Memoriu de Prezentare Puz Zarnesti

VOLUMUL I
MEMORIU DE PREZENTARE
PLAN URBANISTIC ZONAL “REGLEMENTARE ZONĂ PLAIUL FOII”
ORAȘUL ZĂRNEȘTI, JUDEȚUL BRAȘOV
NOIEMBRIE 2019
PLAN URBANISTIC ZONAL ”REGLEMENTARE ZONĂ PLAIUL FOII”, ORAȘUL ZĂRNEȘTI, JUDEȚUL BRAȘOV
BENEFICIAR: U.A.T. ZĂRNEȘTI, STR. MITROPOLIT ION MEȚIANU NR. 1, ORAȘUL ZĂRNEȘTI, JUDEȚUL BRAȘOV
PROIECTANT: ZEEN DESIGN STUDIO S.R.L., MUN. BUCUREȘTI, SECTOR 2, STR. JEAN LOUIS CALDERON NR.6
CUPRINS
1. INTRODUCERE ...................................................................................................................... 2
1.1. DATE DE RECUNOAȘTERE A DOCUMENTAȚIEI .......................................................................2
1.2. OBIECTUL LUCRĂRII.................................................................................................................2
1.3. SURSE DOCUMENTARE ...........................................................................................................4
2. STADIUL ACTUAL AL DEZVOLTĂRII ........................................................................................ 5

2.1. EVOLUȚIA ZONEI .....................................................................................................................5
2.2. ÎNCADRARE ÎN LOCALITATE.....................................................................................................5
2.3. ELEMENTE ALE CADRULUI NATURAL ...................................................................................... 6
2.4. CIRCULAȚIA ............................................................................................................................. 7
2.6. ECHIPARE TEHNICO-EDILITARĂ ............................................................................................. 10
2.7. PROBLEME DE MEDIU ...........................................................................................................11
2.8. OPȚIUNI ALE POPULAȚIEI ......................................................................................................12
2.9. REGIMUL JURIDIC ..................................................................................................................13
2.10. CONCLUZII ........................................................................................................................... 13
3. PROPUNERI DE DEZVOLTARE URBANISTICĂ ....................................................................... 16

3.1. CONCLUZII ALE STUDIILOR DE FUNDAMENTARE ..................................................................16
3.2. PREVEDERI ALE P.U.G. ...........................................................................................................17
3.3. VALORIFICAREA CADRULUI NATURAL...................................................................................17
3.4. MODERNIZAREA CIRCULAȚIEI ............................................................................................... 17
3.5. ZONIFICAREA FUNCȚIONALĂ – REGLEMENTĂRI, INDICI URBANISTICI .................................18
3.6. DEZVOLTAREA ECHIPĂRII EDILITARE..................................................................................... 21
3.7. PROTECȚIA MEDIULUI ...........................................................................................................22
3.8. OBIECTIVE DE UTILITATE PUBLICĂ ........................................................................................ 23
4. CONCLUZII – MĂSURI ÎN CONTINUARE ................................................................................ 25
VOLUMUL I – MEMORIU DE PREZENTARE

P.U.Z. ”REGLEMENTARE ZONĂ PLAIUL FOII”, OR. ZĂRNEȘTI, JUD. BRAȘOV
Pagina 1 din 27
1. INTRODUCERE
1.1. DATE DE RECUNOAȘTERE A DOCUMENTAȚIEI
”ELABORARE, AVIZARE ȘI APROBARE P.U.Z. ÎN SCOPUL

DENUMIREA LUCRĂRII: «REGLEMENTARE ZONĂ PLAIUL FOII, ORAȘ ZĂRNEȘTI»”, conform
C.U. nr. 472 din 18.10.2017 și nr. 561 din 24.09.2019
ADRESA: Zona Plaiul Foii fn, orașul Zărnești, județul Brașov
U.A.T. Zărnești, str. Mitropolit Ion Mețianu, nr. 1, orașul Zărnești,
BENEFICIAR:
județul Brașov
SPECIALITATEA: Urbanism
FAZA: P.U.Z. propriu-zis
S.C. ZEEN DESIGN STUDIO S.R.L., București, sector 2, str. Jean
PROIECTANT DE Louis Calderon nr.6, bl.1-3, sc.1, et.7, ap. 35 C.U.I. 29546516,
SPECIALITATE URBANISM: J40/361/2012
Proiectat: drd. urb. dipl. arh. dipl. Mihai Andrei Suărășan
DATA ELABORĂRII: Noiembrie 2019
1.2. OBIECTUL P.U.Z.

Prezenta documentație propune soluții și reglementări pentru zona studiată, conforme cu Avizul
de Oportunitate nr. 17311 din 19.12.2017, eliberat de Primăria Orașului Zărnești.
Obiectivul lucrării îl constituie coordonarea dezvoltării urbanistice integrate a zonei studiate în

localitate și în ariile naturale protejate prin elaborarea Regulamentului Local de Urbanism “P.U.Z.
REGLEMENTARE ZONĂ PLAIUL FOII”
Vor fi urmărite cu precădere următoarele obiective:

- stabilirea unui mod de organizare coerentă precizând toate elementele necesare
(funcţiuni, circulaţii, accese, regim de aliniere, regim de înălţime, mod de ocupare, mod de
plantare, etc.).
- configurarea unui cadru spaţial-volumetric, ambiental şi de imagine urban al teritoriului
studiat și corelarea cu vecinătățile imediate.
Lucrarea se întocmeşte în vederea reglementării modului viitor de construire al terenurilor din

zona studiată, ţinând cont de oportunităţile de dezvoltare şi de necesitatea remedierii unor
disfuncţionalităţi spaţial – urbane, de circulaţii şi accesibilitate.
SOLICITĂRI ALE TEMEI PROGRAM

Zona studiată, în suprafaţă totală de circa 333,6986 ha, este amplasată în vestul teritoriului
administrativ al U.A.T. Zărnești.
Se solicită tratarea următoarele categorii generale de probleme :

- zonificarea funcțională ținând cont de ariile naturale protejate existente în zona studiată;
- indici și indicatori urbanistici (regim de aliniere, edificabil, regim de înălțime, P.O.T., C.U.T.);

Pagina 2 din 27
- organizarea acceselor pe parcele;

- dezvoltarea infrastructurii edilitare;
- modernizarea circulației existente și posibilități de extindere a rețelei stradale;
- statutul juridic și circulația terenurilor;
- măsuri de eliminare a efectelor unor riscuri naturale și antropice ;
- măsuri de protecție a mediului;
- asigurarea parcării și garării în interiorul parcelei.
- reglementari specifice detaliate cu privire la aspectul exterior și conformarea construcțiilor –
permisiuni și restricții – incluse în Regulamentul Local de Urbanism aferent P.U.Z..
Scopul studiului este stabilirea reglementărilor de urbanism necesare a fi aplicate în utilizarea

coerentă a zonei studiate, în corelare cu reglementările Planului Urbanistic General al Orașului
Zărnești aprobat precum și cu reglementările Ghidul de construire în zona de dezvoltare durabilă a
Parcului Naţional Piatra Craiului, elaborat de Administraţia Parcului Naţional Piatra Craiului
(APNPC).
Proiectul răspunde temei formulate de beneficiar şi se elaborează în conformitate cu prevederile

Planului Urbanistic General al Orașului Zărnești aprobat, prevederile cuprinse în Certificatele de
Urbanism nr. 472 din data 18.10.2017 și nr. 561 din 24.09.2019, precum și prevederile cuprinse
în Avizul de Oportunitate nr. 17311 din 19.12.2017, eliberate de Primăria Orașului Zărnești.
PREVEDERI ALE PROGRAMULUI DE DEZVOLTARE A LOCALITĂȚII, PENTRU ZONA STUDIATĂ

Conform Planului Urbanistic General al Orașului Zărnești aprobat cu H.C.L. nr. 133/2002, cu
valabilitatea prelungită prin H.C.L. nr. 241/18.12.2012, zona studiată se află încadrată în
intravilanul localității, în U.T.R. 14, 16, 17,22, 30.
Sursa: Plan Urbanistic General oraș Zărnești – Planșa reglementări urbanistice – zonificare

Pagina 3 din 27
PREVEDERI LA NIVELUL U.T.R-URILOR, CONF. P.U.G. ORAȘ ZĂRNEȘTI

U.T.R. 14 – zona Sub Bortila. POT = 10 %; CUT = 0,25; SUTR = 45,0 ha
U.T.R. 16 – cabana “Plaiul Foii”. POT = 10 %; CUT = 0,25; SUTR = 19,0 ha
U.T.R. 17 – captare Topliţa. POT = 10 %; CUT = 0,25; SUTR = 8,0 ha
U.T.R. 22 – zona Gura Bârsei. POT = 10 %; CUT = 0,25; SUTR = 15,0 ha
U.T.R. 30 – funcţiunile predominante sunt cele de locuit și de agrement cu dotarile aferente.
Pentru locuinţe regimul de înălţime poate varia între S+P, S+P+1, S+P+M. Pentru dotările de cazare
turistica regimul de înălţime poate varia între S+P, S+P+1-4. Construcţiile vor folosi panta terenului
pentru a fi evitate dizlocările mari de pămînt. POT = 10% ; CUT = 0,30 ; SUTR 30 = 930,2 ha.
Conform Strategiei de Dezvoltare Locală a Orașului Zărnești 2015-2025, zona studiată este
identificată ca fiind o zonă cu resurse turistice naturale importante care pot fi valorificate direct în
activitatea de turism, constituind un pol de dezvoltare al localității ca destinație ecoturistică.
1.3. SURSE DOCUMENTARE

Documentația care a stat la baza elaborării documentației Plan Urbanistic Zonal:
- Planul Urbanistic General al Orașului Zărnești și R.L.U. aferent, aprobat;
- Planul Urbanistic General al Orașului Zărnești și R.L.U. aferent – reactualizat, în curs de
elaborare;
- Studii de fundamentare aferente reactualizare P.U.G. Oraș Zărnești;
- Strategia de Dezvoltare Locală a Orașului Zărnești, 2015-2025;
- Documentația pentru atestarea Orașului Zărnești ca stațiune turistică de interes local;
- Ghidul de construire în zona de dezvoltare durabilă a Parcului Naţional Piatra Craiului;
- Ridicarea topografică a amplasamentului.

