Noul Cod Civil

pe nelesul tuturor

DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt reglementate n Noul Cod Civil n titlul III, art.
693-772. Ele sunt urmtoarele:
- dreptul de superficie
- dreptul de uzufruct;
- dreptul de uz;
- dreptul de abitaie;
- dreptul de servitute.
Noul Cod Civil nu cuprinde i o definiie a ceea ce nseamn dezmembrmintele dreptului de
proprietate, dar potrivit doctrinei ele reprezint drepturile reale principale, derivate din dreptul de
proprietate privat asupra unui bun proprietatea altei persoane, care se constituie sau se dobndesc
prin transferarea unor elemente ale coninutului juridic al dreptului de proprietate asupra bunului
respectiv ctre o alt persoan, sau prin exercitarea acestor elemente de ctre proprietarul bunului
i o alt persoan.

Dreptul de superficie
Reglementare: Dreptul de superficie este o instituie reglementat expres n Noul Cod civil,
respectiv n art. 693-702 N.C.Civ.
Definiie: dreptul de a avea sau de a edifica o construcie pe terenul altuia, deasupra ori n subsolul
acelui teren, asupra cruia superficiarul dobndete un drept de folosin (art. 693).
Caracteristicile dreptului de superficie: drept real principal (se poate constitui numai asupra
bunurilor imobile), drept derivat (este rezultatul dezmembrrii dreptului de proprietate asupra
terenului), drept temporar (durata maxim a termenului de superficie este de 99 de ani, cu
posibilitatea rennoirii la expirarea termenului, conform art. 694 noul Cod civil).
Dobndirea dreptului de superficie, potrivit reglementrii din noul Cod civil, se poate face prin act
juridic (act unilateral, precum testamentul, sau convenie), precum i prin uzucapiune sau prin alt
mod prevzut de lege. n toate cazurile se aplic dispoziiile privind cartea funciar.
ntinderea i exercitarea dreptului de superficie: Dreptul de superficie se exercit n limitele i n
condiiile actului constitutiv. n lipsa unei stipulaii contrare, exercitarea dreptului de superficie este
delimitat de suprafaa de teren pe care urmeaz s se construiasc i de cea necesar exploatrii
construciei sau, dup caz, de suprafaa de teren aferent i de cea necesar exploatrii construciei
edificate.(art. 695 alin. 1. N.C.Civ.).
Prevederi speciale privesc interdicia modificrii construciei de ctre titularul dreptului de
superficie, acesta avnd obligaia, n cazul reconstruirii, s respecte forma iniial. n cazul
nerespectrii acestor dispoziii, proprietarul terenului poate s cear, n termen de trei ani, ncetarea
superficiei sau repunerea n situaia anterioar.
Aprarea dreptului de superficie: Dreptul de superficie poate fi aprat prin aciunea confesorie de
superficie, aciune ce poate fi intentat mpotriva oricrei persoane chiar i mpotriva proprietarului
terenului, dac ea mpiedic exercitarea dreptului. Dreptul la aciune este imprescriptibil.

Proiectul Vin Codurile !

Coninutul acestui material nu constituie o interpretare oficial a Noului Cod civil
i nu epuizeaz toate aspectele privitoare la acest subiect

Constituirea cu titlu oneros a superficiei - Evaluarea prestaiei superficiarului : n cazul n care

