Sunteți pe pagina 1din 57

Programul Naiunilor Unite pentru Dezvoltare Proiectul Moldova Fermectoare

LOCUINA N CHIINU
GHID PRACTIC

Obinerea unui teren de pmnt Construcia unei case Investiii la construirea locuinei
Gestiona fondului de locuine

Chiinu, noiembrie 2004

Cuprins
I. Introducere..............................................................................................................................................9 II. Obinerea terenului de pmnt pentru construcia locuinelor..............................................................10 1. Care este procedura de obinere a unui teren de pmnt pentru construirea casei de locuit?............10 2. Cine are dreptul s obin de la administraia public local un lot de pmnt pentru construcia casei de locuit?...........................................................................................................................10 3. Ce documente sunt necesare de depus pentru a obine un teren de pmnt pentru construirea casei de locuit?.........................................................................................................................................11 4. Cine examineaz cererile depuse la Primrie i ia decizia respectiv?.............................................11 5. Cum se atribuie terenurile pentru construcia particular i care sunt normele?...............................11 6. Care categorii de ceteni beneficiaz de prioriti la repartizarea terenurilor pentru construcia locativ?.....................................................................................................................................11 7. Care terenuri includ loturile de pe lng cas?.................................................................................11 8. Cnd loturile libere de construcie obin statut de lot de pe lng cas?...........................................11 9. Unde se nregistreaz datele despre loturile respective?...................................................................12 10. Cum se transmit terenurile n proprietate?......................................................................................12 11. Care terenuri de pmnt se transmit n proprietate gratuit?............................................................12 12. Ce nseamn pre normativ al pmntului?.....................................................................................12 13. Ce este teren aferent a casei de locuit?...........................................................................................12 14. Cine verific suprafaa de facto folosit?........................................................................................12 15. Sunt careva norme posibile de deviere a suprafeei de facto de cea real?.....................................12 16. Cum se procedeaz n cazul depistrii surplusurilor de suprafa ce depesc 10%?......................13 17. Cum se transmit terenurile n cazul lipsei documentului de confirmare a suprafeei legale?..........13 18. Ce nseamn privatizare masiv a terenurilor?...............................................................................13 19. Cum se procedeaz n cazul depistrii surplusurilor de suprafa sau alte neclariti n cadrul privatizrii masive?....................................................................................................................13 20. Pot fi oare comercializate terenurile obinute de la administraia public local cu drept de proprietate?................................................................................................................................13 21. Ce documente sunt necesare de depus pentru a privatiza terenul aferent imobilului locativ?.........14 22. Ce documente confirm dreptul de proprietate asupra terenului de pmnt?..................................14 23. Cnd apare dreptul de proprietate asupra lotului de pmnt obinut?.............................................14 24. Cine are dreptul s perfecteze contractele de vnzare-cumprare de terenuri?...............................14 25. Care este rolul/funcia Oficiului cadastral teritorial Chiinu?.......................................................15 26. Ce probleme ar putea s apar la vnzarea-cumprarea terenurilor de la proprietari particulari?...15 27. Ce probleme ar putea s apar la cumprarea casei de locuit cnd terenul nu este privat?.............15 III. Construcia caselor de locuit...............................................................................................................16 28. Cu ce ncepe construcia unei case de locuit?.................................................................................16 29. Ce documente prezint beneficiarul proiectantului?.......................................................................16 30. Ce este Certificatul de urbanism?...................................................................................................16 31. Care este taxa pentru obinerea Certificatului de urbanism?...........................................................16 32. Ce nseamn regim juridic, economic, tehnic, urbanistic-arhitectural al unui imobil (teren de pmnt)?.....................................................................................................................................16
3

33. Cine sunt beneficiarii pentru care se elibereaz certificatul de urbanism?......................................17 34. Care este termenul de valabilitate a certificatului de urbanism?.....................................................17 35. Ce este Autorizaia de construire/desfiinare?.................................................................................17 36. Cum se obine autorizaia de construire/desfiinare?......................................................................18 37. Cine poate fi titularul Autorizaiei de construire/desfiinare?.........................................................18 38. Care este obligaia titularului Autorizaiei de construire n raport cu reprezentanii organelor de control?......................................................................................................................................18 39. Care este termenul de valabilitate a autorizaiei de construire?......................................................18 40. Ce soluii pot fi n cazul expirrii termenului de valabilitate a autorizaiei de construire?..............18 41. Care sunt motivele pierderii valabilitii autorizaiei de construire?...............................................19 42. Cine monitorizeaz respectarea procedurilor stabilite n vederea certificatelor de urbanism i autorizaiilor de construire/desfiinare?......................................................................................19 43. Care pot fi consecinele nerespectrii procedurilor stabilite?..........................................................19 44. Care este taxa pentru obinerea Autorizaiei de construire?............................................................19 45. Ce reprezint recepia construciei?................................................................................................19 46. Care sunt etapele de recepie a construciei?...................................................................................20 47. Cine formeaz i cine fac parte din comisia de recepie?................................................................20 48. Care sunt particularitile recepiei caselor de locuit particulare?...................................................20 49. Ce acte trebuie prezentate comisiei de recepie?.............................................................................20 50. Ce documente trebuie prezentate pentru nregisrarea unei construcii noi?....................................20 IV. Investirea mijloacelor financiare n construcia de locuine................................................................21 51. Ce firme, ntreprinderi, companii construiesc n Chiinu locuine pentru vnzare?......................21 52. Ce garanii ofer firmele, ageniile de imobil clienilor n perioada de construcie a caselor de locuit pentru ca investitorii s nu rmn n pierdere?...............................................................21 53. Care ar fi unele criterii de selectare a firmei potrivite pentru investitor la construcia locuinelor? 21 54. Ce documente solicit firmele, ageniile de imobil de la clieni referitor la garania rambursrii preului restant al locuinei?.......................................................................................................22 55. Ce ar trebui s ntreprind investitorul la ncheierea contractului investiional?.............................22 56. Ce prezint ANL Agenia Naional Lociin?............................................................................22 57. Ce prezint AMIC SA - Agenia Municipal de Ipotec din Chiinu?..........................................22 58. Care sunt avantajele oferite de Agenia de Ipotec investitorilor fa de celelalte firme?...............22 59. Cine poate cumpra o locuin construit prin metoda creditrii ipotecare?...................................23 60. Pentru care categorii de ceteni Agenia de Ipotec construiete locuine?...................................23 61. Exist o limit a vrstei investitorilor la procurarea locuinelor cu achitarea n rate sau nu?..........23 62. Care este ordinea de procurare a locuinelor prin intermediul AMIC?...........................................23 63. Ce documente sunt necesare de depus pentru a obine un apartament de la AMIC?.......................24 64. Care sunt condiiile de achitare n rate pentru locuinele procurate de la Agenia de Ipotec?.......24 65. n ce valut se estimeaz preul locuinei i cum are loc achitarea?................................................24 66. Cum se calcul i se achit rata dobnzii pentru locuinele cumprate n rate?..............................24 67. Se permite oare rambursarea anticipat a sumei restante din preul locuinei.................................25 68. Este oare posibil ca n loc de cot iniial investitorul s introduc contravaloarea imobilului de care dispune ca proprietar...........................................................................................................25 69. Cum ar putea s beneficieze de apartamente i persoanele care nu dispun de suma necesar pentru a achita cota iniial de 45%?.....................................................................................................25

70. n ce stare tehnic sunt date n exploatare apartamentele?..............................................................25 71. Cine este proprietarul apartamentului construit prin metoda creditrii ipotecare?..........................26 72. n ce condiii investitorul devine proprietar al apartamentului construit din sursele proprii/..........26 73. Ce se va ntmpla n cazul n care investitorul nu va putea rambursa preul restant al locuinei?...26 74. Ce se va ntmpla n cazul n care invesitorul, din anumite motive, nu va rambursa suma restant n termenul stabilit de 10 ani?........................................................................................................26 75. Are dreptul investitorul s transmit apartamentul deocamdat neachitat n chirie/locaiune altor persoane?....................................................................................................................................27 76. Ce proiecte tehnice realizeaz Agenia de Ipotec i care sunt mrimile/ariile locuinelor construite?..................................................................................................................................27 77. Cum se calculeaz suprafaa total a locuinei?..............................................................................27 78. Care categorii de ceteni se bucur de anumite faciliti/nlesniri n cadrul programelor de construcie a locuinelor?............................................................................................................28 79. Difer oare preurile la apartamente n funcie de amplasamentul lor pe etaje?..............................28 80. Poate oare investitorul s renune la executarea unor tipuri de lucrri de ctre firm?...................28 81. Are dreptul oare investitorul s solicite modificarea soluiei funcional-planimetrice a locuinei n perioada de construcie dup placul propriu?.............................................................................28 82. Cine achit plile pentru serviciile locativ-comunale n cazul cnd n apartamentul construit din contul investitorului nu locuiete nimeni?..................................................................................28 83. Ce faciliti au angajaii instituiilor bugetare sau tinerele familii la construcia unei locuine prin intermediul AMIC?....................................................................................................................28 84. De ce numai angajaii instituiilor bugetare subordonate Primriei mun. Chiinu se bucur de faciliti la achitarea preului locuinei construite prin metoda creditrii ipotecare?...................29 85. Ce se va npmpla n cazul n care angajaii instituiilor bugetare care au beneficiat de faciliti la cumparea apartamentelor i vor schimba locul de munc?........................................................29 86. Care sunt rezultatele obinute de AMIC pn n prezent?...............................................................29 87. Cu cte etaje i din ce materiale se construiesc cldirile de locuit..................................................29 88. Ct timp dureaz construcia unui bloc de locuine n mod normal................................................29 89. Ce construciii execut AMIC n afar de blocuri de locuine........................................................30 90. Cine administreaz casele de locuit construite de AMIC dup darea lor n exploatare...................30 91. Care sunt funciile i responsabilitile investitorului pn a deveni proprietar?............................30 92. Exist careva restricii pentru investitor n calitatea sa de stpn al locuinei?...............................30 93. Ce nseamn cuvntul ipoteca?...................................................................................................31 94. De ce oferta la locuine n Chiinu rmne cu mult n urma cererii..............................................31 95. n majoritatea rilor exist fond de locuine pentru locaiune/nchiriere. De ce nu se creaz un astfel de fond n Chiinu...........................................................................................................32 V. Vnzarea-cumprarea locuinelor, bunurilor imobile...........................................................................32 96. Care bunuri se numesc imobile?.....................................................................................................32 97. Ce acte normative reglementeaz vnzarea-cumprarea locuinelor?.............................................32 98. Este obligatorie autentificarea notarial a contractului de vnzare-cumprare a imobilului?..........32 99. Ce acte trebuie prezentate la notar pentru perfectarea contractului de vnzare-cumprare a imobilului?.................................................................................................................................33 100. Care sunt prevederile obligatorii din contractul de vnzare-cumprare a spaiului locativ?.........33 101. Care sunt principalele obligaii a prilor contractului de vnzare-cumprare a imobilului?........33 102. Cum are loc perfectarea tranzaciei de nstrinare a spaiului locativ n cazul n care proprietarul este un minor?............................................................................................................................34
5

103. Este oare obligatoriu acordul celuilalt so n cazul nstrinrii apartamentului?...........................34 104. Care sunt particularitile nstrinrii unui apartament privatizat?................................................34 105. Cum trebuie perfectat o procur pentru a nstrina un apartament?............................................34 106. Care este procedura de ncheiere a tranzaciei imobiliare prin reprezentant?................................35 107. Ce reprezint arvuna i ce reprezint avansul?.............................................................................35 108. Ce taxe trebuie achitate la perfectarea contractului de vnzare-cumprare a imobilului, care este mrimea lor i cine le achit?.....................................................................................................36 109. Ce reprezint activitatea de rieltor?..............................................................................................36 110. Care sunt avantajele i dezavantajele apelrii la serviciile unei firme de rieltor?.........................36 111. Ce acte trebuie s pretind de la o firm de rieltor nainte de ncheierea contractului?..................36 112. Cum trebuie perfectat contractul cu rieltorul?..............................................................................36 113. Din ce moment cumprtorul unui apartament se poate considera proprietar?.............................37 114. Ce bunuri imobile sunt supuse nregistrrii obligatorii de stat?....................................................37 115. Ce reprezint nregistrarea de stat a imobilelor i nregistrarea drepturilor asupra imobilului?....37 116. Care sunt taxele i termenii nregistrrii de stat a dreptului de proprietate asupra imobilelor?.....37 117. Cum poate fi verificat cine este proprietarul unui imobil?............................................................37 118. Care sunt principalele riscuri suportate de pri la ncheierea unui contract de vnzare-cumprare a imobilului?..............................................................................................................................37 119. Cum poate fi verificat situaia juridic a imobilului?..................................................................38 120. Cum pot fi depistai excrocii la procurarea unui apartament?.......................................................39 121. Care este procedura de nregistrare a unei construcii nefinalizate?..............................................39 122. Cum pot fi restabilite actele de proprietate pierdute?....................................................................40 VI. Gestionarea fondului de locuine........................................................................................................40 123. Ce este Asociaia de coproprietari n condominiu n fondul locativ (ACCFL)?............................40 124. Ce este Condominiul?...................................................................................................................40 125. Ci proprietari pot crea Asociaia de coproprietari n condominiu?.............................................40 126. Care snt funciile ACCFL n raport cu furnizorii de servicii comunale, proprietarii, arendaii spaiului locativ?........................................................................................................................40 127. Dispune oare ACCFL de personal administrativ i lucrtori/muncitori calificai?........................41 128. Care probleme de baz in de competena membrilor ACCFL?....................................................41 129. Ce activiti de baz realizeaz ACCFL cu acordul Consiliului de administraie?.......................41 130. n ce mod membrii asociaiei controleaz, influieneaz situaia financiar a ACCFL?...............41 131. Care snt avantajele locatarilor membri ai ACCFL?.....................................................................42 132. Care snt etapele de constituire a unei asociaii de coproprietari n condominiu?.........................42 133. Ce documente trebuie de prezentat pentru nregistrarea Asociaiei de coproprietari n condominiu?...............................................................................................................................43 134. Ce lucrri se efectueaz n apartament din contul locatarilor?......................................................44 135. Ce cheltuieli snt incluse n tarife?................................................................................................44 136. Cine elaboreaz, aprob si reglementeaz tarifele pentru serviciile locative, comunale si necomunale n sectorul locativ?.................................................................................................45 137. Ce documente elibereaz populaiei pe gratis ntreprinderile municipale de gestionare a fondului locativ din municipiul Chiinu?................................................................................................45 138. Ce documente se prezint administraiei publice locale pentru privatizarea apartamentelor sau odii n cmin?...........................................................................................................................46

Anexa nr. 1 Lista ntreprinderilor care construiesc spaiu locativ pentru comercializare....................47 Anexa nr. 2 Lista organizaiilor, serviciilor municipale i de stat implicate n procedura de eliberare a actelor necesare pentru beneficiari...................................................48 Anexa nr. 3 Extras din legislaia Republicii Moldova..........................................................................49 Anexa nr. 4 Cerere (model) cu privire la nregistrarea Asociaiei de coproprietari n condominiu.....................55 Anexa nr. 5 Proces verbal (model) al adunrii fondatorilor-proprietari ai bunurilor imobiliare pentru constituirea ACCFL....................................................................................56 Anexa nr. 6 Lista (model) proprietarilor de locuine i ncperilor nelocuibile din blocul locativ...................57

Autori
Rusu Nicolae Mrgineanu Valentin Cernei Oleg Consultant naional n domeniul locuinelor ef secie la Agenia Municipal de Ipotec din Chiinu SA Preedintele Consiliului asociaiilor proprietarilor de locuine privatizate din municipiul Chiinu

I.

Introducere

n aprilie 2004 Consiliul municipal Chiinu a aprobat Strategia politicii locative a municipiului Chiinu, elaborat cu suportul financiar al Programului Naiunilor Unite pentru Dezvoltare. Strategia prevede crearea condiiilor necesare pentru nbuntirea condiiilor locative ale populaiei urbei. n situaia creat cnd spaiul locativ a devenit proprietate privat, cnd statul i-a schimbat funcia de investitor principal la dezvoltarea i ntreinerea sectorului spaiului locativ, asigurarea populaiei cu locuine a devenit o problem personal pentru fiecare cetean. Reformele n sectorul spaiului locativ s-au produs ntr-o perioad de timp scurt, astfel c populaia nu este pregtit pentru a se discurca n totalitatea actelor normative n vigoare, sistemul relaiilor de pia nou format. Doritorii de a-i mbunti condiiile de trai, practic au rmas unu-la-unu cu problema locuinei nerezolvate. Chiinuenii nu au acces la cea mai elementar informaie n domeniul locuinelor, nu cunosc ordinea i regulile emise de administraia public central i cea local n vederea alegerii unor forme adecvate situaiei create pentru mbuntirea condiiilor locative. Din lipsa transparenei informaiei necesare i complicitatea obinerii ei, muli posesori de locuine/imobil ncalc ordinea n vigoare referitor la construcia unei case de locuit sau anexe, replanificarea unei locuinei de care ei dispun. Elaborarea Ghidului are ca scop: de a familiariza populaia cu cerinele actelor normative despre ordinea, drepturile, posibilitile regulamentare pentru mbuntirea condiiile locative; de a facilita aciunile persoanelor care vor s obin autorizaii, coordonri necesare fr pierderi mari de timp, fr intermediari care de obicei presteaz servicii cu plat, dar n mod ilegal. Lucrarea este destinat pentru: persoanele fizice care doresc s-i mbunteasc condiiile de trai prin diferite metode legale fr a apela la serviciile unor intermediari; potenialii investitori care au posibilitatea s investeasc mijloace financiare n realizarea proiectelor la construcia locuinelor care este n prezent profitabil; persoanele care ar dori s nceap o activitate profitabil ntr-un segment al pieei sectorului spaiului locativ, dar nu dispun de cele mai elementare informaii n vederea principiilor de dezvoltare i ntreinere a fondului de locuine; persoanele juridice care doresc s creeze un stoc de locuine pentru a fi date n locaiune sau vndute colaboratorilor si ori altor persoane n scopul de a obine venit; persoanele cu funcii de rspundere din administraia public care prin aciunile lor adecvate situaiei create ar putea promova ideia de simplificare a procedurilor administrative existente; persoanele care vor s efectueze operaiuni de vnzare-cumprare sau schimb de locuine; locatarii din blocurile de locuine care doresc s creeze Asociaii de coprpoprietari n condominiu. n continuare sunt descrise pe capitole, n conformitate cu actele normative n vigoare, procedurile privind: atribuirea unui teren de pmnt pentru construirea casei de locuit persoanelor fizice sau juridice obinerea documentelor necesare pentru elaborarea documentaiei de proiect i coordonarea lui cu serviciile, instituiile de resort eliberarea autorizaiei de construcie construirea unei case pe terenul repartizat n modul stabilit
9

darea n exploatare a cldirii construite nregistrarea bunului imobil la Oficiul cadastral teritorial Chiinu instituirea Asociaiei coproiprietarilor n condominiu n sectorul spaiului locativ. Ghidul conine descrierea celor mai frecvente metode de construcie i variante de finanare a lucrrilor pentru construirea caselor de locuit n municipiul Chiinu, utilizate n practica activitii ntreprinderilor cu capital privat. Se explic procedura de aderare a doritorilor la construirea locuinelor prin intermediul Ageniei Municipale de Ipotec din Chiinu SA. Cei interesai pot afla despre modalitatea de construcie a spaiului locativ pentru angajaii instituiilor bugetare. Ghidul conine recomandri pentru doritorii de a investi mijloace financiare n domeniul dezvoltrii sectorului spaiului locativ cu cele mai mici riscuri n vederea unor posibile aciuni ilegale din partea companiilor de investiii sau a unor vnztori de bunuri imobile, precum i recomandri practice de precauie la cumprarea-vnzarea apartamentelor. Foarte actual este problema privind ntreinerea blocurilor locative cu multe etaje indiferent de forma de proprietate a locuinelor i gestionarea lor eficient. Sunt expuse principii, metode pentru locatari de a creare Asociaii de coproprietari n condominiu n conformitate cu legislaia n vigoare. Dup prerea noastr, Ghidul rspunde la majoritatea ntrebrilor practice din domeniul locuinelor, care le frmnt pe muli locatari, preedini de asociaii, oameni de afaceri, funcionari din administraia public i va deveni o cluz pentru ei. Ghidul este elaborat n dou limbi (romna i rusa) i poate fi utilizat de toi doritorii, indiferent de limba vorbit.

