Contracte de închiriere între firme și persoane fizice. Impozit pe venitul din chirii – 2024.

Începând cu anul 2024 toți cei care au firme și folosesc bunuri sau spații închiriate de la
proprietari persoane fizice vor avea obligația de a calcula, reține, declara și plăti impozitul pe
chirii. Persoanele fizice vor avea astfel impozitul reținut – care va fi impozit final – din chiria
stabilită prin contract și vor depune declarație unică pentru venituri din chirii doar în unele
situații.
Ce înseamnă cele de mai sus pentru firmele sau asociațiile (SRL, ONG, PFA, II, liber-
profesioniști, etc) ce sunt chiriași într-un spațiu proprietate a unei persoane fizice?
1. La data plății chiriei, chiriașul (firma) va calcula impozitul pe chirii
2. Îi va achita proprietarului, persoană fizică, chiria lunară stabilită prin contract, dar
diminuată cu impozitul calculat, întocmind pentru plata chiriei o dispoziție de plată pe care
proprietarul o va semna obligatoriu.
3. La finele lunii respective, firma va înscrie impozitul pe chirii, calculat și reținut de la
proprietar, într-o declarație fiscală (D100) pe care o va depune la ANAF și va achita acel
impozit până la data de 25 a lunii următoare.
De asemenea, firma va depune, până la data de 28 februarie a anului următor celui în care a
plătit chiriile, o declarație informativă cu chiriile plătite și impozitul reținut, cumulate pe
proprietari și an.

Crește așadar sarcina administrativă a firmelor ce folosesc bunuri închiriate de la persoane

fizice.

În situația în care bunul închiriat este în proprietatea a două sau mai multor persoane –
impozitul se calculează și se declară pe chiria ce revine fiecărui proprietar în parte!
Formula de calcul pentru impozitul pe venitul din chirii este aceasta:
Impozit pe chirii = (Chirie lunară – 20% cheltuieli forfetare) x 10% cotă de impozit
Exemplu
O societate comercială închiriază un spațiu pentru afacerea sa de la o persoană fizică A,
proprietar al acelui spațiu, iar de la o altă persoană fizică, B, închiriază, un spațiu mult mai
mare pe care-l utilizează tot pentru afacerea sa.
Chiria lunară este stabilită în lei prin contractul încheiat cu A, valoarea ei fiind stabilită la
1000 lei/lună, iar în cazul contractului de închiriere cu proprietarul B, chiria lunară este
stabilită în valută, mai exact în EUR, valoarea ei fiind stabilită la 500 EUR/lună.
Chiria se plătește proprietarilor, lunar, la început de lună, pentru luna în curs, plata fiind făcută
în lei. Pentru proprietarul B echivalentul în lei al chiriei se determină în funcție de cursul
BNR din data plății.
Societatea, în ziua plății chiriei, va trebui să calculeze impozitul, pentru fiecare
contract/proprietar în parte.
Pentru contractul cu A
Impozit pe chirii = (1000 lei -20%) x 10% = 80 lei
Suma netă pe care o va achita efectiv proprietarului va fi de 920 lei. Suma achitată este
rezultată din diminuarea chiriei brute, stabilită conform contractului la 1000 lei/lună, cu
impozitul calculat și reținut.
Pentru suma achitată proprietarului, 920 lei, se va întocmi o dispoziție de plată pe care acesta
să o semneze, documentul fiind justificarea firmei pentru plata efectuată.
Pentru contractul cu B
Prima dată va determina cuantumul în lei a chiriei, determinând cursul euro din ziua plății. Să
presupunem că, la data plății, cursul EUR va fi de 5 lei/EUR.
Calcul de impozit pe chirii = ((500 EUR x 5 lei/eur) – 20%) x 10% = (2500 lei – 20%) x 10%
= 200 lei
Suma netă pe care o va achita efectiv proprietarului va fi de 2300 lei. Suma achitată este
rezultată din diminuarea chiriei brute, stabilită conform contractului la 500 EUR/lună
echivalent în lei la cursul BNR al zilei, cu impozitul calculat și reținut.
Pentru suma achitată proprietarului, de 2300 lei, se va întocmi o dispoziție de plată pe care
acesta să o semneze, documentul fiind justificarea firmei pentru plata efectuată.
Impozitul cumulat ar fi de 280 lei – 80 lei determinat pentru contractul cu A și 200 lei
determinat pentru contractul cu B.
Suma de 280 lei, reprezentând impozit pe chirii se va declara de către firmă, la ANAF prin
declarația 100 ce se va depune până la 25 a lunii următoare celei în care s-a reținut impozitul,
și se va achita la ANAF tot până la acea dată.

