EVALUAREA

BUNURILOR MOBILE

Modulul 3 EBM - Abordări în evaluarea

mașinilor, echipamentelor și instalațiilor
Capitolul V Aplicații
Octombrie 2019
 PROBLEMA 1. Estimarea valorii de piață a unui autoturism, utilizând abordarea
prin cost, metoda factorului deprecierii rămase

Se cunosc următoarele date despre un autoturism de lux:

 data evaluării: mai 2017
 anul PIF: mai 2012
 numărul de km parcurși până la data evaluării: 150.000 km
 stare tehnică: bună
 dotări: medii
 modelul 2012 nu mai este în fabricație, iar ultimul model 2016 are un cost de 50000 €
 autoturismul nu a avut accidente, iar reviziile au fost realizate conform cărții tehnice,
la firme autorizate
 consumul de carburant pentru noul model este apropiat de modelul 2012, diferențele
constând în principal în design și dotări
 întrucât este un autoturism de lux, care se adresează cumpărătorilor cu putere mare
de cumpărare, acest tip de autoturism înregistrează o depreciere economică

2
 au fost identificate oferte de vânzare și tranzacții cu autoturisme similare care aveau
141.000-165.000 km parcurși

Autoturism marca XXX Subiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D Comparabila E

Pret oferta ? 27,000 28,000 27,000 25,500 29,000
Anul PIF 2012 2012 2012 2012 2012 2012
Numar km parcursi 150,000 157,000 149,000 153,000 165,000 141,000
Locatia AAA similara similara Germania Germania similara
Starea tehnica Buna similara similara similara similara similara
Dotari medii similare similare similare similare similare

 marja de negociere este de 3%

 costul transportului din Germania în locația AAA este de 500 €.

Se cere să se estimeze valoarea de piață a autoturismului prezentat mai sus, utilizând

abordarea prin cost.

3
Rezolvare problema 1 (1/4)
 Din datele prezentate, rezulta ca autoturismul evaluat este un autoturism utilizat,
fabricat în anul 2012, care nu mai este în fabricație la data evaluării, care
înregistrează depreciere fizică, funcțională și externă.
 Costul de nou a unui autoturism model 2016 este de 50.000 €. Pentru
autoturismul subiect, vom utiliza costul de înlocuire de nou de 50.000 €.
 Din datele problemei, dar și în urma discuțiilor cu dealeri care comercializează
autoturisme second hand, rezultă că numărul maxim de km parcurs de acest tip
de autoturism (DVU) în condiții de întreținere normale, ar putea fi de 400.000
km.
 In urma analizei de piață rezultă că există depreciere funcțională și depreciere
economică, dar sunt greu de cuantificat separat în baza informațiilor de piață
colectate.
 Cum au fost identificate 5 oferte comparabile prezentate mai sus, rezultă că
poate fi aplicată metoda factorului deprecierii rămase, care presupune calculul
deprecierii fizice, iar apoi calculul cumulat al deprecierii funcționale și al
deprecierii economice.
4
 Rezolvare problema 1 (2/4)

 Mai întâi vom face corecția pentru ofertă și pentru locație:

Autoturism marca XXX Subiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D Comparabila E

Pret oferta ? 27,000 28,000 27,000 25,500 29,000
Corectia ofertei - 3% 3% 3% 3% 3%
Pret corectat pentru oferta - 26,190 27,160 26,190 24,735 28,130
Locatia AAA similara similara Germania Germania similara
Corectia pentru locatie 0 0 0 500 500 0
Pret corectat pentru locatie ? 26,190 27,160 26,690 25,235 28,130

5
 Rezolvare problema 1 (2/4)

 Mai întâi vom face corecția pentru ofertă și pentru locație:

Autoturism marca XXX Subiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D Comparabila E

Pret oferta ? 27,000 28,000 27,000 25,500 29,000
Corectia ofertei - 3% 3% 3% 3% 3%
Pret corectat pentru oferta - 26,190 27,160 26,190 24,735 28,130
Locatia AAA similara similara Germania Germania similara
Corectia pentru locatie 0 0 0 500 500 0
Pret corectat pentru locatie ? 26,190 27,160 26,690 25,235 28,130

 Se calculează deprecierea fizică procentual ca raport între numărul de km

parcurși și numărul total de km, apoi se calculează valoric deprecierea fizică.

