COMPLETARE ULTIMUL CURS DIN CONTRACTUL DE VÂNZARE

Efectele vânzării unei moșteniri

a) Întrucât vânzarea are ca obiect o universalitate, ea cuprinde tot activul moștenirii.
Astfel, dacă nu s-a convenit altfel, vânzătorul este obligat să predea cumpărătorului toate fructele
pe care le-a cules și toate plățile primite pentru creanțele moștenirii până la momentul încheierii
contractului, prețul bunurilor vândute din masa succesorală și orice bun care înlocuiește un bun
al moștenirii (art. 1749 Cod civil). Renasc, prin efectul vânzării, și datoriile vânzătorului față de
moștenire, stinse prin confuziune.
b) Dacă nu s-a convenit altfel, cumpărătorul, întrucât dobândește în cadrul universalității
și pasivul moștenirii, este ținut să ramburseze vânzătorului sumele plătite de acesta din urmă
pentru datoriile și sarcinile moștenirii, precum și sumele pe care moștenirea i le datorează
vânzătorului (art. 1750 Cod civil).
c) în ceea ce privește datoriile moștenirii față de alți creditori decât vânzătorul, aceștia
trec asupra cumpărătorului în cadrul universalității dobândite. Însă această transmitere nu
produce efecte față de creditorii moștenirii. În consecință, potrivit art. 1751 Cod civil, vânzătorul
rămâne răspunzător pentru datoriile moștenirii vândute, ceea ce înseamnă că creditorii vor putea
urmări pentru datoriile moștenirii pe vânzătorul-moștenitor.

CURSURILE NR. 13 și 14

CONTRACTUL DE LOCAȚIUNE

1. Noțiune și caractere juridice. Durata locațiunii

Potrivit art. 1777 Cod civil, locațiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se
obligă să asigure celeilalte părți, numită locatar, folosința unui bun pentru o anumită perioadă, în
schimbul unui preț, denumit chirie.
Varietățile contractului de locațiune sunt (art. 1778 Cod civil):
- închirierea, adică locațiunea bunurilor mobile și a bunurilor imobile;
- arendarea, adică locațiunea bunurilor agricole;
- locațiunea spațiilor destinate exercitării activității unui profesionist.
Contractul de locațiune prezintă următoarele caractere juridice:
a) este un contract sinalagmatic, generând obligații reciproce și interdependente între
părțile contractante. Locatorul are obligația principală de a asigura folosința liniștită și utilă a
bunului, locatarului revenindu-i obligația de a plăti chiria.
b) este un contract cu titlu oneros, fiecare dintre părți urmărind obținerea unui folos
patrimonial în schimbul obligațiilor asumate.
c) este un contract comutativ, existența drepturilor și obligațiilor fiind certă la momentul
încheierii contractului, iar întinderea acestora determinată sau determinabilă.
 d) este un contract consensual, care se încheie în mod valabil prin simplul acord de voințe
al părților (art. 1781 Cod civil). Prin excepție, locațiunea bunurilor agricole (arendarea) trebuie
încheiată în formă scrisă, sub sancțiunea nulității absolute (formă ad validitatem) - art. 1838
alin. 1 Cod civil.
e) este un contract translativ de folosință, locatarul dobândind doar folosința temporară a
bunului închiriat.
f) este un contract cu executare succesivă, executarea sa presupunând mai multe prestații,
eșalonate în timp.
Locațiunea poate fi încheiată pe durată determinată sau nedeterminată, însă nu poate fi
veșnică. Art. 1783 Cod civil precizează că locațiunile nu se pot încheia pe o durată mai mare de
49 de ani, iar dacă părțile stipulează un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.
În cazul în care părțile nu au arătat durata locațiunii, fără să-și fi dorit să contracteze pe o
durată nedeterminată, în lipsa uzanțelor, locațiunea se consideră încheiată (art. 1785 Cod civil):
- pentru un an, în cazul locuințelor nemobilate sau spațiilor pentru exercitarea activității
unui profesionist;
- pe durata corespunzătoare unității de timp pentru care s-a calculat chiria, în cazul
bunurilor mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;
- pe durata locațiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziția locatarului
pentru folosința unui imobil.

