1.

3 Prile componente ale cadastrului

Prile componente ale cadastrului (tehnic, economic i juridic), la rndul su se afl ntr-o strns legtur. n multe aspecte di i!i"ilitatea prilor componente ale cadastrului poart un caracter mai mult teoretic. n practica implementrii cadastrului ntre aceste pri componente nu e#ist $hotare%. &ai ales aceast conclu!ie se rspndete asupra prii tehnice a cadastrului. Partea tehnic a cadastrului i-a cptat denumirea prin faptul c n coninutul su predomin aciunile tehnice (msurri). Prin msurri se determin amplasamentul, po!iia, configuraia, mrimea sectoarelor de teren, categoria lor de destinaia, modul de folosin precum i a construciilor, instalaiilor, amenajrilor amplasate pe aceste sectoare, proprietarii i drepturile proprietarilor asupra acestor "unuri. 'in cele artate mai sus re!ult, c partea tehnic a cadastrului cuprinde toate operaiunile tehnice geode!ice, topografice, fotogrammetrice i cartografice care sunt necesare la reali!area msurrilor de teren i calculele amplasrii spaiale (grafic sau numeric) a punctelor care definesc suprafeele de teren, corpurile de proprietate, unitile administrati - teritoriale. (e!ultatul final al prii tehnice a cadastrului este ela"orarea unuia din cele mai importante documente ) planul cadastral. mpreun cu planul cadastral, registrul cadastral al "unurilor imo"ile formea! "a!a sistemului informaional al cadastrului. (egistrul cadastral al "unurilor imo"ile are un coninut mai mult juridic i a fi studiat mai amnunit la capitolul $partea juridic a cadastrului%. 'eci n procesul de reali!are a prii tehnice a cadastrului este ela"orat planul cadastral i iniiat registrul cadastral al "unurilor imo"ile. *a ela"orarea planului cadastral pot fi utili!ate re!ultatele finale ale lucrrilor din alte domenii, cum ar fi, cele de creare a reelei geode!ice de triangulaie i ni elment, ela"orarea hrilor topografice etc.

+otodat, aa lucrri care sunt necesare determinrii structurii cadastrale, categoriei de destinaie sau folosin a o"iectului, proprietarului, dreptului de proprietate asupra "unului etc. sunt efectuate numai n cadrul lucrrilor de cadastru. ,cest coninut al prii tehnice a cadastrului mai poate fi numit i coninutul prii tehnice a cadastrului de baz. -adastrul de "a! este numit atunci cnd el este implementat pentru prima dat sau n condiiile cnd, din diferite moti e, sunt efectuate lucrri masi e pe ntreg teritoriul unor uniti administrati -teritoriale. &oti ele de a repeta lucrrile masi e de cadastru pe unele uniti teritorial-administrati e pot fi diferite. .le se petrec atunci cnd informaia din registrul cadastral, n mare msur, nu coincide situaiei din teren. n condiiile cnd cadastru de "a! a fost deja implementat, atunci periodic se petrec lucrri cadastrale su" forma cadastrului modificat curent (inut periodic, inut la zi). -adastrul curent de regul este efectuat su" influena condiiilor politicii fiscale. ,nume politica fiscal, dup o perioad de timp de /-0 ani cere o anali! total a "unurilor imo"ile n scopul ree#aminrii mrimii plilor fiscale. Periodicitatea efecturii cadastrului curent (modificrilor curente) de /,1 sau 0 ani este sta"ilit de trei factori principali2 - capacitatea de finanare a "ugetului3 - preci!ia de sta"ilire a "a!ei fiscale3 - sta"ilitatea de! oltrii economiei rii. n dependen de coninutul lucrrilor efectuate (cadastru de "a! sau cadastru curent) a depinde i coninutul prii tehnice a cadastrului. ,dic, om ela"ora un plan cadastral nou sau om introduce modificri n planul cadastral e#istent, om introduce un registru nou sau om modifica informaia din registrul cadastral e#istent, om forma dosare cadastrale noi sau le om completa pe cele e#istente. ,ici este necesar de menionat de asemenea, c n majoritatea ca!urilor, cadastru nu se finali!ea! cu partea tehnic dar consecuti sunt efectuate toate cele