II.

Obinerea terenului de pmnt pentru construcia locuinelor


1. Care este procedura de obinere a unui teren de pmnt pentru construirea casei de locuit? Terenul de pmnt pentru construirea casei de locuit poate fi cumprat de la o persoan particular care este proprietarul lotului sau poate fi obinut de la administraia public local printr-o decizie a Consiliului municipal. n primul caz are loc vnzarea-cumprarea unui bun imobiliar prin autentificarea contractului de vnzare-cumprare la notar. Pentru obinerea unui lot de pmnt cu destinaia menionat de la administraia public local solicitantul trebuie s depun o cerere n care se va meniona destinaia terenului.

2.

Cine are dreptul s obin de la administraia public local un lot de pmnt pentru construcia casei de locuit? Dreptul de a obine de la administraia public local un teren de pmnt pentru construcia casei de locuit l are orice locuitor al Chiinului care, n conformitate cu legislaia n vigoare, necesit mbuntirea condiiilor locative. Dreptul de a cumpra un teren de pmnt pentru construcia caselor de locuit particulare n Chiinu de la proprietari privai sau la licitaie l are orice persoan, indiferent de viza de reedin, cetenie, care dispune de posibiliti financiare i se oblig s respecte legislaia n domeniul construciilor.

10

3.

Ce documente sunt necesare de depus pentru a obine un teren de pmnt pentru construirea casei de locuit? Pentru a obine de la Primria municipiului Chiinu un teren de pmnt pentru construirea casei de locuit la cererea depus se anexarea urmtoarele documente: copia buletinului de identitate; certificat de la Oficiul cadastral teritorial Chiinu precum c solicitantul nu are n proprietate un alt teren, alt cas; certificat de la locul de trai, despre componena familiei, persoanelor nscrise pe adresa indicat i suprafaa apartamentului; document ce confirm privilegiile solicitantului (invalid, combatant .a.); certificat de la Pretura de sector ce confirm necesitatea mbuntirii condiiilor de trai.

4.

Cine examineaz cererile depuse la Primrie i ia decizia respectiv? Cererile se examineaz la Comisia de specialitate a consiliului municipal i decizia final o ia Consiliul municipal. n cazul unei soluii pozitive solicitantul primete decizia de atribuire a terenului de pmnt, iar dac i se refuz primete un rspuns argumentat.

5.

Cum se atribuie terenurile pentru construcia particular i care sunt normele? Atribuirea noilor terenuri n proprietate pentru construcia particular n oraele i localitile rurale suburbane se efectueaz de ctre administraia public local fr plat n limitele de la 0,04 pn la 0,07 ha i respectiv - pn la 0,12 ha, iar n municipiul Chiinu prin vnzarecumprare la pre normativ (0,47 lei/mp pn la 31.12.2004) sau 1,8 lei/mp (de la 01.01.2005) sau n baza rezultatelor licitaiilor funciare prin decizia administraiei publice locale adoptat cu stabilirea dimensiunilor concrete ale sectoarelor de teren, pornindu-se de la normele urbanistice i regulile de construcie n vigoare.

6.

Care categorii de ceteni beneficiaz de prioriti la repartizarea terenurilor pentru construcia locativ? Dreptul preferenial la primirea loturilor de pmnt pentru construcia caselor de locuit particulare la pre normativ n municipiul Chiinu conform legislaiei n vigoare l au invalizii, persoanele nevoiae, participanii la lichidarea consecinelor catastrofei la staia atomic de la Cernobl, participanii la rzboi, conflictele militare etc.

7.

Care terenuri includ loturile de pe lng cas? Loturile de pe lng cas includ terenurile ocupate de cas, de anexele gospodreti i de grdin, atribuite n conformitate cu art. 11 din Codul funciar, precum i cele pe care urmeaz s fie construite case de locuit particulare, conform cerinelor legislaiei existente.

8.

Cnd loturile libere de construcie obin statut de lot de pe lng cas? Destinaia loturilor pentru construcia particular i regulile de utilizare a acestora se stabilesc prin documentaia de urbanism i amenajarea teritoriului, n baza Legii privind principiile urbanismului i amenajrii teritoriului nr. 835 din 17.05.1996 i Regulamentului general de urbanism, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 5 din 05.01.1998 i obin statut de lot de pe lng cas la momentul atribuirii lor de ctre administraia public local.

11

9.

Unde se nregistreaz datele despre loturile respective? Datele despre loturile de pmnt de pe lng case transmise cetenilor n proprietate privat (inclusiv cele prin vnzare-cumprare) pentru construcia sau deservirea caselor particulare de locuit sunt trecute n registrul cadastral al deintorilor de terenuri i sistematizate n bilanul funciar n categoria terenurilor din intravilanul localitilor ca loturi destinate caselor individuale de locuit.

10.

Cum se transmit terenurile n proprietate? Terenurile n proprietate se transmit gratuit sau prin vnzare-cumprare n baza deciziei administraiei publice locale.

11.

Care terenuri de pmnt se transmit n proprietate gratuit? Conform art. 11 din Codul funciar al Republicii Moldova se transmit n proprietate gratuit urmtoarele terenuri: - terenurile de pmnt ocupate de case, construcii auxiliare i grdini care anterior au fost atribuite n conformitate cu legislaia; - terenurile aferente caselor de locuit cu mai multe apartamente privatizate (n limita normelor de urbanism, iar dac aceasta nu este posibil, reieind din suprafaa real a terenului ce deservete construciile), care nu constituie blocuri - n proprietatea comun n diviziune a proprietarilor apartamentelor, proporional suprafeei privatizate de fiecare; - terenurile din fondul de rezerv a comunelor (oraelor) suburbane - familiilor nou formate pentru construcia caselor de locuit.

12.

Ce nseamn pre normativ al pmntului? Preul normativ este preul calculat conform Legii RM nr. 1308-XIII din 25.07.1997 Cu privire la preul normativ i modul de vnzare-cumprare a terenurilor i se calcul la vnzarea loturilor de pmnt pentru construcia particular de ctre administraia public local.

13.

Ce este teren aferent a casei de locuit? Teren aferent a casei de locuit sunt loturile de pmnt ocupate de case, anexe gospodreti i grdini care au fost repartizate anterior cetenilor pentru construcia caselor de locuit particulare, conform deciziei administraiei publice locale.

14.

Cine verific suprafaa de facto folosit? n fiecare caz, de ctre colaboratorii Direciei funciare i a Direciei generale arhitectur i urbanism se efectueaz inventarierea lotului i determin suprafaa real aflat n folosina persoanei fizice. De asemenea suprafaa de facto este indicat i n planul geometric al terenului eliberat de ctre Oficiul cadastral teritorial.

15.

Sunt careva norme posibile de deviere a suprafeei de facto de cea real? n cazul n care suprafaa precizat n urma inventarierii lotului de pmnt de pe lng cas, folosit la moment de ctre proprietarul casei, este mai mare cu cel mult 10% dect suprafaa menionat n documentele de atribuire sau altele care confirm suprafaa legal i nu sunt nclcate prevederile i cerinele actelor urbanistice, administraia public local transmite n proprietate, gratuit, terenul folosit de facto de ctre proprietarul casei de locuit.

12

16.

Cum se procedeaz n cazul depistrii surplusurilor de suprafa ce depesc 10%? Terenurile supranorm, cu excepia loturilor de pmnt care, potrivit planului dezvoltrii localitii, nu pot fi folosite n alte scopuri sau din lipsa cilor de acces nu pot fi repartizate altor deintori, pot fi transmise n proprietate prin vnzare-cumprare la pre liber (150 250 lei/mp. n funcie de de amplasarea teritorial n raza municipiului) sau n cazul imposibilitii de a-l cumpra se transmite n folosin (folosin provizorie ca grdin, conform art. 39 din Codul funciar). Terenurile supranorm, n limitele crora pot fi amplasate construcii, n conformitate cu cerinele planului urbanistic general, actelor urbanistice, normelor i regulilor de construcie n vigoare, se sechestreaz din folosina deintorilor prin decizia administraiei publice locale i se expun la licitaii, n scopul vnzrii-cumprrii lor n conformitate cu legislaia n vigoare.

17.

Cum se transmit terenurile n cazul lipsei documentului de confirmare a suprafeei legale? Terenurile necesare pentru exploatarea sau definitivarea construciei caselor particulare de locuit care n-au fost atribuite anterior (case edificate autorizat, case dobndite n proprietate prin vnzare-cumprare, donaie, motenire, recunoaterii dreptului de proprietate prin decizia instanei de judecat etc.) se transmit n proprietate cetenilor la pre normativ, potrivit prevederilor legislaiei n vigoare. Terenurile necesare pentru exploatarea caselor particulare de locuit construite anterior n lipsa actelor de recepie final (n cazul n care corespund normelor i regulilor de construcie n vigoare i sunt pasibile recepionrii) se transmit n proprietate prin vnzarecumprare la pre liber.

18.

Ce nseamn privatizare masiv a terenurilor? Privatizarea masiv a terenului se efectueaz n conformitate cu Hotrrea Guvernului RM nr. 984 din 21.09.98. n cadrul privatizrii masive a terenurilor, ntreprinderile liceniate n comun cu Oficiul cadastral teritorial prezint Direciei funciare informaia despre deintorii de terenuri i suprafeele acestora, iar Direcia funciar la rndul ei prezint proiectul deciziei administraiei publice locale n baza datelor prezentate de ctre Oficiul cadastral teritorial i dup adoptarea deciziei respective elibereaz proprietarilor de terenuri titlurile de autentificare a dreptului de teren.

19.

Cum se procedeaz n cazul depistrii surplusurilor de suprafa sau alte neclariti n cadrul privatizrii masive? In cazul existenei surplusurilor de suprafa, neidentificrii sau decesului proprietarilor bunurilor imobile, erorilor sau divergenelor n informaia grafic, lipsei datelor despre cetenie etc., terenurile se recunosc ca proprietate municipal. La prezentarea de proprietarii imobilului a actelor prevzute de legislaia n vigoare n baza propunerilor Direciei funciare, coordonate cu Direcia general arhitectur i urbanism, administraia public local decide selectiv asupra transmiterii n proprietate, folosin (folosin provizorie) sau sechestrarea i atribuirea n alte scopuri a terenurilor supranorm, n modul stabilit de legislaie.

20.

Pot fi oare comercializate terenurile obinute de la administraia public local cu drept de proprietate? Cetenii care au obinut de la administraia public local titlul ce confirm dreptul de proprietate asupra terenului pot vinde terenurile integral sau parial la pre liber, inclusiv la licitaie.

13

21.

Ce documente sunt necesare de depus pentru a privatiza terenul aferent imobilului locativ? Cererile privind privatizarea loturilor de pe lng cas se depun la Direcia funciar. Fiecare caz de privatizare a loturilor de pe lng cas se coordoneaz cu Direcia general arhitectur i urbanism. La cerere se anexeaz: copia buletinului de identitate proprietarului de imobil; extrasul din registrul bunurilor imobile, eliberat de Oficiul cadastral teritorial Chiinu; planul lotului cu confirmarea suprafeei legale, eliberat de Oficiul cadastral teritorial Chiinu; document ce confirm dreptul de proprietate asupra imobilului (contract de vnzarecumprare; de donaie; de schimb, certificat de motenitor legal .a.). Not: n cazul n care casa de locuit aparine mai multor coproprietari actele enumerate se depun de toi coproprietarii n parte. n cazul cnd se solicit privatizarea casei cu apartamente se mai depune i certificatul de la Direcia locuine despre numrul de apartamente pe adresa indicat i date despre proprietarii acestora. n cazul cnd unul din coproprietari nu depune actele enumerate mai sus transmiterea terenului n proprietate este imposibil. n cazul cnd este surplus de suprafa este necesar i varianta de stabilire a hotarelor posibile de transmitere n proprietate (sau sechestrare) a surplusului de suprafa elaborat de ctre Direcia general arhitectur i urbanism.

22.

Ce documente confirm dreptul de proprietate asupra terenului de pmnt? n funcie de modul de obinere a lotului de pmnt dreptul de proprietate asupra terenului este confirmat prin urmtoarele documente: a) titlul de autentificare a dreptului deintorului de teren - n cazul privatizrii gratuite a terenului aferent casei de locuit; b) contractul de vnzare-cumprare, donaie, schimb, certificatul de motenitor legal .a n cazul terenurilor proprietate privat; c) contractul de vnzare-cumprare a terenului i titlul de autentificare a dreptului deintorului de teren n cazul vnzrii-cumprrii terenurilor de la administraia public local.

23.

Cnd apare dreptul de proprietate asupra lotului de pmnt obinut? Dreptul de proprietate asupra terenului de pmnt apare numai dup nregistrarea la Oficiul cadastral teritorial Chiinu a actelor care confirm obinerea terenului i anume: contractul de vnzare-cumprare; donaie; schimb, certificatul de motenitor legal .a. Proprietarii de terenuri sunt obligai s nregistreze la Oficiul cadastral teritorial Chiinu contractul de vnzare-cumprare, donaie, schimb de terenuri, certificatul de motenitor legal .a. n termen de 3 luni de la data autentificrii notariale a actului. n cazul depirii termenului de nregistrare repunerea n drepturi se face numai prin intermediul instanelor de judecat.

24.

Cine are dreptul s perfecteze contractele de vnzare-cumprare de terenuri? n cazul terenurilor private - toate tipurile de contracte (vnzare-cumprare, donaie, schimb), precum i certificatul de motenitor se perfecteaz i se autentific notarial i n mod obligatoriu se nregistreaz la Oficiul cadastral teritorial Chiinu.

14

Terenurile proprietate a administraiei publice locale se autentific notarial i n mod obligatoriu se nregistreaz la Oficiul cadastral teritorial Chiinu. 25. Care este rolul/funcia Oficiului cadastral teritorial Chiinu? Oficiul cadastral teritorial nregistreaz toate bunurile imobile, indiferent de tipul de proprietate, duce evidena bunurilor imobile nregistrate, presteaz servicii de informaie despre proprietarii bunurilor imobile n conformitate cu Lege bunurilor imobile i actelor normative n vigoare. 26. Ce probleme ar putea s apar la vnzarea-cumprarea terenurilor de la proprietari particulari? Cumprtorii de terenuri sau case de locuit trebuie s fie prudeni i s atrag atenia la urtoarele: dac terenul ntr-adevr este proprietate privat i cine anume este proprietarul; ce restricii sunt la folosirea terenului concret ca proprietate privat; ci coproprietari sunt nregistrai n imobilul dat; deoarece: dac terenul este proprietate privat atunci terenul se vinde concomitent cu vnzarea casei de locuit, n caz c nu este privatizat privatizarea urmeaz s o fac cumprtorul; n cazul nstrinrii pmntului unui nou proprietar, restriciile privind folosirea pmntului se includ n contractul de vnzare-cumprare, donaie, gaj etc. i sunt obligatorii pentru noul proprietar; cnd sunt mai muli coproprietari ai bunului imobil atunci imobilul se folosete n comun de ctre toi coproprietarii, proporional cotei pri, n baza unui acord dintre coproprietari autentificat notarial, iar n caz de divergene n baza unei hotrri judectoreti. 27. Ce probleme ar putea s apar la cumprarea casei de locuit cnd terenul nu este privat? n cazul dat cumprtorii trebuie s fie prudeni i s atrag atenia la urtoarele: ci coproprietari sunt n imobilul dat; care este suprafaa legal a terenului i suprafaa de facto; care este statutul bunului imobil, cas de locuit sau apartamente; deoarece: dac imobilul este proprietate comun a mai multor proprietari i se afl pe teren ne privat, privatizarea terenului se efectueaz numai la cererea tuturor coproprietarilor i terenul se transmite n proprietate comun. n cazul cnd un coproprietar nu depune actele pentru privatizare, transmiterea n proprietate a lotului este imposibil. cnd suprafaa lotului de facto este mai mare dect suprafaa legal atunci surplusul de suprafa la decizia administraiei publice locale poate fi vndut le pre liber (care se stabilete de ctre Consiliul municipal, dar nu mai mic de 150 250 lei/mp.) sau poate fi sechestrat. n cazul cnd imobilul este compus din apartamente i unul sau mai multe apartamente nu sunt privatizate, atunci privatizarea terenului este imposibil.

15

III. Construcia caselor de locuit


28. Cu ce ncepe construcia unei case de locuit? Construcia unei case ncepe cu elaborarea documentaiei de proiect. Beneficiarul ncheie cu persoane juridice sau fizice autorizate/liceniate n modul stabilit contract de proiectare a obiectului concret. La ncheierea contractului beneficiarul atrage atenia la denumirea ntreprinderii de proiectare, certificatul de nregistrare a firmei la Camera nregistrrii de Stat, nr. si data eliberrii licenei pentru activitate de proiectare. Conform legislaiei, licena este eliberat pe o perioad limitat de timp. Beneficiarul trebuie s se conving c termenul de valabilitate n-a expirat sau poate expira n viitorul apropiat. 29. Ce documente prezint beneficiarul proiectantului? La ncheierea contractului de proiectare sau ntr-un termen de timp stipulat n contract, beneficiarul prezint proiectantului urmtoarele documente: actul de identitate a beneficiarului; decizia Primriei municipiului Chiinu despre atribuirea terenului de pmnt; titlul de autentificare a dreptului deintorului de teren, eliberat de Direcia funciar a Primriei i nregistrat la Oficiul cadastral teritorial Chiinu; certificatul de urbanism, eliberat de Direcia general arhitectur i urbanism; ridicarea topografic n scara 1:500, eliberate la indicaia Direciei generale arhitectur i urbanism sau Direciei funciare. n anumite cazuri la indicaia proiectantului se prezint i studiul geologic; avizele Centrului de medicin preventiv, Direciei pompieri i salvatori, Ageniei ecologice Centru; condiiile tehnice de racordare a obiectivului la reele tehnico-edilitare oreneti, eliberate de ctre serviciile comunale respective.

30.

Ce este Certificatul de urbanism? Certificatul de urbanism este actul emis i aprobat de Primria municipiului Chiinu, prin care se fac cunoscute solicitantului elementele ce caracterizeaza regimul juridic, economic, tehnic, precum si urbanistic-arhitectural al unui imobil (teren de pmnt), stabilite prin documentatiile de urbanism si de amenajare a teritoriului aprobate.

31.

Care este taxa pentru obinerea Certificatului de urbanism? n conformitate cu prevederile Hotrrii Guvernului RM nr. 360 din 18.04.1997 Despre aprobarea Regulamentului privind certificatul de urbanism si autorizarea construirii sau desfiintarii constructiilor si amenajarilor certificatele de urbanism, eliberate solicitanilor sunt supuse unor taxe fixe calculate n funcie de suprafaa terenurilor i constituie 10 lei + 0,01 lei pentru fiecare m2 de teren. Pentru prelungirea valabilitii certificatului de urbanism, se percepe o taxade 50% din valoarea taxei iniiale.

