ROMÂNIA

MINISTERUL EDUCAŢIEI ŞI CERCETĂRII ŞTIINŢIFICE

UNIVERSITATEA „VASILE ALECSANDRI” DIN BACĂU
FACULTATEA DE ŞTIINŢE ECONOMICE
Str. Spiru Haret, nr. 8, Bacău, 600114
Tel. ++40-234-542411, tel./ fax ++40-234-516345
www.ub.ro; e-mail: stiinteec@ub.ro
PROGRAMUL DE STUDII: CONTABILITATE ŞI INFORMATICĂ DE GESTIUNE – IF

LUCRARE DE LICENŢĂ

COORDONATOR ȘTIINȚIFIC:
Lect. univ. dr. Iulia Andreea BUCUR

CANDIDAT,
BORDEIANU DANIEL

BACĂU,
2015
 ROMÂNIA
MINISTERUL EDUCAŢIEI ŞI CERCETĂRII ŞTIINŢIFICE
UNIVERSITATEA „VASILE ALECSANDRI” DIN BACĂU
FACULTATEA DE ŞTIINŢE ECONOMICE
Str. Spiru Haret, nr. 8, Bacău, 600114
Tel. ++40-234-542411, tel./ fax ++40-234-516345
www.ub.ro; e-mail: stiinteec@ub.ro
PROGRAMUL DE STUDII: CONTABILITATE ŞI INFORMATICĂ DE GESTIUNE – IF

EVALUAREA SOCIETĂȚILOR
COMERCIALE ÎN LICHIDARE

COORDONATOR ȘTIIȚIFIC:
Lect. univ. dr. Iulia Andreea BUCUR

CANDIDAT,
BORDEIANU DANIEL

BACĂU,
2015
 Cuprins

Introducere………………………………………………………………………………….. 5
CAPITOLUL1. Lichidarea și evaluarea societăților comerciale în 7

lichidare………………………………………………………………………..
1.1. Elemente definitorii privind procesul de lichidare a întreprinderii……………... 7
1.1. 1. Dizolvarea - etapă premergătoare a procesului de 7
lichidare…………………...
1.1.2. Cauze ale dizolvării societăţilor comerciale…………………………………... 8
1.1.3.Forme ale dizolvării societăţilor comerciale în lichidare………………………. 10
1.2. Procesul de lichidare a unei societăţi comerciale………………..………………... 11
1.2.1. Măsurile necesare pentru iniţierea procesului de lichidare……..……………... 11
1.2.2. Etapele procesului de lichidare a unei societăţi comerciale………..………….. 11
1.2.3. Lichidarea efectivă a societăţii comerciale………..…………………………... 13
1.2.4. Radierea societăţii de la Registrul Comerţului………….…………………….. 16
1.2.5. Prezentarea situaţiei financiare după lichidare……………………………… 17
1.3. Rolul sistemului informaţional în cadrul întreprinderilor aflate în lichidare… 17
1.4. Metode de evaluare a societăţilor comerciale aflate în proces de lichidare……. 20

CAPITOLUL 2. SC Morărit și Panificație. SA – studiu de caz privind

evaluarea în cazul lichidarii………………………………………………….. 24

2.1. Prezentarea societăţii S.C. Morărit și Panificație. SA……………………………… 24

2.1.1. Informații generale…………………………………………………………… 24
2.1.2. Organizarea societății………………………………………………………… 25
2.1.3. Descrierea compartimentului financiar-contabil…………………………. 27
2.2. Studiu de caz privind evaluarea societății SC Morărit și Panificație SA aflată în
proces de lichidare………………………………………………..………………………… 27

2.2.1. Etapele evaluării societăţii „S.C. Morărit și Panificație SA” aflată în proces
27
de lichidare...............................................................................................................................
2.2.2. Evaluarea propriu-zisă a societăţii „S.C. Morărit și Panificație S.A.” aflată
29
în proces de lichidare................................................................................................................
2.2.3. Întocmirea raportului de evaluare al societăţii.................................................. 34
CAPITOLUL 3. ORGANIZAREA CONTABILITĂŢII SOCIETĂŢII
S.C. Morărit și Panificație S.A. AFLATĂ ÎN PROCES DE LICHIDARE 36

3
3.1. Organizarea contabilităţii în interiorul societăţii S.C.Morărit și Panificație.SA..... 36
3.2. Etapele lichidării............................................................................................................. 36
3.3. Operaţiile contabile aferente procesului de lichidare................................................... 37
3.3.1. Operaţiile contabile aferente vânzării stocurilor si materialelor de natura
38
obiectelor de inventar................................................................................................................
3.3.2. Evaluarea bunurilor,vânzarea şi încasarea creanţelor....................................... 39
3.3.3.Plata furnizorilor şi achitarea tuturor datoriilor rămase.................................... 43
3.4.Distribuirea lichidităţilor rămase către acţionari.......................................................... 45

CAPITOLUL 4. PROGRAMUL INFORMATIC PRIVIND

EVALUAREA BUNURILOR SOCIETĂŢII „S.C. Morărit și Panificație
48
SA........................................................................................................................
4.1.Influenţa dezvoltării tehnologice în contabilitate...........................................................
4.2.Efectuarea unui software informatic pentru societatea SC Morărit și Panificație
SA
4.2.1.Prezentarea algoritmului....................................................................................
4.2.2.Introducerea datelor necesare rulării aplicaţiei..................................................
4.2.3.Rezultatul final..................................................................................................
CONCLUZII.....................................................................................................
ANEXE................................................................................................................
BIBLIOGRAFIE................................................................................................

