e reprezinta ajustarea de TVA si cum se face aceasta in cazul bunurilor imobile si de capital?

de InfoTva.ro la 12 Nov. 2012 EXCLUSIV

Tags: bunuri imobile, corectarea dreptului de deducere, ajustare tva, codul fiscal Ajustarea reprezinta corectarea dreptului de deducere fie prin anularea dreptului exercitat initial la momentul achizitiei/constructiei/modernizarii bunurilor fie prin exercitarea acestui drept, ulterior achizitiei/constructiei/modernizarii bunurilor daca acest drept nu a fost exercitat initial. In cazul constructiilor si a mijloacelor fixe care se incadreaza in categoria bunurilor de capital, ajustarea este reglementata prin art. 149 din Codul fiscal si pct. 54 de la alin. (1) la (13) din normele de aplicare ale acestui articol unde se regasesc suficiente exemple de aplicare a unui tratament fiscal corect in ceea ce priveste corectarea sumei TVA deduse.

Bunurile de capital sunt definite prin art. 125^1 alin. (1) pct. 3 din Codul fiscal " active corporale fixe reprezinta orice activ detinut pentru a fi utilizat in productia sau livrarea de bunuri ori in prestarea de servicii, pentru a fi inchiriat tertilor sau pentru scopuri administrative, daca acest activ are durata normala de utilizare mai mare de un an si valoare mai mare decat limita prevazuta prin hotarare a Guvernului sau prin prezentul titlu". Astfel, nu se incadreaza in categoria bunurilor de capital activele corporale fixe amortizabile a caror durata normala de utilizare stabilita pentru amortizarea fiscala este mai mica de 5 ani; Perioada de ajustare este de 5 ani pentru bunurile de capital si 20 de ani pentru constructii/cladiri. In practica, ajustarea se regaseste frecvent in situatia unei persoane impozabile, inregistrata in scopuri de TVA care cumpara/construieste in regie proprie/modernizeaza sau transforma o cladire pentru care exercita dreptul de deducere la momentul achizitiei/constructiei/modernizarii/transformarii, dar ulterior, fie o inchiriaza prin aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere conform prevederilor art. 141 alin. (2) lit. e), fie o vinde prin aplicarea regimului de scutire fara drept de deducere conform prevederilor art. 141 alin. (2) lit. f). 11 secrete pentru un control fiscal fara batai de cap Comandati acum UNICUL instrument existent pe piata de profil, referitor la controlul fiscal fara batai de cap si palpitatii inutile! >> CLICK AICI PENTRU DETALII <<

In acest caz, la schimbarea destinatiei bunului, de la operatiune taxabila la operatiune fara drept de deducere, se impune efectuarea ajustarii sumei TVA deduse la momentul achizitiei sau pe parcursul efectuarii lucrarilor de modernizare si transformare a acestor cladiri in situatia in care valoarea acestor lucrari a fost mai mare de 20% din valoarea fiecarui bun, dupa modernizare/transformare. Pentru stabilirea ponderii de 20% se ia in calcul valoarea reevaluata a imobilului respectiv dupa efectuarea lucrarilor respective si inregistrata in evidenta contabila. In acest sens, am in vedere prevederile art. 149 alin. (2) lit b) din Codul fiscal si punctul 54 alin. (2) din normele de aplicare ale acestui articol. Pentru credibilitate, evaluarea trebuie efectuata de catre o persoana fizica sau o juridica autorizata, specializata in evaluarea bunurilor imobile. Ajustarea se efectueaza o singura data pentru suma dedusa la momentul primirii facturilor de modernizare/transformare in cadrul perioadei de ajustare de 20 de ani pentru perioada ramasa din perioada de 20, inclusiv anul in care bunul este vandut in regim de scutire fara drept de deducere a TVA, aspect reglementat prin articolul 149 alin. (5) lit. a) din Codul fiscal . Ajustarea se efectueaza in functie de cota de taxa in vigoare la data efectuarii lucrarilor, de exemplu 19% anterior datei de 1 iulie 2010 si 24% ulterior datei de 1 iulie 2010. Ajustarea se efectueaza in baza prevederilor articolului 149 alin. (4) lit. a) pct. 2 din Codul fiscal "Ajustarea taxei deductibile prevazute la alin. (1) lit. d) se efectueaza: a) in situatia in care bunul de capital este folosit de persoana impozabila: 2. pentru realizarea de operatiuni care nu dau drept de deducere a taxei;". Calculul perioadei de 20 de ani se efectueaza incepand cu data de 1 ianuarie a anului in care investitia a fost utilizata prima data, de exemplu anul 2011 pentru imobilul cumparat in anul 2010, dar fara a lua in calcul anul in care iese din patrimoniu prin vanzare, respectiv anul 2012. Astfel, daca investitia s-a efectuat in perioada 1 iulie 2010 - 28 februarie 2011, s-a pus in functiune in luna martie 2011 si s-a exercitat dreptul de deducere pentru suma de 30.000 lei, pentru ajustarea la momentul vanzarii in regim de scutire fara drept de deducere in anul 2012 se efectueaza urmatorul calcul: - se determina perioada pentru care se face ajustarea: 20 ani - 1 an de utilizare a bunului imobil (2011) = 19 ani. Asa cum se poate constata, nu se ia in calcul anul 2012 in care se vinde cladirea. - se determina suma TVA dedusa aferenta fiecarui an din cadrul perioadei de ajustare de 20 ani: 30.000 lei : 20 ani = 1.500 lei/an - se determina suma TVA pentru care se efectueaza ajustarea: 1.500 lei/an x 19 ani = 28.500 lei D.p.d.v. contabil, ajustarea taxei se evidentiaza prin formula contabila: 635 = 4426 "Cheltuieli cu alte impozite, taxe si varsaminte asimilate" sau 6588 " Alte cheltuieli de exploatare" "TVA deductibila"

