Nume____________

Prenume__________
An, grupă_________; Timp: 60 min.

Examen. Reale. 09.02.2017

I. Încercuiţi doar răspunsul (răspunsurile) corect (corecte). 5p. = 0,33p. x 15 întrebări

1. În cazul dreptului de proprietate asupra unui teren, dobândit (de B) printr-un contract de vânzare a cărui anulare a fost
între timp solicitată de vânzător (A) în instanță, iar procesul e în curs de soluționare:
a) cumpărătorul (B) va putea solicita intabularea dreptului de proprietate asupra terenului în favoarea sa în temeiul
contractului respectiv, chiar înainte de soluționarea litigiului;
b) cumpărătorul (B) va putea solicita exclusiv înscrierea provizorie a dreptului de proprietate asupra terenului în
favoarea sa, cât timp litigiul nu a fost încă soluționat;
c) avocatul (C) care îl reprezintă pe B în proces și care cumpără terenul de la acesta înainte de admiterea acțiunii lui A
nu va putea invoca buna sa credință în cazul rectificării solicitate ulterior de către A, deși acțiunea în anulare nu fusese
înscrisă în cartea funciară.

2. Textul legal care stabilește că: „La vânzarea după mostră sau model, proprietatea se strămută la momentul predării
bunului.”:
a) instituie în mod excepțional tradițiunea drept mod de dobândire a proprietății mobiliare;
b) conferă caracter real contractului de vânzare după mostră sau model;
c) face imposibilă invocarea de către cumpărător a regulilor din materia dobândirii proprietății prin posesia de bună-
credință, pentru ipoteza în care s-ar dovedi ulterior că vânzătorul ar fi fost un neproprietar.

3. Servitutea de a nu construi, dobândită prin uzucapiune extratabulară:

a) este cel mult viageră, încetând la decesul uzucapantului, chiar dacă acesta a transmis între timp proprietatea fondului
dominant;
b) nu este limitată în timp, fiind perpetuă;
c) nu e susceptibilă de a se stinge prin neuz.

4. Acțiunea în grănițuire, prin care se solicită obligarea pârâtului să mute gardul dintre terenul său și cel aflat în proprietatea
reclamantului pe poziția inițială și să elibereze fășia lungă de 30m și lată de 1m pe care a ocupat-o în mod abuziv:
a) este o acțiune posesorie;
b) este inadmisibilă, chiar dacă reclamantul probează linia reală de hotar dintre terenuri și întinderea dreptului său;
c) este prescriptibilă extinctiv în termenul general de 10 ani, aplicabil în materia drepturilor reale.

5. Acțiunea posesorie formulată de reclamantul A împotriva celui (B) care l-a deposedat prin violență:
a) este admisibilă chiar dacă A avea la momentul deposedării calitatea de detentor precar față de B, deoarece această
acțiune sancționează utilizarea violenței;
b) nu împiedică formularea – ulterior respingerii ei – a unei acțiuni în revendicare de către A împotriva lui B;
c) va trebui intentată anterior momentului încetării violenței.

1
6. Textul legal (art. 563 C.civ.) care stabilește că: „Hotărârea judecătorească prin care s-a admis acțiunea în revendicare este
opozabilă și poate fi executată și împotriva terțului dobânditor”:
a) derogă, în anumite situații, de la regula cuprinsă în art. 901 și 909 C.civ. (principiul publicității materiale) deoarece
nu distinge după cum terțul este sau nu de bună-credință;
b) va fi întotdeauna aplicabil dacă acțiunea în revendicare fusese notată în cartea funciară la momentul la care terțul a
contractat cu pârâtul;
c) este un text general, contrazis de textul special (art. 937 C.civ.) care instituie regula dobândirii proprietății mobiliare
prin posesia de bună-credință.

7. Dacă, unul dintre coproprietari își vinde cota din dreptul de proprietate asupra unui teren:
a) ceilalți coproprietari vor fi preferați la vânzare, dacă oferă un preț egal cu potențialul cumpărător;
b) cumpărătorul va fi invariabil ținut să respecte contractele de administrare încheiate anterior între coproprietari, în
măsura în care au fost notate în cartea funciară a terenului anterior vânzării;
c) dreptul de ipotecă instituit anterior asupra cotei sale nu se strămută asupra prețului primit.