Introducere
4
 Lucrarea de licență aleasă are ca temă „Evaluarea societăților comerciale în lichidare” și
abordează din punct de vedere teoretic și practic conceptele de lichidare și evaluare aplicabile în
cazul în care aceasta se află în procesul de lichidare. Lucrarea folosește în partea de cercetare
datele întreprinderii SC. Morărit și Panificație. SA Roman, societate ce indeplinste toate
condițiile pentru a intra în lichidare.
Scopul lucrării este cunoașterea etapelor ce trebuie parcurse pentru desființarea unei
societăți comerciale din punct de vedere economic, juridic și contabil. Profesionistul contabil
responsabil cu misiunea de ținere a contabilității trebuie să fie pregătit pentru evenimente special
din viața întreprinderii, mai ales când aceasta nu mai este rentabilă. Conținutul lucrării tratează în
mod teoretic întregul proces de lichidare și premisele care duc întreprinderea spre ultimele zile
de funcționare, câteva modalități de evaluare a întreprinderii precum și punerea în practică a
uneia dintre ele.
Lucrarea este structurată pe patru capitole și cuprinde noțiuni teoretice privind
lichidarea și evaluarea unei întreprinderi iar informațiile prezentate în partea teoretică sunt puse
în aplicație în studiul de caz elaborat.
Primul capitol cuprinde o prezentare generală teoretică a procesului de dizolvare urmat
de procesul de lichidare. Am cuprins în acest capitol cauzele, măsurile, formele și etapele
lichidării dar și demersurile post-lichidare precum radierea societății de la Registrul Comerțului,
iar în ultima parte am descris conceptual lichidarea și am enumerat câteva metode de evaluare.
Al doilea capitol se axează pe partea de evaluare a societății SC. Morărit și Panificație
SA Roman. În prima parte a capitolului sunt câteva informații legate de istoria, structura
organizatorică și organizarea contabilității în interiorul întreprinderii. În cea de-a doua parte am
elaborat studiul de caz privind evaluarea societății detaliindu-i procedeul pas cu pas iar la final
am prezentat raportul de evaluare.
Al treilea capitol se referă la tratamentul contabil aferent evaluării. În acest capitol am
inclus toate operațiunile contabile referitoare la vânzare, încasare și scoatere din gestiune a
patrimoniului evaluat dar și plata datoriilor către angajați, bugetul de stat, furnizori și acționari.
Capitolul al patrulea cuprinde în prima parte anumite informații teoretice referitoare la
importantă dezvoltării tehnologice în contabilitate punând accent pe sistemele informatice. În
partea a doua a capitolului am efectuat un software informatic numit „Calculul Valorii
Substanțiale Brute (VSB)”. Am detaliat aici algoritmul folosit de software, pașii pe care acesta îi
execută și în final afișarea pe ecran a rezultatului final.

5
 CAPITOLUL I. ELEMENTE DEFINITORII PRIVIND PROCESUL
DE LICHIDARE A ÎNTREPRINDERILOR ŞI ROLUL SISTEMULUI
INFORMAŢIONAL ÎN DESFĂŞURAREA ACESTUIA

1.1. Elemente definitorii privind procesul de lichidare a întreprinderii

1.1.1. Dizolvarea - etapă premergătoare a procesului de lichidare

6
 Dizolvarea reprezintă ansamblul de operațiuni premergătoare încetării existenței unei
întreprinderi. Acest proces precede lichidarea activelor societății fără a afecta personalitatea
juridică, până la finalizarea acesteia1. Decizia de a dizolva o societate poate fi luată de Adunarea
Generală a Asociaților sau poate fi impusă de o instanță judecătorească. Procesul de dizolvare nu
determină desființarea completă a societății, aceasta poate exista din punct de vedere juridic însă
doar până la încheierea lichidării.
“Procesul reformator al vieții economico-sociale din țara noastră a avut un impact major
și asupra întreprinderilor românești care au trebuit să se alinieze tendinței generale de
modernizare și eficientizare”.2
Societatea comerciala(sau persoana juridica)- prescurtat S.C. - reprezinta un acord intre
mai multe persoane fizice si/sau juridice care hotarasc sa puna in comun bunuri, diferite valori
sau servicii cu scopul de a obtine profit. Societatea comerciala poate fi de trei feluri:
*Societate comerciala de persoane: societate comerciala in nume colectiv si societate
comerciala in comandita simpla;
*Societate comerciala de capitaluri: societate comerciala in comandita pe actiuni,
societate comerciala pe actiuni si societate comerciala pentru plasament de capital, investitii, etc;
*Societate comerciala cu raspundere limitata.
Fiecare intreprindere trece prin trei etape: infiintarea sau nasterea, dezvoltarea si in cele
din urma disparitia. Din punct de vedere social, economic si juridic, disparitia societatii
comerciale are loc in momentul dizolvarii si lichidarii.
Dacă consiliul de administraţie, respectiv directoratul, constată că, în urma unor
pierderi, stabilite prin situaţiile financiare anuale aprobate conform legii, activul net al societăţii,
determinat ca diferenţă între totalul activelor şi totalul datoriilor acesteia, s-a diminuat la mai
puţin de jumătate din valoarea capitalului social subscris, va convoca de îndată adunarea
generală extraordinară pentru a decide dacă societatea trebuie să fie dizolvată.
Dacă adunarea generală extraordinară nu hotărăşte dizolvarea societăţii, atunci
societatea este obligată ca, cel târziu până la încheierea exerciţiului financiar ulterior celui în care
au fost constatate pierderile şi sub rezerva dispoziţiilor art. 10, să procedeze la reducerea
capitalului social cu un cuantum cel puţin egal cu cel al pierderilor care nu au putut fi acoperite
din rezerve, dacă în acest interval activul net al societăţii nu a fost reconstituit până la nivelul
unei valori cel puţin egale cu jumătate din capitalul social

1
Horga, V.,(2007) Contabilitate aprofundată, Editura Bibliotheca, Târgoviște, p. 39
2
Deju, M.,(2007) Elemente de contabilitate aprofundată, Editura EduSoft , Bacău , p. 5
7
 “Dizolvarea societăților comerciale trebuie să fie înscrisă în Registrul Comerțului și
publicată în Monitorul Oficial al României, partea a IV-a.”3

1.1.2. Cauze ale dizolvării societăţilor comerciale

Dizolvarea societăților comerciale poate avea multe cauze. Juridic vobind, cauzele ce
conduc la dizolvarea întreprinderilor pot fi 4:
a) Cauze comune tuturor societăților:
- expirarea timpului stabilit pentru durata societății;
- imposibilitatea realizării obiectului de activitate al întreprinderii sau realizarea
acestuia
- declararea nulității societății;
- hotărârea Adunării Generale a Acționarilor/Asociaților;
-hotărârea tribunalului, la cererea oricărui asociat/acționar, având motive
temeinice,precum neînțelegerile dintre asociați/acționari,neintelegi care împiedică funcționarea
societății;
- falimentul societății;
- alte cauze prevăzute de actul constitutive al societății;
Dizolvarea întreprinderii mai poate avea loc la solicitarea oricărei persoane interesate,
precum și a Oficiului Național al Registrului Comerțului în următoarele cazuri:
- întreprinderea nu mai are organe statutare sau acestea nu se mai pot întruni;
- societatea nu a depus, în termen de cel mult 6 luni de la expirarea termenelor
legale,situațiile financiare anuale sau alte acte care se depun la oficiul registrului
comerțului,potrivit legii;
- societatea și-a încheiat activitatea,nu are sediul social cunoscut sau nu îndeplinește
condițiile referitoare la sediul social sau asociații au dispărut ori nu au domiciliul sau reședința
cunoscută;
- întreprinderea nu și-a completat capitalul social, în condițiile legii.
b) Cauze specifice societăților în comandită pe acțiuni sau societăților pe acțiuni5:
- reducerea capitalului social sub minimul legii;

