S.C. BAREVALDAN S.R.L.

J20/1258/2020,
Cod fiscal 43341311

STUDIU DE OPORTUNITATE

privind concesionarea de către Primăria Comunei Gura Râului, jud. Sibiu

a proprietății imobiliare compusă din teren și construcții
înscrise în Cartea Funciară 108526 – la data de 20.01.2023

 Date generale - premizele studiului de oportunitate. Scopul elaborării studiului de oportunitate

Potrivit art.129, lit.(c) si alin. (6), lit. (b), din OUG 57/2019 privind Codul administrativ, cu modificările si
completările ulterioare, Consiliul local hotărăşte cu privire la concesionarea de bunuri, respectiv a proprietății
imobiliare compusă din teren și construcții înscrise în Cartea Funciară 108526 Gura Râului, prin Hotarâre de
Consiliu.

Potrivit OUG nr.57/2019 - NOUL COD ADMINISTRATIV, (1) Bunurile proprietate publică sau privată a
statului sau a unităților administrativ-teritoriale pot fi date în administrare, concesionate ori închiriate.

Primăria comunei Gura Râului intenţionează să concesioneze proprietatea imobiliară compusă din teren și
construcții înscrise în Cartea Funciară 108526 Gura Râului către potenţiali investitori, în scopul desfășurării unor
activități comerciale de deservire a populației pentru aducerea de investitori în comună. Valoarea concesiunii
proprietății, rezultă în urma analizei pieţei imobiliare specifice bunurilor ce urmează să fie concesionate. Prin
concesionarea proprietății, Primăria, în baza prevederilor art. 13, alin. (3) din Legea 50/1991, urmăreşte
valorificarea superioară a potențialului acestei proprietăți.

Accesul la proprietate se face direct din drumul public, asfaltat.

Astfel, prin acest studiu de oportunitate se urmăreşte estimarea valorii de piaţă a proprietății și stabilirea
valorii redevenţei lunare.
Întrucât investiţia va atrage venituri la bugetul Consiului Local Gura Râului este oportun ca această
proprietate să fie valorificată prin concesionare.

1 S.C. BAREVALDAN S.R.L. Studiu de oportunitate

  Elemente juridice, tehnice şi economice privind bunul imobil

Elemente juridice - Descrierea juridică

Terenul și construcțiile sunt înscrise în Cartea Funciară 108526 şi sunt în proprietatea comunei Gura
Râului.
Terenul este liber de sarcini în baza extrasului de carte funciară.

Elemente tehnice

 Terenul înscris în CF nr. 108526, a localităţii Gura Râului, în suprafaţă de 108526 mp, este situat în
intravilanul localităţii, în aval de baraj, în zona în care se desfășoară festivalul anual “Bujorul de Munte”.
Terenul este plan, are formă poligonală.
FS = aprox. 19 m
Categoria de folosinţă: curți construcții
Acces: drum național, asfaltat.
Terenul este sistematizat cu pavele din beton și împrejmuit. Pe teren mai există foișoare din lemn destinate
petrecerii timpului liber în spațiu deschis.

 Construcțiile sunt înscrise în Cartea funciară nr. 108526, astfel:

108526-C1 – Imobil cu Sc = 605 mp, cu regim de înălțime Dparțial+P, edificată în 2014-2015, cu destinația Sală de
evenimente.
Construcţie din lemn ecarisat, pe fundaţie din beton armat la demisol
Hp = 4,70 m
Demisol : depozite, casa scării, 2 grupuri sanitare pe sexe
Parter : Sală de evenimente, bucătărie, 2 grupuri sanitare pe sexe
Pardoseli : gresie
Tâmplărie interioară : MDF
Încălzire : calorifere, CT proprie, pe curent electric
Finisaje : zugrăveli simple la demisol, placaje din faianţă în grupurile sanitare, lambriu din lemn la
pereţi şi tavane în Sala de evenimente
Tâmplărie exterioară : PVC cu geam termopan
Faţade : placaj din lemn rotund, lăcuit
Şarpantă : lemn
Învelitoare : şindrilă bituminoasă
Alte dotări : 16 aparate de aer condiţionat, cameră frigorifică dotată cu instalație de răcire, sistem CA-TC

108526-C2 – Imobil cu Sc = 112 mp, cu regim de înălțime P+M, cu destinația Scenă

Sc = 112 mp, Sd = 224 mp
Fundaţii din beton simplu
Structura : lemn şi OSB
Învelitoare din şindrilă bituminoasă
Finisaje din lambriu din lemn
Utilităţi : apă (chiuvetă inox + baterie), energie electrică, canalizare .

108526-C3 – Imobil cu Sc = 12 mp, cu regim de înălțime P, cu destinația de spațiu de sonorizare

 Date şi condiţii urbanistice:

Funcţiunea dominantă a zonei este turistică și este dată de amplasamentul acesteia.
Pentru realizarea investiţiei și funcţionarea acesteia pe viitor, concesionarul va obţine toate avizele, acordurile
şi autorizaţiile necesare, prevăzute de legislaţia în vigoare.

 Dotarea cu utilităţi: Terenul dispune de apă, curent electric, canalizare.

 Accesul se poate realiza atât auto, cât și/sau pietonal.

2 S.C. BAREVALDAN S.R.L. Studiu de oportunitate
Elemente economice
Motivele de ordin economic, financiar, social şi de mediu care justifică concesionarea

Descrierea zonei unde se va concesiona terenul cu construcțiile aferente.

Gura Râului este satul de reședință al comunei cu același nume din județul Sibiu.

