PRIMA LOCUINȚĂ

ÎN SPANIA

RAMONA & DAN DAMIAN

Pentru cine și de ce am creat acest ghid?

Informațiile din acest material Nu sunt pentru cei care:

Nu vor sa plece sau să se mute din România – sau de unde
trăiesc acum.
Vor să plece de unde sunt acum, dar nu vor să se mute în
Spania, ci în oricare altă țară.
Nu vor să investească în imobiliare în Spania.

Informațiile din acest material se adresează:

Cu informații generale - celor care vor să plece din România
sau din altă țară și care vor să se mute în Spania. Și celor
care vor să investească în Spania în imobiliare. Sau care vor
și-și.
Cu informații specifice - celor care vor să plece din România
sau altă țară și care vor să se mute în Elche, lângă Alicante.
Sau să investească aici, în imobiliare. Sau și-și.
Procesul, porcedurile și sistemul prin care noi am ajuns să
cumpărăm mai multe apartamente în orașul Elche poate fi
replicat de către orice investitor, în orice alt oraș din Spania.

Important:
Nu recomandăm și nu sfătuim pe nimeni să plece din
România și să se mute în altă țară.
Fiecare este responsabil de deciziile lui și fiecare își
cunoaște cel mai bine situația și motivele pentru care decide
să rămână în România.

MUTAT ÎN SPANIA 2
La fel, fiecare își cunoaște cel mai bine motivele pentru care
s-a gândit vreodată să plece și să se mute din România.

Cei care s-au decis să o facă își au motivele lor.

Cei care au făcut-o deja știu cel mai bine de ce au făcut-o.

Pentru noi, decizia de a ne muta în Spania, în Elche, mai

precis, a fost lucrul cel mai bun pe care l-am făcut, în primul
rând pentru copiii noștri, pentru viitorul lor, dar și pentru noi,
pentru viață noastră de zi cu zi.

Aici trăim într-o lume normală, care nu este perfectă, dar care
ne oferă în fiecare zi motive să ne bucurăm de decizia luată.
Și când avem motive de nemulțumire sau frustrare, ne
gândim la motivele de fericire, care, pentru noi, sunt mai
multe.

Poveștile și informațiile din a acest material au fost adunate

în această formă ca urmare a întrebărilor și comentariilor
primite pe grupul Mutat în Spania, de pe Facebook. Ele pot
conține mici erori sau inadvertențe, pentru că împărtășesc
din experiența noastră personală și, oameni fiind, mai și
greșim. Mulțumim pentru înțelegere!

Așteptăm cu interes comentarii, feedback, întrebări, sesizări

și reclamații pe adresa de mail dan@mutatinspania.eu și pe
WhatsApp la numerele: +40742231123 sau +34643089751.

MUTAT ÎN SPANIA 3
Ce vei afla din noul ghid ”Prima locuință în Spania”

Iată ce vei afla concret din acest ghid:

Cum am ajuns noi în Elche și cum am făcut primele investiții.

Ce cheltuieli presupune o investiție imobiliară în Spania

Despre orașul Elche - cartiere, tipuri de locuințe

Care sunt pașii necesari ca să te muți și/sau să faci investiții

imobiliare în Spania

Care sunt pașii de urmat și suma necesară pentru a face o

achiziție imobiliară în Spania

Cum optimizezi investiția și cheltuielile

Ce variante ai dacă vrei să-ți cumperi o locuință proprie

Care este procedura efectivă pentru alegerea imobilului

MUTAT ÎN SPANIA 4
CAPITOLUL I: Cum am ajuns noi în Elche și cum am
făcut primele investiții. Ce cheltuieli presupune o
investiție imobiliară

După vacanța de primăvară din 2019, în care am petrecut

două săptămâni prin Andalucia, în ultimele trei zile am stat la
mare, în Santa Pola și atunci am vizitat pentru prima dată
Elche, unde ghid mi-a fost un fost coleg de la Dialog/Orange,
care locuia deja aici de 3 ani.

Următorul pas a fost „luna de explorare și acomodare”, pe

care am petrecut-o aici între 10 decembrie 2019 și 10
ianuarie 2020. În perioada aceea am vizitat orașul la pas, am
făcut liste cu anunțurile cu apartamentele de vânzare, de pe
internet și de prin balcoane și am luat contact cu multe
agenții imobiliare, ca să ne anunțăm ca potențiali
cumpărători.

