1 qihbrszqszqihbrszqsoottddddxxxnnwwwwjjyyppkkcccffffmmuuggggeeeellaavvvzzhhhhiirr rrssbbbqqxxoottttddjjjjnnnwwccyyyykkkkppffmmmvvuuullllggaaeezzzzbbiiiihhssrrqqqx xxxoooonnddttjjccccwwwppppkkyymmffvvvvggllaaaauueeezzbbbbhhqqssssiirrrxxoonnnndd ddjjwwtttcckkpmmmmyyyffffvveegggglluuuaazzbbqqqqrrhhhhssiiixxttnnooowwwwjjjjddcc yykkkkmmpppffvvuueeeellllggaaazzzzbbrrrriiqqhhsssxxxxoottttnnwdddjjyyyyccccppkkm mvvvvfffuuuueeaallgggbbbbzziiiiqqrrsshhhooooxxnnttnnddwwjjjyyppppccmmmmkkkffuugg vvaaaaeelllzzzhhrrbbrrssssqqioottttddddxxxwwjjnnyyyyppkkcccffffmmuuuuggggeellaav vvzzhhhhrriiiissbbbqqxxoooottddjjjjnnnwwccyykkkkppppffmmmvvuullllggaaaaee Departamentul de nvatamnt la Distanta si Formare Continua Facultatea de Stiinte

Juridice, Sociale si Politice Coordonator de disciplina: Conf. univ. dr. Sache Neculaescu

2 2009-2010 UVT DREPT CIVIL. DREPTURI REALE Suport de curs nva..amnt la distan..a Drept, Anul II, Semestrul I Prezentul curs este protejat potrivit legii dreptului de autor ..i orice folosir e alta dect n scopuri personale este interzisa de lege sub sanc..iune penala ISBN 978-606-522-058-4

3 SEMNIFICATIA PICTOGRAMELOR F= INFORMATII DE REFERINTA/CUVINTE CHEIE = TEST DE AUTOEVALUARE = BIBLIOGRAFIE = TEMA DE REFLECTIE = TIMPUL NECESAR PENTRU STUDIUL UNUI CAPITOL SAU SECTIUNE = INFORMA..II SUPLIMENTARE PUTE..I GASI PE PAGINA WEB A U.V.T. LA ADRESA www.didfc.valahia.ro SAU www.id.valahia.ro .

4 Tematica cursului 1. Capitolul I. Patrimoniul 2. Capitolul II. Dreptul de proprietate 3. Capitolul III. Dreptul de proprietate publica 4. Capitolul IV. Dreptul de proprietate privata 5. Capitolul V. Regimul juridic al bunurilor imobile proprietate privata 6. Capitolul VI. Modalitatile juridice ale dreptului de proprietate 7. Capitolul VII. Posesia 8.Capitolul VIII. Dezmembramitele dreptului de proprietate 9. Capitolul IX. Modurile de dobndire a proprietatii 10. Capitolul X. Apararea dreptului de proprietate (sanctiunea dreptului de proprietate) 11. Capitolul XI. Publicitatea imobiliara

5 CAPITOLUL I PATRIMONIUL 1. Cuprins 2. Obiectiv general 3. Obiective operationale 4. Timpul necesar studiului capitolului 5. Dezvoltarea temei 6. Bibliografie selectiva 7. Tema de reflectie 8. Modele de teste 9. Raspunsuri si comentarii la teste Cuprins . Notiunea juridica de patrimoniu . Caracterele juridice ale patrimoniului . Notiunea juridica de patrimoniu . Functiile patrimoniului . Drepturile patrimoniale . Sistemul drepturilor reale . Obiectiv general: Dobndirea de cunostinte privind notiunea de patrimoniu care are un inteles tehnic, diferit de ceea ce in limbaj obisnuit, numim averea unei persoane. . Obiective operationale: Definirea si fixarea intelesului acestei notiuni, evidentiind caracterul virtual al patrimoniului, cu trimitere la art. 1718 C. civ. Analiza caracterelor, clasificarilor si functiilor acestuia. = 3 ore

6 CAPITOLUL I PATRIMONIUL 1. Notiunea juridica de patrimoniu 1.1 Prevederi legale. Desi patrimoniul este o notiune fundamentala a dreptului civil, frecvent utiliza ta att n legislatie, ct si n doctrina, nici Codul civil si nici celelalte legi speciale nu -l definesc. n lipsa unei definitii legale, autorii care s-au aplecat asupra materie i drepturilor reale analizeaza principalele prevederi legale care fac referiri la patrimoniu. D i n tre acestea, textul de principiu de la care se pleaca ndeobste pentru explicarea notiunii de patrimoniu este art. 1718 C. civ., norma care instituie d reptul de gaj general al creditorilor chirografari, potrivit careia Oricine este obligat personal este tinut de a ndeplini ndatoririle sale cu toate bunurile sale, mobile si imobile, prezente si viitoare . S-a spus, ntr-o formula inspirata, ca acest enunt reprezinta un rudiment de definitie a patrimoniului tocmai pentru ca sintagma toate bunurile prezente si viitoare desemneaza trasaturile esentiale ale patrimoniului. Astfel, faptul ca debitorul raspunde fata de creditor cu toate bun urile sale semnifica tocmai universalitatea patrimoniului acestuia, n timp ce afectarea bunurilor viitoare sugereaza virtualitatea patrimoniului, faptul ca sunt afectat e gajului general, nu doar bunurile efectiv aflate n proprietatea debitorului, dar si cele care vor putea fi dobndite n viitor. O alta prevedere care trimite la notiunea de patrimoniu este cea de la art. 781 C. civ. potrivit careia creditorii pot cere separatia patrimoniului defunctului de cel al mostenitorilor pentru evitarea confuziunii ntre ele pe perioada achitarii datorii lor succesiunii. Separatia de patrimonii o regasim evocata si n materia conservarii privilegiilor. Potrivit art. 1743 C. civ., creditorii si legatarii, care cer sepa ratia patrimoniului defunctului, conserva privilegiul lor asupra imobilelor succesiuni i n fata creditorilor erezilor sau reprezentantilor defunctului, prin inscriptia ace stui privilegiu, n termen de sase luni de la data deschiderii succesiunii . Existenta unui patrimoniu propriu este o conditie a personalitatii juridice impusa de art. 26 lit. e) din Decretul nr. 31/1954 privind persoanele fizice si persoanele juridice. Potrivit art. 42 al aceleiasi reglementari, divizarea patri moniului persoanei juridice se face prin mpartirea acestuia ntre una sau mai multe persoane juridice care exista sau care iau fiinta, n timp ce art. 47 din lege prevede dest inatia patrimoniului persoanei juridice supuse divizarii. Prevederi similare referitoare la patrimoniu gasim si n Legea nr. 15/1990 pentru reorganizarea unitatilor economice de stat ca regii autonome si societati comerciale. Potrivit art. 4 alin. (1) din aceasta lege, prin actul de nfiintare a regiei autonome se vor stabili obiectul de activitate, patrimoniul, denumirea si sediul

principal

iar, potrivit art. 5 alin. (2) din aceeasi reglementare, regia autonoma

poseda, foloseste si dispune, n mod autonom, de bunurile pe care le are n patrimoniu, n conditiile n care, potrivit art. 20 alin. (2), bunurile din societat ii comerciale sunt proprietatea acesteia. Mentiunea privind patrimoniul initial este o conditie pe care o impune si art. 6 din O.G. nr. 26/2000 cu privire la asociatii si fundatii, modificata si completa ta prin O.G. nr. 34/2004.

7 Legea nr. 31/1990 privind societatile comerciale, republicata, are o serie de dispozitii care trimit la notiunea de patrimoniu, cum ar fi: art. 143 devenit ul terior republicarii din 2004 art. 146. Art. 146 a fost abrogat prin Legea nr. 441/2006. n prezent, relevant pentru aceasta problema este art. 152 privind dreptul administratorilor unei societati comerciale de a ncheia acte juridice cu privire la bunurile din patrimoniul acesteia, art. 158 devenit ulterior republicarii din 20 04 art. 163. Art. 163 a fost modificat prin O.U.G. nr. 82/2007 din aceeasi lege potrivit caruia cenzorii societatii comerciale au obligatia de a verifica modul n care s-a facut reevaluarea patrimoniului societatii sau art. 230 devenit ulterior republicarii din 2004 art. 235 care reglementeaza dizolvarea societatii comerciale etc. U neori, anumite grupari de bunuri, avnd aceeasi natura, sunt desemnate prin notiunea de fond . Este cazul Legii nr. 18/1991, cu modificarile ulterioare, care, n art. 1 dispune ca terenurile de orice fel indiferent de destinatie, de titlul pe baza caruia sunt detinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte consti tuie fondul funciar al Romniei . Tot astfel, Codul silvic si O.G. nr. 96/998 privind reglementarea regimului silvic si administrarea fondului forestier national. Alteori, bunuri avnd acelasi regim juridic sunt grupate n domenii . Bunaoara, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia distinge ntre domeniul public si cel privat, dispunnd prin art. art. 3 al in. (2) ca Domeniul public al statului este alcatuit din bunurile prevazute la art. 135 a lin. (4) din Constitutie, din cele prevazute la pct. I din anexa, precum si din alte bunu ri de uz sau de interes public national, declarate ca atare prin lege , iar prin art. 4 ca Domeniul privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale este alca tuit din bunuri aflate n proprietatea lor si care nu fac parte din domeniul public . Nevoia circumstantierii unor bunuri apartinnd aceluiasi domeniu introduce n legislatie notiuni precum patrimoniu muzeal, cum este cazul Legii muzeelor si colectiilor publice art. 8 din Legea nr. 311/2003 potrivit careia acest patrimon iu este alcatuit din totalitatea bunurilor, a drepturilor si obligatiilor cu valoare patr imoniala ce apartin unui muzeu sau, dupa caz, unei colectii publice , sau a notiunii de patrimoniu cultural national, care, potrivit art. 1 alin. (2). Acest articol a f ost modificat prin O.U.G. nr. 16/2003 si prin Legea nr. 488/2006 al Legii nr. 182/20 00 privind protejarea patrimoniului cultural national este alcatuit din bunuri cu v aloare deosebita sau exceptionala, istorica, arheologica, documentara, etnografica, art istica, stiintifica etc. Notiunea juridica de patrimoniu are un nteles tehnic, diferit de cel obisnuit. Astfel, n limbajul comun termenul desemneaza averea dobndita, n principal, prin mostenire din tata n fiu, termenul evocnd pe pater familias si, deci, ideea de ereditate. Ce-ar putea fi patrimoniul: o masa de bunuri, un atribut al personali tatii sau

ambele laolalta? n conceptia obiectiva a Codului Napoleon, preluata de Codul nostru civil, patrimoniul este o simpla lista de bunuri, neincluznd datoriile. Juristul german Zachariae este cel care a schitat, pentru prima data, patrimoniul asa cum l vedem astazi, incluznd nu doar bunurile, dar si datoriile care fac obiectul succesiunii legale, facnd, astfel, posibila fictiunea privind continuitatea personalitatii defunctulu i. Aceasta conceptie avea sa inspire pe C. Aubry si C. Rau, cei care, n prima parte a secolului al XIX-lea au pus bazele teoriei generale a patrimoniului si care, n ca drul unui Curs de drept civil dupa metoda Zachariae , a carui editie a 6-a a aparut n anu l 1873, au definit patrimoniul ca ansamblul bunurilor unei persoane vazut ca o F Definitie.

8 universalitate de drept , desemnnd, astfel, legatura dintre drepturile si obligatii le ca universalitate juridica si subiectul caruia i apartin. n dreptul nostru patrimoniul a fost definit ca fiind ansamblul drepturilor si obligatiilor unei persoane, care au sau reprezinta o valoare pecuniara sau econo mica adica se pot evalua n bani . Aceasta definitie nu este n afara oricarei critici. Distinctia dintre valoarea pecuniara si cea economica poate crea confuzii. n fond, este economica orice valo are care poate fi exprimata sau masurata pecuniar, n timp ce termenul pecuniar nu desemneaza aici natura valorii, ci doar modul ei de exprimare. Alti autori includ n patrimoniu nu doar drepturile si obligatiile cu valoare economica, dar si bunurile la care se refera aceste drepturi, apartinnd unei perso ane ale carei nevoi sau sarcini este destinat sa le satisfaca , iar, potrivit unei opi nii mai nuantate, patrimoniul este o realitate intelectuala , formata din drepturile si obligatiile cu continut economic ca bunuri incorporale . Asa cum s-a remarcat nsa, incluznd n patrimoniu, laolalta, att drepturile patrimoniale, ct si bunurile pe care le exprima nu facem dect sa-l dublam, stiut f iind ca drepturile patrimoniale sunt considerate bunuri. Pentru acest motiv patrimoni ul a fost definit sau ca universalitatea raporturilor de drept, care au acelasi subiec t activ si pasiv, n masura n care aceste raporturi sunt evaluabile n bani prin efectul lor final, distincte de bunurile la care se refera , sau expresiunea contabila a tuturo r puterilor economice apartinnd unui subiect de drept . Definitia care nu trezeste nicio rezerva si pe care o consideram preferabila, este aceea potrivit careia patrimoniul este totalitatea sau universalitatea drept urilor patrimoniale care apartin unei persoane , enunt la care s-a ajuns printr-un efort de generalizare, facndu-se abstractie de particularitatile fiecarui drept sau obliga tie n parte. 1.2 Componente Orice patrimoniu are doua componente, dupa cum persoana are drepturi si obligatii patrimoniale. Activul patrimonial al persoanei este alcatuit din drepturile subiective care au continut economic, susceptibile de exprimare baneasca, drepturile reale, adica dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de servitute , dreptul de superficie si drepturile de creanta ale acesteia, adica cele care se nasc din contract sau delict si care mai sunt numite drepturi personale. Prin definitie continutul patrimoniului este alcatuit din drepturile patrimoniale, cele care au continut economic, cele care sunt susceptibile de a f i exprimate pecuniar, nu si drepturile personal nepatrimoniale. Potrivit profesorului Corneliu Brsan, daca patrimoniul cuprinde drepturile si obligatiile cu continut economic ce apartin unei persoane, deci care pot fi expr imate n bani, aceasta nseamna automat nlaturarea din cuprinsul lui a drepturilor personal nepatrimoniale,

cum ar fi: dreptul la nume, dreptul la onoare, dreptul la reputatie etc. mprejurarea ca atingerea adusa unui asemenea drept s-ar putea concretiza ntr-o creanta n despagubiri, adica ntr-un element activ al patrimoniului, nu este de nat ura sa puna n discutie aceasta nlaturare . Prin urmare, potrivit distinsului autor, drep tul de creanta al victimei careia i se produce o dauna morala nu face parte din patrimoniul acesteia. n ce ne priveste, consideram ca, daca vom califica daunele morale ca elemente ale raspunderii civile delictuale, asa cum o face, fara exceptie, doctr ina actuala, apreciind ca asemenea leziuni sunt specii ale prejudiciului reparabil, n-am F Activul patrimonial.

9 putea plasa dreptul de creanta al victimei privind indemnizatia la care este ndri tuita n afara patrimoniului acesteia. Numai daca suntem consecventi criteriilor de clasificare a drepturilor subiective n drepturi patrimoniale si drepturi nepatrim oniale, nu vom putea accepta ca daunele morale, urmari ale ncalcarii drepturilor personal e nepatrimoniale sau a valorilor morale, pot fi reparate n aceeasi maniera precum o rice alt prejudiciu patrimonial. Altfel, daunele morale, prin definitie neconvertibil e, nefungibile, se vor vedea convertite n elemente ale patrimoniului. Noi credem ca daunele morale nu pot fi considerate specii ale prejudiciilor reparabile, ca ele nu pot fi calificate elemente ale raspunderii civile delictua le, ca izvor de obligatii si ca solutia lor trebuie cautata ntr-o alta institutie, disti ncta de raspunderea delictuala, pentru a nu risca un tratament juridic similar pentru af ectari ale persoanei, att de diferite n substanta lor. Departe de a sustine lipsa de reac tie a dreptului fata de daunele morale militam pentru amenajarea unei solutii legislat ive ct mai elaborate, care sa nu suscite rezervele pe care le presupune asimilarea daun elor morale celor patrimoniale. La rndul sau, activul patrimonial este mpartit n capital, expresia valorica a bunurilor care fac parte din patrimoniul unei persoane si care poate fi att produ ctiv, atunci cnd este reprezentat de actiuni la o societate comerciala, producatoare de dividende sau dobnzi, ct si neproductiv, atunci cnd bunurile nu sunt afectate acestui scop. Veniturile pot fi att resurse financiare, obtinute periodic, precum dividendele, dobnzile, chiriile, salariile etc., precum si bunuri n natura, cum ar fi produsele primite ca urmare a arendarii unor terenuri. Pasivul patrimonial este alcatuit din obligatiile evaluabile n bani ale unei persoane. Ele pot consta n obligatia de a da, care nseamna a constitui sau a transmite un drept real, obligatia de a face, cnd ea are continut patrimonial, cu m este cazul obligatiei la o anumita prestatie si obligatia de a nu face, adica de a se abtine de la o actiune care, altfel, ar putea fi facuta. 2. Caracterele juridice ale patrimoniului 2.1. Universalitate juridica. Ori de cte ori vorbim de patrimoniul unei persoane avem n vedere totalitatea drepturilor si obligatiilor acesteia, fara a avea n vedere identitatea lor. Unive rsalitatea este juridica pentru ca este constituita prin lege, existnd n afara vointei titula rului. Orice schimbare care priveste drepturile sau obligatiile titularului nu este de natura sa afecteze identitatea universalitatii. Prin vointa titularului pot fi constituite universalitati de fapt, grupari de bu nuri afectate unei finalitati unice n care bunurile sunt grupate pe baza unei legaturi de fapt

oarecare. Astfel, n cazul acceptarii unei succesiuni sub beneficiul de inventar, potrivit art. 704 C. civ., universalitatea juridica alcatuita din drepturile si obligatiile autorului se transforma n universalitate de fapt la data lichidarii pasivului suc cesoral pentru ca nu poate fi conceputa o universalitate juridica fara componenta sa pas iva. Prin lichidarea pasivului succesoral are loc confuziunea ntre patrimoniul lasat d e defunct si cel al mostenitorului, astfel ca nu mai sunt motive pentru separarea lor. Universalitatea de fapt se deosebeste de cea de drept prin aceea ca bunurile car e o alcatuiesc nu sunt distincte. Patrimoniul este un atribut al personalitatii pentru ca aptitudinea generala si abstracta a subiectului de drept de a dobndi drepturi si de a-si asuma obligatii civile este legata de existenta acestuia. n ce priveste persoana juridica, patrimoniul e ste una dintre conditiile de existenta a a acesteia. F Pasivul patrimonial. F Orice persoana are un patrimoniu.

10 S-a spus ca orice persoana, indiferent ct de saraca ar fi, are un patrimoniu, chiar si atunci cnd nu are nicio avere actuala, pentru ca este suficient sa existe drepturi eventuale, neexercitate, adica numai posibilitatea de a exercita dreptu ri pentru a constitui un patrimoniu . Recent aceasta afirmatie a fost contestata, afirmndu-se ca patrimoniul nu poate exista ca vid juridic , idee sustinuta si de profesorul Corneliu Brsan, potrivit caruia orict de sarac ar fi cineva, are totusi un minimum de bunuri ce-i alcatuiesc patrimoniul . n ce ne priveste, n conditiile n care, potrivit art. 7 alin. (2) din Decretul nr. 31/1954, drepturile copilului sunt recunoscute de la conceptiune, cu conditia de a se naste viu, conform adagiului infans conceptus pro nato habetur quoties de eius commodis agitur, recunoscndu-i-se capacitatea de folosinta anticipata, se poate spune ca patrimoniul apare chiar nainte de nasterea persoanei fizice. Aceeasi concluzie este valabila si n cazul persoanei juridice la care capacitatea de folo sinta anticipata prevazuta de art. 33 alin. (3) din Decretul 31/1954 este limitata la dobndirea drepturilor si asumarea obligatiilor necesare nfiintarii sale legale. Pr in urmare, patrimoniul are caracter virtual, fiind o potentialitate, mai degraba, de ct o masa de drepturi si obligatii nghetata, ncremenita . Orice persoana are un singur patrimoniu, asa cum are o singura identitate, chiar daca el poate ncorpora mase distincte de drepturi si obligatii, motiv pentr u care, uneori, unicitatea si divizibilitatea patrimoniului sunt privite ca exprimnd un s ingur caracter juridic. A fost nregistrata si o opinie contrara, potrivit careia complexitatea raporturilor care se creaza ntre subiectele de drept si care nu mai sunt acelea d e la data adoptarii Codului Napoleon face ca teoria patrimoniului unic sa fie depasita . Cu titlu de exemplu, se invoca faptul ca sotii pot avea att bunuri proprii, dobndite nainte de casatorie, ct si bunuri comune, dobndite n timpul casatoriei, ca o persoana poate depune n conturi bancare sume de bani neurmaribile datorita secretului bancar, ceea ce face ca regimul juridic al acestora sa fie diferit. n replica, se sustine, pe buna dreptate, ca divizarea patrimoniului n mai multe mase de drepturi si obligatii pecuniare este, n realitate, un instrument te hnic de grupare a acestor drepturi si datorii. Ca urmare, desi formula divizibilitatii patrimoniului este ncetatenita, n realitate, nu patrimoniul este divizat n fractiun i, ci drepturile si datoriile sunt grupate n mase distincte, fiecare avnd un regim jurid ic propriu . Desi unic, patrimoniul poate include mase distincte de drepturi si datorii. Persoanele casatorite au n patrimoniul lor att bunuri comune, dobndite n timpul casatoriei, pentru care opereaza prezumtia de comunitate, ct si bunuri proprii. Creditorii comuni ai sotilor vor putea urmari doar bunurile comune ale acestora, iar pe cele proprii dupa epuizarea urmaririi bunurilor comune, n timp ce creditorii u nuia dintre soti vor urmari, mai nti, bunurile acestuia, iar daca ele sunt nendestulatoa re, vor putea solicita mpartirea bunurilor comune.

Tot astfel, acceptarea sub beneficiu de inventar a succesiunii prevazuta de art. 704 C. civ. opereaza divizarea patrimoniului n masa bunurilor lasate de defunct s i cele ale mostenitorilor, mpiedicnd confuziunea dintre ele, urmnd ca mostenitorii sa raspunda doar n limitele activului, intra vires hereditatis, asa cum separatia de patrimonii solicitata de creditorii succesiunii, potrivit art. 781 C. civ., dist inge ntre patrimoniul lasat de defunct si cel al mostenitorilor, evitndu-se concurenta creditorilor personali ai mostenitorilor. F Unicitate. F Divizibilitate.

11 Potrivit doctrinei, divizarea patrimoniului poate fi si voluntara. Astfel, comerciantul si poate diviza patrimoniul n grupa drepturilor si obligatiilor care alcatuiesc un fond de comert afectat desfasurarii unei activitati comerciale si celelalte drepturi si obligatii. De asemenea, persoanele care exercita o profesie liberala pot constitui patrimoniul profesional, afectnd o parte din patrimoniul lor exercitari i profesiei. Daca persoana poate nstraina sau greva bunurile din patrimoniul sau, privite ut singuli, ea nu poate nstraina patrimoniul, privit ca o universalitate juridica (universitas iuris). n integralitatea lui, patrimoniul poate fi transmis doar de mortis causa. Vnzarea mostenirii, reglementata de art. 1399-1401 C. civ., nu reprezinta nstrainarea patrimoniului, ci doar vnzarea unei mase de drepturi si obligatii. De la aceasta regula exista exceptia transmisiunii patrimoniului persoanei juridice n cazul ncetarii activitatii acesteia prin comasare sau divizare totala, situatii n care patrimoniul nceteaza, ca universalitate juridica, drepturile si obligatiile trasmitndu-se catre succesori. n cazul divizarii partiale a persoanei juridice, se transmite o fractiune din patrimoniul acesteia, fara ca persoana juridica sa-si n ceteze activitatea. Prin urmare, patrimoniul, atribut al personalitatii, este inalienab il, n timp ce drepturile si obligatiile patrimoniale sunt autonome si alienabile. 3. Functiile patrimoniului Gajul general al creditorilor chirografari. Niciun creditor nu este asigurat de riscul neplatii datoriei de catre debitor de ct daca i se constituie garantii reale: gajul propriu-zis, ipoteca, privilegiile, situatii n care creditorul este numit, dupa caz, creditor gajist, creditor ipotecar sau privileg iat. Pentru celelalte datorii, creditorii beneficiaza de dispozitia de la art. 1718 C. civ., potrivit careia oricine este obligat personal este tinut de a ndeplini ndatoririle sale cu t oate bunurile sale, mobile si imobile, prezente si viitoare . Prin urmare, debitorul ca re nusi executa obligatiile fata de creditor risca sa raspunda cu toate bunurile existen te n patrimoniul sau, la momentul cnd creditorul l va actiona, urmarindu-i-se oricare dintre bunuri. Creditorul care, n temeiul acestui text, fara a avea o garantie re ala, poate urmari oricare bun al debitorului pentru a-si valorifica creanta pe care o are, se numeste creditor chirografar, iar aceasta garantie se numeste drept de gaj gener al. O astfel de garantie este destul de palida, fiind departe de ideea de gaj, pentru ca, desi avertizat ca, daca nu va plati datoria creditorului, va putea ra spunde cu orice bun al sau, debitorul ramne liber sa-si administreze cum doreste propriul patrimoniu, putnd att dobndi bunuri noi, situatie care nu poate dezavantaja pe creditor, dar poate, la fel de bine, sa si nstraineze orice bun, micsorndu-i astfe

l sansele creditorului de a-si vedea creanta valorificata. Singura posibilitate a creditorilor de a ataca actele de dispozitie ale debitorului este actiunea revocatorie sau pauliana, prevazuta de art. 975 C. civ ., potrivit careia. Ei pot asemenea, n numele lor personal, sa atace actele viclene, facute de debitor n prejudiciul drepturilor lor . Ceea ce trebuie nsa remarcat este ca, n practica, acest demers este greoi, fiind conditionat de dovedirea intentiei frauduloase a debitorului de a-si crea o stare de insolvabilitate, iar n cazul ac telor juridice oneroase, mai trebuie dovedita si complicitatea la frauda a tertuluidobn ditor, proba care este dificila, motiv pentru care jurisprudenta a instituit cteva prezumtii de frauda n situatiile n care dobnditorii se afla n grade de rudenie apropiata cu debitorul. F Inalienabilitate.

12 Asa cum am aratat deja, textul de la art. 1718 C. civ. reprezinta singura referinta legislativa care, fara a defini patrimoniul, ne ajuta sa ntelegem ce es te el n realitate, faptul ca este distinct de bunurile care l alcatuiesc, ca asa-zisul ga j general al creditorilor chirografari priveste patrimoniul, n totalitatea lui si nu bunuri le care l alcatuiesc, ca sunt supuse urmaririi bunurile existente n momentul initierii de c atre creditor a procedurii de executare silita si ca sunt supuse acestui regim nu doa r bunurile prezente, dar si cele viitoare. Dreptul de gaj general al creditorilor chirografari este un drept de gaj specializat, n sensul ca divizibilitatea patrimoniului n mase distincte de bunuri face ca urmarirea bunurilor de catre creditori sa se faca asupra masei de bunuri n leg atura cu care s-a nascut creanta supusa valorificarii. Pe de alta parte, dreptul de gaj este general, este o garantie a tuturor creditorilor chirografari care sunt egali n fata legii, spre deosebire de credito rii gajisti, ipotecari si privilegiati care vor trebui ndestulati cu preferinta. Termenul subrogatie vine de la verbul latinesc subrogare care nseamna nlocuire, substituire. Ea poate fi de doua feluri: subrogatie personala si subrog atie reala. Subrogatia reala, la rndul sau, poate fi subrogatie reala universala, subr ogatie cu titlu universal si subrogatie cu titlu particular. Asa cum o califica ntemeiet orii teoriei generale a patrimoniului, subrogatia este o fictiune care si are fundamen tul n fungibilitate, calitatea bunurilor de a fi nlocuite. Subrogatia personala va fi studiata n cadrul teoriei generale a obligatiilor. Fara a intra n detalii ce ar impune o analiza a textelor legale incidente, ne lim itam a spune ca ea are loc atunci cnd o persoana nlocuieste o alta persoana n exercitarea unui drept, asa cum se ntmpla cnd un tert plateste pe creditor n locul debitorului. Subrogatia reala cu titlu universal este nlocuirea unui bun cu altul n cadrul aceluiasi patrimoniu, potrivit adagiului in iudiciis universalibus pretium succe dit loco rei et res loco pretii. Potrivit unei definitii avansate, operatiunea juridica pr in efectul careia un bun care, ntr-un patrimoniu, face parte dintr-o categorie juridica dife rita de a celorlalte bunuri, este nlocuit cu altul, care dobndeste de drept aceeasi calita te pe care a avut-o bunul nlocuit . Desi nereglementata, subrogatia reala s-a impus tocmai pentru ca tine de functionarea patrimoniului ca universalitate juridica, nauntrul caruia drepturile si obligatiile sunt susceptibile de nlocuire, fara a avea nevoie de o prevedere lega la. Orice bun care iese din patrimoniu va fi nlocuit fie de bunul primit n schimb, fie de pretul acestuia, urmnd a face obiectul dreptului de gaj general al creditorilor chirografari, fara ca debitorul sa poata invoca exceptia ca se urmareste un alt bun dect cel iesit din patrimoniu.

n fundamentarea subrogatiei reale generale a fost avansata teoria fungibilitatii bunurilor, nteleasa lato sensu, adica numitorul comun al tuturor elementelor care compun patrimoniul sau o masa patrimoniala , afirmndu-se ca tocmai datorita acestei trasaturi comune, elementele patrimoniale pot fi schimbat e unele cu altele, ele fiind nsumate la activul sau pasivul patrimoniului ori ale u nei mase patrimoniale . Potrivit unui alt punct de vedere, fungibilitatea nu se poate confunda cu subrogatia reala si nici nu o poate explica pe aceasta pe temeiul fictiunii prin care se face abstractie de caracterul material, pentru ca de esenta fungibilitatii este tocmai echivalenta cantitativa si calitativa a bunurilor, ceea ce nseamna ca este exclus ca doua lucruri sa poata fi privite ca valori banesti . F Subrogata reala cu titlul universal.

13 Fara a contesta legatura fungibilitatii cu subrogatia reala, noi credem ca ceea ce explica mecanismul subrogatiei reale cu titlu universal este universalit atea juridica pe care o reprezinta patrimoniul. Asa cum am vazut cnd am studiat clasificarea bunurilor, fungibilitatea este calitatea bunurilor generice de a fi nlocuite unele cu altele n executarea unei obligatii, datorita fie naturii bunului (Genera non pereunt), fie vointei exprese a partilor, att si nimic mai mult. Subrogatia reala cu titlu universal este si ea supusa divizibilitatii patrimoniului, n sensul ca, daca bunul care iese din patrimoniu facea parte dintr -o masa de bunuri avnd o destinatie concreta, nlocuirea acestuia se va face n cadrul aceleasi mase. Spre exemplu, daca din patrimoniul unuia dintre soti iese un bun care face parte din masa bunurilor sale proprii, valoarea de schimb va intra n aceeasi masa de bunuri si nu n cea a bunurilor comune. Tot astfel, n cadrul partajului judiciar , daca bunurile din masa partajabila nu pot fi comod mpartite ntre coindivizari, vor putea fi vndute la licitatie, urmnd ca pretul lor sa fie supus partajarii, n cotele legale cuvenite fiecaruia. De aceasta data nlocuirea, n cadrul patrimoniului, priveste un bun individual determinat (ut singuli) si ea nu mai opereaza automat, ci doar daca e ste expres prevazuta de lege. Dintre acestea, urmatoarele cazuri pot fi retinute exempli gratia: - n materia ipotecii, daca bunul ipotecat a fost distrus sau deteriorat, ipoteca se stramuta asupra indemnizatiei de asigurare, daca a fost asigurat; - potrivit Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, dreptul de ipoteca si privilegiul special care greveaza un bun supus exproprierii se stramuta, ope legis, asupra despagubirii cuvenite proprietarului ; - potrivit art. 12 alin. (4) din Legea nr. 54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor, n cazul unor schimburi de terenuri, fiecare teren primit n schimb va dobndi situatia juridica a terenului pe care l nlocuieste, cu respectarea drepturil or si a sarcinilor anterior constituite. Transmisiunea universala si cu titlul universal. Transmisiunea universala si cu titlu universal are ca obiect chiar patrimoniul persoanei ca universalitate j uridica, nu drepturi si obligatii privite individual. Transmisiunea universala are loc la decesul persoanei fizice sau la reorganizarea persoanei juridice, prin divizare totala sau partiala, n cadrul car eia ntregul patrimoniu alcatuit din totalitatea drepturilor si obligatiilor se transm ite succesorilor. Transmisiunea cu titlu universal priveste o fractiune, cum este cazul mostenirii lasate mai multor succesori legali, fiecare primind bunuri n cotele prevazute de lege pentru fiecare clasa de mostenitori. Potrivit actualei legisla tii, mostenitorii sunt continuatori ai personalitatii autorului, astfel ca ei vor fi tinuti de toate datoriile defunctului de care vor raspunde nelimitat, ultra vires heredita

tis, mai putin de obligatiile asumate intuitu personae. Numai daca succesiunea va fi acce ptata sub beneficiul de inventar, raspunderea succesorilor va fi tarmurita n limitele activului succesoral, adica, intra vires hereditatis. 4. Drepturile patrimoniale Drepturile patrimoniale sunt acele drepturi subiective care au continut economic, cele care sunt susceptibile de comparare, de masurare, de exprimare pr intro valoare de schimb, de regula banii. Ele sunt clasificate n drepturi reale si drep turi de creanta. F Subrogatia reala cu titlul particular. F F Notiune.

14 4.1. Drepturile reale Drepturile reale sunt drepturile patrimoniale n temeiul carora titularii lor si pot exercita atributele care le sunt conferite de lege, nemijlocit, fara a avea nevoie de prestatia pozitiva a altor persoane. n conceptia clasica, dreptul real, ius in re, desemna puterea juridica pe care o are o persoana asupra unui lucru, un raport ntre titular si bun, doctrina noastra mai veche definindu-l ca fiind puterea de a dispune de lucrul care constituie obiect al dreptului, n mod liber si imediat. Astazi, majoritatea autorilor considera ca dreptul real, ca de fapt oricare alt drept subiectiv, nu poate fi dect un raport social, deci un raport ntre oameni si nu un raport ntre om si lucru. Dreptul real este, prin urmare, un raport juridic ntre su biectul activ determinat, care este titularul dreptului, si toate celelalte persoane, nedeterminate, care au obligatia generala si pasiva de a nu face nimic de natura sa stinghereasa pe titular n exercitarea prerogativelor sale. De aceea se spune ca d reptul real este opozabil erga omnes. Potrivit unui punct de vedere interesant, recent exprimat, este discutabil faptul ca ntre titularul dreptului real si toate celelalte personae nedeterminate (subiectul pasiv universal) se stabileste un raport juridic prin care toate aces tea din urma au obligatia generala negativa de a se abtine sa-i aduca titularului vreo a tingere; daca ar fi asa s-ar crea pentru orice bun aflat n proprietate o retea densa de ob ligatii la nivel planetar . Potrivit acestor autori, raportul juridic, si odata cu aceasta, obligatia, se naste numai dupa ncalcarea sau nesocotirea dreptului subiectiv abso lut (dreptul real) de catre un subiect pasiv determinat . n ce ne priveste, subscriem opiniei potrivit careia Nu se poate nega faptul ca aceasta constructie are un caracter abstract...Dar numai printr-o asemenea const ructie abstracta se poate da caracter social acestui raport juridic . 4.2.Drepturile de creanta Dreptul de creanta, ius ad personam, este acel drept patrimonial n temeiul caruia titularul, subiect activ, numit creditor, poate pretinde unei alte persoa ne, subiectul pasiv, numit debitor, sa dea, sa faca sau sa nu faca ceva (dare, facer e aut non facere), sub sanctiunea constrngerii statale. Spre deosebire de drepturile re ale, drepturi absolute, unde subiectul pasiv este nedeterminat, la drepturile de crea nta, drepturi relative, acest subiect este, ntotdeauna, o persoana determinata. Este m otivul pentru care drepturile de creanta mai sunt numite drepturi personale. ntre cele doua categorii de drepturi patrimoniale exista o serie de deosebiri: a) n timp ce drepturile reale sunt opozabile erga omnes, adica tuturor persoanelor nedeterminate, drepturile de creanta sunt opozabile doar partilor le gate juridiceste, adica doar debitorului, subiect pasiv. Trebuie subliniat nsa ca, des

i drepturile de creanta sunt relative, aceasta nu nseamna ca situatia juridica crea ta prin contract ar putea fi nesocotita de terti sub cuvnt ca ei n-au fost parti n contrac t; b) - n cazul drepturilor reale, obligatia corelativa de a nu face nimic de natura sa stinghereasca pe subiectul activ este nedeterminata; la drepturile de creanta aceasta obligatie este determinata si consta n a da, a face sau a nu face ceva, o actiune pe care, n lipsa obligatiei, debitorul ar fi putut-o face; c) - drepturile reale sunt limitativ prevazute de lege, n timp ce drepturile de creanta sunt nelimitate, pentru ca tot astfel sunt si conventiile pe care partil e le pot ncheia n conditiile autonomiei lor de vointa; d) - drepturile reale dau nastere la doua efecte speciale: dreptul de urmarire s i dreptul de preferinta. F Notiune. F F Deosebirile dintre drepturile reale si drepturile de creanta.

15 Dreptul de urmarire este posibilitatea recunoscuta titularului dreptului real de a pretinde bunul din minile oricarei persoane care l-ar detine fara drept. Astfel , daca bunul a fost pierdut sau furat, proprietarul l poate pretinde de la orice persoan a, nu doar de la gasitor sau hot. Dreptul de preferinta este posibilitatea recunoscuta titularului de a-si realiza , cu prioritate, dreptul sau fata de alti titulari de drepturi privitoare la acela si bun. De exemplu, creditorul ipotecar are dreptul de a fi platit cu precadere, naintea creditorilor chirografari. 4.3. Categorii intermediare ntre drepturile reale si cele de creanta se situeaza o categorie intermediara, obligatiile reale. Daca, potrivit principiului relativitatii efectelor actului j uridic, drepturile de creanta dau nastere doar la obligatii n sarcina partilor si a succe sorilor universali sau cu titlu universal ai acestora, obligatiile reale se bucura de o mai mare opozabilitate, fiind opuse nu doar debitorului initial, dar si altor persoane ca re dobndesc un drept real, posesia sau chiar si numai detentia unui anumit bun. Transmitndu-se nu numai debitorului initial, ci si tuturor dobnditorilor ulteriori ai bunului n legatura cu care s-a nascut obligatia, aceste obligatii sunt prezentate , uneori, ca exceptii de la principiul relativitatii efectelor actului juridic, ca racterizare contestata de unii autori cu motivarea ca asemenea obligatii se nasc ope legis s i nu prin vointa partilor, deci nu ca simplu efect al actului juridic. A. Obligatiile propter rem Daca initial s-a considerat ca obligatiile propter rem sunt accesorii ale drepturilor reale, cu timpul s-a constatat ca, prin vointa legii, exista o serie de obligatii care, fiind strns legate de bun, se transmit odata cu el, independent d e existenta vreunui drept asupra acestuia. Fara a fi opozabile erga omnes, ca n caz ul drepturilor reale, ele privesc nu doar pe proprietar, ci si pe posesor sau pe si mplul detentor al bunului. Se considera ca, dupa natura lor, obligatiile propter rem pot fi clasificate n obligatii propter rem administrative si obligatii propter rem civile. Obligatii propter rem de natura administrativa. Sunt cele prevazute de lege si care nu intra n continutul unor raporturi juridice civile. Exemplul frecvent util izat este cel prevazut de art. 74 din Legea nr. 18/1991, care instituie n sarcina detinatorilor de terenuri agricole obligatia de a le cultiva si de a le asigura protectia solului, obligatie care se transmite odata cu fondul dobnditorilor, fara a fi nev oie de o alta conventie. Un alt exemplu este prevederea de la art. 15 alin. (2) din Leg ea nr. 103/1996 a fondului cinegetic si a protectiei vnatului potrivit careia Detinatorii

terenurilor sunt obligati sa ia masurile prevazute de lege pentru protectia vnatu lui si a mediului sau de viata si raspund pentru pagubele pe care le produc acestuia pr in actiuni ilicite , obligatiile prevazute de Legea nr. 137/1995 privind protectia me diului impuse proprietarilor si detinatorilor legali de teren etc. Obligatiile propter rem de natura civila sunt, n viziunea aceluiasi autor, obligatiile ale caror subiecte ramn n sfera dreptului civil, chiar daca au o natura legala , n care sunt incluse, de exemplu, obligatia de granituire impusa de art. 58 4 C. civ., obligatia constructorului de a plati proprietarului terenului contravaloar ea lucrarii efectuate etc. n aceeasi categorie sunt incluse si obligatiile propter rem conventionale, precum obligatiile asumate de proprietarul unui fond aservit de a efectua lucari le necesare exercitarii servitutii. F Notiune.

16 B. Obligatiile scriptae in rem Asemenea obligatii sunt cele care corespund unor drepturi de creanta, fiind att de strns legate de posesia unui bun, nct creditorul nu poate obtine satisfacerea dreptului sau dect daca actualul posesor al bunului va fi obligat sa respecte ace st drept, desi n-a participat la ncheierea contractului initial care a nascut dreptu l creditorului. Exemplul frecvent citat este situatia n care, potrivit art. 1441 C. civ., dobnditorul unui bun imobil anterior nchiriat este obligat sa respecte contractul ncheiat de autorul sau. Daca durata contractului de locatiune este mai mare de 3 ani, el va fi opozabil tertilor prin notarea contractului n cartea funciara, potrivit art. 19 alin. (1) lit. C a) din Legea nr. 7/1996. C. Drepturile potestative patrimoniale Notiunea de drept potestativ este strns legata de recunoasterea actului juridic unilateral ca izvor de obligatii, fiind puterea conferita unei persoane de a mod ifica sau stinge o situatie juridica preexistenta ori cea de a recrea o situatie juridica printr-un act juridic unilateral. Drepturile potestative patrimoniale reprezinta o categorie atipica de drepturi patrimoniale, nefiind nici drepturi reale, nici drepturi de creanta. Atunci cnd exercitarea acestor drepturi modifica, stinge sau recreaza o situatie juridica patrimoniala, drepturile potestative capata un continut patrimonial . Ele sunt exp resii ale puterii pe care o are subiectul de drept de a da nastere, prin act juridic u nilateral de vointa, unui efect juridic ce afecteaza si interesele altei persoane. Sunt o serie de drepturi discretionare recunoscute subiectului de drept, precum dreptul de denun tare unilaterala a unui contract, dreptul de a revoca oferta de contract, optiunea succesorala, dreptul de a cere partajarea unor bunuri indivize, dreptul de a cer e rezolutiunea sau anularea unui act etc. Spre deosebire de drepturile reale si cele de creanta, pentru a caror existenta este nevoie de actiuni sau inactiuni ale altor persoane, drepturile potestative sunt recunoscute titularilor independent de asemenea actiuni sau inactiuni. Efectele juridice ale exercitarii acestor drepturi intereseaza nu doar pe titular. dar si pe aceia care sunt legati de situatia juridica ce se modifica, se stinge sau se recreaza. 5. Sistemul drepturilor reale 5.1. Drepturi reale principale. Drepturile reale principale sunt cele care au o existenta de sine statatoare, ele sunt drepturi reale principale si drepturi rea le accesorii. Dreptul de proprietate. Dupa regimul juridic aplicabil, dreptul de proprietate poate fi drept de proprietate publica, apartinnd statului sau unitatilor administ rativteritoriale si dreptul de proprietate privata care poate apartine oricarui subiect de drept, persoana fizica sau juridica. Drepturile derivate din dreptul de proprietate publica sunt: - dreptul de administrare;

- dreptul de concesiune; - dreptul de folosinta. Dezmembramintele dreptului de proprietate privata sunt: - dreptul de uzufruct; - dreptul de uz; - dreptul de abitatie; - dreptul de servitute; - dreptul de superficie. F

17 Drepturile reale accesorii. Drepturile reale accesorii sunt drepturile reale car e nu au o existenta de sine statatoare, fiind instituite pentru garantarea unor dr epturi de creanta a caror soarta juridica o urmeaza (Accesorium sequitur principalem). Dreptul de ipoteca este cea mai energica garantie a creditorului ipotecar si este dreptul real accesoriu constituit asupra unui bun imobil aflat n proprietate a debitorului sau asupra dreptului de uzufruct cu privire la un bun imobil ce apar tine acestuia, de a se ndestula, cu prioritate, din pretul obtinut din vnzarea bunului, sub controlul justitiei, indiferent n minile cui s-ar afla el, daca debitorul nu-si ex ecuta, la scadenta, obligatia asumata. Dreptul de gaj este dreptul real accesoriu constituit de debitor n favoarea unui creditor asupra unui bun sau mai multor bunuri mobile determinate ale debitorulu i sau ale unei terte persoane, cu sau fara deposedarea de bun, care confera titula rului posibilitatea de a fi platit cu prioritate, din pretul bunului sau bunurilor vndu te, n situatia neexecutarii voluntare a obligatiei de catre debitor. Privilegiile speciale. Sunt drepturi reale accesorii recunoscute creditorilor care, datorita creantelor lor, au posibilitatea de a fi platiti cu prioritate di n valoarea unor bunuri determinate ale debitorului, chiar fata de creditorii ipotecari post eriori. Ele sunt clauze legale de preferinta. Dreptul de retentie. Este dreptul real accesoriu care ofera debitorului obligati ei de restituire sau de predare a bunului altuia, posibilitatea de a-l retine si de a refuza restituirea lui pna cnd debitorul sau, creditor al obligatiei de restituire a bunu lui, va plati datoria ce s-a nascut n legatura cu bunul. Conditia principala este ca dato ria pe care creditorul obligatiei de restituire a bunului o are fata de debitor sa aiba legatura cu bunul (debitum cum re iunctum). Acest drept, desi nu este reglementat, de principiu, n Codul civil, este totusi recunoscut n diverse materii speciale, motiv care a ncurajat jurisprudenta sa-l recunoasca ori de cte ori datoria creditorului obligatiei de restituire are o strn sa legatura cu bunul aflat n litigiu. BIBLIOGRAFIE SELECTIVA I. Tratate si monografii. 1. B. Diamant, Caracterul depasit al teoriei patrimoniului unic, Revista Dreptul nr. 1/2000; 2. C.Barsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, 2007; 3. S. Neculaescu, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Hamangiu, 2008; 4. V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol 1, Ed. Humanitas, 20 04; 5. V. Stoica, Notiunea juridica de patrimoniu, Pandectele romane, supliment, nr. 1/2003.

18 TEST DE AUTOEVALUARE Explicati care este diferenta dintre notiunea de avere si cea de patrimoniu . TEMA DE REFLECTIE Legatura dintre patrimoniul unei persoane si dreptul de gaj general al creditorilor chirografari.

19 MODELE DE NTREBARI ntrebarile vor fi tip grila, cu cel putin un raspuns fiecare ntrebare. 1. Ce presupune gajul general al creditorilor chirografari: a. ca bunurile debitorului sunt indisponibilizate b. ca, desi imobilizate, debitorul le poate nstraina c. ca nu sunt indisponibilizate dar ca poate fi urmarit orice bun aflat n patrimoniul debitorului 2. Ce inseamna subrogatia reala cu titlu universal a. ca pot fi urmarite de creditor toate bunurile, indiferent daca au fost sau un instrainate b. ca bunul care iese din patrimoniul debitorului va fi nlocuit de contravaloarea lui c. ca bunul care iese din patrimoniul debitorului un va putea fi nlocuit cu altul 3. Ce sunt drepturile patrimoniale a. drepturile reale si drepturile de creanta b. doar drepturile reale c. doar drepturile de creanta RASPUNSURI LA NTREBARI 1. c. 2. b. 3. a.

20 CAPITOLUL II DREPTUL DE PROPRIETATE 1. Cuprins 2. Obiectiv general 3. Obiective operationale 4. Timpul necesar studiului capitolului 5. Dezvoltarea temei 6. Bibliografie selectiva 7. Tema de reflectie 8. Modele de teste 9. Raspunsuri si comentarii la teste Cuprins . Notiunea juridica de patrimoniu . Notiunea dreptului de proprietate . Caracterele juridice ale dreptului de proprietate . Continutul dreptului de proprietate . Exercitarea dreptului de proprietate n limitele prevazute de lege . Clasificari ale dreptului de proprietate . Obiectiv general: Dobndirea de cunostinte privind importanta dreptului de proprietate, acceptiunile acestei notiuni, corelate cu reglementarile CEDO. . Obiective operationale: nsusirea definitiei clasice a proprietatii, caracterelor, atributelor dreptului de proprietate si limitelor acestuia. = 3 ore

21 CAPITOLUL II DREPTUL DE PROPRIETATE 1. Notiunea dreptului de proprietate 1.1. Perspectivele abordarii. Ca realitate frusta, proprietatea este legata de apropriere, de asumare a calita tii de stapn, a unei conduite discretionare fata de lucrurile aflate n posesia titular ului, pe care acesta le poate folosi dupa bunul sau plac si de care poate dispune n mod suveran. La nceput aproprierea s-a facut instinctual, oamenii nsusindu-si, n mod spontan, lucrurile de care aveau nevoie, n special obiectele strict trebuincioase supravietuirii. Odata cu patriarhatul, cnd oamenii au ncetat a mai fi nomazi, devenind tot mai statornici si ndeletnicindu-se cu agricultura, au aparut si prim ele forme de apropriere a uneltelor de lucru si a terenului pe care s-au asezat prin ocupatiune. Aparitia capeteniilor marcheaza si primele tabu-uri, primele reguli de conduita legate de protectia avutului, care, de-abia dupa aparitia statului, cap ata legitimitate prin garantarea lor. De la proprietatea colectiva a grupului, la pr oprietatea familiala si, apoi, la proprietatea individuala se consuma o ntreaga evolutie a a cestei notiuni fundamentale a dreptului civil. Premisa a oricarei activitati economice, proprietatea reprezinta un concept multidisciplinar, susceptibil de a fi analizat din mai multe perspective: istori ca, filosofica, economica, sociala, juridica si chiar teologica, fiind obiectul unor confruntari milenare ntre partizanii nflacarati ai acesteia, cei care i-au evident iat virtutile, functia sa etica, aceea de a ncuraja si responsabiliza initiativa indi viduala, declansnd spiritul de competitie, inventivitatea si inteligenta si cei care, desi i-au recunoscut importanta, i-au evidentiat latura sa egoista, efectele nocive ale exacerbarii instinctului aproprierii. Pentru jurist, discutia despre originea si fundamentul proprietatii, desi seducatoare, este una excesiva, pentru ca, asa cum se remarca, Proprietatea este un fenomen natural si faptul ca a existat la toate popoarele si n toate vremurile dovedeste ca radacinile ei pornesc din nsasi structura organica a societatii omen esti. Proprietatea este un fapt istoric si social persistent, necesar si nenlaturabil, care s-a transformat fara a pieri, si care trebuie privit ca atare . Acuratetea limbajului juridic cere ca termenii utilizati sa aiba acelasi nteles. Or, se ntmpla ca termenul drept de proprietate sa fie folosit cu acelasi nteles ca si proprietatea , desi cele doua notiuni desemneaza realitati diferite. As a cum s-a remarcat, nsasi Constitutia revizuita, n art. 44 si 136 foloseste termenii proprietate si drept de proprietate cu acelasi nteles, pentru a nu mai vorbi de Codul civil, al carui Titlu II din Cartea II, denumit Despre proprietate , debuteaz

a cu art. 480 care defineste dreptul de proprietate. n realitate, daca n limbajul curent, unde interesul distinctiei nu este ntotdeauna necesar, cei doi termeni sunt folositi n sens identic, atunci cnd i analizam dintr-o perspectiva didactica, se impun anumite nuantari. Astfel, n timp ce definitia de la art. 480 C. civ. priveste dreptul subiectiv de proprietate, cnd v orbim de proprietate, avem n vedere doar obiectul acestui drept. Pe de alta parte, dreptul de proprietate nu este doar un drept subiectiv oarecare, ci este, n acelasi timp, si un drept fundamental al omului care se bucu ra juridica internationala. F Acceptiuni.

22 Potrivit Declaratiei universale a drepturilor omului adoptata de Adunarea Generala a ONU n anul 1948, orice persoana, privita ca subiect unic sau asociat n colectivitati, are dreptul la proprietate. Nimeni nu poate fi privat n mod arbitra r de proprietatea sa , iar Conventia europeana a drepturilor omului si a libertatilor fundamentale, adoptata la 4 noiembrie 1950, prevede n art. 1 alin. (1) din Protoc olul aditional nr. 1, adoptat n anul 1952, ca orice persoana, fizica sau juridica, are dreptul de a-i fi protejate bunurile sale si ca nimeni nu poate fi privat de proprietate a sa dect pentru cauza de utilitate publica si n conditiile prevazute de lege si de princip iile generale de drept international. Expresia drept de proprietate desemneaza, pe de alta parte, institutia juridica a dreptului de proprietate, adica totalitatea normelor si principiilor privitoare la acest drept subiectiv. Potrivit art. 480 C. civ., Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si a dispune de un lucru n mod exclusiv si absolut, ns n limitele determinate de lege . Definitia este ntregita de dispozitia de la art. 481 care dispune ca Nimeni n u poate fi silit a ceda proprietatea sa, afara numai pentru cauza de utilitate pub lica si primind o dreapta si prealabila despagubire . Primul enunt a fost supus focului ncrucisat al tuturor autorilor de drept civil care s-au aplecat asupra dreptului de proprietate, potrivit carora ea este criti cabila pentru urmatoarele motive: - mai nti, s-a remarcat ca dreptul titularului de a se bucura, n mod absolut, de un lucru este contrazis de partea finala a definitiei n care sunt invocate lim itele determinate de lege; - apoi, calificarea dreptului de proprietate ca fiind un drept absolut a trezit reactii adverse, afirmndu-se ca, la nivel european, preocuparea generala a legiuitorilor a fost aceea de a limita puterea titularului de a dispune de bun, cantonnd-o fie n limitele ordinii juridice , fie n n limitele legii, n preocuparea de a orienta institutia proprietatii spre functia ei sociala, aceea de a urmari binele comun. Asa cum vom vedea, si legislatia noastra civila are o asemenea preocupare , astfel ca dreptul de proprietate nu mai este un drept discretionar, cum sugereaz a definitia lui legala si este tot mai ncorsetat de limitari determinate de interes ul general; - s-a spus ca ea este incompleta pentru ca atributele dreptului de proprietate a se bucura si a dispune pot fi exercitate si de o alta persoana dect proprietarul, cum este cazul uzufructuarului care are att posesia, ct si folosinta bunului ce fa ce obiectul dreptului de uzufruct, motiv pentru care, pentru o mai precisa delimita re, s-a propus completarea definitiei din care sa rezulte ca asemenea prerogative sunt exercitate de proprietar n putere proprie si n interes propriu . Toate celelalte persoane exercita asemenea atribute, att n puterea legii, ct si n puterea proprietarului care a constituit drepturile asupra bunului, n timp ce numai proprietarul le exercita n putere proprie, fara a se subordona cuiva;

- s-a obiectat ca dintre atributele specifice dreptului de proprietate, ius uten di, fruendi si abutendi, lipseste ius utendi si ius fruendi. n replica, s-a sustinut, pe buna dreptate, ca folosinta include cele doua drepturi despre care se afirma ca ar li psi din definitie; - n fine, s-a spus ca definitia n-ar trebui sa se refere la un lucru , nefiind avute n vedere bunurile incorporale. De exemplu, cnd ne raportam la un drept de creanta, nu spunem ca ea este proprietatea cuiva pentru ca unei creante i poti fi doar titular. F Definitia legala.

23 ntr-o formula simpla si sintetica, dreptul de proprietate este definit ca fiind acel drept subiectiv, care da expresie aproprierii unui bun, drept care permite titularului sa posede, sa foloseasca si sa dispuna de acel lucru, n putere propri e si interes propriu, n cadrul si cu respectarea legislatiei existente . Alteori, n preocuparea de a i se evidentia nu doar atributele, dar si caracterele, dreptul de proprietate este definit ca fiind acel drept real princip al care confera titularului sau atributele de posesie, folosinta si dispozitie (ius poss idendi, ius utendi, ius fruendi) asupra bunului apropriat n forma privata, atribute care pot fi exercitate n mod absolut, exclusiv si perpetuu, cu respectarea limitelor material e si juridice . Pentru a raspunde criticii privind exercitarea prerogativelor si de alte persoan e dect proprietarul, s-a definit dreptul de proprietate ca acel drept real care conf era titularului atributele de posesie, folosinta si dispozitie asupra unui bun, atri bute pe care numai el le poate exercita n plenitudinea lor, n putere proprie si n interesul sau propriu, cu respectarea normelor juridice n vigoare sau, potrivit unui alt autor, a cel drept real, care exprima o relatie sociala de apropriere ntre titular si bunurile asupra carora acesta exercita, n mod exclusiv posesia, folosinta si dispozitia, atribute pe care le exercita n putere proprie si n interesul sau, n limitele stabilite de lege . 2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate 2.1. Drept absolut. Asa cum am vazut cnd am examinat clasificarea drepturilor subiective dupa opozabilitatea lor, drepturile reale sunt opozabile erga omnes, spre deosebire d e drepturile de creanta, care sunt relative, opozabile doar anumitor persoane determinate. Oare la aceasta sa se refere caracterul absolut al dreptului de pro prietate asa cum este el definit de Codul nostru civil? Sunt autori care considera ca prin caracterul absolut al dreptului de proprietate se ntelege faptul ca acesta este opozabil tuturor . n realitate, desi dreptul de proprietate este, fara ndoiala, un drept absolut, din punctul de vedere al opozabilitatii, doar ntmplarea a facut ca aceasta calificare sa fie ambivalenta. Ceea si-au propus codificatorii francezi illo tempore, animati de s piritul liberal al vremii, era de a marca, ntr-un mod ct mai apasat faptul ca acest drept confera titularului plenitudinea atributelor pe care le are titularul, plena in re potestas, toate puterile posesia, folosinta si dispozitia, spre deosebire de celelalte dre pturi reale ale caror prerogative sunt puteri derivate, transmise de proprietar. Asa c um s-a subliniat, caracterul absolut al dreptului de proprietate trebuie interpretat n se nsul ca titularul sau are asupra lucrului latitudinea de a-i trage toate foloasele, de a profita de

toata utilitatea pe care el o confera si de a savrsi toate actele juridice care r aspund nevoilor proprietarului sau impuse de propriul sau interes . O astfel de preocupare are ca explicatie istorica faptul ca, nainte de Revolutia franceza de la 1789, dreptul de proprietate era ncorsetat de o serie de sarcini s i obligatii, avnd caracter dependent si subordonat. O noua viziune nu putea fi dect una revolutionara, asa explicndu-se nota de exaltare pe care o presupune califica rea dreptului de proprietate ca fiind cel mai absolut , ignorndu-se, cu buna stiinta, att faptul ca termenul absolut nu este susceptibil de comparatie si asumndu-se contradictia pe care o presupune caracterul cel mai absolut al exercitarii prerogativelor proprietatii cu conditia de a nu-l folosi ntr-un mod interzis de le ge sau de regulamente . Pe de alta parte, se simtea nevoia de a se deosebi dreptul de proprietate, carei confera titularului cele trei atribute, uzus, fructus si abusus, de celelalte dr epturi reale F Definitii doctrinare.

24 care nu comporta dect unul sau doua dintre ele dar niciodata abusus. Nu ntmplator s-a putut spune ca proprietatea are vocatia de a fi recunoscuta ca o libertate si ca din interpretarea art. 480 C. civ. rezulta regula ca tot ce nu este interzis, est e permis n opozitie cu alt drept real unde titularul nu poate face dect ceea ce i s-a acordat n mod expres sa faca . Nevoia de limitare a dreptului de proprietate a fost, nca de atunci, prezenta n constiinta codificatorilor, instituindu-se att o serie de obligatii care deriva d in raporturile de vecinatate, precum si servitutile, care, prin definitie sunt drep turi asupra bunurilor altuia (ius in re aliena). Apoi, teoria abuzului de drept care sanctio neaza exercitarea abuziva a oricarui drept subiectiv, inclusiv a dreptului de propriet ate, reprezinta nca un argument pentru recunoasterea dreptului de proprietate doar n limitele sale firesti (neminem laedere qui suo iure utitur) fara ca, printr-o ex ercitare pur discretionara, sa fie lezate interesele altora. Din caracterul absolut al dreptului de proprietate deriva si caracterul sau inviolabil. Potrivit art. 136 alin. (5) din Constitutie proprietatea privata este inviolabila, n conditiile legii organice . Chiar daca, uneori, ratiuni sociale, mai presus de interesele legitime ale titularului, impun exproprierea, aceasta masur a se ia cu respectarea art. 44 alin. (3) din Constitutie, potrivit caruia Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu d reapta si prealabila despagubire . Este ceea ce Codul civil prevede n art. 481: Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afara numai pentru cauza de utilitate pub lica si primind o dreapta si prealabila despagubire . Exclusivitatea dreptului de proprietate semnifica faptul ca titularul acestui drept este ndreptatit sa exercite, de unul singur, toate prerogativele dreptului sau, la fel cum, tot de unul singur, este ndreptatit sa dezmembreze acel drept n favoarea altora, adica sa consimta ca anumite prerogative sa fie exercitate de alte perso ane, ca drepturi reale sau ca drepturi de creanta, rezultate din raporturi obligationale . Altfel spus, din aceasta perspectiva, dreptul de proprietate apare ca un monopol al proprietarului, att fata de terti, ct si fata de stat. Ca o concretizare a acestui caracter, art. 475 C. civ. prevede ca Oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui . Prin urmare, titularul dreptului de proprietate este singurul care poate nstraina, fie prin acte inter vivos, fie pri n acte de mortis causa, bunurile sale, singurul care le poate greva, instituind garantii r eale asupra lor. Potrivit art. 584 C. civ., Orice proprietar poate ndatora pe vecinul s au la granituirea propriettii lipite cu a sa; cheltuielile granituirii se vor face pe j umatate , iar art. 585 C. civ. prevede ca Tot proprietarul si poate ngradi proprietatea... Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate ne apare diminuat n cazul dezmembramintelor, unde anumite prerogative sunt exercitate de alte persoane dect

titularul. Att n doctrina, ct si n jurisprudenta se discuta dreptul proprietarului de a se bucura, n exclusivitate, de imaginea bunului sau. Este vorba, nu de simpla fotografiere sau reproducere a imaginii, ci de folosirea imaginii de catre terti n scopuri lucrative. S-a decis ca proprietarul bunului, desi nu are un drept exclu siv asupra imaginii acestuia, se poate opune utilizarii ei n situatii de tulburari an ormale. Dreptul de proprietate nu este limitat n timp, avnd aceeasi durata ca si bunul care face obiectul acestuia. Aceasta nu nseamna ca titularul n-ar putea pierde dr eptul sau prin nstrainare sau chiar prin distrugerea bunului. n prima ipoteza nsa, desi dreptul s-a stins, proprietatea s-a transmis doar, dreptul renascndu-se n patrimon iul F Drept exclusiv. F Drept perpetuu.

25 dobnditorului. Este, practic, o consecinta a caracterului absolut al dreptului de proprietate. Din perpetuitatea dreptului de proprietate rezulta urmatoarele cons ecinte: - imprescriptibilitatea actiunii n revendicare imobiliara. Dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, putnd fi revendicat oricnd. Actiunea n revendicare imobiliara poate fi nsa paralizata de prt prin invocarea uzucapiunii, c a mod distinct de dobndire a proprietatii; - transmisibilitatea dreptului de proprietate. Un atribut esential al dreptului de proprietate privata este dispozitia. Potrivit acestui atribut, titularul drep tului de proprietate poate transmite bunurile sale, fie prin acte juridice ntre vii (vnzare cumparare, donatie, schimb etc), fie prin acte juridice de mortis causa (testament). Proprietatea se poate transmite si prin mostenire legala. Spre deosebire de drep tul de proprietate privata, dreptul de proprietate publica este netransmisibil; - reconstituirea dreptului de proprietate. Faptul ca dreptul de proprietate este perpetuu face posibila reconstituirea lui. Indiferent la ce data a fost dobndit b unul imobil si la ce data a iesit din patrimoniul persoanei care solicita retrocedare a, fie personal, fie de succesorii legali, el poate face obiectul reconstituirii dreptu lui de proprietate. 3. Continutul dreptului de proprietate 3.1. Posesia (ius possidendi). Asa cum vom vedea, posesia poate fi analizata att ca situatie de fapt, adica manifestarea tuturor prerogativelor proprietatii, n care sunt incluse si celelalte doua atribute, folosinta si dispozitia, ct si ca situat ie de drept, exprimarea intelectuala a ndreptatirii aproprierii si stapnirii unui bun. Ca atribut al dreptului de proprietate, posesia intereseaza doar ca situatie de drept, acceptiune care nu acopera si celelate doua atribute ale proprietatii. Pr ivita astfel, posesia o are proprietarul chiar si atunci cnd este exercitata prin altul (corpore alieno). De exemplu, chiriasul, desi are contactul direct cu lucrul, nu este pos esor al acestuia, ci doar detentor precar; el detine lucrul n temeiul unui contract, la e xpirarea caruia este obligat sa-l restituie proprietarului. Posesia apartine proprietarul ui si ea este exercitata prin altul. 3.2. Folosinta (ius utendi si ius fruendi). Este dreptul proprietarului de a pune sau nu n valoare bunul aflat n proprietatea sa, de a-l exploata sau nu, iar n caz afirmativ, dreptul de a-i culege fructele si de a beneficia de productele acestu ia. Dreptul asupra fructelor si productelor poate fi exercitat att prin acte material e, cnd proprietarul exploateaza personal bunul, culegndu-i efectiv fructele si prelundu-i productele, ct si prin acte juridice prin care proprietarul nchiriaza bunul, l arendeaza, sau ncheie orice alt act juridic prin care si pune n valoare bunul. Fructele sunt acele valori pe care le produce periodic bunul, fara a-si consuma

substanta. Ele pot fi fructe naturale, industriale si civile. Fructele naturale sunt definite de art. 522 C. civ. ca fiind acelea ce pamntul produce de la sine: productia si prasila (sporul animalelor) . Asemenea fructe sun t deci produse de bun, fara munca omului, cum sunt fructele de padure sau recoltel e de fn. Fructele industriale sunt cele care, potrivit art. 522 C. civ. se dobndesc prin cultura , care necesita munca omului. Spre exemplu, recoltele de legume presupun mai multe operatii ale celui care le obtine. Fructele civile sunt, potrivit art. 523 C. civ., chiriile caselor, dobnzile sumelor exigibile, venitul rentelor, arendele.. . Prin urmare, ele pot fi definite ca venituri periodice pe care proprietarul le percepe ca urmare a transmiterii folo sintei bunului. F

26 Productele sunt cele care, prin preluare, consuma substanta bunului, cum este cazul carbunelui minier. Dispozitia (ius abutendi). Este dreptul proprietarului de a exploata bunul sau, de a dispune de el, fie prin nstrainare, fie prin consumarea substantei acestuia. Dispozitia, ca prerogativ al dreptului de proprietate, poate fi juridica si mate riala. Dispozitia juridica este prerogativa proprietarului de a nstraina, prin acte juridice cu titlu oneros sau gratuit, dreptul sau de proprietate sau de a-l grev a, constituind drepturi reale n favoarea altora. Dispozitia materiala este posibilitatea titularului de a dispune de substanta bunului, de a o consuma prin utilizarea bunului, de a o transforma sau distruge, cu respectarea legii. 4 Exercitarea dreptului de proprietate n limitele prevazute de lege 4.1. Preliminarii. Orice drept subiectiv si are limitele sale rationale, principi u care a calauzit pe redactorii Codului Napoleon nca din momentul definirii dreptul ui de proprietate n art. 544 ca fiind dreptul de a te bucura si de a dispune de lucru ri n modul cel mai absolut . Desi exaltati de spiritul liberal al vremii, codificatorii au fost, totusi, nevoiti sa prevada ca exercitarea unui astfel de drept este supusa condi tiei de a nu-l folosi ntr-un mod interzis de lege sau de regulamente , viziune preluata de Codul nostru civil care, ntr-un mod mai rezonabil si mai complet, l defineste ca dreptul ce are cineva de a se bucura si a dispune de un lucru n mod exclusiv si absolut, ns n limitele determinate de lege . Dincolo de functia individuala prin care se protejeaza chiar spatiul de libertate a persoanei, dreptul de proprietate are si o functie sociala , recunoast e un distins autor, partizan mpatimit al proprietatii private. Ratiuni ale unor limitari ale dreptului de proprietate au existat dintotdeauna; ele sunt astazi mai stringente dect oricnd, datorita tocmai multiplicarii fara precedent a relatiilor sociale, a nevoii de raportare, tot mai frecvente, la int eresele altora, care face actual adagiul Neminem laedere qui suo iure utitur. Potrivit Constitutiei, art. 44 alin. (1) Dreptul de proprietate, precum si creantele asupr a statului, sunt garantate. Continutul si limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege . Asa cum s-a remarcat, faptul ca numai prin lege pot fi aduse limitari dreptului de proprietate este el nsusi o garantie a acestui drept, generalitatea si permanenta legii fiind de natura sa mpiedice manifestarea arbitrariului n acest domeniu Asistam astazi la un paradox: niciodata n-a fost mai puternica clamarea dreptului de proprietate, privit ca drept fundamental al omului, la fel cum nici odata nevoia limitarii, prin lege, a acestui drept n-a fost mai stringenta. A. Limite materiale ale dreptului de proprietate De principiu, proprietarul terenului este proprietar si asupra spatiului aflat deasupra terenului, pna la limita spatiului aerian. n cazul servitutilor aeronauti ce, care, potrivit art. 3 3.32 din Codul aerian, sunt conditii, restrictii, obligatii , impuse

sau recomandate de prevederile reglementarilor aeronautice nationale si/sau internationale n interesul sigurantei zborului aeronautic , acest spatiu se diminue aza, astfel ca dreptul de survol acordat prin lege companiilor aeriene n aceasta coloa na a spatiului este opozabil proprietarilor de terenuri. Daca, potrivit 489 C. civ., Proprietatea pamntului cuprinde n sine proprietatea suprafetei si a subfetei lui , sunt instituite, prin lege, o serie de limitari: - Constitutia prevede la art. 136 alin. (3) ca bogatiile de interes public ale subsolului... fac obiectul exclusiv al proprietatii publice . Prin urmare, dreptul de F F Spatiul aerian F Subsolul terenului.

27 proprietate privata se ntinde asupra subsolului, pna la limita la care se afla bog atiile de interes public; - potrivit art. 44 alin. (5) din Constitutie, Pentru lucrari de interes general, autoritatea publica poate folosi subsolul oricarei proprietati imobiliare, cu ob ligatia de a despagubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantatiilor sau construc tiilor, precum si pentru orice alte daune imputabile autoritatii ; - proprietatea privata poate fi supusa servitutii de trecere subterane. Astfel, conform art. 16 alin. (2) lit. c) din Legea nr. 13/2007 a energiei electrice, ser vitutea de trecere subterana, de suprafata sau aeriana pentru instalarea de retele elect rice sau alte echipamente aferente capacitatii energetice si pentru acces la locul de amp lasare a acestora, n conditiile legii . Conform alin. (8) al aceluiasi articol, Daca cu oca zia interventiei pentru retehnologizari, reparatii, revizii sau avarii se produc pag ube proprietarilor din vecinatatea capacitatilor energetice, titularii de licenta au obligatia sa plateasca despagubiri n conditiile prezentei legi . Si cu privire la aceste terenuri exista unele limite: - potrivit art. 1 si 2 alin. (1) din Legea nr. 85/2003 a minelor, apele geotermale, gazele care le nsotesc, apele minerale naturale (gazoase si plate) si apele minerale terapeutice fac parte din proprietatea publica a statului; - n conformitate cu art. 581 C. civ., proprietarul izvorului nu-i poate schimba cursul cnd izvorul da apa trebuincioasa locuitorilor unei comune, sat sau unui catun ; - potrivit Legii nr. 107/1996 a apelor, art. 3 alin. (2), albiile minore cu lung imi mai mici de 5 km si cu bazine hidrografice mai mici de 10 km2 apartin detinatori lor, cu orice titlu, ai terenurilor pe care se formeaza sau curg, ceea ce nseamna ca c ele care depasesc aceste dimensiuni fac parte din domeniul public. B. Limite ale dispozitiei juridice Bunuri inalienabile. De la regula ca proprietarul are dreptul de a dispune, n mod absolut, de bunurile care fac obiectul dreptului sau de proprietate, sunt in stituite, prin lege, o serie de exceptii dictate de ratiuni diverse. Bunurile definitiv inalienabile sunt: - bunurile nesusceptibile de apropriatiune, cum sunt aerul, apa, lumina solara, care nu pot face obiectul actelor juridice. Este vorba de bunuri de folosinta co muna, res communis, care, potrivit art. 647 C. civ., nu apartin nimanui . n ce priveste ap a, daca se afla ntr-o fntana situata pe un teren proprietate privata, nu se mai bucur a de acelasi regim; la fel, apa destinata consumului casnic distribuita prin retelele urbane al carui consum este facturat de regiile specializate; - bunurile care fac parte din domeniul public, prevazute de art. 136 din Constitutie, de art. 11 din Legea nr. 213/1998 privind regimul juridic al propri etatii publice, art. 120 alin. (2) din Legea nr. 215/2001 privind administratia publica

locala; - drepturile de uzufruct, uz, abitatie; - organele corpului uman, potrivit Legii nr. 95/2006 privind reforma n domeniul sanatatii; - capacitatea persoanelor, potrivit art. 6 alin. (2) din Decretul nr. 31/1954 privind persoana fizica si juridica; - drepturile morale ale autorilor de creatii literare, artistice, stiintifice sa u tehnice, conform art. 10-11 din Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor si dre pturile conexe. . Bunuri temporar inalienabile sunt: F Terenurile cu ape.

