UNIVERSITATEA CRETIN "DIMITRIE CANTEMIR"

FACULTATEA DE DREPT CLUJ-NAPOCA

Lector univ. dr. URS ILIE

DREPT CIVIL. CONTRACTE SPECIALE

SUPORT DE CURS PENTRU NVMNTUL CU

FRECVEN REDUS

CLUJ-NAPOCA
2012

COPYRIGHT 2012
Toate drepturile asupra acestei lucrri sunt rezervate autorului.

Reproducerea oricrei pri din aceast lucrare fr acceptul

autorului este ilegal i se sancioneaz conform legii privind
dreptul de autor i drepturile conexe.

UNIVERSITATEA CRETIN "DIMITRIE CANTEMIR"

FACULTATEA DE DREPT CLUJ-NAPOCA

DREPT CIVIL. CONTRACTE SPECIALE

Lector univ. dr. URS ILIE

CLUJ-NAPOCA
2012

CUPRINS
1.1. Aspecte generale. Noiunea de contracte speciale............................................
1.2. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de vnzare-cumprare..........
1.2.1. Introducere.....................................................................................................
1.2.2. Reglementare legal......................................................................................
1.2.3. Noiune..........................................................................................................
1.2.4. Caractere juridice...........................................................................................
1.3. Condiiile eseniale de validitate ale contractului de vnzare-cumprare........
1.3.1. Precizri prealabile........................................................................................
1.4. Consimmntul................................................................................................
1.4.1. Condiiile consimmntului.........................................................................
2.1. Pactul de opiune..............................................................................................
2.1.1. Noiune..........................................................................................................
2.1.2. Natura juridic...............................................................................................
2.1.3.Coninutul pactului de opiune.......................................................................
2.1.4. Forma pactului de opiune.............................................................................
2.1.5. Dreptul de opiune al beneficiarului..............................................................
2.2. Promisiunea unilateral de vnzare..................................................................
2.2.1. Noiune..........................................................................................................
2.2.2. Natura juridic...............................................................................................
2.2.3. Coninutul promisiunii...................................................................................
2.2.4. Obligaia promitentului.................................................................................
2.2.5. Dreptul de opiune al beneficiarului..............................................................
2.2.6. Drepturile beneficiarului n cazul n care promitentul i ncalc obligaia
asumat....................................................................................................................
2.2.7. Pactul de opiune i promisiunea unilateral de vnzare...............................
3.1. Promisiunea unilateral de cumprare............................................................
3.2. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare...............................................
3.2.1. Noiune.......................................................................................................
3.2.2. Delimitri................................................................................................
3.2.3. ncheierea promisiunii de vnzare-cumprare...........................................
3.2.4. Coninutul promisiunii de vnzare-cumprare..........................................
3.2.4.1. Clauze eseniale i indispensabile.........................................................
3.2.4.2. Clauze accesorii....................................................................................
3.2.4.3. Clauze anticipatorii..............................................................................
3.2.5. Transmisiunea i cesiunea drepturilor i obligaiilor nscute din
promisiunea de vnzare-cumprare....................................................................
3.2.6. Executarea promisiunii de vnzare-cumprare.......................................
3.2.6.1. Executarea voluntar..................................................................................
3.2.6.2. Executarea silit...................................................................................
3.2.7. Imposibilitatea obiectiv de executare a promisiunii de vnzare-cumprare
4.1. Dreptul de preempiune..............................................................................
4

4.1.1. Noiune.....................................................................................................
4.1.2. Felurile dreptului de preempiune..............................................................
4.1.3. Caracterele juridice....................................................................................
4.1.4. Exercitarea dreptului de preempiune......................................................
4.1.5. Efectele exercitrii preempiunii..............................................................
4.1.6. Concursul dintre preemptori...................................................................
4.1.7. Notarea dreptului de preempiune asupra unui imobil...........................
4.1.8. Stingerea dreptului convenional de preempiune...................................
4.1.9. Unele drepturi de preempiune reglementate de lege................................
4.2. Capacitatea.................................................................................................
4.2.1. Principiul capacitii....................................................................................
4.2.2. Incapaciti speciale de a cumpra..........................................................
4.2.3. Incapaciti de a vinde.............................................................................
5.1. Obiectul.......................................................................................................
5.2. Precizri......................................................................................................
5.3. Obiectul obligaiei vnztorului...............................................................
5.3.1. Consideraii generale referitoare la obiectul obligaiei vnztorului.....
5.3.2. Bunul s existe, dar poate fi i viitor.....................................................
5.3.3. Bunul s fie determinat sau determinabil.............................................
5.3.4. Bunul s fie n circuitul civil.................................................................
5.3.5. Bunul trebuie s fie licit.......................................................................
6.1. Obiectul obligaiei cumprtorului............................................................
6.1.1. Consideraii generale referitoare la obiectul obligaiei cumprtorului......
6.1.2. Preul s fie stabilit ntr-o sum de bani...................................................
6.1.3. Preul s fie determinat sau determinabil..................................................
6.1.4. Preul s fie serios.....................................................................................
6.2. Cauza..........................................................................................................
6.2.1. Precizri.....................................................................................................
6.3. Forma contractului de vnzare-cumprare..................................................
6.3.1. Regula consensualismului.........................................................................
6.3.2. Excepii de la regula consensualismului..................................................
7.1. Efectele contractului de vnzare-cumprare....................................................
7.2. Consideraii generale.....................................................................................
7.3. Obligaia de a transmite proprietatea bunului sau dreptul vndut.................
7.3.1. Momentul transmiterii proprietii bunului. Regula...................................
7.3.2. Condiii.......................................................................................................
7.3.3. Strmutarea proprietii imobilelor............................................................
7.3.4. Strmutarea proprietii n cazuri particulare.............................................
7.3.5. Vnzarea bunului altuia..............................................................................
8.1. Obligaia de a preda bunul................................................................................
8.1.1. Noiune..........................................................................................................
8.1.2. Modalitatea de executare a obligaiei de predare..........................................
8.1.3. ntinderea obligaiei de predare.....................................................................
5

8.1.4. Locul predrii bunului vndut.......................................................................

8.1.5. Starea bunului vndut....................................................................................
8.1.6. Dezacordul asupra calitii............................................................................
8.1.7. Fructele bunului vndut.................................................................................
8.1.8. Momentul predrii.........................................................................................
8.1.9. Refuzul de a preda bunul...............................................................................
8.2. Obligaia accesorie de a conserva bunul pn la predare.................................
9.1. Obligaia de garanie contra eviciunii........................................................
9.1.1. Noiune...................................................................................................
9.1.2. Garania contra eviciunii ce provine din fapte imputabile vnztorului..
9.1.3. Garania contra eviciunii ce rezult din preteniile unui ter...................
9.1.4. Chemarea n judecat a vnztorului......................................................
9.1.5. Rezoluiunea contractului........................................................................
9.1.6. Restituirea preului...................................................................................
9.1.7. ntinderea daunelor-interese....................................................................
9.1.8. Efectele eviciunii pariale.........................................................................
9.1.9. nlturarea eviciunii de ctre cumprtor................................................
9.1.10. Modificri convenionale a garaniei mpotriva eviciunii........................
9.1.11. Limitele clauzei de nerspundere...........................................................
10.1. Obligaia de garanie contra viciilor bunului vndut..................................
10.1.1. Noiune...................................................................................................
10.1.2. Condiiile angajrii rspunderii vnztorului pentru vicii.......................
10.1.3. Domeniul de aplicare a garaniei contra viciilor.......................................
10.1.4. Denunarea viciilor ascunse....................................................................
10.1.5. Efectele garaniei contra viciilor bunului vndut......................................
10.1.6. ntinderea garaniei vnztorului.............................................................
10.1.7. Prescripia dreptului la aciune pentru viciile ascunse..............................
10.1.8. Modificri convenionale a garaniei contra viciilor.................................
10.1.9. Garania pentru buna funcionare.............................................................
11.1. Obligaiile cumprtorului...........................................................................
11.1.1. Enumerare...............................................................................................
11.2. Obligaia de a plti preul..............................................................................
11.2.1. Locul i data plii preului.....................................................................
11.2.2. Modaliti de plat a preului...................................................................
11.2.3. Dobnzi asupra preului.........................................................................
11.2.4. Suspendarea plii preului......................................................................
11.2.5. Garaniile plii preului.............................................................................
11.2.6. Sanciunea neplii preului.......................................................................
11.3. Obligaia de a lua n primire bunul vndut.................................................
11.3.1. Precizri.....................................................................................................
11.4. Obligaia de a plti cheltuielile vnzrii.......................................................
11.4.1. Precizri..................................................................................................
12.1. Reguli speciale aplicabile vnzrilor de imobile...........................................
6

12.1.1. Vnzarea unui imobil determinat fr indicarea suprafeei.......................

12.1.2. Vnzarea unei suprafee dintr-un teren mai mare....................................
12.1.3. Vnzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeei.........................
12.1.4. Termenul de exercitare a aciunii estimatorii sau n rezoluiune...............
12.1.5. Vnzarea a dou fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia......................
12.1.6. Vnzarea terenurilor forestiere.................................................................
12.2. Suportarea riscurilor pieirii fortuite a bunului vndut ...............................
12.2.1. Precizri....................................................................................................
12.3. Interpretarea clauzelor contractului de vnzare-cumprare........................
12.3.1. Reglementare special.............................................................................
13.1. Varieti de vnzare.....................................................................................
13.1.1. Consideraii preliminare............................................................................
13.1.2. Vnzarea motenirii....................................................................................
13.1.3. Vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii.........................
13.1.4. Vnzarea cu opiune de rscumprare......................................................
14.1. Contractul de schimb................................................................................
14.1.1. Reglementare.........................................................................................
14.1.2. Noiune....................................................................................................
14.1.3. Caractere juridice.......................................................................................
14.1.4. Aplicarea regulilor de la vnzare............................................................
14.1.5. Cheltuielile schimbului............................................................................

DREPT CIVIL. CONTRACTE SPECIALE

INTRODUCERE
Acest curs se adreseaz studenilor din anul III ai Facultii de Drept i are
ca scop nsuirea noiunilor de baz absolut necesare pentru orice jurist n
devenire. De asemenea, informaiile furnizate n acest suport de curs pot fi utile
i studenilor altor specializri care necesit i minime cunotine din domeniul
dreptului civil precum i celor care interfereaz cu domeniul justiiei.

OBIECTIVELE CURSULUI
Obiectivul prezentului curs const n nsuirea noiunilor de baz din
domeniul contractelor civile speciale, precum i analiza textelor de lege
aplicabile n materie, a opiniilor exprimate n doctrin i a soluiilor date n
practica judectoreasc n materie.
Dup studierea cursului studenii vor dobndi urmtoarele aptitudini:

nsuirea noiunilor de baz din domeniul contractelor

civile speciale
capacitatea de a analiza textele de lege aplicabile n
materie
capacitatea de a analiza critic i cu propria gndire opiniile
exprimate n doctrin i soluiile pronunate n practica
judectoreasc n materie

MODUL N CARE ESTE CONCEPUT CURSUL

Prezentul curs este, prin structura sa, destinat nvmntului cu frecven
redus. Este destul de succint, necesitnd n medie, un numr de 32 ore de studiu
individual. Timpul precizat poate fi mai lung au mai scurt raportat la nivelul
cunotinelor deja nsuite i la capacitatea fiecrui student de a asimila noiuni
noi.
Cursul de fa este structurat n 14 uniti.
n fiecare unitate sunt abordate n mod unitar, echilibrate din punct de
vedere al ntinderii, instituii de baz ale contractelor speciale, reglementate n
Noul Cod civil.
Fiecare capitol cuprinde: obiectivele, structura tematic, analiza fiecrei
instituii abordate, teste de autoevaluare (TA) i o bibliografie de referin,
indicat la fiecare not de subsol.
La finalul cursului se afl rspunsurile corecte la ntrebrile din testele de
autoevaluare.
n cadrul fiecrei uniti, obiectivele enun competenele ce urmeaz a fi
dobndite de ctre cursani dup parcursul acestora.
Coninutul fiecrui capitol are n vedere raportul competene-coninuturi.
Textul este structurat astfel nct s ofere o cantitate minim necesar de
informaii noi, uor de asimilat care s stimuleze cursanii pentru o educaie
activ.
Testele de autoevaluare au rolul de a verifica dac obiectivele
educaionale au fost realizate. Acestea sunt plasate la sfritul fiecrei uniti i
sunt concepute sub forma unor ntrebri tip gril.

MODUL DE ABORDARE A CURSULUI

Fiecare unitate din acest suport de curs furnizeaz informaiile minime
necesare care s v cluzeasc n cunoaterea unei pri a dreptului civil.

Unitatea de nvare nr. 1

CONTRACTUL DE VNZARE CUMPRARE
Noiune. Caractere juridice i condiii de validitate
Cuprins
1.1. Aspecte generale. Noiunea de contracte speciale............................................
1.2. Noiunea i caracterele juridice ale contractului de vnzare-cumprare..........
1.2.1. Introducere.....................................................................................................
1.2.2. Reglementare legal......................................................................................
1.2.3. Noiune..........................................................................................................
1.2.4. Caractere juridice...........................................................................................
1.3. Condiiile eseniale de validitate ale contractului de vnzare-cumprare........
1.3.1. Precizri prealabile........................................................................................
1.4. Consimmntul................................................................................................
1.4.1. Condiiile consimmntului.........................................................................

Obiectivele unitii de nvare nr.1

cunoaterea noiunii de contracte civile speciale

cunoaterea condiiilor consimmntului

1.1. Aspecte generale. Noiunea de contracte speciale

Dreptul contractelor speciale este mai elaborat i mai
concret dect teoria general a obligaiilor contractuale
pentru c enun principalele reguli ale unui numr de
contracte, adic enun cadrul lor esenial.
Un numr oarecare de contracte sunt special
reglementate, fie de lege, fie de uzanele profesionale. Din
acest motiv sunt numite "contracte speciale" ntruct legea
i uzanele care le reglementeaz le dau un nume (de

10

exemplu vnzare, donaie, schimb, furnizare, locaiune,

mprumut etc.) 1.
Oricrui contract i se aplic mai multe tipuri de reguli
juridice; reguli generale aplicabile tuturor contractelor
(teoria general a obligaiilor contractu-ale); reguli speciale
prevzute de lege aplicabile speciei creia i aparine
contractul (dreptul contractelor speciale); reguli particulare
convenite de prile contractante 2.
ntruct regulile generale aplicabile contractelor au
fost studiate la materia teoria general a obligaiilor, n
cadrul cursului de contracte speciale vom analiza regulile
speciale i eseniale aplicabile principalelor contracte civile.

1.2. NOIUNEA I CARACTERELE JURIDICE ALE

CONTRACTULUI
DE VNZARECUMPRARE
1.2.1. Introducere. Din punct de vedere istoric
naterea contractului de vnzare-cumprare este legat de
apariia banilor, cnd schimbul marf contra marf (troc)
ncepe s fie nlocuit de schimbul marf contra bani
(vnzare-cumprare).
n prezent contractul de vnzare-cumprare s-a
rspndit att de mult nct aproape zilnic ncheiem un
asemenea contract, fiind un mijloc de satisfacere a
nevoilor economice i sociale ale oamenilor. Este cel mai
perfect instrument juridic prin care se realizeaz circuitul
civil al bunurilor i valorilor3.
1.2.2. Reglementare. Contractul de vnzare-cumprare
este reglementat n Cartea A V-A ("Despre obligaii"), Titlul
IX ,de la art. 1650 la art. 1762 din noul Cod civil (Legea
nr.287/2009). Aceste texte de lege reprezint reglementa-rea
de baz a contractului de vnzare-cumprare, adic dreptul
comun n materie.
Ibidem.
A se vedea P.Malaurie, L.Aynes, P.Y.Gautier, Drept civil. Contractele speciale, Editura
Wolters Kluwer 2009, p.3-4.
3
M.Murean, Drept civil. Contractele speciale. Curs universitar, Editura Cordial Lex ClujNapoca 1999, p.6.
1
2

11

Pe lng reglementarea din noul Cod civil, legislaia

noastr mai cuprinde i alte dispoziii speciale, aplicabile
numai anumitor vnzri. De exemplu, vnzarea de locuine
construite din fondurile statului, reglementat prin Legea
nr.85/1992; vnzarea unor imobile cu destinaia de locuine
ctre chiriai este reglementat de Legea nr.112/1995 etc.
1.2.3. Noiune. Potrivit art. 1650 alin.1 din noul Cod
civil: "Vnzarea este contractul prin care vnztorul
transmite sau, dup caz, se oblig s transmit
cumprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre
pe care cumprtorul se oblig s l plteasc" 4 .
De asemenea, prin contractul de vnzare-cumprare
se pot transmite cumprtorului nu numai dreptul de
proprietate, dar i alte drepturi reale sau de crean. n acest
sens, art. 1650 alin.2 din noul Cod civil prevede c "poate fi
transmis prin vnzare un dezmembrmnt al dreptului de
proprietate sau orice alt drept. De exemplu, se poate vinde
dreptul de uzufruct viager sau nuda proprietate ori drepturi
de crean. Mai mult, se pot nstrina prin vnzare i
universaliti, care cuprind att bunuri, ct i drepturi i
obligaii (vnzarea unei moteniri, vnzarea unui fond de
comer etc.) 5.
1.2.4. Caractere juridice. Contractul de vnzarecumprare prezint urmtoarele caractere juridice:
a)Vnzarea este un contract sinalagmatic (bilateral)
deoarece d natere la obligaii n sarcina ambelor pri
contractante, obligaii reciproce i interdependente (art.1171
din noul Cod civil). Vnztorul i asum obligaii fa de
cumprtor (s-i predea lucrul vndut), iar cumprtorul fa
de vnztor ( s-i plteasc preul).
Din reciprocitatea i interdependena obligaiilor
vnztorului i cumprtorului decurg anumite efecte
specifice (excepia neexecutrii contractului, rezoluiunea
pentru neexecutarea culpabil a obligaiilor asumate i teoria
4

Art. 1294 din Codul civil de la 1864 definea vnzarea ca fiind: o convenie prin care
dou pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru i aceasta a
plti celei dinti preul lui. ns, aa cum s-a artat n literatura juridic, definiia era att
inexact ct i incomplet.
5
M.Murean, op.cit.p.5; C.Toader, Drept civil.Contracte speciale, Editura All Beck Bucureti
2003, p.10; D.Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex Bucureti
1997,p.6; Eugeniu Safta-Romano, Contracte civile. ncheiere. Executare. ncetare, Editura
Polirom 1999, p.17.

12

riscului contractului), cunoscute de la teoria general a

obligaiilor 6.
b)Vnzarea este un contract oneros pentru c fiecare
parte contractant urmrete s obin un avantaj n
schimbul obligaiilor asumate cu titlu oneros (art. 1172 din
noul Cod civil). Astfel, vnztorul urmrete s obin
preul de la cumprtor iar, corelativ, cumprtorul
urmrete s obin lucrul vndut de la vnztor.
c)Vnzarea este un contract comutativ deoarece, la
momentul ncheierii sale, existena drepturilor i obligaiilor
prilor este cert, iar ntinderea acestora este determinat
sau determinabil (art.1173 din noul Cod civil).. Prin
excepie, exist unele vnzri care pot avea un caracter
aleatoriu. De exemplu, vnzarea cu clauz de ntreinere,
vnzarea de drepturi litigioase etc.
d)Vnzarea este un contract consensual pentru c, n
principiu, se formeaz valabil prin simplul acord de voin
al prilor, fr ndeplinirea vreunei formaliti, fr
predarea lucrului vndut i plata preului.
Prin excepie de la principiul consensualitii, n cazul
vnzrii imobilelor contractul de vnzare-cumprare trebuie
ncheiat n form autentic.
De asemenea, art. 1244 din noul Cod civil prevede c
trebuie s fie nche-iate prin nscris autentic, sub sanciunea
nulitii absolute, conveniile care strmut sau constituie
drepturi reale care urmeaz s fie nscrise n cartea funciar.
La fel, conform art. 1245 contractele care se ncheie prin
mijloace electronice sunt supuse condiiilor de form
prevzute de legea special.
n aceste situaii de excepie, contractul de vnzarecumprare nu este valabil dect dac a fost ncheiat n forma
special prevzut de lege 7.
De asemenea, n cazurile anume prevzute de lege,
vnzarea nu poate fi opus terilor dect dup ndeplinirea
formalitilor de publicitate respective (art.1675 din noul
Cod civil).
n cazul lucrurilor de valoare, avnd n vedere
importana actului, este indicat ca prile contractante s
6

A se vedea C.Sttescu, C.Brsan, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Ediia a III-a,
Editura All Beck 2000, p.83-95.
F.Moiu, Contractele speciale n noul cod civil. Curs universitar, Editura Wolters Kluwer
2010, p.22-23.
7

13

ntocmeasc un nscris constatator al conveniei, sub

semntur privat sau autentic, pentru a putea fi dovedit
vnzarea n caz de litigiu ( art. 1241din noul Cod civil).
e)Vnzarea este un contract translativ de drepturi
ntruct transfer dreptul de proprietate sau alte drepturi
reale ori de crean din patrimoniul vnztorului n
patrimoniul cumprtorului.
n acest sens, conform art. 1674 din noul Cod civil,
proprietatea se strmut de drept cumprtorului din
momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost
predat ori preul nu a fost pltit nc, cu excepia cazurilor
prevzute de lege sau dac din voina prilor nu rezult
contrariul.
n materie de vnzare de imobile, strmutarea
proprietii de la vnztor la cumprtor este supus
dispoziiilor de carte funciar (art.1676 din noul Cod civil).
f)n sfrit, s-a spus c vnzarea este un contract
instantaneu deoarece transferul dreptului de la vnztor la
cumprtor se produce dintr-o dat, fie n momentul
ncheierii conveniei, fie ulterior, conform celor convenite
de pri 8.

1.3. CONDIIILE ESENIALE DE VALIDITATE

ALE CONTRACTULUI
DE VNZARE-CUMPRARE
8

A se vedea D.Chiric, Contractele speciale civile i comerciale, volumul 1, Editura Rosetti

Bucureti 2005, p.40.

14

1.3..1. Precizri prealabile. Conform art. 1179 din

noul Cod civil condiiile eseniale pentru validitatea
contractului sunt: capacitatea de a contracta;
consimmntul prilor; un obiect determinat i licit; o
cauz licit i moral.
Pentru ncheierea valabil a contractului de vnzarecumprare aceste condiii trebuie s fie ntrunite cumulativ.
n cazurile n care legea prevede o anumit form a
contractului, aceasta trebuie respectat, sub sanciunea
prevzut de dispoziiile legale aplicabile (art.1179 alin.2
din noul Cod civil).
ntruct problemele juridice de baz legate de
capacitate, consimmnt, obiect i cauz, acordul de voin
i momentul ncheierii contractului sunt cunoscute de la
teoria actului juridic civil, persoane i teoria general a
obligaiilor, vom analiza n continuare doar anumite
probleme speciale aplicabile vnzrii.
1.4. CONSIMMNTUL
1.4.1. Condiiile consimmntului. n materie de
vnzare, consimmntul urmeaz condiiile dreptului
comun, stabilite de art. 1204 din noul Cod civil.9, respectiv
trebuie s fie serios, liber i exprimat n cunotin de
cauz. Din doctrina mai veche se pot reine alte dou
condiii: s existe i s fie exteriorizat.
a) n principiu, pentru ncheierea valabil a
contractului,consimmntul vnztorului i cumprtorului
trebuie s existe. Consimmntul prilor se exprim prin
oferta de a contracta, adresat de una din ele, i respectiv
prin acceptarea ofertei de ctre cealalt 10. Vnzarea se
perfecteaz n momentul n care prile se pun de acord
asupra elementelor eseniale ale contractului, respectiv s-au
nvoit asupra lucrului i preului.
n mod excepional, n cazul exproprierii pentru cauz
de utilitate public nu se cere consimmntul
proprietarului, exproprierea fcndu-se chiar i mpotriva
9

A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn,

volumul II, Editura ALL Bucureti 1997, p.548.
10

Pentru amnunte n legtur cu oferta i acceptarea D.Chiric, op.cit., vol.1,p.138-155.

15

voinei acestuia (art.44 alin.3 din Constituia Romniei).

Este vorba despre o vnzare forat 11. Despgubirile
acordate in loc de pre i se stabilesc de comun acord cu
proprietarul bunului expropriat sau, n caz de divergen, de
ctre instana de judecat.
De asemenea, n cazul vnzrii la licitaie public, n
cadrul procedurii de executare silit a bunurilor debitorului,
vnzarea este valabil i fr consimmntul proprietarului
urmrit.
b)Pentru ncheierea contractului de vnzarecumprare vnztorul i cumprtorul trebuie s-i
exteriorizeze consimmntul, ntruct o hotrre de a
contracta rmas doar n forul interior al persoanei nu poate
produce efecte juridice. n principiu, exteriorizarea
consimmntului se poate face n orice form: verbal, n
scris, fax, e-mail, expunerea mrfii n vitrin mpreun cu
preul, chiar prin gesturi sau atitudini etc.
c)Libertatea consimmntului decurge din principiul
libertii contractuale, potrivit cruia orice persoan are
libertatea de a ncheia sau nu un contract sau orice alt act
juridic 12.
ns, dup cum s-a artat n literatura juridic,
aceast libertate nu este absolut i nengrdit, ci este
limitat de necesitatea respectrii normelor legale
imperative (care ocrotesc ordinea public), a regulilor de
convieuire social (care ocrotesc bunele moravuri) i a
drepturilor i libertilor recunoscute de lege i celorlalte
persoane, care se bucur n aceeai msur de libertatea
contractual 13. Astfel, libertatea de a ncheia un contract de
vnzare-cumprare poate fi limitat de unele restricii legale
(de exemplu, vnzarea armelor i muniiilor, a produselor
stupefiante, a substanelor toxice etc.) sau de unele restricii
convenionale (de exemplu, ncheierea unui pact de
preferin, a unei promisiuni unilaterale sau bilaterale de
vnzare-cumprare etc.).
11

Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n M.Of. nr.139
din 2 iunie 1994.
12

A se vedea V.Babiuc, V.Stoica, Libertatea contractual i dreptul constituional, n

Dreptul nr.7/1995, p.8-12.
13

M.Murean, op.cit. p.12.

16

d)Consimmntul prilor la vnzare trebuie s fie

exprimat n cunotin de cauz, adic s provin de la
persoane cu discernmnt, care i dau seama de urmrile
faptelor lor i s nu fie afectat de vreun viciu de
consimmnt (eroarea 14, dolul 15, violena 16 i leziunea).
Lipsa discernmntului n exprimarea voinei relev
nu lipsa consimmntului, ci un simplu viciu al acestuia,
deoarece n acest caz consimmntul exist. Fiind vorba
despre un viciu de consimmnt, sanciunea
care intervine este anularea contractului (art.1205 din noul
Cod civil) 17.
e)n sfrit, consimmntul vnztorului i
cumprtorului trebuie s fie serios, adic s fie dat cu
intenia de a produce efecte juridice.
Practica demonstreaz c n multe cazuri ncheierea
contractului de vnzare-cumprare nu se produce dintr-o
dat, pe loc, deoarece prile nu pot sau nu vor s ncheie
direct o asemenea convenie. Adesea, vnzarea-cumprarea
este precedat de unele negocieri sau nelegeri prealabile,
care sunt distincte de vnzare. Aceste nelegeri prealabile
vnzrii, cunoscute i sub denumirile de antecontracte,
contracte provizorii, contracte preparatorii sau promisiuni de
contract, sunt: promisiunea unilateral (de vnzare sau de
cumprare),
promisiunea sinalagmatic de vnzarecumprare, pactul de preferin (sau de preemiune).
Codul civil romn de la 1864 nu a reglementat aceste
instituii juridice, ele fiind creaia practicii judiciare 18. ns

14

Pentru amnunte n legtur cu viciul erorii a se vedea D.Chiric, op.cit., vol.1 (2005)
p.225-257; D.Chiric, Eroarea, viciu de consimmnt n materie contractual, n Dreptul
nr.7/2005, p.9-39.
15

A se vedea D.Chiric, Dolul, viciu de consimmnt n materie contractual, n Curierul

judiciar nr.2/2005, p.48.
16

A se vedea D.Chiric, Violena ca viciu de consimmnt n contracte, n Curierul judiciar

nr.3/2005, p.63.
17

n acest sens, n practica judiciar constatndu-se c actul s-a ncheiat sub imperiul unei
asemenea stri, determinat de o mnie de mare intensitate, a fost anulat actul de vnzarecumprare a unui teren, ca fiind ncheiat ab irato (decizia nr.1275/1998 a Curii de Apel
Suceava, citat de P.Perju n "Dreptul" nr.6/1999, p.120); n acelai sens, Tribunalul Suprem,
s.civ., dec.nr.1998/1989, n "Dreptul" nr.7/1990, p.66.

17

noul Cod civil reglementeaz promisiunea de a contracta n

general (art.1279) , promisiunea de vnzare i promisiunea
de cumprare (art.1669), dreptul de preemiune art. 17301740), iar ca o noutate pactul de opiune, de care ne vom
ocupa n continuare.

Test de autoevaluare nr. 1. ncercuii rspunsurile corecte.

1. Vnzarea este un contract:

a) real; b) numai n principiu consensual; c) solemn.
2. Vnzarea este:
a) ntotdeauna consensual; b) numai n principiu consensual; c) uneori real.

Bibliografia Unitii de nvare nr.1

I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia,
Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010;
P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters
Kluwer, Bucureti 2009;
F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic,
18

A se vedea A.Ionacu, M.Murean, M.Costin, Contribuia practicii judectoreti la

dezvoltarea principiilor dreptului civil romn, Editura Academiei R.S.R. Bucureti 1973
(vol.1), 1978 (vol.2).
18

Bucureti 2001;
D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek,
Bucureti 2008;
F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer
Bucureti 2010.
Noul Cod Civil

Unitatea de nvare nr. 2

Pactul de opiune
Cuprins
2.1. Pactul de opiune..............................................................................................
2.1.1. Noiune..........................................................................................................
2.1.2. Natura juridic...............................................................................................
2.1.3.Coninutul pactului de opiune.......................................................................
2.1.4. Forma pactului de opiune.............................................................................
2.1.5. Dreptul de opiune al beneficiarului..............................................................
2.2. Promisiunea unilateral de vnzare..................................................................
2.2.1. Noiune..........................................................................................................
2.2.2. Natura juridic...............................................................................................
2.2.3. Coninutul promisiunii...................................................................................
2.2.4. Obligaia promitentului.................................................................................
2.2.5. Dreptul de opiune al beneficiarului..............................................................
2.2.6. Drepturile beneficiarului n cazul n care promitentul i ncalc obligaia
asumat....................................................................................................................
2.2.7. Pactul de opiune i promisiunea unilateral de vnzare...............................

Obiectivele unitii de nvare nr. 2

19

cunoaterea noiunii promisiunii unilaterale i

bilaterale de vnzare
cunoaterea dreptului de opiune al beneficiarului

2.1. Pactul de opiune

2.1.1. Noiune. n conformitate cu dispoziiile art.
1278 alin.1 din noul Cod civil: "Atunci cnd prile convin
ca una dintre ele s rmn legat de propria declaraie de
voin, iar cealalt s o poat accepta sau refuza,acea
declaraie se consider o ofert irevocabil i produce
efectele prevzute la art.1191" 19.
2.1.2. Natura juridic a pactului de opiune. Dei
art. 1278 alin.1prevede c "acea declaraie se consider o
ofert irevocabil...." i produce efectele ofertei, totui
pactul de opiune se deosebete de simpla ofert.
Aa cum rezult din definiia legal de mai sus, pactul
de opiune este un contract, o convenie, adic un act
juridic bilateral, deoarece ncheierea acestuia presupune
acordul a dou voine. n acest sens, se poate observa c
"prile convin ca una dintre ele s rmn legat de
propria declaraie de voin".
n schimb, oferta este o manifestare unilateral de
voin, adic un act juridic unilateral.
n al doilea rnd, pactul de opiune are drept
beneficiar o anume persoa-n, determinat, individualizat,
care accept ca dreptul s se nasc n favoarea sa, n timp ce
oferta poate fi adresat publicului n general 20.
n al treilea rnd, pactul de opiune trebuie s
menioneze, n mod obliga-toriu, n chiar cuprinsul su,
termenul pentru acceptarea declaraiei de voin (termenul
de opiune). Dac totui prile nu au convenit un termen
pentru acceptare, acesta poate fi stabilit de instan prin
19

Oferta este irevocabil de ndat ce autorul ei se oblig s o menin un anumit termen.

Oferta este, de asemenea, irevocabil atunci cnd poate fi considerat astfel n temeiul
acordului prilor, al practicilor statornicite ntre acestea, al negocierilor, al coninutului
ofertei ori al uzanelor (art.1191 alin.1).
Declaraia de revocare a unei oferte irevocabile nu produce niciun efect (art.1191 alin.2).
20
A se vedea F.Moiu, op.cit. p.26.
20

ordonan preedinial, cu citarea prilor (art.1278 alin.2).

n schimb, oferta poate fi fcut i fr precizarea unui
termen de acceptare, situaie n care trebuie meninut un
termen rezonabil (art.1193 alin.1 din noul Cod civil).
n alt ordine de idei, pactul de opiune este un
contract unilateral deoarece numai una dintre prile
contractante i asum obligaii, respectiv aceea care
consimte s rmn legat de propria declaraie de voin
(obligatul, ofertantul, promitentul). Cealalt parte
contractant, respectiv beneficiarul opiunii, nu i asum
nici o obligaie n momentul ncheierii pactului. El doar i
exprim consimmntul n sensul c primete angajamentul
ce i se face, urmnd s decid ulterior dac accept sau
refuz oferta. Numai dac accept oferta va avea obligaii.
2.1.3. Coninutul pactului de opiune. Pactul de
opiune, mai exact declaraia de voin a celui care se
oblig, trebuie s conin toate elementele contractului pe
care prile urmresc s l ncheie, astfel nct acesta s se
poat ncheia prin simpla acceptare a beneficiarului
opiunii.
Potrivit art. 1278 alin.4 din noul Cod civil "contractul
se ncheie prin exercitarea opiunii n sensul acceptrii de
ctre beneficiar a declaraiei de voin a celeilalte pri, n
condiiile convenite prin pact".
n conformitate cu dispoziiile art. 1668 alin.1 din noul
Cod civil, n cazul pactului de opiune privind un contract de
vnzare-cumprare asupra unui bun individual determinat,
ntre data ncheierii pactului i data exercitrii opiunii sau,
dup caz, aceea a expirrii termenului de opiune nu se
poate dispune de bunul care constituie obiectul pactului.
Prin urmare, pactul de opiune este nsoit de o clauz de
inalienabilitate legal a bunului.
De asemenea, atunci cnd pactul are ca obiect drepturi
tabulare, dreptul de opiune se noteaz n cartea funciar
(art.1668 alin.2), formalitate ndeplinit de notarul public.
2.1.4. Forma pactului de opiune. Aa cum rezult
din dispoziiile art. 1278 alin.5 din noul Cod civil, att
pactul de opiune, ct i declaraia de acceptare trebuie
ncheiate n forma prevzut de lege pentru contractul pe
care prile urmresc s l ncheie. De exemplu, dac
contractul pe care prile doresc s l ncheie ntre ele
trebuie ntocmit n form autentic, atunci i pactul de
opiune
21

trebuie ncheiat tot n form autentic.

2.1.5. Dreptul de opiune al beneficiarului. n
literatura juridic romn se consider c dreptul de opiune
al beneficiarului este un drept de crean deoarece izvorul
su l reprezint convenia celor dou pri, care sunt legate
printr-un raport obligaional n care unul este creditor, iar
altul este debitor 21.
n literatura juridic francez, n care promisiunea
unilateral de vnzare este denumit "pact de opiune",
neexistnd nici o deosebire ntre aceste instituii juridice, se
consider c dreptul de opiune al beneficiarului este un
drept potestativ 22.
mprtim aceast din urm opinie deoarece, nainte
de exercitarea opiunii, dreptul beneficiarului este un simplu
drept potestativ care i confer doar posibilitatea de a opta
pentru a accepta sau refuza declaraia de voin a celelalte
pri. n opinia noastr, nu este vorba despre un drept de
crean deoarece beneficiarul opiunii nu este nc creditor
(nu poate cere de la cealalt parte s dea, s fac sau s nu
fac ceva atta timp ct nu i-a exercitat opiunea n sensul
acceptrii declaraiei de voin a acesteia). Abia dup
exercitarea opiunii, n sensul acceptrii declaraiei,
beneficiarul are un drept de crean mpotriva obligatului
(de exemplu poate solicita predarea bunului).
Dac a optat n sensul acceptrii declaraiei de
voin ns obligatul (cel care s-a obligat s rmn legat de
propria declaraie de voin) ncalc obligaiile ce-i revin,
beneficiarul are la dispoziie, n funcie de situaia concret,
urmtoarele mijloace juridice:
a) dac obligatul refuz predarea bunului ce face
obiectul pactului, beneficiarul are la dispoziie fie o aciune
personal, ntemeiat pe contractul considerat ncheiat (art.
1278 alin.4), prin care cere instanei de judecat obligarea
prtului la predarea bunului; fie o aciune n revendicare,
dac bene-ficiarul a ndeplinit formalitile necesare pentru
dobndirea dreptului (n cazul imobilelor art. 885 alin.1intabularea n cartea funciar);
b) dac obligatul a nstrinat bunul ce face obiectul
pactului unei tere persoane, naintea exercitrii opiunii sau,
dup caz, aceea a expirrii termenului de opiune,
21

Ibidem.
A se vedea Fr. C.Dutilleul, PH.Delebecque, Contrats civils et commerciaux, 6e ed,
Ed.Dalloz, 2002, Paris, p.62, citai dup F.Moiu, op.cit. p.29.
22

22

nclcndu-se i clauza de inalienabilitate prevzut de art.

1668 alin.1, trebuie s distingem dou situaii i anume; n
cazul n care vnzarea se menine, terul fiind considerat de
bun-credin (nu s-a asigurat opozabilitatea pactului prin
ndeplinirea formalitilor de publicitate necesare),
beneficiarul are dreptul la daune interese; n cazul n care
vnzarea se desfiineaz, terul fiind considerat de reacredin, bunul revine n patrimoniul obligatului,
beneficiarul avnd mijloacele juridice de mai sus lit.a.
2.2. Promisiunea unilateral de vnzare
n materie de vnzare, promisiunea de a contracta
poate fi de trei feluri; promisiune unilateral de vnzare;
promisiune unilateral de cumprare; promisiune bilateral
de vnzare-cumprare (art.1669).
Art. 1669 i 1670 din noul Cod civil conin unele
dispoziii referitoare la promisiunea de vnzare i
promisiunea de cumprare, dar fr a preciza noiunea sau
natura lor. Ca urmare, apreciem c aceste instituii juridice
rmn, n esen, aa cum au fost ele create de doctrin i de
practica judiciar, desigur cu com-pletrile aduse de noua
legislaie.
2.2.1. Noiune. Promisiunea unilateral de vnzare
este un contract prin care o persoan, numit promitent,
promite s vnd n viitor un anumit bun unei alte persoane,
numit beneficiar, dac aceasta din urm i va manifesta
consimmntul de a-l cumpra.
Convenia prin care prile se oblig s negocieze n
vederea ncheierii sau modificrii unui contract nu constituie
promisiune de a contracta (art.1279 alin.4 din noul Cod
civil).
2.2.2. Natura juridic. Promisiunea unilateral de
vnzare este un contract 23 (convenie) deoarece ncheierea
23

n literatura juridic romn i francez, marea majoritate a autorilor admit c promisiunea

unilateral de vnzare este un contract, opinie pe care o considerm ntemeiat. Relativ recent
ns, n literatura juridic romn, s-a exprimat i punctul de vedere potrivit cruia
promisiunea unilateral de vnzare este o instituie juridic complex, suis generis, reprezentnd un act juridic complex, alctuit din oferta de vnzare i o convenie accesorie prin care
prile convin expres ca beneficiarul s fie creditorul unui drept de opiune asupra ncheierii
sau nencheierii contractului de vnzare-cumprare promis ( A se vedea I.Lul, Natura
juridic a promisiunii unilaterale de vnzare, n Dreptul nr.6/1998, p.43 i urmt.).
23

acesteia presupune acordul a dou voine, respectiv

consimmntul promitentului (care promite s vnd) i
consimmntul
beneficiarului (care accept aceast
promisiune, dar fr a promite c va cumpra). Din acest
punct de vedere promisiunea se deosebete de simpla ofert
de a contracta, care este un act juridic unilateral,
presupunnd o singur manifestare de voin. De asemenea,
oferta de a contracta poate fi revocat n anumite condiii i
poate deveni caduc n caz de moarte sau incapacitate a
ofertantului, n timp ce promisiunea nu poate fi revocat
unilateral i nu devine caduc prin moartea sau incapacitatea
promitentului, drepturile i obligaiile prilor transminduse motenitorilor, potrivit dreptului comun.
Aa cum s-a artat ntemeiat n literatura juridic 24
promisiunea unilateral de vnzare este de fapt un
antecontract 25, prin care promitentul se oblig fa de
beneficiar s-i vnd n viitor un anumit bun, acesta din
urm avnd dreptul de a opta pentru a-l cumpra sau nu.
ntruct numai promitentul i asum obligaii,
promisiunea unilateral de vnzare este un antecontract
unilateral 26.
ns, este posibil ca n schimbul dreptului de opiune
ce i se acord benefi-ciarul s fie obligat s-i plteasc
promitentului o sum de bani (preul dreptului de opiune).

24

A se vedea F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ediia a III-a actualizat i
completat, Editura Universul Juridic Bucureti 2001, p.24.
25

ntr-o opinie recent i cu elemente de noutate n dreptul nostru civil, pe care nu o putem
mprti, se consider c promisiunea unilateral de vnzare este un contract unilateral, dar
nu un antecontract. Potrivit acestei opinii, promisiunea de vnzare (unilateral sau
bilateral) i antecontractul de vnzare sunt dou entiti juridice diferite. Deosebirea ar
consta n consimmntul prilor, diferit n cele dou situaii. Astfel, n cadrul promisiunii de
vnzare consimmntul este netranslativ de proprietate, n timp ce n cadrul antecontractului
de vnzare consimmntul este translativ de proprietate, chiar dac transferul proprietii se
realizeaz ulterior, la data autentificrii actului. Pentru amnunte a se vedea I.Popa,
Contractul de vnzare-cumprare. Studiu comparativ de doctrin i jurispruden, Editura
Universul Juridic Bucureti 2006, p. 159 i mai ales 203-207;
26

Promisiunea unilateral de vnzare nu transfer proprietatea asupra bunului, ci d natere

numai unor obligaii cu caracter personal pentru una din pri (promitent), cealalt parte
(beneficiarul) pstrndu-i libertatea de a decide (a se vedea Tribunalul Suprem, col.civ.,
dec.nr.561/1949, n J.N. nr.5-6, 1949, p. 608).

