Privilegiile speciale asupra anumitor bunuri imobile 1. Noiune Conform art.

1722 Cod civil, privilegiul este un drept ce d unui creditor calitatea creanei sale de a fi preferit celorlali creditori, fie chiar ipotecari. n literatura de specialitate, privilegiul a fost definit ca fiind dreptul unui creditor de a fi pltit cu prioritate fa de ali creditori, n considerarea calitii creanei sale. Privilegiile speciale asupra anumitor bunuri imobile sunt n fond ipoteci privilegiate, n sensul c trec chiar naintea ipotecilor propriu-zise. In fond, aceste privilegii ntrunesc caracterele drepturilor reale, ele conferind titularului lor att dreptul de urmrire, ct i dreptul de preferin. Pentru conservarea acestor prerogative este necesar ca titularul s conserve privilegiul prin efectuarea formalitilor de publicitate, care sunt asemntoare celor privind publicitatea ipotecilor. 2. Enumerarea privilegiilor imobiliare. Art. 1737 C. civ. enumera cinci privilegii speciale imobiliare, i anume: a) privilegiul vnztorului unui imobil, pentru preul nencasat al imobilului; b) privilegiul celui ce a mprumutat bani cumprtorului pentru plata imobilului ctre vnztor; n fond, acest privilegiu rezult din subrogarea mprumuttorului n drepturile vnztorului pltit, astfel nct urmeaz regulile privilegiului vnztorului; c) privilegiul coprtaului; d) privilegiul arhitectului, constructorilor i al lucrtorilor asupra imobilului construit, pentru plata lucrrii; e) privilegiul celui ce a mprumutat bani pentru plata lucrtorilor constructori; n fond, i acest privilegiu decurge din subrogarea mprumuttorului n drepturile lucrtorilor pltii, astfel nct se confund cu privilegiul acestora. La privilegiile menionate se mai adaug privilegiul rezultnd din separaia de patrimonii, consacrat n mod indirect n art. 1743 C. civ. 3.Privilegiul vnztorului imobilului. Conform prevederilor art. 1737, alin.(1) , teza I a Cod Civ. ,,Creditorii privilegiai asupra imobilelor sunt [] Vnztorul pe imobilul vndut, pentru plata preului. Dac s-au fcut mai multe vnzri succesive pentru care nu s-a pltit preul, teza a II-a a aceluiai text de lege, dispune c ,, Dac s-au fcut mai multe vnzri succesive, pentru care a rmas datorit preul n total sau n parte, ntiul vnztor se prefer celui de-al doilea, cel de-al doilea celui de-al treilea i aa nainte. Art. 1740, teza I a ,Cod Civ. reglementnd modul n care se conserv privilegiul arat c ,, Vnztorul privilegiat conserv privilegiul su prin transcripia titlului care a transferat proprietatea cumprtorului, i care titlu constat c i se datorete ntregul pre sau parte din el .