8. Sunt imprescriptibile extinctiv:

a) dreptul de servitute, atunci când e constituit pe durata nedeterminată;
b) dreptul de uzufruct;
c) dreptul de superficie, întotdeauna.

9. Textul legal (art. 2382 C.civ.) care stabilește că: „Ipoteca se întinde, fără nicio altă formalitate, asupra construcțiilor,
îmbunătățirilor și accesoriilor imobilului, chiar dacă acestea sunt ulterioare constituirii ipotecii.”:
a) derogă de la art. 885 C.civ., potrivit căruia: „drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se
dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară”;
b) nu e aplicabil în cazul construcției edificate de superficiarul al cărui drept e intabulat anterior ipotecării nudei
proprietăți;
c) instituie o subrogație reală cu titlu particular.

10. Dacă un avocat are sediul biroului profesional într-un apartament proprietate personală, situat într-un bloc cu mai multe
apartamente având proprietari diferiți și refuză să participe la cheltuielile de refacere a tencuielii exterioare a blocului,
deteriorată în timp:
a) ceilalți proprietari de apartamente vor putea să urmărească silit preţul obţinut prin vânzarea apartamentului, dacă e
vorba de cheltuieli anterioare vânzării;
b) ceilalţi proprietari de apartamente nu vor putea să urmărească silit preţul obţinut prin vânzarea apar-tamentului,
chiar pentru cheltuieli anterioare vânzării, dacă apartamentul a fost dobândit de avocat prin donație;
c) ceilalţi proprietari de apartamente vor putea să se îndrepte împotriva cumpărătorului pentru plata cheltuielilor de
întreţinere deoarece, fiind vorba despre obligaţii propter rem, acestea s-au transmis odată cu bunul.

11. Textul legal care stabilește că: „Înscrierea unui drept real se poate efectua numai (...) împotriva aceluia care, înainte de a
fi fost înscris, și-a grevat dreptul, dacă amândouă înscrierile se cer deodată.”:
a) reprezintă o aplicație a principiului efectului relativ al înscrierilor în cartea funciară;
b) este inaplicabil, cât timp actul de grevare nu poate fi niciodată încheiat deoarece, prin ipoteză, proprietarul nu poate
proba în fața notarului dreptul său căci se prezumă că există doar drepturile intabulate în cartea funciară;
c) vizează o situație în care dobânditorul nu se va putea prevala de buna sa credință la data încheierii contractului,
pentru simplul fapt că autorul său nu figura la momentul respectiv ca proprietar în cartea funciară.

12. Intervertirea detenției precare în posesie sub nume de proprietar în cazul imobilelor care figurează în cartea funciară:
a) este imposibilă, fiind exclusă buna-credință a dobânditorului;
b) se produce, însă la nivelul posesiei tabulare;
c) este posibilă doar dacă eroarea e generată de cuprinsul cărții funciare și cel care invocă intervertirea nu a avut
posibilitatea de a se informa suplimentar în alt mod.

2
13. Dobândirea dreptului de proprietate prin accesiune imobiliară artificială:
a) se produce întotdeauna automat, prin efectul legii;
b) depinde întotdeauna de o manifestare de voință în acest sens din partea proprietarului terenului;
c) este invariabil condiționată de reaua-credință a constructorului.

14. Dobândirea prin posesia de bună-credință se deosebește de dobândirea prin uzucapiune deoarece:
a) doar cea dintâi este invariabil condiționată de buna-credință a dobânditorului;
b) doar cea de a doua poate duce la dobândirea dreptului de abitație;
c) doar în cazul celei de a doua prezintă relevanță și continuitatea posesiei dobânditorului.

