Vasiloi Igor Teza 1 + 2 Cap

CUPRINS
I. PREZENTARE GENERALĂ A ACTIVITĂŢII DE CONSTRUCŢII

1.1. Poziția sectorului de construcții în structura economică–socială
1.2. Particularităţile procesului de constructie, obiectul, lucrările şi producţia de construcţii-
montaj
1.3. Locul si rolul constructiilor in dezvoltarea economica a tarii
II. ANALIZA GENERALA A DOMENIULUI CONSTRUCTIILOR IN R. MOLDOVA

2.1. Locuinţa ca parte componentă a pieţei imobiliare
2.2. Caracteristica generală a sectorului autohton al construcţiilor de locuinţe
2.3. Analiza situaţiei economice în sectorul construcţiilor de locuinţe
III. COSTUL DE EXECUŢIE A LUCRĂRILOR DE CONSTRUCŢIE

3.1. Conţinutul şi clasificarea costului de execuţie a lucrărilor de construcţie
3.2. Structura costului de deviz şi elaborarea documentaţiei de deviz pentru constructia unei case
de locuit individuale
3.3. Necesitatea şi căile de reducere a costului de execuţie a lucrărilor de construcţie
CONCLUZII SI RECOMANDARI
BIBLIOGRAFIE
ANEXE
UTM ME
Mod. Coala Nr. document Semnăt. Data
Elaborat Vasiloi Igor Litera Coala Coli
Conducător Jitari L. 8 75
Consultant
Contr. norm.
UTM FCGC
IMC
Aprobat Albu S.
INTRODUCERE
Ramura construcţiilor aparţine sferei productive ce asigură cu fonduri fixe întreaga societate.
Această ramură are un caracter dinamic în strînsă legătura cu evoluţia Economiei Naţionale şi a
ramurilor sale.
Activitatea de construcţie cuprinde totalitatea proceselor de construcţie, precum şi a acţiunilor
cu caracter tehnic, economic, administrativ, care au drept scop realizarea unui proiect (lucrare) de
construcţie.
Dupa cum se constată din definiţia de mai sus, acţiunele, în contextul lor general, incluse în
activitatea de constructie pot fi grupate în două mari categorii:
-proces de construcţie (de construire).
-acţiuni cu caracter tehnic, economic, administrativ.
Procesul de construcţie reprezintă totalitatea modificărilor cantitative şi calitative şi a
proceselor naturale pentru transformarea materialelor cu ajutoru unor mijloace specifice în cadrul unui
loc de muncă în legătură cu execuţia unui element aferent unei lucrări de construcţie.
Acţiunile cu caracter tehnic, economic, administrativ sunt extrem de numeroase, ele reflectînd
complexitatea activitaţii de construcţie. Aceste acţiuni condiţionează, în mod hotărîtor, realizarea
proceselor de construcţie cu costuri diferite.
În ramura construcţiilor se produc bunuri cu o mare durată de viaţă, de o mare complexitate şi
de cele mai multe ori cu dimensiuni foarte mari. Ramura construcţiilor realizează, ca activităţi
principale, bunuri imobile, execută lucrări de menţinere la un nivel cît mai apropiat de cel iniţial a
bunurilor produse şi prestează servicii de profil. Bunurile realizate în această ramură se numesc lucrări
de construcţii.
Activitatea de a construi este o activitate de unicat pentru că are la bază un proiect (aferent unei
lucrări), o autorizaţie şi o comandă unică (contract). A construi nu este: a face construcţii, ca în
industrie a face (produce) maşini, a face (produce) rulmenţi etc. De aceea rezultatul activităţii a
construi este similar cu o lucrare de artă, o lucrare literară etc. pentru că aceste sintagme conţin ideea
de unicitate. Activitatea de a construi a fost din timpuri străvechi o artă, arta de a construi, recunoscută
şi admirată de generaţiile ulterioare. Cu toţii ne oprim să admirăm construcţiile vechi, cu o arhitectură
şi decoraţii extrem de complicate. Aşa este în prezent privind la siluetele clădirilor moderne din oţel si
sticlă, la o clădire de locuit de tip vilă, la supleţea unui pod-viaduct etc. şi aşa va fi şi în viitor,
deoarece construcţiile dau una din cele mai elocvente semnificaţii umanităţii.
Coala
UTM ME 9
Mod Coala Nr. document Semnăt. Data
I. PREZENTARE GENERALĂ A ACTIVITĂŢII DE CONSTRUCŢII
1.1. Poziția sectorului de construcții în structura economică–socială
Una dintre primele preocupări ale oamenilor (aşa cum se întâmplă de altfel cu marea majoritate a
vieţuitoarelor) a fost cea legată de asigurarea condiţiilor de trai şi, în primul rând, a unor condiţii de
locuit cât mai sigure.
Locuinţa este locul în care oamenii îşi petrec peste jumătate din timpul disponibil şi de aceea, în
decursul istoriei, aceasta a fost permanent perfecţionată pentru a răspunde cât mai bine necesităţilor
zilnice.
S-a ajuns până la a se compara funcţiunile locuinţei cu funcţiunile corpului uman. Una din cele
mai bune alegorii în acest sens a fost realizată de Radu Mihai Papae care propune următoarele paralele:
OM CONSTRUCŢIE
Sistemul osos susţine corpul structura de rezistenţă susţine construcţia
Sistemul muscular ziduri de compartimentare şi închidere a construcţiei
Protecţia exterioară (pielea) tencuieli - vopsitorii
Susţinerea (tălpile picioarelor) fundaţia (talpa construcţiei cea care transmite solului
greutatea)
Diafragma abdominală planşeele care împart construcţia pe verticală
Sistemul locomotor elementele de circulaţie ale construcţiei(scări,
ascensoare, dispozitive de orientare a construcţiei)
Contactul vizual cu lumea exterioară ferestrele
(ochii)
Sistemul de alimentare uşile
Sistemul circulaţiei sanguine reţelele de alimentare(apă, gaze, agent termic etc.)
Sistemul excretor, de evacuare a instalaţiile de canalizare
produselor de dezasimilare
Sistemul nervos instalaţia electrică, calculatorul locuinţei
Sistemul respirator instalaţia de ventilaţie
Termoreglarea organismului instalaţia de aer condiţionat
Încălţămintea (cizmele) Hidroizolaţia de sub nivelul solului
Haine, paltoane, blănuri (pentru protecţia Izolaţia termică a clădirii
termică)
Cureaua de la brâu Grinzile de centură
Pălăria Acoperişul construcţiei
Fardul Zugrăveala
Coala
UTM ME 10
Omul a creat permanent construcţii (cuiburi în copaci, case, piramide etc.).
Construcţiile s-au dezvoltat paralel cu dezvoltarea economică şi socială a omenirii în trei mari
cicluri sau "valuri":
Societatea agricolă (primul val)
Societatea industrială (al doilea val)
Societatea informatizată (al treilea val)
Figura 1.1. Ciclurile de dezvoltare a constructiilor.

În toate cele trei mari cicluri construcţiile au fost considerate ca parte importantă a activităţii şi
culturii umane. [Construcţiile "Tehnică şi Artă", Editura Tehnică 1987]
Primul val este înregistrat la începuturile societăţii agricole când fiecare familie era responsabilă
pentru construirea spaţiilor de locuit, a adăposturilor pentru animalele de muncă, a magaziilor pentru
păstrarea alimentelor etc.
Profesia de constructor a apărut mai târziu, la începuturile istoriei scrise, atunci când a crescut
considerabil cererea de lucrări de construcţii (în special piramide, temple, canale etc.)
Sunt recunoscute ca rezultate excepţionale ale geniului uman "cele şapte minuni ale lumii antice"
care reprezintă şapte monumente de arhitectură de dimensiuni, soluţii constructive şi tehnici de
realizare greu de explicat chiar şi în zilele noastre:
1) Piramidele egiptene (aproximativ 80) au fost construite între secolele XXX şi XI î.Hr. pe
malul stâng al Nilului şi au rămas celebre prin ansamblul de la Gizeh (care cuprinde: "piramida cea
mare a faraonului Kheops şi piramidele faraonilor Kephren şi Mikerinos);
2) Grădinile suspendate ale Semiramidei construite în timpul domniei lui Nabucodonosor (604-
561 î.Hr.) în vestul oraşului Babilon, în terase susţinute de stâlpi imenşi având un ingenios sistem de
irigaţii cu un consum minim de energie;
3) Templul Artemisei din Efes realizat între anii 655-650 î.Hr. După 220 ani avea încă
dimensiuni impresionante şi 127 coloane a 18 m;
4) Mausoleul din Halicarnas construit intre anii 353-350 î.Hr. de către Artemisa pentru
înhumarea soţului său, regele Mousol;
5) Statuia (ui Zeus din Olimpia a fost construită între anii 470-457 i.Hr. şi avea o înălţime de 12
metri;
Coala
UTM ME 11
6) Farul din Alexandria (după numele insulei Faros, proiectat de arhitectul Sostrat din Cnid şi
realizat intre anii 308-246 î. Hr.) se compunea din mai multe turnuri suprapuse până la înălţimea de
180 m în care erau 300de incăperi ce adăposteau paznicii şi personalul de întreţinere al farului;
7) Colosul din Rodos (sau "colosul soarelui din Rodos") a fost executat între anii 292-280 î.Hr.
de Chares din Lindos şi avea 31,5 m înălţime;
Remarcabile construcţii s-au realizat în: Roma antică (100 î.Hr.-476d.Hr.); China (din anii 206
î.Hr. până în anii 220 d.Hr.); Bizan (Constantinopol) 330-340 î.Hr.
În secolele V-XII d.Hr. activitatea de construcţii a înregistrat un vizibil declin. Informaţiile şi
urmele unor construcţii deosebite din acest interval sunt nesemnificative faţă de realizările anterioare şi
se materializează în palatele şi castelele din Anglia, Franţa, Italia şi Spania. În secolele XIX-XX se
realizează în lume construcţii deosebite cum ar fi: Canalul de Suez (161 km lungime, lăţimea între 70
şi 125 m, adâncime minimă 11 m) proiectat încă din anul 600 î.Hr. dar inaugurat abia în 1869 de
Ferdinand de Sesseps; Turnul Eiffel sau "turul celor 300 m. de pe Champs-de-Mars" realizat intre 1887
şi 1889 de Gustave Eiffel; Empire State Building din New-York cu 102 etaje şi 401 m înălţime; The
World Trade Center ,(S.U.A.), cu 2 turnuri gemene a câte 110 etaje (420 m fiecare), Kuala Lumpur
City Center, Malaezia, cu 2 turnuri gemene a câte 450 m fiecare ţin construcţie); podul Golden Gate de
20 km peste canalul şi golful San Francisco, tunelele din Japonia sau din munţii Alpi etc.
Cel mai lung pod C.F. Salt Lake (Utah S.U.A.) 28,5 km.
Cea mai mare deschidere de pod 1410 m, Humber Estuary Bridge în ·vestul Angliei (lungime
2220 m şi piloni de peste-155 m înălţime.)
Cei mai înalţi stâlpi 210 m (Venezuela Horrows)
Cel mai înalt pod Arkansas River 321 m; Royal George Bridge
Lângă New Orleans cel mai lung pod peste Pontchortrain Consewaz 38,355 km, dublu (fiecare
bandă de 10 m, peste 1500 piloni).
Arhitectura mileniului I de pe teritoriul României se distingea prin temple ionice şi dorice
precum şi prin teatrele şi construcţiile funerare din cetăţile pontice de influenţă greacă. În secolele I
i.Hr.-I d.Hr. apare aspectul autohton, geto-dac, în arhitectura cetăţilor din munţii Orăştiei.
În secolele II-IV d.Hr. se realizează câteva construcţii monumentale (în stilul artei romane
imperiale) cum ar fi clădirile publice de la Ulpia Traiana Sarmizegetusa, termele de la Histria, podul de
la Drobeta (proiectat şi realizat de Apolodor din Damasc), castre şi bazilici etc.
Între secolele V-XV se realizează, în principal, vestigii de arhitectură militară şi religioasă de tip
bizantino-balcanic (Păciuiu lui Soare, Murfatlar, Niculiţel etc.) şi romanic (Alba lulia, Cisnădioara).
În timpul domniei lui Ştefan cel Mare se realizează în Moldova o îmbinare a stilului arhitectonic
occidental cu cel bizantin şi cu elemente arhitecturale proprii (bolta moldovenească) ce conduc la o
Coala
UTM ME 12
deosebită zvelteţe a edificiilor militare şi de cult cu faţade din piatră, cărămidă zmălţuită (Piatra
Neamţ, Putna, Voroneţ, Neamţ etc.)
În secolul XVI, în timpul domniei lui Petru Rareş apare un fenomen particular în realizarea
edificiilor de cult, şi anume pictura exterioară (Humor, Arbore, Moviliţa, Voroneţ, Suceviţa).
Talentatul inginer Anghel Saligny realizează în anul 1895 o lucrare de artă deosebită - podul de
la Cernavodă, lung de 3850 m., printre puţinele din lume la acea vreme cu o astfel de dimensiune şi
soluţie tehnică.
Al doilea val de dezvoltare socială a generat o nevoie urgentă de construcţii, în general de o
arhitectură rară, atât pentru producţia industrială cât şi pentru necesităţile servirii acesteia (locuinţe, căi
de comunicaţie etc.)
S-au perfecţionat tehnicile de ventilaţie, încălzire termică şi fonică, s-au introdus noi materiale şi
s-au elaborat noi soluţii constructive
Se consideră că după al doilea război mondial s-a construit în lume mai mult decât în orice
perioadă anterioară.
Al treilea val al dezvoltării societăţii imprimă noi dimensiuni şi activităţi în construcţii prin
perfecţionarea importantă a instalaţiilor aferente construcţiei şi subordonarea funcţionării acestora unui
calculator care controlează pornirea şi oprirea instalaţiilor de ventilaţie şi încălzire, utilizarea optimă a
formelor de energie în funcţie de solicitări şi variaţia preţului, controlul automat al iluminatului,
sistemul automat de pază, sistemul automat de prevenire şi stingere a incendiilor etc.
O astfel de construcţie este numită în prezent "casă inteligentă".
Tendinţe în activitatea de construcţii