24

n acest caz, promisiunea unilateral de vnzare va fi un

antecontract sinalagmatic, dar fr s se transforme ntr-o
promisiune bilateral de vnzare-cumprare deoarece
beneficiarul nu i asum obligaia de a cumpra, ci numai
aceea de a plti preul opiunii. Suma de bani se mai
numete i indemnizaie de imobilizare ntruct bunul
promis de ctre promitent se afl imobilizat (la dispoziia
beneficiarului) o anumit perioad de timp.
2.2.3. Coninutul promisiunii. n conformitate cu
art. 1279 alin. 1 din noul Cod civil, "promisiunea de a
contracta trebuie s conin toate acele clauze ale
contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea
executa promisiunea".
De exemplu, promisiunea de a vinde trebuie s conin
clauze referitoare la bunul promis a fi vndut i la pre. n
legtur cu preul, art. 1670 din noul Cod civil prevede c
"n lips de stipulaie contrar, sumele pltite n temeiul
unei promisiuni de vnzare reprezint un avans din preul
convenit".
2.2.4. Obligaia promitentului. n literatura juridic,
romn i francez, opiniile care s-au exprimat n legtur
cu obligaia asumat de promitent fa de beneficiar sunt
divergente i n prezent.
Astfel, ntr-o opinie, considerat clasic, promitentul
este debitorul unei obligaii de a face 27 , constnd n
obligaia de a ncheia n viitor contractul de
vnzare, dac beneficiarul opteaz pentru cumprarea
bunului.
ntr-o alt opinie, susinut mai ales n doctrina
francez, angajamentul promitentului nu are ca obiect o
obligaie de a face, deoarece vnzarea se va forma fr ca
vreo prestaie s fie ateptat din partea saformarea
vnzrii opereaz n doi timpi: din momentul promisiunii,
ea este perfect n privina promitentului, din momentul
ridicrii opiunii, ea angajeaz beneficiarul" 28 .
27

A se vedea F.Deak, op.cit., p.24; C.Toader, op.cit. p.24; Eugeniu Safta-Romano, op.cit.p.27;
I.Popa, op.cit. p.161; D.Chiric, op.cit. (1997), p.19, ulterior, dup cum vom vedea, autorul
revine asupra opiniei sale iniiale, dar fr a arta tranant natura juridic a obligaiei
promitentului ( D.Chiric, op.cit., vol.1(2005), p.157 i 165); H.L. et J.Mazeaud, Leons de
droit civil, t. II. Vol.1, nr.358; P.Bloch, Lobligation de transferer la proprit dans la vente,
R.T.D. civ. 4/1988, precum i autorii citai de I.Popa, op.cit., p.152-167.
28

A se vedea Ph.Malaurie, L.Ayns, P.-Y. Gautier, op.cit., p.88, nr.111, citai dup D.Chiric,
25

Ali autori francezi susin c n sarcina promitentului s-ar

nate o obligaie de a face, ns aceasta nu mai const n
obligaia de a ncheia vnzarea, ci de a menine oferta pe
durata termenului de opiune, fr posibilitatea de revocare
29
.
n ce ne privete mprtim prima opinie, concepia
clasic, deoarece promitentul nu a vndut, ci s-a obligat s
vnd bunul n viitor. Ori, a vinde n viitor nseamn a
ncheia contractul de vnzare, adic obligaia de a face.
Autori care nu mprtesc aceast concepie clasic,
atunci cnd trateaz promisiunea sinalagmatic de vnzarecumprare arat c ambele pri se oblig ferm s ncheie n
viitor contractul de vnzare i de a face tot ce este
necesar pentru ca vnzarea s fie perfectat 30.
Aa fiind, n opinia noastr,
dac obligaia
promitentului vnztor din cadrul promisiunii sinalagmatice
de vnzare-cumprare este aceea de a ncheia n viitor
contractul de vnzare, atunci este o obligaie de a face, care
nu se deosebete cu nimic de obligaia promitentului
vnztor din cadrul promisiunii unilaterale de vnzare, care
este tot o obligaie de a face.
2.2.5. Dreptul de opiune al beneficiarului. Prin
promisiunea de vnzare doar promitentul se oblig fa de
beneficiar s-i vnd n viitor un anumit bun, beneficiarul
avnd dreptul de opiune pentru a-l cumpra sau nu.
Natura juridic a dreptului de opiune al
beneficiarului este alt proble-m juridic controversat.

op.cit., vol.1, (2005), p.157-158.

29

A se vedea J.Schmidt-Szalewski, J.-C.Civ.Art.1589, fasc.20, 1997, p.13, nr.25, citat dup

D.Chiric, op.cit, vol.1 (2005), p.165.

30

A se vedea D.Chiric, op.cit, vol.1 (2005), p.177 i 186.

26

Unii autori consider c dreptul de opiune al

beneficiarului este un drept personal de crean 31. Alii c
este fie un drept de natur special 32, fie un drept
potestativ, care i permite pur i simplu beneficiarului s
opteze unilateral ntre a cumpra sau nu bunul 33.
mprtim opinia potrivit creia dreptul de opiune
al beneficiarului este un drept potestativ, deoarece acesta
const n simpla posibilitate a beneficiarului de a opta ntre
a cumpra sau nu bunul. Abia dup ce beneficiarul a optat
pentru cumprarea bunului, are un drept de crean
mpotriva promitentului, respectiv are dreptul de a-i cere si ndeplineasc obligaia asumat.
Pentru exercitarea dreptului de opiune prile
stabilesc, de regul, un anumit interval de timp (termen), n
care beneficiarul s poat reflecta i decide n cunotin de
cauz. n acest interval de timp, promitentul nu-i poate
retrage unilateral promisiunea, iar beneficiarul trebuie s
opteze 34.

31

A se vedea F.Deak, op.cit., p.24; Eugeniu Safta-Romano, op.cit., p.27.

32

A se vedea D.Chiric, op.cit., vol.1 (2005), p.166.

33

A se vedea I.Najjar, Le droit doption, contribution ltude du droit potestqtif et de lqcte

unilatrale, LGDJ, Paris, 1967, p. 137 i urmt., J.Rochfeld, Les droits potestatifs accords
par le contrat, n Etudes offertes J:Ghestin: Le contrat au dbut du XXI- e sicle, citai
dup D.Chiric, op.cit., p.166; I.Popa, op.cit. p.160.

34

n literatura juridic romn i francez unii autori susin c dac n intervalul termenului de
opiune promisiunea este acceptat, n principiu, vnzarea devine perfect la acel moment,
realizndu-se acordul de voine conform art.1295 alin.1 din C.civ.vechi. Prin excepie ns, se
susine, dac bunul ce formeaz obiectul vnzrii impune ndeplinirea unor formaliti ad
validitatem, pn la ndeplinirea acestora vnzarea nu se poate perfecta, dar se realizeaz o
promisiune sinalagmatic de vnzare-cumprare, care ine deopotriv ambele pri la
ndeplinirea acelor formaliti. A se vedea D.Chiric, op.cit. (1997), p.20; C.Toader, op.cit.,
p.25; Eugeniu Safta-Romano, op.cit., p.28 .
27

Dac prile nu au stipulat un termen, beneficiarul

trebuie s-i exercite dreptul de opiune n cadrul termenului
general de prescripie de trei ani, care ncepe s curg de la
data ncheierii conveniei. Aceasta deoarece dreptul de
opiune este un drept patrimonial i ca orice drept
patrimonial se prescrie n termenul general de prescripie. n
aceast ipotez se nelege c i promitentul trebuie s-i
menin promisiunea pe aceeai perioad de timp.
Dac beneficiarul nu opteaz pentru cumprare n
termenul convenit sau n cadrul termenului general de
prescripie (ntruct situaia nu poate rmne incert la
infinit), atunci obligaia promitentului vnztor se stinge.
2.2.6. Drepturile beneficiarului n cazul n care
promitentul i ncalc obligaia asumat.
Dac opteaz pentru cumprarea bunului, dar
promitentul refuz s n-cheie contractul, beneficiarul are
dreptul:
- fie s solicite instanei de judecat obligarea
promitentului la daune-interese, n temeiul art. 1279 alin.2
din noul Cod civil, ntruct promitentul i-a nclcat
obligaia asumat fa de beneficiar.
Dac promitentul a nstrinat bunul unei tere
persoane, actul de nstri-nare poate fi desfiinat dac terul
a fost de rea-credin, n sensul c a avut cunotin de
promisiune. n aceast situaie, bunul se ntoarce n
De asemenea, recent se apreciaz c prin promisiunea unilateral de vnzare promitentul se
angajeaz s vnd ferm, din punctul su de vedere consimmntul la vnzare fiind deja dat,
pe cnd beneficiarul consimte doar ca s-i fie pus la dispoziie opiunea de a cumpra sau nu,
iar nu chiar s cumpere. Originalitatea i specificul promisiunii unilaterale const aadar n
faptul c, n principiu, pentru a se forma vnzarea este suficient doar manifestarea de voin
a beneficiarului n sensul ridicrii opiunii. De aceea, promisiunea unilateral de a vinde mai
este cunoscut i sub denumirea de pact de opiune (a se vedea D.Chiric, op.cit., vol.1, 2005,
p.156-157 i 166-167, precum i autorii i lucrrile acolo citate).
n opinia noastr acceptarea promisiunii unilaterale de vnzare nu se confund cu
acceptarea ofertei de a contracta, aa cum nici promisiunea (convenie) nu se confund cu
simpla ofert (act juridic unilateral). Dac n cazul ofertei valabile de a contracta ofertantul
vinde, pentru ncheierea contractului fiind suficient manifestarea voinei acceptantului, n
cazul promisiunii de vnzare promitentul nu vinde ci promite s vnd n viitor, deci
vnztorul-promitent nu i-a dat acordul la vnzarea lucrului, ci numai la ncheierea n viitor a
contractului.
De asemenea, dac acceptarea promisiunii ar nsemna vnzare perfect, atunci orice
promisiune bilateral de vnzare-cumprare ar nsemna vnzare perfect.

28

patrimoniul promitentului, care poate fi obligat s ncheie

contractul promis.
- fie s solicite instanei pronunarea unei hotrri
care s in loc de contract. n acest sens, art. 1669 alin.3
din noul Cod civil dispune c dac una dintre prile care au
ncheiat promisiunea refuz, nejustificat, s ncheie
contractul promis, cealalt parte poate cere pronunarea unei
hotrri care s in loc de contract, dac toate celelalte
condiii de validitate sunt ndeplinite.
Dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de
la data la care contractul trebuia ncheiat (art.1669 alin.2).
2.2.7. Pactului de opiune i promisiunea
unilateral de vnzare. n literatura juridic romn, destul
de restrns cu referire la noul Cod civil, se consider c
pactul de opiune nu este altceva dect o promisiune
unilateral de vnzare. S-a susinut c nu se poate identifica,
n sistemul de drept romn, nicio diferen, ca natur
juridic, ntre promisiunea unilateral de vnzare i pactul
de opiune. Singura deosebire ar fi regimul lor juridic, sub
aspectul efectelor, care nu este identic. Astfel, n cazul
promisiunii unilaterale de vnzare, beneficiarul poate cere
instanei de judecat, n temeiul art. 1279 alin.3 i 1669
alin.1din noul Cod civil, pronunarea unei hotrri care s
in loc de contract. n schimb, contractul de vnzarecumprare la care se refer pactul de opiune se ncheie prin
exercitarea opiunii n sensul acceptrii de ctre beneficiar a
declaraiei de voin a celeilalte pri, n condiiile convenite
prin pact. Deci, regimul juridic este mai favorabil
beneficiarului pactului de opiune, cruia i este suficient si manifeste voina n forma prescris pentru a determina
naterea contractului. n caz de opunere la executarea
contractului din partea obligatului, instana de judecat doar
va constata ncheierea sau nu a contractului prin exercitarea
opiunii 35.
De asemenea, n dreptul francez nu exist nici o
deosebire ntre cele dou instituii, promisiunea unilateral
de vnzare fiind denumit "pact de opiune".
Prerea noastr este c totui dup noul Cod civil,
dei exist asemnri, pactul de opiune privind un contract
de vnzare-cumprare nu se confund cu promisiunea

35

A se vedea F.Moiu, op.cit., p.27.

29

unilateral de vnzare, fiind dou instituii juridice distincte,

avnd regim juridic diferit, aa cum vom arta mai jos:
Pe lng deosebirea remarcat de autorul opiniei de
mai sus, mai exist i alte deosebiri importante:
- n cazul pactului de opiune contractul (promis) se
ncheie i vnzarea se consider perfectat prin simpla
exercitare opiunii de ctre beneficiar, n sensul acceptrii
ofertei. n schimb, n cazul promisiunii unilaterale de
vnzare, contractul promis nu se ncheie i vnzarea nu se
perfecteaz prin exercitarea opiunii de a cumpra a
beneficiarului, ci se realizeaz o numai promisiune
bilateral de vnzare-cumprare, care oblig ambele pri
contractante s ncheie ulterior contractul promis;
- pactul de opiune i declaraia de acceptare trebuie
ncheiate n forma prevzut de lege pentru contractul pe
care prile urmresc s l ncheie (art.1278 alin.5 din noul
Cod civil). n schimb, n cazul promisiunii unilaterale de
vnzare noul Cod civil nu impune nicio condiie de form,
situaie n care trebuie admis c promisiunea este
consensual;
- pactul de opiune privind un contract de vnzarecumprare asupra unui bun individual determinat este nsoit
ntotdeauna de o clauz de inalienabilitate a bunului expres
prevzut de lege (art. 1668 alin.1), n timp ce n cazul
promisiunii unilaterale de vnzare o asemenea clauz de
inalienabilitate este subneleas (art.627 alin.4);
- n sfrit, noul Cod civil reglementeaz separat
pactul de opiune i promisiunea unilateral de vnzare, ceea
ce demonstreaz c n intenia legiuitorului nostru cele dou
instituii sunt distincte.

30

Test de autoevaluare nr 2.
1. Pactul de opiune privind un contract de vnzare-cumprare asupra unui
bun individual determinat:
a) este nsoit de o clauz de inalienabilitate legal a bunului; b) nu este nsoit de
o clauz de inalienabilitate legal a bunului; c) este nsoit ntotdeauna de o clauz
penal.
2. n cazul pactului de opiune, dreptul de opiune al beneficiarului:
a) este un drept de crean; b) este un drept potestativ; c) este un drept real.

Bibliografia Unitii de nvare nr.2

I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia,
Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010;
P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters
Kluwer, Bucureti 2009;
F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic,
Bucureti 2001;
D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek,
Bucureti 2008;
F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer
Bucureti 2010.
Noul Cod Civil

31

Unitatea de nvare nr.3

Promisiunea unilaterala i bilateral de vnzare
Cuprins
3.1. Promisiunea unilateral de cumprare............................................................
3.2. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare...............................................
3.2.1. Noiune.......................................................................................................
3.2.2. Delimitri................................................................................................
3.2.3. ncheierea promisiunii de vnzare-cumprare...........................................
3.2.4. Coninutul promisiunii de vnzare-cumprare..........................................
3.2.4.1. Clauze eseniale i indispensabile.........................................................
3.2.4.2. Clauze accesorii....................................................................................
3.2.4.3. Clauze anticipatorii..............................................................................
3.2.5. Transmisiunea i cesiunea drepturilor i obligaiilor nscute din
promisiunea de vnzare-cumprare....................................................................
3.2.6. Executarea promisiunii de vnzare-cumprare.......................................
3.2.6.1. Executarea voluntar..................................................................................
3.2.6.2. Executarea silit...................................................................................
3.2.7. Imposibilitatea obiectiv de executare a promisiunii de vnzare-cumprare
Obiectivele unitii de nvare nr.3

cunoaterea modalitilor de executare a promisiunii

de vnzare-cumprare
32
cunoaterea situaiilor n care exist o imposibilitate
obiectiv de executare a promisiunii de vnzare-

3.1. Promisiunea unilateral de cumprare

asumat de promitentul cumprtor, mult mai rar ntlnit n
practic, este guvernat de aceleai reguli ca i promisiunea
unilateral de vnzare.
n conformitate cu art. 1669 alin.4 din noul Cod civil,
"n cazul promisiunii unilaterale de cumprare a unui bun
individual determinat, dac, mai nainte ca promisiunea s
fi fost executat, creditorul su nstrineaz bunul ori
constituie un drept real asupra acestuia, obligaia
promitentului se consider stins".
3.2. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare
3.2.1. Noiune . Promisiunea bilateral de vnzarecumprare este o convenie (antecontract)36 prin care

36

n literatura juridic recent s-a avansat opinia potrivit creia promisiunea sinalagmatic de
vnzare-cumprare i antecontractul de vnzare-cumprare sunt dou instituii juridice
diferite. Se susine c deosebirea se bazeaz, n primul rnd, pe consimmntul prilor,
diferit n cele dou situaii. Astfel, n cadrul promisiunii sinalagmatice de vnzare-cumprare
consimmntul este netranslativ de proprietate, n timp ce n cadrul antecontractului de
vnzare-cumprare consimmntul este translativ de proprietate, chiar dac transferul
proprietii se realizeaz ulterior, la data autentificrii actului. De asemenea, antecontractul de
vnzare-cumprare are ca obiect o obligaie de a da n faza ncheierii contractului i o
obligaie de a face n faza executrii acestuia, pe cnd promisiunea sinalagmatic de vnzarecumprare are ca obiect o obligaie de a face ( a se vedea I.Popa, op.cit., p.203 208).
33

ambele pri, numite promitent-vnztor i promitentcumprtor, se oblig s ncheie ntre ele, n viitor, un
contract de vnzare-cumprare, ale crui elemente eseniale
(lucrul i preul) sunt deja
stabilite prin promisiune.
Dac prile sunt de acord una s vnd, iar cealalt
s cumpere, convenind asupra lucrului ce va fi vndut i
asupra preului, se pune ntrebarea de ce ele nu ncheie
direct contractul de vnzare-cumprare ?
Practica demonstreaz c exist situaii n care
prile nu pot sau nu vor s ncheie direct, pe loc, un
contract de vnzare-cumprare, pe care ns urmresc s-l
ncheie, ntre ele, ntr-un viitor mai mult sau mai puin
apropiat.
De exemplu, un proprietar dorete s-i vnd
imobilul su, iar un cumprtor dorete s-l cumpere, dar
ncheierea de ndat a contractului de
vnzare-cumprare nu este posibil deoarece vnztorul nu
dispune de toate actele necesare perfectrii vnzrii (extras
de carte funciar sau titlu de proprietate care s-i ateste
dreptul de proprietate, certificat fiscal, imobilul este
nchiriat sau grevat de o ipotec etc.). Alteori, cumprtorul
nu dispune de ntreaga sum necesar achitrii preului
convenit37. n asemenea situaii este firesc ca promitentulvnztor i promitentul-cumprtor s caute s se asigure c
i vor respecta cuvntul dat, sens n care ncheie pe loc o
promisiune de vnzare-cumprare, obligndu-se reciproc si procure actele sau sumele de bani care le lipsesc i s
Aa cum s-a artat pe bun dreptate n literatura juridic, nu exist un temei legal pentru a
distinge ntre antecontractul de vnzare-cumprare i promisiunea bilateral de vnzarecumprare ( a se vedea B.Dumitrache, Antecontractul de vnzare-cumprare i promisiunea
sinalagmatic de vnzare-cumprare, nota II, n Dreptul nr.2/2002, p.52- 66). Marea
majoritate a autorilor consider c cei doi termeni sunt sinonimi, opinie creia ne raliem i noi
( a se vedea F.Deak, op.cit., p.25; C.Toader, op.cit. p.26; D Chiric, op.cit., vol.1 (2005),
p.155). Nici practica judectoreasc, pn n prezent, nu face o asemenea distincie ntre
antecontractul de vnzare-cumprare i promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare ( a
se vedea Curtea Suprem de Justiie, s.civ. dec.nr. 765/1993 i nr.1237/1993, n
Dreptulnr.7/1994, p.75 i 77).

37

A se vedea M.Murean, op.cit.p. 130.

34

ncheie, n viitor, contractul promis. Aceast promisiune

oblig pe fiecare dintre pri s-i respecte obligaiile
asumate i s ncheie, n viitor, de obicei ntr-un anumit
termen convenit de ele, contractul promis.
Prin urmare, n esen, promisiunea bilateral de
vnzare-cumprare este o promisiune de contract38, adic
un contract prin care prile se angajeaz s ncheie n viitor
un alt contract de vnzare-cumprare, al crui coninut
esenial ( lucrul vndut i preul) este deja stabilit prin
promisiune.
Dei prile s-au neles asupra lucrului i preului,
totui promisiunea bilateral de vnzare-cumprare nu
echivaleaz, n dreptul nostru, cu o vnzare perfect, fiind
un contract distinct de nsui contractul de vnzarecumprare. Astfel, promitentul-vnztor prin ncheierea
promisiunii nu a vndut ci a promis c vinde n viitor, iar
promitentul-cumprtor nu a cumprat, ci a promis c va
cumpra n viitor, ambii obligndu-se numai s ncheie
contractul de vnzare-cumprare. Legiuitorul nostru nu a
preluat art. 1589 alin.1 din C.civ. fr.,
conform cruia: promisiunea de vnzare valoreaz
vnzare, dac exist consimmntul reciproc al celor dou
pri asupra lucrului i asupra preului".
Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare i-a
gsit o larg aplicare practic n perioada regimului
comunist, datorit restriciilor i formalitilor impuse
nstrinrii imobilelor39.

38

A se vedea M.Costin, M.Murean i V.Ursa, Dicionar de drept civil, Editura tiinific i

Enciclopedic Bucureti 1980, p.408-409; I.Albu, Drept civil. Contractul i rspunderea
contractual, Editura Dacia Cluj-Napoca 1994, p.9-12; L.Pop, Teoria General a obligaiilor,
Editura Lumina Lex Bucureti 1998, p.52-53.

39

n acest sens, a se vedea Legea nr.203/1947, Decretul nr.151/1950, Decretul nr.221/1950,

Decretul nr.144/1958, Legea nr.19/1968, Legile nr.58 i 59/1974. Referitor la cuprinsul
acestor acte normative i la evoluia regimului juridic al nstrinrii imobilelor n perioada
regimului comunist a se vedea: L.Pop, Regimul juridic al terenurilor destinate localitilor,
Editura Dacia Cluj-Napoca, 1980; C.Brsan, Regimul juridic al bunurilor imobile, Editura
tiinific i Enciclopedic Bucureti 1983; A.Ionacu, M.Murean i alii, Contribuia
35

3.2.2. Delimitri. Considerm util delimitarea

promisiunii bilaterale de vnzare-cumprare de alte instituii
juridice asemntoare.
a)Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete
de nsui contractul de vnzare-cumprare prin coninutul i
efectele sale.
Astfel, promisiunea d natere n sarcina prilor
obligaiei de a face (de a ncheia n viitor contractul
promis), n timp ce contractul de vnzare-cumprare d
natere obligaiei de a da (de a transmite dreptul)
Promisiunea de vnzare-cumprare nu este
translativ de proprietate, adic promitentul-vnztor
rmne proprietarul bunului promis a fi vndut pn la
ncheierea contractului de vnzare-cumprare. n schimb,
contractul de vnzare-cumprare este translativ de
proprietate, adic bunul vndut trece n patrimoniul
cumprtorului.
De asemenea, ele se deosebesc i din punctul de
vedere al condiiilor de fond i de form ce trebuie
ndeplinite n momentul ncheierii lor:
Astfel, la ncheierea promisiunii nu este necesar ca
promitentul-vnztor s fie proprietarul bunului sau titularul
dreptului nstrinat, deoarece promisiunea nu este translativ
de drepturi, n timp ce vnztorul trebuie s aib calitatea de
proprietar al bunului sau de titular al dreptului nstrinat.
practicii judectoreti la dezvoltarea principiilor dreptului civil, vol.1, Editura Academiei
Bucureti 1973, p.101 i urmt.; I.C.Vurdea (I), C.Brsan , V.Stoica (II), Evoluia legislaiei
privind circulaia imobilelor, n Dreptul nr.6/1990, p.38-52; D.Chiric, Consecinele
modificrilor legislative post-revoluionare asupra circulaiei imobilelor proprietate
particular, n Dreptul nr.6/1991, p.22-32; M.Murean, Consecine ale abrogrii Legii
nr.58/1974 asupra antecontractelor de nstrinare imobiliar, n Dreptul nr.7-8/1991, p.91100; Stelu erban, Efectele antecontractelor de vnzare-cumprare a imobilelor dup
abrogarea Legilor nr.58-59/1974 i a Decretului nr.144/1958, n Dreptul nr.12/1991, p.3538; V.Stoica, Fl.Baias, Executarea silit a antecontractelor de vnzare-cumprare n
condiiile abrogrii art.12 din Decretul nr.144/1958, n Dreptul nr.3/1992, p.14-27;
V.Ptulea, Aplicarea n timp a legii civile n legtur cu nstrinarea imobilelor, n Dreptul
nr.11/1992, p.29-39; E.Chelaru, Unele aspecte n legtur cu circulaia juridic a terenurilor
proprietate privat, n Dreptul nr.9/1993, p.22-26; Eugeniu Safta Romano, Regimul juridic
al antecontractelor privind nstrinarea imobiliar subsecvent abrogrii Decretului
nr.144/1958, n Dreptul nr.9/1993, p.27-33; D.Andrei, Marieta Ronea (I) Bogdan
Dumitrache (II), Obligaiile promitentului-vnztor i executarea lor silit, n Dreptul
nr.3/1995, p.25-36 etc.

36

Obiectul promisiunii const n ncheierea n viitor a

contractului promis, n timp ce obiectul vnzrii const n
transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept, real
ori de crean;
b)Prin caracterul sinalagmatic, promisiunea de
vnzare-cumprare se deosebete de promisiunea unilateral
de vnzare, respectiv de cumprare, prin care numai una
dintre pri i asum obligaii, n timp ce cealalt parte i
pstreaz libertatea de a contracta sau nu.
c)Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete i
de oferta de a contracta ntruct oferta este o manifestare
unilateral de voin (act juridic unilateral), n timp ce
promisiunea este un contract, o convenie ( act juridic
bilateral). Oferta poate fi revocat n anumite condiii sau
poate deveni caduc dac ofertantul decedeaz, n timp ce
promisiunea, fiind o convenie, nu poate fi revocat
unilateral i nu devine caduc prin moartea sau incapacitatea
promitentului, drepturile i obligaiile prilor transminduse motenitorilor, potrivit dreptului comun; de asemenea,
dac oferta de a contracta este valabil, pentru ncheierea
contractului
este
suficient
manifestarea
voinei
acceptantului, n timp ce n cazul existenei unei promisiuni,
pentru ncheierea contractului promis, ambii promiteni
trebuie s-i dea consimmntul40.
d)Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete
de proiectul neobligatoriu prin care prile doar au nceput
discuiile i negocierile n vederea ncheierii unui contract
de vnzare-cumprare, pstrndu-i libertatea de a ncheia
sau nu vnzarea41.
e)Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete de
acordul de principiu prin care prile convin s negocieze cu
bun-credin, n viitor, ncheierea unui contract de vnzarecumprare, ale crui elemente nu sunt nc stabilite. Dei
acordul de principiu este i el un contract (nelegere), d

40

A se vedea M.Murean, op.cit. p.133

41

A se vedea D.Chiric, op.cit., vol.1 (2005), p.186-187.

37

natere doar unor obligaii de a negocia cu bun-credin un

contract, care se poate ncheia sau nu42.
3.2.3. ncheierea promisiunii de vnzarecumprare. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare
se ncheie n condiiile dreptului comun, aplicndu-se
regulile generale n materie de contracte (art.1182 i urmt.
din noul Cod. civil).
Promisiunea nu are valoarea unui act de vnzarecumprare, dar pentru a putea duce la ncheierea
contractului promis, trebuie s ndeplineasc i ea condiiile
de valabilitate necesare oricrei convenii.
Astfel, se cere existena unui consimmnt valabil
exprimat, neviciat de eroare, dol sau violen.
n ce privete capacitatea, se admite c n momentul
ncheierii promisiunii prile trebuie s aib capacitatea de a
vinde i de a cumpra, cci altfel acordul asupra lucrului
vndut i preului nu ar fi valabil 43.
Obiectul promisiunii de vnzare-cumprare l
constituie nsi ncheierea contractului de vnzarecumprare. ntruct promisiunea este o convenie, obiectul
acesteia trebuie s fie determinat i licit, aplicndu-se i
dispoziiile art. 1279 alin.1 din noul Cod civil conform
crora promisiunea de a contracta trebuie s conin toate
acele clauze ale contractului promis, n lipsa crora prile
nu ar putea executa promisiunea.
Aa cum s-a artat n literatura juridic, se poate
promite i vnzarea lucrului altuia, deoarece promisiunea nu
este translativ de proprietate, situaie n care promitentulvnztor i asum implicit obligaia de a dobndi acel lucru
n proprietate, spre a-l putea transmite promitentuluicumprtor la data stabilit pentru ncheierea contractului
promis 44.
n momentul ncheierii promisiunii nu este necesar s
fie ndeplinite condiiile de fond ale vnzrii propriu-zise.
42

Ibidem p.187.

43

A se vedea D.Chiric, op.cit. vol.1 (2005), p.190.

44

A se vedea M.Murean, op.cit. p.136.

38

Astfel, promisiunea poate fi ncheiat valabil chiar dac

legea prevede unele interdicii de nstrinare.
Referitor la momentul ncheierii promisiunii de
vnzare-cumprare, cauza licit i moral (art. 1179 alin.1
din noul Cod civil).
n ce privete forma promisiunii de vnzarecumprare, spre deosebire de pactul de opiune, noul Cod
civil nu prevede nimic n aceast privin. De aceea,
considerm c se aplic dreptul comun n materie de
contracte, respectiv art.1240 i urmt. din noul Cod civil.
Prin urmare, promisiunea de vnzare-cumprare se ncheie
valabil prin simplul consimmnt al prilor, chiar dac
pentru contractul promis legea cere forma autentic 45. De
exemplu, chiar dac vnzarea unui teren nu se poate face
valabil dect n form autentic, promisiunea de vnzarecumprare a terenului este consensual. Aceasta deoarece
promisiunea de vnzare-cumprare nu este translativ de
proprietate, fiind un contract distinct de nsui contractul de
vnzare-cumprare. Marea majoritate a autorilor, inclusiv
instana suprem, la care ne alturm i noi, au mprtit
aceast opinie, valabil i n prezent 46.
Cerina ntocmirii unui nscris sub semntur privat
sau chiar autentic se impune doar ad probaionem, iar nu ad
validitatem.

45

ntr-o alt opinie se consider c dei promisiunea de vnzare-cumprare este un contract

distinct de nsui contractul de vnzare-cumprare, acesteia nu i se pot aplica regulile
consensualismului ntruct consimmntul la promisiune, viznd elementele eseniale ale
vnzrii (lucrul vndut i preul), asupra crora prile nu mai pot reveni unilateral, nu poate fi
asumat dect n condiiile speciale de protecie pe care legea le impune ad validitatem
anumitor vnzri. A admite valabilitatea promisiunii consensuale, s-a spus, ar nsemna s se
ajung la obinerea efectelor contractului solemn pe baza unui simplu act consensual. n acest
sens, a se vedea D.Chiric, op.cit. vol.1 (2005), p.194; D.Chiric, Condiiile de validitate i
efectele promisiunii sinalagmatice de vnzare-cumprare, n SUUB nr.2/2001, p.24 i urmt.;
J.Goicovici, Formalism substanial i libertate contractual n dreptul privat contemporan, n
SUBB nr.2-4/2002, p.111 i urmt. Pn n prezent aceast opinie nu a fost acceptat n
practica judiciar.
46

A se vedea M.Murean, op.cit. p.138; I.Lul, D.Hantea, Discuii cu privire la promisiunea

sinalagmatic de vnzare-cumprare a terenurilor, n Dreptul nr.9/2003, p.72; n ce
privete jurisprudena, a se vedea Plenul Trib.Suprem, decizia de ndrumare nr.7/1967, n
C.D. pe anul 1967, p.26-27; Ioan G.Mihu, Repertoriu de practic judiciar n materie civil
a Tribunalului Suprem i a altor instane judectoreti pe anii 1969-1975, Editura tiinific
i Enciclopedic Bucureti 1976, p.133.

39

3.2.4. Coninutul promisiunii de vnzarecumprare.

Prin coninutul promisiunii de vnzare-cumprare se
nelege clauzele acesteia, care pot fi clasificate n trei
categorii: clauze eseniale i indispensa-bile; clauze
accesorii; clauze anticipatorii 47.
3.2.4.1.
indispensabile

Clauze

eseniale

1.Una dintre clauzele eseniale i indispensabile ale

promisiunii de vnzare-cumprare este obligaia reciproc a
prilor contractante de a ncheia, n viitor, contractul de
vnzare-cumprare. Aceast obligaie trebuie s fie
neechivoc i stipulat expres. Dar, chiar dac prile n-ar fi
stipulat-o expres, trebuie s se considere c o atare obligaie
subzist n toate promisiunile de vnzare-cumprare,
perfectarea vnzrii propriu-zise fiind de neconceput n lipsa
ei.
2.O alt clauz esenial i indispensabil a
promisiunii de vnzare-cumprare este determinarea
cadrului esenial al viitorului contract de vnzarecumprare (lucrul care se va vinde i preul ). n acest sens,
art. 1279 alin.1 din noul Cod civil prevede c promisiunea
trebuie s conin toate acele clauze ale contractului promis,
n lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea. Prin
urmare, aceast clauz trebuie stipulat expres n
promisiune, ea neputnd fi subneleas.
3.Tot esenial i indispensabil este asumarea
obligaiei reciproce de a face tot ceea ce este necesar
pentru a se putea ncheia valabil contractul promis.
Aceast obligaie are un coninut larg i subzist n
orice promisiune de vnzare-cumprare, chiar dac n-ar fi
stipulat expres.
De exemplu, n funcie de cazul concret, ea se poate
referi la:
47

A se vedea, pentru detalii, M.Murean, Clauzele eseniale i indispensabile ale

antecontractului i clauzele sale accesorii, n volumul Dinamica relaiilor sociale
reglementate de lege oglindit n teoria i practica dreptului, vol.1, Centrul de tiine
Sociale al Filialei din Cluj-Napoca a Academiei, 1988, p.89-122; idem, Clauzele anticipatorii
ale antecontractului, n Dinamica relaiilor sociale, vol.II, 1989-1990, p.5-48;
M.Murean, op.cit. p.139-145.

40

- obligaia promitentului-vnztor de a se prezenta la

notarul public i de a consimi la autentificarea vnzrii,
dac legea pretinde ad validitatem ncheierea
contractului promis n form autentic sau dac prile au
stipulat prin promisiune forma autentic; de a prezenta
notarului actele necesare perfectrii vnzrii ( extras de
carte funciar, titlul de proprietate, certificat fiscal, dovada
c sunt ndeplinite condiiile speciale cerute de lege pentru
nstrinarea unor bunuri, cum sunt cele din patrimoniul
cultural naional etc.); de a iei din indiviziune, atunci cnd
promitentul-vnztor este doar coproprietar al bunului ce se
va vinde; de a obine consimmntul expres al soului, dac
bunul promis a fi vndut este un bun comun al soilor 48 .
- obligaia promitentului-cumprtor de a se prezenta
la notarul public i de a consimi la autentificarea vnzrii,
obligaie identic cu cea a promitentului-vnztor; de a
prezenta actele necesare etc.
3.2.4.2. Clauze accesorii
Aceste clauze pot fi stipulate sau nu de ctre prile
contractante, fr ca lipsa lor s afecteze validitatea
promisiunii de vnzare-cumprare.
1.Clauza penal este aceea prin care prile
stipuleaz c debitorul se oblig la o anumit prestaie n
cazul neexecutrii obligaiei (art.1538). Ea poate fi
prevzut att pentru neexecutarea obligaiei la timp, ct i
pentru executarea cu ntrziere (art.1539).
2.Clauza de arvun stipulat de art.1544 i 1545 din
noul Cod civil 49.
Arvuna const ntr-o sum de bani sau alte bunuri
fungibile pe care o
parte o d celeilalte pri la momentul ncheierii contractului
(promisiunii).
Arvuna poate ndeplini dou funcii:
- funcia confirmatorie, situaie n care se mai
numete i arvun confir-matorie. Dac partea care a dat
arvuna nu execut obligaia fr justificare, cealalt parte
48

A se vedea M.Murean, op.cit. (Drept civil. Contraclele speciale. Curs universitar 1999),
p.140-141; (I) D.Andrei, M.Ronea-Avram (II).B.Dumitrache Obligaiile promitentuluivnztor i executarea lor silit, n Dreptul nr.3/1995, p.25-36.
49
Pentru amnunte, a se vedea Jozsef Kocsis, Unele consideraii referitoare la arvun i la
convenia accesorie de arvun, n Dreptul nr.12/1998, p.49-66.
41

este n drept s declare rezoluiunea contractului, reinnd

arvuna. Dac neexecutarea provine de la partea care a primit
arvuna, cealalt parte poate declara rezoluiunea contractului
i poate cere dublul acesteia (art.1544 alin.2 din noul Cod
civil). Creditorul obligaiei neexecutate poate ns opta
pentru executarea sau pentru rezoluiunea contractului i
repararea prejudiciului potrivit dreptului comun (art. 1544
alin.3 din noul Cod civil);
- funcia de clauz de dezicere, situaie n care se mai
numete i arvun penalizatoare. Dac n contract a fost
stipulat expres dreptul uneia dintre pri sau dreptul ambelor
pri de a se dezice de contract, cel care denun contractul
pierde arvuna dat sau, dup caz, trebuie s restituie dublul
celei primite (art. 1545 din noul Cod civil).
Arvuna se restituie cnd contractul nceteaz din
cauze ce nu atrag rspunderea vreuneia dintre pri (art.1546
din noul Cod civil).
Pentru ca arvuna s ndeplineasc aceast funcie, de
clauz de dezicere, ea trebuie stipulat expres n convenie,
deoarece reprezint o derogare de la principiul
irevocabilitii unilaterale a contractelor sinalagmatice.
3.Clauza de dezicere (care poate fi stipulat
independent de arvun), prin care prile i rezerv dreptul
de a se rzgndi i a desfiina unilateral convenia, de regul
ntr-un anumit termen ori n anumite condiii 50. n temeiul
clauzei de dezicere, beneficiarul acesteia are la dispoziie un
timp de reflecie pentru analizarea consecinelor contractului
ncheiat, n final avnd dreptul de a-i retrage unilateral
consimmntul dat, desfiinnd astfel contractul 51.
Este important de precizat c noiunile clauz de
dezicere i clauz de arvun cu funcie de dezicere nu
se confund. Aa cum s-a artat n literatura juridic, arvuna
este pltit ntotdeauna nc de la ncheierea contractului
care o conine (indiferent dac joac rol confirmator sau de
dezicere), n timp ce dezicerea (preul denunrii unilaterale

50

A se vedea M.Murean, op.cit.(Drept civil. Contractele speciale.Curs universitar 1999),

p.142 ; a se vedea i .C.C.J. secia civil i de proprietate intelectual, decizia nr.6242 din 11
noiembrie 2004, n Dreptul nr.7/2005, p.244.
51
A se vedea D.Chiric, Denunarea unilateral a promisiunii sinalagmatice de vnzarecumprare n temeiul unei clauze de dezicere sau a unei clauze rezolutorii, n Dreptul
nr.3/2001, p.27-39.
42

a contractului) nu este datorat dect dac i n momentul

cnd beneficiarul clauzei se prevaleaz de aceasta 52.
Clauza de dezicere fiind derogatorie de la principiul
irevocabilitii unilaterale a contractelor sinalagmatice,
trebuie stipulat expres n convenie.
Enumerarea clauzelor accesorii nu este limitativ,
pentru c n funcie de interesul lor prile contractante pot
stipula i alte clauze accesorii.
3.2.4.3. Clauze anticipatorii
n considerarea promisiunii de vnzare-cumprare
ncheiate, prile pot s stipuleze i s execute n fapt, cu
anticipaie, unele prestaii specifice contractu-lui promis.
1.Clauza privind predarea anticipat (naintea
perfectrii vnzrii)a imobilului n folosina promitentuluicumprtor. O asemenea clauz nu are efect translativ de
proprietate, imobilul rmnnd
n proprietatea
promitentului-vnztor pn la ncheierea contractului
promis. Folosina imobilului este conferit promitentuluicumprtor cu titlu de detenie precar.
ncheierea promisiunii de vnzare-cumprare i
predarea cu anticipaie a bunului promis a fi vndut n
folosina promitentului-cumprtor produce urmtoarele
consecine juridice:
- confer promitentului-cumprtor un titlu
locativ valabil, care n-ar putea fi evacuat
din imobil pe motiv de lips de titlu 53;
- dobndind
doar
detenia
precar,
promitentul-cumprtor nu poate invoca
uzucapiunea pentru dobndirea proprietii
asupra imobilului;
- promitentul-cumprtor are dreptul de a
culege fructele bunului, ca i cum ar fi
posesor de bun-credin, ns nu n
temeiul calitii de posesor, ci n baza
conveniei
ncheiate,
ntruct
i
promitentul-vnztor
culege
fructele

52
53

Idem p.29.
A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.143.
43

(dobnzile) sumei primite drept pre al

nstrinrii 54.
2.Clauza cedrii dreptului de a construi n favoarea
promitentului cumprtor pe imobilul promis a fi vndut. n
aceast ipotez, dac promitentul-cumprtor construiete
nainte de perfectarea vnzrii, el devine titularul unui drept
de superficie.
Promitentul-cumprtor va fi considerat un
constructor de rea-credin dac construiete pe imobilul
primit n folosin, nainte de perfectarea vnzrii, fr
acordul promitentului-vnztor 55.
3.Clauza privind plata anticipat a preului
vnzrii(n totalitate sau n parte)de ctre promitentulcumprtor. Aceast clauz este stipulat, de regul, atunci
cnd promitentului-cumprtor i se transmite anticipat
folosina bunului, astfel nct ambele pri s profite de
prestaiile executate anticipat.
3.2.5. Transmisiunea i cesiunea drepturilor i
obligaiilor nscute din promisiunea de vnzarecumprare.
Se admite unanim c n caz de deces al promitentuluivnztor sau al promitentului-cumprtor, drepturile i
obligaiile nscute din promisiune, avnd un coninut
patrimonial, trec la motenitori. Numai n mod excepional,
dac prile contractante ar stipula expres desfiinarea
promisiunii n caz de deces sau caracterul intuitu personae,
atunci transmisiunea nu poate avea loc.
De asemenea, se admite c drepturile i obligaiile
nscute din promisiunea de vnzare-cumprare pot fi
cesionate prin acte juridice ntre vii (cesiune de contract),
n afar de cazul n care exist stipulaie contrar sau prile
au ncheiat promisiunea intuitu personae56. Astfel,
promitentul-cumprtor poate, la rndul su, s promit unui
ter vnzarea bunului pe care s-a obligat s-l cumpere,
situaie n care noul promitent-cumprtor va fi ndreptit
s-l acioneze pe primul promitent-vnztor, cerndu-i s
ncheie direct cu el contractul promis 57.
54
55

56
57

Idem p.143.
A se vedea, pentru detalii, D.Chiric, op.cit., vol.1 (2005), p.198.
Idem p.201.
A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.14
44

3.2.6. Executarea promisiunii de vnzarecumprare.

A executa promisiunea de vnzare-cumprare
nseamn ndeplinirea exact a obligaiilor asumate de ctre
prile contractante, adic ncheierea contractului de
vnzare-cumprare promis (perfectarea vnzrii promise).
ndeplinirea obligaiilor nscute din promisiune se
poate face pe cale amiabil (de bun voie) sau pe cale silit
(constrngere).
3.2.6.1. Executarea voluntar (de bun voie) are loc
atunci cnd prile promisiunii ncheie contractul de
vnzare-cumprare din proprie iniiativ, obinnd, n
funcie de cazul concret, ndeplinirea tuturor condiiilor
cerute de lege (autorizaia administrativ prealabil, dovada
c sunt ndeplinite condiiile speciale cerute de lege pentru
vnzarea anumitor bunuri, prezentarea la notarul public
pentru autentificarea vnzrii, atunci cnd forma autentic
este cerut de lege sau de voina prilor contractante).
3.2.6.2. Executarea silit a promisiunii de vnzarecumprare se poate obine atunci cnd una din prile
contractante refuz s ncheie contractul promis. n acest
caz, cealalt parte poate cere pronunarea unei hotrri care
s in loc de contract, dac toate condiiile de validitate
sunt ndeplinite (art. 1669 alin.1 din noul Cod civil). Dreptul
la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la care
contractul trebuia ncheiat (art.1669 alin.2).
Condiiile cerute pentru ca o asemenea aciune s
poat fi admis sunt: promisiunea de vnzare-cumprare s
fie valabil ncheiat; promisiunea s fie dovedit, n
condiiile dreptului comun 58; prile s nu fi stipulat n
convenie o clauz de dezicere; reclamantul s-i fi
ndeplinit obligaiile asumate prin promisiune; una dintre
pri s refuze ncheierea contractului de vnzarecumprare, iar refuzul s fie nejustificat; la data pronunrii
hotrrii judectoreti s fie ndeplinite toate condiiile
cerute de lege pentru perfectarea vnzrii, promitentulvnztor s fie proprietarul lucrului promis a fi vndut, iar
promitentul-cumprtor s nu fie lovit de vreo incapacitate

58

n acest sens, a se vedea P.Perju, Sintez teoretic a jurisprudenei instanelor din

circumscripia Curii de Apel Suceava n domeniile dreptului civil i dreptului procesual civil
(semestrul II/1997), n Dreptul nr.7/1998, p.67.
45

special de a-l dobndi 59; aciunea s nu fie prescris,

ntruct drepturile i obligaiile nscute din promisiunea de
vnzare-cumprare avnd un coninut patrimonial este
supus prescripiei.
Efectele hotrrii pronunate sunt, n principiu,
identice cu efectele pe care le-ar fi produs contractul de
vnzare-cumprare, dac acesta ar fi fost ncheiat valabil i
anume: transformarea obligaiei de a face ( asumat prin
promisiune) ntr-o obligaie de a da (de a transfera dreptul
de proprietate asupra bunului promis).
n cazurile n care promitentul-vnztor, ntre timp, a
vndut lucrul promis unei tere persoane, nclcndu-i
obligaia asumat fa de promitentul-cumprtor, de cele
mai multe ori vnzarea nu se mai poate perfecta. Totui,
trebuie fcut distincie dup cum terul cumprtor a fost
de bun-credin sau de rea-credin.
Dac terul cumprtor a fost de bun-credin
(neavnd cunotin despre ncheierea promisiunii),
vnzarea este valabil i dreptul su se menine. n aceast
situaie, promitentul-cumprtor nu poate cere dect
rezoluiunea i daune-interese pentru prejudiciul suferit 60.
De aceea, n materie de imobile este util notarea
promisiunii de vnzare-cumprare n cartea funciar, n
temeiul art. 40 din Legea nr.7/1996 a cadastrului i a
publicitii imobiliare, care devine astfel opozabil terilor,
n sensul c acetia vor trebui s o respecte, n caz contrar
fiind considerai de rea-credin i tratai ca atare 61.
Dac terul cumprtor a fost de rea-credin,
vnzarea poate fi desfiinat pe calea exercitrii de ctre
promitentul-cumprtor a aciunii pauliene ori a aciunii n
constatarea nulitii absolute pentru cauz ilicit. n aceste
situaii, n caz de admitere a aciunii promitentuluicumprtor, bunul revine n patrimoniul promitentuluivnztor, fiind posibil ncheierea contractului promis, de
bun voie sau pe cale silit.
3.2.7. Imposibilitatea obiectiv de executare a
promisiunii de vnzare-cumprare.
Poate interveni n situaii cum ar fi, spre exemplu;
59

A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.146-147; C.Toader, op.cit., p.26-27.