32.

Ce nseamn regim juridic, economic, tehnic, urbanistic-arhitectural al unui imobil (teren de pmnt)? a) regimul juridic al imobilelor se refer la: amplasarea geografic a terenului n intravilan sau extravilan;
16

b)

c)

d)

dreptul de proprietate asupra imobilului i servitutile care l greveaz; extrase din documentaiile de urbanism i de amenajare a teritoriului sau din regulamentele aprobate, care instituie un regim special asupra imobilului (zone protejate, interdicii temporare sau definitive de construire, zone declarate de interes public etc.). regimul economic al imobilelor se refer la: folosina actual a terenului sau altui bun imobil; reglementri fiscale specifice localitii sau zonei respective. regimul tehnic al imobilelor se refer la: echiparea cu utiliti (ap, canalizare, energie electric, energie termic, gaze naturale .a.); sistemul constructiv i principalele materiale de construcie permise; modul de executare a construciilor; lucrrile conexe de interes public necesare funcionrii obiectivului. regimul urbanistic-arhitectural se refer la: destinaia terenului, stabilit prin documentaiile de urbanism i de amenajare a teritoriului aprobate i capacitatea construciei; dimensiunile i suprafeele parcelelor; alinierea terenului i a construciilor fa de strzile adiacente terenului i distanele construciilor fa de proprietile vecine; inlimea construciilor i caracteristicile volumetrice ale acestora; nfiarea construciei - expresivitatea arhitectural, echilibrul compozitional, finisajele etc. - dac aceasta este prevzut n regulamentele aprobate; circulaia pietonilor i a autovehiculelor, accesele i parcajele necesare; procentul de ocupare a terenului; coeficientul de utilizare a terenului. -

33.

Cine sunt beneficiarii pentru care se elibereaz certificatul de urbanism? n conformitate cu legislaia n vigoare Direcia general arhitectur i urbanism trebuie s elibereze certificate de urbanism pentru acelai teren tuturor solicitanilor, care pot avea interese identice sau chiar diferite. Eliberarea certificatelor se suspend n momentul n care unuia dintre solicitani i se repartizeaz terenul pentru proiectare prin atribuire prealabil, conform legislaiei n vigoare.

34.

Care este termenul de valabilitate a certificatului de urbanism? Valabilitatea certificatului de urbanism se stabilete de ctre emitent, pe un termen de la 3 pn la 24 luni, ncepnd cu data emiterii, n funcie de caracteristicile urbanistice ale zonei n care se afl imobilul. Prelungirea valabilitii certificatului de urbanism se poate face de ctre emitent, la cererea titularului, pe o perioad de timp de maximum 12 luni.

35.

Ce este Autorizaia de construire/desfiinare? Autorizaia de construire/desfiinare este actul emis de Primria municipiului Chiinu prin care se autorizeaz executarea construciilor i amenajrilor sau desfiinarea lor n temeiul i cu respectarea documentaiilor de urbanism i amenajare a teritoriului, certificatului de urbanism i documentaiei de proiect elaborate, verificate i aprobate n modul stabilit.

17

36.

Cum se obine autorizaia de construire/desfiinare? Pentru obinerea autorizaiei de construire/desfiinare beneficiarul completeaz formularul cererii-tip i o prezint Direciei controlul regimului urban la care se anexeaz: actul de identitate a beneficiarului; decizia Primriei municipiului Chiinu despre atribuirea terenului de pmnt; titlul de autentificare a dreptului deintorului de teren; n cazul reconstruciei, modificrii construciilor existente actele de autentificare a dreptului deintorului de imobil; certificatul de urbanism (s fie valabil si scopul eliberarii lui s coincid cu obiectul cererii pentru autorizare); proiectul de execuie elaborat, avizat, verificat i aprobat n modul stabilit; costul estimativ al obiectivului determinat de beneficiar n baza proiectului tehnic elaborat de proiectanti autorizati; actul trasrii hotarelor terenului i axelor obiectivului n natur, eliberat de Direcia general arhitectur i urbanism; expertiza tehnic pentru obiectivele supuse reconstruciei, modernizrii; contractul privind efectuarea supravegherii de autor; copia contractului de antrepriz; copia ordinului beneficiarului despre numirea responsabilului pentru supravegherea tehnic; registrul de execuie a lucrrilor dup forma stabilit.

37.

Cine poate fi titularul Autorizaiei de construire/desfiinare? Titularul autorizaiei de construire poate fi persoan fizic sau juridic deintoare a unui titlu asupra imobilului obinut prin atribuirea definitiv conform legislatiei n vigoare, care i confer dreptul de construire i care solicit, fie direct, fie printr-un mputernicit, eliberarea acestei autorizaii. mputernicit poate fi proiectantul, antreprenorul sau orice alt persoan fizic sau juridic, n condiiile legii.

38.

Care este obligaia titularului Autorizaiei de construire n raport cu reprezentanii organelor de control? Titularul autorizaiei de construire este obligat s pstreze pe antier n stare perfect autorizaia de construire i documentaia vizat spre neschimbare, pe care le va prezenta la cerere, pe toat durata executrii lucrrilor, organelor abilitate cu executarea controlului, potrivit legislaiei n vigoare.

39.

Care este termenul de valabilitate a autorizaiei de construire? Perioada de valabilitate a se consider intervalul de timp n interiorul cruia este obligatorie nceperea i finalizarea lucrrilor autorizate. Acest interval de timp se stabilete de ctre emitentul autorizaiei, n funcie de interesul public i de gradul de complexitate al lucrrii. Perioada de valabilitate nu poate depi 12 luni de la eliberarea autorizaiei. Nenceperea lucrrilor n intervalul de valabilitate conduce la pierderea valabilitii autorizaiei.

40.

Ce soluii pot fi n cazul expirrii termenului de valabilitate a autorizaiei de construire? n cazul n care construcia nu a fost executat integral n termenul stabilit, autorizaia de construire se poate prelungi o singur dat cu cel mult 1 an.
18

41.

Care sunt motivele pierderii valabilitii autorizaiei de construire? Autorizaia de construire i pierde valabilitatea i n situaia n care se modific condiiile, datele sau coninutul documentaiei ce au stat la baza eliberrii acesteia, fiind necesar eliberarea unei noi autorizaii. Nesolicitarea prelungirii autorizaiei sau nencheierea executrii lucrarilor n termenele stabilite prin autorizaie sau prin prelungirea acesteia conduc la pierderea valabilitii autorizaiei. n aceast situaie continuarea lucrrilor se poate face numai dup eliberarea a unei noi autorizaii de construire. Dup expirarea termenului de valabilitate a autorizaiei lucrarea se consider ca fiind executat fr autorizaie.

42.

Cine monitorizeaz respectarea procedurilor stabilite n vederea certificatelor de urbanism i autorizaiilor de construire/desfiinare? Controlul asupra respectrii procedurilor de eliberare a certificatelor de urbanism i a autorizaiilor de construire/desfiinare, precum i controlul valabilitii autorizaiilor de construire este pus n seama Inspeciei de Stat n Construcii.

43.

Care pot fi consecinele nerespectrii procedurilor stabilite? n caz de depistare a faptelor de nclcare a acestei proceduri Inspecia de Stat n Construcii, prin prescripie proprie, sisteaz valabilitatea certificatului de urbanism i autorizatiei de construire / desfiinare pn se vor lua msurile necesare pentru lichidarea nclcrii. Nendeplinirea prescripiei Inspeciei de Stat n Construcii atrage dup sine aplicarea sanciunilor prevzute n Codul cu privire la contraveniile administrative.

44.

Care este taxa pentru obinerea Autorizaiei de construire? n conformitate cu prevederile Hotrrii Guvernului RM nr. 360 din 18.04.1997 Despre aprobarea Regulamentului privind certificatul de urbanism si autorizarea construirii sau desfiintarii constructiilor si amenajarilor autorizaiile de construire, eliberate beneficiarilor sunt supuse unor taxe fixe calculate n funcie de destinatia si valoarea constructiilor sau a instalatiilor i constituie: 1,0 % din valoarea autorizata a lucrarilor sau a constructiei obiectivelor pentru toate tipurile de constructii, precum si a caselor de locuit cu doua sau mai multe niveluri si suprafata utila mai mare de 100 mp; 0,1 % din valoarea autorizata a lucrarilor sau constructiei locuintelor proprietate privata cu un nivel, inclusiv instalatiilor aferente acestora; 0,5 % din valoarea autorizata a lucrarilor sau a constructiei blocurilor locative, inclusiv instalatiilor aferente acestora. ncepnd cu decembrie 2001 aceast tax s-a majorat nemotivat de 20 de ori pentru blocurile de locuine cu valoarea de peste un milion lei. Pentru prelungirea valabilitii autorizatiilor de construire sau desfiintare se percepe o tax de 50% din valoarea taxei iniiale.

45.

Ce reprezint recepia construciei? Recepia construciei reprezint etapa final la realizarea unei construcii. Aceast etap este obligatorie i const n certificarea existenei construciei pe baza examinrii nemijlocite a acesteia. La examinarea pentru recepia final se verific corespunderea construciei cu
19

documentaia de proiect i de execuie elaborat i verificat n modul stabilit. Conform legislaiei n vigoare se interzice exploatarea construciei fr recepia acesteia n modul stabilit. 46. Care sunt etapele de recepie a construciei? Recepia lucrrilor de construcie se realizeaz n dou etape: recepia la terminarea lucrrilor; recepia final. 47. Cine formeaz i cine fac parte din comisia de recepie? Comisia de recepie a construciilor este format de investitor ntr-o componen de cel puin 5 persoane. n calitate de membri ai comisie de recepie sunt inclui reprezentantul investitorului, reprezentantul administraiei publice locale i specialiti notorii n domeniu. Nu pot fi membri ai comisiei de recepie reprezentantul executantului construciei i ai proiectantului, dei acetea particip obligatoriu la recepie ca invitai. n municipiul Chiinu preedintele comisiei de recepie este obligatoriu reprezentantul administraiei publice locale (de obicei viceprimarul de ramur). 48. Care sunt particularitile recepiei caselor de locuit particulare? Pentru anumite case de locuit particulare procedura este mai simplificat. n comisia pentru recepia caselor de locuit cu un singur nivel, construite pentru una sau dou familii i cu o suprafa mai mic de 150m, se includ numai reprezentantul investitorului i reprezentantul administraiei publice locale. Pentru celelalte case particulare procedura este similar cu cea utilizat la recepia tuturor construciilor. 49. Ce acte trebuie prezentate comisiei de recepie? Antreprenorul mpreun cu investitorul prezint Comisiei de recepie urmtoarele acte: certificatul de urbanism; autorizaia de construcie; documetaia de proiect i de execuie a construciei; adresa potal a obiectivului, eliberat de Direcia general arhitectur i urbanism; ridicarea topografic de control la scara 1:500, efectuat de Direcia general arhitectur i urbanism la comanda investitorului; cartea tehnic a construciei; avizele serviciilor de pompieri, sanitare, de protecie a mediului i altor organe de control privind execuia de facto a construciei; dosarul tehnic a construciei i certificatul de evaluare eliberate de organul cadastral teritorial. 50. Ce documente trebuie prezentate pentru nregisrarea unei construcii noi? Construcia nou este ntrodus n Registrul bunurilor imobiliare la cererea investitorului (beneficiarului) de organul cadastral teritorial n raza cruia a fost ridicat construcia. nregistrarea primar a construciei are loc concomitent cu nregistrarea dreptului de proprietate a investitorului (beneficiarului) asupra imobilului. Pentru nregistrarea primar a construiei i a dreptului de proprietate asupra acesteia sunt necesare urmtoarele acte: documentul care confirm dreptul asupra lotului de teren, unde este amplasat construcia nefinalizat (contract, titlul de autentificare a dreptului deintorului de teren etc.);
20

procesul verbal de recepie final, ntocmit n modul stabilit; planul lotului, ntocmit de organul cadastral; dosarul tehnic a construciei, ntocmit de organul cadastral teritorial; actul de identitate a beneficiarului.

IV. Investirea mijloacelor financiare n construcia de locuine


51. Ce firme, ntreprinderi, companii construiesc n Chiinu locuine pentru vnzare? Actualmente, la sfritul anului 2004, n municipiul Chiinu mai mult de 30 de firme, ntreprinderi, companii n calitate de beneficiari construiesc blocuri de locuine cu multe etaje pentru comercializare. Unele dispun de o bogat practic de activitate n domeniul construciilor, ns pn n prezent nu i-au manifestat pe deplin potenialul de developer n piaa de locuine. Altele au fost fondate civa ani n urm n scopul obinerii profitului i deja au nregistrat rezultare satisfctoare. n tot cazul, piaa construciilor de locuine s-a dezvoltat mult comparativ cu anii 1995-1997 i are tendina spre o dezvoltare mai ampl. 52. Ce garanii ofer firmele, ageniile de imobil clienilor n perioada de construcie a caselor de locuit pentru ca investitorii s nu rmn n pierdere? Spre regret, firmele care construiesc spaiu loctiv pentru comercializare i colecteaz mijloace bneti de la investitori pn la nceputul construciei, nu garanteaz lipsa total a riscurilor care pot afecta activitatea lor n acest domeniu. 53. Care ar fi unele criterii de selectare a firmei potrivite pentru investitor la construcia locuinelor? Pentru a evita sau cel puin a minimaliza apariia unor posibile riscuri n perioada de construire a casei, investitorii ar trebui s studieze piaa de construcii, activitatea firmelor cu care intenioneaz s ncheie contracte i s selecteze de sine stttor cea mai potrivit firma. O surs important pentru investitor poate deveni informaia obinut de la persoane care deja au avut relaii cu anumite firme de imobil. La momentul ncheierii contractului cu clienii firma trebuie s dispun de documentaia de proiect coordonat cu instanele de resort, decizia primriei pentru atribuirea terenului de pmnt firmei cu care discut investitorul. n discuie cu reprezentanii firmei se va atrage atenia la nivelul de competen a personalului companiei, istoria activitii firmei sau rezultatele obinute n domeniu n ultimii 2-4 ani. Este important pentru investitor s cunoasc dac firma a avut cazuri de judecat cu clienii, motivele conflictului, ct a durat soluionarea disensiunilor i cine a ctigat procesul judiciar. Este deajuns s discui la telefon cu reprezentanii unor firme pentru a crea o imagine despre credibilitatea ei. Unele firme nu vor s numeasc numele, pronumele directorului/managerului ntreprinderii i adresa ei, forma de organizare juridic sau anul fondrii companiei etc.

21

54.

Ce documente solicit firmele, ageniile de imobil de la clieni referitor la garania rambursrii preului restant al locuinei? n cazul n care investitorul nu devine proprietar al locuinei construite pn la achitarea deplina a preului ei, firmele nu solicit garanii suplimentare, deoarece nsi locuina construit servete garanie pentru firm. Aceast metod este utilizat de toate ntreprinderile n piaa de imobil.

55.

Ce ar trebui s ntreprind investitorul la ncheierea contractului investiional? nainte de a semna contractul sau alte documente propuse de firm investitorul trebuie s studieze n detalii coninutul contractului de investiie, s clarifice: care tipuri de lucrri se angajeaz s execute firma, n ce stare tehnic i va transmite locuina investitorului, responsabilitatea firmei cnd calitatea lucrrilor nu corespunde normelor, marca, tipul instalaiilor tehnico-sanitare, tmplriei, preul contractual final al apartamentului concret, condiiile de plat i termenii de construcie a casei de locuit.

56.

Ce prezint ANL Agenia Naional Lociin? n scopul accelerrii soluionrii problemei construciei locuinelor, modernizrii, reabilitrii i extinderii spaiului locativ, atragerii i administrrii mijloacelor financiare n domeniul construciei de locuine, Guvernul RM prin Hotrrea nr. 639 din 27.05.2003 a instituit Agenia Naional Locuin, crea i s-a transmis la balan toate blocurile de locuine nefinalizate din municipiul Chiinu i centrele raionale, construcia crora a fost finanat din sursele bugetului de stat. ANL a nceput activitatea cu elaborarea pachetului de acte normative necesare pentru determinarea modului i condiiilor de investire n construcia locativ a mijloacelor bneti ale populaiei cu achitarea preului locuinei n rate. Practic, ANL trebuie s devin un actor viabil al pieei de imobil, s construiasc locuine la preuri mai joase dect cele mai mici preuri de pia, s se orienteze spre mbuntirea condiiilor locative ale categoriilor de populaie cu venituri estimate sub nivelul mediu i pentru familiile tinere. Fiind dirijat de administraia public central, ANL ar reui s realizeze obiectivele trasate cu suportul financiar al statului, dar, deocamdat, organele ierarhic superioare, nu reuesc prin structura fondat s influeneze majorarea volumului de construcii locative i reducerea preului la locuine n piaa de imobil. Pentru o prezentare obiectiv a potenialului ANL-eului este nevoie de cel puin 3-4 ani de activitate.

57.

Ce prezint AMIC SA - Agenia Municipal de Ipotec din Chiinu? Agenia Municipal de Ipotec din Chiinu a fost fondat n anul 1998 de ctre Primria municipiului Chiinu cu forma de organizare juridic societate pe aciuni. Scopul principal al Ageniei este implementarea unor noi mecanisme de finanare a construciilor locative pentru extinderea accesului la locuine a cetenilor cu venituri medii i mici care nu au posibilitate s achite preul locuinei integral la momentul ncheierii contractului.

58.

Care sunt avantajele oferite de Agenia de Ipotec investitorilor fa de celelalte firme? Avantajele Ageniei Municipale de Ipotec fa de celelalte firme-concurente sunt: - preurile la apartamentele construite de Agenie mai joase dect n piaa de imobil pentru locuine similare - posibilitatea de rambursare n rate a sumei rmase dup achitarea primei cote pe o perioad de 10 ani, ncepnd cu darea n folosin a locuinei - mrimea dobnzii de numai 8% anual calculat la suma rmas

22

preul apartamentului nu se modific pe toat perioada de rambursare a costului restant termenul de construcie constituie 14-18 luni n funcie de capacitatea blocului de locuine volumul de construcie n cretere. n anii 1999-2001 Agenia a dat n exploatare cte un bloc de locuine anual, iar n 2002-2004 cte 2-4 blocuri. n total pn la sfritul anului 2004 Agenia a dat n exploatare 12 blocuri de locuine cu 530 apartamente i n faza de construcie se afl nc 7 blocuri. Pn n anul 2010 Agenia preconizeaz s construiasc circa 4000 de locuine.

59.

Cine poate cumpra o locuin construit prin metoda creditrii ipotecare? Orice persoan, indiferent de cetenie, viza de reedin (n Chiinu sau n alt localitate a Republicii Moldova), care a atins vrsta majoratului, de 18 ani, apt de munc, angajat n servici, cu posibiliti financiare de achitare a preului imobilului solicitat, care investete la momentul ncheierii contractului cel puin 45% din preul contractual al locuinei i i asum obligaia s ramburseze suma rmas i rata dobnzii lunar ntr-o perioad nu mai mare de 10 ani.

60.