MUTAT ÎN SPANIA 5
În ianuarie 2020 am vândut un apartament din București, cu
120.000 euro (zona Băneasa, bloc nou, două camere, garaj –
era închiriat cu 600 euro/luna, deci un yield brut de 6% pe
an). În februarie am venit în Elche, pentru o săptămână.
Aveam, din ianuarie, o lista scurtă cu apartamente vizate
pentru cumpărare și atunci am făcut primele două tranzacții:
un apartament cu 3 camere (2 dormitoare) în zona Avenida
de la Libertad cu 37.000 euro și unul în zona Plaza de
Crevillent, cu 4 camere (3 dormitoare), cu 47.000 euro.

Ce cheltuieli presupune o investiție imobiliară

În general, în Spania cumpărătorul nu plătește comision la

agenție (doar vânzătorul plătește – între 2.000 și 5.000 euro
plus TVA), dar pentru că fostul meu coleg m-a ajutat să pun
pe lista scurtă apartamente în zone bune, care să poată fi
închiriate ușor, am fost de acord să-i plătesc lui un procent
pentru fiecare apartament cumpărat din lista întocmită
împreună cu el.

MUTAT ÎN SPANIA 6
Cumpărătorul plătește apoi taxa de achiziție de 10% din
suma care este cea mai mare dintre valoarea cadastrală și
prețul de achiziție și (de obicei 50% din) taxele notariale
(400-600 euro).

Alte cheltuieli care sunt în sarcina noului proprietar:

înregistrarea apartamentului la Registro de Proprietad
(300-400 euro),
IBI (taxa pe proprietate, anuală – 200-300 euro, pentru
apartamente în jur de 50.000 euro – aceasta se plătește
de către noul proprietar din anul următor),
asigurarea obligatorie (200-250 euro, anual),
transferul contractului de apă-canal-gunoi (150 euro).
Transferul contractului de energie electrică nu presupune
nicio taxa.
gastos de comunidad – întreținerea scării (curățenie,
lumina, etc), care este 20-30 euro/luna, în funcție de câte
apartamente sunt pe scară, dar poate să fie și mai mult,
dacă blocul are lift.

Pentru apartamentele închiriate este recomandat să se

plătească Seguro de impago, o asigurare care acoperă
chiriile, în cazul în care chiriașul nu plătește. Această
asigurare este în jur de 250 euro/an.

MUTAT ÎN SPANIA 7
Cum s-a desfășurat renovarea și închirierea
apartamentelor achiziționate

Unul dintre cele două apartamente – cel cu 4 camere - era

deja mobilat, a trebuit doar să schimb un geam și să cumpăr
televizor și un frigider nou. Așadar, am putut să-l închiriez
imediat, din luna martie, cu 425 euro/luna.

Celălalt apartament a intrat în renovare: a fost văruit complet,

s-au schimbat toate ușile interioare și cea de la intrare
(geamurile și ușile de la balcon erau din aluminiu), s-a scos
toată mobilă veche din casă (mai puțin biblioteca din living),
s-a pus parchet peste tot și gresie nouă în bucătărie, mobila
de bucătărie și electrocasnicele au fost înlocuite cu unele
noi.

Toată această lucrare a fost făcută sub îndrumarea fostului

meu coleg: a angajat și a coordonat echipa de renovare, s-a
ocupat de toate achizițiile (materiale, uși, mobilă de
bucătărie, etc), a coordonat aruncarea celor vechi (să fie OK
dpdv legal) și transportul celor noi, a verificat lucrarea dpdv
calitativ.

Toată renovarea a durat ceva mai mult decât de obicei, din

martie până în iulie 2020, pentru că exact în perioada aceea a
fost și lock-down total în Spania.

MUTAT ÎN SPANIA 8
Pentru tot efortul lui (diriginte de șantier și mai mult decât
atât) i-am plătit fostului meu coleg 10% din valoarea totală a
lucrării, adică aprox. 1.500 euro (total investiție în renovare,
mobilier, electrocasnice etc - în jur de 15.000 euro).

În acest al doilea apartament am locuit chiar noi (2 adulți și 3

copii) atunci când ne-am mutat în Spania, în august 2020.

Ulterior, în octombrie 2021, ne-am mutat într-un apartament

mai mare, și am închiriat acest apartament cu 475 euro/luna
(fiind renovat complet și având și lift).

MUTAT ÎN SPANIA 9
CAPITOLUL II: Despre orașul Elche - cartiere, tipuri
de locuințe

Elche este al doilea oraș ca mărime, după Alicante, care este

capitala provinciei cu același nume, din Comunitatea
Valenciană.

