Sunteți pe pagina 1din 4

Drept Civil. Contracte Numele studentului……………..........

Anul al III-lea, Seria a III-a Semnătura…………………….................


SUBIECTE PENTRU EXAMENUL DE DREPT CIVIL.CONTRACTE DIN 10.06.2016
- VARIANTA a II-a -
I. (1,5 p) La 31 mai 2013, A a încheiat cu B un contract de locaţiune a unui imobil cu destinaţia de spaţiu
comercial (magazin alimentar), având 3 încăperi cu intrări separate, situat în Bucureşti, pe o durată de 6 ani, contract pe
care proprietarul l-a înregistrat la administraţia financiară la 1 iunie 2013. S-a convenit o chirie de 5.000 de lei lunar.
Consideraţi alternativ următoarele situaţii:
1. Deşi la data încheierii contractului A i-a promis lui B că fostul locatar (C) îşi va ridica vitrinele frigorifice şi
rafturile depozitate într-una dintre încăperi și va preda cheile care permit accesul în acea încăpere, nici după 15 zile
spaţiul nu a fost eliberat. B i-a solicitat lui A să ia măsurile corespunzătoare eliberării spaţiului, însă acesta din urmă a
susţinut că, din moment ce nu i-a fost predată cheia care îi permite accesul în încăpere, nu poate proceda la eliberarea
spațiului. De asemenea, A a arătat că el este garant doar pentru tulburările de drept, că C nu invocă niciun drept asupra
spaţiului ocupat (aspect necontestat) nu şi pentru cele de fapt şi că B trebuie să intenteze o acţiune împotriva lui C. B vă
solicită o consultaţie juridică în cadrul căreia urmează să precizaţi, motivat în fapt şi în drept: a) dacă apărarea lui A este
corectă; b) ce măsuri legale poate să ia B pentru protecţia corespunzătoare a dreptului său de folosinţă.
2. După ce B şi-a adus marfa în imobilul închiriat şi a început vânzarea acesteia, în dimineaţa zilei de 10 iunie
2013 a constatat că din plafonul fals a curs apă ca urmare a fisurării unei ţevi, spaţiul comercial a fost inundat şi o parte
din marfă (în valoare de 1.500 de lei) a fost deteriorată. Un specialist chemat de urgenţă de către A şi B a opinat în
sensul că activitatea comercială trebuie întreruptă pentru o perioadă de 15 zile (pentru efectuarea de reparaţii şi
igienizarea spaţiului), că ţeava fisurată fusese montată de o firmă specializată în urmă cu 6 luni (ţeava fiind de calitate
corespunzătoare), iar revizia instalaţiei (şi, eventual, înlocuirea componentelor uzate sau necorespunzătoare) se
efectuează o dată la doi ani. Susţinând că fisura a apărut după data încheierii contractului de locaţiune şi predarea
spaţiului (aspect necontestat) şi că a fost de bună-credinţă, A i-a comunicat lui B că va suporta costurile înlocuirii ţevii
fisurate şi cele aferente reparării şi igienizării spaţiului, dar B trebuie să plătească integral chiria şi nu are dreptul la
despăgubiri pentru marfa deteriorată. În raport de poziţia exprimată de A, în calitate de avocat al lui B, arătaţi – motivat
în fapt şi în drept – care sunt posibilităţile legale ale clientului dvs.
II. (1,5 p) La 1 septembrie 2014, prin procură autentică, A l-a împuternicit pe M să încheie în numele şi pe
seama lui A două contracte de vânzare-cumpărare: prin primul să-i vândă casa de la ţară împreună cu terenul aferent cu
preţul de cel puţin 70.000 de lei, iar prin cel de-al doilea să-i cumpere un apartament cu trei camere în Bucureşti, în
schimbul unui preţ de cel mult 100.000 de lei, puterile lui M fiind limitate exclusiv la încheierea celor două contracte. M
a primit de la A procura şi suma de 30.000 de lei.
La 1 noiembrie 2014, M a vândut, în numele lui A, casa de la ţară şi terenul aferent în schimbul unui preţ de
70.000 de lei lui B, pe care M l-a reprezentat în cadrul acestui contract ca mandatar împuternicit prin procură autentică
să cumpere o casă la ţară şi teren aferent. La 5 zile de la încheierea contractului, M l-a informat pe A (plecat între timp în
Spania pentru zece luni) cu privire la contractul încheiat.
La 1 martie 2015, printr-o scrisoare recomandată cu confirmare de primire, A i-a solicitat lui M să nu-i mai
cumpere apartamentul cu trei camere în Bucureşti pentru că a aflat că apartamentele se vor ieftini în mod substanţial şi a
menţionat că procura nu mai este valabilă, urmând să-i fie restituită lui A în termen de 10 zile, tot prin scrisoare
recomandată cu confirmare de primire.
La 10 martie 2015, folosind procura pe care nu a restituit-o, M a cumpărat în numele lui A un apartament cu trei
camere, în schimbul unui preţ de 100.000 de lei, de la C, cu care se afla de mai mult timp în negocieri. Mai mult decât