Pentru care categorii de ceteni Agenia de Ipotec construiete locuine? n mod general, Agenia construiete locuine pentru persoane cu putere de plat redus, care nu au posibilitate s achite preul integral al imobilului la momentul perfectrii tranzaciei, dar dispun de mijloace bneti suficiente pentru a plti cota iniial i a rambursa n perioada stabilit suma rmas. Totui, printre investitori sunt persoane care dispun de mijloace financiare suficiente pentru a achita preul imobilului integral, dar, beneficiind de posibilitatea de achitare n rate, folosesc mijloacele rmase la dezvoltarea afacerilor personale. Scopul Ageniei nu esta de a asigura cu locuinte toata lumea, ci numai pe acei care pot s achite, n condiii destul de avantajoase, contravaloarea locuinelor contractate.

61.

Exist o limit a vrstei investitorilor la procurarea locuinelor cu achitarea n rate sau nu? Deoarece termenul de rambursare a datoriei n rate este de 10 ani, firma poate s limiteze vrsta maximal a investitorului din considerente ca la momentul stingerii datoriei investitorul s-i pstreze activitatea de munc activ pentru a achita preul restant deplin al imobilului i rata dobnzii n termenii stabilii n contract. n cazul n care investitorul achit preul locuinei integral la momentul efecturii tranzaciei, vrsta lui nu se ia n consideraie.

62.

Care este ordinea de procurare a locuinelor prin intermediul AMIC? Doritorii de a cumpra o locuin depun o cerere pe numele conductorului Ageniei. Cererile se primesc numai dup: - elaborarea documentaiei de proiect pentru construirea casei de locuit concrete, - calcularea preului contractual al fiecrui apartament n parte. Investitorul face cunotin cu: - amplasamentul blocului de locuine i parametrii tehnici ai cldirii, - caracteristica funcional-planimetric a locuinei, - tipul lucrrilor de finisare a ncperilor executate de ctre Agenie, - nivelul de completare a locuinei cu echipamente tehnico-sanitare, - preul contractual al locuinei concrete, - coninutul contractului de investiie, - termenul de construire a casei de locuit.
23

n cazul n care solicitantul accept condiiile stipulate n contractul de investiie, i convine locul amplasrii blocului de locuine, caracteristica funcional-planimetric a locuinei i altele el depune o cerere. 63. Ce documente sunt necesare de depus pentru a obine un apartament de la AMIC? Pentru a obine dreptul de a investi mijloace bneti la construcia locuinei prin intermediul AMIC, investitorul depune urmtoarele documente: - copiile buletinelor de identitate ale membrilor aduli ai familiei - copiile certificatelor de natere ale copiilor minori - copia certificatului de cstorie - cererea de cumprare a apartamentului semnat de toi membrii aduli ai familiei - certificate de la locul de lucru ale persoanelor angajate n servici cu indicaia funciei deinute i mrimea salariului/venitului lunar/anual calculat. 64. Care sunt condiiile de achitare n rate pentru locuinele procurate de la Agenia de Ipotec? Pentru a procura locuina dorit investitorul depune pe contul Ageniei la momentul ntocmirii contractului de investiie o cot n mrime de cel puin 45 % din preul contractual al apartamentului. Suma rmas investitorul o va rambursa lunar n rate egale pe o perioad de 10 ani, ncepnd cu primirea cheilor de la apartament. n aceast perioad el va achita lunar dobnda n mrime de 8 % anual calculat la suma restant. Dup darea apartamentului n folosin, investitorul achit toate serviciile locativ-comunale i impozitele fiscale. Investitorul va obine dreptul de proprietate asupra locuinei numai dup achitarea deplin a preului contractual al apartamentului. 65. n ce valut se estimeaz preul locuinei i cum are loc achitarea? n scopul reducerii riscului financiar care poate aprea ca rezultat al hiperinflaiei valutei naionale i poate afecta n egal msur investitorul, Agenia, organizaiile implicate n procesul de proiectare i construcie, ntreprinderile productoare a materialelor i elementelor de construcie etc., evaluarea preului apartamentelor se efectueaz n valut liber convertibil, iar achitarea - n lei moldoveneti. Preul locuinei apreciat la momentul semnrii contractului investiional nu se modific pe tot parcursul perioadei de rambursare fr acordul ambelor pri. 66. Cum se calcul i se achit rata dobnzii pentru locuinele cumprate n rate? Rata dobnzii la achitarea n rate a preului locuinei construite se calculeaz la suma nerambursat i se achit lunar. Spre exemplu. Suma rmas constituie 15 mii dolari SUA, care trebuie achitat n timp de 10 ani cu rata dobnzii de 8% anual. Graficul calendaristic de rambursare a preului restant pentru primul an se prezint astfel:
n $ SUA Lunile Datoria la nceputul lunii Rambursarea datoriei Dobnda Total pentru achitare

1 2 3

15000.0 14875.0 14750.0

125,0 125,0 125,0

100,00 99,17 98,33

225,00 224,17 223,33

24

4 5 6 7 8 9 10 11 12

14625.0 14500.0 14375.0 14250.0 14125.0 14000.0 13875.0 13750.0 13625.0 Total primul an

125,0 125,0 125,0 125,0 125,0 125,0 125,0 125,0 125,0 1500,0

97,50 96,67 95,83 95,00 94,17 93,33 92,50 91,67 90,83 1145,00

222,50 221,67 220,83 220,00 219,17 218,33 217,50 216,67 215,83 2645,00

Dup cum se vede din tabel dobnda descrete n funcie de mrimea preului neachitat. n 12 luni suma dobnzii calculate s-a micorat cu aproape 10 dolari SUA. n continuare ea va descrete n termenul stabilit pn la valoarea 0. 67. Se permite oare rambursarea anticipat a sumei restante din preul locuinei. Agenia permite investitorilor s ramburseze suma rmas nainte de termenul stabilit n graficul calendaristic fr achitarea ratei dobnzii calculate iniial sau a unor penaliti. Achitarea sumei rmase n mod anticipat este n favoarea investitorilor, deoarece se micoreaz suma dobnzii calculate i n final clientul pltete o supravaloare mai mic. 68. Este oare posibil ca n loc de cot iniial investitorul s introduc contravaloarea imobilului de care dispune ca proprietar. La dorina solicitantului Agenia accept achitarea cotei iniiale cu contravaloarea imobilului care-i aparine investitorului cu drept de proprietate i liber de orice viciu juridic. n acest caz Agenia evalueaz i coordoneaz cu investitorul valoarea imobilului la preul de pia. Imobilul trece n posesia Ageniei cu drept de proprietate prin contractul de vnzarecumprare autentificat notarial i nregistrat la Oficiul cadastral teritorial Chiinu. n cazul n care valoarea imobilului este mai mic dect mrimea cotei iniiale pentru locuina care se construiete la cererea solicitantului, atunci investitorul achit i aceast diferen. Termenul de transmitere a imobilului (locuinei, garsonierei) cumprat de la investitor se stipuleaz n contractul de vnzare-cumprare. 69. Cum ar putea s beneficieze de apartamente i persoanele care nu dispun de suma necesar pentru a achita cota iniial de 45%? n scopul asigurrii accesului la locuine pentru cetenii care nu dispun de suma necesar pentru a achita cota iniial de 45%, Agenia elaboreaz un program, care va permite acestora s acumuleze banii n valut liber convertibil pe un cont depozitar bancar ntr-o perioad de 2-3 ani. Dup aceasta banca i va acorda i un credit care n sum va acoperi preul total al locuinei procurate de la Agenia de Ipotec. 70. n ce stare tehnic sunt date n exploatare apartamentele? Conform normelor n vigoare beneficiarul cldirii de locuit este obligat s finalizeze toate lucrrile ce se refer la amenajarea teritoriului, reele tehnico-edilitare, liftul, comunicaii, faade, acoperiul i scara casei. n interiorul apartamentului firma execut: - instalarea uii de metal la intrarea n apartament - instalarea tuturor ferestrelor de tip termopan - tencuirea interioar a tuturor pereilor - executarea stratului-suport cu ap de ciment pentru instalarea pardoselilor
25

ramificarea reelelor interioare pentru aprovizionarea locuinei cu ap rece, energie electric, gaze naturale, evacuarea apelor uzate, dar fr robinete, ntreruptoare, prize electrice - instalarea contoarelor de ap, energie electric, gaze naturale - instalarea n fiecare apartament a cazanului pe gaze naturale cu sistemul de nclzire individual i aprovizionare cu ap cald. Practic, la darea n exploatare a obiectivului, blocul de locuine este conectat la reelele oreneti tehnico-edilitare i fiecare apartament este aprovizionat cu ap rece, energie electric i gaze naturale. Restul tipurilor de lucrri investirorul le execut din contul propriu dup primirea locuinei n folosin. 71. Cine este proprietarul apartamentului construit prin metoda creditrii ipotecare? n perioada de construcie a casei i pn la achitarea integral a peului apartamentului dreptul de proprietate asupra locuinei investitorului l deine Agenia. Dup darea n exploatare a casei Agenia i transmite investitorului locuina n folosin. Investitorul este stpn adevrat al locuinei, dar nu proprietar. 72. n ce condiii investitorul devine proprietar al apartamentului construit din sursele proprii/ Investitorul devine proprietar al apartamentului numai dup rambursarea integral a preului locuinei i perfecteaz, de comun acord cu Agenia, dreptul su de proprietar asupra apartamentului. Taxele pentru legalizare a dreptului de proprietate asupra locuinei se achit de ctre investitor. 73. Ce se va ntmpla n cazul n care investitorul nu va putea rambursa preul restant al locuinei? n acest caz pot fi dou variante: a) investitorul prezint directorului/managerului firmei motive ntemeiate i solicit printr-o cerere n scris s i se reealoneze datoria admis pentru urmtoarele cteva luni, dar fr prelungirea termenului final de rambursare a preului locuinei, conform planului calendaristic ntocmit la semnarea contractului de investiie. b) fiind incapabil de a-i onora obligaiunile contractuale n vederea rambursrii n continuare a sumei restante, investitorul cere rezilierea contractului investiional. Dup vnzarea locuinei altei persoane Agenia i va restitui investitorului sumele achitate, cu excepia ratei dobnzii i serviciilor comunale achitate i, n cazul n care investitorul a admis datorii fa de Agenie, ele la fel vor fi reinute. 74. Ce se va ntmpla n cazul n care invesitorul, din anumite motive, nu va rambursa suma restant n termenul stabilit de 10 ani? De obicei, majoritatea investitorilor ramburseaz preul restant al locuinei anticipat, o parte din ei au achitat deja preul integral i au devenit stpni ai apartamentelor cu drept de proprietari. Ponderea investitorilor cu datorii la achitarea preului locuinei este foarte mic. Totui, n cazul n care cineva din investori nu nu va rambursa suma restant n termenul stabilit n contractul investiional, atunci rata plii pentru chirie va fi stabilit n mrime de 24 % anual calculat la suma neachitat i se va ntocmi un nou grafic calendaristic pentru o perioad strict limitat..

26

75.

Are dreptul investitorul s transmit apartamentul deocamdat neachitat n chirie/locaiune altor persoane? Desigur, stpnul poate s transmit apartamentul deocamdat neachitat n chirie/locaiune altor persoane, indiferent de scopul pe care-l urmrete, dar cu permisiunea n scris a Ageniei i acordul membrilor familiei investitorului, inclusiv i celor care temporar la moment lipsesc. Procedura de transmitere a locuinei nu necesit pli suplimentare. Totodat, investitorul are dreptul s instaleze cu traiul, n modul stabilit, n locuin, membrii familiei, prinii, alte rude apropiate.

76.

Ce proiecte tehnice realizeaz Agenia de Ipotec i care sunt mrimile/ariile locuinelor construite? La nceputul activitii Agenia a finalizat 2 blocuri de locuine cu 9 etaje seria 135 cu strutura de rezisten executat i tmplria instalat. Celelalte 10 case de locuit cu multe etaje Agenia le-a achiziionat prin comercializare n stare nefinalizat de la ntreprinderi insolvabile care ncepuser construcia lor pn n anii 1994, dar din lipsa mijloacelor financiare lucrrile de construcie au fost abandonate. Dup modificarea proiectelor, aceste cldiri au devenit mai atractive, ariile locuinelor mai mari, nivelul de confort n apartamente mai nalt. Actualmente Agenia construiete blocuri de locuit n baza proiectelor tehnice individuale cu aratamente mai spaioase comparativ cu cele tradiionale: - apartament cu 1 camer 45 50 m2 suprafa total - apartament cu 2 camere 65 75 m2 - apartament cu 3 camere 85 95 m2 - apartament cu 4 camere 125 135 m2.

77.

Cum se calculeaz suprafaa total a locuinei? n conformitate cu normativele n vigoare aria locuinei este constituit din: - suprafaa locuibil dormitoarelei salonul. - suprafaa auxiliar buctria/sufrageria, camera de baie, viceul, coridorul, antreul, treceri, cmara din spaiul locuinei. - suprafaa locativ ncperile locuibile npreun cu cele auxiliare. - suprafaa total suprafaa locativ plus: suprafaa balcoanelor i teraselor cu coeficientul 0,3. suprafaa logiilor cu coeficientul 0,5. suprafaa verandelor i cmrilor nenclzite cu coeficientul 1,0. n suprafaa locuinei nu se include: - aria ocupat de sob/cmin - ariile ncperilor cu nlimea de la pardosea/podea pn la tavan mai mic de 1,6 m - aria coridoarelor, scrilor, culoarelor comune care aparin cel puin la 2 locuine. Lungimea, limea ncperilor se msoar ntre suprafeele pereilor la nivelul pardoselei, fr a lua n consideraie plinta.

27

78.

Care categorii de ceteni se bucur de anumite faciliti/nlesniri n cadrul programelor de construcie a locuinelor? Spre regret, toate firmele construiesc locuine din contul mijloacelor bneti ale populaiei care investete bani la construcia locuinei concrete. Astfel noiunea de nlesnire dispare, deoarece n prezent nu exist o surs, un fond pentru acoperirea sumelor nlesnite. Facilitile sub form de reducere a costurilor sau acordare a unor sume de mijloace bneti anumitor categorii de persoane la construcia locuinelor, ar trebui s se acorde din bugetul de stat sau municipal. La nceputul anului 2005 Primria municipiului Chiinu prevede darea n exploatare a unui bloc de locuit cu 69 apartamente din str. Deleanu, construit din sursele bugetului local. Locuinele vor fi date n chirie persoanelor socialmente vulnerabile fr dreptul de nstrinare/privatizare.

79.

Difer oare preurile la apartamente n funcie de amplasamentul lor pe etaje? Evident c preurile la apartamente similare n acelai bloc locativ sunt diferite n funcie de amplasarea lor pe etaje. Cele mai scumpe, dar i mai solicitate, sunt locuinele la etajele de jos (1-4 ntr-un bloc cu 9 etaje). Apartamentele de la ultimul etaj sunt cele mai ieftine.

80.

Poate oare investitorul s renune la executarea unor tipuri de lucrri de ctre firm? Se permite ca investitorul printr-o cerere n scris s renune la executarea unor tipuri de lucrri, motivnd argumentat solicitarea. n acest caz volumul lucrrilor neexecutate va fi exclus din devizul de cheltuieli, iar investitorul scutit de achitarea lor.

81.

Are dreptul oare investitorul s solicite modificarea soluiei funcional-planimetrice a locuinei n perioada de construcie dup placul propriu? Investitorul are dreptul s se adreseze n scris geniei i proiectantului blocului de locuine n decurs de o perioad de timp stabilit de beneficiarul cldirii de locuit i sa-i expun dorinele asupra elaborrii din cont propriu a unei noi soluii funcional-planimetrice a locuinei n limita axelor existente ale pereilor portani, fr afectarea rezistenei elementelor constructive ale cldirii. Instituia de proiectare, de comun acord cu beneficiarul blocului de locuine, examineaz cererea, perfecteaz planimetria apartamentului, coordoneaz proiectul modificat cu serviciul sanitaro-epidemiologic, pompierii, n ultim instan cu investitorul, estimeaz costul lucrrilor i, dup ce investitorul achit cheltuielile legate de modificarea proiectului, transmit desenele modificate ntreprinderii de construcie spre executare.

82.

Cine achit plile pentru serviciile locativ-comunale n cazul cnd n apartamentul construit din contul investitorului nu locuiete nimeni? Serviciile locative (de ntreinere/deservire a blocului de locuine) i cele comunale sunt achitate de stpnul locuinei, indiferent de domiciliul efectiv al acestuia. n cazul n care stpnul pleac peste hotare pe o perioad ndelungat i n apartament nu locuiete altcineva, la cererea motivat n scris al acestuia, administratorul casei l scutete de plata pentru lift, energia electric pentru iluminarea locurilor comune, evacuarea gunoiului. Celelalte tipuri de servicii comunale sunt contorizate i vor fi achitate conform indicaiilor contoarelor.

83.

Ce faciliti au angajaii instituiilor bugetare sau tinerele familii la construcia unei locuine prin intermediul AMIC? n conformitate cu Regulamentul privind construcia locuinelor prin metoda creditrii ipotecare i modalitatea finanrii acestora adoptat de Primria municipiului Chiinu la 25.12.2001, lucrtorii instituiilor bugetare subordonate Primriei municipiului Chiinu sunt scutii de de achitarea ratei dobnzii bancare pentru creditele primite de AMIC la construcia
28

locuinelor destinate acestor angajai. Aceste pli sunt acoperite de ctre Primria municipiului Chiinu n mrimea, termenul i modul prevzute de contractul de credit. Tinerele familii pot beneficia de asemenea faciliti numai n cazul n care cel puin unul din familia tnr (soul sau soia) lucreaz ntr-o instituie bugetar municipal. 84. De ce numai angajaii instituiilor bugetare subordonate Primriei mun. Chiinu se bucur de faciliti la achitarea preului locuinei construite prin metoda creditrii ipotecare? Din urmtoarele motive: - interesul Primriei de a reduce ritmul de emigrare i fluctuaie a cadrelor didactice din sistemul nvmntului public, ocrotirii sntii, culturii, altor servicii bugetare; - acoperirea ratei dobnzii din sursele bugetului municipal pentru creditele bancare acordate Ageniei de Ipotec la construcia locuinelor pentru angajaii bugetari; - grija Primriei fa de angajaii sistemului bugetar care n-au fost luai n seam la mbuntirea condiiilor locative n perioada anteriaor. 85. Ce se va npmpla n cazul n care angajaii instituiilor bugetare care au beneficiat de faciliti la cumparea apartamentelor i vor schimba locul de munc? Dac angajatul unei instituii bugetare concrete a schimbat locul de lucru i s-a transferat ntr-o alt instituie bugetar la fel subordonat Primriei municipiului Chiinu, el, de facto, nu-i schimb statutul de lucrtor al sistenului bugetar municipal i se bucur de aceleai nlesniri. Persoanele care i vor schimba locul de lucru, transferndu-se n alte organizaii, ntreprinderi nebugetare, sau instituii bugetare nesubordonate Primriei municipiului Chiinu, ori, eliberndu-se rmn neangajate, vor fi obligate s achite din momentul concedierii rata dobnzii bancare calculat la suma rmas/neachitat n mrimea, termenul i modul prevzute n contractul de credit ncheiat ntre Banc i Agenie. 86. Care sunt rezultatele obinute de AMIC pn n prezent? Conform situaiei la sfritul anului 2004 Agenia de Ipotec a dat n exploatare 12 blocuri de locuine cu 530 ap. 37,7 mii m2 suprafa total, din care 3 blocuri cu 80 apartamente pentru angajaii instituiilor bugetare subordonate Primriei municipiului Chiinu. 87. Cu cte etaje i din ce materiale se construiesc cldirile de locuit. Cldirile de locuit cu 5 etaje i mansard, precum i cele cu 9 etaje (i mansard) se construiesc din piatr natural (cotele), crmid, iar cele cu 12-14 etaje din beton armat turnat (monolit). 88. Ct timp dureaz construcia unui bloc de locuine n mod normal. Durata de construcie a unei cldiri de locuit cu multe etaje depinde de capacitatea/volumul casei, numrul de apartamente a blocului i constitue orientativ: Pentru un bloc de locuine cu 40-50 ap. 14 luni cu 80-90 ap. 18 luni cu 120 apart. 24 luni

29

89.