Suma inregistrata in debitul contului 635 analitic distinct sau debitul contului 6588 este deductibila d.p.d.v. fiscal la determinarea profitului impozabil. Ajustarea dreptului de deducere a TVA trebuie evidentiata d.p.d.v. fiscal si in registrul bunurilor

de capital, Acest document de evidenta fiscala este reglementat prin art. 149 alin. (6) din Codul fiscal "Persoana impozabila trebuie sa pastreze o situatie a bunurilor de capital care fac obiectul ajustarii taxei deductibile, care sa permita controlul taxei deductibile si al ajustarilor efectuate. Aceasta situatie trebuie pastrata pe o perioada care incepe in momentul la care taxa aferenta achizitiei bunului de capital devine exigibila si se incheie la 5 ani dupa expirarea perioadei in care se poate solicita ajustarea deducerii. Orice alte inregistrari, documente si jurnale privind bunurile de capital trebuie pastrate pentru aceeasi perioada" si pct. 54 alineatul (11) din normele de aplicare ale acestui articol. Acest registru trebuie sa cuprinda urmatoarele informatii: a) data achizitiei sau data receptiei si punerii in functiune a constructiei; b) valoarea bunului de capital formata din pretul de achizitie; c) taxa deductibila aferenta achizitiei; d) taxa dedusa; e) ajustarile efectuate. Ajustarea TVA se evidentiaza cu semnul minus in jurnalul pentru cumparari intocmit pentru perioada fiscala in care se efectueaza vanzarea si se raporteaza in mod corespunzator prin decontul de TVA cod 300, cu semnul minus la randul 31 denumit "Ajustari conform prorata/ajustari pentru bunurile de capital" (pentru bunuri de capital conform prevederilor art. 149). In alta ordine de idei, trebuie sa retineti faptul ca vanzarea cladirilor in regim de scutire fara drept de deducere nu conduce la stabilirea pro rata, astfel de venituri fiind excluse din calculul pro rata. In acest sens, am in vedere prevederile art. 147 "Deducerea taxei pentru persoana impozabila cu regim mixt si persoana partial impozabila" alin. (7) prin care se reglementeaza in mod expres: "Se exclud din calculul pro-rata urmatoarele: a) valoarea oricarei livrari de bunuri de capital care au fost utilizate de persoana impozabila in activitatea sa economica".

Autor: InfoTva.ro

TVA si regimul de taxare al veniturilor din chirii

12

de Infotva.ro la 15 Apr. 2008

Chiriile reprezinta venituri din activitatea de exploatare a bunurilor mobile si imobile care din punct de vedere al TVA se incadreaza la prestari de servicii. Sunteti inregistrat in scopuri de TVA ? ...