2. Condiții de validitate
A. Capacitatea
Ca regulă, locațiunea este un act de administrare, ceea ce înseamnă că părțile trebuie să
aibă capacitatea de a face asemenea acte (contractul poate fi încheiat în mod valabil și de minorul
cu capacitate de exercițiu restrânsă, dacă nu-l prejudiciază – art. 41 alin. 3 Cod civil).
Prin execpție, dacă durata locațiunii depășește 5 ani, locațiunea va fi act de dispoziție,
potrivit art. 1784 Cod civil.
Proprietarul nu poate fi locatarul propriului său bun, cu excepția cazului în care nu are
prerogativa folosinței (spre exemplu, este nud proprietar).
Întrucât prin contractul de locațiune se transmite doar dreptul de folosință asupra bunului
(drept de creanță), locatorul poate să nu fie proprietarul bunului. Astfel, uzufructuarul are dreptul
de a închiria sau, după caz, de a arenda bunul primit în uzufruct (art. 715 alin. 1 Cod civil). În
schimb, bunul care face obiectul drepturilor de uz sau de abitație nu poate fi închiriat sau arendat
(art. 752 Cod civil).
Contractele de locațiune având ca obiect bunuri aflate în coproprietate obișnuită pe cote-
părți se pot încheia, de regulă, cu acordul coproprietarilor care dețin majoritatea cotelor-părți. În
cazul contractelor de locațiune încheiate pe termen mai mare de 3 ani este necesar acordul
tuturor coproprietarilor (art. 641 alin. 1 și 4 Cod civil).
De asemenea, locatarul poate transmite, în condițiile legii, dreptul său de folosință.
Incapacități de a lua în locațiune
 Dispozițiile art. 1654 Cod civil privind incapacitatea de a cumpăra sunt aplicabile în mod
corespunzător și contractului de locațiune (art. 1784 alin. 1 Cod civil):
- mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinați să le dea în locațiune, excepția
prevăzută la art. 1304 alin. 1 Cod civil rămânând aplicabilă.
- părinții, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor pe
care le reprezintă.
Încălcarea acestor incapacități atrage sancțiunea nulității relative.
- funcționarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvență și alte asemenea
persoane, care ar putea inflența condițiile locațiunii făcute prin intermediul lor sau ale locațiunii
care are ca obiect bunurile pe care le administrează ori a căror administrare o supraveghează.
Nesocotirea incapacității se sancționeaza cu nulitatea absolută a contractului.
De asemenea, sunt aplicabile prin analogie și dispozițiile art. 1653 Cod civil privind
incapacitatea de a cumpăra drepturi litigioase (art. 1784 alin. 2 Cod civil). Astfel, judecătorii,
procurorii, grefierii, executorii, avocații, notarii publici, consilierii juridici și practicienii în
insolvență nu pot încheia o locațiune, nici direct, nici prin persoane interpuse, atunci când există
un litigiu care privește dreptul de folosință asupra bunului ce urmează a face obiectul locațiunii,
inclusiv în cazul în care litigiul privește dreptul dreptul de proprietate asupra acelui bun.
Sancțiunea care intervine în cazul încălcării incapacității este nulitatea absolută a contractului.
Incapacități de a da în locațiune
Dispozițiile art. 1655 Cod civil sunt aplicabile, în mod corespunzător și locațiunii (art.
1784 alin. 1 Cod civil). Astfel, persoanele prevăzute la art. 1654 alin. 1 Cod civil nu pot să dea în
locațiune bunurile proprii pentru un preț constând într-o sumă de bani provenită din din vânzarea
ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe care îl administrează ori a căror administrare o
supraveghează.

B. Consimțământul
Deși în materia locațiunii nu există reguli speciale privitoare la consimțământ, acesta
comportă anumite particularități în materia contractului de închiriere a locuinței și în materie de
arendare.
În cazul contractului de închiriere a locuinței, chiriașul are, la încheierea unui nou
contract, un drept de preferință, în condiții egale (art. 1828 alin. 1 Cod civil). Chiriașul nu are
acest drept atunci când nu și-a executat obligațiile născute în baza locațiunii anteioare.
Exercitarea acestui drept se face în condițiile prevăzute la art. 1730-1740 Cod civil, ce
reglementează dreptul de preempțiune (art. 1828 alin. 2 Cod civil). În plus, potrivit art 1778 alin.
3 Cod civil, dreptul de preferință la închiriere este aplicabil și în cazul spațiilor destinate
exercitării activității unui profesionist.
În cazul contractului de arendare, arendașul are un drept de preempțiune cu privire la
bunurile agricole arendate, care se exercită potrivit art. 1730-1739 Cod civil (art. 1849 Cod
civil).

