Acte necesare contract v�nzare-cumparare bun imobil (teren, apartament etc.

acte de identitate parti (v�nzator ?i cumparator);

acte de proprietate asupra imobilului ce face obiectul tranzactiei (dupa caz:
contract v�nzare-cumparare, contract de donatie, proces-verbal de predare-primire,
sentinta/decizie civila definitiva si irevocabila, titlu de proprietate, certificat
de mostenitor3 etc.);
certificat fiscal1 pe numele proprietarului, eliberat de Administratia
Financiara competenta, din care sa rezulte ca proprietarul este la zi cu platile
catre Stat. Administratia Financiara competenta este cea la care se plateste
impozitul anual pentru imobilul respectiv;
documentatia cadastrala2 a bunului imobil (fisa bunului imobil si planul de
amplasament, respectiv planul releveu), �ntocmita de un expert cadastral autorizat;
extrasul de carte funciara se obtine prin intermediul biroului notarial si este
valabil 10 zile lucratoare de la data �nregistrarii cererii;
certificatul de performan?a energetica, eliberat de un auditor energetic
atestat;
�n cazul apartamentelor, adeverinta eliberata de asociatia de proprietari sau
locatari care sa arate ca proprietarul este la zi cu datoriile fata de aceasta
(�ntretinere, cheltuieli, reparatii, cheltuieli comune etc.). Adeverinta nu este
necesara �n cazul �n care cumparatorul consimte sa preia eventualele debite
existente.
ultima factura ?i chitan?a privind plata la zi a utilitatilor aferente
imobilului.

�n plus, pentru persoane juridice:

certificat de atestare fiscala a persoanei juridice valabil, eliberat de ANAF;

certificatul de �nregistrare la Registrul Comertului sau actul �n baza caruia
�si desfasoara activitatea persoana juridica;
certificat constatator valabil, eliberat de Registrul Comertului (pentru
societati comerciale). �n lipsa certificatului constator, biroul notarial poate
elibera, contracost, un extras prin serviciul RECOM Online;
�mputernicire (delegatie, hotar�re A.G.A) pentru reprezentantul persoanei
juridice la �ncheierea actului (daca este cazul).
hotar�re A.G.A din care sa rezulte acordul asocia?ilor cu privire la v�nzarea
bunului aflat �n proprietatea societa?ii.

Note de subsol:

[1] Certificatul fiscal este valabil numai p�na la sf�rsitul lunii �n curs. �n
situatia �nstrainarii dreptului de proprietate asupra unui bun aflat �n
coproprietate, organul fiscal emite certificate de atestare fiscala fiecarui
proprietar, proportional cu cota-parte de proprietate indiviza a acestuia, astfel
�nc�t la �nstrainarea �ntregului bun aflat �n coproprietate se impune sa se
solicite tuturor coproprietarilor certificate de atestare fiscala, pentru cota
detinuta de fiecare dintre ei;

[2] V�nzarea se poate realiza doar daca imobilul are cadastru ?i intabulare. Daca
imobilul nu este �nscris �n cartea funciara, contacta?i un expert cadastral
autorizat pentru realizarea demersurilor necesare;

[3] Pentru a vinde un bun mo?tenit, este necesar sa dezbate?i mai �nt�i succesiunea
la notariat pentru a ob?ine certificatul de mo?tenitor care se va intabula ?i �n
cartea funciara.
Durata
Contractul de v�nzare se poate �ncheia �n 3-4 zile �n regim normal ?i �n
aproximativ 2 zile �n regim de urgen?a (presupune ?i eliberarea extrasului de
autentificare �n regim de urgen?a de la OCPI). Nu este necesar sa lasa?i actele de
proprietate �n original la biroul notarial.
Competenta teritoriala

Competen?a notarilor publici este generala �n ceea ce prive?te autentificarea

contractelor de v�nzare-cumparare a bunurilor imobile. Mai exact, aceasta �nseamna
ca va pute?i adresa oricarui notar public din Rom�nia pentru a �ncheia tranzac?ia
imobiliara, indiferent de loca?ia bunului imobil sau de domiciliul par?ilor.
Costuri � taxe notariale

Onorariul minim care poate fi perceput de biroul notarial pentru autentificarea

contractului de v�nzare este reglementat de ANEXA Nr. 2 la Ordinul Ministerului
Justi?iei Nr. 46/C/2011 al privind normele privind tarifele de onorarii pentru
serviciile prestate de notarii publici.

Onorariul notarial perceput pentru autentificarea contractului de v�nzare-cumparare

se calculeaza gradual, pe transe, �n functie de valoarea bunului care face obiectul
v�nzarii.

�n cazul v�nzarii �ncheiate prin programul Prima Casa, onorariul notarial de

autentificare a contractului se reduce cu 30%.

Tabelul de mai jos indica transele la care trebuie raportata valoarea bunului
pentru a calcula onorariul de autentificare, c�t si cotele procentuale care
alcatuiesc onorariul notarial final si ce reprezinta acestea.
Valoarea imobilului v�ndut Formula de calcul onorariu notarial
a) p�na la 15.000 lei 2,2%, dar nu mai putin de 150 lei
b) de la 15.001 lei la 30.000 lei 330 lei + 1,6% pentru suma care depaseste
15.001 lei
c) de la 30.001 lei la 60.000 lei 580 lei + 1,3% pentru suma care depaseste
30.001 iei
d) de la 60.001 lei la 300.000 lei 970 lei + 0,9% pentru suma care depaseste
60.001 lei
e) de la 300.001 lei la 600.000 lei 3.130 lei + 0,65% pentru suma care
depaseste 300.001 lei
f) peste 600.001 lei 5.080 lei + 0,44% pentru suma care depaseste 600.001 lei
Impozitul catre Stat

Notarul public are obligatia legala sa �ncaseze pentru Stat si impozitul pe

v�nzare. Impozitul pe care v�nzatorul �l datoreaza Statului pentru v�nzarea
oricarui fel de constructie cu sau fara teren se calculeaza astfel:

daca imobilul este dob�ndit �ntr-un termen de p�na la 3 ani inclusiv:

3% p�na la valoarea de 200.000 lei inclusiv;

peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depaseste 200.000
lei inclusiv.

daca v�nzatorul detine imobilul de mai mult de 3 ani:

2% p�na la valoarea de 200.000 lei inclusiv;

peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depaseste 200.000 lei
inclusiv.

