BONITAREA TERENURILOR

GENERALITI
o

Bonitarea terenurilor agricole reprezint o aciune complex de cercetare i de

apreciere cantitativ a principalelor condiii care determin rodirea plantelor, de
stabilire a gradului de favorabilitate a acestor conitii pentru fiecare folosin i
cultur. Deoarece capacitatea de producie a terenurilor se modific sub influena
factorilor naturali, dar mai ales datorit interveniei omului, bonitarea trebuie
actualizat n permanen.
In interpretarea practic a cercetrii condiiilor naturale pentru nevoile produciei
agricole se deosebesc dou laturi i anume: bonitarea i caracterizarea tehnologica a
terenurilor. In Romnia, bonitarea se face pe seama sistemului elaborat i
mbuntit de ctre D. Teaci. Exprimarea favorabilitii pentru diferitele folosine i
culturi se face prin note de bonitare n condiiile naturale i potenarea notelor de
bonitare, prin aplicarea lucrrilor de mbuntiri funciare i a unor tehnologii
curente ameliorative. Pentru calculul notelor de bonitare se folosesc anumii
indicatori, denumii indicatori de bonitare, iar pentru potenarea notelor de
bonitare, prin aplicarea lucrrilor de mbuntiri financiare i a unor tehnologii
curente ameliorative, se utilizeaz indicatorii de potenare.

UNITI DE TERITORIU ECOLOGIC OMOGENE

o

Bonitarea pentru condiii naturale se face pentru poriuni de teritoriu, pe care

fiecare din factorii naturali se manifest uniform, numite uniti de teritoriu ecologic
omogene (TEO). Intocmirea harii de uniti TEO (constituirea, delimitarea,
caracterizarea unitilor TEO) se face prin suprapunerea hrilor de soluri (cu
uniti cartografice delimitate pe baza indicatorilor de sol), peste harta cu unitii
cartografice delimitate, pe baza indicatorilor de relief, clima, hidrologie si antropici.
O unitate de teritoriu ecologic omogen (TEO) cuprinde terenurile care prezint
aceeai situaie referitoare la caracteristicile exprimate prin indicatorii respectivi
(temperatura medie anual, precipitaii medii anuale, textur, volum edafic, pH,
rezerv de humus).
Notarea TEO - lor este arbitrar, folosindu-se cifre arabe de la 1 la numarul care
individualizeaz ultima unitate TEO delimitat. Numarul TEO lor este cu att mai
mare, cu ct scara la care se lucreaz este mai mare i cu ct variaia factorilor
naturali i antropici este i ea mai mare. Terenurile agricole din Romania sunt
cuprinse n cca. 122.000 TEO-uri (scara 1: 50.000).

INDICATORI DE CARACTERIZARE TEHNOLOGICA

o
o

Odat cu bonitarea, se face i caracterizarea tehnologic a terenurilor respective, n

scopul determinrii necesitilor i posibilitilor de sporire a capacitii de
producie.
Pentru caracterizarea tehnologica a terenurilor, se folosesc 8 indicatori i anume:
pretabilitatea pentru irigaii;
necesitatea lucrrilor de prevenire i combatere a excesului de umiditate;
necesitatea lucrrilor de prevenire i combatere a salinitii si alcalinitii;
necesitatea lucrrilor de prevenire i combatere a eroziunii;
specificul lucrrilor solului i mecanizabilitatea;
consumul de energie i durata perioadei pentru lucrrile solului;
necesitatea amendrii calcice i specificul fertilizrii;
necesitatea lucrrilor de recultivare i combatere a polurii.
In cadrul fiecarui indicator tehnologic, s-au separat clase i subclase de terenuri.

SEPARAREA CLASELOR I SUBCLASELOR

o
o

Clasele mpart sau grupeaz terenurile n funcie de intensitatea restriciilor sau a

necesitii lucrrilor respective de ameliorare. Subclasele mpart sau grupeaz terenurile
dup natura restriciilor sau specificul tehnologiilor culturale.
Separarea claselor i subclaselor se face cu ajutorul a 20 de indicatori de caracterizare a
solurilor i terenurilor i anume:
alunecri i forme de microrelief;
panta;
media anual a precipitaiilor (corelat n raport cu panta i permeabilitatea
solului);
adncimea apei freatice;
adncimea la care apare roca dur;
clase texturale n orizontul Ap sau n primii 20 cm;
clase texurale pe adncimea profilului n seciunea de control;
coninutul de schelet;
contraste de textur;
gradul de descompunere a materiei organice;
volum edific util;
inundabilitatea;
poluarea solului.

INDICATORI DE POTENTARE A CAPACITATII DE PRODUCTIE A

TERENURILOR AGRICOLE
o
o

o
o

o
o
o

Influenarea condiiilor naturale prin lucrrile de imbuntiri funciare duce, n toate cazurile, la
modificarea nsuirilor factorilor de mediu, care devin mai favorabile pentru creterea plantelor.
Activitatea de cercetare i de precizare a efectului diverselor msuri de ameliorare i cuantificare a
acestui efect reprezint obiectul lucrrilor de potentare a notelor de bonitare pentru terenurile
ameliorate i clasificarea acestora n raport cu modul n care, una sau alta dintre msurile de
ameliorare, modific starea lor actual de productivitate.
Principiul, care st la baza calculului notelor de bonitare potenate, este acela ca: fiecare nsuire se
apreciaz sub aspectul favorabilitii pentru o anumit plant sau folosin n mod difereniat, dup
gradul n care aceast nsuire a fost modificat n bine prin lucrrile ameliorative.
Cel mai tipic exemplu dup care se poate judeca efectul msurilor de ameliorare este cel al desecrii
i drenajului terenurilor. Modificri ale nsuirilor factorilor naturali se pot realiza prin irigaii
(clim), drenaj (sol, hidrologie), combaterea eroziunii (sol), desalinizare (sol), ndiguire (teren n
ansamblu).
Prin aplicarea unor tehnologii corecte de lucrare a solului, de lupt impotriva buruienilor i a
duntorilor, de folosire de soiuri si hibrizi cu caliti biologice superioare, prin folosirea unor doze
echilibrate de ngrminte si amendamente, se poate ajunge la obinerea unor recolte din ce in ce
mai mari la hectar i implicit la punctul de bonitare.
In ansamblu, problema determinrii corecte a influenelor antropice asupra factorilor de mediu este
suficient de dificil i ea necesit investigaii suplimentare.
Una din cele mai importante este aceea a stabilirii limitelor superioare, care se pot atinge prin
aplicarea msurilor ameliorative i de fertilizare radical.
Pentru calcularea notelor de bonitare n aceasta situaie, se folosesc coeficienii de potenare,
coeficieni stabilii de ICPA.