15. Cumpărătorul (C) unui drept de servitute de trecere asupra terenului învecinat (aparținând lui B):
a) va putea bloca rectificarea intabulării dreptului său, cerută de autorul (A) al vânzătorului (B) doar dacă, mai înainte
ca actul dintre A și B să fie rezoluționat și să se solicite rectificarea împotriva lui C, trecuseră deja 3 ani de la intabularea
dreptului de proprietate în favoarea lui B;
b) nu se va mai putea ulterior prevala de calitatea de teren înfundat a imobilului său, chiar dacă, ulterior încheierii
contractului, acesta ar deveni lipsit de acces direct la orice drum public;
c) poate dobândi în acest mod un drept cel mult viager.

II. Speţa. 4p.

La data de 15.07.2012, A – proprietar al unui imobil, teren și construcție, încheie un contract autentic de vânzare
prin care îi transferă lui B dreptul de proprietate asupra construcției și îi constituie un drept de superficie asupra părții de
teren aferente clădirii (1/2 din suprafața totală de 2000 mp pe care o are terenul), suprafață identificată printr-o schiță anexată
contractului.
La data de 23.06.2014 A încheie cu C un contract autentic de vânzare în care se specifică faptul că: „vânzătorul
transferă către cumpărător întreg dreptul său de proprietate asupra terenului de 2000 mp”.
a) Precizați în ce carte funciară se va înscrie dreptul de superficie, respectiv în ce parte a acesteia. Precizați motivat dacă sunt
necesare operațiuni suplimentare de carte funciară pentru înscrierea drepturilor lui B. În cazul unui răspuns afirmativ,
enumerați aceste operațiuni.
b) Precizați dacă ar fi corectă următoarea înscriere făcută în cartea funciară a terenului în beneficiul lui B: „coproprietar
drept de superficie în cotă de 1000mp/2000mp cu titlu de cumpărare”. Motivați.
c) Identificați natura și întinderea dreptului dobândit de C.
Prin contractul de vânzare dintre A și B, părțile au specificat că „se înstrăinează și cele 5 butoaie de vin aparținând
vânzătorului și care se găsesc în pivnița clădirii”. La 4 luni de la încheierea contractului, B este acționat în judecată de D,
care probează că a depozitat vinul propriu în pivnița lui A în urmă cu 4 ani, dar nu a înțeles niciodată să îi transmită dreptul
de proprietate asupra acestuia. Prin urmare, D solicită predarea către el a vinului și a butoaielor, probând că în urmă cu 2 luni
l-a notificat pe B solicitând predarea butoaielor pe cale amiabilă, dar acesta a refuzat.
B se apără, invocând faptul că a încheiat cu bună-credință contractul de vânzare cu A. În replică, D invocă art. 1682
C.civ., potrivit căruia: „Vânzarea sub rezerva ca bunul să corespundă gusturilor cumpărătorului se încheie numai dacă acesta
a făcut cunoscut acordul său în termenul convenit (...)” și precizează că în contractul dintre A și B a existat un astfel de
termen de 90 de zile, în care după știința lui, B nu și-a manifestat voința în legătură cu vinul, deci contractul nu s-a încheiat.
B admite că nu și-a exprimat voința expresă în sensul că vinul corespunde gusturilor sale, dar invocă al. 2 din art. 1682:
„Dacă bunul vândut se află la cumpărător, iar acesta nu se pronunță în termenul prevăzut la alin. (1), vânzarea se consideră
încheiată la expirarea termenului”, considerând că contractul de vânzare e valabil încheiat.
Față de susținerile lui D că vânzătorul nu era proprietar, B invocă și faptul că a dobândit bunurile litigioase ca imobile
prin destinație, odată cu clădirea. În subsidiar, B invocă și dobândirea vinului prin posesia de bună credință.
d) Analizați fiecare dintre susținerile părților.
e) Precizați motivat soluția instanței.
Având în vedere că dreptul de superficie a fost constituit pe o durată de 20 de ani, în anul 2032 B îl acționează în judecată
pe C solicitând obligarea acestuia să îi plătească valoarea de circulație a clădirii la data respectivă. C se apără, susținând că
în prezența unei convenții (cea dintre A și B) e exclusă aplicarea regulilor din materia accesiunii imobiliare artificiale, deci
se impune respingerea pretențiilor reclamantului.
f) Analizați susținerile părților și precizați motivat soluția instanței.
Rezolvare