Impozitul pe v�nzare se calculeaza la valoarea declarata de parti �n actul prin

care se transfera dreptul de proprietate sau dezmembramintele sale. �n cazul �n
care valoarea declarata este inferioara valorii orientative stabilite prin
expertiza �ntocmita de camera notarilor publici, impozitul se va calcula la nivelul
valorii stabilite prin expertiza, cu exceptia tranzactiilor �ncheiate �ntre rude
ori afini p�na la gradul al II-lea inclusiv, precum si �ntre soti, caz �n care
impozitul se calculeaza la valoarea declarata de parti �n actul prin care se
transfera dreptul de proprietate.

�n cazul �n care, exista mai multi coproprietari, impozitul se calculeaza la

valoarea detinuta de fiecare coproprietar, iar daca nu sunt precizate cotele-parti
pe care acestia le detin �n acea proprietate se prezuma ca fiecare coproprietar
detine o cota egala cu a celorlalti.

Este de mentionat ca nu trebuie platite doua impozite calculate distinct, atunci

c�nd, spre exemplu, o singura persoana vinde un imobil catre doi soti. Impozitul se
stabileste defalcat doar atunci c�nd mai multi coproprietari �nstraineaza prin
acelasi act.
Taxe �ncasate de Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara (ANCPI)

1. Taxa pentru extrasul de carte funciara �n vederea autentificarii contractului de

v�nzare-cumparare

Conform legii cadastrului, notarul public poate autentifica un act de v�nzare a

unui bun imobil numai pe baza extrasului de carte funciara emis stict �n acest scop
de Biroul de Carte Funciara din cadrul Oficiului de Cadastru si Publicitate
Imobiliara sau , dupa caz, a certificatul de sarcini.

Taxa perceputa de ANCPI-OCPI pentru eliberarea unui extras de autentificare este:

40 de lei, �n regim normal � se elibereaza �n doua zile (termen de recomandare)

si
200 de lei, �n regim de urgenta (1 zi)

2. Tariful ANCPI-OCPI pentru �ntabulare

Dupa finalizarea contractului de v�nzare-cumparare, dreptul de proprietate al

noului proprietar va trebui �ntabulat �n cartea funciara.

Tariful perceput de ANCPI pentru aceasta operatiune este prevazut de ANEXA nr. 1
din Ordinul 39/2009 privind tarifele si taxele ANCPI/OCPI si a altor unitati
subordonate si reprezinta un procent de 0,15% din pretul v�nzarii.
Informa?ii utile

conform reglementarilor actuale, din motive de siguran?a, originalul

contractului de v�nzare-cumparare ram�ne �n arhiva biroului notarial. Par?ilor li
se elibereaza un duplicat care are aceea?i for?a probanta ca ?i originalul, �nsa nu
con?ine semnaturile v�nzatorului, cumparatorui ?i a notarului public. �n caz de
pierdere, par?ile pot solicita oric�nd notarului public un alt duplicat, �n niciun
caz �nsa nu le va putea fi eliberat originalul;
�n aproximativ 10 zile de la autentificarea actului de v�nzare cumparatorul va
fi chemat la notariat pentru a ridica �ncheierea de �nscriere �n cartea funciara a
dreptului de proprietate ?i extrasul de carte funciara.

Caractere juridice

Din punctul de vedere al caracterelor sale juridice, contractul de v�nzare-

cumparare este consensual, sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, translativ de
proprietate si constituie dreptul comun pentru alte contracte prin care se transmit
drepturi.

Caracterul consensual
Prin caracter consensual al v�nzarii se �ntelege ca, �n principiu, aceasta se
�ncheie prin simplul acord sau �ntelegere a partilor, fara sa fie necesara o
anumita forma pentru �ncheierea sa valabila (Art. 1178 noul Cod civil).

Totusi, caracterul consensual al contractului de v�nzare-cumparare cunoaste unele

exceptii. De exemplu, conform art. 885 din noul Cod civil, o parte poate dob�ndi un
drept real asupra unui imobil �nscris �n cartea funciara numai prin �nscrierea
acestui drept �n cartea funciara, pe baza actului sau faptului care a justificat
�nscrierea. Tot astfel, din art. 888 din noul Cod civil, rezulta ca registratorul
poate efectua �nscrierea �n cartea funciara doar �n baza �nscrisului autentic
notarial, a hotar�rii judecatoresti ramase definitiva, a certificatului de
mostenitor, sau �n baza unui alt act emis de autoritatile administrative, c�nd
legea prevede un asemenea caz. �n sf�rsit, potrivit art. 1244 din noul Cod civil,
partile trebuie sa �ncheie �n forma autentica orice contract care stramuta sau
constituie drepturi reale ce urmeaza sa fie �nscrise �n cartea funciara, sanctiunea
nerespectarii acestei prevederi fiind nulitatea absoluta. Prin urmare, din
coroborarea celor trei articole de lege precitate, rezulta ca v�nzarea terenurilor
cu si fara constructii trebuie �ncheiata �n forma autentica.

Caracterul sinalagmatic

Contractul de v�nzare este sinalagmatic pentru ca obligatiile partilor ce reies din

acesta sunt reciproce si interdependente (Art. 1171 noul Cod Civil.).

Caracterul oneros

V�nzarea este un contract oneros pentru ca fiecare parte urmareste sa �si procure
un avantaj �n schimbul obligatiilor asumate (Art. 1172 noul Cod Civil).