Modificările în activitatea de construcţii în ceea ce priveşte tipul, mărimea, forma şi numărul
construcţiilor în următorii 25-30 de ani, pentru ţările dezvoltate sunt provocate, conform opiniei
specialiştilor, de următorii factori:
a. Factori de populaţie
b. Factori economici
c. Factori legaţi de mediul construit
d. Factori legaţi de calitate şi cantitate
e. Factori legaţi de tehnica construcţiilor
Figura 1.2. Factorii de influienta asupra constructiilor
Coala
UTM ME 13
a. Factori de populaţie:
- numărul populaţiei creşte foarte încet, se menţine sau chiar scade în unele ţări dezvoltate
datorită, în exclusivitate, scăderii ratei natalităţii (în ultima sută de ani numărul mediu de copii pe o
familie a scăzut de la 8 la 2);
- populaţia urbană cunoaşte influenţe contradictorii - creşte ca urmare a raţionalizării agriculturii
- scade ca urmare a posibilităţilor sporite de lucrul la domiciliu, datorită informatizării, fapt ce permite
instalarea în afara oraşului, unde spaţiul este mai mare, mediul este nepoluat şi costul vieţii mai redus;
- populaţia îmbătrâneşte ca urmare a creşterii duratei medii de viaţă şi descreşterii relative a
numărului tineretului;
- mărimea gospodăriilor şi componenţa familiilor scade ca urmare a reducerii numărului copiilor,
independenţei mai timpurii a acestora, tehnicilor contraceptive, precum şi ca urmare a creşterii
numărului avorturilor.
Implicaţiile modificărilor determinate de factorii legaţi de populaţie sunt interpretate
contradictoriu de specialişti. După satisfacerea necesităţilor fiziologice de bază se produc modificări în
prioritatea valorilor materiale (cu un loc important pentru locuinţă) iar la satisfacerea completă a
acestora vor trece pe primul plan valorile ecologice, înaintea sau concomitent cu păşirea în societatea
informatizată.
Toţi aceşti factori cu mutaţiile provocate de ei au o influenţă semnificativă asupra construcţiilor
şi a mediului construit. Factorii cantitativi-demografici influenţează puternic, cu precădere, volumul
construcţiilor.
Schimbările şi vârsta, structura şi nivelul de cunoştinţe al familiei influenţează proprietăţile;
gradul de finisare şi serviciile aferente locuinţei.
În funcţie de volumul şi direcţiile de utilizare a veniturilor, de modul de ocupare a timpului de
muncă şi de timpul liber se disting două tipuri diferite de case:
- "Casa este castelul meu" în care resursele exterioare sunt consumate în locuinţă ;
- "Casa este locul în care îţi schimbi îmbrăcămintea" în care caz nu se consumă nici un fel de
resursă în cadrul locuinţei.
b. Factori economici
Prin trecerea la societatea informatizată se vor produce modificări substanţiale în economie.
Locul agriculturii şi industriei clasice va scădea continuu în avantajul serviciilor publice,
comerţului, informării şi tehnologiei de informare.
Specialiştii estimează, pe ansamblul economiei, o sporire a ratei şomajului dacă nu se
înregistrează modificări substanţiale în timpul de lucru. Automatizarea, robotizarea şi tehnologia de
informare desfiinţează, cel puţin în prezent, mai multe locuri de muncă decât creează. Remediul
acestei mutaţii va fi dat de creşterea importanţei activităţii de cercetare, creşterea ponderii muncii
Coala
UTM ME 14
intelectuale în detrimentul muncii fizice, reducerea timpului de lucru (reducerea numărului de ore/zi şi
reducerea, în continuare, a săptămânii de lucru).
Pericolul şomajului şi creşterea timpului liber vor scădea cererile de construcţii de locuinţe dar şi
cererile de lucrări de întreţinere şi reparaţii (care vor fi realizate în mare măsură de locatarii ce au mai
mult timp la dispoziţie).
c. Factori legaţi de mediul construit
Actualul mediu construit este o parte importantă a avuţiei naţionale din fiecare ţară. Se trece lent
de la realizarea de construcţii noi la activitatea de întreţinere şi modernizare a construcţiilor existente.
În societatea automatizată se va înregistra chiar o disponibilizare a unei importante părţi a
fondului construit (hale industriale, depozite, magazine etc.).
d. Factori legaţi de calitate şi cantitate
În construcţiile de locuinţe, deşi se va înregistra o descreştere a volumului (fondul de locuinţe
existente este relativ nou, la care se adaugă o stagnare a urbanizării şi o descreştere a populaţiei) va
creşte valoarea totală a producţiei de construcţii (datorită creşterii spaţiului de locuit pe o persoană,
ponderii mari a caselor individuale, creşterii veniturilor şi deci a celor care deţin două case, creşterii
confortului locuinţelor etc.).
Celelalte tipuri de construcţii sunt influenţate de: schimbarea tehnologiilor (vechile clădiri
industriale nu corespund cerinţelor viitorului), creşterea veniturilor şi a timpului liber (care facilitează
noi tipuri de servicii), necesitatea păstrării echilibrului ecologic, reducerea nivelului zgomotului etc.
Deci, activitatea de construcţii nu dispare în ţările dezvoltate datorită creşterii lente a populaţiei
însă îşi va schimba accentul prin modificarea obiectivelor cantitative în obiective calitative.
e. Factori legaţi de tehnica construcţiilor
Activitatea din construcţii va fi influenţată hotărâtor de informatizare, de revizuirea tehnicilor de
obţinere a materialelor inclusiv prin biotehnologii) şi a utilajelor. Influenţa se răsfrânge asupra tuturor
activităţilor de la proiectare până la darea în folosinţă a obiectelor de construcţii.
În proiectare se întrevăd următoarele perfecţionări:
- trecerea de la proiectarea bidimensională la cea tridimensională;
- dezvoltarea simulării în evaluarea calităţii şi proprietăţilor construcţiei;
- trecerea la folosirea mijloacelor automate în calculul proiectelor.
Se va extinde mecanizarea şi se va introduce mai curajos automatizarea (până la controlul
proiectelor mari cu ajutorul calculatorului).
Se va trece la robotizarea activităţii din construcţii (deşi mai lent decât în industrie).
Primii paşi în această direcţie i-a făcut Japonia care are, în prezent, realizări semnificative în
privinţa automatizării activităţii din construcţii.
Robotica în construcţii se va dezvolta în următoarele direcţii:
Coala
UTM ME 15
- perfecţionarea maşinilor existente prin adaptarea de elemente de automatizare;
- introducerea unor roboţi pentru lucrări individuale instalaţii, finisaje);
- integrarea roboţilor în sisteme multifuncţionale pentru anumite faze ale lucrării;
- trecerea, într-o perspectivă îndelungată, la sistemul robotizat de construcţii (acesta se va
asemăna tot mai mult cu procesele industriale).
În ţările în curs de dezvoltare aceste tendinţe se vor manifesta odată cu trecerea la societatea
industrială sau direct la cea informaţională.
Deci, în viitorul apropiat se întrevede o importantă creştere a activităţii de construcţii în ţările în
curs de dezvoltare. Direcţiile de acţiune, în acest sens, vor fi:
- dezvoltarea resurselor pentru construcţii;
- se vor dezvolta noi oraşe, se vor reorganiza regiunile

din jurul celor existente şi se va dezvolta mediul rural;
- construcţiile vor depinde într-o mai mare măsură de

resursele locale şi de forta de muncă relativ abundente;
- se va pune un accent deosebit pe valorile mediului;
- se vor valorifica mai bine cultura şi tendinţele locale;
- se va asigura participarea activă a populaţiei la

planificarea, construcţia şi dezvoltarea mediului.
Figura 1.3.Directiile de actiune in domeniul activitatii de constructii.

Se vor înregistra insă diferenţe de dezvoltare, atât generale, cât şi în domeniul construcţiilor ca
urmare a unor rate diferenţiate de creştere a populaţiei. Astfel, în ţările dezvoltate ratele de creştere a
populaţiei vor fi de 1,6 - 1,2% pe an în mediul rural şi -1,2 - 1,5% pe an în mediul urban în timp ce în
ţările slab dezvoltate aceste ritmuri vor fi de 4 - 3,5%, respectiv 1,4 - 1,1% pe an.
Coala
UTM ME 16
1.2 Particularităţile procesului de constructie, obiectul, lucrările şi producţia de
construcţii-montaj
Întreaga activitate în construcţii este influenţată puternic de acţiunea particularităţilor sub care se
desfăşoară procesul de producţie. În literatura de specialitate aceste particularităţi sunt prezentate, în
general, astfel:
Procesul de producţie este mobil iar produsele finite sunt fixe (legate de sol)
Procesul de producţie din construcţii se desfăţoară, în general, sub cerul liber
Durata ciclului de producţie este relativ mare faţă de industrie
Diversitatea mare a lucrărilor de construcţii
Complexitatea mare a procesului de producţie
Durata de viaţă a obiectelor de construcţii este foarte mare
Producţia de construcţii are caracter de unicat
Greutatea mare a obiectelor de construcţii
Activitatea de construcţii are un caracter de pionierat
Figura 1.4. Particularitatile procesului de constructii

 Procesul de producţie este mobil iar produsele finite (obiectele de construcţii) sunt
fixe (legate de sol)
Solul serveşte ca fundaţie pentru marea majoritate a obiectelor de construcţii. În unele situaţii
solul constituie parte integrantă a construcţiei (tunele, canale, drumuri, amenajări portuare, etc.) fapt ce
face ca obiectele de construcţii să se consume pe locul în care au fost realizate. De aceea, factorii
procesului de producţie (forţa de muncă, sculele, uneltele şi utilajele etc.) se deplasează de la un loc de
muncă la altul, de la un obiect la altul, de la un amplasament la altul sau de la o localitate la alta. Spre
deosebire, în industrie, de regulă, produsele ce se fabrică se găsesc în mişcare, iar mijloacele de muncă
rămân stabile. În industrie toate produsele obţinute se consumă în alt loc decât cel în care au fost
produse.
Mobilitatea procesului de producţie impune refacerea organizării şantierului pentru fiecare nou
amplasament (în industrie, un model organizatoric bun poate fi folosit zeci de ani). Particularitatea
Coala
UTM ME 17
împiedică perfecţionarea acivităţii de mecanizare şi, în special, activitatea de automatizare a execuţiei
lucrărilor.
Mobilitatea procesului de producţie diminuează gradul de folosire a utilajelor, forţei de muncă,
măreşte durata de execuţie şi sporeşte costurile de producţie.
Reducerea influenţei negative a acestei particularităţi poate fi asigurată prin creşterea gradului de
industrializare a lucrărilor de construcţii.
 Procesul de producţie din construcţii se desfăţoară, în general, sub cerul liber
Atât activitatea muncitorilor, cât şi majoritatea proceselor de producţie sunt influenţate de factori
naturali ca: temperatură, umiditate, curenţi de aer şi lumină. Aceştia pot încetini, sau chiar stopa,
desfăşurarea proceselor de muncă. Factorii naturali impun un caracter sezonier al activităţii în
construcţii (între 15 noiembrie şi 15 martie activitatea este mult diminuată sau chiar întreruptă, la
majoritatea ageriţilor economici).
Această particularitate influenţează negativ volumul producţiei, gradul de folosire al utilajelor,
durata de execuţie, calitătea lucrărilor şi deci, costurile.
Atenuarea influenţelor acestei particularităţi se realilzează prin diminuarea ponderii proceselor
umede pe şantier (a căror desfăşurare nu este posibilă pe timp friguros), folosirea unor aditivi pentru
procesele umede ce nu pot fi inlocuite ţin timpul friguros) sau protejarea lor termică, eşalonarea
lucrărilor în aşa fel încât iarna să se lucreze doar în spaţii închise etc.
 Durata ciclului de producţie este relativ mare faţă de industrie
Ca urmare a acţiunii particularităţilor prezentate, a volumului mare de lucrări pentru fiecare
obiect şi a întreruperilor pentru desfăşurarea proceselor naturale, ciclul de producţie din construcţii are,
în general, o durată mare (luni sau chiar ani).
În această situaţie se inregistrează o imobilizare de valori (materiale şi producţie neterminată)
mai mare decât în industrie, fapt ce măreşte costurile sociale.
Diminuarea influenţei negative a acestei particularităţi se poate realiza pe seama creşterii
gradului de industrializare.
 Diversitatea mare a lucrărilor de construcţii
Această particularitate este dată de varietatea foarte mare a obiectelor de construcţii, pe de o
parte şi de condiţiile în care acestea se execută, pe de altă parte.
De aceea, intuiţia şi experienţa nu sunt suficiente pentru a rezolva problemele curente ale
conducerii şi organizării execuţiei lucrărilor. Acest neajuns poate fi atenuat prin folosirea unor modele
moderne de conducere şi organizare (în special modele ale cercetării operaţionale).
 Complexitatea mare a procesului de producţie
Particularitatea este impusă de volumele foarte mari construite care solicită volume la fel de mari
de materiale, manoperă şi ore funcţionare-utilaj. În activitatea curentă se operează cu peste 40.000 de
Coala
UTM ME 18
articole de deviz sau peste 10.000 de articole de deviz comasate aproximativ 150.000 de
sortotipodimensiuni de materiale, 150 de meserii şi peste 200 clase de utilaje. Şi această particularitate
complică activitatea de conducere şi organizare pentru care se apelează din ce în ce mai mult la tehnica
de calcul de ultimă oră, cu performanţe ridicate şi un soft deosebit de performant.
 Durata de viaţă a obiectelor de construcţii este foarte mare
Deoarece obiectele de construcţii se realizează din materiale rezistente în timp, ele au o durată
mare de folosinţă. Aceasta face ca uzura morală a construcţiei să acţioneze mult mai frecvent şi mai
intens decât la bunurile industriale, care au o durată de viaţă de 5 până la 30 de ori mai redusă:
Diminuarea influenţei negative a acestei particularităţi se poate asigura prin proiectarea modulară a
suprafeţelor şi volumelor, prin asigurarea multifuncţionalităţii spaţiilor construite, prin amplasarea
unor pereţi mobili, etc.
 Producţia de construcţii are caracter de unicat
Caracterul de unicat este imprimat de diversitatea mare a obiectelor de construcţii, dar şi de
faptul că fiecare obiect este realizat pe un amplasament care este particular din punct de vedere al
structurii şi durităţii solului. Această particularitate se reflectă în cheltuielile mari cu proiectarea
obiectelor de construcţii, cu organizarea şantierelor şi cu execuţia propriu-zisă a lucrărilor.
Diminuarea influenţei negative a acestei particularităţi se poate asigura prin perfecţionarea
activităţii de proiectare modulară, şi pe această cale, creşterea gradului de industrializare a lucrărilor de
construcţii.
 Greutatea mare a obiectelor de construcţii
Dimensiunile obiectelor de construcţii şi greutatea specifică mare a materialelor folosite
determină greutatea mare a obiectelor de construcţii. Masa medie a construcţiiilor este de aproximativ
12t la un milion lei producţie, faţă de doar 0,6t la un milion lei producţie industrială. Greutatea
construcţiilor variază, în funcţie de sistemul constructiv adoptat, între 1,0 şi 1,8 tf/mp.Ad (arie
desfăşurată).
Masa materialelor ce urmează a se transporta pentru un obiect de construcţii solicită mijloace de
transport adecvate şi cheltuieli care măresc preţul construcţiei.
Reducerea influenţei acestei particularităţi se poate asigura prin prefabricare şi folosirea
înlocuitorilor de materiale.
 Activitatea de construcţii are un caracter de pionierat
Dacă obiectivul este realizat într-un spaţiu nelocuit, constructorul are sarcina să asigure, în afara
condiţiilor de locuit pentru proprii muncitori, şi toate celelalte activităţi necesare atragerii spaţiului
respectiv la viaţa economică, socială şi culturală. Cheltuielile suplimentare impuse de această
particularitate pot fi atenuate prin realizarea, în mai mare parte, a lucrărilor de organizare de şantier în
soluţie definitivă.
Coala
UTM ME 19
Condiții tehnice pentru construcții
Fiecare construcție sau element de construcție trebuie să satisfacă un ansamblu de condiții
tehnice sau cerințe tehnico-economice principale, care privesc durabilitatea în timp, robustețea
structurala, rezistența la foc, rezistența și stabilitatea construcției, condiții fizice și igienice,
arhitectonice, economico-organizatorice etc.
Durabilitatea reprezintă durata de funcționare normală în timp a principalelor elemente de
construcții, fără pierderea calității necesare exploatării optime și poate fi: ridicată (de gradul I) și este
peste 100 de ani; mijlocie (de gradul II) între 50 și 100 de ani; normală sau obișnuită (de gradul III)
între 20 și 50 de ani.
Construcțiile cu durată de funcționare mai mica de 20 de ani sunt considerate construcții cu
caracter provizoriu.
Durabilitatea este determinată de materialele folosite, soluția aleasă la proiectare și modul de
execuție, condițiile de exploatare și întreținere și se referă la rezistența materialelor și elementelor de
construcții la diferite acțiuni cum ar fi: îngheț-dezgheț, umiditate, coroziune, acțiunea biologică a
microorganismelor cât și acțiunea mediului înconjurător: agenți atmosferici, fum, gaze, diferite noxe
din mediul interior etc.
Rezistența la foc reprezintă capacitatea construcției de a-și menține integritatea în cazul
izbucnirii unui incendiu, un anumit interval de timp prescris. Prin expunerea la temperaturi ridicate
materialele de construcții își modifica caracteristicile mecanice prin degradarea rezistentei și prin
creșterea deformabilității, fapt care duce la pierderea rezistentei și cedarea elementelor precum și la
deformarea lor excesiva cu efecte ce pot compromite integritatea și siguranța construcției.
Comportarea elementele de construcții la acțiunea focului este dependenta de materialele din care sunt
confecționate. Pentru îmbunătățirea rezistentei la incendiu, elementele de construcții se protejează prin
diverse mijloace de protecție pasivă caracterisitice (inglobarea elementelor metalice în beton, aplicarea
unor mortare rezistente la foc cu un grad de conductivitate termica mica, vopsea intumescenta, diverse
placări cu elemente incombustibile). In anumite situați se folosesc complementar și mijloace de
protecție activa: instalații de sprinklere pentru stingerea focului și sisteme de evacuare a fumului.
Cerințe privind rezistența, stabilitatea, ductilitate și rigiditatea elementelor structurale ce
se referă la îndeplinirea condițiilor de proiectare privind atât capacitatea lor portantă, menținerea
echilibrului și capacitatea de disipare a energiei, necesare menținerii integrității de ansamblu a
structurii, cât și limitarea deformaților excesive, a preîntâmpinării vibraților și a altor condiții necesare
asigurării unei exploatări normale.
Condițiile fizice și igienice sunt legate de realizarea unui climat interior corespunzător prin
considerarea următorilor factori, și anume: temperatură, umiditate, iluminare, viteza și circulația
curenților de aer, evacuarea aerului viciat etc.
Coala
UTM ME 20
Condițiile de ordin arhitectural trebuie sa asigure un aspect estetic plăcut, cu compoziție
arhitectonică optimă realizând în același timp o funcționare optima conforma destinației construcției
Condițiile economico-organizatorice privesc în general costul construcțiilor, tehnologia de
execuție și posibilitățile de industrializare, materiale folosite, soluții tehnice, termenul de execuție și
punerea în funcțiune.
Robustețea care sa asigure prin alegerea judicioasa a sistemului structural rezistenta acestuia și
evitarea colapsului în cazul unor situații precum atacuri teroriste etc.
Structura de rezistență a unei clădiri
Structura sau scheletul de rezistență reprezintă un ansamblu de elemente structurale (stâlpi,
grinzi, pereți, planșee etc), aranjate în asa fel încât să asigure preluarea și transmiterea încărcărilor ce
acționează asupra ei, fără sa pericliteze siguranța și integritatea clădirii.
Conceperea și dimensionarea structurii de rezistență a unei clădiri este un proces complex și
trebuie să corespundă unor cerințe:
• structura trebuie sa îndeplinească toate cerințele normelor

De ordin de proiectare impuse, și anume: cerințe privind rezistenta,
ingineresc stabilitatea, ductilitatea, deformabilitatea, siguranța în
exploatare;
De ordin • structura trebuie să corespundă funcțional destinației

arhitectural stabilite și să prezinte un aspect estetic agreabil;
• de-a minimiza costurilor, reducerea consumul de materiale,

De ordin a cheltuielilor privind execuția, transportul și montajul
economic elementelor structurale, precum și mentenanța în timp, de
asemenea soluția trebuie să fie eficientă și sustenabilă;
Figura 1.5. Cerinte generale fata de structura de rezistenta a constructiilor

