Consideraţii în legătură cu scoaterea terenurilor din circuitul agricol şi intabulările

în cartea funciară

drd. Szilard Sztranyiczki

Consilier juridic - Oficiul Judeţean de Cadastru, Geodezie şi Cartografie Cluj

MATERIAL PUBLICAT ÎN: Dreptul nr. 1/2003, pag. 82 - 93

    Venind în întâmpinarea necesităţii rezolvării numeroaselor probleme pe care le

ridică scoaterea terenurilor din circuitul agricol, studiul de faţă este consacrat
unei teme de mare actualitate şi de un incontestabil interes teoretic şi practic.
Pământul folosit pentru producţia agricolă este regula, iar scoaterea terenurilor
din circuitul agricol, excepţia. Terenurile nu se epuizează dacă sunt exploatate în
mod raţional, iar atunci când acestea sunt scoase din circuitul agricol - temporar
sau definitiv - trebuie avute în vedere interesele generale ale statului şi ale
naţiunii privind asigurarea unei producţii agricole optime şi atragerea în circuitul
agricol a altor suprafeţe.
    Legislaţia română în legătură cu regimul juridic a scoaterii terenurilor din
circuitul agricol este strictă, dar cuprinde şi multe lacune. Unele au fost simple
scăpări, altele au fost şi sunt rezultatul unui imobilism legislativ echivoc, ambiguu.
    Analiza ce urmează cu privire la regimul juridic a scoaterii terenurilor din
circuitul agricol tinde a fi o reflecţie asupra inadvertenţei unor prevederi legale,
precum şi asupra efectelor apărute în practica afacerilor imobiliare.
    Cea mai importantă obligaţie propter rem*1) a fost şi a rămas aceea de a lucra
pământul. Această obligaţie se regăseşte şi în prevederile Legii fondului funciar nr.
18/1991, republicată*2), astfel: "Toţi deţinătorii de terenuri agricole sunt obligaţi să
asigure cultivarea acestora şi protecţia solului". Per a contrario, în legătură cu
folosirea definitivă sau temporară a terenurilor în alte scopuri decât producţia
agricolă se prevede că aceasta se face numai în condiţiile prevăzute de Legea
fondului funciar nr. 18/1991, republicată*3).