3
Legea nr. 31/1990 privind societățile comerciale republicată în Monitorul Oficial, nr. 1066/11.2004, art. 232
4
Legea nr. 31/1990 privind societățile comerciale republicată în Monitorul Oficial nr.1066/11.2004,cu modificările
și completările ulterioare,inclusiv Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței,publicată în Monitorul Oficial nr.
359/21.01.2006 și Legea nr. 441/2006, art. 227-231
5
Săcărin, M.,(2004) Contabilitate aprofundată, Editura Economica, Bacău, p. 93
8
 - diminuarea activului net, determinat ca diferență între totalul activelor și datoriile
societății, la mai puțin de jumătate din valoarea capitalului social;
- reducerea numărului de acționari sub minimul legal.
Dacă în termen de 9 luni de la constatarea pierderii sau reducerii de capital social se iau
măsuri de reducere la suma rămasă(sau suma minima legală) sau de reîntregire a capitalului,
dizolvarea firmei poate fi încetată. De asemenea, societatea nu se dizolvă dacă în termen de 9
luni de la constatarea reducerii numărului de acționari sub minimul impus de lege, acest număr
se completează.
c) Cauze specifice societăților în comandită simplă, societăților cu răspundere
limitată și societăților în nume colectiv6:
- falimentul, incapacitatea, excluderea, retragerea sau decesul unuia dintre asociați,
când, aceste cauze duc la reducerea numărului de asociați la unul singur. Excepție face cazul în
care actul constitutiv prevede continuarea cu moștenitorii sau asociatul rămas hotărăște să
continue activitatea societății sub formă de societate cu răspundere limitată (SRL);
- decesul unuia din asociații comanditaţi, în cazul în care eventualii moștenitori decid
să nu rămână în firmă în calitate de asociați.
Dizolvarea unei societăți este urmată, de obicei, de procedura de lichidare a acesteia. În
cazul fuziunii sau a divizării societății, dizolvarea are loc și fără procesul de lichidare. După
dizolvare, din punct de vedere juridic, societatea își păstrează personalitatea juridică pentru
efectuarea operațiunilor de lichidare.

1.1.3. Forme ale dizolvării societăților comerciale în lichidare

Din punct de vedere decizional, dizolvarea urmată de lichidarea unei întreprinderi

poate fi de două feluri7:
- -Dizolvarea și lichidarea convențională (benevolă) are loc la hotărârea Adunării
Generale a Acționarilor din oricare motiv enumerat la subcapitolul 1.1.1.
- -Lichidarea judiciară (forțată) are loc în cazul în care întreprinderea ajunge în
stadiul incapacității de plată a datoriilor, aplicându-i-se astfel procedura de insolvență finalizată

6
Pătruț, V. ,(2003) Contabilitatea financiară a întreprinderii, Editura Alma Mater, Bacău, p. 305
7
Săcărin, M., (2004) Contabilitate aprofundată, Editura Economica, Bacău, p. 95
9
prin faliment și pronunțată de judecătorul-sindic la cererea asociaților/acționarilor,
reprezentatului masei obligatarilor sau a creditorilor.
Diferențele dintre lichidarea convențională și cea judiciară sunt următoarele:
- În timp ce lichidarea benevolă (convențională) se face în urma deciziei Adunării
Generale a Asociaților, lichidarea judiciară are la bază decizia tribunalului, mai exact a
judecătorului-sindic;
- În cazul lichidării forțate, administrarea activelor aflate în patrimoniu firmei este
preluată de către administratorul judiciar sau de către lichidator, desemnat de judecătorul-sindic,
în timp ce în cazul lichidării convenționale, vechii administratori se ocupă în continuare de
administrarea bunurilor până la preluarea acestei funcții de către lichidatori;
- În cazul lichidării convenționale lichidatorul este ales de către Adunarea Generală a
Asociaților care au hotărât lichidarea ,,si trebuie sa fie expert contabil”8, pe când în cazul
lichidării forțate, lichidatorul (care trebuie să fie o persoană străină societății în cauză) este ales
de către tribunal, respectiv de judecătorul-sindic;
- Lichidarea forțată este o lichidare imediată, bunurile vandandu-se la licitație (sau
direct) cât mai rapid și cât mai avantajos în timp ce lichidarea benevolă este un proces
progresiv,având o durată mai lungă iar bunurile vandandu-se într-un timp mai îndelungat;
- În cazul lichidării judiciare, bunurile patrimoniale sunt evaluate la o valoare de
lichidare, valoare care este mai mică decât în condiții normale, dat fiind contextul în care se
realizează. În cazul lichidării benevole, activele sunt evaluate și vândute la prețuri normale;
- În cazul lichidării forțate, achitarea datoriilor devine prioritară, pe când la lichidarea
benevolă, datoriile devin exigibile în timp, la scadențele inițial stabilite sau la termene convenite
cu debitorii.

1.2. Procesul de lichidare a unei societăți comerciale

Lichidarea9 este un ansamblu de operațiuni de natură economică și financiară

determinată de dizolvarea sau falimentul întreprinderii și are scopul de a vinde și a încasa
elementele de activ și achitarea datoriilor către creditori. Activul net rămas se împarte
asociaților/acționarilor10.

1.2.1. Măsurile necesare pentru inițierea procesului de lichidare

8
Horga, V., (2007) Contabilitate aprofundată, Editura Bibliotecha, Târgovişte, p. 39
9
Ristea, M.,(2004) Contabilitate aprofundată, Editura Universitară, București, p. 191
10
Deju, M.,(2013)Contabilitate aprofundată, curs universitar, Editura Alma Mater, Bacău, p. 13
10
 În scopul lichidării și repartizării patrimoniului social, deși există prevederi în actul
constitutiv în acest scop, se respectă următoarele reguli:
- Administratorii și directorii continuă să își exercite atribuțiile până la preluarea
acestor funcții de către lichidatori;
- Documentul oficial de numire a lichidatorilor (menționând obligațiile acestora sau
sentinței care îi ține locul) și orice alt document ce menționează schimbări referitoare la persoana
lor, se depune la Registrul Comerțului pentru a fi publicate în Monitorul Oficial al României,
partea a IV-a.
Toate documentele în care va fi menționată societatea trebuie să sugere faptul că
aceasta se află în proces de lichidare.
O dată cu începerea procesului de dizolvare, lichidarea societății trebuie să aibă loc în
decurs de cel mult un an. Din motive temeinice acest termen poate fi prelungit de către tribunal
cu până la 6 luni dar nu mai mult de 24 de luni cumulat. Lichidatorii ce vor efectua întreaga
activitate de lichidare vor fi numiți în termen de 30 de zile. Aceștia urmează să depună la
Registrul Comerțului un raport privind situația economică a întreprinderii, în termen de 60 de
zile de la numire. Dacă, prin acest raport se dovedește faptul că debitorul îndeplinește condițiile
de deschidere a procesului de insolvență, lichidatorul are obligația de a solicita această
procedură.

