Ajustarea TVA pentru imobile achizitionate inainte si dupa aderarea la UE //

Ajustarea taxei pentru imobile achizitionate inainte de data aderarii

Conform art. 161 din Codul fiscal TVA achitata pentru constructia achizitia transformarea
sau modernizarea de bunuri imobile operatiuni efectuate inainte de data aderarii pentru care
persoana impozabila si!a exercitat dreptul de deducere inte"ral sau partial se ajusteaza daca
bunurile imobile sunt utilizate la sau dupa data aderarii in operatiunile scutite pre#azute la art.
1$1 alin. %&' lit. e' si f' din Codul fiscal.
Conform art. () din *ormele de aplicare a Titlului V+ din Codul fiscal perioada de ajustare
este de , ani pentru constructia achizitia transformarea sau modernizarea de bunuri imobile
efectuate inainte de data aderarii.
-unt a#ute in #edere acele transformari sau modernizari efectuate inainte de data aderarii si
care depasesc &./ din #aloarea bunului imobil sau a partii acestuia exclusi# #aloarea
terenului rezultata dupa operatiunile de transformare sau modernizare.
Ajustarea taxei pentru imobile achizitionate dupa data aderarii
0upa data aderarii sunt aplicabile doar dispozitiile art. 1$1 in sensul ca ajustarea se #a aplica
oricarei achizitii de bunuri imobile construite transformate sau modernizate dupa data
aderarii daca persoana impozabila a a#ut dreptul de deducere inte"ral sau partial al taxei.
2entru bunurile achizitionate transformate sau modernizate dupa data aderarii perioada de
ajustare este de &. de ani. -i in acest caz #or fi a#ute in #edere doar transformarile sau
modernizarile care depasesc &./ din #aloarea imobilului inre"istrata in e#identa contabila la
data achizitiei.
+n situatia in care bunul de capital isi inceteaza existenta situatie re"lementata prin art. 1$1
alin. %$' lit. d' din Codul fiscal ajustarea taxei deduse initial se efectueaza o sin"ura data
pentru intrea"a perioada de ajustare ramasa incluzand anul in care apare obli"atia ajustarii.
2erioada de ajustare este de pana la o cincime sau dupa caz o douazecime pe an din #aloarea
taxei deduse initial fiind operata in decontul TVA aferent perioadei fiscale in care bunurile de
capital isi inceteaza existenta.
Casarea unui bun de capital inainte de expirarea duratei normale de functionare a acestuia nu
este considerata li#rare catre sine dar se aplica pre#ederile referitoare la ajustare daca bunul
isi inceteaza existenta in cadrul perioadei de ajustare. Aceleasi pre#ederi se aplica si in cazul
casarii unui bun de capital dupa expirarea duratei normale de functionare dar in cursul
perioadei de ajustare.
Exemplul nr. 13
4 persoana impozabila cumpara o cladire pentru acti#itatea sa economica la data de &) iulie
&..5. 6a 1 au"ust &..1 aceasta persoana se decide sa isi utilizeze cladirea inte"ral in scop de
locuinta sau pentru operatiuni scutite fara drept de deducere.
2erioada de ajustare este de &. de ani cu incepere de la 1 ianuarie &..5 si pana in anul &.&6
inclusi#.
Ajustarea trebuie sa se efectueze o sin"ura data pe perioada ramasa %&..1!&.&6' si persoana
respecti#a trebuie sa restituie 1( douazecimi din TVA dedusa initial.
0aca ulterior cladirea #a fi din nou utilizata pentru operatiuni cu drept de deducere se #a
realiza ajustarea o sin"ura data pentru perioada ramasa in fa#oarea persoanei impozabile
conform art. 1$1 alin. %$' lit. c' din Codul fiscal. *umarul ajustarilor poate fi nelimitat acesta
depinzand de modificarea destinatiei bunului respecti# in perioada de ajustare respecti#
pentru operatiuni care dau sau nu drept de deducere.
Exemplul nr. &3
4 persoana impozabila inre"istrata in scopuri de taxa conform art. 1,) din Codul fiscal detine
un hotel care a fost cumparat in anul &..5 si a dedus TVA de 6 milioane lei pentru
cumpararea acestui imobil.