A se vedea F.Deak, op.cit. p.26.
61
A se vedea M.Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Editura Press
Mihaela, Bucureti 2000, p.366-367.
60

46

- pieirea n ntregime a bunului care face obiectul

contractului promis, indiferent dac pieirea este sau nu
imputabil prilor contractante. n aceast situaie, ntruct
bunul nu mai exist, nu se mai poate ncheia contractul de
vnzare-cumprare. Dac pieirea bunului este imputabil
uneia dintre pri, cealalt parte poate cere obligarea celui
vinovat la plata de daune-interese;
- scoaterea bunului promis din circuitul civil sau
exproprierea pentru cauz de utilitate public;
- refuzul organului administrativ competent de a
elibera autorizaia administrativ prealabil, independent de
vreo culp a prilor;
- moartea uneia dintre prile contractante atunci
cnd promisiunea este ncheiat intuitu personae.

Test de autoevaluare nr.3. ncercuii rspunsurile corecte.

1. Promisiunea unilateral de vnzare:

a) d natere unei obligaii de a da n sarcina promitentului; b) este un act
juridic unilateral; c) d natere unei obligaii de a face n sarcina
promitentului.
2. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare:
a) poate fi executat n natur prin pronunarea unei hotrri care s in
loc de contract; b) trebuie ncheiat n form autentic, dac are ca obiect
nstrinarea viitoare a unui teren; c) este translativ de proprietate de
ndat ce beneficiarul cumprtor a pltit anticipat preul convenit.

Bibliografia Unitii de nvare nr.3

I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia,
Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010;
P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters
Kluwer, Bucureti 2009;
F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic,
Bucureti 2001;
D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek,
Bucureti 2008;
47

F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer

Bucureti 2010.
Noul Cod Civil

Unitatea de nvare nr.4

Dreptul de preempiune
Cuprins
4.1. Dreptul de preempiune..............................................................................
4.1.1. Noiune.....................................................................................................
4.1.2. Felurile dreptului de preempiune..............................................................
4.1.3. Caracterele juridice....................................................................................
4.1.4. Exercitarea dreptului de preempiune......................................................
4.1.5. Efectele exercitrii preempiunii..............................................................
4.1.6. Concursul dintre preemptori...................................................................
4.1.7. Notarea dreptului de preempiune asupra unui imobil...........................
4.1.8. Stingerea dreptului convenional de preempiune...................................
4.1.9. Unele drepturi de preempiune reglementate de lege................................
4.2. Capacitatea.................................................................................................
4.2.1. Principiul capacitii....................................................................................
4.2.2. Incapaciti speciale de a cumpra..........................................................
4.2.3. Incapaciti de a vinde.............................................................................
Obiectivele unitii de nvare nr.4

cunoaterea noiunii dreptului de preempiune

analizarea concursului dintre preemptori
nsuirea efectelor exercitrii preempiunii
cunoaterea noiunilor legate de capacitatea de a
vinde

4.1. Dreptul de preemiune

4.1.1. Noiune. Potrivit art.1730 alin.1 din noul Cod
civil "n condiiile stabilite prin lege sau contract, titularul

48

dreptului de preempiune, numit preemptor, poate s

cumpere cu prioritate un bun" 62.
Aa cum rezult din cele de mai sus, dreptul de
preempiune este facultatea conferit unei persoane, prin
lege sau contract, de a cumpra un bun cu preferin fa de
oricare alta 63.
Dispoziiile noului Cod civil privitoare la dreptul de
preempiune sunt aplicabile numai dac prin lege sau
contract nu se stabilete altfel.
4.1.2. Felurile dreptului de preempiune. Dreptul
de preempiune este de dou feluri: legal sau convenional.
Dreptul legal de preempiune este un drept prioritar
la cumprarea unui bun, fiind prevzut expres de lege n
favoarea anumitor persoane fizice sau juridice ori chiar a
statului 64. Acest drept se nate n virtutea legii, independent
de voina vnztorului, care are obligaia de a-l respecta din
momentul n care decide s vnd bunul, sub sanciunea
impus de lege. ns, dreptul de preempiune se poate
exercita numai dup ce proprietarul bunului s-a hotrt s-l
vnd.
Dreptul convenional de preempiune rezult dintr-o
convenie prin care proprietarul unui bun se oblig fa de o
alt persoan, numit preemptor, c - n cazul n care se va
decide s vnd bunul - s o prefere drept cumprtor, la

De la data intrrii n vigoare a Codului civil, prevederile referitoare la dreptul de preemiune

cuprinse n legile speciale aflate n vigoare la aceast dat se completeaz cu dispoziiile
art.1730 -1740 din Codul civil.
Pentru dreptul de preemiune creat prin convenie, dispoziiile art.1730-1740 din Codul civil
se aplic numai n situaia n care convenia a fost ncheiat dup intrarea n vigoare a Codului
civil.
Dreptul de preemiune este supus dispoziiilor art.1730-1740 din Codul civil numai cu
privire la contractele de vnzare ncheiate dup intrarea n vigoare a Codului civil.
63
A se vedea P.Malaurie, L.Aynes, P.Y.Gautier, op.cit., p.95-97.
64
Pentru definiii asemntoare, a se vedea C.Toader, M-Nicolae, R.Popescu, B.Dumitrache,
coordonatori C.Brsan, Gh.Beleiu, F.Deak, Instituii de drpt civil, Curs selectiv pentru licen
2004-2005, p.292; F.Deak, op.cit. p.28; D.Chiric, op.cit., vol.1 (2005), p.107; Dreptul de
preempiune apare reglementat nu numai n cazul nstrinrii bunurilor prin vnzare, ci i prin
ncheierea unor contracte de nchiriere sau de concesionare (de exemplu, dreptul prioritar al
expropriatului la nchirierea imobilului de care a fost expropriat, prevzut de art. 34 din
Legea nr.33/1994 a exproprierii pentru cauz de utilitate public; dreptul de preempiune la
concesionarea prin licitaie public a dreptului de pescuit n scop comercial n favoarea
deintorilor de active i pentru cei care au contracte n derulare, stabilit de art. 14 lit.a din
Legea nr.192/2001 privind fondul piscicol, pescuitul i acvacultura).
62

49

pre i condiii egale 65. Deci, proprietarul bunului nu se

oblig s vnd bunul, ci se oblig doar s acorde preferin,
n caz de vnzare, celui cu care a ncheiat convenia.
Dreptul convenional de preempiune se deosebete
de promisiunile unilaterale sau bilaterale de vnzare. Astfel,
n cazul promisiunilor de vnzare promitentul-vnztor este
obligat s vnd promitentului-cumprtor, la preul i
condiiile deja stabilite n antecontract. n cazul dreptului
convenional de preempiune, preul i celelalte elemente ale
contractului de vnzare urmeaz s fie negociate i stabilite
liber ntre proprietarul bunului, beneficiarul dreptului de
preempiune i terii cumprtori, preferina opernd numai
la pre i condiii egale.
n literatura juridic se apreciaz c recunoaterea
acestui drept reprezint o derogare de la principiul liberei
circulaii a bunurilor i de la principiul potrivit cruia
proprietarul dispune liber, exclusiv i absolut, de bunul su.
Este adevrat, ns trebuie fcut precizarea c existena
dreptului de preempiune afecteaz doar libertatea
vnztorului de a-i alege cocontractantul, nu i libertatea
acestuia de a nu vinde. Vnztorul nu poate fi obligat s
vnd, dar dac vinde atunci trebuie s respecte dreptul de
preempiune 66.
65

Anterior intrrii n vigoare a noului Cod civil dreptul prioritar la cumprarea unui bun,
rezultnd din convenia prilor, era denumit "pact de preferin", fiind creaia doctrinei i a
practicii judiciare. A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.133; D.Chiric, Pactul de
preferin, n R.D.C. nr.11/1999, p.28 i urmt.; M.Dagot, Le pacte de prfrence; Ed Litec,
Paris 1988.
66

n literatura juridic anterioar noului Cod civil este controversat chestiunea de a ti dac
dreptul de preempiune este un drept real sau un drept de crean ori un drept potestativ. n
acest sens, a se vedea I.Negru, D.Corneanu (I); A.G.Ilie, M.Nicolae (II) Discuii n legtur
cu natura juridic a dreptului de preempiune, n Dreptul nr.1/2004, p.22-65. Opinia
majoritar este n sensul c dreptul de preempiune face parte din categoria drepturilor reale (
n acest sens, a se vedea F.Deak, op.cit. p.29; I.Adam, Drept civil. Drepturile reale, Editura
All Beck, Bucureti 2002, p.290-291; I.Romoan, Drept civil. Drepturile reale, Editura
Imprimeriei de Vest, Oradea, 1996, p.167-168; G.Boroi, Drept civil. Partea general, Edituta
All Educaional, Bucureti 1998, p.61. n literatura juridic francez se apreciaz c dreptul de
preempiune nu poate fi ncadrat comod n categoria drepturilor reale sau personale( a se
vedea C.Saint-Alary-Houin, Le droit de preemption, Librairie Gnrale de Droit et de
Jurisprudence, Paris, 1979, p.436 i urmt.; St.Valory, La potestativit dans les relations
contractuelles, Presses Universitaires d, Aix Marseille, 1999, p.40-52); n dreptul nostru, ali
autori consider c dreptul de preempiune nu este nici drept real ( deoarece nu confer
prerogative directe asupra unui bun) nici drept de crean (deoarece nu confer prerogative
contra altuia, ci un drept potestativ ( a se vedea D.Chiric, op.cit. vol.1, 2005, p.107) ;
I.Negru, D.Corneanu, op.cit. p.32)
50

n materie de vnzare, titularul dreptului de

preempiune care a respins o ofert de vnzare nu i mai
poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost
propus. Oferta se consider respins dac nu a fost acceptat
n termen de cel mult 10 zile, n cazul vnzrii de bunuri
mobile, sau de cel mult 30 de zile, n cazul vnzrii de
bunuri imobile. n ambele cazuri, termenul curge de la
comunicarea ofertei ctre preemptor (art.1730 alin.3 din
noul Cod civil).
De asemenea, vnzarea bunului cu privire la care
exist un drept de preempiune legal sau convenional se
poate face ctre un ter numai sub condiia suspensiv a
neexercitrii dreptului de preempiune de ctre preemptor
(art. 1731 din noul Cod civil).
4.1.3. Caracterele juridice. Potrivit art. 1739 din
noul Cod civil, dreptul de preempiune este indivizibil i nu
se poate ceda.
Prin urmare, dac sunt mai muli titulari ai dreptului
de preempiune, acesta nu se divide ntre ei.
Dreptul de preempiune nu poate fi cedat n sensul c
nu poate fi transmis prin acte juridice ntre vii sau prin
motenire.
4.1.4. Exercitarea dreptului de preempiune. n
vederea exercitrii dreptu-lui de preempiune, vnztorul
este obligat s notifice de ndat preemptorului cuprinsul
contractului ncheiat cu un ter. Notificarea poate fi fcut i
de ctre terul contractant.
Notificarea trimis preemptorului trebuie s cuprind
numele i prenumele vnztorului, descrierea bunului,
sarcinile care l greveaz, termenii i condiiile vnzrii,
precum i locul unde este situat bunul (art.1732 alin.2).
Preemptorul i poate exercita dreptul prin
comunicarea ctre vnztor a acordului su de a ncheia
contractul de vnzare, nsoit de consemnarea preului la
dispoziia vnztorului (art. 1732 alin.3).
n cazul vnzrii de bunuri mobile, dreptul de
preempiune se exercit n termen de cel mult 10 zile, iar n
cazul vnzrii de bunuri imobile, n termen de cel mult 30
de zile. n ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea
ctre preemptor a notificrii (art.1732 alin.4).

51

4.1.5 Efectele exercitrii preemiunii. n

conformitate cu dispoziiile art. 1733 alin.1 din noul Cod
civil "Prin exercitarea preempiunii, contractul de vnzare
se consider ncheiat ntre preemptor i vnztor n
condiiile cuprinse n contractul ncheiat cu terul, iar acest
din urm contract se desfiineaz retroactiv. Cu toate
acestea, vnztorul rspunde fa de terul de bun-credin
pentru eviciunea ce rezult din exercitarea preempiunii".
Dac n contractul cu terul au fost stipulate clauze
avnd drept scop m-piedicarea exercitrii dreptului de
preempiune, acestea nu produc efecte fa de preemptor
(art.1733 alin.2).
4.1.6. Concursul dintre preemptori. n cazul n
care mai muli preemptori i-au exercitat preempiunea
asupra aceluiai bun, art.1734 alin.1 67 prevede c contractul
de vnzare se consider ncheiat:
- cu titularul dreptului legal de preempiune, atunci
cnd se afl n concurs cu titulari ai unor drepturi
convenionale de preempiune;
- cu titularul dreptului legal de preempiune ales de
vnztor, cnd se afl n concurs cu ali titulari ai unor
drepturi legale de preempiune;
- dac bunul este imobil, cu titularul dreptului
convenional de preempiune care a fost mai nti nscris n
cartea funciar, atunci cnd acesta se afl n concurs cu ali
titulari ai unor drepturi convenionale de preempiune;
- dac bunul este mobil, cu titularul dreptului
convenional de preemp-iune avnd data cert cea mai
veche, atunci cnd acesta se afl n concurs cu ali titulari ai
unor drepturi convenionale de preempiune.
Orice clauz care contravine prevederilor de mai sus,
este considerat nescris (art.1734 alin.2).
Atunci cnd preempiunea se exercit n privina
unui bun cumprat de ter mpreun cu alte bunuri pentru un
singur pre, vnztorul poate pretinde de la preemptor numai
o parte proporional din acest pre (art.1735 alin.1).
n cazul n care s-au vndut i alte bunuri dect acela
supus preempiunii, dar care nu puteau fi desprite de
acesta fr s l fi pgubit pe vnztor, exercitarea dreptului
de preempiune nu se poate face dect dac preemptorul
Dac legea nu prevede altfel, dispoziiile art.1734 din noul Cod civil se aplic i drepturilor
de preempiune izvorte din contracte ncheiate nainte de intrarea n vigoare a Codului civil
(art.125 din Legea nr.71/2011).
67

52

consemneaz preul stabilit pentru toate bunurile vndute

(art.1735 alin.2).
Mai trebuie reinut c atunci cnd vnztorul a
acordat terului contrac-tant termene de plat a preului,
preemptorul nu se poate prevala de aceste termene
(art.1736).
4.1.7. Notarea dreptului de preempiune asupra
unui imobil. Conform art.1737 alin.1, dreptul convenional
de preempiune n legtur cu un imobil se noteaz n cartea
funciar.
Dac s-a fcut notarea dreptului de preempiune,
potrivit art. 1737 alin.2, acordul preemptorului nu este
necesar pentru ca terul s-i poat nscrie dreptul n cartea
funciar. nscrierea dreptului terului se face sub condiia
suspensiv ca, n termen de 30 de zile de la comunicarea
ncheierii prin care s-a dispus nscrierea, preemptorul s nu
notifice biroului de carte funciar dovada consem-nrii
preului la dispoziia vnztorului.
Notificarea fcut n termen biroului de carte funciar
nlocuiete comunicarea prevzut la art.1732 alin 3 i are
aceleai efecte. n temeiul acestei notificri, preemptorul
poate cere radierea din cartea funciar a dreptului terului i
nscrierea dreptului su (art. 1737 alin. 3).
Dac preemptorul nu a fcut notificarea n termen,
dreptul de preempiune se stinge i se radiaz din oficiu din
cartea funciar (art.1737 alin.4).
4.1.8. Stingerea dreptului convenional de
preempiune. Dreptul convenional de preempiune se
stinge prin moartea preemptorului, cu excepia situaiei n
care a fost constituit pe un anume termen. n acest din urm
caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dac a
fost stipulat un termen mai lung (art.1740).
4.1.9.
Unele drepturi de preempiune
reglementate de lege.
Dintre drepturile de preemiune reglementate de lege
amintim cteva:
a)Dreptul prioritar la dobndirea imobilului
expropriat.
Potrivit art. 37 din Legea nr.33/1994 privind
exproprierea pentru cauz de
utilitate public: n cazul n care lucrrile pentru care s-a
fcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul
dorete nstrinarea imobilului, expropriatul fost
53

proprietar are un drept prioritar la dobndire, la un pre

ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat. n
acest scop, expropriatorul se va adresa n scris fostului
proprietar, iar dac acesta nu opteaz pentru cumprare
sau dac nu rspunde expropriatorului n termen de 60 de
zile de la primirea notificrii, acesta din urm poate
dispune de imobil" 68.
Expropriatul se bucur de acest drept n toate cazurile
n care expropriatorul intenioneaz s nstrineze imobilul,
iar nu numai n caz de vnzare.
De asemenea, fostul proprietar beneficiaz de acest
drept prioritar la dobndire nu la un pre egal (oferit de ali
cumprtori), ci la un pre ce nu poate
depi despgubirea actualizat, motiv pentru care s-a evitat
a fi calificat drept de preempiune 69.
n caz de nclcare a dreptului prioritar la dobndire
sanciunea care intervine este, n lipsa unui text de lege
expres, nulitatea relativ.
b)Dreptul de preempiune prevzut de art.17din
Legea nr.10/2001privind
regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada 6
martie 1945 22 decembrie1989.
Potrivit art. 17 din Legea nr.10/2001 unitile i
instituiile de nvmnt din sistemul de stat, unitile
sanitare i de asisten medico-sociale din sistemul public,
instituiile culturale, partidele politice, misiunile diplomatice
i oficiile consulare, au un drept de preempiune la
cumprarea imobilelor ocupate de ele.
(2)Acest drept se poate exercita, sub sanciunea
decderii, n termen de 90 de zile de la data primirii
notificrii privind intenia de vnzare.
68

Pentru amnunte i discuii pe marginea Legii nr.33/1994 a se vedea L.Giurgiu,

Consideraii n legtur cu Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate
public, n Dreptul nr.2/1995, p.17-23; F.Baias, B.Dumitrache, Discuii pe marginea Legii
nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr.4/1995,
p.18-27; Th.Mrejeru, Competena material a instanelor judectoreti n aplicarea Legii
nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr.5/1999,
p.74 i urmt.
A se vedea i dreptul de preempiune acordat fotilor proprietari sau motenitorilor
acestora n cazul vnzrii terenurilor care au fost expropriate pentru activiti miniere, stabilit
prin art.10 din Legea nr.85/2003 a minelor.
69

A se vedea F.Deak, op.cit., p.38.

54

(3)Notificarea se face prin executorul judectoresc,

potrivit legii.
(4)Contractele de vnzare-cumprare ncheiate cu
nclcarea dreptului de preempiune sunt lovite de
nulitate.
Acest drept de preempiune poate fi exercitat numai n
cazul ncheierii
unui contract de vnzare-cumprare, iar nu i n situaia
ncheierii altor contracte translative de proprietate.
n literatura juridic se apreciaz c sanciunea
nerespectrii dreptului de preempiune este anularea
contractului 70.
c)Dreptul de preempiune reglementat de Legea
nr.346/2004 privind stimularea nfiinrii i dezvoltrii
ntreprinderilor mici i mijlocii.
Conform art. 12, lit. d din Legea nr.346/2004:
ntreprinderile mici i mijlocii au drept de preferin la
cumprarea activelor disponibile ale regiilor autonome,
societilor/companiilor naionale, precum i ale
societilor comerciale cu capital majoritar de stat, aflate n
vecintatea imediat a activelor pe care le dein n
proprietate. Dreptul de preferin se poate exercita prin
depunerea unei solicitri n acest sens, n termen de 30 de
zile calendaristice de la data nscrierii activului pe listele
cuprinznd activele disponibile prevzute la art. 13 alin.4.
Transferul dreptului de proprietate asupra activului
disponibil, fr acordarea dreptului de preferin, este
interzis sub sanciunea nulitii absolute.
De asemenea, conform art. 12 lit. e din Legea
nr.346/2004 ntreprinderile mici i mijlocii au prioritate la
cumprarea activelor disponibile ale regiilor autonome,
societilor/companiilor naionale, precum i ale societilor
comerciale cu capital majoritar de stat. n termen de 30 de
zile de la primirea unei solicitri n acest sens, regiile
autonome, companiile naionale, precum i societile
comerciale cu capital majoritar de stat vor organiza o prim
licitaie deschis cu strigare doar pentru ntreprinderile mici
i mijlocii. n cazul neadjudecrii licitaiei, se poate
organiza o alt licitaie, cu acces liber.

70

A se vedea C.Toader, M.Nicolae, R.Popescu, B.Dumitrache i coordonatorii C.Brsan,

Gh.Beleiu, F.Deak, curs selectiv pentru licen 2006-2007, p.300.
55

d)Dreptul de preempiune cu privire la bunurile

mobile clasate ca fcnd parte din patrimoniul cultural
naional.
Acest drept de preempiune este reglementat de
Legea nr.182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural
naional mobil, care n art. 36 alin.1 prevede: Bunurile
culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice sau
juridice de drept privat, clasate n tezaur, pot face obiectul
unei vnzri publice numai n condiiile exercitrii
dreptului de preempiune de ctre statul romn, prin
Ministerul Culturii..
Dreptul de preempiune se poate exercita numai
asupra bunurilor culturale mobile clasate n tezaur i numai
n cazul vnzrilor publice.
Nerespectarea
dreptului de preempiune atrage sanciunea nulitii absolute
a vnzrii (art. 36 alin.5 din Legea nr.182/2000).
e)Dreptul de preempiune cu privire la monumentele
istorice reglementat de Legea nr.422/2001 privind
protejarea monumentelor istorice, care n art. 4 alin.4
prevede c: monumentele istorice aflate n proprietatea
persoanelor fizice sau juridice de drept privat pot fi vndute
numai n condiiile exercitrii dreptului de preempiune al
statului romnsau al unitilor administrativ- teritoriale,
dup caz. Nerespectarea atrage sanciunea nulitii
absolute.
f) Conform art. 1746 din noul Cod civil, terenurile
din fondul forestier aflate n proprietate privat se pot vinde
cu respectarea, n ordine, a dreptului de preempiune al
coproprietarilor sau vecinilor.
4.2. CAPACITATEA
4.2.1. Principiul capacitii. Capacitatea de a vinde
i de a cumpra este parte component a capacitii civile de
folosin i de exerciiu.
Ca parte a capacitii de folosin, capacitatea de a
vinde i de a cumpra aparine, n principiu, tuturor
subiecilor de drept civil, persoane fizice i juridice 71.
71

n acest sens, art.29 din noul Cod civil prevede c; Nimeni nu poate fi ngrdit n
capacitatea de folosin sau lipsit, n tot sau n parte, de capacitatea de exerciiu, dect n
cazurile i condiiile expres prevzute lege.
56

Astfel, conform art. 1652 din noul Cod civil C.civ. pot
cumpra sau vinde toi cei crora nu le este interzis prin
lege. Rezult c n materia contractului de vnzarecumprare regula este capacitatea, iar incapacitatea
excepia. De aceea, incapacitatea trebuie s fie expres
prevzut de lege i, ca orice excepie, este de strict
interpretare, neputnd fi extins sau aplicat prin analogie la
alte situaii dect cele indicate de lege.
Ca parte a capacitii de exerciiu, capacitatea de a
vinde i de a cumpra aparine tuturor persoanelor care au
capacitate deplin de exerciiu.
Deci, orice persoan poate ncheia un contract de
vnzare-cumprare dac are capacitate deplin de exerciiu
(vnzarea-cumprarea fiind un act de dispoziie juridic
asupra bunului) 72. Minorii sub 14 ani i persoanele puse sub
interdicie judectoreasc (lipsite total de capacitatea de
exerciiu) pot ncheia valabil asemenea contracte numai prin
reprezentanii lor legali. Minorii ntre 14 i 18 ani (care au
capacitate de exerciiu restrns) pot ncheia personal
contractul de vnzare-cumprare, cu ncuviinarea prinilor
sau, dup caz, a tutorelui, iar n cazurile prevzute de lege i
cu autorizarea instanei de tutel.
Cu toate acestea, minorul cu capacitate de exerciiu
restrns poate face singur acte de dispoziie de mic
valoare, cu caracter curent i care se execut la data
ncheierii lor.
Dei regula general n materie de vnzarecumprare este aceea c pot cumpra i vinde toi cei crora
nu le este oprit prin lege, totui legiuitorul nostru a
Nimeni nu poate renuna, n tot sau n parte, la capacitatea de folosin sau la
capacitatea de exerciiu.

72

n raport cu bunul vndut i cu preul vnzarea-cumprarea este ntotdeauna un act de

dispoziie. ns, n raport cu patrimoniul vnztorului sau al cumprtorului, se admite c
vnzarea-cumprarea poate avea semnificaia unui simplu act de administrare sau chiar de
conservare( de exemplu, cumprarea unor materiale pentru reparaia casei, vnzarea bunurilor
supuse pieirii sau stricciunii sau a celor de mic valoare, devenite nefolositoare). n aceste
cazuri este suficient dac partea contractant are capacitatea de a face acte de administrare sau
de conservare.

57

reglementat o serie de incapaciti speciale de a cumpra ori

de a vinde.
Aceste incapaciti sunt interdicii (prohibiii) de a
cumpra sau de a vinde.
4.2.2. Incapaciti speciale de a cumpra sunt
stabilite n scopul aprrii unor interese generale ale
societii sau a unor importante valori etice.
Astfel, potrivit art. 1654 alin.1 din noul Cod civil,
sunt incapabili de a cumpra, direct sau prin persoane
interpuse, chiar i prin licitaie public:
a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt nsrcinai
s le vnd; excepia prevzut la art.1304 alin.1 rmne
aplicabil (contractul cu sine nsui i dubla reprezentare).
Contractul ncheiat de reprezentant cu sine nsui, n nume
propriu (de exemplu, mandatarul mputernicit s vnd, ca
reprezentant al mandantului, cumpr el nsui bunul, pentru
sine) este anulabil numai la cererea reprezentatului, cu
excepia cazului n care reprezentantul a fost mputernicit n
mod expres n acest sens sau cuprinsul contractului a fost
determinat n asemenea mod nct s exclud posibilitatea
unui conflict de interese. Dispoziiile de mai sus se aplic i
n cazul dublei reprezentri (de exemplu, mandatarul
mputernicit s vnd, ca reprezentant al mandantului,
cumpr el nsui bunul n calitate de reprezentant mandatar - al dobndito-rului).
b) prinii, tutorele, curatorul, administratorul
provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe care le
reprezint;
c)
funcionarii
publici,
judectorii-sindici,
practicienii n insolven, executorii, precum i alte
asemenea persoane, care ar putea influena condiiile
vnzrii fcute prin intermediul lor sau care are ca obiect
bunurile pe care le ad-ministreaz ori a cror administrare o
supravegheaz.
nclcarea interdiciilor prevzute la lit. a) i b) se
sancioneaz cu nulitatea relativ, iar a celei de la lit. c) cu
nulitatea absolut (art.1654 alin.2).
Motivul pentru care legiuitorul nostru a reglementat
aceste incapaciti a fost acela de a se evita o coliziune de
interese i de a mpiedica cumprtorul s svreasc
anumite abuzuri, prevalndu-se tocmai de calitatea sa
(mandatar, administrator, funcionar public). De exemplu,
58

mandatarul vnztorului nu poate cumpra, el nsui, bunul

pe care vnztorul l-a mputernicit s-l vnd, deoarece ar
putea fi tentat s-l cumpere ct mai ieftin, n detrimentul
vnztorului, interesat s-l vnd ct mai scump.
Incapacitile de a cumpra stabilite prin art.1654
alin.1 vizeaz toate bunurile, indiferent dac sunt mobile sau
imobile.
d) Conform art. 1653 alin.1 din noul Cod civil, sub
sanciunea nulitii absolute, judectorii, procurorii,
grefierii, executorii, avocaii, notarii publici, consilierii
juridici i practicienii n insolven nu pot cumpra, direct
sau prin persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de
competena instanei judectoreti n a crei circumscripie
i desfoar activitatea.
Vnzarea de drepturi litigioase este o operaiune
speculativ, att pentru vnztor, ct i pentru cumprtor;
primul vinde ca s primeasc un pre, orict de mic, n loc s
atepte ca pierznd procesul s nu mai obin nimic;
secundul cumpr, investind o sum relativ mic, n
schimbul ansei de a obine o valoare mult mai mare, dac
va ctiga procesul. Pentru ambele pri contractul are un
caracter aleatoriu 73, pentru c fiecare are o ans de ctig,
dar i un risc de pierdere, n funcie de verdictul dat la
terminarea procesului 74.
Dreptul este litigios dac exist un proces nceput i
neterminat cu privire la existena sau ntinderea sa (art.1653
alin.3).
n interpretarea acestui text de lege, rmn valabile
precizrile literaturii juridice anterioare intrrii n vigoare a
noului Cod civil, n sensul c nu este suficient s existe un
proces pentru ca dreptul s fie socotit litigios.
Este necesar, pe de o parte, ca dreptul s fie contestat
(adic prtul s conteste dreptul reclamantului). De
exemplu, chiar dac ar exista un proces, dreptul nu este
litigios dac prtul nu contest dreptului reclamantului, ci
recunoate preteniile acestuia (achiesare).
De asemenea, trebuie ca procesul s poarte asupra
fondului dreptului (adic asupra existenei sau ntinderii
73

A se vedea i o lucrare mai veche G.A. Basarabeanu, Vnzarea de drepturi litigioase i

retractul litigios, Editura Profit i Pierdere, Bucureti, 1938.
74
S-a admis c legiuitorul nostru a reglementat instituia retractului litigios pentru a preveni
specularea drepturilor litigioase (F.Deak, op.cit., p.109)
59

dreptului) 75. Dac procesul nu privete fondul dreptului, ci

se invoc, de exemplu, o simpl excepie dilatorie
(necompetena instanei, refuzul plii creanei pe motiv c
aceasta nu este nc exigibil), dreptul nu mai este litigios.
n afar de cazurile anume prevzute de lege,
drepturile litigioase pot fi vndute, indiferent c sunt
drepturi reale sau de crean, inclusiv drepturile de
proprietate intelectual sau drepturile succesorale 76.
Prin excepie ns art. 1653 alin.1 din noul Cod civil
i unele legi speciale au interzis vnzarea de drepturi
litigioase.
Astfel, potrivit art. 20 alin. 41 din Legea nr.10/2001
(introdus prin Legea nr.247/2005, Art.1, Titlul 1, pct.50)
sunt interzise, sub sanciunea nulitii absolute, pn la
soluionarea procedurilor administrative i judiciare,
nstrinrile sub orice form a bunurilor imobile (terenuri
sau construcii), notificate potrivit prevederilor acestei legi.
Trebuie precizat c pentru a fi n prezena unei vnzri
de drepturi litigioase, procesul trebuie s existe, evident, n
momentul ncheierii contractului de vnzare 77 .
Sunt exceptate de la prevederile art.1653 alin 1din
noul Cod civil.:
- cumprarea drepturilor succesorale ori a cotelorpri din dreptul din dreptul de proprietate de la
comotenitori sau coproprietari, dup caz; este vorba despre
situaia n care persoanele indicate la art. 1653 alin.1 au
calitatea de comotenitori ai drepturilor succesorale sau
coproprietari ai dreptului de proprietate, situaie n care pot
cumpra de la ceilali deoarece, n acest caz, vnzarea nu
urmrete scopuri speculative, ci s favorizeze ieirea din
indiviziune;
- cumprarea unui drept litigios n vederea
ndestulrii unei creane care s-a nscut nainte ca dreptul s
fi devenit litigios; n acest caz vnzarea s-a fcut de ctre
debitor n favoarea unui creditor al su (cumprtorul fiind
una din persoanele prevzute de art. 1653 alin.1), pentru
plata creanei sale, ca o dare n plat; nu se urmresc
scopuri speculative ntruct
cumprtorul accept s
primeasc o crean litigioas n locul creanei pe care o
75

D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek Bucureti 2008,
p.108.
76
F.Deak, op.cit., p.107-108.
77
M.Murean, op.cit., p.112-113.
60

avea mpotriva vnztorului (cumprtorul se mulumete

cu ceea ce debitorul su i poate da efectiv, ncercnd s
evite un prejudiciu) 78;
- cumprarea care s-a fcut pentru aprarea drepturilor
celui ce stpnete bunul n legtur cu care exist dreptul
litigios; aceast dispoziie a legii fiind insuficient de clar,
literatura juridic mai veche a precizat c este vorba despre
ipoteza n care dreptul de crean litigios este garantat cu o
ipotec asupra imobilului care, iniial, a aparinut
debitorului; creditorul reclamant vinde creana litigioas
dobnditorului imobilului ipotecat (cel care cumprase de la
debitorul prt imobilul grevat de ipotec n favoarea
creditorului reclamant); n acest caz, dobnditorul
imobilului ipotecat cumpr creana litigioas nu n scopuri
speculative, ci pentru a elibera imobilul de ipotec
(ncercnd s evite urmrirea silit a imobilului de ctre
creditorul ipotecar).
Cetenii strini i apatrizii precum i persoanele
juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra
terenurilor n Romnia n condiiile prevzute de Legea
nr.312 din 10 noiembrie 2005 privind dobndirea dreptului
de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii
strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice
strine 79. Aceast lege a intrat n vigoare pe data aderrii
Romniei la Uniunea European, adic 1 ianuarie 2007.
Conform art. 27 din noul Cod civil "Cetenii strini
i apatrizii sunt asimilai, n condiiile legii, cu cetenii
romni, n ceea ce privete drepturile i libertile lor
civile".
4.2.3. Incapaciti de a vinde. Persoanele prevzute
la art.1654 alin.1 din noul Cod civil nu pot s vnd
bunurile proprii pentru un pre care const ntr-o sum de
bani provenit din vnzarea ori exploatarea bunului sau
patrimoniului pe care l administreaz ori a crui
administrare o supravegheaz, dup caz.
Textul de lege fiind insuficient de clar, credem c
este vorba despre incapacitatea persoanelor prevzute la
art.1654 alin.1 de a vinde persoanelor pe care le reprezint
(mandanii) sau pe care le ocrotesc (minori,interzii) n
78

F.Deak, op.cit.,p.110 ;se consider c dac, estimativ, creana litigioas are o valoare mai
mare dect creana cesionarului mpotriva cedentului, cesionarul va fi obligat la plata unei
sulte (D.Chiric, op.cit.,Tratat 2008, p 118).
79
Publicat n M.Of. al Romniei nr.1008 din 14 noiembrie 2005.
61

cazul n care preul const ntr-o sum de bani provenit din

vnzarea sau exploatarea bunului sau patrimoniului pe care
l administreaz ori supravegheaz (adic bunurile
mandanilor sau ale minorilor, interziilor).
Cei crora le este interzis s cumpere ori s vnd nu
pot s cear anularea vnzrii nici n nume propriu, nici n
numele persoanei ocrotite (art.1656).
De asemenea, art. 32 alin.1 din Legea fondului
funciar nr.18/1991prevede c terenul atribuit conform
art.19 alin.1, art.21 i art.43 nu poate fi nstrinat prin acte
ntre vii timp de 10 ani socotii de la nceputul anului
urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii, sub
sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare. Este
vorba despre acele terenuri atribuite cooperatorilor care nu
au adus pmnt n cooperativa agricol de producie sau au
adus teren mai puin de 5.000 m.p., precum i altor categorii
de persoane prevzute de lege. n terminologia legii, aceast
atribuire s-a fcut prin constituirea dreptului de
proprietate, cu titlu originar, iar nu prin reconstituire. n
literatura juridic se apreciaz c n acest caz avem de-a
face cu o inalienabilitate temporar propter rem, iar nu cu o
simpl incapacitate de nstrinare, stabilit intuitu personae.
Prin urmare, n caz de moarte a titularului mproprietrit,
terenul rmne inalienabil prin acte ntre vii pentru perioada
rmas, motenitorii neavnd dreptul s-l nstrineze 80.
De remarcat este faptul c, potrivit noului Cod civil,
vnzare-cumprarea ntre soi nu mai este interzis.

Test de autoevaluare nr.4. ncercuii rspunsurile corecte.

35. Dreptul de preempiune convenional:
a) este interzis de lege; b) este translativ de proprietate; c) nu poate fi denunat
unilateral de promitent.
36. Dreptul de preempiune se exercit n cazul vnzrii de imobile:
a) n termen de cel mult 10 zile de la data comunicrii ctre preemptor a notificrii
cuprinsului contractului ncheiat cu un ter; b) n termen de cel mult 30 de zile, de la
data comunicrii ctre preemptor a notificrii cuprinsului contractului ncheiat cu un
ter; c) n termen de cel mult 3 ani, de la data comunicrii ctre preemptor a
notificrii cuprinsului contractului ncheiat cu un ter.
80

A F.Deak, op.cit., p.38, 49.

62

Bibliografia Unitii de nvare nr.4

I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia,
Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010;
P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters
Kluwer, Bucureti 2009;
F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic,
Bucureti 2001;
D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek,
Bucureti 2008;
F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer
Bucureti 2010.
Noul Cod Civil

Unitatea de nvare nr.5

Obiectul obligaiei vnztorului
Cuprins
5.1. Obiectul.......................................................................................................
5.2. Precizri......................................................................................................
5.3. Obiectul obligaiei vnztorului...............................................................
5.3.1. Consideraii generale referitoare la obiectul obligaiei vnztorului.....
5.3.2. Bunul s existe, dar poate fi i viitor.....................................................
63

5.3.3. Bunul s fie determinat sau determinabil.............................................

5.3.4. Bunul s fie n circuitul civil.................................................................
5.3.5. Bunul trebuie s fie licit.......................................................................
Obiectivele unitii de nvare nr.5
cunoaterea obiectului obligaiei vnztorului
cunoaterea noiunilor legate de bunul vndut

5.1. OBIECTUL
5.2. Precizri. Noul Cod civil face distincie ntre
obiectul contractului i obiectul obligaiei.
Obiectul contractului l reprezint operaiunea
juridic, precum vnzarea, locaiunea, mprumutul i altele
asemenea, convenit de pri (art.1225 alin.1).
Obiectul obligaiei este prestaia la care se angajeaz
debitorul (art.1226 alin.1).
Contractul de vnzare-cumprare fiind sinalagmatic
d natere unor obligaii n sarcina ambelor pri; vnztorul
se oblig fa de cumprtor (de exemplu, s-i transmit
dreptul de proprietate asupra unui bun), iar cumprto-rul se
oblig fa de vnztor (de exemplu, s-i plteasc preul).
Prin urmare, avem pe de o parte obiectul obligaiei
vnztorului, iar, pe de alt parte, obiectul obligaiei
cumprtorului.
5.3. Obiectul obligaiei vnztorului
5.3.1. Consideraii generale referitoare la obiectul
obligaiei vnztoru-lui. Obiectul obligaiei vnztorului se
refer la bunul vndut. Astfel, potrivit art. 1672 din noul
Cod civil, vnztorul are obligaia de a transmite
proprietatea bunului sau de a preda bunul vndut.
n principiu, orice bun poate fi vndut. n acest sens,
art. 1657 din noul Cod civil prevede c "Orice bun poate fi
vndut n mod liber, dac vnzarea nu este interzis ori
limitat prin lege sau prin convenie ori testament".

64

Prin urmare, pot fi vndute i deci pot face obiectul

obligaiei vnztorului bunurile care se gsesc n circuitul
civil, susceptibile de apropriere, indiferent c sunt mobile
sau imobile, corporale sau incorporale, individual
determinate sau de gen.
Vnztorul va putea vinde nu numai dreptul de
proprietate asupra unui bun corporal, dar i alte drepturi
reale cum sunt: dreptul de uzufruct, nuda proprietate,
dreptul de superficie, dreptul de servitute care poate fi
nstrinat numai mpreun cu fondul dominant n favoarea
cruia s-a constituit.
De asemenea, se pot vinde nu numai drepturile reale,
dar i drepturile de crean, prin aa-numita cesiune de
crean.
Pentru ncheierea valabil a contractului de vnzarecumprare, bunul vndut trebuie s ndeplineasc
urmtoarele condiii: bunul s existe, s fie determinat sau
determinabil, s se gseasc n circuitul civil i s fie licit.
5.3.2. Bunul s existe, dar poate fi i viitor 81. n
momentul ncheierii contractului de vnzare-cumprare, n
principiu, bunul trebuie s existe.
Dac n momentul vnzrii unui bun individual
determinat acesta pierise n ntregime, contractul nu produce
niciun efect (art.1659 alin.1), fiind lovit de nulitate absolut
82
, ntruct lipsete un element esenial al contractului i
anume obiectul obligaiei vnztorului. Lipsa obiectului
obligaiei vnztorului atrage i lipsa cauzei obligaiei
cumprtorului.
Dac bunul vndut pierise numai n parte,
cumprtorul care nu cunotea acest fapt n momentul
vnzrii, poate cere fie anularea vnzrii, fie reducerea
corespunztoare a preului. n literatura juridic se apreciaz
c alegerea cumprtorului nu trebuie s fie abuziv, cum ar
fi, de exemplu, ipoteza n care cumprtorul cere
desfiinarea contractului dei partea din bun pierit este cu
totul nensemnat n raport cu partea rmas i nu ar
mpiedica realizarea scopului n vederea cruia a cumprat
83
.
81

A se vedea P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier, op.cit., p.113.