1.2.2. Etapele procesului de lichidare a unei societăți comerciale

Față de procesul de înregistrare a unei întreprinderi care poate fi efectuat la urgență (de
exemplu 24 de ore), procesul de lichidare a unei societăți este mult mai îndelungat și poate dura
cel puțin un an de zile.
Până la începerea operațiunii de lichidare a societății administratorul are obligația să
înregistreze toate modificările cu privire la societate apărute până la momentul lichidării
deoarece o data cu începerea acesteia nu vor mai putea fi înregistrate modificări. Etapele
lichidării unei entități din punct de vedere juridic sunt următoarele11 :
1. Prima etapă (etapa internă);
Adunarea Generală a Asociaților (AGA) trebuie să emită o hotărâre de lichidare a
societății. Dacă societatea are un singur asociat atunci acesta adoptă decizia de lichidare a
întreprinderii. Documentul trebuie să precizeze cine va avea calitatea de lichidator (persoană
fizică care va întreprinde procesul de lichidare). În cazul numirii mai multor lichidatori aceștia
11
Pătruț, V. ,(2003) Contabilitatea financiară a întreprinderii, Editura Alma Mater, Bacău, p. 306
11
reprezintă în mod comun persoană juridică, dacă actul constitutiv nu prevede altfel. Momentul în
care lichidatorul își intră în funcție reprezintă și momentul în care acesta își asumă
responsabilitățile administratorului. Dacă reprezentantul juridic sau instanța de judecată nu
numește un lichidator, la momentul dizolvării societății administratorul va lua poziția de
lichidator.
2. Etapa a doua;
În această etapă lichidatorul execută toate acțiunile și este obligat:
- Să informeze Registrul Comerțului cu privire la procedura de lichidare în termen de
30 de zile prezentând următoarele documente:
 Cerere de lichidare;
 Hotărârea (decizia) de lichidare a societății;
 Certificatul de înregistrare a întreprinderii;
 Buletinul de identitate al lichidatorului.
- În urma depunerii documentelor, să emită decizia privind începerea procedurii de
dizolvare a societății și se înscrie mențiunea “In proces de lichidare” pe certificatul de
înregistrare al întreprinderii.
- Să publice în Monitorul Oficial al României, partea a IV-a în două ediții consecutive
anunț privind lichidarea întreprinderii;
- În termen de 15 zile sa informeaze fiecare creditor despre lichidare și se stabilește un
termen de înaintare a creanțelor;
- Să informeze în scris toate organele fiscale despre procedura de lichidare;
- Să depună declarația privind impozitul pe venit pentru perioada anului în care
persoana juridica și-a desfășurat activitatea;
- Din momentul expirării termenului de restituire a creanțelor lichidatorul trebuie să
prezinte, în termen de 15 zile, bilanțul de lichidare care trebuie să conțină valoarea de bilanț a
activelor, creanțele și datoriile recunoscute de lichidator;
- Lichidatorul prezintă la Registrul Comerțului cererea de radiere a societății împreună
cu urmatoarele documente:
 Bilanțul de lichidare;
 Dovada lipsei datoriilor fiscale;
 Copii ale avizelor de lichidare a întreprinderii.

1.2.3. Lichidarea efectivă a societăților comerciale

12
 A. Vânzarea bunurilor
Procesul de lichidare începe prin finalizarea inventarierii, de către lichidator, a bunurilor
debitorului, sub supravegherea judecătorului-sindic. Pentru obținerea unor prețuri cât mai mari
lichidatorul va folosi toate metodele de publicitate, cheltuielile aferente acestora fiind asigurate
de către debitor. Bunurile existente pot fi vândute în bloc sau individual12.
Metodele de vânzare ale bunurilor:
 Licitație publică;
 Negociere directă;
 Combinație a celor două.
Lichidatorul va angaja un evaluator, persoană fizică sau juridică, în scopul de a evalua
toate activele deținute de către debitor conform reglementărilor contabile în vigoare. Evaluarea
bunurilor se va face atât individual cât și în bloc, în scopul de a se compara și stabili prețul cel
mai avantajos.
Modalități de vânzare în bloc pot fi13:
a) Vânzarea prin negociere directă către un cumpărător deja identificat, cu precizarea
condițiilor minime ale contractului, cum ar fi prețul și modalitatea de plată;
b) Vânzarea prin negociere directă, fără un cumpărător identificat,cu precizarea
prețului minim propus. În acest caz, lichidatorul poate negocia prețul concret al vânzării
bunurilor; iar dacă prețul minim nu se poate obține, adunarea generală a creditorilor se va întruni
din nou pentru a decide dacă prețul minim inițial scade sau urmează să se treacă la vânzarea
individuală a bunurilor;
c) Vânzarea la licitație.
Toate valorile mobiliare trebuie să fie vândute conform prevederilor specifice respectiv
a Legii nr. 297/2004, cu modificările și completările ulterioare. Bunurile debitorului vor fi
vândute pe baza unui contract de vânzare-cumpărare semnat de lichidatorul judiciar. Sumele
obținute în urma vânzării bunurilor vor fi depuse într-un cont bancar special creat în urma
începerii procesului de lichidare iar documentele doveditoare vor fi predate judecătorului-sindic.
Dacă vânzarea bunurilor va fi efectuată prin licitație publică, procesul verbal (considerat titlu de
proprietate) va fi înscris, în cazul în care obiectul vânzării îl constituie un imobil, în registrele de
publicitate imobiliară.
Distribuirea sumelor obținute în urma vânzării:
I. Sumele realizate în urma vânzării activelor debitorului și veniturile obținute
garantat, vor fi repartizate în urmatoarea ordine:
12
Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței, publicată în Monitorul Oficiar nr. 359/21.01.2006 modificată
prin Legea nr. 169/14.07.2010, art. 117
13
Deju M, (2009) Contabilitate aprofundată Note de curs, Editura Alma Mater, Bacău, p. 34;
13
 1. Taxe, timbre și alte cheltuieli apărute o dată cu vânzarea bunurilor, precum și plata
tuturor persoanelor ce fac parte în procesul insolvenței (administrator judiciar, evaluatori, experți
și lichidator);
2. Creanțele creditorilor garantați cât și dobânzile,majorările și penalitățile de orice
fel și alte cheltuieli apărute de-a lungul procesului de insolvență.
Dacă fondurile obținute o dată cu vânzarea activelor nu sunt suficiente pentru plata în
întregime a creanțelor garantate, „creditorii vor avea, pentru diferență, creanțe chirografare care
vor veni în concurs cu cele cuprinse în categoria corespunzatoare, potrivit naturii lor, nefiind
posibilă adăugarea la valoarea acestora a nici unei dobânzi, penalități sau orice fel de cheltuială
numită generic accesorii”14
Dacă, în urma plății tuturor obligațiilor financiare, există o diferență în plus aceasta va fi
depusă de către lichidator în contul bancar al debitorului.
La fiecare 3 luni, începând cu data la care s-a început procesul de lichidare, lichidatorul
va prezenta un raport cu privire la sumele obținute în procesul de vânzare și din încasarea
creanțelor precum și un plan de distribuire al sumelor către creditori. În același document va fi
precizată și remunerația lichidatorului și a valorii tuturor cheltuielilor apărute cu ocazia
procedurii.
II. Sumele obținute din ipoteci, gajuri și garantii mobiliare, sau orice fel de
drepturi de retentive, in avantajul creditorilor, vor fi distribuite după cum urmează: 15
1. Taxele, timbrele sau orice alte cheltuieli aferente instituirii procedurii de insolvență,
inclusiv cheltuielile necesare pentru conservarea și administrarea bunurilor din averea
debitorului, precum și plata remuneratiilor persoanelor anagajate în condițiile legii pentru
derularea normal a procedurii insolvenței;
2. Creanțele izvorâte din raporturile de muncă;
3. Creanțele reprezentând creditele, inclusiv dobânzile și cheltuielile aferente,
acordate de instituții de credit după deschiderea procedurii, precum și creanțele rezultând din
continuarea activității debitorului după deschiderea procedurii;
4. Creanțele bugetare;
5. Creanțele reprezentând sumele datorate de către debitor unor terți, în baza unor
obligații de întreținere, alocații pentru minori sau de plată a unor sume periodice destinate
asigurării mijloacelor de existent;
6. Creanțele reprezentând sumele stabilite de judecătorul-sindic pentru întreținerea
debitorului și a familiei sale, dacă acesta este persoană fizică;

