Tenerife Property Network

websites: www.tenerife-propertynet.com & www.parquesantiago-tenerife.com

blog: www.parquesantiago-tenerife.com/blog

Imobiliare Tenerife, Insulele Canare, Spania

Ghidul cumpărătorului român

Etapele Tranzactiei. Procedura. Costuri.

Introducere

Achizitia unei proprietati in strainate nu trebuie sa fie o problema dificila si nici un eveniment
marcat de impedimente.
Cu parteneri de incredere, procesul trebuie sa fie unul simplu, iar tranzactia in sine, un eveniment
cat mai relaxat.
Ce trebuie sa stii atunci cand vrei sa achizitionezi o proprietate pe o insula atat de populara si de
aglomerata turistic ca Tenerife este ca piata imobiliara este impartita in agenti legali si agenti ilegali.
Agentii legali se impart la randul lor in agenti de incredere si in agenti pe care nu te poti baza si care
iti mai pot provoca multe alte pierderi prin inventarea unei serii de costuri sau aplicarea lor abuziva.
Problema increderii pe o insula turistica la nivel international este critica si o mare provocare.
Citeste si articolele despre frauda si greseli pe care trebuie sa le eviti atunci cand vrei sa cumperi
o proprietate in Tenerife:
• 7 Mistakes to Avoid when Buying Real Estate in Tenerife (autor Bettina van Belle,
proprietar Tenerife Property Management)
• Fraud. Watch Out! (autor Bettina van Belle, proprietar Tenerife Property Management)
Tenerife Property Network ofera toata gama de servicii in procesul achizitionarii unei proprietati in
Tenerife, pe langa consultanta gratuita pentru facilitarea procesului decizional.

Imobiliare Tenerife: Ghidul cumpărătorului român – Etape. Proceduri. Costuri.

1. Cautarea proprietatii
- Imobiliare Tenerife Ghidul Cumpărătorului Român -
Primul pas este sa iti alegi proprietatea de indata ce te-ai informat despre insula si ai luat decizia ca
vrei sa achizitionezi o proprietate aici (din motive de vindecare, de revitalizare a sanatatii in urma
stresului, o viata mai linistita, o noua afacere sau investitie profitabila in imobiliare).
Daca vrei o proprietate in oricare din zona de sud a insulei, poti incepe cautarea pe site-ul general al
agentiei noastre la www.tenerife-propertynet.com.
Daca vrei un apartment in prestigioasele complexuri turistice si rezidentiale Parque Santiago din
Playa de las Americas, poti incepe cautarea pe site-ul de nisa al agentiei noastre la
www.parquesantiago-tenerife.com
In cazul in care niciuna din proprietatile noastre nu corespunde cerintelor tale, suntem siguri ca o
gasim pe cea potrivita apeland la reteaua noastra de colaboratori de incredere.
 2. Vizionarea proprietatii
- Imobiliare Tenerife Ghidul Cumpărătorului Român -
Dupa ce ai ales proprietatile pe care doresti, organizam vizionarile si mergem in teren. Uneori
putem organiza o vizionare a proprietatii in aceeasi zi, dar de cele mai multe este necesar un
interval de 24 de ore deoarece majoritatea proprietatilor stau inchiriate.