28 - terenurile care au fost atribuite conform art. 19 alin. (1), art. 21 si art. 4 3 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar care nu pot fi nstrainate timp de 10 ani de la constituire [conform art. 32 alin. (1)]; - terenurile care fac obiectul reconstituirii dreptului de proprietate sau litig iilor privind legalitatea titlurilor de proprietate; - locuintele cumparate cu plata n rate pna la achitarea integrala a pretului, conform art. 15 alin. (4) din Legea nr. 85/1992, republicata; - locuintele cumparate cu subventii de la stat, care, potrivit art. 19 din Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, nu pot fi nstrainate dect dupa rambursarea integrala a creditului etc. Bunuri alienabile n conditii restrictive sunt bunuri care, desi se afla n circuitul civil, datorita naturii lor, sunt supuse unor conditii speciale privin d circulatia juridica:materialele explozive al caror regim juridic este reglementat de Legea nr. 126/1995; -armele si munitiile aflate sub incidenta Legii nr. 17/1996 privind regimul armelor de foc si al munitiilor; -bunurile monopol de stat prevazute de Legea nr. 31/1996; -deseurile toxice, al caror regim juridic este reglementat de O.U.G. nr. 195/2005 privind protectia mediului; -plantele, substantele si preparatele stupefiante si psihotrope (art. 15 din Legea nr. 339/2005 privind regimul juridic al plantelor, substantelor si prepara telor stupefiante si psihotrope; -obiectele de cult prevazute de Legea nr. 103/1992 etc. Doctrina juridica include, pe buna dreptate, printre limitele legale ale dispozitiei juridice si solemnitatea actelor juridice, anume conditiile de forma pe care trebuie sa le respecte testamentele, donatiile, nstrainarile de terenuri, conditi a autorizarii nstrainarii n anumite situatii, precum apartamentele cumparate cu cred it ipotecar, incapacitatile de a nstraina. Toate actele juridice prin care se ncalca asemenea dispozitii vor fi sanctionate cu nulitatea absoluta, sanctiune explicata de interesul public al restrictiilor si nu de caracterul imperativ al normelor care le instituie. C. Limite rezultnd din raporturile de vecinatate Potrivit art. 44 alin. (7) din Constitutie, Dreptul de proprietate obliga la respectarea sarcinilor privind protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati , precum si la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului . De regula, sarcinile impuse fondurilor rezultate din situatia acestora, precum si cele impuse pentru utilitatea publica, a comunelor, ori a particularilor sunt considerate de doctrina servituti, fiind studiate n cadrul dezmembramintelor dreptului de proprietate. Asa cum s-a remarcat nsa, asa-zisele servituti naturale, adica cele care se nasc din situatia locurilor, precum si cele legale, sunt, de fapt, limite de exercita re normala a dreptului de proprietate si nu servituti propriu-zise Ele sunt impuse de un sp

irit de toleranta reciproca si de moderatie n raporturile dintre vecini. Raporturi de vecinatate care au caracter de drepturi reale. Potrivit art. 576 C. civ., Servitutea este o sarcina impusa asupra unui imobil pentru uzul si utilitat ea unui imobil avnd un alt stpn . n art. 578 585 C. civ. sunt reglementate servitutile ce se nasc din situatia locurilor, asa-zisele servituti naturale, ia r n art. 586 F Precizari prealabile. F

29 619 C. civ. sunt supuse reglementarii servitutile legale. Prin aceste dispozitii se determina, de fapt, limitele exercitarii dreptului de proprietate, restrictii ca re privesc ambele fonduri nvecinate si nu doar unul dintre ele, asa cum se ntmpla la servituti le propriu-zise. Raporturi de vecinatate care au caracter de sarcini reale. Cnd am examinat clasificarea drepturilor reale si deosebirile dintre ele si drepturile de creant a, am evocat si o categorie intermediara, obligatiile propter rem, cele care decurg di n nsasi stapnirea, cu orice titlu, a unor bunuri imobile. De exemplu, art. 82 din Legea n r. 18/1991 prevede ca acele terenuri care si-au pierdut capacitatea de productie pe ntru culturi agricole sau silvice se vor constitui n perimetre de ameliorare pentru ca re se vor efectua o serie de masuri si lucrari specifice. Or, executarea acestor lucra ri nu poate fi facuta dect n conditii de colaborare ntre detinatorii terenurilor agricole . Asemenea obligatii pot fi asumate si prin vointa partilor. Cnd, de exemplu, n cazul constituirii prin conventie a unei servituti de trecere, titularul fondulu i aservit se poate obliga sa efectueze lucrarile necesare folosirii servitutii. Aceasta oblig atie nu se confunda cu servitutea, ci este accesorie acesteia, transmitndu-se odata cu fondu l. Raporturi de vecinatate rezultate din conventia partilor. n temeiul libertatii de vointa, proprietarii fondurilor nvecinate pot ncheia conventii, altele dect de constituire a unor servituti, prin care se pot obliga reciproc la diverse presta tii, cum ar fi aceea de a ngadui, fie n conditii de reciprocitate, fie unilateral, plantarea d e arbori la o distanta mai mica dect cea legala sau de a ngadui alimentare cu apa din propr ia fntna. n aceste situatii, exercitarea dreptului de proprietate este supusa unor lim ite conventionale. D.Exercitarea cu buna-credinta a dreptului de proprietate De regula, abuzul de drept este studiat n cadrul teoriei generala a actului juridic, cnd se examineaza continutul raportului juridic. Dreptul de proprietate, fiind si el un drept subiectiv, este susceptibil de o exercitare abuziva. De aceea, re amintim ca, potrivit art. 1 din Decretul nr. 31/1954 privitor la persoana fizica si la p ersoana juridica, drepturile civile ale persoanelor fizice sunt recunoscute n scopul de a satisface interesele personale, materiale si culturale, n acord cu interesul obst esc, potrivit legii si regulilor de convieturire sociala . Art. 3 al aceluiasi act norm ativ dispune ca drepturile civile sunt ocrotite de lege. Ele pot fi exercitate numai p otrivit cu scopul lor economic si social. Doctrina noastra de drept civil califica abuzul de drept ca fiind orice deturnar

e a dreptului de proprietate de la finalitatea pentru care a fost recunoscut. Astf el, a fost calificata abuz de drept fapta proprietarului unui teren de a raspndi pe el subst ante pesticide, care, datorita gradului lor de toxicitate, au fost scoase din practic a agricola, ceea ce l-a facut responsabil pentru daunele produse vecinului prin moartea mai multor pasari domestice care au patruns pe teren. Mai delicata este ntrebarea legata de criteriul pe care l avem n vedere pentru a aprecia daca ne confruntam cu o exercitare anormala a dreptului de proprietate. Potrivit conceptiei subiective, ne aflam n fata unui abuz de drept ori de cte ori, fara a justifica un interes legitim, proprietarul si exercita dreptul sau cu reacredinta, cu intentia vadita de a prejudicia interesele altuia. Este cazul proprietarului care construieste pe propriul teren un zid de care nu are nevoie, el fiind desti nat doar sa ia vederea sau lumina vecinului sau. Nu tot astfel va fi calificata fapta proprietarului care urmareste satisfacerea unui interes legitim. F Abuzul de drept.

30 n conceptia obiectiva, intentia proprietarului aflat n exercitiul anormal al dreptului sau nu intereseaza. Singurul fapt ca printr-o astfel de exercitare s-a produs un prejudiciu altuia este suficient pentru a o califica abuz de drept. ntrebndu-se care dintre conceptii ar trebui consacrata de legislatia noastra, unii autori au nclinat spre conceptia subiectiva, apreciind ca abuzul de drept est e strns legat de notiunea de buna - credinta . n ce ne priveste, credem ca aspectul ce intereseaza cu precadere n materia de care ne ocupam nu este sanctionarea autorului, ci situatia injusta n care se afla victima exercitarii anormale a unui drept, astfel ca, n conceptia noastra, simplu l fapt ca un astfel de exercitiu a creat un inconvenient injust vecinului sau ori altei persoane, trebuie sa atraga reactia dreptului, indiferent de buna sau reaua-credinta a faptuitorului. Pe de alta parte, multe dintre asemenea afectari ale dreptului de proprietate derivnd din raporturile de vecinatate pot fi calificate ca ipoteze al e raspunderii pentru prejudiciile cauzate de lucruri unde nu se pune problema culp ei, raspunderea fiind obiectiva, asa cum tot mai multe situatii de raspundere delict uala tind sa fie. E. Limitari exceptionale ale folosintei unor bunuri. Rechizitia Potrivit art. 1 din Legea nr. 132/1997, rechizitia este o masura cu caracter exceptional prin care autoritatiile publice, mputernicite prin lege, obliga agent ii economici, institutiile publice, precum si alte persoane juridice si fizice la c edarea temporara a unor bunuri mobile sau imobile. Situatiile n care se poate dispune o asemenea masura sunt prevazute de art. 2 din lege. Este vorba de acele situatii n care a fost declarata mobilizarea partiala sau totala a fortelor armate sau starea de razboi, a fost instituita starea de asediu sau starea de urgenta. Scopul acestei masuri este acela de a preveni, de a localiza sau de a nlatura urmarile unor dezastre si dureaza pna la ncetarea situatiei care a impus-o. Aceast a masura exceptionala este luata n interesul fortelor armate sau al autoritatilor p ublice. Fac obiectul rechizitiei bunuri imobile sau imobile care pot servi apararii nationale. Pot fi supuse rechizitionarii si bunuri consumptibile, cu plata unor despagubiri prevazute de lege. F. Exproprierea pentru cauza de utilitate publica Potrivit art. 44 alin. (3) din Constitutie Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta si preal abila despagubire , principiu pe care-l afirma si art. 481 C. civ. care, n termeni simila ri, dispune ca Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afara numai pentru ca uza de utilitate publica si primind o dreapta si prealabila despagubire . n acord cu aceste prevederi de principiu, Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica reglementeaza, att pe fond, ct si p e procedura, masura exproprierii ca un instrument de o reala armonizare a interese

lor generale cu cele individuale, de o maniera total diferita de modul cum se realiz a n perioada anterioara anului 1989. Potrivit acestei legi, exproprierea presupune parcurgerea a trei faze n cadrul unei proceduri minutios reglementate: declararea de utilitate publica a exproprierii, masuri premergatoare exproprierii, expropriere a propriu-zisa si determinarea despagubirilor. Fiind o exceptie de la caracterul absolut si inviolabil al dreptului de proprietate, exproprierea este definita ca fiind actul puterii de stat competent e, prin care se realizeaza trecrerea n proprietatea publica a unor bunuri imobile proprie tate privata, necesare executarii unor lucrari de interes public, n schimbul unei despagubiri, definitie nsusita apoi de alti autori importanti de drept civil. F F

31 Bunurile supuse exproprierii. Pot face obiect al exproprierii bunurile persoanelor fizice si ale persoanelor juridice, cu sau fara scop lucrativ, dar s i cele aflate n proprietatea privata a comunelor, oraselor, municipiilor si judetelor. N u pot fi expropriate bunurile proprietatea publica si nici bunurile imobile care se af la n proprietatea privata a statului, avnd n vedere ca, n calitatea sa de proprietar, st atul poate afecta orice bun al sau, fara a avea nevoie de procedura exproprierii. Potrivit art. 2 din Legea nr. 33/1994, bunurile imobile care se afla n proprietatea privata a unitatilor administrativ - teritoriale pot fi supuse expr oprierii, daca utilitatea publica n considerarea careia a fost dispusa tine de interesul na tional. Dimpotriva, daca utilitatea publica tine de interesul local, bunul vizat poate f i trecut n proprietatea publica a acelei unitati administrativ-teritoriale prin decizia org anului competent. Conventia partilor. n orice faza s-ar afla procedura exproprierii, partile implicate pot conveni trecerea bunului n proprietatea publica printr-un transfer amiabil. Conventia poate fi ncheiata pna n momentul solutionarii cererii de expropriere de catre instanta de judecata. Tranzactia nu poate privi nsa natura s i cuantumul despagubirilor care urmeaza sa le primeasca proprietarul, ambele fiind stabilite prin hotarre judecatoreasca. Pentru determinarea despagubirilor, tribun alul n a carui raza teritoriala este situat imobilul propus pentru a fi expropriat, desemneaza o comisie formata din trei experti. Fiecare parte are dreptul sa prop una cte un expert, al treilea fiind numit de instanta. Pentru evaluarea bunului se au n vedere preturile la care se vnd asemenea bunuri n zona respectiva, precum si eventualele prejudicii produse titularilor altor drepturi reale, dezmembraminte ale dreptului de proprietate sau titularilor dreptului de concesiune si de folosinta , constituite pe temeiul dreptului de proprietate. Utilitatea publica. Asa cum se prevede n art. 5 din Legea nr. 33/1994, utilitatea publica se declara pentru lucrarile de interes national sau de intere s local. Pentru lucrarile de interes national utilitatea publica se declara de Guvern; pentru cele de interes local de consiliile judetene sau, dupa caz, de Consiliul general al municipiului Bucuresti; pentru cele de interes local dar care vizeaza mai mul te judete, utilitatea publica se declara de o comisie din care fac parte presedinti i consiliilor judetene respective, iar n ipoteza unui dezacord ntre acestia, utilita tea publica va fi declarata de Guvern. Legea prevede, n art. 7, situatii speciale n care se pune problema exproprierii unor monumente, lacasuri de cult, ansambluri sau situri istorice, cimitire, alte asezaminte de valoare nationala, situatii n care declararea utilitatii publice se face

doar prin lege. nainte de a se declara utilitatea publica, are loc o cercetare prealabila, de catre o comisie special abilitata, menita a constata daca masura exproprierii ar putea fi evitata si care ar putea fi solutiile. Se confirma astfel ca exproprierea est e o masura subsidiara. Utilitatea publica astfel declarata este supusa nscrierii n planurile urbanistice si de amenajare a teritoriului si se afiseaza la sediul consiliului local n a car ui raza teritoriala se afla imobilul si va fi publicata fie n presa locala, pentru cazuri le de interes local, fie n Monitorul Oficial al Romniei, pentru cazurile de interes nati onal. Ca orice act administrativ, declaratia de utilitate publica este supusa cailor d e atac prevazute de Legea contenciosului administrativ. Dupa ce se realizeaza publicitatea declaratiei de utilitate publica, expropriatorul ntocmeste planurile imobilelor supuse exproprierii, numele F Masuri premergatoare.

32 proprietarilor si oferta de despagubiri. n termen de 15 zile de la publicare, propunerile de expropriere se notifica proprietarilor mpreuna cu procesul-verbal ntocmit de comisia care a facut cercetarea prealabila. mpotriva acestei notificari , proprietarul poate face ntmpinare n termen de 45 zile de la comunicare. n termen de 30 zile, o comisie constituita potrivit art. 15-17 din lege, va solutiona ntmpinarea, pronuntnd o hotarre care va fi comunicata partilor n termen de 15 zile de la adoptare. Aceasta hotarre este supusa contestatiei care este de compet enta curtii de apel n a carei raza teritoriala se afla imobilul. Potrivit Legii nr. 33/1994, competenta solutionarii cererilor de expropriere apartine tribunalului n a carui raza teritoriala se afla bunurile imobile. De pri ncipiu, instanta competenta are a verifica doar daca sunt ntrunite conditiile legale pent ru expropriere, fara a putea examina pe fond cererea. Prin exceptie, atunci cnd expropriatorul cere exproprierea partiala, iar proprietarul solicita expropriere a totala, instanta va trebui sa se pronunte asupra celor doua posibilitati si, n raport de datele fiecarui caz n parte, sa opteze pentru una dintre ele. n cazul n care va dispune exproprierea totala, tribunalul va analiza cauza pe fond. Tribunalul decide cu privire la despagubirile datorate proprietarului. n ipoteza existentei unei conventii, se va lua act de tranzactie, pronuntnd o hotarr e definitiva. Daca partile n-au cazut de acord cu privire la despagubiri, tribunal ul se va pronunta doar cu privire la expropriere, urmnd sa determine despagubirile cuvenit e proprietarului cu luarea n considerare a criteriilor deja aratate. Daca asupra bu nului supus exproprierii exista, alaturi de dreptul de proprietate, si alte drepturi r eale, vor fi avute n vedere si prejudiciile suferite de titularii acestor drepturi. Despagubir ea se va ntinde ntre doua limite: o limita minima, reprezentata de suma oferita de expropriator si o limita maxima, suma pretinsa de expropriat. Ca efect al exproprierii, bunul supus acestei proceduri trece din proprietatea privata, n proprietate publica. Daca n materia contractului de vnzare-cumparare, transferul dreptului de proprietate are loc n momentul ncheierii contractului, expresie a principiului consensualitatii (solo consensus obligat), n cazul exprop rierii acest transfer este conditionat de plata despagubirilor, fapt care este realizat fie n modul convenit de parti, fie n conditiile impuse de hotarrea judecatoreasca, dar nt run termen de plata care nu poate fi mai mare de 30 zile. mprejurarea ca transferul n u se va face pna la plata despagubirilor nu afecteaza eficienta juridica a hotarrii judecatoresti. Potrivit doctrinei, expropriatul pastreaza dreptul de a pretinde suma datorata, chiar daca, pna la plata, el ramne proprietar al bunului. Odata cu transferul dreptului de proprietate se produc si alte efecte subsecvente, expresie a principiului accesorium sequitur principalem : - drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate, cum sunt dreptul de uzufruct, uz, abitatie, superficie, se sting. Aceeasi soarta o au si dreptul de concesiune, dreptul de folosinta, ct si dreptul de servitute stabilit prin fapta

omului. Potrivit art. 28 alin. (2) din lege, raporturile obligationale dintre vechiul si noul proprietar ramn supuse dreptului comun ; - dreptul de ipoteca si privilegiul imobiliar special se stramuta asupra despagubirii determinate de instanta, acesta fiind unul dintre cazurile de subro gatie reala cu titlu particular; - drepturile personale care s-au nascut n legatura cu bunul, cum ar fi dreptul locatarului sau al comodatarului. Legea prevede si cteva masuri de protectie: evacuarea persoanelor care ocupau n mod legal imobilul expropriat nu se va putea face dect dupa ce F Efectele exproprierii. F Masuri de protectie a proprietarului expropriat.

33 expropriatorul le va asigura spatiul de locuit; art. 22 din lege prevede obligat ia de a cita n procesul n care se judeca cererea de expropriere, pe lnga titularii oricaror drepturi reale, orice persoana care ar putea justifica un interes legitim asupra bunului supus exproprierii. Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica recunoaste fostului proprietar urmatoarele drepturi speciale: - nu la acest articol este prevazuta aceasta ipoteza expropriatorul poate oferi fostului proprietar expropriat dreptul de a locui n imobil n temeiul unui contract de nchiriere pentru perioada cuprinsa ntre data punerii n posesie si data la care bunu l va fi folosit potrivit destinatiei avute n vedere la expropriere; - n ipoteza ca bunul expropriat n-a fost folosit pentru scopul n vederea caruia a fost expropriat, timp de un an si nici nu s-a facut o noua declaratie de utili tate publica, fostul proprietar poate cere tribunalului n raza caruia se afla bunul, retrocedarea acestuia. Pretul imobilului retrocedat se va determina conform acel eiasi proceduri urmate la expropriere, neputnd fi mai mare dect despagubirea de expropriere actualizata; -daca lucrarile pentru care s-a facut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul doreste sa nstraineze bunul expropriat, fostului proprietar i este recunoscut un drept de preemtiune la dobndirea bunului. n concretizarea acestui ultim drept, expropriatorul este obligat sa notifice fostului proprietar intentia nstrainarii imobilului. Daca n termen de 60 zile de l a notificare fostul proprietar nu-si exprima dorinta de a redobndi imobilul, potriv it art. 37 din lege, expropriatorul poate dispune liber de bun. Actul juridic de nstraina re ncheiat de expropriator fara ndeplinirea acestei conditii va fi sanctionat cu nuli tatea relativa, avnd n vedere natura privata a intereselor lezate Cum poate fi calificat acest drept? S-ar putea sustine ca este vorba de o vnzare supusa conditiei rezolutorii de a nu se fi efectuat lucrarile de utilitate publica. Asa cum s-a obiectat nsa, expro prierea pentru cauze de utiliate publica, fiind un act de autoritate de drept public, es te incompatibil cu instituirea unei modalitati de drept civil. Este motivul pentru care s-a sustinut ca ne-am afla n fata unei cesiuni cu titlu oneros a dreptului de proprie tate asupra imobilului expropriat cu efecte ex nunc. Un alt autor considera ca institutia prevazuta de art. 35-36 din Legea nr. 33/1994 apare ca o sanctiune civila n detrimentul expropriatorului, dar n benefici ul expropriatului, prin care legiuitorul sanctioneaza pasivitatea expropriatorului . Potrivit unei alte opinii, la care ne raliem, dreptul de retrocedare a imobilulu i expropriat este un drept de creanta, supus termenului de 3 ani de prescriptie, n temeiul caruia fostul proprietar poate cere expropriatorului sa-i vnda imobilul. La ntrebarea daca dreptul de retrocedare prevazut de art. 35-36 din Legea nr. 33/1994 priveste doar imobilele care au fost expropriate conform acestei regleme ntari

sau si imobilele expropriate anterior, conform legislatiei n vigoare la acea data , raspunsul n-a fost unitar n jurisprundenta. Astfel, daca, ntr-o prima etapa, s-a decis ca prevederile art. 34, 35 si 37 nu pot fi rupte din contextul Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza d e utilitate publica, motiv pentru care se impune concluzia ca ele se aplica exclus iv exproprierilor de bunuri imobile ce s-au facut dupa 2 iunie 1994, data intrarii n vigoare a legii, cu respectarea procedurii mai sus aratate , ulterior, prin decizi a Sectiilor Unite ale Curtii Supreme de Justitie nr. VI/1999 s-a decis ca dispozit iile art. 35 din Legea nr. 33/1994 se aplica si cererilor prin care se solicita restituire a unor F Aplicarea n timp a dreptului de retrocedare.

34 bunuri imobile expropriate anterior acestei legi, daca nu s-a realizat scopul exproprierii. Doctrina a criticat aceasta noua orientare, invocnd principiul neretroactivitatii legii prevazut de art. 15 alin. (2) din Constitutie, potrivit caruia legea dispune numai pentru viitor, solutie adoptata si de Codul civil prin art. 1 care prevede ca legea noua urmeaza a fi interpretata n sensul neaplicarii ei si unor fapte tre cute, definitiv consumate sub imperiul legii vechi. Potrivit aceluiasi autor, expropri erea este o situatie juridica speciala si complexa, ce presupune un ansamblu de acte si fapte juridice derulate pe etape precis determinate. Potrivit vechii reglementar i, anterioare Legii nr. 33/1994, imobilele expropriate treceau n proprietatea statul ui pe data exproprierii, indiferent daca se achitasera sau nu despagubirile stabilite de lege. Prin urmare, Legea nr. 33/1994 se aplica doar imobilelor expropriate dupa data d e 2 iunie 1994, precum si celor aflate n curs de expropriere la aceasta data. 5. Clasificari ale dreptului de proprietate 5.1. Precizari prealabile. Potrivit art. 136 alin. (1) din Constitutie, Proprietatea este publica sau privata . Dar, deosebit de aceasta diviziune esential a a proprietatii n cele doua forme fundamentale, n raport de regimul juridic al aceste ia, dreptul de proprietate poate fi supus si altor clasificari n raport de mai multe criterii, multe dintre ele avnd o utilitate preponderent didactica. 5.2. Criterii de clasificare a dreptului de proprietate -Dupa regimul juridic, dreptul de proprietate se clasifica n drept de proprietate publica si drept de proprietate privata. -Dupa subiect, dreptul de proprietate poate avea ca titular subiectul individual , persoana fizica sau subiectele colective care, la rndul lor, sunt statul si unita tile administrativ-teritoriale sau subiectele colective de drept privat. -Dupa modurile de dobndire, dreptul de proprietate poate fi dobndit prin acte juridice si fapte juridice. Actele juridice translative de proprietate pot fi ncheiate att inter vivos (contractele civile), ct si de mortis causa (testamente). Propriet atea poate fi dobndita si prin fapt juridic, prin exercitarea unei ndelungate posesii n conditiile prevazute de lege (uzucapiunea). -Dupa modul de afectare, dreptul de proprietate poate fi att pur si simplu, ct si afectat de modalitati: proprietatea anulabila, proprietatea rezolubila, propr ietatea comuna si proprietatea periodica. DIN perspectiva care preocupa teoria generala a drepturilor reale, principala clasificare vizeaza cele doua forme ale dreptului de proprietate, publica si pri vata.

35 BIBLIOGRAFIE SELECTIVA I. Tratate si monografii. 1. C. Barsan, Conventia europeana a drepturilor omului, Comentarii pe articole, vol.I. Bucuresti, 2005,p. 58; 2. Fl. Baias, B. Dumitrache, Discutii pe marginea Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, Dreptul nr4/195, p. 19; 3. I. Albu, Privire generala asupra raporturilor de vecinatate, R.R.D. nr. 8/198 4; 4. O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, ed. a III-a, ED. Rosetti, 2005, pp. 79-92 privind istoricul proprietatii. TEST DE AUTOEVALUARE Care este sensul cuvntului absolut din definitia legala a dreptului de proprietate data de art. 480 C.V. si cum a evoluat conceptia despre dreptul de proprietate p rivind acest aspect?

36 TEMA DE REFLECTIE Principalele acceptiuni ale notiunii de proprietate. MODELE DE NTREBARI ntrebarile vor fi tip grila, cu cel putin un raspuns fiecare ntrebare. 1. Cui este opozabil dreptul de proprietate: a. doar titularului b. doar celor de la care provine bunul c. tuturor 2. Ce presupune dispozitia juridica asupra unui bun: a. ca poate folosi bunurile cum doreste b. ca poate folosi si nstraina bunurile c. ca poate nstraina si greva bunurile 3. Poate fi dobndit prin uzucapiune un bun care face parte din proprietatea publica: a. da, dar numai prin uzucapiunea de 30 ani b. da, prin ambele forme de uzucapiune c. nu RASPUNSURI LA NTREBARI 1. c. 2. c. 3. c.

37 CAPITOLUL III DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICA 1. Cuprins 2. Obiectiv general 3. Obiective operationale 4. Timpul necesar studiului capitolului 5. Dezvoltarea temei 6. Bibliografie selectiva 7. Tema de reflectie 8. Modele de teste 9. Raspunsuri si comentarii la teste Cuprins . Exercitarea dreptului de proprietate publica . Caracterele juridice ale dreptului de proprietate publica . Definitia, obiectul si subiectii dreptului de proprietate publica . Obiectiv general: Evidentierea particularitatilor dreptului de proprietate publica. . Obiective operationale: nsusirea caracterelor specifice, a modurile de exercitare a acestui drept. = 3 ore

38 CAPITOLUL III DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICA 1. Definitia, obiectul si subiectii dreptului de proprietate publica Dreptul de proprietate publica a fost definit drept acel drept subiectiv de proprietate ce apartine statului sau unitatilor sale administrativ-teritoriale a supra bunurilor care, fie prin natura lor, fie printr-o dispozitie speciala a legii, s unt de uz si utilitate publica sau, ntr-o alta formulare, acel drept real care are titular exclu siv statul sau unitatile administrativ-teritoriale si care confera acestor titulari atributele posesiei, folosintei si dispozitiei, nsa n regim de drept public, asupra bunurilor care, prin declaratia legii sau natura lor, sunt de uz sau de interes public . Potrivit altor autori, dreptul de proprietate publica este dreptul de proprietate al statului sau unitatilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, potr ivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau interes general sau acel drept de proprietate n care atributele acestuia se exercita de catre stat si unitatile administrativ-te ritoriale si care poarta asupra bunurilor din domeniul public, el fiind inalienabil, imprescr iptibil si insesizabil . Potrivit art. 136 alin. (1) din Constitutia Romniei, Proprietatea este publica sau privata , iar, potrivit alin. (2) al aceluiasi articol, Proprietatea publica es te garantata si ocrotita prin lege si apartine statului sau unitatilor administrati vteritoriale . Legea nr. 18/1991, modificata si completata, face trimiteri la domeniul public, termen folosit si de Codul civil n art. 475-479 n Capitolul III, Titlul I din Cartea II, intitulat Despre bunuri n raportul lor cu cei care le poseda , dar neutil izat de prevederile constitutionale mai sus evocate, fapt care a suscitat o serie de controverse privind raportul dintre proprietatea publica si domeniul public. n ar t. 4 alin. (4) se dispune ca terenurile afectate unei utilitati publice fac parte din domeniul public, iar art. 5 enumera categoriile de terenuri care alcatuiesc domeniul publ ic. Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia este reglementarea-cadru a proprietatii publice. Potrivit art. 3 alin. (1) din a ceasta lege, domeniul public este alcatuit din bunurile prevazute de art. 136 alin. (3), din cele stabilite prin anexa care face parte integranta din prezenta lege si din or ice bunuri, care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes publ ic si sunt dobndite de stat sau de unitatile administrativ-teritoriale prin modurile prevazu te de lege . Legea administratiei publice locale nr. 215/2001 prevede la art. 120 alin. (1) ca Apartin domeniului public de interes local sau judetean bunurile care, potrivi t

legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public si nu sunt declarate prin lege de uz sau de interes public national . Fara a ne propune un inventar al reglementarilor proprietatii publice, amintim c a, printre altele, Legea apelor nr. 107/1996 se refera la apele de suprafata care a partin domeniului public, ca Legea petrolului nr. 238/2004 dispune la art. 1 ca resurse le de petrol situate n subsolul tarii si al platoului contintental romnesc al Marii Negr e, delimitat conform principiilor dreptului international si conventiilor internati onale la care Romnia este parte, fac obiectul exclusiv al proprietatii publice si apartin statului romn. Conform Codului silvic, 1)Dupa forma de proprietate, fondul forestier national poate fi: -fond forestier proprietate publica a statului; -fond forestier proprietate publica a unitatilor administrativ-teritoriale; F Definitie. F Prevederi legale.

39 -fond forestier proprietate privata a unitatilor administrativ-teritoriale. Modul de determinare a bunurilor care fac obiectul dreptului de proprietate publica face obiectul unei controverse clasice de drept civil. Plecndu-se de la reglementarile actuale, mai sus evocate, doctrina a constatat ca doua sunt aceste criteriie n baza carora anumite bunuri pot fi incluse n proprietatea publica: -prin determinarea legii. Prin vointa expresa a legii, o serie de bunuri pot fi declarate ca facnd parte din proprietatea publica. Astfel, bunurile enumerate de art. 136 alin. (3) din Constitutie sau cele mentionate n Anexa la Legea nr. 213/1998, pentru a ne referi doar la doua exemple, fac parte, ope legis, din proprietatea publica. n afara bunurilor prevazute de art. 136 alin. (3) din Constitutie, n privinta celo rlalte bunuri declarate prin lege ca facnd parte din proprietatea publica se cere ca tit lul n temeiul caruia au fost trecute n domeniul public sa fi fost legal. Astfel, art. 6 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia d ispune ca fac parte din domeniul public sau privat al statului ori al unitatilor admini strativteritoriale bunurile dobndite de stat n perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, daca au intrat n proprietatea statului n temeiul unui titlu valabil, cu respectare a Constitutiei si a tratatelor internationale la care Romnia era parte si a legilor n vigoare la data preluarii de catre stat; - uzul si interesul public. Bunuri care prin natura lor sunt destinate folosinte i generale, cum sunt parcurile publice, pietele, drumurile etc. fac parte din prop rietatea publica. Fac parte din proprietatea publica urmatoarele categorii de bunuri: - bunurile prevazute de art. 136 alin. (3) din Constitutie: bogatiile de interes public ale subsolului, spatiul aerian, apele cu potential energetic valorificabi l de interes national, plajele, marea teritoriala, resursele naturale ale zonei econo mice si ale platoului continental, precum si alte bunuri prevazute de legea organica; - bunurile care nu fac parte, n mod exclusiv, din domeniul public, pot face obiectul, att al proprietatii publice, ct si al celei private. Pentru a decide reg imul lor juridic se vor aplica criteriile mai sus enuntate, astfel ca asemenea bunuri vor putea fi calificate drept proprietate publica, daca prin natura lor sunt de uz sau de uti litate publica. Potrivit art. 7 din Legea nr. 213/1998, dreptul de proprietate publica se dobndeste prin unul din urmatoarele moduri: a)-pe cale naturala, adica prin orice mod de formare a bogatiilor de orice natura pe solul sau n subsolul tarii; b)-prin achizitii publice efectuate n conditiile legii; c)-prin expropriere pentru cauza de utilitate publica; d)-prin contracte de donatie sau legate acceptate de Guvern, de consiliul judetean sau de consiliul local; e)-prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unitatilor

sale administrativ-teritoriale n domeniul public pentru cauza de utilitate public a; f)-prin alte moduri prevazute de lege. Potrivit art. 136 alin. (2) din Constitutie subiectii dreptului de proprietate publica sunt statul si unitatile administrativ-teritoriale, dupa cum bunurile su nt de interes national sau local. Legea nr. 18/1991 prevede, la art. 4 alin. (2) ca Domeniul public poate fi de interes national, caz n care proprietatea asupra sa, n regim de drept public, apar tine F Criterii de calificare. F Obiectul proprietatii publice.

40 statului, sau de interes local, caz n care, de asemenea, n regim de drept public, apartine comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor . 2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate publica Dreptul de proprietate publica se bucura de un regim juridic diferit de cel al dreptului de proprietate privata. Potrivit art. 1844 C. civ., Nu se poate prescri e domeniul lucrurilor care, prin natura lor proprie, sau printr-o declaratiune a l egii, nu pot fi obiect de proprietate privata, ci sunt scoase din circuitul civil , iar n conformitate cu art. 136 alin. (4) din Constitutie, art. 11 din Legea nr. 213/19 98 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia, art. 120 alin. (2) din Legea nr 215/2001 a administratiei publice locale, bunurile care fac parte din domeniu l public sunt inalienabile, imprescriptibile si insesizabile. Prin urmare, regimul special al proprietatii publice este dat de cele trei caractere ale acesteia si nu de nevoia unei aparari preferentiale, de genul cele i mult clamate nainte de 1989. Potrivit textelor legale mai sus invocate, bunurile care fac obiectul dreptului de proprietate publica sunt scoase din circuitul civil, neputnd fi nstrainate, ci doar date n administrare, concesionate sau nchiriate. Ca o consecinta a inalienabilitatii, bunurile din proprietatea publica nu pot fi nici dezmembrate. Avnd a se pronunta asupra posibilitatii de grevare a unor asemenea bunuri, nainte de aparitia Legii nr. 213/1998 privind proprietatea publi ca si regimul juridic al acesteia, doctrina majoritara, ct si jurisprudenta s-au dovedi t a fi inflexibile, sustinnd teza imposibilitatii constituirii dezmembramintelor asupra acestor bunuri, solutie contrazisa de noile reglementari. Astfel, potrivit art. 28 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, servitutile stabilite prin fapta omului se sti ng n masura n care devin incompatibile cu situatia naturala si juridica a obiectivului urmarit prin expropriere , reglementare reluata de art. 13 din Legea nr. 213/1998 prin care Servitutile asupra bunurilor din domeniul public sunt valabile numai n masura n care aceste servituti sunt compatibile cu uzul sau interesul public caruia i sun t destinate bunurile afectate . Aprecierea acestei compatibilitati este o chestiune de fapt ce va fi examinata n raport de particularitatile fiecarui caz n parte. Pentru identitate de motive, inalienabilitatea dreptului de proprietate publica nu este incompatibila cu constituirea unor drepturi reale asupra bunurilor care fac obiectul acestui drept, cum sunt dreptul de administrare, de concesiune si de fo losinta, pe care le vom examina n cele ce urmeaza. Asa cum s-a subliniat, faptul ca, potriv it art. 135 alin. (5) n prezent art. 136 alin. (4) din Constitutie, bunurile proprie tate publica pot fi scoase din administrarea organelor statului si date n administrare

regiilor sau institutiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate, nu nseam na ca bunurile si pierd apartenenta la domeniul public, ntruct ceea ce se nstraineaza este numai dreptul de exploatare, fara ca aceasta sa schimbe destinatia bunurilor . Sub un alt aspect, caracterul inalienabil al dreptului de proprietate publica trebuie pus n acord cu legile retrocedarii proprietatilor. Astfel, cnd un teren cu vegetatie forestiera face obiectul cererii de restituire, el va fi scos din prop rietatea publica si trecut n proprietatea privata a statului, la fel cum se va proceda si cu bunurile imobile care au apartinut cultelor religioase din Romnia. Actele juridic ncheiate cu nerespectarea inalienabilitatii bunurilor proprietate publica sunt lovite de nulitate absoluta, avnd n vedere ca interesul ncalcat tine d e ordinea publica. F Regim juridic special. F Drept inalienabil.

41 Art. 1844 C. civ. dispune ca nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, din natura lor proprie sau printr-o declaratie a legii, nu pot fi obiecte de pro prietate privata, ci sunt scoase afara din comert . Prevederi similare vom regasi si la art . 5 din Legea nr. 18/1991 si art. 11 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia. Imprescriptibilitatea dreptului de proprietate publica priveste att prescriptia extinctiva ct si pe cea achizitiva. Sub aspect extinctiv, actiunea n revendicare a bunurilor proprietate publica poate fi exercitata oricnd si nu doar nauntrul unor termene. Achizitiv, imprescriptibilitatea semnifica faptul ca bunurile imobile, proprietate publica, nu pot fi dobndite printr-o posesie ndelungata, ceea ce nseamn a ca ntr-o actiune n revendiare ntemeiata pe dreptul de proprietate publica, prtul nu poate invoca exceptia uzucapiunii. Pentru identitate de motive, bunurile mobile proprietate publica nu pot face obiectul posesiei de buna-credinta, reglementate de art. 1909 C. civ. Bunurile proprietate publica nu pot face obiectul urmaririi silite de catre creditorii statului sau ai unitatilor administrativ-teritoriale. De altfel, urma rirea unor bunuri din patrimoniul debitorului nu se poate face dect n conditiile n care debitorul este insolvabil, ceea ce nu se poate spune despre stat sau unitatile administrativ-teritoriale. 3. Exercitarea dreptului de proprietate publica 3.1. Particularitati. Exercitarea dreptului de proprietate publica are o serie d e particularitati determinate, pe de o parte, de faptul ca obiectul acestuia are m enirea de a satisface interesele sociale ale comunitatii, la nivel local, judetean sau nat ional, iar, pe de alta parte, ca titularii acestui drept sunt nvestiti cu autoritatea si comp etenta de a gestiona ct mai riguros bunurile ce fac obiectul proprietatii publice, att n raporturile de drept public, ct si n cele de drept privat. Potrivit Legii nr. 90/2001 privind organizarea si functionarea Guvernului Romniei si a ministerelor, functia de administrare a proprietatii statului si gestionarea serviciilor publice pentru care statul este responsabil revine Guver nului, iar la nivel local, consiliilor locale, consiliului general al municipiului Bucu resti si consiliilor judetene, autoritati publice care sunt, concomitent, si organe ale u nitatilor unitatilor administrativ-teritoriale, ca persoane juridice, putnd participa la ra porturi de drept civil, cu respectarea legii. Statul si exercita, n mod direct, dreptul de proprietate prin intermediul Ministerului Finantelor. n mod indirect, bunurile proprietate publica pot fi date n administrare regiilor autonome ori institutiilor publice sau pot fi concesionate , nchiriate sau date n folosinta gratuita institutiilor de utilitate publica. Prin urmare, exercitarea dreptului de proprietate publica se nfaptuieste prin constituirea unor drepturi reale: dreptul de administrare, dreptul de concesiune si dreptul de folosinta asupra unor bunuri imobile.

3.2. Dreptul de administrare Dreptul de administrare este prevazut n art. 136 alin. (4) din Constitutie, potrivit caruia Bunurile proprietate publica sunt inalienabile. n conditiile legii organice, ele pot fi date n administrare regiilor autonome ori institutiilor publ ice sau pot fi concesionate ori nchiriate; de asemenea, ele pot fi date in folosinta grat uita institutiilor de utilitate publica . Prevederi referitoare la dreptul de administrare se regasesc si n urmatoarele acte normative: Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul jurid ic al F Drept imprescriptibil. F Drept insesizabil. F Sediul materiei.

42 acesteia, Legea administratiei publice nr. 215/2001, O.G. nr. 15/1993 privind un ele masuri pentru restructurarea activitatii regiilor autonome, O.U.G. nr. 88/1997 p rivind privatizarea societatilor comerciale, modificata prin Legea nr. 99/1999 privind unele masuri de accelerarea reformei economice. Dreptul de administrare este un drept real. Ca orice drept real, el este opozabil erga omnes, n raporturile civile. Pentru ca este constituit pe temeiul proprietatii publice, n raporturile de drept public cu autoritatile care l-au constituit, acest drept nu poate fi opus. Astfel, statul, reprezentat de Guvern, poate redistribui aceste bunuri altor entitati, n temeiul dreptului sa u de proprietate, fara a-i putea fi invocat dreptul de administrare constituit. Potrivit art. 12 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica s i regimul juridic al acesteia, dreptul de administrare se constituie prin hotarre d e guvern, prin hotarre a consiliului judetean, dupa caz, a Consiliului General al Municipiului Bucuresti sau a consiliului local. . n raporturile de drept privat, acest drept este inalienabil, imprescriptibil si insesizabil. Este inalienabil la fel cum este si dreptul de proprietate publica n temeiul caruia a fost constituit, n sensul ca nu poate fi nici nstrainat si nici grevat. Este imprescriptibil, nefiind supus nici prescriptiei extinctive, n sensul ca poate fi invocat oricnd si nu doar ntr-un anumit termen, nici prescriptiei achizit ive, neputnd fi dobndit printr-o posesie ndelungata Este insesizabil, neputnd fi urmarit de creditori, care, potrivit art. 10 alin. ( 1) din O.G. nr. 15/1993, n cazul angajarii raspunderii contractuale sau delictuale a regiei autonome, creditorii pot cere executarea silita numai asupra bunurilor di n proprietatea regiei . n raport de aceste caractere, asa cum sunt ele prevazute de actele normative mentionate, dreptul de administrare a fost definit ca fiind dreptul real principa l, inalienabil, insesizabil si imprescriptibil, constituit de autoritatea competent a, n mod gratuit, asupra unui bun din domeniul public n favoarea unei regii autonome sau a unei institutii publice, ca modalitate de exercitare a dreptului de proprietate publica, drept care confera titularului sau atributele posesiei, folosintei si dispozitie i, cu respectarea obligatiilor prevazute n actul de constituire, precum si a limitelor materiale si juridice . Potrivit art. 12 alin. (3) din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica s i regimul juridic al acesteia, Titularul dreptului de administrare poate sa posede, sa foloseasca bunul si sa dispuna de acesta, n conditiile actului prin care i-a fost dat bunul n administrare . Aceste prerogative nu sunt aceleasi cu cele specifice dreptului de proprietate

publica. Posesia este doar expresia juridica a stapnirii, dar nu si a aproprierii. Altfel spus, posesia exprima stapnirea n calitate de titular al acestui drept si nu al dr eptului de proprietate publica. Folosinta este atributul esential al acestui drept care permite titularului sa foloseasca bunul conform destinatiei sale, adica uzul si utilitatea publica. Fru ctele produse de bunurile frugifere sunt culese, n mod diferit: regiile autonome folose sc fructele bunurilor date n administrare pentru acoperirea cheltuielilor proprii si obtinerea de beneficii, n timp ce institutiile publice, care sunt finantate de la buget, vor varsa sumele obtinute la bugetul statului. F Natura juridica. F Caractere juridice. F Definirea dreptului de administrare

43 Potrivit art. 14 din Legea nr. 213/1998, titularii dreptului de administrare pot nchiria bunurile ncredintate, dar numai cu aprobarea Guvernului, a Consiliului General al municipiului Bucuresti sau a consiliului local, chiria obtinuta fiind partial retinuta. Astfel, prin art. 16 din Legea nr. 213/1998 se dispune ca Sumele ncasate din nchirierea sau din concesionarea bunurilor proprietate publica se fac, dupa c az, venit la bugetul de stat sau la bugetele locale. n cazul n care contractul de nchir iere se ncheie de catre titularul dreptului de administrare, acesta are dreptul sa ncas eze din chirie o cota-parte ntre 20-50%, stabilita dupa caz, prin hotarre a Guvernului , a consiliului judetean, a Consiliului General al Municipiului Bucuresti sau al consiliului local prin care s-a aprobat nchirierea . Dispozitia nu se poate exercita dect ca dispozitie materiala, cu conditia respectarii destinatiei bunurilor respective. Dispozitia juridica, atribut care presupune nstrainarea ori grevarea bunurilor date n administrare, este exclusa, pentru ca, a sa cum am vazut, dreptul de administrare este inalienabil. Subiecti. Potrivit actelor normative aratate, titulari ai dreptului de administrare nu pot fi dect: - regiile autonome nfiintate prin Legea nr. 15/1990. Potrivit art. 5 alin. (1) di n aceasta lege, regia autonoma este proprietara bunurilor din patrimoniul sau. Dup a intrarea n vigoare a Constitutiei din anul 1991 si a O.G. nr. 15/1993, textul a f ost interpretat ca referindu-se doar la bunurile pentru care regia are titluri de pr oprietate nu si la cele date n administrare. Prin O.U.G. nr. 30/1997, o mare parte din regi ile autonome au fost transformate n societati comerciale. Bunurile proprietate public a, aflate initial n administrarea regiilor autonome, au fost concesionate noile enti tati juridice create; - institutiile publice. Potrivit art. 12 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 instit utiile publice sunt prefecturile si autoritatile publice centrale si locale. ncredintarea bunurilor proprietate publica se face prin acte de drept administrativ, care genereaza raporturi de subordonare, n cadrul carora regiile autonome si institutiile publice au calitatea de subiecti de drept public. Dar, ca orice alte persoane juridice, avnd un patrimoniu propriu, ele participa si n calitate de subiecti de drept civil la raporturilor juridice de drept privat privitoare la b unurile pe care le detin n proprietate. ncetare. Dreptul de administrare nceteaza n urmatoarele cazuri: revocarea dreptului, reorganizarea sau desfiintarea regiei autonome sau a institutiei publ ice, ncetarea dreptului de proprietate publica. Asa cum am vazut, dreptul de administrare nu poate fi opus organului de stat prin dispozitia caruia a fost constituit, astfel ca poate fi supus revocarii.

Doctrina juridica anterioara Legii nr. 213/1998, confruntata cu ntrebarea daca dreptul de administrare poate fi revocat de organul care l-a constituit, pentru redistribuirea bunurilor din proprietatea publica si o mai buna administrare, a raspuns, n mare parte, afirmativ. Textul legii de la art. 12 alin. (3) conditioneaza nsa ma sura revocarii, care poate fi dispusa numai daca titularul nu-si exercita drepturile s i nu-si executa obligatiile nascute din actul de transmitere . Este, prin urmare, o revoca re cu titlu de sanctiune. Numai ca, asa cum se remarca, practica anterioara a revocari i dreptului de administrare n vederea redistribuirii bunurilor proprietate publica a continuat, ceea a ce a ndreptatit propunerea de modificare a Legii nr. 213/1998. Ori de cte ori regia autonoma este transformata n societate comerciala sau este desfiintata, dreptul de administrare nceteaza. F Revocarea dreptului de administrare.

44 Fiind dependent de dreptul de proprietate publica, pe temeiul caruia a fost constituit, dreptul de administrare nceteaza odata cu acesta. B. Concesionarea bunurilor proprietate publica Sediul materiei. Printr-o norma cu valoare de principiu, Constitutia Romniei prevede la art. 136 alin. (4) ca bunurile proprietate publica pot fi concesionat e. La rndul lor, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia si Legea nr. 215/2001 privind administratia publica locala, modificata prin Legea nr. 286/2006, admit posibilitatea concesionarii bunurilor care fac parte d in proprietatea publica si proprietatea privata a statului. Apoi, printr-o serie de prevederi speciale si derogatorii, este supusa reglementarii concesionarea unor bunuri, ac tivitati si servicii cum sunt: Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii construct iilor si unele masuri pentru realizarea constructiilor, Legea nr. 84/1992 privind regimul zonelor libere, O.G. nr. 16/2002 privind contractele de parteneriat public-priva t, O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achizitie publica, a contr actelor de concesiune de lucrari publice si a contractelor de concesiune de servicii, ap robata prin Legea nr. 337/2006 si O.U.G. nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publica. Asa cum s-a remarcat, desi ntre cele doua forme de concesiune privind bunurile proprietate publica si cele proprietate privata a statului exista deose biri de obiect, reglementarea este comuna. Autoritatile publice au dreptul de a ncredinta, prin selectie, deci intuitu personae, gestiunea unor bunuri si servicii publice. Concesionarea este o modalitate contractuala de exercitare a dreptului de proprietate publica care este atribuita prin contractul de concesiune. Potrivit art. 1 alin. (2) din O.U.G. nr. 54/2006, contractul de concesiune este acel contract pr in care o autoritate publica denumita concedent, transmite, pe o perioada determinata, u nei alte persoane denumite concesionar, care actioneatza pe riscul si pe raspunderea sa, dreptul si obligatia de exploatare a unui bun proprietate publica, n schimbul une i sume de bani numita redeventa. Prin urmare, contractul de concesiune este un contract intuitu personae, cu titlu oneros, ncheiat pe durata determinata, anume cel mult 49 ani, perioada care nsa poate fi prelungita, prin acordul de vointa al partilor, pentru nca jumatate d in perioada initiala. Potrivit O.U.G. nr. 54/2006, contractul de concesiune trebuie ncheiat n forma scrisa, conditie care, potrivit doctrinei, este ceruta ad validitatem si n u doar ad probationem. Dreptul obtinut de concesionar prin contractul de concesiune este un drept real principal, opozabil erga omnes, mai putin autoritatii care l-a constituit. Calitatea de concedent o au consiliile judetene, consiliile locale sau instituti

ile publice de interes local pentru locala si ministerele sau alte organe ale si serviciile de interes national. na fizica, romna sau straina, ct

bunurile si serviciile care privesc comunitatea administratiei publice centrale pentru bunurile Calitatea de concesionar poate avea orice persoa si orice persoana juridica de drept privat, romna sau

straina. Nu pot avea calitatea de concesionar persoanele juridice straine de dre pt public. n ce priveste legea aplicabila, indiferent de nationalitatea sau cetateni a concesionarului, cea care va guverna contractul va fi legea romna. Potrivit art. 3 din O.U.G. nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publica, pot fi concesionate bunurile aflate n proprietatea publica a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale. Cum F Obiect.

45 majoritatea bunurilor din proprietatea publica sunt afectate unor servicii publi ce, odata cu concesionarea bunurilor se vor concesiona si serviciile respective. Art . 52 din actul normativ mai sus invocat impune ca, n contractele de concesiune ncheiate , sa fie individualizate, n mod distinct, bunurile care vor fi utilizate n derularea concesionarii, bunurile de retur, cele care vor fi restituite concedentului la nc etarea contractului de concesiune si bunurile concesionarului, cele care au fost folosi te de el n timpul concesiunii si care, la ncetarea concesiunii, vor ramne n proprietatea acestuia. Bunurile realizate de concesionar n exercitarea concesiunii vor fi fi dobndite de concedent la ncetarea contractului de concesiune. Asupra bunurilor de retur, concesionarul are dreptul de a le folosi, de a le culege fructele, n conformitate cu scopul stipulat n contract, dar si obligatia de a le exploata n conditii de eficienta. Potrivit art. 57 alin. (1) din O.U.G. nr. 54/2006, contractul de concesiune nceteaza prin unul dintre urmatoarele moduri: a) expirarea duratei stabilite n contractul de concesiune, cnd contractul nceteaza de drept; b) n cazul n care interesul national sau local o impune, prin denuntarea unilaterala de catre concedent, cu plata unei despagubiri juste si prealabile n s arcina acestuia, n caz de dezacord fiind competenta instanta de judecata; c) n cazul nerespectarii obligatiilor contractuale de catre concesionar, prin reziliere de catre concedent, cu plata unei despagubiri n sarcina concesionarului ; d) n cazul nerespectarii obligatiilor contractuale de catre concedent, prin reziliere de catre concesionar, cu plata unei despagubiri n sarcina concedentului ; e) la disparitia, dintr-o cauza de forta majora, a bunului concesionat sau n cazul imposibilitatii obiective a concesionarului de a-l exploata, prin renuntar e, fara plata unei despagubiri. La aceste moduri de ncetare a contractului de concesiune s-ar putea adauga revocarea acestuia prin acordul de vointa al partilor. C. nchirierea bunurilor proprietate publica Sediul materiei. Posibilitatea nchirierii bunurilor proprietate publica este prevazuta att de Constitutie [art. 136 alin. (4) teza a II-a], de Legea nr. 213/1 998 privind proprietatea publica [art. 14 alin. (1)], de Legea nr. 215/2001 privind administratia publica locala [art. 123 alin. (1)]. Contractul de nchiriere. Dreptul chiriasului asupra bunurilor proprietatea publica este un drept de folosinta izvornd ex contractu si, deci, un drept person al, nu real, precum n cazul concesiunii. nchirierea bunurilor proprietate publica este supusa aprobarii consiliului local, consiliului judetean, Consiliului General al Municipiului Bucuresti sau Guvernului, dupa cum bunul tine de interes local, judetean sau national. Pentru a se realiza o selectie ct mai obiectiva, nchirierea se face prin licitatie publica. D. Darea n folosinta gratuita publica a unor bunuri proprietate publica Sediul materiei. Potrivit art. 17 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia, Statul si unitatile administrativ-teritor iale pot

da imobile din patrimoniul lor, n folosinta gratuita, pe termen limitat, persoane lor juridice fara scop lucrativ, care desfasoara o activitate de binefacere sau de u tilitate publica ori serviciilor publice , text preluat de art. 124 din Legea administratie i publice locale nr. 215/2001. Beneficiari. Pot beneficia de acest drept doar institutiile de utilitate publica . F . ncetarea contractului de concesiune.

46 Conditiile pe care trebuie sa le ndeplineasca o institutie pentru a fi calificata ca fiind de utilitate publica sunt prevazute de art. 38 din O.G. nr. 26/2000 cu privire la asociatii si fundatii: -activitatea acesteia sa se desfasoare n interes general sau al unor colectivitati; -sa functioneze de cel putin 3 ani; -sa faca dovada unei activitati anterioare semnificative, prin derularea unor programe sau proiecte specifice acestui scop, nsotita de situatii financiare anua le si de bugetele de venituri si cheltuieli pe ultimii 3 ani anteriori; -valoarea activului patrimonial pe fiecare dintre cei 3 ani anteriori n parte sa fie fie cel putin egala cu valoarea patrimoniului initial. Este o alta modalitat e de exercitare a dreptului de proprietate publica. Caracterizare. Dreptul de folosinta gratuia are urmatoarele caractere juridice: -drept real principal si deci opozabil erga omnes, mai putin organelor de stat care l-au constituit prin acte administrative supuse revocarii; -drept constituit intuitu personae, n considerarea anumitor calitati ale beneficiarilor; -drept care se constituie cu titlu gratuit, prin acte administrative; -drept revocabil; -drept temporar, constituindu-se pe o perioada limitata de timp; -drept netransmisibil. BIBLIOGRAFIE SELECTIVA I. Tratate si monografii. 1. E. Chelaru, Administrarea domeniului public si a domeniului privat, pp. 136138; 2. Ioan Adam, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, 2005; 3. M. Nicolae, Consideratii generale asupra calitatii dew subiect de drept a sta tului roman, Pandectele Romane, nr. 3/2002, Partea a VI-a, pp. 211-233.

47 TEST DE AUTOEVALUARE i poate fi opusa uzucapiunea, ca mod de dobndire a proprietatii private, dreptului de proprietate publica? TEMA DE REFLECTIE Principalele moduri de exercitare a dreptului de proprietate publica.

48 MODELE DE NTREBARI ntrebarile vor fi tip grila, cu cel putin un raspuns fiecare ntrebare. 1. La ce articol prevede Constitutia Romniei prevede ca bunurile proprietate publica pot fi concesionate? a. art. 136 b. art. 120 c. art. 163 2. Dreptul de proprietate publica se dobndeste prin unul din urmatoarele moduri: a. pe cale paterna b. prin acorduri efectuate n conditiile legii; c. prin expropriere pentru cauza de utilitate publica; 3. n raporturile de drept privat, dreptul de administrare este a. inalienabil, imprescriptibil si insesizabil. b. indubitabil, inalienabil, insesizabil c. inaliebil, inseparabil, imprescriptibil. RASPUNSURI LA NTREBARI 1. a. 2. c. 3. a.

49 CAPITOLUL IV DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATA 1. Cuprins 2. Obiectiv general 3. Obiective operationale 4. Timpul necesar studiului capitolului 5. Dezvoltarea temei 6. Bibliografie selectiva 7. Tema de reflectie 8. Modele de teste 9. Raspunsuri si comentarii la teste Cuprins . Cadrul legislativ si definitie . Subiectii dreptului de proprietate privata . Obiectiv general: Dobndirea de cunostinte privind noua reglementare a subiectilor dreptului de proprietate privata ca urmare a revizuirii Constitutiei, posibilitatea strainilor si apatrizilor de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor ca urmare a Legii nr 312/2005. . Obiective operationale: nsusirea unei noi viziuni asupra dreptului de proprietate privata a statului, supus unei protectii egale cu dreptul de proprietate privata a oricarui alt titular. = 3 ore

50 CAPITOLUL IV DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATA 1. Cadrul legislativ si definitie 1.1. Prevederi legale. O economie de piata, bazata pe libera initiativa si concurenta, asa cum o proclama art. 135 alin. (1) din Constitutie, nu poate fi construita dect recunoscnd, ocrotind si garantnd dreptul de proprietate privata. Legea fundamentala instituite o serie de principii, dintre care cele mai importa nte pentru regimul juridic al proprietatii private sunt urmatoarele: -art. 44 alin. (1): Dreptul de proprietate, precum si creantele asupra statului, sunt garantate ; -art. 44 alin. (2): Proprietatea privata este garantata si ocrotita n mod egal de lege, indiferent de titular ; -art. 44 alin. (3): Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta si si prealabila despagu bire ; -art. 44 alin. (4): Sunt interzise nationalizarea sau orice alte masuri de trece re silita n proprietate publica a unor bunuri pe baza apartenentei sociale, etnice, religioase, politice sau de alta natura discriminatorie a titularilor ; -art. 44 alin. (8): Averea dobndita licit nu poate fi confiscata. Caracterul licit al dobndirii se prezuma; -art. 136 alin. (5): Proprietatea privata este inviolabila, n conditiile legii organice . -art. 73 alin. (3) lit. m) prevede ca regimul juridic general al proprietatii si al mostenirii tine de domeniul legii organice. Tot astfel, prin art. 115 alin. (6) din Constitutie se prevede ca ordonantele de urgenta nu pot viza masuri de trecere s ilita a unor bunuri n proprietatea publica, astfel ca orice restrngere a dreptului de proprietate privata nu poate fi dispusa dect prin legi organice. Reglementarea propriu-zisa a dreptului de proprietate o fac Codul civil si o serie de legi speciale, cum sunt Legea fondului funciar nr. 18/1991, modificata si completata prin Legea nr. 169/1997, Legea administratiei publice locale nr. 215/ 2001, Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniul proprietatii si justitiei precum si unele masuri adiacente, Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, p recum si de catre persoanele juridice. Doctrina de drept civil recunoaste primatul dreptului de proprietate privata, reglementarea de drept comun n materia proprietatii. Uneori, sustinnd ca teoria dreptului de proprietate privata este chiar teoria generala a proprietatii si ca u rmare, constructia conceptuala a dreptului de proprietate privata precede prezentarea dreptului de proprietate publica , analizeaza, mai nti, dreptul de proprietate priva ta si apoi dreptul de proprietate publica. Dreptul de proprietate privata este definit ca fiind acel drept subiectiv ce apartine persoanelor fizice, persoanelor juridice, statului sau unitatilor admin istrativteritoriale asupra oricarui bun, cu exceptia celor aflate n proprietatea publica, bunuri asupra carora titularul exercita posesia, folosinta si dispozitia, n putere propr ie si n

interes propriu, nsa n limitele determinate de lege . ntr-o alta formula, ar fi acel drept de proprietate n care prerogativele sale se exercita de catre persoanele fi zice, F Definitie.

51 persoanele juridice de drept privat, de stat sau unitatile administrativ-teritor iale si care poarta asupra bunurilor mobile si imobile, fiind alienabil, sesizabil si prescri ptibil, n conditiile legii . 2. Subiectii dreptului de proprietate privata Subiecti ai dreptului de proprietate privata pot fi: persoanele fizice, persoane le juridice de drept privat, statul si unitatile administrativ-teritoriale. 2.1. Persoanele fizice Regula generala. Orice persoana fizica are aptitudinea generala de a dobndi dreptul de proprietate nca de la momentul conceptiei, conform adagiului infans conceptus pro nator habetur quoties de comodis eius agitur. Prin urmare, potrivi t dreptului romnesc, regula este capacitatea, exprimata de art. 949 C. civ. care di spune ca Poate contracta orice persoana ce nu este declarata necapabila de de lege , iar exceptiile sunt incapacitatile, care, potrivit art. 950 C. civ. sunt minorii, in terzisii si toti aceia carora legea le-a prohibit anumite contracte. Strainii si apatrizii. Daca prin art. 41 alin. (2) din Constitutia nerevizuita s e prevedea ca cetatenii straini si apatrizii nu pot dobndi dreptul de proprietate as upra terenurilor , interdictie preluata de art. 3 din Legea nr. 54/1998 privind circula tia juridica a terenurilor si calificata de doctrina ca o incapacitate de a dobndi pr in acte juridice ntre vii sau pentru cauza de moarte, prin mostenire, uzucapiune sau accesiune, dupa revizuire, Constitutia prevede la art. 44 alin. (2) teza a II-a ca cetatenii straini si apatrizi pot dobndi dreptul de proprietate privata asupra terenurilor numai n conditiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea Europeana si din alte tratate internationale la care Romnia este parte, pe baza de reciproc itate, n conditiile prevazute prin lege organica, precum si prin mostenire legala . n deplin acord cu noile prevederi constitutionale, mentionate mai sus, Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilo r de catre cetatenii straini si apatrizi, reglementare care a intrat n vigoare odata c u aderarea Romniei la Uniunea Europeana, asigura conditiile liberei circulatii a persoanelor si a capitalurilor. Legea prevede n art. 4 ca cetateanul unui stat mem bru nerezident n Romnia, apatridul nerezident n Romnia cu domiciliul ntr-un stat membru, precum si persoana juridica nerezidenta, constituita n conformitate cu legislatia unui stat membru, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru resedinte secundare, respectiv sedii secundare, la mplinirea unui termen d e 5 ani de la data aderarii Romniei la Uniunea Europeana . Conform art. 3, Cetateanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum si persoana juridica constituita n conformitate cu legislatia unui stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n aceleasi conditii cu cele prevazute de lege pentru cetatenii romni si pentru persoanele juridice romne .

Articolul 5 din Lege dispune dupa cum urmeaza: (1)Cetateanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum si persoana juridica constituita n conformitate cu legislatia unui stat membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, padurilor si terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 7 ani de la data aderarii Romniei la Uniunea Europeana. (2)Dispozitiile alin. (1) nu se aplica fermierilor care desfasoara activitati independente si sunt, dupa caz: a)cetateni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul ntr-un stat membru, care si stabilesc resedinta n Romnia; F

52 b)apatrizi cu domiciliul n Romnia. (3)Cetatenii statelor membre sau apatrizii cu domiciliul ntr-un stat membru si dovedesc calitatea de fermier care desfasoara activitati independente cu docum ente emise/eliberate de autoritatile competente din statul membru sau de provenienta. Apatrizii cu domiciliul n Romnia fac dovada acestei calitati cu atestatul eliberat , n acest sens, de catre Ministerul Agriculturii, Padurilor si Dezvoltarii Rurale. (4)Persoanele prevazute la alin. (2) dobndesc dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, padurilor si terenurilor forestiere n aceleasi conditii cu cele aplicabile cetatenilor romni, de la data aderarii Romniei la Uniunea Europeana. (5)Destinatia terenurilor agricole, padurilor si a terenurilor forestiere nu poa te fi schimbata pe durata perioadei de tranzitie de catre persoanele prevazute la a lin. (2). Continutul art. 6 este urmatorul: (1)Cetateanul strain, apatridul si persoana juridica apartinnd statelor terte pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, n conditiile reglementate prin tratate internationale, pe baza de reciprocitate. (2)Cetateanul strain, apatridul si persoana juridica apartinnd statelor terte nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n conditii mai favorabile dect cele aplicabile cetateanului unui stat membru si persoanei juridice constituite n conformitate cu legislatia unui stat membru. Cu privire la aceste dispozitii legale, trebuie subliniat faptul ca legiuitorul instituie un anumit scop pentru care este permisa dobndirea dreptului de propriet ate asupra terenurilor, si anume acela al stabilirii unei resedinte ori a unui sediu secundar. Aplicarea n practica a acestei dispozitii legale poate conduce la numeroase dific ultati si interpretari, fiind discutabil modul n care se va putea supraveghea respectare a scopului declarat la data dobndirii terenului respectiv, n special n cazul persoane lor fizice. Legea elimina restrictiile privind dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, avnd drept criteriu cetatenia sau nationalitatea, prevazute de O.U.G . nr. 92/1997 privind stimularea investitiilor directe si de Legea nr. 550/2002 privin d vnzarea spatiilor comerciale proprietate privata a statului si a celor de prestar i de servicii, aflate n administrarea consiliilor judetene sau a consiliilor locale, p recum si a celor din patrimoniul regiilor autonome de interes local. N oua lege nu se aplica n cazul dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi prin mostenire legala, n acest caz fiind aplicabile dispozitiile art. 44 alin. (2) din Constitutia Romniei, conform carora dobndirea de terenuri de catre cetatenii straini prin mostenire legala nu este su pusa niciunei restrictii.

n legatura cu dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, prin mostenire legala, de catre cetatenii straini si apatrizi, jurisprudenta a nregist rat doua orientari diametral opuse. Printr-o solutie, cetatenilor straini si apatrizilor li se recunoaste dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, prin mostenire legala, n temeiul Constitutiei, asa cum a fost modificata si completata prin Lege a de revizuire, iar printr-o alta solutie nu li se recunoaste un asemenea drept, cu m otivarea ca si pentru acest mod de dobndire a dreptului de proprietate asupra terenurilor, la fel ca pentru primele doua moduri, trebuie adoptata o lege organica. n combaterea acestei ultime opinii, s-a remarcat ca prevederile de la art. 73 alin. (3) pct. m) din Constitutie, potrivit carora prin lege organica se regleme nteaza si "regimul juridic general al proprietatii si al mostenirii" trebuie interpretate prin raportarea la art. 44 alin. (2) ultima parte din Legea fundamentala, care, dupa ce F

53 enunta primele doua moduri de dobndire, adauga "n conditiile prevazute de legea organica", dar, pentru al treilea mod de dobndire nu se mai prevede cerinta unei legi organice. Ca urmare, o interpretare coroborata a acestor texte conduce la conclu zia ca dobndirea prin mostenire legala a fost transata de art. 44 alin. (2) ultima parte din Constitutie. De altfel, chiar daca s-ar adopta o lege organica si cu privire la al treilea mod de dobndire a dreptului de proprietate, datele problemei nu se schimba, deoarece aceasta ar reproduce prevederile constitutionale prin care s-a consacra t deja dobndirea de catre cetatenii straini si apatrizi a dreptului de proprietate asupr a terenurilor prin mostenire legala. Cetatenii straini si apatrizii nu pot dobndi terenuri situate n Romnia prin mostenire testamentara. Cnd obiect al testamentului l constituie terenuri fara constructii, un asemenea act juridic va fi ineficient, asa cum rezulta din art. 928 C. civ. potrivit caruia orice dispozitie testamentara cade, cnd eredele numit sau legatarul va fi incapabil de a o primi . Cnd obiect al testamentului l constituie terenuri cu constructii, avnd n vedere dreptul cetatenilor straini si apatrizilor de a dobndi orice alt bun, lega tul va fi doar partial ineficient, astfel ca, potrivit doctrinei, ne aflam ntr-un caz de co nstituire, ope legis, a unui drept de superficie. n ce-i priveste pe fermieri, acestia se bucura de un regim special. Asa cum rezulta din dispozitiile legale sus-mentionate, precum si din prevederile Tratat ului de aderare semnat de Romnia la data de 25 aprilie 2005 la Luxemburg, perioadele de tranzitie de 5, respectiv 7 ani se aplica numai n cazul cetatenilor unui stat mem bru care nu sunt rezidenti n Romnia, precum si al persoanelor juridice constituite conform legislatiei unui stat membru care nu sunt stabilite, si nici nu au o suc ursala sau o reprezentanta pe teritoriul Romniei. Cu alte cuvinte, cetatenii unui stat membru, rezidenti n Romnia, precum si persoanele juridice care au nationalitatea unui stat membru, care au o sucursala sau reprezentanta n Romnia, vor avea dreptul sa dobndeasca n proprietate terenuri de la data aderarii Romniei la Uniunea Europeana, n aceleasi conditii ca acelea aplicabile si cetatenilor romni, respecti v persoanelor juridice de nationalitate romna. De asemenea, perioada de tranzitie d e 7 ani nu este aplicabila fermierilor care desfasoara activitati independente, care sunt cetateni ai statelor membre ori apatrizi, cu domiciliul ntr-un stat membru si car e si stabilesc resedinta n Romnia. De la data aderarii Romniei la Uniunea Europeana, acestia pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, padurilor si terenurilor forestiere n aceleasi conditii cu cele aplicabile cetatenilor romni. Legea romna impune o conditie suplimentara pentru fermierii resortisanti ai unui stat membru care dobndesc n proprietate terenuri n Romnia, aceea de a nu schimba destinatia terenurilor agricole, padurilor si terenurilor forestiere pe durata perioadei de tranzitie de 7 ani de la data aderarii Romniei la Uniunea Europeana.

Dispozitiile legale sus-mentionate nu se refera dect la cetatenii unui stat membr u al Uniunii Europene ori al Spatiului Economic European, ori la persoanele juridice constituite conform legii aplicabile n unul dintre statele membre. Cetatenii unor state terte, inclusiv persoanele juridice care au nationalitatea unui stat tert, nu vo r putea dobndi n proprietate terenuri n Romnia dect n conditiile prevazute n tratate internationale, pe baza de reciprocitate. Asemenea conditii nu vor putea fi mai favorabile dect cele aplicabile n relatia cu cetatenii statelor membre si cu perso anele juridice constituite conform legislatiei unui stat membru. 2.2. . Persoanele juridice de drept privat F Regimul juridic special al fermierilor

54 Societati comerciale romne. Ponderea acestor titulari ai dreptului de proprietate privata este n continua crestere ca urmare a procesului de privatizar e. Pot fi asemenea titulari att societatile comerciale cu capital privat, cele cu capita t de stat si privat, ct si cele cu capital de stat. Societati comerciale cu participare straina avnd sediul n Romnia. Potrivit art. 1 alin. (2) din Legea nr. 31/1990, modificata si republicata, societatile comerciale cu sediul n Romnia sunt persoane juridice romne . O mai veche controversa din doctrina juridica privind posibilitatea ca societatile comercial e romne cu participare straina sa dobndeasca terenuri n Romnia a fost transata prin aparitia Legii nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi. Potrivit art. 7 din aceasta lege, art. 6 din O.U.G. nr. 92/1997 pentru stimularea investitiilor directe, aprobata si modi ficata prin Legea nr. 241/1998, cu modificarile ulterioare, are urmatorul cuprins: O societate comerciala, persoana juridica rezidenta sau nerezidenta, poate dobndi o rice drepturi reale asupra bunurilor imobile, n masura necesara derularii activitatii sale, potrivit obiectului social, cu respectarea dispozitiilor legale privind dobndirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini s i apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine . Alti subiecti: societatile agricole, nfiintate potrivit Legii nr. 36/1991 privind societatile agricole si alte forme de asociere n agricultura, n conditiile prevazu te de Legea nr. 31/1990, entitati private, fara scop comercial, organizatiile cooperat iste, forme de asociere reglementate de Legea nr. 1/2005 privind organizarea si functionarea cooperatiei, asociatiile si fundatiile nfiintate prin O.G. nr. 26/20 00, cultele religioase, reorganizate prin Legea nr. 489/2006 privind libertatea reli gioasa si regimul juridic al cultelor. Nicio persoana juridica de drept privat din Romnia nu poate dobndi bunuri dintre cele prevazute de art. 136 alin. (3) din Constitutie care constituie prop rietatea publica, la fel cum, potrivit principiului specialitatii capacitatii de folosint a a persoanelor juridice, asemenea entitati nu pot dobndi dect acele bunuri care le su nt necesare realizarii scopului social pentru care au fost nfiintate. O incapacitate speciala este si aceea prevazuta de art. 3 lit. e) din O.U.G. nr. 88/1997 privind privatizarea societatilor comerciale, asa cum a fost modificata si completata prin Legea nr. 99/1999 privind unele masuri pentru accelerarea reform ei economice, potrivit careia nu poate fi cumparator de active sau de actiuni persoa na juridica romna de drept public sau o societate comerciala la care statul romn ori o autoritate a administratiei publice locale detine mai mult de 33% din totalul ac

tiunilor cu drept de vot n adunarea generala a actionarilor . 2.3. Statul si unitatile administrativ-teritoriale Domeniul privat al statului. Pe lnga dreptul de proprietate publica, exista si un drept de proprietate privata al statului alcatuit din bunurile care nu sunt a fectate, n mod exclusiv, uzului public. Chiar daca prevederile constitutionale nu se refera la domeniul privat al statului, ci doar la dreptul de proprietate publica, legi spe ciale utilizeaza aceste termen, subsumndu-i toate bunurile care, desi ale statului sau ale unitatilor administrativ-teritoriale ale acestuia, nu sunt incluse n proprietatea publica. Astfel, art. 6 din Legea fondului funciar nr. 18/1991 prevede ca Domeniul privat al statului si, respectiv al comunelor, oraselor, municipiilor si judetel or este alcatuit din terenurile dobndite de acestea prin modurile de prevazute de lege, precum si din terenurile dezafectate, potrivit legii, din domeniul public. El es te supus dispozitiilor de drept comun, daca legea nu prevede altfel . F Societatile agricole

55 Legea nr. 213/1998 prevede, la rndul ei, n art. 4 ca Domeniul privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale este alcatuit din bunurile aflate n proprietatea lor si care nu fac parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul sau unitatile administrativ-teritoriale au drept de proprietate privata . Este firesc sa fie asa pentru ca att statul ct si unitatile administrativeteritori ale, pot participa la raporturi juridice de drept civil, dobndind dreptul de proprietate asupra unor bunuri mobile sau imobile, fie prin acte juridice, cum a r fi contractul de vnzare-cumparare, donatia, schimbul, testamentul etc., fie prin fap te juridice, cum ar fi uzucapiunea, accesiunea imobiliara s.a. Pe de alta parte, pr in dispozitii exprese ale legii, bunurile fara stapn, cele abandonate, succesiunile vacante, bunurile obtinute prin exercitarea dreptului de preemtiune sunt trecute n proprietatea privata a statului. Regimul juridic al bunurilor din domeniul privat al statului si al unitatilor administrativ-teritoriale. Spre deosebire de toate prevederile legale anterioare anului 1989, potrivit carora dreptul de proprietate socialista era supus unei aparari preferentiale, Constitutia Romniei prevede n art. 44 alin. (2) ca Proprietatea priv ata este ocrotita si garantata n mod egal de lege, indiferent de titular . Prin conseci nta, dreptul de proprietate privata al statului si al unitatilor administrativ-terito riale este supus dreptului comun, n masura n care legea nu dispune altfel. Solutia se impune de la sine, dar ea este prevazuta, n mod expres, n art. 5 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 si art. 121 alin. (2) din Legea nr. 215/2001. Sunt si o serie de situatii care impun anumite derogari de la dreptul comun menite a evita eventuale abuzuri si o mai buna evidenta a diverselor acte juridi ce. Bunaoara, potrivit art. 8 din Legea nr. 213/1998, trecerea unor bunuri din propr ietatea privata a statului n cea publica se face prin hotarre de guvern, prin hotarre a consiliului judetean, a Consiliului General al Municipiului Bucuresti, ori a con siliului local. Donatia si legatul facute statului sunt supuse aprobarii acelorasi organe , iar vnzarea ori nchirierea nu se pot face dect prin licitatie publica. BIBLIOGRAFIE SELECTIVA I. Tratate si monografii. 1. E. Chelaru, Impactul revizuirii Constitutiei asupra regimului juridic al proprietatii, Dreptul nr. 2/2004, pp. 9-12.

56 TEST DE AUTOEVALUARE Dreptul de proprietate privata este un drept nelimitat? TEMA DE REFLECTIE Proprietatea privata. Particularitati.

57 MODELE DE NTREBARI ntrebarile vor fi tip grila, cu cel putin un raspuns fiecare ntrebare. 1. Unul din principiile instituit de Legea fundamentala pentru regimul juridic al proprietatii private este: a. Dreptul de proprietate, precum si creantele asupra statului, sunt garantate b. Proprietatea publica este garantata si ocrotita n mod egal de lege, indiferent de titular c. Nimeni nu poate fi expropriat pentru o cauza de utilitate publica, stabilita prin contract 2. Cnd a intrat n vigoare reglementarea privind dobndirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi a. odata cu aderarea Romniei la Uniunea Europeana b. dupa 1989 c. odata cu aderarea la NATO 3. Ce conditie suplimentara impune legea romna pentru fermierii resortisanti ai unui stat membru care dobndesc n proprietate terenuri n Romnia? a. aceea de a nu schimba destinatia terenurilor agricole, padurilor si terenuril or forestiere pe durata perioadei de tranzitie de 7 ani de la data aderarii Romniei la Uniunea Europeana b. . aceea de a nu schimba destinatia terenurilor agricole, padurilor si terenurilor forestiere pe durata perioadei de tranzitie de 10 ani de la data ade rarii Romniei la Uniunea Europeana c. nu se impune o conditie suplimentara. RASPUNSURI LA NTREBARI 1. a. 2. a. 3. a.