14
Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței publicată în Monitorul Oficial nr. 359/21.01.2006, art. 41
15
Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței publicată în Monitorul Oficial nr. 359/21.01.2006, art. 123
14
 7. Creanțele reprezentând credite bancare, cu cheltuielile și dobânzile aferente, cele
rezultate din livrări de produse, prestări de servicii sau alte lucrări, precum și din chirii;
8. Alte creanțe chirografare;
9. Creanțele subordonate, în următoarea ordine de preferință:
a) Creditele acordate persoanelor juridice debitoare de către un asociat sau
acționar deținând cel puțin 10% din capitalul social, respectiv din drepturile de vot în Adunarea
Generală a Asociaților, ori, după caz, de către un membru al grupului de interes economic;
b) Creanțele izvorând din acte cu titlu gratuit.
Sumele care trebuie acordate către creditorii cu același rang de prioritate vor fi
distribuite proporțional cu valoarea aferentă fiecărei creanțe, prin tabelul definitiv consolidat.
În momentul în care sumele ce trebuie să acopere valoarea integrală a creanțelor cu
același rang sunt insuficiente, deținătorii acestora vor primi echivalentul bănesc al unei cote
falimentare. Aceasta reprezintă suma proporțională aferentă procentului reprezentat de creanță în
categoria creanțelor respective.
III. In procesul de distribuire parțială vor fi provizionate16 următoarele sume:
1. Sume proporționale datorate creditorilor ale căror creanțe sunt supuse unei condiții
suspensive care nu s-a realizat încă;
2. Sume proporționale datorate proprietarilor de titluri la ordin sau la purtător și
care au originalele titlurilor, dar nu le-au prezentat;
3. Sume proporționale datorate admise provizoriu;
4. Rezervele destinate să acopere cheltuielile viitoare ale averii debitorului.
După ce lichidatorul a finalizat procesul de vânzare a tuturor bunurilor și achitare a
datoriilor rămase, va prezenta judecătorului-sindic un raport final ce cuprinde și situațiile
financiare finale. Copii ale acestor documente vor fi furnizate tuturor creditorilor societății, iar în
maxim 30 de zile de la incherea acestei etape judecătorul-sindic va organiza o adunare a
creditorilor în cadrul căreia aceștia își pot exprima obiecțiile sau nemulțumirile. În cadul ultimei
ședințe judecătorul-sindic va soluționa obiecțiile și nemulțumirile apărute și va aproba raportul
final rezultat în urma modificărilor apărute.
După aprobarea raportului final, lichidatorul va efectua distribuirea tuturor sumelor
rămase din averea debitorului. În cazul în care cei îndreptățiți nu-și revendică drepturile în
termen de 90 de zile, acestea vor fi redirecționate în contul bancar al debitorului de către
lichidator, și extrasul de cont depus la tribunal.

16
Deju M,(2013) Contabilitate aprofundată Note de curs, Editura Alma Mater, Bacău, p. 47
15
 B. Încheierea procedurii de lichidare17
În orice moment al procedurii de insolvență, dacă judecătorul-sindic constată că
bunurile din averea debitorului nu acoperă în mod eficient toate cheltuielile, instanța
judecătorească va putea închide procedura împreună cu radierea societății din registrul în care a
fost înmatriculată.
Operațiunea de faliment se poate considera închisă atunci când judecătorul-sindic
aprobă raportul final și toate fondurile obținute au fost distribuite iar cele nerevendicate depuse
în contul bancar al debitorului.
În final, lichidatorul depune o cerere către judecătorul-sindic în urma căreia acesta
va pronunța o sentință, dispunând radierea societății. Sentința finală dată de către judecătorul-
sindic va fi notificată direcției teritoriale a finanțelor publice și oficiului registrului comerțului
unde debitorul a fost înmatriculat.
O dată cu încheierea procedurii jucătorul-sindic, lichidatorul și toate persoanele care
au fost implicate în aceste proceduri sunt scutiți de toate îndatoririle cu care au fost însărcinați la
începutul procesului de lichidare.