+n anul &.1. la parterul hotelului se amenajeaza un cazinou care ocupa )./ din suprafata
cladirii. Acti#itatea de jocuri de noroc fiind scutita de TVA fara drept de deducere persoana
impozabila trebuie sa ajusteze taxa dedusa initial proportional cu suprafata ocupata de
cazinou.
2erioada de ajustare este de &. de ani cu incepere de la 1 ianuarie &..5 si pana la finele
anului &.&6.
Ajustarea trebuie sa se efectueze o sin"ura data la schimbarea destinatiei unei parti din
cladire astfel3
a' pentru &..5 &..( &..1 persoana impozabila nu ajusteaza taxa dedusa initial aferenta
acestor ani care reprezinta )...... lei x ) ani 7 1...... lei8
b' pentru perioada ramasa &.1. 9 &.&6 7 15 ani taxa se ajusteaza astfel3 9 ,.1...... lei x
)./ 7 1.,)..... lei 9 taxa nedeductibila care se inscrie in decontul de taxa pe #aloarea
adau"ata din perioada fiscala in care apare modificarea de destinatie. +n situatia in care partea
alocata cazinoului de )./ din cladire se mareste sau se micsoreaza se fac ajustari
suplimentare in plus sau in minus conform aceleiasi proceduri.
Exemplul nr. )3
4 persoana impozabila inre"istrata in scopuri de taxa conform art. 1,) din Codul fiscal
inchiriaza in cursul anului &..5 o cladire care a fost cumparata in cursul aceluiasi an si a
dedus TVA de 1 milioane lei aferenta bunului cumparat. +n cursul anului &..5 o parte din
bunul imobil este inchiriat in re"im de scutire conform art. 1$1 alin. %&' lit. e' din Codul
fiscal respecti# ,./ din suprafata bunului imobil.
2ersoana impozabila a efectuat urmatoarea ajustare in anul &..53
1........ 3 &. 7 $,.....8 $,..... x ,./ 7 &&,.... lei taxa de ajustat aferenta anului &..5
care s!a inscris in decontul din decembrie &..5 la rubrica corespunzatoare cu semnul minus.
+n anul &..( persoana impozabila trebuie sa efectueze urmatoarea ajustare3 &&,.... x 11 7
$.&5,.... lei care se #a inscrie in decontul lunii decembrie cu semnul minus.
0aca incepand cu data de 1 ianuarie &..( si pana in anul &.&6 inclusi# se #a modifica
suprafata inchiriata in re"im de scutire in plus sau in minus de fiecare data se #or efectua
ajustari ale taxei o sin"ura data in decontul lunii in care a aparut fiecare modificare.
%Actualizare Consilier TVA mai/iunie &..('

TVA fara probleme. 2entru si"uranta si buzunarul dumnea#oastra:
;olositi acum "ratuit timp de 1$ zile peste 5.. de pa"ini continand subiecte de cel mai mare
interes pri#ind noul sistem de aplicarea a TVA3 comentarii exemple de calcul atentionari
recomandari formulare ale unor documente importante pentru contabilitatea firmei d#s.
Va ofera suportul le"islati# ce sta la baza unei acti#itati si"ure lipsite de orice stres. Corect
rapid profesionist: Clic aici pentru exemplarul dumnea#oastra "ratuit:
// 6i#rarea unei constructii. Cu sau fara TVA< //
0oriti sa #indeti o constructie. Este o operatiune scutita de TVA< Cand se aplica scutirea de
taxa< +n ce conditii se efectueaza ajustarea taxei<
1. Cand se aplica scutirea de taxa<
Ca re"ula "enerala li#rarea unei constructii este scutita de taxa. Totusi prin exceptie de la
aceasta re"ula scutirea de taxa nu se aplica pentru li#rarea unei constructii noi. Asadar in
momentul li#rarii unei constructii trebuie sa incadram corect cladirea ca fiind noua sau #eche.
&. Ce reprezinta o cladire noua<
6i#rarea unei constructii noi inseamna3
li#rarea efectuata cel tarziu pana la data de )1 decembrie a anului urmator anului primei
ocupari a constructiei in cazul constructiilor noi care nu pro#in din constructii transformate8
li#rarea efectuata cel tarziu pana la data de )1 decembrie a anului urmator anului primei
utilizari a constructiei in cazul constructiilor noi care pro#in din transformarea unora #echi.