Venituri PFA in 2024. Contributii si impozite datorate

Intrebare: O persoana fizica este salariat cu norma intreaga la o societate din RO. Are de
asemenea si o PFA din care obtine venituri nete de 80.000 lei, venituri din chirii de 20.000 lei
si venituri din dobanzi de 984 si venituri din dividende de 100.000 lei.

Care sunt taxele si impozitele pe care le va plati la aceste sume incepand cu anul 2024?
Raspuns: Prepupun ca PFA obtine urmatoarele venituri:
80.000 lei venituri nete activitati independente (venituri-cheltuieli)
20.000 lei venituri din chirii (venituri-cheltuieli)
100.000 lei venituri din dividende (nete, dupa retinere impozit)
984 lei venituri din dobanzi (platite, dupa impozitare)
si contabilitatea este tinuta in sistem real.

Pentru activitati independente

1) CAS
Prevederile cu privire la CAS, in legatura cu veniturile din activitati independente (PFA) nu
au fost modificate de Legea 296/2023, astfel ca, atat in anul 2023 cat si in 2024 sunt valabile
aceleasi prevederi legale.

Persoanele fizice care realizeaza venituri din activitatile independente, din una sau mai multe
surse si/sau categorii de venituri, datoreaza contributia de asigurari sociale daca estimeaza
pentru anul curent venituri nete a caror valoare cumulata este cel putin egala cu 12 salarii
minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei unice (formular 212).

Incadrarea in plafonul anual de cel putin 12 salarii minime brute pe tara sau de cel putin 24 de
salarii minime brute pe tara, dupa caz, se efectueaza prin cumularea veniturilor nete si/sau a
normelor anuale de venit din activitati care se estimeaza a se realiza in anul curent.

Persoanele fizice care nu se incadreaza in plafonul de cel putin 12 salarii pot opta pentru plata
contributiei de asigurari sociale pentru anul curent in conditiile prevazute pentru persoanele
care estimeaza ca realizeaza venituri anuale peste nivelul a 12 salarii minime brute pe tara.

Baza anuala de calcul al contributiei de asigurari sociale o reprezinta venitul ales de

contribuabil, care nu poate fi mai mic decat:
- a) nivelul de 12 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei
prevazute la art. 120, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 12 salarii minime brute pe
tara inclusiv si 24 de salarii minime brute pe tara;
- b) nivelul de 24 de salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a
declaratiei prevazute la art. 120, in cazul veniturilor realizate cel putin egale cu 24 de salarii
minime brute pe tara.

Astfel, CAS, se calculeaza tot in functie de salariul minim brut pe tara, in vigoare la data
depunerii decalratiei unice (formular 212)-25 mai 2024(pentru anul 2023) si 25 mai
2025(pentru anul 2024).

Presupunand ca anul viitor salariul minim va fi 4.000 lei, la venitul realizat in calitate de PFA
de 80.000 lei, din activitati independente veti datora CAS la o baza de calcul de 48.000
lei(4.000*12), respectiv 12.000 lei(25%).

