Noul cod fiscal Taxarea inversa pentru constructii si terenuri

reguli aplicabile, exemple

January 14th, 2016
Noul cod fiscal a adus o modificare semnificativa in ceea ce priveste operatiunile de vanzare care au
ca obiect constructiile, partile din constructii si terenurile de orice fel. Citeste mai jos modalitatea
de aplicare a noilor prevederi, mentiuni speciale dar si exemple practice.
Noul cod fiscal a adus o modificare semnificativa in ceea ce priveste operatiunile de vanzare care au
ca obiect constructiile, partile din constructii si terenurile de orice fel.
Este bine cunoscut ca este scutita de taxa (regula a ramas nemodificata): livrarea de constructii/parti de
constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie,
scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri
construibile.
De asemenea, se prevede in continuare ca orice persoana impozabila poate opta pentru taxarea
operatiunilor mai sus amintite. Acest lucru presupune ca operatiunea poate fi taxabila, daca vanzatorul
opteaza pentru taxare.
Noutatea adusa de noul cod fiscal
Incepand cu 1 Ianuarie 2016, se aplica taxarea inversa pentru:
g) constructiile (constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant), partile de constructie si
terenurile de orice fel, pentru a caror livrare se aplica regimul de taxare prin efectul legii sau prin
optiune.
Ca regula specifica taxarii inverse, conditia obligatorie pentru aplicarea taxarii inverse este ca atat
furnizorul, cat si beneficiarul sa fie inregistrati in scopuri de TVA.

Ce presupune masura de simplificare?

Taxarea inversa (efectul aplicarii masurilor de simplicficare) reprezinta o modalitate de simplificare a
platii taxei. Prin aceasta nu se efectueaza nicio plata de TVA intre furnizorul/prestatorul si beneficiarul
unor livrari/prestari, acesta din urma datorand, pentru operatiunile efectuate, taxa aferenta intrarilor si
avand posibilitatea, in principiu, sa deduca respectiva taxa. Aceasta modalitate de simplificare a platii
taxei se realizeaza prin emiterea de facturi in care furnizorul/prestatorul nu inscrie taxa aferenta, inclusiv
pentru avansuri, aceasta fiind calculata de beneficiar si inregistrata atat ca taxa colectata, cat si ca taxa
deductibila in decontul de taxa pe valoarea adaugata. Furnizorul/prestatorul are obligatia sa inscrie pe
factura mentiunea taxare inversa. Colectarea taxei pe valoarea adaugata la nivelul taxei deductibile este
asimilata cu plata taxei catre furnizor/prestator. Din punct de vedere contabil, beneficiarul inregistreaza in
cursul perioadei fiscale in care taxa este exigibila suma taxei aferente in urmatoarea formula contabila :
4426=4427. Prevederile acestui alineat sunt valabile pentru orice alte situatii in care se aplica taxarea
inversa.

Atentie! Cumparatorii pot suferi pierderi semnificative prin aplicarea necorespunzatoare a

regulilor privind taxarea inversa.

In cazul neaplicarii taxarii inverse prevazute de lege, respectiv in situatia in care furnizorul/prestatorul
emite o factura cu TVA pentru operatiunile prevazute la art. 331 alin.(2) din Codul fiscal si nu inscrie
mentiunea taxare inversa in respectiva factura, iar beneficiarul deduce taxa inscrisa in factura, acesta isi
pierde dreptul de deducere pentru achizitia respectiva de bunuri sau servicii deoarece conditiile de fond
privind taxarea inversa nu au fost respectate si factura a fost intocmita in mod eronat. Aceste prevederi se
aplica si in situatia in care indreptarea respectivei erori nu este posibila din cauza falimentului
furnizorului/prestatorului. Aceasta din urma precizare lasa loc insa pentru corectia documentelor
intocmite eronat.

