qwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyu

iopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfg
hjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcv
bnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwe
rtyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopa
sdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjkl
zxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnm
qwertyuiopasdfghjklzxcvbnmrtyuiopa
sdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjkl
zxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnm
qwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyu
iopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfg
hjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcv
Departamentul de Învăţământ la
Distanţă şi Formare Continuă
bnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwe
Facultatea de Drept si Ştiinte Social -
rtyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopa
Politice

sdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjkl
Coordonator de disciplină:
Conf. univ. dr. Sache Neculaescu
zxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnm
qwertyuiopasdfghjklzxcvbnmrtyuiopa1
 2010-2011

UVT
DREPT CIVIL. DREPTURI REALE

Suport de curs – învăţământ la distanţă

Drept, Anul II, Semestrul I

Prezentul curs este protejat potrivit legii dreptului de autor şi orice folosire alta decât în
scopuri personale este interzisă de lege sub sancţiune penală

ISBN 978-606-522-058-4

2
SEMNIFICAŢIA PICTOGRAMELOR

F = INFORMAŢII DE REFERINŢĂ/CUVINTE CHEIE

= TEST DE AUTOEVALUARE

= BIBLIOGRAFIE

= TEMĂ DE REFLECŢIE

= TIMPUL NECESAR PENTRU STUDIUL UNUI CAPITOL

SAU SECŢIUNE

= INFORMA II SUPLIMENTARE PUTE I GĂSI PE PAGINA

WEB A U.V.T. LA ADRESA www.didfc.valahia.ro SAU
www.id.valahia.ro .

3
 Tematica cursului

1. Capitolul I. Patrimoniul

2. Capitolul II. Dreptul de proprietate

3. Capitolul III. Dreptul de proprietate publică

4. Capitolul IV. Dreptul de proprietate privată

5. Capitolul V. Regimul juridic al bunurilor imobile

proprietate privată

6. Capitolul VI. Modalităţile juridice ale dreptului de

proprietate

7. Capitolul VII. Posesia

8.Capitolul VIII. Dezmembrămitele dreptului de

proprietate

9. Capitolul IX. Modurile de dobândire a proprietăţii

10. Capitolul X. Apărarea dreptului de proprietate

(sancţiunea dreptului de proprietate)

11. Capitolul XI. Publicitatea imobiliară

4
 CAPITOLUL I
PATRIMONIUL

1. Cuprins
2. Obiectiv general
3. Obiective operaţionale
4. Timpul necesar studiului capitolului
5. Dezvoltarea temei
6. Bibliografie selectivă
7. Temă de reflecţie
8. Modele de teste
9. Răspunsuri şi comentarii la teste

Cuprins

– Noţiunea juridică de patrimoniu

– Caracterele juridice ale patrimoniului
– Noţiunea juridică de patrimoniu
– Funcţiile patrimoniului
– Drepturile patrimoniale
– Sistemul drepturilor reale

– Obiectiv general: Dobândirea de cunoştinţe privind noţiunea

de patrimoniu care are un inteles tehnic, diferit de ceea ce in limbaj
obisnuit, numim averea unei persoane.

– Obiective operaţionale: Definirea şi fixarea inţelesului acestei

noţiuni, evidenţiind caracterul virtual al patrimoniului, cu trimitere la art.
1718 C. civ. Analiza caracterelor, clasificărilor şi funcţiilor acestuia.

= 3 ore

5
 CAPITOLUL I
PATRIMONIUL

1. Noţiunea juridică de patrimoniu

1.1 Prevederi legale.

Deşi patrimoniul este o noţiune fundamentală a dreptului civil, frecvent utilizată atât
în legislaţie, cât şi în doctrină, nici Codul civil şi nici celelalte legi speciale nu-l
definesc. În lipsa unei definiţii legale, autorii care s-au aplecat asupra materiei
drepturilor reale analizează principalele prevederi legale care fac referiri la
patrimoniu.
Dintre acestea, textul de principiu de la care se pleacă îndeobşte pentru
explicarea noţiunii de patrimoniu este art. 1718 C. civ., norma care instituie dreptul
de gaj general al creditorilor chirografari, potrivit căreia “Oricine este obligat
personal este ţinut de a îndeplini îndatoririle sale cu toate bunurile sale, mobile şi
imobile, prezente şi viitoare”. S-a spus, într-o formulă inspirată, că acest enunţ
reprezintă un “rudiment de definiţie a patrimoniului” tocmai pentru că sintagma
“toate bunurile prezente şi viitoare“ desemnează trăsăturile esenţiale ale
patrimoniului. Astfel, faptul că debitorul răspunde faţă de creditor “cu toate bunurile
sale” semnifică tocmai universalitatea patrimoniului acestuia, în timp ce afectarea
bunurilor viitoare sugerează virtualitatea patrimoniului, faptul că sunt afectate gajului
general, nu doar bunurile efectiv aflate în proprietatea debitorului, dar şi cele care vor
putea fi dobândite în viitor.
O altă prevedere care trimite la noţiunea de patrimoniu este cea de la art. 781
C. civ. potrivit căreia creditorii pot cere separaţia patrimoniului defunctului de cel al
moştenitorilor pentru evitarea confuziunii între ele pe perioada achitării datoriilor
succesiunii. Separaţia de patrimonii o regăsim evocată şi în materia conservării
privilegiilor. Potrivit art. 1743 C. civ., “creditorii şi legatarii, care cer separaţia
patrimoniului defunctului, conservă privilegiul lor asupra imobilelor succesiunii în
faţa creditorilor erezilor sau reprezentanţilor defunctului, prin inscripţia acestui
privilegiu, în termen de şase luni de la data deschiderii succesiunii”.
Existenţa unui patrimoniu propriu este o condiţie a personalităţii juridice
impusă de art. 26 lit. e) din Decretul nr. 31/1954 privind persoanele fizice şi
persoanele juridice. Potrivit art. 42 al aceleiaşi reglementări, divizarea patrimoniului
persoanei juridice se face prin împărţirea acestuia între una sau mai multe persoane
juridice care există sau care iau fiinţă, în timp ce art. 47 din lege prevede destinaţia
patrimoniului persoanei juridice supuse divizării.
Prevederi similare referitoare la patrimoniu găsim şi în Legea nr. 15/1990
pentru reorganizarea unităţilor economice de stat ca regii autonome şi societăţi
comerciale. Potrivit art. 4 alin. (1) din această lege, “prin actul de înfiinţare a regiei
autonome se vor stabili obiectul de activitate, patrimoniul, denumirea şi sediul
principal” iar, potrivit art. 5 alin. (2) din aceeaşi reglementare, regia autonomă
posedă, foloseşte şi dispune, în mod autonom, de bunurile pe care le are în
patrimoniu, în condiţiile în care, potrivit art. 20 alin. (2), bunurile din societăţii
comerciale sunt proprietatea acesteia.
Menţiunea privind patrimoniul iniţial este o condiţie pe care o impune şi art. 6
din O.G. nr. 26/2000 cu privire la asociaţii şi fundaţii, modificată şi completată prin
O.G. nr. 34/2004.

6
 Legea nr. 31/1990 privind societăţile comerciale, republicată, are o serie de
dispoziţii care trimit la noţiunea de patrimoniu, cum ar fi: art. 143 devenit ulterior
republicării din 2004 art. 146. Art. 146 a fost abrogat prin Legea nr. 441/2006. În
prezent, relevant pentru această problemă este art. 152 privind dreptul
administratorilor unei societăţi comerciale de a încheia acte juridice cu privire la
bunurile din patrimoniul acesteia, art. 158 devenit ulterior republicării din 2004 art.
163. Art. 163 a fost modificat prin O.U.G. nr. 82/2007 din aceeaşi lege potrivit căruia
cenzorii societăţii comerciale au obligaţia de a verifica modul în care s-a făcut
reevaluarea patrimoniului societăţii sau art. 230 devenit ulterior republicării din 2004
art. 235 care reglementează dizolvarea societăţii comerciale etc.
Uneori, anumite grupări de bunuri, având aceeaşi natură, sunt desemnate prin
noţiunea de “fond”. Este cazul Legii nr. 18/1991, cu modificările ulterioare, care, în
art. 1 dispune că “terenurile de orice fel indiferent de destinaţie, de titlul pe baza
căruia sunt deţinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte constituie
fondul funciar al României”. Tot astfel, Codul silvic şi O.G. nr. 96/998 privind
reglementarea regimului silvic şi administrarea fondului forestier naţional.
Alteori, bunuri având acelaşi regim juridic sunt grupate în “domenii”.
Bunăoară, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al
acesteia distinge între domeniul public şi cel privat, dispunând prin art. art. 3 alin. (2)
că “Domeniul public al statului este alcătuit din bunurile prevăzute la art. 135 alin. (4)
din Constituţie, din cele prevăzute la pct. I din anexă, precum şi din alte bunuri de uz
sau de interes public naţional, declarate ca atare prin lege”, iar prin art. 4 că
“Domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale este alcătuit din
bunuri aflate în proprietatea lor şi care nu fac parte din domeniul public”.
Nevoia circumstanţierii unor bunuri aparţinând aceluiaşi domeniu introduce în
legislaţie noţiuni precum patrimoniu muzeal, cum este cazul Legii muzeelor şi
colecţiilor publice – art. 8 din Legea nr. 311/2003 potrivit căreia acest patrimoniu este
alcătuit din “totalitatea bunurilor, a drepturilor şi obligaţiilor cu valoare patrimonială
ce aparţin unui muzeu sau, după caz, unei colecţii publice”, sau a noţiunii de
patrimoniu cultural naţional, care, potrivit art. 1 alin. (2). Acest articol a fost
modificat prin O.U.G. nr. 16/2003 şi prin Legea nr. 488/2006 al Legii nr. 182/2000
privind protejarea patrimoniului cultural naţional este alcătuit din bunuri cu valoare
deosebită sau excepţională, istorică, arheologică, documentară, etnografică, artistică,
ştiinţifică etc.
F Noţiunea juridică de patrimoniu are un înţeles tehnic, diferit de cel obişnuit.
Definiţie. Astfel, în limbajul comun termenul desemnează averea dobândită, în principal, prin
moştenire din tată în fiu, termenul evocând pe pater familias şi, deci, ideea de
ereditate. Ce-ar putea fi patrimoniul: o masă de bunuri, un atribut al personalităţii sau
ambele laolaltă?
În concepţia obiectivă a Codului Napoleon, preluată de Codul nostru civil,
patrimoniul este o simplă listă de bunuri, neincluzând datoriile. Juristul german
Zachariae este cel care a schiţat, pentru prima dată, patrimoniul aşa cum îl vedem
astăzi, incluzând nu doar bunurile, dar şi datoriile care fac obiectul succesiunii legale,
făcând, astfel, posibilă ficţiunea privind continuitatea personalităţii defunctului.
Această concepţie avea să inspire pe C. Aubry şi C. Rau, cei care, în prima parte a
secolului al XIX-lea au pus bazele teoriei generale a patrimoniului şi care, în cadrul
unui “Curs de drept civil după metoda Zachariae”, a cărui ediţie a 6-a a apărut în anul
1873, au definit patrimoniul ca “ansamblul bunurilor unei persoane văzut ca o

7
 universalitate de drept”, desemnând, astfel, legătura dintre drepturile şi obligaţiile ca
universalitate juridică şi subiectul căruia îi aparţin.
În dreptul nostru patrimoniul a fost definit ca fiind “ansamblul drepturilor şi
obligaţiilor unei persoane, care au sau reprezintă o valoare pecuniară sau economică
adică se pot evalua în bani”.
Această definiţie nu este în afara oricărei critici. Distincţia dintre valoarea
pecuniară şi cea economică poate crea confuzii. În fond, este economică orice valoare
care poate fi exprimată sau măsurată pecuniar, în timp ce termenul “pecuniar” nu
desemnează aici natura valorii, ci doar modul ei de exprimare.
Alţi autori includ în patrimoniu nu doar drepturile şi obligaţiile cu valoare
economică, dar şi “bunurile la care se referă aceste drepturi, aparţinând unei persoane
ale cărei nevoi sau sarcini este destinat să le satisfacă”, iar, potrivit unei opinii mai
nuanţate, patrimoniul este o “realitate intelectuală”, formată din “drepturile şi
obligaţiile cu conţinut economic ca bunuri incorporale”.
Aşa cum s-a remarcat însă, incluzând în patrimoniu, laolaltă, atât drepturile
patrimoniale, cât şi bunurile pe care le exprimă nu facem decât să-l dublăm, ştiut fiind
că drepturile patrimoniale sunt considerate bunuri. Pentru acest motiv patrimoniul a
fost definit sau ca “universalitatea raporturilor de drept, care au acelaşi subiect activ
şi pasiv, în măsura în care aceste raporturi sunt evaluabile în bani prin efectul lor
final, distincte de bunurile la care se referă“, sau “expresiunea contabilă a tuturor
puterilor economice aparţinând unui subiect de drept”.
Definiţia care nu trezeşte nicio rezervă şi pe care o considerăm preferabilă,
este aceea potrivit căreia patrimoniul este “totalitatea sau universalitatea drepturilor
patrimoniale care aparţin unei persoane”, enunţ la care s-a ajuns printr-un efort de
generalizare, făcându-se abstracţie de particularităţile fiecărui drept sau obligaţie în
parte.
1.2 Componente
Orice patrimoniu are două componente, după cum persoana are drepturi şi
obligaţii patrimoniale.
F Activul patrimonial al persoanei este alcătuit din drepturile subiective care au
conţinut economic, susceptibile de exprimare bănească, drepturile reale, adică
Activul
dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de servitute, dreptul
patrimonial.
de superficie şi drepturile de creanţă ale acesteia, adică cele care se nasc din contract
sau delict şi care mai sunt numite drepturi personale.
Prin definiţie conţinutul patrimoniului este alcătuit din drepturile
patrimoniale, cele care au conţinut economic, cele care sunt susceptibile de a fi
exprimate pecuniar, nu şi drepturile personal – nepatrimoniale.
Potrivit profesorului Corneliu Bârsan, “dacă patrimoniul cuprinde drepturile şi
obligaţiile cu conţinut economic ce aparţin unei persoane, deci care pot fi exprimate
în bani, aceasta înseamnă automat înlăturarea din cuprinsul lui a drepturilor personal-
nepatrimoniale, cum ar fi: dreptul la nume, dreptul la onoare, dreptul la reputaţie etc.
Împrejurarea că atingerea adusă unui asemenea drept s-ar putea concretiza într-o
creanţă în despăgubiri, adică într-un element activ al patrimoniului, nu este de natură
să pună în discuţie această înlăturare“. Prin urmare, potrivit distinsului autor, dreptul
de creanţă al victimei căreia i se produce o daună morală nu face parte din
patrimoniul acesteia.
În ce ne priveşte, considerăm că, dacă vom califica daunele morale ca
elemente ale răspunderii civile delictuale, aşa cum o face, fără excepţie, doctrina
actuală, apreciind că asemenea leziuni sunt specii ale prejudiciului reparabil, n-am
8
 putea plasa dreptul de creanţă al victimei privind indemnizaţia la care este îndrituită
în afara patrimoniului acesteia. Numai dacă suntem consecvenţi criteriilor de
clasificare a drepturilor subiective în drepturi patrimoniale şi drepturi nepatrimoniale,
nu vom putea accepta că daunele morale, urmări ale încălcării drepturilor personale
nepatrimoniale sau a valorilor morale, pot fi reparate în aceeaşi manieră precum orice
alt prejudiciu patrimonial. Altfel, daunele morale, prin definiţie neconvertibile,
nefungibile, se vor vedea convertite în elemente ale patrimoniului.
Noi credem că daunele morale nu pot fi considerate specii ale prejudiciilor
reparabile, că ele nu pot fi calificate elemente ale răspunderii civile delictuale, ca
izvor de obligaţii şi că soluţia lor trebuie căutată într-o altă instituţie, distinctă de
răspunderea delictuală, pentru a nu risca un tratament juridic similar pentru afectări
ale persoanei, atât de diferite în substanţa lor. Departe de a susţine lipsa de reacţie a
dreptului faţă de daunele morale milităm pentru amenajarea unei soluţii legislative cât
mai elaborate, care să nu suscite rezervele pe care le presupune asimilarea daunelor
morale celor patrimoniale.
La rândul său, activul patrimonial este împărţit în capital, expresia valorică a
bunurilor care fac parte din patrimoniul unei persoane şi care poate fi atât productiv,
atunci când este reprezentat de acţiuni la o societate comercială, producătoare de
dividende sau dobânzi, cât şi neproductiv, atunci când bunurile nu sunt afectate
acestui scop.
Veniturile pot fi atât resurse financiare, obţinute periodic, precum dividendele,
dobânzile, chiriile, salariile etc., precum şi bunuri în natură, cum ar fi produsele
primite ca urmare a arendării unor terenuri.
Pasivul patrimonial este alcătuit din obligaţiile evaluabile în bani ale unei
F persoane. Ele pot consta în obligaţia de a da, care înseamnă a constitui sau a
Pasivul transmite un drept real, obligaţia de a face, când ea are conţinut patrimonial, cum este
patrimonial.
cazul obligaţiei la o anumită prestaţie şi obligaţia de a nu face, adică de a se abţine de
la o acţiune care, altfel, ar putea fi făcută.
2. Caracterele juridice ale patrimoniului
2.1. Universalitate juridică.
Ori de câte ori vorbim de patrimoniul unei persoane avem în vedere totalitatea
drepturilor şi obligaţiilor acesteia, fără a avea în vedere identitatea lor. Universalitatea
este juridică pentru că este constituită prin lege, existând în afara voinţei titularului.
Orice schimbare care priveşte drepturile sau obligaţiile titularului nu este de natură să
afecteze identitatea universalităţii.
Prin voinţa titularului pot fi constituite universalităţi de fapt, grupări de bunuri
afectate unei finalităţi unice în care bunurile sunt grupate pe baza unei legături de fapt
oarecare. Astfel, în cazul acceptării unei succesiuni sub beneficiul de inventar,
potrivit art. 704 C. civ., universalitatea juridică alcătuită din drepturile şi obligaţiile
autorului se transformă în universalitate de fapt la data lichidării pasivului succesoral
pentru că nu poate fi concepută o universalitate juridică fără componenta sa pasivă.
Prin lichidarea pasivului succesoral are loc confuziunea între patrimoniul lăsat de
defunct şi cel al moştenitorului, astfel că nu mai sunt motive pentru separarea lor.
Universalitatea de fapt se deosebeşte de cea de drept prin aceea că bunurile care o
alcătuiesc nu sunt distincte.
F Patrimoniul este un atribut al personalităţii pentru că aptitudinea generală şi
abstractă a subiectului de drept de a dobândi drepturi şi de a-şi asuma obligaţii civile
Orice persoană
are un este legată de existenţa acestuia. În ce priveşte persoana juridică, patrimoniul este
patrimoniu. una dintre condiţiile de existenţă a a acesteia.
9
 S-a spus că orice persoană, indiferent cât de săracă ar fi, are un patrimoniu,
chiar şi atunci când nu are nicio avere actuală, pentru că “este suficient să existe
drepturi eventuale, neexercitate, adică numai posibilitatea de a exercita drepturi
pentru a constitui un patrimoniu”. Recent această afirmaţie a fost contestată,
afirmându-se că “patrimoniul nu poate exista ca vid juridic ”, idee susţinută şi de
profesorul Corneliu Bîrsan, potrivit căruia “oricât de sărac ar fi cineva, are totuşi un
minimum de bunuri ce-i alcătuiesc patrimoniul”.
În ce ne priveşte, în condiţiile în care, potrivit art. 7 alin. (2) din Decretul nr.
31/1954, drepturile copilului sunt recunoscute de la concepţiune, cu condiţia de a se
naşte viu, conform adagiului infans conceptus pro nato habetur quoties de eius
commodis agitur, recunoscându-i-se capacitatea de folosinţă anticipată, se poate
spune că patrimoniul apare chiar înainte de naşterea persoanei fizice. Aceeaşi
concluzie este valabilă şi în cazul persoanei juridice la care capacitatea de folosinţă
anticipată prevăzută de art. 33 alin. (3) din Decretul 31/1954 este limitată la
dobândirea drepturilor şi asumarea obligaţiilor necesare înfiinţării sale legale. Prin
urmare, patrimoniul are caracter virtual, fiind “o potenţialitate, mai degrabă, decât o
masă de drepturi şi obligaţii îngheţată, încremenită”.
F Orice persoană are un singur patrimoniu, aşa cum are o singură identitate,
chiar dacă el poate încorpora mase distincte de drepturi şi obligaţii, motiv pentru care,
Unicitate.
uneori, unicitatea şi divizibilitatea patrimoniului sunt privite ca exprimând un singur
caracter juridic.
A fost înregistrată şi o opinie contrară, potrivit căreia “complexitatea
raporturilor care se crează între subiectele de drept şi care nu mai sunt acelea de la
data adoptării Codului Napoleon” face ca teoria patrimoniului unic să fie depăşită. Cu
titlu de exemplu, se invocă faptul că soţii pot avea atât bunuri proprii, dobândite
înainte de căsătorie, cât şi bunuri comune, dobândite în timpul căsătoriei, că o
persoană poate depune în conturi bancare sume de bani neurmăribile datorită
secretului bancar, ceea ce face ca regimul juridic al acestora să fie diferit.
În replică, se susţine, pe bună dreptate, că “divizarea patrimoniului în mai
multe mase de drepturi şi obligaţii pecuniare este, în realitate, un instrument tehnic de
grupare a acestor drepturi şi datorii. Ca urmare, deşi formula divizibilităţii
patrimoniului este încetăţenită, în realitate, nu patrimoniul este divizat în fracţiuni, ci
drepturile şi datoriile sunt grupate în mase distincte, fiecare având un regim juridic
propriu”.
F Deşi unic, patrimoniul poate include mase distincte de drepturi şi datorii.
Divizibilitate. Persoanele căsătorite au în patrimoniul lor atât bunuri comune, dobândite în timpul
căsătoriei, pentru care operează prezumţia de comunitate, cât şi bunuri proprii.
Creditorii comuni ai soţilor vor putea urmări doar bunurile comune ale acestora, iar
pe cele proprii după epuizarea urmăririi bunurilor comune, în timp ce creditorii unuia
dintre soţi vor urmări, mai întâi, bunurile acestuia, iar dacă ele sunt neîndestulătoare,
vor putea solicita împărţirea bunurilor comune.
Tot astfel, acceptarea sub beneficiu de inventar a succesiunii prevăzută de art.
704 C. civ. operează divizarea patrimoniului în masa bunurilor lăsate de defunct şi
cele ale moştenitorilor, împiedicând confuziunea dintre ele, urmând ca moştenitorii să
răspundă doar în limitele activului, intra vires hereditatis, aşa cum separaţia de
patrimonii solicitată de creditorii succesiunii, potrivit art. 781 C. civ., distinge între
patrimoniul lăsat de defunct şi cel al moştenitorilor, evitându-se concurenţa
creditorilor personali ai moştenitorilor.

10
 Potrivit doctrinei, divizarea patrimoniului poate fi şi voluntară. Astfel,
comerciantul îşi poate diviza patrimoniul în grupa drepturilor şi obligaţiilor care
alcătuiesc un fond de comerţ afectat desfăşurării unei activităţi comerciale şi celelalte
drepturi şi obligaţii. De asemenea, persoanele care exercită o profesie liberală pot
constitui patrimoniul profesional, afectând o parte din patrimoniul lor exercitării
profesiei.
Dacă persoana poate înstrăina sau greva bunurile din patrimoniul său,
F privite ut singuli, ea nu poate înstrăina patrimoniul, privit ca o universalitate juridică
Inalienabilitate. (universitas iuris). În integralitatea lui, patrimoniul poate fi transmis doar de mortis
causa.
Vânzarea moştenirii, reglementată de art. 1399-1401 C. civ., nu reprezintă
înstrăinarea patrimoniului, ci doar vânzarea unei mase de drepturi şi obligaţii.
De la această regulă există excepţia transmisiunii patrimoniului persoanei
juridice în cazul încetării activităţii acesteia prin comasare sau divizare totală, situaţii
în care patrimoniul încetează, ca universalitate juridică, drepturile şi obligaţiile
trasmiţându-se către succesori. În cazul divizării parţiale a persoanei juridice, se
transmite o fracţiune din patrimoniul acesteia, fără ca persoana juridică să-şi înceteze
activitatea. Prin urmare, patrimoniul, atribut al personalităţii, este inalienabil, în timp
ce drepturile şi obligaţiile patrimoniale sunt autonome şi alienabile.
3. Funcţiile patrimoniului
Gajul general al creditorilor chirografari.
Niciun creditor nu este asigurat de riscul neplăţii datoriei de către debitor decât dacă i
se constituie garanţii reale: gajul propriu-zis, ipoteca, privilegiile, situaţii în care
creditorul este numit, după caz, creditor gajist, creditor ipotecar sau privilegiat. Pentru
celelalte datorii, creditorii beneficiază de dispoziţia de la art. 1718 C. civ., potrivit
căreia “oricine este obligat personal este ţinut de a îndeplini îndatoririle sale cu toate
bunurile sale, mobile şi imobile, prezente şi viitoare”. Prin urmare, debitorul care nu-
şi execută obligaţiile faţă de creditor riscă să răspundă cu toate bunurile existente în
patrimoniul său, la momentul când creditorul îl va acţiona, urmărindu-i-se oricare
dintre bunuri. Creditorul care, în temeiul acestui text, fără a avea o garanţie reală,
poate urmări oricare bun al debitorului pentru a-şi valorifica creanţa pe care o are, se
numeşte creditor chirografar, iar această garanţie se numeşte drept de gaj general.
O astfel de garanţie este destul de palidă, fiind departe de ideea de gaj,
pentru că, deşi avertizat că, dacă nu va plăti datoria creditorului, va putea răspunde cu
orice bun al său, debitorul rămâne liber să-şi administreze cum doreşte propriul
patrimoniu, putând atât dobândi bunuri noi, situaţie care nu poate dezavantaja pe
creditor, dar poate, la fel de bine, să şi înstrăineze orice bun, micşorându-i astfel
şansele creditorului de a-şi vedea creanţa valorificată.
Singura posibilitate a creditorilor de a ataca actele de dispoziţie ale
debitorului este acţiunea revocatorie sau pauliană, prevăzută de art. 975 C. civ.,
potrivit căreia. “Ei pot asemenea, în numele lor personal, să atace actele viclene,
făcute de debitor în prejudiciul drepturilor lor”. Ceea ce trebuie însă remarcat este că,
în practică, acest demers este greoi, fiind condiţionat de dovedirea intenţiei
frauduloase a debitorului de a-şi crea o stare de insolvabilitate, iar în cazul actelor
juridice oneroase, mai trebuie dovedită şi complicitatea la fraudă a terţului-
dobânditor, probă care este dificilă, motiv pentru care jurisprudenţa a instituit câteva
prezumţii de fraudă în situaţiile în care dobânditorii se află în grade de rudenie
apropiată cu debitorul.

11
 Aşa cum am arătat deja, textul de la art. 1718 C. civ. reprezintă singura
referinţă legislativă care, fără a defini patrimoniul, ne ajută să înţelegem ce este el în
realitate, faptul că este distinct de bunurile care îl alcătuiesc, că aşa-zisul gaj general
al creditorilor chirografari priveşte patrimoniul, în totalitatea lui şi nu bunurile care îl
alcătuiesc, că sunt supuse urmăririi bunurile existente în momentul iniţierii de către
creditor a procedurii de executare silită şi că sunt supuse acestui regim nu doar
bunurile prezente, dar şi cele viitoare.
Dreptul de gaj general al creditorilor chirografari este un drept de gaj
specializat, în sensul că divizibilitatea patrimoniului în mase distincte de bunuri face
ca urmărirea bunurilor de către creditori să se facă asupra masei de bunuri în legătură
cu care s-a născut creanţa supusă valorificării.
Pe de altă parte, dreptul de gaj este general, este o garanţie a tuturor
creditorilor chirografari care sunt egali în faţa legii, spre deosebire de creditorii
gajişti, ipotecari şi privilegiaţi care vor trebui îndestulaţi cu preferinţă.
F Termenul subrogaţie vine de la verbul latinesc subrogare care înseamnă
înlocuire, substituire. Ea poate fi de două feluri: subrogaţie personală şi subrogaţie
Subrogaţía
reală. Subrogaţia reală, la rândul său, poate fi subrogaţie reală universală, subrogaţie
reală cu titlul
universal. cu titlu universal şi subrogaţie cu titlu particular. Aşa cum o califică întemeietorii
teoriei generale a patrimoniului, subrogaţia este o ficţiune care îşi are fundamentul în
fungibilitate, calitatea bunurilor de a fi înlocuite.
Subrogaţia personală va fi studiată în cadrul teoriei generale a obligaţiilor.
Fără a intra în detalii ce ar impune o analiză a textelor legale incidente, ne limităm a
spune că ea are loc atunci când o persoană înlocuieşte o altă persoană în exercitarea
unui drept, aşa cum se întâmplă când un terţ plăteşte pe creditor în locul debitorului.
Subrogaţia reală cu titlu universal este înlocuirea unui bun cu altul în cadrul
aceluiaşi patrimoniu, potrivit adagiului in iudiciis universalibus pretium succedit loco
rei et res loco pretii. Potrivit unei definiţii avansate, “operaţiunea juridică prin efectul
căreia un bun care, într-un patrimoniu, face parte dintr-o categorie juridică diferită de
a celorlalte bunuri, este înlocuit cu altul, care dobândeşte de drept aceeaşi calitate pe
care a avut-o bunul înlocuit”.
Deşi nereglementată, subrogaţia reală s-a impus tocmai pentru că ţine de
funcţionarea patrimoniului ca universalitate juridică, înăuntrul căruia drepturile şi
obligaţiile sunt susceptibile de înlocuire, fără a avea nevoie de o prevedere legală.
Orice bun care iese din patrimoniu va fi înlocuit fie de bunul primit în schimb, fie de
preţul acestuia, urmând a face obiectul dreptului de gaj general al creditorilor
chirografari, fără ca debitorul să poată invoca excepţia că se urmăreşte un alt bun
decât cel ieşit din patrimoniu.
În fundamentarea subrogaţiei reale generale a fost avansată teoria
fungibilităţii bunurilor, înţeleasă lato sensu, adică “numitorul comun al tuturor
elementelor care compun patrimoniul sau o masă patrimonială”, afirmându-se că
“tocmai datorită acestei trăsături comune, elementele patrimoniale pot fi schimbate
unele cu altele, ele fiind însumate la activul sau pasivul patrimoniului ori ale unei
mase patrimoniale”.
Potrivit unui alt punct de vedere, „fungibilitatea nu se poate confunda cu
subrogaţia reală şi nici nu o poate explica pe aceasta pe temeiul ficţiunii prin care se
face abstracţie de caracterul material, pentru că de esenţa fungibilităţii este tocmai
echivalenţa cantitativă şi calitativă a bunurilor, ceea ce înseamnă că este exclus ca
două lucruri să poată fi privite ca valori băneşti”.

12
 Fără a contesta legătura fungibilităţii cu subrogaţia reală, noi credem că
ceea ce explică mecanismul subrogaţiei reale cu titlu universal este universalitatea
juridică pe care o reprezintă patrimoniul. Aşa cum am văzut când am studiat
clasificarea bunurilor, fungibilitatea este calitatea bunurilor generice de a fi înlocuite
unele cu altele în executarea unei obligaţii, datorită fie naturii bunului (Genera non
pereunt), fie voinţei exprese a părţilor, atât şi nimic mai mult.
Subrogaţia reală cu titlu universal este şi ea supusă divizibilităţii
patrimoniului, în sensul că, dacă bunul care iese din patrimoniu făcea parte dintr-o
masă de bunuri având o destinaţie concretă, înlocuirea acestuia se va face în cadrul
aceleaşi mase. Spre exemplu, dacă din patrimoniul unuia dintre soţi iese un bun care
face parte din masa bunurilor sale proprii, valoarea de schimb va intra în aceeaşi masă
de bunuri şi nu în cea a bunurilor comune. Tot astfel, în cadrul partajului judiciar,
dacă bunurile din masa partajabilă nu pot fi comod împărţite între coindivizari, vor
putea fi vândute la licitaţie, urmând ca preţul lor să fie supus partajării, în cotele
legale cuvenite fiecăruia.
F De această dată înlocuirea, în cadrul patrimoniului, priveşte un bun
individual determinat (ut singuli) şi ea nu mai operează automat, ci doar dacă este
Subrogaţia
reală cu titlul expres prevăzută de lege.
particular. Dintre acestea, următoarele cazuri pot fi reţinute exempli gratia:
- în materia ipotecii, dacă bunul ipotecat a fost distrus sau deteriorat, ipoteca
se strămută asupra indemnizaţiei de asigurare, dacă a fost asigurat;
- potrivit Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate
publică, dreptul de ipotecă şi privilegiul special care grevează un bun supus
exproprierii se strămută, ope legis, asupra despăgubirii cuvenite proprietarului;
- potrivit art. 12 alin. (4) din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a
terenurilor, în cazul unor schimburi de terenuri, fiecare teren primit în schimb va
dobândi situaţia juridică a terenului pe care îl înlocuieşte, cu respectarea drepturilor şi
a sarcinilor anterior constituite.
F Transmisiunea universală şi cu titlul universal. Transmisiunea universală şi
cu titlu universal are ca obiect chiar patrimoniul persoanei ca universalitate juridică,
nu drepturi şi obligaţii privite individual.
Transmisiunea universală are loc la decesul persoanei fizice sau la
reorganizarea persoanei juridice, prin divizare totală sau parţială, în cadrul căreia
întregul patrimoniu alcătuit din totalitatea drepturilor şi obligaţiilor se transmite
succesorilor.
Transmisiunea cu titlu universal priveşte o fracţiune, cum este cazul
moştenirii lăsate mai multor succesori legali, fiecare primind bunuri în cotele
prevăzute de lege pentru fiecare clasă de moştenitori. Potrivit actualei legislaţii,
moştenitorii sunt continuatori ai personalităţii autorului, astfel că ei vor fi ţinuţi de
toate datoriile defunctului de care vor răspunde nelimitat, ultra vires hereditatis, mai
puţin de obligaţiile asumate intuitu personae. Numai dacă succesiunea va fi acceptată
sub beneficiul de inventar, răspunderea succesorilor va fi ţărmurită în limitele
activului succesoral, adică, intra vires hereditatis.
F 4. Drepturile patrimoniale
Drepturile patrimoniale sunt acele drepturi subiective care au conţinut
Noţiune.
economic, cele care sunt susceptibile de comparare, de măsurare, de exprimare printr-
o valoare de schimb, de regulă banii. Ele sunt clasificate în drepturi reale şi drepturi
de creanţă.

13
 F 4.1. Drepturile reale
Drepturile reale sunt drepturile patrimoniale în temeiul cărora titularii lor îşi
Noţiune.
pot exercita atributele care le sunt conferite de lege, nemijlocit, fără a avea nevoie de
prestaţia pozitivă a altor persoane.
În concepţia clasică, dreptul real, ius in re, desemna puterea juridică pe care o
are o persoană asupra unui lucru, un raport între titular şi bun, doctrina noastră mai
veche definindu-l ca fiind puterea de a dispune de lucrul care constituie obiect al
dreptului, în mod liber şi imediat.
Astăzi, majoritatea autorilor consideră că dreptul real, ca de fapt oricare alt
drept subiectiv, nu poate fi decât un raport social, deci un raport între oameni şi nu un
raport între om şi lucru. Dreptul real este, prin urmare, un raport juridic între subiectul
activ determinat, care este titularul dreptului, şi toate celelalte persoane,
nedeterminate, care au obligaţia generală şi pasivă de a nu face nimic de natură să
stinghereasă pe titular în exercitarea prerogativelor sale. De aceea se spune că dreptul
real este opozabil erga omnes.
Potrivit unui punct de vedere interesant, recent exprimat, “este discutabil
faptul că între titularul dreptului real şi toate celelalte personae nedeterminate
(subiectul pasiv universal) se stabileşte un raport juridic prin care toate acestea din
urmă au obligaţia generală negativă de a se abţine să-i aducă titularului vreo atingere;
dacă ar fi aşa s-ar crea pentru orice bun aflat în proprietate o reţea densă de obligaţii
la nivel planetar”. Potrivit acestor autori, “raportul juridic, şi odată cu aceasta,
obligaţia, se naşte numai după încălcarea sau nesocotirea dreptului subiectiv absolut
(dreptul real) de către un subiect pasiv determinat”.
În ce ne priveşte, subscriem opiniei potrivit căreia “Nu se poate nega faptul că
această construcţie are un caracter abstract...Dar numai printr-o asemenea construcţie
abstractă se poate da caracter social acestui raport juridic”.
F 4.2.Drepturile de creanţă
Dreptul de creanţă, ius ad personam, este acel drept patrimonial în temeiul
căruia titularul, subiect activ, numit creditor, poate pretinde unei alte persoane,
subiectul pasiv, numit debitor, să dea, să facă sau să nu facă ceva (dare, facere aut
non facere), sub sancţiunea constrângerii statale. Spre deosebire de drepturile reale,
drepturi absolute, unde subiectul pasiv este nedeterminat, la drepturile de creanţă,
drepturi relative, acest subiect este, întotdeauna, o persoană determinată. Este motivul
pentru care drepturile de creanţă mai sunt numite drepturi personale.
Între cele două categorii de drepturi patrimoniale există o serie de deosebiri:
F a) – în timp ce drepturile reale sunt opozabile erga omnes, adică tuturor
Deosebirile persoanelor nedeterminate, drepturile de creanţă sunt opozabile doar părţilor legate
dintre juridiceşte, adică doar debitorului, subiect pasiv. Trebuie subliniat însă că, deşi
drepturile reale
şi drepturile de drepturile de creanţă sunt relative, aceasta nu înseamnă că situaţia juridică creată prin
creanţă. contract ar putea fi nesocotită de terţi sub cuvânt că ei n-au fost părţi în contract;
b) - în cazul drepturilor reale, obligaţia corelativă de a nu face nimic de natură
să stingherească pe subiectul activ este nedeterminată; la drepturile de creanţă această
obligaţie este determinată şi constă în a da, a face sau a nu face ceva, o acţiune pe
care, în lipsa obligaţiei, debitorul ar fi putut-o face;
c) - drepturile reale sunt limitativ prevăzute de lege, în timp ce drepturile de
creanţă sunt nelimitate, pentru că tot astfel sunt şi convenţiile pe care părţile le pot
încheia în condiţiile autonomiei lor de voinţă;
d) - drepturile reale dau naştere la două efecte speciale: dreptul de urmărire şi
dreptul de preferinţă.
14
 Dreptul de urmărire este posibilitatea recunoscută titularului dreptului real de
a pretinde bunul din mâinile oricărei persoane care l-ar deţine fără drept. Astfel, dacă
bunul a fost pierdut sau furat, proprietarul îl poate pretinde de la orice persoană, nu
doar de la găsitor sau hoţ.
Dreptul de preferinţă este posibilitatea recunoscută titularului de a-şi realiza,
cu prioritate, dreptul său faţă de alţi titulari de drepturi privitoare la acelaşi bun. De
exemplu, creditorul ipotecar are dreptul de a fi plătit cu precădere, înaintea
creditorilor chirografari.
4.3. Categorii intermediare
Între drepturile reale şi cele de creanţă se situează o categorie intermediară,
obligaţiile reale. Dacă, potrivit principiului relativităţii efectelor actului juridic,
drepturile de creanţă dau naştere doar la obligaţii în sarcina părţilor şi a succesorilor
universali sau cu titlu universal ai acestora, obligaţiile reale se bucură de o mai mare
opozabilitate, fiind opuse nu doar debitorului iniţial, dar şi altor persoane care
dobândesc un drept real, posesia sau chiar şi numai detenţia unui anumit bun.
Transmiţându-se nu numai debitorului iniţial, ci şi tuturor dobânditorilor ulteriori ai
bunului în legătură cu care s-a născut obligaţia, aceste obligaţii sunt prezentate,
uneori, ca excepţii de la principiul relativităţii efectelor actului juridic, caracterizare
contestată de unii autori cu motivarea că asemenea obligaţii se nasc ope legis şi nu
prin voinţa părţilor, deci nu ca simplu efect al actului juridic.
A. Obligaţiile propter rem
Dacă iniţial s-a considerat că obligaţiile propter rem sunt accesorii ale
drepturilor reale, cu timpul s-a constatat că, prin voinţa legii, există o serie de
F obligaţii care, fiind strâns legate de bun, se transmit odată cu el, independent de
Noţiune. existenţa vreunui drept asupra acestuia. Fără a fi opozabile erga omnes, ca în cazul
drepturilor reale, ele privesc nu doar pe proprietar, ci şi pe posesor sau pe simplul
detentor al bunului.
Se consideră că, după natura lor, obligaţiile propter rem pot fi clasificate în
obligaţii propter rem administrative şi obligaţii propter rem civile.
Obligaţii propter rem de natură administrativă. Sunt cele prevăzute de lege şi
care nu intră în conţinutul unor raporturi juridice civile. Exemplul frecvent utilizat
este cel prevăzut de art. 74 din Legea nr. 18/1991, care instituie în sarcina
deţinătorilor de terenuri agricole obligaţia de a le cultiva şi de a le asigura protecţia
solului, obligaţie care se transmite odată cu fondul dobânditorilor, fără a fi nevoie de
o altă convenţie. Un alt exemplu este prevederea de la art. 15 alin. (2) din Legea nr.
103/1996 a fondului cinegetic şi a protecţiei vânatului potrivit căreia “Deţinătorii
terenurilor sunt obligaţi să ia măsurile prevăzute de lege pentru protecţia vânatului şi
a mediului său de viaţă şi răspund pentru pagubele pe care le produc acestuia prin
acţiuni ilicite”, obligaţiile prevăzute de Legea nr. 137/1995 privind protecţia mediului
impuse proprietarilor şi deţinătorilor legali de teren etc.
Obligaţiile propter rem de natură civilă sunt, în viziunea aceluiaşi autor,
“obligaţiile ale căror subiecte rămân în sfera dreptului civil, chiar dacă au o natură
legală”, în care sunt incluse, de exemplu, obligaţia de grăniţuire impusă de art. 584 C.
civ., obligaţia constructorului de a plăti proprietarului terenului contravaloarea
lucrării efectuate etc.
În aceeaşi categorie sunt incluse şi obligaţiile propter rem convenţionale,
precum obligaţiile asumate de proprietarul unui fond aservit de a efectua lucările
necesare exercitării servituţii.

15
 B. Obligaţiile scriptae in rem
Asemenea obligaţii sunt cele care corespund unor drepturi de creanţă, fiind
atât de strâns legate de posesia unui bun, încât creditorul nu poate obţine satisfacerea
dreptului său decât dacă actualul posesor al bunului va fi obligat să respecte acest
drept, deşi n-a participat la încheierea contractului iniţial care a născut dreptul
creditorului. Exemplul frecvent citat este situaţia în care, potrivit art. 1441 C. civ.,
dobânditorul unui bun imobil anterior închiriat este obligat să respecte contractul
încheiat de autorul său. Dacă durata contractului de locaţiune este mai mare de 3 ani,
el va fi opozabil terţilor prin notarea contractului în cartea funciară, potrivit art. 19
alin. (1) lit. C a) din Legea nr. 7/1996.
C. Drepturile potestative patrimoniale
Noţiunea de drept potestativ este strâns legată de recunoaşterea actului juridic
unilateral ca izvor de obligaţii, fiind puterea conferită unei persoane de a modifica sau
stinge o situaţie juridică preexistentă ori cea de a recrea o situaţie juridică printr-un
act juridic unilateral.
Drepturile potestative patrimoniale reprezintă o categorie atipică de drepturi
patrimoniale, nefiind nici drepturi reale, nici drepturi de creanţă. “Atunci când
exercitarea acestor drepturi modifică, stinge sau recrează o situaţie juridică
patrimonială, drepturile potestative capătă un conţinut patrimonial”. Ele sunt expresii
ale puterii pe care o are subiectul de drept de a da naştere, prin act juridic unilateral
de voinţă, unui efect juridic ce afectează şi interesele altei persoane. Sunt o serie de
drepturi discreţionare recunoscute subiectului de drept, precum dreptul de denunţare
unilaterală a unui contract, dreptul de a revoca oferta de contract, opţiunea
succesorală, dreptul de a cere partajarea unor bunuri indivize, dreptul de a cere
rezoluţiunea sau anularea unui act etc.
Spre deosebire de drepturile reale şi cele de creanţă, pentru a căror existenţă
este nevoie de acţiuni sau inacţiuni ale altor persoane, drepturile potestative sunt
recunoscute titularilor independent de asemenea acţiuni sau inacţiuni. Efectele
juridice ale exercitării acestor drepturi interesează nu doar pe titular. dar şi pe aceia
care sunt legaţi de situaţia juridică ce se modifică, se stinge sau se recrează.
5. Sistemul drepturilor reale
F 5.1. Drepturi reale principale. Drepturile reale principale sunt cele care au o
existenţă de sine stătătoare, ele sunt drepturi reale principale şi drepturi reale
accesorii.
Dreptul de proprietate. După regimul juridic aplicabil, dreptul de proprietate
poate fi drept de proprietate publică, aparţinând statului sau unităţilor administrativ-
teritoriale şi dreptul de proprietate privată care poate aparţine oricărui subiect de
drept, persoană fizică sau juridică.
Drepturile derivate din dreptul de proprietate publică sunt:
- dreptul de administrare;
- dreptul de concesiune;
- dreptul de folosinţă.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată sunt:
- dreptul de uzufruct;
- dreptul de uz;
- dreptul de abitaţie;
- dreptul de servitute;
- dreptul de superficie.

16
 Drepturile reale accesorii. Drepturile reale accesorii sunt drepturile reale care
nu au o existenţă de sine stătătoare, fiind instituite pentru garantarea unor drepturi de
creanţă a căror soartă juridică o urmează (Accesorium sequitur principalem).
Dreptul de ipotecă este cea mai energică garanţie a creditorului ipotecar şi
este dreptul real accesoriu constituit asupra unui bun imobil aflat în proprietatea
debitorului sau asupra dreptului de uzufruct cu privire la un bun imobil ce aparţine
acestuia, de a se îndestula, cu prioritate, din preţul obţinut din vânzarea bunului, sub
controlul justiţiei, indiferent în mâinile cui s-ar afla el, dacă debitorul nu-şi execută, la
scadenţă, obligaţia asumată.
Dreptul de gaj este dreptul real accesoriu constituit de debitor în favoarea unui
creditor asupra unui bun sau mai multor bunuri mobile determinate ale debitorului
sau ale unei terţe persoane, cu sau fără deposedarea de bun, care conferă titularului
posibilitatea de a fi plătit cu prioritate, din preţul bunului sau bunurilor vândute, în
situaţia neexecutării voluntare a obligaţiei de către debitor.
Privilegiile speciale. Sunt drepturi reale accesorii recunoscute creditorilor
care, datorită creanţelor lor, au posibilitatea de a fi plătiţi cu prioritate din valoarea
unor bunuri determinate ale debitorului, chiar faţă de creditorii ipotecari posteriori.
Ele sunt clauze legale de preferinţă.
Dreptul de retenţie. Este dreptul real accesoriu care oferă debitorului obligaţiei
de restituire sau de predare a bunului altuia, posibilitatea de a-l reţine şi de a refuza
restituirea lui până când debitorul său, creditor al obligaţiei de restituire a bunului, va
plăti datoria ce s-a născut în legătură cu bunul. Condiţia principală este ca datoria pe
care creditorul obligaţiei de restituire a bunului o are faţă de debitor să aibă legătura
cu bunul (debitum cum re iunctum).
Acest drept, deşi nu este reglementat, de principiu, în Codul civil, este totuşi
recunoscut în diverse materii speciale, motiv care a încurajat jurisprudenţa să-l
recunoască ori de câte ori datoria creditorului obligaţiei de restituire are o strânsă
legătură cu bunul aflat în litigiu.

BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ

I. Tratate şi monografii.
1. B. Diamant, Caracterul depasit al teoriei patrimoniului unic, Revista Dreptul nr.
1/2000;
2. C.Barsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, 2007;
3. S. Neculaescu, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Hamangiu, 2008;
4. V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol 1, Ed. Humanitas, 2004;
5. V. Stoica, Notiunea juridica de patrimoniu, Pandectele romane, supliment, nr.
1/2003.

17
 TEST DE AUTOEVALUARE

Explicaţi care este diferenţa dintre noţiunea de „avere” şi cea de „patrimoniu”.

TEMĂ DE REFLECŢIE

Legătura dintre patrimoniul unei persoane şi dreptul de gaj general al

creditorilor chirografari.

18
 MODELE DE ÎNTREBĂRI

Întrebările vor fi tip grilă, cu cel puţin un răspuns fiecare întrebare.

1. Ce presupune gajul general al creditorilor chirografari:

a. că bunurile debitorului sunt indisponibilizate
b. că, deşi imobilizate, debitorul le poate înstrăina
c. că nu sunt indisponibilizate dar că poate fi urmărit orice bun aflat în
patrimoniul debitorului
2. Ce inseamnă subrogatia reala cu titlu universal
a. că pot fi urmărite de creditor toate bunurile, indiferent daca au fost
sau un instrăinate
b. că bunul care iese din patrimoniul debitorului va fi înlocuit de
contravaloarea lui
c. că bunul care iese din patrimoniul debitorului un va putea fi înlocuit
cu altul
3. Ce sunt drepturile patrimoniale
a. drepturile reale şi drepturile de creanţă
b. doar drepturile reale
c. doar drepturile de creanţă

RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRI

1. c.

2. b.

3. a.

19
 CAPITOLUL II
DREPTUL DE PROPRIETATE

1. Cuprins
2. Obiectiv general
3. Obiective operaţionale
4. Timpul necesar studiului capitolului
5. Dezvoltarea temei
6. Bibliografie selectivă
7. Temă de reflecţie
8. Modele de teste
9. Răspunsuri şi comentarii la teste

Cuprins

– Noţiunea juridică de patrimoniu

– Noţiunea dreptului de proprietate
– Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
– Conţinutul dreptului de proprietate
– Exercitarea dreptului de proprietate în limitele prevăzute de lege
– Clasificări ale dreptului de proprietate

– Obiectiv general: Dobândirea de cunoştinţe privind

importanţa dreptului de proprietate, accepţiunile acestei noţiuni,
corelate cu reglementările CEDO.

– Obiective operaţionale: Însuşirea definiţiei clasice a

proprietăţii, caracterelor, atributelor dreptului de proprietate şi
limitelor acestuia.

= 3 ore

20
 CAPITOLUL II
DREPTUL DE PROPRIETATE

1. Noţiunea dreptului de proprietate

1.1. Perspectivele abordării.
Ca realitate frustă, proprietatea este legată de apropriere, de asumare a calităţii
de stăpân, a unei conduite discreţionare faţă de lucrurile aflate în posesia titularului,
pe care acesta le poate folosi după bunul său plac şi de care poate dispune în mod
suveran.
La început aproprierea s-a făcut instinctual, oamenii însuşindu-şi, în mod
spontan, lucrurile de care aveau nevoie, în special obiectele strict trebuincioase
supravieţuirii. Odată cu patriarhatul, când oamenii au încetat a mai fi nomazi,
devenind tot mai statornici şi îndeletnicindu-se cu agricultura, au apărut şi primele
forme de apropriere a uneltelor de lucru şi a terenului pe care s-au aşezat prin
ocupaţiune. Apariţia căpeteniilor marchează şi primele tabu-uri, primele reguli de
conduită legate de protecţia avutului, care, de-abia după apariţia statului, capătă
legitimitate prin garantarea lor. De la proprietatea colectivă a grupului, la proprietatea
familială şi, apoi, la proprietatea individuală se consumă o întreagă evoluţie a acestei
noţiuni fundamentale a dreptului civil.
Premisă a oricărei activităţi economice, proprietatea reprezintă un concept
multidisciplinar, susceptibil de a fi analizat din mai multe perspective: istorică,
filosofică, economică, socială, juridică şi chiar teologică, fiind obiectul unor
confruntări milenare între partizanii înflăcăraţi ai acesteia, cei care i-au evidenţiat
virtuţile, funcţia sa etică, aceea de a încuraja şi responsabiliza iniţiativa individuală,
declanşând spiritul de competiţie, inventivitatea şi inteligenţa şi cei care, deşi i-au
recunoscut importanţa, i-au evidenţiat latura sa egoistă, efectele nocive ale
exacerbării instinctului aproprierii.
Pentru jurist, discuţia despre originea şi fundamentul proprietăţii, deşi
seducătoare, este una excesivă, pentru că, aşa cum se remarcă, “Proprietatea este un
fenomen natural şi faptul că a existat la toate popoarele şi în toate vremurile
dovedeşte că rădăcinile ei pornesc din însăşi structura organică a societăţii omeneşti.
Proprietatea este un fapt istoric şi social persistent, necesar şi neînlăturabil, care s-a
transformat fără a pieri, şi care trebuie privit ca atare”.
F Acurateţea limbajului juridic cere ca termenii utilizaţi să aibă acelaşi
înţeles. Or, se întâmplă ca termenul “drept de proprietate” să fie folosit cu acelaşi
Accepţiuni.
înţeles ca şi „proprietatea”, deşi cele două noţiuni desemnează realităţi diferite. Aşa
cum s-a remarcat, însăşi Constituţia revizuită, în art. 44 şi 136 foloseşte termenii
“proprietate” şi “drept de proprietate” cu acelaşi înţeles, pentru a nu mai vorbi de
Codul civil, al cărui Titlu II din Cartea II, denumit “Despre proprietate”, debutează cu
art. 480 care defineşte dreptul de proprietate.
În realitate, dacă în limbajul curent, unde interesul distincţiei nu este
întotdeauna necesar, cei doi termeni sunt folosiţi în sens identic, atunci când îi
analizăm dintr-o perspectivă didactică, se impun anumite nuanţări. Astfel, în timp ce
definiţia de la art. 480 C. civ. priveşte dreptul subiectiv de proprietate, când vorbim
de proprietate, avem în vedere doar obiectul acestui drept.
Pe de altă parte, dreptul de proprietate nu este doar un drept subiectiv
oarecare, ci este, în acelaşi timp, şi un drept fundamental al omului care se bucură
juridică internaţională.
21
 Potrivit Declaraţiei universale a drepturilor omului adoptată de Adunarea
Generală a ONU în anul 1948, “orice persoană, privită ca subiect unic sau asociat în
colectivităţi,” are dreptul la proprietate. Nimeni nu poate fi privat în mod arbitrar de
proprietatea sa”, iar Convenţia europeană a drepturilor omului şi a libertăţilor
fundamentale, adoptată la 4 noiembrie 1950, prevede în art. 1 alin. (1) din Protocolul
adiţional nr. 1, adoptat în anul 1952, că orice persoană, fizică sau juridică, are dreptul
de a-i fi protejate bunurile sale şi că nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât
pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile
generale de drept internaţional.
Expresia “drept de proprietate” desemnează, pe de altă parte, instituţia
juridică a dreptului de proprietate, adică totalitatea normelor şi principiilor privitoare
la acest drept subiectiv.
F Potrivit art. 480 C. civ., “Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura
şi a dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însã în limitele determinate de
Definiţia legală.
lege”. Definiţia este întregită de dispoziţia de la art. 481 care dispune că “Nimeni nu
poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică şi
primind o dreaptă şi prealabilă despăgubire”.
Primul enunţ a fost supus focului încrucişat al tuturor autorilor de drept civil
care s-au aplecat asupra dreptului de proprietate, potrivit cărora ea este criticabilă
pentru următoarele motive:
- mai întâi, s-a remarcat că dreptul titularului de a se bucura, în mod absolut,
de un lucru este contrazis de partea finală a definiţiei în care sunt invocate limitele
determinate de lege;
- apoi, calificarea dreptului de proprietate ca fiind un drept absolut a trezit
reacţii adverse, afirmându-se că, la nivel european, preocuparea generală a
legiuitorilor a fost aceea de a limita puterea titularului de a dispune de bun,
cantonând-o fie “în limitele ordinii juridice”, fie “în în limitele legii, în preocuparea
de a orienta instituţia proprietăţii spre funcţia ei socială, aceea de a urmări binele
comun. Aşa cum vom vedea, şi legislaţia noastră civilă are o asemenea preocupare,
astfel că dreptul de proprietate nu mai este un drept discreţionar, cum sugerează
definiţia lui legală şi este tot mai încorsetat de limitări determinate de interesul
general;
- s-a spus că ea este incompletă pentru că atributele dreptului de proprietate “a
se bucura” şi “a dispune” pot fi exercitate şi de o altă persoană decât proprietarul,
cum este cazul uzufructuarului care are atât posesia, cât şi folosinţa bunului ce face
obiectul dreptului de uzufruct, motiv pentru care, pentru o mai precisă delimitare, s-a
propus completarea definiţiei din care să rezulte că asemenea prerogative sunt
exercitate de proprietar “în putere proprie şi în interes propriu”. Toate celelalte
persoane exercită asemenea atribute, atât în puterea legii, cât şi în puterea
proprietarului care a constituit drepturile asupra bunului, în timp ce numai
proprietarul le exercită în putere proprie, fără a se subordona cuiva;
- s-a obiectat că dintre atributele specifice dreptului de proprietate, ius utendi,
fruendi şi abutendi, lipseşte ius utendi şi ius fruendi. În replică, s-a susţinut, pe bună
dreptate, că folosinţa include cele două drepturi despre care se afirmă că ar lipsi din
definiţie;
- în fine, s-a spus că definiţia n-ar trebui să se refere la un „lucru”, nefiind
avute în vedere bunurile incorporale. De exemplu, când ne raportăm la un drept de
creanţă, nu spunem că ea este proprietatea cuiva pentru că “unei creanţe îi poţi fi doar
titular.
22
 F Într-o formulă simplă şi sintetică, dreptul de proprietate este definit ca fiind
“acel drept subiectiv, care dă expresie aproprierii unui bun, drept care permite
Definiţii
doctrinare. titularului să posede, să folosească şi să dispună de acel lucru, în putere proprie şi
interes propriu, în cadrul şi cu respectarea legislaţiei existente“.
Alteori, în preocuparea de a i se evidenţia nu doar atributele, dar şi
caracterele, dreptul de proprietate este definit ca fiind “acel drept real principal care
conferă titularului său atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie (ius possidendi, ius
utendi, ius fruendi) asupra bunului apropriat în formă privată, atribute care pot fi
exercitate în mod absolut, exclusiv şi perpetuu, cu respectarea limitelor materiale şi
juridice”.
Pentru a răspunde criticii privind exercitarea prerogativelor şi de alte persoane
decât proprietarul, s-a definit dreptul de proprietate ca “acel drept real care conferă
titularului atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra unui bun, atribute pe
care numai el le poate exercita în plenitudinea lor, în putere proprie şi în interesul său
propriu, cu respectarea normelor juridice în vigoare” sau, potrivit unui alt autor, “acel
drept real, care exprimă o relaţie socială de apropriere între titular şi bunurile asupra
cărora acesta exercită, în mod exclusiv posesia, folosinţa şi dispoziţia, atribute pe care
le exercită în putere proprie şi în interesul său, în limitele stabilite de lege”.
2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
2.1. Drept absolut.
Aşa cum am văzut când am examinat clasificarea drepturilor subiective după
opozabilitatea lor, drepturile reale sunt opozabile erga omnes, spre deosebire de
drepturile de creanţă, care sunt relative, opozabile doar anumitor persoane
determinate. Oare la aceasta să se refere caracterul absolut al dreptului de proprietate
aşa cum este el definit de Codul nostru civil?
Sunt autori care consideră că “prin caracterul absolut al dreptului de
proprietate se înţelege faptul că acesta este opozabil tuturor”.
În realitate, deşi dreptul de proprietate este, fără îndoială, un drept absolut, din
punctul de vedere al opozabilităţii, doar întâmplarea a făcut ca această calificare să fie
ambivalentă. Ceea şi-au propus codificatorii francezi illo tempore, animaţi de spiritul
liberal al vremii, era de a marca, într-un mod cât mai apăsat faptul că acest drept
conferă titularului plenitudinea atributelor pe care le are titularul, plena in re potestas,
toate puterile – posesia, folosinţa şi dispoziţia, spre deosebire de celelalte drepturi
reale ale căror prerogative sunt puteri derivate, transmise de proprietar. Aşa cum s-a
subliniat, “caracterul absolut al dreptului de proprietate trebuie interpretat în sensul că
titularul său are asupra lucrului latitudinea de a-i trage toate foloasele, de a profita de
toată utilitatea pe care el o conferă şi de a săvârşi toate actele juridice care răspund
nevoilor proprietarului sau impuse de propriul său interes”.
O astfel de preocupare are ca explicaţie istorică faptul că, înainte de Revoluţia
franceză de la 1789, dreptul de proprietate era încorsetat de o serie de sarcini şi
obligaţii, având caracter dependent şi subordonat. O nouă viziune nu putea fi decât
una revoluţionară, aşa explicându-se nota de exaltare pe care o presupune calificarea
dreptului de proprietate ca fiind “cel mai absolut”, ignorându-se, cu bună ştiinţă, atât
faptul că termenul “absolut” nu este susceptibil de comparaţie şi asumându-se
contradicţia pe care o presupune caracterul “cel mai absolut” al exercitării
prerogativelor proprietăţii cu “condiţia de a nu-l folosi într-un mod interzis de lege
sau de regulamente”.
Pe de altă parte, se simţea nevoia de a se deosebi dreptul de proprietate, care-i
conferă titularului cele trei atribute, uzus, fructus şi abusus, de celelalte drepturi reale
23
 care nu comportă decât unul sau două dintre ele dar niciodată abusus. Nu întâmplător
s-a putut spune că “proprietatea are vocaţia de a fi recunoscută ca o libertate” şi că
“din interpretarea art. 480 C. civ. rezultă regula că tot ce nu este interzis, este
permis”…”în opoziţie cu alt drept real unde titularul nu poate face decât ceea ce i s-a
acordat în mod expres să facă”.
Nevoia de limitare a dreptului de proprietate a fost, încă de atunci, prezentă în
conştiinţa codificatorilor, instituindu-se atât o serie de obligaţii care derivă din
raporturile de vecinătate, precum şi servituţile, care, prin definiţie sunt drepturi asupra
bunurilor altuia (ius in re aliena). Apoi, teoria abuzului de drept care sancţionează
exercitarea abuzivă a oricărui drept subiectiv, inclusiv a dreptului de proprietate,
reprezintă încă un argument pentru recunoaşterea dreptului de proprietate doar în
limitele sale fireşti (neminem laedere qui suo iure utitur) fără ca, printr-o exercitare
pur discreţionară, să fie lezate interesele altora.
Din caracterul absolut al dreptului de proprietate derivă şi caracterul său
inviolabil. Potrivit art. 136 alin. (5) din Constituţie “proprietatea privată este
inviolabilă, în condiţiile legii organice”. Chiar dacă, uneori, raţiuni sociale, mai
presus de interesele legitime ale titularului, impun exproprierea, această măsură se ia
cu respectarea art. 44 alin. (3) din Constituţie, potrivit căruia “Nimeni nu poate fi
expropriat decât pentru cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi
prealabilă despăgubire”. Este ceea ce Codul civil prevede în art. 481: ”Nimeni nu
poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică şi
primind o dreaptă şi prealabilă despăgubire”.
F Exclusivitatea dreptului de proprietate semnifică faptul că titularul acestui
drept este îndreptăţit să exercite, de unul singur, toate prerogativele dreptului său, la
Drept exclusiv.
fel cum, tot de unul singur, este îndreptăţit să dezmembreze acel drept în favoarea
altora, adică să consimtă ca anumite prerogative să fie exercitate de alte persoane, ca
drepturi reale sau ca drepturi de creanţă, rezultate din raporturi obligaţionale. Altfel
spus, din această perspectivă, dreptul de proprietate apare ca un “monopol” al
proprietarului, atât faţă de terţi, cât şi faţă de stat.
Ca o concretizare a acestui caracter, art. 475 C. civ. prevede că “Oricine poate
dispune liber de bunurile ce sunt ale lui”. Prin urmare, titularul dreptului de
proprietate este singurul care poate înstrăina, fie prin acte inter vivos, fie prin acte de
mortis causa, bunurile sale, singurul care le poate greva, instituind garanţii reale
asupra lor. Potrivit art. 584 C. civ., “Orice proprietar poate îndatora pe vecinul său la
grăniţuirea proprietãţii lipite cu a sa; cheltuielile grăniţuirii se vor face pe jumătate”,
iar art. 585 C. civ. prevede că “Tot proprietarul îşi poate îngrădi proprietatea...”
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate ne apare diminuat în cazul
dezmembrămintelor, unde anumite prerogative sunt exercitate de alte persoane decât
titularul.
Atât în doctrină, cât şi în jurisprudenţă se discută dreptul proprietarului de a se
bucura, în exclusivitate, de imaginea bunului său. Este vorba, nu de simpla
fotografiere sau reproducere a imaginii, ci de folosirea imaginii de către terţi în
scopuri lucrative. S-a decis că proprietarul bunului, deşi nu are un drept exclusiv
asupra imaginii acestuia, se poate opune utilizării ei în situaţii de tulburări anormale.

F Dreptul de proprietate nu este limitat în timp, având aceeaşi durată ca şi bunul

care face obiectul acestuia. Aceasta nu înseamnă că titularul n-ar putea pierde dreptul
Drept perpetuu.
său prin înstrăinare sau chiar prin distrugerea bunului. În prima ipoteză însă, deşi
dreptul s-a stins, proprietatea s-a transmis doar, dreptul renăscându-se în patrimoniul
24
 dobânditorului. Este, practic, o consecinţă a caracterului absolut al dreptului de
proprietate. Din perpetuitatea dreptului de proprietate rezultă următoarele consecinţe:
- imprescriptibilitatea acţiunii în revendicare imobiliară. Dreptul de
proprietate nu se stinge prin neuz, putând fi revendicat oricând. Acţiunea în
revendicare imobiliară poate fi însă paralizată de pârât prin invocarea uzucapiunii, ca
mod distinct de dobândire a proprietăţii;
- transmisibilitatea dreptului de proprietate. Un atribut esenţial al dreptului
de proprietate privată este dispoziţia. Potrivit acestui atribut, titularul dreptului de
proprietate poate transmite bunurile sale, fie prin acte juridice între vii (vânzare-
cumpărare, donaţie, schimb etc), fie prin acte juridice de mortis causa (testament).
Proprietatea se poate transmite şi prin moştenire legală. Spre deosebire de dreptul de
proprietate privată, dreptul de proprietate publică este netransmisibil;
- reconstituirea dreptului de proprietate. Faptul că dreptul de proprietate este
perpetuu face posibilă reconstituirea lui. Indiferent la ce dată a fost dobândit bunul
imobil şi la ce dată a ieşit din patrimoniul persoanei care solicită retrocedarea, fie
personal, fie de succesorii legali, el poate face obiectul reconstituirii dreptului de
proprietate.
3. Conţinutul dreptului de proprietate
F 3.1. Posesia (ius possidendi). Aşa cum vom vedea, posesia poate fi analizată
atât ca situaţie de fapt, adică manifestarea tuturor prerogativelor proprietăţii, în care
sunt incluse şi celelalte două atribute, folosinţa şi dispoziţia, cât şi ca situaţie de drept,
exprimarea intelectuală a îndreptăţirii aproprierii şi stăpânirii unui bun.
Ca atribut al dreptului de proprietate, posesia interesează doar ca situaţie de
drept, accepţiune care nu acoperă şi celelate două atribute ale proprietăţii. Privită
astfel, posesia o are proprietarul chiar şi atunci când este exercitată prin altul (corpore
alieno). De exemplu, chiriaşul, deşi are contactul direct cu lucrul, nu este posesor al
acestuia, ci doar detentor precar; el deţine lucrul în temeiul unui contract, la expirarea
căruia este obligat să-l restituie proprietarului. Posesia aparţine proprietarului şi ea
este exercitată prin altul.
3.2. Folosinţa (ius utendi şi ius fruendi). Este dreptul proprietarului de a
pune sau nu în valoare bunul aflat în proprietatea sa, de a-l exploata sau nu, iar în caz
afirmativ, dreptul de a-i culege fructele şi de a beneficia de productele acestuia.
Dreptul asupra fructelor şi productelor poate fi exercitat atât prin acte materiale, când
proprietarul exploatează personal bunul, culegându-i efectiv fructele şi preluându-i
productele, cât şi prin acte juridice prin care proprietarul închiriază bunul, îl
arendează, sau încheie orice alt act juridic prin care îşi pune în valoare bunul.
Fructele sunt acele valori pe care le produce periodic bunul, fără a-şi consuma
substanţa. Ele pot fi fructe naturale, industriale şi civile.
Fructele naturale sunt definite de art. 522 C. civ. ca fiind “acelea ce pământul
produce de la sine: producţia şi prăsila (sporul animalelor)”. Asemenea fructe sunt
deci produse de bun, fără munca omului, cum sunt fructele de pădure sau recoltele de
fân.
Fructele industriale sunt cele care, potrivit art. 522 C. civ. “…se dobândesc
prin cultură”, care necesită munca omului. Spre exemplu, recoltele de legume
presupun mai multe operaţii ale celui care le obţine.
Fructele civile sunt, potrivit art. 523 C. civ., “chiriile caselor, dobânzile
sumelor exigibile, venitul rentelor, arendele..”. Prin urmare, ele pot fi definite ca
venituri periodice pe care proprietarul le percepe ca urmare a transmiterii folosinţei
bunului.
25
 Productele sunt cele care, prin preluare, consumă substanţa bunului, cum este
cazul cărbunelui minier.
Dispoziţia (ius abutendi). Este dreptul proprietarului de a exploata bunul său,
de a dispune de el, fie prin înstrăinare, fie prin consumarea substanţei acestuia.
Dispoziţia, ca prerogativ al dreptului de proprietate, poate fi juridică şi materială.
Dispoziţia juridică este prerogativa proprietarului de a înstrăina, prin acte
juridice cu titlu oneros sau gratuit, dreptul său de proprietate sau de a-l greva,
constituind drepturi reale în favoarea altora.
Dispoziţia materială este posibilitatea titularului de a dispune de substanţa
bunului, de a o consuma prin utilizarea bunului, de a o transforma sau distruge, cu
respectarea legii.
4 Exercitarea dreptului de proprietate în limitele prevăzute de lege
F 4.1. Preliminarii. Orice drept subiectiv îşi are limitele sale raţionale, principiu
care a călăuzit pe redactorii Codului Napoleon încă din momentul definirii dreptului
de proprietate în art. 544 ca fiind “dreptul de a te bucura şi de a dispune de lucruri în
modul cel mai absolut”. Deşi exaltaţi de spiritul liberal al vremii, codificatorii au fost,
totuşi, nevoiţi să prevadă că exercitarea unui astfel de drept este supusă condiţiei “de
a nu-l folosi într-un mod interzis de lege sau de regulamente”, viziune preluată de
Codul nostru civil care, într-un mod mai rezonabil şi mai complet, îl defineşte ca
“dreptul ce are cineva de a se bucura şi a dispune de un lucru în mod exclusiv şi
absolut, însã în limitele determinate de lege”.
“Dincolo de funcţia individuală prin care se protejează chiar spaţiul de
libertate a persoanei, dreptul de proprietate are şi o funcţie socială”, recunoaşte un
distins autor, partizan împătimit al proprietăţii private.
Raţiuni ale unor limitări ale dreptului de proprietate au existat dintotdeauna;
ele sunt astăzi mai stringente decât oricând, datorită tocmai multiplicării fără
precedent a relaţiilor sociale, a nevoii de raportare, tot mai frecvente, la interesele
altora, care face actual adagiul Neminem laedere qui suo iure utitur. Potrivit
Constituţiei, art. 44 alin. (1) “Dreptul de proprietate, precum şi creanţele asupra
statului, sunt garantate. Conţinutul şi limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege”.
Aşa cum s-a remarcat, “faptul că numai prin lege pot fi aduse limitări
dreptului de proprietate este el însuşi o garanţie a acestui drept, generalitatea şi
permanenţa legii fiind de natură să împiedice manifestarea arbitrariului în acest
domeniu”
Asistăm astăzi la un paradox: niciodată n-a fost mai puternică clamarea
dreptului de proprietate, privit ca drept fundamental al omului, la fel cum niciodată
nevoia limitării, prin lege, a acestui drept n-a fost mai stringentă.
A. Limite materiale ale dreptului de proprietate
F De principiu, proprietarul terenului este proprietar şi asupra spaţiului aflat
deasupra terenului, până la limita spaţiului aerian. În cazul servituţilor aeronautice,
care, potrivit art. 3 3.32 din Codul aerian, sunt “condiţii, restricţii, obligaţii, impuse
sau recomandate de prevederile reglementărilor aeronautice naţionale şi/sau
Spaţiul aerian
internaţionale în interesul siguranţei zborului aeronautic”, acest spaţiu se diminuează,
astfel că dreptul de survol acordat prin lege companiilor aeriene în această coloană a
spaţiului este opozabil proprietarilor de terenuri.
F Dacă, potrivit 489 C. civ., “Proprietatea pământului cuprinde în sine
proprietatea suprafeţei şi a subfeţei lui”, sunt instituite, prin lege, o serie de limitări:
Subsolul
terenului. - Constituţia prevede la art. 136 alin. (3) că “bogăţiile de interes public ale
subsolului... fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice”. Prin urmare, dreptul de
26
 proprietate privată se întinde asupra subsolului, până la limita la care se află bogăţiile
de interes public;
- potrivit art. 44 alin. (5) din Constituţie, “Pentru lucrări de interes general,
autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare, cu obligaţia de
a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau construcţiilor,
precum şi pentru orice alte daune imputabile autorităţii”;
- proprietatea privată poate fi supusă servituţii de trecere subterane. Astfel,
conform art. 16 alin. (2) lit. c) din Legea nr. 13/2007 a energiei electrice, „servitutea
de trecere subterană, de suprafaţă sau aeriană pentru instalarea de reţele electrice sau
alte echipamente aferente capacităţii energetice şi pentru acces la locul de amplasare
a acestora, în condiţiile legii”. Conform alin. (8) al aceluiaşi articol, “Dacă cu ocazia
intervenţiei pentru retehnologizări, reparaţii, revizii sau avarii se produc pagube
proprietarilor din vecinătatea capacităţilor energetice, titularii de licenţă au obligaţia
să plătească despăgubiri în condiţiile prezentei legi”.
F Şi cu privire la aceste terenuri există unele limite:
- potrivit art. 1 şi 2 alin. (1) din Legea nr. 85/2003 a minelor, apele
Terenurile cu
ape.
geotermale, gazele care le însoţesc, apele minerale naturale (gazoase şi plate) şi apele
minerale terapeutice fac parte din proprietatea publică a statului;
- în conformitate cu art. 581 C. civ., “proprietarul izvorului nu-i poate schimba
cursul când izvorul dă apă trebuincioasă locuitorilor unei comune, sat sau unui
cătun”;
- potrivit Legii nr. 107/1996 a apelor, art. 3 alin. (2), albiile minore cu lungimi
mai mici de 5 km şi cu bazine hidrografice mai mici de 10 km2 aparţin deţinătorilor,
cu orice titlu, ai terenurilor pe care se formează sau curg, ceea ce înseamnă că cele
care depăşesc aceste dimensiuni fac parte din domeniul public.
B. Limite ale dispoziţiei juridice
Bunuri inalienabile. De la regula că proprietarul are dreptul de a dispune, în
mod absolut, de bunurile care fac obiectul dreptului său de proprietate, sunt instituite,
prin lege, o serie de excepţii dictate de raţiuni diverse.
Bunurile definitiv inalienabile sunt:
- bunurile nesusceptibile de apropriaţiune, cum sunt aerul, apa, lumina solară,
care nu pot face obiectul actelor juridice. Este vorba de bunuri de folosinţă comună,
res communis, care, potrivit art. 647 C. civ., „nu aparţin nimănui”. În ce priveşte apa,
dacă se află într-o fântănă situată pe un teren proprietate privată, nu se mai bucură de
acelaşi regim; la fel, apa destinată consumului casnic distribuită prin reţelele urbane
al cărui consum este facturat de regiile specializate;
- bunurile care fac parte din domeniul public, prevăzute de art. 136 din
Constituţie, de art. 11 din Legea nr. 213/1998 privind regimul juridic al proprietăţii
publice, art. 120 alin. (2) din Legea nr. 215/2001 privind administraţia publică locală;
- drepturile de uzufruct, uz, abitaţie;
- organele corpului uman, potrivit Legii nr. 95/2006 privind reforma în
domeniul sănătăţii;
- capacitatea persoanelor, potrivit art. 6 alin. (2) din Decretul nr. 31/1954
privind persoana fizică şi juridică;
- drepturile morale ale autorilor de creaţii literare, artistice, ştiinţifice sau
tehnice, conform art. 10-11 din Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor şi drepturile
conexe.
. Bunuri temporar inalienabile sunt:

27
 - terenurile care au fost atribuite conform art. 19 alin. (1), art. 21 şi art. 43 din
Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar care nu pot fi înstrăinate timp de 10 ani de
la constituire [conform art. 32 alin. (1)];
- terenurile care fac obiectul reconstituirii dreptului de proprietate sau litigiilor
privind legalitatea titlurilor de proprietate;
- locuinţele cumpărate cu plata în rate până la achitarea integrală a preţului,
conform art. 15 alin. (4) din Legea nr. 85/1992, republicată;
- locuinţele cumpărate cu subvenţii de la stat, care, potrivit art. 19 din Legea
locuinţei nr. 114/1996, republicată, nu pot fi înstrăinate decât după rambursarea
integrală a creditului etc.
Bunuri alienabile în condiţii restrictive sunt bunuri care, deşi se află în
circuitul civil, datorită naturii lor, sunt supuse unor condiţii speciale privind circulaţia
juridică:
-materialele explozive al căror regim juridic este reglementat de Legea nr.
126/1995;
-armele şi muniţiile aflate sub incidenţa Legii nr. 17/1996 privind regimul
armelor de foc şi al muniţiilor;
-bunurile monopol de stat prevăzute de Legea nr. 31/1996;
-deşeurile toxice, al căror regim juridic este reglementat de O.U.G. nr.
195/2005 privind protecţia mediului;
-plantele, substanţele şi preparatele stupefiante şi psihotrope (art. 15 din
Legea nr. 339/2005 privind regimul juridic al plantelor, substanţelor şi preparatelor
stupefiante şi psihotrope;
-obiectele de cult prevăzute de Legea nr. 103/1992 etc.
Doctrina juridică include, pe bună dreptate, printre limitele legale ale
dispoziţiei juridice şi solemnitatea actelor juridice, anume condiţiile de formă pe care
trebuie să le respecte testamentele, donaţiile, înstrăinările de terenuri, condiţia
autorizării înstrăinării în anumite situaţii, precum apartamentele cumpărate cu credit
ipotecar, incapacităţile de a înstrăina.
Toate actele juridice prin care se încalcă asemenea dispoziţii vor fi sancţionate
cu nulitatea absolută, sancţiune explicată de interesul public al restricţiilor şi nu de
caracterul imperativ al normelor care le instituie.
C. Limite rezultând din raporturile de vecinătate
F Potrivit art. 44 alin. (7) din Constituţie, “Dreptul de proprietate obligă la
Precizări respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi,
prealabile. precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin
proprietarului”.
De regulă, sarcinile impuse fondurilor rezultate din situaţia acestora, precum
şi cele impuse pentru utilitatea publică, a comunelor, ori a particularilor sunt
considerate de doctrină servituţi, fiind studiate în cadrul dezmembrămintelor
dreptului de proprietate.
Aşa cum s-a remarcat însă, aşa-zisele servituţi naturale, adică cele care se nasc
din situaţia locurilor, precum şi cele legale, sunt, de fapt, limite de exercitare normală
a dreptului de proprietate şi nu servituţi propriu-zise Ele sunt impuse de un spirit de
toleranţă reciprocă şi de moderaţie în raporturile dintre vecini.
F Raporturi de vecinătate care au caracter de drepturi reale. Potrivit art. 576 C.
civ., “Servitutea este o sarcină impusă asupra unui imobil pentru uzul şi utilitatea
unui imobil având un alt stãpân”. În art. 578 – 585 C. civ. sunt reglementate
servituţile ce se nasc din situaţia locurilor, aşa-zisele servituţi naturale, iar în art. 586
28
 – 619 C. civ. sunt supuse reglementării servituţile legale. Prin aceste dispoziţii se
determină, de fapt, limitele exercitării dreptului de proprietate, restricţii care privesc
ambele fonduri învecinate şi nu doar unul dintre ele, aşa cum se întâmplă la servituţile
propriu-zise.
Raporturi de vecinătate care au caracter de sarcini reale. Când am examinat
clasificarea drepturilor reale şi deosebirile dintre ele şi drepturile de creanţă, am
evocat şi o categorie intermediară, obligaţiile propter rem, cele care decurg din însăşi
stăpânirea, cu orice titlu, a unor bunuri imobile. De exemplu, art. 82 din Legea nr.
18/1991 prevede că acele terenuri care şi-au pierdut capacitatea de producţie pentru
culturi agricole sau silvice se vor constitui în perimetre de ameliorare pentru care se
vor efectua o serie de măsuri şi lucrări specifice. Or, executarea acestor lucrări nu
poate fi făcută decât în condiţii de colaborare între deţinătorii terenurilor agricole.
Asemenea obligaţii pot fi asumate şi prin voinţa părţilor. Când, de exemplu, în
cazul constituirii prin convenţie a unei servituţi de trecere, titularul fondului aservit se
poate obliga să efectueze lucrările necesare folosirii servituţii. Această obligaţie nu se
confundă cu servitutea, ci este accesorie acesteia, transmiţându-se odată cu fondul.
Raporturi de vecinătate rezultate din convenţia părţilor. În temeiul libertăţii de
voinţă, proprietarii fondurilor învecinate pot încheia convenţii, altele decât de
constituire a unor servituţi, prin care se pot obliga reciproc la diverse prestaţii, cum ar
fi aceea de a îngădui, fie în condiţii de reciprocitate, fie unilateral, plantarea de arbori
la o distanţă mai mică decât cea legală sau de a îngădui alimentare cu apă din propria
fântână. În aceste situaţii, exercitarea dreptului de proprietate este supusă unor limite
convenţionale.
D.Exercitarea cu bună-credinţă a dreptului de proprietate
F De regulă, abuzul de drept este studiat în cadrul teoriei generala a actului
juridic, când se examinează conţinutul raportului juridic. Dreptul de proprietate, fiind
Abuzul de
drept. şi el un drept subiectiv, este susceptibil de o exercitare abuzivă. De aceea, reamintim
că, potrivit art. 1 din Decretul nr. 31/1954 privitor la persoana fizică şi la persoana
juridică, “drepturile civile ale persoanelor fizice sunt recunoscute în scopul de a
satisface interesele personale, materiale şi culturale, în acord cu interesul obştesc,
potrivit legii şi regulilor de convieţurire socială”. Art. 3 al aceluiaşi act normativ
dispune că “drepturile civile sunt ocrotite de lege. Ele pot fi exercitate numai potrivit
cu scopul lor economic şi social.”
Doctrina noastră de drept civil califică abuzul de drept ca fiind orice deturnare
a dreptului de proprietate de la finalitatea pentru care a fost recunoscut. Astfel, a fost
calificată abuz de drept fapta proprietarului unui teren de a răspândi pe el substanţe
pesticide, care, datorită gradului lor de toxicitate, au fost scoase din practica agricolă,
ceea ce l-a făcut responsabil pentru daunele produse vecinului prin moartea mai
multor păsări domestice care au pătruns pe teren.