CALCULUL NOTELOR DE BONITARE

o

In cadrul fiecarui indicator tehnologic s-au separat i subclase de terenuri. Clasele

mpart sau grupeaz terenurile n funcie de intensitatea restriciilor sau a
necesitilor lucrrilor respective de ameliorare:
fr restricii sau fr necesitatea de lucrri ameliorative;
cu restricii mici sau cu necesitatea unor lucrri de prevenire etc.

Subclasele mpart sau grupeaz terenurile dup natura restriciilor sau specificul
tehnologiilor culturale, ca de exemplu: exces de umiditate freatic, panta si eroziunea
n suprafa, salinizare, roc dur superficial, schelet, volum edafic redus i
capacitate de ap util redus etc.
Separarea claselor i subclaselor se face cu ajutorul indicatorilor de caracterizare a
solurilor i terenurilor amintii mai sus.
Asupra cuantumului de recolt ce se obine la unitatea de suprafa, acioneaz un
ansamblu de factori naturali i antropici, care determin modul de cretere i rodire
a plantelor. Pe lang factorii de mai sus, acioneaz i nivelul investiiilor la unitatea
de suprafata, dar i raportul terenului fa de piaa de desfacere, care genereza
diferenierea cheltuielilor de transport i n final venitul net la ha.

o
o

Exemplu
o

Expresia cea mai elocvent a diferenei de potenial de producie a terenului i a

poziiei lui fa de piaa de desfacere este dat de diferenierea productivitii muncii
n agricultur. O ora sau o zi de munc prestat de un lucrtor cu acelai grad de
calitate poate produce:
o cantitate de recolt cu totul diferit,
un venit global i net puternic difereniate ntre ele, n raport cu capacitatea de
producie a terenului,
costuri de producie a unei uniti (cantiti) dferite.
Astfel, pentru producerea unei recolte de 8-10 t/ha de porumb pe un cernoziom
freatic umed sunt necesare tot attea ore de munc ca i pentru o recolta de 2-3 tone
ce se obine pe soluri podzolice sau pe cele erodate, cu excepia diferenei de ore
necesare transportului diferenei de recolt. Rezult ca porumbul, va fi de 2-3 ori
mai ieftin pe cernoziomul freatic umed dect cel de pe solurile slab fertile, iar venitul
net la ha va fi difereniat, chiar zero n cazul unor recolte de sub 2500 kg/ha.

Fertilitatea solului
o

Intre metodele cunoscute de bonitare cadastral a terenurilor agricole se numar i

aceea care folosete drept criteriu, mprirea terenurilor, dup gradul de fertilitate,
n cinci clase de calitate. Legea impozitului pe venitul agricol utilizeaz drept criteriu
de stabilire a valorii impozitelor pe principiul impririi teritoriului rii n cinci zone
agrogeofrafice.
Fertilitatea este cea mai important proprietate a solului i este definit de totalitatea
nsusirilor fizice, chimice si biologice, care asigur plantelor cantitile de substane
nutritive n timpul perioadei de vegetaie. Toate terenurile cultivate au o fertilitate
natural i una artificial.
Fertilitatea natural se formeaz n procesul de genez a solului sub aciunea
bioacumulativ din diferitele zone biochimice. Astfel, diferitele formaii vegetale au
dus la acumulri diferite de substane nutritive i de aceea solurile au fertiliti
naturale (poteniale) mai mari sau mai mici.
Fertilitatea artificial sau cultural se realizeaz ca rezultat al interveniei omului n
evoluia natural a solului prin msuri agroameliorative.
Intruct la baza fertilitii artificiale st totui fertilitatea natural (potenial), n
practic ele nu se pot separa, ntrucat ele definesc mpreun fertilitatea economic a
solului, care constituie factorul principal al bonitrii cadastrale a terenurilor agricole.

Incadrarea terenurilor agricole n clase de bonitare

o

La incadrarea terenurilor agricole n cele cinci clase de calitate prin metoda

menionat, s-au avut n vedere urmtoarele nsuiri de baz: grosimea profilului de
sol, grosimea orizontului de humus, textura i coninutul de schelet, valoarea reaciei
pH, gradele de podzolire, srturare, eroziune, alunecare i inundare, formele de
relief, natura i nsusirile rocilor-mam, adncimea apelor freatice i compoziia
chimic a acestora, precum i intervenia omului cu lucrri de mbuntiri funciare.
Toate aceste nsuiri sunt considerate ca un tot unitar, fiecare dintre ele
influenndu-le pe celelalte, iar totalitatea lor influennd fiecare nsuire n parte.
Potrivit criteriului de mprire a solurilor n cinci clase dup gradul de fertilitate,
acestea sunt:
Clasa I: solurile cu fertilitate foarte buna.
Clasa a II-a: solurile cu fertilitate buna.
Clasa a III-a: solurile cu fertilitate mijlocie.
Clasa a IV-a: solurile cu fertilitate slaba.
Clasa a V-a: solurile cu fertilitate foarte slaba.

Necesitatea cartrii pedologice

o

O cerin esenial, care condiioneaz realizarea lucrrilor de bonitare a terenurilor

agricole, este aceea a existenei i deci a utilizrii cartrilor pedolodice. Far studiile
de cartare pedologic, executate de specialiti n pedologie, nu se pot realiza lucrrile
de bonitare cadastral, dup cum far analize de evaluare a calitii construciilor,
executate de specialiti n domeniul construciilor nu se pot realiza lucrri de
bonitare a cldirilor.
Pentru lucrrile de bonitare cadastral a terenurilor, este necesar ca pe planul
cadastral adus la zi s se transpun i limitele unitilor de sol, preluate din planul
de cartare pedologic existent la dosarul lucrrii de cartare pedologic (staionar).

