VALOAREA TERENULUI

Valoarea de piata este marimea pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluarii

intre un cumparator decis si un vanzator hotarat , intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv,
dupa o activitate de marketing adecvata, in care partile au actionat in cunostinta de cauza,
prudent si fara constrangeri.
Valoarea terenului prin prisma evaluarii este data de utilitatea si capacitatea
bunului/proprietatii imobiliare de a satisface anumite nevoi. Valoarea proprietatii imobiliare
are la baza criterii clare cum ar fi: permanenta locatiei, amplasamentul, caracterul de unicitate,
durabilitatea, disponibilitatea ofertelor, utilitatea caracteristica. Proprietatea reprezinta un
concept juridic care include toate beneficiile legate de detinerea acesteia (avantaje, drepturi
etc). Trebuie facuta distinctia intre termenul de proprietate imobiliara, ca entitate fizica si
exercitarea dreptului de proprietate asupra terenului, ce reprezinta un concept juridic. In baza
dreptului de proprietate asupra unui bun, proprietarul il poate vinde sau instraina in alt mod, il
poate folosi sau inchiria sau altfel spus de a dispune liber aspura folosirii sau intrainarii.
Proprietate mobiliara se refera la o categoria bunuri altele decat cele imobiliare (legate de
pamant). Termenul de proprietate, utilizat fara alte precizari sau identificari, se poate referi la
proprietatea imobiliara, la proprietatea mobiliara sau la alte tipuri de proprietate cum ar fi
intreprinderile sau activele financiare ori o combinatie a acestora.
Proprietatea imobiliara este definita ca fiind terenul si acele elemente create de om si care sunt
atasate terenului. Este tangibil (poate fi vazut si atins) si impreuna cu toate amelioratiunile
situate pe teren, deasupra lui dar si in subteranul terenului. Legile nationale din fiecare tara
prevad criterii pentru diferentierea proprietatii imobiliare de proprietatea mobiliara. Desi este
posibil ca aceste concepte juridice sa nu fie recunoscute in toate tarile, ele sunt totusi adoptate
aici pentru a face deosebirea intre aceste concepte si notiuni importante. Drepturile reale
imobiliare includ toate prerogativele, avantajele si beneficiile asupra bunurilor imobile ce fac
obiectul acestor drepturi. Ele pot fi probate, in mod normal, prin documente (de ex. un titlu de
proprietate) fiind distincte de proprietatea fizica imobiliara asupra careia acestea se exercita.
este tratat ca un activ permanent, dar amenajarile terenului si constructiile atasate acestuia au
o durata de viata finita. Datorita fixitatii terenului, fiecare lot de proprietate imobiliara are o
localizare unica. Permanenta terenului inseamna ca este de unanim acceptat ca terenul exista
si dupa disparitia constructiilor atasate acestuia, care au o durata de viata finita.Caracteristicile
unice ale terenului determina utilitatea lui optima. Atunci cand terenul este evaluat separat de
constructiile de pe el, principiile economice cer ca amenajarile terenului si constructiile
atasate sa fie evaluate ca o contributie sau o deteriorare adusa la valoarea totala a proprietatii.
Astfel, valoarea de piata a terenului, bazata pe conceptul de cea mai buna utilizare, reflecta
utilitatea si permanenta terenului, in contextul pietei, iar valoarea amenajarilor terenului si a
constructiilor atasate lui reflecta diferenta dintre valoarea terenului si valoarea de piata a
proprietatii ca fiind construita.

Valoarea de circulatie a terenurilor

Evaluarea terenurilor intravilane in mediul urban
Pentru stabilirea valorii de circulatie a terenurilor intravilane in mediul urban s-a pornit de la
formularistica data prin legislatia in vigoare pentru stabilirea valorii de patrimoniu a
terenurilor aflate in proprietatea firmelor :
-H.G. 834/1991
-Criteriile aprobate de M.E.F. nr.2665/1992 si M.L.P.A.T. nr.1C/311/1992
-Coeficienti de reactualizare si diferentiere nominalizati de Buletinul CET
nr.2/1994
-valorile de circulatie in zona
Formula de calcul data pentru unitatea de suprafata teren este:

Vteren/mp = Vbaza x (1 + N) x K1 x K2 x K3
Vbaza = 495 lei/mp
K1 = 0.5 1,5 coeficient de diferentiere privind dezvoltarea urbanistica a localitatii
K2 = 0.5 1,5 coeficient de diferentiere privind nivelul de dezvoltare economica a
localitatii
K3 = 0.5 1,5 coeficient de actualizare prvind raportul leu/$ in perioada 1992-2007
(2,80/2,44 = 1,148)
N = coeficient de corectie conform Criteriilor privind stabilirea si evaluarea
terenurilor aprobate de M.E.F. nr.2665/28.02.1992 si M.L.P.A.T. nr.1C/311/28.02.1992:

Criterii

a)Categoria localitatii:
-sat

0,10

-resedinta de comuna

0,20

-orase

0,40

-municipiu resedinta de judet

1,00

-zone cu potential turistic

1,50

b)Amplasarea terenului:
-in zona centrala

1,00

-in restul zonelor

0,60

c)Functiuni economice:
-localitate agricola

0,50

-localitate cu industrie si

0,80

prestari servicii
-localitate cu functii economice

1,00

complexe
d)Pozitia terenului fata de retelele de
transport:
-rutier

0,20

-feroviar

0,30

-fluvial

0,50

-aerian

0,50

e)Echipare edilitara a zonei:

-apa-canal

0,50

-electrice

0,50

-termice

0,50

-telefonie

0,50

-gaz metan

0,50

-transport urban

0,50

f)Caracteristici geotehnice ale terenurilor:

-terenuri normale

1,00

-terenuri dificile de fundare

-0,20

-terenuri inundabile

-0,40

-terenuri alunecatoare

-0,70

g)Terenuri poluate cu reziduri:

-gazoase

-0,30

-solide

-0,50

-lichide

-0,70

Aplicind toate aceste criterii si tinind seama si de valoarea de circulatie a terenurilor

intravilane in diverse localitati ale judetului putem stabili valori de circulatie distincte pentru
terenuri ce cuprind curti constructii si gradini, dupa cum urmeaza in tabelele urmatoare. Valorile
obtinute pot constitui baza de calcul pentru taxele notariale.

TABEL CENTRALIZATOR PENTRU VALORI DE CIRCULAIE IMOBILE

TERENURI INTRAVILANE
(municipiul Oradea)

LEI/MP
VALOARE TEREN INTRAVILAN

AMPLASAMENT

ZONA 1
ZONA 2
ZONA 3

430
230
150

ZONA 4

40

Not: n municipiul Oradea, terenul intravilan care depseste suprafata de 1.000 mp, va fi
evaluat cu 35% mai putin dect valoarea stabilit.

DRUMURI DE ACCES
(municipiul Oradea, zona Oradea)

LEI/MP
Se va calcula un procent de 10% din valoarea terenului

TERENURI EXTRAVILANE
(municipiul Oradea, judetul Bihor)

LEI/MP
AMPLASAMENT

VALOARE TEREN EXTRAVILAN

8

SPRE NORD - cu hotarul comunei BIHARIA si

PALEU
SPRE VEST - cu hotarul comunei BORS si
SNTANDREI

10
10

SPRE SUD - cu hotarul comunei NOJORID

si SNMARTIN
SPRE EST - cu hotarul comunei OSORHEI

In general, valoarea terenului crete n timp, ns acest lucru nu este ntotdeauna

valabil. Valoarea terenului este afectat de incertitudinea acordrii autorizaiilor i de costul
currii, mbuntirii, construirii drumurilor de acces, disponibilitatea utilitatilor prezente si
viitoare.Nu toate terenurile au aceleai caracteristici. n zona (semi)central si in cartierele
rezidentiale noi, valoarea terenului a crescut deoarece cererea este foarte mare iar oferta este
limitat. Deasemenea, valoarea terenului respect principiul majorrii, reducerii i
conformitii.Terenul ajunge la valoarea sa maxim dac are ci bune de acces, deschidere la
drum si suprafata asemntoare cu celelalte loturi din acelai cartier.