Consideraţii privind vânzarea lucrului altuia în lumina noului Cod Civil

Av. Oana Alexandru

Avocat colaborator in cadrul SCA Schoenherr si Asociatii

Introducere

Daca vânzarea lucrului altuia era anterior noului Cod Civil o instituţie nereglementată, a
cărei existenţă sau validitate făcea obiectul unor dispute aprinse, noul Cod Civil aduce în
sfârşit o reglementare în acest sens.

Întrebarea firescă este de ce a fost necesară introducerea unei asemenea reglementări şi

la ce ajută ea în mod practic.

În încercarea de a răspunde la întrebare, vom prezenta în mod succinct situaţia existentă

anterior intrării în vigoare a noului Cod Civil, precum şi reglementarea adusă prin noua
legislaţie. De asemenea, având în vedere influenţa majoră pe care Codul civil din Quebec
o are asupra Noului Cod civil român, vom vedea ce prevede acesta în materie de vânzare
a lucrului altuia.

Aplicaţii practice

Problema vânzării bunului altuia poate să apară în acele situaţii în care vânzătorul unui
bun determinat, mobil sau imobil, nu este proprietarul bunului şi părţile au cunoştinţă
despre aceasta. După cum vom vedea mai jos, buna sau reaua credinţă a părţilor era,
conform anumitor opinii exprimate anterior intrării în vigoare a noului Cod Civil,
determinantă pentru stabilirea validităţii contractului.

În ceea ce priveşte bunurile imobile, în practică au fost dezvoltate structuri care să

permită cumpărătorului să achiziţioneze dreptul de proprietate asupra unui imobil care
aparţine unei alte persoane decât potenţialul vânzător. De exemplu, cumpărătorul încheie
cu intermediarul un antecontract de vânzare – cumpărare în care se prevede că într-un

www.schoenherr.eu
anumit termen intermediarul va dobândi dreptul de proprietate asupra imobilului şi îl va
vinde cumpărătorului la un preţ stabilit la momentul antecontractului. Ulterior,
intermediarul achiziţionează imobilul de la proprietar şi prin încheierea unui contract de
vânzare cu cumpărătorul îi transmite acestuia dreptul de proprietate. Dar o asemenea
structură necesită exprimarea unui nou acord de voinţă între prmoitentul cumpărător şi
promitentul cumpărător şi una dintre părţi, cântărind oportunitatea ar putea refuza
perfectarea contractului de vânzare cumpărare 1. Ar putea fi această structură înlocuită cu
ceva mai simplu?

Alte cazuri în care s-a pus problema vânzării lucrului altuia sunt: (i) vânzarea unui lucru
mobil furat; (ii) vânzarea unui bun aflat în coproprietate, respectiv atunci când un singur
coproprietar, care în realitate are doar o cotă parte indiviză, imaterială din dreptul de
proprietate, vinde întreg bunul (iii) vânzarea bunurilor comune de către unul dintre soţi,
(iv) vânzarea de către stat a unor imobile, care au fost preluate fără titlu etc.

Situaţia anterioară noului Cod civil

Codul civil român din 1864 (pe care în continuare îl vom numi „Codul civil”) nu a preluat
prevederile cuprinse în art. 1599 din Codul civil francey conform căruia „vânzarea lucrului
altuia este nulă; ea poate da loc la daune-interese, atunci când cumpărătorul n-a ştiut că
lucrul era al altuia”.

În lipsa unei reglementări exprese, în doctrina şi în practica judiciară românească au

existat numeroase opinii, dintre care cîteva vor fi amintite în continuare.

Conform unei opinii, vânzarea lucrului altuia este nulă absolut, pentru lipsă de cauză „ca
motiv psihologic determinant al consimţământului părţilor, arătându-se că lipseşte scopul
principal şi imediat al contractului, adică strămutarea proprietăţii” 2

Potrivit unei alte opinii, dacă părţile au încheiat contractul de vânzare – cumpărare
cunoscând că lucrul vândut aparţine unei alte persoane, s-a considerat că o asemenea
vânzare este nulă absolut, fiind o operaţiune speculativă şi având o cauză ilicită 3

