Gabriel Boroi - Drepturile Reale 2011

Drept civil.
Drepturile reale principale

Note de curs. Jurispruden relevant.
Spee. Teste gril
Ediia a 2-a
Copyright 2012
Editura Hamangiu SRL
Editur acreditat CNCS - Consiliul Naional al Cercetrii tiinifice
Toate drepturile rezervate Editurii Hamangiu.
Nicio parte din aceast lucrare nu poate fi copiat
fr acordul scris al Editurii Hamangiu.
Editura Hamangiu:
Bucureti, Str. Col. Corneliu
Popeia, nr. 36, sector 5, O.P. 5, C.P.
91
Vnzri:
021.336.01.25
031.425.42.24
0788.673.209
Tel./Fax:
021.336.04.43
031.805.80.20
031.805.80.21
E-mail:
redactie@hamangiu.ro
distributie@hamangiu.ro
ISBN: 978-606-522-606-7
Prof. univ. dr.

Gabriel Boroi
Prof. univ. dr.

Mona-Maria Pivniceru
Preparator univ. drd.

Tudor Vlad Rdulescu
Carla Alexandra
Anghelescu
Drept civil. Drepturile reale principale

Note de curs. Jurispruden relevant.
Spee. Teste gril
Ediia a 2-a
2011
Cuprins
Capitol preliminar. Patrimoniul ......................................................... 1
Note de curs ................................................................................. 1
1. Noiunea de patrimoniu..................................................... 1
2. Caracterele juridice ale patrimoniului................................. 1
3. Funciile patrimoniului ...................................................... 2
3.1. Patrimoniul constituie gajul general
al creditorilor chirografari.......................................... 2
3.2. Patrimoniul explic i permite subrogaia real
cu titlu universal ....................................................... 3
3.3. Patrimoniul explic i permite transmisiunea
universal i transmisiunea cu titlu universal.............. 3
Spee ............................................................................................ 4
Teste gril ..................................................................................... 4
Rezolvri spee.............................................................................. 5
Rspunsuri teste gril .................................................................... 6
Capitolul I. Dreptul de proprietate..................................................... 7
Note de curs ................................................................................. 7
Seciunea 1. Aspecte generale ................................................... 7
1. Noiunile de proprietate i drept de proprietate..................... 7
2. Coninutul juridic al dreptului de proprietate ...................... 7
3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate ..................... 8
3.1. Dreptul de proprietate este un drept absolut ................ 8
3.2. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv............... 8
3.3. Dreptul de proprietate este un drept perpetuu.............. 9
4. Restricii (limitri, ngrdiri) n exerciiul
dreptului de proprietate................................................... 9
5. Formele dreptului de proprietate ...................................... 10
Seciunea a 2-a. Dreptul de proprietate public....................... 11
1. Noiune. Titulari. Obiect.................................................. 11
2. Caracterele juridice specifice dreptului
de proprietate public ................................................... 11
VI
Drept civil. Drepturile reale
3. Modurile de dobndire a proprietii publice.

Exproprierea pentru cauz de utilitate public................ 12
3.1. Enumerarea modurilor de dobndire
a proprietii publice............................................... 12
3.2. Exproprierea pentru cauz de utilitate public ........... 13
4. Exercitarea dreptului de proprietate public...................... 17
4.1. Precizri prealabile................................................... 17
4.2. Dreptul de administrare............................................ 17
4.3. nchirierea bunurilor proprietate public ................... 18
4.4. Dreptul de folosin gratuit...................................... 19
4.5. Concesionarea bunurilor proprietate public ............. 19
5. ncetarea dreptului de proprietate public ........................ 20
Seciunea a 3-a. Dreptul de proprietate privat........................ 21
1. Noiune. Titulari. Obiect.................................................. 21
2. Regimul juridic al construciilor proprietate privat........... 21
2.1. Autorizarea executrii sau desfiinrii construciilor ... 21
2.2. Circulaia juridic a construciilor proprietate privat ... 22
3. Regimul circulaiei juridice a terenurilor
proprietate privat......................................................... 23
Jurispruden relevant ............................................................... 25
Spee .......................................................................................... 32
Teste gril ................................................................................... 36
Rezolvri spee............................................................................ 39
Rspunsuri teste gril .................................................................. 41
Capitolul al II-lea. Modalitile juridice ale
dreptului de proprietate privat....................................................... 42
Note de curs ............................................................................... 42
Seciunea 1. Proprietatea comun ........................................... 42
1. Consideraii introductive.................................................. 42
2. Dreptul de proprietate comun pe cote-pri .................... 43
2.1. Noiune. Clasificare.................................................. 43
2.2. Proprietatea comun pe cote-pri obinuit
i temporar ........................................................... 44
2.2.1. Noiune. Izvoare. Titulari................................... 44
2.2.2. Drepturile coproprietarilor cu privire
la ntregul bun. Regula unanimitii................... 44
Cuprins
VII
2.2.3. Drepturile coproprietarilor cu privire

la cota-parte proprie din drept........................... 47
2.2.4. Obligaiile coproprietarilor ................................ 48
2.2.5. ncetarea proprietii comune pe cote-pri
obinuite i temporare ...................................... 48
2.3. Proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu... 48
3. Proprietatea comun n devlmie.................................. 50
Seciunea a 2-a. Proprietatea rezolubil
i proprietatea anulabil.......................................................... 50
1. Proprietatea rezolubil..................................................... 50
2. Proprietatea anulabil...................................................... 51
Spee .......................................................................................... 55
Teste gril ................................................................................... 58
Rezolvri spee............................................................................ 61
Rspunsuri teste gril .................................................................. 65
Capitolul al III-lea. Aciunea n revendicare ..................................... 66
Note de curs ............................................................................... 66
Seciunea 1. Aspecte generale ................................................. 66
1. Noiune i caractere generale........................................... 66
2. Delimitarea aciunii n revendicare de alte aciuni reale .... 66
2.1. Aciunea n revendicare i aciunea posesorie............ 66
2.2. Aciunea n revendicare i aciunea confesorie .......... 67
2.3. Aciunea n revendicare i aciunea negatorie............ 68
2.4. Aciunea n revendicare i aciunea n grniuire ........... 68
2.5. Aciunea n revendicare i petiia de ereditate............ 68
3. Calitatea procesual ........................................................ 70
Seciunea a 2-a. Aciunea n revendicare imobiliar................. 71
1. Proba dreptului de proprietate.......................................... 71
2. Imprescriptibilitatea aciunii n revendicare imobiliar ...... 73
Seciunea a 3-a. Aciunea n revendicare mobiliar.................. 74
1. Situaii de distins ............................................................. 74
2. Revendicarea bunului mobil de la terul dobnditor,
posesor de bun-credin .............................................. 75
2.1. Precizri prealabile................................................... 75
2.2. Condiii privitoare la bunuri...................................... 75
2.3. Condiii privitoare la persoane .................................. 76
VIII
2.4. Condiii referitoare la posesia terului dobnditor........... 77

3. Revendicarea bunului mobil pierdut sau furat
de la terul dobnditor de bun-credin ........................ 78
4. Revendicarea bunului mobil de la ho, gsitor sau
de la terul dobnditor de rea-credin ........................... 80
Seciunea a 4-a. Efectele admiterii aciunii n revendicare........ 81
1. Restituirea lucrului .......................................................... 81
2. Restituirea fructelor ......................................................... 82
3. Suportarea cheltuielilor fcute de ctre posesor.................... 83
Spee .......................................................................................... 87
Teste gril ................................................................................... 92
Rezolvri spee............................................................................ 96
Rspunsuri teste gril .................................................................100
Capitolul al IV-lea. Posesia .............................................................101
Note de curs ..............................................................................101
1. Definiia i elementele constitutive ale posesiei................101
2. Delimitarea posesiei, ca stare de fapt,
de alte situaii juridice..................................................102
2.1. Posesia, ca stare de fapt, i posesia,
ca stare de drept (posesia, ca atribut
al unui drept real principal) ....................................102
2.2. Posesia i detenia precar. Intervertirea
deteniei precare n posesie....................................102
3. Dobndirea i pierderea posesiei.....................................103
4. Viciile posesiei ...............................................................104
5. Efectele posesiei .............................................................106
5.1. Justificarea efectelor posesiei, ca stare de fapt ...........106
5.2. Posesia creeaz o prezumie de proprietate
(art. 1854 C. civ.)...................................................106
5.3. Posesia de bun-credin conduce la
dobndirea proprietii fructelor produse
de bunul posedat (art. 485 C. civ.) ..........................106
5.4. Aciunile posesorii (art. 674-676 C. proc. civ.) ..........107
5.5. Posesia exercitat n termenul i n condiiile
prevzute de lege conduce la dobndirea
dreptului de proprietate prin uzucapiune ................107
Cuprins
IX
Jurispruden relevant ..............................................................108

Spee .........................................................................................109
Teste gril ..................................................................................112
Rezolvri spee...........................................................................115
Capitolul al V-lea. Dezmembrmintele
dreptului de proprietate privat......................................................119
Note de curs ..............................................................................119
Seciunea 1. Dreptul de uzufruct............................................120
1. Noiune .........................................................................120
2. Domeniul de aplicare.....................................................120
3. Modalitile de constituire ..............................................121
4. Drepturile uzufructuarului ..............................................122
5. Obligaiile uzufructuarului..............................................123
6. Drepturile nudului proprietar ..........................................124
7. Obligaiile nudului proprietar..........................................124
8. Stingerea uzufructului.....................................................125
Seciunea a 2-a. Dreptul de uz i dreptul de abitaie ..............125
Seciunea a 3-a. Servituile .....................................................127
1. Noiune i caractere juridice ...........................................127
2. Clasificarea servituilor ...................................................128
3. Servituile stabilite prin fapta omului ...............................129
4. Exercitarea dreptului de servitute.....................................130
4.1. Drepturile i obligaiile proprietarului
fondului dominant .................................................130
4.2. Drepturile i obligaiile proprietarului
fondului aservit......................................................131
5. Stingerea servituilor .......................................................131
Seciunea a 4-a. Dreptul de superficie ....................................132
1. Noiune i caractere juridice ...........................................132
2. Constituirea dreptului de superficie .................................133
3. Exercitarea dreptului de superficie...................................134
4. Stingerea dreptului de superficie .....................................135
Spee .........................................................................................140
Teste gril ..................................................................................143
Rezolvri spee...........................................................................147
Capitolul al VI-lea. Modurile de dobndire

a drepturilor reale principale.........................................................152
Note de curs ..............................................................................152
Seciunea 1. Accesiunea.........................................................152
1. Definiie i clasificare .....................................................152
2. Accesiunea imobiliar natural .......................................153
3. Accesiunea imobiliar artificial .....................................154
3.1. Consideraii generale...............................................154
3.2. Construciile, plantaiile sau alte lucrri
fcute de proprietar pe terenul su
cu materialele altei persoane..................................155
3.3. Construciile, plantaiile sau alte lucrri
fcute de o persoan cu materialele sale
pe terenul proprietatea altei persoane .....................156
3.3.1. Precizri introductive .......................................156
3.3.2. Situaia constructorului de rea-credin .............157
3.3.3. Situaia constructorului de bun-credin ..........158
3.3.4. Aspecte comune pentru constructorul
de bun-credin i pentru
constructorul de rea-credin ...........................159
4. Accesiunea mobiliar .....................................................160
Seciunea a 2-a. Uzucapiunea ................................................161
1. Consideraii generale......................................................161
2. Felurile uzucapiunii........................................................162
3. Calculul termenului uzucapiunii .....................................165
4. Efectele uzucapiunii .......................................................168
Spee .........................................................................................171
Teste gril ..................................................................................176
Rezolvri spee...........................................................................180
Capitolul al VII-lea. Publicitatea imobiliar.....................................185
Note de curs ..............................................................................185
1. Noiune i obiective .......................................................185
2. Cuprinsul crii funciare .................................................185
3. Principiile care stau la baza sistemului de publicitate
imobiliar instituit prin Legea nr. 7/1996.......................186
Cuprins
XI
4. Felurile nscrierilor n cartea funciar ..............................187

5. Aciunile n justiie specifice crii funciare......................188
5.1. Aciunea n prestaie tabular...................................188
5.2. Aciunea n rectificare .............................................188
5.3. Aciunea n justificare..............................................189
Spee .........................................................................................192
Teste gril ..................................................................................192
Rezolvri spee...........................................................................195
Abrevieri
alin.
art.
B.J.
C. civ.
C. fam.
C. proc. civ.
C.A.
C.D.
C.E.D.O.
C.P.J.C.
C.S.J.
ed.
Ed.
I.C.C.J.
lit.
M. Of.
nr.
O.U.G.
p.
parag.
pct.
R.R.D.
Trib.
vol.
alineatul
articolul
Buletinul jurisprudenei
Codul civil
Codul familiei
Codul de procedur civil
Curtea de apel
Culegere de decizii
Curtea European a Drepturilor
Omului
Culegere de practic judiciar n
materie civil
Curtea Suprem de Justiie
ediia
Editura
nalta Curte de Casaie i Justiie
litera
Monitorul Oficial al Romniei, Partea I
numrul
ordonana de urgen a Guvernului
pagina
paragraful
punctul
Revista romn de drept
Tribunalul
volumul
Capitol preliminar
Patrimoniul
Note de curs*
1. Noiunea de patrimoniu
Prin patrimoniu se nelege totalitatea drepturilor i obligaiilor cu
valoare economic, ce aparin unui subiect de drept.
Patrimoniul este alctuit dintr-o latur activ i o latur pasiv. Activul patrimonial cuprinde toate drepturile patrimoniale (att drepturile
reale, ct i drepturile de crean), iar pasivul patrimonial este alctuit
din toate obligaiile evaluabile pecuniar pe care le are o anumit persoan.
2. Caracterele juridice ale patrimoniului

a) Patrimoniul este o universalitate juridic, n sensul c drepturile i
obligaiile ce l alctuiesc sunt privite n totalitatea lor, fr a interesa
identitatea fiecrui drept sau identitatea fiecrei obligaii.
De aici decurg dou consecine:
*
Pentru dezvoltri, inclusiv n privina notelor de curs din capitolele urmtoare,

recomandm consultarea: C. Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, ed.
a 3-a revzut i adugit, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2008; L. Pop, L.M. Harosa,
Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2006;
V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol. I, 2004 i vol. II, 2006,
Ed. Humanitas, Bucureti; O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil.
Bunurile. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2008; a legislaiei (cel puin actele normative menionate n cadrul notelor de curs) aferente,
cu modificrile la zi, precum i a jurisprudenei n materie a Curii Europene a
Drepturilor Omului, a naltei Curi de Casaie i Justiie i a altor instane judectoreti. De asemenea, sugerm i consultarea, cu titlu informativ, a Noului Cod
civil, chiar dac nu se cunoate data la care acesta va intra n vigoare.
drepturile i obligaiile care alctuiesc patrimoniul sunt legate ntre

ele, formnd un tot unitar (nu se exclude ns ipoteza n care patrimoniul s fie format dintr-o grupare de mase de bunuri, fiecare mas
avnd un regim juridic distinct);
drepturile i obligaiile care alctuiesc patrimoniul sunt distincte de
universalitate, astfel nct schimbrile ce se produc n legtur cu aceste
drepturi i obligaii nu pun n discuie nsi universalitatea n ansamblul ei.
b) Orice persoan are un patrimoniu, calitatea unei persoane fizice
sau juridice de subiect de drept implicnd, n mod necesar, existena
unui patrimoniu.
c) Patrimoniul este unic, deci o persoan fizic sau juridic are un
singur patrimoniu, orict de multe drepturi i obligaii s-ar include n
acesta.
d) Patrimoniul este divizibil, n sensul c, dei este unic, elementele
sale nu au unul i acelai regim juridic, ci, dimpotriv, patrimoniul se
mparte n mai multe grupe, mase, categorii de drepturi i obligaii,
fiecare avnd un regim juridic propriu.
e) Patrimoniul este intransmisibil, n sensul c o persoan nu poate
transmite, prin acte ntre vii, ntreg patrimoniul su.
Transmisiunea patrimoniului n integralitatea lui poate avea loc
numai la decesul unei persoane fizice, respectiv n caz de reorganizare
sau ncetare a persoanei juridice.
3. Funciile patrimoniului
3.1. Patrimoniul constituie gajul general al creditorilor chirografari
Fa de creditorii chirografari, adic acei creditori care nu au o
garanie real, debitorul rspunde cu bunurile sale prezente i viitoare,
deci creditorii chirografari au ca garanie un drept de gaj general.
Gajul general privete toate bunurile debitorului din momentul
executrii silite, indiferent de modificrile petrecute n patrimoniul
debitorului de la data naterii creanei i pn la data executrii silite.
Obiectul dreptului de gaj general al creditorilor chirografari l
constituie nsui patrimoniul debitorului, iar nu bunuri concrete,
individualizate din acest patrimoniu. Astfel, debitorul poate s nstr-
Patrimoniul
ineze bunuri din patrimoniu ori s dobndeasc alte bunuri, actele de

dispoziie ale debitorului cu privire la aceste bunuri fiind opozabile
creditorilor chirografari, cu excepia acelor acte juridice prin care le
sunt fraudate interesele.
3.2. Patrimoniul explic i permite subrogaia real

cu titlu universal
Subrogaia real presupune substituirea (nlocuirea) unui bun cu un
alt bun.
Subrogaia real poate fi:
cu titlu particular, cnd privete un bun determinat, considerat
izolat; ea intervine numai atunci cnd legea o prevede n mod expres;
cu titlu universal, dac se raporteaz la cuprinsul ntregului
patrimoniu, fcndu-se abstracie de individualitatea bunului care iese
din patrimoniu i a celui care l nlocuiete.
Subrogaia real cu titlu universal:
se produce automat, fr a fi nevoie ca o dispoziie legal s o
prevad n mod expres;
se interfereaz cu funcia prezentat anterior, realizndu-i coninutul, deoarece locul bunului nstrinat va fi luat de cel primit, aa nct
creditorii chirografari vor putea s urmreasc, la scaden, bunurile
concrete ce se vor afla n patrimoniul debitorului n momentul
declanrii executrii silite;
este n strns legtur cu divizibilitatea patrimoniului, n sensul
c, n cazul unui patrimoniu divizat, nlocuirea se produce n cadrul
aceleiai mase patrimoniale.
3.3. Patrimoniul explic i permite transmisiunea

universal i transmisiunea cu titlu universal
La decesul unei persoane fizice sau n caz de reorganizare a
persoanei juridice, se transmit nu drepturile i obligaiile acesteia privite
izolat, ci toate drepturile i obligaiile ce au aparinut subiectului de
drept respectiv, ca o universalitate sau ca o fraciune din universalitate.
Transmisiunea este universal atunci cnd ntreg patrimoniul unei
persoane se transmite ctre o alt persoan.
Transmisiunea este cu titlu universal atunci cnd se transmite o

fraciune din patrimoniu.
ntre transmisiunea universal i transmisiunea cu titlu universal nu
exist deosebiri de ordin calitativ, ci numai de ordin cantitativ.
n lipsa conceptului de patrimoniu, ca totalitate de drepturi i
obligaii patrimoniale, nu s-ar putea explica de ce n cazul transmisiunii
universale sau cu titlu universal se transmit nu numai drepturile
patrimoniale, ci i obligaiile patrimoniale.
Spee
1. X, n calitate de creditor chirografar, a pornit executarea silit a
creanei sale fa de debitorul Y, indisponibiliznd anumite bunuri
mobile, ntre care i un autoturism. Pe calea contestaiei la executare, Y
a solicitat scoaterea de la urmrirea silit a autoturismului, pe motiv c
a devenit proprietarul acestuia la o dat ulterioar scadenei datoriei
sale fa de X.
ntrebare: Ce soluie va pronuna instana de executare i cu ce
motivare?
2. X l-a chemat n judecat pe fostul ei so, Y, solicitnd partajarea
bunurilor dobndite n timpul cstoriei, ntre care i un apartament. Y a
cerut neincluderea apartamentului respectiv n masa partajabil, artnd
i dovedind c acesta, dei dobndit n timpul cstoriei cu reclamanta,
a fost cumprat cu bani obinui din vnzarea unei alte locuine care era
bun propriu al prtului.
Cerin: Artai motivat dac apartamentul trebuie sau nu inclus n
masa partajabil.
Teste gril
1. Patrimoniul:
a) este unic i indivizibil;
b) poate fi nstrinat prin act juridic numai ctre o persoan juridic;
c) explic i permite subrogaia real cu titlu universal.
2. Patrimoniul:
a) este transmisibil prin acte juridice inter vivos;
Patrimoniul
b) explic i permite transmisiunea universal ori cu titlu universal;

c) este alctuit din toate drepturile i obligaiile ce aparin unei
persoane.
3. Patrimoniul:
a) constituie gajul general al creditorilor cu garanii reale, nu ns i
al creditorilor chirografari;
b) este transmisibil, n cazul persoanelor fizice, numai prin
motenire;
c) este alctuit din totalitatea drepturilor evaluabile pecuniar ce
aparin unei persoane.
4. Prin activ patrimonial se desemneaz:
a) toate drepturile evaluabile pecuniar;
b) diferena dintre drepturile evaluabile pecuniar i obligaiile
evaluabile pecuniar;
c) toate drepturile reale.
5. Subrogaia real cu titlu particular:
a) nu opereaz n cazul exproprierii unui imobil ipotecat;
b) se aplic la cuprinsul ntregului patrimoniu;
c) intervine numai dac legea o prevede n mod expres.
6. Subrogaia real cu titlu universal:
a) afecteaz dreptul de gaj general al creditorilor chirografari;
b) intervine numai n cazurile expres prevzute de lege;
c) se produce automat.
Rezolvri spee
1. Instana va respinge contestaia la executare ca nentemeiat,
deoarece, fa de creditorii chirografari, debitorul rspunde cu bunurile
sale prezente i viitoare, deci cu toate bunurile urmribile ale debitorului din momentul executrii silite.
2. Pe temeiul unei duble subrogaii cu titlu particular, apartamentul
este bun propriu al prtului, iar nu bun comun.
Rspunsuri teste gril

1. c
2. b
3. b
4. a
5. c
6. c
Capitolul I
Dreptul de proprietate
Note de curs
Seciunea 1. Aspecte generale

1. Noiunile de proprietate i drept de proprietate
Sub aspect economic, proprietatea exprim o relaie social de
apropriere a unor lucruri, n mod direct i nemijlocit.
Din punct de vedere juridic, dreptul de proprietate reprezint un
ansamblu de atribute ocrotite juridic, n temeiul crora titularul
dreptului i poate satisface, n mod direct i nemijlocit, interesele sale
legate de aproprierea unui lucru.
Dreptul de proprietate reprezint acel drept subiectiv care d
expresie aproprierii unui lucru, permind titularului su s posede, s
foloseasc i s dispun de acel lucru, n putere proprie i n interes
propriu, n cadrul i cu respectarea dispoziiilor legale.
2. Coninutul juridic al dreptului de proprietate

Prin coninutul juridic al dreptului de proprietate desemnm
atributele acestui drept, anume: de a folosi lucrul (ius utendi), de a-i
culege fructele (ius fruendi) i de a dispune de lucru (ius abutendi).
a) Ius utendi (usus) = exercitarea de ctre titularul dreptului de
proprietate a unei stpniri efective a lucrului n materialitatea sa, direct
i nemijlocit prin putere proprie i n interes propriu, sau posibilitatea
titularului de a consimi ca stpnirea s fie exercitat, n numele i n
interesul lui, de ctre o alt persoan.
b) Ius fruendi (fructus) = facultatea conferit titularului dreptului de
proprietate de a utiliza lucrul n propriul su interes, dobndind n
proprietate fructele pe care le poate obine din acesta. Dobndirea

fructelor poate fi rezultatul exploatrii directe i nemijlocite a lucrului,
de ctre titularul dreptului de proprietate, dar i al cedrii folosinei
lucrului ctre o alt persoan, n schimbul unei sume de bani.
c) Ius abutendi (abusus) = prerogativa titularului dreptului de
proprietate de a dispune de lucru. Dispoziia poate fi:
dispoziie material, adic prerogativa titularului dreptului de proprietate de a dispune de substana lucrului, prin consumare, transformare sau chiar distrugere, desigur, cu respectarea prevederilor legale;
dispoziie juridic, adic prerogativa de a nstrina lucrul sau de a
constitui asupra lui drepturi reale n favoarea altor persoane.
3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

3.1. Dreptul de proprietate este un drept absolut
Caracterul absolut este explicat, de regul, prin raportarea dreptului
de proprietate la celelalte drepturi reale, artndu-se c numai dreptul
de proprietate reunete cele trei atribute (usus, fructus i abusus),
celelalte drepturi reale comportnd numai unul sau dou atribute. Se
spune c proprietatea este absolut n comparaie cu celelalte drepturi
reale, ns nu este absolut n ea nsi. ntr-o alt concepie, prin
caracterul absolut al dreptului de proprietate se nelege faptul c, n
exerciiul atributelor dreptului de proprietate, titularul acestuia nu are
nevoie de concursul altei persoane.
3.2. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv

Prin caracterul exclusiv al dreptului de proprietate se nelege c
titularul acestuia este singurul ndreptit s exercite toate atributele
dreptului de proprietate, cu excluderea tuturor celorlalte persoane,
acestea avnd obligaia de a nu face nimic de natur a aduce atingere
dreptului titularului.
Acest caracter cunoate unele limitri, anume atunci cnd exist un
dezmembrmnt al dreptului de proprietate. Unii autori consider i
cazul proprietii comune ca o limitare a caracterului exclusiv al
dreptului de proprietate, ns, n realitate, nu este vorba dect de o
aparent limitare.
3.3. Dreptul de proprietate este un drept perpetuu

Prin caracterul perpetuu al dreptului de proprietate se nelege, pe de
o parte, c dreptul de proprietate nu are o durat limitat n timp
(dreptul de proprietate i pstreaz calitatea sa abstract de drept real
ct timp lucrul exist, nstrinarea lucrului sau moartea titularului
nefiind de natur s sting dreptul de proprietate, ci dreptul se va regsi
n patrimoniul dobnditorului sau al succesorului), iar, pe de alt parte,
c dreptul de proprietate nu se pierde prin nentrebuinare din partea
titularului.
i acest caracter al dreptului de proprietate cunoate unele limitri.
Astfel, n cazul exproprierii este posibil s se schimbe natura i coninutul dreptului. De asemenea, n anumite cazuri expres prevzute de
lege, aciunea n revendicare este totui prescriptibil extinctiv.
4. Restricii (limitri, ngrdiri) n exerciiul

dreptului de proprietate
n ceea ce privete coninutul su i ntinderea atributelor sale,
dreptul de proprietate nu este nengrdit, ci, dimpotriv, nsi legea
stabilete c exerciiul dreptului de proprietate este susceptibil de
anumite limitri (ngrdiri, restricii), care nu sunt altceva dect expresia
mbinrii interesului individual al titularului dreptului de proprietate cu
interesele colective sau generale.
Restriciile n exercitarea atributelor dreptului de proprietate pot
izvor din lege, obicei, convenie sau dintr-o hotrre judectoreasc.
Dintr-un alt punct de vedere, putem distinge:
restricii ale exerciiului dreptului de proprietate corespunztoare
unor drepturi reale;
restricii corespunztoare unor obligaii propter rem;
restricii corespunztoare unor drepturi de crean;
restricii ce reprezint simple ngduine din partea titularului
dreptului de proprietate, beneficiarii acestor ngduine neputnd
solicita i obine protecie judiciar.
Unele limitri ale exerciiului dreptului de proprietate sunt stabilite
prin dispoziii legale (de natur civil sau administrativ), justificate fie
de un interes public, fie de un interes privat.
10
Dintre ngrdirile legale de interes public, amintim: ngrdirile stabilite n considerarea naturii sau destinaiei specifice a anumitor bunuri
(avem n vedere acele ngrdiri ce constituie cauze de inalienabilitate
temporar a unor bunuri), ngrdirile n interes edilitar i de estetic
urban (de exemplu, autorizaia administrativ prealabil de construire),
ngrdirile n interes de salubritate i sntate public, ngrdirile n
interes cultural, istoric i arhitectural, ngrdirile n interes economic
general sau fiscal, ngrdirile n interes de aprare a rii, ngrdirile
proprietii situate n zona de frontier, ngrdiri care rezult din regimul juridic al pdurilor, al apelor, inclusiv al celor navigabile, al construirii drumurilor, al cilor ferate, al siguranei zborurilor aeriene etc.
ngrdirile legale de interes privat decurg din raporturile de vecintate. Este vorba despre ceea ce Codul civil denumete servitui
naturale i servitui legale, care, n realitate, nu sunt veritabile
dezmembrminte ale dreptului de proprietate, ci ele reflect o situaie
normal, generat de vecintate, ce impune proprietarilor obligaii
(reciproce) fireti, corespunztoare unor necesiti de ordin social.
Este de reinut c limitrile exerciiului dreptului de proprietate
determinate de raporturile de vecintate au o sfer mai larg dect
categoria obligaiilor de vecintate reglementate n materia servituilor.
Astfel de limitri pot fi i rezultatul stabilirii de ctre proprietarii vecini a
unor drepturi i obligaii, fiind deci vorba despre limitri convenionale,
ori chiar rezultatul unor simple ngduine (tolerane), n lipsa oricrei
convenii, sau consecina unei hotrri judectoreti.
Limitrile convenionale ale exerciiului atributelor dreptului de proprietate ridic o serie de probleme referitoare la valabilitatea clauzelor
ce le stabilesc, atunci cnd ar fi vorba despre inalienabilitatea lucrului
(spre exemplu, n actul juridic translativ de proprietate s-ar insera o
clauz prin care s-ar interzice dobnditorului nstrinarea bunului
cumprat, donat, primit cu titlu de legat etc.). Obligaia convenional
de inalienabilitate este valabil numai n mod excepional, anume
atunci cnd, pe de o parte, s-ar justifica pe un interes serios i legitim,
iar, pe de alt parte, ar avea un caracter temporar.
5. Formele dreptului de proprietate

Exist dou forme (feluri) ale dreptului de proprietate, anume:
dreptul de proprietate public;
dreptul de proprietate privat.
11
Seciunea a 2-a. Dreptul de

proprietate public
1. Noiune. Titulari. Obiect
Dreptul de proprietate public este acel drept de proprietate ce
aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale i care are ca
obiect bunuri care, prin natura lor sau printr-o dispoziie special a
legii, sunt de uz sau de interes public.
Aa cum rezult din art. 136 alin. (2) din Constituie, precum i din
Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, cu modificrile i completrile ulterioare, numai statul i unitile
administrativ-teritoriale pot fi titulari ai dreptului de proprietate public.
n cazul bunurilor din domeniul public de interes naional, dreptul
de proprietate public aparine statului. Bunurile din domeniul public
de interes public judeean sau local sunt n proprietatea public a
unitilor administrativ-teritoriale (judeul, municipiul, oraul, comuna).
Apartenena unui bun, proprietatea statului sau a unitilor
administrativ-teritoriale, la domeniul public se deduce prin utilizarea a
dou criterii:
indicarea expres a legiuitorului;
natura bunului, n sensul c acesta este de uz public (bunul este
afectat folosinei publice directe) sau de interes public (bunul este
afectat unui serviciu public).
2. Caracterele juridice specifice dreptului de proprietate public

Dreptului de proprietate public i sunt specifice urmtoarele caractere juridice: inalienabilitatea; imprescriptibilitatea; insesizabilitatea.
Dreptul de proprietate public este inalienabil, deci bunurile care
alctuiesc domeniul public nu pot fi nstrinate, sub sanciunea nulitii
absolute a eventualului act juridic prin care s-ar realiza o asemenea
nstrinare.
De asemenea, n principiu, asupra lucrurilor ce formeaz obiect al
dreptului de proprietate public nu se pot constitui dezmembrminte
12
ale dreptului de proprietate (uzufruct, uz, abitaie, servitute sau

superficie).
ns acele servitui care, n realitate, nu reprezint altceva dect
restricii normale ale exerciiului dreptului de proprietate sunt compatibile cu domeniul public, n msura n care nu ar aduce atingere destinaiei bunului, anume aceea de a servi uzului sau interesului public.
Inalienabilitatea bunului opereaz numai att timp ct bunul
aparine domeniului public. Dac ns, prin hotrrea autoritii publice
competente, bunul este dezafectat din domeniul public i trecut n
domeniul privat, atunci el va putea fi nstrinat n condiiile legii.
Dreptul de proprietate public este imprescriptibil, att extinctiv, ct
i achizitiv.
Aadar, aciunea n revendicare a unui bun proprietate public poate
fi exercitat oricnd n timp i nu poate fi paralizat prin invocarea
dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiune sau a dobndirii
dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile corporale prin posesia
de bun-credin, n condiiile ce ar rezulta din art. 1909 alin. (1) C. civ.
Dreptul de proprietate public este insesizabil, deci bunurile din
domeniul public nu pot fi urmrite de ctre creditorii titularilor dreptului
de proprietate asupra acestor bunuri (adic de ctre creditorii statului
sau ai unitilor administrativ-teritoriale).
3. Modurile de dobndire a proprietii publice.

Exproprierea pentru cauz de utilitate public
3.1. Enumerarea modurilor de dobndire a proprietii publice
Articolul 7 din Legea nr. 213/1998 prevede c dreptul de proprietate
public se dobndete:
a) pe cale natural;
b) prin achiziii publice efectuate n condiiile legii;
c) prin expropriere pentru cauz de utilitate public;
d) prin acte de donaie sau legate acceptate de Guvern, de consiliul
judeean sau de consiliul local, dup caz, dac bunul n cauz intr n
domeniul public;
13
e) prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al

unitilor administrativ-teritoriale n domeniul public al acestora, pentru
cauz de utilitate public;
f) prin alte moduri prevzute de lege.
3.2. Exproprierea pentru cauz de utilitate public

Exproprierea este acel act de putere public prin care se realizeaz
dobndirea forat a proprietilor private necesare executrii lucrrilor
de utilitate public, n schimbul unei despgubiri.
Referitor la obiectul exproprierii, este de reinut c, potrivit art. 2 din
Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, pot fi expropriate bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice sau
a persoanelor juridice cu sau fr scop lucrativ, precum i cele aflate n
proprietatea privat a comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor.
Procedura exproprierii poate fi evitat de cei interesai prin cesiune
amiabil, prile stabilind deci o alt modalitate de transfer din proprietatea privat n proprietatea public a imobilelor susceptibile de a forma
obiectul exproprierii (de exemplu, vnzare-cumprare, schimb etc.).
Cesiunea amiabil poate interveni n orice faz a procedurii de
expropriere, pn n momentul soluionrii cererii de expropriere de
ctre tribunal.
Este posibil ca prile s se neleag numai n privina modalitii de
transfer cu titlu oneros al bunului (de exemplu, vnzare-cumprare), dar
nu i asupra naturii i ntinderii despgubirilor pe care urmeaz a le
primi proprietarul (transmitorul), situaie n care instana competent
va lua act de nelegerea prilor i va stabili ntinderea despgubirilor
sau, dup caz, echivalentul n natur ce se cuvine proprietarului.
Procedura exproprierii presupune parcurgerea a trei etape: a) declararea utilitii publice; b) msurile pregtitoare exproprierii (etapa administrativ); c) exproprierea propriu-zis i stabilirea despgubirilor (etapa
judiciar).
a) Declararea utilitii publice
Pentru lucrrile de interes naional, utilitatea public se declar de
ctre Guvern, iar pentru lucrrile de interes local, utilitatea public se
declar de ctre consiliile judeene sau Consiliul General al Municipiului Bucureti. n anumite situaii speciale, prevzute n art. 7 alin. (4)
14
din Legea nr. 33/1994, utilitatea public se declar pentru fiecare caz n
parte prin lege.
Declaraia de utilitate public se face numai dup o cercetare
prealabil, efectuat de ctre comisiile prevzute de lege.
Ca natur juridic, declaraia de utilitate este un act administrativ
act condiie , fiind supus controlului constituionalitii i legalitii sale
n aceast etap la Curtea Constituional (dac utilitatea public a fost
declarat prin lege) sau la instana de contencios administrativ, fr ns
a se putea examina oportunitatea acestui act administrativ.
b) Msurile pregtitoare exproprierii
Dup aducerea la cunotin public a declaraiei de utilitate
public, expropriatorul (adic pentru lucrrile de interes naional, statul,
prin organismele desemnate de Guvern, iar pentru lucrrile de interes
local, judeele, municipiile, oraele i comunele) ntocmete planul
imobilelor supuse exproprierii, indicnd numele proprietarilor i ofertele
de despgubiri.
Propunerile de expropriere i procesul-verbal prin care s-a finalizat
cercetarea prealabil declarrii utilitii publice se notific titularilor
drepturilor reale asupra imobilelor supuse exproprierii, n termen de 15
zile de la publicare. Acetia pot face ntmpinare n termen de 45 de
zile de la primirea notificrii, ntmpinare ce se depune la primarul
localitii unde se afl imobilul expropriabil i care se soluioneaz de
ctre comisia la care se refer art. 15-17 din Legea nr. 33/1994. Hotrrea comisiei poate fi atacat de partea interesat (expropriatorul, proprietarul sau titularii altor drepturi reale asupra imobilului propus spre
expropriere) n termen de 15 zile de la comunicare, prin intermediul
contestaiei, care se judec de instana de contencios administrativ n
circumscripia creia este situat imobilul propus pentru expropriere,
potrivit regulilor stabilite de Legea nr. 554/2004 privind contenciosul
administrativ, cu modificrile i completrile ulterioare.
c) Exproprierea propriu-zis i stabilirea despgubirilor
Soluionarea cererilor privitoare la expropriere este de competena
tribunalului n raza cruia este situat imobilul propus pentru
expropriere.
Judecarea cererii de expropriere se face cu citarea proprietarului sau
a posesorului, a expropriatorului, a oricrui titular de drepturi reale
asupra imobilului supus exproprierii, precum i a oricrei persoane ce
ar putea justifica un interes legitim asupra acestuia.
15
Instana va verifica numai ndeplinirea condiiilor cerute de lege

pentru expropriere i va stabili despgubirile, fr a avea ns posibilitatea s se pronune asupra necesitii exproprierii, ntinderii acesteia
etc. n mod excepional, anume atunci cnd expropriatorul cere exproprierea numai a unei pri de teren sau din construcie, iar proprietarul
solicit exproprierea total, instana poate s aprecieze n raport cu
situaia real i s dispun, dac este cazul, exproprierea total.
n vederea stabilirii despgubirilor, instana va dispune efectuarea
unei expertize.
Despgubirea se compune att din valoarea real a imobilului
(pentru determinarea acesteia se va avea n vedere valoarea de pia a
unui imobil similar, la data ntocmirii raportului de expertiz), ct i din
prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane ndreptite.
Despgubirile ce se cuvin proprietarului se evalueaz separat de
cele care se cuvin titularilor altor drepturi reale sau altor persoane
ndreptite. Instana va acorda despgubirile ntre limita minim oferit
de expropriator i limita maxim solicitat de expropriat sau de alte
persoane ndreptite, innd cont, desigur, i de raportul de expertiz.
Modalitatea de plat a despgubirilor, precum i termenul de plat
se stabilesc de ctre instan, astfel nct s nu se depeasc 30 de zile
de la data rmnerii definitive a hotrrii de expropriere.
Transferul dreptului de proprietate de la expropriat la expropriator
are loc n momentul n care expropriatorul i-a executat obligaia de
plat a despgubirilor.
Eliberarea titlului executoriu i punerea n posesie a expropriatorului
se fac pe baza ncheierii instanei prin care se constat ndeplinirea
obligaiilor privind despgubirea, ncheiere ce va fi pronunat n cel
mult 30 de zile de la data plii despgubirii. Dac exproprierea are ca
obiect terenuri cultivate sau terenuri cu plantaii, punerea n posesie a
expropriatorului va avea loc numai dup ce recolta a fost culeas, afar
de cazul cnd valoarea recoltei neculese a fost inclus n calculul
despgubirilor. n caz de extrem urgen, impus de lucrri ce
intereseaz aprarea naional, ordinea public i sigurana naional,
precum i n caz de calamiti naturale, instana poate dispune punerea
de ndat n posesie a expropriatorului, iar acesta din urm va avea
obligaia de a consemna despgubirea, n termen de 30 de zile, pe
numele expropriailor.
16
Efectul esenial al exproprierii const n trecerea imobilului expropriat din proprietatea privat n proprietatea public, prin hotrre judectoreasc, liber de orice sarcini.
Uzufructul, uzul, abitaia i superficia, dreptul de concesiune,
dreptul de folosin, precum i orice alte drepturi reale se sting prin
expropriere, titularii acestora avnd dreptul la despgubiri. Servituile
stabilite prin fapta omului se sting n msura n care devin incompatibile
cu situaia natural i juridic a obiectivului urmrit prin expropriere.
Ipotecile i privilegiile constituite asupra imobilului expropriat se
strmut de drept, prin subrogaie real cu titlu particular, asupra
despgubirilor stabilite de instan.
Dac imobilul expropriat forma obiectul unei locaiuni, aceasta
nceteaz de drept pe data rmnerii definitive a hotrrii judectoreti
de expropriere.
Dac se expropriaz cldiri cu destinaia de locuine, persoanele
care le ocup n mod legal n calitate de proprietari i chiriaii care au
contracte de nchiriere ncheiate legal nainte de nscrierea lucrrii n
planurile urbanistice i de amenajare a teritoriului pot fi evacuai numai
dup ce expropriatorul le asigur, la cererea acestora, spaiul de locuit,
conform celor stabilite n hotrrea judectoreasc de expropriere (ntr-o
asemenea situaie, despgubirile trebuie s cuprind i prejudiciul cauzat proprietarului sau chiriailor prin obligarea la mutarea din cldirea
expropriat).
Legea nr. 33/1994 conine i o serie de prevederi prin care legiuitorul a urmrit s asigure o protecie suplimentar proprietarului imobilului expropriat. Astfel:
dac imobilul expropriat este oferit spre nchiriere nainte de
utilizarea lui n scopul pentru care a fost expropriat, expropriatul are
drept prioritar pentru a-i fi nchiriat, n condiiile legii;
dac imobilele expropriate nu au fost utilizate timp de un an n scopul pentru care au fost expropriate, adic n decurs de un an lucrrile de
interes public nu au fost ncepute i nici nu s-a fcut o nou declaraie de
utilitate public, fotii proprietari pot cere retrocedarea lor, aceasta
dispunndu-se prin hotrre judectoreasc (competena aparinnd tot
tribunalului), ipotez n care preul imobilului retrocedat care va trebui
restituit expropriatorului se va stabili ca n situaia exproprierii i nu va
putea fi mai mare dect despgubirea de expropriere actualizat;
dac lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat,
iar expropriatorul dorete s nstrineze imobilul dobndit prin expro-
17
priere, fostul proprietar are un drept prioritar la dobndirea acestuia

(drept de preempiune). Expropriatorul este obligat s se adreseze n
scris fostului proprietar, iar dac acesta nu opteaz pentru cumprare
sau nu rspunde n termen de 60 de zile de la primirea notificrii,
expropriatorul poate dispune liber de imobil. Nerespectarea dreptului
de preempiune este sancionat cu nulitatea relativ a actului de
nstrinare.
4. Exercitarea dreptului de proprietate public

4.1. Precizri prealabile
Dreptul de proprietate public se exercit fie de ctre titularii acestui
drept, de regul, prin intermediul unor subiecte de drept administrativ,
fie prin intermediul unor subiecte de drept civil.
Administrarea bunurilor din domeniul public, concesionarea, nchirierea sau darea n folosin gratuit a acestor bunuri, n condiiile legii, reprezint forme juridice de exercitare a dreptului de proprietate public.
n patrimoniul subiectelor de drept prin intermediul crora se exercit dreptul de proprietate public va exista un drept de administrare
sau, dup caz, un drept de concesiune ori un drept de folosin cu
privire la bunurile proprietate public.
4.2. Dreptul de administrare

Articolul 12 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 dispune c bunurile
din domeniul public pot fi date, dup caz, n administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, a autoritilor administraiei publice centrale i
locale, a altor instituii publice de interes naional, judeean sau local.
Potrivit alin. (2) al aceluiai articol, darea n administrare se
realizeaz prin hotrre a Guvernului (pentru bunurile din domeniul
public al statului) sau, dup caz, prin hotrre a consiliului judeean, a
Consiliului General al Municipiului Bucureti ori a consiliului local
(pentru bunurile din domeniul public al judeelor sau, dup caz, al
municipiilor, oraelor ori comunelor).
Dreptul de administrare a bunurilor proprietate public este un drept
real cu o natur juridic mixt, att administrativ, ct i civil, iar din
aceast calificare rezult importante consecine practice.
18
Spre exemplu, trstura de drept administrativ face imposibil dezmembrarea dreptului de administrare a bunurilor proprietate public,
posibilitate specific dreptului civil.
Natura civil a dreptului real de administrare a bunurilor proprietate
public are drept consecin opozabilitatea dreptului respectiv fa de
celelalte subiecte de drept, deci mpotriva acestora titularul dreptului de
administrare poate recurge la mijloacele de aprare specifice dreptului
civil.
De asemenea, aceeai natur civil permite exercitarea anumitor
atribute (prerogative) de drept civil asupra bunurilor proprietate public
de ctre titularul dreptului de administrare, direct i nemijlocit.
Posesia, ca atribut al dreptului real de administrare a bunurilor proprietate public, este asemntoare sub aspectul elementului material
cu posesia exercitat de titularul dreptului de proprietate public, ns
difer elementul intenional, care este corespunztor doar coninutului
dreptului real de administrare, iar nu dreptului de proprietate public.
n virtutea prerogativei folosinei, titularii dreptului real de administrare pot dobndi, n condiiile legii, fructele produse de bunurile proprietate public pe care le administreaz [spre exemplu, art. 16 alin. (2)
din Legea nr. 213/1998 stabilete c, n cazul n care titularul dreptului
de administrare direct a ncheiat un contract de nchiriere a bunului
proprietate public, el are dreptul s ncaseze din chirie o anumit cotparte, restul fcndu-se venit la bugetul de stat sau la bugetele locale].
n anumite limite, determinate de exploatarea bunurilor conform
destinaiei lor, s-ar putea vorbi i de o dispoziie material (efectuarea
unor lucrri ce ar afecta substana lucrului, fr ns a-i schimba
destinaia; obinerea productelor).
n legtur cu raporturile juridice dintre titularii dreptului real de
administrare a bunurilor proprietate public i celelalte subiecte de
drept, mai sunt de reinut i caracterele juridice ale acestui drept,
anume: inalienabilitatea, imprescriptibilitatea i insesizabilitatea.
4.3. nchirierea bunurilor proprietate public

Articolul 14 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 dispune c nchirierea
bunurilor proprietate public a statului sau a unitilor administrativteritoriale se aprob, dup caz, prin hotrre a Guvernului, a consiliului
judeean, a Consiliului General al Municipiului Bucureti sau a con-
19
siliului local, iar contractul de nchiriere va cuprinde clauze de natur

s asigure exploatarea bunului nchiriat, potrivit specificului acestuia.
Contractul de nchiriere se poate ncheia cu orice persoan fizic
sau juridic, romn ori strin, fie de ctre titularul dreptului de
proprietate, fie de ctre titularul dreptului de administrare.
4.4. Dreptul de folosin gratuit

Potrivit art. 136 alin. (4) din Constituie, art. 17 din Legea nr. 213/1998
i art. 124 din Legea nr. 215/2001 privind administraia public local,
republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, bunurile proprietate public a unitilor administrativ-teritoriale pot fi date n folosin
gratuit, pe termen limitat, persoanelor juridice fr scop lucrativ care
desfoar activitate de binefacere sau de utilitate public ori serviciilor
publice.
Dreptul de folosin gratuit:
se nate prin acte ale autoritilor publice;
este un drept real, deoarece permite titularului exercitarea unor
prerogative asupra bunurilor primite n folosin;
este un drept temporar; are ca obiect bunuri imobile proprietate
public a statului sau bunuri imobile i mobile proprietate public a
unitilor administrativ-teritoriale;
are ca beneficiari numai persoane juridice fr scop lucrativ care desfoar activitate de binefacere sau de utilitate public ori serviciile publice.
Ct privete regimul juridic al dreptului de folosin gratuit, se
admite c se aplic, n mod corespunztor, regulile referitoare la dreptul
de administrare.
4.5. Concesionarea bunurilor proprietate public

Concesionarea bunurilor proprietate public este reglementat de Ordonana de urgen a Guvernului nr. 54/2006 privind regimul contractelor de
concesiune de bunuri proprietate public, cu modificrile ulterioare.
Concesiunea, ca form de exercitare a dreptului de proprietate
public, presupune ncheierea unui contract de concesiune, ns
raporturile juridice dintre pri nu in doar de domeniul dreptului civil,
ci trebuie avute n vedere i elementele de drept public.
20
Contractul de concesiune este acel contract n form scris prin care

autoritatea public, denumit concedent, transmite, pe o perioad determinat, unei persoane, numit concesionar, care acioneaz pe riscul
i pe rspunderea sa, dreptul i obligaia de exploatare a unui bun, n
schimbul unei redevene [art. 1 alin. (2) din O.U.G. nr. 54/2006].
Calitatea de concedent, n numele titularului dreptului de proprietate
public, o pot avea: ministerele sau alte organe de specialitate ale
administraiei publice centrale, respectiv consiliile judeene, consiliile
locale sau instituiile publice de interes local, iar concesionar poate fi
orice persoan fizic sau persoan juridic de drept privat, indiferent c
este romn sau strin.
ncheierea contractului de concesiune este precedat de o procedur
de concesionare, legea reglementnd procedura concesionrii prin licitaie public, precum i procedura concesionrii prin negociere direct.
ntruct concesionarul exercit asupra bunului sau bunurilor
proprietate public ce formeaz obiectul contractului de concesiune
posesia i folosina, putnd s culeag fructele produse de acesta,
rezult c din contractul de concesiune izvorte un drept real opozabil
erga omnes i, n anumite limite, opozabil chiar i concedentului pe
durata existenei concesiunii.
Acest drept real are o existen limitat n timp la durata concesiunii,
care nu poate fi mai mare de 49 de ani. Ea poate fi prelungit o singur
dat, prin simplul acord de voin al prilor, pe o perioad egal cu cel
mult jumtate din durata iniial.
Titularul dreptului de concesiune nu are prerogativa dispoziiei juridice
asupra bunurilor concesionate. La expirarea termenului concesiunii, concesionarul este obligat s restituie, n deplin proprietate, liber de orice sarcin, bunul concesionat, inclusiv investiiile pe care el le-a realizat.
5. ncetarea dreptului de proprietate public

Articolul 10 din Legea nr. 213/1998 prevede dou moduri de ncetare a dreptului de proprietate public, anume:
pieirea bunului;
trecerea bunului n domeniul privat.
Trecerea bunului din domeniul public n domeniul privat se face,
dup caz, prin hotrre a Guvernului, a consiliului judeean, a Consiliului General a Municipiului Bucureti sau a consiliului local, afar de
21
cazul n care prin Constituie sau prin lege se dispune altfel. Hotrrea
respectiv poate fi atacat, n condiiile legii, la instana de contencios
administrativ n a crei raz teritorial se afl bunul.
Seciunea a 3-a. Dreptul de proprietate privat