58 CAPITOLUL V REGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR IMOBILE PROPRIETATE PRIVATA 1. Cuprins 2. Obiectiv general 3. Obiective operationale 4. Timpul necesar studiului capitolului 5. Dezvoltarea temei 6. Bibliografie selectiva 7. Tema de reflectie 8. Modele de teste 9. Raspunsuri si comentarii la teste Cuprins . Regimul juridic al terenurilor . Dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin aplicarea Legii nr. 1/2000 . Regimul juridic al constructiilor . Circulatia juridica a terenurilor . Obiectiv general: Dobndirea de cunostinte privind particularitatile reconstituirii si constituirii dreptului de proprietate asupra terenurilor ca efect al Legii nr. 18/1991 si al Legii nr. 1/2000. . Obiective operationale: nsusirea reglementarile privind reconstituirea dreptului de proprietate asupra constructiilor. Particularitatile circulatiei juridice a constructiilor si efectele Legii nr. 247/005. = 3 ore

59 CAPITOLUL V REGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR IMOBILE PROPRIETATE PRIVATA 1. Regimul juridic al terenurilor 1.1. Dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin aplicarea Legii nr. 18/1991 Regimul politic totalitar vedea n dreptul de proprietate privata sursa tuturor inechitatilor, motiv pentru care, printr-o serie de masuri legislative, luate n p erioada 1947-1989, a dispus nationalizarea mijloacelor de productie, cooperativizarea agriculturii si preluarea, de cele mai multe ori abuziva, a terenurilor agricole si a instituit o serie de interdictii de nstrainare a terenurilor prin Legea nr. 58/19 74 privind sistematizarea teritorului si a localitatilor urbane si rurale, trecerea n proprietatea statului a unor bunuri fara stapn sau a terenurilor aferente constru ctiilor. Prima dintre prioritatile statului de drept era reconsiderarea pozitiei oficiale fata de dreptul de proprietate privata si luarea masurilor reparatorii prin rest ituirea bunurilor preluate n mod abuziv de vechiul regim sau acordarea de despagubiri. Es te ceea ce si-a propus, n privita terenurilor, Legea fondului funciar nr. 18/1991, c are, n art. 1 prevede ca Terenurile de orice fel, indiferent de destinatie, de titlul pe baza caruia sunt detinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte, const ituie fondul funciar al Romniei . Aceasta lege reglementeaza att reconstituirea dreptului de proprietate n favoarea fostilor titulari, ct si constituirea dreptului de proprietate unor anum ite categorii de persoane. Ne propunem sa examinam, n cele ce urmeaza, cele doua moduri de dobndire a proprietatii asupra unor categorii de terenuri, trecnd n revista, n mod succint, situatiile la care se aplica, apreciind ca o serie de detalii, cum ar f i, printre altele, procedura de solutionare a litigiilor, desi importante, exced cadrului p e care nil propunem. A. Reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor care au apartinut fostelor C.A.P. Reconstituirea dreptului de proprietate este operatia de restabilire a ntinderii si amplasamentului unui teren n favoarea titularului care l-a pierdut n conditiile prevazute de lege, a mostenitorilor acestuia, legali sau testamentari, precum si a altor persoane determinate de lege. Potrivit art. 11 alin. (1) din lege, suprafata adusa n cooperativa agricola de productie este cea care rezulta din actele de proprietate, cartea funciara, cada stru, cererile de nscriere n cooperativa, registrul agricol de la data intrarii n coopera tiva, evidentele cooperativei sau, n lipsa acestora, din orice mijloace de proba, inclu siv declaratii de martori .

Urmatoarele categorii de terenuri si constructii fac obiectul reconstituirii: -terenurile agricole, extravilane si intravilane, aduse n cooperativa agricola de productie de membrii cooperatori; -terenurile agricole, extravilane si intravilane preluate fara titlu sau n orice alt mod, de la membrii cooperatori sau de la alte persoane care n-au avut calitatea de cooperatori; -terenurile agricole preluate de cooperativa agricola de productie n baza unor legi speciale; F Consideratii generale. F Notiune.

60 -terenurile agricola proprietate de stat, aflate la data intrarii n vigoare a leg ii, n folosinta cooperativelor agricole de productie: -constructiile accesorii terenurilor agricole si silvice. A se vedea art. 39: Persoanele fizice ale caror terenuri agricole au fost trecute n proprietatea statului prin efectul Decretului nr. 83/1949, precum si al oricaror alte acte normative de expropriere, sau mostenitorii acestora pot cere reconstituirea dreptului de proprietate pentru suprafata de teren trecuta n proprietatea statulu i, pna la limita suprafetei prevazute la art. 3 lit. h) din Legea nr. 187/1945, de fami lie, indiferent daca reconstituirea urmeaza a se face n mai multe localitati sau de la autori diferiti, n termenul, cu procedura si n conditiile prevazute la art. 9 . n practica, unele instante au nlaturat aplicarea acestui text, declarnd neconsitutionalitatea exproprierii, ceea ce a determinat fosta Curte Suprema sa decida ca solutia este gresita, reprezentnd o depasire a atributiilor puterii judecatore sti. Pot cere reconstituirea dreptului de proprietate, potrivit Legii nr. 18/1991, membrii cooperatori care au adus pamnt n cooperativa, membrii cooperatori sau orice alte persoane fizice carora, desi nu erau membri cooperatori, li s-au prel uat terenuri n orice mod, precum si mostenitorii acestora, att legali, ct si testamenta ri. Calitatea de mostenitor se stabileste pe baza certificatului de mostenitor, a hotarrii judecatoresti definitive sau prin orice probe din care rezulta acceptare a succesiunii. Pentru situatia n care nu a existat o acceptare a succesiunii, dat f iind faptul ca terenurile erau scoase din circuitul civil, art. 13 alin. (2) din Lege a nr. 18/1991 repune n termenul de acceptare a succesiunii. Repunerea opereaza de drept , mostenitorii fiind considerati ca au acceptat succesiunea prin nsasi cererea de reconstituire a dreptului de proprietate. Jurisprudenta a decis ca mostenitorii care au renuntat la succesiune, fiind considerati straini de succesiune, potrivit art. 696 C. civ., nu pot fi repusi n termenul de acceptare, solutie care a suscitat discutii n doctrina, unii autori aprobnd-o, altii respingnd-o, cu motivarea ca Legea nr. 18/1991, fiind o lege cu caracter reparato riu, ar fi trebuit sa profite n egala masura celor doua categorii de succesibili.A se vedea Decizia nr. XI a naltei Curti din 5 februarie 2007, data n interesul legii, privin d aplicarea art. 13 Este evident ca, ntr-o buna logica juridica, mostenitorii care au renuntat la succesiune anterior aparitiei Legii nr. 18/1991, nu pot fi altfel considerati de ct straini de succesiune. Numai ca, spiritul reparator al acestei legi ar fi trebuit sa tri mumfe, repunnd n termenul de acceptare a succesiunii pe toti succesibilii, fara sa creeze un

regim discriminatoriu. Este la fel de evident ca cei care au renuntat la succesi une, neavnd ce culege de pe urma autorului, n-au putut avea n vedere perspectiva redobndirii unor terenuri, ca urmare a unei Revolutii n care nimeni nu mai credea. Altfel spus, de cele mai multe ori, motivul pentru care o serie de persoane au r enuntat la succesiune, a fost tocmai faptul ca n masa partajabila nu erau incluse terenur ile care, initial, apartinusera autorilor lor. Odata cu deschiderea posibilitatilor legale de retrocedare, ar fi trebuit ca si situatia lor juridica sa fie schimbata si sa li se ofere aceleasi optiuni ca si celor care fie au acceptat succesiunea, fie n-au acceptat -o, fiind repusi n termen. Titulari ai dreptului de reconstituire pot fi si o serie de persoane cum ar fi purtatorii titlului de Cavaler al Ordinului Mihai Viteazul , Mihai Viteazul cu Spada , mostenitorii acestora, fostii proprietari ai terenurilor care au facut obi ectul unor comasari, fara sa fi primit teren n schimb, mostenitorii acestora, cetatenii de nationalitate germana si persoanele deportate sau stramutate din motive politice , F Titulari ai dreptului.

61 deposedate de terenuri prin acte normative dupa 1944 si mostenitorii acestora, precum si unitatile de cult si organele lor reprezentative din mediul urban sau rural. Cetatenii straini si apatrizii care, potrivit Legii nr. 315/2005, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin mostenire legala, nu pot obtine reconstituirea dreptul de proprietate asupra acestora. B.Reconstituirea dreptului de proprietate privind terenurile trecute n proprietatea statului Potrivit art. 35 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, terenurile proprietatea statul ui sunt cele care au intrat n patrimoniul sau conform legislatiei existente pna la da ta de 1 ianuarie 1990 si sunt evidentiate ca atare n cadastrul funciar general si n amenajamentele silvice. Ele fac parte fie din domeniul public, fie din domeniul privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale. Terenurile care fac parte din domeniul public nu pot fi supuse restituirii catre fostii proprietari, ele fiind inalienabile. Cu titlu de exceptie, art. 45 din Le gea nr. 18/1991 prevede ca terenurile ocupate de paduri sau vegetatie forestiera, desi f ac parte din domeniul public, pot fi restituite, situatii n care, n prealabil, prin h otarri ale organelor competente, vor fi scoase din domeniul public si incluse n domeniul privat. Urmatoarele categorii de terenuri aflate n proprietatea statului sunt supuse reconstituirii, potrivit Legii nr. 18/1991: a) terenurile fara constructii, neafectate de lucrari de investitii aprobate, potrivit legii, din intravilanul localitatilor, aflate n administrarea consiliilo r locale, considerate proprietate de stat prin aplicarea Decretului nr. 712/1966 si a alto r acte normative speciale, se restituie fostilor proprietari sau mostenitorilor acestor a, dupa caz, la cerere - art. 36 alin. (5); b) terenurile agricole fara constructii, instalatii, amenajari de interes public , intrate n proprietatea statului si aflate n administrarea primariilor la data legi i, se vor restitui fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, fara a se putea depas i suprafata de 10 ha de familie, n echivalent arabil - art. 41 alin. (1); c) potrivit art. 37 din lege, persoanele ale caror terenuri agricole au fost tre cute n proprietate de stat, ca efect al unor legi speciale, altele dect cele de expropr iere, si care se afla n administrarea unitatilor agricole de stat devin, la cerere, action ari la societatile comerciale nfiintate, n baza Legii nr. 15/1990, din actualele unitati agricole de stat; d) terenurile din fostele izlazuri comunale, transmise unitatilor de stat si car e, n prezent, sunt folosite ca pasuni, fnete si arabil, vor fi restituite n proprietat ea comunelor, oraselor si a municipiilor, dupa caz, si n administrarea primariilor, pentru

a fi folosite ca pasuni comunale si pentru producerea de furaje sau seminte de c ulturi furajere art. 44 alin. (1); Conform art. 45 alin. (1), Persoanele fizice sau, dupa caz, mostenitorii acestora, ale caror terenuri cu vegetatie forestiera, paduri, zavoaie, tufarisur i, pasuni si fnete mpadurite au trecut n proprietatea statului prin efectul unor acte normati ve speciale, pot cere reconstituirea dreptului de proprietate si pentru diferenta d e peste 1 ha, dar nu mai mult de 30 ha, de familie. Conform art. 45 alin. (2)-(4), Daca pe suprafetele de teren ce urmeaza a fi atribuite n conditiile alineatului precedent se afla constructii sau amenajari forestiere, ori sunt n curs de executie sau n faza de proiectare, sau terenurile sunt defrisate, se vor atribui alte suprafete de tere n, cu respectarea acelorasi conditii, n imediata apropiere. F Sediul materiei. F Terenuri proprietate de stat supuse reconstituirii.

62 Persoanele prevazute la alin. (1) vor formula cererile n termenul, cu procedura s i n conditiile prevazute la art. 9 alin. (3) - (9). Terenurile prevazute la alin. (1 ), precum si la art. 46 si 47 vor fi gospodarite si exploatate n regim silvic, potrivit legii. Regimul silvic pentru padurile proprietate privata se va elabora si se va aproba n termen de 3 luni de la intrarea n vigoare a prezentei legi*), prin grija Ministerului Apelor, Padurilor si Protectiei Mediului. Punerea n posesie a padurilor, zavoaielor, tufarisurilor, a pasunilor si fnetelor mpadurite se va face numai dupa stabilirea regimului silvic al acestora . Prin Legea nr. 169/1997 au fost sporite suprafatele de teren supus reconstituirii, iar prin reglementarea data de Legea nr. 247/2005, Titlul VI, su nt supuse restituirii toate terenurile cu destinatie forestiera avute n proprietate de persoanele fizice si juridice. Constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor detinute de fostele C.A.P. Urmatoarele categorii de persoane pot beneficia de constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor detinute de fostele CAP: a) persoanele care, n conditiile prevazute de Statutul fostelor CAP, au dobndit terenuri pe care si-au construit locuinte sau care, prin acte juridice in ter vivos sau de mortis causa, au dobndit un drept de proprietate asupra locuintei nstrainate de membrul cooperator si a terenului aferent acesteia. Potrivit reglementarilor n vigoare la data unor asemenea acte juridice, membrii cooperatori au primit teren pentru a-si construi case. Potrivit art. 23 din Legea nr. 18/1991, sunt si ramn proprietatea privata a detinatorilor constructiei terenurile aferente casei si anexelor gospodaresti, curtea si gradina. Cum de ce le mai multe ori casele si anexele gospodaresti depaseau suprafetele ce le-au fost atri buite, pentru a se reglementa situatia juridica a terenului ocupat, proprietarii constr uctiilor si anexelor au fost mproprietariti cu terenul a carui suprafata depaseste 250 mp, pna la 750 mp, urmnd ca suprafata totala pe care urma s-o aiba terenul cu casa si anexe sa nu depaseasca 1000 mp. Asa cum n mod judicios s-a precizat, problema constituirii dreptului de proprietate n favoarea dobnditorului asupra terenului aferent anexelor gospodarest i se pune numai n situatia n care nstrainatorul detinuse terenul ca lot n folosinta, edificnd anexele pe care le-a nstrainat odata cu locuinta. Potrivit art. 24 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, terenurile situate n intravilanul localitatilor, care au fost a tribuite de cooperativele de productie, potrivit legii, cooperatorilor sau altor persoane ndreptatite, pentru constructia de locuinte si anexe gospodaresti, pe care le-au edificat, ramn si se nscriu n proprietatea actualilor detinatori, chiar daca atribu irea s-a facut din terenurile preluate n orice mod de la fostii proprietari ;

b) persoanelor care au fost stramutate pentru realizarea unor investitii de interes local sau de utilitatea publica, deposedate de proprietati, fiindu-le ac ordate alte amplasamente pentru gospodariile lor, li se pot constitui dreptul de proprietate asupra terenurilor atribuite ca loturi ajutatoare, n limita maxima de 5000 mp, cu condit ia ca ele nsele sa fi avut o suprafata echivalenta pe care au pierdut-o prin stramutare art. 23 alin. (3); c) persoanelor care si-au pierdut, total sau partial, capacitatea de munca precum si mostenitorilor celor care au decedat, urmare a participarii la lupte p entru victoria Revolutiei din decembrie 1989, li se pot constitui dreptul de proprieta te asupra unor terenuri n suprafata de 10 000 mp n echivalent arabil art. 15 alin. (5 ); F Beneficiari.

63 d) potrivit art. 19 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, membrilor cooperatori activi care nu au adus teren n cooperativa sau au adus teren mai putin de 5.000 m p, precum si celor care, neavnd calitatea de cooperatori, au lucrat n orice mod ca angajati n ultimii 3 ani n cooperativa sau asociatii cooperatiste, li se pot atrib ui n proprietate loturi din terenurile prevazute la art. 18, daca sunt stabiliti sau urmeaza sa se stabileasca n localitate si nu detin teren n proprietate n alte localitati. Supr afata atribuita n proprietate se va determina tinnd seama de suprafata terenurilor, numa rul solicitantilor si suprafata atribuita celor care au adus pamnt n cooperativa. Prevederile alin. (1) se aplica si persoanelor care au fost deportate si nu bene ficiaza de dispozitiile art. 14-16. Se pot atribui, la cerere, n folosinta agricola, pna l a 5.000 mp n echivalent arabil, de familie, personalului de specialitate din serviciile p ublice comunale, n perioada ct lucreaza n localitate, daca nu au teren n proprietate n aceasta localitate, ei sau membrii familiei din care fac parte. Dreptul de propr ietate asupra acestor terenuri apartine comunei, orasului sau municipiului, dupa caz. L a plecarea din localitate, persoanele mentionate la alin. (3) au dreptul la despag ubiri pentru investitiile facute, cu consimtamntul prealabil al proprietarului si daca sunt utile pe suprafata atribuita ; e) familiilor care solicita n scris si se obliga sa lucreze pamntul li se pot constitui, n localitatile cu excedent de suprafata agricola si deficit de forta d e munca, dreptul de proprietate pentru 10 ha teren echivalent arabil; f) familiilor fara pamnt sau care au pamnt putin, din alte localitati, li se pot constitui dreptul de proprietate pentru 10 ha teren, cu obligatia de a se muta n localitatea respectiva si de a lucra pamntul primit, renuntnd la proprietatea avut a n extravilanul localitatii de unde provin; Constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor intravilane ale statulu i sau unitatilor administrativ-teritoriale Situatiile pe care legea le are n vedere sunt urmatoarele: a) constituirea dreptului de proprietate priveste, mai nti, terenurile aflate n proprietatea statului, situate n intravilanul localitatilor, n administrarea prima riilor si care, la data adoptarii Legii nr. 18/1991, au trecut n proprietatea comunelor, oraselor sau a municipiilor. Odata trecute n proprietatea unitatilor administrati vteritoriale, aceste terenuri vor putea face obiectul, vnzarii, concesionarii, darii n folosinta celor care si construiesc locuinte sau vor putea fi date n compensare fostilor proprietari care, desi ndreptatiti la reconstituirea dreptului lor de pr oprietate, nu li s-au putut retroceda terenurile fiind atribuite de fostele CAP persoanelor ndreptatite pentru a-si construe locuinte; b) persoanele carora le-au fost atribuite terenuri n folosinta vesnica sau pe durata existentei constructiei, n vederea construirii de locuinte proprietate pri

vata sau ca urmare a cumpararii locuintelor de la stat potrivit Legii nr. 4/1973 privind constructia de locuinte sau Decretului-lege nr. 61/1990 privind vnzarea de locuin te construite din fondurile statului catre populatie, pot cere constituirea dreptul ui de proprietate asupra terenului pe care se afla constructiile ai caror proprietari sunt. Acest drept l au proprietarii actuali ai locuintelor, ceea ce nseamna ca sunt ndreptatiti att cei carora li s-au atribuit terenul n folosinta, ct si cei au dobndit proprietatea locuintei n temeiul unor acte juridice ntre vii sau de cauza de moart e; c) terenurile preluate de stat ca efect al nstrainarilor constructiilor n conditiile prevazute de art. 30 alin. (2) din Legea nr. 58/1974 cu privire la sistematizarea localitatilor urbane si rurale sunt atribuite n folosinta pe durat a existentei constructiilor. Urmare a nstrainarii constructiilor, terenul aferent a cestora F Cazuri legale

64 trecea n proprietatea statului, iar terenul necesar, n suprafata de 100 mp, n mediu l urban si 200-250 mp n mediul rural, era dat n folosinta. Prin art. 36 alin. (3) di n Legea nr. 18/1991 se dispune ca doar terenul dat n folosinta face obiectul consti tuirii dreptului de proprietate, prevedere care a dat nastere la discutii, unii autori, carora ne raliem, considernd ca dobnditorului constructiei i se va putea constitui drept de proprietate doar pentru terenul primit n folosinta, diferenta fiind folosita pent ru reconstituirea dreptului de proprietate al nstrainatorului, altii considernd ca ntr eg terenul aferent va face obiectul constituirii dreptului de proprietate d) potrivit art. 36 alin. (4) din Legea nr. 18/1991, dispozitiile art. 23, ale aceleasi legi, ramn aplicabile. Potrivit acestui din urma text Sunt si ramn n proprietatea privata a cooperatorilor sau, dupa caz, a mostenitorilor acestora, indiferent de ocupatia sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit s i anexelor gospodaresti, precum si curtea si gradina din jurul acestora, determinate potriv it art. 8 din Decretul-lege nr. 42/1990 privind unele masuri pentru stimularea taranimii . Plecnd de la economia generala a textului de la art. 36 al legii, s-a considerat ca ipoteza de la alin. (4) vizeaza cazurile de constituire prevazute la alin. (2 ) si (3) n masura n care terenurile supuse atribuirii se afla n zonele cooperativizate. Altfe l spus, beneficiaza de acest text cei care au primit teren n folosinta n vederea construirii de locuinte proprietate personala sau care au cumparat de la stat as emenea locuinte precum si cei care au dobndit locuintele prin acte juridice ntre vii, n conditiile art. 30 din Legea nr. 58/1974; e) un caz distinct de constituire a dreptului de proprietate l constituie cel prevazut de art. 43 din alin. (1) din Legea nr. 18/1991, potrivit caruia n zona montana, defavorizata de factori naturali cum sunt: clima, altitudinea, panta, i zolarea, se poate atribui n proprietate, la cerere, o suprafata de teren de pna la 10 ha n echivalent arabil familiilor tinere de tarani care provin din mediul agricol mon tan, au priceperea necesara si se obliga n scris sa-si creeze gospodarii, sa se ocupe de cresterea animalelor si sa exploateze rational pamntul n acest scop . n acest caz constituirea este facultativa. Terenurile atribuite prin constituirea dreptului nu pot fi nstrainate, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului juridic. 2. Dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin aplicarea Legii nr. 1/2000 Fiind una dintre primele masuri reparatorii, Legea nr. 18/1991 n-a reusit sa raspunda asteptarilor celor care au avut de suferit ca urmare a deposedarilor ab uzive initiate de fostul regim politic. Presiunea sociala a determinat modificari succ esive ale acestei reglementari, mai nti prin Legea nr. 169/1997, ea nsasi de mai multe ori modificata, pentru ca, n final, sa beneficiem de o reglementare net superioara pr in Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenuril or agricole si celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondulului funciar nr.

18/1991 si ale Legii nr. 169/1997, care, si ea, a fost modificata prin Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele m asuri adiacente. Potrivit art. 3 alin. (5) din Legea nr. 1/2000 proprietarul deposedat este persoana titulara a dreptului de proprietate n momentul deposedarii . Prin urmare, asa cum se remarca, nu este suficienta calitatea de proprietar, ci este nevoie c a proprietarul sa fi avut si posesia bunului. Cei carora se adreseaza aceasta lege sunt fostii proprietari deposedati, care po t fi att persoane fizice si mostenitorii acestora, legali si testamentari, ct si per soane juridice. F De ce a fost nevoie de o noua lege? F Beneficiarii Legii nr. 1/2000.

65 Persoanele juridice care beneficiaza de prevederile acestei legi sunt: -Academia Romna, universitatile si institutiile de nvatamnt superior cu profil agricol si unitatile de cercetare; -structurile reprezentative ale unitatilor de cult; -unitatile de nvatamnt preuniversitar cu profil agricol sau silvic, scolile generale din mediul rural, institutiile publice de ocrotire a copiilor; -comunele, orasele, municipiile care au detinut n proprietate terenuri cu vegetatie forestiera, paduri, zavoaie, tufarisuri, fnete, pasuni mpadurite. De prevederile legii beneficiaza si alte forme asociative care n-au avut personalitate juridica, asa cum sunt obstile de mosneni sau de razesi, composeso rate, comunitati graniceresti. Asemenea forme de asociere, cu sau fara personalitate juridica, nu erau titulare ale dreptului de proprietate, drept care apartinea, n indiviziune, membrilor lor. Spre deosebire de Legea nr. 18/1991, Legea nr. 1/2000 are o serie de prevederi referitoare la Constructii de orice fel, apartinnd exploatatiilor agrico le si care au fost trecute n proprietatea statului prin efectul Decretului nr. 83/1949, pentru completarea unor dispozitii din Legea nr. 187/1945 , dispunnd restituirea lor fosti lor proprietari sau mostenitorilor acestora, iar n cazul n care asemenea bunuri nu mai exista, se vor acorda despagubiri . Pentru ca aceasta reglementare intra n coliziune cu Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, punndu-se problema legii aplicabile, s-a afirmat ca dispozitiile Legii nr. 1/2000 constituie reglementarea speciala a unor constructii accesorii ale unor exploatatii agricole sau forestiere, potrivit regulii specialia generalibus derogant. Prevederile art. 31 din Legea nr. 1/2000 au fost abrogate prin O.U.G. nr. 102/2001 numai ca dispozitia de abrogare a fost ea nsasi abrogata prin Legea nr. 400/2002, ceea ce a facut ca textul initial sa reintre n vigoare Prin Decizia nr. 602/2008 a Curtii Constitutionale, alin. (3), (4), (7), (8) si (9) au fost decla rate neconstitutionale. Prin Legea nr. 247/2005 au fost operate alte modificari ale L egii nr. 1/2000 care privesc nsa doar constructiile de pe terenurile forestiere, nefecnd referiri la constructiile destinate exploatatiilor agricole care au intrat n prop rietatea statului. Potrivit art. 31 alin. (3) din Legea nr. 1/2000, Constructiile de pe terenurile forestiere, inclusiv cele de corectare a torentilor, drumurile forestiere, sedii le de cantoane silvice, cabanele de vnatoare, pepinierele, alte amenajari silvice, inst alatii sau mijloace fixe, inclusiv cele aflate n curs de executie, amplasate n suprafetel e care fac obiectul retrocedarii, trec n proprietatea persoanelor fizice sau juridi ce carora li s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenurilor . Dreptul de proprietate asupra acestor constructii se constituie cu conditia detinerii n prop rietate a suprafetelor minime pentru constituirea unui ocol silvic, n proprietate individ uala sau n asociere cu alte persoane fizice sau juridice.

3 Circulatia juridica a terenurilor Consecvent principiului consensualismului (solo consensus obligat), Codul civil romn, prin art. 971 instituie regula generala potrivit careia n contractele c e au de obiect translatia proprietatii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dre ptul se transmite prin efectul consimtamntului partilor, si lucrul ramne n rizico-pericolul dobnditorului, chiar cnd nu i s-a fcut traditiunea lucrului . Aplicnd acest principiu n materia vnzarii, art. 1295 C. civ. dispune ca n contractele ce au de F Reconstituirea dreptului de proprietate asupra unor constructii. F Constituirea dreptului de proprietate asupra unor constructii. F Regimul Codului civil.

66 obiect translatia proprietatii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptu l se transmite prin efectul consimtamntului partilor, si lucrul ramne n rizico-pericolul dobnditorului, chiar cnd nu i s-a fcut traditiunea lucrului . Prin urmare, circulatia juridica a terenurilor nu era restrictionata, iar anumite conditiile de forma im puse, ad validitatem, donatiilor, testamentelor si ipotecilor aveau sa raspunda unor rati uni ce tin de siguranta circuitului civil. Preocupat de a ngradi ct mai mult dreptul de proprietate asupra terenurilor, regimul comunist a instituit o serie de restrictii: - un control administrativ al nstrainarii terenurilor prin conditionarea nstrainarii terenurilor de eliberarea unei autorizatii administrative si impunere a formei autentice a actelor juridice de nstrainare, restrictii introduse prin Lege a nr. 203/1947, Decretul nr. 151/1950 privind comasarea si circulatia bunurilor agrico le, Decretul nr. 221/1950 privitor la mparteala sau nstrainarea terenurilor cu sau far a constructiuni si la interzicerea construirii fara autorizare; - Decretul nr. 144/1958 privind reglementarea eliberarii autorizatiilor de construire, reparare si desfiintare a constructiilor, precum si a celor referito are la nstrainarile si mpartelile terenurilor cu sau fara autorizatie, act normativ prin care se conditiona nstrainarea sau mparteala, prin acte ntre vii, a terenurilor cu sau fara constructii, aflate n orase, comune, resedinte de raioane, localitati balneoclima terice si centre muncitoresti, de obtinerea unei autorizatii administrative si impunea forma autentica a actelor juridice, sub sanctiunea nulitatii absolute a acestora. Potr ivit art. 12 din acest decret, instantele de judecata puteau pronunta hotarri care sa tina loc de contract autentic de vnzare-cumparare n situatiile n care, desi proprietarul terenu lui s-a obligat sa nstraineze terenul printr-un nscris sub semnatura privata, califica t antecontract, timp de 3 luni nu s-a prezentat la notar pentru perfectarea contra ctului; -Legea nr. 19/1968 cu privire la regimul juridic al terenurilor fara constructii din perimetrul construibil al municipiilor si oraselor a indisponibilizat aceste terenuri n masura n care suprafetele erau mai mari dect cele din detaliile de sistematizare; - Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului si a localitatilor urban e si rurale si Legea nr. 59/1974 cu privire la fondul funciar au scos din circuitu l civil toate terenurile persoanelor fizice, interzicndu-se nstrainarile acestora. Prin Decretul-lege nr. 1/1989 a fost abrogata Legea nr. 58/1974, iar prin Decretul-lege nr. 9/1989, Legea nr. 18/1991, Legea nr. 7/1996 a fost abrogata Le gea

nr. 59/1974, revenindu-se, astfel, la principiul consensualismului. PrinLegea nr . 9/1990 s-a interzis nstrainarea prin acte ntre vii a terenurilor de orice fel, pna la adoptarea noii reglementari a fondului funciar. Prin aceasta reglementare au fost repuse n circuitul civil toate terenurile proprietate privata, instituindu-se obligativitatea formei autentice a actelor j uridice de nstrainare sau grevare a acestora, sub sanctiunea nulitatii absolute, precum si u n drept de preemtiune pentru terenurile din extravilan ce fac obiectul actelor jur idice de nstrainare. Legea interzice dobndirea n proprietate privata, prin acte juridice ntre vii, a unei suprafate mai mari de 100 ha teren agricol n echivalent arabil de fam ilie. Aceasta lege, abrogata expres de Legea nr. 247/2005, desi reia, n mare parte, dispozitiile privitoare la terenuri prevazute de Legea nr. 18/1991, realizeaza o noua sistematizare a acestora. Daca analizam pe scurt principalele prevederi ale aces teia este pentru ca, potrivit principiului tempus regit actum, legea se aplica situat iilor juridice anterioare modificarii ei. De aceea, sunt de retinut principalele orien tari ale acestui act normativ care se nscriu n evolutia postrevolutionara a legislatiei romnesti n ce priveste regimul juridic al terenurilor: F Restrictii instituite n perioada 19471989. F Legea nr. 18/1991 - Legea fondului funciar. F Restrictii instituite n perioada 19471989.

67 -chiar n art. 1 se prevede ca terenurile, indiferent de titularul lor, sunt si ramn n circuitul civil, mai putin cele aflate n proprietatea publica a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale; -legea interzice cetatenilor straini si apatrizilor dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor situate n Romnia, solutie care corespundea Constitutiei n vigoare, naintea revizuirii ei; -nstrainarea terenurilor prin acte juridice ntre vii se face cu respectarea formei autentice a acestora, conditie ceruta ad validitatem a carei nerespectare atrage sanctiunea nulitatii absolute; -nstrainarea terenurilor agricole din extravilan se face cu respectarea dreptului de preemtiune, iar nerespectarea acestui drept face actul juridic anulabil, sanc tiunea fiind nulitatea relativa, data fiind natura privata a interesului protejat; -se instituie o sanctiune noua, reductiunea, care, n conceptia legii, nsemna desfiintarea totala sau partiala a actulu juridic ncheiat ntre vii, cu nerespectar ea interdictiei de a dobndi o suprafata mai mare de 200 ha teren agricol n echivalent arabil de familie. Asa cum s-a remarcat pe buna dreptate, calificarea sanctiunii drept reductiune este neinspirata, nu doar pentru ca ar risca o eventuala confuzie cu reductiunea liberalitatilor excesive, dar si pentru ca, avnd n vedere regimul juri dic al acesteia, asa cum rezulta din art. 2 alin. (3) al Legii nr. 54/1998, sanctiun ea este, de fapt, nulitatea absoluta, avnd n vedere ca interesul supus protectiei juridice est e public. Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente abroga expres Legea nr. 54/1998, oferindu-ne o noua reglementare a regimului juridic al terenurilor prin Titlul X al acesteia. Potrivit doctrinei de drept civil, doua sunt principiile acestui regim juridic. Primul principiu este ca toate terenurile proprietate privata se afla n circuitul civil, indiferent de destinatie si titular. Exceptiile de la acest pri ncipiu sunt urmatoarele: -interdictia nstrainarii, prin acte ntre vii, timp de 10 ani, socotiti de la nceputul anului urmator celui n care s-a facut nscrierea, a terenurilor care au fac ut obiectul constituirii dreptului de proprietate n conditiile art. 32 din Legea nr. 18/1991, interdictie calificata a fi o inalienabilitate propter rem; -inalienabilitatea terenurilor forestiere care au facut obiectul reconstituirii dreptului de proprietate pentru diverse forme asociative de tipul obstilor; -potrivit Legii nr. 247/2005, litigiile privitoare la reconstituirea dreptului d e proprietate si la legalitatea titlului de proprietate, mpiedica nstrainarea terenu lui sau constituirea altor drepturi reale sau de creanta. Potrivit celui de-al doilea principiu, terenurile, cu sau fara constructii, situ ate n intravilanul sau extravilanul localitatilor, indiferent de destinatie sau ntinde re, pot fi nstrainate si dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.

Spre deosebire de vechea reglementare a Legii nr. 54/1998, aceeasi conditie de forma este ceruta si pentru constituirea prin acte juridice ntre vii. Nu se nte lege Potrivit art. 2 alin. (2) din lege n cazul n care, prin acte juridice ntre vii, se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fara constructie, indiferent d e destinatia sau ntinderea acestora, dispozitiile alin. (1) se aplica n mod corespunzator . F Regimul juridic actual al circulatiei terenurilor.

68 Doctrina juridica a criticat, pe buna dreptate, lipsa tehnicii de redactare a acestui text din care rezulta ca doar n cazul constituirii unui drept real este c eruta forma autentica, nu si n cazul nstrainarii acestuia . Sub un alt aspect, s-a afirmat, cu deplin temei, ca obligatia de a constitui dezmembraminte ale dreptului de proprietate doar prin acte autentice reprezinta un regres si va crea mari dificultati n practica, stiut fiind ca sunt frecvente situ atiile n care proprietarul terenului si-a dat consimtamntul ca o alta persoana sa construi asca pe terenul sau sau acelea n care ambii soti construiesc pe terenul unuia din ei, n conditiile n care, att doctrina ct si practica judiciara i-au recunoscut constructo rului neproprietar al terenului dobndirea unui drept de superficie. De la bun nceput trebuie retinut ca antecontractul nu reprezinta un mod legal de nstrainare a terenurilor, n conditiile n care legea cere forma autentica a actul ui juridic de nstrainare a terenurilor. Cum se stie nsa, prin efectul conversiunii, o rice act juridic, desi nul pentru conditii de forma, n masura n care ndeplineste conditi ile specifice altui act juridic, va produce efectele specifice ale acestuia din urma . Prin urmare, chiar daca o conventie sub semnatura privata de vnzare-cumparare a unui teren este lovita de nulitate absoluta pentru lipsa formei autentice, ea va pute a fi avuta n vedere ca o promisiune de vnzare-cumparare. Solutia este sprijinita att de principiul de interpretare n conventii prevazut de art art. 978 C. civ., potrivit caruia cnd o clauza este primitoare de doua ntelesuri, ea se interpreteaz n sensul ce poate avea un efect, iar nu n acela ce n-ar produce niciunul , expresie a principiu lui potius valeat quam ut pereat, ct si de un argument de text. Este vorba de art. 12 din Decretul nr. 144/1958, abrogat prin Legea nr. 58/1974, text care abilita instant ele de judecata sa pronunte hotarri care sa tina loc de contract autentic de vnzarecumpar are. Textul a fost reactualizat dupa aparitia Legii nr. 18/1991 prin care terenurile au fost readuse n circuitul civil general. Avnd n vedere principiul pact a sunt servanda, instituit de art. 969 C. civ. potrivit caruia conventiile legal fa cute au putere de lege ntre partile contractante , ct si principiul nscris n art. 970 alin. (2 ) C. civ., potrivit caruia conventiile obliga nu numai la ceea ce este expres ntrnsele , dar la toate urmarile, ce echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei, dupa natu ra sa , att doctrina, ct si jurisprudenta au statuat ca instanta de judecata poate supl ini consimtamntul debitorului pronuntnd o hotarre care sa tina loc de contract autentic de vnzare-cumparare. Practica instantelor a fost confirmata prin art. 5 alin. (2) din Titlul X al Leg ii

nr. 247/2005, potrivit caruia n situatia n care dupa ncheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa nc heie contractul, partea care si-a ndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competen ta care poate pronunta o hotarre care sa tina loc de contract . 3. Regimul juridic al constructiilor Reglementari privind reconstituirea dreptului de proprietate asupra constructiilor Acest act normativ se nscrie n preocuparea legiuitorului postrevolutionar de a nlatura efectele unor masuri abuzive initiate de regimul comunist privitoare la imobile si are ca obiect restituirea imobilelor cu destinatie de locuinta trecut e n proprietatea statului sau a altor persoane juridice. Printre legile reparatorii ale dreptului de proprietate se nscrie si Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situatiei juridice a unor imobile cu destinatie de locuinte trecute n proprietate a statului. F Antecontractul si circulatia juridica a terenurilor. F Legea nr. 112/1995.

69 Referindu-se doar la imobilele cu destinatie de locuinta, preluate cu titlu, dup a 6 martie 1945, si adresndu-se doar fostilor proprietari care se afla n posesia acestora, n temeiul unor contracte de nchiriere sau ale caror imobile sunt libere, Legea nr. 112/1995 realizeaza o reparatie partiala. Potrivit art. 1 alin. (5) din H.G. nr. 11/1997 pentru modificarea si completarea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, imobilele care nu int ra sub incidenta Legii nr. 112/1995 si pentru care nu exista titlu valabil constitu it n favoarea statului, pot face obiectul cererilor de restituire sau de acordare a despagubirilor, formulate de persoanele ndreptatite pe cale judecatoreasca, potri vit dreptului comun . Prin aceasta lege a fost instituit dreptul chiriasilor de a cere cumpararea locuintelor nesupuse restituirii fostilor proprietari sau mostenitorilor acestor a, iar n ipoteza refuzului, dreptul chiriasilor de a sesiza instantele de judecata. Cum Legea nr. 112/1995 se referea doar la imobilele cu destinatia de locuinta, preluate cu titlu, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul ju ridic al acesteia, recunoaste competenta instantelor judecatoresti de solutionare a actiu nilor de drept comun, dispunnd prin art. 6 alin. (2) ca bunurile preluate de stat fara u n titlu valabil, inclusiv cele obtinute prin vicierea consimtamntului, pot fi reven dicate de fostii proprietari sau succesorii acestora, daca nu fac obiectul unor legi sp eciale de reparatie , fapt ce a condus la schimbarea practicii judiciare n aceasta materie, c are, anterior acestei legi, considera ca instantele judecatoresti nu sunt competente sa cenzureze legalitatea trecerii n proprietatea statului a unor imobile pe perioada 19441989, n timp ce, dupa aparitia Legii nr. 213/1998, a decis ca instantele judecator esti sunt competente sa stabileasca valabilitatea titlului statului asupra bunurilor care au intrat n proprietatea sa, n perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989... . n privinta bunurilor preluate de stat prin vicierea consimtamntului , s-a remarcat ca redactarea textului este defectuoasa, pentru ca, asa cum se stie, vi ciile de consimtamnt atrag nulitatea relativa a actului juridic, sanctiune supusa termenul ui de prescriptie si ca, de fapt, ne aflam n fata unei actiuni imprescriptibile ce vizea za revendicarea unui bun imobil, consacrata expres de prevederile art. 6 alin. (2) din lege . Alti autori au considerat ca acest text repune n termenul de prescriptie pe titularii dreptului, ceea ce face sa curga un nou termen de prescriptie, de la d ata intrarii n vigoare a legii . n ce ne priveste, apreciem ca, daca legiuitorul ar fi vrut sa repuna n termen pe titularii dreptului, nimic nu l-ar fi oprit sa prevada in terminis o astfel d e masura. A

considera, n tacerea legii, ca ne aflam n fata unui caz de repunere n termen, ar nsemna sa adagam la lege. Mai degraba, putem accepta ca, date fiind conditiile istorice n care au fost initiate masuri abuzive, bazate pe intimidare si presiuni morale, astfel de acte juridice sunt lovite de nulitate absoluta. Prin urmare, achiesnd l a prima opinie exprimata, credem ca este preferabil sa consideram ca legea instituie un caz de nulitate absoluta si ca o astfel de sanctiune cere solutia imprescriptibilitatii actiunii. Daca Legea nr. 112/1995 se aplica, asa cum am vazut, unor situatii limitate, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989 se refera la la imobilele preluate abuz iv de stat, cu sau fara titlu, preluate prin orice mod, conform sau neconform legis latiei n vigoare illo tempore si indiferent de destinatia lor la data preluarii, prin ori ce mod, att neconform legislatiei n vigoare la acea data, ct si conform acesteia, considerndu-se ca nsasi legea n temeiul careia au fost preluate era abuziva. F Legea nr. 213/1998. F Legea nr. 10/2001.

70 Masurile reparatorii prevazute de lege constau n restituirea imobilelor n natura sau masuri reparatorii prin echivalent. Restituirea n natura a imobilelor constituie regula n materia masurilor reparatorii prevazuta n art. 1 alin. (1) al legii. Drept urmare, persoana ndreptat ita nu poate opta pentru masuri reparatorii prin echivalent cnd este posibila restituire a n natura a bunului imobil. Sunt supuse restituirii n natura urmatoarele categorii d e bunuri imobile prevazute de art. 9-14 din lege: -imobilele preluate abuziv, indiferent n posesia cui se afla, daca nu sunt exceptate de la restituire (n cazul imobilelor demolate, se va restitui terenul l iber si constructiile nedemolate); -terenurile pe care s-au edificat constructii neautorizate sau constructii demontabile; -daca pe terenurile imobilelor preluate abuziv s-au ridicat constructii noi, autorizate, persoana ndreptatita poate obtine terenul ramas liber; -terenurile fara constructii afectate de lucrari de investitii de interes public aprobate, daca n-a nceput construirea lor sau daca lucrarile au fost abandonate; -terenurile pe care, ulterior preluarii lor abuzive, s-au edificat constructii autorizate care nu mai sunt necesare unitatii detinatoare, daca persoana ndreptat ita achita acesteia o despagubire constnd n valoarea de piata a constructiei respectiv e; -terenul liber, aferent constructiilor preluate n mod abuziv si distruse de calamitati naturale: -terenul liber, aferent imobilelor rechizitionate si distruse n timpul razboiului ; -imobilele expropriate ale caror constructii n-au fost demolate, daca n-au fost nstrainate; -n cazul constructiilor expropriate si demolate partial sau total, fara sa se fi efectuat lucrarile n vederea carora au fost expropriate, se va restitui terenul r amas liber si constructiile nedemolate, iar daca au fost demolate n totalitate, se va restitui terenul ramas liber; -imobilele ocupate de sediile partidelor politice legal nregistrate, cele ocupate de sediile misiunilor diplomatice, oficiile consulare, organizatii international e interguvernamentale acreditate n Romnia, precum si imobilele ocupate de personalul acestora; -imobilele ocupate de unitati si institutii de nvatamnt din sistemul de stat, imobile ocupate de unitati sanitare si asistenta medico-sociala din sistemul pub lic, de institutii publice si de institutii culturale. Legea prevede expres si care imobile nu pot fi restituite: -terenurile aferente imobilelor preluate abuziv pe care s-au ridicat constructii , mai putin cele pe care s-au ridicat constructii neautorizate; -terenurile aferente constructiilor distruse de calamitati naturale daca nu sunt libere; -imobilele expropriate ale caror constructii n-au fost demolate, daca au fost nstrainate cu respectarea dispozitiilor legale; -persoana ndreptatita era asociat la persoana juridica proprietara a imobilului

si a activelor la data preluarii acestora n mod abuziv, mai putin cazul n care persoana ndreptatita era unic asociat; -imobilul nu mai exista la data intrarii n vigoare a legii; -imobilul a fost nstrainat cu respectarea dispozitiilor legale n vigoare; -imobilele constructii carora le-au fost adaugate, pe orizontala sau pe verticala, noi corpuri ale caror arii desfasurate nsumeaza peste 100% din aria in itiala;

71 -imobilul detinut de o societate comerciala la care statul sau o autoritate publica centrala sau locala este actionar minoritar si are o valoare mai mare de ct valoarea actiunilor sau a partilor sociale detinute de acesti subiecti de drept; -imobilele preluate cu titlu valabil. Reglementari privind dobndirea cu titlu oneros a constructiilor Aceste doua acte normative se nscriu n preocuparea puterii postrevolutionare de a ameliora situatia populatiei, fiind considerate veritabile masuri de protec tie sociala datorita nlesnirilor privind cuantumul pretului, situat cu mult sub cel d e circulatie, plata pretului n rate, nivelul mic al dobnzilor pentru creditele contr actate n vederea cumpararii locuintelor. Au fost vizate urmatoarele categorii de imobile: -locuintele construite din fondurile statului si ale unitatilor bugetare de stat ; -constructiile de locuinte finantate din fondurile statului n curs de executie supuse licitatiei publice; -locuintele care au apartinut nainte de 6 martie 1945 institutiilor de stat, regiilor autonome si societatilor cu capital de stat care si-au ncetat activitate a sau care au fost reorganizate, devenind unitati economice sau bugetare de stat; -spatiile destinate activitatilor de comert si prestari de servicii, de mica industrie si oricaror activitati conexe, aflate n constructiile de locuinte n curs de executie si aflate n proprietatea regiilor autonome specializate n administrarea locuintelor sau ale consiliilor locale. Legea nr. 112/1995. Aceasta lege, pe lnga dispozitiile cu caracter reparator, are si prevederi care se refera la dobndirea de catre chiriasi, cu titlu oneros, a apartamentelor n care locuiesc. Este vorba de acele spatii care nu se restituie f ostilor proprietari, ncadrndu-se n exceptiile prevazute de lege, si pentru care chiriasii p ot opta pentru cumparare. Potrivit legii, nu beneficiaza de acest drept chiriasii c are au dobndit sau au nstrainat o constructie dupa data de 1 ianuarie 1990, n localitatea de domiciliu. Legea instituie un caz de inalienabilitate a locuintelor cumparate de chiriasi care nu pot fi nstrainate timp de 10 ani (art. 9). Avnd a se pronunta asupra unei exceptii de neconstitutionalitate a acestei interdictii, Curtea Constitutionala a decis ca ea nu este neconstitutionala pentru ca sta n puterea Parlamentului, ca unica auto ritate legiuitoare a tarii, sa insituie interdictii temporare de nstrainare. Pe de alta parte, prin aceasta indisponibilizare temporara nu se ncalca dreptul la libera circulatie, de oarece, interzicnd nstrainarea, nu nseamna ca titularul ar fi obligat sa locuiasca n locuint a. Cu privire la natura juridica a acestei inalienabilitati, s-a afirmat ca ea are un caracter intuitu rei si nu intuitu personae. Altfel, ar nsemna ca mostenitorii ti tularului decedat nauntrul termenului de 10 ani sa aiba dreptul de a nstraina imobilul, ceea

ce ar contrazice finalitatea legii. Capitolul II al acestei legi este intitulat Dezvoltarea constructiei de locuinte . Prin aceasta reglementare se ncurajeaza construirea de locuinte. Potrivit art. 4, persoanele fizice sau juridice romne pot realiza constructii de locuinte pentru folosinta proprie sau n scopul valorificarii lor. Aceasta dispozitie a fost abrog ata prin O.U.G. nr. 127/1999Sunt prevazute facilitati pentru tinerii casatoriti care au vr sta pna la 35 ani la data ncheierii contractului, pentru persoanele calificate din agricultura, nvatamnt, administratie publica si culte care-si stabilesc domiciliul n mediul rural, subventii de la bugetul de stat, plata n rate a pretului n 20 ani, t imp n care locuinta este grevata prin ipoteca n favoarea statului. F Decretul-lege nr. 61/1990 si Legea nr. 85/1992. F Legea nr. 114/1996 Legea locuintei.

72 Circulatia juridica a constructiilor Acest act normativ reglementa eliberarea autorizatiilor de construire, reparare, desfiintare a constructiilor, precum si a celor referitoare la nstraina rile si mpartelile terenurilor cu sau fara constructii. Potrivit art. 11 al acestei regle mentari, actul juridic de nstrainare a constructiilor trebuia ncheiat n forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute. Atunci cnd se convenea nstrainarea unor imobile, ia r o parte contractanta nu respecta obligatia de a se prezenta la notar pentru perfec tarea contractului autentic de vnzare, partea care si-a respectat obligatiile asumate s e putea adresa instantei pentru a pronunta o hotarre care sa tina locul unui asemenea contract. Acest demers era conditionat att de obtinerea unei autorizatii de nstrainare, ct si de neprezentarea la notar, n termen de 3 luni, a partii care refu zase ncheierea contractului autentic. Ca si n cazul terenurilor, s-a decis ca asemenea nscrisuri sub semnatura privata prin care partile conveneau nstrainarea constructiilor, desi nule absolut pentru nerespectarea formei autentice, sunt considerate antecontracte de vnzare-cumparar e, conventii care dadeau nastere obligatiei de a face contractul autentic de vnzare, ndrituind partea care si-a respectat angajamentul sa se adreseze instantei compet ente pentru obtinerea unei hotarri care sa tina locul contractului autentic. Aceasta lege privind autorizarea executarii constructiilor si unele masuri pentru realizarea locuintelor a abrogat Decretul nr. 144/1958, fapt care a dat n astere unor discutii privind efectele antecontractelor ncheiate sub imperiul vechii reglementari abrogate. S-a considerat ca, urmare acestei abrogari si n lipsa unei alte prevederi a noii legi privind conditia de forma a actelor juridice de nstrainare a constructiilor s-a revenit la principiul consensualismului prevazut de Codul civil, iar nscrierea n cartea funciara a unor asemenea acte juridice priveste doar opozabilitatea lor f ata de terti, n conditiile prevazute de art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 a cadastr ului si a publicitatii imobiliare. Potrivit unor autori, pentru a evalua efectele antecontractelor prin care au fos t nstrainate constructii este nevoie de a urmari aplicarea n timp a legii. Astfel, s e afirma ca antecontractele ncheiate dupa abrogarea Decretului nr. 144/1958 au stramutat dreptul de proprietate asupra constructiilor, astfel ca obligatia init iala de a face, asumata nainte de abrogare, s-a transformat ntr-o obligatie de a da. Alti autori considera ca antecontractele de vnzare-cumparare a unei constructii ncheiate anterior abrogarii legii sub care au luat nastere nu au prod us nici nainte, nici dupa abrogarea legii dect efectul nasterii obligatiei de a face actul n forma autentica ceruta de lege , teza care se sprijina si pe anumite solutii pronu ntate

de jurisprudenta. Dupa modificarea art. 25 din Legea nr. 7/1996 prin O.U.G. nr. 41/2004 care a intrat n vigoare la 7 iunie 2004 si care a prevazut ca pentru nscrierea n cartea funciara a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale este necesara for ma autentica a actului de constituire sau de transmitere, s-a afirmat ca ntre 7 iunie 2004 si 22 iulie 2005, dreptul de proprietate asupra constructiilor sau alte drepturi reale se puteau naste, transmite, modifica sau stinge numai prin act autentic . n ce ne priveste, nu putem mpartasi aceasta opinie si ne alaturam celor care au sustinut ca, ntre parti asemenea acte juridice au avut ca efect constituirea s au transmiterea drepturilor reale, iar nscrierea lor n cartea funciara priveste doar opozabilitatea fata de terti a actelor ncheiate. F Decretul nr. 144/1958.

73 Potrivit art. 2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniul proprietatii si justitiei precum si unele masuri adiacente, Terenurile c u sau fara constructii, situate n intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sa u de ntinderea lor, pot fi nstrainate si dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute . Alineatul 2 al art. 2 din leg e prevede ca n cazul n care prin acte juridice ntre vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fara constructie, indiferent de destinatia sau ntinderea acestora, dispozitiile alin. (1) se aplica n mod corespunzator . Prin urmare, potrivit noii reglementari, n situatia n care constructia este vnduta prin act sub semnatura privata nu se mai poate constitui dreptul de superf icie pe terenul pe care se afla ea, asa cum permitea legislatia anterioara, ceea ce ndreptateste concluzia ca forma autentica este necesara si pentru nstrainarea constructiilor. Noua reglementare modifica din nou art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, textul dispunnd ca Dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciara pe baza actului prin care s-a constituit ori s-a transmis n mod valabil . Aceasta prevedere a fost interpretata ca fiind o revenire la principiul consensualismului, de vreme ce nu este impusa conditia formei autentice. n realit ate, asa cum s-a remarcat modificarea normei de la art. 25 n acest moment, 20 alin. (1 ) din Legea nr. 7/1996 are n vedere conditiile pe care legea, aflata n vigoare la da ta ncheierii actului, le prevedea, fara ca noul text sa prevada, el nsusi, alte condi tii de forma. BIBLIOGRAFIE SELECTIVA I. Tratate si monografii. 1. D. Chirica, Conditiilede validitate si efectele promisiunii sinalagmatice de vanzare cumparare, Pandectele Romane, nr. 1/2002, p. 259 si urm.; 2. I. Adam, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv, comentata si adnotata, Ed. All Beck, 2001. F Legea nr. 247/2005.

74 TEST DE AUTOEVALUARE Reglementari privind dobndirea cu titlu oneros a constructiilor. TEMA DE REFLECTIE Circulatia juridica a terenurilor.

75 MODELE DE NTREBARI ntrebarile vor fi tip grila, cu cel putin un raspuns fiecare ntrebare. 1. Potrivit carei legi proprietarul deposedat este persoana titulara a dreptului de proprietate n momentul deposedarii ? a. Legea nr. 1/2001 b. Legea nr. 1/2000 c. Legea nr. 5/2000 2. Legea fondului funciar nr. 18/1991 reglementeaza: a. reconstituirea dreptului de proprietate n favoarea fostilor titulari b. constituirea dreptului de proprietate unor anumite categorii de persoane c. nici un raspuns corect. 3. Persoanele care, n conditiile prevazute de Statutul fostelor CAP, au dobndit terenuri pe care si-au construit locuinte au dobndit un drept de proprieta te asupra locuintei? a. da b. nu c. legea nu prevede aceasta reglementare. RASPUNSURI LA NTREBARI 1. b. 2. a,b. 3. a.

76 CAPITOLUL VI MODALITATILE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE 1. Cuprins 2. Obiectiv general 3. Obiective operationale 4. Timpul necesar studiului capitolului 5. Dezvoltarea temei 6. Bibliografie selectiva 7. Tema de reflectie 8. Modele de teste 9. Raspunsuri si comentarii la teste Cuprins . Coproprietatea pe cote-parti temporara . Prezentare generala . Coproprietatea fortata si perpetua . Proprietatea comuna n devalmasie . Discutii privind proprietatea periodica . Obiectiv general: Dobndirea de notuni, insistnd asupra diferentelor dintre cele doua modalitati principale ale dreptului de proprietate : coproprietatea pe cote-parti si coproprietatea n devalmasie. O discutie speciala este rezervata asa zisei proprietati temporare , n sistem time sharing. . Obiective operationale: Enumerarea modalitatilor dreptului de proprietate reglementate de lege. Sublinierea faptului ca nu se pot institui alte modalitati dect ca efect al legii. = 3 ore

77 CAPITOLUL VI MODALITATILE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE 1. Prezentare generala Dreptul de proprietate se poate nfatisa, att ca un drept pur si simplu, atunci cnd el a fost dobndit de o singura persoana si cnd existenta acestuia nu depinde de un eveniment sau de o mprejurare viitoare, ct si ca un drept afectat de modalitati . Spunem ca dreptul de proprietate este afectat de modalitati atunci cnd existenta lui viitoare este conditionata de un eveniment sau de o mprejurare prevazuta de legea ori convenita de parti sau cnd obiectul sau apartine, concomitent, mai multor titular i, ceea ce face ca prerogativele acestora sa fie supuse unor restrictii. Se considera, n mod traditional, ca urmatoarele sunt modalitatile dreptului de proprietate: proprietatea rezolubila, proprietatea anulabila si proprietatea com una, la care, unii autori adauga proprietatea inalienabila si proprietatea afectata unui scop, precum si proprietatea periodica. Alteori, proprietatea rezolubila si cea anulab ila sunt subsumate proprietatii conditionale. Proprietatea rezolubila Cnd dreptul de proprietate este dobndit printr-un act juridic translativ de proprietate afectat de o conditie rezolutorie, spunem ca proprietatea este rezol ubila. Conditia rezolutorie este acel eveniment viitor si nesigur a carui ndeplinire sti nge retroactiv dreptul de proprietate. O astfel de modalitate a dreptului de proprietate poate fi rezultatul oricarui a ct juridic translativ de proprietate afectat de conditie rezolutorie, dar ea poate rezulta si din lege, cum este cazul donatiei supuse revocarii de drept pentru survenienta d e copii (art. 830 C. civ.). Ori de cte ori avem un proprietar sub conditie rezolutorie vo m avea si un proprietar sub conditie suspensiva privind acelasi bun pentru ca ndeplinirea conditiei rezolutorii, avnd ca efect desfiintarea retroactiva a dreptu lui dobnditorului, reprezinta, pentru nstrainator conditia suspensiva a dreptului sau. Soarta actelor juridice privind dreptul de proprietate rezolubila este diferita, dupa cum se va ndeplini sau nu conditia rezolutorie. Efectele vor trebui urmarite , att pe timpul conditiei (pendente conditionae), ct si dupa realizarea acesteia (eveni ente conditionae) Pendente conditionae, dreptul de proprietate apartine, teoretic, la doi proprietari: dobnditorul este proprietar sub conditie rezolutorie, iar nstrainator ul este proprietar sub conditie suspensiva. De exemplu, n cazul unui contract de cumparare prin care cumparatorul conditioneaza cumpararea casei de vnzare mentinerea lui ntr-un anumit post. Pierderea postului va desfiinta retroactiv vnza rea,

iar mentinerea postului va consolida vnzarea. Rezulta ca acelasi eveniment, privi t din perspectiva uneia dintre parti, este conditie suspensiva, pentru cealalta es te conditie rezolutorie. Pentru acest motiv, orice vnzare sub conditie suspensiva es te, concomitent, si o vnzare sub conditie rezolutorie. Eveniente conditionae, adica realizarea conditiei, face ca dreptul sa fie desfiintat retroactiv si odata cu el toate actele juridice subsecvente ncheiate d e fostul F Notiunea de modalitate a dreptului de proprietate. F Efecte.

78 proprietar, potrivit regulii resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis. Dobnditorul dreptului afectat de conditie va putea cere bunul din minile tertului dobnditor care, dobndind un drept sub conditie, este tinut de ea ca si cel de de l a care l-a obtinut, neputnd dobndi un drept mai mare dect cel pe care l-a avut nstrainatorul (Nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet). Nu vor fi desfiintate nsa actele de nstrainare care privesc un dobnditor de buna-credinta, ce l care nu cunostea si nici n-ar fi putut cunoaste, depunnd diligente minime, existe nta conditiei si nici actele de administrare care au profitat bunului. n ce priveste riscul pieirii fortuite a bunului, se va aplica regula generala res perit domino, adica riscul este al proprietarului. Pna la realizarea conditiei rezolutorii, dobnditorul este cel care suporta riscul pieirii fortuite a bunului al carui proprietar este. Dupa ndeplinirea conditiei, dreptul dobnditorului desfiintndu-se, riscul se stramuta la nstrainator. Situatiile posibile de proprietate rezolubila sunt, practic, nelimitate, partile avnd libertatea de a conditiona transferul dreptului n raport de orice conditii me nite sa le serveasca interesele, tinute doar sa nu ncalce ordinea publica si bunele moravuri. Pe lnga asemenea situatii posibile, n Codul civil vom regasi prevederi, n diverse materii, care pot da nastere unor situatii de proprietate rezolubila sau care pot fi asimilate acesteia. Potrivit unei opinii, izvoarele legale ale proprietatii r ezolubile ar fi urmatoarele situatii: revocarea donatiei pentru ingratitudine (art. 831 C. ci v.), revocarea donatiilor pentru survenienta de copii (art. 836 C. civ.), revocarea donatiilor ntre soti (art. 937 C. civ.), conditia rezolutorie n cazul contractelor sinalagmatice ( art. 1020 C. civ. ) rezolutiunea contractului de vnzare-cumparare ( art. 1365 C. civ.). Desi situatiile evocate pot fi privite ca posibile exemple de proprietate rezolubila, credem, totusi, ca am exagera calificndu-le drept izvoare ale acestei a, pentru ca am risca deformarea ntelesului pe care l are notiunea de conditie, n acceptiunea sa traditionala de eveniment viitor si nesigur. Astfel, revocarea do natiei de catre sotul donator nu este legata de un astfel de eveniment incert, la fel c um nici nerespectarea obligatiilor de catre una dintre parti n contractele sinalagmatice nu poate fi calificata drept conditie n acceptiunea ei juridica. Este nsa adevarat ca si asemenea mprejurari creaza situatii de proprietate rezolubila, daca actul juridic este translativ de proprietate. Fara a fi conditii, n nteles strict juridic, ele pot fi calificate drept fapte juridice n nteles restrns de care legea leaga producerea de efecte juridice . Pentru identitate de motive, nici calificarea proprietatii rezolubile ca fiind o

proprietate revocabila nu ni se pare a fi potrivita, pentru ca nu n toate situati ile enumerate putem vorbi de o revocare propriu-zisa a dreptului. Bunaoara, realizar ea conditiei rezolutorii n cazul contractelor sinalagmatice, nu are semnificatia une i revocari a contractului, ci este o rezolutiune subnteleasa, asa cum o spune expre s art. 1020 C. civ. n opinia noastra, dintre situatiile evocate, una singura este tipica proprietatii rezolubile, astfel cum a fost definita. Este cazul revocarii donatiei pentru sur venienta copiilor, reglementata de art. 836 C. civ., text potrivit caruia donatiile facut e de persoane care nu au copii sau alti descendenti la data contractului sunt revocat e de drept daca ulterior li se naste un copil, chiar si postum. n celelalte cazuri enu merate, dreptul de proprietate, desi nu este afectat de o conditie propriu-zisa, se comp orta ca si cum ar fi afectat.

79 La acestea, s-ar putea adauga si alte conditionari ale dreptului de proprietate care produc asemenea efecte, cum este cazul vnzarii de catre un singur copropriet ar al unui bun aflat n indiviziune, situatie n care soarta vnzarii va fi decisa de sol utia pronuntata la partajarea bunurilor, contractul fiind ori asanat prin includerea bunului nstrainat n lotul vnzatorului ori desfiintat, ca urmare a atribuirii bunului unui a lt copartajant. Cumparatorul unui asemenea bun are un drept de proprietate rezolubi la: n situatia ca bunul nu va fi inclus n lotul vnzatorului, vnzarea va fi desfiintata, iar daca bunul va fi atribuit vnzatorului, vnzarea va fi consolidata. O alta situatie, evocata n aceeasi lucrare mai sus citata, este cea creata de accesiunea imobiliara artificiala, n cazul edificarii unei constructii pe terenul altuia. Pe perioada de timp pna la care proprietarul terenului si manifesta vointa de a prelua constructia, constructorul are un drept de proprietate rezolubila asupra constructiei. Si exemplele ar putea continua. Prin urmare, dreptul de proprietate rezolubila poate fi configurat, fie urmare a unor situatii tipice, cnd este afectat de o conditie, ca modalitate a actului jur idic, fie a unor situatii atipice, cnd dreptul, desi nu este afectat de o conditie rezolutori e propriiu-zisa, se comporta identic. Proprietatea anulabila Cnd dreptul de proprietate este dobndit printr-un act juridic anulabil, deci susceptibil de a fi atacat pentru un motiv de nulitate relativa, transmiterea lu i catre dobnditor este incerta. Incertitudinea priveste nu dreptul de proprietate, cum gr esit se afirma uneori, ci doar apartenenta acestuia uneia dintre partile contractante. D aca actiunea n anularea actului va fi admisa, bunul nstrainat va reintra n patrimoniul nstrainatorului, stiut fiind ca efectul principal al nulitatii actului juridic de drept civil este restituirea reciproca a prestatiilor (restitutio in integrum), iar daca act iunea va fi respinsa, dreptul dobnditorului va fi consolidat, devenind un drept de proprietat e pur si simplu. De fapt, proprietatea anulabila este o specie a proprietatii rezolubile pentru c a, asa cum s-a remarcat n doctrina clasica de drept civil, un act translativ de proprietate, amenintat de o cauza de anulare, este n definitiv un act translativ sub conditie rezolutorie . ntr-adevar, prin admiterea actiunii n anulare, dreptul dobnditorului va fi retroactiv desfiintat, el fiind att un drept de proprietate anulabila, ct si rezol ubila. Din acest punct de vedere, s-ar parea ca distinctia ntre proprietatea rezolubila si proprietatea anulabila este inutila. Si totusi, distinctia este necesara, ea facn du-se n toate manualele de drept civil. Asa cum am vazut, cazurile atipice de proprietat e

rezolubila pot fi create nu doar prin acte juridice, ca n cazul proprietatii anul abile, dar si ca urmare a unor fapte juridice. Starea de incertitudine a apartenentei dreptului de proprietate treneaza pe perioada termenului de prescriptie a actiunii n anularea actului. Daca actul juri dic anulabil prin care a fost transmis dreptul de proprietate nu va fi atacat n terme nul de prescriptie de 3 ani, se considera ca a fost confirmat n mod tacit de titularul d reptului la actiune. Confirmarea poate fi nsa si expresa, n cazul n care, pna la expirarea termenului de prescriptie, persoana ndreptatita sa atace actul, fie l ratifica, de clarnd ca este de acord cu actul anulabil, fie l confirma, executndu-si obligatiile izvort e din actul translativ de proprietate, sau renunta, n mod expres, la dreptul de a-l anula. Pentru ca actul anulabil sa poata fi asanat n acest mod, art. 1190 C. civ. dispun e ca Actul de confirmare sau de ratificare a unei obligatii, n contra careia legea admi te actiunea n nulitate, nu este valabil dect atunci cnd cuprinde obiectul, cauza si F Notiune.

80 natura obligatiei si cnd face mentiune de motivul n nulitate, precum si despre intentia de a repara viciul pe care se ntemeia acea actiune . Acest text este menit sa protejeze interesele persoanei interesate n promovarea actiunii n anulare. Fiind vorba de lezarea unor interese private prin ncheierea actului anulabil, n temeiul principiului disponibilitatii, partea intere sata n anularea actului poate renunta la dreptul de a-l ataca. Pentru a avea nsa certitu dinea ca titularul dreptului la actiune este cu adevarat animat de intentia de a renun ta la acest drept, legea prevede o serie de conditii menite a identifica actul supus confirmarii si intentia neechivoca de renuntare la actiune. Ca urmare a confirmarii, actul translativ de proprietate se consolideaza, dar numai n raporturile dintre parti, neafectnd drepturile tertilor. Potrivit art. 116 7 alin. (2) C. civ., Confirmarea, ratificarea sau executarea voluntara, n forma si epoca determinata de lege, tine loc de renuntare n privinta mijloacelor si exceptiilor ce puteau fi opuse acestui act, fara a se vatama nsa drepturile persoanelor a treia . Pe ntreaga perioada a termenului de prescriptie sau, dupa caz, pna la ratificarea actului, ambele parti contractante ale actului translativ de proprie tate sunt titulari virtuali ai dreptului de proprietate, pentru ca ambii au vocatia exercit iului sau . Odata cu expirarea termenului de prescriptie sau cu confirmarea expresa, act ul juridic este validat retroactiv, dreptul de proprietate redevenind un drept pur si simplu, nca de la data transmiterii lui. Un exemplu l constituie vnzarea de catre s ot a unui bun imobil comun, fara consimtamntul celuilalt sot, cu ncalcarea art. 35 al in. (2) C. fam. Sotul prejudiciat poate ataca actul n termen de 3 ani de la data nast erii dreptului sau la actiune sau l poate confirma, neatacnd actul sau declarnd expres c a renunta la dreptul la actiunea n anulare mpotriva acestuia. Pe perioada de timp ntr e momentul vnzarii si momentul expirarii termenului de prescriptie sau al confirmar ii exprese, dobnditorul va avea un drept de proprietate anulabila ce va fi, ori desf iintat prin admiterea actiunii, ori consolidat prin respingerea actiunii. Proprietatea comuna Proprietatea comuna este modalitatea dreptului de proprietate caracterizata prin aceea ca dreptul de proprietate asupra unui bun sau unei mase de bunuri apa rtine concomitent mai multor titulari care exercita simultan prerogativele prevazute d e lege. Exercitarea simultana a prerogativelor dreptului de proprietate comuna nu presupune ca toti titularii sa foloseasca bunul, neaparat mpreuna sau sa particip e cu totii la administrarea lui, ci trebuie privita ca o vocatie a acestora la un ase menea exercitiu. Altfel spus, chiar daca bunul se afla n folosinta unui singur copropri etar, el trebuie sa aiba constiinta ca actioneaza n numele sau si al celorlalti copropriet

ari. Daca o astfel de conditie este ndeplinita, bunul poate fi dat chiar si n administr area unui tert. Formele proprietatii comune. n dreptul nostru, proprietatea comuna este de doua feluri: proprietatea comuna pe cote-parti si proprietatea comuna n devalmasi e. Proprietatea comuna pe cote-parti. Proprietatea comuna pe cote-parti a fost caracterizata de doctrina ca fiind acea situatie juridica a unui bun sau a unei totalitati de bunuri apartinnd concomitent mai multor proprietari, fara a fi fractionate n materialitatea lor, fiecare dintre coproprietari avnd o cota parte ideala si abst racta purtnd asupra fiecarei particule din bunul sau bunurile respective. n lipsa unei reglementari legale, doctrina de drept civil a propus a se distinge ntre situatia n care mai multe persoane exercita, n acelasi timp, n concurs, drepturi de proprietate asupra unuia si aceluiasi obiect , calificata drept coprop rietate F Notiune.

81 si situatia n care concursul drepturilor de proprietate priveste o universalitate de bunuri n care avem de-a face cu starea de indiviziune propriu-zisa . Desi cele doua forme sunt asemanatoare pentru ca ambele apartin mai multor titulari, fara ca bunurile sa fie fractionate, ntre ele sunt si deosebiri importa nte. Astfel, n timp ce indiviziunea este o stare temporara, coproprietatea pe cote-par ti nu este limitata n timp. Apoi, spre deosebire de coproprietate, care priveste un bun determinat, indiviziunea priveste un ntreg patrimoniu, n care sunt incluse, att drepturi reale, dar si drepturi de creanta, precum si datorii ale defunctului fa ta de terti, principiul fiind ubi emolumentum est ibi onus debet esse. Prin urmare, pe buna dreptate s-a afirmat de doctrina franceza ca, n timp ce coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate, indiviziunea este o modalitate a patrimon iului. Cu toate acestea, se constata ca, att literatura noastra de specialitate, ct si practica judiciara, folosesc cei doi termeni cu acelasi nteles, iar potrivit Proi ectului de Cod civil, n varianta anului 2004, se poate vorbi de coproprietate ori de cte or i, prin efectul legii sau n temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate cu priv ire la unul sau mai multe bunuri are doi sau mai multi titulari . Proprietatea comuna pe cote parti poate fi, la rndul ei, de doua feluri: - proprietatea comuna pe cote-parti temporara sau obisnuita; - proprietatea comuna pe cote parti perpetua si fortata. 2.Coproprietatea pe cote-parti temporara 1. Generalitati Ceea ce particularizeaza aceasta forma a proprietatii comune este caracterul ei temporar, n conditiile n care art. 728 alin. (1) C. civ. prevede ca Nimeni nu poate fi obligat sa ramna n indiviziune , iar alineatul 2 al aceluiasi text prevede ca se poate face nvoire pentru suspendarea diviziunii pe termen de 5 ani . Rezulta, n mod explicit, ca legiuitorul nu agreaza starea de coproprietate, ndemnnd pe titulari sa iasa din indiviziune. ntr-un recent tratat de drepturi reale, autorul explica aceasta atitudine a legiuitorului fata de proprietatea comuna obisnuita prin conceptia individualist a a Codului civil romn, potrivit careia starea normala a dreptului de proprietate priv ata este forma sa pura si simpla, caracterizata printr-un singur titular . Fara a nega ctusi de putin conceptia liberala care caracterizeaza n general Codul nostru civil, ne ngaduim sa adaugam si alte doua explicatii: prima priveste nevoia de certitudine a circuitului civil, incompatibila cu echivocul pe care-l degaja o indiviziune pre lungita n timp, iar a doua explicatie este cea care vede starea de indiviziune potrivnica principalelor caractere ale dreptului de proprietate care trebuie sa fie un drep t absolut, exclusiv si perpetuu. Dintre modurile generale de dobndire a proprietatii n general, proprietatea comuna pe cote-parti temporara se dobndeste prin: - succesiunea legala sau testamentara, cu conditia sa existe cel putin doi succesori;

- contract, cnd mai multe persoane cumpara un bun fara a-l mparti n materialitatea lui; - accesiunea imobiliara artificiala: ipoteza n care mai multi constructori edifica pe terenul altuia o constructie sau uzucapiunea prin copesesiunea mai mu ltor persoane asupra aceluiasi bun; - prin divort, proprietatea devalmasa se poate transforma n coproprietate pe cote-parti. Instanta suprema a decis ca fostii soti pot continua sa stapneasca F Caracterizare. F Moduri de dobndire.

82 mpreuna bunurile comune, formulnd o actiune n constatare prin care sa fie determinate cotele lor ideale. Regim juridic Plecnd de la premisa ca niciun titular nu are un drept exclusiv asupra unei parti materiale a bunului aflat n coproprietate, fiecare avnd o cota ideala, doctr ina si jurisprudenta au fixat doua principii care guverneaza regimul juridic al proprie tatii comune pe cote-parti: - principiul unanimitatii, potrivit caruia toate actele cu privire la bunul afla t n coproprietate pot fi ncheiate doar cu consimtamntul unanim al titularilor; - fiecare titular poate dispune de cota sa ideala asupra bunului ce face obiectul coproprietatii. n cele ce urmeaza vom examina modul cum cele doua principii actioneaza asupra exercitarii de catre titularii dreptului de proprietate comuna pe cote-pa rti a celor trei prerogative ale proprietatii: posesia, folosinta, dispozitia. A. Exercitarea posesiei Fiecare coproprietar este ndreptatit sa stapneasca bunul aflat n coproprietate, dar pentru ca bunul nu este divizat n materialitatea lui, exercita rea posesiei de catre coproprietari n-ar putea fi facuta altfel dect n comun. Notiunea de copesesiune este aplicabila, din punct de vedere logic, tuturor drepturilor susc eptibile de a fi exercitate concurent. Ea se refera totusi, n acceptiunea obisnuita, la si tuatia mai multor posesiuni exercitate concurent si cu animus condomini, asupra unui bu n indiviz. Copesesiunea ar fi astfel manifestarea concreta a coproprietatii, asa c um posesia exclusiva este manifestarea concreta a proprietatii . Este posibil ca acest atribut sa fie exercitat doar de un coproprietar, cu acord ul de vointa al celorlalti titulari, situatie n care el va poseda bunul n numele tutu tor coproprietarilor. Tocmai de aceea posesia unuia dintre titulari este considerata a fi echivoca, astfel ca nu va putea fi avuta n vedere pentru dobndirea proprietatii pr in uzucapiune. Este semnificativa, din acest punct de vedere, orientarea data de fo stul Tribunal Suprem, potrivit careia n timpul starii de indiviziune, cu exceptia cazul ui unei intervertiri publice a posesiunii, proprietarii coindivizari nu pot uzucapa unul fata de altul. Posesia utila care poate duce la dobndirea unui imobil pe calea prescriptiei achizitive, n conditiile art. 1846 si urm. C. civ., presupune stapnir ea materiala a unui imobil. Nu poate fi considerata deci posesie utila, acea posesi une exercitata n temeiul unui drept indiviz asupra unui imobil, deoarece, atta vreme ct bunul nu a fost mpartit, nu se poate presupune o stapnire materiala asupra cotei ideale din acel bun. Stapnirea pe baza unui drept indiviz a unei portiuni din bun ul respectiv nu poate constitui posesie utila, n lipsa unui partaj de proprietate .

Daca solutia la care s-a oprit Instanta suprema este corecta, ceea ce a trezit rezerve este motivarea privind intervertirea posesiei, invocndu-se faptul ca dispozitiile art. 1858 C. civ. sunt aplicabile celor care detin bunul cu titlul p recar si care, n cazurile prevazute n acest articol, si intervertesc detinerea ntr-o posesie utila, ceea ce nu este cazul coproprietarilor . Posesia exercitata de unul dintre coindivizari nu poate fi calificata drept precara, ci echivoca, asa cum o spune profesorul Mihail Eliescu, potrivit caruia ...cnd posesia este comuna cu a celorla lti comostenitori, ea are un caracter echivoc si prin urmare nu-i poate fi utila pen tru a dobndi prin prescriptie proprietatea . Cnd, prin acte de rezistenta, unul dintre coproprietari mpiedica posesia celorlalti, posesia sa devine utila, care, exercit ata n conditiile legii, poate conduce la uzucapiune. F Principii. F Posesia comuna.