 Deprecierea fizică = km rulati / total km

6
Rezolvare problema 1 (3/4)

 Se calculează costul de înlocuire de nou – deprecierea fizică, apoi se calculează

factorul deprecierii rămase, cu formula:

FDR = (CIMDF – PA) / CIMDF

7
Rezolvare problema 1 (3/4)

 Se calculează costul de înlocuire de nou – deprecierea fizică, apoi se calculează

factorul deprecierii rămase, cu formula:

FDR = (CIMDF – PA) / CIMDF

Autoturism marca XXX Subiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D Comparabila E
Pret ajustat(PA) ? 26,190 27,160 26,690 25,235 28,130
Numar km parcursi 150,000 157,000 149,000 153,000 165,000 141,000
DVU(numar maxim de km parcursi) 400,000 400,000 400,000 400,000 400,000 400,000
Cost de inlocuire de nou 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000
Deprecierea fizica(%) 37.50% 39.25% 37.25% 38.25% 41.25% 35.25%
Deprecierea fizica(EURO) 18,750 19,625 18,625 19,125 20,625 17,625
Cost de inlocuire de nou - Depreciere fizica(CIMDF) 30,375 31,375 30,875 29,375 32,375
FDR 13.78% 13.43% 13.55% 14.09% 13.11%

8
Rezolvare problema 1 (4/4)

 FDR = 13,43%
 (Deprecierea funcțională + Deprecierea economică) = CIMDF x FDR = 4.200 €

 Pentru autoturismul subiect, calculele sunt următoarele:

Cost de înlocuire de nou 50.000 €
Minus deprecierea fizică@37,5% - 18.750 €
Cost de înlocuire de nou minus deprecierea fizică 31.250 €
Minus depreciere funcțională și economică, cumulat -4.200 €
Valoare de piață estimată în abordarea prin cost = 27.050 €
ROTUND 27.000 €

9
 PROBLEMA 2. Mini fabrică complet integrată din industria chimică

 Se evaluează o întreprindere chimică care face parte dintr-o companie mare.

Proprietatea este o minifabrică complet integrată (materii prime, produse finite) și
nu deține tehnologia curentă, comparativ cu alte fabrici din această companie și
din industrie.
 Data evaluării fabricii este sfârșitul anului 2016, iar ipotezele principale de
evaluare sunt:
 Acest tip de fabrică are o durată de viață utilă de 25 ani.
 Tot echipamentul de producție, inclusiv clădiri și amenajări ale terenului, sunt
considerate ca „mașini și echipamente”.
 Deprecierea fizică nerecuperabilă este estimată la 40%.
 O fabrică modernă din apropiere, cu aceeași capacitate, a fost finalizată în 2014,
la un cost de 12 mil. €.
 Un ordin al Agenției pentru Protecția Mediului (APM) cere unui cumpărător să
cheltuiască imediat 1 milion € pentru controlul poluării.
10
 Costul istoric al fabricii, la data punerii în funcțiune, era de 5 mil. € în anul 2005,
suplimentat cu 2 mil. € în 2009 și încă 1 milion € în 2011.
 Penalitatea pentru cheltuielile de exploatare excedentare este estimată la 2
milioane €.
 Se estimează că segmentul de piață al fabricii se va menține pe durata de viață
utilă rămasă.
 Comparativ cu alte fabrici, starea fizică este mai slabă decât v-ați aștepta să
întâlniți la fabrici similare, cu aceeași vechime.
 Fabrica are o amplasare ineficientă a instalațiilor, iar două uscătoare consumă
mai mult combustibil decât unul singur, așa cum este prevăzut într-o fabrică
modernă.

11
Să se calculeze:

1. Costul de înlocuire de nou al instalațiilor la 12/2016

2. Costul de reconstruire de nou al instalațiilor la 12/2016
3. Deprecierea fizică
4. Deprecierea funcțională și economică (însumate)
5. Costul de înlocuire net la 12/2016.

12
 Rezolvare problema 2 (1/2)

1. Costul de înlocuire de nou în 12/2016 este calculat astfel:

Fabrică modernă cu aceeași capacitate în 2014 12.000.000 €
Indice de preț 1,25
Cost indexat la 12/2016 (12.000.000 €  1,25) 15.000.000 €
Cost de înlocuire de nou 15.000.000 €.