Ce construciii execut AMIC n afar de blocuri de locuine. n afar de blocuri de locuine cu multe etaje Agenia de Ipotec a construit i obiective cu destinaie social-cultural - farmacii, frizerii, cafenele, oficii bancare, potale i telecomunicaii, magazine, custorie pentru haine etc. Agenia de Ipotec construiete case de tip vil fr curte, conform modelului occidental de case unifamiliale, cumulate cte 4-6 n secii cu intrri separate, dezvoltate pe 2 etaje cu mansard i subsol.

90.

Cine administreaz casele de locuit construite de AMIC dup darea lor n exploatare. Dup darea n exploatare a caselor de locuit funciile de exploatare/ntreinere i administrare a imobilului i terenului adiacent cldirilor construite rmne n seama Ageniei de Ipotec. Locatarii achit prin intermediul Ageniei, fr careva adaosuri la tarifele stabilite, plile pentru urmtoarele tipuri de servicii comunale: energia electric, apa rece i canalizarea, exploatarea/ntreinerea liftului, evacuarea gunoiului. n cazul n care ponderea locuinelor proprietate privat a investitorilor va depi 60 la sut, locatarii ar beneficia de dreptul s creeze, n conformitate cu legislaia n vigoare, asociaii n condominiu.

91.

Care sunt funciile i responsabilitile investitorului pn a deveni proprietar? Investitorul n calitatea sa de stpn mpreun cu cei din cas/locuin sunt obligai s respecte prevederile Regulilor de exploatare a locuinelor, care i se nmneaz odat cu transmiterea apartamentului n folosin. n conformitate cu aceste Reguli toi locatarii se oblid: a) s asigure integritatea ncperilor locuinei; b) s respecte regulile de ntreinere a cureniei n locurile de uz comun, s fac i s ntrein curenia n scrile blocului locativ i ascensoare; c) s foloseasc ncperile apartamentului conform destinaiei; d) s achite la timp plata pentru serviciile locativ-comunale; e) s respecte regulile antiincendiare la folosirea aparatelor electrice i de gaze naturale; f) s foloseasc raional energia electric, termic, gazele naturale, nadmind scurgerea i irosirea lor nechibzuit; g) s efectueze la timp, n conformitate cu normele n vigoare, din cont propriu verificarea contoarelor de ap, gaze naturale, precum i reparaia apartamentului; h) s prezinte lunar indicaiile contoarelor privind consumul de resuse energetice.

92.

Exist careva restricii pentru investitor n calitatea sa de stpn al locuinei? n scopul bunei funcionri a instalaiilor tehnico-inginereti din blocul de locuit, a elementelor constructive ale cldirii pe o perioad de exploatare ndelungat, precum i din considerente socio-umane privind crearea condiiilor normale, respectuoase de coabitare a tuturor locatarilor blocului locativ, locatarilor li se interzice: a) s blocheze balcoanele, loggiile, scrile de incendiu, ieirile de rezerv din cldire; b) s blocheze accesul la reelele interioare de apeduct, canalizare, gaze naturale, contoare pentru repararea lor n cazul unor scurgeri; c) s nu deterioreze sigiliile aplicate la aparatele de msur a consumului de resurse energetice; d) s pstreze n spaiul locuinei, n casa scrii, n subsol, la etajul tehnic, la balcoane substane uor inflamabile, materiale explozive;

30

e) f) g) h) i)

j)

k)

l) m)

n) o) 93.

s efectueze reutilarea i resistematizarea apartamentului fr permisiunea administratorului cldirii; s construiasc samavolnic garaje, hambare, beciuri i alte construcii gospodreti; s sdeasc puiei, arbuti n locurile pe unde trec reelele subterane s instaleze samavolnic stlpi, garduri pe terenul adiacent blocului de locuit; s parcheze n faa camerei de gunoi orice mijloc de transport, sa-l spele; s se foloseasc de instalaiile sanitare tehnice n momentul nfundrii reelei de canalizare, s arunce n canalizare obiecte tari i substane nedizolvante, precum i substane chimice care pot dizolva sistemul de canalizare; samavolnic s regleze/diregleze sistemele tehnice de aprovizionare cu ap, gaze naturale, energie electric, termic (n cazul aprovizionrii apartamentului cu energie termic de la sursa centralizat sau cazangerie la bloc) s mreasc randamentul aparatelor de nclzire n apartament i scri; s arunce n conducta de gunoi obiecte mari, s verse diverse substane lichide, obiecte aprinse, inflamabile i explozive, care pot nfunda conducta de gunoi i aprinderea gunoiului; s arunce de la etaje diferite obiecte, inclusiv gunoaie, mucuri de igri etc.; s se foloseasc pe timp de noapte ntre orele 22 i 8 n spaiul apartamentului i pe teritoriul adiacent blocului locativ de aparate TV, radio, alte obiecte care produc zgomot, tulburnd astfel linitea locatarilor din cas; s in animale, psri domestice n spaiul blocului de locuine, inclusiv n apartament, fr acordul Ageniei; s transmit apartamentul primit n folosin altor persoane fr permisiunea geniei.

Ce nseamn cuvntul ipoteca? Noiunea ipotec a aprut n Grecia Antic n anul 594 .e.n. odat cu promovarea reformelor lui arhontul Solon. Pn la Solon proprietarii de pmnt care nu puteau s achite datoria la impozitul funciar deveneau robi pe via, iar dreptul de proprietate asupra pmntul lor trecea la motenitorii legali. Solon a nlocuit rspunderea personal de nrobire a oamenilor cu rspunderea patrimonial. Datornicii nu mai deveneau robi, dar erau obligai prin lege s cedeze dreptul de proprietate asupra pmntului n favoarea creditorului n contul datoriei. La hotarul pmntului datornicului se instala un stlp pe care era scris c acest patrimoniu servete ca asigurare a datoriei. n limba greac stlpul se numea hypotethca ceea ce nseamn sprijin, suport.

94.

De ce oferta la locuine n Chiinu rmne cu mult n urma cererii. Motivele principale care frneaz ritmul dezvoltrii volumului construciei de locuine n municipiul Chiinu, n raport cu cererea pieei sun urmtoarele: - lipsa loturilor de pmnt pentru construcia spaiului locativ n arii suficiente; - procedura administrativ-birocratic complicat pentru repartizarea terenurilor de pmnt coordonarea documentaiei de proiect obinerea autorizaiei de construcie recepia final a obiectivelor construite trgnarea nentemeiat de ctre Oficiul cadastral teritorial Chiinu a procedurilor de msurare i nregistrare a imobilului construit

31

atitudinea detestabil a serviciilor comunale care dicteaz beneficiarilor obiectelor de construcii condiii tehnice insuportabile de racordare la reelele oreneti lipsa resurselor creditare bancare n volume suficiente acordate pe un termen de 15-20 de ani cu o rat a dobzii acceptabil pentru debitori n cazul acoperirii sumei restante de rambursare n rate. -

95.

n majoritatea rilor exist fond de locuine pentru locaiune/nchiriere. De ce nu se creaz un astfel de fond n Chiinu. n Chiinu piaa locuinelor pentru locaiune nu este dezvoltat din considerente obiective: - tradiional populaia Moldovei, inclusiv a Chiinului, a avut un mod de via sedentar i totdeauna a tins spre obinerea unei locuine n proprietate; - Legea privatizrii fondului de locuine a permis cetenilor s privatizeze aproape tot fondul locativ, indiferent de apartenena lui. Astfel a disprut fondul locativ municipal cu destinaie de locaiune; - fondul locativ pentru locaiune ar fi rezonabil s se dezvolte la iniiativa i din contul mijloacelor financiare ale administraiei publice locale ca locuine municpale pentru persoane cu posibiliti de plat mult prea reduse; - pe parcursul a 10 ani multe familii din Moldova au emigrat n alte state temporar sau permanent, iar n locul lor nu vin alte persoane n numr echivalent, care ar avea nevoie de spaiu locativ pentru locaiune i astfel ar stimula dezvoltarea acestui segment de pia.

V.
96.

Vnzarea-cumprarea locuinelor, bunurilor imobile


Care bunuri se numesc imobile? Conform art. 288, alineatul 2 Cod civil, la categoria de bunuri umobile se raporteaz terenurile, poriunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaiile prinse de radacini, cladirile, construciile i orice alte lucrari legate solid de pamnt, precum i tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este ncorporat durabil n acestea, adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a se cauza prejudicii considerabile destinaiei lor.

97.

Ce acte normative reglementeaz vnzarea-cumprarea locuinelor? Codul civil nu calific locuinele i alte construcii obiecte speciale a dreptului de proprietate i nu conine norme speciale ce ar reglementa vnzarea-cumprarea acestora. Din acest motiv acestar raporturi le sunt aplicabile regulile generale a contractului ve vnzarecumprare. Anumite particulariti a unor asemenea tranzacii sunt reglemetate de art. 212-1215; 290; 755 Cod civil, Legea privatizrii fondului de locuine, Legea exproprierii pentru scopuri de utilitate public.

98.

Este obligatorie autentificarea notarial a contractului de vnzare-cumprare a imobilului? Codul civil actual al RM, n vigoare de la 01 iulie 2003 nu evideniaz casele de locuit, apartamentele i alte construcii ca obiecte speciale a dreptului de proprietate i nu impune careva norme speciale pentru tranzaciile imobiliare. n acelai timp, oficiile cadastrale
32

teritoriale nu primesc spre nregisrare contracte de transmitere a dreptului de proprietate asupra imobilului fr autentificare notarial. n acest caz se face trimitere la actele normative ce reglemeteaz procedura de nregistrare a tranzaciilor imobiliare. Dar cu insisten pentru a asigura o garanie mai mare, n special pentru cumprtor, noi recomandm acestuia s insiste asupra autentificrii notariale a contractului. n primul rnd, notarul va verifica legalitatea contractului, iar n al doilea rnd notarul poart rspundere pentru actele legalizate. 99. Ce acte trebuie prezentate la notar pentru perfectarea contractului de vnzare-cumprare a imobilului? Vnztorul prezint: actul care confirm dreptul de proprietate, nregistrat n modul stabilit (la Oficiul Cadastral Teritorial); extrasul din Registrul bunurilor imobiliare; actul de identitate (buletinul de identitate) a vnztorului (vnztorilor); acordul soului (soiei), n cazul n care vnztorul este cstorit; certificat de la Inspectoratul Fiscal despre lipsa datoriilor la achitarea impozitului pe imobil pentru bunul vndut; certificat despre valoarea bunului imobil, eliberat de OCT. Cumprtorul prezint: actul de identitate (buletinul de identitate). 100. Care sunt prevederile obligatorii din contractul de vnzare-cumprare a spaiului locativ? Prevederile obligatrii a contractului de vnzare-cumprare a spaiului locativ sunt: datele de identitate a prilor; datele de identificare a imobilului, inclusiv: adresa potal, etajul, suprafaa total i locativ, destinaia (n cazul de fa locativ); temeiul dreptului de proprietate a vnztorului (contract, act juridic, hotrre judectoreac etc.); preul contractului; garaniile juridice i materiale date cumprtorului de vnztor. 101. Care sunt principalele obligaii a prilor contractului de vnzare-cumprare a imobilului? Vnztorul are urmtoarele obligaii principale: s transmit imobilul cumprtorului; s asigure apariia dreptului de proprietate a cumprtorului prin prezentarea i transmiterea actelor necesare; s garanteze pe cumprtor mpotriva oricror eviciuni, ct i mpotriva viciilor ascunse; s transmit imobilul liber de orice viciu juridic (gaj, arest, sechestru etc.); s pstreze imobilul n starea acceptat de cumprtor pn la prelurea de ctre acesta a imobilului respectiv. Cumprtorul are urmtoarele obligaii principale: s preia imobilul cumprat; s achite costul imobilului;

33

s ntiineze vnztorul n cazul n care o pesoan ter pretinde la bunul cumprat pentru motive aprute pn la procurarea imobilului.

102. Cum are loc perfectarea tranzaciei de nstrinare a spaiului locativ n cazul n care proprietarul este un minor? n acest caz contractul este ncheiat de prini sau de reprezentantul legal a minorului, dar este obligatorie acordului organului de tutel i curatel. Fr acordul menionat contractul este nul deoarece pot fi afectate interesele minorului. 103. Este oare obligatoriu acordul celuilalt so n cazul nstrinrii apartamentului? Conform legislaiei n vigoare, toate bunurile dobndite de soi n timpul cstoriei sunt proprietate comun a ambilor soi. Din acest motiv la nstrinarea mobilului este obligatoriu acordul celuilalt so n cazul n care imobilul a fost procurat n timpul cstoriei. Trebuie de menionat, ns, c nu se consider proprietate comun a soilor bunurile dobndite prin motenire sau donaie personal. n aceste situaii nu este necesar acordul celuilalt so. De asemenea, este posibil partajul averii comune, chiar i n timpul cstoriei. Nici n acest caz nu este necesar acordul soului la nstrinarea bunurilor care dobdite n urma partajului. 104. Care sunt particularitile nstrinrii unui apartament privatizat? Conform p. 11 din Hotrrea Plenului Curii Supreme de Justiie din 30.01.1996 membrii sau fotii membri ai familiei proprietarului care au participat la privatizare au aceleai drepturi de posesie, folosin i dispunere de apartament. nstrinarea ulterioar a apartamentului este posibil numai cu acordul n scris al tuturor participailor la privatizare, care au atins majoratul la data nstrinrii. Din acest motiv va fi necesar de prezentat pentru perfectarea i nregistrarea contractului de nstrinare lista tuturor participanilor la privatizare, eliberat de Agenia teritorial pentru privatizare. Pentru a verifica dac nu au fost excplui intenionat sau eronat careva din membrii familiei de la privatizare, cumprtorul poate cere cartea de imobil pentru a verifica persoanele nscrise n apartament la data privatizrii. 105. Cum trebuie perfectat o procur pentru a nstrina un apartament? Procura este un nscris prin care o persoan mputernicete o alt persoan s-l reprezinte n relaiile cu un ter i s svreasc n numele ei anumite aciuni de natur juridic. Procura nu are o form obligatorie, ns pentru ca procura s fie valabil sunt obligatorii prezena anumitor rechizite: data i locul eliberrii (lipsa datei eliberrii procurii duce la nulitatea ei, deoarece nu poate fi stabilit termenul valabilitii acesteia); termenul de valabilitate a procurii (termenul maxim este de 3 ani, iar dac n procur nu este indicat un termen concret, aceasta este valabil timp de un an din data eliberrii); datele de identitate a reprezentatului i reprezentantului (nr.buletinului de identitate, codul personal, domiciliul); descrierea exact a aciunii sau aciunilor ce urmeaz s le ndeplineasc reprezentantul (obiectul reprezentrii nu poate fi interpretat extinsiv); meniunea expres despre dreptul reprezentantului de a elibera o procur de substituire sau interdicia acestei aciuni (lipsa meniunii se interpreteaz ca interdicie la substituire); semntura personal a reprezentatului;
34

procurile eliberate de persoanele juridice trebuie s conin semntura conductorului i tampila personei juridice respective.

106. Care este procedura de ncheiere a tranzaciei imobiliare prin reprezentant? n cazul n care procura este ntocmit legal procedura este aceiai ca i cum ar fi prezent nsui persoana reprezentat. Reprezentantul ndeplinete aciunile pe care i le-a ncredinat persoana care a eliberat procura. ns procurarea unei locuine de la reprezentant i nu de la proprietar mrete riscul cumprtorului. n primul rnd, este vorba despre posibele falsuri n acte. La moment rufctorii dispun de posibiliti reale de a falsifica procura i actele de proprietate. De exemplu, datele sunt aflate de la prorietar la semnarea unui contract de nchiriere a locuinei, iar ulterior le folosesc la falsificarea documetelor i vnzarea apartamentului fr a avea acest drept. n al doilea rnd, conform legislaiei n vigoare, persoana care a eliberat procura o poate anula n orice moment, ntiinnd despre aceasta reprezentantul. Orice act svrit de reprezentant dup retragerea procurii este nul. Dar este posibil ca reprezentantul s refuze sau s targiverseze restituirea procurii, utiliznd-o abuziv. n acest caz contractul de vnzarecumprare a locuinei va fi declarat nul, iar cumprtorului -i va fi greu s primeasc suma achitat. Nu este exclus nici faptul ca reprezentantul i persoan care a eliberat procura s se asocieze n vederea svririi infraciunii de nelciune. 107. Ce reprezint arvuna i ce reprezint avansul? Arvuna i avansul sunt dou noinuni diferite, dei frecvent sunt confundate. n rezultat adesea apar litigii legate de aceste dou noiuni. Ambele sunt sume de bani achitate anticipat, pn la executarea prestaiei. ns aceste sume au natur juridic diferit. Arvuna este o sum de bani care confirm ncheierea contractului i -i garanteaz executarea. Avansul este o sum de bani achitat anticipat pentru a rezerva un anumit bun sau un anumit serviciu. Astfel arvuna presupune un contract deja ncheiat, care -i produce efectele juridice, pe cnd avansul este mai degrab o intenie de a contracta i nici decum un raport deja existent. Dei sumele achitate att la avans, ct i la arvun sunt luate n calcul la executarea prestaiei, n cazul neexecutrii prestaiei efectele sunt diferite. La avans contractul nu a fost nc cheiat i nici una dintre pri nu poate fi obligat s contracteze. n acest caz refuzul prii care a primit avansul de a contrcata are drept consecin ntoarcerea pur i simpl a avansului, iar refuzul prii care a dat avansul de a contracta are drept concecin pierderea avansului. La arvun contractul este deja ncheiat. Dac, pentru neexecutarea contractului, rspunde partea care a dat arvuna, aceasta ramne celeilalte pri. Dac pentru neexecutarea contractului rspunde partea care a primit arvuna, ea este obligat s plteasca celeilalte pri dublul arvunei. n plus, partea vinovat este obligat s repare prejudiciul neacoperit prin arvun. Codul civil oblig ca nelegerea cu privire la arvun s fie perfectat n scris. n caz de dubii referitor la natura sumei pltit anticipat, aceasta se consider co fiind avans.

35

108. Ce taxe trebuie achitate la perfectarea contractului de vnzare-cumprare a imobilului, care este mrimea lor i cine le achit? Pentru autentificarea notarial a contractului de vnzare-cumprare a imobilului se achit dou tipuri de taxe taxa de stat i taxa notarial. Taxa de stat are o mrime fix 0,5% din preul contractului. Taxa notarial variaz ntre 0,1 % - 1,5% din preul contractului n dependen de pre. Taxele se achit de cumprtor. 109. Ce reprezint activitatea de rieltor? Activitatea de rieltor este activitatea profesional pe piaa imobiliar care intermediaz tranzaciile imobiliare. Rieltorul organizeaz ntreg procesul de efectuare a tranzaciei imobiliare ncepnd cu verificarea documentelor de proprietate i a situaiei juridice a imobilului pn la nregistrarea dreptului la organul cadastral teritorial. 110. Care sunt avantajele i dezavantajele apelrii la serviciile unei firme de rieltor? Dezavantaje: firma de rieltor percepe o tax pentru serviciile acordate; nu ntotdeauna sunt persevereni n cutarea celor mai optime variante pentru client, deoarece rieltorul urmrete scopul s obin venitul su ct mai repede posibil. Avantaje: economie de timp; asistena unui profesionist; riscuri minime. 111. Ce acte trebuie s pretind de la o firm de rieltor nainte de ncheierea contractului? Licena pentru genul de activitate. Trebuie verificat obligatoriu data eliberrii i termenul de valabilitate a licenei. Procura, n cazul n care contractul urmeaz s fie semnat de reprezentant i nu de conductorul firmei. Procura trebuie s fie perfectat conform legislaiei n vigoare i s conin data eliberrii, termenul de valabilitate, aciunile care are dreptul s le svreasc reprezentantul, semntura conductorului i tampila firmei.