superficia s-a constituit cu titlu oneros, dac prile nu au prevzut alte modaliti de plat a
prestaiei de ctre superficiar, titularul dreptului de superficie datoreaz, sub form de rate lunare, o
sum egal cu chiria stabilit pe piaa liber, innd seama de natura terenului, de destinaia
construciei n cazul n care aceasta exist, de zona n care se afl terenul, precum i de orice alte
criterii de determinare a contravalorii folosinei. n caz de nenelegere ntre pri, suma datorat
proprietarului terenului va fi stabilit pe cale judectoreasc (art. 697).
ncetarea superficiei : Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciar pentru una
dintre urmtoarele cauze:
- la expirarea termenului;
- prin consolidare, dac terenul i construcia devin proprietatea uneia i aceleiai persoane;
- prin pieirea construciei, dac exist o stipulaie expres n acest sens;
- n alte moduri prevzute de lege.
Efectele ncetrii superficiei : n lipsa unei stipulaii contrare, proprietarul terenului devine
proprietarul construciei edificate de superficiar, prin accesiune, cu obligaia de a plti construcia la
valoarea de circulaie de la data expirrii termenului. Exist i posibilitatea, n cazul n care
construcia are o valoare mult mai mare dect terenul, ca proprietarul terenului s-l oblige pe
superficiar s cumpere terenul la valoarea de pia.

Dreptul de uzufruct
Reglementare: Dreptul de uzufruct este reglementat n art. 703 748 N.C.Civ..
Definiie: Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane i de a culege fructele acestuia
ntocmai ca proprietarul, ns cu ndatorirea de a-i conserva substana.....
Dobndirea dreptului de uzufruct: Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau
alte moduri prevzute de lege, dispoziiile n materie de carte funciar fiind aplicabile. Uzufructul se
poate constitui numai n favoarea unei persoane existente.
Obiectul dreptului de uzufruct: orice bunuri mobile i imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o
mas patrimonial, o universalitate de fapt ori o cot-parte din aceasta. Nu pot face obiectul
dreptului de uzufruct bunurile din domeniul public. n N.C.Civ. au fost introduse, n mod expres,
dispoziii speciale privind uzufructul asupra creanelor, inclusiv asupra unei rente viagere, asupra
aciunilor sau a prilor sociale, precum i uzufructul asupra fondului de comer (art. 737-745
N.C.Civ.).
Aprarea dreptului de uzufruct: Acest drept poate fi aprat printr-o aciune confesorie, n aceleai
condiii n care aceasta poate fi exercitat i n cazul superficiei.
Durata uzufructului: Uzufructul n favoarea unei persoane fizice este cel mult viager. Uzufructul
constituit n favoarea unei persoane juridice poate avea durata de cel mult 30 de ani. Atunci cnd
este constituit cu depirea acestui termen, uzufructul se reduce de drept la 30 de ani. Dac nu s-a
prevzut durata uzufructului, se prezum c este viager sau, dup caz, c este constituit pe o durat
de 30 de ani. Uzufructul constituit pn la data la care o alt persoan va ajunge la o anumit vrst
dureaz pn la acea dat, chiar dac acea persoan ar muri nainte de mplinirea vrstei stabilite.
Drepturile uzufructuarului sunt:
- de folosin exclusiv a bunului, inclusiv dreptul de a culege fructele acestuia (naturale,
industriale, civile i chiar productele);
- de a cere i de a obine predarea bunului;
- de a dispune, ca un bun proprietar, de bunurile care, fr a fi consumptibile, se deterioreaz
rapid prin utilizare. n acest caz, la sfritul uzufructului, uzufructuarul va restitui valoarea pe
care ar fi avut-o bunul la aceast din urm dat.
- de cesiune a uzufructului;
- de a nchiria sau, dup caz, de a arenda bunul primit n uzufruct;
- de a exploata prile de pduri nalte care au fost destinate tierii regulate, fie c aceste tieri
se fac periodic pe o ntindere de pmnt determinat, fie c se fac numai pentru un numr de
arbori alei pe toat suprafaa fondului;

Proiectul Vin Codurile !