2) CASS
Incepand cu anul 2024, CASS se datoreaza distinct pentru veniturile din activitati
independente, astfel ca nu se mai cumuleaza alte venituri prevazute la art. 155 alin. (1) lit. c) -
h) din Codul fiscal, ci se datoreaza distinct, din alte venituri (ex chirii, investitii).

Art.155 al Codului fiscal prevede:

(1) Contribuabilii la sistemul de asigurari sociale de sanatate, prevazuti la art. 153 alin. (1) lit.
a) - d), datoreaza, dupa caz, contributia de asigurari sociale de sanatate pentru veniturile din
Romania si din afara Romaniei, cu respectarea legislatiei europene aplicabile in domeniul
securitatii sociale, precum si a acordurilor privind sistemele de securitate sociala la care
Romania este parte, pentru care exista obligatia declararii in Romania, realizate din
urmatoarele categorii de venituri:
a) venituri din salarii si asimilate salariilor, definite conform art. 76;
a1) venituri din pensii, definite conform art. 99, pentru partea care depaseste suma lunara de
4.000 lei;
b) venituri din activitati independente, definite conform art. 67;
c) venituri din drepturi de proprietate intelectuale, definite conform art. 70;
d) venituri din asocierea cu o persoana juridica, contribuabil potrivit titlului II sau titlului III,
pentru care sunt aplicabile prevederile art. 125;
e) venituri din cedarea folosintei bunurilor, definite conform art. 83;
f) venituri din activitati agricole, silvicultura si piscicultura, definite conform art. 103;
g) venituri din investitii, definite conform art. 91;
h) venituri din alte surse, definite conform art. 114.
(2) Pentru veniturile prevazute la alin. (1) se datoreaza contributia de asigurari sociale de
sanatate si in cazul in care acestea sunt realizate de persoanele fizice aflate in situatiile
prevazute la art. 60, cu exceptia pct. 6.

Conform art.170 al Codului fiscal (modificat prin Legea 296/2023), incepand cu data de
01.01.2024
(1) Persoanele fizice care realizeaza veniturile prevazute la art. 155 alin. (1) lit. b),(adica
activitati independente) din una sau mai multe surse, datoreaza contributia de asigurari sociale
de sanatate, la o baza anuala de calcul egala cu venitul net anual realizat/brut sau norma
anuala de venit, respectiv norma anuala de venit ajustata, dupa caz, stabilite potrivit art. 68,
681 si 69, dupa caz, care nu poate fi mai mare decat cea corespunzatoare unei baze anuale de
calcul egala cu nivelul de 60 de salarii minime brute pe tara in vigoare la termenul de
depunere a declaratiei prevazute la art. 120. La determinarea bazei anuale de calcul al
contributiei de asigurari sociale de sanatate nu se iau in considerare pierderile fiscale anuale
prevazute la art. 118.
(2) Persoanele fizice care realizeaza veniturile prevazute la art. 155 alin. (1) lit. c)-h), din una
sau mai multe surse si/sau categorii de venituri, datoreaza contributia de asigurari sociale de
sanatate la o baza de calcul stabilita potrivit alin. (5), daca estimeaza pentru anul curent
venituri a caror valoare cumulata este cel putin egala cu 6 salarii minime brute pe tara, in
vigoare la termenul de depunere a declaratiei prevazute la art. 120.
(3) Incadrarea in plafonul anual de cel putin 6, 12 sau 24 de salarii minime brute pe tara, dupa
caz, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei prevazute la art. 120, se efectueaza prin
cumularea veniturilor prevazute la art. 155 alin. (1) lit. c)-h), dupa cum urmeaza:
a)venitul net din drepturi de proprietate intelectuala, stabilit dupa acordarea cotei de cheltuieli
forfetare prevazute la art. 72 si 721, precum si venitul net din drepturi de proprietate
intelectuala determinat potrivit prevederilor art. 73;
b)venitul net distribuit din asocieri cu persoane juridice, contribuabili potrivit prevederilor
titlului II sau titlului III, determinat potrivit prevederilor art. 125 alin. (8) si (9);
c)venitul net sau norma de venit, dupa caz, pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor,
stabilite potrivit art. 84-87;
d)venitul si/sau castigul/castigul net din investitii, stabilit conform art. 94-97. In cazul
veniturilor din dobanzi se iau in calcul sumele platite, diminuate cu impozitul retinut, iar in
cazul veniturilor din dividende se iau in calcul dividendele platite, diminuate cu impozitul
retinut, distribuite incepand cu anul 2018;
e)venitul net sau norma de venit, dupa caz, pentru veniturile din activitati agricole, silvicultura
si piscicultura, stabilite potrivit art. 104-106;
f)venitul brut si/sau venitul impozabil din alte surse, stabilit potrivit art. 114-116.
(4) La incadrarea in plafonul prevazut la alin. (3) nu se iau in calcul veniturile neimpozabile,
prevazute la art. 93 si 105.
(5) Baza anuala de calcul al contributiei de asigurari sociale de sanatate in cazul persoanelor
care realizeaza venituri din cele prevazute la art. 155 alin. (1) lit. c)-h) o reprezinta:
a)nivelul a 6 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei
prevazute la art. 120, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 6 salarii minime brute pe tara
inclusiv si 12 salarii minime brute pe tara;
b)nivelul de 12 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei
prevazute la art. 120, in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 12 salarii minime brute pe
tara inclusiv si 24 de salarii minime brute pe tara;
c)nivelul de 24 de salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a
declaratiei prevazute la art. 120, in cazul veniturilor realizate cel putin egale cu 24 de salarii
minime brute pe tara.