112. Cum trebuie perfectat contractul cu rieltorul? La ncheierea contractului cu rieltorul trebuie urmrite urmtoarele momente: expunerea exact a serviciilor care urmeaz s fie prestate de rieltor; descrierea exact a apartamentului care formeaz obiectului contractului (amplasamentul blocului, etajul, numrul de camere, suprafaa total i locativ, nlimea tavanului etc.) n cazul n care este vorba de vnzarea apartamentului sau descrierea ct mai exact a preferinelor n cazul n care este vorba de cumprarea apartamentului; costul apartamentului sau preul maxim solicitat n cazul cumprrii; obligaiile prilor, inclusiv obligaia firmei de a verifica situaia juridic a apartamentului; comisionul perceput de firm pentru serviciile acordate i modalitatea de achitare a acestuia; rspunderea prilor n cazul neexecutrii sau executrii necorespunztoare a prevederilor contractuale;

36

obligativitatea firmei de a nu percepe comisionul sau de a ntoarce comisionul perceput n cazul rezilierii contractului.

113. Din ce moment cumprtorul unui apartament se poate considera proprietar? Dreptul de proprietate asupra apartamentului este supus obligatoriu nregistrrii de stat n Registrul bunurilor imobiliare. Anume din acest moment, momentul nregistrrii contractului la Oficiul cadastral, legislaia l consider pe cumprtor noul proprietar al apartamentului. Data nregistrrii se consider data depunerii la Oficiul cadastral a cererii de nregistrare, evident, cu condiia ndeplinirii tuturor cerinelor pentru nregistrare. 114. Ce bunuri imobile sunt supuse nregistrrii obligatorii de stat? Conform art. 4, alin. 3 din Legea cadastrului bunurilor imobiliare sunt supuse nregistrrii de stat obligatorii urmtoarele bunuri imobiliare: terenurile; construciile capitale; apartamentele i alte ncperi izolate. 115. Ce reprezint nregistrarea de stat a imobilelor i nregistrarea drepturilor asupra imobilului? Aceste dou noiuni sunt diferite dup coninut. nregistrarea de stat a imobilelor se efectuiaz n conformitate cu Legea cadastrului bunurilor imobiliare i presupune ntroducerea n Registrul bunurilor imobiliare a tuturor bunurilor imobile supuse nregistrrii de stat obligatorii. Pentru acest proces legea prevede o perioad de tranziie. n aceast perioad are loc nregistrarea masiv a imobilelor fr ntiinarea proprietarului n baza actelor preluate de Biroul de inventariere tehnic (BIT) i nregistrarea la cererea proprietarilor, n cazul n care acetea doresc s urmeaz s ncheie vre-un act juridic legat de bunul su imobil. Totodat nregistrrii de stat obligatorii sunt supuse i drepturile reale asupra bunurilor imobile, grevrile acestor drepturi, apariia, modificarea i ncetarea lor. Acestea sunt nregistrate prin ntroducerea nscrierii corespunztoare n Registrul bunurilor imobiliare. Sunt supuse nregistrrii obligatorii de stat dreptul de proprietate, gajul bunurilor imobiliare (ipoteca), locaiunea i arenda (dac acestea sunt pentru o perioad mai mare de 3 ani), servitutea, dreptul de administrare fiduciar, de tutel i curatel i alte cteva aciuni cu bunurile imobiliare. 116. Care sunt taxele i termenii nregistrrii de stat a dreptului de proprietate asupra imobilelor? Pentru nregistrarea primar beneficiarul achit o tax de 80 lei n cazul apartamentelor i de 136 lei n cazul caselor individuale de locuit. Termenul de efectuare a nregistrrii este de 7 zile lucrtoare. Este posibil nregitrarea n regim de urgen (termen 1 zi lucrtoare), ns n acest caz taxa se majoreaz de 10 ori. 117. Cum poate fi verificat cine este proprietarul unui imobil? Organul cadastral teritorial este obligat s prezinte oricrei persoane informaia despre proprietarul oricrui bun imobil, dar i sarcinile cu care este grevat imobilul. Aceste servicii se acord de organull cadastral contra plat. 118. Care sunt principalele riscuri suportate de pri la ncheierea unui contract de vnzarecumprare a imobilului? Riscurile principale le suport, evident, cumprtorul. Acesta poate s rmn i fr suma de bani, i fr locuin. Un anumit grad de risc suport i vnztorul, care poate fi nelat la
37

achitarea costului. Chiar dac cumprtorul a comis vre-o nelciune la achitarea costului, aceasta poate fi demonstrat, de obicei, i locuina revine napoi vnztorului. n orice caz, vnztorul nu trebuie s semneze nici un act pn cnd nu i s-a achitat preulsau nu s-a prevzut n contract modalitatea concret de achitare a acestuia. De asemenea, vnztorul i cumprtorul trebuie s gseasc de comun acord o modalitate de transmitere a banilor care s garanteze sigurana ambilor pri. ns, dup, cum s-a menionat principalele riscuri le suport cumprtorul. Acestea sunt legate de legalitatea tranzaciei de vnzare-cumprare. Iat numai ctecva dintre aceste riscuri: nscrierea n contract nu a costului real, ci a costului estimat de oficiul cadastral. Acest procedeu este practicat de unii cumprtori pentru a micora taxele achitate. n acest caz o eventual anulare a tranzaciei -i permite cumprtorului s pretind de la vnztor numai suma inclus n contract. Orice nscris suplimentar nu este luat n considerare de instana de judecat. n locul vnztorului tranzacia este ncheiat de reprezentantul acestuia, dar procura lui nu este valabil din diferite motive. n acest caz, dei cumprtorul poate pretinde suma achitat, acest lucru este greu de realizat avnd n vedere costul locuinei raportat la salariul mediu n republica Moldova. lipsa acordului la nstrinare din partea tuturor persoanelor majore care au participat la privatizarea locuinei sau excluderea ilegal a unor membri a familiei de la privatizare. lipsa acordului celuilalt so, n cazul n care locuina a fost procurat n timpul cstoriei. utilizarea de ctre vnztor a unor acte false. n asemenea cazuri este dificil nsi depistarea excrocului. grevarea locuinei cu sarcini (ipotec, interdicie, arest etc.) sau se afl n litigiu. n cazul unei locuine dobndite prin motenire pot aprea ali motenitori despre care nu a bnuit nici vnztorul (n special motenitori legali). nchierea contractului de o persoan incapabil. lipsa acordului organului de tutel i curatel n cazul n care proprietar apare un minor sau o persoan incapabil. una din tranzaciile anterioare cu locuina dat a fost declarat nul. n acest caz toate tranzaciile ulterioare sunt, de asemenea afectate de nulitate. existena unor drepturi asupra locuinei a unor persoane care lipsesc temporar (-i satisfac serviciul militar, au fost condamnai la privaiune de libertate etc.). Acest lucru este valabil i pentru privatizarea locuinei, care poate fi declarat nul pentru excluderea nelegitim a acestor persoane. unul din coproprietari a decedat i nu a fost deschis motenitrea. Acestea sunt doar cteva din posibilele pericole care pot aprea pentru cumprtor. Pentru a evita ct mai mult aceste pericole este necesar ca procesul de vnzare-cumprare s se desfoare sub o strct supraveghere a specialitilor: apelai la o firm de rieltor, autentificai contractul la notar i, chiar, apelai la un avocat care s v consulte pe tot parcursul derulrii tranzaciei. 119. Cum poate fi verificat situaia juridic a imobilului? Tebuie de menionat c o garanie absolut despre situaia juridc curat a aprtamentului nu poate da nimeni, nici chiar ageniile imobiliare. ns exist posibilitatea de a verifica acest lucru pentru a reduce la minim riscurile. verificarea apartamentul la oficiul cadastral;
38

verificarea actelor de identitate a participantului la tranzacie; verificarea la organele de tutel i curatel dacp proprietarul nu a fost declarat incapabil; verificarea permisiunii la nstrinare eliberat de organul de tutel i curatel, n cazul n care proprietar apare un minor sau o persoan incapabil, care acioneaz prin reprezentantul legal; verivicarea faptului dac proprietarul sau reprezentantul acestuia nu se afl la eviden la dispensarul psihoneurologic sau narcologic la locul de trai; verificarea existenei eventualelor drepturi asupra apartamentului a personelelor care au locuit anterior n apartament; verificarea existenei unei cstorii nregistrate la mementul obinerii dreptului de proprietate de ctre titular; verificarea autencitii procurii n cazul n care proprietarul acioneaz prin reprezentant, verificarea autencitii actului de proprietate, inclusiv la notarul care l-a autentificat; verificarea existenei restanelor la plata serviciilor comunale i a telefonului.

Se recomand de asemenea discuiile cu vecinii, care pot deine mai mult informaie despre apartament i persoana proprietarului. 120. Cum pot fi depistai excrocii la procurarea unui apartament? Excrocii doresc perfectarea ct mai urgent a actelor, dar, n primul rnd, achitarea urgent a costului. Pretexte pot fi invocate diferite rambursarea urgent a unei datorii, plecarea neateptat peste hotare, tratamentul urgent a unei rude etc. ns cumprtorul nu trebuie s se grbeasc. Toatele actele care servesc ca temei pentru tranzacie trebuie examinate minuios, de dorit de specialiti. La fel i actele care urmeaz a fi semnate trebuie examinate n detaliu. Ar trebui s trezeasc bnuieli pentru cumprtor i insistena vnztorului de a autentifica contractul la un anume notar. Adesea excrocii utilizeaz i notari fali. Prezentarea de cumprtor a copiilor actelor de proprietate tot trebvuie s ne pun n gard. Ar fi mai sigur dac vnztorul ar verifica la surs (organul care a emis i organul care a nregistrat copiile) veridicitatea actelor prezentate. Trezete bnuileli locuina care a fost nstrinat de cteva ori ntr-un interval scurt de timp. Adesea n asemenea mod excrocii ncearc s ascund un tranfser ilegal de proprietate. 121. Care este procedura de nregistrare a unei construcii nefinalizate? nregistrarea construciei nefinalizate o efectueaz organul cadastral teritorial. Pentru a nregistra o construcie nefinalizat este necesar de prezentat urmtoarele acte: documentul care confirm dreptul asupra lotului de teren, unde este amplasat construcia nefinalizat (contract, titlul de autentificare a dreptului deintorului de teren etc.); autorizaia de construcie; planul lotului, ntocmit de organul cadastral; actul de evaluare a gradului de finalizare, ntocmit de organul cadastral i confirmat de administraia public local (n municipiul Chiinu Direcia general arhitectur i urbanism a Consiliului municipal Chiinu); actul de identitate a beneficiarului.

39

122. Cum pot fi restabilite actele de proprietate pierdute? n cazul pierderii actului de proprietate proprietarului i se eliberea z un dublicat (copie) de organul care a eliberat actul n original. De exemplu, n cazul unui contract autentificat notarial copia se elibereaz de notarul care a autentificat actul sau de Ministerul Justiiei, n arhiva cruia se pstreaz actele notarilor care nu mai activeaz i actele toate actele crora le-a expirat termenul de patrare n arhiva notarului.

VI. Gestionarea fondului de locuine


123. Ce este Asociaia de coproprietari n condominiu n fondul locativ (ACCFL)? Asociaia de coproprietari n condominiu n fondul locativ (n continuare prescurtat asociaia sau Asociaia de coproprietari ori abreviat - ACCFL) este o organizaie a membrilor coproprietari n condominiu pentru buna administrare, ntreinere i exploatare a complexului de bunuri imobiliare n condominiu. Asociaia de coproprietari acioneaz ca persoan juridic cu toate drepturile i responsabilitile ce decurg din aceast calitate. 124. Ce este Condominiul? Condominiul n sensul definit de Legea condominiului n fondul locativ este un complex unic de bunuri imobiliare, ce include terenul n hotarele stabilite, blocuri (bloc) locative i alte obiecte imobile amplasate pe acesta, n care o parte din acest complex fiind locuine, ncperi nelocuibile, care se afl n proprietate privat, de stat sau municipal, iar alta constituind proprietatea comun indiviz. 125. Ci proprietari pot crea Asociaia de coproprietari n condominiu? Asociaia de coproprietari n condominiu poate fi creat cel puin din doi proprietari ai locuinelor (ncperilor) din bloc, poate fi constituit ntr-un tronson din bloc, bloc sau mai multe blocuri, dar cu un numr de apartamente ce nu depete 500. ACCFL se nfiineaz n mod de asociere obligatorie a proprietarilor imobilului, la iniierea administraiei publice locale sau altor instituii cu funcii respective, precum i a proprietarilor din condominiu n baza statului la care consimt proprietarii apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect cea locativ din cldire. Asociaia devine persoan juridic, cu forma organizatorico-juridic cooperativ de consum din momentul nregistrrii ei de stat n modul stabilit. 126. Care snt funciile ACCFL n raport cu furnizorii de servicii comunale, proprietarii, arendaii spaiului locativ? Asociaia poate negocia i ncheia contracte direct cu furnizorii de servicii comunale, n cazul n care a fost investit cu dreptul acesta de ctre membrii asociaiei, care la rndul lor vor ncheia astfel de contracte cu asociaia. n cazul cnd contractele pentru aceste servicii au fost ncheiate de ctre membrii asociaiei de sine stttor direct cu furnizorii de servicii, conducerea asociaiei ncheie contracte pentru serviciile comunale pentru necesitile comune din imobil.

40

De asemenea asociaiile ncheie contracte i cu arendaii ncperilor din blocul locativ, transmis n gestiune asociaiei i cu proprietarii ncperilor nelocuibile ce fac parte din imobilul gestionat de asociaie. La contractarea serviciilor cu furnizorii asociaia este parte contractant, cu obligaii i drepturi, i poate impune clauze contractuale care s o avantajeze. Asociaia poate aciona n justiie pe proprietarii ru-platnici sau pe cei care au nclcat drepturile celorlali proprietari, prevzute n statutul asociaiei. 127. Dispune oare ACCFL de personal administrativ i lucrtori/muncitori calificai? Asociaia poate avea personal administrativ i lucrtori angajai care vor efectua activitatea de ntreinere i deservire a blocului/blocurilor locative. Dar n cazul cnd la adunarea general a proprietarilor s-a decis alegerea numai personalului de administrare, atunci consiliul de administraie a asociaiei va ncheia contracte aparte, dup necesitate, cu prestatorii de servicii, cum ar fi instalatori, electricieni, zidari, mecanici etc. Proprietarii decid prioritatea executrii lucrrilor pentru mbuntirea situaiei din blocul locativ, cine i n ce condiii o realizeaz. Asociaia de proprietari deine documentele tehnice ale imobilului (cartea tehnic, expertizele tehnice, actele de transmitere a blocului locativ n gestiunea asociaiei etc.). 128. Care probleme de baz in de competena membrilor ACCFL? Prin exprimarea votului su la adunarea general, proprietarii decid: aprobarea devizului pentru reparaia capital a imobilului; dezbaterea i aprobarea condiiilor contractuale pentru ntreinerea i reparaia imobilului, inclusiv reparaie capital; formarea fondurilor asociaiei, inclusiv celor speciale i determinarea modului de cheltuire a lor.

129. Ce activiti de baz realizeaz ACCFL cu acordul Consiliului de administraie? Prin intermediul Consiliului de administraie Asociaia realizeaz: ntocmirea planului de lucru n cadrul asociaiei; ncheierea contractelor de ntreinere i reparaie a imobilului, alte contracte legate de activitatea asociaiei; alege n baza de concurs sau prin negocieri directe ntreprinderea/ntreprinderile care vor presta servicii asociaiei; efectuarea controlului asupra ndeplinirii lucrrilor contractate; organizarea activitilor de producie i prestare servicii n condiiile legislaiei privind activitatea cooperativei de consum.

130. n ce mod membrii asociaiei controleaz, influieneaz situaia financiar a ACCFL? Membrii asociaiei de proprietari dein controlul asupra situaiei financiare prin: hotrrea prin vot prioritile asociaiei; iniierea propunerilor pentru mbuntirea imobilului, atragerea investiiilor sau minimalizarea cheltuielilor; votarea bugetului asociaiei; controlul n orice moment a situaiei financiare;
41

cunosc regulile de plat i i pot programa plata ntreinerii.

131. Care snt avantajele locatarilor membri ai ACCFL? Cu formarea Asociaiei de coproprietari fiecare locatar va beneficia de urmtoarele avantaje: constituirea Asociaiei ofer posibilitatea nu numai de a gestiona i exploata proprietatea ce-i aparine, dar i a controla deciziile ce se refer la aceast proprietate; n rezultatul exploatrii mai bune a fondului locativ se mbuntesc condiiile locative i prin urmare va crete valoarea locuinei; formarea ACCFL ofer posibilitatea de a primi credite bancare pentru efectuarea reparaiei, reconstruciei i construciei ncperilor suplimentare necesare asociaiei; rambursarea creditului i a procentelor va fi posibil de efectuat nu din contul mijloacelor proprii ale proprietarilor de locuine, ci din folosirea efectiv a ncperilor nelocuibile, soclurilor, subsolurilor, etajelor tehnice, terenurilor aferente, transmise n arend sau folosite pentru instalarea reclamei; stoparea schimbrilor ilicite n interiorul locuinelor care influeneaz negativ asupra altor locuine; asigurarea ndeplinirii regulamentului interior al ACCFL; solidaritatea membrilor asociaiei.

132. Care snt etapele de constituire a unei asociaii de coproprietari n condominiu? Pentru a uura aciunea proprietarilor n procesul de constituire a unei asociaii de coproprietari n condominiu se recomand de a parcurge cteva etape consecutive. Etapa 1. ntrunirea membrilor grupului de iniiativ. Premergtor datei de organizare i de desfurare a unei adunri de constituire a asociaiei se va organiza un grup de iniiativ din locatarii blocului sau blocurilor pentru nfiinarea asociaiei, care va discuta cu fiecare proprietar al locuinei i ncperilor nelocuibile privind acordul lor pentru nfiinarea asociaiei. Dup discuia cu proprietarii ncperilor din bloc i avnd confirmarea a peste 60% de proprietari privind constituirea asociaiei, grupul de iniiativ hotrte privind organizarea ntrunirii a tuturor proprietarilor, n care se va vota nfiinarea asociaiei. Etapa 2. Hotrrile luate n cadrul ntrunirii a tuturor proprietarilor. n cadrul primei ntruniri a proprietarilor se va stabili: a) cine ntocmete statutul. Modelul statutului este anexat la capitolul Documentele necesare pentru nregistrarea asociaiei de coproprietari; b) cine ntocmete acordul de asociere n form scris (nu este necesar conform legislaiei n vigoare), dar se recomand pentru evitarea nenelegerilor ntre proprietari; c) cine va efectua acumularea banilor pentru acoperirea cheltuielilor organizaionale de nfiinare a asociaiei, pn la nregistrarea sa ca persoan juridic. Este necesar ca toi proprietarii s contribuie cu o sum de bani ce va acoperi cheltuielile organizaionale. Pn la deschiderea unui cont n banc n numele asociaiei suma acumulat n numerar de la proprietari poate fi depozitat la persoana de ncredere din grupul de iniiativ. Toate plile ce se vor justifica pe baza de documente de plat, cheltuielile repartizndu-se n funcie de cota-parte de proprietate. Dup nregistrarea asociaiei i deschiderea contului propriu, sumele din contul iniial se vor transfera n contul asociaiei, prelundu-se n contabilitatea acesteia, mpreun cu documentele de justificare a cheltuielilor efectuate;

42

d)

n cazul asociaiei n care se asociaz circa 500 proprietari de ncperi se va lua hottrea privind reprezentana la adunarea general.