S-a susinut i ideea nulitii relative, avnd n vedere interesul ocrotit, care este unul personal (a se vedea D.Chiric, op.cit., vol.1, 2005, p.61).
83
A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.22;
82

65

n ipotezele discutate mai sus, ntruct bunul vndut

era pierit, n tot sau n parte, nainte de momentul ncheierii
contractului i a transferului dreptului de proprietate, riscul
pieirii este suportat de vnztor. n mod excepional, dac la
ncheierea contractului cumprtorul este contient de riscul
pieirii totale sau pariale a bunului, dar cumpr spernd s
nu se realizeze, atunci el va suporta acest risc 84.
Vnzarea poate avea ca obiect i un bun viitor, care
nu exist n momen-tul ncheierii contractului, dar care va
exista n viitor. O asemenea vnzare este valabil deoarece
art.1228 din noul Cod civil prevede c n lipsa unei
prevederi legale contrare,contractele pot purta i asupra
bunurilor viitoare. n acest caz, se subnelege c
vnztorul i-a asumat implicit obligaia de a construi ori de
a procura bunul, pentru c numai n aceast situaie l va
putea transmite, la terme-nul stabilit, cumprtorului.
Dac obiectul vnzrii l constituie un bun viitor,
cumprtorul dobnde-te proprietatea n momentul n care
bunul s-a realizat (art.1658 alin.1). Bunul este considerat
realizat la data la care devine apt de a fi folosit potrivit
destinaiei n vederea creia a fost ncheiat contractul
(art.1658 alin.5).
n cazul vnzrii unor bunuri dintr-un gen limitat care
nu exist la data ncheierii contractului, cumprtorul
dobndete proprietatea la momentul individualizrii de
ctre vnztor a bunurilor vndute.
Atunci cnd bunul sau, dup caz, genul limitat nu se
realizeaz, contractul nu produce niciun efect. Cu toate
acestea, dac nerealizarea este determinat de culpa
vnztorului, el este inut s plteasc daune-interese
(art.1658 alin.2).
n ipoteza n care bunul se realizeaz numai parial,
cumprtorul are alegerea fie de a cere desfiinarea vnzrii,
fie de a pretinde reducerea corespunztoare a preului. Dac nerealizarea parial a bunului a fost
determinat de
culpa vnztorului, acesta este obligat s plteasc dauneinterese (art.1658 alin.3).
Numai atunci cnd cumprtorul i-a asumat riscul
nerealizrii bunului sau genului limitat, dup caz, el rmne
obligat la plata preului (art.1658 alin.4). De exemplu, n
84

F. Deak, op.cit.p. 53.

66

cazul cumprrii unei recolte ce urmeaz a se realiza pe un

anumit teren al vnztorului 85.
Dintre lucrurile viitoare, nu pot face obiectul unui
contract de vnzare-cumprare succesiunile nedeschise. n
acest sens, art. 956 din noul Cod civil dispune c, dac prin
lege nu se prevede altfel, sunt lovite de nulitate absolut
actele juridice avnd ca obiect drepturi eventuale asupra
unei moteniri nedeschise nc, ori actele prin care se
nstrineaz sau se promite nstrinarea unor drepturi care sar putea dobndi la deschiderea motenirii.
Motivele pentru care nu pot fi vndute drepturile
eventuale asupra unei moteniri nedeschise sunt, n
conformitate cu literatura de specialitate, acelea c
asemenea convenii ar fi imorale i ar putea trezi dorina
morii persoanei despre a crei motenire viitoare ar fi vorba
86
.
5.3.3. Bunul s fie determinat sau determinabil.
Printre condiiile eseniale de validitate ale unei convenii
art. 1179 alin.1 pct.3 prevede un obiect determi-nat i
licit. De asemenea, art. 1226 alin.2 stipuleaz c sub
sanciunea nulitii absolute, el trebuie s fie determinat
sau cel puin determinabil i licit.
Deci, pentru validitatea contractului de vnzarecumprare nu este sufici-ent ca bunul s existe, ci trebuie s
fie i determinat sau cel puin determinabil n cuprinsul
contractului.
Determinarea bunurilor certe se face prin precizarea
unor elemente cum ar fi: natura bunului vndut (cas,
apartament, teren, autoturism etc.), locul de situare
(localitate, strad, numr, etaj etc.), alte elemente de
identificare (numr de carte funciar, numr topografic,
numr de tarla sau parcel, marca autoturis-mului, anul
fabricaiei, culoarea, serie motor i caroserie, numrul de
nmatricu-lare etc.).
Determinarea bunurilor generice
se face prin
indicarea unor elemente cum ar fi: specia sau sortimentul
(gru, orz, ovz, porumb, vin etc.), i a cantitii (numr,
volum, greutate etc.). Calitatea bunurilor generice nu este un
element esenial pentru validitatea conveniei. Dac prile
nu au stipulat calitatea acestor bunuri, vnztorul este dator
85
86

A se vedea F.Moiu, op.cit., p.50.

A se vedea F. Moiu, op.cit., p.50.
67

s predea bunuri de calitate mijlocie. n orice caz,

elementele indicate trebuie s fac posibil individualiza-rea
bunurilor de gen vndute, n scopul predrii lor
cumprtorului.
n practica judiciar i n doctrin s-au fcut unele
precizri utile n ce privete determinarea lucrului vndut.
Astfel, ntr-o decizie a fostei instane supreme s-a hotrt c:
n cazul n care podul i intrarea n pod constituie pri
comune pentru dou apartamente, iar proprietarul vinde un
apartament fr a justifica n contract ca obiect al vnzrii
i menionatele pri comune, este de presupus c i acestea
au fost vndute odat cu apartamentul, urmnd a fi folosite
n comun, conform destinaiei lor de pri comune 87. De
asemenea, ntr-o alt decizie a aceleiai instane s-a judecat
c; chiar dac n contractul de vnzare-cumprare nu se
specific n mod expres care sunt prile comune din imobil
i cum urmeaz s fie folosite, acel contract urmeaz s fie
interpretat pe baza principiilor generale aplicabile
contractelor" 88.
Sanciunea care intervine n cazul n care bunul
vndut nu este determinat sau cel puin determinabil, este
nulitatea absolut a contractului deoarece lipse-te un
element esenial de validitate (art.1226 alin.2).
5.3.4. Bunul s fie n circuitul civil. ntr-adevr,
potrivit art.1229 din noul Cod civil "numai bunurile care
sunt n circuitul civil pot face obiectul unei prestaii
contractuale".
Pe cale de consecin, bunurile care nu sunt n
circuitul civil nu pot face obiectul contractului de vnzarecumprare.
Sunt n afara circuitului civil lucrurile nesusceptibile
de apropriere, cum ar fi: aerul, lumina etc. acestea .nu
aparin nimnui i al cror uz e comun tuturor. ntruct
aceste lucruri nu sunt susceptibile de apropriere, ele nu pot
face obiectul unor acte juridice, adic nu pot face obiectul
nici unui contract.
De asemenea, unele bunuri, dei susceptibile de
apropriere, sunt scoase din circuitul civil general, fiind
declarate prin lege inalienabile, imprescriptibile i
87

A se vedea Trib.Suprem, sec.civ., dec.nr.943 din 8 iunie 1978, n Culegere de decizii, 1978,
p.67; M.Murean, op.cit.(Curs 1999), p.25-26.
88
Trib.Suprem, sec.civ.dec.nr.97 din 24 ianuarie 1970, n Culegere de decizii, 1970, p.99.

68

insesizabile. Aceste bunuri nu pot forma obiectul

contractului de vnzare-cumprare, dar pot face obiectul
altor acte juridice (nchiriere, concesionare, administrare
etc.).
Astfel, n conformitate cu dispoziiile art. 136 alin.3
din Constituia Romniei: Bogiile de interes public ale
subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic
valorificabil, de interes naional, plajele, marea teritorial,
resursele naturale ale zonei economice i ale platoului
continental, precum i alte bunuri stabilite de legea
organic, fac obiectul exclusiv al proprietii publice, iar
alin.4 adaug c Bunurile proprietate public sunt
inalienabile. n condiiile legii organice, ele pot fi date n
administrare regiilor autonome ori instituiilor publice sau
pot fi concesionate ori nchiriate, de asemenea, ele pot fi
date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public89 .
Alte bunuri declarate prin lege inalienabile sunt bunurile
culturale mobile aflate n proprietatea public a statului sau
a unitilor administrativ teritoriale (art. 32 din Legea
nr.182/2000).
Bunurile proprietate public sunt imprescriptibile
nu numai extinctiv, dar i achizitiv, motiv pentru care nu pot
fi dobndite prin uzucapiune i nici prin efectul posesiei de
bun-credin asupra bunurilor mobile. De asemenea,
bunurile proprietate public sunt insesizabile, adic nu pot fi
supuse executrii silite (art. 11 alin.1 lit.b din Legea
nr.213/1998).
Tot astfel, terenurile care fac parte din domeniul
public al statului (de interes naional) sau al unitilor
administrativ-teritoriale (de interes judeean sau local) sunt
inalienabile, insesizabile i imprescriptibile. Aparin
domeniului public, conform art. 5 alin. 1 din Legea
nr.18/1991, republicat, terenurile pe care sunt
amplasate construcii de interes public, piee, ci de
comunicaii, reele stradale i parcuri publice, porturi i
aeroporturi, terenurile cu destinaie forestier, albiile
rurilor i fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public,
fundul apelor maritime interioare i al mrii teritoriale,
89

A se vedea i Legea nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia,

publicat n M.Of. al Romniei, nr.448 din 24 noiembrie 1998: M.Nicolae, Consideraii
asupra Legii nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, n
Dreptul nr.6/1999, p.3-21.; art. 122 din Legea nr.215/2001 a administraiei publice locale.

69

rmurile Mrii Negre, inclusiv plajele, terenurile pentru

rezervaii naturale i parcuri naionale, monumentele,
ansamblurile i siturile arheologice i istorice,
monumentele naturii, terenurile pentru nevoile aprrii sau
pentru folosine care, potrivit legii, sunt de domeniul public
ori care, prin natura lor, sunt de uz sau interes public 90 .
Aa cum s-a artat n literatura de specialitate 91,
numai bunurile din domeniul public formeaz obiectul
proprietii publice i numai bunurile proprietate public
sunt inalienabile.
Bunurile din domeniul privat al statului sau al
unitilor administrativ-teritoriale nu fac parte din
proprietatea public, fiind supuse dispoziiilor de drept
comun, dac prin lege nu se prevede altfel (art. 5 alin.2 din
Legea nr.213/1998, art. 6 din Legea nr.18/1991). Prin
urmare, aceste bunuri, la fel cu bunurile proprietatea privat
a persoanelor fizice sau juridice, sunt susceptibile de
nstrinare, putnd face obiectul unor contracte de vnzarecumprare.
Cu toate acestea, prin lege pot fi declarate
inalienabile i unele bunuri care fac parte din domeniul
privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale ori
proprietatea privat a persoanelor fizice i juridice. De
exemplu, un caz de inalienabilitate temporar, la care neam mai referit anterior, este prevzut de art. 32 din Legea
nr.18/1991, republicat, potrivit cruia: terenul atribuit
conform art. 19 alin.1, art.21 i art. 43 nu poate fi nstrinat
prin acte ntre vii timp de 10 ani, socotii de la nceputul
anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea
proprietii, sub sanciunea nulitii absolute a actului de
nstrinare.
Prin legi speciale poate fi restrns circulaia juridic
a unor bunuri, asupra crora statul i poate rezerva
monopolul vnzrii sau cumprrii lor. n acest sens, art. 40
din Legea nr.15/1990 privind reorganizarea unitilor
economice de stat ca regii autonome i societi comerciale
90

A se vedea I.P.Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura
Actami, Bucureti,1998, p.85-88; L.Giurgiu, Consideraii n legtur cu domeniul public, n
Dreptul nr.8/1995, p.34-42.
91

A se vedea F.Deak, op.cit., p.47; A.Cojocaru, Discuii privind noiunile de proprietate

public i proprietate privat a statului i a unitilor administrativ-teritoriale, n Dreptul
nr.11/1998, p.42 i urmt.

70

prevede c: Statul i poate rezerva activiti economice pe

care s le desfoare n mod exclusiv, cu titlu de
monopoluri de stat. Asemenea monopoluri, precum i modul
lor de administrare, se stabilesc prin legi speciale. Ca
urmare, a fost adoptat Legea nr.31/1996 privind regimul
monopolului de stat 92, potrivit creia o serie de activiti de
producie, extracie i prelucrare constituie monopol de stat
i nu pot fi exercitate dect pe baz de licen acordat de
stat pe timp determinat i cu titlu oneros, iar desfurarea
unei asemenea activiti fr licen este sancionat ca
infraciune sau contravenie 93.
n sfrit, unele categorii de bunuri sunt n circuitul
civil ns, din motive de ordine public, au un regim de
circulaie restrictiv reglementat de lege, putnd face obiectul
vnzrii-cumprrii numai n condiiile stabilite de lege. De
exemplu, armele de foc i muniiile 94, materiile explozive 95,
anumite bunuri din patrimoniul cultural naional 96,
produsele i substanele toxice 97 produsele i substanele
stupefiante 98 .
Sanciunea care intervine n cazul nstrinrii unui
bun care nu se gsete n circuitul civil este nulitatea
absolut.
n alt ordine de idei, se impune precizarea c, n
principiu, scoaterea unor bunuri din circuitul civil general,
ori stabilirea unor condiii sau restricii speciale n circulaia
lor, poate fi dispus numai prin lege 99. Aceasta deoarece, n
caz contrar, s-ar aduce atingere principiului liberei circulaii
a bunurilor i dreptului proprietarului de a dispune n mod
exclusiv, absolut i perpetuu, de bunurile sale (art.555 din
noul Cod civil).
Cu toate acestea, potrivit art. 627 alin.1 din noul Cod
civil "Prin convenie sau testament se poate interzice
nstrinarea unui bun, ns numai pentru o durat de cel
92

Publicat n M.Of. al Romniei nr.96 din 13 mai 1996.

93

A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.29.

Legea nr.295/2004 privind regimul armelor i muniiilor.
95
Legea nr.126/1995 privind regimul materiilor explozive.
96
Legea nr.182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional; Pentru amnunte a se
vedea C.Toader, op.cit. p.46-47.
97
H.G.nr.172/1997.
98
Legea nr.339/2005 privind regimul juridic al plantelor, substanelor i preparatelor
stupefiante i psihotrope, publicat n M.Of.al Romniei nr.1095 din 5 decembrie 2005.
99
A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.30.
94

71

mult 49 de ani i dac exist un interes serios i legitim

100
.Termenul ncepe s curg de la data dobndirii
bunului". De exemplu, garantarea executrii unei obligaii
de plat a preului, a unei rente viagere n
favoarea unui ter, interdicia nstrinrii bunului transmis
minorului pn la majoratul lui etc. 101.
Dobnditorul poate fi autorizat de ctre instan s
dispun de bun dac interesul care a justificat clauza de
inalienabilitate a bunului a disprut sau dac un interes
superior o impune (art.627 alin.2).
Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate ntr-un
contract atrage nulitatea ntregului contract dac a fost
determinant la ncheierea acestuia. n contractele cu titlu
oneros, caracterul determinant se prezum, pn la proba
contrar (art.627 alin.3).
Clauza de inalienabilitate este subneleas n
conveniile din care se nate obligaia de a transmite n
viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau
determinabil (art.627 alin.4).
Pentru opozabilitate, dac este cazul, clauza de
inalienabilitate trebuie s fie supus formalitilor de
publicitate prevzute de lege.
Dac clauza de inalienabilitate este valabil, dar a
fost nclcat de ctre dobnditor, nstrintorul poate cere
rezoluiunea contractului (art.629 alin.1).
De asemenea, att nstrintorul, ct i terul, dac
inalienabilitatea s-a stipulat n favoarea acestuia, pot s
cear anularea actului de nstrinare
subsecvent ncheiat cu nerespectarea clauzei.
5.3.5. Bunul trebuie s fie licit. Obiectul
contractului este ilicit atunci cnd este prohibit de lege sau
contravine ordinii publice ori bunelor moravuri (art.1225
alin.3 din noul Cod civil).
Totui, aa cum s-a artat n literatura de specialitate,
caracterul ilicit al obiectului contractului ar trebui s se
refere mai degrab la prestaii dect la bunurile care
concretizeaz obiectul actului juridic. Aceasta deoarece

100

A se vedea F.Deak, op.cit., p.52; M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.30-31.

Potrivit opiniei unor autori, actele prin care se instituie asemenea clauze sunt liberalitile
(donaiile i legatele),nserarea n contractele cu titlu oneros fiind ndoielnic din punctul de
vedere al validitii lor (a se vedea, D.Chiric, op.cit, vol.1, 2005, p.66-67).
101

72

bunurile corporale sunt lucruri nensufleite, care prin ele

nsele nu pot contraveni legii sau bunelor moravuri 102.
De aceea, prin aceast caracteristic se nelege c
prestaia trebuie s fie conform cu ordinea public i
bunele moravuri.
Cu toate acestea, tradiional se consider c obiectul
contractului ar fi ilicit dac, de exemplu, bunul n discuie
face parte din domeniul public, bunul este periculos etc.

Test de autoevaluare nr. 5

1. Locul predrii bunului vndut este:
a) locul unde bunul se afla n momentul ncheierii contractului; b) locul unde bunul
se afla n momentul plii preului; c) locul prevzut n contract pentru predare,
dac s-a stipulat expres.
2. Bunul vndut trebuie s fie predat:
a) n starea n care se afla n momentul predrii; b) n starea n care se afla n
momentul ncheierii contractului; c) n starea n care se afla n momentul plii
preului.
102

A se vedea I.Reghini, .Diaconescu, P.Vasilescu, Introducere n dreptul civil, Ediia a 2-a,

revzut i adugit, Colecia universitaria, Sfera Juridic, Cluj-Napoca, 2008, p.460-461.
73

Bibliografia Unitii de nvare nr.5

I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia,
Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010;
P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters
Kluwer, Bucureti 2009;
F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic,
Bucureti 2001;
D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek,
Bucureti 2008;
F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer
Bucureti 2010.
Noul Cod Civil

Unitatea de nvare nr. 6

Obiectul obligaiei cumprtorului
Cuprins
6.1. Obiectul obligaiei cumprtorului............................................................
6.1.1. Consideraii generale referitoare la obiectul obligaiei cumprtorului......
6.1.2. Preul s fie stabilit ntr-o sum de bani...................................................
6.1.3. Preul s fie determinat sau determinabil..................................................
6.1.4. Preul s fie serios.....................................................................................
6.2. Cauza..........................................................................................................
74

6.2.1. Precizri.....................................................................................................
6.3. Forma contractului de vnzare-cumprare..................................................
6.3.1. Regula consensualismului.........................................................................
6.3.2. Excepii de la regula consensualismului..................................................

Obiectivele unitii de nvare nr. 6

cunoaterea noiunii preului vnzrii
nsuirea noiunii de pre serios

6.1. Obiectul obligaiei cumprtorului

6.1.1. Consideraii generale referitoare la obiectul
obligaiei cumprtorului. Din dispoziiile art. 1650 alin.1
din noul Cod civil rezult c vnzarea este un contract prin
care vnztorul transmite cumprtorului proprietatea unui
bun n schimbul unui pre pe care cumprtorul se oblig s
l plteasc. Deci, preul este obiectul obligaiei
cumprtorului i cauza obligaiei vnztorului.
Pentru ncheierea valabil a contractului de vnzarecumprare, preul trebuie s ndeplineasc urmtoarele
condiii: s fie stabilit n bani, s fie determinat sau cel
puin determinabil, s fie serios.
6.1.2. Preul s fie stabilit ntr-o sum bani.
Conform art. 1660 alin.1 "Preul const ntr-o sum de
bani".
n literatura juridic anterioar intrrii n vigoare a
noului Cod civil, dar i n prezent, se admite c stabilirea
preului ntr-o sum de bani este de esena vnzrii 103.
103

M.Murean, op.cit.(Curs univ.1999),p. 41; F.Deak, op.cit. p.61, D.Chiric, op.cit., vol 1,
2005, p.86; C.Toader, op.cit., p.53; I.Popa, op.cit., p.257; L.Stnciulescu, op.cit., p.32.
Pe teritoriul Romniei plata preului trebuie s fie fcut, n principiu, n moneda naional,
adic n lei. n acest sens sunt dispoziiile art. 3 din Regulamentul privind regimul valutar,
emis de Banca Naional a Romniei n temeiul art.10 din Legea nr.312/2004 privind Statului
BNR. Prin excepie, potrivit dispoziiilor din Anexa nr.2, lit.e, din Regulamentul indicat mai
sus, plile n valut sunt permise ntre persoanele fizice pentru operaiuni efectuate ntre
75

Astfel, dac nstrinarea bunului se face n schimbul unui alt

bun, iar nu n schimbul unei sume de bani, contractul nu mai
este de vnzare-cumprare, ci este un contract de schimb;
dac nstrinarea bunului se face n schimbul ntreinerii
vnztorului, pe tot restul vieii sale, de ctre cumprtor,
contractul va fi de ntreinere, iar nu de vnzare-cumprare;
dac nstrinarea bunului se face cu intenia de a stinge o
alt datorie, preexistent, a vnztorului fa de cumprtor,
operaia juridic este o dare n plat, iar nu o vnzare; dac
preul este stipulat n bani, dar nu ntr-o sum forfetar, ci
sub forma unor sume care se pltesc periodic (lunar/anual)
pe tot timpul vieii nstrintorului, contractul va fi de rent
viager, iar nu de vnzare-cumprare; rmne un veritabil
contract de vnzare-cumprare acela n care preul a fost
stabilit ntr-o sum de bani forfetar, fr legtur cu durata
vieii vnztorului, dar prile convin s fie pltit ealonat,
n rate periodice, pn la achitarea ntregii sume 104.
Cu toate c preul trebuie stabilit ntr-o sum de bani,
totui literatura juridic de specialitate i practica
judectoreasc admit c prestaia cumprtoru-lui nu trebuie
stabilit exclusiv n bani, ci poate fi stabilit parial n bani
i parial ntr-o alt prestaie, cu condiia ca suma de bani s
fie obligaia principal a cumprtorului.
n cazul n care se nstrineaz un bun n schimbul
unei prestaii mixte din partea dobnditorului, stabilit
parial n bani i parial n natur, se poate pune problema
calificrii naturii juridice a conveniei. De exemplu,
dobnditorul se oblig fa de nstrintor s-i plteasc o
sum de bani, reprezentnd parte din pre, iar n contul
diferenei de pre s-l ntrein pe tot restul vieii sale, cu
toate cele necesare traiului. n asemenea situaii, natura
juridic a conveniei va fi aceea care reiese din voina
prilor. Dac prile nu i-au exprimat clar voina lor,
atunci natura juridic a contractului va fi aceea determinat
de ctre instana judectoreasc, n funcie de preponderena
uneia sau alteia dintre prestaiile asumate de dobnditor 105 .
acestea cu caracter ocazional. Aa fiind, n literatura juridic se admite c preul stipulat n
valut ( Euro, dolari SUA) nu afecteaz validitatea vnzrii ( a se vedea D.Chiric, op.cit., vol
1, 2005, p.87-88).
104
M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.41.
105
A se vedea I.G.Mihu, Probleme de drept civil din practica Tribunalului Suprem pe
semestrul I al anului 1978, n R.R.D. nr.8/1979, p. 28-29; n acelai sens, Tribunalul Suprem
sec.civ., dec.nr. 1751 din 8 noiembrie 1978, n C.D. pe anul 1978, p. 54, care a reinut c: n
76

Dac preul a fost stabilit n bani, vnztorul i

cumprtorul pot conveni ca plata preului s fie nlocuit cu
o alt prestaie din partea cumprtorului (dare n plat).
6.1.3. Preul s fie determinat sau determinabil.
Aceast condiie este expres prevzut de art. 1660 alin.2
din noul Cod civil, conform cruia preul trebuie s fie
"determinat sau cel puin determinabil".
Preul este determinat dac prile au indicat n
contract cuantumul total al sumei de bani (n cifre sau n
litere ori att n cifre ct i n litere) pe care cumprtorul se
oblig s o plteasc vnztorului, drept echivalent al
bunului vndut. n cazul bunurilor de gen, preul este
determinat dac prile au stipulat n contract cuantumul
sumei de bani pe unitatea de msur.
Dac vnzarea are ca obiect bunuri pe care
vnztorul le vinde n mod obinuit, se prezum c prile
au avut n vedere preul practicat n mod obinuit de
vnztor (art.1664 alin.2). n acest caz, preul se consider
determinat i deci vnzarea este valabil din acest punct de
vedere.
De asemenea, n lips de stipulaie contrar, vnzarea
unor bunuri al cror pre este stabilit pe piee organizate este
presupus a se fi ncheiat pentru preul mediu aplicat n ziua
ncheierii contractului pe piaa cea mai apropiat de locul
ncheierii contractului. Dac aceast zi a fost nelucrtoare,
se ine seama de ultima zi lucrtoare (art.1664 alin.3).
Atunci cnd preul se determin n funcie de
greutatea bunului vndut, la stabilirea cuantumului su nu se
ine seama de greutatea ambalajului (art.1663).
n cazurile n care exist preuri obligatorii stabilite
prin lege 106, prile vor trebui s respecte aceste preuri, iar
dac n-au prevzut nimic n contract cu privire la pre, se
cazul n care o persoan nstrineaz un bun n schimbul unei sume de bani i a ntreinerii,
pentru caracterizarea corect a actului juridic ncheiat, n sensul c este un contract de
vnzare-cumprare cu clauz de ntreinere sau un contract de ntreinere, este necesar s se
examineze, n raport de valoarea bunului transmis, care este prestaia principal, fcnd
proporia ntre preul n bani i cel n natur. Deci, trebuie s se fac o raportare a sumei de
bani pltite la valoarea lucrului nstrinat, pentru a se stabili care este prestaia principal a
dobnditorului; dac suma de bani pltit trece peste jumtate din valoarea lucrului nstrinat,
contractul este de vnzare cu clauz de ntreinere, iar dac nu, contractul este de ntreinere.
106
Chiar n condiiile economiei de pia, legiuitorul poate interveni n materie de preuri, n
interesul protejrii consumatorilor (n caz de penurie de produse) sau n interesul
productorilor (n caz de supraproducie) ori pe considerente de politic social sau monetar;
(a se vedea F.Deak, op.cit.p.63).
77

subnelege (prezum) c au contractat la preul legal (deci,

n asemenea situaii, se va considera c preul exist i c
este determinat). Pentru ipoteza n care prile au stipulat un
alt pre dect cel legal, obligatoriu, contractul se modific de
drept, nlocuindu-se preul ilegal stipulat de pri cu preul
stabilit de lege 107. Dac preul legal obligatoriu pentru
anumite bunuri
generice se modific pe parcursul executrii succesive a
contractului de livrare, noul pre legal se va aplica de la data
menionat n lege sau de la data intrrii n vigoare a legii
108
.
n sfrit, dac preul legal este numai maximal,
prile trebuie s se conformeze, n sensul c nu pot stipula,
n convenia lor, un pre mai mare dect cel maximal
prevzut de lege, dar pot stipula un pre mai mic.
n literatura juridic se admite c determinarea
preului nu presupune i stabilirea modalitilor concrete de
plat a preului (printr-o singur prestaie sau n rate,
imediat sau la un anumit termen, n numerar sau prin
virament bancar etc.). Dac prile n-au fcut precizri n
aceast privin validitatea vnzrii nu este afectat 109.
Preul este determinabil dac prile au convenit
asupra unei modaliti prin care preul poate fi determinat
ulterior, dar nu mai trziu de data plii i care nu necesit
un nou acord de voin al prilor (art.1661 din noul Cod
civil).
De exemplu, preul este determinabil atunci cnd
prile s-au neles ca plata s se fac la preul curent al
pieei din ziua predrii lucrului, sau n funcie de cotaia la
burs a produsului 110.
Determinarea preului trebuie fcut de ctre pri n
momentul ncheierii contractului, deoarece preul este un
element esenial al vnzrii 111.
Cu toate c prile contractante trebuie s stabileasc
preul, totui art. 1662 alin.1 din noul Cod civil prevede c
"Preul poate fi determinat i de ctre una sau mai multe
persoane desemnate potrivit acordului prilor".
107

M.Murean, op.cit., p.44.

Idem.
109
M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.42; F Deak, op.cit.,p.62.
110
M.Murean, op.cit.,p.43.
111
F.Deak, op.cit., p.63; M.Murean, op.cit., p.44.
108

78

Tera persoan sau terele persoane sunt un mandatar

comun al prilor, mputernicit s stabileasc preul, mandat
care poate fi revocat numai prin acordul ambelor pri 112.
n cazul n care prile au desemnat o ter persoan,
iar aceasta a determinat preul, efectele vnzrii se produc
din momentul ncheierii contractului, determinarea preului
de ctre ter fiind considerat ca o condiie a vnzrii, ale
crei efecte se produc retroactiv 113.
Dac terele persoane desemnate nu determin preul
n termenul stabilit de pri sau, n lips, n termen de 6 luni
de la ncheierea contractului, la cererea prii interesate,
preedintele judectoriei de la locul ncheierii contractului
va desemna, de urgen, n camera de consiliu, prin
ncheiere definitiv, un expert pentru determinarea preului.
Remuneraia expertului se pltete n cote egale de ctre
pri (art.1662 alin.2).
Dac preul nu a fost determinat n termen de un an
de la ncheierea contractului, vnzarea este nul, afar de
cazul n care prile au convenit un alt mod de determinare a
preului (art.1662 alin.3).
Cheltuielile pentru ncheierea contractului de vnzare
i cheltuielile afe-rente operaiunilor de plat a preului, sunt
n sarcina cumprtorului, n lips de stipulaie contrar
(art.1666 alin.3).
Cheltuielile de predare a bunului (msurarea,
cntrirea etc.) sunt n sarcina vnztorului, iar cele de
preluare i transport de la locul executrii sunt n sarcina
cumprtorului, dac nu s-a convenit altfel (art.1666 alin.2).
De asemenea, dac bunul trebuie transportat dintr-un
loc n altul, n lipsa unei stipulaii contrare, vnztorul
trebuie s se ocupe de expediere pe cheltuiala
cumprtorului. Deci, cheltuielile de transport sunt n
sarcina cumprtorului (art.1667).
6.1.4. Preul s fie serios.
112

F.Deak, op.cit., p.62; D.Chiric, op.cit, vol 1, 2005, p.90. Tera persoan nu este un
arbitru, deoarece nu este chemat s soluioneze un litigiu, o nenelegere ntre vnztor i
cumprtor, i nici expert, chemat s emit o prere de specialist ntr-un anumit domeniu,
lsat ns la aprecierea instanei de judecat. Tera persoan are sarcina de a determina preul
vnzrii, pre care odat determinat de el face parte din contract, fiind obligatoriu att pentru
pri ct i pentru instana de judecat. Prin excepie, preul fixat de ctre ter poate fi atacat de
pri pe motiv de fraud sau pentru eroare grosier, situaie n care vnzarea nu este
valabil ntruct se consider c preul nu a fost determinat.
113
C.Hamangiu, I.Rosetti Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., vol 2, p.556.
79

n conformitate cu dispoziiile art.1660 alin. din noul

Cod civil preul vnzrii trebuie s fie serios.
Preul este serios dac constituie o cauz suficient a
obligaiei vnztoru-lui de a transmite dreptul de proprietate
cumprtorului, dac reprezint un echivalent valoric al
bunului vndut 114.
Pentru validitatea contractului de vnzare, nu se cere
s existe o echiva-len valoric perfect ntre pre i
valoarea bunului vndut, ci doar o echiva-len relativ. n
acest sens, n practica judiciar s-a hotrt c: seriozitatea
preului, implic o echivalen valoric relativ, raportat
att la valoarea lucrului vndut, ct i la subiectivismul
prilor contractante care, prin efectul voinei lor, sunt
libere s aprecieze ntinderea valorii ce se pltete ca
pre115.
Dac preul este inferior sau superior valorii reale de
circulaie a bunului vndut, contractul rmne valabil ca
vnzare-cumprare deoarece prile, n temeiul principiului
libertii contractuale, au posibilitatea s determine cuantumul preului aa cum consider ele de cuviin.
De asemenea, relaiile de rudenie ntre pri, sau chiar
relaiile de concubinaj existente ntre acestea, constituie o
justificare suficient a stabilirii unui pre mult inferior
valorii reale de circulaie a bunului vndut 116.
Cu toate acestea, preul serios exclude o disproporie
prea mare ntre valoarea prestaiei vnztorului (bunul
vndut) i valoarea prestaiei cumpr- torului (pre). De
exemplu, dac valoarea de circulaie real a bunului vndut
este de 100.000 lei, iar prile au stipulat un pre de 1000 lei,
acesta nu este un pre serios, care s-l determine pe vnztor
s-i nstrineze bunul, ci un pre derizoriu.
Dac preul este derizoriu, conform art. 1665 alin.2
din noul Cod civil, vnzarea este anulabil. Totui
convenia ar putea fi considerat valabil ca o donaie
direct (nu deghizat, pentru c nu exist act secret), dac sa ncheiat cu intenia de a gratifica i dac sunt ndeplinite

114

Tribunalul suprem, sec.civ., dec. nr. 697 din 22 martie 1984, n R.R.D.nr.3/1985, p.74.
Tribunalul Suprem, sec.civ. dec.nr. 1640 din 14 septembrie 1977, n I.G.Mihu,
Repertoriu de practic judiciar civil pe anii 1975-1980, p.86, spea nr.96; Tribunalul
suprem, sec.civ., dec.nr.831 din 5 aprilie 1989, n Dreptul nr.3/1990, p.64.
116
Tribunalul Suprem sec.civ..dec.nr.831/1989, citat la nota precedent; Tribunalul judeean
Constana, dec.civ.nr.195/1987, n R.R.D.nr.2/1988, p.69.
115

80

condiiile de fond i de form prevzute de lege pentru

validitatea donaiei 117.
Seriozitatea sau neseriozitatea preului este o chestiune
de fapt, lsat la aprecierea instanei de judecat, care va
rezolva problema n funcie de circum-stanele fiecrui caz
n parte 118.
n situaia n care exist o disproporie vdit de
valoare ntre prestaiile reciproce ale prilor, n sensul c
preul stipulat este mult inferior sau superior valorii reale de
circulaie a bunului vndut, n literatura juridic se vorbete
despre un pre lezionar 119. Exist leziune, conform art. 1221
alin.1 din noul Cod civil, atunci cnd una dintre pri,
profitnd de starea de nevoie, lipsa de experien ori de lipsa
de cunotine a celeilalte pri, stipuleaz n favoarea sa ori a
unei alte persoane o prestaie de o valoare considerabil mai
mare, la data ncheierii contractului, dect valoarea propriei
prestaii.
Partea al crei consimmnt a fost viciat prin leziune
poate cere, la alegerea sa, anularea contractului sau
reducerea obligaiilor sale cu valoarea daunelor-interese la
care ar fi ndreptit (art.1222 alin.1).
Dreptul la aciunea n anulare sau n reducerea
obligaiilor pentru leziune se prescrie n termen de un an de
la data ncheierii contractului (art.1223 alin.1).
De asemenea, vnzarea este anulabil atunci cnd
preul este fictiv, adic este stabilit fr intenia de a fi
pltit, numai pentru a crea o anumit aparen.
Dac preul este fictiv sau simulat, contractul este
anulabil ca vnzare-cumprare, dar convenia ar putea fi
valabil ca o donaie deghizat, dac prile au urmrit n
realitate nstrinarea bunului cu titlu gratuit (contractul
nefiind n ntregime fictiv, ci doar preul) i dac sunt
ndeplinite condiiile prevzute de lege pentru validitatea
donaiei 120.
6.2. CAUZA
117

F.Deak, op.cit., p.66; M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.46.

Tribunalul Suprem, sec.civ. dec.nr. 1542/1973, n R.R.D.nr.6/1974, p.74.
119
D.Chiric, op.cit., vol 1, 2005, p.98-99, apreciindu-se c preul derizoriu nu poate fi o
cauz suficient a obligaiei vnztorului de a transfera proprietatea lucrului vndut, dar preul
lezionar este o cauz suficient, numai c exist un anumit dezechilibru ntre prestaiile celor
dou pri n favoarea cumprtorului.
120
M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.45.
118

81

6.2.1. Precizri. Printre condiiile eseniale de

validitate ale unei convenii art.1179 alin.1 pct.4 din noul
Cod civil prevede i o cauz licit i moral.
Aa cum s-a putut afla de la cursul de drept civil,
partea general, cauza este motivul care determin fiecare
parte s ncheie contractul (art.1235 din noul Cod civil).
ntruct contractul de vnzare-cumprare este
sinalagmatic avem pe de o parte cauza obligaiei
vnztorului, iar pe de alt parte cauza obligaiei
cumprtorului.
n concepia modern cauza include dou elemente:
scopul imediat al asumrii obligaiei, element obiectiv,
abstract i invariabil n toate contractele de acelai fel (n
toate contractele de vnzare-cumprare, pentru vnztor
scopul imediat este ncasarea preului i pentru cumprtor
obinerea bunului) i scopul mediat (mobilul determinant al
consimmntului fiecreia dintre prile contractante),
element care este subiectiv, concret i variabil de la vnztor
la vnztor i de la cumprtor la cumprtor 121.
Cauza contractului de vnzare-cumprare trebuie s
ndeplineasc conform art. 1236 alin.1 din noul Cod civil
urmtoarele condiii; s existe (adic s nu lipseasc), s fie
licit (adic s nu fie contrar legii i ordinii publice) i s
fie moral (adic s nu fie contrar bunelor moravuri).
Lipsa cauzei atrage anulabilitatea contractului, cu
excepia cazului n care contractul a fost greit calificat i
poate produce alte efecte juridice. Cauza ilicit sau imoral
atrage nulitatea absolut a contractului dac este comun
ori, n caz contrar, dac cealalt parte a cunoscut-o sau, dup
mprejurri, trebuia s-o cunoasc (art.1238).
6.3.
FORMA
VNZARE-CUMPRARE

CONTRACTULUI

DE

6.3.1. Regula consensualismului. n principiu,

vnzarea-cumprarea este un contract consensual, valabil
ncheiat prin simplul consimmnt al prilor, indiferent de
forma n care acesta s-a manifestat sau exteriorizat.
121

M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.47-48.

82

Regula consensualismului poate fi dedus pe cale de

interpretare, din textul art. 1179 din noul Cod civil care,
enumernd condiiile eseniale de validitate ale conveniilor,
nu include printre acestea nici o condiie de form, de unde
rezult c forma contractului este indiferent 122.
6.3.2. Excepii de la regula consensualismului. n
anumite cazuri, expres prevzute de lege, contractul de
vnzare-cumprare trebuie ncheiat - ad validitatem - n
form autentic.
Astfel, potrivit art.10 indice 1 din Legea nr.114/1996
a locuinei, modificat prin Legea nr.170 din 16 iulie 2010
"Locuinele i unitile individuale pot fi nstrinate i
dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form
autentic notarial, sub sanciunea nulitii absolute" 123.
De asemenea, conform art. 1676 din noul Cod civil, n
materie de vnzare de imobile, strmutarea proprietii de
la vnztor la cumprtor este supus dispoziiilor de carte
funciar. Ori, art. 1244 dispune c " n afara altor cazuri
prevzute de lege, trebuie ncheiate prin nscris autentic,
sub sanciunea nulitii absolute, conveniile care strmut
sau constituie drepturi reale care urmeaz s fie nscrise n
cartea funciar".
Contractul ncheiat n lipsa formei pe care legea o
cere pentru ncheierea sa valabil, este lovit de nulitate
absolut (art.1242 alin.1). Orice modificare a contractului
este supus condiiilor de form cerute de lege pentru
ncheierea sa.
n schimb, dac prile s-au nvoit ca un contract s fie
ncheiat ntr-o anumit form, pe care legea nu o cere,
contractul se consider valabil chiar dac forma nu a fost
respectat (art.1242 alin.2).

122
123

M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.48-49.

Legea nr.170 din 16 iulie 2010 publicat n Monitorul Oficial nr.507 din 21 iulie 2010.

83

Test de autoevaluare nr.6. ncercuii rspunsurile corecte.

1. n lipsa unei stipulaii contrare, cumprtorul trebuie s plteasc preul:
a) la locul n care bunul se afla n momentul ncheierii contractului; b) la locul
care rezult din uzane; c) la locul destinaiei.
2. Preul serios este:
a) acela care exprim o echivalen perfect ntre valoarea bunului vndut i
suma de bani stabilit drept pre; b) acela care exprim o echivalen relativ ntre
valoarea bunului vndut i suma de bani stabilit drept pre; c) acela care nu
exclude neaprat o disproporie prea mare ntre valoarea prestaiei vnztorului i
valoarea prestaiei cumprtorului.

Bibliografia Unitii de nvare nr.6

I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia,
Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010;
P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters
Kluwer, Bucureti 2009;
F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic,
Bucureti 2001;
D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek,
Bucureti 2008;
84

F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer

Bucureti 2010.
Noul Cod Civil

Unitatea de nvare nr.7

Efectele contractului de vnzare-cumprare
Cuprins
7.1. Efectele contractului de vnzare-cumprare....................................................
7.2. Consideraii generale.....................................................................................
7.3. Obligaia de a transmite proprietatea bunului sau dreptul vndut.................
7.3.1. Momentul transmiterii proprietii bunului. Regula...................................
7.3.2. Condiii.......................................................................................................
7.3.3. Strmutarea proprietii imobilelor............................................................
7.3.4. Strmutarea proprietii n cazuri particulare.............................................
7.3.5. Vnzarea bunului altuia..............................................................................
Obiectivele unitii de nvare nr.7
cunoaterea efectelor contractului de vnzare-cumprare
nsuirea momentului transmiterii proprietii bunului vndut

85

7.1.
EFECTELE
VNZARE-CUMPRARE

CONTRACTULUI

DE

7.2.Consideraii generale. Contractul de vnzarecumprare, dac a fost ncheiat valabil, d natere unor
drepturi i obligaii n sarcina fiecreia dintre prile
contractante.
Noul Cod civil reglementeaz expres obligaiile
principale ale vnztoru-lui i obligaiile cumprtorului.
Astfel, conform art. 1672 vnztorul are urmtoarele
obligaii principale:
1. s transmit proprietatea bunului sau, dup caz,
dreptul vndut;
2. s predea bunul;
3. s l garanteze pe cumprtor contra eviciunii
i viciilor bunului.
Pe de alt parte, n conformitate cu art.1719
obligaiile principale ale cumprtorului sunt:
a) s preia bunul vndut;
b) s plteasc preul vnzrii.
Prin contractul de vnzare-cumprare prile
contractante i pot asuma i alte obligaii dect cele
reglementate expres de codul civil romn.
n cele de mai jos vom analiza mai nti obligaiile
vnztorului, apoi obligaiile cumprtorului.
A)

OBLIGAIILE

VNZTORULUI
7.3. Obligaia de a transmite proprietatea bunului
sau dreptul vndut.
Vnztorul este obligat s transmit cumprtorului
proprietatea bunului vndut (art.1673 alin.1) deoarece
vnzarea-cumprarea este un contract transla-tiv de
proprietate 124.
Cumprtorul dobndete, odat cu proprietatea
bunului, toate drepturile i aciunile accesorii ce au aparinut
vnztorului (art.1673 alin.2).
124

F.Deak, op.cit., p.14-15.; J.Huet, Trait de droit civil. Les principaux contrats spciaux,
L.G.D.J., Paris, 2001, p179; F.Malaurie, L.Ayns, P.Y. Gautier, Cours de droit civil. Les
contrats spciaux. Civils et commerciaux, Ed. Cujas, Paris, 2001, p.207.
86

7.3.1. Momentul transmiterii proprietii bunului.

Regula. Aa cum rezult din dispoziiile art. 1674 din Noul
Cod civil: "Cu excepia cazurilor prevzute de lege ori dac
din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se
strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii
contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu
a fost pltit nc" 125.
Aadar, prin chiar realizarea acordului de voin al
prilor (solo consensu ), independent de predarea bunului
vndut i de plata preului, fr nici o alt formalitate,
dreptul de proprietate asupra bunului vndut (sau alt drept
real ori de crean) se transfer din patrimoniul vnztorului
n patrimoniul cumprtorului.
7.3.2. Condiii. Pentru ca efectul translativ de
proprietate s se produc automat (instantaneu), n chiar
momentul ncheierii contractului, trebuie s fie ndeplinite
urmtoarele condiii:
a)Vnztorul s fie proprietarul bunului sau titularul
dreptului nstrinat, iar contractul perfect valabil ncheiat,
cci n caz contrar transferul nu se poate realiza (nemo dat
quod non habet).
Dac pentru valabilitatea contractului de vnzarecumprare acesta trebuie ncheiat n form autentic, atunci
consimmntul prilor trebuie exprimat n forma cerut de
lege.
b) Bunul vndut s fie individual determinat (cert).
Dac vnzarea are ca obiect bunuri de gen, efectul translativ
al contractului nu se poate produce dect n momentul
individualizrii bunurilor vndute prin cntrire, numrare
sau msurare etc., deoarece pn atunci nu se poate ti care
anume sunt bunurile vndute. Prin urmare, n cazul
bunurilor de gen contractul de vnzare-cumprare este
valabil format (ncheiat) nc din momentul realizrii
acordului de voin, doar transferul proprietii este amnat
pn la momentul individualizrii.
Pentru ca vnzarea bunurilor de gen s fie valabil nu
este necesar ca aceste bunuri s fie n proprietatea

125

n acest sens era i art. 1295 alin.1 din vechiul cod civil romn de la 1864 care prevedea
c: vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor,
n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei
lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat ".