83 La ntrebarea daca un coproprietar poate formula actiunea posesorie mpotriva celorlalti coproprietari, raspunsul nu este unanim afirmativ. Doctrina majoritara sustine solutia admiterii acestei actiuni, iar jurisprudenta a pronuntat astfel de solutii. Dintre aceste decizii vom cita motivarea unei deciz ii de referinta, pronuntata de fostul Tribunal Supem: Cum posesiunea sau coposesiunea, legitima sau nelegitima, este o stare de fapt, ea este deopotriva aparata de leg e, n sensul ca niciunei persoane, chiar proprietar sau coproprietar, nu-i este permis a intrarea n posesiune mpotriva vointei celui care o exercita, prin tulburarea poses iunii acestuia si, cu att mai mult, prin acte de violenta, potrivit principiului ca nim eni nusi poate face dreptate singur, intrarea n posesie urmnd a se face numai pe calea n justitie . Opinia contrara considera ca solutia este discutabila pentru ca nu tine seama de dubla calitate a fiecarui posesor, de proprietar si detentor precar si ca int ervertirea posesiei de catre unui dintre coproprietari presupune schimbarea elementului ani mus, strns legata de actiunea petitorie. Avem rezerve fata de argumentele invocate pentru solutia respingerii actiunii posesorii. Ne-am putea ntreba: daca coproprietarul poate formula o actiune petito rie mpotriva celorlalti coproprietari, deci mai mult dect o actiune posesorie, de ce n u iar fi ngaduit sa faca si mai putin, stiut fiind ca qui potest maius, potest et minus ? Fireste, argumentul este facil si nu poate, el singur, comanda solutia pe care o examinam. Ea este impusa de argumentele rationale deja nfatisate. n ce priveste exercitarea actiunii posesorii de unul dintre coproprietari mpotriva unui tert, s-a decis ca ea este admisibila, pentru ca, spre deosebire de actiunea n revendicare, care are valoarea unui act de dispozitie, actiunea poseso rie este act de conservare. B. Exercitarea folosintei materiale Folosinta materiala a bunului presupune att ius utendi, dreptul de a se folosi de bun, ct si ius fruendi, dreptul de a-i culege fructele. n ce priveste ius utendi, principiul unanimitatii ar cere ca si actele de folosinta materiala sa fie facute, mpreuna si concomitent, de coproprietari, ceea ce, de cele mai multe ori, este imposibil. De aceea, rational este sa consideram ca principiul unanimitatii va fi respectat ori de cte ori folosinta bunului nu mpiedi ca exercitiul concurent si simultan al acestui atribut de catre ceilalti copropriet ari. Nimic nu mpiedica folosinta exclusiva a unuia dintre titulari daca exista acordul celor lalti, cu obligatia de a nu schimba destinatia bunului si de a-i despagubi pe ceilalti pentru prejudiciul suferit prin lipsa folosintei. Partajul de folosinta este o problema de interes practic pentru exercitarea acestui atribut al dreptului de proprietate. De principiu este ca orice nentelegeri dintre coproprietari n legatura cu

folosinta materiala a bunului impun partajarea bunului. Daca este n afara oricaru i dubiu ca partile pot ncheia prin acord de vointa partajul de folosinta, ntrebarea care se pune este aceea privind situatia n care un coproprietar nvesteste instanta cu o actiune prin care solicita obligarea celorlalti sa-i permita accesul la folosire a bunului, fara a cere, n mod expres, un partaj de folosinta. S-a remarcat ca o astfel de ac tiune nu are cum a fi solutionata dect stabilindu-se un mod de folosinta a bunului si c a, desi Codul civil nu prevede aceasta posibilitate, aflndu-ne n dreptul privat, atta vreme ct nu este interzis, este permis. Argumentului ce ar putea fi invocat, privind ncalcarea principiului unanimitatii, i s-ar putea raspunde ca partajul de folosinta nu-l contesta, ci d oar F Folosinta comuna. F Partajul de folosinta.

84 rezolva nentelegerile dintre coproprietari pna la solutionarea partajului, deci ar e un caracter provizoriu. Potrivit acestei reguli, orice act juridic privind bunul aflat n coproprietate trebuie sa fie ncheiat cu acordul de vointa al tuturor coproprietarilor. n practic a s-a constatat ca, desi teoretic regula are acoperire, aplicarea ei ntocmai nu profita ntotdeauna coproprietarilor, fiind de natura sa afecteze buna adminstrare a bunul ui si chiar sa produca prejudicii. Pentru acest motiv, practica a pronuntat solutii nu antate, n raport de natura si finalitatea actelor ncheiate, de natura sa atenueze posibile le neajunsuri ale regulii unanimitatii. Actele de conservare, cele care sunt menite sa prentmpine pierderea unui drept, mentinerea unui bun n starea actuala, salvarea unui drept sau a unui bun d e la un pericol iminent si care nu presupun cheltuieli substantiale, cum ar fi ntrerup erea prescriptiei prin intentarea actiuni, efectuarea unui inventar, actele juridice necesare reparatiei unui imobil amenintat de grave degradari etc, pot fi facute de un sin gur coproprietar, pentru ca nu sunt de natura a pune n cauza interesele celorlalti coproprietari. Ele au fost fundamentate juridic pe ideea gestiunii de afaceri. Actele de administrare, cele destinate a pune n valoare un bun sau un patrimoniu sau de a-l face productiv, cum ar fi nchirierea, daca nu depaseste o perioada mai mare de 5 ani, reparatiile imobilului, altele dect cele care constit uie acte de conservare, ncasarea fructelor si valorificarea lor, nu pot fi ncheiate de ct cu acordul de vointa al tuturor coproprietarilor. Regula unanimitatii n aceasta materie, a fost supusa unor critici virulente ale doctrinei, iar jurisprudenta a nregistrat o anumita tendinta de validare a unor a cte de administrare facute fara respectarea acesteia, fundamentndu-le pe gestiunea de afaceri si chiar pe un mandat tacit al celorlalti coproprietari sau regulile de la contractul de societate. Ius fruendi apartine n coproprietate titularilor dreptului de proprietate comuna, proportional cu cotele lor ideale. Jurisprudenta a decis ca dreptul coproprietarilor la fructele bunului aflat n coproprietatea, este un drept distin ct pentru ca ele au o existenta de sine statatoare fata de bunul frugifer care le-a produs. Initial, s-a decis ca, pentru a obtine fructele, este necesara partajarea bunulu i care le-a produs, pentru ca, ulterior, sa se revina, astfel ca practica actuala nu conditi oneaza dobndirea fructelor de partajarea bunului care le-a produs. Astfel, s-a decis ca recunoscndu-se ca fructele au o existenta proprie si de sine statatoare, urmeaza c a fiecare proprietar este ndreptatit sa le culeaga, desi se gaseste n indiviziune as upra bunului, potrivit cotei de proprietate dupa o lunga practica judiciara n sens cont rar. Daca, initial, fostul Tribunal Suprem a decis ca att fructele civile, ct si cele

industriale trebuie incluse la partaj, ulterior a revenit, dispunndu-se ca fructe le industriale, adica cele obtinute ca urmare a muncii omului, se cuvin doar celui care a prestat munca, apelndu-se la ideea abuzului de drept al coproprietarului care pretinde aceste fructe, desi a stat n pasivitate, solutie sustinuta si de o parte a doctrinei Potrivit unei alte orientari, la care ne raliem, art. 483 C. civ., consacra drept ul proprietarului la fructele bunului sau ca atribut al dreptului de proprietate, i ar nu ca o recompensa a harniciei sale . Prin urmare, cel care a facut cheltuieli pentru obti nerea fructelor industriale, are doar dreptul de a cere celorlalti cota lor proportion ala la aceste cheltuieli, dar fructele se mpart n aceeasi proportie ca si dreptul care le -a produs. F Regula unanimitatii.

85 C. Exercitarea dispozitiei Atributul cel mai important al dreptului de proprietate l constituie dispozitia, ius abutendi. Ea are doua componente: dispozitia materiala si dispozitia juridic a. Dispozitia materiala, poate consta n modificari ale bunului, consumarea partiala sau totala a substantei acestuia. Toate acestea nu pot fi facute dect cu respectarea stricta a unanimitatii coproprietarilor. Dispozitia juridica, adica actele juridice de nstrainare sau grevare a bunului, nu pot fi facute dect cu respectarea consimtamntului tuturor coproprietarilor. Aceasta exigenta este ct se poate de fireasca, de vreme ce coproprietarii, neavnd dect o cota ideala asupra bunului, daca ar nstraina sau greva bunul, n totalitatea lui, ar nsemna sa dispuna asupra unui drept pe care nu-l au. Referindu-se la asemenea situatii, fosta Curte de Casatie a motivat astfel aceasta solutie: Coproprietarul unui imobil, neavnd un drept exclusiv de proprietate, ci numai un drept indiviz asupra fiecarei portiuni din acel imobil, urmeaza ca dnsul nu poate face acte de dispozitie, n afara de cele relative la partea sa indiviza . Principiul apl icabil aici este nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet (nimeni nu poate transmite altuia un drept mai mare dect el nsusi are). Cu privire la actele juridice de nstrainare a bunului aflat n coproprietate pe cote-parti, ncheiate de un singur coproprietar, fara consimtamntul celorlalti, att doctrina, ct si jurisprudenta considera ca ele produc un caz de proprietate rezol ubila, adica o proprietate sub conditia rezolutorie ca bunul nstrainat sa nu cada n lotul unui alt copartajant dect cel al coproprietarului care l-a nstrainat. Daca bunul va cad ea n lotul vnzatorului, vnzarea se va consolida, iar daca va cadea n alt lot, dreptul nstrainat va fi desfiintat retroactiv, cu conditia ca vnzarea sa nu fi fost ratifi cata de ceilalti coproprietari sau sa nu fi fost confirmata tacit prin prescrierea drept ului la actiunea n anularea contractului. Vnzarea bunului comun, de catre un singur coproprietar, poate fi examinata si ca o vnzare a lucrului altuia, supusa urmatoarelor consecinte juridice: -daca partile n-au cunoscut ca bunul face obiectul unui drept de coproprietate, actul juridic de nstrainare este supus anularii pentru eroare asupra persoanei cu care s-a contractat [art. 954 alin. (2) C. civ.]. S-a obiectat, pe buna dreptate, ca eroarea asupra persoanei poate fi invocata doar n contractele intuitu personae; -pentru ipoteza n care partile au cunoscut ca lucrul nu este proprietatea nstrainatorului, solutiile au fost diferite. Potrivit doctrinei clasice, consecve nte principiului potius valeat quam ut pereat, care spune ca actul juridic se interp reteaza n sensul producerii de efecte si nu n sensul neproducerii lor, un asemenea contrac t ar putea fi interpretat n sensul ca, nainte de a preda bunul dobnditorului, nstrainatorul s-a obligat sa-l procure de la adevaratul proprietar. Potrivit doctrinei ultimilor ani, o asemenea operatie este calificata a fi speculativa, astfel ca, n conditiile complicitatii dobnditorului, potrivit princip iului fraus omnia corrumpit, actul juridic este lovit de nulitate absoluta. Regula potrivit careia fiecare coproprietar are o cota ideala si abstracta asupr

a bunului aflat n coproprietate, face posibila nstrainarea, prin acte juridice trans lative de proprietate, fie cu titlu oneros, fie cu titlu gratuit, a acestei cote. Dobndi torul, care poate fi att unul dintre coproprietari, ct si un tert, se va subroga n drepturile c elui subrogat, adica va lua locul nstrainatorului (subrogatum capit naturam subrogati) . Dreptul dobndit nu va putea fi mai mare dect cel pe care l-a avut nstrainatorul, potrivit regulii nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet, astf el ca situatia juridica a bunului va ramne neschimbata. F Particularitati.

86 Un act de dispozitie juridica este considerat a fi actiunea n revendicare. Daca astazi calificarea actiunii n revendicare nu mai este subiect de controversa, att doctrina, ct si jurisprudenta, privind-o ca act de dispozitie, datorita consecint elor grave pe care le implica, a existat si o ncercare de a se califica aceasta actiun e drept act de conservare cu argumente dintre cele mai rationale. Astfel, s-a spus ca ac tiunea n revendicare poate fi privita ca un act de conservare atunci cnd are ca finalitat e ntreruperea prescriptiei achizitive, astfel ca, daca se conditioneaza formularea actiunii de consensul coproprietarilor, exista riscul pierderii dreptului de pro prietate ca urmare a mplinirii termenului de uzucapiune de catre posesorul bunului. Pe de alta parte, chiar daca nu suntem n ipoteza de mai sus, finalitatea actiunii n revendica re este readucerea bunuului n patrimoniu si nu nstrainarea lui, cum se ntmpla la celelalte acte de dispozitie. Proiectul de Cod civil prevede n art. 501 alin. (1) ca Fiecare coproprietar poate sta singur n justitie, indiferent de calitatea procesuala, n orice actiune privitoare la coproprietate, inclusiv n cazul actiunii n revendicare . Cum in claris non fit interpretatio, rezulta ca noua reglementare, daca va fi promulgata, cali fica actiunea n revendicare act de conservare. Titularii dreptului de proprietate pe cote-parti au att obligatii personale, ct si obligatii reale. Obligatiile personale sunt cele care s-au nascut din acte juridice, fiind corelative drepturilor de creanta, n timp ce obligatiile propter rem sunt cele ca re nsotesc bunul indiferent n minile cui s-ar afla, derivnd, de regula, din lege (ope legis). Cu titlu de exemplu, art. 74 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funcia r prevede obligatia de a asigura cultivarea si protectia solului . Coproprietarii sunt obligati sa respecte si obligatiile scriptae in rem, cele ca re, fiind constituite de autorul lor le sunt opozabile. Daca, exempli gratia, bunul aflat n coproprietate a fost nchiriat de autorul comun, succesorii n drepturi sunt obligat i sa respecte contractul de nchiriere anterior, desi ei nu sunt parti ale contractului , acest efect fiind o exceptie de la principiul relativitatii efectelor actului juridic (Res inter alios acta, aliis neque nocere neque prodesse potest). Coproprietarii au obligatia de a suporta cheltuielile de conservare si administrare a bunului aflat n indiviziune, proportional cu cota ideala a fiecaru ia. ncetare. Asa cum am aratat deja, starea de coproprietate nu este agreata de legiuitor si ca este asa rezulta din formularea art. 728 C. civ. care, n alin. (1 ), prevede ca Nimeni nu poate fi obligat a ramne n indiviziune , iar n alin. (2) Se poate face nvoire pentru suspendarea diviziunii de termen de 5 ani . Modurile principale de ncetare a coproprietatii pe cote-parti sunt: partajul, contractul (vnzare, donatie), succesiunea legala sau testamentara, uzucapiunea, pieirea bunului printr-un caz de forta majora, exproprierea. Dintre toate, parta

jul este modul cel mai frecvent de ncetare a coproprietatii. Partajul. Partajul sau mparteala este modul specific de ncetare a coproprietatii si este definit de doctrina ca fiind operatia juridica prin care s e pune capat starii de coproprietate ori de indiviziune, n sensul ca bunul sau bunurile stapnite n comun pe cote-parti sunt mpartite materialmente ntre copartasi, fiecare dintre acestia devenind proprietarul exclusiv asupra unui anume bun sau parti materiale din bun, dintre cele ce formau obiectul coproprietatii . Asa cum s-a remarcat, desi partajul este privit ca o mpartire materiala a bunurilor, n realitate, aceasta mparteala materiala este numai o modalitate a partajului . Daca avem n vedere partajarea oricarui bun individual, mparteala nu se F Obligatiile copartasilor.

87 va concretiza niciodata ntr-o divizare materiala, imposibil de facut, ci doar pri n echivalent banesc, astfel ca, n final, bunul va fi atribuit unuia dintre copartaj anti, ceilalti primind contravaloarea cotelor lor ideale, sume de bani numite sulte, m enite a asigura egalitatea ntre copartajanti. De aceea, credem ca partajul ar putea fi de finit mai aproape de ceea ce este el n realitate, adica o operatie juridica prin care drepturile reale principale pe cote-parti se transforma n drepturi pure si simple asupra unor bunuri sau echivalentului acestora. Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil, astfel ca orice conventii prin care s-ar mari perioada de 5 ani de suspendare a partajului este lovita de nulit ate absoluta, normele amintite fiind de ordine publica. El poate fi paralizat daca b unul sau bunurile supuse partajului au fost, ntre timp, uzucapate de unul dintre copartajanti sau de un tert. Titular al actiunii de partaj poate fi oricare dintre coproprietari, succesorii n drepturi ai coproprietarilor, creditorii personali ai copartajantilor, precum si creditorii succesiunii. Formele partajului sunt partajul voluntar sau conventional si partajul judiciar. 137. 1. Partajul conventional. Se realizeaza prin acordul de vointa al tuturor copartajantilor. Fiind un act juridic, trebuie sa ndeplineasca conditiile de vali ditate prevazute de art. 948 C. civ. Pentru a fi legal ncheiat, legea cere ca toti copro prietarii sa fie prezenti, sa aiba capacitate de exercitiu, iar n cazul minorilor se cere a cordul ocrotitorului legal si dupa caz, ncuviintarea autoritatii tutelare. Daca la parta j vin copii si parinti, este necesara numirea unui curator. Aceasta forma a partajului poate fi ncheiata si verbal, legea cernd nscrisul doar ad probationem, iar cnd are loc n cadrul procesului va fi constatat printr-o tranzactie pe care instanta o consfin teste printr-o hotarre de expedient. 137. 2. Partajul judiciar. Partajul judiciar se impune ori de cte ori nu sunt prezenti toti copartajantii, personal sau prin reprezentare legala sau, desi pre zenti, nu s-a asigurat reprezentarea minorilor. Solultiile posibile n partajul judiciar sun t: - atribuirea n natura a bunurilor, daca ele au putut fi incluse n loturi egale pentru toti copartajantii. Instantele au obigatia de a realiza, pe ct posibil, mpa rtirea n natura, astfel ca vor fi validate acele propuneri de lotizare si atribuire care satisfac aceasta exigenta; - cnd nu este posibila mpartirea bunului sau ea este neeconomica, bunul va fi atribuit unuia dintre copartajanti, ceilaltit primind cota cuvenita n echivale nt banesc; - n situatia n care niciunul dintre copartajanti nu doreste sa primeasca bunul, considernd preferabila primirea echivalentului banesc al cotei cuvenite, bunul va

fi vndut. Vnzarea poate avea loc prin nvoiala copartajantilor, iar, n caz contrar, prin licitatie publica. Partajul are efect declarativ, n sensul ca nu face dect sa constate ca, la data deschiderii sucesiunii, bunurile succesorale, asa cum sunt mpartite, au fost transferate succesorilor legali. Prin urmare, partajul produce efecte ex tunc, considerndu-se ca mostenitorii au devenit proprietarii exclusivi ai bunurilor succesorale pe data deschiderii succesiunii. n consecinta, actele de nstrainare sa u de grevare a bunurilor succesorale ncheiate de catre un singur copartajant vor fi va lidate retroactiv, daca ele au fost incluse n lotul celui care le-a nstrainat. Daca bunur ile nstrainate sau grevate nu vor fi incluse n lotul copartajantului, actele juridice ncheiate de copartajanti vor fi desfiintate potrivit principiului resoluto iure d antis resolvitur ius accipientis. Tertul dobnditor se va putea apara, invocnd posesia de

88 buna-credinta n cazul bunurilor mobile sau, dupa caz, uzucapiunea de la 10-20 ani , daca vor fi ndeplinite conditiile specifice acesteia. 3. Coproprietatea fortata si perpetua Caracterizare Daca despre coproprietatea obisnuita am putut spune ca este o stare neagreata de legiuitor prin incertitudinea pe care o presupune, coproprietatea fortata rep rezinta o stare pe care, att legiuitorul, ct si coproprietarii trebuie s-o accepte, existe nta ei neatrnnd de vointa lor. Ea are ca obiect bunuri care, prin natura sau destinatia l or, sunt menite sa apartina mai multor proprietari, fiind, de regula, gndite spre a s ervi mai multor proprietari, astfel ca, daca vor fi supuse partajului, ele devin impr oprii acestei meniri. I se spune fortata pentru ca existenta ei este impusa coproprietarilor care trebuie s-o accepte ca atare, fara a putea fi stinsa prin partaj. n mod exception al, partajul este posibil doar cnd bunul accesoriul ce face obiectul proprietatii for tate nu mai este de folosinta comuna. Bunaoara, un spatiu dintr-un imobil cu mai multe apartamente, desi lasat liber pentru a servi coproprietarilor, nu mai este folos it pentru scopul avut initial n vedere. Coproprietarii au posibilitatea de a-l mparti, prin atriburiea lui unuia dintre ei sau chiar sa-l nstraineze de comun acord. Astfel, s-a decis ca starea de indiviziune fortata asupra partilor comune dintr-un imobil poa te sa nceteze numai cu acordul tuturor coproprietarilor si nu mpotriva lor. Prin excepti e, ea poate sa nceteze atunci cnd nu se mai impune cu necesitate a fi mentinuta. Astf el, podul unei cladiri, desi este de folosinta comuna si nu se mparte ntre coproprieta ri, daca totusi o asemenea posibilitate exista n fapt, instanta este ndreptatita sa di spuna o atare mpartire, binenteles, fara a leza interesele vreunui coproprietar . Poate si de aceea, n legatura cu caracterul perpetuu al acestei coproprietati, intrat n limbajul juridic uzual, s-a remarcat ca, de fapt, nu modalitatea dreptul ui de proprietate poate fi astfel caracterizata, ci ca mai degraba, destinatia acestor bunuri este perpetua . Potrivit unei alte opinii, ceea ce caracterizeaza aceasta modalita te a proprietatii este stabilitatea, care decurge tocmai din caracterul ei fortat, as tfel ca este suficienta sintagma coproprietate fortata pentru a exprima ce este definitor iu pentru acest caz de coproprietate . Asa cum s-a aratat, suntem n prezenta a doua drepturi de proprietate; dreptul de proprietate asupra bunului principal si dreptul de proprietate fortata asupra bunului sau bunurilor accesorii necesare utilizarii normale a bunului principal. Princip ala caracteristica a coproprietatii fortate este caracterul ei accesoriu, ceea ce fa ce ca

soarta dreptului accesoriu s-o urmeze pe cea a dreptului principal, potrivit ada giului accesorium sequitur principalem. Fiecare coproprietar are dreptul de a se folosi de bunul comun, fara a avea nevoie de consimtamntul celorlalti titulari ai aceluiasi drept, spre deosebire de coproprietatea obisnuita unde opereaza regula unanimitatii. De aceea s-a si spus ca el se comporta ca si cnd ar fi proprietar exclusiv. Prin urmare, att actele de conservare, ct si cele de administrare pot fi facute de unul dintre coproprietari, fara a avea nevoie de consimtamntul celorlalti. De remarcat ca acest drept nu este limitat de marimea cotei-parti ideale pe care coproprietarul o are la bunul principal, drepturile de folosinta ale coproprieta rilor fiind egale. Acestui drept i corespunde obligatia de a nu ncalca drepturile concur ente de folosinta ale celorlalti coproprietari si de a folosi bunul doar n scopul pent ru care a fost afectat. F Exercitarea dreptului. F Notiune.

89 Dreptul de dispozitie juridica are particularitatea ca nu poate privi doar cota ideala asupra bunului aflat n coproprietate fortata, ci numai odata cu cota ideal a asupra bunului principal. Fiecare coproprietar are obligatia de a contribui la cheltuielile comune destinate ntretinerii si conservarii bunului comun. Cazurile de coproprietate fortata Doctrina noastra de drept civil are n vedere urmatoarele cazuri de coproprietate fortata: asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru exploa tarea a doua fonduri vecine, asupra despartiturilor dintre doua imobile, asupra partior si dotarilor comune din cladirile cu mai multe apartamente sau alte spatii dect locu inte, asupra unor bunuri considerate de familie. Dintre acestea doar ultimele doua caz uri se bucura de reglementare legala, ceea ce a determinat opinia potrivit careia ele n -ar trebui recunoscute, n conditiile n care nu se poate vorbi de un drept real daca nu este expres prevazut de lege. n mod judicios, acelasi autor considera ca nu se poate vorbi de doua cazuri distincte de coproprietate fortata privind, pe de o parte, lucrurile comune nece sare exploatarii a doua fonduri vecine, cum sunt poteca, fntna, izvorul, drumul, si, pe de alta parte, coproprietatea despartiturilor dintre proprietati. n realitate, putem vorbi de un singur caz de coproprietate fortata care include cele doua ipoteze. A. Coproprietatea asupra lucrurilor comune, necesare sau utile pentru exploatare a a doua fonduri vecine situate pe linia de hotar n lipsa unei reglementari legale propriu-zise, temeiul juridic al acestui caz de coproprietate fortata l constituie art. 590-606 C. civ., texte care, desi se refe ra la zidul comun, la santul si gardul comun, sunt asezate, n mod gresit, n cadrul servitutilo r. n realitate, asemenea bunuri, daca se afla pe linia de hotar, fac obiectul proprietatii comune, n timp ce servitutea presupune, prin definitie, doua fonduri distincte, unul dominant, celalalt aservit, este un drept privitor la bunul altu ia, ius in re aliena. S-a apreciat ca textele invocate ne pot orienta, putnd fi aplicabile s i altor lucruri aflate pe linia de hotar. Prin urmare, este vorba nu doar de zidul, gard ul si santul care despart doua proprietati, ci de orice alt bun destinat a demarca cel e doua fonduri. n celelalte situatii n care, desi bunurile sunt afectate folosintei comune, dar se afla pe terenul unuia dintre proprietari, ele fac obiectul servitutii si nu a l coproprietatii. B. Coproprietatea fortata asupra partilor si dotarilor comune din cladiri cu mai multe apartamente avnd proprietari diferiti Reglementarea acestui caz de coproprietate o gasim n Legea locuintei nr. 114/1996.

Potrivit Regulamentului-cadru al asociatiilor de proprietari, anexa la lege, termenii condominiu, apartament, proprietate comuna, cota-parte sunt astfel defi niti: - prin bloc de locuinte - cladire condominiu, se ntelege o proprietate imobiliara, din care unele parti au alta destinatie dect aceea de locuinta, respe ctiv apartamente proprietate individuala, iar restul este proprietate comuna indiviza . Proprietatea imobiliara nu este un condominiu dect daca cota-parte indiviza de proprietate comuna revine proprietarilor apartamentelor si nu poate fi separata de proprietatea asupra apartamentelor; - prin spatiu, respectiv apartament, se ntelege o parte dintr-o cladire destinata locuirii, n regim de proprietate individuala, care, mpreuna cu cota-parte indiviza din proprietatea comuna, constituie o unitate de proprietate imobiliara; F Delimitare. F Sediul materiei.

90 - prin proprietate comuna, legea ntelege toate partile dintr-o cladire aflata n proprietate, care nu sunt apartamente si care sunt destinate folosirii n comun de catre toti proprietarii din acea cladire. Proprietatea comuna este indivizibila si est e detinuta de proprietarii apartamentelor individuale, conform cotelor calculate. Proprieta tea comuna include toate partile proprietatii care sunt n folosinta comuna, ca: teren ul pe care este construita cladirea, curtea inclusa, fundatia, structura de rezistenta , acoperisul, terasele, cosurile de fum, scarile, holurile, pivnitele, subsolurile , casa scarii, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apa, ascensoarele. Proprietatea comuna include instalatii ale cladirii aflate n folosinta comuna cu care a fost nzestrata cladirea n timpul constructiei sau cu care a fost dotata mai trziu de catre proprietari, ca de exemplu: canale pluviale, paratrasnete, antene, instalatii de telefonie, instalatii electrice, conducte de apa, sisteme de ncalzi re si conducte de gaze care pot trece prin proprietatea comuna pna la punctele de distributie din apartamentele individuale; - prin cota-parte se ntelege cota de proprietate care i revine fiecarui apartament proprietate individuala, din proprietatea comuna, si este nscrisa n act ul de proprietate. Daca cotele-parti nu sunt nscrise n actele de proprietate, ele vor fi calculate pentru fiecare apartament, corespunzator cu raportul dintre suprafata locativa a fiecarui apartament si totalul suprafetelor locative ale tuturor apartamentelor din imobil. Proprietarii se pot constitui n asociatii de proprietari care, potrivit art. 1 al in. (2) din O.G. nr. 85/2001, au ca scop asigurarea conditiilor de functionare norma la a locuintelor si a partilor comune. Ele raspund de ntretinerea, renovarea si nlocuir ea partilor comune, iar costurile sunt calculate proportional cu cotele fiecarui pr oprietar sau dupa numarul de persoane nscrise n asociatie. Administrarea condominiului se face de persoane fizice angajate ori de persoane juridice specializate. Practica instantelor a decis ca o comunitate fortata poate sa existe nu numai cu privire la partile comune prin natura lor ale unei cladiri, ci si asupra unei instalatii comune afectate folosintei a doua cladiri nvecinate ce nu apartin acelorasi proprietari . C. Coproprietatea fortata asupra unor bunuri de familie Sunt considerate bunuri de familie: mormintele, tablourile de familie, hrtiile de familie etc. Proprietatea comuna asupra mormintelor nu beneficiaza de o reglementare unitara, fiind facuta, de regula, prin regulamente locale, avnd n vedere ca cimiti rele se afla n proprietatea cultelor sau a unitatilor adminstrativ-teritoriale. Admini stratia cimitirelor concesioneaza locurile de veci, fara a transmite dreptul de propriet ate asupra lor. Monumentele funerare, capelele, cavourile fac obiectul dreptului de

proprietate al concesionarului care le poate nstraina, cu avizul administratiei cimitirului. Concesionarul nu poate nsa nstraina locul de veci si nu-l pot uzucapa . Daca, de principiu, coproprietatea fortata nu poate nceta prin partaj, asa cum se ntmpla n cazul coproprietatii pe cote-parti, sunt si situatii cnd ea nceteaza, dintre care, mai importante sunt urmatoarele: -pieirea fortuita a bunului aflat n coproprietate fortata; -exproprierea bunului pentru cauza de utilitate publica; -dobndirea de catre unul dintre coproprietari a ntregului bun aflat n coproprietate fortata; F Determinare.

91 -acordul de vointa al coproprietarilor, atunci cnd mentinerea ei nu mai este necesara. Jurisprudenta a decis ca starea de indiviziune fortata asupra partilor comune dintr-un imobil poate sa nceteze numai cu acordul tuturor coproprietarilor si nu mpotriva vointei lor, fara ca refuzul unuia dintre ei de a consimti sa poata fi considerat ca o exercitare abuziva a dreptului sau. Prin exceptie, ea poate sa nc eteze si atunci cnd nu se mai impune cu necesitate a fi mentinuta. Astfel, desi podul u nei cladiri este de folosinta comuna si nu se poate mparti ntre coproprietari, daca to tusi, tinnd seama de natura si destinatia functionala a podului, aceasta posibilitate e xista n fapt, instanta este ndreptatita sa dispuna o atare mpartire, binenteles, fara a le za interesele vreunui coproprietar . Tot astfel, daca terenul afectat folosintei comune a coproprietarilor locuintelo r pe care se afla, depaseste dimensiunea normala a unei curti, suprafata excedenta ra poate fi partajata. 4. Proprietatea comuna n devalmasie Caracterizare Proprietatea comuna n devalmasie este o forma a dreptului de proprietate comuna care se particularizeaza prin aceea ca titularii ei nu au o cota-ideala, matematica, din dreptul de proprietate asupra unor bunuri care nu sunt fractiona te n materialitatea lor. Dreptul de proprietate n devalmasie nu se confunda cu comunitatea de bunuri a sotilor n continutul careia regasim si alte drepturi real e si de creanta, dar si obligatii commune ale sotilor. Dreptul de proprietate comuna n devalmasie al sotilor Singurul caz de proprietate comuna n devalmasie cunoscut de legislatia noastra este dreptul de proprietate comuna al sotilor. Potrivit art. 30 alin. (1 ) C. fam., Bunurile dobndite n timpul casatoriei, de catre oricare dintre soti, sunt, de la da ta dobndirii lor, bunuri comune ale sotilor , iar n alin. (2) al aceluiasi text se prev ede ca Orice conventie contrara este nula . Bunurile proprii ale sotilor sunt enumerate n art. 31 C. fam., astfel ca, ori de cte ori bunul este dobndit n timpul casatoriei s i nu face parte din categoriile bunurilor considerate a fi proprii, va fi calificat b un comun. Legea instituie o prezumtie relativa, iuris tantum, de comunitate, prin art. 30 alin. (3) C. fam. text potrivit caruia calitatea de bun comun nu trebuie sa fie dovedita , usurnd astfel probatiunea, att a sotilor, care nu sunt obligati sa probez e ca bunurile achizitionate n timpul casatoriei sunt dobndite prin contributia lor comuna, ct si a creditorilor comuni ai sotilor, care, avnd un drept de creanta mpotriva ambilor soti, pot urmari orice bun comun, fara a fi obligati sa probeze ca bunul urmarit face parte din comunitatea de bunuri a sotilor. Prezumtia de comunitate a fost instituita n considerarea institutiei casatoriei si nu a convietuirii celor doi soti. Potrivit practicii judiciare, concubinii nu beneficiaza de prezumtia de comunitate asupra bunurilor comune instituita de art . 30

C. fam., text care se aplica numai n ceea ce priveste regimul legal al bunurilor dobndite n timpul casatoriei. Aceasta dispozitie legala, nefiind, deci, aplicabila concubinilor, ei nu pot fi considerati, n baza legii, n devalmasie asupra bunurilo r debndite n timpul concubinajului. Nimic nu mpiedica nsa constatarea existentei unui drept de proprietate comuna pe cote-parti al concubinilor asupra bunurilor dobndite de ei, n raport cu contributia fiecaruia la dobndirea lor, stabilita prin probe . Daca, de lege lata, acest regim, instituit de actulalul Cod al familiei, este singurul regim matrimonial legal, n reglementarea data de Proiectul Codului civil F Notiune.

92 raporturilor patrimoniale dintre soti se prevede posibilitatea acestora de a ale ge si un alt regim matrimonial, cel al separatiei de bunuri. Asa cum s-a aratat, dreptul de proprietate comuna n devalmasie nu se confunda cu comunitatea matrimoniala, care este o universalitate juridica ce inc lude si datoriile sotilor. Altfel spus, raportul dintre dreptul de proprietate comuna n devalmasie si comunitatea de bunuri este de la parte la ntreg. Exercitarea dreptului de proprietate comuna n devalmasie Asa cum am aratat, exercitarea dreptului de proprietate comuna n devalmasie prezinta particularitati determinate de natura relatiilor dintre soti, ntemeiate pe egalitate si pe faptul ca nu se cunoaste nici ntinderea dreptului si nici bunuril e ce li sar cuveni n materialitatea lor. A. Actele de conservare Particularitati. Actele de conservare sunt cele menite sa conserve dreptul, sa mpiedice pierderea lui, sau sa-l mentina n starea actuala, pot fi facute, de orica re dintre soti, fara consimtamntul celuilalt, altfel spus, fara respectarea regulii unanimitatii si chiar mpotriva vointei celuilalt sot, solutie ce se desprinde din faptul ca, asa cum o spunem mai jos, legea obliga pe soti doar n ce priveste administrar ea si nstrainarea bunurilor sa fie facute mpreuna. B. Actele de administrare si de dispozitie privind bunurile mobile ale sotilor Mandatul tacit. Potrivit art. 35 alin. (1) C. fam., Sotii administreaza si folosesc mpreuna bunurile comune si dispun tot astfel de ele . Prin urmare, cele tr ei atribute ale dreptului de proprietate, ius utendi, ius fruendi si ius abutendi, sunt exercitate cu respectarea regulii unanimitatii. Actele juridice de administrare privind bunuri mobile, ncheiate doar de unul dintre soti sunt considerate valabil ncheiate, fara a fi nevoie de consimtamntul expres al celuilalt sot. O spune expres art. 35 alin. (2) C. fam., potrivit caru ia Oricare dintre soti, exercitnd singur aceste drepturi, este socotit ca are si consimtamntu l celuilalt sot . Solutia este ct se poate de rationala. Pe de o parte, se protejeaza sotul care ncheie asemenea acte, dispensndu-l de obligatia de a cere voie partenerului d e viata pentru orice act juridic ncheiat, prezumnd ca asemenea acte sunt ncheiate n interesul comunitatii de bunuri, iar pe de alta parte se protejeaza si tertii ca re, contractnd cu doar unul dintre soti, s-au ncrezut n consensul acestora cu privire l a actul ncheiat. n termeni juridici, prezumarea consimtamntului nu putea fi facuta dect prin instituirea unui mandat tacit, n temeiul caruia consimtamntul celuilalt sot este prezumat. Prezumtia este nsa relativa, iuris tantum, si vizeaza doar bunurile mob ile. Desi textele evocate nu disting, printr-o interpretare per a contrario a normei de la art. 35 alin. (2) partea finala C. fam., rezulta ca, daca legea cere consimtamntu l celuilalt sot doar n privinta bunurilor imobile, nseamna ca bunurile mobile pot fi

nstrainate sau grevate doar de un singur sot. Prezumtia mandatului tacit poate fi rasturnata printr-o proba contrara. n practica, s-a decis ca oricare dintre soti are posibilitatea sa faca dovada ca nu a dat celuilalt sot un atare mandat cu privire la un anumit act sau ca s-a opus la nche ierea lui, ori ca exista o situatie de fapt care face imposibila prezumarea consimtamntului . Actul juridic care se dovedeste a fi fost ncheiat n dispretul vointei celuilalt sot este lovit de nulitate relativa, pentru ca interesele protejate sunt private si nu tin de ordinea publica. Fiind nsa vorba doar de bunuri mobile, tertul dobnditor se va put ea apara invocnd prevederea de la art. 1909 C. civ., adica posesia de buna-credinta F Particularitati.

93 care valoreaza titlu. Prin urmare, pentru ca bunul mobil nstrainat sa revina n comunitatea de bunuri a sotilor, se cere reaua-credinta a tertului dobnditor. Jurisprudenta, avnd a califica actele juridice ncheiate de unul dintre soti, a considerat ca este act de administrare contractul de mprumut avnd ca mprumutator pe unul dintre soti, precum si actiunea n restituirea unui mprumut comun, contract ul pentru repararea unui imobil supus degradarii. C. Actele de dispozitie privind bunurile imobile 150. Norma imperativa. Potrivit art. 35 alin. (2) partea finala, dupa ce instituie mandatul tacit pentru celelalte categorii de acte juridice, dispune, p rintr-o norma imperativa: Cu toate acestea, niciunul dintre soti nu poate nstraina si nici nu poate greva un teren sau o constructie ce face parte din bunurile comune, daca n u are consimtamntul expres al celuilalt sot . Dintr-un nceput, trebuie precizat ca legea are n vedere doar nstrainarea sau grevarea unui bun imobil, nu si dobndirea unui asemenea bun, care, potrivit jurisprudentei, ct si doctrinei, poate fi facuta nengradit de catre unui dintre so ti, fara consimtamntul celuilalt. Asa cum se remarca, uneori, jurisprudenta a mers prea departe, validnd actele juridice de dobndire a unui bun imobil de catre unui dintr e soti mpotriva vointei celuilalt, prin asimilare cu actele de administrare, soluti e criticata, pe buna dreptate. O solutie contrara o regasim n practica ulterioara a instantei supreme, care a sanctionat actul juridic de dobndire a unui bun imobil ncheiat de unul dintre soti n frauda intereselor celuilalt. Sanctiunea actului juridic de nstrainare sau grevare a unui bun imobil, de catre un sot, fara consimtamntul celuilalt, a facut obiectul unor opinii divergen te. Plecnd de la caracterul imperativ al normei de la art. 35 alin. (2) partea finala C. fam., unii autori au considerat ca sanctiunea actului ar trebui sa fie nulita tea absoluta. Discutia a fost transata nca din anul 1963, cnd Tribunalul suprem, prin decizia de ndrumare nr. 18/1963, a statuat ca Nulitatea actului de nstrainare sau grevare de catre unui dintre soti, fara consimtamntul celuilalt sot, a unui teren sau a unei constructii ce face parte din bunurile comune este relativa si actul poate fi confirmat expres sau tacit de acest din urma sot . Solutia este aprobata de doctri na majoritara, plecnd de la ideea ca diferenta dintre nulitatea relativa si cea abso luta nu sta n caracterul normei care instituie o anumita interdictie, ci n caracteru priva t sau de ordine publica al interesului supus protectiei juridice. Nulitatea, fiind relativa, este supusa prescriptiei, iar actul poate fi confirma t fie expres, fie tacit, prin neatacarea lui n termenul de 3 ani de la data nasteri i dreptului la actiune. ncetarea proprietatii comune n devalmasie Cazurile de ncetare a acestei forme a proprietatii comune sunt: desfacerea si ncetarea casatoriei, nvoiala sotilor, hotarrea judecatoreasca. Fiind o comunitate de bunuri instituita n considerarea casatoriei, este firesc sa

nceteze odata cu ea. Problema care se pune este nsa cum va nceta. Daca, de principiu, suntem de acord cu teza ca, odata cu desfacerea sau ncetarea casatorie i comunitatea de bunuri a sotilor nu-si mai gaseste ratiunea, credem ca nu se poat e trece cu vederea faptul ca, pentru a ne afla n fata unei proprietati pe cote-part i, va trebui, ca mai nti, ele sa fie stabilite. Si cum ar putea fi stabilite altfel dect printr-o procedura prealabila n cadrul careia sotii fie se vor ntelege, fie se vor judeca, n conditii de contradictorialitate, probnd, fiecare dintre ei, aportul la dobndirea bunurilor. Cu att mai mult, va fi nevoie de aceasta procedura n cazul n care actiunea va fi formulata de succesorii sau creditorii sotilor. De aceea este gre u de F Cazuri

94 acceptat teza transformarii de drept a proprietatii comune n devalmasie n propriet ate comuna pe cote-parti. Prin conventia partilor, comunitatea de bunuri poate face obiectul mpartirii, fie odata cu divortul, fie ulterior acestuia. n timpul casatoriei, bunurile comun e nu pot fi supuse partajului, pentru ca se contravine regimului legal al comunitatii . Pentru motive temeinice, art. 36 alin. (2) C. fam. prevede posibilitatea partajului, da ca unul dintre soti foloseste n mod abuziv bunurile comune. Astfel, n timpul divortului, s otii se pot nvoi cu privire la mpartirea bunurilor, dar efectele acestei conventii se v or produce fie dupa desfacerea casatoriei, fie n timpul casatoriei, situatie n care conventia va produce efecte. 5. Discutii privind proprietatea periodica Adeptii proprietatii periodice o definesc ca fiind acea modalitate a dreptului de proprietate n cadrul careia fiecare titular exercita n nume si interes propriu, prerogativele dreptului sau de proprietate pe perioade determinate care se repet a succesiv si perpetuu, la intervale regulate. Daca pentru sistemul anglo-saxon o astfel de modalitate s-a numit time sharing , pentru francezi, mai putin disponibili de a mprumuta terminologia angloam ericana, ea a fost denumita n mai multe feluri: de la multiproprietate, la coproprietate sezoniera, proprietate pe timp limitat, proprietate spatio-tempora la sau, mai rezonabil, drept de folosinta pe timp limitat. Acest nou concept a aparut n domeniul turismului, investitorii adresndu-se celor care si-au dorit o casa de vacanta fara a dispune de suficiente fonduri pe ntru a o obtine. Exploatnd, n mod inteligent, aceste miraj, investitorii au oferit amatoril or de iluzii posibilitatea de a cumpara folosinta unei case de vacante pentru o perioa da de timp limitata, oferta care a facut epoca n anii 70. Concomitent au fost nregistrate tot mai multe sesizari ale celor nselati prin contracte tot mai diverse redactate de ofertanti cu identitate cel putin discutabila, practicndu-se clauze obscure. Aces te practici abuzive au determinat Parlamentul European sa adopte la13 octombrie 198 8 o hotarare prin care propunea adoptarea unei directive de armonizare. La 26 octombrie 1994 a fost adoptata Directiva nr. 94/47/CE, numita si Directiva Timesharing. Scopul acestei directive n-a fost acela de a armoniza nat ura juridica a drepturilor care fac obiectul contractelor, diferita de la stat la st at si cu att mai putin acela de a constitui un temei legal pentru asemenea contracte, ci doar de a le stabili o minima protectie orientata n urmatoarele directii: transparenta ofer tei n privinta drepturilor dobndite si obligatiilor asumate de partile contractante, ob ligatia ofertantului de a informa pe beneficiari cu privire la riscurile asumate, acorda rea

dreptului de denuntare a contractului n termen de 10 zile, termen n care sunt interzise platile, respectarea normelor impuse de directiva si sanctionarea invo carii dreptului strain, avantajos ofertantilor, cnd bunul care face obiectul contractul ui se afla pe teritoriul unui alt stat. Potrivit doctrinei, n sistemul time sharing sunt practicate urmatoarele tipuri de relatii contractuale: - obligational, prin care beneficiarul dobndeste dreptul de a folosi bunul, un drept de creanta ce poate fi valorificat doar n raporturile cu debitorul din cont ract; - societar, prin care beneficiarul devine asociat n cadrul unei societati care este proprietara imobilului, iar dreptul dobndit se concretizeaza n parti sociale la capitalul societatii; - real, mai putin utilizat, n cadrul caruia beneficiarul dobndeste un drept real, fie de coproprietate, fie dezmembramnt al dreptului de proprietate; F Notiune.

95 - prin institutia trust-ului, n sistemul Common Law prin intermediul institutiei Equity, prin care proprietarul bunului, numit settlor , transmite drept ul sau de proprietate catre una sau mai multe persoane, numite trustee , care devin detinatorii titlului legal avnd rolul de a gestiona proprietatea n folosul benefic iarilor, detinatori ai titlului echitabil. 153. Legea nr. 282/2004. Pentru implementarea Directivei 94/47/CE, a fost adoptata Legea nr. 282/2004 privind protectia dobnditorilor cu privire la unele aspecte ale contractelor purtnd asupra dobndirii unui drept de utilizare pe durata limitata a unor bunuri imobiliare. O prima ntrebare care se pune este legata de semnificatia acestei reglementari. Se poate oare spune ca aceasta lege a creat o noua modalitate a dreptului de proprietate? Raspunsul ni se pare ct se poate de clar n conditiile n care noua reglementare are ca finalitate exclusiva protectia consumatorilor, scop pe care n sasi Directiva 94/47/CE l declara expres n preambul: Prezenta directiva nu are scopul de a reglementa nici (de a stabili s.n.) masura n care contractele privind folosi nta pe durata limitata a unui sau a mai multor bunuri imobile pot fi ncheiate n statele membre, nici temeiul legal al acestor contracte . Prin urmare, aceasta reglementare nu-si propune sa lamureasca natura juridica a drepturilor dobndite de beneficiari, ci doar de a se achita, cu ntrziere, de obli gatia transpunerii directivei, avnd drept scop declarat protectia consumatorilor. n aces te conditii reglementarea nu poate constitui sediul unei noi materii, cum se vrea a fi proprietatea periodica. Care este, totusi, natura juridica a dreptului de utilizare n conceptia Legii nr. 282/2004? Potrivit art. 3 lit. a) din aceasta lege, beneficiarul dobndeste un drept real sau orice alt drept care priveste folosinta unuia ori mai multor bunuri imobilia re, pentru o perioada determinata sau determinabila a anului care nu poate fi mai mi ca de o saptamana . Numai ca Directiva nu vorbeste de dobnditor , termen care ne conduce la transferul dreptului, ci aceea de achizitor . Daca vorbim de un drept de proprietate exercitat pe o perioada limitata, el se afla n contradictie cu caracterul perpetuu al proprietatii, n general, indiferent de modalitatea ei. Apoi, caracterizarea care se face acestui drept ca purtnd asupra transelor de timp a trezit o rezerva ndreptatita potrivit careia perioada de timp convenita oricum nu poate constitui obiect al unui drept . O alta obiectie formulata de profesorul Corneliu Brsan este cea privind posibilitatea uzucaparii unei perioade de timp, n contradictie cu caracterul cont inuu al posesiei. Daca este vorba de un drept de folosinta el nu poate fi calificat drept real, ci un drept de creanta creat prin contract.

96 BIBLIOGRAFIE SELECTIVA I. Tratate si monografii. 1. D. Chirica, Posibilitatea exercitarii actiunii in revendicare de catre un sin gur coindivizar, Dreptul nr 11/1998, pp. 28-29; 2. D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comuna, Ed. Lumina lex, 2000; 3. P. Vasilescu, Regimuri matrimoniale, Ed. Rosetti, 2003; 4. T. Sambrian, Proprietatea in sistem time sharing proprietatea periodica o noua modalitate a dreptului de proprietate, Dreptul nr. 5/1997, p. 35. TEST DE AUTOEVALUARE ncetarea proprietatii comune n devalmasie.

97 TEMA DE REFLECTIE Principalele modalitati ale dreptului de propietate si diferentele dintre ele. MODELE DE NTREBARI ntrebarile vor fi tip grila, cu cel putin un raspuns fiecare ntrebare. 1. Este sanctionata vanzarea unui bun indiviz de catre un singur coindivizar: a. nu b. cu nulitatea absoluta a actului c. cu nulitatea relativa a actului 2. La coproprietatea n devalmasie, sotul cunoaste intinderea dreptului sau asupra bunurilor: a. da, are dreptul la jumatate din bunuri b. n principiu are dreptul la jumatate dar intinderea va fi determinata la partaj c. are dreptul doar la bunurile la care a contribuit 3. Cum va fi sanctionata vnzarea unui bun imobil de catre unul dintre soti: a. cu nulitatea absoluta b. cu nulitatea relativa c. un va fi sanctionata pentru ca se prezuma ca a avut consimtamntul celuilalt RASPUNSURI LA NTREBARI 1. c. 2. b. 3. b.

98 CAPITOLUL VII POSESIA 1. Cuprins 2. Obiectiv general 3. Obiective operationale 4. Timpul necesar studiului capitolului 5. Dezvoltarea temei 6. Bibliografie selectiva 7. Tema de reflectie 8. Modele de teste 9. Raspunsuri si comentarii la teste Cuprins . Definitia, fundamentul si elementele posesiei . Proba, dobndirea si pierderea posesiei . Calitatile si viciile posesiei . Obiectiv general: Dobndirea de cunostinte privind fundamentul posesiei, ratiunea pentru care este supusa protectiei juridice. . Obiective operationale: nsusirea definitiei posesiei, mult discutata n doctrina, calitatile si viciile acesteia, proba posesiei, efectele posesiei reprezinta o preocupare distincta a prelegerii = 2 ore

99 CAPITOLUL VII POSESIA 1. Definitia, fundamentul si elementele posesiei Etimologic, termenul posesie si are originea n verbul latin possidere care, formndu-se prin alaturarea cuvintelor por si sedere, sugereaza, mai nti, actiunea de asezare, instalare, ocupare, sedere statornica, pentru ca mai apoi sa desemne ze ideea de stapnire a unui bun. Posesia este o stare de fapt sau o stare de drept? De vreme ce legea i recunoaste o serie de efecte juridice, am fi nclinati sa credem ca ea este o star e de drept. De altfel, subiectul este obiect de controversa n doctrina. Din punct de vedere juridic, posesia intereseaza dreptul n doua ipostaze: ca stare de fapt si ca atribut al dreptului de proprietate sau a oricarui alt drept real. Ca stare de fapt, posesia ne apare ca simpla stapnire sau ocupare a unui bun, n timp ce, ca atribut al dreptului real, posesia intra n continutul juridic al acestuia. Pentru fundamentarea posesiei s-au confruntat doua teorii: - teoria subiectiva sustinuta de Friedrich Karl von Savigny, care considera ca posesia presupune cele doua elemente, contactul material cu bunul (corpus) si intentia stapnirii pentru sine a bunului (animus), dar ca ceea ce defineste poses ia, deosebind-o de detentia precara, este elementul subiectiv al acesteia, intentia de a stapni bunul ca proprietar (animus sibi habendi), n timp ce detentia precara este animata de intentia de a detine bunul pentru altul. Aceasta teorie a influentat reglementarea posesiei n Codul Napoleon si celelalte coduri pe care le-a inspirat ; - teoria obiectiva sustinuta de Rudolf von Ihering, potrivit careia ceea ce conteaza nu este elementul subiectiv, ci elementul material al posesiei, obiecti varea acesteia, corpus, n timp ce intentia, animus, este dedusa din puterea fizica exer citata asupra bunului n mod independent. Teoria lui Ihering a influentat Codul civil ger man si pe cel elvetian. Definitia legala. Definitia posesiei o gasim n art. 1846 alin. (2) C. civ., potrivit caruia posesia este detinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exer citata, una sau alta, de noi nsine sau de altul n numele nostru , text preluat din Codul civ il francez. mpotriva acestei definitii au fost formulate o serie de obiectii dintre care trei sunt mai importante: a) n primul rnd, s-a afirmat ca termenul de simpla detinere nu caracterizeaza doar posesia, ci include si detentia precara care nu este posesie , pentru ca detentorul precar nu detine lucrul pentru sine, ci pentru altul, n numele altu ia, animo alieno, fiind obligat sa restituie bunul proprietarului; b) plecnd de la aceasta constatare, s-a observat ca definitia posesiei este eliptica, pentru ca-i lipseste un element constitutiv al acesteia, intentia de a stapni pentru sine (animus sibi habendi); c) n fine, sintagma folosirea unui drept nu caracterizeaza doar posesia. Dimpotriva, posesia poate fi exercitata chiar mpotriva titularului dreptului, cum

este cazul, bunaoara, al posesiei asupra bunurilor pierdute sau furate. Definitii doctrinare. Plecnd de la aceste critici, doctrina de drept civil defineste, de cele mai multe ori, posesia ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte juridice, care consta n stapnirea materiala sau exercitarea unei puteri de fapt, d e F Definitie F Fundament

100 catre orice persoana asupra unui bun, cu intentia si vointa de a se comporta, fa ta de toti ceilalti, ca proprietar sau titular al altui drept real . Desi aceasta definitie este mpartasita de majoritatea autorilor de drept civil, transndu-se discutia privind calificarea posesiei ca stare de fapt si nu ca stare de drept, ea ajuta mai putin la determinarea termenului de definit, lipsindu-i genu l proxim. O defintie mai nuantata care determina mai bine termenul supus definirii este cea care vede posesia ca fiind puterea de fapt pe care o persoana o exercita asup ra unui bun corporal individual determinat, care se afla sau care poate intra n circ uitul civil, putere care reuneste un element psihologic (animus) si un element materia l (corpus) si apare ca manifestarea exterioara a unui drept real principal, bucurnd u-se de protectie juridica si producnd anumite efecte juridice. nsusindu-ne aceasta definitie ne ngaduim a avea o singura rezerva: nainte de a fi o putere de fapt, posesia este o actiune omeneasca de care legea leaga prod ucerea anumitor efecte. Altfel spus, posesia este un fapt juridic n sens restrns, acesta fiind, dupa noi, genul proxim al definitiei. De ce este aparata posesia? Chiar daca nu este expresia unui drept, posesia, ca stare de tapt, este protejata de legea civila. Atunci cnd posesorul este si ti tular al dreptului real, protectia posesiei tinde sa apere, implicit, acest drept, parte integranta a ordinii de drept. n practica sunt frecvente situatiile n care, desi este proprieta r al bunului, posesorul nu are un titlu de proprietate, fiindu-i mai comod ca, n locul unei probatiuni, de multe ori dificila, sa apeleze la actiunea posesorie. Chiar si n p rocesul de revendicare, jurisprudenta a decis ca, n situatia n care niciuna dintre parti n u face dovada unui titlu de proprietate, va fi preferat posesorul (in pari causa posses ionis melior est causa possidendi). Sunt nsa si situatii n care posesia este aparata chiar mpotriva proprietarului. De aceasta data optiunea legiuitorului de a proteja pe posesor este dictata de r atiuni bine determinate. n primul rnd, n situatia n care proprietarul ar ncerca sa deposedeze prin violenta pe posesor, acesta din urma este preferat de lege, solu tia fiind dictata de principiul spoliatus ante omnia restituendo, care vrea sa spuna ca, nainte chiar de a vedea cine este proprietarul bunului aflat n litigiu, este impor tant, pentru restabilirea ordiniii de drept ncalcate de proprietarul care a ncercat sa-s i faca singur dreptate, ca bunul sa fie restituit celui deposedat. Pe de alta parte, po sesia este aparata pentru ca ea reprezinta o aparenta de proprietate. De regula, posesorul este si proprietar al bunului posedat.

O alta situatie n care legea prefera pe posesor proprietarului este n cazul uzucapiunii ca mod de dobndire a proprietatii. n aceasta situatie, avnd a alege ntre posesorul diligent care a posedat un bun imobil o perioada ndelungata de timp si proprietarul care si-a abandonat bunul, legea civila alege sa-l apere pe posesor , solutia avnd si menirea nu doar de a apara diligenta, ci si de a sanctiona pasivitatea proprietarului. Posesia presupune coexistenta a doua elemente constitutive: elementul material (corpus) si elementul psihologic (animus). - Elementul material (corpus). Se afirma ndeobste ca elementul material al posesiei l reprezinta contactul direct cu lucrul posedat concretizat n orice acte materiale . Dar actele juridice pe care le ncheie posesorul, despre care nu se poat e spune ca presupun un contact material cu bunul, intra ele oare n ceea ce numim elementul material al posesiei? F Elementele posesiei

101 Potrivit autorului unei monografii dedicate aceste materii, actele juridice nu constituie elementul material al posesiei, pentru ca ele poarta asupra dreptului de proprietate nu asupra lucrului si pentru ca ele pot fi ncheiate nu numai de catre posesor, ci si de proprietarul neposesor al bunului. Opinia a ramas singulara, majoritatea autorilor convenind ca actele juridice privind bunul posedat por fi ncheiate si corpore alieno. - Elementul subiectiv al posesiei (animus) consta n vointa pe care o are posesorul de a exercita stapnirea bunului doar pentru sine, animus sibi habendi n nume de proprietar, adica avnd acel animus domini, atitudine mprumutata de la proprietar sau de la titularul unui alt drept real. Aceasta atitudine poate fi g refata pe un drept subiectiv al posesorului, dar, la fel de bine, ea poate fi si nelegitim a. Pna si hotul poate avea aceasta vointa de a stapni pentru sine bunul furat. Prin urmare, elementul subiectiv al posesiei nu este legat de buna-credinta a posesorului. Un coindivizar care stapneste singur bunul ce face obiectul unui drept de copropriet ate, negnd drepturile concurente ale celorlalti titulari, este posesor, desi stie ca d reptul sau nu este exclusiv. Spre deosebire de posesor, detentorul precar, fiind obligat sa restituie bunul proprietarului, nu are animus domini, el exercitnd o posesie corpore alieno. Este cazul comodatarului sau al locatarului, obligati, ex contractu, la restituirea b unului. Ei exercita posesia n numele comodantului sau locatorului. 2. Proba, dobndirea si pierderea posesiei Proba posesiei. Cele doua componente ale posesiei sunt diferit probate. Elementul material al posesiei, reprezentat de actiunea omului prin care se realizeaza stapanirea bunului, fiind un fapt juridic, poate fi probat cu orice m ijloc de proba. Actele juridice care intra n continutul elementului material al posesiei p ot fi dovedite cu respectarea conditiilor generale de proba prevazute de art. 1191 C. civ. Elementul subiectiv al posesiei nu este susceptibil de proba directa. De regula, existenta unei anumite intentii este relevata de actiunile sau inactiunile omulu i. n aceasta materie au fost instituite urmatoarele prezumtii legale: - posesorul este presupus ca poseda pentru sine, sub nume de proprietar, daca nu este probat ca a nceput a poseda pentru altul (art. 1854 C. civ.). Este o prezu mtie relativa, iuris tantum, care poate fi rasturnata prin proba contrara prin care s e tinde la dovada precaritatii unei asemenea posesii; - posesorul este prezumat a fi proprietarul bunului posedat. Este efectul principal al posesiei, o prezumtie relativa ce poate fi rasturnata de adevaratul proprietar prin intentarea actiunii n revendicare a bunului; - cnd posesorul a nceput a poseda pentru altul, se presupune ca a conservat aceeasi calitate, daca nu este proba contrarie , prezumtie legala relativa institu ita de art. 1855 C. civ.

Dobndirea posesiei. Posesia se dobndeste prin ntrunirea celor doua elemente constitutive ale acesteia, corpus si animus. Nu este necesar ca ele sa fie dobndite concomitent, numai ca simpla stapnire a bunului, fara intentia de a stapni pentru sine, nu este considerata posesie, ci detentie precara, la fel cum simpla intentie de a poseda, nensotita de stapnirea efectiva a bunului, este insuficienta pentru dobndirea posesiei. Elementul material poate fi exercitat att de catre posesor, ct si de o alta persoana. De exemplu, chiriasul, care este un detentor precar, stapneste bunul, d ar n numele persoanei care i l-a predat ca urmare a nchirierii. Elementul subiectiv, animus, nu poate fi exercitat printr-o alta persoana. Doar n cazul persoanelor li psite F Proba posesiei F Dobndirea posesiei

102 de capacitate de animus este exercitat prin reprezentantii legali ai acestora (a nimo alieno). Pierderea posesiei. Posesia dispare prin pierderea simultana a celor doua elemente constitutive, prin pierderea elementului material sau a elementului sub iectiv. Pierderea simultana a celor doua elemente are loc fie prin nstrainarea bunului posedat, fie prin abandonarea acestuia de catre posesor, n ultimul caz bunul deve nind res derelicta. Pierderea elementului material al posesiei (corpus) are loc prin pierderea bunului sau prin trecerea acestuia n stapnirea altei persoane. Cnd este vorba de bunuri mobile sau imobile care nu ndepllinesc cerintele de la art. 1909, 1910 C. civ., posesorul care a pierdut elementul material pastreaza posesia solo animo timp de un an. Avem n vedere ca intentarea unei actiuni posesorii se poate face n acest terme n de un an de la data deposedarii, termen prevazut de art. 674 C. civ., timp n care posesia este imperfecta. Pierderea elementului subiectiv al posesiei (animus) are loc atunci cnd posesorul are bunul dar pierde animus. Este cazul constituitului posesor, cnd posesorul vinde bunul, dar cumparatorul l nchiriaza vnzatorului care devine astfel detentor precar. 3. Calitatile si viciile posesiei Calitatile posesiei Reglementare. Pentru ca posesia sa fie utila, adica sa fie recunoscuta de lege, trebuie sa ndeplineasca anumite calitati prevazute de art. 1847 C. civ. Potrivit acestui text, ca sa se poata prescrie, se cere o posesie continua, nentrerupta, netulburat a, publica si sub nume de proprietar . Spre deosebire de Codul civil francez, Codul nostru civil nu include printre conditiile posesiei si pe aceea de a nu fi echivoca, fapt apreciat de doctrina n oastra mai veche, n timp ce doctrina actuala si jurisprudenta considera, cu mici excepti i, ca echivocul este un viciu al posesiei. Asa cum s-a observat, nu toate aceste nsusiri se dovedesc a fi simple calitati ale posesiei. Astfel, ntreruperea posesiei are ca efect nlaturarea oricaror efecte ale acesteia, iar faptul ca o posesie nu se exercita sub nume de proprietar sau de t itular al unui alt drept real nseamna ca este vorba de o simpla detentie precara, iar condi tia de a poseda sub nume de proprietar presupune a avea animus fara de care posesia nu exista. Prin urmare, lipsa acestor doua calitati nu viciaza posesia, ci face ca ea sa nu existe. Viciile posesiei Enumerare. Sunt vicii ale posesiei acele nsusiri contrare calitatilor pe care trebuie sa le aiba posesia. Potrivit majoritatii autorilor, aceste vicii sunt: discontinuitatea, violenta, clandestinitatea si echivocul. n ce ne priveste, cons ideram ca doar primele trei sunt vicii propriu-zise ale posesiei, echivocul fiind mai m ult dect un viciu, afectnd nsasi existenta posesiei.

A. Discontinuitatea Notiune. Viciul discontinuitatii este definit de art. 1848 C. civ.: posesiunea este discontinua cnd posesorul o exercita n mod neregulat, adica cu intermitente anormale . I s-ar putea reprosa acestui enunt o vaga determinare a ceea ce legiuitorul numeste intermitente anormale . n realitate, nici nu se pot defini mai precis asemenea intermitente, pentru ca ele pot fi diferite de la caz la caz, n functie de particularitatile bunurilor ce fac obiectul posesiei. Astfel, posesia unui teren agricol F Reglementari privind calitatile posesiei F Viciile posesiei, enumerare

103 nu presupune prezenta fizica a posesorului, dect n perioada lucrarilor, n timp ce contactul material al posesorului cu o casa de locuit trebuie sa aiba o frecvent a mai mare. Aprecierea privind normalitatea intermitentelor este lasata judecatorului care va decide n raport de specificitatea fiecarei situatii ivite n practica. Legea prezuma relativ continuitatea posesiei, daca existenta acesteia este probata la un moment dat. Astfel, potrivit art. 1850 C. civ., posesorul actual ca re probeaza ca a posedat ntr-un moment dat mai nainte, este presupus ca a posedat n tot timpul intermediar, fara nsa ca aceasta sa mpiedice proba contrara . Rezulta ca sarcina probei o are cel care pretinde existenta unor intermitente anormale. Viciul discontinuitatii posesiei are urmatoarele caractere juridice: - este temporar, n sensul ca viciaza posesia doar pe perioada ct intermitentele posesiei sunt anormale. Potrivit art. 1856 C. civ., posesiunea vic iata prin vreuna din cauzele aratate n art. 1847 devine posesiune utila, ndata ce acel viciu nceteaza n vreun mod oarecare ; - este un viciu absolut, n sensul ca poate fi invocat de orice persoana care justifica un interes legitim; - este un viciu care caracterizeaza att posesia bunurilor imobile, ct si a celor mobile, mai putin ipotezele prevazute de art. 1909 1910 C. civ., potrivit carora posesia de buna-credinta conduce la dobndirea proprietatii, fara a fi nevoie de trecerea vreunei perioade de timp. Discontinuitatea posesiei nu trebuie confundata cu ntreruperea acesteia. Mai nti pentru ca, n timp ce discontinuitatea are drept cauza conduita voluntara a posesorului, ntreruperea posesiei se datoreaza faptei tertului, apoi pentru ca, n timp ce discontinuitatea viciaza doar posesia, ntreruperea face ca posesia sa nceteze. B. Violenta Notiune. Potrivit art. 1851 C. civ., posesia este tulburata cnd este fundata sau conservata prin acte de violenta n contra sau din partea adversarului . Posesia trebuie sa fie att nceputa, ct si conservata n mod pasnic, deci fara violenta. Desi textul nu distinge ntre violenta activa si cea pasiva, doctrina de drept civil s-a pronuntat n sensul ca doar violenta activa viciaza posesia, pentru ca v iolenta exercitata pentru a respinge atacul tertului nu este de natura a vicia posesia, fiind inechitabil si injust a oblige pe cineva sa suporte consecintele daunatoare ale unor acte si fapte savarsite de o alta persoana. Caracterele juridice ale violentei: - potrivit art. 1862 alin. (2) C. civ., violenta este un viciu relativ, n sensul ca nu poate fi invocat dect de cel mpotriva caruia a fost exercitata; - este un viciu temporar, pentru ca viciaza posesia doar pe perioada ct dureaza violenta, asa cum rezulta din art. 1856 C. civ.; - este aplicabila att n cazul bunurilor imobile, ct si pentru cele mobile. C. Clandestinitatea Notiune. Potrivit art. 1852 C. civ., Posesiunea este clandestina cnd posesorul o exercita n ascuns de adversarul sau nct acesta nu este n stare de a putea sa o cunoasca . Prin urmare, pentru a fi utila, posesia trebuie sa fie exerc itata n mod public, n astfel de conditii n care proprietarul bunului, ct si orice alta pers oana

interesata sa poata cunoasca faptul posesiei. Caracterele juridice ale clandestinitatii sunt: - este un viciu relative, pentru ca poate fi invocat doar de catre persoana interesata fata de care a fost ascunsa posesia;

104 - este un viciu temporar, pentru ca dureaza doar ct timp este ascunsa. ndata ce posesia a redevenit publica, viciul nceteaza; - este aplicabil, cu precadere, bunurilor mobile, susceptibile de a fi ascunse, fiind mai greu de nchipuit cum posesia unui bun imobil ar putea fi ascunsa. D. Echivocul Notiune. Codul nostru civil, spre deosebire de cel francez, nu include echivocul printre viciile posesiei. Att doctrina, ct si jurisprudenta definesc pos esia echivoca printr-o posesie despre care nu se poate spune, cu certitudine, ca are elementul subiectiv, animus sibi habendi. n practica, o astfel de problema s-a pu s n legatura cu posibilitatea ca unul dintre mostenitori sa exercite o posesie utila asupra bunurilor succesorale care sa-i permita dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune. Regula este ca mostenitorii nu pot uzucapa bunurile succesorale, existnd prezumtia ca ei stapnesc bunurile succesorale unii pentru altii. Sunt nsa s i situatii n care unul dintre mostenitori stapneste bunurile succesorale doar pentru sine, negndu-le celorlati comostenitori drepturile lor concurente si erijndu-se n proprietar exclusiv, situatie n care el poate dobndi proprietatea bunurilor succesorale printr-o posesie utila ndelungata, adica prin uzucapiune. Solutia este ct se poate de echitabila, fiind impusa de cel putin doua ratiuni: mai nti, daca ceilalti comostenitori, carora li s-au negat drepturile lor succesor ale, n-au reactionat pe timpul termenului de uzucapiune, nseamna ca au achiesat implic it la pretentiile celui care a stapnit netulburat, continuu si sub nume de proprieta r, bunurile succesorale; apoi, chiar daca n-ar fi asa, avnd a opta ntre posesorul dil igent si titularul dreptului, neglijent, legea prefera, pentru motive care tin de cert itudinea circuitului civil si de echitate, pe posesor si sanctioneaza implicit pe titular ul dreptului care a permis posesorului sa dobndeasca dreptul de proprietate printr-o posesie utila si ndelungata. Echivocul viciaza posesia sau o face inexistenta? Desi majoritatea autorilor considera ca echivocul este un viciu al posesiei, ne alaturam tezei minoritare care sustine ca el face inexistenta posesia. ntr-adevar, ne aflam n fata unei posesii cnd sunt ndeplinite cele doua elemente, elementul material, corpus si elementul subiectiv, animus. Cnd nu exist a certitudine cu privire la existenta vreunuia dintre cele doua elemente, posesia nu exista. Or, o posesie care nu exista nu poate fi viciata. Acesta poate fi motivu l pentru care redactorii Codului nostru civil n-au inclus echivocul printre viciile poses iei. O alta ntrebare care asteapta un raspuns satisfacator este aceea daca elementul subiectiv al posesiei trebuie sa caracterizeze doar pe posesor sau si pe ceilalti. Avnd a se pronunta asupra opiniei potrivit careia este necesara nu doar reprezentarea celui care stapneste bunul, ci si reprezentarea celorlalte persoane , autorul unei lucrari de referinta n materie afirma, pe buna dreptate, ca este

nerelevanta reprezentarea corecta sau eronata pe care o au ceilalti, precum si mprejurarea daca posesorul crede ca este titularul unui drept real sau doar si asu ma un asemenea drept prin negarea dreptului adevaratului proprietar . E. Precaritatea Notiune. Precaritatea nu este un viciu al posesiei, cum gresit este calificata n Codul nostru civil; ea semnaleaza de fapt lipsa posesiei. Detentia precara este definita de art. 1853 C. civ.: Actele ce exercitam asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adica n calitate de locatari, depozitari etc., sau asupra unui lucru comu n, n puterea destinatiei legale a acestuia, nu constituie o posesiune sub nume de pro prietar.

