IMPOZITAREA VENITURILOR

DIN CEDAREA
FOLOSINȚEI BUNURILOR

Conf. dr. NICOLETA VINTILĂ

Departamentul de Finanțe
Motto:

"The income tax created more criminals

than any other single act of government."
Barry Golwater

" Tax reform means: Don't tax you, don't

tax me. Tax that fellow behind the tree."
Russell B. Long
 Contracte de închiriere – statistici

➢ Nr. total de locuințe: 8,7 milioane unități locative – conform INS, din care 4% sunt
închiriate în baza unor contracte înregistrate la ANAF

➢ Estimări experți piață imobiliară: 15% din proprietățile imobiliare (aproximativ 1,2 – 1,3
milioane unități locative) se află pe piața închirierilor

➢ Piața chiriilor rezidențiale este estimată la 3,12 miliarde euro/an; veniturile reale ale
statului din impozitarea chiriilor sunt în realitate de 110 milioane euro/an (de 4 ori mai
mici decat potențialul)

➢ București: 82.000 contracte înregistrate la ANAF în 2015, cu încasări de aproximativ 150

milioane lei!

Conf. dr. Nicoleta Vintilă

ASE Bucureşti, Departamentul de Finanţe
Măsuri pentru stimularea declarării veniturilor
din cedarea folosinței bunurilor, în vederea impozitării

Identificați reglementările (fiscale) care au avut drept consecință stimularea sau

inhibarea comportamentului de conformare fiscală a persoanelor fizice privind declararea
veniturilor din cedarea folosinței bunurilor:

........................................

........................................

........................................

Conf. dr. Nicoleta Vintilă

ASE Bucureşti, Departamentul de Finanţe
 Venituri din cedarea folosinței bunurilor
Veniturile din cedarea folosinţei bunurilor sunt veniturile, în bani şi/sau în natură,
provenind din cedarea folosinţei bunurilor mobile şi imobile, obţinute de către
proprietar, uzufructuar sau alt deţinător legal.

Veniturile rezultate din derularea unui număr mai mare de 5 contracte într-un an
fiscal se încadrează la venituri din activităţi independente şi se impozitează
conform reglementărilor specifice acestei categorii, începând cu exercițiul următor.

Veniturile obţinute de către proprietar din închirierea în scop turistic a camerelor

situate în locuinţe proprietate personală (indiferent de nr. de locuințe):
• între 1 și 5 camere inclusiv → venituri din cedarea folosinţei bunurilor, impozitare
pe bază de normă de venit, impozit final;
• mai mult de 5 camere → venituri din activități independente, impozitate în sistem
real începând cu anul fiscal următor

Ghid fiscal ANAF:

Ghid_chirii_2022.pdf (anaf.ro)

Conf. dr. Nicoleta Vintilă

ASE Bucureşti, Departamentul de Finanţe
Impozitarea veniturilor din cedarea folosinței bunurilor - sinteză
Sistemul de
Sistemul de impozitare impozitare (pe
Tipul de venit
(implicit) baza opțiunii
contribuabilului)
Contracte de închiriere Sistem real
(mai mult de 5 contracte (clasificat ca venit din activități
într-un an fiscal) independente)
Contracte de închiriere Cheltuieli forfetare Sistem real
(mai puțin de 5 contracte
inclusiv într-un an fiscal)
Contracte de arendă Cheltuieli forfetare
(impozit final)
Închirierea de camere din Norme de venit
locuința personală în scop
turistic (până la 5 camere
inclusiv)
Închirierea de camere din Norme de venit în cursul anului
locuința personală în scop depășirii nr. de 5 camere;
turistic (mai mult de 5
camere) Sistem real începând cu anul
următor (clasificat ca venit din
activități independente)
Venitul net anual din cedarea folosinței bunurilor –
sistemul standard de impozitare (cheltuieli forfetare) (I)
Venitul brut din cedarea folosinței bunurilor (altele decât veniturile din arendarea bunurilor
agricole) reprezintă totalitatea sumelor în bani și/sau echivalentul în lei al veniturilor în
natură stabilite potrivit contractului încheiat între părți, pentru fiecare an fiscal, indiferent
de momentul încasării acestora.

Sunt incluse în venitul brut și cheltuielile efectuate de chiriaş (conform contractului), deşi
din punct de vedere legal ele cad în sarcina proprietarului (exemplu: investiții la imobile,
cheltuieli de reparaţii, renovare etc.).