Etapa 3. Organizarea i desfurarea adunrii generale de constituire a asociaiei. Adunarea general de constituire va fi convocat de grupul de iniiativ. Grupul de iniiativ va anuna proprietarii de ncperi sau reprezentanii lor privind data, ora i locul desfurrii adunrii. n cadrul adunrii generale se vor lua decizia cu privire la: hotrrea de a se constitui n asociaie de proprietari: stabilirea sediului asociaiei: adoptarea statutului asociaiei: alegerea Consiliului de administraie, preedintelui consiliului i a comisiei de cenzori. Etapa 4. nregistrarea asociaiei de coproprietari. nregistrarea se efectueaz la Camera nregistrrii de Stat. Documentele necesare pentru nregistrare snt artate n capitolul Documentele necesare pentru nregistrarea asociaiei de coproprietari. Etapa 5. Comandarea tampilelor. tampila poate fi obinut concomitent cu Certificatul de nregistrare de la Camera de nregistrare, achitnd sumele respectove pentru confecionarea ei. La moment suma total pentru nregistrare i confecionare a tampilei constituie circa 700 lei. Etapa 6. nregistrarea asociaiei la organul fiscal, filiala Casei Naionale Asigurrilor Sociale i Direcia general statistic Chiinu. n termen de 15 zile de la nregistrare asociaia este obligat s se nregistreze la Ispectoratul Fiscal Teritorial i s obin certificatul de atribuire a codului fiscal, codului statistic cu prezentarea urmtoarelor documente neautentificate la notar, enumerate n punctul 7. Etapa 7. Deschiderea contului la o banc comercial. Pentru deschiderea contului bancar este necesar s stabilii banca accesibil pentru majoritate proprietarilor. La deschiderea contului este necesar de prezentat urmtoarele documente autentificate la notar: certificat de nregistrare (copie) statului asociaiei nregistrat (copie) procesul verbal de constituire a Asociaiei (copie) procesul verbal de alegere a preedintelui Consiliului de administraie (copie) copia certificatului fiscal specimenele de semntur a preedintelui i contabilului copia buletinului de identitate a preedintelui extrasul din Registrul organizaiilor (se obine de la Camera nregistrarii de Stat). 133. Ce documente trebuie de prezentat pentru nregistrarea Asociaiei de coproprietari n condominiu? Pentru nregistrarea Asociaiei de coproprietari n condominiu n fondul locativ la Camera nregistrrii de Stat este necesar de prezentat urmtoare documente: 1. Cerere cu privire la nregistrarea ACCFL (Anexa nr. 1). 2. Procesul verbal al adunrii constituante a fondatorilor referitor la constituirea ACCFL (Anexa nr. 2).
43

3. 4. 5. 6. 7. 8.

Lista proprietarilor bunurilor imobiliare din condominiu (Anexa nr. 3). Statutul ACCFL n dou exemplare perfectate n limba de stat (Anexa nr. 4). Permis de nregistrare a ACCFL eliberat de ctre Agenia teritorial pentru privatizare. Copia procesului verbal al edinei Consiliului de administraie referitor la alegerea preedintelui consiliului ACCFL (Anexa nr. 5). Fiele de nregistrare a ACCFL completate cu codurile statistice (se elibereaz de ctre organul teritorial de statistic). Copia buletinului de identitate a preedintelui consiliului de administraie.

134. Ce lucrri se efectueaz n apartament din contul locatarilor? Lista acestor lucrri este stipulat n Regulamentului cu privire la modul de prestare i achitare a serviciilor locative, comunale i necomunale pentru fondul locativ, contorizarea apartamentelor i condiiile deconectrii acestora de la/ reconectrii la sistemele de nclzire i alimentare cu ap aprobat prin Hotrrea Guvernului RM nr. 191 din 19.02.2002 i modificat prin HG nr. 1339 din 15.10.2002 i ele snt: vopsirea, vruirea i lipirea tapetelor pe perei, pereii despritori i poduri; vopsirea podelelor, uilor i ferestrelor; acoperirea pereilor cu teracota i reparaia lor; rzuirea podelelor; nlocuirea, reparaia, vopsirea aparatelor i evilor de nclzire centrala, conductelor de gaze, ap i canalizare; schimbul i reparaia dispozitivelor de fixare pentru ui i ferestre, montarea sticlei la geamuri; schimbarea i reparaia utilajului tehnico-sanitar, robinetelor, amestectoarelor, lavoarelor, chiuvetelor, spltoarelor, rezervoarelor, vaselor de closet; schimbarea i reparaia reelelor electrice interne, prizelor, duliilor i ntreruptoarelor electrice, cazane de baie, aragazuri i plite electrice; reparaia i schimbul altor elemente constructive din locuin, ce au ieit din funciune din vina locatarilor, precum i demontarea aparatelor suplimentare de nclzire i a seciunilor acestora, montate abuziv. Modul de efectuare a lucrrilor ce in de instalarea, verificarea i reparaia contoarelor de eviden a apei potabile i apei calde menajere din apartamente / ncperile locuibile n cmine este expus n anexa nr. 5 la acelai Regulament. 135. Ce cheltuieli snt incluse n tarife? Primriei municipiului Chiinu prin decizia nr. 10/9 din 03.05.1999 a aprobat tarifele pentru deservirea tehnic a blocului locativ n mrime de 19 bani i chiria spaiului locativ - de 39 bani pentru 1 m.p. de suprafa total. Cheltuielile incluse n tarif pentru deservirea blocului snt urmtoarele: a) ntreinerea sanitar a teritoriului adiacent blocului locativ - 8 bani. salubrizarea teritoriilor adiacente i a conductelor de gunoi; splarea i dezinfectarea conductelor, camerelor de acumulare a deeurilor menajere, ngrijirea terenurilor de depozitare a containerelor. colectarea i transportarea gunoiului. b) Reparaia curent a fondului locativ - 7 bani. Aceast sum asigur executarea numai 14 la sut din lucrrile necesare.

44

deservirea tehnic i reparaia elementelor constructive ale blocului locativ: fundamentului i pereilor subsolurilor; pereilor cldirii; planeelor; acoperiurilor; sistemelor de evacuare a apei meteorice; ferestrelor i uilor din casa scrilor. c) Gestionarea fondului locativ - 4 bani. inerea documentaiei tehnice a blocurilor locative, reelelor inginereti, evidena contabil, etc; efectuarea operaiunilor bancare; ncheierea, evidena i asigurarea ndeplinirii prevederilor contractelor de chirie, deservire tehnic altor contracte ncheiate cu agenii economici. perfectarea i eliberarea documentelor de decontare i a certificatelor despre suprafaa locativ ocupat, precum i despre plata pentru servicii comunale (Nomenclatorul certificatelor se anexeaz). 136. Cine elaboreaz, aprob si reglementeaz tarifele pentru serviciile locative, comunale si necomunale n sectorul locativ? Conform Regulamentului aprobat prin Hotrrea de Guvern nr. 191 din 19.02.2002 (pct. 7) elaborarea, aprobarea si reglementarea tarifelor la serviciile comunale i necomunale se efectueaza in modul urmator: tarifele pentru inchirierea sau arendarea apartamentelor, incaperilor locuibile din camine ori incaperilor nelocuibile din blocul locativ, pentru energia termica produsa de centralele termice, apa potabila si apa calda menajera, evacuarea apelor uzate, deservirea tehnica si reparatia blocului locativ de stat sau municipal si utilajului, transportul deseurilor menajere solide si lichide, deservirea tehnica a ascensoarelor si a sistemului de receptie colectiva a semnalului de televiziune - de catre organele administratiei publice locale. tarifele pentru sursele energetice (gazele naturale, precum si energia electrica si energia termica produsa de centralele electrice cu termoficare (CET) - de catre Agentia Nationala pentru Reglementare in Energetica; tarifele pentru serviciile de radiodifuziune prin fire - de catre Agentia Nationala de Reglementare in Telecomunicatii si Informatica; tarifele pentru deservirea tehnica si reparatia blocurilor locative aflate in gestiunea asociatiilor de proprietari ai apartamentelor privatizate, incaperilor locuibile in camine, asociatiilor de coproprietari in condominiu si cooperativelor de constructie a locuintelor - de catre adunarea generala a membrilor acestora. 137. Ce documente elibereaz populaiei pe gratis ntreprinderile municipale de gestionare a fondului locativ din municipiul Chiinu? ntreprinderile municipale de gestionare a fondului de locuine trebuie s elibereze pe gratis urmtoarele documente: 1. Adeverina privind componena familiei pentru: - includerea n rnd la spaiu locativ; - prezentarea la grdiniele de copii; - prezentarea instituiilor de nvmnt. 2. Adeverina de confirmare a domiciliului.
45

3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16.

Adeverina privind persoanele aflate la ntreinere (membrii familiei). Caracteristica spaiului locativ. Adeverina despre datoriile la serviciile comunale. Adeverina de confirmare c prinii nu au copii n comun. Extras din cartea de imobil. Adeverina privind nclzirea apartamentului cu sobe. Adeverina despre confirmarea chiriaului principal. Copia contului personal. Copia din contul nominal al locuinei. Adeverina de schimb a spaiului locativ. Adeverina supusului serviciului militar. Adeverina de confirmare a domicilierii a dou familii ntr-un apartament. Adeverina de confirmare a ultimului domiciliu a defunctului. Adeverina eliberat mamelor cu muli copii.

138. Ce documente se prezint administraiei publice locale pentru privatizarea apartamentelor sau odii n cmin? 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. Cererea privind privatizarea apartamentului (odii). Copia tabelului nominal. Copia fiei locuinei. Certificat-caracteristic a apartamentului (odii) eliberat de ctre organul cadastral teritorial. Originalele i copiile carnetelor de munc. Copiile documentelor n baza crora se acord suprafaa locativ suplimentar (n caz de necesitate). Bonul de plat pentru achitarea taxei de stat n orice oficiu bancar. Originalele i copiile buletinelor de identitate i certificatul de natere a copiilor. Originalele i copiile certificatelor de divor (deces). Copia diplomei (n caz de necesitate de a confirma vechimea n munc). Livretul militar (n caz de necesitate de a confirma vechimea n munc). Fia locuinei de la locul precedent de eviden. Persoanele care au deschis tabel nominal, ncepnd cu 01.05.1993 prezint un certificat, care confirm c nu au participat mai nainte la privatizarea fondului locativ.

Locatarii din cmine prezint suplimentar: 14. Copia ordinului de repartiie. 15. Scrisoarea proprietarului (gestionarului) cminului privind acordul la privatizarea apartamentelor (odilor) i fondarea asociaiei proprietarilor de locuine privatizate. 16. Procesul-verbal al adunriia generale a locatarilor cu semnturile a cel puin 60% din numrul total al lor.

46

Anexa nr. 1

Lista
ntreprinderilor care construiesc spaiu locativ pentru comercializare

Denumirea firmei AMIC SA


Agenia Municipal de Ipotec din Chiinu

Anul fondrii

Adresa sediului str. Columna 106 str. Alecsandri 119 str. Sfatul rii 27 str. Petricani 19a str. Testimianu 21a str. Petru Rare 49 str. Tighina 49/4 str. Miron Costin 17/2 str. Alexandru cel Bun 144/1

Telefoane de contact 22-32-03, 22-54-47 22-33-96, 22-34-03 23-72-43, 23-73-69 29-39-91, 29-39-88 76-66-74 29-40-95, 29-29-75 27-93-88 49-21-67, 49-30-71 22-33-92 53-23-96, 52-37-53 28-08-87, 72-19-14 29-12-01, 29-31-82 22-77-66, 22-90-86, 56-73-47 27-01-01, 27-11-11 27-15-32, 54-59-64 54-55-77, 54-58-03 53-29-80, 47-42-63, 47-15-07 43-55-44, 54-54-92, 22-02-60 27-92-90 22-27-80 46-27-40 47-71-17, 47-71-19 45-05-26, 78-53-69 47-21-23, 49-21-39, 54-50-01

Conductorul

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10 . 11 . 12 . 13 . 14 . 15 . 16 . 17 . 18 . 19 . 20 . 21 . 22 . 23 . 24 . 25 .

1998

Pripa Petru Mnzatu Leonid Vrncean Nicolae Lupacu Vladimir Stepanenco Alexandru Rusu Alexandru Brovkin Alexei Cecoi Eugen Leanc Iurie Tonu Vladimir Katankin Boris Chiric Vasile Kovalenko Alexandr Laanovski Serghei Cojocaru Andrei Mihai Butuc Tudor Lipcan Vasile Istrati Viorel Tabaran Vasile Cereski Semion Sar Constantin Melnic Dumitru Postolache Pavel Sufrai Valeriu

ANL
Agenia Naional Locuin 2003 ntreprindere de Stat

AGO-Dacia SA Aderent-Groupp SRL Agregat Batina-Radog Best-Realt CCL-211 Constiur-L SRL Exfactor Groupp Ghelidor SRL Glorinal SRL Interactiv SA Lara SRL Maconst-Plus Monarch Developments Nourco Inrecons Orizont SA Ratmir SRL Rom-Prim SRL Star Bait Company Terconvit Victoria Imobil Gonvaro Com Reconscivil

1990 2001 1989 1990 2004

1998 1999 1998 1995 1992

str. Burebista 108 str. Gh. Asachi 42 str. Zamfir Arbure 15 str. Incule 105 bd. tefan cel Mare 64 str. Alexandru cel Bun 40 Hotelul Naional, oficiul 1301 str. Cuza-Vod 1/1 str. Uzinelor 171/2 str. Armeneasc 44 bd. Renaterii 24 str. Pukin 32

2002 2003 1992 1996 1997

2002 1994 1998 2000

str. Petru Movil 22 str. Doina 156 str. Colonia 108 str. Calea Orheiului 109/3

47

Anexa nr. 2

Lista
organizaiilor, serviciilor municipale i de stat implicate n procedura de eliberare a actelor necesare pentru beneficiari
Nr Denumirea instituiilor, serviciilor, organizaiilor Adresa Telefoane de contact

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10 . 11 . 12 . 13 . 14 . 15 . 16 . 17 . 18 . 19 . 20 . 21 . 22 . 23 . 24 . 25 .

Sectorul Botanica Sectorul Buiucani Sectorul Centru Sectorul Ciocana Sectorul Rcani Direcia general arhitectur i urbanism Direcia funciar Direcia control regimului urban Centrul de medicin preventiv Direcia locuine Regia Autosalubritate Reelele electrice municipale Chiinu-Gaz Ap-Canal Chiinu Asociaia de gopodrire a spaiilor verzi ntreprinderea reelelor electrice de iluminare Termocom Agenia ecologic Centru Direcia municipal telecomunicaii Poliia rutier Serviciul pompieri i salvatori Oficiul cadastral teritorial Chiinu Institutul municipal de proiectri Chiinuproiect Institutul Naional de proiectri i cercetri Urbanproiect Direcia verificare i expertiz a proiectelor

str. Teilor 10 str. Mihai Viteazul 2 str. Bulgar 43 bd. Mircea cel Btrn 4/3 str. Kiev 3 bd. tefan cel Mare 83 str. Veronica Micle 10 str. Miron Costin 17/2 str. Hjdu str. Mihai Eminescu 33 str. 27 Martie 1918 nr. 14 str. Andrei Doga 4 str. Albioara 38 str. Albioara 38 str. Pukin 62 str. Serghei Lazo 48a str. Tudor Vladimirescu 6 str. Vasile Alecsandri 1 bd. Traian 9/2 i bd. tefan cel Mare 10 str. Tiraspolului 11 str. Iacob Hncu 3 str. Armeneasc 42 str. Miron Costin 17/2 str. Cosmonauilor 9 str. Cosmonauilor 9

76-75-75, 76-56-77 23-28-18, 24-70-52 27-15-13, 27-44-83 33-34-34, 33-18-31 44-10-98, 44-11-91 22-81-10, 22-35-75, 22-15-45, 22-07-19

76-85-55, 24-70-35, 27-53-14, 33-18-24, 44-21-32, 22-12-73, 22-12-26 22-80-54,

44-02-27, 49-60-06 500-300, 500-342, 500-339, 54-34-50 22-54-61, 24-05-68, 24-25-01, 22-01-59 74-68-42, 74-09-19 22-72-84, 43-13-39, 43-13-31, 43-13-72 57-80-10, 57-87-03, 57-80-58, 57-80-78 221-428, 22-23-49, 245-373, 256-821 24-27-25, 24-44-93 24-71-64, 24-77-10 49-50-97, 49-41-85 28-10-04, 28-09-25, 28-10-03 76-14-47, 76-15-50, 56-56-56, 53-12-03 27-10-95, 27-05-81, 27-25-01 22-55-56, 21-30-45, 21-20-58 27-72-97, 27-86-04, 27-73-06, 27-72-87 49-31-00, 49-40-48 24-21-64, 24-23-43, 24-21-31, 24-22-27, 24-23-16

48

Anexa nr. 3

Extras
din legislaia Republicii Moldova

Codul civil al Republicii Moldova nr. 1107-XV din 06.06.2002

Articolul 212. Forma autentic a actului juridic Forma autentic a actului juridic este obligatorie n cazurile: a) stabilite de lege; b) prevzute prin acordul prilor, chiar dac legea nu cere forma autentic. Articolul 213. Efectele nerespectrii formei autentice (1) Nerespectarea formei autentice atrage nulitatea actului juridic. (2) Dac una dintre pari a executat total sau parial actul juridic pentru care se cere forma autentic, iar cealalt parte se eschiveaza de la autentificarea lui notarial, instana de judecat are dreptul, la cererea parii care a executat total sau parial actul juridic, sa l declare valabil dac el nu conine elemente care contravin legii. n cazul acesta, nu se cere autentificarea notarial ulterioara a actului juridic. (3) Partea care s-a eschivat nentemeiat de la autentificarea notarial a actului juridic este obligat s repare celeilalte pri prejudiciul cauzat prin ntrzierea autentificrii. Articolul 214. nregistrarea actului juridic (1) Actul juridic ce are ca obiect bunuri imobile urmeaz sa fie nregistrat n modul stabilit prin lege. (2) Poate fi stabilit prin lege condiia nregistrrii unor alte acte juridice. Articolul 215. Efectele eschivrii de la nregistrarea actului juridic (1) Dac actul juridic ce urma sa fie nregistrat este ncheiat n forma cerut de lege, ns partea obligat se eschiveaz de la nregistrarea acestuia sau dac a expirat termenul stabilit de lege pentru nregistrare, instana de judecat, la cererea prii interesate, este n drept sa dispun prin hotrre nregistrarea actului juridic. n cazul acesta, actul juridic se nregistreaz n baza hotrrii instanei de judecat. (2) Partea care s-a eschivat nentemeiat de la nregistrarea actului juridic este obligat s repare celeilalte pri prejudiciul cauzat prin ntrzierea nregistrrii actului juridic. Articolul 288. Bunurile imobile i mobile (1) Bunul poate fi imobil sau mobil. (2) La categoria de bunuri imobile se raport terenurile, poriunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaiile prinse de rdcini, cldirile, construciile i orice alte lucrri legate solid de pmnt, precum i tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este ncorporat durabil n acestea, adic bunurile a cror deplasare nu este posibila fr a se cauza prejudicii considerabile destinaiei lor. (3) Rmn bunuri imobile materialele separate n mod provizoriu de un teren, pentru a fi rentrebuinate, att timp ct snt pastrate n aceeai forma, precum i prile integrante ale unui bun imobil care snt detaate provizoriu de acesta dac snt destinate reamplasrii. Materialele aduse pentru a fi ntrebuinate n locul celor vechi devin bunuri imobile. (4) Prin lege, la categoria de bunuri imobile pot fi raportate i alte bunuri. (5) Bunurile care nu snt raportate la categoria de bunuri imobile, inclusiv banii i titlurile de valoare, snt considerate bunuri mobile. Articolul 289. Prevederile aplicabile drepturilor reale
49