105 Tot asemenea este posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al altuia, prin si mpla ngaduinta a proprietarului sau . Ceea ce deosebeste detentia precara de posesie este elementul subiectiv al acesteia: n timp ce posesorul stapneste bunul pentru el, cu intentia specifica proprietarului, animus domini, anume aceea de a stapni pentru sine, animus sibi habendi, detentorul precar detine bunul doar cu intentia de a-l detine, animus detinendi, dar pentru altul, nomine alieno, de regula n temeiul unui drept de cre anta ce rezulta dintr-un titlu legal, conventional, judiciar, din simpla ngaduinta a proprietarului, ipoteza prevazuta expres de art. 1853 alin. (2) C. civ. ori chia r dintrun fapt juridic stricto sensu. Pentru ca elementul subiectiv este greu de dovedit, legea instituie o prezumtie de posesie prin art. 1854 C. civ., potrivit caruia Posesorul este presupus ca pos eda pentru sine, sub nume de proprietar, daca nu este probat ca a nceput a poseda pen tru altul . Ea este, n acelasi timp, si o prezumtie de nepracaritate. Elementul materia l al posesiei, corpus, este exercitat prin intermediul detentorului, corpore alieno, dar numai n limitele dreptului constituit de posesor. Pentru definirea statutului de detentor precar nici nu are importanta cum a fost el lasat sa stapneasca bunul, important este ca detentorul are obligatia sa restituie bunul. Au aceasta calita te chiriasul, depozitarul, comodatarul, creditorul gajist, sechestrul judiciar, cur atorii, executorii testamentar etc. Cnd spunem ca precaritatea nu este viciu al posesiei avem n vedere faptul ca i lipseste un element constitutiv al posesiei, animus sibi habendi, detentorul pr ecar fiind obligat la restituirea bunului persoanei de la care l-a primit. Intervertirea precaritatii. Prin intervertirea precaritatii se ntelege transformarea precaritatii n posesie utila, ceea ce presupune transformarea lui a nimus detinendi n animus possidendi. Potrivit art. 1857 C. civ., Posesorul care poseda nu sub nume de proprietar nu poate sa schimbe el nsusi, fie prin sine singur, fie pr in alte persoane interpuse, calitatea unei asemene posesii . Pe de alta parte, legea insti tuie o prezumtie de continuitate a detentiei precare prin art. 1855 C. civ., potrivit c aruia cel care a nceput a poseda pentru altul, se presupune ca a conservat aceeasi calitate , daca nu este proba contrara . Cazuri legale. Intervertirea detentiei precare n posesie utila poate avea loc doar n cazurile expres prevazute de Codul civil n art. 1858, care de fapt sunt exc eptii de la regula instituita n art. 1855 C. civ.: a - art 1858 pct. 1 C. civ.: detinatorul unui bun primeste cu bunacredinta, de la o a treia persoana, alta dect adevaratul proprietar, un titlu translativ de proprietate n privinta lucrului ce detine . Este cazul detentorului precar care ncheie un contract translativ de proprietate cu un non dominus, o alt a persoana dect proprietarul bunului. Legea cere ca detentorul precar sa fie de bun acredinta,

adica sa nu fi cunoscut si nici sa nu fi putut cunoaste, prin diligente rezonabile, ca persoana cu care a contractat nu este proprietarul bunului. Ratiu nea acestui text are n vedere convertirea elementului subiectiv al detentiei din anim us detinendi n animus sibi habendi. Ceea ce se cere este ca detentorul precar sa aib a reprezentarea eronata ca a dobndit proprietatea bunului detinut. Cazul de scoala cel mai citat este acela al chiriasului care cumpara bunul nchiriat de la o persoana pe care o considera proprietar actual al bunului. Asa cum se precizeaza n doctrina d e drept civil, buna-credinta a detentorului precar nu trebuie sa fie similara situ atiei n care calitatea de proprietar a vnzatorului este efectul unei erori comune invinci bile (error communis facit ius); F Cazuri legale privind intervertirea precaritatii

106 b - art. 1858 pct. 2 C. civ.: detinatorul lucrului neaga dreptul celui de la care tine posesiunea prin acte de rezistenta la exercitiul dreptului sau . Pentru a se realiza intervertirea detentiei precare, potrivit acestui text normativ nu es te suficient ca detentorul precar sa nege doar dreptul celui de la care detine bunu l, ci se cere ca acesta sa fi savrsit acte de rezistenta de natura sa obiectiveze schimbar ea intentiei sale din animus detinendi n animus sibi habendi. S-a decis, de exemplu, ca simpla neplata a chiriei de catre chirias nu poate fi calificata act de rezisten ta. n schimb, neplata chiriei, urmare a notificarii facute locatorului a fost consider ata act de rezistenta, n sensul normei pe care o analizam; c - art. 1858 pct. 3 C. civ.: detinatorul stramuta posesiunea lucrului, printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate, la altul care este de buna-credinta . De aceasta data, urmare a actului de dispozitie, intervertirea detentiei precare are loc fata de tertul dobnditor si nu fata de detentorul nstrai nator. Buna-credinta a tertului este prezumata, cu conditia de a fi facut verificari la registrele de publicitate. Cu conditia de a fi de buna-credinta, tertul va dobndi doar drepturile pe care le-a avut detentorul precar asupra bunului, nu si obligatiile sale printre care obligatia de a restitui bunul proprietarului; d - art. 1858 pct. 4 C. civ.: transmisiunea posesiunii din partea detinatorului la altul se face printr-un act cu titlu universal, daca acest succ esor universal este de buna-credinta . Acest caz de intervertire a fost criticat de doc trina de drept civil, plecndu-se de la faptul ca succesorul universal, de exemplu, substituindu-se n toate drepturile si obligatiile autorului, va ramne obligat la restituirea bunului, obligatie pe care o avea autorul de la care a dobndit bunul. Efectele posesiei Enumerare. O posesie utila da nastere urmatoarelor efecte: - creaza o prezumtie de proprietate n favoarea posesorului; - posesorul de buna-credinta dobndeste fructele bunurilor posedate; - posesia este aparata prin actiunile posesorii; - posesia exercitata n conditiile legii asupra bunurilor imobile conduce la nasterea dreptului de proprietate; - posesia valoreaza titlu pentru bunurile mobile; Dintre acestea doar o parte sunt analizate ca efecte propriu-zise ale posesiei n timp ce uzucapiunea si dobndirea bunurilor mobile, desi sunt si ele efecte ale posesiei, sunt tratate n cadrul modurilor de dobndire a proprietatii. n ce ne priveste, chiar daca protectia legala a posesiei nu este un efect propriu-zis al acesteia, credem ca nu gresim analiznd-o ca un efect, n sens larg, al posesiei. A. Prezumtia de proprietate n favoarea posesorului Reglementare. Potrivit art. 1854 C. civ., posesorul este presupus ca poseda pentru sine, sub nume de proprietar, daca nu este probat ca a nceput a poseda pen tru altul . Prezumtia de proprietate este relativa, iuris tantum, n privinta bunurilor imobile si absoluta, iuris et de iure, n privinta bunurilor mobile, pentru care s

impla posesie valoreaza titlu. Pentru ca prezumtia de proprietate sa opereze se cere ca posesorul sa faca dovada elementului material al posesiei, corpus. Odata facuta aceasta proba, leg ea prezuma existenta elementului subiectiv al posesiei, animus si, totodata, l prezu ma pe posesor ca fiind proprietar al bunului posedat. Se sustine ca prezumtia de proprietate nceteaza sa opereze n situatiile n care se face dovada ca posesorul este de rea-credinta , afirmatie care ar putea fi interpretata n sensul ca prezumtia de proprietate n-ar opera dect n cazul posesorul ui F

107 de buna-credinta, ceea ce ar fi gresit. n realitate, buna-credinta este prezumata , potrivit principiului bonna fides praesumitur, astfel ca cel care sustine reauacredinta a posesorului va trebui s-o si dovedeasca, ceea ce nu poate nsemna altceva dect rasturnarea prezumtiei care, pna la acel moment, opereaza ca si n cazul posesorulu i de buna-credinta. B. Dobndirea proprietatii fructelor de catre posesorul de buna-credinta Principiul legal. Potrivit art. 485 C. civ., Posesorul nu cstiga proprietatea fructelor dect cnd poseda cu buna-credinta . Acest principiu reprezinta o exceptie de la art. 483 C. civ., potrivit caruia fructele apartin proprietarului bunului frugifer n temeiul lui ius fruendi. n aceasta materie, buna-credinta a posesorului este circumstantiata de art. 486 C. civ., potrivit caruia Posesorul este de buna-credi nta cnd poseda ca proprietar n puterea unui titlu translativ de proprietate, ale carui viciuri nu-i sunt cunoscute . De aceasta data, titlul, ale carui vicii nu sunt cunoscute de posesor, nu este distinct de buna-credinta, cum se cere n alte cazuri, printre care n cazul micii uzucapiuni, ci este un element intrinsec al bunei-credinte, putnd fi chiar unul p utativ, adica sa existe doar n constiinta posesorului, nu si n realitate. Pentru identitat e de motive, chiar si un titlu lovit de nulitate absoluta poate permite posesorului s a dobndeasca fructele bunului, mai putin cnd nulitatea absoluta este data de ncalcarea ordinii publice. Ne-am putea ntreba: de ce titlul lovit de nulitate absoluta care ncalca ordinea publica n-ar putea fi un un titlu translativ de proprietate ale carui vicii nu-i sunt cunoscute posesorului? Pna la urma, ceea ce intereseaza aici nu este dect ceea ce crede posesorul nu si ce este n realitate. Urmatoarea ntrebare ar fi care sunt ace le cazuri de ncalcare a ordinii publice, altele dect cazurile de nulitate absoluta a actului? Un raspuns nu este usor de dat. De fapt, problema aflata n discutie vizeaza o alta ntrebare, aceea de a sti daca posesorul poate invoca eroarea de fapt (error facti), care consta, n cazul d e fata, n credinta gresita a posesorului ca titlul provine de la un verus dominus. Raspun sul nu comporta dificultati, cta vreme tocmai aceasta vrea sa spuna legiuitorul prin enuntul de la art. 486 C. civ. Dificultatea apare nsa cnd posesorul invoca eroarea de drept (error iuris). Cum se stie, normele de drept civil sunt, de regula, dispoz itive, care permit o anumita conduita, n privinta carora posesorul poate invoca necunoasterea lor. Cnd nsa este vorba de norme imperative care tin de ordinea publica, posesorul n-ar putea invoca eroarea de drept, ea fiind o crassa iuris ignorantia, adica o greseala de neiertat. n legatura cu titlul putativ este locul sa spunem ca, asa cum s-a subliniat n literatura juridica, n actuala organizare a sistemului de publicitate imobiliara, i va fi greu posesorului sa invoce un titlu inexistent. Cum proprietatea fructelor se dobndeste prin percepere, se cere ca bunacredinta a posesorului sa existe de fiecare data cnd o face. De aceasta data, nu se mai face distinctie ntre fructele naturale si cele civile, precum n cazul uzufructului

, unde doar cele civile se cuvin uzufructului numai n proportie cu durata acestuia. Ea nceteaza nsa cnd posesorul ia cunostinta de viciile titlului sau cnd este chemat n judecata pentru o cauza de nulitate a acestuia. Posesorul de buna-credinta nu va putea percepe fructele unui bun aflat n proprietatea publica. Norme derogatorii gasim si n materia raportului donatiilor unde, potrivit art. 762 C. civ., fructele bunurilor supuse raportului sunt datorate din ziua deschid erii

108 succesiunii, iar, potrivit art. 854 C. civ., donatarul datoreaza fructele bunuri lor care depasesc cotitatea disponibila din momentul decesului donatorului. Toate aceste nuantari sunt valabile pentru fructe, caci productele se cuvin ntotdeauna proprietatului, indiferent de buna sau reaua-credinta a posesorului. Pentru o corecta ntelegere a regulii pe care o analizam, trebuie vazut care este fundamentul acesteia. Altfel spus, de ce a optat legiuitorul pentru solutia favo rabila posesorului de buna-credinta n materia perceperii fructelor produse de un bun car e nu-i apartine? Daca nainte de anul 1989 accentul se punea pe munca privita ca izvor de venituri, un raspuns mai adecvat ni-l ofera profesorul Valeriu Stoica, sustinnd c a principiul echitatii este fundamentul juridic al dobndirii fructelor de catre pos esorul de buna-credinta. n conflictul de interese dintre proprietarul neglijent si poses orul diligent si animat de buna-credinta, dreptul a ales sa apere pe ultimul, recompensndu-i att diligentele, ct si buna-credinta. Fructele. Sunt produse, n mod periodic de un bun, fara a consuma substanta acestuia. Fructele pot fi: naturale, industriale si civile. - Fructele naturale sunt acelea ce pamntul produce de la sine; productia si prasila (sporul animalelor) sunt asemenea fructe naturale , potrivit art. 522, ali n. (1) teza I C. civ. Caracteristica principala a acestora este ca ele se produc fara m unca omului. - Fructele industriale ale unui fond sunt acelea care se deosebesc prin cultura , spune art. 522, alin. (1) C. civ. Tot ce se produce ca urmare a muncii o mului (tot ce produce pamntul ca urmare a cultivarii lui de catre om). - Fructele civile sunt enumerate exempli gratia de art. 523 C. civ.: chiriile caselor, dobnzile sumelor exigibile, venitul rentelor... . Toate acestea sunt, pna l a urma, venituri banesti obtinute de proprietar din folosinta bunurilor. n mod fort at ele au fost incluse n categoria fructelor, desi nu sunt produse de un bun, ci reprezi nta prestatii specifice pentru executarea unui contract . Productele. Sunt cele care nu au caracter periodic si care consuma substanta bunului din care fac parte (cum ar fi carbunele din mina, piatra, marmura din ca riere etc.). C. Protectia juridica a posesiei Actiunile posesorii. Sunt mijloace juridice prin care posesorul tinde sa-si conserve posesia ca stare de fapt mpotriva oricarei tulburari ori sa si-o redobndeasca atunci cnd a pierdut-o. Aparndu-se posesia ca stare de fapt, se apara implicit si dreptul de proprietate sau un alt drept real, atunci cnd posesorul se doveste a fi si titular al unui drept real. Pentru promovarea actiunilor posesorii bunurile trebuie sa fie determinate. O universalitate de bunuri nu poate face obiectul posesiei. Caractere. Actiunile posesorii se caracterizeaza astfel: - au ca finalitate conservarea unei situatii de fapt si de aceea presupun o procedura simplificata, n cadrul careia probatiunea este mai lejera pentru reclam ant care va trebui sa dovedeasca doar faptul posesiei si tulburarea acesteia, spre d

eosebire de actiunile petitorii care pun n discutie existenta dreptului, implicnd obligatia de a exhiba titlul, ceea ce uneori nseamna o veritabila probatio diabolica. De aceea, de multe ori, reclamantul, chiar proprietar fiind, alege calea actiunii posesorii. Exercitarea concomitenta a celor doua actiuni, petitorie si posesorie, nu este p osibila. S-a decis ca posesorul tulburat n posesia sa are facultatea de a alege fie calea actiunii poseosorii, fie cea a actiunii petitorii. El poate sa renunte la actiun ea F Definire actiuni posesorii

109 posesorie, mergnd direct pe terenul petitoriu, asumndu-si, astfel, din capul locul ui, sarcina probei dreptului sau de proprietate , astfel ca, ori de cte ori, n cadrul ac tiunii posesorii, reclamantul invoca si dreptul de proprietate nu se pune problema unui cumul al posesorului cu petitorul , ci doar a renuntarii la actiunea posesorie n favoarea celei petitorii. Hotarrea pronuntata n actiunea posesorie nu se bucura de autoritatea lucrului judecat n procesul care are ca obiect revendicarea aceluiasi bun, pentru ca nu se pune n discutie fondul nsusi al dreptului, ci doar faptul posesiun ii si al tulburarii; - sunt actiuni reale, diferite de cele personale, chiar daca nu pun n discutie un drept real, ci doar posesia unui bun corporal; - actiunile posesorii sunt actiuni imobiliare; - actiunile pot fi exercitate si de posesorul nelegitim, atunci cnd este deposedat prin violenta, pentru ca, ntr-o asemenea ipoteza, nainte de toate, se pu ne problema restituirii bunului (spoliatus ante omnia restituendo). Deposedarea pri n violenta nu poate fi agreata sub niciun motiv, astfel ca, nainte chiar de a se ex amina legitimitatea posesiei, efectele unei asemenea actiuni trebuie nlaturate, altfel s-ar accepta justitia privata. Exercitarea actiunilor posesorii. Potrivit art. 674 alin. (1) C. proc. civ., pentru admiterea cererii, posesia trebuie sa ndeplineasca cerintele prevazute de art. 1847 C. civ., adica sa fie continua, nentrerupta, netulburata, publica si sub num e de proprietar. n temeiul art. 676 C. civ., actiunea posesorie poate fi formulata, n mod exceptional si de cel care detine bunul n temeiul unui contract ncheiat cu posesor ul, dar nu si mpotriva celui pentru care detine bunul. A. Actiunea n complngere Notiune. Actiunea n complngere este actiunea posesorie generala, de drept comun, prin care reclamantul solicita nlaturarea unei tulburari obisnuite a poses iei pasnice prin ncalcarea ei de catre prt. Conditii. Conditiile exercitarii acesteia sunt urmatoarele: a) - sa nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare, conditie impusa de art. 674 pct. 1 C. proc. civ. Tulburarea poate fi att o tulburare de fapt, adi ca orice actiuni facute la imobilul aflat n litigiu, ct si o tulburare de drept, adica orice act judiciar sau extrajudiciar prin care o persoana are o pretentie contrara posesie i unei alte persoane, cum ar fi somatia pe care o terta persoana o trimite unui chirias caruia i pune n vedere sa-i plateasca lui chiria . Deposedarea este pierderea elementului material al posesiei. Termenul de un an de la tulburare sau deposedare este un t ermen de prescriptie extinctiva, susceptibil de ntrerupere, suspendare si repunere n ter men; b) - reclamantul sa fi posedat bunul cel putin un an nainte de tulburare

sau deposedare, conditie impusa de art. 674 pct. 2 C. proc. civ. Potrivit doctri nei de drept civil, acest termen este asemanator termenului de prescriptie achizitiva , mo tiv pentru care este posibila jonctiunea posesiilor, pot fi aplicate regulile de ntrer upere civila si naturala a prescriptiei achizitive ; c)- posesia reclamantului sa fie o posesie utila. B. Actiunea speciala n reintegrare (reintegranda) Notiune. Este actiunea posesorie speciala prin care posesorul, supus unei tulburari sau deposedati cu violenta, tinde sa fie repus n situatia anterioara. S ingura conditie impusa de lege pentru promovarea acestei actiuni este aceea de a nu fi trecut un an de la data tulburarii sau deposedarii [art. 674 alin. (2) C. proc. civ.]. Prin violenta se ntelege orice act de ocupare a unui imobil, mpiedicarea posesorului pr in F Actiunile posesorii

110 asezarea de obstacole n calea acestuia, precum si orice fapte care presupun rezis tenta uzurpatorului si tind la deposedarea posesorului. Titularii actiunilor posesorii. Reclamant n actiunea posesorie poate fi posesorul care a fost deposedat de bunul posedat sau, dupa caz, a carui posesie i-a fost tulburata. Chiar daca posesorul este proprietarul bunului, nimic nu-l mpiedi ca sa formuleze actiunea posesorie. n ipoteza respingerii actiunii pentru nerespectarea conditiilor posesiei sau a termenelor, posesorul care este si proprietarul bunul ui va putea formula actiunea n revendicare, fara sa-i fie opusa autoritatea de lucru ju decat, pentru ca cele doua actiuni au cauze diferite, astfel ca nu este ntrunita tripla identitate prevazuta de art. 1201 C. civ. Dintre servituti, potrivit art. 675 C. proc. civ., doar cele continue si aparent e pot fi aparate prin actiuni posesorii, pentru ca numai acestea pot fi dobndite pr in uzucapiune. Mai pot formula actiunea posesorie si cei care detin bunul n temeiul unui titlu ncheiat cu posesorul sau chiar si cu detentorul precar. BIBLIOGRAFIE SELECTIVA I. Tratate si monografii. 1. A. Boar, Uzucapiunea. Prescriptia, posesia si publicitatea drepturilor, Ed. Lumina lex, 1999, pp. 66 si urm.; 2. D. Gherasim, Teoria generala a posesiei in dreptul civil roman, Ed. Academiei, 1986, p. 20-24. TEST DE AUTOEVALUARE Precizati, care este n opinia dvs. implicatiile dobndirea proprietatii fructelor de catre posesorul de buna-credinta.

111 TEMA DE REFLECTIE Protectia juridica a posesiei. MODELE DE NTREBARI ntrebarile vor fi tip grila, cu cel putin un raspuns fiecare ntrebare. 1. Care este diferenta dintre posesie si detentia precara: a. posesia implica detentia precara b. posesia nseamna a detine pentru sine bunul iar detentia precara nseamna a detine bunul pentru altul c. posesia o are doar proprietarul, detentia precara o are doar hotul sau gasitorul bunului pierdut 2. Ce este posesia echivoca a. cand un rezulta daca posesorul exercita posesia n numele sau ori si pentru altii b. cand posesia este contestata de altii c. cand titularul a abandonat bunul RASPUNSURI LA NTREBARI 1. b. 2. a.

112 CAPITOLUL VIII DEZMEMBRAMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE 1. Cuprins 2. Obiectiv general 3. Obiective operationale 4. Timpul necesar studiului capitolului 5. Dezvoltarea temei 6. Bibliografie selectiva 7. Tema de reflectie 8. Modele de teste 9. Raspunsuri si comentarii la teste Cuprins . Privire generala . Dreptul de uzufruct . Dreptul de uz si dreptul de abitatie . Dreptul de servitute . Dreptul de superficie Obiectiv general: Dobndirea de cunostinte privind dezmembramintele dreptului de proprietate si constituirea lor. Obiective operationale: Analiza sistematica a fiecarui drept, analiznd caracterele, drepturile si obligatiile partilor, actiunile prin care sun aparate . = 3 ore

113 CAPITOLUL VIII DEZMEMBRAMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE 1. Privire generala Notiune. Potrivit art. 479 C. civ., poate avea cineva asupra bunurilor, sau un drept de proprietate, sau un drept de folosinta, sau numai servitute . Daca dreptu l de proprietate, cel mai important drept real, numit pe buna dreptate laboratorul teo riei generale a drepturilor reale , are n continutul sau cele trei atribute: posesia, fo losinta si dispozitia, care apartin, de regula, aceleasi persoane, sunt si situatii, lim itativ prevazute de lege, n care o parte dintre cele trei prerogative sunt preluate de a lte persoane, constituind drepturi reale distincte. Astfel, dreptul de proprietate e ste dezmembrat, pierznd unul dintre caracterele acestuia, exclusivitatea, iar dreptul real, nascut prin dezmembrare, este un drept distinct, opozabil erga omnes, inclusiv proprietarului care este tinut, fie ca efect al conventiei, fie n temeiul legii, sa le respecte. Practic, dezmembrarea este o afectare a dreptului de proprietate, moti v pentru care ea nu poate avea loc dect cu respectarea stricta a legii. Dintre cele trei atribute ale dreptului de proprietate, dispozitia ramne totdeauna proprietarului cu urmatoarele precizari: dispozitia juridica va privi doar nuda proprietate, pentr u ca, potrivit unui principiu statornic n material nstrainarilor, nemo plus iuris ad ali um transfere potest quam ipse habet, ceea ce nseamna ca nimeni nu poate transmite altuia un drept mai mare dect el nsusi are, astfel ca dobnditorul va avea acelasi statut de nud proprietar. Dispozitia materiala se va exercita de catre proprieta r doar n masura n care nu se stinghereste exercitarea dezmembramntului. Astfel, daca, de regula, proprietarul poate distruge nsasi substanta lucrului pe care l are n proprietate, n cazul dreptului de proprietate afectat de un dezmembramnt, o asemenea prerogativa n-o mai are. La ntrebarea daca dreptul de proprietate publica poate fi dezmembrat, autorii de drept civil sustin ca doar dreptul de proprietate privata poate fi dezmembrat , pentru ca dreptul de proprietate publica este inalienabil si, pentru ca aceasta concluzi e se ntemeiaza pe dispozitiile art. 136 alin. (4) din Constitutie, care precizeaza n mo d limitativ modurile de exercitare a dreptului de proprietate publica, precum si p e caracterul de drept privat al reglementarii acestor drepturi reale, care nu pot deroga de la regimul de drept public al dreptului de proprietate . Potrivit unei alte opinii mai nuantate, exista o exceptie de la acest principiu, anume aceea n care dreptul de proprietate publica poate fi dezmembrat prin crearea

unor veritabile servituti stabilite prin fapta omului, cu conditia ca prin aceas ta sa nu fie limitat sau afectat uzul ori interesul public , facndu-se trimitere la preveder

ile de la art. 13 alin. (1) din Legea nr. 213/1998. Definitiile doctrinare propuse dezmembramintelor dreptului de proprietate nu sunt cu mult diferite ntre ele. Cea mai frecventa este aceea care le defineste dr ept acele drepturi reale principale, derivate, asupra bunurilor altuia, opozabile tut uror, inclusiv proprietarului, care se constituie sau se dobndesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din continutul juridic al dreptului de proprietate . Enumerare. Dreptul civil romn recunoaste urmatoarele dezmembraminte ale dreptului de proprietate: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitati e, dreptul de servitude, dreptul de superficie. Prevederi ale unor legi speciale postrevolu tionare au determinat pe unii autori sa includa printre dezmembramintele dreptului de proprietate drepturile reale de folosinta: dreptul real de folosinta asupra tere nurilor F Notiuni generale

114 aferente locuintelor cumparate n conditiile Decretului-lege nr. 61/1990, dreptul real de folosinta asupra unor terenuri agricole reglementat de Legea nr. 18/1991, dre ptul special de folosinta asupra unor terenuri intravilane constituit n favoarea cetat enilor straini sau apatrizilor, conform art. II alin. (1) din O.U.G. nr. 184/2002, ct si dreptul de concesiune a bunurilor proprietate privata a statului sau a unitatilor admini strativteritoriale. Alti autori contesta aceasta calificare, cu motivarea ca reglementarea lor cuprinde o serie de elemente de drept public, cu un regim juridic propriu, disti nct de acela al dezmembramintelor dreptului de proprietate. n opinia noastra, faptul ca reglementarea acestor drepturi reale tine de dreptul public nu mpiedica includere a lor printre dezmembramintele dreptului de proprietate. Constituire. Dezmembramintele dreptului de proprietate pot fi constituite prin urmatoarele moduri: -prin lege: abitatia, servitutile naturale si servitutile legale, superficia; -prin act juridic, contract sau testament (uzufructul, uzul, abitatia, servituti le stabilite prin fapta omului, superficia); -prin uzucapiune (uzufructul, uzul, servitutile continue si aparente, superficia); -prin destinatia proprietarului ( toate servitulite stabilite prin fapta omului) ; -prin act administrativ al autoritatii competente (dreptul real de folosinta). Cel mai frecvent mod de constituire prin act juridic este testamentul. Asa cum legatul poate fi universal, cu titlu universal sau cu titlu particular, tot astf el si uzufructul poate fi universal (uzufructul ntregii mosteniri), cu titlu universal (uzufructul tuturor imobillelor sau asupra unei fractiuni din imobilele succesor ale) si uzufructul cu titlu particular (uzufructul asupra unui bun succesoral, luat ut s inguli. Plecndu-se de la faptul ca dezmembramintele dreptului de proprietate reglementate de Codul civil pot fi constituite prin act juridic, n doctrina franc eza s-a nascut ntrebarea daca partile ar putea constitui, prin vointa lor exclusiva, si a lte asemenea dezmembraminte, diferite de cele legal reglementate. Raspunsul dat de autorii francezi, valabil si pentru sistemul nostru de drept, a fost unul negati v. Este adevarat ca partile pot constitui, prin act juridic, dezmembraminte ale dreptulu i de proprietate, numai ca asemenea afectari trebuie sa fie expres si limitativ preva zute de lege. 2. Dreptul de uzufruct Notiune, continut si caractere juridice Definitie. Potrivit art. 517 C. civ., uzufructul este dreptul de a se bucura cineva de lucrurile ce sunt proprietatea altuia ntocmai ca si nsusi proprietarul l or, nsa cu ndatorirea de a le conserva substanta . Este practic preluarea definitiei dat e de art. 578 C. civ. fr. care defineste uzufructul ca fiind dreptul de a se bucura de

lucrurile asupra carora o alta persoana este proprietar, ntocmai ca si proprietar ul nsusi, dar cu obligatia de a conserva substanta acestora . Aceasta definitie a fost criticata pentru ca termenul a se bucura este insuficient si imprecis, afirmndu-se, pe buna dreptate, ca si locatarul este ndrep tatit sa se bucure de un bun care este al locatorulul, fara nsa a beneficia de un drept real. Pe de alta parte, uzufructuarul nu are dispozitia juridica asupra bunului, astfe l ca este gresit a spune ca el ar avea aceleasi drepturi ca si proprietarul. Definitiile doctrinare corijeaza inadvertentele enuntului legislativ, definind dreptul de uzufruct ca fiind acel drept real principal derivat, esentialmente te mporar, asupra bunurilor ce apartin n proprietatea altei persoane, care confera titularul ui sau, F Definitia dreptului de uzufruct

115 numit uzufructuar, atributele de posesie si folosinta, cu obligatia de a le cons erva substanta si de a le restitui proprietarului la ncetarea uzufructului. Continut juridic. Dintre cele trei atribute ale dreptului de proprietate, uzufructuarul dobndeste posesia si folosinta, iar proprietarul pastreaza dispozit ia juridica. Posesia este divizata ntre proprietar, care continua sa stapneasca bunul , dar ca nud proprietar, pierznd folosinta si uzufructuar care, n raporturile cu proprietarul, este detentor precar, pentru ca ramne obligat sa restituie bunul proprietarului n temeiul titlului prin care a fost constituit dreptul de uzufruct . Uzufructuarul exercita un drept real principal asupra bunului, opozabil erga omnes, drept care presupune un contact direct cu bunul, fara ca proprietarul sa fie obligat la o prestatie concreta. Prerogativele sale sunt limitate, pe de o parte , de obligatia conservarii bunului, care este relativa, n sensul ca prin folosirea bun ului uzufructuarul diminueaza substanta bunului supus uzurii. Apoi, atributele prelua te nu pot fi mai mari dect cele ale proprietarului, astfel ca limitele materiale si jur idice ale dreptului de proprietate sunt si limitele dreptului de uzufruct. n temeiul art. 534 fraza I C. civ., uzufructuarul poate ceda emolumentul dreptului sau, pentru ca, desi nu are dispozitia juridica asupra bunului, el l po ate exploata. Caractere juridice. Urmatoarele sunt caracterele juridice ale dreptului de uzufruct: a) este un drept real, pentru ca titularul sau are un contact nemijlocit cu bunul si pentru ca exercitarea lui nu presupune nicio prestatie a proprietarului . Ca orice drept real, este opozabil erga omnes, n ntelesul ca toti ceilalti sunt obligati sa nu faca nimic de natura sa stinghereasca pe titular n exercitarea prerogativelor sale. Cele doua atribute specifice drepturilor reale, dreptul de urmarire si dreptul de preferinta, opereaza atunci cnd dreptul de uzufruct are ca obiect b unuri corporale. b) este un drept esentialmente temporar sau vremelnic. Cnd este constituit n favoarea unei persoane fizice el nu poate avea o durata mai mare dect viata uzufructuarului, uzufructul numindu-se viager, iar cnd este constituit n favoarea unei persoane juridice, nu poate avea o durata mai mare de 30 ani, asa cum rezulta, n mod explicit, din art. 559 C. civ. Uzufructul este viager chiar si atunci cnd este constituit pentru o perioada care depaseste durata vietii uzufructuarului, caci el va nceta la decesul acestui a. Uzufructul viager are un caracter aleatoriu, pentru ca durata sa tine de un even iment viitor si nesigur; c) nu este transmisibil. Potrivit art. 557 C. civ., uzufructul se stinge prin moartea uzufructuarului. Norma tine de ordinea publica si nu poate fi eludata, a stfel ca transmiterea acestui drept de mortis causa este prohibita. n ce priveste nsa transmisibilitatea uzufructului prin acte inter vivos,

lucrurile nu sunt la fel de clare. Prevederea de la art. 534 fraza I C. civ., po trivit careia Uzufructuarul se poate bucura el nsusi, sau nchiria altuia, sau ceda exercitiul dreptului sau , ne-ar putea ndemna sa credem ca dreptul de uzufruct poate fi cedat prin acte ntre vii. Sunt autori de prestigiu care considera ca uzufructul este in cesibil doar pentru cauza de moarte, admitnd ca acest drept poate fi cedat prin acte ntre vii, teza care este argumentata prin trimiteri la doctrina franceza. Nu putem mpartasi aceasta opinie, pentru ca reglementarea data uzufructului de Codul civil francez este diferita de cea a Codului nostru civil: art. 595 din Codul civil francez determina, n mod explicit, modurile de transmitere a uzufructului p rin

116 donare, vnzare sau cedare, ceea ce Codul nostru civil n-o spune. Norma de la art. 534 fraza I C. civ. trebuie interpretata n sensul ca uzufructuarul poate ceda doa r emolumentul dreptului de uzufruct si nu dreptul nsusi. Per a contrario, ar nsemna ca privam pe proprietar de unicul sau atribut, dispozitia juridica. De la aceasta regula exista o exceptie prevazuta de art. 1750 pct. 2 C. civ., potrivit careia uzufructul asupra imobilelor si accesoriile acestora pot fi ipot ecate si, deci, nstrainate prin vnzarea silita. Ct priveste uzufructul asupra mobilelor el nu poate fi obiect al urmaririi creditorului, exceptiile fiind de stricta interpret are; c) este un drept intuitu personae, caracter care decurge din netransmisibilitatea acestui drept. Dreptul de uzufruct este constituit n conside rarea unor calitati personale ale uzufructuarului, n lipsa carora este de presupus ca proprietarul nu i-ar fi cedat cele doua atribute ale dreptului sau de proprietat e. Obiectul dreptului de uzufruct Reglementare. Potrivit art. 520 C. civ., uzufructul se poate constitui pe tot felul de bunuri mobile si imobile . Cum uzufructuarul are obligatia de a conserva substanta bunului aupra caruia a fost constituit uzufructul, rezulta ca obiect a l acestuia l constituie bunurile neconsumptibile. Prin exceptie, art. 526 C. civ. prevede ca uzufructul poate fi constituit si asupra unor lucruri consumptibile, cunoscut n doctrina sub numele de cvasiuzufruct, prin care uzufructuarul dobndeste chiar dreptul de proprietate, n plenitudinea sa, avnd obligatia de a restitui proprietar ului bunuri de acelasi gen, n aceeasi cantitate si de aceeasi calitate. Fungibilitatea bunurilor care fac obiectul cvasiuzufructului este cea care face posibil aceasta specie a uzufructului. Obiect al uzufructului l pot constitui un bun sau mai multe bunuri individual determinate, situatie n care uzufructul este cu titlu particular, o fractiune din tr-o universalitate, cnd uzufructul este cu titlu universal, precum si o universalitat e de bunuri, cnd uzufructul este universal. Este importanta aceasta distinctie, pentru ca uzufructuarul cu titlu particular nu va fi tinut de datoriile patrimoniului, spre deosebire de uzufructul cu titlu universal si cel universal la care uzufructuarul este obligat sa contribuie la d atoriile patrimoniului. Uzufructul care are ca obiect un fond de comert da posibilitatea uzufructuarului de a nstraina chiar bunurile si produsele acestora, va putea cons uma materiile prime, avnd obligatia de a nlocui aceste bunuri, astfel nct, la stingerea uzufructului sa restituie proprietarului aceeasi universalitate. Subrogatia real a cu titlu universal este cea care face posibila aceasta nlocuire. Jurisprudenta a decis ca uzufructul care are ca obiect o turma de animale poarta asupra ntregii turme si nu asupra fiecarui animal si ca, la stingerea uzufructuluil, uzufructuarul are obligatia de a restitui universalitatea n cadrul careia

animalele obtinute ca spor prin prasila vor nlocui pe cele nstrainate sau pe cele care au pierit. Uzufructul poate purta si asupra terenurilor pentru care a fost const ituit dreptul de proprietate, chiar daca, n privinta lor, legea interzice nstrainarea ti mp de 10 ani de la anul urmator nscrierii acestuia n evidentele cadastrale, asa cum si c azul imobileleor cu destinatia de locuinte, cumparate n conditiile Legii nr. 112/1995. Interpretnd prevederea de la art. 527 C. civ., potrivit careia uzufructul unei rente pe viata da uzufructuarului, pe durata uzufructului sau, dreptul de a perc epe veniturile, fara a fi obligat la niciun fel de restituire , n doctrina se sustine c a si bunurile incorporale pot constitui obiect al uzufructului. n cazul uzufructului u nei F Reglementari privind dreptul de uzufruct

117 creante, uzufructuarul are obligatia de a restitui capitalul, dupa regulile cvasiuzufructului, iar n cazul uzufructului care poarta asupra actiunilor la soci etati comerciale, nudul proprietar si exercita dreptul de vot. Bunurile proprietate publica nu pot face obiectul dreptului de uzufruct. Moduri de dobndire a uzufructului Enumerare. Art. 518 C. civ. prevede ca uzufructul se stabileste prin lege si prin vointa omului . Cum au fost abrogate dispozitiile privind uzufructul legal, a ramas un singur mod de dobndire a uzufructului, vointa omului, la care doctrina a adaugat uzucapiunea. A. Vointa omului ca mod de dobndire a uzufructului Contract. Uzufructul poate fi constituit prin contract, att cu titlu oneros, fie cu titlu gratuit, uzufructul poate fi constituit att direct, ct si indirect: -direct (per translationem), cnd proprietarul nstraineaza posesia si folosinta, pastrnd pentru sine dispozitia; -indirect (per deductionem), cnd proprietarul nstraineaza nuda proprietate, pastrnd posesia si folosinta. n ambele cazuri, cnd este vorba de un imobil, actul de constituire va trebui sa fie un nscris autentic si supus cerintelor de publicitate prevazute de Legea cadastrului si a publicitatii imobilliare nr. 7/1996. n practica, s-a decis ca Pen tru constituirea lui (uzufructului, s.n.) este necesar un act translativ, care este supus transcrierii sau intabularii n raport cu sistemul de evidenta, aceasta operatiune urmnd n totul regulile actelor translative, sub sanctiunea neopozabilitatii uzufructului neintabulat sau netranscris fata de terti . Testament. Prin testament, constituirea uzufructului se poate face, att direct, ct si indirect, cu aceleasi explicatii ca si n cazul contractului. Dar, prin testa ment se mai poate constitui uzufructul si cnd printr-un legat se lasa unei persoane drept ul de usufruct, iar altei persoane se lasa nuda proprietate, printr-un alt legat. Partaj voluntar. Comentnd o decizie de speta prin care s-a statuat ca dreptul de uzufruct poate rezulta din partaj, profesorul Liviu Pop emite o opinie contra ra, sustinnd ca dreptul de uzufruct nu poate rezulta dintr-un partaj judiciar, deoarec e instantele nu pot, mpotriva vointei coproprietarilor, sa decida nasterea altor dr epturi reale, dect cele existente , dar ca atunci cnd coproprietarii se nteleg este posibil ca unul sa dobndeasca, prin partaj voluntar, nuda proprietate, iar celalalt uzufr uctul si eventual o sulta . Subscriem solutiei, apreciind si noi ca nimic nu opreste ca dreptul de uzufruct sa fie constituit prin acord de vointa. Nimic nu opreste ca acordul de vointa sa intervina chiar si ntr-un partaj judiciar solutionat prin tranzactia partilor, co nsfintita printr-o hotarre de expedient. Printr-o decizie de speta a fostului Tribunal Supr em sa decis ca Nu exista nicio mpiedicare legala ca mparteala voluntara a unei succesiuni constnd n imobile sa se faca n sensul ca unii dintre mostenitori sa ia nuda proprietate, iar ceilalti uzufructul si eventual o sulta, fiind sufficient ca prin nvoiala lor sa nceteze starea de indiviziune a proprietatii .

B. Uzucapiunea ca mod de constituire a uzufructului Spre deosebire de servitude, n privinta careia art. 623 C. civ. dispune expres ca ea poate fi dobndita prin uzucapiune, n ce priveste uzufructul, n lipsa unei dispozitii exprese, doctrina de drept civil a interpretat legea dupa regula ubi eadem est ratio eadem solutio debet esse. Constituirea uzufructului se poate face att prin uzucapiunea de 10-20 ani, n conditiile existentei justului titlu si a bunei-credi nte a posesorului, ct si prin uzucapiunea de 30 ani. Asa cum s-a sustinut, acest mod de F

118 dobndire este lipsit de importanta, pentru ca cel care a nceput sa posede bunul va urmari sa dobndeasca deplina proprietate a acestuia. Drepturile si obligatiile uzufructuarului A. Drepturile uzufructuarului Enumerare. Uzufructuarul are urmatoarele drepturi: a) dreptul de a obtine posesia bunului si de a o exercita nestingherit Pentru valorificarea acestui drept, uzufructuarul are la ndemna urmatoarele actiuni civile: -o actiune personala, ex contractu, ndreptata mpotriva nudului proprietar prin care solicita predarea bunului n starea acestuia la data constituirii dreptu lui de uzufruct; -o actiune confesorie de uzufruct, care este o actiune reala petitiorie ndreptata mpotriva nudului proprietar sau a unui tert care detine bunul fara drept ; -o actiune posesorie ndreptata mpotriva celui care nu respecta posesia uzufructuarului asupra bunului imobil, obiect al dreptului de uzufruct; -o acitune n granituire ndreptata exclusiv catre delimitarea terenului care face obiectul dreptului de uzufruct, nu si pentru revendicarea unei portiuni de teren, ipoteza n care actiunea o are doar proprietarul, fiind un act de dispozitie; b) dreptul de a folosi bunul si accesoriile sale ca si proprietarul. Potrivit art. 536 C. civ, el se foloseste de drepturile de servitute si n genere de toate drepturile de care se poate folosi proprietarul si se foloseste ntocmai ca nsusi proprietarul . Uzufructuarul este ndrituit sa faca acte de conservare si administra re. n practica, s-a decis ca uzufructuarul poate sa ncheie un contract de nchiriere cu o terta persoana si are la ndemna actiunea personala, nascuta din contract, pentru evacuarea chiriasului, la expirarea termenului . c) dreptul de a culege fructele bunului, indiferent de natura acestora Fructele civile sunt obtinute de uzufructuar zi cu zi, proportional cu durata uzufructului. Potrivit art. 536 C. civ., uzufructuarul are dreptul de a se bucura de tot felul de fructe ce poate produce obiectul asupra caruia are uzufruct, fie natura le, fie industriale, fie civile . Fructele naturale si fructele industriale se dobndesc de uzufructuar, n deplina proprietate, prin culegerea lor la epoca maturitatii. Potrivit art. 524 C. civ., fructele naturale si cele industriale care n-au fost culese la momentul nasterii dreptului de uzufruct sunt ale uzufructuarului, n timp ce fructele neculese la da ta stingerii uzufructului, sunt ale proprietarului. n cazul uzufructului constituit prin legat, fructele sunt ale uzufructuarului din momentul predarii voluntare a bunul ui de catre mostenitori sau de la data formularii actiunii n justitie; d) dreptul de a exercita prerogativele conferite de uzufruct, fie direct, fie printr-o alta persoana. Uzufructuarul are dreptul de a culege emolumentul dreptului sau, de a-l ceda altei persoane, cu titlu oneros sau gratuit, dreptul de a arenda ori nchiria bunu l care face obiectul dreptului de uzufruct, dreptul la veniturile produse de obligatiun i, actiuni, rente.

El poate constitui asupra uzufructului sau un alt drept de uzufruct, fara a nstraina nsa dreptul sau, ci doar exercitiul acestuia, astfel ca primul uzufructua r ramne obligat fata de nudul proprietar; e) dreptul de a dispune de ele, n cazul cvasiuzufructului constituit asupra bunurilor consumptibile, cu obligatia restituirii la data ncetarii dreptului de u zufruct, a unor bunuri de aceeasi cantitate, calitate si valoare;

119 f) dreptul de a ipoteca dreptul, daca obiectul sau l constituie un bun imobil, situatie n care creditorul va putea urmari doar dreptul de uzufruct si nu imobilu l. B. Obligatiile uzufructuarului Obligatii anterioare intrarii n posesia bunurilor. nainte de a intra n posesia bunurilor, uzufructuarul are urmatoarele obligatii: a) obligatia de inventariere a bunurilor mobile si de constatare a starii bunurilor imobile. Potrivit art. 540 C. civ., aceasta operatie trebuie sa aiba l oc n prezenta proprietarului. Cheltuielile ocazionate de aceasta procedura sunt supor tate de uzufructuar. Operatia este menita a fixa obiectul uzufructului, astfel nct, la ncet area acestuia, uzufructuarul sa restituie bunurile n starea n care le-a primit; b) uzufructuarul datoreaza cautiune, potrivit art. 541 C. civ., adica sa nominalizeze o persoana care sa aiba deplina capacitate si care sa garanteze ca va despagubi pe proprietar daca uzufructuarul va deveni insolvabil. Nudul proprieta r poate scuti pe uzufructuar de aceasta obligatie. Obligatii n timpul exercitarii dreptului de uzufruct: a) sa se foloseasca de bun ca un bonus pater familiae, adica sa-l foloseasca potrivit destinatiei sale, cu aceeasi diligenta pe care ar fi manifestat-o nsusi proprietarul; b) sa asigure paza si conservarea bunului care face obiectul uzufructului, sa aduca la cunostinta proprietarului orice ncalcari sau uzurpari ale dreptului sau de proprietate (art. 545 C. civ.). Uzufructuarul este tinut sa suporte cheltuielile necesare reparatiilor curente, n timp ce cheltuielile care privesc substanta bunului cad n sarcina nudului proprietar; c) sa suporte o parte din sarcinile obisnuite ale bunului, cum ar fi plata impozitelor; d) sa plateasca datoriile defunctului cnd uzufructul a fost constituit cu titlu gratuit si prin testament (art. 550 C. civ.). Obligatiile la ncetarea uzufructului: a) obligatia de a restitui bunul care a facut obiectul uzufructului, n starea n care le-a primit. Daca bunurile primite au fost deteriorate ca urmare a uzurii normale determinate de o folosinta normala, vor fi restituite n starea exi stenta la momentul predarii, dar, daca deteriorarea se datoreaza culpei sau dolului uzufructuarului, acesta va datora daune-interese proprietarului. Daca bunul a pi erit din culpa exclusiva a uzufructuarului, el va datora contravaloarea acestuia si d auneinterese, iar daca uzufructul nceteaza prin deces, obligatia dezdaunarii va fi suportata de mostenitorii uzufructuarului; b) n cazul cvasiuzufructului care a avut ca obiect bunuri consumptibile, uzufructuarul are obligatia de a restitui bunuri, n aceeasi cantitate, de aceeasi calitate si valoare cu bunurile primite la nceputul uzufructului. Drepturile si obligatiile nudului proprietar A. Drepturile nudului proprietar Enumerare. Nudul proprietar are urmatoarele drepturi: - dreptul de dispozitie juridica asupra bunului care face obiectul uzufructului. El poate nstraina, prin acte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, dar numai nuda proprietate, fara sa aduca atingere celorlalte drepturi pe care le ar

e uzufructuarul asupra bunului. Altfel, el ar nstraina un drept mai mare dect are, cn d principiul este ca nemo plus iuris ad alium transfere quam ipse habet; - dreptul de a greva nuda proprietate. Nimic nu-l opreste pe nudul proprietar sa greveze bunul cu o ipoteca, de exemplu, sau sa constituie o servit ute F Nudul proprietar

120 pasiva asupra bunului care face obiectul uzufructului, cu conditia ca prin acest e grevari sa nu se afecteze drepturile uzufructurarului. Cu att mai mult, nudul proprietar poate dobndi o servitute activa, n folosul bunului care face obiectul uzufructului, pentru ca o asemenea constituire nu numai ca nu vatama drepturile uzufructuarului ci, dimpotriva, i profita; -dreptul de a obtine productele bunului ce face obiectul uzufructului. Cum se stie, productele consuma substanta bunului, motiv pentru care nu pot fi nsusite de uzufructuar care dobndeste doar fructele; n situatia exproprierii bunului ce face obiectul uzufructului, discutii se poarta n literatura juridica n legatura cu destinatia despagubirii legale. Unii autori considera ca despagubirea se cuvine, n integralitate, proprietarului, pentru ca p rin expropriere se stinge nsusi dreptul de proprietate si implicit dezmembramintele acestuia, n timp ce alti autori, carora ne alaturam, considera ca despagubirea va fi partajata ntre nudul proprietar si uzufructuar, solutie ce rezulta din interpreta rea rationala a art. 26 alin. (3) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica; -nudul proprietar poate exercita toate actiunile prin care si apara dreptul sau de proprietate cu aceeasi conditie de a nu aduce atingere drepturilo r pe care le are uzufructuarul. El poate formula actiunea n revendicare, actiunea n granituire, actiunea n prestatie tabulara, actiunea n rectificarea nscrisurilor din cartea funciara. B. Obligatiile nudului proprietar Enumerare. Obligatiile nudului proprietar sunt urmatoarele: a) obligatia de a nu face nimic de natura sa stinghereasca pe uzufructuar n exercitarea prerogativelor sale. Nudul proprietar nu poate sa aduca modificari bunului daca prin acestea ar mpiedica pe uzufructuar n exercitarea normala a dreptului sau. Per a contrario, asemenea modificari pot fi facute de nudul propr ietare daca nu aduc atingerea drepturilor uzufructuarului, la fel cum el poate face rep aratiile importante ale bunului; b) obligatia de a garanta pe uzufructuar pentru evictiune, cnd uzufructul s-a constituit prin act cu titlu oneros sau cnd actul de constituire o prevede ex pres; c) obligatia de a efectua reparatiile importante ale bunului, conform art. 545-546 C. civ.; d) obligatia de despagubire a uzufructuarului n cazul n care, prin fapta sa culpabila, a micsorat valorea bunului care face obiectul uzufructului. Modurile de stingere a uzufructului Reglementare. Potrivit art. 557-558 C. civ., urmatoarele sunt modurile de stingere a uzufructului: a) prin moartea uzufructuarului, pentru ca este un drept temporar si cel mult viager. Cum norma de la art. 557 C. civ. este imperativa, orice conventie contrara, prin care s-ar constitui un uzufruct perpetuu, este lovita de nulitate absoluta. Partile au nsa libertatea de a constitui un drept de uzufruct pe o perioada mai m ica dect durata vietii uzufructuarului; b) prin expirarea termenului pentru care a fost constituit. n favoarea persoanelor juridice, uzufructul se poate constitui pe o perioada de cel mult 30

ani; c) prin consolidare, adica prin dobndirea de catre uzufructuar a nudei proprietati, uzufructuarul devenind astfel proprietarul bunului, dreptul de prop rietate refacndu-se. Asa cum s-a remarcat, atunci cnd un tert dobndeste att nuda F Reglementari privind stingerea uzufructului

121 proprietate, ct si dreptul de uzufruct, nu ne aflam n fata consolidarii, ci a confuziunii; d) prin neuz sau prescriptie extinctiva ( art. 557 ultimul alin. C. civ.) se stinge uzufructul daca, timp de 30 ani, uzufructuarul nu s-a folosit de bun, nic i personal si nici prin intermediul altei persoane; e) prin pieirea totala a bunului, care poate fi att fizica, dar si juridica, cum este cazul exproprierii. n ambele situatii uzufructul si pierde obiectul. Cnd nsa pieirea este doar partiala, uzufructul se pastreaza asupra partii ramase ( art. 563 C. civ.); f) prin expropriere pentru cauza de utilitate publica, reglementat de art. 28 din Legea nr. 33/1994. Pierznd dreptul, uzufructuarul va fi despagubit de catre expropriator; g) prin renuntarea uzufructuarului la dreptul sau, potrivit art. 561 C. civ.; h) prin decaderea judiciara a uzufructuarului pentru abuz de folosinta, pedeapsa civila pronuntata de instanta de judecata la cererea nudului proprietar , conform art. 558 C. civ. Este abuz de folosinta cnd uzufructuarul exploateaza bun ul altfel dect un bun proprietar, degradnd bunul care face obiectul dreptului de uzufruct. Jurisprudenta s-a pronuntat ca, n situatia abuzului de folosinta, nudul proprietar are a opta ntre a cere decaderea uzufructuarului sau obligarea acestui a de a aduce bunul n strarea anterioara; i) prin desfiintarea ca urmare a rezolutiunii sau anularii a titlului prin care proprietarul care a constituit uzufructul a dobndit bunul, conform principiu lui Resoluto iure dantis resolvitur accipientis; j) prin uzucapiunea care a operat n favoarea unui tert, posednd bunul n termenul prevazut de lege, att uzufructul, ct si nuda proprietate. Uzucapantul nu va fi tinut sa respecte drepturile constituite asupra bunului asupra caruia a dobndi t dreptul de proprietate. Lichidarea uzufructului Obligatii. Odata ce uzufructul s-a stins prin unul din modurile mai sus aratate, uzufructuarul este obligat sa restituie bunul nudului proprietar, mai putin n sit uatia n care bunul care face obiectul uzufructului a fost expropriat, cnd a operat consolidarea uzufructului, sau cnd a pierit din cauze neimputabile uzufructuarulu i. Cnd bunul a pierit din cauze imputabile uzufructuarului, nudul proprietar are actiunea n daune-interese. Daca uzufructuarul refuza restituirea bunului, uzufructuarul are la ndemna fie o actiune n revendicare, fie o actiune personala, e x contractu, cnd uzufructul a fost constituit prin contract. Bunul se restituie n starea n care a fost predat. Daca printr-o folosire normala, bunul a suferit deteriorari, el va fi restituit n starea n care se afla l a momentul stingerii uzufructului. Nudul proprietar va fi obligat sa plateasca uzufructuarului sumele de bani platite pentru el si garantate printr-o ipoteca a supra imobilului. Uzufructuarul nu va putea pretinde cheltuielile facute pentru mbunatatirile aduse bunului, chiar daca i-a sporit valoarea [art. 539 alin. (2) C . civ.].

Actiunile uzufructuarului Enumerare. Dreptul de uzufruct poate fi aparat prin doua actiuni: actiunea confesorie de uzufruct, actiunea posesorie si actiuni ntemeiate pe contract (ex contractu),

122 - Actiunea confesorie de uzufruct. Este o actiune reala prin care uzufructuarul tinde sa obtina recunoasterea dreptului sau de uzufruct si predare a bunului detinut fie de terte persoane, fie de nudul proprietar. - Actiunea posesorie. Cnd posesia asupra bunului ce face obiectul dreptului de uzufruct este tulburata, fie de terte persoane, fie de nudul proprietar, uzuf ructuarul poate formula actiunea posesorie. Daca, n ce priveste proprietatea uzufructuarul este detentor precar, n ce priveste dreptul sau de uzufruct el este posesor. - Actiunea personala. Cnd uzufructul este universal sau cu titlu universal, uzufructuarul poate formula actiuni personale mpotriva debitorilor patrimoniului pentru obligatiile acestora care au ca izvor de obligatii contractul sau delictu l. 3. Dreptul de uz si dreptul de abitatie Caracterizare generala. Aceste doua drepturi reale sunt reglementate laolalta n art. 565-576 C. civ., fiind considerate de doctrina varietati ale dreptului de uzufruct, drepturi care le confera titularilor posibilitatea de a folosi lucrul altuia, de a-i culege fructele, dar n masura n care sunt necesare nevoilor lor si ale membrilor familiilor lor. Diferenta dintre ele este aceea ca, n timp ce dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun mobil si imobil care se afla n circuitul civil, dreptul de abita tie poate avea ca obiect doar o casa de locuit. Notiunea si caracterizarea dreptului de uz Notiune. Dreptul de uz este un drept real, dezmembramnt al dreptului de proprietate, care i confera titularului sau, denumit uzuar, posibilitatea de a se folosi de un bun mobil sau imobil, de a-i culege fructele, dar numai pentru satisfacere a nevoilor sale si ale familiei sale. Caracterizare. Potrivit art. 568 C. civ., ntinderea dreptului de uz este cea care rezulta din titlul constitutiv. Daca n titlul constitutiv nu se fac referiri la ntinderea dreptului, determinarea lui se face conform art. 570 C. civ., potrivit caruia cel care are uzul unui loc (fond), nu poate pretinde mai multe fructe dect i se c uvine pentru trebuintele sale si ale familiei sale. Potrivit doctrinei, termenul familie include pe cei care traiesc n mod normal, statorinic cu uzuarul, anume sot, sotie, copii, indiferent daca sunt rez ultati din casatorie sau din afara ei ori daca sunt adoptati, personalul casnic si persoane le care beneficiaza de ntretinere. Art. 570 alin. (2) prevede ca fac parte din familie si copiii care s-au nascut ulterior constituirii uzului. Dreptul de uz este un drept stric t personal, astfel ca uzuarul nu poate ceda sau nchiria dreptul sau altuia. Cnd fructele produse de bun exced nevoilor uzuarului si familiei sale ele nu se cuvin acestuia, ele fiind inalienabile. Prin urmare, att dreptul de a culege f ructele, ius fruendi, ct si dreptul de uz, ius utendi, sunt dimensionate n raport de nevoil e uzuarului si ale familiei sale. Constituirea dreptului de uz se poate face n aceleasi moduri ca si dreptul de uzufruct: acte juridice (contract, testament), fapte juridice (uzucapiunea), nep

utnd fi constituit prin lege. Spre deosebire de uzufruct, dreptul de uz poate fi transmi s, de mortis causa, mostenitorilor. Notiunea si caracterizarea dreptului de abitatie Notiune. Dreptul de abitatie este un drept real imobiliar, avnd aceeasi natura ca si uzufructul, dar care are ca obiect o casa de locuit si care permite titula rului sau sa posede si sa foloseasca imobilul proprietatea altei persoane, n scopul satisfa cerii nevoilor de locuit ale sale si ale familiei sale. F Dreptul de uz F Dreptul de abitatie

123 Caracterizare. Dreptul de abitatie are ca titular doar persoana fizica, este inalienabil, insesizabil si nu poate fi nchiriat. Prin exceptie, art. 572 alin.(2 ) C. civ. permite titularului dreptului de abita tie sa nchirireze o parte din locuinta care depaseste nevoile de locuit ale titularul ui si familiei sale. Pentru apararea dreptului de abitatie, titularul acestui drept are la ndemna fie o actiune personala ntemeiata pe titlul constitutiv, fie o actiune confesorie. Constituire. Dreptul de abitatie poate fi constituit prin vointa omului (contract sau testament ), prin fapt juridic (uzucapiune) si prin lege. Prin Legea nr. 319/1944, art. 4, este reglementat un drept de abitatie n favoarea sotului supravietuitor asupra locuintei proprietatea sotului predecedat , drept care ia nastere la decesul sotului titular al dreptului de proprietate. Nasterea acestui drept legal de abitatie poate avea loc cu respectarea urmatoarele conditii: a) - sotul supravietuitor sa fi locuit n imobilul cu destinatia de locuinta la data deschiderii succesiunii. Nuantnd, doctrina de drept civil a conditionat aces t drept de convietuirea sotului supravietuitor n aceasta locuinta; b) - sotul supravietuitor sa nu aiba o alta locuinta proprie; c) - imobilul sa faca parte, n totalitate sau partial, din bunurile succesorale. ndepllineste aceasta conditie att imobilul care a fost bun propriu al sotului predecedat, ct si imobilul care a fost bun comun al sotilor; d) - sotul supravietuitor sa nu devina prin mostenire proprietar exclusiv al locuintei pentru ca, altfel, ar dobndi un dezmembramnt asupra propriului drept de proprietate. Sotul supravietuitor trebuie sa se afle n concurs cu alti mosteni tori la succcesiunea defunctului; e) - defunctul sa nu fi dispus altfel, adica sa nu fi exclus dreptul de abitatie din mostenirea legala, pentru ca sotul supravietuitor este mostenitor rezervatar doar n raport de drepturile succesorale prevazute de art. 1 din Legea nr. 319/1994. Acest drept este recunoscut de lege sotului supravietuitor pna la partaj, dar pentru o perioada de cel putin un an de la data deschiderii succesiunii, el fiin d, de fapt, un beneficiu ntemeiat pe vointa prezumata a defunctului. Legea prezuma ca acesta n-ar fi dorit ca, dupa decesul sau, sotul supravietuitor sa fie evacuat d in locuinta de ndata. Acest mod de a rationa nu mai este valabil n situatia n care sot ul supravietuitor se recasatoreste, astfel ca, n aceasta ipoteza, el pierde dreptul de abitatie, chiar si daca partajul nu s-a solutionat. Dreptul de abitatie este strict personal si prin urmare inalienabil si insesizab il. Spre deosebire de dreptul de abitatie reglementat de dreptul comun, sotul supravietuitor, titular al dreptului de abitatie, nu poate nchiria partea de imob il n care nu locuieste. Ceilalti mostenitori i pot nsa cere acestuia sa-si restrnga spat iul n care locuieste sau chiar i pot oferi o alta locuinta. 3. Dreptul de servitute Definitie, caractere si clasificare Definitie. Potrivit art. 576 C. civ., Servitutea este o sarcina impusa unui

imobil pentru uzul si utilitatea unui imobil avnd alt stapn . Doctrina defineste servitutea ca fiind un drept real principal derivat, perpetuu si indivizibil, constituit asupra unui imobil, numit fond aservit, pentru uzul s i utilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobile care apartin la proprietar i diferiti . Pentru ca ele privesc doua fonduri, se mai numesc servituti prediale, d e la latinescul praedium, fond. F Definitie servitutea

124 Caractere juridice. Din definitia data dreptului de servitute rezulta urmatoarele caractere juridice: - Drept real imobiliar pentru ca ea profita unui bun imobil si afecteaza un alt bun imobil, ambele imobile prin natura lor. Imobilele prin obiectul la care se a plica, precum si imobilele prin destinatie nu pot forma obiectul dreptului de servitute . Asa cum s-a aratat, nu se poate constitui o servitute asupra altei servituti (servit us servitutis non potest ). - Presupune doua imobile, de regula vecine, apartinnd unor proprietari diferiti. Vazuta din perspectiva fondului dominant (praedium dominans) ea este u n drept real, accesoriu, asupra altui bun, ius in re aliena, iar din perspectiva f ondului aservit, (praedium serviens) este o sarcina reala, un dezmembramnt al dreptului d e proprietate, pe care l restrnge. Atributele de proprietate asupra fondului aservit ramn mai departe la proprietarul acestuia. Astfel, faptul ca fondul aservit este grevat nu nseamna ca titularul acestuia n-ar mai putea folosi bunul. De exemplu, n cazul servitutii de trecere, drumul de acces creat pentru fondul dominant poate fi folosit si de proprietarul fondului aservit - Accesoriu al fondului caruia i profita. Servitutea urmeaza soarta juridica a fondului caruia i (accesorium sequitur principalem), adica se transmite odata cu fondul dominant, neputnd fi despartita de acesta (ambulant cum domino). Ea nu va putea fi nsa nstrainata sau grevata separat de fondul dominant. Desi profita impli cit titularului dreptului de proprietate, decesul acestuia nu afecteaza servitutea constituita. - Drept perpetuu, ca si dreptul de proprietate asupra fondului dominant n favoarea caruia a fost constituita. Daca n dreptul roman perpetuitatea era un car acter esential al servitutii, sub reglementarea data de Codul nostru civil, servitutea poate fi si limitata n timp. Servitutile create prin conventie, bunaoara, pot fi limitate prin vointa partilor care, cum se stie, este legea partilor. - Drept indivizibil, n sensul ca profita ntregului fond dominant si fiecarei parti din acesta. Cnd bunul ce urmeaza a fi aservit se afla n indiviziune, constit uirea servitutii prin titlu nu poate fi facuta dect cu respectarea regulii unanimitatii coproprietarilor, constituirea servitutii fiind act de dispozitie, n timp ce, pen tru coproprietarii fondului dominant nu este nevoie de acordul de vointa al tuturor coproprietarilor pentru ca actul constituirii le profita, fiind calificat act de dispozitie, regula care nu se aplica si coproprietarilor fondului dominant, n cazul carora nu este nevoie de consimtamntul acestora. Clasificarea servitutilor se face potrivit mai multor criterii. a. Dupa modul de constituire, art. 577 C. civ. mparte servitutile n: servituti naturale, legale si constituite prin fapta omului. Servitutile naturale care si au originea n situatia naturala a bunurilor nvecinate (servitutea de scurgere a apelor naturale, servitutea izvorului, granit

uirea, servitutea de ngradire a proprietatii). Servitutile legale sunt cele stabilite prin lege (zidul sau santul comun, distan ta plantatiilor, servitutea de vedere, servitutea picaturii de la stresini, servitu tea de trecere). Servitutile stabilite prin fapta omului, cele care sunt considerate a fi servitu tile propriu-zise, constituite prin act juridic (conventie sau testament), uzucapiune si destinatia proprietarului.

125 Calificarea a fost criticata, afirmndu-se, pe buna dreptate, ca servitutile naturale si au izvorul tot n lege si ca ambele nu sunt veritabile servituti, ci do ar limite normale determinate de raporturile de vecinatate. Noi credem ca aceasta clasificare este utila, chiar daca observatiile sunt corecte. Pna la urma toate clasificarile au criterii conventionale, fiind impuse, n primul rnd, de ratiuni pur didactice. b. Dupa continut. Dupa continutul lor, servitutile sunt servituti pozitive si servituti negative. Servitutile pozitive sunt cele care permit proprietarului fondului dominant sa faca ceva concret, cum este cazul servitutii de trecere. Servitutile negative sunt cele care impun proprietarului fondului aservit obligatii de a nu face, restrictii si limitari, cum este cazul servitutii de ved ere, obligatia de a nu planta sub o anumita distanta. c. Dupa obiect, servitutile sunt urbane si rurale, conform art. 621 C. civ. Servitutile urbane sunt cele stabilite n folosul cladirilor, indiferent de situar ea lor. Servitutile rurale sunt cele stabilite n folosul terenurilor. d. Dupa modul de exercitare, servitutile sunt continue si necontinue. Servitutile continue sunt cele a caror existenta nu impune fapta actuala a omului, cum este cazul servitutii de vedere, de scurgere a apelor naturale etc. Servitutile necontinue sunt cele pentru a caror existenta este nevoie de fapta omului, cum este cazul servitutii de trecere. e. Dupa modul de exteriorizare servitutile sunt aparente si neaparente. Servitutile aparente sunt cele care, potrivit art. 622 alin. (2) C. civ., se cun osc prin lucrari exterioare, cum sunt: servitutea plantatiilor care nu pot fi facute dect la o anumita distanta de hotar, servitutea de vedere etc. Servitutile neaparente sunt cele a caror existenta nu poate fi constatata prin semne exterioare, ca n cazul precedent. De regula, asemenea servituti sunt cele negative, cum este cazul servitutii de a nu planta la o distanta mai mica dect ce a legala. Dar si servituti pozitive pot fi neaparente, cum este cazul servitutii d e trecere. f. Criteriu combinat. Combinnd criteriile de clasificare, servitutile pot fi: - servituti continue si aparente, cum este servitutea de vedere; - servituti necontinue si neaparente, cum este servitutea de trecere; - servituti continue si neaparente, ca servitutea de a nu construi; - servituti necontinue si neaparente, ca de exemplu servitutea de trecere pe un drum sau poteca vizibila. Interesul unor asemenea clasificari rezulta din nevoia de a le distinge pentru o corecta aplicare a legii. Astfel, potrivit art. 623 C. civ., de exemplu, doar se rvitutile continue si aparente pot fi dobndite prin uzucapiune. Deosebit de aceste clasificari legale, n doctrina servitutile au mai fost grupate n raport de mai multe criterii. Astfel, servitutile legale au fost clasificate n s ervituti reciproce sau bilaterale si servituti nereciproce sau unilaterale, dupa cum ele sunt constituite n favoarea ambelor fonduri sau doar n folosul unuia dintre fonduri. Servitutile reciproce sau bilaterale sunt: servitutea sau dreptul de granituire,

servitutea distantei plantatiilor, servitutea picaturii de la streasina, servitu tea privind distanta si lucrarile intermediare pentru anumite constructii, servitutea negati va de vedere. Servitutile unilaterale sunt: servitutea de scurgere a apelor naturale, servitut ea izvoarelor, servitutea de trecere.

126 A. Servitutile naturale Enumerare. Potrivit art. 577 C. civ., servitutile naturale sunt cele care izvorasc din situatia naturala a lucrurilor. Doctrina califica asemenea servitut i ca simple obligatii impuse fondurilor limitrofe care au ca fundament bunele raportu ri de vecinatate si nu servituti propriu-zise. Potrivit art. 577 C. civ., servitutile naturale sunt cele care izvorasc din situ atia naturala a lucrurilor. Ele sunt reglementate de art. 578-584 C. civ. si sunt ast fel grupate: Servitutea de scurgere naturala a apelor este reglementata de art. 578 C. civ. potrivit caruia: Locurile inferioare sunt supuse a primi apele ce curg fire ste din locurile superioare fara ca mna omului sa fi contribuit la aceasta . Rezulta ca proprietarul fondului inferior, aflat n aval, este obligat sa suporte scurgerea naturala a apelor de pe fondul superior, aflat n amonte, fiindu-i inter zis sa faca orice lucrare care sa stavileasca scurgerea. Jurisprundenta s-a pronuntat prin decizii de speta cu privire la aceasta obligatie de a nu face impusa proprietarului fondului aservit si a decis ca fapt a prin care proprietarul fondului superior a efectuat lucrari prin care a modificat cur sul de scurgere a apelor, ngreunndu-se situatia fondului inferior, constituie delict civi l. Trebuie nsa subliniat ca o asemenea obligatie priveste situatia obisnuita a lucru rilor, caci, n situatii exceptionale, cnd au loc inundatii si scurgeri masive de ape, asa cum s-a ntmplat n ultimii ani, proprietarul fondului aservit este ndrituit sa ia masuril e care se impun pentru protejarea proprietatii sale, fara nsa a ngreuna, n mod inutil , situatia fondului dominant. Pentru pastrarea echilibrului si pentru evitarea unor abuzuri de drept, doctrina a precizat ca proprietarul fondului dominant nu va fi tinut sa nlature obstacolel e formate, n mod natural, cum ar fi prundisurile si pamntul adus de ape.Altfel spus, si aici, ca n orice conflict de interese dintre cele doua fonduri si, n general, n ori ce raport de vecinatate, trebuie manifestata o atitudine de toleranta si moderatie reciproca. Servitutea izvoarelor. Potrivit art. 579 C. civ., cel care are un izvor pe proprietatea sa are obligatia de a-l folosi, astfel nct sa nu afecteze dreptul de acces al proprietarului fondului inferior. Ipoteza textului priveste situatia n care ac est drept a fost dobndit de proprietarul fondului inferior printr-un titlu, prin uzucapiune sau prin destinatia proprietarului. n orice alta situatie, proprietarului fondului pe care se afla izvorul l va putea folosi doar pentru sine. n aceasta materie, prin titlu ntelegem o concesie din partea proprietarului care renunta, prin conventie, la exclusivitatea folosirii apei, n temeiul dreptul

ui sau de proprietate, cedndu-i vecinului dreptul de a se folosi de acest izvor. Prin uzucapiune proprietarul fondului inferior poate dobndi dreptul de servitute doar n conditiile n care, timp de peste 30 ani a folosit apa izvorului, facnd lucrari pentru nlesnirea scurgerii apei si nu prin simpla scurgere a apei pe tere nul sau timp de 30 ani. Prin destinatia proprietarului aceasta servitute poate fi constituita, pentru ca , fiind o servitute continua si aparenta, intra sub incidenta art. 625 C. civ. pri n care destinatia proprietarului este recunoscuta ca un mod de constituire distinct. Potrivit art. 581 C. civ., proprietarul pe care se afla un izvor nu-i poate schimba cursul, daca izvorul este folosit de locuitorii unei comune. Granituirea. Potrivit art. 584 C. civ., Orice proprietar poate ndatora pe vecinul sau la granituirea proprietatilor lipite cu a sa . F Clasificarea servitutilor naturale

127 Plasarea ei printre servitutile naturale nu este justificata, pentru ca cele dou a fonduri vecine nu se afla n situatia n care unul este dominant si altul aservit. Termenul granituire are urmatoarele sensuri: - mai nti, granituirea ne apare ca un atribut al dreptului de proprietate si are sensul de operatie materiala de delimitare pe care orice proprietar are dreptul de o face prin semne exterioare si vizibile la propriul fond; - cum oricarui drept i corespunde o obligatie corelativa, granituirea ne apare si ca o obligatie pe care o are proprietarul fondului nvecinat de a consimti la delimitarea fondurilor. Este o obligatie propter rem, pentru ca nsoteste fondul n minile oricui s-ar afla. Delimitarea unor fonduri vecine se poate face n primul rnd , prin acord de vointa; - actiunea n granituire are un alt sens dect operatia materiala, fiind acea actiune reala prin care proprietarul unui fond poate cere obligarea vecinului sa u la delimitarea celor doua proprietati limitrofe. Despre actiunea n granituire vom di scuta n cadrul apararii dreptului de proprietate. ngradirea proprietatii. Potrivit art. 585 C. civ., Tot proprietarul si poate ngradi proprietatea . Aceasta operatie nu este o servitute, pentru ca nu afecteaza cu nimic proprietatea limitrofa, ci este o prerogativa fireasca a oricarui propriet ar. n aparenta, aceasta norma poate fi considerata superflua, putndu-ne ntreba de ce a f ost nevoie ca legiuitorul sa permita ceva ce sta n ordinea fireasca a lucrurilor. Exi sta o explicatie istorica si ea priveste realitatea franceza existenta naintea Revoluti ei din 1789, cnd dreptul feudal prevedea, n anumite zone ale Frantei, o serie de servitut i n favoarea unor privilegiati ai regalitatii, ngradirea proprietatilor fiind interzi sa. Codul Napoleon trebuia sa aiba o reactie ferma si explicita, preluata de Codul nostru civil. B. Servitutile legale Definitie legala. Potrivit art. 586 C. civ., servitutile stabilite de lege au ca obiect utilitatea publica a comunelor sau aceea a particularilor . Sunt numite legale , pentru ca existenta lor rezulta ex legem, fiind instituite prin vointa legiuitorului. Subclasificare. La rndul lor, servitutile legale pot fi clasificate n servituti legale stabilite de Codul civil si servituti stabilite prin legi speciale, servi tuti speciale. Servitutile stabilite de Codul civil. Sunt reglementate de art. 586-619 C. civ. Ele pot fi, la rndul lor, servituti de utilitate publica si servituti de utilitat e sau interes privat. Majoritatea servitutilor stabilite de Codul civil sunt de utilitate priv ata, mai putin cea prevazuta de art. 587 C. civ., n timp ce servitutile stabilite prin leg i speciale sunt de utilitate publica. - Servitutea prevazuta de art. 587 C. civ., potrivit caruia Servitutile stabilite pentru utilitatea publica sau comunala, au de obiect cararea sau potec a pe lnga marginea rurilor navigabile sau flotabile; constructiunea sau reparatiunea drumurilor sau alte lucrari publice sau comunale .

- Servitutea distantei plantatiilor. Codul civil prevede, n art. 607, ca nu se pot planta arbori nalti la o distanta mai mica de doi metri si nu se pot face pla ntatii si garduri vii la o distanta mai mica de o jumatate de metru fata de hotar. Legea ndrituieste pe proprietarul fondului vecin sa ceara scoaterea arborilor si a gard urilor vii, chiar si n situatia cnd el nsusi n-a respectat aceasta distanta pentru proprii le plantatii. Fiind o servitute continua si aparenta poate fi dobndita prin uzucapiu ne. - Servitutea privind distanta si lucrarile intermediare pentru anumite constructii consta n obligatia pe care o au proprietarii fondurilor nvecinate de a nu executa lucrari dintre cele mentionate n art. 610 C. civ. (puturi, magazii de sar e sau F Servitutii legale definitie si clasificare

128 de materiale explozibile etc.) la o distanta mai mica fata de hotar dect cea prev azuta de legi si regulamente. Se are n vedere evitarea unor pericole virtuale pe care asemenea constructii le genereaza daca sunt amplasate n imediata apropiere a hotarului, la o distanta nerezonabil de mica. - Servitutea de vedere. Potrivit art. 611 C. civ., unul din vecini nu poate face, fara consimtamntul celuilalt, fereastra sau deschidere ntr-un zid comun. S-a spus ca aceasta obligatie nu reprezinta o servitute, textul fixnd modul de exerci tare a dreptului de proprietate n raporturilor de vecinatate. Art. 612-613 C. civ. dispun ca nimeni nu poate avea vedere sau ferestre, nici balcoane, asupra proprietatii ngradite sau nengradite a vecinului sau la o distant a mai mica de 19 decimetri, iar n cazul vederii piezise pe proprietatea vecinului l a o distanta de minium 6 decimetri. Legea protejeaza, n acest caz, intimitatea vecinu lui, motiv pentru care interzice doar ferestrele pentru vedere nu si pe cele folosite pentru aerisire si pentru lumina care pot fi instalate la orice distanta, ca atribut al dreptului de proprietate. - Servitutea privind picatura de la streasini. Art. 615 C. civ. dispune ca orice proprietar este obligat sa-si faca astfel streasinile casei nct picatura de la apa de ploaie sa cada pe terenul sau si nu n strada sau pe terenul vecinului. Cel car e are o casa cu astfel de streasini pe care a posedat-o printr-o posesie utila timp de p este 30 ani, nu va mai putea fi obligat sa-si refaca acoperisul, el dobndind servitutea n sens invers. - Servitutea de trecere. Potrivit art. 616 C. civ., Proprietarul al carui loc est e nfundat care nu are nicio iesire la calea publica, poate reclama o trecere pe loc ul vecinului sau pentru exploatarea fondului, cu ndatorirea de a despagubi n proporti e cu pagubele ce s-ar ocaziona . Avnd a se pronunta n astfel de cereri prin care s-a solicitat crearea drumului de trecere, instantele au decis ca prin loc nfundat se ntelege nu numai locul care nu are nicio iesire la calea publica, dar si acela ca re are asemenea posbilitati, dar care nsa prezinta grave inconveniente, presupunnd demolarea unor constructii sau a unor plantatii sau ar face accesul periculos. Asemenea inconveniente urmeaza a fi examinate n fiecare caz n parte, apelnd la expertize tehnice de specialitate. Legea obliga pe proprietarul fondului dominant la o despagubire echitabila pentru lipsa de folosinta a terenului dislocat, la pretul de circulatie, lund n considerare faptul ca de drumul ce va fi creat va beneficia si proprietarului fo ndului aservit. Servitutile speciale. Sunt cele create prin legi speciale, fiind destinate sa serveasca exploatarii unor bunuri proprietate publica. - Servitutile create de Legea energiei electrice. Art. 16 alin. (2) lit. c) din Legea nr. 13/2007 prevede o servitute de trecere subterana pentru instalarea de retele

electrice sau alte echipamente aferente capacitatii energetice si pentru acces l a locul de amplasare a acestora. Sunt afectate terenurile proprietate publica sau privat a a altor persoane fizice ori juridice si activitatile desfasurate de persoane fizice sau juridice n vecinatatea capacitatii energetice. Prin acelasi text de lege, lit. e), se insti tuie dreptul de acces la utilitatile publice. Conform art. 20 alin. (3) din Lege, Asupra terenurilor aflate n proprietatea tertilor, cuprinse n zonele de protectie si de siguranta, se stabileste drept de servitute legala . - Servitutea creata prin Legea apelor. Potrivit art. 28 din Legea nr. 107/1996, proprietarii riverani sunt obligati sa acorde drept de servitute, avndu -se n

129 vedere zone anume stabilite de comun acord cu Regia Autonoma a Apelor Romne, fara a percepe taxe pentru trecerea sau circulatia personalului de serviciu n gospodarirea apelor, pentru amplasarea de borne, repere si aparate de masura si control si pentru transportarea si depozitarea de materiale si utilaje. Prin art . 29 alin. (4) al aceleiasi legi, se prevede un caz special de stingere a servitutii pentru neexercitarea ei timp de 3 ani. - Alte servituti de trecere. Prin art. 7 alin. (1) din Legea minelor nr. 85/2003 si art. 7 alin. (1) din Legea petrolului nr. 238/2004, sunt instituite drepturi de servitute legala de trecere la permetrele de exploatare de utilitate publica. Sunt afectat e terenurile care nu se afla n proprietatea publica a statului. Spre deosebire de p rimele doua cazuri, exercitarea acestei servituti se face cu titlu oneros, prin plata u nei rente anuale proprietarilor terenurilor afectate. - Servituti aeronautice. Potrivit art. 76 din Codul aerian, n scopul asigurarii sigurantei zborului, se stabilesc, n conformitate cu reglementarile sp eciale emise de Ministerul Tranporturilor, Constructiilor si Turismului, zone supuse servitutilor de aeronautica civila aferene aerodromurilor civile si echipamentel or serviciilor civile de navigatie aeriana . Prin reglementari speciale se stabilesc zonele de restrictii privind efectuarea de constructii, montarea de cabluri si alte ase menea obligatii de a nu face n interesul securitatii zborurilor. C. Servitutile stabilite prin fapta omului Constituire. Aflndu-ne n sfera libertatii de vointa, partile pot constitui o multime de servituti, cu singura conditie de a nu se ncalca ordinea publica si bu nele moravuri. Asemenea servituti pot fi constituite prin titlu, prin uzucapiune si p rin destinatia proprietarului. Titlu. Potrivit art. 624 C. civ., Servitutile continue neaparente si servitutile necontinue si neaparente nu se pot stabili dect prin titluri . Prin titlu se ntelege orice act juridic translativ de proprietate, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Act juridic. Concret, servitutile pot fi constituite prin conventie sau testament, cu repectarea conditiilor specifice fiecarui act juridic n parte. Daca , nainte de aparitia Legii nr. 247/2005, s-a putut afirma ca actul de constituire a servitutii nu trebuie sa mbrace forma autentica, art. 2 din Titul X al acestei le gi prevede ca terenurile, cu sau fara constructii, indiferent de destinatie sau ntin dere, pot fi nstrainate prin acte juridice ncheiate n forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute, iar alin. (2) al aceluiasi articol dispune, n mod explicit, c a n cazul n care, prin acte juridice ntre vii, se constituie un drept real asupra unui teren, cu sau fara constructii, indiferent de destinatie sau ntindere, dispozitiile alin eatului (1) se aplica n mod corespunzator .