Aa fiind, valoarea (ctimea) privilegiului vnztorului - la care se refer art. 1737, alin.(1),Cod Civ. este egal, dup caz, cu preul - dac nu fost pltit nimic din acesta, ori, cu partea din pre ce nu s-a pltit - dac a fost pltit numai o parte din pre. Sub aspectul condiiei de form ,, ad validitatem , titlul care a transferat proprietatea cumprtorului asupra imobilului , potrivit art. 2, alin.(1) din Titlul X al legii nr. 247/2005 - pentru imobile terenuri , precum i al prevederilor art. 101 , alin.(1) din legea nr. 114/1996 - pentru imobile construcii, sub sanciunea nulitii absolute, trebuie ncheiat n form autentic. 4. Privilegiul celui ce a mprumutat pe cumprtor cu preul imobilului Potrivit art. 1737, alin.(2) , teza I a Cod Civ. ,,Creditorii privilegiai asupra imobilelor sunt [] Acei ce au dat banii care au servit la achiziia unui imobil. Altfel spus, deoarece textul de lege nu distinge cu privire la calitatea ,,acelora ce au dat banii , persoanele fizice sau juridice care au mprumutat bani cumprtorului, pentru plata preului unui imobil ctre vnztor, dobndesc prin lege un privilegiu imobiliar asupra imobilului ce a fcut obiectul vnzrii cumprrii. n ceea ce privete modul de constatare a privilegiului celui ce a mprumutat pe cumprtor cu preul imobilului , art. 1737, alin.(2) , teza a II-a Cod Civ. arat c ,,Trebuie ns s fie constatat ntr-un mod autentic, prin actul de mprumutare, c suma era destinat a fi ntrebuinat la aceasta; asemenea trebuie s fie constatat prin chitana vnztorului c plata preului s-a fcut cu banii mprumutai . Art. 1740, teza a II-a ,Cod Civ. reglementnd modul n care se conserv privilegiul imobiliar al celui ce a mprumutat pe cumprtor cu preul imobilului , arat c ,,asemenea i acela care a dat bani pentru cumprarea unui imobil, conform alineatului 2 de la art. 1737, conserv privilegiul su prin transcripia titlului care constat destinaia mprumutrii i trecerea asupra sa a tuturor drepturilor vnztorului . Aadar potrivit acestui text de lege , mprumuttorul se subrog n drepturile vnztorului pltit . Urmarea acestui fapt, const n aceea c , se vor aplica regulile privilegiului imobiliar al vnztorului. Potrivit art. 1740, teza I a ,Cod Civ. ,, Vnztorul privilegiat conserv privilegiul su prin transcripia titlului care a transferat proprietatea cumprtorului, i care titlu constat c i se datorete ntregul pre sau parte din el . Sub aspectul condiiei de form ,, ad validitatem , titlul care a transferat proprietatea cumprtorului asupra imobilului , potrivit art. 2, alin.(1) din Titlul X al legii nr. 247/2005 - pentru imobile terenuri , precum i al prevederilor art. 101 , alin.(1) din legea nr. 114/1996 - pentru imobile construcii, sub sanciunea nulitii absolute, trebuie ncheiat n form autentic. Aa fiind, valoarea (ctimea) privilegiului celui ce a mprumutat pe cumprtor cu preul imobilului - la care se refer art. 1737, alin.(2) , Cod Civ. este egal, dup caz, cu preul pltit ori , cu partea din pre ce s-a pltit din banii mprumutai. Altfel spus , aceast valoare nu poate fi mai mare dect preul

pltit. Ceea ce s-a mprumutat i depete preul imobilului , constituie o datorie care nu are legtur cu imobilul. 5. Privilegiul imobiliar al bncii-creditor n calitate de finanator Privilegiul imobiliar reglementat de art. 1737 pct. 2 Cod civil, este o garanie reala imobiliara de care beneficiaz persoana care a mprumutat bani cumprtorului pentru plata imobilului ctre vnztor bncii. Privilegiul imobiliar confer bncii att dreptul de urmrire a bunului n mna oricui s-ar gsi, ct i dreptul de a se ndestula cu prioritate fata de ali creditori, inclusiv ipotecari, din sumele obinute prin executarea silita a imobilului grevat de privilegiu. Privilegiul imobiliar al bncii-creditor n calitate de finanator se constata prin contractul de credit, care trebuie ncheiat in forma autentic si se nregistreaz la cartea funciara dup privilegiul vnztorului. Contractul de credit este contractul prin care o banca (institutie similara), denumita imprumutator, se obliga sa puna la dispozitia unei persoane fizice sau juridice, denumite imprumutat, o suma de bani (creditul). Banca dobndete calitatea de mprumuttor privilegiat prin ncheierea contractului de credit n forma autentica avnd ca obiect achiziionarea de bunuri imobile de ctre mprumutai. Opozabilitatea fata de teri a privilegiul se realizeaz prin nscrierea acestuia n cartea funciara a imobilului. Banca i conserva privilegiu prin inscripia contractului de credit la cartea funciara a imobilului. In cazul in care preul imobilului urmeaz a se achita ulterior ncheierii contractului de vnzare-cumprare, la data ncheierii vnzare-cumprare vnztorul dobndete asupra imobilului privilegiul pentru preul necasat al imobilului prevzut de art. 1737 alin. l Cod civil, iar banca are al doilea privilegiu in calitate de finanator. La data achitrii preului din sumele acordate cu titlu de credit, banca se subroga in dreptul vnztorului pltit, devenind creditor privilegiat in locul acestuia. Valoarea admisa n garanie a imobilului, rezult din rapoartele de evaluare ntocmite la acordarea creditului i nu este necesar menionarea acesteia in contractele prin care se constat privilegiul. 4.Privilegiul coprtailor. Potrivit art. 1737 pct. 3, coprtaii sunt privilegiai asupra imobilelor succesiunii pentru garania mprelii i a sumelor pe care acetia i le datoreaz ntre ei. Se admite c privilegiul coprtailor este recunoscut oricare ar fi fost cauza indiviziunii - cumprare n comun, uzucapiune, succesiune etc. Acest privilegiu, care urmrete s asigure egalitatea dintre coprtai, se refer de regul la garania mpotriva eviciunii acestora ori garania pentru plata sultei stabilite. n privina bunurilor grevate, dac bunul imobil indiviz a fost adjudecat prin licitaie asupra unuia dintre coprtai, privilegiul poart asupra acestui bun. In caz de plat a unei sulte, coprtaul ndreptit la sult are privilegiul asupra imobilelor acelor coprtai care i datoreaz sulta (art. 1737 i art. 1741