Probleme specifice bonitrii

o

Se cunoate c recolta nu este o funcie simpl determinat numai de gradul de fertilitate a

terenului, ci o funcie complex, dat de cele 3 grupe de factori:

o
o

N- natura, calitatea pmntului i a climei ;

B- biologia, calitatea solurilor i a hibrizilor de plante;
M- cantitatea de munc vie i materializat, care se depune pentru obinerea recoltei.

Acest din urma factor munca - pentru obinerea de recolte, trebuie analizat extrem de
atent, ntruct la realizarea recoltei n ultim instan nu contribuie numai cei din
agricultur, ci toi care lucreaz pentru fabricarea uneltelor necesare cultivrii plantelor:
tractoare, maini pentru producerea ngrmintelor, a insecto-fungicidelor etc.
Desigur, cantitatea de munc i cheltuiala de energie la unitatea de produs agricol difer de
la o epoc la alta i de la o ara la alta.
Prin realizarea lucrrilor de bonitare a terenurilor agricole se cer rezolvate urmtoarele
probleme:

Precizarea capacitii de producie a terenului pentru diferite plante de cultur, plantaii pomicole
i viticole i pajiti naturale;
Precizarea celor mai raionale repartiii a culturilor pe teritoriul - fundamentarea lucrrilor de
zonare i profilare a produciei agricole;
Stabilirea cauzelor care limiteaza capacitatea de producie i evidenierea lor n vederea
diminurii sau inlturrii efectelor negative care limiteaz recoltele;
Fundamentarea msurilor economice pentru evidenierea i comensurarea rentei funciare
difereniate n vederea prelurii i redistribuirii acesteia, pentru asigurarea echitii socialeconomice pentru toi lucrtorii din agricultur.

Metodica actual de bonitare

o

Metodica actual de bonitare respect n ansamblu metodica larg cunoscut i

utilizat n Romania, dar se deosebete prin aceea c este mult mai analitic i oblig
pe cel care o aplic s fie extrem de atent atunci cnd studiaz terenul pentru
bonitare.
Grupele de factori dup care se face determinarea notei de bonitare sunt:
SOLUL cu urmtoarele insusiri:
volumul edafic util;
textura;
coninutul de humus;
reacia;
starea de gleizare sau pseudogleizare;
starea de salinizare sau soloneizare.
CLIMA:
temperatura medie anual cu precipitaiile medii anuale, corectate n raport cu
numarul de luni de secet, de pant i de expoziie.
RELIEFUL panta terenului.
ADNCIMEA, NATURA SI OSCILAIA APEI FREATICE.

Aspecte privind metodica de bonitare

o

o
o

Pentru a evita erorile de interpretare a harilor de sol, realizate pe teritoriul rii noastre n
diferite etape, s-a renunat la stabilirea direct a notelor de bonitare pe tipuri i subtipuri de sol ca
n vechile scheme i se recurge la utilizarea datelor concrete de caracterizare a solurilor pentru
care se face bonitarea. De asemenea, s-a renunat la mprirea numrului de puncte pe cele patru
grupe de factori (sol, clima, relief, hidrogeologie), procedndu-se la determinariea favorabilitii
terenului pentru o anumit cultur, prin nmulirea ntre ei a indicilor fiecrui factor n parte.
Indicii sunt egali cu 1 atunci cnd nsuirea considerat este n optim fa de exigenele plantei sau
au valori subunitare, mergnd n unele cazuri pan la zero, atunci cnd factorul devine limitativ
pentru planta luat n considerare, iar orice valoare nmulit cu zero devine zero. Aplicnd acest
procedeu, se respecta principiul egalei importante ecologice a factorilor de vegetaie.
Luarea n considerare a unui numar relativ restrns de nsuiri ale factorilor de mediu a fost
facut n urma unei analize ndelungate i amnunite a interaciunii factorilor ntre ei i a
acestora cu recolta obinut pentru numeroase plante.
Selectare factorilor s-a facut i pentru faptul c n lucrrile de cartare existente nu se gsesc
ntotdeauna date cu privire la unele analize mai moderne sau mai complicate. Cel mai bun
exemplu sub acest aspect este cel de utilizare n scheme de bonitare a texturii n locul capacitii
de ap util a solului, a porozitii de aeraie sau a suciunii acestuia.
Cele trei determinri nu sunt fcute dect pentru o mic parte din soluri. Ele dau o imagine mult
mai corect asupra relaiilor solului cu apa dect textura, determinat n toate studiile efectuate.
Bazndu-se pe faptul c, ntre textura solului i nsuirile enumerate mai sus exist o corelaie
destul de bun, s-a folosit aceasta din urm, ca o nsuire sintetic pe baza careia s se fac
bonitarea nsuirilor fizice ale solului.

Indicatorii de bonitare
o

Pentru obinerea notei de bonitare, din multitudinea condiiilor de mediu care

caracterizeaz fiecare unitate de teren ecologic omogen delimitat prin studiul
petodologic, s-au ales numai cele considerate mai importante, mai uor i mai precis
msurabile i anume:

temperatura medie anual valori corectate; indicator 3C;

precipitaii medii anuale valori corectate, indicator 4C;
glizarea, indicator 14;
pseudoglizarea, indicator 15;
salinizarea i/sau alcalizarea, indicator 16 sau 17;
textura n Ap sau n primii 20 cm., indicator 23A;
volumul edafic, indicator 133;
poluarea, indicator 29;
panta, indicator 33;
alunecri, indicator 38;
adncimea apei freatice, indicator 39;
inundabilitatea, indicator 40;
excesul de umiditate la suprafa, indicator 181;
porozitarea total, n orizontul restrictiv, indicator 44;
coninutul de CaCO3, total pe 0 50 cm, indicator 61;
reacia n ap, n primii 20 cm, indicator 63;
gradul de saturaie n baze n Ap sau n primii 20 cm, indicator 69;
rezerva de humus n stratul de 0 50 cm, indicator 144.