Elche este un oraș industrial, recunoscut în Europa și în lume

ca important producător de încălțăminte, dar și oraș
universitar, cu o universitate publică și una privată. În Elche
se găsesc cei mai mulți palmieri din Europa.

MUTAT ÎN SPANIA 10
Harta orașului Elche – cartiere, zone, regiuni

Zonele din stânga sus: cartierul Carrus – este “cartierul

muncitoresc”, aici e cea mai mare ofertă de apartamente cu
prețuri bune pentru investiții.

Zonele din stânga jos: cartierul El Pla. Delimitarea între El Pla

și centru este făcută de râul Vinalopo – locuințele de lângă
rău sunt mult mai scumpe decât celelalte, din cartier, la
câteva străzi distanță.

Zonele din dreapta: cartierul Altabix. Sus, zona universității,

cel mai în dreapta, Nueva Altabix, un cartier nou, pe lângă
stadionul mare.

MUTAT ÎN SPANIA 11
Locuințele noi de aici au prețuri de peste 1.000-1.500 eur/mp
sau chiar mai mult.

Zonele din centru-jos – centrul orașului. În majoritate sunt

clădiri vechi, iar locuințele de aici au prețuri foarte mari.

Harta orașului Elche – zone de investit

Informațiile de mai jos se referă la apartamentele care se

pretează pentru investiții imobiliare cu un randament cât mai
apropiat de 10%/an.

MUTAT ÎN SPANIA 12
De exemplu, pe Fotocasa, care are și hartă, vedem
concentrarea apartamentelor de vânzare, care sunt până în
50.000 euro, în Carrus și câteva în El Pla.

Pe hartă se afișează simultan doar 30 din cele aproape 350

disponibile, după criteriul max. 50.000 euro, dar, statistic,
distribuția celorlalte este la fel.

În ultimul timp, prețurile apartamentelor vechi au crescut,

datorită cererii mai mari de la începutul anului (se întrevede o
relaxare post-pandemie), datorită războiului din Ucraina,
datorită inflației și datorită faptului că locuințele noi se
construiesc la prețuri foarte mari – scumpiri la materialele de
construcții, carburanți, energie, etc.

Apartamentele vizate pentru investiții profitabile ar trebui să

ajungă, cu tot cu taxe (10% + notar + etc.), renovare, mobilier
și electrocasnice, până la max. 55-60.000 euro. Acest target
este din ce în ce mai greu de atins, mai ales pentru
apartamente care nu sunt la ultimul etaj (etajul 4-5-6 în
blocurile fără lift).

Pentru cei care vor să locuiască în Elche, în oraș, în centru

este cel mai frumos, mai ales dacă ai garaj, iar cei care au
nevoie de mai mult spațiu găsesc case frumoase (din cele
înșiruite), cu o curte mică, în Altabix la 200-250.000 euro.

În cartierele exterioare orașului: Bonavista, La Penya de les

Aguiles, La Galia, Jubalcoi etc., casele sunt pe terenuri de 2-
3.000 mp și necesită o investiție totală de peste 300.000
euro.

MUTAT ÎN SPANIA 13
MUTAT ÎN SPANIA 14
CAPITOLUL III: Care sunt pașii necesari ca să te muți și/sau
să faci investiții imobiliare în Spania

MUTAT ÎN SPANIA 15
Pașii de mai sus ar trebui să fie de ajuns pentru ca cineva
care vrea să-i urmeze, să poată să o facă singur, relativ ușor
– spun relativ, pentru că sunt mulți factori care determină
fiecare pas, de la cum te pregătești și îți alegi un imobil
profitabil (începând cu Google search), până la modul cum
intri în contact cu persoanele din Spania, la fiecare pas.

Pentru cei care simt/cred că au nevoie de îndrumare în pașii

de mai sus, de la completare formulare, programări, vizite la
bancă, autorități etc. oferim servicii de consultanță.

MUTAT ÎN SPANIA 16
Îndrumarea pe care o oferim este, desigur, personalizată, în
funcție de nevoile fiecăruia și poate să facă tot procesul mult
mai eficient: adică persoana care beneficiază de aceste
servicii să cheltuie mai puțin și să rezolve totul mult mai
repede.

Valoarea serviciilor de consultanță se calculează după un

tarif orar între 50 și 75 euro, în funcție de complexitatea
serviciului oferit. Veți găsi mai departe, la finalul fiecărui pas,
o estimare generală a valorii serviciilor de consultanță pe
care le oferim.