Caracterul comutativ

V�nzarea este un contract comutativ pentru ca, �n momentul �ncheierii sale,

existenta drepturilor si obligatiilor partilor este certa, iar �ntinderea acestora
este determinata sau determinabila (Art. 1173 alin. 1) noul Cod Civil)

Caracterul translativ de proprietate

Contractul de v�nzare-cumparare este translativ de proprietate pentru ca, prin

natura sa, transmite acest drept real principal (dreptul de proprietate). De
regula, proprietatea trece de drept din patrimoniul v�nzatorului �n cel al
cumparatorului din momentul �ncheierii contractului. Transferul proprietatii are
loc chiar daca v�nzatorul nu a predat bunul sau cumparatorul nu a platit �nca
pretul (art. 1674 Cod civil).

Totusi, transmiterea imediata a dreptului de proprietate, �n momentul �ncheierii

v�nzarii, are loc numai daca sunt �ntrunite cumulativ urmatoarele conditii:

v�nzatorul este proprietarul bunului v�ndut;

obiectul contractului este un bun determinat individual;
lucrul v�ndut exista;
partile sau o reglementare legala sa nu fi am�nat transferul dreptului de
proprietate.

Prin exceptie, partile sau legea pot am�na transferul dreptului de proprietate, la
o data stabilita, ulterioara �ncheierii contractului.

Caracterul de drept comun pentru alte contracte translative de drepturi

�n acest sens, noul Cod civil prevede la art. 1651 ca obligatiile v�nzatorului
(prevazute �n Codul civil) se aplica, �n mod corespunzator, obligatiilor
�nstrainatorului �n cadrul oricarui alt contract ce are ca ca efect transmiterea
unui drept�
Partile contractante

Partile contractului de v�nzare-cumparare sunt v�nzatorul si cumparatorul.

V�nzatorul este partea care se obliga sa transmita proprietatea unui bun �n

schimbul pretului.

Cumparatorul este partea care dob�ndeste dreptul de proprietate asupra unui bun �n
schimbul platii pretului. Partile contractante pot fi at�t persoane fizice, c�t si
juridice.

Persoanele fizice

Pentru a vinde sau cumpara, persoanele fizice trebuie sa aiba capacitate de

exercitiu deplina. Aceasta capacitate �ncepe c�nd persoana a �mplinit 18 ani si
consta �n aptitudinea ei sa �ncheie singura si personal un contract, devenind
astfel titulara de drepturi si obligatii civile (art. 37 noul Cod civil).

�n principiu, orice persoana poate vinde sau sa cumpere daca are capacitate de
exercitu si nu �i este interzis prin lege acest lucru (art. 1180 si 1652 noul Cod
civil).

Exceptie de la principiul de mai sus fac minorii care nu au �mplinit 14 ani si

interzisii judecatoresti care, �n general, sunt incapabili de a contracta �n baza
art. 43 alin. (1) noul Cod civil.

Minorul cu v�rsta �ntre 14 si 18 ani poate �ncheia personal un contract de v�nzare-

cumparare, dar cu �ncuviintarea prealabila a parintilor sau, dupa caz, a tutorelui
si cu autorizarea instantei de tutela (art. 41 alin. 2 noul Cod civil).

De asemenea, capacitatea de exercitiu poate fi si anticipata, instanta de tutela

put�nd recunoaste minorului care a �mplinit v�rsta de 16 ani capacitatea deplina de
exercitiu (Art. 40 noul Cod civil).

Sanctiunea nerespectarii cerintelor privind capacitatea de execitiu a persoanei

fizice este nulitatea relativa a contractului (art. 44 noul Cod civil)

Persoanele juridice

Persoanele juridice care sunt supuse �nregistrarii au capacitatea de a avea

drepturi si obligatii de la data �ntregistrarii lor. Ele pot avea orice drepturi si
obligatii civile, cu exceptia celor care, prin natura lor sau potrivit legii, pot
apartine numai persoanei fizice (art. 206 alin. 1 noul Cod Civil).

Persoanele juridice �si exercita drepturile si �si �ndeplinesc obligatiile prin

organele de administrare, de la data constituirii lor (art. 209 alin. 1 noul Cod
civil).

Sanctiunea nerespectarii cerintelor privind capacitatea persoanei juridice la

contractare este nulitatea absoluta (art. 206 alin. 3 noul Cod civil).

Cetatenii straini si persoanele juridice straine

�n ceea ce priveste drepturile si libertatile lor civile, inclusiv sub aspectul

capacitatii de a dob�ndi terenuri �n Rom�nia, at�t cetatenii straini si apatrizii,
c�t si persoanele juridice straine sunt asimilati, �n conditiile legii, cu
cetatenii rom�ni, respectiv cu persoanele jurdice rom�ne (art. 27 noul cod Civil).

Pentru mai multe informatii despre interdictiile (prohibitiile) de a vinde si de a

cumpara (sau numai de a cumpara), cititi articolul: incapacitati speciale de a
vinde si de a cumpara.
Obiectul contractului

I. Bunul

�n cadrul acestei sectiuni a contractului de v�nzare-cumparare se descrie bunul

imobil si modul prin care v�nzatorul l-a dob�ndit. Bunul care formeaza obiectul
v�nzarii poate fi, dupa caz, un teren, apartament, garsoniera, casa si terenul
aferent, spatiu comercial, garaj etc.

A. Descrierea bunului

Descrierea bunului ce formeaza obiectul contractului de v�nzare-cumpararea se face

cu ajutorul unor elemente de identificare specifice, �n functie de felul bunului
respectiv (teren, apartament, casa etc.)

A.1 Identificarea unui teren

�n cadrul actului de v�nzare-cumparare, terenul se identifica prin indicarea

urmatoarelor informatii:

suprafata, exprimata �n metri patrati;

categoria de folosinta;
mentiunea situarii �n intravilanul sau extravilanul localitatii;
localitatea �n care este situat (municipiu, oras, comuna, sat) si a judetului
din care face parte; parcela si tarlaua;
numarul cadastral;
vecinii.