    I. NOŢIUNEA DE SCOATERE A TERENURILOR DIN CIRCUITUL AGRICOL

    Scoaterea terenurilor din circuitul agricol nu este definită nici de lege, nici în
literatura de specialitate.
    Este un motiv în plus pentru a încerca formularea unei definiţii a acestei
proceduri prin care particularii pot amplasa obiective de investiţii pe terenurile
agricole. Considerăm că noţiunea de scoatere a terenurilor din circuitul agricol
poate fi definită ca fiind acea procedură prevăzută de lege prin care terenurile
agricole primesc - definitiv sau temporar - o altă destinaţie decât cea uzuală, în
vederea amplasării obiectivelor de investiţii de orice fel.
    O primă întrebare care se pune este aceea de a şti dacă între sintagma de
terenuri agricole utilizată de art. 74 - 103 din Legea fondului funciar nr. 18/1991
(republicată) şi cea de terenuri cu destinaţie agricolă la care se referă art. 2 lit. a
din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, există sau nu identitate?
    După o părere*4), între cele două noţiuni (sintagme) există identitate. După o
altă părere*5), între cele două noţiuni nu există identitate pentru că legiuitorul nu a
folosit aceeaşi formulare, iar terenurile agricole constituie doar o categorie de
terenuri distinctă dintre cele cu destinaţie agricolă. Acelaşi autor propune de lege
ferenda includerea în domeniu a tuturor terenurilor cu destinaţie agricolă, aşa
cum sunt ele definite prin art. 2 din Legea fondului funciar nr. 18/1991,
republicată.
    Considerăm că problema trebuie privită in extenso. Astfel, terenurile agricole
care se scot din circuitul agricol trebuie privite, pe de o parte, ca şi terenuri cu
destinaţie agricolă*6) şi, pe de altă parte, trebuie incluse în această categorie şi
terenurile neproductive care pot fi amenajate pentru producţia agricolă. Numai
astfel putem circumscrie pe deplin obiectul scoaterii terenurilor din circuitul
agricol.
    Ministerul Agricultuii, Alimentaţiei şi Pădurilor concepe şi aplică politica agricolă
a ţării, inclusiv necesarul de producţie agricolă pentru hrana populaţiei, ţinând
seama de totalul suprafeţelor agricole cultivabile*7). Putem afirma, de facto, că
operaţiunea de scoatere a terenurilor din circuitul agricol vine în conflict cu
interesul naţional, astfel încât se restrânge suprafaţa agricolă de care se poate
ţine cont când se elaborează politica agricolă a ţării.
    Legea fondului funciar este inter omnis facit jus: amplasarea noilor construcţii
de orice fel se face în intravilanul localităţilor*8). Per a contrario, prin excepţie, se
pot amplasa unele construcţii şi în extravilan*9).
    Semnificaţia juridică a noţiunii de intravilan este definită *10) ca fiind teritoriul
determinat prin planul urbanistic general (P.U.G.), care cuprinde ansamblul
terenurilor cu şi fără construcţii, ce constituie o localitate. Intravilanul se poate
dezvolta prin extinderea în extravilan numai pe bază de planuri urbanistice zonale
(P.U.Z.), legal aprobate, integrându-se ulterior în Planul urbanistic general (P.U.G.)
al localităţii. Art. 20 din Legea nr. 50/1991, astfel cum a fost modificat prin Legea
nr. 453/2001 prevede: "(1) Intravilanul localităţilor se stabileşte prin planurile
generale de urbanism - P.U.G. - aprobate potrivit legii.
    (2) Ulterior aprobării planului general de urbanism - P.U.G. - pot fi introduse în
intravilanul localităţilor şi unele terenuri din extravilan, numai în condiţii temeinic
fundamentate pe bază de planuri urbanistice zonale - P.U.Z. - aprobate conform
legii.
    (3) Terenurile destinate construirii, evidenţiate în intravilan, se scot din circuitul
agricol, temporar sau definitiv, prin autorizaţia de construire.
    (4) Suprafeţele de teren scoase din circuitul agricol se comunică de către
preşedinţii consiliilor judeţene, de primarul general al Municipiului Bucureşti sau
de primari, în termen de 10 zile de la eliberarea autorizaţiei de construire, oficiilor
teritoriale de cadastru, în vederea stabilirii taxei, în conformitate cu categoria de
folosinţă agricolă şi cu fertilitatea solului, conform evidenţelor agricole, şi pentru
operare în aceste evidenţe, potrivit prevederilor legale".
    Dacă până la apariţia acestei prevederi legale nu se datorau taxe pentru
scoaterea terenurilor din circuitul agricol din intravilan *11), din economia textului
legal citat devine evident faptul că taxa procentuală pentru scoaterea unui teren
din circuitul agricol se datorează şi pentru terenurile agricole situate în intravilan,
indiferent dacă terenurile fac parte din intravilanul existent la data de 1 ianuarie
1990 sau au fost introduse în intravilan după această dată. De lege ferenda, se
impune revederea textelor legale privind plata de către beneficiari a taxelor
procentuale pentru terenurile scoase din circuitul agricol din extravilan şi
intravilan. S-ar impune, de lege ferenda instituirea plăţii taxelor procentuale doar
pentru acele terenuri care la data solicitării aprobării sau avizării de scoatere a
terenurilor din circuitul agricol fac parte din extravilan. S-ar pune capăt astfel
controverselor privind limita intravilanelor localităţilor care trebuie aplicată
pentru scoaterea terenurilor din circuit şi stabilirea taxelor procentuale aferente.
    O altă problemă care se pune este aceea de a şti care este intravilanul de
referinţă pentru aplicarea prevederilor referitoare la scoaterea terenurilor din
circuitul agricol.
    Este de ştiut că în perioada 1994 - 2001 aproape toate localităţile din România
au adoptat noile planuri urbanistice generale (P.U.G.) *12) prin care limitele
localităţilor au fost redefinite, noi suprafeţe intrând în intravilan. Pentru a le