C. Obiectul
 Locațiunea are un obiect dublu: bunul închiriat și prețul (chiria).
Pot face obiectul locațiunii toate bunurile, atât mobile cât și imobile, corporale sau
incorporale, dacă dintr-o prevedere legală sau natura bunului nu rezultă contrariul (art. 1779 Cod
civil).
Pot forma obiect al locațiunii doar bunurile nefungibile, după natura lor sau potrivit
voinței părților, neputând fi date în locațiune bunurile care se distrug sau se consumă prin
folosință. De asemenea, pot forma obiect al contractului de locațiune și drepturile de proprietate
intelectuală.
Bunul ce formează obiectul contractului de locațiune trebuie să fie determinat, în caz
contrar înțelegerea părților putând constitui doar un antecontract, a cărui nerespectare dă dreptul
la daune-interese.
Nuda proprietate nu poate forma obiectul contractului de locațiune, întrucât titularul ei
nu poate asigura locatarului folosința bunului care formează obiectul dreptului.
Bunurile supuse unui regim particular (arme de foc, muniții etc.) pot fi închiriate în
condițiile reglementării speciale. Inclusiv dreptul de folosință al bunurilor proprietate publică
poate fi transmis prin închiriere.
Prețul pe care locatarul îl plătește în schimbul dreptului de a folosi bunul dat în locațiune
se numește chirie. Potrivit art. 1780 alin. 2 Cod civil, dispozițiile privitoare la stabilirea prețului
vânzării sunt aplicabile în mod corespunzător și prețului locațiunii.
Prețul locațiunii poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestații (art.
1780 alin. 1 Cod civil).
În sistemul Codului civil, în scopul împărțirii în mod echitabil a pierderilor și beneficiilor
ce rezultă din schimbarea împrejurărilor, părțile pot obține în justiție, în condițiile restrictive ale
impreviziunii contractuale (art. 1271 Cod civil), adaptarea contractului, inclusiv prin modificarea
cuantumului chiriei.
Chiria trebuie să fie sinceră și serioasă. În cazul în care chiria nu este sinceră și serioasă,
contractul este anulabil ca locațiune, însă poate fi calificat drept comodat, dacă sunt întrunite
condițiile de validitate ale acestuia, inclusiv remiterea materială a bunului (comodatul este un
contract real).