Exemplu: �Terenul situat �n intravilanul comunei [�], sat [�], judetul [�], �n
suprafata totala de [�] mp, teren curti constructii si arabil, dispus dupa cum
urmeaza: suprafata de [�] mp, teren curti constructii, si suprafata de [�] mp,
teren arabil, av�nd numarul cadastral 1150, cu vecinii: la N=[�], la E=[�], la
S=[�], la V=[�], conform documentatiei cadastrale alaturate �ntocmita de [�] si
�nregistrata la O.C.P.I. [�] sub nr. [�], care face parte integranta din prezentul
contract si confirmata de noi, partile.�

Categoria de folosinta este o caracteristica a terenurilor, definita de utilizarea

lor concreta si se individualizeaza printr-un cod. �n functie de categoria de
folosinta, terenurile pot fi clasificate �n:

a) terenuri cu destinatie agricola ce includ 5 categorii de folosinta:

terenuri arabile (A);

pasunile (P);
f�netele (F);
viile (V), care includ vii hibride (VH) si vii nobile (VN);
livezile (L).

b) padurile si alte terenuri cu vegetatie forestiera:

padurile (PD);
perdelele de protectie (PDP);
tufarisurile si maracinisurile (PDT);
 rachitariile (PDR).

c) terenuri cu ape si ape cu stuf:

apele curgatoare (HR);

apele statatoare (HB);
apele amenajate piscicol (HP);
apele cu stuf (HS).

d) drumuri (DR) si cai ferate (CF) � din aceasta categorie fac parte:

drumurile ce pot fi:

-autostrazi (DA);
-drumuri expres si nationale europene (DN);
-drumuri judetene (DJ);
-drumuri comunale (DC);
-drumuri de exploatare (DE).

strazile (DS) at�t cele din localitatile urbane, c�t si cele din localitatile
rurale
caile ferate (CF)

e) terenuri cu constructii (C) sau curti si constructii (CC)

f) terenuri degradate si neproductive (N)

A.2 Identificarea unui apartament

Apartamentul se identifica �n cadrul contractului de v�nzare-cumparare prin

indicarea urmatoarelor informatii:

adresa exacta (localitate, strada, bloc, scara, etaj, numar apartament, judet);
precizarea modului de compartimentare a apratamentului. De ex.: 4 camere, baie,
bucatarie si hol sau 4 camere si dependinte;
suprafata utila, respectiv suprafata construita;
numarul cadastral;

Exemplu: �apartamentul nr. [�] din municipiul Bucuresti, str. [�] nr. [�], bl. [�],
sc. [�], parter, sector 4, format din doua camere si dependinte, av�nd o suprafata
utila de [�] mp av�nd numarul cadastral [�], �ntabulat in Cartea funciara nr. [�] a
localitatii Bucuresti, sector 4, conform �ncheierii nr. [�], eliberata de OCPI
Bucuresti, sector 4.

Nota: Apartamentul se transmite �mpreuna cu dreptul de coproprietate perpetua si

fortata asupra partilor din imobil care prin natura si destinatia lor sunt �n
folosinta comuna a tuturor proprietarilor. Totodata, se transmite cumparatorului si
dreptul de folosinta pe durata existentei constructiei asupra cotei indivize de
teren aferent apartamentului, care se transmite �n conditiile Legii nr. 18/1991.

A.3 Identificarea unei case/vile

Casa se identifica prin urmatoarele elemente:

adresa exacta (localitate, strada, numar, judet);

numar cadastral;
materialul din care este construita (caramida, chirpici, paianta, valatuci,
furci, BCA);
regimul de �naltime (parter, parter si mansarda, subsol, parter si mansarda);
modul de compartimentare;
 uprafata construita si suprafata utila.

Terenul aferent casei se descrie astfel cum am arartat mai sus �n sectiunea
�Identificarea unui teren�.

Exemplu:�imobilul situat �n Bucuresti str. [�] nr. [�], sector 4, cu numar

cadastral [�], �ntabulat �n cartea funciara nr. [�], compus din teren �n suprafata
totala de [�] conform masuratorilor cadastrale si constructia existenta pe acesta,
din paianta, formata din 2 camere, hol, cu suprafata construita la sol de [�] mp,
magazie = [�] mp si wc = [�] mp, av�nd urmatoarele laturi si vecinatati: la Nord �
pe o latura de [�] mp. � str. [�], la Est, pe o latura de [�] mp. � proprietar [�],
la Sud � pe o latura de [�] mp. � proprietar [�] la Vest � pe o latura de 16,28 mp.
� proprietar [�]

A.4 Identificarea unui spatiu comercial

Spatiul comercial se identifica prin:

adresa exacta (localitate, strada, numar, judet);

materialul din care este construit (caramida, chirpici, paianta, BCA, valatuci,
furci etc.)
regimul de �naltime (P, P+M, S+P+M etc.)
modul de compartimentare;
suprafata construita si cea utila
numarul cadastral.

Terenul aferent spatiului comercial va fi descris �n contractul de v�nzare-

cumparare cu ajutorul elementelor mentionate mai sus pentru terenuri.

Exemplu: �spatiul comercial denumit MAGAZINUL 6 (camera 11) � actualmente �nchiriat

societatii comerciale [�] � cu o suprafata de [�] mp av�nd numar cadastral
provizoriu [�], situat la parterul imobilului din Bucuresti, Calea [�] corp B
sector 1, �mpreuna cu cota indiviza din terenul aferent imobilului, intabulat �n
cartea funciara nr. [�] a localitatii Bucuresti sector 1, cu �ncheierea nr. [�] din
[�] a Judecatoriei Sector 1 Bucuresti, Biroul de carte funciara.�

B. Modul de dob�ndire a bunului

Modul de dob�ndire a dreptului de proprietate asupra unui bun reprezinta

totalitatea mijloacelor legale, acte si fapte juridice, prin care o persoana poate
dob�ndi dreptul de proprietate, indiferent de forma sub care se prezinta.

Potrivit art. 557 din noul Cod civil, dreptul de proprietate se poate dob�ndi prin
�conventie, mostenire legala sau testamentara, accesiune, uzucapiune, ca efect al
posesiei de buna-credinta �n cazul bunurilor mobile si al fructelor, prin
ocupatiune, traditiune, precum si prin hotar�re judecatoreasca, atunci c�nd ea este
translativa de proprietate prin ea �nsasi.�

De asemenea, conform aceluiasi articol, �n cazurile prevazute de lege, proprietatea

se poate dob�ndi prin efectul unui act administrativ, iar legea poate reglementa si
alte moduri de dob�ndire a dreptului de proprietate.