Formula de calcul a notei de bonitare

o
o

o
o

Formula general de calcul a notei de bonitare a terenului pentru o anumit cultur

este urmatoarea:
Y = x1 x2 ... 100, rezultatul putand fi egal sau mai mic dect 100.
Pentru precizarea valorii indicilor caracteristici pentru fiecare nsuire a factorilor
de mediu pentru fiecare din plantele luate n considerare, s-au alctuit grafice
(diagrame) bazate pe calcule matematice i extrapolare, att pentru ntregul interval
de manifestare a nsuirilor, ct i pentru toate plantele luate n considerare, aceasta
reprezentnd de fapt fundamentul ntregii metodici de bonitare. Folosirea lor
corect, pe baza cunoaterii aprofundate a condiiilor concrete de pe teren, asigur o
bun reuit a operaiilor de bonitare pentru a putea stabili corect capacitatea real
de producie a fiecrei uniti de teritoriu.
Pentru fiecare cultur, s-a inut seama de particularitile i cerinele acesteia,
raportate la indicatorii folosii pentru caracterizarea nsuirilor factorilor de mediu.
O atenie deosebit s-a acordat indicatorilor sintetici la tipul texturii solului,
volumului edafic util i mai ales climei. In cele ce urmeaz, se prezint
particularitile privind aprecierea influenei factorilor naturali i stabilirea notelor
de bonitare prin analiza fiecarei nsuiri pentru culturile sau folosinele luate n
consideraie.

VALOAREA ECONOMICA A NOTELOR DE BONITARE

o

o
o
o

Activitatea de producie n agricultur se concretizeaz n rezultate economice, care

difer extrem de mult de la o zona la alta i de la o unitate la alta. Mergnd mai n
detaliu, aceast diferen se manifest de la o parte de hectar la alta sau chiar de la o
tarla sau o parcela la alta. In zonele foarte complexe sub aspect geomorfologic i
pedologic, diferenierile sunt chiar n cadrul parcelelor de la caiva metri distan.
Variabilitatea nivelelor de producie la aceeai valoare a cheltuielilor de munc i
materiale, conduce la o difereniere puternic, la nivel global i net la hectar, a
costurilor de producie i deci a nivelului rentabilitii productiei agricole.
Determinarea nivelelor indicatorilor economici se realizeaza pe ci contabile curente
i prin utilizarea datelor de eviden din bilanurile contabile i economice ale
unitilor de producie.
Calcularea cheltuielilor directe i indirecte de producie i a venitului global din
sectorul produciei vegetale face posibil calcularea venitului net la hectar, att
pentru fiecare cultur, ct i pe ansamblul unitilor. Dintre indicatorii economici, ce
se pot calcula n producia agricol pentru lucrarile de bonitare i pentru
interpretarea acestora, de o importan major sunt:

Valoarea produciei unitii de produs;

Costul unei uniti de produs;
Venitul net la hectar;
Costul produciei la hectar (cheltuielile la hectar).

VALOAREA ECONOMICA A NOTELOR DE BONITARE

o

Volumul de produs i deci i valoarea global a productiei la hectar depinde, att de

capacitatea productiv natural a pamntului, ct i de volumul de munc vie i
materializata ce se depune pentru obtinerea produsului, aceasta din urma fiind
materializat n volumul de cheltuieli aa-numite suplimentare n producia
agricol, sub form de investiii i cheltuieli curente de producie la hectar.
Diferenierea indicatorilor economici obinui din producia vegetal n ara noastr
este foarte puternic, ea depind diferenele ce se obin sub aspect fizic, ca volum al
produciei la hectar .
In ansamblul agriculturii, se realizeaz o echilibrare a cheltuielilor la hectar i a
venitului global, neobinndu-se nici venituri, nici pierderi la nivelul claselor 1-3 de
bonitare. In toate cazurile situate sub acest nivel, respectiv sub cca. 45 de puncte - ca
nivel mediu calculat pentru arabil - se obin rezultate economice negative .
Valoarea economic a notelor de bonitare poate fi folosit cu succes n
fundamentarea economic a tuturor msurilor privind reglementrile raporturilor
stat-deintor de pmnt, a costurilor, a impozitelor agricole etc.

VALOAREA ECONOMICA A NOTELOR DE BONITARE

o

Pentru a cuatifica valoarea economic a notelor de bonitare V.M Bohatere (1999) a

folosit o calculaie, pe baz de deviz a unei culturi complexe din zon cerealier
exprimat n cereale convenionale, pe doua niveluri tehnologice, sczut i mediu,
pentru cele 5 clase de bonitare. Rezultatele obinute relev urmtoarele aspecte:
pragurile de rentabilitate pentru producia cerealier practicat la un nivel
tehnologic sczut i mediu sunt relativ apropiate, situndu-se la nivelul
terenurilor de circa 60 de puncte;
lipsa de performan economic se datoreaz costurilor ridicate i preturilor
sczute ale produselor agricole;
sporul de venit pozitiv se instaleaz pe terenuri cu 10 puncte mai jos la
tehnologiile medii fa de cele scazute;
nivelul mediu al unui punct de bonitare este constat, indiferent de clasa de
fertilitate, oscilnd in functie de tehnologia aplicat.
Valoarea economic a notelor de bonitare i notelor n sine poate fi folosit pentru
fundamentarea economic a tuturor msurilor care reglementeaz impozitul pe teren,
impozitul pe venitul agricol, mrimea arendei, taxa pe teren, valoarea pamntului,
preul pamntului etc.
Marea diversitate a condiiilor naturale din Romnia creeaz o mare variaie a
capacitii de producie a terenurilor agricole pentru diferite plante de cultur, pentru
plantaiile viti-pomicole i pentru plantele spontane.