Mai delicată este întrebarea legată de criteriul pe care îl avem în vedere pentru a
aprecia dacă ne confruntăm cu o exercitare anormală a dreptului de proprietate.
Potrivit concepţiei subiective, ne aflăm în faţa unui abuz de drept ori de câte
ori, fără a justifica un interes legitim, proprietarul îşi exercită dreptul său cu rea-
credinţă, cu intenţia vădită de a prejudicia interesele altuia. Este cazul proprietarului
care construieşte pe propriul teren un zid de care nu are nevoie, el fiind destinat doar
să ia vederea sau lumina vecinului său. Nu tot astfel va fi calificată fapta
proprietarului care urmăreşte satisfacerea unui interes legitim.

29
 În concepţia obiectivă, intenţia proprietarului aflat în exerciţiul anormal al
dreptului său nu interesează. Singurul fapt că printr-o astfel de exercitare s-a produs
un prejudiciu altuia este suficient pentru a o califica abuz de drept.
Întrebându-se care dintre concepţii ar trebui consacrată de legislaţia noastră,
unii autori au înclinat spre concepţia subiectivă, apreciind că abuzul de drept “este
strâns legat de noţiunea de bună - credinţă”.
În ce ne priveşte, credem că aspectul ce interesează cu precădere în materia de
care ne ocupăm nu este sancţionarea autorului, ci situaţia injustă în care se află
victima exercitării anormale a unui drept, astfel că, în concepţia noastră, simplul fapt
că un astfel de exerciţiu a creat un inconvenient injust vecinului său ori altei persoane,
trebuie să atragă reacţia dreptului, indiferent de buna sau reaua-credinţă a
făptuitorului. Pe de altă parte, multe dintre asemenea afectări ale dreptului de
proprietate derivând din raporturile de vecinătate pot fi calificate ca ipoteze ale
răspunderii pentru prejudiciile cauzate de lucruri unde nu se pune problema culpei,
răspunderea fiind obiectivă, aşa cum tot mai multe situaţii de răspundere delictuală
tind să fie.
E. Limitări excepţionale ale folosinţei unor bunuri. Rechiziţia
F Potrivit art. 1 din Legea nr. 132/1997, rechiziţia este o măsură cu caracter
excepţional prin care autorităţiile publice, împuternicite prin lege, obligă agenţii
economici, instituţiile publice, precum şi alte persoane juridice şi fizice la cedarea
temporară a unor bunuri mobile sau imobile. Situaţiile în care se poate dispune o
asemenea măsură sunt prevăzute de art. 2 din lege. Este vorba de acele situaţii în care
a fost declarată mobilizarea parţială sau totală a forţelor armate sau starea de război, a
fost instituită starea de asediu sau starea de urgenţă.
Scopul acestei măsuri este acela de a preveni, de a localiza sau de a înlătura
urmările unor dezastre şi durează până la încetarea situaţiei care a impus-o. Această
măsură excepţională este luată în interesul forţelor armate sau al autorităţilor publice.
Fac obiectul rechiziţiei bunuri imobile sau imobile care pot servi apărării
naţionale. Pot fi supuse rechiziţionării şi bunuri consumptibile, cu plata unor
despăgubiri prevăzute de lege.
F F. Exproprierea pentru cauză de utilitate publică
Potrivit art. 44 alin. (3) din Constituţie “Nimeni nu poate fi expropriat decât
pentru cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă
despăgubire”, principiu pe care-l afirmă şi art. 481 C. civ. care, în termeni similari,
dispune că “Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză
de utilitate publică şi primind o dreaptă şi prealabilă despăgubire”.
În acord cu aceste prevederi de principiu, Legea nr. 33/1994 privind
exproprierea pentru cauză de utilitate publică reglementează, atât pe fond, cât şi pe
procedură, măsura exproprierii ca un instrument de o reală armonizare a intereselor
generale cu cele individuale, de o manieră total diferită de modul cum se realiza în
perioada anterioară anului 1989. Potrivit acestei legi, exproprierea presupune
parcurgerea a trei faze în cadrul unei proceduri minuţios reglementate: declararea de
utilitate publică a exproprierii, măsuri premergătoare exproprierii, exproprierea
propriu-zisă şi determinarea despăgubirilor.
Fiind o excepţie de la caracterul absolut şi inviolabil al dreptului de
proprietate, exproprierea este definită ca fiind actul puterii de stat competente, prin
care se realizează trecrerea în proprietatea publică a unor bunuri imobile proprietate
privată, necesare executării unor lucrări de interes public, în schimbul unei
despăgubiri, definiţie însuşită apoi de alţi autori importanţi de drept civil.
30
 Bunurile supuse exproprierii. Pot face obiect al exproprierii bunurile
persoanelor fizice şi ale persoanelor juridice, cu sau fără scop lucrativ, dar şi cele
aflate în proprietatea privată a comunelor, oraşelor, municipiilor şi judeţelor. Nu pot
fi expropriate bunurile proprietatea publică şi nici bunurile imobile care se află în
proprietatea privată a statului, având în vedere că, în calitatea sa de proprietar, statul
poate afecta orice bun al său, fără a avea nevoie de procedura exproprierii.
Potrivit art. 2 din Legea nr. 33/1994, bunurile imobile care se află în
proprietatea privată a unităţilor administrativ - teritoriale pot fi supuse exproprierii,
dacă utilitatea publică în considerarea căreia a fost dispusă ţine de interesul naţional.
Dimpotrivă, dacă utilitatea publică ţine de interesul local, bunul vizat poate fi trecut n
proprietatea publică a acelei unităţi administrativ-teritoriale prin decizia organului
competent.
Convenţia părţilor. În orice fază s-ar afla procedura exproprierii, părţile
implicate pot conveni trecerea bunului în proprietatea publică printr-un transfer
amiabil. Convenţia poate fi încheiată până în momentul soluţionării cererii de
expropriere de către instanţa de judecată. Tranzacţia nu poate privi însă natura şi
cuantumul despăgubirilor care urmează să le primească proprietarul, ambele fiind
stabilite prin hotărâre judecătorească. Pentru determinarea despăgubirilor, tribunalul
în a cărui rază teritorială este situat imobilul propus pentru a fi expropriat,
desemnează o comisie formată din trei experţi. Fiecare parte are dreptul să propună
câte un expert, al treilea fiind numit de instanţă. Pentru evaluarea bunului se au în
vedere preţurile la care se vând asemenea bunuri în zona respectivă, precum şi
eventualele prejudicii produse titularilor altor drepturi reale, dezmembrăminte ale
dreptului de proprietate sau titularilor dreptului de concesiune şi de folosinţă,
constituite pe temeiul dreptului de proprietate.
Utilitatea publică. Aşa cum se prevede în art. 5 din Legea nr. 33/1994,
utilitatea publică se declară pentru lucrările de interes naţional sau de interes local.
Pentru lucrările de interes naţional utilitatea publică se declară de Guvern;
pentru cele de interes local de consiliile judeţene sau, după caz, de Consiliul general
al municipiului Bucureşti; pentru cele de interes local dar care vizează mai multe
judeţe, utilitatea publică se declară de o comisie din care fac parte preşedinţii
consiliilor judeţene respective, iar în ipoteza unui dezacord între aceştia, utilitatea
publică va fi declarată de Guvern.
Legea prevede, în art. 7, situaţii speciale în care se pune problema exproprierii
unor monumente, lăcaşuri de cult, ansambluri sau situri istorice, cimitire, alte
aşezăminte de valoare naţională, situaţii în care declararea utilităţii publice se face
doar prin lege.
Înainte de a se declara utilitatea publică, are loc o cercetare prealabilă, de
către o comisie special abilitată, menită a constata dacă măsura exproprierii ar putea
fi evitată şi care ar putea fi soluţiile. Se confirmă astfel că exproprierea este o măsură
subsidiară.
Utilitatea publică astfel declarată este supusă înscrierii în planurile urbanistice
şi de amenajare a teritoriului şi se afişează la sediul consiliului local în a cărui rază
teritorială se află imobilul şi va fi publicată fie în presa locală, pentru cazurile de
interes local, fie în Monitorul Oficial al României, pentru cazurile de interes naţional.
Ca orice act administrativ, declaraţia de utilitate publică este supusă căilor de atac
prevăzute de Legea contenciosului administrativ.
F După ce se realizează publicitatea declaraţiei de utilitate publică,
expropriatorul întocmeşte planurile imobilelor supuse exproprierii, numele
Măsuri
premergătoare.
31
 proprietarilor şi oferta de despăgubiri. În termen de 15 zile de la publicare,
propunerile de expropriere se notifică proprietarilor împreună cu procesul-verbal
întocmit de comisia care a făcut cercetarea prealabilă. Împotriva acestei notificări,
proprietarul poate face întâmpinare în termen de 45 zile de la comunicare. În termen
de 30 zile, o comisie constituită potrivit art. 15-17 din lege, va soluţiona
întâmpinarea, pronunţând o hotărâre care va fi comunicată părţilor în termen de 15
zile de la adoptare. Această hotărâre este supusă contestaţiei care este de competenţa
curţii de apel în a cărei rază teritorială se află imobilul.
Potrivit Legii nr. 33/1994, competenţa soluţionării cererilor de expropriere
aparţine tribunalului în a cărui rază teritorială se află bunurile imobile. De principiu,
instanţa competentă are a verifica doar dacă sunt întrunite condiţiile legale pentru
expropriere, fără a putea examina pe fond cererea. Prin excepţie, atunci când
expropriatorul cere exproprierea parţială, iar proprietarul solicită exproprierea totală,
instanţa va trebui să se pronunţe asupra celor două posibilităţi şi, în raport de datele
fiecărui caz în parte, să opteze pentru una dintre ele. În cazul în care va dispune
exproprierea totală, tribunalul va analiza cauza pe fond.
Tribunalul decide cu privire la despăgubirile datorate proprietarului. În
ipoteza existenţei unei convenţii, se va lua act de tranzacţie, pronunţând o hotărâre
definitivă. Dacă părţile n-au căzut de acord cu privire la despăgubiri, tribunalul se va
pronunţa doar cu privire la expropriere, urmând să determine despăgubirile cuvenite
proprietarului cu luarea în considerare a criteriilor deja arătate. Dacă asupra bunului
supus exproprierii există, alături de dreptul de proprietate, şi alte drepturi reale, vor fi
avute în vedere şi prejudiciile suferite de titularii acestor drepturi. Despăgubirea se va
întinde între două limite: o limită minimă, reprezentată de suma oferită de
expropriator şi o limită maximă, suma pretinsă de expropriat.
F Ca efect al exproprierii, bunul supus acestei proceduri trece din proprietatea
privată, în proprietate publică. Dacă în materia contractului de vânzare-cumpărare,
Efectele
transferul dreptului de proprietate are loc în momentul încheierii contractului,
exproprierii.
expresie a principiului consensualităţii (solo consensus obligat), în cazul exproprierii
acest transfer este condiţionat de plata despăgubirilor, fapt care este realizat fie în
modul convenit de părţi, fie în condiţiile impuse de hotărârea judecătorească, dar într-
un termen de plată care nu poate fi mai mare de 30 zile. Împrejurarea că transferul nu
se va face până la plata despăgubirilor nu afectează eficienţa juridică a hotărârii
judecătoreşti. Potrivit doctrinei, expropriatul păstrează dreptul de a pretinde suma
datorată, chiar dacă, până la plată, el rămâne proprietar al bunului.
Odată cu transferul dreptului de proprietate se produc şi alte efecte
subsecvente, expresie a principiului accesorium sequitur principalem :
- drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate, cum sunt
dreptul de uzufruct, uz, abitaţie, superficie, se sting. Aceeaşi soartă o au şi dreptul de
concesiune, dreptul de folosinţă, cât şi dreptul de servitute stabilit prin fapta omului.
Potrivit art. 28 alin. (2) din lege, “raporturile obligaţionale dintre vechiul şi noul
proprietar rămân supuse dreptului comun”;
- dreptul de ipotecă şi privilegiul imobiliar special se strămută asupra
despăgubirii determinate de instanţă, acesta fiind unul dintre cazurile de subrogaţie
F reală cu titlu particular;
Măsuri de - drepturile personale care s-au născut în legătură cu bunul, cum ar fi dreptul
protecţie a locatarului sau al comodatarului.
proprietarului
Legea prevede şi câteva măsuri de protecţie: evacuarea persoanelor care
expropriat.
ocupau în mod legal imobilul expropriat nu se va putea face decât după ce
32
 expropriatorul le va asigura spaţiul de locuit; art. 22 din lege prevede obligaţia de a
cita în procesul în care se judecă cererea de expropriere, pe lângă titularii oricăror
drepturi reale, orice persoană care ar putea justifica un interes legitim asupra bunului
supus exproprierii.
Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică
recunoaşte fostului proprietar următoarele drepturi speciale:
- nu la acest articol este prevăzută această ipoteză expropriatorul poate oferi
fostului proprietar expropriat dreptul de a locui în imobil în temeiul unui contract de
închiriere pentru perioada cuprinsă între data punerii în posesie şi data la care bunul
va fi folosit potrivit destinaţiei avute în vedere la expropriere;
- în ipoteza că bunul expropriat n-a fost folosit pentru scopul în vederea căruia
a fost expropriat, timp de un an şi nici nu s-a făcut o nouă declaraţie de utilitate
publică, fostul proprietar poate cere tribunalului în raza căruia se află bunul,
retrocedarea acestuia. Preţul imobilului retrocedat se va determina conform aceleiaşi
proceduri urmate la expropriere, neputând fi mai mare decât despăgubirea de
expropriere actualizată;
-dacă lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat, iar
expropriatorul doreşte să înstrăineze bunul expropriat, fostului proprietar îi este
recunoscut un drept de preemţiune la dobândirea bunului.
În concretizarea acestui ultim drept, expropriatorul este obligat să notifice
fostului proprietar intenţia înstrăinării imobilului. Dacă în termen de 60 zile de la
notificare fostul proprietar nu-şi exprimă dorinţa de a redobândi imobilul, potrivit art.
37 din lege, expropriatorul poate dispune liber de bun. Actul juridic de înstrăinare
încheiat de expropriator fără îndeplinirea acestei condiţii va fi sancţionat cu nulitatea
relativă, având în vedere natura privată a intereselor lezate
Cum poate fi calificat acest drept?
S-ar putea susţine că este vorba de o vânzare supusă condiţiei rezolutorii de a
nu se fi efectuat lucrările de utilitate publică. Aşa cum s-a obiectat însă, exproprierea
pentru cauze de utiliate publică, fiind un act de autoritate de drept public, este
incompatibil cu instituirea unei modalităţi de drept civil. Este motivul pentru care s-a
susţinut că ne-am afla în faţa unei cesiuni cu titlu oneros a dreptului de proprietate
asupra imobilului expropriat cu efecte ex nunc.
Un alt autor consideră că “instituţia prevăzută de art. 35-36 din Legea nr.
33/1994 apare ca o sancţiune civilă în detrimentul expropriatorului, dar în beneficiul
expropriatului, prin care legiuitorul sancţionează pasivitatea expropriatorului”.
Potrivit unei alte opinii, la care ne raliem, dreptul de retrocedare a imobilului
expropriat este un drept de creanţă, supus termenului de 3 ani de prescripţie, în
temeiul căruia fostul proprietar poate cere expropriatorului să-i vândă imobilul.
F La întrebarea dacă dreptul de retrocedare prevăzut de art. 35-36 din Legea nr.
Aplicarea în 33/1994 priveşte doar imobilele care au fost expropriate conform acestei reglementări
timp a dreptului sau şi imobilele expropriate anterior, conform legislaţiei în vigoare la acea dată,
de retrocedare. răspunsul n-a fost unitar în jurisprundenţă.
Astfel, dacă, într-o primă etapă, s-a decis că “prevederile art. 34, 35 şi 37 nu
pot fi rupte din contextul Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de
utilitate publică, motiv pentru care se impune concluzia că ele se aplică exclusiv
exproprierilor de bunuri imobile ce s-au făcut după 2 iunie 1994, data intrării în
vigoare a legii, cu respectarea procedurii mai sus arătate”, ulterior, prin decizia
Secţiilor Unite ale Curţii Supreme de Justiţie nr. VI/1999 s-a decis că dispoziţiile art.
35 din Legea nr. 33/1994 se aplică şi cererilor prin care se solicită restituirea unor
33
bunuri imobile expropriate anterior acestei legi, dacă nu s-a realizat scopul
exproprierii.
Doctrina a criticat această nouă orientare, invocând principiul
neretroactivităţii legii prevăzut de art. 15 alin. (2) din Constituţie, potrivit căruia legea
dispune numai pentru viitor, soluţie adoptată şi de Codul civil prin art. 1 care prevede
că legea nouă urmează a fi interpretată în sensul neaplicării ei şi unor fapte trecute,
definitiv consumate sub imperiul legii vechi. Potrivit aceluiaşi autor, exproprierea
este o situaţie juridică specială şi complexă, ce presupune un ansamblu de acte şi
fapte juridice derulate pe etape precis determinate. Potrivit vechii reglementări,
anterioare Legii nr. 33/1994, imobilele expropriate treceau în proprietatea statului pe
data exproprierii, indiferent dacă se achitaseră sau nu despăgubirile stabilite de lege.
Prin urmare, Legea nr. 33/1994 se aplică doar imobilelor expropriate după data de 2
iunie 1994, precum şi celor aflate în curs de expropriere la această dată.
5. Clasificări ale dreptului de proprietate
5.1. Precizări prealabile. Potrivit art. 136 alin. (1) din Constituţie,
“Proprietatea este publică sau privată”. Dar, deosebit de această diviziune esenţială a
proprietăţii în cele două forme fundamentale, în raport de regimul juridic al acesteia,
dreptul de proprietate poate fi supus şi altor clasificări în raport de mai multe criterii,
multe dintre ele având o utilitate preponderent didactică.
5.2. Criterii de clasificare a dreptului de proprietate
-După regimul juridic, dreptul de proprietate se clasifică în drept de
proprietate publică şi drept de proprietate privată.
-După subiect, dreptul de proprietate poate avea ca titular subiectul individual,
persoana fizică sau subiectele colective care, la rândul lor, sunt statul şi unităţile
administrativ-teritoriale sau subiectele colective de drept privat.
-După modurile de dobândire, dreptul de proprietate poate fi dobândit prin
acte juridice şi fapte juridice. Actele juridice translative de proprietate pot fi încheiate
atât inter vivos (contractele civile), cât şi de mortis causa (testamente). Proprietatea
poate fi dobândită şi prin fapt juridic, prin exercitarea unei îndelungate posesii în
condiţiile prevăzute de lege (uzucapiunea).
-După modul de afectare, dreptul de proprietate poate fi atât pur şi simplu, cât
şi afectat de modalităţi: proprietatea anulabilă, proprietatea rezolubilă, proprietatea
comună şi proprietatea periodică.
DIN perspectiva care preocupă teoria generală a drepturilor reale, principala
clasificare vizează cele două forme ale dreptului de proprietate, publică şi privată.

34
 BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ

I. Tratate şi monografii.
1. C. Barsan, Conventia europeana a drepturilor omului, Comentarii pe articole,
vol.I. Bucuresti, 2005,p. 58;
2. Fl. Baias, B. Dumitrache, Discutii pe marginea Legii nr. 33/1994 privind
exproprierea pentru cauza de utilitate publica, Dreptul nr4/195, p. 19;
3. I. Albu, Privire generala asupra raporturilor de vecinatate, R.R.D. nr. 8/1984;
4. O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, ed. a III-a, ED.
Rosetti, 2005, pp. 79-92 privind istoricul proprietatii.

TEST DE AUTOEVALUARE

Care este sensul cuvântului „absolut” din definiţia legală a dreptului de proprietate
dată de art. 480 C.V. şi cum a evoluat concepţia despre dreptul de proprietate privind
acest aspect?

35
 TEMĂ DE REFLECŢIE

Principalele accepţiuni ale noţiunii de proprietate.

MODELE DE ÎNTREBĂRI

Întrebările vor fi tip grilă, cu cel puţin un răspuns fiecare întrebare.

1. Cui este opozabil dreptul de proprietate:

a. doar titularului
b. doar celor de la care provine bunul
c. tuturor
2. Ce presupune dispoziţia juridică asupra unui bun:
a. că poate folosi bunurile cum doreşte
b. că poate folosi şi înstrăina bunurile
c. că poate înstrăina şi greva bunurile
3. Poate fi dobândit prin uzucapiune un bun care face parte din proprietatea
publică:
a. da, dar numai prin uzucapiunea de 30 ani
b. da, prin ambele forme de uzucapiune
c. nu

RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRI

1. c.

2. c.

3. c.

36
 CAPITOLUL III
DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICA

1. Cuprins
2. Obiectiv general
3. Obiective operaţionale
4. Timpul necesar studiului capitolului
5. Dezvoltarea temei
6. Bibliografie selectivă
7. Temă de reflecţie
8. Modele de teste
9. Răspunsuri şi comentarii la teste

Cuprins

– Exercitarea dreptului de proprietate publică

– Caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică
– Definiţia, obiectul şi subiecţii dreptului de proprietate publică

– Obiectiv general: Evidenţierea particularităţilor dreptului de

proprietate publică.

– Obiective operaţionale: Însuşirea caracterelor specifice, a

modurile de exercitare a acestui drept.

= 3 ore

37
 CAPITOLUL III
DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICA

1. Definiţia, obiectul şi subiecţii dreptului de proprietate publică

F Dreptul de proprietate publică a fost definit drept “acel drept subiectiv de
Definiţie. proprietate ce aparţine statului sau unităţilor sale administrativ-teritoriale asupra
bunurilor care, fie prin natura lor, fie printr-o dispoziţie specială a legii, sunt de uz şi
utilitate publică” sau, într-o altă formulare, acel “drept real care are titular exclusiv
statul sau unităţile administrativ-teritoriale şi care conferă acestor titulari atributele
posesiei, folosinţei şi dispoziţiei, însă în regim de drept public, asupra bunurilor care,
prin declaraţia legii sau natura lor, sunt de uz sau de interes public”.
Potrivit altor autori, dreptul de proprietate publică este “dreptul de proprietate
al statului sau unităţilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, potrivit legii
sau prin natura lor, sunt de uz sau interes general“ sau “acel drept de proprietate în
care atributele acestuia se exercită de către stat şi unităţile administrativ-teritoriale şi
care poartă asupra bunurilor din domeniul public, el fiind inalienabil, imprescriptibil
şi insesizabil”.
Potrivit art. 136 alin. (1) din Constituţia României, “Proprietatea este publică
F sau privată”, iar, potrivit alin. (2) al aceluiaşi articol, “Proprietatea publică este
Prevederi legale. garantată şi ocrotită prin lege şi aparţine statului sau unităţilor administrativ-
teritoriale”.
Legea nr. 18/1991, modificată şi completată, face trimiteri la domeniul
public, termen folosit şi de Codul civil în art. 475-479 în Capitolul III, Titlul I din
Cartea II, intitulat “Despre bunuri în raportul lor cu cei care le posedă”, dar neutilizat
de prevederile constituţionale mai sus evocate, fapt care a suscitat o serie de
controverse privind raportul dintre proprietatea publică şi domeniul public. În art. 4
alin. (4) se dispune că terenurile afectate unei utilităţi publice fac parte din domeniul
public, iar art. 5 enumeră categoriile de terenuri care alcătuiesc domeniul public.
Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia
este reglementarea-cadru a proprietăţii publice. Potrivit art. 3 alin. (1) din această
lege, “domeniul public este alcătuit din bunurile prevăzute de art. 136 alin. (3), din
cele stabilite prin anexa care face parte integrantă din prezenta lege şi din orice
bunuri, care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public şi sunt
dobândite de stat sau de unităţile administrativ-teritoriale prin modurile prevăzute de
lege”.
Legea administraţiei publice locale nr. 215/2001 prevede la art. 120 alin. (1)
că “Aparţin domeniului public de interes local sau judeţean bunurile care, potrivit
legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public şi nu sunt declarate prin lege
de uz sau de interes public naţional”.
Fără a ne propune un inventar al reglementărilor proprietăţii publice, amintim că,
printre altele, Legea apelor nr. 107/1996 se referă la apele de suprafaţă care aparţin
domeniului public, că Legea petrolului nr. 238/2004 dispune la art. 1 că resursele de
petrol situate în subsolul ţării şi al platoului contintental românesc al Mării Negre,
delimitat conform principiilor dreptului internaţional şi convenţiilor internaţionale la
care România este parte, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice şi aparţin statului
român. Conform Codului silvic,
1)După forma de proprietate, fondul forestier naţional poate fi:
-fond forestier proprietate publică a statului;
-fond forestier proprietate publică a unităţilor administrativ-teritoriale;
38
 -fond forestier proprietate privată a unităţilor administrativ-teritoriale.
F Modul de determinare a bunurilor care fac obiectul dreptului de proprietate
publică face obiectul unei controverse clasice de drept civil.
Criterii de
calificare.
Plecându-se de la reglementările actuale, mai sus evocate, doctrina a constatat
că două sunt aceste criteriie în baza cărora anumite bunuri pot fi incluse în
proprietatea publică:
-prin determinarea legii. Prin voinţa expresă a legii, o serie de bunuri pot fi
declarate ca făcând parte din proprietatea publică. Astfel, bunurile enumerate de art.
136 alin. (3) din Constituţie sau cele menţionate în Anexa la Legea nr. 213/1998,
pentru a ne referi doar la două exemple, fac parte, ope legis, din proprietatea publică.
În afara bunurilor prevăzute de art. 136 alin. (3) din Constituţie, în privinţa celorlalte
bunuri declarate prin lege ca făcând parte din proprietatea publică se cere ca titlul în
temeiul căruia au fost trecute în domeniul public să fi fost legal. Astfel, art. 6 din
Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia dispune
că fac parte din domeniul public sau privat al statului ori al unităţilor administrativ-
teritoriale bunurile dobândite de stat în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989,
dacă au intrat în proprietatea statului în temeiul unui titlu valabil, cu respectarea
Constituţiei şi a tratatelor internaţionale la care România era parte şi a legilor în
vigoare la data preluării de către stat;
- uzul şi interesul public. Bunuri care prin natura lor sunt destinate folosinţei
generale, cum sunt parcurile publice, pieţele, drumurile etc. fac parte din proprietatea
publică.
F Fac parte din proprietatea publică următoarele categorii de bunuri:
- bunurile prevăzute de art. 136 alin. (3) din Constituţie: bogăţiile de interes
Obiectul
proprietăţii public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil de
publice. interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi
ale platoului continental, precum şi alte bunuri prevăzute de legea organică;
- bunurile care nu fac parte, în mod exclusiv, din domeniul public, pot face
obiectul, atât al proprietăţii publice, cât şi al celei private. Pentru a decide regimul lor
juridic se vor aplica criteriile mai sus enunţate, astfel că asemenea bunuri vor putea fi
calificate drept proprietate publică, dacă prin natura lor sunt de uz sau de utilitate
publică.
Potrivit art. 7 din Legea nr. 213/1998, dreptul de proprietate publică se
dobândeşte prin unul din următoarele moduri:
a)-pe cale naturală, adică prin orice mod de formare a bogăţiilor de orice
natură pe solul sau în subsolul ţării;
b)-prin achiziţii publice efectuate în condiţiile legii;
c)-prin expropriere pentru cauză de utilitate publică;
d)-prin contracte de donaţie sau legate acceptate de Guvern, de consiliul
judeţean sau de consiliul local;
e)-prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unităţilor
sale administrativ-teritoriale în domeniul public pentru cauză de utilitate publică;
f)-prin alte moduri prevăzute de lege.
Potrivit art. 136 alin. (2) din Constituţie subiecţii dreptului de proprietate
publică sunt statul şi unităţile administrativ-teritoriale, după cum bunurile sunt de
interes naţional sau local.
Legea nr. 18/1991 prevede, la art. 4 alin. (2) că “Domeniul public poate fi de
interes naţional, caz în care proprietatea asupra sa, în regim de drept public, aparţine

39
 statului, sau de interes local, caz în care, de asemenea, în regim de drept public,
aparţine comunelor, oraşelor, municipiilor sau judeţelor”.
2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică
F Dreptul de proprietate publică se bucură de un regim juridic diferit de cel al
Regim juridic dreptului de proprietate privată. Potrivit art. 1844 C. civ., “Nu se poate prescrie
special. domeniul lucrurilor care, prin natura lor proprie, sau printr-o declaraţiune a legii, nu
pot fi obiect de proprietate privată, ci sunt scoase din circuitul civil”, iar în
conformitate cu art. 136 alin. (4) din Constituţie, art. 11 din Legea nr. 213/1998
privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, art. 120 alin. (2) din Legea
nr 215/2001 a administraţiei publice locale, bunurile care fac parte din domeniul
public sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile.
Prin urmare, regimul special al proprietăţii publice este dat de cele trei
caractere ale acesteia şi nu de nevoia unei apărări preferenţiale, de genul celei mult
clamate înainte de 1989.
F Potrivit textelor legale mai sus invocate, bunurile care fac obiectul dreptului
de proprietate publică sunt scoase din circuitul civil, neputând fi înstrăinate, ci doar
Drept
date în administrare, concesionate sau închiriate.
inalienabil.
Ca o consecinţă a inalienabilităţii, bunurile din proprietatea publică nu pot fi
nici dezmembrate. Având a se pronunţa asupra posibilităţii de grevare a unor
asemenea bunuri, înainte de apariţia Legii nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi
regimul juridic al acesteia, doctrina majoritară, cât şi jurisprudenţa s-au dovedit a fi
inflexibile, susţinând teza imposibilităţii constituirii dezmembrămintelor asupra
acestor bunuri, soluţie contrazisă de noile reglementări.
Astfel, potrivit art. 28 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea
pentru cauză de utilitate publică, „servituţile stabilite prin fapta omului se sting în
măsura în care devin incompatibile cu situaţia naturală şi juridică a obiectivului
urmărit prin expropriere”, reglementare reluată de art. 13 din Legea nr. 213/1998 prin
care “Servituţile asupra bunurilor din domeniul public sunt valabile numai în măsura
în care aceste servituţi sunt compatibile cu uzul sau interesul public căruia îi sunt
destinate bunurile afectate”. Aprecierea acestei compatibilităţi este o chestiune de fapt
ce va fi examinată în raport de particularităţile fiecărui caz în parte.
Pentru identitate de motive, inalienabilitatea dreptului de proprietate publică
nu este incompatibilă cu constituirea unor drepturi reale asupra bunurilor care fac
obiectul acestui drept, cum sunt dreptul de administrare, de concesiune şi de folosinţă,
pe care le vom examina în cele ce urmează. Aşa cum s-a subliniat, “faptul că, potrivit
art. 135 alin. (5) – în prezent art. 136 alin. (4) din Constituţie, bunurile proprietate
publică pot fi scoase din administrarea organelor statului şi date în administrare
regiilor sau instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate, nu înseamnă că
bunurile îşi pierd apartenenţa la domeniul public, întrucât ceea ce se înstrăinează este
numai dreptul de exploatare, fără ca aceasta să schimbe destinaţia bunurilor”.
Sub un alt aspect, caracterul inalienabil al dreptului de proprietate publică
trebuie pus în acord cu legile retrocedării proprietăţilor. Astfel, când un teren cu
vegetaţie forestieră face obiectul cererii de restituire, el va fi scos din proprietatea
publică şi trecut în proprietatea privată a statului, la fel cum se va proceda şi cu
bunurile imobile care au aparţinut cultelor religioase din România.
Actele juridic încheiate cu nerespectarea inalienabilităţii bunurilor proprietate
publică sunt lovite de nulitate absolută, având în vedere că interesul încălcat ţine de
ordinea publică.

40
 F Art. 1844 C. civ. dispune că “nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care,
din natura lor proprie sau printr-o declaraţie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate
Drept
imprescriptibil. privată, ci sunt scoase afară din comerţ”. Prevederi similare vom regăsi şi la art. 5 din
Legea nr. 18/1991 şi art. 11 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi
regimul juridic al acesteia.
Imprescriptibilitatea dreptului de proprietate publică priveşte atât prescripţia
extinctivă cât şi pe cea achizitivă.
Sub aspect extinctiv, acţiunea în revendicare a bunurilor proprietate publică
poate fi exercitată oricând şi nu doar înăuntrul unor termene.
Achizitiv, imprescriptibilitatea semnifică faptul că bunurile imobile,
proprietate publică, nu pot fi dobândite printr-o posesie îndelungată, ceea ce înseamnă
că într-o acţiune în revendiare întemeiată pe dreptul de proprietate publică, pârâtul nu
poate invoca excepţia uzucapiunii. Pentru identitate de motive, bunurile mobile
proprietate publică nu pot face obiectul posesiei de bună-credinţă, reglementate de
art. 1909 C. civ.
Bunurile proprietate publică nu pot face obiectul urmăririi silite de către
F creditorii statului sau ai unităţilor administrativ-teritoriale. De altfel, urmărirea unor
Drept bunuri din patrimoniul debitorului nu se poate face decât în condiţiile în care
insesizabil. debitorul este insolvabil, ceea ce nu se poate spune despre stat sau unităţile
administrativ-teritoriale.
3. Exercitarea dreptului de proprietate publică
3.1. Particularităţi. Exercitarea dreptului de proprietate publică are o serie de
particularităţi determinate, pe de o parte, de faptul că obiectul acestuia are menirea de
a satisface interesele sociale ale comunităţii, la nivel local, judeţean sau naţional, iar,
pe de altă parte, că titularii acestui drept sunt învestiţi cu autoritatea şi competenţa de
a gestiona cât mai riguros bunurile ce fac obiectul proprietăţii publice, atât în
raporturile de drept public, cât şi în cele de drept privat.
Potrivit Legii nr. 90/2001 privind organizarea şi funcţionarea Guvernului
României şi a ministerelor, funcţia de administrare a proprietăţii statului şi
gestionarea serviciilor publice pentru care statul este responsabil revine Guvernului,
iar la nivel local, consiliilor locale, consiliului general al municipiului Bucureşti şi
consiliilor judeţene, autorităţi publice care sunt, concomitent, şi organe ale unităţilor
unităţilor administrativ-teritoriale, ca persoane juridice, putând participa la raporturi
de drept civil, cu respectarea legii.
Statul îşi exercită, în mod direct, dreptul de proprietate prin intermediul
Ministerului Finanţelor. În mod indirect, bunurile proprietate publică pot fi date în
administrare regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate,
închiriate sau date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică.
Prin urmare, exercitarea dreptului de proprietate publică se înfăptuieşte prin
constituirea unor drepturi reale: dreptul de administrare, dreptul de concesiune şi
dreptul de folosinţă asupra unor bunuri imobile.
3.2. Dreptul de administrare
F Dreptul de administrare este prevăzut în art. 136 alin. (4) din Constituţie,
Sediul materiei. potrivit căruia “Bunurile proprietate publică sunt inalienabile. În condiţiile legii
organice, ele pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituţiilor publice sau
pot fi concesionate ori închiriate; de asemenea, ele pot fi date in folosinţă gratuită
instituţiilor de utilitate publică”.
Prevederi referitoare la dreptul de administrare se regăsesc şi în următoarele
acte normative: Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al
41
 acesteia, Legea administraţiei publice nr. 215/2001, O.G. nr. 15/1993 privind unele
măsuri pentru restructurarea activităţii regiilor autonome, O.U.G. nr. 88/1997 privind
privatizarea societăţilor comerciale, modificată prin Legea nr. 99/1999 privind unele
măsuri de accelerarea reformei economice.
Dreptul de administrare este un drept real.
F Ca orice drept real, el este opozabil erga omnes, în raporturile civile. Pentru
Natura juridică. că este constituit pe temeiul proprietăţii publice, în raporturile de drept public cu
autorităţile care l-au constituit, acest drept nu poate fi opus. Astfel, statul, reprezentat
de Guvern, poate redistribui aceste bunuri altor entităţi, în temeiul dreptului său de
proprietate, fără a-i putea fi invocat dreptul de administrare constituit.
Potrivit art. 12 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi
regimul juridic al acesteia, dreptul de administrare se constituie prin hotărâre de
guvern, prin hotărâre a consiliului judeţean, după caz, a Consiliului General al
Municipiului Bucureşti sau a consiliului local.
F . În raporturile de drept privat, acest drept este inalienabil, imprescriptibil şi
insesizabil.
Caractere
Este inalienabil la fel cum este şi dreptul de proprietate publică în temeiul
juridice.
căruia a fost constituit, în sensul că nu poate fi nici înstrăinat şi nici grevat.
Este imprescriptibil, nefiind supus nici prescripţiei extinctive, în sensul că
poate fi invocat oricând şi nu doar într-un anumit termen, nici prescripţiei achizitive,
neputând fi dobândit printr-o posesie îndelungată
Este insesizabil, neputând fi urmărit de creditori, care, potrivit art. 10 alin. (1)
din O.G. nr. 15/1993, “În cazul angajării răspunderii contractuale sau delictuale a
regiei autonome, creditorii pot cere executarea silită numai asupra bunurilor din
proprietatea regiei”.
În raport de aceste caractere, aşa cum sunt ele prevăzute de actele normative
F menţionate, dreptul de administrare a fost definit ca fiind “dreptul real principal,
inalienabil, insesizabil şi imprescriptibil, constituit de autoritatea competentă, în mod
Definirea
dreptului de gratuit, asupra unui bun din domeniul public în favoarea unei regii autonome sau a
administrare unei instituţii publice, ca modalitate de exercitare a dreptului de proprietate publică,
drept care conferă titularului său atributele posesiei, folosinţei şi dispoziţiei, cu
respectarea obligaţiilor prevăzute în actul de constituire, precum şi a limitelor
materiale şi juridice”.
Potrivit art. 12 alin. (3) din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi
regimul juridic al acesteia, “Titularul dreptului de administrare poate să posede, să
folosească bunul şi să dispună de acesta, în condiţiile actului prin care i-a fost dat
bunul în administrare”.
Aceste prerogative nu sunt aceleaşi cu cele specifice dreptului de proprietate
publică.
Posesia este doar expresia juridică a stăpânirii, dar nu şi a aproprierii. Altfel
spus, posesia exprimă stăpânirea în calitate de titular al acestui drept şi nu al dreptului
de proprietate publică.
Folosinţa este atributul esenţial al acestui drept care permite titularului să
folosească bunul conform destinaţiei sale, adică uzul şi utilitatea publică. Fructele
produse de bunurile frugifere sunt culese, în mod diferit: regiile autonome folosesc
fructele bunurilor date în administrare pentru acoperirea cheltuielilor proprii şi
obţinerea de beneficii, în timp ce instituţiile publice, care sunt finanţate de la buget,
vor vărsa sumele obţinute la bugetul statului.

42
 Potrivit art. 14 din Legea nr. 213/1998, titularii dreptului de administrare pot
închiria bunurile încredinţate, dar numai cu aprobarea Guvernului, a Consiliului
General al municipiului Bucureşti sau a consiliului local, chiria obţinută fiind parţial
reţinută. Astfel, prin art. 16 din Legea nr. 213/1998 se dispune că “Sumele încasate
din închirierea sau din concesionarea bunurilor proprietate publică se fac, după caz,
venit la bugetul de stat sau la bugetele locale. În cazul în care contractul de închiriere
se încheie de către titularul dreptului de administrare, acesta are dreptul să încaseze
din chirie o cotă-parte între 20-50%, stabilită după caz, prin hotărâre a Guvernului, a
consiliului judeţean, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau al
consiliului local prin care s-a aprobat închirierea”.
Dispoziţia nu se poate exercita decât ca dispoziţie materială, cu condiţia
respectării destinaţiei bunurilor respective. Dispoziţia juridică, atribut care presupune
înstrăinarea ori grevarea bunurilor date în administrare, este exclusă, pentru că, aşa
cum am văzut, dreptul de administrare este inalienabil.
Subiecţi. Potrivit actelor normative arătate, titulari ai dreptului de
administrare nu pot fi decât:
- regiile autonome înfiinţate prin Legea nr. 15/1990. Potrivit art. 5 alin. (1) din
această lege, regia autonomă este proprietara bunurilor din patrimoniul său. După
intrarea în vigoare a Constituţiei din anul 1991 şi a O.G. nr. 15/1993, textul a fost
interpretat ca referindu-se doar la bunurile pentru care regia are titluri de proprietate
nu şi la cele date în administrare. Prin O.U.G. nr. 30/1997, o mare parte din regiile
autonome au fost transformate în societăţi comerciale. Bunurile proprietate publică,
aflate iniţial în administrarea regiilor autonome, au fost concesionate noile entităţi
juridice create;
- instituţiile publice. Potrivit art. 12 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 instituţiile
publice sunt prefecturile şi autorităţile publice centrale şi locale.
Încredinţarea bunurilor proprietate publică se face prin acte de drept
administrativ, care generează raporturi de subordonare, în cadrul cărora regiile
autonome şi instituţiile publice au calitatea de subiecţi de drept public. Dar, ca orice
alte persoane juridice, având un patrimoniu propriu, ele participă şi în calitate de
subiecţi de drept civil la raporturilor juridice de drept privat privitoare la bunurile pe
care le deţin în proprietate.
Încetare. Dreptul de administrare încetează în următoarele cazuri: revocarea
dreptului, reorganizarea sau desfiinţarea regiei autonome sau a instituţiei publice,
încetarea dreptului de proprietate publică.
F Aşa cum am văzut, dreptul de administrare nu poate fi opus organului de stat
prin dispoziţia căruia a fost constituit, astfel că poate fi supus revocării.
Revocarea
dreptului de Doctrina juridică anterioară Legii nr. 213/1998, confruntată cu întrebarea dacă
administrare. dreptul de administrare poate fi revocat de organul care l-a constituit, pentru
redistribuirea bunurilor din proprietatea publică şi o mai bună administrare, a răspuns,
în mare parte, afirmativ. Textul legii de la art. 12 alin. (3) condiţionează însă măsura
revocării, care poate fi dispusă “numai dacă titularul nu-şi exercită drepturile şi nu-şi
execută obligaţiile născute din actul de transmitere”. Este, prin urmare, o revocare cu
titlu de sancţiune. Numai că, aşa cum se remarcă, practica anterioară a revocării
dreptului de administrare în vederea redistribuirii bunurilor proprietate publică a
continuat, ceea a ce a îndreptăţit propunerea de modificare a Legii nr. 213/1998.
Ori de câte ori regia autonomă este transformată în societate comercială sau
este desfiinţată, dreptul de administrare încetează.

43
 Fiind dependent de dreptul de proprietate publică, pe temeiul căruia a fost
constituit, dreptul de administrare încetează odată cu acesta.
B. Concesionarea bunurilor proprietate publică
Sediul materiei. Printr-o normă cu valoare de principiu, Constituţia României
prevede la art. 136 alin. (4) că bunurile proprietate publică pot fi concesionate. La
rândul lor, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al
acesteia şi Legea nr. 215/2001 privind administraţia publică locală, modificată prin
Legea nr. 286/2006, admit posibilitatea concesionării bunurilor care fac parte din
proprietatea publică şi proprietatea privată a statului. Apoi, printr-o serie de prevederi
speciale şi derogatorii, este supusă reglementării concesionarea unor bunuri, activităţi
şi servicii cum sunt: Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcţiilor şi
unele măsuri pentru realizarea construcţiilor, Legea nr. 84/1992 privind regimul
zonelor libere, O.G. nr. 16/2002 privind contractele de parteneriat public-privat,
O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziţie publică, a contractelor
de concesiune de lucrări publice şi a contractelor de concesiune de servicii, aprobată
prin Legea nr. 337/2006 şi O.U.G. nr. 54/2006 privind regimul contractelor de
concesiune de bunuri proprietate publică.
Aşa cum s-a remarcat, deşi între cele două forme de concesiune privind
bunurile proprietate publică şi cele proprietate privată a statului există deosebiri de
obiect, reglementarea este comună.
Autorităţile publice au dreptul de a încredinţa, prin selecţie, deci intuitu
personae, gestiunea unor bunuri şi servicii publice.
Concesionarea este o modalitate contractuală de exercitare a dreptului de
proprietate publică care este atribuită prin contractul de concesiune. Potrivit art. 1
alin. (2) din O.U.G. nr. 54/2006, contractul de concesiune este acel contract prin care
o autoritate publică denumită concedent, transmite, pe o perioadă determinată, unei
alte persoane denumite concesionar, care acţioneatză pe riscul şi pe răspunderea sa,
dreptul şi obligaţia de exploatare a unui bun proprietate publică, în schimbul unei
sume de bani numită redevenţă.
Prin urmare, contractul de concesiune este un contract intuitu personae, cu
titlu oneros, încheiat pe durată determinată, anume cel mult 49 ani, perioadă care
însă poate fi prelungită, prin acordul de voinţă al părţilor, pentru încă jumătate din
perioada iniţială.
Potrivit O.U.G. nr. 54/2006, contractul de concesiune trebuie încheiat în
formă scrisă, condiţie care, potrivit doctrinei, este cerută ad validitatem şi nu doar ad
probationem.
Dreptul obţinut de concesionar prin contractul de concesiune este un drept
real principal, opozabil erga omnes, mai puţin autorităţii care l-a constituit.
Calitatea de concedent o au consiliile judeţene, consiliile locale sau instituţiile
publice de interes local pentru bunurile şi serviciile care privesc comunitatea locală şi
ministerele sau alte organe ale administraţiei publice centrale pentru bunurile şi
serviciile de interes naţional. Calitatea de concesionar poate avea orice persoană
fizică, română sau străină, cât şi orice persoană juridică de drept privat, română sau
străină. Nu pot avea calitatea de concesionar persoanele juridice străine de drept
public. În ce priveşte legea aplicabilă, indiferent de naţionalitatea sau cetăţenia
concesionarului, cea care va guverna contractul va fi legea română.
F Potrivit art. 3 din O.U.G. nr. 54/2006 privind regimul contractelor de
Obiect. concesiune de bunuri proprietate publică, pot fi concesionate bunurile aflate în
proprietatea publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale. Cum
44
 majoritatea bunurilor din proprietatea publică sunt afectate unor servicii publice,
odată cu concesionarea bunurilor se vor concesiona şi serviciile respective. Art. 52
din actul normativ mai sus invocat impune ca, în contractele de concesiune încheiate,
să fie individualizate, în mod distinct, bunurile care vor fi utilizate în derularea
concesionării, bunurile de retur, cele care vor fi restituite concedentului la încetarea
contractului de concesiune şi bunurile concesionarului, cele care au fost folosite de el
în timpul concesiunii şi care, la încetarea concesiunii, vor rămâne în proprietatea
acestuia. Bunurile realizate de concesionar în exercitarea concesiunii vor fi fi
dobândite de concedent la încetarea contractului de concesiune.
Asupra bunurilor de retur, concesionarul are dreptul de a le folosi, de a le
culege fructele, în conformitate cu scopul stipulat în contract, dar şi obligaţia de a le
exploata în condiţii de eficienţă.
F Potrivit art. 57 alin. (1) din O.U.G. nr. 54/2006, contractul de concesiune
încetează prin unul dintre următoarele moduri:
. Încetarea a) expirarea duratei stabilite în contractul de concesiune, când contractul
contractului de
concesiune. încetează de drept;
b) în cazul în care interesul naţional sau local o impune, prin denunţarea
unilaterală de către concedent, cu plata unei despăgubiri juste şi prealabile în sarcina
acestuia, în caz de dezacord fiind competentă instanţa de judecată;
c) în cazul nerespectării obligaţiilor contractuale de către concesionar, prin
reziliere de către concedent, cu plata unei despăgubiri în sarcina concesionarului;
d) în cazul nerespectării obligaţiilor contractuale de către concedent, prin
reziliere de către concesionar, cu plata unei despăgubiri în sarcina concedentului;
e) la dispariţia, dintr-o cauză de forţă majoră, a bunului concesionat sau în
cazul imposibilităţii obiective a concesionarului de a-l exploata, prin renunţare, fără
plata unei despăgubiri.
La aceste moduri de încetare a contractului de concesiune s-ar putea adăuga
revocarea acestuia prin acordul de voinţă al părţilor.
C. Închirierea bunurilor proprietate publică
Sediul materiei. Posibilitatea închirierii bunurilor proprietate publică este
prevăzută atât de Constituţie [art. 136 alin. (4) teza a II-a], de Legea nr. 213/1998
privind proprietatea publică [art. 14 alin. (1)], de Legea nr. 215/2001 privind
administraţia publică locală [art. 123 alin. (1)].
Contractul de închiriere. Dreptul chiriaşului asupra bunurilor proprietatea
publică este un drept de folosinţă izvorând ex contractu şi, deci, un drept personal, nu
real, precum în cazul concesiunii.
Închirierea bunurilor proprietate publică este supusă aprobării consiliului
local, consiliului judeţean, Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau
Guvernului, după cum bunul ţine de interes local, judeţean sau naţional. Pentru a se
realiza o selecţie cât mai obiectivă, închirierea se face prin licitaţie publică.
D. Darea în folosinţă gratuită publică a unor bunuri proprietate publică
Sediul materiei. Potrivit art. 17 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea
publică şi regimul juridic al acesteia, “Statul şi unităţile administrativ-teritoriale pot
da imobile din patrimoniul lor, în folosinţă gratuită, pe termen limitat, persoanelor
juridice fără scop lucrativ, care desfăşoară o activitate de binefacere sau de utilitate
publică ori serviciilor publice”, text preluat de art. 124 din Legea administraţiei
publice locale nr. 215/2001.
Beneficiari. Pot beneficia de acest drept doar instituţiile de utilitate publică.

45
 Condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească o instituţie pentru a fi calificată
ca fiind de utilitate publică sunt prevăzute de art. 38 din O.G. nr. 26/2000 cu privire la
asociaţii şi fundaţii:
-activitatea acesteia să se desfăşoare în interes general sau al unor
colectivităţi;
-să funcţioneze de cel puţin 3 ani;
-să facă dovada unei activităţi anterioare semnificative, prin derularea unor
programe sau proiecte specifice acestui scop, însoţită de situaţii financiare anuale şi
de bugetele de venituri şi cheltuieli pe ultimii 3 ani anteriori;
-valoarea activului patrimonial pe fiecare dintre cei 3 ani anteriori în parte să
fie fie cel puţin egală cu valoarea patrimoniului iniţial. Este o altă modalitate de
exercitare a dreptului de proprietate publică.
Caracterizare. Dreptul de folosinţă gratuiă are următoarele caractere juridice:
-drept real principal şi deci opozabil erga omnes, mai puţin organelor de stat
care l-au constituit prin acte administrative supuse revocării;
-drept constituit intuitu personae, în considerarea anumitor calităţi ale
beneficiarilor;
-drept care se constituie cu titlu gratuit, prin acte administrative;
-drept revocabil;
-drept temporar, constituindu-se pe o perioadă limitată de timp;
-drept netransmisibil.

BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ

I. Tratate şi monografii.
1. E. Chelaru, Administrarea domeniului public si a domeniului privat, pp. 136-
138;
2. Ioan Adam, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, 2005;
3. M. Nicolae, Consideratii generale asupra calitatii dew subiect de drept a statului
roman, Pandectele Romane, nr. 3/2002, Partea a VI-a, pp. 211-233.

46
 TEST DE AUTOEVALUARE

Îi poate fi opusă uzucapiunea, ca mod de dobândire a proprietăţii private, dreptului de

proprietate publică?

TEMĂ DE REFLECŢIE

Principalele moduri de exercitare a dreptului de proprietate publică.

47
 MODELE DE ÎNTREBĂRI

Întrebările vor fi tip grilă, cu cel puţin un răspuns fiecare întrebare.

1. La ce articol prevede Constituţia României prevede că bunurile proprietate
publică pot fi concesionate?
a. art. 136
b. art. 120
c. art. 163

2. Dreptul de proprietate publică se dobândeşte prin unul din următoarele

moduri:
a. pe cale paternă
b. prin acorduri efectuate în condiţiile legii;
c. prin expropriere pentru cauză de utilitate publică;

3. În raporturile de drept privat, dreptul de administrare este

a. inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil.
b. indubitabil, inalienabil, insesizabil
c. inaliebil, inseparabil, imprescriptibil.

RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRI

1. a.

2. c.

3. a.

48
 CAPITOLUL IV
DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ

1. Cuprins
2. Obiectiv general
3. Obiective operaţionale
4. Timpul necesar studiului capitolului
5. Dezvoltarea temei
6. Bibliografie selectivă
7. Temă de reflecţie
8. Modele de teste
9. Răspunsuri şi comentarii la teste

Cuprins

– Cadrul legislativ şi definiţie

– Subiecţii dreptului de proprietate privată

– Obiectiv general: Dobândirea de cunoştinţe privind noua

reglementare a subiecţilor dreptului de proprietate privată ca
urmare a revizuirii Constituţiei, posibilitatea străinilor si
apatrizilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor
ca urmare a Legii nr 312/2005.

– Obiective operaţionale: Însuşirea unei noi viziuni asupra dreptului

de proprietate privată a statului, supus unei protecţii egale cu
dreptul de proprietate privată a oricărui alt titular.

= 3 ore

49
 CAPITOLUL IV
DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ

1. Cadrul legislativ şi definiţie

1.1. Prevederi legale. O economie de piaţă, bazată pe libera iniţiativă şi
concurenţă, aşa cum o proclamă art. 135 alin. (1) din Constituţie, nu poate fi
construită decât recunoscând, ocrotind şi garantând dreptul de proprietate privată.
Legea fundamentală instituite o serie de principii, dintre care cele mai importante
pentru regimul juridic al proprietăţii private sunt următoarele:
-art. 44 alin. (1): „Dreptul de proprietate, precum şi creanţele asupra statului,
sunt garantate”;
-art. 44 alin. (2): “Proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal de
lege, indiferent de titular”;
-art. 44 alin. (3): “Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de
utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi şi prealabilă despăgubire”;
-art. 44 alin. (4): Sunt interzise naţionalizarea sau orice alte măsuri de trecere
silită în proprietate publică a unor bunuri pe baza apartenenţei sociale, etnice,
religioase, politice sau de altă natură discriminatorie a titularilor”;
-art. 44 alin. (8): “Averea dobândită licit nu poate fi confiscată. Caracterul licit
al dobândirii se prezumă;
-art. 136 alin. (5): “Proprietatea privată este inviolabilă, în condiţiile legii
organice”.
-art. 73 alin. (3) lit. m) prevede că regimul juridic general al proprietăţii şi al
moştenirii ţine de domeniul legii organice. Tot astfel, prin art. 115 alin. (6) din
Constituţie se prevede că ordonanţele de urgenţă nu pot viza măsuri de trecere silită a
unor bunuri în proprietatea publică, astfel că orice restrângere a dreptului de
proprietate privată nu poate fi dispusă decât prin legi organice.
Reglementarea propriu-zisă a dreptului de proprietate o fac Codul civil şi o
serie de legi speciale, cum sunt Legea fondului funciar nr. 18/1991, modificată şi
completată prin Legea nr. 169/1997, Legea administraţiei publice locale nr. 215/2001,
Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniul proprietăţii şi justiţiei precum şi
unele măsuri adiacente, Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de
proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de
către persoanele juridice.
Doctrina de drept civil recunoaşte primatul dreptului de proprietate privată,
reglementarea de drept comun în materia proprietăţii. Uneori, susţinând că “teoria
dreptului de proprietate privată este chiar teoria generală a proprietăţii” şi “ca urmare,
construcţia conceptuală a dreptului de proprietate privată precede prezentarea
dreptului de proprietate publică”, analizează, mai întâi, dreptul de proprietate privată
şi apoi dreptul de proprietate publică.
Dreptul de proprietate privată este definit ca fiind “acel drept subiectiv ce
F aparţine persoanelor fizice, persoanelor juridice, statului sau unităţilor administrativ-
Definiţie. teritoriale asupra oricărui bun, cu excepţia celor aflate în proprietatea publică, bunuri
asupra cărora titularul exercită posesia, folosinţa şi dispoziţia, în putere proprie şi în
interes propriu, însă în limitele determinate de lege”. Într-o altă formulă, ar fi “acel
drept de proprietate în care prerogativele sale se exercită de către persoanele fizice,
50
 persoanele juridice de drept privat, de stat sau unităţile administrativ-teritoriale şi care
poartă asupra bunurilor mobile şi imobile, fiind alienabil, sesizabil şi prescriptibil, în
condiţiile legii”.
2. Subiecţii dreptului de proprietate privată
Subiecţi ai dreptului de proprietate privată pot fi: persoanele fizice, persoanele
juridice de drept privat, statul şi unităţile administrativ-teritoriale.
2.1. Persoanele fizice
Regula generală. Orice persoană fizică are aptitudinea generală de a dobândi
dreptul de proprietate încă de la momentul concepţiei, conform adagiului infans
conceptus pro nator habetur quoties de comodis eius agitur. Prin urmare, potrivit
dreptului românesc, regula este capacitatea, exprimată de art. 949 C. civ. care dispune
că “Poate contracta orice persoană ce nu este declarată necapabilă de de lege”, iar
excepţiile sunt incapacităţile, care, potrivit art. 950 C. civ. sunt minorii, interzişii şi
toţi aceia cărora legea le-a prohibit anumite contracte.
Străinii şi apatrizii. Dacă prin art. 41 alin. (2) din Constituţia nerevizuită se
prevedea că “cetăţenii străini şi apatrizii nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra
terenurilor”, interdicţie preluată de art. 3 din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia
juridică a terenurilor şi calificată de doctrină ca o incapacitate de a dobândi prin acte
juridice între vii sau pentru cauză de moarte, prin moştenire, uzucapiune sau
accesiune, după revizuire, Constituţia prevede la art. 44 alin. (2) teza a II-a că
“cetăţenii străini şi apatrizi pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra
terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană
şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în
condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”.
În deplin acord cu noile prevederi constituţionale, menţionate mai sus, Legea
nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de
către cetăţenii străini şi apatrizi, reglementare care a intrat în vigoare odată cu
aderarea României la Uniunea Europeană, asigură condiţiile liberei circulaţii a
persoanelor şi a capitalurilor. Legea prevede în art. 4 că „cetăţeanul unui stat membru
nerezident în România, apatridul nerezident în România cu domiciliul într-un stat
membru, precum şi persoana juridică nerezidentă, constituită în conformitate cu
legislaţia unui stat membru, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor
pentru reşedinţe secundare, respectiv sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5
ani de la data aderării României la Uniunea Europeană”.
Conform art. 3, “Cetăţeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat
membru sau în România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu
legislaţia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în
aceleaşi condiţii cu cele prevăzute de lege pentru cetăţenii români şi pentru
persoanele juridice române”.
Articolul 5 din Lege dispune după cum urmează:
F (1)Cetăţeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru
sau în România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaţia
unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole,
pădurilor şi terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării
României la Uniunea Europeană.
(2)Dispoziţiile alin. (1) nu se aplică fermierilor care desfăşoară activităţi
independente şi sunt, după caz:
a)cetăţeni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul într-un stat membru, care îşi
stabilesc reşedinţa în România;
51
 b)apatrizi cu domiciliul în România.
(3)Cetăţenii statelor membre sau apatrizii cu domiciliul într-un stat membru
îşi dovedesc calitatea de fermier care desfăşoară activităţi independente cu documente
emise/eliberate de autorităţile competente din statul membru sau de provenienţă.
Apatrizii cu domiciliul în România fac dovada acestei calităţi cu atestatul eliberat, în
acest sens, de către Ministerul Agriculturii, Pădurilor şi Dezvoltării Rurale.
(4)Persoanele prevăzute la alin. (2) dobândesc dreptul de proprietate asupra
terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere în aceleaşi condiţii cu cele
aplicabile cetăţenilor români, de la data aderării României la Uniunea Europeană.
(5)Destinaţia terenurilor agricole, pădurilor şi a terenurilor forestiere nu poate
fi schimbată pe durata perioadei de tranziţie de către persoanele prevăzute la alin. (2).
Conţinutul art. 6 este următorul:
F (1)Cetăţeanul străin, apatridul şi persoana juridică aparţinând statelor terţe pot
dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, în condiţiile reglementate prin
tratate internaţionale, pe bază de reciprocitate.
(2)Cetăţeanul străin, apatridul şi persoana juridică aparţinând statelor terţe nu
pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în condiţii mai favorabile decât
cele aplicabile cetăţeanului unui stat membru şi persoanei juridice constituite în
conformitate cu legislaţia unui stat membru.
Cu privire la aceste dispoziţii legale, trebuie subliniat faptul că legiuitorul
instituie un anumit scop pentru care este permisă dobândirea dreptului de proprietate
asupra terenurilor, şi anume acela al stabilirii unei reşedinţe ori a unui sediu secundar.
Aplicarea în practică a acestei dispoziţii legale poate conduce la numeroase dificultăţi
şi interpretări, fiind discutabil modul în care se va putea supraveghea respectarea
scopului declarat la data dobândirii terenului respectiv, în special în cazul persoanelor
fizice.
Legea elimină restricţiile privind dobândirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor, având drept criteriu cetăţenia sau naţionalitatea, prevăzute de O.U.G. nr.
92/1997 privind stimularea investiţiilor directe şi de Legea nr. 550/2002 privind
vânzarea spaţiilor comerciale proprietate privată a statului şi a celor de prestări de
servicii, aflate în administrarea consiliilor judeţene sau a consiliilor locale, precum şi
a celor din patrimoniul regiilor autonome de interes local.
Noua lege nu se aplică în cazul dobândirii dreptului de proprietate asupra
terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi prin moştenire legală, în acest caz fiind
aplicabile dispoziţiile art. 44 alin. (2) din Constituţia României, conform cărora
dobândirea de terenuri de către cetăţenii străini prin moştenire legală nu este supusă
niciunei restricţii.
În legătură cu dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, prin
moştenire legală, de către cetăţenii străini şi apatrizi, jurisprudenţa a înregistrat două
orientări diametral opuse. Printr-o soluţie, cetăţenilor străini şi apatrizilor li se
recunoaşte dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, prin moştenire
legală, în temeiul Constituţiei, aşa cum a fost modificată şi completată prin Legea de
revizuire, iar printr-o altă soluţie nu li se recunoaşte un asemenea drept, cu motivarea
că şi pentru acest mod de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor, la
fel ca pentru primele doua moduri, trebuie adoptată o lege organică.
În combaterea acestei ultime opinii, s-a remarcat că prevederile de la art. 73
alin. (3) pct. m) din Constituţie, potrivit cărora prin lege organică se reglementează şi
"regimul juridic general al proprietăţii şi al moştenirii" trebuie interpretate prin
raportarea la art. 44 alin. (2) ultima parte din Legea fundamentală, care, după ce
52
 enunţă primele două moduri de dobândire, adaugă "în condiţiile prevăzute de legea
organică", dar, pentru al treilea mod de dobândire nu se mai prevede cerinţa unei legi
organice. Ca urmare, o interpretare coroborata a acestor texte conduce la concluzia că
dobândirea prin moştenire legală a fost tranşată de art. 44 alin. (2) ultima parte din
Constituţie. De altfel, chiar dacă s-ar adopta o lege organica si cu privire la al treilea
mod de dobândire a dreptului de proprietate, datele problemei nu se schimbă,
deoarece aceasta ar reproduce prevederile constituţionale prin care s-a consacrat deja
dobândirea de către cetăţenii străini şi apatrizi a dreptului de proprietate asupra
terenurilor prin moştenire legală.
Cetăţenii străini şi apatrizii nu pot dobândi terenuri situate în România prin
moştenire testamentară. Când obiect al testamentului îl constituie terenuri fără
construcţii, un asemenea act juridic va fi ineficient, aşa cum rezultă din art. 928 C.
civ. potrivit căruia “orice dispoziţie testamentară cade, când eredele numit sau
legatarul va fi incapabil de a o primi”.
Când obiect al testamentului îl constituie terenuri cu construcţii, având în
vedere dreptul cetăţenilor străini şi apatrizilor de a dobândi orice alt bun, legatul va fi
doar parţial ineficient, astfel că, potrivit doctrinei, ne aflăm într-un caz de constituire,
ope legis, a unui drept de superficie.
F În ce-i priveşte pe fermieri, aceştia se bucură de un regim special. Aşa cum
rezultă din dispoziţiile legale sus-menţionate, precum şi din prevederile Tratatului de
Regimul juridic
special al aderare semnat de România la data de 25 aprilie 2005 la Luxemburg, perioadele de
fermierilor tranziţie de 5, respectiv 7 ani se aplică numai în cazul cetăţenilor unui stat membru
care nu sunt rezidenţi în România, precum şi al persoanelor juridice constituite
conform legislaţiei unui stat membru care nu sunt stabilite, şi nici nu au o sucursală
sau o reprezentanţă pe teritoriul României. Cu alte cuvinte, cetăţenii unui stat
membru, rezidenţi în România, precum şi persoanele juridice care au naţionalitatea
unui stat membru, care au o sucursală sau reprezentanţă în România, vor avea dreptul
să dobândească în proprietate terenuri de la data aderării României la Uniunea
Europeană, în aceleaşi condiţii ca acelea aplicabile şi cetăţenilor români, respectiv
persoanelor juridice de naţionalitate română. De asemenea, perioada de tranziţie de 7
ani nu este aplicabilă fermierilor care desfăşoară activităţi independente, care sunt
cetăţeni ai statelor membre ori apatrizi, cu domiciliul într-un stat membru şi care îşi
stabilesc reşedinţa în România. De la data aderării României la Uniunea Europeană,
aceştia pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi
terenurilor forestiere în aceleaşi condiţii cu cele aplicabile cetăţenilor români.
Legea română impune o condiţie suplimentară pentru fermierii resortisanţi ai
unui stat membru care dobândesc în proprietate terenuri în România, aceea de a nu
schimba destinaţia terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere pe durata
perioadei de tranziţie de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.
Dispoziţiile legale sus-menţionate nu se referă decât la cetăţenii unui stat membru al
Uniunii Europene ori al Spaţiului Economic European, ori la persoanele juridice
constituite conform legii aplicabile în unul dintre statele membre. Cetăţenii unor state
terţe, inclusiv persoanele juridice care au naţionalitatea unui stat terţ, nu vor putea
dobândi în proprietate terenuri în România decât în condiţiile prevăzute în tratate
internaţionale, pe bază de reciprocitate. Asemenea condiţii nu vor putea fi mai
favorabile decât cele aplicabile în relaţia cu cetăţenii statelor membre şi cu persoanele
juridice constituite conform legislaţiei unui stat membru.
2.2. . Persoanele juridice de drept privat

53
 Societăţi comerciale române. Ponderea acestor titulari ai dreptului de
proprietate privată este în continuă creştere ca urmare a procesului de privatizare. Pot
fi asemenea titulari atât societăţile comerciale cu capital privat, cele cu capitat de stat
şi privat, cât şi cele cu capital de stat.
Societăţi comerciale cu participare străină având sediul în România. Potrivit
art. 1 alin. (2) din Legea nr. 31/1990, modificată şi republicată, “societăţile
comerciale cu sediul în România sunt persoane juridice române”. O mai veche
controversă din doctrina juridică privind posibilitatea ca societăţile comerciale
române cu participare străină să dobândească terenuri în România a fost tranşată prin
apariţia Legii nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi. Potrivit art. 7 din această lege, art. 6
din O.U.G. nr. 92/1997 pentru stimularea investiţiilor directe, aprobată şi modificată
prin Legea nr. 241/1998, cu modificările ulterioare, are următorul cuprins: “O
societate comercială, persoană juridică rezidentă sau nerezidentă, poate dobândi orice
drepturi reale asupra bunurilor imobile, în măsura necesară derulării activităţii sale,
potrivit obiectului social, cu respectarea dispoziţiilor legale privind dobândirea
dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi,
precum şi de către persoanele juridice străine”.
F Alţi subiecţi: societăţile agricole, înfiinţate potrivit Legii nr. 36/1991 privind
Societăţile societăţile agricole şi alte forme de asociere în agricultură, în condiţiile prevăzute de
agricole Legea nr. 31/1990, entităţi private, fără scop comercial, organizaţiile cooperatiste,
forme de asociere reglementate de Legea nr. 1/2005 privind organizarea şi
funcţionarea cooperaţiei, asociaţiile şi fundaţiile înfiinţate prin O.G. nr. 26/2000,
cultele religioase, reorganizate prin Legea nr. 489/2006 privind libertatea religioasă şi
regimul juridic al cultelor.
Nicio persoană juridică de drept privat din România nu poate dobândi bunuri
dintre cele prevăzute de art. 136 alin. (3) din Constituţie care constituie proprietatea
publică, la fel cum, potrivit principiului specialităţii capacităţii de folosinţă a
persoanelor juridice, asemenea entităţi nu pot dobândi decât acele bunuri care le sunt
necesare realizării scopului social pentru care au fost înfiinţate.
O incapacitate specială este şi aceea prevăzută de art. 3 lit. e) din O.U.G. nr.
88/1997 privind privatizarea societăţilor comerciale, aşa cum a fost modificată şi
completată prin Legea nr. 99/1999 privind unele măsuri pentru accelerarea reformei
economice, potrivit căreia nu poate fi cumpărător de active sau de acţiuni „persoana
juridică română de drept public sau o societate comercială la care statul român ori o
autoritate a administraţiei publice locale deţine mai mult de 33% din totalul acţiunilor
cu drept de vot în adunarea generală a acţionarilor”.
2.3. Statul şi unităţile administrativ-teritoriale
Domeniul privat al statului. Pe lângă dreptul de proprietate publică, există şi
un drept de proprietate privată al statului alcătuit din bunurile care nu sunt afectate, în
mod exclusiv, uzului public. Chiar dacă prevederile constituţionale nu se referă la
domeniul privat al statului, ci doar la dreptul de proprietate publică, legi speciale
utilizează aceste termen, subsumându-i toate bunurile care, deşi ale statului sau ale
unităţilor administrativ-teritoriale ale acestuia, nu sunt incluse în proprietatea publică.
Astfel, art. 6 din Legea fondului funciar nr. 18/1991 prevede că “Domeniul
privat al statului şi, respectiv al comunelor, oraşelor, municipiilor şi judeţelor este
alcătuit din terenurile dobândite de acestea prin modurile de prevăzute de lege,
precum şi din terenurile dezafectate, potrivit legii, din domeniul public. El este supus
dispoziţiilor de drept comun, dacă legea nu prevede altfel”.
54
 Legea nr. 213/1998 prevede, la rândul ei, în art. 4 că “Domeniul privat al
statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale este alcătuit din bunurile aflate în
proprietatea lor şi care nu fac parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statul
sau unităţile administrativ-teritoriale au drept de proprietate privată”.
Este firesc să fie aşa pentru că atât statul cât şi unităţile administrative-
teritoriale, pot participa la raporturi juridice de drept civil, dobândind dreptul de
proprietate asupra unor bunuri mobile sau imobile, fie prin acte juridice, cum ar fi
contractul de vânzare-cumpărare, donaţia, schimbul, testamentul etc., fie prin fapte
juridice, cum ar fi uzucapiunea, accesiunea imobiliară ş.a. Pe de altă parte, prin
dispoziţii exprese ale legii, bunurile fără stăpân, cele abandonate, succesiunile
vacante, bunurile obţinute prin exercitarea dreptului de preemţiune sunt trecute în
proprietatea privată a statului.
Regimul juridic al bunurilor din domeniul privat al statului şi al unităţilor
administrativ-teritoriale. Spre deosebire de toate prevederile legale anterioare anului
1989, potrivit cărora dreptul de proprietate socialistă era supus unei apărări
preferenţiale, Constituţia României prevede în art. 44 alin. (2) că “Proprietatea privată
este ocrotită şi garantată în mod egal de lege, indiferent de titular”. Prin consecinţă,
dreptul de proprietate privată al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale este
supus dreptului comun, în măsura în care legea nu dispune altfel. Soluţia se impune
de la sine, dar ea este prevăzută, în mod expres, în art. 5 alin. (2) din Legea nr.
213/1998 şi art. 121 alin. (2) din Legea nr. 215/2001.
Sunt şi o serie de situaţii care impun anumite derogări de la dreptul comun
menite a evita eventuale abuzuri şi o mai bună evidenţă a diverselor acte juridice.
Bunăoară, potrivit art. 8 din Legea nr. 213/1998, trecerea unor bunuri din proprietatea
privată a statului în cea publică se face prin hotărâre de guvern, prin hotărâre a
consiliului judeţean, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, ori a consiliului
local. Donaţia şi legatul făcute statului sunt supuse aprobării aceloraşi organe, iar
vânzarea ori închirierea nu se pot face decât prin licitaţie publică.

BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ

I. Tratate şi monografii.
1. E. Chelaru, Impactul revizuirii Constitutiei asupra regimului juridic al
proprietatii, Dreptul nr. 2/2004, pp. 9-12.

55
 TEST DE AUTOEVALUARE

Dreptul de proprietate privată este un drept nelimitat?

TEMĂ DE REFLECŢIE

Proprietatea privată. Particularităţi.

56
 MODELE DE ÎNTREBĂRI

Întrebările vor fi tip grilă, cu cel puţin un răspuns fiecare întrebare.

1. Unul din principiile instituit de Legea fundamentală pentru regimul juridic
al proprietăţii private este:
a. „Dreptul de proprietate, precum şi creanţele asupra statului, sunt garantate”
b. “Proprietatea publică este garantată şi ocrotită în mod egal de lege,
indiferent de titular”
c. “Nimeni nu poate fi expropriat pentru o cauză de utilitate publică, stabilită
prin contract”

2. Când a intrat în vigoare reglementarea privind dobândirea dreptului de

proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi
a. odată cu aderarea României la Uniunea Europeană
b. după 1989
c. odată cu aderarea la NATO

3. Ce condiţie suplimentară impune legea română pentru fermierii

resortisanţi ai unui stat membru care dobândesc în proprietate terenuri în România?
a. aceea de a nu schimba destinaţia terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor
forestiere pe durata perioadei de tranziţie de 7 ani de la data aderării României la
Uniunea Europeană
b. . aceea de a nu schimba destinaţia terenurilor agricole, pădurilor şi
terenurilor forestiere pe durata perioadei de tranziţie de 10 ani de la data aderării
României la Uniunea Europeană
c. nu se impune o condiţie suplimentară.

RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRI

1. a.

2. a.

3. a.

57
 CAPITOLUL V
REGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR IMOBILE
PROPRIETATE PRIVATĂ

1. Cuprins
2. Obiectiv general
3. Obiective operaţionale
4. Timpul necesar studiului capitolului
5. Dezvoltarea temei
6. Bibliografie selectivă
7. Temă de reflecţie
8. Modele de teste
9. Răspunsuri şi comentarii la teste

Cuprins

– Regimul juridic al terenurilor

– Dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin
aplicarea Legii nr. 1/2000
– Regimul juridic al construcţiilor
– Circulaţia juridică a terenurilor

– Obiectiv general: Dobândirea de cunoştinţe privind particularităţile

reconstituirii şi constituirii dreptului de proprietate asupra
terenurilor ca efect al Legii nr. 18/1991 şi al Legii nr. 1/2000.

– Obiective operaţionale: Însuşirea reglementările privind

reconstituirea dreptului de proprietate asupra construcţiilor.
Particularităţile circulaţiei juridice a construcţiilor şi efectele Legii
nr. 247/005.