Așezarea geografică:
Comuna Gura Râului este situată la 18 km de municipiul Sibiu, in Mărginimea Sibiului, având vatra satului
la ieşirea râului Cibin din munţi, de unde vine şi denumirea.
În arealul comunei este situat Parcul Natural Cindrel. Aflată la o altitudine de 554 m şi străjuită de dealuri şi
păduri, comuna Gura Râului beneficiază de aerul tare şi curat al munţilor ce o străjuiesc. Atestată documentar in
1380 Gura Rîului este unul dintre puţinele locuri unde tineretul păstrează intacte tradiţiile şi obiceiurile specifice, şi
unde acestea se îmbină armonios cu modernul. Uliţele sale se înşiruiesc pe malul râului Cibin, ce deschide cărarea
printre dealuri. La altitudini mari întâlnim păduri de pin, brad, foioase. La poalele munţilor se află case ca nişte
adevărate cetăţi, unele vechi de mai bine de 100 de ani, cu porţi mari, curţi interioare umbrite de viţă-de-vie, şuri
înalte pline de fân, grădini frumoase.
Dealurile ce străjuiesc Gura Rîului constituie o primă invitaţie la drumeţii (dealul Grosu Muierii şi Vârful
Bliderei – 1220m în dreapta râului, şi dealul Coasta Rîului în stânga). Muntele Cindrel (2244 m) este de asemenea
aproape. În Munţii Cibinului, la poalele Cindrelului şi Frumoasei, în două văi romantice, se află ascunse,ca nişte
mărgăritare, două lacuri cristaline:Iezerul Mare şi Iezerul Mic. Din ele îşi ia obârşia râul Cibin.Tot pe râul Cibin
este amenajat un lac de acumulare stăvilit printr-un baraj.
Barajul Gura Râului şi lacul de acumulare, cu un volum la NNR de 17,5 milioane mc, asigură alimentarea cu
apă a municipiului Sibiu şi a localităţilor din aval precum şi atenuarea undelor de viitură.

Activități specifice zonei:

Industria.Reprezentativă pentru economia comunei este industria de prelucrare a lemnului, în comună existând
mai multe fabrici de acest gen.
Turismul /Agroturismul. Este unul dintre cele mai importante sectoare de activitate din zona comunei, existând
în apropiere cinci pensiuni de trei margarete, nouă pensiuni de două margarete şi un hotel de trei stele - Boca del
Rio. Capacitatea de cazare a pensiunilor totalizează 182 locuri. Potenţialul turistic al zonei este evidenţiat şi prin
existenţa unor obiective turistice remarcabile, precum renumita staţiune montană Păltiniş, rezervaţia naturală
Iezer.Tipurile de turism practicate în comună, în funcţie de potenţialul zonei, sunt:
• turismul montan - primul şi cel mai important tip de turism dezvoltat în zonă, datorită ofertei cu privire la
modalităţile de relaxare ale turiştilor: peisaje pitoreşti, pensiuni, terase, etc. Turismul montan constituie o
componentă influenţată de condiţiile atmosferice cu potenţial de creştere o dată cu dezvoltarea şi diversificarea
serviciilor oferite turiştilor pentru petrecerea timpului liber;
• turismul cultural - are drept scop promovarea ofertelor de agrement în vederea evidenţierii potenţialului
turistic al zonei. Principalele acţiuni culturale demarate şi organizate de comunitate în ultimii ani, au atras interesul
turiştilor şi nu numai, devenind deja tradiţionale: "Festivalul Bujorului", manifestarea „Fii satului". Potenţialul
turistic al comunei este susţinut şi de avantajele amplasării în apropierea altor obiective turistice importante.
Muzeul de icoane pe sticlă din Sibiel, Biserica din Orlat.
• ecoturismul reprezintă una dintre formele turistice cu cea mai mare tendinţă de creştere în ultimii ani, cu
precădere în ariile protejate. Prin promovarea acestei forme de turism, multe ţări ale lumii care consideră că ariile
protejate sunt o parte esenţială a ofertei turistice, au făcut ca turismul în natură şi ecoturismul să reprezinte
elemente importante ale industriei turistice.
Dezvoltarea ecologică a turismului în zone protejate vizează în principal patru planuri:
• economic, prin creşterea gradului de valorificare a resurselor, îndeosebi a celor mai puţin cunoscute, pentru
reducerea presiunii asupra celor mai intens exploatate;
• ecologic prin asigurarea utilizării raţionale a tuturor resurselor, reducerea şi eliminarea deşeurilor,
reciclarea lor, asigurarea conservării şi protecţiei mediului;
• social prin sporirea numărului de locuri de muncă, menţinerea unor meserii tradiţionale, atragerea
populaţiei în practicarea diferitelor forme de turism;
• cultural prin valorificarea elementelor de civilizaţie, artă şi cultură deosebite, care exprimă o anume
3 S.C. BAREVALDAN S.R.L. Studiu de oportunitate
identitate culturală.
Agricultura. Deţine o pondere importantă în economia comunei, suprafaţa agricolă fiind de 942 ha. Agricultura
este caracterizată prin cultura cerealelor (grâu şi porumb) şi creşterea animalelor (ovine, bovine, porcine). Efectivul
de animale al comunei este de: bovine 864 din care vaci şi juninci 495 capete, porcine 422 capete, ovine 5210
capete, cabaline 420 capete, păsări 14.500 capete şi albine 700 familii.
Mediu de afaceri. Alte domenii de activitate care se regăsesc pe raza comunei sunt unităţi comerciale şi de
alimentaţie publică, instituţii publice şi de învăţământ. Activitatea societăţilor comerciale cu răspundere limitată şi
a asociaţiilor familiale, precum şi cea sezonieră ocupă un procent important din forţa de muncă locală.

Terenul este situat în aval de baraj, în zona în care se desfășoară festivalul anual “Bujorul de Munte”.

Utilizarea aplicației se regăsește prin accesarea link-ului http://geoportal.ancpi.ro/geoportal/imobile/Harta.html

Motive de ordin economic

În arealul comunei este situat Parcul Natural Cindrel. Aflată la o altitudine de 554 m şi străjuită de dealuri şi
păduri, comuna Gura Rîului beneficiază de aerul tare şi curat al munţilor ce o străjuiesc. Este unul dintre puţinele
locuri unde tineretul păstrează intacte tradiţiile şi obiceiurile specifice, şi unde acestea se îmbină armonios cu
modernul. Uliţele sale se înşiruiesc pe malul râului Cibin, ce deschide cărarea printre dealuri. La altitudini mari
întâlnim păduri de pin, brad, foioase. La poalele munţilor se află case în stil săsesc, ca nişte adevărate cetăţi, unele
vechi de mai bine de 100 de ani, cu porţi mari, curţi interioare umbrite de viţă-de-vie, şuri înalte pline de fân,
grădini frumoase. Dealurile ce străjuiesc Gura Rîului constituie o primă invitaţie la drumeţii. Muntele Cindrel
(2244 m) este de asemenea aproape. Puţin mai sus de "coada lacului", Cibinul curge din munţi, împărţindu-se în
două braţe numite de localnici Râul Mare şi Râul Mic. Pe Râul Mic se ajunge, după 15 km, la cabana Strâmba, în
vreme ce Râul Mare curge printre spectaculoasele Chei ale Cibinului. De asemenea, prin Gura Rîului se poate
ajunge, parcurgând 15-20 km, în renumita staţiune montană Păltiniş.