2. Costul de reconstruire de nou în 12/2012 este calculat astfel:

Anul Cost Indice de preț Cost indexat
2005 5 mil € 2,5 12.500.000 €
2009 2 mil € 2,0 4.000.000 €
2011 1 mil € 1,65 1.650.000 €
Cost de reconstruire de nou 18.500.000 €
13
Rezolvare problema 2 (2/2)

3.Deprecierea fizică în 12/2016 este calculată astfel:

Deprecierea fizică (dată în text nerecuperabilă) 40%
Deprecierea fizică (15.000.000 €  40%) = 6.000.000 €

4. Costul de înlocuire net în 12/2016 este:

Costul de înlocuire de nou 15.000.000 €
- deprecierea fizică - 6.000.000 €
- deprecierea economică și cea funcțională - 3.000.000 €
Costul de înlocuire net 6.000.000 €

14
 PROBLEMA 3. Încărcător pe șenile

 Subiectul evaluării este un încărcător pe șenile KMT, Model 1, cu motor Diesel

de 130 CP, cupa de 2 mc, cu cabină, număr serie 45797.
 Numărul de serie indică faptul ca utilajul a fost construit acum 11 ani și a fost
cumpărat în același an, cu 51.700 €.
 Acum 8 ani a fost recondiționat, costurile fiind de 20.000 €, starea încărcătorului
după recondiționare fiind excelentă.
Alte date:
 Durata de viață utilă este de 20 de ani.
 Recondiționarea a fost semnificativă ducând la extinderea duratei de viață totală.
 Încărcătorul nu este afectat de depreciere economică.
 Studiile indică faptul că vânzările pe piață, pentru unități de calibrul 100 sunt mai
ieftine cu aproximativ 10% decât cele de calibrul 170.
 Utilajul a fost achiziționat doar cu cabina și cu cupa de 2 mc.

15
Încărcătoare pe senile comparabile

Prețuri de licitație ipotetice pentru încărcătoare pe șenile comparabile, în

condiții de vânzare forțată, cu expunere pe piață mai mică de 30 de zile.

16
17
18
19
20
Rezolvare problema 3 (1/6)

1. Costul de reproducere de nou

Cotație catalog cel mai recent preț disponibil (de 7 ani) 81.300€
Indice (327 / 315 față de acum 7 ani) x 1,04
84.552 €
Minus ajustare pentru cupă 2 mc față 2,25 mc – 300 €
Plus ajustare pentru cabină + 4.400 €
Costul de reproducere 88.652 €
(Rotunjit la 88.700 €)

Calcul alternativ pentru costul de reproducere

Costul istoric (la achiziție) cu 11 ani în urmă cu opțiuni 51.700 €
Indice (327 / 303 față de acum 11 ani)  1,08
Costul de reproducere 55.836 €
(Este mai puțin relevant ca prima situație)

21
2. Costul de înlocuire de nou

Cotație catalog - prețul actual model 1B 123.700 €

Minus ajustare diferență cupă 2 mc față 2,25 mc – 6.300 €
Plus ajustare pentru cabină + 6.900 €
Costul de înlocuire de nou 124.300 €

Un evaluator va trebui să sesizeze diferența dintre costul de reproducere și

costul de înlocuire, din moment ce costul de înlocuire reflectă o sumă mai mare.
Acesta este un moment bun pentru a discuta despre „îmbunătățiri”.

22
3. Costul de înlocuire net
Presupunem că ajungem la concluzia că ultimul cost istoric de 55.836 €, stabilit cu
metoda alternativă pentru analiza costului de reproducere, a fost subevaluat și că
vom utiliza doar costul de înlocuire de 124.300 €.

 Deprecierea este determinată prin analiza vârstă / durată de viață:

 DVU = 20 ani, recondiționat cu 8 ani în urmă.
 Presupunem că prin recondiționare va fi restaurată nu mai mult de 85% de durată
normală de viață. (Acest factor de 85% nu este dat în problemă, dar s-a amintit
despre el la curs).
 20 ani  85% = 17 ani – 8 ani (scurși de la RK) = 9 ani DVUR
 Vef = 20 ani – 9 ani = 11 ani
 11 ani / 20 ani = 55% depreciere

 Costul de înlocuire de nou 124.300 €

 Minus deprecierea fizică (55%) – 68.365 €
55.935 €
 Minus 10% depreciere funcțională - calibru de 100
 a subiectului versus 170 inclusă în prețul Model 1B – 5.594 €
 Costul de înlocuire net 50.341 €
(Rotunjit la 50.300 €) 23
Analiză alternativă dacă se ajustează costul de înlocuire cu –10% pentru un calibru 100.