Pentru o constructie este important ca structura acesteia sa fie stabila si rezistenta. Aceste
exigente se pot indeplini prin mai multe variante de proiectare, insa foarte putine variante vor oferi si
costuri minime de executie.
Optimizarea unui proiect de structură de rezistență face ca proiectul rezultat să poată fi executat
cu consumuri minime de resurse materiale, umane și tehnologice, asigurând în același timp stabilitatea
și rezistența construcției proiectate.
Coala
UTM ME 21
Obiectul, lucrările şi producţia de construcţii-montaj
În ramura construcţii se produc bunuri cu o mare durată de viaţă, de o mare complexitate şi, de
cele mai multe ori cu dimensiuni foarte mari.
Ramura construcţii realizează, ca activităţi principale, bunuri imoblle, fixează de sol bunuri
obţinute în industrie, execută lucrări de menţinere la un nivel cât mai apropiat de cel iniţial a bunurilor
produse şi prestează servicii de profil.
Bunurile realizate în această ramură se numesc obiecte de construcţii.
Obiectul de construcţii este un bun imobil, delimitat din punct de vedere spaţial, independent din
punct de vedere al utilizării sale, şi având o alcătuire constructivă definită, corespunzătoare unei
anumite destinaţii funcţionale (clădire de locuit, hală industrială, depozit, tunel, etc.).
În general, un obiect de construcţii se compune din ansambluri, subansambluri şi elemente şi se
realizează prin parcurgerea mai multor stadii fizice şi anume: infrastructură, structură, instalaţii,
finisaje. Unele obiecte de construcţii se realizează fără a parcurge toate stadiile fizice enunţate (la
tuneluri nu se realizează de obicei infrastructură, la drumuri nu se realizează de obicei instalaţii, etc.).
Fiecare stadiu fizic se obţine prin realizarea unor articole de lucrări, grupate pe capitole de
lucrări care, la rândul lor sunt incluse în categorii de lucrări astfel:
Obiectul de Categoria de Capitolul de Articolul de deviz

construcţii lucrări lucrări
1. Terasamente
Bloc de 2. Construcţii 2.1. Betoane 2.4.1. Zidărie din cărămidă
locuinţe 2.2. Cofraje 2.4.2. Zidărie din cărămidă arsă
2.3. Armături 2.4.3. Zidărie din beton celular
2.4. Zidărie autoclavizat
2.5. Tencuieli
2.6. Zugrăveli
3. Instalaţii
Schema 1.1. Împărţirea obiectului de construcţii în categorii de lucrări, capitole de lucrări şi

articole de deviz
Coala
UTM ME 22
După stadiul de execuţie După destinaţia funcţională
- obiecte în continuare, începute înaintea hale

anului analizat şi terminate în unul din anii
următori;
cladiri
- obiecte începute în timpul anului analizat
şi terminate:
constructii speciale
- în anul analizat
- în unul din anii următori
- obiecte terminate în anul analizat.
Figura 1.7. Clasificarea obiectelor de constructii

Această clasificare permite eşalonarea resurselor necesare lucrării şi, în mod deosabit, eşalonarea
incasărilor pentru lucrările executate.
- hale - sunt obiecte de construcţii supraterane cu un nivel, cu una sau mai multe deschideri
(distanţa măsurată între centrele a doi stâlpi de rezistenţă pe o secţiune verticală –transversală) şi mai
multe travei (distanta dintre centrele a doi stâlpi de rezistenţă pe o secţiune verticală-longitudinală.).
Halele pot fi proiectate şi executate pe baza unor trame (este suprafata, de obicei modul, rezultată din
produsul între deschidere şi travee) modul. Halele pot servi pentru desfăşurarea unor activităţi
industriale, de păstrare a valorilor materiale, de întreţinere şi reparare a unor bunuri de provenienţă
industrială, etc.
- clădiri - sunt obiecte de construcţii ce delimitează şi amenajează un anumit spaţiu, în vederea
asigurării condiţiilor de mediu necesare desfăşurării normale a diferitelor activităţii econoimico-sociale
(productive sau neproductive).
- construcţii special - sunt obiecte de construcţii cu caracteristici constructive şi funcţonale
specifice, cum ar fi: căi ferate, drumuri, poduri, tunele, viaducte, castele de apă, silozuri, rezervoare,
coşuri de răcire pentru termocentrate, rejele de alimentare cu apă, rejele de alimentare cu energie
electrică etc.:
Coala
UTM ME 23
O clădire are, în general, următoarea componenţă:
Clădire Elemente de Elemente de instalaţii Mijloace de transport şi
construcţii de ridicat
Bloc de - fundaţii - electrice - scări rulante
locuinţe - pereţi - sanitare - ascensoare
- planşee - de ventilaţie
- scări - gaze naturale
- terase
Schema 1.2. Componenta cladirilor.
Lucrările de construcţii montaj constituie ansamblul de operaţii succesive prin care se execută,
întreţin şi repară obiectele de construcţii, se montează utilajul, instalaţiile şi alte elemente de
construcţii şi prin care se prestează servicii de specialitate:
Lucrările de construcţii se clasifică astfel:
După categoria de lucrări la care se

După modul de execuţie a lucrărilor
referă:
a) lucrări de construcţii şi de a) lucrări de construcţii-

instataţii; montaj executate în
antrepriză;
b) lucrări de montaj al utilajelor;

b) lucrări de construcţii-
montaj executate în regie.
c) lucrări de reparaţii eapitale la

clădiri şi alte obiecte de
construcţii;
d) lucrări de întreţinere - reparaţit

curente şi de prestări de servicii
în construcţii.
Figura 1.8. Clasificarea lucrarilor de constructii
a) Lucrările de construcţii şi de instalaţii la construcţii se referă la:

- construirea, reconstruirea, refacerea, dezvoltarea şi transformarea obiectelor de construcţii;
- lucrări de pregătire şi amenajare a teritoriului şantierului;
- foraje pentru alimentări cu apă;
Coala
UTM ME 24
- lucrări de montaj al elementelor de construcţii;
b) Lucrările de montaj al utilajeior cuprind:
- lucrări de asamblare şi montare a utilajelor (inclusiv probe mecanice şi rodajul de mers în gol);
- lucrări pentru instalarea conducielor (de apă, termice, fluide tehnologice, etc.) care intră în
componenta utilajului ce se montează;
- lucrări pentru instalarea platformelor şi a scărilor de servire a utilajelor;
- lucrări de izolare şi protecţie anticorozivă;
- lucrări de demontare a utilajelor şi instalaţiilor de natura celor enumerate.
Montajul executat de furnizorul utilajelor nu intră în categoria lucrărilor de montaj a utilajelor.
c) Lucrările de reparaţii capitale la clădiri şi alte obiecte de construcţii cuprind ansamblul de
activităţi menite să aducă, la un nivel cât mai apropiat de cel iniţial, obiectele de construcţii după ce
acestea înregistrează un anumit grad de uzură. Lucrăriie de reparaţii capitale vizează activităji de
refacere a durabilităţii, stabilităţii şi siguranţei în exptoatare.
d) Lucrările de întreţinere - reparaţii curente şi de prestări de servicii în construcţii cuprind:
- lucrări de intrejinere şi redare a aspectului arhitectural iniţial al clădirilor;
- prestări de servicii de natura lucrărilor în construcţii.
Producţia de construcţii-montaj este rezultatul material în care se concretizează lucrările de

construcţii, de instalaţii şi de montare a utilajelor, de reparaţii capitale, întreţinere şi reparaţii curente
ale obiectelor de construcţii, precum şi de prestări a unor servicii, într-o anumită perioadă de timp.
În practică se folosesc următoarele criterii de clasificare a producţiei de construcţii:
- producţie de construcţii
de bază;
După specificul şi
natura producţiei - producţie secundar-
industrială;
- producţie de servire.
După modul de
Producţia de realizare şi profilul de - executată în antrepriză;
construcţii bază al activităţii
unităţilor executante
- executata in regie.
După stadiul de - producţie terminată;

realizare în care se
află
- producţe neterminată.
Figura 1.9. Criterii de clasificare a productiei de constructii
Coala
UTM ME 25
Protecţia sănătăţii în constucţii
Factorii ocupaţionali se referă la agenţii patogeni caracteristici unui anumit loc de muncă sau
mediu de lucru şi care, prin acţiune prelungită, determină apariţia bolilor profesionale de tot felul. În
unele cazuri însă, traumatismele profesionale nu se produc numai ca urmare a expunerii prelungite a
lucrătorului la un anumit factor de risc, ci şi prin adoptarea, de către acesta, a unui comportament
neglijent care încalcă regulile elementare de protecţie a muncii.Statisticile actuale estimează că pe
Glob se înregistrează aproximativ 160 de milioane de cazuri de boli profesionale în fiecare an; 30-40%
din acestea evoluând implacabil în sensul cronicizării, iar 10% determinând incapacitate permanentă
de muncă. Din acest motiv, bolile profesionale sunt considerate adevărate ”epidemii silenţioase”
pentru că, fiind greu diagnosticate sau descoperite târziu, ele nu mai pot asigura reversibilizarea stării
funcţionale a individului. Dacă ţinem cont şi de faptul că 10-30% din muncitorii ţărilor dezvoltate şi
50-79% din cei ai ţărilor în curs de dezvoltare sunt expuşi în mod constant la diverşi factori
ocupaţionali de risc sau lucrează în condiţii non-ergonomice, nu putem să nu tragem concluzia că
maladiile profesionale constituie importante probleme de sănătate publică şi nu numai.
Costurile acestora se compun nu numai din efectele lor directe legate de tratarea şi îngrijirea
(spitalizarea) celor afectaţi, ci şi din efectele lor indirecte legate de pierderea capacităţii temporare sau
definitive de muncă; în acest sens apreciindu-se că accidentele de muncă şi maladiile profesionale
presupun costuri de aproximativ 3% din PNB al unei ţări, în primul caz şi, respectiv 20%, în cel de-al
doilea caz. În plus, anchetele sociale efectuate în rândul muncitorilor incapacitaţi au arătat că stressul
psihologic pe care aceştia îl suportă exercită numeroase alte presiuni în familie, colectivitate, societate,
etc., afectând şi sănătatea şi bunăstarea celorlalţi membri ai societăţii.
Agenţii patogeni caracteristici diverselor medii profesionale sunt nu numai foarte numeroşi (cca.
100.000 de substanţe chimice; 200 de agenţi biologici; 3000 de factori alergeni şi 850 de compuşi
neurotoxici), dar şi foarte diferiţi în natura şi structura lor, ceea ce îi face foarte greu de depistat şi,
implicit, de îndepărtat. Totuşi, pentru construcţia sistematică a argumentaţiei, aceştia pot fi clasificaţi
în agenţi: fizici, anorganici (minerali) şi organici (chimici sau biologici).
Agenţii fizici. Unii factori fizici precum zgomotul, vibraţiile şi radiaţiile ionizante influenţează
sănătatea forţei de muncă în proporţie de 40% în ţările industrializate şi peste 80% în ţările în curs de
dezvoltare, acţionând în sensul tulburării auzului, deprecierii mişcărilor şi gesturilor suportate de
sistemul osteo-articular şi muscular şi, nu în ultimul rând, în sensul dezvoltării unor formaţiuni
maligne care pot degenera în cancer.
Zgomotul este o cauză frecventă a hipoacuziei de diverse grade a anumitor categorii profesionale
precum dactilografele, piloţii, conducătorii de tren sau tehnicienii de la turbinele hidroelectrice.
Bineînţeles, limitele de expunere la zgomot depind de intensitatea şi frecvenţa sunetelor, de natura
intermitentă sau continuă a semnalului şi de durata expunerii, ştiindu-se însă faptul că, în realitate,
Coala
UTM ME 26
factorii de influenţă menţionaţi anterior determină creşterea logaritmică a gradului de risc. Din acest
motiv, limitele legale acceptate trebuie să fie mai coborâte decât cele calculate teoretic pentru anumite
niveluri ale pragului auditiv; considerându-se că valorile de intensitate maximă trebuie să fie de până
la 85 decibeli pentru mai puţin de 5 ore de expunere pe zi; 90 dB pentru 2-5 ore; 95 dB pentru 1-2 ore
de expunere şi 105 dB pentru maxim 20 de minute.
Vibraţiile produse de anumite categorii de unelte, precum ciocanele pneumatice, forezele şi
fierăstraiele electrice pot produce aşa-numita boală Raynaud care nu este altceva decât o dereglare
traumatică datorată spasmelor vibratorii de orice fel. Ea se caracterizează, în principal, prin albirea
capetelor distale ale membrelor (degetelor) care încep să tremure încontinuu. Dacă expunerea la
vibraţii continuă, atunci degetele pot deveni inerte. Asemenea boală se dezvoltă, de fapt, ca urmare a
vătămării vasospastice a arterelor digitale şi îngustării lumenului acestora, astfel încât, prin limitarea
fluxului sanguin, degetele se distrofiază.
Radiaţiile ionizante dăunătoare organismului uman sunt cele emise de particulele a şi b sau
radiaţiile g şi x care determină mutaţii celulare ireversibile.
Pe baza cercetărilor efectuate până în prezent, OMS consideră că radonul şi produsele sale
reziduale constituie cei mai periculoşi agenţi ionizanţi deoarece emit puternice radiaţii g şi mari
cantităţi de particule a şi b care ionizează până şi minusculele pulberi în suspensie din atmosferă într-
un timp foarte scurt, dat fiind faptul că perioada lor de înjumătăţire este foarte mică. Concentraţia
radonului poate atinge valori foarte mari în minele de uraniu slab ventilate, unde, prin inhalarea sa,
determină rapida descompunere a ţesutului pulmonar de care ele aderă, favorizând dezvoltarea
cancerului. De altfel, observaţiile clinice efectuate în câteva unităţi miniere din SUA, Canada şi Franţa
au demonstrat relaţia directă dintre ratele expunerii radioactive şi incidenţa cancerului, dar au arătat că
perioada latentă de dezvoltare a acestuia a fost mai lungă în cazul minerilor care au început să lucreze
în acel mediu ionizat de la o vârstă mai tânără. De altfel, cancerul pulmonar se poate dezvolta şi ca
efect secundar al terapiei cu raze X utilizată pentru tratarea cancerului mamar; în acest caz, indicându-
se o rată de creştere de trei ori a riscului expunerii radioactive.
Agenţii anorganici. Expunerea ocupaţională la anumiţi compuşi minerali, cum ar fi praful de
cărbune, azbestul sau siliciul este frecvent asociată cu fibrozele pulmonare care, de cele mai multe ori,
degenerează în mezoteliom şi cancer pulmonar. Acestea se dezvoltă întodeauna în urma unei
îndelungate activităţi prestată într-un mediu lucrativ puternic încărcat cu pulberi în suspensie care,
odată inhalate în sistemul respirator şi pulmonar, determină obstrucţia căilor de schimb gazos,
favorizând îngroşarea ţesutului fibrotic din componenţa lor şi instalarea ciliastazei ce stimulează
apariţia emfizemului pulmonar. Deşi evoluţia şi structura lor este aproximativ aceeaşi, fibrozele
pulmonare se diferenţiază în pneumoconioze, azbestoze şi silicoze, în funcţie de natura substanţelor
obstructive.
Coala
UTM ME 27
Praful de cărbune inhalat zilnic de muncitorii din minele de cărbuni este cauza predilectă a
pneumoconiozei, exprimată prin intensa reacţie de fibrozare progresivă a plămânilor. În majoritatea
ţărilor lumii, prevalenţa pneumoconiozei este mult mai mare în rândul minerilor decât al altor grupuri
profesionale, ceea ce face ca ea să fie considerată şi recunoscută drept principala boală profesională
din sectorul mineritului. De exemplu, un studiu efectuat între anii 1960 – 1980 pe un grup de 1667 de
mineri de la 5 importante cocserii din Marea Britanie, a arătat că aproape 66% dintre aceştia
dezvoltaseră deja diverse forme de carcinom pulmonar; gradul de evoluţie patologică diferenţiindu-se
numai în funcţie de concentraţia pulberilor de cărbune în atmosfera locului de muncă (în acest sens
constatându-se ca minerii din subteran sunt mult mai grav afectaţi decât cei de la suprafaţă).
Azbestul este, de fapt, numele generic al unui grup foarte larg de silicaţi fibroşi cu culori variate
şi lungimi sau structuri cristaline diferite, din care fac parte serpentinele (crisotilul) şi amfiboliţii
(amozitul şi crocidolitul), utilizaţi în domenii foarte diverse precum cel al construcţiilor (pentru
izolarea termică şi electrică a clădirilor), mineritului, industriei producătoare de nave maritime sau
fabricaţiei echipamentelor ignifuge de protecţie. Dintre aceşti compuşi silicatici, amfiboliţii, în general,
şi crocidolitul, în special, prezintă cel mai mare risc patogen; expunerea ocupaţională la aceste tipuri
de azbest fiind întodeauna asociată cu azbestoza, exprimată prin intensa fibrozare a pleurei pulmonare.
În realitate, se ştie că fibrele de azbest produc intense efecte genotoxice şi citotoxice,
determinând inflamarea cronică a plămânilor care, datorită leziunilor proliferative dobândite, oferă
condiţii propice de creştere a celulelor mutagene ale cancerului.
Siliciul, spre deosebire de azbest, manifestă un tropism cancerigen mult mai puternic deoarece,
fiind puternic absorbant, se poate combina el însuşi cu alţi compuşi toxici care, prin efecte sinergice, îi
accentuează potenţialul patogen. Siliciul este componentul de bază al atmosferei din variate medii
ocupaţionale: construcţii; fabrici de ciment, porţelan, ceramică şi sticlă; oţelării; industria optică sau
chimică, mine carbonifere sau metalifere etc. şi cu cât particulele silicatice obţinute sunt mai
proaspete, cu atât gradul lor de reactivitate citotoxică va fi mai mare.
Silicoza, exprimată prin intensa reacţie de fibrozare a plămânilor, declanşată de particulele de
siliciu, se manifestă de abia după 20-40 de ani de expunere şi se caracterizează printr-o patogenie
extrem de insidioasă (una din ipoteze susţinând că particulele silicatice sunt practic fagocitate de
macrofagele alveolare ale plămânilor pentru care primele manifestă un tropism aparte, iar continua
activitate citofagă iniţiază ample reacţii inflamatorii care duc la proliferarea fibrelor colagene).
Bineînţeles, gradul de fibrozare depinde de durata expunerii, vârsta individului, concentraţia
particulelor de siliciu din aerul inspirat (aceasta variind între 30 şi 70% în diverse medii lucrative),
precum şi de vechimea sau prospeţimea cristalelor în suspensie.
Coala
UTM ME 28
1.3. Locul si rolul constructiilor in dezvoltarea economica a tarii
Activitatea de realizare a constructiilor este una dintre cele mai vechi preocupari ale omului si se
finalizeaza in obiecte construite in care se desfasoara intregul sistem de activitati si preocupari umane.
Mediul construit influenteaza totalitatea activitatilor, materiale si spirituale si are un impact
deosebit asupra naturii si societatii, motive ce au impus garantia calitatii productiei in constructii.
Constructorului ii revine o mare raspundere si poate suporta sanctiuni grele atunci cand nu reuseste sa
realizeze o constructie care sa corespunda scopului stabilit de cel care ii incredinteaza lucrarea. Este
edificator in acest sens “Codul lui Hamurabi”, 1700 i. Hr., care facea constructorul raspunzator de
calitatea si rezistenta operei sale, precizand: ”Daca se prabuseste casa si omoara locatari, mesterul
constructor va fi ucis”.
Inceputurile organizarii activitatii de constructii in tara noastra pot fi localizate cu peste 160 ani
in urma., In 1841, Sectia inginereasca a Departamentului din Launtru din Moldova a elaborat o norma
cuprinsa in lucrarea “Asezamant pentru chipul lucrarii soselelor in Moldova”, prin care se stabilea
conceptia privind drumurile si tehnologia de executie.
Lucrarile executate la sfarsitul secolului al XIX-lea ne impun a aminti cu deosebita veneratie,
numele inginerilor Anghel Saligny, Constantin Olanescu, Elie Radu, Gogu Constantinescu, care au stat
in fruntea constructorilor din Romania, trasand drumuri, cai ferate, realizand poduri, silozuri, porturi
dunarene, cladiri publice, lucrari edilitare intr-un ritm ascendent neintalnit, adoptand intuitiv solutii
surprinzator de moderne in proiectare si executie.
Investitiile constituie instrumentul principal de realizare a modernizarii economice, prin crearea
de noi structuri, mai performante, in acord cu optiunile strategice, de perspectiva ale societatii si
urmaresc si obtinerea de efecte utile de natura economica, sociala, ecologica. Astfel investitia trebuie
privita ca o “cheltuiala certa pentru un viitor incert”.
Notiunea de investitie implica trei elemente definitorii: durata, risc si eficienta. O privire
completa a notiunii de investitie impune studiul imaginii ei tridimensionale (contabila, economica si
financiara).
Investitiile se caracterizeaza prin faptul ca se infaptuiesc in scopul crearii de noi active fixe,
avand ca principale faze: proiectare, executie si atingerea parametrilor proiectati si reprezinta
imbinarea activitatii beneficiarului, proiectantului si a constructorului, de activitatea lor depinzand
modul de realizare, cat si gradul de eficienta.
Dupa 1989, activitatea de constructii-montaj, a trecut printr-o perioada relativ scurta, de 2-3 ani,
de stagnare si dezorganizare, dupa care au aparut semne de relansare.
Aceasta perioada a insemnat o reorganizare a firmelor de constructii existente, cu capital
majoritar de stat si privatizarea unora, multe din acestea avand deja capital integral privat.
Coala
UTM ME 29
Plecand de la aceasta constatare, trebuie sa subliniem unele aspecte cu totul noi ce au aparut in
economia constructiilor astfel:
 aparitia concurentei interne, dar si externe in cadrul procesului de ofertare- obligatoriu la
investitiile publice, dar preferat si de firmele private;
 libertatea organizarii interne a firmelor:
 asigurarea unor liberalizari a preturilor de ofertare si contractare;
 aparitia unor riscuri de faliment in cazul unei politici manageriale inadecvate;
 dezvoltarea unor firme specializate, capabile sa intre intr-un proces de cooperare;
 modernizarea procesului managerial pe baza unui sistem informational si informatizat
accesibil chiar si la firmele mici;
 asigurarea unei reale autonomii in domeniul luarii deciziilor, in paralel cu asumarea
raspunderilor si obligatiilor pe care le presupune economia de piata;
 intarirea controlului statului prin Ministerul de Finante, privind obligatiile ce revin
firmelor in respectarea disciplinei economico-financiare.
În prezent pe teritoriul republicii activează 852 instituţii de proiectare, 3910 organizaţii de
construcţie licenţiate, 1582 întreprinderi de dobîndire şi producere a produselor pentru construcţii, 86
laboratoare de încercări în construcţii, pregătirea profesională slabă şi goana după executarea a mai
multor construcţii putem constata, că aceşti factori nu întotdeauna îşi fac datoria cinstit şi au o
pregătire tehnico-profesională la nivelul cerinţelor actuale, atunci rezultă, că şi unele construcţii sunt
executate la un nivel necorespunzător. Ar fi bine, ca toată lumea să înţeleagă, mai ales beneficiarii şi
investitorii, că o proiectare şi executare a unei lucrări calitative influenţează nu numai asupra costului
total al investiţiei, ci şi asupra calităţii funcţionalităţii ei.
În domeniul construcţiilor are loc o creştere stabilă din an în an a investitorilor, îndeosebi în
sectorul privat, aceasta înseamnă, că creşte şi volumul de control, care revine unui inspector şi
constituie 191 mln. lei. Investiţiile sunt amplasate neuniform în teritoriul republicii, majoritatea din
investiţii sunt amplasate în mun. Chişinău, Bălţi, Cahul, Comrat, Orhei şi în localităţile din jurul
acestor municipii, însă aici noi dispunem de cele mai puţine forţe de control.
În anul 2014 Inspecţia a prelungit controlul şi aplicarea măsurilor de contracarare a construcţiilor
şi intervenţiilor neautorizate, care constituie o problemă în toată republica. Această problemă a fost
reflectată şi în sursele mass-media.
La Inspecţie se află în evidenţă 1582 întreprinderi, dintre care: mine de dobândire a pietrei tăiate
din roci - 56; cariere de dobândire a pietrei brute, pietrei sparte (fracţionată) - 61; cariere de dobândire
a nisipului, amestecului de nisip-prundiş - 107; întreprinderi pentru producerea cărămizii şi alte
articole ceramice - 11;întreprinderi pentru producerea articolelor din beton, beton armat şi beton
pretensionat - 138; întreprinderi pentru fabricarea articolelor din lemn - 137; tîmplăriei din profil de
Coala
UTM ME 30
clorură de polivinil şi aliaj de aluminiu (blocuri de uşi, ferestre, vitralii) - 335; staţii de preparare a
amestecului de beton şi mortar - 94; întreprinderi de producere a amestecului de beton asfaltic - 96;
întreprinderi de producere a blocurilor de beton pentru pereţi („Fortan") - 207, alte întreprinderi
(ciment, var, cărămidă nearsă, teracotă, amestecuri uscate, ipsos, lambriuri, polistiren expandat, etc.) -
340; laboratoare de încercări - 86 (dintre care 71 funcţionează, iar 15 sunt conservate). [ isc.gov.md]
In anii 2003 si 2004, volumul constructiilor a fost in crestere, fata de perioadele anterioare, in
medie cu 10%, constructiile aducand o contributie majora la sporirea produsului intern brut, valoarea
adaugata, fiind an de an superioare celorlalte ramuri ale economiei, avand ca factori de influente:
 sporirea investitiilor straine;
 credite de la organisme internationale (BERD, BEI, Banca Mondiala);
 accesarea de fonduri substantiale din programele de preaderare la Uniunea Europeana;
 contributii, in crestere, ale fondurilor private si intrarea masiva de resurse financiare din
partea muncitorilor romani plecati la lucru in afara granitelor;
 alocatii bugetare sporite.
Sunt de mentionat o serie de neajunsuri ce au creat si inca mai creeaza mari dificultati
societatilor de constructii, ca:
Intarzieri in incasarea productiei
Carentele in atribuire lucrarilor publice prin licitatii
Discriminarea firmelor moldovenesti
Plata cotei TVA
Munca la negru
Prevederi nepotrivite ale Codului muncii
Figura 1.10. Neajunsuri in sectorul constructiilor