Pagina 4 din 27
2. STADIUL ACTUAL AL DEZVOLTĂRII
2.1. EVOLUȚIA ZONEI

Până în anul 1990, terenurile aflate în zona studiată au avut destinație agricolă. În perioada de
după anul 1990, a început procesul de punere în posesie, în baza legii Fondului Funciar 18/1990.
Acest proces este în curs de desfășurare și în prezent.
În vederea dezvoltării localității ca destinație turistică, odată cu reactualizarea Planul Urbanistic

General al Orașului Zărnești, aprobat în anul 2002, o parte considerabilă a teritoriului studiat, a
fost introdusă în intravilanul localității având funcţiunile predominante de locuit și de agrement cu
dotarile aferente.
Situată la poalele munților Piatra Craiului, zona studiată a devenit atractivă pentru construirea de
locuințe individuale permanente și case de vacanță, precum și pentru structuri de primire turistică
cu funcțiuni de cazare și alimentație publică.
Aproximativ 0,6% din zona studiată este construită, având funcțiunea preponderentă de locuire și
unități turistice. Construcțiile sunt amplasate haotic, dispunerea lor fiind de tip rural, iar accesul
pe loturile de fund se face prin intermediul unor drumuri de servitute subdimensionate.
Terenul studiat nu prezintă caracteristici semnificative, care să fie relaționate cu evoluția localității.
POTENȚIALUL DE DEZVOLTARE
Potențialul zonei studiate este reprezentat de următoarele elemente:
- poziția favorabilă în cadrul natural – la poalele masivului Piatra Craiului, baza de plecare
spre cele mai importante trasee turistice ale acestuia.
- poziţia favorabilă în cadrul oraşului – în proximitatea vetrei orașului;
- prezenţa unor căi importante de circulație – DC50A;
- legătura facilă cu centrul, cu zonele de servicii şi echipamente publice;
- structurarea recentă a ariei ca zonă de locuire, cu potențial de dezvoltare, de o mare
atractivitate investiţională la nivel imobiliar.
Ţinând cont de potenţialul conferit de poziția în cadrul natural și al orașului, de geografia zonei –
terenuri relativ plate, fără declivități majore, atractivitatea peisajului, ocuparea redusă a
terenurilor – cca. 0,6% fond construit, rezultă în mod evident subutilizarea terenurilor din zona
studiată.
Astfel – completarea fondului construit existent cu clădiri noi, mai performante din punct de
vedere structural și arhitectural, creşterea calităţii imaginii arhitecturale ținând cont de valențele
montane ale zonei, dar şi reglementarea urbanistică coerentă a terenurilor libere de construcții,
se constituie ca principale obiective ale proiectului.
2.2. ÎNCADRARE ÎN LOCALITATE

Zona studiată, în suprafaţă totală de 333,6986 ha, este amplasată în vestul teritoriului
administrativ al U.A.T. Zărnești.

Pagina 5 din 27
Zona studiată este delimitată de următoarele vecinătăți:

LA NORD Teritoriu extravilan UA.T. Zărnești
Parcul Național Piatra Craiului, Situl de importanță comunitară ROSCI0194 – Piatra
LA SUD
Craiului, Aria de protecție specială avifaunistică ROSPA0165 – Piatra Craiului
LA EST Teritoriu intravilan UA.T. Zărnești
LA VEST Situl de importanță comunitară ROSCI0122 – Munții Făgăraș
Circulația în zona studiată se desfășoară prin intermediul Drumului Comunal 50A/strada Topliței,
a Drumului Comunal Local 3519 (în continuarea DC 50A), a Drumului Comunal Local 833 (în
continuarea DC 50A), precum și prin intermediul mai multor drumuri de exploatare.
În zona studiată sunt prezente rețele edilitare de alimentare cu energie electrică.
Zona studiată, datorită amplasării în cadrul localității, intră în raza de deservire a instituțiilor
publice de interes general care servesc orașul Zărnești.
2.3. ELEMENTE ALE CADRULUI NATURAL

Zona studiată beneficiază de o amplasare favorabilă atât în cadrul natural, cât și în cadrul localităţii.
În urma analizei situaţiei existente, în zona teritoriului studiat nu există elemente ale cadrului
natural ce pot interveni defavorabil în modul de organizare urbanistică a zonei (relief, climă sau
riscuri naturale – alunecări de teren).
Rețeaua hidrografică a teritoriului studiat este formată din râul Bârsa și afluenții săi – Bârsa lui
Bucur, Bârsa Fierului, Bârsa Tămașului și Bârsa Groșetului. Râul Bârsa poate produce inundații, însă
cursul acestuia a fost parțial regularizat, astfel, scăzând riscurile de inundații. Lucrările de
regularizare au început în perioada 1979-1980 când porțiuni din albia râului au fost calibrate iar
malurile consolidate. În anul 2008 a fost inițiată procedura de realizare a regularizării râului de
către Direcția Apelor Olt.
Conform informațiilor de care dispunem și legislației în vigoare, respectiv Ordonanța de Urgență

nr. 57/2007 privind regimul ariilor naturale protejate, conservarea habitatelor naturale, a florei şi
faunei sălbatice (modificată și completată de OUG 154/2008) și Legea 5/2000 privind aprobarea
Planului de Amenajare a Teritoriului Național – Secțiunea III – Arii protejate, în zona studiată sunt
consemnate următoarele arii protejate:
 Parcul Național Piatra Craiului (PNPC) – poziția M,
 Arii speciale de conservare ”Natura 2000”:
- Situl de importanță comunitară ROSCI0194 – Piatra Craiului,
- Aria de protecție specială avifaunistică ROSPA0165 – Piatra Craiului,
- Situl de importanță comunitară ROSCI0122 – Munții Făgăraș.
ARII NATURALE PROTEJATE PREZENTE PE TERITORIUL STUDIAT
Suprafață aflată Ponderea din Suprafață totală Ponderea din

ARIE PROTEJATĂ
în zona studiată zona studiată sit suprafața totală
PNPC 33,83 ha 10,14 % 14766 ha 0,23 %

Pagina 6 din 27
ROSCI0194 33,83 ha 10,14 % 15904,8 ha 0,06 %

ROSPA0165 45,30 ha 13,58 % 15904,8 ha 0,08 %
ROSCI0122 18,20 ha 5,45 % 198620,5 ha 0,0091 %
Luând în considerare suprapunerile limitelor ariilor naturale protejate, consemnate în zona

studiată, rezultă că suprafața acestora reprezintă circa 15% (circa 52,04 ha) din suprafața
teritoriului studiat.
Conform studiului de fundamentare privind condițiile geotehnice aferent ”Reactualizare P.U.G.

Oraș Zărnești”, prin sondajele executate în diferite puncte ale U.A.T.-ului, s-au întâlnit sub pătura
de sol următoarea stratificaţie: prafuri argiloase-nisipoase, sau nisip fin argilos prăfos, amestecat
la bază cu cantităţi apreciabile de nisip grosier şi pietriş dominând ca întindere şi grosime; depozite
de pietrişuri şi bolovănişuri incluse în nisip legate pe alocuri cu slab liant argilos.
Adâncimea de îngheţ conform STAS 6054/77 pentru zona localităţii Zărneşti este –1,10 m.
Terenurile din zona studiată sunt bune de fundare, fiind amplasate pe suprafaţa teraselor unde
adâncimea de fundare Df=1,20 m (de la cota terenului natural), în depozitele de nisip cu pietriş şi
bolovăniş amestecate pe alocuri cu liant argilos. Pentru aceste terenuri se va lua în consideraţie
presiunea convenţionala Pconv = 300-480 KPa pentru sarcinile fundamentale de calcul.
Conform „Normativului pentru proiectarea antiseismica a construcţiilor de locuinţe, social-