Chiriile reprezinta venituri din activitatea de exploatare a bunurilor mobile si imobile care din punct de vedere al TVA se incadreaza la prestari de servicii. Sunteti inregistrat in scopuri de TVA ? Pentru inchiriere sunt reglementate conditii si reguli de taxare specifice, la care se adauga, in cazul cladirilor, obligatia fiscala suplimentara de notificare catre organul fiscal teritorial . Bunuri mobile ? Pentru veniturile din inchirierea bunurilor mobile se aplica obligatoriu regula generala de taxare a serviciilor: locul unde este stabilit prestatorul conform art. 133, alin. 1. Regula generala impune aplicarea regimului normal de taxare si utilizarea cotei standard TVA de 19%.

Bunuri imobile ? Sunteti proprietar al unui spatiu situat intr-un bun imobil ? Poate nu aveti in obiectul de activitate inchirierea de spatii, dar poate aveti un spatiu disponibil in cadrul firmei dvs. pe care doriti sa il inchiriati unei persoane fizice sau unei persoane juridice, pe o perioada mai scurta sau mai lunga de timp in vederea obtinerii unor venituri. Nu conteaza incadrarea juridica a chiriasului sau perioada prevazuta in contract, legislatia fiscala referitoare la aplicarea regimului de taxare a veniturilor din inchirierea de spatii este aceiasi. Stim ca inchirierea se incadreaza la operatiuni scutite fara drept de deducere a TVA asa cum rezulta din art. 141, alin. 2, lit. e si la fel de bine stim faptul ca aplicarea acestui regim de scutire nu are caracter obligatoriu asa cum se impune in cazul operatiunilor de interes general reglementate prin art. 141, alin. 1 din Codul fiscal (spitalizari, activitati sociale ale institutiilor publice, servicii publice postale, etc.). Posibilitatea exprimarii optiunii de taxare rezulta din art. 141, alin. 3. Prin contractul incheiat, firma dvs. in calitate de proprietar al spatiului inchiriat dobandeste calitatea de locator. Din acest moment va incadrati in categoria prestatorilor de servicii ! Verificati daca aveti inscrisa aceasta activitate la Registrul comertului, evitati astfel necazurile ! Un sfat fiscal, dar amical ! Optati pentru aplicarea regimului normal de taxare a chiriei percepute locatarului in situatia in care pentru bunul imobil inchiriat ati exercitat dreptul de deducere a TVA la fie la data achizitiei, fie la data transformarii, fie la data modernizarii. Daca ati dedus TVA si nu optati pentru regimul normal de taxare, in anumite conditii si restrictii impuse de Codul fiscal, sunteti obligat sa ajustati taxa dedusa anterior inchirierii in regim de scutire. Orice ajustare inseamna plata unei taxe la bugetul de stat sau diminuarea rezultatului contabil aferent activitatii desfasurate. De ce ? Fiindca ajustarea se evidentiaza in contabilitate prin formula 635 = 4427. Pericolul ajustarii Daca nu optati pentru taxarea chiriei prin emiterea facturii cu TVA colectata, operatiunea este scutita fara drept de deducere, fapt ce va obliga sa procedati la ajustarea dreptului de deducere a TVA exercitat anterior pentru achizitia sau constructia spatiului sau pentru toate lucrarile de modernizare si transformare efectuate pentru spatiul inchiriat. In cazul unei cladiri vechi, ajustarea TVA consta in diminuarea sumei TVA dedusa initial, pe o perioada anterioara de 5 ani. Ajustarea TVA pentru realizarea de operatiuni care nu dau drept de deducere a taxei este reglementata prin art. 149 din Codul fiscal, alin. (4), lit. a, pct. 2. Ajustarea taxei deductibile precizata la acelasi art. 149 dar la alin. (5), lit. a, se efectueaza in cadrul perioadei de ajustare. Pentru cladirile noi perioada de ajustare este de 20 de ani si se refera la TVA dedusa pentru: - constructia/achizitia unui bun imobil; - transformarea sau modernizarea unui bun imobil, daca valoarea fiecarei transformari sau modernizari este de cel putin 20% din valoarea totala a bunului imobil astfel transformat sau modernizat. Daca spatiul se utilizeaza integral pentru inchirierea in regim de scutire ajustarea deducerii se face o singura data pentru intreaga perioada de ajustare ramasa, inclusiv anul in care apare modificarea destinatiei de utilizare. Modalitatea de ajustare a taxei este detaliata si la pct. 38 si 54 din normele de aplicare ale Codului fiscal aprobate prin H.G. nr. 44/2004. in acest act normativ regasiti si un exemplu de calcul al ajustarii taxei. Pentru ajustarea TVA dedusa initial pentru cladirile construite, achizitionate, transformate sau modernizate inainte de data aderarii, nu uitati sa cititi cu atentie si prevederile tranzitorii de la art. 161 din Codul fiscal.