Intarzieri in incasarea productiei la lucrari realizate din fonduri bugetare, care au devenit
“piatra de moara” a constructorilor. Neincasarea la timp a productiei realizate din fonduri publice are
un efect negativ, obligand constructorii sa mentina blocate scrisori de garantie pe toata perioada cat
lucrarea depaseste termenul initial, ca urmare a alocatiilor insuficiente, sa recurga la credite ale caror
dobanzi incarca nejustificat costurile, devenind creditori ai statului, sa suporte unele consecinte
Coala
UTM ME 31
negative in raport cu ordonatorul de credite sau beneficiarul rau platnic, in sensul ca neincasarea
muncii prestate ii deformeaza indicatorii financiari si nu este primit la noi licitatii.
Carentele in atribuire lucrarilor publice prin licitatii. Modul defectuos de aplicare a creat
numeroase nemultumiri si discriminari in randul ofertantilor, iar perceptia opiniei publice este ca
fenomenul de coruptie este incurajat, deoarece:
 in plan local, clientelismul a devenit hotarator in alocarea contractelor publice;
 se practica dumping-ul, contandu-se pe faptul ca in comisiile de evaluare nu se manifesta
exigenta pentru identificarea ofertelor respective, iar dupa obtinerea contractului se
solicita si se aproba majorari ale valorii initiale prin devize suplimentare;
 sistemul de solutionare a eventualelor contestatii este ineficient, neoperant si
netransparent.
Numai in anul 2004, ca urmare a aplicarii prevederilor Legii pentru lucrarile de constructii,
concomitent cu cresterile preturilor de cca 40% la ciment, otel beton si alte materiale de constructii,
precum si cresterile salariale de cca 14%, firmele de constructii au inregistrat pierderi deosebit de mari,
neadmitandu-se revizuirea devizelor.
Discriminarea firmelor moldovenesti. Pentru investitii mari finantate din fonduri publice si/sau
credite externe garantate de stat, din cauza conditiilor de calificare privind capacitatea financiara, a
valorii mari a lucrarilor similare executate, precum si a garantiei de participare solicitate, accesul la
licitatie este posibil practic numai pentru societati mari sau consortii, care pe piata moldoveneasca, nu
sunt accesibile deocamdata decat societatile straine; conditiile de natura celei care exclude din
competitie ofertantul care nu a mai executat lucrari similare, ca de exemplu cea de autostrazi, desi in
Moldova s-au executat obiective de investitii de mare complexitate, sunt, de asemenea, discriminatorii.
Plata cotei TVA. In constructii exista un decalaj mare de timp, de cca 60 zile, intre momentul
facturarii productiei si incasarea facturilor. Plata cotei TVA la facturare, asa cum se procedeaza azi,
desi este recunoscut de catre factorii de decizie ca aduce prejudicii constructorilor, creandu-le goluri
financiare, nu-si gaseste solutionarea.
Munca la negru. “Munca la negru” sau “munca la gri”, se practica in mod curent din cauza
taxelor impovaratoare asupra fortei de munca cu binecunoscutele consecinte.
Prevederi nepotrivite ale Codului muncii sunt cunoscute, dezbatute si mediatizate in ultima
vreme si privesc flexibilizarea raporturilor de munca dintre angajator si angajat, reglementarea
timpului de munca specific activitatii de constructii, durata contractului de munca, avand in vedere
caracterul sezonier al activitatii si reducerea muncii la negru.
Institutul National de Statistica, in baza unui studiu pe un numar de 1.000 de intreprinderi,
apreciaza ca in anul 2005 domeniul constructiilor va cunoaste o crestere semnificativa, spre deosebire
de comert, industrie si servicii, avertizand ca, in procesul de integrare europeana, IMM-urile din
Coala
UTM ME 32
constructii se vor confrunta cu probleme legate, in principal, de standardizare si de calitatea
produselor. Statisticile arata ca 60% dintre societatile comerciale de constructii din statele care au
intrat recent in Uniunea Europeana au disparut din cauza ca nu au rezistat presiunilor concurentei.
Unul dintre obiectivele principale il constituie consolidarea pregatirii societatilor de constructii –
montaj si instalatii pentru desfasurarea activitatii in regimul de norme tehnice specifice Uniunii
Europene.
Activitatea de constructii in sectorul de proiectare se desfasoara in cadrul colectivelor de
proiectanti si a atelierelor de proiectare.
Pentru buna desfasurare a acestei activitati sunt necesare organizatii care:
 sa asigure baza materiala necesara colectivelor de proiectanti, topometri, geotehnicieni
etc;
 sa asigure relatiile cu beneficiarii constructorii executanti si alte organizatii;
 sa coordoneze activitatea colectivelor si atelierelor de specialisti cu activitati diferite
(arhitectura, rezistenta, instalatii, topo-geotehnica);
 sa indrume si sa conduca activitatea acestora;
Activitatea de constructii in sectorul de executie se desfasoara, in principal, la obiectele de
constructii si in bazele productiei.
Pentru buna desfasurare a acestei activitati sunt necesare organizatii care:
 sa realizeze si sa distribuie materialele,forta de munca si mijloacele de munca;
 sa gestioneze mijloacele de productie ;
 sa redistribuie,ori de cate ori este necesar de munca si mijloacele de munca;
 sa asigure mijloacele financiare si baza materiala necesara;
 sa asigure relatiile cu beneficiarii,proiectantii,subantreprenorii si alte organizatii de stat;
 sa coordoneze,indrume si controleze activitatea de la santiere si baze de productie.
Structura organizatoricǎ a ramurii constructiilor
Ïn tara noastra, ramura constructiilor cupride o serie de activitati care, in ansamblu, concura la
realizarea investitilor. Aceste activitati sunt grupate astfel:
 Cercetari si studii initiale necesare proiectarii si executiei lucrarilor de investitii
 Proiectarea lucrarilor de constructii-montaj
 Executarea lucrarilor de constructii-montaj
Coala
UTM ME 33
II. ANALIZA GENERALA A DOMENIULUI CONSTRUCTIILOR IN R. MOLDOVA
2.1. Locuinţa ca parte componentă a pieţei imobiliare
Locuinţa este o necesitate a fiecărui cetăţean, un drept fundamental. Obiectivele legislaţiei cu
privire la locuinţe constau în reglementarea raporturilor în domeniul locuinţelor, avînd drept scop
asigurarea dreptului cetăţenilor la locuinţă garantat de Constituţia ţării, folosirea adecvată şi păstrarea
în bune condiţii a fondului de locuinţe, precum şi consolidarea legalităţii în chestiunile privind
raporturile în domeniul locuinţelor [Codul cu privire la locuinţe, nr. 2718-X din 03.06.83. În: Veştile,
nr.6/40 din 1983]. Astfel, importanţa asigurării unor condiţii normale de trai pentru populaţie este unul
dintre obiectivele principale ale majorităţii guvernelor atît în ţările dezvoltate, cît şi în ţările în curs de
dezvoltare.
Proprietatea imobiliară în domeniu locativ, din punct de vedere economic, este privită ca un bun
investiţional, care se supune aceloraşi reguli investiţionale ca oricare alt bun imobiliar, cu excepţia
faptului că valoarea economică nu rezultă numai din utilitatea acestuia (de a satisface necesităţile
locative), ci şi din gradul de satisfacere a unor necesităţi personale, culturale, sociale, de civilizaţie etc.
Însă condiţia de bază pentru dezvoltarea pieţei locative este garantarea juridică şi practică a proprietăţii
imobiliare. Garantarea fără restricţii a proprietăţii este fundamentul pe care se poate dezvolta o piaţă
funcţională în general, în mod special piaţa imobiliară, respective piaţa imobilelor domeniului locativ.
Caracteristicile bunurilor imobiliare din domeniul locativ (al locuinţelor) conduc la dezvoltarea
unei pieţe imobiliare specifice, avînd trăsături distincte faţă de alte pieţe. Tipologia imobilelor şi
funcţionalitatea pieţei imobiliare pe segmente aparte atrag investitori cu un profil specific şi proiecte
imobiliare concepute în mod individual pentru destinatarii imobilelor respective.
În general, piaţa imobiliară este eterogenă, cu toate acestea se impune o diferenţiere a imobilelor
pe categorii, deoarece tipologia imobilelor determină specificul pieţei de tranzacţionare. După funcţia
lor, imobilele se clasifică în următoarele categorii [Бузырев В.В., Чекалин В.С. Экономика
жилищной сферы. Москва: ИНФРА-М, 2001. 256c]:
Clasificarea
bunurilor imobile
- imobile cu
- imobile cu - imobile cu
destinaţie
destinaţie locativă; destinaţie specială.
comercială;
Figura 2.1. Clasificarea bunurilor immobile dupa functia acestora.
Coala
UTM ME 34
Funcţionalitatea unui imobil determină specificul pieţei şi conduce la segmentarea pieţei
imobiliare, la formarea unor preţuri specifice şi la managementul specializat al acestei pieţe.
Bunurile imobiliare, inclusiv cele cu destinaţie locativă, se deosebesc fundamental de bunurile
mobiliare. După cum am mai menţionat, caracteristicile bunurilor imobiliare determină în mod
hotărîtor dezvoltarea unei pieţe specifice imobiliare şi susţinerea financiară a acesteia pe termen lung,
de aceea se impune o analiză mai aprofundată a acestora.
Astfel, bunurile imobiliare se caracterizează prin [Ресин В.И. Экономика недвижимости.
Москва: Дело, 2000. 328c]:
Imobilitatea.
Eterogenitatea.
Posibilitatea limitată de substituire.
Durata procesului de dezvoltare a produsului
Durata ciclului de viaţă
Volumul mare al investiţiei
Mărimea costului de tranzacţionare
Figura 2.1. Factorii ce caracterizeaza bunurile imobiliare