87

vnztorului la momentul ncheierii contractului, ci doar la

momentul individualizrii lor 126.
c) Bunul vndut s existe n momentul ncheierii
contractului.
Dac vnzarea are ca obiect bunuri viitoare (care
urmeaz s fie construite, confecionate sau produse)
transferul proprietii nu se poate produce dect din
momentul n care ele au fost realizate, adic au devenit apte
de a fi folosite potrivit destinaiei n vederea creia a fost
ncheiat contractul.
Atunci cnd bunurile viitoare sunt de gen, transferul
proprietii la cumprtor presupune ca ele s fie nu numai
realizate, dar i individualizate 127.
d) Prile s nu fi amnat transferul proprietii la o
dat ulterioar ncheierii contractului.
Regula stabilit de art.1674 din noul Cod civil
conform creia .proprietatea se strmut de drept
cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar
dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc",
la fel ca prevederea art. 1295 alin.1 din vechiul cod civil, nu
este imperativ, ci supletiv, astfel nct prile pot deroga
de la ea, stabilind un alt moment pentru transferul
proprietii la cumprtor. De exemplu, prile pot conveni
ca transferul proprietii s se fac ulterior ncheierii
contractului de vnzare-cumprare, la data mplinirii unui
anumit termen suspensiv (data predrii bu-nului vndut sau
data plii preului) ori la data realizrii unei condiii
suspensive (obinerea unui mprumut pentru plata preului)
128
. ntr-un asemenea caz, vnztorul rmne proprietarul
bunului vndut pn la data cnd, potrivit clauzelor
contractuale, va opera transferul proprietii n favoarea
cumprtorului.
nvoiala prilor de a amna transferul proprietii
asupra bunului vndut trebuie s fie prevzut expres n
contract.
126

Pentru unele discuii, a se vedea i O.Podaru, Regimul juridic al vnzrii bunurilor de gen
limitat. Comparaie cu regimul juridic al altor specii de vnzare, n Dreptul nr.1/2000, p
55-62.
127
F.Deak, op.cit. p.17.
128

Dac prile stipuleaz o condiie rezolutorie atunci transferul proprietii la cumprtor nu

este amnat, ci se produce n momentul ncheierii contractului. ns, dac se realizeaz
condiia rezolutorie, contractul se desfiineaz cu efect retroactiv, iar vnztorul redobndete
proprietatea lucrului vndut.
88

De obicei, amnarea convenional a momentului

transmiterii proprietii de la vnztor la cumprtor
urmrete s asigure vnztorului o garanie c preul va fi
pltit integral. Aceasta deoarece n condiiile n care
transferul proprietii la cumprtor opereaz la momentul realizrii
acordului de voine, dar plata preului se face ulterior, ntre
prile contractante se realizeaz un dezechilibru,
cumprtorul fiind ntr-o situaie avantajoas fa de
vnztor. De aceea, n temeiul principiului libertii
contractuale, prile pot conveni ncheierea vnzrii cu o
clauz prin care vnztorul i rezerv proprietatea
bunului vndut. n acest sens, art. 1684 din noul Cod civil
dispune c: "Stipulaia prin care vnztorul i rezerv
proprietatea bunului pn la plata integral a preului este
valabil chiar dac bunul a fost predat". Aadar, vnzarea
cu clauza rezervei proprietii nu exclude ca bunul vndut
s fie predat cumprtorului, din chiar momentul ncheierii
contractului, dar proprietatea asupra acestuia rmne la
vnztor pn la achitarea integral a preului. Aceasta
nseamn c vnztorul, rmas proprietar, poate s
revendice bunul vndut i nepltit de la cumprtor, dac
acesta este declarat n stare de faliment. Prin urmare, clauza
de rezerv a proprietii reprezint o garanie a creanei
plii preului 129.
Clauza de rezerv a proprietii poate fi opus terilor
numai dup ndeplinirea formalitilor de publicitate cerute
de lege, dup natura bunului (art.1684, partea a doua).
Alteori, vnztorul i asigur o garanie c va ncasa
preul, pentru care a consimit un termen suspensiv,
combinnd contractul de vnzare-cumprare cu un contract
de locaiune. Astfel, prile pot conveni ca pn la data plii
preului cumprtorul s dein i s foloseasc bunul n
calitate de chiria, iar la data achitrii integrale a preului s
opereze transferul dreptului de proprietate 130.
Dar, amnarea convenional nu afecteaz n nici un
fel valabilitatea vn-zrii, ci doar producerea efectului
translativ de proprietate.
n legtur cu amnarea transferului proprietii la
cumprtor, n literatura noastr juridic s-a ridicat o
129

Pentru amnunte i detalii legate de vnzarea cu rezerva proprietii, a se vedea D.Chiric,

op.cit. (Tratat 2008), p.321-323; C.Toader, op.cit., p.16.
130
M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.60.
89

problem special cu privire la vnzarea bunurilor de gen

prin magazine cu autoservire.
Astfel, n ce moment se transfer proprietatea la
cumprtor ? n momentul alegerii bunului i introducerii lui
n crucior (co) ? sau n momentul achitrii preului la cas
?.
Potrivit regulilor aplicabile n dreptul civil ar trebui
s se considere c transferul proprietii la cumprtor a
operat n momentul alegerii bunului i introducerii lui n
crucior, deoarece acesta este momentul individualizrii
bunului de gen cumprat. ns, aa cum s-a observat n
literatura juridic, o asemenea soluie ar fi
necorespunztoare din punctul de vedere al dreptului penal,
deoarece dac cel care a ales bunul i l-a pus n crucior
prsete magazinul fr s achite preul la cas nu poate fi
acuzat de furt i condamnat penal, el fiind considerat
proprietar din momentul alegerii (individualizrii) bunului.
Ori, att literatura juridic, dar i practica judiciar de drept
penal, admit c n asemenea situaii este vorba despre
comiterea infraciunii de furt i
nu de cumprare cu omisiunea plii preului 131. De
asemenea, soluia este necorespunztoare din punct de
vedere practic deoarece cumprtorul din magazinele cu
autoservire se poate rzgndi, adic poate renuna la unele
produse dac nu-i ajung banii ori poate alege alte produse,
ceea ce n-ar putea face dac contractul de vnzarecumprare ar fi considerat perfectat n momentul alegerii
produsului de pe raft i introducerii lui n co, opunndu-se
principiul forei obligatorii a contractelor i al
inadmisibilitii revocrii unilaterale a acestuia 132.
Avnd n vedere inconvenientele de mai sus, n
literatura juridic de specialitate s-a apreciat c n cazul
vnzrilor din magazinele cu autoservire prile s-au neles
implicit (nelegere tacit) n sensul amnrii transferului
proprietii o dat cu plata preului la cas, pn atunci el
fiind un simplu detentor precar, vinovat de furt dac nu

131

A se vedea O.Longhin, A.Filipa, Drept penal. Partea special, Editura Didactic i

Pedagogic Bucureti 1983, p.107; G.Antoniu, C.Bulai i colaboratorii, Practic judiciar
penal, vol III, Editura Academiei Bucureti 1992, p.102; Trib.Suprem, secia penal, decizia
nr.617 din 29 ianuarie 1971, n R.R.D. nr.5/1972, p.161-162.
132
A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.62-63.

90

pltete preul 133. Aceast opinie a fost considerat

discutabil deoarece n cazul celui ce fur din magazine cu
autoservire nu se mai poate vorbi de ncheierea unui
contract de vnzare-cumprare, pentru c houl n-a avut
intenia de a cumpra i de a plti preul, ci doar intenia de
a mima cumprarea; ori, s-a spus pe bun-dreptate c
neexistnd consimmntul su la cumprare nu se mai
poate vorbi de un contract ncheiat i nici despre o
nelegere tacit n sensul amnrii transferului proprietii
la cumprtor numai o dat cu plata preului la cas 134.
De aceea apreciem, alturi de ali autori 135, c n
cazul vnzrilor din magazinele cu autoservire contractul de
vnzare-cumprare trebuie considerat ncheiat (perfectat)
numai n momentul achitrii preului la cas, pentru c
numai n acest moment consimmntul cumprtorului de a
cumpra i de a plti preul este ferm i neechivoc exprimat.
Considerm c aceeai soluie se impune i n
ipoteza, frecvent ntlnit n supermarket, n care o persoan
dup ce alege bunul de gen de pe raft sau din frigider l
consum n incinta magazinului. Evident c n acest caz nu
se mai poate rzgndi i alege alt produs, ntruct l-a
consumat, dar intenia lui se va vedea ulterior din
mprejurarea dac pltete preul la cas sau nu (dac nu
pltete preul la cas nseamn c este vorba despre furt).
7.3.3. Strmutarea proprietii imobilelor. n
conformitate cu dispoziiile art.1676 din noul Cod civil: "n
materie de vnzare de imobile, strmutarea proprietii de
la vnztor la cumprtor este supus dispoziiilor de carte
funciar".
Prin urmare, trebuie observate dispoziiile de carte
funciar. n acest sens, art. 885 alin.1 din noul Cod civil
prevede c drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n
cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de
teri, numai prin nscrierea n cartea funciar, pe baza
actului sau faptului care a justificat nscrierea.
ns, potrivit art.56 din Legea nr.71/2011 de punere n
aplicare a codului civil, art.885 alin.1 se aplic numai dup
finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate
administrativ-teritorial, n conformitate cu dispoziiile
133

F.Deak, op.cit. p.18.

M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.62.
135
Ibidem.
134

91

Legii cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996. Pn

la data respectiv, nscrierea n cartea funciar a dreptului de
proprietate i a altor drepturi reale, se face numai n scop de
opozabilitate fa de teri.
n cazurile anume prevzute de lege, vnzarea nu
poate fi opus terilor dect dup ndeplinirea formalitilor
de publicitate respective (art.1675).
Vnztorul este obligat s radieze din cartea funciar,
pe cheltuiala sa, drepturile nscrise asupra imobilului
vndut, dac acestea sunt stinse.
7.3.4. Strmutarea proprietii n cazuri
particulare. Aa cum am artat mai sus, de regul,
proprietatea se strmut de drept cumprtorului din
momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost
predat ori preul nu a fost pltit nc.
n anumite situaii particulare, momentul strmutrii
proprietii nu corespunde cu momentul ncheierii
contractului de vnzare, astfel cum vom
arta mai jos.
a)Vnzarea bunurilor de gen. Atunci cnd vnzarea
are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen
limitat (lot determinat), proprietatea se transfer
cumprtorului la data individualizrii acestora prin predare,
numrare, cntrire, msurare ori prin alt mod convenit sau
impus de natura bunului (art.1678).
Aceast vnzare, denumit dup vechiul cod civil
vnzare dup greutate, numr sau msur,are ca obiect o
cantitate de bunuri de gen, dar care nu este determinat n
momentul ncheierii contractului, iar preul este stabilit pe
unitatea de msur (de exemplu, se vnd 10 litri de vin
dintr-un butoi de 2000 litri, cu preul de 15 lei/litru 136 etc.).
Obiectul vnzrii nefiind determinat (nu se tie care sunt cei
10 litri de vin din cantitatea de 2000 litri), este necesar
136

n cazul n care s-ar vinde un butoi ntreg de vin, cu preul de 10 lei/litru, se pune ntrebarea: vnzarea este cu grmada sau vnzarea este dup greutate, numr sau msur ? Opiniile
exprimate n literatura juridic pentru o asemenea ipotez sunt diferite. Astfel, dup o prere,
vnzarea ar fi cu grmada deoarece operaiunile ulterioare de numrare, cntrire sau
msurare sunt necesare doar pentru determinarea cuantumului total al preului, iar nu pentru
individualizarea lucrului vndut ( D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.316; M.Murean, op.cit.,
Curs 1999, pag.106). Dup alt prere, din moment ce preul este stabilit pe unitate de
msur, iar nu global pentru toat grmada, prin definiie nu mai poate fi vorba de vnzare cu
grmada, ci de o vnzare dup greutate, numr sau msur ( a se vedea F.Deak, op.cit.,
pag.102).

92

efectuarea operaiunilor de individualizare a bunurilor de

gen prin cntrire, numrare sau msurare.
Individualizarea bunurilor de gen se va face la data i
locul prevzute n contract sau la data i locul convenite
pentru predare, ori, n lips, la cererea cumprtorului.
Individualizarea bunurilor de gen se face prin predare,
numrare, cntrire msurare sau alt mod impus de natura
bunului cum ar fi: ambalarea, etichetarea, marcarea,
expedierea etc. 137.
Individualizarea bunurilor de gen se face, de regul, n
momentul predrii efective n stpnirea cumprtorului.
Dar, individualizarea se poate face i anterior operaiei de
predare i separat de aceasta, de exemplu prin ambalarea
produselor i etichetarea coletelor n vederea predrii lor
cruului pentru a fi transportate cumprtorului. Rezult
c operaia de individualizare a bunurilor generice nu se
confund cu operaia de predare a acestora (predarea
valoreaz n toate cazurile individualizare, dar
individualizarea nu valoreaz n toate cazurile predare,
deoarece poate fi o operaiune separat i distinct de
predare) 138.
De regul, ambele pri trebuie s asiste la efectuarea
operaiilor de cntrire, numrare sau msurare,
neparticiparea lsnd s se presupun renunarea
cumprtorului la aceste operaiuni i acceptarea lor aa
cum au fost individualizate de ctre vnztor 139.
Dovada efecturii operaiunii de individualizare a
bunurilor generice este n sarcina vnztorului i o poate
face cu orice mijloace de prob (fiind un simplu fapt
juridic).
b)Vnzarea n bloc a bunurilor. Dac mai multe
bunuri sunt vndute n bloc i pentru un pre unic i global,
proprietatea se strmut cumprtorului ndat ce contractul
s-a ncheiat, chiar dac bunurile nu au fost individualizate
(art.1679).
Vnzarea n bloc, denumit i "vnzarea cu grmada"
are ca obiect o cantitate de bunuri determinat prin masa ei ,
care se vinde pentru un pre unic i global pentru ntreaga
cantitate (de exemplu, ntreaga cantitate de porumb dintr-un
137

A se vedea D.Chiric, Tratat de drept civil.Contracte speciale, Editura C.H.Beck Bucureti

2008, p.313-315; M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.63.
138
F.Deak, op.cit., pag.102 ; M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.106.
139
A se vedea E.Safta-Romano op.cit., pag.71;
93

anumit hambar, pentru preul total de 1000 lei; toat recolta

unui fermier pentru preul de 100.000 lei; toat turma unui
cresctor de oi pentru preul de 50.000 lei; tot vinul din
pivnia productorului pentru preul total de 150.000 lei
etc.). n acest caz, nu este necesar individualizarea
ulterioar a bunurilor de gen prin cntrire, numrare sau
msurare, deoarece ele sunt deja individualizate ntr-un
anumit fel.
Particularitatea acestei vnzri const n faptul c,
dei este vorba despre bunuri de gen care nu sunt cntrite,
numrate sau msurate, dreptul de proprietate se strmut la
cumprtor n momentul ncheierii contractului.
c)Vnzarea dup mostr sau model. La vnzarea dup
mostr sau model, proprietatea se strmut la momentul
predrii bunului (art.1680). Cumprtorul poate refuza
bunul dac nu corespunde mostrei.
d)Vnzarea pe ncercate. Vnzarea este pe ncercate
atunci cnd se ncheie sub condiia suspensiv ca, n urma
ncercrii, bunul s corespund criteriilor stabilite la
ncheierea contractului ori, n lipsa acestora, destinaiei
bunului, potrivit naturii sale (art.1681 alin.1).
Cu alte cuvinte, vnzarea pe ncercate este un
contract ncheiat sub condiia suspensiv a verificrii
(ncercrii) bunului de ctre cumprtor. Scopul ncercrii
este acela de a constata dac lucrul corespunde destinaiei
normale a bunului sau criteriilor stabilite de pri.
De comun acord, prile pot stabili un termen de
ncercare. Dac durata ncercrii nu a fost convenit i din
uzane nu rezult altfel, condiia se consider ndeplinit n
cazul n care cumprtorul nu a declarat c bunul este
nesatisfctor n termen de 30 de zile de la predarea bunului
(art.1681 alin.2).
Cumprtorul poate refuza bunul vndut i ncercat
numai dac, n mod obiectiv, acesta nu corespunde
destinaiei sale. n caz de nenelegere cu privire la acest
aspect, se poate dispune efectuarea unei expertize tehnice.
n cazul vnzrii pe ncercate contractul se consider
valabil format n momentul realizrii acordului de voine,
dar fiind ncheiat sub o condiie
suspensiv, pn la ndeplinirea acesteia vnztorul rmne
proprietar. La

94

ndeplinirea condiiei suspensive vnzarea se perfecteaz,

iar cumprtorul devine proprietar retroactiv, din momentul
ncheierii contractului.
n cazul n care prin contractul de vnzare prile au
prevzut c bunul vndut urmeaz s fie ncercat, se
prezum c s-a ncheiat o vnzare pe ncercate (art.1681
alin.3).
Vnzarea pe ncercate se aplic, de regul, n cazul
vnzrii mainilor, utilajelor, animalelor etc.
e)Vnzarea pe gustate. Vnzarea sub rezerva ca
bunul s corespund gusturilor cumprtorului se ncheie
numai dac acesta a fcut cunoscut acordul su n termenul
convenit ori statornicit prin uzane (art.1682). n cazul n
care un asemenea termen nu exist, se aplic dispoziiile
art.1681 alin. 2.
Dac bunul vndut se afl la cumprtor, iar acesta nu
se pronun n termenul prevzut de art. 1681 alin.2,
vnzarea se consider ncheiat la expirarea termenului.
Prin urmare, vnzarea nu se consider ncheiat dect
dup ce cumprtorul a gustat marfa i a declarat c-i
convine. Dac s-ar considera ncheiat nainte de gustare, ar
fi vorba despre un contract ncheiat sub o condiie pur
potestativ, lovit de nulitate 140.
Dac dup gustare cumprtorul declar c nu-i
convin bunurile, vnzarea nu se mai ncheie, iar vnztorul
nu are la dispoziie nici un mijloc juridic pentru a-l
constrnge pe cumprtor s cumpere. Cumprtorul poate
refuza s cumpere bunurile pentru simplul motiv c nu-i
plac, chiar dac obiectiv acestea ar fi corespunztoare, fiind
vorba despre o apreciere cu totul subiectiv141.
7.3.5. Vnzarea bunului altuia. Dac vnztorul nu
este proprietarul bunului individual determinat 142 el nu
poate transmite dreptul la cumprtor, cci nimeni nu poate
transmite altuia mai multe drepturi dect are el nsui (nemo
plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet) sau
nimeni nu d ceea ce nu are (nemo dat quod non habet).
Cu toate acestea, practica demonstreaz c sunt
situaii n care, din eroare sau cu bun tiin, lucrul
140

A se vedea M.Murean, op.cit., pag.107.

A se vedea, pentru unele amnunte, D.Chiric, op.cit., pag.288-289.
142
n cazul bunurilor de gen sau viitoare proprietatea sau dreptul nu se transmite la
cumprtor n momentul ncheierii contractului, motiv pentru care vnztorul nu trebuie s fie
neaprat proprietarul sau titularul dreptului n acel moment.
141

95

individual determinat vndut nu aparine vnztorului, ci

altei persoane. Este problema cunoscut sub denumirea de
vnzare a lucrului altuia.
Codul civil romn de la 1864 nu a coninut nici o
dispoziie referitoare la aceast problem juridic 143, motiv
pentru care n literatura juridic romn i n jurispruden
s-au purtat ndelungi controverse cu privire la soluia ce
trebuie adoptat n cazul n care s-ar vinde bunul altuia 144.
Noul Cod civil a pus capt acestei controverse
juridice, reglementnd expres vnzarea bunului altuia.
Astfel, conform art. 1683 alin.1, dac la data ncheierii
contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se
afl n proprietatea unui ter, con-tractul este valabil, iar
vnztorul este obligat s asigure transmiterea dreptului de
proprietate de la titularul su ctre cumprtor.
Obligaia vnztorului se consider ca fiind executat
fie prin dobndirea de ctre acesta a bunului, fie prin
ratificarea vnzrii de ctre proprietar, fie prin orice alt
mijloc, direct ori indirect, care procur cumprtorului
proprietatea asupra bunului (art.1683 alin.2).
Proprietatea se strmut de drept cumprtorului din
momentul dobndirii bunului de ctre vnztor sau al
ratificrii contractului de vnzare de ctre proprietar, dac
din lege sau voina prilor nu rezult contrariul (art.1683
alin.3).
n cazul n care vnztorul nu asigur transmiterea
dreptului de proprietate ctre cumprtor, acesta din urm
143

Codul civil francez prevede expres n art. 1599 c; vnzarea lucrului altuia este nul: ea
poate da loc la daune- interese, atunci cnd cumprtorul n-a tiut c lucrul era al altuia,
ns Codul nostru civil nu a preluat acest text.
144
A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., vol.2, p.555;
M.Murean, op.cit.(Curs univ.1999), p.32; F.Deak, op.cit. p.55-57; D.Chiric, op.cit., vol.1,
2005, p.71-73; R.Sanilevici, I.Macovei, Consecinele vnzrii lucrului altuia n lumina
soluiilor practicii judiciare, n R.R.D.nr.2/1975, p.33: I.Lul, Discuii referitoare la
controversata problem a consecinelor juridice ale vnzrii lucrului altuia, n Dreptul
nr.3/1999, p.60-68; M.D.Bocan, S.Bogdan, Consideraii civile i penale asupra vnzrii
lucrului altuia, n Dreptul nr.6/1999, p.46-57; R.Codrea, Consecinele vnzrii lucrului
altuia n situaia n care cel puin cumprtorul ignor c vnztorul nu este proprietarul
lucrului vndut, n Dreptul nr.9/1998, p.28-38; E.Jakab, B.Halcu, Consecinele civile i
penale ale vnzrii lucrului altuia, n PR, VI; nr.1/2005, p.239 i urmt.; I.Urs, Remarks
concerning the fraudulent sale in the romanian law, n Revista de Derecho, Ediciones
Universitarias de Valparaiso, Chile, XXVII-2006, semestre 1, p.45-50.

96

poate cere rezoluiunea contractului, restituirea preului,

precum i daune-interese (art.1683 alin.4).
Dac vnztorul este numai coproprietar, dar vinde n
ntregime bunul aflat n proprietate comun (deci nu vinde
cota sa de proprietate, ci bunul comun), art. 1683 alin.5
prevede c dac ulterior nu asigur transmiterea proprietii
ntregului bun ctre cumprtor, acesta din urm poate cere,
pe lng daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea
preului proporional cu cota-parte pe care nu a dobndit-o,
fie rezoluiunea contractului n cazul n care nu ar fi
cumprat dac ar fi tiut c nu va dobndi proprietatea
ntregului bun.
Daunele interese pe care le poate solicita
cumprtorul, atunci cnd este ndreptit, sunt cele
prevzute la art. 1702 i 1703 din noul Cod civil. Cu toate
acestea, cumprtorul care la data ncheierii contractului
cunotea c bunul nu aparinea n ntregime vnztorului, nu
poate s solicite rambursarea cheltuielilor referitoare la
lucrrile autonome sau voluptuare.
n ce-l privete pe adevratul proprietar, trebuie
precizat c vnzarea bunului su de ctre o ter persoan, n
principiu, nu l poate afecta cu nimic, deoarece conveniile
n-au efect dect ntre prile contractante(art.1270 alin.1
din noul Cod civil). n practica judiciar anterioar noului
Cod civil s-a reinut c: dac nstrinarea unui bun se face
ntre un vnztor care nu este proprietarul bunului
individual determinat i un ter n calitate de cumprtor,
bunul respectiv nu iese din patrimoniul adevratului
proprietar145 sau c: .prin vnzarea bunului su de
ctre o alt persoan, adevratul proprietar nu i pierde
dreptul 146.
Adevratul proprietar nu poate cere anularea
contractului de vnzare-cumprare ncheiat ntre alte
145

Curtea Suprem de Justiie, s.civ.dec.nr.132/1994, n Buletinul Jurisprudenei.Culegere de

decizii pe anul 1994, p.39.
146
De asemenea, instana noastr suprem a reinut c: Vnzarea lucrului altuia n cunotin
de cauz este nul absolut n baza art. 966 i art.968 C.civ. i n virtutea principiului
exprimat de fraus omnia corrumpit ( a se vedea nalta Curte de Casaie i Justiie, sec.civ. i
de proprietate intelectual, dec.nr.1920 din 10 martie 2005, n Dreptul nr.12/2005, p.264265); n acelai sens i nalta Curte de Casaie i Justiie, sec.civ. dec.nr.632 din 29 ianuarie
2004, n Dreptul nr.3/2005, p.261; nalta Curte de Casaie i Justiie sec.civ. i de
proprietate intelectual, decizia nr.5801 din 21 octombrie 2004, n Dreptul nr.10/2005,
p.224-225.
97

persoane (ntre vnztorul neproprietar i terul cumprtor),

pentru c nu este parte n convenia respectiv.
ns, adevratul proprietar nu se afl la discreia
celor ce doresc s dispun de bunurile sale, pentru c are
posibilitatea de a exercita fie aciunea n constatarea nulitii
absolute a actului de nstrinare a bunului su (atunci cnd
exist fraud sau coniven de rea-credin a prilor
contractante) fie aciunea n revendicare, dac bunul se afl
n posesiunea cumprtorului.
Admisibilitatea aciunii n revendicare a adevratului
proprietar nu este condiionat de anularea sau de
constatarea nulitii actului de vnzare-cumprare ncheiat
de ctre vnztorul neproprietar 147.
Dac adevratul proprietar stpnete bunul, atunci
el poate opune cu succes dreptul su de proprietate terului
cumprtor 148.

147
148

D.Chiric, op.cit., vol 1, 2005, p.77-79.

F.Deak, op.cit. p.56.
98

Test de autoevaluare nr. 7

1. n cazul vnzrii bunului altuia:
a) proprietatea se strmut la cumprtor din momentul ncheierii
contractului; b) proprietatea se strmut de drept cumprtorului din
momentul dobndirii bunului de ctre vnztor; c) proprietatea se strmut la
cumprtor din momentul predrii bunului.
2. n materia contactului de vnzare-cumprare:
a) obligaia de predare a bunului vndut nu se ntinde i la accesoriile sale; b)
transmiterea proprietii nu este de esena, ci numai de natura contractului; c)
cheltuielile pentru ncheierea contractului de vnzare sunt suportate n lips
de stipulaie contrar, de ambele pri n mod egal.

Bibliografia Unitii de nvare nr.7

I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia,
Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010;
P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters
Kluwer, Bucureti 2009;
F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic,
Bucureti 2001;
D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek,
Bucureti 2008;
F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer
Bucureti 2010.
Noul Cod Civil

99

Unitatea de nvare nr. 8

Obligaia de a preda bunul
Cuprins
8.1. Obligaia de a preda bunul................................................................................
8.1.1. Noiune..........................................................................................................
8.1.2. Modalitatea de executare a obligaiei de predare..........................................
8.1.3. ntinderea obligaiei de predare.....................................................................
8.1.4. Locul predrii bunului vndut.......................................................................
8.1.5. Starea bunului vndut....................................................................................
8.1.6. Dezacordul asupra calitii............................................................................
8.1.7. Fructele bunului vndut.................................................................................
8.1.8. Momentul predrii.........................................................................................
8.1.9. Refuzul de a preda bunul...............................................................................
8.2. Obligaia accesorie de a conserva bunul pn la predare.................................
Obiectivele unitii de nvare nr. 8
cunoaterea locului predrii bunului vndut
cunoaterea aspectelor legate de dezacordul asupra calitii

8.1. Obligaia de a preda bunul

8.1.1. Noiune. n conformitate cu dispoziiile art.
1685 din noul Cod civil "Predarea se face prin punerea
bunului vndut la dispoziia cumprtorului,
mpreun cu tot ceea ce este necesar, dup mprejurri,
pentru exercitarea liber i nengrdit a posesiei"
Aa cum s-a precizat n literatura juridic anterioar
noului Cod civil, prin sintagma "predarea bunului vndut la
dispoziia cumprtorului" nu se nelege transferul posesiei
la cumprtor, ci numai al deteniei, deoarece cumprtorul
posed din momentul transferului proprietii 149.
149

M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.70.

100

8.1.2. Modalitatea de executare a obligaiei de

predare. Dac obiectul vnzrii este un bun imobil,
predarea se face prin punerea acestuia la dispoziia
cumprtorului, liber de orice bunuri ale vnztorului
(art.1687). De exemplu,
bunurile imobile se pot preda prin remiterea cheilor, dac e
vorba de o cldire, sau prin remiterea titlului de proprietate,
dac este un teren 150.
Dac este vorba despre bunuri mobile, art.1688 din
noul Cod civil prevede c acestea se predau prin remiterea
material, fie prin remiterea titlului reprezentativ (bunuri
incorporale) ori a unui alt document sau lucru care i
permite cumprtorului preluarea n orice moment. De
exemplu, se pot preda fie prin remiterea cheilor cldirii n
care se afl bunurile, fie prin simplul consimmnt al
prilor, dac cumprtorul le avea deja n stpnirea sa, cu
orice titlu, la data ncheierii contractului (depozit, mprumut
etc.).
8.1.3. ntinderea obligaiei de predare. Conform
art.1686 alin.1 obligaia de a preda bunul vndut se ntinde
i la accesoriile sale, precum i la tot ce este destinat
folosinei sale perpetue.
De asemenea, vnztorul este obligat s predea
cumprtorului titlurile i documentele referitoare la
proprietatea sau folosina bunului (art.1686 alin.2).
n cazul bunurilor de gen, vnztorul este obligat la
predarea lor chiar dac lotul din care fceau parte bunurile
respective a pierit n totalitate, afar numai dac lotul era
anume prevzut n convenie.
8.1.4. Locul predrii bunului vndut. Predarea
trebuie s se fac la locul unde bunul se afla n momentul
ncheierii contractului, dac nu rezult altfel din convenia
prilor ori, n lipsa acesteia, din uzane (art.1689).
8.1.5. Starea bunului vndut. n conformitate cu
dispoziiile art.1690 alin.1, bunul trebuie s fie predat n
starea n care se afla n momentul ncheierii contractului.
150

Uneori ndeplinirea obligaiei de predare presupune efectuarea unor acte sau fapte pozitive
din partea vnztorului, pentru ca cumprtorul s poat intra n stpnirea efectiv a lucrului
cumprat. De exemplu, dac imobilul este ocupat ilegal de o ter persoan, vnztorul are
obligaia de a evacua acea persoan pn la predare. Dac imobilul este ocupat chiar de ctre
vnztor i membrii si de familie, care refuz s prseasc imobilul, atunci cumprtorul are
la dispoziie o aciune n evacuare mpotriva acestora (a se vedea T.Suprem, s.civ. dec.
nr.1805/1981, n R.R.D.nr.9/1982, p.67).
101

ntruct predarea bunului vndut este un act de

executare a contractului, cumprtorului trebuie s i se pun
la dispoziie de ctre vnztor exact bunul prevzut n
contract, iar nu altul 151. De aceea, n literatura juridic
recent se spune c vnztorul trebuie s-i predea
cumprtorului un bun conform stipulaiilor contractuale 152
. Conformitatea (predarea bunului vndut conform
stipulaiilor contractuale) presupune dou aspecte:
conformitatea material (obiectiv) i conformitatea
funcional (subiectiv).
Conformitatea material (obiectiv) se refer la
identitatea bunului predat cu cel convenit prin contract, la
cantitatea i la calitatea stabilite prin clauzele contractuale.
Astfel, dac vnzarea are ca obiect un bun individual
determinat (cert), obligaia de predare vizeaz exact bunul
asupra cruia prile au convenit n
momentul ncheierii contractului. Prin urmare, vnztorul
trebuie s-i predea cumprtorului exact acest bun, deoarece
numai n acest caz predarea va fi considerat conform
clauzelor contractuale (predare conform). Verificarea
acestei conformiti se face prin compararea bunului efectiv
predat cu ceea ce s-a stipulat expres sau implicit n contract.
De exemplu, n jurisprudena francez s-a apreciat c
predarea nu este conform n urmtoarele situaii; predarea,
n
cazul vnzrii unui autoturism de ocazie, a unui autoturism
cu un motor care nu corespundea meniunilor din cartea de
identitate; predarea, n cazul vnzrii unui autovehicul de
ocazie, a unui autoturism cu un kilometraj mai mic dect cel
real i cu seria motorului falsificat 153.
Dac vnzarea are ca obiect bunuri de gen, obligaia
de predare conform presupune ca bunurile efectiv predate
cumprtorului s corespund caracteristi-cilor prevzute n
contract. De exemplu, n jurisprudena francez s-a apreciat
c predarea este neconform n cazurile de mai jos: predarea
unui numr de arbuti de o alt specie dect cea stipulat n
contract; predarea unor semine de sfecl furajer n loc de
151

Ca regul general n materie de obligaii, creditorul are dreptul de a dobndi ndeplinirea

exact a obligaiei (art.1516 alin.1 "Creditorul are dreptul la ndeplinirea integral, exact i
la timp a obligaiei").
152
D.Chiric, op.cit. Tratat 2008, p.337.
153
A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.338, precum i jurisprudena francez acolo
citate.
102

semine de sfecl de zahr, aa cum era stipulat n contract;

predarea unor semine netratate n loc de semine tratate;
predarea unui alt model de autoturism nou dect cel
comandat etc.154 .
Conformitatea n privina cantitii presupune ca
vnztorul s predea cumprtorului exact cantitatea
menionat n contract, adic nici mai mult nici mai puin.
Conformitatea n privina calitii presupune ca
bunul predat de vnztor s corespund calitativ nelegerii
exprese sau tacite a prilor. Prin calitate se nelege
ansamblul proprietilor bunului care formeaz obiectul
contractului pe care prile le-au avut n vedere atunci cnd
i-au dat consimmntul. Ea se stabilete fie prin referire la
prevederile contractuale, fie prin referire la un ean-tion, fie
prin referire la normele tehnice, administrative sau sanitare
care sunt impuse unor anumite bunuri, fie prin referire la
anumite uzane etc. De exemplu, n jurisprudena francez sa judecat c predarea este neconform dac n contractul de
vnzare-cumprare a unui hotel s-a stipulat c este
corespunztor normelor, iar apoi s-a dovedit c instalaia
electric nu corespunde normelor n domeniu 155 .
Conformitatea funcional (subiectiv) presupune nu
numai identitatea dintre bunul predat efectiv de ctre
vnztor i cel stipulat n contract, ci i cerina ca bunul s
fie apt a corespunde destinaiei pentru care a fost
achiziionat de cumprtor. n aceast concepie, predare
neconform este nu numai cea a unui alt bun dect cel
convenit n contract, ci i a unuia inapt s ndeplineasc
utilitatea pentru care cumprtorul l-a destinat 156.
Dovada ndeplinirii obligaiei de predare a bunului
vndut este n sarcina vnztorului, deoarece el este
debitorul acestei obligaii (obligaie de rezultat).
Imediat dup preluare, cumprtorul are obligaia de a
verifica starea bunului potrivit uzanelor (art.1690 alin.2).
Dac n urma verificrii se constat existena unor
vicii aparente, cumprtorul trebuie s l informeze pe
vnztor despre acestea fr ntrziere. n lipsa informrii,
se consider c vnztorul i-a executat obligaia de a preda
bunul, n starea n care se afla n momentul ncheierii
154

Ibidem.
D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.341, precum i jurisprudena francez acolo citat.
156
D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.345, precum i doctrina i jurisprudena francez acolo
citate.
155

103

contractului (art.1690 alin.3). Cu toate acestea, art. 1690

alin.4 prevede c n privina viciilor ascunse, dispoziiile
art.1707 - 1714 rmn aplicabile 157.
8.1.6. Dezacordul asupra calitii. Potrivit art. 1691
alin.1 din noul Cod civil: "n cazul n care cumprtorul
contest calitatea sau starea bunului pe care vnztorul i la pus la dispoziie, preedintele judectoriei de la locul
prevzut pentru executarea obligaiei de predare, la cererea
oricreia dintre pri, va desemna de ndat un expert n
vederea constatrii". Prin aceeai hotrre se poate dispune
sechestrarea sau depozitarea bunului.
Dac pstrarea bunului vndut ar putea aduce mari
pagube sau ar ocaziona cheltuieli nsemnate, se va putea
dispune chiar vnzarea pe cheltuiala proprietarului, n
condiiile stabilite de instan (art.1691 alin.3). Hotrrea de
vnzare va trebui s fie comunicat prtului sau
reprezentantului acestuia, aa cum dispune art. 1691 alin.4.
8.1.7. Fructele bunului vndut. Fructele bunului
vndut se cuvin cumprtorului din ziua dobndirii
proprietii, dac prile nu au convenit altfel (art.1691).
8.1.8. Momentul predrii. n lipsa unui termen,
cumprtorul poate cere predarea bunului de ndat ce preul
este pltit. Dac predarea bunului nu se poate face dect
dup trecerea unui termen, mprejurare cunoscut
cumprtorului la momentul vnzrii, prile sunt prezumate
c au convenit ca predarea s se fac la expirarea acelui
termen (art.1693).
8.1.9. Refuzul de a preda bunul. Potrivit art. 1694
alin.1 din noul Cod civil:"Dac obligaia de plat a preului
este afectat de un termen i, dup vnzare, cumprtorul a
devenit insolvabil ori garaniile acordate vnztorului s-au
diminuat, vnztorul poate suspenda executarea obligaiei
de predare ct timp cumprtorul nu acord garanii
ndestultore c va plti preul la termenul stabilit".
157

n literatura juridic recent se consider c preluarea (recepia) fr rezerve acoper numai

deficienele observabile la momentul predrii, nu i pe cele care, n cazul bunurilor complexe,
pot fi observate doar ulterior, n urma folosirii bunului n anumite condiii sau n urma unui
examen mai atent ( D.Ciric, op.cit., Tratat 2008, p.356).
Pentru bunurile simple verificarea trebuie fcut de cumprtor n momentul predrii, iar n
cazul bunurilor mai complexe, verificarea implic un anumit interval de timp suficient, dar
diferit de la caz la caz (D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.358, precum i jurisprudena acolo
citat).

104

Cu toate acestea, dac la data ncheierii contractului

vnztorul cunotea insolvabilitatea cumprtorului, atunci
acesta din urm pstreaz beneficiul termenului, dac starea
sa de insolvabilitate nu s-a agravat n mod substanial
(art.1694 alin.2).
Neexecutarea total sau parial a obligaiei de
predare, din vina vnztorului, d dreptul cumprtorului s
solicite fie executarea silit n natur a obligaiei, fie
rezoluiunea vnzrii cu daune-interese.
n cazul executrii cu ntrziere a obligaiei de
predare, din vina vnztorului, cumprtorul poate cere
daune-interese, de la data punerii n ntrziere a vnztorului
158
.
8.2. Obligaia accesorie de a conserva bunul pn
la predare. Conform art.1485 din noul Cod civil, obligaia
de a preda un bun individual determinat o cuprinde i pe
aceea de a-l conserva pn la predare.
Prin urmare, dac bunul vndut nu se pred
cumprtorului n momentul ncheierii contractului,
vnztorul are obligaia de a-l conserva pn la predare.
Aceast obligaie presupune ca vnztorul s pstreze cu
grij bunul, astfel nct s fie predat cumprtorului n
starea n care se afla la momentul ncheierii contractului,
evitndu-se orice pierdere, deteriorare sau degradare.
Cheltuielile de conservare sunt n sarcina cumprtorului,
dac transferul proprietii s-a fcut n momentul ncheierii
contractului, deoarece conservarea se face n numele i pe
seama cumprtorului 159.
n caz de deteriorare sau de pieire, vnztorul
rspunde fa de cumprtor pentru orice culp, orict de
uoar (ca un depozitar). Culpa vnztorului se prezum din
simplul fapt al deteriorrii bunului, el putndu-se exonera de
rspundere numai dac dovedete o cauz strin i care nui este imputabil fora major, cazul fortuit, fapta
cumprtorului, fapta unei tere persoane pentru care
vnztorul nu este inut a rspunde.

158
159

F.Deak, op.cit., p.73.

Ibidem
105

Test de autoevaluare nr.8. ncercuii rspunsurile corecte.

1. Dreptul de preempiune convenional:
a) este interzis de lege; b) este translativ de proprietate; c) nu poate fi
denunat unilateral de promitent.
2. n lipsa unui termen, cumprtorul poate cere predarea bunului:
a) de ndat ce a operat transferul dreptului de proprietate; b) de ndat
ce s-a ncheiat contractul de vnzare; c) de ndat ce preul este pltit.