culturale, agrozootehnice şi industriale” P.100/1-06-BC12-13/2006, oraşul Zărneşti se încadrează
în zona seismica de calcul „C” având coeficientul de seismicitate ag = 0,20 g şi perioada de colţ Tc
=0,7s. Conform prevederilor STAS 11100/1-1993, Zărneştiul se situează în zona de
macroseismicitate gradul „VII”.
În privința riscului geomorfologic, conform PATJ Brașov și Legea 575/2001 privind aprobarea
Planului de Amenajare a Teritoriului Național – Secțiunea V – zone de risc natural, teritoriul studiat
se remarcă printr-un potențial mediu de producere a alunecărilor de teren, cu probabilitate de
alunecare foarte redusă.
2.4. CIRCULAȚIA
Circulația în zona studiată se desfășoară prin intermediul Drumului Comunal 50A/strada Topliței
(recent asfaltată), a Drumului Comunal Local 3519 (în continuarea DC 50A, pe traseul Bârsei
Tămașului), a Drumului Comunal Local 833 (în continuarea DC 50A, pe traseul Bârsei lui Bucur),
precum și prin intermediul mai multor drumuri de exploatare.
Prin intermediul Drumului Comunal 50A/strada Topliței se asigură legătura dintre centrul localității
și partea vestică a acesteia.
Drumul Comunal 50A/ strada Topliței este arteră de circulație de categoria a III-a cu profil variabil,
necorespunzător, fără trotuare, cu partea carosabilă cu îmbrăcăminte definitivă, cu lățime de 6
metri.
Drumurile Comunale Locale 3519 și 833, au profile variabile de 4-5 metri și au îmbrăcăminte
provizorie – pământ.
Pagina 7 din 27
Drumurile de exploatare, au profile variabile de 3-4 metri și au îmbrăcăminte provizorie – pământ.
Zona studiată nu este deservită de transportul public.
Accesul auto și pietonal pe parcelele din zona studiată se asigură preponderent prin intermediul
Drumului Comunal 50A/strada Topliței, DCL 3519 și DCL 833. Parcelarul, existent, de tip agricol
(terenuri cu lungime de aprox. 10-15 ori mai mare decât lățimea), a generat lotizări cu acces din
drumuri de servitute private, cu profile necorespunzătoare – 3-4 metri.
Din analiza situației existente, nu rezultă greutăți în fluența circulației și/sau incomodări între
tipurile de circulație, traficul auto în zona studiată fiind scăzut.
Eliminarea disfuncțiilor prezentate mai sus, constituie o prioritate pentru zona studiată și se va
realiza prin modernizarea și extinderea infrastructurii rutiere existente.
2.5. OCUPAREA TERENURILOR

Funcțiunea dominantă a zonei studiate este de locuire, fiind compusă din locuințe permanente și
case de vacanță, precum și din structuri de primire turistică cu funcțiuni de cazare. În zonă mai
este prezentă funcțiunea serviciilor de interes general (salvamont, Administrația PNPC).
Terenurile din zona studiată prezintă următoarea zonificare funcțională:
BILANȚ TERITORIAL – SITUAȚIA EXISTENTĂ
UM
ZONE FUNCȚIONALE
ha %
ZONĂ LOCUINȚE 18,2283 5,47
ZONĂ STRUCTURI DE PRIMIRE TURISTICĂ CU
4,8201 1,40
FUNCȚIUNI DE CAZARE ȘI ALIMENTAȚIE PUBLICĂ

Pagina 8 din 27
ZONĂ INSTITUȚII ȘI SERVICII DE INTERES PUBLIC 0,3802 0,12

ZONĂ UNITĂȚI INDUSTRIALE-DEPOZITARE 0,5559 0,17
ZONĂ CĂI DE COMUNICAȚIE RUTIERĂ ȘI
16,1595 4,85
AMENAJĂRI AFERENTE
APE 24,7273 7,42
TERENURI AGRICOLE ÎN INTRAVILAN 267,4275 80,14
TERENURI NEPRODUCTIVE 1,3998 0,43
TOTAL TERITORIU P.U.Z 333,6986 100,00
Construcțiile existente sunt, în general, în stare bună. Structura clădirilor este în cadre din beton
armat/metal/zidărie/lemn.
În zona studiată nu sunt clădiri cu valoare de patrimoniu și nu se află înscrise în Lista

Monumentelor Istorice actualizată în 2015 și nici în zona de protecție a acestora.
BILANȚ TERITORIAL – SITUAȚIA EXISTENTĂ – GRAD DE OCUPARE CU FOND CONSTRUIT

ha %
SUPRAFAȚĂ CONSTRUITĂ 2,0141 0,61
SUPRAFAȚĂ NECONSTRUITĂ 331,6845 99,39
Pe trenul studiat nu s-au identificat disfuncționalități majore care pot impiedica desfășurarea
activităților propuse prin tema de proiectare.
Din punct de vedere al dotărilor cu servicii, în zona studiată sunt prezente servicii de cazare și
alimentație publică, Salvamont. De asemenea, în zona studiată este prezent Centrul de Vizitare al
Parcului Național Piatra Craiului.
În zona centrală a orașului Zărnești sunt concentrate o serie de servicii: administrație, învățământ,
sănătate, comerț, telecomunicații, ș.a.. Teritoriul studiat se află la următoarele distanțe față de
centrul localității:
- 0,8 km de la limita estică a zonei studiate
- 4,5 km din centrul zonei studiate
- 5,4 km de la limita nordică a zonei studiate
- 10,6 km de la limita vestică a zonei studiate.
Aproximativ 94% din totalul zonei studiate constituie teren liber de construcții, circulații
auto/pietonale, fiind compus din suprafețe plantate, forestiere, agricole și ape.
Pe teritoriul studiat nu au fost identificate riscuri antropice și/sau surse de poluare.

Pagina 9 din 27
Pe teritoriul studiat au fost identificate riscuri naturale în ceea ce privește inundabilitatea râului
Bârsa și a afluenților săi – Bârsa lui Bucur, Bârsa Fierului, Bârsa Tămașului și Bârsa Groșetului. Râul
Bârsa poate produce inundații, însă cursul acestuia a fost parțial regularizat, astfel, scăzând
riscurile de inundații. Lucrările de regularizare au început în perioada 1979-1980 când porțiuni din
albia râului au fost calibrate iar malurile consolidate. În anul 2008 a fost inițiată procedura de
realizare a regularizării râului de către Direcția Apelor Olt.
Principalele disfuncționalități referitoare la ocupare terenurilor sunt:

- Parcelar existent de tip agricol (cu deschidere mică raportată la lungime);
- Loturi virane improprii construirii și dezvoltarii unui spațiu urban coerent:
o Existența unui număr semnificativ de parcele cu deschideri la stradă între 3 m și 8 m, cu
raportul l/L de aprox. 1/15;
o Parcele cu forme neregulate;
- Terenuri construite cu disfuncții referitoare la:
o Retragerile față de aliniament, limitele laterale și posterioare ale parcelei,
o Distanțele dintre construcții.
- Prezența în zona studiată a unor construcții care depreciază valoarea peisajului prin
amplasament, funcţiune, volumetrie şi aspect arhitectural - conformare şi amplasare goluri,
raport gol-plin, materiale utilizate, învelitoare, paletă cromatică etc..
2.6. ECHIPARE TEHNICO-EDILITARĂ
ALIMENTARE CU ENERGIE ELECTRICĂ

În zona studiată sunt prezente rețele edilitare de alimentare cu energie electrică. Alimentarea se
face pe tensiune de 6kV alimentat din LEA 6 kV aferent PT 18 Zărneşti, LES şi posturile noi vor fi
dimensionate pentru 24kV cu tensiunea de lucru 6kV.
Pozarea cablului subteran pe lungimea extinderii de 10 km în profil corespunzător LES 20kV A2XS
(FL)2Y 3x1x150/25 mmp s-a făcut de la PT 18 clădirea Parcului Naţional, până la cabana Plaiul Foii,
clădirea Salvamontului. Pozarea a fost făcută pe partea dreaptă a drumului (dinspre Zărneşti spre
Plaiul Foii).
Au fost construite 3 posturi de transformare:

- PT 1 Plaiul Foii 100 kVA - Sub Bortilă
- PT 2 Plaiul Foii 160 kVA – Între Bârse
- PT 3 Plaiul Foii 250 kVA - Cabana Plaiul Foii
ALIMENTARE CU APĂ ȘI CANALIZARE

Alimentare cu apă a zonei studiate se face din puțuri forate în sistem individual/comun, cu
adâncimi variabile și prevăzute cu pompe submersibile.
Construcțiile existente, nu sunt racordate la rețeaua de canalizare. Acestea folosesc bazine de

stocare vidanjabile a căror apă menajeră uzată este colectată și apoi evacuată în stația de epurare
a orașului.
ALIMENTARE CU CĂLDURĂ
Construcțiile existente își asigură încălzirea și prepararea apei calde menajere prin intermediul
Pagina 10 din 27
centralelor pe lemne, centralelor electrice, panourilor solare, pompelor de căldură (apă-apă, sol-
apă, aer-apă).
Principala disfuncționalitate a zonei studiate o reprezintă lipsa rețelei alimentare cu apă și

canalizare pe întreg teritoriul studiat.
2.7. PROBLEME DE MEDIU
RELAȚIA CADRU NATURAL – CADRU CONSTRUIT