1. Noiune. Titulari. Obiect
Dreptul de proprietate privat poate fi definit ca acel drept subiectiv
asupra unor bunuri, altele dect cele care alctuiesc domeniul public,
n temeiul cruia titularul su exercit posesia, folosina i dispoziia, n
putere proprie i n interes propriu, n limitele determinate de lege.
Titular al dreptului de proprietate poate fi orice subiect de drept
civil, deci orice persoan fizic sau persoan juridic.
De asemenea, statul i unitile administrativ-teritoriale pot fi i
titulari ai dreptului de proprietate privat.
Poate forma obiect al dreptului de proprietate privat orice bun
mobil sau imobil, cu excepia bunurilor ce formeaz obiectul exclusiv
al proprietii publice.
2. Regimul juridic al construciilor proprietate

privat
2.1. Autorizarea executrii sau desfiinrii construciilor
Articolul 490 C. civ. dispune c proprietarul poate face asupra
pmntului toate plantaiile i cldirile ce gsete de cuviin. Aadar, n
coninutul juridic al dreptului de proprietate care are ca obiect un teren
exist n mod firesc posibilitatea titularului de a edifica orice construcie. De asemenea, este posibil ca proprietarul s permit unei alte
persoane s construiasc pe terenul su (spre exemplu, n temeiul unei
convenii de constituire a unui drept de superficie).
Regula potrivit creia proprietarul poate realiza pe terenul su orice
construcie nu este ns absolut, ci trebuie privit n cadrul juridic
22
general al amenajrii teritoriului i cel al executrii, al transformrii i al

demolrii construciilor i, de asemenea, trebuie s se in cont de
dispoziiile legale privind amplasarea construciilor i calitatea n
construcii. Dispoziiile cuprinse n Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului i urbanismul, cu modificrile i completrile ulterioare, precum i cele cuprinse n Legea nr. 50/1991 privind autorizarea
executrii lucrrilor de construcii, republicat, cu modificrile i
completrile ulterioare, stabilesc principiile generale n aceast materie.
Potrivit art. 1 din Legea nr. 50/1991, executarea lucrrilor de construcii este permis numai pe baza unei autorizaii de construire.
Nerespectarea normelor juridice din acest domeniu nu afecteaz, n
principiu, dreptul de proprietate, ns atrage pentru cel n cauz
sanciuni administrative sau penale, instana avnd posibilitatea s dispun, la cererea organelor abilitate, ncadrarea lucrrilor n prevederile
autorizaiei sau desfiinarea construciilor nelegal realizate.
De la obligativitatea obinerii autorizaiei prealabile nu se poate
deroga dect n cazurile strict prevzute de art. 11 din Legea
nr. 50/1991, pentru lucrri care nu modific structura de rezisten
i/sau aspectul arhitectural al construciilor.
Operaiunile de demolare, dezafectare ori dezmembrare, parial
sau total, a construciilor i a instalaiilor aferente, precum i a oricror
amenajri pot fi fcute numai pe baza autorizaiei de desfiinare,
obinut n prealabil de la aceleai autoriti publice i n aceleai
condiii ca autorizaia de construire.
2.2. Circulaia juridic a construciilor proprietate

privat
Construciile aflate n proprietate privat sunt n circuitul civil
general, astfel nct pot fi nstrinate (dobndite) prin oricare dintre
modurile de dobndire a proprietii reglementate de lege (convenie,
motenire legal, motenire testamentar, accesiune, uzucapiune,
hotrre judectoreasc).
Dreptul de proprietate privat asupra construciilor este compatibil
cu constituirea unor drepturi reale principale dezmembrminte ale
dreptului de proprietate (uzufruct, uz, abitaie, servitute) , precum i cu
constituirea unor garanii reale imobiliare (ipotec i privilegii
imobiliare).
23
Persoanele fizice sau juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra construciilor concomitent cu dobndirea unui drept de proprietate asupra terenului corespunztor construciei (teren ce se afl sub
construcie) sau distinct de teren, caz n care vor dobndi un drept de
superficie (n msura n care este ntrunit condiia formei ad validitatem) sau de folosin (corespunztor, eventual, unui drept de crean)
pe alte temeiuri juridice asupra terenurilor pe care acestea se afl.
n anumite situaii determinate de lege, exist unele interdicii
temporare cu privire la exercitarea atributului dispoziiei juridice prin
nstrinarea construciilor. De asemenea, nstrinarea, n anumite
cazuri, este supus unei autorizri prealabile.
Indiferent de titularul dreptului de proprietate, n msura n care
construcia care face obiectul nstrinrii constituie un monument
istoric, sub sanciunea nulitii absolute, nstrinarea poate opera numai
cu respectarea dreptului de preempiune n favoarea statului romn ori
unitii administrativ-teritoriale.
O problem distinct legat de regimul nstrinrii construciilor o reprezint existena unor condiii de form necesare la ncheierea actelor
juridice de nstrinare. Potrivit art. 101 din Legea nr. 114/1996 a locuinei,
republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, locuinele i unitile individuale pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii,
ncheiate n form autentic notarial, sub sanciunea nulitii absolute.
Este de reinut c nscrierea n cartea funciar are ca efect numai
opozabilitatea fa de teri a dreptului real imobiliar dobndit i poate fi
considerat a avea valoare de dovad a proprietii numai mpreun cu
titlul.
3. Regimul circulaiei juridice a terenurilor proprietate privat

Regimul actual al circulaiei juridice a terenurilor proprietate privat
este reglementat de Titlul X privind Circulaia juridic a terenurilor din
Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei,
precum i unele msuri adiacente, cu modificrile i completrile
ulterioare, i este guvernat de urmtoarele principii:
a) Terenurile proprietate privat, indiferent de destinaia i de
titularul lor, sunt n circuitul civil (art. 1), putnd fi nstrinate
(dobndite) prin oricare dintre modurile stabilite de legislaia civil
24
(convenie, uzucapiune etc.), desigur, cu respectarea dispoziiilor legale

ce reglementeaz circulaia terenurilor.
ntruct legea nu face nicio distincie, rezult, pe de o parte, c sunt
n circuitul civil att terenurile proprietatea privat a persoanelor fizice
i juridice, ct i terenurile aflate n proprietatea privat a statului i a
unitilor administrativ-teritoriale, iar, pe de alt parte, c terenurile
proprietate privat sunt n circuitul civil indiferent c ar fi situate n
intravilanul sau n extravilanul localitilor.
Terenurile proprietate privat fiind n circuitul civil, rezult c este
transmisibil nu numai dreptul de proprietate n ntregul su, dar se pot
constitui i dezmembrminte ale acestui drept (uzufruct, uz, servitute i
superficie). Cu att mai mult este posibil cedarea folosinei terenurilor
prin acte juridice, cum ar fi n cazul arendrii, nchirierii etc.
De la regula potrivit creia terenurile aflate n circuitul civil pot fi
nstrinate i dobndite liber, prin oricare dintre modurile prevzute de
lege, indiferent c ar fi vorba de acte juridice sau fapte juridice stricto
sensu, pot exista anumite excepii, stabilite prin lege [spre exemplu:
art. 32 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, republicat, cu
modificrile i completrile ulterioare, art. 4 din Titlul X privind
Circulaia juridic a terenurilor din Legea nr. 247/2005] sau chiar prin
voina prilor (de exemplu, n ipoteza instituirii unui pact de preferin
prin voina prilor).
b) Indiferent de destinaia sau ntinderea lor, c ar fi vorba de
terenuri situate n intravilan sau n extravilan, cu sau fr construcii,
actele juridice ntre vii (inter vivos) prin care se realizeaz nstrinarea
(dobndirea) terenurilor proprietate privat, precum i cele prin care se
constituie dezmembrminte ale dreptului de proprietate privat asupra
terenurilor ori alte drepturi reale trebuie ncheiate n form autentic,
nerespectarea condiiei de form atrgnd sanciunea nulitii absolute
a actului juridic respectiv (art. 2).
Utiliznd argumentul per a contrario, deducem c forma autentic
nu este necesar n cazul testamentului (act juridic pentru cauz de
moarte), deci terenurile pot fi dobndite n mod valabil, respectiv se pot
constitui drepturi reale asupra terenurilor nu numai prin testament
autentic, ci i prin testament olograf sau prin testament mistic.
c) Cetenii strini, apatrizii i persoanele juridice strine pot dobndi
dreptul de proprietate asupra terenurilor n condiiile limitate prevzute
de art. 44 alin. (2) din Constituie, art. 3 din Titlul X privind Circulaia
juridic a terenurilor din Legea nr. 247/2005 i de Legea nr. 312/2005.
25
n privina dreptului de proprietate asupra terenurilor, Constituia

prevede c cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de
proprietate privind terenurile numai n condiiile rezultate din aderarea
Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care
Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute de
legea organic, precum i prin motenire legal.
Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate
privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i
de ctre persoanele juridice strine acord posibilitatea dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor, n privina acestor categorii de
persoane, decalat fa de momentul aderrii Romniei la Uniunea European (1 ianuarie 2007), precum i n condiiile tratatelor internaionale
la care Romnia este parte.
d) n cazul n care, dup ncheierea unui antecontract cu privire la
un teren, cu sau fr construcii, una dintre pri refuz ulterior s
ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza
instana, solicitnd pronunarea unei hotrri care s in loc de
contract [art. 5 alin. (2)].
Jurispruden relevant
Hotrri ale Curii Europene a Drepturilor Omului
1. C.E.D.O., Hotrrea din 28 octombrie 1999, pronunat n cauza
Brumrescu c. Romniei, n M. Of. nr. 414 din 31 august 2000
nclcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 adiional la Convenie, prin
admiterea recursului n anulare exercitat de ctre Procurorul General
Curtea recunoate c disputa asupra dreptului de proprietate al
reclamantului nu a constituit obiectul de analiz a Curii Supreme de
Justiie. Constat ns c a existat o nclcare a dreptului de proprietate
al intimatului, garantat de art. 1 din Protocolul nr. 1, prin aceea c
hotrrea Curii Supreme de Justiie din 1 martie 1995 a casat hotrrea
definitiv din 9 decembrie 1993, care i atribuia domnului Brumrescu
imobilul, hotrrea respectiv fiind deja executat. ( 74)
Curtea reamintete c, pentru a stabili dac a existat o privare de
bunuri n sensul celei de-a doua norme, trebuie nu doar s se
examineze dac a existat o lipsire de proprietate sau o expropriere
formal, ci, dincolo de aparene, s se analizeze circumstanele faptelor.
Din moment ce convenia protejeaz drepturi concrete i efective,
26
este important s se analizeze dac situaia mai sus amintit nu echivala

cu o expropriere de fapt. ( 76)
Curtea arat c hotrrea Curii Supreme de Justiie l-a lipsit pe
reclamant de toate efectele hotrrii definitive pronunate n favoarea
sa, considernd c statul demonstrase c titlul su de proprietate se
ntemeia pe decretul de naionalizare. Dup aceast hotrre, intimatul
a fost informat c, ncepnd cu luna aprilie 1996, casa va fi reintegrat
n patrimoniul statului. Hotrrea Curii Supreme de Justiie a avut deci
ca urmare lipsirea reclamantului de dreptul de proprietate asupra
imobilului pe care hotrrea definitiv i-l conferise. n special,
reclamantul nu mai avea facultatea de a vinde sau de a lsa motenire
bunul, de a consimi la donarea acestuia sau de a dispune de el n orice
alt mod. n aceste condiii, Curtea constat c hotrrea Curii Supreme
de Justiie a avut ca efect lipsirea de proprietate, n sensul celei de-a
doua norme consacrate de art. 1 din Protocolul nr. 1 adiional la
Convenie. ( 77)
Curtea observ c situaia rezultat n urma hotrrii Curii Supreme
de Justiie nu are nicio justificare. Nici instana suprem i nici Guvernul
nu au ncercat s indice care este acel motiv att de serios care s
justifice lipsirea de proprietate pentru cauz de utilitate public. n
plus, Curtea constat c reclamantul este lipsit de bunul su de mai bine
de 4 ani, fr s fi ncasat vreo despgubire care s reflecte valoarea
real a acestuia, i c eforturile depuse pentru a-i recupera proprietatea
au fost pn n prezent zadarnice. ( 79)
n aceste condiii, admind chiar c lipsirea de proprietate era justificat de o cauz de interes public, Curtea apreciaz c echilibrul
rezonabil a fost rupt i c reclamantul a suportat i nc mai suport o
sarcin special i exorbitant. Prin urmare, a existat i continu s existe o nclcare a art. 1 din Protocolul nr. 1 adiional la Convenie. ( 80)
A se vedea, n acelai sens, i Hotrrea C.E.D.O. din 21 mai 2002,
pronunat n cauza Hodo i alii c. Romniei; Hotrrea C.E.D.O. din
21 mai 2002, pronunat n cauza Vasiliu c. Romniei; Hotrrea
C.E.D.O. din 11 februarie 2003, pronunat n cauza Grigore c.
Romniei; Hotrrea C.E.D.O. din 30 septembrie 2003, pronunat n
cauza Todorescu c. Romniei (n M. Of. nr. 770 din 24 august 2005);
Hotrrea C.E.D.O. din 25 noiembrie 2003, pronunat n cauza
Popescu c. Romniei (n M. Of. nr. 1129 din 30 noiembrie 2004);
Hotrrea C.E.D.O. din 1 iunie 2004, pronunat n cauza Buzatu c.
27
Romniei; Hotrrea C.E.D.O. din 3 februarie 2005, pronunat n

cauza Iacob c. Romniei (n M. Of. nr. 389 din 5 mai 2006); Hotrrea
C.E.D.O. din 7 februarie 2008, pronunat n cauza erbnescu c.
Romniei (n M. Of. nr. 886 din 29 decembrie 2008); Hotrrea
C.E.D.O. din 27 ianuarie 2009, pronunat n cauza Daniel i Niculina
Georgescu c. Romniei (n M. Of. nr. 343 din 22 mai 2009).
2. C.E.D.O., Hotrrea din 2 martie 2004, pronunat n cauza Sabin
Popescu c. Romniei, n M. Of. nr. 770 din 24 august 2005
nclcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 adiional la Convenie prin
nerespectarea unei hotrri judectoreti
ncheierea din 11 iunie 1992 a Judectoriei Craiova impunea
autoritilor obligaia de a-i atribui reclamantului, printre altele, dou
parcele de teren de 3.360 mp, respectiv 3.682 mp. Curtea consider, ca
atare, c aceast ncheiere, care nu a fost niciodat desfiinat, a dat
natere n beneficiul reclamantului a unui bun, n sensul art. 1 din
Primul Protocol adiional. ( 79)
Cu toate acestea, ncheierea anterior menionat nu a fost executat
conform dispozitivului su i neexecutarea sa este imputabil exclusiv
autoritilor administrative competente. Rezult c imposibilitatea
pentru reclamant de a obine executarea complet a acestei ncheieri
constituie o ingerin n dreptul su la respectarea bunurilor, aa cum
este prevzut de prima fraz a primului alineat al art. 1 din Primul
Protocol adiional la Convenie. ( 80)
Curtea consider c punerea n posesie pe un teren echivalent, care,
n plus, nu este efectiv i este revocabil, nu este de natur a acoperi
absena unei justificri pentru ingerin. ( 84)
A se vedea, n acelai sens, Hotrrea C.E.D.O. din 29 septembrie
2005, pronunat n cauza Tacea c. Romniei.
3. C.E.D.O., Hotrrea din 21 iulie 2005, pronunat n cauza Strin
i alii c. Romniei, n M. Of. nr. 99 din 2 februarie 2006
nclcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 adiional la Convenie
Curtea amintete c instanele naionale au constatat c naionalizarea imobilului aparinnd reclamanilor fusese nelegal. Or, revnznd
unor teri unul dintre apartamentele imobilului, nainte ca problema
legalitii naionalizrii s fi fost tranat definitiv de instane, statul i-a
28
privat pe reclamani de orice posibilitate de a intra n posesie. n

consecin, curtea de apel, dei constatase nelegalitatea naionalizrii i,
pe cale de consecin, dreptul de proprietate al reclamanilor, a refuzat s
dispun restituirea apartamentului nr. 3 ctre reclamani, avnd n vedere
vnzarea bunului ncheiat ntre timp. Astfel, a confirmat n mod definitiv
imposibilitatea reclamanilor de a-i recupera bunul n cauz. ( 39)
Avnd n vedere cele de mai sus, Curtea consider c imposibilitatea
reclamanilor de a reintra n posesia apartamentului constituie, fr
ndoial, o ingerin n dreptul lor de proprietate. ( 40)
Curtea subliniaz c situaia creat prin jocul combinat al vnzrii
apartamentului i al hotrrii Curii de Apel Timioara din 13 iunie 1999
care a confirmat dreptul de proprietate al reclamanilor asupra bunului
n ansamblul su, refuznd n acelai timp s dispun restituirea apartamentului nr. 3 a avut ca efect privarea reclamanilor de beneficiul
prii din hotrre care le stabilete dreptul de proprietate asupra
apartamentului. Reclamanii nu mai aveau posibilitatea de a intra n
posesia bunului, de a-l vinde i de a-l lsa motenire, de a consimi la
donarea bunului sau de a dispune de acesta n alt mod. n aceste
condiii, Curtea constat c situaia a avut drept efect privarea
reclamanilor de bunul lor, n sensul celei de-a doua teze din primul
alineat al art. 1 din Protocolul nr. 1. ( 43)
Rmne de stabilit dac lipsa total a despgubirilor se poate
justifica avndu-se n vedere circumstanele speei. ( 57)
Nicio circumstan excepional nu a fost invocat de Guvern pentru
a justifica lipsa total a despgubirilor. ( 58)
n consecin, avnd n vedere atingerea adus prin aceast privare
principiilor fundamentale de nediscriminare i de preeminen a
dreptului care rezult din Convenie, lipsa total a despgubirilor le-a
impus reclamanilor o sarcin disproporionat i excesiv, incompatibil cu dreptul lor de proprietate garantat de art. 1 din Protocolul
nr. 1. ( 59)
A se vedea, n acelai sens, Hotrrea C.E.D.O. din 16 februarie
2006, pronunat n cauza Poreanu c. Romniei (M. Of. nr. 783 din 15
septembrie 2006); Hotrrea C.E.D.O. din 20 iulie 2006, pronunat n
cauza Radu c. Romniei; Hotrrea C.E.D.O. din 17 iunie 2008,
pronunat n cauza Nistorescu c. Romniei; Hotrrea C.E.D.O. din 2
iunie 2009, pronunat n cauza Glatz i alii c. Romniei; Hotrrea
C.E.D.O. din 2 iunie 2009, pronunat n cauza Enyedi c. Romniei,
conform crora:
29
Instana reitereaz c, potrivit jurisprudenei sale, vnzarea bunului

altuia de ctre stat, chiar nainte ca problema titularului dreptului de
proprietate s fi fost definitiv soluionat de instane, va fi considerat ca
privare de proprietate. Aceast privare, asociat cu absena total a
despgubirilor, este contrar art. 1 din Protocolul nr. 1.
4. C.E.D.O., Hotrrea din 27 ianuarie 2009, pronunat n cauza
Burghelea c. Romniei, n M. Of. nr. 736 din 29 octombrie 2009
nclcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 adiional la Convenie ca
urmare a nerespectrii procedurii de expropriere
Curtea observ mai nti c reclamanta a pierdut dispoziia asupra
terenului su ncepnd cu momentul ocuprii de ctre societatea H., n
iunie 1994, sau cel trziu n martie 1995. ncepnd din acel moment,
terenul a fost transformat n mod ireversibil, fiind defriat i inundat n
cadrul lucrrilor de construcie a unei hidrocentrale. n ceea ce privete
argumentul Guvernului, conform cruia Declaraia din 20 mai 1994
echivala cu un antecontract de vnzare a terenului ntre reclamant i
societatea H., Curtea remarc faptul c nu era vorba dect de o declaraie unilateral adresat primriei i retras ulterior i nimic nu contest faptul c nu s-a ncheiat niciun acord privind preul de vnzare,
element esenial pentru ncheierea unui asemenea contract. Astfel,
Curtea constat c nu a existat un transfer de proprietate amiabil n virtutea art. 4 din Legea nr. 33/1994, dup cum susine Guvernul, niciun
element al dosarului nesusinnd teza conform creia terenul n cauz a
fost la un moment dat vndut efectiv sau cedat de reclamant. ( 37)
Pe de alt parte, Curtea observ c, din moment ce vnzarea
terenului n cauz a fost interzis de Legea nr. 18/1991 pentru durata de
10 ani i n momentul inundrii acestui teren Legea nr. 33/1994 era n
vigoare, autoritile au preferat s nu urmeze aceast procedur
transparent i, fr excepie, judiciar, prevzut specific n acest sens;
acestea au preferat s se bazeze pe Declaraia reclamantei din 20 mai
1994 pentru a ocupa n mod irevocabil terenul acesteia fr a-i plti n
prealabil despgubiri i tot fr acordul conform i prealabil al
reclamantei s ia terenul cu chirie pn la momentul n care vnzarea
bunului va fi autorizat de lege. ( 38)
n temeiul acestor consideraii, n absena unui act formal de expropriere, Curtea apreciaz c situaia reclamantei nu poate fi considerat
previzibil i corespunztoare cerinei principiului securitii juridice.
Situaia n cauz a permis autoritilor s trag foloase din ocuparea
30
terenului n cauz, cu neglijarea regulilor ce guverneaz exproprierea,

fr a pune n prealabil o indemnizaie la dispoziia reclamantei. ( 39)
Decizii pronunate n recursuri n interesul legii
5. C.S.J., Seciile Unite, Decizia nr. 6 din 27 septembrie 1999, n
M. Of. nr. 636 din 27 decembrie 1999
Potrivit art. 35 din Legea nr. 33/1994, dac bunurile imobile
expropriate nu au fost utilizate n termen de un an potrivit scopului
pentru care au fost preluate de la expropriat, respectiv lucrrile nu au
fost ncepute, fotii proprietari pot s cear retrocedarea lor, dac nu s-a
fcut o nou declarare de utilitate public.
Dispoziiile art. 35 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea
pentru cauz de utilitate public sunt aplicabile i n cazul cererilor
avnd ca obiect retrocedarea unor bunuri imobile expropriate anterior
intrrii n vigoare a acestei legi, dac nu s-a realizat scopul exproprierii.
La judecarea cererilor de retrocedare a imobilelor expropriate
participarea procurorului nu este obligatorie.
6. I.C.C.J., Seciile Unite, Decizia nr. LIII (53) din 4 iunie 2007, n
M. Of. nr. 769 din 13 noiembrie 2007
Dispoziiile art. 35 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea
pentru cauz de utilitate public nu se aplic n cazul aciunilor avnd
ca obiect imobile expropriate n perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie
1989, introduse dup intrarea n vigoare a Legii nr. 10/2001.
7. C.S.J., Seciile Unite, Decizia nr. VI din 20 noiembrie 2000, n
M. Of. nr. 84 din 19 februarie 2001
Dispoziiile Legii nr. 112/1995 referitoare la restituirea n natur a
imobilelor trecute n proprietatea statului sau la acordarea de despgubiri pentru acestea sunt aplicabile i n cazul n care fostul proprietar
nu a avut calitatea de cetean romn.
8. I.C.C.J., Seciile Unite, Decizia nr. XI din 5 februarie 2007, n M.
Of. nr. 733 din 30 octombrie 2007
n ceea ce privete aplicarea dispoziiilor art. 13 din Legea
nr. 18/1991, republicat, referitor la posibilitatea repunerii n termenul
de acceptare a succesiunii a succesibililor care au renunat la motenire,
31
s-a stabilit c beneficiaz de repunerea n termenul de acceptare a

succesiunii numai motenitorii care nu au acceptat succesiunea n
termenul prevzut de art. 700 C. civ., iar nu i cei care au renunat la
motenire.
9. I.C.C.J., Seciile Unite, Decizia nr. LII (52) din 4 iunie 2007, n
Prevederile cuprinse n art. 16 i urm. din Legea nr. 247/2005,
privind procedura administrativ pentru acordarea despgubirilor, nu se
aplic deciziilor/dispoziiilor emise anterior intrrii n vigoare a legii,
dac au fost contestate n termenul prevzut de Legea nr. 10/2001
privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada
6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, astfel cum a fost modificat prin Legea
nr. 247/2005.
De aceea, deciziile sau dispoziiile care se aflau pe rolul instanelor
la data intrrii n vigoare a noii legi, ca urmare a atacrii lor cu
contestaie, ca i cele care au fost ulterior atacate pe aceast cale, n
termenul prevzut de lege, nu mai pot fi trimise Secretariatului Comisiei
Centrale pentru Stabilirea Despgubirilor, ci rmn supuse controlului
instanelor judectoreti, sub aspectul legalitii i temeiniciei, att timp
ct acestea au fost nvestite cu o cale de atac legal exercitat, n raport
cu prevederile art. 24 (art. 26 n prezent) din Legea nr. 10/2001, astfel
cum acestea erau n vigoare la data emiterii actului.
10. C.S.J., Seciile Unite, Decizia nr. VII din 20 noiembrie 2000, n
n aplicarea dispoziiilor Legii nr. 50/1991 privind autorizarea
executrii lucrrilor de construcii, republicat, cu modificrile i
completrile ulterioare, se vor avea n vedere urmtoarele aspecte:
Dreptul de a constata contraveniile i de a aplica amenzile
prevzute la art. 23 (art. 26, n urma republicrii) din aceast lege se
prescrie n termen de 2 ani de la data svririi faptei.
n cazul construciilor n curs de executare, data svririi faptei este
data constatrii contraveniei, iar n cazul construciilor finalizate, fapta
se consider svrit la data terminrii construciei.
Obinerea autorizaiei de construire n timpul executrii lucrrilor
sau dup finalizarea acestora nu nltur caracterul ilicit al faptei, o
32
atare mprejurare putnd fi avut n vedere numai la individualizarea

sanciunii contravenionale.
Decizii de spe ale instanei supreme
11. I.C.C.J., Secia civil i de proprietate intelectual, decizia
nr. 5669 din 18 octombrie 2004, www.scj.ro
n spe, imobilul revendicat, edificat pe un teren expropriat, este o
hal construit, n anul 1899, n stilul arhitectonic specific secolului al
XIX-lea. Prin concepie, proiect, executare i recepie, un asemenea
imobil a fost destinat uzului public, fiind, netgduit, bun aparinnd
domeniului public, att sub legea veche, inclusiv sub reglementrile
adoptate de regimul comunist (care nu au putut schimba natura bunului
de a servi uzului public), ct i sub imperiul legii noi (art. III pct. 2 din
Anexa la Legea nr. 213/1998). Ca atare, imperativ, sub sanciunea nulitii absolute, prescris faptelor de nesocotire a ordinii publice, un asemenea bun, prin caracterele sale de a fi inalienabil, insesizabil i imprescriptibil, nu poate fi sustras domeniului public i ncorporat proprietii private a particularilor.
nr. 1504 din 10 februarie 2006, www.scj.ro
Distincia de utilitate public a imobilului n cauz nu prezint
relevan n condiiile n care s-a constatat c imobilul a fost preluat fr
niciun titlu, n fapt, fotii proprietari fiind deposedai n mod abuziv.
Dreptul de proprietate al reclamanilor este protejat de art. 480 i
urm. C. civ., care prevd c nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa
dect pentru cauz de utilitate public i formnd o dreapt i prealabil despgubire.
Nerespectarea acestor condiii de preluare a unui imobil, care sunt
reglementate cumulativ, nu poate valida titlul statului prin simpla
invocare a unei destinaii de utilitate public a imobilului preluat.
Spee
1. X i-a vndut lui Y o locuin pentru preul de 200.000 lei, pltit la
momentul ncheierii contractului, prile stipulnd n contract, ntre
altele, obligaia cumprtorului de a nu nstrina sau greva cu sarcini
reale locuina respectiv.
33
ntrebri:
1. n raport de cele menionate mai sus, este valabil contractul de
vnzare-cumprare? Argumentai.
2. n ipoteza n care nu s-ar fi pltit preul la momentul ncheierii
contractului, ar fi valabil clauza prin care cumprtorul s-ar obliga s
nu nstrineze sau greveze cu sarcini reale locuina pn la achitarea
integral a preului acesteia?
2. SC A. SRL Rdui a chemat n judecat Regia Naional a
Pdurilor, Direcia Silvic Suceava, pentru a fi obligat s i recunoasc
dreptul de folosin asupra terenului n suprafa de 1026 mp, aflat n
Ocolul Silvic Marginea.
n motivarea cererii, se arat c terenul respectiv, care aparine domeniului public al statului, a fost nchiriat de Secia de Producie i
Exploatare a Lemnului Rdui pe durata ct n acel sector s-au fcut
exploatri forestiere, unitatea de exploatare amenajnd acolo construcii
cu caracter temporar, pentru uzul lucrtorilor din domeniu; dup
terminarea lucrrilor din sector, construciile au fost cumprate de reclamant la licitaie public, iar pentru a putea s exercite dreptul de proprietate asupra lor, trebuie s i se recunoasc un drept de folosin
asupra terenului pe care acestea sunt amplasate.
Instana a admis cererea i a constatat c reclamanta este titulara
unui drept de folosin asupra parcelei nr. 512 din CF 620 Sucevia, n
suprafa de 980 mp, reinnd c, odat cu dreptul de proprietate
asupra construciilor cumprate, a dobndit i dreptul de folosin asupra terenului aferent.
Cerin: Artai motivat dac soluia instanei este legal.
3. La data de 3 decembrie 2008, A a chemat n judecat prtul
Municipiul C, prin primarul acestuia, solicitnd instanei s constate c
a dobndit dreptul de proprietate asupra unui teren de 360 mp prin
uzucapiunea prescurtat.
Reclamantul a artat c n anul 1997 a cumprat de la B terenul
respectiv, fr a ti c acesta a fost expropriat cu doi ani nainte; a mai
menionat c buna sa credin a fost ntrit i de mprejurarea c
prtul, n calitate de expropriator, nu a demarat nici pn la data
introducerii aciunii lucrrile de utilitate public, dezinteresndu-se
complet de terenul ce formeaz obiectul aciunii.
ntrebare: Ce soluie a pronunat instana i cu ce motivare?
34
4. Dup trecerea prin expropriere a unui teren n proprietatea

public a Municipiului X, nu s-au mai efectuat lucrrile pentru care a
fost realizat exproprierea. Prin hotrrea Consiliului local al
Municipiului X, terenul respectiv a fost trecut n domeniul privat, iar
ulterior a fost vndut lui B.
A, n calitate de fost proprietar al terenului expropriat, a solicitat instanei s anuleze contractul prin care Municipiul X a vndut terenul lui B.
B s-a aprat invocnd lipsa de interes a reclamantului de a cere anularea contractului de vnzare-cumprare a terenului, deoarece acesta a
primit despgubiri n cadrul procedurii de expropriere, precum i lipsa
calitii procesuale active, n sensul c A nu este parte contractant.
ntrebri:
1. n ce condiii poate fi nstrinat imobilul expropriat n ipoteza
nerealizrii lucrrilor pentru care s-a efectuat exproprierea?
2. Sunt ntemeiate aprrile prtului B? Motivai.
5. La data de 15 martie 2009, X a constituit n favoarea lui Y un
drept de uzufruct asupra unui anumit teren, pe o durat de 5 ani, n
schimbul sumei de 50.000 lei. Contractul a fost constatat ntr-un nscris
redactat computerizat n dou exemplare, care au fost semnate de
ambele pri, iar la ncheierea acestuia s-a procedat la predarea
terenului, respectiv la plata integral a preului convenit.
ntrebri:
1. A devenit Y uzufructuar n baza contractului ncheiat la 15 martie
2009? Motivai.
2. Cum trebuie s procedeze Y pentru a i se recunoate dreptul de
uzufruct?
6. A l-a chemat n judecat pe B, solicitnd instanei s pronune o
hotrre care s in loc de contract de vnzare-cumprare a terenului
care a fcut obiectul antecontractului ncheiat de A, n calitate de
promitent-cumprtor, i B, n calitate de promitent-vnztor. De asemenea, A a cerut stabilirea de ctre instan a preului vnzrii.
B a solicitat respingerea aciunii, susinnd c hotrrea instanei ar
nsemna o nclcare a principiului libertii de voin.
ntrebri:
1. Este ntemeiat aprarea formulat de B? Argumentai.
2. Ce va hotr instana? Motivai.
35
7. Prin antecontractul de vnzare-cumprare autentificat sub

nr. 3661 din 18 noiembrie 2004 de BNP X, M.I.M. s-a obligat s i
transmit lui M.V. i M.C.A. dreptul de proprietate asupra unui anumit
imobil, format din teren n suprafa de 360 mp i construcia edificat
pe acesta pentru preul de 252.000 euro, din care 30.000 au fost pltii
la ncheierea antecontractului, diferena urmnd a fi pltit la data
semnrii contractului translativ n form autentic.
Ulterior, M.I.M. a refuzat s mai ncheie contractul de vnzarecumprare n form autentic.
La data de 18 septembrie 2005, M.V. i M.C.A. l-au chemat n
judecat pe M.I.M., solicitnd instanei s pronune o hotrre care s
in loc de contract.
Prtul s-a aprat artnd, n principal, c dispoziiile art. 5 alin. (2)
din Titlul X al Legii nr. 247/2005 nu sunt aplicabile, deoarece antecontractul a fost ncheiat anterior intrrii n vigoare a acestui act normativ,
iar, n subsidiar, c reclamanii nu au pltit integral preul convenit,
nefiind astfel ndeplinit una dintre condiiile necesare pronunrii unei
hotrri care s in loc de contract.
Cerin: Artai motivat dac sunt ntemeiate cele dou aprri
formulate de prt.
8. Prin antecontract de vnzare-cumprare ncheiat n form autentic la data de 10 martie 2006, X s-a obligat s i transmit lui Y dreptul
de proprietate asupra unui anumit imobil pentru preul de 500.000 lei,
din care 50.000 lei au fost pltii la ncheierea antecontractului.
La data de 21 septembrie 2006, dei nc nu se ncheiase contractul
de vnzare-cumprare, X i-a predat imobilul respectiv lui Y, fiind pltit
i diferena de pre.
Ulterior, promitentul-vnztor a refuzat s ncheie contractul de
vnzare-cumprare n form autentic.
La data de 10 septembrie 2009, Y l-a chemat n judecat pe X,
solicitnd instanei s pronune o hotrre care s in loc de contract.
Prtul a invocat excepia de prescripie extinctiv, ntruct de la
data ncheierii antecontractului au trecut mai mult de 3 ani.
ntrebri:
1. Drepturile care se nasc din antecontractul de vnzare-cumprare
sunt prescriptibile extinctiv? Argumentai.
2. Ce soluie va pronuna instana cu privire la excepia de
prescripie extinctiv i cu ce motivare?
36
Teste gril
1. Prin dispoziie material se nelege prerogativa titularului
dreptului de proprietate:
a) de a dispune de substana lucrului;
b) de a nstrina lucrul;
c) de a constitui asupra lui drepturi reale n favoarea altor persoane.
2. Prin dispoziie juridic se desemneaz prerogativa titularului
dreptului de proprietate:
a) de a dispune de substana lucrului;
b) de a nstrina lucrul sau de a constitui asupra lui drepturi reale n
favoarea altor persoane;
c) de a dispune de substana lucrului sau de a nstrina lucrul.
3. Limitrile n exercitarea dreptului de proprietate determinate de
raporturile de vecintate:
a) cuprind numai obligaiile legale de vecintate reglementate n
materia servituilor;
b) pot rezulta i din convenia prilor;
c) sunt expres i limitativ prevzute de lege.
4. Clauza de inalienabilitate a unui lucru:
a) este lovit de nulitate, fr nicio excepie;
b) constituie o limitare a exerciiului atributelor dreptului de proprietate;
c) este valabil ori de cte ori s-ar justifica pe un interes serios i
legitim.
5. n cazul unei restricii n exercitarea dreptului de proprietate, beneficiarul acesteia nu poate obine protecie judiciar dac restricia
respectiv:
a) corespunde unei obligaii propter rem;
b) corespunde unui drept de crean;
c) este o simpl ngduin din partea titularului dreptului de proprietate.
6. Dreptul de proprietate:
a) nu se stinge, n principiu, prin neuz;
37
b) este un bun imobil sau, dup caz, mobil prin obiectul la care se
aplic sau, dup caz, prin determinarea legii;
c) nu se stinge prin nstrinarea lucrului.
7. Dreptul de proprietate asupra unui imobil se stinge n cazul n care:
a) se constituie asupra imobilului un drept de abitaie;
b) imobilul piere fortuit;
c) imobilul este ipotecat.
8. Aparin domeniului public:
a) bunurile afectate uzului sau interesului public;
b) toate bunurile din patrimoniul statului i al unitilor administrativ-teritoriale;
c) bunurile afectate folosinei colective.
9. Dreptul de proprietate public:
a) aparine numai statului i persoanelor juridice de drept public;
b) se exercit numai prin intermediul unor subiecte de drept
administrativ;
c) este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil.
10. Bunurile mobile din domeniul public al statului:
a) nu pot fi trecute n domeniul privat;
b) nu pot fi urmrite silit de ctre creditorii statului;
c) nu pot fi nstrinate.
11. Dreptul de proprietate public asupra unui imobil:
a) poate fi aprat prin intermediul aciunii n revendicare;
b) poate fi dobndit numai prin expropriere;
c) permite constituirea unui drept de ipotec, nefiind vorba de
nstrinarea bunului.
12. Despgubirea stabilit de instan n caz de expropriere:
a) se compune numai din valoarea real a imobilului;
b) trebuie s acopere i prejudiciul cauzat prin expropriere proprietarului sau altor persoane ndreptite;
c) se pltete, n principiu, n termen de cel mult 30 de zile de la
punerea n posesie a expropriatorului.
38
13. Procedura exproprierii:

a) poate fi evitat prin cesiune amiabil;
b) debuteaz cu declararea utilitii publice;
c) este o procedur exclusiv administrativ.
14. n materia exproprierii:
a) instana sesizat cu cererea de expropriere trebuie s se pronune
asupra oportunitii exproprierii;
b) transferul dreptului de proprietate are loc n momentul rmnerii
definitive a hotrrii;
c) imobilul expropriat trece n proprietate public curit de ipotecile
i privilegiile ce l grevau.
15. Concesionarea:
a) este singura form juridic de exercitare a dreptului de proprietate
public prin intermediul unor subiecte de drept civil;
b) are ca efect, printre altele, schimbarea formei dreptului de proprietate;
c) presupune ncheierea unui contract de concesiune.
16. Concesionarea bunurilor proprietate public:
a) se face pe o perioad stabilit de lege, fr posibilitatea prelungirii
termenului de ctre pri;
b) nceteaz prin denunarea unilateral a contractului de ctre
concesionar;
c) nu confer concesionarului dreptul de dispoziie asupra bunurilor
concesionate.
17. Dreptul de proprietate public nceteaz prin:
a) pieirea bunului;
b) prescripie achizitiv;
c) trecerea bunului n domeniul privat.
18. Dreptul de proprietate privat:
a) are acelai regim juridic, indiferent de titular;
b) poate avea ca obiect orice bunuri de uz sau de interes public;
c) poate avea ca titular numai o persoan fizic sau o persoan
juridic de drept privat.
39

a) nu poate fi grevat cu sarcini sau drepturi reale, afar de excepiile
expres prevzute de lege;
b) este un bun incorporal;
c) este un drept real, cu subiect pasiv nedeterminat.
a) este un bun imobil sau, dup caz, mobil prin natura lui;
b) nu poate avea ca titular statul n cazul n care asupra bunului s-a
constituit un drept de uz;
c) este inalienabil, imprescriptibil i insesizabil, dac are ca titular o
persoan juridic de drept public.
21. Construciile proprietate privat:
a) nu pot fi nstrinate distinct de terenurile asupra crora sunt
edificate;
b) pot fi nstrinate prin acte juridice ntre vii numai cu autorizaie
administrativ prealabil;
c) dac au funcia de locuin, pot fi nstrinate prin act juridic ntre
vii numai dac acesta se ncheie n form autentic.
22. Terenurile proprietate privat:
a) nu pot fi grevate cu drepturi reale n favoarea altor persoane;
b) pot fi nstrinate prin act juridic ntre vii numai dac acesta se
ncheie n form autentic;
c) sunt n circuitul civil, indiferent de titularul lor.
Rezolvri spee
1. Contractul este lovit de nulitate absolut i parial, anume n
privina clauzei de inalienabilitate, deoarece aceasta nu se justific pe
un interes serios i legitim i nu are caracter temporar. n cea de-a doua
ipotez sunt ndeplinite cerinele valabilitii clauzei de inalienabilitate.
2. Hotrrea instanei nu este legal, deoarece terenul este proprietate public i deci nu poate fi grevat cu un drept de superficie;
modalitile exercitrii dreptului de proprietate public sunt numai cele
prevzute de lege, iar drepturile corespunztoare acestora se constituie
numai n condiiile stabilite de lege.
40
3. Instana a respins aciunea, deoarece, ca efect al exproprierii,

imobilul a devenit proprietate public i, deci, imprescriptibil extinctiv
(a se vedea i C.S.J., Secia civil, decizia nr. 2602 din 17 iunie 2003, n
B.J. 1990-2003, Ed. All Beck, Bucureti, 2004, p. 260).
4. Aprrile nu sunt ntemeiate, ntruct, potrivit legii, proprietarul
imobilului expropriat este titularul unui drept de preempiune. Persoana
interesat s invoce nulitatea relativ a contractului ncheiat cu nerespectarea dispoziiilor legale privind dreptul de preempiune nu este
vreuna dintre prile contractante, ci chiar titularul acestui drept.
5. Contractul este lovit de nulitate absolut, nefiind ncheiat n form
autentic.
Y trebuie s i solicite lui X ncheierea contractului n form
autentic, iar dac acesta refuz, s cear pronunarea unei hotrri
care s in loc de contract, deoarece, pe temeiul conversiunii, acordul
de voin valoreaz antecontract de constituire a dreptului de uzufruct.
6. Aprarea prtului B nu poate fi reinut, deoarece instana, n
cazul n care sunt ndeplinite toate condiiile necesare ncheierii unui
contract de vnzare-cumprare, nu nlocuiete/suplinete voina
neexprimat a prilor, ci complinete forma a ceea ce prile au
convenit deja.
Instana va respinge aciunea reclamantului A, deoarece, pentru a
putea pronuna o hotrre care s in loc de contract de vnzarecumprare, trebuie s fi fost ndeplinite toate condiiile necesare
ncheierii acestuia, ns, n cazul de fa, prile nu stabiliser n
antecontract un element esenial al vnzrii, anume preul.
7. Aprrile prtului nu sunt ntemeiate. Articolul 5 alin. (2) din
Titlul X al Legii nr. 247/2005 se aplic i antecontractelor ncheiate anterior intrrii n vigoare a acestui act normativ, fiind vorba de efecte viitoare ale unor situaii juridice trecute sau de elemente constitutive distincte, cu individualitate proprie. Textul de lege menionat are n vedere
ndeplinirea obligaiilor asumate prin antecontract, iar reclamanii nu
s-au obligat, prin antecontract, s plteasc ntregul pre pn la ncheierea contractului translativ (a se vedea i I.C.C.J., Secia civil i de proprietate intelectual, decizia nr. 5040 din 20 iunie 2007, n nalta Curte
41
de Casaie i Justiie. Jurisprudena Seciei civile i de proprietate intelectual pe anul 2007, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2008, p. 178 i urm.).
8. Instana va respinge excepia de prescripie extinctiv, ntruct
predarea imobilului echivaleaz cu o recunoatere tacit a dreptului de
a cere ncheierea contractului translativ de proprietate, care ntrerupe
prescripia.

1. a
2. b
3. b
4. b
5. c
6. a, c
7. b
8. a
9. c
10. b, c
11. a
12. b
13. a, b
14. c
15. c
16. c
17. a, c
18. a
19. c
20. a
21. c
22. b, c
Capitolul al II-lea
Modalitile juridice ale dreptului de
proprietate privat
Note de curs
n cele mai multe cazuri, atributele dreptului de proprietate (posesia,
folosina i dispoziia) aparin unei singure persoane. Sunt ns situaii n
care dou sau mai multe persoane dein, concomitent, cele trei atribute
ale dreptului de proprietate ori au vocaia de a exercita, concomitent,
aceste atribute, vorbindu-se astfel despre modalitile juridice ale dreptului de proprietate.
Modalitile juridice ale dreptului de proprietate sunt: proprietatea
comun, proprietatea rezolubil i proprietatea anulabil.
Seciunea 1. Proprietatea comun

1. Consideraii introductive
Cea mai important modalitate juridic a dreptului de proprietate,
sub aspectul att al complexitii, ct i al aplicabilitii practice, este
proprietatea comun.
n cazul proprietii comune, dreptul de proprietate aparine, concomitent, mai multor persoane, care exercit sau au posibilitatea s
exercite, deopotriv, atributele acestui drept.
n alte cuvinte, proprietatea comun permite tuturor titularilor efectuarea simultan a actelor materiale i a actelor juridice prin care se
concretizeaz exerciiul dreptului de proprietate.
n funcie de determinarea sau nedeterminarea, n favoarea fiecrui
titular, a unei cote-pri din dreptul de proprietate, proprietatea comun
este de dou feluri:
Modalitile juridice ale dreptului de proprietate privat
43
proprietate comun pe cote-pri;

proprietate comun n devlmie.
2. Dreptul de proprietate comun pe cote-pri

2.1. Noiune. Clasificare
Dreptul de proprietate comun pe cote-pri este acel drept de
proprietate al crui obiect este nedivizat sub aspect material, ns
divizat sub aspect ideal, n sensul c niciunul dintre titulari nu are un
drept exclusiv cu privire la o fraciune material din obiectul respectiv,
dar deine o cot-parte ideal i abstract din dreptul de proprietate.
Din aceast definiie rezult cele dou caractere juridice eseniale
ale dreptului de proprietate comun pe cote-pri.
n primul rnd, fiecare dintre coproprietari este titularul exclusiv al
unei cote-pri din dreptul de proprietate asupra lucrului (universalitii),
cot-parte ideal i abstract ce se exprim fie n form procentual, fie
n forma unei fracii.
n al doilea rnd, niciunul dintre coproprietari nu este titularul
exclusiv al unei pri (fraciuni) materiale din lucru (universalitate), iar
aceasta independent de ntinderea cotei-pri din drept deinute de
fiecare. Dac lucrul ar fi fracionat n materialitatea lui, nu ar mai fi
vorba despre proprietatea comun pe cote-pri, ci despre suprapunerea
(alturarea) unor drepturi de proprietate exclusive.
n funcie de obiectul ei (dup cum are ca obiect un lucru determinat
sau o mas de lucruri, adic o universalitate), proprietatea comun pe
cote-pri se clasific n: coproprietate i indiviziune.
Coproprietatea presupune faptul c mai multe persoane (care se
numesc coproprietari) dein n proprietate un lucru (sau cteva lucruri
determinate), fiecare avnd o cot-parte ideal i abstract din dreptul
de proprietate, dar neavnd o parte determinat din lucrul privit n
materialitatea lui.
Indiviziunea presupune c mai multe persoane dein n proprietate o
universalitate (o mas de lucruri), fiecare avnd o cot-parte ideal i
abstract din dreptul de proprietate, dar neavnd un anumit lucru sau
anumite lucruri din universalitate.
Deosebirea dintre coproprietate i indiviziune este ns numai de
ordin cantitativ, iar nu i calitativ. De altfel, uneori, att n jurispruden,
44
ct i n doctrin, ambele sunt desemnate prin acelai cuvnt, cel de

coproprietate.
ntr-o alt clasificare, ce are n vedere combinarea a dou criterii,
anume rolul voinei prilor n naterea i n meninerea strii de proprietate comun, precum i posibilitatea ncetrii proprietii comune
prin partaj, deosebim:
proprietatea comun pe cote-pri obinuit i temporar;
proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu.
2.2. Proprietatea comun pe cote-pri obinuit i

temporar
2.2.1. Noiune. Izvoare. Titulari
Proprietatea comun pe cote-pri obinuit i temporar este acea
specie de proprietate comun pe cote-pri care poate nceta printr-o
modalitate specific, adic prin partaj.
Proprietatea comun pe cote-pri obinuit i temporar poate s
rezulte:
ca urmare a deschiderii unei succesiuni, atunci cnd de cuius las
mai muli motenitori, fiecare dintre acetia dobndind o cot-parte din
dreptul de proprietate asupra patrimoniului succesoral;
dintr-un act juridic translativ de proprietate avnd mai muli
dobnditori (cumprtori, donatari etc.);
dintr-o posesie exercitat n comun, n condiiile prevzute de
lege, de mai multe persoane, care s conduc la dobndirea dreptului
de proprietate prin uzucapiune;
din accesiune, n msura n care o construcie este edificat pe un
teren aflat n coproprietate (indiviziune).
Titularii proprietii comune pe cote-pri obinuite i temporare pot
fi persoane fizice sau persoane juridice, inclusiv statul i unitile
administrativ-teritoriale.
2.2.2. Drepturile coproprietarilor cu privire la ntregul

bun. Regula unanimitii
Din principiul potrivit cruia niciunul dintre titulari nu are un drept
exclusiv asupra unei pri (fracii) materiale din lucru decurge regula
45
unanimitii, care impune existena acordului de voin al tuturor

coproprietarilor pentru efectuarea unui act referitor la ntregul bun.
nainte de a trece la analiza regulii unanimitii, vom face unele
precizri n legtur cu exercitarea posesiei unui bun aflat n coproprietate sau indiviziune.
Aceast posesie poate fi exercitat, simultan, de toi titularii. Sunt
ns i cazuri n care posesia se exercit numai de ctre unul dintre
titulari, iar n asemenea cazuri posesia acestuia are un caracter echivoc,
ntruct se pornete de la principiul potrivit cruia fiecare coproprietar
este presupus a stpni bunul i pentru ceilali. n consecin, nu este
vorba despre o posesie util, care s conduc la dobndirea, prin
uzucapiune, de ctre cel ce a exercitat-o, a dreptului de proprietate
exclusiv asupra bunului respectiv.
Totui, dac a intervenit o manifestare exterioar, care demonstreaz
c titularul ce a exercitat stpnirea material a neles s transforme
posesia din comun n exclusiv, deci c a stpnit bunul numai pentru
sine, cu titlu de proprietar, atunci acesta va putea dobndi, prin
uzucapiune, dreptul de proprietate exclusiv asupra bunului respectiv.
Mai este de reinut c titularul ce a fost tulburat n posesia sa,
exercitat numai pentru sine, de ctre ceilali titulari are posibilitatea s
introduc mpotriva acestora o aciune posesorie. Dac ns un coproprietar a exercitat posesia i pentru ceilali, atunci el nu poate exercita
mpotriva acestora aciunea posesorie.
n examinarea regulii unanimitii vom deosebi, pe de o parte, efectuarea actelor materiale, iar, pe de alt parte, efectuarea actelor juridice.
Se admite c regula unanimitii trebuie aplicat cu mai mult
suplee atunci cnd este vorba despre efectuarea unor acte materiale
asupra bunului, deoarece asemenea acte (de exemplu, utilizarea bunului, culegerea fructelor) presupun un exerciiu curent, care ar deveni
anevoios dac s-ar cere, n prealabil, de ctre coproprietarul ce
urmeaz s efectueze actul, acordul tuturor celorlali titulari.
Aadar, fiecare titular poate efectua singur, fr a fi necesar acordul
celorlali titulari, acte materiale privitoare la ntregul bun, ns cu
respectarea a dou cerine:
s nu stnjeneasc folosina bunului de ctre ceilali coproprietari;
s nu schimbe destinaia bunului ori modul de folosin a acestuia.
Deci, n ceea ce privete dispoziia material, un titular nu poate,
fr acordul celorlali, s execute lucrri de transformare sau alte lucrri
ce ar schimba destinaia bunului; de asemenea, productele bunului
46
revin fiecrui titular, proporional cu cota-parte pe care o are din dreptul

de proprietate.
Referitor la efectuarea actelor materiale, s-a pus problema de a ti
dac, n cazul ivirii unor nenelegeri n legtur cu folosina bunului,
este admisibil ori nu partajul judiciar de folosin. Iniial, s-a decis c
aceste nenelegeri nu pot fi soluionate pe calea unui partaj judiciar de
folosin, prin care instana s formeze loturi pe care s le atribuie fiecrui coproprietar n folosina sa exclusiv. n aceast opinie, coproprietarii ar avea de ales una dintre urmtoarele posibiliti: s rezolve
amiabil nenelegerile dintre ei prin ncheierea unui partaj voluntar
(convenional) de folosin; s solicite ncetarea strii de indiviziune
(coproprietate) prin partajul propriu-zis.
Ulterior ns, instana suprem i-a schimbat practica n materie,
stabilind c este admisibil partajarea judiciar a folosinei, deoarece,
pe de o parte, Codul civil romn, dei nu reglementeaz partajul judiciar de folosin, nu l interzice (regula fiind aceea c, dac legea nu
interzice, atunci ea permite), iar, pe de alt parte, raiunile de ordin economic se opun, de multe ori, sistrii strii de indiviziune (coproprietate).
O alt problem vizeaz drepturile coproprietarilor la fructele produse de bun. n acord cu jurisprudena mai veche, considerm c titularii au dreptul de a obine foloasele bunului att odat cu, ct i nainte
de sistarea strii de coproprietate, aplicndu-se regulile din materia
mandatului sau a gestiunii de afaceri, care l oblig pe coproprietar s
dea socoteal cu privire la fructele culese, mprejurarea c ceilali titulari au tolerat ca unul dintre ei s foloseasc bunul nescutindu-l pe cel
ce a cules fructele de obligaia de a respecta drepturile tuturor coproprietarilor.
ntr-o alt soluie, se face distincie ntre fructele civile i fructele industriale, artndu-se c fructele civile ar reveni tuturor coproprietarilor,
n toate cazurile i independent de diligenele depuse, n proporie cu
cota-parte din dreptul de proprietate, n schimb, fructele industriale, a
cror producere presupune munca omului, vor fi dobndite numai de coproprietarul care a lucrat efectiv, iar cel ce a stat n pasivitate avnd posibilitatea s pretind o cot-parte din fructele industriale numai dac dovedete c a fost mpiedicat s participe la producerea i culegerea lor.
Analiza regimului actelor juridice ncheiate cu privire la bunul aflat
n coproprietate face necesar distincia ntre actele de conservare,
actele de administrare i actele de dispoziie.
47
Orice coproprietar poate efectua singur, fr consimmntul i chiar

mpotriva voinei celorlali titulari, acte juridice de conservare, deoarece
acestea sunt ntotdeauna profitabile, menirea lor fiind aceea de a
prentmpina diminuarea ori pierderea dreptului. Aceast soluie se
ntemeiaz pe regulile din materia gestiunii intereselor altei persoane.
Regula unanimitii rmne, n principiu, aplicabil n privina actelor juridice de administrare. Astfel, spre exemplu, nchirierea bunului
presupune acordul tuturor coproprietarilor. Se admite totui c actele
juridice de administrare ncheiate de un titular fr consimmntul
celorlali rmn valabile, n msura n care profit efectiv tuturor.
Aceast soluie ce derog de la regula unanimitii s-ar fundamenta pe
existena unei gestiuni de afaceri, fie chiar a unui mandat tacit dat celui
care a ncheiat actul juridic de ctre ceilali coproprietari.
Actele juridice de dispoziie sunt supuse regulii unanimitii. Astfel,
titularii pot s ncheie mpreun acte juridice prin care s nstrineze
bunul unei tere persoane ori prin care s l greveze cu o sarcin real,
neputndu-se admite c, n cazul n care un asemenea act a fost
ncheiat doar de un titular, atunci el ar fi acionat i n numele celorlali
n baza unui mandat tacit.
Cu toate acestea, dac un coproprietar nstrineaz bunul n mod
unilateral, n numele su propriu, deci comportndu-se ca un veritabil
proprietar exclusiv al acestuia, soarta actului juridic de nstrinare
depinde de rezultatul partajului, n sensul c acest act se consolideaz
retroactiv dac bunul respectiv va fi atribuit celui ce l-a nstrinat, iar, n
caz contrar, actul juridic de nstrinare se desfiineaz retroactiv.
2.2.3. Drepturile coproprietarilor cu privire la cotaparte proprie din drept