Potrivit art. 174 din Codul fiscal, contributia de asigurari sociale de sanatate se calculeaza de
catre contribuabilii prevazuti la art. 170 alin. (1) prin aplicarea cotei de contributie prevazute
la art. 156 asupra bazei anuale de calcul mentionate la art. 170, respectiv pentru veniturile din
activitati independente, aplicand cota de 10% asupra bazei anuale de calcul egala cu venitul
net anual realizat/brut, dar nu mai mult decat valoarea a 60 de salarii minime brute pe tara in
vigoare la termenul de depunere a declaratiei unice (formular 212).

In cazul dvs, considerand ca suma de 80.000 lei venit net este realizata din activitati
independente, CASS datorat va fi in suma de 4.800 lei (baza 4.000*12*10%).

Venituri din cedarea folosintei bunurilor (chirii) si investitii (dobanzi, dividende)

1) CAS
Pentru veniturile din cedarea folosintei bunurilor si din investitii, nu se datoreaza contributia
de asigurari sociale, intrucat aceste tipuri de venituri nu se regasesc intre cele mentionate la
art. 137 din Codul fiscal, nici in anul 2024.

2) Cu privire la CASS, incepand cu data de 01.01.2024, conform modificarilor aduse art. 170
din Codul fiscal, prin Legea nr. 296/2023, baza anuala de calcul al contributiei de asigurari
sociale de sanatate in cazul persoanelor care realizeaza venituri cumulate din urmatoarele
categorii de venituri:
venituri din drepturi de proprietate intelectuale, definite conform art. 70;
venituri din asocierea cu o persoana juridica, contribuabil potrivit titlului II sau titlului III,
pentru care sunt aplicabile prevederile art. 125;
venituri din cedarea folosintei bunurilor definite conform art. 83;
venituri din activitati agricole, silvicultura si piscicultura, definite conform art. 103;
venituri din investitii, definite conform art. 91;
venituri din alte surse, definite conform art. 114.
este:

a) nivelul a 6 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei

unice (formular 212), in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 6 salarii minime brute pe tara
inclusiv si 12 salarii minime brute pe tara;
b) nivelul de 12 salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a a declaratiei
unice (formular 212), in cazul veniturilor realizate cuprinse intre 12 salarii minime brute pe
tara inclusiv si 24 de salarii minime brute pe tara;
c) nivelul de 24 de salarii minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a a
declaratiei unice (formular 212), in cazul veniturilor realizate cel putin egale cu 24 de salarii
minime brute pe tara.

