.

Abordarea prin costuri

Costul de inlocuire/reconstrucie este costul estimat pentru a construi, la preurile
curente de la data evalurii, o copie, o replic exact a cldirii evaluate, folosind aceleai
materiale, normative de construcie, arhitectur, planuri, calitate de manoper i nglobnd
toate deficienele, supradimensionrile i deprecierea cldirii evaluate.
Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data
evalurii a unei cldiri cu utilitate echivalent cu cea a cldirii evaluate, folosind materiale
moderne, normative, arhitectur i planuri actualizate.
Costurile directe: cheltuielile cu fora de munc , materialele utilizate, regia i profitul
contractantului general i a diferiilor subscontractani costul pentru: autorizaia de construire;
materiale, produse i instalaii; manopera; echipamentele folosite n construire; asigurarea pe
durata construirii; organizarea de antier i mprejmuire temporar; spaii de depozitare a
materialelor; instalaii electrice i cheltuieli cu utiliti; profitul constructorului i regia, inclusiv
supravegherea lucrrilor, asigurrile pentru incendiu, rspundere sau omaj ; garanii de
performan.
Costuri indirecte: proiectare, verificare a documentaiilor, ridicare topo, studii de
impact; onorarii de evaluare, consultan i asisten financiar i juridic; investiiei n teren i
plile fcute pe durata construirii (cheltuieli financiare, dobnzi, comisioane, taxe); asigurarea
pentru riscurile pe durata construirii; costul de investiie n proprietate dup ce a fost construit,
dar nainte de a se obine gradul de ocupare stabilizat; investiii suplimentare n contractarea
nchirierilor sau comisioane de nchiriere; marketing, comisioane de vnzare; cheltuieli
administrative ale proprietarului; costul transferrii proprietii.
Profitul promotorului imobiliar. Profitul promotorului este o cifr luat de pe pia i
reflect suma pe care un promotor se ateapt s o primeasc pentru contribuia sa n dezvoltarea
proprietii. El reflect gradul de risc i de expertiz necesar realizrii proiectului.
Metoda costurilor segregate
n aceast metod se utilizeaz costuri unitare pentru diferite componente ale cldirii i
exprimate n de uniti de msur adecvate. Utiliznd aceast metod, se calculeaz un cost
unitar bazat pe cantitatea real de materiale utilizate n construcie plus manopera, utilaje i
transporturi legat de tehnologia lucrrilor de construcii, pentru fiecare metru ptrat de suprafa.
Costurile estimate se bazeaz pe costurile normate pentru diferite componente ale construciei.
1

Fisa nr. 63 din Indreptar tehnic pentru evaluarea imediata, la pretul zilei, a costurilor
elementelor si constructiilor de locuinte procentual si valoric Autori: Sorin Turcus, Aurel
Cristian - Editura MATRIX ROM, Bucuresti, noiembrie 2007.

12.532,00
0
8.880,00
1,41

ABORDAREA PRIN COST

FIA
nr.63

METODA COSTURILOR SEGREGATE

Ad
Au

1,41

Cladire birouri 2S+P+10

1. ADRESA: Cladire de birouri 2S+P+10, teren 1216mp, sector 3, Bucuresti

DATE DE REFERIN:
- suprafaa teren aferent (mp)

- anul construciei (an PIF)

- arie desfurat construit (mp)
- arie util (mp)

1.216,00

2008
12.532,00
8.880,00

- nlime interioar (m)

Nr.
crt.

Denumire lucrare

Curs valutar
lei/EURO

6
UM

Cant/mp
Ad

4,0629
Cost total lucrare
(-TVA)

Cost total, lei pe

1
2
3
4
5
6
7
8

Incinta din coloane forate

Excavatii
Umpluturi i compactari
Hidroizolatii i protectii
Beton armat in fundatii
Beton simplu in fundatii
Structura din beton armat
Structura din otel laminat

m
mc
mc
mp
mc
mc
mc
t

0,0900
0,8550
0,3267
0,1720
0,0800
0,0360
0,3480
0,0320

UM
1635,00
75,60
55,70
177,70
835,00
467,00
1875,00
11500,00

9
10
11
12
13
14
15
16
17

Zidarie din caramida eficienta

Zidarie din blocuri BCA
Pereti cortina aluminiu
Pereti interior rigips
Confectii metalice
Balustrade din otel inox
Izolatie protectie terasa
Termoizolatii conducte
Tamplarie aluminiu