3. Efectele contractului de locațiune

A. Obligațiile locatorului
Potrivit art. 1786 Cod civil locatorul are trei obligații principale:
- să predea locatarului bunul dat în locațiune;
- să mențină bunul în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata locațiunii;
- să asigure locatarului liniștita și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii.
a) Obligația de a preda bunul
Spre deosebire de materia vânzării, în cazul căreia bunul trebuie predat în starea în care
se afla la momentul încheierii contractului, locatorul trebuie să predea bunul, precum și toate
accesoriile acestuia, în stare corespunzătoare utilizării sale (art. 1787 Cod civil). Predarea
bunului se poate cere la termenul convenit de părți și, în lipsă de stipulație contrară, la locul unde
se găsea bunul la momentul contractării și cu cheltuiala locatorului.
În caz de neîndeplinire a acestei obligații, locatarul poate cere autorizarea justiției pentru
predarea silită a bunului, poate cere rezilierea locațiunii cu daune-interse ori poate invoca
excepția de neexecutare a contractului.
b) Obligația de a menține bunul în stare corespunzătoare de folosință operează pe
toată durata contractului. Bunul trebuie să poată fi folosit în scopul pentru care a fost închiriat.
Pentru aceasta, locatorul are sarcina de a efectua reparațiile mari, capitale, având drept scop
conservarea bunului (art. 1788 alin. 1 Cod civil).
Locatorul trebuie să întrețină și să repare bunul nu numai în interesul locatarului, ci și în
propriul său interes, iar obligația de efectuare a reparațiilor necesare se extinde și aupra
accesoriilor bunului dat în locațiune.
Întrucât dispozițiile art. 1788 alin. 1 Cod civil nu sunt de ordine publică, părțile pot
deroga de la ele, stabilind, spre exemplu, exonerarea locatorului de obligația efectuării unora
dintre reparațiile care îi revin.
Locatarul are obligația de a-l notifica, de îndată, pe locator despre necesitatea efectuării
reparațiilor care sunt în sarcina acestuia din urmă, sub sancțiunea plății de daune-interese și a
suportării oricăror alte cheltuieli (art. 1801 Cod civil).
În cazul în care, după încheierea contractului, intervine nevoia unor reparații aflate în
sarcina locatorului, iar acesta, deși încunoștințat de locatar, nu începe să ia, de îndată, măsurile
necesare, locatarul este autorizat prin art. 1788 alin. 3 Cod civil să efectueze aceste reparații pe
seama locatorului. Atunci cînd locatarul efectuează reparațiile care sunt în sarcina locatorului,
acesta din urmă este obligat să suporte atât sumele avansate de locatar, cât și dobânzi calculate
de la data efectuării cheltuielilor.
Reparațiile locative, a căror necesitate rezultă din folosința obișnuită a bunului, sunt
prevăzute de art. 1788 alin. 2 Cod civil în sarcina locatarului (normă cu caracter supletiv), regulă
accentuată și de art. 1802 Cod civil, potrivit căruia reparațiile de întreținere curentă sunt în
sarcina locatarului.
c) Obligația de a asigura folosința liniștită și utilă a bunului
Articolul 1789 Cod civil consacră, de principiu, obligația locatorului de a asigura
folosința liniștită și utilă a bunului și de a-l garanta pentru tulburările, de fapt sau de drept,
provenind din faptul personal, care ar împiedica, diminua sau stânjeni folosința bunului dat în
locațiune.
Dacă, în cursul locațiunii, lucrul închiriat necesită reparații urgente, care nu pot fi
amânate până la încetarea contractului, locatorul nu va răspunde, chiar dacă, prin aceasta se
limitează în parte folosința exercitată de locatar, prin restrângerea ei (art. 1803 alin. 1 Cd civil).
În cazul în care reparațiile durează mai mult de 10 zile, prețul locațiunii va fi scăzut cu timpul și
cu partea bunului de care locatarul a fost lpsit (art. 1803 alin. 2 Cod civil), iar în cazul în care
reparațiile sunt de așa natură încât, în timpul executării lor, bunul devine impropriu pentru
întrebunțarea convenită, locatarul poate rezilia contractul (art. 1803 alin. 3 Cod civil). În plus,
obligația de a nu-l tulbura pe locatar nu poate f opusă acestuia atunci când locatorul dorește să
examineze bunul, în circumstanțele prevăzute la art. 1804 Cod civil.
Locatorul nu este ținut, în schimb, să îl garanteze pe locatar pentru tulburarea cauzată
prin fapta unui terț care nu pretinde vreun drept asupra bunului, afară numai dacă tulburările
începute înaintea predării bunului îl îmiedică pe locatar să îl preia (art. 1793 Cod civil).
În cazul în care un terț pretinde vreun drept asupra bunului dat în locațiune locatorul
este dator să îl apre pe locatar chiar și în lipsa unei tulburări de fapt. Dacă locatarul este lipsit
în tot sau în parte de folosința bunului, locatorul trebuie să îl despăgubească pentru toate
prejudiciile suferite din această cauză (art. 1794 alin. 1 Cod civil). Indiferent de gravitatea
tulburării, dacă i-a comunicat-o locatorului, fără ca acesta să o înlăture de îndată, locatarul poate
cere o scădere proporțională a chiriei, iar dacă tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi
cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul în condițiile legii (art. 1794
alin. 2 Cod civil). Locatarul care, la încheierea contractului, cunoștea cauza de evicțiune nu are
dreptul la daune-interese (art. 1794 alin. 3 Cod civil).
De asemenea, locatorul are obligația de a garanta folosința utilă a bunului, răspunzând
de tulburările cauzate de viciile bunului dat în locațiune.
Având o obligație succesivă de asigurare a folosinței utile, locatorul răspunde pentru
viciile ascunse ale bunului dat în locațiune care împiedică sau micșorează folosirea acestuia,
chiar dacă a fost de bună-credință la data încheierii contractului, și indiferent dacă viciile