Coninutul acestui material nu constituie o interpretare oficial a Noului Cod civil
i nu epuizeaz toate aspectele privitoare la acest subiect

- de a lua din pduri araci pentru vii;

- de a lua produsele anuale sau periodice ale arborilor, cu respectarea folosinei obinuite a
proprietarului, n limitele dispoziiilor legale;
- dreptul asupra pomilor fructiferi care se usuc i a celor czui accidental;
- dreptul asupra carierelor de piatr i de nisip aflate n exploatare.
- n cazul unei creane: dreptul de a ncasa capitalul i de a percepe dobnzile creanei,
dreptul de a spori capitalul, dreptul de vot, dreptul la dividende.
Obligaiile uzufructuarului. Acestea constau fie ntr-o obligaie general, la un loc cu toi cei care
formeaz subiectul pasiv, de a respecta dreptul la nuda proprietate, fie n anumite obligaii ale
uzufructuarului, care dau expresie raporturilor speciale dintre uzufructuar i nudul proprietar:
- de a inventaria bunurile mobile i de a constata starea n care se afl imobilele, cu excepia
cazului n care uzufructul unui bun mobil este dobndit prin uzucapiune;
- de a respecta destinaia dat bunurilor de nudul proprietar, cu excepia cazului n care se
asigur o cretere a valorii bunului sau cel puin nu se prejudiciaz n niciun fel interesele
proprietarului;
- de a despgubi pe nudul proprietar pentru orice prejudiciu cauzat prin folosirea
necorespunztoare a bunurilor date n uzufruct;
- de a depune o garanie pentru ndeplinirea obligaiilor sale;
- de a efectua reparaiile de ntreinere a bunului; reparaiile mari sunt n sarcina
uzufructuarului atunci cnd sunt determinate de neefectuarea reparaiilor de ntreinere.
- de a suporta toate sarcinile i cheltuielile ocazionate de litigiile privind folosina bunului,
culegerea fructelor ori ncasarea veniturilor;
- de a aduce de ndat la cunotina nudului proprietar orice uzurpare a fondului i orice
contestare a dreptului de proprietate, sub sanciunea obligrii la plata de daune-interese.
Drepturile nudului proprietar. Obligaiile menionate ale uzufructuarului devin, n raporturile
juridice, drepturi de crean ale nudului proprietar. Astfel sunt, de exemplu, dreptul de a cere
ntocmirea inventarului, conservarea lucrului, efectuarea reparaiilor de ntreinere, dreptul de a cere
despgubiri, dreptul de a cere restituirea lucrului i altele asemenea.
Obligaiile nudului proprietar .n general, nudul proprietar are o obligaie general negativ de a nu
tulbura exercitarea dreptului de uzufruct. Proprietarul nu poate prin faptul su nici cu orice chip
vtma drepturile uzufructuarului.
Stingerea uzufructului: Modurile de stingere a uzufructului, prevzute n art. 746-748 noul Cod
civil sunt n numr de apte, i anume:
- moartea sau, dup caz, ncetarea personalitii juridice a uzufructuarului;
- expirarea termenului pentru care a fost constituit uzufructul;
- consolidarea (cnd una i aceeai persoan dobndete att calitatea de proprietar ct i pe aceea
de uzufructuar);
- neuzul timp de 10 de ani, iar n cazul creanelor, 2 ani;
- pieirea total a lucrului supus uzufructului;
- abuzul de folosin;
- renunarea uzufructuarului.

Dreptul de uz i dreptul de abitaie

Reglementare: Drepturile de uz i de abitaie sunt reglementate n art. 749-754 N.C.Civ.
Definiie: Uzul este dreptul unei persoane de a folosi lucrul altuia i de a-i culege fructele naturale i
industriale numai pentru nevoile proprii i ale familiei sale. Abitaia este dreptul unei persoane de a
locui n locuina nudului proprietar mpreun cu soul i copiii si, chiar dac nu a fost cstorit sau
nu avea copii la data la care s-a constituit abitaia, precum i cu prinii ori alte persoane aflate n
ntreinere.
Caracteristici: Aceste dou dezmembrminte ale dreptului de proprietate se deosebesc de uzufruct
deoarece, pe lng faptul c ele nu sunt cesibile, este interzis i cesiunea emolumentului (beneficiile
titularului rezultate din exercitarea dreptului). Titularul dezmembrmntului respectiv nu i poate

Proiectul Vin Codurile !