mc
mc
mp
mp
kg
kg
mp
mp
mp

0,1390
0,0820
0,2377
0,3262
0,0520
0,0500
0,0770
0,0900
0,0670

696,00
577,00
862,00
120,00
13,50
41,90
205,00
80,00
801,00

Pondere n
total cost %

mp Ad
147,15
64,64
18,20
30,56
66,80
16,81
652,50
368,00

mp Au
177,95
78,17
22,01
36,96
80,78
20,33
789,07
445,02

1.580.196
694.150
195.449
328.205
717.326
180.530
7.006.942
3.951.778

4,2460%
1,8651%
0,5251%
0,8819%
1,9275%
0,4851%
18,8279%
10,6187%

96,74
47,31
204,90
39,14
0,70
2,10
15,79
7,20
53,67

116,99
57,22
247,78
47,34
0,85
2,53
19,09
8,71
64,90

1.038.871
508.114
2.200.286
420.379
7.548
22.466
169.519
77.345
576.312

2,7916%
1,3652%
5,9123%
1,1295%
0,0203%
0,0605%
0,4555%
0,2078%
1,5486%

14.654.57
5

3606924,
9

18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49

Geamuri termopan
mp
0,4640
Pardoseli rezistente la uzura
mp
0,8270
Tencuieli i gleturi interior
mp
0,9632
Placari cu placi faianta
mp
0,3787
Trepte placate cu marmura
m
0,0550
Vopsitorii lavabile
mp
2,7230
Izolatii pereti exteriori
mp
0,1000
Placaje exterioare
mp
0,1835
Placari exterior rigips
mp
0,2585
Placari interioare rigips
mp
0,9485
Plafoane false rigips
mp
0,2084
Alte lucrari de constructii
%
2,0000
Bransament apa canal
lei
1,0000
Statie ape uzate
lei
1,0000
Coloane i legaturi sanitare
m
0,2436
Obiecte i armaturi sanitare
lei
1,0000
Bransament electric
lei
1,0000
Cabluri, conductori, tevi electrice
m
7,5500
Aparate electrice
lei
1,0000
Corpuri de iluminat
lei
1,0000
Grup electrogen rezerva
lei
1,0000
Bransament gaze
lei
1,0000
Central termica gaze
lei
1,0000
Tevi i conducte incalzire
m
0,4615
Corpuri de incalzire
mp
0,1700
Aparate aer conditionat
lei
1,0000
Detectoare i avertizoare
lei
1,0000
Canale de ventilatie zincate
mp
0,0830
Retea voce date
lei
1,0000
Alte lucrari de instalatii
%
1,5000
Ascensoare
lei
1,0000
Diverse, organizare, proiectare
%
9,0000
TOTAL COSTURI LEI
%
TOTAL COSTURI EUR
%
COST DE INLOCUIRE TOTAL - LEI
Indici de actualizare nov. 2007-aprilie 2008 (conform INSSE)

157,00
91,00
73,00
106,00
423,00
16,00
99,00
730,00
23,00
17,00
59,00
5,20
8,20
31,90
5,77
13,40
7,50
31,00
25,50
24,00
12,00
23,60
67,00
167,00
48,00
10,90
30,00
47,50
33,35

72,85
20,11
70,31
40,14
23,27
43,57
9,90
133,96
5,95
16,12
12,30
50,15
6,20
9,20
32,14
6,77
14,40
15,05
32,00
26,50
25,00
13,00
24,60
67,46
167,17
49,00
11,90
30,08
48,50
9,44
33,35
286,15
3.657,0
1.000,0

88,10
24,32
85,03
48,54
28,13
52,69
11,97
161,99
7,19
19,50
14,87
60,65
7,50
11,13
38,87
8,19
17,41
18,20
38,70
32,05
30,23
15,72
29,75
81,58
202,16
59,26
14,39
36,38
58,65
11,41
40,33
346,04
3.916,6
964,0

782.328
215.962
755.066
431.035
249.794
467.887
106.294
1.438.471
63.847
173.160
132.046
538.572
66.600
98.834
345.166
72.727
154.601
161.616
343.656
284.604
268.442
139.594
264.180
724.430
1.795.181
526.229
127.783
323.054
520.812
101.321
358.130
3.072.835
70.000.000
17.229.072,8
70.000.000
1,034

2,1020%
7,1259%
2,0289%
1,1583%
0,6713%
1,2572%
0,2857%
3,8653%
0,1716%
0,4653%
0,3548%
1,4471%
0,1789%
0,2655%
0,9275%
0,1953%
0,4155%
0,4343%
0,9234%
0,7647%
0,7214%
0,3751%
0,7098%
1,9466%
4,8237%
1,4139%
0,3434%
0,8680%
1,3995%
0,2723%
0,9623%
8,2569%
100,0000%

3.1
.

3.2
.
3.3
.
4

Cost de nlocuire actualizat cu TVA

Cost de nlocuire actualizat fr TVA
Profitul estimat al investitorului
COST DE NLOCUIRE BRUT

25%

STABILIREA DEPRECIERII CUMULATE

condiii de exploatare
starea tehnic
DETERIORARE FIZIC
structura de rezisten
nchideri, compartimentri i nvelitoare
finisaje interioare
instalaii

72.411.592
60.850.078
15.212.519
76.062.597
18.721.257
1.494
76.063
18.721

normale
bun
0,1%
0,0%
0,0%
0,1%
0,0%

uzur real
0%
0%
3%
0%

pondere
0%
0%
3%
0%

76.063

LEI
EUR
EUR/MP Ad
LEI
EUR

LEI

DEPRECIERE FUNCIONAL

0%

LEI

DEPRECIERE ECONOMIC
CIN AL CONSTRUCIEI

0%

0
75.987.000
20.837.000
1.663
8.893.000
2.189.000
1.042
84.880.000
23.026.000

LEI

Rotunjit:

VALOAREA DE PIA A TERENULUI

Rotunjit:

VALOAREA IMOBILULUI (TEREN +CONSTRUCIE)

Rotunjit:

LEI
EUR
EUR/MP
LEI
EUR
EUR/MP
LEI
EUR