VALOAREA ECONOMICA A NOTELOR DE BONITARE

o

In ansamblu, se poate aprecia c, pan n prezent, bilanul potenrii este pozitiv dar
exist o serie de fenomene negative care afecteaz nivelul de potenare, cum ar fi:
reducerea rapida a coninutului de humus n solurile irigate;
continuarea proceselor de eroziune i alunecri;
nmltinarea i salinizarea secundar a unor suprafee irigate sau limitrofe
acestora.
Comparnd datele cu privire la notele medii ponderate de bonitare din ara noastr
n condiii efective, far finalizarea investiiilor de ameliorare i mai ales fr
terminarea irigrii pe suprafeele necesare, cu cele care se pot realiza n condiiile
aplicrii tuturor msurilor de ameliorare, inclusiv irigarea ntregii suprafee de teren
care are nevoie de ameliorare, se pot preconiza creteri nsemnate ale capacitii de
producie a terenurilor, care s depeasc 45-60% pe cea actual (Teaci,1980).
Terenurile arabile, care ocup cca. 60% din ntreaga suprafa sunt situate pe toate
categoriile de fertilitate, de la cele mai bune pan la terenuri extrem de slabe,
capabile s asigure recolte care depesc 10 t/ha cereale. Pstrarea n cultura a
tuturor terenurilor arabile, nregistrate ca atare n evidenele funciare, pentru a
satisface nevoile de hran ale populatiei, genereaz o seam de fenomene economice
i sociale determinate de legea rentei funciare difereniale. Terenurile arabile asanumite marginale, cu condiii precare pentru creterea plantelor, aduc pierderi
unitilor care le cultiv.

VALOAREA ECONOMICA A NOTELOR DE BONITARE

o

o
o

Plantele viticole, care ocupa cca. 15% din suprafa rii, sunt amplasate n
majoritatea cazurilor pe versanii cu pante pn la 20-25%, uneori i mai mari, i
numai o mic parte pe terenuri plane, mai ales pe nisipuri. Starea de fertilitate a
terenurilor de sub vii este n ansamblu slab ctre mijlocie, dar, n acest caz,
aprecierea favorabilitii terenului este deosebit, mai ales la plantatiile viticole
pentru producia de vin, ntruct aceasta este n contradicie cu calitatea vinului.
Deci, la finalizarea inventariului calitativ al viilor, trebuie inclus n mod obligatoriu
i un indice de corecie pentru calitate.
Se cunoate c, n toate regiunile lumii, preurile la vin se stabilesc n raport cu
calitatea acestora. Se nelege c, n acelai timp, vinurile de calitate se obin din
soiurile de vi care nu sunt cele mai productive, dar care asigur o compoziie
chimic i armomic a vinului, care s-i confere un nalt grad de stabilitate i o
armonie ct mai apropiat de tipul ideal de vin.
Ca i n cazul pomilor, n afara condiiilor naturale, un rol de seam l joac starea
plantaiei. Se poate stabili o anumit corelaie ntre favorabilitatea terenului pentru
vie i numrul de goluri n plantaiile pn la o anumit vrst.
Un rol foarte mare n desomogenizarea plantaiilor viticole l joac portaltoiul pe
care sunt altoite viele. Rezistena portaltoiului la o seam de nsuiri ale solului
determin dezvoltarea neegal a plantaiilor, acestea devenind neomogene sub
aspectul vigorii i al productivitii.

VALOAREA ECONOMICA A NOTELOR DE BONITARE

o

o
o
o

Ca i la patrimoniul pomicol, la ntocmirea inventarului resurselor viticole este

nevoie s se nregistreze corect, att condiiile ecologice ale fiecrei parcele de vie, ct
i starea de ansamblu a butucilor de vi, densitatea, vrsta, vigoarea i alte nsuiri
biometrice, determinante ale productivitii i calitii strugurilor i a vinului.
Cauzele care limiteaz capacitatea de producie sunt:
relieful, respectiv panta prea mare i neomogen, local cu alunecri;
solurile slab fertile, erodate, superficiale i schelete, salinizate ori alcalinizate, sau cu
exces de umiditate;
resursa hidrotehnic deficitar, lipsa de precipitaii ori lipsa de resurs termic.
Unele estimri, ale efectelor posibile de obinut prin aplicarea lucrrilor
ameliorative, duc la concluzia c s-ar putea ajunge s corecteze notele cu 10-15
puncte pe ansamblul rii.
Necesitatea cunoaterii clasei de calitate a terenului n economia de pia este foarte
important.
Pentru lucrrile de bonitare, pe planul cadastral adus la zi, se transpun i limitele
unitilor preluate din planul de cartare pedologic existent. Aceasta reprezentare
grafic este o piesa de mare utilitate practic pentru cadastru. Notele medii de
bonitare sunt nscrise n formulare de lucru i n registrele cadastrale, pentru fiecare
parcel sau corp de proprietate.

Terenuri pentru care nu se face bonitarea

o

Lucrarea de bonitare se face numai pentru terenurile productive, cu excepia

urmtoarelor categorii:
suprafee pe care sunt amplasate construcii gospodreti (curi, grdini) pn
la 1.000 m2;
terenuri proprietate de stat, indiferent de categoria de folosin, deoarece
pentru acestea nu se percepe impozit;
terenuri ocupate de poligoane de exerciiu pentru armat i aerodroame;
terenurile situate n lungul cilor ferate sau digurilor (zone de protecie).
Dup efectuarea lucrrilor de bonitare se ntocmete harta de bonitare.