= 3 ore

58
 CAPITOLUL V
REGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR IMOBILE
PROPRIETATE PRIVATĂ

1. Regimul juridic al terenurilor

1.1. Dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin
aplicarea Legii nr. 18/1991
F Regimul politic totalitar vedea în dreptul de proprietate privată sursa tuturor
inechităţilor, motiv pentru care, printr-o serie de măsuri legislative, luate în perioada
Consideraţii
generale. 1947-1989, a dispus naţionalizarea mijloacelor de producţie, cooperativizarea
agriculturii şi preluarea, de cele mai multe ori abuzivă, a terenurilor agricole şi a
instituit o serie de interdicţii de înstrăinare a terenurilor prin Legea nr. 58/1974
privind sistematizarea teritorului şi a localităţilor urbane şi rurale, trecerea în
proprietatea statului a unor bunuri fără stăpân sau a terenurilor aferente construcţiilor.
Prima dintre priorităţile statului de drept era reconsiderarea poziţiei oficiale
faţă de dreptul de proprietate privată şi luarea măsurilor reparatorii prin restituirea
bunurilor preluate în mod abuziv de vechiul regim sau acordarea de despăgubiri. Este
ceea ce şi-a propus, în priviţa terenurilor, Legea fondului funciar nr. 18/1991, care, în
art. 1 prevede că “Terenurile de orice fel, indiferent de destinaţie, de titlul pe baza
căruia sunt deţinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte, constituie
fondul funciar al României”.
Această lege reglementează atât reconstituirea dreptului de proprietate în
favoarea foştilor titulari, cât şi constituirea dreptului de proprietate unor anumite
categorii de persoane.
Ne propunem să examinăm, în cele ce urmează, cele două moduri de
dobândire a proprietăţii asupra unor categorii de terenuri, trecând în revistă, în mod
succint, situaţiile la care se aplică, apreciind că o serie de detalii, cum ar fi, printre
altele, procedura de soluţionare a litigiilor, deşi importante, exced cadrului pe care ni-
l propunem.
A. Reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor care au aparţinut
F fostelor C.A.P.
Reconstituirea dreptului de proprietate este operaţia de restabilire a întinderii
Noţiune.
şi amplasamentului unui teren în favoarea titularului care l-a pierdut în condiţiile
prevăzute de lege, a moştenitorilor acestuia, legali sau testamentari, precum şi a altor
persoane determinate de lege.
Potrivit art. 11 alin. (1) din lege, “suprafaţa adusă în cooperativa agricolă de
producţie este cea care rezultă din actele de proprietate, cartea funciară, cadastru,
cererile de înscriere în cooperativă, registrul agricol de la data intrării în cooperativă,
evidenţele cooperativei sau, în lipsa acestora, din orice mijloace de probă, inclusiv
declaraţii de martori”.
Următoarele categorii de terenuri şi construcţii fac obiectul reconstituirii:
-terenurile agricole, extravilane şi intravilane, aduse în cooperativa agricolă de
producţie de membrii cooperatori;
-terenurile agricole, extravilane şi intravilane preluate fără titlu sau în orice alt
mod, de la membrii cooperatori sau de la alte persoane care n-au avut calitatea de
cooperatori;
-terenurile agricole preluate de cooperativa agricolă de producţie în baza unor
legi speciale;

59
 -terenurile agricolă proprietate de stat, aflate la data intrării în vigoare a legii,
în folosinţa cooperativelor agricole de producţie:
-construcţiile accesorii terenurilor agricole şi silvice.
A se vedea art. 39: “Persoanele fizice ale căror terenuri agricole au fost trecute în
proprietatea statului prin efectul Decretului nr. 83/1949, precum şi al oricăror alte
acte normative de expropriere, sau moştenitorii acestora pot cere reconstituirea
dreptului de proprietate pentru suprafaţa de teren trecută în proprietatea statului, până
la limita suprafeţei prevăzute la art. 3 lit. h) din Legea nr. 187/1945, de familie,
indiferent dacă reconstituirea urmează a se face în mai multe localităţi sau de la autori
diferiţi, în termenul, cu procedura şi în condiţiile prevăzute la art. 9”.
În practică, unele instanţe au înlăturat aplicarea acestui text, declarând
neconsituţionalitatea exproprierii, ceea ce a determinat fosta Curte Supremă să decidă
că soluţia este greşită, reprezentând o depăşire a atribuţiilor puterii judecătoreşti.
F Pot cere reconstituirea dreptului de proprietate, potrivit Legii nr. 18/1991,
membrii cooperatori care au adus pământ în cooperativă, membrii cooperatori sau
Titulari ai
dreptului. orice alte persoane fizice cărora, deşi nu erau membri cooperatori, li s-au preluat
terenuri în orice mod, precum şi moştenitorii acestora, atât legali, cât şi testamentari.
Calitatea de moştenitor se stabileşte pe baza certificatului de moştenitor, a
hotărârii judecătoreşti definitive sau prin orice probe din care rezultă acceptarea
succesiunii. Pentru situaţia în care nu a existat o acceptare a succesiunii, dat fiind
faptul că terenurile erau scoase din circuitul civil, art. 13 alin. (2) din Legea nr.
18/1991 repune în termenul de acceptare a succesiunii. Repunerea operează de drept,
moştenitorii fiind consideraţi că au acceptat succesiunea prin însăşi cererea de
reconstituire a dreptului de proprietate.
Jurisprudenţa a decis că moştenitorii care au renunţat la succesiune, fiind
consideraţi străini de succesiune, potrivit art. 696 C. civ., nu pot fi repuşi în termenul
de acceptare, soluţie care a suscitat discuţii în doctrină, unii autori aprobând-o, alţii
respingând-o, cu motivarea că Legea nr. 18/1991, fiind o lege cu caracter reparatoriu,
ar fi trebuit să profite în egală măsură celor două categorii de succesibili.A se vedea
Decizia nr. XI a Înaltei Curţi din 5 februarie 2007, dată în interesul legii, privind
aplicarea art. 13
Este evident că, într-o bună logică juridică, moştenitorii care au renunţat la
succesiune anterior apariţiei Legii nr. 18/1991, nu pot fi altfel consideraţi decât străini
de succesiune. Numai că, spiritul reparator al acestei legi ar fi trebuit să trimumfe,
repunând în termenul de acceptare a succesiunii pe toţi succesibilii, fără să creeze un
regim discriminatoriu. Este la fel de evident că cei care au renunţat la succesiune,
neavând ce culege de pe urma autorului, n-au putut avea în vedere perspectiva
redobândirii unor terenuri, ca urmare a unei Revoluţii în care nimeni nu mai credea.
Altfel spus, de cele mai multe ori, motivul pentru care o serie de persoane au renunţat
la succesiune, a fost tocmai faptul că în masa partajabilă nu erau incluse terenurile
care, iniţial, aparţinuseră autorilor lor. Odată cu deschiderea posibilităţilor legale de
retrocedare, ar fi trebuit ca şi situaţia lor juridică să fie schimbată şi să li se ofere
aceleaşi opţiuni ca şi celor care fie au acceptat succesiunea, fie n-au acceptat-o, fiind
repuşi în termen.
Titulari ai dreptului de reconstituire pot fi şi o serie de persoane cum ar fi
purtătorii titlului de Cavaler al Ordinului “Mihai Viteazul”, “Mihai Viteazul cu
Spadă”, moştenitorii acestora, foştii proprietari ai terenurilor care au făcut obiectul
unor comasări, fără să fi primit teren în schimb, moştenitorii acestora, cetăţenii de
naţionalitate germană şi persoanele deportate sau strămutate din motive politice,
60
 deposedate de terenuri prin acte normative după 1944 şi moştenitorii acestora,
precum şi unităţile de cult şi organele lor reprezentative din mediul urban sau rural.
Cetăţenii străini şi apatrizii care, potrivit Legii nr. 315/2005, pot dobândi
dreptul de proprietate asupra terenurilor prin moştenire legală, nu pot obţine
reconstituirea dreptul de proprietate asupra acestora.
F B.Reconstituirea dreptului de proprietate privind terenurile trecute în
proprietatea statului
Sediul materiei.
Potrivit art. 35 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, terenurile proprietatea statului
sunt cele care au intrat în patrimoniul său conform legislaţiei existente până la data de
1 ianuarie 1990 şi sunt evidenţiate ca atare în cadastrul funciar general şi în
amenajamentele silvice. Ele fac parte fie din domeniul public, fie din domeniul privat
al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale.
Terenurile care fac parte din domeniul public nu pot fi supuse restituirii către
foştii proprietari, ele fiind inalienabile. Cu titlu de excepţie, art. 45 din Legea nr.
18/1991 prevede că terenurile ocupate de păduri sau vegetaţie forestieră, deşi fac
parte din domeniul public, pot fi restituite, situaţii în care, în prealabil, prin hotărâri
ale organelor competente, vor fi scoase din domeniul public şi incluse în domeniul
privat.
F Următoarele categorii de terenuri aflate în proprietatea statului sunt supuse
reconstituirii, potrivit Legii nr. 18/1991:
Terenuri
proprietate de a) terenurile fără construcţii, neafectate de lucrări de investiţii aprobate,
stat supuse potrivit legii, din intravilanul localităţilor, aflate în administrarea consiliilor locale,
reconstituirii. considerate proprietate de stat prin aplicarea Decretului nr. 712/1966 şi a altor acte
normative speciale, se restituie foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora, după
caz, la cerere - art. 36 alin. (5);
b) terenurile agricole fără construcţii, instalaţii, amenajări de interes public,
intrate în proprietatea statului şi aflate în administrarea primăriilor la data legii, se vor
restitui foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora, fără a se putea depăşi suprafaţa
de 10 ha de familie, în echivalent arabil - art. 41 alin. (1);
c) potrivit art. 37 din lege, persoanele ale căror terenuri agricole au fost trecute
în proprietate de stat, ca efect al unor legi speciale, altele decât cele de expropriere, şi
care se află în administrarea unităţilor agricole de stat devin, la cerere, acţionari la
societăţile comerciale înfiinţate, în baza Legii nr. 15/1990, din actualele unităţi
agricole de stat;
d) terenurile din fostele izlazuri comunale, transmise unităţilor de stat şi care,
în prezent, sunt folosite ca păşuni, fâneţe şi arabil, vor fi restituite în proprietatea
comunelor, oraşelor şi a municipiilor, după caz, şi în administrarea primăriilor, pentru
a fi folosite ca păşuni comunale şi pentru producerea de furaje sau seminţe de culturi
furajere – art. 44 alin. (1);
Conform art. 45 alin. (1), “Persoanele fizice sau, după caz, moştenitorii
acestora, ale căror terenuri cu vegetaţie forestieră, păduri, zăvoaie, tufărişuri, păşuni
şi fâneţe împădurite au trecut în proprietatea statului prin efectul unor acte normative
speciale, pot cere reconstituirea dreptului de proprietate şi pentru diferenţa de peste 1
ha, dar nu mai mult de 30 ha, de familie. Conform art. 45 alin. (2)-(4), “Dacă pe
suprafeţele de teren ce urmează a fi atribuite în condiţiile alineatului precedent se află
construcţii sau amenajări forestiere, ori sunt în curs de execuţie sau în fază de
proiectare, sau terenurile sunt defrişate, se vor atribui alte suprafeţe de teren, cu
respectarea aceloraşi condiţii, în imediata apropiere.

61
 Persoanele prevăzute la alin. (1) vor formula cererile în termenul, cu procedura şi în
condiţiile prevăzute la art. 9 alin. (3) - (9). Terenurile prevăzute la alin. (1), precum şi
la art. 46 şi 47 vor fi gospodărite şi exploatate în regim silvic, potrivit legii. Regimul
silvic pentru pădurile proprietate privată se va elabora şi se va aproba în termen de 3
luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi*), prin grija Ministerului Apelor,
Pădurilor şi Protecţiei Mediului. Punerea în posesie a pădurilor, zăvoaielor,
tufărişurilor, a păşunilor şi fâneţelor împădurite se va face numai după stabilirea
regimului silvic al acestora”.
Prin Legea nr. 169/1997 au fost sporite suprafaţele de teren supus
reconstituirii, iar prin reglementarea dată de Legea nr. 247/2005, Titlul VI, sunt
supuse restituirii toate terenurile cu destinaţie forestieră avute în proprietate de
persoanele fizice şi juridice.
Constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor deţinute de fostele
C.A.P.
F Următoarele categorii de persoane pot beneficia de constituirea dreptului de
Beneficiari. proprietate asupra terenurilor deţinute de fostele CAP:
a) persoanele care, în condiţiile prevăzute de Statutul fostelor CAP, au
dobândit terenuri pe care şi-au construit locuinţe sau care, prin acte juridice inter
vivos sau de mortis causa, au dobândit un drept de proprietate asupra locuinţei
înstrăinate de membrul cooperator şi a terenului aferent acesteia.
Potrivit reglementărilor în vigoare la data unor asemenea acte juridice,
membrii cooperatori au primit teren pentru a-şi construi case. Potrivit art. 23 din
Legea nr. 18/1991, sunt şi rămân proprietatea privată a deţinătorilor construcţiei
terenurile aferente casei şi anexelor gospodăreşti, curtea şi grădina. Cum de cele mai
multe ori casele şi anexele gospodăreşti depăşeau suprafeţele ce le-au fost atribuite,
pentru a se reglementa situaţia juridică a terenului ocupat, proprietarii construcţiilor şi
anexelor au fost împroprietăriţi cu terenul a cărui suprafaţă depăşeşte 250 mp, până la
750 mp, urmând ca suprafaţa totală pe care urma s-o aibă terenul cu casă şi anexe să
nu depăşească 1000 mp.
Aşa cum în mod judicios s-a precizat, problema constituirii dreptului de
proprietate în favoarea dobânditorului asupra terenului aferent anexelor gospodăreşti
se pune numai în situaţia în care înstrăinătorul deţinuse terenul ca lot în folosinţă,
edificând anexele pe care le-a înstrăinat odată cu locuinţa. Potrivit art. 24 alin. (1) din
Legea nr. 18/1991, “terenurile situate în intravilanul localităţilor, care au fost atribuite
de cooperativele de producţie, potrivit legii, cooperatorilor sau altor persoane
îndreptăţite, pentru construcţia de locuinţe şi anexe gospodăreşti, pe care le-au
edificat, rămân şi se înscriu în proprietatea actualilor deţinători, chiar dacă atribuirea
s-a făcut din terenurile preluate în orice mod de la foştii proprietari”;
b) persoanelor care au fost strămutate pentru realizarea unor investiţii de
interes local sau de utilitatea publică, deposedate de proprietăţi, fiindu-le acordate alte
amplasamente pentru gospodăriile lor, li se pot constitui dreptul de proprietate asupra
terenurilor atribuite ca loturi ajutătoare, în limita maximă de 5000 mp, cu condiţia ca
ele însele să fi avut o suprafaţă echivalentă pe care au pierdut-o prin strămutare – art.
23 alin. (3);
c) persoanelor care şi-au pierdut, total sau parţial, capacitatea de muncă
precum şi moştenitorilor celor care au decedat, urmare a participării la lupte pentru
victoria Revoluţiei din decembrie 1989, li se pot constitui dreptul de proprietate
asupra unor terenuri în suprafaţă de 10 000 mp în echivalent arabil – art. 15 alin. (5);

62
 d) potrivit art. 19 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, “membrilor cooperatori
activi care nu au adus teren în cooperativă sau au adus teren mai puţin de 5.000 mp,
precum şi celor care, neavând calitatea de cooperatori, au lucrat în orice mod ca
angajaţi în ultimii 3 ani în cooperativă sau asociaţii cooperatiste, li se pot atribui în
proprietate loturi din terenurile prevăzute la art. 18, dacă sunt stabiliţi sau urmează să
se stabilească în localitate şi nu deţin teren în proprietate în alte localităţi. Suprafaţa
atribuită în proprietate se va determina ţinând seama de suprafaţa terenurilor, numărul
solicitanţilor şi suprafaţa atribuită celor care au adus pământ în cooperativă.
Prevederile alin. (1) se aplică şi persoanelor care au fost deportate şi nu beneficiază
de dispoziţiile art. 14-16. Se pot atribui, la cerere, în folosinţă agricolă, până la 5.000
mp în echivalent arabil, de familie, personalului de specialitate din serviciile publice
comunale, în perioada cât lucrează în localitate, dacă nu au teren în proprietate în
această localitate, ei sau membrii familiei din care fac parte. Dreptul de proprietate
asupra acestor terenuri aparţine comunei, oraşului sau municipiului, după caz. La
plecarea din localitate, persoanele menţionate la alin. (3) au dreptul la despăgubiri
pentru investiţiile făcute, cu consimţământul prealabil al proprietarului şi dacă sunt
utile pe suprafaţa atribuită”;
e) familiilor care solicită în scris şi se obligă să lucreze pământul li se pot
constitui, în localităţile cu excedent de suprafaţă agricolă şi deficit de forţă de muncă,
dreptul de proprietate pentru 10 ha teren echivalent arabil;
f) familiilor fără pământ sau care au pământ puţin, din alte localităţi, li se pot
constitui dreptul de proprietate pentru 10 ha teren, cu obligaţia de a se muta în
localitatea respectivă şi de a lucra pământul primit, renunţând la proprietatea avută în
extravilanul localităţii de unde provin;
Constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor intravilane ale statului
F sau unităţilor administrativ-teritoriale
Cazuri legale Situaţiile pe care legea le are în vedere sunt următoarele:
a) constituirea dreptului de proprietate priveşte, mai întâi, terenurile aflate în
proprietatea statului, situate în intravilanul localităţilor, în administrarea primăriilor
şi care, la data adoptării Legii nr. 18/1991, au trecut în proprietatea comunelor,
oraşelor sau a municipiilor. Odată trecute în proprietatea unităţilor administrativ-
teritoriale, aceste terenuri vor putea face obiectul, vânzării, concesionării, dării în
folosinţă celor care îşi construiesc locuinţe sau vor putea fi date în compensare
foştilor proprietari care, deşi îndreptăţiţi la reconstituirea dreptului lor de proprietate,
nu li s-au putut retroceda terenurile fiind atribuite de fostele CAP persoanelor
îndreptăţite pentru a-şi construe locuinţe;
b) persoanele cărora le-au fost atribuite terenuri în folosinţă veşnică sau pe
durata existenţei construcţiei, în vederea construirii de locuinţe proprietate privată sau
ca urmare a cumpărării locuinţelor de la stat potrivit Legii nr. 4/1973 privind
construcţia de locuinţe sau Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe
construite din fondurile statului către populaţie, pot cere constituirea dreptului de
proprietate asupra terenului pe care se află construcţiile ai căror proprietari sunt.
Acest drept îl au proprietarii actuali ai locuinţelor, ceea ce înseamnă că sunt
îndreptăţiţi atât cei cărora li s-au atribuit terenul în folosinţă, cât şi cei au dobândit
proprietatea locuinţei în temeiul unor acte juridice între vii sau de cauză de moarte;
c) terenurile preluate de stat ca efect al înstrăinărilor construcţiilor în
condiţiile prevăzute de art. 30 alin. (2) din Legea nr. 58/1974 cu privire la
sistematizarea localităţilor urbane şi rurale sunt atribuite în folosinţă pe durata
existenţei construcţiilor. Urmare a înstrăinării construcţiilor, terenul aferent acestora
63
 trecea în proprietatea statului, iar terenul necesar, în suprafaţă de 100 mp, în mediul
urban şi 200-250 mp în mediul rural, era dat în folosinţă. Prin art. 36 alin. (3) din
Legea nr. 18/1991 se dispune că doar terenul dat în folosinţă face obiectul constituirii
dreptului de proprietate, prevedere care a dat naştere la discuţii, unii autori, cărora ne
raliem, considerând că dobânditorului construcţiei i se va putea constitui drept de
proprietate doar pentru terenul primit în folosinţă, diferenţa fiind folosită pentru
reconstituirea dreptului de proprietate al înstrăinătorului, alţii considerând că întreg
terenul aferent va face obiectul constituirii dreptului de proprietate
d) potrivit art. 36 alin. (4) din Legea nr. 18/1991, dispoziţiile art. 23, ale
aceleaşi legi, rămân aplicabile. Potrivit acestui din urmă text “Sunt şi ramân în
proprietatea privată a cooperatorilor sau, după caz, a moştenitorilor acestora,
indiferent de ocupaţia sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit şi anexelor
gospodăresti, precum şi curtea şi grădina din jurul acestora, determinate potrivit art. 8
din Decretul-lege nr. 42/1990 privind unele măsuri pentru stimularea ţărănimii”.
Plecând de la economia generală a textului de la art. 36 al legii, s-a considerat
că ipoteza de la alin. (4) vizează cazurile de constituire prevăzute la alin. (2) şi (3) în
măsura în care terenurile supuse atribuirii se află în zonele cooperativizate. Altfel
spus, beneficiază de acest text cei care au primit teren în folosinţă în vederea
construirii de locuinţe proprietate personală sau care au cumpărat de la stat asemenea
locuinţe precum şi cei care au dobândit locuinţele prin acte juridice între vii, în
condiţiile art. 30 din Legea nr. 58/1974;
e) un caz distinct de constituire a dreptului de proprietate îl constituie cel
prevăzut de art. 43 din alin. (1) din Legea nr. 18/1991, potrivit căruia ”În zona
montană, defavorizată de factori naturali cum sunt: clima, altitudinea, panta, izolarea,
se poate atribui în proprietate, la cerere, o suprafaţă de teren de până la 10 ha în
echivalent arabil familiilor tinere de ţărani care provin din mediul agricol montan, au
priceperea necesară şi se obligă în scris să-şi creeze gospodării, să se ocupe de
creşterea animalelor şi să exploateze raţional pământul în acest scop”. În acest caz
constituirea este facultativă. Terenurile atribuite prin constituirea dreptului nu pot fi
înstrăinate, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului juridic.
2. Dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin aplicarea
F Legii nr. 1/2000
De ce a fost Fiind una dintre primele măsuri reparatorii, Legea nr. 18/1991 n-a reuşit să
nevoie de o nouă răspundă aşteptărilor celor care au avut de suferit ca urmare a deposedărilor abuzive
lege?
iniţiate de fostul regim politic. Presiunea socială a determinat modificări succesive ale
acestei reglementări, mai întâi prin Legea nr. 169/1997, ea însăşi de mai multe ori
modificată, pentru ca, în final, să beneficiem de o reglementare net superioară prin
Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor
agricole şi celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondulului funciar nr.
18/1991 şi ale Legii nr. 169/1997, care, şi ea, a fost modificată prin Legea nr.
247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri
adiacente.
F Potrivit art. 3 alin. (5) din Legea nr. 1/2000 proprietarul deposedat este
Beneficiarii “persoana titulară a dreptului de proprietate în momentul deposedării”. Prin urmare,
Legii nr. 1/2000. aşa cum se remarcă, nu este suficientă calitatea de proprietar, ci este nevoie ca
proprietarul să fi avut şi posesia bunului.
Cei cărora se adresează această lege sunt foştii proprietari deposedaţi, care pot
fi atât persoane fizice şi moştenitorii acestora, legali şi testamentari, cât şi persoane
juridice.
64
 Persoanele juridice care beneficiază de prevederile acestei legi sunt:
-Academia Română, universităţile şi instituţiile de învăţământ superior cu
profil agricol şi unităţile de cercetare;
-structurile reprezentative ale unităţilor de cult;
-unităţile de învăţământ preuniversitar cu profil agricol sau silvic, şcolile
generale din mediul rural, instituţiile publice de ocrotire a copiilor;
-comunele, oraşele, municipiile care au deţinut în proprietate terenuri cu
vegetaţie forestieră, păduri, zăvoaie, tufărişuri, fâneţe, păşuni împădurite.
De prevederile legii beneficiază şi alte forme asociative care n-au avut
personalitate juridică, aşa cum sunt obştile de moşneni sau de răzeşi, composesorate,
comunităţi grănicereşti. Asemenea forme de asociere, cu sau fără personalitate
juridică, nu erau titulare ale dreptului de proprietate, drept care aparţinea, în
indiviziune, membrilor lor.
F Spre deosebire de Legea nr. 18/1991, Legea nr. 1/2000 are o serie de
prevederi referitoare la “Construcţii de orice fel, aparţinând exploataţiilor agricole şi
Reconstituirea
dreptului de care au fost trecute în proprietatea statului prin efectul Decretului nr. 83/1949, pentru
proprietate completarea unor dispoziţii din Legea nr. 187/1945”, dispunând restituirea lor foştilor
asupra unor proprietari sau moştenitorilor acestora, iar „În cazul în care asemenea bunuri nu mai
construcţii. există, se vor acorda despăgubiri”.
Pentru că această reglementare intră în coliziune cu Legea nr. 10/2001 privind
regimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945-22
decembrie 1989, punându-se problema legii aplicabile, s-a afirmat că dispoziţiile
Legii nr. 1/2000 constituie reglementarea specială a unor construcţii accesorii ale
unor exploataţii agricole sau forestiere, potrivit regulii specialia generalibus
derogant.
Prevederile art. 31 din Legea nr. 1/2000 au fost abrogate prin O.U.G. nr.
102/2001 numai că dispoziţia de abrogare a fost ea însăşi abrogată prin Legea nr.
400/2002, ceea ce a făcut ca textul iniţial să reintre în vigoare Prin Decizia nr.
602/2008 a Curţii Constituţionale, alin. (3), (4), (7), (8) şi (9) au fost declarate
neconstituţionale. Prin Legea nr. 247/2005 au fost operate alte modificări ale Legii nr.
1/2000 care privesc însă doar construcţiile de pe terenurile forestiere, nefecând
referiri la construcţiile destinate exploataţiilor agricole care au intrat în proprietatea
statului.
Potrivit art. 31 alin. (3) din Legea nr. 1/2000, “Construcţiile de pe terenurile
F forestiere, inclusiv cele de corectare a torenţilor, drumurile forestiere, sediile de
Constituirea cantoane silvice, cabanele de vânătoare, pepinierele, alte amenajări silvice, instalaţii
dreptului de sau mijloace fixe, inclusiv cele aflate în curs de execuţie, amplasate în suprafeţele
proprietate
asupra unor care fac obiectul retrocedării, trec în proprietatea persoanelor fizice sau juridice
construcţii. cărora li s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenurilor”. Dreptul de
proprietate asupra acestor construcţii se constituie cu condiţia deţinerii în proprietate
a suprafeţelor minime pentru constituirea unui ocol silvic, în proprietate individuală
sau în asociere cu alte persoane fizice sau juridice.
3 Circulaţia juridică a terenurilor
F Consecvent principiului consensualismului (solo consensus obligat), Codul
civil român, prin art. 971 instituie regula generală potrivit căreia “În contractele ce au
Regimul
de obiect translaţia proprietăţii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se
Codului civil.
transmite prin efectul consimţământului părţilor, şi lucrul rămâne în rizico-pericolul
dobânditorului, chiar când nu i s-a fãcut tradiţiunea lucrului”. Aplicând acest
principiu în materia vânzării, art. 1295 C. civ. dispune că “În contractele ce au de
65
 obiect translaţia proprietăţii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se
transmite prin efectul consimţământului părţilor, şi lucrul rămâne în rizico-pericolul
dobânditorului, chiar când nu i s-a fãcut tradiţiunea lucrului”. Prin urmare, circulaţia
juridică a terenurilor nu era restricţionată, iar anumite condiţiile de formă impuse, ad
validitatem, donaţiilor, testamentelor şi ipotecilor aveau să răspundă unor raţiuni ce
ţin de siguranţa circuitului civil.
F Preocupat de a îngrădi cât mai mult dreptul de proprietate asupra terenurilor,
Restricţii regimul comunist a instituit o serie de restricţii:
instituite în - un control administrativ al înstrăinării terenurilor prin condiţionarea
perioada 1947- înstrăinării terenurilor de eliberarea unei autorizaţii administrative şi impunerea
1989. formei autentice a actelor juridice de înstrăinare, restricţii introduse prin Legea nr.
203/1947, Decretul nr. 151/1950 privind comasarea şi circulaţia bunurilor agricole,
Decretul nr. 221/1950 privitor la împărţeala sau înstrăinarea terenurilor cu sau fără
construcţiuni şi la interzicerea construirii fără autorizare;
- Decretul nr. 144/1958 privind reglementarea eliberării autorizaţiilor de
construire, reparare şi desfiinţare a construcţiilor, precum şi a celor referitoare la
înstrăinările şi împărţelile terenurilor cu sau fără autorizaţie, act normativ prin care se
condiţiona înstrăinarea sau împărţeala, prin acte între vii, a terenurilor cu sau fără
construcţii, aflate în oraşe, comune, reşedinţe de raioane, localităţi balneoclimaterice
şi centre muncitoreşti, de obţinerea unei autorizaţii administrative şi impunea forma
autentică a actelor juridice, sub sancţiunea nulităţii absolute a acestora. Potrivit art. 12
din acest decret, instanţele de judecată puteau pronunţa hotărâri care să ţină loc de
contract autentic de vânzare-cumpărare în situaţiile în care, deşi proprietarul terenului
s-a obligat să înstrăineze terenul printr-un înscris sub semnătură privată, calificat
antecontract, timp de 3 luni nu s-a prezentat la notar pentru perfectarea contractului;
-Legea nr. 19/1968 cu privire la regimul juridic al terenurilor fără construcţii
din perimetrul construibil al municipiilor şi oraşelor a indisponibilizat aceste terenuri
în măsura în care suprafeţele erau mai mari decât cele din detaliile de sistematizare;
- Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului şi a localităţilor urbane
F şi rurale şi Legea nr. 59/1974 cu privire la fondul funciar au scos din circuitul civil
Restricţii toate terenurile persoanelor fizice, interzicându-se înstrăinările acestora.
instituite în Prin Decretul-lege nr. 1/1989 a fost abrogată Legea nr. 58/1974, iar prin
perioada 1947-
Decretul-lege nr. 9/1989, Legea nr. 18/1991, Legea nr. 7/1996 a fost abrogată Legea
1989.
nr. 59/1974, revenindu-se, astfel, la principiul consensualismului. PrinLegea nr.
9/1990 s-a interzis înstrăinarea prin acte între vii a terenurilor de orice fel, până la
adoptarea noii reglementări a fondului funciar.
Prin această reglementare au fost repuse în circuitul civil toate terenurile
F proprietate privată, instituindu-se obligativitatea formei autentice a actelor juridice de
Legea nr. înstrăinare sau grevare a acestora, sub sancţiunea nulităţii absolute, precum şi un
18/1991 - Legea
drept de preemţiune pentru terenurile din extravilan ce fac obiectul actelor juridice de
fondului
funciar. înstrăinare. Legea interzice dobândirea în proprietate privată, prin acte juridice între
vii, a unei suprafaţe mai mari de 100 ha teren agricol în echivalent arabil de familie.
Această lege, abrogată expres de Legea nr. 247/2005, deşi reia, în mare parte,
dispoziţiile privitoare la terenuri prevăzute de Legea nr. 18/1991, realizează o nouă
sistematizare a acestora. Dacă analizăm pe scurt principalele prevederi ale acesteia
este pentru că, potrivit principiului tempus regit actum, legea se aplică situaţiilor
juridice anterioare modificării ei. De aceea, sunt de reţinut principalele orientări ale
acestui act normativ care se înscriu în evoluţia postrevoluţionară a legislaţiei
româneşti în ce priveşte regimul juridic al terenurilor:
66
 -chiar în art. 1 se prevede că terenurile, indiferent de titularul lor, sunt şi
rămân în circuitul civil, mai puţin cele aflate în proprietatea publică a statului sau a
unităţilor administrativ-teritoriale;
-legea interzice cetăţenilor străini şi apatrizilor dobândirea dreptului de
proprietate asupra terenurilor situate în România, soluţie care corespundea
Constituţiei în vigoare, înaintea revizuirii ei;
-înstrăinarea terenurilor prin acte juridice între vii se face cu respectarea
formei autentice a acestora, condiţie cerută ad validitatem a cărei nerespectare atrage
sancţiunea nulităţii absolute;
-înstrăinarea terenurilor agricole din extravilan se face cu respectarea dreptului
de preemţiune, iar nerespectarea acestui drept face actul juridic anulabil, sancţiunea
fiind nulitatea relativă, dată fiind natura privată a interesului protejat;
-se instituie o sancţiune nouă, reducţiunea, care, în concepţia legii, însemna
desfiinţarea totală sau parţială a actulu juridic încheiat între vii, cu nerespectarea
interdicţiei de a dobândi o suprafaţă mai mare de 200 ha teren agricol în echivalent
arabil de familie. Aşa cum s-a remarcat pe bună dreptate, calificarea sancţiunii drept
reducţiune este neinspirată, nu doar pentru că ar risca o eventuală confuzie cu
reducţiunea liberalităţilor excesive, dar şi pentru că, având în vedere regimul juridic
al acesteia, aşa cum rezultă din art. 2 alin. (3) al Legii nr. 54/1998, sancţiunea este, de
fapt, nulitatea absolută, având în vedere că interesul supus protecţiei juridice este
public.
Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei,
F precum şi unele măsuri adiacente abrogă expres Legea nr. 54/1998, oferindu-ne o
Regimul juridic nouă reglementare a regimului juridic al terenurilor prin Titlul X al acesteia.
actual al
Potrivit doctrinei de drept civil, două sunt principiile acestui regim juridic.
circulaţiei
terenurilor. Primul principiu este că toate terenurile proprietate privată se află în
circuitul civil, indiferent de destinaţie şi titular. Excepţiile de la acest principiu sunt
următoarele:
-interdicţia înstrăinării, prin acte între vii, timp de 10 ani, socotiţi de la
începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea, a terenurilor care au făcut
obiectul constituirii dreptului de proprietate în condiţiile art. 32 din Legea nr.
18/1991, interdicţie calificată a fi o inalienabilitate propter rem;
-inalienabilitatea terenurilor forestiere care au făcut obiectul reconstituirii
dreptului de proprietate pentru diverse forme asociative de tipul obştilor;
-potrivit Legii nr. 247/2005, litigiile privitoare la reconstituirea dreptului de
proprietate şi la legalitatea titlului de proprietate, împiedică înstrăinarea terenului sau
constituirea altor drepturi reale sau de creanţă.
Potrivit celui de-al doilea principiu, terenurile, cu sau fără construcţii, situate
în intravilanul sau extravilanul localităţilor, indiferent de destinaţie sau întindere,
pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă
autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.
Spre deosebire de vechea reglementare a Legii nr. 54/1998, aceeaşi condiţie
de formă este cerută şi pentru constituirea prin acte juridice între vii. Nu se înţelege
Potrivit art. 2 alin. (2) din lege “În cazul în care, prin acte juridice între vii, se
constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără construcţie, indiferent de
destinaţia sau întinderea acestora, dispoziţiile alin. (1) se aplică în mod
corespunzător”.

67
 Doctrina juridică a criticat, pe bună dreptate, “lipsa tehnicii de redactare a
acestui text din care rezultă că doar în cazul constituirii unui drept real este cerută
forma autentică, nu şi în cazul înstrăinării acestuia”.
Sub un alt aspect, s-a afirmat, cu deplin temei, că obligaţia de a constitui
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate doar prin acte autentice reprezintă un
regres şi va crea mari dificultăţi în practică, ştiut fiind că sunt frecvente situaţiile în
care proprietarul terenului şi-a dat consimţământul ca o altă persoană să construiască
pe terenul său sau acelea în care ambii soţi construiesc pe terenul unuia din ei, în
condiţiile în care, atât doctrina cât şi practica judiciară i-au recunoscut constructorului
neproprietar al terenului dobândirea unui drept de superficie.
F De la bun început trebuie reţinut că antecontractul nu reprezintă un mod legal
Antecontractul de înstrăinare a terenurilor, în condiţiile în care legea cere forma autentică a actului
şi circulaţia juridic de înstrăinare a terenurilor. Cum se ştie însă, prin efectul conversiunii, orice
juridică a act juridic, deşi nul pentru condiţii de formă, în măsura în care îndeplineşte condiţiile
terenurilor.
specifice altui act juridic, va produce efectele specifice ale acestuia din urmă. Prin
urmare, chiar dacă o convenţie sub semnătură privată de vânzare-cumpărare a unui
teren este lovită de nulitate absolută pentru lipsa formei autentice, ea va putea fi avută
în vedere ca o promisiune de vânzare-cumpărare. Soluţia este sprijinită atât de
principiul de interpretare în convenţii prevăzut de art art. 978 C. civ., potrivit căruia
“când o clauză este primitoare de două înţelesuri, ea se interpreteazã în sensul ce
poate avea un efect, iar nu în acela ce n-ar produce niciunul”, expresie a principiului
potius valeat quam ut pereat, cât şi de un argument de text. Este vorba de art. 12 din
Decretul nr. 144/1958, abrogat prin Legea nr. 58/1974, text care abilita instanţele de
judecată să pronunţe hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-
cumpărare. Textul a fost reactualizat după apariţia Legii nr. 18/1991 prin care
terenurile au fost readuse în circuitul civil general. Având în vedere principiul pacta
sunt servanda, instituit de art. 969 C. civ. potrivit căruia “convenţiile legal făcute au
putere de lege între părţile contractante”, cât şi principiul înscris în art. 970 alin. (2)
C. civ., potrivit căruia convenţiile “…obligă nu numai la ceea ce este expres într-
însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei, după natura
sa”, atât doctrina, cât şi jurisprudenţa au statuat că instanţa de judecată poate suplini
consimţământul debitorului pronunţând o hotărâre care să ţină loc de contract autentic
de vânzare-cumpărare.
Practica instanţelor a fost confirmată prin art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii
nr. 247/2005, potrivit căruia “În situaţia în care după încheierea unui antecontract cu
privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie
contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care
poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.
3. Regimul juridic al construcţiilor
Reglementări privind reconstituirea dreptului de proprietate asupra
construcţiilor
F Acest act normativ se înscrie în preocuparea legiuitorului postrevoluţionar de
a înlătura efectele unor măsuri abuzive iniţiate de regimul comunist privitoare la
Legea nr.
112/1995. imobile şi are ca obiect restituirea imobilelor cu destinaţie de locuinţă trecute în
proprietatea statului sau a altor persoane juridice. Printre legile reparatorii ale
dreptului de proprietate se înscrie şi Legea nr. 112/1995 privind reglementarea
situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţie de locuinţe trecute în proprietatea
statului.

68
 Referindu-se doar la imobilele cu destinaţie de locuinţă, preluate cu titlu, după
6 martie 1945, şi adresându-se doar foştilor proprietari care se află în posesia
acestora, în temeiul unor contracte de închiriere sau ale căror imobile sunt libere,
Legea nr. 112/1995 realizează o reparaţie parţială.
Potrivit art. 1 alin. (5) din H.G. nr. 11/1997 pentru modificarea şi completarea
Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, “imobilele care nu intră
sub incidenţa Legii nr. 112/1995 şi pentru care nu există titlu valabil constituit în
favoarea statului, pot face obiectul cererilor de restituire sau de acordare a
despăgubirilor, formulate de persoanele îndreptăţite pe cale judecătorească, potrivit
dreptului comun”.
Prin această lege a fost instituit dreptul chiriaşilor de a cere cumpărarea
locuinţelor nesupuse restituirii foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora, iar în
ipoteza refuzului, dreptul chiriaşilor de a sesiza instanţele de judecată.
F Cum Legea nr. 112/1995 se referea doar la imobilele cu destinaţia de locuinţă,
preluate cu titlu, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al
Legea nr.
213/1998. acesteia, recunoaşte competenţa instanţelor judecătoreşti de soluţionare a acţiunilor
de drept comun, dispunând prin art. 6 alin. (2) că “bunurile preluate de stat fără un
titlu valabil, inclusiv cele obţinute prin vicierea consimţământului, pot fi revendicate
de foştii proprietari sau succesorii acestora, dacă nu fac obiectul unor legi speciale de
reparaţie”, fapt ce a condus la schimbarea practicii judiciare în această materie, care,
anterior acestei legi, considera că instanţele judecătoreşti nu sunt competente să
cenzureze legalitatea trecerii în proprietatea statului a unor imobile pe perioada 1944-
1989, în timp ce, după apariţia Legii nr. 213/1998, a decis că “instanţele judecătoreşti
sunt competente să stabilească valabilitatea titlului statului asupra bunurilor care au
intrat în proprietatea sa, în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989...”.
În privinţa bunurilor preluate de stat prin “vicierea consimţământului”, s-a
remarcat că redactarea textului este defectuoasă, pentru că, aşa cum se ştie, viciile de
consimţământ atrag nulitatea relativă a actului juridic, sancţiune supusă termenului de
prescripţie şi că, de fapt, ne aflăm în faţa unei “acţiuni imprescriptibile ce vizează
revendicarea unui bun imobil, consacrată expres de prevederile art. 6 alin. (2) din
lege”. Alţi autori au considerat că acest text repune în termenul de prescripţie pe
titularii dreptului, ceea ce face să curgă un nou termen de prescripţie, de la data
intrării în vigoare a legii”.
În ce ne priveşte, apreciem că, dacă legiuitorul ar fi vrut să repună în termen
pe titularii dreptului, nimic nu l-ar fi oprit să prevadă in terminis o astfel de măsură. A
considera, în tăcerea legii, că ne aflăm în faţa unui caz de repunere în termen, ar
însemna să adăgăm la lege. Mai degrabă, putem accepta că, date fiind condiţiile
istorice în care au fost iniţiate măsuri abuzive, bazate pe intimidare şi presiuni morale,
astfel de acte juridice sunt lovite de nulitate absolută. Prin urmare, achiesând la prima
opinie exprimată, credem că este preferabil să considerăm că legea instituie un caz de
nulitate absolută şi că o astfel de sancţiune cere soluţia imprescriptibilităţii acţiunii.
Dacă Legea nr. 112/1995 se aplica, aşa cum am văzut, unor situaţii limitate,
F Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în
Legea nr. perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 se referă la la imobilele preluate abuziv
10/2001. de stat, cu sau fără titlu, preluate prin orice mod, conform sau neconform legislaţiei în
vigoare illo tempore şi indiferent de destinaţia lor la data preluării, prin orice mod,
atât neconform legislaţiei în vigoare la acea dată, cât şi conform acesteia,
considerându-se că însăşi legea în temeiul căreia au fost preluate era abuzivă.

69
 Măsurile reparatorii prevăzute de lege constau în restituirea imobilelor în
natură sau măsuri reparatorii prin echivalent.
Restituirea în natură a imobilelor constituie regula în materia măsurilor
reparatorii prevăzută în art. 1 alin. (1) al legii. Drept urmare, persoana îndreptăţită nu
poate opta pentru măsuri reparatorii prin echivalent când este posibilă restituirea în
natură a bunului imobil. Sunt supuse restituirii în natură următoarele categorii de
bunuri imobile prevăzute de art. 9-14 din lege:
-imobilele preluate abuziv, indiferent în posesia cui se află, dacă nu sunt
exceptate de la restituire (în cazul imobilelor demolate, se va restitui terenul liber şi
construcţiile nedemolate);
-terenurile pe care s-au edificat construcţii neautorizate sau construcţii
demontabile;
-dacă pe terenurile imobilelor preluate abuziv s-au ridicat construcţii noi,
autorizate, persoana îndreptăţită poate obţine terenul rămas liber;
-terenurile fără construcţii afectate de lucrări de investiţii de interes public
aprobate, dacă n-a început construirea lor sau dacă lucrările au fost abandonate;
-terenurile pe care, ulterior preluării lor abuzive, s-au edificat construcţii
autorizate care nu mai sunt necesare unităţii deţinătoare, dacă persoana îndreptăţită
achită acesteia o despăgubire constând în valoarea de piaţă a construcţiei respective;
-terenul liber, aferent construcţiilor preluate în mod abuziv şi distruse de
calamităţi naturale:
-terenul liber, aferent imobilelor rechiziţionate şi distruse în timpul războiului;
-imobilele expropriate ale căror construcţii n-au fost demolate, dacă n-au fost
înstrăinate;
-în cazul construcţiilor expropriate şi demolate parţial sau total, fără să se fi
efectuat lucrările în vederea cărora au fost expropriate, se va restitui terenul rămas
liber şi construcţiile nedemolate, iar dacă au fost demolate în totalitate, se va restitui
terenul rămas liber;
-imobilele ocupate de sediile partidelor politice legal înregistrate, cele ocupate
de sediile misiunilor diplomatice, oficiile consulare, organizaţii internaţionale
interguvernamentale acreditate în România, precum şi imobilele ocupate de
personalul acestora;
-imobilele ocupate de unităţi şi instituţii de învăţământ din sistemul de stat,
imobile ocupate de unităţi sanitare şi asistenţă medico-socială din sistemul public, de
instituţii publice şi de instituţii culturale.
Legea prevede expres şi care imobile nu pot fi restituite:
-terenurile aferente imobilelor preluate abuziv pe care s-au ridicat construcţii,
mai puţin cele pe care s-au ridicat construcţii neautorizate;
-terenurile aferente construcţiilor distruse de calamităţi naturale dacă nu sunt
libere;
-imobilele expropriate ale căror construcţii n-au fost demolate, dacă au fost
înstrăinate cu respectarea dispoziţiilor legale;
-persoana îndreptăţită era asociat la persoana juridică proprietară a imobilului
şi a activelor la data preluării acestora în mod abuziv, mai puţin cazul în care
persoana îndreptăţită era unic asociat;
-imobilul nu mai există la data intrării în vigoare a legii;
-imobilul a fost înstrăinat cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare;
-imobilele construcţii cărora le-au fost adăugate, pe orizontală sau pe
verticală, noi corpuri ale căror arii desfăşurate însumează peste 100% din aria iniţială;
70
 -imobilul deţinut de o societate comercială la care statul sau o autoritate
publică centrală sau locală este acţionar minoritar şi are o valoare mai mare decât
valoarea acţiunilor sau a părţilor sociale deţinute de aceşti subiecţi de drept;
-imobilele preluate cu titlu valabil.
Reglementări privind dobândirea cu titlu oneros a construcţiilor
F Aceste două acte normative se înscriu în preocuparea puterii postrevoluţionare
de a ameliora situaţia populaţiei, fiind considerate veritabile măsuri de protecţie
Decretul-lege
nr. 61/1990 şi socială datorită înlesnirilor privind cuantumul preţului, situat cu mult sub cel de
Legea nr. circulaţie, plata preţului în rate, nivelul mic al dobânzilor pentru creditele contractate
85/1992. în vederea cumpărării locuinţelor.
Au fost vizate următoarele categorii de imobile:
-locuinţele construite din fondurile statului şi ale unităţilor bugetare de stat;
-construcţiile de locuinţe finanţate din fondurile statului în curs de execuţie
supuse licitaţiei publice;
-locuinţele care au aparţinut înainte de 6 martie 1945 instituţiilor de stat,
regiilor autonome şi societăţilor cu capital de stat care şi-au încetat activitatea sau
care au fost reorganizate, devenind unităţi economice sau bugetare de stat;
-spaţiile destinate activităţilor de comerţ şi prestări de servicii, de mică
industrie şi oricăror activităţi conexe, aflate în construcţiile de locuinţe în curs de
execuţie şi aflate în proprietatea regiilor autonome specializate în administrarea
locuinţelor sau ale consiliilor locale.
Legea nr. 112/1995. Această lege, pe lângă dispoziţiile cu caracter reparator,
are şi prevederi care se referă la dobândirea de către chiriaşi, cu titlu oneros, a
apartamentelor în care locuiesc. Este vorba de acele spaţii care nu se restituie foştilor
proprietari, încadrându-se în excepţiile prevăzute de lege, şi pentru care chiriaşii pot
opta pentru cumpărare. Potrivit legii, nu beneficiază de acest drept chiriaşii care au
dobândit sau au înstrăinat o construcţie după data de 1 ianuarie 1990, în localitatea de
domiciliu.
Legea instituie un caz de inalienabilitate a locuinţelor cumpărate de chiriaşi
care nu pot fi înstrăinate timp de 10 ani (art. 9). Având a se pronunţa asupra unei
excepţii de neconstituţionalitate a acestei interdicţii, Curtea Constituţională a decis că
ea nu este neconstituţională pentru că stă în puterea Parlamentului, ca unică autoritate
legiuitoare a ţării, să insituie interdicţii temporare de înstrăinare. Pe de altă parte, prin
această indisponibilizare temporară nu se încalcă dreptul la libera circulaţie, deoarece,
interzicând înstrăinarea, nu înseamnă că titularul ar fi obligat să locuiască în locuinţă.
Cu privire la natura juridică a acestei inalienabilităţi, s-a afirmat că ea are un
caracter intuitu rei şi nu intuitu personae. Altfel, ar însemna că moştenitorii titularului
decedat înăuntrul termenului de 10 ani să aibă dreptul de a înstrăina imobilul, ceea ce
ar contrazice finalitatea legii.
Capitolul II al acestei legi este intitulat “Dezvoltarea construcţiei de locuinţe”.
Prin această reglementare se încurajează construirea de locuinţe. Potrivit art. 4,
F persoanele fizice sau juridice române pot realiza construcţii de locuinţe pentru
Legea nr. folosinţă proprie sau în scopul valorificării lor. Această dispoziţie a fost abrogată prin
114/1996 -
Legea locuinţei.
O.U.G. nr. 127/1999Sunt prevăzute facilităţi pentru tinerii căsătoriţi care au vârsta
până la 35 ani la data încheierii contractului, pentru persoanele calificate din
agricultură, învăţământ, administraţie publică şi culte care-şi stabilesc domiciliul în
mediul rural, subvenţii de la bugetul de stat, plata în rate a preţului în 20 ani, timp în
care locuinţa este grevată prin ipotecă în favoarea statului.

71
 Circulaţia juridică a construcţiilor
Acest act normativ reglementa eliberarea autorizaţiilor de construire,
F reparare, desfiinţare a construcţiilor, precum şi a celor referitoare la înstrăinările şi
Decretul nr.
144/1958. împărţelile terenurilor cu sau fără construcţii. Potrivit art. 11 al acestei reglementări,
actul juridic de înstrăinare a construcţiilor trebuia încheiat în formă autentică, sub
sancţiunea nulităţii absolute. Atunci când se convenea înstrăinarea unor imobile, iar o
parte contractantă nu respecta obligaţia de a se prezenta la notar pentru perfectarea
contractului autentic de vânzare, partea care şi-a respectat obligaţiile asumate se putea
adresa instanţei pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină locul unui asemenea
contract. Acest demers era condiţionat atât de obţinerea unei autorizaţii de
înstrăinare, cât şi de neprezentarea la notar, în termen de 3 luni, a părţii care refuzase
încheierea contractului autentic.
Ca şi în cazul terenurilor, s-a decis că asemenea înscrisuri sub semnătură
privată prin care părţile conveneau înstrăinarea construcţiilor, deşi nule absolut pentru
nerespectarea formei autentice, sunt considerate antecontracte de vânzare-cumpărare,
convenţii care dădeau naştere obligaţiei de a face contractul autentic de vânzare,
îndrituind partea care şi-a respectat angajamentul să se adreseze instanţei competente
pentru obţinerea unei hotărâri care să ţină locul contractului autentic.
Această lege privind autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri
pentru realizarea locuinţelor a abrogat Decretul nr. 144/1958, fapt care a dat naştere
unor discuţii privind efectele antecontractelor încheiate sub imperiul vechii
reglementări abrogate.
S-a considerat că, urmare acestei abrogări şi în lipsa unei alte prevederi a noii
legi privind condiţia de formă a actelor juridice de înstrăinare a construcţiilor s-a
revenit la principiul consensualismului prevăzut de Codul civil, iar înscrierea în
cartea funciară a unor asemenea acte juridice priveşte doar opozabilitatea lor faţă de
terţi, în condiţiile prevăzute de art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a
publicităţii imobiliare.
Potrivit unor autori, pentru a evalua efectele antecontractelor prin care au fost
înstrăinate construcţii este nevoie de a urmări aplicarea în timp a legii. Astfel, se
afirmă că antecontractele încheiate după abrogarea Decretului nr. 144/1958 au
strămutat dreptul de proprietate asupra construcţiilor, astfel că obligaţia iniţială de a
face, asumată înainte de abrogare, s-a transformat într-o obligaţie de a da.
Alţi autori consideră că „antecontractele de vânzare-cumpărare a unei
construcţii încheiate anterior abrogării legii sub care au luat naştere nu au produs nici
înainte, nici după abrogarea legii decât efectul naşterii obligaţiei de a face actul în
forma autentică cerută de lege”, teză care se sprijină şi pe anumite soluţii pronunţate
de jurisprudenţă.
După modificarea art. 25 din Legea nr. 7/1996 prin O.U.G. nr. 41/2004 care a
intrat în vigoare la 7 iunie 2004 şi care a prevăzut că pentru înscrierea în cartea
funciară a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale este necesară forma
autentică a actului de constituire sau de transmitere, s-a afirmat că “între 7 iunie 2004
şi 22 iulie 2005, dreptul de proprietate asupra construcţiilor sau alte drepturi reale se
puteau naşte, transmite, modifica sau stinge numai prin act autentic”.
În ce ne priveşte, nu putem împărtăşi această opinie şi ne alăturăm celor care
au susţinut că, între părţi asemenea acte juridice au avut ca efect constituirea sau
transmiterea drepturilor reale, iar înscrierea lor în cartea funciară priveşte doar
opozabilitatea faţă de terţi a actelor încheiate.

72
 F Potrivit art. 2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în
domeniul proprietăţii şi justiţiei precum şi unele măsuri adiacente, “Terenurile cu sau
Legea nr.
247/2005. fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de
întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în
formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute”. Alineatul 2 al art. 2 din lege
prevede că “În cazul în care prin acte juridice între vii se constituie un drept real
asupra unui teren cu sau fără construcţie, indiferent de destinaţia sau întinderea
acestora, dispoziţiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător”.
Prin urmare, potrivit noii reglementări, în situaţia în care construcţia este
vândută prin act sub semnătură privată nu se mai poate constitui dreptul de superficie
pe terenul pe care se află ea, aşa cum permitea legislaţia anterioară, ceea ce
îndreptăţeşte concluzia că forma autentică este necesară şi pentru înstrăinarea
construcţiilor.
Noua reglementare modifică din nou art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996
privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, textul dispunând că “Dreptul de
proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea
funciară pe baza actului prin care s-a constituit ori s-a transmis în mod valabil”.
Această prevedere a fost interpretată ca fiind o revenire la principiul
consensualismului, de vreme ce nu este impusă condiţia formei autentice. În realitate,
aşa cum s-a remarcat modificarea normei de la art. 25 – în acest moment, 20 alin. (1)
din Legea nr. 7/1996 are în vedere condiţiile pe care legea, aflată în vigoare la data
încheierii actului, le prevedea, fără ca noul text să prevadă, el însuşi, alte condiţii de
formă.

BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ

I. Tratate şi monografii.
1. D. Chirica, Conditiilede validitate si efectele promisiunii sinalagmatice de
vanzare cumparare, Pandectele Romane, nr. 1/2002, p. 259 si urm.;
2. I. Adam, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile
preluate abuziv, comentata si adnotata, Ed. All Beck, 2001.

73
 TEST DE AUTOEVALUARE

Reglementări privind dobândirea cu titlu oneros a construcţiilor.

TEMĂ DE REFLECŢIE

Circulaţia juridică a terenurilor.

74
 MODELE DE ÎNTREBĂRI

Întrebările vor fi tip grilă, cu cel puţin un răspuns fiecare întrebare.

1. Potrivit cărei legi proprietarul deposedat este “persoana titulară a dreptului
de proprietate în momentul deposedării”?
a. Legea nr. 1/2001
b. Legea nr. 1/2000
c. Legea nr. 5/2000

2. Legea fondului funciar nr. 18/1991 reglementează:

a. reconstituirea dreptului de proprietate în favoarea foştilor titulari
b. constituirea dreptului de proprietate unor anumite categorii de persoane
c. nici un răspuns corect.

3. Persoanele care, în condiţiile prevăzute de Statutul fostelor CAP, au

dobândit terenuri pe care şi-au construit locuinţe au dobândit un drept de proprietate
asupra locuinţei?
a. da
b. nu
c. legea nu prevede această reglementare.

RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRI

1. b.

2. a,b.

3. a.

75
 CAPITOLUL VI
MODALITĂŢILE JURIDICE ALE
DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Cuprins
2. Obiectiv general
3. Obiective operaţionale
4. Timpul necesar studiului capitolului
5. Dezvoltarea temei
6. Bibliografie selectivă
7. Temă de reflecţie
8. Modele de teste
9. Răspunsuri şi comentarii la teste

Cuprins

– Coproprietatea pe cote-părţi temporară

– Prezentare generală
– Coproprietatea forţată şi perpetuă
– Proprietatea comună în devălmăşie
– Discuţii privind proprietatea periodică

– Obiectiv general: Dobândirea de noţuni, insistând asupra

diferenţelor dintre cele două modalităţi principale ale
dreptului de proprietate : coproprietatea pe cote-părţi şi
coproprietatea în devălmăşie. O discuţie specială este
rezervată aşa zisei « proprietăţi temporare », în sistem time
sharing.

– Obiective operaţionale: Enumerarea modalităţilor dreptului

de proprietate reglementate de lege. Sublinierea faptului că
nu se pot institui alte modalităţi decât ca efect al legii.

= 3 ore

76
 CAPITOLUL VI
MODALITĂŢILE JURIDICE ALE
DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Prezentare generală
F Dreptul de proprietate se poate înfăţişa, atât ca un drept pur şi simplu, atunci
când el a fost dobândit de o singură persoană şi când existenţa acestuia nu depinde de
Noţiunea de
modalitate a un eveniment sau de o împrejurare viitoare, cât şi ca un drept afectat de modalităţi.
dreptului de Spunem că dreptul de proprietate este afectat de modalităţi atunci când existenţa lui
proprietate. viitoare este condiţionată de un eveniment sau de o împrejurare prevăzută de legea ori
convenită de părţi sau când obiectul său aparţine, concomitent, mai multor titulari,
ceea ce face ca prerogativele acestora să fie supuse unor restricţii.
Se consideră, în mod tradiţional, că următoarele sunt modalităţile dreptului de
proprietate: proprietatea rezolubilă, proprietatea anulabilă şi proprietatea comună, la
care, unii autori adaugă proprietatea inalienabilă şi proprietatea afectată unui scop,
precum şi proprietatea periodică. Alteori, proprietatea rezolubilă şi cea anulabilă sunt
subsumate proprietăţii condiţionale.
Proprietatea rezolubilă
Când dreptul de proprietate este dobândit printr-un act juridic translativ de
proprietate afectat de o condiţie rezolutorie, spunem că proprietatea este rezolubilă.
Condiţia rezolutorie este acel eveniment viitor şi nesigur a cărui îndeplinire stinge
retroactiv dreptul de proprietate.
O astfel de modalitate a dreptului de proprietate poate fi rezultatul oricărui act
juridic translativ de proprietate afectat de condiţie rezolutorie, dar ea poate rezulta şi
din lege, cum este cazul donaţiei supuse revocării de drept pentru survenienţă de copii
(art. 830 C. civ.). Ori de câte ori avem un proprietar sub condiţie rezolutorie vom
avea şi un proprietar sub condiţie suspensivă privind acelaşi bun pentru că
îndeplinirea condiţiei rezolutorii, având ca efect desfiinţarea retroactivă a dreptului
dobânditorului, reprezintă, pentru înstrăinător condiţia suspensivă a dreptului său.
Soarta actelor juridice privind dreptul de proprietate rezolubilă este diferită,
F după cum se va îndeplini sau nu condiţia rezolutorie. Efectele vor trebui urmărite, atât
Efecte. pe timpul condiţiei (pendente conditionae), cât şi după realizarea acesteia (eveniente
conditionae)
Pendente conditionae, dreptul de proprietate aparţine, teoretic, la doi
proprietari: dobânditorul este proprietar sub condiţie rezolutorie, iar înstrăinătorul
este proprietar sub condiţie suspensivă. De exemplu, în cazul unui contract de
vânzare – cumpărare prin care cumpărătorul condiţionează cumpărarea casei de
menţinerea lui într-un anumit post. Pierderea postului va desfiinţa retroactiv vânzarea,
iar menţinerea postului va consolida vânzarea. Rezultă că acelaşi eveniment, privit
din perspectiva uneia dintre părţi, este condiţie suspensivă, pentru cealaltă este
condiţie rezolutorie. Pentru acest motiv, orice vânzare sub condiţie suspensivă este,
concomitent, şi o vânzare sub condiţie rezolutorie.
Eveniente conditionae, adică realizarea condiţiei, face ca dreptul să fie
desfiinţat retroactiv şi odată cu el toate actele juridice subsecvente încheiate de fostul

77
 proprietar, potrivit regulii resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis.
Dobânditorul dreptului afectat de condiţie va putea cere bunul din mâinile terţului
dobânditor care, dobândind un drept sub condiţie, este ţinut de ea ca şi cel de de la
care l-a obţinut, neputând dobândi un drept mai mare decât cel pe care l-a avut
înstrăinătorul (Nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet). Nu vor fi
desfiinţate însă actele de înstrăinare care privesc un dobânditor de bună-credinţă, cel
care nu cunoştea şi nici n-ar fi putut cunoaşte, depunând diligenţe minime, existenţa
condiţiei şi nici actele de administrare care au profitat bunului.
În ce priveşte riscul pieirii fortuite a bunului, se va aplica regula generală res
perit domino, adică riscul este al proprietarului. Până la realizarea condiţiei
rezolutorii, dobânditorul este cel care suportă riscul pieirii fortuite a bunului al cărui
proprietar este. După îndeplinirea condiţiei, dreptul dobânditorului desfiinţându-se,
riscul se strămută la înstrăinător.
Situaţiile posibile de proprietate rezolubilă sunt, practic, nelimitate, părţile
având libertatea de a condiţiona transferul dreptului în raport de orice condiţii menite
să le servească interesele, ţinute doar să nu încalce ordinea publică şi bunele
moravuri. Pe lângă asemenea situaţii posibile, în Codul civil vom regăsi prevederi, în
diverse materii, care pot da naştere unor situaţii de proprietate rezolubilă sau care pot
fi asimilate acesteia. Potrivit unei opinii, izvoarele legale ale proprietăţii rezolubile ar
fi următoarele situaţii: revocarea donaţiei pentru ingratitudine (art. 831 C. civ.),
revocarea donaţiilor pentru survenienţa de copii (art. 836 C. civ.), revocarea
donaţiilor între soţi (art. 937 C. civ.), condiţia rezolutorie în cazul contractelor
sinalagmatice ( art. 1020 C. civ. ) rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare (
art. 1365 C. civ.).
Deşi situaţiile evocate pot fi privite ca posibile exemple de proprietate
rezolubilă, credem, totuşi, că am exagera calificându-le drept izvoare ale acesteia,
pentru că am risca deformarea înţelesului pe care îl are noţiunea de condiţie, în
accepţiunea sa tradiţională de eveniment viitor şi nesigur. Astfel, revocarea donaţiei
de către soţul donator nu este legată de un astfel de eveniment incert, la fel cum nici
nerespectarea obligaţiilor de către una dintre părţi în contractele sinalagmatice nu
poate fi calificată drept condiţie în accepţiunea ei juridică. Este însă adevărat că şi
asemenea împrejurări crează situaţii de proprietate rezolubilă, dacă actul juridic este
translativ de proprietate. Fără a fi condiţii, în înţeles strict juridic, ele pot fi calificate
drept “fapte juridice în înţeles restrâns de care legea leagă producerea de efecte
juridice”.
Pentru identitate de motive, nici calificarea proprietăţii rezolubile ca fiind o
proprietate revocabilă nu ni se pare a fi potrivită, pentru că nu în toate situaţiile
enumerate putem vorbi de o revocare propriu-zisă a dreptului. Bunăoară, realizarea
condiţiei rezolutorii în cazul contractelor sinalagmatice, nu are semnificaţia unei
revocări a contractului, ci este o rezoluţiune subînţeleasă, aşa cum o spune expres art.
1020 C. civ.
În opinia noastră, dintre situaţiile evocate, una singură este tipică proprietăţii
rezolubile, astfel cum a fost definită. Este cazul revocării donaţiei pentru survenienţa
copiilor, reglementată de art. 836 C. civ., text potrivit căruia donaţiile făcute de
persoane care nu au copii sau alţi descendenţi la data contractului sunt revocate de
drept dacă ulterior li se naşte un copil, chiar şi postum. În celelalte cazuri enumerate,
dreptul de proprietate, deşi nu este afectat de o condiţie propriu-zisă, se comportă ca
şi cum ar fi afectat.

78
 La acestea, s-ar putea adăuga şi alte condiţionări ale dreptului de proprietate
care produc asemenea efecte, cum este cazul vânzării de către un singur coproprietar
al unui bun aflat în indiviziune, situaţie în care soarta vânzării va fi decisă de soluţia
pronunţată la partajarea bunurilor, contractul fiind ori asanat prin includerea bunului
înstrăinat în lotul vânzătorului ori desfiinţat, ca urmare a atribuirii bunului unui alt
copartajant. Cumpărătorul unui asemenea bun are un drept de proprietate rezolubilă:
în situaţia că bunul nu va fi inclus în lotul vânzătorului, vânzarea va fi desfiinţată, iar
dacă bunul va fi atribuit vânzătorului, vânzarea va fi consolidată.
O altă situaţie, evocată în aceeaşi lucrare mai sus citată, este cea creată de
accesiunea imobiliară artificială, în cazul edificării unei construcţii pe terenul altuia.
Pe perioada de timp până la care proprietarul terenului îşi manifestă voinţa de a
prelua construcţia, constructorul are un drept de proprietate rezolubilă asupra
construcţiei. Şi exemplele ar putea continua.
Prin urmare, dreptul de proprietate rezolubilă poate fi configurat, fie urmare a
unor situaţii tipice, când este afectat de o condiţie, ca modalitate a actului juridic, fie a
unor situaţii atipice, când dreptul, deşi nu este afectat de o condiţie rezolutorie
propriiu-zisă, se comportă identic.
Proprietatea anulabilă
F Când dreptul de proprietate este dobândit printr-un act juridic anulabil, deci
Noţiune. susceptibil de a fi atacat pentru un motiv de nulitate relativă, transmiterea lui către
dobânditor este incertă. Incertitudinea priveşte nu dreptul de proprietate, cum greşit se
afirmă uneori, ci doar apartenenţa acestuia uneia dintre părţile contractante. Dacă
acţiunea în anularea actului va fi admisă, bunul înstrăinat va reintra în patrimoniul
înstrăinătorului, ştiut fiind că efectul principal al nulităţii actului juridic de drept civil
este restituirea reciprocă a prestaţiilor (restitutio in integrum), iar dacă acţiunea va fi
respinsă, dreptul dobânditorului va fi consolidat, devenind un drept de proprietate pur
şi simplu.
De fapt, proprietatea anulabilă este o specie a proprietăţii rezolubile pentru că,
aşa cum s-a remarcat în doctrina clasică de drept civil, „un act translativ de
proprietate, ameninţat de o cauză de anulare, este în definitiv un act translativ sub
condiţie rezolutorie”.
Într-adevăr, prin admiterea acţiunii în anulare, dreptul dobânditorului va fi
retroactiv desfiinţat, el fiind atât un drept de proprietate anulabilă, cât şi rezolubilă.
Din acest punct de vedere, s-ar părea că distincţia între proprietatea rezolubilă şi
proprietatea anulabilă este inutilă. Şi totuşi, distincţia este necesară, ea făcându-se în
toate manualele de drept civil. Aşa cum am văzut, cazurile atipice de proprietate
rezolubilă pot fi create nu doar prin acte juridice, ca în cazul proprietăţii anulabile,
dar şi ca urmare a unor fapte juridice.
Starea de incertitudine a apartenenţei dreptului de proprietate trenează pe
perioada termenului de prescripţie a acţiunii în anularea actului. Dacă actul juridic
anulabil prin care a fost transmis dreptul de proprietate nu va fi atacat în termenul de
prescripţie de 3 ani, se consideră că a fost confirmat în mod tacit de titularul dreptului
la acţiune. Confirmarea poate fi însă şi expresă, în cazul în care, până la expirarea
termenului de prescripţie, persoana îndreptăţită să atace actul, fie îl ratifică, declarând
că este de acord cu actul anulabil, fie îl confirmă, executându-şi obligaţiile izvorâte
din actul translativ de proprietate, sau renunţă, în mod expres, la dreptul de a-l anula.
Pentru ca actul anulabil să poată fi asanat în acest mod, art. 1190 C. civ. dispune că
„Actul de confirmare sau de ratificare a unei obligaţii, în contra căreia legea admite
acţiunea în nulitate, nu este valabil decât atunci când cuprinde obiectul, cauza şi
79
 natura obligaţiei şi când face menţiune de motivul în nulitate, precum şi despre
intenţia de a repara viciul pe care se întemeia acea acţiune”.
Acest text este menit să protejeze interesele persoanei interesate în
promovarea acţiunii în anulare. Fiind vorba de lezarea unor interese private prin
încheierea actului anulabil, în temeiul principiului disponibilităţii, partea interesată în
anularea actului poate renunţa la dreptul de a-l ataca. Pentru a avea însă certitudinea
că titularul dreptului la acţiune este cu adevărat animat de intenţia de a renunţa la
acest drept, legea prevede o serie de condiţii menite a identifica actul supus
confirmării şi intenţia neechivocă de renunţare la acţiune.
Ca urmare a confirmării, actul translativ de proprietate se consolidează, dar
numai în raporturile dintre părţi, neafectând drepturile terţilor. Potrivit art. 1167 alin.
(2) C. civ., “Confirmarea, ratificarea sau executarea voluntară, în forma şi epoca
determinată de lege, ţine loc de renunţare în privinţa mijloacelor şi excepţiilor ce
puteau fi opuse acestui act, fără a se vătăma însă drepturile persoanelor a treia”.
Pe întreaga perioadă a termenului de prescripţie sau, după caz, până la
ratificarea actului, ambele părţi contractante ale actului translativ de proprietate sunt
titulari virtuali ai dreptului de proprietate, pentru că ambii au “vocaţia exerciţiului
său”. Odată cu expirarea termenului de prescripţie sau cu confirmarea expresă, actul
juridic este validat retroactiv, dreptul de proprietate redevenind un drept pur şi
simplu, încă de la data transmiterii lui. Un exemplu îl constituie vânzarea de către soţ
a unui bun imobil comun, fără consimţământul celuilalt soţ, cu încălcarea art. 35 alin.
(2) C. fam. Soţul prejudiciat poate ataca actul în termen de 3 ani de la data naşterii
dreptului său la acţiune sau îl poate confirma, neatacând actul sau declarând expres că
renunţă la dreptul la acţiunea în anulare împotriva acestuia. Pe perioada de timp între
momentul vânzării şi momentul expirării termenului de prescripţie sau al confirmării
exprese, dobânditorul va avea un drept de proprietate anulabilă ce va fi, ori desfiinţat
prin admiterea acţiunii, ori consolidat prin respingerea acţiunii.
F Proprietatea comună
Proprietatea comună este modalitatea dreptului de proprietate caracterizată
Noţiune. prin aceea că dreptul de proprietate asupra unui bun sau unei mase de bunuri aparţine
concomitent mai multor titulari care exercită simultan prerogativele prevăzute de
lege.
Exercitarea simultană a prerogativelor dreptului de proprietate comună nu
presupune ca toţi titularii să folosească bunul, neapărat împreună sau să participe cu
toţii la administrarea lui, ci trebuie privită ca o vocaţie a acestora la un asemenea
exerciţiu. Altfel spus, chiar dacă bunul se află în folosinţa unui singur coproprietar, el
trebuie să aibă conştiinţa că acţionează în numele său şi al celorlalţi coproprietari.
Dacă o astfel de condiţie este îndeplinită, bunul poate fi dat chiar şi în administrarea
unui terţ.
Formele proprietăţii comune. În dreptul nostru, proprietatea comună este de
două feluri: proprietatea comună pe cote-părţi şi proprietatea comună în devălmăşie.
Proprietatea comună pe cote-părţi. Proprietatea comună pe cote-părţi a fost
caracterizată de doctrină ca fiind acea situaţie juridică a unui bun sau a unei totalităţi
de bunuri aparţinând concomitent mai multor proprietari, fără a fi fracţionate în
materialitatea lor, fiecare dintre coproprietari având o cotă parte ideală şi abstractă
purtând asupra fiecărei particule din bunul sau bunurile respective.
În lipsa unei reglementări legale, doctrina de drept civil a propus a se distinge
între situaţia în care “mai multe persoane exercită, în acelaşi timp, în concurs,
drepturi de proprietate asupra unuia şi aceluiaşi obiect”, calificată drept coproprietate
80
 şi situaţia în care “concursul drepturilor de proprietate priveşte o universalitate de
bunuri în care avem de-a face cu starea de indiviziune propriu-zisă”.
Deşi cele două forme sunt asemănătoare pentru că ambele aparţin mai multor
titulari, fără ca bunurile să fie fracţionate, între ele sunt şi deosebiri importante.
Astfel, în timp ce indiviziunea este o stare temporară, coproprietatea pe cote-părţi nu
este limitată în timp. Apoi, spre deosebire de coproprietate, care priveşte un bun
determinat, indiviziunea priveşte un întreg patrimoniu, în care sunt incluse, atât
drepturi reale, dar şi drepturi de creanţă, precum şi datorii ale defunctului faţă de terţi,
principiul fiind ubi emolumentum est ibi onus debet esse. Prin urmare, pe bună
dreptate s-a afirmat de doctrina franceză că, în timp ce coproprietatea este o
modalitate a dreptului de proprietate, indiviziunea este o modalitate a patrimoniului.
Cu toate acestea, se constată că, atât literatura noastră de specialitate, cât şi
practica judiciară, folosesc cei doi termeni cu acelaşi înţeles, iar potrivit Proiectului
de Cod civil, în varianta anului 2004, se poate vorbi de coproprietate “ori de câte ori,
prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate cu privire la
unul sau mai multe bunuri are doi sau mai mulţi titulari”.
Proprietatea comună pe cote părţi poate fi, la rândul ei, de două feluri:
- proprietatea comună pe cote-părţi temporară sau obişnuită;
- proprietatea comună pe cote părţi perpetuă şi forţată.
2.Coproprietatea pe cote-părţi temporară
F 1. Generalităţi
Caracterizare. Ceea ce particularizează această formă a proprietăţii comune este caracterul ei
temporar, în condiţiile în care art. 728 alin. (1) C. civ. prevede că „Nimeni nu poate fi
obligat să rămână în indiviziune”, iar alineatul 2 al aceluiaşi text prevede că „ se
poate face învoire pentru suspendarea diviziunii pe termen de 5 ani”.
Rezultă, în mod explicit, că legiuitorul nu agrează starea de coproprietate,
îndemnând pe titulari să iasă din indiviziune.
Într-un recent tratat de drepturi reale, autorul explică această atitudine a
legiuitorului faţă de proprietatea comună obişnuită prin concepţia individualistă a
Codului civil român, potrivit căreia „starea normală a dreptului de proprietate privată
este forma sa pură şi simplă, caracterizată printr-un singur titular”. Fără a nega câtuşi
de puţin concepţia liberală care caracterizează în general Codul nostru civil, ne
îngăduim să adăugăm şi alte două explicaţii: prima priveşte nevoia de certitudine a
circuitului civil, incompatibilă cu echivocul pe care-l degajă o indiviziune prelungită
în timp, iar a doua explicaţie este cea care vede starea de indiviziune potrivnică
principalelor caractere ale dreptului de proprietate care trebuie să fie un drept absolut,
exclusiv şi perpetuu.
F Dintre modurile generale de dobândire a proprietăţii în general, proprietatea
comună pe cote-părţi temporară se dobândeşte prin:
Moduri de
dobândire. - succesiunea legală sau testamentară, cu condiţia să existe cel puţin doi
succesori;
- contract, când mai multe persoane cumpără un bun fără a-l împărţi în
materialitatea lui;
- accesiunea imobiliară artificială: ipoteza în care mai mulţi constructori
edifică pe terenul altuia o construcţie sau uzucapiunea prin copesesiunea mai multor
persoane asupra aceluiaşi bun;
- prin divorţ, proprietatea devălmaşă se poate transforma în coproprietate pe
cote-părţi. Instanţa supremă a decis că foştii soţi pot continua să stăpânească

81
 împreună bunurile comune, formulând o acţiune în constatare prin care să fie
determinate cotele lor ideale.
Regim juridic
Plecând de la premisa că niciun titular nu are un drept exclusiv asupra unei
F părţi materiale a bunului aflat în coproprietate, fiecare având o cotă ideală, doctrina şi
Principii. jurisprudenţa au fixat două principii care guvernează regimul juridic al proprietăţii
comune pe cote-părţi:
- principiul unanimităţii, potrivit căruia toate actele cu privire la bunul aflat
în coproprietate pot fi încheiate doar cu consimţământul unanim al titularilor;
- fiecare titular poate dispune de cota sa ideală asupra bunului ce face
obiectul coproprietăţii.
În cele ce urmează vom examina modul cum cele două principii acţionează
asupra exercitării de către titularii dreptului de proprietate comună pe cote-părţi a
celor trei prerogative ale proprietăţii: posesia, folosinţa, dispoziţia.
F A. Exercitarea posesiei
Fiecare coproprietar este îndreptăţit să stăpânească bunul aflat în
Posesia
coproprietate, dar pentru că bunul nu este divizat în materialitatea lui, exercitarea
comună.
posesiei de către coproprietari n-ar putea fi făcută altfel decât în comun. “Noţiunea de
copesesiune este aplicabilă, din punct de vedere logic, tuturor drepturilor susceptibile
de a fi exercitate concurent. Ea se referă totuşi, în accepţiunea obişnuită, la situaţia
mai multor posesiuni exercitate concurent şi cu animus condomini, asupra unui bun
indiviz. Copesesiunea ar fi astfel manifestarea concretă a coproprietăţii, aşa cum
posesia exclusivă este manifestarea concretă a proprietăţii”.
Este posibil ca acest atribut să fie exercitat doar de un coproprietar, cu acordul
de voinţă al celorlalţi titulari, situaţie în care el va poseda bunul în numele tututor
coproprietarilor. Tocmai de aceea posesia unuia dintre titulari este considerată a fi
echivocă, astfel că nu va putea fi avută în vedere pentru dobândirea proprietăţii prin
uzucapiune. Este semnificativă, din acest punct de vedere, orientarea dată de fostul
Tribunal Suprem, potrivit căreia “în timpul stării de indiviziune, cu excepţia cazului
unei intervertiri publice a posesiunii, proprietarii coindivizari nu pot uzucapa unul
faţă de altul. Posesia utilă care poate duce la dobândirea unui imobil pe calea
prescripţiei achizitive, în condiţiile art. 1846 şi urm. C. civ., presupune stăpânirea
materială a unui imobil. Nu poate fi considerată deci posesie utilă, acea posesiune
exercitată în temeiul unui drept indiviz asupra unui imobil, deoarece, atâta vreme cât
bunul nu a fost împărţit, nu se poate presupune o stăpânire materială asupra cotei
ideale din acel bun. Stăpânirea pe baza unui drept indiviz a unei porţiuni din bunul
respectiv nu poate constitui posesie utilă, în lipsa unui partaj de proprietate”.
Dacă soluţia la care s-a oprit Instanţa supremă este corectă, ceea ce a trezit
rezerve este motivarea privind intervertirea posesiei, invocându-se faptul că
“dispoziţiile art. 1858 C. civ. sunt aplicabile celor care deţin bunul cu titlul precar şi
care, în cazurile prevăzute în acest articol, îşi intervertesc deţinerea într-o posesie
utilă, ceea ce nu este cazul coproprietarilor”. Posesia exercitată de unul dintre
coindivizari nu poate fi calificată drept precară, ci echivocă, aşa cum o spune
profesorul Mihail Eliescu, potrivit căruia “...când posesia este comună cu a celorlalţi
comoştenitori, ea are un caracter echivoc şi prin urmare nu-i poate fi utilă pentru a
dobândi prin prescripţie proprietatea”. Când, prin acte de rezistenţă, unul dintre
coproprietari împiedică posesia celorlalţi, posesia sa devine utilă, care, exercitată în
condiţiile legii, poate conduce la uzucapiune.