Exemple :

�prin cumpararea de la [�], conform contractului de v�nzare-cumparare

autentificat sub nr. [�] din [�] la fostul Notariat de Stat al Sectorului [�]�
�prin donatie de la [�], conform contractului de donatie autentificat sub nr.
[�] din [�] de Biroul Notarului Public [�] din [�]�
�prin schimb de la [�], conform contractului de schimb autentificat sub nr. [�]
din [�] de catre notarul public [�]�
�prin reconstituirea dreptului de proprietate �n baza Legii nr. 18/1991 a
fondului funciar, conform titlului de proprietate nr. [�] din [�], eliberat de
Comisia Judeteana pentru stabilirea dreptului de propreitate asupra terenurilor.
�prin constituirea dreptului de proprietate, conform titlului de proprietate
nr. [�] din [�] eliberat de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de
Proprietate asupra Terenurilor �;
��n baza Legii 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate �n mod
abuziv �n perioada 6 martie 1945�22 decembrie 1989, conform dispozitiei primarului
municipiului nr. [�] din data de [�]�;
�prin adjudecare, conform procesului-verbal de licitatie nr. [�] din [�]
�ncheiat �ntre [�] si adjudecatarul [�]�;
�prin reconstituirea dreptului de proprietate �n baza Legii nr. 18/1991 a
fondului funciar, �n indiviziune cu [�], conform titlului de proprietate nr. [�]
din [�], eliberat de Comisia Judeteana pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate
asupra Terenurilor si partajat ulterior conform actului de partaj, autentificat sub
nr. [�] din [�.] de biroul notarial [�] din [�]�
�prin cumparare de la , v�nzare perfectata conform Sentintei civile nr. din ,
pronuntata de Judecatoria �n dosarul nr. , ramasa definitiva si irevocabila.�
�am dob�ndit dreptul de proprietate asupra terenului prin uzucapiunea de 30 de
ani, iar dreptul de proprietate asupra constructiei prin accesiune, constatate
conform sentintei civile nr. [�] din [�] pronuntata de Judecatoria [�], �n dosarul
[�], ramasa definitiva si irevocabila prin neexercitarea caii de atac la [�]�

II. Pretul v�nzarii

Referitor la pretul v�nzarii se fac urmatoarele mentiuni:

cuantum (ex. 120.000 lei, 80.000 euro), care se trece at�t �n cifre, c�t si �n
litere.
moneda �n care se plateste (euro, dolari, echivalentul �n lei atunci c�nd
pretul este stabilit �ntr-o moneda straina, dar se plateste �n lei la un anumit
curs);
se precizeaza achitarea pretului sau modalitatea lui de achitare daca acesta nu
este platit integral.
ca pretul este sincer, real si serios.

Alte clauze, mentiuni sau declaratii

V�nzatorul va declara, pe propria raspundere:

ca nu a ipotecat imobilul si nici nu l-a �nstrainat prin act autentic sau sub
semnatura privata, acesta nefiind �n litigiu pe rolul vreunei instante
judecatoresti si nu face obiectul unei cereri de retrocedare �n baza Legii
nr.10/2001. De asemenea, v�nzatorul va declara ca nu a instituit niciun alt drept
asupra imobilului, ca de exemplu orice servitute, drept de uzufruct, drept de
posesie, privilegiu, drept de folosinta, �nchiriere, comodat, drept de preemptiune,
restrictie de �nstrainare sau orice alta sarcina sau restrictie asemanatoare;
ca si-a achitat a zi impozitele locale si datoriile catre asociatia de
proprietari;
ca suporta impozitul prevazut de art.77^1 Cod fiscal (daca este cazul si
partile nu au stabilit altfel);
consimtam�ntul sau la intabularea dreptului de proprietatepe pe numele
cumparatorului;
ca �l garanteaza pe cumparator �mpotriva oricaror evictiuni sau vicii ascunse.

Cumparatoul va declara, pe propria raspundere:

starea sa civila;
 ca are cunostinta de situatia juridica si faptica a bunului v�ndut;
ca se obliga sa �nscrie bunul cumparat la organele fiscale;
ca suporta cheltuielile ocazionate de autentificarea actului si intabularea
dreptului �n cartea funciara a imobilului achizitionat.

�n cadrul actului se vor putea face si alte mentiuni referitoare la:

certificatul de performanta energetica a cladirii prevazut de Legea nr.

372/2005:
lecturarea actului de catre parti si acordul acesora cu privire la continutul
sau care trebuie sa reprezinta vointa lor neviciata;
efectuarea lucrarilor de publicitate imobiliara de catre notarul public conform
art. 54 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului;
includerea unui pact comisoriu rang IV;
retinere privilegiul v�nzatorului;
�n cazul v�nzarii prin mandatar-�mputernicit, se va preciza ca mandatul dat �n
vederea �ncheierii contractului de v�nzare-cumparare nu este revocat si ca nu a
intervenit o alta cauza de �ncetare a acestuia;
predarea bunului;
numarul de exemplare �n care a fost redactat actul.

Navigare �n articole
Articol anterior
Articolul urmator
Stiri Imobiliare

Vinde locuinta ta cu Smart Imobiliare !

Efervescenta pietei imobiliare din primul semestru nu scumpeste proprietatile
Vesti bune pentru cei care vor sa �si cumpere o locuinta: BRD a primit un nou
plafon pentru Prima Casa, prin care acorda credite noi �n valoare de 315,4 mil de
lei
Smart Imobiliare
Investi?ie de ?ase milioane de euro: prima cladire de birouri certificata drept
�cladire verde� �n Sibiu

Tip proprietate

Apartamente
Case
Terenuri
Spatii

Powered by Roweb and WHISE CRM

Acasa
Login Proprietari
Matching Proprietari
Termeni si Conditii
Politici de Confidentialitate
Contact

Suntem o firma serioasa, care lucreaza cu profesionalism si perfect formata din

punct de vedere al managementului imobiliar. La agentia noastra imobiliara veti
gasi servicii 100% construite si concepute pentru client. Fie ca doriti sa vindeti
sau sa cumparati/inchiriati �n zona Sibiului, Smart Imob va va face cautarea mult
mai u?oara asta daca utiliza?i func?ia noastra de cartografiere geolocalizare unica
care va va ajuta sa gasi?i casa dumneavoastra de vis �n doar c�teva secunde.