trei pri2 tehnic, economic i juridic. 4iele registrului "unurilor imo"ile se completea! cu informaia economic i juridic. Un principiu de baz se a pstra numaidect2 partea tehnic a include att olum de informaie cantitati despre "unul imo"il ct a fi necesar de a ndestula ela"orarea pii economice i juridice a cadastrului. +ehnologia formrii sistemului informaional al cadastrului, acumularea informaiei economice i juridice poate fi diferit n dependen de pro"lema pus, termenul sta"ilit de e#ecutare a lucrrilor, comple#ul de instrumente utili!at etc. +otodat este necesar de sta"ilit c informaia respecti a putea fi acumulat numai atunci cnd o"iectul ("unul imo"il) a fi identificat i a dispune de o adres (cod) cadastral. ,nume aceast condiie i ne impune de a sta"ili n cadrul consecuti itii ndeplinirii lucrrilor, ela"orarea planului cadastral sau modificrile la el pe prima po!iie.

Scopul i coninutul prii economice a cadastrului 5pre deose"ire de partea tehnic, partea economic a cadastrului pri ete "unurile imo"ile prin coninutul su economic, prin prisma alorii lor reale. *a rndul su, aloarea este o funcie a coninutului cantitati i calitati al "unului imo"il e aluat iar e aluarea un proces de determinare a alorii. Partea economic a cadastrului soluionea! o pro"lem important fiscal ) furni!ea! date organelor fiscale despre aloarea "unurilor imo"ile impo!a"ile. ,cti itatea de apreciere a calitii "unurilor imo"ile se numete "onitare cadastral. Pentru fondul funciar, aspectul calitati se refer la "onitarea terenurilor, a categoriilor de destinaie i folosin. *a terenurile agricole "onitarea cadastral se efectuea! n scopul determinrii gradului de producti itate a solurilor n funcie de fertilitatea lor natural i tehnologiilor de lucru.

,spectul calitati al terenurilor cu destinaie agricol se mai completea! cu date pri ind stadiul de degradare a terenurilor, pri ind terenurile amenajate prin lucrri de m"untiri funciare (irigaie, desecri, ndiguiri, com"atere a ero!iunii solurilor )etc. n dependen de categoria de destinaie pot fi "onitate (e aluate) toate categoriile de destinaie ale fondului funciar. Pentru construcii aspectul calitati const n cartarea cldirilor n funcie de materialul de construcie ("eton, lemn, crmid etc.), gradul de u!ur i dotarea cu instalaii. Pentru fondul sil ic, aspectul calitii const n e aluarea fondului lemnos, cartarea terenurilor forestiere, e idena !onelor atacate de "oli, distruse de incendii, furtuni etc. Pentru fondul apelor aspectul calitati const n e idena !onelor inunda"ile, a !onelor care cer a fi amenajate, n e aluarea strii de proteciei a calitii apelor. Prin metodele de "onitare a terenurilor agricole se poate de sta"ilit, n mod tiinific, aloarea produciilor i a eniturilor nete cadastrale. -oninutul prii economice a cadastrului include2 a) acumularea "unurile imo"ile3 ") e aluarea "unurilor imo"ile. *a rndul su, att coninutul informaiei acumulate despre "unurile imo"ile ct i metodele e alurii lor 6r depinde de scopul final. ,dic om efectua o e aluare masi n scopuri fiscale sau o e aluare selecti sau indi idual n alte scopuri dect cele fiscale. . aluarea selecti include un comple# de aciuni de determinare a alorii unui "un imo"il (unui grup de "unuri imo"ile) n condiiile n care "unuri asemntoare lor au fost deja ndute-cumprate pe piaa imo"iliar, aloarea lor fiind determinat prin diferite metode tipice, n diferite scopuri. informaiei economice (cantitati e i calitati e) despre