3. Oferta si Negociere
- Imobiliare Tenerife Ghidul Cumpărătorului Român -
Ai gasit proprietatea pe care ai vrut-o. Ai vazut-o in teren, iti sunt clare toate detaliile, potentialul ei
inchiriere pe piata, costurile tranzactiei, cheltuieli lunare comunitare. Din punct de vedere
investitional stii deja ce potential are si la ce venituri pasive sa te astepti anual.
Din acest moment poti face o oferta de pret proprietarului.
De regula, negocierile le face agentia noastra, dar oricand poti angaja un avocat sa te reprezinte in
acest proces.
In faza asta trebuie sa stii deja daca dispui de toti banii necesari achizitiei, daca o parte din suma
este prin credit ipotecar – in ce stadiu si termeni esti cu banca, care sunt termenii tranzactiei pe care
ii doresti.
De indata ce la nivel verbal toate partile s-au pus de acord, va trebui sa semnezi la notariat un
antecontract prin care iti exprimi intentia de cumparare si constitui un depozit de 10% din pretul
negociat in favoarea vanzatorului.
4. Alegerea unui avocat
- Imobiliare Tenerife Ghidul Cumpărătorului Român -
Nu esti obligat sa apelezi la un avocat pentru a cumpara o proprietate in Tenerife. In numele tau, noi
putem solicita “Nota Simple” - care este un document care arata statusul curent al proprietatii (daca
este supusa vreunui litigiu, daca exista datorii asociate cu proprietatea, etc).
Cel mai important de retinut este ca notarul public va opera toate verificarile privind statusul si
legalitatea proprietatii si le va confirma.
In orice caz, daca doresti sa apelezi la serviciile unui avocat in procesul tranzactiei, exista pe insula
cabinete specializate, cu birouri de traduceri si interpretariat incorporate, dar si avocati romani care
opereaza aici. Deasemenea, iti putem si noi recomanda un avocat din reteaua noastra de
colaboratori.
5. Antecontractul (Contrato de CompraVenta / Private Purchase Agreement)
- Imobiliare Tenerife Ghidul Cumpărătorului Român -
De indata ce ai ales proprietatea, agentia noastra - Tenerife Property Network intocmeste
antecontractul de vanzare-cumparare.
Prin acest document ambele parti, vanzatorul si cumparatorul, se obliga sa finalizeze tranzactia la o
data ulterioara stabilita de comun acord. De regula 30-60 de zile, ca practica.
Este un document legal, foarte serios, nu trebuie subestimat si nici tratat cu usurinta, drep urmare
noi ne vom asigura ca iti vor fi clare toate clauzele acestuia. Legal, contractul va fi in limba
spaniola, de obicei este dublat si de o copie in limba engleza si/sau o copie legalizata in limba
cumparatorului (pentru siguranta), limba romana in acest caz.
Un contract standard va cuprinde:
– toate datele de identificare ale vanzatorului si cumparatorului, care vor fi aceleasi in Titlul
de Proprietate/ Escritura / Title Deeds.
– pretul tranzactiei;
– metoda de plata;
– perioada contractului;
– garantia ca proprietatea este libera de orice sarcini si obligatii (taxe, datorii, chiriasi, etc);
– in sarcina carei parti va fi plata costurilor tranzactiei (taxe legale si onorarii);
– penalizarile pentru cazul in care partile nu isi respecta obligatia / neexecutarea contractului.
La semnarea contractului cumparatorul este obligat sa depuna in contul vanzatorului un depozit de
10% din pretul proprietatii reprezentand angajamentul acestuia de a finaliza tranzactia.
Contractele pentru proprietatile noi ale dezvoltatorilor sunt mai complexe si contin numeroase
clauze privind legalitatea terenului, locatia dezvoltarii, proprietatea, autorizatii de constructie, data
finalizarii constructiei si de regula se fac direct de catre dezvoltator.