Din principiul potrivit cruia fiecare coproprietar este titularul
exclusiv al unei cote-pri ideale i abstracte din dreptul de proprietate
asupra lucrului (universalitii) decurge dreptul fiecrui coproprietar de
a ncheia acte juridice de dispoziie avnd ca obiect cota sa parte din
drept, fr a se pune problema respectrii regulii unanimitii.
Desigur c nstrinarea cotei-pri nu modific situaia juridic a
bunului, continundu-se starea de proprietate comun cu dobnditorul
acesteia.
48
2.2.4. Obligaiile coproprietarilor

Toi coproprietarii trebuie s contribuie, proporional cu cota-parte a
fiecruia, la acoperirea cheltuielilor ocazionate de conservarea, ntreinerea i administrarea bunului proprietate comun.
2.2.5. ncetarea proprietii comune pe cote-pri obinuite i temporare

Proprietatea comun pe cote-pri obinuit i temporar poate
nceta ca urmare a unor diverse mprejurri, cum ar fi:
nstrinarea, de ctre toi titularii, a bunului ctre un ter, care
devine astfel proprietar exclusiv al acelui bun;
dobndirea, de ctre unul dintre titulari, a cotelor-pri ce aparin
celorlali titulari, prin ncheierea unor contracte cu fiecare dintre acetia
avnd ca obiect cota-parte a fiecruia din dreptul de proprietate ori prin
motenire legal sau testamentar;
dobndirea, de ctre unul dintre titulari, a dreptului de proprietate
asupra bunului prin uzucapiune, dup ce acesta a neles s transforme
posesia din comun n exclusiv;
dispariia bunului ce forma obiectul dreptului de proprietate
comun etc.
Modul specific de ncetare a proprietii comune pe cote-pri
obinuite i temporare este ns partajul.
Partajul (mpreala) este operaiunea juridic prin care se pune
capt strii de coproprietate sau indiviziune, n sensul c bunul sau
bunurile stpnite n comun pe cote-pri se mpart, n materialitatea
lor, ntre titulari.
2.3. Proprietatea comun pe cote-pri forat i

perpetu
Proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu este acea
specie de coproprietate ce are ca obiect un lucru care, prin natura sa,
este folosit n mod permanent de ctre dou sau mai multe persoane,
fr posibilitatea de a fi supus partajului.
Bunul ce formeaz obiectul acestui tip de proprietate comun pe
cote-pri este, n principiu, un bun a crui destinaie const n
asigurarea utilizrii normale a dou sau mai multor bunuri principale,
49
deinute n regim de proprietate exclusiv sau chiar de coproprietate

obinuit ori de devlmie.
Raportul de accesorietate dintre bunul aflat n coproprietate i
bunurile deservite de acesta explic de ce nstrinarea dreptului de
proprietate asupra unuia dintre bunurile principale atrage automat, chiar
n lipsa unor clauze n acest sens, nstrinarea cotei-pri pe care
transmitorul o deinea din dreptul de proprietate asupra bunului
accesoriu.
n privina drepturilor titularilor asupra bunului proprietate comun
pe cote-pri forat i perpetu, este de reinut c fiecare titular poate
utiliza bunul respectiv fr a avea nevoie de consimmntul expres ori
tacit al celorlali, ns cu respectarea a dou limite:
s nu aduc atingere drepturilor simultane i concurente, de
aceeai natur, ale celorlali coproprietari;
s exercite propriile atribute numai pentru utilizarea bunului
principal cruia i este afectat bunul comun accesoriu, n acord cu
interesul celorlali coproprietari.
ns niciun coproprietar nu poate face acte de dispoziie cu privire la
ntregul bun proprietate comun.
Coproprietarii au obligaia de a suporta, proporional cu cota-parte a
fiecruia, cheltuielile de ntreinere i de conservare a bunului proprietate comun, fiind vorba despre o obligaie real. Dac unul dintre
coproprietari sau chiar un ter efectueaz integral astfel de cheltuieli,
atunci se vor nate obligaii personale mpotriva celorlali coproprietari,
ntemeiate pe gestiunea intereselor altei persoane sau chiar pe ncheierea unui mandat tacit.
Cazurile de proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu sunt
urmtoarele:
coproprietatea asupra prilor comune din cldirile cu mai multe
etaje sau apartamente;
coproprietatea asupra bunurilor comune necesare sau utile pentru
folosirea a dou imobile vecine (anumite bunuri care se gsesc pe linia
de demarcaie a dou proprieti, precum fntni, poteci etc.);
coproprietatea despriturilor comune (zidul comun, anul comun
i gardul comun);
coproprietatea asupra bunurilor considerate ca fiind de familie.
50
3. Proprietatea comun n devlmie

Devlmia este acea proprietate comun care se caracterizeaz prin
faptul c titularii nu au precizat cota-parte ce ar reveni fiecruia din
drept, ci acesta este nefracionat, deci dreptul de proprietate nu este
divizat i, cu att mai mult, nici lucrul sau lucrurile nu sunt fracionate.
Ca exemplu de devlmie, menionm proprietatea soilor asupra
bunurilor comune dobndite n timpul cstoriei.
Seciunea a 2-a. Proprietatea rezolubil i

proprietatea anulabil
1. Proprietatea rezolubil
Proprietatea rezolubil are ca principal izvor un act juridic translativ
de proprietate afectat de o condiie rezolutorie i dureaz de la data
ncheierii acestui act juridic pn n momentul ndeplinirii condiiei sau,
dup caz, pn n momentul la care devine sigur nerealizarea
condiiei.
Nendeplinirea condiiei rezolutorii consolideaz retroactiv dreptul
de proprietate al dobnditorului, ns ndeplinirea condiiei rezolutorii
desfiineaz dreptul de proprietate al dobnditorului.
n ceea ce l privete pe transmitor, condiia care afecteaz
transferul dreptului de proprietate se manifest ca o condiie suspensiv,
deoarece nendeplinirea condiiei mpiedic renaterea dreptului de
proprietate n patrimoniul transmitorului, iar ndeplinirea condiiei are
un efect juridic contrar.
Aadar, proprietatea rezolubil presupune existena a doi proprietari:
un proprietar sub condiie rezolutorie (dobnditorul) i un proprietar sub
condiie suspensiv (transmitorul). Pn n momentul ndeplinirii condiiei, proprietarul sub condiie rezolutorie se comport ca un proprietar
pur i simplu, calitate n care exercit singur toate atributele dreptului
de proprietate.
Nendeplinirea sau ndeplinirea condiiei are ca efect transformarea
proprietii rezolubile n proprietate pur i simpl, avnd ca unic titular
pe dobnditor sau, dup caz, pe transmitor.
51
2. Proprietatea anulabil
Proprietatea anulabil rezult dintr-un act juridic translativ de
proprietate lovit de nulitate i dureaz de la data ncheierii acestui act
juridic pn n momentul mplinirii termenului de prescripie extinctiv
sau, dup caz, al confirmrii actului juridic ori cel al soluionrii
aciunii n declararea nulitii.
Proprietatea anulabil se aseamn cu proprietatea rezolubil, n
sensul c dreptul de proprietate al dobnditorului coexist cu dreptul de
proprietate al transmitorului.
Practic, respingerea aciunii n declararea nulitii actului juridic, mplinirea termenului de prescripie, respectiv confirmarea actului juridic
produc aceleai efecte juridice cu cele produse de nendeplinirea condiiei rezolutorii (dreptul de proprietate al dobnditorului se consolideaz), iar admiterea aciunii n anulare produce consecinele realizrii
condiiei rezolutorii (dreptul de proprietate al dobnditorului se
desfiineaz).
1. C.E.D.O., Hotrrea din 14 decembrie 2006, pronunat n cauza
Lupa i alii c. Romniei, M. Of. nr. 464 din 10 iulie 2007
nclcarea art. 6 parag. 1 din Convenie prin aplicarea strict a
regulii unanimitii n materia aciunii n revendicare a unui bun
proprietate comun pe cote-pri
Curtea reamintete nc de la nceput c art. 6 parag. 1 i
garanteaz fiecruia dreptul ca o instan s ia act de orice contestaie
legat de drepturile i obligaiile sale cu caracter civil. ( 62)
Desigur, dreptul de acces la o instan nu este absolut. El poate da
ocazia unor limitri implicit admise, deoarece el reclam prin nsi
natura sa o reglementare din partea statului. n elaborarea unei astfel de
reglementri, statele se bucur de o anumit marj de apreciere. Cu
toate acestea, limitrile aplicate nu pot restrnge accesul deschis
individului de o manier sau ntr-o asemenea msur nct dreptul s fie
atins n nsi substana sa. Mai mult dect att, ele nu se conciliaz cu
art. 6 parag. 1 dect dac urmresc un scop legitim i dac exist un
52
raport rezonabil de proporionalitate ntre mijloacele utilizate i scopul

vizat. ( 63)
Conform regulii unanimitii, instanele interne le-au declarat aciunile inadmisibile pe motivul c fuseser introduse fr acordul motenitorilor a doi dintre fotii coproprietari ai bunurilor revendicate. ( 66)
Aadar, este obligaia Curii s verifice dac regula unanimitii aplicat n spe de instanele interne este clar, accesibil i previzibil n
sensul jurisprudenei Curii, dac limitarea pe care a impus-o dreptului
reclamanilor de acces la o instan urmrea un scop legitim i dac era
proporional cu acesta. ( 67)
Curtea constat n primul rnd c regula n discuie este o construcie jurisprudenial ce nu decurge dintr-o dispoziie procedural specific, ci este inspirat din particularitile aciunii n revendicare. ( 68)
Avnd n vedere faptul c aceast regul jurisprudenial era
respectat de majoritatea instanelor interne, Curtea poate admite c ea
era clar i accesibil i c aplicarea sa n spe era previzibil. Curtea
poate, de asemenea, s admit c ea urmrea un scop legitim, i anume
protejarea drepturilor tuturor motenitorilor fotilor coproprietari ai
bunului. ( 69)
Curtea nu consider necesar s soluioneze aceast controvers, ce
ine de teoria i practica interne de drept civil. ( 72)
ntr-adevr, este suficient s constate c regula unanimitii nu
numai c i-a mpiedicat pe reclamani s obin examinarea temeiniciei
aciunilor lor de ctre instane. n realitate, inndu-se cont de circumstanele speciale ale speei i n special de data naionalizrii i de dificultile ce decurg din aceasta pentru a identifica motenitorii unui fost
coproprietar, precum i de refuzul motenitorului unui alt fost coproprietar de a se altura aciunilor lor, ea reprezint un obstacol insurmontabil pentru orice tentativ viitoare de revendicare a bunurilor
indivize. ( 73)
Desigur, Curtea observ c cea de-a doua aciune n revendicare nu
a fost introdus dect de motenitorii lui Nicolae Lupa. Cu toate
acestea, avnd n vedere imposibilitatea de a obine consimmntul
tuturor motenitorilor fotilor coproprietari, Curtea apreciaz c o
eventual cerere de intervenie din partea celorlali 14 reclamani nu ar
fi schimbat nimic n soluia acestei aciuni. ( 74)
n lumina considerentelor de mai sus, Curtea apreciaz c aplicarea
strict a regulii unanimitii le-a impus reclamanilor o sarcin disproporionat ce i-a privat de orice posibilitate clar i concret de a obine
53
examinarea de ctre instane a cererilor lor de restituire a terenurilor n

litigiu, aducnd astfel atingere substanei nsei a dreptului lor de acces
la o instan. ( 76)
2. C.E.D.O., Decizia de inadmisibilitate din 26 august 2008,
pronunat n cauza Derscariu i alii c. Romniei
Reclamanii i-au chemat n judecat pe ceilali coproprietari ai
imobilului, precum i pe cei doi teri, solicitnd instanei s le lase
subsolul cldirii n panic i linitit folosin. Prin decizia dat n
recurs, Curtea de Apel Ploieti a estimat c aciunea iniial este o
aciune posesorie care urmeaz a fi respins din cauza nendeplinirii
condiiilor cerute de ctre lege. Mai mult, ea a statuat c reclamanii pot
introduce mpotriva celorlali coproprietari o aciune n partajarea
folosinei subsolului, iar mpotriva terilor o aciune n revendicare, cu
respectarea regulii unanimitii.
n urma analizrii unei eventuale aplicri a regulii unanimitii n
cazul de fa, Curtea observ faptul c nu exist nicio dificultate n
identificarea celorlali coproprietari. n ceea ce privete al doilea motiv
care a stat la baza nerespectrii art. 6 parag. 1 n cauza Lupa i alii,
Curtea constat c, n ciuda conflictului aparent dintre reclamani i
ceilali coproprietari, nimic nu permite stabilirea cu certitudine a unui
refuz al acestora din urm de a se altura reclamanilor n vederea
introducerii unei aciuni n revendicare.
Astfel, Curtea apreciaz c circumstanele speei nu confirm
existena unei imposibiliti a reclamanilor de a-i valorifica drepturile
n cadrul unei aciuni n revendicare.
nr. 4442 din 2 aprilie 2009, www.scj.ro
n Hotrrea Lupa i alii c. Romniei din 14 decembrie 2006,
Curtea European a Drepturilor Omului a constatat c regula unanimitii este o construcie jurisprudenial, care nu decurge dintr-o anume
dispoziie legal, fiind inspirat de particularitile aciunii n revendicare.
Instana european a admis c, fiind respectat de majoritatea
instanelor romne, regula unanimitii este suficient de clar i acce-
54
sibil i urmrete un scop legitim, i anume protejarea tuturor motenitorilor fotilor coproprietari ai bunului.
n acelai timp, Curtea European, fr a considera c este necesar
s soluioneze controversele din dreptul intern legate de regula unanimitii, a statuat c are competena de a analiza n ce msur cerina
obinerii acordului tuturor coproprietarilor nu impune persoanei reclamante o sarcin disproporionat, de natur a rupe justul echilibru dintre preocuparea legitim de a proteja dreptul tuturor proprietarilor i
dreptul de acces la o instan de judecat, garantat de art. 6 parag. 1 din
Convenia pentru aprarea drepturilor omului i libertilor fundamentale.
Analiznd circumstanele cauzei, Curtea European a constatat c
respingerea aciunii ca inadmisibil, prin aplicarea strict a regulii
unanimitii, a reprezentat o nclcare a dreptului de acces la o instan
de judecat.
n alt cauz n schimb, Derscariu i alii c. Romniei, prin Hotrrea pronunat la 26 august 2008, Curtea European a constatat c respingerea unei aciuni posesorii, cu motivarea c reclamantul are posibilitatea de a recurge la calea aciunii n revendicare, cu respectarea regulii unanimitii, nu reprezint o nclcare a dreptului garantat de art. 6
parag. 1 din Convenie, deoarece nu fuseser reinute dificulti n a
identifica restul motenitorilor i nu au existat motive a se crede c acetia ar fi refuzat s se alture reclamantului n aciunea n revendicare.
Prin urmare, jurisprudena Curii Europene nu neag regula unanimitii, dar impune ca aplicarea acesteia s nu se fac n mod rigid, ci
n funcie de circumstanele fiecrei cauze n parte.
n cauz, instana de apel nu a analizat regula unanimitii n funcie
de circumstanele concrete i nu a stabilit pe deplin situaia de fapt n
raport de care s se poat reine c reclamantul putea formula singur
aciunea n revendicare, ci s-a limitat doar s constate c impunerea
regulii unanimitii reprezint o negare a dreptului de acces la o
instan de judecat.
Fa de regula unanimitii, n raport de care s-a respins aciunea
prin sentina apelat, instana de apel trebuia s dispun administrarea
probelor necesare stabilirii mprejurrii dac apelantul a fost n imposibilitate s identifice restul coproprietarilor imobilului i s obin
acceptul acestora de a i se altura n aciunea n revendicare.
Prin urmare, soluia dat prin hotrrea recurat nu este conform
interpretrii nuanate dat de Curtea European regulii unanimitii,
55
care n ambele cauze avute n vedere impune analizarea tuturor

circumstanelor cauzei.
Pentru considerentele expuse, s-a admis recursul declarat de pri,
s-a casat decizia atacat, iar cauza a fost trimis spre rejudecare
instanei de apel.
La rejudecare, analizarea regulii unanimitii se va face n funcie de
principiile stabilite de Curtea European, determinndu-se, dup
stabilirea mprejurrilor menionate, dac aplicarea acesteia reprezint
o msur disproporionat fa de scopul legitim urmrit.
4. C.S.J., Secia civil, decizia nr. 2603 din 24 noiembrie 1993, n
B.J. 1990-2003, Ed. All Beck, Bucureti, 2004, p. 266
n cazul unui bun aflat n indiviziune, vnzarea lui de ctre un coindivizar unui ter nu atrage nulitatea actului de nstrinare, ci supune
dreptul dobndit de cumprtor unei condiii rezolutorii, a crei
ndeplinire are loc dac bunul nu a fost atribuit, la partaj, coindivizarului
care l-a nstrinat.
ntruct partajul are efect declarativ, n cazul n care bunul cade n
lotul coindivizarului vnztor, acesta din urm este considerat c a fost
proprietar exclusiv n mod retroactiv, n acest fel vnzarea rmnnd
valabil.
Spee
1. X a introdus o aciune posesorie mpotriva lui Y. Acesta din urm
a solicitat respingerea aciunii ca inadmisibil, pe motiv c imobilul ce
formeaz obiectul aciunii este coproprietatea celor dou pri, iar un
coproprietar nu are deschis calea aciunii posesorii mpotriva celuilalt
coproprietar, deoarece posesia exercitat este echivoc. n replic, X a
susinut i dovedit c, nc de la naterea coproprietii, a exercitat
posesia numai pentru sine, ca i cum ar fi fost proprietar exclusiv, ns,
n ultima lun, Y a efectuat repetat acte de tulburare a posesiei.
ntrebare: Ce a hotrt instana i cu ce motivare?
2. X l-a chemat n judecat pe Y, solicitnd instanei s dispun
partajarea folosinei terenului coproprietate a celor dou pri. n motivarea cererii se arat c prtul l mpiedic pe reclamant s efectueze
acte de folosin a terenului.
56
Prtul s-a aprat susinnd c aciunea reclamantului este inadmisibil, avnd n vedere c acesta nu solicit sistarea strii de
coproprietate.
ntrebare: Este ntemeiat aprarea prtului? Motivai.
3. Prin aciunea introdus de reclamant s-a solicitat instanei
obligarea prtului la plata unei sume de bani reprezentnd contribuia
reclamantului la achiziionarea unui autoturism, alturi de prt, n anul
1993. n fapt, s-a artat c cei doi au achiziionat n anul 1993 un
autoturism marca Dacia n valoare de 6.000.000 lei, contribuia
fiecruia dintre cei doi coproprietari fiind egal. ncepnd cu anul 1994,
prtul i-a interzis folosina bunului deinut n coproprietate, dei, n
repetate rnduri, a ncercat s rezolve pe cale amiabil disputa.
Pentru aceste motive, reclamantul a solicitat prin cererea adresat
instanei obligarea prtului la plata sumei de 3.000.000 lei reprezentnd partea din pre pltit de el la dobndirea autoturismului.
4. Reclamantul C.V. i-a chemat n judecat pe prii C.C.T. i C.A.,
solicitnd s se dispun evacuarea lor dintr-un imobil situat n Reia,
imobil aflat n proprietatea comun pe cote-pri a reclamantului i a
celor doi pri.
Din probatoriul administrat n cauz rezult c prii fac imposibil
convieuirea i l mpiedic pe reclamant s foloseasc imobilul.
Cerin: Discutai admisibilitatea unei aciuni n evacuare, aa cum a
fost formulat n cauz.
5. n urma decesului lui Primus, au rmas ca motenitori Secundus i
Tertius. Dup deschiderea succesiunii, Secundus, fr a cere i obine
consimmntul lui Tertius, i-a vndut lui Quartius apartamentul ce
fcea parte din masa succesoral.
Cerin: Artai motivat ce aciune (aciuni) n justiie ar trebui s
exercite Tertius pentru a i se recunoate drepturile sale cu privire la
imobilul nstrinat fr consimmntul su.
6. A i-a vndut lui C un imobil, fr a avea ns i consimmntul
lui B, cellalt coindivizar al bunului succesoral nstrinat. Ulterior, B a
solicitat desfiinarea contractului de vnzare-cumprare, artnd c
acesta a fost ncheiat fr respectarea regimului proprietii comune pe
57
cote-pri. De asemenea, B a susinut faptul c o eventual mprire a

bunurilor nu ar nltura cauza de nulitate datorit caracterului constitutiv specific partajului.
Cerine:
1) Indicai regulile care guverneaz regimul juridic al proprietii
comune pe cote-pri.
2) Artai motivat care va fi soluia instanei.
7. X l-a chemat n judecat pe Y, solicitnd, pe temeiul gestiunii
intereselor altei persoane, obligarea acestuia s i plteasc suma de
20.000 lei reprezentnd contravaloarea mbuntirilor aduse de reclamant imobilului prtului.
Y a susinut c nu poate fi obligat la plata ntregii sume, artnd i
dovedind c nu este proprietar exclusiv al imobilului respectiv, ci doar
coproprietar, avnd o cot de din dreptul de proprietate, cealalt cot
de aparinnd lui Z.
8. Discutai admisibilitatea aciunii n grniuire introduse de reclamanii
I.S. i M.A. mpotriva prtei G.I., referitoare la un teren pentru care s-a
reconstituit dreptul de proprietate conform Legii nr. 18/1991 i care
formeaz obiectul dreptului de proprietate n indiviziune al celor trei.
9. Reclamanii C.L. (fosta soie a lui C.M.) i M.D. (motenitor al lui
C.M.) au solicitat anularea contractului de vnzare-cumprare prin care
C.M., n prezent decedat, a transmis prtului T.R. partea sa din imobilul bun comun, pentru preul de 5.000 de lei, invocnd nclcarea
dispoziiilor art. 35 alin. (2) C. fam.
n fapt, ncheierea contractului a intervenit dup desfacerea
cstoriei dintre C.L. i C.M., instana de divor stabilind i o cot egal
de contribuie a fiecruia dintre soi la dobndirea bunurilor comune,
dar nainte de lichidarea comunitii de bunuri.
Instana a respins pe fond aciunea formulat de ambii reclamani,
reinnd c este valabil ncheiat actul de vnzare-cumprare prin care
unul dintre fotii soi i-a nstrinat partea sa din imobilul comun care
urma s fie determinat n materialitatea ei dup partaj, deoarece
dreptul dobndit de prtul cumprtor este supus condiiei rezolutorii,
a crei ndeplinire poate avea loc dac bunul nu a fost atribuit la
sistarea strii de devlmie celui care l-a nstrinat.
Cerin: Comentai soluia instanei.
58
10. Prin aciunea nregistrat la data de 12 ianuarie 1994, reclamantul M.N. a solicitat, n contradictoriu cu asociaia de locatari, pronunarea unei hotrri care s in loc de act autentic de vnzare-cumprare a usctoriei din blocul nr. A2, str. P, Ploieti.
Reclamantul a depus la dosar un nscris numit chitan, ncheiat
cu prta, care atest vnzarea usctoriei i plata preului ctre aceasta
de ctre reclamant.
Prta a solicitat respingerea aciunii, depunnd la dosar un procesverbal al adunrii locatarilor, semnat numai de o parte dintre acetia,
prin care consimeau la vnzarea usctoriei, menionat n nscrisul sub
semntur privat, iar semnturile locatarilor nu erau certificate pentru
autenticitate. La dosar nu au fost depuse titlurile de proprietate ale locatarilor semnatari i nici nu s-a menionat n procesul-verbal al adunrii
locatarilor modalitatea de mprire a preului urmrit a fi obinut sau
destinaia acestuia.
Cerin: Argumentnd asupra naturii juridice a bunului usctorie a
blocului, ce soluie va pronuna instana?
11. A. a cumprat sub condiie rezolutorie un autoturism de la B.
Dup mplinirea condiiei rezolutorii, A. l-a chemat n judecat pe B.,
solicitnd instanei obligarea acestuia s i restituie preul, menionnd,
totodat, c el nu mai este inut s restituie autoturismul, deoarece
acesta a pierit fortuit anterior mplinirii condiiei, iar, avnd n vedere
efectul retroactiv al condiiei, nseamn c nu a fost niciun moment proprietar pur i simplu al autoturismului, deci nici la data pieirii fortuite.
ntrebare: Ce soluie a dat instana i cu ce motivare?
Teste gril
1. Coproprietatea:
a) se poate nate, printre altele, ca efect al uzucapiunii;
b) poate nceta, n toate cazurile, prin partaj;
c) presupune c fiecare titular are o parte material determinat din bun.
2. Titularul unei cote-pri ideale i abstracte dintr-un drept de
proprietate:
a) se mai numete i codevlma;
b) poate efectua singur acte materiale avnd ca obiect cota sa parte
ideal i abstract;
c) nu poate cere, n toate cazurile, partajul.
59
3. Coproprietarii sunt obligai:

a) s nu nstrineze cota lor parte din drept fr acordul celorlali
coproprietari;
b) s contribuie, proporional cu cota-parte a fiecruia, la acoperirea
cheltuielilor efectuate pentru ntreinerea curent a bunului proprietate
comun;
c) s nu culeag singuri fructele bunului proprietate comun.
4. Coproprietatea nu poate izvor:
a) dintr-un contract de vnzare-cumprare;
b) din uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani;
c) dintr-un contract de locaiune.
5. Proprietatea comun pe cote-pri:
a) se clasific, n funcie de obiectul ei, n coproprietate i indiviziune;
b) izvorte dintr-un act juridic afectat de modaliti;
c) presupune suprapunerea a cel puin dou drepturi de proprietate
exclusiv.
6. n cazul proprietii comune pe cote-pri:
a) posesia exercitat de unul dintre titulari este, n principiu, echivoc;
b) actul juridic prin care bunul este nstrinat doar de unul dintre
titulari este lovit, n toate cazurile, de nulitate relativ;
c) fructele civile se cuvin titularului care le-a perceput.
7. n materia proprietii comune pe cote-pri:
a) partajarea folosinei poate fi realizat i pe cale judiciar;
b) fructele civile se cuvin tuturor titularilor, proporional cu cotaparte din dreptul de proprietate;
c) actele juridice de conservare i de administrare pot fi efectuate
numai cu consimmntul expres al tuturor titularilor.
8. Posesia exercitat numai de unul dintre coproprietari asupra
bunului proprietate comun:
a) poate conduce la uzucapiune numai dac a intervenit prescripia
extinctiv a dreptului celorlali coproprietari de a cere partajul;
b) nu poate conduce la dobndirea dreptului de proprietate exclusiv prin uzucapiune, fr nicio excepie;
60
c) poate conduce la uzucapiune dac cel care a exercitat-o a neles

s o transforme din posesie comun n posesie exclusiv.
9. Proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu:
a) are ca obiect bunuri principale;
b) are ca obiect bunuri accesorii pe lng bunuri principale aflate n
proprietate comun;
c) nu nceteaz prin partaj.
10. Coproprietarii sunt obligai s suporte cheltuielile de ntreinere a
bunului proprietate comun efectuate de un ter:
a) solidar;
b) divizibil, adic proporional cu cota-parte a fiecruia;
c) indivizibil.
11. Asemntor indiviziunii, proprietatea comun n devlmie:
a) are ca obiect o universalitate de bunuri;
b) nu nceteaz prin partaj;
c) se caracterizeaz prin cunoaterea de ctre fiecare proprietar doar
a unei cote-pri ideale i abstracte din dreptul de proprietate.
12. Pot forma obiectul partajului:
a) bunurile aflate n proprietate comun forat i perpetu, dac
exist acordul tuturor coprtailor;
b) numai fructele civile ale bunului aflat n proprietate comun;
c) toate fructele produse de bunul proprietate comun, indiferent de
natura lor.
13. Proprietatea rezolubil izvorte dintr-un act juridic:
a) lovit de nulitate relativ;
b) afectat de un eveniment viitor i nesigur, de a crei realizare
depinde desfiinarea drepturilor i obligaiilor prilor;
c) declarativ.
14. n cazul proprietii rezolubile, nendeplinirea condiiei rezolutorii:
a) consolideaz retroactiv dreptul de proprietate al dobnditorului;
b) nu prezint vreun efect;
c) desfiineaz dreptul de proprietate al dobnditorului.
61
15. n cazul proprietii anulabile, confirmarea actului juridic lovit

de nulitate relativ:
a) desfiineaz dreptul de proprietate al dobnditorului;
b) transform proprietatea anulabil n proprietate rezolubil;
c) consolideaz dreptul de proprietate al dobnditorului.
16. n cazul proprietii anulabile, dreptul dobnditorului se desfiineaz dac:
a) se mplinete termenul de prescripie extinctiv;
b) se admite aciunea n anulare;
c) se respinge aciunea n anulare.
17. Potrivit reglementrii n vigoare, nu constituie o modalitate juridic a dreptului de proprietate:
a) proprietatea comun;
b) proprietatea rezolubil;
c) proprietatea periodic.
18. Nu constituie o modalitate juridic a dreptului de proprietate:
a) proprietatea exclusiv;
b) proprietatea anulabil;
c) proprietatea comun.
Rezolvri spee
1. Instana a admis aciunea, deoarece coproprietarul care a neles
s transforme posesia din comun n exclusiv, stpnind bunul numai
pentru sine, are deschis calea aciunii posesorii mpotriva coproprietarului care i tulbur posesia.
2. Aprarea prtului nu este ntemeiat, deoarece este admisibil partajarea judiciar a folosinei, legea neinterzicnd o asemenea aciune.
3. Instana a respins cererea, deoarece, n cazul nenelegerilor dintre
coproprietari cu privire la folosirea bunului, se poate solicita fie partajarea folosinei, fie sistarea strii de coproprietate, nu ns obligarea
unuia dintre coproprietari la plata contravalorii celuilalt coproprietar la
dobndirea bunului proprietate comun (a se vedea i C.A. Iai, decizia
civil nr. 759 din 14 mai 1999, n Jurisprudena Curii de Apel Iai n
62
materie civil pe anul 1999, de M. Gai, M.M. Pivniceru, Ed. Lumina

Lex, Bucureti, 2000, p. 16).
4. Actele materiale asupra bunurilor aflate n coproprietate se pot
face de fiecare coproprietar, cu condiia s respecte dreptul egal al
celorlali coproprietari, adic s nu mpiedice folosina legal ndrituit a
acestora. Actele materiale care depesc aceast limit reprezint o
exercitare abuziv a dreptului de coproprietate.
Pentru a aprecia asupra admisibilitii aciunii n evacuarea unui
coproprietar, trebuie avut n vedere c, potrivit art. 36 din Legea
nr. 114/1996, n cazurile n care unul dintre proprietari sau chiriai
mpiedic cu bun tiin i sub orice form folosirea normal a
imobilului de locuit, crend prejudicii celorlali proprietari sau chiriai,
dup caz, la solicitarea proprietarilor cldirilor sau a reprezentantului
legal al acestora, instana va hotr msurile pentru folosirea normal a
imobilului.
Aadar, instana are posibilitatea s ia orice msur pentru
restabilirea folosinei normale a locuinei, inclusiv evacuarea unuia
dintre coproprietari, dac se constat c prin comportamentul su
acesta mpiedic convieuirea i folosina linitit a imobilului.
n spe, prilor le rmne posibilitatea de a promova o aciune de
ieire din indiviziune cu privire la imobilul n litigiu (I.C.C.J., Secia
civil i de proprietate intelectual, decizia nr. 5277 din 16 iunie 2005,
n nalta Curte de Casaie i Justiie. Jurisprudena Seciei civile pe anul
2005, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2006, p. 39-40).
Not: Art.36 din Legea nr. 114/1996 este n prezent abrogat,
astfel nct nu mai exist temei juridic pentru evacuarea coproprietarului turbulent, celuilalt coproprietar rmnndu-i deschis
numai calea unei aciuni de partaj.
5. Tertius ar trebui s solicite partajul succesoral, iar dac apartamentul nstrinat va fi inclus n lotul su, s introduc apoi o aciune n
revendicare mpotriva lui Quartius.
6. A se vedea soluia de la spea anterioar.
7. Instana l-a obligat pe Y s i plteasc lui X doar 10.000 lei, deoarece, n lips de stipulaie expres, obligaia de plat a contravalorii mbuntirilor efectuate de un ter la un imobil aflat n coproprietate nu este
63
solidar, ci se divide ntre coproprietari, corespunztor cotelor pe care

acetia le dein (a se vedea i C.S.J., Secia civil, decizia nr. 1883 din 15
mai 2002, n B.J. 1990-2003, Ed. All Beck, Bucureti, 2004, p. 263).
8. Aciunea n grniuire promovat de un coproprietar nainte de
efectuarea partajului va fi respins ca prematur introdus (C.A.
Bucureti, decizia nr. 1366 din 30 noiembrie 1995, n C.P.J.C. 19931998, Ed. All Beck, Bucureti, 1999, p. 170).
9. Instana i-a fundamentat soluia de respingere a aciunii pe dou
instituii cu regim juridic diferit. Astfel, reinnd c prtul a dobndit
dreptul de proprietate sub condiie rezolutorie pe care de fapt l-a
motivat n sensul desfiinrii lui la ndeplinirea condiiei, din moment ce
bunul nu trebuia s cad n lotul nstrintorului , instana a situat
litigiul sub regulile proprietii comune pe cote-pri. Motivarea deciziei
este circumscris ns aplicrii dispoziiilor art. 35 alin. (2) C. fam., ceea
ce nseamn c instana a avut n vedere aplicarea regulilor comunitii
matrimoniale. Fa de particularitile situaiei de fapt deduse judecii
fost so care nstrineaz cota sa din imobilul proprietate comun fr
consimmntul celuilalt so, n condiiile n care comunitatea de bunuri
nu a fost lichidat , instana de judecat trebuia s opereze distincia
dintre dreptul de proprietate ca drept subiectiv al fotilor soi asupra
bunurilor comune i regimul juridic aplicabil acestora. Nu poate exista
nicio ndoial asupra faptului c, odat desfcut cstoria prin divor,
ia sfrit i comunitatea de bunuri ca regim legal matrimonial i n
niciun caz art. 35 alin. (2) C. fam. nu putea sta ca temei juridic al
respingerii aciunii reclamantei, deoarece, atta vreme ct comunitatea
de bunuri a soilor i avea temeiul i raiunea de existen n cstorie,
n mod firesc, odat cu desfacerea acesteia, a ncetat i comunitatea de
bunuri a soilor. Or, ntr-o atare situaie, indiferent de raionamentul
instanei asupra dreptului de proprietate al fotilor soi asupra imobilului
(drept indiviz pe cote-pri determinabile, transformat astfel la data
desfacerii cstoriei prin divor, ori proprietate comun), actul de dispoziie operat de fostul so asupra cotei sale pri din imobil era supus n
ambele situaii regulilor de drept comun, adic se aplicau regulile
indiviziunii.
Fostul so i-a nstrinat doar cota sa parte determinabil din dreptul
de proprietate asupra imobilului, i nu bunul n integralitatea lui. ntr-o
atare ipotez, consimmntul reclamantei la nstrinare nu era necesar.
64
Pe de alt parte, dreptul de proprietate dobndit de prt nu este sub

condiie rezolutorie, ci este un drept pur i simplu, exclusiv asupra prii
din dreptul de proprietate asupra imobilului transmis, prtul
substituindu-se n drepturile nstrintorului.
n ceea ce-l privete pe motenitorul M.D., acesta nu putea figura ca
reclamant, deoarece n cauz, pe lng faptul c nu opereaz nicio nulitate, nulitatea pe care instana a soluionat-o era una relativ, astfel c
efectele ei nu se rsfrng asupra succesorului, doar reclamanta, n calitate de fost soie, fiind n msur a o invoca. Din aceste considerente,
aciunea motenitorului se impunea a fi respins pentru lipsa calitii
procesuale active, iar nu pe fond (C.A. Iai, decizia civil nr. 1775 din
17 noiembrie 1999, n Jurisprudena Curii de Apel Iai n materie civil
pe anul 1999, de M. Gai, M.M. Pivniceru, Ed. Lumina Lex, Bucureti,
2000, p. 115).
10. Usctoria blocului reprezint un bun aflat n coproprietatea
forat a locatarilor imobilului, dat fiind destinaia acesteia uzul i
utilitatea tuturor locatarilor blocului. Prin urmare, nstrinarea acestui
bun nu poate opera dect prin acordul unanim al coproprietarilor,
calitatea de proprietar a acceptanilor urmnd s fie probat cu titlurile
de proprietate. Cum n cauz lipsesc aceste elemente, aciunea va fi
respins ca nentemeiat (C.A. Ploieti, decizia nr. 794 din 27 aprilie
1994, n B.J. 1993-1997, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1999, p. 399).
11. Instana a respins aciunea, deoarece, la data pieirii fortuite, reclamantul avea calitatea de proprietar sub condiie rezolutorie, iar pn
la momentul ndeplinirii condiiei proprietarul sub condiie rezolutorie
se comport ca un proprietar pur i simplu, suportnd deci i riscul
pieirii fortuite.

1. a
2. c
3. b
4. c
5. a
6. a
7. a, b
8. c
9. c
10. b
11. a
12. c
13. b
14. a
15. c
16. b
17. c
18. a
65
Capitolul al III-lea
Aciunea n revendicare
Note de curs
Seciunea 1. Aspecte generale

1. Noiune i caractere generale
Aciunea n revendicare este acea aciune n justiie prin care reclamantul, care pretinde c este proprietarul unui bun individual determinat cu privire la care a pierdut posesia, solicit obligarea prtului,
care stpnete bunul respectiv, s i recunoasc dreptul de proprietate
i s i restituie bunul.
Aciunea n revendicare este o aciune real, putnd fi exercitat
mpotriva oricrei persoane care deine bunul sau, cum se mai spune
relativ impropriu, dar foarte sugestiv, aciunea urmrete bunul, iar nu o
anumit persoan.
Aciunea n revendicare este o aciune petitorie, deoarece prin
intermediul ei se urmrete nsi aprarea unui drept real, mai exact,
aciunea n revendicare tinde s stabileasc direct existena dreptului de
proprietate al reclamantului asupra bunului.
2. Delimitarea aciunii n revendicare de alte

aciuni reale
2.1. Aciunea n revendicare i aciunea posesorie
n cazul admiterii aciunii n revendicare, reclamantul redobndete
posesia asupra bunului revendicat, ns este vorba doar de un efect
accesoriu al admiterii aciunii n revendicare. Tocmai de aceea, o asemenea aciune nu trebuie confundat cu aciunea posesorie, prin care
67
reclamantul urmrete s pstreze ori s redobndeasc posesia, ca

simpl stare de fapt, fr ns a pune n discuie existena dreptului de
proprietate asupra bunului.
Dac aciunea posesorie poate fi exercitat de simplul posesor, indiferent dac acesta este sau nu i titularul dreptului real principal, n
schimb, admiterea aciunii n revendicare implic, printre altele, dovedirea dreptului de proprietate al reclamantului asupra bunului revendicat.
Aciunea posesorie trebuie exercitat ntr-un interval scurt de timp
(un an de la tulburare sau deposedare), n vreme ce aciunea n revendicare este, n principiu, imprescriptibil extinctiv.
Hotrrea pronunat n posesoriu nu are putere de lucru judecat n
petitoriu, astfel nct cel care a pierdut ntr-o aciune posesorie este
ndreptit s introduc o aciune n revendicare cu privire la acelai
bun, ns hotrrea prin care s-a admis aciunea n revendicare are
putere de lucru judecat i n posesoriu, ceea ce nseamn c partea care
a pierdut ntr-o aciune n revendicare nu este ndreptit s solicite,
printr-o aciune posesorie, ocrotirea posesiei pe care a exercitat-o
asupra bunului respectiv.
2.2. Aciunea n revendicare i aciunea confesorie

Aciunea confesorie este acea aciune n justiie prin care se urmrete aprarea unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate (privat), solicitndu-se instanei s l oblige pe prt s permit reclamantului exercitarea deplin i netulburat a dreptului real principal.
Dac persoana care pretinde c este proprietar are poziia procesual de reclamant ntr-o aciune n revendicare, n schimb, n aciunea
confesorie, poziia procesual de reclamant este deinut de cel care
afirm c este titularul unui drept de uzufruct, de uz, de abitaie, de
servitute ori de superficie, iar poziia procesual de prt este deinut
fie de proprietar, fie de o alt persoan care contest existena dreptului
real principal n favoarea reclamantului.
Spre deosebire de aciunea n revendicare, care, n principiu, este
imprescriptibil extinctiv, aciunea confesorie (cu excepia celei ntemeiate pe dreptul de superficie) se prescrie n termen de 30 de ani.
68
2.3. Aciunea n revendicare i aciunea negatorie

Aciunea negatorie este acea aciune n justiie prin care se contest
existena unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate privat, ceea
ce nseamn c, indirect, prin intermediul ei se apr i dreptul de
proprietate. Printr-o asemenea aciune nu se pune n discuie dreptul de
proprietate, ci numai (in)existena dreptului real principal (a dreptului de
uzufruct, de uz, de abitaie, de servitute sau de superficie) pe care
prtul pretinde c l are.
2.4. Aciunea n revendicare i aciunea n grniuire

Aciunea n grniuire (n hotrnicie) este acea aciune n justiie prin
care se solicit instanei determinarea, prin semne exterioare, a liniei
despritoare dintre dou fonduri vecine.
Aciunea n grniuire poate fi introdus nu numai de ctre proprietar, ci i de ctre titularul unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra fondului respectiv, precum i de simplul posesor; ea
poate fi exercitat mpotriva proprietarului fondului vecin, a titularului
unui alt drept real sau chiar a titularului unui drept de folosin, ca drept
personal (de crean).
Prin aciunea n grniuire se urmrete (re)constituirea hotarului real
dintre cele dou fonduri, fr a se contesta dreptul de proprietate asupra
fondului vecin i fa de care se va face delimitarea. Aadar, aciunea n
grniuire nu implic dovedirea dreptului de proprietate asupra fondurilor cu privire la care se va stabili hotarul despritor. Dac ns, cu
ocazia grniuirii, reclamantul pretinde o parte determinat din terenul
limitrof, grniuirea este dublat de o revendicare a poriunii respective
de teren, astfel nct va trebui s se fac dovada dreptului de proprietate
cu privire la aceasta.
2.5. Aciunea n revendicare i petiia de ereditate

Petiia de ereditate este acea aciune n justiie prin care reclamantul
solicit instanei recunoaterea calitii sale de motenitor universal ori
cu titlu universal (ori de succesor n drepturi al unui astfel de mo-
69
tenitor), precum i obligarea prtului, care se pretinde de asemenea

motenitor universal sau cu titlu universal, la restituirea bunurilor succesorale pe care le deine, drepturile pretinse de cele dou pri fiind
inconciliabile.
Chiar din aceast definiie rezult c natura aciunii se poate stabili
numai dup ce prtul i precizeaz poziia sa fa de cererea reclamantului; dac prtul se apr pretinznd c este motenitor universal
ori cu titlu universal, aciunea formulat de reclamant va fi calificat ca
petiie de ereditate, ns, dac prtul se prevaleaz de o alt calitate
(de proprietar, de titular al altui drept real sau de simplu posesor),
aciunea reclamantului va fi calificat ca aciune n revendicare sau,
dup caz, ca aciune negatorie. n ambele situaii ns, reclamantul,
pentru a-i justifica legitimarea (calitatea) procesual activ, va trebui s
fac dovada calitii sale de motenitor (motenitor legal sau legatar
universal ori cu titlu universal).
2.6. Aciunea n revendicare i aciunea n evacuare