Cadrul construit reprezintă circa 0,5% din întreaga suprafață a teritoriului studiat. Încă aproximativ
4,5% din teritoriu este ocupat de circulații rutiere parțial asfaltate. Restul de 95% din suprafața
teritoriului este ocupată de spații verzi amenajate și neamenajate.
Terenurile construite reprezintă circa 2-3% din suprafața zonei studiate. Acestea prezintă un P.O.T.
relativ mic (5-15%), iar restul terenului constituind spații verzi amenajate și neamenajate.
RISCURI NATURALE ȘI ANTROPICE

Pe teritoriul studiat nu au fost identificate riscuri antropice și/sau surse de poluare.
Pe teritoriul studiat au fost identificate riscuri naturale în ceea ce privește inundabilitatea râului
Bârsa și a afluenților săi – Bârsa lui Bucur, Bârsa Fierului, Bârsa Tămașului și Bârsa Groșetului. Râul
Bârsa poate produce inundații, însă cursul acestuia a fost parțial regularizat, astfel, scăzând
riscurile de inundații. Lucrările de regularizare au început în perioada 1979-1980 când porțiuni din
albia râului au fost calibrate iar malurile consolidate. În anul 2008 a fost inițiată procedura de
realizare a regularizării râului de către Direcția Apelor Olt.
VALORI DE PATRIMONIU
Conform informațiilor de care dispunem și legislației în vigoare, respectiv Ordonanța de Urgență
nr. 57/2007 privind regimul ariilor naturale protejate, conservarea habitatelor naturale, a florei şi
faunei sălbatice (modificată și completată de OUG 154/2008) și Legea 5/2000 privind aprobarea
Planului de Amenajare a Teritoriului Național – Secțiunea III – Arii protejate, în zona studiată sunt
consemnate următoarele arii protejate:
ARII NATURALE PROTEJATE PREZENTE PE TERITORIUL STUDIAT
Suprafață aflată Ponderea din Suprafață totală Ponderea din

ARIE PROTEJATĂ
în zona studiată zona studiată sit suprafața totală
PNPC 33,83 ha 10,14 % 14766 ha 0,23 %
ROSCI0194 33,83 ha 10,14 % 15904,8 ha 0,06 %
ROSPA0165 45,30 ha 13,58 % 15904,8 ha 0,08 %
ROSCI0122 18,20 ha 5,45 % 198620,5 ha 0,0091 %

Pagina 11 din 27
Luând în considerare suprapunerile limitelor ariilor naturale protejate, consemnate în zona

studiată, rezultă că suprafața acestora reprezintă circa 15% (circa 52,04 ha) din suprafața
teritoriului studiat.
Suprafața ariilor naturale protejate aflate în zona studiată, este tratată distinct în cadrul
Regulamentului Local de Urbanism.
POTENȚIAL TURISTIC
Datorită poziției geografice, teritoriul studiat are posibilități de dezvoltare în domeniul turismului
montan. Masivul Piatra Craiului este principala atracție turistică a zonei, zona fiind bază de plecare
spre cele mai frumoase trasee turistice ale masivului.
GESTIONAREA DEȘEURILOR
Pentru deșeurile menajere vor fi prevazute tomberoane și coșuri de gunoi ce vor fi depozitate într-
un spațiu delimitat în cadrul incintei de unde vor fi ridicate ori de câte ori este necesar, conform
contractului de salubritate.
Volumul de pamânt rezultat în urma activităților de sistematizare verticală a terenului, la faza de

construcţie va fi folosit local pentru nivelarea terenului, pentru umplerea unor gropi existente sau
va fi evacuat spre depozite de deşeuri şi alte materiale.
2.8. OPȚIUNI ALE POPULAȚIEI

Opțiunile generale ale populației sunt cele care susțin dezvoltarea durabilă a localității, creșterea
veniturilor populației, reducerea șomajului, creșterea veniturilor administrației publice locale,
creșterea nivelului de trai și fixarea forței de muncă locale.
Având în vedere potenţialul conferit de poziția geografică, teritoriul studiat a devenit tot mai
atractiv pentru populație ca zonă de locuințe individuale permanente și case de vacanță, precum
și pentru structuri de primire turistică cu funcțiuni de cazare și alimentație publică.
Opțiunea populației de dezvoltare a teritoriului studiat ca zonă de locuire și turism, este susținută
și de administrația publică locală care a prevăzut, atât în Planul Urbanistic General al Orașului
Zărnești, aprobat, cât și în cel aflat în curs de elaborare, ca zonificarea funcțională a teritoriului
studiat să fie cea de locuințe și funcțiuni turistice (cazare, alimentație, agrement).
Participarea publicului la activitățile de amenajare a teritoriului și urbanism se va face, potrivit legii,

conform Metodologiei de informare și consultare aprobată prin ordinul nr. 2701 din 30.12.2010
cu modificările și completăarile ulterioare, privind consultarea publicului cu privire la elaborarea
sau revizuirea planurilor de urbanism și de amenajare a teritoriului.
PUNCTUL DE VEDERE AL ELABORATORULUI

Ținând cont solicitările temei-program, prezentul Plan Urbanistic Zonal va reglementa: zonificarea
funcțională, indicii și indicatorii urbanistici (regim de aliniere, edificabil, regim de înălțime, P.O.T.,
C.U.T.),organizarea acceselor pe parcele, dezvoltarea infrastructurii edilitare, modernizarea
circulației existente și posibilități de extindere a rețelei stradale, statutul juridic și circulația

Pagina 12 din 27
terenurilor, etc.. Prin acestea, P.U.Z.-ul va crea cadrul legal de dezvoltare urbanistică a zonei
studiate.
Noile reglementări urbanistice vor conduce la reabilitarea imaginii urbane a zonei și vor aduce cu
sine un plus de atractivitate acesteia. Prin permisiuni și restricții, proiectul, va stabili un nou
standard, mai ridicat, pentru calitatea fondului urban construit.
Proiectul răspunde cerințelor temei de proiectare a beneficiarului și oferă soluții la problemele pe

care le pune tema și amplasamentul.
2.9. REGIMUL JURIDIC

Terenurile aflate în zona studiată sunt proprietatea privată a unor persoane fizice și/sau juridice –
85,71% precum și proprietatea publică a U.A.T. Zărnești – 15,28% (străzi, ape, terenuri ferestiere,
terenuri neproductive, spații plantate, instituții publice).
2.10. RIDICARE TOPOGRAFICĂ

Planul Urbanistic Zonal a fost realizat pe suport topografic actualizat, în sistem de coordonate
STEREOGRAFIC 1970, cu viza Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Brașov.
2.11. CONCLUZII
În zona studiată au fost analizate următoarele categorii de probleme:
DOMENII DISFUNCTIONALITĂȚI PRIORITĂȚI
 Parcelar existent de tip agricol (cu

deschidere mică raportată la
lungime);
 Loturi virane improprii construirii
 Impunerea de restricții temporare
și dezvoltarii unui spațiu urban
de construire pentru loturile
coerent:
improprii construirii până la
o Existența unui număr
aducerea lor la condițiile de
semnificativ de parcele cu
construibilitate (detaliate prin RLU);
deschideri la stradă între
 Încurajarea investițiilor în zona
3 m și 8 m, cu raportul l/L
studiată, în special cele legate de
FONDUL CONSTRUIT de aprox. 1/15;
construcția de locuințe și structuri
ȘI UTILIZAREA o Parcele cu forme
de primire turistică cu funcțiuni de
TERENURILOR neregulate;
cazare și alimentație publică;
 Terenuri construite cu disfuncții
 Valorificarea terenurilor virane.
referitoare la:
 Elaborarea Regulamentului Local
o Retragerile față de
de Urbanism care să reglementeze
aliniament, limitele
indicii și indicatorii urbanistici
laterale și posterioare ale
precum și aspectele legate
parcelei,
materiale și paleta cromatică
o Distanțele dintre
admise.
construcții.
 Prezența în zona studiată a unor
construcții care depreciază
valoarea peisajului prin

Pagina 13 din 27

amplasament, funcţiune,
volumetrie şi aspect arhitectural -
conformare şi amplasare goluri,
raport gol-plin, materiale utilizate,
învelitoare, paletă cromatică etc..
 Crearea de spații verzi publice

amenajate și plantate cu arbori și
SPAȚII PLANTATE,  Spații verzi publice plantate arbuști;
AGREMENT ȘI insuficiente și neamenajate  Proiect amenajare a malurilor
SPORT corespunzător; râurilor Bârsa, Bârsa lui Bucur,
Bârsa Fierului, Bârsa Tămașului,
Bârsa Groșetului.
 Străzi cu profil necorespunzător

(str. Topliței/DC50A, DCL 3519,
DCL 833, drumuri de exploatare);  Modernizarea profilului stradal al
 Rețea stradală insuficient str. Topliței/DC50A, DCL 3519, DCL
dezvoltată – lipsa străzilor 833;
CĂI DE secundare;  Conversia drumurilor de exploatare
COMUNICAȚIE ȘI  Accesibilitate redusă pe în străzi de categoria a III-a/ a IV-a;
TRANSPORT terenurile care nu au acces direct  Lărgirea drumurilor de servitute
din str. Topliței/DC50A; existente pentru a permite accesul
 Drumuri de servitute existente cu mijloacelor de stingere a
profil necorespunzător; incendiilor.
 Parcaje publice distribuite
neuniform în teritoriu.
 Extinderea rețelelor edilitare de