MUTAT ÎN SPANIA 17
CAPITOLUL IV: Care sunt pașii de urmat și suma necesară
pentru a face o achiziție imobiliară în Spania

Calculul de mai jos este cu titlu de exemplu – pornind de la

prețul de achiziție.

De la începutul acestui an, am observat, urmărind des site-

urile de imobiliare, o creștere a prețurilor la apartamentele
vechi, lucru confirmat și de cei care lucrează în agenții
imobiliare și cu care am discutat în permanență. O cauză
este, desigur, inflația, mai mare decât oricând, și faptul că
locuințele noi se construiesc la prețuri foarte mari – mult mai
mari decât acum 9-12 luni, de exemplu (materiale, energie,
etc.).

Imigranții din Ucraina care au ajuns în Spania cu fonduri

disponibile au contribuit și ei, cu siguranță, la creșterea
prețurilor la imobiliare în 2022.

În plus, românii și cei din apropierea zonei de conflict iau în

considerare, din ce în ce mai mult, achiziția unui imobil în
vestul Europei, fie ca back-up sau ca investiție, fie pentru
mutare.

MUTAT ÎN SPANIA 18
Exemplu cu pași și costurile achiziției și închirierii unui
apartament - în Elche

MUTAT ÎN SPANIA 19
MUTAT ÎN SPANIA 20
MUTAT ÎN SPANIA 21
MUTAT ÎN SPANIA 22
 Dacă apartamentul este închiriat pe termen lung, ca locuință, statul
spaniol acorda o bonificație - o reducere de 60% din venitul net, înainte
de impozitare, pentru rezidenți. În exemplul de mai sus proprietarul se
ocupă singur de administrare, nu plătește property management.

MUTAT ÎN SPANIA 23
Pentru cetățenii UE ne-rezidenți în Spania această bonificație nu se
acordă, dar Comisia Europeană consideră aceasta o discriminare
față de cetățenii UE și există și o decizie în acest sens. Astfel, unii ne-
rezidenți care obțin venituri din chirii în Spania aplică bonificația de
60% în declarațiile lor. Pentru cei care nu o aplică, randamentul arată
astfel:

În exemplul de mai sus proprietarul ne-rezident plătește property

management, pentru că nu se poate ocupa singur de administrare.
CAPITOLUL V: Cum optimizezi investiția și cheltuielile

Optimizarea investiției și a cheltuielilor, respectiv a

veniturilor, pentru apartamente de închiriat, se poate face
prin:

1. Achiziție „smart”
- Cumperi la un preț cât mai mic – cât de mult se poate sub
prețul pieței. Asta se poate face cel mai ușor cu „banii jos”,
fără credit și când găsești vânzători care se grăbesc foarte
tare, din diverse motive personale. Desigur, trebuie să
urmărești permanent anunțurile imobiliare și să acționezi
rapid, când identifici o oportunitate. Despre oportunități
imobiliare afli și de la „rețeaua„ pe care ți-o construiești în
timp - președinți de comunitate (adică de asociație), vecini,
comercianți din cartier, etc..
- Cumperi apartamente renovate – ideal și mobilate, cu
electrocasnice, etc. – asta eficientizează dpdv a cheltuielilor
cu renovarea, pentru că acum prețurile sunt mult mai mari,
cât și dpdv a timpului pierdut – un apartament renovat și
mobilat îl poți închiria imediat, fără să mai pierzi 2-3-4 luni cu
renovarea, deci 2-3-4 luni de chirie.

2. Renovare eficientă
- Folosești materiale cu raport bun preț/calitate – de la
magazine „economice’, outlet-uri, etc
- Renovezi cu echipe proprii – economie de 21%, cât este
TVA-ul.
- Cumperi mobilă de la second-hand sau cât mai economică
– în oraș și prin împrejurimi sunt câteva depozite unde

MUTAT ÎN SPANIA 24
găsești mobilă și decorațiuni SH, dar și mobilă mai ieftină, de
la producători mici, locali.

3. Administrare proprie

- Îți întocmești singur declarațiile trimestriale de venit –

necesită timp că să înveți, dar nu este imposibil.
- Faci singur property management sau la un cost cât mai
mic posibil – dacă ai mai multe proprietăți, poți negocia la
volum.
- Pentru orice lucrare care ar putea să apară (zugrăveli,
lăcătușerie, reparații instalații sanitare și electrice, reparații
elctrocasnice, etc), să ai o lista furnizori de servicii ieftini și
verificați, disponibili imediat.