La acest moment cumparatorul cetatean roman trebuie sa aiba si rezidenta temporara (N.I.E.) si
un cont bancar in Tenerife – ideal pentru operatiuni (sau pe teritoriu spaniol). NIE se aloca
extrem de rapid pentru scopul achizitiei unei proprietati.
De acest aspect tot noi ne ocupam si facem toate actele necesare, astfel incat nu este niciun stres. Tu
va trebui sa vii la sectia de politie pe care ti-o vom indica noi, la ora comunicata. Acolo in mai putin
de 1 ora obtinem NIE.
In procesul deschiderii contului bancar te putem asista, deasemenea, daca este cazul.
6. Finantarea Proprietatii
- Imobiliare Tenerife Ghidul Cumpărătorului Român -
Poate nu ai toti banii si vei dori sa contractezi un credit ipotecar de la o banca din Tenerife, Spania
pentru a putea achizitiona o proprietate aici.
Este un proces cat se poate de simplu si de rapid daca ai toate actele in regula. Fiind o piata
predominant internationala, sistemul bancar local este foarte operativ la acest capitol.
Te putem asista in aceasta chestiune sfatuindu-te cu care banca este cel mai bine sa lucrezi, care are
cele mai bune dobanzi si alte avantaje, noi lucrand deja cu bancile locale pentru clientii nostri veniti
din toata Europa.
In principal, procedura acordarii acestuia este foarte similara cu cea din Romania.
Costuri conexe acestei abordari:
– evaluarea proprietatii: apx. 260 Euro
– comision de deschidere credit ipotecar: 1% din valoarea acordata;
– asigurare: variaza intre 120 si 240 Euro pe an;
– onorariul notarului pentru creditul de ipoteca.
Daca furnizezi toate documentele solicitate de banca, care de regula sunt foarte clare, durata
acordarii creditului dureaza intre 15 si 30 de zile.
Ca practica, bancile acorda intre 30-50% din valorea tranzactiei, in unele cazuri sunt si mai
generoase, depinde de veniturile tale anuale si alte considerente.
 7. Numarul de Identificare Spaniol / Número de Identidad de Extranjero (NIE)
- Imobiliare Tenerife Ghidul Cumpărătorului Român -
N.I.E. trebuie obtinut obligatoriu atunci cand vrei sa cumperi o proprietate in Tenerife si trebuie sa
rezolvi problema asta pana la momentul finalizarii tranzactiei, fiind o conditie esentiala in fata
notarului. Vei aplica pentru N.I.E. la sectia de politie locala.
In practica, din motive operationale, cumparatorii aplica pentru NIE inca de la momentul
antecontractului si tot atunci deschid si contul la o banca locala. In cazul in care nu pot veni in
persoana pentru finalizarea tranzactiei, pot lasa imputernicire notariala unui avocat sau unui
reprezentant al agentiei noastre.
Atat rezidentii cat si nerezidentii sunt obligati sa plateasca taxe la Hacienda (autoritatea fiscala
spaniola). Atunci cand cumperi o proprietate in Tenerife, o parte din costurile achizitiei sunt taxe
catre aceasta autoritate (ca impozitul pe proprietate, impozit pe venituri din chirii, si alte taxe).
Pentru aceasta poti contracta servciile unui gestor / consultant fiscal sau avocat. Noi iti putem
recomanda din reteaua noastra, la cerere.
8. Finalizarea Tranzactiei
- Imobiliare Tenerife Ghidul Cumpărătorului Român -
Tranzactia se considera finalizata atunci cand ambele parti, vanzator si cumparator, semneaza Titlul
de Proprietate / Contractul de Vanzare-Cumparare in fata notarului. Procedura este aceeasi ca in
Romania.
Contractul se intocmeste in limba spaniola si este dublat de o copie in limba partilor astfel incat
ambele parti sa se asigure ca toate datele sunt corect trecute in document, ca inteleg natura
tranzactiei si ce fel de document semneaza.

