Obligaiile vnztorului

I. Obligaia de predare a bunului vndut. Coninutul obligaiei. Articolul 1685 Cod civil definete aceast obligaie n termenii urmtori: Predarea se face prin punerea bunului vndut la dispoziia cumprtorului, mpreun cu tot ceea ce este necesar, dup mprejurri, pentru exercitarea liber i nengrdit a posesiei. Obligaia const, deci, n punerea lucrului vndut, n starea avut n vedere la momentul contractului, la dispoziia cumprtorului. Vnztorul nu are obligaia de a transporta bunul la cumprtor dect dac o astfel de ndatorire rezult din contract. De aceea el nici nu suport cheltuielile privind ridicarea bunurilor vndute, ci numai pe cele ce efectiv in de predare. Obiectul predrii. Lucrul vndut i accesoriile. Vnztorul trebuie s predea lucrul vndut i nu altul, chiar dac are caracteristici asemntoare sau o valoare mai mare. Cumprtorului trebuie s i se predea exact ceea ce a cumprat. Obligaia este o urmare fireasc a transferului dreptului de proprietate produs n baza contractului i nu se confund cu acest transfer, dei uneori momentul predrii coincide cu cel al transferului dreptului de proprietate. n privina bunurilor determinate trebuie inut cont de dispoziiile art. 1690 Cod civil care prevd c bunul trebuie s fie predat n starea n care se afla n momentul ncheierii contractului n cazul bunurilor de gen, acestea trebuie s fie n cantitatea i de calitatea menionat n contract, sau s ndeplineasc alte cerine prevzute de pri. n cazul n care calitatea bunurilor nu a fost prevzut, se vor preda lucruri de calitate cel puin medie, art. 1486 C. civ prevznd c debitorul are dreptul s aleag bunurile ce vor fi predate. El nu este ns liberat dect prin predarea unor bunuri de calitate cel puin medie. Noul Cod civil a introdus pentru cumprtor obligaia de a verifica starea bunurilor predate de vnztor i de a-l informa pe acesta despre existena unor eventuale nereguli n ceea ce privete starea i calitatea bunurilor predate . Termenul n care vnztorul trebuie informat despre existena unor eventuale vicii aparente ale bunurilor nu este stabilit, art. 1690 prevznd c informarea trebuie fcut fr ntrziere. n lipsa informrii urgente a vnztorului, se consider c obligaia vnztorului de predare a bunului a fost ndeplinit corespunztor. Neinformarea vnztorului despre neregulile predrii nu afecteaz rspunderea acestuia pentru viciile ascunse ale bunului vndut, fiind vorba de dou obligaii diferite. n cazul n care cumprtorul contest calitatea sau starea bunului pe care vnztorul i l-a pus la dispoziie,oricare dintre pri poate sesiza judectoria de la locul prevzut pentru executarea obligaiei de predare, pentru a se desemna de ndat un expert n vederea constatrii situaiei bunului, pentru a se putea verifica dac obligaia de predare a fost, sau nu, ndeplinit n mod corespunztor.Prin hotrrea de desemnare a expertului instana poate dispune sechestrarea sau depozitarea bunului. Dac pstrarea bunului ar putea aduce mari pagube sau ar ocaziona cheltuieli nsemnate, se poate dispune chiar vnzarea bunului, pe cheltuiala proprietarului, n condiiile stabilite de instan.Apreciem c msura vnzrii bunului de ctre instan se poate lua doar cu mare precauie. n termenii art.1686, Obligaia de a preda bunul se ntinde i la accesoriile sale, precum i la tot ce este destinat folosinei sale perpetue. Deci pe lng bun, trebuie predate i accesoriile lui, att cele cu caracter material, ct cele cu caracter juridic, cum ar fi aciunile n justiie n legtur cu bunul.