deosebi de limitele intravilanului anterior, arhitecţii le-au numit "intravilan
extins". Din momentul adoptării noilor P.U.G. situaţia terenurilor ce trebuiau
scoase din circuitul agricol a devenit paradoxală. Pe de o parte, intravilanul
evoluase în fapt, o dată cu realităţile şi nevoile urbane, cu reţele de utilităţi -
canalizare, electricitate, gaze etc. - iar, pe de altă parte, organele cadastrale, prin
efectul Legii fondului funciar nr. 18/1991, se raportau la situaţia intravilanelor
existente la data de 1 ianuarie 1990, evidenţiate în cadastrul funciar general,
pentru stabilirea taxelor de scoatere a terenurilor din circuitul agricol.
    După o părere - majoritară -, în special a specialiştilor cadastrali, la stabilirea
taxelor pentru scoaterea terenurilor din circuitul agricol trebuie să ne raportăm la
situaţia intravilanului existent la data de 1 ianuarie 1990. După o altă părere, la
care ne raliem - minoritară - doar a câtorva jurişti, intravilanul de referinţă pentru
aplicarea prevederilor referitoare la scoaterea terenurilor din circuitul agricol este
cel al aprobării acestora prin P.U.G. şi nu cel anacronic de la nivelul anului 1990.
Principalul argument este tocmai art. 98 din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar
care prevede că intravilanul poate fi modificat numai în condiţiile legii, iar P.U.G.-
urile numai ilegale nu pot fi.
    O altă problemă dificilă din punct de vedere practic o reprezintă prevederea
cuprinsă la art. 4 lit. d - încă în vigoare - din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea
executării construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, republicată,
privind exceptarea de la autorizare de construire a anexelor cu caracter temporar
ale exploataţiilor agricole situate în extravilan. Conform acestei prevederi, după
anul 1991 au fost edificate case de vacanţă, cabane şi alte asemenea ca şi "anexe
de exploataţie agricolă"*13). Pe teritoriul judeţului Cluj, în toate cele 80 de teritorii
administrative - comune, oraşe şi municipii - s-au construit astfel de case de
vacanţă şi cabane ca şi anexe de exploataţie agricolă, fără să se plătească taxele
de scoatere din circuitul agricol. Este de aşteptat complinirea textelor legale
privind definirea noţiunii de anexă de exploataţie agricolă, astfel încât să nu se
poată construi alte edificii, decât cele care într-adevăr folosesc producţiei
agricole. Propunem, de lege ferenda, ca definiţie pentru sintagma de anexă
pentru exploataţie următoarea formulă: prin anexă de exploataţie agricolă se
înţelege acel element secundar, alipit de terenul care se află în exploatare
agricolă, care este demontabil, fără fundaţie şi având un singur nivel, folosind
exclusiv scopului de depozitare a materialelor şi instrumentelor folosite la
exploatarea terenului.
    Timp de mai mulţi ani taxa procentuală datorată pentru scoaterea definitivă din
circuitul agricol a terenurilor aflate în extravilan, până la apariţia Legii nr.
169/1997*14), a fost copleşitoare: 600% pentru un teren de clasa I, 550% pentru un
teren de clasa a II-a, 500% pentru un teren de clasa a III-a, 400% pentru un teren
de clasa a IV-a, 300% pentru un teren de clasa a V-a. În prezent, se aplică taxele
prevăzute de către Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 102/2001, acestea
fiind mai reduse.
    Atunci când se lezează un interes naţional este necesar să se impună o taxă *15).
Când este cazul unei scoateri temporare din circuitul agricol, taxa ia forma unei
garanţii, egală însă cu taxa pentru o scoatere definitivă. În ambele situaţii statul
trebuie să alimenteze un fond, aşa-numitul Fond de ameliorare a fondului funciar,
aflat la dispoziţia Ministerului Administraţiei Publice în proporţie de 40% şi a
Ministerului Agriculturii, Alimentaţiei şi Pădurilor în proporţie de 60% *16).
    Prin efectul constituirii şi al reconstituirii dreptului de proprietate asupra
terenurilor în baza Legii fondului funciar, proprietăţile agricole din România s-au
fărâmiţat excesiv*17). Mulţi au devenit proprietari de terenuri agricole, fără ca
aceasta să îi transforme în agricultori. Tradiţiile agricole au fost întrerupte timp de
50 de ani şi pot fi reluate cu greu de noile generaţii. Preţul proprietăţilor
imobiliare agricole a scăzut dramatic, mai cu seamă în zonele colinare şi de
munte, oferta întrecând cu mult cererea. Pe de altă parte, preţul terenurilor
agricole din apropierea municipiilor şi a marilor oraşe a crescut enorm, iar pentru
un investitor este un risc achiziţionarea unor terenuri, pentru că, achitând taxa
procentuală de 200% - 300% la preţul real de achiziţie, se poate dubla cu tripla
investiţia iniţială, gâtuind multe planuri de afaceri.
    Toată procedura specială privind scoaterea terenurilor din circuitul agricol
izvorăşte din lege*18). Astfel, solicitanţii pentru obiective de investiţii mari vor
trebui să obţină, în prima fază, un acord de principiu referitor la amplasament, iar
în faza a doua vor solicita avizarea sau aprobarea scoaterii terenurilor din circuitul
agricol temporar sau definitiv*19). Pentru celelalte obiective de investiţii se va
întocmi o singură documentaţie pentru scoaterea terenurilor din circuitul agricol.
    Astfel, s-a îngreunat procedura de obţinere a avizelor sau aprobărilor *20). Este de
dorit, de lege ferenda, să se elimine această cerinţă pentru scoaterea terenurilor
din circuitul agricol necesare amplasării obiectivelor de investiţii mari, întrucât în
aceste cazuri, de regulă, se depăşeşte suprafaţa de 1 ha, iar aprobarea scoaterii
acestor terenuri din circuitul agricol se dă de către Ministerul Agriculturii,
Alimentaţiei şi Pădurilor împreună cu Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi
Cartografie.