Avnd n vedere c ntr-o aciune n revendicare reclamantul solicit
nu numai obligarea prtului s i recunoasc dreptul de proprietate, ci
i obligarea prtului s i predea bunul, rezult c, n materie imobiliar, revendicarea implic i evacuarea. Prin urmare, dac se admite
aciunea n revendicare, nu mai este necesar s se formuleze i o
aciune n evacuare, care, de altfel, ar fi lipsit de interes.
n afar de evacuare, ca o component a aciunii n revendicare
imobiliar, exist i o aciune n evacuare de sine stttoare. n opinia
noastr, aciunea n evacuare este admisibil doar n cazul n care ntre
reclamant i prt a existat un raport juridic prin care s-a transmis folosina imobilului, care a ncetat, precum i atunci cnd, ca urmare a toleranei ndelungate, s-a creat aparena existenei unui asemenea raport
juridic. n lipsa transmiterii voluntare a folosinei ctre prt sau a toleranei, proprietarul are la ndemn numai calea aciunii n revendicare.
Nu putem fi de acord cu opinia potrivit creia calificarea aciunii s-ar
face n raport de atitudinea prtului n proces, mai exact, dup cum
acesta prezint sau nu titlu de proprietate.
70
3. Calitatea procesual
ntr-o aciune n revendicare, calitatea procesual activ aparine
proprietarului, iar calitatea procesual pasiv revine celui care stpnete, ca posesor sau chiar ca detentor, bunul revendicat.
Dac la data intentrii aciunii reclamantul nu mai este proprietar al
bunului pe care l revendic, ntruct dreptul de proprietate asupra
acelui bun fusese anterior dobndit de o alt persoan prin oricare
dintre modurile de transmitere (dobndire) a proprietii prevzute de
lege, aciunea n revendicare se va respinge ca fiind introdus de o persoan fr calitate procesual activ. n alte cuvinte, admiterea aciunii
n revendicare presupune c reclamantul a pierdut numai stpnirea
material a bunului respectiv. Desigur c, n cazul n care, anterior
intentrii aciunii n revendicare, o alt persoan dobndise dreptul de
proprietate, fostul proprietar va putea invoca, inclusiv pe cale incidental n cadrul aciunii n revendicare, nevalabilitatea dobndirii dreptului de proprietate de ctre tera persoan.
n raporturile dintre coproprietari nu poate fi folosit aciunea n
revendicare, titularii avnd drepturi simultane i concurente asupra
bunului proprietate comun, niciunul neavnd vreun drept exclusiv
pn la efectuarea partajului.
Pentru ipoteza revendicrii unui bun proprietate comun pe cotepri, calitatea procesual activ aparine, n principiu, tuturor titularilor
dreptului de proprietate comun, deci aciunea n revendicarea bunului
proprietate comun deinut de o ter persoan trebuie introdus de toi
coproprietarii. Totui, se poate recunoate calitatea procesual de a
revendica bunul comun doar unuia dintre coproprietari dac acesta face
dovada c a fost n imposibilitate de a obine consimmntul tuturor,
inclusiv atunci cnd unul dintre titulari nu este de acord cu introducerea
aciunii.
Pentru ipoteza revendicrii unui bun proprietate comun n devlmie, trebuie distins dup cum bunul revendicat este mobil sau imobil.
Aciunea n revendicarea unui bun mobil proprietate n devlmie
poate fi introdus numai de ctre unul dintre soi, fr acordul expres al
celuilalt, ntruct se aplic prezumia de mandat tacit reciproc; n
schimb, aceast prezumie nu se mai aplic n cazul aciunii n revendicare a unui bun imobil proprietate comun a soilor, deci o asemenea
aciune trebuie introdus de ambii soi.
71
Seciunea a 2-a. Aciunea n revendicare

imobiliar
1. Proba dreptului de proprietate
Regula nscris n art. 1169 C. civ. referitoare la sarcina probei i
gsete aplicare i n materia aciunii n revendicare, deci cel care
pretinde c este proprietar (reclamantul) trebuie s fac dovada
dreptului su de proprietate. Posesorul chemat n judecat (prtul) are
o situaie comod, n favoarea lui opernd o prezumie de proprietate
dedus din simplul fapt al posesiei.
Dac dreptul de proprietate asupra imobilului revendicat a intrat n
patrimoniul reclamantului printr-un mod originar de dobndire a proprietii (cum ar fi uzucapiunea), se consider c proba existenei
acestui drept, care const n dovedirea unui astfel de fapt juridic, are un
caracter cert, absolut.
Dac ns dreptul de proprietate a fost dobndit printr-un mod
derivat, adic printr-un act juridic translativ de proprietate, dovada proprietii imobiliare poate ntmpina nu numai dificulti de ordin material (inexistena nscrisului constatator al actului juridic sau a planurilor topografice de natur a individualiza imobilul fr niciun echivoc,
sub aspectul ntinderii i al vecintilor sale), ci i unele dificulti de
ordin juridic. Astfel, dovada cert a proprietii s-ar putea face numai n
condiiile probrii faptului c persoana care a transmis dreptul avea
calitatea de adevrat proprietar, n sensul c aceasta l-ar fi dobndit, la
rndul ei, de la adevratul proprietar .a.m.d., deci dac s-ar proba c
toi autorii care anterior au nstrinat imobilul au fost ei nii adevrai
proprietari. n alte cuvinte, proba ar avea un caracter absolut numai
atunci cnd reclamantul ar produce n instan, pe lng nscrisul
constatator al actului juridic prin care el a dobndit dreptul de proprietate, toate nscrisurile din care s rezulte transmiterile anterioare ale proprietii, ncepnd de la primul titular al dreptului de proprietate. O asemenea prob ar fi, mai ales n privina terenurilor, o probatio diabolica.
Pentru rezolvarea dificultilor de ordin juridic ale probei dreptului
de proprietate, n doctrin i n jurispruden s-a ncercat s se contureze, pe de o parte, noiunea de titlu, iar, pe de alt parte, s se stabi-
72
leasc o serie de reguli n funcie de situaiile posibile n cadrul aciunii

n revendicare imobiliar.
Prin titlu n aceast materie se nelege actul juridic sau actul jurisdicional translativ ori chiar declarativ de proprietate, care genereaz o
prezumie de proprietate n favoarea persoanei care l invoc.
Constituie titlu, spre exemplu, contractul de vnzare-cumprare,
legatul cu titlu particular, convenia sau hotrrea de partaj, tranzacia
convenional sau judiciar, hotrrea judectoreasc ce ine loc de
contract translativ etc. n schimb, certificatul de motenitor nu constituie
titlu, deoarece singura lui funcie este aceea de a atesta calitatea de
motenitor, precum i ntinderea drepturilor succesorale ale persoanei
ori persoanelor avnd aceast calitate; ns reclamantul se va putea prevala de motenirea legal sau testamentar, n msura n care va reui s
fac dovada c autorul su era proprietarul imobilului pe care l
revendic de la prt.
Efectul ce i se atribuie titlului, n accepiunea artat mai sus, este
acela de a crea o prezumie simpl n legtur cu calitatea de proprietar
a persoanei ce l produce, prezumie care poate fi ns rsturnat de
partea advers, inclusiv prin invocarea unui titlu propriu de natur s
genereze o prezumie de proprietate mai puternic, dar tot susceptibil
de a fi combtut.
Conturarea noiunii de titlu permite stabilirea unor soluii n funcie
de diferitele situaii care se pot ivi n cadrul aciunii n revendicare
imobiliar.
a) O prim situaie este aceea n care ambele pri prezint cte un
titlu cu privire la imobilul n litigiu. ntr-o asemenea ipotez, se va avea
n vedere proveniena titlurilor. Astfel:
dac ambele titluri provin de la acelai autor, iar numai unul dintre
dobnditori i-a nscris titlul su n cartea funciar, atunci acesta va
avea ctig de cauz;
dac ambele titluri provin de la acelai autor, iar ambii dobnditori
i-au nscris titlurile n cartea funciar, atunci va avea ctig de cauz
cel care i-a nscris mai nti titlul (qui prior tempore, potior iure), cu
excepia cazului n care ar fi incident art. 28 din Legea nr. 7/1996, republicat, potrivit cruia, dobnditorul anterior poate cere instanei judectoreti s acorde nscrierii sale rang preferenial fa de nscrierea
efectuat la cererea unui ter, care a dobndit ulterior imobilul cu titlu
gratuit sau care a fost de rea-credin la data ncheierii actului;
73
dac ambele titluri provin de la acelai autor, iar niciunul dintre

dobnditori nu i-a nscris titlul su n cartea funciar, atunci va avea
ctig de cauz cel al crui titlu are data mai veche (explicaia acestei
soluii const n aceea c autorul nu mai putea nstrina n mod valabil
imobilul a crui proprietate o transmisese n prealabil primului dobnditor nemo dat quod non habet), cu excepia cazului cnd ambele
pri n litigiu produc ca titlu cte un testament redactat de aceeai persoan i avnd ca obiect acelai imobil, caz n care va ctiga legatarul
din testamentul ulterior, ntruct ultimul legat l-a revocat pe cel anterior;
dac cele dou titluri provin de la autori diferii, urmeaz a se
compara titlurile sau alte moduri de dobndire a proprietii pe care se
ntemeiaz drepturile autorilor, dndu-se ctig celui al crui autor avea
un drept preferabil (fundamentul acestei soluii este principiul nemo dat
quod non habet).
b) A doua situaie este aceea n care numai una dintre prile n litigiu
are titlu sau se poate prevala de un alt mod de dobndire a proprietii.
Dac ntr-o asemenea poziie se afl reclamantul, aciunea n revendicare imobiliar se admite, fiind ns necesar, dac este cazul, ca data
titlului s fie anterioar datei la care prtul a intrat n posesia imobilului.
Dac prtul este cel care are titlu sau invoc un alt mod de dobndire a proprietii, aciunea n revendicare imobiliar se va respinge.
c) A treia situaie este aceea n care niciuna dintre prile n litigiu nu
produce un titlu i, desigur, nu se invoc uzucapiunea sau un alt mod
originar de dobndire a proprietii.
Ar urma ca aciunea n revendicare imobiliar s fie respins,
ntruct n favoarea posesorului actual (prtul) opereaz prezumia de
proprietate, iar, n ipoteze identice, mai bun este situaia celui care
exercit posesia in pari causa, melior est causa possidentis.
2. Imprescriptibilitatea aciunii n revendicare

imobiliar
Aciunea n revendicare imobiliar este imprescriptibil extinctiv,
avnd n vedere caracterul perpetuu al dreptului de proprietate, drept
care nu se stinge prin neuz, orict timp ar fi trecut de la neexercitarea lui.
Totui, n situaiile prevzute de art. 498 C. civ. (avulsiunea) i de
art. 520 C. proc. civ. (revendicarea imobilului adjudecat la licitaie
74
public n cadrul procedurii de urmrire silit imobiliar), aciunea n

revendicare imobiliar este prescriptibil extinctiv, n termen de 1 an de
la ruperea poriunii de teren, respectiv de 3 ani de la data nregistrrii
cererii de nscriere formulate de dobnditorul anterior sau, dup caz, a
nscrierii actului de adjudecare n cartea funciar.
Desigur c aciunea n revendicare imobiliar ntemeiat pe dreptul
de proprietate privat, dei imprescriptibil extinctiv, poate fi paralizat
prin invocarea, de ctre prt, a dobndirii dreptului de proprietate prin
uzucapiune.
Ct privete aciunea n revendicare imobiliar a bunurilor proprietate public, aceasta este n toate cazurile imprescriptibil extinctiv i
niciodat nu poate fi paralizat prin invocarea uzucapiunii.
Seciunea a 3-a. Aciunea n revendicare

mobiliar
1. Situaii de distins
Trebuie deosebite urmtoarele situaii:
proprietarul se desesizeaz de bunul mobil n mod voluntar,
ncredinndu-l unui detentor precar, iar acesta l nstrineaz unui ter
dobnditor de bun-credin (reclamant n aciunea n revendicare este
cel care s-a desesizat de bunvoie de bunul su, iar prt este
dobnditorul de bun-credin);
proprietarul se desesizeaz involuntar de bunul mobil, ca urmare a
unui furt sau a pierderii bunului, iar bunul respectiv ajunge n posesia
unui dobnditor de bun-credin; aceast situaie prezint unele
particulariti atunci cnd dobndirea de ctre terul de bun-credin a
bunului mobil pierdut sau furat a avut loc n condiii speciale, prevzute
de lege (reclamant este cel care a pierdut sau cruia i s-a furat bunul
mobil, iar prt este dobnditorul de bun-credin);
bunul mobil se afl n posesia hoului, gsitorului sau a dobnditorului de rea-credin (reclamant n aciunea n revendicare este
pretinsul proprietar, iar prt este posesorul de rea-credin).
75
2. Revendicarea bunului mobil de la terul dobnditor, posesor de bun-credin

2.1. Precizri prealabile
Potrivit art. 1909 alin. (1) C. civ., lucrurile mictoare se prescriu
prin faptul posesiunii lor, fr s fie trebuin de vreo scurgere de timp.
Textul nu are ns o redactare corespunztoare, deoarece, pe de o
parte, evoc o dobndire prin efectul prescripiei, iar, pe de alt parte,
arat c nu este necesar scurgerea timpului, dei aceasta este o
condiie esenial a prescripiei.
n realitate, legiuitorul a urmrit s confere posesiei n materie mobiliar o for probatorie special, n sensul c, n msura n care sunt
ntrunite cumulativ anumite condiii ce se desprind dintr-o serie de dispoziii legale, simplul fapt al posesiei constituie un adevrat mod de
dobndire a proprietii, care nu poate fi contracarat.
Aadar, dac sunt ntrunite anumite condiii privitoare la bunuri, la
persoane i la posesia terului dobnditor (condiii la care ne vom referi
mai jos), posesia acestuia capt valoarea unei prezumii legale absolute i irefragabile de proprietate, consecina fiind respingerea aciunii n
revendicare mobiliar.
2.2. Condiii privitoare la bunuri

Articolul 1909 alin. (1) C. civ. se aplic bunurilor mobile corporale,
deoarece acestea sunt susceptibile de o posesie efectiv. n mod excepional, textul respectiv se aplic i anumitor bunuri mobile incorporale,
mai exact acelor drepturi de crean ce sunt ncorporate n nscrisuri,
formnd un tot indisolubil (de exemplu, titlurile la purttor).
Bunul mobil trebuie s fie privit n mod individual, art. 1909 alin. (1)
C. civ. neaplicndu-se universalitilor (spre exemplu, n cazul unei
succesiuni mobiliare).
De asemenea, mai este necesar ca bunul mobil s nu fac parte din
categoria bunurilor supuse nmatriculrii, precum navele, aeronavele
etc., deoarece n cazul acestora nu s-ar mai putea vorbi despre bunacredin a terului ce a dobndit de la un neproprietar.
76
n sfrit, mai trebuie reinut c art. 1909 alin. (1) C. civ. nu poate fi
invocat pentru a se dobndi proprietatea bunurilor mobile considerate
accesorii ale unui imobil.
Spre a fi incident art. 1909 alin. (1) C. civ., bunul mobil trebuie s fie
proprietate privat, iar nu proprietate public.
2.3. Condiii privitoare la persoane

Dei art. 1909 alin. (1) C. civ. nu face vreo distincie n ceea ce privete persoana posesorului, recurgndu-se la o interpretare sistematic,
se ajunge la concluzia c dispoziiile acestui text de lege pot fi invocate
numai de terul care (cu bun-credin) a intrat n posesia bunului mobil
ca urmare a nstrinrii acestuia de ctre un detentor precar, cruia
adevratul proprietar i l-a ncredinat de bunvoie.
Astfel, dac terul a dobndit bunul mobil de la adevratul proprietar, el nu mai are nevoie de a invoca n favoarea sa dispoziiile art. 1909
alin. (1) C. civ., ntruct temeiul dobndirii dreptului de proprietate l
constituie nsui actul juridic ncheiat cu adevratul proprietar, iar dac
acest act juridic este lovit de nulitate, vor deveni incidente regulile
aplicabile n materia nulitii.
De asemenea, dac proprietarul nu s-a desesizat de bunvoie de
bunul su, ci l-a pierdut sau acesta i-a fost furat, devin incidente alte
prevederi legale [art. 1909 alin. (2) sau art. 1910 C. civ.].
n sfrit, dac bunul mobil se afl la detentor (locatar, depozitar,
mprumutat etc.), acesta nu poate invoca n beneficiul su art. 1909
alin. (1) C. civ., deoarece, pe lng faptul c nu este posesor, este inut
de obligaia contractual de restituire a bunului.
Aadar, ipoteza de aplicare a art. 1909 alin. (1) C. civ. (cnd
aciunea n revendicare mobiliar va fi respins) este urmtoarea: proprietarul bunului mobil l ncredineaz unei persoane, care capt
calitatea de detentor precar; detentorul, nclcndu-i obligaia de restituire a bunului, ce i revenea potrivit actului juridic prin care a dobndit detenia, nstrineaz (cu titlu oneros) acest bun ctre un ter dobnditor, care are convingerea c a tratat cu adevratul proprietar (este de
bun-credin).
Este necesar ca posesorul de bun-credin s fi dobndit bunul
mobil de la detentorul precar printr-un act juridic cu titlu oneros, iar nu
printr-un act juridic cu titlu gratuit, deoarece, dei textul de lege nu face
vreo distincie, nu mai subzist raiunea de a prefera buna-credin a
77
terului dobnditor cu titlu gratuit fa de lipsa de diligen a proprietarului, n sensul c lipsa de diligen a acestuia n alegerea persoanei
creia i-a ncredinat bunul mobil este acoperit de principiul conform
cruia trebuie protejat cel care se strduiete s evite o pagub (certat
de damno vitando), iar nu cel care urmrete s pstreze un ctig
(certat de lucro captando). n sprijinul acestei soluii poate fi adus i un
argument a fortiori, n sensul c art. 1910 C. civ. se refer la situaia n
care este vorba despre un ter de bun-credin dobnditor cu titlu
oneros i n care aciunea n revendicarea bunului mobil poate fi admis
n msura n care sunt ndeplinite anumite condiii; cu att mai mult,
este necesar ca terul de bun-credin s fie dobnditor cu titlu oneros
atunci cnd aciunea n revendicare mobiliar exercitat mpotriva sa
nu poate fi admis.
2.4. Condiii referitoare la posesia terului dobnditor

Terul dobnditor se poate prevala de dispoziiile art. 1909 alin. (1)
C. civ. numai dac posesia sa este real, util i de bun-credin.
Posesia terului dobnditor trebuie s fie real, adic s ntruneasc
n persoana acestuia ambele elemente ale posesiei (animus i corpus).
Astfel, art. 1909 alin. (1) C. civ. nu se aplic atunci cnd terul, dei a
ncheiat actul juridic translativ cu detentorul precar, nu a cptat nc
deteniunea material a bunului mobil.
Posesia terului dobnditor trebuie s fie util, adic neviciat, cu
precizarea c dintre caracterele posesiei prevzute de art. 1847 C. civ.
nu se pune, n aceast materie, problema continuitii posesiei. Utilitatea posesiei se prezum, cel interesat (proprietarul care a introdus
aciunea n revendicare) avnd posibilitatea s fac dovada contrar.
Prin posesie de bun-credin, n aceast materie, se nelege posesia
exercitat de o persoan ce are convingerea sincer c a dobndit
bunul mobil nu de la un detentor precar, ci de la adevratul proprietar,
deci, n momentul intrrii efective n posesia bunului mobil, terul
dobnditor nu a cunoscut i nici nu putea s cunoasc faptul c bunul i
este nstrinat de un neproprietar.
Cerina bunei-credine nu este prevzut n art. 1909 alin. (1) C. civ.,
dar rezult n urma unui raionament inductiv, ce are ca premis un text
de lege, care constituie un caz particular de aplicare a art. 1909 alin. (1)
C. civ. Astfel, potrivit art. 972 C. civ., dac lucrul ce cineva s-a obligat
succesiv a da la dou persoane este mobil, persoana pus n posesiune
78
este preferat i rmne proprietar, chiar cnd titlul su este cu dat

posterioar, numai posesiunea s fie de bun-credin.
Buna-credin a terului dobnditor trebuie s existe n momentul
intrrii efective n posesia bunului, nefiind suficient s existe, pentru
ipoteza n care intrarea n posesie a dobnditorului este ulterioar
ncheierii actului juridic ntre el i detentor, numai la data realizrii
acordului de voin. n schimb, faptul c, ulterior intrrii n posesie,
dobnditorul i d seama c a tratat cu un neproprietar nu face
inaplicabil art. 1909 alin. (1) C. civ.
Buna-credin se prezum [art. 1899 alin. (2) C. civ.]. Este vorba de
o prezumie legal relativ, astfel nct reclamantul din aciunea n revendicare are posibilitatea s dovedeasc reaua-credin a posesorului,
iar n acest scop poate recurge la orice mijloc de prob.
S-a pus problema dac, distinct de buna-credin, terul dobnditor
trebuie s aib i un just titlu, adic un act juridic translativ de proprietate viciat prin aceea c provine de la un neproprietar. Majoritar
este soluia potrivit creia, n aceast materie, justul titlu nu este un
element separat de buna-credin, ci este un element intrinsec acesteia.
n consecin, ar fi suficient i un titlu putativ, adic un titlu care exist
numai n imaginaia posesorului de bun-credin, spre exemplu,
terul crede c intrarea sa n posesia bunului mobil are la baz un
contract, care, n realitate, nu s-a ncheiat. Includerea justului titlu n
sfera bunei-credine are drept consecin faptul c terul dobnditor
este scutit de sarcina de a proba existena acestuia, deoarece, prezumndu-se buna-credin, se prezum i existena justului titlu. Dac
ns se admite c, pentru aplicarea art. 1909 alin. (1) C. civ., posesorul
de bun-credin trebuie s fie un dobnditor cu titlu oneros, iar nu cu
titlu gratuit, ar trebui s se admit i faptul c titlul este un element
separat de buna-credin.
3. Revendicarea bunului mobil pierdut sau furat

de la terul dobnditor de bun-credin
Articolul 1909 alin. (1) C. civ. nu se aplic n cazul bunului pierdut
sau furat, nici chiar atunci cnd bunul mobil a ajuns n posesia unui ter
dobnditor de bun-credin, ci ntr-o asemenea situaie se va aplica
art. 1909 alin. (2) C. civ. ori, dup caz, art. 1910 C. civ., aciunea n
revendicare mobiliar fiind admisibil.
79
Potrivit art. 1909 alin. (2) C. civ., cel ce a pierdut sau cel cruia i
s-a furat un lucru poate s-l revendice, n curs de trei ani, din ziua cnd
l-a pierdut sau i s-a furat, de la cel la care-l gsete, rmnnd acestuia
recurs n contra celui de la care-l are.
Ct privete sfera de aplicare a art. 1909 alin. (2) C. civ., este de
reinut c, pe lng condiiile referitoare la bunuri i la posesia terului
dobnditor (analizate mai sus), mai trebuie ndeplinite nc dou condiii speciale.
n primul rnd, este necesar ca terul s dobndeasc bunul mobil de
la ho sau de la cel care i-a nsuit nelegitim bunul pierdut de adevratul proprietar ori chiar de la o alt persoan care, la rndul ei, a
dobndit de la ho sau gsitor. n alte cuvinte, bunul mobil a ieit din
posesia proprietarului fr voia sa.
Tocmai de aceea, cu nsuirea bunului prin svrirea infraciunii de
furt este asimilat desesizarea produs pe calea tlhriei ori a pirateriei.
n schimb, nu se ncadreaz n situaia avut n vedere de art. 1909
alin. (2) C. civ. unele infraciuni cum ar fi abuzul de ncredere, nelciunea, gestiunea frauduloas, deoarece n asemenea cazuri proprietarul s-a desesizat de bunvoie de bunul su.
Ct privete pierderea bunului mobil, nu prezint interes dac
aceasta se datoreaz neglijenei proprietarului sau unui eveniment
fortuit, n ambele cazuri art. 1909 alin. (2) C. civ. fiind aplicabil.
n al doilea rnd, pentru a fi admis, aciunea n revendicare trebuie
introdus n termen de trei ani de la data pierderii sau furtului bunului
mobil.
Nu exist un punct de vedere unitar n ceea ce privete calificarea
termenului de trei ani, opinia majoritar fiind n sensul c acesta este un
termen de decdere.
n concluzie, aciunea n revendicarea bunului mobil pierdut sau
furat de la terul dobnditor de bun-credin va fi admis dac
proprietarul o introduce n cel mult trei ani de la data pierderii sau
furtului i, desigur, dac dovedete dreptul su de proprietate asupra
bunului, ieirea bunului din posesie fr voia sa, precum i identitatea
dintre bunul revendicat i bunul pierdut sau furat.
Dac aciunea n revendicare a fost admis, terul dobnditor are la
ndemn regresul mpotriva hoului sau a gsitorului, ns va suporta
riscul eventualei insolvabilitii a acestuia.
Cu toate acestea, dac terul a dobndit bunul mobil pierdut sau
furat n anumite condiii speciale, prevzute de art. 1910 C. civ., con-
80
diii care, prin natura lor, sunt susceptibile de a ntri buna-credin a

terului, dei aciunea n revendicare mobiliar se va admite, proprietarul va trebui s i plteasc terului o sum de bani egal cu preul pe
care acesta l-a pltit pentru a dobndi bunul respectiv.
Regula special instituit de art. 1910 C. civ. se aplic atunci cnd
terul a dobndit bunul mobil fie ntr-un spaiu n care se deruleaz n
mod obinuit operaii de nstrinare a unor bunuri de aceeai natur cu
bunul revendicat de cel care l-a pierdut sau i-a fost furat, fie n cadrul
unei vnzri prin licitaie public, fie de la un comerciant care vinde
bunuri asemntoare.
Trebuie reinut c art. 1910 C. civ. se refer la un caz particular al
situaiei avute n vedere de art. 1909 alin. (2) C. civ., ceea ce nseamn
c sunt comune celor dou texte de lege condiiile referitoare la bunuri,
la posesia terului dobnditor, la desesizarea involuntar a proprietarului i la termenul de trei ani.
Proprietarul va putea recupera ulterior, prin intermediul unei aciuni
n despgubire introduse mpotriva hoului sau gsitorului, suma pe care
a pltit-o terului, numai c, de data aceasta, riscul insolvabilitii
hoului sau a gsitorului nu va mai fi suportat de terul de bun-credin
ce a dobndit bunul n anumite condiii speciale, ci de proprietar.
4. Revendicarea bunului mobil de la ho, gsitor

sau de la terul dobnditor de rea-credin
Dovedirea de ctre reclamant a dreptului su de proprietate este
suficient pentru a conduce la admiterea aciunii n revendicare, indiferent dac bunul mobil se afl la autorul furtului, la cel care i-a nsuit
bunul gsit sau la o alt persoan care este de rea-credin. n privina
acestor persoane, nu se aplic art. 1909 alin. (2) C. civ. i, cu att mai
mult, nu se aplic nici art. 1909 alin. (1) C. civ., ceea ce nseamn c
aciunea n revendicare este admisibil.
Reaua-credin const n faptul c persoana a intrat n posesia bunului mobil n condiii ce exclud formarea convingerii sale c a dobndit dreptul de proprietate asupra bunului. Spre exemplu, sunt posesori
de rea-credin att cel care dobndete bunul mobil de la o persoan
despre care tia sau ar fi trebuit s tie c nu are calitatea de proprietar,
ct i cel care dobndete bunul mobil de la adevratul proprietar, ns
81
obine consimmntul acestuia prin dol. Desigur c tot posesori de reacredin sunt i houl, precum i cel care i-a nsuit bunul gsit.
Aciunea n revendicarea bunului mobil de la posesorul de reacredin este imprescriptibil extinctiv, neexistnd nicio justificare
pentru a se face deosebire, sub aspectul caracterului perpetuu (implicit
i al prescripiei extinctive), ntre dreptul de proprietate imobiliar i
dreptul de proprietate mobiliar. Ar urma s se admit c aciunea n
revendicare mobiliar poate fi totui paralizat prin invocarea, de ctre
posesorul de rea-credin, a uzucapiunii de 30 de ani.
n orice caz, aciunea n revendicarea unui bun mobil proprietate
public este imprescriptibil.
Mai precizm c aciunea n revendicare mobiliar poate fi exercitat i mpotriva detentorului precar, urmnd a se aplica regulile de la
revendicarea bunului mobil de la posesorul de rea-credin, cu particularitatea c n nicio situaie detentorul nu poate invoca uzucapiunea.
Seciunea a 4-a. Efectele admiterii aciunii n

revendicare
n principiu, efectele admiterii aciunii n revendicare sunt aceleai,
indiferent dac bunul revendicat este mobil sau imobil.
Efectele admiterii aciunii n revendicare vizeaz urmtoarele
aspecte: restituirea lucrului; restituirea fructelor produse de lucrul revendicat n intervalul de timp n care proprietarul a fost lipsit de stpnirea
acestuia; suportarea cheltuielilor fcute de ctre posesorul neproprietar
cu privire la bunul revendicat.
1. Restituirea lucrului
Dac aciunea n revendicare este admis, reclamantului i se recunoate dreptul de proprietate asupra lucrului revendicat, iar prtul este
obligat la restituirea acestuia. Bunul este readus n patrimoniul proprietarului liber de eventualele sarcini cu care fusese grevat de ctre posesorul neproprietar resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis.
n cazul n care restituirea lucrului n natur nu mai este posibil,
obligaia de restituire va fi nlocuit cu o obligaie de dezdunare, deci
82
instana, cu respectarea dispoziiilor procesuale n materie [art. 132

alin. (2) pct. 3 C. proc. civ. sau art. 322 pct. 3 C. proc. civ. ori art. 574
C. proc. civ.], va obliga pe prt la plata unei sume de bani ce
reprezint echivalentul valoric al bunului respectiv.
Dac imobilul revendicat a fost expropriat, prtul va restitui doar
despgubirea primit ca urmare a exproprierii.
Dac bunul pierit a fost asigurat, prtul va restitui indemnizaia de
asigurare pe care a ncasat-o. n cazul n care bunul, care nu era asigurat, a pierit fortuit, posesorul de bun-credin nu poate fi obligat la
despgubiri, deoarece riscul pieirii fortuite a lucrului este suportat de
ctre proprietar res perit domino; n schimb, posesorul de rea-credin
va fi obligat s restituie contravaloarea lucrului, afar de situaia cnd
dovedete c lucrul ar fi pierit i dac s-ar fi aflat la reclamantul proprietar.
2. Restituirea fructelor
Ct privete restituirea fructelor produse de bunul revendicat n
perioada n care proprietarul a fost lipsit de stpnirea acestuia, trebuie
s deosebim situaia posesorului de bun-credin i cea a posesorului
de rea-credin.
Astfel, posesorul de bun-credin, pe temeiul art. 485 C. civ., va
reine n deplin proprietate fructele produse de bun pe tot intervalul de
timp ct a durat buna sa credin (buna-credin a posesorului nceteaz, cel mai trziu, la data introducerii aciunii n revendicare).
n schimb, posesorul de rea-credin este inut s restituie n natur
toate fructele percepute sau, dup caz, s plteasc echivalentul valoric
al fructelor valorificate. De asemenea, posesorul de rea-credin poate fi
obligat i la plata echivalentului valoric al fructelor nepercepute din neglijena sa. Subliniem c restituirea fructelor sau contravaloarea acestora
va fi dispus de ctre instan numai dac proprietarul solicit n mod
expres aceasta, nu ns i din oficiu [art. 129 alin. (6) C. proc. civ.].
83
3. Suportarea cheltuielilor fcute de ctre posesor

Ct privete situaia cheltuielilor fcute de posesor cu lucrul pe care
l restituie, este necesar s se disting ntre trei categorii de cheltuieli:
cheltuielile necesare, cheltuielile utile i cheltuielile voluptoarii.
Cheltuielile necesare, adic acelea fcute pentru conservarea
lucrului, se vor restitui integral, deci prtul din aciunea n revendicare,
indiferent dac a fost de bun sau de rea-credin, este ndreptit s
solicite, fie prin intermediul unei cereri reconvenionale, fie printr-un
proces distinct, obligarea proprietarului s i plteasc o sum de bani
egal cu cheltuielile fcute n vederea conservrii lucrului.
La cererea posesorului, proprietarul va fi obligat s suporte i
cheltuielile utile, adic acelea care, fr a fi necesare, sporesc totui
valoarea lucrului, ns numai n msura sporului de valoare produs
lucrului, socotit n momentul restituirii.
n ambele cazuri, temeiul restituirii acestor cheltuieli posesorului,
indiferent dac acesta a fost de bun-credin sau de rea-credin, l
constituie mbogirea fr just cauz.
Se admite c posesorul poate s solicite instanei i s obin
recunoaterea unui drept de retenie asupra lucrului revendicat, pn
cnd proprietarul i va remite sumele de bani la care este ndreptit
potrivit celor menionate mai sus.
Proprietarul nu poate fi obligat s suporte cheltuielile voluptoarii,
adic acelea pe care posesorul le-a efectuat pentru simpla lui plcere,
fr a se ajunge, pe aceast cale, la creterea valorii lucrului. n msura
n care lucrrile sau amenajrile aduse bunului ca urmare a unor asemenea cheltuieli voluptoarii se pot detaa de bun fr a produce vreun
prejudiciu, posesorul are dreptul s le ridice.
1. C.E.D.O., Hotrrea din 24 martie 2009, pronunat n cauza
Tudor Tudor c. Romniei, n M. Of. nr. 778 din 13 noiembrie 2009
Existena unei ci de recurs interne n vederea obinerii de despgubiri de ctre fostul chiria
n cauza de fa, instanele interne au comparat titlurile de proprietate prezentate de reclamant i de fostul proprietar i au hotrt s
84
acorde prioritate titlului fostului proprietar. Astfel, Curtea de Apel

Bucureti nu a anulat titlul de proprietate al reclamantului i nici nu i-a
acordat vreo despgubire pentru pierderea suferit.
Cu toate acestea, reclamantul, care nu i mai poate folosi n mod
valabil titlul de proprietate, poate solicita despgubiri din partea
vnztorului, n temeiul Codului civil, pentru eviciune, fie chemnd n
garanie statul n procesul intentat mpotriva sa, fie prin introducerea
unei aciuni separate n acest sens. Jurisprudena trimis de Guvern
indic o practic intern consecvent de acordare de despgubiri n
cauze similare cu cea de fa. Prin urmare, calea de atac este
disponibil att n teorie, ct i n practic. ( 38)
Rmne de stabilit dac valoarea despgubirii ce poate fi acordat
de instanele naionale este suficient, astfel nct s permit reparaia
nclcrilor pretinse. n acest context, Curtea observ c aceast cauz
provine din aplicarea legilor privind retrocedarea proprietilor
naionalizate. Recunoscnd contextul deosebit de dificil al despgubirii
pentru proprietile naionalizate n timpul regimului comunist, Curtea a
exprimat opinia c trebuie garantat ca atenuarea prejudiciilor vechi s
nu creeze noi prejudicii disproporionate. ( 39)
Jurisprudena furnizat de Guvern indic faptul c persoanelor aflate
n situaia reclamantului li s-ar fi acordat cel puin preul de cumprare
indexat i, eventual, despgubiri pn la valoarea de pia actual a
proprietii, precum i rambursarea oricror costuri angajate n limite
rezonabile pentru ntreinerea casei. ( 40)
n fine, dei legea retrocedrii nu prevede o aciune specific
mpotriva statului pentru persoane aflate n situaia reclamantului,
Curtea se declar mulumit c aceast cale de atac, oferit de Codul
civil, este suficient pentru a asigura o reparaie n situaii precum cea a
reclamantului. ( 42)
2. I.C.C.J., Seciile Unite, Decizia nr. 33 din 9 iunie 2008, n M. Of.
nr. 108 din 23 februarie 2009
Cu privire la aciunile ntemeiate pe dispoziiile dreptului comun,
avnd ca obiect revendicarea imobilelor preluate n mod abuziv n
perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, formulate dup intrarea
n vigoare a Legii nr. 10/2001 i soluionate neunitar de instanele
judectoreti, se stabilesc urmtoarele:
85
Concursul dintre legea special i legea general se rezolv n

favoarea legii speciale, conform principiului specialia generalibus
derogant, chiar dac acesta nu este prevzut expres n legea special.
n cazul n care sunt sesizate neconcordane ntre legea special,
respectiv Legea nr. 10/2001, i Convenia european a drepturilor
omului, aceasta din urm are prioritate. Aceast prioritate poate fi dat
n cadrul unei aciuni n revendicare, ntemeiat pe dreptul comun, n
msura n care astfel nu s-ar aduce atingere unui alt drept de proprietate
ori securitii raporturilor juridice.
3. C.S.J., Secia civil, decizia nr. 1330 din 5 mai 1995, n B.J. 19902003, Ed. All Beck, Bucureti, 2004, p. 217-218
n principiu, grniuirea reprezint o operaiune de determinare prin
semne exterioare a limitelor dintre dou proprieti vecine, aciunea
exercitat cu scopul stabilirii traseului real pe care trebuie s l urmeze
hotarul fiind ntemeiat pe dispoziiile art. 584 C. civ.
Rezult c grniuirea, fiind menit s apere dreptul de proprietate, se
poate cere att n cazul inexistenei unei delimitri ntre proprieti, ct i n
situaia n care astfel de semne exterioare exist, dar sunt contestate de
pri.
Totodat, este necesar ca o grniuire dispus prin hotrre
judectoreasc s rezolve contestaiile i preteniile prilor cu caracter
revendicativ, dar i s in seama de transformrile produse n
configuraia terenurilor din cauze care nu le sunt imputabile.
nr. 2574 din 31 martie 2005, n nalta Curte de Casaie i Justiie.
Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, Ed. Hamangiu, Bucureti,
2006, p. 21-22
Aciunea n revendicare este cel mai specific mijloc juridic de
aprare a dreptului de proprietate, pentru c prin aceast aciune
proprietarul poate s obin restituirea bunului proprietatea sa de la cel
care l deine fr drept.
Pentru nlturarea unor atingeri aduse dreptului su i asigurarea
exercitrii lui n condiii normale, proprietarul poate formula i alte
aciuni care, dei nu se ntemeiaz direct pe dreptul de proprietate, ci
pe un raport juridic obligaional (contract, delict, mbogire fr just
86
cauz, anularea actelor juridice), n mod indirect apr i dreptul de

proprietate, dac raportul juridic obligaional este legat de dreptul real.
n spe, reclamantul a formulat aciune n evacuare, invocnd dreptul su de proprietate asupra imobilului, iar prtul i-a negat dreptul,
susinnd c imobilul aparine domeniului public al municipiului C.
Soluia de respingere a aciunii de evacuare este legal, deoarece,
atunci cnd ambele pri invoc un drept de proprietate asupra aceluiai bun, trebuie s se procedeze la compararea titlurilor ce se opun,
comparare care nu este posibil n aciunea n evacuare.
Proba deplin, absolut a dreptului de proprietate o constituie
modurile originare de dobndire a proprietii, cum ar fi uzucapiunea i
ocupaia, iar nu titlurile translative sau declarative, care au caracterul
unor simple prezumii ale dreptului de proprietate; cnd reclamantul
invoc o hotrre de partaj fa de o persoan care nu a fost parte n
acel proces, prezumia simpl de proprietate amintit poate fi nlturat
de prt prin dovada contrar.
nr. 8018 din 11 decembrie 2008, n Aciunea n revendicare. Practic
judiciar 2008-2009, de G. Florescu, D. Clinescu, Ed. Hamangiu,
Bucureti, 2009, p. 107 i urm.
Titlul preferabil se stabilete nu n raport de cine posed bunul sau
cine pltete impozitele aferente acestuia, ci n raport de drepturile
autorilor de la care provin, urmnd a se da eficien titlului care provine
de la autorul al crui drept este preferabil. Aceast soluie este o
aplicaie a principiului nemo plus iuris ad allium transferre potest quam
ipse habet, potrivit cruia nu se poate transmite mai mult dect s-a
dobndit, iar transcrierea titlului are importan n aprecierea preferabilitii titlului numai atunci cnd prile opun titluri care provin de la
acelai autor. Altfel spus, ntruct ambele pri litigante dein titlu de
proprietate recunoscut ca valabil prin hotrri judectoreti irevocabile
i au un bun n sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 adiional la Convenia european a drepturilor omului, n conflictul dintre ele, instana a
recunoscut preferabilitatea titlului nfiat de reclamani ca fiind cel
originar i mai bine caracterizat, provenind de la proprietarul iniial,
87
care obinuse bunul n condiii de perfect legalitate, necontestat i

anterior naionalizrii.
Spee
1. X a introdus o aciune prin care revendic un imobil aflat n posesia lui Y. Acesta a invocat excepia puterii de lucru judecat, artnd c,
anterior, X a introdus mpotriva sa o aciune posesorie avnd ca obiect
acelai imobil, care a fost respins prin hotrre rmas irevocabil.
ntrebare: Ce va decide instana n privina excepiei puterii de lucru
judecat i cu ce motivare?
2. Reclamanta N.D. a solicitat stabilirea liniei de hotar ntre proprietatea ei i cea a prtului B.G. i, ca o consecin, respectarea dreptului
ei de proprietate asupra terenului acaparat de prt, cu obligarea
acestuia la demolarea construciei edificate pe terenul acaparat.
n susinerea cererii, reclamanta a depus titlul de proprietate
nr. 15000 din 28 decembrie 1994, prin care autorului su, M.I.P., i s-a
reconstituit dreptul de proprietate pentru o suprafa de 1.800 mp teren
arabil, situat n extravilan.
Prtul, la rndul su, a depus o sentin civil din 1999, irevocabil, prin care, n urma ieirii din indiviziune, i s-a atribuit suprafaa
de 400 mp teren. La data de 18 decembrie 2001, prtul i-a nscris
dreptul de proprietate.
Instana a admis cererea reclamantei N.D., a stabilit linia de hotar
ntre proprieti conform raportului de expertiz i l-a obligat pe prtul
B.G. s lase reclamantei n proprietate suprafaa de 414,14 mp teren i
s desfiineze construcia edificat pe acest teren. S-a reinut c reclamanta este ndreptit s ocupe suprafaa de 1.800 mp teren n temeiul titlului de proprietate pe care l deine, prtul neputnd produce un asemenea document, ntruct hotrrea judectoreasc invocat de acesta
nu poate constitui un titlu, deoarece are caracter declarativ, i nu constitutiv de drepturi. Instana a concluzionat c reclamanta este singura
deintoare a unui titlu de proprietate, n conformitate cu dispoziiile
legale, ceea ce impune conferirea tuturor condiiilor care s permit folosina nengrdit a dreptului su asupra terenului pentru care are titlu.
88
3. X a solicitat evacuarea lui Y din spaiul situat la parterul unui

imobil proprietatea reclamantului, artnd c prtul ocup de un an
spaiul respectiv fr a avea vreun titlu.
Instana a respins aciunea n evacuare, motivnd c reclamantul are
la ndemn numai calea aciunii n revendicare.
Cerin: Artai motivat dac este corect soluia instanei.
4. Reclamanii P.I.M.E. i J.B.G. au chemat n judecat statul romn
i pe G.A.A. i G.M., solicitnd: s se constate nelegalitatea trecerii n
proprietatea statului a apartamentului precizat n aciune; s se dispun
rectificarea crii funciare prin radierea dreptului de proprietate al statului i reintabularea dreptului de proprietate al fotilor proprietari tabulari; obligarea prilor G.A.A. i G.M. s recunoasc dreptul de proprietate asupra apartamentului pentru antecesorii lor J.F.E. i J.M., cu
titlu de cumprare, i nscrierea dreptului lor de proprietate n cartea
funciar; constatarea calitii reclamanilor de motenitori dup defuncii J.F.E. i J.M., includerea n masa succesoral a imobilului, stabilirea cotelor de motenire i intabularea dreptului lor de proprietate n
cartea funciar.
n motivare, s-a invocat faptul c asupra apartamentului n litigiu
statul romn i-a intabulat dreptul de proprietate cu titlu de naionalizare, preluarea fcndu-se n baza Decretului nr. 92/1950 de la prii
G.A. i G.M., dei, la data apariiei decretului, acetia nu mai erau
proprietari, ntruct imobilul fusese dobndit prin cumprare de
antecesorii reclamanilor.
n fapt, imobilul n litigiu a constituit proprietatea tabular a prilor
G.A.A. i G.M. i a trecut n proprietatea statului romn prin naionalizare n baza Decretului nr. 92/1950 (intrat n vigoare la 20 aprilie
1950). ntre G.A.A. i G.M., pe de o parte, i J.F.E. i J.M., pe de alt
parte, s-au ncheiat actul intitulat contract provizoriu de vnzarecumprare din 2 martie 1950, precum i contractul de vnzarecumprare definitiv, datat 10 aprilie 1950. n primul dintre aceste acte,
prii se oblig s nstrineze imobilul promitenilor-cumprtori,
prile insernd i o meniune expres privind intabularea dreptului de
proprietate n favoarea cumprtorilor, respectiv promisiunea acordat
de vnztor i consimmntul de a se intabula imobilul n favoarea
noilor proprietari la data achitrii integrale a preului.
Prin cellalt nscris, prile au ncheiat un contract definitiv de
vnzare-cumprare, printr-un act sub semntur privat.
89
Ulterior naionalizrii, la data de 27 iunie 1951, vnztorul a dat o

declaraie autentificat, prin care recunoate primirea parial a preului,
respectiv existena unui rest de achitat.
ntrebare: Ce soluie s-a pronunat n cauz i cu ce motivare?
5. Reclamantul E.V. a solicitat obligarea prilor Consiliul General
al Municipiului Bucureti i persoanele fizice care locuiesc n cldire n
calitate de chiriai s i lase n deplin proprietate i panic posesie i
folosin imobilul n litigiu, ntemeindu-i aciunea pe dispoziiile
art. 480 i art. 481 C. civ. n motivare, s-a artat c prin decizia
nr. 1581/1960 a fostului Consiliu Popular al Raionului Bucureti, imobilul a fost trecut n proprietatea statului n temeiul art. 3 din Decretul
nr. 218/1960, iar nelegalitatea acestei decizii a fost constatat prin
sentina civil nr. 3407 din 29 martie 1994 a Judectoriei sectorului 2
Bucureti, definitiv i irevocabil.
Prin ntmpinare, chiriaii nu au contestat calitatea reclamantului de
proprietar al imobilului i nici nu au invocat vreun titlu propriu de
aceeai natur, dar au susinut c dein parte din imobil n calitate de
locatari n temeiul unui contract de nchiriere ncheiat n 1992 cu
cellalt prt, dup o locaiune de peste 25 de ani.
Instana a admis aciunea n revendicare formulat de reclamantul
E.V., fiind obligat prtul C.G.M.B. s lase reclamantului n deplin
proprietate i linitit posesie imobilul revendicat; a fost respins
aciunea ndreptat mpotriva prilor persoane fizice pentru lipsa
calitii procesuale pasive.
6. A a cumprat de la B un autoturism, cunoscnd c vnztorul este
coproprietar, alturi de ceilali frai ai si (C i D), cu privire la bun.
Ulterior, A a fost deposedat de bunul respectiv de ctre un ter (E).
Prin cerere de chemare n judecat, A a revendicat autoturismul de
la E. Prtul a invocat excepia lipsei calitii procesuale a reclamantului.
ntrebare: Ce a decis instana asupra excepiei invocate i cu ce
motivare?
7. Prin cerere nregistrat la Judectoria sectorului 1 Bucureti la data
20 octombrie 2003, B.D. l-a chemat n judecat pe L.V., solicitnd
instanei s dispun obligarea acestuia s i lase n deplin proprietate i
90
linitit posesie apartamentul nr. 1 din str. N, sector 1, Bucureti. n

motivarea cererii, reclamantul a artat c, prin sentina civil nr. 6215
din 3 aprilie 2000, pronunat de Judectoria sectorului 1 Bucureti,
rmas irevocabil, a fost admis aciunea pe care a formulat-o n
contradictoriu cu C.G.M.B. i SC X. SA, s-a constatat nulitatea trecerii n
proprietatea statului a imobilului menionat mai sus, prtele fiind
obligate s l lase reclamantului n deplin proprietate i linitit
posesie.
Prtul L.V. s-a aprat artnd c a cumprat imobilul n litigiu de la
stat prin contractul nr. 3258 din 7 august 1997, dat la care nu era
formulat nicio cerere de restituire a imobilului, astfel nct, fiind
dobnditor de bun-credin i cu titlu oneros, a devenit proprietar al
acestuia.
ntrebri:
1. Care sunt modurile de dobndire/transmitere a dreptului de
proprietate?
2. Pot exista i alte moduri de dobndire a proprietii n afara celor
prevzute de lege?
3. Cum va proceda instana n cazul n care, ntr-o aciune n
revendicare, ambele pri se prevaleaz de cte un mod de dobndire a
proprietii?
4. Ce soluie va pronuna instana i cu ce motivare?
8. X a chemat-o n judecat pe prta SC Y SA, solicitnd obligarea
acesteia s i lase n deplin proprietate i panic posesie un anumit
imobil.
Prta a invocat n aprare dispoziiile Legii nr. 15/1990 ca mod de
dobndire a dreptului de proprietate asupra imobilului n litigiu,
dovedind c este succesoarea n drepturi a SC Z SA, aceasta din urm
fiind creat prin transformarea fostei uniti economice de stat care avea
n administrare imobilul la data intrrii n vigoare a actului normativ
sus-menionat.
Din probele administrate a mai rezultat c imobilul a fost preluat de
stat n anul 1988, n baza unei oferte de donaie n form autentic
fcute de reclamant, proprietarul imobilului la acea dat, fr ns a
exista dovada acceptrii acesteia n form autentic.
91
ntrebri:
1. ntr-o aciune n revendicare poate fi invocat, doar pe cale incidental, nevalabilitatea titlului uneia dintre pri sau trebuie formulat i
o cerere (capt de cerere distinct sau, dup caz, cerere reconvenional)
n declararea nulitii?
2. Ce soluie a pronunat instana i cu ce motivare?
9. X a mprumutat de la Y o biciclet, pe care apoi i-a druit-o lui C
drept cadou pentru ziua de natere a acestuia.
Ulterior, Y a introdus o aciune n revendicare mpotriva lui C,
solicitnd instanei s l oblige pe prt s i lase n deplin proprietate
i panic folosin bicicleta.
C s-a aprat artnd c, potrivit prezumiei instituite de ctre lege, el
a fost de bun-credin, avnd convingerea c X era adevratul
proprietar al bicicletei, iar buna sa credin trebuie ocrotit cu prioritate
fa de neglijena proprietarului care i-a ncredinat bunul lui X. A mai
susinut c dispoziiile legale n materie nu disting ntre terul dobnditor cu titlu oneros i terul dobnditor cu titlu gratuit.
ntrebare: Care va fi soluia instanei? Motivai.
10. La 13 septembrie 2009, X a introdus mpotriva lui Y o aciune n
revendicarea unui laptop. Prtul a invocat n aprare dispoziiile
art. 1909 alin. (1) C. civ., artnd i dovedind c a cumprat bunul de la
Z, fr a cunoate c acesta nu era adevratul proprietar, la data de 10
august 2009, prelundu-l n posesie la 31 august 2009, deoarece prezenta anumite deficiene ce trebuiau remediate de vnztor. Din probele administrate n cauz a mai rezultat c X i-a ncredinat laptop-ul
lui Z la data de 1 august 2009 n vederea efecturii unor reparaii i c
la data de 24 august 2009 Y a asistat la o discuie ntre Z i X, n care
acesta din urm i punea n vedere s repare i s i restituie ct mai
repede bunul ce formeaz obiectul aciunii.
ntrebare: Ce soluie va pronuna instana i cu ce motivare?
11. A a furat calul proprietatea vecinului su B, vnzndu-l apoi n
trgul de animale lui C, n schimbul sumei de 700 de lei.
La 2 ani dup furt, B l-a chemat n judecat pe C, solicitnd instanei
s l oblige pe acesta la restituirea calului.
92
C s-a aprat susinnd c aciunea trebuie respins, deoarece el este

un ter dobnditor de bun-credin i cu titlu oneros. ns, n cazul n
care instana ar admite aciunea lui B, a cerut ca acesta s i plteasc
suma de 1000 de lei constnd n valoarea actual de circulaie a
bunului litigios.
Teste gril
1. Aciunea n revendicare:
a) este o aciune real i petitorie;
b) are acelai regim juridic indiferent de obiectul dreptului de proprietate;
c) are acelai regim juridic indiferent de forma dreptului de proprietate.
2. Aciunea n revendicare:
a) este un mijloc juridic de aprare a dreptului de proprietate i a
altor drepturi reale;
b) poate fi exercitat i de creditorii chirografari ai proprietarului;
c) poate fi admis numai dac are ca obiect un bun imobil.
3. Pentru a obine restituirea lucrului ce a format obiectul locaiunii,
proprietarul locator este ndreptit s exercite mpotriva locatarului:
a) numai aciunea contractual;
b) fie aciunea contractual, fie aciunea n revendicare;
c) aciunea n revendicare, ns numai dac a exercitat n prealabil
aciunea contractual, care a fost respins.
4. Spre deosebire de aciunea posesorie, aciunea n revendicare:
a) este imprescriptibil extinctiv, afar de excepiile expres prevzute
de lege;
b) este o aciune real;
c) pune n discuie nsui dreptul de proprietate.
5. Spre deosebire de aciunea n revendicare, aciunea negatorie:
a) este o aciune prin care se apr un drept real accesoriu;
93
b) nu pune n discuie nsui dreptul de proprietate;

c) este imprescriptibil extinctiv.
6. Aciunea n revendicarea unui bun proprietate comun pe cote-pri:
a) poate fi introdus, n toate cazurile, doar de unul dintre coproprietari;
b) poate fi introdus doar de unul dintre coproprietari, dac acesta a
fost n imposibilitate de a obine consimmntul tuturor;
c) trebuie introdus, n toate cazurile, de toi coproprietarii.
7. Proba dreptului de proprietate n cadrul aciunii n revendicare
imobiliar:
a) are caracter absolut dac se face dovada unui mod originar de
dobndire a proprietii;
b) se poate realiza i printr-un titlu putativ;
c) presupune, n toate cazurile, existena unui nscris.
8. Titlul n materia aciunii n revendicare imobiliar:
a) trebuie s fie un act juridic translativ de proprietate;
b) creeaz o prezumie simpl de proprietate;
c) este un element al bunei-credine.
9. n cadrul aciunii n revendicare avnd ca obiect un imobil:
a) reclamantul ctig ntotdeauna dac titlul su are o dat
anterioar fa de titlul prtului;
b) prtul poate ctiga chiar dac posesia sa este de rea-credin;
c) reclamantul poate ctiga dac face proba dobndirii dreptului
su prin uzucapiune.
10. Dac ntr-o aciune n revendicare imobiliar ambele pri au
titlu i cele dou titluri provin de la acelai autor i au fost nscrise n
cartea funciar:
a) dobnditorul anterior de bun-credin i cu titlu oneros poate
avea ctig de cauz chiar dac dobnditorul ulterior i cu titlu gratuit
i-a nscris primul titlul n cartea funciar;
b) va avea ctig de cauz cel care se afl n posesia imobilului;
c) va ctiga, n toate cazurile, cel al crui titlu are data mai veche.
94
11. Dac ntr-o aciune n revendicare imobiliar numai reclamantul