atât, folosindu-se de aceeaşi procură, M a închiriat, în numele lui A, acelaşi apartament lui D, pentru o perioadă de doi
ani, consemnând chiria pe numele lui A.
Revenit din Spania şi luând cunoştinţă de cele întâmplate, A vă solicită o consultaţie juridică în cadrul căreia
urmează să răspundeţi, motivat, la următoarele probleme:
1. Luând în considerare faptul că: i) acceptarea ofertei de mandat (ofertă materializată în procura autentică, ce
exprimă doar voinţa lui A) nu s-a făcut în formă autentică; ii) procura (mandatul) formează un tot indivizibil cu actul în
vederea căruia a fost dat; iii) obiectul contractului de vânzare l-a reprezentat un imobil, precizaţi dacă este valabil
contractul de vânzare încheiat la 1 noiembrie 2014;
2. B, nemulţumit de contractul încheiat de M, i-a solicitat lui A desfiinţarea contractului de vânzare prin acordul
părţilor, în caz contrar ameninţând cu o acţiune în justiţie. Ce motive ar avea B să intenteze acţiunea în justiţie?
3. Arătaţi dacă este valabil contractul de vânzare încheiat la 10 martie 2015;
4. Dacă A a încasat chiria de la D şi a efectuat anumite reparaţii la apartament la cererea acestuia, mai poate A să
ceară evacuarea lui D înainte de împlinirea termenului?
III.(3 p) Printr-o procură autentică dată la 1 iunie 2012, A l-a mandatat pe B să încheie în numele şi pe seama lui
A un contract de vânzare privind un apartament. Mandatul a prevăzut preţul minim la care urmează să se vândă
apartamentul. Ulterior, A a plecat în Spania pentru 13 luni. La 15 iunie 2012, respectând preţul minim prevăzut în
mandat, B a încheiat contractul de vânzare, în formă autentică, cu C, vărul primar al lui B. Contractul din 15 iunie 2012
a fost înscris a doua zi în cartea funciară.
Printr-un contract încheiat cu D la 1 martie 2013, constatat printr-un înscris sub semnătură privată, C s-a angajat
faţă de D ca, în cazul în care acesta din urmă îşi va exprima dorinţa de a cumpăra apartamentul într-un termen de 3 luni,
C să i-l vândă la un preţ care era cu 50% mai mare decât cel pe care l-a primit A de la C în temeiul contractului de
vânzare din 15 iunie 2012. D nu s-a obligat să cumpere apartamentul, însă la aceeaşi dată (1 martie 2013), în schimbul
acestei promisiuni, D i-a plătit lui C suma de 5.000 de lei, ca preţ al dreptului de opţiune.
La 3 mai 2013, D i-a solicitat lui C, printr-o notificare, să se prezinte la notar pentru încheierea în formă
autentică a contractului de vânzare asupra apartamentului. C i-a răspuns, printr-o altă notificare, că nu poate proceda la
vânzare întrucât A ar putea solicita restituirea apartamentului. De asemenea, C a arătat că este lovit de nulitate absolută
pentru vicii de formă contractul încheiat cu D la 1 martie 2013. Din alte surse însă, D este informat că C a găsit un alt
cumpărător, care oferă un preţ mai bun decât D.
D vă informează despre această situaţie de fapt şi vă solicită o consultaţie juridică în care să precizaţi: a) Pe ce
temei ar putea solicita A restituirea apartamentului? b) Ce fel de contract s-a încheiat între C şi D ? c) Contractul
încheiat între C şi D este valabil din punct de vedere al condiţiilor de formă? d) Cum poate sancţiona D refuzul lui C de
a încheia contractul de vânzare promis? Enumeraţi toate căile juridice disponibile.
IV.(4 p) Indicaţi care dintre enunţurile următoare sunt corecte; indicarea se va face prin scrierea, cu majuscule
şi fără modificări, a literei corespunzătoare enunţului (enunţurilor) considerate corecte. Dintre cele 3 variante propuse,
una sau două variante pot fi corecte, orice altă situaţie fiind exclusă.
1. În materia contractului de comodat: A) dacă o hală este folosită nu pentru depozitarea cerealelor (aşa cum s-a
stipulat în contract), ci pentru adăpostirea animalelor, comodatarul va răspunde şi în cazul în care hala este distrusă din
cauza unor inundaţii; B) în temeiul art. 2.150 C.civ. nu se va angaja răspunderea comodatarului în situaţia în care bunul
său, care a fost salvat, era mai valoros decât cel împrumutat (care a pierit); C) pentru încheierea contractului, atât
comodantul, cât şi comodatarul trebuie să aibă capacitatea pentru a încheia acte de administrare.
2. În materia contractului de întreţinere: A) creditorii debitorului întreţinerii pot cere revocarea contractului de
întreţinere atunci când starea de insolvabilitate a debitorului întreţinerii este agravată prin executarea unor prestaţii ce
depăşesc limitele obligaţiei de întreţinere asumate prin contract; B) atunci când bunul (în valoare de 30.000 de lei) s-a