 Costul de înlocuire de nou 123.700 €

 Minus diferența de calibru -10% – 12.370 €
 Minus diferența de cupă – 6.300 €
 Plus aportul de la cabină + 6.900 €
111.930 €
 Minus deprecierea fizică (55% din 111.930 €) – 61.562 €
50.368 €
 (Acest răspuns este foarte apropiat de soluția recomandată de 50.341 €).

 Un evaluator trebuie să fie consecvent. Atâta timp cât deprecierea este calculată
procentual și fiecare depreciere este luată în considerare, rezultatele ar trebui să fie
similare.

24
4. Valoarea de piață (curentă)
 Abordarea prin cost 50.300 €

 Abordarea prin piață

 Din catalogul de preț - media de revânzare actuală
utilaj de 11 ani (Vef calculată la 11 ani, după recondiționare) 23.500 €
 Minus diferența (revânzare) pt. cupă de la 2 mc la 2,25 mc – 200 €
 Plus pentru cabină (revânzare) + 2.000 €
 Abordarea prin piață 25.300 €
 Valoarea de piață actuală estimată 25.300 €

 Valoarea de piață a fost stabilită utilizând Catalogul de prețuri, care a publicat vânzări
de echipament.

25
5. Valoarea de lichidare pe premisa vânzării ordonate

 Valoarea de lichidare pe premisa vânzării ordonate a fost stabilit utilizând catalogul

de prețuri, preț de vânzare rapidă a unui utilaj de 11 ani, care în general reprezintă
ceea ce un furnizor ar plăti pentru a-l revinde
 Cotație 14.000 €
 Minus diferența (vânz. rapidă) pt. cupă de la 2 mc la 2,25 mc – 100 €
 Plus pentru cabină (vânzare rapidă) + 1.000 €
 Valoarea de piață pe premisa lichidării normale (ordonată) 14.900 €

26
6. Valoarea de lichidare pe premisa vânzării forțate

 O comparabilă CAT de 14 ani vândută pentru 20.000 € la o licitație publică bine

mediatizată.
 Prețurile, de 11 ani și 12 ani, au crescut de la 13.000 € la 18.500 €.
 Judecând datele problemei, ajungem la 13.000 €.

 Desigur discuția poate continua prin oportunitatea utilizării unei comparații CAT-Fiat,
cotațiile pe piață fiind diferite.
 Dimensiunea cupei diferă la comparabile.

 Vânzarea la licitație susține valoarea de lichidare pe premisa vânzării ordonate?

 Din moment ce prețul obtenabil pe premisa lichidării normale este mai mare decât
valoarea de lichidare pe premisa vânzării forțate și într-o limită rezonabilă, putem
aprecia că probabil o susține.

27
PROBLEMA 4. Mașină de găurit
 Se evaluează o mașină de găurit cu diametrul de 40 mm, cu vechime de 5 ani, care
are doar dotările standard. Este un model curent care este disponibil pe piață.
 Costul curent al mașinii este 1.000 €, proprietarul fiind scutit de plata taxelor vamale.
 Cheltuiala curentă de transport rutier este 100 €.
 Costul curent de instalare/montaj este 200 €.
 Durata de viață utilă este 25 de ani.
 Este nevoie de aprox. 6 luni pentru a vinde acest bun mobil pe piața bunurilor folosite
(second-hand). În ultimele 6 luni au existat tranzacții, însă pentru a vinde rapid
mașina de găurit, vânzătorul trebuie să facă o reducere de 25% din valoarea de
piață.
 Costul istoric al mașinii de găurit era de 750 €. Costul istoric a rămas același. Costul
curent de demontare este 100 €.
 Presupuneți că veniturile companiei susțin valoarea de piață pentru funcționarea în
continuare și că nu există depreciere funcțională sau economică ce ar trebui luată în
considerare.