Imobilitatea. Caracteristica de bază a imobilului este determinată de legătura strînsă a acestuia
cu suprafaţa pe care este amplasat (locaţia). Locaţia condiţionează posibilităţile de utilizare a acestuia
şi valoarea economică. O amplasare nereuşită nu poate fi compensată decît cu greu de celelalte
caracteristici. Relaţia strînsă dintre teren şi imobil generează dependenţe multiple cu mediul:
raporturile cu mediul economic din apropiere, cu cel social şi tehnic. Locaţia imobilului este strîns
legată de reglementările administrative, ceea ce reduce posibilităţile de utilizare a acestuia. În cazul
bunurilor imobile din domeniul locativ, locaţia este determinant pentru stabilirea preţului.
Eterogenitatea. Imobilitatea bunurilor imobiliare determină eterogenitatea acestora, fiecare
locaţie fiind unică în felul ei, nu există imobile omogene. Fiecare bun imobiliar este unic şi deci
constituie un bun economic individual şi autonom. Eterogenitatea bunurilor imobiliare determină
clasificarea acestora conform unor criterii generale, cum ar fi locaţia, utilizarea şi vîrsta. Eterogenitatea
imobilelor generează un grad redus de transparenţă, ceea ce, la rîndul său, conduce la comparabilitatea
scăzută a plasamentelor în domeniul imobiliar faţă de cele din alte domenii. Eterogenitatea bunurilor
imobiliare din domeniul locativ, exprimată prin individualitatea acestora, conduce uneori la formarea
Coala
UTM ME 35
unor pieţe diferite (pentru locuinţe-tip, apartament de bloc, vile), cu un grad de tranzacţionare ridicat,
sau la inexistenţa unei pieţe(imobile cu valoare culturală, istorică etc.).
Posibilitatea limitată de substituire. Pentru utilizatori, spaţiul nu este flexibil. De aici rezultă o
altă caracteristică: spaţiul nu poate fi substituit prin alte bunuri economice; cererea cantitativă şi
calitativă este determinată nu numai de preţ, ci şi de nevoia obiectivă şi subiectivă de spaţiu. Este de
menţionat că bunurile imobiliare din domeniul locativ nu pot fi substituite prin alte bunuri economice.
Durata procesului de dezvoltare a produsului: Pentru realizarea unui proiect imobiliar este
nevoie de o perioadă relativ lungă (2-10 ani în funcţie de mărimea acestuia). Durata extinsă a
procesului de producţie a proiectului conduce la lipsa flexibilităţii în adaptarea la piaţa imobiliară.
Între apariţia cererii pe piaţa imobiliară şi satisfacerea ei există un decalaj de timp considerabil, care
poate genera un risc suplimentar pentru investitorii pieţei imobiliare. Decalajul de timp este cauza
perturbaţiilor ciclice care au loc pe această piaţă (cerere mare – chirii la un nivel ridicat – satisfacerea
cererii prin investiţii etc.).
Durata ciclului de viaţă. Imobilele fac parte din bunurile cu cea mai mare durată de viaţă.
Durata de viaţă a imobilului este determinată de componentele lui economice, tehnice şi fizice. Durata
de viaţă tehnică şi fizică depinde de durata de viaţă a materialelor de construcţie utilizate şi durata de
viaţă a infrastructurii tehnice. Durata de viaţă economică a bunului imobiliar este, de obicei, mai scurtă
şi depinde de posibilităţile de utilizare a imobilului (în momentul în care veniturile din imobil nu
reuşesc să acopere cheltuielile, viaţa imobilului se termină).
Volumul mare al investiţiei. Din cauza că investirea în imobil presupune alocarea unui volum
mare de mijloace financiare pe termen lung, puţini investitori îşi pot permite să aloce bani în acest
sens. În domeniul locativ volumul ridicat al investiţiei şi accesul limitat al populaţiei poate conduce la
înrăutăţirea situaţiei locative.
Mărimea costului de tranzacţionare. O componentă esenţială a investiţiilor în domeniul
imobiliar sînt costurile mari legate de tranzacţionarea acestora. Ele îngreunează tranzacţiile pe piaţă.
Proprietatea imobiliară în domeniul locativ este considerată ca fiind parte integrantă a patrimoniului
imobiliar al unei ţări şi este reglementată printr-o legislaţie specifică. Ca şi în cazul caracteristicilor de
mai sus, proprietatea imobiliară va fi analizată din punct de vedere juridic, fizic şi economic.
Abordarea strategică şi practică a locuinţelor impune o analiză detaliată a domeniului locativ prin
prisma aspectelor fundamentale ale acestuia. Astfel, analiza proprietăţii imobiliare din punct de vedere
juridic are în vedere proprietatea locativă şi exercitarea dreptului de proprietate prin drepturile reale de
proprietate şi prin atributele acestora (posesia, folosinţa, dispoziţia). Drepturile de proprietate
constituie subiect al unor limitări externe impuse de stat (impozitarea, exproprierea, confiscarea,
reglementarea, planificarea urbană) sau al unor restricţii rezultate din actele de proprietate sau din
clauzele restrictive (servituţi, drepturi suplimentare etc.).
Coala
UTM ME 36
Toate aceste aspecte influenţează dezvoltarea proprietăţii imobiliare locative. Analiza proprietăţii
imobiliare din punct de vedere juridic are ca scop reliefarea acelor aspecte care contribuie în mod
decisiv la dezvoltarea domeniului locativ. Legislaţia specifică şi dezvoltarea la nivel naţional a acesteia
va facilita sau va îngreuna pe termen lung dezvoltarea unei pieţe locative performante.
Analiza proprietăţii imobiliare din punct de vedere fizic şi economic pleacă de la premisa că
abordarea aspectelor juridice legate de dezvoltarea domeniului imobiliar nu este suficientă pentru a
înţelege funcţionarea pieţelor imobiliare în general şi a pieţei locative în special. Din punct de vedere
fizic, proprietatea imobiliară se reduce la particularităţile materiale ale imobilului, acestea determinînd
în mod hotărîtor nivelul calitativ, tehnic şi tehnologic.
Economic, proprietatea imobiliară trebuie abordată prin cel puţin următoarele aspecte:
proprietatea imobiliară ca bun investiţional şi ca factor de producţie. Relevantă pentru domeniul
locativ este abordarea proprietăţii imobiliare ca bun investiţional. Valoarea economică a bunului
imobiliar rezultă din utilitatea acestuia în sensul satisfacerii necesităţilor locative. El se supune
aceloraşi reguli de piaţă ca orice alt bun investiţional [Schuster C.G. Managementul dezvoltării în
domeniul locativ prin apelare la surse alternative de finanţare – sistemul de economisire şi creditare în
colectiv. Teza dr. în economie.Bucureşti, ASE, 2005, 270p.].
Reieşind din specificul său, piaţa imobiliară locativă se compune din mai mulţi factori, aşa ca:
- cererea şi oferta;
- mecanismele de autoreglare ale pieţei;
- formarea preţului.
Prin urmare, preţul imobilului este influenţat nu numai de caracteristicile propriu-zise ale
imobilului, ci şi de cerere, utilitate, pretenţiile financiare ale ofertantului etc. În continuare vom analiza
factorii ce influenţează asupra pieţei imobiliare locative.
Cererea şi oferta. Într-o economie de piaţă există un număr mare de cumpărători şi ofertanţi
care creează o piaţă liberă şi competitivă. În acest caz, efectele concurenţei echilibrează raporturile
dintre cerere şi ofertă. Pe o piaţă imobiliară există întotdeauna un decalaj de timp între cerere şi ofertă,
legat de durata procesului de dezvoltare a procesului imobiliar. Proprietatea imobiliară este un produs
cu durată de viaţă lungă, volum de investiţii mare şi costuri de tranzacţionare, care conduc la un grad
redus de tranzacţionabilitate şi realizare a lichidităţii financiare.
Mecanismele de autoreglare ale pieţei. O piaţă eficientă se autoreglează. Piaţa imobiliară
locativă trebuie să fie însă reglementată. Reglementările au efecte asupra tranzacţiilor imobiliare, iar
mecanismele de autoreglare nu acţionează decît într-un mod limitat. Reglementările se referă atît la
obiectul de tranzacţionare, cît şi la activitatea investitorilor în domeniul imobiliar şi ⁄sau cea a
beneficiarilor imobilelor. În măsura în care este vorba de intervenţii pozitive, ele pot fi considerate o
susţinere pentru mecanismele de autoreglare a pieţei.
Coala
UTM ME 37
Există însă cîteva aspecte care nu susţin această idee:
1. Atît terenul, cît şi imobilele constituie obiectul politicii sociale. Intervenţia politică pe piaţa
imobiliară se realizează atît prin acte normative, cît şi prin influenţa directă a mecanismelor pieţei prin
subvenţii, facilităţi fiscale pentru investitori, beneficiari etc.
Acestea au efecte directe asupra mecanismelor pieţei.
2. Lipsa unei ″pieţe de tranzacţionare″ transparente. Pe o piaţă eficientă, cumpărătorii şi
vînzătorii trebuie să fie deplin informaţi referitor la condiţiile pieţei, comportamentul celorlalţi,
activitatea pieţei în trecut, calitatea şi interschimbabilitatea produselor. Lipsa de informaţii reduce
transparenţa pieţei atît pentru ofertant, cît şi pentru cumpărător.
Formarea preţului. Pe o piaţă eficientă, preţul unui imobil este relativ uniform. El prezintă un
criteriu important în decizia de cumpărare sau vînzare pentru că la un anumit preţ calitatea tinde să fie
aceeaşi. Pe piaţa imobiliară locativă preţurile sînt relativ ridicate, iar deciziile de cumpărare sînt
influenţate de potenţialul financiar al cumpărătorilor. Preţul ridicat al imobilelor cu destinaţie locativă
este un rezultat al dezechilibrului dintre oferta limitată şi puterea de cumpărare segmentată. Piaţa
imobiliară locativă este foarte sensibilă la schimbarea puterii de cumpărare a populaţiei (nivelul
salariilor, stabilitatea veniturilor şi a numărului de locuri de muncă etc.).
În contextul dezvoltării pieţei imobiliare, funcţionarea eficientă a pieţei locative presupune
prezenţa unor factori specifici [Стерник Ж., Стерник С. Анализ рынка недвижимости для
профессионалов. Москва: Экономика, 2009. 606c.]:
- Existenţa unui sistem funcţional al închirierii terenurilor şi a drepturilor de proprietate, care să
elimine problemele legate de drepturile de proprietate asupra clădirilor existente, exproprierea,
restituirea unor clădiri – probleme care constituie piedici în funcţionarea acestei pieţe.
- Investiţiile în domeniul locativ sînt atractive. Profitul realizat de către investitorii în domeniul
locativ este destul de atractiv, astfel încît riscurile să fie contraponderate.
- Disciplina contractuală trebuie să fie asigurată. Relaţiile contractuale dintre cei implicaţi pe
piaţa de locuinţe trebuie să se bazeze pe uzanţe comerciale acceptate şi utilizate de toate părţile
contractante.
- Informaţiile despre piaţa imobiliară trebuie să fie accesibile şi transparente. Informaţiile legate
de locuinţele disponibile, condiţiile economice, legale, organizaţionale şi datele privind planurile
publice constituie elemente importante pentru luarea unor decizii.
Buna funcţionare a pieţei locative şi atragerea investitorilor cu resurse financiare pe termen lung
depind de existenţa unui cadru economic şi legislativ corespunzător şi permit activitatea adecvată a
mecanismelor pieţei imobiliare.
Coala
UTM ME 38
2.2. Caracteristica generală a sectorului autohton al construcţiilor de locuinţe
Trecerea de la economia planificată la cea de piaţă a avut numeroase efecte asupra pieţei
imobiliare, în special în domeniul locativ. Apariţia pieţei locative în Republica Moldova a generat
aspecte noi privind obiectul de cercetare al tezei noastre – imobile cu destinaţie locativă –, dar şi relaţii
noi între actorii pieţei: ofertanţii şi utilizatorii bunurilor imobiliare locative.
În perioada dintre anii 1940 şi 1991 toate bunurile imobiliare din Moldova aparţineau statului, cu
excepţia unui mic sector al fondului locativ cu statut de proprietate individuală, dar, şi în acest caz,
terenul pe care era amplasată construcţia era proprietatea statului.
Piaţa locuinţelor din Republica Moldova a început să se formeze la începutul anilor 90, odată cu
trecerea de la economia dirijată administrativ la relaţiile de piaţă şi liberalizarea tranzacţiilor cu
proprietăţile rezidenţiale. Cadrul legislativ care reglementează activitatea sectorului locativ a fost
elaborat într-o perioadă scurtă după proclamarea independenţei Republicii Moldova, cauza fiind
schimbarea bazei ce determina funcţiile şi responsabilităţile statului, organelor publice locale în
problema asigurării dreptului cetăţenilor la spaţiu locativ. S-au format noi raporturi economico-juridice
între părţile implicate în procesul de construcţie, gestionare şi exploatare a spaţiului locativ.
Este de menţionat că, în prima jumătate a anilor ’90 ai secolului trecut, s-au produs transformări
majore în structura fondului locativ după formele de proprietate. Astfel, dreptul la proprietate privată
asupra bunurilor imobiliare a fost recunoscut prin Legea cu privire la proprietate nr. 459-XII din 22
ianuarie 1991, rolul statului ca furnizor de locuinţe devenind marginal. Ca urmare a adoptării la 10
martie 1993 a Legii privatizării fondului de locuinţe, locuinţele au devenit preponderent proprietate
privată a cetăţenilor republicii, ponderea locuinţelor din proprietatea publică fiind în scădere continuă.
În anul 2009 fondul locativ privat constituia 95,5% din fondul locativ total. Ponderea înaltă a
proprietăţii private asupra locuinţelor este determinată de politica statului privind privatizarea în masă
a locuinţelor şi transferarea tuturor responsabilităţilor ce ţin de întreţinerea fondului locativ persoanelor
private – proprietari de locuinţe.
Retragerea statului din domeniul locativ privatizat şi lipsa unei politici locative postprivatizare în
anii ’90 au condus, la rîndul lor, la reducerea aproape totală a investiţiilor în domeniul locativ. Absenţa
statului în domeniul locativ s-a remarcat şi prin lipsa voinţei politice şi legislative de a-i obliga pe noii
proprietari să formeze fonduri suficiente de susţinere a investiţiilor necesare pentru întreţinerea
proprietăţii. Deci, statul nu a creat pîrghii legislative şi fiscale suficient de puternice pentru a încuraja
formarea capitalului investiţional pentru susţinerea investiţiilor necesare pentru întreţinerea
proprietăţii.
În condiţii dificile, sectorul privat a preluat investiţiile în construcţia de locuinţe, statul
retrăgîndu-se aproape în totalitate din acest sector. Astfel, sectorul public şi-a concentrat atenţia
totalmente asupra reformelor legislative şi formularea politicilor locative.
Coala
UTM ME 39
Perioada de tranziţie îndelungată a generat şi dezvoltarea neuniformă a pieţelor de locuinţe în
diferite localităţi ale republicii, municipiul Chişinău calificîndu-se ca centru de atracţie a activităţilor
economice, inclusiv a investiţiilor în construcţia de locuinţe. O asemenea structură este condiţionată de
următorii factori principali:
a) migraţia populaţiei rurale în capitala ţării;
b) subdezvoltarea economică a localităţilor republicii şi disparităţi regionale;
c) cererea sporită de locuinţe în Chişinău.
În continuare se va descrie cadrul instituţional şi legislativ actual în domeniul construcţiei de
locuinţe din Republica Moldova. În primul rînd, se impune elucidarea şi identificarea rolului statului în
domeniu locativ. Menirea statului este de a asigura un cadru legislativ şi instituţional coerent, care să
permită o bună funcţionare a pieţei locative pe termen lung.
Actualmente, responsabilitatea pentru politica locativă la nivel central este pusă în sarcina
Ministerului Dezvoltării Regionale şi Construcţiilor (MDRC), care are atribuţii în domeniul
construcţiilor, urbanismului, serviciilor publice de gospodărie comunală şi dezvoltării regionale.
În anul 2010 activitatea MDRC în domeniul construcţiei locuinţelor a inclus următoarele
activităţi:
- adoptarea Legii privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie nr. 163 din 09.07.2010
[Legea privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie, nr. 163 din 09.07.2010. În:Monitorul
Oficial nr.155-158/549 din 03.09.2010.];
- emiterea Ordinului Ministerului Construcţiilor şi Dezvoltării Regionale nr. 63 din 23 iunie
2010, intrat în vigoare la 09.07.2010, „Cu privire la respectarea calităţii lucrărilor de construcţii-
montaj la realizarea investiţiilor pentru construcţia de locuinţe din blocuri locative şi încăperilor de
menire social-culturală încorporate în ele”;
- coordonarea activităţii Unităţii de implementare a proiectului de construcţie a locuinţelor
sociale întru asigurarea realizării proiectului de construcţie a locuinţelor pentru păturile socialmente
vulnerabile (faza I). În total au fost date în exploatare 169 de apartamente în 3 blocuri locative în mun.
Chişinău şi or. Glodeni. Au fost licitate lucrările de construcţie la al patrulea obiectiv din or. Criuleni;
- elaborarea fazei a II-a a Proiectului de construcţie a locuinţelor pentru păturile socialmente
vulnerabile. Suma totală a proiectului constituie circa 43 milioane euro;
- definitivarea proiectului de hotărîre a Guvernului cu privire la finalizarea construcţiei blocului
locativ din str. A. Corobceanu din mun. Chişinău;
- pregătirea şi expedierea spre avizare a proiectului unei convenţii în domeniul locuinţelor
accesibile, sănătoase şi ecologice, ale cărei principii au fost elaborate de CEE ONU etc.
Coala
UTM ME 40
Se evidenţiaza faptul că lipsa unei instituţii regulatorii în domeniul construcţiilor de locuinţe, cu
atribuţii bine determinate la nivel central sau local, precum şi dezvoltarea insuficientă a infrastructurii
financiare au drept consecinţe ineficienţa şi lipsa de maturitate a pieţei locative.
dezvoltatorii (persoane fizice şi juridice);
proprietarii de terenuri;
Principalii instituţiile financiare;

participaţi ai
pietei locative
companiile de construcţie (în cea mai mare
parte private);
autorităţile locale cu responsabilităţi în

domeniul locuinţei şi al planificării,
consumatorii de servicii locative.
Figura 2.3. Participantii pietei locative