1
Sergiu Golub, Aspecte privind vânzarea lucrului altuia, în Revista de Drept Comercial nr. 5/2002, p. 80
2
D. Alexandresco, Explicaţiunea teoretică şi practică a dreptului civil român, tomul al optulea, Bucureşti, 1925,
p. 92
3
Fr. Deak, Tratat de drept civil, Contracte speciale, Vol. I Vanzarea – cumpărarea. Schimbul, Bucureşti, 2006,
p. 76
Într-o a treia opinie, s-a susţinut necesitatea de a distinge în funcţie de momentul la care
părţile au convenit să se transfere dreptul de proprietate. Astfel dacă proprietatea asupra
bunului se transmite cumpărătului de îndată, vânzarea este anulabilă pentru eroare
asupra substanţei obiectului vânzării. Însă dacă acordul părţilor, cunoscând faptul că
bunul nu este proprietatea vânzătorului, poate fi interpretat în sensul că „nu s-a urmărit
imediata strămutare a proprietăţii lucrului, ci că vânzătorul s-a obligat a-l procura mai
târziu cumpărătorului (obligaţia de a face), convenţia este valabilă” 4.

Alţi autori, au opinat că dacă părţile sau cel puţin cumpărătorul a fost în eroare, crezând
că lucrul vândut aparţine vânzătorului, vânzarea este anulabilă pentru eroarea – viciu de
consimţământ asupra calităţii esenţiale a vânzătorului, care a fost considerat de
cumpărător drept proprietar al lucrului 5. Într-un asemenea caz, doar cumpărătorul ar
putea nulitatea relativă a contractului de vânzare – cumpărare.

Conform unei alte opinii, vânzarea lucrului altuia este valabilă punîndu-se problema
rezoluţiunii contractului de vânzare – cumpărare în temeiul răspunderii vânzătorului de
garanţie pentru evicţiune faţă de cumpărător. 6

Au existat şi opinii conform cărora în materie comercială, vânzarea lucrului altuia este
valabilă, dacă părţile nu au înţeles să încheie o vânzare translativă de proprietate în
momentul formării contractului 7.

Într-o altă opiie, s-a apreciat că vânzarea lucrului altuia este valabilă, în caz de
neeexecutare a obligaţiei vânzătorului de a transfera proprietatea asupra lucrului vândut,
punându-se numai problema rezoluţiunii vânzării 8. După cum vom vedea în continuare,
concepţia noului Cod Civil merge pe o asemenea interpretare.

Şi în practica judiciară, soluţiile au fost variate.

4
M.B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, Ed. All, 1998, p. 620
5
Fr. Deak, op. Cit, p. 72 – 73; G. Boroi, Drept civil. Partea generală. Persoanele, Editura All Beck, 2002, p. 177
, p. 1776 I. Lulă, Discuţii refeitoare la controversata problemă a consecinţelor juridice ale vânzării bunului altuia,
în Dreptul nr. 3/1999, p. 65 -68
7
I. Turcu, L.Pop, Contracte comerciale, Editura lumina Lex, 1997, vol. I, p. 146
8
R. Codrea, Consecinţele vânzării lucrului altuia, în Dreptul nr. 9/1998, p. 31-32
Astfel, s-a considerat că vânzarea altuia, nefiind reglementată, este supusă principiilor
generale care guvernează materia convenţiilor. 9 S-ar putea face astfel aplicarea
principiului nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet (nimeni nu se
poate obliga valabil la ceva ce nu are sau la mai mult decît are), dar şi cel al bunei –
credinţe, al aparenţei în drept, al asigurării securităţii dinamice a circuitului civil 10

Într-o altă speţă, s-a statuat că nu există nicio dispoziţie legală care să prevadă că
promisiunea de vînzare a unui bun imobil făcută de neproprietar ar fi lovită de nulitate şi
că persoana neproprietară are posibilitatea să cumpere, de la proprietar, bunul promis la
vânzare şi apoi să fie în măsură să perfecteze vânzarea 11

În alte speţe, s-a considerat că vânzarea lucrului altuia are la bază o eroare asupra
calităţii de proprietar a vânzătorului şi ca atare, este lovită de nulitate relativă. O
asemenea nulitate poate fi invocată doar de către cumpărător, iar dacă vânzătorul
devine, ulterior vânzării, proprietar al lucrului vândut sau dacă adevăratul proprietar
ratifică vânzarea, aceasta se consolidează 12.