are titlu:
a) aciunea trebuie admis n toate cazurile;
b) prtul poate ctiga numai dac este posesor de bun-credin;
c) aciunea se va respinge dac prtul dovedete c titlul
reclamantului este lovit de nulitate absolut.
12. Dac ntr-o aciune n revendicare imobiliar niciuna dintre pri
nu dovedete un mod de dobndire a proprietii, va avea ctig de
cauz:
a) reclamantul;
b) prtul;
c) partea a crei posesie este mai caracterizat.
13. Pentru a fi respins aciunea n revendicare mobiliar exercitat
mpotriva unui ter dobnditor, este necesar, ntre altele, ca:
a) posesia terului dobnditor s fie util;
b) posesia terului dobnditor s fie de bun-credin;
c) bunul s fi ieit din posesia proprietarului fr voia sa.
14. Proprietarul bunului mobil pierdut sau furat este ndreptit s
exercite aciunea n revendicare:
a) n termen de cel mult trei ani de la data pierderii sau furtului,
indiferent de persoana care stpnete bunul;
b) numai dac bunul se afl n stpnirea unui ter de rea-credin;
c) n termen de cel mult trei ani de la data pierderii sau furtului, dac
bunul se gsete la un posesor de bun-credin.
15. Aciunea n revendicare mobiliar:
a) se va respinge n toate cazurile n care posesorul este de buncredin;
b) este o aciune real i posesorie;
c) poate fi admis dac este exercitat mpotriva posesorului de reacredin.
16. Pentru a fi aplicabil art. 1909 alin. (1) C. civ. (i deci a se respinge aciunea n revendicare mobiliar), buna-credin trebuie s existe:
a) pe tot parcursul exercitrii posesiei;
b) la momentul intrrii efective n posesia bunului mobil;
95
c) la momentul ncheierii actului juridic, chiar dac intrarea n

posesie are loc ulterior.
17. Se va respinge aciunea n revendicarea bunului mobil pierdut
de ctre proprietar ori de cte ori posesorul:
a) s-a ncrezut, la data intrrii n posesie, n aparena de proprietar a
celui care i-a vndut i predat bunul cu mai mult de 3 ani nainte de
introducerea aciunii;
b) a cumprat, de bun-credin fiind, bunul de la o consignaie;
c) a exercitat o posesie de peste 3 ani asupra bunului respectiv.
18. Bunul mobil care i-a fost furat proprietarului:
a) poate fi revendicat de la orice ter dobnditor dac nu au trecut
mai mult de 3 ani de la data furtului;
b) nu poate fi revendicat de la terul dobnditor de bun-credin i
cu titlu oneros;
c) poate fi revendicat de la terul de rea-credin, chiar dac acesta a
exercitat o posesie de 3 ani asupra bunului respectiv.
19. n cazul admiterii aciunii n revendicare, prtul este ndreptit
s solicite obligarea proprietarului s i restituie:
a) cheltuielile necesare, precum i cheltuielile utile, ns, n privina
acestora din urm, numai n limita sporului de valoare adus lucrului;
b) toate cheltuielile pe care le-a fcut cu lucrul;
c) numai cheltuielile fcute cu conservarea lucrului.
20. n cazul admiterii aciunii n revendicare imobiliar:
a) imobilul se restituie liber de sarcinile cu care a fost grevat de prt;
b) toate fructele culese pn la rmnerea definitiv a hotrrii de
admitere se cuvin prtului;
c) prtul nu are dreptul la restituirea cheltuielilor voluptoarii, chiar
dac a fost de bun-credin.
21. n cazul admiterii aciunii n revendicare:
a) cheltuielile necesare vor fi restituite posesorului numai n msura
sporului de valoare adus bunului;
b) posesorul va pstra fructele percepute n intervalul de timp n care
a fost de bun-credin;
96
c) dac bunul neasigurat piere fortuit, posesorul de rea-credin va

restitui, ca regul, doar fructele percepute.
22. ntr-o aciune n revendicare, prtul care a fost posesor de reacredin:
a) nu este ndreptit s invoce uzucapiunea;
b) la cererea reclamantului, va restitui fructele percepute sau va fi
obligat la contravaloarea fructelor pe care le-a valorificat, precum i la
contravaloarea fructelor nepercepute din neglijena sa;
c) nu poate obine contravaloarea cheltuielilor fcute cu conservarea
lucrului revendicat.
23. Ca urmare a admiterii aciunii n revendicare, prtul este obligat
s restituie bunul ctre proprietar:
a) n toate cazurile, inclusiv atunci cnd aciunea a fost exercitat de
creditorii chirografari ai proprietarului;
b) n natur sau prin echivalent, la alegerea prtului:
c) doar dac bunul exist n materialitatea sa.
Rezolvri spee
1. Instana va respinge excepia, deoarece hotrrea pronunat n
posesoriu nu are putere de lucru judecat n petitoriu.
2. Prin susinerea c hotrrea judectoreasc invocat de prt nu
reprezint titlu de proprietate, deoarece nu are caracter constitutiv, ci
declarativ de drepturi, instana a ignorat efectele hotrrii de partaj prin
care se recunoate dreptul dobndit prin succesiune. Or, succesiunea
este, potrivit art. 644 C. civ., un mod de dobndire a proprietii.
Prin urmare, instana trebuia s constate c prtul a opus i el un
titlu valabil de proprietate hotrrea prin care s-a dispus ieirea din
indiviziune , n funcie de care urma s se stabileasc linia de hotar
dintre proprietile prilor i dac prtul deine fr drept o suprafa
de teren proprietatea reclamantei.
Neprocednd astfel, instana a aplicat greit dispoziiile art. 480
C. civ. Acest lucru a dus i la o greit aplicare a art. 584 C. civ., care
prevede c orice proprietar poate ndatora pe vecinul su la grniuirea
proprietii lipite de a sa (I.C.C.J., Secia civil i de proprietate
intelectual, decizia nr. 1213 din 17 februarie 2005, n nalta Curte de
97
Casaie i Justiie. Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2006, p. 13-15).
3. Reclamantul avea la ndemn i calea aciunii n evacuare,
deoarece tolerarea prtului vreme relativ ndelungat a creat aparena
existenei ntre pri a unui raport juridic obligaional prin care s-a
transmis folosina (a se vedea i C.A. Bucureti, Secia a IV-a civil,
decizia nr. 2061 din 3 decembrie 2007, n C.P.J.C. 2007, Ed. Wolters
Kluwer, Bucureti, 2009, p. 51 i urm., cu precizarea c n aceast
decizie se ofer o alt motivare, pe care o considerm eronat).
4. Din probatoriul administrat, reiese c actul intitulat contract
provizoriu de vnzare-cumprare din 2 martie 1950, precum i
contractul de vnzare-cumprare definitiv, datat 10 aprilie 1950, nu
sunt de natur s transmit dreptul de proprietate din patrimoniul
proprietarilor tabulari n patrimoniul antecesorilor reclamanilor. Primul
dintre nscrisuri reprezint o promisiune de vnzare-cumprare, deci un
antecontract, iar al doilea, dei dorit a opera transferul dreptului de
proprietate, nu are acest efect, ntruct nu este ncheiat n forma
autentic cerut de legea n vigoare la acel moment.
Pe de alt parte, declaraia autentificat, dat de vnztor la data de
27 iunie 1951, nu face dect s recunoasc existena acestui antecontract de vnzare-cumprare ncheiat ntre cele dou pri contractante i
s certifice primirea parial a preului, respectiv existena unui rest de
achitat. Aceast declaraie nu poate suplini consimmntul prilor
contractante, consimmnt ce trebuia exprimat n form autentic i n
prezena cruia ar fi operat n mod valabil transferul dreptului de
proprietate. n plus, declaraia autentic a fost ntocmit ulterior aplicrii
msurii naionalizrii, dup ce operase trecerea dreptului de proprietate
asupra imobilului n favoarea statului.
Conform art. 17 din Decretul-lege nr. 115/1938, dreptul de proprietate n regim de carte funciar se dobndete numai prin nscrierea n
cartea funciar.
Aplicarea Decretului nr. 92/1950, n temeiul cruia dreptul de
proprietate a intrat n patrimoniul statului romn, mpiedic transmiterea
dreptului de proprietate n patrimoniul promitenilor-cumprtori i face
inadmisibil exercitarea unei aciuni n prestaie tabular, ce urmrete
valorificarea unui antecontract.
Cumprtorul din antecontractul de vnzare-cumprare, ncheiat
anterior Decretului nr. 92/1950, nu are legitimare a revendica locuina,
98
deoarece nu a dobndit proprietatea n baza actului sub semntur

privat ncheiat cu proprietarul vnztor care, conform crii funciare,
era titularul dreptului de proprietate la data naionalizrii (I.C.C.J., Secia
civil, decizia nr. 3829 din 5 noiembrie 2002, www.scj.ro).
5. Contrar soluiei pronunate, inclusiv de instana suprem, n
aceast spe (I.C.C.J., Secia civil, decizia nr. 2646 din 2 iulie 2002,
www.scj.ro), considerm nelegal aprecierea lipsei calitii procesuale
pasive a chiriailor care ocupau imobilul revendicat, cu motivarea
calitii lor de simpli detentori precari, i nu posesori.
Aciunea n revendicare este acea aciune n justiie prin care reclamantul, care pretinde c este proprietarul unui bun individual determinat cu privire la care a pierdut posesia, solicit obligarea prtului,
care stpnete bunul respectiv, s i recunoasc dreptul de proprietate
i s i restituie bunul.
ntr-o aciune n revendicare, calitatea procesual activ aparine
proprietarului, iar calitatea procesual pasiv revine celui care stpnete, ca posesor sau chiar ca detentor, bunul revendicat.
6. Instana va respinge excepia lipsei calitii procesuale active.
n cazul n care unul dintre coproprietari nstrineaz bunul n
materialitatea sa unui ter care cunoate situaia bunului achiziionat,
soarta acestui act juridic depinde de rezultatul partajului; dac bunul
este atribuit la partaj coproprietarului nstrintor, actul rmne valabil
i dreptul dobnditorului se consolideaz retroactiv, iar dac bunul
nstrinat cade n lotul altui coprta, actul juridic de nstrinare va fi
desfiinat retroactiv pentru lipsa calitii de proprietar a nstrintorului.
Deci, vnzarea bunului indiviz transfer cumprtorului un drept de
proprietate rezolubil. De aceea, pendente conditione, bunul care a
format obiectul actului de nstrinare afectat de o condiie rezolutorie
aparine la doi proprietari: transmitorul are un drept de proprietate
supus condiiei suspensive, iar dreptul dobnditorului este supus
condiiei rezolutorii. n consecin, pentru acesta din urm, pendente
conditione, se consum un raport juridic pur i simplu, n temeiul cruia
dobnditorul i exercit dreptul dobndit fr a fi afectat de modalitate.
Deci, dac bunul este individual determinat, dreptul de proprietate are
un exerciiu deplin, considerent pentru care titularul poate face asupra
bunului toate actele ca i oricare alt proprietar, inclusiv s introduc o
aciune n revendicare mpotriva celui care i-a tulburat linitita posesie
99
i folosin (a se vedea i C.A. Suceava, Secia civil, decizia nr.

1678/1999, n Jurispruden civil comentat a naltei Curi de Casaie
i Justiie i a altor instane judectoreti, de P. Perju, Ed. C.H. Beck,
Bucureti, 2007, p. 66).
7. Instana va admite aciunea n revendicare, deoarece titlul originar
de proprietate este preferabil titlului subdobnditorului de bun-credin, dar care a dobndit de la un neproprietar (a se vedea i C.A. Bucureti, Secia a III-a civil i pentru cauze cu minori i familie, decizia
nr. 869 din 15 mai 2007, n C.P.J.C. 2007, Ed. Wolters Kluwer,
Bucureti, 2009, p. 63 i urm.).
8. Instana a admis aciunea n revendicare, cu motivarea c societile comerciale au dobndit dreptul de proprietate asupra bunurilor
aflate n administrarea lor la data intrrii n vigoare a Legii nr. 15/1990
numai dac bunurile respective intraser n mod legal n proprietatea
statului, ceea ce nu a fost cazul n spe.
9. Instana va admite aciunea n revendicare, deoarece, dei dispoziiile art. 1909 alin. (1) C. civ. nu se refer n mod expres la terul dobnditor cu titlu oneros, aceast condiie rezult att din ansamblul reglementrii instituiei revendicrii mobiliare, ct i din principiul ocrotirii cu precdere a persoanei care dorete evitarea unei pagube fa de
cel care urmrete s pstreze un ctig.
10. Instana va admite aciunea, art. 1909 alin. (1) C. civ. nefiind
aplicabil n spe, deoarece, pentru ipoteza n care intrarea n posesie a
dobnditorului bunului mobil este ulterioar ncheierii actului juridic
dintre el i detentor, buna-credin a terului dobnditor trebuie s existe
n momentul intrrii efective n posesia bunului, nefiind suficient s
existe numai la data ncheierii actului juridic.
11. Instana va admite aciunea n revendicare introdus de B
mpotriva lui C, deoarece bunul a ieit din stpnirea proprietarului fr
acordul acestuia. Avnd ns n vedere locul de unde a fost cumprat
bunul de ctre terul de bun-credin, instana l va obliga pe B ctre C
la plata sumei de 700 de lei, echivalentul preului pltit de ctre acesta
la cumprarea bunului.
100

1. a
2. b
3. b
4. a, c
5. b
6. b
7. a
8. b
9. b, c
10. a
11. c
12. b
13. a, b
14. c
15. c
16. b
17. a
18. a, c
19. a
20. a, c
21. b
22. b
23. c
Capitolul al IV-lea
Posesia
Note de curs
1. Definiia i elementele constitutive ale posesiei

Prin posesie se nelege stpnirea de fapt a unui lucru, care, din
punctul de vedere al posesorului, apare ca o exteriorizare a atributelor
unui drept real principal.
Posesia implic existena simultan a dou elemente constitutive:
elementul material (corpus), care presupune contactul direct,
efectiv cu lucrul i care se poate concretiza fie n acte materiale (stpnirea efectiv a lucrului, culegerea fructelor produse de acesta, efectuarea unor transformri, modificri etc.), fie n acte juridice (nchirierea
lucrului, nstrinarea acestuia etc.);
elementul psihologic sau intenional (animus possidendi sau
animus rem sibi habendi), care se caracterizeaz prin voina celui ce
stpnete lucrul de a se comporta cu privire la acesta ca un proprietar
sau ca un titular al altui drept real principal.
Elementul psihologic este fundamental pentru existena posesiei i
exist att n situaia cnd aceast conduit i are izvorul n convingerea sincer a posesorului c este titularul unui drept real principal
(caz n care posesia este de bun-credin), ct i n situaia n care
posesorul tie sau trebuie s tie c nu este titularul unui drept real
principal (caz n care posesia este de rea-credin).
102
2. Delimitarea posesiei, ca stare de fapt, de alte

situaii juridice
2.1. Posesia, ca stare de fapt, i posesia, ca stare de
drept (posesia, ca atribut al unui drept real principal)
Posesia, ca stare de fapt, nu se confund cu proprietatea sau cu un
dezmembrmnt al acesteia, care reprezint o stare de drept.
Dreptul de proprietate cuprinde ca o prerogativ distinct pe cea a
posesiei, deci, n cazul proprietarului, starea de fapt corespunde cu
starea de drept.
Se pot ntlni ns situaii n care nu exist concordan ntre starea
de fapt i starea de drept, n sensul c lucrul ajunge n posesia unei persoane care nu este titulara unui drept real principal i, cu toate acestea,
simpla stare de fapt a posesiei produce efecte juridice importante.
2.2. Posesia i detenia precar. Intervertirea deteniei precare n posesie

Lipsa elementului psihologic face ca persoana care deine lucrul s
nu aib calitatea de posesor, ci pe aceea de simplu detentor sau, cum se
mai spune, de detentor precar.
Detentorul precar este cel care stpnete lucrul nu pentru sine, ci
pentru altul, cum este cazul, spre exemplu, al locatarului, depozitarului,
comodatarului, uzufructuarului (ns numai n ceea ce privete raporturile
juridice dintre uzufructuar i nudul proprietar), creditorului gajist etc.
Este ns posibil ca detentorul s dobndeasc i elementul animus,
ceea ce nseamn c are loc o intervertire (transformare) a deteniei
precare n posesie.
Articolul 1858 C. civ. prevede patru cazuri de intervertire a deteniei
precare n posesie, anume:
cnd deintorul lucrului primete cu bun-credin de la o ter
persoan, alta dect adevratul proprietar, un titlu translativ de proprietate n privina lucrului pe care l deine (de exemplu, locatarul cumpr
lucrul pe care l deinea n locaiune de la o persoan pe care o crede
motenitorul proprietarului locator, ns cel din urm nu avea aceast
calitate);
Posesia
103
cnd deintorul lucrului neag dreptul celui de la care deine posesia, prin acte de rezisten la exercitarea dreptului acestuia din urm
(spre exemplu, locatarul consider, la un moment dat, c a devenit proprietarul lucrului, astfel nct refuz s mai plteasc chiria, anunndu-l
pe locator despre noua sa poziie i despre justificarea acesteia);
cnd o ter persoan dobndete, cu bun-credin, un lucru de la
un detentor precar, printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate (de exemplu, o persoan cumpr un imobil de la un simplu detentor, creznd c acesta este adevratul proprietar);
cnd se transmite stpnirea lucrului printr-un act cu titlu universal, dac succesorul este de bun-credin (este cazul motenitorului
legal sau al legatarului universal ori cu titlu universal, dac ntre
bunurile succesorale se gsete i un bun proprietatea unui ter i cu
privire la care de cuius exercita doar o detenie precar, iar motenitorul
crede n mod sincer c i acest bun aparinea autorului su).
3. Dobndirea i pierderea posesiei

Pentru a fi dobndit posesia, este necesar s fie ntrunite ambele
sale elemente constitutive.
Nu este ns necesar ca ambele elemente s fie exercitate nemijlocit
de ctre posesor, n sensul c puterea material asupra lucrului poate fi
exercitat nu numai personal de ctre posesor, ci i prin intermediul
altei persoane, caz n care exist o posesie corpore alieno (de exemplu,
posesorul care a nchiriat lucrul exercit puterea material prin
intermediul chiriaului).
n schimb, elementul intenional trebuie exercitat chiar de ctre persoana care pretinde c posed, neputndu-se deci concepe o posesie
animo alieno, afar de cazul celui lipsit de capacitate civil de exerciiu, pentru care reprezentantul legal exercit elementul psihologic.
Proba posesiei implic dovedirea existenei elementelor sale constitutive.
Elementul material al posesiei este destul de uor de probat, datorit
caracterului su obiectiv, iar n acest scop poate fi utilizat orice mijloc
de prob.
Elementul intenional al posesiei este ns mai greu de dovedit, iar n
acest scop legiuitorul a instituit dou prezumii relative. Astfel, potrivit
art. 1854 C. civ., posesorul este presupus c posed pentru sine, sub
104
nume de proprietar, dac nu este probat c a nceput a poseda pentru

altul, deci textul prezum c stpnirea material a unui lucru este o
exprimare a voinei c aceast stpnire se face animo sibi habendi (n
alte cuvinte, legiuitorul prezum existena elementului intenional al posesiei din existena elementului material), permind ns dovada contrar. De asemenea, art. 1855 C. civ. dispune c, ori de cte ori o persoan a nceput a deine un lucru nu ca posesor, ci ca detentor precar,
se presupune c a continuat s rmn detentor precar, pn ce se va
face dovada contrar.
Posesia se pierde dac dispare cel puin unul dintre elementele sale
constitutive. Spre exemplu, se pierde elementul material i, pe cale de
consecin, nsi posesia, atunci cnd lucrul trece, fr acordul posesorului, n stpnirea material a altei persoane, dup cum este posibil s
nceteze elementul intenional, chiar dac stpnirea material continu, cum este cazul n care proprietarul i vinde lucrul, ns predarea
lucrului ctre cumprtor se face ulterior transferului proprietii (aanumitul constitut posesor).
4. Viciile posesiei
n principiu, pentru a produce efectele prevzute de lege, nu este
suficient ntrunirea celor dou elemente constitutive ale posesiei, ci
mai este necesar ca posesia s fie util, adic s fie nsoit de anumite
caliti sau, ntr-o alt exprimare, s fie neviciat.
Articolul 1847 C. civ. enumer calitile cerute pentru a se putea
produce unul dintre principalele efecte ale posesiei (uzucapiunea), iar
art. 1848-1853 C. civ. se refer n mod direct la viciile posesiei, anume:
ntreruperea, discontinuitatea, violena, clandestinitatea i precaritatea.
Concepia Codului civil n ceea ce privete viciile posesiei nu este la
adpost de orice critic, deoarece, pe de o parte, ntreruperea i precaritatea sunt mai mult dect vicii ale posesiei, fiind vorba n realitate de
nsi ncetarea posesiei, iar, pe de alt parte, legiuitorul nostru nu a
reglementat echivocul ca viciu al posesiei.
n ce ne privete, vom reine urmtoarele vicii ale posesiei: discontinuitatea, violena, clandestinitatea i echivocul.
Potrivit art. 1848 C. civ., posesia este discontinu atunci cnd posesorul o exercit n mod neregulat, adic cu intermitene anormale.
Intermitena anormal n exercitarea posesiei este o chestiune de fapt,
Posesia
105
lsat la aprecierea instanei, n funcie de natura bunului posedat. n

orice caz, art. 1850 C. civ. instituie o prezumie legal relativ, potrivit
creia posesorul actual care dovedete c a posedat la un moment dat
este presupus c a posedat n tot timpul intermediar.
Viciul discontinuitii prezint trei caractere juridice:
este un viciu temporar, n sensul c nceteaz dac actele de
exercitare a posesiei devin regulate n raport de natura bunului;
are caracter absolut, n sensul c poate fi invocat de orice persoan
interesat;
se aplic ntr-o msur mai mare bunurilor imobile, avnd n
vedere c n materie mobiliar n frecvente cazuri devine incident
regula nscris n art. 1909 alin. (1) C. civ.
Ct privete viciul violenei, art. 1851 C. civ. dispune c posesia
este tulburat cnd este fundat sau conservat prin acte de violen n
contra sau din partea adversarului.
Viciul violenei posesiei prezint urmtoarele caractere juridice:
este un viciu temporar, ntruct posesia redevine util, sub acest
aspect, de ndat ce actele de violen au ncetat;
este un viciu relativ, deoarece poate fi invocat numai de cel
mpotriva cruia s-a exercitat violena, fa de celelalte persoane posesia
nefiind afectat de acest viciu;
este aplicabil, n aceeai msur, att bunurilor mobile, ct i
bunurilor imobile.
Viciul clandestinitii este prevzut de art. 1852 C. civ.: posesia este
clandestin cnd posesorul o exercit pe ascuns de adversarul su nct
acesta nu este n stare de a putea s o cunoasc.
Clandestinitatea prezint urmtoarele caractere juridice:
este un viciu relativ;
este un viciu temporar, deoarece nceteaz de ndat ce posesia
devine public;
vizeaz ndeosebi bunurile mobile.
Posesia este echivoc atunci cnd nu sunt sigure nici existena, dar
nici lipsa elementului intenional (animus sibi habendi). Este cazul
coproprietarului care efectueaz acte de folosin cu privire la ntregul
bun aflat n coproprietate, fr a rezulta n mod clar dac acestea au fost
fcute n calitate de titular al unei cote-pri din dreptul de proprietate
sau cu voina de a se comporta ca un posesor exclusiv al ntregului bun.
106
5. Efectele posesiei
5.1. Justificarea efectelor posesiei, ca stare de fapt
Posesia, ca stare de fapt, produce importante efecte juridice.
Producerea acestor efecte se justific, n primul rnd, prin aceea c,
n practic, de cele mai multe ori, posesia corespunde nsui dreptului
real principal al crui titular este posesorul, aa nct, ocrotind posesia,
se ocrotete implicit dreptul real respectiv, existnd avantajul c nu va
mai trebui s se fac dovada dreptului real principal, ci doar dovada
posesiei.
Chiar i n cazul n care posesia nu corespunde unui drept real principal, exist o justificare pentru ca aceasta s produc efecte juridice, n
sensul c ocrotirea posesiei urmeaz a fi privit i ca o sanciune
mpotriva lipsei de diligen a titularului dreptului real principal.
5.2. Posesia creeaz o prezumie de proprietate

(art. 1854 C. civ.)
n materie imobiliar, precum i n materie mobiliar, ns numai
dac nu sunt ntrunite toate condiiile necesare aplicrii art. 1909
alin. (1) C. civ., este vorba despre o prezumie legal relativ, iar, atunci
cnd devine incident regula nscris n art. 1909 alin. (1) C. civ.,
prezumia legal este absolut i irefragabil.
5.3. Posesia de bun-credin conduce la dobndirea proprietii fructelor produse de bunul posedat
(art. 485 C. civ.)
Articolul 486 C. civ. stabilete c posesorul este de bun-credin
cnd posed ca proprietar n puterea unui titlu translativ de proprietate,
ale crui vicii nu-i sunt cunoscute.
Trebuie deci s fie vorba despre un titlu care nu provine de la
adevratul proprietar sau care, dei provine de la adevratul proprietar,
nu a transferat dreptul de proprietate, ntruct era lovit de nulitate
relativ sau chiar absolut, n ambele cazuri dobnditorul necunoscnd
aceast mprejurare.
Posesia
107
Se admite c titlul invocat de posesor nu este un element separat de

buna-credin, ci, dimpotriv, este un element intrinsec bunei-credine,
iar, ntruct aceasta din urm se prezum, rezult c nu este necesar ca
posesorul s fac dovada titlului.
Buna-credin trebuie s existe nu numai la momentul intrrii n
posesia bunului, ci i la momentul fiecrei perceperi a fructelor.
5.4. Aciunile posesorii (art. 674-676 C. proc. civ.)

Posesia este protejat prin intermediul unor aciuni n justiie, numite
aciuni posesorii.
Aciunea posesorie este acea aciune n justiie prin care se apr
posesia ca stare de fapt mpotriva oricrei tulburri, pentru a menine
aceast stare ori pentru a redobndi posesia atunci cnd aceasta a fost
pierdut.
Sunt reglementate dou feluri de aciuni posesorii:
a) aciunea posesorie general (aciunea n complngere), care presupune ntrunirea cumulativ a trei cerine, anume:
s nu fi trecut mai mult de un an de la tulburare sau de la deposedare;
reclamantul s fi posedat bunul cel puin un an anterior tulburrii
sau deposedrii;
posesia acestuia s fi fost o posesie util;
b) aciunea posesorie special (aciunea n reintegrare), care l protejeaz pe posesor atunci cnd tulburarea sau deposedarea s-a produs
prin violen i care presupune o singur cerin, anume s nu fi trecut
mai mult de un an de la tulburare sau de la deposedare.
5.5. Posesia exercitat n termenul i n condiiile

prevzute de lege conduce la dobndirea dreptului de
proprietate prin uzucapiune
Posesorul poate dobndi dreptul de proprietate prin uzucapiune
dac a exercitat o posesie util nentrerupt timp de 30 de ani (inclusiv
atunci cnd posesia sa a fost de rea-credin) sau, n cazul n care
posesia imobilului a fost de bun-credin i s-a bazat pe un just titlu,
timp de 10 pn la 20 de ani.
108
1. C.E.D.O., Hotrrea din 24 mai 2006, pronunat n cauza
Weissman i alii c. Romniei, n M. Of. nr. 588 din 27 august 2007
n spe, Curtea observ c formularea art. 485, 486 i 487 din
Codul civil este foarte clar i nu las loc niciunei ndoieli asupra
obligaiei posesorului unui imobil de a restitui proprietarului real
fructele civile ale acestui imobil. Singura excepie o reprezint cazul
posesiei de bun-credin a imobilului, n virtutea unui titlu translativ de
proprietate ale crui vicii nu sunt cunoscute de posesor. ( 60)
2. C.S.J., Secia civil, decizia nr. 5703 din 14 decembrie 2001
n cazul unei proprieti indivize, coproprietarii sunt presupui c
stpnesc bunul mpreun, motiv pentru care posesia lor, avnd un
caracter echivoc, nu este apt a fundamenta dobndirea dreptului de
proprietate prin uzucapiune. Viciul echivocitii posesiei poate fi ns
nlturat prin acte din care s rezulte intenia ferm a unuia dintre
coindivizari de a se comporta ca proprietar exclusiv.
n spe, reclamanta a fcut dovada posesiei exclusive n persoana sa
i a autoarei sale, n termenul de uzucapiune prevzut de lege. n acest
sens, s-a produs o intervertire a posesiei comune (animus condomini) n
posesie exclusiv (animus domini) prin acte precum nchirieri, ncasri
de venituri, achitri de impozite, efectuarea unor lucrri de construcii i
reparaii eseniale la imobil, care a fost refcut n procent 70%.
De aceea, este fr relevan n spe faptul c drepturile indivize ale
recurentelor-prte sunt stabilite prin certificate de motenitor, deoarece
acestea nu constituie titluri de proprietate, ci doar atest calitatea de
motenitor i ntinderea drepturilor succesorale.
Cnd unul dintre motenitori stpnete exclusiv, sub nume de
proprietar, un bun succesoral, n condiiile unei posesii utile, el poate
dobndi prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra acelui bun.
Aceasta rezult din prevederile art. 729 C. civ., din al crui coninut se
desprinde, printre altele, ideea c mpreala nu poate fi cerut atunci
cnd unul dintre motenitori opune prescripia.
109
Posesia
Spee
1. Reclamanta V.M. l-a chemat n judecat pe prtul S.P., pentru ca
instana s constate dobndirea dreptului de proprietate asupra unei
construcii prin uzucapiune. n motivare, reclamanta a susinut c a
locuit n imobilul proprietatea lui S.P. o lung perioad de timp, n
calitate de chiria, dar c, de-a lungul timpului, a efectuat mai multe
mbuntiri la imobil, lucrri care au avut drept efect intervertirea
precaritii sale n posesie util.
Cerin: Artai, prin raportare la dispoziiile art. 1858 C. civ., ce a
hotrt instana i cu ce motivare.
2. La data de 1 septembrie 2009, A i-a vndut lui B un teren agricol,
prile stabilind c preul convenit va fi pltit la 1 octombrie 2009, cnd
se va preda i terenul. n contract nu s-a prevzut nimic n legtur cu
recolta existent pe acel teren.
Cerin: Artai motivat dac A este ndreptit s culeag pentru sine
recolta.
3. X l-a chemat n judecat pe Y, solicitnd obligarea acestuia la
plata contravalorii recoltei culese de prt n ultimii 3 ani de pe terenul
proprietatea reclamantului.
Y s-a aprat artnd c a cules recoltele n calitate de posesor de
bun-credin, avnd n vedere faptul c a cumprat terenul respectiv
de la Z, despre care nu tia c nu este adevratul proprietar, cu att mai
mult cu ct, la data ncheierii contractului dintre el i Z, acesta din urm
era nscris ca proprietar n cartea funciar.
n replic, X a menionat c nu a avut cunotin de existena
contractului dintre Z i Y i nici de posesia exercitat de Y, ceea ce face
ca respectiva posesie s nu fie util i, prin urmare, s nu produc efecte
juridice.
ntrebri:
1. Care sunt viciile posesiei i n ce constau acestea?
2. Ce va hotr instana i cu ce motivare?
4. Reclamanii C.M, C.C., C.V. i B.M.M., n contradictoriu cu
prtul statul romn, prin Ministerul Finanelor, au solicitat obligarea
prtului la plata sumei de aproximativ 400.000 RON reprezentnd
fructe civile culese fr titlu n perioada 1957 i pn la zi, fructe
110
aferente a dou imobile situate n Tecuci, precum i obligarea la plata

dobnzilor aferente sumelor menionate reprezentnd daune-interese n
valoare de aproximativ 40.000 RON.
n fapt, calitatea reclamanilor de proprietari s-a stabilit cu autoritate
de lucru judecat ntr-o alt aciune n revendicare soluionat de
Tribunalul Galai, cnd s-a mai stabilit i c cele dou imobile
menionate au fost demolate n anul 1957, pe locul lor edificndu-se
parte din actuala Pia Central a Municipiului Tecuci, c imobilele au
fost preluate fr titlu i faptul demolrii este imputabil statului romn.
n asemenea condiii, statul romn a fost obligat la plata unei sume de
bani reprezentnd revendicare prin echivalent, iar hotrrea judectoreasc a fost executat la 25 mai 2004.
Prin ntmpinare, prtul a solicitat respingerea aciunii, avnd n
vedere c reclamanii au primit deja despgubiri bneti, pentru c, fr
titlu valabil, statul le-a preluat dou imobile cu destinaia case de locuit.
Tot prin ntmpinare, prtul a invocat i prescripia dreptului
material la aciune, avnd n vedere dispoziiile art. 3 din Decretul
nr. 167/1958 privitor la prescripia extinctiv, excepie la care reclamantul a rspuns, artnd c aciunea prin care se apr un drept de
uzufruct este imprescriptibil extinctiv.
5. La data de 11 decembrie 2009, X a introdus o aciune posesorie
mpotriva lui Y. n motivarea aciunii, reclamantul a artat c a cumprat de la Z, prin act autentic ncheiat la 7 decembrie 2009, imobilul
aflat n stpnirea prtului.
Y s-a aprat artnd i dovedind c a intrat n posesia imobilului n
baza unui antecontract de vnzare-cumprare ncheiat cu Z la data de
12 septembrie 2008, care ns nu a mai fost urmat de ncheierea
contractului translativ de proprietate.
ntrebare: Ce va hotr instana i cu ce motivare?
6. X a intentat o aciune posesorie mpotriva lui Y, artnd i
dovedind c a exercitat o posesie asupra terenului ce formeaz obiectul
aciunii de peste 3 ani, dar c, n ultimele 3 luni, prtul svrete acte
repetate de tulburare a posesiei.
Prtul s-a aprat susinnd c reclamantul nu are titlu de proprietate
asupra terenului respectiv, c acesta a intrat n stpnirea imobilului n
mod abuziv, prin acte de violen exercitate mpotriva fostului posesor,
Posesia
111
i c, fiind o posesie de rea-credin, aceasta nu se bucur de protecie

juridic pe calea aciunii posesorii.
Cerin: Artai motivat dac sunt ntemeiate aprrile prtului.
7. A a introdus o aciune posesorie mpotriva lui B, solicitnd
instanei s l oblige s i lase n posesie, pe o perioad de 3 ani, terenul
coproprietatea prilor. n motivarea aciunii se arat c, dei ambele
pri au fiecare cte o cot-parte de din dreptul de proprietate asupra
terenului, de 3 ani, prtul a transformat posesia din comun n exclusiv, comportndu-se ca i cum ar fi proprietar exclusiv al terenului,
astfel nct se impune recunoaterea unei posesii exclusive n favoarea
reclamantului o perioad de timp egal cu cea n care terenul s-a aflat
n stpnirea exclusiv a prtului.
8. Prin cererea introductiv de instan, reclamanii V.I. i M.M. au
solicitat obligarea prtului S.I. s le lase panica posesie a suprafeei de
744 mp teren intravilan, situat n comuna B, jud. T.
n fapt, la data de 26 aprilie 1993, reclamanii au fost pui n posesia
terenului n litigiu de ctre comisia funciar. Dup punerea n posesie,
prtul nu le-a permis s foloseasc terenul, utiliznd n acest sens acte
de violen i ameninri.
n aprare, prtul a artat c n cauz nu sunt ntrunite condiiile
prevzute de art. 1846-1847 C. civ. i nici condiia exercitrii posesiei
asupra terenului de ctre reclamani cel puin un an.
9. Reclamantul B.A. a solicitat, n contradictoriu cu prtul M.C.,
obligarea acestuia din urm la a-i recunoate i preda posesia suprafeei
de 599 mp teren situat n Municipiului Botoani, str. V nr. 9.
Reclamantul a artat c justific n mod legitim posesia pentru
suprafaa de 616 mp aferent casei pe care a cumprat-o la 29
octombrie 1976 i c prta M.C., mpreun cu funcionari ai primriei,
n intenia de a-l deposeda de 599 mp, i-au tulburat posesia la 15
ianuarie 1999, cnd i-a fost msurat curtea i i s-au btut rui.
n ntmpinare, prtul s-a aprat susinnd c posesia reclamantului
este nelegal i c somarea acestuia de a-i retrage gardul la limita suprafeei de 200 mp este justificat de sentina civil nr. 6472 din 2 octombrie
112
1998 a Judectoriei Botoani, prin care s-a dispus, n contradictoriu cu

Consiliul local Botoani, punerea n posesie a lui M.C. cu 833 mp.
Prima instan a respins ca inadmisibil aciunea posesorie.
Teste gril
1. Posesia de rea-credin:
a) se caracterizeaz prin lipsa elementului animus sibi habendi;
b) poate conduce la dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune;
c) nu produce vreun efect juridic.
2. Posesia nceteaz n cazul:
a) nstrinrii bunului, chiar i atunci cnd acesta rmne n detenia
nstrintorului;
b) pierderii capacitii de exerciiu a posesorului;
c) nchirierii bunului.
3. Detenia se transform n posesie n toate cazurile n care:
a) se cumpr un imobil de la un simplu detentor, cumprtorul
creznd sincer c vnztorul este adevratul proprietar;
b) ntre bunurile succesorale se afl i un bun proprietatea unui ter;
c) chiriaul nu mai pltete chiria.
4. Posesia:
a) viciat este lovit de nulitate relativ;
b) creeaz o prezumie de proprietate;
c) trebuie, spre a nu fi viciat, s fie, printre altele, de bun-credin.
5. Posesia:
a) corespunde ntotdeauna unui drept real principal;
b) este discontinu atunci cnd a intervenit o cauz de ntrerupere a
uzucapiunii;
c) conduce la dobndirea fructelor dac posesorul este de buncredin.
Posesia
113
6. Posesia:
a) este clandestin dac posesorul o exercit pe ascuns fa de
adversarul su;
b) nu poate fi exercitat corpore alieno;
c) este echivoc atunci cnd lipsete elementul intenional.
7. n materia posesiei, discontinuitatea:
a) echivaleaz cu lipsa posesiei;
b) se aplic bunurilor mobile;
c) este temporar.
8. Ca viciu al posesiei, clandestinitatea:
a) poate fi invocat de orice persoan interesat;
b) se aplic numai bunurilor imobile;
c) este temporar.
9. n materia posesiei, violena:
a) este un viciu permanent;
b) se aplic att n cazul bunurilor mobile, ct i n cazul bunurilor
imobile;
c) poate fi invocat de ctre orice persoan interesat.
10. Posesia este viciat dac:
a) se exercit cu intermitene anormale;
b) este de rea-credin;
c) se exercit prin intermediul unui detentor precar.
11. Precaritatea:
a) este un viciu relativ;
b) echivaleaz cu lipsa elementului psihologic (animus);
c) este un viciu perpetuu, neputnd fi transformat n posesie util.
12. Prezumia de proprietate dedus din faptul posesiei este o
prezumie:
a) relativ, n cazul bunurilor imobile;
b) relativ, n toate cazurile n care posesia se exercit asupra unor
bunuri mobile;
114
c) absolut i irefragabil, n toate cazurile n care posesia se exercit

asupra unor bunuri mobile.
13. n materia dobndirii n proprietate a fructelor de ctre posesorul
de bun-credin, titlul:
a) poate s provin i de la adevratul proprietar;
b) trebuie dovedit separat de buna-credin;
c) este un act juridic netranslativ de proprietate.
14. n privina dobndirii fructelor de ctre posesorul de buncredin:
a) este suficient ca buna-credin s existe la data intrrii n posesie;
b) buna-credin trebuie dovedit de posesor;
c) toate fructele, inclusiv cele civile, sunt dobndite numai dac au
fost percepute (ncasate).
15. n materia dobndirii n proprietate a fructelor de ctre posesorul
de bun-credin, titlul:
a) trebuie s provin de la un neproprietar;
b) este un element intrinsec bunei-credine;
c) trebuie s aib o existen real, nefiind suficient un titlu putativ.
16. Fructele civile ncasate anticipat de ctre posesor se cuvin
acestuia:
a) dac posesia nu s-a exercitat corpore alieno;
b) n toate cazurile n care posesorul a fost de bun-credin la data
ncasrii lor;
c) dac buna-credin a posesorului se menine la data scadenei lor.
17. Posesorul de bun-credin:
a) dobndete att fructele, ct i productele lucrului;
b) nu poate opune buna sa credin ntr-o aciune posesorie exercitat mpotriva sa;
c) nu i pierde aceast calitate, de care se prevaleaz pentru dobndirea fructelor, dect de la data admiterii aciunii n revendicare.
18. Aciunea n complngere:
a) este o aciune real i petitorie;
115
Posesia
b) nu mai poate fi exercitat dac a trecut mai mult de un an de la

tulburare sau deposedare;
c) poate fi exercitat numai dac posesia reclamantului a fost de
bun-credin.
19. n cazul deposedrii prin violen:
a) aciunea posesorie introdus de detentorul precar nu poate fi
respins pentru motivul c acesta nu este adevratul proprietar;
b) aciunea posesorie trebuie introdus, sub sanciunea nulitii, n
termen de un an de la data deposedrii;
c) posesia celui care a svrit actul de deposedare nu poate
conduce, n niciun caz, la dobndirea proprietii prin uzucapiune.
20. Pentru admiterea aciunii posesorii n reintegrare, trebuie:
a) s nu fi trecut mai mult de un an de la tulburare sau de la
deposedare;
b) reclamantul s fi posedat bunul cel puin un an anterior tulburrii
sau deposedrii;
c) posesia reclamantului s fi fost neviciat.
Rezolvri spee
1. Instana a respins cererea.
Precaritatea posesiei, nsemnnd deinerea lucrului pentru altul,
reprezint chiar lipsa posesiei, iar, conform art. 1855 C. civ., persoana
care a nceput a poseda pentru altul, este prezumat c a conservat
aceeai calitate.
n spe, reclamanta a nceput a deine bunul n calitate de chiria i,
n baza textului de lege menionat, se presupune c a continuat aceeai
detenie precar, ntruct efectuarea mbuntirilor la imobil nu se
ncadreaz n niciunul dintre modurile stabilite de textul art. 1858
C. civ., pentru a putea fi considerat o dovad a ncetrii precaritii
posesiei i un semn al nceputului unei posesii utile, sub nume de
proprietar (C.A. Bucureti, decizia nr. 1858 din 19 decembrie 1997, n
C.P.J.C. 1993-1998, Ed. All Beck, Bucureti, 1999, p. 98).
2. Vnztorul a devenit un simplu detentor, astfel c, n lips de
stipulaie contrar n contract, el nu poate dobndi n proprietate
fructele industriale care nu au fost culese anterior nstrinrii.
116
3. Instana va respinge aciunea, deoarece cunoaterea de ctre

proprietar a mprejurrii c bunul su se afla n posesia altei persoane
nu este o condiie ca posesia respectiv s fie util, ct vreme posesia
nu a fost exercitat pe ascuns.
4. Excepia prescripiei extinctive este ntemeiat, n sensul c
dreptul proprietarului de a obine contravaloarea fructelor civile este un
drept de crean, supus termenului de prescripie de 3 ani.
Raportat la momentul introducerii cererii, rezult c perioada pentru
care puteau fi solicitate fructele civile fr a se putea opune prescripia
este ianuarie 2003 - ianuarie 2006. Cum hotrrea prin care s-au
acordat despgubiri reprezentnd contravaloarea imobilelor a fost executat la data de 25 mai 2004, ulterior acestei date nu se pot acorda
fructe civile.
Pe fondul cauzei, potrivit art. 485 C. civ., posesorul dobndete
fructele numai dac este de bun-credin, iar, potrivit art. 487 C. civ.,
el nceteaz s fie de bun-credin la momentul n care viciile i sunt
cunoscute.
n consecin, la momentul introducerii aciunii n justiie contra
posesorului (2 februarie 1999), prtul a ncetat s mai fie de bun-credin i de la acel moment datoreaz fructele civile. Numai c, datorit
prescripiei extinctive, pot fi acordate doar pentru perioada ianuarie
2003 - mai 2004.
Posesorul de rea-credin, odat cu restituirea fructelor, este obligat
s plteasc i dobnzi, conform art. 1088 i art. 1090 C. civ., de la data
cererii de chemare n judecat (C.A. Galai, decizia civil nr. 329 din
21 mai 2009).
5. Instana va respinge aciunea posesorie, nefiind ntrunite condiiile
exercitrii acesteia, de vreme ce reclamantul nu a exercitat anterior o
posesie asupra imobilului ce formeaz obiectul aciunii.
6. Aprrile prtului nu sunt ntemeiate, deoarece: aciunea posesorie nu pune n discuie dreptul de proprietate; violena, pe de o parte,
este un viciu temporar, posesia devenind util, sub acest aspect, de
ndat ce actele de violen au ncetat, iar, pe de alt parte, este un
viciu relativ, putnd fi invocat numai de cel mpotriva cruia s-a
exercitat violena; nu numai posesia de bun-credin, ci i cea de reacredin se bucur de protecie judiciar pe calea aciunii posesorii.
Posesia
117
7. Instana va respinge aciunea, nefiind ntrunite condiiile exercitrii unei aciuni posesorii. n cazul n care unul dintre coproprietari a
neles s transforme posesia din comun n exclusiv, cellalt coproprietar nu are deschis calea unei aciuni posesorii, ci a unei aciuni n
sistarea strii de coproprietate sau chiar a unei aciuni n partajarea
folosinei.
8. Instana a admis cererea. Potrivit art. 674 alin. (2) C. proc. civ.,
aciunea posesorie special poate fi folosit de persoana posesor,
detentor, proprietar care a fost deposedat sau tulburat n exercitarea
posesiei, prin violen. n cazul aciunii posesorii speciale, nu trebuie
ntrunite condiiile prevzute de art. 1846-1847 C. civ. i nici condiia
exercitrii posesiei cel puin un an anterior deposedrii prin violen
(C.A. Bucureti, decizia nr. 706 din 14 iunie 1995, n C.P.J.C. 19931998, Ed. All Beck, Bucureti, 1999, p. 193).
9. Scopul aciunii posesorii este de apra faptul posesiunii, oblignd
prtul fie s nceteze orice act de tulburare, fie s i restituie reclamantului posesiunea bunului de care acesta a fost deposedat pe cale ilicit.
n spe, reclamantul deine n nume propriu suprafaa de 599 mp
teren din anul 1976, posesia lui fiind public, continu, acesta fiind
cunoscut ca fiind proprietarul terenului.
M.C. nu l-a chemat n judecat pe B.A., ci Consiliul local Botoani,
solicitnd s fie pus n posesie cu suprafaa de 833 mp. Hotrrea prin
care a fost soluionat aceast cerere nu afecteaz posesia util a
reclamantului i nu l poate lipsi pe acesta de dreptul de a-i apra
posesia pe calea aciunii posesorii.
Cum prta M.C. invoc dreptul de proprietate, poate s foloseasc
aciunea n revendicare mpotriva posesorului pe care l consider
neproprietar.
n consecin, soluia primei instane este greit.
118

1. b
2. a
3. a
4. b
5. c
6. a
7. c
8. c
9. b
10. a
11. b
12. a
13. a
14. c
15. b
16. c
17. b
18. b
19. a
20. a
Capitolul al V-lea
Dezmembrmintele dreptului de
proprietate privat
Note de curs
Dezmembrmintele dreptului de proprietate privat sunt acele drepturi reale principale rezultate din separarea atributelor din coninutul
juridic al dreptului de proprietate.
Aceste dezmembrminte, care mai sunt cunoscute sub numele de
drepturile reale principale asupra bunurilor proprietatea altei persoane,
nu desfiineaz dreptul de proprietate, ci doar i limiteaz atributele,
proprietarul fiind lipsit de unele dintre ele.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt opozabile erga
omnes, inclusiv proprietarului, care este obligat s nu fac nimic de
natur a mpiedica exerciiul acestora i care nu le poate desfiina
unilateral.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate existente n dreptul
nostru civil sunt: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie,
dreptul de servitute i dreptul de superficie.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt compatibile numai
cu dreptul de proprietate privat, deoarece dreptul de proprietate public este inalienabil n plenitudinea atributelor sale. ns, acele servitui
care, n realitate, nu reprezint altceva dect restricii normale ale
exerciiului dreptului de proprietate sunt compatibile i cu dreptul de
proprietate public, n msura n care nu ar aduce atingere destinaiei
bunului, anume aceea de a servi uzului i utilitii publice.
120
Seciunea 1. Dreptul de uzufruct