După părerea autorului, în prezent nu există o interacţiune strînsă între Ministerul Dezvoltării
Regionale şi Construcţiilor şi participanţii profesionişti pe piaţa construcţiilor. Pentru a consolida
legăturile dintre sectorul public şi cel privat şi o reglementare mai bună a sectorului de construcţii, în
anul 2009 a fost aprobată Convenţia colectivă în ramura construcţiilor pentru anii 2009-2013.
Documentul de bază care reglementează politica locativă a statului este Codul cu privire la
locuinţe nr.2718-X din 03.06.83 [Codul cu privire la locuinţe, nr. 2718-X din 03.06.83. În: Veştile,
nr.6/40 din 1983]. Dat fiind faptul că documentul respectiv a fost elaborat şi aprobat încă pe timpurile
URSS, acesta nu mai reflectă pe deplin realităţile şi cerinţele faţă de fondul locativ din Republica
Moldova în condiţiile economiei de piaţă. Astfel, una dintre sarcinile Ministerului Dezvoltării
Regionale şi Construcţiilor este elaborarea cît mai urgentă a noii redacţii a Codului cu privire la
locuinţe, adoptînd prevederile acestuia la mecanismele economiei de piaţă.
Elaborarea sistemului naţional de documente normative în construcţii în anii 90, adoptarea Legii
nr.721-XIII din 02.02.96 privind calitatea construcţiilor [Legea privind calitatea în construcţii, nr. 721-
XIII din 02.02.1996. În: Monitorul Oficial nr.25/259 din 25.04.1996] şi a Legii nr. 835-XIII din
17.05.96 privind principiile urbanismului şi amenajării teritoriului au contribuit esenţial la armonizarea
legislaţiei în construcţii, delimitarea atribuţiilor administraţiei publice centrale şi locale, ale agenţilor
economici, ale persoanelor juridice şi fizice privind crearea cadrului natural şi construit etc.
Coala
UTM ME 41
Un pas important în dezvoltarea sectorului construcţiei de locuinţe în Republica Moldova a fost
aprobarea Legii cu privire la ipotecă nr.142-XVI din 26.06.2008, care conţine prevederile de bază în
domeniul contractului de ipotecă, al înregistrării ipotecii, al cesiunii şi gajului drepturilor ipotecare, al
executării dreptului de ipotecă etc. [Legea cu privire la ipotecă, nr. 142-XVI din 26.06.2008. În:
Monitorul Oficial nr.165-166/603 din 02.09.2008]. Legea menţionată mai sus are drept scop stabilirea
principiilor fundamentale şi a regulilor care reglementează piaţa ipotecară primară, precum şi crearea
de condiţii pentru dezvoltarea pieţei ipotecare secundare.
Printre documentele normative ce reglementează construcţia de locuinţe, vom menţiona
Hotărîrea Guvernului nr. 623 din 02.07.99 ,,Despre aprobarea Regulamentului privind construcţia
locuinţelor proprietate privată” [Hotărîrea Guvernului despre aprobarea Regulamentului privind
construcţia locuinţelor proprietate privată, nr. 623 din 02.07.1999. În: Monitorul oficial al Republicii
Moldova nr.73-77/663 din 15.07.1999].
În pofida existenţei bazei legislativ-normative în domeniul construcţiilor de locuinţe, din punctul
de vedere al mediului de afaceri în acest sector mai există anumite rezerve. Conform datelor raportului
Doing Business 2010, pentru începerea procesului de construcţii în Moldova este necesară obţinerea a
30 de autorizaţii de la diferite organe şi instanţe (după cum susţin specialiştii companiilor de
construcţii, numărul real de autorizaţii şi documente poate atinge cifra de 50). În cel mai bun caz,
pentru aceasta se vor consuma 292 de zile. Pentru obţinerea acestor autorizaţii se vor cheltui circa
1762 de dolari SUA, adică 120% din PIB-ul pe cap de locuitor din Republica Moldova [Гилан А.
Молдавский рынок новостроя: не рой котлован другому. În: Бизнес Класс, 2010, nr.5 (44), с.10].
Pentru elucidarea rolului ramurii de construcţii din Republica Moldova, este necesară
prezentarea aportului din punctul de vedere economico-social a acestui sector la dezvoltarea economiei
naţionale. Mai jos se va evalua poziţia ramurii de construcţii în principalii indicatori macroeconomici
ai Republicii Moldova (tabelul 2.1).
Tabelul 2.1. Poziţia ramurii de construcţii în economia Republicii Moldova
Indicatori 2010 2011 2012 2013 2014
Indicii principalilor indicatori ai 126,1 141,8 140,3 146,2 149,6
activităţii investiţionale – total
din care, in construcţii 114,9 118,3 118,9 123,5 126,1
Investiţii în capital fix – total 101,2 105,9 105,4 107,0 106,5
din care, in construcţii 102,3 109,0 109,9 108,3 108,2
Repartizarea populaţiei ocupate pe 1 143 1 173 1 147 1 173 1 185
tipuri de activităţi economice – total,
mii persoane
din care, in construcţii, mii 67 67 70 65 66
Coala
UTM ME 42
% 5,9 5,7 6,1 5,5 5,6
Repartizarea salariaţilor pe tipuri de 729,7 723,5
activităţi economice
din care, in construcţii 29,0 28,0
Sursa: Anuarul Statistic al Republicii Moldova 2015.
Analizînd datele din tabelul de mai sus, se poate spune că indicia principalilor indicatori ai
activitatii investitionale in ramura constructiilor sunt in permanenta crestere intre anii 2010-2014 si a
crescut cu aproape 12 puncte procentuale in perioada analizata in teza. Investitiile in capital fix in
sectorul constructiilor au crescut cosiderabil in anul 2011 fata de anul 2010. Valoarea maximal a
acestui indicator se atesta in anul 2012, insa in anii 2013 si 2014 acesta a scazut cu aproape 2 pucte
procentuale, atingind valoarea 108.2 in anul 2014, ceea ce vorbeşte despre faptul că, în pofida
ritmurilor destul de înalte de dezvoltare a construcţiilor după anul 2000, ramura nu are încă un aport
important la dezvoltarea economiei naţionale. Acelaşi lucru se observă dacă analizăm ponderea
ramurii de construcţii în valoarea adăugată brută, în investiţii în capital fix etc.
Este destul de relevantă ponderea ramurii de construcţii în numărul total al populaţiei ocupate –
circa 6%, care a scazut in perioada anilor 2013 si 2014 pina la valoarea de 5.6% din totalul persoanelor
angajate in cimpul muncii. Acest lucru poate fi explicat prin înviorarea lucrărilor de construcţii în
republică şi, respectiv, angajarea unui număr mare de personal în acest sector.
Potrivit datelor anului 2010, în ramura de construcţii activau circa 67 mii de persoane, in anul
2012 se atesta o valoare maximala de 70 mii personae angajate, iar in 2013 si 2014 se atesta o scadere
pina la 66 mii persoane, cauza de bază fiind declanşarea crizei economice şi stoparea lucrărilor la mai
multe şantiere. Conform datelor neoficiale, în anul 2013 în ramura de construcţii, ca urmare a crizei
economice, au fost disponibilizate aproximativ 30 mii de persoane.
Tendinţa generală ce se observă din analiza poziţiei ramurii de construcţii în economia naţională
este că, în anul 2013, a fost înregistrată reducerea ponderilor în indicatorii analizaţi, cu excepţia
ponderii în rezultatele financiare (analiza efectuata demonstrează că această pondere s-a majorat
datorită faptului că alte ramuri ale economiei au raportat pierderi mai mari din activitatea economică).
În general, în perioada 2010-2014 ramura de construcţii a înregistrat trenduri de creştere, iar în anul
2013, ca urmare a crizei economice, situaţia în sector s-a înrăutăţit.
În prezent pe teritoriul republicii activează 852 instituţii de proiectare, 3910 organizaţii de
construcţie licenţiate, 1582 întreprinderi de dobîndire şi producere a produselor pentru construcţii, 86
laboratoare de încercări în construcţii, pregătirea profesională slabă şi goana după executarea a mai
multor construcţii putem constata, că aceşti factori nu întotdeauna îşi fac datoria cinstit şi au o
pregătire tehnico-profesională la nivelul cerinţelor actuale, atunci rezultă, că şi unele construcţii sunt
Coala
UTM ME 43
executate la un nivel necorespunzător. Ar fi bine, ca toată lumea să înţeleagă, mai ales beneficiarii şi
investitorii, că o proiectare şi executare a unei lucrări calitative influenţează nu numai asupra costului
total al investiţiei, ci şi asupra calităţii funcţionalităţii ei.
Datele demonstrează că numărul companiilor de construcţii în Republica Moldova este în
creştere. De exemplu, în 2014 numărul acestora a crescut cu 304 unităţi faţă de 2010. Această tendinţă
poate fi explicată prin faptul că, în perioada după anul 2000, sectorul de construcţii s-a activizat
esenţial, iar atractivitatea ramurii respective pe piaţă s-a mărit.
Majoritatea organizaţiilor de construcţii – 90% – sînt private, numărul organizaţiilor cu alte
forme de proprietate fiind nesemnificativ. După cum am menţionat mai sus, după proclamarea
independenţei construcţia de locuinţe în Moldova a fost asigurată de către sectorul privat.
Sistematizînd cele expuse, putem afirma că, deşi s-au obţinut anumite progrese în construcţia de
locuinţe, în special în mun.Chişinău, sectorul respectiv prezintă următoarele carenţe:
• lipsa unei viziuni strategice clare la nivel macroeconomic în domeniul

1 dezvoltării construcţiei de locuinţe.
• înrăutăţirea situaţiei economice în sectorul construcţiilor de locuinţe

2
• lipsa de terenuri corespunzătoare, dotate cu reţele inginereşti

3
• lipsa unor modele şi surse de finanţare accesibile pentru construcţia de

4 locuinţe
• lipsa mecanismului de asigurare cu locuinţe a persoanelor din sectorul public

