Proiect/2021

NOTE DE REDACTARE:
1. observați formatarea și stilul profesionist.
2. observați că datele lipsă sunt înlocuite cu paranteze pătrate. La final, juristul responsabil
va face CTRL + F în Word și va căuta paranteze pătrate pentru a vedea dacă nu a ratat să
completeze vreo clauză.
3. observați folosirea activă a definițiilor (Contract, Bun Imobil, Ipotecă). Asta face
contractul mai scurt, iar clauzele sunt mai puțin repetitive. Juristul doar o dată descrie
imobilul, doar o dată descrie Vânzătorul, doar o dată indică prețul, iar apoi folosește
termenul definit. Asta face mai ușoară folosirea acestui contract ca model pentru viitoare
ocazii – nu trebuie să modifici de multe ori aceeași informație, ci doar într-un singur loc.
În special, dacă un termen este definit (și scris cu majusculă) este necesar de a-l folosi riguros
în aceeași formă în restul contractului. De exemplu, nu se acceptă în alte clauze să scriu
„imobil” cu „i” mic, sau să scriu „bunul vândut”. Trebuie să folosesc riguros „Bunul Imobil”.
4. unele clauze sunt greu de înțeles – fiindcă ele sunt traduse din engleză, din contracte
internaționale
5. acesta nu este un contract model sau ideal. Este una din multele variante posibile.
6. nu se recomandă includerea unor clauze care parafrazează dispozițiile Codului civil. Orice
scăpare a unui cuvânt din dispoziția legală parafrazată poate fi interpretată ca o intenție de a
deroga de la Codul civil și a stabili reguli diferite. Dacă o asemenea intenție există, ea trebuie
să fie clară și cel care redactează contractul să știe la ce efect vrea să ajungă.

ANTECONTRACT
DE VÂNZARE-CUMPĂRARE
Prezentul antecontract de vânzare-cumpărare (în continuare ,,Contract”) este încheiat în mun.
Chişinău, Republica Moldova, astăzi, [], între: [Notă: chiar dacă acesta este un antecontract, este
normal părțile să se refere la el ca Contract, el însă nu este contractul definitiv de vânzare-
cumpărare, definit mai jos]
(I) [] (“Vânzător”), cetăţean al Republicii Moldova născut la [], număr personal (IDNP) [],
deţinător al buletinului de identitate [], emis la [] de oficiul [] Chişinău, domiciliat în Republica
Moldova, mun. Chişinău, []; şi
(II) [] („Cumpărător”), cetăţean al [] născut la [], număr personal (I.D.) [], deţinător al
paşaportului nr. [], emis la [] de autoritatea [], domiciliat în [].
[Notă: Codul civil numește „promitent” partea unui antecontract care se obligă să încheie
contractul definitiv și „beneficiar” al promisiunii pe partea care doar are dreptul (dar nu și
obligația) de a cere încheierea contractului definitiv. În acest contract ambele părți sunt atât
promitent cât și beneficiar. În practica contractuală, se utilizează termenii „Promitent
Vânzător” și „Promitent Cumpărător”, care pare a fi mai precisă, dar devine imprecisă dacă
doar una dintre părți este promitent, iar cealaltă – doar beneficiar]
PREAMBUL:
(A) La data prezentului Contract Vânzătorul este proprietar al bunului imobil, amplasat în
Republica Moldova, mun. Chişinău, str. [] 15 („Bunul Imobil”), care constă din următoarele:

Pagina 1
 Proiect/2021

(a) terenul cu suprafaţa înregistrată de 0.0965 hectare (0.105 hectare în conformitate cu