ascunse existau dinainte ori au survenit în cursul locațiunii (art. 1790 alin. 1 Cod civil).
În ceea ce privește viciile aparente, răspunderea locatorului pentru acestea se angajează
dacă locatarul reclamă locatorului asemenea vicii, informându-l pe acesta din urmă fără
întârziere (art. 1790 alin. 2 Cod civil). În lipsa informării se consideră că locatorul și-a îndeplinit
obligația de a preda bunul în stare corespunzătoare utilizării acestuia. Totuși, locatorul poate fi
obligat la despăgubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzează vieții, sănătății sau
integrității corporale a locatarului.
Legat de efectele garanției contra viciilor, art. 1791 Cod civil prevede că dacă locatorul
nu înlătură viciile în cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o scădere proporțională a
chiriei. În cazul în care viciile sunt atât de grave încât, dacă le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi
luat bunul în locațiune, el poate cere rezilierea contractului. Atunci când aceste vicii aduc vreun
prejudiciu locatarului, locatorul va fi obligat și la daune-interese, în afară de cazul când
dovedește că nu le-a cunoscut și că, potrivit împrejurărilor, nu era dator să le cunoască.
B. Obligațiile locatarului
Potrivit art. 1796 Cod civil, locatarul are următoarele obligații principale:
- să ia în primire bunul dat în locațiune;
- să plătească chiria în cuantumul și la termenul stabilite prin contract;
- să folosească bunul cu prudență și diligență;
- să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locațiune.
a) Obligația de a lua în primire bunul
Corelativ obligației locatorului de a preda bunul, locatarul are obligația de a lua în
primire bunul care face obiectul locațiunii. Pentru îndeplinirea obligației de a prelua bunul dat în
locațiune, locatarul poate fi pus în întârziere, iar în caz de neîndeplinire a acestei obligații
locatorul poate obține rezilierea cu daune-interese, dacă este cazul.
b) Obligația de a plăti chiria
Chiria trebuie să fie plătită la termenele stabilite în contract, iar în lipsă, potrivit uzanțelor
(art. 1797 alin. 1 Cod civil). În lipsa uzanțelor sau a unei stipulații contrare, chiria se plătește
astfel (art. 1797 alin. 2 Cod civil):
- în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depășește o lună;
- în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locațiunii este mai mare de o lună, dar
mai mică de un an;
- în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locațiunii este de cel puțin un an.
În cazul neexecutării obligației de plată a chiriei, locatorul poate obține, în condițiile art.
1798 Cod civil (potrivit art. 1798, contractele de locațiune încheiate prin înscris sub semnătură
privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum și cele încheiate în formă autentică
constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele și în modalitățile stabilite în
contract sau, în lipsa acestora prin lege) sau, în temeiul art. 1817 Cod civil, rezilierea
contractului.
În ceea ce privește locul plății chiriei se vor aplica regulile generale instituite de art. 1494
alin. 1 Cod civil, acesta fiind:
- domiciliul sau, după caz, sediul creditorului (locatorului), în cazul în care chiria este
fixată în bani;
- domiciliul sau, după caz, sediul debitorului (locatarului), atunci când chiria este fixată
sub forma altei prestații.
c) Obligația de a folosi bunul cu prudență și diligență
Locatorul are obligația de a întrebuința bunul luat în locațiune cu prudența și diligența
unui bun proprietar, potrivit destinației stabilite prin contract sau, în lipsă, potrivit celei
prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului, destinația sa anterioară ori cea
potrivit căreia locatarul îl folosește (art. 1799 Cod civil). Dacă locatarul modfică bunul ori îi
schimbă destinația sau dacă îl întrebuințează astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din
urmă poate cere daune-interese și, după caz, rezilierea contractului (art. 1800 Cod civil).
Locatarul poate desfășura o profesie liberală în imobilul luat în locațiune (profesia de
avocat, spre exemplu) sau o meserie (meseria de croitor, spre exemplu) câtă vreme nu schimbă
destinația imobilului, iar, dacă prin contract se menționează profesia locatarului, se poate
prezuma acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesii.
În virtutea obligației de a folosi bunul cu prudență și diligență pe toată durata locațiunii,
locatarul este dator să efectueze reparațiile de întreținere curentă (locative) – art. 1802 Cod civil,
precum și să îl înștiințeze pe locator despre nevoia efectuaării reparațiilor puse de lege în sarcina
acestuia din urmă – art. 1801 Cod civil.
d) Obligația de a restitui bunul
Potrivit art. 1821 Cod civil, la încetarea locațiunii, locatarul este obligat să restituie bunul
luat în locațiune în starea în care l-a primit, în afară de ceea ce a pierit sau s-a deteriorat din
cauza vechimii. Până la proba contrară, locatarul este prezumat că a primit bunul în stare
corespunzătoare de întrebuințare potrivit destinației stabilite.
În ceea ce privește îmbunătățirile făcute de locatar, art. 1823 Cod civil prevede că
locatorul are dreptul de a păstra lucrările adăugate și autonome efectuate asupra bunului pe
durata locațiunii și nu poate fi obligat la despăgubiri decât dacă locatarul a efectuat lucrările cu
acordul prealabil al locatorului. Dacă lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil locatorului,
acesta poate alege să ceară locatarului aducerea bunului în starea inițială, precum și plata de
despăgubiripentru orice pagubă ar fi cauzată bunului de către locatar. În cazul în care nu a avut
acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, ăn niciun caz, dreptul de retenție.