 Infrastructură edilitară
ECHIPARE alimentare cu apă și canalizare în
nedezvoltată corespunzător.
EDILITARĂ toată zona studiată.
 Iluminat public inexistent.
 Instalarea iluminatului stradal.
 Regularizarea principalelor cursuri

de apă – râurile Bârsa, Bârsa lui
Bucur, Bârsa Fierului, Bârsa
Tămașului, Bârsa Groșetului;
 Risc de inundabilitate pe râul  Instituirea unui culoar verde pentru
PROBLEME DE Bârsa și afluenții principali. protecția cursurilor de apă în
MEDIU  Inexistența sistemului centralizat vederea diminuării efectelor
de canalizare. negative ale unor eventuale
inundații.
 Extinderea rețelei de canalizare
centralizată pe întreg teritoriul
studiat;

Pagina 14 din 27

 Încurajarea utilizării microstațiilor
de epurare a apelor reziduale
pentru toate investițiile din zonă
până la realizarea sistemului
centralizat de canalizare.
 Încurajarea investițiilor în zona

 Nevalorificarea potențialului studiată, în special cele legate de
DEZVOLTARE
economic al terenurilor din zona construcția de locuințe și structuri
ECONOMICĂ
studiată. de primire turistică cu funcțiuni de
cazare și alimentație publică.
Cumulând concluziile provenind din analizele anterioare, putem afirma faptul că situl studiat, prin
poziţia în cadrul localității şi prin valenţele sale spaţial – compoziţionale şi funcţionale în relaţie cu
vecinătăţile imediate şi cu caracterul zonei, se profilează ca având vocaţie pentru funcțiunea de
locuire și turism.

Pagina 15 din 27
3. PROPUNERI DE DEZVOLTARE URBANISTICĂ
Prin Planul Urbanistic Zonal se stabilesc obiectivele, acțiunile, prioritățile, reglementările de

urbanism – permisiuni și restricții – necesare a fi aplicate în utilizarea terenurilor și conformarea
construcțiilor.
Elaborarea documentației P.U.Z. este obligatorie pentru reglementarea extinderii spațiului

construit pe teritoriul studiat, în vederea stabilirii zonificării funcționale, înălțimii maxime admise,
coeficientului de utilizare al terenului C.U.T., procentului de ocupare al terenului P.O.T., și
retragerilor clădirilor față de aliniament și limitele de proprietate, conf. prevederilor P.U.G. Orașul
Zărnești.
În baza concluziilor şi recomandărilor reieşite din analiza situaţiei existente prezentată în capitolele
anterioare rezultă că zona studiată, care constituie obiectul prezentei documentaţii este
construibilă cu condiţia respectării Regulamentului Local de Urbanism – Volumul II.
CATEGORIE DE INTERVENȚIE
- Protejarea bunurilor de patrimoniu.
- Stabilirea coeficienților urbanistici.
- Schimbări de destinație.
- Interdicții temporare și definitive de construire.
- Dezvoltarea spațiilor verzi.
CATEGORIE DE COSTURI CE VOR CĂDEA ÎN SARCINA AUTORITAȚII PUBLICE LOCALE

În funcție de programele de investiții ale Primăriei Orașului Zărnești, după aprobarea în Consiliul
Local, se vor realiza următoarele:
- Extindere rețele echipamente edilitare – alimentare cu apă și canalizare.
- Extindere rețea infrastructură stradală.
- Amenajare spații verzi publice.
CATEGORIE DE COSTURI CE VOR FI SUPORTATE DE INVESTITORII PRIVAȚI

De către investitorii privați vor fi suportate următoarele categorii de costuri:
- Racordarea la rețelele edilitare.
- Operațiuni de parcelare/reparcelare/comasare.
- Realizare accese auto și pietonale pe parcele din drumurile publice.
3.1. CONCLUZII ALE STUDIILOR DE FUNDAMENTARE

Pentru prezentul Plan Urbanistic Zonal nu s-au elaborat studii de fundamentare, anterior sau
concomitent cu P.U.Z., care să justifice enunțarea unor reglementări urbanistice.
Cumulând concluziile provenind din analizele anterioare, putem afirma faptul că situl studiat, prin
poziţia în localitate şi prin valenţele sale spaţial – compoziţionale şi funcţionale în relaţie cu
vecinătăţile imediate şi cu caracterul zonei, se profilează ca având vocaţie pentru locuire și turism.

Pagina 16 din 27
3.2. PREVEDERI ALE P.U.G.

Conform Planului Urbanistic General al Orașului Zărnești aprobat cu H.C.L. nr. 133/2002, cu
valabilitatea prelungită prin H.C.L. nr. 241/18.12.2012, zona studiată se află încadrată în
intravilanul localității, în U.T.R. 14, 16, 17,22, 30.
PREVEDERI LA NIVELUL U.T.R-URILOR, CONF. P.U.G. ORAȘ ZĂRNEȘTI

U.T.R. 14 – zona Sub Bortila. POT = 10 %; CUT = 0,25; SUTR = 45,0 ha
U.T.R. 16 – cabana “Plaiul Foii”. POT = 10 %; CUT = 0,25; SUTR = 19,0 ha
U.T.R. 17 – captare Topliţa. POT = 10 %; CUT = 0,25; SUTR = 8,0 ha
U.T.R. 22 – zona Gura Bârsei. POT = 10 %; CUT = 0,25; SUTR = 15,0 ha
U.T.R. 30 – funcţiunile predominante sunt cele de locuit și de agrement cu dotarile aferente.
Pentru locuinţe regimul de înălţime poate varia între S+P, S+P+1, S+P+M. Pentru dotările de cazare
turistica regimul de înălţime poate varia între S+P, S+P+1-4. Construcţiile vor folosi panta terenului
pentru a fi evitate dizlocările mari de pămînt. POT = 10% ; CUT = 0,30 ; SUTR 30 = 930,2 ha.
3.3. VALORIFICAREA CADRULUI NATURAL

Organizarea urbanistică a teritoriului studiat ține cont de formele de relief și cursurile de apă
prezente în zonă – râurile Bârsa, Bârsa lui Bucur, Bârsa Fierului, Bârsa Tămașului, Bârsa Groșețului.
În vederea valorificării potențialului oferit de cursurile de apă amintite mai sus, dar și pentru
protecția acestora, prezentul proiect propune realizarea unui culoar verde de protecție cu
funcțiune ecologică și peisagistică. În cadrul acestuia pot fi amenajate doar trasee de ciclism și
pietonale, locuri de joacă pentru copii, mici spații amenajate pentru picnic/grătar, odihnă, sport,
agrement.
Pentru valorificarea peisajului, prin prezentul proiect, se impune pentru construcțiile înalte, care
pot masca perspectivele spre masivele montane sau zonele împădurite să se aplice servitutea de
înălțime, ce limitează autorizarea unor construcții înalte care să mascheze perspectivele valoroase.
De asemenea, în vederea relaționării armonioase cu formele de relief, prin prezentul proiect, se

interzice amplasarea clădirilor cu latura lungă perpendiculară pe curbele de nivel.
3.4. MODERNIZAREA CIRCULAȚIEI

precum și prin intermediul mai multor drumuri de exploatare.
Drumul Comunal 50A/strada Topliței este arteră de circulație de categoria a III-a cu profil variabil,
necorespunzător, fără trotuare, cu partea carosabilă cu îmbrăcăminte definitivă.
Drumurile Comunale Locale 3519 și 833 au profile variabile de 4-5 metri și au îmbrăcăminte
provizorie – pământ.
Drumurile de exploatare, au profile variabile de 3-4 metri și au îmbrăcăminte provizorie – pământ.

Pagina 17 din 27
Dezvoltarea infrastructurii rutiere se va realiza, conform planșei de reglementări, astfel:

- Drumul Comunal 50A/str. Topliței, DCL 3519 și DCL 833 vor avea un profil de minim 11
metri (trotuare de câte 2 metri, carosabil de 7 metri). Spațiul liber dintre trotuare și
aliniament va fi spațiu verde amenajat.
- Străzile de deservire locală vor avea un profil de 8 m (trotuare de câte 1,5 metri, carosabil
de 5 metri). Străzile înfundate vor fi prevăzute cu o amenajare de întoarcere în formă de
”T”, cu dimensiunile carosabilului înscrise într-un dreptunghi de minim 6x11,50 metri.
Parcelele care au asigurat accesul carosabil la un drum public prin intermediul unui drum de
servitute, acesta (drumul de servitute) va avea următoarele caracteristici:
- cele cu o lungime de până la 30 metri, vor avea profilul de minim 5 metri și supralărgire
pentru manevre de întoarcere la capăt;
- cele cu o lungime de peste 30 metri, vor avea profilul de minim 6,5 metri (5 metri carosabil
și 1,5 metri troturar pe cel puțin o latură) și supralărgire pentru manevre de întoarcere la
capăt.
Parcarea și gararea autovehiculelor se va face în incinta parcelelor. Numărul de locuri de parcare

se determină conform prevederilor cuprinse în RLU aferente utilizării funcționale a terenului.
Teritoriul studiat prezintă legătura facilă cu centrul, cu zonele de servicii şi echipamente publice.
3.5. ZONIFICAREA FUNCȚIONALĂ – REGLEMENTĂRI, INDICI URBANISTICI