Copyright � 2014-2017 Smart Imobiliare All rights reserved. Calea Dumbravii Nr. 64
| 0269252105| contact@smartimobs.ro
Despre tendintele imobiliare pentru anul 2014 se vorbeste mult, fie ca se vorbeste
raspicat, prevaz�ndu-se o crestere deja palpabila, �n comparatie cu anii trecuti,
fie manifest�ndu-se �nca o anume retinere, mult mai mica, ce e drept fata de
trecut. Chiar si �n cazurile cele mai pesimiste nu pot fi ignorate anumite masuri
datatoare de speranta, cum ar fi reluarea programului Prima Casa sau ieftinirea
creditelor ipotecare �n lei cu avans minim (5 la suta), credite care au devenit
astfel cele mai avantajoase variante de pe piata.

Pe fondul cresterii numarului de tranzactii imobiliare, este bine sa ne reamintim

de c�teva aspecte si sfaturi importante, fie ca vrei sa vinzi, fie ca vrei sa
achizitionezi un imobil.

Acte necesare:

a. actul de identitate �n original si �n copie.

b. certificatul de casatorie sau sentinta de divort, �n original si �n copie.

c. actele de proprietate, �n original si �n copie.

d. documentatia cadastrala si �ncheierea de �ntabulare. (Mai multe detalii)

e. extrasul de carte funciara pentru v�nzare.

f. certificatul fiscal pentru v�nzare.

g. pentru imobilele care sunt apartamente de bloc, este necesara si adeverinta

eliberata de Asociatia de Proprietari.

h. certificatul energetic

Pentru orice fel de tranzactie, exista firme imobiliare care preiau majoritatea
dintre activitatile legate de �ntocmire, redactare, depunere de acte si documente,
evident, contra cost (fire prin stabilirea unei sume fixe, fie prin stabilirea unui
procent din valoarea imobilului tranzactionat). Exista �nsa o serie de persoane
care prefera, din motive de ne�ncredere, de marire a costurilor sau altele, sa
procedeze la v�nzarea sau cumpararea unui imobil pe cont propriu. De aceea ne
adresam acestora (si nu numai), pentru ca tranzactia sa fie �ncheiata cu succes si
ferita de orice probleme, la momentul �ncheierii contractului de �nstrainare, c�t
si ulterior.

�n situatia �n care dvs. sunteti v�nzatorul, acestia ar fi pasii de urmarit:

1. Stabilirea unui pret de v�nzare realist

Trebuie sa fim constienti de faptul ca boom-ul imobiliar al perioadei de p�na acum

5-6 ani e de domeniul trecutului si ca preturile de care stiai atunci nu mai sunt
de multa vreme valabile. Setarea unui pret realist trebuie sa plece de la corelarea
cu pretul pietii, stabilirea unui pret exagerat tin�nd departe potentialul
cumparator. Totodata, trebuie sa fiti pregatiti si pentru a va stabili un pret de
pornire si limita inferioara sub care nu sunteti dispus sa cedati, lu�nd �n calcul
faptul ca lipsa unei �recalibrari� a pretului poate sa duca la disparitia
interesului initial al cumparatorului.

2. Pregatirea actelor necesare v�nzarii

De regula, aceste acte sunt urmatoarele:

a. actul de identitate (B.I., C.I. sau pasaport, dupa caz), �n original si �n
copie.

b. certificatul de casatorie sau sentinta de divort, �n original si �n copie (daca

este cazul).

c. actele de proprietate, �n original si �n copie. Actul de proprietate poate fi un

contract de v�nzare-cumparare autentificat de un notar public, un contract de
donatie, un certificat de mostenitor, o hotar�re judecatoreasca, etc.

d. documentatia cadastrala si �ncheierea de �ntabulare.

e. extrasul de carte funciara pentru v�nzare. Extrasul se obtine numai de catre

biroul notarial unde se va �ncheia contractul de v�nzare-cumparare. Extrasul de
carte funciara pentru v�nzare este valabil 5 zile de la data depunerii, de catre
notarul public, a cererii de eliberare, la Oficiul de Cadastru si Publicitate
Imobiliara.

f. certificatul fiscal pentru v�nzare. Certificatul fiscal se obtine de la Directia

de Impozite si Taxe Locale din sectorul unde este situat imobilul. Certificatul
este valabil 30 de zile de la data eliberarii.

g. pentru imobilele care sunt apartamente de bloc, este necesara si adeverinta

eliberata de Asociatia de Proprietari. Adeverinta dovedeste faptul ca proprietarul
imobilului nu are restante la plata �ntretinerii Adeverinta se semneaza de catre
presedintele si administratorul blocului, se stampileaza �n trei exemplare
originale.

h. potrivit dispozitiilor Legii nr.372/2005 privind performanta energetica a

cladirilor, v�nzatorul trebuie sa obtina certificatul energetic al apartamentului.
�n vederea obtinerii certificatului energetic, proprietarul urmeaza sa se adreseze
unui auditor atestat �n domeniu si apoi certificatul sa �l prezinte cumparatorului
la momentul �ncheierii contractului de v�nzare-cumparare, respectiv a contractului
de �nchiriere. Certificatul energetic cuprinde informatii care permit
cumparatorilor sa evalueze performanta energetica a cladirii. Certificatul este
�nsotit de recomandari de reducere a costurilor, prin �mbunatatirea performantei
energetice a cladirii.