înstrăinat în schimbul întreţinerii (a cărei valoare a fost la data încetării contractului de 10.000 de lei) şi a unei sume de
bani (preţ) de 12.000 de lei, înseamnă că obligaţia principală a dobânditorului a fost prestarea întreţinerii, iar contractul
va fi de întreţinere; C) în cazul în care există un singur creditor al întreţinerii şi acesta decedează, caracterul indivizibil
al obligaţiei de întreţinere nu produce niciun efect.
3. În materia contractului de tranzacţie: A) deşi tranzacţia produce efecte retroactive, ea este inopozabilă faţă de
terţii care, înainte de tranzacţie, au dobândit drepturi asupra bunului litigios; B) dacă A l-a împrumutat pe B cu suma de
10.000 de lei, iar după decesul lui A, C, moştenitorul acestuia, încheie o tranzacţie cu B prin care convin ca B să restituie
doar suma de 7.000 de lei, iar după încheierea şi executarea tranzacţiei se descoperă un testament olograf prin care
testatorul-creditor A a iertat datoria legatarului-debitor B, acesta din urmă nu mai poate cere nulitatea tranzacţiei; C)
dacă tranzacţia s-a încheiat pentru executarea unui contract de vânzare (de exemplu, vânzătorul solicită plata restului de
preţ) lovit de nulitate relativă pentru că vânzătorul era incapabil la data încheierii contractului, numai cumpărătorul
poate cere anularea tranzacţiei, cu condiţia să nu fi cunoscut faptul că vânzătorul era incapabil la data încheierii
contractului de vânzare.
4. În materia contractului de mandat: A) în condiţiile în care pentru notarea în cartea funciară mandatarul trebuie
să îşi probeze calitatea prin procură autentică, încheierea prin intermediul unui mandatar a unei promisiuni de vânzare
cu privire la un imobil (pentru care nu este necesară forma autentică) nu este valabilă dacă mandatarul a fost
împuternicit printr-o procură constatată printr-un înscris sub semnătură privată; B) dacă sunt mai mulţi moştenitori ai
mandantului, ratificarea actului încheiat de mandatar cu terţul produce efecte chiar dacă provine numai de la unul dintre
moştenitori; C) raporturile dintre mandant şi mandatar, pe de o parte, şi raporturile lor cu terţii, pe de altă parte, se
reglementează conform regulilor de la mandatul fără reprezentare şi în ipoteza în care – deşi mandantul n-a urmărit ca
persoana sa să fie ascunsă faţă de terţi –, totuşi, mandatarul nu comunică terţilor contractanţi calitatea sa de reprezentant.
5. Contractul de vânzare: A) este un contract esenţialmente cu titlu oneros; B) este un contract esenţialmente
comutativ; C) nici dacă bunul se predă concomitent cu plata preţului nu este un contract real.
6. În materia obligaţiei vânzătorului de garanţie contra evicţiunii: A) dacă sunt 4 vânzători coproprietari şi se
produce evicţiunea (vânzătorii având obligaţia de a-i plăti cumpărătorului suma de 100.000 de lei), cumpărătorul poate
cere suma de 100.000 de lei de la oricare dintre vânzători; B) obligaţia de garanţie operează şi dacă evicţiunea provine
dintr-un fapt personal al vânzătorului, nu însă şi dacă este vorba de o tulburare de fapt (de exemplu, deposedarea
cumpărătorului de o parte din terenul vândut); C) dacă vânzătorul l-a moştenit pe un terţ care era titularul dreptului de
servitute care grevează imobilul vândut (de exemplu, servitutea de a nu construi peste o anumită înălţime), drept de care
cumpărătorul nu avea cunoştinţă, vânzătorul nu se va putea prevala de dreptul de servitute întrucât cumpărătorul îi poate
opune cu succes excepţia de garanţie.
7. În cazul varietăţilor de vânzare: A) legatarul cu titlu particular nu poate fi vânzătorul unei moşteniri; B) în
cazul vânzării unei moşteniri A, fiul lui B, nu poate vinde în timpul vieţii lui B moştenirea ce i se va cuveni lui A la
decesul lui B, nici dacă ar obţine acordul acestuia din urmă; C) în cazul vânzării pe încercate, cumpărătorul poate refuza
bunul pe simplul motiv că nu-i place.
8. În materia contractului de vânzare: A) în cazul în care preţul este fictiv, contractul este anulabil ca vânzare,
dar dacă părţile au urmărit în realitate înstrăinarea bunului contractul poate fi recunoscut valabil ca o donaţie deghizată;
B) vânzătorul răspunde pentru evicţiune numai dacă tulburarea din partea terţului a survenit în termenul general de
prescripţie de 3 ani care curge de la data încheierii contractului de vânzare; C) în cazul în care preţul este derizoriu
contractul este anulabil ca vânzare, dar contractul poate fi recunoscut valabil ca o donaţie directă (obişnuită).
BAREM PENTRU EXAMENUL DE DREPT CIVIL.CONTRACTE (întreaga materie) DIN 10.06.2016
(VARIANTA a II-a)