În numeroase speţe, soluţia a fost dată în funcţie de buna-credinţă sau reaua – credinţă
a părţilor la încheierea contractului de vânzare a lucrului altuia. Astfel, dacă ambele părţi
au cunoscut că bunul nu era proprietatea vânzătorului, fiind deci de rea credinţă, s-a
considerat că vânzarea lucrului altuia este lovită de nulitate absolută în baza principiului
conform căruia „frauda corupe totul” şi a principiului bunei – credinţe în raporturile civile.
Fiind un caz de nulitate absolută, adevăratul proprietar are dreptul să introducă o acţiune
în nulitatea vânzării, la care nu a consimţit 13.

Într-o altă speţă, s-a considerat că anularea titlului de proprietate al transmiţătorului cu

titlu oneros al unui bun nu atrage nulitatea actului terţului achizitor, în măsura în care

9
T.S. s.civ., decizia 1816/1975, în R. I. Motica, F. Moţiu, Contractul de vânzare – cumpărare, Teorie şi practică
judiciară, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1999, p. 222
10 Mircea Noşlăcan, Buna – credinţă şi teoria aparenţei în drept,
http://www.uab.ro/reviste_recunoscute/reviste_drept/annales_10_2007/noslacan_ro.pdf.
11
T.S., s.civ., decizia 412/1980 în R.I. Motica, F. Motiu, Contracte civile. Sinteză teoretică şi practică judiciară,
Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1998, p. 39
12
T.S., col civ., decizia 2557/1955, în R.I. Motica, F. Moţiu, Contractul de vânzare – cumpărare, Teorie şi
practică judiciară, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1999, p. 241
13
T.S. s.civ. 279/1976 în R. I. Motica, F. Moţiu, Contractul de vânzare – cumpărare, Teorie şi practică judiciară,
Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1999, p. 244
acesta este de bună credinţă 14. O asemenea soluţie se bazează pe raţiuni de echitate şi
utilitate socială. Evident că această soluţie nu îşi mai găseşte aplicarea în cazul în care
cumpărătorul a cunoscut, sau cu minime diligenţe putea să cunoască nevalabilitatea
titlului de proprietate al înstrăinătorului, fiind astfel de rea – credinţă. Într-un asemenea
caz, nulitatea titlului vânzătorului ar atrage şi nulitatea titlului cumpărătorului.

În condiţiile în care cel puţin una din părţile la contractul de vânzare a fost de bună
credinţă, în practica judiciară s-a admis că adevăratul proprietar are la îndemână doar
acţiunea în revendicare, care ar putea fi paralizată prin invocarea uzucapiunii – pentru
bunurile imobile – sau prin excepţia prevăzută de art. 1909 – 1910 din Codul civil –
pentru bunuri mobile, el neputând solicita anularea sau rezoluţiunea contractului de
vânzare – cumpărare 15.

După cum poate fi uşor observat, exista o diversitate foarte mare opinii în legătură cu
soarta vânzării lucrului altuia, astfel încât existenţa unei reglementări legale exprese este
binevenită.

Reglementarea introdusă prin noul Cod Civil

Noul Cod Civil introduce în sfârşit o reglementare expresă care permite dispunerea de
bunurile unei alte persoane.

Această reglementare apare cu titlu general în secţiunea referitoare la obligaţii, având şi

o aplicaţie particulară în cadrul secţiunii privind contractul de vânzare cumpărare.

Astfel, pe de o parte, conform art. 1230 din noul Cod Civil, dacă prin lege nu se prevede
altfel, bunurile unui terţ pot face obiectul unei prestaţii, debitorul (i) fiind obligat să le
procure şi să le transmită creditorului, sau (ii) după caz, să obţină acordul terţului. În
cazul neexecutării obligaţiei, debitorul răspunde pentru prejudiciile cauzate.

Pe de altă parte, vânzarea bunului altuia este reglementată de art. 1683 din noul Cod
Civil.

14
T.S., s.civ., decizia 467/1959 în R. I. Motica, F. Moţiu, Contractul de vânzare – cumpărare, Teorie şi practică
judiciară, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1999, p. 242
15
C.S.J, s.civ., decizia 132/1994 în în R.I. Motica, F. Motiu, Contracte civile. Sinteză teoretică şi practică
judiciară, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1998, p. 87
Conform alineatului 1 al art. 1683, dacă, la data încheierii contractului asupra unui bun
individual determinat, acesta se află în proprietatea unui terţ, contractul este valabil, iar
vânzătorul este obligat să asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul său
către cumpărător.