Care este regula aplicabila in cazul schimbarii legislatiei pentru tranzactiile in curs
Regula generala: pentru orice livrare se aplica regimul in vigoare la data exigibilitatii de taxa.
Exigibilitatea taxei intervine la data la care a intervenit faptul generator.
Astfel:
- in situatia in care faptul generator de taxa intervine pana la data de 1 ianuarie 2016 inclusiv, nu se
aplica taxare inversa daca factura este emisa dupa data de 1 ianuarie 2016, sau daca pretul se plateste
in rate si dupa aceasta data;
pentru facturile emise pana la data de 31 decembrie 2015, pentru care faptul generator intervine
dupa data de 1 ianuarie 2016, taxarea inversa se aplica numai pentru diferenta pentru care taxa este
exigibila dupa 1 ianuarie 2016.

Exemple pentru situatii care pot aparea in practica

Exemplu (se emit facturi partiale in 2015, iar factura finala in 2016):
In cursul anului 2015 o persoana impozabila contracteaza construirea si achizitionarea unei cladiri cu o
societate imobiliara care detine si titlul de proprietate asupra respectivei cladiri care urmeaza sa fie
construita. Valoarea cladirii stabilita prin contract este de 10 milioane lei. Furnizorul a emis facturi
partiale in suma de 8 milioane lei in anul 2015 si TVA aferenta 1.920.000 lei. Faptul generator de taxa
conform art 281 alin.(6) din Codul fiscal intervine in martie 2016.
La emiterea facturii pentru intreaga valoare a cladirii se vor regulariza facturile partiale emise in anul
2015, astfel:
storno facturi partiale nr. ./2015 8 milioane lei, cu semnul minus -1.920.000 lei (TVA);
valoarea cladirii: 10 milioane lei, din care:
regularizare facturi partiale 2015: 8 milioane lei (cu semnul plus) +1.620.000 (TVA recalculata la cota
de 20% de la data faptului generator)
diferenta 2016: 2 milioane taxare inversa
Exemplu (se incaseaza avans in perioada in care societatea este neplatitoare de TVA iar livrarea are
loc in 2016, cand societatea s-a inregistrat in scopuri de TVA):
O mica intreprindere incaseaza in anul 2015 suma de 50.000 lei pentru livrarea unui teren construibil,
aplicand regimul special de scutire prevazut de art. 310 din Codul fiscal. Incepand cu data de 1 decembrie
2015, mica intreprindere devine persoana impozabila inregistrata in scopuri de TVA conform art. 316 din
Codul fiscal. Livrarea terenului are loc in luna februarie 2016. Valoarea totala a terenului construibil este
de 150.000 lei. Persooana impozabila in cauza are obligatia sa efectueze urmatoarele regularizari la data
livrarii terenului:
storno factura partiala nr. ./2015 50.000 lei, cu semnul minus scutit TVA
regularizarea facturii partiale din 2015 in februarie 2016: 50.000 lei (cu semnul plus) + 10.000 (TVA
calculata la cota de 20% de la data faptului generator, dar fara aplicarea taxarii inverse art.280 alin.(7)

din Codul fiscal)

diferenta exigibila 2016: 100.000 lei taxare inversa
Exemplu (se vinde o cladire in 2015 si se factureaza in 2016):
Persoana impozabila A vinde persoanei impozabile B o cladire in luna decembrie a anului 2015, cand are
loc si faptul generator de taxa conform art. 281 alin.(6) din Codul fiscal. Valoarea cladirii este de 20
milioane lei si TVA de 4.800.000 lei aferenta vor fi platite de cumparator in rate lunare egale timp de 8
ani. Ambele persoane sunt inregistrate normal in scopuri de TVA conform art. 316 din Codul fiscal.
Factura se emite pe data de 10 ianuarie 2016, dar nu se aplica regimul de taxare inversa. De asemenea,
cota aplicabila este de 24%, de la data faptului generator de taxa. Chiar daca factura ar fi fost emisa cu
intarziere in alta luna din anul 2016, tratamentul fiscal ar fi acelasi.