    II. INTABULĂRILE ÎN CĂRŢILE FUNCIARE

    Este de observat că pentru obţinerea acordului de principiu, inter omnes facit

jus, este prezentarea extrasului de carte funciară pentru imobilul pentru care se
solicită scoaterea terenului din circuitul agricol. Această obligaţie trebuie
înţeleasă, lato sensu, atât în regimul cărţilor funciare reglementat de Decretul-
lege nr. 115/1938*21) - care este în vigoare -, cât şi în regimul noilor cărţi
funciare*22).
    Scoaterea terenurilor din circuitul agricol are ca obiect - în general - acele
terenuri agricole care au fost şi sunt supuse legilor fondului funciar *23), cu
precădere terenurile fostelor cooperative agricole de producţie (C.A.P.) şi ale
întreprinderilor agricole de stat (I.A.S.). Aceste terenuri au fost supuse
reconstituirii şi constituirii dreptului de proprietate privată. Prin urmare, pe aceste
suprafeţe au fost eliberate titluri de proprietate de către comisiile judeţene
pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor. Legile
proprietăţii nu prevedeau obligativitatea reconstituirii dreptului de proprietate pe
vechile amplasamente, doar Legea nr. 1/2000*24) conţinea, până la modificarea ei,
această obligaţie. Astfel, în cele mai multe cazuri, suprafeţele de teren nu au fost
retrocedate pe vechile amplasamente, punându-se în posesiune *25) alte parcele
decât cele avute la deposedare.
    La intabulare, pentru zonele în care nu se aplică regimul cărţilor funciare
reglementat prin Decretul-lege nr. 115/1938, proprietarii titlurilor de proprietate
puteau şi pot să-şi intabuleze cu caracter nedefinitiv terenurile agricole pe baza
prevederilor art. 61 din Legea nr. 7/1996*26). Acest sistem de "intabulare cu
caracter nedefinitiv" prezintă numeroase neajunsuri, atât tehnice, prin faptul că
documentele cadastrale pe baza cărora se face înscrierea nu se vor putea închega
într-un sistem cadastral unitar şi complet, cât şi juridice, deoarece intabulările se
pot face doar pe baza titlurilor de proprietate asupra terenurilor, fără să se ţină
cont de cazurile de nulitate absolută pentru unele acte emise cu încălcarea
prevederilor legilor fondului funciar*27). Acest mod de intabulare nu se poate aplica
în teritoriile unde există regim de carte funciară - unde se aplică în continuare
Decretul-lege nr. 115/1938 -, dar poate fi un început pentru introducerea
cadastrului în toate celelalte teritorii, unde nu a existat regim de carte funciară.
De altfel, în judeţul Cluj, precum şi în alte judeţe transilvănene doar în cazuri
excepţionale s-a pus în aplicare acest sistem de înscriere nedefinitivă în cartea
funciară. Organizarea unui sistem de publicitate imobiliară bazat numai pe
măsurători izolate pe fiecare imobil, în ordinea prezentării proprietarilor pentru
înscriere în cartea funciară, nelegată între ele, ar fi o utopie.
    După părerea noastră, "de lege ferenda" se impune eliminarea denumirii
particulare de înscriere cu caracter nedefinitiv pentru teritoriile în care se aplică în
continuare Decretul-lege nr. 115/1938.
    Dificultatea intabulării titlurilor de proprietate apare pentru teritoriile unde a
existat şi există regim de carte funciară. Pentru aceste zone nu se aplică, în
general, sistemul prevăzut prin Legea nr. 7/1996, ci terenurile se intabulează pe
baza Decretului-lege nr. 115/1938, pe baza unor acţiuni în justiţie *28). De aici apar
alte inconveniente tehnice şi juridice majore, şi anume:
    - Datorită faptului că titlurile de proprietate nu au fost eliberate pe vechile
amplasamente, titularii de astăzi trebuie să-şi intabuleze proprietăţile în cartea
funciară a altui proprietar tabular*29), iar numerele cadastrale din titlurile de
proprietate nu mai corespund cu numerele topografice din cartea funciară.
Amplasamentele de astăzi nu se mai suprapun cu amplasamentele vechi, astfel
încât există şi vor exista multe procese şi litigii;
    - Datorită multor speţe practice din experienţa proprie a părerilor culese, în
special de la experţi judiciari în topografie şi cadastru, se desprinde concluzia:
cartea funciară reglementată de Decretul-lege nr. 115/1938 nu garantează
suprafaţa, ci doar proprietatea. De multe ori suprafaţa din cartea funciară nu este
cea reală din teren, astfel încât trebuie rectificată. Atunci se pune întrebarea
firească cum ne putem baza pe un sistem depăşit, învechit, care nu mai
corespunde cerinţelor actuale?
    După părerea noastră, se impune, neîntârziat, aplicarea Legii nr. 7/1996 a
cadastrului şi a publicităţii imobiliare pe teritoriul întregii ţări, astfel încât să fie
deschise cărţi funciare noi, definitive, pe baza titlurilor de proprietate, de lege
ferenda, chiar la nivel teritorial-administrativ, pe sate sau pe tarlale mai mari. În
opinia noastră, nu trebuie să se mai aştepte zeci de ani, până când pe teritoriul
unui întreg judeţ (care este compus din zeci de comune, oraşe şi municipii) vor fi
finalizate lucrările cadastrale, ci este necesar să se accepte să se deschidă cărţi
funciare noi, definitive şi în cazul teritoriilor administrative *30), a satelor sau chiar în
situaţia în care o tarla mai mare (solă) este măsurată şi din punct de vedere tehnic
corespunde normelor metodologice de cadastru elaborate de către Oficiul
Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie (măsurători realizate în sistemul de
coordonare Stereografic 70, astfel încât acestea oricând se pot reconstitui pe
teren).
    Datorită acestor proceduri de intabulare a titlurilor de proprietate, de foarte
multe ori complicate şi având o durată de timp îndelungată şi costisitoare, în
vederea scoaterii terenurilor din circuitul agricol de lege ferenda se impune ca
pentru documentaţia aferentă să se accepte nu doar extrasul de carte funciară, ci
şi titlul de proprietate, contractul de vânzare-cumpărare încheiat în formă
autentică*31) fără ca titularul să fie intabulat în cartea funciară.