n cazul vnzrii imobiliare poate fi vorba de imobilele prin destinaie afectate bunului vndut, de fructele bunului, de diverse drepturi reale accesorii.1 n cazul bunurilor mobile poate fi vorba, de exemplu, de ambalajele ce protejeaz bunul sau de unele documente. Astfel, predarea unui autoturism implic i obligaia de predare a crii de identitate. Vnztorul este, de asemenea, obligat s predea titlurile i documentele privitoare la proprietatea sau folosina bunului(art.1686 alin. 2 C. civ). Subliniem c dac nu s-a convenit altfel, fructele bunului vndut se cuvin cumprtorului din ziua dobndirii proprietiii deci trebuie predate i acestea. Modul de executare. Executarea obligaiei de predare a bunului nseamn, dup cum am artat, punerea acestuia la dispoziia cumprtorului ceea ce este altceva dect transportul bunului la domiciliul cumprtorului. n cazul imobilelor obligaia de predare se ndeplinete prin punerea acestuia la dispoziia cumprtorului, liber de orice bunuri ale vnztorului.(art.1687C. civ.) Predarea bunurilor mobile se face prin remiterea material a acestora sau prin remiterea titlului reprezentativ ori a unui alt document sau lucru care i permite cumprtorului preluarea n orice moment, cum ar fi spre exemplu, predarea cheilor de la cldirea n care acestea se afl. n cazul n care bunurile mobile se afl deja n posesia cumprtorului cu un alt titlu, predarea se face prin simplul consimmnt al prilor. n ceea ce privete bunurile incorporale predarea se face prin remiterea titlurilor reprezentative sau a altor documente ce permit cumprtorului preluarea n orice moment a bunului. Locul i momentul executrii. Predarea bunului trebuie fcut la locul i momentul convenite de pri. n ceea ce privete locul predrii, pentru ipoteza cnd nu a fost prevzut n contract i nici nu rezult din uzane, devine aplicabil art. 1689 Cod. Civ n sensul c predarea se face la locul unde se afla lucrul vndut n momentul vnzrii. Dispoziia privete lucrurile individual determinate. Pentru bunurile de gen devin aplicabile dispoziiile dreptului comun n sensul c predarea se face la domiciliul debitorului din momentul ncheierii contractului2. Dac nu s-a stabilit nimic n legtur cu data la care trebuie ndeplinit obligaia de predare a bunului, obligaia trebuie ndeplinit imediat ce preul a fost pltit acceptndu-se totui un termen rezonabil n acest scop.3 Totui, dac urmare a unor mprejurri cunoscute cumprtorului la momentul vnzrii, predarea bunului nu se poate face dect dup trecerea unui termen, prile sunt prezumate c au convenit ca predarea s aib loc la expirarea acelui termen(art. 1693 C. civ.). Cheltuielile predrii. n afara cazului cnd exist o clauz cu privire la suportarea lor, cheltuielile cu predarea bunului, cum ar fi cntrirea, numrarea, etc., sunt n sarcina vnztorului. Este vorba de cheltuielile ce in strict de obligaia de predare a bunului i, ca urmare, ele nu se ntind i asupra obligaiei cumprtorului de ridicare a bunului. Obligaia accesorie de conservare a bunului.nainte de predare, bunul fiind sub responsabilitatea vnztorului, el are i obligaia, rezultat din art. 1483 C. civ., de a-l l conserva pentru a putea realiza obligaia de predare. Obligaia de a conserva bunul implic,