4. Sublocațiunea și cesiunea contractului de locațiune

Sublocațiunea este un contract încheiat între locatarul principal (în calitate de locator) și
terțul sublocatar (în calitate de locatar). Sublocațiunea poate să fie totală (dreptul de locațiune se
transmite în întregime) sau parțială (când acest drept se transmite numai în parte).
Cesiunea contractului de locațiune presupune transmiterea către locatarul-cesionar a
drepturilor și obligațiilor locatarului-cedent izvorâte din contractul de locațiune.
Art. 1805 alin. 1 t. I Cod civil instiuie o condiție generală pentru ca locatarul să poată
încheia sublocațiune sau să poată ceda locațiunea: această facultate să nu-i fi fost interzisă în
mod expres (Dacă a fost interzisă sublocațiunea, contractul capătă caracter intuitu personae). Pe
lângă acestă condiție se mai impune, în cazul sublocațiunii, ca aceasta să nu fie convenită în
condiții care să contravină condițiilor din contractul principal (spre exemplu, prin
schimbarea destinației pentru care urmează a fi întrebuințat bunul dat în locațiune).
O reglementare aparte, urmărind acordarea unor garanții sporite locatorului în
considerarea naturii bunului dat în locațiune, au primit sublocațiunea și cesiunea locațiunii unui
bun mobil, care nu pot fi încheiate valabil decât dacă există acordul scris al locatorului.
Art. 1806 alin. 1 Cod civil valorifică legislativ regula cessio est maius sublocatio est
minus, stabilind că:
- interdicția de a încheia o sublocațiune o include și pe aceea de a ceda locațiunea;
- interdicția de a ceda locațiunea nu o include și pe aceea de a încheia o sublocațiune.
În scopul protejării intereselor locatorului, art. 1806 alin. 2 Cod civil instituie o normă de
interpretare extensivă a clauzelor prin care se interzice sublocațiunea sau cesiunea: interdicția de
a încheia o sublocațiune privește atât sublocațiunea totală, cât și pe cea parțială, iar interdicția de
a ceda locațiunea privește atât cesiunea totală, cât și pe cea parțială.
Efectele sublocațiunii
Art. 1807 Cod civil conferă locatorului, prin excepție de la principiul relativității efectelor
contractului, acțiune directă împotriva sublocatarului pentru plata prețului locațiunii și pentru
executarea celorlalte obligații asumate prin contractul de sublocațiune, pentru ipoteza în care
aceste obligații nu sunt îndeplinite de locatarul principal. Astfel, în caz de neplată a chiriei
cuvenite în temeiul contractului principal de locațiune, locatorul îl poate urmări pe sublocatar
până la concurența chiriei datorate de acesta din urmă locatarului principal.
Locatorul beneficiază de acțiune directă nu doar pentru plata chiriei, ci și pentru
executarea de către sublocatar a celorlalte obligații izvorând din contractul de sublocațiune (de
exemplu, efectuarea reparațiilor locative sau repararea degradărilor aduse bunului).
Efectele cesiunii locațiunii
Potrivit art. 1808 alin. 1 Cod civil, prin cesiunea contractului de locațiune de către
locatar, cesionarul dobândește drepturile și este ținut de obligațiile locatarului izvorâte din
contractul de locațiune.
Cum în cazul contractului de locațiune de drept comun, cesiunea contractului este
întotdeauna posibilă dacă nu a fost interzisă în mod expres de locator, cesiunea contractului își va
produce efectele față de locatorul-contractant cedat din momentul în care cesiunea îi este
notificată sau este acceptată de acesta din urmă (art. 1317 alin. 1 Cod civil).
Locatarul-cedent este liberat față de locatorul-contractant cedat din momentul notificării
cesiunii locațiuni sau al acceptării acesteia. Dacă declară că nu îl liberează pe locatarul-cedent,
locatorul-contractant cedat se va putea îndrepta împotriva locatarului-cedent în cazul în care
locatarul-cesionar nu își execută obligațiile.