    III. SANCŢIUNEA NERESPECTĂRII PROCEDURILOR PRIVIND SCOATEREA

TERENURILOR DIN CIRCUITUL AGRICOL

    Art. 111 lit. e - f din Legea nr. 18/1991 (republicată) prevede contravenţiile la
normele privind folosirea şi ameliorarea terenurilor agricole sau silvice, astfel:
    - amplasarea obiectivelor de orice fel, cu excepţia celor prevăzute la art. 92, pe
terenurile situate în extravilan, fără avizele şi aprobările prevăzute de lege;
    - ocuparea şi folosirea terenurilor aprobate a fi scoase definitiv sau temporar
din producţia agricolă, înainte de a fi delimitate, bornate şi predate.
    Ambele contravenţii se sancţionează cu amendă de la 1.000.000 lei la 2.000.000
lei pentru persoanele fizice şi de la 10.000.000 lei la 20.000.000 lei pentru
persoanele juridice. Constatarea contravenţiilor şi aplicarea sancţiunilor se fac de
către specialiştii împuterniciţi în acest scop de Ministerul Agriculturii, Alimentaţiei
şi Pădurilor, de împuterniciţii prefectului şi specialiştii împuterniciţi de directorul
general al direcţiei generale pentru agricultură şi industrie alimentară, precum şi
de către primar. Prin actul de constatare se dispune cu privire la suportarea
pagubelor de către cei vinovaţi şi, după caz, restabilirea situaţiei anterioare.
    După cum am afirmat, în conformitate cu prevederile art. 20 din Legea nr.
453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea
executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor,
terenurile din intravilan se scot din circuitul agricol, prin autorizaţia de construire.
În termen de 10 zile de la eliberarea autorizaţiei de construire, primarii şi
preşedinţii consiliilor judeţene comunică oficiilor de cadastru suprafeţele de teren
scoase din circuitul agricol, pentru stabilirea taxei. Astfel, conform acestor noi
reglementări şi terenurile agricole din intravilan se scot din circuitul agricol şi se
datorează taxă de scoatere pentru terenurile agricole intravilane.
    În lipsă de alte prevederi speciale, sancţionarea nerespectării procedurilor
privind scoaterea terenurilor din circuitul agricol este supusă regulilor ce
formează regimul de drept comun privind regimul juridic al contravenţiilor *32).
Aşadar, aplicarea sancţiunii contravenţionale se prescrie potrivit distincţiilor
cuprinse în art. 3 alin. 1 - 3 din Ordonanţa Guvernului nr. 2/2001, iar prescripţia
executării amenzii contravenţionale are loc conform art. 14 alin. 1 - 3 din acelaşi
act normativ.