1.2.4 Radierea societății de la Registrul Comerțului18

Această etapă a lichidării unei societăți vizează eliminarea societății din Registrul
Comerțului, unde a fost inițial înregistrată. Operațiunea de radiere reprezintă opusul
înmatriculării societății, deci stingerea din activitate a întreprinderii.
Radierea întreprinderii are loc prin înaintarea unui dosar de radiere de către lichidator
sau asociatul unic al societății, la Registrul Comerțului. Acest dosar conține cererea de radiere și
o declarație prin care asociatul/ții iau act de dizolvarea societății. În cazul în care intreprinerea
are mai mulți asociați, cererea va cuprinde și Hotărârea de repartizare a activelor societății. Ca
urmare a depunerii dosarului, organul fiscal competent va emite un certificat prin care se
adeverește că societatea nu are datorii față de bugetul consolidat al statului și nici la asigurările
sociale. Primăria în raza căreia societatea a funcționat inital va emite certificate privind faptul că
aceasta s-a lichidat de toate datoriile la bugetul local, că a achitat toate taxele și tarifele legale
(timbre, taxa de registru, etc.), împreună cu situațiile financiare de lichidare.

1.2.5. Prezentarea situațiilor financiare după lichidare

17
Deju, M.,(2013)Contabilitate aprofundată, curs universitar, Editura Alma Mater, Bacău, p.48
18
http://legestart.ro/radierea-societatii-comerciale-in-urma-dizolvarii-acesteia/
16
 Odată cu finalizarea procesului de lichidare, asociatul unic sau lichidatorul este obligat
să depună un exemplar al situațiilor financiare ale întreprinderii la unitatea teritorială a
Ministerului Finanțelor Publice . Situația financiară trebuie să fie depusă în termen de 90 de zile
de la finalul anului calendaristic. În acest sens, se va completa formularul S1004 din sistemul
Agenției Naționale de Administrare Fiscală, conținând formularele cod 10, 20, 30 și 40, și se va
depune la unitatea teritorială. Aceasta este o formă prescurtată a situațiilor financiare, și se
folosește de către întreprinderile care au ales un exercițiu financiar diferit de anul calendaristic, și
entitățile aflate în lichidare.

1.3. Rolul sistemului informaţional în cadrul întreprinderilor aflate în lichidare

Evoluția societății omenești este bazată pe dorința continuă a capacității de informare.

Din acest motiv ființa umană dezvoltă încontinuu o vocative spre progres. Cei mai mari filozofi
ai lumii, precum Aristotel, susțin astfel că “oamenii au de la natură dorința de a cunoaște” 19.
“Transformarea cunoașterii dobândite într-un “tezaur pentru posteritate” a devenit
posibilă prin transmiterea permanentă a informațiilor acumulate de la generație la alta, într-un
neîntrerupt șir de secole și milenii. În infinita cursă a timpului, cunoașterea a dobândit astfel un
pronunțat caracter cumulativ.”20
Sistemul informațional este un ansamblu de date și informații incluzând și procedurile și
operațiunile necesare pentru colectarea, prelucrarea și transmiterea lor. În cadrul activității
economice, acesta are datoria de a obține, a stoca și a utiliza informațiile, formând un rezultat al
investiții de resurse umane și capitaluri.
Din punct de vedere decizional, sistemul informațional reprezintă “un set de resurse
umane și de capital investite într-o unitate economică în vederea colectării și prelucrării datelor
necesare producerii informațiilor pentru controlul și conducerea activității” 21
Informația este un concept abstract, obiectul cunoașterii inteligente, și totodată o
realitate omniprezentă. În cadrul domeniului economic informația se găsește de la operația cea
mai simplă până la cele mai complicate megastructuri. Ea permite monitorizarea modului de
utilizare a resurselor financiare, materiale și umane, aspect foarte important pentru îmbunătățirea
procesului managerial.

19
Aristotel, (1965) Metafizica, Editura Academiei R.S.R., București, p. 216
20
Horomnea, E., (2008), Fundamente știintifice ale contabilității. Doctrina. Concepte. Lexicon, Editura
TipoMoldova, Iași, p. 147
21
Oprea, D., (1995) Premisele și consecințele informatizării contabilității, Editura Graphix, Iași, p. 122
17
 Activitatea economică este un domeniu foarte complex în cadrul căreia valoarea
parametrilor obiectivi sunt modificați des de factori a căror acțiune este discretă. Factorul uman
poate interveni pentru a corecta abaterile sau să diminueze efectul lor negativ.
Desfășurarea oricărei acțiuni economice este influențată de procesul managerial și de
calitatea fiecărei decizii luate la momentul potrivit. Prosperitatea unei afaceri prevede existența
rigurozității, ordinii și echilibrului. De la acest punct își intră în funcție sistemul informațional
care, fiind eficient și operativ, consemnează în permanență patrimoniul și modificările sale, lucru
ce dovedește o bună evidență.
Evidența economică păstrează integritatea patrimoniului, urmărește și controlează
îndeplinirea planurilor și programelor, înregistrează toate operațiunile existente și determină
costul de producție, venituri și rezultate.
Formele evidenței economice sunt22:
 Evidența operativă (sau tehnic-operativă) consemnează fenomenele și procesele
economice în momentul și la locul producerii lor. Datele acestei evidențe sunt
prelucrate ulterior prin calcule specifice de către contabilitate și statistică.
 Evidența statistică studiază latura cantitativă a fenomenelor sociale de masă,
legitățile dezvoltării în condiții concrete de loc și de timp, în expresia lor numerică.
 Evidența contabilă sau contabilitatea consemnează, cuantifica și controlează printr-
o dublă reprezentare ansamblul mișcărilor de valori care produc modificări în
mărimea și structura patrimoniului, inclusiv rezultatele acestor modificări.
Spre deosebire de evidența operativă și statistică, contabilitatea prezintă următoarele
particularități:
- se folosește numai de informații care pot fi exprimate în etalon bănesc;
- ține evidența tuturor operațiunilor doar pe bază de documente;
- prezintă dublă reprezentare a patrimoniului atât din punct de vedere al existenței
concrete (mijloace) cât și abstract (resurse);
- realizează o consemnare sistematică și cronologică a fiecărei modificări apărute în
structura patrimoniului;
- oferă o imagine fidelă datorată faptului că folosește etalon bănesc;
Compartamentul financiar-contabil are o importantă esențială în cadrul sistemului
informațional deoarece prin procedeele folosite oferă:
- toate detaliile privind trecutul și prezentul întreprinderii;
- informații ce pot ajuta strategia economică;

