Vanzare cladire si teren.

Regim fiscal TVA

valabil la 10 Ian 2021

Intrebare: Suntem o societate comerciala pla toare de tva si in anul 2015 am achizi onat un imobil
(cladire + teren) de la o societate comerciala pla toare de tva si pentru care am primit factura cu
tva 24%. In 2021 dorim sa il vindem.

Ce cota de tva vom aplica la vanzarea catre o persoana juridica pla toare de tva?

Raspuns: Potrivit art 292 alin 2 lit f din Codul fiscal, este scu ta de TVA:
,,livrarea de construc i/par de construc i si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a
oricaror altor terenuri. Prin excep e, scu rea nu se aplica pentru livrarea de construc i noi, de par
de construc i noi sau de terenuri construibile. In sensul prezentului ar col se definesc urmatoarele:

1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa
construc i, conform legisla ei in vigoare;
2. construc e inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
3. livrarea unei construc i noi sau a unei par din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana
la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori u lizari a construc ei sau a unei
par a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
4. o construc e noua cuprinde si orice construc e transformata sau parte transformata a unei
construc i, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea
construc ei sau a par i din construc e, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii, respec v
valoarea inregistrata in contabilitate in cazul persoanelor impozabile care au obliga vitatea de a
conduce evidenta contabila si care nu aplica metoda de evaluare bazata pe cost in conformitate cu
Standardele interna onale de raportare financiara, sau valoarea stabilita printr-un raport de
exper za/evaluare, in cazul altor persoane impozabile. In cazul in care se instraineaza doar o parte din
construc e, iar valoarea acesteia si a imbunata rilor aferente nu pot fi determinate pe baza datelor
din contabilitate, acestea vor fi determinate in baza unui raport de exper za/evaluare; ‘’.

Norme metodologice
,,55. (1) In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci cand se livreaza un corp funciar unic
format din construc a si terenul pe care aceasta este edificata, iden ficat printr-un singur numar
cadastral:

a) terenul pe care s-a edificat construc a urmeaza regimul construc ei, daca valoarea acestuia este
mai mica decat valoarea construc ei asa cum rezulta din raportul de exper za/evaluare;

b) construc a va urma regimul terenului pe care este edificata, daca valoarea acesteia este mai mica
decat valoarea terenului asa cum rezulta din raportul de exper za/evaluare;

c) daca terenul si construc a au valori egale, asa cum rezulta din raportul de exper za/evaluare,
regimul corpului funciar se stabileste in func e de bunul imobil cu suprafata cea mai mare. Se va avea
in vedere suprafata construita desfasurata a construc ei.

(2) Prevederile alin. (1) nu se aplica in situa a in care se livreaza un teren pe care se afla o construc e
a carei demolare a inceput inainte de livrare si a fost asumata de vanzator. Asemenea opera uni de
livrare si de demolare formeaza o opera une unica in ceea ce priveste TVA, avand in ansamblu ca
obiect livrarea unui teren, iar nu livrarea construc ei existente si a terenului pe care se afla aceasta,
indiferent de stadiul lucrarilor de demolare a construc ei in momentul livrarii efec ve a terenului. In
acest sens a fost pronuntata Hotararea Cur i Europene de Jus e in Cauza C-461/08 Don Bosco
Onroerend Goed BV impotriva Staatssecretaris van Financien.

(3) Se considera a fi data primei ocupari, in cazul unei construc i sau al unei par din construc e care
nu a suferit transformari de natura celor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal,
data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de recep e defini va a construc ei sau a unei
par din construc e. Prin proces-verbal de recep e defini va se intelege procesul-verbal de recep e la
terminarea lucrarilor, incheiat conform legisla ei in vigoare. In cazul unei construc i realizate in regie
proprie, data primei ocupari este data documentului pe baza caruia construc a sau partea din
construc e este inregistrata in evidentele contabile drept ac v corporal fix.

(4) Data primei u lizari a unei construc i se refera la construc i care au suferit transformari de natura
celor prevazute la art. 292 alin. (2) lit. f) pct. 4 din Codul fiscal. Prin data primei u lizari se intelege
data semnarii de catre beneficiar a procesului-verbal de recep e defini va a lucrarilor de
transformare a construc ei in cauza sau a unei par a construc ei. Prin proces-verbal de recep e
defini va se intelege procesul-verbal de recep e la terminarea lucrarilor, incheiat conform legisla ei
in vigoare. In cazul lucrarilor de transformare in regie proprie a unei construc i sau a unei par din
construc e, data primei u lizari a bunului dupa transformare este data documentului pe baza caruia
este majorata valoarea construc ei sau a unei par din construc e cu valoarea transformarii
respec ve.

(5) Daca livrarea unei construc i intervine inainte de data primei ocupari, as el cum este definita
prima ocupare la alin. (3), se considera ca are loc livrarea unei construc i noi.

(6) In aplicarea art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, calificarea unui teren drept teren construibil sau
teren cu alta des na e, la momentul vanzarii sale de catre proprietar, rezulta din cer ficatul de
urbanism. In situa a in care livrarea unui teren pe care se afla o construc e are loc ulterior livrarii
construc ei sau independent de livrarea construc ei, livrarea fiind realizata de persoana care de ne si
tlul de proprietate asupra construc ei ori de alta persoana care de ne numai tlul de proprietate
asupra terenului, se considera ca are loc livrarea unui teren construibil in sensul art. 292 alin. (2) lit. f)
din Codul fiscal’’

Avand in vedere aceste prevederi legale, rezulta urmatoarele:

Daca cladirea si terenul formeaza un corp funciar unic, exista urmatoarele situa i:

Valoarea cladirii este mai mare decat valoarea terenului (conform raport de evaluare), caz in
care se aplica regimul fiscal al cladirii, respec v scu rea de TVA (construc e veche). Se va
efectua ajustarea TVA deduse, prevazuta la art 305 Cod fiscal.

Pentru a nu se mai efectua ajustarea TVA deduse, potrivit art 292 alin 3 din Codul fiscal, se poate opta
printr-o no ficare transmisa organului fiscal, pentru taxarea cu TVA a opera unii si intrucat atat
vanzatorul cat si cumparatorul sunt persoane inregistrate in scopuri de TVA se pot aplica masurile de
simplificare (taxarea inversa), factura intocmindu-se deci fara TVA.

Valoarea terenului este mai mare decat valoarea cladirii, caz in care opera unea este taxabila.
Intrucat atat vanzatorul cat si cumparatorul sunt persoane inregistrate in scopuri de TVA se pot
aplica masurile de simplificare (taxarea inversa), factura intocmindu-se deci fara TVA.

Raspuns extras din portalcontabilitate.ro