Dacă chiria/arenda prevăzută în contract este exprimată într-o valută, transformarea în lei
se face utilizând cursul de schimb mediu anual comunicat de BNR pentru anul de
realizare a venitului.

Venitul net anual = Venitul net anual impozabil =

Venitul brut
– Cheltuielile deductibile stabilite forfetar (40% din venitul brut)

Conf. dr. Nicoleta Vintilă

ASE Bucureşti, Departamentul de Finanţe
Venitul net anual din cedarea folosinței bunurilor –
sistemul standard (II)
Contribuabilii pot opta pentru impozitarea veniturilor din cedarea folosinţei bunurilor în
sistem real, situaţie în care cheltuielile deductibile sunt stabilite obligatoriu în baza datelor
din evidenţa contabilă în partidă simplă (apare obligația completării Registrului de
evidență fiscală).

Venitul net anual = Venitul brut

– Cheltuielile deductibile (conform regulilor de la sistemul real)

VN anual impozabil din cedarea folosinţei bunurilor =

VN anual – pierderile fiscale reportate (maximum 7 ani)

Conf. dr. Nicoleta Vintilă

ASE Bucureşti, Departamentul de Finanţe
Exemple (I)

Proprietarul unei case încheie un contract prin care acordă unei companii dreptul de a
utiliza un teren în suprafață de 10 m2 din curtea casei sale, pentru amplasarea unui
panou de afișaj în scop publicitar. Suma încasată de proprietar este de 2 euro/m2/lună.
Stabiliți tratamentul fiscal al acestui venit.

Coproprietarii unui apartament (soțul 50% și soția 50%) încheie un contract de

închiriere pentru perioada 1 septembrie 2021 – 31 august 2022. Chiria lunară
prevăzută în contract este de 1.000 lei.
Cine datorează impozit pe venit și care este nivelul venitului brut?

Conf. dr. Nicoleta Vintilă

ASE Bucureşti, Departamentul de Finanţe
Exemple (II)
Mihai Soare este proprietarul unui apartament și încheie un contract de comodat cu
PFA Mihai Soare, prin care cedează folosința unei suprafețe de 20 m2 din apartament,
în scopul stabilirii sediului profesional. Persoana care utilizează acest spațiu (PFA) a
realizat investiții în valoare de 1.000 lei (schimbare de instalații). Datorează proprietarul
clădirii impozit pe venit în baza contractului de comodat încheiat?

Proprietarul unui teren intravilan construibil cedează folosința acestuia unei persoane
juridice, în baza unui contract. Contractul este valabil timp de 1 an, începând cu data
de 1 martie 2021 și prevede o chirie lunară de 1.000 lei. Chiria a fost plătită de către
persoana juridică lunar pentru primele 6 luni de valabilitate a contractului; pentru
următoarele 6 luni, plata chiriei s-a făcut cu întârziere, suma aferentă fiind plătită în
întregime în data de 15 februarie 2022. Cum se stabilește, în acest caz, venitul brut din
cedarea folosinței bunurilor pentru anul fiscal 2021?

Conf. dr. Nicoleta Vintilă

ASE Bucureşti, Departamentul de Finanţe
 Obligații declarative și plata impozitului pentru
veniturile din cedarea folosinței bunurilor (I)

→ Declaraţia unică privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale datorate de

persoanele fizice (în termen de 30 zile de la încheierea contractului; nu mai există
obligația înregistrării contractului la organul fiscal competent) – pentru contractele noi

→ Declaraţia unică privind impozitul pe venit și contribuțiile sociale datorate de

persoanele fizice (termen: 25 mai anul de realizare a venitului) – pentru contractele
încheiate în anii fiscali anteriori

→ Declaraţia unică .... trebuie redepusă atunci când apar modificări ale clauzelor
contractuale sau reziliere a contractului în timpul anului și este însoțită de documente
justificative

Conf. dr. Nicoleta Vintilă

ASE Bucureşti, Departamentul de Finanţe
 Obligații declarative și plata impozitului pentru
veniturile din cedarea folosinței bunurilor (II)

→ 25 mai anul de realizare a venitului: Prin intermediul declarației unice, contribuabilul

estimează venitul aferent exercițiului fiscal în curs și stabilește impozitul datorat, în baza
datelor declarate; plata impozitului: 25 mai anul următor celui de realizare a venitului

Impozitul aferent VN estimat = 10% × VN anual estimat (impozabil)

Pentru plata cu anticipație a impozitului datorat pentru venitul net anual estimat se acordă
o bonificație.