Calculul notei de bonitare

Alunecri de teren i unele forme de microrelief

Stabilirea coeficienilor de bonitare

Panta terenului

Stabilirea coeficienilor de bonitare

Media anual a temperaturii aerului (valori corectate)

Corectarea temperaturii medii anuale i stabilirea coeficienilor de bonitare

Media anual a precipitaiilor (valori corectate)

Corectarea precipitaiilor medii anuale

Stabilirea coeficienilor de bonitare

Stabilirea coeficienilor de bonitare

Salinizarea i/sau alcalizarea solului

Intensitatea salinizrii i adncimea la care apare salinizarea

Alcalizarea

Intensitatea alcalizrii i adncimea la care apare alcalizarea

Stabilirea coeficienilor de bonitare

Gleizarea solului

Intensitatea gleizrii i adncimea la care apare gleizarea

Stabilirea coeficienilor de bonitare

Pseudogleizarea

Intensitatea pseudogleizrii i adncimea la care apare pseudogleizarea

Stabilirea coeficienilor de bonitare

Adncimea apelor freatice

Stabilirea coeficienilor de bonitare

Textura solului

Textura solului

Stabilirea coeficienilor de bonitare

Volumul edafic

Stabilirea coeficienilor de bonitare

Porozitatea total

Stabilirea coeficienilor de bonitare

Reacia solului

Stabilirea coeficienilor de bonitare

Rezerva de humus

Stabilirea coeficienilor de bonitare

Coninut total ce carbonat de calciu

Frecvena inundaiilor

Poluarea solului

BONITAREA TERENURILOR AMENAJATE I AMELIORATE

ndiguirea

Desecarea

Coeficienii pe potenare pentru desecare

Coeficienii pe potenare pentru desecare

Drenajul

Coeficienii pe potenare pentru drenaj

Coeficienii pe potenare pentru drenaj

Irigarea

Coeficienii pe potenare pentru irigare

Combaterea salinitii i a alcalinitii

Combaterea eroziunii solului i a alunecrilor de teren

Coeficieni de potenare pentru combaterea eroziunii solului i a alunecrilor de

teren

Terasarea terenurilor

Amendarea cu calcar i gips

Afnarea adnc

Fertilizarea ameliorativ

Depoluarea solului

TIPURI DE LUCRRI DE AMELIORARE A SOLURILOR

Clasificare
o

Amenajri hidroameliorative sunt lucrri de regularizare a apei pe suprafaa

respectiv: regularizarea cursurilor de ap, ndiguirea zonelor inundabile,
desecarea, drenajul, irigaiile). Aceste amenajri trebuie efectuate n complex cu
lucrrile pedoameliorative i agroameliorative, deoarece ele singure nu pot produce
imediat mbuntirea calitii solurilor respective.
Lucrri pedoameliorative alctuiesc o completare a celor hidroameliorative i au
drept scop ameliorarea proprietilor schimbtoare ale solurilor de pe suprafaa
amenajat.
Amendarea capital lucrare care urmrete mbuntirea compoziiei cationice a
complexului adsorbtiv al solurilor acide i alcaline i schimbarea reaciei acestor
soluri. Prin aceste scimbri, se mbuntesc i alte proprieti ale solului, cum sunt:
structura, conductivitatea hidraulic, aeraia, regimul hidric i regimul trofic. Ca
lucrare pedoameliorativ, amendarea trebuie s se fac cu doze mari, care s
realizeze mbuntirea durabil a proprietilor solului, pe toat grosimea stratului
radicular, sau cel puin pe cea mai mare parte a acestuia.

TIPURI DE LUCRRI DE AMELIORARE A SOLURILOR

Lucrri pedoameliorative

Splarea solurilor este principala lucrare prin care se amelioreaz solurile halomorfe
(alcalice i mai ales saline) primare sau secundare. Pentru realizarea ei, este necesar
a se stabili normele de splare i de udare, n aa fel nct acestea s fie capabile, pe
de o parte s dizolve toate srurile din stratul de sol supus splrii, iar pe de alt
parte, s deplaseze, sub acest strat sau ntr-un sistem de drenaj, soluia salin
format. Calculul acestor norme se face innd seama de gradul de salinizare sau
alcalizare a solului i de unele proprieti schimbtoare ale acestuia. Pentru a se
obine o eficien maxim a acestei lucrri de splare a solurilor, este necesar ca
aceasta s se fac pe fond drenat. De asemenea, pe solurile alcalice i alcalizate,
splarea trebuie nsoit de amendare.
mbuntirea calitii apei de irigat se refer la modificarea urmtoarelor trei
grupe de indici: corectarea reaciei, corectarea indicilor de calitate i
demineralizarea.
mbuntirea texturii solului se realizeaz prin adugarea de material argilos i
organic n cantiti foarte mari pe solurile nisipoase i de material nisipos sau prfos
pe solurile argiloase.

TIPURI DE LUCRRI DE AMELIORARE A SOLURILOR

Lucrri pedoameliorative

Inversarea orizonturilor se face n cazul solurilor aluviale stratificate i al celor

cuorizont argiloiluvial la care indicele de difereniere textural este foarte mare. n
acest fel, solul se amelioreaz prin redistribuirea componentelor din aceste
orizonturi iluviale.
Digozajul se aplic n special pe solurile alcalice i const n acoperirea acestora cu
un strat de pmnt bogat n carbonai. n cazul n care materialul de amendare
conine i nisip, se realizeaz o mbuntire a texturii acestor soluri.
Artura adnc se efectueaz pe fostele funduri de lacuri sau privaluri, n vederea
omogenizrii texturii pe profil i a favorizrii proceselor aerobe de oxidare a prii
minerale i a materiei organice dinorizonturile gleice i pseudogleice.
Lucrrile pedoameliorative se aplic pe baza cunoaterii aprofundate a
proprietilor nefavorabile i trebuie s duc la ameliorarea solurilor pe o perioad
lung de timp (20-25 ani).

TIPURI DE LUCRRI DE AMELIORARE A SOLURILOR

o

Lucrri agroameliorative se aplic periodic, anual sau la 2-3 ani, n scopul

modificrii temporare a acelor proprieti nefavorabile ale solului, care pentru o
anumit etap, nu pot fi sau nu este economic a fi modificate radical prin lucrri
hidroameliorative sau pedoameliorative.
Subsolajul const n afnarea solului la o adncime (de obicei 25-40 cm) mai mare
dect aceea a stratului arat.
Afnarea adnc reprezint mobilizarea solului la adncimea de 60-80 cm i chiar
mai mult.
Drenajul crti const n amenajarea unor galerii cu diametrul de 5-8 cm, executate
n sol la adncimea de 30-40 cm, cu ajutorul unuiplug special, n scopul eliminrii
excesului de ap i a mbuntirii aeraiei.
Amendarea cu doze mici a solurilor acide sau alcaline, pentru modificarea
temporar a reaciei solului.