9. Inregistrare Proprietatii la Oficiul de Cadastru si Transferul Contractelor de Utilitati

- Imobiliare Tenerife Ghidul Cumpărătorului Român -
Odata finalizat si semnat Contractul de Vanzare-Cumparare, acesta se inregistreaza la Oficiul de
Cadastru unde proprietatea se inregistreaza pe numele si datele noului proprietar.
Acest proces dureaza 30 de zile de la momentul depunerii actelor.
Agentia noastra se poate ocupa de acest proces in numele cumparatorului daca acesta doreste.
Deasemenea, ne putem ocupa si transferul contractelor de utilitati de pe datele fostului proprietar pe
datele noului proprietar: cheltuielile comunitare, apa, electricitate, gunoi, cablu, internet, etc.
Nota: in functie de complexul si locatia (orasul, zona in cadrul orasului, etc) in care este amplasata
proprietatea cuantumul cheltuielilor comunitare si al utilitatilor difera.
De exemplu, in zonele foarte turistice acestea sunt mai mari (Puerto de la Cruz – in nord, iar in sud
toate statiunile turistice ca Playa de las Americas, Los Cristianos, etc).
10. Taxe si Onorarii
- Imobiliare Tenerife Ghidul Cumpărătorului Român -
Pe langa pretul proprietatii exista un procent suplimentar de costuri format din taxe legale si
onorarii pe care trebuie sa-l iei in calcul atunci cand vrei sa cumperi o proprietate in Tenerife.
Ele sunt denumite in materia de specialitate “closing costs” / costuri de inchidere a tranzactiei si noi
putem face o estimare a acestora inca de la momentul primelor discutii, astfel incat decizia de
achizitie sa fie una cat mai corecta si realista.
Costurile de inchidere se redica de regula la 8-10% din pretul proprietatii si ele cuprind:
 – Impozitul pe proprietate (IGIC) – 5% in prezent daca cumperi o proprietate noua de la un
dezvoltator si 6,5% daca revinzi. Citeste detalii despre IGIC pe site-ul Guvernului Canariei;
– Taxa pentru intocmirea actelor juridice si conexe: apx. 0,75%;
– Plus Valia Tax – aplicata pe diferenta de valoare a proprietatii la diferite rate stabilite de
autoritati. In mod legal aceasta pica in sarcina vanzatorului, dar in practica aceasta este
platita de catre cumparator;
– Onorariul notarului;
– Taxa aferenta inregistrarii proprietatii la Oficiul de Cadastru.
Indiferent ca vrei sa cumperi o proprietate in Tenerife sau sa vinzi o proprietate pe care deja o detii
in Tenerife, agentia noastra iti poate fi partener in decursul intregului proces actionand intotdeauna
pentru interesul tau.