3. Stabilirea pretului final si semnarea antecontractului de v�nzare-cumparare

Odata gasit cumparatorul, trebuie stabilit pretul final fara echivoc, urmarindu-se
totodata si stabilirea �ncheierii si semnarii unui antecontract de v�nzare-
cumparare. �nainte de a se trece la incheierea acestui antecontract, cumparatorul
are dreptul de a verifica actele prevazute mai sus, pentru a se lamuri asupra
detaliilor legate de imobil, dar si asupra calitatii de proprietar a v�nzatorului.
Atentie! Verificarile se fac �n prezenta v�nzatorului, la notar, nefiind deloc
recomandata predarea unor acte originale unei persoane necunoscute.

Acest antecontract este o promisiune asumata de ambele parti de a �ncheia �n

viitor, �ntr-un termen stabilit de comun acord, la pretul convenit, contractul de
v�nzare-cumparare privind imobilul. Prin antecontract sunt stipulate o serie de
elemente extrem de importante, si anume: pretul v�nzarii-cumpararii; data-limita
p�na la care trebuie semnat contractul de v�nzare-cumparare final; termenul de
eliberare a imobilului; avansul platit prin antecontract; modalitatea de plata a
pretului imobilului. Antecontractul este foarte important, deoarece prin semnarea
lui �ntelegerea dintre parti capata valoare juridica, iar semnarea lui este necesar
sa aiba loc la notariat. �n situatia �n care o parte nu �si respecta obligatiile
asumate prin antecontract, cealalta parte de buna-credinta se poate adresa cu
succes instantei de judecata.
4. Perfectarea v�nzarii, aspecte intermediare si finale

�ntre momentul gasirii unui cumparator si �ncheierea contractului de v�nzare-

cumparare final exista un interval de timp care poate varia �n functie de existenta
cadastrului si intabularii sau de obtinerea de catre cumparator a unui credit
bancar, ca sa amintim dintre cele mai frecvente situatii.

�n situatia �n care nu aveti cadastru si intabulare, iata c�teva precizari

importante privind obtinerea acestora.

Pretul stabilit se poate achita, de regula, �n doua transe: un avans din pretul de
v�nzare platit odata cu �ncheierea antecontractului, urmat de restul de plata
datorat efectuat la data �ncheierii contractului final, �n ambele cazuri platile
efectu�ndu-se �n fata notarului. Potrivit principiului libertatii consensuale a
partilor, acestea nu sunt �mpiedicate de nimic pentru a stabili alte modalitati de
plata, cu respectarea prevederilor legale.

�n situatia cumparatorului care solicita si obtine un credit bancar, dvs. veti

�ncasa restul de bani de la banca respectiva, �ntr-un termen de cca. 3 - 5 zile de
la momentul semnarii contractului final, perioada necesara pentru inscrierea �n
cartea funciara a dreptului de ipoteca al bancii asupra imobilului.

Atentie! �n urma v�nzarii unui imobil, v�nzatorul va achita la notar impozitul

datorat catre stat, �n conformitate cu prevederile Codului Fiscal, art. 771:

ART. 77^1 Definirea venitului din transferul proprietatilor imobiliare din

patrimoniul personal

(1) La transferul dreptului de proprietate si al dezmembramintelor acestuia, prin

acte juridice �ntre vii asupra constructiilor de orice fel si a terenurilor
aferente acestora, precum si asupra terenurilor de orice fel fara constructii,
contribuabilii datoreaza un impozit care se calculeaza astfel:

a) pentru constructiile de orice fel cu terenurile aferente acestora, precum si

pentru terenurile de orice fel fara constructii, dob�ndite �ntr-un termen de p�na
la 3 ani inclusiv:

- 3% p�na la valoarea de 200.000 lei inclusiv;

- peste 200.000 lei, 6.000 lei + 2% calculate la valoarea ce depaseste 200.000 lei
inclusiv;

b) pentru imobilele descrise la lit. a), dob�ndite la o data mai mare de 3 ani:

- 2% p�na la valoarea de 200.000 lei inclusiv;

- peste 200.000 lei, 4.000 lei + 1% calculat la valoarea ce depaseste 200.000 lei
inclusiv.

Precizari cu privire la obtinerea actelor de cadastru si intabulare

A. Intabularea - reprezinta �nscrierea imobilului �n Cartea Funciara a dreptului de

proprietate si a celorlalte drepturi reale asupra unui imobil.

Cererea-tip de �nscriere �n cartea funciara (intabularea) se depune la Biroul de

Carte Funciara �n raza sectorului/judetului de care apartine imobilul, alaturi de
urmatoarele acte:

- documentatia cadastrala (efectuata de o persoana fizica sau juridica autorizata

pentru executia acestui tip de lucrari;.urmatoarele acte trebuie puse la dispozitie
expertului cadastral: o copie dupa actul de identitate, dupa actele de proprietate
si schitele aferente, �n masura �n care acestea exista);

- copii dupa actele de identitate ale proprietarilor;

- copie legalizata dupa actul de proprietate (�n cazul unei sentinte legalizarea se
face de catre judecatoria care a pronuntat hotar�rea si nu de catre un birou
notarial);

- schita apartamentului (�n cazul �n care exista schita);

- planuri 1:500, planuri 1:2000;

- declaratie-tip privind identificarea limitelor proprietatii pentru care se

executa masuratorile � pusa la dispozitie de catre expertul autorizat;

- certificat fiscal pentru directia de taxe si impozite din sectorul de care

apartineti.

Extrasul de Carte Funciara (care certifica toate datele de identificare si situatia

juridica actuala a imobilului) se poate obtine doar de catre notar pe baza dovezii
de intabulare.

Cand sunteti pregatit cu toate actele mentionate mai sus, trebuie sa va adresati
biroului notarial (unde se va semna contractul de vanzare-cumparare) pentru
eliberarea extrasului de carte funciara. Atunci va trebui sa depuneti : dovada
intabularii imobilului (incheierea de admitere a intabularii), copie act de
proprietate, copie acte de identitate proprietar si cerere tip - aceasta cerere va
va fi pusa la dispozitie de catre cabinetul notarial.

Dovada de intabulare o poate obtine inginerul cadastral pentru dumneavoastra, dar

pentru eliberarea acesteia trebuie sa aveti realizata documentatia de cadastru.