. aluarea indi idual se refer la "unuri immo"ile specifice. *a categoria o"iectelor asupra crorar se aplic principiile e alurii indi iduale pot fi raportate o"iectele de cultur i art, o"iecte industriale unice etc. 'up cum deja am constatat, aloarea "unului imo"il se afl ntr-o dependen direct de caracteristicile cantitati e i calitati e ale lui. Prin faptul c caracteristicile cantitati e i calitati e ale tuturor o"iectelor se afl ntr-o permanent micare, acumularea informaiei despre "unul imo"il i e aluarea lui se nfptuiete la o dat concret inndu-se cont de factorii economici i sociali. Metodele de evaluare. 5unt cunoscute urmtoarele metode de e aluare2 a)metoda anali!ei comparati e a n!rilor, care se "a!ea! pe estimarea alorii o"iectului prin compararea lui cu alte o"iecte similare, ndute sau propuse spre n!are3 ") metoda eniturilor, care se "a!ea! pe estimarea iitoarelor enituri i cheltuieli legate de utili!area o"iectului e alurii3 c)metoda cheltuielilor, care se "a!ea! pe estimarea cheltuielilor pentru crearea unui o"iect analogic celui e aluat sau a cheltuielilor pentru nlocuirea o"iectului supus e alurii. 7ndiferent de metoda de e aluare aplicat, asupra re!ultatului final influenea! calitatea informaiei acumulate. 5urse de informaie pot fi diferite dar cu un coeficient nalt de ncredere. &ai eridic este considerat informaia acumulat nemijlocit n procesul tran!aciei. 8 asemenea informaie poate fi cptat n procesul anali!ei tran!aciilor, studiind informaia din oficiile cadastrale teritoriale care nregistrea! toate tran!aciile nfptuite. 'e asemenea mai pot fi studiate contractele, ofertele,

anunurile, diferite registre, inter iuri cu participanii la tran!acii, mediatori, e aluatori, "rocheri, arendai etc. 'e asemenea este necesar de menionat c un e aluator deja dispune de o "a! de date proprie, acumulat n procesul acti itii sale. 'e multe ori i calitatea e alurii "unului imo"il depinde de "a!a de date de care dispune e aluatorul. Parte juridic a cadastrului. Constituia Republicii Moldova este *egea ei 5uprem. 9ici o lege i nici un alt act juridic care contra ine pre ederilor -onstituiei nu are putere juridic. +oat "a!a legislati i normati a cadastrului, de asemenea este racordat la *egea 5uprem, la -onstituia (epu"licii &oldo a. 9ormele constituionale care nemijlocit se refer la domeniul cadastrului sunt2 a) dreptul la informaie3 ") dreptul la proprietate3 c) ocrotirea dreptului de proprietate. Prin definiia cadastrului n capitolul respecti deja este sta"ilit c cadastru, n primul rnd, repre!int un sistem informaional. *a rndul su, -onstituia (epu"licii &oldo a la capitolul respecti pre ede, c orice cetean al (epu"licii &oldo a dispune de dreptul nelimitat la orice informaie de interes pu"lic. +ot din definiia cadastrului mai constatm c o"iectul cadastrului (sistemului informaional) sunt terenurile, construciile, instalaiile, amenajrile amplasate pe aceste terenuri, drepturile asupra lor i proprietarii acestor "unuri imo"ile. ,stfel -onstituia (epu"licii &oldo a pune n funcia cadastrului formarea, nregistrarea, ocrotirea dreptului asupra "unurilor imo"ile indiferent de tipul de proprietate. Codul Civil actual, adoptat de ctre Parlamentul (epu"licii &oldo a prin *egea ::6;-<= din > iunie ?66? de! olt pre ederile -onstituiei (epu"licii