5
Figura 2.4. Principalele probleme din domeniul constructiei de locuinte.

- lipsa unei viziuni strategice clare la nivel macroeconomic în domeniul dezvoltării construcţiei
de locuinţe. Astăzi în Republica Moldova nu există o strategie-cadru pe termen lung în domeniul
locativ, iar Codul cu privire la locuinţe necesită o revizuire esenţială şi adaptare la rigorile economiei
de piaţă;
- înrăutăţirea situaţiei economice în sectorul construcţiilor de locuinţe. Ca urmare a declanşării
în anul 2008 a crizei economice, s-a redus esenţial puterea de cumpărare a populaţiei, inclusiv
alimentată din remitenţe, iar sursele de finanţare alternative au devenit şi mai puţin accesibile. La
rîndul lor, companiile de construcţie, în lipsa surselor de finanţare proprii, şi-au limitat activitatea sau
chiar au stopat-o, disponibilizînd un număr mare de angajaţi;
Coala
UTM ME 44
- lipsa de terenuri corespunzătoare, dotate cu reţele inginereşti, ceea ce conduce la majorarea
preţurilor la terenurile destinate construcţiei (preţul la terenurile pentru construcţii în centrul
Chişinăului se ridică la 100 de mii de euro pentru un ar).
Asigurarea cu terenuri pentru construcţia locativă şi serviciile funciare reprezintă o constrîngere,
din cauza incapacităţii autorităţilor publice locale de a finanţa infrastructura necesară. De asemenea,
terenurile se alocă de către municipalitate în condiţii nu tocmai transparente, ceea ce conduce la
majorarea preţului final al locuinţei;
- lipsa unor modele şi surse de finanţare accesibile pentru construcţia de locuinţe. La acest
capitol vom menţiona ineficienţa şi dezvoltarea încă slabă a pieţei ipotecare din Republica Moldova. În
ultimii ani, plăţile directe, în special din remitenţe, au devenit forma de bază în finanţarea construcţiei
de locuinţe, în absenţa unor surse de finanţare alternative şi a unor creditări ipotecare atractive şi
accesibile;
- lipsa mecanismului de asigurare cu locuinţe a persoanelor din sectorul public. S-au acumulat
obligaţii ale statului faţă de persoanele socialmente-vulnerabile, care sînt înscrise în rînd pentru o
locuinţă accesibilă de peste 20 de ani.
Dezvoltarea sectorului construcţiei de locuinţe din ţara noastră se confruntă în prezent cu
numeroase ameninţări, dintre care se vor menţiona în mod special incertitudinea economică, care este
un obstacol major pentru contractarea de împrumuturi imobiliare de către populaţie. Şocurile
economice, ca urmare a transformărilor economice şi crizelor financiare, au condus la o nesiguranţă a
populaţiei în ceea ce priveşte viitorul pe termen mediu sau lung.
Coala
UTM ME 45
2.3. Analiza situaţiei economice în sectorul construcţiilor de locuinţe
În prezent, problema locuinţelor în Moldova este la fel de stringentă, ba mai mult, a căpătat o
importanţă socială şi mai mare. Renunţarea statului la rolul de monopolist, privatizarea fondului
locativ, liberalizarea activităţii de construcţie a locuinţelor au condiţionat schimbări majore în
domeniul construcţiei de locuinţe din ţară.
În perioada de după proclamarea independenţei Republicii Moldova, situaţia economică în
domeniul construcţiilor de locuinţe a fost diferită. În anii ’90 construcţia de locuinţe a fost practic
stopată, înviorarea lucrărilor de construcţii producîndu-se după anul 2000, cînd au apărut mai multe
companii de construcţii private, volumul remitenţelor era în creştere continuă şi, respectiv, s-a mărit
cererea de locuinţe. În anii 2005-2008 în Moldova se vorbea despre aşanumitul boom în construcţii, în
această perioadă realizîndu-se cel mai mare volum de construcţii de locuinţe din ultimii 20 de ani.
Această dezvoltare vertiginoasă a domeniului construcţiei de locuinţe a fost însă periclitată de
criza economică, primele semne ale căreia s-au manifestat în toamna anului 2008. Astfel, în anii 2009-
2010 sectorul de construcţii din Moldova a fost grav afectat de criza economică, exprimată prin
reducerea cererii la locuinţe, scăderea capacităţii de cumpărare a populaţiei, micşorarea volumului
remitenţelor şi înăsprirea condiţiilor de acordare a creditelor imobiliare.
In anii 2011-2012, s-a manifestat înviorarea domeniului construcţiilor de locuinţe, ca urmare a
depăşirii crizei economice de către ţara noastră. Totodată, în viziunea autorului, pe termen mediu nu va
fi posibilă revenirea dezvoltării construcţiei de locuinţe din Moldova la ritmurile de creştere
înregistrate în anii 2005-2008, dat fiind faptul că au fost prea dure consecinţele crizei economice
recente.
În continuare se va evalua situaţia economică în sectorul construcţiei de locuinţe din Republica
Moldova.
În primul rînd, se va caracteriza situaţia fondului locativ (tabelul 2.3).
Tabelul 2.3. Dinamica fondului locativ la sfîrşitul anului, mln m2 de suprafata totala
Indicatori 2010 2011 2012 2013 2014
Fondul locativ – total 79,3 79,9 80,2 80,6 81,0
în medie pe un locuitor, m2 22,3 22,4 22,5 22,7
22,8
Fondul locativ urban – total 30,4 30,9 31,1 31,7 32,1
în medie pe un locuitor, m2 20,5 20,8 20,9 21,1 21,3
Fondul locativ rural – total 48,9 49,0 49,1 48,9 49,0
în medie pe un locuitor, m2 23,5 23,6 23,7 23,8 23,9
Coala
UTM ME 46
După cum se observă din datele tabelului, la 1 ianuarie 2010 suprafaţa totală a fondului locativ
din Republica Moldova a constituit 79.3 mil. m2, cu tendinţe de creştere în perioada analizată, şi
ajungind la valoarea de 81.0 mil. m2. Astfel, unui locuitor i-au revenit în medie 22.5 m2.
În structura fondului locativ predomină cel rural, cu 48,9 mil. m2 în 2010, si pina la 49.0 mln m2
in anul 2014, deci a crescut foarte nesemnificativ. În perioada analizată, suprafaţa totală a fondului
locativ urban a crescut de la 30.4 pina la 32.1 mln m2 in anul 2014, şi aceasta vorbeşte despre faptul că
volumul construcţiilor de locuinţe în mediul urban a fost semnificativ.
De asemenea, evidenţiem că suprafaţa fondului locativ ce revine unui locuitor în mediul rural
este mai mare cu circa 2 m2 faţă de un locuitor din mediul urban.
Este important să analizăm şi situaţia fondului locativ după forme de proprietate (tabelul 2.4).
Tabelul 2.4. Evoluţia fondului locativ pe forme de proprietate, mil. m2 de suprafaţă totală
Indicatori 2010 2011 2012 2013 2014
Fondul locativ – total 79,3 79,9 80,2 80,6 81,0
Publică 2,3 2,0 2,0 1,8 1,8
Privată 76,9 77,8 78,1 78,7 79,1
Alte forme 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1
Actualmente, cota cea mai mare a locuinţelor se află în proprietatea privată a cetăţenilor şi a
persoanelor juridice, constituind peste 97% din totalul fondului locativ al Republicii Moldova. După
cum s-a menţionat mai sus, acest lucru este consecinţa privatizării în masă a fondului locativ naţional,
ce a avut loc la începutul anilor ’90 ai secolului al XX-lea.
În continuare sînt prezentate principalele caracteristici ale caselor de locuit din Republica
Moldova (tabelul 2.5)
Tabelul 2.5. Darea in folosinta a caselor de locuit dupa forme de proprietate si Ani
Indicatori 2010 2011 2012 2013 2014
Forme de proprietate – total 546,2 589,3 502,5 515 497,3
Proprietate publica - - 43,6 5,2 3,2
Proprietate privata 443,1 479,6 418,8 456,9 457
Mixta, fara participare straina - 7 19 - -
Straina 16,7 78 5,9 27,8 24,3
A intreprinderilor mixte 86,5 24,8 15,2 25,1 12,9
In localitati rurale – total 76,8 110,4 150,4 96,6 85,4
Proprietate publica - - 40,4 - -
Proprietate privata 76,8 110,4 110 96,6 85,4
Coala
UTM ME 47
Tabelul 2.6. Repartizarea caselor de locuit dupa numarul de etaje si Ani
Indicatori 2010 2011 2012 2013 2014
Numar de etaje - total 100 100 100 100 100
Cu 1-2 etaje 40,3 48,4 58,2 39,7 36,2
Cu 3-4 etaje 1,5 4,1 3,2 6 6
Cu 5 etaje 1,1 0,6 2,6 3,9 3
Cu 9 etaje 16,8 8,7 10,1 11,1 9,5
Cu 6, 7, 8, 10, 15 etaje 27,1 38,2 25,9 36,6 40,9
Cu 12-14 etaje - - - - -
Cu 16 etaje si mai mult 13,2 - - 2,7 4,4
Tabelul 2.7. Repartizarea caselor de locuit dupa numarul de camere in apartamente si Ani
Indicatori 2010 2011 2012 2013 2014
Apartamente - total 100 100 100 100 100
Cu o camera 19,6 17,6 17,7 28,7 23,6
Cu doua camere 32,5 33,1 32,6 33,4 37,9
Cu trei camere 28,5 29,7 30,6 26 24,1
Cu patru si mai multe camere 19,4 19,6 19,1 11,9 14,4
Evaluarea datelor din tabel ne permite evidenţierea următoarelor aspecte ce ţin de casele de
locuit din Republica Moldova:
- În repartizarea caselor după numărul de etaje predomină, cu cota de 40.9%, casele cu
6,7,8,10,15 etaje. De asemenea, este mare ponderea caselor cu 1-2 etaje (36.2%). Dat fiind faptul că
terenurile pentru construcţii, mai ales în or.Chişinău, sînt foarte scumpe, în ultimii ani companiile de
construcţii tind să construiască case de locuit cu mai mult de 9 etaje, pentru a-şi răscumpăra mai
repede cheltuielile.
- După numărul de camere în apartamente, locuinţele cu 2-3 odăi sînt la acelaşi nivel după
numărul total. La acest capitol menţionăm că în perioada analizată a crescut numărul de apartamente
cu 1 şi 2 camere, care sînt mai solicitate pe piaţă. Din observările autorului, apartamentele cu 3-4
camere (respectiv, cu o suprafaţă mai mare) sînt mai puţin solicitate din cauza preţurilor înalte.
Concluzia generală ce se desprinde este că, astăzi, în fondul locativ predomină apartamente cu 2
şi 3 camere, ce se află în case cu 9 şi mai multe etaje.
Coala
UTM ME 48
Cu regret, la capitolul dotarea fondului locativ, situaţia nu este cea mai performantă (tabelul 2.6).
Tabelul 2.8. Dotarea fondului locativ conform suprafeţei locuibile, %
Indicatori 2010 2011 2012 2013 2014
Ponderea suprafeţei locuibile dotate
cu:
apeduct 44,2 46,3 47,5 50,1 51,7
canalizare 43,8 46,0 47,5 49,9
51,5
încălzire centrală 35,1 39,3
36,3 37,6 40,4
gaz 87,8 88,7 89,0 89,4
90,0
sistem de alimentare cu apă caldă 29,5
30,4 31,3 33,8 35,2
maşini de gătit electrice 1,0
0,8 0,6 0,6 0,5
După cum se observă din datele din tabel, doar 1/3 din suprafaţa locuibilă din Moldova este
dotată cu astfel de utilităţi strict necesare ca: apeduct, canalizare, încălzire centrală, baie etc. Este mai
bună situaţia la capitolul aprovizionării cu gaze (90% din suprafaţa locuibilă).
Desigur, dotarea locuinţelor în mediul urban este net superioară comparativ cu mediul rural şi, în
acest context, misiunea statului este de a elabora o politică locativă la nivel macroeconomic care să
stimuleze dotarea locuinţelor cu utilităţile necesare.
Sectorul construcţiilor este unul dinamic, care, prin specificul său, se caracterizează prin darea
anuală în folosinţă a clădirilor (tabelul 2.7).
Tabelul 2.9. Darea în folosinţă a clădirilor
Indicatori 2010 2011 2012 2013 2014
Numarul cladirilor-Total, inclusiv 1909 2467 2850 2023 1933
Cu destinatie rezidentiala 1716 2145 2535 1707 1613
Cu destinatie nerezidentiala 193 322 315 316 320
Volumul total al constructiei
cladirilor, mii m3, inclusiv 2679,7 2986,8 2624 2910,6 2716,3
Cu destinatie rezidentiala 1948,8 2054,7 1817,9 2054,2 1802,5
Cu destinatie nerezidentiala 730,9 932,1 806,1 856,4 913,8
Suprafata totala a cladirilor, mii
m2, inclusiv 763,1 850,5 718,1 759,7 775,6
Cu destinatie rezidentiala 625,6 621,7 522,5 540,5 542,4
Cu destinatie nerezidentiala 137,5 228,8 195,6 219,2 233,2
Coala
UTM ME 49
Se va caracteriza situaţia în domeniul dării în folosinţă a clădirilor în Republica Moldova:
- Tendinţa generală care se observă este scăderea numărului clădirilor date în folosinţă. Astfel, în
anul 2010 s-au dat în folosinţă 1909 de clădiri, iar pina in anul 2014 acest numar a crescut pina la
1933. Numarul cladirilor cu destinatie residential este totusi in scadere in aceasta perioada de timp,si a
crescut numarul cladirilor cu destinatie nerezedentiala. Cauza de bază este stoparea “boomului în
construcţii”.
- Volumul total al construcţiei clădirilor are, în general, o tendinţă de creştere, cu excepţia anului
2012, cînd acesta a scăzut. Acelaşi lucru se va menţiona şi în privinţa suprafeţei totale a clădirilor. În
anul 2012 aceasta s-a redus.
Investiţiile private în construcţia de locuinţe au stabilit şi cerinţe sporite faţă de caracteristicile
calitative şi cantitative ale locuinţelor. În primul rînd, schimbări s-au produs în suprafaţa locuinţelor
construite, adică gradul de confort al locuinţelor a început să crească semnificativ. Dacă în perioada
sovietică suprafaţa medie a unui apartament constituia 50-60 m2, atunci în anul 2010 aceasta era de
130 m2 (tabelul 2.10).
Tabelul 2.10. Numărul apartamentelor construite şi suprafaţa lor medie
Indicatori 2010 2011 2012 2013 2014
Construite din contul tuturor
surselor de finanţare
Numărul apartamentelor, mii 4,9 5,2 5,1 5,5 5,4
Suprafaţa medie a apartamentelor 110,7 113,5 99,1 93,3 92,6
construite, m2
Construite din contul mijloacelor
proprii ale populaţiei şi prin
intermediul creditelor
Numărul apartamentelor, mii 1,7 2,0 1,8 1,6 1,6
Suprafaţa medie a apartamentelor 154,1 154,8 146,6 149,0 145,0
construite, m2
În anul 2014, din contul tuturor surselor de finanţare au fost date în folosinţă 5400 de
apartamente, cu suprafaţa totală de 92.6 mii m2, ceea ce a constituit 83,0% faţă de anul 2010. Din
contul mijloacelor proprii ale populaţiei au fost date în folosinţă 16500 de case de locuit individuale,
cu o suprafaţă totală de 145 mii m2, ceea ce constituie 94% fatade anul 2010. Dupa cum se vede din
tabel, indicatorii sunt in descrestere in perioada anilor 2010-2014.
Coala
UTM ME 50
Tendinţa generală, care se observă din analiza tabelului, este faptul că în anii 2010-2013 numărul
apartamentelor construite a fost într-o creştere continuă, iar în anii 2014 ritmurile construcţiilor s-au
temperat, cauza fiind menţionată de mai multe ori – criza economică. Este în descreştere şi suprafaţa
medie a apartamentelor construite, în perioada analizată aceasta micsorindu-se treptat.
De asemenea, evidenţiem faptul că o mare parte dintre apartamente – în medie 35-60% – este
construită din contul mijloacelor proprii ale populaţiei şi al creditului şi are o suprafaţă medie mai
mare.
Cu toate că, după proclamarea independenţei Republicii Moldova, statul a renunţat la rolul de
investitor principal în construcţia de locuinţe, ceea ce s-a soldat cu micşorarea semnificativă în anii ’90
a volumului investiţiilor publice în construcţia locuinţelor, investiţiile private în construcţia de locuinţe
au fost în creştere continuă.
Principalele concluzii ce se desprind din aceaste tabele sînt următoarele:

- Volumul total al investiţiilor în construcţia de locuinţe are o tendinţă de scădere, cauza fiind
declanşarea crizei economice în anul 2009.
- Cele mai mari investiţii în construcţia de locuinţe sînt înregistrate în mun.Chişinău.
- Dintre raioanele care investesc în locuinţe vom evidenţia Glodeni, Ialoveni, Cahul etc.
- După investiţiile în construcţii ce revin unui locuitor se vor menţiona: mun.Bălţi, UTA
Găgăuzia, raioanele Ialoveni, Glodeni etc.
Biroul Naţional de Statistică comunică că, în ianuarie-decembrie 2015 volumul lucrărilor