Acte normative care reglementeaz evaluarea terenurilor

Evaluarea terenurilor reprezint o lucrare relativ ampl, care cuprinde n mai multe
capitole:
- introducere,
-premizele evaluarii,
-prezentarea datelor,
-analiza datelor i concluzii.

Evaluarea terenurilor, de regul, se realizeaz n temeiul:

-decretului lege nr256/1984,L 61/1990,
-legea 62/1965,;legea 15/1994.
-HG 2139/2004 privind clasificarea si durata de funcionare a mijloacelor fixe,
-HG 983/1998 privind reevaluarea cldirilor, construciilor speciale i a terenurilor,
buletin tehnic nr 102/ad 6539/15.11.2006 i nr 113/03.2010 editate de corpul
experilor tehnici privind coeficienii de actualizare a terenurilor, buletine
informative,
-manuale de evaluare a proprietii imobiliare,
-standarde ANEVAR SEV 4.03, SEV 3.04 SEV4.01, SEV 4.04, SEV4.07, SEV 4.08,
SEV 9.01, SEV9.02,
-cursuri de evaluarea proprietilor imobilare.

EVALUAREA TERENURILOR INTRAVILANE

Estimarea valorii de pia a terenurilor, fie cu destinaie curi-construcii, fie cu

destinaie agricol, fie terenuri situate n extravilanul localitilor se face prin
metoda comparaiei directe, apelndu-se la criterii de comparaie specifice fiecrei
categorii de teren. Pentru terenurile intravilane curi-construcii, criteriile de
comparaie sunt: amplasamentul n cadrul localitii, forma, dimensiunile,
topografia locului, raportul ntre deschidere i adncime, distana la reelele de
transport, dotarea cu utiliti etc. Pentru terenurile cu destinaie agricol, se
utilizeaz criterii de comparaie cum ar fi: clasa de calitate, productivitatea, distana
fa de drumurile de acces principale etc.
Cele ase metode recunoscute pentru evaluarea terenurilor sunt:
1. comparaia vnzrilor;
2. tehnica parcelrii i dezvoltrii;
3. repartizarea (alocarea);
4. extracia (prin scdere), numit i abstracia;
5. tehnica rezidual a terenului (capitalizarea venitului rezidual alocat terenului);
6. capitalizarea rentei funciare (chiriei);

Metoda comparaiei vnzrilor

Toate cele ase metode (numite i tehnici) de evaluare a terenului nu sunt altceva dect derivri
ale celor trei abordri tradiionale ale valorii oricrui tip de proprietate, respectiv abordarea
prin comparaie, abordarea prin venit i abordarea prin cost.
Metoda comparaiei se bazeaz pe principiul economic al substituiei. Metoda se utilizeaz
pentru evaluarea terenurilor libere sau care se consider a fi libere pentru scopul evalurii.
Valoarea terenului deriv din informaiile de pia ale preurilor de tranzacie ale unor terenuri
similare, respectiv valoarea de pia poate fi determinat n urma analizei preurilor de pia ale
terenurilor libere comparabile, din aceeai arie de pia, care au fost tranzacionate la o dat
apropiat de data evalurii. Analiza preurilor la care s-au efectuat tranzaciile sau a ofertelor
de vnzare de terenuri similare libere este urmat de efectuarea unor corecii ale preurilor
terenurilor libere comparabile, pentru a cuantifica diferenele dintre preurile pltite sau cerute
pe unitatea de suprafa, cauzate de diferenele caracteristicilor specifice ale proprietilor i
tranzaciilor (numite elemente de comparaie). Aceast metod este cea mai uzual i preferabil
tehnic de evaluare a terenului, cu condiia s existe informaii suficiente despre vnzrile de
terenuri similare, din aceeai arie de pia.
n cazul c nu exist un numr suficient de vnzri sau de oferte de vnzare de terenuri similare
sau n situaia n care evaluatorul ar trebui s fac multe i ample corecii ale preurilor de
tranzacie ale unor terenuri cu caracteristici mult diferite de cele ale terenului n cauz, care nu
ar asigura credibilitatea rezultatului aplicrii metodei comparaiei vnzrilor, evaluatorul de
proprieti imobiliare are la dispoziie alte 5 metode de evaluare a terenului, redate mai jos.
Credibilitatea rezultatelor obinute din aplicarea acestor 5 metode, mai puin preferate, depinde
de profunzimea analizelor, de fundamentarea ipotezelor i a raionamentului profesional al
evaluatorului.

Tehnica parcelrii i dezvoltrii (numit i metoda utilizrii anticipate sau

metoda costului dezvoltrii)

Const n plasarea evaluatorului n postura ipotetic de dezvoltator al unui teren

neamenajat, pe premisa c amenajrile i construciile proiectate reprezint cea mai
probabil utilizare a terenului.
Aceast metod este aplicabil n cazul evalurii unor suprafee mari de teren
neamenajat, a cror cea mai bun utilizare o reprezint parcelarea i amenajarea ca
amplasamente i/sau eventual construirea pe loturile parcelate i amenajate ale
cldirilor rezideniale. Deci, aceast metod se poate aplica n dou ipoteze:
- parcelarea unui teren viran i amenajarea acestuia ca amplasament, prin dotarea
cu infrastructura necesar i apoi vnzarea loturilor amenajate; i
- parcelarea unui teren viran, amenajarea acestuia ca amplasament, construirea
locuinelor adecvate i apoi vnzarea proprietilor rezideniale rezultate (teren plus
locuin).
Rezultatul acestei metode este valoarea maxim pe care un dezvoltator prudent ar
putea s o plteasc pentru achiziionarea unui teren neamenajat, deci o valoare
calculat ca mrime rezidual dintre preurile de vnzare estimate ale loturilor
amenajate sau ale proprietilor construite i costurile totale estimate de parcelare,
amenajare i construire, n care se include i profitul dezvoltatorului.
Credibilitatea rezultatului metodei este condiionat de existena unui volum
important de informaii despre costurile de parcelare, amenajare i de construcie,
despre preurile de vnzare ale parcelelor amenajate (amplasamente), precum i
despre preurile de vnzare ale proprietilor construite.