Astfel, persoanele fizice care realizeaza veniturile prevazute la art. 155 alin. (1) lit. c)-h) din
Codul fiscal, din una sau mai multe surse si/sau categorii de venituri (chirii, dobanzi,
dividende, in cazul dvs.), datoreaza contributia de asigurari sociale de sanatate, daca
estimeaza pentru anul 2024, venituri a caror valoare cumulata este cel putin egala cu 6 salarii
minime brute pe tara, in vigoare la termenul de depunere a declaratiei unice.

Asadar, pentru veniturile realizate din chirii, dobanzi si dividende, respectiv pentru suma de
120.984 lei, veti datora CASS calculata la o baza de 96.000 lei (4.000*24), respectiv 9.600 lei
(10%).

Dupa cum se observa, la calculul CAS si CASS nu se tine cont de veniturile realizate din
salarii.

Impozit pe venit
Art. 61 al Codului fiscal prevede
Categoriile de venituri supuse impozitului pe venit, potrivit prevederilor prezentului titlu, sunt
urmatoarele:
a) venituri din activitati independente, definite conform art. 67;
a1) venituri din drepturi de proprietate intelectuala, definite potrivit art. 70;
b) venituri din salarii si asimilate salariilor, definite conform art. 76;
c) venituri din cedarea folosintei bunurilor, definite conform art. 83;
d) venituri din investitii, definite conform art. 91;
e) venituri din pensii, definite conform art. 99;
f) venituri din activitati agricole, silvicultura si piscicultura, definite conform art. 103;
g) venituri din premii si din jocuri de noroc, definite conform art. 108;
h) venituri din transferul proprietatilor imobiliare, definite conform art. 111;
i) venituri din alte surse, definite conform art. 114 si 117.

Art. 118 CF:

(1) Pentru veniturile prevazute la art. 61 lit. c) si f), contribuabilul stabileste venitul anual
impozabil sau venitul net anual impozabil, dupa caz, pe fiecare sursa din categoriile de
venituri respective, prin deducerea din venitul net anual a pierderilor fiscale reportate.
Incepand cu data de 01.01.2024, potrivit Legii nr. 296/2023, va avea urmatorul cuprins:
(2) Pentru veniturile prevazute la art. 61 lit. a), pentru care venitul net anual se determina in
sistem real, pe baza datelor din contabilitate, la determinarea venitului net anual impozabil,
contribuabilul stabileste:
a) venitul net anual recalculat/pierderea neta recalculata pe fiecare sursa din categoriile de
venituri prevazute, prin deducerea din venitul net anual, determinat in sistem real, a
pierderilor fiscale reportate;
b)venitul net anual impozabil care se determina prin insumarea tuturor veniturilor nete anuale,
recalculate, prevazute la lit. a), din care se deduc contributia de asigurari sociale si contributia
de asigurari sociale de sanatate datorate potrivit prevederilor titlului V, cu exceptia diferentei
de contributie de asigurari sociale de sanatate prevazuta la art. 174 alin. (5).

In cazul dvs, pentru activitatile independente de 80.000 lei se scad 12.000 lei (CAS) si 4.800
lei (CASS), rezultand un impozit de 6.320 lei(63.200*10%).
Pentru celelalte venituri realizate din chirii si investitii, se va plati impozit numai pentru
veniturile din chirii, deoarece veniturile din investitii au fost deja impozitate prin retinere la
sursa (acestea au fost luate in considerare numai pentru determinarea CASS).

Parerea mea este ca impozitul pentru veniturile din chirii in suma de 20.000 lei este de 2.000
lei(20.000*10%), fara a lua in considerare CASS datorat de 9.600 lei (este cheltuiala
deductibila numai pentru activitatile independente).