82
 La întrebarea dacă un coproprietar poate formula acţiunea posesorie împotriva
celorlalţi coproprietari, răspunsul nu este unanim afirmativ.
Doctrina majoritară susţine soluţia admiterii acestei acţiuni, iar jurisprudenţa a
pronunţat astfel de soluţii. Dintre aceste decizii vom cita motivarea unei decizii de
referinţă, pronunţată de fostul Tribunal Supem: “Cum posesiunea sau coposesiunea,
legitimă sau nelegitimă, este o stare de fapt, ea este deopotrivă apărată de lege, în
sensul că niciunei persoane, chiar proprietar sau coproprietar, nu-i este permisă
intrarea în posesiune împotriva voinţei celui care o exercită, prin tulburarea posesiunii
acestuia şi, cu atât mai mult, prin acte de violenţă, potrivit principiului că nimeni nu-
şi poate face dreptate singur, intrarea în posesie urmând a se face numai pe calea în
justiţie”.
Opinia contrară consideră că soluţia este discutabilă pentru că nu ţine seama
de dubla calitate a fiecărui posesor, de proprietar şi detentor precar şi că intervertirea
posesiei de către unui dintre coproprietari presupune schimbarea elementului animus,
strâns legată de acţiunea petitorie.
Avem rezerve faţă de argumentele invocate pentru soluţia respingerii acţiunii
posesorii. Ne-am putea întreba: dacă coproprietarul poate formula o acţiune petitorie
împotriva celorlalţi coproprietari, deci mai mult decât o acţiune posesorie, de ce nu i-
ar fi îngăduit să facă şi mai puţin, ştiut fiind că qui potest maius, potest et minus?
Fireşte, argumentul este facil şi nu poate, el singur, comanda soluţia pe care o
examinăm. Ea este impusă de argumentele raţionale deja înfăţişate.
În ce priveşte exercitarea acţiunii posesorii de unul dintre coproprietari
împotriva unui terţ, s-a decis că ea este admisibilă, pentru că, spre deosebire de
acţiunea în revendicare, care are valoarea unui act de dispoziţie, acţiunea posesorie
este act de conservare.
F B. Exercitarea folosinţei materiale
Folosinţa materială a bunului presupune atât ius utendi, dreptul de a se folosi
Folosinţa de bun, cât şi ius fruendi, dreptul de a-i culege fructele.
comună.
În ce priveşte ius utendi, principiul unanimităţii ar cere ca şi actele de
folosinţă materială să fie făcute, împreună şi concomitent, de coproprietari, ceea ce,
de cele mai multe ori, este imposibil. De aceea, raţional este să considerăm că
principiul unanimităţii va fi respectat ori de câte ori folosinţa bunului nu împiedică
exerciţiul concurent şi simultan al acestui atribut de către ceilalţi coproprietari. Nimic
nu împiedică folosinţa exclusivă a unuia dintre titulari dacă există acordul celorlalţi,
cu obligaţia de a nu schimba destinaţia bunului şi de a-i despăgubi pe ceilalţi pentru
prejudiciul suferit prin lipsa folosinţei.
Partajul de folosinţă este o problemă de interes practic pentru exercitarea
F acestui atribut al dreptului de proprietate.
Partajul de De principiu este că orice neînţelegeri dintre coproprietari în legătură cu
folosinţă.
folosinţa materială a bunului impun partajarea bunului. Dacă este în afara oricărui
dubiu că părţile pot încheia prin acord de voinţă partajul de folosinţă, întrebarea care
se pune este aceea privind situaţia în care un coproprietar învesteşte instanţa cu o
acţiune prin care solicită obligarea celorlalţi să-i permită accesul la folosirea bunului,
fără a cere, în mod expres, un partaj de folosinţă. S-a remarcat că o astfel de acţiune
nu are cum a fi soluţionată decât stabilindu-se un mod de folosinţă a bunului şi că,
deşi Codul civil nu prevede această posibilitate, aflându-ne în dreptul privat, atâta
vreme cât nu este interzis, este permis.
Argumentului ce ar putea fi invocat, privind încălcarea principiului
unanimităţii, i s-ar putea răspunde că partajul de folosinţă nu-l contestă, ci doar
83
 rezolvă neînţelegerile dintre coproprietari până la soluţionarea partajului, deci are un
caracter provizoriu.
Potrivit acestei reguli, orice act juridic privind bunul aflat în coproprietate
F trebuie să fie încheiat cu acordul de voinţă al tuturor coproprietarilor. În practică s-a
Regula constatat că, deşi teoretic regula are acoperire, aplicarea ei întocmai nu profită
unanimităţii. întotdeauna coproprietarilor, fiind de natură să afecteze buna adminstrare a bunului şi
chiar să producă prejudicii. Pentru acest motiv, practica a pronunţat soluţii nuanţate,
în raport de natura şi finalitatea actelor încheiate, de natură să atenueze posibilele
neajunsuri ale regulii unanimităţii.
Actele de conservare, cele care sunt menite să preîntâmpine pierderea unui
drept, menţinerea unui bun în starea actuală, salvarea unui drept sau a unui bun de la
un pericol iminent şi care nu presupun cheltuieli substanţiale, cum ar fi întreruperea
prescripţiei prin intentarea acţiuni, efectuarea unui inventar, actele juridice necesare
reparaţiei unui imobil ameninţat de grave degradări etc, pot fi făcute de un singur
coproprietar, pentru că nu sunt de natură a pune în cauză interesele celorlalţi
coproprietari. Ele au fost fundamentate juridic pe ideea gestiunii de afaceri.
Actele de administrare, cele destinate a pune în valoare un bun sau un
patrimoniu sau de a-l face productiv, cum ar fi închirierea, dacă nu depăşeşte o
perioadă mai mare de 5 ani, reparaţiile imobilului, altele decât cele care constituie
acte de conservare, încasarea fructelor şi valorificarea lor, nu pot fi încheiate decât cu
acordul de voinţă al tuturor coproprietarilor.
Regula unanimităţii în această materie, a fost supusă unor critici virulente ale
doctrinei, iar jurisprudenţa a înregistrat o anumită tendinţă de validare a unor acte de
administrare făcute fără respectarea acesteia, fundamentându-le pe gestiunea de
afaceri şi chiar pe un mandat tacit al celorlalţi coproprietari sau regulile de la
contractul de societate.
Ius fruendi aparţine în coproprietate titularilor dreptului de proprietate
comună, proporţional cu cotele lor ideale. Jurisprudenţa a decis că dreptul
coproprietarilor la fructele bunului aflat în coproprietatea, este un drept distinct
pentru că ele au o existenţă de sine stătătoare faţă de bunul frugifer care le-a produs.
Iniţial, s-a decis că, pentru a obţine fructele, este necesară partajarea bunului care le-a
produs, pentru ca, ulterior, să se revină, astfel că practica actuală nu condiţionează
dobândirea fructelor de partajarea bunului care le-a produs. Astfel, s-a decis că
“recunoscându-se că fructele au o existenţă proprie şi de sine stătătoare, urmează că
fiecare proprietar este îndreptăţit să le culeagă, deşi se găseşte în indiviziune asupra
bunului, potrivit cotei de proprietate” după o lungă practică judiciară în sens contrar.
Dacă, iniţial, fostul Tribunal Suprem a decis că atât fructele civile, cât şi cele
industriale trebuie incluse la partaj, ulterior a revenit, dispunându-se că fructele
industriale, adică cele obţinute ca urmare a muncii omului, se cuvin doar celui care a
prestat munca, apelându-se la ideea abuzului de drept al coproprietarului care
pretinde aceste fructe, deşi a stat în pasivitate, soluţie susţinută şi de o parte a
doctrinei
Potrivit unei alte orientări, la care ne raliem, „art. 483 C. civ., consacră dreptul
proprietarului la fructele bunului său ca atribut al dreptului de proprietate, iar nu ca o
recompensă a hărniciei sale”. Prin urmare, cel care a făcut cheltuieli pentru obţinerea
fructelor industriale, are doar dreptul de a cere celorlalţi cota lor proporţională la
aceste cheltuieli, dar fructele se împart în aceeaşi proporţie ca şi dreptul care le-a
produs.

84
 C. Exercitarea dispoziţiei
F Atributul cel mai important al dreptului de proprietate îl constituie dispoziţia,
Particularităţi. ius abutendi. Ea are două componente: dispoziţia materială şi dispoziţia juridică.
Dispoziţia materială, poate consta în modificări ale bunului, consumarea
parţială sau totală a substanţei acestuia. Toate acestea nu pot fi făcute decât cu
respectarea strictă a unanimităţii coproprietarilor.
Dispoziţia juridică, adică actele juridice de înstrăinare sau grevare a bunului,
nu pot fi făcute decât cu respectarea consimţământului tuturor coproprietarilor.
Această exigenţă este cât se poate de firească, de vreme ce coproprietarii, neavând
decât o cotă ideală asupra bunului, dacă ar înstrăina sau greva bunul, în totalitatea
lui, ar însemna să dispună asupra unui drept pe care nu-l au. Referindu-se la
asemenea situaţii, fosta Curte de Casaţie a motivat astfel această soluţie:
„Coproprietarul unui imobil, neavând un drept exclusiv de proprietate, ci numai un
drept indiviz asupra fiecărei porţiuni din acel imobil, urmează că dânsul nu poate face
acte de dispoziţie, în afară de cele relative la partea sa indiviză”. Principiul aplicabil
aici este nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet (nimeni nu poate
transmite altuia un drept mai mare decât el însuşi are).
Cu privire la actele juridice de înstrăinare a bunului aflat în coproprietate pe
cote-părţi, încheiate de un singur coproprietar, fără consimţământul celorlalţi, atât
doctrina, cât şi jurisprudenţa consideră că ele produc un caz de proprietate rezolubilă,
adică o proprietate sub condiţia rezolutorie ca bunul înstrăinat să nu cadă în lotul unui
alt copartajant decât cel al coproprietarului care l-a înstrăinat. Dacă bunul va cădea în
lotul vânzătorului, vânzarea se va consolida, iar dacă va cădea în alt lot, dreptul
înstrăinat va fi desfiinţat retroactiv, cu condiţia ca vânzarea să nu fi fost ratificată de
ceilalţi coproprietari sau să nu fi fost confirmată tacit prin prescrierea dreptului la
acţiunea în anularea contractului.
Vânzarea bunului comun, de către un singur coproprietar, poate fi examinată
şi ca o vânzare a lucrului altuia, supusă următoarelor consecinţe juridice:
-dacă părţile n-au cunoscut că bunul face obiectul unui drept de coproprietate,
actul juridic de înstrăinare este supus anulării pentru eroare asupra persoanei cu care
s-a contractat [art. 954 alin. (2) C. civ.]. S-a obiectat, pe bună dreptate, că eroarea
asupra persoanei poate fi invocată doar în contractele intuitu personae;
-pentru ipoteza în care părţile au cunoscut că lucrul nu este proprietatea
înstrăinătorului, soluţiile au fost diferite. Potrivit doctrinei clasice, consecvente
principiului potius valeat quam ut pereat, care spune că actul juridic se interpretează
în sensul producerii de efecte şi nu în sensul neproducerii lor, un asemenea contract ar
putea fi interpretat în sensul că, înainte de a preda bunul dobânditorului,
înstrăinătorul s-a obligat să-l procure de la adevăratul proprietar.
Potrivit doctrinei ultimilor ani, o asemenea operaţie este calificată a fi
speculativă, astfel că, în condiţiile complicităţii dobânditorului, potrivit principiului
fraus omnia corrumpit, actul juridic este lovit de nulitate absolută.
Regula potrivit căreia fiecare coproprietar are o cotă ideală şi abstractă asupra
bunului aflat în coproprietate, face posibilă înstrăinarea, prin acte juridice translative
de proprietate, fie cu titlu oneros, fie cu titlu gratuit, a acestei cote. Dobânditorul, care
poate fi atât unul dintre coproprietari, cât şi un terţ, se va subroga în drepturile celui
subrogat, adică va lua locul înstrăinătorului (subrogatum capit naturam subrogati).
Dreptul dobândit nu va putea fi mai mare decât cel pe care l-a avut înstrăinătorul,
potrivit regulii nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet, astfel că
situaţia juridică a bunului va rămâne neschimbată.
85
 Un act de dispoziţie juridică este considerat a fi acţiunea în revendicare. Dacă
astăzi calificarea acţiunii în revendicare nu mai este subiect de controversă, atât
doctrina, cât şi jurisprudenţa, privind-o ca act de dispoziţie, datorită consecinţelor
grave pe care le implică, a existat şi o încercare de a se califica această acţiune drept
act de conservare cu argumente dintre cele mai raţionale. Astfel, s-a spus că acţiunea
în revendicare poate fi privită ca un act de conservare atunci când are ca finalitate
întreruperea prescripţiei achizitive, astfel că, dacă se condiţionează formularea
acţiunii de consensul coproprietarilor, există riscul pierderii dreptului de proprietate
ca urmare a împlinirii termenului de uzucapiune de către posesorul bunului. Pe de altă
parte, chiar dacă nu suntem în ipoteza de mai sus, finalitatea acţiunii în revendicare
este readucerea bunuului în patrimoniu şi nu înstrăinarea lui, cum se întâmplă la
celelalte acte de dispoziţie.
Proiectul de Cod civil prevede în art. 501 alin. (1) că “Fiecare coproprietar
poate sta singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală, în orice acţiune
privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii în revendicare”. Cum in claris
non fit interpretatio, rezultă că noua reglementare, dacă va fi promulgată, califică
acţiunea în revendicare act de conservare.
Titularii dreptului de proprietate pe cote-părţi au atât obligaţii personale, cât şi
F obligaţii reale.
Obligaţiile Obligaţiile personale sunt cele care s-au născut din acte juridice, fiind
copărtaşilor. corelative drepturilor de creanţă, în timp ce obligaţiile propter rem sunt cele care
însoţesc bunul indiferent în mâinile cui s-ar afla, derivând, de regulă, din lege (ope
legis). Cu titlu de exemplu, art. 74 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar
prevede “obligaţia de a asigura cultivarea şi protecţia solului”.
Coproprietarii sunt obligaţi să respecte şi obligaţiile scriptae in rem, cele care,
fiind constituite de autorul lor le sunt opozabile. Dacă, exempli gratia, bunul aflat în
coproprietate a fost închiriat de autorul comun, succesorii în drepturi sunt obligaţi să
respecte contractul de închiriere anterior, deşi ei nu sunt părţi ale contractului, acest
efect fiind o excepţie de la principiul relativităţii efectelor actului juridic (Res inter
alios acta, aliis neque nocere neque prodesse potest).
Coproprietarii au obligaţia de a suporta cheltuielile de conservare şi
administrare a bunului aflat în indiviziune, proporţional cu cota ideală a fiecăruia.
Încetare. Aşa cum am arătat deja, starea de coproprietate nu este agreată de
legiuitor şi că este aşa rezultă din formularea art. 728 C. civ. care, în alin. (1),
prevede că „Nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune”, iar în alin. (2) “Se
poate face învoire pentru suspendarea diviziunii de termen de 5 ani”.
Modurile principale de încetare a coproprietăţii pe cote-părţi sunt: partajul,
contractul (vânzare, donaţie), succesiunea legală sau testamentară, uzucapiunea,
pieirea bunului printr-un caz de forţă majoră, exproprierea. Dintre toate, partajul este
modul cel mai frecvent de încetare a coproprietăţii.
Partajul. Partajul sau împărţeala este modul specific de încetare a
coproprietăţii şi este definit de doctrină ca fiind “operaţia juridică prin care se pune
capăt stării de coproprietate ori de indiviziune, în sensul că bunul sau bunurile
stăpânite în comun pe cote-părţi sunt împărţite materialmente între copărtaşi, fiecare
dintre aceştia devenind proprietarul exclusiv asupra unui anume bun sau părţi
materiale din bun, dintre cele ce formau obiectul coproprietăţii”.
Aşa cum s-a remarcat, “deşi partajul este privit ca o împărţire materială a
bunurilor, în realitate, această împărţeală materială este numai o modalitate a
partajului”. Dacă avem în vedere partajarea oricărui bun individual, împărţeala nu se
86
va concretiza niciodată într-o divizare materială, imposibil de făcut, ci doar prin
echivalent bănesc, astfel că, în final, bunul va fi atribuit unuia dintre copartajanţi,
ceilalţi primind contravaloarea cotelor lor ideale, sume de bani numite sulte, menite a
asigura egalitatea între copartajanţi. De aceea, credem că partajul ar putea fi definit
mai aproape de ceea ce este el în realitate, adică o operaţie juridică prin care
drepturile reale principale pe cote-părţi se transformă în drepturi pure şi simple asupra
unor bunuri sau echivalentului acestora.
Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil, astfel că orice convenţii prin
care s-ar mări perioada de 5 ani de suspendare a partajului este lovită de nulitate
absolută, normele amintite fiind de ordine publică. El poate fi paralizat dacă bunul
sau bunurile supuse partajului au fost, între timp, uzucapate de unul dintre
copartajanţi sau de un terţ.
Titular al acţiunii de partaj poate fi oricare dintre coproprietari, succesorii în
drepturi ai coproprietarilor, creditorii personali ai copartajanţilor, precum şi creditorii
succesiunii.
Formele partajului sunt partajul voluntar sau convenţional şi partajul judiciar.
137. 1. Partajul convenţional. Se realizează prin acordul de voinţă al tuturor
copartajanţilor. Fiind un act juridic, trebuie să îndeplinească condiţiile de validitate
prevăzute de art. 948 C. civ. Pentru a fi legal încheiat, legea cere ca toţi coproprietarii
să fie prezenţi, să aibă capacitate de exerciţiu, iar în cazul minorilor se cere acordul
ocrotitorului legal şi după caz, încuviinţarea autorităţii tutelare. Dacă la partaj vin
copii şi părinţi, este necesară numirea unui curator. Această formă a partajului poate
fi încheiată şi verbal, legea cerând înscrisul doar ad probationem, iar când are loc în
cadrul procesului va fi constatat printr-o tranzacţie pe care instanţa o consfinţeşte
printr-o hotărâre de expedient.
137. 2. Partajul judiciar. Partajul judiciar se impune ori de câte ori nu sunt
prezenţi toţi copartajanţii, personal sau prin reprezentare legală sau, deşi prezenţi, nu
s-a asigurat reprezentarea minorilor. Solulţiile posibile în partajul judiciar sunt:
- atribuirea în natură a bunurilor, dacă ele au putut fi incluse în loturi egale
pentru toţi copartajanţii. Instanţele au obigaţia de a realiza, pe cât posibil, împărţirea
în natură, astfel că vor fi validate acele propuneri de lotizare şi atribuire care satisfac
această exigenţă;
- când nu este posibilă împărţirea bunului sau ea este neeconomică, bunul va
fi atribuit unuia dintre copartajanţi, ceilalţit primind cota cuvenită în echivalent
bănesc;
- în situaţia în care niciunul dintre copartajanţi nu doreşte să primească bunul,
considerând preferabilă primirea echivalentului bănesc al cotei cuvenite, bunul va fi
vândut. Vânzarea poate avea loc prin învoiala copartajanţilor, iar, în caz contrar, prin
licitaţie publică.
Partajul are efect declarativ, în sensul că nu face decât să constate că, la data
deschiderii sucesiunii, bunurile succesorale, aşa cum sunt împărţite, au fost
transferate succesorilor legali. Prin urmare, partajul produce efecte ex tunc,
considerându-se că moştenitorii au devenit proprietarii exclusivi ai bunurilor
succesorale pe data deschiderii succesiunii. În consecinţă, actele de înstrăinare sau de
grevare a bunurilor succesorale încheiate de către un singur copartajant vor fi validate
retroactiv, dacă ele au fost incluse în lotul celui care le-a înstrăinat. Dacă bunurile
înstrăinate sau grevate nu vor fi incluse în lotul copartajantului, actele juridice
încheiate de copartajanţi vor fi desfiinţate potrivit principiului resoluto iure dantis
resolvitur ius accipientis. Terţul dobânditor se va putea apăra, invocând posesia de
87
 bună-credinţă în cazul bunurilor mobile sau, după caz, uzucapiunea de la 10-20 ani,
dacă vor fi îndeplinite condiţiile specifice acesteia.
3. Coproprietatea forţată şi perpetuă
Caracterizare
F Dacă despre coproprietatea obişnuită am putut spune că este o stare neagreată
Noţiune. de legiuitor prin incertitudinea pe care o presupune, coproprietatea forţată reprezintă
o stare pe care, atât legiuitorul, cât şi coproprietarii trebuie s-o accepte, existenţa ei
neatârnând de voinţa lor. Ea are ca obiect bunuri care, prin natura sau destinaţia lor,
sunt menite să aparţină mai multor proprietari, fiind, de regulă, gândite spre a servi
mai multor proprietari, astfel că, dacă vor fi supuse partajului, ele devin improprii
acestei meniri.
I se spune “forţată” pentru că existenţa ei este impusă coproprietarilor care
trebuie s-o accepte ca atare, fără a putea fi stinsă prin partaj. În mod excepţional,
partajul este posibil doar când bunul accesoriul ce face obiectul proprietăţii forţate nu
mai este de folosinţă comună. Bunăoară, un spaţiu dintr-un imobil cu mai multe
apartamente, deşi lăsat liber pentru a servi coproprietarilor, nu mai este folosit pentru
scopul avut iniţial în vedere. Coproprietarii au posibilitatea de a-l împărţi, prin
atriburiea lui unuia dintre ei sau chiar să-l înstrăineze de comun acord. Astfel, s-a
decis că “starea de indiviziune forţată asupra părţilor comune dintr-un imobil poate să
înceteze numai cu acordul tuturor coproprietarilor şi nu împotriva lor. Prin excepţie,
ea poate să înceteze atunci când nu se mai impune cu necesitate a fi menţinută. Astfel,
podul unei clădiri, deşi este de folosinţă comună şi nu se împarte între coproprietari,
dacă totuşi o asemenea posibilitate există în fapt, instanţa este îndreptăţită să dispună
o atare împărţire, bineînţeles, fără a leza interesele vreunui coproprietar”.
Poate şi de aceea, în legătură cu caracterul perpetuu al acestei coproprietăţi,
intrat în limbajul juridic uzual, s-a remarcat că, de fapt, nu modalitatea dreptului de
proprietate poate fi astfel caracterizată, ci că “mai degrabă, destinaţia acestor bunuri
este perpetuă”. Potrivit unei alte opinii, ceea ce caracterizează această modalitate a
proprietăţii este stabilitatea, care decurge tocmai din caracterul ei forţat, astfel că
„este suficientă sintagma coproprietate forţată pentru a exprima ce este definitoriu
pentru acest caz de coproprietate”.
Aşa cum s-a arătat, suntem în prezenţa a două drepturi de proprietate; dreptul
de proprietate asupra bunului principal şi dreptul de proprietate forţată asupra bunului
sau bunurilor accesorii necesare utilizării normale a bunului principal. Principala
caracteristică a coproprietăţii forţate este caracterul ei accesoriu, ceea ce face ca
soarta dreptului accesoriu s-o urmeze pe cea a dreptului principal, potrivit adagiului
accesorium sequitur principalem.
Fiecare coproprietar are dreptul de a se folosi de bunul comun, fără a avea
F nevoie de consimţământul celorlalţi titulari ai aceluiaşi drept, spre deosebire de
Exercitarea coproprietatea obişnuită unde operează regula unanimităţii. De aceea s-a şi spus că el
dreptului.
se comportă ca şi când ar fi proprietar exclusiv.
Prin urmare, atât actele de conservare, cât şi cele de administrare pot fi făcute
de unul dintre coproprietari, fără a avea nevoie de consimţământul celorlalţi. De
remarcat că acest drept nu este limitat de mărimea cotei-părţi ideale pe care
coproprietarul o are la bunul principal, drepturile de folosinţă ale coproprietarilor
fiind egale. Acestui drept îi corespunde obligaţia de a nu încălca drepturile concurente
de folosinţă ale celorlalţi coproprietari şi de a folosi bunul doar în scopul pentru care
a fost afectat.

88
 Dreptul de dispoziţie juridică are particularitatea că nu poate privi doar cota
ideală asupra bunului aflat în coproprietate forţată, ci numai odată cu cota ideală
asupra bunului principal.
Fiecare coproprietar are obligaţia de a contribui la cheltuielile comune
destinate întreţinerii şi conservării bunului comun.
Cazurile de coproprietate forţată
Doctrina noastră de drept civil are în vedere următoarele cazuri de
coproprietate forţată: asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru exploatarea a
două fonduri vecine, asupra despărţiturilor dintre două imobile, asupra părţior şi
dotărilor comune din clădirile cu mai multe apartamente sau alte spaţii decât locuinţe,
asupra unor bunuri considerate de familie. Dintre acestea doar ultimele două cazuri se
bucură de reglementare legală, ceea ce a determinat opinia potrivit căreia ele n-ar
trebui recunoscute, în condiţiile în care nu se poate vorbi de un drept real dacă nu
este expres prevăzut de lege.
În mod judicios, acelaşi autor consideră că nu se poate vorbi de două cazuri
distincte de coproprietate forţată privind, pe de o parte, lucrurile comune necesare
exploatării a două fonduri vecine, cum sunt poteca, fântâna, izvorul, drumul, şi, pe de
altă parte, coproprietatea despărţiturilor dintre proprietăţi. În realitate, putem vorbi de
un singur caz de coproprietate forţată care include cele două ipoteze.
A. Coproprietatea asupra lucrurilor comune, necesare sau utile pentru exploatarea
a două fonduri vecine situate pe linia de hotar
În lipsa unei reglementări legale propriu-zise, temeiul juridic al acestui caz de
F coproprietate forţată îl constituie art. 590-606 C. civ., texte care, deşi se referă la zidul
Delimitare. comun, la şanţul şi gardul comun, sunt aşezate, în mod greşit, în cadrul servituţilor.
În realitate, asemenea bunuri, dacă se află pe linia de hotar, fac obiectul
proprietăţii comune, în timp ce servitutea presupune, prin definiţie, două fonduri
distincte, unul dominant, celălalt aservit, este un drept privitor la bunul altuia, ius in
re aliena. S-a apreciat că textele invocate ne pot orienta, putând fi aplicabile şi altor
lucruri aflate pe linia de hotar. Prin urmare, este vorba nu doar de zidul, gardul şi
şanţul care despart două proprietăţi, ci de orice alt bun destinat a demarca cele două
fonduri.
În celelalte situaţii în care, deşi bunurile sunt afectate folosinţei comune, dar
se află pe terenul unuia dintre proprietari, ele fac obiectul servituţii şi nu al
coproprietăţii.
B. Coproprietatea forţată asupra părţilor şi dotărilor comune din clădiri cu mai
F multe apartamente având proprietari diferiţi
Reglementarea acestui caz de coproprietate o găsim în Legea locuinţei nr.
Sediul materiei.
114/1996.
Potrivit Regulamentului-cadru al asociaţiilor de proprietari, anexă la lege,
termenii condominiu, apartament, proprietate comună, cotă-parte sunt astfel definiţi:
- prin bloc de locuinţe - clădire – condominiu, se înţelege o proprietate
imobiliară, din care unele părţi au altă destinaţie decât aceea de locuinţă, respectiv
apartamente proprietate individuală, iar restul este proprietate comună indiviză.
Proprietatea imobiliară nu este un condominiu decât dacă cota-parte indiviză de
proprietate comună revine proprietarilor apartamentelor şi nu poate fi separată de
proprietatea asupra apartamentelor;
- prin spaţiu, respectiv apartament, se înţelege o parte dintr-o clădire destinată
locuirii, în regim de proprietate individuală, care, împreună cu cota-parte indiviză din
proprietatea comună, constituie o unitate de proprietate imobiliară;
89
 - prin proprietate comună, legea înţelege toate părţile dintr-o clădire aflată în
proprietate, care nu sunt apartamente şi care sunt destinate folosirii în comun de către
toţi proprietarii din acea clădire. Proprietatea comună este indivizibilă şi este deţinută
de proprietarii apartamentelor individuale, conform cotelor calculate. Proprietatea
comună include toate părţile proprietăţii care sunt în folosinţa comună, ca: terenul pe
care este construită clădirea, curtea inclusă, fundaţia, structura de rezistenţă,
acoperişul, terasele, coşurile de fum, scările, holurile, pivniţele, subsolurile, casa
scării, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apă, ascensoarele.
Proprietatea comună include instalaţii ale clădirii aflate în folosinţa comună
cu care a fost înzestrată clădirea în timpul construcţiei sau cu care a fost dotată mai
târziu de catre proprietari, ca de exemplu: canale pluviale, paratrăsnete, antene,
instalaţii de telefonie, instalaţii electrice, conducte de apă, sisteme de încălzire şi
conducte de gaze care pot trece prin proprietatea comună pâna la punctele de
distribuţie din apartamentele individuale;
- prin cota-parte se înţelege cota de proprietate care îi revine fiecărui
apartament proprietate individuală, din proprietatea comună, şi este înscrisă în actul
de proprietate. Dacă cotele-părţi nu sunt înscrise în actele de proprietate, ele vor fi
calculate pentru fiecare apartament, corespunzător cu raportul dintre suprafaţa
locativă a fiecărui apartament şi totalul suprafeţelor locative ale tuturor
apartamentelor din imobil.
Proprietarii se pot constitui în asociaţii de proprietari care, potrivit art. 1 alin.
(2) din O.G. nr. 85/2001, au ca scop asigurarea condiţiilor de funcţionare normală a
locuinţelor şi a părţilor comune. Ele răspund de întreţinerea, renovarea şi înlocuirea
părţilor comune, iar costurile sunt calculate proporţional cu cotele fiecărui proprietar
sau după numărul de persoane înscrise în asociaţie.
Administrarea condominiului se face de persoane fizice angajate ori de
persoane juridice specializate.
Practica instanţelor a decis că “o comunitate forţată poate să existe nu numai
cu privire la părţile comune prin natura lor ale unei clădiri, ci şi asupra unei instalaţii
comune afectate folosinţei a două clădiri învecinate ce nu aparţin aceloraşi
proprietari”.
C. Coproprietatea forţată asupra unor bunuri de familie
F Sunt considerate bunuri de familie: mormintele, tablourile de familie, hârtiile
de familie etc.
Determinare.
Proprietatea comună asupra mormintelor nu beneficiază de o reglementare
unitară, fiind făcută, de regulă, prin regulamente locale, având ân vedere că cimitirele
se află în proprietatea cultelor sau a unităţilor adminstrativ-teritoriale. Administraţia
cimitirelor concesionează locurile de veci, fără a transmite dreptul de proprietate
asupra lor. Monumentele funerare, capelele, cavourile fac obiectul dreptului de
proprietate al concesionarului care le poate înstrăina, cu avizul administraţiei
cimitirului. Concesionarul nu poate însă înstrăina locul de veci şi nu-l pot uzucapa.
Dacă, de principiu, coproprietatea forţată nu poate înceta prin partaj, aşa cum
se întâmplă în cazul coproprietăţii pe cote-părţi, sunt şi situaţii când ea încetează,
dintre care, mai importante sunt următoarele:
-pieirea fortuită a bunului aflat în coproprietate forţată;
-exproprierea bunului pentru cauză de utilitate publică;
-dobândirea de către unul dintre coproprietari a întregului bun aflat în
coproprietate forţată;

90
 -acordul de voinţă al coproprietarilor, atunci când menţinerea ei nu mai este
necesară.
Jurisprudenţa a decis că „starea de indiviziune forţată asupra părţilor comune
dintr-un imobil poate să înceteze numai cu acordul tuturor coproprietarilor şi nu
împotriva voinţei lor, fără ca refuzul unuia dintre ei de a consimţi să poată fi
considerat ca o exercitare abuzivă a dreptului său. Prin excepţie, ea poate să înceteze
şi atunci când nu se mai impune cu necesitate a fi menţinută. Astfel, deşi podul unei
clădiri este de folosinţă comună şi nu se poate împărţi între coproprietari, dacă totuşi,
ţinând seama de natura şi destinaţia funcţională a podului, această posibilitate există
în fapt, instanţa este îndreptăţită să dispună o atare împărţire, bineînţeles, fără a leza
interesele vreunui coproprietar”.
Tot astfel, dacă terenul afectat folosinţei comune a coproprietarilor locuinţelor
pe care se află, depăşeşte dimensiunea normală a unei curţi, suprafaţa excedentară
poate fi partajată.
4. Proprietatea comună în devălmăşie
Caracterizare
F Proprietatea comună în devălmăşie este o formă a dreptului de proprietate
Noţiune. comună care se particularizează prin aceea că titularii ei nu au o cotă-ideală,
matematică, din dreptul de proprietate asupra unor bunuri care nu sunt fracţionate în
materialitatea lor. Dreptul de proprietate în devălmăşie nu se confundă cu
comunitatea de bunuri a soţilor în conţinutul căreia regăsim şi alte drepturi reale şi de
creanţă, dar şi obligaţii commune ale soţilor.
Dreptul de proprietate comună în devălmăşie al soţilor
Singurul caz de proprietate comună în devălmăşie cunoscut de legislaţia
noastră este dreptul de proprietate comună al soţilor. Potrivit art. 30 alin. (1) C. fam.,
“Bunurile dobândite în timpul căsătoriei, de către oricare dintre soţi, sunt, de la data
dobândirii lor, bunuri comune ale soţilor”, iar în alin. (2) al aceluiaşi text se prevede
că “Orice convenţie contrară este nulă”. Bunurile proprii ale soţilor sunt enumerate în
art. 31 C. fam., astfel că, ori de câte ori bunul este dobândit în timpul căsătoriei şi nu
face parte din categoriile bunurilor considerate a fi proprii, va fi calificat bun comun.
Legea instituie o prezumţie relativă, iuris tantum, de comunitate, prin art. 30
alin. (3) C. fam. text potrivit căruia “calitatea de bun comun nu trebuie să fie
dovedită”, uşurând astfel probaţiunea, atât a soţilor, care nu sunt obligaţi să probeze
că bunurile achiziţionate în timpul căsătoriei sunt dobândite prin contribuţia lor
comună, cât şi a creditorilor comuni ai soţilor, care, având un drept de creanţă
împotriva ambilor soţi, pot urmări orice bun comun, fără a fi obligaţi să probeze că
bunul urmărit face parte din comunitatea de bunuri a soţilor.
Prezumţia de comunitate a fost instituită în considerarea instituţiei căsătoriei
şi nu a convieţuirii celor doi soţi. Potrivit practicii judiciare, “concubinii nu
beneficiază de prezumţia de comunitate asupra bunurilor comune instituită de art. 30
C. fam., text care se aplică numai în ceea ce priveşte regimul legal al bunurilor
dobândite în timpul căsătoriei. Această dispoziţie legală, nefiind, deci, aplicabilă
concubinilor, ei nu pot fi consideraţi, în baza legii, în devălmăşie asupra bunurilor
debândite în timpul concubinajului. Nimic nu împiedică însă constatarea existenţei
unui drept de proprietate comună pe cote-părţi al concubinilor asupra bunurilor
dobândite de ei, în raport cu contribuţia fiecăruia la dobândirea lor, stabilită prin
probe”.
Dacă, de lege lata, acest regim, instituit de actulalul Cod al familiei, este
singurul regim matrimonial legal, în reglementarea dată de Proiectul Codului civil
91
 raporturilor patrimoniale dintre soţi se prevede posibilitatea acestora de a alege şi un
alt regim matrimonial, cel al separaţiei de bunuri.
Aşa cum s-a arătat, dreptul de proprietate comună în devălmăşie nu se
confundă cu comunitatea matrimonială, care este o universalitate juridică ce include
şi datoriile soţilor. Altfel spus, raportul dintre dreptul de proprietate comună în
devălmăşie şi comunitatea de bunuri este de la parte la întreg.
Exercitarea dreptului de proprietate comună în devălmăşie
F Aşa cum am arătat, exercitarea dreptului de proprietate comună în devălmăşie
Particularităţi. prezintă particularităţi determinate de natura relaţiilor dintre soţi, întemeiate pe
egalitate şi pe faptul că nu se cunoaşte nici întinderea dreptului şi nici bunurile ce li s-
ar cuveni în materialitatea lor.
A. Actele de conservare
Particularităţi. Actele de conservare sunt cele menite să conserve dreptul, să
împiedice pierderea lui, sau să-l menţină în starea actuală, pot fi făcute, de oricare
dintre soţi, fără consimţământul celuilalt, altfel spus, fără respectarea regulii
unanimităţii şi chiar împotriva voinţei celuilalt soţ, soluţie ce se desprinde din faptul
că, aşa cum o spunem mai jos, legea obligă pe soţi doar în ce priveşte administrarea şi
înstrăinarea bunurilor să fie făcute împreună.
B. Actele de administrare şi de dispoziţie privind bunurile mobile ale soţilor
Mandatul tacit. Potrivit art. 35 alin. (1) C. fam., “Soţii administrează şi
folosesc împreună bunurile comune şi dispun tot astfel de ele”. Prin urmare, cele trei
atribute ale dreptului de proprietate, ius utendi, ius fruendi şi ius abutendi, sunt
exercitate cu respectarea regulii unanimităţii.
Actele juridice de administrare privind bunuri mobile, încheiate doar de unul
dintre soţi sunt considerate valabil încheiate, fără a fi nevoie de consimţământul
expres al celuilalt soţ. O spune expres art. 35 alin. (2) C. fam., potrivit căruia “Oricare
dintre soţi, exercitând singur aceste drepturi, este socotit că are şi consimţământul
celuilalt soţ”. Soluţia este cât se poate de raţională. Pe de o parte, se protejează soţul
care încheie asemenea acte, dispensându-l de obligaţia de a cere voie partenerului de
viaţă pentru orice act juridic încheiat, prezumând că asemenea acte sunt încheiate în
interesul comunităţii de bunuri, iar pe de altă parte se protejează şi terţii care,
contractând cu doar unul dintre soţi, s-au încrezut în consensul acestora cu privire la
actul încheiat.
În termeni juridici, prezumarea consimţământului nu putea fi făcută decât prin
instituirea unui mandat tacit, în temeiul căruia consimţământul celuilalt soţ este
prezumat. Prezumţia este însă relativă, iuris tantum, şi vizează doar bunurile mobile.
Deşi textele evocate nu disting, printr-o interpretare per a contrario a normei de la
art. 35 alin. (2) partea finală C. fam., rezultă că, dacă legea cere consimţământul
celuilalt soţ doar în privinţa bunurilor imobile, înseamnă că bunurile mobile pot fi
înstrăinate sau grevate doar de un singur soţ.
Prezumţia mandatului tacit poate fi răsturnată printr-o probă contrară. În
practică, s-a decis că “oricare dintre soţi are posibilitatea să facă dovada că nu a dat
celuilalt soţ un atare mandat cu privire la un anumit act sau că s-a opus la încheierea
lui, ori că există o situaţie de fapt care face imposibilă prezumarea
consimţământului”.
Actul juridic care se dovedeşte a fi fost încheiat în dispreţul voinţei celuilalt
soţ este lovit de nulitate relativă, pentru că interesele protejate sunt private şi nu ţin de
ordinea publică. Fiind însă vorba doar de bunuri mobile, terţul dobânditor se va putea
apăra invocând prevederea de la art. 1909 C. civ., adică posesia de bună-credinţă
92
 care valorează titlu. Prin urmare, pentru ca bunul mobil înstrăinat să revină în
comunitatea de bunuri a soţilor, se cere reaua-credinţă a terţului dobânditor.
Jurisprudenţa, având a califica actele juridice încheiate de unul dintre soţi, a
considerat că este act de administrare contractul de împrumut având ca împrumutător
pe unul dintre soţi, precum şi acţiunea în restituirea unui împrumut comun, contractul
pentru repararea unui imobil supus degradării.
C. Actele de dispoziţie privind bunurile imobile
150. Normă imperativă. Potrivit art. 35 alin. (2) partea finală, după ce
instituie mandatul tacit pentru celelalte categorii de acte juridice, dispune, printr-o
normă imperativă: ”Cu toate acestea, niciunul dintre soţi nu poate înstrăina şi nici nu
poate greva un teren sau o construcţie ce face parte din bunurile comune, dacă nu are
consimţământul expres al celuilalt soţ”.
Dintr-un început, trebuie precizat că legea are în vedere doar înstrăinarea sau
grevarea unui bun imobil, nu şi dobândirea unui asemenea bun, care, potrivit
jurisprudenţei, cât şi doctrinei, poate fi făcută neîngrădit de către unui dintre soţi, fără
consimţământul celuilalt. Aşa cum se remarcă, uneori, jurisprudenţa a mers prea
departe, validând actele juridice de dobândire a unui bun imobil de către unui dintre
soţi împotriva voinţei celuilalt, prin asimilare cu actele de administrare, soluţie
criticată, pe bună dreptate. O soluţie contrară o regăsim în practica ulterioară a
instanţei supreme, care a sancţionat actul juridic de dobândire a unui bun imobil
încheiat de unul dintre soţi în frauda intereselor celuilalt.
Sancţiunea actului juridic de înstrăinare sau grevare a unui bun imobil, de
către un soţ, fără consimţământul celuilalt, a făcut obiectul unor opinii divergente.
Plecând de la caracterul imperativ al normei de la art. 35 alin. (2) partea finală
C. fam., unii autori au considerat că sancţiunea actului ar trebui să fie nulitatea
absolută. Discuţia a fost tranşată încă din anul 1963, când Tribunalul suprem, prin
decizia de îndrumare nr. 18/1963, a statuat că „Nulitatea actului de înstrăinare sau
grevare de către unui dintre soţi, fără consimţământul celuilalt soţ, a unui teren sau a
unei construcţii ce face parte din bunurile comune este relativă şi actul poate fi
confirmat expres sau tacit de acest din urmă soţ”. Soluţia este aprobată de doctrina
majoritară, plecând de la ideea că diferenţa dintre nulitatea relativă şi cea absolută nu
stă în caracterul normei care instituie o anumită interdicţie, ci în caracteru privat sau
de ordine publică al interesului supus protecţiei juridice.
Nulitatea, fiind relativă, este supusă prescripţiei, iar actul poate fi confirmat
fie expres, fie tacit, prin neatacarea lui în termenul de 3 ani de la data naşterii
dreptului la acţiune.
Încetarea proprietăţii comune în devălmăşie
F Cazurile de încetare a acestei forme a proprietăţii comune sunt: desfacerea şi
Cazuri încetarea căsătoriei, învoiala soţilor, hotărârea judecătorească.
Fiind o comunitate de bunuri instituită în considerarea căsătoriei, este firesc să
înceteze odată cu ea. Problema care se pune este însă cum va înceta. Dacă, de
principiu, suntem de acord cu teza că, odată cu desfacerea sau încetarea căsătoriei
comunitatea de bunuri a soţilor nu-şi mai găseşte raţiunea, credem că nu se poate
trece cu vederea faptul că, pentru a ne afla în faţa unei proprietăţi pe cote-părţi, va
trebui, ca mai întâi, ele să fie stabilite. Şi cum ar putea fi stabilite altfel decât printr-o
procedură prealabilă în cadrul căreia soţii fie se vor înţelege, fie se vor judeca, în
condiţii de contradictorialitate, probând, fiecare dintre ei, aportul la dobândirea
bunurilor. Cu atât mai mult, va fi nevoie de această procedură în cazul în care
acţiunea va fi formulată de succesorii sau creditorii soţilor. De aceea este greu de
93
 acceptat teza transformării de drept a proprietăţii comune în devălmăşie în proprietate
comună pe cote-părţi.
Prin convenţia părţilor, comunitatea de bunuri poate face obiectul împărţirii,
fie odată cu divorţul, fie ulterior acestuia. În timpul căsătoriei, bunurile comune nu
pot fi supuse partajului, pentru că se contravine regimului legal al comunităţii. Pentru
motive temeinice, art. 36 alin. (2) C. fam. prevede posibilitatea partajului, dacă unul
dintre soţi foloseşte în mod abuziv bunurile comune. Astfel, în timpul divorţului, soţii
se pot învoi cu privire la împărţirea bunurilor, dar efectele acestei convenţii se vor
produce fie după desfacerea căsătoriei, fie în timpul căsătoriei, situaţie în care
convenţia va produce efecte.
5. Discuţii privind proprietatea periodică
F Adepţii proprietăţii periodice o definesc ca fiind acea modalitate a dreptului
de proprietate în cadrul căreia fiecare titular exercită în nume şi interes propriu,
Noţiune.
prerogativele dreptului său de proprietate pe perioade determinate care se repetă
succesiv şi perpetuu, la intervale regulate.
Dacă pentru sistemul anglo-saxon o astfel de modalitate s-a numit “time
sharing”, pentru francezi, mai puţin disponibili de a împrumuta terminologia anglo-
americană, ea a fost denumită în mai multe feluri: de la multiproprietate, la
coproprietate sezonieră, proprietate pe timp limitat, proprietate spaţio-temporală sau,
mai rezonabil, drept de folosinţă pe timp limitat.
Acest nou concept a apărut în domeniul turismului, investitorii adresându-se
celor care şi-au dorit o casă de vacanţă fără a dispune de suficiente fonduri pentru a o
obţine. Exploatând, în mod inteligent, aceste miraj, investitorii au oferit amatorilor de
iluzii posibilitatea de a cumpăra folosinţa unei case de vacanţe pentru o perioadă de
timp limitată, ofertă care a făcut epocă în anii ’70. Concomitent au fost înregistrate tot
mai multe sesizări ale celor înşelaţi prin contracte tot mai diverse redactate de
ofertanţi cu identitate cel puţin discutabilă, practicându-se clauze obscure. Aceste
practici abuzive au determinat Parlamentul European să adopte la13 octombrie 1988
o hotărăre prin care propunea adoptarea unei directive de armonizare.
La 26 octombrie 1994 a fost adoptată Directiva nr. 94/47/CE, numită şi
Directiva Timesharing. Scopul acestei directive n-a fost acela de a armoniza natura
juridică a drepturilor care fac obiectul contractelor, diferită de la stat la stat şi cu atât
mai puţin acela de a constitui un temei legal pentru asemenea contracte, ci doar de a
le stabili o minimă protecţie orientată în următoarele direcţii: transparenţa ofertei în
privinţa drepturilor dobândite şi obligaţiilor asumate de părţile contractante, obligaţia
ofertantului de a informa pe beneficiari cu privire la riscurile asumate, acordarea
dreptului de denunţare a contractului în termen de 10 zile, termen în care sunt
interzise plăţile, respectarea normelor impuse de directivă şi sancţionarea invocării
dreptului străin, avantajos ofertanţilor, când bunul care face obiectul contractului se
află pe teritoriul unui alt stat.
Potrivit doctrinei, în sistemul time sharing sunt practicate următoarele tipuri
de relaţii contractuale:
- obligaţional, prin care beneficiarul dobândeşte dreptul de a folosi bunul, un
drept de creanţă ce poate fi valorificat doar în raporturile cu debitorul din contract;
- societar, prin care beneficiarul devine asociat în cadrul unei societăţi care
este proprietara imobilului, iar dreptul dobândit se concretizează în părţi sociale la
capitalul societăţii;
- real, mai puţin utilizat, în cadrul căruia beneficiarul dobândeşte un drept
real, fie de coproprietate, fie dezmembrământ al dreptului de proprietate;
94
 - prin instituţia trust-ului, în sistemul Common Law prin intermediul
instituţiei Equity, prin care proprietarul bunului, numit “settlor”, transmite dreptul
său de proprietate către una sau mai multe persoane, numite “trustee”, care devin
deţinătorii titlului legal având rolul de a gestiona proprietatea în folosul beneficiarilor,
deţinători ai titlului echitabil.
153. Legea nr. 282/2004. Pentru implementarea Directivei 94/47/CE, a fost
adoptată Legea nr. 282/2004 privind protecţia dobânditorilor cu privire la unele
aspecte ale contractelor purtând asupra dobândirii unui drept de utilizare pe durată
limitată a unor bunuri imobiliare.
O primă întrebare care se pune este legată de semnificaţia acestei
reglementări. Se poate oare spune că această lege a creat o nouă modalitate a
dreptului de proprietate?
Răspunsul ni se pare cât se poate de clar în condiţiile în care noua
reglementare are ca finalitate exclusivă protecţia consumatorilor, scop pe care însăşi
Directiva 94/47/CE îl declară expres în preambul: “Prezenta directivă nu are scopul
de a reglementa nici (de a stabili s.n.) măsura în care contractele privind folosinţa pe
durată limitată a unui sau a mai multor bunuri imobile pot fi încheiate în statele
membre, nici temeiul legal al acestor contracte”.
Prin urmare, această reglementare nu-şi propune să lămurească natura juridică
a drepturilor dobândite de beneficiari, ci doar de a se achita, cu întârziere, de obligaţia
transpunerii directivei, având drept scop declarat protecţia consumatorilor. În aceste
condiţii reglementarea nu poate constitui sediul unei noi materii, cum se vrea a fi
proprietatea periodică.
Care este, totuşi, natura juridică a dreptului de utilizare în concepţia Legii nr.
282/2004?
Potrivit art. 3 lit. a) din această lege, beneficiarul dobândeşte “un drept real
sau orice alt drept care priveşte folosinţa unuia ori mai multor bunuri imobiliare,
pentru o perioadă determinată sau determinabilă a anului care nu poate fi mai mică de
o săptămănă”. Numai că Directiva nu vorbeşte de „dobânditor”, termen care ne
conduce la transferul dreptului, ci aceea de “achizitor”.
Dacă vorbim de un drept de proprietate exercitat pe o perioadă limitată, el se
află în contradicţie cu caracterul perpetuu al proprietăţii, în general, indiferent de
modalitatea ei.
Apoi, caracterizarea care se face acestui drept ca purtând asupra “tranşelor de
timp” a trezit o rezervă îndreptăţită potrivit căreia “perioada de timp convenită
oricum nu poate constitui obiect al unui drept”.
O altă obiecţie formulată de profesorul Corneliu Bîrsan este cea privind
posibilitatea uzucapării unei perioade de timp, în contradicţie cu caracterul continuu
al posesiei.
Dacă este vorba de un drept de folosinţă el nu poate fi calificat drept real, ci
un drept de creanţă creat prin contract.

95
 BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ

I. Tratate şi monografii.
1. D. Chirica, Posibilitatea exercitarii actiunii in revendicare de catre un singur
coindivizar, Dreptul nr 11/1998, pp. 28-29;
2. D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comună, Ed. Lumina lex, 2000;
3. P. Vasilescu, Regimuri matrimoniale, Ed. Rosetti, 2003;
4. T. Sambrian, Proprietatea in sistem “time sharing” – proprietatea periodica – o
noua modalitate a dreptului de proprietate, Dreptul nr. 5/1997, p. 35.

TEST DE AUTOEVALUARE

Încetarea proprietăţii comune în devălmăşie.

96
 TEMĂ DE REFLECŢIE

Principalele modalităţi ale dreptului de propietate şi diferenţele dintre

ele.

MODELE DE ÎNTREBĂRI

Întrebările vor fi tip grilă, cu cel puţin un răspuns fiecare întrebare.

1. Este sancţionată vaânzarea unui bun indiviz de către un singur coindivizar:

a. nu
b. cu nulitatea absolută a actului
c. cu nulitatea relativă a actului
2. La coproprietatea în devălmăşie, soţul cunoaşte intinderea dreptului său
asupra bunurilor:
a. da, are dreptul la jumătate din bunuri
b. în principiu are dreptul la jumătate dar intinderea va fi determinată la partaj
c. are dreptul doar la bunurile la care a contribuit
3. Cum va fi sancţionată vânzarea unui bun imobil de catre unul dintre soţi:
a. cu nulitatea absolută
b. cu nulitatea relativă
c. un va fi sancţionată pentru că se prezumă că a avut consimţământul celuilalt

RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRI

1. c.

2. b.

3. b.

97
 CAPITOLUL VII
POSESIA

1. Cuprins
2. Obiectiv general
3. Obiective operaţionale
4. Timpul necesar studiului capitolului
5. Dezvoltarea temei
6. Bibliografie selectivă
7. Temă de reflecţie
8. Modele de teste
9. Răspunsuri şi comentarii la teste

Cuprins

– Definiţia, fundamentul şi elementele posesiei

– Proba, dobândirea şi pierderea posesiei
– Calităţile şi viciile posesiei

– Obiectiv general: Dobândirea de cunoştinţe privind fundamentul

posesiei, raţiunea pentru care este supusă protecţiei juridice.

– Obiective operaţionale: Însuşirea definiţiei posesiei, mult discutată

în doctrină, calităţile şi viciile acesteia, proba posesiei, efectele
posesiei reprezintă o preocupare distincta a prelegerii

= 2 ore

98
 CAPITOLUL VII
POSESIA

1. Definiţia, fundamentul şi elementele posesiei

Etimologic, termenul posesie îşi are originea în verbul latin possidere care,
formându-se prin alăturarea cuvintelor por şi sedere, sugerează, mai întâi, acţiunea
F de aşezare, instalare, ocupare, şedere statornică, pentru ca mai apoi să desemneze
Definiţie ideea de stăpânire a unui bun.
Posesia este o stare de fapt sau o stare de drept? De vreme ce legea îi
recunoaşte o serie de efecte juridice, am fi înclinaţi să credem că ea este o stare de
drept. De altfel, subiectul este obiect de controversă în doctrină.
Din punct de vedere juridic, posesia interesează dreptul în două ipostaze: ca
stare de fapt şi ca atribut al dreptului de proprietate sau a oricărui alt drept real. Ca
stare de fapt, posesia ne apare ca simplă stăpânire sau ocupare a unui bun, în timp ce,
ca atribut al dreptului real, posesia intră în conţinutul juridic al acestuia.
Pentru fundamentarea posesiei s-au confruntat două teorii:
- teoria subiectivă susţinută de Friedrich Karl von Savigny, care consideră că
F posesia presupune cele două elemente, contactul material cu bunul (corpus) şi
intenţia stăpânirii pentru sine a bunului (animus), dar că ceea ce defineşte posesia,
Fundament
deosebind-o de detenţia precară, este elementul subiectiv al acesteia, intenţia de a
stăpâni bunul ca proprietar (animus sibi habendi), în timp ce detenţia precară este
animată de intenţia de a deţine bunul pentru altul. Această teorie a influenţat
reglementarea posesiei în Codul Napoleon şi celelalte coduri pe care le-a inspirat;
- teoria obiectivă susţinută de Rudolf von Ihering, potrivit căreia ceea ce
contează nu este elementul subiectiv, ci elementul material al posesiei, obiectivarea
acesteia, corpus, în timp ce intenţia, animus, este dedusă din puterea fizică exercitată
asupra bunului în mod independent. Teoria lui Ihering a influenţat Codul civil german
şi pe cel elveţian.
Definiţia legală. Definiţia posesiei o găsim în art. 1846 alin. (2) C. civ.,
potrivit căruia “posesia este deţinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitată,
una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele nostru”, text preluat din Codul civil
francez.
Împotriva acestei definiţii au fost formulate o serie de obiecţii dintre care trei
sunt mai importante:
a) în primul rând, s-a afirmat că termenul de simplă “deţinere” nu
caracterizează doar posesia, ci include şi detenţia precară care nu este posesie, pentru
că detentorul precar nu deţine lucrul pentru sine, ci pentru altul, în numele altuia,
animo alieno, fiind obligat să restituie bunul proprietarului;
b) plecând de la această constatare, s-a observat că definiţia posesiei este
eliptică, pentru că-i lipseşte un element constitutiv al acesteia, intenţia de a stăpâni
pentru sine (animus sibi habendi);
c) în fine, sintagma „folosirea unui drept” nu caracterizează doar posesia.
Dimpotrivă, posesia poate fi exercitată chiar împotriva titularului dreptului, cum este
cazul, bunăoară, al posesiei asupra bunurilor pierdute sau furate.
Definiţii doctrinare. Plecând de la aceste critici, doctrina de drept civil
defineşte, de cele mai multe ori, posesia ca fiind o „stare de fapt generatoare de efecte
juridice, care constă în stăpânirea materială sau exercitarea unei puteri de fapt, de
99
 către orice persoană asupra unui bun, cu intenţia şi voinţa de a se comporta, faţă de
toţi ceilalţi, ca proprietar sau titular al altui drept real”.
Deşi această definiţie este împărtăşită de majoritatea autorilor de drept civil,
tranşându-se discuţia privind calificarea posesiei ca stare de fapt şi nu ca stare de
drept, ea ajută mai puţin la determinarea termenului de definit, lipsindu-i genul
proxim.
O definţie mai nuanţată care determină mai bine termenul supus definirii este
cea care vede posesia ca fiind “puterea de fapt pe care o persoană o exercită asupra
unui bun corporal individual determinat, care se află sau care poate intra în circuitul
civil, putere care reuneşte un element psihologic (animus) şi un element material
(corpus) şi apare ca manifestarea exterioară a unui drept real principal, bucurându-se
de protecţie juridică şi producând anumite efecte juridice.
Însuşindu-ne această definiţie ne îngăduim a avea o singură rezervă: înainte de
a fi o putere de fapt, posesia este o acţiune omenească de care legea leagă producerea
anumitor efecte. Altfel spus, posesia este un fapt juridic în sens restrâns, acesta fiind,
după noi, genul proxim al definiţiei.
De ce este apărată posesia? Chiar dacă nu este expresia unui drept, posesia,
ca stare de tapt, este protejată de legea civilă. Atunci când posesorul este şi titular al
dreptului real, protecţia posesiei tinde să apere, implicit, acest drept, parte integrantă a
ordinii de drept. În practică sunt frecvente situaţiile în care, deşi este proprietar al
bunului, posesorul nu are un titlu de proprietate, fiindu-i mai comod ca, în locul unei
probaţiuni, de multe ori dificilă, să apeleze la acţiunea posesorie. Chiar şi în procesul
de revendicare, jurisprudenţa a decis că, în situaţia în care niciuna dintre părţi nu face
dovada unui titlu de proprietate, va fi preferat posesorul (in pari causa possesionis
melior est causa possidendi).
Sunt însă şi situaţii în care posesia este apărată chiar împotriva proprietarului.
De această dată opţiunea legiuitorului de a proteja pe posesor este dictată de raţiuni
bine determinate. În primul rând, în situaţia în care proprietarul ar încerca să
deposedeze prin violenţă pe posesor, acesta din urmă este preferat de lege, soluţia
fiind dictată de principiul spoliatus ante omnia restituendo, care vrea să spună că,
înainte chiar de a vedea cine este proprietarul bunului aflat în litigiu, este important,
pentru restabilirea ordiniii de drept încălcate de proprietarul care a încercat să-şi facă
singur dreptate, ca bunul să fie restituit celui deposedat. Pe de altă parte, posesia este
apărată pentru că ea reprezintă o aparenţă de proprietate. De regulă, posesorul este şi
proprietar al bunului posedat.
O altă situaţie în care legea preferă pe posesor proprietarului este în cazul
uzucapiunii ca mod de dobândire a proprietăţii. În această situaţie, având a alege între
posesorul diligent care a posedat un bun imobil o perioadă îndelungată de timp şi
proprietarul care şi-a abandonat bunul, legea civilă alege să-l apere pe posesor, soluţia
având şi menirea nu doar de a apăra diligenţa, ci şi de a sancţiona pasivitatea
proprietarului.
Posesia presupune coexistenţa a două elemente constitutive: elementul
F material (corpus) şi elementul psihologic (animus).
Elementele - Elementul material (corpus). Se afirmă îndeobşte că elementul material al
posesiei posesiei îl reprezintă “contactul direct cu lucrul posedat concretizat în orice acte
materiale”. Dar actele juridice pe care le încheie posesorul, despre care nu se poate
spune că presupun un contact material cu bunul, intră ele oare în ceea ce numim
elementul material al posesiei?

100
 Potrivit autorului unei monografii dedicate aceste materii, actele juridice nu
constituie elementul material al posesiei, pentru că ele poartă asupra dreptului de
proprietate nu asupra lucrului şi pentru că ele pot fi încheiate nu numai de către
posesor, ci şi de proprietarul neposesor al bunului. Opinia a rămas singulară,
majoritatea autorilor convenind că actele juridice privind bunul posedat por fi
încheiate şi corpore alieno.
- Elementul subiectiv al posesiei (animus) constă în voinţa pe care o are
posesorul de a exercita stăpânirea bunului doar pentru sine, animus sibi habendi în
nume de proprietar, adică având acel animus domini, atitudine împrumutată de la
proprietar sau de la titularul unui alt drept real. Această atitudine poate fi grefată pe
un drept subiectiv al posesorului, dar, la fel de bine, ea poate fi şi nelegitimă. Până şi
hoţul poate avea această voinţă de a stăpâni pentru sine bunul furat. Prin urmare,
elementul subiectiv al posesiei nu este legat de buna-credinţă a posesorului. Un
coindivizar care stăpâneşte singur bunul ce face obiectul unui drept de coproprietate,
negând drepturile concurente ale celorlalţi titulari, este posesor, deşi ştie că dreptul
său nu este exclusiv.
Spre deosebire de posesor, detentorul precar, fiind obligat să restituie bunul
proprietarului, nu are animus domini, el exercitând o posesie corpore alieno. Este
cazul comodatarului sau al locatarului, obligaţi, ex contractu, la restituirea bunului. Ei
exercită posesia în numele comodantului sau locatorului.
2. Proba, dobândirea şi pierderea posesiei
F Proba posesiei. Cele două componente ale posesiei sunt diferit probate.
Proba posesiei Elementul material al posesiei, reprezentat de acţiunea omului prin care se
realizează stăpănirea bunului, fiind un fapt juridic, poate fi probat cu orice mijloc de
probă. Actele juridice care intră în conţinutul elementului material al posesiei pot fi
dovedite cu respectarea condiţiilor generale de probă prevăzute de art. 1191 C. civ.
Elementul subiectiv al posesiei nu este susceptibil de probă directă. De regulă,
existenţa unei anumite intenţii este relevată de acţiunile sau inacţiunile omului. În
această materie au fost instituite următoarele prezumţii legale:
- „posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, dacă
nu este probat că a început a poseda pentru altul” (art. 1854 C. civ.). Este o prezumţie
relativă, iuris tantum, care poate fi răsturnată prin proba contrară prin care se tinde la
dovada precarităţii unei asemenea posesii;
- posesorul este prezumat a fi proprietarul bunului posedat. Este efectul
principal al posesiei, o prezumţie relativă ce poate fi răsturnată de adevăratul
proprietar prin intentarea acţiunii în revendicare a bunului;
- „când posesorul a început a poseda pentru altul, se presupune că a conservat
aceeaşi calitate, dacă nu este probă contrarie”, prezumţie legală relativă instituită de
art. 1855 C. civ.
Dobândirea posesiei. Posesia se dobândeşte prin întrunirea celor două
F elemente constitutive ale acesteia, corpus şi animus. Nu este necesar ca ele să fie
Dobândirea dobândite concomitent, numai că simpla stăpânire a bunului, fără intenţia de a stăpâni
posesiei pentru sine, nu este considerată posesie, ci detenţie precară, la fel cum simpla intenţie
de a poseda, neînsoţită de stăpânirea efectivă a bunului, este insuficientă pentru
dobândirea posesiei.
Elementul material poate fi exercitat atât de către posesor, cât şi de o altă
persoană. De exemplu, chiriaşul, care este un detentor precar, stăpâneşte bunul, dar în
numele persoanei care i l-a predat ca urmare a închirierii. Elementul subiectiv,
animus, nu poate fi exercitat printr-o altă persoană. Doar în cazul persoanelor lipsite
101
 de capacitate de animus este exercitat prin reprezentanţii legali ai acestora (animo
alieno).
Pierderea posesiei. Posesia dispare prin pierderea simultană a celor două
elemente constitutive, prin pierderea elementului material sau a elementului subiectiv.
Pierderea simultană a celor două elemente are loc fie prin înstrăinarea bunului
posedat, fie prin abandonarea acestuia de către posesor, în ultimul caz bunul devenind
res derelicta.
Pierderea elementului material al posesiei (corpus) are loc prin pierderea
bunului sau prin trecerea acestuia în stăpânirea altei persoane. Când este vorba de
bunuri mobile sau imobile care nu îndepllinesc cerinţele de la art. 1909, 1910 C. civ.,
posesorul care a pierdut elementul material păstrează posesia solo animo timp de un
an. Avem în vedere că intentarea unei acţiuni posesorii se poate face în acest termen
de un an de la data deposedării, termen prevăzut de art. 674 C. civ., timp în care
posesia este imperfectă.
Pierderea elementului subiectiv al posesiei (animus) are loc atunci când
posesorul are bunul dar pierde animus. Este cazul constituitului posesor, când
posesorul vinde bunul, dar cumpărătorul îl închiriază vânzătorului care devine astfel
detentor precar.
3. Calităţile şi viciile posesiei
Calităţile posesiei
F Reglementare. Pentru ca posesia să fie utilă, adică să fie recunoscută de lege,
trebuie să îndeplinească anumite calităţi prevăzute de art. 1847 C. civ. Potrivit acestui
Reglementări
privind calităţile text, „ca să se poată prescrie, se cere o posesie continuă, neîntreruptă, netulburată,
posesiei publică şi sub nume de proprietar”.
Spre deosebire de Codul civil francez, Codul nostru civil nu include printre
condiţiile posesiei şi pe aceea de a nu fi echivocă, fapt apreciat de doctrina noastră
mai veche, în timp ce doctrina actuală şi jurisprudenţa consideră, cu mici excepţii, că
echivocul este un viciu al posesiei.
Aşa cum s-a observat, nu toate aceste însuşiri se dovedesc a fi simple calităţi
ale posesiei. Astfel, întreruperea posesiei are ca efect înlăturarea oricăror efecte ale
acesteia, iar faptul că o posesie nu se exercită sub nume de proprietar sau de titular al
unui alt drept real înseamnă că este vorba de o simplă detenţie precară, iar condiţia de
a poseda sub nume de proprietar presupune a avea animus fără de care posesia nu
există. Prin urmare, lipsa acestor două calităţi nu viciază posesia, ci face ca ea să nu
existe.
Viciile posesiei
Enumerare. Sunt vicii ale posesiei acele însuşiri contrare calităţilor pe care
F trebuie să le aibă posesia. Potrivit majorităţii autorilor, aceste vicii sunt:
Viciile posesiei, discontinuitatea, violenţa, clandestinitatea şi echivocul. În ce ne priveşte, considerăm
enumerare că doar primele trei sunt vicii propriu-zise ale posesiei, echivocul fiind mai mult decât
un viciu, afectând însăşi existenţa posesiei.
A. Discontinuitatea
Noţiune. Viciul discontinuităţii este definit de art. 1848 C. civ.: ”posesiunea
este discontinuă când posesorul o exercită în mod neregulat, adică cu intermitenţe
anormale”.
I s-ar putea reproşa acestui enunţ o vagă determinare a ceea ce legiuitorul
numeşte „intermitenţe anormale”. În realitate, nici nu se pot defini mai precis
asemenea intermitenţe, pentru că ele pot fi diferite de la caz la caz, în funcţie de
particularităţile bunurilor ce fac obiectul posesiei. Astfel, posesia unui teren agricol
102
nu presupune prezenţa fizică a posesorului, decât în perioada lucrărilor, în timp ce
contactul material al posesorului cu o casă de locuit trebuie să aibă o frecvenţă mai
mare. Aprecierea privind normalitatea intermitenţelor este lăsată judecătorului care va
decide în raport de specificitatea fiecărei situaţii ivite în practică.
Legea prezumă relativ continuitatea posesiei, dacă existenţa acesteia este
probată la un moment dat. Astfel, potrivit art. 1850 C. civ., “posesorul actual care
probează că a posedat într-un moment dat mai înainte, este presupus că a posedat în
tot timpul intermediar, fără însă ca aceasta să împiedice proba contrară”. Rezultă că
sarcina probei o are cel care pretinde existenţa unor intermitenţe anormale.
Viciul discontinuităţii posesiei are următoarele caractere juridice:
- este temporar, în sensul că viciază posesia doar pe perioada cât
intermitenţele posesiei sunt anormale. Potrivit art. 1856 C. civ., “posesiunea viciată
prin vreuna din cauzele arătate în art. 1847 devine posesiune utilă, îndată ce acel viciu
încetează în vreun mod oarecare”;
- este un viciu absolut, în sensul că poate fi invocat de orice persoană care
justifică un interes legitim;
- este un viciu care caracterizează atât posesia bunurilor imobile, cât şi a celor
mobile, mai puţin ipotezele prevăzute de art. 1909 – 1910 C. civ., potrivit cărora
posesia de bună-credinţă conduce la dobândirea proprietăţii, fără a fi nevoie de
trecerea vreunei perioade de timp.
Discontinuitatea posesiei nu trebuie confundată cu întreruperea acesteia. Mai
întâi pentru că, în timp ce discontinuitatea are drept cauză conduita voluntară a
posesorului, întreruperea posesiei se datorează faptei terţului, apoi pentru că, în timp
ce discontinuitatea viciază doar posesia, întreruperea face ca posesia să înceteze.
B. Violenţa
Noţiune. Potrivit art. 1851 C. civ., “posesia este tulburată când este fundată
sau conservată prin acte de violenţă în contra sau din partea adversarului”. Posesia
trebuie să fie atât începută, cât şi conservată în mod paşnic, deci fără violenţă.
Deşi textul nu distinge între violenţa activă şi cea pasivă, doctrina de drept
civil s-a pronunţat în sensul că doar violenţa activă viciază posesia, pentru că violenţa
exercitată pentru a respinge atacul terţului nu este de natură a vicia posesia, fiind
inechitabil şi injust a oblige pe cineva să suporte consecinţele dăunătoare ale unor
acte şi fapte săvărşite de o altă persoană.
Caracterele juridice ale violenţei:
- potrivit art. 1862 alin. (2) C. civ., violenţa este un viciu relativ, în sensul că
nu poate fi invocat decât de cel împotriva căruia a fost exercitată;
- este un viciu temporar, pentru că viciază posesia doar pe perioada cât
durează violenţa, aşa cum rezultă din art. 1856 C. civ.;
- este aplicabilă atât în cazul bunurilor imobile, cât şi pentru cele mobile.
C. Clandestinitatea
Noţiune. Potrivit art. 1852 C. civ., “Posesiunea este clandestină când
posesorul o exercită în ascuns de adversarul său încât acesta nu este în stare de a
putea să o cunoască”. Prin urmare, pentru a fi utilă, posesia trebuie să fie exercitată în
mod public, în astfel de condiţii în care proprietarul bunului, cât şi orice altă persoană
interesată să poată cunoască faptul posesiei.
Caracterele juridice ale clandestinităţii sunt:
- este un viciu relative, pentru că poate fi invocat doar de către persoana
interesată faţă de care a fost ascunsă posesia;

103
 - este un viciu temporar, pentru că durează doar cât timp este ascunsă. Îndată
ce posesia a redevenit publică, viciul încetează;
- este aplicabil, cu precădere, bunurilor mobile, susceptibile de a fi ascunse,
fiind mai greu de închipuit cum posesia unui bun imobil ar putea fi ascunsă.
D. Echivocul
Noţiune. Codul nostru civil, spre deosebire de cel francez, nu include
echivocul printre viciile posesiei. Atât doctrina, cât şi jurisprudenţa definesc posesia
echivocă printr-o posesie despre care nu se poate spune, cu certitudine, că are
elementul subiectiv, animus sibi habendi. În practică, o astfel de problemă s-a pus în
legătură cu posibilitatea ca unul dintre moştenitori să exercite o posesie utilă asupra
bunurilor succesorale care să-i permită dobîndirea dreptului de proprietate prin
uzucapiune. Regula este că moştenitorii nu pot uzucapa bunurile succesorale,
existând prezumţia că ei stăpânesc bunurile succesorale unii pentru alţii. Sunt însă şi
situaţii în care unul dintre moştenitori stăpâneşte bunurile succesorale doar pentru
sine, negându-le celorlaţi comoştenitori drepturile lor concurente şi erijându-se în
proprietar exclusiv, situaţie în care el poate dobândi proprietatea bunurilor
succesorale printr-o posesie utilă îndelungată, adică prin uzucapiune.
Soluţia este cât se poate de echitabilă, fiind impusă de cel puţin două raţiuni:
mai întâi, dacă ceilalţi comoştenitori, cărora li s-au negat drepturile lor succesorale,
n-au reacţionat pe timpul termenului de uzucapiune, înseamnă că au achiesat implicit
la pretenţiile celui care a stăpânit netulburat, continuu şi sub nume de proprietar,
bunurile succesorale; apoi, chiar dacă n-ar fi aşa, având a opta între posesorul diligent
şi titularul dreptului, neglijent, legea preferă, pentru motive care ţin de certitudinea
circuitului civil şi de echitate, pe posesor şi sancţionează implicit pe titularul
dreptului care a permis posesorului să dobândească dreptul de proprietate printr-o
posesie utilă şi îndelungată.
Echivocul viciază posesia sau o face inexistentă?
Deşi majoritatea autorilor consideră că echivocul este un viciu al posesiei, ne
alăturăm tezei minoritare care susţine că el face inexistentă posesia.
Într-adevăr, ne aflăm în faţa unei posesii când sunt îndeplinite cele două
elemente, elementul material, corpus şi elementul subiectiv, animus. Când nu există
certitudine cu privire la existenţa vreunuia dintre cele două elemente, posesia nu
există. Or, o posesie care nu există nu poate fi viciată. Acesta poate fi motivul pentru
care redactorii Codului nostru civil n-au inclus echivocul printre viciile posesiei.
O altă întrebare care aşteaptă un răspuns satisfăcător este aceea dacă
elementul subiectiv al posesiei trebuie să caracterizeze doar pe posesor sau şi pe
ceilalţi. Având a se pronunţa asupra opiniei potrivit căreia este necesară nu doar
reprezentarea celui care stăpâneşte bunul, ci şi reprezentarea celorlalte persoane,
autorul unei lucrări de referinţă în materie afirmă, pe bună dreptate, că “este
nerelevantă reprezentarea corectă sau eronată pe care o au ceilalţi, precum şi
împrejurarea dacă posesorul crede că este titularul unui drept real sau doar îşi asumă
un asemenea drept prin negarea dreptului adevăratului proprietar”.
E. Precaritatea
Noţiune. Precaritatea nu este un viciu al posesiei, cum greşit este calificată în
Codul nostru civil; ea semnalează de fapt lipsa posesiei. Detenţia precară este definită
de art. 1853 C. civ.: “Actele ce exercităm asupra unui lucru al altuia, sub nume
precar, adică în calitate de locatari, depozitari etc., sau asupra unui lucru comun, în
puterea destinaţiei legale a acestuia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar.