Bibliografia Unitii de nvare nr.8

I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia,
Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010;
P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters
Kluwer, Bucureti 2009;
F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic,
Bucureti 2001;
D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek,
Bucureti 2008;
F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer
Bucureti 2010.
Noul Cod Civil

106

Unitatea de nvare nr.9

Obligaia de garanie contra eviciunii
Cuprins
9.1. Obligaia de garanie contra eviciunii........................................................
9.1.1. Noiune...................................................................................................
9.1.2. Garania contra eviciunii ce provine din fapte imputabile vnztorului..
9.1.3. Garania contra eviciunii ce rezult din preteniile unui ter...................
9.1.4. Chemarea n judecat a vnztorului......................................................
9.1.5. Rezoluiunea contractului........................................................................
9.1.6. Restituirea preului...................................................................................
9.1.7. ntinderea daunelor-interese....................................................................
9.1.8. Efectele eviciunii pariale.........................................................................
9.1.9. nlturarea eviciunii de ctre cumprtor................................................
9.1.10. Modificri convenionale a garaniei mpotriva eviciunii........................
9.1.11. Limitele clauzei de nerspundere...........................................................
Obiectivele unitii de nvare nr.9
cunoaterea garaniei contra eviciunii ce provine din
faptele vnztorului
analizarea garaniei contra eviciunii ce provine din
preteniile unui ter
cunoaterea n amnunt a efectelor eviciunii pariale

9.1. Obligaia de garanie contra eviciunii

9.1.1. Noiune. Vnztorul are obligaia de a asigura
cumprtorului linitita posesiune a bunului vndut.
Dac cumprtorul este mpiedicat sau tulburat n
stpnirea bunului, se declaneaz obligaia de garanie a
vnztorului contra eviciunii.
n acest sens, art. 1695 alin.1 din noul Cod civil
prevede c: "Vnztorul este de drept obligat s l garanteze
107

pe cumprtor mpotriva eviciunii care l-ar mpiedica total

sau parial n stpnirea netulburat a bunului vndut",
Cuvntul eviciune provine din limba latin evictio, evictionis- i nseamn deposedare. Prin eviciune se
nelege pierderea proprietii bunului cumprat, n tot sau n
parte, ori tulburarea cumprtorului n exercitarea
atributelor de proprietar 160.
Aa cum rezult din textul art. 1695 alin.1, vnztorul
este de drept obligat s l garanteze pe cumprtor mpotriva
eviciunii. Ca urmare, obligaia de garanie exist chiar dac
nu s-a stipulat nimic expres n contract, n aceast privin.
De asemenea, n literatura juridic s-a artat c ne
aflm n faa unei garanii deoarece obligaia de garanie
contra eviciunii se aplic
indepen-dent de culpa
161
vnztorului . Un alt autor, susine c vnztorul nu se
poate exonera de obligaia de garanie, chiar dac
demonstreaz existena forei majore, obligaia fiind
calificat ca o obligaie de rezultat ntrit 162. n doctrina
clasic s-a susinut i opinia conform creia, n conformitate
cu principiile generale, eviciunea rezultnd dintr-o
mprejurare neprevzut sau dintr-un caz de for major, nu
poate da loc la garanie 163.
Vnztorul are aceast obligaie nu numai fa de
cumprtor, dar i fa de succesorii n drepturi ai
cumprtorului, fie universali, cu titlu universal sau cu titlu
particular (chiar gratuit - de exemplu donatar) 164. n acest
sens, art. 1706 din noul Cod civil dispune c "Vnztorul
este obligat s garanteze contra eviciunii fa de orice
dobnditor subsecvent al bunului, fr a deosebi dup cum
dobndirea este cu titlu oneros sau gratuit". Aceasta
deoarece odat cu bunul vndut se transmit
subdobnditorului i toate accesoriile sale, adic toate
drepturile i aciunile referitoare la bunul transmis
(art.1685).
160

F.Deak, op.cit., p.74; M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.74; Matei B.Cantacuzino,
Elementele dreptului civil, Editura ALL Educaional, Bucureti, 1998, p.625.
161
A se vedea C.Toader, Eviciunea n contractele civile, Editura All, Bucureti, 1997, p.7 i
p.63;
162
D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.369.
163
A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti Blnescu, Al.Bicoianu, Tratat de drept civil, vol II,
Editura All, Bucureti, 1997, p.560.
164
Astfel, chiar dac donatorul nu rspunde el nsui de eviciune fa de donatar (art.828
C.civ.), totui vnztorul de la care donatorul a cumprat bunul va rspunde de eviciune fa
donatar.
108

n cazul n care vnztorul a ncheiat contractul de

vnzare-cumprare prin mandatar, rspunderea mpotriva
eviciunii revine vnztorului, deoarece mandatarul a fost
numai un reprezentant al vnztorului. Dac mandatul a fost
fr reprezentare, mandatarul cumprnd n numele su,
atunci el va rspunde fa de cumprtor contra eviciunii,
dar se poate ndrepta cu o aciune n regres mpotriva
mandantului su.
Obligaia de garanie a vnztorului contra eviciunii
este aplicabil att n cazul vnzrilor prin bun nvoial, ct
i n cazul vnzrilor prin licitaie pu-blic 165.
Codul nostru civil reglementeaz aceast obligaie a
vnztorului cu scopul de a ocroti cumprtorul n folosina
linitit a bunului cumprat, pentru
a nu fi tulburat nici de ctre vnztor, nici de ctre tere
persoane.
9.1.2. Garania contra eviciunii ce provine din
fapte imputabile vnztorului. Odat cu ncheierea
contractului de vnzare-cumprare i predarea bunului n
stpnirea cumprtorului, vnztorul este inut s se abin
de la orice act sau fapt personal care l-ar putea tulbura pe
cumprtor n folosina linitit a bunului.
Aceasta este o obligaie negativ de a nu face, care
incumb att vnztorului ct i succesorilor si universali
sau cu titlu universal i poate fi invocat de cumprtor nu
numai mpotriva unor tulburri de fapt (acte sau fapte ale
vnztorului care nu se ntemeiaz pe un drept; de exemplu,
deposedarea cumprtorului de o parte din imobilul
cumprat prin violen), dar i mpotriva unor tulburri de
drept (acte sau fapte ale vnztorului care se ntemeiaz pe
un drept; de exemplu, vnztorul invoc un drept de
uzufruct, uz, abitaie etc. asupra bunului vndut, dar care nu
a fost rezervat prin contract).
Este indiferent dac aceste tulburri au o cauz
anterioar sau posterioar vnzrii, obligaia de a nu face
a vnztorului fiind perpetu 166. Rezult acest lucru din
dispoziiile art. 1695 alin.3 din noul Cod civil care prevd c
165

n cazul vnzrilor prin licitaie public, aa cum s-a artat, ordonana de adjudecare
rmas definitiv i executat cur imobilul de orice ipotec i privilegiu (deci problema
garaniei pentru aceste sarcini nu se mai pune), iar orice alt cerere, care poate conduce la
eviciune, se prescrie n termen de 3 ani(art.520 C.pr.civ.), de la data nscrierii actului de
adjudecare n cartea funciar (A se vedea F.Deak, op.cit., p.74)
166
M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.77, D.Chiric, op.cit. Tratat 2008, p.372-374.
109

"garania este datorat mpotriva eviciunii ce provine din

fapte imputabile vnztorului, chiar dac acestea s-au ivit
ulterior vnzrii".
n general, orice fapt personal a vnztorului,
inclusiv delictual (dol, violen, concuren neloial etc.),
de natur a-l tulbura pe cumprtor, activeaz obligaia de
garanie a vnztorului contra eviciunii.
Dac vnztorul i ncalc obligaia de a nu face,
svrind un fapt personal de tulburare a cumprtorului
n folosina linitit a lucrului, cumprtorul se poate apra
invocnd excepia de garanie. Aceast excepie se
ntemeiaz pe adagiul cine trebuie s garanteze mpotriva
eviciunii, nu poate s eving (quem de evictione tenet
actio, eundem agentem repellit exceptio).n acest sens,
conform art. 1696 din noul Cod civil "acela care este
obligat s garanteze contra eviciunii nu poate s eving".
Ca urmare a invocrii excepiei, orice aciune a
vnztorului prin care ar ncerca s-l eving pe cumprtor
va fi respins.
Dup cum s-a artat n literatura juridic, vnztorul
nu poate evinge nici n urma dobndirii unei noi caliti, pe
care nu o avea n momentul vnzrii. De exemplu,
vnztorul a vndut bunul altuia i apoi l-a motenit pe
adevratul proprietar. n acest caz, chiar dac vnztorul
acioneaz n calitate de motenitor al adevratului proprietar, nu-l va putea evinge pe
cumprtor, deoarece cumprtorul i poate opune excepia
de garanie 167.
La decesul vnztorului obligaia sa de garanie contra
eviciunii se transmite succesorilor si universali sau cu titlu
universal, deoarece este o obligaie patrimonial. De aceea,
cumprtorul va putea invoca excepia de garanie nu numai
mpotriva vnztorului, dar i mpotriva succesorilor si n
drepturi. ns, trebuie precizat c obligaia de garanie
contra eviciunii este indivizibil ntre debitori (art.1697).
n schimb, excepia de garanie nu poate fi invocat
mpotriva succesorilor cu titlu particular ai vnztorului (de
exemplu, mpotriva unui alt cumprtor al aceluiai lucru,

167

F.Deak, op.cit., p.75.

110

donatar, legatar cu titlu particular), deoarece acetia nu

rspund pentru obligaiile motenirii 168.
Obligaia de garanie a vnztorului pentru fapte
personale exist nu numai n caz de tulburare direct a
cumprtorului, dar i atunci cnd eviciunea se realizeaz
indirect, prin intermediul unui ter. De exemplu, dac
vnztorul
vinde un imobil succesiv la doi cumprtori diferii, dintre
care cel de-al doilea
cumprtor i nscrie dreptul n cartea funciar naintea
primului cumprtor, acesta din urm va fi evins de cellalt,
care i-a asigurat opozabilitatea dreptului dobndit prin
ndeplinirea formelor de publicitate imobiliar. n acest
exemplu, cauza eviciunii o constituie fr ndoial faptul
vnztorului, care a vndut succesiv imobilul ctre doi
cumprtori, situaie n care vnztorul va trebui s
rspund de eviciune fa de primul cumprtor (cel evins),
chiar dac eviciunea are o cauz ulterioar primei vnzrii,
deoarece eviciunea provine din faptul su personal.
9.1.3. Garania contra eviciunii ce rezult din
preteniile unui ter.
Vnztorul are obligaia de a-l garanta pe cumprtor
nu numai mpotriva eviciunii care ar rezulta dintr-un fapt
personal al su, dar i mpotriva eviciunii ce provine din
preteniile unui ter.
n acest sens, art. 1695 alin.2 prevede c: "Garania
este datorat mpotriva eviciunii ce rezult din preteniile
unui ter numai dac acestea sunt ntemeiate pe un drept
nscut anterior datei vnzrii i care nu a fost adus la
cunotina cumprtorului pn la acea dat".
Prin urmare, spre deosebire de obligaia de garanie
pentru fapta proprie, (care vizeaz att tulburrile de fapt,
ct i tulburrile de drept), obligaia de garanie a
vnztorului pentru preteniile terilor se refer numai la
tulburrile de drept. Adic, numai atunci cnd terul
tulburtor invoc anumite drepturi asupra bunului vndut,
constituite anterior vnzrii, drepturi care exclud, total sau
parial, dreptul cumprtorului, vnztorul este rspunztor
de eviciune.
168

M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.78. De asemenea, dac un motenitor rezervatar atac o
vnzare pe motiv c este o donaie deghizat, cumprtorul nu-i poate opune excepia de
garanie, deoarece el acioneaz n calitate de ter fa de acel act, nu ca motenitor.

111

mpotriva simplelor tulburri de fapt (deposedare prin

violen, tulburarea folosinei, icanri etc.), cumprtorul
se poate apra i singur, prin exercitarea aciunilor posesorii.
n majoritatea cazurilor, eviciunea se produce n
urma admiterii unei aciuni n justiie a terului mpotriva
cumprtorului cnd instana, prin hotrre judectoreasc,
recunoate terului un drept real (drept de proprietate,
servitute, superficie, uzufruct, uz, abitaie) sau accesoriu
(ipotec, privilegiu) asupra bunu-lui vndut.
Dar, eviciunea se poate produce i fr o hotrre
judectoreasc. De exemplu, aa cum s-a subliniat n
literatura juridic de specialitate: atunci cnd dreptul terului
asupra bunului este att de evident, nct cumprtorul
cedeaz fr a mai atepta s fie dat n judecat; imobilul
cumprat este urmrit de un creditor ipotecar, iar
cumprtorul pltete creana pentru a degreva imobilul de
ipotec; dup ce a cumprat bunul de la un neproprietar,
cumprtorul devine motenitorul adevratului proprietar
169
.
Ca urmare, obligaia de garanie a vnztorului contra
eviciunii ce provine din preteniile terilor nu este
condiionat de existena unei hotrri judectoreti.
Rspunderea vnztorului pentru eviciunea care
rezult din preteniile terilor opereaz dac sunt ndeplinite
condiiile de mai jos:
a) Eviciunea s rezulte dintr-o tulburare de drept 170.
Vnztorul este rspunztor numai dac tulburarea din
partea terului este o tulburare de drept, adic numai dac
terul evingtor invoc un drept asupra bunului, cum ar fi:
un drept de proprietate sau un drept real derivat din dreptul
de proprietate (uzufruct, servitute 171, superficie, uz,
abitaie) ori chiar un drept de crean legat de bunul
cumprat, care i micoreaz valoarea sau utilitatea.
169

C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.599-560; M.Murean, op.cit.,

Curs 1999, p.74;
170
Eviciunea poate rezulta nu numai din intentarea unei aciuni petitorii, dar i din
exercitarea unei aciuni posesorii. De asemenea, eviciunea poate rezulta i din exercitarea
unei aciuni n justiie a cumprtorului mpotriva unui ter care stpnete bunul, aciune pe
care instana o respinge ( F.Deak, op.cit.,p.77).
171
Este vorba despre o tulburare de drept att n situaia n care terul pretinde a avea asupra
terenului cumprat (ca fond aservit) un drept de servitute, ct i n situaia n care
cumprtorul, dobndind fondul dominant, constat c servitutea asupra unui fond vecin
aservit nu exist (M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.82).
112

Vnztorul nu rspunde de servituile aparente, pe

care cumprtorul le putea constata prin semnele lor
exterioare, nici de servituile neaparente pe care le-a adus la
cunotina cumprtorului ori pe care acesta le cunotea din
alte surse 172.
n cazul ipotecilor i privilegiilor, care sunt sarcini ale
imobilului, obligaia de garanie funcioneaz numai dac
debitorul principal nu-i pltete datoria i creditorul trece la
realizarea creanei 173.
n literatura juridic de specialitate se admite c exist
o tulburare de drept nu numai atunci cnd terul invoc un
drept real asupra bunului, dar i atunci cnd el invoc un
drept de crean, legat de bunul cumprat, dac
recunoaterea acestui drept nltur sau restrnge dreptul
cumprtorului. De exemplu, terul invoc un contract de
locaiune consimit de vnztor, opozabil i cumprtorului
dac are dat cert anterioar vnzrii, sau invoc dreptul de
a fi despgubit pentru mbuntirile aduse de el imobilului
nchiriat. Dac la data vnzrii cumprtorul nu a cunoscut
locaiunea sau mbuntirile, iar vnztorul nu le-a declarat,
acesta din urm va rspunde pentru eviciune 174.
b) Eviciunea s aib o cauz anterioar vnzrii.
Vnztorul este inut s rspund numai dac preteniile
terului se ntemeiaz pe un drept nscut anterior datei
vnzrii. Aceasta deoarece vnztorul este prezumat a
cunoate drepturile terelor persoane nscute anterior datei
vnzrii i pe care ncearc s le valorifice sau s le opun
cumprtorului.
Aa cum s-a artat n literatura de specialitate, cauza
eviciunii ce rezult din preteniile unui ter nu trebuie s-i
fie imputabil vnztorului. Vnztorul nu poate scpa de
garanie invocnd propria ignoran n privina unei cauze
de eviciune, lipsa culpei ori buna sa credin la ncheierea
contractului 175.
172

D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.386, precum i jurisprudena francez acolo citate. S-a
artat judicios c n cazul existenei unei servitui aparente, nedeclarate de vnztor, garania
nu funcioneaz chiar dac s-ar dovedi ignorana cumprtorului, ceea ce se explic nu prin
faptul c i-ar fi imputabil cumprtorului vreo culp n neobservarea servituii, ci ntruct
servitutea este aparent se prezum absolut a fi cunoscut, ceea ce nltur orice posibilitate a
cumprtorului de a proba contrariul.
173
F.Deak, op.cit., p.78.
174
M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.80; F.Deak, op.cit., p.78.
175
A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.385.
113

Rezult c vnztorul rspunde contra eviciunii care

ar rezulta din preteniile terilor indiferent dac este de buncredin (nu a cunoscut cauza eviciunii) sau de rea-credin
(a cunoscut cauza eviciunii).
n schimb, vnztorul nu poate fi inut s rspund
pentru cauzele de eviciune ivite dup ce bunul vndut a
ieit din patrimoniul su.
Prin excepie, vnztorul rspunde i atunci cnd
eviciunea are o cauz ulterioar vnzrii, dar care i este
imputabil. Astfel, aa cum s-a artat n literatura de
specialitate, dac vnztorul a nstrinat succesiv imobilul
su la doi cumprtori diferii, iar cel de-al doilea
cumprtor i-a intabulat dreptul n cartea funciar naintea
primului cumprtor, vnztorul va rspunde fa de primul
cumprtor pentru eviciune dei cauza acesteia este
ulterioar vnzrii (n acest caz, eviciunea rezult din fapta
proprie a vnztorului). De asemenea, vnztorul este inut
s rspund pentru eviciunea ce decurge din uzucapiune,
chiar dac aceasta a nceput nainte de vnzare, dar s-a
mplinit dup vnzare, ntr-un interval de timp scurt, astfel
nct cumprtorul nefiind ntiinat de vnztor nu a mai
avut posibilitatea s fac acte de ntrerupere 176.
c) Cauza eviciunii s nu fi fost cunoscut
cumprtorului la data nche-ierii contractului de vnzarecumprare. Deci, dreptul terului asupra bunului vndut s
nu fi fost adus la cunotina cumprtorului pn la data
vnzrii, iar cumprtorul s nu fi cunoscut pe alt cale
existena acestui drept.
n privina necunoaterii cauzei de eviciune, este
indiferent dac cumprtorul are sau nu vreo culp. Culpa
cumprtorului n legtur cu cauza de eviciune nu nltur
dreptul de garanie.
Dac ns, la data vnzrii, cumprtorul a cunoscut
pericolul eviciunii, nseamn c a cumprat pe riscul su,
contractul avnd caracter aleatoriu.
Vnztorului i incumb sarcina probei cunoaterii
cauzei eviciunii de ctre cumprtor.
9.1.4. Chemarea n judecat a vnztorului.
Conform art.1705 alin.1 din noul Cod civil: "Cumprtorul
chemat n judecat de un ter care pretinde c are drepturi

176

M.Murean, op.cit., p.82.

114

asupra lucrului vndut trebuie s l cheme n cauz pe

vnztor".
Prin urmare, cumprtorul trebuie s-l introduc n
proces pe vnztor, pentru ca acesta s prezinte instanei
dovezile de care dispune, n scopul respingerii preteniilor
terului. Introducerea n proces se face printr-o cerere de
chemare n garanie (garanie incident), conform
dispoziiilor art.60-63 din C.pr.civ. Chemarea n garanie
este o msur de pruden pentru cumprtor, deoarece
vnztorul l poate apra cu toate mijloacele de care
dispune, care pot fi necunoscute cumprtorului.
Obligaia vnztorului de a-l apra pe cumprtor n
procesul cu terul evingtor exist numai dac terul
svrete o tulburare de drept i numai dac tulburarea este
actual i efectiv, adic dac terul a nregistrat o aciune n
justiie, cci simpla temere de eventualitatea unei eviciuni
nu-l ndreptete pe cumprtor s invoce obligaia de
garanie 177.
Dac totui aciunea n justiie a terului este admis,
prin aceeai hotrre judectoreasc cumprtorul poate
obine obligarea vnztorului la daune-interese, evitnd
ulterior un alt proces cu vnztorul pentru eviciune.
n cazul n care cumprtorul a omis s-l cheme n
garanie pe vnztor i pierde procesul, fiind evins de ctre
ter, pierde dreptul de garanie dac vnztorul dovedete
c existau motive suficiente pentru a se respinge cererea
(art.1705 alin.1) 178.
De asemenea, conform art. 1705 alin.2 din noul Cod
civil "cumprtorul care, fr a exista o hotrre
judectoreasc, a recunoscut dreptul terului pierde dreptul
de garanie, afar de cazul n care dovedete c nu existau
motive suficiente pentru a mpiedica eviciunea".
9.1.5. Rezoluiunea contractului. n cazul n care
cumprtorul sau succesorul su a fost evins de ntregul bun
177

M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.80. n practica judectoreasc s-a hotrt c pericolul de
expropriere a unei cldiri vndute, prin cuprinderea ei ntr-o zon restructurabil, nu
constituie eviciune, reprezentnd o simpl eventualitate i nu o certitudine c va fi demolat,
motiv pentru care cererea de despgubire a cumprtorului a fost respins ca prematur (a se
vedea Trib.Suprem, sec.civ. dec.nr. 1326 din 6 iulie 1977, n RRD nr.2/1978, p.55).
178
n aceeai ipotez, dar fr ca vnztorul s poat dovedi c avea mijloacele necesare
pentru respingerea preteniilor terului, cumprtorul se poate ntoarce mpotriva lui pe cale
principal, printr-o aciune n garanie pentru eviciune (garanie principal). A se vedea
F.Deak, op.cit., p.79.
115

sau de o parte a acestuia, suficient de nsemnat nct dac

ar fi cunoscut eviciunea, nu ar mai fi ncheiat contractul,
pot solicita rezoluiunea (art.1700 alin.1).
Pe cale de consecin, odat cu rezoluiunea,
cumprtorul poate cere restituirea preului i repararea
prejudiciului suferit (art.1700 alin.2).
9.1.6. Restituirea preului. n conformitate cu art.
1701 alin.1 din noul Cod civil, vnztorul este obligat s
restituie preul n ntregime chiar dac, la data eviciunii,
valoarea bunului vndut a sczut sau dac bunul a suferit
deteriorri nsemnate, fie din neglijena cumprtorului 179,
fie prin for major.
Prin excepie, conform art. 1701 alin.2, dac
cumprtorul a obinut un beneficiu din stricciunile aduse
lucrului, vnztorul are dreptul s scad din pre o sum
corespunztoare
acestui
beneficiu
(de
exemplu,
cumprtorul unei pduri, care dup ce a exploatat-o parial,
a fost evins; vnztorul poate s rein din pre sumele
reprezentnd valoarea materialului lemnos exploatat a se
vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu,
op.cit., p.563).
n aceleai condiii, vnztorul trebuie s restituie
preul primit i n cazul n care aciunea n garanie este
exercitat de un subdobnditor, indiferent dac acesta a
cumprat bunul la un pre mai mic sau mai mare 180 ori chiar
cu titlu gratuit. Aceasta deoarece, odat cu bunul,
subdobnditorul primete i toate accesoriile sale, inclusiv
aciunile transmitorului mpotriva celui de la care a
cumprat, ntemeiate pe obligaia acestuia de garanie contra
eviciunii 181 .
Dac la data eviciunii bunul vndut are o valoare
mai mare dect la data vnzrii, din orice cauz, vnztorul
este obligat s plteasc cumprtorului, pe lng preul
vnzrii, sporul de valoare acumulat pn la data eviciunii.
Vnztorul datoreaz sporul de valoare 182 indiferent
dac a fost de bun-credin sau de rea-credin la data
179

Cumprtorul, n calitate de proprietar, are dreptul s fie neglijent cu privire la bunul pe

care l consider al su sau s-i dea orice ntrebuinare.
180
n sensul c subdobnditorul nu poate cere restituirea dect n limita preului pltit de el
cumprtorului intermediar, de la care a cumprat el (D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.391).
181
M.Murean, op.cit., Curs 1999, p75, F.Deak, op.cit., p.81.
182
Aa cum s-a artat n literatura juridic, datorit art. 1344 C.civ. cumprtorul nu suport
riscul devalorizrii monetare, fiind fr relevan acceptarea sau neacceptarea teoriei
116

ncheierii contractului i indiferent dac prejudiciul a fost

previzibil sau imprevizibil.
9.1.7.
ntinderea daunelor-interese. Dac
vnztorul este rspunztor de eviciune, n temeiul art.
1702 alin.1 din noul Cod civil, daunele-interese pe care le
datoreaz cuprind:
a) valoarea fructelor pe care cumprtorul a fost
obligat s le restituie celui care l-a evins; n literatura
juridic anterioar noului Cod civil s-a precizat c este
vorba despre fructele pe care cumprtorul le-a perceput
dup ce a devenit de rea-credin (a luat cunotin de
drepturile terului asupra bunului prin prealabila notificare
sau prin cererea de chemare n judecat). Fructele culese de
cumprtor pn la data cnd a devenit de rea-credin nu
este dator s le restituie terului evingtor 183.
b) cheltuielile de judecat efectuate de cumprtor n
procesul cu cel ce l-a evins, precum i n procesul de
chemare n garanie a vnztorului;
c) cheltuielile ncheierii i executrii contractului de
ctre cumprtor; aceste cheltuieli se refer la taxele de
timbru pentru autentificarea contractului, onorariu pentru
notar sau avocat, taxe de intabulare n cartea funciar etc.,
dac au fost suportate de cumprtor;
d) pierderile suferite i ctigurile nerealizate de ctre
cumprtor din cauza eviciunii;

impreviziunii (F.Deak, op.cit.,p.82). Cu privire la teoria impreviziunii a se vedea Gr.Giurc

(I), Gh.Beleiu (II), Teoria impreviziunii rebus sic stantibus n dreptul civil, revista
Dreptul nr.1011/1993, p.29-36; C.E.Zama, Teoria impreviziunii. Studiu de doctrin i
jurispruden, Editura Hamangiu, Bucureti, 2006; Vezi i C.S.J. s.com. dec.nr.591/1994, n
Buletinul jurisprudenei, 1994, p.243-245.
n practica judectoreasc recent (dup anul 2000) s-au pronunat soluii diametral
opuse n legtur cu dreptul cumprtorului la sporul de valoare. Astfel, n cazul evingerii
cumprtorului (care a cumprat imobilul de la Statul Romn n baza Legii nr.112/1995) de
ctre fostul proprietar, unele instane au decis c pe lng preul de vnzare, actualizat cu
indicii ratei inflaiei, cumprtorul are dreptul la sporul de valoare al imobilului (.C.C.J,
secia civil i de proprietate intelectual, deciziile nr.2518/2003, 2194/2004 i 2768/2004,
citate dup D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.393). Alte instane au decis, dimpotriv, c n caz
de eviciune, vnztorul poate fi inut doar la restituirea preului actualizat, nu i la sporul de
valoare al imobilului (Curtea de Apel Constana, secia civil, dec.nr.513/2000, citat dup
D.Chiric, op.cit., p394). i opiniile din literatura juridic, n aceast problem, sunt diferite (
a se vedea Al.iclea, Not la decizia civil nr. 513/2000 a Curii de Apel Constana, n revista
Dreptul nr.4/2001, p191 i urmt; contra D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.394).
183
F.Deak, op.cit, p.81, C.Toader, op.cit., p.66-67; I.Popa, op.cit., p326-327; LStnciulescu,
op.cit., p 43;
117

De asemenea, potrivit art. 1702 alin.2, vnztorul este

obligat s ramburseze cumprtorului sau s fac s i se
ramburseze de ctre acela care evinge toate cheltuielile
pentru lucrrile efectuate n legtur cu bunul vndut, fie c
lucrrile sunt autonome, fie c sunt adugate, dar, n acest
din urm caz, numai dac sunt necesare (fcute pentru
conservarea bunului) sau utile (fcute pentru sporirea valorii
bunului).
Dac vnztorul a cunoscut cauza eviciunii la data
vnzrii (deci, a fost de rea-credin), este dator s
ramburseze cumprtorului i cheltuielile fcute pentru
efectuarea i, dup caz, ridicarea lucrrilor voluptuare
(fcute n scop de lux sau de plcere).
Aciunea n garanie pentru eviciune a cumprtorului
este o aciune personal (nu real), astfel nct dauneleinterese pot fi cerute numai de la vnztor ori de la
succesorii si universali sau cu titlu universal.
Dreptul la aciune al cumprtorului evins pentru
daune-interese se prescrie n termenul general de prescripie
de 3 ani i ncepe s curg de la data producerii eviciunii
(n cazul n care eviciunea rezult dintr-o hotrre
judectoreasc, de la data rmnerii irevocabile).
9.1.8. Efectele eviciunii pariale. n conformitate cu
dispoziiile art.1703 din noul Cod civil, n cazul n care
eviciunea parial 184 nu atrage rezoluiunea contractului,
vnztorul trebuie s restituie cumprtorului o parte din
pre proporional cu valoarea prii de care a fost evins i,
dac este cazul, s plteasc daune-interese corespunztor
cu prevederile art.1702.
9.1.9. nlturarea eviciunii de ctre cumprtor.
Art.1704 din noul Cod civil prevede c atunci cnd
cumprtorul a pstrat bunul cumprat pltind terului
evingtor o sum de bani sau dndu-i un alt bun, vnztorul
184

n literatura juridic romn clasic s-a observat c legea face o distincie ntre rezilierea
(rezoluiunea-s.n.) n caz de eviciune parial (art. 1347 C.civ.) i rezilierea n cazul cnd
lucrul pierise n parte n momentul ncheierii vnzrii (art.1311 C.civ.). n ultima ipotez,
legea nu mai cere nici o condiie pentru admisibilitatea rezilierii, care poate fi cerut orict de
mic ar fi partea din lucru pierit nainte de vnzare. Autorii au explicat aceast deosebire prin
faptul c n caz de eviciune parial contractul a fost deja executat, iar rezilierea unui contract
executat este ntotdeauna mai grav pentru c cumprtorul a putut conferi terilor drepturi
asupra lucrului. n schimb, n cazul pieirii pariale a lucrului nainte de vnzare, noua stare de
lucruri proiectat prin contract nu este nc adus la ndeplinire printr-un transfer de
proprietate; rezilierea nu poart dect asupra unui simplu procent (a se vedea C.Hamangiu,
I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.564).
118

este liberat de urmrile garaniei, n primul caz prin

rambursarea ctre cumprtor a sumei pltite cu dobnda
legal calculat de la data plii, iar n al doilea caz prin
plata valorii bunului dat. n ambele cazuri, vnztorul este
obligat i la plata tuturor cheltuielilor aferente.
9.1.10. Modificri convenionale a garaniei
mpotriva eviciunii.
Obligaia de garanie contra eviciunii a vnztorului
este reglementat de noul Cod civil prin norme juridice cu
caracter supletiv i se numete garania de drept.
Dac n contractul de vnzare-cumprare nu ar exista
stipulat nimic n privina garaniei contra eviciunii,
vnztorul rmne rspunztor potrivit prevederilor legale,
aplicndu-se garania de drept.
Dar, prile contractante pot deroga de la prevederile
legale indicate mai sus, stabilind prin convenia lor alte
reguli de garanie, conform intereselor lor.
n acest sens, art. 1698 alin.1 din noul Cod civil
dispune c: Prile pot conveni s extind sau s restrng
obligaia de garanie. Acestea pot chiar conveni s l
exonereze pe vnztor de orice garanie contra eviciunii.
Garania stipulat de pri se numete garania
convenional 185.
n ce privete clauzele de extindere a rspunderii
vnztorului n caz eviciune, se admite c acestea pot fi
stipulate n contract deoarece legea nu prevede limitri.
Astfel, garania vnztorului poate fi extins att pentru
fapte personale, ct i pentru faptele terilor (de exemplu,
prile pot extinde garania i mpotriva unor tulburri de
fapt) ori chiar pentru mprejurri fortuite
(expropriere). Se impune ns precizarea c aceste clauze de
extindere trebuie s fie stipulate expres n contract i s fie
neechivoce, altminteri se aplic regulile garaniei de drept.
n ce privete clauzele de restrngere sau de
nlturare a rspunderii vnztorului art.1698 alin.2 prevede
c: "Stipulaia prin care obligaia de garanie a
vnztorului este restrns sau nlturat nu l exonereaz
pe acesta de obligaia de a restitui preul, cu excepia
cazului n care cumprtorul i-a asumat riscul producerii
eviciunii".

185

M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.76-77.

119

Aceasta deoarece cumprtorul pierznd dreptul

asupra bunului, preul este deinut fr cauz de vnztor.
De asemenea, dac cumprtorul a cunoscut, la data
vnzrii, pericolul eviciunii, sau dac a cumprat pe riscul
su (caz n care contractul de vnzare este aleatoriu),
cumprtorul este presupus c a renunat la garania
vnztorului.
9.1.11. Limitele clauzei de nerspundere pentru
eviciune. Conform art. 1699 din noul Cod civil " chiar
dac s-a convenit c vnztorul nu va datora nicio garanie,
el rspunde totui de eviciunea cauzat ulterior vnzrii
prin faptul su personal 186 ori de cea provenit din cauze
pe care, cunoscndu-le n momentul vnzrii, le-a ascuns
cumprtorului. Orice stipulaie contrar este considerat
nescris".

Test de autoevaluare nr.9. ncercuii rspunsurile corecte.

1. Obligaia de garanie contra eviciunii a vnztorului este aplicabil:
a)numai n cazul vnzrilor prin bun nvoial; b) numai n cazul vnzrilor prin
licitaie public; c) att n cazul vnzrilor prin bun nvoial, ct i n cazul
vnzrilor prin licitaie public.
186 2. n cazul eviciunii pariale, cumprtorul:
F.Deak, op.cit., p.83; Cu toate acestea, aa cum s-a apreciat n literatura juridic romn
a) poate
vnzrii,
indiferent
de valoarea
prii din bun
de un
care
clasic,
clauzacere
prinrezoluiunea
care vnztorul
ncearc
s se exonereze
de rspundere
pentru
fapt
a fostcomis
evins;
b) poate
solicita
pierdute
efectul
personal,
anterior
vnzrii
(devaloarea
exemplu,prii
ncheierea
unuiprin
contract
de eviciunii;
arendare sauc)de
nchiriere,
condiiio opozabile
poate cu
fi recunoscut
valabil
fapt
poate nsolicita
parte dincumprtorului),
pre, proporional
valoarea prii
de dac
care acest
a fost
personal
este
adus
la
cunotina
cumprtorului
nainte
de
vnzare,
deoarece
se
refer
la
un
evins.
fapt precis determinat al vnztorului i nu exist rea-credin sau dol din partea acestuia, din
moment ce cumprtorul este pus n cunotin de cauz n privina eventualei eviciuni ce ar
putea surveni (a se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p565).

120

Bibliografia unitii de nvare nr.9

I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia,
Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010;
P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters
Kluwer, Bucureti 2009;
F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic,
Bucureti 2001;
D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek,
Bucureti 2008;
F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer
Bucureti 2010.
Noul Cod Civil

Unitatea de nvare nr.10

Obligaia de garanie contra viciilor bunului vndut
Cuprins
121

10.1. Obligaia de garanie contra viciilor bunului vndut..................................

10.1.1. Noiune...................................................................................................
10.1.2. Condiiile angajrii rspunderii vnztorului pentru vicii.......................
10.1.3. Domeniul de aplicare a garaniei contra viciilor.......................................
10.1.4. Denunarea viciilor ascunse....................................................................
10.1.5. Efectele garaniei contra viciilor bunului vndut......................................
10.1.6. ntinderea garaniei vnztorului.............................................................
10.1.7. Prescripia dreptului la aciune pentru viciile ascunse..............................
10.1.8. Modificri convenionale a garaniei contra viciilor.................................
10.1.9. Garania pentru buna funcionare.............................................................
Obiectivele unitii de nvare nr.10
cunoaterea condiiilor angajrii rspunderii pentru vicii
cunoaterea ntinderii garaniei vnztorului
nsuirea aspectelor legate de prescripia dreptului la aciune pentru
viciile ascunse

10.1. Obligaia de garanie contra viciilor bunului vndut

10.1.1 Noiune. Vnztorul rspunde fa de
cumprtor nu numai n caz de eviciune (cnd nu asigur
linitita posesiune a lucrului vndut), dar i pentru viciile
lucrului (cnd nu asigur folosina util).
n acest sens, art.1707 alin.1 din noul Cod civil
dispune c: "Vnztorul garanteaz cumprtorul contra
oricror vicii ascunse care fac bunul vndut impropriu
ntrebuinrii la care este destinat sau care i micoreaz n
asemenea msur ntrebuinarea sau valoarea nct, dac
le-ar fi cunoscut, cumprtorul nu ar fi cumprat sau ar fi
dat un pre mai mic".
Prin vicii trebuie s nelegem anumite defeciuni sau
deficiene ale bunului vndut, datorit crora este impropriu
ntrebuinrii dup destinaia sa ori i se micoreaz
ntrebuinarea sau valoarea.
Viciile bunului vndut se mai numesc i vicii
redhibitorii pentru c n dreptul roman, atunci cnd lucrul
vndut prezenta un viciu mai nsemnat,
122

vnztorul era obligat s-l ia napoi prin aciunea numit

redhibitorie (din verbul latin redhibere a lua napoi) 187.
10.1.2.
Condiiile
angajrii
rspunderii
vnztorului pentru vicii.
a) Viciul s fie ascuns. Aceast condiie rezult din
prevederile art. 1707 alin.1, care dispune c vnztorul
garanteaz cumprtorul contra oricror vicii ascunse.
Prin viciu ascuns, n sensul art. 1707 alin.1, se
nelege acel viciu care, la data predrii bunului, nu putea fi
descoperit fr asisten de specialitate, de ctre un
cumprtor prudent i diligent.
Deci, viciul este considerat ascuns numai dac
cumprtorul nu l-a cunoscut cu ocazia predrii bunului i
nici nu putea s-l cunoasc printr-o verificare normal, dar
atent, n raport cu natura bunului 188.
n practica judectoreasc sunt considerate vicii
ascunse acelea care nu puteau fi descoperite dect printr-o
expertiz tehnic 189, printr-o analiz de
laborator 190 sau n condiiile unei temperaturi sczute, care
n-a existat la data ncheierii vnzrii 191. De exemplu, s-a
decis c poluarea sonor provenind de la
o central termic, situat n subsolul cldirii, chiar sub
apartamentul cumprat,constituie un viciu ascuns pe care
cumprtorul nu l-a putut constata la data vnzrii, cnd era
var i centrala nu funciona, ci numai la venirea iernii cnd
centrala a fost pornit 192 . De asemenea, infiltrarea apei i
inundarea unei cldiri ca urmare a unor ploi abundente
constituie un viciu ascuns care nu a putut fi observat de

187

Cu privire la unele aspecte speciale ale garaniei pentru eviciune, a se vedea i V.Stoica,
C.Turianu, Obligaia de garanie contra viciilor bunurilor vndute de persoanele fizice, cu
privire special asupra autovehiculelor, n R.R.D.nr.9-12/1989, p.6-18; A se vedea i
C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p566; Pentru amnunte n legtur cu
originile istorice ale garaniei pentru vicii ascunse, a se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008,
p.399.
188
F.Deak, op.cit., p.85; M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.88;
189
Tribunalul Suprem, sec.civ.dec.nr. 541/1973, n CD pe anul 1973, p.133.
190
Tribunalul judeean Hunedoara, dec.civ.nr.5/1983, n R.R.D.nr.6/1983, p.58.
191
Tribunalul Municipiului Bucureti, dec.civ.nr.151/1990, n revista Dreptul nr.2/1992,
p.79.
192

Curtea de Apel din Paris, citat dup D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.410.
123

cumprtor la data vnzrii, deoarece la acea dat anotimpul

era secetos 193 .
Posibilitatea cumprtorului de a cunoate viciul
lucrului se apreciaz in abstracto, avndu-se n vedere un
cumprtor prudent i diligent (art.1707 alin.2).
n practica judectoreasc anterioar intrrii n
vigoare a noului Cod civil s-a decis c la cumprarea unui
autoturism, cumprtorul trebuie s verifice starea acestuia,
la nevoie printr-un specialist, neputnd antrena rspunderea
vnztorului pentru vicii pe care el nu le-a remarcat, dei
orice cunosctor le-ar fi putut observa fr dificultate 194.
Lipsa de informare, lipsa de experien sau nepriceperea
cumprtorului nu fac ca viciile neconstatate de el s fie
considerate vicii ascunse; n cazul unui lucru pentru a crui
cunoatere (sub aspectul calitii sau viciilor) este necesar
o anumit pregtire, cumprtorul trebuie s apeleze la o
persoan calificat, cci dac nu o face este n culp i
trebuie privit a-i fi asumat riscurile, neputnd pretinde
desfiinarea contractului 195 .
Dup cum se poate vedea, n practica noastr
judectoreasc mai veche s-a apreciat c dac cunoaterea
viciilor bunului vndut reclam o anumit pregtire (lucruri
193

C.S.J, secia civil i de proprietate intelectual, decizia nr.1252/2003, citat dup

D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.410.
194
A se vedea Trib Suprem, sec.civ. dec.nr.1186 din 13 august 1957, n CD 1957, p.79-81,
citat dup M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.88.
n literatura juridic recent, ntr-o alt opinie, se consider c problema dac o deficien
(viciu) este ascuns sau aparent se apreciaz diferit dup cum este vorba despre un
cumprtor profan sau un cumprtor profesionist. n cazul cumprtorului profan se
consider c viciul este ascuns dac nu poate fi observat n urma unei examinri normale,
avnd n vedere resursele personale ale acestuia (apreciere in concreto) i un comportament
fr repro al unei persoane dotate cu asemenea resurse (apreciere in abstracto), fr a fi
obligat s apeleze la un specialist sau expert, afar de cazul n care a fost informat n prealabil
de existena viciului. n cazul unui cumprtor profesionist , s-a afirmat, viciul este considerat
ascuns n condiii mult mai dificile. Pentru un asemenea cumprtor aprecierea aptitudinii de
a constata existena unor vicii se face dup criterii abstracte, nu subiective, la nivelul unui
profesionist fr repro. n privina cumprtorului profesionist exist o adevrat prezumie
simpl de cunoatere a existenei viciilor. Dar, fiind vorba despre o prezumie simpl, aceasta
poate fi rsturnat prin proba contrar, dovedindu-se c viciul a fost ascuns de vnztor prin
mijloace dolosive sau c era imposibil de descoperit, dect printr-o expertiz nalt calificat (
a se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.409-411, precum i literatura i jurisprudena
francez acolo citate).
195
A se vedea Trib.Suprem, sec.civ. dec.nr. 138 din 4 februarie 1978, n CD 1978, p.59-62;
idem, dec.nr.1936 din 21 august 1984, n R.R.D.nr.7/1985, p.67-68; idem, dec.nr.679 din 12
aprilie 1986, n R.R.D.nr.1/1987, p.62-63, citate dup M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.88.
124

de mare complexitate sau tehnicitate) cumprtorul trebuie

s apeleze la o persoan calificat, iar dac nu o face el este
considerat n culp.
Literatura juridic recent consider c ntruct o
asemenea cerin (apelarea la o persoan calificat) nu este
prevzut de lege, nu constituie o condiie a angajrii
rspunderii vnztorului pentru vicii 196 . ntr-adevr, nici
noul Cod civil nu pretinde cumprtorului s apeleze la o
persoan calificat.
Potrivit art. 1707 alin.4 din noul Cod civil vnztorul
nu datoreaz garanie contra viciilor pe care cumprtorul le
cunotea la ncheierea contractului.
Prin urmare, vnztorul nu rspunde de viciile
bunului pe care el le-a adus expres la cunotina
cumprtorului, deoarece aceste vicii nu mai sunt ascunse.
Revine vnztorului sarcina de a dovedi c l-a ntiinat pe
cumprtor despre existena viciului sau c viciul a fost
cunoscut de cumprtor la data vnzrii.
De asemenea, vnztorul nu rspunde de viciile
bunului vndut pe care cumprtorul le putea descoperi la
data predrii, fr asisten de specialitate, acestea fiind vicii
aparente. De exemplu, ntr-o spe s-a decis c vnztorul
nu este rspunztor pentru vicii ascunse deoarece
cumprtorul apartamentului, cu prilejul numeroaselor
vizite efectuate la imobil, putea constata zgomotul continuu
produs de o instalaie frigorific a unei mcelrii 197.
Excluderea rspunderii vnztorului se explic prin
faptul c la preluarea bunului (recepie) cumprtorul are
obligaia de a-l examina cu atenie, ipotez n care poate
observa viciile aparente. Dac cu aceast ocazie constat
existena unor vicii aparente, trebuie s l informeze pe
vnztor despre ele fr ntrziere (art.1690 alin.3) 198. Dac
nu face acest lucru cumprtorul este considerat n culp.
Rezult c spre deosebire de garania contra
eviciunii (care funcioneaz chiar i n cazul n care
cumprtorul are o culp n necunoaterea cauzei
eviciunii), n cazul garaniei mpotriva viciilor bunului
vndut culpa cumprtorului n necunoaterea viciului
exclude rspunderea vnztorului pentru aceste vicii.
196

F.Deak, op.cit., p.86; D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.409, nota nr. 2.
A se vedea Curtea de Apel din Versailles, 23 iunie 2000, Recueil Dalloz (IR) nr.33/2000,
p.240, citat dup D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.410.
198
A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.408.
197

125

Problema dac un viciu este ascuns sau aparent, fiind

o mprejurare de fapt, rmne la aprecierea instanei de
judecat.
Vnztorul rspunde pentru viciile ascunse ale
bunului vndut chiar i atunci cnd nu le-a cunoscut pn n
momentul predrii, fiind de bun-credin, afar numai dac
a convenit cu cumprtorul ca s nu rspund de ele.
b)Viciul sau cauza lui s fi existat la data predrii
bunului . Vnztorul nu rspunde pentru viciile ivite ulterior
predrii bunului, deoarece odat cu predarea trec la
cumprtor i riscurile.
Dovada faptului c viciul a existat n momentul
predrii bunului cade n sarcina cumprtorului.
Nu este necesar ca viciul s se fi manifestat pn la
predarea bunului, ci este suficient ca la data predrii s
existe doar cauza sau germenele lui, chiar dac viciul se va
manifesta ulterior 199. Astfel, o defeciune de turnare a unei
piese metalice reprezint un viciu ascuns, existent la data
predrii bunului,chiar dac ruperea piesei datorit acestei
defeciuni se produce abia mai trziu; de asemenea, un cal
care suferea de o anumit boal, care n-a putut fi
diagnosticat dect ulterior, printr-o analiz de laborator,
constituie un viciu ascuns existent la data predrii 200.
c)Viciul s fie important. Aceast condiie rezult din
dispoziiile art. 1707 alin.1, care dispune c vnztorul
garanteaz mpotriva acelor vicii ascunse care fac bunul
vndut impropriu ntrebuinrii la care este destinat sau
care i micoreaz n asemenea msur ntrebuinarea sau
valoarea nct, dac le-ar fi cunoscut, cumprtorul nu ar fi
cumprat sau ar fi dat un pre mai mic.
Dac viciile sunt minore i lucrul poate fi uor reparat,
rspunderea vnztorului pentru vicii nu funcioneaz 201.
De exemplu, n practica judiciar
s-a decis c viciul nu este important (grav) dac const doar
n uzura unor piese, care pot fi nlocuite 202.
Pentru angajarea rspunderii vnztorului nu este
necesar ca viciul s afecteze esena (substana) bunului 203.
199

M.Murean, op.cit, Curs 1999, p.87.