11. Tax Retention / Constituirea in avans a unei taxe pe proprietate pentru nerezidenti
- Imobiliare Tenerife Ghidul Cumpărătorului Român -
Poate va veni o vreme cand poate vei dori sa vinzi proprietatea.
Ca non-rezident va trebui sa platesti in avans 3% din valoarea proprietatii la Hacienda (autoritatea
fiscala spaniola). Aceasta constituire in avans are scopul de-a acoperi orice datorie privata sau
publica care ar putea sa apara in contul tau.
Daca totul este in regula cu conturile si taxele tale, poti solicita restituirea intregii taxe intr-un
termen de 5-6 luni. Ea iti poate fi restituita partial sau integral.

12. Inchirierea Proprietatii Tale

- Imobiliare Tenerife Ghidul Cumpărătorului Român -
Daca nu doresti sa locuiesti in noua proprietate din Tenerife tot anul, o poti inchiria pe termen lung
(catre rezidenti, spanioli sau expati) sau scurt (catre turisti), ocazie cu care va deveni sursa ta de
venit pasiv.
In acest caz, sunt cateva lucruri pe care trebuie sa le stii si sa le iei in calcul despre regimul
inchirierilor in Tenerife.
Sunt 2 tipuri de complexuri / constructii in Tenerife:
a) Rezidentiale
b) Turistice
Daca vei alege sa cumperi o proprietate intr-un complex rezidential (a) trebuie sa stii ca inchirierile
catre turisti (holiday letting / short term rentals/ pe termen scurt - care inseamna mai putin de 3 luni)
sunt interzise prin lege. In complexele rezidentiale sunt permise doar inchirierile pe termen lung (de
la 3 luni in sus, in practica contractele de fac din 6 in 6 luni, uneori pe o durata de 1 an si se
reanoiesc de comun acord).
Legea este foarte permisiva cu chiriasii si acestia deseori abuzeaza, de aceea proprietarii se feresc sa
semneze contracte pe o perioada mai lunga din start si prefera sa reanoiasca contractul la termen
daca lucrurile au decurs bine.
Daca te intereseaza sa inchiriezi proprietatea in regim turistic / holiday rentals atunci trebuie sa te
orientezi catre o proprietate situata intr-un complex turistic, acestea fiind licentiate de catre
Ministerul Turismului.
Inchirierile pe termen lung (de la 3 luni in sus) sunt permise in ambele tipuri de complexuri.
Toate problemele administrative si financiare legate de inchirierea proprietatii tale din Tenerife pot
fi gestionate de agentia noastra prin divizia de property management (gasirea chiriasilor, verificarea
lor, intocmirea actelor, colectarea depozitului si a chiriei, curatenie si mentenanta, schimbarea
lenjeriei, diverse reparatii, transferul chiriei in contul tau din Romania sau in cel indicat).
Unele complexuri au agenti proprii, dedicati acestui serviciu de administrare a proprietatii si ii poti
contracta direct pe ei. Nu in toate cazurile, insa, acestia sunt transparenti si seriosi, deci trebuie sa
investighezi inainte si sa te asiguri ca ceilalti proprietari sunt multumiti de serviciile lor si nu au
avut probleme cu ei.
13. Comunitatea de Proprietari
- Imobiliare Tenerife Ghidul Cumpărătorului Român -
Apartamentele si vilele care formeaza o parte dintr-un complex sunt subiect al unei legi specifice
(“Law of Horizontal Division”) care are rolul de-a proteja drepturile si interesele proprietarilor care
formeaza “comunitatea” in acel complex.
Ca si in Romania, proprietarii sunt obligati sa se organizeze intr-un comitet (community of owners)
care sa aiba grija de bunul mers si buna functionare a complexului.
De obicei, dezvoltatorul formeaza acest comitet atunci cand complexul este nou contruit. Costurile
totale administrative sunt impartite intre proprietari in functie de suprafata pe care o detin in
complex.
Aceasta cota determina “cheltuielile comunitare” aferente fiecarei proprietati si stabileste cuantumul
votului in adunarea generala a proprietarilor.
Furnizarea de apa, electricitate, cablu TV, mentenanta piscinei comunitare, iluminatul public,
serviciile de curatenie, lift, etc trebuie toate gestionate de asa natura incat sa functioneze in bune
conditii. Chiar daca membrii comunitatii pot executa aceste operatiuni, in practica este contractat un
Administrator independent care preia aceste sarcini.
Comitetul de proprietari se intruneste regulat pentru a stabili noi obiective, pentru a lua noi decizii
si pentru a rezolva diverse probleme aferente complexului.
14. Asigurarea Locuintei
- Imobiliare Tenerife Ghidul Cumpărătorului Român -
In ceea ce priveste Adunarea Proprietarilor acestia contracteaza o asigurare care acopera partile
comune ale complexului.
Chiar daca o astfel de asigurare poate acoperi uneori parti din locuinta ta, in niciun caz n-o va
acoper per total si nici bunurile din interiorul ei. Ca sa iti protejezi proprietatea de orice fel de
incident, este recomandat sa contractezi o asigurare specifica. In sensul asta iti putem recomanda
colaboratorii nostri.
15. Disclaimer
- Imobiliare Tenerife Ghidul Cumpărătorului Român -
Desi depunem toate eforturile pentru acuratetea si rigurozitatea serviciilor noastre si-a informatiilor
oferite, nu suntem autoritati in domeniu si nu ne asumam responsabilitatea pentru nicio pierdere pe
care un cumparator ar putea sa o intampine prin folosirea informatiilor din acest material. Sfatuim
cumparatorii sa se documenteze cat se poate de bine din surse oficiale.
Linkurile pe care le-am furnizat in completarea informatiei oferite apartin unor organizatii si
autoritati asupra carora agentia noastra nu are niciun control si drept urmare nu ne asumam
responsabilitatea pentru continutul acestora.
 Alte articole de interes si resurse:
• Tenerife – destinatie vindecatoare si ideala pentru recuperarea in urma stresului
cronic, cea mai buna clima din lume si locul cu cele mai multe ore de soare decat
oriunde in Europa (4.800 ore / an): www.thebestclimateintheworld.com
• Cat de profitabil este sa investesti in Tenerife? Studiu de caz:
http://www.parquesantiago-tenerife.com/blog/2014/07/22/how-profitable-is-buying-a-
property-in-tenerife/
• Date statistice, afaceri si potentialul investitional in piata imobiliara din Tenerife:
http://www.parquesantiago-tenerife.com/blog/2014/09/15/tenerife-real-estate-and-business-
market/
• Despre Tenerife si De ce sa cumperi o proprietate in Tenerife?
http://www.parquesantiago-tenerife.com/blog/imobiliare-tenerife-ghidul-cumparatorului-
roman-etape-costuri/de-ce-sa-cumperi-o-proprietate-in-tenerife/

***
Contact:
Georgia Mihalcea
Marketing and Sales, Tenerife Property Network
mobil: Romania – 0040.722.856.811, Spania – 0034. 636 196 113

Birou Tenerife Property Network

Adresa: Shopping Center Parque Santiago II, Local 26
38660 Playa de las Americas, Arona, Tenerife, Canary Islands, Spain
Telefon Fix: +34 922 79 83 20
Program birou: Luni – Vineri de la 9.30 – 16.00
Program online: raspund(em) in mai putin de 24 de ore la intrebari si cereri.

***
apartamente – case – vile – bungalowuri – afaceri
de vanzare
in cele mai populare locatii din Tenerife
Playa de las Americas
Los Cristianos
Puerto Colon
Golf del Sur
San Eugenio
Costa del Silencio
Torviscas Alto
Palm Mar