    IV. PROPUNERI DE LEGE FERENDA

    Reglementarea incompletă şi imperfectă a regimului juridic al scoaterii

terenurilor din circuitul agricol ne determină să formulăm următoarele propuneri
de lege ferenda:
    a) Definirea în lege a noţiunii de scoatere a terenurilor din circuitul agricol,
astfel: scoaterea terenurilor din circuitul agricol este acea procedură legală prin
care terenurile agricole primesc - definitiv sau temporar - o altă destinaţie decât
cea uzuală, în vederea amplasării obiectivelor de investiţii de orice fel;
    b) Includerea în domeniul terenurilor agricole, pe lângă terenurile cu destinaţie
agricolă, definite prin art. 2 lit. a din Legea fondului funciar nr. 18/1991
(republicată), şi a terenurilor neproductive care pot fi amenajate pentru producţia
agricolă;
    c) Instituirea plăţii taxelor procentuale doar pentru acele terenuri care la data
solicitării aprobării sau avizării de scoatere a terenurilor din circuitul agricol fac
parte din extravilan;
    d) Definirea sintagmei de anexă pentru exploataţie agricolă, astfel: prin anexă
de exploataţie agricolă se înţelege acel element secundar, alipit de terenul care se
află în exploatare agricolă, care este demontabil, fără fundaţie şi având un singur
nivel, folosind exclusiv scopului de depozitare a materialelor şi instrumentelor
folosite la exploatarea terenului;
    e) Eliminarea cerinţei obţinerii iniţiale a avizului de principiu pentru scoaterea
terenurilor din circuitul agricol necesare amplasării obiectivelor de investiţii mari,
întrucât în aceste cazuri, de regulă, se depăşeşte suprafaţa de 1 ha, iar aprobarea
scoaterii acestor terenuri din circuitul agricol se dă de către Ministerul Agriculturii,
Alimentaţiei şi Pădurilor împreună cu Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi
Cartografie;
    f) Eliminarea denumirii particulare de înscriere cu caracter nedefinitiv în cartea
funciară pentru teritoriile în care se aplică în continuare Decretul-lege nr.
115/1938. Modificarea şi completarea Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi a
publicităţii imobiliare astfel încât să se permită deschiderea de cărţi funciare noi,
definitive, pe baza titlurilor de proprietate, chiar la nivel de teritoriu administrativ,
pe sate sau pe tarlale mai mari, în cazul finalizării lucrărilor cadastrale pentru
aceste entităţi;
    g) La documentaţia aferentă obţinerii avizului sau aprobării de scoatere a
terenurilor din circuitul agricol să se accepte nu doar extrasul de carte funciară, ci
şi titlul de proprietate sau contractul de vânzare-cumpărare încheiat în formă
autentică, fără cerinţa obligatorie ca titularul să fie intabulat în cartea funciară.
------------
    *1) A se vedea I. Albu: Drept civil. Introducere în studiul obligaţiilor, Editura
Dacia, Bucureşti, 1984, p. 64 - 70; L. Pop: Dreptul de proprietate şi
dezmembrămintele sale, ediţie revăzută şi completată, Editura Lumina Lex,
Bucureşti, 2001, p. 28 - 32.
    *2) În temeiul art. 74 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată. (Legea
fondului funciar nr. 18/1991 a fost republicată în "Monitorul Oficial al României",
Partea I, nr. 1 din 5 ianuarie 1998).
    *3) În conformitate cu art. 90 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată.
    *4) A se vedea Fl. Scrieciu, Drept agrar şi drept funciar, Editura Lumina Lex,
Bucureşti, 2000, p. 466.
    *5) A se vedea E. Chelaru, Circulaţia juridică a terenurilor, Editura All Beck,
Bucureşti, 1999, p. 177 - 178.
    *6) Astfel cum sunt prevăzute de art. 2 lit. a din Legea fondului funciar nr.
18/1991, republicată.
    *7) Conform art. 134 din Constituţia României: "Statul trebuie să asigure
exploatarea resurselor naturale, în concordanţă cu interesul naţional".
    *8) Conform art. 91 alin. 1 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată.
    *9) Conform art. 91 alin. 2 şi 3 din Legea fondului funciar, republicată, se instituie
două excepţii, şi anume: se vor putea amplasa în extravilan construcţiile cu
potenţial poluant, după cum se vor putea amplasa în extravilan şi construcţiile
care prin natura lor nu se pot amplasa în intravilan, precum şi adăposturile pentru
animale, cu precădere pe terenuri cu folosinţe neagricole sau cu folosinţe
inferioare şi slab productive.
    *10) Conform Anexei nr. 2 din Legea nr. 453/2001 pentru modificarea şi
completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de
construcţii şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, publicată în "Monitorul
Oficial al României", Partea I, nr. 431 din 1 august 2001.
    *11) Art. 20 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de
construcţii şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, republicată - "Monitorul
Oficial al României", Partea I, nr. 3 din 13 ianuarie 1997 - prevedea (anterior
modificării sale prin Legea nr. 453/2001) faptul că terenurile destinate construirii,
evidenţiate în intravilan, se scot din circuitul agricol, temporar sau definitiv, prin
autorizaţia de construire. Această prevedere a fost benefică pentru mulţi
investitori de-a lungul timpului, întrucât nu se datorau taxele prevăzute de lege
pentru scoaterea terenurilor din circuitul agricol din intravilan, doar o
documentaţie tehnică trebuia executată, iar practica a dovedit că scoaterea
terenurilor agricole din circuitul agricol din intravilan nu era o problemă. Astăzi,
deşi legea prevede că se datorează taxe şi pentru scoaterea terenurilor din
circuitul agricol din intravilan, la nivelul judeţului Cluj nu se aplică această
procedură, oficiul judeţean de cadastru nu percepe taxe pentru avizarea acestor
documentaţii de scoatere a terenurilor din circuitul agricol.
    *12) La nivelul judeţului Cluj majoritatea celor 80 de teritorii administrative -