1. Noiune
Uzufructul este acel drept real principal, esenialmente temporar, ce
confer titularului su, numit uzufructuar, atributele usus i fructus
asupra lucrului sau lucrurilor altuia (adic prerogativa de a utiliza lucrul
proprietatea altei persoane i prerogativa de a-i culege fructele), cu
obligaia de a conserva substana i de a restitui proprietarului lucrul sau
lucrurile la ncetarea uzufructului.
Prerogativa dispoziiei rmne la proprietar (care poart denumirea
de nud proprietar).
Ct privete prerogativa posesiei, trebuie reinut c aceasta este
mprit, n mod corespunztor, ntre uzufructuar i nudul proprietar, n
sensul c exist o posesie corespunztoare dreptului de uzufruct, dar i
o posesie corespunztoare nudei proprieti, iar n raporturile dintre
nudul proprietar i uzufructuar, acesta din urm este doar un detentor
precar, deoarece este obligat s i restituie lucrul la ncetarea uzufructului. n alte cuvinte, fa de teri uzufructuarul are calitatea de posesor,
prin exteriorizarea atributelor unui drept real principal, ns fa de
nudul proprietar este numai un detentor precar.
Dreptul de uzufruct este un drept:
real principal;
mobiliar sau imobiliar;
temporar;
intransmisibil, indiferent c ar fi vorba de transmisiune prin act
juridic ntre vii sau de transmisiune mortis causa; prin excepie, art. 488
alin. (2) C. proc. civ. prevede c dreptul de uzufruct asupra unui lucru
imobil poate forma obiectul unei urmriri silite imobiliare.
2. Domeniul de aplicare
Stabilirea domeniului de aplicare a dreptului de uzufruct presupune
identificarea, n funcie de diferite criterii, a categoriilor de bunuri n
legtur cu care se poate constitui un drept de uzufruct.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate privat
121
Sub acest aspect, este de reinut, n primul rnd, c, potrivit art. 520
C. civ., uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri mobile i imobile, fiind ns necesar ca bunurile s nu aparin domeniului public.
Obiectul dreptului de uzufruct l pot forma att un bun individual
determinat (uzufructul cu titlu particular), ct i o universalitate
(uzufruct universal) sau o fraciune dintr-o universalitate (uzufruct cu
titlu universal).
Uzufructul se poate constitui nu numai asupra bunurilor corporale,
ci i asupra bunurilor incorporale (proprietate literar sau artistic,
proprietate intelectual, fond de comer).
ns uzufructul constituit asupra unei creane ori valori mobiliare nu
mai este un drept real, deoarece nici dreptul din care rezult nu este un
drept real. Aadar, aa-numitul uzufruct asupra unui drept de crean nu
este un veritabil drept de uzufruct, fiind n realitate un simplu drept de
folosin a creanei.
ntruct uzufructuarul are obligaia de a conserva substana lucrului
i de a restitui lucrul proprietarului la ncetarea uzufructului, ar rezulta
c dreptul de uzufruct poate avea ca obiect numai bunuri neconsumptibile. Cu toate acestea, art. 526 C. civ. permite constituirea dreptului de
uzufruct i asupra unor bunuri consumptibile (ipotez cunoscut sub
denumirea de cvasiuzufruct), caz n care uzufructuarul dobndete
dreptul de a dispune din punct de vedere material de bunurile respective, cu obligaia de a restitui la ncetarea uzufructului bunuri de aceeai
cantitate, calitate i valoare cu cele primite sau preul acestora.
3. Modalitile de constituire
Dreptul de uzufruct se poate constitui prin acte juridice inter vivos:
n mod direct (convenia ce se ncheie ntre proprietar i cel care
va beneficia de dreptul de uzufruct, deci atunci cnd proprietarul nstrineaz atributele ce compun uzufructul, pstrnd nuda proprietate);
n mod indirect (convenia prin care se transmite nuda proprietate,
transmitorul reinnd pentru sine dreptul de uzufruct de exemplu,
contractul de vnzare-cumprare cu reinerea de ctre vnztor a dreptului de uzufruct viager).
Dreptul de uzufruct se poate constitui i prin acte juridice mortis
causa, testatorul dispunnd printr-un legat instituirea unui drept de
122
uzufruct universal, cu titlu universal sau cu titlu particular n favoarea

unei persoane.
ntruct uzufructul este susceptibil de posesie, se admite c acest
dezmembrmnt al dreptului de proprietate poate fi dobndit i prin
uzucapiune. Problema se pune mai ales n cazul uzucapiunii de 10
pn la 20 de ani, care presupune, ca o condiie special, buna-credin
a uzucapantului, n sensul c, dac uzucapantul a avut convingerea c
a dobndit dreptul de uzufruct de la adevratul proprietar (dei n
realitate el tratase cu un neproprietar), nseamn c el exercit posesia,
de bun-credin fiind, n calitate de uzufructuar, iar nu de proprietar,
astfel nct, ca efect al uzucapiunii prescurtate, va dobndi numai
dreptul de uzufruct, iar nu i dreptul de proprietate.
Printr-un raionament asemntor, se ajunge la soluia potrivit creia
dreptul de uzufruct poate fi dobndit i prin aplicarea dispoziiilor
nscrise n art. 1909 alin. (1) C. civ.
4. Drepturile uzufructuarului
a) Uzufructuarul are dreptul de a cere nudului proprietar predarea n
folosin a bunului.
b) n cursul uzufructului, titularul acestui dezmembrmnt exercit
prerogativele utilizrii (folosirii) bunului i culegerii fructelor produse de
acesta.
Prerogativa folosirii bunului se exercit n aceleai condiii n care
aceasta se exercit de ctre proprietar.
Exercitarea prerogativei de a culege fructele n deplin proprietate
implic distincia ntre:
fructele naturale i industriale, care sunt dobndite de uzufructuar
numai n msura perceperii acestora;
fructele civile, care se dobndesc zi cu zi i deci se cuvin
uzufructuarului n proporie cu durata uzufructului su.
c) Uzufructuarul poate ceda beneficiul (emolumentul) dreptului su,
total sau parial, cu titlu oneros ori cu titlu gratuit. Cednd beneficiul
uzufructului, uzufructuarul rmne mai departe titular al acestui drept
real principal i rspunde n continuare fa de nudul proprietar, terul
beneficiar neintrnd n raport juridic cu nudul proprietar. Aadar, nu
trebuie confundat cedarea beneficiului uzufructului, care este posibil,
123
cu cedarea dreptului de uzufruct, aceast din urm operaiune juridic

nefiind posibil.
d) Uzufructuarul are la ndemn anumite aciuni n justiie pentru
aprarea dreptului su.
Astfel, el poate s exercite aciunea confesorie de uzufruct, prin care
s obin recunoaterea dreptului su i nlturarea oricror tulburri ce
i s-ar aduce, aciune ce poate fi introdus att mpotriva terelor persoane, ct i mpotriva nudului proprietar.
Uzufructuarul, care, aa cum am vzut, are calitatea de posesor n
raport cu terii, poate s exercite mpotriva acestora i aciunea posesorie, solicitnd respectarea posesiei sale ca simpl stare de fapt.
Dac dreptul de uzufruct s-a constituit prin convenie, uzufructuarul
poate s exercite mpotriva nudului proprietar i o aciune personal,
izvort din convenia respectiv (solicitnd, spre exemplu, predarea
folosinei bunului).
5. Obligaiile uzufructuarului
a) La nceputul uzufructului, exist pentru uzufructuar obligaia de a
proceda la inventarierea mobilelor i la constatarea strii imobilelor.
Tot nainte de a intra n folosina bunului, uzufructuarul are obligaia
de a gsi o cauiune, adic de a aduce angajamentul unei tere persoane
care, n caz de insolvabilitate a uzufructuarului, va fi inut s rspund
fa de nudul proprietar.
Nudul proprietar l poate scuti pe uzufructuar de aceast obligaie.
De asemenea, este scutit de aceast obligaie vnztorul sau donatorul
bunului care i-a reinut uzufructul.
b) n timpul exercitrii dreptului de uzufruct, uzufructuarul are obligaia de a folosi lucrul ca un bun proprietar, de unde decurge ndatorirea de a ntreine lucrul n bun stare i, deci, de a face reparaiile de
ntreinere. De asemenea, uzufructuarul mai are obligaia de a-l informa
pe nudul proprietar n legtur cu orice tulburri aduse dreptului de
proprietate de ctre tere persoane, obligaia de a respecta destinaia bunului, precum i obligaia de a suporta cheltuielile i sarcinile obinuite.
c) La ncetarea dreptului de uzufruct (afar de cazul cnd uzufructul
s-a stins prin consolidare sau prin pieirea total a bunului i fr culpa
uzufructuarului), se pune problema lichidrii acestuia, care implic
obligaia uzufructuarului de a restitui bunul nudului proprietar n starea
124
n care l-a primit, cu excepia cvasiuzufructului, cnd va restitui bunuri

de aceeai calitate, cantitate i valoare cu cele primite ori preul
acestora.
Dac este cazul, uzufructuarul va fi obligat la despgubiri pentru eventuala pieire sau deteriorare a lucrului din culpa sa, precum i pentru
nerespectarea oricreia dintre obligaiile sale fa de nudul proprietar.
6. Drepturile nudului proprietar

Nudul proprietar beneficiaz de ius abutendi, precum i, n raporturile cu uzufructuarul, de ius possidendi, iar de aici decurg urmtoarele
drepturi:
a) dreptul de a dispune de bun, inclusiv prin nstrinare, ns cu respectarea atributelor ce aparin uzufructuarului, ceea ce nseamn c
obiectul nstrinrii l va constitui doar nuda proprietate;
b) dreptul de a beneficia de productele bunului (aceasta, deoarece
perceperea lor consum substana bunului, ceea ce implic o dispoziie
material);
c) posibilitatea de a exercita aciunile n justiie n vederea aprrii
drepturilor conferite de nuda proprietate: aciunea n revendicare, aciunea posesorie, aciunea personal izvort din convenia de constituire
a dreptului de uzufruct, aciunea negatorie.
7. Obligaiile nudului proprietar

Principala obligaie ce revine nudului proprietar este o obligaie
negativ, anume aceea de a nu mpiedica ori stnjeni exerciiul dreptului de uzufruct.
Ca obligaii pozitive, nudul proprietar are ndatorirea de a suporta
cheltuielile i sarcinile extraordinare ale bunului (ns uzufructuarul nu
are dreptul de a fi indemnizat i pentru mbuntirile aduse bunului,
chiar dac prin intermediul lor s-ar fi sporit valoarea acestuia), iar dac
dreptul de uzufruct s-a constituit printr-o convenie cu titlu oneros,
exist i obligaia de garanie pentru eviciune.
125
8. Stingerea uzufructului
Dreptul de uzufruct nceteaz prin urmtoarele moduri:
prin moartea uzufructuarului persoan fizic, dreptul de uzufruct
neputndu-se transmite motenitorilor titularului, ntruct este un drept
cel mult viager. n cazul uzufructuarului persoan juridic, dreptul de
uzufruct nu poate trece peste 30 de ani, deci, ntr-o asemenea situaie,
dreptul de uzufruct se va stinge la mplinirea a 30 de ani de la data
constituirii (desigur, dac ntre timp nu a intervenit o alt cauz de
stingere);
dac prin convenia de constituire a fost prevzut un termen
extinctiv, dreptul de uzufruct nceteaz prin ajungerea la acel termen;
prin consolidare, adic atunci cnd calitatea de uzufructuar i cea
de nud proprietar se ntrunesc asupra aceleiai persoane;
prin neexercitarea sa timp de 30 de ani, deci prin prescripie
extinctiv;
pieirea total a bunului (dac bunul a pierit n parte, uzufructul
continu asupra prii rmase);
abuzul de folosin din partea uzufructuarului, caz n care instana,
sesizat de ctre nudul proprietar, va pronuna decderea uzufructuarului din dreptul su;
prin renunarea uzufructuarului la dreptul su (ns, potrivit
art. 562 C. civ., creditorii uzufructuarului pot solicita anularea renunrii
fcute n paguba lor);
prin desfiinarea, pe motiv de nulitate sau rezoluiune, a titlului de
proprietate al nudului proprietar;
prin desfiinarea titlului prin care s-a constitui dreptul de uzufruct;
prin exproprierea imobilului pentru cauz de utilitate public.
Seciunea a 2-a. Dreptul de uz i

dreptul de abitaie
Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt varieti ale dreptului de
uzufruct. n ambele cazuri, titularul dobndete prerogativa de a folosi
bunul i prerogativa de a-i culege fructele numai pentru nevoile lui i
ale familiei sale.
126
Tocmai de aceea, ambelor drepturi reale li se aplic regulile din

materia uzufructului referitoare la constituirea i la stingerea dreptului,
precum i la raporturile juridice dintre nudul proprietar i titularul
dezmembrmntului.
Deosebirea dintre dreptul de uz i dreptul de abitaie const n
obiectul lor, n sensul c, atunci cnd acest obiect este o locuin,
suntem n prezena unui drept de abitaie, iar n toate celelalte cazuri, a
unui drept de uz. ntr-o alt formulare, se poate spune c dreptul de
abitaie este un drept de uz avnd ca obiect o locuin.
Dreptul de uz are un caracter strict personal, neputnd fi cedat sau
nchiriat altuia.
Caracter strict personal are i dreptul de abitaie, ns, n mod excepional, titularul acestuia are dreptul la fructe civile, art. 572 alin. (2)
C. civ. dispunnd c el poate nchiria altei persoane partea din cas pe
care nu o locuiete (titularul nu ar putea ns nchiria casa n ntregime).
Prin Legea nr. 319/1944 se recunoate soului supravieuitor un drept
legal de abitaie asupra locuinei ce a aparinut soului decedat (indiferent de motenitorii cu care vine n concurs), dac sunt ndeplinite,
cumulativ, urmtoarele condiii:
soul supravieuitor s fi locuit la data deschiderii succesiunii n
locuina respectiv;
soul supravieuitor s nu aib o locuin proprie;
locuina s fac parte din masa succesoral;
soul supravieuitor s nu devin, prin motenire, singurul proprietar al locuinei;
de cuius s nu fi dispus, prin legat, altfel.
Spre deosebire de dreptul comun, acest drept de abitaie al soului
supravieuitor prezint unele particulariti, n sensul c titularul nu este
inut de cauiunea prevzut de art. 566 C. civ. i nu poate ceda sau
nchiria dreptul su n nicio situaie. Ceilali motenitori vor putea cere
restrngerea dreptului de abitaie, dac locuina nu este necesar n
ntregime, ori pot procura soului supravieuitor o alt locuin.
127
Seciunea a 3-a. Servituile

1. Noiune i caractere juridice
Articolul 576 C. civ. definete servitutea ca fiind o sarcin impus
asupra unui imobil pentru uzul i utilitatea unui imobil avnd un alt
stpn (proprietar).
Din aceast definiie rezult urmtoarele caractere juridice ale
dreptului de servitute, ca dezmembrmnt al dreptului de proprietate:
servitutea constituie un ius in re aliena, adic un drept real constituit asupra bunului altei persoane dect titularul dreptului de servitute;
servitutea presupune obligatoriu dou bunuri imobile (nu neaprat
vecine) prin natura lor, ce aparin la doi proprietari diferii, dintre care
imobilul n folosul cruia se instituie servitutea poart denumirea de
fond dominant, iar imobilul grevat de aceast sarcin se numete fond
aservit (aadar, servitutea este ntotdeauna un drept imobiliar);
servitutea este un accesoriu al fondului. n consecin, ea nu poate
fi desprit de fond pentru a constitui un drept de sine stttor; este
inadmisibil nstrinarea sau ipotecarea dreptului de servitute n mod
distinct de nstrinarea sau ipotecarea fondului dominant; dreptul de
servitute se transmite odat cu fondul dominant, chiar n lipsa unei
stipulaii exprese n acest sens n actul juridic de nstrinare a fondului
dominant; sarcina ce corespunde dreptului de servitute urmeaz fondul
aservit n minile oricrui dobnditor al acestuia (sub condiia respectrii formalitilor de publicitate imobiliar);
servitutea are un caracter perpetuu (ce decurge din caracterul
accesoriu), n sensul c, dac prile nu au prevzut un termen i dac
situaia ce a generat servitutea se menine, dreptul de servitute va dura
ct timp vor exista cele dou fonduri, transmindu-se motenitorilor;
servitutea este indivizibil, n sensul c, dac imobilul este
proprietate comun, servitutea nu se poate stabili asupra, respectiv n
favoarea acelui bun dect cu consimmntul tuturor coproprietarilor
(coindivizarilor).
128
2. Clasificarea servituilor
ntr-o prim clasificare oferit de Codul civil, ce are drept criteriu
modul de constituire, se deosebesc:
servituile naturale, care i au izvorul n situaia natural a locurilor servitutea de scurgere a apelor naturale (art. 578 C. civ.), servitutea izvorului (art. 579-581 C. civ.), servitutea de grniuire (art. 584
C. civ.) i servitutea de ngrdire (art. 585 i art. 600 C. civ.);
servituile legale (stabilite prin lege) servitutea referitoare la
zidul, anul sau gardul comun (art. 589 C. civ.), servitutea referitoare la
interdicia de a construi ori de a planta dect cu respectarea unor
condiii i distane fa de hotar (art. 607, art. 608 i art. 610 C. civ.),
servitutea de vedere (art. 611-614 C. civ.), servitutea referitoare la
pictura streinilor (art. 615 C. civ.), servitutea de trecere (art. 616-619
C. civ.) etc.;
servituile stabilite prin fapta omului, adic acele servitui constituite prin convenie, testament sau uzucapiune.
Trebuie reinut c aa-numitele servitui naturale i servitui legale nu
sunt, n realitate, servitui propriu-zise, ci reprezint o concretizare a unor
obligaii legate de necesiti de ordin social, mai ales de meninerea
raporturilor de bun vecintate, obligaii ce funcioneaz, dup caz, bilateral sau unilateral ntre proprietarii celor dou fonduri; n alte cuvinte,
suntem n prezena unor ngrdiri (limitri) ale exerciiului dreptului de
proprietate asupra imobilului ce urmeaz a fi privit ca fond aservit.
Aadar, singurele servitui ce constituie dezmembrminte ale dreptului de proprietate sunt servituile stabilite prin fapta omului.
ntr-o alt clasificare, ce are drept criteriu modul lor de exercitare,
deosebim:
servituile continue, adic acelea care nu necesit mereu intervenia faptei omului pentru a fi meninute, deci ele persist independent de
eventuala pasivitate a titularului;
servitui necontinue, adic acele servitui ce au trebuin de faptul
actual al omului spre a fi exercitate (de exemplu, servitutea de a lua ap
din fntna proprietatea altei persoane).
n funcie de existena sau inexistena unui semn de exteriorizare a
servituii, distingem:
servitui aparente, care se recunosc prin semne exterioare, precum
o u, o fereastr, un apeduct, o potec etc.;
129
servitui neaparente, ce nu au un semn care s exteriorizeze

existena lor (servituile negative, prin nsi natura lor, sunt neaparente).
Este de remarcat c servitutea de trecere poate fi att aparent, ct i
neaparent, dup cum exist sau nu o potec pe fondul aservit.
Combinnd ultimele dou clasificri, rezult c pot exista: servitui
continue i aparente, servitui continue i neaparente, servitui necontinue i aparente, servitui necontinue i neaparente. Interesul acestei
combinri const n aceea c, potrivit art. 623 C. civ., numai servituile
continue i aparente pot fi dobndite prin uzucapiune.
Servituile se mai clasific, din punctul de vedere al obiectului lor,
n:
servitui pozitive, care permit proprietarului fondului dominant de
a efectua anumite acte de folosin asupra fondului aservit, cum este
cazul servituii de trecere, al servituii de a lua ap de la o fntn
situat pe fondul vecinului etc.;
servitui negative, care impun proprietarului fondului aservit
anumite restricii sau chiar mpiedicri n exerciiul dreptului su de
proprietate, ca n cazul servituii de a nu construi sau planta pe o
anumit distan de la linia hotarului.
O alt clasificare a servituilor este oferit de art. 621 C. civ., anume:
servitui urbane, dac sunt stabilite n folosul unei cldiri;
servitui rurale, dac sunt stabilite n folosul unui teren.
3. Servituile stabilite prin fapta omului

Principiul n materie este dat de libertatea constituirii oricror
asemenea servitui, n msura n care nu impun proprietarului fondului
aservit un fapt personal (deci s nu aib ca obiect prestaii personale) i
nu contravin ordinii publice [art. 620 alin. (1) C. civ.].
Aceste servitui se pot constitui:
prin titlu (convenie sau legat). Este de reinut c servituile
neaparente, indiferent dac sunt continue sau necontinue, nu se pot
stabili dect prin titlu (art. 624 C. civ.);
prin uzucapiunea de 30 de ani, ns numai dac este vorba de o
servitute continu i aparent. Trebuie reinut c prin uzucapiune se
poate dobndi chiar o servitute contrar unei servitui legale (de
exemplu, o servitute contrar servituii de vedere la care se refer
art. 611-614 C. civ.);
130
prin destinaia oferit de proprietar. Este vorba despre ipoteza n

care proprietarul a dou fonduri stabilete ntre ele o stare de fapt, care
ar constitui o servitute dac aceste fonduri ar aparine unor persoane
deosebite, iar ulterior proprietarul nstrineaz unul dintre cele dou
fonduri i acest act de nstrinare nu conine vreo clauz care s sting
starea de fapt corespunztoare servituii. Potrivit art. 625 C. civ., prin
destinaia proprietarului se pot constitui numai servitui continue i
aparente. Cu toate acestea, art. 627 C. civ. se refer la stabilirea, prin
destinaia proprietarului, a unor servitui aparente, fr a mai pune
condiia ca acestea s fie i continue (sub incidena acestui din urm
text cade, spre exemplu, servitutea de trecere).
4. Exercitarea dreptului de servitute

4.1. Drepturile i obligaiile proprietarului fondului
dominant
Proprietarul fondului dominant are dreptul de a se folosi de servitute
numai n conformitate cu titlul de constituire, fr a face vreo schimbare
(n fondul dominant sau n fondul aservit) mpovrtoare pentru fondul
aservit.
Dac exercitarea unei servitui (principale) implic i o alt servitute
(accesorie), proprietarul fondului dominant va exercita i aceast din
urm servitute, de exemplu, servitutea de a lua ap din fntna aflat pe
terenul altuia presupune i servitutea de trecere pe acel teren.
Proprietarul fondului dominant poate s exercite o aciune n justiie
specific acestei materii, prin care se apr dreptul de servitute, anume
aciunea confesorie de servitute.
n msura n care servitutea a fost constituit prin convenie, mai
poate exercita mpotriva proprietarului fondului aservit i o aciune
contractual.
n sfrit, n cazul servituilor continue i aparente, titularul dreptului
de servitute are la ndemn i aciunea posesorie (art. 675 C. proc. civ.).
Se admite ns c aciunea posesorie poate fi exercitat i n cazul
servituilor stabilite prin titlu, chiar dac acestea sunt necontinue sau
neaparente.
Obligaia principal a proprietarului fondului dominant, de care
acesta este inut indiferent de modul n care s-a constituit servitutea, este
131
aceea de a efectua, pe cheltuiala sa, toate lucrrile necesare pentru

exercitarea dreptului de servitute. Este ns posibil ca n titlul de stabilire
a servituii s se prevad c aceste cheltuieli sau o parte din ele s fie
suportate de proprietarul fondului aservit.
4.2. Drepturile i obligaiile proprietarului fondului

aservit
Proprietarul fondului aservit are obligaia de a nu face nimic de
natur a diminua sau ngreuna exerciiul servituii.
Dac servitutea, n forma stabilit iniial, a devenit prea mpovrtoare sau dac l mpiedic s fac unele reparaii folositoare, proprietarul fondului aservit poate oferi proprietarului fondului dominant un
loc ce ar avea aceeai ntrebuinare, fr ca titularul dreptului de servitute s poat refuza aceast ofert.
Dac prin titlu s-a stabilit obligaia pentru proprietarul fondului
aservit de a face unele cheltuieli pentru folosirea i pstrarea servituii,
exist posibilitatea de a se scuti de aceast sarcin, prin abandonarea
fondul aservit la dispoziia proprietarului fondului dominant.
Proprietarul fondului aservit poate s exercite anumite aciuni n
justiie. Este vorba de:
aciunea negatorie (spre exemplu, atunci cnd proprietarul fondului dominant continu s exercite servitutea, dei a intervenit o cauz
de stingere a acesteia);
aciunea posesorie (prin care solicit s se nlture tulburarea ce i
se aduce de o persoan care pretinde a exercita o servitute);
aciunile personale ce izvorsc din convenia de constituire a
servituii.
5. Stingerea servituilor
Codul civil reglementeaz modurile de stingere a servituilor stabilite
prin fapta omului, ns unele dintre acestea sunt aplicabile i aanumitelor servitui naturale i servitui legale.
Cauzele de stingere a servituilor sunt urmtoarele:
imposibilitatea material de a mai exercita servitutea, ns, n msura n care dispare mprejurarea ce a generat aceast imposibilitate i
132
nu a trecut termenul de 30 de ani prevzut de art. 640 C. civ., servitutea

va renate n condiiile sale iniiale. Se observ c, n realitate, este
vorba de o cauz de suspendare a exercitrii servituii, iar nu de stingere
a ei, stingerea urmnd a se produce fie prin pieirea lucrului, fie prin
expirarea termenului de 30 de ani;
confuziunea, adic reunirea proprietii fondului dominant i a
proprietii fondului aservit n patrimoniul aceleiai persoane, indiferent
dac aceast persoan este proprietarul fondului dominant, proprietarul
fondului aservit sau un ter care a dobndit att fondul dominant, ct i
fondul aservit (servitutea renate ns dac se desfiineaz actul juridic
n urma cruia s-a produs confuziunea);
prescripia extinctiv (neexercitarea servituii timp de 30 de ani,
termen ce se calculeaz din ziua cnd nu s-a mai exercitat servitutea
necontinu, respectiv din ziua cnd s-a fcut un act contrar servituii
continue);
pieirea fondului aservit;
mplinirea termenului prevzut n titlul de constituire a servituii;
renunarea la servitute din partea titularului;
desfiinarea titlului de proprietate al celui ce a constituit servitutea
sau al celui n folosul cruia s-a constituit servitutea;
desfiinarea titlului prin care s-a constituit servitutea;
exproprierea fondului aservit pentru cauz de utilitate public, cu
excepia acelor servitui care nu sunt altceva dect limitri ale exerciiului dreptului de proprietate i care sunt compatibile i cu dreptul de
proprietate public.
Seciunea a 4-a. Dreptul de superficie

1. Noiune i caractere juridice
Dreptul de superficie este acel drept real principal care const n
dreptul de proprietate pe care l are o persoan, denumit superficiar,
asupra construciilor, plantaiilor sau altor lucrri ce se afl pe o suprafa de teren care aparine unei alte persoane, teren asupra cruia superficiarul are un drept de folosin.
Aadar, dreptul de superficie presupune suprapunerea a dou drepturi de proprietate aparinnd la dou persoane diferite: dreptul de pro-
133
prietate asupra construciei, plantaiei sau altei lucrri, ce aparine

superficiarului, precum i dreptul de proprietate asupra terenului pe
care se afl acestea, care aparine unei alte persoane dect superficiarul.
Pe lng aceste dou drepturi de proprietate mai exist i un drept de
folosin (al superficiarului asupra terenului).
Dreptul de superficie reprezint o derogare de la art. 489 C. civ.,
potrivit cruia proprietatea terenului cuprinde proprietatea a tot ce se
afl pe suprafaa lui, precum i de la art. 482 C. civ., care stabilete c
proprietatea asupra unui lucru d dreptul asupra a tot ce se unete, ca
accesoriu, la acesta.
Dreptul de superficie prezint urmtoarele caractere juridice:
este un drept real imobiliar, purtnd asupra unei suprafee de
teren;
este un drept perpetuu, ntruct exist n timp ct dureaz
construcia, plantaia sau lucrarea (n mod excepional, s-ar putea ntlni
i un drept de superficie temporar, anume dac ntr-un contract de
locaiune s-ar stipula c locatarul are dreptul de a construi sau planta i
c locatorul va deveni proprietarul construciei sau lucrrii numai la
expirarea locaiunii);
nu poate nceta pe calea partajului, ntruct dreptul de proprietate
al superficiarului i dreptul proprietarului terenului nu sunt n stare de
indiviziune, ci sunt dou drepturi distincte.
2. Constituirea dreptului de superficie

Dreptul de superficie se poate constitui prin acte juridice (convenie
i legat) i prin uzucapiune.
Un astfel de drept real principal i poate avea izvorul direct fie n
convenia prin care proprietarul unui imobil compus din teren i construcie transmite dreptul de proprietate doar asupra construciei, ceea ce
nseamn c a constituit un drept de superficie, fie n convenia ncheiat de proprietarul terenului cu cel ce urmeaz a construi, planta sau
edifica o alt lucrare pe terenul respectiv. ntr-o asemenea din urm situaie, dreptul de proprietate asupra construciei, plantaiei sau altei lucrri se dobndete treptat, pe msura ncorporrii materialelor n teren,
ns dreptul de folosin asupra terenului se dobndete din chiar momentul ncheierii conveniei cu proprietarul acestuia, considerndu-se
c acesta din urm este i momentul dobndirii dreptului de superficie.
134
Se admite c dreptul de superficie se poate nate i indirect, adic

dintr-o convenie ce nu a avut ca obiect constituirea dreptului de superficie, ci transmiterea att a dreptului de proprietate asupra construciei,
ct i a dreptului de proprietate asupra terenului, ns, din anumite
motive, nu s-a transferat i acest din urm drept de proprietate.
n toate cazurile de constituire a dreptului de superficie prin convenie, este necesar forma autentic, sub sanciunea nulitii absolute.
Dreptul de superficie se poate constitui i prin act juridic mortis
causa, n msura n care testatorul ar dispune printr-un legat instituirea
unui astfel de drept real principal n favoarea unei persoane.
Ca mod de dobndire a dreptului de superficie, vom reine i uzucapiunea, mai ales atunci cnd este vorba de uzucapiunea de 10 pn la
20 de ani. Ipoteza este urmtoarea: o persoan ncheie o convenie de
constituire (sau de transmitere) a unui drept de superficie cu o alt
persoan dect proprietarul terenului (sau dect adevratul superficiar),
avnd ns convingerea c a tratat cu adevratul proprietar (adevratul
superficiar); posesia util exercitat n termenul prevzut de lege corespunde numai dreptului de superficie, iar nu i dreptului de proprietate
asupra terenului, aa nct, prin uzucapiunea prescurtat, nu se va
dobndi dect dreptul de superficie.
n schimb, dobndirea dreptului de superficie prin uzucapiunea de
30 de ani este mai mult o ipotez teoretic, ntruct, nefiind nevoie nici
de just titlu, nici de bun-credin, este de presupus c posesorul va uzucapa nsui dreptul de proprietate (se poate totui ntlni n cazul celor ce
nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, adic al strinilor i al apatrizilor).
3. Exercitarea dreptului de superficie

Superficiarul exercit asupra construciei, plantaiei sau lucrrii toate
atributele conferite de dreptul de proprietate. Cu privire la terenul pe
care se afl construcia, plantaia sau lucrarea, superficiarul exercit i
atributul folosinei, avnd totodat i o dispoziie material limitat, n
sensul c poate dispune de substana lui, ns numai n limitele impuse
de necesitatea realizrii construciei, plantaiei sau lucrrii (amenajri,
spturi etc.).
Superficiarul poate nstrina sau greva construcia, plantaia sau
lucrarea, fr a fi nevoie de consimmntul proprietarului terenului. n
135
caz de nstrinare, se transmite i dreptul de folosin asupra terenului,

ceea ce nseamn c se nstrineaz nsui dreptul de superficie.
Superficiarul poate s exercite aciunea confesorie, aciunea posesorie, precum i, dac este cazul, aciunea personal izvort din convenia de constituire a dreptului de superficie.
4. Stingerea dreptului de superficie

Dreptul de superficie se stinge:
cnd superficiarul dobndete i dreptul de proprietate asupra terenului sau dac proprietarul terenului dobndete i dreptul de proprietate asupra construciei, plantaiei sau lucrrii;
dac un ter devine proprietar att al terenului, ct i al
construciei, plantaiei sau lucrrii;
n caz de dispariie (pieire total sau desfiinare n totalitate) a
construciei, plantaiei sau lucrrii (dispariia parial nu duce la
ncetarea dreptului de superficie);
la ncetarea contractului de locaiune n care s-a prevzut c
locatarul are dreptul de a construi, planta sau edifica alte lucrri i c
locatorul va deveni proprietarul construciei, plantaiei sau lucrrii
numai la expirarea locaiunii.
1. Trib. Suprem, Colegiul civil, decizia nr. 1122/1966, n C.D. 1966,
Ed. tiinific, Bucureti, 1967, p. 133
Nudul proprietar este ndreptit s l urmreasc pe uzufructuar,
nc n cursul folosinei, pentru executarea obligaiilor sale cu privire la
felul de ntrebuinare i de folosin a bunului, printr-o aciune obinuit
care s nu aib ca scop stingerea uzufructului, ci numai executarea
obligaiilor, i care s se rezolve, n caz de neexecutare, n daune civile.
Raiunea acestei soluii const n aceea c, de vreme ce nudul
proprietar are dreptul s cear, n cursul uzufructului, ncetarea acestuia
prin abuz de folosin, cu att mai mult i are justificarea o aciune prin
care se cere numai executarea obligaiei, aceast cerere fiind mai puin
radical n efectele ei.
136
Prin urmare, n cazul degradrii de ctre uzufructuar a imobilului ce

formeaz obiectul uzufructului, nudul proprietar are dreptul s l acioneze pentru a fi obligat s readuc imobilul n stare de folosin, fr a
cere ns i stingerea uzufructului (art. 541, art. 545 i art. 558 C. civ.).
2. Trib. Suprem, Secia civil, decizia nr. 416 din 28 februarie 1985,
n R.R.D. nr. 1/1986, p. 62
Potrivit art. 572 alin. (2) C. civ., titularul dreptului de abitaie este n
drept s nchirieze partea din cas pe care nu o locuiete.
Ca urmare, titularul dreptului de proprietate asupra casei nu se poate
opune la ncheierea acestui act juridic de ctre titularul dreptului de
abitaie.
nr. 4.826 din 3 iunie 2005, n Dezmembrmintele dreptului de proprietate. Practic judiciar, de M.M. Pivniceru, Ed. Hamangiu, Bucureti,
2007, p. 48
Servitutea, ca sarcin impus asupra unui imobil pentru uzul i
utilitatea altui imobil, este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate. Acest drept are caracter de accesoriu al fondului, de care nu poate
fi desprit spre a forma un drept de sine stttor. Ca atare, sunt lipsite
de relevan juridic considerentele reclamanilor privind schimbarea
titularului dreptului de proprietate asupra terenului formnd fondul
aservit.
Pe de alt parte, acest drept are caracter perpetuu, durnd ct timp va
dura imobilul i situaia din care s-a nscut. Ca atare, nu sunt ntemeiate
criticile privind afectarea dreptului de proprietate, att timp ct reclamanii sunt n continuare titularii dreptului de proprietate, transmis prin
vnzare-cumprare, asupra terenului afectat de aceast sarcin printr-un
drept constituit anterior cumprrii i transmis ca atare.
4. Trib. Suprem, Secia civil, decizia nr. 1198 din 7 iulie 1982, n
R.R.D. nr. 8/1983, p. 60
Este de principiu c servitutea este indivizibil, ntruct se constituie
asupra ntregului imobil aservit i profit ntregului fond dominant. Cnd
unul sau ambele fonduri aparin mai multor coproprietari, constituirea
137
servituii trebuie s se fac n contradictoriu cu toi coproprietarii

fondului.
nr. 7228 din 17 decembrie 2004, n Dezmembrmintele dreptului de
proprietate. Practic judiciar, de M.M. Pivniceru, Ed. Hamangiu,
Bucureti, 2007, p. 49
Dreptul de servitute este un drept real principal derivat, perpetuu i
indivizibil, constituit asupra unui imobil numit fond aservit, pentru uzul
i utilitatea altui imobil, fond dominant, imobile care aparin unor
proprietari diferii.
Astfel fiind, n mod legal au reinut instanele c, n spe, prile
aflndu-se n coproprietate, stabilirea unei servitui este inadmisibil.
6. Trib. Suprem, Secia civil, decizia nr. 783 din 6 iunie 1969, n
R.R.D. nr. 11/1969, p. 175
Prin destinaia proprietarului, care potrivit art. 625 C. civ. ine loc de
titlu numai n privina servituilor continue i aparente, se nelege starea
de lucruri stabilite de proprietarul aceluiai fond ntre dou pri ale
acestui fond, astfel ca una dintre ele s serveasc celeilalte, stare ce
subzist i dup ce fondul a fost desprit prin nstrinare sau partaj,
formnd dou imobile aparinnd a doi proprietari diferii.
Pentru a exista o atare destinaie, este necesar ca ea sa aib un
caracter permanent, de natur a stabili o servitute, iar nu un caracter
provizoriu, dovada putnd fi fcut prin orice mijloc de prob admis de
lege.
ntr-o atare situaie, servitutea ia natere n momentul despririi
fondului.
7. Trib. Suprem, Colegiul civil, decizia nr. 1391 din 1 octombrie
1968, n R.R.D. nr. 3/1969, p. 171
Obligaia de a respecta distana plantaiilor, n sensul art. 607
C. civ., dispare cnd proprietarul fondului a obinut servitutea contrar,
adic dreptul de a avea plantaii la o distan inferioar. O atare
servitute, continu i aparent, poate fi dobndit i prin prescripie
achizitiv (uzucapiune) de 30 ani, care, odat mplinit, nu mai poate fi
nlturat prin aciunea ce ar introduce proprietarul fondului aservit
138
mpotriva proprietarului fondului dominant, aciune care s-a prescris

prin acel termen (art. 623 C. civ.).
nr. 3903 din 12 mai 2005, www.scj.ro
Conform art. 639-640 C. civ., servitutea se stinge prin neuz n curs
de 30 de ani, termenul ncepnd s curg de la data la care a ncetat a fi
folosit, n cazul servituilor necontinue, ori din ziua n care s-a fcut un
act contrar, n cazul servituii continue.
Prin urmare, fa de obiectul cererii de chemare n judecat i fa
de dispoziiile legale n vigoare, instanele aveau a examina dac
servitutea constituit iniial a mai fost folosit, iar dac nu a mai fost
folosit, data de la care a nceput neuzul.
9. I.C.C.J., Secia civil i de proprietate intelectual, decizia nr. 888
din 13 februarie 2008, n Dreptul de proprietate. Practic judiciar.
Vol. I. Caractere juridice, subiecte, modaliti, dezmembrminte, de
A.C. Bodea, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2010, p. 465 i urm.
Dreptul de superficie este un drept real care const n dreptul de
proprietate pe care l are o persoan, denumit superficiar, asupra construciilor, plantaiilor sau altor lucrri care se afl pe terenul aparinnd
altuia, teren cu privire la care superficiarul capt un drept de folosin.
Fiind un drept real, acesta nu se stinge prin neuz, conferind titularului
su atributele de posesie, folosin i dispoziie.
Posesia i folosina terenului pe care se afl construcia se exercit n
strns legtur i n limitele necesare exercitrii dreptului de proprietate
care intr n alctuirea dreptului de superficie.
Superficiarul are un drept de dispoziie material asupra terenului care
const n posibilitatea de a dispune de substana terenului numai n
vederea folosirii construciei.
Ca atare, dreptul de superficie se refer la folosina terenului pe care
se afl construcia, avnd aceeai durat ca i existena construciei.
n spe, dreptul de superficie invocat de recurent nu mai subzist,
ntruct construcia a fost demolat, iar demolarea acesteia a fost
dispus legal.
nr. 3647 din 4 iunie 2008, www.scj.ro
139
Dreptul de superficie este un dezmembrmnt al dreptului de

proprietate, ce poate fi definit ca dreptul de proprietate al unei persoane
asupra construciilor, plantaiilor sau altor lucrri ce se afl pe terenul
proprietatea unei alte persoane, teren asupra cruia superficiarul are un
drept de folosin.
Dreptul de superficie poate fi constituit prin convenia prilor, prin
uzucapiune i prin lege.
Dreptul de superficie a fcut i obiectul de analiz a Curii Europene
a Drepturilor Omului ntr-o cerere ndreptat mpotriva Romniei, iar
instana european, n urma analizei jurisprudenei instanelor romne,
a concluzionat c dreptul de superficie poate fi dobndit numai prin
mijloacele mai sus amintite i c simplul fapt de a ridica o construcie
pe terenul altuia, chiar cu total bun-credin, nu este de natur s
conduc la recunoaterea unui drept de superficie.
Prin urmare, atunci cnd se invoc constituirea dreptului de superficie prin convenia prilor, este necesar s se fac dovada c proprietarul terenului dezmembrat i-a exprimat n mod neechivoc i fr
posibilitate de interpretare voina de a-i greva proprietatea.
n spe, se constat c prile, iniial, au consimit la constituirea
unui drept de superficie condiionat ns de obinerea tuturor autorizaiilor de demolare i de construire, iar prin al doilea act adiional prile
au convenit ca locatarul s obin n numele locatorului autorizaiile
necesare pentru buna i justa utilizare a spaiului nchiriat.
Dei reclamanta a fost sancionat contravenional pentru executarea fr autorizaie a unor lucrri, din actele dosarului nu rezult c
aceasta ar fi ncercat s o determine pe societatea prt s obin, n
calitate de proprietar al terenului, autorizaiile necesare pentru demolare
i construire, prile prefernd s ncheie un al doilea act adiional prin
care se confer societii reclamante un drept de preempiune.
Prin urmare, clauza de la punctul VI al contractului de nchiriere nu
poate fi considerat ca o convenie n baza creia s-a nscut dreptul de
superficie, din moment ce condiia obinerii autorizaiilor nu a fost
ndeplinit, iar prile au ncheiat ulterior acte adiionale prin care, dei
nu modific sau nltur acest punct din contractul de nchiriere, pun
sub semnul ntrebrii intenia de a constitui un drept de superficie.
Lipsa de reacie a societii prte la momentul la care au nceput
lucrrile de amenajare nu poate echivala cu acordul neechivoc n
constituirea dreptului de superficie, atitudinea prtei avnd relevan
doar sub aspectul calitii reclamantei de constructor de bun-credin.
140
Spee
1. X i-a vndut lui Y un teren agricol n suprafa de 1 ha, cu preul
de 20.000 de lei; n contract prile nu au prevzut nimic n legtur cu
recolta neculeas aflat pe acel teren. Dup ce Y a cules recolta, X i-a
solicitat plata contravalorii acesteia.
Cerin: Artai motivat dac este ntemeiat pretenia lui X.
2. La 1 decembrie 2008, A i-a nchiriat lui B o locuin, n schimbul
unei chirii lunare de 500 de lei, durata contractului fiind de 3 ani. La 1
august 2009, A a constituit un uzufruct viager n favoarea lui C asupra
locuinei respective.
Cerin: Avnd n vedere faptul c B nu a pltit nicio chirie pn la
data de 1 decembrie 2009, artai motivat cui trebuie s i plteasc
acesta att chiria restant, ct i chiria care va deveni scadent n viitor.
3. Prin cererea de chemare n judecat, reclamanii au solicitat
instanei stabilirea prii din imobil la care se refer dreptul prtului.
n fapt, reclamanii R.V. i T.C. au cumprat n ntregime bunul imobil format dintr-o construcie de la F.R. cota sa ideal de din bun ,
respectiv de la prtul F.G. restul de din bun , acesta din urm
rezervndu-i un drept de abitaie n limita acestei cote. Ulterior, prtul
a ocupat i parte din imobil corespunztoare cotei celuilalt vnztor.
Cerin: Discutai admisibilitatea aciunii i posibilitatea stabilirii de
ctre instan a determinrii prii din locuin care face obiectul abitaiei.
4. X i-a vndut lui Y o locuin, cu rezerva dreptului de abitaie viager n favoarea vnztorului. Ulterior, Y nu i-a mai permis lui X s foloseasc locuina respectiv, schimbnd ncuietoarea de la u. X l-a chemat n judecat pe Y, solicitnd instanei s anuleze contractul pe motiv
c prtul l mpiedic s exercite dreptul de abitaie.
ntrebri:
2. Ce mijloace juridice are la ndemn titularul dreptului de abitaie
pentru a-i apra dreptul su atunci cnd nudul proprietar mpiedic ori
stnjenete exerciiul dreptului de abitaie?
141
5. Reclamantul A.N. l-a chemat n judecat pe prtul C.R., pentru

ca instana s pronune rezoluiunea contractului ncheiat ntre pri la
data de 20 mai 1994.
n fapt, s-a reinut din examinarea contractului ncheiat ntre pri c
acesta cuprinde n fond dou acte juridice distincte, ncorporate ntr-unul i
acelai nscris, i anume contractul de vnzare-cumprare avnd ca obiect
transmiterea dreptului de proprietate asupra locuinei, iar, pe de alt parte,
convenia prin care prile au constituit un drept de abitaie viager asupra
a dou ncperi din locuin n favoarea reclamantului vnztor.
Reclamantul a artat c, dup achitarea preului i dobndirea
apartamentului de ctre prtul cumprtor la 10 iunie 1994, acesta din
urm a refuzat accesul reclamantului vnztor n locuin.
6. Prin cerere introductiv de instan, reclamantul C.G. a solicitat
evacuarea prtei F.L. din imobilul situat n Iai, str. P nr. 35.
n fapt, ntre pri a intervenit un contract de vnzare-cumprare a
unui apartament cu dou camere, pe care reclamantul l-a vndut
prtei, cu rezerva dreptului su de abitaie viager. Profitnd de faptul
c reclamantul i-a permis accesul n locuin, ntr-una din aceste ocazii,
F.L. a refuzat s mai prseasc apartamentul, motivnd c, n baza
dreptului su de proprietate, poate ocupa camera liber.
7. X l-a chemat n judecat pe Y, solicitnd instanei s dispun instituirea n favoarea sa a unei servitui de trecere, cu piciorul i tractorul,
pe terenul proprietatea prtului. Y a cerut respingerea aciunii ca fiind
introdus de o persoan fr calitate procesual activ, ntruct X este
doar arenda al terenului nfundat.
ntrebare: Ce a decis instana? Motivai.
8. Primus l-a chemat n judecat pe Secundus, solicitnd instanei s
dispun instituirea n favoarea sa a unei servitui de trecere pe terenul
proprietatea prtului. n motivarea cererii, reclamantul a artat, n
esen, c este proprietarul unui fond nfundat, n sensul c drumul su
de acces la calea public prezint unele dificulti de amenajare, iar, n
condiii meteorologice defavorabile, devine aproape impracticabil.
Prtul a cerut respingerea aciunii.
142
9. Reclamanta L.C. a solicitat instanei constituirea unei servitui n

favoarea sa pe terenul nvecinat, proprietatea prtului C.E., ntruct
drumul stesc se afl la distana de 3 metri de proprietatea reclamantei,
ns calea de acces este impracticabil din cauza pantei nclinate de 60
grade pe care o prezint.
Prin expertiza efectuat n cauz s-a stabilit c reclamanta i poate
crea cale de acces prin excavarea a 49 metri cubi de pmnt; reclamanta
a artat c nu are mijloace materiale pentru amenajarea cii de acces.
10. X l-a chemat n judecat pe Y, solicitnd instanei s dispun
instituirea n favoarea sa a unei servitui de trecere pe terenul proprietatea prtului, deoarece terenul proprietatea sa nu are acces la calea
public.
Prtul a artat c, n principiu, nu se opune constituirii dreptului de
servitute de trecere, solicitnd ns ca reclamantul s fie obligat s i dea
n compensare, din terenul proprietatea acestuia, o suprafa egal cu
cea care va servi ca acces la calea public.
Reclamantul a declarat c nu este de acord cu pretenia prtului.
Cerin: Artai motivat dac pretenia prtului este ntemeiat.
11. Prin cererea nregistrat 19 ianuarie 1999, reclamantul M.L. l-a
chemat n judecat pe fratele su M.I., pentru a fi obligat s i permit a
lua ap din fntna situat pe terenul prtului alturat proprietii reclamantului i, n acest scop, s fac amenajrile necesare, prin ridicarea unei poriuni de gard i a ghizdelelor fntnii.
Instana a admis aciunea, reinnd n favoarea reclamantului existena
unui drept de servitute de izvor dobndit prin uz ndelungat de peste 30
de ani, nct aciunea sa se fondeaz pe prevederile art. 620 C. civ.
ntrebare: Este legal soluia instanei? Motivai.
12. Reclamantul M.A. l-a chemat n judecat pe prtul M.N.,
solicitnd instanei ca, prin hotrrea pe care o va pronuna, s l oblige
pe prt s taie sau s scoat arborii aflai la o distan mai mic de 2 m
de linia de hotar dintre proprieti, precum i s astupe cu crmizi
fereastra situat la distana de 1,50 m de gardul despritor.
Instana a respins aceast aciune ca fiind prescris, reinnd c
dreptul la aciune al reclamantului este prescris, ntruct, de la
momentul la care prtul a plantat respectivii arbori, au trecut mai mult
143
de 3 ani, termen prevzut de art. 3 i art. 7 din Decretul nr. 167/1958

pentru aciunile ce au ca obiect obligaii de a face.
13. La data de 7 ianuarie 2006, A i-a vndut lui B dreptul su de
superficie asupra unui teren cu pomi fructiferi, contractul dintre pri
avnd forma unui nscris sub semntur privat.
La 10 februarie 2009, A l-a chemat n judecat pe B, solicitnd
instanei declararea nulitii absolute a contractului, susinnd c, la
data ncheierii actului, dispoziiile legale aplicabile prevedeau obligativitatea ncheierii n form autentic a oricrui act juridic prin care se
realiza nstrinarea unui drept real.
B s-a aprat motivnd c aciunea reclamantului este deja prescris,
deoarece, fiind vorba doar de un dezmembrmnt al dreptului de proprietate, intervine nulitatea relativ, care ar fi putut fi invocat numai
pn la data de 7 ianuarie 2009.
ntrebri:
1. Este ntemeiat aprarea lui B? Argumentai.
Teste gril
1. Spre deosebire de dreptul de proprietate privat, dreptul de uzufruct:
a) este esenialmente temporar;
b) se stinge prin neuz;
c) poate avea ca obiect i o universalitate.
2. Dreptul de uzufruct avnd ca obiect un teren:
a) poate fi cedat prin acte juridice inter vivos numai dac acestea se
ncheie n form autentic;
b) poate forma obiect al unei urmriri silite imobiliare;
c) nu se transmite motenitorilor uzufructuarului.
3. Uzufructuarul:
a) poate s exercite aciunea confesorie i mpotriva nudului proprietar;
b) dobndete fructele, indiferent de felul acestora, proporional cu
durata dreptului de uzufruct;
c) poate s cedeze emolumentul dreptului su.
144
4. Uzufructuarul:
a) nu are dreptul de a fi indemnizat pentru mbuntirile aduse
lucrului;
b) trebuie s suporte toate cheltuielile i sarcinile lucrului;
c) beneficiaz de garania pentru eviciunea provenit din fapta unui
ter i n cazul constituirii indirecte a uzufructului.
5. Uzufructuarul are dreptul la:
a) despgubiri pentru mbuntirile aduse lucrului numai dac
acestea au sporit valoarea lucrului;
b) restituirea cheltuielilor fcute pentru dobndirea fructelor;
c) fructe naturale, industriale i civile.
6. n cazul uzufructului, nudul proprietar:
a) are obligaia de a nu-l stnjeni pe uzufructuar n exercitarea
dreptului su, neputnd astfel nstrina bunul;
b) l va garanta pe uzufructuar contra eviciunii n toate situaiile;
c) va suporta cheltuielile fcute cu reparaiile importante ale bunului.
7. n materia dreptului de uzufruct:
a) n cazul constituirii indirecte a uzufructului, nstrintorul nu are
obligaia de a gsi o cauiune;
b) uzufructuarul nu este ndreptit s exercite aciunea posesorie
mpotriva nudului proprietar;
c) productele se cuvin uzufructuarului numai n msura perceperii
acestora.
8. La ncetarea uzufructului:
a) fructele civile i industriale se cuvin proprietarului numai dac nu
au fost percepute de ctre uzufructuar;
b) uzufructuarul poate solicita restituirea cheltuielilor care au sporit
valoarea bunului;
c) n cazul bunurilor consumptibile, uzufructuarul poate restitui
preul bunurilor.
9. Dreptul de uz:
a) are ca obiect o locuin;
b) confer uzuarului dreptul de a culege toate fructele bunului;
c) nu poate fi cedat ctre o ter persoan.
145
10. Dreptul de uz:

a) nu poate fi nstrinat;
b) nu poate fi nchiriat;
c) are ca obiect numai bunuri mobile.
11. Constituie o modalitate de stingere a dreptului de uz:
a) exproprierea pentru cauz de utilitate public;
b) moartea proprietarului;
c) pieirea parial a bunului.
12. Aciunea negatorie prin care se contest un drept de abitaie este:
a) real;
b) imobiliar;
c) prescriptibil extinctiv.
13. Spre deosebire de abitaia de drept comun (reglementat n
Codul civil), dreptul de abitaie al soului supravieuitor:
a) are caracter temporar;
b) nu poate fi nchiriat, nici mcar n parte, de ctre titular;
c) nu poate fi nstrinat.
14. Servituile continue i neaparente se pot constitui prin:
a) titlu;
b) destinaia proprietarului;
c) uzucapiune.
15. Dup modul de exercitare, servituile se clasific n:
a) urbane i rurale;
b) continue i necontinue;
c) aparente i neaparente.
16. Servitutea:
a) nu poate fi dobndit prin uzucapiunea prescurtat;
c) poate fi ipotecat distinct de fondul dominant, ns nu poate fi
nstrinat separat de acesta.
17. Servitutea rural este acea servitute:
a) stabilit n folosul unui imobil situat n mediul rural;
146
b) care greveaz un imobil situat n mediul rural;

c) stabilit n folosul unui teren.
18. Servituile urbane sunt acele servitui care:
a) greveaz o cldire;
b) privesc imobile situate n orae sau municipii;
c) sunt stabilite n folosul unei cldiri.
19. Servitutea:
a) este un drept real accesoriu dreptului de proprietate;
b) este un accesoriu al fondului;
c) se dobndete numai prin titlu sau direct n temeiul legii.
20. Nu pot fi dobndite prin uzucapiune:
a) servituile necontinue i aparente;
b) servituile continue i aparente;
c) servituile necontinue i neaparente.
21. Spre deosebire de dreptul de abitaie, dreptul de superficie:
a) este un drept imobiliar;
b) este un drept perpetuu;
c) se stinge prin pieirea total a construciei.
22. Dreptul de superficie:
a) este transmisibil prin act juridic;
b) poate fi dobndit prin uzucapiune;
c) este imprescriptibil extinctiv.
a) justific exercitarea unei aciuni n grniuire;
c) nu poate fi constituit prin legat.
a) poate fi aprat prin aciunea n resciziune, dac acest drept a fost
constituit n favoarea unui minor;
b) se stinge prin expropriere pentru cauz de utilitate public;
c) este un drept real accesoriu dreptului de proprietate.
147
25. Aciunea confesorie ntemeiat pe dreptul de superficie este:

a) real;
b) prescriptibil extinctiv;
c) imobiliar.
Rezolvri spee
1. Fructele industriale existente, dar neculese la nceputul dreptului
de uzufruct, nu mai pot fi pretinse de nudul proprietar.
2. Fructele civile se dobndesc prin simpla ajungere la scaden. n
consecin, chiria scadent pn la 1 august 2009 se cuvine lui A, iar
chiria scadent dup data constituirii uzufructului se cuvine lui C.
3. Prin stabilirea ntinderii dreptului de abitaie i determinarea prii
din locuin ce poate fi folosit de prt nu este ngrdit dreptul acestuia, deoarece i se asigur exerciiul lui n limitele prevzute n contract.
Aciunea este, prin urmare, admisibil. Reclamanii justific un interes
legitim pentru formularea aciunii, pentru c sunt i ei ndreptii s foloseasc parte din locuin, dreptul lor fiind limitat ns la cota de
care nu face obiectul abitaiei. Aadar, prezint interes determinarea
prii din locuin care face obiectul abitaiei; astfel, dreptul prtului se
circumscrie prii efective pe care o folosea anterior nstrinrii,
neputndu-se extinde, dup nstrinare, n partea de imobil folosit
efectiv de cellalt coproprietar care a vndut cota sa de tot reclamanilor. A reine contrariul ar nsemna s se pun n discuie valabilitatea
clauzei de abitaie inserate n convenie, care privete numai din
imobil. Or, nu este posibil s se interpreteze c, urmare a nstrinrii
cotei de din locuin, prtul a dobndit i folosina asupra prii din
locuin pe care nu a avut-o niciodat. Aadar, sensul clauzei de abitaie este acela de a-i conferi prtului folosina prii din locuin deinute anterior nstrinrii (C.A. Iai, decizia civil nr. 807 din 11 aprilie
2000, n Jurisprudena Curii de Apel Iai n materie civil pe anul 2000,
de M. Gai, M.M. Pivniceru, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 2001, p. 37).
4. Instana va respinge aciunea, deoarece mpiedicarea exercitrii
dreptului de abitaie nu constituie cauz de nulitate a contractului prin
care s-a constituit respectivul drept real principal, titularul acestuia
avnd la dispoziie fie aciunea confesorie, fie aciunea contractual (a
148
se vedea i C.S.J., Secia civil, decizia nr. 1767 din 29 septembrie