Subiectul I. (1,5 p)
1. a) Apărarea lui A nu este corectă deoarece, potrivit art. 1.793 C. civ., în cazul în care tulburările
începute înaintea predării bunului îl împiedică pe locatar să preia bunul, dispozițiile art. 1.794 alin. (2) C.civ.
sunt aplicabile, ceea ce înseamnă că locatorul va fi ținut răspunzător (0,25 p).
b) Măsurile pe care le poate lua B sunt cele prevăzute de art. 1.794 alin. (2) C.civ. - scăderea
proporțională a chiriei sau, dacă tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar mai fi
contractat, el poate rezilia contractul în condițiile legii (0,25 p).
2. În calitate de avocat al lui B, posibilitățile legale sunt următoarele:
i) să ceară scăderea proporțională a chiriei - potrivit art. 1.791 alin. (1) C.civ., pentru ipoteza în care
viciile nu sunt înlăturate în cel mai scurt termen posibil. Dat fiind faptul că reparaţiile durează mai mult de 10
zile, se pot invoca şi prevederile art. 1.803 alin. (2) C.civ. (0,25 p). [Precizare: este suficient să se invoce fie
art. 1.791 alin. (1) C.civ., fie art. 1.803 alin. (2) C.civ.]
Împrejurările că fisura a apărut după data încheierii contractului de locaţiune şi predarea spaţiului
(aspect necontestat) şi că A a fost de bună-credinţă nu au relevanță, având în vedere art. 1.790 C.civ. – ne
aflăm în prezența obligației de garanție, care nu implică analiza culpei, astfel încât buna-credință a lui A nu
este relevantă. De asemenea, momentul apariției viciului nu are relevanță, deoarece locatorul răspunde pentru
vicii fără a ţine seama dacă ele existau dinainte ori au survenit în cursul locaţiunii, obligația de garanție a lui A
având caracter succesiv. (0,25 p).
ii) să rezilieze contractul în condiţiile legii, în cazul în care demonstrează că viciile sunt atât de grave
încât, dacă locatarul le-ar fi cunoscut, nu ar fi luat bunul în locaţiune (art. 1.791 alin. 1 teza a II-a C.civ.) (0,25
p). [Precizare: pot fi invocate şi prevederile art. 1.803 alin. (3) C.civ.]
Locatarul nu are dreptul la daune-interese întrucât locatorul a dovedit că nu a cunoscut viciile şi că,
potrivit împrejurărilor, nu era dator să le cunoască (art. 1.791 alin. 2 C.civ.). Din datele speţei rezultă că ţeava
fisurată fusese montată de o firmă specializată în urmă cu 6 luni, că ţeava a fost de calitate corespunzătoare,
iar revizia instalaţiei şi, eventual, înlocuirea componentelor uzate sau necorespunzătoare se efectuează o dată
la doi ani; de la data montării ţevii trecuseră doar 6 luni, iar locatorul nu trebuie să demonteze plafonul fals
periodic pentru a verifica starea ţevilor, ci doar înainte de împlinirea termenului de doi ani (0,25 p).