4.Închiriere personală

- Închiriezi direct, fără intermediar, și nu plătești comisionul

către agenții imobiliare: anunț cu afiș la balcon, pe Facebook
Marketplace și pe site-urile de imobiliare.

5.Alegerea chiriașilor

Dacă îți alegi chiriași OK, care să întrețină bine apartamentul

și care să stea pe termen lung, va face ca investiția ta să fie
mai eficientă. Dacă nu ești convins că potențialul chiriaș va
fi unul cu adevărat bun, mai caută! Pentru că este cerere
mare, în maxim o lună poți găsi un nou chiriaș.

MUTAT ÎN SPANIA 25
Documentele pe care este recomandat să le ceri și să
le verifici și pentru ca un chiriaș să fie eligibil pentru
„seguro de impago” sunt: actele de identitate (ale
tuturor celor care vor locui), contract de muncă pe
perioada nedeterminată), vida laboral (similar cu
Revisal – se arată vechimea în muncă), și ultimii trei
fluturași de salariu.

CAPITOLUL VI: Ce variante ai dacă vrei să-ți cumperi

o locuință proprie

Pentru cei care vor să locuiască în Elche, oferta este foarte

variată:

- apartamente de la 50.000 de euro – 70-100 mp, 2-4

dormitoare, care necesită renovare, în blocuri vechi (anii 70),
fără încălzire, etaje superioare (4-5) fără lift,
până la 300.000 euro (penthouse), 150-250 mp, cu încălzire,
cu terasă generoasă, bloc nou, cu lift, cu garaj.

- case în oraș (înșiruite) în jur de 250.000 euro – 100-150

mp, curte mică, garaj, piscină comună în complex, încălzire

- case în cartierele de lângă oraș în jur de 300.000 euro –

200-250 mp, cu teren de 2-3.000 mp, piscină, încălzire.

MUTAT ÎN SPANIA 26
Un apartament decent, cu 3-4 dormitoare, în jur de 100 mp,
etaje inferioare sau în bloc cu lift, renovat și eventual și
mobilat, poate necesită un buget plecând de la 100.000 euro.

Căutarea este simplă, online, pe site-urile de imobiliare

(Idealistă, Fotocasa, Pisos, Habitaclia, etc), unde poți să
setezi tot felul de criterii, ca să eficientizezi rezultatele
afișate.

MUTAT ÎN SPANIA 26
De reținut:

Acest material este în completarea episoadelor de pe grupul

Mutat în Spania de pe Facebook.

Unele informații le găsești doar acolo – cum ar fi, de

exemplu, cele despre costul vieții în Spania (exemplul nostru
personal), iar altele se repetă aici.

El va fi actualizat și completat pe măsură ce voi răspunde

întrebărilor venite de la cei interesați de mutare sau de
investiții sau și-și.

Notă:

În capitolul următor veți regăsi descrisă, pe scurt, o

procedură pe care o urmăresc eu (Dan) atunci când cumpăr
un apartament – în principal pentru investiții, cu destinația de
închiriat.

Pașii din procedură și criteriile personale se pot adapta,

desigur, dacă este vorba de un imobil cu destinația de locuit.

Așa cum am mai spus, pentru cei care nu vor să se ocupe

personal de achiziție și o externalizează, am trecut, la fiecare
etapă, oferta de consultanță. Valorile sunt estimate pe baza
unui tarif de 40-75 euro/oră și sunt orientative.

MUTAT ÎN SPANIA 27
CAPITOLUL VII: Care este procedura efectivă ca să
alegi un imobil profitabil

În funcție de destinația dorită, locuință proprie sau pentru

închiriat, procedura poate fi adaptată criteriilor personale.

ETAPE

Etapa A. Înainte de achiziție

1. Întocmire listă scurtă apartamente de interes – research

1.1. Research – Online
1.2. Research – Agenții imobiliare
1.3. Research – Persoane fizice

2. Întocmire listă scurtă apartamente de interes – lista cu

criteriile (Excel)
2.1. Listă generală
2.2. Listă renovare
2.3. Listă cheltuieli și investiții
3. Vizita și evaluarea lucrărilor și investitiilor necesare

Evaluarea lucrărilor:

Etapa B – Achiziția
1. Cu credit
2. Fără credit

MUTAT ÎN SPANIA 28
Etapa C – Post-Achizitie
1. Acte proprietate
2. Utilități
3. Renovare
4. Mobilă și electrocasnice

Etapa D – Închirierea
Etape

Etapa E – Plata impozitelor

Etape

MUTAT ÎN SPANIA 29