5. Încetarea locațiunii
Pe lângă cauzele generale de încetare, legea prevede următoarele cauze de încetare a
contractului de locațiune:
- denunțarea unilaterală;
- expirarea termenului;
- rezilierea pentru neexecutare;
- pieirea lucrului;
- desființarea (desfacerea) titlului locatorului;
- înstrăinarea lucrului închiriat.
Denunțarea unilaterală
Potrivit regulilor generale, contractul încheiat pe durată nedeteterminată poate fi denunțat
unilateral de oricare dintre părți cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz, orice clauză
contrară ori stipularea unei prestații în schimbul denunțării contractului fiind considerată nescrisă
(art. 1277 Cod civil).
În aplicarea regulii de drept comun menționate, art. 1816 alin. 1 Cod civil prevede
posibilitatea oricăreia dintre părți de a denunța unilateral contractul de locațiune care nu are o
durată determinată.
Pentru a denunța contractul partea are obligația de a notifica pe cocontractant și de a
respecta un termen de preaviz (intervalul de timp dintre manifestarea voinței de a desface
contractul și data la care contractul urmează să înceteze ca urmare a denunțării) stabilit prin
convenția părților, iar, în lipsă, de lege sau, în lipsa unei dispoziții legale, de uzanțe.
Dacă termenul de preaviz nu este respectat, notificarea denunțării contractului de
locațiune produce efecte doar la împlinirea acestui termen. Chiar dacă termenul de preaviz nu a
fost menționat în notificarea de denunțare, încetarea contractului se produce la data expirării
termenului, dată la care obligația de restituire devine exigibilă.
În cazul în care contractul de locațiune încetează prin denunțare unilaterală, un nou
contract poate fi încheiat numai prin consimțământul ambelor părți, iar nu prin simpla renunțare
la efectele denunțării unilaterale.
Contractul de locațiune fără determinarea duratei, constatat prin înscris autentic ori, după
caz, încheiat prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organul fiscal competent
constituie titlu executoriu cu privire la obligația de restituire a bunului (art. 1816 alin. 3 Cod
civil).