104
 Tot asemenea este posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al altuia, prin simpla
îngăduinţă a proprietarului său”.
Ceea ce deosebeşte detenţia precară de posesie este elementul subiectiv al
acesteia: în timp ce posesorul stăpâneşte bunul pentru el, cu intenţia specifică
proprietarului, animus domini, anume aceea de a stăpâni pentru sine, animus sibi
habendi, detentorul precar deţine bunul doar cu intenţia de a-l deţine, animus
detinendi, dar pentru altul, nomine alieno, de regulă în temeiul unui drept de creanţă
ce rezultă dintr-un titlu legal, convenţional, judiciar, din simpla îngăduinţă a
proprietarului, ipoteză prevăzută expres de art. 1853 alin. (2) C. civ. ori chiar dintr-
un fapt juridic stricto sensu.
Pentru că elementul subiectiv este greu de dovedit, legea instituie o prezumţie
de posesie prin art. 1854 C. civ., potrivit căruia “Posesorul este presupus că posedă
pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este probat că a început a poseda pentru
altul”. Ea este, în acelaşi timp, şi o prezumţie de nepracaritate. Elementul material al
posesiei, corpus, este exercitat prin intermediul detentorului, corpore alieno, dar
numai în limitele dreptului constituit de posesor. Pentru definirea statutului de
detentor precar nici nu are importanţă cum a fost el lăsat să stăpînească bunul,
important este că detentorul are obligaţia să restituie bunul. Au această calitate
chiriaşul, depozitarul, comodatarul, creditorul gajist, sechestrul judiciar, curatorii,
executorii testamentar etc.
Când spunem că precaritatea nu este viciu al posesiei avem în vedere faptul că
îi lipseşte un element constitutiv al posesiei, animus sibi habendi, detentorul precar
fiind obligat la restituirea bunului persoanei de la care l-a primit.
Intervertirea precarităţii. Prin intervertirea precarităţii se înţelege
transformarea precarităţii în posesie utilă, ceea ce presupune transformarea lui animus
detinendi în animus possidendi. Potrivit art. 1857 C. civ., “ Posesorul care posedă nu
sub nume de proprietar nu poate să schimbe el însuşi, fie prin sine singur, fie prin alte
persoane interpuse, calitatea unei asemene posesii”. Pe de altă parte, legea instituie o
prezumţie de continuitate a detenţiei precare prin art. 1855 C. civ., potrivit căruia “cel
care a început a poseda pentru altul, se presupune că a conservat aceeaşi calitate, dacă
nu este probă contrară”.
F Cazuri legale. Intervertirea detenţiei precare în posesie utilă poate avea loc
doar în cazurile expres prevăzute de Codul civil în art. 1858, care de fapt sunt excepţii
Cazuri legale
privind
de la regula instituită în art. 1855 C. civ.:
intervertirea a - art 1858 pct. 1 C. civ.:”deţinătorul unui bun primeşte cu bună-
precarităţii credinţă, de la o a treia persoană, alta decât adevăratul proprietar, un titlu
translativ de proprietate în privinţa lucrului ce deţine”. Este cazul detentorului
precar care încheie un contract translativ de proprietate cu un non dominus, o altă
persoană decât proprietarul bunului. Legea cere ca detentorul precar să fie de bună-
credinţă, adică să nu fi cunoscut şi nici să nu fi putut cunoaşte, prin diligenţe
rezonabile, că persoana cu care a contractat nu este proprietarul bunului. Raţiunea
acestui text are în vedere convertirea elementului subiectiv al detenţiei din animus
detinendi în animus sibi habendi. Ceea ce se cere este ca detentorul precar să aibă
reprezentarea eronată că a dobândit proprietatea bunului deţinut. Cazul de şcoală cel
mai citat este acela al chiriaşului care cumpără bunul închiriat de la o persoană pe
care o consideră proprietar actual al bunului. Aşa cum se precizează în doctrina de
drept civil, buna-credinţă a detentorului precar nu trebuie să fie similară situaţiei în
care calitatea de proprietar a vânzătorului este efectul unei erori comune invincibile
(error communis facit ius);
105
 b - art. 1858 pct. 2 C. civ.:” deţinătorul lucrului neagă dreptul celui de la
care ţine posesiunea prin acte de rezistenţă la exerciţiul dreptului său”. Pentru a
se realiza intervertirea detenţiei precare, potrivit acestui text normativ nu este
suficient ca detentorul precar să nege doar dreptul celui de la care deţine bunul, ci se
cere ca acesta să fi săvârşit acte de rezistenţă de natură să obiectiveze schimbarea
intenţiei sale din animus detinendi în animus sibi habendi. S-a decis, de exemplu, că
simpla neplată a chiriei de către chiriaş nu poate fi calificată act de rezistenţă. În
schimb, neplata chiriei, urmare a notificării făcute locatorului a fost considerată act de
rezistenţă, în sensul normei pe care o analizăm;
c - art. 1858 pct. 3 C. civ.: ”deţinătorul strămută posesiunea lucrului,
printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate, la altul care este de
bună-credinţă”. De această dată, urmare a actului de dispoziţie, intervertirea
detenţiei precare are loc faţă de terţul dobânditor şi nu faţă de detentorul înstrăinător.
Buna-credinţă a terţului este prezumată, cu condiţia de a fi făcut verificări la
registrele de publicitate. Cu condiţia de a fi de bună-credinţă, terţul va dobândi doar
drepturile pe care le-a avut detentorul precar asupra bunului, nu şi obligaţiile sale
printre care obligaţia de a restitui bunul proprietarului;
d - art. 1858 pct. 4 C. civ.: “transmisiunea posesiunii din partea
deţinătorului la altul se face printr-un act cu titlu universal, dacă acest succesor
universal este de bună-credinţă”. Acest caz de intervertire a fost criticat de doctrina
de drept civil, plecându-se de la faptul că succesorul universal, de exemplu,
substituindu-se în toate drepturile şi obligaţiile autorului, va rămâne obligat la
restituirea bunului, obligaţie pe care o avea autorul de la care a dobândit bunul.
Efectele posesiei
F Enumerare. O posesie utilă dă naştere următoarelor efecte:
- crează o prezumţie de proprietate în favoarea posesorului;
- posesorul de bună-credinţă dobândeşte fructele bunurilor posedate;
- posesia este apărată prin acţiunile posesorii;
- posesia exercitată în condiţiile legii asupra bunurilor imobile conduce la
naşterea dreptului de proprietate;
- posesia valorează titlu pentru bunurile mobile;
Dintre acestea doar o parte sunt analizate ca efecte propriu-zise ale posesiei în
timp ce uzucapiunea şi dobândirea bunurilor mobile, deşi sunt şi ele efecte ale
posesiei, sunt tratate în cadrul modurilor de dobândire a proprietăţii. În ce ne
priveşte, chiar dacă protecţia legală a posesiei nu este un efect propriu-zis al acesteia,
credem că nu greşim analizând-o ca un efect, în sens larg, al posesiei.
A. Prezumţia de proprietate în favoarea posesorului
Reglementare. Potrivit art. 1854 C. civ., “posesorul este presupus că posedă
pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este probat că a început a poseda pentru
altul”. Prezumţia de proprietate este relativă, iuris tantum, în privinţa bunurilor
imobile şi absolută, iuris et de iure, în privinţa bunurilor mobile, pentru care simpla
posesie valorează titlu.
Pentru ca prezumţia de proprietate să opereze se cere ca posesorul să facă
dovada elementului material al posesiei, corpus. Odată făcută această probă, legea
prezumă existenţa elementului subiectiv al posesiei, animus şi, totodată, îl prezumă
pe posesor ca fiind proprietar al bunului posedat.
Se susţine că “prezumţia de proprietate încetează să opereze în situaţiile în
care se face dovada că posesorul este de rea-credinţă”, afirmaţie care ar putea fi
interpretată în sensul că prezumţia de proprietate n-ar opera decât în cazul posesorului
106
de bună-credinţă, ceea ce ar fi greşit. În realitate, buna-credinţă este prezumată,
potrivit principiului bonna fides praesumitur, astfel că cel care susţine reaua-credinţă
a posesorului va trebui s-o şi dovedească, ceea ce nu poate însemna altceva decât
răsturnarea prezumţiei care, până la acel moment, operează ca şi în cazul posesorului
de bună-credinţă.
B. Dobândirea proprietăţii fructelor de către posesorul de bună-credinţă
Principiul legal. Potrivit art. 485 C. civ., “Posesorul nu câştigă proprietatea
fructelor decât când posedă cu bună-credinţă”. Acest principiu reprezintă o excepţie
de la art. 483 C. civ., potrivit căruia fructele aparţin proprietarului bunului frugifer în
temeiul lui ius fruendi. În această materie, buna-credinţă a posesorului este
circumstanţiată de art. 486 C. civ., potrivit căruia “Posesorul este de bună-credinţă
când posedă ca proprietar în puterea unui titlu translativ de proprietate, ale cărui
viciuri nu-i sunt cunoscute”.
De această dată, titlul, ale cărui vicii nu sunt cunoscute de posesor, nu este
distinct de buna-credinţă, cum se cere în alte cazuri, printre care în cazul micii
uzucapiuni, ci este un element intrinsec al bunei-credinţe, putând fi chiar unul putativ,
adică să existe doar în conştiinţa posesorului, nu şi în realitate. Pentru identitate de
motive, chiar şi un titlu lovit de nulitate absolută poate permite posesorului să
dobândească fructele bunului, mai puţin când nulitatea absolută este dată de
încălcarea ordinii publice.
Ne-am putea întreba: de ce titlul lovit de nulitate absolută care încalcă ordinea
publică n-ar putea fi un “un titlu translativ de proprietate ale cărui vicii nu-i sunt
cunoscute” posesorului? Până la urmă, ceea ce interesează aici nu este decât ceea ce
crede posesorul nu şi ce este în realitate. Următoarea întrebare ar fi care sunt acele
cazuri de încălcare a ordinii publice, altele decât cazurile de nulitate absolută a
actului? Un răspuns nu este uşor de dat.
De fapt, problema aflată în discuţie vizează o altă întrebare, aceea de a şti
dacă posesorul poate invoca eroarea de fapt (error facti), care constă, în cazul de faţă,
în credinţa greşită a posesorului că titlul provine de la un verus dominus. Răspunsul
nu comportă dificultăţi, câtă vreme tocmai aceasta vrea să spună legiuitorul prin
enunţul de la art. 486 C. civ. Dificultatea apare însă când posesorul invocă eroarea de
drept (error iuris). Cum se ştie, normele de drept civil sunt, de regulă, dispozitive,
care permit o anumită conduită, în privinţa cărora posesorul poate invoca
necunoaşterea lor. Când însă este vorba de norme imperative care ţin de ordinea
publică, posesorul n-ar putea invoca eroarea de drept, ea fiind o crassa iuris
ignorantia, adică o greşeală de neiertat.
În legătură cu titlul putativ este locul să spunem că, aşa cum s-a subliniat în
literatura juridică, în actuala organizare a sistemului de publicitate imobiliară, îi va fi
greu posesorului să invoce un titlu inexistent.
Cum proprietatea fructelor se dobândeşte prin percepere, se cere ca buna-
credinţă a posesorului să existe de fiecare dată când o face. De această dată, nu se mai
face distincţie între fructele naturale şi cele civile, precum în cazul uzufructului, unde
doar cele civile se cuvin uzufructului numai în proporţie cu durata acestuia. Ea
încetează însă când posesorul ia cunoştinţă de viciile titlului sau când este chemat în
judecată pentru o cauză de nulitate a acestuia.
Posesorul de bună-credinţă nu va putea percepe fructele unui bun aflat în
proprietatea publică.
Norme derogatorii găsim şi în materia raportului donaţiilor unde, potrivit art.
762 C. civ., fructele bunurilor supuse raportului sunt datorate din ziua deschiderii
107
 succesiunii, iar, potrivit art. 854 C. civ., donatarul datorează fructele bunurilor care
depăşesc cotitatea disponibilă din momentul decesului donatorului.
Toate aceste nuanţări sunt valabile pentru fructe, căci productele se cuvin
întotdeauna proprietatului, indiferent de buna sau reaua-credinţă a posesorului.
Pentru o corectă înţelegere a regulii pe care o analizăm, trebuie văzut care este
fundamentul acesteia. Altfel spus, de ce a optat legiuitorul pentru soluţia favorabilă
posesorului de bună-credinţă în materia perceperii fructelor produse de un bun care
nu-i aparţine?
Dacă înainte de anul 1989 accentul se punea pe munca privită ca izvor de
venituri, un răspuns mai adecvat ni-l oferă profesorul Valeriu Stoica, susţinând că
principiul echităţii este fundamentul juridic al dobândirii fructelor de către posesorul
de bună-credinţă. În conflictul de interese dintre proprietarul neglijent şi posesorul
diligent şi animat de bună-credinţă, dreptul a ales să apere pe ultimul,
recompensându-i atât diligenţele, cât şi buna-credinţă.
Fructele. Sunt produse, în mod periodic de un bun, fără a consuma substanţa
acestuia. Fructele pot fi: naturale, industriale şi civile.
-”Fructele naturale sunt acelea ce pământul produce de la sine; producţia şi
prăsila (sporul animalelor) sunt asemenea fructe naturale”, potrivit art. 522, alin. (1)
teza I C. civ. Caracteristica principală a acestora este că ele se produc fără munca
omului.
- “Fructele industriale ale unui fond sunt acelea care se deosebesc prin
cultură”, spune art. 522, alin. (1) C. civ. Tot ce se produce ca urmare a muncii omului
(tot ce produce pământul ca urmare a cultivării lui de către om).
- Fructele civile sunt enumerate exempli gratia de art. 523 C. civ.: ”…chiriile
caselor, dobânzile sumelor exigibile, venitul rentelor...”. Toate acestea sunt, până la
urmă, venituri băneşti obţinute de proprietar din folosinţa bunurilor. În mod forţat ele
au fost incluse în categoria fructelor, deşi nu sunt produse de un bun, ci reprezintă
„prestaţii specifice pentru executarea unui contract”.
Productele. Sunt cele care nu au caracter periodic şi care consumă substanţa
bunului din care fac parte (cum ar fi cărbunele din mină, piatra, marmura din cariere
etc.).
C. Protecţia juridică a posesiei
Acţiunile posesorii. Sunt mijloace juridice prin care posesorul tinde să-şi
F conserve posesia ca stare de fapt împotriva oricărei tulburări ori să şi-o
Definire acţiuni redobândească atunci când a pierdut-o. Apărându-se posesia ca stare de fapt, se apără
posesorii implicit şi dreptul de proprietate sau un alt drept real, atunci când posesorul se
doveşte a fi şi titular al unui drept real.
Pentru promovarea acţiunilor posesorii bunurile trebuie să fie determinate. O
universalitate de bunuri nu poate face obiectul posesiei.
Caractere. Acţiunile posesorii se caracterizează astfel:
- au ca finalitate conservarea unei situaţii de fapt şi de aceea presupun o
procedură simplificată, în cadrul căreia probaţiunea este mai lejeră pentru reclamant
care va trebui să dovedească doar faptul posesiei şi tulburarea acesteia, spre deosebire
de acţiunile petitorii care pun în discuţie existenţa dreptului, implicând obligaţia de a
exhiba titlul, ceea ce uneori înseamnă o veritabilă probatio diabolica. De aceea, de
multe ori, reclamantul, chiar proprietar fiind, alege calea acţiunii posesorii.
Exercitarea concomitentă a celor două acţiuni, petitorie şi posesorie, nu este posibilă.
S-a decis că “posesorul tulburat în posesia sa are facultatea de a alege fie calea
acţiunii poseosorii, fie cea a acţiunii petitorii. El poate să renunţe la acţiunea
108
 posesorie, mergând direct pe terenul petitoriu, asumându-şi, astfel, din capul locului,
sarcina probei dreptului său de proprietate”, astfel că, ori de câte ori, în cadrul acţiunii
posesorii, reclamantul invocă şi dreptul de proprietate nu se pune problema unui
„cumul al posesorului cu petitorul”, ci doar a renunţării la acţiunea posesorie în
favoarea celei petitorii. Hotărârea pronunţată în acţiunea posesorie nu se bucură de
autoritatea lucrului judecat în procesul care are ca obiect revendicarea aceluiaşi bun,
pentru că nu se pune în discuţie fondul însuşi al dreptului, ci doar faptul posesiunii şi
al tulburării;
- sunt acţiuni reale, diferite de cele personale, chiar dacă nu pun în discuţie
un drept real, ci doar posesia unui bun corporal;
- acţiunile posesorii sunt acţiuni imobiliare;
- acţiunile pot fi exercitate şi de posesorul nelegitim, atunci când este
deposedat prin violenţă, pentru că, într-o asemenea ipoteză, înainte de toate, se pune
problema restituirii bunului (spoliatus ante omnia restituendo). Deposedarea prin
violenţă nu poate fi agreată sub niciun motiv, astfel că, înainte chiar de a se examina
legitimitatea posesiei, efectele unei asemenea acţiuni trebuie înlăturate, altfel s-ar
accepta justiţia privată.
Exercitarea acţiunilor posesorii. Potrivit art. 674 alin. (1) C. proc. civ.,
pentru admiterea cererii, posesia trebuie să îndeplinească cerinţele prevăzute de art.
1847 C. civ., adică să fie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de
proprietar.
În temeiul art. 676 C. civ., acţiunea posesorie poate fi formulată, în mod
excepţional şi de cel care deţine bunul în temeiul unui contract încheiat cu posesorul,
dar nu şi împotriva celui pentru care deţine bunul.
F A. Acţiunea în complângere
Noţiune. Acţiunea în complângere este acţiunea posesorie generală, de drept
Acţiunile
posesorii comun, prin care reclamantul solicită înlăturarea unei tulburări obişnuite a posesiei
paşnice prin încălcarea ei de către pârât.
Condiţii. Condiţiile exercitării acesteia sunt următoarele:
a) - să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare, condiţie impusă
de art. 674 pct. 1 C. proc. civ. Tulburarea poate fi atât o tulburare de fapt, adică orice
acţiuni făcute la imobilul aflat în litigiu, cât şi o tulburare de drept, adică „orice act
judiciar sau extrajudiciar prin care o persoană are o pretenţie contrară posesiei unei
alte persoane, cum ar fi somaţia pe care o terţă persoană o trimite unui chiriaş căruia
îi pune în vedere să-i plătească lui chiria”. Deposedarea este pierderea elementului
material al posesiei. Termenul de un an de la tulburare sau deposedare este un termen
de prescripţie extinctivă, susceptibil de întrerupere, suspendare şi repunere în termen;
b) - reclamantul să fi posedat bunul cel puţin un an înainte de tulburare
sau deposedare, condiţie impusă de art. 674 pct. 2 C. proc. civ. Potrivit doctrinei de
drept civil, acest termen este “asemănător termenului de prescripţie achizitivă”, motiv
pentru care “este posibilă joncţiunea posesiilor, pot fi aplicate regulile de întrerupere
civilă şi naturală a prescripţiei achizitive”;
c)- posesia reclamantului să fie o posesie utilă.
B. Acţiunea specială în reintegrare (reintegranda)
Noţiune. Este acţiunea posesorie specială prin care posesorul, supus unei
tulburări sau deposedăti cu violenţă, tinde să fie repus în situaţia anterioară. Singura
condiţie impusă de lege pentru promovarea acestei acţiuni este aceea de a nu fi trecut
un an de la data tulburării sau deposedării [art. 674 alin. (2) C. proc. civ.]. Prin
violenţă se înţelege orice act de ocupare a unui imobil, împiedicarea posesorului prin
109
aşezarea de obstacole în calea acestuia, precum şi orice fapte care presupun rezistenţa
uzurpatorului şi tind la deposedarea posesorului.
Titularii acţiunilor posesorii. Reclamant în acţiunea posesorie poate fi
posesorul care a fost deposedat de bunul posedat sau, după caz, a cărui posesie i-a
fost tulburată. Chiar dacă posesorul este proprietarul bunului, nimic nu-l împiedică să
formuleze acţiunea posesorie. În ipoteza respingerii acţiunii pentru nerespectarea
condiţiilor posesiei sau a termenelor, posesorul care este şi proprietarul bunului va
putea formula acţiunea în revendicare, fără să-i fie opusă autoritatea de lucru judecat,
pentru că cele două acţiuni au cauze diferite, astfel că nu este întrunită tripla identitate
prevăzută de art. 1201 C. civ.
Dintre servituţi, potrivit art. 675 C. proc. civ., doar cele continue şi aparente
pot fi apărate prin acţiuni posesorii, pentru că numai acestea pot fi dobândite prin
uzucapiune.
Mai pot formula acţiunea posesorie şi cei care deţin bunul în temeiul unui titlu
încheiat cu posesorul sau chiar şi cu detentorul precar.

BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ

I. Tratate şi monografii.
1. A. Boar, Uzucapiunea. Prescripţia, posesia şi publicitatea drepturilor, Ed.
Lumina lex, 1999, pp. 66 si urm.;
2. D. Gherasim, Teoria generala a posesiei in dreptul civil roman, Ed.
Academiei, 1986, p. 20-24.

TEST DE AUTOEVALUARE

Precizaţi, care este în opinia dvs. implicaţiile dobândirea proprietăţii fructelor

de către posesorul de bună-credinţă.

110
 TEMĂ DE REFLECŢIE

Protecţia juridică a posesiei.

MODELE DE ÎNTREBĂRI

Întrebările vor fi tip grilă, cu cel puţin un răspuns fiecare întrebare.

1. Care este diferenţa dintre posesie şi detenţia precară:

a. posesia implică detenţia precară
b. posesia înseamnă a deţine pentru sine bunul iar detenţia precară înseamnă a
deţine bunul pentru altul
c. posesia o are doar proprietarul, detenţia precară o are doar hoţul sau
găsitorul bunului pierdut
2. Ce este posesia echivocă
a. cand un rezultă daca posesorul exercită posesia în numele său ori şi pentru
alţii
b. cand posesia este contestată de alţii
c. cand titularul a abandonat bunul

RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRI

1. b.

2. a.

111
 CAPITOLUL VIII
DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE
PROPRIETATE

1. Cuprins
2. Obiectiv general
3. Obiective operaţionale
4. Timpul necesar studiului capitolului
5. Dezvoltarea temei
6. Bibliografie selectivă
7. Temă de reflecţie
8. Modele de teste
9. Răspunsuri şi comentarii la teste

Cuprins

– Privire generală
– Dreptul de uzufruct
– Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie
– Dreptul de servitute
– Dreptul de superficie

Obiectiv general: Dobândirea de cunoştinţe privind dezmembramintele

dreptului de proprietate şi constituirea lor.

Obiective operaţionale: Analiza sistematică a fiecărui drept, analizând

caracterele, drepturile si obligatiile partilor, actiunile prin care sun aparate.

= 3 ore

112
 CAPITOLUL VIII
DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Privire generală
Noţiune. Potrivit art. 479 C. civ., “poate avea cineva asupra bunurilor, sau un
F drept de proprietate, sau un drept de folosinţă, sau numai servitute”. Dacă dreptul de
Noţiuni generale proprietate, cel mai important drept real, numit pe bună dreptate “laboratorul teoriei
generale a drepturilor reale”, are în conţinutul său cele trei atribute: posesia, folosinţa
şi dispoziţia, care aparţin, de regulă, aceleaşi persoane, sunt şi situaţii, limitativ
prevăzute de lege, în care o parte dintre cele trei prerogative sunt preluate de alte
persoane, constituind drepturi reale distincte. Astfel, dreptul de proprietate este
dezmembrat, pierzând unul dintre caracterele acestuia, exclusivitatea, iar dreptul real,
născut prin dezmembrare, este un drept distinct, opozabil erga omnes, inclusiv
proprietarului care este ţinut, fie ca efect al convenţiei, fie în temeiul legii, să le
respecte. Practic, dezmembrarea este o afectare a dreptului de proprietate, motiv
pentru care ea nu poate avea loc decât cu respectarea strictă a legii. Dintre cele trei
atribute ale dreptului de proprietate, dispoziţia rămâne totdeauna proprietarului cu
următoarele precizări: dispoziţia juridică va privi doar nuda proprietate, pentru că,
potrivit unui principiu statornic în material înstrăinărilor, nemo plus iuris ad alium
transfere potest quam ipse habet, ceea ce înseamnă că nimeni nu poate transmite
altuia un drept mai mare decât el însuşi are, astfel că dobânditorul va avea acelaşi
statut de nud proprietar. Dispoziţia materială se va exercita de către proprietar doar în
măsura în care nu se stinghereşte exercitarea dezmembrământului. Astfel, dacă, de
regulă, proprietarul poate distruge însăşi substanţa lucrului pe care îl are în
proprietate, în cazul dreptului de proprietate afectat de un dezmembrământ, o
asemenea prerogativă n-o mai are.
La întrebarea dacă dreptul de proprietate publică poate fi dezmembrat, autorii
de drept civil susţin că doar dreptul de proprietate privată poate fi dezmembrat, pentru
că dreptul de proprietate publică este inalienabil şi, pentru că “această concluzie se
întemeiază pe dispoziţiile art. 136 alin. (4) din Constituţie, care precizează în mod
limitativ modurile de exercitare a dreptului de proprietate publică, precum şi pe
caracterul de drept privat al reglementării acestor drepturi reale, care nu pot deroga de
la regimul de drept public al dreptului de proprietate”.
Potrivit unei alte opinii mai nuanţate, există o excepţie de la acest principiu,
anume aceea în care “dreptul de proprietate publică poate fi dezmembrat prin crearea
unor veritabile servituţi stabilite prin fapta omului, cu condiţia ca prin aceasta să nu
fie limitat sau afectat uzul ori interesul public”, făcându-se trimitere la prevederile de
la art. 13 alin. (1) din Legea nr. 213/1998.
Definiţiile doctrinare propuse dezmembrămintelor dreptului de proprietate nu
sunt cu mult diferite între ele. Cea mai frecventă este aceea care le defineşte drept
“acele drepturi reale principale, derivate, asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor,
inclusiv proprietarului, care se constituie sau se dobândesc prin desprinderea ori
limitarea unor atribute din conţinutul juridic al dreptului de proprietate”.
Enumerare. Dreptul civil român recunoaşte următoarele dezmembrăminte ale
dreptului de proprietate: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul
de servitude, dreptul de superficie. Prevederi ale unor legi speciale postrevoluţionare
au determinat pe unii autori să includă printre dezmembrămintele dreptului de
proprietate drepturile reale de folosinţă: dreptul real de folosinţă asupra terenurilor
113
 aferente locuinţelor cumpărate în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990, dreptul real
de folosinţă asupra unor terenuri agricole reglementat de Legea nr. 18/1991, dreptul
special de folosinţă asupra unor terenuri intravilane constituit în favoarea cetăţenilor
străini sau apatrizilor, conform art. II alin. (1) din O.U.G. nr. 184/2002, cât şi dreptul
de concesiune a bunurilor proprietate privată a statului sau a unităţilor administrativ-
teritoriale. Alţi autori contestă această calificare, cu motivarea că reglementarea lor
cuprinde o serie de elemente de drept public, cu un regim juridic propriu, distinct de
acela al dezmembrămintelor dreptului de proprietate. În opinia noastră, faptul că
reglementarea acestor drepturi reale ţine de dreptul public nu împiedică includerea lor
printre dezmembrămintele dreptului de proprietate.
Constituire. Dezmembrămintele dreptului de proprietate pot fi constituite
prin următoarele moduri:
-prin lege: abitaţia, servituţile naturale şi servituţile legale, superficia;
-prin act juridic, contract sau testament (uzufructul, uzul, abitaţia, servituţile
stabilite prin fapta omului, superficia);
-prin uzucapiune (uzufructul, uzul, servituţile continue şi aparente,
superficia);
-prin destinaţia proprietarului ( toate servitulite stabilite prin fapta omului);
-prin act administrativ al autorităţii competente (dreptul real de folosinţă).
Cel mai frecvent mod de constituire prin act juridic este testamentul. Aşa cum
legatul poate fi universal, cu titlu universal sau cu titlu particular, tot astfel şi
uzufructul poate fi universal (uzufructul întregii moşteniri), cu titlu universal
(uzufructul tuturor imobillelor sau asupra unei fracţiuni din imobilele succesorale) şi
uzufructul cu titlu particular (uzufructul asupra unui bun succesoral, luat ut singuli.
Plecându-se de la faptul că dezmembrămintele dreptului de proprietate
reglementate de Codul civil pot fi constituite prin act juridic, în doctrina franceză s-a
născut întrebarea dacă părţile ar putea constitui, prin voinţa lor exclusivă, şi alte
asemenea dezmembrăminte, diferite de cele legal reglementate. Răspunsul dat de
autorii francezi, valabil şi pentru sistemul nostru de drept, a fost unul negativ. Este
adevărat că părţile pot constitui, prin act juridic, dezmembrăminte ale dreptului de
proprietate, numai că asemenea afectări trebuie să fie expres şi limitativ prevăzute de
lege.
2. Dreptul de uzufruct
Noţiune, conţinut şi caractere juridice
F Definiţie. Potrivit art. 517 C. civ., „uzufructul este dreptul de a se bucura
Definiţia cineva de lucrurile ce sunt proprietatea altuia întocmai ca şi însuşi proprietarul lor,
dreptului de însă cu îndatorirea de a le conserva substanţa”. Este practic preluarea definiţiei date
uzufruct de art. 578 C. civ. fr. care defineşte uzufructul ca fiind “dreptul de a se bucura de
lucrurile asupra cărora o altă persoană este proprietar, întocmai ca şi proprietarul
însuşi, dar cu obligaţia de a conserva substanţa acestora”.
Această definiţie a fost criticată pentru că termenul „ a se bucura” este
insuficient şi imprecis, afirmându-se, pe bună dreptate, că şi locatarul este îndreptăţit
să se bucure de un bun care este al locatorulul, fără însă a beneficia de un drept real.
Pe de altă parte, uzufructuarul nu are dispoziţia juridică asupra bunului, astfel că este
greşit a spune că el ar avea aceleaşi drepturi ca şi proprietarul.
Definiţiile doctrinare corijează inadvertenţele enunţului legislativ, definind
dreptul de uzufruct ca fiind acel drept real principal derivat, esenţialmente temporar,
asupra bunurilor ce aparţin în proprietatea altei persoane, care conferă titularului său,

114
numit uzufructuar, atributele de posesie şi folosinţă, cu obligaţia de a le conserva
substanţa şi de a le restitui proprietarului la încetarea uzufructului.
Conţinut juridic. Dintre cele trei atribute ale dreptului de proprietate,
uzufructuarul dobândeşte posesia şi folosinţa, iar proprietarul păstrează dispoziţia
juridică. Posesia este divizată între proprietar, care continuă să stăpânească bunul, dar
ca nud proprietar, pierzând folosinţa şi uzufructuar care, în raporturile cu
proprietarul, este detentor precar, pentru că rămâne obligat să restituie bunul
proprietarului în temeiul titlului prin care a fost constituit dreptul de uzufruct.
Uzufructuarul exercită un drept real principal asupra bunului, opozabil erga
omnes, drept care presupune un contact direct cu bunul, fără ca proprietarul să fie
obligat la o prestaţie concretă. Prerogativele sale sunt limitate, pe de o parte, de
obligaţia conservării bunului, care este relativă, în sensul că prin folosirea bunului
uzufructuarul diminuează substanţa bunului supus uzurii. Apoi, atributele preluate nu
pot fi mai mari decât cele ale proprietarului, astfel că limitele materiale şi juridice ale
dreptului de proprietate sunt şi limitele dreptului de uzufruct.
În temeiul art. 534 fraza I C. civ., uzufructuarul poate ceda emolumentul
dreptului său, pentru că, deşi nu are dispoziţia juridică asupra bunului, el îl poate
exploata.
Caractere juridice. Următoarele sunt caracterele juridice ale dreptului de
uzufruct:
a) este un drept real, pentru că titularul său are un contact nemijlocit cu
bunul şi pentru că exercitarea lui nu presupune nicio prestaţie a proprietarului.
Ca orice drept real, este opozabil erga omnes, în înţelesul că toţi ceilalţi sunt
obligaţi să nu facă nimic de natură să stingherească pe titular în exercitarea
prerogativelor sale. Cele două atribute specifice drepturilor reale, dreptul de urmărire
şi dreptul de preferinţă, operează atunci când dreptul de uzufruct are ca obiect bunuri
corporale.
b) este un drept esenţialmente temporar sau vremelnic. Când este
constituit în favoarea unei persoane fizice el nu poate avea o durată mai mare decât
viaţa uzufructuarului, uzufructul numindu-se viager, iar când este constituit în
favoarea unei persoane juridice, nu poate avea o durată mai mare de 30 ani, aşa cum
rezultă, în mod explicit, din art. 559 C. civ.
Uzufructul este viager chiar şi atunci când este constituit pentru o perioadă
care depăşeşte durata vieţii uzufructuarului, căci el va înceta la decesul acestuia.
Uzufructul viager are un caracter aleatoriu, pentru că durata sa ţine de un eveniment
viitor şi nesigur;
c) nu este transmisibil. Potrivit art. 557 C. civ., uzufructul se stinge prin
moartea uzufructuarului. Norma ţine de ordinea publică şi nu poate fi eludată, astfel
că transmiterea acestui drept de mortis causa este prohibită.
În ce priveşte însă transmisibilitatea uzufructului prin acte inter vivos,
lucrurile nu sunt la fel de clare. Prevederea de la art. 534 fraza I C. civ., potrivit căreia
“Uzufructuarul se poate bucura el însuşi, sau închiria altuia, sau ceda exerciţiul
dreptului său”, ne-ar putea îndemna să credem că dreptul de uzufruct poate fi cedat
prin acte între vii. Sunt autori de prestigiu care consideră că uzufructul este incesibil
doar pentru cauză de moarte, admiţând că acest drept poate fi cedat prin acte între vii,
teză care este argumentată prin trimiteri la doctrina franceză.
Nu putem împărtăşi această opinie, pentru că ”reglementarea dată uzufructului
de Codul civil francez este diferită de cea a Codului nostru civil: art. 595 din Codul
civil francez determină, în mod explicit, modurile de transmitere a uzufructului prin
115
 donare, vânzare sau cedare, ceea ce Codul nostru civil n-o spune. Norma de la art.
534 fraza I C. civ. trebuie interpretată în sensul că uzufructuarul poate ceda doar
emolumentul dreptului de uzufruct şi nu dreptul însuşi. Per a contrario, ar însemna
că privăm pe proprietar de unicul său atribut, dispoziţia juridică.
De la această regulă există o excepţie prevăzută de art. 1750 pct. 2 C. civ.,
potrivit căreia uzufructul asupra imobilelor şi accesoriile acestora pot fi ipotecate şi,
deci, înstrăinate prin vânzarea silită. Cât priveşte uzufructul asupra mobilelor el nu
poate fi obiect al urmăririi creditorului, excepţiile fiind de strictă interpretare;
c) este un drept intuitu personae, caracter care decurge din
netransmisibilitatea acestui drept. Dreptul de uzufruct este constituit în considerarea
unor calităţi personale ale uzufructuarului, în lipsa cărora este de presupus că
proprietarul nu i-ar fi cedat cele două atribute ale dreptului său de proprietate.
Obiectul dreptului de uzufruct
Reglementare. Potrivit art. 520 C. civ., “uzufructul se poate constitui pe tot
F felul de bunuri mobile şi imobile”. Cum uzufructuarul are obligaţia de a conserva
Reglementări substanţa bunului aupra căruia a fost constituit uzufructul, rezultă că obiect al acestuia
privind dreptul îl constituie bunurile neconsumptibile. Prin excepţie, art. 526 C. civ. prevede că
de uzufruct
uzufructul poate fi constituit şi asupra unor lucruri consumptibile, cunoscut în
doctrină sub numele de cvasiuzufruct, prin care uzufructuarul dobândeşte chiar
dreptul de proprietate, în plenitudinea sa, având obligaţia de a restitui proprietarului
bunuri de acelaşi gen, în aceeaşi cantitate şi de aceeaşi calitate. Fungibilitatea
bunurilor care fac obiectul cvasiuzufructului este cea care face posibil această specie
a uzufructului.
Obiect al uzufructului îl pot constitui un bun sau mai multe bunuri individual
determinate, situaţie în care uzufructul este cu titlu particular, o fracţiune dintr-o
universalitate, când uzufructul este cu titlu universal, precum şi o universalitate de
bunuri, când uzufructul este universal.
Este importantă această distincţie, pentru că uzufructuarul cu titlu particular
nu va fi ţinut de datoriile patrimoniului, spre deosebire de uzufructul cu titlu
universal şi cel universal la care uzufructuarul este obligat să contribuie la datoriile
patrimoniului.
Uzufructul care are ca obiect un fond de comerţ dă posibilitatea
uzufructuarului de a înstrăina chiar bunurile şi produsele acestora, va putea consuma
materiile prime, având obligaţia de a înlocui aceste bunuri, astfel încât, la stingerea
uzufructului să restituie proprietarului aceeaşi universalitate. Subrogaţia reală cu titlu
universal este cea care face posibilă această înlocuire.
Jurisprudenţa a decis că uzufructul care are ca obiect o turmă de animale
poartă asupra întregii turme şi nu asupra fiecărui animal şi că, la stingerea
uzufructuluil, uzufructuarul are obligaţia de a restitui universalitatea în cadrul căreia
animalele obţinute ca spor prin prăsilă vor înlocui pe cele înstrăinate sau pe cele care
au pierit.
Uzufructul poate purta şi asupra terenurilor pentru care a fost constituit
dreptul de proprietate, chiar dacă, în privinţa lor, legea interzice înstrăinarea timp de
10 ani de la anul următor înscrierii acestuia în evidenţele cadastrale, aşa cum şi cazul
imobileleor cu destinaţia de locuinţe, cumpărate în condiţiile Legii nr. 112/1995.
Interpretând prevederea de la art. 527 C. civ., potrivit căreia „uzufructul unei
rente pe viaţă dă uzufructuarului, pe durata uzufructului său, dreptul de a percepe
veniturile, fără a fi obligat la niciun fel de restituire”, în doctrină se susţine că şi
bunurile incorporale pot constitui obiect al uzufructului. În cazul uzufructului unei
116
 creanţe, uzufructuarul are obligaţia de a restitui capitalul, după regulile
cvasiuzufructului, iar în cazul uzufructului care poartă asupra acţiunilor la societăţi
comerciale, nudul proprietar îşi exercită dreptul de vot.
Bunurile proprietate publică nu pot face obiectul dreptului de uzufruct.
Moduri de dobândire a uzufructului
F Enumerare. Art. 518 C. civ. prevede că “uzufructul se stabileşte prin lege şi
prin voinţa omului”. Cum au fost abrogate dispoziţiile privind uzufructul legal, a
rămas un singur mod de dobândire a uzufructului, voinţa omului, la care doctrina a
adăugat uzucapiunea.
A. Voinţa omului ca mod de dobândire a uzufructului
Contract. Uzufructul poate fi constituit prin contract, atât cu titlu oneros, fie
cu titlu gratuit, uzufructul poate fi constituit atât direct, cât şi indirect:
-direct (per translationem), când proprietarul înstrăinează posesia şi
folosinţa, păstrând pentru sine dispoziţia;
-indirect (per deductionem), când proprietarul înstrăinează nuda proprietate,
păstrând posesia şi folosinţa.
În ambele cazuri, când este vorba de un imobil, actul de constituire va trebui
să fie un înscris autentic şi supus cerinţelor de publicitate prevăzute de Legea
cadastrului şi a publicităţii imobilliare nr. 7/1996. În practică, s-a decis că “Pentru
constituirea lui (uzufructului, s.n.) este necesar un act translativ, care este supus
transcrierii sau intabulării în raport cu sistemul de evidenţă, această operaţiune
urmând în totul regulile actelor translative, sub sancţiunea neopozabilităţii
uzufructului neintabulat sau netranscris faţă de terţi”.
Testament. Prin testament, constituirea uzufructului se poate face, atât direct,
cât şi indirect, cu aceleaşi explicaţii ca şi în cazul contractului. Dar, prin testament se
mai poate constitui uzufructul şi când printr-un legat se lasă unei persoane dreptul de
usufruct, iar altei persoane se lasă nuda proprietate, printr-un alt legat.
Partaj voluntar. Comentând o decizie de speţă prin care s-a statuat că dreptul
de uzufruct poate rezulta din partaj, profesorul Liviu Pop emite o opinie contrară,
susţinând că „dreptul de uzufruct nu poate rezulta dintr-un partaj judiciar, deoarece
instanţele nu pot, împotriva voinţei coproprietarilor, să decidă naşterea altor drepturi
reale, decât cele existente”, dar că „atunci când coproprietarii se înţeleg este posibil
ca unul să dobândească, prin partaj voluntar, nuda proprietate, iar celălalt uzufructul
şi eventual o sultă”.
Subscriem soluţiei, apreciind şi noi că nimic nu opreşte ca dreptul de uzufruct
să fie constituit prin acord de voinţă. Nimic nu opreşte ca acordul de voinţă să
intervină chiar şi într-un partaj judiciar soluţionat prin tranzacţia părţilor, consfinţită
printr-o hotărâre de expedient. Printr-o decizie de speţă a fostului Tribunal Suprem s-
a decis că “Nu există nicio împiedicare legală ca împărţeala voluntară a unei
succesiuni constând în imobile să se facă în sensul ca unii dintre moştenitori să ia
nuda proprietate, iar ceilalţi uzufructul şi eventual o sultă, fiind sufficient ca prin
învoiala lor să înceteze starea de indiviziune a proprietăţii”.
B. Uzucapiunea ca mod de constituire a uzufructului
Spre deosebire de servitude, în privinţa căreia art. 623 C. civ. dispune expres
că ea poate fi dobândită prin uzucapiune, în ce priveşte uzufructul, în lipsa unei
dispoziţii exprese, doctrina de drept civil a interpretat legea după regula ubi eadem est
ratio eadem solutio debet esse. Constituirea uzufructului se poate face atât prin
uzucapiunea de 10-20 ani, în condiţiile existenţei justului titlu şi a bunei-credinţe a
posesorului, cât şi prin uzucapiunea de 30 ani. Aşa cum s-a susţinut, acest mod de
117
dobândire este lipsit de importanţă, pentru că cel care a început să posede bunul va
urmări să dobândească deplina proprietate a acestuia.
Drepturile şi obligaţiile uzufructuarului
A. Drepturile uzufructuarului
Enumerare. Uzufructuarul are următoarele drepturi:
a) dreptul de a obţine posesia bunului şi de a o exercita nestingherit
Pentru valorificarea acestui drept, uzufructuarul are la îndemână următoarele
acţiuni civile:
-o acţiune personală, ex contractu, îndreptată împotriva nudului proprietar
prin care solicită predarea bunului în starea acestuia la data constituirii dreptului de
uzufruct;
-o acţiune confesorie de uzufruct, care este o acţiune reală petitiorie
îndreptată împotriva nudului proprietar sau a unui terţ care deţine bunul fără drept;
-o acţiune posesorie îndreptată împotriva celui care nu respectă posesia
uzufructuarului asupra bunului imobil, obiect al dreptului de uzufruct;
-o aciţune în grăniţuire îndreptată exclusiv către delimitarea terenului care
face obiectul dreptului de uzufruct, nu şi pentru revendicarea unei porţiuni de teren,
ipoteză în care acţiunea o are doar proprietarul, fiind un act de dispoziţie;
b) dreptul de a folosi bunul şi accesoriile sale ca şi proprietarul. Potrivit
art. 536 C. civ, “el se foloseşte de drepturile de servitute şi în genere de toate
drepturile de care se poate folosi proprietarul şi se foloseşte întocmai ca însuşi
proprietarul”. Uzufructuarul este îndrituit să facă acte de conservare şi administrare.
În practică, s-a decis că „uzufructuarul poate să încheie un contract de închiriere cu o
terţă persoană şi are la îndemână acţiunea personală, născută din contract, pentru
evacuarea chiriaşului, la expirarea termenului”.
c) dreptul de a culege fructele bunului, indiferent de natura acestora
Fructele civile sunt obţinute de uzufructuar zi cu zi, proporţional cu durata
uzufructului. Potrivit art. 536 C. civ., ”uzufructuarul are dreptul de a se bucura de tot
felul de fructe ce poate produce obiectul asupra căruia are uzufruct, fie naturale, fie
industriale, fie civile”.
Fructele naturale şi fructele industriale se dobândesc de uzufructuar, în
deplină proprietate, prin culegerea lor la epoca maturităţii. Potrivit art. 524 C. civ.,
fructele naturale şi cele industriale care n-au fost culese la momentul naşterii
dreptului de uzufruct sunt ale uzufructuarului, în timp ce fructele neculese la data
stingerii uzufructului, sunt ale proprietarului. În cazul uzufructului constituit prin
legat, fructele sunt ale uzufructuarului din momentul predării voluntare a bunului de
către moştenitori sau de la data formulării acţiunii în justiţie;
d) dreptul de a exercita prerogativele conferite de uzufruct, fie direct, fie
printr-o altă persoană.
Uzufructuarul are dreptul de a culege emolumentul dreptului său, de a-l ceda
altei persoane, cu titlu oneros sau gratuit, dreptul de a arenda ori închiria bunul care
face obiectul dreptului de uzufruct, dreptul la veniturile produse de obligaţiuni,
acţiuni, rente.
El poate constitui asupra uzufructului său un alt drept de uzufruct, fără a
înstrăina însă dreptul său, ci doar exerciţiul acestuia, astfel că primul uzufructuar
rămâne obligat faţă de nudul proprietar;
e) dreptul de a dispune de ele, în cazul cvasiuzufructului constituit asupra
bunurilor consumptibile, cu obligaţia restituirii la data încetării dreptului de uzufruct,
a unor bunuri de aceeaşi cantitate, calitate şi valoare;
118
 f) dreptul de a ipoteca dreptul, dacă obiectul său îl constituie un bun imobil,
situaţie în care creditorul va putea urmări doar dreptul de uzufruct şi nu imobilul.
B. Obligaţiile uzufructuarului
Obligaţii anterioare intrării în posesia bunurilor. Înainte de a intra în
posesia bunurilor, uzufructuarul are următoarele obligaţii:
a) obligaţia de inventariere a bunurilor mobile şi de constatare a stării
bunurilor imobile. Potrivit art. 540 C. civ., această operaţie trebuie să aibă loc în
prezenţa proprietarului. Cheltuielile ocazionate de această procedură sunt suportate de
uzufructuar. Operaţia este menită a fixa obiectul uzufructului, astfel încât, la încetarea
acestuia, uzufructuarul să restituie bunurile în starea în care le-a primit;
b) uzufructuarul datorează cauţiune, potrivit art. 541 C. civ., adică să
nominalizeze o persoană care să aibă deplină capacitate şi care să garanteze că va
despăgubi pe proprietar dacă uzufructuarul va deveni insolvabil. Nudul proprietar
poate scuti pe uzufructuar de această obligaţie.
Obligaţii în timpul exercitării dreptului de uzufruct:
a) să se folosească de bun ca un bonus pater familiae, adică să-l folosească
potrivit destinaţiei sale, cu aceeaşi diligenţă pe care ar fi manifestat-o însuşi
proprietarul;
b) să asigure paza şi conservarea bunului care face obiectul uzufructului, să
aducă la cunoştinţa proprietarului orice încălcări sau uzurpări ale dreptului său de
proprietate (art. 545 C. civ.). Uzufructuarul este ţinut să suporte cheltuielile necesare
reparaţiilor curente, în timp ce cheltuielile care privesc substanţa bunului cad în
sarcina nudului proprietar;
c) să suporte o parte din sarcinile obişnuite ale bunului, cum ar fi plata
impozitelor;
d) să plătească datoriile defunctului când uzufructul a fost constituit cu titlu
gratuit şi prin testament (art. 550 C. civ.).
Obligaţiile la încetarea uzufructului:
a) obligaţia de a restitui bunul care a făcut obiectul uzufructului, în
starea în care le-a primit. Dacă bunurile primite au fost deteriorate ca urmare a
uzurii normale determinate de o folosinţa normală, vor fi restituite în starea existentă
la momentul predării, dar, dacă deteriorarea se datorează culpei sau dolului
uzufructuarului, acesta va datora daune-interese proprietarului. Dacă bunul a pierit
din culpa exclusivă a uzufructuarului, el va datora contravaloarea acestuia şi daune-
interese, iar dacă uzufructul încetează prin deces, obligaţia dezdăunării va fi suportată
de moştenitorii uzufructuarului;
b) în cazul cvasiuzufructului care a avut ca obiect bunuri consumptibile,
uzufructuarul are obligaţia de a restitui bunuri, în aceeaşi cantitate, de aceeaşi
calitate şi valoare cu bunurile primite la începutul uzufructului.
Drepturile şi obligaţiile nudului proprietar
A. Drepturile nudului proprietar
F Enumerare. Nudul proprietar are următoarele drepturi:
Nudul - dreptul de dispoziţie juridică asupra bunului care face obiectul
proprietar
uzufructului. El poate înstrăina, prin acte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, dar
numai nuda proprietate, fără să aducă atingere celorlalte drepturi pe care le are
uzufructuarul asupra bunului. Altfel, el ar înstrăina un drept mai mare decât are, când
principiul este că nemo plus iuris ad alium transfere quam ipse habet;
- dreptul de a greva nuda proprietate. Nimic nu-l opreşte pe nudul
proprietar să greveze bunul cu o ipotecă, de exemplu, sau să constituie o servitute
119
 pasivă asupra bunului care face obiectul uzufructului, cu condiţia ca prin aceste
grevări să nu se afecteze drepturile uzufructurarului. Cu atât mai mult, nudul
proprietar poate dobândi o servitute activă, în folosul bunului care face obiectul
uzufructului, pentru că o asemenea constituire nu numai că nu vatămă drepturile
uzufructuarului ci, dimpotrivă, îi profită;
-dreptul de a obţine productele bunului ce face obiectul uzufructului.
Cum se ştie, productele consumă substanţa bunului, motiv pentru care nu pot fi
însuşite de uzufructuar care dobândeşte doar fructele;
În situaţia exproprierii bunului ce face obiectul uzufructului, discuţii se poartă
în literatura juridică în legătură cu destinaţia despăgubirii legale. Unii autori
consideră că despăgubirea se cuvine, în integralitate, proprietarului, pentru că prin
expropriere se stinge însuşi dreptul de proprietate şi implicit dezmembrămintele
acestuia, în timp ce alţi autori, cărora ne alăturăm, consideră că despăgubirea va fi
partajată între nudul proprietar şi uzufructuar, soluţie ce rezultă din interpretarea
raţională a art. 26 alin. (3) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză
de utilitate publică;
-nudul proprietar poate exercita toate acţiunile prin care îşi apără
dreptul său de proprietate cu aceeaşi condiţie de a nu aduce atingere drepturilor pe
care le are uzufructuarul. El poate formula acţiunea în revendicare, acţiunea în
grăniţuire, acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în rectificarea înscrisurilor din
cartea funciară.
B. Obligaţiile nudului proprietar
Enumerare. Obligaţiile nudului proprietar sunt următoarele:
a) obligaţia de a nu face nimic de natură să stingherească pe uzufructuar
în exercitarea prerogativelor sale. Nudul proprietar nu poate să aducă modificări
bunului dacă prin acestea ar împiedica pe uzufructuar în exercitarea normală a
dreptului său. Per a contrario, asemenea modificări pot fi făcute de nudul proprietare
dacă nu aduc atingerea drepturilor uzufructuarului, la fel cum el poate face reparaţiile
importante ale bunului;
b) obligaţia de a garanta pe uzufructuar pentru evicţiune, când uzufructul
s-a constituit prin act cu titlu oneros sau când actul de constituire o prevede expres;
c) obligaţia de a efectua reparaţiile importante ale bunului, conform art.
545-546 C. civ.;
d) obligaţia de despăgubire a uzufructuarului în cazul în care, prin fapta sa
culpabilă, a micşorat valorea bunului care face obiectul uzufructului.
Modurile de stingere a uzufructului
Reglementare. Potrivit art. 557-558 C. civ., următoarele sunt modurile de
F stingere a uzufructului:
Reglementări a) prin moartea uzufructuarului, pentru că este un drept temporar şi cel
privind
mult viager. Cum norma de la art. 557 C. civ. este imperativă, orice convenţie
stingerea
uzufructului contrară, prin care s-ar constitui un uzufruct perpetuu, este lovită de nulitate absolută.
Părţile au însă libertatea de a constitui un drept de uzufruct pe o perioadă mai mică
decât durata vieţii uzufructuarului;
b) prin expirarea termenului pentru care a fost constituit. În favoarea
persoanelor juridice, uzufructul se poate constitui pe o perioadă de cel mult 30 ani;
c) prin consolidare, adică prin dobândirea de către uzufructuar a nudei
proprietăţi, uzufructuarul devenind astfel proprietarul bunului, dreptul de proprietate
refăcându-se. Aşa cum s-a remarcat, atunci când un terţ dobândeşte atât nuda

120
proprietate, cât şi dreptul de uzufruct, nu ne aflăm în faţa consolidării, ci a
confuziunii;
d) prin neuz sau prescripţie extinctivă ( art. 557 ultimul alin. C. civ.) se
stinge uzufructul dacă, timp de 30 ani, uzufructuarul nu s-a folosit de bun, nici
personal şi nici prin intermediul altei persoane;
e) prin pieirea totală a bunului, care poate fi atât fizică, dar şi juridică, cum
este cazul exproprierii. În ambele situaţii uzufructul îşi pierde obiectul. Când însă
pieirea este doar parţială, uzufructul se păstrează asupra părţii rămase ( art. 563 C.
civ.);
f) prin expropriere pentru cauză de utilitate publică, reglementat de art. 28
din Legea nr. 33/1994. Pierzând dreptul, uzufructuarul va fi despăgubit de către
expropriator;
g) prin renunţarea uzufructuarului la dreptul său, potrivit art. 561 C. civ.;
h) prin decăderea judiciară a uzufructuarului pentru abuz de folosinţă,
pedeapsă civilă pronunţată de instanţa de judecată la cererea nudului proprietar,
conform art. 558 C. civ. Este abuz de folosinţă când uzufructuarul exploatează bunul
altfel decât un bun proprietar, degradând bunul care face obiectul dreptului de
uzufruct. Jurisprudenţa s-a pronunţat că, în situaţia abuzului de folosinţă, nudul
proprietar are a opta între a cere decăderea uzufructuarului sau obligarea acestuia de a
aduce bunul în strarea anterioară;
i) prin desfiinţarea ca urmare a rezoluţiunii sau anulării a titlului prin
care proprietarul care a constituit uzufructul a dobândit bunul, conform principiului
Resoluto iure dantis resolvitur accipientis;
j) prin uzucapiunea care a operat în favoarea unui terţ, posedând bunul în
termenul prevăzut de lege, atât uzufructul, cât şi nuda proprietate. Uzucapantul nu va
fi ţinut să respecte drepturile constituite asupra bunului asupra căruia a dobândit
dreptul de proprietate.
Lichidarea uzufructului
Obligaţii. Odată ce uzufructul s-a stins prin unul din modurile mai sus arătate,
uzufructuarul este obligat să restituie bunul nudului proprietar, mai puţin în situaţia în
care bunul care face obiectul uzufructului a fost expropriat, când a operat
consolidarea uzufructului, sau când a pierit din cauze neimputabile uzufructuarului.
Când bunul a pierit din cauze imputabile uzufructuarului, nudul proprietar are
acţiunea în daune-interese. Dacă uzufructuarul refuză restituirea bunului,
uzufructuarul are la îndemână fie o acţiune în revendicare, fie o acţiune personală, ex
contractu, când uzufructul a fost constituit prin contract.
Bunul se restituie în starea în care a fost predat. Dacă printr-o folosire
normală, bunul a suferit deteriorări, el va fi restituit în starea în care se află la
momentul stingerii uzufructului. Nudul proprietar va fi obligat să plătească
uzufructuarului sumele de bani plătite pentru el şi garantate printr-o ipotecă asupra
imobilului. Uzufructuarul nu va putea pretinde cheltuielile făcute pentru
îmbunătăţirile aduse bunului, chiar dacă i-a sporit valoarea [art. 539 alin. (2) C. civ.].
Acţiunile uzufructuarului
Enumerare. Dreptul de uzufruct poate fi apărat prin două acţiuni: acţiunea
confesorie de uzufruct, acţiunea posesorie şi acţiuni întemeiate pe contract (ex
contractu),

121
 - Acţiunea confesorie de uzufruct. Este o acţiune reală prin care
uzufructuarul tinde să obţină recunoaşterea dreptului său de uzufruct şi predarea
bunului deţinut fie de terţe persoane, fie de nudul proprietar.
- Acţiunea posesorie. Când posesia asupra bunului ce face obiectul dreptului
de uzufruct este tulburată, fie de terţe persoane, fie de nudul proprietar, uzufructuarul
poate formula acţiunea posesorie. Dacă, în ce priveşte proprietatea uzufructuarul este
detentor precar, în ce priveşte dreptul său de uzufruct el este posesor.
- Acţiunea personală. Când uzufructul este universal sau cu titlu universal,
uzufructuarul poate formula acţiuni personale împotriva debitorilor patrimoniului
pentru obligaţiile acestora care au ca izvor de obligaţii contractul sau delictul.
3. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie
Caracterizare generală. Aceste două drepturi reale sunt reglementate laolaltă
în art. 565-576 C. civ., fiind considerate de doctrină varietăţi ale dreptului de
uzufruct, drepturi care le conferă titularilor posibilitatea de a folosi lucrul altuia, de a-i
culege fructele, dar în măsura în care sunt necesare nevoilor lor şi ale membrilor
familiilor lor. Diferenţa dintre ele este aceea că, în timp ce dreptul de uz poate avea ca
obiect orice bun mobil şi imobil care se află în circuitul civil, dreptul de abitaţie poate
avea ca obiect doar o casă de locuit.
Noţiunea şi caracterizarea dreptului de uz
F Noţiune. Dreptul de uz este un drept real, dezmembrământ al dreptului de
Dreptul de uz proprietate, care îi conferă titularului său, denumit uzuar, posibilitatea de a se folosi
de un bun mobil sau imobil, de a-i culege fructele, dar numai pentru satisfacerea
nevoilor sale şi ale familiei sale.
Caracterizare. Potrivit art. 568 C. civ., întinderea dreptului de uz este cea
care rezultă din titlul constitutiv. Dacă în titlul constitutiv nu se fac referiri la
întinderea dreptului, determinarea lui se face conform art. 570 C. civ., potrivit căruia
cel care are uzul unui loc (fond), nu poate pretinde mai multe fructe decât i se cuvine
pentru trebuinţele sale şi ale familiei sale.
Potrivit doctrinei, termenul ”familie” include pe cei care trăiesc în mod
normal, statorinic cu uzuarul, anume soţ, soţie, copii, indiferent dacă sunt rezultaţi din
căsătorie sau din afara ei ori dacă sunt adoptaţi, personalul casnic şi persoanele care
beneficiază de întreţinere. Art. 570 alin. (2) prevede că fac parte din familie şi copiii
care s-au născut ulterior constituirii uzului. Dreptul de uz este un drept strict
personal, astfel că uzuarul nu poate ceda sau închiria dreptul său altuia.
Când fructele produse de bun exced nevoilor uzuarului şi familiei sale ele nu
se cuvin acestuia, ele fiind inalienabile. Prin urmare, atât dreptul de a culege fructele,
ius fruendi, cât şi dreptul de uz, ius utendi, sunt dimensionate în raport de nevoile
uzuarului şi ale familiei sale.
Constituirea dreptului de uz se poate face în aceleaşi moduri ca şi dreptul de
uzufruct: acte juridice (contract, testament), fapte juridice (uzucapiunea), neputând fi
constituit prin lege. Spre deosebire de uzufruct, dreptul de uz poate fi transmis, de
mortis causa, moştenitorilor.
Noţiunea şi caracterizarea dreptului de abitaţie
F Noţiune. Dreptul de abitaţie este un drept real imobiliar, având aceeaşi natură
ca şi uzufructul, dar care are ca obiect o casă de locuit şi care permite titularului său
Dreptul de
abitaţie să posede şi să folosească imobilul proprietatea altei persoane, în scopul satisfacerii
nevoilor de locuit ale sale şi ale familiei sale.

122
 Caracterizare. Dreptul de abitaţie are ca titular doar persoana fizică, este
inalienabil, insesizabil şi nu poate fi închiriat.
Prin excepţie, art. 572 alin.(2 ) C. civ. permite titularului dreptului de abitaţie
să închirireze o parte din locuinţă care depăşeşte nevoile de locuit ale titularului şi
familiei sale.
Pentru apărarea dreptului de abitaţie, titularul acestui drept are la îndemână fie
o acţiune personală întemeiată pe titlul constitutiv, fie o acţiune confesorie.
Constituire. Dreptul de abitaţie poate fi constituit prin voinţa omului
(contract sau testament ), prin fapt juridic (uzucapiune) şi prin lege.
Prin Legea nr. 319/1944, art. 4, este reglementat un drept de abitaţie în
favoarea soţului supravieţuitor asupra locuinţei proprietatea soţului predecedat, drept
care ia naştere la decesul soţului titular al dreptului de proprietate. Naşterea acestui
drept legal de abitaţie poate avea loc cu respectarea următoarele condiţii:
a) - soţul supravieţuitor să fi locuit în imobilul cu destinaţia de locuinţă la
data deschiderii succesiunii. Nuanţând, doctrina de drept civil a condiţionat acest
drept de convieţuirea soţului supravieţuitor în această locuinţă;
b) - soţul supravieţuitor să nu aibă o altă locuinţă proprie;
c) - imobilul să facă parte, în totalitate sau parţial, din bunurile
succesorale. Îndepllineşte această condiţie atât imobilul care a fost bun propriu al
soţului predecedat, cât şi imobilul care a fost bun comun al soţilor;
d) - soţul supravieţuitor să nu devină prin moştenire proprietar exclusiv
al locuinţei pentru că, altfel, ar dobândi un dezmembrământ asupra propriului drept
de proprietate. Soţul supravieţuitor trebuie să se afle în concurs cu alţi moştenitori la
succcesiunea defunctului;
e) - defunctul să nu fi dispus altfel, adică să nu fi exclus dreptul de abitaţie
din moştenirea legală, pentru că soţul supravieţuitor este moştenitor rezervatar doar în
raport de drepturile succesorale prevăzute de art. 1 din Legea nr. 319/1994.
Acest drept este recunoscut de lege soţului supravieţuitor până la partaj, dar
pentru o perioadă de cel puţin un an de la data deschiderii succesiunii, el fiind, de
fapt, un beneficiu întemeiat pe voinţa prezumată a defunctului. Legea prezumă că
acesta n-ar fi dorit ca, după decesul său, soţul supravieţuitor să fie evacuat din
locuinţă de îndată. Acest mod de a raţiona nu mai este valabil în situaţia în care soţul
supravieţuitor se recăsătoreşte, astfel că, în această ipoteză, el pierde dreptul de
abitaţie, chiar şi dacă partajul nu s-a soluţionat.
Dreptul de abitaţie este strict personal şi prin urmare inalienabil şi insesizabil.
Spre deosebire de dreptul de abitaţie reglementat de dreptul comun, soţul
supravieţuitor, titular al dreptului de abitaţie, nu poate închiria partea de imobil în
care nu locuieşte. Ceilalţi moştenitori îi pot însă cere acestuia să-şi restrângă spaţiul
în care locuieşte sau chiar îi pot oferi o altă locuinţă.
3. Dreptul de servitute
Definiţie, caractere şi clasificare
F Definiţie. Potrivit art. 576 C. civ., “Servitutea este o sarcină impusă unui
imobil pentru uzul şi utilitatea unui imobil având alt stăpân“.
Definiţie
servitutea Doctrina defineşte servitutea ca fiind “un drept real principal derivat, perpetuu
şi indivizibil, constituit asupra unui imobil, numit fond aservit, pentru uzul şi
utilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobile care aparţin la proprietari
diferiţi“. Pentru că ele privesc două fonduri, se mai numesc servituţi prediale, de la
latinescul praedium, fond.

123
 Caractere juridice. Din definiţia dată dreptului de servitute rezultă
următoarele caractere juridice:
- Drept real imobiliar pentru că ea profită unui bun imobil şi afectează un alt
bun imobil, ambele imobile prin natura lor. Imobilele prin obiectul la care se aplică,
precum şi imobilele prin destinaţie nu pot forma obiectul dreptului de servitute. Aşa
cum s-a arătat, nu se poate constitui o servitute asupra altei servituţi (servitus
servitutis non potest ).
- Presupune două imobile, de regulă vecine, aparţinând unor proprietari
diferiţi. Văzută din perspectiva fondului dominant (praedium dominans) ea este un
drept real, accesoriu, asupra altui bun, ius in re aliena, iar din perspectiva fondului
aservit, (praedium serviens) este o sarcină reală, un dezmembrământ al dreptului de
proprietate, pe care îl restrânge.
Atributele de proprietate asupra fondului aservit rămân mai departe la
proprietarul acestuia. Astfel, faptul că fondul aservit este grevat nu înseamnă că
titularul acestuia n-ar mai putea folosi bunul. De exemplu, în cazul servituţii de
trecere, drumul de acces creat pentru fondul dominant poate fi folosit şi de
proprietarul fondului aservit
- Accesoriu al fondului căruia îi profită. Servitutea urmează soarta juridică a
fondului căruia îi (accesorium sequitur principalem), adică se transmite odată cu
fondul dominant, neputând fi despărţită de acesta (ambulant cum domino). Ea nu va
putea fi însă înstrăinată sau grevată separat de fondul dominant. Deşi profită implicit
titularului dreptului de proprietate, decesul acestuia nu afectează servitutea
constituită.
- Drept perpetuu, ca şi dreptul de proprietate asupra fondului dominant în
favoarea căruia a fost constituită. Dacă în dreptul roman perpetuitatea era un caracter
esenţial al servituţii, sub reglementarea dată de Codul nostru civil, servitutea poate fi
şi limitată în timp. Servituţile create prin convenţie, bunăoară, pot fi limitate prin
voinţa părţilor care, cum se ştie, este legea părţilor.
- Drept indivizibil, în sensul că profită întregului fond dominant şi fiecărei
părţi din acesta. Când bunul ce urmează a fi aservit se află în indiviziune, constituirea
servituţii prin titlu nu poate fi făcută decât cu respectarea regulii unanimităţii
coproprietarilor, constituirea servituţii fiind act de dispoziţie, în timp ce, pentru
coproprietarii fondului dominant nu este nevoie de acordul de voinţă al tuturor
coproprietarilor pentru că actul constituirii le profită, fiind calificat act de dispoziţie,
regulă care nu se aplică şi coproprietarilor fondului dominant, în cazul cărora nu este
nevoie de consimţământul acestora.
Clasificarea servituţilor se face potrivit mai multor criterii.
a. După modul de constituire, art. 577 C. civ. împarte servituţile în: servituţi
naturale, legale şi constituite prin fapta omului.
Servituţile naturale care îşi au originea în situaţia naturală a bunurilor
învecinate (servitutea de scurgere a apelor naturale, servitutea izvorului, grăniţuirea,
servitutea de îngrădire a proprietăţii).
Servituţile legale sunt cele stabilite prin lege (zidul sau şanţul comun, distanţa
plantaţiilor, servitutea de vedere, servitutea picăturii de la streşini, servitutea de
trecere).
Servituţile stabilite prin fapta omului, cele care sunt considerate a fi servituţile
propriu-zise, constituite prin act juridic (convenţie sau testament), uzucapiune şi
destinaţia proprietarului.

124
 Calificarea a fost criticată, afirmându-se, pe bună dreptate, că servituţile
naturale îşi au izvorul tot în lege şi că ambele nu sunt veritabile servituţi, ci doar
limite normale determinate de raporturile de vecinătate.
Noi credem că această clasificare este utilă, chiar dacă observaţiile sunt
corecte. Până la urmă toate clasificările au criterii convenţionale, fiind impuse, în
primul rând, de raţiuni pur didactice.
b. După conţinut. După conţinutul lor, servituţile sunt servituţi pozitive şi
servituţi negative.
Servituţile pozitive sunt cele care permit proprietarului fondului dominant să
facă ceva concret, cum este cazul servituţii de trecere.
Servituţile negative sunt cele care impun proprietarului fondului aservit
obligaţii de a nu face, restricţii şi limitări, cum este cazul servituţii de vedere,
obligaţia de a nu planta sub o anumită distanţă.
c. După obiect, servituţile sunt urbane şi rurale, conform art. 621 C. civ.
Servituţile urbane sunt cele stabilite în folosul clădirilor, indiferent de situarea
lor.
Servituţile rurale sunt cele stabilite în folosul terenurilor.
d. După modul de exercitare, servituţile sunt continue şi necontinue.
Servituţile continue sunt cele a căror existenţă nu impune fapta actuală a
omului, cum este cazul servituţii de vedere, de scurgere a apelor naturale etc.
Servituţile necontinue sunt cele pentru a căror existenţă este nevoie de fapta
omului, cum este cazul servituţii de trecere.
e. După modul de exteriorizare servituţile sunt aparente şi neaparente.
Servituţile aparente sunt cele care, potrivit art. 622 alin. (2) C. civ., se cunosc
prin lucrări exterioare, cum sunt: servitutea plantaţiilor care nu pot fi făcute decât la o
anumită distanţă de hotar, servitutea de vedere etc.
Servituţile neaparente sunt cele a căror existenţă nu poate fi constatată prin
semne exterioare, ca în cazul precedent. De regulă, asemenea servituţi sunt cele
negative, cum este cazul servituţii de a nu planta la o distanţă mai mică decât cea
legală. Dar şi servituţi pozitive pot fi neaparente, cum este cazul servituţii de trecere.
f. Criteriu combinat. Combinând criteriile de clasificare, servituţile pot fi:
- servituţi continue şi aparente, cum este servitutea de vedere;
- servituţi necontinue şi neaparente, cum este servitutea de trecere;
- servituţi continue şi neaparente, ca servitutea de a nu construi;
- servituţi necontinue şi neaparente, ca de exemplu servitutea de trecere pe
un drum sau potecă vizibilă.
Interesul unor asemenea clasificări rezultă din nevoia de a le distinge pentru o
corectă aplicare a legii. Astfel, potrivit art. 623 C. civ., de exemplu, doar servituţile
continue şi aparente pot fi dobândite prin uzucapiune.
Deosebit de aceste clasificări legale, în doctrină servituţile au mai fost grupate
în raport de mai multe criterii. Astfel, servituţile legale au fost clasificate în servituţi
reciproce sau bilaterale şi servituţi nereciproce sau unilaterale, după cum ele sunt
constituite în favoarea ambelor fonduri sau doar în folosul unuia dintre fonduri.
Servituţile reciproce sau bilaterale sunt: servitutea sau dreptul de grăniţuire,
servitutea distanţei plantaţiilor, servitutea picăturii de la streaşină, servitutea privind
distanţa şi lucrările intermediare pentru anumite construcţii, servitutea negativă de
vedere.
Servituţile unilaterale sunt: servitutea de scurgere a apelor naturale, servitutea
izvoarelor, servitutea de trecere.
125
 A. Servituţile naturale
F Enumerare. Potrivit art. 577 C. civ., servituţile naturale sunt cele care
izvorăsc din situaţia naturală a lucrurilor. Doctrina califică asemenea servituţi ca
Clasificarea
servituţilor
simple obligaţii impuse fondurilor limitrofe care au ca fundament bunele raporturi de
naturale vecinătate şi nu servituţi propriu-zise.
Potrivit art. 577 C. civ., servituţile naturale sunt cele care izvorăsc din situaţia
naturală a lucrurilor. Ele sunt reglementate de art. 578-584 C. civ. şi sunt astfel
grupate:
Servitutea de scurgere naturală a apelor este reglementată de art. 578 C.
civ. potrivit căruia: „ Locurile inferioare sunt supuse a primi apele ce curg fireşte din
locurile superioare fără ca mâna omului să fi contribuit la aceasta”.
Rezultă că proprietarul fondului inferior, aflat în aval, este obligat să suporte
scurgerea naturală a apelor de pe fondul superior, aflat în amonte, fiindu-i interzis să
facă orice lucrare care să stăvilească scurgerea.
Jurisprundenţa s-a pronunţat prin decizii de speţă cu privire la această
obligaţie de a nu face impusă proprietarului fondului aservit şi a decis că fapta prin
care proprietarul fondului superior a efectuat lucrări prin care a modificat cursul de
scurgere a apelor, îngreunându-se situaţia fondului inferior, constituie delict civil.
Trebuie însă subliniat că o asemenea obligaţie priveşte situaţia obişnuită a lucrurilor,
căci, în situaţii excepţionale, când au loc inundaţii şi scurgeri masive de ape, aşa cum
s-a întîmplat în ultimii ani, proprietarul fondului aservit este îndrituit să ia măsurile
care se impun pentru protejarea proprietăţii sale, fără însă a îngreuna, în mod inutil,
situaţia fondului dominant.
Pentru păstrarea echilibrului şi pentru evitarea unor abuzuri de drept, doctrina
a precizat că proprietarul fondului dominant nu va fi ţinut să înlăture obstacolele
formate, în mod natural, cum ar fi prundişurile şi pământul adus de ape.Altfel spus, şi
aici, ca în orice conflict de interese dintre cele două fonduri şi, în general, în orice
raport de vecinătate, trebuie manifestată o atitudine de toleranţă şi moderaţie
reciprocă.
Servitutea izvoarelor. Potrivit art. 579 C. civ., cel care are un izvor pe
proprietatea sa are obligaţia de a-l folosi, astfel încât să nu afecteze dreptul de acces
al proprietarului fondului inferior. Ipoteza textului priveşte situaţia în care acest drept
a fost dobândit de proprietarul fondului inferior printr-un titlu, prin uzucapiune sau
prin destinaţia proprietarului. În orice altă situaţie, proprietarului fondului pe care se
află izvorul îl va putea folosi doar pentru sine.
În această materie, prin titlu înţelegem o concesie din partea proprietarului
care renunţă, prin convenţie, la exclusivitatea folosirii apei, în temeiul dreptului său
de proprietate, cedându-i vecinului dreptul de a se folosi de acest izvor.
Prin uzucapiune proprietarul fondului inferior poate dobândi dreptul de
servitute doar în condiţiile în care, timp de peste 30 ani a folosit apa izvorului, făcând
lucrări pentru înlesnirea scurgerii apei şi nu prin simpla scurgere a apei pe terenul său
timp de 30 ani.
Prin destinaţia proprietarului această servitute poate fi constituită, pentru că,
fiind o servitute continuă şi aparentă, intră sub incidenţa art. 625 C. civ. prin care
destinaţia proprietarului este recunoscută ca un mod de constituire distinct.
Potrivit art. 581 C. civ., proprietarul pe care se află un izvor nu-i poate
schimba cursul, dacă izvorul este folosit de locuitorii unei comune.
Grăniţuirea. Potrivit art. 584 C. civ., “Orice proprietar poate îndatora pe
vecinul său la grăniţuirea proprietăţilor lipite cu a sa”.
126
 Plasarea ei printre servituţile naturale nu este justificată, pentru că cele două
fonduri vecine nu se află în situaţia în care unul este dominant şi altul aservit.
Termenul “grăniţuire” are următoarele sensuri:
- mai întâi, grăniţuirea ne apare ca un atribut al dreptului de proprietate şi are
sensul de operaţie materială de delimitare pe care orice proprietar are dreptul de o
face prin semne exterioare şi vizibile la propriul fond;
- cum oricărui drept îi corespunde o obligaţie corelativă, grăniţuirea ne apare
şi ca o obligaţie pe care o are proprietarul fondului învecinat de a consimţi la
delimitarea fondurilor. Este o obligaţie propter rem, pentru că însoţeşte fondul în
mâinile oricui s-ar afla. Delimitarea unor fonduri vecine se poate face în primul rând,
prin acord de voinţă;
- acţiunea în grăniţuire are un alt sens decât operaţia materială, fiind acea
acţiune reală prin care proprietarul unui fond poate cere obligarea vecinului său la
delimitarea celor două proprietăţi limitrofe. Despre acţiunea în grăniţuire vom discuta
în cadrul apărării dreptului de proprietate.
Îngrădirea proprietăţii. Potrivit art. 585 C. civ., “Tot proprietarul îşi poate
îngrădi proprietatea“. Această operaţie nu este o servitute, pentru că nu afectează cu
nimic proprietatea limitrofă, ci este o prerogativă firească a oricărui proprietar. În
aparenţă, această normă poate fi considerată superfluă, putându-ne întreba de ce a fost
nevoie ca legiuitorul să permită ceva ce stă în ordinea firească a lucrurilor. Există o
explicaţie istorică şi ea priveşte realitatea franceză existentă înaintea Revoluţiei din
1789, când dreptul feudal prevedea, în anumite zone ale Franţei, o serie de servituţi în
favoarea unor privilegiaţi ai regalităţii, îngrădirea proprietăţilor fiind interzisă. Codul
Napoleon trebuia să aibă o reacţie fermă şi explicită, preluată de Codul nostru civil.
B. Servituţile legale
F Definiţie legală. Potrivit art. 586 C. civ., “servituţile stabilite de lege au ca
Servituţii legale obiect utilitatea publică a comunelor sau aceea a particularilor”. Sunt numite
definiţie şi “legale”, pentru că existenţa lor rezultă ex legem, fiind instituite prin voinţa
clasificare legiuitorului.
Subclasificare. La rândul lor, servituţile legale pot fi clasificate în servituţi
legale stabilite de Codul civil şi servituţi stabilite prin legi speciale, servituţi speciale.
Servituţile stabilite de Codul civil. Sunt reglementate de art. 586-619 C. civ.
Ele pot fi, la rândul lor, servituţi de utilitate publică şi servituţi de utilitate sau interes
privat. Majoritatea servituţilor stabilite de Codul civil sunt de utilitate privată, mai
puţin cea prevăzută de art. 587 C. civ., în timp ce servituţile stabilite prin legi speciale
sunt de utilitate publică.
- Servitutea prevăzută de art. 587 C. civ., potrivit căruia “Servituţile
stabilite pentru utilitatea publică sau comunală, au de obiect cărarea sau poteca pe
lângă marginea râurilor navigabile sau flotabile; construcţiunea sau reparaţiunea
drumurilor sau alte lucrări publice sau comunale”.
- Servitutea distanţei plantaţiilor. Codul civil prevede, în art. 607, că nu se
pot planta arbori înalţi la o distanţă mai mică de doi metri şi nu se pot face plantaţii şi
garduri vii la o distanţă mai mică de o jumătate de metru faţă de hotar. Legea
îndrituieşte pe proprietarul fondului vecin să ceară scoaterea arborilor şi a gardurilor
vii, chiar şi în situaţia când el însuşi n-a respectat această distanţă pentru propriile
plantaţii. Fiind o servitute continuă şi aparentă poate fi dobândită prin uzucapiune.
- Servitutea privind distanţa şi lucrările intermediare pentru anumite
construcţii constă în obligaţia pe care o au proprietarii fondurilor învecinate de a nu
executa lucrări dintre cele menţionate în art. 610 C. civ. (puţuri, magazii de sare sau
127
de materiale explozibile etc.) la o distanţă mai mică faţă de hotar decât cea prevăzută
de legi şi regulamente. Se are în vedere evitarea unor pericole virtuale pe care
asemenea construcţii le generează dacă sunt amplasate în imediata apropiere a
hotarului, la o distanţa nerezonabil de mică.
- Servitutea de vedere. Potrivit art. 611 C. civ., unul din vecini nu poate
face, fără consimţământul celuilalt, fereastră sau deschidere într-un zid comun. S-a
spus că această obligaţie nu reprezintă o servitute, textul fixând modul de exercitare a
dreptului de proprietate în raporturilor de vecinătate.
Art. 612-613 C. civ. dispun că nimeni nu poate avea vedere sau ferestre, nici
balcoane, asupra proprietăţii îngrădite sau neîngrădite a vecinului său la o distanţă
mai mică de 19 decimetri, iar în cazul vederii piezişe pe proprietatea vecinului la o
distanţă de minium 6 decimetri. Legea protejează, în acest caz, intimitatea vecinului,
motiv pentru care interzice doar ferestrele pentru vedere nu şi pe cele folosite pentru
aerisire şi pentru lumină care pot fi instalate la orice distanţă, ca atribut al dreptului de
proprietate.
- Servitutea privind picătura de la streaşini. Art. 615 C. civ. dispune că
orice proprietar este obligat să-şi facă astfel streaşinile casei încât picătura de la apa
de ploaie să cadă pe terenul său şi nu în stradă sau pe terenul vecinului. Cel care are o
casă cu astfel de streaşini pe care a posedat-o printr-o posesie utilă timp de peste 30
ani, nu va mai putea fi obligat să-şi refacă acoperişul, el dobândind servitutea în sens
invers.
- Servitutea de trecere. Potrivit art. 616 C. civ., „Proprietarul al cărui loc este
înfundat care nu are nicio ieşire la calea publică, poate reclama o trecere pe locul
vecinului său pentru exploatarea fondului, cu îndatorirea de a despăgubi în proporţie
cu pagubele ce s-ar ocaziona”. Având a se pronunţa în astfel de cereri prin care s-a
solicitat crearea drumului de trecere, instanţele au decis că prin loc înfundat se
înţelege nu numai locul care nu are nicio ieşire la calea publică, dar şi acela care are
asemenea posbilităţi, dar care însă prezintă grave inconveniente, presupunând
demolarea unor construcţii sau a unor plantaţii sau ar face accesul periculos.
Asemenea inconveniente urmează a fi examinate în fiecare caz în parte, apelând la
expertize tehnice de specialitate.
Legea obligă pe proprietarul fondului dominant la o despăgubire echitabilă
pentru lipsa de folosinţă a terenului dislocat, la preţul de circulaţie, luând în
considerare faptul că de drumul ce va fi creat va beneficia şi proprietarului fondului
aservit.
Servituţile speciale. Sunt cele create prin legi speciale, fiind destinate să
servească exploatării unor bunuri proprietate publică.
- Servituţile create de Legea energiei electrice. Art. 16 alin. (2) lit. c) din
Legea nr. 13/2007 prevede o servitute de trecere subterană pentru instalarea de reţele
electrice sau alte echipamente aferente capacităţii energetice şi pentru acces la locul
de amplasare a acestora. Sunt afectate terenurile proprietate publică sau privată a altor
persoane fizice ori juridice şi activităţile desfăşurate de persoane fizice sau juridice în
vecinătatea capacităţii energetice. Prin acelaşi text de lege, lit. e), se instituie dreptul
de acces la utilităţile publice.
Conform art. 20 alin. (3) din Lege, “Asupra terenurilor aflate în proprietatea
terţilor, cuprinse în zonele de protecţie şi de siguranţă, se stabileşte drept de servitute
legală”.
- Servitutea creată prin Legea apelor. Potrivit art. 28 din Legea nr.
107/1996, proprietarii riverani sunt obligaţi să acorde drept de servitute, avându-se în
128
vedere zone anume stabilite de comun acord cu Regia Autonomă a Apelor Române,
fără a percepe taxe pentru trecerea sau circulaţia personalului de serviciu în
gospodărirea apelor, pentru amplasarea de borne, repere şi aparate de măsură şi
control şi pentru transportarea şi depozitarea de materiale şi utilaje. Prin art. 29 alin.
(4) al aceleiaşi legi, se prevede un caz special de stingere a servituţii pentru
neexercitarea ei timp de 3 ani.
- Alte servituţi de trecere. Prin art. 7 alin. (1) din Legea minelor nr. 85/2003
şi art. 7 alin. (1) din Legea petrolului nr. 238/2004, sunt instituite drepturi de servitute
legală de trecere la permetrele de exploatare de utilitate publică. Sunt afectate
terenurile care nu se află în proprietatea publică a statului. Spre deosebire de primele
două cazuri, exercitarea acestei servituţi se face cu titlu oneros, prin plata unei rente
anuale proprietarilor terenurilor afectate.
- Servituţi aeronautice. Potrivit art. 76 din Codul aerian, “ în scopul
asigurării siguranţei zborului, se stabilesc, în conformitate cu reglementările speciale
emise de Ministerul Tranporturilor, Construcţiilor şi Turismului, zone supuse
servituţilor de aeronautică civilă aferene aerodromurilor civile şi echipamentelor
serviciilor civile de navigaţie aeriană”. Prin reglementări speciale se stabilesc zonele
de restricţii privind efectuarea de construcţii, montarea de cabluri şi alte asemenea
obligaţii de a nu face în interesul securităţii zborurilor.
C. Servituţile stabilite prin fapta omului
Constituire. Aflându-ne în sfera libertăţii de voinţă, părţile pot constitui o
mulţime de servituţi, cu singura condiţie de a nu se încălca ordinea publică şi bunele
moravuri. Asemenea servituţi pot fi constituite prin titlu, prin uzucapiune şi prin
destinaţia proprietarului.
Titlu. Potrivit art. 624 C. civ., “Servituţile continue neaparente şi servituţile
necontinue şi neaparente nu se pot stabili decât prin titluri“. Prin titlu se înţelege orice
act juridic translativ de proprietate, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.
Act juridic. Concret, servituţile pot fi constituite prin convenţie sau
testament, cu repectarea condiţiilor specifice fiecărui act juridic în parte. Dacă,
înainte de apariţia Legii nr. 247/2005, s-a putut afirma că actul de constituire a
servituţii nu trebuie să îmbrace forma autentică, art. 2 din Titul X al acestei legi
prevede că terenurile, cu sau fără construcţii, indiferent de destinaţie sau întindere,
pot fi înstrăinate prin acte juridice încheiate în formă autentică, sub sancţiunea
nulităţii absolute, iar alin. (2) al aceluiaşi articol dispune, în mod explicit, că “în
cazul în care, prin acte juridice între vii, se constituie un drept real asupra unui teren,
cu sau fără construcţii, indiferent de destinaţie sau întindere, dispoziţiile alineatului
(1) se aplică în mod corespunzător”.
Uzucapiunea. Potrivit art. 623 C. civ., pot fi dobândite prin uzucapiunea de
30 ani doar servituţile continue şi aparente. Ele nu se pot dobândi prin uzucapiunea
de 10-20 ani datorită specificităţii servituţii care nu implică stăpânirea întregului fond
dominant, astfel că este posibil să fie exercitată de proprietarul fondului aservit să
observe.
Destinaţia proprietarului. Potrivit art. 625-626 C. civ., dobândirea unei
servituţi poate avea loc prin destinaţia proprietarului. Este situaţia în care proprietarul
care are două fonduri vecine le amenajează astfel încât, dacă ar aparţine la doi
proprietari, unul dintre ele ar trebui aservit celuilalt printr-o servitute. De exemplu,
unul dintre terenurile aceluiaşi proprietar are un singur drum de ieşire la calea
publică, drum care trece peste celălalt teren. În această situaţie nu se pune problema
unei servituţi pentru că neminem res sua servit. Dacă însă ambele terenuri sunt
129
 înstrăinate la doi dobânditori diferiţi ori numai unul dintre terenuri ajunge la un alt
proprietar, situaţia stabilită de proprietarul înstăinător va dăinui, astfel că noul
proprietar al fondului pe care se află bunul va fi obligat să respecte dreptul de trecere,
care, de această dată, va reprezenta o veritabilă servitute.
Din această succintă expunere rezultă următoarele condiţii ale acestei
servituţi:
- la origine, cele două fonduri sau fondul divizat trebuie să fi aparţinut unui
singur proprietar;
- amenajarea celor două fonduri, unul dominant şi altul aservit, trebuie să fi
fost făcută de proprietarul originar, iar el trebuie să fi menţinut această amenajare la
momentul înstrăinării;
- intenţia proprietarului de a menţine aceeaşi situaţie a celor două imobile să
fie neîndoielnică;
- să fie vorba de o servitute aparentă exteriorizată printr-o lucrare vizibilă
pentru că doar o asemenea servitute poate fi creată prin destinaţia proprietarului.
Acest mod de constituire a servituţii ţine loc de titlu, aşa cum dispune art. 625
C. civ.
Exercitarea dreptului de servitute
F Reglementare. Exercitarea oricărei servituţi presupune atât drepturi, cât şi
obligaţii ale titularilor dreptului de proprietate privind cele două fonduri.
Reglementări
privind Proprietarii celor două fonduri sunt diferite în raport de modul de constituire a
exercitarea servituţii.
dreptului de Astfel, în cazul servituţilor legale şi al celor naturale, care cum am văzut, sunt
servitute şi ele tot legale, fiind reglementate prin lege, drepturile şi obligaţiile celor doi
proprietari sunt prevăzute în titlul de constituire a servituţii. Dacă servitutea a fost
constituită prin uzucapiune, drepturile şi obligaţiile fondurilor învecinate sunt cele
care au fost exercitate prin posesia utilă de 30 ani, iar în cazul servituţilor create prin
destinaţia proprietarului, aceste drepturi şi obligaţii sunt cele care au fost fixate prin
voinţa proprietarului originar.
Dincolo de aceste particularităţi ale fiecărei servituţi în parte, putem desprinde
câteva drepturi şi obligaţii ale celor 2 proprietari pe care le regăsim la toate tipurile de
servitute.
A. Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului dominant
Drepturi. Proprietarul fondului dominant are următoarele drepturi:
- dreptul prevăzut de art. 630 C. civ., de a se folosi de servitute în
conformitate cu regulile fiecărui mod de constituire a servituţii;
- dreptul de a face toate lucrările necesare folosirii şi conservării servituţii,
atât la fondul dominant, cât şi la fondul aservit;
Obligaţii. Exercitarea dreptului de servitute de către proprietarul fondului
dominant presupune şi următoarele obligaţii ale acestuia:
- obligaţia de a se folosi de servitute în condiţiile legii sau ale titlului
constitutiv al servituţii. Ori de câte ori proprietarul fondului dominant exercită
drepturile sale peste limitele stabilite de lege sau de titlul prin care a fost constituită
servitutea, săvârşeşte un abuz de drept, care, fiind un delict civil, expune daunelor-
interese pentru prejudiciul astfel cauzat proprietarului fondului aservit;
- obligaţia de a suporta cheltuielile necesare exercitării dreptului de servitute,
în măsura în care nu s-a convenit altfel prin titlul de constituire a servituţii;
- obligaţia de a nu face lucrări care ar agrava situaţia fondului aservit.