Deoarece nu toate unitățile de cazare dispun de bucătărie proprie și în comună funcționează puține
unități de alimentație publică, exploatarea proprietății compusă din teren și construcții va conduce la creşterea de
venituri suplimentare la bugetul local din redevenţe, taxe şi impozite.

Motive de ordin financiar

Motivele financiare pentru care este oportună concesionarea proprietății prezintă următorul aspect favorabil
bugetului Primariei Gura Râului :

 Primăria va încasa în mod regulat, pe toata durata concesiunii, valoarea redevenţei, pe care o va folosi pentru
4 S.C. BAREVALDAN S.R.L. Studiu de oportunitate
 rezolvarea altor probleme ale comunităţii ;
 Va încasa tot ce îi revine din impozitele pe salarii pentru locurile de muncă nou create.

Motive de ordin social

Funcționarea unei unități de deservirea a mesei cu mâncăruri și deserturi tradiționale este considerată o
oportunitate pe piaţa locală, prin caracterul specializat.
Pe perioada funcționării se estimează crearea de noi locuri de muncă.

Din punct de vedere al mediului

Activitatea care se va desfășura în interiorul proprietății nu afectează calitatea mediului.

 Utilitati: apă, curent electric, canalizare, internet

Concluzia ce se desprinde din analiza de mai sus: este oportună concesiunea proprietății, deoarece pe
de o parte se promovează bucătăria tradițională, investiția va atrage mai mulți turiști, pe de altă parte va crea noi
locuri de muncă și va atrage venituri la bugetul Consiului Local Gura Râului.

Totodată, este necesar ca, pentru a se obţine o valoare cât mai mare pe redevenţă, contractual de concesiune să
fie atribuit prin licitatie. În caz de neatribuire, deoarece nu există solicitări, acest contract se poate atribui prin
negociere directă.

 Investiţii necesare

Investitorul interesat va face demersurile necesare pentru obținerea tuturor autorizațiilor necesare pentru
buna funcționare a spațiilor.

Analiza nivelului redevenţei

Nivelul redevenţei se determină prin împărtirea valorii de piaţă a proprietății la numărul de ani pentru care se
acordă concesiunea pe 25 ANI.
Concedentul va emite factura către concesionar, acesta din urmă având obligaţia de achita redevenţa aferentă
terenului concesionat, sustragerea de la plata acesteia va atrage după sine penalităţi sau chiar rezilierea contractului,
conform detaliilor ce vor fi incluse în contractul de concesiune.

Valoarea finală a redevenţei, va fi stabilită în urma licitaţiei publice ce urmează să fie organizată de Comuna
Gura Râului conform legislaţiei în vigoare, potrivit O.UG. nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune
de bunuri proprietate publică şi a Normelor Metodologice de aplicare.

Nivelul minim al redevenţei de pornire la licitaţia publică pentru atribuirea contractului de concesiune este de:

10.510 lei/lună, adica 2.132 euro/lună (valori fara TVA).

Redevenţa care se adjudecă în urma licitaţiei publice se va prevedea în contractul de concesionare.

 Procedura utilizata pentru atribuirea contractului de concesiune a proprietății

În conformitate cu prevederile capitolului II ale Legii nr. 50/1991 privind autorizarea lucrărilor de
construcţii şi dispoziţiile OUG nr.57/2019 - NOUL COD ADMINISTRATIV cu modificările si completările
ulterioare, contractul de concesiune se va atribui prin licitaţie publică, deoarece se urmăreşte maximizarea
veniturilor, ceea ce, prin negociere directă, este putin deficitar.
Pot participa la licitaţie toate persoanele fizice si juridice interesate, române sau străine care se încadrează
în condiţiile impuse prin Caietul de sarcini, astfel cum va fi aprobat de Consiliul Local al Comunei Gura Râului.

5 S.C. BAREVALDAN S.R.L. Studiu de oportunitate

 Caietul de sarcini va cuprinde:
o instrucţiuni privind organizarea şi desfăşurarea procedurii de concesionare;
o instrucţiuni privind modul de elaborare şi prezentare a ofertelor;
o informaţii detaliate şi complete cu privire la criteriile de atribuire aplicate pentru stabilirea
ofertei câştigătoare;
o căile de atac şi informaţii referitoare la clauzele contractuale obligatorii.

Pe lângă acestea, se vor adauga:

o Modelul de contract;
o Schiţa de amplasare în zona a terenului supus concesiunii.
Comisia de licitaţie va fi alcătuită dintr-un număr impar de membri şi va fi compusă din consilieri, precum şi
angajaţi din cadrul aparatului propriu.

 Durata estimată a concesiunii

Durata maximă de concesiune este de 25 de ani. Contractul de concesiune poate fi prelungit pentru o
perioadă egală cu cel mult jumatate din durata sa iniţială, prin simplul acord de voinţă al părţilor. Subconcesionarea
este interzisă.

 Termenele previzibile pentru realizarea procedurii de concesionare

După aprobarea de către concedent a Studiului de oportunitate şi a Caietului de sarcini, conform:

Articolul 314, alin.(1) si alin.(5) Concedentul are obligația de a transmite spre publicare în Monitorul Oficial al
României, Partea a VI-a, un anunț de atribuire a contractului de concesiune de bunuri proprietate publică, în cel
mult 20 de zile calendaristice de la finalizarea procedurii de atribuire a contractului de concesiune de bunuri
proprietate publică prevăzute de prezenta secțiune.
Concedentul are obligaţia de a pune documentaţia de atribuire la dispoziţia persoanei interesate într-o
perioadă care nu trebuie să depăşească 3 zile lucrătoare de la primirea unei solicitări din partea acesteia.
Concedentul are obligaţia de a răspunde, în mod clar şi fără ambiguităţi, la orice clarificare solicitată de persoana
interesată care a obţinut documentaţia de atribuire, într-o perioadă care nu trebuie să depăşească 3 zile lucrătoare de
la primirea unei astfel de solicitări. Fiecare participant poate depune o singură ofertă. În cazul în care nu au fost
depuse cel puţin 2 oferte valabile în cadrul celei de-a doua licitaţii publice, concedentul va decide iniţierea
procedurii de negociere directă. De la data intrării în vigoare a hotărârii Consiliului Local privind aprobarea
concesionării sunt necesare maxim 40 de zile pentru derularea procedurilor de licitaţie şi desfăşurarea primei
şedinţe. Funcţie de rezultatele acesteia, sunt necesare minim 30 de zile până la perfectarea contractului, dacă se
adjudecă la prima şedinţă, sau maxim 90 de zile dacă se parcurg toate etapele până la negociere directă . Pentru
negocierea directă va fi păstrată documentaţia de atribuire aprobată pentru licitaţie.