3
 BAREM. Reale. 09.02.2017

I. (5p)
1. a), c) 9. a), b)
2. – 10. a)
3. – 11. a)
4. b) 12. –
5. b) 13. –
6. b) 14. a), b), c)
7. c) 15. b)
8. b), c)

II. (4p)
a) dreptul de superficie se înscrie în foaia de sarcini (partea a III-a) a cărții funciare în care e intabulat dreptul de proprietate
asupra terenului; (0,25p.)
dreptul de superficie se va menționa de asemenea în cartea funciară deschisă pentru înscrierea dreptului de proprietate
dobândit de superficiar asupra construcției de pe terenul altuia; (0,25p.)
operațiunea presupusă de constituirea superficiei constă în deschiderea unei noi cărți funciare; (0,25p.)

b) înscrierea ar fi eronată: (i) B nu e coproprietar, ci titular al unui dezmembrământ: dreptul de superficie; (0,25p.) (ii) B nu
a dobândit dreptul în cotă-parte (nu este cotitular alături de altul asupra dreptului său), ci a dobândit un dezmembrământ care
nu poartă asupra bunului imobil în ansamblul său; (0,25p.)

c) C a dobândit nuda-proprietate asupra terenului de 2000 mp (nu se pune în discuție dobândirea nudei proprietăți doar asupra
celor 1000 mp afectați de superficie, deoarece nu e vorba despre 2 terenuri distincte, așa încât asupra unuia să dobândească
proprietatea, iar asupra celuilalt doar nuda-proprietate); (0,25p.)

d) D introduce o acțiune în revendicare: probează calitatea sa de proprietar și faptul că nu i-a transmis bunurile mobile lui A
printr-un act translativ de proprietate;
D îl notifică pe B: din acel moment, acesta din urmă nu se mai află într-o eroare legitimă, existând indicii cu privire la
posibilitatea ca dobândirea să se fi făcut de la un neproprietar; (0,25p.)

B se prevalează de contractul de vânzare încheiat cu A: contractul în sine e irelevant, deoarece s-a dovedit deja că vânzătorul
nu era proprietar;
- până la momentul încheierii contractului cu privire la butoaiele de vin (expirarea termenului de 90 de zile) B nu a avut
posesie sub nume de proprietar (în lipsa titlului de dobândire, nu avea niciun temei pentru a se considera proprietar); în tot
acest interval de timp, B s-a rezumat la a stăpâni bunurile respective pentru A;
- într-adevăr, contractul s-a încheiat la expirarea celor 90 de zile, cu mențiunea că înainte de acel moment B fusese deja
notificat de D; (0,25p.)

B invocă faptul că butoaiele de vin ar fi urmat regimul juridic al clădirii, având calitatea de bunuri accesorii față de aceasta:
imobile prin destinație; afirmația este eronată: (i) bunurile respective nu fuseseră nicidecum afectate exploatării clădirii;
(0,25p.) (ii) un atare raport de accesorialitate poate fi stabilit doar de proprietarul comun (al bunurilor mobile și al imobilului),
iar în speță acestea au proprietari diferiți; (0,25p.)
B invocă în subsidiar dobândirea bunurilor mobile prin efectul posesiei de bună-credință; susținerea e eronată, deoarece B
nu a fost de bună-credință la momentul dobândirii posesiei efective a bunurilor litigioase; (0,75p.)

4
e) Soluția instanței: admite acțiunea în revendicare, deoarece reclamantul a probat calitatea sa de proprietar, iar în favoare
lui B (sau a lui A) nu operează niciun mod originar de dobândire a proprietății. (0,25p.)

f) chiar în prezența unui act juridic care are ca obiect înlăturarea aplicabilității regulilor din materia accesiunii artificiale nu
e exclus ca accesiunea să opereze odată ce efectele actului încetează;
Soluția instanței: respinge acțiunea formulată de B; regula de care se prevalează acesta vizează situația construcțiilor edificate
de superficiar, nu a celor preexistente și transmise lui – cu titlu temporar – odată cu constituirea superficiei. (0,5p.)