→ 25 mai anul următor celui de realizare a venitului: contribuabilul determină și plătește

impozitul datorat, în baza datelor declarate prin Declarația unică;

Impozitul datorat = 10% × VN anual impozabil

Conf. dr. Nicoleta Vintilă

ASE Bucureşti, Departamentul de Finanţe
 Impozitarea veniturilor din închirierea de camere
în scop turistic (I) – normă de venit

❖ Statut fiscal aplicabil în cazul închirierii unui nr. de cel mult 5 camere inclusiv, situate în
locuința proprietate personală a contribuabilului (indiferent de nr. locuințelor)

❖ Norma anuală de venit / cameră de închiriat se stabilește de către DGFPJ (în baza
criteriilor din Ordinul comun al MECT și MFP, și a propunerilor privind nivelul normei,
transmise de către MECT către MFP în trimestrul al IV-lea al anului anterior).

→ Declaraţia unică .... (formularul se completează și se depune anual până pe 25 mai a

anului fiscal în curs sau în termen de 30 zile de la data începerii activității de închiriere
de camere în scop turistic)

❖ Impozitul datorat pentru veniturile impozitate pe bază de normă de venit se stabilește

de către contribuabil (cotă de 10%) și se plătește până pe 25 mai anul următor celui
de realizare a venitului.

Conf. dr. Nicoleta Vintilă

ASE Bucureşti, Departamentul de Finanţe
 Impozitarea veniturilor din închirierea de camere în scop
turistic (II) – depășirea nr. de 5 camere

❖ În cursul anului în care are loc depășirea nr. de 5 camere închiriate, impozitarea se
face tot pe bază de normă de venit, calculată proporțional cu nr. de camere și perioada
de închiriere din timpul anului

❖ Începând cu anul următor celui în care nr. de 5 camere a fost depășit, VN anual se
stabilește în baza datelor din contabilitatea în partidă simplă (se aplică sistemul real de
impozitare)

Conf. dr. Nicoleta Vintilă

ASE Bucureşti, Departamentul de Finanţe
Impozitarea veniturilor din închirierea de camere în scop
turistic – Exemplu

Maria deține în proprietate 2 case în județul Brașov (zonă rurală) și a început să

închirieze câte 2 camere/casă pe 7 mai 2022. Ea își încetează activitatea pe 10
octombrie 2022. Nu există alte criterii de ajustare aplicabile pentru ajustarea normei de
venit.
Presupunem că norma anuală de venit este de 18.000 lei / cameră.
Stabiliți impozitul datorat de Maria pentru anul fiscal 2022.

Conf. dr. Nicoleta Vintilă

ASE Bucureşti, Departamentul de Finanţe
Venituri din arendarea bunurilor agricole (I)

Venitul brut se stabilește pe baza raportului juridic/contractului încheiat între părți și

reprezintă totalitatea sumelor în bani încasate și/sau echivalentul în lei al veniturilor în
natură primite.

În cazul în care arenda se exprimă în natură, evaluarea în lei se va face pe baza

prețurilor medii ale produselor agricole. Acestea sunt stabilite, la propunerea Ministerului
Agriculturii, prin hotărâri ale Consiliilor Județene și sunt comunicate DGFPJ înainte de
începerea anului fiscal.
Modificările de preț intervenite în timpul anului intră în vigoare începând cu data de întâi a
lunii următoare comunicării lor către DGFPJ.
Preturi medii agricole anul 2022 (anaf.ro)

Venitul net din arendă se stabilește la fiecare plată, astfel:

Venitul net = Venitul brut – Cheltuielile deductibile forfetar (40% din venitul brut)

Conf. dr. Nicoleta Vintilă

ASE Bucureşti, Departamentul de Finanţe
Venituri din arendarea bunurilor agricole (II)

Impozitul se calculează prin reținere la sursă de către plătitorii de venit la momentul

plății venitului, prin aplicarea cotei de 10% asupra venitului net. Impozitul astfel
calculat este impozit final și se virează la bugetul de stat până la data de 25 inclusiv a
lunii următoare celei în care a fost reținut.

Exemplu:
O persoană care deține certificat de handicap grav realizează venituri din arendă în
sumă de 800 lei în luna august, respectiv 500 lei în luna octombrie a.c.
Stabiliți tratamentul fiscal al acestor sume.

Conf. dr. Nicoleta Vintilă

ASE Bucureşti, Departamentul de Finanţe