0ata primei ocupari este data semnarii de catre beneficiar a procesului!#erbal de receptie
definiti#a a acesteia. +n cazul unei constructii realizate in re"ie proprie data primei ocupari
este data documentului pe baza caruia bunul este inre"istrat in e#identele contabile drept acti#
corporal fix.
4 constructie care nu a fost ocupata #a fi considerata o constructie noua pana la data primei
ocupari chiar daca li#rarea inter#ine inainte de aceasta data.
4 constructie noua cuprinde si orice constructie transformata astfel incat structura natura ori
destinatia sa au fost modificate sau in absenta acestor modificari in cazul in care costul
transformarilor exclusi# taxa se ridica la minimum ,./ din #aloarea de piata a constructiei
exclusi# #aloarea terenului ulterior transformarii.
+n cazul acestor constructii data primei utilizari este data semnarii de catre beneficiar a
procesului!#erbal de receptie definiti#a a lucrarilor de transformare a constructiei in cauza. +n
cazul lucrarilor de transformare in re"ie proprie a unei constructii data primei utilizari a
bunului dupa transformare este data documentului pe baza caruia cu #aloarea transformarii
respecti#e este majorata #aloarea acti#ului corporal fix.
Terenul pe care este construit un bun imobil inclusi# terenul aferent unui bun imobil
urmeaza re"imul bunului imobil daca sunt proprietati indi#izibile.
0e retinut
4rice persoana impozabila poate opta pentru taxarea operatiunii de li#rare a unei cladiri.
). Cum optam pentru taxare<
4ptiunea de taxare a operatiunii de li#rare a unei cladiri se notifica or"anelor fiscale locale pe
formularul prezentat in anexa nr. ) la *ormele metodolo"ice de aplicare a Codului fiscal.
Aceasta optiune se exercita pentru bunurile imobile mentionate in notificare. 4ptiunea se
poate exercita si numai pentru o parte a acestor bunuri.
+mportant
Chiar daca depunem cu intarziere notificarea ;iscul nu ne #a anula optiunea de taxare
depusa.
*otificarea trebuie sa o transmitem in copie si cumparatorului pentru ca acesta sa!si poata
exercita dreptul de deducere a taxei.
$. Cand si cum efectuam ajustarea taxei<
A#em obli"atia sa efectuam ajustarea taxei in doua situatii astfel3
ajustare in fa#oarea noastra in cazul in care3
! aplicam re"imul de taxare in momentul #anzarii bunului %asadar ne exercitam optiunea de
taxare prin depunerea notificarii'8
! nu am a#ut dreptul de deducere a taxei in momentul achizitiei bunului8
! bunul se afla in cadrul perioadei de ajustare8
ajustare in fa#oarea statului in cazul in care3
! aplicam re"imul de scutire in momentul momentul #anzarii bunului %asadar nu ne exercitam
optiunea de taxare prin depunerea notificarii'8
! am a#ut dreptul de deducere a taxei in momentul achizitiei8
! bunul se afla in cadrul perioadei de ajustare.
Concluzie
Ale"erea metodei de taxare a unui bun imobil implica o analiza fiscala profunda deoarece
ajustarea taxei se poate face fie in fa#oarea noastra fie in fa#oarea statului. A#and in #edere
ca sumele #ehiculate sunt destul de mari analiza de#ine chiar necesara. Calculul este cu atat
mai dificil cu cat trebuie sa a#em in #edere atat calitatea cumparatorului final %daca acesta
este sau nu platitor de TVA' pentru ca pretul oferit sa fie mai atracti# decat alte oferte cat si
#aloarea ajustarii pe care trebuie sa o efectuam. *u intotdeauna optiunea de taxare a unei
operatiuni este deza#antajoasa pentru noi.
Acte normati#e aplicabile3
Art. 1$1 alin. %&' litera f' si art. 1$1 alin. %)' din Codul fiscal
2ct. )5 )1 alin. %$' %6' si %5' la Titlul V+ Taxa pe #aloarea adau"ata din
*ormele metodolo"ice de aplicare a Codului fiscal
%Taxe si +mpozite Actual nr. &1/au"ust &..('