Uzucapiunea. Potrivit art. 623 C. civ., pot fi dobndite prin uzucapiunea de 30 ani doar servitutile continue si aparente. Ele nu se pot dobndi prin uzucapiun ea de 10-20 ani datorita specificitatii servitutii care nu implica stapnirea ntregulu i fond dominant, astfel ca este posibil sa fie exercitata de proprietarul fondului aser vit sa observe. Destinatia proprietarului. Potrivit art. 625-626 C. civ., dobndirea unei servituti poate avea loc prin destinatia proprietarului. Este situatia n care pro prietarul care are doua fonduri vecine le amenajeaza astfel nct, daca ar apartine la doi proprietari, unul dintre ele ar trebui aservit celuilalt printr-o servitute. De exemplu, unul dintre terenurile aceluiasi proprietar are un singur drum de iesire la cale a publica, drum care trece peste celalalt teren. n aceasta situatie nu se pune prob lema unei servituti pentru ca neminem res sua servit. Daca nsa ambele terenuri sunt

130 nstrainate la doi dobnditori diferiti ori numai unul dintre terenuri ajunge la un alt proprietar, situatia stabilita de proprietarul nstainator va dainui, astfel ca no ul proprietar al fondului pe care se afla bunul va fi obligat sa respecte dreptul d e trecere, care, de aceasta data, va reprezenta o veritabila servitute. Din aceasta succinta expunere rezulta urmatoarele conditii ale acestei servituti: - la origine, cele doua fonduri sau fondul divizat trebuie sa fi apartinut unui singur proprietar; - amenajarea celor doua fonduri, unul dominant si altul aservit, trebuie sa fi fost facuta de proprietarul originar, iar el trebuie sa fi mentinut aceasta amen ajare la momentul nstrainarii; - intentia proprietarului de a mentine aceeasi situatie a celor doua imobile sa fie nendoielnica; - sa fie vorba de o servitute aparenta exteriorizata printr-o lucrare vizibila pentru ca doar o asemenea servitute poate fi creata prin destinatia proprietarul ui. Acest mod de constituire a servitutii tine loc de titlu, asa cum dispune art. 62 5 C. civ. Exercitarea dreptului de servitute Reglementare. Exercitarea oricarei servituti presupune att drepturi, ct si obligatii ale titularilor dreptului de proprietate privind cele doua fonduri. Proprietarii celor doua fonduri sunt diferite n raport de modul de constituire a servitutii. Astfel, n cazul servitutilor legale si al celor naturale, care cum am vazut, sunt si ele tot legale, fiind reglementate prin lege, drepturile si obligatiile celor doi proprietari sunt prevazute n titlul de constituire a servitutii. Daca servitutea a fost constituita prin uzucapiune, drepturile si obligatiile fondurilor nvecinate sunt cele care au fost exercitate prin posesia utila de 30 ani, iar n cazul servitutilor cr eate prin destinatia proprietarului, aceste drepturi si obligatii sunt cele care au fost f ixate prin vointa proprietarului originar. Dincolo de aceste particularitati ale fiecarei servituti n parte, putem desprinde cteva drepturi si obligatii ale celor 2 proprietari pe care le regasim la toate t ipurile de servitute. A. Drepturile si obligatiile proprietarului fondului dominant Drepturi. Proprietarul fondului dominant are urmatoarele drepturi: - dreptul prevazut de art. 630 C. civ., de a se folosi de servitute n conformitate cu regulile fiecarui mod de constituire a servitutii; - dreptul de a face toate lucrarile necesare folosirii si conservarii servitutii , att la fondul dominant, ct si la fondul aservit; Obligatii. Exercitarea dreptului de servitute de catre proprietarul fondului dominant presupune si urmatoarele obligatii ale acestuia: - obligatia de a se folosi de servitute n conditiile legii sau ale titlului constitutiv al servitutii. Ori de cte ori proprietarul fondului dominant exercita

drepturile sale peste limitele stabilite de lege sau de titlul prin care a fost constituita servitutea, savrseste un abuz de drept, care, fiind un delict civil, expune daune lorinterese pentru prejudiciul astfel cauzat proprietarului fondului aservit; - obligatia de a suporta cheltuielile necesare exercitarii dreptului de servitut e, n masura n care nu s-a convenit altfel prin titlul de constituire a servitutii; - obligatia de a nu face lucrari care ar agrava situatia fondului aservit. F Reglementari privind exercitarea dreptului de servitute

131 B. Drepturile si obligatiile proprietarului fondului aservit Drepturi. Proprietarul fondului aservit are urmatoarele drepturi: -dreptul de a pretinde despagubirile prevazute de lege pentru dezmembrarea proprietatii sale sau pentru folosirea abuziva a servitutii; -dreptul de a dispune de bunul aservit prin nstrainare sau grevare; -dreptul de a propune proprietarului fondului dominant un alt loc pentru exercitarea servitutii sale cnd servitutea a devenit excesiv de mpovaratoare; -dreptul de a abandona fondul sau si de a-l pune la dispozitia proprietarului fondului dominant, cnd prin titlul de constituire a servitutii si-a asumat obliga tii pe care nu le poate onora. Obligatii. Exercitarea dreptului de servitutte presupune urmatoarele obligatii pe care le are proprietarul fondului aservit: -obligatia de a nu face nimic de natura sa stinghereasca pe proprietarul fondului dominant n exercitarea drepturilor dobndite de acesta prin constituirea servitutii; -obligatia de a efectua toate lucrarile necesare pentru exercitarea si conservarea servitutii, cu conditia asumarii acesteia prin titlul de constituire a servitutii. Stingerea servitutilor Cauze. Servitutile sunt drepturi reale n ntelesul ca ele exista atta vreme ct situatia celor doua imobile limitrofe le impune. Cnd aceasta situatie s-a schimba t si au intervenit evenimente care le fac imposibile, servitutile se sting. Cauzele de stingere a servitutilor sunt urmatoarele: imposibilitatea materiala de exercitare, desfiintarea titlului constitutiv al servitutii, confuziunea, neu zul, exproprierea fondului aservit, renuntarea titularului, expirarea termenului. a. Imposibilitatea materiala de exercitare. n legatura cu aceasta cauza, s-a spus ca, n realitate, ea nu stinge exercitarea servitutii, ci doar o suspenda. Ex emplul de scoala este situatia n care dreptul de trecere spre o fntana nceteaza n cazul secarii acesteia, la care am putea adauga stingerea servitutii de trecere prin e roziunea terenului care face imposibila trecerea. Daca asemenea cauze sting sau doar susp enda exercitarea servitutii o spune fiecare situatie n parte. n exemplul dat, daca seca rea fntnii este definitiva, o asemenea mprejurare este o cauza de stingere a servitutii , dupa cum, daca secarea este temporata, ea va suspenda servitutea care va renaste dupa ncetarea cauzei de suspendare (art. 637 C. civ.); b. Desfiintarea titlului constitutiv al servitutii. O cauza frecventa de stingere a servitutii este desfiintarea titlului asupra fondului aservit prin re zolutiune, revocare, constatarea nulitatii sau anularea acestuia. Ca o consecinta a regulii resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis, desfiintarea titlului primar atrage desf iintarea titlurilor subsecvente. c. Confuziunea. Este cazul reunirii celor doua fonduri n minile aceluiasi proprietar, situatie care se poate ntmpla atunci cnd ambele fonduri sunt dobndite de proprietarul fondului dominant, de proprietarul fondului aservit sau de o ter ta persoana, caz n care este aplicabila maxima neminem res sua servit. Se poate nsa c a

servitutea sa renasca atunci cnd cele doua fonduri revin la situatia lor initiala . d. Neuzul. Potrivit art. 639 C. civ., servitutea este stinsa prin neuz n curs de treizeci de ani . Se sting n acest mod doar servitutile constituite prin fapta omul ui, legiuitorul prezumnd ca, daca titularul unui drept de servitute nu si-l exercita timp de 30 ani, este inutila. F Cauze ale stingerii servitutilor

132 e. Exproprierea fondului aservit. Este un mod de stingere a servitutii, daca un asemenea drept este incompatibil cu noul regim juridic al fondului. f. Renuntarea. Proprietarul fondului dominant poate renunta la exercitarea dreptului, att expres, ct si tacit. Actul juridic de renuntare poate fi ncheiat, att cu titlu oneros, cu titlu gratuit. Alte cauze de stingere a servitutii sunt: pieirea fondului aservit, mplinirea termenului sau a conditiei, cnd constituirea servitutii s-a facut sub conditie. Protectia juridica a servitutilor Actiuni. Servitutile sunt aparate prin intermediul a doua actiuni principale: actiunea confesorie si actiunea posesorie. - Actiunea confesorie de servitute. Este actiunea petitorie specifica apararii dezmembramintelor dreptului de proprietate prin care proprietarul fondului domin ant cere proprietarului fondului aservit respectarea servitutii sale. El va trebui s a dovedeasca dreptul sau de proprietate si al celui de servitute asupra fondului a servit, n temeiul regulii actori incumbit probatio. - Actiunea posesorie. De vreme ce servitutile sunt susceptibile de posesie, ele pot fi aparate si prin actiuni posesorii. Pot fi aparate prin asemenea actiuni d oar servitutile care se pot dobndi prin uzucapiune, adica servitutile continue si apa rente, conform art. 675 C. civ. n practica, s-a pus problema daca servitutea de trecere reglementata de art. 616 C. civ., care este necontinua, avnd nevoie de faptul actual al omului si neaparenta, poate fi aparata prin actiunea posesorie. Au fost pronuntate solutii de respingere a actiunii posesorii, cu motivarea ca aceste servituti neputnd fi dobndi te prin prescriptie, nici actiunile posesorii relativ la exercitiul lor, fara exist enta unui titlu, nu pot fi admisibile . Instanta suprema a decis ca daca n general, servitutea de trecere nu se poate dobndi prin prescriptie, nu tot la fel stau lucrurile cnd este vorba de servitutea de trecere prevazuta de art. 616 C. civ., pentru locurile nfundate. Aceasta servitut e si deriva titlul chiar din lege si, n principiu, ea poate fi aparata prin actiune po sesorie . mprejurarea ca legea nsasi prevede posibilitatea crearii unui drum de trecere la terenul nfundat, este considerata a constitui titlu legal. 4. Dreptul de superficie Notiune si caractere juridice Notiune. Dreptul de superficie nu este reglementat de Codul civil, motiv pentru care multa vreme a fost contestat. Un argument solid al contestatarilor l reprezinta acela potrivit caruia, spre deosebire de drepturile de creanta, care sunt practic nelimitate, pentru ca ele dau expresie libertatii contractuale, drepturi le reale sunt expres prevazute de lege pe care nimeni n-o poate completa, caci ubi lex no n distinguere nec nos distinguere debemus. Pe de alta parte, s-a remarcat ca, la preluarea textului de la art. 492 C. civ. din art. 553 C. civ. fr., a fost omisa dispozitia finala a acestuia, tragndu-se concluzia ca omisiunea nu este ntmplatoare, ci reprezinta optiunea legiuitorului romn.

Printr-o interpretare eminamente literala, partizanii dreptului de superficie va d n dispozitia de la art. 492 C. civ. nsusi temeiul juridic al dreptului de superfic ie. Potrivit acestui text, Orice constructie, plantatie sau lucru facut n pamnt sau asu pra pamntului sunt prezumate a fi facute de proprietarul acelui pamnt, cu cheltuiala s a, si ca sunt ale lui, pna ce se dovedeste din contra . Prin urmare, textul cuprinde d oua ipoteze, dintre care prima priveste regula ca lucrarile mentionate de text sunt facute F Dreptul de superficie

133 de proprietarul terenului si ca, deci, sunt ale lui, iar a doua, care reprezinta exceptia, ca aceste lucrari nu sunt facute de proprietar si nu sunt ale lui. Tot n sprijinul recunoasterii de legislatia romneasca a acestui drept real sunt evocate o serie de norme din legi speciale care l nominalizeaza expres: art. 11 d in Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozitiilor privitoate la cartile funciare, ca fiind intabulabil, art. 22 din Decretul nr. 167/1958 privind prescr iptia extinctiva care-l califica drept imprescriptibil, art. 21 dupa republicare, art. 19 alin. (1) C lit. a) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara. Astazi, existenta acestui drept nu mai trezeste nimanui ndoiala. El este practic o suprapunere a doua drepturi de proprietate: dreptul de proprietate al unei persoane asupra terenului si dreptul de proprietate al altei persoane, superfici ar, asupra lucrarilor efectuate pe terenul primului proprietar. Astfel caracterizat, dreptul de superficie a fost definit n diverse formule, unele mai simplificate, altele mai detaliate. Dintre ultimele, nu putem sa nu re marcam definitia data de Valeriu Stoica ntr-o lucrare de referinta, deja citata, potrivi t careia dreptul de superficie este dreptul real, imobiliar care reuneste n continutul sau juridic, dreptul de proprietate asupra unei constructii sau plantatii, precum si un dezmembramnt al dreptului de proprietate asupra unui teren apartinnd altei persoane dect titularul dreptului de superficie, dezmembramnt care reuneste folosinta si, n mod limitat, posesia si dispozitia asupra unui teren sau a unei p arti din acesta. . Caractere juridice. Din definitia dreptului de superficie rezulta urmatoarele caractere juridice ale acestuia: a) este un drept real imobiliar pentru ca are nsusirile drepturilor reale, fiind opozabil erga omnes si pentru ca obiectul acestuia l constituie doar bunurile imo bile: constructii, plantatii, lucrari asezate pe solare ca obiect bunuri imobile const ructii, plantatii, lucrari aplicate pe sol; b) este un drept imprescriptibil sub aspect extinctiv. Sunt autori care l califica drept prescriptibil n 30 ani. Aici credem ca se impune o precizare. Drep tul de superficie se dobndeste cnd constructiile efectuate pe terenul altuia sunt finaliz ate. ncepnd din acest moment el este imprescriptibil extinctiv. Altfel, o constructie nceputa si nefinalizata nu ndeplineste conditiile dreptului de superficie, astfel ca ea poate fi uzucapata de proprietarul terenului printr-o posesie utila de peste 30 ani; c) este un drept perpetuu. Se impune si aici precizarea ca perpetuitatea acestui drept rezida din faptul ca nu se stinge prin neuz. Altminteri, el exista doar pe durata constructiilor edificate pe terenul altuia. Mai mult, cnd dreptul de super ficie se constituie prin act juridic, nimic nu opreste partile sa limiteze n timp acest drept.

De aceea ni se pare judicios a spune ca perpetuitatea tine de natura si nu de es enta sa. Modurile de constituire Enumerare. Dreptul de superficie poate fi dobndit prin act juridic (contract, testament), fapt juridic n sens restrns (uzucapiune), concesiune. La acestea se adauga situatia atipica a sotilor, recunoscuta de jurisprudenta ca un mod distin ct de constituire a dreptului de superficie. Act juridic. Notiunea generica de act juridic, ca manifestare de vointa facuta cu scopul de a produce efecte juridice, include att actul juridic bilateral (cont ractul), ct si actul juridic unilateral, testamentul. Prin contract, constituirea dreptului de superficie are loc cnd proprietarul terenului consimte ca o alta persoana sa realizeze pe terenul sau o constructtie sau plantatie. F Constituirea dreptului de superficie

134 Pna la aparitia Legii nr. 247/2005, proprietarul putea consimti si tacit, aplicndu-se regula qui tacet consentire videtur situatie n care, desi de principiu tacerea, prin ea nsasi, nu reprezinta o manifestare de vointa, nu era nevoie de ns cris autentic. Prin art. 2 din Titul X al Legii nr. 247/2005, s-a dispus ca terenuril e, cu sau fara constructii, indiferent de destinatie sau ntindere, pot fi nstrainate prin ac te juridice ncheiate n forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute, iar alin. (2) al aceluiasi articol se prevede explicit ca n cazul n care, prin acte juridice ntre vii , se constituie un drept real asupra unui teren, cu sau fara constructii, indiferent de destinatie sau ntindere, dispozitiile alineatului 1 se aplica n mod corespunzator . Prin urmare, tot ce s-a s-a spus si s-a scris despre posibilitatea constituirii unui astfel de drept n mod tacit ori prin nscris sub semnatura privata, astazi nu mai este val abil. Ce posibiltati are cel care, nainte de aparitia Legii nr. 247/2005, a edificat o constructie sau plantatie, pe terenul altuia, n temeiul unei conventii sub semnat ura privata sau pur si simplu prin acordul tacit al proprietarului terenului? Asemenea conventii, nule dupa actuala legislatie, pot fi calificate antecontract , care, cum se stie, da nasatere la obligatia de a face actul sub forma autentica. Daca proprietarul terenului refuza sa dea curs acestei obligatii, creditorul poate fo rmula o actiune n constatarea existentei dreptului de superficie, prin care sa solicite pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic. Prin testament, dreptul de superficie se poate constitui, de exemplu, cnd testatorul lasa prin testament terenul unuia dintre mostenitori, iar altuia cons tructia de pe teren. Si n acest caz forma actului juridic trebuie sa fie autentica si supusa conditiilor de publicitate imobiliara. Uzucapiune. Dobndirea dreptului de superficie pe calea uzucapiunii este mai rar ntlnita n practica, dar nu exclusa, impunndu-se respectarea conditiilor specifice acestui mod de dobndire a drepturilor reale. Cnd cel care a edificat o constructie sau plantatie pe terenul altuia dobndeste dreptul de superficie print r-o posesie utila timp de 30 ani. Folosind terenul pe care se afla constructia sau p lantatia pe durata termenului de uzucapiune, constructorul nu uzucapeaza terenul, pentru ca posesia nu are animus sibi habendi. Situatia atipica a sotilor. Sotii care, n timpul casatoriei lor realizeaza o constructie sau o plantatie pe terenul unuia dintre ei este o situatie atipica p entru ca ambii au calitatea de constructori, n ntelesul legii, iar prerogativele dreptului de proprietate sunt exercitate n comun. Fostul Tribunal Suprem a decis ca n situatia constructiilor edificate n timpul casatoriei pe terenul unuia dintre ei, terenul r amne n continuare vechiului proprietar, chiar n conditiile n care constructia este atrib uita

celuilalt sot. Daca la sistarea starii de devalmasie constructiile sunt atribuit e sotului care nu este proprietar, acesta urmeaza sa dobndeasca un drept de folosinta asupr a terenului, n timp ce sotul proprietar al terenului ramne mai departe proprietar exclusiv al acestuia . Aceeasi solutie a fost pronuntata si n situatia n care constructorul nu are calitatea de sot, ci de concubin, retinndu-se ca edificarea de catre concubini a u nei constructii prin contributie materiala comuna, pe terenul unuia din ei, justific a dobndirea dreptului de proprietate comuna pe cote-parti asupra constructiei si a dreptului de folosinta asupra terenului . n aceasta materie exista o doctrina si jurisprudenta bogate. Unii autori considera ca dezmembrarea se produce ntr-un mod special, iar majoritatea autorilor considera ca dreptul de superficie al sotului, coproprieta r al constructiilor si plantatiilor, se naste ope legis, n temeiul art. 30 C. fam., un ii

135 apelnd la un rationament logic, potrivit caruia din moment ce ambii soti ridica o constructie cu mijloace comune, dreptul fiecatuia asupra acesteia trebuie sa aib a acelasi caracter, aplicndu-se regimul prevazut de art. 30 Codul familiei . n ce ne priveste, credem ca prima dintre teorii, chiar daca este majoritara, nu este n afara oricarei critici. Ea explica doar dobndirea dreptului de coproprietat e asupra lucrarilor comune ale sotilor, dar nu si mecanismul prin care terenul, ca re constituie proprietatea exclusiva a unuia dintre ei, ajunge sa fie grevat. Apoi, este greu sa acceptam ca temei juridic al unui drept real o deductie, orict de rationa la ar fi ea. Dintr-o alta perspectiva, daca am accepta aceasta fundamentare juridica a dreptului de superficie, ne ntrebam cum se poate armoniza dobndirea dreptului de superficie ope legis, invocnd art. 30 C. fam. de catre sotul care nu este proprie tar al terenului, cu prevederile art. 2 Titlul X al Legii nr. 247/2005, potrivit carora terenurile, cu sau fara constructii, indiferent de destinatia lor, pot fi nstrain ate prin acte ntre vii, n forma autentica. Noua prevedere legala este suficient de explicit a, astfel ca in claris non fit interpretatio si ea nu distinge si alte moduri de do bndire si, deci, ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus. Nici cealalta teza nu poate fi primita, motivata exclusiv pe sustinerea ca legea, prin ea nsasi, nu este niciodata producatoare de efecte juridice , argument care trezeste serioase rezerve, cta vreme este notoriu ca multe alte drepturi se nasc prin vointa legii, fara a fi nevoie de exemplificare. Suntem de acord ca n lipsa actului juridic, singurul mod de dobndire a dreptului de superficie a ramas faptul juridi c n nteles restrns, dar credem ca o solutie legislativa explicita si coerenta ar fi preferabila. Avem n vedere rigoarea care trebuie sa caracterizeze o evidenta ct ma i exacta, a tuturor drepturilor reale, n interesul securitatii circuitului civil. Concesiunea. Este privita n doctrina ca un alt mod de dobndire a superficiei. Este vorba de terenurile proprietatea privata a statului, care pot fi concesionate potrivit art. 13 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 si, mai apoi, conf orm Legii nr. 219/1998, legea-cadru privind concesiunile, pentru constructia de locu inte, drept care se obtine prin actul administrativ al organului competent pe durata constructiei si care se poate transmite mpreuna cu aceasta. Acest mod de constituire a dreptului de superficie a fost contestat, cu motivarea ca procedura prin care se dobndeste acest drept tine, n principal, de dreptul public, ca dreptul de concesiune este constituit prin act juridic oneros si ca acest drept care poate nceta ca sanctiune pentru nefinalizarea constructiei sau p entru neplata redeventei, sustinndu-se ca acest drept este un dezmembramnt distinct al dreptului de proprietate care nu se confunda cu superficia. Nu putem fi de acord cu argumentele care ar pleda pentru calificarea acestui drept ca fiind altceva dect superficie. Avem n vedere cel putin doua argumente:

-mprejurarea ca acest drept se obtine printr-o procedura reglementata de dreptul public nu poate schimba natura juridica a dreptului de superficie nsusi; -faptul ca acest drept are o serie de particularitati, inclusiv aceea ca poate f i revocat ca sanctiune, nu afecteaza natura sa civila. Exercitarea dreptului de superficie Drepturile superficiarului. Drepturile superficiarului obiectul dreptului de superficie este exclusiv terenul. Asupra constructiilor se exercita dreptul de proprietate. De aceea cred ca este usor improprie formula drepturile superficiaru lui asupra constructiilor , dar numai n masura n care poate crea impresia ca exercitiul dreptului de superficie cade asupra constructiilor asupra constructiilor, planta tiilor si F Exercitarea dreptului de superficie

136 lucrarilor facute pe teren implica posesia, folosinta si dispozitia. Superificia rul poate nstraina dreptul sau fara consimtamntul proprietarului terenului. Desi nu este proprietar al terenului, el are o dispozitie materiala limitata asupra acestuia, neputndu-i afecta substanta dect doar att ct este nevoie pentru edificarea constructiilor si ntretinerea acestora. Dreptul de superficie poate fi nstrainat, att prin acte inter vivos, ct si prin acte de mortis causa, putnd fi grevat de sarcini reale. Stingerea superficiei Cazuri. Dreptul de superficie se stinge n urmatoarele situatii: a) prin confuziune, cnd superficiarul devine proprietar asupra terenului; b) prin pieirea sau desfiiintarea constructiei sau a lucrarilor edificate pe teren; c) cu titlu de sanctiune, cnd constructia n-a fost edificata sau cnd n-a fost achitata redeventa, n cazul superficiei obtinute prin concesiune. 5. Dreptul real de folosinta asupra terenurilor agricole Notiune. Potrivit art. 19 alin. (3) din Legea nr. 18/1991, republicata, Se pot atribui, la cerere, n folosinta agricola, pna la 5000 mp n echivalent arabil, de familie, personalului de specialitate din serviciile publice comunale, n perioada ct lucreaza n localitate, el sau membrii familiei din care face parte, Dreptul de proprietatea asupra acestor terenuri apartine comunei, orasului sau municipiului , dupa caz . Acest drept are urmatoarele particularitati: - constituirea acestui drept se face prin act administrativ individual; - beneficiarii acestui drept trebuie sa aiba o calitatea speciala, adica sa faca parte din personalul de specialitate din serviciile publice comunale; - obiect al acestui drept l constituie terenurile agricole din proprietatea priva ta a unitatilor administrativ-teritoriale: comuna, oras, municipiu; - durata pentru care este acordat este limitata pe perioada ct beneficiarii lucreaza n serviciile publice avute n vedere de lege; - dobndirea dreptului este conditionata de domiciliul beneficiarului, care trebuie sa fie n localitatea pe raza careia se afla terenul, iar titularul si mem brii familiei acestuia sa nu aiba teren n acea localitate. Plecnd de la aceste particularitati, acest drept a fost definit ca fiind un drept real principal, dezmembramnt al dreptului de proprietate privata al comunelor, oraselor sau municipiilor asupra unor terenuri agricole, constituit n favoarea un or persoane fizice prin acte administrative individuale. Constituirea dreptului real de folosinta. Potrivit art. 22 al, nu identific aces t act normativ constituirea acestui drept se face prin decizia consiliului local a l unitatii administrativ-teritoriale respective. Constituirea acestui drept se face cu titl u gratuit si este conditionata de existenta unor terenuri disponibile. Caractere juridice. Dreptul real de folosinta are urmatoarele caractere juridice: a) este un drept real, dezmembramnt al dreptului de proprietate al unitatilor administrativ-teritoriale prevazute de lege; b) este un drept intuitu personae; c) este opozabil erga omnes, inclusiv proprietarului;

d) este un drept inalienabil; e) este un drept temporar. F Dreptul real de folosinta asupra terenurilor agricole

137 Continut juridic. Atributele acestui drept sunt posesia si folosinta. Titularul poseda terenul cu intentia specifica acestui drept si nu cu animus sibi habendi. Atributul folosintei i permite titularului sa exploateze terenul, culeagndu-i fructelele. Cu acordul proprietarului, titularul poate face si investitiile util e terenului. Prin urmare, titularul acestui drept are o dispozitie materiala limitata. Stingerea dreptului de folosinta. Cauzele de stingere a dreptului real de folosinta asupra terenurilor agricole sunt de doua feluri: cauze specifice acest ui drept si cauze externe. Cauzele specfice sunt urmatoarele: a) pierderea de catre titular a calitatii pentru care i-a fost constituit acest drept, anume cnd titularul nu mai face parte din personalul de specialitate al serviciil or publice comunale; b) cu titlu de sanctiune, cnd titularul fie exercita abuziv dreptul de folosinta, schimbndu-i destinatia, fie nu respecta obligatiile de a cultiva terenul si de am eliora solul - obligatii propter rem. Cauzele externe sunt cele care afecteaza dreptul unitatilor administrativeterito riale care au constituit dreptul de folosinta sunt: a) pierderea, de catre unitatile administrativ-teritoriale a dreptului de proprietate asupra terenului urmare a retrocedarii acestuia fostului proprietar; b) prin trecerea terenului respectiv din domeniul privat al statului n domeniul public al statului; c) prin exproprierea terenului, conform art. 28 alin. (3) din Legea nr. 33/1994. BIBLIOGRAFIE SELECTIVA I. Tratate si monografii. 1. Diamant, Caracterul depasit al teoriei patrimoniului unic, revista Dreptul nr . 1/2000; 2. Barsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, 2007; 3. S. Neculaescu, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Hamangiu, 2008; 4. V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Humanitas, 2004, vol 1; 5. V. Stoica, Notiunea juridica de patrimoniu, Pandectele romane, supliment, nr. 1/2003.

138 TEST DE AUTOEVALUARE Cum argumentati afirmatia: Dreptul de abitatie este strict personal si prin urmar e inalienabil si insesizabil TEMA DE REFLECTIE Dreptul real de folosinta asupra terenurilor agricole.

139 MODELE DE NTREBARI ntrebarile vor fi tip grila, cu cel putin un raspuns fiecare ntrebare. 1. Este transmisibil dreptul de uzufruct? a. da b. nu c. da dar cu consimtamantul uzufructuarului 2. Care servituti pot fi dobandite prin uzucapiune: a. servitutile continue b. servitutile necontinue c. si unele si altele 3. Ce drepturi are constructorul de buna credinta asupra constructiilor edificate pe terenul altuia: a. dreptul de proprietate asupra constructiei b. dreptul de creanta asupra materialelor c. dreptul de proprietate asupra terenului si constructiei RASPUNSURI LA NTREBARI 1. b. 2. b. 3. b.

140 CAPITOLUL IX MODURILE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE SI A CELORLALTE DREPTURI REALE 1. Cuprins 2. Obiectiv general 3. Obiective operationale 4. Timpul necesar studiului capitolului 5. Dezvoltarea temei 6. Bibliografie selectiva 7. Tema de reflectie 8. Modele de teste 9. Raspunsuri si comentarii la teste Cuprins . Privire generala . Contractul ca mod de dobndire a proprietatii sau a altor drepturi reale . Legea . Accesiunea sau incorporatiunea . Accesiunea mobiliara . Traditiunea . Ocupatiunea . Hotarrea judecatoreasca . Uzucapiunea . ntreruperea si suspendarea prescriptiei. . Obiectiv general: Dobndirea unei viziuni de ansamblu a acestor moduri, clasificarea lor, discutiile doctrinare privind legea ca mod de dobndire distinct a proprietatii. . Obiective operationale: Examinarea fiecarui mod de dobndire a proprietatsi, asa cum sunt ele reglementate de actualul Cod civil, cu speciala trimitere la accesiunea imobiliara si la uzucapiune, cele care sunt frecvent ntlnite an practica. = 3 ore

141 CAPITOLUL IX MODURILE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE SI A CELORLALTE DREPTURI REALE 1. Privire generala Sediul materiei. Potrivit art. 644 C. civ., Proprietatea bunurilor se dobndeste si se transmite prin succesiune, prin legate, prin conventie si prin traditiune ,iar art. 645 C. civ. dispune ca Proprietatea se mai dobndeste prin accesiune sau incorporatiune, prin prescriptie, prin lege si prin ocupatiune . Desi s-a remarcat ca aceste texte sunt mai complete dect cele ale Codului civil francez, enumerarea a fost criticata de mai toti autorii care s-au aplecat asupra materiei drepturilor reale, ca fiind incompleta, pentru ca omite cteva dintre mod urile distincte de dobndire a proprietatii, cum sunt posesia de buna-credinta n privinta bunurilor mobile, dobndirea proprietatii fructelor de catre posesorul de bunacred inta, hotarrile judecatoresti constitutive de drepturi. n ce priveste legea, s-a spus ca gresit este calificata drept un mod distinct de dobndire a dreptului de proprietate, cnd de fapt, ea da eficienta juridica tuturor celorlalte moduri de dobndire a proprietatii. Bunaoara, posesorul de buna-credint a nar putea obtine proprietatea fructelor si nici n-ar putea fi considerat proprietar asupra bunurilor mobile, daca legea nu le-ar consacra. A fost supusa criticii si terminologia folosita de art. 644 C. civ. care disting e ntre succesiune si legate , desi termenul generic succesiune include si succesiunea testamentara. mpartasind grija autorilor citati pentru acuratetea limbajului juridic, nu putem sa nu supunem atentiei faptul ca orice clasificare are un caracter pur conventio nal si ca finalitatea multora dintre ele este exclusiv didactica. Daca ne raportam cu a ceeasi exigenta la reglementarea din Codul civil francez, vom observa ca distinctia pe care o face art. 711 dintre donatie si efectele obligatiilor este chiar mai stridenta, ambe le putnd fi incluse n ceea ce Codul nostru civil numeste generic conventie , pentru a nu mai vorbi ca modelul inspiratiei noastre este cu mult mai eliptic. Fara pretentia unui tablou complet al acestor moduri de dobndire a proprietatii, putem conveni totusi ca cele mai generale moduri de dobndire a proprietatii sunt urmatoarele: contractul, succesiunea legala, succesiunea testamentara, uzucapiunea sau prescriptia achizitiva, accesiunea, posesia de bun acredinta a bunurilor mobile, dobndirea de catre posesorul de buna-credinta a proprietatii fructelor produse de bunurile frugifere, ocupatiunea, traditiunea s i hotarrea judecatoreasca. Pe lnga acestea, legea prevede si o serie de moduri specifice de dobndire a dreptului de proprietate publica: exproprierea pentru utilitate publica, achizit iile publice, trecerea n domeniul public a unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale pentru cauze de utilitate publica etc. Clasificare. n mod obisnuit modurile de dobndire a proprietatii sunt clasificate dupa mai multe criterii a caror prezentare este utila, pentru ca, de

osebindule, ele vor putea fi mai bine conturate. - Dupa ntinderea dobndirii, se disting urmatoarele categorii: F Notiuni generale F Criterii de clasificare

142 a) moduri de dobndire universala prin care se dobndeste o universalitate de bunuri, asa cum se ntmpla la succesiunea legala prin care se transmit toate bunuri le lasate de defunct; b) moduri de dobndire cu titlu universal prin care se transmite o fractiune din patrimoniul defunctului, adica bunurile mobile sau bunurile imobile, cum est e cazul legatului cu titlu universal. Diferenta este calitativa si nu cantitativa. De aceea este gresit sa se spuna ca ne aflam n fata unei transmisiuni universale cnd vine l a succesiune un singur mostenitor si cu titlu universal cnd vin mai multi mostenito ri, cum se ntmpla uneori; c) moduri de dobndire cu titlu particular, cnd se dobndeste un bun sau mai multe bunuri determinate, cum este contractul, uzucapiunea, traditiunea, accesiu nea s.a. - Dupa caracterul transmisiunii, deosebim: a) moduri de dobndire cu titlu oneros, cnd dobnditorul se obliga sa plateasca un echivalent, care poate fi o suma de bani, un bun sau o alta prestat ie, cum este cazul contractului cu titlu oneros, accesiunea; b) moduri de dobndire cu titlu gratuit, cnd dobnditorul nu este obligat la un echivalent, cum este cazul succesiunii legale sau testamentare, accesiunii, uzucapiunii. Interesul distinctiei consta n aceea ca n cazul dobndirii cu titlu oneros opereaza principiul consensualismului (solo consensus obligat), cu exceptiile prevazute de lege, n timp ce la dobndirea proprietatii prin moduri cu titlu gratui t, legea impune respectarea unor conditii de forma a actului juridic, cum este cazu l donatiei si testamentului. Sub un alt aspect, modurile de dobndire a proprietatii cu titlu gratuit presupun conditii mai restrictive privind capacitatea dect la cele cu titlu onero s, datorita efectelor diferite pe care ele le implica. - Dupa momentul la care se produce dobndirea, se disting: a) moduri de dobndire inter vivos, destinate sa produca efecte n timpul vietii proprietarului actual, din care fac parte majoritatea acestora; b) moduri de dobndire de mortis causa, care produc efecte la moartea proprietarului actual, cum este cazul succesiunii testamentare; - Dupa situatia juridica a bunului la momentul dobndirii, pot fi deosebite: a) moduri originare de dobndire a proprietatii, cnd dobnditorul unui bun este primul proprietar, fara sa fi operat transmisiunea dreptului de proprietate de la un titular la altul. Astfel de moduri sunt ocupatiunea, uzucapiunea, accesiunea nat urala, dobndirea de catre posesorul de buna-credinta a proprietatii bunurilor mobile, dobndirea proprietatii fructelor de catre posesorul de buna-credinta; b) moduri derivate de dobndire a proprietatii sunt cele care au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate de la un titular la altul, asa cum exista el n patrimoniul celui care l nstraineaza, cum sunt contractul, succesiunea legala si succesiunea testamentara. 2. Contractul ca mod de dobndire a proprietatii sau a altor drepturi reale

Notiune. Codul civil vadeste inconscventa terminologica, folosind att termenul de conventie, ct si pe cel de contract pentru desemnarea aceleiasi notiu ni, motiv pentru care att doctrina, ct si jurisprudenta i considera sinonimi. n realitat e, cei doi termeni nu sunt sinonimi: n timp ce conventia reprezinta genul, contractu l F Contractul ca mod de dobndire a proprietatii

143 este specia. Sunt si conventii prin care partile nu urmaresc producerea unor efe cte juridice propriu-zise. De aceea, Codul civil francez defineste prin art. 1101 co ntractul ca fiind conventia prin care o persoana sau mai multe persoane se obliga fata de una sau mai multe (persoane, s.n.) sa dea, sa faca sau sa nu faca ceva . Codul nostru civil defineste contractul drept acordul dintre doua sau mai multe persoane spre a constitui sau stinge ntre dnsii un raport juridic . Principiul consensualismului. Art. 971 C. civ. enunta un principiu fundamental al dreptului nostru civil, principiul consensualismuluil, potrivit c aruia n contractele ce au ca obiect translatia proprietatii sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimtamntului partilor si lu crul ramne n rizico-pericolul dobnditorului, chiar cnd nu i s-a facut traditiunea lucrului . Prin urmare, ori de cte ori legea nu prevede o conditie speciala de forma, contractul se considera ncheiat n chiar momentul realizarii acordului de vointa. Acest principiu este concretizat, ntr-o alta formulare si mai sugestiva, n materia celui mai important contract civil, contractul de vnzare-cumparare, prin art. 129 5 C. civ., potrivit caruia Vinderea este perfecta ntre parti si proprietatea este de dr ept stramutata la cumparator, n privinta vnzatorului, ndata ce partile s-au nvoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul nca nu se va fi predat si pretul nu se v a fi numarat . Este ceea ce, printr-o formulare sintetica si, n egala masura, sugestiva, o spune adagiul solo consensus obligat. Exceptii de la principiul consensualismului. Sunt acele situatii n care transferul proprietatii are loc la un alt moment dect acela al ncheierii acordului de vointa: a) - transferul proprietatii bunurilor generice are loc la momentul individualizarii lor prin numarare, cntarire, masurare. Spre deosebire de bunuril e individual determinate, unde riscul pierii fortuite a bunului l suporta vnzatorul, potrivit regulii res perit domino, bunurile generice, fiind fungibile, nu sunt susceptibile de a pieri n nteles juridic, ceea ce o spune, la fel de sintetic, ada giul genera non pereunt, ceea ce face ca si n situatia cnd obiectul contractului dispar e, debitorul sa nu fie liberat, fiind obligat sa predea cumparatorului bunuri, n ace easi cantitate si calitate; b) - cnd, prin acord de vointa, partile au convenit fie un termen la care sa aiba loc transferul proprietatii, fie au conditionat acest transfer al dreptu lui de un eveniment viitor si nesigur care se numeste conditie suspensiva; c) - transferul proprietatii bunurilor viitoare, atunci cnd ele pot face obiectul nstrainarii, are loc la momentul realizarii lor, cum este cazul recoltel or viitoare, desi ele nu exista la momentul acordului de vointa, transferul dreptul

ui de proprietate are loc la momentul realizarii lor; d) - transferul drepturilor reale, n sistemul cartilor funciare, are loc n momentul intabularii n cartea funciara. 3. Legea Calificare. Spre deosebire de Codul civil francez care nu include legea printre modurile de dobndire a proprietatii, Codul nostru civil, dupa ce n art. 644 preved e ca Proprietatea bunurilor se dobndeste si se transmite prin succesiune, prin legat e, prin conventie si prin traditiune , n art. 655 dispune ca proprietatea se mai dobndeste prin accesiune sau ncorporatiune, prin prescriptie, prin lege si prin ocupatiune . F Legea ca mod de dobndire a proprietatii

144 Cu toate acestea, o buna parte a doctrinei de drept civil nu examineaza legea ca mod direct de dobndire a proprietatii, afirmnd ca, atta vreme ct, n general, toate modurile de dobndire a proprietatii sunt legale, n ntelesul ca ele produc efectul translativ de proprietate doar pentru ca legea l prevede, includerea ei p rintre aceste moduri devine inutila. n mod traditional se considera ca legea poate fi examinata ca mod distinct de dobndire a proprietatii n acele situatii care nu pot fi clasificate sub o alta rubr ica . Altfel spus, legea constituie mod de dobndire a proprietatii si a altor drepturi reale, numai daca se ndeplinesc doua conditii, si anume: achizitia sa se sprijine expres pe un text de lege si sa nu se poata explica printr-un alt mod de dobndire. n ce ne priveste, credem ca, n general, nevoia de a face ct mai multe distinctii, chiar n temeiul unor criterii discutabile n substanta lor, asa cum am mai aratat, vine sa raspunda unor ratiuni pur didactice, astfel ca nu gasim deloc in utila examinarea, n cadrul acestei sectiuni, a acelor situatii care nu sunt tratate ca moduri traditionale de dobndire a proprietatii. Cazuri. Se considera ndeobste, ca urmatoarele sunt asemenea cazuri: a) art. 485 C. civ. - dobndirea proprietatii fructelor de catre posesorul de buna-credinta. Subiectul este analizat n materia efectelor posesiei; b) art. 597-598 C. civ. - dobndirea coproprietatii zidului comun. Este unul dintre cazurile legale de proprietate fortata si perpetua; c) art. 1909 C. civ. dobndirea proprietatii bunurilor mobile prin posesia de buna-credinta. n mod traditional, subiectul este tratat n cadrul revendicarii bunurilor mobile. 4. Accesiunea sau incorporatiunea Notiunea si felurile accesiunii Notiune. Potrivit art. 482 C. civ., Proprietarul unui lucru mobil sau imobil da drept asupra a tot ceea ce produce lucrul si asupra a tot ce se uneste, ca acces oriu, cu lucrul ntr-un mod natural sau artificial . Enuntul, desi pare a fi ct se poate de firesc, pacatuieste pentru ca, asa cum sa remarcat, dobndirea fructelor de catre proprietar este un atribut al dreptului de proprietate si nu efect al accesiunii. Art. 488 C. civ. nuanteza principiul mai sus enuntat, dispunnd ca Tot ce se uneste si se ncorporeza cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului . Plecnd de la aceste texte, accesiunea a fost definita ca fiind ncorporarea materiala a unui lucru mai putin important, ntr-un lucru mai important. Ceea ce defineste accesiunea este tocmai legatura de accesorialitate ntre doua lucruri, n asa fel nct despartirea lor este imposibila, astfel nct soarta lucrului mai putin important urmeaza soarta bunului principal, conform adagiului accesorium sequitu r principalem sau, si mai aplicat, accessio cedat principali. Accesiunea este un drept originar de dobndire a dreptului de proprietate care nu poate avea ca obiect bunurile proprietate publica. Felurile accesiunii. Accesiunea poate fi imobiliara sau mobiliara, dupa cum priveste bunurile imobile sau mobile. La rndul ei, accesiunea imobiliara poate fi naturala si artificiala. - Accesiunea imobiliara naturala

Definitie. Accesiunea imobiliara naturala este unirea, fara interventia omului a doua bunuri, avnd proprietari diferiti, dintre care cel putin unul dintre cele doua bunuri este imobil. Premisa de la care se pleaca n reglementarea accesiunii este ca F Accesiune/ incorporatiune F

145 pamntul este totdeauna bun principal, n timp ce tot ce se ncorporeaza n el sunt considerate ca accesorii, indiferent de valoarea acestora ( superficies solo ced it). A. Aluviunea Definitie legala. Potrivit art. 495 C. civ., aluviunea reprezinta o cresterile de pamnt ce se fac succesiv si pe nesimtite la malurile rurilor si fluviilor . Prin urmare, toate adaugirile naturale, produse de apele curgatoare, fara interventia omului, apartin proprietarului fondului riveran pe care s-au depus. Cresterile d e pamnt realizate prin retragerea apelor apartin, n temeiul art. 496 C. civ., proprietarului fondului riveran de pe care s-au retras apele. Potrivit doctrinei, ambele ipoteze privesc doar apele curgatoare, nu si marea, pentru ca malul marii este proprietate publica. n completarea acestor prevederi, Legea apelor nr. 107/1996, dispune n art. 3 alin. (2) ca albiile minore mai mici de 5 km si cu bazine hidrografice care nu d epasesc 10 km2 si pe care nu curg n permanenta apele, apartin proprietarului fondului pe care se formeaza sau curg. B. Avulsiunea Reglementare. n conformitate cu art. 498 C. civ., aluviunea este ruperea unei bucati de teren ca urmare a actiunii apelor curgatoare si alipirea ei la un tere n riveran apartinnd altei persoane. n timp ce aluviunea presupune cresteri progresive de teren, avulsiunea presupune deslipirea brusca a unei portiuni de teren care se a lipeste unui alt fon apartinna altui titular, sporindu-i, astfel, proprietatea, dar sub o anumita conditie. Proprietarul fondului de la care s-a desprins portiunea de teren, o po ate revendica ntr-un termen de prescriptie de un an. Prin urmare, data la care are lo c transferul proprietatii este data la care se mplineste termenul de un an de la de zlipire. Cnd bucata de pamnt apartine domeniului public, actiunea este imprescriptibila. C. Insulele si prundisurile Reglementare. Potrivit art. 500 C. civ., insulele si prundisurile care se formeaza n rurile nenavigabile si neplutitoare sunt ale proprietarului tarmului pe care s-au format . Potrivit aceluiasi text, daca insula formata trece peste jumata tea rului, fiecare proprietar riveran are un drept de proprietate asupra partii din i nsula ce se ntinde spre el, pornind de la jumatatea rului. Tot astfel, art. 3 alin. (3) din Legea apelor nr. 107/1996 prevede ca insulele care nu sunt n legatura cu terenurile cu mal la nivelul mediu al apei, apartin proprietarului albiei. Spre deosebire de primele, insulele si prundisurile care se formeaza n albia fluviilor si a rurilor navigabile sau plutitoare sunt proprietate publica si care , potrivit aceluiasi text, sunt ale statului, daca nu se opune titlu sau prescriptie . Aceasta prevedere a Codului civil se ntregeste cu cea din art. 5 al Legii nr. 18/1991, republicata. D. Accesiunea animalelor

Reglementare. Art. 503 C. civ. prevede ca orice animale sau zburatoare salbatice care trec n cuprinsul nostru se fac ale noastre, pe ct timp ramn la noi, afara numai daca asemenea trecere s-a ocazionat prin fraude sau prin artificii . Legea nr. 103/1996 privind fondul cinegetic si protectia vnatului dispune ca animalele salbatice care fac parte din fondul cinegetic sunt proprietatea statul ui, astfel ca dobndirea lor se poate face doar n conditiile prevazute de lege. Pentru acest motiv s-a afirmat ca art. 503 C. civ. se aplica doar animalelor semisalbatice, c um sunt porumbeii si albinele.

146 - Accesiunea imobiliara artificiala sau industriala Cazuri legale. Plecnd de la aceeasi premisa, potrivit careia tot ce se uneste cu pamntul urmeaza soarta juridica a acestuia, accesiunea artificiala se preocupa de soarta lucrarilor pe care omul le face pe un teren al altuia, concretizata n cons tructii, plantatii sau oricare alt lucru. Spre deosebire de accesiunea naturala, accesiun ea artificiala este rezultatul activitaii omului. Codul civil pleaca de la premisa prevazuta de art. 492 C. civ., potrivit careia Orice constructie, plantatie sau lucru facut n pamnt sau asupra pamntului sunt prezumate a fi facute de catre proprietarul acelui pamnt, cu cheltuiala sa si ca sunt ale lui, pna ce se dovedeste din contra . Prin acest text, sunt instituite doua prezumtii relative, iuris tantum: ca toate lucrarile facute pe teren sunt ale proprietarului terenului si ca aceste lucrari au fost facute pe cheltuiala lui. Ambele pot fi rasturnate prin proba contrara. Prin art. 493 si 494, Codul nostru civil reglementeaza doua cazuri de accesiune artificiala pe care le vom examina n cele ce urmeaza. A. Accesiunea constructiilor, plantatiilor sau a altor lucrari efectuate de proprietar pe terenul sau, cu materialele altuia Reglementare. Este ipoteza reglementata de art. 493 C. civ., text potrivit caruia Proprietarul pamntului care a facut constructii, plantatii si lucrari cu materiale straine, este dator sa plateasca valoarea materialelor. El mai poate f i osndit, dup mprejurari, pentru o asemenea urmare si la plata de daune-interese. Dar proprietarul materialelor n-are drept a le ridica . Prin ncorporarea materialelor n constructia edificata pe terenul proprietarului, acestea si pierd identitatea, devenind bun imobil prin natura sa, proprietarul terenului devine proprietar al constructiilor, plantatiilor sau al altor lucrari, avnd obligatia de a despagubi pe proprietarul materialelor ncorporate n lucrarile edificate, evaluate la pretul de circulatie al acestora la data platii si nu la data ncorporarii lor n lucrari. Proprietarul terenului devine proprietarul materialelor , indiferent de buna sau reaua-credinta, adica indiferent daca a stiut sau nu ca materialele sunt ale altuia, n timp ce proprietarul materialelor l va putea action a pe proprietarul terenului, cernd contravaloarea investitiei sale, n temeiul mbogatirii fara justa cauza. Momentul la care se evalueaza materialele este cel al acordarii lor, indiferent de buna sau reaua-credinta a proprietarului terenului. Solutia este impusa de ec hitate, n conditiile n care ntre momentul edificarii lucrarii si cel al despagubirii efecti ve, pretul acestora poate evolua semnificativ. Cum nsa dreptul proprietarului materialelor este un drept de creanta, supus prescriptiei, termenul curge de la data cnd proprietarul terenului si-a manifestat intentia de a-si nsusi constructia edif icata Daca proprietarul terenului a fost de rea-credinta, cunoscnd ca materialele sunt ale altuia, pe lnga contravaloarea acestora va putea fi obligat la daune-int

erese pentru prejudiciul cauzat proprietarului materialelor. n acest caz temeiul juridi c al actiunii n pretentii l va constitui art. 998-999 C. civ. Practica judiciara a fost confruntata cu situatia n care imobilul care ncorporeaza materialele altuia a fost vndut. S-a decis ca actiunea constructorului poate fi ndreptata numai mpotriva vechiului proprietar, deoarece acesta a profitat de lucrarile respective, ntruct a vndut imobilul cu toate lucrarile executate, deci cu un pret mai mare dect cel pe care l-ar fi putut obtine n lipsa acestora . Aceleasi solutii pentru aceasta ipoteza sunt prevazute n Proiectul Codului civil, care, n art. 447 dispune: (1) n cazul n care a construit cu materialele altui a, F Reglementari

147 proprietarul terenului devine proprietarul constructiei, neputnd fi obligat la desfiintarea acesteia si nici la restituirea materialelor folosite. (2) Proprietarul materialelor are numai dreptul la despagubiri care sa acopere valoarea materialelor, precum si orice alte prejudiciii ocazionate . B. Accesiunea constructiilor, plantatiilor sia altor lucrari efectuate de o persoana cu materialele sale pe un teren al altuia Reglementare. Potrivit art. 494 C. civ., daca constructiile si plantatiile au fost facute de o a treia persoana cu materialele ei, proprietarul terenului are dreptul de le tine pentru dnsul sau de a ndatora pe acea persoana sa le ridice . Prin urmare, n timp ce proprietarul terenului capata proprietatea materialelor, constructorul d evine creditor al proprietarului terenului. Tratamentul aplicat constructorului depind e nsa, de buna sau reaua sa credinta. a. Ipoteza constructorului de buna-credinta n ce consta buna-credinta a constructorului? Mai nti, trebuie reamintit ca, potrivit principiului Bonna fides praesumitur, prevazut de art. 1899 alin. ( 2) C. civ., constructorul nu va fi pus n situatia de a-si dovedi buna sa credinta. ntrebndu-se n ce ar consta buna-credinta a constructorului, doctrina ofera solutii diferite. Potrivit unei opinii, n aceasta materie s-ar aplica standardul prevazut de art. 486 C. civ., potrivit caruia constructorul va fi considerat de buna-credinta cnd s-a ncrezut ntr-un titlu ale carui vicii nu i-au fost cunoscute, conceptie nsusita, ntro prima faza, si de practica fostului Tribunal Suprem, printr-o decizie ramasa izo lata. ntr-o alta orientare, careia ne alaturam, standardul prevazut de art. 486 C. civ. este prea rigid si nu poate fi aplicat n materia accesiunii imobiliare artificial e. ntradevar, existenta unui titlu viciat este ceruta doar posesorului care tinde sa-si apropr ie un profit (certat de lucro captando), n timp ce, n cazul nostru, constructorul tin de sa evite o paguba (certat de damno vitando), astfel ca tratamentul lor trebuie sa f ie diferentiat. Asa cum se arata n doctrina noastra, asimilarea constructorului de bunacredinta cu posesorul de buna-credinta pe care o face Codul Napoleon n-a fost preluata de Codul nostru civil. De altfel, nici practica judecatoreasca de la no i n-a agreat acest tratament, instantele pronuntnd o serie de solutii prin care a consi derat pe constructor a fi de buna-credinta cnd acestuia i s-a facut o promisiune de don atie, cnd a fost beneficiarul unei promisiuni de vnzare sau cnd unul dintre coindivizari a edificat o casa pe terenul comun, fara a avea aprobarea expresa a celorlalti coproprietari, ci doar o aprobare tacita. Printr-o decizie de ndrumare, instanta suprema a orientat practica instantelor, cerndu-le ca, n actiunile ntemeiate pe art. 494 C. civ., sa examineze daca atitudin ea pasiva a proprietarului terenului care permite tacit constructorului sa edifice constructia, actionndu-l doar la finalizarea lucrarilor, nu constituie un abuz de drept. La rndul ei, doctrina a ncurajat aceata noua orientare, mergnd pna a sustine ca

reaua-credinta a proprietarului fondului anihileaza reaua-credinta a constructor ului. Putem conchide, afirmnd ca buna-credinta a constructorului se rezuma n credinta eronata a acestuia ca este proprietar al terenului pe care a construit, fara a i se cere un titlu ale carui vicii sa nu-i fi fost cunoscute. Buna-credinta a constructorului trebuie sa existe n momentul edificarii constructiilor; intervenirea ei la o data ulterioara este irelevanta, potrivit r egulii mala fides superveniens non nocet. F Constructorul de buna-credinta

148 Efecte. Edificarea cu buna-credinta a unei lucrari pe terenul altuia da nastere urmatoarelor drepturi si obligatii, att pentru proprietarul terenului, ct si pentr u constructor: - dreptul de proprietate al titularului terenului asupra lucrarilor efectuate de constructorul de buna-credinta n legatura cu momentul nasterii acestui drept au fost exprimate mai multe opinii: potrivit unora, momentul cnd se naste dreptul proprietarului fondului est e cel n care materialele sunt ncoroporate n constructia edificata; conform unei alte opin ii, dreptul proprietarului se naste n momentul n care acesta si manifesta intentia de a deveni proprietar al constructiei, data pna la care dreptul ar fi sub conditie rezolubila. Credem ca cele mai multe argumente pledeaza catre prima opinie care sustine ca dreptul proprietarului se naste n momentul n care materialele incorpora te n constructia edificata alcatuiesc un imobil prin natura sa, drept care se naste ope legis, fara a fi nevoie de manifestarea de vointa a proprietarului. - dreptul de creanta n favoarea constructorului de buna-credinta privind contravaloarea materialelor Calificarea juridica a acestui drept, ntre momentul edificarii constructiei si momentul invocarii accesiunii de catre proprietarul fondului, a constituit obiec t de discutii n doctrina, afirmndu-se fie ca ne-am afla n fata unui drept de folosinta, fie a unui drept de proprietate rezolubila sau ca este un drept de creanta exigibil la momentul invocarii accesiunii. Opinia majoritara este ca acest drept este de cre anta si se naste n momentul ncorporarii materialelor n constructia edificata, fiind fundat pe principiul mbogatirii fara justa cauza. n legatura cu acest moment, Proiectul Codului civil prevede n art. 445 alin. (2) ca Dreptul de proprietate asupra constructiei sau lucrarii se naste, pe masur a edificarii, cu ncepere de la data ncorporarii fundatiei, respectiv a nceperii lucra rii , cu exceptia situatiei reglementate de art. 446 alin. (2): Cel care construieste p e terenul altuia, chiar de buna-credinta fiind, nu poate dobndi proprietatea asupra constructiei dect n cazurile pentru care legea recunoaste nasterea dreptului de superficie . ntre momentul edificarii constructiei si momentul n care proprietarul fondului invoca accesiunea, constructorul care exercita posesia asupra lucrarilo r poate dobndi proprietatea prin uzucapiune, daca posesia sa este utila n ntelesul legii. Constructorul pastreaza dreptul la despagubiri de la o terta persoana, n ipoteza nstrainarii constructiei odata cu terenul, pentru ca obligatia corelativa dreptului este strns legata de posesie, astfel ca, transmitndu-se posesia, a fost transmisa si obligatia dezdaunarii. Dreptul constructorului este prescriptibil, ca orice drept de creanta. Termenul de prescriptie ncepe sa curga la data cnd proprietarul terenului si-a manifestat intentia de a-si nsusi constructia edificata. Pentru valorificarea dreptului i se

recunoaste constructorului un drept de retentie asupra lucrarii efectuate pna la dezdaunarea sa totala. Dificultati apar n ipoteza n care constructorul nu se afla n posesia bunului, aceasta fiind una dintre conditiile dreptului de retentie. n aceeasi idee a ocrot irii bunei-credinte, practica a extins aplicarea acestui drept ori de cte ori exista l egatura obiectiva dintre creanta si lucrari ( debitum cum re iunctum ); - obligatiile titularului dreptului de proprietate asupra fondului sunt alternative: fie sa achite constructorului contravaloarea materialelor si pretul muncii,

149 fie sa plateasca acestuia o suma de bani care sa reprezinte sporul de valoare a terenului. Optiunea apartine, n exclusivitate, proprietarului fondului. Despagubirile vor fi calculate la valoarea de circulatie a materialelor, a muncii si, dupa caz, a sporului de valoare, existenta n momentul pronuntarii hota rrii judecatoresti. Constructorul este obligat sa respecte dreptul de proprietate dobndit de proprietar si nu poate desfiinta constructia pentru a-si recupera materialele. b. Ipoteza constructorului de rea-credinta n ce consta reaua-credinta a constructorului? Constructorul este considerat de rea-credinta cnd cunostea ca lucrarea sa se face pe terenul altuia. n aceasta ipoteza, proprietarul terenului are a opta ntre invocarea accesiunii, asumndu-si obligatia de a-i plati constructorului valoarea materialelor si pretul muncii, indiferent de sporul de valoare al fondului ca urmare a constructiilor e dificate sau sa-l oblige pe constructor sa desfiinteze constructiile pe cheltuiala acestu ia din urma. Dupa cum se vede, tratamentul juridic aplicat constructorului este mai asp ru, el sanctionnd reaua-credinta. n aceeasi idee a ocrotirii bunei-credinte si a sanctionarii abuzului de drept al proprietarului fondului, instantele au manifestat rezerve atunci cnd proprietarul fondului a cerut desfiintarea constructiilor de catre constructorul de rea-credi nta. Printr-o decizie de ndrumare, fostul Tribunal Suprem a trasat instantelor obligat ia de a examina conditiile concrete n care s-a edificat constructia, fara sa califice d e reacredinta pe constructor doar pentru simplul fapt ca nu are titlu asupra terenului si de a vedea daca atitudinea pasiva a proprietarului terenului, care a permis construct orului sa edifice lucrarea, fara sa intervina, cernd abia la finalizarea ei demolarea, n u constituie un abuz de drept. Prin aceeasi decizie instantele au fost ndrumate sa evite, pe ct se poate, solutia neeconomica a demolarii constructiei, optnd pentru alte masuri reparatorii. Aceeasi orientare este prezenta si astazi n practica unor instante. ntr-o decizie relativ recenta, Curtea de Apel Bucuresti a decis ca reaua-credinta dedus a, de regula, din mprejurarea ca cel care a ridicat constructia nu avea titlu asupra te renului, este nlaturata de pasivitatea sau acceptarea de catre ceilalti proprietari ai ter enului a efectuarii lucrarilor, prin introducerea actiunii ntemeiate pe dispozitiile art. 494 C. civ. numai dupa efectuarea lor . n conditiile reconsiderarii dreptului de proprietate privata, aceasta conceptie a protejarii constructorului de rea-credinta, sub cuvnt ca reaua sa credinta ar fi anihilata de reaua-credinta a proprietarului fondului, o gasim discutabila. Prin cipiul potrivit caruia interpretarea prevederilor de la art. 494 trebuie facuta n favoar ea

proprietarului fondului, ale carui interese sunt prevalente, indiferent de buna sau reaua-credinta, a fost, de multe ori, doar clamat, fiind de multe ori sacrificat n practica. ndrumarea, desi rationala, a fost invocata, n mod excesiv n practica, mot iv pentru care n putine cazuri s-a dispus demolarea constructiilor edificate n regim de rea-credinta. S-a format o mentalitate gresita care se continua si astazi, att ju stitia ct si organele administratiei locale manifestnd reticente, nu totdeauna justificate, atunci cnd se impune o solutie transanta. Momentul dobndirii dreptului de creanta al constructorului de rea-credinta este acelasi ca si n ipoteza constructorului de buna-credinta, anume momentul n ca re proprietarul fondului si-a manifestat intentia de a invoca accesiunea. Pna la ace asta data, dreptul constructorului este afectat de conditie suspensiva. Spre deosebir e de F Constructorul de rea-credinta

150 prima ipoteza, constructorului de rea-credinta nu-i poate fi recunoscut dreptul de retentie, el fiind un detentor precar n raporturile cu proprietarul fonduluil. 5. Accesiunea mobiliara Definitie. Accesiunea mobiliara a fost recent definita, printr-o formulare mai explicativa dect cea obisnuita, ca fiind unirea prin ncorporare a doua lucruri mobile ce apartin la doi proprietari diferiti, unire din care rezulta un bun mob il nou, ce apartine proprietarului lucrului celui mai important, dintre cele care au fos t reunite, cu obligatia corelativa a proprietarului mai important, de a-l despagubi pe prop rietarul lucrului mai putin important cu contravaloarea bunului acestuia . Desi acest mod de dobndire a proprietatii este rar ntlnit n practica, Codul civil i-a rezervat o reglementare detaliata n art. 504 516, distingnd trei cazuri de accesiune mobiliara: adjunctiunea, specificatiunea si confuziunea (amestectul). A. Adjunctiunea Definitie. Adjunctiunea este unirea a doua bunuri mobile, apartinnd la doi proprietari diferiti, astfel nct, desi formeaza un singur tot, ele pot fi desparti te si conservate separat, fara sa-si piarda individualitatea. Codul civil face urmatoarele precizari lamuritoare: - bunul principal este acela din doua lucruri, pentru uzul sau pentru ornamentul, pentru completarea caruia a servit unirea celuilalt lucru (art. 505 C . civ.); - cnd nsa lucrul unit este mult mai de pret dect lucrul principal si cnd el s-a unit fara stirea proprietarului, acesta poate cere despartirea si restituire a lucrului unit, chiar daca ar rezulta din despartire oarecare vatamare a lucrului catre ca re el a fost unit (art. 507 C. civ.). Rezulta ca, n aceasta situatie, adjunctiunea nu oper eaza. Daca un lucru are o valoare cu mult mai mare dect bunul principal, este o chestiu ne lasata la aprecierea instantei, care va decide, de la caz la caz, n raport de dat ele spetei, mereu altele; - daca dintre cele doua lucruri unite pentru a forma un singur tot, niciunul nu poate fi privit ca accesoriu al celuilalt, atunci acela este considerat principa l care va fi mai mare n valoare. (art. 507 teza ntia C. civ.). - daca valoarea ambelor lucruri ar fi mereu aceeasi, atunci lucrul cel mai mare n volum va fi considerat ca principal ; - daca niciunul dintre criteriile anterioare nu pot determina bunul principal, s i daca despartirea celor doua lucruri ar deveni dezavantajoasa, lucrul va deveni coproprietatea ambilor proprietari (art. 511 C. civ.), fiind supus partajului, n cadrul caruia va fi atribuit unuia dintre ei, celalalt fiind despagubit prin sulta. B. Specificatiunea Sediul materiei. Potrivit art. 508 C. civ., Daca un mester sau altcineva a ntrebuintat materia care nu era a sa si a facut un lucru nou, atunci proprietarul materiei ntrebuintate are dreptul de a reclama lucrul format din ea, platind pret ul muncii, att cnd acel obiect ar putea, ct si cnd el n-ar putea reveni la starea

primitiva . Definitie. Plecnd de la acest enunt, specificatiunea a fost definita ca fiind acea forma a accesiunii mobiliare care consta n cumularea a doua valori care duc l a obtinerea unui lucru nou sau n confectionarea sau realizarea unui bun nou de catre o persoana prin munca sa, folosind sau prelucrnd un material, o materie prima sau un bun aflat n proprietatea altuia . Exempli gratia pot fi: cazul sculptorului care realizeaza o sculptura cu marmura altuia, croitorul care confectioneaza diverse articole de croitorie cu stofa altuia etc. F Accesiunea mobiliara

151 Codul civil face urmatoarele distinctii: - Daca nsa manopera ar fi att de importanta nct ar ntrece cu mult valoarea materiei ntrebuintate, atunci munca lucratorului va fi considerata ca pa rte principala si lucratorul va avea dreptul de a retine lucrul format, platind prop rietarului pretul materiei (art. 509 C. civ.); - Cnd cineva a ntrebuintat n parte materia care era a sa, si n parte materia straina, pentru a forma un lucru nou, fara ca nicio parte din materie sa-si fi p ierdut cu totul fiinta, si daca acele materii nu se mai pot desparti fara vatamare sau pag uba, atunci lucrul se cuvine ambilor proprietari, celui dinti n proportie cu materia ce era a sa, si celuilalt n proportie cu materia sa si cu pretul muncii (art. 510 C. civ. ). C. Confuziunea (amestecul) Definitie. Potrivit art. 511 C. civ. Cnd un lucru format din amestecarea mai multor materii cu diferiti stapni, din care niciuna nu poate fi considerata ca ma terie principala, atunci proprietarul, n nestiinta caruia a urmat amestecarea, poate ce re desfacerea lor, daca este cu putinta a se desface. Daca materiile amestecate nu se mai pot desparti fara vatamare sau paguba, atunci lucrul format se cuvine tuturor stapnilor, fiecaruia nsa n proportie cu ctimea, calitatea si valoarea materiilor lui, ntrebuintate la facerea acelui lucru . Prin urmare, confuziunea sau amestecul este unirea a doua sau mai multe bunuri mobile avnd proprietari diferiti, n asa fel nct ele si pierd individualitatea, se topesc n bunul nou rezultat, lucrurile componente nu mai pot fi recunoscute, n u se mai pot distinge unele de altele . 6. Traditiunea Notiune si caracterizare. Termenul traditiune , n sens juridic, are un alt nteles dect cel obisnuit, uzual, de datina sau obicei. El ne este transmis din dep tul roman, unde traditio reprezenta modul cel mai important de dobndire a proprietati i prin remiterea materiala a lucrului, sensul pe care termenul l are si astazi n dre ptul nostru. Numai ca simpla remitere a bunului, ca operatie materiala, n-ar putea explica transferul dreptului de proprietate, daca ea nu s-ar ntemeia pe conventia partilo r. Prin urmare, asa cum s-a remarcat, traditiunea implica, de fapt, doua elemente: conve ntia si faptul predarii sau remiterii bunului. Aplicatia acestui mod de dobndire a proprietatii este nsa redusa, pentru ca evolutia sociala a determinat si rafinarea solutiiilor juridice. De remarcat est e ca Proiectul Codului civil n-o prevede printre modurile de dobndire a proprietatii. De lege lata, asa cum am vazut, ca efect al consensualismului, dreptul de proprietate se transmite astazi, prin principalul contract civil, contractul de vnzarecumparare, n chiar momentul ncheierii acordului de vointa, fara a fi necesara remiterea bunului. Astfel, reamintim dispozitia de principiu de la art. 1295 C. civ.:

Vinderea este perfecta ntre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, n privinta vnzatorului, ndata ce partile s-au nvoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul nca nu se va fi predat si pretul nca nu se va fi numa rat . Doar bunurile generice se transmit odata cu individualizarea lor prin numarare, cntarire, masurare. n zilele noastre, traditiunea este considerata a fi mod de dobndire a proprietatii n cazul darurilor manuale si al nstrainarii titlurilor la purtator. Darurile manuale. Darul manual este o specie a contractului de donatie. n timp ce contractul de donatie se ncheie doar n forma autentica, potrivit art. 813 C. civ., cerinta impusa de lege, pe de o parte, pentru a proteja pe donator si a-l F Traditiunea

152 avertiza despre semnificatia juridica a actului pe care l ncheie, iar pe de alta p arte, din nevoia unei evidente n cazul bunurilor imobile cum sunt terenurile, n privinta carora si celelalte acte de nstrainare se fac tot n forma autentica, darurile manu ale nu impun aceasta conditie de forma, datorita importantei mai mici pe care o au bunu rile care pot face obiectul acestui mod de dobndire a proprietatii. Nu pot face obiect al darurilor manuale bunurile imobile, mobilele incorporale sau bunurile viitoare, n privinta carora nstrainatorul nu detine bunul n materialit atea lui. Remiterea poate fi facuta si indirect si nu doar personal. Depunerea la ban ca a unei sume de bani n contul unei persoane reprezinta tot un dar manual. n legatura cu remiterea bunului, jurisprudenta a decis ca prin traditiune nu trebuie sa se nteleaga neaparat o deplasare fizica a bunului, cum ar fi preluarea obiectului din mna donatorului, efectele sale juridice putnd fi realizate si print r-o traditiune implicita, cum ar fi n cazul n care donatorul preda donatarului cheile unei casete sau prin identificarea unui tablou pe care donatorul si-a manifestat, n mo d neechivoc, vointa de a-l transmite fara a fi cobort de pe perete . O varietate a darurilor materiale o constituie darurile de nunta. n practica, ele pun probleme de calificare juridica, pentru ca, spre deosebire de alte tari, la noi, traditia, de aceasta data n nteles uzual, care face parte dintr-o ntreaga mentalita te a poporului romn, impune obligatia naturala a parintilor de a constitui o anumita s tare materiala noilor casatoriti, de natura a-i ajuta sa nceapa viata de cuplu n condit iile unui minim confort. Acelasi obicei face ca si invitatii sa ofere tinerilor casat oriti sume de bani si diverse cadouri. Jurisprudenta le-a calificat daruri manuale facute a mbilor soti, pentru ca au fost date n considerarea casatoriei, apelndu-se la intentia prezumata a celor care au facut liberalitatea. Cnd nsa ele au fost facute doar unu ia dintre soti, reprezinta daruri manuale, dar sunt considerate bunuri proprii ale celui gratificat. 7. Ocupatiunea Notiune si caracterizare. Ocupatiunea (ocupatio) este un mod originar de dobndire a proprietatii prin luarea n posesie a unui bun care nu apartine nimanui, cu intentia de a deveni proprietarul sau. Cndva, ocupatiunea reprezenta un mod important de dobndire a proprietatii, inclusiv a celei imobiliare. De altfel, nsus i termenul sugereaza o asezare asupra unui imobil, vazuta de dreptul roman ca expr esie a dreptului natural, potrivit caruia primul ocupant avea un drept preferabil (pr ior tempore potior iure). Astazi, putine sunt bunurile care pot face obiect de ocupatiune. n dreptul

nostru, art. 646 C. civ. prevede ca Bunurile fara stapn sunt ale statului , iar art. 477 C. civ. prevede ca toate averile vacante si fara stapn, precum si ale persoanelor care mor fara mostenitori sau ale caror mosteniri sunt lepadate sunt ale domeniului public . Potrivit doctrinei, dintre bunurile care nu pot fi apropriate, res communes, cum sunt aerul, lumina, apa marii sau apa din izvoarele naturale, apa, dupa ce e ste nsusita, devine proprietatea celui care o ia; la fel aerul mbuteliat, devine propr ietatea celui care si-l aproprie. Dintre bunurile abandonate, res derelictae, lucrurile aruncate la gunoi pot fi nsusite, iar autoturismele fara stapn sau abandonate, potrivit Legii nr. 421/2002, sunt dobndite de unitatile administrativ-teritoriale pe teritoriul carora se afla . n privinta vnatului si pescuitului, considerate res nullius, art. 648 C. civ. prevede ca animalele salbatice si pestele devin proprietatea primului ocupant. A cest F Ocupatiunea

153 text trebuie nsa coroborat cu prevederile Legii nr. 103/1996 privind fondul cineg etic si ale Legii nr. 192/2001 privind fondul piscicol, pescuitul si acvacultura. 8. Hotarrea judecatoreasca Enumerare. Dintre hotarrile judecatoresti declarative de drepturi si cele constitutive de drepturi doar ultimele sunt moduri legale de dobndire a proprieta tii. De regula, hotarrile judecatoresti au efecte declarative, ele constatnd existenta unui drept care face obiectul procesului. Exemplul tipic pentru hotarrile declarative sunt hotarrile pronuntate n procesele de partaj sau cele pronutate n procesele care au c a obiect revendicarea bunurilor imobile. Hotrrile judecatoresti constitutive de drepturi sunt cele prin care se dispune exproprierea pentru cauze de utilitate publica, hotarrile prin care se constata valabilitatea antecontractelor de vnzare-cumparare si care tin loc de nscris auten tic de nstrainare. Potrivit art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, cnd, ulterior ncheierii unui antecontract de vnzare-cumparare a unui teren, una dintre parti refuza sa ncheie contractul autentic, instanta competenta, constatnd legalitatea antecontractului, poate pronunta o hotarre care sa tina loc de contract autentic. n ce priveste un alt exemplu frecvent utilizat, acela al ordonantei de adjudecare, ca urmare a noii reglementari a procesului civil prin O.U.G. nr. 138 /2000, nu mai reprezinta act translativ de proprietate; acest efect l produce actul de adjudecare ntocmit de executorul judecatoresc. 9. Uzucapiunea Privire generala Notiune. Uzucapiunea sau prescriptia achizitiva este modul originar de dobndire a proprietatii printr-o posesie exercitata n conditiile si termenul preva zute de lege. Daca n Codul civil uzucapiunii i se spune prescriptie achizitiva, generndu-se o serie de confuzii, este pentru ca, att prescriptia achizitiva, cea care duce la dobndirea dreptului de proprietate, ct si prescriptia extinctiva, cea care duce la pierderea dreptului material la actiune, fiind ambele efecte ale curgerii timpul ui, sunt reglementate laolalta, de art. 1837 C. civ. ca fiind o singura institutie, anume ... un mijloc de a dobndi proprietatea sau de a se libera de o obligatiune.. . Deosebirea dintre ele consta n efectele diferite pe care le produc: uzucapiunea consolideaza o situatie de fapt, oferindu-i posesorului un titlu, n timp ce prescriptia extincti va are efectul invers, lipsind dreptul subiectiv de sanctiune (sanctio praecepti iuris) si prin aceasta facnd sa se stinga dreptul material la actiune. Uzucapiunea este un mod de dobndire, nu doar a dreptului de proprietate, dar si a altor drepturi reale, cum sunt uzufructul, servitutile continue si aparente s.a. Fundament. Fundamentul oricarei institutii juridice trebuie cautat n afara dreptului, n acele imperative metajuridice care au constituit ratiunea instituiri

i ei (ratio legis). Identificnd ratiunile uzucapiunii (ratio legis) vom vedea si care sunt functiile acesteia. Ele sunt urmatoarele: a) functia probatorie prin aceea ca uzucapiunea simplifica sarcina probei dreptului de proprietate. Odata mplinit termenul prevazut de lege, beneficiarul v a deveni proprietar indiscutabil, iar dovada uzucapiunii, odata facuta, va repreze nta singura proba absoluta a dreptului de proprietate. O alta proba, la fel de efici enta, ar impune ca proprietarul actual sa dovedeasca validitatea tuturor transmisiunilor F Hotarri declarative si constitutive de drepturi F Definitie uzucapiunea