Metoda alocrii

Se bazeaz pe principiul echilibrului, conform cruia exist un raport procentual

normal ntre valoarea terenului i valoarea ntregii proprieti, specific diferitelor
categorii de proprieti imobiliare, aflate n locaii specifice. Acest raport procentual
este dedus din analiza preurilor de vnzare ale terenurilor libere i ale unor
proprieti comparabile (teren i construcii), dintr-o arie comparabil i competitiv
nvecinat, cu caracteristici similare. Acest raport procentual este aplicat apoi
preului de vnzare a proprietii construite, pentru a determina valoarea terenului.
Aceast metod este aplicabil n situaia cnd nu exist terenuri libere vndute sau
oferite la vnzare, n aria de pia a terenului supus evalurii.

Deoarece raportul procentual dintre valoarea terenului i valoarea total a

proprietii este dificil de obinut i de susinut, aceast metod este mai rar utilizat
i aproape niciodat ca o prim metod de evaluare a terenului.

Metoda extraciei

Const n determinarea valorii terenului liber ca o mrime rezidual, dup ce din

preul curent de vnzare al ntregii proprieti imobiliare (teren plus amenajri i
construcii) s-a sczut costul de nlocuire net al construciilor i amenajrilor.
Aceast metod este adecvat cnd:
- nu exist terenuri libere, vndute sau oferite la vnzare, n aria de pia a terenului
supus evalurii;
- valoarea construciilor este mic (ndeosebi n mediul rural); i
- dac se poate determina cu acuratee costul de nlocuire net (CIN) al construciilor.

Tehnica rezidual a terenului

Este nscris n abordarea prin venit, fiind utilizat cnd fluxul de venit este dependent att de
construcii i amenajri, ct i de teren.
Etapele aplicrii acestei metode sunt:
- determinarea venitului net din exploatare (VNE) anual total al proprietii;
- determinarea VNE anual alocabil construciilor pe baza ratei de capitalizare aferente
construciilor i scderea acestuia din VNE anual total al proprietii; i
- capitalizarea VNE rmas (rezidual), care este alocabil numai terenului, cu o rat de
capitalizare adecvat.
Cele trei condiii ale aplicrii acestei metode sunt:
(a) cunoaterea CIN (costului de nlocuire net) a cldirilor (construciilor) i amenajrilor sau
posibilitatea determinrii acestuia cu credibilitate;
(b) cunoaterea venitului net total din exploatare al proprietii sau posibilitatea determinrii
acestuia cu credibilitate; i
(c) posibilitatea obinerii nivelurilor de pia ale ratelor de capitalizare ale terenurilor i
cldirilor.
Aceast tehnic de evaluare se utilizeaz n dou situaii:
- cnd nu exist terenuri libere vndute sau oferite la vnzare, n aria de pia a terenului supus
evalurii;
- pentru testarea fezabilitii financiare a utilizrilor posibile ale unui amplasament, n cadrul
analizei celei mai bune utilizri.

Capitalizarea rentei funciare (chiriei)

Se aplic n cazul n care venitul se obine din cedarea dreptului de folosin a

terenului, independent de amenajrile de pe acesta (dac exist), n schimbul unei
rente sau chirii, deci este un venit independent de veniturile generabile de
construciile i amenajrile de pe teren.
Aceast metod se aplic pentru evaluarea terenurilor cu destinaie agricol, ca i
pentru evaluarea terenurilor nchiriate.
Metoda const n convertirea rentei funciare (sau chiriei pentru teren) n valoarea
terenului, prin aplicarea unei rate de capitalizare extras de pe pia. Metoda poate
fi aplicat n condiiile n care exist informaii de pia suficiente asupra nivelurilor
de pia ale rentelor i chiriilor funciare, precum i a ratelor de capitalizare.
Pentru aplicarea acestei metode trebuie s se analizeze clauzele contractului de
nchiriere/ arendare/ concesiune, referitoare la escaladarea chiriei/ rentei, rennoirea
contractului, precum i valoarea terminal i selectarea unei rate de capitalizare de
pia adecvate.
n concluzie, se poate spune c cea mai bun metod de evaluare a terenului este
comparaia direct, iar cnd nu exist vnzri sau oferte de vnzare de terenuri
comparabile, pot fi aplicate cu precauie celelalte metode de evaluare.

Acte necesare pentru evaluarea terenurilor

Pentru evaluarea proprietilor imobiliare de tipul terenurilor aferente oricrei

categorii de folosin i anume: evaluare terenuri curi construcii, evaluare terenuri
agricole, evaluare terenuri destinaii speciale, evaluare terenuri forestiere sau
terenuri permanent sub ape, sunt necesare urmatoarele documente :
- documentul care atest dreptul de proprietate asupra terenului evaluat;
- extras de Carte Funciara;
- documentaia cadastral vizat ANCPI;
- documentaia din care s rezulte suprafaa terenului ;
- certificat de urbanism valid din care sa reias posibilitatile de dezvolatare (POT,
CUT, destinaie, restricii, etc) n cazul terenurilor libere de construcii;
- n cazul n care documentele prezentate nu reflect situaia constat la inspecie, se
vor solicita documente suplimentare (autorizaie de construire/demolare, autorizaie
de funcionare, raport de expertiz tehnic,etc);
- alte documente specifice funcie de tipul proprietii evaluate (avize, autorizaii,
etc).

Stabilirea valorii de circulaie a terenurilor

Metoda propus de Uniunea Experilor Contabili Europeni

Vr = Pc (1+k) Dr/Dt
Unde: Vr este valoarea rezidual,
Pc este preul de cumprare,
1+k este un factor de actualizare,
Dr este durata rezidual de funcionare,
Dt este durata total de funcionare.
Metoda de amortizare liniar
Vr = Pc (1+k) (Da-Du)/Da
unde: Da este durata de amortizare,
Du este durata de funcionare utilizat.
Metoda valorii reziduale a investiiei
Vr = Inv (1+k) (D-Vinv)/D
Unde: Inv este suma investit,
D este durata de via normat,
Vinv este vrsta investiiei.