D. Maynguy, op. cit. p. 139. J. Huet, op. cit. p. 221; Fr. Deak, op. cit p. 70. 3 D. Mainguy, op. cit. p. 144.
1 2

n cazul bunurilor determinate, rspunderea pentru pieirea fortuit a bunului, deoarece dei un astfel de risc revine de regul proprietarului, el se reflect asupra vnztorului care n calitate de debitor al obligaiei de predare, suport riscul contractului, dup cum prevede art. 1274 C. civ. Debitorul obligaiei de predare poart rspunderea nu numai pentru pieirea sau deteriorarea bunului din culpa sa, ci i pentru imposibilitatea de predare a bunului rezultat din pieirea lui fortuit, chiar dac proprietatea s-a transmis la cumprtor la un moment anterior. El nu rspunde n situaia n care creditorul obligaiei, care este i debitor al obligaiei de preluare a bunului, a fost pus n ntrziere. n sarcina vnztorului opereaz o prezumie de culp, astfel c pentru a fi absolvit de rspundere el trebuie s dovedeasc existena unui caz de for major, a unui caz fortuit sau fapta unei tere persoane pentru care nu este inut a rspunde i, n plus, punerea n ntrziere a cumprtorului. n ipoteza n care transferul proprietii a operat la momentul ncheierii contractului, corelativ acestei obligaii de conservare a bunului i dup punerea n ntrziere a creditorului, exist un drept al vnztorului de a-i fi pltite cheltuielile efectuate pentru conservarea bunului.( 1618 C. civ.) Sanciunea nendeplinirii obligaiei. Nendeplinirea, total sau parial, culpabil, de ctre vnztor a obligaiei de predare a bunului deschide pentru cumprtor o gam larg de posibiliti de aciune mpotriva vnztorului. Astfel, el poate cere rezoluiunea vnzrii cu daune-interese, poate invoca excepia de neexecutare a contractului, poate avea n vedere executarea silit a obligaiei, sau poate opta pentru despgubiri fr desfiinarea contractului. Rezoluiunea vnzrii.Dac cumprtorului i este convenabil s renune la contract el poate cere rezoluiunea vnzrii, cu consecina c prile vor fi repuse n situaia anterioar, cumprtorul putnd cere i despgubiri pentru eventualul prejudiciu ncercat. Rezoluiunea poate fi declarat i unilateral, n condiiile art.1552 C. civ., dac prile au convenit n acest sens sau dac vnztorul a fost pus n ntrziere s predea bunul i nu l-a predat n termenul fixat. Pentru a produce efecte fa de teri, n cazul transmiterii de drepturi reale supuse nscrierii n cartea funciar, declaraia de rezoluiune trebuie nscris n cartea funciar. Prile pot conveni i ca rezoluiunea s se fac de plin drept, prin includerea n contract, a unui pact comisoriu n acest sens. Executarea forat a obligaiei. Dac rezoluiunea vnzrii nu apare ca o soluie satisfctoare pentru cumprtor, el poate opta pentru executarea silit a obligaiei vnztorului. Cnd este vorba de bunuri individual determinate, cum transferul proprietii s-a produs la ncheierea contractului, cumprtorul poate folosi aciunea n revendicare pentru a obine bunul. n cazul bunurilor de gen, el nefiind proprietar poate folosi doar o aciune personal bazat pe obligaia de predare a bunului. Aceast aciunea poate, n acest caz, s nu aib succes dac vnztorul nu are bunuri de genul celor vndute.De aceea art. 1726 alin 3 prevede c dac vnzarea are ca obiect bunuri fungibile supuse unui pre curent, iar contractul nu a fost executat din culpa vnztorului, cumprtorul are dreptul de a cumpra bunuri de acelai gen pe cheltuiala vnztorului, prin intermediul unei persoane autorizate. n acest caz, cumprtorul are dreptul de a pretinde diferena dintre suma ce reprezint cheltuielile achiziionrii bunurilor i preul convenit cu vnztorul, precum i la daune-interese, dac este cazul.Exercitarea acestui drept se poate face numai dup ncunotinarea vnztorului. Excepia de neexecutare a contractului. Cumprtorul poate invoca aceast excepie(exceptio non adimpleti contractus) i s nu plteasc preul bunului (art. 1556 C. civ). Evident c dac preul a fost pltit, excepia respectiv nu mai poate fi invocat.