A se vedea Tribunalul judeean Hunedoara, dec.civ.nr.5/1983, n R.R.D.nr.6/1983, p.58.
201
A se vedea D.Chiric, op.cit, Tratat 2008, p.413.
202
A se vedea Tribunalul Suprem, sec.civ.dec.nr. 183/1978, n CD, 1978, p.59-62; idem,
decizia nr.679/1986, n R.R.D.nr.1/1987, p.62-63.
203
A se vedea Tribunalul Suprem, sec.civ. dec.nr.541/1973, n CD, 1973, p.133.
200

126

Cele trei condiii ale angajrii rspunderii vnztorului

contra
viciilor ascunse
trebuie dovedite de ctre
cumprtor, prin orice mijloace de prob (fiind un simplu
fapt juridic).
10.1.3. Domeniul de aplicare a garaniei contra
viciilor. Obligaia de garanie mpotriva viciilor ascunse se
aplic n orice vnzare (civil sau comercial), inclusiv n
cazul promisiunilor de vnzare-cumprare, indiferent c
bunul vndut este mobil sau imobil, nou sau de ocazie. ns,
n conformitate cu dispoziiile art. 1707 alin.5, obligaia de
garanie a vnztorului contra viciilor ascunse nu exist n
vnzrile silite, ci numai n cazul vnzrilor obinuite, liber
consimite de ctre pri 204.
10.1.4. Denunarea viciilor ascunse. Potrivit art.
1709 alin.1 din noul Cod civil, cumprtorul care a
descoperit viciile ascunse ale lucrului este obligat s le
aduc la cunotina vnztorului ntr-un termen rezonabil,
stabilit potrivit cu mprejurrile, sub sanciunea decderii
din dreptul de a cere msura prevzut la art.1710 alin.1 lit.d
(rezoluiunea) 205.
n cazul n care cumprtorul este profesionist, iar
bunul vndut este mobil corporal, termenul este de dou zile
lucrtoare (art.1709 alin.2).
Atunci cnd viciul apare n mod gradual, ntiinarea
vnztorului trebuie fcut tot ntr-un termen rezonabil, care
ncepe s curg din ziua n care cumprtorul i d seama
de gravitatea i ntinderea viciului.
Dac vnztorul a tinuit viciul (ceea ce nseamn c
este de rea-credin), atunci el nu mai poate invoca

204

n literatura juridic recent s-a artat c obligaia de garanie a vnztorului contra viciilor
ascunse exist chiar i n vnzrile publice (prin licitaie public), dac vnztorul vinde de
bunvoie, deoarece numai atunci cnd vnzarea este impus de lege vnztorului garania nu
are aplicare .
Garania contra viciilor nu funcioneaz n vnzrile aleatorii, n care cumprtorul
cumpr pe riscul su, cu excepia cazului n care vnztorul este de rea-credin (caz n care
vnzarea nu mai este aleatorie) a se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.402, precum i
literatura juridic francez acolo citate.
205
n ce privete viciile aparente, problema se rezolv conform art. 1690. Astfel, cumprtorul
are obligaia ca imediat dup preluare s verifice starea bunului. Dac n urma verificrii
constat existena unor vicii aparente, cumprtorul trebuie s l informeze pe vnztor despre
acestea fr ntrziere. n lipsa informrii, se consider c vnztorul i-a executat obligaia
de a preda bunul n starea n care se afla n momentul ncheierii contractului, fiind exonerat de
rspundere pentru viciile aparente.
127

prevederile art.1709 (sanciunea decderii cum-prtorului

din dreptul de a cere rezoluiunea).
10.1.5. Efectele garaniei contra viciilor bunului
vndut.
Dac bunul vndut este afectat de vicii i sunt
ndeplinite cele trei condiii analizate, cumprtorul are
posibilitatea de a obine de la vnztor, n baza art. 1710
alin.1, dup caz:
a) nlturarea viciilor de ctre vnztor sau pe
cheltuiala acestuia;
b) nlocuirea bunului vndut cu un bun de acelai fel,
ns lipsit de vicii;
c) reducerea corespunztoare a preului;
d) rezoluiunea vnzrii.
Mai trebuie reinut c instana de judecat, la cererea
vnztorului, avnd n vedere gravitatea viciilor i scopul
pentru care contractul a fost ncheiat, poate dispune o alt
msur prevzut de art. 1710 alin.1 dect cea solicitat de
cumprtor.
Reglementrile de mai sus constituie o noutate fa de
dispoziiile vechiului cod civil, care prevedea pentru
cumprtor doar posibilitatea de opiune ntre aciunea n
rezoluiune (aciunea redhibitorie) i aciunea n reducerea
preului (aciunea estimatorie).
De asemenea, potrivit art. 1711 alin.1, dac numai
unele dintre bunurile vndute sunt afectate de vicii i acestea
pot fi separate de celelalte fr pagub pentru cumprtor,
iar instana dispune rezoluiunea n condiiile art.1710,
contractul se desfiineaz numai n parte.
Rezoluiunea contractului n privina bunului
principal, atrage rezoluiunea lui i n privina bunului
accesoriu (art.1711 alin.2).
Trebuie precizat c admisibilitatea aciunii n
rezoluiune pentru vicii nu este condiionat de buna sau
reaua-credin a vnztorului. Numai ntinderea rspunderii
lui difer dup cum a avut sau nu cunotin de existena
viciilor la data vnzrii, aa cum vom vedea mai jos.
De asemenea, pentru admisibilitatea aciunii n
rezoluiune nu este necesar ca viciul s fac ca bunul s fie
cu totul impropriu oricrei ntrebuinri, fiind suficient ca el
s nu poat fi utilizat conform destinaiei sale normale 206.
206

M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.90; F.Deak, op.cit., p.88.

128

Pierderea sau deteriorarea bunului afectat de vicii,

chiar prin for major, nu l mpiedic pe cumprtor s
obin msurile prevzute la art. 1710 alin.1.
Pe de alt parte, conform art. 1714, garania contra
viciilor ascunse se aplic i atunci cnd bunul vndut nu
corespunde calitilor convenite de ctre pri.
10.1.6.
ntinderea garaniei vnztorului.
ntinderea garaniei difer dup cum vnztorul a fost de
rea-credin (a cunoscut viciile la data ncheierii
contractului de vnzare, dar nu le-a adus la cunotina
cumprtorului) sau de bun-credin (nu a cunoscut viciile
bunului la data vnzrii).
n cazul n care, la data ncheierii contractului,
vnztorul cunotea viciile bunului vndut, pe lng una
dintre msurile prevzute la art. 1710 alin.1, vnztorul este
obligat la plata de daune-interese 207, pentru repararea
ntregului prejudiciu cauzat, dac este cazul (art.1712
alin.1).
Cumprtorul are dreptul la daune-interese numai
dac vnztorul a fost de rea-credin (a cunoscut viciile
bunului la data vnzrii i nu le-a adus la cunotina
cumprtorului), considerndu-se c aceste daune sunt
imprevizibile i deci datorate numai n caz de dol 208.
Acordarea daunelor-interese presupune, din partea
cumprtorului, s fac dovada prejudiciului suferit i a
legturii de cauzalitate dintre viciile bunului i prejudiciu, n
condiiile dreptului comun. De asemenea, ntruct bunacredin se prezum, cumprtorul este inut s dovedeasc
reaua-credin a vnztorului.
n literatura juridic recent s-a artat c dauneleinterese pot fi solicitate de cumprtor fie n cadrul aciunii
207

n practica judiciar s-a decis c dac vnztorul cunotea viciul lucrului, el va fi obligat
nu numai la restituirea preului, dar i la daune-interese, iar n lipsa unor daune dovedite, cel
puin cumprtorul are dreptul la dobnzi dup suma ce urmeaz a fi restituit, calculate
ncepnd cu data plii preului i pn le restituirea efectiv (a se vedea Tribunalul judeean
Arad, dec.civ.nr. 1580 din 20 august 1955, n L.P.nr.6/1957, p.757-758, citat dup
M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.89; n acelai sens i D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.428,
precum i literatura juridic i jurisprudena acolo citate).
Aa cum s-a artat, daunele-interese pot consta n prejudicii corporale (rnirea sau moartea
cumprtorului), prejudicii patrimoniale (costul unor reparaii; costul nlocuirii unor produse)
ori prejudicii aduse unui ter care i-a recuperat paguba de la cumprtor, rmnnd acestuia
aciune n regres mpotriva vnztorului (a se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.430).
208
F.Deak, op.cit., p.89.
129

n rezoluiune, fie n cadrul aciunii n reducerea preului, fie

chiar independent de cele dou aciuni.
De asemenea, ntinderea daunelor-interese nu poate fi
limitat la preul achitat de cumprtor, deoarece este vorba
despre repararea unui prejudiciu, iar prejudiciul trebuie
reparat integral de cel vinovat.
Dac vnztorul nu cunotea viciile bunului vndut
i s-a dispus una dintre msurile prevzute la art.1710 alin.1
lit. c) sau d), el este obligat s restituie cumprtorului doar
preul i cheltuielile fcute cu prilejul vnzrii, n tot sau n
parte, dup caz (art.1712 alin.2) 209.
10.1.7. Prescripia dreptului la aciune pentru
viciile ascunse. Termenul prescripiei este de 3 ani dac
legea nu prevede un alt termen (art.2517).
Potrivit art. 2531 alin.1 din noul Cod civil, dac prin
lege nu se prevede altfel, prescripia dreptului la aciune
pentru viciile ascunse ncepe s curg:
a) n cazul unui bun transmis sau al unei lucrri
executate, alta dect o construcie, prescripia va ncepe s
curg de la data descoperirii viciului, ns cel mai trziu de
la mplinirea unui an de la data predrii ori recepiei finale a
bunului sau a lucrrii;
b) n cazul unei construcii, prescripia va ncepe s
curg de la data descoperirii viciului, ns cel mai trziu de
la mplinirea a 3 ani de la data predrii sau recepiei finale a
construciei;
Pentru executarea unor lucrri curente, termenele de
mai sus (de 1 an i respectiv 3 ani) au fost reduse la 1 lun,
n cazul prevzut la lit. a, respectiv 3 luni, n cazul prevzut
la lit.b (art.2531 alin.2).
Dispoziiile art. 2531 alin.1 i alin.2 se aplic i n
cazul lipsei calitilor convenite ori al lipsurilor cantitative,
ns numai dac oricare din aceste lipsuri nu puteau fi
descoperite, fr cunotine speciale, printr-o verificare
normal.
Termenele prevzute mai sus sunt termene de garanie
nuntrul crora viciile trebuie, n toate cazurile, s se
iveasc (art. 2531 alin.4).

209

Conform art. 121 din Legea de punere n aplicare a Codului civil nr.71/2011, dispoziiile
art.1710, 1711, 1712 alin.2 i 1713 din Codul civil se aplic i n cazurile n care viciile
ascunse au fost descoperite dup data intrrii n vigoare a Codului civil.
130

Prevederile legale indicate mai sus nu aduc nici un fel

de atingere termenelor de garanie speciale, legale sau
convenionale.
De asemenea, dispoziiile art.2531 se aplic i n
cazul produselor pentru care s-a prevzut un termen de
valabilitate, ca i n cazul bunurilor sau lucrrilor pentru
care exist un termen de garanie pentru buna funcionare.
10.1.8.
Modificri convenionale a garaniei
contra viciilor. Obligaia de garanie a vnztorului contra
viciilor ascunse este reglementat de Codul nostru
civil prin dispoziii supletive, prile avnd posibilitatea s
limiteze, s nlture sau s agraveze aceast garanie, prin
clauze exprese stipulate n contract.
Astfel, conform art. 1708 alin.1, dac prile nu au
convenit altfel, vnztorul este obligat s garanteze contra
viciilor ascunse, chiar i atunci cnd nu le-a cunoscut.
Deci, n lips de stipulaie contrar, vnztorul este
obligat s garanteze contra viciilor ascunse indiferent dac
este de bun-credin sau de rea-credin.
n ce privete clauzele de limitare sau de nlturare a
garaniei contra viciilor, acestea sunt valabile i i produc
efectele numai dac vnztorul a fost de bun-credin,
adic nu a cunoscut viciile 210. n acest sens, conform art.
1708 alin.2 " clauza care nltur sau limiteaz
rspunderea pentru vicii este nul n privina viciilor pe
care vnztorul le-a cunoscut ori trebuia s le cunoasc la
data ncheierii contractului ".
Clauzele de limitare sau de nlturare a garaniei
contra viciilor pot viza scurtarea termenului legal de 1 an
sau de 3 ani, de 1 lun sau de 3 luni, n care viciile ascunse
trebuie descoperite, posibilitatea exercitrii de ctre
cumprtor numai a aciunii n reducerea preului, dreptul
cumprtorului de a cere numai reparaiile necesare,
excluderea total a garaniei etc. 211 .
Cumprtorul trebuie s fac dovada cunoaterii
viciilor de ctre vnztor i poate face aceast dovad prin
orice mijloace de prob.
n ce privete clauzele de agravare a garaniei, acestea
pot fi stipulate liber, fr limitri sau restrngeri. De
exemplu, vnztorul i poate asuma obligaia de garanie i
210
211

F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, op.cit., p.122.

Ibidem.
131

contra viciilor aparente sau mpotriva viciilor aprute

ulterior vnzrii ori dincolo de limitele termenului de
garanie fixat de lege 212.
10.1.9.
Garania pentru buna funcionare.
Conform art.1716 alin.1, n afar de garania contra viciilor
ascunse, vnztorul care a garantat pentru un timp
determinat buna funcionare a lucrului vndut este obligat,
n cazul oricrei defeciuni ivite nuntrul termenului de
garanie, s repare bunul pe cheltuiala sa. n lipsa unui
termen prevzut n contract sau n legea special, durata
maxim a reparaiei este de 15 zile de la data cnd
cumprtorul a solicitat repararea bunului.
Dac reparaia este imposibil sau dac durata
acesteia depete timpul stabilit prin contract sau prin legea
special, vnztorul este obligat s nlocuiasc bunul vndut
(art.1716 alin.2). n ipoteza n care vnztorul nu nlocuiete
bunul ntr-un termen rezonabil, potrivit cu mprejurrile, el
este obligat, la cererea cumprtorului, s i restituie preul
primit n schimbul napoierii bunului (art.1716 alin.3).
n conformitate cu art. 1718 alin.1, cumprtorul
trebuie s comunice vnztorului defeciunea ivit nainte de
mplinirea termenului de garanie, sub sanciunea decderii
din dreptul de garanie. Dac comunicarea nu a putut fi
fcut n termenul de garanie, din motive obiective,
cumprtorul are obligaia s comunice defeciunea ntr-un
termen rezonabil de la data expirrii termenului de garanie.
Dac vnztorul dovedete c defeciunea s-a produs
din pricina modului nepotrivit n care cumprtorul a folosit
sau a pstrat bunul, va fi exonerat de rspundere.
Comportamentul cumprtorului se apreciaz i lundu-se
n considerare instruciunile scrise care i-au fost comunicate
de ctre vnztor (art. 1717).
*****
Garania contra viciilor ascunse s-a dovedit a fi
insuficient n raport cu dispoziiile vechiului Cod civil,
motiv pentru care s-a impus adoptarea unor reglementri
moderne, corespunztoare stadiului actual de dezvoltare al
societii i consumului.

212

D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.436-437.

132

n acest scop, a fost adoptat Ordonana Guvernului

nr.21/1992 privind protecia consumatorilor (modificat,
republicat i actualizat) 213 care cuprinde i dispoziii
referitoare la viciile ascunse ale produselor.
Astfel, prin viciu ascuns legea nelege deficiena
calitativ a unui produs livrat sau a unui serviciu prestat
care nu a fost cunoscut i nici nu putea fi cunoscut de
ctre consumator prin mijloacele obinuite de verificare
(art. 2 pct.21).
Consumatorii au dreptul de a pretinde vnztorilor
sau prestatorilor de servicii remedierea sau nlocuirea
gratuit a produselor i serviciilor obinute, precum i
despgubiri pentru pierderile suferite ca urmare a
deficienelor constatate n cadrul termenului de garanie
sau de valabilitate. Dup expirarea acestui termen,
consumatorii pot pretinde remedierea sau nlocuirea
produselor/serviciilor care nu pot fi folosite potrivit
scopului pentru care au fost realizate, ca urmare a unor
vicii ascunse aprute pe durata medie de utilizare214 a
acestora (art.12 alin.1).
Remedierea deficienelor aprute la produse sau
servicii ori nlocuirea produselor care nu corespund n
cadrul termenului de garanie 215 sau de va-labilitate 216 i
care nu sunt imputabile consumatorului se face n termen de
maxim 15 zile din momentul cnd operatorul economic 217 a
luat cunotin de deficienele respective.
213

Republicat n Monitorul Oficial al Romniei nr.208 din 28 martie 2007, actualizat, cu

modificrile i completrile aduse de Legea nr.363 din 21 decembrie 2007 i O.U.G.nr.174
din 19 noiembrie 2008.
214
Prin durat medie de utilizare legea nelege intervalul de timp, stabilit n documente
tehnice normative sau declarat de ctre productor ori convenit ntre pri, n cadrul cruia
produsele de folosin ndelungat trebuie s i menin caracteristicile funcionale, dac au
fost respectate condiiile de transport, manipulare, depozitare i exploatare (art.2 pct.20).
215
Termen de garanie limita de timp, care curge de la data dobndirii produsului sau
serviciului, pn la care productorul sau prestatorul i asum responsabilitatea remedierii
sau nlocuirii produsului ori serviciului achiziionat, pe cheltuiala sa, dac deficienele nu
sunt imputabile consumatorului (art.2 pct.17).
216
Termen de valabilitate limita de timp stabilit de productor pn la care un produs i
pstreaz caracteristicile specifice iniiale, dac au fost respectate condiiile de transport,
manipulare, depozitare i pstrare (art.2 pct.18); n cazul produselor alimentare data limit
de consum.
217
Operator economic persoan fizic sau juridic, autorizat, care n cadrul activitii
sale profesionale fabric, import, transport sau comercializeaz produse ori pri din
acestea sau presteaz servicii (art.2 pct.3).

133

Cu referire la bunurile de folosin ndelungat

(frigidere,televizoare, maini de splat, autoturisme, aparate
foto etc.) acestea se vnd nsoite de certificatul de garanie,
declaraia de conformitate, precum i de cartea tehnic ori
instruciunile de folosire, instalare, exploatare, ntreinere,
eliberate de productor (art.20 alin. 3). n cadrul termenului
de garanie vnztorul are obligaia de a remedia orice
deficiene de calitate, indiferent dac acestea sunt sau nu
vicii ascunse. n privina acestor bunuri cumprtorul are
posibilitatea de a aciona mpotriva vnztorului att pe
temeiul garaniei contra viciilor ascunse reglementate de
Codul civil, ct i pe temeiul dispoziiilor cuprinse n
Ordonana Guvernului nr.21/1992, care pot fi uneori mai
avantajoase sau mai uor de aplicat ( de exemplu, aa cum sa artat n literatura juridic, remediile sunt mai uor de
obinut n baza acestui act normativ special, nefiind necesar
acionarea n justiie a vnztorului; sunt supuse remedierii
orice deficiene, indiferent dac se subsumeaz sau nu
noiunii de vicii ascunse; termenele de garanie sunt, n
general, mai lungi dect termenele n care poate fi
valorificat garania contra viciilor ascunse de drept comun
218
).
n sfrit, consumatorii au dreptul de a fi informai, n
mod complet, corect i precis,asupra caracteristicilor
eseniale ale produselor i serviciilor oferite de ctre
operatorii economici, astfel nct s aib posibilitatea de a
face o alegere raional, n conformitate cu interesele lor,
ntre produsele i serviciile oferite i s fie n msur s le
utilizeze, potrivit destinaiei acestora, n deplin securitate
(art.18).

218

A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.400.

n legtur cu obligaia de garanie contra viciilor n dreptul comercial a se vedea
D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.401, 414-415: Legea nr.240 din 7 iunie 2004 privind
rspunderea productorilor pentru pagubele generate de produsele cu defecte, republicat
n M.Of. al Romniei nr.313 din 22 aprilie 2008; Legea nr.245 din 9 iunie 2004 privind
securitatea general a produselor, republicat n M.Of. al Romniei nr.360 din 9 mai 2008;
Legea nr.449 din 12 noiembrie 2003 privind vnzarea produselor i garaniile asociate
acestora, republicat n M.Of. al Romniei nr.347 din 6 mai 2008; Ionu Florin Popa
Conformitatea lucrului vndut - ntre rigiditate tradiional i funcionalism, n Revista
romn de drept privat nr.2/2009, p 65-99.

134

Test de autoevaluare nr.10. ncercuii rspunsurile corecte.

1. Obligaia de garanie contra viciilor ascunse se aplic:
a) n cazul vnzrilor silite; b) n cazul vnzrilor prin bun nvoial; c) att n cazul
vnzrilor silite, ct i n cazul vnzrilor prin buna nvoial.
2. Vnztorul rspunde contra viciilor ascunse:
a) numai dac a cunoscut aceste vicii; b) numai dac nu a cunoscut viciile; c)
indiferent dac a cunoscut sau nu viciile.

Bibliografia unitii de nvare nr.10

I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia,
Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010;
P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters
Kluwer, Bucureti 2009;
F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic,
Bucureti 2001;
D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek,
Bucureti 2008;
F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer
Bucureti 2010.
Noul Cod Civil

135

Unitatea de nvare nr.11

Obligaiile cumprtorului
Cuprins
11.1. Obligaiile cumprtorului...........................................................................
11.1.1. Enumerare...............................................................................................
11.2. Obligaia de a plti preul..............................................................................
11.2.1. Locul i data plii preului.....................................................................
11.2.2. Modaliti de plat a preului...................................................................
11.2.3. Dobnzi asupra preului.........................................................................
11.2.4. Suspendarea plii preului......................................................................
11.2.5. Garaniile plii preului.............................................................................
11.2.6. Sanciunea neplii preului.......................................................................
11.3. Obligaia de a lua n primire bunul vndut.................................................
11.3.1. Precizri.....................................................................................................
11.4. Obligaia de a plti cheltuielile vnzrii.......................................................
11.4.1. Precizri..................................................................................................
Obiectivele unitii de nvare nr.11
cunoaterea obligaiilor cumprtorului n general
cunoaterea n amnunt a obligaiei de a lua n primire bunul
cunoaterea n amnunt a obligaiei de a plti cheltuielile vnzrii

136

11.1.
CUMPRTORULUI

OBLIGAIILE

11.1.1. Enumerare. Cumprtorul are urmtoarele

obligaii:
1. s plteasc preul vnzrii;
2. s preia bunul vndut;
3. s plteasc cheltuielile vnzrii, dac prile nu
au convenit altfel n contract.
n literatura juridic se admite c, n temeiul libertii
contractuale, prile pot stipula i alte obligaii pentru
cumprtor sau pot modifica obligaiile reglementate de lege
219
.
11.2. Obligaia de a plti preul vnzrii.
Fiind de esena contractului de vnzare-cumprare,
obligaia de a plti preul este impus de lege cu caracter
imperativ.
Plata preului trebuie fcut de ctre cumprtor
deoarece el este debitorul acestei obligaii.
Cu toate acestea, potrivit dispoziiilor din dreptul
comun, preul poate fi achitat, n numele cumprtorului, de
orice persoan interesat sau neinteresat, cu condiia de fi
n deplin cunotin de cauz. Dac tera persoan achit
preul din eroare, atunci are la dispoziie mpotriva
vnztorului o aciune ntemeiat pe dispoziiile art.1341 din
noul Cod civil (restituirea plii nedatorate) 220.
11.2.1. Locul i data plii preului. Potrivit art.
1720 alin.1 din noul Cod civil, n lips de stipulaie contrar
"cumprtorul trebuie s plteasc preul la locul n care
bunul se afla n momentul ncheierii contractului i de
ndat de proprietatea este transmis".
219

A se vedea F.Deak, op.cit., pag. 93; C.Toader, op.cit. pag-80-81; L.Stnciulescu, op.cit.,
pag.48;
220
A se vedea C.Sttescu, C.Brsan Tratat de drept civil. Teoria general a obligailor,
Editura Academiei Republicii Socialiste Romnia Bucureti 1981, p.132 i practica
judectoreasc acolo citat.
De asemenea, s-a apreciat c dac terul pltete preul din eroare, are dreptul la o aciune
recursorie contra cumprtorului ntemeiat pe mbogirea fr just cauz (A se vedea
D.Chiric, op.cit.,Tratat 2008, pag.482)

137

Se poate observa, din prevederile noului Cod civil, c

locul plii preului coincide cu locul predrii bunului
vndut, acesta fiind locul n care se afla bunul n momentul
ncheierii contractului de vnzare.
Dac la data ncheierii contractului bunurile se afl n
tranzit, n lipsa unei stipulaii contrare, art. 1720 alin.2
prevede c "plata preului se face la locul care rezult din
uzane sau, n lipsa acestora, la locul destinaiei".
11.2.2. Modaliti de plat a preului. Prile
contractante, de comun acord, pot stabili ca plata preului s
se fac integral (dintr-o dat, printr-o singur prestaie) sau
fracionat (n rate, prin mai multe prestaii succesive).
Dac prile nu au convenit altfel, cumprtorul este
obligat s plteasc integral preul stipulat n contract,
deoarece vnztorul nu poate fi silit s primeasc parte din
pre (se aplic principiul indivizibilitii plii - art.1490).
Uneori, prile se pot nelege ca preul s fie pltit
fracionat, prin mai multe prestaii succesive (vnzare cu
plata preului n rate). n toate situaiile de acest fel,
cumprtorul are dreptul s plteasc cu anticipaie ratele,
deoarece se prezum c termenul a fost stabilit n favoarea
sa. ns, dobnda stipulat va fi calculat i datorat pn la
termenul prevzut n contract, dac vnztorul nu consimte
la recalcularea ei n funcie de data plii 221.
11.2.3. Dobnzi asupra preului. n conformitate cu
art.1721, n cazul n care nu s-a convenit altfel,
cumprtorul este obligat s plteasc dobnzi asupra
preului din ziua dobndirii proprietii, dac bunul produce
fructe civile sau naturale, ori din ziua predrii, dac bunul
nu produce fructe, ns i procur alte foloase.
Fructele bunului vndut se cuvin cumprtorului din
ziua dobndirii proprietii (art.1692 din noul Cod civil),
dat de la care poate profita de ele. Ca urmare, din raiuni de
echitate, trebuie s i se recunoasc i vnztorului dreptul la
dobnzi asupra preului, dac plata se face ulterior
transmiterii proprietii bunului vndut.
Dac prile nu au convenit ele nsele nivelul dobnzii
prin contract, atunci cumprtorul datoreaz dobnda legal
reglementat de Ordonana Guvernului nr.9/2000 privind
nivelul dobnzii legale pentru obligaii bneti.

221

A se vedea F.Deak, op.cit., pag.94.

138

11.2.4. Suspendarea plii preului. Dac

cumprtorul este tulburat n stpnirea linitit a bunului
cumprat sau afl de existena unei cauze de eviciune, art.
1722 alin.1 prevede c "este ndreptit s suspende plata
preului pn la ncetarea tulburrii sau pn cnd
vnztorul ofer o garanie cores-punztoare".
ntr-adevr, dac apare vreun risc de eviciune al
cumprtorului, ar fi imprudent i incorect ca acesta s fie
obligat la plata preului. Se cere doar ca riscul de eviciune
al cumprtorului s fie serios i actual, iar nu doar ipotetic
i eventual, aspecte lsate la libera apreciere a instanei de
judecat 222.
n literatura juridic se apreciaz c suspendarea plii
preului poate avea loc nu numai n cazul introducerii unei
aciuni ipotecare sau n revendicare, ci i n alte cazuri,
indiferent care ar fi cauza eviciunii 223.
Dac cumprtorul a achitat preul n ntregime,
atunci firete c el nu mai poate invoca dispoziiile art.1722
alin.1.
n schimb, cumprtorul nu poate suspenda plata
preului dac a cunoscut pericolul eviciunii n momentul
ncheierii contractului sau dac n contract s-a prevzut c
plata se va face chiar n caz de tulburare (art.1722 alin.2).
11.2.5. Garaniile plii preului. n conformitate cu
dispoziiile art. 1723, pentru garantarea obligaiei de plat a
preului, n cazurile prevzute de lege vnztorul
beneficiaz de un privilegiu sau, dup caz, de o ipotec
legal asupra
bunului
vndut.
n literatura juridic anterioar noului Cod civil s-a
artat c vnztorul se bucur de un privilegiu asupra
bunurilor mobile vndute, dar nepltite, dac acestea se afl
nc n posesia cumprtorului. Practic, privilegiul se
traduce ntr-un drept de preferin al vnztorului fa de
ceilali creditori ai cumprtorului, n virtutea cruia
vnztorul va fi ndestulat cu prioritate din vnzarea silit a
bunurilor mobile care au format obiectul vnzrii 224.
11.2.6. Sanciunea neplii preului. n cazul n care
cumprtorul nu pltete preul, n condiiile stipulate n
contract, vnztorul are la dispoziie mai multe mijloace
222
223
224

A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.472.

A se vedea C.Toader, op.cit., pag.82-83; D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.472.
Pentru alte amnunte a se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.484-485.
139

juridice, cu dreptul nengrdit de a alege pe oricare dintre

ele.
Astfel, dac vnzarea are ca obiect un bun mobil,
vnztorul are facultatea de a vinde bunul altei persoane
(executare direct) sau de a solicita restituirea bunului, aa
cum vom arta mai jos.
De asemenea, conform art. 1724, cnd cumprtorul
nu a pltit preul, vnztorul este ndreptit s obin fie
executarea silit a obligaiei de plat, fie rezoluiunea
vnzrii, precum i daune-interese, dac este cazul.
a)Executarea direct. Conform art. 1726 alin.1 din
noul Cod civil, dac cumprtorul nu-i ndeplinete
obligaia de plat a preului, vnztorul are facultatea de a
vinde bunul mobil unei alte persoane. n acest sens, art.
1726 alin.2 prevede c "vnzarea se va face prin licitaie
public sau chiar pe preul curent, dac lucrul are un pre
la burs sau la trg ori stabilit de lege, de ctre o persoan
autorizat de lege pentru asemenea acte i cu dreptul
pentru vnztor la plata diferenei dintre preul convenit la
prima vnzare i cel efectiv obinut, precum i la dauneinterese".
b)Restituirea bunului mobil. Noul Cod civil prevede
posibilitatea pentru vnztor de a cere restituirea bunului
mobil vndut, dac cumprtorul nu a pltit preul.
Astfel, conform art. 1727 alin. 1, "Atunci cnd
vnzarea s-a fcut fr termen de plat, iar cumprtorul
nu a pltit preul, vnztorul poate ca, n cel mult 15 zile de
la data predrii, s declare rezoluiunea fr punere n
ntrziere i s cear restituirea bunului mobil vndut, ct
timp bunul este nc n posesia cumprtorului i nu a
suferit transformri".
Dac aciunea n restituire nu a fost introdus n
condiiile de mai sus, art. 1727 alin.2 dispune c "vnztorul
nu mai poate opune celorlali creditori ai cumprtorului
efectele rezoluiunii ulterioare a contractului pentru neplata
preului. Dispoziiile art.1648 sau ale art.1649, dup caz,
rmn aplicabile" 225.
225

Art.1648 alin.1 prevede c:

(1) "Dac bunul supus restituirii a fost nstrinat, aciunea n restituire poate fi exercitat
i mpotriva terului dobnditor, sub rezerva regulilor de carte funciar sau a efectului
dobndirii cu bun-credin a bunurilor mobile ori, dup caz, a aplicrii regulilor privitoare
la uzucapiune"
140

c)Executarea silit a obligaiei de plat a preului.

Cu toate c vnztorul are la ndemn i aciunea n
rezoluiunea vnzrii pentru neplata preului, totui nu este
obligat s exercite aceast aciune. n acest sens, n practica
judectoreasc anterioar noului Cod civil s-a apreciat c
sanciunea obligaiei cumprtorului de a plti preul
const n facultatea acordat vnztorului de a cere fie
executarea, fie rezoluiunea contractului; vnztorului care,
introducnd aciunea pentru plata restului de pre, a optat
pentru executarea contractului, nu i se poate impune s
cear rezoluiunea acestuia i restituirea obiectului
vnzrii 226.
Dup noul Cod civil, vnztorul are acelai drept de a
alege ntre executarea silit a obligaiei de plat a preului i
rezoluiunea contractului.
Astfel, conform art. 1724 din noul Cod civil, cnd
cumprtorul nu a pltit preul, vnztorul "este ndreptit
s obin fie executarea silit a obligaiei de plat, fie
rezoluiunea vnzrii......".
Prin urmare, vnztorul poate alege s solicite
instanei de judecat obligarea cumprtorului la plata
preului (adic executarea obligaiei n natur, care este
ntotdeauna posibil, deoarece preul are ca obiect o sum
de bani).
Aceast aciune a vnztorului n plata preului are
caracter personal i se prescrie n termenul general de trei
ani 227.

(2) "Dac asupra bunului supus restituirii au fost constituite drepturi reale, dispoziiile
alin.1 se aplic n mod corespunztor".
Art. 1649 dispune c: "n afara actelor de dispoziie prevzute la art.1648, toate celelalte
acte juridice fcute n favoarea unui ter de bun-credin sunt opozabile adevratului
proprietar sau celui care are dreptul la restituire. Contractele cu executare succesiv, sub
condiia respectrii formalitilor de publicitate prevzute de lege, vor continua s produc
efecte pe durata stipulat de pri, dar nu mai mult de un an de la data desfiinrii titlului
constituitorului".
226
A se vedea Tribunalul judeean Timi, decizia civil nr.982 din 22 iulie 1977, n
R.R.D.nr.6/1978, pag.65.
227
A se vedea F.Deak, op.cit., pag.95 De asemenea, ntr-un mod asemntor, n literatura
juridic s-a susinut c dac aciunea urmrete numai plata preului, ea are caracter personal.
Pentru alte amnunte a se vedea P.Vasilescu, Privire asupra situaiei juridice a vnztorului
de bunuri mobile, n Dreptul nr.1/1999, pag.1-13. A se vedea F.Deak, op.cit., pag.98. De
asemenea, aciunea vnztorului este una personal dac are ca obiect obligarea
cumprtorului la plata preului.
141

Dac aciunea este admis, iar dup rmnerea

definitiv i irevocabil a hotrrii judectoreti
cumprtorul nu se conformeaz, vnztorul poate solicita,
prin executorul judectoresc, executarea ei silit (prin
poprire sau executare silit, mobiliar ori imobiliar).
d)Aciunea n rezoluiunea vnzrii. Potrivit art. 1724
din noul Cod civil, "dac cumprtorul nu a pltit preul,
vnztorul poate cere rezoluiunea vnzrii
Rezoluiunea vnzrii opereaz n condiiile dreptului
comun.
Astfel, dac nu s-a stipulat un pact comisoriu,
vnztorul trebuie s sosolicite instanei de judecat rezoluiunea contractului de
vnzare-cumprare.
Pentru a putea cere rezoluiunea contractului
vnztorul trebuie s-i fi ndeplinit propriile obligaii, iar
neplata preului s fie imputabil culpei cum-prtorului.
Potrivit art.1725 alin.1 din noul Cod civil, n cazul
vnzrii de bunuri mobile, cumprtorul este de drept n
ntrziere dac, la scaden, nu a pltit preul.
De asemenea, atunci cnd vnzarea are ca obiect un
imobil i s-a stipulat c n cazul n care nu pltete preul, la
termenul convenit, cumprtorul este de drept n ntrziere,
acesta din urm poate s plteasc i dup expirarea
termenului ct timp nu a primit declaraia de rezoluiune din
partea vnztorului (art.1728).
Rezoluiunea contractului poate fi cerut de vnztor
indiferent dac bunul vndut este mobil sau imobil i
indiferent de suma rmas neachitat din pre, orict de
mic ar fi aceasta.
n literatura juridic anterioar noului Cod civil s-a
precizat c aciunea n rezoluiune pentru neplata preului
este personal dac prin aceasta nu se urmrete
redobndirea bunului vndut, ci numai desfiinarea
contractului 228.

228

n literatura juridic recent, dar anterioar noului Cod civil, s-a artat c vechiul Cod civil
de la 1864 a declarat real aceast aciune deoarece a dorit s confere vnztorului
posibilitatea de a obine, prin una i aceeai aciune, att desfiinarea contractului de vnzare
(care nu poate fi obinut dect contra cumprtorului), ct i, subsecvent rezoluiunii,
revendicarea proprietii bunului vndut i nepltit,chiar dac a ajuns ntre timp n patrimoniul
unui ter. Numai n condiiile n care revendicarea bunului este posibil, fie de la cumprtor,
fie de la terul subdobnditor, aciunea n rezoluiunea vnzrii este real. Cnd revendicarea
142

Admiterea aciunii n rezoluiune are ca efect

desfiinarea retroactiv a vnzrii i repunerea prilor n
situaia anterioar, prin restituirea reciproc a prestaiilor
executate.
Uneori rezoluiunea urmrete nu persoana
cumprtorului, ci chiar bunul vndut, rsfrngndu-se i
asupra terilor dobnditori de drepturi asupra lucrului vndut
229
. Prin urmare, admiterea aciunii n rezoluiune poate
antrena nu numai desfiinarea contractului neexecutat din
vina cumprtorului, ci i desfiinarea titlurilor
subdobnditorilor crora cumprtorul le-ar fi transmis ntre
timp bunul 230.
n ce privete efectele fa de terii subdobnditori,
art. 1729 din noul Cod civil prevede c "rezoluiunea
vnzrii unui imobil are efecte fa de teri n condiiile
stabilite la art.909 i 910". n acest sens, trebuie observate
dispoziiile art.909 i 910 care reglementeaz termenele de
exercitare i efectele admiterii aciunii n rectificare de
carte funciar.
Astfel, conform art.909 din noul Cod civil:
"Sub rezerva prescripiei dreptului la aciunea n fond,
aciunea n rectificare este imprescriptibil fa de
dobnditorul nemijlocit, precum i fa de terul care a
dobndit cu rea-credin dreptul nscris n folosul su.
Dac aciunea de fond introdus pe cale separat a fost
admis, aciunea n rectificare este, de asemenea,
imprescriptibil att mpotriva celor care au fost chemai n
judecat, ct i mpotriva terilor care au dobndit un drept
real dup ce aciunea de fond a fost notat n cartea
funciar.
Fa de terele persoane care au dobndit cu buncredin un drept real prin donaie sau legat cu titlu
particular, aciunea n rectificare sub rezerva prescripiei
dreptului la aciunea de fond, nu se va putea introduce
dect n termen de 5 ani, socotii de la nregistrarea cererii
lor de nscriere.
De asemenea, sub rezerva prescripiei dreptului la
aciunea n fond, aciunea n rectificare, ntemeiat exclusiv
pe dispoziiile art. 908 alin.1 pct.1 i 2, se va putea ndrepta
nu este posibil, aciunea n rezoluiunea vnzrii pentru neplata preului este personal (A se
vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.490).
229
A se vedea F.Deak, op.cit., pag.98.
230
A se vedea M.Murean, op.cit., Curs 1999, pag.100.
143

i mpotriva terelor persoane care i-au nscris vreun drept

real, dobndit cu bun-credin i printr-un act juridic cu
titlu oneros sau, dup caz, n temeiul unui contract de
ipotec, ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare. n
aceste cazuri, termenul va fi de 3 ani, socotii de la data
nregistrrii cererii de nscriere formulate de ctre
dobnditorul nemijlocit al dreptului a crui rectificare se
cere, cu excepia cazului cnd ncheierea, prin care s-a
ordonat nscrierea care face obiectul aciunii n rectificare,
a fost comunicat celui ndreptit, caz n care termenul va
fi de 1 an de la comunicarea acesteia.
Termenele prevzute la alin.2 i 3 sunt termene de
decdere".
De asemenea, art. 910 dispune c: "Hotrrea prin
care se admite rectificarea unei nscrieri nu va aduce
atingere drepturilor nscrise n folosul celor care nu au fost
pri n cauz.
Dac ns aciunea n rectificare a fost notat n
cartea funciar, hotrrea judectoreasc de admitere se
va nscrie, din oficiu, i mpotriva acelora care au dobndit
vreun drept tabular dup notare, care se va radia odat cu
dreptul autorului lor".
e)Excepia de neexecutare a contractului (exceptio
non adimpleti contractus). n sfrit, fiind vorba despre un
contract sinalagmatic, vnztorul poate invoca i excepia de
neexecutare a contractului. Drept urmare, poate s refuze
predarea efectiv a bunului vndut pn cnd cumprtorul
i ndeplinete integral obligaia de plat a preului (cu alte
cuvinte, vnztorul are un drept de retenie asupra bunului
vndut, ct timp acesta nu a fost predat cumprtorului).
n acest sens, art. 1694 alin.1 din noul Cod civil
prevede c vnztorul poate suspenda executarea obligaiei
de predare dac, dup vnzare, cumprtorul a devenit
insolvabil ori garaniile acordate vnztorului s-au diminuat.
11.3. Obligaia de a lua n primire bunul
vndut.
11.3.1. Precizri. Cumprtorul are obligaia de a lua
n primire bunul vndut la data i locul predrii sau la data i
locul stipulate n contract. Aceast obligaie a
cumprtorului este corelativ obligaiei vnztorului de
predare a bunului vndut. Prin urmare, obligaia
144

cumprtorului de a lua n primire bunul vndut nu poate

lua natere dect dup ce vnztorul i ndeplinete sau este
gata s-i ndeplineasc propria obligaie de predare.
Dac cumprtorul nu-i ndeplinete aceast
obligaie, atunci vnztorul are dreptul, n conformitate cu
dispoziiile dreptului comun, s solicite rezoluiunea
contractului. n literatura juridic recent s-a subliniat faptul
c neluarea n primire a bunului vndut de ctre cumprtor
este un motiv suficient de rezoluiune, chiar dac a achitat n
ntregime preul 231.
Potrivit art. 1725 alin.1 din noul Cod civil, n cazul
vnzrii bunurilor mobile cumprtorul este de drept n
ntrziere dac, la scaden, nu a preluat bunul.
De asemenea, n cazul bunurilor mobile supuse
deteriorrii rapide sau deselor schimbri de valoare,
cumprtorul este de drept n ntrziere n privina prelurii
lor, atunci cnd nu le-a preluat n termenul convenit, chiar
dac preul a fost pltit, sau atunci cnd a solicitat predarea,
fr s fi pltit preul.
Conform art. 1726 alin.1 din noul Cod civil, cnd
cumprtorul unui bun mobil nu i ndeplinete obligaia de
preluare, vnztorul are facultatea de a depune lucrul vndut
ntr-un depozit, la dispoziia i pe cheltuiala cumprtorului,
sau de a-l vinde. Vnzarea se face prin licitaie public sau
pe preul curent, n condiiile prevzute de art. 1726 alin.2.
Pe de alt parte, dac vnzarea are ca obiect bunuri
fungibile supuse unui pre curent, iar contractul nu a fost
executat din culpa vnztorului, cumprtorul are dreptul de
a achiziiona bunuri de acelai gen pe cheltuiala
vnztorului, prin intermediul unei persoane autorizate
(art.1726 alin.3).
Cumprtorul are dreptul de a pretinde diferena
dintre suma ce reprezint cheltuielile achiziionrii bunurilor
i preul convenit cu vnztorul, precum i la dauneinterese, dac este cazul (art.1726 alin.4).
Partea care invoc dispoziiile art. 1726 din noul Cod
civil are obligaia de a ncunotina de ndat cealalt parte
despre aceasta.
11.4. Obligaia de a plti cheltuielile
vnzrii.
231

D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.497

145

11.4.1. Precizri. Potrivit art.1666 alin.1 din noul

Cod civil, n lips de stipulaie contrar "cheltuielile pentru
ncheierea contractului de vnzare sunt n sarcina
cumprtorului". Cheltuielile ocazionate de ncheierea
contractului de vnzare-cumprare pot fi, de exemplu:
onorariul avocaial sau notarial pentru procurarea actelor
necesare i pentru redactarea contractului, taxa de
autentificare, taxa de ndeplinire a formelor de publicitate
imobiliar, taxa de nmatriculare a autovehiculelor 232 etc.
Aceste cheltuieli difer dup cum contractul de vnzarecumprare trebuie ncheiat, pentru a fi valabil, n form
autentic sau nu.
Dac cumprtorul pretinde c cheltuielile vnzrii
sunt n sarcina vnztorului, dei nu s-a prevzut n contract,
atunci el va trebui s fac aceast dovad. Cheltuielile
vnzrii nu pot fi puse pe seama vnztorului pe baz de
simple prezumii 233.
n schimb, dac vnztorul a suportat cheltuielile
vnzrii, el este ndreptit s solicite restituirea lor de la
cumprtor, dac n contract nu s-a prevzut c aceast
obligaie este n sarcina sa 234.