 Valoarea minimă a redevenței lunare a proprietății:

Pentru estimarea valorii de piaţă a proprietății, s-au aplicat Abordarea prin piaţă pentru teren și Abordarea prin
cost pentru construcții.

Valoarea de piaţă Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi
schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare,
după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără
constrângere.

- „suma estimată” se referă la un preț exprimat în unități monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacție
nepărtinitoare de piață. Valoarea de piață este prețul cel mai probabil care se poate obține în mod rezonabil pe
piață, la data evaluării, în conformitate cu definiția valorii de piață. Acesta este cel mai bun preț care se poate
obține în mod rezonabil de către vânzător și cel mai avantajos preț care se poate obține în mod rezonabil de către
cumpărător. Această estimare exclude, în mod explicit, un preț estimat, majorat sau micșorat de clauze sau de
situații speciale, cum ar fi o finanțare atipică, operațiuni de vânzare și de leaseback, compensări sau concesii
speciale acordate de orice persoană asociată cu vânzarea, precum și orice element al valorii disponibil doar unui
proprietar sau cumpărător specific.

6 S.C. BAREVALDAN S.R.L. Studiu de oportunitate

 - „un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă)” se referă la faptul că valoarea unui activ sau datorie este mai
degrabă o sumă de bani estimată decât o sumă de bani predeterminată sau un preț efectiv curent de vânzare. Este
prețul dintr-o tranzacție care întrunește toate elementele conținute în definiția valorii de piață la data evaluării.
- „la data evaluării” cere ca valoarea să fie specifică unui moment, adică la o anumită dată. Deoarece piețele și
condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau necorespunzătoare pentru o altă
dată. Mărimea valorii va reflecta starea și circumstanțele pieței, așa cum sunt ele la data evaluării, și nu cele
aferente oricărei alte date.
- „între un cumpărător hotărât“ se referă la un cumpărător care este motivat, dar nu și obligat să cumpere. Acest
cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice preț. De asemenea, acest cumpărător este unul
care achiziționează în conformitate mai degrabă cu realitățile pieței curente și cu așteptările pieței curente decât cu
cele ale unei piețe imaginare sau ipotetice, a cărei existență nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul
ipotetic nu ar plăti un preț mai mare decât prețul cerut pe piață. Proprietarul curent este inclus între cei care
formează „piața”.
- „și un vânzător hotărât” nu este nici un vânzător nerăbdător, nici un vânzător forțat să vândă la orice preț, nici
unul pregătit pentru a vinde la un preț care este considerat a fi nerezonabil pe piața curentă. Vânzătorul hotărât este
motivat să vândă activul, în condițiile pieței, la cel mai bun preț accesibil pe piața liberă, după un marketing
adecvat, oricare ar putea fi acel preț. Circumstanțele faptice ale proprietarului curent nu fac parte din aceste
considerații, deoarece vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic.
- „într-o tranzacție nepărtinitoare” se referă la o tranzacție care are loc între părți care nu au o relație deosebită
sau specială, de exemplu, între compania mamă și companiile sucursale sau între proprietar și chiriaș, care ar putea
face ca nivelul prețului să nu fie caracteristic pentru piață sau să fie majorat. Tranzacția la valoarea de piață se
presupune că are loc între părți fără o legătură între ele, fiecare acționând în mod independent.
- „după un marketing adecvat“ înseamnă că activul a fost expus pe piață în modul cel mai adecvat pentru a se
efectua cedarea lui la cel mai bun preț care se poate obține în mod rezonabil, în conformitate cu definiția valorii de
piață. Metoda de valorificare prin vânzare este considerată a fi acea metodă prin care se obține cel mai bun preț pe
piața la care vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piață nu este o perioadă fixă, ci va varia în
funcție de tipul activului și de condițiile pieței. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat un timp
corespunzător pentru ca activul să fie adus în atenția unui număr adecvat de participanți de pe piață. Perioada de
expunere este situată înainte de data evaluării.
- „în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent” presupune că atât cumpărătorul hotărât,
cât și vânzătorul hotărât sunt informați, de o manieră rezonabilă, despre natura și caracteristicile activului, despre
utilizările curente și cele potențiale ale acestuia, precum și despre starea în care se află piața la data evaluării. Se
mai presupune că fiecare parte utilizează acele cunoștințe în mod prudent, pentru a căuta prețul cel mai favorabil
corespunzător poziției lor ocupate în tranzacție. Prudența se apreciază prin referire la situația pieței de la data
evaluării și neluând în considerare eventualele informații ulterioare acestei date. De exemplu, nu este neapărat
imprudent ca un vânzător să vândă activele pe o piață cu prețuri în scădere, la un preț care este mai mic decât
prețurile de piață anterioare. În astfel de cazuri, valabile și pentru alte schimburi de pe piețele care înregistrează
modificări ale prețurilor, cumpărătorul sau vânzătorul prudent va acționa în conformitate cu cele mai bune
informații de piață, disponibile la data evaluării.
- „și fără constrângere” stabilește faptul că fiecare parte este motivată să încheie tranzacția, dar niciuna nu este
forțată în mod nejustificat să o facă.

Abordarea prin piață.

Această metodă utilizează procesul de lucru în care estimarea valorii de piaţă se face prin analizarea pieţei
pentru a găsi proprietăţi similare şi comparând apoi aceste proprietăţi cu cea de estimat.
Analiza comparativă se axează pe asemănările şi diferenţele între proprietate şi tranzacţii, care influenţează
valoarea.
Principiul substituţiei, aplicat la metoda comparaţiei directe, arată că valoarea unei proprietăţi tinde să fie
dată de preţul plătibil pentru a achiziţiona o proprietate cu utilitate şi atractivitate similare, într-un interval de timp
rezonabil.