130
 B. Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului aservit
Drepturi. Proprietarul fondului aservit are următoarele drepturi:
-dreptul de a pretinde despăgubirile prevăzute de lege pentru dezmembrarea
proprietăţii sale sau pentru folosirea abuzivă a servituţii;
-dreptul de a dispune de bunul aservit prin înstrăinare sau grevare;
-dreptul de a propune proprietarului fondului dominant un alt loc pentru
exercitarea servituţii sale când servitutea a devenit excesiv de împovărătoare;
-dreptul de a abandona fondul său şi de a-l pune la dispoziţia proprietarului
fondului dominant, când prin titlul de constituire a servituţii şi-a asumat obligaţii pe
care nu le poate onora.
Obligaţii. Exercitarea dreptului de servitutte presupune următoarele obligaţii
pe care le are proprietarul fondului aservit:
-obligaţia de a nu face nimic de natură să stingherească pe proprietarul
fondului dominant în exercitarea drepturilor dobândite de acesta prin constituirea
servituţii;
-obligaţia de a efectua toate lucrările necesare pentru exercitarea şi
conservarea servituţii, cu condiţia asumării acesteia prin titlul de constituire a
servituţii.
Stingerea servituţilor
F Cauze. Servituţile sunt drepturi reale în înţelesul că ele există atâta vreme cât
Cauze ale situaţia celor două imobile limitrofe le impune. Când această situaţie s-a schimbat şi
stingerii au intervenit evenimente care le fac imposibile, servituţile se sting.
servituţilor Cauzele de stingere a servituţilor sunt următoarele: imposibilitatea materială
de exercitare, desfiinţarea titlului constitutiv al servituţii, confuziunea, neuzul,
exproprierea fondului aservit, renunţarea titularului, expirarea termenului.
a. Imposibilitatea materială de exercitare. În legătură cu această cauză, s-a
spus că, în realitate, ea nu stinge exercitarea servituţii, ci doar o suspendă. Exemplul
de şcoală este situaţia în care dreptul de trecere spre o fântănă încetează în cazul
secării acesteia, la care am putea adăuga stingerea servituţii de trecere prin eroziunea
terenului care face imposibilă trecerea. Dacă asemenea cauze sting sau doar suspendă
exercitarea servituţii o spune fiecare situaţie în parte. În exemplul dat, dacă secarea
fântânii este definitivă, o asemenea împrejurare este o cauză de stingere a servituţii,
după cum, dacă secarea este temporată, ea va suspenda servitutea care va renaşte
după încetarea cauzei de suspendare (art. 637 C. civ.);
b. Desfiinţarea titlului constitutiv al servituţii. O cauză frecventă de
stingere a servituţii este desfiinţarea titlului asupra fondului aservit prin rezoluţiune,
revocare, constatarea nulităţii sau anularea acestuia. Ca o consecinţă a regulii resoluto
iure dantis resolvitur ius accipientis, desfiinţarea titlului primar atrage desfiinţarea
titlurilor subsecvente.
c. Confuziunea. Este cazul reunirii celor două fonduri în mâinile aceluiaşi
proprietar, situaţie care se poate întâmpla atunci când ambele fonduri sunt dobândite
de proprietarul fondului dominant, de proprietarul fondului aservit sau de o terţă
persoană, caz în care este aplicabilă maxima neminem res sua servit. Se poate însă ca
servitutea să renască atunci când cele două fonduri revin la situaţia lor iniţială.
d. Neuzul. Potrivit art. 639 C. civ., “servitutea este stinsă prin neuz în curs de
treizeci de ani”. Se sting în acest mod doar servituţile constituite prin fapta omului,
legiuitorul prezumând că, dacă titularul unui drept de servitute nu şi-l exercită timp de
30 ani, este inutilă.

131
 e. Exproprierea fondului aservit. Este un mod de stingere a servituţii, dacă
un asemenea drept este incompatibil cu noul regim juridic al fondului.
f. Renunţarea. Proprietarul fondului dominant poate renunţa la exercitarea
dreptului, atât expres, cât şi tacit. Actul juridic de renunţare poate fi încheiat, atât cu
titlu oneros, cu titlu gratuit.
Alte cauze de stingere a servituţii sunt: pieirea fondului aservit, împlinirea
termenului sau a condiţiei, când constituirea servituţii s-a făcut sub condiţie.
Protecţia juridică a servituţilor
Acţiuni. Servituţile sunt apărate prin intermediul a două acţiuni principale:
acţiunea confesorie şi acţiunea posesorie.
- Acţiunea confesorie de servitute. Este acţiunea petitorie specifică apărării
dezmembrămintelor dreptului de proprietate prin care proprietarul fondului dominant
cere proprietarului fondului aservit respectarea servituţii sale. El va trebui să
dovedească dreptul său de proprietate şi al celui de servitute asupra fondului aservit,
în temeiul regulii actori incumbit probatio.
- Acţiunea posesorie. De vreme ce servituţile sunt susceptibile de posesie, ele
pot fi apărate şi prin acţiuni posesorii. Pot fi apărate prin asemenea acţiuni doar
servituţile care se pot dobândi prin uzucapiune, adică servituţile continue şi aparente,
conform art. 675 C. civ.
În practică, s-a pus problema dacă servitutea de trecere reglementată de art.
616 C. civ., care este necontinuă, având nevoie de faptul actual al omului şi
neaparentă, poate fi apărată prin acţiunea posesorie. Au fost pronunţate soluţii de
respingere a acţiunii posesorii, cu motivarea că “aceste servituţi neputând fi dobândite
prin prescripţie, nici acţiunile posesorii relativ la exerciţiul lor, fără existenţa unui
titlu, nu pot fi admisibile”.
Instanţa supremă a decis că “dacă în general, servitutea de trecere nu se poate
dobândi prin prescripţie, nu tot la fel stau lucrurile când este vorba de servitutea de
trecere prevăzută de art. 616 C. civ., pentru locurile înfundate. Această servitute îşi
derivă titlul chiar din lege şi, în principiu, ea poate fi apărată prin acţiune posesorie”.
Împrejurarea că legea însăşi prevede posibilitatea creării unui drum de trecere la
terenul înfundat, este considerată a constitui titlu legal.
4. Dreptul de superficie
Noţiune şi caractere juridice
F Noţiune. Dreptul de superficie nu este reglementat de Codul civil, motiv
Dreptul de pentru care multă vreme a fost contestat. Un argument solid al contestatarilor îl
superficie reprezintă acela potrivit căruia, spre deosebire de drepturile de creanţă, care sunt
practic nelimitate, pentru că ele dau expresie libertăţii contractuale, drepturile reale
sunt expres prevăzute de lege pe care nimeni n-o poate completa, căci ubi lex non
distinguere nec nos distinguere debemus. Pe de altă parte, s-a remarcat că, la
preluarea textului de la art. 492 C. civ. din art. 553 C. civ. fr., a fost omisă dispoziţia
finală a acestuia, trăgându-se concluzia că omisiunea nu este întâmplătoare, ci
reprezintă opţiunea legiuitorului român.
Printr-o interpretare eminamente literală, partizanii dreptului de superficie văd
în dispoziţia de la art. 492 C. civ. însuşi temeiul juridic al dreptului de superficie.
Potrivit acestui text, “Orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra
pământului sunt prezumate a fi făcute de proprietarul acelui pământ, cu cheltuiala sa,
şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contra“. Prin urmare, textul cuprinde două
ipoteze, dintre care prima priveşte regula că lucrările menţionate de text sunt făcute

132
 de proprietarul terenului şi că, deci, sunt ale lui, iar a doua, care reprezintă excepţia,
că aceste lucrări nu sunt făcute de proprietar şi nu sunt ale lui.
Tot în sprijinul recunoaşterii de legislaţia românească a acestui drept real sunt
evocate o serie de norme din legi speciale care îl nominalizează expres: art. 11 din
Decretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoate la cărţile
funciare, ca fiind intabulabil, art. 22 din Decretul nr. 167/1958 privind prescripţia
extinctivă care-l califică drept imprescriptibil, art. 21 după republicare, art. 19 alin.
(1) C lit. a) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară.
Astăzi, existenţa acestui drept nu mai trezeşte nimănui îndoială. El este
practic o suprapunere a două drepturi de proprietate: dreptul de proprietate al unei
persoane asupra terenului şi dreptul de proprietate al altei persoane, superficiar,
asupra lucrărilor efectuate pe terenul primului proprietar.
Astfel caracterizat, dreptul de superficie a fost definit în diverse formule,
unele mai simplificate, altele mai detaliate. Dintre ultimele, nu putem să nu remarcăm
definiţia dată de Valeriu Stoica într-o lucrare de referinţă, deja citată, potrivit căreia
dreptul de superficie este “dreptul real, imobiliar care reuneşte în conţinutul său
juridic, dreptul de proprietate asupra unei construcţii sau plantaţii, precum şi un
dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren aparţinând altei
persoane decât titularul dreptului de superficie, dezmembrământ care reuneşte
folosinţa şi, în mod limitat, posesia şi dispoziţia asupra unui teren sau a unei părţi din
acesta.”.
Caractere juridice. Din definiţia dreptului de superficie rezultă următoarele
caractere juridice ale acestuia:
a) este un drept real imobiliar pentru că are însuşirile drepturilor reale, fiind
opozabil erga omnes şi pentru că obiectul acestuia îl constituie doar bunurile imobile:
construcţii, plantaţii, lucrări aşezate pe solare ca obiect bunuri imobile construcţii,
plantaţii, lucrări aplicate pe sol;
b) este un drept imprescriptibil sub aspect extinctiv. Sunt autori care îl
califică drept prescriptibil în 30 ani. Aici credem că se impune o precizare. Dreptul de
superficie se dobândeşte când construcţiile efectuate pe terenul altuia sunt finalizate.
Începând din acest moment el este imprescriptibil extinctiv. Altfel, o construcţie
începută şi nefinalizată nu îndeplineşte condiţiile dreptului de superficie, astfel că ea
poate fi uzucapată de proprietarul terenului printr-o posesie utilă de peste 30 ani;
c) este un drept perpetuu. Se impune şi aici precizarea că perpetuitatea
acestui drept rezidă din faptul că nu se stinge prin neuz. Altminteri, el există doar pe
durata construcţiilor edificate pe terenul altuia. Mai mult, când dreptul de superficie
se constituie prin act juridic, nimic nu opreşte părţile să limiteze în timp acest drept.
De aceea ni se pare judicios a spune că perpetuitatea ţine de natura şi nu de esenţa sa.
Modurile de constituire
F Enumerare. Dreptul de superficie poate fi dobândit prin act juridic (contract,
testament), fapt juridic în sens restrâns (uzucapiune), concesiune. La acestea se
Constituirea
dreptului de adaugă situaţia atipică a soţilor, recunoscută de jurisprudenţă ca un mod distinct de
superficie constituire a dreptului de superficie.
Act juridic. Noţiunea generică de act juridic, ca manifestare de voinţă făcută
cu scopul de a produce efecte juridice, include atât actul juridic bilateral (contractul),
cât şi actul juridic unilateral, testamentul.
Prin contract, constituirea dreptului de superficie are loc când proprietarul
terenului consimte ca o altă persoană să realizeze pe terenul său o constructţie sau
plantaţie.
133
 Până la apariţia Legii nr. 247/2005, proprietarul putea consimţi şi tacit,
aplicându-se regula qui tacet consentire videtur situaţie în care, deşi de principiu
tăcerea, prin ea însăşi, nu reprezintă o manifestare de voinţă, nu era nevoie de înscris
autentic. Prin art. 2 din Titul X al Legii nr. 247/2005, s-a dispus că terenurile, cu sau
fără construcţii, indiferent de destinaţie sau întindere, pot fi înstrăinate prin acte
juridice încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute, iar alin. (2) al
aceluiaşi articol se prevede explicit că “în cazul în care, prin acte juridice între vii, se
constituie un drept real asupra unui teren, cu sau fără construcţii, indiferent de
destinaţie sau întindere, dispoziţiile alineatului 1 se aplică în mod corespunzător”.
Prin urmare, tot ce s-a s-a spus şi s-a scris despre posibilitatea constituirii unui astfel
de drept în mod tacit ori prin înscris sub semnătură privată, astăzi nu mai este valabil.
Ce posibiltăţi are cel care, înainte de apariţia Legii nr. 247/2005, a edificat o
construcţie sau plantaţie, pe terenul altuia, în temeiul unei convenţii sub semnătură
privată sau pur şi simplu prin acordul tacit al proprietarului terenului?
Asemenea convenţii, nule după actuala legislaţie, pot fi calificate antecontract,
care, cum se ştie, dă naşatere la obligaţia de a face actul sub formă autentică. Dacă
proprietarul terenului refuză să dea curs acestei obligaţii, creditorul poate formula o
acţiune în constatarea existenţei dreptului de superficie, prin care să solicite
pronunţarea unei hotărări judecătoreşti care să ţină loc de act autentic.
Prin testament, dreptul de superficie se poate constitui, de exemplu, când
testatorul lasă prin testament terenul unuia dintre moştenitori, iar altuia construcţia de
pe teren. Şi în acest caz forma actului juridic trebuie să fie autentică şi supusă
condiţiilor de publicitate imobiliară.
Uzucapiune. Dobândirea dreptului de superficie pe calea uzucapiunii este mai
rar întâlnită în practică, dar nu exclusă, impunându-se respectarea condiţiilor
specifice acestui mod de dobândire a drepturilor reale. Când cel care a edificat o
construcţie sau plantaţie pe terenul altuia dobândeşte dreptul de superficie printr-o
posesie utilă timp de 30 ani. Folosind terenul pe care se află construcţia sau plantaţia
pe durata termenului de uzucapiune, constructorul nu uzucapează terenul, pentru că
posesia nu are animus sibi habendi.
Situaţia atipică a soţilor. Soţii care, în timpul căsătoriei lor realizează o
construcţie sau o plantaţie pe terenul unuia dintre ei este o situaţie atipică pentru că
ambii au calitatea de constructori, în înţelesul legii, iar prerogativele dreptului de
proprietate sunt exercitate în comun. Fostul Tribunal Suprem a decis că în situaţia
construcţiilor edificate în timpul căsătoriei pe terenul unuia dintre ei, ”terenul rămâne
în continuare vechiului proprietar, chiar în condiţiile în care construcţia este atribuită
celuilalt soţ. Dacă la sistarea stării de devălmăşie construcţiile sunt atribuite soţului
care nu este proprietar, acesta urmează să dobândească un drept de folosinţă asupra
terenului, în timp ce soţul proprietar al terenului rămâne mai departe proprietar
exclusiv al acestuia”.
Aceeaşi soluţie a fost pronunţată şi în situaţia în care constructorul nu are
calitatea de soţ, ci de concubin, reţinându-se că “edificarea de către concubini a unei
construcţii prin contribuţie materială comună, pe terenul unuia din ei, justifică
dobândirea dreptului de proprietate comună pe cote-părţi asupra construcţiei şi a
dreptului de folosinţă asupra terenului”.
În această materie există o doctrină şi jurisprudenţă bogate.
Unii autori consideră că “dezmembrarea se produce într-un mod special, iar
majoritatea autorilor consideră că dreptul de superficie al soţului, coproprietar al
construcţiilor şi plantaţiilor, se naşte ope legis, în temeiul art. 30 C. fam., unii
134
 apelând la un raţionament logic, potrivit căruia “din moment ce ambii soţi ridică o
construcţie cu mijloace comune, dreptul fiecătuia asupra acesteia trebuie să aibă
acelaşi caracter, aplicându-se regimul prevăzut de art. 30 Codul familiei“.
În ce ne priveşte, credem că prima dintre teorii, chiar dacă este majoritară, nu
este în afara oricărei critici. Ea explică doar dobândirea dreptului de coproprietate
asupra lucrărilor comune ale soţilor, dar nu şi mecanismul prin care terenul, care
constituie proprietatea exclusivă a unuia dintre ei, ajunge să fie grevat. Apoi, este
greu să acceptăm ca temei juridic al unui drept real o deducţie, oricât de raţională ar fi
ea.
Dintr-o altă perspectivă, dacă am accepta această fundamentare juridică a
dreptului de superficie, ne întrebăm cum se poate armoniza dobândirea dreptului de
superficie ope legis, invocând art. 30 C. fam. de către soţul care nu este proprietar al
terenului, cu prevederile art. 2 Titlul X al Legii nr. 247/2005, potrivit cărora
terenurile, cu sau fără construcţii, indiferent de destinaţia lor, pot fi înstrăinate prin
acte între vii, în formă autentică. Noua prevedere legală este suficient de explicită,
astfel că in claris non fit interpretatio şi ea nu distinge şi alte moduri de dobândire şi,
deci, ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus.
Nici cealaltă teză nu poate fi primită, motivată exclusiv pe susţinerea că
“legea, prin ea însăşi, nu este niciodată producătoare de efecte juridice”, argument
care trezeşte serioase rezerve, câtă vreme este notoriu că multe alte drepturi se nasc
prin voinţa legii, fără a fi nevoie de exemplificare. Suntem de acord că în lipsa actului
juridic, singurul mod de dobândire a dreptului de superficie a rămas faptul juridic în
înţeles restrâns, dar credem că o soluţie legislativă explicită şi coerentă ar fi
preferabilă. Avem în vedere rigoarea care trebuie să caracterizeze o evidenţă cât mai
exactă, a tuturor drepturilor reale, în interesul securităţii circuitului civil.
Concesiunea. Este privită în doctrină ca un alt mod de dobândire a
superficiei. Este vorba de terenurile proprietatea privată a statului, care pot fi
concesionate potrivit art. 13 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 şi, mai apoi, conform
Legii nr. 219/1998, legea-cadru privind concesiunile, pentru construcţia de locuinţe,
drept care se obţine prin actul administrativ al organului competent pe durata
construcţiei şi care se poate transmite împreună cu aceasta.
Acest mod de constituire a dreptului de superficie a fost contestat, cu
motivarea că procedura prin care se dobândeşte acest drept ţine, în principal, de
dreptul public, că dreptul de concesiune este constituit prin act juridic oneros şi că
acest drept care poate înceta ca sancţiune pentru nefinalizarea construcţiei sau pentru
neplata redevenţei, susţinându-se că acest drept este un dezmembrământ distinct al
dreptului de proprietate care nu se confundă cu superficia.
Nu putem fi de acord cu argumentele care ar pleda pentru calificarea acestui
drept ca fiind altceva decât superficie. Avem în vedere cel puţin două argumente:
-împrejurarea că acest drept se obţine printr-o procedură reglementată de
dreptul public nu poate schimbă natura juridică a dreptului de superficie însuşi;
-faptul că acest drept are o serie de particularităţi, inclusiv aceea că poate fi
revocat ca sancţiune, nu afectează natura sa civilă.
Exercitarea dreptului de superficie
F Drepturile superficiarului. Drepturile superficiarului obiectul dreptului de
Exercitarea superficie este exclusiv terenul. Asupra construcţiilor se exercită dreptul de
dreptului de proprietate. De aceea cred că este uşor improprie formula “drepturile superficiarului
superficie
asupra construcţiilor”, dar numai în măsura în care poate crea impresia că exerciţiul
dreptului de superficie cade asupra construcţiilor asupra construcţiilor, plantaţiilor şi
135
 lucrărilor făcute pe teren implică posesia, folosinţa şi dispoziţia. Superificiarul poate
înstrăina dreptul său fără consimţământul proprietarului terenului. Deşi nu este
proprietar al terenului, el are o dispoziţie materială limitată asupra acestuia,
neputându-i afecta substanţa decât doar atât cât este nevoie pentru edificarea
construcţiilor şi întreţinerea acestora.
Dreptul de superficie poate fi înstrăinat, atât prin acte inter vivos, cât şi prin
acte de mortis causa, putând fi grevat de sarcini reale.
Stingerea superficiei
Cazuri. Dreptul de superficie se stinge în următoarele situaţii:
a) prin confuziune, când superficiarul devine proprietar asupra terenului;
b) prin pieirea sau desfiiinţarea construcţiei sau a lucrărilor edificate pe
teren;
c) cu titlu de sancţiune, când construcţia n-a fost edificată sau când n-a fost
achitată redevenţa, în cazul superficiei obţinute prin concesiune.
F 5. Dreptul real de folosinţă asupra terenurilor agricole
Noţiune. Potrivit art. 19 alin. (3) din Legea nr. 18/1991, republicată, „Se pot
Dreptul real de
atribui, la cerere, în folosinţă agricolă, până la 5000 mp în echivalent arabil, de
folosinţă asupra
terenurilor familie, personalului de specialitate din serviciile publice comunale, în perioada cât
agricole lucrează în localitate, el sau membrii familiei din care face parte, Dreptul de
proprietatea asupra acestor terenuri aparţine comunei, oraşului sau municipiului, după
caz”.
Acest drept are următoarele particularităţi:
- constituirea acestui drept se face prin act administrativ individual;
- beneficiarii acestui drept trebuie să aibă o calitatea specială, adică să facă
parte din personalul de specialitate din serviciile publice comunale;
- obiect al acestui drept îl constituie terenurile agricole din proprietatea privată
a unităţilor administrativ-teritoriale: comună, oraş, municipiu;
- durata pentru care este acordat este limitată pe perioada cât beneficiarii
lucrează în serviciile publice avute în vedere de lege;
- dobândirea dreptului este condiţionată de domiciliul beneficiarului, care
trebuie să fie în localitatea pe raza căreia se află terenul, iar titularul şi membrii
familiei acestuia să nu aibă teren în acea localitate.
Plecând de la aceste particularităţi, acest drept a fost definit ca fiind un drept
real principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate privată al comunelor,
oraşelor sau municipiilor asupra unor terenuri agricole, constituit în favoarea unor
persoane fizice prin acte administrative individuale.
Constituirea dreptului real de folosinţă. Potrivit art. 22 al, nu identific acest
act normativ constituirea acestui drept se face prin decizia consiliului local al unităţii
administrativ-teritoriale respective. Constituirea acestui drept se face cu titlu gratuit şi
este condiţionată de existenţa unor terenuri disponibile.
Caractere juridice. Dreptul real de folosinţă are următoarele caractere
juridice:
a) este un drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate al unităţilor
administrativ-teritoriale prevăzute de lege;
b) este un drept intuitu personae;
c) este opozabil erga omnes, inclusiv proprietarului;
d) este un drept inalienabil;
e) este un drept temporar.

136
 Conţinut juridic. Atributele acestui drept sunt posesia şi folosinţa. Titularul
posedă terenul cu intenţia specifică acestui drept şi nu cu animus sibi habendi.
Atributul folosinţei îi permite titularului să exploateze terenul, culeagându-i
fructelele. Cu acordul proprietarului, titularul poate face şi investiţiile utile terenului.
Prin urmare, titularul acestui drept are o dispoziţie materială limitată.
Stingerea dreptului de folosinţă. Cauzele de stingere a dreptului real de
folosinţă asupra terenurilor agricole sunt de două feluri: cauze specifice acestui drept
şi cauze externe.
Cauzele specfice sunt următoarele:
a) pierderea de către titular a calităţii pentru care i-a fost constituit acest drept,
anume când titularul nu mai face parte din personalul de specialitate al serviciilor
publice comunale;
b) cu titlu de sancţiune, când titularul fie exercită abuziv dreptul de folosinţă,
schimbîndu-i destinaţia, fie nu respectă obligaţiile de a cultiva terenul şi de ameliora
solul - obligaţii propter rem.
Cauzele externe sunt cele care afectează dreptul unităţilor administrative-
teritoriale care au constituit dreptul de folosinţă sunt:
a) pierderea, de către unităţile administrativ-teritoriale a dreptului de
proprietate asupra terenului urmare a retrocedării acestuia fostului proprietar;
b) prin trecerea terenului respectiv din domeniul privat al statului în domeniul
public al statului;
c) prin exproprierea terenului, conform art. 28 alin. (3) din Legea nr. 33/1994.

BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ

I. Tratate şi monografii.
1. Diamant, Caracterul depasit al teoriei patrimoniului unic, revista Dreptul nr.
1/2000;
2. Barsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, 2007;
3. S. Neculaescu, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Hamangiu, 2008;
4. V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Humanitas, 2004, vol
1;
5. V. Stoica, Notiunea juridica de patrimoniu, Pandectele romane, supliment, nr.
1/2003.

137
 TEST DE AUTOEVALUARE

Cum argumentaţi afirmaţia: „Dreptul de abitaţie este strict personal şi prin urmare
inalienabil şi insesizabil”

TEMĂ DE REFLECŢIE

Dreptul real de folosinţă asupra terenurilor agricole.

138
 MODELE DE ÎNTREBĂRI

Întrebările vor fi tip grilă, cu cel puţin un răspuns fiecare întrebare.

1. Este transmisibil dreptul de uzufruct?

a. da
b. nu
c. da dar cu consimtamantul uzufructuarului

2. Care servituti pot fi dobandite prin uzucapiune:

a. servitutile continue
b. servitutile necontinue
c. si unele si altele

3. Ce drepturi are constructorul de bună credinţă asupra construcţiilor

edificate pe terenul altuia:
a. dreptul de proprietate asupra construcţiei
b. dreptul de creanţă asupra materialelor
c. dreptul de proprietate asupra terenului şi construcţiei

RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRI

1. b.

2. b.

3. b.

139
 CAPITOLUL IX
MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI
DE PROPRIETATE
ŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE

1. Cuprins
2. Obiectiv general
3. Obiective operaţionale
4. Timpul necesar studiului capitolului
5. Dezvoltarea temei
6. Bibliografie selectivă
7. Temă de reflecţie
8. Modele de teste
9. Răspunsuri şi comentarii la teste

Cuprins

– Privire generală
– Contractul ca mod de dobândire a proprietăţii sau a altor
drepturi reale
– Legea
– Accesiunea sau incorporaţiunea
– Accesiunea mobiliară
– Tradiţiunea
– Ocupaţiunea
– Hotărârea judecătorească
– Uzucapiunea
– Întreruperea şi suspendarea prescripţiei.

– Obiectiv general: Dobândirea unei viziuni de ansamblu a acestor

moduri, clasificarea lor, discuţiile doctrinare privind legea ca mod
de dobândire distinct a proprietăţii.

– Obiective operaţionale: Examinarea fiecărui mod de dobândire a

proprietăţşi, asa cum sunt ele reglementate de actualul Cod civil,
cu specială trimitere la accesiunea imobiliară şi la uzucapiune, cele
care sunt frecvent întâlnite ăn practică.

= 3 ore

140
 CAPITOLUL IX
MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
ŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE

1. Privire generală
Sediul materiei. Potrivit art. 644 C. civ., “Proprietatea bunurilor se
F dobândeşte şi se transmite prin succesiune, prin legate, prin convenţie şi prin
Noţiuni generale tradiţiune” ,iar art. 645 C. civ. dispune că “Proprietatea se mai dobândeşte prin
accesiune sau incorporaţiune, prin prescripţie, prin lege şi prin ocupaţiune”.
Deşi s-a remarcat că aceste texte sunt mai complete decât cele ale Codului
civil francez, enumerarea a fost criticată de mai toţi autorii care s-au aplecat asupra
materiei drepturilor reale, ca fiind incompletă, pentru că omite câteva dintre modurile
distincte de dobândire a proprietăţii, cum sunt posesia de bună-credinţă în privinţa
bunurilor mobile, dobândirea proprietăţii fructelor de către posesorul de bună-
credinţă, hotărârile judecătoreşti constitutive de drepturi.
În ce priveşte legea, s-a spus că greşit este calificată drept un mod distinct de
dobândire a dreptului de proprietate, când de fapt, ea dă eficienţă juridică tuturor
celorlalte moduri de dobândire a proprietăţii. Bunăoară, posesorul de bună-credinţă n-
ar putea obţine proprietatea fructelor şi nici n-ar putea fi considerat proprietar asupra
bunurilor mobile, dacă legea nu le-ar consacra.
A fost supusă criticii şi terminologia folosită de art. 644 C. civ. care distinge
între „succesiune” şi “legate”, deşi termenul generic “succesiune” include şi
succesiunea testamentară.
Împărtăşind grija autorilor citaţi pentru acurateţea limbajului juridic, nu putem
să nu supunem atenţiei faptul că orice clasificare are un caracter pur convenţional şi
că finalitatea multora dintre ele este exclusiv didactică. Dacă ne raportăm cu aceeaşi
exigenţă la reglementarea din Codul civil francez, vom observa că distincţia pe care o
face art. 711 dintre “donaţie” şi „efectele obligaţiilor” este chiar mai stridentă, ambele
putând fi incluse în ceea ce Codul nostru civil numeşte generic “convenţie”, pentru a
nu mai vorbi că modelul inspiraţiei noastre este cu mult mai eliptic.
Fără pretenţia unui tablou complet al acestor moduri de dobândire a
proprietăţii, putem conveni totuşi că cele mai generale moduri de dobândire a
proprietăţii sunt următoarele: contractul, succesiunea legală, succesiunea
testamentară, uzucapiunea sau prescripţia achizitivă, accesiunea, posesia de bună-
credinţă a bunurilor mobile, dobândirea de către posesorul de bună-credinţă a
proprietăţii fructelor produse de bunurile frugifere, ocupaţiunea, tradiţiunea şi
hotărârea judecătorească.
Pe lângă acestea, legea prevede şi o serie de moduri specifice de dobândire a
dreptului de proprietate publică: exproprierea pentru utilitate publică, achiziţiile
publice, trecerea în domeniul public a unor bunuri din domeniul privat al statului sau
al unităţilor administrativ-teritoriale pentru cauze de utilitate publică etc.
Clasificare. În mod obişnuit modurile de dobândire a proprietăţii sunt
F clasificate după mai multe criterii a căror prezentare este utilă, pentru că, deosebindu-
Criterii de le, ele vor putea fi mai bine conturate.
clasificare - După întinderea dobândirii, se disting următoarele categorii:

141
 a) moduri de dobândire universală prin care se dobândeşte o universalitate de
bunuri, aşa cum se întâmplă la succesiunea legală prin care se transmit toate bunurile
lăsate de defunct;
b) moduri de dobândire cu titlu universal prin care se transmite o fracţiune
din patrimoniul defunctului, adică bunurile mobile sau bunurile imobile, cum este
cazul legatului cu titlu universal. Diferenţa este calitativă şi nu cantitativă. De aceea
este greşit să se spună că ne aflăm în faţa unei transmisiuni universale când vine la
succesiune un singur moştenitor şi cu titlu universal când vin mai mulţi moştenitori,
cum se întâmplă uneori;
c) moduri de dobândire cu titlu particular, când se dobândeşte un bun sau mai
multe bunuri determinate, cum este contractul, uzucapiunea, tradiţiunea, accesiunea
ş.a.
- După caracterul transmisiunii, deosebim:
a) moduri de dobândire cu titlu oneros, când dobânditorul se obligă să
plătească un echivalent, care poate fi o sumă de bani, un bun sau o altă prestaţie, cum
este cazul contractului cu titlu oneros, accesiunea;
b) moduri de dobândire cu titlu gratuit, când dobânditorul nu este obligat la
un echivalent, cum este cazul succesiunii legale sau testamentare, accesiunii,
uzucapiunii.
Interesul distincţiei constă în aceea că în cazul dobândirii cu titlu oneros
operează principiul consensualismului (solo consensus obligat), cu excepţiile
prevăzute de lege, în timp ce la dobândirea proprietăţii prin moduri cu titlu gratuit,
legea impune respectarea unor condiţii de formă a actului juridic, cum este cazul
donaţiei şi testamentului.
Sub un alt aspect, modurile de dobândire a proprietăţii cu titlu gratuit
presupun condiţii mai restrictive privind capacitatea decât la cele cu titlu oneros,
datorită efectelor diferite pe care ele le implică.
- După momentul la care se produce dobândirea, se disting:
a) moduri de dobândire inter vivos, destinate să producă efecte în timpul vieţii
proprietarului actual, din care fac parte majoritatea acestora;
b) moduri de dobândire de mortis causa, care produc efecte la moartea
proprietarului actual, cum este cazul succesiunii testamentare;
- După situaţia juridică a bunului la momentul dobândirii, pot fi
deosebite:
a) moduri originare de dobândire a proprietăţii, când dobânditorul unui bun
este primul proprietar, fără să fi operat transmisiunea dreptului de proprietate de la un
titular la altul. Astfel de moduri sunt ocupaţiunea, uzucapiunea, accesiunea naturală,
dobândirea de către posesorul de bună-credinţă a proprietăţii bunurilor mobile,
dobândirea proprietăţii fructelor de către posesorul de bună-credinţă;
b) moduri derivate de dobândire a proprietăţii sunt cele care au ca efect
transmisiunea dreptului de proprietate de la un titular la altul, aşa cum există el în
patrimoniul celui care îl înstrăinează, cum sunt contractul, succesiunea legală şi
succesiunea testamentară.
2. Contractul ca mod de dobândire a proprietăţii sau a altor drepturi
reale
F Noţiune. Codul civil vădeşte inconscvenţă terminologică, folosind atât
Contractul ca termenul de convenţie, cât şi pe cel de contract pentru desemnarea aceleiaşi noţiuni,
mod de motiv pentru care atât doctrina, cât şi jurisprudenţa îi consideră sinonimi. În realitate,
dobândire a cei doi termeni nu sunt sinonimi: în timp ce convenţia reprezintă genul, contractul
proprietăţii
142
 este specia. Sunt şi convenţii prin care părţile nu urmăresc producerea unor efecte
juridice propriu-zise. De aceea, Codul civil francez defineşte prin art. 1101 contractul
ca fiind “convenţia prin care o persoană sau mai multe persoane se obligă faţă de una
sau mai multe (persoane, s.n.) să dea, să facă sau să nu facă ceva”. Codul nostru civil
defineşte contractul drept “acordul dintre două sau mai multe persoane spre a
constitui sau stinge între dânşii un raport juridic”.
Principiul consensualismului. Art. 971 C. civ. enunţă un principiu
fundamental al dreptului nostru civil, principiul consensualismuluil, potrivit căruia
“În contractele ce au ca obiect translaţia proprietăţii sau a unui alt drept real,
proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimţământului părţilor şi lucrul
rămâne în rizico-pericolul dobânditorului, chiar când nu i s-a făcut tradiţiunea
lucrului“.
Prin urmare, ori de câte ori legea nu prevede o condiţie specială de formă,
contractul se consideră încheiat în chiar momentul realizării acordului de voinţă.
Acest principiu este concretizat, într-o altă formulare şi mai sugestivă, în materia
celui mai important contract civil, contractul de vânzare-cumpărare, prin art. 1295 C.
civ., potrivit căruia “Vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept
strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra
lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul nu se va fi
numărat”. Este ceea ce, printr-o formulare sintetică şi, în egală măsură, sugestivă, o
spune adagiul solo consensus obligat.
Excepţii de la principiul consensualismului. Sunt acele situaţii în care
transferul proprietăţii are loc la un alt moment decât acela al încheierii acordului de
voinţă:
a) - transferul proprietăţii bunurilor generice are loc la momentul
individualizării lor prin numărare, cântărire, măsurare. Spre deosebire de bunurile
individual determinate, unde riscul pierii fortuite a bunului îl suportă vânzătorul,
potrivit regulii res perit domino, bunurile generice, fiind fungibile, nu sunt
susceptibile de a pieri în înţeles juridic, ceea ce o spune, la fel de sintetic, adagiul
genera non pereunt, ceea ce face ca şi în situaţia când obiectul contractului dispare,
debitorul să nu fie liberat, fiind obligat să predea cumpărătorului bunuri, în aceeaşi
cantitate şi calitate;
b) - când, prin acord de voinţă, părţile au convenit fie un termen la care
să aibă loc transferul proprietăţii, fie au condiţionat acest transfer al dreptului
de un eveniment viitor şi nesigur care se numeşte condiţie suspensivă;
c) - transferul proprietăţii bunurilor viitoare, atunci când ele pot face
obiectul înstrăinării, are loc la momentul realizării lor, cum este cazul recoltelor
viitoare, deşi ele nu există la momentul acordului de voinţă, transferul dreptului de
proprietate are loc la momentul realizării lor;
d) - transferul drepturilor reale, în sistemul cărţilor funciare, are loc în
momentul intabulării în cartea funciară.
3. Legea
F Calificare. Spre deosebire de Codul civil francez care nu include legea printre
modurile de dobândire a proprietăţii, Codul nostru civil, după ce în art. 644 prevede
Legea ca mod
de dobândire a că “Proprietatea bunurilor se dobândeşte şi se transmite prin succesiune, prin legate,
proprietăţii prin convenţie şi prin tradiţiune”, în art. 655 dispune că “proprietatea se mai
dobândeşte prin accesiune sau încorporaţiune, prin prescripţie, prin lege şi prin
ocupaţiune”.

143
 Cu toate acestea, o bună parte a doctrinei de drept civil nu examinează legea
ca mod direct de dobândire a proprietăţii, afirmând că, atâta vreme cât, în general,
toate modurile de dobândire a proprietăţii sunt legale, în înţelesul că ele produc
efectul translativ de proprietate doar pentru că legea îl prevede, includerea ei printre
aceste moduri devine inutilă.
În mod tradiţional se consideră că legea poate fi examinată ca mod distinct de
dobândire a proprietăţii în acele situaţii care “nu pot fi clasificate sub o altă rubrică”.
Altfel spus, legea constituie mod de dobândire a proprietăţii şi a altor drepturi reale,
numai dacă se îndeplinesc două condiţii, şi anume: achiziţia să se sprijine expres pe
un text de lege şi să nu se poată explica printr-un alt mod de dobândire.
În ce ne priveşte, credem că, în general, nevoia de a face cât mai multe
distincţii, chiar în temeiul unor criterii discutabile în substanţa lor, aşa cum am mai
arătat, vine să răspundă unor raţiuni pur didactice, astfel că nu găsim deloc inutilă
examinarea, în cadrul acestei secţiuni, a acelor situaţii care nu sunt tratate ca moduri
tradiţionale de dobândire a proprietăţii.
Cazuri. Se consideră îndeobşte, că următoarele sunt asemenea cazuri:
a) art. 485 C. civ. - dobândirea proprietăţii fructelor de către posesorul
de bună-credinţă. Subiectul este analizat în materia efectelor posesiei;
b) art. 597-598 C. civ. - dobândirea coproprietăţii zidului comun. Este
unul dintre cazurile legale de proprietate forţată şi perpetuă;
c) art. 1909 C. civ. – dobândirea proprietăţii bunurilor mobile prin
posesia de bună-credinţă. În mod tradiţional, subiectul este tratat în cadrul
revendicării bunurilor mobile.
4. Accesiunea sau incorporaţiunea
F Noţiunea şi felurile accesiunii
Accesiune/ Noţiune. Potrivit art. 482 C. civ., “Proprietarul unui lucru mobil sau imobil dă
incorporaţiune drept asupra a tot ceea ce produce lucrul şi asupra a tot ce se uneşte, ca accesoriu, cu
lucrul într-un mod natural sau artificial”.
Enunţul, deşi pare a fi cât se poate de firesc, păcătuieşte pentru că, aşa cum s-
a remarcat, dobândirea fructelor de către proprietar este un atribut al dreptului de
proprietate şi nu efect al accesiunii. Art. 488 C. civ. nuanţeză principiul mai sus
enunţat, dispunând că “Tot ce se uneşte şi se încorporeză cu lucrul se cuvine
proprietarului lucrului“.
Plecând de la aceste texte, accesiunea a fost definită ca fiind încorporarea
materială a unui lucru mai puţin important, într-un lucru mai important. Ceea ce
defineşte accesiunea este tocmai legătura de accesorialitate între două lucruri, în aşa
fel încât despărţirea lor este imposibilă, astfel încât soarta lucrului mai puţin
important urmează soarta bunului principal, conform adagiului accesorium sequitur
principalem sau, şi mai aplicat, accessio cedat principali.
Accesiunea este un drept originar de dobândire a dreptului de proprietate care
nu poate avea ca obiect bunurile proprietate publică.
Felurile accesiunii. Accesiunea poate fi imobiliară sau mobiliară, după cum
F priveşte bunurile imobile sau mobile. La rândul ei, accesiunea imobiliară poate fi
naturală şi artificială.
- Accesiunea imobiliară naturală
Definiţie. Accesiunea imobiliară naturală este unirea, fără intervenţia omului
a două bunuri, având proprietari diferiţi, dintre care cel puţin unul dintre cele două
bunuri este imobil. Premisa de la care se pleacă în reglementarea accesiunii este că

144
pământul este totdeauna bun principal, în timp ce tot ce se încorporează în el sunt
considerate ca accesorii, indiferent de valoarea acestora ( superficies solo cedit).
A. Aluviunea
Definiţie legală. Potrivit art. 495 C. civ., aluviunea reprezintă o “creşterile de
pământ ce se fac succesiv şi pe nesimţite la malurile râurilor şi fluviilor “. Prin
urmare, toate adăugirile naturale, produse de apele curgătoare, fără intervenţia
omului, aparţin proprietarului fondului riveran pe care s-au depus. Creşterile de
pământ realizate prin retragerea apelor aparţin, în temeiul art. 496 C. civ.,
proprietarului fondului riveran de pe care s-au retras apele.
Potrivit doctrinei, ambele ipoteze privesc doar apele curgătoare, nu şi marea,
pentru că malul mării este proprietate publică.
În completarea acestor prevederi, Legea apelor nr. 107/1996, dispune în art. 3
alin. (2) că albiile minore mai mici de 5 km şi cu bazine hidrografice care nu depăşesc
10 km2 şi pe care nu curg în permanenţă apele, aparţin proprietarului fondului pe care
se formează sau curg.
B. Avulsiunea
Reglementare. În conformitate cu art. 498 C. civ., aluviunea este ruperea unei
bucăţi de teren ca urmare a acţiunii apelor curgătoare şi alipirea ei la un teren riveran
aparţinând altei persoane. În timp ce aluviunea presupune creşteri progresive de
teren, avulsiunea presupune deslipirea bruscă a unei porţiuni de teren care se alipeşte
unui alt fon aparţinâna altui titular, sporindu-i, astfel, proprietatea, dar sub o anumită
condiţie. Proprietarul fondului de la care s-a desprins porţiunea de teren, o poate
revendica într-un termen de prescriptie de un an. Prin urmare, data la care are loc
transferul proprietăţii este data la care se împlineşte termenul de un an de la dezlipire.
Când bucata de pământ aparţine domeniului public, acţiunea este
imprescriptibilă.
C. Insulele şi prundişurile
Reglementare. Potrivit art. 500 C. civ., “insulele şi prundişurile care se
formează în râurile nenavigabile şi neplutitoare sunt ale proprietarului ţărmului pe
care s-au format”. Potrivit aceluiaşi text, dacă insula formată trece peste jumătatea
râului, fiecare proprietar riveran are un drept de proprietate asupra părţii din insulă ce
se întinde spre el, pornind de la jumătatea râului.
Tot astfel, art. 3 alin. (3) din Legea apelor nr. 107/1996 prevede că insulele
care nu sunt în legătură cu terenurile cu mal la nivelul mediu al apei, aparţin
proprietarului albiei.
Spre deosebire de primele, insulele şi prundişurile care se formează în albia
fluviilor şi a râurilor navigabile sau plutitoare sunt proprietate publică şi care, potrivit
aceluiaşi text, „sunt ale statului, dacă nu se opune titlu sau prescripţie”. Această
prevedere a Codului civil se întregeşte cu cea din art. 5 al Legii nr. 18/1991,
republicată.
D. Accesiunea animalelor
Reglementare. Art. 503 C. civ. prevede că “orice animale sau zburătoare
sălbatice care trec în cuprinsul nostru se fac ale noastre, pe cât timp rămân la noi,
afară numai dacă asemenea trecere s-a ocazionat prin fraude sau prin artificii”.
Legea nr. 103/1996 privind fondul cinegetic şi protecţia vânatului dispune că
animalele sălbatice care fac parte din fondul cinegetic sunt proprietatea statului, astfel
că dobândirea lor se poate face doar în condiţiile prevăzute de lege. Pentru acest
motiv s-a afirmat că art. 503 C. civ. se aplică doar animalelor semisălbatice, cum sunt
porumbeii şi albinele.
145
 - Accesiunea imobiliară artificială sau industrială
Cazuri legale. Plecând de la aceeaşi premisă, potrivit căreia tot ce se uneşte
cu pământul urmează soarta juridică a acestuia, accesiunea artificială se preocupă de
soarta lucrărilor pe care omul le face pe un teren al altuia, concretizată în construcţii,
plantaţii sau oricare alt lucru. Spre deosebire de accesiunea naturală, accesiunea
artificială este rezultatul activităii omului.
Codul civil pleacă de la premisa prevăzută de art. 492 C. civ., potrivit căreia
“Orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului sunt
prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ, cu cheltuiala sa şi că sunt
ale lui, până ce se dovedeşte din contră”.
Prin acest text, sunt instituite două prezumţii relative, iuris tantum: că toate
lucrările făcute pe teren sunt ale proprietarului terenului şi că aceste lucrări au fost
făcute pe cheltuiala lui. Ambele pot fi răsturnate prin proba contrară.
Prin art. 493 şi 494, Codul nostru civil reglementează două cazuri de
accesiune artificială pe care le vom examina în cele ce urmează.
A. Accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau a altor lucrări efectuate de
proprietar pe terenul său, cu materialele altuia
F Reglementare. Este ipoteza reglementată de art. 493 C. civ., text potrivit
Reglementări căruia “Proprietarul pământului care a făcut construcţii, plantaţii şi lucrări cu
materiale străine, este dator să plătească valoarea materialelor. El mai poate fi
osândit, dupã împrejurări, pentru o asemenea urmare şi la plata de daune-interese. Dar
proprietarul materialelor n-are drept a le ridica”.
Prin încorporarea materialelor în construcţia edificată pe terenul
proprietarului, acestea îşi pierd identitatea, devenind bun imobil prin natura sa,
proprietarul terenului devine proprietar al construcţiilor, plantaţiilor sau al altor
lucrări, având obligaţia de a despăgubi pe proprietarul materialelor încorporate în
lucrările edificate, evaluate la preţul de circulaţie al acestora la data plăţii şi nu la data
încorporării lor în lucrări. Proprietarul terenului devine proprietarul materialelor,
indiferent de buna sau reaua-credinţă, adică indiferent dacă a ştiut sau nu că
materialele sunt ale altuia, în timp ce proprietarul materialelor îl va putea acţiona pe
proprietarul terenului, cerând contravaloarea investiţiei sale, în temeiul îmbogăţirii
fără justă cauză.
Momentul la care se evaluează materialele este cel al acordării lor, indiferent
de buna sau reaua-credinţă a proprietarului terenului. Soluţia este impusă de echitate,
în condiţiile în care între momentul edificării lucrării şi cel al despăgubirii efective,
preţul acestora poate evolua semnificativ. Cum însă dreptul proprietarului
materialelor este un drept de creanţă, supus prescripţiei, termenul curge de la data
când proprietarul terenului şi-a manifestat intenţia de a-şi însuşi construcţia edificată
Dacă proprietarul terenului a fost de rea-credinţă, cunoscând că materialele
sunt ale altuia, pe lângă contravaloarea acestora va putea fi obligat la daune-interese
pentru prejudiciul cauzat proprietarului materialelor. În acest caz temeiul juridic al
acţiunii în pretenţii îl va constitui art. 998-999 C. civ.
Practica judiciară a fost confruntată cu situaţia în care imobilul care
încorporează materialele altuia a fost vândut. S-a decis că “acţiunea constructorului
poate fi îndreptată numai împotriva vechiului proprietar, deoarece acesta a profitat de
lucrările respective, întrucât a vândut imobilul cu toate lucrările executate, deci cu un
preţ mai mare decât cel pe care l-ar fi putut obţine în lipsa acestora”.
Aceleaşi soluţii pentru această ipoteză sunt prevăzute în Proiectul Codului
civil, care, în art. 447 dispune: “(1) În cazul în care a construit cu materialele altuia,
146
 proprietarul terenului devine proprietarul construcţiei, neputând fi obligat la
desfiinţarea acesteia şi nici la restituirea materialelor folosite.
(2) Proprietarul materialelor are numai dreptul la despăgubiri care să acopere
valoarea materialelor, precum şi orice alte prejudiciii ocazionate”.
B. Accesiunea construcţiilor, plantaţiilor şia altor lucrări efectuate de o
persoană cu materialele sale pe un teren al altuia
Reglementare. Potrivit art. 494 C. civ., “dacă construcţiile şi plantaţiile au
fost făcute de o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul terenului are dreptul de
le ţine pentru dânsul sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice“. Prin urmare, în
timp ce proprietarul terenului capătă proprietatea materialelor, constructorul devine
creditor al proprietarului terenului. Tratamentul aplicat constructorului depinde însă,
de buna sau reaua sa credinţă.
a. Ipoteza constructorului de bună-credinţă
În ce constă buna-credinţă a constructorului? Mai întâi, trebuie reamintit
F că, potrivit principiului Bonna fides praesumitur, prevăzut de art. 1899 alin. (2) C.
Constructorul de civ., constructorul nu va fi pus în situaţia de a-şi dovedi buna sa credinţă.
bună-credinţă Întrebându-se în ce ar consta buna-credinţă a constructorului, doctrina oferă
soluţii diferite.
Potrivit unei opinii, în această materie s-ar aplica standardul prevăzut de art.
486 C. civ., potrivit căruia constructorul va fi considerat de bună-credinţă când s-a
încrezut într-un titlu ale cărui vicii nu i-au fost cunoscute, concepţie însuşită, într-o
primă fază, şi de practica fostului Tribunal Suprem, printr-o decizie rămăsă izolată.
Într-o altă orientare, căreia ne alăturăm, standardul prevăzut de art. 486 C. civ.
este prea rigid şi nu poate fi aplicat în materia accesiunii imobiliare artificiale. Într-
adevăr, existenţa unui titlu viciat este cerută doar posesorului care tinde să-şi aproprie
un profit (certat de lucro captando), în timp ce, în cazul nostru, constructorul tinde să
evite o pagubă (certat de damno vitando), astfel că tratamentul lor trebuie să fie
diferenţiat.
Aşa cum se arată în doctrina noastră, asimilarea constructorului de bună-
credinţă cu posesorul de bună-credinţă pe care o face Codul Napoleon n-a fost
preluată de Codul nostru civil. De altfel, nici practica judecătorească de la noi n-a
agreat acest tratament, instanţele pronunţând o serie de soluţii prin care a considerat
pe constructor a fi de bună-credinţă când acestuia i s-a făcut o promisiune de donaţie,
când a fost beneficiarul unei promisiuni de vânzare sau când unul dintre coindivizari
a edificat o casă pe terenul comun, fără a avea aprobarea expresă a celorlalţi
coproprietari, ci doar o aprobare tacită.
Printr-o decizie de îndrumare, instanţa supremă a orientat practica instanţelor,
cerându-le ca, în acţiunile întemeiate pe art. 494 C. civ., să examineze dacă atitudinea
pasivă a proprietarului terenului care permite tacit constructorului să edifice
construcţia, acţionându-l doar la finalizarea lucrărilor, nu constituie un abuz de drept.
La rândul ei, doctrina a încurajat aceată nouă orientare, mergând până a susţine că
reaua-credinţă a proprietarului fondului anihilează reaua-credinţă a constructorului.
Putem conchide, afirmând că buna-credinţă a constructorului se rezumă în
credinţa eronată a acestuia că este proprietar al terenului pe care a construit, fără a i se
cere un titlu ale cărui vicii să nu-i fi fost cunoscute.
Buna-credinţă a constructorului trebuie să existe în momentul edificării
construcţiilor; intervenirea ei la o dată ulterioară este irelevantă, potrivit regulii mala
fides superveniens non nocet.

147
 Efecte. Edificarea cu bună-credinţă a unei lucrări pe terenul altuia dă naştere
următoarelor drepturi şi obligaţii, atât pentru proprietarul terenului, cât şi pentru
constructor:
- dreptul de proprietate al titularului terenului asupra lucrărilor
efectuate de constructorul de bună-credinţă
În legătură cu momentul naşterii acestui drept au fost exprimate mai multe
opinii: potrivit unora, momentul când se naşte dreptul proprietarului fondului este cel
în care materialele sunt încoroporate în construcţia edificată; conform unei alte opinii,
dreptul proprietarului se naşte în momentul în care acesta îşi manifestă intenţia de a
deveni proprietar al construcţiei, dată până la care dreptul ar fi sub condiţie
rezolubilă. Credem că cele mai multe argumente pledează către prima opinie care
susţine că dreptul proprietarului se naşte în momentul în care materialele incorporate
în construcţia edificată alcătuiesc un imobil prin natura sa, drept care se naşte ope
legis, fără a fi nevoie de manifestarea de voinţă a proprietarului.
- dreptul de creanţă în favoarea constructorului de bună-credinţă privind
contravaloarea materialelor
Calificarea juridică a acestui drept, între momentul edificării construcţiei şi
momentul invocării accesiunii de către proprietarul fondului, a constituit obiect de
discuţii în doctrină, afirmându-se fie că ne-am afla în faţa unui drept de folosinţă, fie
a unui drept de proprietate rezolubilă sau că este un drept de creanţă exigibil la
momentul invocării accesiunii. Opinia majoritară este că acest drept este de creanţă şi
se naşte în momentul încorporării materialelor în construcţia edificată, fiind fundat pe
principiul îmbogăţirii fără justă cauză.
În legătură cu acest moment, Proiectul Codului civil prevede în art. 445 alin.
(2) că ”Dreptul de proprietate asupra construcţiei sau lucrării se naşte, pe măsura
edificării, cu începere de la data încorporării fundaţiei, respectiv a începerii lucrării”,
cu excepţia situaţiei reglementate de art. 446 alin. (2): „Cel care construieşte pe
terenul altuia, chiar de bună-credinţă fiind, nu poate dobândi proprietatea asupra
construcţiei decât în cazurile pentru care legea recunoaşte naşterea dreptului de
superficie”.
Între momentul edificării construcţiei şi momentul în care proprietarul
fondului invocă accesiunea, constructorul care exercită posesia asupra lucrărilor poate
dobândi proprietatea prin uzucapiune, dacă posesia sa este utilă în înţelesul legii.
Constructorul păstrează dreptul la despăgubiri de la o terţă persoană, în
ipoteza înstrăinării construcţiei odată cu terenul, pentru că obligaţia corelativă
dreptului este strâns legată de posesie, astfel că, transmiţându-se posesia, a fost
transmisă şi obligaţia dezdăunării.
Dreptul constructorului este prescriptibil, ca orice drept de creanţă. Termenul
de prescripţie începe să curgă la data când proprietarul terenului şi-a manifestat
intenţia de a-şi însuşi construcţia edificată. Pentru valorificarea dreptului i se
recunoaşte constructorului un drept de retenţie asupra lucrării efectuate până la
dezdăunarea sa totală.
Dificultăţi apar în ipoteza în care constructorul nu se află în posesia bunului,
aceasta fiind una dintre condiţiile dreptului de retenţie. În aceeaşi idee a ocrotirii
bunei-credinţe, practica a extins aplicarea acestui drept ori de câte ori există legătura
obiectivă dintre creanţă şi lucrări ( debitum cum re iunctum );
- obligaţiile titularului dreptului de proprietate asupra fondului sunt
alternative: fie să achite constructorului contravaloarea materialelor şi preţul muncii,

148
 fie să plătească acestuia o sumă de bani care să reprezinte sporul de valoare a
terenului. Opţiunea aparţine, în exclusivitate, proprietarului fondului.
Despăgubirile vor fi calculate la valoarea de circulaţie a materialelor, a
muncii şi, după caz, a sporului de valoare, existentă în momentul pronunţării hotărârii
judecătoreşti.
Constructorul este obligat să respecte dreptul de proprietate dobândit de
proprietar şi nu poate desfiinţa construcţia pentru a-şi recupera materialele.
b. Ipoteza constructorului de rea-credinţă
F În ce constă reaua-credinţă a constructorului? Constructorul este
Constructorul considerat de rea-credinţă când cunoştea că lucrarea sa se face pe terenul altuia. În
de rea-credinţă această ipoteză, proprietarul terenului are a opta între invocarea accesiunii,
asumându-şi obligaţia de a-i plăti constructorului valoarea materialelor şi preţul
muncii, indiferent de sporul de valoare al fondului ca urmare a construcţiilor edificate
sau să-l oblige pe constructor să desfiinţeze construcţiile pe cheltuiala acestuia din
urmă. După cum se vede, tratamentul juridic aplicat constructorului este mai aspru, el
sancţionând reaua-credinţă.
În aceeaşi idee a ocrotirii bunei-credinţe şi a sancţionării abuzului de drept al
proprietarului fondului, instanţele au manifestat rezerve atunci când proprietarul
fondului a cerut desfiinţarea construcţiilor de către constructorul de rea-credinţă.
Printr-o decizie de îndrumare, fostul Tribunal Suprem a trasat instanţelor obligaţia de
a examina condiţiile concrete în care s-a edificat construcţia, fără să califice de rea-
credinţă pe constructor doar pentru simplul fapt că nu are titlu asupra terenului şi de a
vedea dacă atitudinea pasivă a proprietarului terenului, care a permis constructorului
să edifice lucrarea, fără să intervină, cerând abia la finalizarea ei demolarea, nu
constituie un abuz de drept. Prin aceeaşi decizie instanţele au fost îndrumate să evite,
pe cât se poate, soluţia neeconomică a demolării construcţiei, optând pentru alte
măsuri reparatorii.
Aceeaşi orientare este prezentă şi astăzi în practica unor instanţe. Într-o
decizie relativ recentă, Curtea de Apel Bucureşti a decis că “reaua-credinţă dedusă, de
regulă, din împrejurarea că cel care a ridicat construcţia nu avea titlu asupra terenului,
este înlăturată de pasivitatea sau acceptarea de către ceilalţi proprietari ai terenului a
efectuării lucrărilor, prin introducerea acţiunii întemeiate pe dispoziţiile art. 494 C.
civ. numai după efectuarea lor”.
În condiţiile reconsiderării dreptului de proprietate privată, această concepţie a
protejării constructorului de rea-credinţă, sub cuvânt că reaua sa credinţă ar fi
anihilată de reaua-credinţă a proprietarului fondului, o găsim discutabilă. Principiul
potrivit căruia interpretarea prevederilor de la art. 494 trebuie făcută în favoarea
proprietarului fondului, ale cărui interese sunt prevalente, indiferent de buna sau
reaua-credinţă, a fost, de multe ori, doar clamat, fiind de multe ori sacrificat în
practică. Îndrumarea, deşi raţională, a fost invocată, în mod excesiv în practică, motiv
pentru care în puţine cazuri s-a dispus demolarea construcţiilor edificate în regim de
rea-credinţă. S-a format o mentalitate greşită care se continuă şi astăzi, atât justiţia cât
şi organele administraţiei locale manifestând reticenţe, nu totdeauna justificate, atunci
când se impune o soluţie tranşantă.
Momentul dobândirii dreptului de creanţă al constructorului de rea-credinţă
este acelaşi ca şi în ipoteza constructorului de bună-credinţă, anume momentul în care
proprietarul fondului şi-a manifestat intenţia de a invoca accesiunea. Până la această
dată, dreptul constructorului este afectat de condiţie suspensivă. Spre deosebire de

149
 prima ipoteză, constructorului de rea-credinţă nu-i poate fi recunoscut dreptul de
retenţie, el fiind un detentor precar în raporturile cu proprietarul fonduluil.
5. Accesiunea mobiliară
F Definiţie. Accesiunea mobiliară a fost recent definită, printr-o formulare mai
explicativă decât cea obişnuită, ca fiind “unirea prin încorporare a două lucruri
Accesiunea
mobiliară mobile ce aparţin la doi proprietari diferiţi, unire din care rezultă un bun mobil nou,
ce aparţine proprietarului lucrului celui mai important, dintre cele care au fost reunite,
cu obligaţia corelativă a proprietarului mai important, de a-l despăgubi pe proprietarul
lucrului mai puţin important cu contravaloarea bunului acestuia”.
Deşi acest mod de dobândire a proprietăţii este rar întâlnit în practică, Codul
civil i-a rezervat o reglementare detaliată în art. 504 – 516, distingând trei cazuri de
accesiune mobiliară: adjuncţiunea, specificaţiunea şi confuziunea (amestectul).
A. Adjuncţiunea
Definiţie. Adjuncţiunea este unirea a două bunuri mobile, aparţinând la doi
proprietari diferiţi, astfel încât, deşi formează un singur tot, ele pot fi despărţite şi
conservate separat, fără să-şi piardă individualitatea.
Codul civil face următoarele precizări lămuritoare:
- bunul principal este „acela din două lucruri, pentru uzul sau pentru
ornamentul, pentru completarea căruia a servit unirea celuilalt lucru” (art. 505 C.
civ.);
- „ când însă lucrul unit este mult mai de preţ decât lucrul principal şi când el
s-a unit fără ştirea proprietarului, acesta poate cere despărţirea şi restituirea lucrului
unit, chiar dacă ar rezulta din despărţire oarecare vătămare a lucrului către care el a
fost unit” (art. 507 C. civ.). Rezultă că, în această situaţie, adjuncţiunea nu operează.
Dacă un lucru are o valoare cu mult mai mare decât bunul principal, este o chestiune
lăsată la aprecierea instanţei, care va decide, de la caz la caz, în raport de datele
speţei, mereu altele;
- “dacă dintre cele două lucruri unite pentru a forma un singur tot, niciunul nu
poate fi privit ca accesoriu al celuilalt, atunci acela este considerat principal care va fi
mai mare în valoare.” (art. 507 teza întâia C. civ.).
- “dacă valoarea ambelor lucruri ar fi mereu aceeaşi, atunci lucrul cel mai
mare în volum va fi considerat ca principal”;
- dacă niciunul dintre criteriile anterioare nu pot determina bunul principal, şi
dacă despărţirea celor două lucruri ar deveni dezavantajoasă, lucrul va deveni
coproprietatea ambilor proprietari (art. 511 C. civ.), fiind supus partajului, în cadrul
căruia va fi atribuit unuia dintre ei, celălalt fiind despăgubit prin sultă.
B. Specificaţiunea
Sediul materiei. Potrivit art. 508 C. civ., “Dacă un meşter sau altcineva a
întrebuinţat materia care nu era a sa şi a făcut un lucru nou, atunci proprietarul
materiei întrebuinţate are dreptul de a reclama lucrul format din ea, plătind preţul
muncii, atât când acel obiect ar putea, cât şi când el n-ar putea reveni la starea
primitivă”.
Definiţie. Plecând de la acest enunţ, specificaţiunea a fost definită ca fiind
acea formă a accesiunii mobiliare care constă în “cumularea a două valori care duc la
obţinerea unui lucru nou” sau „în confecţionarea sau realizarea unui bun nou de către
o persoană prin munca sa, folosind sau prelucrând un material, o materie primă sau
un bun aflat în proprietatea altuia”. Exempli gratia pot fi: cazul sculptorului care
realizează o sculptură cu marmura altuia, croitorul care confecţionează diverse
articole de croitorie cu stofa altuia etc.
150
 Codul civil face următoarele distincţii:
-“ Dacă însă manopera ar fi atât de importantă încât ar întrece cu mult
valoarea materiei întrebuinţate, atunci munca lucrătorului va fi considerată ca parte
principală şi lucrătorul va avea dreptul de a reţine lucrul format, plătind proprietarului
preţul materiei” (art. 509 C. civ.);
- „Când cineva a întrebuinţat în parte materia care era a sa, şi în parte materia
străină, pentru a forma un lucru nou, fără ca nicio parte din materie să-şi fi pierdut cu
totul fiinţa, şi dacă acele materii nu se mai pot despărţi fără vătămare sau pagubă,
atunci lucrul se cuvine ambilor proprietari, celui dintâi în proporţie cu materia ce era
a sa, şi celuilalt în proporţie cu materia sa şi cu preţul muncii” (art. 510 C. civ.).
C. Confuziunea (amestecul)
Definiţie. Potrivit art. 511 C. civ. „Când un lucru format din amestecarea mai
multor materii cu diferiţi stăpâni, din care niciuna nu poate fi considerată ca materie
principală, atunci proprietarul, în neştiinţa căruia a urmat amestecarea, poate cere
desfacerea lor, dacă este cu putinţă a se desface.
Dacă materiile amestecate nu se mai pot despărţi fără vătămare sau pagubă,
atunci lucrul format se cuvine tuturor stăpânilor, fiecăruia însă în proporţie cu
câtimea, calitatea şi valoarea materiilor lui, întrebuinţate la facerea acelui lucru”.
Prin urmare, confuziunea sau amestecul este unirea a doua sau mai multe
bunuri mobile având proprietari diferiţi, în aşa fel încât ele îşi pierd individualitatea,
se topesc în bunul nou rezultat, lucrurile componente nu mai pot fi recunoscute, nu se
mai pot distinge unele de altele”.
6. Tradiţiunea
F Noţiune şi caracterizare. Termenul “tradiţiune”, în sens juridic, are un alt
Tradiţiunea înţeles decât cel obişnuit, uzual, de datină sau obicei. El ne este transmis din deptul
roman, unde traditio reprezenta modul cel mai important de dobândire a proprietăţii
prin remiterea materială a lucrului, sensul pe care termenul îl are şi astăzi în dreptul
nostru.
Numai că simpla remitere a bunului, ca operaţie materială, n-ar putea explica
transferul dreptului de proprietate, dacă ea nu s-ar întemeia pe convenţia părţilor. Prin
urmare, aşa cum s-a remarcat, tradiţiunea implică, de fapt, două elemente: convenţia
şi faptul predării sau remiterii bunului.
Aplicaţia acestui mod de dobândire a proprietăţii este însă redusă, pentru că
evoluţia socială a determinat şi rafinarea soluţiiilor juridice. De remarcat este că
Proiectul Codului civil n-o prevede printre modurile de dobândire a proprietăţii.
De lege lata, aşa cum am văzut, ca efect al consensualismului, dreptul de
proprietate se transmite astăzi, prin principalul contract civil, contractul de vânzare-
cumpărare, în chiar momentul încheierii acordului de voinţă, fără a fi necesară
remiterea bunului. Astfel, reamintim dispoziţia de principiu de la art. 1295 C. civ.:
“Vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la
cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi
asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat”.
Doar bunurile generice se transmit odată cu individualizarea lor prin numărare,
cântărire, măsurare.
În zilele noastre, tradiţiunea este considerată a fi mod de dobândire a
proprietăţii în cazul darurilor manuale şi al înstrăinării titlurilor la purtător.
Darurile manuale. Darul manual este o specie a contractului de donaţie.
În timp ce contractul de donaţie se încheie doar în formă autentică, potrivit art.
813 C. civ., cerinţă impusă de lege, pe de o parte, pentru a proteja pe donator şi a-l
151
 avertiza despre semnificaţia juridică a actului pe care îl încheie, iar pe de altă parte,
din nevoia unei evidenţe în cazul bunurilor imobile cum sunt terenurile, în privinţa
cărora şi celelalte acte de înstrăinare se fac tot în formă autentică, darurile manuale nu
impun această condiţie de formă, datorită importanţei mai mici pe care o au bunurile
care pot face obiectul acestui mod de dobândire a proprietăţii.
Nu pot face obiect al darurilor manuale bunurile imobile, mobilele incorporale
sau bunurile viitoare, în privinţa cărora înstrăinătorul nu deţine bunul în materialitatea
lui. Remiterea poate fi făcută şi indirect şi nu doar personal. Depunerea la bancă a
unei sume de bani în contul unei persoane reprezintă tot un dar manual.
În legătură cu remiterea bunului, jurisprudenţa a decis că “prin tradiţiune nu
trebuie să se înţeleagă neapărat o deplasare fizică a bunului, cum ar fi preluarea
obiectului din mâna donatorului, efectele sale juridice putând fi realizate şi printr-o
tradiţiune implicită, cum ar fi în cazul în care donatorul predă donatarului cheile unei
casete sau prin identificarea unui tablou pe care donatorul şi-a manifestat, în mod
neechivoc, voinţa de a-l transmite fără a fi coborât de pe perete”.
O varietate a darurilor materiale o constituie darurile de nuntă. În practică, ele
pun probleme de calificare juridică, pentru că, spre deosebire de alte ţări, la noi,
tradiţia, de această dată în înţeles uzual, care face parte dintr-o întreagă mentalitate a
poporului român, impune obligaţia naturală a părinţilor de a constitui o anumită stare
materială noilor căsătoriţi, de natură a-i ajuta să înceapă viaţa de cuplu în condiţiile
unui minim confort. Acelaşi obicei face ca şi invitaţii să ofere tinerilor căsătoriţi sume
de bani şi diverse cadouri. Jurisprudenţa le-a calificat daruri manuale făcute ambilor
soţi, pentru că au fost date în considerarea căsătoriei, apelându-se la intenţia
prezumată a celor care au făcut liberalitatea. Când însă ele au fost făcute doar unuia
dintre soţi, reprezintă daruri manuale, dar sunt considerate bunuri proprii ale celui
gratificat.
7. Ocupaţiunea
F Noţiune şi caracterizare. Ocupaţiunea (ocupatio) este un mod originar de
Ocupaţiunea dobândire a proprietăţii prin luarea în posesie a unui bun care nu aparţine nimănui,
cu intenţia de a deveni proprietarul său. Cândva, ocupaţiunea reprezenta un mod
important de dobândire a proprietăţii, inclusiv a celei imobiliare. De altfel, însuşi
termenul sugerează o aşezare asupra unui imobil, văzută de dreptul roman ca expresie
a dreptului natural, potrivit căruia primul ocupant avea un drept preferabil (prior
tempore potior iure).
Astăzi, puţine sunt bunurile care pot face obiect de ocupaţiune. În dreptul
nostru, art. 646 C. civ. prevede că “Bunurile fără stăpân sunt ale statului”, iar art. 477
C. civ. prevede că „toate averile vacante şi fără stăpân, precum şi ale persoanelor care
mor fără moştenitori sau ale căror moşteniri sunt lepădate sunt ale domeniului
public”.
Potrivit doctrinei, dintre bunurile care nu pot fi apropriate, res communes,
cum sunt aerul, lumina, apa mării sau apa din izvoarele naturale, apa, după ce este
însuşită, devine proprietatea celui care o ia; la fel aerul îmbuteliat, devine proprietatea
celui care şi-l aproprie.
Dintre bunurile abandonate, res derelictae, lucrurile aruncate la gunoi pot fi
însuşite, iar autoturismele fără stăpân sau abandonate, potrivit Legii nr. 421/2002,
sunt dobândite de unităţile administrativ-teritoriale pe teritoriul cărora se află.
În privinţa vânatului şi pescuitului, considerate res nullius, art. 648 C. civ.
prevede că animalele sălbatice şi peştele devin proprietatea primului ocupant. Acest

152
 text trebuie însă coroborat cu prevederile Legii nr. 103/1996 privind fondul cinegetic
şi ale Legii nr. 192/2001 privind fondul piscicol, pescuitul şi acvacultura.
8. Hotărârea judecătorească
F Enumerare. Dintre hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi şi cele
Hotărâri constitutive de drepturi doar ultimele sunt moduri legale de dobândire a proprietăţii.
declarative şi De regulă, hotărârile judecătoreşti au efecte declarative, ele constatând existenţa unui
constitutive de
drepturi
drept care face obiectul procesului. Exemplul tipic pentru hotărârile declarative sunt
hotărârile pronunţate în procesele de partaj sau cele pronuţate în procesele care au ca
obiect revendicarea bunurilor imobile.
Hotârârile judecătoreşti constitutive de drepturi sunt cele prin care se dispune
exproprierea pentru cauze de utilitate publică, hotărârile prin care se constată
valabilitatea antecontractelor de vânzare-cumpărare şi care ţin loc de înscris autentic
de înstrăinare.
Potrivit art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, când, ulterior
încheierii unui antecontract de vânzare-cumpărare a unui teren, una dintre părţi
refuză să încheie contractul autentic, instanţa competentă, constatând legalitatea
antecontractului, poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract autentic.
În ce priveşte un alt exemplu frecvent utilizat, acela al ordonanţei de
adjudecare, ca urmare a noii reglementări a procesului civil prin O.U.G. nr. 138/2000,
nu mai reprezintă act translativ de proprietate; acest efect îl produce actul de
adjudecare întocmit de executorul judecătoresc.
9. Uzucapiunea
F Privire generală
Noţiune. Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă este modul originar de
Definiţie
uzucapiunea dobândire a proprietăţii printr-o posesie exercitată în condiţiile şi termenul prevăzute
de lege.
Dacă în Codul civil uzucapiunii i se spune prescripţie achizitivă, generându-se
o serie de confuzii, este pentru că, atât prescripţia achizitivă, cea care duce la
dobândirea dreptului de proprietate, cât şi prescripţia extinctivă, cea care duce la
pierderea dreptului material la acţiune, fiind ambele efecte ale curgerii timpului, sunt
reglementate laolaltă, de art. 1837 C. civ. ca fiind o singură instituţie, anume „... un
mijloc de a dobândi proprietatea sau de a se libera de o obligaţiune.. “. Deosebirea
dintre ele constă în efectele diferite pe care le produc: uzucapiunea consolidează o
situaţie de fapt, oferindu-i posesorului un titlu, în timp ce prescripţia extinctivă are
efectul invers, lipsind dreptul subiectiv de sancţiune (sanctio praecepti iuris) şi prin
aceasta făcând să se stingă dreptul material la acţiune.
Uzucapiunea este un mod de dobândire, nu doar a dreptului de proprietate, dar
şi a altor drepturi reale, cum sunt uzufructul, servituţile continue şi aparente ş.a.
Fundament. Fundamentul oricărei instituţii juridice trebuie căutat în afara
dreptului, în acele imperative metajuridice care au constituit raţiunea instituirii ei
(ratio legis).
Identificând raţiunile uzucapiunii (ratio legis) vom vedea şi care sunt funcţiile
acesteia. Ele sunt următoarele:
a) funcţia probatorie prin aceea că uzucapiunea simplifică sarcina probei
dreptului de proprietate. Odată împlinit termenul prevăzut de lege, beneficiarul va
deveni proprietar indiscutabil, iar dovada uzucapiunii, odată făcută, va reprezenta
singura probă absolută a dreptului de proprietate. O altă probă, la fel de eficientă, ar
impune ca proprietarul actual să dovedească validitatea tuturor transmisiunilor