comune, oraşe şi municipii - au adoptat noile planuri urbanistice generale, toate
fiind aprobate.
    *13) "Dicţionarul explicativ al limbii române, ediţia a II-a, editat de Academia
Română, Institutul de Lingvistică "Iorgu Iordan", Editura Univers Enciclopedic,
1996, p. 40, p. 358 şi p. 21, ca şi V. Breban, Dicţionar al limbii române
contemporane", Editura Ştiinţifică şi Enciclopedică, Bucureşti, 1980, p. 27, p. 196
şi p. 18, definesc astfel sintagma "anexa de exploatare agricolă":
    - anexă: ceea ce este alăturat sau alipit, ca element secundar, pe lângă altceva
mai important;
    - exploataţie: terenul care se află în exploatare;
    - agricolă: care ţine de agricultură, care se referă la agricultură.
    Ca atare, prin anexă de exploataţie agricolă se înţelege elementul secundar,
alipit de terenul care se află în exploatare agricolă.
    *14) Legea nr. 169/1997 privind modificarea şi completarea Legii fondului funciar
nr. 18/1991 este publicată în "Monitorul Oficial al României", Partea I, nr. 299 din
4 noiembrie 1997.
    *15) Politica agricolă comună din anul 2001 a statelor Uniunii Europene a enunţat
principiul impunerii unor taxe pentru scoaterea terenurilor din circuitul agricol.
    *16) Organele judeţene care aprobau scoaterea terenurilor din circuitul agricol
(fostele oficii de cadastru agricol şi organizarea teritoriului agricol care aparţineau
până la data de 30 iunie 2001 Ministerului Agriculturii, Alimentaţiei şi Pădurilor)
au fost desfiinţate în baza Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 70/2001 pentru
modificarea şi completarea Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996,
publicată în "Monitorul Oficial al României", Partea I, nr. 266 din 23 mai 2001 şi a
Hotărârii Guvernului nr. 590/2001 privind organizarea şi funcţionarea Oficiului
Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie, publicată în "Monitorul Oficial al
României", Partea I, nr. 345 din 29 iunie 2001. Activitatea acestor oficii a fost
preluată de către Ministerul Administraţiei Publice - Oficiul Naţional de Cadastru,
Geodezie şi Cartografie, în prezent purtând denumirea de oficii judeţene de
cadastru, geodezie şi cartografie. Astfel, în prezent, şi scoaterea terenurilor din
circuitul agricol se realizează prin aceste oficii judeţene de cadastru, geodezie şi
cartografie.
    În conformitate cu Ordinul (comun) al ministrului administraţiei publice nr.
5120/2001 şi al ministrului agriculturii, alimentaţiei şi pădurilor nr. 441/2001,
pentru aprobarea Regulamentului privind conţinutul documentaţiilor referitoare
la scoaterea terenurilor din circuitul agricol, necesare amplasării obiectivelor de
investiţii, şi a Regulamentului privind conţinutul documentaţiei pentru schimbarea
categoriilor de folosinţă a terenurilor agricole, publicat în "Monitorul Oficial al
României", Partea I, nr. 789 din 12 decembrie 2001, Fondul de ameliorare a
fondului funciar este destinat pentru:
    - ameliorarea terenurilor agricole degradate - 50% (Ministerul Agriculturii,
Alimentaţiei şi Pădurilor);
    - acoperirea unor cheltuieli necesare furnizării informaţiilor privind calitatea
solurilor - 10% (direcţiile generale pentru agricultură şi industrie alimentară);
    - finanţarea unor lucrări pentru aplicarea Legii fondului funciar - 25% (Oficiul
Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie);
    - acoperirea unor cheltuieli pentru măsurarea, întocmirea documentaţiilor
necesare scoaterii terenurilor din circuitul agricol - 15% (Oficiul Naţional de
Cadastru, Geodezie şi Cartografie).
    *17) Conform statisticilor Ministerului Agriculturii, Alimentaţiei şi Pădurilor, la
sfârşitul anului 2000 în România, suprafaţa medie a terenurilor era de 2,30 ha şi
existau: 3,9 milioane gospodării individuale, 7157 gospodării familiale, 3578
asociaţii agricole, care însumează circa 30 de milioane de parcele. 72% dintre
aceste parcele aveau suprafaţa sub 3 ha, iar 0,3% peste 10 ha.
    *18) Conform art. 74 - 103 din Legea fondului funciar nr. 18/1991 (republicată) şi
Ordinului (comun) al ministrului administraţiei publice nr. 5120/2001 şi al
ministrului agriculturii, alimentaţiei şi pădurilor nr. 441/2001.
    *19) Este de dorit, de lege ferenda, să se elimine această cerinţă - obţinerea unui
aviz de principiu - pentru scoaterea terenurilor din circuitul agricol necesare
amplasării obiectivelor de investiţii mari, întrucât în aceste cazuri, de regulă, se
depăşeşte suprafaţa de 1 ha, iar aprobarea scoaterii acestor terenuri din circuitul
agricol se dă de către Ministerul Agriculturii, Alimentaţiei şi Pădurilor împreună cu
Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie.
    *20) De la apariţia Ordinului pentru aprobarea Regulamentului privind conţinutul
documentaţiilor referitoare la scoaterea terenurilor din circuitul agricol
("Monitorul Oficial al României", Partea I, nr. 789 din 12 decembrie 2001) până la
data de 8 martie 2002, adică în aproape 3 luni de zile, la oficiul judeţean de
cadastru, geodezie şi cartografie Cluj s-a eliberat doar un singur aviz de scoatere a
terenului din circuitul agricol.
    *21) Pentru detalii, a se vedea: I. Albu, Curs de drept funciar, Litografia şi
Tipografia Învăţământului, Bucureşti, 1957, p. 342 şi urm.; Tr. Ionaşcu, S.
Brădeanu: Drepturile reale principale în R.S.R., Editura Academiei, Bucureşti,
1978, p. 206 şi urm.; L. Pop, op. cit., p. 274 - 289; E. Chelaru, op. cit., p. 381 - 389;
C. Stătescu, C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale, Universitatea din Bucureşti,
Facultatea de drept, 1988, p. 290 - 293.
    *22) Prin apariţia Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare se
reglementează un regim de cadastru general naţional modern şi un sistem unitar
de publicitate imobiliară în întreaga ţară, prin sistemul cărţilor funciare. Acest