Titlul de autentificare a dreptului deţinătorului de teren, indicat la art.4 al prezentului
contract) înscris în Registrul bunurilor imobile sub numărul cadastral 0100540[]
(„Terenul”) ;
(b) părțile componente ale Terenului, și anume: construcţia cu suprafaţa totală de 500
m. p., înscrisă în Registrul bunurilor imobile sub numărul cadastral 0100540[].01
(,,Construcţia”);
(c) alte accesorii şi drepturi asupra bunurilor imobile specificate în punctele (a) şi (b).
(B) Vânzătorul intenţionează să se oblige să vândă Cumpărătorului Bunul Imobil, iar
Cumpărătorul intenţionează să se oblige să cumpere de la Vânzător Bunul Imobil, la preţul şi în
condiţiile stabilite în prezentul Contract.
[Notă: preambulul este un mecanism comod de a defini termeni tehnici, de a explica scopul
urmărit de părți. El deseori ajută la interpretarea contractului]
ASTFEL, Vânzătorul şi Cumpărătorul (fiecare în parte numit în continuare - “Parte” şi împreună –
“Părţi”) prin prezentul au convenit asupra următoarelor:
ARTICOLUL I
OBLIGAȚIA DE A ÎNCHEIA CONTRACTUL DEFINITIV
Clauza 1.01. Obligația reciprocă de a încheia Contractul Definitiv
(a) În conformitate cu condiţiile prezentului Contract şi având în vedere declaraţiile şi
garanţiile Vânzătorului de la articolul II, Vânzătorul îşi asumă obligaţia de a vinde Cumpărătorului,
iar Cumpărătorul îşi asumă obligaţia de a cumpără de la Vânzător, dreptul de proprietate deplin şi
negrevat asupra Bunului Imobil, contra Preţului de Cumpărare, prin încheierea unui contract de
vânzare-cumpărare autentificat notarial („Contractul Definitiv”) în termen de 2 (luni) de la data
încheierii prezentului Contract.
(b) Contractul Definitiv va cuprinde doar clauzele care sunt consistente cu clauzele prezentului
Contract și clauzele cerute de notar conform legii.
[Notă: dezavantajul acestui Antecontract este că părțile nu au inclus în anexă forma finală a
Contractului Definitiv, ci doar au prevăzut în anumite clauze anumite condiții ale Contractului
Definitiv. Asta poate genera litigii la faza de redactare a Contractului Definitiv]
Clauza 1.02. Clauza de inalienabilitate
Până la expirarea datei indicată în clauza 3.01 ori rezoluțiunea prezentului Contract de către
Cumpărător, Vânzătorul se obligă să nu încheie niciun act juridic de dispoziție (vânzare,
constituirea unei ipoteci ori altui drept real limitat etc.) privitor la Bunul Imobil ori să încheie vreun
antecontract privitor la Bunul Imobil.
Clauza 1.03. Formalitățile de publicitate
Cumpărătorul va depune cererea corespunzătoare pentru notarea prezentului Contract ca
antecontract și a clauzei de inalienabilitate cuprinse în clauza 1.02 în registrul bunurilor imobile în
raport cu Bunul Imobil.

ARTICOLUL II
DECLARAŢII ŞI GARANŢII
Clauza 2.01. Declaraţiile Vânzătorului în privinţa sa
Prin prezenta Vânzătorul declară şi garantează Cumpărătorului următoarele:

Pagina 2
 Proiect/2021

(a) Capacitatea de a contracta. El are capacitatea civilă deplină şi are dreptul de a încheia şi
executa prezentul Contract şi nu este necesar acordul ori încuviințarea vreunui terț.
(b) Obligaţii valabile. Prezentul Contract dă naştere unor obligaţii valabile pentru Vânzător.
Nu este necesară vreo autorizaţie sau permisiune a vreunei autorităţi publice sau altă formalitate
pentru încheierea şi executarea de către Vânzător a prezentului Contract. Cu excepția Condițiilor
Suspensive, nu există nicio circumstanță din care prezentul Contract nu este pe deplin eficient în
sensul art. 357 Cod civil al Republicii Moldova.
Clauza 2.02. Declaraţiile Vânzătorului în privinţa Bunului Imobil
Prin prezenta Vânzătorul declară şi garantează Cumpărătorului următoarele (și va repeta aceste
declarații și garanții în Contractul Definitiv):
(a) Titlul de proprietate. Vânzătorul a dobândit şi deţine în prezent în mod legal dreptul de
proprietate asupra Bunului Imobil.
(b) Lipsa viciilor juridice. Dreptul de proprietate al Vânzătorului asupra Bunului Imobil nu
este afectat de vicii juridice. În particular, Bunul Imobil:
(1) este liber de orice grevări (inclusiv drepturi reale şi orice drepturi sau fapte pasibile
de notare în registrul bunurilor imobile), cu excepţia:
(i) ipotecii înregistrată în folosul Întreprinderii Mixte [] SRL în baza
Contractului de Gaj (Ipotecă) No. 1-2441 din 07.08.2018 şi înscrisă în Registru la
07.08.2018 („Ipoteca Existentă”); şi
(ii) avizului de exercitare a ipotecii notat în registru în folosul Întreprinderii
Mixte [] SRL înscrisă în Registru la 28.09.2019;
(2) nu este direct sau indirect obiectul vreunui litigiu pendinte sau în pregătire în
oricare instanţă de judecată sau arbitrală, sau în procedură administrativă, inclusiv procedură
de expropriere, confiscare, demolare, separare, comasare, combinare sau divizare;
(3) nu este obiect al oricărei alte restricţii apărute la data sau până la data prezentului
Contract.
(c) Lipsa viciilor materiale. Terenul nu este afectat de vicii materiale aparente sau ascunse. În
particular:
(1) Terenul poate fi folosit liber şi fără vreo restricţie în calitate de teren pentru
construcţii pe care pot fi ridicate construcţii supraetajate, cu condiţia respectării cerinţelor
aplicabile în construcţii şi urbanism,
(2) cu excepţia deficienţelor neînsemnate cauzate de uzura obişnuită, toate reţelele de
alimentare cu energie electrică, apa, canalizare, încălzire şi alte comunicaţii care sunt în
prezent instalate pe Teren sunt în condiţie şi stare de funcţionare bună conform destinaţiei
lor.
(d) Conformitatea cu legislaţia. Bunul Imobil corespunde tuturor legilor şi reglementărilor în
vigoare, inclusiv normelor şi standardelor tehnice, de construcţie şi de întreţinere aplicabile.
ARTICOLUL III
CONDIŢII SUSPENSIVE
Clauza 3.01. Condiții suspensive
Obligaţia Cumpărătorului de a încheia Contractul Definitiv este condiţionată de îndeplinirea
următoarelor condiţii suspensive („Condiţii Suspensive”) la [Data Limită] ori mai devreme:
[Notă: observați că obligația vânzătorului este necondiționată]

Pagina 3
 Proiect/2021

(a) Documentaţia şi informaţia. Vânzătorul va fi transmis Cumpărătorului, la cererea