Subiectul II. (1,5 p)


1. Contractul de vânzare încheiat la 1 noiembrie 2014 este valabil din cele trei perspective evocate în
întrebare. Astfel, deși este evident că forma contractului de vânzare a unui imobil trebuie să fie autentică, iar
potrivit art. 2.013 alin. (2) C. civ. mandatul dat pentru încheierea unui act juridic supus formei autentice
trebuie să fie încheiat în formă autentică, acceptarea mandatului poate rezulta și din executarea mandatului
(tacit), potrivit art. 2.013 alin. (1) C.civ. Așadar, numai oferta de mandat concretizată în procură trebuia să fie
autentică, iar nu neapărat și acceptarea acesteia (0,25 p).
2. B poate solicita anularea contractului, în conformitate cu prevederile art. 1.304 C. civ, ca urmare a
faptului că M a acționat în calitate de mandatar al ambelor părți contractante (dubla reprezentare), fără ca M
să fi fost împuternicit în mod expres să acționeze în acest mod și fără să existe o redactare prealabilă a
clauzelor care să excludă prejudicierea lui B (0,50 p).
3. Contractul de vânzare fiind încheiat cu un terţ de bună-credinţă este valabil şi opozabil mandantului
(în condiţiile mandatului aparent – art. 1.309 alin. 2 C.civ.), chiar dacă mandatarul a cunoscut cauza de
încetare a mandatului, mandantul fiind vinovat de încredinţarea puterii de reprezentare unei persoane care
abuzează de ea (0,25 p).
4. Faptul că A și-a exercitat drepturile și şi-a executat obligațiile generate de contractul de locațiune
poate fi considerat ca reprezentând o ratificare tacită a contractului de locațiune (contract consensual).
Întrucât ratificarea echivalează cu existența mandatului, A nu va putea solicita evacuarea lui D înainte de
împlinirea termenului. Sunt aplicabile prevederile art. 1.311-1.312 C.civ. (0,50 p).

Subiectul III (3 puncte)


a) A ar putea solicita restituirea bunului ca urmare a anulării contractului încheiat de mandatarul B aflat
în conflict de interese cu mandantul. Conflictul de interese este determinat de relaţia de rudenie dintre B şi C,
precum şi de faptul că a vândut bunul la preţul minim stabilit de mandant, deşi din datele speţei rezultă că ar fi
putut obţine un preţ mai mare (art. 1.303 C.civ.) (1 p).
b) Între C şi D s-a încheiat o promisiune unilaterală de vânzare. Întrucât B s-a obligat să plătească o
sumă de bani ca preţ al dreptului de opţiune, promisiunea unilaterală de vânzare este un contract
sinalagmatic. (0,5p).
c) Răspuns afirmativ. Promisiunea de vânzare este un contract consensual. Deşi vânzarea preconizată la
încheierea promisiunii este un act juridic solemn întrucât priveşte transferul proprietăţii unui bun imobil,
promisiunea nu trebuie să îmbrace forma autentică; legiuitorul a apreciat că ar fi prea împovărător pentru
părţile contractante să încheie atât promisiunea, cât şi contractul de vânzare în formă autentică. (0,5p)
d) D ar putea să solicite rezoluţiunea promisiunii, cu obligarea lui C la daune-interese (art. 1.549 alin.1
C.civ.). Dacă acţiunea în rezoluţiune se va admite, beneficiarul D va avea dreptul la restituirea preţului
dreptului de opţiune plătit (5.000 de lei), precum şi la despăgubiri pentru acoperirea integrală a prejudiciului
ce i s-a cauzat (0,5 p).
Totodată, D ar putea introduce o acţiune în justiţie având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină
loc de contract de vânzare (art. 1.664 alin. 1 şi 3 C.civ, art. 1.279 alin. 3 C.civ.) (0,5p).

Subiectul IV. (4 puncte, câte 0,50 p pentru fiecare răspuns corect)


1. C;
2. A şi B;
3. A şi C;
4. C ;
5. A şi C ;
6. A şi C.
7. A şi B ;
8. A şi C.

NOTĂ: pentru a se obţine punctajul de la subiectele I şi II nu este obligatoriu să se reproducă exact


cuvintele din barem, dar este important ca răspunsurile să scoată în evidenţă faptul că studentul stăpâneşte
cunoştinţele.