154 succesive anterioare, ceea ce reprezenta o veritabila probatio diabolica, cum su gestiv a fost numita de doctrina, probatiune care, n fapt, este imposibila; b) functia sociala, prin aceea ca, mplinirea ei duce la sfrsitul nelinistii si al pericolului de procese (finis solicitudinis ac periculi litium), nlaturnd incertitudinea pe care o presupune o posesie ndelungata fara titlu si oferind posibilitatea unei probe certe a dreptului de proprietate, n interesul comun, att al titularului, al tertilor, ct si al comunitatii de a avea o evidenta reala a drept urilor de proprietate, prin transformarea aparentei ntr-o certitudine necesara circuitului civil; c) functia sanctionatorie, uzucapiunea sanctionnd pasivitatea proprietarului, care lasa pe altul sa foloseasca imobilul sau o perioada considerabila si anorma la de timp, fara sa-l revendice. n conflictul de interese dintre posesorul diligent si proprietarul neglijent, echitatea cere ca legea sa-l prefera pe posesor. Sediul materiei. Uzucapiunea este reglementata de dispozitiile art. 18371911, Cartea a III-a, Titlul XX diin Codul civil, completndu-se cu prevederile Decretului nr. 167/1958 privind prescriptia extinctiva. In regimul cartilor funciare, uzucapiunea este reglementata de Decretul-lege nr. 115/1938, sub doua forme, uzucapiunea tabulara si cea extratabulara. Potrivi t acestui regim, drepturile reale se dobndesc numai prin nscriere n cartea funciara, operatie constitutiva de drepturi, fara a i se recunoaste uzucapiunii efectele d obndirii drepturilor reale. Legea nr. 7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare a instituit cadastrul national si carti funciare pe ntreaga tara, fara sa fie preluate cele d oua forme ale uzucapiunii. Bunurile susceptibile de uzucapiune. n privinta acestora, se impun urmatoarele distinctii: - mai nti, uzucapiunea opereaza numai cu privire la bunurile imobile, pentru ca, n privinta bunurilor mobile, este aplicabila regula instituita de art. 1909, potrivit careia poesiunea valoreaza titlu (La possesion vaut titre); - n practica, s-a decis ca uzucapiunea poate avea loc si pentru o fractiune din imobil, n situatia n care o persoana a folosit o camera din imobil, pe care a pose dato timp de 30 ani n conditiile legii; - bunurile proprietate publica nu pot fi dobndite prin uzucapiune, art. 1844 dispunnd ca nu se prescrie domeniul lucrurilor care prin natura lor sau o declara tie a legii nu pot fi obiect al dreptului de proprietate privata. Aceasta prevedere se coroboreaza cu art. 136 alin (4) din Constitutie care enumera bunurile proprieta te publica; - terenurile agricole al caror drept de proprietate a fost constituit n temeiul art. 18 si 20 din Legea nr. 18/1991, n privinta carora art. 32 din aceasi lege pr evede ca nu pot fi nstrainate, sub sanctiunea nulitatii absolute, timp de 10 ani. Despre acest din urma caz, s-a afirmat ca, desi legea instituie o interdictie temporara de nstrainare, n lipsa unei prevederi exprese care sa le nlature de la aplicarea uzucapiunii, ele pot fi uzucapate, invocndu-se argumentul ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus, precum si faptul ca terenurile n discutie nu

sunt scoase din circuitul civil, n timp ce alti autori le exclud din domeniul de aplicare a uzucapiunii, teza la care subscriem. Felurile uzucapiunii Enumerare. Codul civil reglementeaza doua feluri de uzucapiune: uzucapiunea de 30 ani, careia i se mai spune marea uzucapiune sau uzucapiunea de lunga durata si uzucapiunea de la 10-20 ani, care mai este numita mica uzucapiun e sau uzucapiunea prescurtata. F Felurile uzucapiunii

155 A. Uzucapiunea de 30 ani Conditii. Potrivit art. 1890 C. civ. doua sunt conditiile de existenta ale uzucapiunii de 30 ani: posesia sa fie utila, adica sa nu fie viciata si posesia sa fie exercitata timp de 30 ani, indiferent daca posesorul este de buna sau rea- credi nta. a. Posesia neviciata Caracterizare. Potrivit art. 1847 C. civ., pentru ca posesia sa aiba ca efect dobndirea proprietatii, ea trebuie sa fie continua, nentrerupta, netulburata, publ ica si sub nume de proprietar. Prin urmare, indiferent de durata ei, daca a fost viciat a, nu poate avea ca efect uzucapiunea. Reamintim ca posesia nu este continua atunci cnd este exercitata cu intermitente anormale, este tulburata cnd este fondata pe acte de violenta n contr a sau din partea adversarului, este clandestina cnd este exercitata pe ascuns, ntr-u n mod care mpiedica pe proprietar sa afle de existenta ei, este precara atunci cnd e ste exercitata cu ngaduinta proprietarului, de o persoana obligata sa restituie bunul proprietarului, cum este cazul locatarului, uzufructuarului s.a., cei care nu au intentia de a stapni pentru sine, animus sibi habendi. Un caz frecvent de invocare a uzucapiunii este cel al unuia dintre mostenitori care poseda bunul imobil succesoral, asupra caruia n-a intervenit partajul. ntr-o asemenea situatie, asa cum am vazut cnd ne-am ocupat de viciile posesiei, ne afla m n fata unei posesii echivoce. De regula, coindivizarul exercita posesia n numele tuturor mostenitorilor legali. Au fost nsa situatii n care mostenitorul care poseda bunul imobil s-a comportat ca un proprietar exclusiv al acestuia, negnd drepturile concurente ale celorlalti comostenitori si chiar mpiedicndu-le orice tentativa de a poseda si ei parte din imobil. Jurisprundenta a decis, ca exceptie, stapnirea de catre unul dintre mostenitori a unui bun succesoral poate duce la dobndirea dreptului de proprietat e prin uzucapiune, daca a intervenit o manifestare exterioara din partea lui, care sa demonstreze ca a nteles sa tranforme posesia comuna ntr-una exclusiva, adica s-a produs o intervertire n fapt a posesiei . Fapte care semnifica intervertirea posesiei au fost considerate reparatiile imobilului de catre unul dintre mostenitori, nchirierea sau arendarea bunului doa r pe numele sau, nscrierea imobilului n evidentele fiscale doar pe numele lui, extinder i ale bunului etc. n aceste cazuri s-a decis ca posesia mostenitorului posesor s-a intervertit, dintr-o posesie comuna, ntr-o posesie exclusiva. b. Termenul de 30 ani Caracterizare. Pentru invocarea uzucapiunii este necesara conditia ca posesorul sa fi exercitat o posesie utila de-a lungul unui termen de 30 ani. Des i textul de la art. 1890 vorbeste de prescriptia extinctiva a actiunilor, el se aplica am belor prescriptii, astfel ca cel care poseda un bun imobil n conditiile prevazute de le ge

dobndeste proprietatea acestuia. B. Uzucapiunea de 10-20 ani Conditii. Potrivit art. 1895 C. civ., Cel ce cstiga cu buna-credinta si printr-o justa cauza un nemiscator determinat va prescrie proprietatea aceluia prin 10 an i, daca adevaratul proprietar locuieste n circumscriptia tribunalului judetean unde se af la nemiscatorul, si prin 20 ani daca locuieste afara de acea circumscriptie. Alineat ul 2 al aceluiasi text prevede ca un titlu nul nu poate servi de baza prescriptiei de 10 pna la 20 ani , iar, potrivit alin. 3, un titlu anulabil nu poate fi opus posesorului c are a invocat prescriptia de 10 pna la 20 ani, dect de cel ce ar fi avut dreptul de a ce re F

156 anularea sa, sau de reprezentantii dreptului sau, daca posesorul n-a cunoscut ca uza anulabilitatii . Prin urmare, textul legal impune urmatoarele conditii: posesia sa se ntemeieze pe un just titlu, posesia sa fie exercitata cu buna-credinta si sa fie exercitata pe timpul fixat, de 10 pna la 20 ani, dupa distictiile la care ne vom referi. a. Justul titlu Notiune. Potrivit art. 1897 C. civ., justul titlu este orice act translativ de proprietate, precum vinderea, schimbul etc . n realitate, este vorba, prin ipoteza, de un act nevalabil, pentru ca altfel, daca actul ar fi valabil, ar opera prin el ns usi transferul dreptului de proprietate, nemaifiind nevoie de uzucapiune. n legatura cu calificarea actului translativ de proprietate drept just titlu, terminologia nu este unitara, vorbindu-se de titlu care emana de la un non domino , titlu anulabil , titlu viciat . Recent, s-a optat pentru formula de ineficacitate a actului juridic pe care o gasim, totusi, prea generala, cauzele de ineficacitate a actului juridic fiind mult prea diverse pentru a le include n aceeasi categorie, mai ales ca nu toate dintre ele caracterizeaza justul titlu, n ntelesul care ne preocupa. Majoritatea doctrinarilor, ct si jurisprundenta au convenit ca justul titlu n materia uzucapiunii este titlul care provine de la un neproprietar (non dominus) . I s-a spus just tocmai pentru a sublinia ca doar titlul care este apt de a opera transfe rul dreptului de proprietate, este avut n vedere aici. Altfel spus, n afara faptului c a provine de la un neproprietar, n rest ndeplineste toate conditiile de validitate. La ntrebarea daca justul titlu nseamna doar titlul care provine de la un non dominus sau daca el poate fi anulabil si pentru alte cauze, precum lipsa capacit atii de exercitiu a acestuia, unii autori au raspuns afirmativ. S-a replicat, pe buna dr eptate, ca lipsa capacitatii de exercitiu poate fi confirmata n mod tacit prin neatacarea ac tului n cadrul termenului de prescriptie, astfel ca dobnditorul si va vedea titlul consoli dat retroactiv, nemaifiind interesat de invocarea uzucapiunii. n legatura cu raportul dintre justul-titlu si buna-credinta, trebuie subliniat ca , daca pentru dobndirea fructelor de catre posesor, potrivit art. 485-486 C. civ., justul titlu este o componenta a bunei-credinte, n materia uzucapiunii de care ne ocupam , el este o conditie distincta. De-a lungul anilor, despre justul titlu s-a scris mult, iar jurisprudenta este destul de bogata. Avnd a se pronunta care acte juridice reprezinta just titlu, n acceptiunea mai sus prezentata, jurisprudenta a decis ca: - doar actele translative de proprietate pot constitui just titlu, conditie ct se poate de fireasca, pentru ca doar n acest caz este justificata dobndirea proprieta tii prin uzucapiunea scurta. Evocnd notiunea de acte translative de proprietate, sa n e reamintim ca ele se deosebesc de cele constitutive, care dau nastere la drepturi

subiective inexistente anterior si de cele declarative, care consolideaza un dre pt preexistent; - titlul putativ, adica cel care exista doar n imaginatia posesorului, n realitate inexistent, nu reprezinta just titlu, spre deosebire de dobndirea fructelor, potr ivit art. 485-486 C. civ. unde posesorul este considerat de buna-credinta, chiar cnd se ntemeiaza pe un asemenea titlu; - contractele de locatiune, comodat, depozit, nu pot reprezenta just tilu pentru ca locatarul, comodatarul, depozitarul sunt detentori precari, ei avnd obligatia restituirii bunulului; - dintre hotarrile judecatoresti, doar cele constitutive de drepturi pot reprezenta just titlu, pentru ca cele declarative constata doar existenta dreptu lui, cum

157 este cazul tipic al hotarrii de partaj succesoral prin care instanta nu face dect sa recunoasca dreptul dobndit prin succesiune, pe care doar l mparte n cotele legale mostenitorilor. Hotarrea de expedient prin care se consfinteste tranzactia partil or poate constitui just titlu, atunci cnd partile renunta la drepturile lor n favoare a altor copartajanti, situatie n care tranzactia are caracter constitutiv de drepturi; - antecontractul de vnzare-cumparare nu poate fi considerat just tiltu, pentru ca el nu transfera dreptul de proprietate, ci da nastere doar la obligatia de a face actul autentic de vnzare-cumparare. Este vorba doar de antecontractele de vnzarecumparar e care privesc terenurile, caci doar n privinta lor actul juridic de nstrainare trebuie sa fie autentic; constructiile, dupa abrogarea Decretului nr. 144/1958 p rin Legea nr. 50/1991, au putut fi nstrainate si prin acte sub semnatura privata; ast fel ca, n privinta lor, asemenea acte au putut constitui just titlu. Pentru celelalte sit uatii, actul nu poate dovedi dect data nceperii posesiei; - un act juridic translativ de proprietate, lovit de nulitate absoluta, nu poate fi just titlu, conform art. 1897 alin. (2) C. civ., potrivit principiului quod null um est nulluum producit effectum. Asa cum am vazut, nulitatea absoluta are efect retroa ctiv, n sensul ca toate efectele pe care le-a produs actul sunt desfiintate ex tunc; - n ce privieste titlul anulabil, deci supus unei nulitati relative, cum ar fi ce l anulabil pentru cauza de incapacitate, el poate constitui just titlu, putnd fi in vocat, mai putin mpotriva mpotriva persoanei de la care provine, asa cum dispune art. 189 7 alin. (3) C. civ. Doctrina juridica a remarcat, pe buna dreptate, ca acest text este confuz si ca, n realitate, ceea ce nu poate fi opus posesorului, nu este titlul, ci anulabilita tea acestuia, pentru ca, asa cum se stie, nulitatea relativa a actului poate fi invo cata doar de partile care l-au ncheiat, potrivit principiului relativitatii actului juridic (res inter alios acta aliis neque nocere neque prodesse potest). Prin urmare, daca actul sa facut cu vicierea consimtamntului nstrainatorului, doar acesta poate invoca nulitatea, n timp ce adevaratul proprietar, cel care revendica bunul de la proprietar, fiind tert, nu poate opune posesorului nulitatea actului; - certificatul de mostenitor nu poate fi considerat niciodata just titul, pentru ca el nu transfera dreptul de proprietate, ci doar constata cine sunt mostenitorii si care sunt cotele lor legale; - o conventie supusa conditiei suspensive nu poate fi just titlu pe timpul conditiei ci doar daca ea se realizeaza, n timp ce o conventie sub conditie rezol utorie poate fi just titlu n timpul conditiei (pendente conditionae), iar daca nu se rea

lizeaza, titlul se desfiinteaza retroactiv. La ntrebarea daca succesiunea ab intestat sau legatul universal pot constitui just-tilu, raspunsul doctrinei a fost acela ca, n logica impusa de principiul nem o ad alium plus iuris transfere potest quam ipse habet ar trebui sa consideram ca succesorul nu poate avea mai mult dect autorul, dar ca, cei care sustin aceasta t eza nu tin seama de faptul ca legiuitorul nostru a schimbat sistemul Codului Napoleo n, unde succesiunea universala nu constituie just-titlu . Solutia se impune fata de dispozitiile de la art. 1858 C. civ. care, reglementnd cazurile de intervertire a posesiei, la pct. 4 dispune: n toate cazuril e cnd posesiunea aceluiasi lucru trece pe rnd prin mai multe mini, fiecare posesor ncepe n persoana sa o noua posesiune, fara a distinge daca stramutarea posesiunii sa facut n mod singular sau universal, lucrativ sau oneros . Prin urmare, n conceptia Codului nostru civil, chiar daca autorul a fost un detentor precar sau posesor d e reacredinta, succesorul poate ncepe o noua prescriptie.

158 b. Buna-credinta Notiune. Buna-credinta este un reper fundamental al dreptului si de aceea este studiata de toate ramurile acestuia. Dreptul privat este nsa spatiul sau de expri mare plenara. O vom regasi pe toata ntinderea dreptului civil de la actul juridic, tre cnd prin drepturile reale si drepturile personale nepatrimoniale, obligatii si contr acte, ajungnd la succesiuni. ntelesul sau este nsa, diferit, n raport de institutia din perspectiva careia o analizam, de finalitatea dreptului care aspira la validare prin buna-credinta a titularului. n aceasta materie, buna-credinta are un nteles special, asa cum ne spune art. 1898 C. civ., anume credinta posesorului ca cel de la care a dobndit imobilul avea toate nsusirile cerute de lege spre a-i transmite proprietatea . Aceasta defintie l egala a fost apreciata ca fiind mai exacta dect cele date de doctrina, pentru ca posesor ul trebuie sa creada nu numai ca autorul sau este adevaratul proprietar, dar si ca acesta are si celelalte calitati pentru o transmisiune valabila, ca de pilda capacitate a . Per a contrario, este de rea-credinta, potrivit aceluiasi autor, posesorul care, nu numai ca are cunostinta de faptul ca tertul, de la care a obtinut posesia, nu este proprietar, dar si atunci cnd are ndoiala, ct de mica, asupra acestei situatii. Art. 1899 alin. (2) C. civ. instituie principiul Buna-credinta se presupune ntotdeauna si sarcina probei cade asupra celui ce aleaga reaua-credinta . Prezumtia este nsa relativa, iuris tantum, astfel ca, cel interesat a face dovada contrara o poate rasturna. Ct priveste data la care trebuie sa existe buna-credinta a posesorului, art. 1898 alin. (2) C. civ. precizeaza ca ea trebuie sa existe la momentul intrarii n posesie. Prin consecinta, va fi irelevant daca posesorul a aflat, ulterior intrarii n pose sie, ca titlul sau provine de la un neproprietar, aplicndu-se si aici regula mala fides superveniens non nocet. Mai trebuie adaugat ca, n materia uzucapiunii, titlul si buna-credinta sunt ngemanate, astfel ca examinarea bunei-credinte nu va fi niciodata separata, privi ta izolat de justul titlu la care se refera. Aprecierea ei tine de dreptul suveran al justitiei, care, pentru a o retine, are nevoie de probe, pentru ca, potrivit altui principi u, cel care face o afirmatie n justitie trebuie s-o probeze, sau, ntr-o formula sintetica si impecabila pe care limbajul obisnuit n-o poate egala n conciziune, actori incumbi t probatio. c. Termenul de 10-20 ani Reglementare. Potrivit art. 1895 C. civ., termenul acestei uzucapiuni prescurtate variaza de la 10 20 ani, dupa cum adevaratul proprietar locuieste sa u nu n circumscritia teritoriala a tribunalului unde se afla bunul imobil supus uzucap arii.

n ipoteza n care proprietarul a locuit o vreme n acelasi judet, schimbndu-si apoi locuinta n alt judet, termenul de 10 ani se va prelungi cu un numar dublu de ani fata de cel care ramasese de mplinit pna la 10 ani. Dupa o formula plastica, un an de prezenta face ct doi ani de absenta . Cum se observa, legea urmareste, de aceast a data, daca adevaratul proprietar a avut posibilitatea sa afle ca bunul sau este posedat de o alta persoana. Or, daca se presupune ca, aflndu-se n acelasi judet cu bunul, putea sa afle mai repede de noua situatie a acestuia, cnd si-a schimbat domiciliu l, astfel de posibilitati sunt mai mici. Acest termen se calculeaza pe zile. Ziua la care ncepe posesia nu se ia n calcul, iar termenul se va mplini la sfrsitul ultimei zile a termenului, conform modului de calcul legal dispus de art. 1889 C. civ. F Buna-credinta

159 Uzucapiunea n sistemul cartilor funciare Reglementare. Pe teritoriul n care se aplica regimul cartilor funciare reglementat de Decretul-lege nr. 115/1938 (Transilvania, Banat, Bucovina) erau instituite doua cazuri n care proprietatea se dobndea prin uzucapiune: uzucapiunea tabulara si uzucapiunea extrabulara. Discutia intereseaza pentru situatia n care proprietatea, n aceste zone, a fost dobndita prin cele doua cazuri reglementate de art. 27 si 28 din Decretul-lege nr. 115/1938. Aceste dispozitii speciale privesc uzucapiunile ncepute n Bucovina dupa data de 15 octombrie 1938 si cele ncepute n Transilvania si Banat dupa 12 iulie 1947, cnd, n aceste teritorii au fost aplicate dispozitiile Legii nr. 115/1938. A. Uzucapiunea tabulara Notiune. Potrivit art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938, daca s-au nscris n cartea funciara fara titluri, drepturi reale, n conditiile n care titularii au exe rcitat o posesie utila si de buna-credinta, ei dobndesc proprietatea prin aceasta forma a uzucapiunii care ar fi o curatire a titlului de viciile sale . Conditii. Pentru ca uzucapiunea tabulara sa opereze sunt necesare urmatoarele conditii: a) sa existe o nscriere nevalabila a unui drept, adica n temeiul unui titlu nevalabil. Spre deosebire de justul titlu, care trebuie sa provina de la un nepr oprietar, n acest caz este vorba de orice viciu care afecteaza titlul; b) sa fie vorba de drepturi reale care pot fi nscrise n cartea funciara; c) posesia sa fi fost exercitata cu buna-credinta. Desi nu este definita, bunacr edinta trebuie sa constea n credinta gresita a celui care a facut nscrierea ca aceasta operatie s-a facut n baza unui titlu valabil. Ea trebuie sa existe doar n momentul nscrierii, astfel ca reaua-credinta aparuta ulterior este irelevanta, aplicndu-se regula Mala fides superveniens non impedit usucapionem. B. Uzucapiunea extratabulara Notiune. Potrivit art. 28 alin (1) din Decretul-lege nr. 115/1938, poate fi ceruta intabularea n temeiul uzucapiunii, daca posesorul a exercitat posesia timp de 20 ani de la data decesului titularului dreptului. n acest caz posesorul dobndeste proprietatea chiar daca n-a fost facuta intabularea la data cnd a nceput posesia. Conditiile acestei forme a uzucapiunii sunt: a) titularul dreptululi sa fi decedat la data cnd posesorul a nceput exercitarea posesiei; b) uzucapantul sa fi posedat timp de 20 ani de la data decesului titularului; c) posesia sa fie utila, fiind irelevanta buna sau reaua sa credinta. n legatura cu momentul dobndirii dreptului de proprietate au fost exprimate opinii diferite. Potrivit unei opinii, proprietatea se dobndeste la data intabularii, pentru ca hotarrea judecatoreasca are caracter constitutiv, nu declarativ, n timp ce alti au tori, carora ne alaturam, argumenteaza teza dobndiriii dreptului de proprietate retroac tiv, de la data mplinirii termenului si nu la data intabularii. Cursul prescriptiei achizitive Calculul termenului. Termenul de uzucapiune n favoarea posesorului ncepe sa curga n momentul intrarii sale n posesie si, potrivit art. 1887 C. civ., se cal

culeaza pe zile. Ziua n care termenul a nceput sa curga (dies a quo) nu intra n calcul, iar mplinirea termenului are loc la sfrsitul zilei care poarta aceeasi data cu cea de nceput al termenului, fara a se tine seama de anii bisecti, de sarbatorile legale sau de F Reglementari privind uzucapiunea

160 faptul ca numarul zilelor nu este egal n toate lunile. Ziua ncepe sa curga la ora zero si se sfrseste la miezul noptii urmatoare. 10. ntreruperea si suspendarea prescriptiei. Capitolul III al Titlului XX din Codul civil reglementeaza cauzele de ntrerupere si suspendare a prescriptiei. A. ntreruperea prescriptiei Notiune. Asa cum am vazut, una dintre conditiile posesiei este aceea de a fi nentrerupta. Potrivit art. 1863 C. civ., Prescriptia poate fi ntrerupta sau n mod natural sau n mod civil . - ntreruperea civila. ntreruperea prescriptiei a fost reglementata prin Decretul nr. 167/1958 privitor la prescriptia extinctiva, act normativ care, con form republicarii Codului din 1997, acest articol nu apare ca abrogate prelund cauzele de ntrerupere n art. 21 din noua reglementare. Cum ele fac obiect al materiei prescriptiei extinctive studiate n cadrul teoriei generale a actului juridic ne l imitam a le reaminti, facnd trimitere la manualul de anul I. Cauzele de ntrerupere civila reglementate de art. 16 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescriptia extinctiva sunt urmatoarele: - recunoasterea dreptului a carui actiune se prescrie; - introducerea cererii de chemare n judecata; - act ncepator de executare. - ntreruperea naturala a prescriptiei are loc n doua cazuri prevazute de art. 1864 C. civ.: a) cnd posesorul este si ramne lipsit, n decurs de mai mult de un an, de folosinta lucrului sau, ca urmare a faptei vechiului proprietar sau a unei terte persoane; b) cnd lucrul este declarat neprescriptibil urmare a unei transformari legale a naturii sale sau a destinatiei sale. Cu privire la primul caz, faptul ca posesorul trebuie sa fie lipsit mai mult de un an de folosinta bunului se explica prin aceea ca, nauntrul acestui termen, posesorul poate uza de actiunea posesorie, care, odata admisa, l va repune n situa tia anterioara, astfel ca pierderea posesiei nu-i va ntrerupe prescriptia. Mai trebuie remarcat ca lipsirea de folosinta a lucrului mai mult de un an nu trebuie sa fie datorata vechiului proprietar , cum gresit dispune legiuitorul, ci actualului proprietar, caci pna la mplinirea termenului, proprietarul n-a pierdut n ca dreptul sau de proprietate. Incidenta Legilor nr. 58/1974 si nr. 59/1974. Avnd n vedere ca termenul de 30 ani s-a suprapus unor perioade istorice diferite, att doctrina, ct si jurisprudenta ultimilor ani au fost preocupate de a stabili care sunt efectele, mai nti ale aparitiei celor doua legi potrivit carora terenurile nu putea fi dobndite dect prin mostenire legala si apoi care sunt efectele abrogarii acestora. Vom prezenta succint principalele ntrebari si raspunsurile furnizate de doctrina si jurisprudenta ultimilor ani. Mai nti, la ntrebarea daca cele doua legi au afectat uzucapiunile ale caror termene s-au mplinit anterior aparitiei lor, s-a decis ca cele doua acte normativ e nu puteau afecta situatiile juridice nascute anterior aparitiei lor. n ce priveste ntreruperea cursului prescriptiei, raspunsurile au fost diferite: - potrivit unei prime opinii radicale, exprimate nainte de anul 1990, cele doua legi reprezinta cauze naturale de ntrerupere a prescriptiei achizitive, pent

ru ca ele au scos terenurile din circuitul agricol, teza sustinuta si de o parte a doc trinei postrevolutionare. S-a argumentat ca atta vreme ct terenurile nu puteau fi F Cauzele de ntrerupere si suspendare a prescriptiei

161 nstrainate n niciun fel, ci numai dobndite prin singura cale a mostenirii legale, n u se mai poate vorbi de o mentinere a lor n circuitul civil . Opinia a fost sustinuta si de jurisprudenta care a decis ca, dupa promulgarea celor doua legi, dobndirea proprietatii pentru terenuri, nemaiputnd avea loc pe calea uzucapiunii, nimeni nu putea prescrie la acea data, prescriptiile ncepute, dar nemplinite, ramnnd deci fara efect . O alta instanta din tara a motivat solutia de respingere a aplicarii uzucapiunii astfel: chiar daca prin legile mentionate terenurile nu au fost, n mod expres, declarate imprescriptibile prin transformarea legala a naturii sau destinatiei, n sensul art. 1864 pct. 2 C. civ., prin aceste legi au fost indisponibilizate. Or, imprescriptibilitea unui lucru este corolarul inalienabilitatii sale, un bun, n m asura n care este inalienabil este si imprescritibil. Indisponibilizarea terenurilor, ca urmare a intrarii n vigoare a Legilor nr. 58/1974 si 59/l974, a produs si efectul imprescritibilitatii lor, cu consecinta ntreruperii prescriptiei achizitive . - opinia contrara considera ca cele doua legi au interzis doar dobndirea terenurilor prin acte juridice, n timp ce uzucapiunea este un fapt juridic neavut n vedere. Ele nu reprezinta un caz de ntrerupere naturala, pentru ca n-au determina t o transformare a naturii sau destinatiei terenurilor, potrivit art. 1864 pct. 2 C. civ., ele continund sa reprezinte obiect al dreptului de proprietate privata, astfel ca nu se poate afirma ca au fost scoase din circuitul civil, n ntelesul art. 1844 C. civ.; - ntr-o alta opinie, se considera ca, daca termenul de prescriptie achizitiva s-a mplinit n perioada 1974-1990, nu putea opera uzucapiunea, dar nu pentru ca ne-am afla n fata unui caz de ntrerupere naturala a prescriptiei achizitive, ci pentru c a, potrivit reglementarii n vigoare la acea vreme, doar mostenirea legala era consid erata ca mod de dobndire a proprietatii asupra terenurilor. n ce priveste situatia n care mplinirea termentului a avut loc dupa anul 1990, uzucapiunea opereaza ca mod lega l de dobndire a proprietatii. Potrivit aceluiasi autor, mica uzucapiune de 10-20 an i nu putea opera n timpul celor doua legi, pentru ca justul titlu nu-l puteau constitu i actele juridice ncheiate nainte sau dupa intrarea n vigoare a legilor, fiind lovite de nul itate absoluta; - n fine, conform altei opinii, Legile nr. 58/1974 si 59/1974 au scos partial terenurile din circuitul civil, si anume, n principiu fata de toate persoanele ca re nu aveau calitatea de mostenitori legali ai fostului proprietar al terenului , precum si fata de mostenitorii legali care nu puteau sa asigure continuarea muncii agricole pe acele terenuri, iar daca niciunul dintre mostenitorii legali nu puteau sa ndeplin easca aceasta obligatie, terenurile erau scoase complet din circuitul civil, fiind tre

cute n proprietatea statului . Sub aspect practic, nalta Curte de Casatie si Justitie, prin decizia civila nr. I V din 16 ianuarie 2006, stabileste ca n cazul posesiilor ncepute nainte de adoptarea Legilor nr. 58/1974 si nr. 59/1974, prescriptia achizitiva asupra terenurilor nu a fost ntrerupta prin intrarea n vigoare a acestor legi, astfel ca, dupa abrogarea lor pr in Decretul - lege nr. 1/1989 si Decretul - lege nr. 9/1989, posesorii acelor teren uri pot solicita instantelor de judecata sa constate ca au dobndit dreptul de proprietate privind terenurile respective . n acelasi sens s-au pronuntat si instantele din tara. Astfel, s-a decis ca existenta celor doua legi, aflate n vigoare n perioada 1974-1990, nu poate constitu i temei al ntreruperii cursului prescriptiei. Este fara ndoiala ca terenurile nu au fost scoase din circuitul civil, ci doar au fost supuse unor restrictii severe prin c ele doua

162 legi, nefiind aplicabile dispozitiile art. 1864 pct. 1 C. civ. privind ntrerupere a naturala a prescriptiei . ntr-o alta cauza s-a statuat ca posesiunea utila a reclamantului s-a realizat si n conditiile n care Legile nr. 58/1974 si 59/1974 au fost n vigoare, deoarece acest e legi au interzis doar nstrainarea terenurilor prin acte juridice, fara a cuprinde si dispozitii prin care se declara fara efect exercitarea posesiei utile asupra ter enurilor. Orientarea a trezit reactii adverse din partea doctrinei, fiind caracterizata dr ept o schimbare dramatica a jurisprudentei, contrara principiului legalitatii care, n sens european, implica, n egala masura, existenta unor norme de drept suficient d e accesibile, precise si previzibile . Trebuie sa recunoastem ca argumentele invocate mpotriva acestei solutii sunt rationale, fiind, ntr-adevar, greu de afirmat ca atitudinea pasiva a titularului dreptului de proprietate asupra terenului, n intervalul n care au fost n vigoare le gile nr. 58/1974 si nr. 59/1974, poate fi caracterizata o neglijenta grava care trebu ie sanctionata , n conditiile n care aceasta pasivitate are cu totul alte resorturi dect indolenta . Nu este nsa mai putin adevarat ca cele doua legi aflate n discutie, fiind profund nedrepte , efectele lor nu pot fi, n continuare, tolerate, dect cu riscul une i alte inechitati, poate chiar mai mare. Daca am considera ca prescriptia anterioa ra anului 1990 este fara eficienta juridica, ar nsemna sa paralizam toate actiunile n constatarea uzucapiunii, inclusiv pe cele care tind sa consolideze posesia conti nuata dupa anul 1990. n realitate, orice conflict de drepturi presupune o optiune care sacrifica pe una dintre cele doua categorii de titulari. B. Suspendarea prescriptiei achizitive Notiune. Spre deosebire de ntrerupere, suspendarea opreste cursul prescriptiei pe durata existentei cauzelor de suspendare. Ca si n cazul ntreruperii, suspendarea presriptiei este studiata n cadrul teoriei generale a dreptului. Cazuri. Reamintim doar ca aceste cazuri sunt prevazute de art. 13 si 14 din Decretul nr. 167/1958. Cele prevazute de art. 13 sunt: - perioada ct un eveniment de forta majora mpiedica pe cel mpotriva caruia curge prescriptia sa faca acte de ntrerupere a prescriptiei; - perioada n care creditorul sau debitorul fac parte din fortele armate ale Romniei aflate pe picior de razboi. Art. 14 din Decretul nr. 167/1958 prevede persoanele cu privire la care cursul prescriptiei este suspendat si perioadele n care opereaza suspendarea: - ntre parinti sau tutore si cel care se afla sub ocrotirea lor, ntre curator si c el pe care l reprezinta, precum si ntre orice persoana care administreaza bunurile altuia, n temeiul unei hotarri judecatoresti, pe perioada ct socotelile n-au fost aprobate; - pe perioada ct cel lipsit de capacitate de exercitiu nu are reprezentant legal si nici mpotriva celui cu capacitate de exercitiu restrnsa, cta vreme nu are cine s a-i ncuviinteze actele juridice ncheiate; - ntre soti, pe timpul casatoriei.

Jonctiunea posesiilor. Potrivit art. 1860 C. civ., Orice posesor are facultatea, spre a putea opune prescriptia, sa uneasca posesia sa cu posesiunea autorului sau . Cum se vede, n conceptia Codului nostru civil, ceea ce este important pentru uzucapiune nu este ca posesia bunului sa fie exercitata de o anumita persoana, c i doar F

163 ca ea se exercita de altcineva dect proprietarul. Am putea spune ca legiuitorul e ste animat, n principal, de a sanctiona pe proprietar si nu de a-l premia pe posesor. Avnd n vedere acest enunt legal, vom defini jonctiunea posesiilor ca fiind beneficiul creat posesorului de a uni posesia sa actuala cu posesia autorului, a supra aceluiasi bun imobil, n vederea mplinirii termenului cerut de lege pentru dobndirea proprietatii. Spunem ca este un beneficiu legal, plecnd de la caracterizarea pe c are o face nsasi legea, spunnd ca este o facultate a posesorului pe care o poate exercita n interesul propriu, acela de a putea profita de statutul de proprietar prin uzuc apiune. Autor, n ntelesul normei pe care o analizam, este cel care, nefiind proprietar, i-a transmis bunul posesorului actual. Asa cum a retinut instanta suprema, prin autor , n sensul acestei prevederi legale, se ntelege persoana care, ca si cel ce invoca uzucapiunea, nu este titularul dreptului real, pentru ca numai ntr-o aseme nea situatie are sens jonctiunea posesiilor, iar nu si n cazul n care, fiind titulara a dreptului, poate sa transmita succesorului acel drept fara a fi necesar sa invoc e prescriptia achizitiva. Plecnd de la art. 1859 C. civ. care dispune ca n toate cazurile cnd posesiunea aceluiasi lucru trece pe rnd n mai multe mini, fiecare posesor ncepe, n persoana sa, o noua posesiune, fara a distinge daca stramutarea posesiei s-a fac ut n mod singular sau universal, lucrativ sau oneros , doctrina a criticat solutia la c are s-a oprit legiuitorul de a nu distinge daca stramutarea proprietatii s-a facut cu ti tlu particular sau universal. n acest din urma caz, principiul aplicabil succesiunii legale este ca succesorul dobndeste toate drepturile si obligatiile autorului sau, nici mai mult si nici mai putin, caci nemo plus iuris ad alium trasfere potest quam ipse habet. Or, n situatia pe care o analizam, textul n discutie da posibilitatea succesorului de a ncepe o noua posesie, n persoana sa, cum se exprima textul, desi posesia autorului putea fi animata de rea-credinta. Prin urmare, normal ar fi ca succesorul cu tit lu universal sa continue posesia autorului sau si nu sa nceapa o noua posesie. Conditiile jonctiunii posesiilor. Pentru ca posesorul actual sa invoce jonctiunea posesiilor sunt necesare doua conditii: a) ambele posesii care urmeaza a fi unite sa fie posesii utile. Este o conditie care rezulta prin chiar ipoteza textului, caci numai doua posesii propriu-zise p ot aspira la jonctiune; b) posesorul actual sa fi dobndit bunul de la autorul sau n temeiul unui raport juridic. Jonctiunea nu poate opera n situatia n care bunul a ajuns la posesorul subsecvent prin uzurpare. Instanta suprema s-a pronuntat n sensul urmat or: Pentru ca jonctiunea posesiilor sa poata avea loc, posesorul care invoca uzucapiu nea trebuie sa detina posesiunea de la autorul sau pe baza unui raport juridic .

Cazurile de jonctiune a posesiilor. Asa cum am vazut, doar pentru mica uzucapiune este necesara buna-credinta a posesorului, legata de justul titlu, n t imp ce pentru marea uzucapiune buna sau reaua-credinta a posesorului este indiferenta. Pot fi unite doua posesii de calitati diferite, una fiind de buna-credinta, alta de rea -credinta? Ipoteze posibile sunt urmatoarele: a) cnd cele doua posesii sunt de aceeasi calitate, adica fie de buna-credinta, fie de rea-credinta. Cd ambii posesori sunt de buna-credinta si au just titlu, ei pot uni posesia lor, pentru a obtine pe cea de la 10 la 20 ani. Cnd ambii sunt de rea-cre dinta, neputnd uzucapa dect n 30 ani, poessiile lor adunate trebuie sa nsumeze durata marii prescriptii;

164 b) cnd primul posesor a fost de buna-credinta, avnd si just titlu, iar al doilea posesor este de rea-credinta. Posesorul actual nu va putea uzucapa imobil ul dect dupa 30 ani, adaugnd la posesia autorului propria lui posesie; c) ultima situatie este aceea n care autorul a fost de rea-credinta, n timp ce posesorul actual este de buna-credinta si are just titlu, situatie n care pose sorul actual are a opta ntre a ncepe o posesie noua sau sa continue posesia autorului sa u. 11. Efectele uzucapiunii Dobndirea dreptului de proprietate. Efectul cel mai important al uzucapiunii este dobndirea proprietatii n mod retroactiv, posesorul devenind proprietar ex tunc, din momentul n care a intrat n posesia bunului. Concomitent cu dobndirea dreptului de proprietate de catre posesor, are loc stingerea dreptului corelativ al fostului proprietar si curatirea dreptului de toa te sarcinile care l-au grevat, mai putin de cele care, prin modul de exercitare a p osesiei, au fost recunoscute de posesor. Ca urmare a retroactivitatii dobndirii dreptului de proprietate, toate celelalte drepturi pe care posesorul le-a constituit n favoarea tertilor n perioada posesiei sale sunt consolidate, pentru ca, daca nainte puteau fi atacate pentru motivul ca au f ost facute de un non dominus, prin mplinirea uzucapiunii, actele juridice anterioare sunt asanate. Invocarea uzucapiunii. Ca urmare a uzucapiunii posesorul care a posedat bunul n conditiile prevazute de lege devine proprietar al acestuia. n legatura cu invocarea acestui mod de dobndire a proprietatii, cele mai semnificative aspecte care au fost discutate de doctrina si jurisprudenta sunt urmatoarele: - uzucapiunea nu opereaza automat, ci doar la cererea posesorului interesat. Potrivit art. 1841 C. civ., judecatorii nu pot constata uzucapiunea daca benefic iarul ei nu cere. Solutia este ct se poate de fireasca si este impusa de principiul disponibilitatii n procesul civil. Mai mult, posesorul poate si renunta la benefi ciul uzucapiunii, dar, asa cum dispune art. 1843 C. civ, ea nu poate fi facuta dect du pa mplinirea termenului, solutie la fel de fireasca, pentru ca nimeni nu poate renun ta la un drept pe care nu-l are nca; - actiunea pe care o are la ndemna posesorul este actiunea n constatare ntemeiata pe art. 111 C. proc. civ. Uzucapiunea poate fi invocata si pe calea exceptiei n actiunea n revendicare formulata de fostul proprietar sau de o terta persoana care l actioneaza considerndu-se proprietar. n doctrina s-a sustinut ca o asemenea exceptie poate fi invocata si n fata curtii de apel, chiar daca n-a fost invocata la fond sau n apel. Dificultati apar n practica n ipoteza n care fostul proprietar a decedat si nu are posteritate, ceea ce pune probleme celui interesat sa se constate uzucapiune a pe calea actiunii n constatarea uzucapiunii n conditiile lipsei de contradictorialita te. S-a afirmat ca si creditorii chirografari pot invoca uzucapiunea pe calea actiunii oblice, cu conditia de a justifica un interes legitim la actiune. Proba uzucapiunii. Fiind un fapt juridic, uzucapiunea poate fi dovedita cu

orice mijloc de proba, n special proba cu martori. Obiectul probei l constituie existenta, conditiile posesiei si termenele uzucapiunii. Renuntarea la beneficiul uzucapiunii. Fiind un drept subiectiv, deci o aptitudine a titularului, acesta poate renunta la invocarea uzucapiunii. Potrivit art. 1838 C. civ., Nu se poate renunta la prescriptie dect dupa mplinirea ei . Exigenta este ct se poate de fireasca, pentru ca nu se poate renunta dect la un drept pe care l ai. F Efectele uzucapiunii

165 Asa cum dispune art. 1839 C. civ. Renuntarea la prescriptie este sau expresa sau tacita. Renuntarea tacita rezulta dintr-un fapt care presupune delasarea dre ptului cstigat . Desi, prin ea nsasi, nu este un act de nstrainare, este totusi asimilata acestuia. Pentru exercitarea acestui drept art. 1840 C. civ. cere capacitatea de a nstraina a titularului dreptului. Posibilitatea atacarii n justitie a renuntarii la beneficiul uzucapiunii a constituit prilej de discutii. Daca, dintr-o perspectiva individualista, s-ar pu tea spune ca, fiind un refuz de a se mbogati al posesorului, renuntarea la uzucapiune face parte din categoria actelor juridice lasate la aprecierea discretionara a titularului, o interpretare rationala a normei de la art. 1843 C. civ. conduce la o alta soluti e. Potrivit acestui text, Creditorii si orice alta persoana interesata pot sa opuna prescript ia cstigata debitorului sau codebitorului sau, ori proprietarului, chiar si daca ace l debitor, codebitor sau proprietar renunta la ea . Or, asa cum, printr-o formulare impecabila, s-a demonstrat, daca admitem ca creditorii pot nesocoti neglijenta debitorului lor si invoca n locul sau prescrip tiunea, chiar cnd neglijenta nu este frauduloasa, cu att mai mult trebuie sa admitem ca ei pot nesocoti si ataca renuntarea frauduloasa a debitorului, caci frauda activa e ste mai grava dect neglijenta pasiva . BIBLIOGRAFIE SELECTIVA I. Tratate si monografii. 1. C. Uscatescu, Regimul juridic al constructiilor edificate pe terenul altei pe rsonae, RRD nr. 5/1985; 2. D. Gherasim, Buna credinta n raporturile civile, Ed. Academiei, 1981; 3. E. Rosioru, Uzucapiunea in dreptul civil roman, Ed. Hamangiu, 2008.

166 TEST DE AUTOEVALUARE Detaliati conditiile jonctiunii posesiilor. TEMA DE REFLECTIE Precizati care sunt efectele uzucapiunii.

167 MODELE DE NTREBARI ntrebarile vor fi tip grila, cu cel putin un raspuns fiecare ntrebare. 1. Este contractul un mod de dobandire a proprietatii? a. da, doar cand este translativ de proprietate b. nu c. da 2. Ce intelegeti prin just titlu in materia uzucapiunii: a. orice titlu translativ de proprietate b. titlul lovit de nulitate absoluta c. titlul anulabil care provine de la un non dominus 3. Poate fi ntrerupta prescriptia prin recunoasterea dreptului? a. nu b. da c. da, cu conditia sa fie facuta n cadrul termenului RASPUNSURI LA NTREBARI 1. a. 2. c. 3. c.

168 CAPITOLUL X APARAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE SI A CELORLALTE DREPTURI REALE 1. Cuprins 2. Obiectiv general 3. Obiective operationale 4. Timpul necesar studiului capitolului 5. Dezvoltarea temei 6. Bibliografie selectiva 7. Tema de reflectie 8. Modele de teste 9. Raspunsuri si comentarii la teste Cuprins . Privire generala . Actiunea n revendicare imobiliara . Proba dreptului de proprietate . Actiunea n revendicare mobiliara . Actiunea n granituire . Particularitati ale revendicarii bunurilor din domeniul public . Obiectiv general: Dobndirea de cunostinte privind actiunea n revendicare, ca principal instrument juridic al acestei protectii. . Obiective operationale: nsusirea prevederilor legea si alte actiuni care cer o examinare distincta, facd apel la jurisprudenta. = 3 ore

169 CAPITOLUL X APARAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE SI A CELORLALTE DREPTURI REALE 1. Privire generala Dreptul de proprietate ca drept subiectiv. nainte de toate, orice drept real este un drept subiectiv, aptitudine a subiectilor de drept de a avea ei nsisi o a numita conduita fata de obiectul dreptului, recunoscuta de ordinea juridica, dar si de a pretinde altora o conduita de natura sa-i ocroteasca si sa-i garanteze toate atr ibutele dreptului conferite prin lege, fiindu-i recunoscut dreptul la actiune n cazul ncal carii lor, prin care poate cere restabilirea dreptului ncalcat si repararea oricaror pr ejudicii suferite. Potrivit art. 1 din Decretului nr. 31/1954 privitor la persoana fizica si juridi ca, drepturile civile ale persoanelor fizice sunt recunoscute n scopul de a satisface interesele personale materiale si culturale, n acord cu interesul obstesc, potriv it legii si regulilor de convietuire sociala . Pentru a se bucura de protectie, drepturile subiective trebuie exercitate cu buna-credinta si n acord cu finalitatea avuta n v edere la instituirea lor. Orice exercitare cu rea-credinta, n afara limitelor sale lega le de consacrare, constituie abuz de drept, susceptibil de a constitui temei al actiun ilor n justitie formulate de titularii carora le-au fost cauzate prejudicii. Dreptul de proprietate ca drept constitutional. Examinnd conceptia romneasca actuala n ce priveste protectia juridica a dreptului de proprietate nu putem ignora prevederile constitutionale n aceasta materie. Constitutia Romniei prevede la art. 44 alin. (1) ca Dreptul de proprietate precum si creantele asupra statului, sunt garantate. Continutul si limitele aces tor drepturi sunt stabilite prin lege . Racordata la noul statut al Romniei de membra a Uniunii Europene, Constitutia revizuita, ca urmare a Referendumului din 18-19 octombrie 2003, perm ite cetatenilor straini si apatrizilor sa dobndeasca terenuri n Romnia, pe baza de reciprocitate. n concretizarea acestui principiu a fost promulgata Legea nr. 312/ 2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi, precum si de catre persoanele juridice straine. Potrivit art. 44 alin. (3) din Constitutia revizuita, Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru cauze de utilitate publica, potrivit legii, cu dreapta si prealabila despagubire , prevedere care reia dispozitia de la art. 481 C. civ. O garantie a dreptului de proprietate constituie prevederea de la alineatul 8 al aceluiasi articol: Averea dobndita licit nu poate fi confiscata. Caracterul licit al dobndirii se prezuma . Asezarea dreptului de proprietate printre drepturile fundamentale, renuntarea la regimul preferential de aparare a proprietatii de grup, instituirea unui sist em de garantii eficiente, sunt semnele unei noi conceptii a legiuitorului constitution al despre un drept fundamental, cu o larga rezonanta, att pentru statul de drept, ct si pent

ru evolutia economia de piata. Reglementari internationale. Potrivit art. 17 pct. 1 al Declaratiei Universale a Drepturilor Omului, orice persoana are dreptul de proprietate, att singur, ct si n asociere cu altii , iar, potrivit pct. 2 al aceluiasi text, mod arbitrar de proprietatea sa . F Caracterele dreptului de proprietate nimeni nu va fi lipsit n

170 Protocolul nr. 1 al Conventiei europene a drepturilor omului intrat n vigoare la 18 mai 1954 prevede la art. 1 Orice persoana fizica sau juridica are dreptul l a respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa dect pen tru cauze de utilitate publica si n conditiile prevazute de lege si de principiile ge nerale ale dreptului international . Asa cum se remarca, acest text a fost redactat n asa f el nct sa rezulte limitari minime ale puterii discretionare a statelor n domeniul reglementarii recunoasterii si apararii dreptului de proprietate ntr-un cadru international . Mijloace juridice de aparare a dreptului de proprietate. Avnd valoarea de principiu fundamental, dreptul de proprietate este aparat de ntregul sistem al dreptului prin mijloace generale de protectie a dreptului de proprietate, dintre care prevederile constitutionale, deja amintite, normele de drept penal prin care sun t incriminate infractiunile contra patrimoniului si alte norme de drept procesual penal, administrativ, comercial etc. La rndul lor, mijloacele de drept civil de protectie pot fi mpartite n mijloace indirecte si mijloace directe de protectie a dreptului de proprietate. - Mijloacele directe de aparare a dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale sunt, potrivit doctrinei, totalitatea actiunilor n justitie prin ca re titularul dreptului solicita instantelor de judecata sa pronunte hotarri n scopul de a nlatura orice atingere sau ncalcare a dreptului sau . Mai concis, am putea spune ca sunt astfel de mijloace actiunile de drept civil care au ca temei juridic dreptu l de proprietate sau un alt drept real. Din aceasta categorie de mijloace fac parte cele care se ntemeiaza pe un drept real: - actiunile petitorii, cele care se ntemeiaza pe un drept real si prin care se tinde la restabilirea dreptului ncalcat: actiunea n revendicare, actiunea n granitu ire, actiunile negatorii, actiunile confesorii, actiunea n prestatie tabulara; - actiunile posesorii prin care se tinde la apararea posesiei, ca stare de fapt, la mentinerea sau redobndirea ei. - Mijloacele indirecte de aparare a dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale sunt actiunile personale, cele care se ntemeiaza pe drepturile de creanta si prin care se tinde la despagubiri civile, cum sunt: actiunile n preten tii, ntemeiate pe contract, pe delict sau pe mbogatirea fara justa cauza, actiunea n constatarea nulitatii absolute sau declararea nulitatii relative a actului jurid ic, actiunile n rezolutiune sau reziliere a contractului, actio de in rem verso etc. Asemenea actiuni, chiar daca nu sunt ntemeiate pe dreptul de proprietate, contribuie, n mod indirect, la protectia acestuia, reauducnd patrimoniul in statu quo ante. 2. Actiunea n revendicare imobiliara Notiune si caractere Definitie. Codul civil nu defineste actiunea n revendicare. Doctrina o defineste ca fiind acea actiune reala prin care proprietarul care a pierdut poses

ia bunului sau, cere restituirea acestui bun sau, ntr-o formula prescurtata si mai sugestiva, actiunea n revendicare este actiunea prin care proprietarul neposesor reclama bunul de la posesorul neproprietar. Caractere juridice. Actiunea n revendicare are urmatoarele caractere juridice: a) este o actiune reala, n sensul ca urmareste bunul n minile oricui s-ar afla; ea poate fi formulata doar ct timp bunul exista. Daca bunul revendicat a F Actiunea n revendicare imobiliara

171 disparut, din culpa celui care l-a acaparat, actiunea se modifica ntr-o actiune n pretentii si va deveni prescriptibila; b) este o actiune petitorie, pentru ca ea tinde la redobndirea bunului, punnd n discutie dreptul de proprietate pe care se ntemeiaza; c) este o actiune imprescriptibila, n principiu. Acest caracter rezulta, in terminis, din art. 21 din Decretul nr. 167/1958, potrivit caruia dispozitiile pr ivitoare la prescriptia extinctiva nu se aplica dreptului la actiunea privitoare la dreptu rile de proprietate, uzufruct, uz, abitatie, servitute si superficie . Daca se spune ca actiunea n revendicare este, n principiu, imprescriptibila, se admite ca, prin dispozitii exprese ale legii, actiunea poate fi prescriptibil a. Este cazul revendicarii bunului imobil cumparat prin licitatie publica n cadrul execut arii silite imobiliare, conform art. 520 alin (1) C. proc. civ. sau cel prevazut de a rt 498 C. civ. n cazul avulsiunii, unde revendicarea portiunii de teren alipite terenului a ltuia poate fi revendicata n termen de un an. Caracterul imprescriptibil al actiunii n revendicare este sustinut, n mod traditional, de perpetuitatea dreptului de proprietate la care doctrina mai rece nta a adaugat si alte argumente: - teza prescriptibilitatii actiunii n revendicare ar conduce la atribuirea gratui ta a bunului n favoarea statului; - daca s-ar considera ca actiunea n revendicare este prescriptibila, ar nsemna sa agreem continuarea posesiei de catre uzurpator, desi uzucapiunea nu s-a produ s; - n fine, se invoca si argumente de text, cu trimitere la art. 6 alin. (2) din Legea nr. 213/1998, potrivit caruia pot fi revendicate bunurile care au fost pre luate de stat, fara titltu valabil, daca nu fac obiectul unor legi speciale si la art. 2 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, potrivit caruia persoanele ale caror imobile au fost prel uate fara titlu valabil pastreaza calitatea de proprietari avuta la data preluarii. Teza contrara pleaca de la constatarea ca actiunea n revendicare este zadarnicita n cazul n care bunul revendicat a fost uzucapat de o alta persoana pri n una dintre cele doua forme ale uzucapiunii. Este motivul pentru care o parte a doctrinei noastre, sustine ca actiunea n revendicare este prescriptibila n 30 ani. n sprijinul acestei opinii se aduc o serie de argumente: -art. 1890 C. civ., potrivit caruia actiunile att reale, ct si personale, pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile si pentru care nu s-a defipt un termen d e prescriptie, se vor prescrie prin 30 ani . Acest text nu excepteaza actiunile real e, astfel ca ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus; - solutia imprescriptibilitatii actiunii n revendicare nu afecteaza caracterul perpetuu al dreptului de proprietate, pentru ca, prin prescriptie nu se stinge d reptul subiectiv, ci doar dreptul material la actiune; - prevederile art. 498 si 520 C. civ. care prevad exceptiile mai sus aratate, se constituie ntr-un alt argument al tezei prescriptibilitatii.

In ce ne priveste, desi argumentele prescriptibilitatii actiunii n revendicare daca sunt consistente, de ce sa nu fim de acord cu ele? Daca ar fi DOAR seducato are, n ciuda inconsistentei, ar putea fi respinse lor, suntem de parere ca, n stadiul a ctual al legislatiei, teza nu rezista. Avem n vedere mprejurarea ca, desi textul art. 18 90 C. civ. nu distinge, nu putem ignora prevederea a fost abrogat prin Decretul nr. 21 8/1960 din Decretul nr. 167/1958, care este o norma imperativa si care nu lasa loc disc utiilor, astfel ca, in claris non fit interpretatio. La fel, avnd n vedere ca aceasta norma face parte dintr-o reglementare speciala, derogatorie de la dreptul comun, se poate i nvoca si argumentul specialia generalibus derogant.

172 Actiunea n revendicare este imprescriptibila, indiferent daca priveste bunuri imobile sau mobile, afirmndu-se ca nu se poate face o diferentiere ntre drepturile reale imobiliare si cele mobiliare din punctul de vedere al imprescriptibilitati i actiunii n revendicare . n practica, se ntmpla frecvent ca actiunea n revendicare sa fie dublata de o cerere subsidiara de obligare a prtului la contravaloarea bunurilor pretinse, situ atie n care instantele califica actiunea ca fiind n pretentii, supusa prescriptiei. Tot n pretentii este calificata actiunea care priveste un bun care nu mai exista n materialitatea lui. S-a decis ca Una din conditiile de admisibilitate a actiunii n revendicare este ca bunul revendicat sa aiba individualitate distincta si indepe ndenta. De aceea, revendicarea nu mai poate fi exercitata cnd lucrul a carui proprietate a fost uzurpata, nu mai exista n materialitatea lui, ori a fost transformat, ncorporat sa u asimilat n asa masura nct si-a pierdut individualitatea. Prin disparitia fizica a bunului, revendicarea devine imposibil de exercitat, asa nct pretentia privind contravaloarea lucrului reprezinta recunoasterea unui drept de creanta . Regimul juridic al actiunii n revendicare Conditii. Pentru admiterea oricarei actiuni n revendicare sunt necesare trei conditii: - Titlul de proprietate. Prima conditie pe care trebuie s-o respecte reclamantul care formuleaza o actiune n revendicare este obligatia de a dovedi dreptul sau de proprietate. Potrivit art. 1169 C. civ., Cel ce face o propunere naintea judecatii trebuie sa o dovedeasca . ntr-o actiune n revendicare, dovada calitatii procesuale impune dovada dreptului de proprietate. Poate avea calitatea de reclamant ntr-o actiune n revendicare: - att titularul dreptului de proprietate, ct si mostenitorii legali ai acestuia care sunt continutori ai defunctului; - nudul proprietar al bunului grevat de dreptul de uzufruct; - creditorii chirografari pe calea actiunii oblice. O situatie speciala o reprezinta situatia n care actiunea este formulata de unul dintre coindivizari mpotriva celorlalti coproprietari sau mpotriva unui tert. n ce priveste prima dintre ipoteze, unul dintre coproprietari nu poate formula actiunea mpotriva celorlalti, pentru ca posesia exercitata de el este o posesie comuna, exercitata n numele tuturor mostenitorilor. Avnd a se pronunta asupra acestui aspect, jurisprudenta a decis ca actiunea n revendicare presupune existent a unui drept exclusiv si determinat asupra bunului. De aceea, n cazul coindivizaril or, care au numai cote ideale asupra bunului, actiunea n revendicare a coindivizarulu i mpotriva celorlalti coindivizari nu poate fi primita . Numai daca, facnd dovada ca si-a intervertit posesia din posesie echivoca ntr-o posesie utila, stapnind bunul cu animus sibi habendi, pe durata necesara dobndirii prin uzucapiune a dreptului de proprietate, devenind, astfel, proprietar exclusiv, are deschisa actiunea n reven dicare mpotriva celorlalti coproprietari. n legatura cu cealalta ipoteza de lucru avansata, s-a exprimat opinia ca actiunea n revendicare ar putea fi calificata act de conservare si, drept urmare, ar putea fi formulata doar de unul dintre coproprietari. Sustinerea n-ar ramas izol ata,

fiind mpartasita si de alti distinsi autori, potrivit carora actiunea n revendicar e ar trebui calificata act de conservare. Si cum actele de conservare sunt acele acte prin care se urmareste evitarea unei pierderi materiale sau disparitiei juridice a un ui drept , fiind validate fara exceptie de practica judiciara, daca sunt ncheiate de un F Reglementari juridice

173 singur coproprietar, pe temeiul gestiunii de afaceri , se considera ca validarea a cestei solutii de practica judiciara ar fi imperios necesara. Teza contrara contesta calificarea actiunii n revendicare drept act de conservare datorita consecintelor grave pe care le antreneaza o eventuala respin gere a actiunii ntr-un proces rau condus, fara a se fi dat posibilitatea celorlalti copr oprietari sa participe la proces si, astfel, sa contribuie la formularea apararilor comune . Pe de alta parte, s-a afirmat ca ntreruperea prescriptiei achizitive, desi reala, este provizorie si limitata, ntruct actiunea va fi respinsa ca inadmisibila. Or, n materia coproprietatii pe cote-parti, opereaza, asa cum am vazut cnd am studiat modalitat ile dreptului de proprietate, regula unanimitatii, potrivit careia orice act de disp ozitie se face cu acordul tuturor coproprietarilor. Sunt motive pentru care, fara a se neg a oportunitatea instituirii, de lege ferenda, a unor cazuri si conditii n care acti unea n revendicare ar putea fi intentata de un singur coproprietar, se apreciaza, totus i, ca, de lege lata, o astfel de solutie nu poate fi primita. Discutia priveste, n egala masura si coproprietatea n devalmasie. Poate unul dintre soti sa exercite, fara consimtamntul celuilalt, o actiune n revendicare? Adeptii calificarii actiunii n revendicare ca act de conservare sustin posibilitatea formularii actiunii n revendicare de catre unul dintre soti, soluti e ce ar fi permisa de mandatul tacit al sotilor si de faptul ca interdictia de la art. 35 a lin. (2) C. fam. vizeaza doar actele de nstrainare si grevare a bunurilor comune, ceea ce nu se dovedeste a fi actiunea n revendicare. Jurisprudenta este favorabila acestei opin ii. Opinia contrara distinge ntre actiunea n revendicare mobiliara, care ar putea fi formulata doar de unul dintre soti, solutie sustinuta de mandatul tacit al so tilor si actiunea n revendicare imobiliara care n-ar putea fi formulata dect de ambii soti, mpreuna. n ce priveste ntrebarea daca unul dintre soti poate formula actiunea n revendicare mpotriva celuilalt sot, n doctrina s-a afirmat, pe buna dreptate, ca n cazul coproprietatii n devalmasie, ambii soti sunt proprietari asupra bunului comu n, iar exercitarea actiunii n revendicare presupune un drept exclusiv . Noi credem ca, pentru a transa chestiunea calificarii actiunii n revendicare ca fiind act de conservare sau de dispozitie, se impune o optiune expresa a legiuit orului menita sa dea coerenta practicii judiciare ntr-o problema de interes practic prin frecventa cauzelor n care o astfel de ntrebare se pune. - Acapararea. A doua conditie pentru admiterea actiunii n revendicare o constituie acapararea, partiala sau totala a bunului de catre pratul chemat n jude cata, ncalcarea dreptului de proprietate al reclamantului. n cazul bunurilor mobile o asemenea ncalcare presupune simplul fapt ca prtul se afla n posesia unui bun care a iesit involuntar din stapnirea proprietarului, iar n cazul bunurilor imobile se

cere ocuparea acestora. - Acapararea sa fi fost facuta fara drept de catre prt. Pentru a se ajunge la o asemenea concluzie, instantele au a examina sustinerile contradictorii ale partilor si titlurile pe care le invoca spre a verifica daca dreptul reclamantului a fost sau nu uzurpat. Este problema probatiunii dreptului de proprietate si a aprecierii prob elor n cadrul revendicarii. 3. Proba dreptului de proprietate Principiul aplicabil. Potrivit unei reguli de ndelungata traditie juridica, probatiunea se face de autorul alegatiei, actori incumbit probatio. Este ceea ce Codul nostru civil prevede la art. 1169 C. civ.: Cel ce face o propunere n naintea judeca tii trebuie s-o dovedeasca . Prin urmare, n orice proces civil avnd ca obiect F Proba dreptului de proprietate

174 revendicarea unui bun imobil, reclamantul, cel care are initiativa procesuala, t rebuie sa faca dovada dreptului sau de proprietate, mai exact, a titlului de proprietat e pe care se ntemeiaza. Dreptul de proprietate poate fi probat cu nscrisuri care dovedesc orice act translativ de proprietate (titlul prin care fie s-a reconstituit, fie s-a consti tuit dreptul de proprietate dupa procedura Legii nr. 18/1991, contractul de vnzare-cumparare, de schimb, testamentul, tranzactia etc.) sau cu martori pentru a face dovada unui f apt juridic prin efectul caruia s-a dobndit proprietatea: uzucapiunea, ocupatiunea. Avnd n vedere ca un titlu nu face dovada dreptului de proprietate dect daca provine de la adevaratul proprietar, probatiunea impune examinarea transferurilo r succesive ale proprietatii, operatie numita sugestiv probatio diabolica. Singura proba absoluta a dreptului de proprietate este uzucapiunea care ofera certitudinea max ima despre legitimitatea detinerii bunului. Pe de alta parte, de multe ori n-au fost ntocmite nscrisuri atunci cnd un teren a trecut de la un proprietar la altul, cum e ste cazul nzestrarilor verbale, situatii n care se apeleaza la actiunile n constatarea dreptului de proprietate, pentru constituirea unor titluril legale. Reguli stabilite de jurisprudenta. Surmontnd o serie de dificultati care se ivesc n practica, jurisprudenta a statornicit cteva reguli aplicabile unor situati i tipice ivite n practica: a cnd doar o parte aflata n proces are titlu de proprietate pentru bunul aflat n litigiu. n masura n care titlul exhibat nu este contestat de partea adversa, solutia, de altfel previzibila, este favorabila celui care are titlu, a stfel ca, daca reclamantul este acela, actiunea va fi admisa, iar daca titlul apartine prtului, actiunea va fi respinsa; b cnd ambele parti prezinta titluri provenind de la autori diferiti dar care privesc acelasi bun aflat n litigiu. n aceasta situatie, instanta va examina titlurile si va da cstig de cauza aceleia care se sprijina pe titlul mai bine car acterizat si astfel instanta l va gasi preferabil celuilalt. Bunaoara, a fost admisa actiun ea n conditiile n care prtul a invocat un titlu a carui anulare, desi posibila, nu a fos t solicitata; c - cnd ambele parti litigante detin titluri provenind de la acelasi autor cu privire la acelasi bun. n acest caz instanta va da cstig de cauza partii care a ndeplinit cerintele de publicitate naintea celeilalte, aplicndu-se regula prior tempore potior iure. Daca cele doua titluri sunt testamente provenind de la acel asi defunct, preferabil va fi ultimul dintre ele, considerat a fi cel care corespund e vointei reale a acestuia. Asa cum vom vedea, testamentul este un act juridic esentialmen te revocabil; d niciuna dintre parti nu are titlu. ntr-o astfel de situatie, prin traditie, s-a

spus ca instanta va da cstig de cauza partii care poseda bunul, conform adagiului in pari causa, melior est causa possidientis. Solutia are semnificatie doar n teorie si vrea sa spuna ca cel care poseda bunul se bucura de o aparenta care, opusa parti i adverse, ar fi de natura sa-l favorizeze. n practica o solutie favorabila posesor ului este cea prin care se respinge actiunea reclamantului ca nedovedita, prtul fiind l asat n posesia bunului revendicat. El nu va putea aspira la un titlu dect daca ar fi formulat cerere reconventionala, invocnd si dovedind uzucapiunea. 4. Actiunea n revendicare mobiliara Regula de la art. 1909 alin. (1) si fundamentarea ei Enuntul regulii. Regula prevazuta de art. 1909 alin. (1) C. civ. este ca Lucrurile miscatoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fara a fi trebuinta de vreo F

175 curgere de timp . Prin urmare, asemenea bunuri nu pot fi revendicate de proprietar . Altfel spus, n materia bunurilor mobile, posesia valoreaza titlu, aceasta ultima formulare a principiului fiind cea a Codului Napoleon, potrivit caruia, En fait de meubles possession vaut titre. Cu toate ca nici textul romnesc si nici modelul sau francez, n-o spun expres, norma are n vedere posesia de buna-credinta, conditia rezultnd din coroborarea acestui text cu cel de la art. 972 C. civ. Spre deosebire de bunurile imobile, unde posesia are semnificatia unei prezumtii relative, n ce privinta bunurilor mobile, doctrina noastra majoritara d e drept civil considera ca legea instituie o prezumtie absoluta de proprietate n fa voarea posesorului de buna-credinta, zadarnicind, astfel, actiunea n revendicare a proprietarului. n conceptia codificatorilor francezi, prescriptia achizitiva inst antanee ar fi modul de dobndire a proprietatii de catre posesor, numai asa explicndu-se evocarea prescriptiei n cadrul principiului enuntat. Reglementarea reprezinta si o derogare de la un principiu pe care l-am evocat de mai multe ori, nemo plus iuri s ad alium transfere potest, quam ipse habet, pentru ca pleaca de la ipoteza ca tertu l, posesorul actual, a dobndit bunul mobil de la un neproprietar. Prin urmare, poses orul actual are un drept mai mare dect cel de la care l-a dondit. Este o situatie jurid ica inedita care asteapta explicatii. Fundamentarea teoretica a principiului. Cum ar putea fi explicata aceasta derogare de la principiile dreptului? Doctrina a ncercat, de-a lungul timpurilor, sa gaseasca cea mai potrivita explicatie, apelndu-se la diverse teorii: - teoria prescriptiei achizitive este teoria codificatorilor, preluata de doctri na noasta mai veche, potrivit careia, posesorul lucrului a devenit proprietarul lui prin prescriptie, fara nicio curgere de timp . Ea a fost vehement criticata, att de auto rii francezi, ct si de cei romni, cu motivarea ca orice prescriptie, prin chiar defini tia ei, presupune scurgerea unei perioade de timp; - mod de dobndire a proprietatii prin efectul legii, teorie criticata, pe buna dreptate, pe motivul ca ea constata rezultatul, nu si mecanismul dobndirii; - prezumtie relativa de proprietate. S-a sustinut ca regula de la art. 1909 alin . (1) C. civ. a fost instituita o dubla prezumtie, de proprietate si de buna-credi nta a posesorului, cea dinti fundamentnd pe cea de-a doua si existnd pna la rasturnarea acesteia prin proba contrara , teorie care n-a fost nsusita de doctrina ; - prezumtia absoluta de proprietate, iuris et de iure, este ideea cea mai frecventa n doctrina, ct si n jurisprundenta. I s-a reprosat acestei teorii ca, de fapt, reia teza comoda a vointei legiuitoru lui ca fundament al regulii pe care o analizam. Dar, deosebit de cele ce s-au spus, credem ca teoria prezumtiei absolute de proprietate, precum si alte teorii care justifi

ca dobndirea proprietatii prin vointa legii, nu explica de fapt fundamentul regulii de la art. 1909 alin. (1) C. civ., ci doar constata vointa legii, asa cum s-a si obser vat. Ne permitem sa credem ca legea nu poate constitui fundament al niciunei institutii de drept, n sensul lui originar, metajuridic. Explicatia institutiilor de drept treb uie cautata n afara dreptului, n acele idei imperative, comandamente morale, exterioar e acestuia, care impun legii o anumita solutie juridica. Altfel, daca am considera , de fiecare data cnd suntem n situatia de a fundamenta o anumita prevedere legala, ca ea si gaseste justificarea n vointa legiuitorului ar nsemna sa acceptam ca ratiunea legii este legea nsasi, ceea ce ar fi inacceptabil de ce? Pentru o teorie pozitiv ista a dreptului nu ar fi deloc asa. O norma nu are caracter juridic pentru ca ea cores punde

176 unei cerinte extrinseci ei, unui comandament al moralei, ci pentru ca e validata printro procedura legala ce si are temeiul ultim n Constitutie. Constatam ca de multe ori se confunda fundamentul dreptului, n sensul lui de ratio legis, cu fundamentul de drept, n nteles de temei legal. De aceea, fara a contesta prezumtia absoluta de proprietate de care se bucura posesorul de bunacr edinta al bunurilor mobile, sustinem ca aceasta este, mai degraba, o fictiune legala, impusa de echitate, care este adevaratul fundament al regulii pe care o analizam . De aceea, din punctul nostru de vedere, teoriile eununtate mai sus nu fac dect sa ca lifice situatia juridica a posesorului de buna-credinta a bunurilor mobile, ncadrnd-o ntru nul dintre mai multele temeiuri juridice posibile, dar nu s-o si explice. ntr-un tratat recent dedicat drepturilor reale, autorul afirma ca legea nu este, prin ea nsasi, un mod de dobndire a dreptului de proprietate; important este, ca, de fiecare data, sa se faca dovada faptului juridic n sens restrns de care legea leag a un asemenea efect , conchiznd ca acest mod de dobndire nu este o prezumtie, ci un fapt juridic n sens restrns, cuprinznd posesia de buna-credinta mpreuna cu elemente de fapt, respectiv desesizarea voluntara a proprietarului de bunul sau si actul de nstrainare a bunului mobil de la detentorul precar la posesor... . Acelasi autor, cautnd adevarata justificare a efectului achizitiv pe care-l produce regula instituita n art. 1909 alin. (1) C. civ., se refera la doua idei, care, ntradevar, pot justifica acest efect: ideea ca celeritatea pe care o presupun tranzactiile comerciale astazi, nu ngaduie verificarea titlurilor pe care le au cei care nstrai neaza bunurile mobile altora, iar cea de-a doua idee, de natura a explica finalitatea normei, este ca, n conflictul de interese dintre proprietarul neglijent, care a ncredintat bunul unei persoane care i-a nselat ncrederea si posesorul care a crezut ca a dobndit bun ul de la adevaratul proprietar, este echitabil ca legea sa prefere pe ultimul dintr e ei. Conditiile de aplicare a regulii de la art. 1909 alin. (1) C. civ. Enumerare. Printr-o interpretare sistematica si rationala a legii, doctrina si jurisprudenta au fixat mai multe conditii de aplicare a prezumtiei de proprietat e de care se bucura posesorul bunurilor mobile: a) - proprietarul sa se fi desesizat voluntar de bunul sau, transmitndu-l unui detentor precar, n baza unui raport juridic derivnd din orice contract care l obliga sa restituie bunul, cum ar fi contractul de nchiriere, de depozit, de mprum ut. Prin urmare, tertul trebuie sa fie un detentor precar. Daca desesizarea n-ar fi voluntara, ne-am plasa n ipoteza alineatului 2 al art. 1909 C. civ., iar daca act ul ar fi de nstrainare, dobnditorul n-ar mai avea calitatea de detentor precar, nemaifiind obligat sa restituie bunul; b) detentorul precar sa fi nstrainat bunul unui tert, fara a avea consimtamntul proprietarului. Daca proprietarul ar fi fost de acord cu nstrainarea bunului sau de catre detentorul precar, tertul dobnditor n-ar mai fi n situatia de a

invoca prevederile de la art. 1909 alin. (1) C. civ.; c) - tertul dobnditor sa fi dobndit bunul printr-un titlu translativ de proprietate, pentru ca, altfel, ar avea calitatea de detentor precar, fiind obli gat sa restituie bunul celui care l-a transmis. Daca actul translativ de proprietate es te cu titlu oneros, ne aflam sub imperiul regulii pe care o examinam. Daca actul este nsa cu titlu gratuit, raspunsul dat de doctrina nu mai este acelasi Argumentul invocat este ca, n aceasta ipoteza, n conflctul de interese dintre proprietarul bunului mobil care se lupta sa evite o paguba (certat de damno vitando) si tertul dobnditor cu titlul g ratuit al bunului mobil, cel care se lupta a-i conserva un cstig (certat de lucro vitand o), echitatea cere ca proprietarul sa fie preferat. F Conditii de aplicare a prezumtiei de proprietate

177 Aceeasi solutie a fost sustinuta cu titlu de exceptie de la principiul resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis, potrivit caruia nulitatea actului juridi c al nstrainatorului antreneaza nulitatea actului juridic al dobnditorului. Astfel, s-a spus ca, n situatia cnd prin actul subsecvent un bun mobil a ajuns la un tert achizitor de buna-credinta, titlul sau nu poate fi anulat, asa cum cere principiul mai sus en untat, solutia fiind impusa de prevederile art. 1909 alin. (1) C. civ. d) - tertul sa fie de buna-credinta, adica sa fi crezut ca bunul l-a obtinut de la un proprietar si nu de la detentorul precar. Aceasta conditie nu este prevazu ta de text, dar rezulta din coroborarea cu prevederea de la art. 972 C. civ. mai sus c itata. Buna credinta a tertului trebuie sa existe la momentul intrarii acestuia n posesia efectiva a bunului, indiferent de data actului juridic n temeiul caruia b unul a fost transmis. Este fara relevanta daca, ulterior intrarii n posesie, a aflat ca nstrainatorul nu era proprietar al bunului, devenind astfel de rea-credinta, caci Mala fides superveniens non nocet. e) - posesia tertului dobnditor sa fie reala si utila. Este reala posesia tertului care are att corpus, ct si animus sibi habendi. Daca tertul ar avea doar animus, fara detentiunea materiala a bunului pe care l-ar stapni, deci corpore al ieno, conditia n-ar fi ndeplinita. Posesia este utila cnd nu este viciata, cu mentiunea ca, dintre conditiile prevazute de art. 1847 C. civ., posesia tertului nu trebuie sa mai fie continua, caci prin ipoteza, el dobndeste proprietatea bunului prin prescriptia s au posesia instantanee. S-a pus problema daca, deosebit de buna-credinta, se cere si justul titlu. Raspunsul dat de doctrina este ca, n aceasta materie, justul titlu nu reprezinta o conditie distincta, ci doar o componenta a acesteia; f) - bunul aflat n posesia tertului sa fie individual determinat si corporal. Individual determinat, pentru ca o universalitate de bunuri, cum ar fi succesiun ea mobiliara, nu poate face obiectul regulii. Bunul mai trebuie sa fie corporal, ad ica susceptibil de detentie materiala. Prin exceptie, titlurile la purtator, a caror valoare este intim ncorporata n ele, pot face obiectul dobndirii prin posesia de bunacredin ta. Pentru a ndeplini aceasta conditie, bunul mobil nu trebuie sa fie un accesoriu al unui bun imobil, atunci cnd, desi accesoriu, si pastreaza calitatea de bun mobi l, cum ar fi mobilierul unui apartament. Exceptii de la regula instituita de art. 1909 alin. (2) C. civ. A. Situatia bunului dobndit cu buna-credinta de la hot sau gasitor Reglementare. Cu toate acestea, cel care a pierdut sau caruia i s-a furat un lucru, poate sa-l revendice, n curs de 3 ani, din ziua cnd l-a pierdut sau i s-a f urat, de la cel care-l gaseste, ramnnd acestuia recurs n contra celui de la care l are . Este ipoteza n care bunul mobil a fost dobndit de catre tertul de buna-credinta de la

un hot sau gasitor. Conditiile de aplicare a art. 1909 alin. (2) C. civ. Pentru a ne afla sub incidenta acestui text, sunt necesare urmatoarele conditii: a) - bunul sa fi fost furat sau pierdut, cele doua ipoteze ale iesirii bunului din posesia proprietarului, fara voia acestuia. n ntelesul legii, bunul este furat cnd a facut obiectul unei infractiuni de furt, simplu ori calificat, nu si al altor in fractiuni, cum ar fi gestiunea frauduloasa, abuzul de ncredere, nselaciunea, situatii n care proprietarul s-a desesizat voluntar de bun. F