22
Horomnea, E., (2008), Fundamente științifice ale contabilității. Doctrina. Concepte. Lexicon, Editura
TipoMoldova, Iași, p. 160
18
 - analiza continuă bazată pe informațiile colectate;
- soluții și motivații pentru decizii manageriale;
Contabilitatea, fiind parte esențială a sistemului informațional, își exercită atribuțiile
până la încetarea activității economice a societății. În cadrul acesteia, se consemnează toate
operațiunile survenite o dată cu procesele de dizolvare și lichidare a întreprinderii, ultima
informație furnizată fiind situația financiară finală. Desființarea unei societăți trebuie adusă la
cunoștință tuturor utilizatorilor de situații contabile:
 Investitori - urmărind principiul prudenței, îi determină să caute riscuri minime și
obținerea unui profit moderat. Pe baza informațiilor contabile pot să decidă încetarea
investiției. De asemenea au în interes capacitatea întreprinderii de a plăti dividendele.
 Asociați/acționari - informația contabilă oferă acestora o imagine reală a situații
întreprinderii, capacitatea sa ca, în cazul lichidării, să poată genera necesarul bănesc
pentru acoperirea datoriilor față de creditori și plata taxelor apărute o dată cu procesul de
lichidare.
 Angajați - luarea la cunoștință a situației întreprinderii și oferirea posibilității din
timp a orientării spre un alt loc de muncă.
 Creditori financiari - prin accesul la situațiile contabile, sunt interesați dacă
întreprinderea debitoare este capabilă să își ramburseze creditele contractate, încercând să
evite existența „ creditelor nerambursate”
 Furnizori și creditori comerciali – urmăresc recuperea creanțelor de la
întreprindere, evitând consecințele negative ale desființării societății.
 Clienți – prin cunoașterea situației de lichidare a întreprinderii, oferă acesteia
fondurile necesare, prin achitarea contravalorii serviciilor furnizate.
 Guvern și instituțiile sale – este ultima instanță ce folosește situațiile financiare.
În urma intrării în posesia tuturor documentelor elaborate cu ocazia lichidării, emite
certificate care să ateste plata tuturor datoriilor față de bugetul de stat, bugetul local și
asigurarile sociale.
 Public – potrivit Legii 31/ 1990 societatea este obligată ăa publice un anunț în
Monitorul Oficial cu privire la desființarea sa, astfel tot publicul interesat intrând în
contact cu informația.
În concluzie, sistemul informațional ocupă un loc extrem de important în
compartimentul financiar-contabil, prin furnizare și suport în prelucrarea datelor, și oferă
acesteia baza necesară în efectuarea analizelor economico-financiare ale întreprinderii.

1.4. Metode de evaluare a societăților comerciale aflate în lichidare

19
 Primele mențiuni ale evaluării au apărut în secolul al XIX-lea, prin fundamentarea
teoriei valorii, atunci când școala clasică a definit criteriile ce trebuie să fie luate în vedere atunci
când se stabilește valoarea unei proprietăți, precum și factorii care influențează această valoare.
Conceptul de evaluare poate fi definit ca “acțiunea de a aprecia, a calcula și a stabili
valoarea unui bun, produs sau serviciu în diverse scopuri pe baza unor criterii bine definite, în
care valoarea trebuie să reflecte cât mai real atitudinea acestuia de a satisface anumite nevoi de
consum.”23
Întreprinderea crează un sistem deschis deoarece evoluția sa depinde de subsistemele
care o compun, relațiile dintre acestea și reacțiile sistemului în mediul în care există. Ca fiecare
alt sistem, are un timp de răspuns iar prelungirea acestuia riscă să creeze situații nefavorabile atât
pentru întreprindere cât și pentru partenerii economici. În aceste circumstanțe evaluarea
societăților economice are o importanță teoretică și practică deosebită, datorită mișcării
amplificate a vieții economice și rolul piețelor financiare, al intervenției ofertei și cererii și al
achizițiilor și vânzărilor pe piață de capital. Oscilarea valorii întreprinderii nu ar trebui să fie o
problemă dacă există o piață a entităților bine organizată, dacă bursele de valori permit existent
unui număr de operatori în cumpărarea și vânzarea întreprinderilor integral sau parțial. În
realitate există o problemă datorită faptului că întreprinderile nu reprezintă obiect al negocierilor
pe această piață.
Spre deosebire de durata de viață a bunurilor durabile ce poate fi estimată cu
aproximație, întreprinderea o dată înființată are o viață perpetuă. În acest sens întreprinderea
reprezintă o totalitate de bunuri ce au asimilată o valoare pe piață determinată sau ca un tot
unitar, menit să genereze fluxuri financiare. În cadrul teoriei financiare valoarea întreprinderii
este calculată ca fiind sumă actualizată a fluxurilor monetare (cash-flow) pe care firma trebuie să
le asigure de la naștere până la desființare, la care se adaugă sumele provenite din vânzarea sau
lichidarea sa. Dacă întreprinderea este cotată pe piață de capital, fluxurile financiare care
determină din punct de vedere teoretic valoarea întreprinderii sunt dividendele deoarece acestea
nu diminuează sau cresc în mod irațional economic vorbind.
În procesul de evaluare se folosesc două noțiuni între care există o legătură
necontestată:
 Evaluarea economică (patrimonială);
 Evaluarea financiară (prin fluxuri).
Pe de o parte evaluarea economică dorește exprimarea în unități monetare pe baza
criteriilor contabile a unei valori determinate (cheltuială, mijloc, resursă) iar pe de altă parte
23
Petrescu, S., (2012) Evaluarea economică și financiară a întreprinderii, Editura Tehnopress, Iași, p. 23
20
evaluarea financiară încearcă să determine valoarea unei entități luând în considerare fluxurile
potențiale de venit și rentabilitatea acestora. Indiferent de tipul de evaluare, standardele
internaționale și naționale de evaluare urmăresc exprimarea unui anumit tip de valoare și anume
valoarea de piață, ce poate varia față de valoarea justă, în special în cadrul situațiilor economice
incerte deoarece activele societății sunt beneficii economice viitoare, dar nu reprezintă un venit
sigur având în vedere perioadele de instabilitate.
24
Operațiunea de evaluare a unei întreprinderi poate viza de la structuri mici până la
entități de anvergură, ceea ce impune utilizarea unor metode diferite. Dacă unei societăți mici îi
este aferentă o metodă simplă cu o logică empirică, megastructurile solicită metode multiple și
sofisticate.
Metodele de evaluare sunt multiple și variază în funcție de scop fiind bazate fie pe
date istorice, fie previzionate sau prin combinare și se clasifică în funcție de principii, criterii și
destinația evaluării.
Clasificarea metodelor de evaluare25:
1. Metode de evaluare patrimonială – nu țin seama de posibilitatea întreprinderii de a
genera fluxuri pentru proprietari și nici de evoluția rezultatelor pe termen lung. Aceste metode
sunt folosite cel mai des, în cazul divizării, lichidării și uneori în cazul fuziunii firmelor și au la
bază procesul substituției ce susține că un activ sau o întreprindere valoareaza cel puțin cât
totalitatea posturilor ce ar trebui alocate tuturor părților componente. Metodele folosesc ca bază
ultimul bilanț contabil sau un bilanț întocmit special pentru evaluare și în urma unor diferite
calcule și corelații se stabilește o anumită valoare a întreprinderii. Principalele metode
patrimoniale sunt 26:
 Metoda activului net contabil folosește activul net contabil ca parte a patrimoniului
ce aparține de drept acționarilor, căruia i se fac corecții și ajustări.
 Metoda activului net corectat presupune folosirea bilanțului pentru determinarea
activului net corectat, căruia de asemenea i se aduc corecții.
 Metode bazate pe valoarea substanțială folosesc valoarea substanțială ce este oferită
de totalitatea mijloacelor de dotare utilizate în realizarea obiectului de activitate
 Metoda capitalurilor permanente necesare exploatării răspunde la întrebarea “ce
costuri sunt necesare pentru a înființa o nouă întreprindere identica cu aceeași performanțe și
rezultate ca cea existentă?” 27