Expirarea termenului
Dispozițiile art. 1809 alin. 1 Cod civil reglementează o modalitate firească de încetare a
contractului de locațiune prin simpla expirare a termenului convenit de părți sau, după caz,
prevăzut de lege. Pentru a interveni încetarea contractului de locațiune ca urmare a expirării
termenului nu este necesară o înștiințare prealabilă.
Dacă, după împlinirea termenului locațiunii, locatarul continuă să își îndeplinească
obligațiile fără ca locatorul să se împotrivească operează tacita relocațiune (art. 1810 Cod civil).
Fiind încheiată o nouă locațiune, părțile trebuie să îndeplinească cerințele prevăzute de lege
pentru încheierea contractului.
Prin efectul tacitei relocațiuni, noua locațiune va fi considerată pe durată nedeterminată,
dacă părțile nu convin altfel sau legea nu prevede o altă soluție (art. 1810 alin. 2 Cod civil). Cu
deosebirea arătată, noua locațiune va fi considerată încheiată în aceleași condiții, inclusiv în
privința garanțiilor stipulate pentru executarea contractului inițial.
Rezilierea pentru neexecutare
Fiind un contract sinalagmatic cu executare succesivă, contractul de locațiune este supus
rezilierii pentru neexecutare de obligații în condițiile dreptului comun.
Atfel, în cazul în care, fără justificare, una din părțile contractului de locațiune nu își
execută obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locațiunea cu
daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii (art. 1817 Cod civil).
Pieirea lucrului
Contractul de locațiune încetează de drept dacă bunul a fost distrus în totalitate sau nu
mai poate fi folosit potrivit destinației stabilite (art. 1818 alin. 1 Cod civil), întrucât locatorul nu
mai poate asigura locatarului folosința bunului și nici nu poate fi obligat la reconstruirea,
refacerea sau înlocuirea lui.
Dacă imposibilitatea folosirii bunului este numai parțială, locatarul poate, după
împrejurări, să ceară fie rezilierea locațiunii, fie reducerea proporționașă a chiriei (art. 1818 ali. 2
Cod civil).
Dacă bunul este doar deteriorat, contractul de locațiune continuă, aplicându-se regulile
privind sarcina efectuării reparațiilor (art. 1818 alin. 3 Cod civil).
În toate cazurile în care imposibilitatea totală sau parțială de folosire a bunului este
fortuită, locatarul nu are dreptul la daune-interese (art. 1818 alin.4 Cod civil).
 Desființarea titlului locatorului
Art. 1819 Cod civil reglementează încetarea de drept a contractului de locațiune ca
urmare a desființării dreptului ce permitea locatorului să asigure folosința bunului – obligație de
esența locațiunii. Desființarea titlului locatorului poate interveni, spre exemplu, ca urmare a
anulării sau rezoluțiunii contractului prin care locatorul a dobândit acel bun sau ca urmare a
evingerii acestuia.
De la regula încetării contractului prin desființarea titlului locatorului, alin. 2 al art. 1819
Cod civil instituie o excepție în sensul că locațiunea va continua să producă efecte și după
desființarea titlului locatorului pe durata stipulată de părți, fără a depăși un an de la data
dsființării titlului locatorului, însă numai dacă locatarul a fost de bună-credință la încheierea
locațiunii.
Înstrăinarea bunului închiriat
Potrivit art. 1811 Cod civil, dacă bunul dat în locațiune este înstrăinat, dreptul locatarului
este opozabil dobânditorului, după cum urmează:
- în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locațiunea a fost notată în cartea
funciară;
- în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locațiunii este
anterioară datei certe a înstrăinării;
- în cazul mobilelor supuse unor formalități de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit
aceste formalități;
- în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în folosința
locatarului.
Dacă părțile convin astfel, locațiunea încetează în cazul înstrăinării bunului dat în
locațiune (art. 1812 alin. 1 Cod civil). Cu toate acestea, locațiunea rămâne opozabilă
dobânditorului chiar și după ce locatarului i s-a notificat înstrăinarea, pentru un termen de două
ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării denunțării contractului, conform prevederilor
art. 1816 alin. 2 Cod civil. Dacă locațiunea încetează prin înstrăinarea bunului de către locator,
locatarul căruia i s-a comunicat încetarea contractului cu respectarea prevederilor legale nu are
drept la despăgubire nici împotriva locatorului, nici împotriva dobânditorului (art. 1812 alin. 3
Cod civil).
Moartea locatorului sau a locatarului (art. 1820 Cod civil)
Nefiind un contract încheiat intuitu personae, locațiunea nu încetează prin moartea
locatorului sau a locatarului.
Cu toate acestea, în cazul locațiunii cu durată determinată, moștenitorii locatarului pot
denunța contractul în termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoștință de moartea
locatarului și existența locațiunii.