Ati negociat tariful de inchiriere si regimul de taxare ? Rezultatele negocierii se reflecta obligatoriu in contractul incheiat cu locatarul (chiriasul). La clauza contractuala "pretul chiriei" nu uitati sa mentionati in mod expres : "cu TVA" sau "fara TVA". in fata organelor de inspectie fiscala, aceasta mentiune este benefica atat pentru locator cat si pentru locatar. Obligatia notificarii Indiferent de faptul ca locatarul este persoana fizica sau persoana juridica, aveti posibilitatea sa negociati taxarea operatiunii de inchiriere. Clauza "cu TVA" aplicata tarifului de inchiriere, va obliga sa va deplasati la organul fiscal teritorial in vederea depunerii notificarii impuse de punctul 38, alin. 3 din normele de aplicare ale art. 141, alin. 3 din Codul fiscal. Modelul notificarii este prezentat in anexa nr. 1 la H.G. nr. 44/2004 privind normele de aplicare a Codului fiscal. Taxarea operatiunii de inchiriere incepe de la data depunerii notificarii sau de la o alta data ulterioara inscrisa in notificare. Se poate intampla sa nu depuneti notificarea la timp! Nu va faceti griji! Depunerea intarziata a notificarii nu va anuleaza dreptul de aplicare a regimului normal de taxare. De exemplu, contractul se incheie in data de 20 aprilie 2008, cu punerea la dispozitie a spatiului incepand cu data de 1 mai 2008. La data de 31 mai 2008 emiteti factura cu TVA colectata, chiar daca ati uitat sau nu ati avut timp sa mergeti la administratia financiara pentru depunerea notificarii. Notificarea se poate depune si in data de 18 iunie 2008, cu conditia sa mentionati la punctul 4 "Data de la care se opteaza pentru taxare" : 1 mai 2008. Atentie! La depunerea notificarii, trebuie sa mentionati ce suprafata se inchiriaza in regim normal de taxare si ce suprafata se inchiriaza in regim de scutire. Aplicarea taxarii Emiteti factura cu TVA colectata incepand cu data inscrisa in notificare. Doriti sa renuntati la taxarea tarifului de inchiriere ? Daca ati optat pentru taxare si ulterior, pe parcursul derularii contractului, doriti sa renuntati la aceasta optiune formulata initial, aveti posibilitatea sa depuneti o alta notificare la organele fiscale competente cu privire la anularea optiunii, prin formularul-model prezentat in anexa 2 la normele de aplicare a Codului fiscal. Momentul renuntarii la taxare in regim normal Aplicarea scutirii de taxa este valabila de la data inscrisa in notificarea de renuntare, chiar daca notificarea a fost depusa cu intarziere. Factura pentru prestarea serviciului de inchiriere

Instrumentele de lucru care iti rezolva absolut orice problema de TVA si Impozit pe Profit va stau la dispozitie chiar ACUM cu o REDUCERE de 45% CD Consilier TVA + CD Consilier Impozitul pe Profit
>> CLICK AICI PENTRU DETALII <<

Factura se emite lunar catre chiriasul, indiferent de faptul ca acesta este persoana fizica sau persoana juridica. Factura este documentul justificativ de inregistrare in evidenta contabila a veniturilor realizate din activitatea de exploatare in cazul locatorului si a cheltuielilor din activitatea de exploatare in cazul locatarului. Daca optati pentru taxarea operatiunii de inchiriere, pe factura emisa colectati TVA Daca nu optati pentru taxare, pe factura emisa inscrieti mentiunea "scutit fara drept de deducere". In loc de "pe curand"! Incepand cu anul 2008, legea va obliga sa dati chiriasului o copie a notificarii taxarii operatiunii de inchiriere. Copia il va ajuta sa demonstreze echipei de inspectie fiscala ca exercitarea dreptului de deducere a TVA inscrisa in factura emisa de dvs. s-a efectuat corect.

Doar asa veti evita stabilirea diferentelor suplimentare de plata a TVA si a accesoriilor aferente calculate in sarcina chiriasului dvs. de catre fisc.

Autor: Infotva.ro