sistem este destinat să înlocuiască toate celelalte sisteme de publicitate
imobiliară existente. Pentru detalii privind regimul noilor cărţi funciare, a se vedea
M. Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Editura Press Mihaela
S.R.L., Bucureşti, 2000, p. 193 - 463; I. Albu, Publicitatea imobiliară în dreptul
român. Noile cărţi funciare, în "Dreptul" nr. 11/1996, p. 5 - 23; I. Albu, Noile cărţi
funciare, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p. 47 - 104; E. Chelaru, Curs de
drept civil. Drepturi reale principale, Editura All Beck, Bucureşti, 2000, p. 222 -
233; L. Pop, op. cit., p. 290 - 312; M. Ionescu, Principiile de bază ale publicităţii
imobiliare şi ale noului sistem de publicitate adoptat prin Legea nr. 7/1996, în
"Dreptul" nr. 6/1997, p. 35 - 45; I. Adam, Drept civil. Drepturile reale principale,
Editura All Beck, Bucureşti, 2002, p. 729 - 799; C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile
reale principale, Editura All Beck, Bucureşti, 2001, p. 339 - 357.
    *23) Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, nemodificată; Legea nr. 169/1997
privind modificarea şi completarea Legii fondului funciar nr. 18/1991; Legea nr.
18/1991 a fondului funciar, republicată; Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea
dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi celor forestiere, solicitate
potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 şi ale Legii nr. 169/1997;
Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 102/2001 privind modificarea şi
completarea Legii nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate
asupra terenurilor agricole şi celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii
fondului funciar nr. 18/1991 şi ale Legii nr. 169/1997, precum şi modificarea şi
completarea Legii nr. 18/1991, republicată.
    *24) Conform celebrei sintagme restitutio in integrum, parcelele trebuiau
reconstituite pe vechile amplasamente, dacă acestea erau libere (art. 2 alin. 1 şi 2
din Legea nr. 1/2000).
    *25) Punerile în posesiune asupra terenurilor se efectuează pe bază de măsurători
de către comisiile comunale, orăşeneşti şi municipale pentru stabilirea dreptului
de proprietate privată asupra terenurilor, conform art. 27 alin. 1 şi 2 din Legea nr.
18/1991 a fondului funciar (republicată) şi art. 32 - 33 din Regulamentul privind
procedura de constituire, atribuţiile şi funcţionarea comisiilor pentru stabilirea
dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, a modelului şi modului de
atribuire a titlurilor de proprietate, precum şi punerea în posesie a proprietarilor
(noul Regulament privind aplicarea legilor fondului funciar), aprobat prin
Hotărârea Guvernului nr. 1172/2001, publicat în "Monitorul Oficial al României",
Partea I, nr. 829 din 21 decembrie 2001, întocmindu-se procese-verbale de
punere în posesiune pe baza cărora se eliberează titlurile de proprietate. Până la
apariţia acestor reglementări privind punerea în posesiune pe bază de măsurători,
de foarte multe ori, în prima fază, se eliberau titlurile de proprietate, numai
ulterior trecându-se la măsurarea amplasamentelor. Din cauza acestei proceduri
"inverse" au apărut multe divergenţe, procese civile şi neconcordanţe între datele
trecute în titlul de proprietate şi situaţia reală din teren. În prezent, oficiile de
cadastru verifică schiţele şi amplasamentele întocmite la fiecare proces-verbal de
punere în posesie pentru fiecare parcelă în parte şi numai după corespondenţa şi
recepţionarea acestora trece la întocmirea titlurilor de proprietate.
    *26) La cererea de înscriere se ataşează schiţa de plan a terenului, întocmită de un
cadru tehnic de specialitate autorizat de oficiul judeţean de cadastru, geodezie şi
cartografie. Schiţa de plan va cuprinde configuraţia parcelelor de teren,
suprafeţele, categoriile de folosinţă, caracteristicile calitative ale solului,
elementele pentru precizarea locului unde este situat imobilul, data întocmirii şi
numele celui care a întocmit schiţa.
    *27) A se vedea cazurile în care se poate invoca nulitatea absolută pentru unele
acte emise cu încălcarea prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991, cuprinse
în prevederile art. III lit. a - h din Legea nr. 169/1997.
    *28) Acţiuni în prestaţie tabulară şi acţiuni în constatare.
    *29) În municipiul Cluj-Napoca reducerea suprafeţei terenurilor la aplicarea Legii
nr. 18/1991 a fondului funciar a fost de 55%, astfel încât cel care a avut 1 ha teren
a primit doar 0,55 ha. Din această cauză nici amplasamentele vechi nu au mai fost
respectate la punerea în posesiune.
    *30) Există foarte multe zone necooperativizate unde nu s-au aplicat legile
fondului funciar. În unele dintre aceste teritorii există lucrări de introducere a
cadastrului funciar general. S-ar putea începe întocmirea documentelor tehnice
principale ale cadastrului pentru aceste zone, mai ales că acolo nu există
probleme privind reprivatizarea pământurilor în conformitate cu legile
proprietăţii.
    *31) În cazul existenţei cărţii funciare - contract de vânzare-cumpărare legalizat de
un notar public, iar în cazul existenţei doar a titlului de proprietate - contract de
vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 54/1998 privind
circulaţia juridică a terenurilor şi legalizat de un notar public.
    *32) Dreptul comun în materie îl constituie Ordonanţa Guvernului nr. 2/2001
privind regimul juridic al contravenţiilor, publicată în "Monitorul Oficial al
României", Partea I, nr. 410 din 25 iulie 2001, aprobată (dar cu 11 modificări şi
completări, care însă nu s-au referit la art. 13 - 14) prin Legea nr. 180/2002,
publicată în "Monitorul Oficial al României", Partea I, nr. 268 din 22 aprilie 2002.