Zonificarea funcțională are în vedere dezvoltarea durabilă a teritoriului studiat și propune, pentru
evitarea unor eventuale disfuncționalități, împărțirea în următoarele unități și subunități
funcționale:

Pagina 18 din 27
U.T.R. PLAIUL FOII
M ZONĂ MIXTĂ
SUBZONA LOCUINȚELOR INDIVIDUALE/SEMICOLECTIVE ȘI A STRUCTURILOR DE PRIMIRE
TURISTICĂ AFLATE ÎN ZONA DE DEZVOLTARE DURABILĂ A PARCULUI NAȚIONAL PIATRA
CRAIULUI
SUBZONA LOCUINȚELOR INDIVIDUALE/SEMICOLECTIVE ȘI A STRUCTURILOR
M1
M1a DE PRIMIRE TURISTICĂ AFLATE ÎN ZONA DE DEZVOLTARE DURABILĂ A
PARCULUI NAȚIONAL PIATRA CRAIULUI
TERENURI AFLATE ÎN AFARA ZONEI DE DEZVOLTARE DURABILĂ A PARCULUI
M1b
NAȚIONAL PIATRA CRAIULUI
M2
TURISTICĂ AFLATE ÎN ROSCI0122 – MUNȚII FĂGĂRAȘ.
TURISTICĂ AFLATE ÎN AFARA LIMITELOR ARIILOR PROTEJATE
SUBZONA LOCUINȚELOR INDIVIDUALE/SEMICOLECTIVE ȘI A STRUCTURILOR
M3 M3a
DE PRIMIRE TURISTICĂ CU CAPACITATE REDUSĂ
M3b SUBZONA STRUCTURILOR DE PRIMIRE TURISTICĂ CU CAPACITATE MEDIE
M3c SUBZONA STRUCTURILOR DE PRIMIRE TURISTICĂ CU CAPACITATE MARE
IS ZONĂ INSTITUȚII ȘI SERVICII DE INTERES PUBLIC
V ZONĂ SPAȚII VERZI PENTRU PROTECȚIA CURSURILOR DE APĂ
CATEGORII DE INTERVENȚIE AFERENTE ZONELOR FUNCȚIONALE
CATEGORII DE INTERVENȚIE URBANISTICĂ

- Interdicții temporare de construire până la
M – ZONĂ MIXTĂ
îndeplinirea condițiilor de construibilitate
- Interdicții definitive de construire – terenuri rezervate
pentru extindere rețea stradală.
IS – ZONĂ INSTITUȚII ȘI
SERVICII DE INTERES PUBLIC
- Interdicții temporare și definitive de construire –
V – ZONĂ SPAȚII VERZI
terenuri rezervate pentru instituire culoar verde de
protecție a cursurilor de apă.

Pagina 19 din 27
BILANȚ TERITORIAL – SITUAȚIA PROPUSĂ
UM
ZONE FUNCȚIONALE
ha %
M1a – SUBZONA LOCUINȚELOR INDIVIDUALE/SEMICOLECTIVE ȘI A
STRUCTURILOR DE PRIMIRE TURISTICĂ AFLATE ÎN ZONA DE DEZVOLTARE 33,6349 10,18
DURABILĂ A PARCULUI NAȚIONAL PIATRA CRAIULUI
M1b – TERENURI AFLATE ÎN AFARA ZONEI DE DEZVOLTARE DURABILĂ A
2,9979 0,96
PARCULUI NAȚIONAL PIATRA CRAIULUI
M2 – SUBZONA LOCUINȚELOR INDIVIDUALE/SEMICOLECTIVE ȘI A
STRUCTURILOR DE PRIMIRE TURISTICĂ AFLATE ÎN ROSCI0122 – MUNȚII 17,3432 5,24
FĂGĂRAȘ
M3 – SUBZONA LOCUINȚELOR INDIVIDUALE/SEMICOLECTIVE ȘI A
STRUCTURILOR DE PRIMIRE TURISTICĂ AFLATE ÎN AFARA LIMITELOR 193,6155 58,13
ARIILOR PROTEJATE
IS – ZONĂ INSTITUȚII ȘI SERVICII DE INTERES PUBLIC 0,3802 0,13
V – ZONA SPAȚIILOR VERZI PENTRU PROTECȚIA CURSURILOR DE APĂ 43,4403 13,04
ZONĂ CĂI DE COMUNICAȚIE RUTIERĂ ȘI AMENAJĂRI AFERENTE 16,1595 4,89
APE 24,7273 7,43
TERENURI NEPRODUCTIVE 1,3998 0,42
PRINCIPALII INDICI URBANISTICI AI P.U.Z.

Se propun indicatori urbanistici P.O.T. și C.U.T. adecvați ocupării judicioase a terenului, după cum
urmează:
PROCENTUL MAXIM DE OCUPARE AL TERENURILOR (P.O.T.)

RMH/ ZONĂ M3a M3b M3c
FUNCȚIONALĂ M1a M1b M2 IS
L* STP* L* STP* L* STP*
P 10% – 10% 30% 25% 20% 20% 15% 15%
P+M 10% – 10% 30% 25% 20% 20% 15% 15%
P+1E – – – 25% 20% 20% 20% 15% 15%
50%
P+1E+M – – – 25% 20% 20% 20% 15% 15%
P+2E – – – – – – – 15% 15%
P+2E+M – – – – – – – 15% 15%
L – locuințe individuale/semicolective
STP – structuri de primire turistică

Pagina 20 din 27
COEFICIENTUL MAXIM DE UTILIZARE AL TERENURILOR (C.U.T.) – ADC/mp teren

RMH/ ZONĂ M3a M3b M3c
FUNCȚIONALĂ M1a M1b M2 IS
L* STP* L* STP* L* STP*
P 0,10 – 0,10 0,30 0,25 0,20 0,20 0,15 0,15
P+M 0,17 – 0,17 0,48 0,40 0,32 0,32 0,24 0,24
P+1E – – – 0,50 0,50 0,40 0,40 0,30 0,30
1,80
P+1E+M – – – 0,65 0,65 0,52 0,52 0,39 0,39
P+2E – – – – – – – 0,45 0,45
P+2E+M – – – – – – – 0,63 0,63
NOTĂ: Pentru M1 și M2 se admite adăugarea unui demisol. În acest caz, C.U.T. maxim admis va fi de 0,27
ADC/mp teren.
L – locuințe individuale/semicolective
STP – structuri de primire turistică
Reglementările prezentului P.U.Z. au fost realizate respectând prevederile Planului Urbanistic

General al Orașului Zărnești aprobat, prevederile cuprinse în Certificatul de Urbanism nr. 472 din
data 18.10.2017 și Avizul de Oportunitate nr. 17311 din data 19.11.2017, ambele eliberate de
Primăria Orașului Zărnești.
3.6. DEZVOLTAREA ECHIPĂRII EDILITARE

În urma analizei situației existente, în zona studiată, s-au identificat următoarele deficiențe din
punct de vedere al echipării edilitare:
- lipsa rețelei alimentare cu apă și canalizare pe întreg teritoriul studiat,
- lipsă rețele de alimentare cu gaze naturale.
Extinderea rețelelor de alimentare cu apă și canalizare este inclusă în programul de investiții al

Primăriei Orașului Zărnești.
ALIMENTARE CU APĂ ȘI CANALIZARE

Până la extinderea reţelelor de alimentare cu apă şi canalizare, se vor aplica soluţii locale –
individuale sau colective – de epurare a apei (microstații de epurare). Noile construcții vor putea
să folosească și bazine de stocare vidanjabile a căror apă menajeră uzată va fi colectată și apoi
evacuată în stația de epurare a orașului. Atât beneficiarii construcțiilor existente, cât și a celor
viitoare, sunt obligați să le racordeze la rețeaua centralizată publică când aceasta se va realiza.
Se interzice deversarea apelor menajere uzate în puţuri absorbante. Pentru alimentarea cu apă se
admite captarea izvoarelor existente pe terenul propriu sau în vecinătate, respectând avizul de
mediu şi al Apelor Române.
ALIMENTARE CU ENERGIE ELECTRICĂ

Rețelele edilitare de alimentare cu energie electrică prezente în zona studiată, asigură necesarul
de consum electric. Alimentarea se face pe tensiune de 6kV alimentat din LEA 6 kV aferent PT 18
Zărneşti și prin intermediul a trei posturi de transformare:

Pagina 21 din 27
- PT 1 Plaiul Foii 100 kVA - Sub Bortilă

- PT 2 Plaiul Foii 160 kVA – Între Bârse
- PT 3 Plaiul Foii 250 kVA - Cabana Plaiul Foii
Noile LES şi posturile vor fi dimensionate pentru 24kV cu tensiunea de lucru 6kV.
ALIMENTARE CU CĂLDURĂ
Până la extinderea reţelelor de alimentare cu gaze naturale construcțiile își vor asigura încălzirea
și prepararea apei calde menajere prin intermediul centralelor pe lemne, centralelor electrice,
panourilor solare, pompelor de căldură (apă-apă, sol-apă, aer-apă).
ALIMENTARE CU GAZE NATURALE