Aplicarea acestei metode presupune următoarele faze:

1. Cercetarea pieţei pentru a obţine informaţii despre tranzacţii de proprietăţi imobiliare ce sunt
similare cu proprietatea evaluată în ceea ce priveşte tipul de proprietate, data vânzării, dimensiunile, localizarea şi
zonarea.
2. Verificarea informaţiilor prin confirmarea că datele obţinute sunt reale şi corecte şi că tranzacţiile
7 S.C. BAREVALDAN S.R.L. Studiu de oportunitate
au fost obiective.
3. Alegerea unor criterii de comparaţie relevante şi elaborarea unei analize comparative pe fiecare
criteriu.
4. Compararea proprietăţilor relativ similare cu proprietatea evaluată, utilizând elementele de
comparaţie şi ajustarea adecvată a preţului de vânzare a fiecărei proprietăţi comparabile sau dacă nu e posibilă
compararea se trece la scoaterea din categoria comparabile.
5. Analiza rezultatelor evaluării şi stabilirea unei valori unice sau a unui interval de valori.

Instrumentul de lucru pentru efectuarea corecţiilor este grila de piaţă.

Din informaţiile obţinute de pe site-urile de specialitate s-au găsit 3 oferte de vânzare pentru proprietăţi
similare situate pe raza comunei, astfel:

Comparabila A – https://www.olx.ro/d/oferta/vand-teren-intravilan-IDgrZ8Y.html - 25 euro/mp

Comparabila B – https://www.storia.ro/ro/oferta/teren-intravilan-IDutqW.html - 63 euro/mp

8 S.C. BAREVALDAN S.R.L. Studiu de oportunitate

Comparabila C – https://www.imoradar24.ro/anunturi/1000-mp-teren-vanzare-orlat-3-4834893 - 35 euro/mp

a căror caracteristici sunt evidenţiate în tabelul de mai jos:

Criterii şi elemente de comparaţie: Teren de evaluat: Terenuri de comparaţie
Nr crt. A B C
0 Tipul comparabilei oferta oferta oferta
1 Drepturi de proprietate transmise: depline depline depline depline
2 Teren liber sau construit liber liber liber liber
3 Conditii de finantare numerar numerar numerar numerar
4 Conditii de vanzare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare
5 Condiţiile pietei: curente curente curente curente
Gura Raului, str.
Gura Râului, CF 108526, in
Localizare: Gura Raului, str. Principala Principala, vis-a-vis de Orlat
aval de varaj
6 Primărie
7 Caracteristici fizice
Suprafaţa (mp): 10293 2300 797 1000
Forma, raport front / adancime: poligonala, imprejmuit poligonala poligonala poligonala
Front stradal - aprox : 19 12 aprox 15 m -
Topografie: plan plan plan plan
Utilitati ( en el / apa / canalizare / gaz apa, curent electric, la stradă apa, curent electric, in zonă
8 metan / termoficare / alte) canalizare canalizare
9 Zonare: intravilan intravilan intravilan intravilan
10 Cea mai buna utilizare: teren construit teren construit teren construit teren construit
Pret total (EURO) 57.500 50.000 35.000
Pret / mp (EURO) 25,00 62,74 35,00

9 S.C. BAREVALDAN S.R.L. Studiu de oportunitate

 În urma aplicării grilei de calcul din Anexa 1, s-a estimat preţul unitar de 24,30 euro/mp, obţinându-se
valoarea totală a terenului:
1.232.916 lei, respectiv 250.120 euro

(la cursul de 4,9293 lei / Euro la data de 19.01.2023)

Întocmit
Bardan Liliana – Evaluator

Abordarea prin cost

Abordarea prin costuri presupune estimarea valorii, conform Standardului Internaţional de Practică în evaluare,
prin estimarea costurilor de achiziţionare a terenului şi de construire a unei noi proprietăţi, cu acceaşi utilitate sau
de adaptare a unei proprietăţi vechi la aceeaşi utilizare, fără costuri legate de timpul de construcţie/adaptare. Pentru
o proprietate veche, pentru estimarea unui preţ care reflectă aproximativ valoarea de piaţă, se scad unele alocări
pentru diferite forme de depreciere cumulată.
Evaluarea s-a realizat prin metoda costului unitar, luând în considerare costurile unitare actuale de refacere a
construcţiilor şi dimensiunile (suprafaţa construită sau desfăşurată) fiecărui element constructiv analizat.
Baza valorilor estimate sunt:
- Catalogul Costuri de reconstrucţie - Costuri de înlocuire Clădiri industriale, comerciale, agricole şi construcţii
speciale – autor: Corneliu Sciopu, ed. IROVAL – Bucuresti 2010, actualizat
- Catalogul Costuri de reconstrucţie- Costuri de înlocuire Clădiri rezidenţiale – autor: Corneliu Schiopu, ed.
IROVAL – Bucuresti 2010, actualizat
- Catalogul Costuri de reconstrucţie - Costuri de înlocuire Clădiri cu structuri pe cadre, anexe gospodăreşti,
structuri MIT ek şi construcţii speciale” – de Corneliu Şchiopu, Editura IROVAL Bucureşti, actualizat.

Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde următoarele etape:

1. Stabilirea valorii de reconstrucţie – cost de înlocuire brut.
2. Estimarea deprecierii totale a construcţiei, respectiv, pe baza Normativului P 135-2000 (avizat de
MLPAT cu Ordinul nr. 85/N/1999 care stabileşte coeficienţi de uzură fizică a mijloacelor fixe din
grupa 1 – construcţii) şi pe baza estimării pierderii de valoare din neadecvări sau cauze externe.
3. Determinarea valorii rămase actuale – cost de înlocuire net – prin scăderea deprecierii totale din
valoarea de reconstrucţie.
Pentru determinarea valorii unitare şi totale a construcţiei ce se evaluează se parcurg următoarele etape:
- inspectarea clădirii pe teren şi stabilirea caracteristicilor tehnico-constructive ale acesteia
- cercetarea clădirii la faţa locului, stabilirea dotărilor şi instalaţiilor precum şi stabilirea stării tehnice a
clădirii şi a subansamblelor componente
- efectuarea încadrării clădirilor într-unul dintre tipurile prezentate în Cataloagele de reevaluare
- elaborarea fazei de evaluare, determinarea valorii unitare de reconstrucţie pe total şi pe categorii de lucrări
– valori care nu conţin TVA
- calculul valorii totale de reconstrucţie prin multiplicarea valorii unitare cu suprafaţa desfăşurată totală a
clădirii
- estimarea deprecierii totale
- estimarea valorii rămase prin diminuarea valorii de reconstrucţie cu pierderea de valoare datorită
deprecierii totale.