Aşadar existenţa dreptului de proprietate al vânzătorului nu este văzută drept o condiţie

de validitate a contractului, vânzătorul având însă o obligaţie de a asigura transmiterea
dreptului de proprietate de la titular către cumpărător.

Posibilitatea de a transmite dreptul de proprietate în viitor este avută în vedere şi de

definiţia contractului de vânzare cuprinsă în art. 1650 alin 1, conform căreia „vânzarea
este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită
cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preţ pe care cumpărătorul se
obligă să îl plătească”.

Considerăm că o asemenea obligaţie este o obligaţie de rezultat, legea prevăzând

modalitatea în care aceasta trebuie îndeplinită. Conform alin. 2 al art. 1683, obligaţia
vânzătorului se consideră ca fiind executată:

• prin dobândirea de către vânzător a bunului,

• prin ratificarea vânzării de către proprietar, sau

• prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procură cumpărătorului
proprietatea asupra bunului.

Este evident că o vânzare valabilă nu s-ar putea realiza fără consimţământul

proprietarului sau printr-o altă modalitate în care dreptul de proprietate să se transmită
în mod valabil de la proprietar, direct sau indirect, către cumpărător.

Transmiterea dreptului de proprietate are loc din momentul dobândirii bunului de către
vânzător sau din momentul ratificării contractului de vânzare de către proprietar. Această
prevedere cuprinsă în alineatul 3 al art. 1683 îşi găseşte aplicarea în cazul în care din
lege sau din voinţa părţilor nu rezultă altfel.

Întrucât transmiterea dreptului de proprietate către cumpărător nu este văzută drept o

condiţie de validitate a contractului, ci drept o obligaţie a vânzătorului, în caz de ne-
executare, cumpărătorul va putea cere rezoluţiunea contractului, restituirea preţului,
precum şi dacă este cazul, daune - interese.
Noul Cod Civil abordează şi ipoteza în care un coproprietar a vândut bunul proprietate
comună, deşi la momentul încheierii contractului nu avea decât o cotă parte din dreptul
de proprietate asupra bunului. Astfel, în cazul în care un coproprietar a vândut bunul
proprietate comună şi ulterior nu asigură transmiterea întregului bun către cumpărător,
acesta poate cere, pe lângă daune interese, la alegere

• reducerea preţului proporţional cu cota-parte pe care nu a dobândit-o;

• rezoluţiunea contractului în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă ar fi ştiut

că nu va dobândi proprietatea întregului bun.

Modalitatea de stabilire a daunelor – interese pe care vânzătorul le datorează

cumpărătorului în cazul în a care nu asigură transmiterea dreptului de proprietate asupra
lucrului vândut este reglementată de alineatul 6 al art 1683, care prevede că întinderea
acestor daune – interese se stabileşte conform regulilor prevăzute la art. 1702 şi 1703
din noul Cod Civil.

Astfel, conform art. 1702 din noul Cod Civil, daunele – interese datorate de vânzător
cuprind:

(a) valoarea fructelor pe care cumpărătorul a fost obligat să le restituie celui

evins;

(b) cheltuielile de judecată efectuate de cumpărător în procesul cu cel care l-a

evins, precum şi în procesul de chemare în garanţie a vânzătorului;

(c) cheltuielile încheierii şi executării contractului de către cumpărător;

(d) pierderile suferite şi câştigurile nerealizate de către cumpărător din cauza

evicţiunii.

De asemenea, vânzătorul este ţinut să ramburseze cumpărătorului sau să facă să i se

ramburseze de către acela care evinge toate cheltuielile pentru lucrările efectuate în
legătură cu bunul vândut, fie că lucrările sunt autonome 16, fie că sunt adăugate 17, dar în
acest din urmă caz, numai dacă sunt necesare sau utile.

16
Conform art. 578 alin 1 din noul Cod civil, ”lucrările autonome sunt construcţiile, plantaţiile şi orice alte
lucrări cu caracter de sine stătător realizate asupra unui imobil”.
Dacă vânzătorul a cunoscut cauza evicţiunii la data încheierii contractului, el este dator
să ramburseze cumpărătorului şi cheltuielile făcute pentru efectuarea şi, după caz,
ridicarea lucrărilor voluptoare.