153
 succesive anterioare, ceea ce reprezenta o veritabilă probatio diabolica, cum sugestiv
a fost numită de doctrină, probaţiune care, în fapt, este imposibilă;
b) funcţia socială, prin aceea că, împlinirea ei duce la “sfârşitul neliniştii şi
al pericolului de procese” (finis solicitudinis ac periculi litium), înlăturând
incertitudinea pe care o presupune o posesie îndelungată fără titlu şi oferind
posibilitatea unei probe certe a dreptului de proprietate, în interesul comun, atât al
titularului, al terţilor, cât şi al comunităţii de a avea o evidenţă reală a drepturilor de
proprietate, prin transformarea aparenţei într-o certitudine necesară circuitului civil;
c) funcţia sancţionatorie, uzucapiunea sancţionând pasivitatea proprietarului,
care lasă pe altul să folosească imobilul său o perioadă considerabilă şi anormală de
timp, fără să-l revendice. În conflictul de interese dintre posesorul diligent şi
proprietarul neglijent, echitatea cere ca legea să-l preferă pe posesor.
Sediul materiei. Uzucapiunea este reglementată de dispoziţiile art. 1837-
1911, Cartea a III-a, Titlul XX diin Codul civil, completându-se cu prevederile
Decretului nr. 167/1958 privind prescripţia extinctivă.
In regimul cărţilor funciare, uzucapiunea este reglementată de Decretul-lege
nr. 115/1938, sub două forme, uzucapiunea tabulară şi cea extratabulară. Potrivit
acestui regim, drepturile reale se dobândesc numai prin înscriere în cartea funciară,
operaţie constitutivă de drepturi, fără a i se recunoaşte uzucapiunii efectele dobândirii
drepturilor reale. Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare a instituit
cadastrul naţional şi cărţi funciare pe întreaga ţară, fără să fie preluate cele două
forme ale uzucapiunii.
Bunurile susceptibile de uzucapiune. În privinţa acestora, se impun
următoarele distincţii:
- mai întâi, uzucapiunea operează numai cu privire la bunurile imobile, pentru
că, în privinţa bunurilor mobile, este aplicabilă regula instituită de art. 1909, potrivit
căreia poesiunea valorează titlu (La possesion vaut titre);
- în practică, s-a decis că uzucapiunea poate avea loc şi pentru o fracţiune din
imobil, în situaţia în care o persoană a folosit o cameră din imobil, pe care a posedat-
o timp de 30 ani în condiţiile legii;
- bunurile proprietate publică nu pot fi dobândite prin uzucapiune, art. 1844
dispunând că nu se prescrie domeniul lucrurilor care prin natura lor sau o declaraţie a
legii nu pot fi obiect al dreptului de proprietate privată. Această prevedere se
coroborează cu art. 136 alin (4) din Constituţie care enumeră bunurile proprietate
publică;
- terenurile agricole al căror drept de proprietate a fost constituit în temeiul
art. 18 şi 20 din Legea nr. 18/1991, în privinţa cărora art. 32 din aceaşi lege prevede
că nu pot fi înstrăinate, sub sancţiunea nulităţii absolute, timp de 10 ani.
Despre acest din urmă caz, s-a afirmat că, deşi legea instituie o interdicţie
temporară de înstrăinare, în lipsa unei prevederi exprese care să le înlăture de la
aplicarea uzucapiunii, ele pot fi uzucapate, invocându-se argumentul ubi lex non
distinguit nec nos distinguere debemus, precum şi faptul că terenurile în discuţie nu
sunt scoase din circuitul civil, în timp ce alţi autori le exclud din domeniul de aplicare
a uzucapiunii, teză la care subscriem.
F Felurile uzucapiunii
Enumerare. Codul civil reglementează două feluri de uzucapiune:
Felurile
uzucapiunea de 30 ani, căreia i se mai spune marea uzucapiune sau uzucapiunea de
uzucapiunii
lungă durată şi uzucapiunea de la 10-20 ani, care mai este numită mica uzucapiune
sau uzucapiunea prescurtată.
154
 A. Uzucapiunea de 30 ani
Condiţii. Potrivit art. 1890 C. civ. două sunt condiţiile de existenţă ale
uzucapiunii de 30 ani: posesia să fie utilă, adică să nu fie viciată şi posesia să fie
exercitată timp de 30 ani, indiferent dacă posesorul este de bună sau rea- credinţă.
a. Posesia neviciată
Caracterizare. Potrivit art. 1847 C. civ., pentru ca posesia să aibă ca efect
dobândirea proprietăţii, ea trebuie să fie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi
sub nume de proprietar. Prin urmare, indiferent de durata ei, dacă a fost viciată, nu
poate avea ca efect uzucapiunea.
Reamintim că posesia nu este continuă atunci când este exercitată cu
intermitenţe anormale, este tulburată când este fondată pe acte de violenţă în contra
sau din partea adversarului, este clandestină când este exercitată pe ascuns, într-un
mod care împiedică pe proprietar să afle de existenţa ei, este precară atunci când este
exercitată cu îngăduinţa proprietarului, de o persoană obligată să restituie bunul
proprietarului, cum este cazul locatarului, uzufructuarului ş.a., cei care nu au intenţia
de a stăpâni pentru sine, animus sibi habendi.
Un caz frecvent de invocare a uzucapiunii este cel al unuia dintre moştenitori
care posedă bunul imobil succesoral, asupra căruia n-a intervenit partajul. Într-o
asemenea situaţie, aşa cum am văzut când ne-am ocupat de viciile posesiei, ne aflăm
în faţa unei posesii echivoce.
De regulă, coindivizarul exercită posesia în numele tuturor moştenitorilor
legali. Au fost însă situaţii în care moştenitorul care posedă bunul imobil s-a
comportat ca un proprietar exclusiv al acestuia, negând drepturile concurente ale
celorlalţi comoştenitori şi chiar împiedicându-le orice tentativă de a poseda şi ei parte
din imobil. Jurisprundenţa a decis, “ca excepţie, stăpânirea de către unul dintre
moştenitori a unui bun succesoral poate duce la dobândirea dreptului de proprietate
prin uzucapiune, dacă a intervenit o manifestare exterioară din partea lui, care să
demonstreze că a înţeles să tranforme posesia comună într-una exclusivă, adică s-a
produs o intervertire în fapt a posesiei“.
Fapte care semnifică intervertirea posesiei au fost considerate reparaţiile
imobilului de către unul dintre moştenitori, închirierea sau arendarea bunului doar pe
numele său, înscrierea imobilului în evidenţele fiscale doar pe numele lui, extinderi
ale bunului etc. În aceste cazuri s-a decis că posesia moştenitorului posesor s-a
intervertit, dintr-o posesie comună, într-o posesie exclusivă.
b. Termenul de 30 ani
Caracterizare. Pentru invocarea uzucapiunii este necesară condiţia ca
posesorul să fi exercitat o posesie utilă de-a lungul unui termen de 30 ani. Deşi textul
de la art. 1890 vorbeşte de prescripţia extinctivă a acţiunilor, el se aplică ambelor
prescripţii, astfel că cel care posedă un bun imobil în condiţiile prevăzute de lege
dobândeşte proprietatea acestuia.
B. Uzucapiunea de 10-20 ani
F Condiţii. Potrivit art. 1895 C. civ., “Cel ce câştigă cu bună-credinţă şi printr-o
justă cauză un nemişcător determinat va prescrie proprietatea aceluia prin 10 ani, dacă
adevăratul proprietar locuieşte în circumscripţia tribunalului judeţean unde se află
nemişcătorul, şi prin 20 ani dacă locuieşte afară de acea circumscripţie.” Alineatul 2
al aceluiaşi text prevede că “un titlu nul nu poate servi de bază prescripţiei de 10 până
la 20 ani”, iar, potrivit alin. 3, “un titlu anulabil nu poate fi opus posesorului care a
invocat prescripţia de 10 până la 20 ani, decât de cel ce ar fi avut dreptul de a cere

155
anularea sa, sau de reprezentanţii dreptului său, dacă posesorul n-a cunoscut cauza
anulabilităţii”.
Prin urmare, textul legal impune următoarele condiţii: posesia să se
întemeieze pe un just titlu, posesia să fie exercitată cu bună-credinţă şi să fie
exercitată pe timpul fixat, de 10 până la 20 ani, după disticţiile la care ne vom referi.
a. Justul titlu
Noţiune. Potrivit art. 1897 C. civ., justul titlu este “orice act translativ de
proprietate, precum vinderea, schimbul etc“. În realitate, este vorba, prin ipoteză, de
un act nevalabil, pentru că altfel, dacă actul ar fi valabil, ar opera prin el însuşi
transferul dreptului de proprietate, nemaifiind nevoie de uzucapiune.
În legătură cu calificarea actului translativ de proprietate drept just titlu,
terminologia nu este unitară, vorbindu-se de “titlu care emană de la un non domino”,
“titlu anulabil”, “titlu viciat”. Recent, s-a optat pentru formula de „ineficacitate a
actului juridic” pe care o găsim, totuşi, prea generală, cauzele de ineficacitate a
actului juridic fiind mult prea diverse pentru a le include în aceeaşi categorie, mai ales
că nu toate dintre ele caracterizează justul titlu, în înţelesul care ne preocupă.
Majoritatea doctrinarilor, cât şi jurisprundenţa au convenit că justul titlu în
materia uzucapiunii este titlul care provine de la un neproprietar (non dominus). I s-a
spus “just“ tocmai pentru a sublinia că doar titlul care este apt de a opera transferul
dreptului de proprietate, este avut în vedere aici. Altfel spus, în afara faptului că
provine de la un neproprietar, în rest îndeplineşte toate condiţiile de validitate.
La întrebarea dacă justul titlu înseamnă doar titlul care provine de la un non
dominus sau dacă el poate fi anulabil şi pentru alte cauze, precum lipsa capacităţii de
exerciţiu a acestuia, unii autori au răspuns afirmativ. S-a replicat, pe bună dreptate, că
lipsa capacităţii de exerciţiu poate fi confirmată în mod tacit prin neatacarea actului în
cadrul termenului de prescripţie, astfel că dobânditorul îşi va vedea titlul consolidat
retroactiv, nemaifiind interesat de invocarea uzucapiunii.
În legătură cu raportul dintre justul-titlu şi buna-credinţă, trebuie subliniat că,
dacă pentru dobândirea fructelor de către posesor, potrivit art. 485-486 C. civ., justul
titlu este o componentă a bunei-credinţe, în materia uzucapiunii de care ne ocupăm, el
este o condiţie distinctă.
De-a lungul anilor, despre justul titlu s-a scris mult, iar jurisprudenţa este
destul de bogată. Având a se pronunţa care acte juridice reprezintă just titlu, în
accepţiunea mai sus prezentată, jurisprudenţa a decis că:
- doar actele translative de proprietate pot constitui just titlu, condiţie cât se
poate de firească, pentru că doar în acest caz este justificată dobândirea proprietăţii
prin uzucapiunea scurtă. Evocând noţiunea de acte translative de proprietate, să ne
reamintim că ele se deosebesc de cele constitutive, care dau naştere la drepturi
subiective inexistente anterior şi de cele declarative, care consolidează un drept
preexistent;
- titlul putativ, adică cel care există doar în imaginaţia posesorului, în realitate
inexistent, nu reprezintă just titlu, spre deosebire de dobândirea fructelor, potrivit art.
485-486 C. civ. unde posesorul este considerat de bună-credinţă, chiar când se
întemeiază pe un asemenea titlu;
- contractele de locaţiune, comodat, depozit, nu pot reprezenta just tilu pentru
că locatarul, comodatarul, depozitarul sunt detentori precari, ei având obligaţia
restituirii bunulului;
- dintre hotărârile judecătoreşti, doar cele constitutive de drepturi pot
reprezenta just titlu, pentru că cele declarative constată doar existenţa dreptului, cum
156
este cazul tipic al hotărârii de partaj succesoral prin care instanţa nu face decât să
recunoască dreptul dobândit prin succesiune, pe care doar îl împarte în cotele legale
moştenitorilor. Hotărârea de expedient prin care se consfinţeşte tranzacţia părţilor
poate constitui just titlu, atunci când părţile renunţă la drepturile lor în favoarea altor
copartajanţi, situaţie în care tranzacţia are caracter constitutiv de drepturi;
- antecontractul de vânzare-cumpărare nu poate fi considerat just tiltu, pentru
că el nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naştere doar la obligaţia de a face actul
autentic de vânzare-cumpărare. Este vorba doar de antecontractele de vânzare-
cumpărare care privesc terenurile, căci doar în privinţa lor actul juridic de înstrăinare
trebuie să fie autentic; construcţiile, după abrogarea Decretului nr. 144/1958 prin
Legea nr. 50/1991, au putut fi înstrăinate şi prin acte sub semnătură privată; astfel că,
în privinţa lor, asemenea acte au putut constitui just titlu. Pentru celelalte situaţii,
actul nu poate dovedi decât data începerii posesiei;
- un act juridic translativ de proprietate, lovit de nulitate absolută, nu poate fi
just titlu, conform art. 1897 alin. (2) C. civ., potrivit principiului quod nullum est
nulluum producit effectum. Aşa cum am văzut, nulitatea absolută are efect retroactiv,
în sensul că toate efectele pe care le-a produs actul sunt desfiinţate ex tunc;
- în ce privieşte titlul anulabil, deci supus unei nulităţi relative, cum ar fi cel
anulabil pentru cauză de incapacitate, el poate constitui just titlu, putând fi invocat,
mai puţin împotriva împotriva persoanei de la care provine, aşa cum dispune art. 1897
alin. (3) C. civ.
Doctrina juridică a remarcat, pe bună dreptate, că acest text este confuz şi că,
în realitate, ceea ce nu poate fi opus posesorului, nu este titlul, ci anulabilitatea
acestuia, pentru că, aşa cum se ştie, nulitatea relativă a actului poate fi invocată doar
de părţile care l-au încheiat, potrivit principiului relativităţii actului juridic (res inter
alios acta aliis neque nocere neque prodesse potest). Prin urmare, dacă actul s-a făcut
cu vicierea consimţământului înstrăinătorului, doar acesta poate invoca nulitatea, în
timp ce adevăratul proprietar, cel care revendică bunul de la proprietar, fiind terţ, nu
poate opune posesorului nulitatea actului;
- certificatul de moştenitor nu poate fi considerat niciodată just titul, pentru că
el nu transferă dreptul de proprietate, ci doar constată cine sunt moştenitorii şi care
sunt cotele lor legale;
- o convenţie supusă condiţiei suspensive nu poate fi just titlu pe timpul
condiţiei ci doar dacă ea se realizează, în timp ce o convenţie sub condiţie rezolutorie
poate fi just titlu în timpul condiţiei (pendente conditionae), iar dacă nu se realizează,
titlul se desfiinţează retroactiv.
La întrebarea dacă succesiunea ab intestat sau legatul universal pot constitui
just-tilu, răspunsul doctrinei a fost acela că, în logica impusă de principiul nemo ad
alium plus iuris transfere potest quam ipse habet ar trebui să considerăm că
succesorul nu poate avea mai mult decât autorul, dar că, cei care susţin această teză
nu ţin seama de faptul că legiuitorul nostru a schimbat sistemul Codului Napoleon,
unde succesiunea universală nu constituie just-titlu”.
Soluţia se impune faţă de dispoziţiile de la art. 1858 C. civ. care,
reglementând cazurile de intervertire a posesiei, la pct. 4 dispune: “în toate cazurile
când posesiunea aceluiaşi lucru trece pe rând prin mai multe mâini, fiecare posesor
începe în persoana sa o nouă posesiune, fără a distinge dacă strămutarea posesiunii s-
a făcut în mod singular sau universal, lucrativ sau oneros”. Prin urmare, în concepţia
Codului nostru civil, chiar dacă autorul a fost un detentor precar sau posesor de rea-
credinţă, succesorul poate începe o nouă prescripţie.
157
 b. Buna-credinţă
F Noţiune. Buna-credinţă este un reper fundamental al dreptului şi de aceea este
studiată de toate ramurile acestuia. Dreptul privat este însă spaţiul său de exprimare
Buna-credinţă
plenară. O vom regăsi pe toată întinderea dreptului civil de la actul juridic, trecând
prin drepturile reale şi drepturile personale nepatrimoniale, obligaţii şi contracte,
ajungând la succesiuni. Înţelesul său este însă, diferit, în raport de instituţia din
perspectiva căreia o analizăm, de finalitatea dreptului care aspiră la validare prin
buna-credinţă a titularului.
În această materie, buna-credinţă are un înţeles special, aşa cum ne spune art.
1898 C. civ., anume „credinţa posesorului că cel de la care a dobândit imobilul avea
toate însuşirile cerute de lege spre a-i transmite proprietatea”. Această definţie legală
a fost apreciată ca fiind mai exactă decât cele date de doctrină, pentru că „posesorul
trebuie să creadă nu numai că autorul său este adevăratul proprietar, dar şi că acesta
are şi celelalte calităţi pentru o transmisiune valabilă, ca de pildă capacitatea”.
Per a contrario, este de rea-credinţă, potrivit aceluiaşi autor, posesorul care,
nu numai că are cunoştinţă de faptul că terţul, de la care a obţinut posesia, nu este
proprietar, dar şi atunci când are îndoială, cât de mică, asupra acestei situaţii.
Art. 1899 alin. (2) C. civ. instituie principiul „Buna-credinţă se presupune
întotdeauna şi sarcina probei cade asupra celui ce aleagă reaua-credinţă”. Prezumţia
este însă relativă, iuris tantum, astfel că, cel interesat a face dovada contrară o poate
răsturna.
Cât priveşte data la care trebuie să existe buna-credinţă a posesorului, art.
1898 alin. (2) C. civ. precizează că ea trebuie să existe la momentul intrării în posesie.
Prin consecinţă, va fi irelevant dacă posesorul a aflat, ulterior intrării în posesie, că
titlul său provine de la un neproprietar, aplicându-se şi aici regula mala fides
superveniens non nocet.
Mai trebuie adăugat că, în materia uzucapiunii, titlul şi buna-credinţă sunt
îngemănate, astfel că examinarea bunei-credinţe nu va fi niciodată separată, privită
izolat de justul titlu la care se referă. Aprecierea ei ţine de dreptul suveran al justiţiei,
care, pentru a o reţine, are nevoie de probe, pentru că, potrivit altui principiu, cel care
face o afirmaţie în justiţie trebuie s-o probeze, sau, într-o formulă sintetică şi
impecabilă pe care limbajul obişnuit n-o poate egala în conciziune, actori incumbit
probatio.
c. Termenul de 10-20 ani
Reglementare. Potrivit art. 1895 C. civ., termenul acestei uzucapiuni
prescurtate variază de la 10 – 20 ani, după cum adevăratul proprietar locuieşte sau nu
în circumscriţia teritorială a tribunalului unde se află bunul imobil supus uzucapării.
În ipoteza în care proprietarul a locuit o vreme în acelaşi judeţ, schimbându-şi
apoi locuinţa în alt judeţ, termenul de 10 ani se va prelungi cu un număr dublu de ani
faţă de cel care rămăsese de împlinit până la 10 ani. După o formulă plastică, “un an
de prezenţă face cât doi ani de absenţă”. Cum se observă, legea urmăreşte, de această
dată, dacă adevăratul proprietar a avut posibilitatea să afle că bunul său este posedat
de o altă persoană. Or, dacă se presupune că, aflându-se în acelaşi judeţ cu bunul,
putea să afle mai repede de noua situaţie a acestuia, când şi-a schimbat domiciliul,
astfel de posibilităţi sunt mai mici.
Acest termen se calculează pe zile. Ziua la care începe posesia nu se ia în
calcul, iar termenul se va împlini la sfârşitul ultimei zile a termenului, conform
modului de calcul legal dispus de art. 1889 C. civ.

158
 Uzucapiunea în sistemul cărţilor funciare
F Reglementare. Pe teritoriul în care se aplică regimul cărţilor funciare
reglementat de Decretul-lege nr. 115/1938 (Transilvania, Banat, Bucovina) erau
Reglementări
privind
instituite două cazuri în care proprietatea se dobândea prin uzucapiune: uzucapiunea
uzucapiunea tabulară şi uzucapiunea extrabulară. Discuţia interesează pentru situaţia în care
proprietatea, în aceste zone, a fost dobândită prin cele două cazuri reglementate de
art. 27 şi 28 din Decretul-lege nr. 115/1938. Aceste dispoziţii speciale privesc
uzucapiunile începute în Bucovina după data de 15 octombrie 1938 şi cele începute în
Transilvania şi Banat după 12 iulie 1947, când, în aceste teritorii au fost aplicate
dispoziţiile Legii nr. 115/1938.
A. Uzucapiunea tabulară
Noţiune. Potrivit art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938, dacă s-au înscris în
cartea funciară fără titluri, drepturi reale, în condiţiile în care titularii au exercitat o
posesie utilă şi de bună-credinţă, ei dobândesc proprietatea prin această formă a
uzucapiunii care ar fi o “curăţire a titlului de viciile sale”.
Condiţii. Pentru ca uzucapiunea tabulară să opereze sunt necesare
următoarele condiţii:
a) să existe o înscriere nevalabilă a unui drept, adică în temeiul unui titlu
nevalabil. Spre deosebire de justul titlu, care trebuie să provină de la un neproprietar,
în acest caz este vorba de orice viciu care afectează titlul;
b) să fie vorba de drepturi reale care pot fi înscrise în cartea funciară;
c) posesia să fi fost exercitată cu bună-credinţă. Deşi nu este definită, buna-
credinţă trebuie să constea în credinţa greşită a celui care a făcut înscrierea că această
operaţie s-a făcut în baza unui titlu valabil. Ea trebuie să existe doar în momentul
înscrierii, astfel că reaua-credinţă apărută ulterior este irelevantă, aplicându-se regula
Mala fides superveniens non impedit usucapionem.
B. Uzucapiunea extratabulară
Noţiune. Potrivit art. 28 alin (1) din Decretul-lege nr. 115/1938, poate fi
cerută intabularea în temeiul uzucapiunii, dacă posesorul a exercitat posesia timp de
20 ani de la data decesului titularului dreptului. În acest caz posesorul dobândeşte
proprietatea chiar dacă n-a fost făcută intabularea la data când a început posesia.
Condiţiile acestei forme a uzucapiunii sunt:
a) titularul dreptululi să fi decedat la data când posesorul a început exercitarea
posesiei;
b) uzucapantul să fi posedat timp de 20 ani de la data decesului titularului;
c) posesia să fie utilă, fiind irelevantă buna sau reaua sa credinţă.
În legătură cu momentul dobândirii dreptului de proprietate au fost exprimate
opinii diferite.
Potrivit unei opinii, proprietatea se dobândeşte la data intabulării, pentru că
hotărârea judecătorească are caracter constitutiv, nu declarativ, în timp ce alţi autori,
cărora ne alăturăm, argumentează teza dobândiriii dreptului de proprietate retroactiv,
de la data împlinirii termenului şi nu la data intabulării.
Cursul prescripţiei achizitive
Calculul termenului. Termenul de uzucapiune în favoarea posesorului începe
să curgă în momentul intrării sale în posesie şi, potrivit art. 1887 C. civ., se calculează
pe zile. Ziua în care termenul a început să curgă (dies a quo) nu intră în calcul, iar
împlinirea termenului are loc la sfârşitul zilei care poartă aceeaşi dată cu cea de
început al termenului, fără a se ţine seama de anii bisecţi, de sărbătorile legale sau de

159
 faptul că numărul zilelor nu este egal în toate lunile. Ziua începe să curgă la ora zero
şi se sfârşeşte la miezul nopţii următoare.
10. Întreruperea şi suspendarea prescripţiei. Capitolul III al Titlului XX
F din Codul civil reglementează cauzele de întrerupere şi suspendare a prescripţiei.
Cauzele de A. Întreruperea prescripţiei
întrerupere şi Noţiune. Aşa cum am văzut, una dintre condiţiile posesiei este aceea de a fi
suspendare a
prescripţiei
neîntreruptă. Potrivit art. 1863 C. civ., „Prescripţia poate fi întreruptă sau în mod
natural sau în mod civil”.
- Întreruperea civilă. Întreruperea prescripţiei a fost reglementată prin
Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă, act normativ care, conform
republicării Codului din 1997, acest articol nu apare ca abrogate preluând cauzele de
întrerupere în art. 21 din noua reglementare. Cum ele fac obiect al materiei
prescripţiei extinctive studiate în cadrul teoriei generale a actului juridic ne limităm a
le reaminti, făcând trimitere la manualul de anul I.
Cauzele de întrerupere civilă reglementate de art. 16 alin. (1) din Decretul nr.
167/1958 privitor la prescripţia extinctivă sunt următoarele:
- recunoaşterea dreptului a cărui acţiune se prescrie;
- introducerea cererii de chemare în judecată;
- act începător de executare.
- Întreruperea naturală a prescripţiei are loc în două cazuri prevăzute de
art. 1864 C. civ.:
a) când posesorul este şi rămâne lipsit, în decurs de mai mult de un an, de
folosinţa lucrului său, ca urmare a faptei vechiului proprietar sau a unei terţe
persoane;
b) când lucrul este declarat neprescriptibil urmare a unei transformări
legale a naturii sale sau a destinaţiei sale.
Cu privire la primul caz, faptul că posesorul trebuie să fie lipsit mai mult de
un an de folosinţa bunului se explică prin aceea că, înăuntrul acestui termen,
posesorul poate uza de acţiunea posesorie, care, odată admisă, îl va repune în situaţia
anterioară, astfel că pierderea posesiei nu-i va întrerupe prescripţia.
Mai trebuie remarcat că lipsirea de folosinţă a lucrului mai mult de un an nu
trebuie să fie datorată “vechiului proprietar”, cum greşit dispune legiuitorul, ci
actualului proprietar, căci până la împlinirea termenului, proprietarul n-a pierdut încă
dreptul sau de proprietate.
Incidenţa Legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974. Având în vedere că termenul
de 30 ani s-a suprapus unor perioade istorice diferite, atât doctrina, cât şi
jurisprudenţa ultimilor ani au fost preocupate de a stabili care sunt efectele, mai întâi
ale apariţiei celor două legi potrivit cărora terenurile nu putea fi dobândite decât prin
moştenire legală şi apoi care sunt efectele abrogării acestora.
Vom prezenta succint principalele întrebări şi răspunsurile furnizate de
doctrina şi jurisprudenţa ultimilor ani.
Mai întâi, la întrebarea dacă cele două legi au afectat uzucapiunile ale căror
termene s-au împlinit anterior apariţiei lor, s-a decis că cele două acte normative nu
puteau afecta situaţiile juridice născute anterior apariţiei lor.
În ce priveşte întreruperea cursului prescripţiei, răspunsurile au fost diferite:
- potrivit unei prime opinii radicale, exprimate înainte de anul 1990, cele
două legi reprezintă cauze naturale de întrerupere a prescripţiei achizitive, pentru că
ele au scos terenurile din circuitul agricol, teză susţinută şi de o parte a doctrinei
postrevoluţionare. S-a argumentat că “atâta vreme cât terenurile nu puteau fi
160
înstrăinate în niciun fel, ci numai dobândite prin singura cale a moştenirii legale, nu
se mai poate vorbi de o menţinere a lor în circuitul civil”.
Opinia a fost susţinută şi de jurisprudenţă care a decis că, după promulgarea
celor două legi, “dobândirea proprietăţii pentru terenuri, nemaiputând avea loc pe
calea uzucapiunii, nimeni nu putea prescrie la acea dată, prescripţiile începute, dar
neîmplinite, rămânând deci fără efect”.
O altă instanţă din ţară a motivat soluţia de respingere a aplicării uzucapiunii
astfel: “chiar dacă prin legile menţionate terenurile nu au fost, în mod expres,
declarate imprescriptibile prin transformarea legală a naturii sau destinaţiei, în sensul
art. 1864 pct. 2 C. civ., prin aceste legi au fost indisponibilizate. Or,
imprescriptibilitea unui lucru este corolarul inalienabilităţii sale, un bun, în măsura în
care este inalienabil este şi imprescritibil. Indisponibilizarea terenurilor, ca urmare a
intrării în vigoare a Legilor nr. 58/1974 şi 59/l974, a produs şi efectul
imprescritibilităţii lor, cu consecinţa întreruperii prescripţiei achizitive”.
- opinia contrară consideră că cele două legi au interzis doar dobândirea
terenurilor prin acte juridice, în timp ce uzucapiunea este un fapt juridic neavut în
vedere. Ele nu reprezintă un caz de întrerupere naturală, pentru că n-au determinat o
transformare a naturii sau destinaţiei terenurilor, potrivit art. 1864 pct. 2 C. civ., ele
continuând să reprezinte obiect al dreptului de proprietate privată, astfel că nu se
poate afirma că au fost scoase din circuitul civil, în înţelesul art. 1844 C. civ.;
- într-o altă opinie, se consideră că, dacă termenul de prescripţie achizitivă s-a
împlinit în perioada 1974-1990, nu putea opera uzucapiunea, dar nu pentru că ne-am
afla în faţa unui caz de întrerupere naturală a prescripţiei achizitive, ci pentru că,
potrivit reglementării în vigoare la acea vreme, doar moştenirea legală era considerată
ca mod de dobândire a proprietăţii asupra terenurilor. În ce priveşte situaţia în care
împlinirea termentului a avut loc după anul 1990, uzucapiunea operează ca mod legal
de dobândire a proprietăţii. Potrivit aceluiaşi autor, mica uzucapiune de 10-20 ani nu
putea opera în timpul celor două legi, pentru că justul titlu nu-l puteau constitui actele
juridice încheiate înainte sau după intrarea în vigoare a legilor, fiind lovite de nulitate
absolută;
- în fine, conform altei opinii, “Legile nr. 58/1974 şi 59/1974 au scos parţial
terenurile din circuitul civil, şi anume, în principiu faţă de toate persoanele care nu
aveau calitatea de moştenitori legali ai fostului proprietar al terenului”, precum şi
“faţă de moştenitorii legali care nu puteau să asigure continuarea muncii agricole pe
acele terenuri, iar dacă niciunul dintre moştenitorii legali nu puteau să îndeplinească
această obligaţie, terenurile erau scoase complet din circuitul civil, fiind trecute în
proprietatea statului”.
Sub aspect practic, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, prin decizia civilă nr. IV
din 16 ianuarie 2006, “stabileşte că în cazul posesiilor începute înainte de adoptarea
Legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, prescripţia achizitivă asupra terenurilor nu a fost
întreruptă prin intrarea în vigoare a acestor legi, astfel că, dupa abrogarea lor prin
Decretul - lege nr. 1/1989 şi Decretul - lege nr. 9/1989, posesorii acelor terenuri pot
solicita instanţelor de judecată să constate că au dobândit dreptul de proprietate
privind terenurile respective”.
În acelaşi sens s-au pronunţat şi instanţele din ţară. Astfel, s-a decis că
“existenţa celor două legi, aflate în vigoare în perioada 1974-1990, nu poate constitui
temei al întreruperii cursului prescripţiei. Este fără îndoială că terenurile nu au fost
scoase din circuitul civil, ci doar au fost supuse unor restricţii severe prin cele două

161
 legi, nefiind aplicabile dispoziţiile art. 1864 pct. 1 C. civ. privind întreruperea
naturală a prescripţiei”.
Într-o altă cauză s-a statuat că “posesiunea utilă a reclamantului s-a realizat şi
în condiţiile în care Legile nr. 58/1974 şi 59/1974 au fost în vigoare, deoarece aceste
legi au interzis doar înstrăinarea terenurilor prin acte juridice, fără a cuprinde şi
dispoziţii prin care se declară fără efect exercitarea posesiei utile asupra terenurilor.
Orientarea a trezit reacţii adverse din partea doctrinei, fiind caracterizată drept
o “schimbare dramatică” a jurisprudenţei, contrară “principiului legalităţii care, în
sens european, implică, în egală măsură, existenţa unor norme de drept suficient de
accesibile, precise şi previzibile”.
Trebuie să recunoaştem că argumentele invocate împotriva acestei soluţii sunt
raţionale, fiind, într-adevăr, “greu de afirmat că atitudinea pasivă a titularului
dreptului de proprietate asupra terenului, în intervalul în care au fost în vigoare legile
nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, poate fi caracterizată o neglijenţă gravă care trebuie
sancţionată”, în condiţiile în care “această pasivitate are cu totul alte resorturi decât
indolenţa…”. Nu este însă mai puţin adevărat că cele două legi aflate în discuţie, fiind
“profund nedrepte”, efectele lor nu pot fi, în continuare, tolerate, decât cu riscul unei
alte inechităţi, poate chiar mai mare. Dacă am considera că prescripţia anterioară
anului 1990 este fără eficienţă juridică, ar însemna să paralizăm toate acţiunile în
constatarea uzucapiunii, inclusiv pe cele care tind să consolideze posesia continuată
după anul 1990. În realitate, orice conflict de drepturi presupune o opţiune care
sacrifică pe una dintre cele două categorii de titulari.
B. Suspendarea prescripţiei achizitive
F Noţiune. Spre deosebire de întrerupere, suspendarea opreşte cursul
prescripţiei pe durata existenţei cauzelor de suspendare.
Ca şi în cazul întreruperii, suspendarea presripţiei este studiată în cadrul
teoriei generale a dreptului.
Cazuri. Reamintim doar că aceste cazuri sunt prevăzute de art. 13 şi 14 din
Decretul nr. 167/1958. Cele prevăzute de art. 13 sunt:
- perioada cât un eveniment de forţă majoră împiedică pe cel împotriva căruia
curge prescripţia să facă acte de întrerupere a prescripţiei;
- perioada în care creditorul sau debitorul fac parte din forţele armate ale
României aflate pe picior de război.
Art. 14 din Decretul nr. 167/1958 prevede persoanele cu privire la care cursul
prescripţiei este suspendat şi perioadele în care operează suspendarea:
- între părinţi sau tutore şi cel care se află sub ocrotirea lor, între curator şi cel
pe care îl reprezintă, precum şi între orice persoană care administrează bunurile
altuia, în temeiul unei hotărâri judecătoreşti, pe perioada cât socotelile n-au fost
aprobate;
- pe perioada cât cel lipsit de capacitate de exerciţiu nu are reprezentant legal
şi nici împotriva celui cu capacitate de exerciţiu restrânsă, câtă vreme nu are cine să-i
încuviinţeze actele juridice încheiate;
- între soţi, pe timpul căsătoriei.
Joncţiunea posesiilor. Potrivit art. 1860 C. civ., “Orice posesor are
facultatea, spre a putea opune prescripţia, să unească posesia sa cu posesiunea
autorului său“.
Cum se vede, în concepţia Codului nostru civil, ceea ce este important pentru
uzucapiune nu este ca posesia bunului să fie exercitată de o anumită persoană, ci doar

162
că ea se exercită de altcineva decât proprietarul. Am putea spune că legiuitorul este
animat, în principal, de a sancţiona pe proprietar şi nu de a-l premia pe posesor.
Având în vedere acest enunţ legal, vom defini joncţiunea posesiilor ca fiind
beneficiul creat posesorului de a uni posesia sa actuală cu posesia autorului, asupra
aceluiaşi bun imobil, în vederea împlinirii termenului cerut de lege pentru dobândirea
proprietăţii. Spunem că este un beneficiu legal, plecând de la caracterizarea pe care o
face însăşi legea, spunând că este o “facultate” a posesorului pe care o poate exercita
în interesul propriu, acela de a putea profita de statutul de proprietar prin uzucapiune.
Autor, în înţelesul normei pe care o analizăm, este cel care, nefiind proprietar,
i-a transmis bunul posesorului actual. Aşa cum a reţinut instanţa supremă, “prin
“autor”, în sensul acestei prevederi legale, se înţelege persoana care, ca şi cel ce
invocă uzucapiunea, nu este titularul dreptului real, pentru că numai într-o asemenea
situaţie are sens joncţiunea posesiilor, iar nu şi în cazul în care, fiind titulară a
dreptului, poate să transmită succesorului acel drept fără a fi necesar să invoce
prescripţia achizitivă.
Plecând de la art. 1859 C. civ. care dispune că ”În toate cazurile când
posesiunea aceluiaşi lucru trece pe rând în mai multe mâini, fiecare posesor începe, în
persoana sa, o nouă posesiune, fără a distinge dacă strămutarea posesiei s-a făcut în
mod singular sau universal, lucrativ sau oneros“, doctrina a criticat soluţia la care s-a
oprit legiuitorul de a nu distinge dacă strămutarea proprietăţii s-a făcut cu titlu
particular sau universal. În acest din urmă caz, principiul aplicabil succesiunii legale
este că succesorul dobândeşte toate drepturile şi obligaţiile autorului său, nici mai
mult şi nici mai puţin, căci nemo plus iuris ad alium trasfere potest quam ipse habet.
Or, în situaţia pe care o analizăm, textul în discuţie dă posibilitatea succesorului de a
începe o nouă posesie, în persoana sa, cum se exprimă textul, deşi posesia autorului
putea fi animată de rea-credinţă. Prin urmare, normal ar fi ca succesorul cu titlu
universal să continue posesia autorului său şi nu să înceapă o nouă posesie.
Condiţiile joncţiunii posesiilor. Pentru ca posesorul actual să invoce
joncţiunea posesiilor sunt necesare două condiţii:
a) ambele posesii care urmează a fi unite să fie posesii utile. Este o condiţie
care rezultă prin chiar ipoteza textului, căci numai două posesii propriu-zise pot
aspira la joncţiune;
b) posesorul actual să fi dobândit bunul de la autorul său în temeiul unui
raport juridic. Joncţiunea nu poate opera în situaţia în care bunul a ajuns la
posesorul subsecvent prin uzurpare. Instanţa supremă s-a pronunţat în sensul următor:
“Pentru ca joncţiunea posesiilor să poată avea loc, posesorul care invocă uzucapiunea
trebuie să deţină posesiunea de la autorul său pe baza unui raport juridic”.
Cazurile de joncţiune a posesiilor. Aşa cum am văzut, doar pentru mica
uzucapiune este necesară buna-credinţă a posesorului, legată de justul titlu, în timp ce
pentru marea uzucapiune buna sau reaua-credinţă a posesorului este indiferentă. Pot fi
unite două posesii de calităţi diferite, una fiind de bună-credinţă, alta de rea-credinţă?
Ipoteze posibile sunt următoarele:
a) când cele două posesii sunt de aceeaşi calitate, adică fie de bună-credinţă,
fie de rea-credinţă. Câd ambii posesori sunt de bună-credinţă şi au just titlu, ei pot uni
posesia lor, pentru a obţine pe cea de la 10 la 20 ani. Când ambii sunt de rea-credinţă,
neputând uzucapa decât în 30 ani, poessiile lor adunate trebuie să însumeze durata
marii prescripţii;

163
 b) când primul posesor a fost de bună-credinţă, având şi just titlu, iar al
doilea posesor este de rea-credinţă. Posesorul actual nu va putea uzucapa imobilul
decât după 30 ani, adăugând la posesia autorului propria lui posesie;
c) ultima situaţie este aceea în care autorul a fost de rea-credinţă, în timp
ce posesorul actual este de bună-credinţă şi are just titlu, situaţie în care posesorul
actual are a opta între a începe o posesie nouă sau să continue posesia autorului său.
11. Efectele uzucapiunii
F Dobândirea dreptului de proprietate. Efectul cel mai important al
uzucapiunii este dobândirea proprietăţii în mod retroactiv, posesorul devenind
Efectele
uzucapiunii proprietar ex tunc, din momentul în care a intrat în posesia bunului.
Concomitent cu dobândirea dreptului de proprietate de către posesor, are loc
stingerea dreptului corelativ al fostului proprietar şi “curăţirea” dreptului de toate
sarcinile care l-au grevat, mai puţin de cele care, prin modul de exercitare a posesiei,
au fost recunoscute de posesor.
Ca urmare a retroactivităţii dobândirii dreptului de proprietate, toate celelalte
drepturi pe care posesorul le-a constituit în favoarea terţilor în perioada posesiei sale
sunt consolidate, pentru că, dacă înainte puteau fi atacate pentru motivul că au fost
făcute de un non dominus, prin împlinirea uzucapiunii, actele juridice anterioare sunt
asanate.
Invocarea uzucapiunii. Ca urmare a uzucapiunii posesorul care a posedat
bunul în condiţiile prevăzute de lege devine proprietar al acestuia. În legătură cu
invocarea acestui mod de dobândire a proprietăţii, cele mai semnificative aspecte care
au fost discutate de doctrină şi jurisprudenţă sunt următoarele:
- uzucapiunea nu operează automat, ci doar la cererea posesorului interesat.
Potrivit art. 1841 C. civ., judecătorii nu pot constata uzucapiunea dacă beneficiarul ei
nu cere. Soluţia este cât se poate de firească şi este impusă de principiul
disponibilităţii în procesul civil. Mai mult, posesorul poate şi renunţa la beneficiul
uzucapiunii, dar, aşa cum dispune art. 1843 C. civ, ea nu poate fi făcută decât după
împlinirea termenului, soluţie la fel de firească, pentru că nimeni nu poate renunţa la
un drept pe care nu-l are încă;
- acţiunea pe care o are la îndemână posesorul este acţiunea în constatare
întemeiată pe art. 111 C. proc. civ. Uzucapiunea poate fi invocată şi pe calea
excepţiei în acţiunea în revendicare formulată de fostul proprietar sau de o terţă
persoană care îl acţionează considerându-se proprietar. În doctrină s-a susţinut că o
asemenea excepţie poate fi invocată şi în faţa curţii de apel, chiar dacă n-a fost
invocată la fond sau în apel.
Dificultăţi apar în practică în ipoteza în care fostul proprietar a decedat şi nu
are posteritate, ceea ce pune probleme celui interesat să se constate uzucapiunea pe
calea acţiunii în constatarea uzucapiunii în condiţiile lipsei de contradictorialitate.
S-a afirmat că şi creditorii chirografari pot invoca uzucapiunea pe calea
acţiunii oblice, cu condiţia de a justifica un interes legitim la acţiune.
Proba uzucapiunii. Fiind un fapt juridic, uzucapiunea poate fi dovedită cu
orice mijloc de probă, în special proba cu martori. Obiectul probei îl constituie
existenţa, condiţiile posesiei şi termenele uzucapiunii.
Renunţarea la beneficiul uzucapiunii. Fiind un drept subiectiv, deci o
aptitudine a titularului, acesta poate renunţa la invocarea uzucapiunii.
Potrivit art. 1838 C. civ., “Nu se poate renunţa la prescripţie decât după
împlinirea ei”. Exigenţa este cât se poate de firească, pentru că nu se poate renunţa
decât la un drept pe care îl ai.
164
 Aşa cum dispune art. 1839 C. civ. “Renunţarea la prescripţie este sau expresă
sau tacită. Renunţarea tacită rezultă dintr-un fapt care presupune delăsarea dreptului
câştigat”.
Deşi, prin ea însăşi, nu este un act de înstrăinare, este totuşi asimilată
acestuia. Pentru exercitarea acestui drept art. 1840 C. civ. cere capacitatea de a
înstrăina a titularului dreptului.
Posibilitatea atacării în justiţie a renunţării la beneficiul uzucapiunii a
constituit prilej de discuţii. Dacă, dintr-o perspectivă individualistă, s-ar putea spune
că, fiind un refuz de a se îmbogăţi al posesorului, renunţarea la uzucapiune face parte
din categoria actelor juridice lăsate la aprecierea discreţionară a titularului, o
interpretare raţională a normei de la art. 1843 C. civ. conduce la o altă soluţie. Potrivit
acestui text, “Creditorii şi orice altă persoană interesată pot să opună prescripţia
câştigată debitorului sau codebitorului său, ori proprietarului, chiar şi dacă acel
debitor, codebitor sau proprietar renunţă la ea”.
Or, aşa cum, printr-o formulare impecabilă, s-a demonstrat, “dacă admitem că
creditorii pot nesocoti neglijenţa debitorului lor şi invoca în locul său prescripţiunea,
chiar când neglijenţa nu este frauduloasă, cu atât mai mult trebuie să admitem că ei
pot nesocoti şi ataca renunţarea frauduloasă a debitorului, căci frauda activă este mai
gravă decât neglijenţa pasivă”.

BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ

I. Tratate şi monografii.

1. C. Uscatescu, Regimul juridic al constructiilor edificate pe terenul altei personae,

RRD nr. 5/1985;
2. D. Gherasim, Buna credinţă în raporturile civile, Ed. Academiei, 1981;
3. E. Rosioru, Uzucapiunea in dreptul civil roman, Ed. Hamangiu, 2008.

165
 TEST DE AUTOEVALUARE

Detaliaţi condiţiile joncţiunii posesiilor.

TEMĂ DE REFLECŢIE

Precizaţi care sunt efectele uzucapiunii.

166
 MODELE DE ÎNTREBĂRI

Întrebările vor fi tip grilă, cu cel puţin un răspuns fiecare întrebare.

1. Este contractul un mod de dobandire a proprietatii?

a. da, doar cand este translativ de proprietate
b. nu
c. da

2. Ce intelegeti prin just titlu in materia uzucapiunii:

a. orice titlu translativ de proprietate
b. titlul lovit de nulitate absoluta
c. titlul anulabil care provine de la un non dominus

3. Poate fi întreruptă prescripţia prin recunoaşterea dreptului?

a. nu
b. da
c. da, cu conditia sa fie facuta în cadrul termenului

RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRI

1. a.

2. c.

3. c.

167
 CAPITOLUL X
APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE
ŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE

1. Cuprins
2. Obiectiv general
3. Obiective operaţionale
4. Timpul necesar studiului capitolului
5. Dezvoltarea temei
6. Bibliografie selectivă
7. Temă de reflecţie
8. Modele de teste
9. Răspunsuri şi comentarii la teste

Cuprins

– Privire generală
– Acţiunea în revendicare imobiliară
– Proba dreptului de proprietate
– Acţiunea în revendicare mobiliară
– Acţiunea în grăniţuire
– Particularităţi ale revendicării bunurilor din domeniul public

– Obiectiv general: Dobândirea de cunoştinţe privind acţiunea

în revendicare, ca principal instrument juridic al acestei protecţii.

– Obiective operaţionale: Însuşirea prevederilor legea şi alte

acţiuni care cer o examinare distinctă, făcâd apel la jurisprudenţă.

= 3 ore

168
 CAPITOLUL X
APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE
ŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE

1. Privire generală
F Dreptul de proprietate ca drept subiectiv. Înainte de toate, orice drept real
este un drept subiectiv, aptitudine a subiecţilor de drept de a avea ei înşişi o anumită
Caracterele
conduită faţă de obiectul dreptului, recunoscută de ordinea juridică, dar şi de a
dreptului de
proprietate pretinde altora o conduită de natură să-i ocrotească şi să-i garanteze toate atributele
dreptului conferite prin lege, fiindu-i recunoscut dreptul la acţiune în cazul încălcării
lor, prin care poate cere restabilirea dreptului încălcat şi repararea oricăror prejudicii
suferite.
Potrivit art. 1 din Decretului nr. 31/1954 privitor la persoana fizică şi juridică,
“drepturile civile ale persoanelor fizice sunt recunoscute în scopul de a satisface
interesele personale materiale şi culturale, în acord cu interesul obştesc, potrivit legii
şi regulilor de convieţuire socială”. Pentru a se bucura de protecţie, drepturile
subiective trebuie exercitate cu bună-credinţă şi în acord cu finalitatea avută în vedere
la instituirea lor. Orice exercitare cu rea-credinţă, în afara limitelor sale legale de
consacrare, constituie abuz de drept, susceptibil de a constitui temei al acţiunilor în
justiţie formulate de titularii cărora le-au fost cauzate prejudicii.
Dreptul de proprietate ca drept constituţional. Examinând concepţia
românească actuală în ce priveşte protecţia juridică a dreptului de proprietate nu
putem ignora prevederile constituţionale în această materie.
Constituţia României prevede la art. 44 alin. (1) că “Dreptul de proprietate
precum şi creanţele asupra statului, sunt garantate. Conţinutul şi limitele acestor
drepturi sunt stabilite prin lege”.
Racordată la noul statut al României de membră a Uniunii Europene,
Constituţia revizuită, ca urmare a Referendumului din 18-19 octombrie 2003, permite
cetăţenilor străini şi apatrizilor să dobândească terenuri în România, pe bază de
reciprocitate. În concretizarea acestui principiu a fost promulgată Legea nr. 312/2005
privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către
cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine.
Potrivit art. 44 alin. (3) din Constituţia revizuită, “Nimeni nu poate fi
expropriat decât pentru cauze de utilitate publică, potrivit legii, cu dreaptă şi
prealabilă despăgubire”, prevedere care reia dispoziţia de la art. 481 C. civ.
O garanţie a dreptului de proprietate constituie prevederea de la alineatul 8 al
aceluiaşi articol: “Averea dobândită licit nu poate fi confiscată. Caracterul licit al
dobândirii se prezumă”.
Aşezarea dreptului de proprietate printre drepturile fundamentale, renunţarea
la regimul preferenţial de apărare a proprietăţii de grup, instituirea unui sistem de
garanţii eficiente, sunt semnele unei noi concepţii a legiuitorului constituţional despre
un drept fundamental, cu o largă rezonanţă, atât pentru statul de drept, cât şi pentru
evoluţia economia de piaţă.
Reglementări internaţionale. Potrivit art. 17 pct. 1 al Declaraţiei Universale
a Drepturilor Omului, „orice persoană are dreptul de proprietate, atât singur, cât şi în
asociere cu alţii”, iar, potrivit pct. 2 al aceluiaşi text, “nimeni nu va fi lipsit în mod
arbitrar de proprietatea sa”.
169
 Protocolul nr. 1 al Convenţiei europene a drepturilor omului intrat în vigoare
la 18 mai 1954 prevede la art. 1 “Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la
respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru
cauze de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale
ale dreptului internaţional”. Aşa cum se remarcă, acest text „a fost redactat în aşa fel
încât să rezulte limitări minime ale puterii discreţionare a statelor în domeniul
reglementării recunoaşterii şi apărării dreptului de proprietate într-un cadru
internaţional”.
Mijloace juridice de apărare a dreptului de proprietate. Având valoarea
de principiu fundamental, dreptul de proprietate este apărat de întregul sistem al
dreptului prin mijloace generale de protecţie a dreptului de proprietate, dintre care
prevederile constituţionale, deja amintite, normele de drept penal prin care sunt
incriminate infracţiunile contra patrimoniului şi alte norme de drept procesual penal,
administrativ, comercial etc.
La rândul lor, mijloacele de drept civil de protecţie pot fi împărţite în mijloace
indirecte şi mijloace directe de protecţie a dreptului de proprietate.
- Mijloacele directe de apărare a dreptului de proprietate şi a celorlalte
drepturi reale sunt, potrivit doctrinei, ”totalitatea acţiunilor în justiţie prin care
titularul dreptului solicită instanţelor de judecată să pronunţe hotărâri în scopul de a
înlătura orice atingere sau încălcare a dreptului său”. Mai concis, am putea spune că
sunt astfel de mijloace acţiunile de drept civil care au ca temei juridic dreptul de
proprietate sau un alt drept real.
Din această categorie de mijloace fac parte cele care se întemeiază pe un
drept real:
- acţiunile petitorii, cele care se întemeiază pe un drept real şi prin care se
tinde la restabilirea dreptului încălcat: acţiunea în revendicare, acţiunea în grăniţuire,
acţiunile negatorii, acţiunile confesorii, acţiunea în prestaţie tabulară;
- acţiunile posesorii prin care se tinde la apărarea posesiei, ca stare de fapt, la
menţinerea sau redobândirea ei.
- Mijloacele indirecte de apărare a dreptului de proprietate şi a celorlalte
drepturi reale sunt acţiunile personale, cele care se întemeiază pe drepturile de
creanţă şi prin care se tinde la despăgubiri civile, cum sunt: acţiunile în pretenţii,
întemeiate pe contract, pe delict sau pe îmbogăţirea fără justă cauză, acţiunea în
constatarea nulităţii absolute sau declararea nulităţii relative a actului juridic,
acţiunile în rezoluţiune sau reziliere a contractului, actio de in rem verso etc.
Asemenea acţiuni, chiar dacă nu sunt întemeiate pe dreptul de proprietate,
contribuie, în mod indirect, la protecţia acestuia, reauducând patrimoniul in statu quo
ante.
2. Acţiunea în revendicare imobiliară
F Noţiune şi caractere
Definiţie. Codul civil nu defineşte acţiunea în revendicare. Doctrina o
Acţiunea în
revendicare defineşte ca fiind „acea acţiune reală prin care proprietarul care a pierdut posesia
imobiliară bunului său, cere restituirea acestui bun” sau, într-o formulă prescurtată şi mai
sugestivă, acţiunea în revendicare este acţiunea prin care proprietarul neposesor
reclamă bunul de la posesorul neproprietar.
Caractere juridice. Acţiunea în revendicare are următoarele caractere
juridice:
a) este o acţiune reală, în sensul că urmăreşte bunul în mâinile oricui s-ar
afla; ea poate fi formulată doar cât timp bunul există. Dacă bunul revendicat a
170
dispărut, din culpa celui care l-a acaparat, acţiunea se modifică într-o acţiune în
pretenţii şi va deveni prescriptibilă;
b) este o acţiune petitorie, pentru că ea tinde la redobândirea bunului,
punând în discuţie dreptul de proprietate pe care se întemeiază;
c) este o acţiune imprescriptibilă, în principiu. Acest caracter rezultă, in
terminis, din art. 21 din Decretul nr. 167/1958, potrivit căruia dispoziţiile privitoare
la prescripţia extinctivă “nu se aplică dreptului la acţiunea privitoare la drepturile de
proprietate, uzufruct, uz, abitaţie, servitute şi superficie”.
Dacă se spune că acţiunea în revendicare este, în principiu, imprescriptibilă,
se admite că, prin dispoziţii exprese ale legii, acţiunea poate fi prescriptibilă. Este
cazul revendicării bunului imobil cumpărat prin licitaţie publică în cadrul executării
silite imobiliare, conform art. 520 alin (1) C. proc. civ. sau cel prevăzut de art 498 C.
civ. în cazul avulsiunii, unde revendicarea porţiunii de teren alipite terenului altuia
poate fi revendicată în termen de un an.
Caracterul imprescriptibil al acţiunii în revendicare este susţinut, în mod
tradiţional, de perpetuitatea dreptului de proprietate la care doctrina mai recentă a
adăugat şi alte argumente:
- teza prescriptibilităţii acţiunii în revendicare ar conduce la atribuirea gratuită
a bunului în favoarea statului;
- dacă s-ar considera că acţiunea în revendicare este prescriptibilă, ar însemna
să agreem continuarea posesiei de către uzurpator, deşi uzucapiunea nu s-a produs;
- în fine, se invocă şi argumente de text, cu trimitere la art. 6 alin. (2) din
Legea nr. 213/1998, potrivit căruia pot fi revendicate bunurile care au fost preluate
de stat, fără titltu valabil, dacă nu fac obiectul unor legi speciale şi la art. 2 alin. (2)
din Legea nr. 10/2001, potrivit căruia persoanele ale căror imobile au fost preluate
fără titlu valabil păstrează calitatea de proprietari avută la data preluării.
Teza contrară pleacă de la constatarea că acţiunea în revendicare este
zădărnicită în cazul în care bunul revendicat a fost uzucapat de o altă persoană prin
una dintre cele două forme ale uzucapiunii. Este motivul pentru care o parte a
doctrinei noastre, susţine că acţiunea în revendicare este prescriptibilă în 30 ani. În
sprijinul acestei opinii se aduc o serie de argumente:
-art. 1890 C. civ., potrivit căruia acţiunile atât reale, cât şi personale, pe care
legea nu le-a declarat neprescriptibile şi pentru care nu s-a defipt un termen de
prescripţie, se vor prescrie prin 30 ani“. Acest text nu exceptează acţiunile reale,
astfel că ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus;
- soluţia imprescriptibilităţii acţiunii în revendicare nu afectează caracterul
perpetuu al dreptului de proprietate, pentru că, prin prescripţie nu se stinge dreptul
subiectiv, ci doar dreptul material la acţiune;
- prevederile art. 498 şi 520 C. civ. care prevăd excepţiile mai sus arătate, se
constituie într-un alt argument al tezei prescriptibilităţii.
In ce ne priveşte, deşi argumentele prescriptibilităţii acţiunii în revendicare
dacă sunt consistente, de ce să nu fim de acord cu ele? Dacă ar fi DOAR seducătoare,
în ciuda inconsistenţei, ar putea fi respinse lor, suntem de părere că, în stadiul actual
al legislaţiei, teza nu rezistă. Avem în vedere împrejurarea că, deşi textul art. 1890 C.
civ. nu distinge, nu putem ignora prevederea a fost abrogat prin Decretul nr. 218/1960
din Decretul nr. 167/1958, care este o normă imperativă şi care nu lasă loc discuţiilor,
astfel că, in claris non fit interpretatio. La fel, având în vedere că această normă face
parte dintr-o reglementare specială, derogatorie de la dreptul comun, se poate invoca
şi argumentul specialia generalibus derogant.
171
 Acţiunea în revendicare este imprescriptibilă, indiferent dacă priveşte bunuri
imobile sau mobile, afirmându-se că “nu se poate face o diferenţiere între drepturile
reale imobiliare şi cele mobiliare din punctul de vedere al imprescriptibilităţii acţiunii
în revendicare “.
În practică, se întâmplă frecvent ca acţiunea în revendicare să fie dublată de o
cerere subsidiară de obligare a pârâtului la contravaloarea bunurilor pretinse, situaţie
în care instanţele califică acţiunea ca fiind în pretenţii, supusă prescripţiei. Tot în
pretenţii este calificată acţiunea care priveşte un bun care nu mai există în
materialitatea lui. S-a decis că “Una din condiţiile de admisibilitate a acţiunii în
revendicare este ca bunul revendicat să aibă individualitate distinctă şi independentă.
De aceea, revendicarea nu mai poate fi exercitată când lucrul a cărui proprietate a fost
uzurpată, nu mai există în materialitatea lui, ori a fost transformat, încorporat sau
asimilat în aşa măsură încât şi-a pierdut individualitatea. Prin dispariţia fizică a
bunului, revendicarea devine imposibil de exercitat, aşa încât pretenţia privind
contravaloarea lucrului reprezintă recunoaşterea unui drept de creanţă”.
Regimul juridic al acţiunii în revendicare
F Condiţii. Pentru admiterea oricărei acţiuni în revendicare sunt necesare trei
Reglementări condiţii:
juridice - Titlul de proprietate. Prima condiţie pe care trebuie s-o respecte
reclamantul care formulează o acţiune în revendicare este obligaţia de a dovedi
dreptul său de proprietate. Potrivit art. 1169 C. civ., “Cel ce face o propunere
înaintea judecăţii trebuie să o dovedească“. Într-o acţiune în revendicare, dovada
calităţii procesuale impune dovada dreptului de proprietate.
Poate avea calitatea de reclamant într-o acţiune în revendicare:
- atât titularul dreptului de proprietate, cât şi moştenitorii legali ai acestuia
care sunt continutori ai defunctului;
- nudul proprietar al bunului grevat de dreptul de uzufruct;
- creditorii chirografari pe calea acţiunii oblice.
O situaţie specială o reprezintă situaţia în care acţiunea este formulată de unul
dintre coindivizari împotriva celorlalţi coproprietari sau împotriva unui terţ.
În ce priveşte prima dintre ipoteze, unul dintre coproprietari nu poate formula
acţiunea împotriva celorlalţi, pentru că posesia exercitată de el este o posesie
comună, exercitată în numele tuturor moştenitorilor. Având a se pronunţa asupra
acestui aspect, jurisprudenţa a decis că “acţiunea în revendicare presupune existenţa
unui drept exclusiv şi determinat asupra bunului. De aceea, în cazul coindivizarilor,
care au numai cote ideale asupra bunului, acţiunea în revendicare a coindivizarului
împotriva celorlalţi coindivizari nu poate fi primită”. Numai dacă, făcând dovada că
şi-a intervertit posesia din posesie echivoca într-o posesie utilă, stăpânind bunul cu
animus sibi habendi, pe durata necesară dobândirii prin uzucapiune a dreptului de
proprietate, devenind, astfel, proprietar exclusiv, are deschisă acţiunea în revendicare
împotriva celorlalţi coproprietari.
În legătură cu cealaltă ipoteză de lucru avansată, s-a exprimat opinia că
acţiunea în revendicare ar putea fi calificată act de conservare şi, drept urmare, ar
putea fi formulată doar de unul dintre coproprietari. Susţinerea n-ar rămas izolată,
fiind împărtăşită şi de alţi distinşi autori, potrivit cărora acţiunea în revendicare ar
trebui calificată act de conservare. Şi cum “actele de conservare sunt acele acte prin
care se urmăreşte evitarea unei pierderi materiale sau dispariţiei juridice a unui
drept”, fiind “validate fără excepţie de practica judiciară, dacă sunt încheiate de un

172
 singur coproprietar, pe temeiul gestiunii de afaceri”, se consideră că validarea acestei
soluţii de practica judiciară ar fi imperios necesară.
Teza contrară contestă calificarea acţiunii în revendicare drept act de
conservare datorită consecinţelor grave pe care le antrenează o eventuală respingere a
acţiunii într-un proces rău condus, fără a se fi dat posibilitatea celorlalţi coproprietari
să participe la proces şi, astfel, să contribuie la formularea apărărilor comune. Pe de
altă parte, s-a afirmat că întreruperea prescripţiei achizitive, deşi reală, este provizorie
şi limitată, întrucât acţiunea va fi respinsă ca inadmisibilă. Or, în materia
coproprietăţii pe cote-părţi, operează, aşa cum am văzut când am studiat modalităţile
dreptului de proprietate, regula unanimităţii, potrivit căreia orice act de dispoziţie se
face cu acordul tuturor coproprietarilor. Sunt motive pentru care, fără a se nega
oportunitatea instituirii, de lege ferenda, a unor cazuri şi condiţii în care acţiunea în
revendicare ar putea fi intentată de un singur coproprietar, se apreciază, totuşi, că, de
lege lata, o astfel de soluţie nu poate fi primită.
Discuţia priveşte, în egală măsură şi coproprietatea în devălmăşie. Poate unul
dintre soţi să exercite, fără consimţământul celuilalt, o acţiune în revendicare?
Adepţii calificării acţiunii în revendicare ca act de conservare susţin
posibilitatea formulării acţiunii în revendicare de către unul dintre soţi, soluţie ce ar fi
permisă de mandatul tacit al soţilor şi de faptul că interdicţia de la art. 35 alin. (2) C.
fam. vizează doar actele de înstrăinare şi grevare a bunurilor comune, ceea ce nu se
dovedeşte a fi acţiunea în revendicare. Jurisprudenţa este favorabilă acestei opinii.
Opinia contrară distinge între acţiunea în revendicare mobiliară, care ar putea
fi formulată doar de unul dintre soţi, soluţie susţinută de mandatul tacit al soţilor şi
acţiunea în revendicare imobiliară care n-ar putea fi formulată decât de ambii soţi,
împreună.
În ce priveşte întrebarea dacă unul dintre soţi poate formula acţiunea în
revendicare împotriva celuilalt soţ, în doctrină s-a afirmat, pe bună dreptate, că în
cazul coproprietăţii în devălmăşie, „ambii soţi sunt proprietari asupra bunului comun,
iar exercitarea acţiunii în revendicare presupune un drept exclusiv”.
Noi credem că, pentru a tranşa chestiunea calificării acţiunii în revendicare ca
fiind act de conservare sau de dispoziţie, se impune o opţiune expresă a legiuitorului
menită să dea coerenţă practicii judiciare într-o problemă de interes practic prin
frecvenţa cauzelor în care o astfel de întrebare se pune.
- Acapararea. A doua condiţie pentru admiterea acţiunii în revendicare o
constituie acapararea, parţială sau totală a bunului de către pârătul chemat în judecată,
încălcarea dreptului de proprietate al reclamantului. În cazul bunurilor mobile o
asemenea încălcare presupune simplul fapt că pârâtul se află în posesia unui bun care
a ieşit involuntar din stăpânirea proprietarului, iar în cazul bunurilor imobile se cere
ocuparea acestora.
- Acapararea să fi fost făcută fără drept de către pârât. Pentru a se ajunge
la o asemenea concluzie, instanţele au a examina susţinerile contradictorii ale părţilor
şi titlurile pe care le invocă spre a verifica dacă dreptul reclamantului a fost sau nu
uzurpat. Este problema probaţiunii dreptului de proprietate şi a aprecierii probelor în
cadrul revendicării.
3. Proba dreptului de proprietate
F Principiul aplicabil. Potrivit unei reguli de îndelungată tradiţie juridică,
probatiunea se face de autorul alegaţiei, actori incumbit probatio. Este ceea ce Codul
Proba dreptului
de proprietate nostru civil prevede la art. 1169 C. civ.: “Cel ce face o propunere în înaintea judecăţii
trebuie s-o dovedească”. Prin urmare, în orice proces civil având ca obiect
173
 revendicarea unui bun imobil, reclamantul, cel care are iniţiativa procesuală, trebuie
să facă dovada dreptului său de proprietate, mai exact, a titlului de proprietate pe care
se întemeiază.
Dreptul de proprietate poate fi probat cu înscrisuri care dovedesc orice act
translativ de proprietate (titlul prin care fie s-a reconstituit, fie s-a constituit dreptul
de proprietate după procedura Legii nr. 18/1991, contractul de vânzare-cumpărare, de
schimb, testamentul, tranzacţia etc.) sau cu martori pentru a face dovada unui fapt
juridic prin efectul căruia s-a dobândit proprietatea: uzucapiunea, ocupaţiunea.
Având în vedere că un titlu nu face dovada dreptului de proprietate decât dacă
provine de la adevăratul proprietar, probaţiunea impune examinarea transferurilor
succesive ale proprietăţii, operaţie numită sugestiv probatio diabolica. Singura probă
absolută a dreptului de proprietate este uzucapiunea care oferă certitudinea maximă
despre legitimitatea deţinerii bunului. Pe de altă parte, de multe ori n-au fost
întocmite înscrisuri atunci când un teren a trecut de la un proprietar la altul, cum este
cazul înzestrărilor verbale, situaţii în care se apelează la acţiunile în constatarea
dreptului de proprietate, pentru constituirea unor titluril legale.
Reguli stabilite de jurisprudenţă. Surmontând o serie de dificultăţi care se
ivesc în practică, jurisprudenţa a statornicit câteva reguli aplicabile unor situaţii tipice
ivite în practică:
a – când doar o parte aflată în proces are titlu de proprietate pentru
bunul aflat în litigiu. În măsura în care titlul exhibat nu este contestat de partea
adversă, soluţia, de altfel previzibilă, este favorabilă celui care are titlu, astfel că, dacă
reclamantul este acela, acţiunea va fi admisă, iar dacă titlul aparţine pârâtului,
acţiunea va fi respinsă;
b – când ambele părţi prezintă titluri provenind de la autori diferiţi dar
care privesc acelaşi bun aflat în litigiu. În această situaţie, instanţa va examina
titlurile şi va da câştig de cauză aceleia care se sprijină pe titlul mai bine caracterizat
şi astfel instanţa îl va găsi preferabil celuilalt. Bunăoară, a fost admisă acţiunea în
condiţiile în care pârâtul a invocat un titlu a cărui anulare, deşi posibilă, nu a fost
solicitată;
c - când ambele părţi litigante deţin titluri provenind de la acelaşi autor
cu privire la acelaşi bun. În acest caz instanţa va da câştig de cauză părţii care a
îndeplinit cerinţele de publicitate înaintea celeilalte, aplicându-se regula prior
tempore potior iure. Dacă cele două titluri sunt testamente provenind de la acelaşi
defunct, preferabil va fi ultimul dintre ele, considerat a fi cel care corespunde voinţei
reale a acestuia. Aşa cum vom vedea, testamentul este un act juridic esenţialmente
revocabil;
d – niciuna dintre părţi nu are titlu. Într-o astfel de situaţie, prin tradiţie, s-a
spus că instanţa va da câştig de cauză părţii care posedă bunul, conform adagiului in
pari causa, melior est causa possidientis. Soluţia are semnificaţie doar în teorie şi
vrea să spună că cel care posedă bunul se bucură de o aparenţă care, opusă părţii
adverse, ar fi de natură să-l favorizeze. În practică o soluţie favorabilă posesorului
este cea prin care se respinge acţiunea reclamantului ca nedovedită, pârâtul fiind lăsat
în posesia bunului revendicat. El nu va putea aspira la un titlu decât dacă ar fi
formulat cerere reconvenţională, invocând şi dovedind uzucapiunea.
4. Acţiunea în revendicare mobiliară
F Regula de la art. 1909 alin. (1) şi fundamentarea ei
Enunţul regulii. Regula prevăzută de art. 1909 alin. (1) C. civ. este că
“Lucrurile mişcătoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fără a fi trebuinţă de vreo
174
curgere de timp”. Prin urmare, asemenea bunuri nu pot fi revendicate de proprietar.
Altfel spus, în materia bunurilor mobile, posesia valorează titlu, această ultimă
formulare a principiului fiind cea a Codului Napoleon, potrivit căruia, En fait de
meubles possession vaut titre.
Cu toate că nici textul românesc şi nici modelul său francez, n-o spun expres,
norma are în vedere posesia de bună-credinţă, condiţia rezultând din coroborarea
acestui text cu cel de la art. 972 C. civ.
Spre deosebire de bunurile imobile, unde posesia are semnificaţia unei
prezumţii relative, în ce privinţa bunurilor mobile, doctrina noastră majoritară de
drept civil consideră că legea instituie o prezumţie absolută de proprietate în favoarea
posesorului de bună-credinţă, zădărnicind, astfel, acţiunea în revendicare a
proprietarului. În concepţia codificatorilor francezi, prescripţia achizitivă instantanee
ar fi modul de dobândire a proprietăţii de către posesor, numai aşa explicându-se
evocarea prescripţiei în cadrul principiului enunţat. Reglementarea reprezintă şi o
derogare de la un principiu pe care l-am evocat de mai multe ori, nemo plus iuris ad
alium transfere potest, quam ipse habet, pentru că pleacă de la ipoteza că terţul,
posesorul actual, a dobândit bunul mobil de la un neproprietar. Prin urmare, posesorul
actual are un drept mai mare decât cel de la care l-a doândit. Este o situaţie juridică
inedită care aşteaptă explicaţii.
Fundamentarea teoretică a principiului. Cum ar putea fi explicată această
derogare de la principiile dreptului?
Doctrina a încercat, de-a lungul timpurilor, să găsească cea mai potrivită
explicaţie, apelându-se la diverse teorii:
- teoria prescripţiei achizitive este teoria codificatorilor, preluată de doctrina
noastă mai veche, potrivit căreia, „posesorul lucrului a devenit proprietarul lui prin
prescripţie, fără nicio curgere de timp”. Ea a fost vehement criticată, atât de autorii
francezi, cât şi de cei români, cu motivarea că orice prescripţie, prin chiar definiţia ei,
presupune scurgerea unei perioade de timp;
- mod de dobândire a proprietăţii prin efectul legii, teorie criticată, pe bună
dreptate, pe motivul că ea constată rezultatul, nu şi mecanismul dobândirii;
- prezumţie relativă de proprietate. S-a susţinut că regula de la art. 1909 alin.
(1) C. civ. a fost instituită o dublă prezumţie, de proprietate şi de bună-credinţă a
posesorului, “cea dintâi fundamentând pe cea de-a doua şi existând până la
răsturnarea acesteia prin proba contrară”, teorie care n-a fost însuşită de doctrină;
- prezumţia absolută de proprietate, iuris et de iure, este ideea cea mai
frecventă în doctrină, cât şi în jurisprundenţă.
I s-a reproşat acestei teorii că, de fapt, reia teza comodă a voinţei legiuitorului
ca fundament al regulii pe care o analizăm. Dar, deosebit de cele ce s-au spus, credem
că teoria prezumţiei absolute de proprietate, precum şi alte teorii care justifică
dobândirea proprietăţii prin voinţa legii, nu explică de fapt fundamentul regulii de la
art. 1909 alin. (1) C. civ., ci doar constată voinţa legii, aşa cum s-a şi observat. Ne
permitem să credem că legea nu poate constitui fundament al niciunei instituţii de
drept, în sensul lui originar, metajuridic. Explicaţia instituţiilor de drept trebuie
căutată în afara dreptului, în acele idei imperative, comandamente morale, exterioare
acestuia, care impun legii o anumită soluţie juridică. Altfel, dacă am considera, de
fiecare dată când suntem în situaţia de a fundamenta o anumită prevedere legală, că
ea îşi găseşte justificarea în voinţa legiuitorului ar însemna să acceptăm că raţiunea
legii este legea însăşi, ceea ce ar fi inacceptabil de ce? Pentru o teorie pozitivistă a
dreptului nu ar fi deloc aşa. O normă nu are caracter juridic pentru că ea corespunde
175
 unei cerinţe extrinseci ei, unui comandament al moralei, ci pentru că e validată printr-
o procedură legală ce îşi are temeiul ultim în Constituţie.
Constatăm că de multe ori se confundă fundamentul dreptului, în sensul lui de
ratio legis, cu fundamentul de drept, în înţeles de temei legal. De aceea, fără a
contesta prezumţia absolută de proprietate de care se bucură posesorul de bună-
credinţă al bunurilor mobile, susţinem că aceasta este, mai degrabă, o ficţiune legală,
impusă de echitate, care este adevăratul fundament al regulii pe care o analizăm. De
aceea, din punctul nostru de vedere, teoriile eununţate mai sus nu fac decât să califice
situaţia juridică a posesorului de bună-credinţă a bunurilor mobile, încadrând-o într-
unul dintre mai multele temeiuri juridice posibile, dar nu s-o şi explice.
Într-un tratat recent dedicat drepturilor reale, autorul afirmă că „legea nu este,
prin ea însăşi, un mod de dobândire a dreptului de proprietate; important este, ca, de
fiecare dată, să se facă dovada faptului juridic în sens restrâns de care legea leagă un
asemenea efect”, conchizând că “acest mod de dobândire nu este o prezumţie, ci un
fapt juridic în sens restrâns, cuprinzînd posesia de bună-credinţă împreună cu
elemente de fapt, respectiv desesizarea voluntară a proprietarului de bunul său şi actul
de înstrăinare a bunului mobil de la detentorul precar la posesor...”.
Acelaşi autor, căutând adevărata justificare a efectului achizitiv pe care-l
produce regula instituită în art. 1909 alin. (1) C. civ., se referă la două idei, care, într-
adevăr, pot justifica acest efect: ideea că celeritatea pe care o presupun tranzacţiile
comerciale astăzi, nu îngăduie verificarea titlurilor pe care le au cei care înstrăinează
bunurile mobile altora, iar cea de-a doua idee, de natură a explica finalitatea normei,
este că, în conflictul de interese dintre proprietarul neglijent, care a încredinţat bunul
unei persoane care i-a înşelat încrederea şi posesorul care a crezut că a dobândit bunul
de la adevăratul proprietar, este echitabil ca legea să prefere pe ultimul dintre ei.
Condiţiile de aplicare a regulii de la art. 1909 alin. (1) C. civ.
F Enumerare. Printr-o interpretare sistematică şi raţională a legii, doctrina şi
jurisprudenţa au fixat mai multe condiţii de aplicare a prezumţiei de proprietate de
Condiţii de
aplicare a care se bucură posesorul bunurilor mobile:
prezumţiei de a) - proprietarul să se fi desesizat voluntar de bunul său, transmiţându-l
proprietate unui detentor precar, în baza unui raport juridic derivând din orice contract care îl
obligă să restituie bunul, cum ar fi contractul de închiriere, de depozit, de împrumut.
Prin urmare, terţul trebuie să fie un detentor precar. Dacă desesizarea n-ar fi
voluntară, ne-am plasa în ipoteza alineatului 2 al art. 1909 C. civ., iar dacă actul ar fi
de înstrăinare, dobânditorul n-ar mai avea calitatea de detentor precar, nemaifiind
obligat să restituie bunul;
b) detentorul precar să fi înstrăinat bunul unui terţ, fără a avea
consimţământul proprietarului. Dacă proprietarul ar fi fost de acord cu înstrăinarea
bunului său de către detentorul precar, terţul dobânditor n-ar mai fi în situaţia de a
invoca prevederile de la art. 1909 alin. (1) C. civ.;
c) - terţul dobânditor să fi dobândit bunul printr-un titlu translativ de
proprietate, pentru că, altfel, ar avea calitatea de detentor precar, fiind obligat să
restituie bunul celui care l-a transmis. Dacă actul translativ de proprietate este cu titlu
oneros, ne aflăm sub imperiul regulii pe care o examinăm. Dacă actul este însă cu
titlu gratuit, răspunsul dat de doctrină nu mai este acelaşi Argumentul invocat este că,
în această ipoteză, în conflctul de interese dintre proprietarul bunului mobil care se
luptă să evite o pagubă (certat de damno vitando) şi terţul dobânditor cu titlul gratuit
al bunului mobil, cel care se luptă a-i conserva un câştig (certat de lucro vitando),
echitatea cere ca proprietarul să fie preferat.
176
 Aceeaşi soluţie a fost susţinută cu titlu de excepţie de la principiul resoluto
iure dantis resolvitur ius accipientis, potrivit căruia nulitatea actului juridic al
înstrăinătorului antrenează nulitatea actului juridic al dobânditorului. Astfel, s-a spus
că, în situaţia când prin actul subsecvent un bun mobil a ajuns la un terţ achizitor de
bună-credinţă, titlul său nu poate fi anulat, aşa cum cere principiul mai sus enunţat,
soluţia fiind impusă de prevederile art. 1909 alin. (1) C. civ.
d) - terţul să fie de bună-credinţă, adică să fi crezut că bunul l-a obţinut de
la un proprietar şi nu de la detentorul precar. Această condiţie nu este prevăzută de
text, dar rezultă din coroborarea cu prevederea de la art. 972 C. civ. mai sus citată.
Buna credinţă a terţului trebuie să existe la momentul intrării acestuia în
posesia efectivă a bunului, indiferent de data actului juridic în temeiul căruia bunul a
fost transmis. Este fără relevanţă dacă, ulterior intrării în posesie, a aflat că
înstrăinătorul nu era proprietar al bunului, devenind astfel de rea-credinţă, căci Mala
fides superveniens non nocet.
e) - posesia terţului dobânditor să fie reală şi utilă. Este reală posesia
terţului care are atât corpus, cât şi animus sibi habendi. Dacă terţul ar avea doar
animus, fără detenţiunea materială a bunului pe care l-ar stăpâni, deci corpore alieno,
condiţia n-ar fi îndeplinită. Posesia este utilă când nu este viciată, cu menţiunea că,
dintre condiţiile prevăzute de art. 1847 C. civ., posesia terţului nu trebuie să mai fie
continuă, căci prin ipoteză, el dobândeşte proprietatea bunului prin prescripţia sau
posesia instantanee.
S-a pus problema dacă, deosebit de buna-credinţă, se cere şi justul titlu.
Răspunsul dat de doctrină este că, în această materie, justul titlu nu reprezintă o
condiţie distinctă, ci doar o componentă a acesteia;
f) - bunul aflat în posesia terţului să fie individual determinat şi corporal.
Individual determinat, pentru că o universalitate de bunuri, cum ar fi succesiunea
mobiliară, nu poate face obiectul regulii. Bunul mai trebuie să fie corporal, adică
susceptibil de detenţie materială. Prin excepţie, titlurile la purtător, a căror valoare
este intim încorporată în ele, pot face obiectul dobândirii prin posesia de bună-
credinţă.
Pentru a îndeplini această condiţie, bunul mobil nu trebuie să fie un accesoriu
al unui bun imobil, atunci când, deşi accesoriu, îşi păstrează calitatea de bun mobil,
cum ar fi mobilierul unui apartament.
Excepţii de la regula instituită de art. 1909 alin. (2) C. civ.
F A. Situaţia bunului dobândit cu bună-credinţă de la hoţ sau găsitor
Reglementare. „Cu toate acestea, cel care a pierdut sau căruia i s-a furat un
lucru, poate să-l revendice, în curs de 3 ani, din ziua când l-a pierdut sau i s-a furat,
de la cel care-l găseşte, rămânând acestuia recurs în contra celui de la care îl are”.
Este ipoteza în care bunul mobil a fost dobândit de către terţul de bună-credinţă de la
un hoţ sau găsitor.
Condiţiile de aplicare a art. 1909 alin. (2) C. civ. Pentru a ne afla sub
incidenţa acestui text, sunt necesare următoarele condiţii:
a) - bunul să fi fost furat sau pierdut, cele două ipoteze ale ieşirii bunului
din posesia proprietarului, fără voia acestuia. În înţelesul legii, bunul este furat când a
făcut obiectul unei infracţiuni de furt, simplu ori calificat, nu şi al altor infracţiuni,
cum ar fi gestiunea frauduloasă, abuzul de încredere, înşelăciunea, situaţii în care
proprietarul s-a desesizat voluntar de bun.