232

Cheltuielile legate de radierea ipotecilor sau a altor garanii reale, sunt n sarcina
vnztorului, dac prile nu au convenit altfel.
233
A se vedea F.Deak, op.cit., pag.100; C.Toader, op.cit., pag.87.
234
Trib.Suprem, sec.civ. dec.nr.2459/1972, n Repertoriu de practic judiciar n materie
civil pe anii1969-1975, pag.128.
146

Test de autoevaluare nr.11. ncercuii rspunsurile corecte.

1. Dac cumprtorul nu a pltit preul, vnztorul este ndreptit s obin:
a) numai executarea silit a obligaiei de plat a preului; b) numai rezoluiunea
vnzrii c) fie executarea silit a obligaiei de plat, fie rezoluiunea vnzrii.
2. Cumprtorul care, la scaden nu i-a ndeplinit obligaiile de a plti preul
sau de a prelua bunul:
a) trebuie pus n ntrziere printr-o notificare trimis prin executorul judectoresc, n
cazul vnzrii bunurilor mobile; b) este de drept n ntrziere, n cazul vnzrii
bunurilor mobile; c) este de drept n ntrziere, n cazul vnzrii bunurilor imobile.

Bibliografia unitii de nvare nr.11

I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia,
Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010;
P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters
Kluwer, Bucureti 2009;
F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic,
Bucureti 2001;
D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek,
Bucureti 2008;
F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer
Bucureti 2010.
147

Noul Cod Civil

Unitatea de nvare nr.12

Reguli speciale aplicabile vnzrilor de imobile
Cuprins
12.1. Reguli speciale aplicabile vnzrilor de imobile...........................................
12.1.1. Vnzarea unui imobil determinat fr indicarea suprafeei.......................
12.1.2. Vnzarea unei suprafee dintr-un teren mai mare....................................
12.1.3. Vnzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeei.........................
12.1.4. Termenul de exercitare a aciunii estimatorii sau n rezoluiune...............
12.1.5. Vnzarea a dou fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia......................
12.1.6. Vnzarea terenurilor forestiere.................................................................
12.2.
Suportarea
riscurilor
pieirii
fortuite
a
bunului
vndut
.........................................................................................................................
12.2.1. Precizri....................................................................................................
12.3. Interpretarea clauzelor contractului de vnzare-cumprare........................
12.3.1. Reglementare special.............................................................................
Obiectivele unitii de nvare nr.12
cunoaterea aspectelor legate de riscurile pieirii fortuite a bunului
nsuirea regulilor de interpretare a clauzelor vnzrii

148

12.1.
REGULI
VNZRII IMOBILELOR

SPECIALE

APLICABILE

n materie de vnzare de imobile (n special terenuri)

Codul nostru civil prevede anumite reguli speciale,
aplicabile n lips de stipulaie contrar n contract.
12.1.1. Vnzarea unui imobil determinat fr
indicarea suprafeei. Potrivit art. 1741 din noul Cod civil,
atunci cnd se vinde un imobil determinat, fr indicarea
suprafeei, pentru un pre total, nici cumprtorul i nici
vnztorul nu pot cere rezoluiunea contractului ori
modificarea preului pe motiv c suprafaa este mai mic ori
mai mare 235 dect au crezut. De exemplu, se vinde un loc
de cas cu preul total de 10.000 Euro.
12.1.2. Vnzarea unei suprafee dintr-un teren mai
mare. Conform art. 1742 din noul Cod civil, atunci cnd se
vinde, cu un pre stabilit pe unitatea de msur (de
exemplu: 20 euro/1m.p.; 1000 euro/1 hectar) o anumit
suprafa dintr-un teren mai mare, a crei ntindere sau
amplasare nu este determinat, cumprtorul poate cere
strmutarea proprietii numai dup msurarea i
delimitarea suprafeei vndute.
Deci, transferul dreptului de proprietate la
cumprtor se face exact ca i n cazul bunurilor de gen (n
momentul individualizrii suprafeei vndute).
12.1.3. Vnzarea unui imobil determinat cu
indicarea suprafeei. n conformitate cu art. 1743 alin.1 din
noul Cod civil, n cazul vnzrii unui imobil cu indicarea
suprafeei i a preului pe unitatea de msur (de exemplu:
1000 m.p., cu preul de 30 euro/1 m.p.), dac suprafaa real
este mai mic dect cea indicat n contract, cumprtorul
poate cere vnztorului s-i predea suprafaa convenit.
Atunci cnd cumprtorul nu cere sau vnztorul nu poate
s transmit aceast suprafa (lips), cumprtorul poate
obine fie reducerea corespunztoare a preului, fie
rezoluiunea contractului dac din cauza diferenei de
suprafa, bunul nu mai poate fi folosit n scopul pentru care
a fost cumprat.
235

n caz de litigiu, ntinderea real a terenului se va stabili printr-o expertiz tehnic de

specialitate (expertiz topografic), a se vedea C.S.J, sec.civ.dec.nr.222/1994, n revista
Dreptul nr.5/1995, p.82.

149

Dac ns suprafaa real se dovedete a fi mai mare

dect cea stipulat, iar excedentul depete a douzecea
parte din suprafaa convenit, cumprtorul va plti
suplimentul de pre corespunztor sau va putea obine
rezoluiunea contractului. Atunci cnd excedentul nu
depete a douzecea parte din suprafaa convenit,
cumprtorul nu poate obine rezoluiunea, dar nici nu este
dator s plteasc preul excedentului.
12.1.4. Termenul de exercitare a aciunii
estimatorii sau n rezoluiune.
Aciunea vnztorului pentru suplimentul de pre i
aceea a cumprtorului
pentru reducerea preului sau pentru rezoluiunea
contractului trebuie s fie intentate, sub sanciunea
decderii din drept, n termen de un an de la ncheierea
contractului, afar de cazul n care prile au fixat o dat
pentru msurarea imobilului, caz n care termenul de un an
curge de la acea dat (art.1744).
Deci, termenul de un an este un termen de decdere,
nefiind supus suspendrii i ntreruperii, dac prin lege nu
se dispune altfel (art.2548 alin.1).
12.1.5. Vnzarea a dou fonduri cu precizarea
ntinderii fiecruia.
Potrivit art. 1745 din noul Cod civil, cnd prin acelai
contract s-au vndut dou fonduri cu precizarea ntinderii
fiecruia i pentru un singur pre, dac ntinderea unuia este
mai mare, iar a celuilalt mai mic, se va face compensaia
ntre valoarea surplusului i valoarea lipsei, iar aciunea, fie
pentru suplimentul de pre, fie pentru scderea sa, nu poate
fi introdus dect potrivit regulilor prevzute la art.1743 i
1744. n acest caz, rezoluiunea este supus dreptului
comun.
12.1.6. Vnzarea terenurilor forestiere. Conform
art. 1746 din noul Cod civil, terenurile din fondul forestier
aflate n proprietate privat se pot vinde cu respectarea, n
ordine, a dreptului de preempiune al coproprietarilor sau
vecinilor.
12.2. SUPORTAREA RISCURILOR PIEIRII FORTUITE
A BUNULUI
VNDUT

150

12.2.1. Precizri. Spre deosebire de vechiul Cod

civil de la 1864, care prevedea c odat cu transferul
dreptului de proprietate trec asupra cumprtorului i
riscurile pieirii fortuite a lucrului vndut 236, noul Cod civil
aduce o reglementare diferit.
Astfel, n contractele translative de proprietate, aa
cum este i vnzarea, art. 1274 alin.1 prevede c: "n lips
de stipulaie contrar, ct timp bunul nu este predat, riscul
contractului rmne n sarcina debitorului obligaiei de
predare, chiar dac proprietatea a fost transferat
dobnditorului. n cazul pieirii fortuite a bunului, debitorul
obligaiei de predare pierde dreptul la contraprestaie, iar
dac a primit-o, este obligat s o restituie".
Prin urmare, potrivit art. 1274 alin.1, dac vnzarea
are ca obiect un bun individual determinat, iar acesta piere
fortuit dup ncheierea contractului 237, dar nainte de
predare, riscul este al vnztorului deoarece el este debitorul
obligaiei de predare. Pe cale de consecin, obligaia de
predare a vnztorului este stins prin imposibilitate fortuit
de executare, iar vnztorul pierde dreptul de a ncasa preul
de la cumprtor, iar dac l-a ncasat trebuie s-l restituie
cumprtorului. n acest caz, cumprtorul nu poate cere
daune-interese deoarece lipsete culpa vnztorului.
Pe de alt parte, din interpretarea aceluiai text de
lege, rezult c dac predarea bunului vndut s-a fcut n
momentul ncheierii contractului, dar prile au convenit
amnarea transferului proprietii pentru un moment ulterior
ncheierii contractului, riscul pieirii fortuite nainte de acest
moment este al cumprtorului. n aceast ipotez,
cumprtorul este inut la plata preului dei nu a devenit
proprietar al bunului.
Rezult c transmiterea riscurilor pieirii fortuite este
condiionat de predarea efectiv a bunului vndut, iar nu
de transferul proprietii 238.
236

n acest sens, art. 971 C.civ. prevedea c: n contractele ce au de obiect translaia

proprietii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul
consimmntului prilor, i lucrul rmne n rizico-pericolul dobnditorului, chiar cnd
nu i s-a fcut tradiiunea lucrului. Aadar, transferul riscurilor era legat de transferul
proprietii, de calitatea de proprietar, iar nu de predarea lucrului vndut.
237
Dac lucrul individual determinat era deja pierit n ntregime n momentul ncheierii
vnzrii, n temeiul art. 1659 din noul Cod civil, contractul nu produce niciun efect (fiind lovit
de nulitate absolut , pentru lipsa unui element esenial al contractului obiectul).
238
A se vedea F.Moiu, op.cit., p.63.
151

Cu toate acestea, art. 1274 alin.2 din noul Cod civil

prevede c "creditorul pus n ntrziere preia riscul pieirii
fortuite a bunului. El nu se poate libera chiar dac ar
dovedi c bunul ar fi pierit i dac obligaia de predare ar fi
fost executat la timp".
Aadar, dac cumprtorul (ntruct el este creditorul
obligaiei de predare a bunului vndut), n momentul pieirii
fortuite a bunului, era pus n ntrziere ori era de drept n
ntrziere (art.1725) cu privire la ndeplinirea obligaiei de
preluare, el suport riscul pieirii fortuite, fiind obligat s
plteasc preul.
n cazul bunurilor de gen, pn la predare riscul
pieirii fortuite este al vnztorului, care ns nu poate fi
liberat de obligaia predrii lor, ntruct bunurile de gen nu
pier (genera non pereunt). Prin urmare,vnztorul va fi
obligat s procure i s predea cumprtorului alte bunuri,
de acelai gen, n aceeai cantitate i calitate.
Trebuie precizat c reglementrile de mai sus nu au
caracter imperativ, ci supletiv, prile contractante avnd
posibilitatea de a deroga de la ele, stabilind alte reguli
privitoare la suportarea riscurilor pieirii fortuite a bunului
vndut.
De asemenea, dispoziiile art. 1274 privitoare la
transferul riscurilor n contractele translative de proprietate
se aplic numai contractelor ncheiate dup intrarea n
vigoare a noului Cod civil.

12.3.
INTERPRETAREA CLAUZELOR
CONTRACTULUI DE
VNZARE-CUMPRARE
12.3.1. Reglementare special. Interpretarea
clauzelor contractului de vnzare-cumprare se pune atunci
cnd acestea sunt ndoielnice, neclare,
susceptibile de mai multe nelesuri.
n conformitate cu regulile generale de interpretare a
conveniilor, dac dup aplicarea regulilor de interpretare
prevzute de art. 1266-1268 contractul rmne neclar, acesta
se interpreteaz n favoarea debitorului (art.1269).
152

Prin derogare de la aceast regul general, n materie

de vnzare-cumprare noul Cod civil, la fel ca vechiul Cod
civil de la 1864, a adoptat o reglementare special, ntruct
ambele pri contractante (vnztorul i cumprtorul) au, n
acelai timp, calitatea de debitori a unor obligaii.
Astfel, conform art. 1671 "clauzele ndoielnice n
contractul de vnzare se interpreteaz n favoarea
cumprtorului, sub rezerva regulilor aplicabile
contractelor ncheiate cu consumatorii i contractelor de
adeziune".
Prin urmare, chiar i acele clauze contractuale n care
vnztorul are calitatea de debitor, vor fi interpretate n
favoarea cumprtorului 239.
n alt ordine de idei, n literatura juridic recent s-a
precizat c interpretarea n favoarea cumprtorului a fost
aplicat i n cazul existenei unor lacune n contract cu
privire la chestiuni asupra crora prile au puncte
de vedere diferite 240.
Test de autoevaluare nr. 12
1. Dac s-a vndut un imobil determinat, fr indicarea suprafeei, pentru un
pre total, iar suprafaa este mai mic ori mai mare dect au crezut prile:
a) vnztorul poate cere modificarea preului; b) cumprtorul poate cere rezoluiunea
vnzrii ori modificarea preului; c) nici vnztorul i nici cumprtorul nu pot cere
rezoluiunea ori modificarea preului.
2. Aciunea vnztorului pentru suplimentul de pre trebuie s fie intentat:
a) sub sanciunea decderii din drept, n termen de 1 an de la data predrii bunului; b)
sub sanciunea decderii din drept, n termen de 1 an de la data ncheierii contractului,
dac prile nu au fixat o dat pentru msurarea imobilului; c) sub sanciunea
decderii din drept, n termen de 1 an de la data ncheierii contractului, dac prile au
fixat o dat pentru msurarea imobilului.

Bibliografia Unitii de nvare nr.12

I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia,
Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010;
239
240

A se vedea M.Murean, op.cit., Curs 1999, pag.104-105.

A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.307.
153

P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters

Kluwer, Bucureti 2009;
F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic,
Bucureti 2001;
D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek,
Bucureti 2008;
F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer
Bucureti 2010.
Noul Cod Civil

Unitatea de nvare nr. 13

Varieti de vnzare
Cuprins
13.1. Varieti de vnzare.....................................................................................
13.1.1. Consideraii preliminare............................................................................
13.1.2. Vnzarea motenirii....................................................................................
13.1.3. Vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii.........................
13.1.4. Vnzarea cu opiune de rscumprare......................................................
Obiectivele unitii de nvare nr. 13
cunoaterea varietilor de vnzare
nsuirea noiunii de vnzare a unei moteniri

13.1. VARIETI DE VNZARE

13.1.1. Consideraii preliminare. Regulile analizate
mai sus, n seciunile I-VII, constituie regimul juridic de
drept comun aplicabil contractului de vnzare-cumprare.
ns, Codul nostru civil prevede unele varieti de
vnzare, care prezint anumite particulariti i crora li se
aplic anumite dispoziii specifice. Vom analiza n
continuare, pe scurt, unele dintre aceste varieti de vnzare.
154

13.1.2. Vnzarea motenirii.

a)Noiune. Potrivit art. 1747 alin.1 din noul Cod civil
"prin motenire se nelege dreptul de a culege o motenire
deschis sau o cot din aceasta".Vnzarea motenirii este
un contract prin care motenitorul vinde drepturile sale
succesorale unei alte persoane 241 .
Vnzarea motenirii este o varietate de vnzare
deoarece are ca obiect fie ntreaga motenire culeas de
vnztor (ntregul patrimoniu succesoral, dac vnztorul
este unicul motenitor), fie numai o cot-parte din motenire
(o fraciune din patrimoniul succesoral, dac mai sunt i ali
motenitori). Cu alte cuvinte, vnzarea poart asupra unei
universaliti de bunuri sau asupra unei fraciuni din
universalitate.
Dac motenitorul vinde anumite bunuri (drepturi)
determinate din motenirea deschis, atunci nu mai este
vorba despre vnzarea unei moteniri, ci despre o vnzare
obinuit, creia i se aplic regulile generale ale vnzrii 242.
De asemenea, un legatar cu titlu particular, dei este
motenitor, nu poate vinde o motenire ntruct el nu
dobndete o universalitate de bunuri, ci numai unul sau mai
multe bunuri (drepturi) determinate.
n ce privete bunurile de familie, art. 1752 alin.1 din
noul Cod civil dispune c "nscrisurile sau portretele de
familie, decoraiile sau alte asemenea bunuri, care nu au
valoare patrimonial nsemnat, dar care au pentru
vnztor o valoare afectiv, se prezum a nu fi cuprinse n
motenirea vndut".
Dac ns aceste bunuri au valoare patrimonial
nsemnat, vnztorul trebuie s stipuleze expres n contract
o clauz de rezervare a proprietii acestora, n caz contrar el
fiind obligat s plteasc cumprtorului preul lor la data
vnzrii (art. 1752 alin.2).
ntruct este vorba despre vnzarea unei moteniri, se
impune precizarea c nstrinarea poate avea loc numai
dup deschiderea succesiunii (adic dup ncetarea din via
a persoanei despre a crei motenire este vorba). Legea
interzice, sub sanciunea nulitii absolute, actele prin care
se nstrineaz sau se promite nstrinarea unor drepturi

241
242

C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.575.

M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.110; F.Deak, op.cit., p.105.
155

eventuale asupra unei moteniri nedeschise (art. 956 din

noul Cod civil).
b)Forma contractului. Vnzarea unei moteniri se
ncheie n form autentic, sub sanciunea nulitii absolute
(art.1747 alin.2).
c)Obligaiile vnztorului i cumprtorului.
Datorit faptului c aceast varietate de vnzare are ca
obiect o universalitate de bunuri sau o fraciune din
universalitate, cumprtorului i se transmite n mod
corespunztor att activul, ct i pasivul motenirii. De
aceea, din dispoziiile art. 1749 i 1750 din noul Cod civil,
rezult urmtoarele consecine:
- motenitorul vnztor este obligat s predea
cumprtorului ntregul activ, adic tot ce se gsea n
motenire (ori n cota sa parte din motenire) la momentul
deschiderii ei, precum i tot ce a intrat n motenire ulterior
243
. Prin urmare, dac nu s-a convenit altfel, vnztorul este
obligat s-i remit cumprtorului toate fructele pe care le-a
cules i toate plile primite pentru creanele motenirii pn
la momentul ncheierii contractului, preul bunurilor vndute
din motenire i orice bun care nlocuiete un bun al
motenirii. Ca efect al vnzrii, datoriile pe care le avea
motenitorul vnztor fa de defunct (succesiune), dei
stinse prin confuziune n momentul deschiderii ei, renasc,
deoarece acestea sunt elemente ale activului succesoral care
au trecut asupra cumprtorului 244.
- pe de alt parte, ntruct cumprtorului i se
transmite nu numai activul, dar i pasivul motenirii, el este
obligat, dac nu s-a convenit altfel, s-i restituie
vnztorului sumele pltite de acesta din urm pentru
datoriile i sarcinile succesiunii, precum i sumele pe care
motenirea i le datoreaz vnztorului (ca efect al vnzrii,
renasc i creanele vnztorului fa de succesiune, dei
acestea au fost stinse prin confuziune); se admite c taxele
succesorale suportate de motenitorul vnztor, nu se
restituie 245.
Cu privire la datoriile motenirii fa de ali creditori
dect vnztorul, art. 1751 din noul Cod civil dispune c
"vnztorul rmne rspunztor pentru datoriile motenirii
vndute".
243

M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.110.

C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.575.
245
E.Safta-Romano, op.cit., p.62; M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.110.
244

156

nseamn c vnzarea motenirii nu produce efecte

fa de creditorii succesiunii (vnzarea nu este opozabil
acestora), care vor putea urmri pe motenitorul vnztor
pentru plata datoriilor succesorale. Aceasta deoarece, aa
cum s-a spus, debitorul nu poate s-i substituie o alt
persoan fr consimmntul creditorului (substituirea este
prevzut de lege numai pentru cazul transmisiunii mortis
causa, cnd o alt soluie nu este posibil) 246.
Dac creditorii succesiunii l-au urmrit pe
motenitorul vnztor, acesta se va putea ntoarce mpotriva
cumprtorului pe calea aciunii n regres. Cumprtorul nu
poate fi urmrit direct de creditorii succesiunii, ci numai pe
calea aciunii oblice 247.
d)Garania vnztorului. Vnzarea unei moteniri d
natere obligaiei de garanie n sarcina vnztorului.
Astfel, vnztorul trebuie s garanteze cumprtorului
numai calitatea sa de motenitor, iar nu i ntinderea sau
coninutul universalitii transmise.
n acest sens, art. 1748 din noul Cod civil prevede c:
Dac nu specific bunurile asupra crora se ntind
drepturile sale, vnztorul unei moteniri garanteaz numai
calitatea sa de motenitor, afar de cazul cnd prile au
nlturat expres i aceast garanie.
Prin urmare, dac se vinde o motenire, fr a se
specifica natura sau numrul bunurilor succesorale,
cumprtorul nu poate ridica pretenii fa de anumite
bunuri pe care credea c fac parte din motenire, dar care n
realitate nu fac parte din motenirea respectiv.
De asemenea, dac cumprtorul este evins,
vnztorul rspunde numai dac eviciunea provine din lipsa
calitii sale de motenitor, nu i din alte cauze, deoarece
cumprtorul a dobndit att activul ct i pasivul
motenirii.
246

F.Deak, op.cit., p.106; C.Toader, op.cit., p.90,L.Stnciulescu, op.cit., p.55.

C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.576.
Dup o alt opinie, ntruct legea, dei nu reglementeaz cesiunea de datorie, nici n-o
interzice, s-a apreciat c un creditor al succesiunii va putea s urmreasc pe cumprtorul
drepturilor succesorale i direct, iar nu numai pe calea aciunii oblice, aa cum poate fi
urmrit direct orice succesor universal sau cu titlu universal (M.Murean, op.cit., Curs
1999,p.111 i autorii acolo citai). n prezent, controversa trebuie considerat ncheiat
deoarece art. 1751 precizeaz neechivoc c vnztorul rmne rspunztor pentru datoriile
motenirii vndute, ceea ce nseamn c creditorii motenirii trebuie s-l urmreasc pe
acesta, iar nu pe cumprtorul motenirii.
247

157

Garania de drept reglementat de art. 1748 poate fi

modificat prin convenia prilor, n sensul agravrii
(specificndu-se n amnunt bunurile succesorale vndute),
limitrii sau exonerrii de rspundere a vnztorului (pentru
diminuarea drepturilor succesorale ale vnztorului prin
apariia unui alt motenitor) 248.
e)Formaliti de publicitate. Potrivit art.1753 alin.1
din noul Cod civil, cumprtorul unei moteniri nu
dobndete drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n
motenire dect potrivit regulilor privitoare la cartea
funciar, respectiv numai prin nscrierea lor n cartea
funciar (art.885 alin.1, dar care se aplic numai dup
finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate
administrativ-teritorial i deschiderea crilor funciare
pentru imobilele respective). Aceasta pentru c drepturile
cumprtorului provin din contract, iar nu din motenire
249
.
Cumprtorul nu poate opune terelor persoane
dobndirea altor drepturi cuprinse n motenire dect dac a
ndeplinit formalitile cerute de lege pentru a face
opozabil dobndirea fiecruia dintre aceste drepturi
(art.1753 alin.2).
13.1.3. Vnzarea cu plata preului n rate i rezerva
proprietii.
Spre deosebire de vechiul cod civil de la 1864, noul
Cod civil reglementeaz expres vnzarea cu plata preului n
rate i rezerva proprietii ca o varietate de vnzare.
Astfel, conform art. 1755 din noul Cod civil, dac
vnzarea s-a fcut cu plata preului n rate, iar obligaia de
plat a fost garantat cu rezerva dreptului de proprietate,
cumprtorul dobndete dreptul de proprietate la data
achitrii ultimei rate din pre. Riscul bunului este ns
transferat cumprtorului de la momentul predrii acestuia,
chiar dac vnztorul rmne proprietar pn la data
achitrii ultimei rate din pre 250.
248

F.Deak, op.cit., p.107.

M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.111; F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, op.cit., p.144.
250
n literatura juridic s-a artat c n acest caz contractul este afectat de o condiie
suspensiv care trebuie s fie ndeplinit pn la un anume termen limit (a se vedea F.Moiu,
op.cit., p.107). n opinia noastr, vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii pn
la achitarea ultimei rate din pre nu este o vnzare afectat de o condiie suspensiv, ci o
vnzare afectat de un termen suspensiv. Nu este vorba despre o condiie, adic despre un
eveniment viitor i nesigur de a crui ndeplinire depinde nsi existena vnzrii. n cazul
249

158

n lips de stipulaie contrar, neplata unei singure rate

nu d dreptul vnztorului de a solicita rezoluiunea
contractului, dac rata nu este mai mare de o optime din
pre, iar cumprtorul pstreaz beneficiul termenului pentru
ratele succesive (art.1756).
Cnd a obinut rezoluiunea contractului pentru
neplata preului, art. 1757 alin.1 din noul Cod civil dispune
c vnztorul este inut s restituie toate sumele primite, dar
este ndreptit s rein, pe lng daune-interese, o
compensaie echitabil pentru folosirea bunului de ctre
cumprtor.
De asemenea, atunci cnd prile au convenit ca
sumele ncasate cu titlu de rate s rmn dobndite de
vnztor, instana va putea totui reduce aceste sume,
aplicndu-se n mod corespunztor dispoziiile referitoare la
reducerea cuantumului clauzei penale (art.1757 alin. 2
combinat cu art.1541 alin.1).
Dispoziiile de mai sus se aplic i n cazul
contractului de leasing, precum i a celui de locaiune (n
acest ultim caz dac s-a convenit ca la ncetarea contractului
proprietatea bunului s poat fi dobndit de locatar dup
plata sumelor convenite).
13.1.4. Vnzarea cu opiune de rscumprare.
a)Noiune. Anterior intrrii n vigoare a noului Cod
civil, vnzarea cu opiune de rscumprare a fost
reglementat de Codul civil de la 1864, n articolele 13711387, sub denumirea de "vnzare cu pact de rscumprare"
251
.
Noul Cod civil reglementeaz ntr-un mod asemntor
vnzarea cu opiune de rscumprare, neexistnd deosebiri
de esen.

vnzrii cu plata preului n rate vnzarea exist din momentul acordului de voin, iar
realizarea evenimentului viitor (achitarea ultimei rate din pre) depinde de voina
cumprtorului i la nevoie poate fi impus de ctre instana de judecat; deci, nu exist
incertitudine. Aa cum s-a artat i n literatura juridic francez, subordonarea transferului de
proprietate executrii unei obligaii consecutive vnzrii nu poate afecta existena vnzrii (a
se vedea P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier, op.cit., p.85).
251
A se vedea M.Murean, Pact de rscumprare, n M.Costin, M.Murean, V.Ursa,
Dicionar de drept civil 1980, pag.376.
Cumprarea i rscumprarea era o singur operaiune juridic; cu alte cuvinte, vnzarea
cu pact de rscumprare nu const n dou vnzri succesive, ci una singur, care se rezolv
n favoarea vnztorului (a se vedea D.Alexandresco, Principiile dreptului civil romn, vol.
VI, Editura Tipografia Curii Regale F.Gobl, Bucureti, 1926, pag.258).
159

Astfel, conform art. 1758 alin.1 "vnzarea cu opiune

de rscumprare este o vnzare afectat de condiie
rezolutorie prin care vnztorul i rezerv dreptul de a
rscumpra bunul sau dreptul transmis cumprtorului".
Prin urmare, vnzarea cu opiune de rscumprare
este o varietate de vnzare ce conine o clauz prin care
vnztorul i rezerv dreptul de a lua napoi bunul sau
dreptul vndut cumprtorului. Aceast clauz, numit n
prezent opiune de rscumprare (n trecut pact de
rscumprare), este echivalentul unei condiii rezolutorii
i trebuie stipulat expres n contractul de vnzarecumprare 252.
Opiunea de rscumprare nu poate fi stipulat pentru
un termen mai mare de 5 ani. Dac prile au stipulat un
termen mai mare, acesta se reduce de drept la 5 ani (art.1758
alin.2).
b)Exercitarea opiunii. Conform art. 1759 alin.1 din
noul Cod civil, vnztorul poate exercita opiunea
rscumprrii numai dac restituie cumprtorului preul
primit, cheltuielile pentru ncheierea contractului de vnzare
i realizarea formalitilor de publicitate.
De asemenea, exercitarea opiunii l oblig pe
vnztor s restituie cumprtorului cheltuielile pentru
ridicarea i transportul bunului, cheltuielile necesare i utile
253
, ns n acest din urm caz numai n limita sporului de
valoare (art.1759 alin.2).
Dac vnztorul nu exercit opiunea de
rscumprare, n termenul stabilit de lege sau convenit de
pri, atunci condiia rezolutorie care afecta vnzarea este
considerat a nu se fi ndeplinit, iar dreptul cumprtorului
se consolideaz retroactiv, devenind proprietar definitiv al
bunului din momentul ncheierii vnzrii (art.1759 alin.3).
Pe cale de consecin, se consolideaz i nstrinrile
(grevrile) consimite ntre timp de cumprtor asupra
bunului.
c)Efectele vnzrii. Efectele vnzrii cu opiune de
rscumprare se produc potrivit dispoziiilor privitoare la
252

n literatura juridic romn clasic s-a artat c facultatea de rscumprare rezervat

vnztorului nu este dect o condiie rezolutorie expres, care nu poate fi stipulat dect cu
ocazia vnzrii (a se vedea C.Hamnagiu, N.Georgean, Codul civil adnotat, vol.III, Editura
Alcalay, Bucureti 1932, pag.716).
253
A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., pag.574.

160

condiia rezolutorie, care se aplic n mod corespunztor

(art.1760 alin.1).
Astfel, n momentul n care vnztorul exercit
opiunea de rscumprare, vnzarea este desfiinat
(rezoluionat) cu efect retroactiv, ca i cum n-ar fi avut loc,
iar bunul se ntoarce n patrimoniul su.
Cu toate acestea, art.1760 alin.1 dispune c vnztorul
este obligat s respecte locaiunile ncheiate de cumprtor
naintea exercitrii opiunii, dac au fost supuse
formalitilor de publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din
momentul exercitrii opiunii.
Opiunea de rscumprare poate fi invocat de
vnztor nu numai mpotriva cumprtorului, dar i
mpotriva terilor subdobnditori (fiind indiferent dac n
contractele de vnzare cu acetia fusese sau nu stipulat
clauza de rscumprare) deoarece avnd un drept supus
condiiei rezolutorii cumprtorul n-a putut s transmit mai
multe drepturi dect avea el nsui (nemo dat quod non
habet). n acest sens, art. 1760 alin.2 prevede c "vnztorul
care intenioneaz s exercite opiunea de rscumprare
trebuie s l notifice pe cumprtor, precum i pe orice
subdobnditor cruia dreptul de opiune i este opozabil i
fa de care dorete s i exercite acest drept".
n termen de o lun de la data notificrii, vnztorul
este obligat s consemneze sumele menionate mai sus la
dispoziia cumprtorului sau, dup caz, a terului
subdobnditor, sub sanciunea decderii din dreptul de a
exercita opiunea de rscumprare (art.1760 alin.3).
Opiunea de rscumprare poate fi stipulat i n cazul
vnzrilor care au drept obiect o cot-parte dintr-un bun. n
acest sens, art. 1761alin.1 prevede c partajul trebuie cerut
i n raport cu vnztorul, dac acesta nu i-a exercitat nc
opiunea.
De asemenea, vnztorul trebuie s-i exercite
opiunea de rscumprare n cadrul partajului, n caz contrar
decade din dreptul de opiune, chiar i atunci cnd bunul
este atribuit, n tot sau n parte, cumprtorului (art.1761
alin.2).
d)Sanciune. n conformitate cu dispoziiile art. 1762
alin.1 din noul Cod civil " n cazul n care diferena dintre
preul rscumprrii i preul pltit pentru vnzare
depete nivelul maxim stabilit de lege pentru dobnzi,

161

preul rscumprrii va fi redus la preul pltit pentru

vnzare".
nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil,
sanciunea care intervenea, pentru o asemenea situaie, era
nulitatea absolut a vnzrii cu pact de rscumprare.
Sanciunea nulitii avea ca scop oprirea practicilor
cmtreti 254 care constau n luarea (cumprarea) de la
debitorii lor a unor bunuri de o valoare mult mai mare dect
cea a mprumutului acordat i reinerea lor la scaden, n
contul creanei, n caz de neexecutare a obligaiei. n fapt, se
realiza o simulaie
n care creditorul (cmtarul, mprumuttorul) juca rolul
cumprtorului, iar debitorul (mprumutatul) juca rolul
vnztorului, care stipula clauza de rscumprare:
creditorul (cmtar) acorda debitorului su un mprumut cu
dobnd foarte mare (contractul de mprumut era actul
juridic real, adevrat), solicitnd de la acesta, drept gaj, un
bun de o valoare mult mai mare dect cea a mprumutului
acordat; debitorul nu avea de ales, aducea bunul solicitat i
semna cu creditorul un contract de vnzare-cumprare cu
pact de rscumprare (contractul de vnzare cu pact de
rscumprare era actul juridic aparent, simulat). "Preul"
stipulat n actul aparent de vnzare cu pact de rscumprare
era mult mai mare dect mprumutul acordat (aceasta pentru
c, n realitate, "preul" reprezenta suma acordat cu titlu de
mprumut, plus dobnzile cmtreti). Dac n intervalul de
timp stabilit de lege sau convenit de pri vnztorul nu
exercita facultatea de rscumprare, pe "preul" trecut n act,
bunul rmnea dobndit cumprtorului, care realiza
astfel un mare beneficiu. De cele mai multe ori "preul" din
act era att de mare nct vnztorul nu putea exercita
facultatea de rscumprare.
Iat cum, prin intermediul unui contract de vnzare cu
pact de rscum-prare, se putea masca un mprumut
cmtresc.
Prin sanciunea (mult prea blnd) prevzut de art.
1762 alin.1 se urmrete acelai scop i n prezent: oprirea
practicilor cmtreti.
254

Pentru unele aspecte din practica judectoreasc, a se vedea i M.Niculescu, Consideraii

asupra modalitilor de garantare imobiliar a mprumuturilor cmtreti, n S.U.B.B.
nr.1/2000, pag.86 i urmt.

162

Dispoziiile art. 1762 alin.1 se aplic i vnzrilor n

care vnztorul se oblig s rscumpere bunul vndut.

Test de autoevaluare nr.13. ncercuii rspunsurile corecte.

1. Opiunea de rscumprare nu poate fi stipulat:
a) pentru un termen mai mic de 5 ani; b) pentru un termen mai mare de 5ani; c)
pentru un termen mai mare de 1 an.
2. Contractul de vnzare-cumprare nu poate avea ca obiect:
a) un drept de superficie; b) un drept de uz; c) motenirea dobndit de vnztor.

Bibliografia Unitii de nvare nr.13

I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia,
Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010;
P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters
Kluwer, Bucureti 2009;
F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic,
Bucureti 2001;
D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek,
Bucureti 2008;
F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer
Bucureti 2010.
Noul Cod Civil

163

Unitatea de nvare nr.14

CONTRACTUL DE SCHIMB
Cuprins
14.1. Contractul de schimb................................................................................
14.1.1. Reglementare.........................................................................................
14.1.2. Noiune....................................................................................................
14.1.3. Caractere juridice.......................................................................................
14.1.4. Aplicarea regulilor de la vnzare............................................................
14.1.5. Cheltuielile schimbului............................................................................
Obiectivele unitii de nvare nr.14
nsuirea contractului de schimb
cunoaterea regulilor aplicabile schimbului

14.1. CONTRACTUL DE SCHIMB

14.1.1. Reglementare. Contractul de schimb se
bucur de o reglementare expres, dar succint, prin
dispoziiile art.1763 - 1765 din noul Cod civil.
14.1.2. Noiune. Potrivit art. 1763 din noul Cod civil
"Schimbul este contractul prin care fiecare dintre pri,
denumite copermutani, transmite sau, dup caz, se oblig
s transmit un bun pentru a dobndi un altul".
Din definiia legal a contractului de schimb rezult
deosebirea fa de contractul de vnzare. Esena acestei
deosebiri const n faptul c n cazul contractului de schimb
164

fiecare parte contractant (copermutant) transmite celeilalte

un bun n schimbul unui alt bun. n cazul contractului de
vnzare, o parte contractant (vnztorul) transmite
celeilalte un bun n schimbul unei sume de bani (pre).
De asemenea, dac o parte contractant transmite
celeilalte un bun n schimbul unei obligaii de a face sau de
a nu face, nu este un contract de schimb, ci un contract
nenumit. Dar, dac ambele prestaii ale prilor constau ntro sum de bani (de exemplu, dac o parte contractant d
celeilalte o bancnot de 100 lei n schimbul a dou bancnote
de 50 lei) atunci avem de-a face cu un contract de schimb
255
.
14.1.3. Caractere juridice. Contractul de schimb este
un contract sinalagma-tic, oneros, comutativ, consensual i
translativ de proprietate. Se impun trei precizri.
Prima precizare se refer la faptul c fiind un contract
oneros, fiecare parte contractant urmrete s obin, n
schimbul bunului transmis, un alt bun. Dac bunurile
schimbate nu au o valoare egal sau echivalent, prile pot
conveni ntregirea diferenei de valoare prin plata unei sume
de bani, numit sult 256. ns, aa cum s-a artat n literatura
juridic, n nici un caz sulta nu poate ntrece valoarea
bunului schimbat, cci n acest caz operaia juridic nu ar
mai fi schimb, ci o vnzare cu dare n plat accesorie plii
preului 257.
A doua precizare, chiar dac este un contract
consensual n principiu,totui cnd cel puin unul din
bunurile schimbate este un teren sau o construcie,
contractul de schimb trebuie ncheiat ad validitatem n
form autentic.
n sfrit, a treia precizare se refer la faptul c
asemenea contractului de vnzare, prin contractul de schimb
se poate transmite nu numai dreptul de pro-prietate, dar i
alte drepturi reale sau de crean.
14.1.4. Aplicarea regulilor de la vnzare. Datorit
asemnrilor existente ntre contractul de vnzare i
contractul de schimb, art.1764 prevede c:

255

F.Deak, op.cit., p.112.

Sulta poate consta nu numai ntr-o sum de bani, ci i ntr-o alt prestaie (a se vedea
D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.504).
257
F.Deak, op.cit., p.113.
256

165

"(1)Dispoziiile privitoare la vnzare se aplic, n mod

corespunztor, i schimbului.
(2)Fiecare dintre pri este considerat vnztor, n
ceea ce privete bunul pe care l nstrineaz, i
cumprtor, n ceea ce privete bunul pe care l
dobndete".
ns, aa cum s-a artat n literatura juridic anterioar
intrrii n vigoare a noului Cod civil, pot fi aplicate numai
normele care se potrivesc cu natura i efectele contractului
de schimb. De exemplu, cele referitoare la condiiile de
capacitate, predarea bunurilor care fac obiectul schimbului,
obligaia reciproc de garanie contra eviciunii i contra
viciilor ascunse 258.
n schimb, unele reguli de la vnzare nu pot fi aplicate
i schimbului. De exemplu, reglementrile referitoare la
plata preului, care ar putea fi aplicate numai cu privire la
plata sultei. De asemenea, nu are aplicare regula suportrii
cheltuielilor contractului de ctre cumprtor (acestea se
suport, n lips de stipulaie contrar, de ambele pri, n
mod egal) i nici regula interpretrii clauzelor neclare,
obscure, n contra vnztorului (se revine la regula de drept
comun, prevzut de art. 1269, conform creia clauzele
neclare se interpreteaz n favoarea debitorului) 259.
14.1.5. Cheltuielile schimbului. Din dispoziiile
art.1765 rezult c, n lips de stipulaie contrar, prile
suport n mod egal cheltuielile contractului de schimb.

258
259

F.Deak, op.cit., p.113; C.Toader, op.cit., p.98; D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.503.
F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, op.cit., p.152.

166

Test de autoevaluare nr. 14

1. Contractul de schimb este:
a) gratuit; b) aleatoriu; c) sinalagmatic.
2. Contractului de schimb i se aplic regulile:
a) de la donaie; b) de la vnzare; c) de la mandat.

Bibliografia Unitii de nvare nr.14

I.Urs - Drept civil. Contracte speciale, Vol.1, Vnzarea, schimbul i donaia,
Editura Risoprint Cluj-Napoca 2010;
P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier - Contractele speciale, Editura Wolters
Kluwer, Bucureti 2009;
F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic,
Bucureti 2001;
D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek,
Bucureti 2008;
F.Moiu, Contractele speciale - n noul Cod civil - Editura Wolters Kluwer
Bucureti 2010.
Noul Cod Civil

167

Rspunsuri la ntrebrile din testele de autoevaluare

Testul de autoevaluare nr. 1
1. b
2. b
Testul de autoevaluare nr. 2
1. a
2. b
Testul de autoevaluare nr. 3
1. c
2. a
Testul de autoevaluare nr. 4
1. c
2. b
Testul de autoevaluare nr. 5
1. c
2. b
Testul de autoevaluare nr. 6
1. a
2. b
Testul de autoevaluare nr. 7
1. b
2. b
Testul de autoevaluare nr. 8
1. c
2. c
Testul de autoevaluare nr. 9
1. c
2. c
Testul de autoevaluare nr. 10
1. c
2.b
Testul de autoevaluare nr. 11
1. c
2. b
Testul de autoevaluare nr. 12
1. c
2. b
Testul de autoevaluare nr. 13
1. b
2. b
Testul de autoevaluare nr. 14
1. c
2.b

168