executate de organizaţiile cu genul principal de activitate „Construcţii” a constituit 8089,9 mil. lei sau
87,5% (în preţuri comparabile) faţă de nivelul înregistrat în anul 2014.
Datele privind volumul lucrărilor de construcţii executate în antrepriză în ianuarie-decembrie
2015 se prezintă după cum urmează:
Tabelul 2.11. Activitatea de construcţii realizată în antrepriză
în Republica Moldova în anul 2015
În % faţă de:
Realizări, mil. lei ianuarie-
total
decembrie2014
Volumul lucrărilor de construcţii
executate – total din care: 8089,9 87,5 100,0
Pe elemente de structură a lucrărilor
lucrări de construcţii noi 4563,0 98,9 56,4
lucrări de reparaţii capitale 1687,5 68,0 20,9
Coala
UTM ME 51
lucrări de întreţinere şi reparaţii
curente 1572,1 85,4 19,4
alte lucrări 267,2 86,3 3,3
Pe obiecte de construcţii
clădiri rezidenţiale 2307,2 111,2 28,5
clădiri nerezidenţiale 1852,3 80,7 22,9
construcţii inginereşti 3663,2 80,2 45,3
[statistica.md]
Pe elemente de structură a lucrărilor executate predomină efectuarea lucrărilor de construcţii
noi, realizate în volum de 4563,0 mil. lei, ponderea cărora a constituit 56,4% din volumul total al
lucrărilor de construcţii executate, fiind în descreştere cu 1,1% faţă de perioada respectivă a anului
precedent. Lucrările de reparaţii capitale şi curente au însumat 3259,6 mil. lei. Comparativ cu ianuarie-
decembrie 2014 acest volum s-a micşorat cu 24,6% (în preţuri comparabile).
Pe obiecte de construcţii, volumul lucrărilor de construcţii s-a majorat la clădirile rezidenţiale cu
11,2% faţă de realizările pentru ianuarie-decembrie 2014. La clădirile nerezidenţiale şi construcţii
inginereşti volumul lucrărilor de construcţii a scăzut cu 19,3%, respectiv 19,8% faţă de anul 2014.
Analiza volumului lucrărilor de construcţii executate pe forme de proprietate a arătat că, volumul
considerabil de lucrări a fost realizat de către agenţii economici cu forma de proprietate privată, care
au executat lucrări de construcţii în sumă de 6400,7 mil. lei sau 79,1% din volumul total al lucrărilor
executate şi 91,5% faţă de ianuarie-decembrie 2014.
Tabelul 2.12. Evoluţia şi structura lucrărilor de construcţii, realizate în antrepriză
pe forme de proprietate ale organizaţiilor-executante în anul 2015
În % faţă de:
Realizări,
ianuarie-
mil. lei total
decembrie 2014
Volumul lucrărilor de construcţii executate
– total din care pe forme de proprietate: 8089,9 87,5 100,0
Publică 141,4 64,8 1,7
Privată 6400,7 91,5 79,1
Mixtă (publică şi privată) 627,9 103,7 7,8
Străină 700,7 56,7 8,7
A întreprinderilor mixte (cu participare
străină) 219,1 113,8 2,7
[statistica.md]
Coala
UTM ME 52
În general, situaţia financiară în ramura de construcţii poate fi apreciată ca fiind satisfăcătoare.
Rezultatele analizei economice şi ale evaluării situaţiei în domeniul construcţiei de locuinţe din
Republica Moldova au fost sistematizate în analiza SWOT, care presupune studierea părţilor tari şi
slabe ce ţin de mediul intern al companiei/ramurii, precum şi a oportunităţilor şi pericolelor ce sînt
caracteristice mediului extern al companiei/ramurii (tabelul 2.13 ).
Tabelul 2.13. Analiza SWOT pentru construcţia de locuinţe din Republica Moldova
Părţi tari Oportunităţi
• Potenţial tehnico-tehnologic • Perfecţionarea la nivel de stat a bazei legislativ-
• Imaginea bună a liderilor din ramură normative în domeniul construcţiilor de locuinţe
(„Basconslux” SRL, “Dansicons” SRL, • Atragerea investitorilor străini
“Eldorado” SRL, “Kirsan” SRL, “Astercon” SRL, • Facilitarea procesului de procurare a locuinţei
AMIC „Glorinal” SRL, „Argo” SRL, etc.) prin acordarea protecţiei sociale din partea statului
• Existenţa creditării ipotecare oferite de bănci şi pentru păturile social-vulnerabile
companii ipotecare în fază incipientă • Introducerea şi promovarea la nivel de stat a
unor noi modele de finanţare a locuinţelor (bănci
ipotecare, economisirea şi creditarea în sistem
colectiv etc.)
• Perfecţionarea schemelor de finanţare a
locuinţelor deja existente, oferite de către bănci şi
companii ipotecare
Părţi slabe Ameninţări
• Lipsa strategiei de dezvoltare a ramurii • Scăderea capacităţii de cumpărare a populaţiei
• Reducerea activităţii şi a volumelor lucrărilor de • Migrarea populaţiei
construcţii • Schimbări demografice nefavorabile
• Calitatea construcţiilor nu întotdeauna la nivel • Înrăutăţirea situaţiei economice în ţară
• Capacităţi manageriale reduse • Falimentul mai multor companii de construcţii
• Acces limitat la resurse financiare • Creşterea ratei dobînzii la creditele ipotecare
• Credite ipotecare scumpe şi puţin accesibile • Înăsprirea condiţiilor de acordare a creditelor
• Lipsa modelelor de finanţare alternativă a ipotecare
locuinţelor
• Piaţa ipotecară subdezvoltată
• Scheme ineficiente de achitare în rate a
apartamentelor oferite de companii de construcţii
Sursa: Elaborat de autor.
Coala
UTM ME 53
Analiza SWOT elaborată pentru sectorul construcţiilor de locuinţe a arătat că acesta este
caracterizat, la momentul actual, de mai multe puncte slabe şi ameninţări, inclusiv legate de finanţarea
locuinţelor. Aceste puncte vulnerabile şi riscuri trebuie luate în considerare în scopul redresării
situaţiei în construcţia de locuinţe şi atingerii ritmurilor de creştere similare celor de pînă la criza
economică.
Analiza efectuată în prezentul capitol a arătat că piaţa construcţiilor de locuinţe din Republica
Moldova are rezerve de îmbunătăţire comparativ cu alte ţări ale lumii, nu este suprasaturată, problema
de bază fiind oportunităţile slabe de finanţare a locuinţelor din partea populaţiei. În acest context, este
absolut necesară formarea unei infrastructuri financiare imobiliare eficiente, care să faciliteze accesul
populaţiei la sursele de finanţare a locuinţelor.
Dezvoltarea pieţei de locuinţe în Republica Moldova depinde foarte mult de puterea de
cumpărare a populaţiei, precum şi sursele de finanţare pe care această piaţă le poate oferi.
Veniturile mici şi puterea redusă de cumpărare a populaţiei din Republica Moldova se răsfrîng
negativ asupra dezvoltării construcţiei de locuinţe. Astfel, la momentul actual, o mare parte dintre
cetăţenii Republicii Moldova nu dispune de mijloacele băneşti necesare pentru procurarea unei
locuinţe.
Potrivit estimărilor experţilor imobiliari autohtoni, peste 2/3 din potenţialii doritori au o putere
de cumpărare foarte scăzută şi nu pot participa cu capital propriu la construcţia de locuinţe.
Doar circa 5% din populaţie ar putea să investească 50% din preţul locuinţei sau posedă toată
suma necesară procurării imobilului.
Potrivit rezultatelor sondajului efectuat de Agenţia de cercetări sociologice TNS-Moldova în
anul 2009, populaţia din mun.Chişinău preferă procurarea imobilelor pe piaţa secundară (62% din cei
intervievaţi) şi numai 18,7% doresc să procure un imobil pe piaţa primară. Aceasta vorbeşte despre
neîncrederea pe care populaţia noastră o are în această piaţă, în special după criza economică din
sectorul de construcţii în anii 2009-2010, cînd mai multe şantiere şi-au stopat activitatea cu perspective
neclare pe viitor, iar casele finalizate întîmpină dificultăţi în darea în exploatare.
Coala
UTM ME 54
CONCLUZII SI RECOMANDARI
Ramura construcţiilor aparţine sferei productive ce asigură cu fonduri fixe întreaga societate.
Această ramură are un caracter dinamic în strînsă legătura cu evoluţia Economiei Naţionale şi a
ramurilor sale.
Activitatea de a construi este o activitate de unicat pentru că are la bază un proiect (aferent unei
lucrări), o autorizaţie şi o comandă unică (contract). A construi nu este: a face construcţii, ca în
industrie a face (produce) maşini, a face (produce) rulmenţi etc. De aceea rezultatul activităţii a construi
este similar cu o lucrare de artă, o lucrare literară etc. pentru că aceste sintagme conţin ideea de
unicitate. Activitatea de a construi a fost din timpuri străvechi o artă, arta de a construi, recunoscută şi
admirată de generaţiile ulterioare.
Determinarea corectă a unui cost de producţie presupune urmărirea corespunzătoare a
consumului factorilor de producţie utilizaţi de către o întreprindere. Mediul economic actual presupune
utilizarea informaţiei privind consumurile sub diverse forme la luarea deciziilor. La gestionarea
corectă a consumurilor o importanţă majoră o are clasificarea acestora, care trebuie s-ă corespundă
sarcinilor contabilităţii de gestiune, deoarece acest fapt contribuie direct la calculaţia costului de
producţie. În legătură cu aceasta, studierea esenţei consumurilor şi alegerea unei variante optime de
clasificare a lor este de o actualitate deosebită.
Costul lucrărilor de construcţie-montaj este expresia valorică a consumului de resurse
(materiale, manoperă, utilaje de construcţii), necesare pentru execuţia acestora în condiţii
organizatorice şi tehnologice bine determinate.
Fiind strîns legate de tehnologia de execuţie existentă la un moment dat, normele de deviz au un
caracter dinamic presupunînd înbunătăţirea şi completarea continuă, datorită apariţiei unor noi
texnologii, materiale de construcţii sau meserii. Acest lucru este evidenţiat în “Monitorul
Constructorului„.
Pentru a uşura trecerea de la metoda veche la cea nouă, Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi
Dezvoltării Teritoriului al Republicii Moldova a elaborat Instrucţiuni privind întocmirea devizelor
pentru lucrările de construcţii-montaj prin metoda de resurse
Instrucţiunile au fost elaborate cu scopul de a asigura o metodologie unitară, care să servească
drept ghid practic pentru participanţii la procesul de construcţii privind determinarea valorii de deviz a
obiectivului de investiţii, formarea preţurilor contractuale pentru lucrările executate.
Ritmurile înalte de creştere a costurilor de construcţie, îndesarea concurenţei pe piaţa
construcţiilor imobiliare, necesitatea de a controla costurile producţiei la lucrările de construcţie
necesită ingineri - economişti din cele mai diverse şi profunde cunoştinţe în domeniul evaluării
imobiliare.
Coala
UTM ME 55
Practica şi teoria au demonstrat că o creştere economică nu este posibilă decât în condiţiile
îmbunătăţirii permanente a metodelor şi tehnicilor de conducere a unităţilor. S-a confirmat că o
conducere prosperă, viabilă, este acea care se bazează pe elementul cost.
Conducerea optimă trebuie să stăpânească ferm costurile producţiei, folosind în acest scop
metode adecvate; ea nu trebuie să lase la voia întâmplării desfăşurarea procesului economic şi mai ales
costurile ce le determină.
Coala
UTM ME 56
BIBLIOGRAFIE
1 LEGEA nr. 13.08-XIII din 25.07.97- privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a
pământului; Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.138-146/737 din 13/08/2004;
2 LEGEA - privind achiziţiile publice nr. 96-XVI din 13.04.2007 Monitorul Oficial nr.107-111/470
din 27.07.2007;
3 LEGEA - pentru modificarea şi completarea Legii nr.96-XVI din 13 aprilie 2007 privind
achiziţiile publice nr. 124 din 18.06.2010, Monitorul Oficial nr.121-123/380 din 16.07.2010;
4 H.G. nr. 1121/10.12.2010 - Cu privire la aprobarea Documentaţiei standard privind elaborarea şi
prezentare ofertelor pentru achiziţiile publice de lucrări;
5 NCM A.07.02-99 Proiectarea construcţiilor. Instrucţiuni cu privire la procedura de elaborare,
avizare, aprobarea şi conţinutul cadru al documentaţiei de proiect pentru construcţii;
6 NCM A.01.02-96 Principiile şi metodologia reglementării în construcţii. Sistemul de documente
normative în construcţii. Dispoziţii generale;
7 NCM L 01.03-2001 Economia Construcţiilor. Norme de deviz pentru construirea clădirilor şi
construcţiilor speciale provizorii;
8 NCM L 01.03-2001 Economia Construcţiilor. Norme de deviz pentru executarea lucrărilor de
construcţii-montaj pe timp friguros;
9 S:N:C: 11 Standardul Naţional de Contabilitate 11 „Contractele de construcţie”;
10 S:N:C 3 Standardul Naţional de Contabilitate 3 Componenţa consumurilor şi cheltuielilor
întreprinderii;
11 Legea R.M. salarizării Nr.847-XV din 14.02.2002. M.O. nr. 50-52 din 11.04.2002;
12 Lege cu privire la sistemul de salarizare în sectorul bugetar nr. 355-XVI din 23.12.2005. M.O.
nr.35-38 din 03.03.2006;
13 Legea fondurilor asigurării obligatorii de asistenţă medicală pe anul 2009 nr. 263-XVI din
11.12.2008. M. O. nr. 237-240 din 31 12 2008;
14 Legea bugetului asigurărilor sociale de stat pe anul 2009 nr.262-XVI din 11.12.2008. M. O. nr.
237-240 din 31 12 2008;
15 Hotărâre Guvernului R.M. nr. 743 din 11.06.2002 cu privire la salarizarea lucrătorilor din
unităţile economice cu autonomie financiară. M. O. nr.79-81 din 20.06.2002;
16 Hotărâre Guvernului R.M. Nr.1570 din 09.12.2002 cu privire la măsurile urgente de trecere la
noua bază normativă de deviz în construcţii M.O. nr.170-172/1708 din 13.12.2002;
17 Hotărâre Guvernului R.M. privind majorarea salariilor angajaţilor din sectorul bugetar. M.O. nr.9-
12 din 20.01.2006;
18 Ordin Nr.39 adoptat: 14.03.2007 , publicat în M. O. nr. 074 din 01.06.2007 articolul 355;
19 Ordin Nr.899 din 25 decembrie 2007. privind publicarea momentului ieşirii din vigoare a unor
Coala
UTM ME 57
acorduri internaţionale în domeniul comercial şi economic Emitent: MAI, publicat în: M. O. nr.
94 din 6 februarie 2008;
20 SNC 2. Stocuri de mărfuri şi materiale;
21 SNC 3. Componenţa consumurilor şi cheltuielilor întreprinderii;
22 SNC 5. Prezentarea rapoartelor financiare;
23 SNC 11. Contractele în construcţii;
24 SNC 16. Evidenţa activelor materiale pe termen lung;
25 Consideraţii privind influenţa calculaţiei costurilor asupra rezultatelor, Finanţe. Credit.
Contabilitate., nr.3 din 2001, 205 pag.;
26 Ghidul contabilului; Chişinău, Editura Vivar-Editor SRL, 2007, 147 pag.;
27 Noul sistem contabil al agenţilor economici din Republicii Moldova. ACAP vol. I-Chişinău 1998;
28 NCM L.01.03-2001 „Norme de deviz pentru executarea lucrărilor de construcţii-montaj pe timp
friguros”;
29 NCM L.01.03-2001 „Norme de deviz pentru construirea clădirilor şi construcţiilor speciale
provizorii”;
30 NCM L.01.06-2004 „Regulament privind determinarea valorii de elaborare a documentelor
normative în construcţii”;
31 NCM L.01.01-2005 „Reguli de determinare a valorii obiectivelor de construcţii”;
32 NCM L.01.07-2005. „Regulament privind fundamentarea proiectelor investiţionale în
construcţii.” Ediţie oficială, Chişinău, 2005;
33 CP L.01.01-2001. „Economia construcţiilor. Instrucţiuni privind întocmirea devizelor pentru
lucrările de construcţii-montaj prin metoda de resurse.” Ediţie oficială, Chişinău, 2001;
34 CP L.01.02-2000. „Economia construcţiilor. Instrucţiuni privind determinarea cheltuielilor de
deviz la salarizarea în construcţii.” Ediţie oficială, Chişinău, 2000;
35 CP L.01.03-2000. „Economia construcţiilor. Instrucţiuni cu privire la calcularea cheltuielilor de
regie la determinarea valorii obiectivelor” Ediţie oficială, Chişinău, 2000;
36 CP L.01.04-2000. „Economia construcţiilor. Instrucţiuni privind determinarea cheltuielilor de
deviz pentru funcţionarea utilajelor de construcţii.” Ediţie oficială, Chişinău, 2000;
37 CP L.01.05-2001. „Economia construcţiilor. Instrucţiuni privind determinarea valorii beneficiului
de deviz la formarea preţurilor la producţia de construcţii.” Ediţie oficială, Chişinău, 2001;
38 Indicatoare de norme de deviz pentru lucrări de construcţii industriale, agrotehnice, locuiţe şi
social culturale, C, vol. I, II, III., lucrări de terasamant, Ts, lucrări de drumuri, D, lucrări de
izolaţii la construcţii şi instalaţii, Iz;
39 BĂRBULESCU C. Managementul producţiei industriale, în 3 volume. Bucureşti: Ed., Economica
1997, 452 pag.;
Coala
UTM ME 58
40 BOJIAN O. Contabilitatea întreprinderilor: contabilitatea financiară, contabilitatea de gestiune.
Bucureşti.: Ed., Economica, 1999, 220 pag.;
41 CIORNÎI N., BLAJ I.. Economia firmelor contemporane. Manual universitar. Chişinău: Prut
Internaţional, 2003 126 pag.;
42 CURTEANU D., RADU V. Managementul proiectelor de construcţii. Bucureşti: Editura
Economică, 2002, 185 pag.;
43 HAGIU Victor, Organizarea şi conucerea activităţii în construcţii, Iaşi: I.P. 1985, 265 pag.;
44 HAGIU Victor, Managmentul execuției proectului de construcţii, Iaşi: Editura Dosoftei, 2003,
280 pag.;
45 NEDERIŢA N. Contabilitatea financiara, Chisinau: ACAP,2003, 380 pag.;
46 TOMA Mihai, MARGARIT Narcisa - Management în construcţii, Chişinău: Prut Internaţional,
2003, 314 pag.;
47 ŢURCANU V. Contabilitatea conform standardelor internaţionale, Chişinău: Ed. ASEM, 1996,
410 pag.;
48 ŢURCANU V, BAJEREAN E. Bazele contabilităţii. Chişinău: Ed. Tipografia Centrală, 2004,
140 pag.;
49 STRATULAT O. Conceptul şi funcţiile finanţelor. - Chişinău: A.S.E.M., 1996, 68 pag.;
50 USTUROI L. Fezabilitatea economică a investiţiilor. Ciclu de prelegeri. Chişinău: UTM, 2005,
85 pag.;
51 USTUROI L. Modelul de estimare a potenţialului economico-financiar al întreprinderii (firmei).
Meridian ingineresc Nr. 1, Chişinău: UTM, 2001, 54 pag.;
52 USTUROI L, VASCAN G, Economia întreprinderii, Chişinău: UTM, 2006, 163 pag.;
53 VASCAN G., ŞERBĂNOIU I,. Conceptul de cost global în construcţii – conţinut şi
aplicabilitate, Chişinău: Conferinţa Tehnico – Ştiinţifică Jubiliară „Tehnologii moderne în
construcţii”, 2000, 360 pag.;
54 ТАЩИ С.К., Ценообразование в строительстве. Методические указания к курсовому
проекту, Кишинэу: ТУМ, 2008, 26 pag.;
55 ТАЩИ С.К., Ценообразование в строительстве. «Оценка недвижимости», Кишинэу: ТУМ,
2008, 43 pag.;
56 ТАЩИ С.К., Автоматизация сметных расчетов в программном комлексе WinCmeтa 2000.
Методические указания, Кишинэу: ТУМ, 2008, 38 pag.;
57 РИТСО М. “Основы предпринемательства”, Таллин – Ленинград: 1991, 180 pag.;
58 www.statistica.md , accesat la data de 18.05.2013.
Coala
UTM ME 59
Anexe
Coala
UTM ME 60
Coala
UTM ME 22

Vasiloi Igor Teza 1 + 2 Cap

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Vasiloi Igor Teza 1 + 2 Cap

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

CUPRINS

I. PREZENTARE GENERALĂ A ACTIVITĂŢII DE CONSTRUCŢII

II. ANALIZA GENERALA A DOMENIULUI CONSTRUCTIILOR IN R. MOLDOVA

III. COSTUL DE EXECUŢIE A LUCRĂRILOR DE CONSTRUCŢIE

Societatea agricolă (primul val)

Societatea industrială (al doilea val)

Societatea informatizată (al treilea val)

Figura 1.1. Ciclurile de dezvoltare a constructiilor.

Tendinţe în activitatea de construcţii

c. Factori legaţi de mediul construit

d. Factori legaţi de calitate şi cantitate

e. Factori legaţi de tehnica construcţiilor

Figura 1.2. Factorii de influienta asupra constructiilor

- dezvoltarea resurselor pentru construcţii;

- se vor dezvolta noi oraşe, se vor reorganiza regiunile

- construcţiile vor depinde într-o mai mare măsură de

- se va pune un accent deosebit pe valorile mediului;

- se vor valorifica mai bine cultura şi tendinţele locale;

- se va asigura participarea activă a populaţiei la

Figura 1.3.Directiile de actiune in domeniul activitatii de constructii.

Procesul de producţie din construcţii se desfăţoară, în general, sub cerul liber

Durata ciclului de producţie este relativ mare faţă de industrie

Diversitatea mare a lucrărilor de construcţii

Complexitatea mare a procesului de producţie

Durata de viaţă a obiectelor de construcţii este foarte mare

Producţia de construcţii are caracter de unicat

Greutatea mare a obiectelor de construcţii

Activitatea de construcţii are un caracter de pionierat

Figura 1.4. Particularitatile procesului de constructii

• structura trebuie sa îndeplinească toate cerințele normelor

De ordin • structura trebuie să corespundă funcțional destinației

• de-a minimiza costurilor, reducerea consumul de materiale,

Figura 1.5. Cerinte generale fata de structura de rezistenta a constructiilor

Obiectul de Categoria de Capitolul de Articolul de deviz

Schema 1.1. Împărţirea obiectului de construcţii în categorii de lucrări, capitole de lucrări şi

- obiecte în continuare, începute înaintea hale

- în unul din anii următori

- obiecte terminate în anul analizat.

Figura 1.7. Clasificarea obiectelor de constructii

După categoria de lucrări la care se

a) lucrări de construcţii şi de a) lucrări de construcţii-

b) lucrări de montaj al utilajelor;

c) lucrări de reparaţii eapitale la

d) lucrări de întreţinere - reparaţit

Figura 1.8. Clasificarea lucrarilor de constructii

a) Lucrările de construcţii şi de instalaţii la construcţii se referă la:

Producţia de construcţii-montaj este rezultatul material în care se concretizează lucrările de

După stadiul de - producţie terminată;

Figura 1.9. Criterii de clasificare a productiei de constructii

Intarzieri in incasarea productiei

Carentele in atribuire lucrarilor publice prin licitatii

Discriminarea firmelor moldovenesti

Plata cotei TVA

Prevederi nepotrivite ale Codului muncii

Figura 1.10. Neajunsuri in sectorul constructiilor

Figura 2.1. Clasificarea bunurilor immobile dupa functia acestora.

Posibilitatea limitată de substituire.

Durata procesului de dezvoltare a produsului

Durata ciclului de viaţă

Volumul mare al investiţiei

Mărimea costului de tranzacţionare

Figura 2.1. Factorii ce caracterizeaza bunurile imobiliare

dezvoltatorii (persoane fizice şi juridice);