177
 Bunul este considerat pierdut, când proprietarul a fost deposedat prin
negljenţa acestuia ori a altei persoane sau datorită oricărui caz de forţă majoră sau caz
fortuit;
b) - deposedarea proprietarului să fi avut loc în termenul de 3 ani înainte
de intentarea acţiunii în revendicare. Este un termen de decădere, a cărui
nerespectare conduce nu doar la pierderea dreptului material la acţiune, ca în cazul
termenului de prescripţie, ci la pierderea dreptului subiectiv asupra bunului.
Proprietarul bunului va trebui să facă dovada, cu orice mijloc de probă, că
anterior furtului sau pierderii a avut posesia bunului, care este chiar titlul acestuia şi
că bunul a fost furat sau pierdut;
c) - dobânditorul bunului mobil furat sau găsit să fie de bună-credinţă,
adică să nu cunoască împrejurarea că bunul a fost furat iar găsitorul să nu ştie al cui
este bunul.
Când posesorul actual al bunului mobil este de rea-credinţă, ştiind că bunul a
fost furat sau găsit, prevederile art. 1909 alin. (2) C. civ nu mai sunt aplicabile,
proprietarul putându-l revendica şi peste termenul de 3 ani prevăzut de acest text.
Plecând de la faptul că, pentru această ipoteză, legea nu prevede un termen, s-au
exprimat următoarele opinii:
- s-a afirmat că, în această ipoteză, acţiunea mobiliară ar fi prescriptibilă în 30
ani, invocându-se art. 1890 C. civ., porivit căruia „toate acţiunile, atât reale cât şi
personale, pe care legea le-a declarat neprescriptibile şi pentru care n-a defipt un
termen de prescripţie, se vor prescrie în termen de treizeci de ani, fără ca cel ce
invocă această prescripţie să fie obligat a produce vreun titlu şi fără să i se poată
opune buna-credinţă”. Doctrina mai veche considera că acţiunea împotriva hoţului
poate fi exercitată în termen de 30 ani, dar că, după expirarea termenului de 3 ani,
acţiunea ar fi personală;
- o altă orientare este aceea de a califica acţiunea în revendicare mobiliară
drept imprescriptibilă, sub cuvânt că proprietatea nu poate fi diferit apărată după cum
bunurile sunt mobile sau imobile;
- potrivit unui alt punct de vedere, căruia subscriem, acţiunea în revendicare
mobiliară este imprescritptibilă împotriva unui hoţ, găsitor sau terţ de rea-credinţă,
dar numai în măsura în care posesia acestora nu îndeplineşte condiţiile unei posesii
utile şi neviciate, caz în care operează uzucapiunea de 30 ani.
B. Situaţia specială prevăzută de art. 1910 C. civ.
Excepţie. Potrivit acestui text, “Dacă posesorul actual al lucrului furat sau
pierdut l-a cumpărat la bâlci sau la târg, sau la o vindere publică, sau de la un
neguţător care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate să ia lucrul
înapoi decât întocând posesorului preţul ce l-a costat”.
De regulă, proprietarul care-şi revendică bunul mobil nu este obligat să
depăgubească pe posesorul de bună-credinţă. În situaţia avută în vedere de textul de
la art. 1910 C. civ. proprietarul va avea să aleagă între a renunţa la bunul identificat
sau să despăgubească pe cumpărător. Explicaţia acestei excepţii constă în
preocuparea legiuitorului de a proteja, într-un mod suplimentar, pe cumpărătorul care
şi-a achiziţionat asemenea bunuri mobile în locuri anume destinate practicării
comerţului cu amănuntul. Dacă în situaţia obişnuită cumpărătorul îşi asumă un
risc, achiziţionând bunul în mod neorganizat, întâmplător, pe stradă sau în orice alt
loc care nu este destinat comerţului, în situaţia contrară, cumpărătorului nu-i poate fi
nimic imputat. Cel mult, el pierde bunul dar are dreptul de a fi despăgubit.
Efectele admiterii acţiunii în revendicare
178
 Identificare. Efectele teoretice ale soluţiei de admitere a acţiunii în
revendicare privesc situaţia bunului, a fructelor bunului şi a cheltuielilor făcute cu
bunul.
- Bunul revendicat va fi restituit, în natură, proprietarului. El va fi
restituit „curăţat” de eventualele sarcini pe care posesorul le-ar fi constituit prin orice
acte juridice, potrivit principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis.
Dacă restituirea în natură nu este posibilă, se va restitui contravaloarea
bunului, iar dacă bunul a pierit dintr-un caz asigurat, despăgubirea se va constitui din
indemenizaţia primită de la asigurător.
- Fructele bunului revendicat sunt supuse regulii de la art. 485 C. civ.
după următoarele distincţii:
-dacă posesorul a fost de bună-credinţă, el va păstra fructele culese până la
momentul acţionării sale, când buna-credinţă încetează.
-dacă posesorul a fost de rea-credinţă, cunoscând că bunul nu era al celui ce i
l-a înstrăinat, el va restitui atât fructele culese, cât şi pe cele neculese, având însă
dreptul la cheltuielile necesare culegerii fructelor.
- Cheltuielile efectuate cu lucrul supus restituirii vor fi repartizate după
următoarele distincţii:
- cheluielile necesare, făcute cu conservarea lucrului, vor fi restituite
posesorului, indiferent de buna sau reaua-credinţă;
- cheltuielile utile sunt cele care, deşi n-au fost necesare, au profitat bunului,
sporindu-i valoarea. Ele vor fi restituite posesorului, fără a distinge după cum este de
bună sau de rea-credinţă, dar numai în măsura sporului de valoare a lucrului;
- cheltuielile voluptuarii, cele care au fost făcute pentru plăcerea personală a
posesorului şi care n-au sporit valoarea lucrului, nu se cuvin posesorului care le-a
efectuat.
5. Acţiunea în grăniţuire
F Definiţie. Potrivit art. 584 C. civ., “Orice proprietar poate obliga pe vecinul
său la grăniţuirea proprietăţii lipite de a sa, cheltuielile grănuţuirii fiind suportate în
Acţiunea în mod egal”.
grăniţuire
Dacă, aşa cum am văzut, (supra nr. ???) grăniţuirea este o sarcină reală, o
obligaţie propter rem, acţiunea în grăniţuire este mijlocul tehnico-juridic pe care-l are
proprietarul al cărui fond este limitrof altui fond prin care poate cere obligarea
vecinului său la delimitarea celor două proprietăţi.
Privită ca operaţiune materială, a fost definită drept “acea acţiune reală prin
care reclamantul solicită înstanţei de judecată, ca, în cadrul unui proces, să se
determine prin semne exterioare, linia despărţitoare dintre cele două fonduri vecine”.
Caractere juridice. Acţiunea în grăniţuire are următoarele caractere juridice:
a) - este o acţiune reală, pentru că se întemeiază pe un drept real (dreptul de
proprietate sau alt drept real);
b) - este o acţiune petitorie, pentru că pune în discuţie dreptul de proprietate,
contribuind la protecţia acestuia;
c) - este o acţiune imobiliară, pentru că priveşte un bun imobil;
d) - este o acţiune imprescriptibilă, pentru că apără un drept deopotrivă
imprescriptibil.
În practică, de cele mai multe ori, acţiunea în grăniţuire este formulată când
părţile au viziuni diferite despre aliniamentul hotarului despărţitor, implicând şi
revendicarea porţiunii de teren pe care fiecare proprietar şi-o dispută. Prin urmare,
trebuie deosebită situaţia în care delimitarea se face pe un aliniament necontestat de
179
 părţi, în discuţie fiind doar operaţia în sine şi suportarea cheltuielilor ocazionate, de
situaţia, cea mai frecvent întâlnită, în care părţile au poziţii contradictorii privind
locul pe unde ar trebui făcută delimitarea proprietăţilor. Este motivul care îndeamnă
pe unii autori să propună ca, pentru prima ipoteză, acţiunea să se numească în
hotărnicie, iar pentru a doua ipoteză, când părţile contestă reciproc linia de hotar,
acţiunea să se numeacă în grăniţuire. Deşi distincţia se face peste litera legii, ea poate
fi avută în vedere de lege ferenda. Când părţile nu cad de acord cu trasarea hotarului,
acţiunea este, în mod obligatoriu, petitorie, pentru că se întemeiază pe dreptul de
proprietate implicând exhibarea titlurilor, măsurarea terenurilor şi propuneri de
trasare a hotarului. De altfel, doctrina noastră mai veche face această distincţie.
În schimb, practica instanţelor, şi chiar a instanţei supreme este contradictorie.
Astfel, s-a decis că “ţinând seama că operaţiile la care se referă textul de lege enunţat
(art. 582 C. civ. s.n.) constau în fixarea limitelor celor două fonduri prin semne
exterioare şi vizibile, graniţuirea nu implică revendicarea unor porţiuni de teren. Cu
alte cuvinte, grăniţuirea presupune o linie de hotar necontestată”.
Într-o altă decizie, a aceleiaşi instanţe, se reţine că “grăniţuirea reprezintă o
operaţie de delimitare prin semne exterioare a liniilor dintre două proprietăţi
învecinate, o atare funcţie fiind admisibilă chiar dacă între proprietăţi există hotare
exterioare, ori de câte ori acestea nu au fost stabilite prin înţelegerea părţilor sau prin
hotărâre judecătorească. Când prin acţiunea în grăniţuire se solicită stabilirea
hotarului dintre proprietăţi şi obligarea pârâtului de a preda porţiunea de teren pe care
o ocupă fără drept, în raport cu extrasul de carte funciară, expertul are îndatorirea de a
stabili hotarul care desparte terenurile prin determinări tehnice exacte”.
Prin urmare, acţiunea în grăniţuire este o acţiune reală, petitorie,
imprescriptibilă, pentru că se întemeiază pe dreptul de proprietate şi că ea implică
întotdeauna aplicarea pe teren a titlurilor invocate de părţi.
Jurisprudenţa a decis că, în ipoteza în care terenul se află în coproprietate,
formularea acţiunii în grăniţuire doar de unul dintre coproprietari este prematură,
urmând ca, mai întâi, reclamantul să iasă din indiviziune şi doar dacă porţiunea de
teren va pica în lotul său, ar putea promova o astfel de acţiune. Pentru identitate de
motive, s-a decis că, în cazul terenului aflat în devămăşia soţilor, acţiunea trebuie
formulată de ambii soţi.
Efecte. Hotărârea pronunţată într-o acţiune în grăniţuire are caracter
declarativ pentru că se constată un hotar preexistent.
Dacă are ca obiect exclusiv marcarea proprietăţii, hotărârea pronunţată în
grăniţuire nu are autoritate de lucru judecat în privinţa întinderii dreptului de
proprietate al părţilor. În practică, aşa cum am arătat, de cele mai multe ori se
întămplă ca părţile să nu cadă de acord cu privire la grăniţuire pentru că fiecare are o
altă părere despre linia de hotar, fapt ce face ca acţiunea să aibă şi caracter de
revendicare, în litigiu fiind doar porţiunea de teren limitrofă hotarului. În această
ipoteză, hotărârea pronunţată în cauză are autoritate de lucru judecat dacă priveşte
exclusiv aceeaşi porţiune de teren aflată în litigiu.
6. Particularităţi ale revendicării bunurilor din domeniul public
F Regim juridic special al acţiunii în revendicare. Specificitatea protecţiei
juridice a dreptului de proprietate publică nu se concretizează într-o apărare
Revendicarea
bunurilor din preferenţială a acestei forme de proprietate, formulă mult folosită în regimul politic
domeniul public trecut, ci doar într-un regim juridic diferit al mijloacelor clasice de apărare a dreptului
de proprietate, ca urmare a faptului că dreptul de proprietate publică este un drept
inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil.
180
 Prin urmare, ori de câte ori acţiunea în revendicare este întemeiată pe dreptul
de proprietate publică, ea are două caractere juridice speciale:
- este imprescriptilă extinctiv, în toate situaţiile, inclusiv în acelea în care,
după dreptul comun, ea ar fi prescriptibilă, cum se întâmplă în cazul avulsiunii
reglementate de art. 498 C. civ. şi art. 520 C. proc. civ. în materia adjudecării
imobilelor;
- este imprescritibilă şi în sens achizitiv, fiind admisibilă, chiar dacă pârâtul
a posedat bunul în condiţiile legiii peste 30 ani. Pentru identitate de motive, nici
dobândirea proprietăţii bunurilor mobile prin posesia de bună-credinţă nu va putea fi
opusă titularului dreptului de proprietata publică.
Titularul acţiunii în revendicare este titularul dreptului de proprietate publică,
adică statul, reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice sau unităţile administrativ-
teritoriale care sunt, după caz, consiliile judeţene, consiliile locale.
În ce priveşte dovada dreptului de proprietate, ea se face în aceleaşi condiţii ca
şi în cazul proprietăţii private, operând principiul actori incumbit probatio prevăzut
de art. 1169 C. civ.
Apărarea drepturilor derivate dreptului de proprietate publică.
Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate publică cum sunt:
dreptul real de administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă, care se pot
obţine doar prin acte administrative, sunt supuse apărării prin aceeaşi acţiune în
revendicare, având regim juridic diferit, după cum în discuţie se află însuşi dreptul de
proprietate asupra bunului sau doar dreptul derivat din acesta.
În prima situaţie, titularul acţiunii va fi însuşi statul sau unitatea administrativ-
teritorială competentă, iar, în al doilea caz, calitatea de reclamant o va avea titularul
dreptului real derivat.

BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ

I. Tratate şi monografii.
1. B. Diamant, Caracterul depasit al teoriei patrimoniului unic, revista Dreptul nr.
1/2000;
2. C. Barsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, 2007;
3. S. Neculaescu, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Hamangiu, 2008;
4. V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Humanitas, 2004,vol 1;
5. V. Stoica, Notiunea juridica de patrimoniu, Pandectele romane, supliment, nr.
1/2003.

181
 TEST DE AUTOEVALUARE

Precizaţi care sunt excepţiile de la regula instituită de art. 1909 alin. (2) C. civ.

TEMĂ DE REFLECŢIE

Reflectaţi care sunt efectele acţiunii în grăniţuire.

MODELE DE ÎNTREBĂRI

Întrebările vor fi tip grilă, cu cel puţin un răspuns fiecare întrebare.

1. Ce solutie va pronunta instanta cand niciuna dintre cele doua parti un are
titlu?
a. Va respinge actiunea
b. Va admite actiunea dand castig de cauza celui care se afla in posesia
bunului imobil
c Va da castig de cauza pârâtului

2. Este prescriptibilă acţiunea în revendicare imobiliară?

a. da
b. nu
c. da, numai daca reclamantul este in posesia bunului

182
 3. În situaţia admiterii actiunii, care va fi solutia privind fructele bunului
revendicat:
a. vor fi întotdeauna restituite proprietarului
b. vor fi restituite doar cele de care a beneficiat pârâtul
c. vor fi restituite doar daca pârâtul a fost de rea credinţă

RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRI

1. b.

2. b.

3. c.

183
 CAPITOLUL XI

PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

1. Cuprins
2. Obiectiv general
3. Obiective operaţionale
4. Timpul necesar studiului capitolului
5. Dezvoltarea temei
6. Bibliografie selectivă
7. Temă de reflecţie
8. Modele de teste
9. Răspunsuri şi comentarii la teste

Cuprins

– Noţiunea şi finalitatea publicităţii imobiliare

– Sistemele româneşti de publicitate imobiliară
– Sistemul primelor cărţi funciare
– Noua reglementare a cărţilor funciare

– Obiectiv general: Dobândirea de cunoştinţe privind publicitatea

imobiliară şi evoluţia în timp a diferitelor sisteme de publicitate.

– Obiective operaţionale: Însuşirea cunoştinţelor privind efectele

publicităţii imobiliare, care reprezintă poate obiectivul cel mai
imporant al cursului.

= 3 ore

184
 CAPITOLUL XI
PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

1. Noţiunea şi finalitatea publicităţii imobiliare

Publicitatea în general. Securitatea tranzacţiilor impune cunoaşterea
F oricăror schimbări care intervin în ordinea juridică prin încheierea unor acte şi
Noţiuni generale operaţii care ar putea avea consecinţe asupra drepturilor subiective ale persoanelor.
Nevoia de informare şi comunicare face ca legile să fie publicate în Monitorul
Oficial, ca anumite acte juridice să se încheie în condiţii de publicitate şi ca o serie de
operaţii să fie supuse înscrierii lor în evidenţe suscepţibile de a fi aduse la cunoştinţa
oricăror persoane interesate, condiţie primară a opozabilităţii.
Publicitatea imobiliară. Această formă a publicităţii a fost definită ca fiind
totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se evidenţiază situaţia
materială şi juridică a imobilelor, în mod public, pentru a ocroti securitatea statică şi
securitatea dinamică a circuitului civil referitoare la asemenea bunuri”. În timp ce
securitatea statică vizează ocrotirea drepturilor existente, deja dobândite, securitatea
dinamică vizează evoluţia drepturilor în cadrul circulaţiei juridică a bunurilor.
Finalitatea publicităţii imobiliare. În general, instituirea măsurilor de
publicitate imobiliară are ca scopuri principale: o mai mare siguranţă a
transmisiunilor imobilare prin informarea terţilor privind situaţia juridică a bunurilor
care fac obiectul comerţului juridic, un control permanent asupra oricăror schimbări
materiale şi juridice şi o evidenţă cât mai exactă şi un control al datelor în vederea
gospodăririi fondului funciar.
De regulă, actele juridice privind bunurile mobile, care sunt mai greu de
identificat şi a căror circulaţie juridică este cu mult mai rapidă şi mai facilă decât a
bunurilor imobile, nu sunt supuse unei evidenţe, simpla lor posesiune valorând titlu,
potrivit principiului en fait de meubles la possession vaut titre. Prin excepţie, pentru
unele bunuri mobile, cum sunt titlurile de valoare, au fost amenajate sisteme speciale
de evidenţă, iar în cazul garanţiilor reale mobiliare, cum este gajul cu sau fără
deposedare, publicitatea lor este reglementată de Legea privind unele măsuri pentru
realizarea reformei economice nr. 99/1999 şi se realizează de Arhiva Electronică de
Garanţii Mobiliare.
În sistemul Codului Napoleon şi a celor pe care le-a inspirat, printre care şi
Codul nostru civil, principiului consensualismului face ca efectul constitutiv sau
translativ de drepturi reale să se producă în chiar momentul încheierii convenţiilor,
înscrierea lor în registre făcându-le doar opozabile terţilor. În alte sisteme asemenea
convenţii produc doar obligaţii, în timp ce efectul translativ sau constitutiv de
drepturi reale se produce odată cu înscrierea lor în evidenţele publice, de natură a fi
aduse la cunoştinţa publică.
F 2. Sistemele româneşti de publicitate imobiliară
Prezentare. Pe teritoriul României au fost aplicate următoarele sisteme de
Sisteme publicitate imobiliară:
româneşti de
publicitate a) sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni reglementat de
imobiliară Codul civil şi de Codul de procedură civilă aplicat în Muntenia, Moldova, Oltenia
şi Dobrogea;
b) sistemul cărţilor funciare reglementat de Decretul-lege nr. 115/1938 şi
Decretul nr. 241/1947 care se aplică în Transilivania, Banat şi Bucovina;
185
 c) sistemul intermediar al cărţilor de publicitate imobiliară reglementat
de Legea nr. 242/1947 şi de unele dispoziţii ale Legii nr. 115/1938 aplicat într-un
număr redus de localităţi din fostul judeţ Ilfov şi în Bucureşti;
d) sistemul cărţilor de evidenţă funciară înfiinţate prin Decretul nr.
163/1946 pentru a se înlocui cărţile funciare distruse în timpul războiului pentru unele
localităţi din Transilvania.
Sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni
F Caracterizare. Potrivit principiului consensualismului, convenţiile sunt legal
încheiate în chiar momentul acordului de voinţă, transferul proprietăţii făcându-se
fără respectarea vreunei condiţii de formă şi fără a fi nevoie de predarea bunului.
Textele de referinţă privind acest principiu sunt cele de la art. 971 şi 1295 C. civ.
Potrivit art. 971 C. civ., “În contractele ce au de obiect translaţia proprietăţii,
sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul
consimţământului părţilor, şi lucrul rămâne în rizico-pericolul dobânditorului, chiar
când nu i s-a făcut tradiţiunea lucrului”. Deşi realizată, strămutarea dreptului nu este
opozabilă terţilor.
La rândul său, art. 1295 C. civ. alin. (1) prevede că “Vinderea este perfectă
între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa
vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul
încã nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat”, iar, potrivit alin. (2), “În
materie de vindere de imobile, drepturile care rezultă prin vinderea perfectă între
părţi, nu pot a se opune, mai înainte de transcripţiunea actului, unei a treia persoane
care ar avea şi ar fi conservat, dupã lege, oarecare drepturi asupra imobilului vândut”.
Pentru ca asemenea convenţii să fie cunoscute de terţi, Codul Napoleon a
instituit un sistem de publicitate, care, pentru început, privea doar inscripţiile
ipotecare, fiind completat printr-o lege din 23 martie 1955 privitoare la transcrierea în
materie ipotecară şi modernizat prin Decretul nr. 52-22/1955 de reformă a publicităţii
imobiliare.
În legislaţia noastră, acest sistem de evidenţă a fost introdus de Codul civil,
fiind completat de Codul de procedură civilă şi conceput ca o evidenţă care se ţine pe
numele proprietarului şi nu pe fiecare imobil în parte. Aşa cum s-a remarcat,
reglementarea este departe de a realiza o publicitate operativă şi eficientă, fără a mai
prelua modelul francez modernizat.
Reglementare. Sistemul nostru clasic de publicitate, aplicabil vechiului
Regat, este alcătuit din următoarele dispoziţii legale din Codul civil:
-art. 818 – 819 privind transcrierea donaţiilor;
-art. 1295 alin. (2) cu privire la vânzare;
-art. 1394 în privinţa cesiunilor de chirii şi arendă pentru mai mult de 3 ani;
-art. 1738-1745. 1754-1768, 1778, 1780-1787 privitoare la înscrierea
privilegiilor şi ipotecilor imobiliare;
-art. 1801-1803 cu privire la transcrierea transmisiunilor imobiliare grevate
de sarcini ipotecare;
-art. 1816-1823 privind registrele şi obligaţiile grefierilor.
Codul de procedură civilă prevede obligativitatea a trei registre: registrul de
transcripţiune a actelor prin care se strămută proprietatea, un registru de inscripţie a
privilegiilor şi ipotecilor şi un registru pentru transcrierea comandamentelor. În
prezent, aceste două registre sunt ţinute de birourile de carte funciară ale
judecătoriilor care sunt organizate în conformitate cu prevederile Legii cadastrului şi
a publicităţii imobiliare nr. 7/1996.
186
 A. Transcrierea
Caracterizare. La origini, operaţia constă în reproducerea integrală a actului
juridic supus publicităţii, adică a înscrisului, instrumentum probationis, prin care se
proba încheierea unor act juridic, negotium iuris. Astăzi, transcrierea se operează prin
depunerea înscrisului într-o mapă specială.
Sunt supuse transcrierii următoarele acte juridice:
-actele de înstrăinare a proprietăţii nemişcătoare sau a drepturilor care
se pot ipoteca;
-actele prin care se renunţă la aceste drepturi;
-actele prin care se constituie o servitute, un drept de uzufruct, de uz sau
locuinţă;
-actele prin care se renunţă la aceste drepturi;
-tranzacţiile asupra bunurilor reale;
-ordonanţele de adjudecare;
-hotărârile date în materie de expropriere pentru cauză de utilitate
publică;
-cesiunile de venituri pe un timp mai mare de 2 ani;
-extractele de pe contractele de arendă sau închiriere pe un timp mai
mare de trei ani.
S-a remarcat că enumerarea este incompletă şi că următoarele acte juridice ar
trebui supuse transcrierii:
-transmisiunile de mortis causa, atât legale, cât şi testamentare;
-actele juridice declarative de drepturi reale imobiliare, cu excepţia tranzacţiei;
- transmisiunile operate ope legis;
- uzucapiunea şi accesiunea.
Efectele transcrierii. Efectele transcrierii se cer analizate pe două planuri:
-în raporturile dintre părţi, transcrierea nu produce efecte, dat fiind
principiul consensualismului, actele juridice şi-au produs efecte în chiar momentul
acordului de voinţă, fără îndeplinirea altor formalităţi;
-în raporturile cu terţii, transcrierea face actul opozabil acestora. Potrivit art.
712 C. proc. civ., “până la transcriere, drepturile rezultând din actele menţionate în
articolul de mai sus nu se vor putea opune celui de-al treilea, care are drepturi asupra
bunului nemişcător, chiar dacă are cunoştinţă de existenţa actelor de mai sus”. Când
printr-un act juridic se constituie, se transmite sau se stinge un drept real, prin
transcriere se stabileşte o ordine de preferinţă între cei care au dobândit drepturi de la
acelaşi autor, aplicându-se principiul prior tempore potior iure.
Sancţiunea neîndeplinirii acestor formalităţi este inopozabilitatea actului, care
poate fi invocată de terţii dobânditori cu titlu oneros ai dreptului real de la acelaşi
autor. Condiţiile invocării acestei sancţiuni sunt:
- cel ce invocă inopozabilitatea trebuie să fi dobândit un drept real, de la
acelaşi autor, cu privire la acelaşi bun;
- dreptul real să fie supus transcrierii sau înscrierii;
- transcrierea sau înscrierea să se fi făcut de cel care opune actul.
B. Inscripţia
Reglementare. Potrivit art. 715 C. proc. civ., “Înscrierea ipotecii şi a
privilegiilor se va face în registrele judecătoriei unde se află situat bunul nemişcător,
potrivit rânduielilor arătate în Codicele civil”. Această operaţie constă în
reproducerea în registre a unor extrase din actele juridice privitoare la ipoteci sau
privilegii imobiliare.
187
 Neefectuarea inscripţiei nu afectează validitatea actului, ci doar opozabilitatea
lui, astfel că, spre exemplu, neînscrierea unei ipoteci face ca ea să aibă rang inferior
tuturor celorlalte ipoteci înscrise în registru. În privinţa privilegiilor, ele nu produc
efecte între creditori dacă n-au fost făcute publice, aşa cum dispune art. 1738 C. civ.
Doctrina a criticat acest sistem pentru următoarele deficienţe:
F a) este incomplet, pentru că nu asigură o publicitate integrală a tuturor actelor
Deficienţele şi faptelor juridice prin care se constituie sau se transmit drepturi reale. Bunăoară,
sistemului transmisiunile legale, partajul succesoral, hotărârile prin care se anulează actele
juridice prin care s-au transmis drepturi reale, cele prin care s-a dispus rezoluţiunea
unor acte juridice, produc schimbări care nu sunt supuse publicităţii.
b) este greoi şi imprecis, pentru că evidenţa care se ţine pe numele
proprietarilor, fiind, deci, o evidenţă personală şi nu reală, pe imobil, nu permite
cunoaşterea exactă a situaţiei juridice a acestuia, pentru care ar trebui cunoscuţi toţi
proprietarii succesivi ai bunului pe cel puţin 30 ani;
c) este imperfectă, pentru că judecătorul abilitat să efectueze înscrierea nu are
a verifica legalitatea actelor şi faptelor juridice, operaţia fiind destinată doar pentru a
face actul opozabil, supunând pe dobânditori riscului deposedării din cauza unor
sarcini necunoscute;
d) este insuficient specializat, pentru că se referă la localitate şi amplasare
prin vecinătăţi şi categorie de folosinţă, date insuficiente de identificare.
3. Sistemul primelor cărţi funciare
Noţiune şi caracterizare. Primele cărţi funciare au fost introduse în
Transilvania, în anul 1794 şi în Bucovina, în anul 1870. Sistemul este reglementat
prin Decretul-lege nr. 115/1938, pus în aplicare în Bucovina prin Decretul-lege nr.
511/1938, iar în Transilvania şi Banat prin Legea nr. 241/1947.
Potrivit art. 72 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul judiciar,
modificată prin Legea nr. 2472005, la data finalizării lucrărilor de cadastru general şi
a registrelor de publicitate pentru întregul teritoriu al unei unităţi administrativ-
teritoriale îşi încetează aplicarea legislaţia privind registrele de transcripţiuni
inscripţiuni şi cele privind cărţile judiciare. Decretul-lege nr. 115/1938 rămâne în
vigoare până la definitivarea cadastrului la nivelul întregii ţări.
F Cartea funciară este înscrisul sau actul care descrie imobilele şi arată
drepturile, actele şi faptele privitoare la imobile, precum şi persoanele înscrise sau
Definiţie cartea
funciară
menţionate ca titulare ale acestor drepturi.
Ea este alcătuită din trei părţi:
-Partea I-a (foaia A), în care se descrie imobilul având rubricile: numărul de
ordine, numărul topografic al imobilului, denumirea imobilului, întinderea,
compunerea, observaţii.
-Partea II-a (foaia B), în care sunt înregistrate numele proprietarului şi actele
de dobândire şi înstrăinare a imobilului.
Partea a III-a (foaia C sau foaia de sarcini) unde sunt înregistrate toate
drepturile reale care grevează imobilul, precum şi contractele care îl privesc.
Toate drepturile reale înscrise în cartea funciară devin drepturi tabulare.
Acest sistem este caracterizat de doctrină ca fiind net superior celui prin
registre de transcripţiuni şi inscripţiuni, pentru că realizează o evidenţă reală,
completă a imobilului şi a drepturilor reale, un adevărat “registru de stare civilă
pentru imobile” care oferă posbilitatea unei informări rapide în orice moment.

188
 Conţinutul cărţilor funciare. Cărţile funciare sunt întocmite şi numerotate pe
fiecare comună, oraş, municipiu. Cele de la nivelul comunelor cuprind registre
funciare pentru fiecare sat în parte.
Orice carte funciară este alcătuită dintr-un titlu şi 3 părţi.
Titlul cărţii funciare cuprinde numărul cărţii şi denumirea localităţii.
Partea I, numită “foaia de avere-A” cuprinde descrierea imobilului (număr de
ordine şi cel topografic al fiecărei parcele, felul de cultură, întindere, aşezare,
observaţii.
Partea a II-a numită “foaia de proprietate-B”. Înscrierile în această parte a
cărţii funciare au ca obiect numele proprietarului, identificarea lui, actul sau faptul
juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, toate transmisiunile proprietăţii
asupra imobilului, servituţile constituite în favoarea imobilului, faptele, drepturile
persoanelor sau alte raporturi juridice şi acţiunile privitoare la proprietate.
Partea a III-a numită “foaia de sarcini-C” cuprinde sarcinile care grevează
imobilul, drepturile de superficie, servitute, uz, uzufruct, abitaţie, ipotecă, locaţiune,
faptele, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum acţiunile privind
drepturile tabulare, sechestrul, urmărirea bunului sau a veniturilor sale, orice
modificare care priveşte înscrierile din partea a III-a.
Cartea funciară se întregeşte cu planul, în care sunt descrise parcelele dintr-o
localitate cu numărul topografic, orice schimbare în întinderea fiecărei parcele,
înscrisurile privitoare la înscrieri şi registrul de intrare pentru cererile de înscriere.
Obiectul cărţilor funciare. Sunt supuse înscrierii în cartea funciară toate
drepturile reale: dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de superficie,
dreptul de servitute, drepturile de uz, abitaţie. Prin efectul înscrierii lor în cartea
funciară ele devin drepturi tabulare.
Aceste drepturi au ca obiect corpul funciar, prin care legea înţelege o unitate
economică distinct alcătuită, după natura imobilului sau a scopului urmărit de
proprietar. Corpul funciar poate avea mai multe parcele. El se modifică, fie prin
alipire, în cazul unirii mai multor parcele, fie prin dezlipire, prin despărţirea unei
parcele de corpul funciar.
Principiile cărţilor funciare. Sistemul de publicitate prin cărţi funciare
F funcţionează pe următoarele principii:
- Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii. Potrivit art.
17-18 din Decretul-lege nr. 115/1938, drepturile reale cu privire la imobile pot fi
constituite, modificate sau stinse numai prin înscriere în cartea funciară. Prin urmare,
înscrierea în cartea funciară este cea care dă naştere, modifică sau stinge drepturile
reale şi le face opozabile terţilor. De la această regulă sunt prevăzute în art. 26 din
Decretul-lege nr. 115/1938 următoarele excepţii de drepturi reale imobiliare care se
nasc fără înscrierea lor în cartea funciară:
-dobândirea prin succesiune legală sau testamentară;
-dobândirea prin vânzare silită;
-dobândirea prin accesiune;
-dobândirea prin expropriere.
De observat este că, deşi aceste drepturi reale imobiliare pot fi dobândite, în
mod excepţional, în situaţiile mai sus arătate, titularii lor nu vor putea dispune de ele
fără înscrierea în cartea funciară.
Efectul constitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară este
recunoscut de Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară care, prin
art. 59, dispune că actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept
189
 imobiliar, valabil încheiat înainte de apariţia legii, îşi va produce efecte de la data
înscrierii în cartea funciară, potrivit regimului juridic de la data încheierii lui.
- Principiul publicităţii integrale. Sunt supuse înscrierii toate operaţiile
juridice prin care se transmite, se constituie, se modifică sau se stinge un drept real
imobiliar, precum şi toate modificările imobilului, drepturile personale, fapte juridice
şi raporturile în legătură cu imobilul.
- Principiul legalităţii. Pentru orice înscriere în cartea funciară, se verifică, de
către judecător, legalitatea titlului în temeiul căruia se cere înscrierea.
- Principiul oficialităţii. Judecătorul are nu numai dreptul, dar şi obligaţia să
examineze validitatea titlului în baza căruia se cere înscrierea în cartea funciară,
putând dispune respingerea cererii atunci când constată că tiltul nu este valabil.
- Principiul relativităţii. În temeiul acestui principiu, înscrierea în cartea
funciară se face doar împotriva aceluia care, la data depunerii cererii, este înscris ca
titular al dreptului care face obiectul înscrierii. Persoana care este înscrisă în cartea
funciară, posesorul tabular, se mai numeşte antecesor tabular, iar cea care urmează a
fi înscrisă se numeşte succesor tabular.
- Principiul priorităţii. Potrivit art. 31 din Decretul-lege nr. 115/1938,
“Înscrierile în cartea funciară îşi produc efectele de la data înregistrării cererilor de
înscriere; ordinea înregistrărilor le va statornici rangul. Dacă mai multe cereri au sosit
deodată la notariatul de stat, depturile de ipotecă vor avea acelaşi rang, iar celelalte
drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmând ca prin judecată să se
hotărască asupra rangului sau, de va fi locul, asupra radierii înscrierilor nevalabile”.
- Principiul forţei probante a înscrierii. Potrivit acestui principiu, cel care
îşi întemeiază dreptul său real pe conţinutul cărţii funciare este considerat a fi
titlularul lui, dacă a dobândit sau i s-a constituit acel drept cu bună-credinţă. Lipsa
înscrierii unui drept real în cartea funciară nu poate fi opusă de cocontractant, pentru
că ambele părţi sunt ţinute de obligaţiile asumate prin contract, iar dreptul obţinut
prin contract este opozabil terţilor care au cunoscut existenţa lui, cu toate că nu este
înscris în cartea funciară.
F Înscrierile în cartea funciară. Aceste înscrieri sunt următoarele: intabularea,
înscrierea provizorie şi notarea.
A. Intabularea
Noţiune. Intabularea este o înscriere prin care se constituie, se transmite, se
stinge sau se grevează un drept real imobiliar, în mod definitiv. Această operaţie are
caracter constitutiv de drepturi şi se face în temeiul actelor juridice încheiate de părţi,
a hotărârilor judecătoreşti sau a actelor administrative. Înscrisul original care constată
actul juridic supus intabulării trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
-actul juridic pe care îl constată înscrisul să îndeplinească condiţiile de
validitate specifice;
-înscrisul să aibă deplină putere doveditoare potrivit dreptului comun;
-să menţioneze numele sau denumirea părţilor;
-să individualizeze imobilul sau dreptul tabular supus înregistrării sau radierii;
-să fie însoţit de o traducere legalizată, dacă nu este redactat în limba română.
Deosebit de aceste condiţii generale, legea mai impune şi condiţii speciale.
Astfel, dacă intabularea se solicită în temeiul unui înscris original, el trebuie să
îndeplinească următoarele condiţii:
-să menţioneze data la care a fost întocmit;
-să arate numărul topografic al parcelei sau al cărţii funciare;

190
 -să cuprindă declaraţia celui al cărui drept urmează a fi strămutat, grevat,
modificat sau stins că este de acord cu intabularea.
Dacă intabularea se solicită în baza unei hotărâri judecătoreşti, ea trebuie să
fie “desăvârşită”, în limbajul legii, ceea ce astăzi înseamnă că ea trebuie să aibă
menţiunea că este irevocabilă.
B. Înscrierea provizorie
Noţiune. Înscrierea provizorie, căreia i se mai spune intabularea imperfectă,
este operaţia prin care se strămută, se constituie, se modifică sau se stinge un drept
real sub rezerva justificării sale ulterioare. Altfel spus, este o înscriere condiţională
care se face în următoarele situaţii:
-când înscrisul original nu îndeplineşte condiţiile intabulării definitive;
-când hotărârea judecătorească, în temeiul căreia se cere înscrierea, nu este
definitivă;
-în cazul radierii dreptului de ipotecă, în situaţia în care debitorul a depus
suma datorată, dobânzile şi accesoriile.
Înscrierea provizorie devine definitivă când înscrisul original îndeplineşte
condiţiile legale pentru intabulare.
C. Notarea
Noţiune. Notarea este înscrierea în cartea funciară a unor drepturi personale,
fapte şi raporturi juridice care au legătură strânsă cu drepturile tabulare, în vederea
aducerii lor la cunoştinţa terţilor. Spre deosebire de drepturile reale, opozabile erga
omnes, drepturile personale, adică drepturile de creanţă, nu sunt supuse înscrierii, ci
notării. Sunt supuse notării: situaţia personală a titularului dreptului (ca, de exemplu,
minoritatea şi punerea sub interdicţie a titularului dreptului înscris în cartea funciară),
separaţia de patrimonii, acţiunea pauliană, acţiunea de partaj, acţiunea de anulare a
unei hotărâri judecătoreşti etc.
F Acţiunile de carte funciară. Acţiunile de carte funciară sunt acele acţiuni
care au ca obiect înscrierile în cartea funciară. Decretul-lege nr. 115/1938
Acţiunile de
carte funciară reglementează două acţiuni: acţiunea în prestaţie tabulară (obişnuită şi specială) şi
acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară.
A. Acţiunea în prestaţie tabulară obişnuită
Noţiune. Această acţiune se formulează împotriva celui care, deşi a consimţit
la constituirea, transmiterea sau stingerea unui drept real, nu-şi respectă obligaţia de a
preda înscrisurile necesare intabulării. Obligaţia de a preda aceste înscrisuri este o
obligaţie de a face, pentru că obligaţia de a da a fost executată în momentul încheierii
actului juridic. Prin urmare, deptul real a fost transmis prin actul juridic încheiat, iar
obligaţia de a preda înscrisurile este o obligaţie subsecventă, a cărei neexecutare nu
opreşte intabularea, instanţa fiind abilitată să intabuleze dreptul, suplinind
consimţământul înstrăinătorului, în cazul în care nu-şi respectă obligaţia de a de a
preda înscrisurile cerute de lege. Astfel, dacă actul juridic prin care s-a constituit sau
transmis un drept real a fost încheiat într-un singur exemplar, dobânditorul nu-l poate
intabula, legea obligându-l pe înstrăinător să depună actul original, împreună cu
cererea. Instanţa este abilitată de lege, ca, în situaţia în care înstrăinătorul refuză să
depună înscrisurile necesare, să dispună intabularea sau radierea.
B. Acţiunea în prestaţie tabulară specială
Noţiune. Potrivit art. 25 din Decretul-lege, acţiunea în prestaţie tabulară poate
fi îndreptată şi împotriva terţului dobânditor cu următoarele condiţii:
1 - cel care solicită prestaţia tabulară să fi fost pus în posesie la data când a
contractat terţul;
191
 2 - actul juridic în temeiul căruia se cere prestaţia tabulară să fie anterior celui
avut în vedere la înscrierea terţului dobânditor;
3 - terţul să fi dobândti dreptul cu titlu gratuit sau să fi fost de rea-credinţă.
În legătură cu calificarea acţiunii în prestaţie tabulară, o parte a jurisprudenţei
a considerat că acţiunea este personală şi deci prescriptibilă. Teza a fost criticată de
doctrină care a calificat acţiunea în prestaţie tabulară ca fiind o acţiune reală şi
imprescriptibilă.
C. Acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară
Noţiune. Este acţiunea prin care orice persoană interesată poate cere
îndreptarea sau desfiinţarea unei intabulări sau a înscrierii provizorii ori rectificarea
unei notări. Potrivit art. 34 din Decretul-lege, ea poate fi formulată în următoarele
cazuri:
1 dacă înscrierea ori titlul în temeiul căruia s-a săvîrşit nu au fost valabile;
2 dacă prin înscriere dreptul a fost greşit calificat;
3 dacă nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au
încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea.
Legea prevede că, în situaţia în care acţiunea este îndreptată împotriva
dobânditorului nemijlocit sau a terţul care a dobândit cu rea-credinţă dreptul înscris în
folosul său, acţiunea este imprescritibilă. Faţă de terţii care, cu bună-credinţă, au
obţinut un drept real, prin donaţie sau legat, acţiunea este prescriptibilă în termenul de
10 ani, prescripţia începând să curgă la data înregistrării cererii de înscriere.
Acţiunea în rectificarea înscrierii poate fi promovată şi în cazul în care
suprafaţa înscrisă în cartea funciară nu corespunde cu cea existentă.
Împotriva terţului care a dobândit un drept real cu bună-credinţă, printr-un act
juridic cu titlu oneros, întemeindu-se pe înscrierile din cartea funciară, termenul de
formulare a acţiunii în rectificare este de 3 ani de la data înregistrării cererii pentru
înscrierea dreptului a cărui rectificare se cere sau de 6 luni de la comunicare, când
încheierea prin care s-a dispus înscrierea aflată în litigiu, a fost comunicată persoanei
îndreptăţite.
Rectificarea va putea fi făcută după rămânerea definitivă a hotărârii.
Înscrierile în cartea funciară mai pot fi supuse îndreptării materiale când, cu
prilejul efectuării lor au fost săvîrşite greşeli materiale.
4. Noua reglementare a cărţilor funciare
F Punerea în aplicare a Legii nr. 7/1996. Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a
Noua publicităţii imobiliare, a fost publicată în Monitorul Oficial la 24 iunie 1996. Numai
reglementare a că, potrivit art. 65 din lege, până la intrarea în vigoare a acesteia Ministerul Justiţiei ar
cărţilor funciare
fi trebuit să întocmească un regulament de organizare şi funcţionare a birourilor de
carte funciară. Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte
funciară ale judecătoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului de stat, ministrul justiţiei
nr. 2371/C/22 decembrie 1997 a fost publicat în Monitorul Oficial nr. 84 din 23
februarie 1998. Nici de această dată legea n-a fost pusă în aplicare. Legea a prevăzut
o procedură de punere în aplicare progresivă, dispunând prin art. 72 alin. (2)-(3), că
vechile reglementări îşi încetează aplicabilitatea în fiecare judeţ în parte, numai după
finalizara lucrărilor cadastrale pe întregul teritoriu al judeţului.
Pe lângă multe alte neclarităţi ale legii, a apărut întrebarea dacă legea nouă
este aplicabilă la nivel naţional sau doar în parte.
Într-o primă opinie, noua lege cuprinde două categorii de norme: de
aplicabilitate imediată, privind organizarea birourilor de carte funciară şi de aplicare
eşalonată în timp, cum sunt cele privitoare la întocmirea şi funcţionarea cărţilor
192
funciare. Potrivit acestei opinii, vechile formalităţi continuă să fie aplicabile până la
finalizarea cadastrului la nivelul fiecărui judeţ.
Opinia contrară este că prevederile noii legi sunt aplicabile pe întregul
teritoriu naţional, astfel că sistemele clasice au fost înlocuite de noul sistem al cărţilor
funciare.
Deşi autorul celei de-a doua opinii aduce o serie de argumente judicioase în
sprijinul teoriei avansate, credem că prima teorie este mai bine susţinută, atât de
textele legale, cât şi de principiile generale de drept civil.
Efectele aplicării progresive a noii reglementări. Soluţia aplicării
progresive a noii reglementări pe măsura finalizării lucrărilor cadastrale la nivelul
întregului teritoriu naţional, impune următoarele efecte:
1. Înscrierile valabil făcute sub imperiul vechii reglementări produc efectele
obişnuite potrivit legii sub imperiul căreia au fost făcute.
2. Actele juridice încheiate sub vechea reglementare dar neînscrise sau
netranscrise vor produce efecte după înscrierea lor, conform noii legi. Efectele sunt
cele prevăzute de legea sub imperiul căreia au fost încheiate actele juridice.
3. După intrarea în vigoare a legii, toate înscrierile privind actele şi faptele
juridice sunt supuse înscrierii în noile cărţi funciare. Acolo unde a fost finalizat
cadastrul general, înscrierile vor fi definitive. În unităţile administrativ-teritoriale în
care n-a fost finalizat cadastrul, înscrierile vor avea caracter nedefinitiv, ele devenind
definitive odată cu terminarea cadastrului.
Noile cărţi funciare. Potrivit noii reglementări, sistemul unitar şi obligatoriu
de evidenţă tehnică, economică şi juridică a tututor terenurilor şi a celorlalte bunuri
imobile de pe întregul teritoriu al ţării, indiferent de destinaţia lor, este cadastrul.
Entităţile de bază ale acestui sistem sunt: parcela, construcţia şi proprietarul.
Cadastrul se organizează la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale
(comună, oraş, judeţ) şi la nivielul întregului teritoriu al ţării). Potrivit art. 2 modificat
prin Legea nr. 247/2005. În prezent, conţinutul art. 2 este următorul:
(1) Cadastrul general se organizează la nivelul fiecărei unităţi administrativ-
teritoriale: comună, oraş, municipiu, judeţ şi la nivelul întregii ţări.
(2)Prin sistemul de cadastru general se realizează:
a)identificarea, descrierea şi înregistrarea în documentele cadastrale a
imobilelor prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri
cadastrale, precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice;
b)identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deţinători legali
de imobile, în vederea înscrierii în cartea funciară cu caracter definitiv;
c)furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea
corectă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate.
Potrivit art. 12 ulterior republicării, devenit art. 11. În prezent, are următorul
conţinut: (1)Documentele tehnice ale cadastrului general, care se vor întocmi la
nivelul comunelor, oraşelor şi municipiilor, sunt:
a)registrul cadastral al imobilelor;
b)indexul alfabetic al proprietarilor;
c)registrul cadastral al proprietarilor;
d)planul cadastral şi anexele la partea I a cărţii funciare.
Registrul cadastral de publicitate imobiliară este alcătuit din cărţile funciare
întocmite şi numerotate pe fiecare unitate administrativ-teritorială şi se ţine de biroul
de carte funciară al judecătoriei în a cărei rază teritorială este situat bunul imobil.

193
 Cartea funciară nu este definită de lege. Doctrina a definit-o ca fiind „un
înscris autentic şi cu caracter public care cuprinde descrierea imobilelor şi arătarea
drepturilor reale corespunzătoare, precum şi indicarea, după caz, a drepturilor de
creanţă, a actelor, faptelor sau altor raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise
în cartea funciară, fie în vederea opozabilităţii lor faţă de terţi, fie numai în scopul
informării oricăror persoane interesate”.
Potrivit art. 21 din lege devenit, ulterior republicării, art. 19, cartea funciară
este alcătuită din titlul cărţii şi trei părţi.
Titlul cărţii funciare cuprinde denumirea localităţii în care se află imobilul şi
numărul cărţii funciare. Numerotarea se face de la 1 pentru fiecare localitate, în mod
continuu, fără a se ţine seama de trecerea într-un alt an.
Partea I a cărţii funciare cuprinde lit. A a articolului 21 a fost modificată prin
Legea nr. 247/2007, iar în present are următorul conţinut:
A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:
a)numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;
b)suprafaţa imobilului, destinaţia, categoriile de folosinţă şi, după caz,
construcţiile;
c)planul imobilului cu vecinătăţile, descrierea imobilului şi inventarul de
coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil în parte, constituie anexa la
partea I, întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin al directorului general
al Agenţiei Naţionale.
Partea a II-a a cărţii funciare cuprinde înscrieri privind dreptul de proprietate
şi înscrisurile pe care se întemeiază şi are patru rubrici: numărul curent, numele şi
prenumele proprietarului, înscrieri privitoare la proprietate, strămutările proprietăţii,
servituţile, drepturile personale sau alte raporturi juridice şi acţiunile privitoare la
proprietate.
Partea a III-a se referă la dezmembrămintele dreptului de proprietate,
servituţile stabilite în sarcina fondului, sarcinile care îl grevează, faptele juridice,
drepturile personale, urmăriri imobiliare ş.a. Această parte are următoarele rubrici:
numărul curent, cel sub care se face înregistrarea; cuprinsul şi valoarea, se referă la
sarcini şi dezmembrămintele dreptului de proprietate constituite asupra imobilului;
observaţii.
Documentele conexe ale registrului cadastral de publicitate imobiliară sunt:
registrul special de intrare, planul de identificare a imobilelor, repertoriul imobilelor,
indexul alfabetic al proprietarilor şi o mapă în care se depun cererile de înscriere şi un
exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor şi faptelor juridice supuse
înregistrării.
Obiectul cărţilor funciare. Potrivit doctrinei, obiectul cărţii funciare îl
F reprezintă „totalitatea înscrierilor efectuate în cuprinsul cărţii funciare cu privire la
corpul de proprietate, la drepturile reale asupra acestuia, precum şi la drepturile de
creanţă, actele, faptele sau raporturile juridice care au legătură cu imobilul respectiv”.
Drepturile reale supuse înscrierii în cartea funciară se numesc drepturi
tabulare. Ele nu pot fi constituite, transmise, modificate sau stinse decât prin înscriere
în cartea funciară.
Înscrierile în cartea funciară pot privi: corpul de proprietate, drepturile
tabulare şi drepturile personale, actele, faptele şi raporturile juridice în legătură cu
corpul de proprietate.
Corpul de proprietate. Corpul de proprietate din actuala lege este corpul
funciar din Decretul-lege nr. 115/1938 şi este definit de art. 20 alin. (2) modificat prin
194
 Legea nr. 247/2005. În prezent, are următorul conţinut: (2)Una sau mai multe parcele
alăturate de pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale, indiferent de categoria
de folosinţă, aparţinând aceluiaşi proprietar, formează imobilul definit la art. 1 alin.
(3), se identifică printr-un număr cadastral unic şi se înscrie într-o carte funciară.
La rândul său, imobilul, în accepţiunea actualei reglementări, este parcela de
teren, cu sau fără construcţii.
În raport de numărul de parcele, corpurile funciare pot fi:
- corpuri de proprietate formate dintr-o singură parcelă;
- corpuri de proprietate formate din două sau mai multe parcele;
Orice parcelă poate alcătui un corp de proprietate. Proprietarul poate cere
unirea mai multor parcele în acelaşi corp de proprietate, cu excepţia situaţiei în care
sunt grevate de sarcini reale, când nu pot fi alipite. Condiţia ca mai multe parcele să
facă parte din acelaşi corp funciar este ca ele să se afle în aceeaşi localitate.
Parcela este o unitate economică prin valoarea sa, putând fi modificată prin
alipiri şi dezlipiri. Corpul de proprietate se modifică prin alipiri, când mai multe
parcele se unesc într-un singur corp şi prin dezlipiri, când se desparte o parcelă de un
corp sau se micşorează întinderea unei parcele.
Drepturile tabulare. Drepturile tabulare sunt drepturile reale imobiliare care
se înscriu în cartea funciară, în timp ce drepturile extratabulare sunt cele care nu sunt
înscrise în cartea funciară, fiind supuse dreptului comun.
Drepturile tabulare sunt drepturile tabulare principale (dreptul de proprietate şi
dezmembrămintele acestuia) şi drepturi tabulare accesorii, cele a căror existenţă este
dependentă de drepturile principale (ipoteca, privilegiile). Sunt supuse înregistrării în
cartea funciară dreptul de proprietate, dreptul de superficie, uzufructul, uzul, abitaţia,
servitutea, ipoteca, privilegiile, dreptul de folosinţă, dreptul de concesiune.
Potrivit art. 22 alin. (1) din lege, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi
reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au
constituit ori s-au transmis în mod valabil.
Aşa cum s-a remarcat, având în vedere că doar pentru terenuri legea cere ca
dobândirea sau înstrăinarea să fie făcută prin înscris autentic, rezultă că, în privinţa
construcţiilor, pentru care noua reglementare păstrează consensualismul, ele ar putea
fi înscrise pe baza înscrisului sub semnătură privată, soluţie imposibilă date fiind
exigenţele impuse de procedura înregistrării. Este vorba de acele situaţii, puţine la
număr, în care terenul şi construcţia aparţin unor proprietari diferiţi, pentru că, în
situaţia când ambele aparţin aceluiaşi proprietar, legea cere înscris autentic.
Principiile noii reglementări privind publicitatea imobiliară. Atât
F reglementarea publicităţii imobiliare prin Decretul-lege nr. 115/111938, cât şi cea pe
Principiile noii care o instituie Legea nr. 7/1996, aşa cum a fos modificată prin Legea nr. 247/2005 se
reglementări caracterizează prin anumite principii comune. În acelaşi timp însă, ultima dintre ele
privind prezintă şi câteva particularităţi care se cer a fi reţinute. Ele sunt următoarele:
publicitatea - Principiul opozabilităţii faţă de terţi a drepturilor înscrise. Spre
imobiliară
deosebire de sistemul instituit de Decretul-lege nr. 115/1938, potrivit căruia
constituirea, transmiterea sau stingerea drepturilor reale imobiliare se produc la data
înscrierii în cartea funciară, potrivit art. 27 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi
publicitatea imobiliară “Înscrierile în cartea funciară devin opozabile faţă de terţi la
data înregistrării cererii”. Prin urmare, între părţi, actele juridice privitoare la
drepturile reale imobiliare produc efecte de la data încheierii lor, expresie a
principiului consensualismului.

195
 Excepţiile de la acest principiu îl constituie dobândirea drepturilor reale prin
succesiune, accesiune, vânzare silită, uzucapiune, prin efectul legii, expropriere,
hotărâre judecătorească.
Soluţia la care s-a oprit legiuitorul, mult prea consecvent principiului
consensualismului, a stârnit criticile unanime ale doctrinei de drept civil, fiind
considerată a fi “un regres în ceea ce priveşte securitatea circuitului civil, iar
excepţiile, formale, doar “de decor”. Ne alăturăm acestei opinii, considerând şi noi că
noua reglementare, sub acest aspect, nu reprezintă un semn de progres şi nu sporeşte
securitatea tranzacţiilor, aşa cum era de aşteptat.
- Principiul publicităţii integrale. Spre deosebire de sistemul registrelor de
transcripţiuni şi inscripţiuni, personal şi incomplet, noul sistem realizează o
publicitate integrală, fiind înscrise toate operaţiile juridice prin care se constituie, se
modifică, se transmit sau se sting drepturi reale, precum şi drepturile de creanţă,
faptele şi alte raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.
Chiar şi drepturile reale nesupuse înscrierii, pentru a se putea dispune de ele, trebuie
să fie înscrise.
- Principiul legalităţii. Sunt supuse înregistrării în cartea funciară doar
înscrierile care respectă condiţiile impuse de lege. În acest scop, registratorul are a
verifica, pe baza înscrisurilor care trebuie să însoţească cererea, dacă ea îndeplineşte
condiţiile impuse de lege. Dacă cerinţele legii sunt îndeplinite, cererea va fi admisă şi
dreptul va fi intabulat sau înscris provizoriu. Dacă aceste condiţii nu sunt respectate,
cererea va fi respinsă prin încheiere, supusă căii de atac ce va fi examinată de
Judecătoria din raza de competenţă în care se află imobilul.
- Principiul oficialităţii. Potrivit art. 54 alin. (1) din Legea cadastrului şi
publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, “Notarul public care a întocmit actul
privitor la un drept tabular este obligat să ceară, din oficiu, înscrierea în cartea
funciara la biroul teritorial în a cărei rază de activitate se află imobilul. Despre
exercitarea acestei obligaţii se va face menţiune expresă în cuprinsul actului sau, după
caz, al certificatului de moştenitor. Menţiunea se va face în cazul în care pentru
bunurile din masa succesorală s-a deschis carte funciară sau există documentaţie
cadastrală. La autentificarea actelor prin care se constituie, se modifică sau se stinge
un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru
autentificare sau, dupa caz, certificat de sarcini. Pe perioada valabilităţii extrasului de
carte funciara pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de înscriere în
cartea funciară, cu excepţia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul”.
Potrivit alin. (2) al aceluiaşi text “Instanţa judecătorească va transmite, în
termen de 3 zile, hotărârea ramasă definitivă şi irevocabilă, constitutivă sau
declarativă asupra unui drept real imobiliar, la biroul de carte funciară al judecătoriei
în a cărei rază de activitate se află imobilul”, iar, pentru ipoteza prevăzută de alineatul
3 al normei citate, anume aceea că pe rolul instanţei se află o acţiune de desfiinţare a
unui act juridic supus înscrierii, “instanţa nu va trece la dezbaterea în fond a acţiunii
dacă acesta nu a fost înscris, în prealabil, pentru informare, în cartea funciară”.
F Înscrierile în cartea funciară. Noţiunea de înscriere în cartea funciară, are
Noţiunea de două înţelesuri:
înscriere în - în sens larg, înregistrarea este orice menţiune efectuată de un funcţionar
cartea funciară competent, atât în cuprinsul cărţii funciare, cât şi al documentelor-anexă;
- în sens restrâns, înscrierea vizează doar cele trei categorii de înscrieri
prevăzute de art. 26 alin. (4) din lege, republicată: intabularea, înscrierea provizorie şi
notarea.
196
 A. Intabularea
Noţiune. Intabularea este înscrierea în cartea funciară prin care dobândirea,
modificarea stingerea ori grevarea unui drept real imobiliar devin opozabile terţilor,
în mod definitiv, de la data înregistrării cererii de înscriere. Potrivit art. 22 din lege, se
supun intabulării dreptul de proprietate şi drepturile reale principale şi accesorii.
Sunt supuse intabulării drepturile mai sus arătate, indiferent de titularul lor,
inclusiv cele ce fac parte din domeniul public sau privat al statului sau unităţilor
administrativ-teritoriale, mai puţin drepturile care fac parte din succesiune, accesiune,
vânzare silită, uzucapiune, drepturile reale dobândite de stat şi de orice persoană, prin
efectul legii, prin expropriere sau hotărâre judecătorească.
Intabularea stingerii unui drept real se numeşte radiere şi se operează în baza
înscrisului care atestă consmiţământul titularului de stingere a dreptului, cu excepţia
drepturilor afectate de termen, care se sting la împlinirea acestuia, precum şi a
drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului.
Înscrierea dreptului de proprietate care aparţine unui singur titular se face pe
numele acestuia, iar când bunul se află în coproprietate, legea dispune, în art. 44 din
legea republicată, că „mai mulţi proprietari nu pot fi înscrişi în cartea funciară decât
dacă se găsesc în cazul coproprietăţii, caz în care se va arăta partea indiviză a fiecărui
proprietar”.
Textul a fost criticat pentru că, pe de o parte, folosind termenul de
„coproprietate”, s-ar exclude proprietatea comună în devălmăşie, iar, pe de altă parte,
pentru că termenul de „parte indiviză” este impropriu, corect fiind “cotă indiviză”.
Potrivit legii, în cazul coproprietăţii forţate, când un un imobil este format din
mai multe proprietăţi individuale, apartamente sau spaţii cu altă destinaţie şi din părţi
comune indivize, se va întocmi o carte funciară colectivă pentru întreaga construcţie
şi câte o carte funciară pentru fiecare parte din imobil care face obiectul proprietăţii
exclusive.
B. Înscrierea provizorie
Noţiune. Înscrierea provizorie, căreia i se mai spune şi imperfectă, este
înscrierea prin care dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar
devine opozabilă faţă de terţi, cu rangul determinat de cererea de înscriere sub
condiţite şi în măsura justificării ei.
Potrivit art. 32 alin. (2) din lege, aşa cum a fost modificată prin Legea nr.
247/2005, înscrierea provizorie se poate face în următoarele cazuri:
a) când dreptul care se cere a fi înscris este afectat de o condiţie
suspensivă;
b) când se solicită intabularea unui drept real în temeiul unei hotărâri
judecătoreşti care nu a rămas irevocabilă;
c) dacă se dobândeştee un drept tabular, care, anterior a fost înscris
provizoriu;
d) dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca
ori privilegiul imobiliar;
e) dacă pentru soluţionarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare,
care nu aduc atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nu
fundamentează noi capete de cerere.
Legea a fost criticată, mai întâi pentru că, în cazul nerealizării condiţiei
suspensive dreptul se stinge, ceea ce face ca înscrierea să fie, în această ipoteză, sub
condiţie şi nu provizorie, iar, sub un alt aspect, pentru că nu se referă şi la alte
drepturi, care, prin excelenţă fac obiectul acestei înscrieri, cele sub condiţie
197
rezolutorie, cele afectate de termen suspensiv sau extinctiv sau cele care se nasc prin
liberalităţi sub condiţie.
Este important de reţinut că, în cazul înscrierilor provizorii, opozabilitatea faţă
de terţi a depturilor înscrise se produce nu la data justificării înscrierii, ci la data
înregistrării cererii de înscriere provizorie, cu rangul determinat de această cerere. În
situaţia nejustificării cererii, înscrierea va fi radiată la solicitarea persoanei interesate.
C. Notarea
Noţiune. Notarea este înscrierea în cartea funciară prin care actele sau faptele
juridice privitoare la drepturile personale, starea şi capacitatea persoanelor în legătură
cu imobilele cuprinse în cartea funciară devin opozabile faţă de terţi ori sunt înscrise
numai cu titlu informativ, după caz.
Fac obiectul acestei forme de înscriere informaţii privind:
a) starea şi capacitatea persoanelor. Sunt supuse notării toate incapacităţile
de exerciţiu, totale sau parţiale ale titularilor dreptului înscris, curatela, acţiunea de
anulare a hotărârii declarative a morţii, în cazul persoanelor fizice sau starea de
faliment a persoanelor juridice. Aceste informaţii sunt necesare protejării terţilor care
sunt astfel avertizaţi de riscul căruia se supun;
b) acţiunile şi căile de atac în justiţie: acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea
în anularea titlului în baza căruia s-a făcut înscrierea, acţiunea de partaj, acţiunea
pauliană etc. Este aici vorba de informaţii care califică dreptul ca fiind litigios;
c) măsurile de indisponibilizare legale sau convenţionale, cum ar fi:
interdicţia de înstrăinare sau grevare a imobilului, sechestrul asigurător sau sechestrul
judiciar, dreptul de preemţiune legală;
d) drepturile personale cum sunt drepturile izvorând din contractul de
locaţiune, de leasing imobiliar, de cesiune a veniturilor imobilului pe o perioadă mai
mare de 3 ani, sau orice alt drept de natură să afecteze regimul juridic al bunului
imobil.
Efectele înscrierilor în cartea funciară. Spre deosebire de sistemul instituit
de Decretul – lege nr. 115/1938, potrivit căruia intabularea şi înscrierea provizorie în
cartea funciară aveau efect constitutiv de drepturi, iar notarea făcea opozabile terţilor
actele juridice înregistrate, sistemul reglementat de Legea cadastrului şi publicităţii
imobiliare nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, a renunţat la efectul
constitutiv al înscrierilor, astfel că finalitatea acestora priveşte doar opozabilitatea,
când este vorba de intabulare, şi înscriere provizorie şi informarea terţilor, când este
vorba de notare.
A. Efectul opozabilităţii faţă de terţi
Principiu. Înregistrările în cartea funciară prin intabulare şi înscriere
provizorie au ca efecte opozabilitatea în cartea funciară a actelor juridice prin care se
dobândesc, se modifică, se transmit sau se sting drepturi reale, de la data efectuării
lor.
Excepţii. Acestea sunt prevăzute de art. 28 din Legea nr. 7/1996, potrivit
căruia drepturile reale dobândite prin succesiune, accesiune, vânzare silită,
uzucapiune, drepturile statului dobândite prin efectul legii, expropriere sau hotărâre
judecătorească, sunt opozabile terţilor de la data dobândirii lor. În aceste situaţii,
titularii au, totuşi, obligaţia de a le înscrie pentru a putea să dispună de ele prin acte
juridice.
Efectul opozabilităţii se produce din momentul înregistrării cererii de
înscriere, iar rangul înscrierii este conferit de data când se înregistrază această cerere.
În situaţia ipotetică în care mai multe cereri ar fi înregistrate concomitent, cererile
198
 capătă acelaşi rang, iar instanţa va determina ierarhia înscrierilor în raport de data
încheierii actului.
Efectul opozabilităţii îl produce şi notarea. Deşi, de regulă, notarea este
menită a avertiza doar pe terţi, sunt şi situaţii în care ea are ca efect opozabilitatea.
Potrivit doctrinei, în următoarele situaţii notarea este obligatorie şi, deci, are ca efect
opozabilitatea faţă de terţi:
a) drepturile de creanţă şi a alte raporturi juridice cum ar fi închirierea şi
cesiunea de venituri pe un termen mai mare de 3 ani, intenţia de înstrăinare sau
ipotecare, chitanţele de plată a chiriei pe 2 ani viitori, leasingul comercial;
b) hotărârile judecătoreşti de deschidere a falimentului;
c) acţiunile în justiţie, căile de atac şi alte raporturi juridice similare cum ar fi
sechestrul, urmărirea imobilului şi a veniturilor sale, acţiunile privind proprietatea şi
drepturile reale înscrise în cartea funciară, căile de atac exercitate împotriva
încheierilor pronunţate de biroul de carte funciară.
B. Efectul informării terţilor
Înscrierile facultative. Potrivit art. 40 din Legea nr. 7/1996, “actele şi faptele
juridice privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor în
legătură cu imobilele cuprins în cartea funciară, vor putea fi înscrise, la cerere, cu
efect de opozabilitate pentru terţe persoane”.
Astfel de informaţii care fac obiectul notării, au menirea de a informa şi
avertiza pe terţi de o serie de situaţii care ar putea prezenta interes pentru terţi. Fiind
facultative, ele nu influenţează opozabilitatea, în sensul că nu se poate invoca lipsa
notării pentru a se prevala de inopozabilitatea înregistrării în cartea funciară.
Acţiunile de carte funciară. Acţiunile de carte funciară sunt specifice
F regimului cărţilor funciare şi vizează exclusiv înregistrările făcute în aceste cărţi,
Acţiunile de având ca temei juridic dispoziţiile Legii nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea
carte funciară
imobiliară, spre deosebire de acţiunile reale imobiliare prin care sunt apărate
drepturile reale şi care au ca temei prevederile din Codul civil şi acţiunile personale,
care izvorăsc din actul juridic supus înregistrării în cartea funciară.
Aceste acţiuni sunt: acţiunea în prestaţie tabulară şi acţiunea în rectificarea
înregistrărilor făcute în cartea funciară.
A. Acţiunea în prestaţie tabulară
Noţiune. Potrivit art. 29 din Legea nr. 7/1996, modificată de Legea nr.
247/2005, „ cel care s.-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept
real asupra unui imobil este dator să-i predea toate înscrisurile necesare pentru
înscrierea acelui drept”, în timp ce, în alin. (2) al aceluiaşi text se prevede că “dacă
un drept înscris în cartea funciară se stinge, titularul este obligat să predea celui
îndreptăţit înscrisurile necesare radierii”.
Acţiunea în prestaţie tabulară a fost definită drept acea acţiune prin care
persoana îndreptăţită să îşi intabuleze în cartea funciară un drept real imobiliar
solicită instanţei de judecată să dispună înscrierea acelui drept în cartea funciară,
deoarece cel oblligat refuză să predea înscrisul necesar pentru strămutarea,
constituirea sau modificarea dreptului în favoarea sa. Ipoteza avută în vedere de lege
este aceea în care înstrăinătorul unui drept real, deşi nu contestă convenţia prin care s-
a constituit, s-a transferat sau s-a transmis dreptul real, refuză să-i remită
dobânditorului unicul exemplar al înscrisul care consemnează convenţia părţilor,
situaţie în care dobânditorul poate cere instanţei înscrierea dreptului său.
Această ipoteză este rar întâlnită în practică pentru că, fiind vorba de acte
juridice care privesc un bun imobil, în majoritatea cazurilor este necesară forma
199
autentică. Având în vedere că, prin Legea nr. 247/2005, s-a instituit obligaţia formei
autentice şi pentru construcţiile care se înstrăinează împreună cu terenul pe care se
află, situaţiile vizate de lege s-au diminuat şi mai mult, înscrisul necesar intabulării
putând fi obţinut de la notarul care a încheiat actul. Pe de altă parte, notarul este şi
obligat, în temeiul art. 45 alin. (3) din Legea nr. 36/1995 privind activitatea notarială,
să facă demersurile necesare, în numele titularilor, pentru aducerea la îndeplinire a
tuturor lucrărilor de publicitate. Rezultă că ne putem afla în ipoteza vizată de lege
doar în situaţia unui act juridic pentru care legea nu prevede forma autentică sau
pentru care nu se cere dată certă, ceea ce n-ar putea fi decât o convenţie sub
semnătură privată.
Obligaţia predării înscrisului în vederea înregistrării în cartea funciară este o
obligaţie de a face.
Modificarea art. 29 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea
imobiliară, potrivit căruia „cel ce a transmis sau a constituit, în folosul altuia, un drept
real asupra unui imobi” printr-un text nou al acestui articol, introdus prin Legea nr.
247/2005, potrivit căruia „cel ce s-a obligat strămute sau să constituie în folosul altuia
un drept real asupra imobilului”, a fost interpretată ca fiind o schimbare de esenţă a
momentului când operează transferul dreptului de proprietate. S-a spus că, spre
deosebire de art. 17 din Decretul – lege nr. 118/1938, care consfinţea efectul
constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară, sub actuala reglementare
“transmiţătorul îşi asumă doar obligaţia de a încheia actul în forma cerută de lege,
nemaifiindu-i impusă obligaţia de a-şi da consimţământul, în mod separate de primul
consimţământ”.
Potrivit unei alte opinii, la care ne raliem, legea are în vedere ipoteza în care
dreptul există, dar care nu poate fi înscris în cartea funciară, nefiind în posesia
înscrisurilor, astfel că suplinirea consimţământului la înscriere este inutilă, „pentru că
acest consimţământ este necesar numai pentru radierea din cartea funciară a
drepturilor reale care nu se sting prin moartea titularului sau prin ajungerea la termen,
ceea ce face ca modificarea prevederilor art. 29 din Legea nr. 7/1996 să fie
nejustificată.
Această acţiune este o acţiune reală şi imprescriptibilă..
B. Acţiunea în prestaţie tabulară specială
Caracterizare. Spre deosebire de acţiunea în prestaţie tabulară obişnuită,
acţiunea în prestaţie tabulară specială este cea care se îndreaptă împotriva terţului
dobânditor înscris în cartea funciară.
Condiţii. Acţiunea în prestaţie tabulară specială poate fi formulată cu
respectarea următoarelor condiţii:
a) actul juridic în temeiul căruia s-a formulat acţiunea în prestaţie
tabulară să fie încheiat la o dată anterioară celui în temeiul căruia a fost operată
înscrierea în cartea funciară;
b) dobândrirea de către terţ a imobilului să fi avut loc printr-un act
juridic cu titlu gratuit sau dacă l-a dobândit prin act juridic cu titlu oneros, să
fie de rea- credinţă.
În privinţa primei condiţii, ea este îndeplinită când, ulterior încheierii actului
translativ de proprietate, fără să remită dobânditorului o copie legalizată a înscrisului,
înstrăinează bunul imobil unui terţ sau constituie asupra bunului imobil, deja
înstrăinat, un drept real. Este vorba de actele de înstrăinare sau grevare a unui bun
imobil pentru care legea nu prevede obligativitatea înscrisului autentic.

200
 A doua condiţie este îndeplinită dacă actul de înstrăinare este cu titlu gratuit.
Dacă actul este cu titlu oneros, se cere ca terţul să fi fost de rea-credinţă, adică să fi
cunoscut sau să fi putut cunoaşte, cu minime diligenţe, regimul juridic al bunului.
C. Acţiunea în rectificare de carte funciară
Noţiune. Acţiunea în rectificarea înregistrărilor din cartea funciară este
definită drept „acţiunea prin care orice persoană interesată poate solicita, în cazurile
prevăzute de lege, radierea sau îndreptarea înscrierilor de carte funciară, în scopul
restabilirii concordanţei dintre starea tabulară şi situaţia juridică reală a imobilului
înscris în cartea funciară”.
Prin urmare, această acţiune este deschisă oricărei persoane interesate, în
situaţia în care aceste înregistrări sunt contrare situaţiei juridice a imobilului.
Rectificarea înscrierilor poate fi făcută nu doar prin hotărâre judecătorească, ci şi pe
cale amiabilă.
Caracterizare. Acţiunea în rectificare poate fi atât o acţiune reală, când se
referă la constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea unui drept real, cât şi o
acţiune personală, când se referă la un drept de creanţă (personal).
Sub un alt aspect, ea este şi o acţiune accesorie, pentru că este grefată pe
acţiunea principală care are ca obiect desfiinţarea titlului în temeiul căruia s-a făcut
înscrierea sau desfiinţarea înscrierii. În ambele situaţii acţiunea principală aduce în
discuţie fondul dreptului înscris.
De regulă, acţiunea este imprescriptibilă. Ea este prescriptibilă când
dobânditorii împotriva cărora este îndreptată acţiunea, sunt de bună-credinţă.
Potrivit art. 37 alin. (2) şi art. 38 din Legea nr. 7/1996, “faţă de terţele
persoane care au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin donaţie sau legat,
acţiunea în rectificare nu se va putea porni decât în termen de zece ani, socotiţi din
ziua când s-a înregistrat cererea lor de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit
al dreptului a cărui rectificare se cere, cu excepţia cazului în care dreptul material la
acţiunea în fond nu s-a prescris mai înainte”.
Art. 38 din aceeaşi lege, aşa cum a fost modificată de Legea nr. 247/2005,
dispune că acţiunea în rectificare întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului sau
pe greşita calificare a dreptului, va produce efectele faţă de terţele persoane care şi-au
înscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, în
termen de 3 ani, iar faţă de terţii dobânditori de bună-credinţă prin act juridic cu titlu
gratuit, termenul va fi de 10 ani, conform art. 35 alin. (2) ale legii republicate.
Ambele termene curg de la data înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară.
Părţile care stau în procesul privind rectificarea sunt: reclamantul, care poate
fi orice persoană care justifică un interes legitim la acţiune şi pârâtul, în această
calitate putâns sta atât dobânditorul dreptului şi succesorii săi universali sau cu titlu
universal, cât şi dobânditorii cu titlu particular, în condiţiile prevăzute de art. 37-38
din lege.
Cazurile de exercitare. Acţiunea în rectificare de carte funciară poate fi
formulată în următoarele cazuri, prevăzute de art. 34 al legii în forma republicată:
a) când înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a operat înscrierea n-au
fost valabil. S-a susţinut că legea are în vedere actul juridic, atât în sens de negotium
iuris, cât şi de suport probatoriu, instrumentum probationis. Noi credem că rigoarea
limbajlui juridic cere ca prin act juridic să înţelegem doar exprimarea voinţei cu
intenţia producerii de efecte juridice, în timp ce suportul material al actului, în sens de
instrumentum probationis, este înscrisul constatator al actului juridic. Pe de altă parte,
nu credem că o eventuală nevalabilitate a înscrisului ar putea reprezenta temei al
201
acţiunii în rectificare, până când nu s-ar promova acţiunea de drept comun împotriva
acestuia;
b) când dreptul înscris a fost calificat greşit. Este cazul în care, prin
înscriere, dreptul a fost „rebotezat”, numindu-l altfel decât o face actul prin care a fost
constituit, cum ar fi dreptul de superficie înregistrat ca drept de servitute;
c) când nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris
sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia a fost operată înscrierea.
Un drept afectat de o condiţie suspensivă care nu s-a realizat, sau în privinţa căruia
dreptul material la acţiune s-a stins ca urmare a împlinirii termenului de prescripţie
extinctivă sau când bunul a pierit, nu mai îndeplineşte condiţiile pentru a rămâne
înscris în cartea funciară;
d) când înscrierea din cartea funciară nu mai este concordantă cu situaţia
juridică a imobilului. Prin această formulare generică, legea include orice
modificare a regimului juridic al imobilului, deosebite de cele enunţate în mod
expres.

BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ

I. Tratate şi monografii.

1. I. Albu, Publicitatea imobiliara in dreptul civil roman. Noile carti funciare,

Dreptul nr. 11/1996;
2. I. Deleanu, Opozabilitatea – consideratii generale, Dreptul nr. 7/2001;
3. M. Nicolae, Publicitatea imobiliara si noile carti funciare, Ed. Edit Press
Mihaela, 2000.

202
 TEST DE AUTOEVALUARE

Precizaţi care sunt principiile noii reglementări privind publicitatea imobiliară.

TEMĂ DE REFLECŢIE

Consideraţi că publicitatea imobiliară este corect reglementată?

203
 MODELE DE ÎNTREBĂRI

Întrebările vor fi tip grilă, cu cel puţin un răspuns fiecare întrebare.

1. Ce efect produce intabularea
a. constitutiv de drepturi
b. declarativ de drepturi
c. opozabilitatea faţă de terţi
2. Acţiunea în prestaţie tabulară este:
a. prescriptibila
b. imprescriptibila
c. imprescriptibilă doar in anumite condiţii

RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRI

1. c.

2. b.

204