Se va studia posibilitatea extinderii rețelelor de alimentare cu gaze naturale împreună cu
administratorul rețelei.
Propunerile vor respecta condiţionările impuse de avizele emise de către deţinătorii de utilităţi din
zonă, şi anume: MORANI IMPEX, ELECTRICA, DISTRIGAZ REȚELE.
Sunt încurajate soluţiile care utilizează surse complementare nepoluante de energie (solară,
geotermală): instalații eoliene de mici dimensiuni, panouri solare termice și fotovoltaice, pentru
prepararea energiei electrice, a apei calde menajere și încălzire. În acest caz, amplasarea lor va fi
atent studiată, pentru a le asigura eficienţa, dar şi pentru a le integra în peisaj.
GOSPODĂRIE COMUNALĂ
Pentru deșeurile menajere vor fi prevazute tomberoane și coșuri de gunoi ce vor fi depozitate într-
un spațiu delimitat în cadrul incintei de unde vor fi ridicate ori de câte ori este necesar, conform
contractului de salubritate încheiat cu operatorul local de gestiune a deșeurilor.
3.7. PROTECȚIA MEDIULUI

În urma analizei situației existente, pentru zona studiată se pot lua următoarele măsuri de
intervenție urbanistică:
- măsuri pentru prevenirea producerii riscurilor naturale – risc scăzut de inundabilitate pe
râurile Bârsa, Bârsa lui Bucur, Bârsa Fierului, Bârsa Tămașului, Bârsa Groșețului, prin
instituirea zonei de protecție (5 metri) și instituirea culoarului verde (15 metri), precum și
continuarea lucrărilor de regularizare și consolidare a malurilor;
- măsuri de etanşeizare a instalaţiilor, branşamentelor şi a reţelelor, pentru eliminarea
pierderilor de apă potabilă şi ape uzate menajere din conducte și bazine colectoare;
- măsuri de sistematizare verticală a terenurilor pentru scurgerea rapidă şi dirijarea apelor
meteorice de pe parcelă, alei carosabile şi pietonale, accese către reţeaua pluvială pentru
deversare în rețeaua de canalizare sau prin infiltrare în sol, după caz;
- măsuri pentru prevenirea infiltrațiilor de hidrocarburi în sol prin impermeabilizarea
spațiilor de parcare și dotarea acestora cu separatoare de hidrocarburi;
- măsuri pentru organizarea sistemelor de spații verzi decorative;
- măsuri pentru refacerea peisagistică a mediului degradat în urma activității de
implementare a proiectelor;

Pagina 22 din 27
- măsuri speciale de construire pentru zonele aflate în limitele ariilor naturale protejate –
subzona funcțională M1 și M2.
- măsuri pentru depozitarea controlată şi colectarea gunoaielor menajere;
Măsurile enunțate mai sus, vor fi luate de către deținătorii de terenuri din zona studiată, la faza de
proiectare D.T.A.C. + P.T..
Prin prezentul Plan Urbanistic Zonal, se propune realizarea, pe fiecare parcelă, de spații verzi la sol
în proporție de aprox. 20-50% din suprafața acesteia, după caz, în funcție de zonificarea terenului.
Această reglementare va contribui la crearea unui ambient urban plăcut dar și la ameliorarea
microclimatului zonei.
Pentru îmbunătățirea microclimatului și pentru protecția construcțiilor se va evita

impermeabilizarea terenului peste minimum necesar pentru accese, circulații pietonale, terase.
3.8. OBIECTIVE DE UTILITATE PUBLICĂ

Obiectivele de utilitate publică propuse în cadrul proiectului sunt:
CATEGORIA DE INTERES SUPRAFAȚA LUNGIMEA

DENUMIREA LUCRĂRII/DOMENIUL
NAȚIONAL JUDEȚEAN LOCAL (ha) (km)
CĂI DE COMUNICAȚIE
Modernizare profil stradal str.
Topliței/DC50A – stradă categoria a - -  11,52 10,5
III-a
Modernizare profil DCL 833 –
- -  0,57 0,5
stradă categoria a III-a
Modernizare profil DCL 3519 –
- -  1,72 1,6
Modernizare profile stradale
drumuri de exploatare – străzi - -  17,93 22,41
categoria a IV-a
Creare parcare publică – 120 locuri - -  0,20 -
GOSPODĂRIE COMUNALĂ
Extindere rețea alimentare cu apă - - 
Extindere rețea canalizare - - 
se va stabili în urma
Extindere rețea alimentare cu
- -  obținerii avizelor de la
energie electrică
deținătorii de rețele din
Extindere rețea alimentare cu gaze zona studiată
- - 
naturale
Pentru modernizarea/extinderea rețelei stradale, este necesară trecerea în proprietatea publică a

U.A.T. Zărnești a suprafețe totale de aproximativ 12,41 ha. Aceasta este detaliată în tabelul de mai
jos.

Pagina 23 din 27
CIRCULAȚIA TERENURILOR
SUPRAFAȚA TERENURILOR CE SE INTENȚIONEAZĂ

DENUMIREA LUCRĂRII A FI TRECUTE ÎN PROPRIETATEA PUBLICĂ A
U.A.T. ZĂRNEȘTI
Modernizare profil stradal str. Topliței/DC50A –
4,25 ha
Modernizare profil DCL 833 – stradă categoria a
0,36 ha
III-a
Modernizare profil DCL 3519 – stradă categoria a
0,88 ha
III-a
Modernizare profile stradale drumuri de
6,72 ha
exploatare – străzi categoria a IV-a
Creare parcare publică – 120 locuri 0,20 ha
TOTAL 12,41 ha

Pagina 24 din 27
4. CONCLUZII – MĂSURI ÎN CONTINUARE
Prezentul P.U.Z. va face parte integrantă din P.U.G. Orașul Zărnești (aprobat), conlucrând cu
prevederile Regulamentului Local de Urbanism al P.U.G. şi va contribui la dezvoltarea urbanistică
armonioasă a zonei. Acesta detalizaă și reglementează, la nivelul U.T.R.-ului Plaiul Foii, principalii
indicatori și indici urbanistici.
Prevederile prezentului P.U.Z. păstrează funcțiunea dominantă – locuire și structuri de primire

turistică, propusă prin P.U.G. Orașul Zărnești aprobat și o completează cu funcțiuni de interes
public.
Principalele categorii de intervenție care susțin materializarea propunerilor prezentului P.U.Z.:

- Interdicții temporare și definitive de construire.
Priorități de intervenție:
- Modernizarea și extinderea rețelelor edilitare,
- Modernizarea și extinderea rețelei stradale.
Aplicarea prevederilor Planului Urbanistic Zonal, se face conform Regulamentului Local aferent
P.U.Z. care cuprinde prescripţii şi reglementări generale la nivelul teritoriului cuprins în propunere.
Pentru realizarea obiectivelor propuse, după aprobarea prezentului P.U.Z., sunt necesare
realizarea următoarelor proiecte proritare de investiții în domeniul interesului general:
- realizarea studiilor de specialitate privind modernizarea și extinderea rețelelor edilitare;
- realizarea studiilor de specialitate privind modernizarea și extinderea rețelei stradale.
La proiectarea, autorizarea și executarea clădirilor se vor respecta reglementările stabilite prin

prezentul studiu privind aliniamentul și retragerile laterale și posterioare, regimul de înălțime și
funcțiunile permise precum și normele stabilite prin Legea 10/1995 privind calitatea construcțiilor,
Legea 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, Legea 137/95 privind
protecția mediului, Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismului, Legea
Locuinței nr. 114/1996, Normativul P 118/83 - reglementări P.S.I. - cu completările ulterioare.
ARGUMENTAREA SOLUȚIEI URBANISTICE PROPUSE

În urma analizei situației existente, se poate afirma că zona studiată beneficiază de o amplasare
favorabilă atât în cadrul natural, cât și în cadrul localităţii, aflându-se continuă dezvoltare.
Potențialul zonei studiate este reprezentat de următoarele elemente:

- poziția favorabilă în cadrul natural – la poalele masivului Piatra Craiului, baza de plecare
spre cele mai importante trasee turistice ale acestuia.
- poziţia favorabilă în cadrul oraşului – în proximitatea vetrei orașului;
- prezenţa unor căi importante de circulație – DC50A;

Pagina 25 din 27
- legătura facilă cu centrul, cu zonele de servicii şi echipamente publice;