178 Bunul este considerat pierdut, cnd proprietarul a fost deposedat prin negljenta acestuia ori a altei persoane sau datorita oricarui caz de forta major a sau caz fortuit; b) - deposedarea proprietarului sa fi avut loc n termenul de 3 ani nainte de intentarea actiunii n revendicare. Este un termen de decadere, a carui nerespectare conduce nu doar la pierderea dreptului material la actiune, ca n caz ul termenului de prescriptie, ci la pierderea dreptului subiectiv asupra bunului. Proprietarul bunului va trebui sa faca dovada, cu orice mijloc de proba, ca anterior furtului sau pierderii a avut posesia bunului, care este chiar titlul a cestuia si ca bunul a fost furat sau pierdut; c) - dobnditorul bunului mobil furat sau gasit sa fie de buna-credinta, adica sa nu cunoasca mprejurarea ca bunul a fost furat iar gasitorul sa nu stie a l cui este bunul. Cnd posesorul actual al bunului mobil este de rea-credinta, stiind ca bunul a fost furat sau gasit, prevederile art. 1909 alin. (2) C. civ nu mai sunt aplicab ile, proprietarul putndu-l revendica si peste termenul de 3 ani prevazut de acest text . Plecnd de la faptul ca, pentru aceasta ipoteza, legea nu prevede un termen, s-au exprimat urmatoarele opinii: - s-a afirmat ca, n aceasta ipoteza, actiunea mobiliara ar fi prescriptibila n 30 ani, invocndu-se art. 1890 C. civ., porivit caruia toate actiunile, att reale ct si personale, pe care legea le-a declarat neprescriptibile si pentru care n-a defip t un termen de prescriptie, se vor prescrie n termen de treizeci de ani, fara ca cel c e invoca aceasta prescriptie sa fie obligat a produce vreun titlu si fara sa i se poata opune buna-credinta . Doctrina mai veche considera ca actiunea mpotriva hotului poate fi exercitata n termen de 30 ani, dar ca, dupa expirarea termenului de 3 an i, actiunea ar fi personala; - o alta orientare este aceea de a califica actiunea n revendicare mobiliara drept imprescriptibila, sub cuvnt ca proprietatea nu poate fi diferit aparata dup a cum bunurile sunt mobile sau imobile; - potrivit unui alt punct de vedere, caruia subscriem, actiunea n revendicare mobiliara este imprescritptibila mpotriva unui hot, gasitor sau tert de rea-credi nta, dar numai n masura n care posesia acestora nu ndeplineste conditiile unei posesii utile si neviciate, caz n care opereaza uzucapiunea de 30 ani. B. Situatia speciala prevazuta de art. 1910 C. civ. Exceptie. Potrivit acestui text, Daca posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a cumparat la blci sau la trg, sau la o vindere publica, sau de la un negutator care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate sa ia lucr ul napoi dect ntocnd posesorului pretul ce l-a costat . De regula, proprietarul care-si revendica bunul mobil nu este obligat sa depagubeasca pe posesorul de buna-credinta. n situatia avuta n vedere de textul de la art. 1910 C. civ. proprietarul va avea sa aleaga ntre a renunta la bunul ident ificat sau sa despagubeasca pe cumparator. Explicatia acestei exceptii consta n preocuparea legiuitorului de a proteja, ntr-un mod suplimentar, pe cumparatorul c

are si-a achizitionat asemenea bunuri mobile n locuri anume destinate practicarii comertului cu amanuntul. Daca n situatia obisnuita cumparatorul si asuma un risc, achizitionnd bunul n mod neorganizat, ntmplator, pe strada sau n orice alt loc care nu este destinat comertului, n situatia contrara, cumparatorului nu-i po ate fi nimic imputat. Cel mult, el pierde bunul dar are dreptul de a fi despagubit. Efectele admiterii actiunii n revendicare

179 Identificare. Efectele teoretice ale solutiei de admitere a actiunii n revendicare privesc situatia bunului, a fructelor bunului si a cheltuielilor fac ute cu bunul. - Bunul revendicat va fi restituit, n natura, proprietarului. El va fi restituit curatat de eventualele sarcini pe care posesorul le-ar fi constituit pri n orice acte juridice, potrivit principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipie ntis. Daca restituirea n natura nu este posibila, se va restitui contravaloarea bunului, iar daca bunul a pierit dintr-un caz asigurat, despagubirea se va const itui din indemenizatia primita de la asigurator. - Fructele bunului revendicat sunt supuse regulii de la art. 485 C. civ. dupa urmatoarele distinctii: -daca posesorul a fost de buna-credinta, el va pastra fructele culese pna la momentul actionarii sale, cnd buna-credinta nceteaza. -daca posesorul a fost de rea-credinta, cunoscnd ca bunul nu era al celui ce i l-a nstrainat, el va restitui att fructele culese, ct si pe cele neculese, avnd nsa dreptul la cheltuielile necesare culegerii fructelor. - Cheltuielile efectuate cu lucrul supus restituirii vor fi repartizate dupa urmatoarele distinctii: - cheluielile necesare, facute cu conservarea lucrului, vor fi restituite posesorului, indiferent de buna sau reaua-credinta; - cheltuielile utile sunt cele care, desi n-au fost necesare, au profitat bunulu i, sporindu-i valoarea. Ele vor fi restituite posesorului, fara a distinge dupa cum este de buna sau de rea-credinta, dar numai n masura sporului de valoare a lucrului; - cheltuielile voluptuarii, cele care au fost facute pentru placerea personala a posesorului si care n-au sporit valoarea lucrului, nu se cuvin posesorului care le-a efectuat. 5. Actiunea n granituire Definitie. Potrivit art. 584 C. civ., Orice proprietar poate obliga pe vecinul sau la granituirea proprietatii lipite de a sa, cheltuielile granutuirii fiind s uportate n mod egal . Daca, asa cum am vazut, (supra nr. ???) granituirea este o sarcina reala, o obligatie propter rem, actiunea n granituire este mijlocul tehnico-juridic pe car e-l are proprietarul al carui fond este limitrof altui fond prin care poate cere obligar ea vecinului sau la delimitarea celor doua proprietati. Privita ca operatiune materiala, a fost definita drept acea actiune reala prin care reclamantul solicita nstantei de judecata, ca, n cadrul unui proces, sa se determine prin semne exterioare, linia despartitoare dintre cele doua fonduri ve cine . Caractere juridice. Actiunea n granituire are urmatoarele caractere juridice: a) - este o actiune reala, pentru ca se ntemeiaza pe un drept real (dreptul de proprietate sau alt drept real); b) - este o actiune petitorie, pentru ca pune n discutie dreptul de proprietate, contribuind la protectia acestuia; c) - este o actiune imobiliara, pentru ca priveste un bun imobil; d) - este o actiune imprescriptibila, pentru ca apara un drept deopotriva imprescriptibil. n practica, de cele mai multe ori, actiunea n granituire este formulata cnd

partile au viziuni diferite despre aliniamentul hotarului despartitor, implicnd s i revendicarea portiunii de teren pe care fiecare proprietar si-o disputa. Prin ur mare, trebuie deosebita situatia n care delimitarea se face pe un aliniament necontesta t de F Actiunea n granituire

180 parti, n discutie fiind doar operatia n sine si suportarea cheltuielilor ocazionat e, de situatia, cea mai frecvent ntlnita, n care partile au pozitii contradictorii privin d locul pe unde ar trebui facuta delimitarea proprietatilor. Este motivul care ndea mna pe unii autori sa propuna ca, pentru prima ipoteza, actiunea sa se numeasca n hotarnicie, iar pentru a doua ipoteza, cnd partile contesta reciproc linia de hot ar, actiunea sa se numeaca n granituire. Desi distinctia se face peste litera legii, ea poate fi avuta n vedere de lege ferenda. Cnd partile nu cad de acord cu trasarea hotarul ui, actiunea este, n mod obligatoriu, petitorie, pentru ca se ntemeiaza pe dreptul de proprietate implicnd exhibarea titlurilor, masurarea terenurilor si propuneri de trasare a hotarului. De altfel, doctrina noastra mai veche face aceasta distinct ie. n schimb, practica instantelor, si chiar a instantei supreme este contradictorie. Astfel, s-a decis ca tinnd seama ca operatiile la care se refera textul de lege en untat (art. 582 C. civ. s.n.) constau n fixarea limitelor celor doua fonduri prin semne exterioare si vizibile, granituirea nu implica revendicarea unor portiuni de ter en. Cu alte cuvinte, granituirea presupune o linie de hotar necontestata . ntr-o alta decizie, a aceleiasi instante, se retine ca granituirea reprezinta o operatie de delimitare prin semne exterioare a liniilor dintre doua proprietati nvecinate, o atare functie fiind admisibila chiar daca ntre proprietati exista hot are exterioare, ori de cte ori acestea nu au fost stabilite prin ntelegerea partilor s au prin hotarre judecatoreasca. Cnd prin actiunea n granituire se solicita stabilirea hotarului dintre proprietati si obligarea prtului de a preda portiunea de teren pe care o ocupa fara drept, n raport cu extrasul de carte funciara, expertul are ndatorire a de a stabili hotarul care desparte terenurile prin determinari tehnice exacte . Prin urmare, actiunea n granituire este o actiune reala, petitorie, imprescriptibila, pentru ca se ntemeiaza pe dreptul de proprietate si ca ea impli ca ntotdeauna aplicarea pe teren a titlurilor invocate de parti. Jurisprudenta a decis ca, n ipoteza n care terenul se afla n coproprietate, formularea actiunii n granituire doar de unul dintre coproprietari este prematura , urmnd ca, mai nti, reclamantul sa iasa din indiviziune si doar daca portiunea de teren va pica n lotul sau, ar putea promova o astfel de actiune. Pentru identitat e de motive, s-a decis ca, n cazul terenului aflat n devamasia sotilor, actiunea trebui e formulata de ambii soti. Efecte. Hotarrea pronuntata ntr-o actiune n granituire are caracter declarativ pentru ca se constata un hotar preexistent. Daca are ca obiect exclusiv marcarea proprietatii, hotarrea pronuntata n granituire nu are autoritate de lucru judecat n privinta ntinderii dreptului de proprietate al partilor. n practica, asa cum am aratat, de cele mai multe ori se ntampla ca partile sa nu cada de acord cu privire la granituire pentru ca fiecare are o

alta parere despre linia de hotar, fapt ce face ca actiunea sa aiba si caracter de revendicare, n litigiu fiind doar portiunea de teren limitrofa hotarului. n aceast a ipoteza, hotarrea pronuntata n cauza are autoritate de lucru judecat daca priveste exclusiv aceeasi portiune de teren aflata n litigiu. 6. Particularitati ale revendicarii bunurilor din domeniul public Regim juridic special al actiunii n revendicare. Specificitatea protectiei juridice a dreptului de proprietate publica nu se concretizeaza ntr-o aparare preferentiala a acestei forme de proprietate, formula mult folosita n regimul pol itic trecut, ci doar ntr-un regim juridic diferit al mijloacelor clasice de aparare a dreptului de proprietate, ca urmare a faptului ca dreptul de proprietate publica este un d rept inalienabil, imprescriptibil si insesizabil. F Revendicarea bunurilor din domeniul public

181 Prin urmare, ori de cte ori actiunea n revendicare este ntemeiata pe dreptul de proprietate publica, ea are doua caractere juridice speciale: - este imprescriptila extinctiv, n toate situatiile, inclusiv n acelea n care, dupa dreptul comun, ea ar fi prescriptibila, cum se ntmpla n cazul avulsiunii reglementate de art. 498 C. civ. si art. 520 C. proc. civ. n materia adjudecarii imobilelor; - este imprescritibila si n sens achizitiv, fiind admisibila, chiar daca prtul a posedat bunul n conditiile legiii peste 30 ani. Pentru identitate de motive, ni ci dobndirea proprietatii bunurilor mobile prin posesia de buna-credinta nu va putea fi opusa titularului dreptului de proprietata publica. Titularul actiunii n revendicare este titularul dreptului de proprietate publica, adica statul, reprezentat de Ministerul Finantelor Publice sau unitatile adminis trativteritoriale care sunt, dupa caz, consiliile judetene, consiliile locale. n ce priveste dovada dreptului de proprietate, ea se face n aceleasi conditii ca si n cazul proprietatii private, opernd principiul actori incumbit probatio prevaz ut de art. 1169 C. civ. Apararea drepturilor derivate dreptului de proprietate publica. Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate publica cum sunt : dreptul real de administrare, dreptul de concesiune si dreptul de folosinta, car e se pot obtine doar prin acte administrative, sunt supuse apararii prin aceeasi actiune n revendicare, avnd regim juridic diferit, dupa cum n discutie se afla nsusi dreptul de proprietate asupra bunului sau doar dreptul derivat din acesta. n prima situatie, titularul actiunii va fi nsusi statul sau unitatea administrativ teritoriala competenta, iar, n al doilea caz, calitatea de reclamant o va avea titularul dreptului real derivat. BIBLIOGRAFIE SELECTIVA I. Tratate si monografii. 1. B. Diamant, Caracterul depasit al teoriei patrimoniului unic, revista Dreptul nr. 1/2000; 2. C. Barsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, 2007; 3. S. Neculaescu, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Hamangiu, 2008; 4. V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Humanitas, 2004,vol 1; 5. V. Stoica, Notiunea juridica de patrimoniu, Pandectele romane, supliment, nr. 1/2003.

182 TEST DE AUTOEVALUARE Precizati care sunt exceptiile de la regula instituita de art. 1909 alin. (2) C. civ. TEMA DE REFLECTIE Reflectati care sunt efectele actiunii n granituire. MODELE DE NTREBARI ntrebarile vor fi tip grila, cu cel putin un raspuns fiecare ntrebare. 1. Ce solutie va pronunta instanta cand niciuna dintre cele doua parti un are titlu? a. Va respinge actiunea b. Va admite actiunea dand castig de cauza celui care se afla in posesia bunului imobil c Va da castig de cauza prtului 2. Este prescriptibila actiunea n revendicare imobiliara? a. da b. nu c. da, numai daca reclamantul este in posesia bunului

183 3. n situatia admiterii actiunii, care va fi solutia privind fructele bunului revendicat: a. vor fi ntotdeauna restituite proprietarului b. vor fi restituite doar cele de care a beneficiat prtul c. vor fi restituite doar daca prtul a fost de rea credinta RASPUNSURI LA NTREBARI 1. b. 2. b. 3. c.

184 CAPITOLUL XI PUBLICITATEA IMOBILIARA 1. Cuprins 2. Obiectiv general 3. Obiective operationale 4. Timpul necesar studiului capitolului 5. Dezvoltarea temei 6. Bibliografie selectiva 7. Tema de reflectie 8. Modele de teste 9. Raspunsuri si comentarii la teste Cuprins . Notiunea si finalitatea publicitatii imobiliare . Sistemele romnesti de publicitate imobiliara . Sistemul primelor carti funciare . Noua reglementare a cartilor funciare . Obiectiv general: Dobndirea de cunostinte privind publicitatea imobiliara si evolutia n timp a diferitelor sisteme de publicitate. . Obiective operationale: nsusirea cunostintelor privind efectele publicitatii imobiliare, care reprezinta poate obiectivul cel mai imporant al cursului. = 3 ore

185 CAPITOLUL XI PUBLICITATEA IMOBILIARA 1. Notiunea si finalitatea publicitatii imobiliare Publicitatea n general. Securitatea tranzactiilor impune cunoasterea oricaror schimbari care intervin n ordinea juridica prin ncheierea unor acte si operatii care ar putea avea consecinte asupra drepturilor subiective ale persoan elor. Nevoia de informare si comunicare face ca legile sa fie publicate n Monitorul Oficial, ca anumite acte juridice sa se ncheie n conditii de publicitate si ca o s erie de operatii sa fie supuse nscrierii lor n evidente susceptibile de a fi aduse la cuno stinta oricaror persoane interesate, conditie primara a opozabilitatii. Publicitatea imobiliara. Aceasta forma a publicitatii a fost definita ca fiind totalitatea mijloacelor juridice prevazute de lege prin care se evidentiaza situ atia materiala si juridica a imobilelor, n mod public, pentru a ocroti securitatea sta tica si securitatea dinamica a circuitului civil referitoare la asemenea bunuri . n timp ce securitatea statica vizeaza ocrotirea drepturilor existente, deja dobndite, secur itatea dinamica vizeaza evolutia drepturilor n cadrul circulatiei juridica a bunurilor. Finalitatea publicitatii imobiliare. n general, instituirea masurilor de publicitate imobiliara are ca scopuri principale: o mai mare siguranta a transmisiunilor imobilare prin informarea tertilor privind situatia juridica a b unurilor care fac obiectul comertului juridic, un control permanent asupra oricaror schim bari materiale si juridice si o evidenta ct mai exacta si un control al datelor n veder ea gospodaririi fondului funciar. De regula, actele juridice privind bunurile mobile, care sunt mai greu de identificat si a caror circulatie juridica este cu mult mai rapida si mai facila dect a bunurilor imobile, nu sunt supuse unei evidente, simpla lor posesiune valornd tit lu, potrivit principiului en fait de meubles la possession vaut titre. Prin exceptie , pentru unele bunuri mobile, cum sunt titlurile de valoare, au fost amenajate sisteme sp eciale de evidenta, iar n cazul garantiilor reale mobiliare, cum este gajul cu sau fara deposedare, publicitatea lor este reglementata de Legea privind unele masuri pen tru realizarea reformei economice nr. 99/1999 si se realizeaza de Arhiva Electronica de Garantii Mobiliare. n sistemul Codului Napoleon si a celor pe care le-a inspirat, printre care si Codul nostru civil, principiului consensualismului face ca efectul constitutiv s au translativ de drepturi reale sa se produca n chiar momentul ncheierii conventiilor , nscrierea lor n registre facndu-le doar opozabile tertilor. n alte sisteme asemenea conventii produc doar obligatii, n timp ce efectul translativ sau constitutiv de drepturi reale se produce odata cu nscrierea lor n evidentele publice, de natura a fi aduse la cunostinta publica. 2. Sistemele romnesti de publicitate imobiliara

Prezentare. Pe teritoriul Romniei au fost aplicate urmatoarele sisteme de publicitate imobiliara: a) sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni reglementat de Codul civil si de Codul de procedura civila aplicat n Muntenia, Moldova, Oltenia si Dobrogea; b) sistemul cartilor funciare reglementat de Decretul-lege nr. 115/1938 si Decretul nr. 241/1947 care se aplica n Transilivania, Banat si Bucovina; F Notiuni generale F Sisteme romnesti de publicitate imobiliara

186 c) sistemul intermediar al cartilor de publicitate imobiliara reglementat de Legea nr. 242/1947 si de unele dispozitii ale Legii nr. 115/1938 aplicat ntr-u n numar redus de localitati din fostul judet Ilfov si n Bucuresti; d) sistemul cartilor de evidenta funciara nfiintate prin Decretul nr. 163/1946 pentru a se nlocui cartile funciare distruse n timpul razboiului pentru u nele localitati din Transilvania. Sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni Caracterizare. Potrivit principiului consensualismului, conventiile sunt legal ncheiate n chiar momentul acordului de vointa, transferul proprietatii facndu-se fara respectarea vreunei conditii de forma si fara a fi nevoie de predarea bunul ui. Textele de referinta privind acest principiu sunt cele de la art. 971 si 1295 C. civ. Potrivit art. 971 C. civ., n contractele ce au de obiect translatia proprietatii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimtamntului partilor, si lucrul ramne n rizico-pericolul dobnditorului, chiar cnd nu i s-a facut traditiunea lucrului . Desi realizata, stramutarea dreptului nu este opozabila tertilor. La rndul sau, art. 1295 C. civ. alin. (1) prevede ca Vinderea este perfecta ntre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, n privinta vnzatorului, ndata ce partile s-au nvoit asupra lucrului si asupra pretului, desi l ucrul nc nu se va fi predat si pretul nca nu se va fi numarat , iar, potrivit alin. (2), n materie de vindere de imobile, drepturile care rezulta prin vinderea perfecta ntr e parti, nu pot a se opune, mai nainte de transcriptiunea actului, unei a treia per soane care ar avea si ar fi conservat, dup lege, oarecare drepturi asupra imobilului vnd ut . Pentru ca asemenea conventii sa fie cunoscute de terti, Codul Napoleon a instituit un sistem de publicitate, care, pentru nceput, privea doar inscriptiile ipotecare, fiind completat printr-o lege din 23 martie 1955 privitoare la transc rierea n materie ipotecara si modernizat prin Decretul nr. 52-22/1955 de reforma a public itatii imobiliare. n legislatia noastra, acest sistem de evidenta a fost introdus de Codul civil, fiind completat de Codul de procedura civila si conceput ca o evidenta care se t ine pe numele proprietarului si nu pe fiecare imobil n parte. Asa cum s-a remarcat, reglementarea este departe de a realiza o publicitate operativa si eficienta, fa ra a mai prelua modelul francez modernizat. Reglementare. Sistemul nostru clasic de publicitate, aplicabil vechiului Regat, este alcatuit din urmatoarele dispozitii legale din Codul civil: -art. 818 819 privind transcrierea donatiilor; -art. 1295 alin. (2) cu privire la vnzare; -art. 1394 n privinta cesiunilor de chirii si arenda pentru mai mult de 3 ani; -art. 1738-1745. 1754-1768, 1778, 1780-1787 privitoare la nscrierea privilegiilor si ipotecilor imobiliare; -art. 1801-1803 cu privire la transcrierea transmisiunilor imobiliare grevate de sarcini ipotecare; -art. 1816-1823 privind registrele si obligatiile grefierilor. Codul de procedura civila prevede obligativitatea a trei registre: registrul de

transcriptiune a actelor prin care se stramuta proprietatea, un registru de insc riptie a privilegiilor si ipotecilor si un registru pentru transcrierea comandamentelor. n prezent, aceste doua registre sunt tinute de birourile de carte funciara ale judecatoriilor care sunt organizate n conformitate cu prevederile Legii cadastrul ui si a publicitatii imobiliare nr. 7/1996. F

187 A. Transcrierea Caracterizare. La origini, operatia consta n reproducerea integrala a actului juridic supus publicitatii, adica a nscrisului, instrumentum probationis, prin ca re se proba ncheierea unor act juridic, negotium iuris. Astazi, transcrierea se opereaz a prin depunerea nscrisului ntr-o mapa speciala. Sunt supuse transcrierii urmatoarele acte juridice: -actele de nstrainare a proprietatii nemiscatoare sau a drepturilor care se pot ipoteca; -actele prin care se renunta la aceste drepturi; -actele prin care se constituie o servitute, un drept de uzufruct, de uz sau locuinta; -actele prin care se renunta la aceste drepturi; -tranzactiile asupra bunurilor reale; -ordonantele de adjudecare; -hotarrile date n materie de expropriere pentru cauza de utilitate publica; -cesiunile de venituri pe un timp mai mare de 2 ani; -extractele de pe contractele de arenda sau nchiriere pe un timp mai mare de trei ani. S-a remarcat ca enumerarea este incompleta si ca urmatoarele acte juridice ar trebui supuse transcrierii: -transmisiunile de mortis causa, att legale, ct si testamentare; -actele juridice declarative de drepturi reale imobiliare, cu exceptia tranzacti ei; - transmisiunile operate ope legis; - uzucapiunea si accesiunea. Efectele transcrierii. Efectele transcrierii se cer analizate pe doua planuri: -n raporturile dintre parti, transcrierea nu produce efecte, dat fiind principiul consensualismului, actele juridice si-au produs efecte n chiar momentu l acordului de vointa, fara ndeplinirea altor formalitati; -n raporturile cu tertii, transcrierea face actul opozabil acestora. Potrivit art . 712 C. proc. civ., pna la transcriere, drepturile rezultnd din actele mentionate n articolul de mai sus nu se vor putea opune celui de-al treilea, care are dreptur i asupra bunului nemiscator, chiar daca are cunostinta de existenta actelor de mai sus . Cnd printr-un act juridic se constituie, se transmite sau se stinge un drept real, p rin transcriere se stabileste o ordine de preferinta ntre cei care au dobndit drepturi de la acelasi autor, aplicndu-se principiul prior tempore potior iure. Sanctiunea nendeplinirii acestor formalitati este inopozabilitatea actului, care poate fi invocata de tertii dobnditori cu titlu oneros ai dreptului real de la ac elasi autor. Conditiile invocarii acestei sanctiuni sunt: - cel ce invoca inopozabilitatea trebuie sa fi dobndit un drept real, de la acelasi autor, cu privire la acelasi bun; - dreptul real sa fie supus transcrierii sau nscrierii; - transcrierea sau nscrierea sa se fi facut de cel care opune actul. B. Inscriptia Reglementare. Potrivit art. 715 C. proc. civ., nscrierea ipotecii si a privilegiilor se va face n registrele judecatoriei unde se afla situat bunul nemi scator, potrivit rnduielilor aratate n Codicele civil . Aceasta operatie consta n

reproducerea n registre a unor extrase din actele juridice privitoare la ipoteci sau privilegii imobiliare.

188 Neefectuarea inscriptiei nu afecteaza validitatea actului, ci doar opozabilitate a lui, astfel ca, spre exemplu, nenscrierea unei ipoteci face ca ea sa aiba rang in ferior tuturor celorlalte ipoteci nscrise n registru. n privinta privilegiilor, ele nu pro duc efecte ntre creditori daca n-au fost facute publice, asa cum dispune art. 1738 C. civ. Doctrina a criticat acest sistem pentru urmatoarele deficiente: a) este incomplet, pentru ca nu asigura o publicitate integrala a tuturor actelo r si faptelor juridice prin care se constituie sau se transmit drepturi reale. Bun aoara, transmisiunile legale, partajul succesoral, hotarrile prin care se anuleaza actel e juridice prin care s-au transmis drepturi reale, cele prin care s-a dispus rezol utiunea unor acte juridice, produc schimbari care nu sunt supuse publicitatii. b) este greoi si imprecis, pentru ca evidenta care se tine pe numele proprietarilor, fiind, deci, o evidenta personala si nu reala, pe imobil, nu per mite cunoasterea exacta a situatiei juridice a acestuia, pentru care ar trebui cunosc uti toti proprietarii succesivi ai bunului pe cel putin 30 ani; c) este imperfecta, pentru ca judecatorul abilitat sa efectueze nscrierea nu are a verifica legalitatea actelor si faptelor juridice, operatia fiind destinata do ar pentru a face actul opozabil, supunnd pe dobnditori riscului deposedarii din cauza unor sarcini necunoscute; d) este insuficient specializat, pentru ca se refera la localitate si amplasare prin vecinatati si categorie de folosinta, date insuficiente de identificare. 3. Sistemul primelor carti funciare Notiune si caracterizare. Primele carti funciare au fost introduse n Transilvania, n anul 1794 si n Bucovina, n anul 1870. Sistemul este reglementat prin Decretul-lege nr. 115/1938, pus n aplicare n Bucovina prin Decretul-lege nr. 511/1938, iar n Transilvania si Banat prin Legea nr. 241/1947. Potrivit art. 72 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul judiciar, modificata prin Legea nr. 2472005, la data finalizarii lucrarilor de cadastru ge neral si a registrelor de publicitate pentru ntregul teritoriu al unei unitati administrat ivteritoriale si nceteaza aplicarea legislatia privind registrele de transcriptiuni inscriptiuni si cele privind cartile judiciare. Decretul-lege nr. 115/1938 ramne n vigoare pna la definitivarea cadastrului la nivelul ntregii tari. Cartea funciara este nscrisul sau actul care descrie imobilele si arata drepturile, actele si faptele privitoare la imobile, precum si persoanele nscrise sau mentionate ca titulare ale acestor drepturi. Ea este alcatuita din trei parti: -Partea I-a (foaia A), n care se descrie imobilul avnd rubricile: numarul de ordine, numarul topografic al imobilului, denumirea imobilului, ntinderea, compunerea, observatii. -Partea II-a (foaia B), n care sunt nregistrate numele proprietarului si actele de dobndire si nstrainare a imobilului. Partea a III-a (foaia C sau foaia de sarcini) unde sunt nregistrate toate drepturile reale care greveaza imobilul, precum si contractele care l privesc. Toate drepturile reale nscrise n cartea funciara devin drepturi tabulare.

Acest sistem este caracterizat de doctrina ca fiind net superior celui prin registre de transcriptiuni si inscriptiuni, pentru ca realizeaza o evidenta real a, completa a imobilului si a drepturilor reale, un adevarat registru de stare civil a pentru imobile care ofera posbilitatea unei informari rapide n orice moment. F Deficientele sistemului F Definitie cartea funciara

189 Continutul cartilor funciare. Cartile funciare sunt ntocmite si numerotate pe fiecare comuna, oras, municipiu. Cele de la nivelul comunelor cuprind registre funciare pentru fiecare sat n parte. Orice carte funciara este alcatuita dintr-un titlu si 3 parti. Titlul cartii funciare cuprinde numarul cartii si denumirea localitatii. Partea I, numita foaia de avere-A cuprinde descrierea imobilului (numar de ordine si cel topografic al fiecarei parcele, felul de cultura, ntindere, asezare , observatii. Partea a II-a numita foaia de proprietate-B . nscrierile n aceasta parte a cartii funciare au ca obiect numele proprietarului, identificarea lui, actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, toate transmisiunile pr oprietatii asupra imobilului, servitutile constituite n favoarea imobilului, faptele, dreptu rile persoanelor sau alte raporturi juridice si actiunile privitoare la proprietate. Partea a III-a numita foaia de sarcini-C cuprinde sarcinile care greveaza imobilul, drepturile de superficie, servitute, uz, uzufruct, abitatie, ipoteca, locatiune, faptele, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum actiunile priv ind drepturile tabulare, sechestrul, urmarirea bunului sau a veniturilor sale, orice modificare care priveste nscrierile din partea a III-a. Cartea funciara se ntregeste cu planul, n care sunt descrise parcelele dintr-o localitate cu numarul topografic, orice schimbare n ntinderea fiecarei parcele, nscrisurile privitoare la nscrieri si registrul de intrare pentru cererile de nscri ere. Obiectul cartilor funciare. Sunt supuse nscrierii n cartea funciara toate drepturile reale: dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de superf icie, dreptul de servitute, drepturile de uz, abitatie. Prin efectul nscrierii lor n car tea funciara ele devin drepturi tabulare. Aceste drepturi au ca obiect corpul funciar, prin care legea ntelege o unitate economica distinct alcatuita, dupa natura imobilului sau a scopului urmarit de proprietar. Corpul funciar poate avea mai multe parcele. El se modifica, fie pri n alipire, n cazul unirii mai multor parcele, fie prin dezlipire, prin despartirea unei parcele de corpul funciar. Principiile cartilor funciare. Sistemul de publicitate prin carti funciare functioneaza pe urmatoarele principii: - Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii. Potrivit art. 17-18 din Decretul-lege nr. 115/1938, drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin nscriere n cartea funciara. Prin urm are, nscrierea n cartea funciara este cea care da nastere, modifica sau stinge drepturi le reale si le face opozabile tertilor. De la aceasta regula sunt prevazute n art. 2 6 din Decretul-lege nr. 115/1938 urmatoarele exceptii de drepturi reale imobiliare car e se nasc fara nscrierea lor n cartea funciara: -dobndirea prin succesiune legala sau testamentara; -dobndirea prin vnzare silita;

-dobndirea prin accesiune; -dobndirea prin expropriere. De observat este ca, desi aceste drepturi reale imobiliare pot fi dobndite, n mod exceptional, n situatiile mai sus aratate, titularii lor nu vor putea dispune de ele fara nscrierea n cartea funciara. Efectul constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciara este recunoscut de Legea nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara care , prin art. 59, dispune ca actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui dre pt F

190 imobiliar, valabil ncheiat nainte de aparitia legii, si va produce efecte de la dat a nscrierii n cartea funciara, potrivit regimului juridic de la data ncheierii lui. - Principiul publicitatii integrale. Sunt supuse nscrierii toate operatiile juridice prin care se transmite, se constituie, se modifica sau se stinge un dre pt real imobiliar, precum si toate modificarile imobilului, drepturile personale, fapte juridice si raporturile n legatura cu imobilul. - Principiul legalitatii. Pentru orice nscriere n cartea funciara, se verifica, de catre judecator, legalitatea titlului n temeiul caruia se cere nscrierea. - Principiul oficialitatii. Judecatorul are nu numai dreptul, dar si obligatia s a examineze validitatea titlului n baza caruia se cere nscrierea n cartea funciara, putnd dispune respingerea cererii atunci cnd constata ca tiltul nu este valabil. - Principiul relativitatii. n temeiul acestui principiu, nscrierea n cartea funciara se face doar mpotriva aceluia care, la data depunerii cererii, este nscri s ca titular al dreptului care face obiectul nscrierii. Persoana care este nscrisa n car tea funciara, posesorul tabular, se mai numeste antecesor tabular, iar cea care urme aza a fi nscrisa se numeste succesor tabular. - Principiul prioritatii. Potrivit art. 31 din Decretul-lege nr. 115/1938, nscrierile n cartea funciara si produc efectele de la data nregistrarii cererilor de nscriere; ordinea nregistrarilor le va statornici rangul. Daca mai multe cereri au sosit deodata la notariatul de stat, depturile de ipoteca vor avea acelasi rang, iar c elelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmnd ca prin judecata sa se hotarasca asupra rangului sau, de va fi locul, asupra radierii nscrierilor nevala bile . - Principiul fortei probante a nscrierii. Potrivit acestui principiu, cel care si ntemeiaza dreptul sau real pe continutul cartii funciare este considerat a fi titlularul lui, daca a dobndit sau i s-a constituit acel drept cu buna-credinta. Lipsa nscrierii unui drept real n cartea funciara nu poate fi opusa de cocontractant, pe ntru ca ambele parti sunt tinute de obligatiile asumate prin contract, iar dreptul ob tinut prin contract este opozabil tertilor care au cunoscut existenta lui, cu toate ca nu este nscris n cartea funciara. nscrierile n cartea funciara. Aceste nscrieri sunt urmatoarele: intabularea, nscrierea provizorie si notarea. A. Intabularea Notiune. Intabularea este o nscriere prin care se constituie, se transmite, se stinge sau se greveaza un drept real imobiliar, n mod definitiv. Aceasta operatie are caracter constitutiv de drepturi si se face n temeiul actelor juridice ncheiate de parti, a hotarrilor judecatoresti sau a actelor administrative. nscrisul original care co nstata actul juridic supus intabularii trebuie sa ndeplineasca urmatoarele conditii: -actul juridic pe care l constata nscrisul sa ndeplineasca conditiile de validitate specifice; -nscrisul sa aiba deplina putere doveditoare potrivit dreptului comun;

-sa mentioneze numele sau denumirea partilor; -sa individualizeze imobilul sau dreptul tabular supus nregistrarii sau radierii; -sa fie nsotit de o traducere legalizata, daca nu este redactat n limba romna. Deosebit de aceste conditii generale, legea mai impune si conditii speciale. Astfel, daca intabularea se solicita n temeiul unui nscris original, el trebuie sa ndeplineasca urmatoarele conditii: -sa mentioneze data la care a fost ntocmit; -sa arate numarul topografic al parcelei sau al cartii funciare; F

191 -sa cuprinda declaratia celui al carui drept urmeaza a fi stramutat, grevat, modificat sau stins ca este de acord cu intabularea. Daca intabularea se solicita n baza unei hotarri judecatoresti, ea trebuie sa fie desavrsita , n limbajul legii, ceea ce astazi nseamna ca ea trebuie sa aiba mentiunea ca este irevocabila. B. nscrierea provizorie Notiune. nscrierea provizorie, careia i se mai spune intabularea imperfecta, este operatia prin care se stramuta, se constituie, se modifica sau se stinge un drept real sub rezerva justificarii sale ulterioare. Altfel spus, este o nscriere condi tionala care se face n urmatoarele situatii: -cnd nscrisul original nu ndeplineste conditiile intabularii definitive; -cnd hotarrea judecatoreasca, n temeiul careia se cere nscrierea, nu este definitiva; -n cazul radierii dreptului de ipoteca, n situatia n care debitorul a depus suma datorata, dobnzile si accesoriile. nscrierea provizorie devine definitiva cnd nscrisul original ndeplineste conditiile legale pentru intabulare. C. Notarea Notiune. Notarea este nscrierea n cartea funciara a unor drepturi personale, fapte si raporturi juridice care au legatura strnsa cu drepturile tabulare, n vede rea aducerii lor la cunostinta tertilor. Spre deosebire de drepturile reale, opozabi le erga omnes, drepturile personale, adica drepturile de creanta, nu sunt supuse nscrieri i, ci notarii. Sunt supuse notarii: situatia personala a titularului dreptului (ca, de exemplu, minoritatea si punerea sub interdictie a titularului dreptului nscris n cartea fun ciara), separatia de patrimonii, actiunea pauliana, actiunea de partaj, actiunea de anul are a unei hotarri judecatoresti etc. Actiunile de carte funciara. Actiunile de carte funciara sunt acele actiuni care au ca obiect nscrierile n cartea funciara. Decretul-lege nr. 115/1938 reglementeaza doua actiuni: actiunea n prestatie tabulara (obisnuita si speciala) si actiunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciara. A. Actiunea n prestatie tabulara obisnuita Notiune. Aceasta actiune se formuleaza mpotriva celui care, desi a consimtit la constituirea, transmiterea sau stingerea unui drept real, nu-si respecta obli gatia de a preda nscrisurile necesare intabularii. Obligatia de a preda aceste nscrisuri este o obligatie de a face, pentru ca obligatia de a da a fost executata n momentul nchei erii actului juridic. Prin urmare, deptul real a fost transmis prin actul juridic nche iat, iar obligatia de a preda nscrisurile este o obligatie subsecventa, a carei neexecutar e nu opreste intabularea, instanta fiind abilitata sa intabuleze dreptul, suplinind consimtamntul nstrainatorului, n cazul n care nu-si respecta obligatia de a de a preda nscrisurile cerute de lege. Astfel, daca actul juridic prin care s-a consti tuit sau transmis un drept real a fost ncheiat ntr-un singur exemplar, dobnditorul nu-l poat e intabula, legea obligndu-l pe nstrainator sa depuna actul original, mpreuna cu

cererea. Instanta este abilitata de lege, ca, n situatia n care nstrainatorul refuz a sa depuna nscrisurile necesare, sa dispuna intabularea sau radierea. B. Actiunea n prestatie tabulara speciala Notiune. Potrivit art. 25 din Decretul-lege, actiunea n prestatie tabulara poate fi ndreptata si mpotriva tertului dobnditor cu urmatoarele conditii: 1 - cel care solicita prestatia tabulara sa fi fost pus n posesie la data cnd a contractat tertul; F Actiunile de carte funciara

192 2 - actul juridic n temeiul caruia se cere prestatia tabulara sa fie anterior cel ui avut n vedere la nscrierea tertului dobnditor; 3 - tertul sa fi dobndti dreptul cu titlu gratuit sau sa fi fost de rea-credinta. n legatura cu calificarea actiunii n prestatie tabulara, o parte a jurisprudentei a considerat ca actiunea este personala si deci prescriptibila. Teza a fost crit icata de doctrina care a calificat actiunea n prestatie tabulara ca fiind o actiune reala si imprescriptibila. C. Actiunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciara Notiune. Este actiunea prin care orice persoana interesata poate cere ndreptarea sau desfiintarea unei intabulari sau a nscrierii provizorii ori rectifi carea unei notari. Potrivit art. 34 din Decretul-lege, ea poate fi formulata n urmatoar ele cazuri: 1 daca nscrierea ori titlul n temeiul caruia s-a savrsit nu au fost valabile; 2 daca prin nscriere dreptul a fost gresit calificat; 3 daca nu mai sunt ntrunite conditiile de existenta a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul caruia s-a facut nscrierea. Legea prevede ca, n situatia n care actiunea este ndreptata mpotriva dobnditorului nemijlocit sau a tertul care a dobndit cu rea-credinta dreptul nscris n folosul sau, actiunea este imprescritibila. Fata de tertii care, cu buna-credint a, au obtinut un drept real, prin donatie sau legat, actiunea este prescriptibila n ter menul de 10 ani, prescriptia ncepnd sa curga la data nregistrarii cererii de nscriere. Actiunea n rectificarea nscrierii poate fi promovata si n cazul n care suprafata nscrisa n cartea funciara nu corespunde cu cea existenta. mpotriva tertului care a dobndit un drept real cu buna-credinta, printr-un act juridic cu titlu oneros, ntemeindu-se pe nscrierile din cartea funciara, termenul de formulare a actiunii n rectificare este de 3 ani de la data nregistrarii cererii p entru nscrierea dreptului a carui rectificare se cere sau de 6 luni de la comunicare, cn d ncheierea prin care s-a dispus nscrierea aflata n litigiu, a fost comunicata persoa nei ndreptatite. Rectificarea va putea fi facuta dupa ramnerea definitiva a hotarrii. nscrierile n cartea funciara mai pot fi supuse ndreptarii materiale cnd, cu prilejul efectuarii lor au fost savrsite greseli materiale. 4. Noua reglementare a cartilor funciare Punerea n aplicare a Legii nr. 7/1996. Legea nr. 7/1996 a cadastrului si a publicitatii imobiliare, a fost publicata n Monitorul Oficial la 24 iunie 1996. N umai ca, potrivit art. 65 din lege, pna la intrarea n vigoare a acesteia Ministerul Jus titiei ar fi trebuit sa ntocmeasca un regulament de organizare si functionare a birourilor de carte funciara. Regulamentul de organizare si functionare a birourilor de carte funciara ale judecatoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului de stat, ministrul justitiei nr. 2371/C/22 decembrie 1997 a fost publicat n Monitorul Oficial nr. 84 din 23 februarie 1998. Nici de aceasta data legea n-a fost pusa n aplicare. Legea a prev

azut o procedura de punere n aplicare progresiva, dispunnd prin art. 72 alin. (2)-(3), ca vechile reglementari si nceteaza aplicabilitatea n fiecare judet n parte, numai dupa finalizara lucrarilor cadastrale pe ntregul teritoriu al judetului. Pe lnga multe alte neclaritati ale legii, a aparut ntrebarea daca legea noua este aplicabila la nivel national sau doar n parte. ntr-o prima opinie, noua lege cuprinde doua categorii de norme: de aplicabilitate imediata, privind organizarea birourilor de carte funciara si de aplicare esalonata n timp, cum sunt cele privitoare la ntocmirea si functionarea cartilor F Noua reglementare a cartilor funciare

193 funciare. Potrivit acestei opinii, vechile formalitati continua sa fie aplicabil e pna la finalizarea cadastrului la nivelul fiecarui judet. Opinia contrara este ca prevederile noii legi sunt aplicabile pe ntregul teritoriu national, astfel ca sistemele clasice au fost nlocuite de noul sistem a l cartilor funciare. Desi autorul celei de-a doua opinii aduce o serie de argumente judicioase n sprijinul teoriei avansate, credem ca prima teorie este mai bine sustinuta, att d e textele legale, ct si de principiile generale de drept civil. Efectele aplicarii progresive a noii reglementari. Solutia aplicarii progresive a noii reglementari pe masura finalizarii lucrarilor cadastrale la ni velul ntregului teritoriu national, impune urmatoarele efecte: 1. nscrierile valabil facute sub imperiul vechii reglementari produc efectele obisnuite potrivit legii sub imperiul careia au fost facute. 2. Actele juridice ncheiate sub vechea reglementare dar nenscrise sau netranscrise vor produce efecte dupa nscrierea lor, conform noii legi. Efectele s unt cele prevazute de legea sub imperiul careia au fost ncheiate actele juridice. 3. Dupa intrarea n vigoare a legii, toate nscrierile privind actele si faptele juridice sunt supuse nscrierii n noile carti funciare. Acolo unde a fost finalizat cadastrul general, nscrierile vor fi definitive. n unitatile administrativ-teritor iale n care n-a fost finalizat cadastrul, nscrierile vor avea caracter nedefinitiv, ele devenind definitive odata cu terminarea cadastrului. Noile carti funciare. Potrivit noii reglementari, sistemul unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica a tututor terenurilor si a celorlalte bunuri imobile de pe ntregul teritoriu al tarii, indiferent de destinatia lor, este cada strul. Entitatile de baza ale acestui sistem sunt: parcela, constructia si proprietarul . Cadastrul se organizeaza la nivelul fiecarei unitati administrativ-teritoriale (comuna, oras, judet) si la nivielul ntregului teritoriu al tarii). Potrivit art. 2 modificat prin Legea nr. 247/2005. n prezent, continutul art. 2 este urmatorul: (1) Cadastrul general se organizeaza la nivelul fiecarei unitati administrativte ritoriale: comuna, oras, municipiu, judet si la nivelul ntregii tari. (2)Prin sistemul de cadastru general se realizeaza: a)identificarea, descrierea si nregistrarea n documentele cadastrale a imobilelor prin natura lor, masurarea si reprezentarea acestora pe harti si plan uri cadastrale, precum si stocarea datelor pe suporturi informatice; b)identificarea si nregistrarea tuturor proprietarilor si a altor detinatori lega li de imobile, n vederea nscrierii n cartea funciara cu caracter definitiv; c)furnizarea datelor necesare sistemului de impozite si taxe pentru stabilirea corecta a obligatiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele a bilitate. Potrivit art. 12 ulterior republicarii, devenit art. 11. n prezent, are urmatorul continut: (1)Documentele tehnice ale cadastrului general, care se vor ntocmi la

nivelul comunelor, oraselor si municipiilor, sunt: a)registrul cadastral al imobilelor; b)indexul alfabetic al proprietarilor; c)registrul cadastral al proprietarilor; d)planul cadastral si anexele la partea I a cartii funciare. Registrul cadastral de publicitate imobiliara este alcatuit din cartile funciare ntocmite si numerotate pe fiecare unitate administrativ-teritoriala si se tine de biroul de carte funciara al judecatoriei n a carei raza teritoriala este situat bunul im obil.

194 Cartea funciara nu este definita de lege. Doctrina a definit-o ca fiind un nscris autentic si cu caracter public care cuprinde descrierea imobilelor si arat area drepturilor reale corespunzatoare, precum si indicarea, dupa caz, a drepturilor de creanta, a actelor, faptelor sau altor raporturi juridice n legatura cu imobilele nscrise n cartea funciara, fie n vederea opozabilitatii lor fata de terti, fie numai n scop ul informarii oricaror persoane interesate . Potrivit art. 21 din lege devenit, ulterior republicarii, art. 19, cartea funcia ra este alcatuita din titlul cartii si trei parti. Titlul cartii funciare cuprinde denumirea localitatii n care se afla imobilul si numarul cartii funciare. Numerotarea se face de la 1 pentru fiecare localitate, n mod continuu, fara a se tine seama de trecerea ntr-un alt an. Partea I a cartii funciare cuprinde lit. A a articolului 21 a fost modificata pr in Legea nr. 247/2007, iar n present are urmatorul continut: A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde: a)numarul de ordine si cel cadastral al imobilului; b)suprafata imobilului, destinatia, categoriile de folosinta si, dupa caz, constructiile; c)planul imobilului cu vecinatatile, descrierea imobilului si inventarul de coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil n parte, constituie anexa la partea I, ntocmita conform regulamentului aprobat prin ordin al directorului gene ral al Agentiei Nationale. Partea a II-a a cartii funciare cuprinde nscrieri privind dreptul de proprietate si nscrisurile pe care se ntemeiaza si are patru rubrici: numarul curent, numele s i prenumele proprietarului, nscrieri privitoare la proprietate, stramutarile propri etatii, servitutile, drepturile personale sau alte raporturi juridice si actiunile privi toare la proprietate. Partea a III-a se refera la dezmembramintele dreptului de proprietate, servitutile stabilite n sarcina fondului, sarcinile care l greveaza, faptele jurid ice, drepturile personale, urmariri imobiliare s.a. Aceasta parte are urmatoarele rub rici: numarul curent, cel sub care se face nregistrarea; cuprinsul si valoarea, se refe ra la sarcini si dezmembramintele dreptului de proprietate constituite asupra imobilul ui; observatii. Documentele conexe ale registrului cadastral de publicitate imobiliara sunt: registrul special de intrare, planul de identificare a imobilelor, repertoriul i mobilelor, indexul alfabetic al proprietarilor si o mapa n care se depun cererile de nscriere si un exemplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor si faptelor juridice supuse nregistrarii. Obiectul cartilor funciare. Potrivit doctrinei, obiectul cartii funciare l reprezinta totalitatea nscrierilor efectuate n cuprinsul cartii funciare cu privire la

corpul de proprietate, la drepturile reale asupra acestuia, precum si la dreptur ile de creanta, actele, faptele sau raporturile juridice care au legatura cu imobilul r espectiv . Drepturile reale supuse nscrierii n cartea funciara se numesc drepturi tabulare. Ele nu pot fi constituite, transmise, modificate sau stinse dect prin ns criere n cartea funciara. nscrierile n cartea funciara pot privi: corpul de proprietate, drepturile tabulare si drepturile personale, actele, faptele si raporturile juridice n legat ura cu corpul de proprietate. Corpul de proprietate. Corpul de proprietate din actuala lege este corpul funciar din Decretul-lege nr. 115/1938 si este definit de art. 20 alin. (2) modi ficat prin F

195 Legea nr. 247/2005. n prezent, are urmatorul continut: (2)Una sau mai multe parce le alaturate de pe teritoriul unei unitati administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosinta, apartinnd aceluiasi proprietar, formeaza imobilul definit la art. 1 alin. (3), se identifica printr-un numar cadastral unic si se nscrie ntr-o carte funciar a. La rndul sau, imobilul, n acceptiunea actualei reglementari, este parcela de teren, cu sau fara constructii. n raport de numarul de parcele, corpurile funciare pot fi: - corpuri de proprietate formate dintr-o singura parcela; - corpuri de proprietate formate din doua sau mai multe parcele; Orice parcela poate alcatui un corp de proprietate. Proprietarul poate cere unirea mai multor parcele n acelasi corp de proprietate, cu exceptia situatiei n c are sunt grevate de sarcini reale, cnd nu pot fi alipite. Conditia ca mai multe parce le sa faca parte din acelasi corp funciar este ca ele sa se afle n aceeasi localitate. Parcela este o unitate economica prin valoarea sa, putnd fi modificata prin alipiri si dezlipiri. Corpul de proprietate se modifica prin alipiri, cnd mai mul te parcele se unesc ntr-un singur corp si prin dezlipiri, cnd se desparte o parcela d e un corp sau se micsoreaza ntinderea unei parcele. Drepturile tabulare. Drepturile tabulare sunt drepturile reale imobiliare care se nscriu n cartea funciara, n timp ce drepturile extratabulare sunt cele care nu s unt nscrise n cartea funciara, fiind supuse dreptului comun. Drepturile tabulare sunt drepturile tabulare principale (dreptul de proprietate si dezmembramintele acestuia) si drepturi tabulare accesorii, cele a caror existent a este dependenta de drepturile principale (ipoteca, privilegiile). Sunt supuse nregistr arii n cartea funciara dreptul de proprietate, dreptul de superficie, uzufructul, uzul, abitatia, servitutea, ipoteca, privilegiile, dreptul de folosinta, dreptul de concesiune. Potrivit art. 22 alin. (1) din lege, dreptul de proprietate si celelalte dreptur i reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis n mod valabil. Asa cum s-a remarcat, avnd n vedere ca doar pentru terenuri legea cere ca dobndirea sau nstrainarea sa fie facuta prin nscris autentic, rezulta ca, n privinta constructiilor, pentru care noua reglementare pastreaza consensualismul, ele ar putea fi nscrise pe baza nscrisului sub semnatura privata, solutie imposibila date fiind exigentele impuse de procedura nregistrarii. Este vorba de acele situatii, putine la numar, n care terenul si constructia apartin unor proprietari diferiti, pentru ca , n situatia cnd ambele apartin aceluiasi proprietar, legea cere nscris autentic. Principiile noii reglementari privind publicitatea imobiliara. Att reglementarea publicitatii imobiliare prin Decretul-lege nr. 115/111938, ct si ce a pe

care o instituie Legea nr. 7/1996, asa cum a fos modificata prin Legea nr. 247/2 005 se caracterizeaza prin anumite principii comune. n acelasi timp nsa, ultima dintre el e prezinta si cteva particularitati care se cer a fi retinute. Ele sunt urmatoarele : - Principiul opozabilitatii fata de terti a drepturilor nscrise. Spre deosebire de sistemul instituit de Decretul-lege nr. 115/1938, potrivit caruia constituirea, transmiterea sau stingerea drepturilor reale imobiliare se produc la data nscrierii n cartea funciara, potrivit art. 27 din Legea nr. 7/1996 privind cadastr ul si publicitatea imobiliara nscrierile n cartea funciara devin opozabile fata de terti la data nregistrarii cererii . Prin urmare, ntre parti, actele juridice privitoare la drepturile reale imobiliare produc efecte de la data ncheierii lor, expresie a principiului consensualismului. F Principiile noii reglementari privind publicitatea imobiliara

196 Exceptiile de la acest principiu l constituie dobndirea drepturilor reale prin succesiune, accesiune, vnzare silita, uzucapiune, prin efectul legii, expropriere , hotarre judecatoreasca. Solutia la care s-a oprit legiuitorul, mult prea consecvent principiului consensualismului, a strnit criticile unanime ale doctrinei de drept civil, fiind considerata a fi un regres n ceea ce priveste securitatea circuitului civil, iar exceptiile, formale, doar de decor . Ne alaturam acestei opinii, considernd si noi c a noua reglementare, sub acest aspect, nu reprezinta un semn de progres si nu spor este securitatea tranzactiilor, asa cum era de asteptat. - Principiul publicitatii integrale. Spre deosebire de sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni, personal si incomplet, noul sistem realizeaza o publicitate integrala, fiind nscrise toate operatiile juridice prin care se const ituie, se modifica, se transmit sau se sting drepturi reale, precum si drepturile de crean ta, faptele si alte raporturi juridice n legatura cu imobilele cuprinse n cartea funci ara. Chiar si drepturile reale nesupuse nscrierii, pentru a se putea dispune de ele, t rebuie sa fie nscrise. - Principiul legalitatii. Sunt supuse nregistrarii n cartea funciara doar nscrierile care respecta conditiile impuse de lege. n acest scop, registratorul ar e a verifica, pe baza nscrisurilor care trebuie sa nsoteasca cererea, daca ea ndeplines te conditiile impuse de lege. Daca cerintele legii sunt ndeplinite, cererea va fi ad misa si dreptul va fi intabulat sau nscris provizoriu. Daca aceste conditii nu sunt respe ctate, cererea va fi respinsa prin ncheiere, supusa caii de atac ce va fi examinata de Judecatoria din raza de competenta n care se afla imobilul. - Principiul oficialitatii. Potrivit art. 54 alin. (1) din Legea cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/1996, republicata, Notarul public care a ntocmit act ul privitor la un drept tabular este obligat sa ceara, din oficiu, nscrierea n cartea funciara la biroul teritorial n a carei raza de activitate se afla imobilul. Desp re exercitarea acestei obligatii se va face mentiune expresa n cuprinsul actului sau , dupa caz, al certificatului de mostenitor. Mentiunea se va face n cazul n care pentru bunurile din masa succesorala s-a deschis carte funciara sau exista documentatie cadastrala. La autentificarea actelor prin care se constituie, se modifica sau s e stinge un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciara pentru autentificare sau, dupa caz, certificat de sarcini. Pe perioada valabilitatii ex trasului de carte funciara pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de ns criere n cartea funciara, cu exceptia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul . Potrivit alin. (2) al aceluiasi text Instanta judecatoreasca va transmite, n termen de 3 zile, hotarrea ramasa definitiva si irevocabila, constitutiva sau

declarativa asupra unui drept real imobiliar, la biroul de carte funciara al jud ecatoriei n a carei raza de activitate se afla imobilul , iar, pentru ipoteza prevazuta de al ineatul 3 al normei citate, anume aceea ca pe rolul instantei se afla o actiune de desfi intare a unui act juridic supus nscrierii, instanta nu va trece la dezbaterea n fond a actiu nii daca acesta nu a fost nscris, n prealabil, pentru informare, n cartea funciara . nscrierile n cartea funciara. Notiunea de nscriere n cartea funciara, are doua ntelesuri: - n sens larg, nregistrarea este orice mentiune efectuata de un functionar competent, att n cuprinsul cartii funciare, ct si al documentelor-anexa; - n sens restrns, nscrierea vizeaza doar cele trei categorii de nscrieri prevazute de art. 26 alin. (4) din lege, republicata: intabularea, nscrierea prov izorie si notarea. F Notiunea de nscriere n cartea funciara

197 A. Intabularea Notiune. Intabularea este nscrierea n cartea funciara prin care dobndirea, modificarea stingerea ori grevarea unui drept real imobiliar devin opozabile ter tilor, n mod definitiv, de la data nregistrarii cererii de nscriere. Potrivit art. 22 din lege, se supun intabularii dreptul de proprietate si drepturile reale principale si acces orii. Sunt supuse intabularii drepturile mai sus aratate, indiferent de titularul lor, inclusiv cele ce fac parte din domeniul public sau privat al statului sau unitat ilor administrativ-teritoriale, mai putin drepturile care fac parte din succesiune, a ccesiune, vnzare silita, uzucapiune, drepturile reale dobndite de stat si de orice persoana, prin efectul legii, prin expropriere sau hotarre judecatoreasca. Intabularea stingerii unui drept real se numeste radiere si se opereaza n baza nscrisului care atesta consmitamntul titularului de stingere a dreptului, cu excep tia drepturilor afectate de termen, care se sting la mplinirea acestuia, precum si a drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului. nscrierea dreptului de proprietate care apartine unui singur titular se face pe numele acestuia, iar cnd bunul se afla n coproprietate, legea dispune, n art. 44 di n legea republicata, ca mai multi proprietari nu pot fi nscrisi n cartea funciara dect daca se gasesc n cazul coproprietatii, caz n care se va arata partea indiviza a fi ecarui proprietar . Textul a fost criticat pentru ca, pe de o parte, folosind termenul de coproprietate , s-ar exclude proprietatea comuna n devalmasie, iar, pe de alta parte , pentru ca termenul de parte indiviza este impropriu, corect fiind cota indiviza . Potrivit legii, n cazul coproprietatii fortate, cnd un un imobil este format din mai multe proprietati individuale, apartamente sau spatii cu alta destinatie si din parti comune indivize, se va ntocmi o carte funciara colectiva pentru ntreaga constructi e si cte o carte funciara pentru fiecare parte din imobil care face obiectul propri etatii exclusive. B. nscrierea provizorie Notiune. nscrierea provizorie, careia i se mai spune si imperfecta, este nscrierea prin care dobndirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devine opozabila fata de terti, cu rangul determinat de cererea de nscriere sub conditite si n masura justificarii ei. Potrivit art. 32 alin. (2) din lege, asa cum a fost modificata prin Legea nr. 247/2005, nscrierea provizorie se poate face n urmatoarele cazuri: a) cnd dreptul care se cere a fi nscris este afectat de o conditie suspensiva; b) cnd se solicita intabularea unui drept real n temeiul unei hotarri judecatoresti care nu a ramas irevocabila; c) daca se dobndestee un drept tabular, care, anterior a fost nscris provizoriu; d) daca debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscrisa ipoteca ori privilegiul imobiliar;

e) daca pentru solutionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care nu aduc atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris si nu fundamenteaza noi capete de cerere. Legea a fost criticata, mai nti pentru ca, n cazul nerealizarii conditiei suspensive dreptul se stinge, ceea ce face ca nscrierea sa fie, n aceasta ipoteza, sub conditie si nu provizorie, iar, sub un alt aspect, pentru ca nu se refera si la alte drepturi, care, prin excelenta fac obiectul acestei nscrieri, cele sub conditie

198 rezolutorie, cele afectate de termen suspensiv sau extinctiv sau cele care se na sc prin liberalitati sub conditie. Este important de retinut ca, n cazul nscrierilor provizorii, opozabilitatea fata de terti a depturilor nscrise se produce nu la data justificarii nscrierii, ci la data nregistrarii cererii de nscriere provizorie, cu rangul determinat de aceasta cerer e. n situatia nejustificarii cererii, nscrierea va fi radiata la solicitarea persoanei interesate. C. Notarea Notiune. Notarea este nscrierea n cartea funciara prin care actele sau faptele juridice privitoare la drepturile personale, starea si capacitatea persoanelor n legatura cu imobilele cuprinse n cartea funciara devin opozabile fata de terti ori sunt nsc rise numai cu titlu informativ, dupa caz. Fac obiectul acestei forme de nscriere informatii privind: a) starea si capacitatea persoanelor. Sunt supuse notarii toate incapacitatile de exercitiu, totale sau partiale ale titularilor dreptului nscris, curatela, act iunea de anulare a hotarrii declarative a mortii, n cazul persoanelor fizice sau starea de faliment a persoanelor juridice. Aceste informatii sunt necesare protejarii tert ilor care sunt astfel avertizati de riscul caruia se supun; b) actiunile si caile de atac n justitie: actiunea n prestatie tabulara, actiunea n anularea titlului n baza caruia s-a facut nscrierea, actiunea de partaj, actiunea pauliana etc. Este aici vorba de informatii care califica dreptul ca fiind litig ios; c) masurile de indisponibilizare legale sau conventionale, cum ar fi: interdictia de nstrainare sau grevare a imobilului, sechestrul asigurator sau sec hestrul judiciar, dreptul de preemtiune legala; d) drepturile personale cum sunt drepturile izvornd din contractul de locatiune, de leasing imobiliar, de cesiune a veniturilor imobilului pe o perioa da mai mare de 3 ani, sau orice alt drept de natura sa afecteze regimul juridic al bunu lui imobil. Efectele nscrierilor n cartea funciara. Spre deosebire de sistemul instituit de Decretul lege nr. 115/1938, potrivit caruia intabularea si nscrierea provizori e n cartea funciara aveau efect constitutiv de drepturi, iar notarea facea opozabile tertilor actele juridice nregistrate, sistemul reglementat de Legea cadastrului si publici tatii imobiliare nr. 7/1996, modificata prin Legea nr. 247/2005, a renuntat la efectul constitutiv al nscrierilor, astfel ca finalitatea acestora priveste doar opozabil itatea, cnd este vorba de intabulare, si nscriere provizorie si informarea tertilor, cnd es te vorba de notare. A. Efectul opozabilitatii fata de terti Principiu. nregistrarile n cartea funciara prin intabulare si nscriere provizorie au ca efecte opozabilitatea n cartea funciara a actelor juridice prin care se

dobndesc, se modifica, se transmit sau se sting drepturi reale, de la data efectu arii lor. Exceptii. Acestea sunt prevazute de art. 28 din Legea nr. 7/1996, potrivit caruia drepturile reale dobndite prin succesiune, accesiune, vnzare silita, uzucapiune, drepturile statului dobndite prin efectul legii, expropriere sau hota rre judecatoreasca, sunt opozabile tertilor de la data dobndirii lor. n aceste situati i, titularii au, totusi, obligatia de a le nscrie pentru a putea sa dispuna de ele p rin acte juridice. Efectul opozabilitatii se produce din momentul nregistrarii cererii de nscriere, iar rangul nscrierii este conferit de data cnd se nregistraza aceasta cere re. n situatia ipotetica n care mai multe cereri ar fi nregistrate concomitent, cereril e

199 capata acelasi rang, iar instanta va determina ierarhia nscrierilor n raport de da ta ncheierii actului. Efectul opozabilitatii l produce si notarea. Desi, de regula, notarea este menita a avertiza doar pe terti, sunt si situatii n care ea are ca efect opozabil itatea. Potrivit doctrinei, n urmatoarele situatii notarea este obligatorie si, deci, are ca efect opozabilitatea fata de terti: a) drepturile de creanta si a alte raporturi juridice cum ar fi nchirierea si cesiunea de venituri pe un termen mai mare de 3 ani, intentia de nstrainare sau ipotecare, chitantele de plata a chiriei pe 2 ani viitori, leasingul comercial; b) hotarrile judecatoresti de deschidere a falimentului; c) actiunile n justitie, caile de atac si alte raporturi juridice similare cum ar fi sechestrul, urmarirea imobilului si a veniturilor sale, actiunile privind propri etatea si drepturile reale nscrise n cartea funciara, caile de atac exercitate mpotriva ncheierilor pronuntate de biroul de carte funciara. B. Efectul informarii tertilor nscrierile facultative. Potrivit art. 40 din Legea nr. 7/1996, actele si faptele juridice privitoare la drepturile personale, la starea si capacitatea persoanelo r n legatura cu imobilele cuprins n cartea funciara, vor putea fi nscrise, la cerere, cu efect de opozabilitate pentru terte persoane . Astfel de informatii care fac obiectul notarii, au menirea de a informa si avertiza pe terti de o serie de situatii care ar putea prezenta interes pentru t erti. Fiind facultative, ele nu influenteaza opozabilitatea, n sensul ca nu se poate invoca l ipsa notarii pentru a se prevala de inopozabilitatea nregistrarii n cartea funciara. Actiunile de carte funciara. Actiunile de carte funciara sunt specifice regimului cartilor funciare si vizeaza exclusiv nregistrarile facute n aceste cart i, avnd ca temei juridic dispozitiile Legii nr. 7/1996 privind cadastrul si publicit atea imobiliara, spre deosebire de actiunile reale imobiliare prin care sunt aparate drepturile reale si care au ca temei prevederile din Codul civil si actiunile pe rsonale, care izvorasc din actul juridic supus nregistrarii n cartea funciara. Aceste actiuni sunt: actiunea n prestatie tabulara si actiunea n rectificarea nregistrarilor facute n cartea funciara. A. Actiunea n prestatie tabulara Notiune. Potrivit art. 29 din Legea nr. 7/1996, modificata de Legea nr. 247/2005, cel care s.-a obligat sa stramute sau sa constituie n folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator sa-i predea toate nscrisurile necesare pentru nscrierea acelui drept , n timp ce, n alin. (2) al aceluiasi text se prevede ca daca un drept nscris n cartea funciara se stinge, titularul este obligat sa predea celu i ndreptatit nscrisurile necesare radierii . Actiunea n prestatie tabulara a fost definita drept acea actiune prin care persoana ndreptatita sa si intabuleze n cartea funciara un drept real imobiliar solicita instantei de judecata sa dispuna nscrierea acelui drept n cartea funciara , deoarece cel oblligat refuza sa predea nscrisul necesar pentru stramutarea, constituirea sau modificarea dreptului n favoarea sa. Ipoteza avuta n vedere de le

ge este aceea n care nstrainatorul unui drept real, desi nu contesta conventia prin c are sa constituit, s-a transferat sau s-a transmis dreptul real, refuza sa-i remita dobnditorului unicul exemplar al nscrisul care consemneaza conventia partilor, situatie n care dobnditorul poate cere instantei nscrierea dreptului sau. Aceasta ipoteza este rar ntlnita n practica pentru ca, fiind vorba de acte juridice care privesc un bun imobil, n majoritatea cazurilor este necesara forma F Actiunile de carte funciara

200 autentica. Avnd n vedere ca, prin Legea nr. 247/2005, s-a instituit obligatia form ei autentice si pentru constructiile care se nstraineaza mpreuna cu terenul pe care s e afla, situatiile vizate de lege s-au diminuat si mai mult, nscrisul necesar intab ularii putnd fi obtinut de la notarul care a ncheiat actul. Pe de alta parte, notarul est e si obligat, n temeiul art. 45 alin. (3) din Legea nr. 36/1995 privind activitatea no tariala, sa faca demersurile necesare, n numele titularilor, pentru aducerea la ndeplinire a tuturor lucrarilor de publicitate. Rezulta ca ne putem afla n ipoteza vizata de l ege doar n situatia unui act juridic pentru care legea nu prevede forma autentica sau pentru care nu se cere data certa, ceea ce n-ar putea fi dect o conventie sub semnatura privata. Obligatia predarii nscrisului n vederea nregistrarii n cartea funciara este o obligatie de a face. Modificarea art. 29 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara, potrivit caruia cel ce a transmis sau a constituit, n folosul altuia, un drept real asupra unui imobi printr-un text nou al acestui articol, introdus prin Legea nr. 247/2005, potrivit caruia cel ce s-a obligat stramute sau sa constituie n folosul altuia un drept real asupra imobilului , a fost interpretata ca fiind o schimbare de esen ta a momentului cnd opereaza transferul dreptului de proprietate. S-a spus ca, spre deosebire de art. 17 din Decretul lege nr. 118/1938, care consfintea efectul constitutiv de drepturi al nscrierii n cartea funciara, sub actuala reglementare transmitatorul si asuma doar obligatia de a ncheia actul n forma ceruta de lege, nemaifiindu-i impusa obligatia de a-si da consimtamntul, n mod separate de primul consimtamnt . Potrivit unei alte opinii, la care ne raliem, legea are n vedere ipoteza n care dreptul exista, dar care nu poate fi nscris n cartea funciara, nefiind n posesia nscrisurilor, astfel ca suplinirea consimtamntului la nscriere este inutila, pentru ca acest consimtamnt este necesar numai pentru radierea din cartea funciara a drepturilor reale care nu se sting prin moartea titularului sau prin ajungerea l a termen, ceea ce face ca modificarea prevederilor art. 29 din Legea nr. 7/1996 sa fie nejustificata. Aceasta actiune este o actiune reala si imprescriptibila.. B. Actiunea n prestatie tabulara speciala Caracterizare. Spre deosebire de actiunea n prestatie tabulara obisnuita, actiunea n prestatie tabulara speciala este cea care se ndreapta mpotriva tertului dobnditor nscris n cartea funciara. Conditii. Actiunea n prestatie tabulara speciala poate fi formulata cu respectarea urmatoarelor conditii: a) actul juridic n temeiul caruia s-a formulat actiunea n prestatie tabulara sa fie ncheiat la o data anterioara celui n temeiul caruia a fost operata nscrierea n cartea funciara; b) dobndrirea de catre tert a imobilului sa fi avut loc printr-un act juridic cu titlu gratuit sau daca l-a dobndit prin act juridic cu titlu oneros, s a

fie de rea- credinta. n privinta primei conditii, ea este ndeplinita cnd, ulterior ncheierii actului translativ de proprietate, fara sa remita dobnditorului o copie legalizata a nscri sului, nstraineaza bunul imobil unui tert sau constituie asupra bunului imobil, deja nstrainat, un drept real. Este vorba de actele de nstrainare sau grevare a unui bu n imobil pentru care legea nu prevede obligativitatea nscrisului autentic.

201 A doua conditie este ndeplinita daca actul de nstrainare este cu titlu gratuit. Daca actul este cu titlu oneros, se cere ca tertul sa fi fost de rea-credinta, a dica sa fi cunoscut sau sa fi putut cunoaste, cu minime diligente, regimul juridic al bunul ui. C. Actiunea n rectificare de carte funciara Notiune. Actiunea n rectificarea nregistrarilor din cartea funciara este definita drept actiunea prin care orice persoana interesata poate solicita, n cazu rile prevazute de lege, radierea sau ndreptarea nscrierilor de carte funciara, n scopul restabilirii concordantei dintre starea tabulara si situatia juridica reala a im obilului nscris n cartea funciara . Prin urmare, aceasta actiune este deschisa oricarei persoane interesate, n situatia n care aceste nregistrari sunt contrare situatiei juridice a imobilului. Rectificarea nscrierilor poate fi facuta nu doar prin hotarre judecatoreasca, ci s i pe cale amiabila. Caracterizare. Actiunea n rectificare poate fi att o actiune reala, cnd se refera la constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea unui drept real, ct si o actiune personala, cnd se refera la un drept de creanta (personal). Sub un alt aspect, ea este si o actiune accesorie, pentru ca este grefata pe actiunea principala care are ca obiect desfiintarea titlului n temeiul caruia s-a facut nscrierea sau desfiintarea nscrierii. n ambele situatii actiunea principala aduce n discutie fondul dreptului nscris. De regula, actiunea este imprescriptibila. Ea este prescriptibila cnd dobnditorii mpotriva carora este ndreptata actiunea, sunt de buna-credinta. Potrivit art. 37 alin. (2) si art. 38 din Legea nr. 7/1996, fata de tertele persoane care au dobndit cu buna-credinta un drept real prin donatie sau legat, actiunea n rectificare nu se va putea porni dect n termen de zece ani, socotiti din ziua cnd s-a nregistrat cererea lor de nscriere formulata de dobnditorul nemijlocit al dreptului a carui rectificare se cere, cu exceptia cazului n care dreptul mate rial la actiunea n fond nu s-a prescris mai nainte . Art. 38 din aceeasi lege, asa cum a fost modificata de Legea nr. 247/2005, dispune ca actiunea n rectificare ntemeiata pe nevalabilitatea nscrierii, a titlulu i sau pe gresita calificare a dreptului, va produce efectele fata de tertele persoane care si-au nscris un drept real, dobndit cu buna-credinta si prin act juridic cu titlu oneros , n termen de 3 ani, iar fata de tertii dobnditori de buna-credinta prin act juridic cu titlu gratuit, termenul va fi de 10 ani, conform art. 35 alin. (2) ale legii republica te. Ambele termene curg de la data nregistrarii cererii de nscriere n cartea funciara. Partile care stau n procesul privind rectificarea sunt: reclamantul, care poate fi orice persoana care justifica un interes legitim la actiune si prtul, n aceasta calitate putns sta att dobnditorul dreptului si succesorii sai universali sau cu ti tlu universal, ct si dobnditorii cu titlu particular, n conditiile prevazute de art. 37 -38 din lege. Cazurile de exercitare. Actiunea n rectificare de carte funciara poate fi formulata n urmatoarele cazuri, prevazute de art. 34 al legii n forma republicata:

a) cnd nscrierea sau actul n temeiul caruia s-a operat nscrierea n-au fost valabil. S-a sustinut ca legea are n vedere actul juridic, att n sens de negot ium iuris, ct si de suport probatoriu, instrumentum probationis. Noi credem ca rigoar ea limbajlui juridic cere ca prin act juridic sa ntelegem doar exprimarea vointei cu intentia producerii de efecte juridice, n timp ce suportul material al actului, n sens de instrumentum probationis, este nscrisul constatator al actului juridic. Pe de alt a parte, nu credem ca o eventuala nevalabilitate a nscrisului ar putea reprezenta temei al

202 actiunii n rectificare, pna cnd nu s-ar promova actiunea de drept comun mpotriva acestuia; b) cnd dreptul nscris a fost calificat gresit. Este cazul n care, prin nscriere, dreptul a fost rebotezat , numindu-l altfel dect o face actul prin care a f ost constituit, cum ar fi dreptul de superficie nregistrat ca drept de servitute; c) cnd nu mai sunt ntrunite conditiile de existenta a dreptului nscris sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul caruia a fost operata nscrierea. Un drept afectat de o conditie suspensiva care nu s-a realizat, sau n privinta ca ruia dreptul material la actiune s-a stins ca urmare a mplinirii termenului de prescri ptie extinctiva sau cnd bunul a pierit, nu mai ndeplineste conditiile pentru a ramne nscris n cartea funciara; d) cnd nscrierea din cartea funciara nu mai este concordanta cu situatia juridica a imobilului. Prin aceasta formulare generica, legea include orice modificare a regimului juridic al imobilului, deosebite de cele enuntate n mod expres. BIBLIOGRAFIE SELECTIVA I. Tratate si monografii. 1. I. Albu, Publicitatea imobiliara in dreptul civil roman. Noile carti funciare , Dreptul nr. 11/1996; 2. I. Deleanu, Opozabilitatea consideratii generale, Dreptul nr. 7/2001; 3. M. Nicolae, Publicitatea imobiliara si noile carti funciare, Ed. Edit Press Mihaela, 2000.

203 TEST DE AUTOEVALUARE Precizati care sunt principiile noii reglementari privind publicitatea imobiliar a. TEMA DE REFLECTIE Considerati ca publicitatea imobiliara este corect reglementata?

204 MODELE DE NTREBARI ntrebarile vor fi tip grila, cu cel putin un raspuns fiecare ntrebare. 1. Ce efect produce intabularea a. constitutiv de drepturi b. declarativ de drepturi c. opozabilitatea fata de terti 2. Actiunea n prestatie tabulara este: a. prescriptibila b. imprescriptibila c. imprescriptibila doar in anumite conditii RASPUNSURI LA NTREBARI 1. c. 2. b.