1992, n B.J. 1990-2003, Ed. All Beck, Bucureti, 2004, p. 268).
5. Instana a respins cererea ca nentemeiat.
Din coroborarea art. 565 C. civ. cu art. 539 C. civ., rezult c
drepturile de uz i de abitaie se stabilesc i se pierd n acelai mod ca i
uzufructul i c proprietarul care a constituit aceste drepturi nu poate
prin faptul su a vtma drepturile uzufructuarului, ale uzuarului sau ale
titularului dreptului de abitaie.
n vederea valorificrii dreptului su derivnd din actul juridic cu
caracter constitutiv, ncorporat n contractul ncheiat n form autentic,
reclamantul are la dispoziie, la alegere, pentru a intra n spaiul locativ
a crui folosin i-a rezervat-o, fie o aciune real (confesorie), care
ndeplinete pentru titularul unui drept de abitaie rolul pe care l are
aciunea n revendicare pentru proprietar, fie o aciune personal
fondat pe actul juridic care constituie titlul abitaiei.
Nerespectarea de ctre prtul proprietar a celui de-al doilea act
juridic cuprins n contractul ncheiat, prin care s-a constituit n favoarea
reclamantului un drept real imobiliar de abitaie, chiar n cazul n care
culpa cumprtorului se dovedete, nu poate justifica soluia de
rezoluiune a contractului de vnzare-cumprare.
Aadar, reclamantul nu are posibilitatea de a solicita rezoluiunea
actului translativ de proprietate, deoarece prtul cumprtor i-a executat obligaiile asumate prin contractul de vnzare-cumprare (C.A.
Ploieti, decizia civil nr. 47 din 9 ianuarie 1995, n B.J. 1993-1997, Ed.
Lumina Lex, Bucureti, 1999, p. 374).
6. Instana a admis cererea reclamantului. Din coninutul art. 572
alin. (2) C. civ., care prevede pentru titularul dreptului de abitaie posibilitatea nchirierii prii din cldire ce i prisosete, fr ca proprietarul
s se poat opune ncheierii actului, rezult c, pe durata existenei
dreptului de abitaie, nudul proprietar nu are dreptul s foloseasc
locuina fr acordul titularului dreptului de abitaie, singurul care poate
exercita atributul folosin. Deoarece nudul proprietar nu are un titlu
legal pentru folosirea locuinei, n aprarea dreptului su, titularul abitaiei poate folosi aciunea n evacuarea acestuia (C.A. Iai, decizia civil
nr. 656 din 30 aprilie 1999, n Jurisprudena Curii de Apel Iai n materie civil pe anul 1999, de M. Gai, M.M. Pivniceru, Ed. Lumina Lex,
Bucureti, 2000, p. 22).
149
7. Calitatea procesual aparine proprietarului, titularului altui drept

real principal sau chiar posesorului, nu ns i simplului detentor. Arendaul va trebui s i solicite arendatorului s i asigure folosina terenului
dat n arend (a se vedea i C.A. Bucureti, Secia a IV-a civil, decizia
nr. 1326 din 25 iunie 2007, n C.P.J.C. 2007, Ed. Wolters Kluwer,
Bucureti, 2009, p. 602 i urm.).
8. Instana a respins aciunea, nefiind ndeplinite condiiile ce rezult
din art. 616 C. civ., textul referindu-se la un fond care nu are nicio
ieire la calea public.
9. Articolul 616 C. civ. vizeaz imposibilitatea absolut de ieire la
drumul public a celui care reclam constituirea unei servitui pe terenul
proprietatea altei persoane, textul gsindu-i aplicarea att n situaiile n
care pentru proprietarul fondului dominant nu exist nicio ieire la
calea public, ct i n ipoteza existenei unei ci de acces care prezint
ns grave inconveniente sau este periculoas.
ntruct instituirea unei servitui de trecere constituie o ngrdire a
dreptului de proprietate pentru proprietarul fondului aservit, cu consecina micorrii valorii economice, deoarece exercitarea dreptului de trecere
influeneaz negativ folosirea deplin a terenului aservit, dac locul
nfundat are ieire la calea public pe un drum care poate deveni practicabil cu efectuarea unor cheltuieli, textul nu i mai gsete aplicare.
n spe, existena unei pante nclinate de 60 de grade nu constituie
un impediment de natur s confere terenului reclamantei calitatea de
loc nfundat n sensul art. 616 C. civ., ct timp expertul a stabilit c se
poate realiza o cale de acces la drumul public, iar mprejurarea c
reclamanta nu are mijloace materiale pentru amenajarea cii de acces
la drumul public nu are relevan juridic, deoarece caracterul de loc
nfundat al terenului nu este dat de lipsa posibilitilor materiale ale
proprietarului pentru a-i asigura accesul la drumul public. Prin urmare,
soluia corect va fi de respingere a aciunii (C.A. Iai, decizia civil
nr. 698 din 8 mai 2002, n Jurisprudena Curii de Apel Iai n materie
civil pe anul 2002, de M.M. Pivniceru, M. Gai, Ed. Lumina Lex,
Bucureti, 2004, p. 32).
10. Pretenia prtului nu este ntemeiat, deoarece proprietarul fondului dominant nu poate fi obligat s dea n compensare proprietarului
150
fondului aservit o suprafa de teren egal cu cea care servete ca acces

la calea public, ci numai la despgubiri pentru paguba cauzat.
11. Dreptul de a lua ap din fntna sau izvorul situat pe terenul
proprietatea altei persoane i care nu curge n mod natural i pe proprietatea celui care solicit servitutea, fr a se confunda cu servitutea izvorului (art. 579-580 C. civ.), constituie o servitute discontinu i neaparent, potrivit art. 622 C. civ.
Un atare drept de servitute, pe care l pretinde reclamantul, nu poate
fi dobndit prin uzucapiunea de 30 ani, ci poate fi constituit doar prin
titlu, conform art. 624 C. civ., iar cum un atare titlu nu exist n spe, n
mod greit instana a instituit servitutea.
12. n mod greit instana a calificat aciunea ca fiind una personal,
avnd ca obiect executarea unei obligaii de a face. n realitate, obiectul
aciunii reclamantului privete dou drepturi de servitute, legale, privind
distana plantaiilor i servitutea de vedere, drepturi reale principale,
dezmembrminte ale dreptului de proprietate, aa nct respectarea lor
poate fi cerut printr-o aciune care nu cade sub incidena Decretului
nr. 167/1958, avnd n vedere c, potrivit art. 21 din acest act normativ,
dispoziiile sale nu se aplic dreptului la aciune privind drepturile de
proprietate, uzufruct, uz, abitaiune, servitute i superficie (C.A. Bucureti, decizia nr. 1793 din 10 noiembrie 1998, n C.P.J.C. 1993-1998,
Ed. All Beck, Bucureti, 1999, p. 155).
13. Nu a intervenit prescripia extinctiv, deoarece nerespectarea
formei autentice cerute ad validitatem atrage ntotdeauna nulitatea
absolut, iar nu nulitatea relativ, indiferent de obiectul actului juridic.
Instana va respinge aciunea reclamantului, deoarece dispoziiile
legale n materie (Titlul X din Legea nr. 247/2005) instituie sanciunea
nulitii absolute doar pentru constituirea unor dezmembrminte prin
acte juridice care nu mbrac forma autentic, iar nu i pentru transmiterea acestora; de asemenea, nefiind vorba de o locuin, nu sunt
aplicabile nici prevederile art. 101 din Legea nr. 114/1996, cu modificrile ulterioare.

1. a, b
2. b, c
3. a, c
4. a
5. c
6. c
7. a, b
8. c
9. c
10. a, b
11. a
12. a, b
13. b
14. a
15. b
16. a, b
17. c
18. c
19. b
20. a, c
21. b
22. a, b, c
23. a
24. b
25. a, c
151
Capitolul al VI-lea
Modurile de dobndire a drepturilor
reale principale
Note de curs
Conform art. 644 i art. 645 C. civ., dreptul de proprietate se poate
dobndi prin succesiune, prin legate, prin convenie, prin tradiiune,
prin accesiune sau ncorporaiune, prin prescripie, prin lege i prin ocupaiune.
Trebuie subliniat c aceste moduri se aplic dreptului de proprietate
privat, indiferent de titularul acestuia, nu ns i dreptului de proprietate public.
De asemenea, mai este de reinut c enumerarea legal este incomplet (spre exemplu, legiuitorul nu se refer i la hotrrea judectoreasc, dei prin intermediul unei hotrri judectoreti ar fi posibil s
se constituie un drept real principal) i imprecis (pe de o parte, unele
moduri de dobndire sunt prezentate de sine stttor, dei ar putea fi
incluse ntr-un mod de dobndire mai larg, anume legea, iar, pe de alt
parte, legiuitorul face distincie ntre succesiune i legate, dei succesiunea, ca mod de dobndire a drepturilor reale principale, nseamn
att succesiune legal, ct i succesiune testamentar).
n sfrit, mai este de subliniat c unele dintre aceste moduri de
dobndire se aplic i celorlalte drepturi reale, principale sau accesorii.
Seciunea 1. Accesiunea
1. Definiie i clasificare
Accesiunea const n ncorporarea material a unui lucru considerat
mai puin important ntr-un lucru considerat mai important.
Modurile de dobndire a drepturilor reale principale
153
n cazul n care cele dou lucruri au aparinut unor proprietari

diferii, titularul dreptului de proprietate asupra lucrului mai important
devine i proprietar al lucrului mai puin important, astfel nct accesiunea apare ca un mod de dobndire a proprietii asupra lucrului mai
puin important.
n funcie de natura bunului a crui proprietate se dobndete,
accesiunea poate fi imobiliar sau mobiliar.
La rndul ei, accesiunea imobiliar poate fi natural sau artificial,
dup cum ncorporarea este dependent sau independent de intervenia omului.
2. Accesiunea imobiliar natural

Codul civil prevede patru cazuri de accesiune imobiliar natural:
aluviunea, prin care se neleg creterile de pmnt ce se fac
succesiv i pe nesimite la malurile fluviului i ale rurilor, opereaz n
folosul proprietarului fondului riveran (art. 495 C. civ.).
Este asimilat aluviunii i ipoteza cnd o ap curgtoare se retrage
de la unul dintre maluri i se ndreapt spre cellalt mal, pmntul astfel
lsat fiind al proprietarului fondului riveran, fr ca proprietarul malului
opus s poat reclama pmntul pierdut (art. 496 C. civ.).
n schimb, proprietarii lacurilor, heleteelor sau iazurilor conserv
pmntul acoperit cu ap, cnd ea este la nlimea scurgerii heleteului
sau iazului, chiar dac nlimea apei ar scdea, ns nu au vreun drept
asupra pmntului riveran ce se acoper cu apa iazului cnd urmeaz
vrsturi extraordinare (art. 497 C. civ.). Accesiunea nu se aplic n
cazul pmntului ce ar rezulta prin retragerea apei mrii, ntruct acesta
aparine domeniului public;
avulsiunea, care const n ruperea unei buci de teren prin efectul
apelor i alipirea ei la terenul altui proprietar, iar dac proprietarul de la
care s-a fcut ruperea nu o revendic timp de un an, bucata de teren
respectiv devine proprietatea celui la care s-a lipit (art. 498 C. civ., text
care nu se aplic ns atunci cnd ruperea s-a produs de la un teren
proprietate public);
insulele i prundiurile care se formeaz n rurile nenavigabile i
neplutitoare sunt ale proprietarului rmului pe care ele s-au format, iar
dac insula trece peste jumtatea rului, atunci fiecare proprietar
154
riveran are dreptul de proprietate asupra prii din insul ce se ntinde

spre el pornind de la jumtatea rului (art. 500 C. civ.).
ns, dac este vorba despre ape cu potenial energetic valorificabil
sau care pot fi folosite n interes public, nu va opera accesiunea,
deoarece aceste ape fac obiectul exclusiv al proprietii publice.
n situaia cnd un ru sau fluviu, chiar navigabil sau plutitor,
formndu-i un bra nou, taie i nconjoar pmntul unui proprietar
riveran, fcnd n acest fel o insul, proprietarul nu pierde pmntul
transformat n insul (art. 501 C. civ.);
accesiunea animalelor, la care se refer art. 503 C. civ. (orice
animale sau zburtoare slbatice trec n cuprinsul nostru se fac ale
noastre, pe ct timp rmn la noi, afar numai dac asemenea trecere
s-a ocazionat prin fraude sau prin artificii), i-ar gsi aplicare doar n
privina animalelor semislbatice, iar nu i n privina animalelor domestice, animalelor ce aparin domeniului public, precum i celor care
intr n fondul cinegetic.
3. Accesiunea imobiliar artificial

3.1. Consideraii generale
Accesiunea imobiliar artificial (numit i industrial) presupune
intervenia omului i, spre deosebire de cea natural, implic plata unor
despgubiri ctre cel n detrimentul cruia opereaz. n alte cuvinte,
accesiunea imobiliar artificial are loc cu titlu oneros, spre deosebire
de accesiunea imobiliar natural, care are loc cu titlu gratuit.
Codul civil reglementeaz dou cazuri de accesiune imobiliar
artificial:
construciile, plantaiile sau alte lucrri fcute de proprietar pe
terenul su cu materialele altei persoane (art. 493 C. civ.);
construciile, plantaiile sau alte lucrri fcute de o persoan cu
materialele sale pe terenul proprietatea altei persoane (art. 494 C. civ.).
n concepia legiuitorului, n ambele cazuri, lucrul mai important l
reprezint terenul, aa nct proprietarul terenului devine, prin accesiune, i proprietar al construciei, plantaiei sau altei lucrri edificate pe
terenul respectiv superficies solo cedit.
Aceast soluie se sprijin pe art. 492 C. civ., potrivit cruia orice
construcie, plantaie sau lucru fcut n pmnt sau asupra pmntului
155
sunt prezumate a fi fcute de ctre proprietarul acelui pmnt cu

cheltuiala sa i c sunt ale lui, pn ce se dovedete din contra.
Textul de lege instituie dou prezumii relative.
Prima prezumie, tras din faptul ridicrii unei construcii pe un
anumit teren, se refer la mprejurarea c o asemenea lucrare s-a fcut
de ctre nsui proprietarul terenului respectiv, pe cheltuiala sa n ce
privete valoarea materialelor i a manoperei. Aceast prezumie legal
poate fi ns rsturnat, dovedindu-se fie c proprietarul a construit cu
materialele aparinnd altei persoane, caz n care devine incident
art. 493 C. civ., fie c o alt persoan a ridicat construcia, caz n care
i va gsi aplicare art. 494 C. civ.
Cea de-a doua prezumie, n sensul c proprietarul terenului este i
proprietarul construciei, poate fi rsturnat dac se dovedete ncheierea unei convenii ntre proprietarul terenului i persoana care a edificat
construcia, prin care s i se recunoasc acesteia din urm un drept de
superficie.
Aadar, problema accesiunii imobiliare artificiale se pune numai
atunci cnd, nainte de efectuarea construciei, plantaiei sau altei
lucrri, nu s-a ncheiat nicio convenie ntre proprietarul terenului i
proprietarul materialelor (constructorul), care s aib ca obiect situaia
juridic a materialelor sau a construciei nsei.
De asemenea, este necesar s precizm c accesiunea imobiliar
artificial opereaz numai dac exist o ncorporare material n teren,
deci numai dac materialul ntrebuinat pentru lucrare i-a pierdut individualitatea sa mobiliar. Dac materialul nu s-a ncorporat, pstrndu-i
individualitatea, accesiunea nu are loc, astfel nct proprietarul materialului va pstra dreptul su.
3.2. Construciile, plantaiile sau alte lucrri fcute

de proprietar pe terenul su cu materialele altei
persoane
Proprietarul terenului devine i proprietar al construciei, al plantaiei
sau al altor lucrri efectuate pe terenul respectiv cu materialele altei
persoane. Dar, pentru a nu se mbogi fr just cauz, proprietarul
terenului este obligat s l despgubeasc pe proprietarul materialelor
cu contravaloarea acestora. Dac este cazul, proprietarul terenului va
mai fi obligat i la plata daunelor-interese.
156
Proprietarul terenului dobndete n proprietate construciile,

plantaiile sau alte lucrri pe care le-a fcut pe terenul su cu
materialele altei persoane indiferent dac a fost de bun-credin sau de
rea-credin, deci indiferent dac a tiut sau nu c materialele cu care
construiete nu i aparin.
De altfel, pentru ipoteza n care proprietarul terenului a fost de
bun-credin, n msura n care sunt ndeplinite condiiile de aplicare a
art. 1909 alin. (1) C. civ., el devine proprietarul materialelor cu care a
construit n temeiul acestei dispoziii legale, iar nu prin accesiune, ceea
ce nseamn c este inadmisibil nu numai aciunea n revendicare
formulat de proprietarul materialelor, ci i cererea prin care acesta
solicit contravaloarea materialelor.
n alte cuvinte, art. 493 C. civ. i gsete aplicaie practic atunci
cnd proprietarul terenului a fost de rea-credin, precum i atunci
cnd, de bun-credin fiind, a folosit materiale pierdute sau furate. La
aceste dou cazuri urmeaz s mai adugm un al treilea caz de
aplicare a art. 493 C. civ., anume atunci cnd se desfiineaz actul
juridic prin care proprietarul terenului a dobndit materialele de la adevratul lor proprietar, ns aceast desfiinare are loc dup efectuarea
construciei (particularitatea acestui caz const n faptul c proprietarul
terenului nu va mai plti despgubirile la care se refer art. 493 C. civ.,
ntruct, n realitate, este vorba despre o excepie de la principiul
restitutio in integrum).
3.3. Construciile, plantaiile sau alte lucrri fcute

de o persoan cu materialele sale pe terenul proprietatea altei persoane
3.3.1. Precizri introductive
Cu o singur excepie, i n aceast ipotez va avea loc accesiunea,
deci proprietarul terenului va dobndi i dreptul de proprietate asupra
construciei, plantaiei sau altei lucrri.
Articolul 494 C. civ. distinge ns ntre situaia constructorului de
rea-credin i situaia constructorului de bun-credin. nainte de a
analiza problemele ce privesc cele dou situaii, se impun unele precizri referitoare, pe de o parte, la lucrrile ce cad sub incidena art. 494
C. civ., iar, pe de alt parte, la noiunea de constructor.
157
Textul de lege se refer la construcii, plantaii i lucrri fr a face

alte precizri, ns se admite unanim c dispoziiile nscrise n art. 494
C. civ. se aplic numai n cazul lucrrilor noi, iar nu i n cazul
simplelor mbuntiri, cum ar fi repararea unei cldiri sau ntreinerea
unei plantaii. n privina acestora, se vor aplica regulile de la
cheltuielile utile, necesare i voluptoarii.
Prin constructor pe terenul altuia vom nelege, n primul rnd,
persoana care exercit stpnirea terenului sub nume de proprietar, fr
ns a fi adevratul proprietar, deci posesorul de fapt.
Articolul 494 C. civ. i gsete aplicare i n privina detentorului,
acesta urmnd a fi considerat constructor de rea-credin, afar de cazul
cnd, n convenia prin care s-a transmis detenia, prile au stipulat
clauze cu privire la eventualele lucrri efectuate de detentor.
De asemenea, art. 494 C. civ. este aplicabil i n cazul celui care, la
data la care a edificat construcia, plantaia sau alt lucrare, era proprietar al terenului, ns ulterior a pierdut retroactiv dreptul de proprietate
(de exemplu, proprietarul unui teren sub condiie rezolutorie, care,
dup ce a construit, pierde terenul prin ndeplinirea condiiei; donatarul
care pierde dreptul su n urma revocrii donaiei sau n urma raportului
la succesiune; dobnditorul unui imobil printr-un act juridic care, dup
ce a fost edificat construcia, este desfiinat ca urmare a admiterii unei
aciuni n anulare sau n rezoluiune, dobnditorul unui imobil ipotecat,
care pierde imobilul ca efect al urmririi silite etc.), cu excepia situaiei
n care ar exista o dispoziie legal expres (de exemplu, n caz de
raport al unei donaii), precum i a situaiei cnd prile au prevzut
altfel n convenia prin care s-a transmis dreptul de proprietate asupra
terenului, drept care ulterior a fost desfiinat.
3.3.2. Situaia constructorului de rea-credin

Constructorul de rea-credin este acea persoan care construiete
pe un teren despre care tie sau ar fi trebuit s tie c nu i aparine.
n aceast situaie, proprietarul terenului are la alegerea sa una dintre
urmtoarele posibiliti:
fie s pstreze construcia, plantaia sau lucrarea, devenind proprietar prin accesiune, cu obligaia de a-l despgubi pe constructor cu
valoarea materialelor i preul muncii;
158
fie s pretind ridicarea lucrrilor fcute de ctre constructorul de

rea-credin, pe cheltuiala acestuia, eventual cu daune-interese pentru
prejudiciile suferite de proprietarul terenului.
3.3.3. Situaia constructorului de bun-credin

Constructorul de bun-credin este acea persoan care construiete
pe un teren n legtur cu care are convingerea c i aparine. El stpnete terenul respectiv n baza unui titlu translativ, fr ns a cunoate
viciile acestuia sau faptul c autorul su nu era adevratul proprietar al
terenului. Se admite c tot de bun-credin trebuie considerat i cel
care construiete n temeiul unei convenii ncheiate cu proprietarul
terenului, convenie care a avut ca obiectiv transferul dreptului de proprietate sau constituirea unui drept de superficie, dar care nu a mai produs acest efect (spre exemplu, s-a ncheiat un antecontract de vnzarecumprare a terenului, urmat de predarea imobilului i plata preului,
fr a se mai ncheia contractul translativ). Buna-credin a constructorului se apreciaz n raport cu momentul edificrii construciei.
n aceast situaie, proprietarul terenului nu mai poate cere i obine
obligarea constructorului la desfiinarea lucrrii, ci va opera accesiunea
imobiliar artificial, proprietarul terenului devenind i proprietar al
construciei, urmnd a-l dezduna pe constructor.
i n situaia constructorului de bun-credin exist un drept de
opiune n favoarea proprietarului terenului, dar care se refer la
ntinderea ndemnizaiei. Astfel, prelund construcia pe temeiul accesiunii, proprietarul terenului, la alegerea sa, i va plti constructorului de
bun-credin:
fie contravaloarea materialelor i preul muncii;
fie o sum de bani egal cu aceea a creterii valorii fondului.
Este evident c proprietarul terenului va opta pentru acea modalitate
de stabilire a indemnizrii ce se cuvine constructorului care i va
permite s plteasc o sum mai mic, deci, dac valoarea materialelor
i a muncii ar fi mai mic dect sporul valorii fondului, proprietarul va
alege prima modalitate de despgubire a constructorului, iar dac
valoarea materialelor i a muncii ar fi mai mare dect sporul valorii
fondului, el va opta pentru aceast din urm modalitate de despgubire.
159
3.3.4. Aspecte comune pentru constructorul de buncredin i pentru constructorul de rea-credin

n doctrin nu exist un punct de vedere unitar n ceea ce privete
momentul cnd se nate dreptul proprietarului terenului asupra construciei edificate de o alt persoan. Opinia majoritar este n sensul c
dreptul de proprietate asupra construciei se nate n favoarea proprietarului terenului odat cu ncorporarea acesteia n teren, deci accesiunea se produce de plin drept, nefiind condiionat de exprimarea voinei proprietarului terenului n sensul de a prelua construcia. Aadar,
trebuie s facem distincie ntre naterea dreptului de proprietate asupra
construciei, plantaiei sau altei lucrri, pe de o parte, iar, pe de alt
parte, exerciiul acestui drept de proprietate, ntruct numai cel din
urm este condiionat de exprimarea voinei proprietarului terenului de
a invoca accesiunea.
ntr-o opinie minoritar, se recunoate constructorului pe terenul
altei persoane un drept de proprietate rezolubil asupra construciei,
ntre momentul edificrii acesteia i momentul invocrii accesiunii de
ctre proprietarul terenului. Jurisprudena nu a admis ns o asemenea
soluie, hotrnd constant c persoana care a construit pe terenul altuia
nu are dect dreptul de a fi despgubit dac proprietarul terenului va
prelua construcia pe temeiul accesiunii, precum i dreptul de a folosi
construcia respectiv pn cnd proprietarul terenului va invoca accesiunea (este vorba de un drept personal, de crean, iar nu de drept real).
Constructorul nu l poate chema n judecat pe proprietarul
terenului, solicitnd instanei s l oblige pe acesta s invoce accesiunea
i, pe cale de consecin, s l despgubeasc, deoarece dispoziiile
legale n materie nu au fost edictate n favoarea constructorului, ci a
proprietarului terenului, cruia i se las posibilitatea s aleag momentul cnd va invoca accesiunea i l va despgubi pe constructor, aa
nct, n acel moment, despgubirea s fie ct mai mic.
Numai din momentul invocrii accesiunii imobiliare artificiale
constructorul i poate valorifica dreptul de a fi despgubit printr-o
aciune n realizare, supus prescripiei extinctive n termenul general
de trei ani, care ncepe s curg de la data la care proprietarul terenului
i-a manifestat intenia de a prelua construcia, invocnd accesiunea.
Pn n momentul invocrii accesiunii de ctre proprietarul terenului, constructorul are deschis numai calea unei aciuni n consta-
160
tarea calitii sale de constructor de bun sau de rea-credin, fr ns a

se putea stabili i ntinderea drepturilor ce decurg din aceast calitate.
Se admite c n aceast materie se poate face o aplicaie a dreptului
de retenie, deci constructorul, indiferent dac a fost de bun-credin sau
de rea-credin, va putea refuza predarea construciei ctre proprietarul
terenului pn cnd i se va plti despgubirea n cuantumul cuvenit.
4. Accesiunea mobiliar
Accesiunea mobiliar presupune c lucrurile mobile ce se unesc
aparin unor proprietari diferii, iar desprirea lucrurilor respective nu ar
putea avea loc fr a sacrifica pe unul dintre ele. Proprietarul lucrului
mobil mai important devine i proprietar al lucrului mobil mai puin
important, avnd ns obligaia de a-l despgubi pe proprietarul acestuia
din urm.
Codul civil reglementeaz, n art. 504-516, urmtoarele cazuri de
accesiune mobiliar, care i gsesc aplicare ns numai n lipsa unei
convenii ntre proprietarii lucrurilor respective:
adjonciunea, care nseamn unirea a dou lucruri ce aparin unor
proprietari diferii, n aa fel nct, dei formeaz un tot diferit, cele
dou lucruri rmn distincte i se pot chiar despri i conserva fiecare
n parte dup desprire. Adjonciunea opereaz n favoarea proprietarului lucrului care constituie partea principal, iar acesta va trebui s i
plteasc celuilalt preul lucrului ce a fost unit cu lucrul principal.
Legiuitorul consider principal acel lucru pentru uzul, ornamentul sau
completarea cruia a servit unirea celuilalt lucru, iar dac acest criteriu
nu poate fi folosit, este socotit principal lucrul cu valoare mai mare, iar
la valori egale, lucrul cu volum mai mare;
specificaiunea, care const n prelucrarea unei materii, astfel nct
se obine un obiect nou. Proprietarul materiei ntrebuinate are dreptul
s reclame lucrul format din ea, pltind preul muncii. Dac ns manopera ntrece cu mult valoarea materiei ntrebuinate, cel care a confecionat lucrul l pstreaz ca proprietar, cu obligaia de a-i plti proprietarului materiei preul acesteia. n cazul n care o persoan folosete
n parte materialul ei i n parte materialul altei persoane, iar materialele
nu se pot despri fr vtmare, lucrul format va aparine ambelor persoane, lucrtorului proporional cu valoarea materialului su i a
161
manoperei sale, iar celeilalte persoane proporional cu valoarea

materialelor sale;
confuziunea, care const n amestecul mai multor materii, ce
aparin unor proprietari diferii, astfel nct s rezulte un lucru nou, fr
a se mai putea distinge partea fiecruia. Lucrul principal este considerat
acela care l depete pe cellalt fie prin valoare, fie prin cantitate, iar
dac niciunul dintre aceste criterii nu se poate aplica, lucrul format prin
confuziune devine proprietate comun i se va vinde la licitaie, iar
preul se va mpri corespunztor.
Pentru toate cele trei ipoteze de accesiune mobiliar, art. 514 i
art. 515 C. civ. prevd c, n toate cazurile cnd a fost format un obiect
nou cu materia altuia, fr tirea proprietarului materiei, iar acesta ar
avea dreptul s pretind lucrul format, el poate, n loc de a cere lucrul,
fie s solicite o materie de aceeai ctime, greutate, mrime i calitate
cu materia ntrebuinat, fie s solicite valoarea acelei materii; n plus,
cel care a ntrebuinat materia altuia fr tirea proprietarului ei poate fi
condamnat s plteasc i daune-interese, iar dac este cazul poate fi
urmrit penal.
Seciunea a 2-a. Uzucapiunea

1. Consideraii generale
Uzucapiunea sau prescripia achizitiv este acel mod de dobndire a
dreptului de proprietate i a altor drepturi reale principale prin exercitarea unei posesii nentrerupte asupra unui bun, n termenul i n condiiile prevzute de lege.
Instituia uzucapiunii se justific, n primul rnd, prin raportarea la
situaia posesorului, n sensul c nevoia de stabilitate a situaiilor i a raporturilor juridice impune, la un moment dat i cu respectarea anumitor
condiii prevzute de lege, recunoaterea unor efecte juridice aparenei
ndelungate de proprietate, pn la transformarea unei situaii de fapt
ntr-o stare de drept. n al doilea rnd, n justificarea instituiei uzucapiunii nu se poate face abstracie de situaia adevratului proprietar, n
sensul c uzucapiunea constituie, indirect, i o sanciune mpotriva
pasivitii fostului proprietar, care s-a desesizat de bunul su i s-a
dezinteresat timp ndelungat de acesta, lsndu-l s se afle n posesia
162
altei persoane ce s-a comportat ca proprietar sau ca titular al unui alt

drept real principal.
Ct privete sfera de aplicare a uzucapiunii, se consider, tradiional,
c acest mod de dobndire a proprietii i a altor drepturi reale principale nu este de conceput dect n privina lucrurilor imobile, considerndu-se c n materie mobiliar art. 1909-1910 C. civ. fac de prisos
uzucapiunea. Dac ns se admite c aciunea n revendicare mobiliar
exercitat mpotriva hoului, a gsitorului sau a dobnditorului de reacredin este imprescriptibil extinctiv, uzucapiunea de 30 de ani este
de conceput i n privina bunurilor mobile. Aceast concepie se pare
c a fost adoptat n art. 146 din Legea nr. 105/1992 privind reglementarea raporturilor de drept internaional privat, textul referindu-se la
ipoteza cnd bunul a fost dus ntr-un alt stat, unde se mplinete durata
termenului uzucapiunii, fiind deci evident c este vorba despre un bun
mobil. n schimb, din art. 1895 C. civ. rezult cu claritate c uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani se aplic numai n cazul unui nemictor
determinat.
Mai trebuie reinut c uzucapiunea nu se poate invoca n privina
bunurilor ce formeaz obiectul proprietii publice.
2. Felurile uzucapiunii
Codul civil reglementeaz dou feluri de uzucapiune:
uzucapiunea de 30 de ani (art. 1890), numit i uzucapiunea de
lung durat;
uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani (art. 1895), numit i
uzucapiunea prescurtat.
a) Att n cazul uzucapiunii de 30 de ani, ct i n cazul uzucapiunii
de 10 pn la 20 de ani, exist o condiie comun, anume exercitarea
unei posesii utile (neviciate) n termenul prevzut de lege. Astfel, potrivit
art. 1847 C. civ., ca s se poat prescrie, se cere o posesiune continu,
nentrerupt, public i sub nume de proprietar.
Detenia precar, orict de ndelungat ar fi, nu se bucur de efectul
juridic al dobndirii proprietii asupra bunului deinut.
Condiia posesiei utile exercitate n termenul prevzut de lege asupra
unui bun susceptibil de a fi uzucapat este nu numai necesar, ci i
suficient pentru uzucapiunea de 30 de ani.
163
Aceast uzucapiune nu este mpiedicat de reaua-credin a

posesorului. Mai mult, chiar i uzurpatorul poate dobndi dreptul de
proprietate prin uzucapiunea de 30 de ani.
b) Pentru uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani, pe lng cerina
referitoare la posesia util exercitat n termenul determinat potrivit art.
1895-1896 C. civ., mai trebuie ndeplinite i dou condiii speciale:
existena unui just titlu, precum i buna-credin a posesorului.
Justul titlu (sau, n exprimarea Codului civil, justa cauz) este orice
act juridic translativ de proprietate, dar care provine de la un neproprietar.
Un titlu lovit de nulitate absolut nu poate constitui just titlu pentru
uzucapiunea prescurtat [art. 1897 alin. (2) C. civ.], n schimb,
posesorul se poate prevala de un titlu lovit de nulitate relativ, afar de
cazul cnd acesta este opus celui care are dreptul s invoce nulitatea
relativ [art. 1897 alin. (3) C. civ.], aceast din urm excepie opernd
numai ct timp prescripia extinctiv a aciunii n declararea nulitii
relative nu s-a mplinit.
Articolul 1897 alin. (1) C. civ., definind justul titlu, omite ns un
element esenial al acestuia, anume c titlul care a avut ca scop
transferul proprietii provine de la un neproprietar (non dominus).
Aceast trstur a justului titlu rezult ns pe cale de interpretare.
Astfel, dac actul translativ de proprietate ncheiat cu adevratul
proprietar ndeplinete toate condiiile de validitate, nu se va mai pune
problema uzucapiunii.
Dac nu sunt ndeplinite condiiile necesare ncheierii sale valabile,
actul respectiv nu poate constitui just titlu dac este lovit de nulitate
absolut, iar, dac este lovit de nulitate relativ, n principiu, nu va mai
exista interesul de a se invoca uzucapiunea, care presupune scurgerea a
cel puin zece ani, de vreme ce nulitatea relativ a actului juridic se
acoper la mplinirea termenului de prescripie extinctiv, fiind mai
greu de imaginat o ipotez n care termenul de prescripie extinctiv a
aciunii n declararea nulitii relative s se mplineasc dup ce au
trecut zece ani de la ncheierea actului juridic respectiv (avem totui n
vedere eventuala inciden a instituiilor ntreruperii i suspendrii
prescripiei extinctive). Chiar i ntr-o asemenea ipotez, innd cont c
uzucapiunea constituie i o sanciune mpotriva pasivitii adevratului
proprietar, trebuie s decidem c actul provenit de la adevratul proprietar nu poate fi invocat ca just titlu.
164
Un titlu sub condiie rezolutorie poate servi drept just titlu pendente
conditione. Eveniente conditione, atunci cnd condiia nu s-a mplinit,
el se afl definitiv validat ca just titlu, ns, cnd condiia se realizeaz,
el se desfiineaz retroactiv, astfel nct nu mai poate fi invocat ca just
titlu. Un titlu sub condiie suspensiv nu poate servi ca just titlu
pendente conditione.
Justul titlu n materia uzucapiunii de 10 pn la 20 de ani, fiind un
element separat de buna-credin, trebuie s aib o existen real.
Aadar, un titlu putativ (care exist numai n imaginaia posesorului) nu
poate servi ca just titlu. Spre exemplu, o persoan exercit posesia n
temeiul unui legat cu titlu particular, fr ns a cunoate c, printr-un
testament ulterior, de cuius revocase legatul respectiv.
Justul titlu trebuie s fie probat de ctre posesor [art. 1899 alin. (1)
C. civ.].
ntruct justul titlu este opus unui ter (prin ipotez, proprietarul mpotriva cruia se invoc uzucapiunea nu a participat la ncheierea actului juridic ce constituie just titlu), nscrisul care l constat trebuie s
aib dat cert. Nu este ns necesar ca titlul s fie nscris n documentele de publicitate imobiliar, deoarece posesorul, care deine de la un
neproprietar, nu opune adevratului proprietar transmisiunea ca un titlu
de sine stttor, ci ca un simplu element al uzucapiunii.
Buna-credin const n convingerea sincer a posesorului c a dobndit bunul n mod valabil, deci c cel de la care a dobndit imobilul
avea toate nsuirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea, n alte cuvinte, c a dobndit imobilul de la adevratul proprietar.
Din corelarea art. 1898 alin. (1) C. civ. cu art. 1897 alin. (3) C. civ.
(acest din urm text permind posesorului s se prevaleze de un titlu
lovit de nulitate relativ dac nu a cunoscut cauza anulabilitii), rezult
c, n materia uzucapiunii prescurtate, posesorul trebuie s ignore toate
cauzele nevalabilitii titlului su, iar nu numai mprejurarea c a
dobndit de la un neproprietar.
Buna-credin trebuie s existe n momentul intrrii n posesia imobilului [art. 1898 alin. (2) C. civ.], deci uzucapiunea de 10 pn la 20
de ani se va mplini chiar dac, ulterior dobndirii imobilului, posesorul
afl c a dobndit de la un neproprietar mala fides superveniens non
impedit usucapionem.
Potrivit art. 1899 alin. (2) C. civ., buna-credin se prezum, fiind
vorba despre o prezumie legal relativ, adversarul posesorului fiind
cel care are sarcina de a dovedi reaua-credin a posesorului.
165
Termenul uzucapiunii prescurtate este de 10 ani dac adevratul

proprietar a locuit n raza teritorial a tribunalului unde se afl situat
imobilul, respectiv de 20 de ani dac proprietarul a locuit n afara
acestei raze.
Dac proprietarul a locuit o perioad n raza teritorial a tribunalului
unde se afl situat imobilul, iar o perioad n afara acestei raze,
termenul uzucapiunii se stabilete astfel: la anii de prezen se adaug
un numr de ani de absen dublu fa de cel ce lipsete la anii de
prezen pentru ca acetia s fie zece.
3. Calculul termenului uzucapiunii

Ambele feluri de uzucapiune presupun calcularea pe zile a termenului. Ziua n cursul creia prescripia ncepe nu intr n calcul. Ziua se
socotete de 24 ore, ncepe la miezul nopii i se sfrete la miezul
nopii urmtoare. Prescripia se socotete ncheiat la mplinirea ultimei
zile a termenului (art. 1887-1889 C. civ.).
Termenul de uzucapiune poate curge fr niciun incident i n
persoana unui singur posesor. Se pot ns ivi mprejurri care afecteaz
curgerea obinuit a termenului (cauze de ntrerupere i cauze de
suspendare a uzucapiunii). De asemenea, legea recunoate posibilitatea
invocrii uzucapiunii de ctre un posesor care se prevaleaz i de
posesia autorului su (jonciunea posesiilor).
ntreruperea uzucapiunii are ca efect nlturarea (tergerea) posesiei
anterioare apariiei cauzei de ntrerupere. Dac n urma ntreruperii cel
ce a exercitat posesia rmne n continuare n posesie, din momentul
ncetrii actelor de ntrerupere el ncepe o nou posesie i deci o nou
perioad de uzucapiune, ca i cum nu ar fi posedat niciodat anterior.
Articolul 1863 C. civ. distinge ntre cauzele de ntrerupere natural
i cauzele de ntrerupere civil.
ntreruperea natural a uzucapiunii intervine atunci cnd:
posesorul este i rmne lipsit mai mult de un an de folosina
lucrului, fie de ctre proprietar, fie de ctre o ter persoan. Aadar,
pierderea posesiei nu produce un efect ntreruptiv dect dac posesorul
rmne deposedat timp de un an, iar aceast dispoziie legal se afl n
concordan cu cea referitoare la termenul de intentare a aciunii
posesorii, fiind firesc ca pierderea posesiei, provocat de un ter, s aib
166
drept consecin ntreruperea uzucapiunii numai dac posesorul nu mai

poate aciona n justiie mpotriva terului;
lucrul este declarat imprescriptibil n urma unei transformri legale
a naturii sau a destinaiei sale.
Ambele cauze de ntrerupere natural au un efect absolut, deci
uzucapiunea se afl ntrerupt fa de toi, iar orice persoan interesat
s conteste uzucapiunea poate invoca ntreruperea ei.
Ct privete ntreruperea civil, precum i suspendarea uzucapiunii,
se apreciaz c n prezent acestea nu mai sunt reglementate de dispoziiile din Codul civil, ci de cele din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripia extinctiv. n ce ne privete, avem rezerve fa de aceast
soluie, ntruct o lege special nu poate modifica sau abroga dect
expres o lege general, iar normele speciale nu se aplic prin analogie.
Cauzele de ntrerupere civil a uzucapiunii, reglementate de Codul
civil, sunt urmtoarele:
cererea de chemare n judecat. Trebuie ns reinut c efectul
ntreruptiv al cererii de chemare n judecat este condiional, n sensul
c, numai atunci cnd cererea de chemare n judecat este admis,
uzucapiunea se consider ntrerupt, dar nu din momentul hotrrii de
admitere, ci chiar din momentul introducerii cererii de chemare n
judecat. Dac cererea este respins, efectul ntreruptiv dispare n mod
retroactiv, considerndu-se c prescripia nu a fost ntrerupt niciun
moment. Aceeai este situaia i n cazul perimrii cererii de chemare n
judecat, precum i al renunrii reclamantului la judecat. n schimb,
potrivit art. 1870-1871 C. civ., nulitatea cererii pentru vicii de form nu
mpiedic efectul ntreruptiv al cererii, dac reclamantul formuleaz o
nou cerere de chemare n judecat care va fi admis;
recunoaterea, de ctre posesor, a dreptului celui mpotriva cruia
uzucapeaz. Este de reinut c, alturi de efectul ntreruptiv, recunoaterea mai poate produce i un alt efect, anume schimbarea felului
noii uzucapiuni. Astfel, dac posesorul are just titlu i este de bun-credin, iar, la un moment dat, recunoate c posed fr drept, el nceteaz prin aceast recunoatere de a mai fi de bun-credin, aa nct
noua sa posesie va fi de rea-credin. Alteori, recunoaterea poate face
imposibil uzucapiunea pe viitor n persoana celui ce recunoate, anume atunci cnd cel ce exercit stpnirea material a lucrului recunoate c deine pentru altul, iar nu sub nume de proprietar.
167
Cele dou cazuri de ntrerupere civil au efecte relative, n sensul c

nu folosesc i nu vatm dect celui care face ntreruperea, respectiv
celui mpotriva cruia se face, iar nu i terilor.
Potrivit Codul civil, uzucapiunea nu curge (este suspendat):
mpotriva minorilor i interziilor;
ntre soi;
mpotriva succesiunii i n favoarea motenitorului care a acceptat
motenirea sub beneficiu de inventar;
n privina raporturilor ntre o persoan i administratorul legal al
averii sale.
Dup ncetarea cauzei de suspendare, uzucapiunea i reia cursul,
socotindu-se i timpul scurs nainte de suspendare.
Jonciunea posesiilor (sau accesiunea posesiilor) const n adugarea
la termenul posesiei actuale a posesorului a timpului ct bunul a fost
posedat de autorul su.
Jonciunea posesiilor este ntotdeauna posibil, n sensul c posesorul actual, care invoc uzucapiunea, are opiunea ntre, pe de o parte,
a continua posesia autorului su, adic s adauge la posesia exercitat
de el i posesia anterioar a autorului su, iar, pe de alt parte, s
nceap o nou posesie n persoana sa. Aadar, jonciunea posesiilor
este facultativ, iar nu obligatorie.
Dei art. 1860 C. civ. nu face o distincie n acest sens, trebuie
reinut c jonciunea posesiilor nu poate avea loc dac posesia anterioar a fost exercitat de nsui titularul dreptului real principal. n alte
cuvinte, prin autor al posesorului actual (care se prevaleaz de jonciunea posesiilor) se nelege numai persoana care, ca i cel ce invoc
uzucapiunea, a exercitat posesia ca stare de fapt, fr ns a fi titularul
dreptului real principal. Jonciunea posesiilor este de neconceput n
cazul n care ar fi vorba de posesia proprietarului, deoarece, ntr-o asemenea situaie, nu se regsete acea justificare a instituiei uzucapiunii,
care const n sancionarea pasivitii ndelungate a proprietarului.
Jonciunea posesiilor presupune ndeplinirea cumulativ a anumitor
condiii:
s existe dou sau mai multe posesii propriu-zise, detenia precar
neputndu-se uni cu o posesie;
posesorul ce se prevaleaz de jonciunea posesiilor s fie un succesor n drepturi al posesorului anterior (adic un avnd-cauz al
acestuia), n sensul c el trebuie s dein posesia de la autorul su n
baza unui raport juridic.
168
Jonciunea posesiilor nu este posibil dac posesia nu a fost

transmis posesorului actual de la posesorul anterior. Spre exemplu, cel
ce a uzurpat lucrul de la posesorul anterior nu se poate prevala de posesia acestuia, ntruct nu este succesorul lui, iar ntre cei doi posesori
succesivi nu exist o legtur juridic ce ar implica transmiterea
posesiei.
De asemenea, cel care, fr a fi adevratul proprietar, revendic
bunul mpotriva posesorului i aciunea sa se admite, iar ulterior apare
adevratul proprietar care revendic bunul, nu va putea opune
proprietarului dect propria sa posesie n vederea uzucapiunii, fr a
putea aduga posesia celui pe care l-a deposedat.
n concret, exist trei situaii n care se poate pune problema
jonciunii posesiilor. Astfel:
dac posesia celui ce invoc uzucapiunea este de aceeai natur
cu posesia autorului su, n sensul c ambele sunt specifice aceluiai fel
de uzucapiune, posesorul actual are tot interesul s invoce jonciunea
posesiilor;
dac autorul a fost posesor de bun-credin i a avut just titlu, iar
posesorul actual este de rea-credin, acesta va putea dobndi proprietatea numai prin uzucapiunea de 30 de ani, avnd ns posibilitatea
(i interesul) de a se prevala de durata posesiei autorului;
dac autorul a fost de rea-credin, iar posesorul actual este de
bun-credin i are just titlu, acesta poate s opteze ntre, pe de o
parte, a ncepe o nou uzucapiune de 10 pn la 20 de ani, fr ns a
beneficia de posesia autorului su, iar, pe de alt parte, a invoca
jonciunea posesiilor n cadrul unei uzucapiuni de 30 de ani (aceast
din urm variant va fi aleas atunci cnd timpul care a mai rmas pn
la mplinirea termenului de 30 de ani este mai mic de 10 ani).
4. Efectele uzucapiunii
Prin exercitarea unei posesii utile n termenul i n condiiile menionate, posesorul devine titularul dreptului de proprietate sau al altui
drept real principal asupra bunului astfel posedat.
Efectul uzucapiunii se produce retroactiv, uzucapantul fiind considerat titularul dreptului real principal din momentul la care a intrat n
posesia bunului respectiv, iar nu din momentul la care s-a mplinit termenul uzucapiunii.
169
Uzucapiunea se poate invoca pe cale de aciune (printr-o aciune n

constatare) sau pe calea unei excepii opuse adevratului proprietar care
a intentat mpotriva uzucapantului o aciune n revendicare. Ea nu poate
fi ns invocat din oficiu de ctre instan.
Beneficiarul uzucapiunii poate renuna la efectele acesteia, ns o
asemenea renunare presupune existena unei capaciti de exerciiu
depline. Renunarea poate fi nu numai expres, ci i tacit, n msura n
care ar rezulta dintr-un fapt neechivoc, precum delsarea dreptului
ctigat.
Potrivit art. 1843 C. civ., creditorii i orice persoan interesat pot s
opun prescripia ctigat de debitorul lor, chiar dac acesta renun la ea.
1. C.E.D.O., Hotrrea din 17 februarie 2007, pronunat n cauza
Bock i Palade c. Romniei
n spe, Curtea constat c hotrrea Curii Supreme de Justiie din
5 decembrie 2001 a stabilit dobndirea de ctre Consiliul Municipal
Arad a unui drept de superficie n virtutea unei situaii de fapt care nu
este dorit sau cunoscut de interesai i care permite s se dea efect
aparenei de drept. Or, n temeiul jurisprudenei instanelor interne,
dreptul de superficie rezult numai din lege, prescripie achizitiv, legat
sau convenia prilor. Simplul fapt de a ridica construcii pe terenul
altuia, cu toat buna-credin, nu ar putea constitui un drept de
superficie n favoarea constructorului, n absena unuia dintre cele patru
elemente menionate anterior. Curtea constat astfel c aparena de
drept la care face trimitere Curtea Suprem de Justiie nu intr n
categoria actelor i faptelor pe care s-ar putea baza constituirea
dreptului de superficie. Rezult n mod evident c ingerina n dreptul la
respectarea bunurilor reclamanilor nu are baz n dreptul intern. ( 63)
Prin urmare, Curtea consider c ingerina litigioas nu este
prevzut de lege n sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 i, n consecin, este incompatibil cu dreptul la respectarea bunurilor reclamanilor. ( 64)
170