&oldo a inclusi

i pe segmentul ce se refer ca domeniul cadastrului prin

urmtoarele compartimente2 a) patrimoniul3 ") proprietatea3 c) do"ndirea i ncetarea dreptului de proprietate3 d) aprarea dreptului de proprietate3 e) u!ufructul, u!ul i a"itaia, ser itutea, superficia, gajul3 f) registrul "unurilor imo"ile. ,ceste compartimente ale codului -i il n realitate creea! concepia cadastrului "unurilor imo"ile n ntregime. *a compartimentul $patrimoniu% -odul -i il de! olt noiunea de $"un imo"il% care este o"iectul cadastrului. -ompartimentele -odului -i il ca $proprietatea%, $do"ndirea i ncetarea dreptului de proprietate%, $registrul "unurilor imo"ile% sunt puse la "a!a prii juridice a cadastrului n ntregime. Codul funciar la rndul su este ela"orat ntru de! oltarea pre ederilor att a -onstituiei (epu"licii &oldo a ct i a -odului -i il pe un segment important al relaiilor ci ile cum sunt relaiile funciare. 7mportana -odului funciar pentru implementarea cadastrului n &oldo a reiese de asemenea din scopul i coninutul cadastrului n ntregime. (eieind din conclu!ia c cadastru, n coninutul su este funciar, codul funciar, relaiile funciare reglementate de el, sunt puse la "a!a actelor legislati e i normati e ce in nemijlocit de implementarea i inerea cadastrului n &oldo a. -odul funciar formulea! noiunea de sector de teren care este elementul de "a! n formarea sistemului informaional, n formarea i apoi nregistrarea dreptului asupra sectorului de teren, mpreun cu construciile, instalaiile, amenajrile amplasate pe el. 'repturile asupra sectoarelor de teren sunt do"ndite sau ncetea! de a mai e#ista, n "a!a -odului funciar.

Le ea cadastrului bunurilor imobile sta"ilete modul de creare i inere a cadastrului "unurilor imo"ile. *a rndul su, ea este ela"orat n conformitate cu pre ederile -onstituiei (epu"licii &oldo a, -odului -i il, -odului funciar, alte acte legislati e. ,ceasta este legea de "a! a cadastrului. n "a!a ei a fost creat sistemul cadastral contemporan n &oldo a, au fost create organele de implementare i inere a cadastrului, sta"ilite funciilor la ni el att repu"lican ct i local. 8 de! oltare esenial n coninutul *egii cadastrului "unurilor imo"ile a cptat nemijlocit modul de nregistrare a "unurilor imo"ile. ,ici sunt sta"ilite forma i coninutul registrului "unurilor imo"ile, drepturile i o"ligaiile registratorului, proprietarilor de "unuri imo"ile la nregistrare etc. n final *egea cadastrului "unurilor imo"ile ser ete ca "a! pentru ntreprinderea aciunilor concrete, ela"orarea planurilor de acti itate, ntreprinderea msurilor referitoare unor pro"leme concrete. n "a!a acestei legi a fost iniiat nregistrarea primar masi , sunt soluionate multe pro"leme ce in de e aluarea masi a "unurilor imo"ile etc. !lte acte le islative i normative. n conformitate ci legile descrise mai sus au mai fost ela"orate un ir de alte legi i regulamente, instruciuni care in nemijlocit de implementarea cadastrului. ,semenea legi au fost deja adoptate n domeniul geode!iei, cartografie, e alurii "unurilor imo"ile etc. n conte#tul implementrii cadastrului au mai fost ela"orate un ir de regulamente, instruciuni etc. care au funcia de reglementare a procesului de nregistrare a "unurilor imo"ile att masi ct i selecti . -a orice fenomen, proces, i cadastru se afl ntr-o permanent de! oltare. Paralel cu aceasta se afl n de! oltare permanent i cadrul legislati i normati al cadastrului.