Art. 1683 alin. 6 cuprinde ipoteza în care cumpărătorul avea cunoştinţă despre faptul că
bunul nu aparţinea în întregime vânzătorului. Într-o asemenea ipoteză, cumpărătorul nu
poate solicita rambursarea cheltuielilor referitoare la lucrările autonome sau voluptoare,
considerându-se că a făcut aceste cheltuieli pentru sporirea confortului pe riscul său.

Noua reglementare vizează bunurile individual determinate, întrucât vânzarea unor

bunuri generice nu pune probleme.

Deşi credem că existenţa acestei reglementări este salutară, observăm că ea este foarte
succintă şi anumite chestiuni nu îşi găsesc răspunsul în mod direct.

De exemplu, noul Cod Civil nu reglementează termenul în care vânzătorul trebuie să

asigure transmiterea proprietăţii către cumpărător. Considerăm că nimic nu împiedică
părţile să stipuleze un termen până la care vînzătorul să îşi îndeplinească obligaţia
asumată.

Noul Cod Civil nu conţine prevederi care să valideze vânzarea bunului altuia făcută în
mod fraudulos. S-ar putea afirma că principiul „frauda corupe totul” îşi găseşte
aplicabilitatea în continuare şi ca atare contractul de vânzare este nul absolut.

O altă problemă practică va fi în legătură cu bunurile imobile, respectiv în ceea ce

priveşte înregistrarea vânzării bunului altuia în Cartea funciară, unde vor trebui
respectate şi dispoziţiile privitoare la Cartea funciară.

Aspecte de drept comparat. Reglementarea prevăzută în Codul civil din Quebec

Deşi Codul civil din Quebec a reprezentat o influenţă majoră pentru instituţiile din noul
Cod Civil, concepţiile din cele două coduri asupra vânzării lucrului altuia sunt diferite.

17
Conform art. 578 alin 3 din noul Cod civil, “Lucrările adăugate nu au caracter de sine stătător”, ele putând fi:
„a) necesare, atunci când în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora; b) utile, atunci când sporesc
valoarea economică a imobilului; sau c) voluptuare, atunci când sunt făcute pentru simpla plăcere a celui care
le-a realizat, fără a spori valoarea economică a imobilului”.
Astfel, conform art. 1713 din Codul civil din Quebec, vânzarea unui bun de către o altă
persoană decât proprietarul sau decât persoana însărcinată sau autorizată să vândă,
poate fi declarată nulă. Cu toate acestea, în cazul în care vânzătorul devine proprietar,
vânzarea nu va mai putea fi declarată nulă.

Adevăratul proprietar poate solicita anularea vînzării şi revendica bunul vândut de la

cumpărător cu excepţia cazului în care vânzarea s-a făcut sub control judecătoresc sau a
cazului în care cumpărătorul poate invoca uzucapiunea (art. 1714 alin. 1 din Codul civil
din Quebec).

În cazul în care lucrul este un bun mobil vândut în cursul ativităţii obişnuite a unei
întreprinderi, proprietarul este ţinut să restituie cumpărătorului de bună credinţă preţul
pe care acesta din urmă l-a plătit (art. 1714 alin. 2 din Codul civil din Quebec).

Art. 1715 din Codul civil din Quebec precizează de asemenea că si cumpărătorul poate
solicita anularea vînzării. Cu toate acestea, atunci când proprietarul nu este îndreptăţit să
revendice bunul, nici cumpărătorul nu o va putea face.

Din prevederile enunţate mai sus, rezultă că în concepţia Codului civil din Quebec,
vânzarea lucrului altuia este sancţionată cu nulitatea, care poate fi invocată atât de
adevăratul proprietar, cât şi de cumpărător. Nulitatea însă poate fi înlăturată dacă
vânzătorul devine proprietar al lucrului şi ca atare acesta va putea transmite dreptul de
proprietate către cumpărător. Cumpărătorul va fi de asemenea protejat în cazul în care
vânzarea s-a făcut sub control judiciar sau în caz de uzucapiune.

Concluzii

Noul Cod Civil consacră instituţia vânzării lucrului altuia şi mai larg dreptul de a dispune
de bunurile altuia. Pe de o parte, aceasta va da posibilitatea participanţilor la circuitul
civil să înlocuiască cu aceasă instituţie anumitele structuri mai complicate folosite până în
prezent. Pe de altă parte, noua insitituţie va asigura o abordare unitară în materie care
va înlocui astfel numeroasele interpretări existente până în prezent în doctrină şi în
jurisprudenţă.