Daune-interese. Dac vnztorul are interes s menin contractul el poate apela la rspunderea contractual a vnztorului, cerndu-i despgubiri pentru nendeplinirea sau nendeplinirea corespunztoare a obligaiei. Daunele-interese pot fi deci solicitate i separat de rezoluiunea contractului i aceast opiune este aleas, n special, cnd obligaia de predare a fost ndeplinit, dar nu corespunztor. Dreptul vnztorului de a refuza predarea bunului.Vnztorul poate refuza predarea bunului atunci cnd cumprtorul dei beneficiaz de un termen pentru plata preului , dup vnzare a devenit insolvabil, ori garaniile acordate vnztorului s-au diminuat. n acest caz vnztorul poate suspenda executarea obligaiei de predare ct timp cumprtorul nu acord garanii ndestultoare c va plti preul la termenul stabilit. Totui, dac la data ncheierii contractului, vnztorul dei cunotea insolvabilitatea cumprtorului, a fost de acord cu un termen de plat a preului, cumprtorul pstreaz beneficiul termenului, dac starea sa de insolvabilitate nu s-a agravat n mod substanial, iar vnztorul trebuie s execute obligaia de predare a bunului. Reguli speciale n materie de vnzare imobiliar. Cu privire la vanzarea de imobile Codul civil conine unele reguli speciale, care avnd o strans legtur cu obligaia de predare, le prezentm n acest loc. a. n situaia n care se vinde un imobil determinat, fr indicarea suprafeei, pentru un pre total, nici cumprtorul nu pot cere rezoluiunea ori modificarea preului pe motiv c suprafaa este mai mic dect a crezut. Nici vnztorul nu ar putea cere rezoluiunea vnzrii sau majorarea preului pe motiv c suprafaa imobilului e mai mare dect a crezut. b. dac se vinde un imobil cu indicarea suprafeei i a preului pe unitatea de msur, iar suprafaa real este mai mic dect cea indicat n contract, cumprtorul poate cere vnztorului s i dea suprafaa convenit. Atunci cnd cumprtorul nu cere diferena de suprafa sau dei o cere vnztorul nu poate s transmit aceast suprafa, cumprtorul poate obine fie reducerea corespunztoare a preului, fie rezoluiunea contractului dac, din cauza diferenei de suprafa, bunul nu mai poate fi folosit n scopul pentru care a fost cumprat. n ipoteza n care ns suprafaa real se dovedete a fi mai mare dect cea stipulat, iar excedentul depete a douzecea parte din suprafaa convenit, cumprtorul va plti suplimentul de pre corespunztor sau va putea obine rezoluiunea contractului.Dac suprfaa real e mai mare dect cea contractat, dar excedentul nu depete a douzecea parte din suprafaa convenit, cumprtorul nu poate obine rezoluiunea, dar nici nu este dator s plteasc preul excedentului. Aciunea vnztorului pentru plata suplimentul de pre cuvenit n condiiile de mai sus precum i aceea a cumprtorului pentru reducerea preului sau pentru rezoluiunea contractului trebuie s fie intentate n termen de un an. Termenul curge de la ncheierea contractului, afar de cazul n care prile au fixat o dat pentru msurarea imobilului, caz n care termenul de un an curge de la acea dat. Termenul de un an este un termen de decdere i nu de prescripie i, ca atare, nu este susceptibil de ntrerupere sau suspendare. c.n ipoteza vnzrii a dou fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia pentru un singur pre, dac ntinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mic, se va face compensaia ntre valoarea suprafeei n plus i valoarea suprafeei lips. Dac compensaia nu este posibil n aceste fel, problema aciunii vnztorului pentru suplimentul de pre sau a aciunii cumprtorului pentru reducerea preului se rezolv dup regulile prezentate mai sus, la lit. b. n schimb, rezoluiunea contractului nu mai are regimul juridic prezentat pentru ipoteza susprezentat, ci este supus n acest caz dreptului comun, ceea ce nseamn, n

primul rnd, c termenul de introducere a aciunii nu mai este cel de un an i nici nu mai are natura unui termen de decdere.