C. civ.). La fel, n caz de garanie pentru eviciune, privilegiul are ca obiect imobilele coprtailor. Pentru conservarea privilegiului asupra bunurilor imobile cuprinse n loturile celorlali sau asupra lucrului dobndit prin licitaie de unul dintre coprtai, este necesar ca cel ndreptit s nscrie acest privilegiu n registrul de publicitate, n termen de 60 zile de la data actului de mpreal sau, dup caz, de la data adjudecrii; n tot acest timp, nici o ipotec nu poate fi constituit n prejudiciul coprtaului privilegiat asupra nici unui bun cuprins n masa indiviz (art. 1741 C. civ.). 5.Privilegiul arhitectului, constructorului i lucrtorului. Pentru sumele datorate acestora, ca pre al construirii ori reparrii unui imobil, se recunoate un privilegiu asupra imobilului construit ori reparat (art. 1737 pct. 4 C. civ.). Echivalentul sumelor datorate se stabilete prin expertiz, dup o anumit procedur. Pentru conservarea privilegiului este necesar nscrierea proceselor-verbale de expertiz pentru determinarea valorii creanei, n registrul de publicitate (art. 1742 C. civ.). Acelai este regimul i al privilegiului celui ce a mprumutat pe beneficiarul lucrrii cu bani pentru plata lucrtorilor constructori (art. 1742 C. civ.). 6.Privilegiul n caz de separaie de patrimonii. Pentru a evita concursul cu creditorii proprii ai motenitorului, creditorii defunctului i legatarii cu titlu particular pot cere separaia de patrimonii, spre a menine distinct patrimoniul defunctului fa de patrimoniul motenitorului. Creditorii i legatarii care au cerut separaia de patrimonii capt un privilegiu asupra imobilelor succesiunii, fa de creditorii personali ai motenitorului, cu condiia de a-i conserva acest privilegiu prin inscripie n termen de 6 luni de la data deschiderii succesiunii. naintea expirrii acestui termen nici o ipotec constituit de motenitor asupra imobilelor din succesiune nu va fi opozabil beneficiarilor privilegiului (art. 1743 C. civ.). 7.Concursul ntre privilegiile imobiliare i ipoteci. n caz de concurs ntre privilegii i ipoteci, Codul civil acord preferin privilegiilor (art. 1722). Dac ns prin lege s-a stabilit un termen pentru conservarea privilegiului, care nu a fost respectat, ipoteca premerge privilegiului. n acest caz, privilegiul va cpta rangul numai de la data nscrierii efective, deci dup ipotecile nscrise anterior. 8.Concursul ntre privilegiile imobiliare, inclusiv ipotecile i privilegiile generale. n concepia codului privilegiile imobiliare i ipotecile sunt precedate numai de privilegiile generale asupra mobilelor i imobilelor - care n esen se refer la creanele din cheltuielile de judecat.

n cazul privilegiilor generale mobiliare, privilegiile imobiliare i ipotecile sunt preferate, de ndat ce prin art. 1729 alin. final se prevede c toate creanele care se bucur de privilegiul general mobiliar (cheltuielile de nmormntare, cheltuielile ultimei boli etc.) vor putea fi urmrite asupra imobilelor numai n limita valorii care "n-a fost absorbit de creanele privilegiate i ipotecare". 9. Privilegiul asociaiei de proprietari art. 51 din Legea nr. 230/2007 ART. 51 (1) Asociaia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor i altor spaii proprieti individuale ale proprietarilor din condominiu, precum i un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, dup cheltuielile de judecat datorate tuturor creditorilor n interesul crora au fost fcute. (2) Privilegiul se nscrie n registrul de publicitate imobiliar al judectoriei, la cererea preedintelui asociaiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima list lunar de plat a cotelor de contribuie din care rezult suma datorat cu titlu de restan. Privilegiul se radiaz la cererea preedintelui asociaiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanei ori a altui nscris prin care asociaia confirm plata sumei datorate. (3) Operaiunile de publicitate imobiliar privitoare la privilegiul prevzut la alin. (1) i (2) sunt scutite de tax de timbru.