Coninutul acestui material nu constituie o interpretare oficial a Noului Cod civil
i nu epuizeaz toate aspectele privitoare la acest subiect

exercita dreptul dect pentru nevoile lui i ale familiei sale.

Diferena dintre dreptul de uz i dreptul de abitaie rezult din obiectul acestor dezmembrminte.
Astfel, dreptul de abitaie se constituie asupra unei locuine, iar dreptul de uz asupra unor bunuri
mobile sau imobile, cu excepia locuinei.
Dreptul de uz i dreptul de abitaie se supun, ct privete constituirea, exercitarea i stingerea lor,
regulilor din materia uzufructului.

Dreptul de servitute (servituile)

Reglementare: dreptul de servitute este reglementat n art. 755 art. 772 N.C.Civ.
Definiie: servitutea este sarcina care greveaz un imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului unui
alt proprietar. De regul, servitutea presupune dou imobile aparinnd unor proprietari diferii,
dintre care unul (dintre imobile) este fondul dominant, iar cel care suport servitutea este fondul
aservit. Pot fi ns i situaii n care servituile s aib caracter reciproc. n art. 755 alin. (2) al noului
Cod civil se menioneaz c fondul dominant poate, prin constituirea servituii, s-i sporeasc
utilitatea economic sau confortul.
Constituire: servitutea se poate constitui numai pe temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune.
Clasificare:
servitui aparente i servitui neaparente, dup cum ele sunt determinate printr-un semn vizibil (o
u, o fereastr, etc.), sau nu (servitutea de a nu construi peste o anumit nlime);
servitui continue i servitui necontinue, n funcie de modul de exercitare, care poate fi continuu,
fr fapta omului (servitutea de vedere) sau necontinuu, unde este necesar faptul actual al omului
(servitutea de trecere);
servitui pozitive i servitui negative, cele pozitive implicnd exercitarea parial a unor prerogative
ale dreptului de proprietate asupra fondului aservit, iar servituile negative fiind acelea potrivit crora
proprietarul fondului aservit este obligat s se abin de la exercitarea unora dintre prerogativele
dreptului su de proprietate (ex. servitutea de a nu construi).
Obligaiile n sarcina proprietarului fondului aservit sunt, n principal, cele care privesc respectarea
obligaiilor asumate pentru asigurarea uzului i utilitii fondului dominant precum i notarea n
cartea funciar, iar obligaia se transmite, pe aceast cale, dobnditorilor subsecveni ai fondului
aservit. Ct privete abinerea proprietarului fondului aservit de a mpiedica exercitarea servituii,
aceasta nu poate mpiedica pe proprietarul fondului aservit de a schimba locul prin care se exercit
servitutea, n msura n care exercitarea servituii rmne la fel de comod pentru proprietarul
fondului dominant.
Drepturile i obligaiile proprietarului fondului dominant, sunt, n principal:
dreptul de a lua toate msurile i de a face pe cheltuiala sa toate lucrrile pentru a exercita i a
conserva servitutea;
obligaia de a nu agrava situaia fondului aservit i de a nu cauza prejudicii prin exercitarea servituii.
Stingerea servituilor : Servituile se sting pe cale principal prin radierea lor din cartea funciar
pentru una dintre urmtoarele cauze:
a) consolidarea, atunci cnd ambele fonduri ajung s aib acelai proprietar;
b) renunarea proprietarului fondului dominant;
c) ajungerea la termen;
d) rscumprarea;
e) imposibilitatea definitiv de exercitare;
f) neuzul timp de 10 de ani;
g) dispariia oricrei utiliti a acestora.
(2) Servitutea se stinge, de asemenea, prin exproprierea fondului aservit, dac servitutea este contrar
utilitii publice creia i va fi afectat bunul expropriat.

Proiectul Vin Codurile !

Coninutul acestui material nu constituie o interpretare oficial a Noului Cod civil
i nu epuizeaz toate aspectele privitoare la acest subiect