Valoarea de reconstrucţie – reprezintă costul estimat pentru a construi la preţurile curente de la data
evaluării o copie, o replică exactă a clădirii evaluate, folosind aceleaşi materiale, normative de construcţii,
arhitectură, planuri de calitate şi manopera înglobând toate deficienţele, supradimensionările şi deprecierea
clădirii evaluate.

Deprecierea reprezintă o pierdere de valoare faţă de costul de reconstrucţie ce poate apare din cauze fizice,
funcţionale sau externe.

Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregării. Prin această metodă se analizează separat fiecare
cauză a deprecierii, se cuantifică şi apoi se totalizează o sumă globală şi, respectiv, un procent global.
Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o clădire şi cu care operează această metodă sunt:
10 S.C. BAREVALDAN S.R.L. Studiu de oportunitate
 - uzura fizică – evidenţiată de rosaturi, căzături, fisuri, defecte de structură, etc. Aceasta poate
avea 2 componente: uzura fizică recuperabilă (se cuantifică prin costul de reducere a elementului la conditia de
nou sau ca şi nou, se ia în considerare numai dacă costul de corectare a stării tehnice e mai mar edecât creşterea de
valoare rezultată) şi uzura fizică nerecuperabilă (se referă la elementele deteriorate fizic care nu pot fi corectate
în prezent din motive economice sau practice.
- neadecvarea funcţională – este dată de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea
clădirii d.p.d.v. a dimensiunilor, stilului, instalaţiilor şi echipamentelor atasate. Se poate manifesta sub 2 aspecte: -
neadecvare funcţională recuperabilă (se cuantifică prin costul de înlocuire pentru deficienţe care necesită
adăugiri, deficienţe care necesită înlocuire sau modernizare sau supradimensionări) şi neadecvare funcţională
nerecuperabilă (poate fi cauzată de o supradimensionare sau de deficienţe date de un element neinclus în costul de
nou, dar ar trebui inclus sau un element inclus în costul de nou dar nu ar trebui inclus).
- depreciere economică (din cauze externe) – se datorează unor factori externi proprietăţii
imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietăţii, amplasarea în zonă, urbanismul, finanţarea, etc.

Stabilirea uzurii fizice

Gradul de uzură fizică s-a estimat ţinând seama de următoarele aspecte:
- durata de viaţă consumată pentru structura de rezistenţă;
- starea finisajelor, data ultimei refaceri a acestora şi durata lor normală de viaţă;
- starea instalaţiilor, durata de viaţă, nivelul de reparaţii sau de înlocuire, perioada executării acestor lucrări.
Nivelul uzurii fizice a clădirilor s-a determinat după “Ghidul cuprinzând coeficienţii de uzură fizică normală la
mijloacele fixe din grupa 1 – Construcţii“ – avizaţi de Consiliul Tehnico-Ştiinţific al M.L.P.A.T. cu avizul nr.
67/23.08.1999, făcându-se ajustări în funcţie de starea fizică a construcţiilor constatată cu ocazia inspecţiei în teren.

Stabilirea neadecvării funcţionale

Neadecvarea funcţională este dată de demodarea stilului, lipsa grupurilor sanitare, demodarea instalaţiilor
de încălzire, lipsa izolaţiilor pereţilor şi podului,etc. , neadecvarea sau supradimensionarea clădirii d.p.d.v. a
dimensiunilor, stilului, instalaţiilor.

Stabilirea deprecierii din cauze externe

Deprecierea din cauze externe (depreciere economică) este utilitatea diminuată a unei clădiri datorită unei
influenţe negative din mediul exterior. Ea poate fi cauzată de o serie de factori, cum ar fi: declinul vecinătăţii,
localizarea proprietăţii în localitate, regiune sau provincie, condiţiile pieţei locale, etc.

Valorile de piaţă ale construcţiilor, determinate pe baza metodei costului de înlocuire net (Anexele 2 și 3)
sunt:
- pentru Sala de evenimente : 1.785.736 lei, respectiv 362.270 Euro
- pentru Scenă : 134.255 lei, respectiv 27.236 Euro

(la cursul de 4,9293 lei / Euro la data de 19.01.2023)

Nu s-a determinat valoarea de piață pentru construcția C3, deoarece are o pondere nesemnificativă în valoarea
totală a proprietății.

Valoarea de piață totală a proprietății compusă din teren și construcții, este :

3.152.907 lei, respectiv 639.626 Euro

(la cursul de 4,9293 lei / Euro la data de 19.01.2023)

Valoarea minimă a redevenţei

Nivelul minim al redevenţei se determină prin împărţirea valorii totale a proprietății la numărul de ani și luni
pentru care se acordă concesiunea, obţinându-se valoarea :
639.626 euro : 25 ani : 12 luni = 2.132 euro/lună

Această valoare se va putea recalcula în funcţie de perioada de amortizare a investiţiei ce urmează a fi realizată
de către concesionar.
11 S.C. BAREVALDAN S.R.L. Studiu de oportunitate
  Concluzii si opinii

Proprietatea care urmează să fie concesionată, amplasată în zona în care se desfășoară festivalul anual
“Bujorul de Munte”, poate să fie concesionată la licitaţie pornind de la o valoare minimă de 2.132 euro/lună -
fără TVA .

În concluzie, valoarea de piaţă estimată în cadrul prezentului studiu de oportunitate, care stă la baza
determinării valori minime - de începere a licitaţiei - a redevenţei anuale - este o opinie, o concluzie bazată pe
datele şi informaţiile existente pe piaţă, nu există nici o altă prevedere legală care să influenţeze negativ sau pozitiv
valoarea.