28
PROBLEMA 4. Mașină de găurit
Se cere să se determine:

 Costul de reproducere de nou, inclusiv de transport și de instalare

 Costul de reproducere net
 Costul de înlocuire net al mașinii, excluzând toate cheltuielile de transport pe apă și
de instalare
 Costul de înlocuire net, inclusiv transportul și instalarea
 Valoarea de lichidare pe premisa vânzării forțate, la data curentă
 Prețul obtenabil pe premisa casării și recuperării materialelor

29
Rezolvare problema 4 (1/3)

1. Costul de reproducere, transport și instalare

Costul curent al mașinii 1.000 €
Costurile de transport rutier +100 €
Costul curent de instalare +200 €
1.300 €

2. Costul de reproducere net

Costul de reproducere de nou 1.300 €
Deprecierea fizică
(analiza vârstă / durată de viață) 5 / 25 = 20%
20%  1.300 € = 260 €
alte deprecieri = 0€
Costul de reproducere net = 1.300 € - 260 € = 1.040 €

30
 Rezolvare problema 4 (2/3)

3. Costul de înlocuire net al mașinii, excluzând toate cheltuielile de

transport pe apă și de instalare
Costul de înlocuire de nou (costul curent al mașinii) 1.000 €
Minus deprecierea (20%  1.000 €) - 200 €
800 €

4. Costul de înlocuire net, inclusiv transportul și instalarea

Costul de înlocuire de nou 1.300 €
Minus deprecierea - 260 €
Costul de înlocuire net 1.040 €

31
 Rezolvare problema 4 (3/3)

5. Valoarea de lichidare pe premisa vânzării forțate la data curentă?

Costul de înlocuire fără transport și montaj 800 €
Minus reducere cu 25% pentru vânzare rapidă - 200 €
600 €

Dezinstalarea nu trebuie scăzută, deoarece s-a pornit de la costul de înlocuire

fără transport și montaj.

6. Prețul obtenabil pe premisa recuperării materialelor (casării)

nu se poate determina din informațiile furnizate.

32
PROBLEMA 5. Echipament generator de venituri.
Cazul 1

Dacă venitul net din exploatare generat de un echipament este de 1.000 € și

acesta crește în următorii 4 ani cu o rată medie de 10%, rata de actualizare
este de 24%, iar valoarea de recuperare (reziduală) a echipamentului, la
sfârșitul anului 4 este zero, care este valoarea de piață a echipamentului,
calculată prin metoda capitalizării venitului?

33
PROBLEMA 5. Echipament generator de venituri.
Cazul 1

Dacă venitul net din exploatare generat de un echipament este de 1.000 € și

acesta crește în următorii 4 ani cu o rată medie de 10%, rata de actualizare
este de 24%, iar valoarea de recuperare (reziduală) a echipamentului, la
sfârșitul anului 4 este zero, care este valoarea de piață a echipamentului,
calculată prin metoda capitalizării venitului?

34
PROBLEMA 5. Echipament generator de venituri.
Cazul 1

Dacă venitul net din exploatare generat de un echipament este de 1.000 € și

acesta crește în următorii 4 ani cu o rată medie de 10%, rata de actualizare
este de 24%, iar valoarea de recuperare (reziduală) a echipamentului, la
sfârșitul anului 4 este zero, care este valoarea de piață a echipamentului,
calculată prin metoda capitalizării venitului?

35
36
PROBLEMA 6. Echipament generator de venituri.
Cazul 2

Care este valoarea de piață a unui echipament, estimată prin metoda fluxului de numerar
actualizat (DCF), pe baza următoarelor ipoteze:
Venitul net din exploatare (VNE), primul an = 1.000 €
VNE, al doilea an = 1.400 €
VNE, al treilea an = 1.500 €
VNE, al patrulea an = 1.800 €

Nu există venit sau valoare reziduală după al patrulea an.

Rata de actualizare = 24%
Factorul de actualizare, primul an @ 24% = 0,806
Factorul de actualizare, al doilea an @ 24% = 0,650
Factorul de actualizare, al treilea an @ 24% = 0,524
Factorul de actualizare, al patrulea an @ 24% = 0,423

37
 Rezolvare problema 6

Valoarea de piață indicată de metoda fluxului de numerar

actualizat (DCF) este:

VNE an 1 1.000 € 0,806 806 €

VNE an 2 1.400 € 0,650 911 €

VNE an 3 1.500 € 0,524 787 €

VNE an 4 1.800 € 0,423 761 €

factor actualizare @ 24% și n <=> 1 / (1 + @ 24%) n 3.265 €

38