acestuia, copiile următoarelor acte, certificate de el ca fiind copii corecte după original:
(1) documentele de proprietate, inclusiv:
(i) Decizia Consiliului mun. Chişinău No. 5/16-15 din [],
(ii) Titlul de autentificare a dreptului deţinătorului de teren, emis la [] de către
Primăria mun. Chişinău, şi
(iii) contractul de vânzare-cumpărare No. 2-2497 din 08.10.1996;
(2) un extras din Registrul bunurilor imobile şi Dosarul cadastral al Bunului Imobil din
care să rezulte că nu există niciun drept real limitat și nicio notare ori interdicție și orice altă
grevare asupra Bunului Imobil, inclusiv confirmarea de radiere a Ipotecii Existente; [Notă:
Aici se ascunde motivul de ce se încheie un antecontract. Cumpărătorul vrea ipoteca să
fie radiată înainte de vânzare]
(3) ridicarea topografică şi/sau oricare alt document care indică situaţia reţelelor pe şi
în apropierea Bunului Imobil; [Notă: Aici se ascunde motivul de ce se încheie un
antecontract. Cumpărătorul vrea să știe dacă terenul e bun pentru construcție ș nu sunt
comunicații subterane mutarea cărora va fi scumpă]
(4) alte acte sau informaţii în legătură cu Bunul Imobil care vor fi fost în mod rezonabil
solicitate de către Cumpărător în procesul analizei juridice a Bunului Imobil. [Notă: Aici se
ascunde motivul de ce se încheie un antecontract. Cumpărătorul vrea să studieze starea
tehnică și juridică a Imobilului]
(b) Evenimente negative importante. Nu se va fi produs şi continua vreun eveniment care ar
putea avea efect negativ important asupra Bunului Imobil, inclusiv:
(1) toate actele şi informaţiile în formă scrisă care au fost furnizate Cumpărătorului
sunt veridice şi corecte în toate aspectele esențiale şi nu conţin careva afirmaţii greșite sau
nu omit să indice vreun fapt necesar pentru a face ca o afirmaţie ce se conţine aici sau acolo
să fie greșită;
(2) nicio procedură judiciară, arbitrală sau administrativă în legătură cu Bunul Imobil
nu va fi fost pornită de careva instanţă sau autoritate publică sau, conform celor cunoscute
de Vânzător după investigări corespunzătoare, nu va fi în curs de pregătire. [ Notă: Prin
această clauză Cumpărătorul își rezervă o portiță de a nu continua cumpărarea, putând
invoca că obligați a lui de a încheia Contractul Definitiv nu a intrat în vigoare, fiindcă a
apărut un eveniment periculos (de exemplu, un vecin are un litigiu privitor la teren)]
(c) Declaraţii şi garanţii. Declaraţiile şi garanţiile făcute de Vânzător în articolul II vor fi
corecte şi veridice în toate aspectele esențiale la data indicată la articolul I aşa cum ele ar fi fost
făcute la acea dată.
Clauza 3.02. Îndeplinirea condițiilor suspensive
Vânzătorul să obligă să depună toate eforturile în vederea îndeplinirii Condițiilor Suspensive și să
informeze prompt Cumpărătorul despre îndeplinirea fiecărei Condiții Suspensive.
ARTICOLUL IV
MODUL DE PLATĂ
Clauza 4.01. Preţul de Cumpărare
(a) Părţile prin prezenta consimt că preţul pentru Bunul Imobil, care urmează a fi plătit de către
Cumpărător Vânzătorului (,,Preţul de Cumpărare”) va fi egal cu [] ([]) Euro și va fi specificat în
Contractul Definitiv.

Pagina 4
 Proiect/2021

(b) Prețul de Cumpărare, cu deducerea Arvunei, se va plăti după înregistrarea Cumpărătorului

ca proprietar al Bunului Imobil liber de grevări.
Clauza 4.02. Arvuna
În termen de două (2) zile după notarea prezentului Contract în Registrul bunurilor imobile,
Cumpărătorul va plăti Vânzătorului o arvună în sumă de [] [()] Euro („Arvuna”). Cumpărătorul va
plăti Arvuna prin transfer la contul bancar care va fi indicat de Vânzător. Vânzătorul se obligă să
folosească Arvuna exclus pentru a stinge datoria garantată de Ipotecă și să ofere Cumpărătorului
dovada în acest sens. [Notă: clauza este riscantă. Vânzătorul ar putea să folosească banii în alte
scopuri și atunci Ipoteca se va menține. O soluție mai bună este dacă Cumpărătorul ar plăti
direct datoria către Creditorul Ipotecar]
ARTICOLUL V
DIVERSE
Clauza 5.01. Cheltuieli şi impozite
Fiecare din Părţi va suporta costurile sale şi onorariile de asistenţă profesională în legătură cu
negocierea şi încheierea prezentului Contract. Onorariile şi şi taxele oficiale achitate în legătură cu
autentificarea notarială şi înregistrarea prezentului Contract vor fi achitate de către Cumpărător.
Clauza 5.02. [Forţa majoră
Nici una dintre Părţi nu va fi obligată să achite despăgubiri pentru orice neexecutare sau întârziere
în executarea oricărei obligaţii din prezentul Contract, dacă se datorează circumstanţelor de forţă
majoră în afara controlului rezonabil, inclusiv, fără limitări , catastrofe naturale, război, alte acţiuni,
inacţiuni, lovituri de stat, legi şi acte normative şi altele, care circumstanţe afectează direct
executarea prezentului Contract. Partea care nu execută sau întârzie să execute o obligaţie datorită
circumstanţelor de forţă majoră, trebuie să notifice, în termen rezonabil, cealaltă Parte despre acest
impediment şi despre efectul său asupra capacităţii de executare. Fiecare circumstanţă de forţă
majoră va fi confirmată corespunzător de către autoritatea competentă. ] [ Notă: aceasta este o
clauză veche, șablon. Ea nu este la fel de bună ca art. 904, iată de ce, ea trebuie exclusă. 1) ea
nu prevede cerința de imprevizibilitate, ceea ce înseamnă că o parte ar fi scuzată chiar dacă ea
putea prevedea problema; 2) ea nu prevede cerința de insurmontabilitate, că partea afectată ar
putea depăși problema; 3) „circumstanță de forță majoră în afara controlului rezonabil” este o
definiție circulară (de fapt, lipsită de conținut propriu), de fapt forța majoră este un impediment
în afara controlului, ce cuprinde cele 2 cerințe suplimentare menționate mai sus.; 4) cel mai rău,
partea afectată nu este limitată în mijloacele de probă pe care le invocă, iar judecătorul sau
arbitrul va aprecia proba conform forței ei probante. Mai mult, Camera de Comerț și Industrie,
conform reglementărilor proprii, nu eliberează aviz de forță majoră în contractele dintre doi
cetățeni, ci doar dintre agenți economici. În concluzie, clauza este dăunătoare și trebuie exclusă.
Clauza se află aici fiindcă juriștii presupun că, dacă cineva cândva a scris-o, ea este deșteaptă și
utilă. Asta e greșit. ]
Clauza 5.03. Legea aplicabilă
Prezentul Contract va fi guvernat şi interpretat în conformitate cu legislaţia Republicii Moldova.
[Notă: clauza nu este strict necesară aici, fiindcă contractul de față nu are elemente
internaționale – toate părțile sunt din MD, iar imobilul e în MD. Are sens de a introduce
asemenea clauză dacă una din părți este străină]
Clauza 5.04. Soluţionarea litigiilor
Orice litigiu, controversă sau pretenţie care decurg din sau în legătură cu prezentul Contract ori din
încheierea, existența, neexecutarea, rezoluţiunea, sau nulitatea ori ineficiența acestuia, pe care
Părţile nu vor reuşi să le soluţioneze pe cale amiabilă în timp de 15 zile de la primirea de către una