Anexăm la prezentul studiu următoarele documente:

o Anexa 1 – de calcul a valorii terenului
o Anexa 2 – de calcul a valorii Sălii de evenimente
o Anexa 3 - de calcul a valorii scenei
o Extras de carte funciară
o Fotografii

Întocmit
Bardan Liliana – Evaluator

12 S.C. BAREVALDAN S.R.L. Studiu de oportunitate

 Anexa nr. 1

Proprietatea
Elementul de COMPARAŢIE Comparabila A Comparabila B Comparabila C
subiect
Gura Râului, CF Gura Raului, str.
Gura Raului, str.
Identificare 108526, in aval de Principala, vis-a-vis Orlat
Principala
varaj de Primărie
data curente curente curente curente
Suprafaţa [mp] 10293 2300 797 1000
PREŢ VÂNZARE EUR 57.500 50.000 35.000
Preţul de Vânzare (EUR/mp) - criteriul de
comparatie € 25,00 € 62,74 € 35,00
0 TIP COMPARABILA
Tip comparabila oferta oferta oferta
Ajustare unitara sau procentuala -5% -5% -5%
Ajustare totala pentru tipul comparabilei -1,25 -3,14 -1,75
Pret de vanzare corectat 23,75 59,60 33,25
1 DREPTUL DE PROPRIETATE
Drepturi de proprietate transmise depline depline depline depline
Ajustarea unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Ajustare totala pentru Drepturi de proprietate € 0,00 € 0,00 € 0,00
Preţ corectat (EUR/mp) € 23,75 € 59,60 € 33,25
2 RESTRICTII LEGALE
Restrictii legale - coeficienti urbanistici fara fara fara fara
Ajustarea unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Ajustare totala pentru Restrictii legale - coeficienti
urbanistici € 0,00 € 0,00 € 0,00
Preţ corectat (EUR/mp) € 23,75 € 59,60 € 33,25
3 CONDIŢII DE FINANŢARE
Condiţii de finanţare numerar numerar numerar numerar
Ajustarea unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Ajustare totala pentru finanţare € 0,00 € 0,00 € 0,00
Preţ corectat (EUR/mp) € 23,75 € 59,60 € 33,25
4 CONDIŢII DE VÂNZARE
Condiţii de vânzare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare nepartinitoare
Ajustarea unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Ajustare totala pentru condiţii de vânzare € 0,00 € 0,00 € 0,00
Preţ corectat (EUR/mp) € 23,75 € 59,60 € 33,25
5 CONDIŢII DE PIAŢÃ
Condiţii ale pieţei curente curente curente curente
Ajustarea unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Ajustare totala pentru condiţii ale pieţei € 0,00 € 0,00 € 0,00
Preţ corectat (EUR/mp) € 23,75 € 59,60 € 33,25
6 LOCALIZARE
Gura Râului, CF Gura Raului, str.
Gura Raului, str.
Localizare 108526, in aval de Principala, vis-a-vis Orlat
Principala
varaj de Primărie
Ajustarea unitara sau procentuala 0% 0% -5%
Ajustare totala pentru localizare € 0,00 € 0,00 -€ 1,66
Preţ corectat (EUR/mp) € 23,75 € 59,60 € 31,59
7 CARACTERISTICI FIZICE

1000 mp ;
Marime ( dimensiune) si forma 10293 mp ; 2300 mp ; poligonala 797 mp ; poligonala
poligonala
a poligonala, imprejmuit
Ajustarea unitara sau procentuala -4% -12% -8%
Ajustare totala pentru formã şi dimensiuni -€ 0,95 -€ 7,15 -€ 2,53
b Front stradal - deschidere la strada 19 12 aprox 15 m -
Ajustarea unitara sau procentuala 0% 0% 2%
Ajustare totala pentru front stradal € 0,00 € 0,00 € 0,63
c Topografie plan plan plan plan
Ajustarea unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Ajustare totala pentru topografie ( planeitate) € 0,00 € 0,00 € 0,00
Preţ corectat (EUR/mp) € 22,80 € 52,45 € 29,69

13 S.C. BAREVALDAN S.R.L. Studiu de oportunitate

8 UTILITĂŢI DISPONIBILE
Utilitati ( en el / apa / canalizare / gaz metan / apa, curent electric, apa, curent electric,
la stradă in zonă
termoficare / alte) canalizare canalizare
Ajustare unitara pentru utilităţi disponibile € 1,50 € 0,00 € 1,50
Preţ corectat (EUR/mp) € 24,30 € 52,45 € 31,19
9 ZONAREA
Zonarea - destinatia legala permisa intravilan intravilan intravilan intravilan
Ajustare unitara sau procentuala 0,0% 0,0% 0,0%
Ajustare totala pentru zonare € 0,00 € 0,00 € 0,00
Preţ corectat (EUR/mp) € 24,30 € 52,45 € 31,19
10 CEA MAI BUNA UTILIZARE
Cea mai bunã utilizare teren construit teren construit teren construit teren construit
Ajustare unitara sau procentuala 0,0% 0,0% 0,0%
Ajustare totala pentru Cea mai bunã utilizare € 0,00 € 0,00 € 0,00
Preţ corectat € 24,30 € 52,45 € 31,19
Preţ corectat (Eur/mp) € 24,30 € 52,45 € 31,19
Ajustare totalã netã (absolut) -€ 0,70 -€ 10,29 -€ 3,81
(procentual) -3% -17% -11%
(absolut) € 3,70 € 10,29 € 8,07
Ajustare totalã brutã (procentual) 15,6% 17,3% 24,3%
Suprafata - mp 10.293
Opinie / mp (teren liber) € 24,30
Valoare estimata _EURO (teren liber) € 250.120
Valoare estimata _RON (teren liber) 1.232.916
Curs Ron / 1 Eur - 19.01.2023 4,9293

Au fost ajustate negativ toate comparabilele pentru ca sunt oferte;

Tip comparabila nivelul ajustarii a fost stabilit in urma discutiilor cu vanzatorii de astfel
de terenuri;
Restrictii legale Nu s-au aplicat ajustari
Condiţii de vânzare Nu s-au aplicat ajustari

Localizare A fost ajustată negativ comparabila C , pentru ca este amplasată in

zonă mai bine cotată pe piaţă decat terenul analizat.

Au fost ajustate negativ toate comparabile, pentru ca este cunoscut

Suprafata faptul ca pretul pe mp de teren variaza invers proportional cu
suprafata; nivelul ajustarilor a fost determinat din analiza pe date
secundare efectuata;
A fost ajustată pozitiv comparabila C , pentru ca are deschiderea
Caracteristici fizice - front la strada
inferioară față de terenul analizat.