- structurarea recentă a ariei ca zonă de locuire, cu potențial de dezvoltare, de o mare
atractivitate investiţională la nivel imobiliar.
În zonă sunt consemnate arii naturale protejate, reprezentând circa 15% din suprafața teritoriului
studiat. Acestea sunt:
Suprafața ariilor naturale protejate aflate în zona studiată, a fost tratată distinct în cadrul
Regulamentului Local de Urbanism. Prin acesta, au fost enunțate condiții mai restrictive cu privire
la funcțiunile acceptate, indicatorii urbanistici (P.O.T. și C.U.T.), regimul de înălțime, dar și
condiționări cu privire la aspectul exterior al clădirilor, ș. a., plecând de la condiționările impuse
prin Ghidul de construire în zona de dezvoltare durabilă a Parcului Naţional Piatra Craiului, elaborat
de Administraţia Parcului Naţional Piatra Craiului (APNPC).
Enunțarea reglementărilor pentru teritoriul studiat a ținut cont de formele de relief și cursurile de
apă prezente în zonă. În vederea valorificării potențialului oferit de cursurile de apă râurile Bârsa,
Bârsa lui Bucur, Bârsa Fierului, Bârsa Tămașului, Bârsa Groșetului, dar și pentru protecția acestora,
prezentul proiect propune realizarea unui culoar verde de protecție cu funcțiune ecologică și
peisagistică. În cadrul acestuia pot fi amenajate doar trasee de ciclism și pietonale, locuri de joacă
pentru copii, mici spații amenajate pentru picnic/grătar, odihnă, sport, agrement.
Pentru valorificarea peisajului, prin prezentul proiect, se impune pentru construcțiile înalte, care
pot masca perspectivele spre masivele montane sau zonele împădurite să se aplice servitutea de
înălțime, ce limitează autorizarea unor construcții înalte care să mascheze perspectivele valoroase.
De asemenea, în vederea relaționării armonioase cu formele de relief, prin prezentul proiect, se

interzice amplasarea clădirilor cu latura lungă perpendiculară pe curbele de nivel.
Ținând cont de parcelarul de tip agricol, cu forme neregulate, pe care îl prezintă terenurile din
zona studiată, prin prezentul proiect, au fost impuse, în funcție de zonificarea funcțională,
dimensiuni minime ale loturilor, precum și deschideri minime ale fronturilor la stradă. Prin urmare,
condiționările impuse vor limita extinderea necontrolată a spațiului construit și respectarea unor
dinstanțe minime de siguranță între construcții. De asemenea, condiționările impuse, nu vor mai
permite amplasarea haotică a construcțiilor, cu dispunere fără coerență urbanistică. În vederea
relaționării armonioase cu formele de relief, prin prezentul proiect, se interzice amplasarea
clădirilor cu latura lungă perpendiculară pe curbele de nivel.
precum și prin intermediul mai multor drumuri de exploatare. Prezentul proiect propune un profil

Pagina 26 din 27
stradal corespunzător pentru artere de categoria a III-a, intravilan. De asemenea, proiectul

propune dezvoltarea rețelei stradale, prin transformarea drumurilor de exploatare în străzi de
categoria a IV-a.
Prezentul proiect are în vedere creşterea calităţii imaginii arhitecturale și limitarea apariției unor
construcții care depreciază valoarea peisajului prin amplasament, funcţiune, volumetrie şi aspect
arhitectural - conformare şi amplasare goluri, raport gol-plin, materiale utilizate, învelitoare, paletă
cromatică etc..
Astfel – completarea fondului construit existent cu clădiri noi, mai performante din punct de
vedere structural și arhitectural, creşterea calităţii imaginii arhitecturale ținând cont de valențele
montane ale zonei, dar şi reglementarea urbanistică coerentă a terenurilor libere de construcții,
se constituie ca principale obiective ale proiectului.
Noile reglementări urbanistice vor conduce la reabilitarea imaginii urbane a zonei și vor aduce cu
sine un plus de atractivitate acesteia. Prin permisiuni și restricții, proiectul, va stabili un nou
standard, mai ridicat, pentru calitatea fondului urban construit.
De asemenea, noile reglementări propun realizarea de spații verzi la sol în proporție de 20-50%
din suprafața terenului, în funcție de zonificarea funcțională ceea ce va contribui la crearea unui
ambient urban plăcut dar și la ameliorarea microclimatului zonei.
Având în vedere situația expusă mai sus, considerăm Planul Urbanistic Zonal ”REGLEMENTARE
ZONĂ PLAIUL FOII”, este necesar și oportun zonei studiate în vederea protejării patrimoniului
natural, precum și dezvoltării și creșterii atractivității acesteia.
Întocmit, ZEEN DESIGN STUDIO S.R.L.

drd. urb. dipl. arh. dipl. Mihai Andrei Suărășan Reprezentant legal
Suărăşan Mihai Andrei

Pagina 27 din 27

Memoriu de Prezentare Puz Zarnesti

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Memoriu de Prezentare Puz Zarnesti

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

VOLUMUL I

PLAN URBANISTIC ZONAL “REGLEMENTARE ZONĂ PLAIUL FOII”

ORAȘUL ZĂRNEȘTI, JUDEȚUL BRAȘOV

2. STADIUL ACTUAL AL DEZVOLTĂRII ........................................................................................ 5

3. PROPUNERI DE DEZVOLTARE URBANISTICĂ ....................................................................... 16

4. CONCLUZII – MĂSURI ÎN CONTINUARE ................................................................................ 25

VOLUMUL I – MEMORIU DE PREZENTARE

1.1. DATE DE RECUNOAȘTERE A DOCUMENTAȚIEI

”ELABORARE, AVIZARE ȘI APROBARE P.U.Z. ÎN SCOPUL

1.2. OBIECTUL P.U.Z.

Obiectivul lucrării îl constituie coordonarea dezvoltării urbanistice integrate a zonei studiate în

Vor fi urmărite cu precădere următoarele obiective:

Lucrarea se întocmeşte în vederea reglementării modului viitor de construire al terenurilor din

SOLICITĂRI ALE TEMEI PROGRAM

Se solicită tratarea următoarele categorii generale de probleme :

VOLUMUL I – MEMORIU DE PREZENTARE

- organizarea acceselor pe parcele;

Scopul studiului este stabilirea reglementărilor de urbanism necesare a fi aplicate în utilizarea

Proiectul răspunde temei formulate de beneficiar şi se elaborează în conformitate cu prevederile

PREVEDERI ALE PROGRAMULUI DE DEZVOLTARE A LOCALITĂȚII, PENTRU ZONA STUDIATĂ

VOLUMUL I – MEMORIU DE PREZENTARE

PREVEDERI LA NIVELUL U.T.R-URILOR, CONF. P.U.G. ORAȘ ZĂRNEȘTI

1.3. SURSE DOCUMENTARE

VOLUMUL I – MEMORIU DE PREZENTARE

2. STADIUL ACTUAL AL DEZVOLTĂRII

2.1. EVOLUȚIA ZONEI

În vederea dezvoltării localității ca destinație turistică, odată cu reactualizarea Planul Urbanistic

2.2. ÎNCADRARE ÎN LOCALITATE

VOLUMUL I – MEMORIU DE PREZENTARE

Zona studiată este delimitată de următoarele vecinătăți:

În zona studiată sunt prezente rețele edilitare de alimentare cu energie electrică.

2.3. ELEMENTE ALE CADRULUI NATURAL

Conform informațiilor de care dispunem și legislației în vigoare, respectiv Ordonanța de Urgență

ARII NATURALE PROTEJATE PREZENTE PE TERITORIUL STUDIAT

Suprafață aflată Ponderea din Suprafață totală Ponderea din

VOLUMUL I – MEMORIU DE PREZENTARE

ROSCI0194 33,83 ha 10,14 % 15904,8 ha 0,06 %

Luând în considerare suprapunerile limitelor ariilor naturale protejate, consemnate în zona

Conform studiului de fundamentare privind condițiile geotehnice aferent ”Reactualizare P.U.G.

Conform „Normativului pentru proiectarea antiseismica a construcţiilor de locuinţe, social-

Drumurile de exploatare, au profile variabile de 3-4 metri și au îmbrăcăminte provizorie – pământ.

Zona studiată nu este deservită de transportul public.

2.5. OCUPAREA TERENURILOR

Terenurile din zona studiată prezintă următoarea zonificare funcțională:

BILANȚ TERITORIAL – SITUAȚIA EXISTENTĂ

VOLUMUL I – MEMORIU DE PREZENTARE

ZONĂ INSTITUȚII ȘI SERVICII DE INTERES PUBLIC 0,3802 0,12

TOTAL TERITORIU P.U.Z 333,6986 100,00

În zona studiată nu sunt clădiri cu valoare de patrimoniu și nu se află înscrise în Lista

BILANȚ TERITORIAL – SITUAȚIA EXISTENTĂ – GRAD DE OCUPARE CU FOND CONSTRUIT

TOTAL TERITORIU P.U.Z 333,6986 100,00

Pe teritoriul studiat nu au fost identificate riscuri antropice și/sau surse de poluare.

VOLUMUL I – MEMORIU DE PREZENTARE

Principalele disfuncționalități referitoare la ocupare terenurilor sunt:

2.6. ECHIPARE TEHNICO-EDILITARĂ

ALIMENTARE CU ENERGIE ELECTRICĂ

Au fost construite 3 posturi de transformare:

ALIMENTARE CU APĂ ȘI CANALIZARE

Construcțiile existente, nu sunt racordate la rețeaua de canalizare. Acestea folosesc bazine de

Principala disfuncționalitate a zonei studiate o reprezintă lipsa rețelei alimentare cu apă și

2.7. PROBLEME DE MEDIU

RELAȚIA CADRU NATURAL – CADRU CONSTRUIT

RISCURI NATURALE ȘI ANTROPICE