Prevederile referitoare la bunurile imobile i mobile se aplic n modul corespunztor i drepturilor reale asupra acestor bunuri. Articolul 290. nregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobile (1) Dreptul de proprietate i alte drepturi reale asupra bunurilor imobile, grevrile acestor drepturi, apariia, modificarea i ncetarea lor snt supuse nregistrrii de stat. (2) nregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobile este public. Organul care efectueaz nregistrarea de stat este obligat s elibereze oricrei persoane informaii despre toate drepturile i grevrile nregistrate asupra oricrui imobil. (3) Organul care efectueaz nregistrarea de stat este obligat s elibereze, la cererea persoanei al carei drept este nregistrat, un document ce ar confirma nregistrarea sau s aplice parafa pe documentul prezentat spre nregistrare. Articolul 753. Contractul de vnzare-cumparare (1) Prin contractul de vnzare-cumparare, o parte (vnztor) se oblig s predea un bun n proprietate celeilalte pri (cumprtor), iar aceasta se oblig s preia bunul i s plteasc preul convenit. (2) Vnztorul se oblig s remit, concomitent cu predarea bunului, documentele referitoare la bun, prevzute de lege, dac n contractul de vnzare-cumprare nu este prevazut altfel. (3) Dac preul nu este indicat direct n contractul de vnzare-cumprare, parile pot conveni asupra modului de determinare a lui. Articolul 755. Cheltuielile de vnzare a unui bun imobil n cazul cumprrii unui teren sau unui alt bun imobil, cheltuielile de ntocmire, autentificare notarial i de nscriere a contractului de vnzare-cumprare n registrul bunurilor imobile, precum i cheltuielile de preluare a documentelor necesare, snt puse n sarcina cumprtorului. Articolul 756. Preul (1) Preul bunului trebuie s fie exprimat n bani. Articolul 763. Viciile materiale ale bunului (1) Vnztorul este obligat s predea bunul fr vicii materiale. (2) Este fr vicii materiale bunul care, la transferarea riscurilor, are caracteristicile convenite. n cazul n care nu s-a convenit asupra caracteristicilor, bunul nu are vicii dac: a) corespunde destinaiei stabilite n contract; b) corespunde utilizrii obinuite i prezint caracteristici care exist n mod obisnuit la bunuri de acelai fel i pe care cumprtorul le poate atepta innd cont de felul bunului. La aceste caracteristici se includ i cele pe care cumprtorul le poate atepta conform specificaiilor publice ale vnztorului, productorului sau ale reprezentanilor acestora, ndeosebi prin reclam, cu excepia cazului n care specificaiile nu pot influena decizia de cumprare. Articolul 764. Viciile de natur juridic Vnztorul este obligat s predea bunul fr vicii de natur juridic (liber de drepturile unui ter asupra lui), cu excepia cazului cnd cumprtorul a consimit s ncheie contractul cunoscnd drepturile terului asupra bunului. Se consider viciu de natur juridic i situaia n care n registrul bunurilor imobile este nscris un drept inexistent. Articolul 783. Termenul de rspundere a vnztorului pentru viciile bunului (1) Cumprtorul are dreptul s nainteze vnztorului, ndata ce a descoperit viciile bunului nedeclarate de acesta pna la vnzare, pretenii dar nu mai trziu de termenul stabilit n contract.
50

(2) Dac n contract nu este stabilit un termen, preteniile pot fi naintate n cel mult 6 luni din ziua predrii bunului, iar n privina imobilelor, n cel mult un an. (3) Dac este imposibil stabilirea zilei de predare a bunului care urmeaz s fie nregistrat sau dac bunul este predat cumprtorului nainte de ncheierea contractului, termenul de naintare a preteniilor se calculeaz din ziua nregistrrii bunului n modul stabilit.
Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998

Articolul 4. Subiecii i obiectele nregistrrii (1) Subieci ai nregistrrii snt proprietarii de bunuri imobile i ali titulari de drepturi patrimoniale: cetaeni ai Republicii Moldova, cetaeni strini, apatrizi, persoane juridice din ara i din strintate, organizaii internaionale, Republica Moldova, unitile ei administrativ-teritoriale, state strine. (2) Obiecte ale nregistrrii snt bunurile imobile, dreptul de proprietate asupra lor, alte drepturi patrimoniale. (3) La bunurile imobile se raport: a) terenurile; b) construciile capitale; c) c) apartamentele i alte ncperi izolate. (4) La alte drepturi patrimoniale se raport: a) dreptul de gestiune economic; b) dreptul de administrare economic; c) dreptul de folosin (drept de folosin pe termen nelimitat, drept de arend pe un termen mai mare de 3 ani, drept viager de posesiune dobndit prin mostenire, drept viager de folosin asupra unei case (ncperi), drept de folosin cu titlu gratuit asupra unei ncperi (locuibile sau nelocuibile); d) ipoteca; e) servituile; f) dreptul de administrare fiduciara, inclusiv n caz de tutela sau curatela; g) alte drepturi patrimoniale ce greveaz dreptul de proprietate, a cror nregistrare este prevzut de legislaia n vigoare. (5) n registrul bunurilor imobile, n afar de drepturile patrimoniale asupra bunului imobil, se nscriu sub form de meniune faptele juridice care pot duce la stingerea sau naterea drepturilor patrimoniale asupra bunului imobil i se fac rectificrile necesare la nscrisuri. (6) Faptele juridice asupra crora se fac meniuni snt: a) depunerea cererii de nregistrare a dreptului asupra bunului imobil; b) arestarea sau sechestrarea bunurilor imobile de ctre instana de judecat sau de o alt autoritate public abilitat prin lege. Articolul 5. Obligativitatea nregistrrii (1) Sunt supuse nregistrrii obligatorii bunurile imobile i drepturile asupra lor indicate la art.4 alin.(2), (3) i (4). (2) nregistrarea bunului imobil i a drepturilor asupra lui se efectueaz exclusiv de catre oficiul cadastral teritorial n a carui raz de activitate se afl bunul imobil. Articolul 25. nregistrarea drepturilor (1) nregistrarea drepturilor asupra bunului imobil se efectueaz dup executarea lucrrilor cadastrale i dupa ntocmirea planului cadastral al teritoriului i a dosarului cadastral al bunului imobil. Articolul 26. Procedura nregistrrii drepturilor

51

(1) (2) (3) (4) (5)

(6)

nregistrarea drepturilor se efectueaz la cererea titularilor de drepturi, cu excepia cazurilor prevzute de prezenta lege. n cazul n care cererea de nregistrare a drepturilor este depus de reprezentantul titularului de drepturi, reprezentantul prezint procura, contractul sau un alt document ce i confirm mputernicirile. n cazul nregistrrii drepturilor asupra unui bun imobil care aparine Republicii Moldova sau unei unitai administrativ-teritoriale a ei, n numele lor acioneaz autoritaile publice autorizate. n cazurile stipulate de prezenta lege, documentele necesare efecturii nscrisului n registrul bunurilor imobile le prezinta autoritaile administraiei publice sau instanele de judecat. nregistrarea drepturilor include: a) primirea cererii de nregistrare a drepturilor asupra bunului imobil i nregistrarea ei n condica de cereri; b) efectuarea n registrul bunurilor imobile a meniunii de primire a cererii; c) examinarea cererii primite; d) emiterea deciziei asupra nregistrrii dreptului sau nesatisfacerii cererii de nregistrare a drepturilor; e) efectuarea modificrilor de rigoare n dosarul cadastral n cazul modificrii componenei bunului imobil sau a destinaiei lui ori ntocmirea de dosar cadastral n cazul constituirii unui bun imobil; f) efectuarea nscrisului n registrul bunurilor imobile; g) aplicarea parafei de nregistrare a drepturilor pe toate exemplarele de documente ce confirm drepturile n a cror baz s-a efectuat nregistrarea; h) ndosarierea documentelor ce confirm drepturile. Transferul dreptului de proprietate asupra bunului imobil se face mpreun cu sarcinile care l greveaz, cu excepia cazurilor n care, la momentul transmiterii, aceste sarcini snt suspendate simultan sau, pna la acea dat, ele au fost ndeplinite ori i-au pierdut ntr-un alt mod puterea juridic.

Articolul 28. Temeiul nregistrrii dreptului (1) nregistrarea dreptului asupra bunului imobil se face n temeiul urmtoarelor documente: a) actele administrative emise de autoritile publice abilitate n modul stabilit de legislaie, n vigoare la data adoptrii lor; b) contractele asupra bunului imobil, ncheiate conform legislaiei n vigoare la data adoptrii lor; c) certificatele de succesiune; d) hotririle instanei de judecat; e) titlurile de autentificare a drepturilor deintorului de teren i alte acte (adeverine) privind drepturile asupra bunului imobil, eliberate de autoritaile publice abilitate, n modul stabilit de legislaia n vigoare la data eliberrii lor; f) alte documente privind naterea sau transmiterea drepturilor asupra bunurilor imobile, eliberate conform legislaiei n vigoare la data naterii sau transmiterii acestor drepturi. (2) Planurile de sistematizare a teritoriului, planurile urbanistice generale i alte documente cu privire la urbanism nu constituie temei pentru nregistrarea grevrilor drepturilor patrimoniale. (3) Verificarea puterii juridice a documentelor ce confirm drepturile prezentate pentru nregistrare o efectueaza registratorul. Articolul 36. Documentele ce confirm nregistrarea drepturilor (1) nregistrarea drepturilor asupra bunului imobil este confirmat prin extrasul din registrul bunurilor imobile.

52

(2) (3) (4) (5) (6)

Extrasul din registrul bunurilor imobile l elibereaz oficiul cadastral teritorial n a carui raz de aciune se afl bunul imobil. La extrasele din cadastru i din registrul bunurilor imobile se anexeaz, dup caz, planul terenului i/sau al construciei capitale, ncperii izolate. Extrasul din registrul bunurilor imobile se elibereaz persoanei fizice care s-a legitimat i a depus o cerere scris sau persoanei juridice care a sesizat oficial oficiul cadastral teritorial. Extrasul din registrul bunurilor imobile se elibereaz pentru efectuarea tranzaciilor i este valabil timp de doua luni din data eliberarii. La eliberarea repetat a extrasului nainte de expirarea termenului indicat, se efectueaz meniunea "Repetat". Refuzul nentemeiat al furnizrii de informaii cadastrale poate fi atacat la Agenie, iar decizia Ageniei, n instana de judecat.

Articolul 37. Consecinele juridice ale nregistrrii (1) Consecinele juridice ale nregistrrii apar dupa efectuarea nscrisului despre drepturile asupra bunului imobil n registrul bunurilor imobile. Dup efectuarea nscrisului n registrul bunurilor imobile, data autentic a nregistrrii este data primirii cererii de nregistrare, care trebuie s fie inclus n condica de cereri. (2) nregistrarea grevrilor asupra grevrii dreptului de proprietate nu influeneaz drepturile proprietarului bunului imobil, dac contractul nu prevede altfel. (3) Titularului de drepturi asupra bunului imobil nregistrat i se garanteaz plata, n modul stabilit de Guvern, a unei compensatii n cazul lezrii lui n drepturi din culpa registratorului.
Legea privatizarii fondului de locuinte nr. 1324-XII din 10.03.1993

Articolul 1. (1) Privatizarea fondului de locuine este un proces de nstrinare, efectuat de organele puterii de stat, a fondului de locuine aparinnd statului, organizaiilor obsteti, asupra crora statul ia declarat dreptul de proprietate, altor asociaii i ntreprinderi cooperatiste de stat, construite din contul mijloacelor alocate din bugetul de stat, n proprietate privat cetenilor Republicii Moldova i asociaiilor acestora (societi pe aciuni i societi economice, alte societi), pentru satisfacerea necesitatilor n locuine i formarea unor stpni reali prin dreptul de a dispune liber de proprietatea imobiliar. Articolul 6. (1) Cumprarea sau primirea cu titlu gratuit n proprietate privat a locuinelor se face cu acordul tuturor membrilor aduli ai familiei care locuiesc mpreun. La dorina lor, locuina poate fi cumparat n proprietate comun sau n diviziune. Articolul 12. (1) Contractul de vnzare-cumprare, transmitere-primire a locuinei n proprietate privat, ncheiat n conformitate cu prezenta lege, se autentific notarial, se nregistreaz la biroul teritorial de inventariere tehnic i servete titlu de proprietate. (2) Contractul de vnzare-cumprare, transmitere-primire a locuinei n proprietate privata se ncheie cu unul dintre soi cu acordul scris al tuturor membrilor aduli care locuiesc mpreun (inclusiv al celor care snt plecai temporar). nstrinarea ulterioar a apartamentului (casei) privatizat se efectueaz de asemenea cu consimmntul n scris al tuturor membrilor majori ai familiei, care locuiesc n apartamentul (casa) n cauz i au participat la privatizarea lui. (3) Privatizarea apartamentelor (caselor) n care locuiesc copii minori orfani se efectueaza n numele lor de tutore (curator) n temeiul autorizaiei scrise a autoritaii tutelare cu indicarea n contractul de vnzare-cumprare, transmitere-primire a apartamentului (casei) a numelui de familie, prenumelui i patronimicului tuturor copiilor minori, care locuiesc sau au dreptul de a locui n acest apartament (casa). nstrinarea ulterioar a apartamentului (casei)
53

privatizat n numele copiilor minori poate fi efectuat numai la atingerea de ctre acetia a majoratului. Articolul 15. (1) Proprietarii de locuine le pot nstrina cetaenilor Republicii Moldova, altor subiecte de drept (cooperative, societi economice etc.), autoritilor administraiei publice locale. Ei pot fi recunoscui ca persoane care au nevoie s-i amelioreze condiiile de trai, n modul stabilit, la locul de lucru sau de trai dup expirarea a cinci ani de la data nstrinrii locuinei. (2) Vnzarea locuinei dup privatizare la care au participat indirect copii minori poate fi efectuat numai cu consimamntul autoritii tutelare. (3) Noii proprietari de locuine nu au dreptul, conform Codului cu privire la locuine, s le transforme n ncperi cu alte destinaii. Articolul 16. (1) Cheltuielile implicate de examinarea locuinelor i determinarea costului lor, de omologarea contractului de vnzare-cumprare, transmitere-primire, se acoper din contul cetenilor care cumpara sau primesc cu titlu gratuit locuina n proprietate privat. Plata pentru aceste servicii i modul ei de efectuare le stabilete Departamentul Privatizrii i Administrrii Proprietii de Stat pe lnga Ministerul Economiei i Reformelor. (2) Pentru privatizarea fondului de locuine nu se pltete taxa de stat.

54

Anexa nr. 4

Cerere
(model) cu privire la nregistrarea Asociaiei de coproprietari n condominiu

Prezentm spre nregistrarea de stat documentele de constituire: 1. Statutul Asociaiei de coproprietari n condominiu n 2 exemplare. 2. Copia procesului verbal al adunrii constituante a fondatorilor. 3. Lista proprietarilor de locuine n ncperi nelocuibile. 4. Permis de nregistrare a Asociaiei. 5. Copia procesului verbal al edinei Consiliului de administraie referitor la alegerea Preedintelui Consiliului ACC. 6. Document ce confirm dreptul de proprietar al fondatorilor. 7. Fiele de nregistrare a ACC completate cu codurile statistice. 8. Copia buletinului de identitate a Preedintelui Consiliului de administraie. Pentru a trece n Registrul de Stat al Comerului comunicm urmtoarele date: Denumirea deplin Asociaia de coproprietari n condominiu nr._______ Coop. Forma juridic de organizare cooperativa de consum. Termenul de activitate al Asociaiei nelimitat. Sediul Asociaiei - Republica Moldova, mun/or.____________________ str. ____________________ nr. _____ oficiul ____. Genurile de activitate ale asociaiei: gestionarea, deservirea, exploatarea i repararea bunurilor imobiliare din condominiu; reconstrucia i construcia ncperilor suplimentare i obiectelor de uz comun n condominiu; darea n arend, cu chirie sau vnzarea bunurilor imobile ce fac parte din condominiu i se afl n proprietatea asociaiei, n caz de necesitate de mijloace financiare pentru ntreinerea i mbuntirea strii proprietii comune n condominiu. Persoana care este mputernicit s conduc i s reprezinte asociaia Preedintele Consiliului de administraie________________________________ Domiciliat _______________________tel.___________ oraul, strada, nr. de apartament
Not. Fondatorul poart rspundere pentru exactitatea datelor prezentate. n caz de modificare a datelor din actele de constituire ce se trec n Registrul de Stat al comerului (schimbarea adresei juridice, administratorului, etc.) asociaia se oblig s le comunice n termen de 15 zile. Cu cerinele legislaiei n vigoare privind activitatea de antreprenoriat snt informai. FONDATORII

___________________________ (semntura) ___________________________ (semntura) ___________________________ (semntura) ___________________________ (semntura)

Cererea se depune la Camera nregistrrii de Stat.

55

Anexa nr. 5

Proces verbal
(model) al adunrii fondatorilor-proprietari ai bunurilor imobiliare pentru constituirea ACCFL Oraul (localitatea) ____________________ str.__________________nr._____ din ___________________________________ 200__

Ordinea de zi: 1. Constituirea ACC. 2. Examinarea i aprobarea Statului. 3. Alegerea Consiliului de administraie i a Comisiei de cenzori ale ACC. Au asistat fondatori (proprietari de bunuri imobile): 1. ___________________________________________ datele despre fondator 2. ___________________________________________ 3. ___________________________________________ Se arat toi fondatorii. Au votat pentru constituirea ACC: Pentru ______________voturi mpotriv ___________voturi S-au abinut _________voturi S-a votat pentru aprobarea Statutului Asociaiei: Pentru ______________voturi mpotriv ___________voturi S-au abinut _________voturi S-a votat pentru alegerea Comisiei de cenzori n componena: ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ ________________________________________________________________ Pentru ______________voturi mpotriv ___________voturi S-au abinut _________voturi Adunarea decide: 1. 2. 3. 4. A fonda Asociaia de coproprietari n condominiu. A aproba Statutul Asociaiei. A lege Consiliul de administraie al ACC. A alege Comisia de cenzori.

Preedintele adunrii __________________________________ (semntura) Secretarul adunrii __________________________________ (semntura)

56

Anexa nr. 6

Lista
(model) proprietarilor de locuine i ncperilor nelocuibile din blocul locativ nr. ________ str. _______________________
Nr. locuinei sau ncperii nelocuibile

Nr d/o

Proprietari de locuine i ncperi nelocuibile *

Suprafaa (m2) total locuibil

Nr. de telefon

Note

* - n list se includ toi proprietarii din bloc Lista se aprob de ctre Departamentul Privatizrii

57