Au fost ajustate pozitiv comparabilele A și C, deoarece nu dispun de

Utilitati utilitati fata de terenul analizat; nivelul ajustarilor a fost determinat din
analiza pe date secundare efectuata;
Zonarea Nu s-au aplicat ajustari
CMBU Nu s-au aplicat ajustari

Intocmit,
Evaluator Bardan Liliana
Legitimaţie nr. 16941

14 S.C. BAREVALDAN S.R.L. Studiu de oportunitate

 Anexa 2
Abordare prin metoda costului de inlocuire

Construcţie Sală de evenimente Bujorul de munte

EVALUARE
Unitatea de referinţă: 1 mp desfăşurat
Calculul s-a re aliz at folosind lucrare a CO STURI DE RECO NSTRUCŢIE - CO STURI DE ÎNLO CUIRE_Clădire din le mn, de Corne liu Şchiopu (pag. 53)
Sc = 605 mp Sd = 743,63 mp
Coe f.
Coe f.
Cost catalog core cţie Cost total
UM Cantitate Total cost (lei) core cţie
Denumire subansamblu (lei/UM) distanţă de (le i)
manope ră
transport
1,003 0,9826

FSUBSPAR Infrastructură cu subsol parţial mp 1.583,40 138,63 219.506,74 1,003 0,9826 216.334,39
CASALEMN Suprastructură mp 854,10 605,00 516.731,00 1,003 0,9826 509.263,10
6ZIDCARPFS Zidarie din caramida la compartimentari interioare mp 1.560,90 120,00 187.308,00 1,003 0,9826 184.600,99
SCAGRESCL Scară obişnuită cu trepte din gresie scara 6.906,20 1,00 6.906,00 1,003 0,9826 6.806,19
CART APV Asimilat învelitoare din carton asfaltat mp 338,90 605,00 205.035,00 1,003 0,9826 202.071,79
FOBFSCL Finisaj obişnuit mp 1.396,50 743,63 1.038.479,00 1,003 0,9826 1.023.470,69
ELINGRCL Instalatii electrice mp 198,10 743,63 147.313,00 1,003 0,9826 145.184,00
INCCONVCL Instalatii încălzire mp 219,10 743,63 162.929,00 1,003 0,9826 160.574,32
CHFOBO Chiuvetă fontă + baterie amestec buc 3.841,00 2,00 7.682,00 1,003 0,9826 7.570,98
LAVWCCL Instalatii sanitare buc 3.733,40 12,00 44.801,00 1,003 0,9826 44.153,53
Total cost (CIB) cu TVA (le i) 2.536.691 2.500.029,98
Durata fizica de viata - conform P135/1999
60 ani
Durata de viata consumata - DVC DVC
9 ani ku = ------------------ Intocmit,
Durata de viata ramasa - DVR DVC+DVR Evaluator Bardan Liliana
51 ani Legitimaţie nr. 16941
Uzura fizica(ku) (%) = 15,00% anul PIF 2014
Valoare ramasă (VR) = VI x (1-ku/100) = 2.125.025

Depreciere funcţională (k ) (%) = 0%

Valoare ramasă (VR) = VI x (1-k/100) = 2.125.025
Depreciere din cauze externe: 0%
Cost de înlocuire ne t (CIN): 2.125.025 le i, cu T.V.A.
1.785.736 le i, fara T.V.A.

Notă:
Coeficient corecţie distanţă de transport = 1,006/1,003 = 1,003
Coeficient corecţie manoperă = 1,018/1,036 = 0,9826

Anexa 3
Abordare prin metoda costului de inlocuire

Scenă festival

EVALUARE
Unitatea de referinţă: 1 mp desfăşurat
Calculul s-a realizat folosind lucrarea CO STURI DE RECO NSTRUCŢIE - CO STURI DE ÎNLO CUIRE_Asimilat Magazie din scanduri, de Corneliu
Şchiopu (pag. 53, 54)
Sc = 112 mp Sd = 224 mp
Coef.
Coef.
Cost catalog Total cost corecţie Cost total
UM Cantitate corecţie
Denumire subansamblu (lei/UM) (lei) distanţă de (lei)
manoperă
transport
1,003 0,9826

FCBS Fundaţii beton simplu mp 508,90 112,00 56.997,00 1,003 0,9826 56.173,27
MAGLECAR Structura din lemn ecarisat mp 384,20 112,00 43.030,00 1,003 0,9826 42.408,12
SLIT CNV Asimilat şopron din lemn cu învelitoare din tablă mp 1.237,60 112,00 138.611,00 1,003 0,9826 136.607,77
CHFOBO Chiuvetă fontă + baterie amestec buc 3.841,00 1,00 3.841,00 1,003 0,9826 3.785,49
ELCAB Instalaţii electrice mp 247,30 112,00 27.698,00 1,003 0,9826 27.297,70

Total cost (CIB) cu TVA (lei) 213.180 266.272,35

Durata fizica de viata - conform P135/1999
40 ani
Durata de viata consumata - DVC DVC
12 ani ku = ------------------ Intocmit,
Durata de viata ramasa - DVR DVC+DVR Evaluator Bardan Liliana
28 ani Legitimaţie nr. 16941
Uzura fizica(ku) (%) = 40,00% anul PIF 2011
Valoare ramasă (VR) = VI x (1-ku/100) = 159.763
Depreciere funcţională (k ) (%) = 0%
Valoare ramasă (VR) = VI x (1-k/100) = 159.763
Depreciere din cauze externe: 0%
Cost de înlocuire net (CIN): 159.763 lei, cu T.V.A.
134.255 lei, fara T.V.A.

Notă:
Coeficient corecţie distanţă de transport = 1,006/1,003 = 1,003
Coeficient corecţie manoperă = 1,018/1,036 = 0,9826

15 S.C. BAREVALDAN S.R.L. Studiu de oportunitate

Anexă Extras de Carte Funciară

16 S.C. BAREVALDAN S.R.L. Studiu de oportunitate

17 S.C. BAREVALDAN S.R.L. Studiu de oportunitate
18 S.C. BAREVALDAN S.R.L. Studiu de oportunitate
 Fotografii

19 S.C. BAREVALDAN S.R.L. Studiu de oportunitate

20 S.C. BAREVALDAN S.R.L. Studiu de oportunitate