2. C.S.J., Seciile Unite, Decizia nr. 8 din 27 septembrie 1999, n
M. Of. nr. 636 din 27 decembrie 1999
n temeiul prevederilor art. 1853 C. civ., locatarul, exercitnd o
posesie precar, nu poate dobndi proprietatea, prin uzucapiune,
asupra imobilului care face obiectul locaiunii.
3. I.C.C.J., Seciile Unite, Decizia nr. IV din 16 ianuarie 2006, n
M. Of. nr. 288 din 30 martie 2006
n cazul posesiilor ncepute nainte de adoptarea Legilor
nr. 58/1974 i nr. 59/1974, prescripia achizitiv asupra terenurilor nu a
fost ntrerupt prin intrarea n vigoare a acestor legi, astfel c, dup
abrogarea lor prin Decretul-lege nr. 1/1989 i Decretul-lege nr. 9/1989,
posesorii acelor terenuri pot solicita instanelor de judecat s constate
c au dobndit dreptul de proprietate privind terenurile respective.
Fa de dispoziiile legale invocate de recurent, bunurile din
domeniul public sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile. Ele
nu pot fi dobndite prin uzucapiune, ns, n prezenta cauz, nu s-a
fcut dovada c cele dou suprafee de teren deinute de intimatareclamant au fcut parte din domeniul public al statului.
nr. 2550 din 31 martie 2005, www.scj.ro
Uzucapiunea este un mod general de dobndire a dreptului de
proprietate, dar constituie i o sanciune indirect ndreptat mpotriva
fostului proprietar al imobilului care, dnd dovad de neglijen, l-a
lsat timp ndelungat n posesia altei persoane, permindu-i, prin
pasivitatea sa, s se comporte public ca proprietar.
Prin urmare, calitatea procesual pasiv n cererea de constatare a
dreptului de proprietate prin uzucapiune o poate avea doar fostul
proprietar al imobilului.
171
6. Trib. Suprem, Completul de 7 judectori, decizia nr. 70 din 13

august 1979, n C.D. 1979, Ed. tiinific, Bucureti, 1980, p. 32
Justul titlu, denumit n art. 1897 C. civ. just cauz, este orice titlu
care, dac ar fi emanat de la adevratul proprietar, ar fi transmis dreptul
de proprietate. Este deci vorba de un titlu translativ de proprietate care
nu eman de la adevratul proprietar.
n acest sens, hotrrile judectoreti declarative nu pot servi ca just
titlu, deoarece prin ele nu se transfer, ci se constat numai un drept de
proprietate preexistent.
ns hotrrea judectoreasc prin care a avut loc o transmitere de
proprietate poate fi invocat ca just titlu dac procesul s-a purtat n
contradictoriu cu o parte care nu era proprietarul imobilului.
nr. 1483 din 25 februarie 2005, n nalta Curte de Casaie i Justiie.
Jurisprudena Seciei civile pe anul 2005, Ed. Hamangiu, Bucureti,
2006, p. 53-54
Jonciunea posesiilor opereaz numai n cazul n care posesiile s-au
exercitat de alte persoane dect titularul dreptului de proprietate, iar cel
care invoc uzucapiunea deine bunul de la autorul lui n baza unui
raport juridic.
Spee
1. Reclamantul X a chemat n judecat prtul Municipiul Bucureti,
prin Primarul General, solicitnd pronunarea unei hotrri prin care s
se constate dreptul de superficie asupra suprafeei de teren de 115 mp,
aferent construciei situate n sector 2, Bucureti, teren aparinnd
domeniului privat al prtului.
n motivarea cererii, X a artat c inspectorii prtei au constatat
ridicarea construciei i nu au exprimat niciun fel de obieciuni fa de
ocuparea suprafeei de teren ce formeaz obiectul cauzei, ceea ce
constituie o manifestare de voin tacit a prtului.
ntrebare: Ce va decide instana i cu ce motivare?
2. Reclamanii T.G. i T.R. au chemat n judecat prii F.A. i F.M.,
pentru a se constata dobndirea dreptului de proprietate prin accesiune
asupra unei construcii. n fapt, reclamanii sunt proprietarii terenului n
172
suprafa de 848,35 mp, situat n Costineti, jud. Constana, imobil pe

care l-au dobndit prin actul de vnzare-cumprare autentificat din data
de 7 ianuarie 2004, ncheiat cu vnztoarele D.E. i V.G. Terenul n
litigiu a fcut parte dintr-un lot de 1300 mp, reconstituit n baza Legii
nr. 18/1991 n beneficiul mai multor motenitori, iar n urma partajului
judiciar acest lot a fost atribuit vnztorilor. Dei la momentul partajului
lotul de 848,35 mp era afectat de o construcie realizat de coproprietarul F.A., s-a dispus atribuirea lui ctre coproprietarii vnztori.
Prin ntmpinare, prii au solicitat respingerea aciunii, artnd c,
dei construcia a fost ridicat anterior vnzrii ctre reclamanii
cumprtori, coproprietarii vnztori nu i-au manifestat voina n
sensul prelurii lucrrii edificate de pri pe acest teren, drept care, n
ceea ce i privete pe cumprtori, s-a stins.
3. X l-a chemat n judecat pe Y, solicitnd instanei s l oblige la
plata sumei de 100.000 de lei drept contravaloare a materialelor i a
preului muncii. Astfel, X susine c a fost de bun-credin la data
ridicrii construciei pe terenul lui Y, avnd convingerea c dobndise
terenul de la adevratul proprietar, i c, avnd n vedere producerea de
drept a accesiunii i calitatea sa de constructor de bun-credin, el este
ndreptit s solicite despgubiri de la proprietarul terenului pe care s-a
edificat construcia.
4. X l-a chemat n judecat pe Y, solicitnd instanei s dispun desfiinarea garajului construit de prt pe terenul proprietatea reclamantului. n motivarea cererii, s-a artat c Y, fr a avea vreun titlu, a
ocupat abuziv o poriune din terenul lui X, pe care ulterior a edificat un
garaj, dei i s-a cerut n repetate rnduri s elibereze acel teren.
Prtul a cerut instanei, n principal, s constate dreptul su de proprietate asupra garajului, cu obligaia de a plti reclamantului contravaloarea terenului aferent, iar, n subsidiar, n cazul admiterii aciunii
reclamantului, acesta s fie obligat s i plteasc suma de 10.000 lei cu
titlu de despgubiri reprezentnd contravaloarea materialelor i a
manoperei. Y a mai menionat i dovedit c ntre pri a mai existat
anterior un litigiu, finalizat cu respingerea aciunii posesorii intentate de
X, pe motiv c acesta nu a fcut dovada exercitrii unei posesii utile,
173
hotrre care, n opinia lui Y, i-a conferit statutul de constructor de

bun-credin.
ntrebare: Ce va hotr instana i cu ce motivare?
5. Prin cererea dedus judecii, H.M. a solicitat instanei, n
contradictoriu cu B.C., s constate c actul intervenit ntre reclamant, ca
vnztor, i prt, n calitate de cumprtor, este desfiinat de drept pe
data de 15 iulie 2000, n baza pactului comisoriu de gradul I. Totodat,
a mai solicitat ca B.C. s fie evacuat de pe teren i s demoleze
construcia pe care o edificase ntre timp, ntemeindu-se pe dispoziiile
art. 494 C. civ. i pe reaua-credin a cumprtorului.
n fapt, ntre pri s-a transmis, prin actul mai sus menionat,
proprietatea unui teren viran, cumprtorul neachitnd la scaden (15
iulie 2000) restul preului vnzrii.
Instana a admis ambele capete de cerere, reinnd c imobilul a fost
terminat dup data scadenei preului, nainte ns de introducerea
prezentei cereri. Din acest fapt, precum i din lipsa autorizaiei de
construcie, instana a constatat existena relei-credine, ntruct,
desfiinndu-se contractul, B.C. nu se mai putea considera proprietar al
terenului ncepnd cu 15 iulie 2000.
6. n martie 1979, Primus, fr a avea vreun titlu, a intrat n stpnirea unui teren, pe care a construit o cas n acelai an. La 11 aprilie
1990, Primus, prin nscris sub semntur privat, a vndut casa respectiv, precum i terenul aferent lui Secundus.
La 30 septembrie 2009, Tertius, n calitate de unic motenitor al
tatlui su, decedat la 1 mai 2004, a revendicat de la Secundus imobilul
compus din casa menionat mai sus i terenul aferent, artnd i dovedind c terenul a aparinut n proprietate tatlui su, care l-a cumprat
n anul 1950 prin act autentic, act nscris n documentele de publicitate
imobiliar.
ntrebare: Cum ar trebui s se apere Secundus n cadrul acestui
proces? Motivai.
7. X l-a chemat n judecat pe Y, solicitnd constatarea dobndirii
dreptului de proprietate prin uzucapiunea de 30 de ani asupra unui
imobil proprietatea prtului. X a artat i dovedit c a exercitat o
posesie asupra imobilului timp de 28 de ani, iar pentru diferena de 2
174
ani a invocat faptul c imobilul a fost stpnit de tatl su n baza unui

contract de nchiriere pe care acesta l-a ncheiat cu Y.
ntrebare: Ce va hotr instana? Motivai.
8. Prin cererea nregistrat pe rolul Judectoriei Bacu, reclamanta
Z.I., n contradictoriu cu prii Asociaia de proprietari a blocului C2,
precum i cu A.C., H.D., G.D., S.I., S.P., M.F., P.I., F.C. .a., a solicitat s
se constate c a dobndit dreptul de proprietate prin uzucapiune asupra
unei boxe n suprafa de 1,39 mp, situat ntre etajele 4 i 5 ale blocului
C2.
n motivarea cererii, reclamanta arat c, din data de 1 noiembrie
1973 i pn n prezent, a stpnit nentrerupt i netulburat boxa n
suprafa de 1,39 mp, situat ntre etajele 4 i 5 ale blocului C2.
n fapt, reclamanta a cumprat la 1 noiembrie 1973, de la
R.A.A.I.F.L.E.T. Bacu, prin contractul de vnzare-cumprare aflat n
copie la dosar, apartamentul situat n Bacu, ap. 39, compus din dou
camere de locuit n suprafa util de 44,33 mp i cota indiviz de 1,61%
din suprafaa de folosin comun a imobilului.
Anterior, apartamentul a fost nchiriat cu contract de nchiriere.
n ce privete boxa n litigiu, aceasta a fost nchiriat de ctre reclamant de la I.J.G.C.L. Bacu, prin contractul de nchiriere depus la dosar,
fiind identificat n fia suprafeei locative ca avnd suprafaa de 1,39 mp.
Din adresa nr. 224 din 17 decembrie 2007, depus de reclamant la
dosar, rezult c reclamanta a pltit chirie n perioada 1 noiembrie 1978 1 martie 991, n sum de 128 lei, reinut pe statul de plat.
Asociaia de proprietari a invocat excepia lipsei calitii procesuale
pasive, motivnd c spaiul care face obiectul cauzei este parte din prile
comune ale condominiului i asociaia nu deine n proprietate acest
spaiu, ea avnd numai atribuii de administrare i gestionare.
Dintre prii persoane fizice a formulat ntmpinare i cerere reconvenional prta B.S., prin care solicit respingerea aciunii, respectiv
evacuarea reclamantei din boxa n litigiu. Prta, pe fondul cauzei, arat
c reclamanta, dei invoc temeiul de drept ca fiind art. 1890 C. civ., nu
poate face dovada unei posesii de 30 de ani, calculat de la data la care
fiecare prt a dobndit n proprietate apartamentul i cota de proprietate
indiviz.
175
9. Prin aciunea nregistrat la 8 iunie 1997, reclamantul V.F. a

chemat n judecat prii D.M., N.N., N.D. i N.T., solicitnd instanei
ca, prin hotrrea pe care o va pronuna, s constate c a devenit
proprietar prin uzucapiunea prescurtat asupra unui imobil compus din
teren i construcie, situat n Bucureti.
n fapt, se arat c, la data de 6 mai 1987, reclamantul a ncheiat cu
N.D. i N.T. un contract de vnzare-cumprare, prin act sub semntur
privat, cu privire la imobilul n litigiu, pentru ca ulterior s afle c
vnztorii nu aveau calitatea de proprietar. Se mai menioneaz c de la
data ncheierii contractului respectiv reclamantul a exercitat o posesie
util i nentrerupt.
10. La data de 2 martie 1976, A i-a vndut o cas lui B, cu rezerva
dreptului de abitaie n favoarea vnztorului, pe o perioad de 3 ani
ncepnd cu data ncheierii contractului. A a decedat la 31 august 2008,
lsnd ca unic motenitor pe X, iar B a decedat la 27 iunie 1999, lsnd
ca unic motenitor pe Y.
La data de 1 octombrie 2009, X l-a chemat n judecat pe Y,
solicitnd constatarea dobndirii dreptului de proprietate asupra casei
respective prin uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani.
n motivarea cererii, reclamantul a artat c autorul su a exercitat o
posesie util asupra casei ce formeaz obiectul aciunii n perioada 2
martie 1979 - 31 august 2008, avnd n vedere c, la expirarea termenului pentru care fusese constituit dreptul de abitaie, B nu a cerut predarea casei; la data decesului autorului su, posesia a trecut asupra lui
n baza motenirii legale, care constituie just titlu, el fiind de buncredin.
ntrebri:
1. Care sunt condiiile uzucapiunii de 10 pn la 20 de ani?
2. Care sunt cazurile de transformare a deteniei precare n posesie
util?
3. n ce condiii opereaz jonciunea posesiilor?
11. Prin cerere nregistrat la 23 martie 2009, A l-a chemat n
judecat pe B, solicitnd constatarea dobndirii dreptului de proprietate
asupra unui imobil prin uzucapiune.
176
n motivarea cererii, reclamantul a artat c a dobndit imobilul ce

formeaz obiectul aciunii de la prinii prtului, n prezent decedai,
prin act juridic translativ ncheiat la data de 11 martie 1989, dar
nevalabil pentru lipsa formei autentice; a mai menionat c prinii
prtului, n calitate de proprietari ai imobilului respectiv, exercitaser
anterior o posesie de peste 10 ani, astfel nct sunt ndeplinite condiiile
pentru a invoca uzucapiunea de 30 de ani, prin jonciunea posesiei sale
cu cea exercitat anterior de ctre cei de la care a dobndit imobilul.
ntrebri:
1. Ce se nelege, n materia jonciunii posesiilor, prin autor al
posesorului actual?
Teste gril
1. Avulsiunea:
a) este o form de accesiune imobiliar artificial;
b) const n creterile de pmnt de pe malul apelor;
c) d natere unei aciuni n revendicare, prescriptibil extinctiv.
2. O construcie edificat pe propriul teren, dar cu materialele altuia:
a) face inaplicabil principiul accesiunii;
b) nu permite proprietarului materialelor s cear restituirea acestora
dect cu acordul proprietarului terenului;
c) aparine proprietarului terenului numai dac acesta din urm a
intrat, cu bun-credin, n posesia materialelor.
3. n materia accesiunii imobiliare artificiale, prin constructor pe
terenul altuia se nelege:
a) numai posesorul care deine terenul n temeiul unui titlu;
b) numai detentorul;
c) i persoana care, ulterior edificrii construciei, a pierdut cu efect
retroactiv dreptul de proprietate asupra terenului.
4. n materia accesiunii imobiliare artificiale:
a) se poate recunoate constructorului un drept de retenie asupra
construciei pn la plata integral a despgubirilor ce i se cuvin;
177
b) proprietarul terenului poate s invoce accesiunea n termen de cel

mult 3 ani de la data edificrii construciei;
c) legea distinge ntre situaia constructorului de bun-credin i cea
a constructorului de rea-credin.
5. n materia accesiunii imobiliare artificiale:
a) buna-credin se poate ntemeia i pe un titlu putativ;
b) constructorul de rea-credin este inut s restituie numai fructele
percepute sau contravaloarea acestora;
c) numai constructorul de bun-credin beneficiaz de un drept de
retenie pentru despgubirile datorate acestuia de ctre proprietar.
6. Constructorul de bun-credin pe terenul altuia:
a) poate fi obligat la ridicarea construciei, ns numai pe cheltuiala
proprietarului terenului;
b) va primi fie contravaloarea muncii i a materialelor, fie sporul
valorii fondului, dac se va invoca accesiunea;
c) trebuie s fac dovada bunei sale credine.
7. Constructorul de bun-credin pe terenul altuia:
a) nu este ndreptit s aleag modalitatea de stabilire a despgubirilor pe care i le va plti proprietarul terenului;
b) este ndreptit s exercite aciunea n realizarea dreptului de a fi
despgubit, indiferent dac proprietarul terenului i manifest sau nu
intenia de a invoca accesiunea;
c) nu poate fi obligat s suporte consecinele demolrii construciei.
8. Proprietarul terenului, n raport cu un constructor de rea-credin:
a) poate invoca accesiunea, inclusiv n cazul n care sporul valorii
fondului este mai mare dect valoarea materialelor i preul muncii;
b) poate invoca un drept de retenie;
c) nu poate fi obligat s invoce accesiunea.
9. Constructorul de rea-credin pe terenul altuia:
a) poate fi obligat la ridicarea construciei pe propria cheltuial;
b) va primi fie contravaloarea muncii i a materialelor, fie sporul
valorii fondului, dac se va invoca accesiunea;
c) este persoana care la momentul edificrii nu cunotea viciile
titlului su, dar le-a cunoscut ulterior.
178
10. n cazul edificrii unei construcii pe terenul altuia, proprietarul

terenului devine proprietar al construciei din momentul:
a) ncorporrii materiale a construciei n teren;
b) invocrii accesiunii;
c) plii despgubirilor datorate constructorului.
11. Specificaiunea const n:
a) contopirea a dou bunuri;
b) amestecul mai multor materii;
c) prelucrarea unei materii i obinerea unui nou obiect.
12. Nu pot fi dobndite prin uzucapiunea de scurt durat:
a) bunurile imobile proprietate public;
b) servituile continue i aparente;
c) dreptul de uz imobiliar i dreptul de abitaie.
13. Justul titlu n materia uzucapiunii de 10 pn la 20 de ani:
a) nu trebuie s fi fost nscris n cartea funciar;
b) este orice act juridic ce provine de la un neproprietar;
c) este un element separat de buna-credin.
14. Nu constituie just titlu pentru uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani:
a) convenia de partaj;
b) contractul de vnzare-cumprare ncheiat cu un neproprietar;
c) certificatul de motenitor.
15. Constituie just titlu pentru uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani:
a) succesiunea legal, dac printre bunurile succesorale se afl un
imobil cu privire la care autorul era un posesor de rea-credin;
b) contractul de ntreinere, n cazul n care creditorul ntreinerii nu
este adevratul proprietar al imobilului;
c) contractul de vnzare-cumprare ncheiat cu adevratul proprietar, dar lovit de nulitate absolut.
16. n materia uzucapiunii de 10 pn la 20 de ani:
a) nu este suficient un titlu putativ;
b) nu se poate recurge la jonciunea posesiilor;
c) buna-credin trebuie s existe n momentul dobndirii posesiei
imobilului.
179
17. Uzucapiunea de 30 de ani presupune:

a) exercitarea unei posesii utile i nentrerupte n termenul prevzut
de lege;
b) existena unei posesii utile, nentrerupte i de bun-credin;
c) existena unei posesii utile, nentrerupte i de bun-credin,
precum i a unui just titlu.
18. Intervine ntreruperea natural a uzucapiunii:
a) ntre soi;
b) la data introducerii cererii de chemare n judecat, dac aceasta
este admis;
c) dac posesorul este lipsit mai mult de un an de folosina bunului
de ctre o ter persoan.
19. Poate fi autor n materia jonciunii posesiilor:
a) posesorul anterior care a transmis posesia ctre posesorul actual;
b) proprietarul;
c) posesorul anterior care a fost deposedat de posesorul actual;
20. Pentru a putea fi invocat jonciunea posesiilor, este necesar ca:
a) autorul s fie titularul dreptului real principal;
b) posesorul actual s aib calitatea de avnd-cauz al posesorului
anterior;
c) posesiile s fie utile.
21. Dac posesorul unui imobil este de bun-credin i are just titlu,
iar autorul lui a fost posesor de rea-credin, posesorul actual:
a) se poate prevala de posesia autorului n cadrul uzucapiunii de 30
de ani;
b) va uzucapa n 30 de ani, fr a se putea prevala de posesia
autorului;
c) se poate prevala de posesia autorului n cadrul uzucapiunii de 10
pn la 20 de ani.
22. Jonciunea posesiilor:
a) suspend cursul uzucapiunii;
b) presupune, n toate cazurile, ca posesiile s fie exercitate succesiv;
c) ntrerupe cursul uzucapiunii.
180
23. Uzucapantul este considerat proprietar de la data:

a) rmnerii definitive a hotrrii prin care s-a constatat uzucapiunea;
b) la care a nceput s curg termenul uzucapiunii;
c) mplinirii termenului uzucapiunii.
24. Uzucapiunea:
a) nu poate fi invocat de instan din oficiu;
b) produce efecte retroactiv;
c) poate fi invocat i pe cale de excepie.
25. Renunarea la invocarea uzucapiunii:

a) se impune i creditorilor posesorului;
b) nu poate fi realizat naintea mplinirii termenului de uzucapiune;
c) reprezint un act de administrare.
Rezolvri spee
1. Instana va respinge aciunea ca nentemeiat, constructorul pe
terenul altuia nedobndind un drept de superficie, iar simpla tcere a
proprietarului terenului nu valoreaz consimmnt pentru ncheierea
unei convenii de constituire a dreptului de superficie.
2. Instana va admite aciunea.
n ipoteza reglementat de dispoziiile art. 494 C. civ., constructorul
de bun-credin nu este titularul unui drept de proprietate asupra
lucrrii edificate pe terenul altuia, ci, n urma exercitrii dreptului de
accesiune de ctre proprietarul terenului, el devine titularul unui drept
de crean. Obligaia proprietarului fondului, corelativ dreptului de
crean al autorului lucrrii, se transmite odat cu dreptul de proprietate
asupra terenului, astfel nct autorul lucrrii i poate realiza dreptul su
de crean mpotriva proprietarului actual, n spe reclamanii, iar nu
mpotriva proprietarului terenului de la data executrii lucrrii.
Prin urmare, n condiiile n care coproprietarii au vndut terenul
proprietatea lor, dobndit n urma partajului judiciar, nainte de a-i
manifesta voina n sensul prelurii lucrrii edificate de pri pe acest
teren, s-a transmis reclamanilor cumprtori i dreptul de accesiune (a
se vedea i C.A. Constana, Secia civil, decizia nr. 312 din 6 iunie
181
2007, n Accesiunea imobiliar i uzucapiunea. Culegere de practic

judiciar, de A. Pena, Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2009, p. 1).
3. Instana va respinge aciunea, deoarece posibilitatea invocrii
accesiunii aparine proprietarului terenului, iar nu constructorului, fie el
de bun-credin. De asemenea, modalitatea de despgubire a
constructorului va fi aleas tot de ctre proprietar.
4. Instana va admite aciunea lui X astfel cum a fost formulat,
avnd n vedere c Y, neavnd titlu asupra terenului (hotrrea n
posesoriu, innd seama i de motivarea ei, neputnd transforma posesia
lui Y n posesie de bun-credin), trebuie considerat constructor de reacredin, iar acesta nu are dreptul de a fi despgubit n cazul n care
proprietarul terenului solicit desfiinarea construciei.
5. Soluia depinde dup cum constructorul a fost de bun sau de reacredin. Buna-credin trebuie apreciat n raport de momentul efecturii lucrrilor. n cazul n care constructorul a fcut lucrrile nainte de
intentarea aciunii n rezoluiune, el va fi asimilat cu un posesor de
bun-credin. De aceea, n mod greit instana a reinut reaua-credin
a cumprtorului din simpla mprejurare c, la 15 iulie 2000, ca urmare
a neachitrii restului de pre al terenului, contractul s-a desfiinat de plin
drept. De altfel, raionamentul este greit, ntruct, chiar n cazul pactului comisoriu expres de gradul I, rezoluiunea trebuie pronunat de ctre instan. Pn la data pronunrii hotrrii contractul producndu-i
efectele, nseamn c dobnditorul nu poate fi socotit ca un constructor
pe terenul altuia. Pe de alt parte, n mod de asemenea greit instana a
reinut reaua-credin a cumprtorului din faptul c a construit fr
autorizaia organului competent. Acest fapt este nedeterminant n
soluionarea litigiului, ntruct lipsa autorizaiei de construcie poate
avea consecine administrative, dar, prin ea nsi, nu caracterizeaz
situaia juridic a constructorului n lumina dispoziiilor art. 494 C. civ.
(spe prelucrat dup Trib. Suprem, Secia civil, decizia nr. 1334 din
12 iulie 1956, n Accesiunea imobiliar i uzucapiunea. Culegere de
practic judiciar, de A. Pena, Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2009, p. 49).
6. Secundus ar trebui s se apere invocnd uzucapiunea de 30 de
ani, prin jonciunea posesiei sale cu cea exercitat de Primus.
182
7. Instana va respinge cererea, ntruct termenul uzucapiunii nu s-a

mplinit, neopernd jonciunea posesiilor, autorul lui X fiind un simplu
detentor.
8. n ceea ce privete excepia lipsei calitii procesuale pasive a
prtei Asociaia de proprietari, instana o va admite, deoarece, potrivit
art. 4 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, asociaia de proprietari are drept
scop numai administrarea i gestionarea proprietii comune care, pe
lng drepturi, impune obligaii pentru toi proprietarii, dar calitatea de
proprietar o au toi membrii asociaiei care fac dovada acestei caliti cu
un act de proprietate; ntr-o aciune de constatare a uzucapiunii, calitatea
procesual pasiv o are cel care pretinde calitatea de proprietar, respectiv
cel care pretinde c este titularul dreptului de proprietate asupra
imobilului n privina cruia ar fi intervenit uzucapiunea.
Prin urmare, avnd n vedere c nu Asociaia de proprietari este
titulara dreptului de proprietate asupra proprietii comune pe cote-pri
indivize, instana va admite excepia lipsei calitii procesuale pasive a
prtei Asociaia de proprietari.
Pe fondul cauzei, pentru dobndirea dreptului de proprietate
imobiliar prin uzucapiunea de 30 de ani, astfel cum este reglementat n
art. 1890 C. civ., este necesar s fie ndeplinite, cumulativ, dou condiii:
posesia propriu-zis s fie util, adic neviciat, i s fie exercitat
nentrerupt timp de 30 de ani, indiferent dac posesorul este de buncredin sau de rea-credin.
Potrivit prevederilor art. 1847 C. civ., pentru a uzucapa se cere o
posesie continu, nentrerupt, netulburat, public i sub nume de proprietar, iar prevederile art. 1853 din acelai cod precizeaz c actele ce
se exercit asupra unui lucru al altuia n calitate de locatar nu constituie o
posesie sub nume de proprietar.
n raport de aceste dispoziii legale, instana a reinut c reclamanta a
exercitat posesia n numele altuia, respectiv al proprietarului, fosta
I.J.G.C.L. Bacu, pn la data la care apartamentele din imobil au fost
nstrinate de aceasta actualilor proprietari, astfel c, fiind detentor precar
(locatar), nu poate beneficia de prevederile Codului civil privind
uzucapiunea, precaritatea echivalnd cu lipsa nsi a posesiei, deoarece
este lipsit de animus domini, adic de elementul intenional al
posesiei. Detenia reclamantei fiind viciat de precaritate, nu poate
conduce, prin uzucapiune, la dobndirea dreptului de proprietate asupra
imobilului box n litigiu.
183
Pe de alt parte, n ceea ce privete termenul de 30 de ani al prescripiei achizitive invocat de reclamant, acesta ar nsemna s curg din
1991, anul n care reclamanta nu a mai pltit chirie i s-a comportat ca
adevrat proprietar, dar insuficient pentru a fi ndeplinit termenul legal de
30 de ani prevzut de lege pentru a uzucapa, care s-ar mplini n 2021.
n consecin, pentru considerentele care au fost expuse, cererea
reclamantei a fost respins ca nefondat.
n ceea ce privete cererea reconvenional formulat de prta B.S.,
prin care solicit evacuarea reclamantei din box, instana a constatat c
reclamanta are i ea, ca i ceilali proprietari din imobil, calitatea de
coproprietar indiviz al proprietii comune pe cote-pri din condominiu,
astfel c este ndreptit ca oricare alt proprietar s beneficieze de partea
sa din proprietatea comun, drept pentru care cererea a fost respins ca
nentemeiat (I.C.C.J., Secia civil, decizia nr. 5636 din 3 iulie 2009).
9. Instana va respinge aciunea ca nentemeiat.
Articolul 1897 C. civ. prevede c justa cauz este orice titlu translativ de proprietate, precum vinderea, schimbul etc. Un nscris sub semntur privat ntocmit la 6 mai 1987, care privete un imobil compus
din teren i construcie, nu a fost valabil ca un contract de vnzare-cumprare, ci doar ca o promisiune de vnzare, netranslativ de proprietate
n sensul art. 1897 C. civ., aa nct nu poate servi ca temei al uzucapiunii prescurtate, chiar dac eman de la altcineva dect adevratul
proprietar (C.A. Bucureti, Secia a IV-a civil, decizia nr. 709/1998, n
C.P.J.C. 1993-1998, Ed. All Beck, Bucureti, 1999, p. 96).
10. Instana a respins cererea ca nentemeiat, n spe nefiind ndeplinite condiiile uzucapiunii de 10 pn la 20 de ani. Stpnirea exercitat de autorul reclamantului nu a fost dect o detenie. Chiar dac
s-ar admite c ar fi fost vorba de o posesie, ceea ce nu rezult din datele
speei, aceasta nu putea fi dect de rea-credin, deci posesorul actual
nu s-ar putea prevala de aceasta n cadrul uzucapiunii prescurtate, ci
doar n cadrul uzucapiunii de 30 de ani.
11. Instana a respins cererea ca nentemeiat, cu motivarea c jonciunea posesiilor nu poate avea loc dac posesia anterioar a fost exercitat chiar de ctre proprietar, deoarece nu se regsete acea justificare
a instituiei uzucapiunii, care const n sancionarea pasivitii ndelungate a proprietarului.
184

1. c
2. b
3. c
4. a
5. a
6. b
7. a
8. a, c
9. a
10. a
11. c
12. a, b
13. a, c
14. a, c
15. a, b
16. a, c
17. a
18. c
19. a
20. b, c
21. a
22. b
23. b
24. a, b, c
25. b
Capitolul al VII-lea
Publicitatea imobiliar
Note de curs
1. Noiune i obiective
Publicitatea imobiliar constituie un ansamblu de mijloace juridice
care au ca scop s asigure evidena, sigurana i opozabilitatea fa de
teri a actelor juridice i a faptelor juridice prin care se constituie, se
transmit i se sting drepturi reale imobiliare.
Prin publicitatea imobiliar, reglementat de Legea nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar, republicat, cu modificrile
ulterioare, se urmresc mai multe obiective:
asigurarea certitudinii constituirii i transmiterii de drepturi reale
imobiliare, urmrindu-se astfel evitarea transmisiunilor succesive frauduloase;
asigurarea ocrotirii persoanelor interesate s dobndeasc drepturi
reale imobiliare, conferindu-le posibilitatea de a cunoate situaia juridic a bunului la momentul dobndirii;
constituirea unei evidene tehnice, economice i juridice pentru
identificarea tuturor imobilelor, indiferent de proprietar i de destinaia
lor;
permite organelor financiare s cunoasc datele necesare sistemului de impozite i taxe, n vederea stabilirii obligaiilor fiscale ale contribuabililor.
2. Cuprinsul crii funciare

Cartea funciar cuprinde un titlu (n care se indic numrul crii
funciare i localitatea n care este situat imobilul) i trei pri.
Partea I cuprinde: numrul de ordine i cel cadastral al fiecrui imobil, suprafaa terenului, categoria de folosin i, dup caz, construciile;
186
planul imobilului, cu vecintile i descrierea imobilului constituie

anexa la partea I.
Partea a II-a se refer la nscrierile privind dreptul de proprietate i
cuprinde: numele proprietarului, actul sau faptul juridic ce constituie
titlul dreptului de proprietate, precum i menionarea nscrisului constatator, strmutrile proprietii, servituile constituite n folosul imobilului, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice,
precum i aciunile privitoare la proprietate, orice modificri, ndreptri
sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I sau n partea a II-a a crii
funciare cu privire la nscrierile fcute.
Partea a III-a se refer la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcini ca: dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitaie, concesiune, administrare, servituile n sarcina fondului aservit,
ipoteca i privilegiile imobiliare, locaiunea i cesiunea de crean, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i
aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte, sechestrul,
urmrirea imobilului sau a veniturilor sale, orice modificri, ndreptri sau
nsemnri ce s-ar opera cu privire la nscrierile din aceast parte.
3. Principiile care stau la baza sistemului de publicitate imobiliar instituit prin Legea nr. 7/1996
a) nscrierea n cartea funciar nu produce efect constitutiv de drepturi, ci are ca scop doar asigurarea opozabilitii fa de teri a dreptului
nscris.
b) Principiul publicitii integrale, n sensul c, exceptnd situaiile
prevzute de art. 26 alin. (1) i (2) din Legea nr. 7/1996, drepturile reale
imobiliare devin opozabile numai prin nscrierea lor n cartea funciar.
c) Principiul legalitii, n sensul c registratorul trebuie s verifice
legalitatea actului a crui nscriere se cere, urmnd a respinge cererea,
printr-o ncheiere motivat, atunci cnd cererea de nscriere n cartea
funciar nu ntrunete condiiile legale.
d) Principiul prioritii, potrivit cruia actul nscris n cartea funciar
devine opozabil terilor numai de la data nregistrrii cererii, ordinea
nregistrrii determinnd i rangul nscrierii (prin rangul unei nscrieri se
nelege efectul unei nscrieri n raport cu alte nscrieri referitoare la
acelai imobil).
187
e) Principiul relativitii, n sensul c nscrierea se poate efectua

numai mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii, era nscris ca
titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut, precum i mpotriva aceluia care, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul,
dac ambele nscrieri se fac deodat.
f) Principiul forei probante, potrivit cruia, dac n cartea funciar
s-a nscris un drept real n folosul unei persoane, se prezum c dreptul
exist n folosul acesteia, dac a fost dobndit sau constituit cu buncredin, ct timp nu se dovedete contrariul, iar dac un drept s-a
radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist; de asemenea, cuprinsul crii funciare, n afara ngrdirilor i excepiilor legale,
se consider exact numai n folosul acelei persoane care, n virtutea
unui act juridic valabil, a dobndit cu bun-credin un drept real
nscris n cartea funciar, dobnditorul fiind considerat de bun-credin
dac, la data nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n folosul su,
nu a fost notat nicio aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare sau dac din titlul transmitorului i din cuprinsul crii funciare
nu reiese vreo neconcordan ntre aceasta i situaia juridic real.
4. Felurile nscrierilor n cartea funciar

Potrivit art. 26 alin. (4) din Legea nr. 7/1996, nscrierile sunt de trei
feluri:
a) intabularea, avnd ca obiect nscrierea definitiv a drepturilor
reale;
b) nscrierea provizorie a drepturilor reale, sub condiia justificrii
ulterioare;
c) notarea, avnd ca obiect nscrierea drepturilor personale, a actelor
i a faptelor juridice referitoare la starea i capacitatea persoanelor,
aciunilor i cilor de atac n justiie, precum i a msurilor de indisponibilizare, n legtur cu imobilele din cartea funciar.
De asemenea, art. 39 se mai refer la nscrierea inteniei de a
nstrina sau de a ipoteca.
188
5. Aciunile n justiie specifice crii funciare

5.1. Aciunea n prestaie tabular
Potrivit art. 27 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, cel care s-a obligat s
strmute sau s constituie n folosul altuia un drept real asupra unui
imobil este dator s i predea toate nscrisurile necesare pentru
nscrierea acelui drept, iar art. 27 alin. (3) teza I prevede c, n situaia
n care cel obligat nu pred nscrisurile, persoana interesat va putea
solicita instanei s dispun nscrierea n cartea funciar, aceast
aciune n justiie fiind cunoscut sub numele de aciune n prestaie
tabular.
Conform art. 27 alin. (5), aciunea n prestaie tabular se va ndrepta
i mpotriva terului dobnditor nscris n cartea funciar, dac sunt
ntrunite cumulativ urmtoarele condiii:
a) actul juridic n baza cruia se solicit prestaia tabular s fie
ncheiat anterior celui n baza cruia a fost nscris dreptul terului n
cartea funciar;
b) terul s fi dobndit imobilul cu titlu gratuit sau, dac l-a dobndit
cu titlu oneros, s fie de rea-credin.
Aciunea n prestaie tabular este imprescriptibil extinctiv [art. 27
alin. (4)].
O aciune n prestaie tabular special este reglementat de art. 28
din Legea nr. 7/1996, potrivit cruia dobnditorul anterior poate cere
instanei judectoreti s acorde nscrierii sale rang preferenial fa de
nscrierea efectuat la cererea unui ter care a dobndit ulterior imobilul
cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credin la data ncheierii actului.
5.2. Aciunea n rectificare

n cazul n care cuprinsul crii funciare nu corespunde, n privina
nscrierii, cu situaia juridic real, se poate cere rectificarea sau, dup
caz, modificarea acesteia.
Prin rectificare se nelege radierea, ndreptarea sau menionarea
nscrierii oricrei operaiuni susceptibile a face obiectul unei nscrieri n
cartea funciar.
Prin modificare se nelege orice schimbare privitoare la aspectele tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaz esena dreptului care
189
poart asupra acelui imobil. Modificarea nu se poate face dect la cererea

titularului dreptului de proprietate (art. 33 din Legea nr. 7/1996).
Legiuitorul arat n mod expres care sunt cazurile n care se poate
dispune rectificarea unei nscrieri n cartea funciar.
Astfel, conform art. 34 din Legea nr. 7/1996, orice persoan interesat poate cere rectificarea nscrierilor din cartea funciar, dac printr-o
hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil s-a constatat c:
1. nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a
fost valabil;
2. dreptul nscris a fost greit calificat;
3. nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau
au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea;
4. nscrierea n cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia
real actual a imobilului.
Articolul 35 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 dispune c aciunea n
rectificare, sub rezerva prescripiei dreptului material la aciunea de
fond, va fi imprescriptibil.
Alineatul (2) al art. 35 prevede c, fa de terele persoane care au
dobndit cu bun-credin un drept real prin donaie sau legat, aciunea
n rectificare nu se va putea porni dect n termen de 10 ani, socotii din
ziua cnd s-a nregistrat cererea lor de nscriere, cu excepia cazului n
care dreptul material la aciunea de fond nu s-a prescris mai nainte.
Prin urmare, aciunea n rectificare mpotriva terilor dobnditori de
bun-credin i cu titlu gratuit este prescriptibil, termenul de prescripie fiind, n principiu, de 10 ani de la data nregistrrii cererii terului
prin care acesta solicit nscrierea dreptului su n cartea funciar (i n
aceast ipotez i gsete aplicare principiul accesorium sequitur
principale, ns numai dac termenul de prescripie ar fi mai scurt dect
cel instituit prin aceast dispoziie legal).
Dac ns este vorba de un ter dobnditor de bun-credin i cu
titlu oneros, termenul de prescripie a aciunii n rectificare este de 3 ani
de la data nregistrrii cererii prin care terul respectiv a solicitat
nscrierea dreptului su (art. 36 din Legea nr. 7/1996).
5.3. Aciunea n justificare

Aciunea n justificare este aceea prin care se solicit transformarea
unei nscrieri provizorii n nscriere definitiv.
190
1. I.C.C.J., Seciile Unite, Decizia nr. XXI din 12 decembrie 2005, n
M. Of. nr. 225 din 13 martie 2006
Aciunile de carte funciar (n prestaie tabular i n rectificare
tabular), avnd ca obiect nscrierea n cartea funciar a unor drepturi
reale imobiliare prevzute n acte juridice valabil ncheiate anterior
intrrii n vigoare a Legii cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996,
sunt guvernate de dispoziiile legii vechi, respectiv de Decretul-lege
nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare.
2. I.C.C.J., Seciile Unite, Decizia nr. LXXXVI (86) din 10 decembrie
2007, n M. Of. nr. 697 din 14 octombrie 2008
n situaia prescripiilor achizitive ncepute sub imperiul Decretuluilege nr. 115/1938 i mplinite dup intrarea n vigoare a Legii nr. 7/1996,
aciunile n constatarea dobndirii dreptului de proprietate prin uzucapiune n regim de carte funciar sunt guvernate de dispoziiile legii
vechi, respectiv ale Decretului-lege nr. 115/1938.
3. I.C.C.J., Seciile Unite, Decizia nr. LXXII (72) din 15 octombrie
2007, n M. Of. nr. 685 din 7 octombrie 2008
n cauzele care au ca obiect plngerile privind cartea funciar ntemeiate pe dispoziiile art. 50 din Legea nr. 7/1996, republicat, Oficiul de
Cadastru i Publicitate Imobiliar nu are calitate procesual pasiv.
nr. 5585 din 24 iunie 2005, n Publicitatea imobiliar. Crile funciare
(2). Practic judiciar, de A. Rusu, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2009,
p. 225 i urm.
Dreptul de proprietate se nscrie n cartea funciar n baza actului
prin care s-a constituit ori s-a transmis n mod valabil. Nu ndeplinete
aceast cerin contractul de vnzare-cumprare n cazul n care nu se
face dovada c vnztorul este proprietarul imobilului vndut. mprejurarea c autorul vnztorului a posedat imobilul sub nume de proprietar, precum i menionarea imobilului n certificatul de motenitor emis
191
de pe urma acestuia nu constituie dovezi ale dreptului de proprietate al

vnztorului, ci, eventual, pot fi invocate n cadrul unui proces de
uzucapiune. Cum dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune
nu se poate stabili de ctre judectorul de carte funciar, ci numai ntr-o
procedur contencioas, pe cale de aciune sau pe cale de excepie,
rezult c nu s-a fcut dovada existenei dreptului de proprietate asupra
imobilului n patrimoniul vnztorului, astfel nct cererea de intabulare
formulat de cumprtor nu poate fi admis.
5. I.C.C.J., Secia civil i de proprietate intelectual, decizia nr. 658 din
5 februarie 2008, n Publicitate imobiliar. Crile funciare (2). Practic
judiciar, de A. Rusu, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2009, p. 230 i urm.
Potrivit art. 55 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, republicat, dreptul de
proprietate dobndit prin construire se va putea nscrie n cartea
funciar pe baza unui certificat eliberat de primria localitii unde este
situat imobilul, care atest, cnd este cazul, faptul c proprietarul a
edificat construciile n conformitate cu autorizaia eliberat potrivit
legii, precum i a unei documentaii cadastrale. n lipsa autorizaiei de
construire, este aplicabil sanciunea prevzut de art. 37 alin. (5) din
Legea nr. 50/1991, republicat, i anume nenscrierea construciei n
cartea funciar.
Not: Art. 55 a fost modificat prin O.U.G. nr. 64/2010 (M. Of.
nr. 451 din 2 iulie 2010).
nr. 6734 din 2 decembrie 2004, n Publicitate imobiliar. Crile
funciare (2). Practic judiciar, de A. Rusu, Ed. Hamangiu, Bucureti,
2009, p. 270 i urm.
Este supus notrii orice aciune care d caracterul de drept litigios
unui drept real nscris n cartea funciar. Dar nu orice aciune care
prezint legtur cu imobilul poate fi notat n cartea funciar, pentru
c astfel s-ar ncuraja practicile icanatorii, persoanele interesate putnd
cere notarea unei aciuni numai pentru a stnjeni libertatea titularilor de
carte funciar de a dispune de drepturile lor. Ca atare, n aprecierea
temeiniciei cererii de notare a unei aciuni, trebuie stabilit dac
solicitarea prezint un interes real, n sensul dac astfel se asigur
ambele finaliti ale notrii, anume aceea c i avertizeaz pe terii de
192
bun-credin cu privire la caracterul litigios al dreptului pe care ei ar

dori s l dobndeasc i asigur caracterul executoriu al hotrrilor
judectoreti pronunate cu privire la aciunile notate.
Spee
1. Prin nscris sub semntur privat ncheiat la data de 27
decembrie 2004, Primus a cumprat de la Secundus un apartament, fr
ns a solicita nscrierea n cartea funciar i fr a intra n stpnirea
bunului. La data de 17 ianuarie 2005, Secundus i-a donat lui Tertius
apartamentul respectiv, cererea prin care Tertius a solicitat nscrierea
actului autentic de donaie n cartea funciar fiind nregistrat n aceeai
zi. Predarea bunului ctre donatar a avut loc n chiar ziua ncheierii
contractului.
Cerin: Artai motivat ce aciune (aciuni) n justiie ar trebui s
exercite Primus mpotriva lui Tertius pentru a i se recunoate dreptul de
proprietate asupra imobilului respectiv.
2. X i-a nscris n cartea funciar dreptul de proprietate asupra
imobilului, drept dobndit prin cumprare de la Y, potrivit actului
autentic notarial anexat cererii de nscriere.
Ulterior, Y a introdus o aciune n rectificarea crii funciare,
susinnd c dreptul de proprietate n favoarea lui X a fost nscris n
cartea funciar n baza unui contract de vnzare-cumprare lovit de
nulitate absolut pentru lipsa total a consimmntului vnztorului, n
sensul c el nu a fost n faa notarului public care a autentificat actul, ci
la data autentificrii s-a aflat n alt localitate, aspect pe care urmeaz
s l probeze cu martori.
Teste gril
1. nscrierea n cartea funciar:
a) are efect constitutiv de drepturi;
b) asigur opozabilitatea fa de teri a dreptului nscris;
c) este susceptibil de rectificare.
193
2. n materia publicitii imobiliare:

a) dreptul de proprietate dobndit prin uzucapiune este opozabil
terilor i fr nscriere n cartea funciar;
b) dreptul de proprietate dobndit prin succesiune devine opozabil
terilor numai de la data nscrierii n cartea funciar;
c) n cazul nerealizrii condiiei suspensive, se radiaz din oficiu
nscrierea provizorie.
3. nscrierea n cartea funciar a inteniei de nstrinare i pierde
efectul dac, de la efectuarea ei, nu s-a ncheiat actul de nstrinare n
termen de:
a) 45 de zile;
b) 2 luni;
c) 3 luni.
4. Aciunea n prestaie tabular special este aciunea prin care:
a) se solicit efectuarea unei nscrieri n cartea funciar;
b) dobnditorul anterior solicit instanei s acorde nscrierii sale
rang preferenial fa de nscrierea efectuat la cererea unui ter care a
dobndit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credin
la ncheierea actului;
c) se solicit transformarea unei nscrieri provizorii n intabulare.
5. nscrierea provizorie poate fi cerut, ntre altele, dac:
a) dreptul real ce se cere a fi nscris este afectat de o condiie
suspensiv;
b) se solicit intabularea unui drept real n temeiul unei hotrri
judectoreti care nu este irevocabil;
c) debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca
ori privilegiul imobiliar.
6. Justificarea radierii dreptului de ipotec se face n baza:
a) consimmntului titularului dreptului de ipotec, exprimat n
form autentic;
b) unei hotrri judectoreti irevocabile;
c) ncheierii registratorului de carte funciar.
194
7. Dac n cartea funciar s-a nscris un drept real, n condiiile legii,

n folosul unei persoane, se prezum c dreptul exist n folosul
acesteia:
a) n toate cazurile;
b) ori de cte ori dreptul a fost dobndit sau constituit cu buncredin;
c) dac dreptul a fost dobndit sau constituit cu bun-credin, ct
timp nu se dovedete contrariul.
8. Dobnditorul este considerat de bun-credin dac, la data
nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n folosul su:
a) nu a fost notat nicio aciune prin care se contest cuprinsul crii
funciare;
b) din titlul transmitorului i din cuprinsul crii funciare nu reiese
vreo neconcordan ntre aceasta i situaia juridic real;
c) a avut convingerea c transmitorul este adevratul titular al
dreptului.
9. Aciunea n justificare este aciunea prin care se solicit:
a) efectuarea unei nscrieri provizorii;
b) transformarea unei nscrieri provizorii n nscriere definitiv;
c) efectuarea unei notri n cartea funciar.
10. Aciunea n justificare exercitat mpotriva unui ter dobnditor
de bun-credin i cu titlu oneros:
a) se prescrie n termen de 3 ani de la data nregistrrii cererii prin
care terul a solicitat nscrierea dreptului su;
b) este imprescriptibil extinctiv n toate cazurile;
c) este imprescriptibil extinctiv sub rezerva prescripiei dreptului
material la aciunea de fond.
11. Sunt specifice crii funciare:
a) aciunile n revendicare imobiliar;
b) aciunile n nulitatea actului juridic de nstrinare a imobilului
nscris n cartea funciar;
c) aciunile n prestaie tabular.
195
Rezolvri spee
1. Primus ar trebui s introduc mpotriva lui Tertius o aciune n
prestaie tabular special, iar apoi o aciune n revendicare (sau o
aciune cu dou capete de cerere: prestaie tabular special i
revendicare).
2. Aciunea n rectificare va fi respins, deoarece nu exist o
hotrre definitiv i irevocabil prin care s se fi declarat nulitatea
actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea; nevalabilitatea
actului nu poate fi constatat, pe cale incidental, n cadrul aciunii n
rectificare.

1. b, c
2. a
3. b
4. b
5. a, b, c
6. a, b
7. c
8. a, b
9. b
10. a
11. c

Gabriel Boroi - Drepturile Reale 2011

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Gabriel Boroi - Drepturile Reale 2011

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Drept civil.

Drepturile reale principale

Prof. univ. dr.

Prof. univ. dr.

Preparator univ. drd.

Drept civil. Drepturile reale principale

Drept civil. Drepturile reale

3. Modurile de dobndire a proprietii publice.

2.2.3. Drepturile coproprietarilor cu privire

Drept civil. Drepturile reale

2.4. Condiii referitoare la posesia terului dobnditor........... 77

Jurispruden relevant ..............................................................108

Drept civil. Drepturile reale

Capitolul al VI-lea. Modurile de dobndire

4. Felurile nscrierilor n cartea funciar ..............................187

2. Caracterele juridice ale patrimoniului

Pentru dezvoltri, inclusiv n privina notelor de curs din capitolele urmtoare,

Drept civil. Drepturile reale

drepturile i obligaiile care alctuiesc patrimoniul sunt legate ntre

ineze bunuri din patrimoniu ori s dobndeasc alte bunuri, actele de

3.2. Patrimoniul explic i permite subrogaia real

3.3. Patrimoniul explic i permite transmisiunea

Drept civil. Drepturile reale

Transmisiunea este cu titlu universal atunci cnd se transmite o

b) explic i permite transmisiunea universal ori cu titlu universal;

Drept civil. Drepturile reale

Rspunsuri teste gril

Seciunea 1. Aspecte generale

2. Coninutul juridic al dreptului de proprietate

Drept civil. Drepturile reale

proprietate fructele pe care le poate obine din acesta. Dobndirea

3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

3.2. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv

3.3. Dreptul de proprietate este un drept perpetuu

4. Restricii (limitri, ngrdiri) n exerciiul

Drept civil. Drepturile reale

5. Formele dreptului de proprietate

Seciunea a 2-a. Dreptul de

2. Caracterele juridice specifice dreptului de proprietate public

Drept civil. Drepturile reale

ale dreptului de proprietate (uzufruct, uz, abitaie, servitute sau

3. Modurile de dobndire a proprietii publice.

e) prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al

3.2. Exproprierea pentru cauz de utilitate public

Drept civil. Drepturile reale

Instana va verifica numai ndeplinirea condiiilor cerute de lege

Drept civil. Drepturile reale

priere, fostul proprietar are un drept prioritar la dobndirea acestuia

4. Exercitarea dreptului de proprietate public

4.2. Dreptul de administrare

Drept civil. Drepturile reale

4.3. nchirierea bunurilor proprietate public

siliului local, iar contractul de nchiriere va cuprinde clauze de natur

4.4. Dreptul de folosin gratuit

4.5. Concesionarea bunurilor proprietate public

Drept civil. Drepturile reale

Contractul de concesiune este acel contract n form scris prin care

5. ncetarea dreptului de proprietate public

Seciunea a 3-a. Dreptul de proprietate privat

2. Regimul juridic al construciilor proprietate

Drept civil. Drepturile reale

general al amenajrii teritoriului i cel al executrii, al transformrii i al

2.2. Circulaia juridic a construciilor proprietate

3. Regimul circulaiei juridice a terenurilor proprietate privat