Calea cea mai simpla : daca aveti nevoie de cadastru, apelati la un inginer
cadastral. Dupa aceea, tot acesta va obtine si dovada intabularii. Cu aceasta va
duceti la notar si notarul va solicita Extrasul de Carte Funciara. Fara acest act
nu va puteti vinde casa. (Aici exista o lista ingineri cadastriali/firme cadastru)

B. Extrasul de carte funciara certifica toate datele de identificare si situatia

juridica actuala a imobilului:

1. Descrierea imobilului

2. Numele si prenumele proprietarilor

3. Actele �n baza carora acestia au dob�ndit proprietatea

4. Sarcinile bunului: ipoteci, comandamente, interdictii de �nstrainare, privilegii

etc.

Extrasul de carte funciara se elibereaza de catre Biroul de Carte Funciara �n baza

actelor de proprietate care au fost intabulate �n Cartea Funciara a imobilului.
Pentru eliberarea acestuia trebuie sa va adresati biroului notarial unde se va
semna contractul de vanzare-cumparare si unde trebuie depusei:
- dovada intabularii imobilului - inginerul cadastral va poate ajuta sa o obtineti

- copie act de proprietate

- copie acte de identitate proprietar

- cerere tip - aceasta va fi pusa la dispozitie de catre cabinetul notarial

Acest extras de carte funciara se elibereaza numai delegatilor notariali, la

cererea clientilor si are un termen de valabilitate de 5 zile de la data depunerii,
timp �n care nu se poate elibera un alt extras de carte funciara pentru acelasi
imobil. Astfel, este exclusa v�nzarea imobilului de doua ori. Dupa depunerea
cererii mai dureaza 1-2 zile obtinerea lui.

Aspecte importante:

- Notarul are posibilitatea de a aplica o reducere a onorariului perceput pentru

autentificarea actelor redactate de un avocat.

- Taxele si onorariul notarului/avocatului sunt suportate de cumparator, daca

partile nu se �nteleg altfel.

- Chiar daca redactarea actului se face de catre notar sau avocat, este
recomandabil ca partile sa se uite atent pe document.

- Este necesara imputernicirea legalizata de la coproprietari (cand acestia exista

si nu sunt prezenti)

- Contractul si plata se fac numai �n prezenta notarului!!!!

- La semnarea actului de v�nzare-cumparare taxele platite vor fi: taxa de timbru

(variaza �n functie de locuinta), timbrul judiciar, onorariul notarului.

- Imobilele dob�ndite �n baza legii 112/1996 se pot vinde la expirarea a 10 ani de

la dob�ndire �nsotite de doua adeverinte scoase de la primarie (A.F.I)

C. Cadastrul

Pentru intabularea imobilului �n cartea funciara este obligatoriu sa aveti

documentatia cadastrala realizata. Este indicat sa cunoasteti ce documente sunt
necesare, chiar daca apelati la un specialist si ce trebuie sa ii puneti la
dispozitie si ce trebuie sa va ofere el.

Cum am mai aratat, documentatia cadastrala poate fi realizata doar de catre un

inginer cadastral sau o firma specializata �n acest domeniu. (�n Bucuresti, tariful
mediu perceput pentru cadastru variaza intre 80 si 100 de euro pentru un
apartament, in functie de numarul de camere). De obicei, plata se face 50% �n
momentul �nceperii lucrarii si 50% la finalizare.

Inginerul cadastral va avea nevoie de urmatoarele acte:

- Actul de proprietate - copie

- Acte identitate proprietar/coproprietari - copie

- Cerere tip � (va fi pusa la dispozitie de catre inginerul cadastral)

- Declaratie privind limitele proprietatii � (va fi pusa la dispozitie de catre

inginerul cadastral
Inginerul cadastral, pe baza documentatiei oferite, va trebui sa depuna un dosar la
Oficiul de Cadastru. Dupa aprobarea dosarului, veti primi un numar de �nregistrare
(numar cadastral) al dosarului care trebuie sa contina:

- Fisa corpului de proprietate

- Plan de amplasament si delimitare a corpului de proprietate cu figurarea

vecinatatilor si calculul suprafetei in cazul terenurilor

- Plan de �ncadrare �n zona.

- Tabel de limitare vecinatati

- Memoriu tehnic

- Copii ale actelor puse la dispozitie de dumneavoastra.

Durata de obtinere a numarului cadastral variaza �ntre 10 zile, �n cazul unui

apartament si p�na la 25 de zile, �n cazul unei case. Exista posibilitatea
achitarii unei taxe de urgenta care sa reduca durata la doar c�teva zile.

Solicitati inginerului cadastral sa se ocupe si de intabulare. Majoritatea

expertilor cadastrali ofera si acest serviciu fara a mai percepe o taxa
suplimentara. Cererea de intabulare se face la Judecatorie si dureaza aproximativ
20 de zile.

Fara plan cadastral nu se poate face nici o �nstrainare. �n cazul �n care imobilul
a fost dob�ndit dupa 1 iulie 1999 (data la care a intrat �n vigoare Legea
Cadastrului si a Cartii Funciare) si exista un plan cadastral, nu mai este nevoie
de realizarea altuia.

Cadastrul este necesar nu numai �n situatia unei �nstrainari, ci si pentru o

donatie, mostenire sau �n situatia �n care este necesara instituirea unei ipoteci
asupra imobilului. O firma specializata �n cadastru poate oferi urmatoarele
servicii: cadastru, inclusiv �nscrierea �n cartea funciara (intabulare); masuratori
�n domeniul topografiei (ridicari topografice, planuri de situatie, trasari
planimetrice si altimetrice); relevee constructii; consultanta juridica �n domeniul
cartilor funciare.

Atentie! Cititi cu cea mai mare atentie contractul de v�nzare-cumparare, fiecare

clauza �n parte, verificati identitatea actelor prevaute ca anexe cu ceea ce este
consemnat �n textul contractului si nu �n ultimul r�nd, asigurati-va ca ati obtinut
(minim) un exemplar original. Asigurati-va ca ati primit �ntreaga suma stabilita.