Pagina 5
 Proiect/2021

dintre Părţi de la cealaltă Parte a unei notificări ce indică litigiul, controversa sau pretenţia vor fi
deferite spre soluţionare instanţelor de judecată din Republica Moldova.
Clauza 5.05. Confidenţialitatea
Cu excepţia cazurilor prevăzute de legislaţia Republicii Moldova, detaliile acestei tranzacţii vor fi
ţinute în strictă confidenţialitate şi nu vor fi dezvăluite sau făcute accesibile terţilor de nici una din
Părţi fără acordul prealabil în scris al celeilalte Părţi.
Clauza 5.06. Modificările
Orice modificare la prezentul Contract trebuie să fie mutual convenit, întocmit în scris, semnat de
către reprezentanţii împuterniciţi ai ambelor Părţi şi autentificat de către notar. [Notă: a se vedea
art. 1050, privitor la efectul acestei clauze]
Clauza 5.07. Înţelegerea deplină
Prezentul Contract constituie înţelegerea deplină şi completă a tuturor condiţiilor şi termenilor
consimţite de Părţi în legătură cu obiectul acestuia şi va înlocui orice şi toate acordurile anterioare,
verbale sau scrise sau altele. [Notă: a se vedea art. 1050, privitor la efectul acestei clauze]
Clauza 5.08. Cesiunea
Cumpărătorul este liber să cesioneze drepturile sale rezultate din prezentul Contract oricărui terţ,
fără ca acordul Vânzătorului să fie necesar. Pentru a transfera împreună drepturile şi obligaţiile sale
conform prezentului Contract, Cumpărătorul va solicita încuviințarea Vânzătorului, iar Vânzătorul
nu îl va refuza sau reţine fără un motiv întemeiat.
Clauza 5.09. Exemplare
Prezentul Contract a fost întocmit în trei (3) exemplare în limba română.

VÂNZĂTOR CUMPĂRĂTOR

________________________ ________________________
Adresă email pentru notificări: Adresă email pentru notificări:

[Notă: indicarea adresei de email este utilă în scopul art. 22 Cod civil]

Pagina 6