Amenajare spatiu inchiriat.

Care este
tratamentul fiscal si contabil?
07-Mar-2018

In analiza de mai jos, o societate achizitioneaza gresie in valoare de 4.500 lei pentru
amenajarea unui spatiu inchiriat.

Vom vedea care este monografia contabila.

Iata raspunsul specialistului!

Conform prevederilor de la art. 28 alin. (3) lit.a) din Codul fiscal, sunt, de asemenea,
considerate mijloace fixe amortizabile, investitiile efectuate la mijloacele fixe care fac
obiectul unor contracte de inchiriere, concesiune, locatie de gestiune, asociere in
participatiune si altele asemenea.

La art. 28 alin. (12) lit. c) se prevede ca amortizarea fiscala se calculeaza pentru cheltuielile cu
investitiile efectuate la mijloacele fixe concesionate, inchiriate sau luate in locatie de gestiune,
de cel care a efectuat investitia, pe perioada contractului sau pe durata normala de utilizare,
dupa caz.

La pct. 26 din Normele metodologice se prevede ca:

"26. In aplicarea prevederilor art. 28 alin. (12) lit. c) din Codul fiscal, amortizarea fiscala a
cheltuielilor cu investitiile efectuate la mijloacele fixe care fac obiectul unor contracte de
inchiriere, concesiune, locatie de gestiune, se calculeaza astfel:

a) pe baza perioadei initiale/duratei ramase din perioada initiala a contractului, indiferent daca
acesta se prelungeste ulterior, in cazul investitiilor efectuate in cadrul perioadei initiale a
contractului de inchiriere, concesiune, locatie de gestiune;
b) pe baza perioadei prelungite/duratei ramase din perioada prelungita a contractului, in cazul
investitiilor efectuate in cadrul perioadei prelungite a contractului de inchiriere, concesiune,
locatie de gestiune;
c) pe durata normala de functionare, potrivit optiunii contribuabilului, incepand cu luna
urmatoare finalizarii investitiei, in cazul investitiilor ce pot fi identificate potrivit Catalogului
privind clasificarea si duratele normale de functionare a mijloacelor fixe."

Conform prevederilor de la art. 305 alin. (1) lit. a) din Codul fiscal: "bunurile de capital
reprezinta toate activele corporale fixe, definite la art. 266 alin. (1) pct. 3, precum si
operatiunile de transformare sau modernizare a bunurilor imobile/partilor de bunuri imobile,
exclusiv reparatiile ori lucrarile de intretinere a acestora, chiar in conditiile in care astfel de
operatiuni sunt realizate de beneficiarul unui contract de inchiriere, leasing sau al oricarui
altui tip de contract prin care bunurile imobile/partile de bunuri imobile se pun la dispozitia
unei alte persoane cu conditia ca valoarea fiecarei transformari sau modernizari sa fie de cel
putin 20% din valoarea bunului imobil/partii de bun imobil dupa transformare/modernizare.
Bunurile imobile sunt considerate bunuri de capital indiferent daca in contabilitatea
persoanelor impozabile sunt inregistrate ca stocuri sau ca imobilizari corporale."
Asadar, daca valoarea lucrarilor de transformare si modernizare efectuate la spatiul inchiriat
depaseste 20% din valoarea bunului imobil dupa modernizare, investitia respectiva reprezinta
bun de capital.

Operatiunile de transformare sau modernizare a bunurilor imobile/partilor de bunuri imobile

care sunt considerate bunuri de capital conform lit. a), efectuate de beneficiarul unui astfel de
contract apartin beneficiarului pana la sfarsitul contractului respective, conform prevederilor
de la art. 305 alin. (1) lit. b) din Codul fiscal.

Conform art. 461 alin. (6) din Codul fiscal:

"In cazul extinderii, imbunatatirii, desfiintarii partiale sau al altor modificari aduse unei cladiri
existente, inclusiv schimbarea integrala sau partiala a folosintei, care determina cresterea sau
diminuarea valorii impozabile a cladirii cu mai mult de 25%, proprietarul are obligatia sa
depuna o noua declaratie de impunere la organul fiscal local in a carui raza teritoriala de
competenta se afla cladirea, in termen de 30 de zile de la data modificarii respective, si
datoreaza impozitul pe cladiri determinat in noile conditii incepand cu data de 1 ianuarie a
anului urmator."

Asadar, numai daca valoarea transformarilor/modernizarilor depaseste cu mai mult de 25%

valoarea impozabila a cladirii, proprietarul are obligatia sa depuna o noua declaratie de
impunere la organul fiscal local in a carui raza teritoriala de competenta se afla cladirea, in
termen de 30 de zile de la data modificarii respective, si datoreaza impozitul pe cladiri
determinat in noile conditii incepand cu data de 1 ianuarie a anului urmator.

Desi Codul fiscal nu stabileste obligatii pentru chiriasi, consideram ca, in conditiile in care
valoarea modernizarilor determina cresterea valorii cladirii respective cu cel putin 25%,
chiriasul (locatarul) are obligatia sa comunice proprietarului (locatorului) valoarea lucrarilor
de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere executate, pentru ca
acesta sa depuna o noua declaratie in termen de 30 de zile de la data terminarii lucrarilor
respective.

Monografia contabila:

231 = 404 efectuarea lucrarilor

212 = 231 la incheierea lucrarilor si intocmirea Procesului-verbal de punere in functiune
6811 = 2812 amortizarea lunara/pe perioada contractului de inchiriere. 

Raspuns oferit pentru www.portalcontabilitate.ro de Dana Hristu, consultant fiscal,

expert contabil si auditor financiar.