24
Petrescu, S.,(2012)Evaluarea economică şi financiară a întreprinderii, Editura Tehnopress, Iași, p. 81
25
Păvăloaia, W., Păvăloaia, D., (2006) Diagnosticul şi evaluarea întreprinderii, Editura Tehnopress, Iași, p. 225
26
Petrescu, S., (2012) Evaluarea economică și financiară a întreprinderii, Editura Tehnopress, Iași, p. 96
27
Toma, M., (2007), Inițiere în evaluarea întreprinderilor, Editura CECCAR, București, p. 99
21
  Metoda activului net de lichidare este folosită în analiza perspectivă a activității
întreprinderii

2. Metodele de evaluare prin rentabilitate și randament

 Metoda evaluării prin rentabilitate derivă din teoria utilității ce oferă o valoarea unui
bun cumpărat doar în momentul în care cumparatorul realizează venituri din exploatarea bunului.
 Metoda evaluării prin randament are în vedere capacitatea întreprinderii de a realiza
venit, de a produce profit și de a acorda dividend.
 Metoda fluxurilor de disponibilități actualizate (discounted cash-flow) prin aceasta
analizându-se fluxul de trezorerie pe care îl poate degaja un activ sau o societate.

3. Metode bazate atât pe patrimoniu cât și pe performanța financiară (combinate)

prin acestea se ia în considerare, într-o anumită măsură atât a patrimoniului cât și a indicatorului
ce reflectă performanțele financiare28
 Metoda practicienilor prin care se determină o medie aritmetică simplă între valoarea
patrimonială și valoarea prin rentabilitate.
 Metoda retail prin care se exprimă capacitatea beneficiară cu ajutorul dividendelor.
Este o variantă a metodei practicienilor.
 Metode bazate pe good-will ce constituie o metodă indirectă de calcul a valorii
globale a întreprinderii.
4. Metode bazate pe randament
Aceste metode ,, au în vedere în esență capacitatea întreprinderii de a produce rezultate
positive, profit. Prin randament se înțelege capacitatea de a produce un efect util pe o unitate
caracteristică sau într-o unitate de timp.”29
 Actualizare și capitalizare care asigură comparabilitatea unor parametrii economici
și indicatori financiari care se realizează în perioade de timp diferite.
 Orizontul de timp al previziunilor se masoară în ani și reprezintă o ipoteză a
evaluatorilor. Nu sunt reguli bine determinate pentru a stabili orizontul de prognoză.
 Evaluare prin randament, metodă care presupune folosirea mai multor categorii de
valori.
 Evaluare pe bază de supraprofit care exprimă foarte sintetic superioritatea
produselor, reputația întreprinderii, competența tehnică și comercială, clientela, și considerația.

28
Petrescu, S., (2012) Evaluarea economică și financiară a întreprinderii, Editura Tehnopress, Iași, p. 146
29
Păvăloaia, W., Păvăloaia, D., (2006) Diagnosticul şi evaluarea întreprinderii, Editura Tehnopress, Iași, p. 241
22
Din această categorie face parte metoda capitalizării directe, metoda capitalului permanent
necesar exploatării și metoda remunerării valorii substanțiale brute .

5. Metode de evaluare dinamice

Aceste metode ,, își propun să valorizeze activele studiate la valoarea actuală a fluxurilor
viitoare de rentabilitate pe care le vor genera”30
Metode de evaluare pe bază de cash-flow. Din această categorie face parte metoda
disponibilităților totale, metoda standard și metoda disponibilităților succesive.
 Metode de evaluare bursieră, metode care se aplică doar în cazul întreprinderilor
cotate la bursă și se bazează pe cursul acțiunilor întreprinderilor reflectând modul cum sunt
evaluate pe piața financiară.
 Evaluare pe baza fluxului de valoare economică adaugată reprezintă valoarea
capitalului investit înmulțit cu diferența dintre rentabilitatea capitalurilor investite și costul de
capital.
6. Metode de evaluare bazate pe comparația de piață
Aceste metode pornesc de la „neajunsul metodelor anterioare bazate pe active și pe
actualizarea veniturilor, care pot fi afectate de un anumit subiectivism, mai ales în
contextul unei piețe financiare eficiente care permite estimarea a ceea ce întreprinderea
posedă în raport cu modul în care a fost investit capitalul acționarilor prin pierderea
oportunității de a investi în afaceri alternative mai avantajoase”31

CAPITOLUL 2. SC Morărit și Panificație. SA – studiu de caz privind

evaluarea în cazul lichidării

2.1. Prezentarea societății S.C. Morărit și Panificație S.A.

2.1.1. Informații generale

30
Păvăloaia, W., Păvăloaia, D., (2006) Diagnosticul şi evaluarea întreprinderii, Editura Tehnopress, Iași, p. 261
31
Petrescu, S.,(2012)Evaluarea economică și financiară a întreprinderii, Editura Tehnopress, Iași, p. 164
23
 SC Morărit Panificaţie Roman SA produce făinuri şi produse de panificaţie şi patiserie
pentru populaţie, valorificând potenţialul agricol din regiunea Moldovei cu tehnologie modernă
şi personal specializat şi cu experienţă în industria alimentară. SC Morărit Panificaţie Roman SA
acţionează permanent în vederea creşterii calităţii produselor alimentare livrate către populaţie
prin investiţii în tehnologie şi echipamente, şi prin diversificarea produselor realizate.
SC Morărit Panificaţie datează încă din anul 1950, fiind o societate de interes local. În
1990, prin Hotărâre de Guvern, s-a înfiinţat Societatea Comerciala Morărit şi Panificaţie SA
Neamţ, din care se desprinde în 1991 Societatea Comercială Morărit şi Panificaţie Roman, care
va fi privatizata, în 1997 devenind SC MORĂRIT PANIFICAŢIE ROMAN SA. Imediat după
privatizare a avut loc un amplu proces de retehnologizare şi dotare cu echipamente, prin import
de utilaje şi investiţii în regie proprie. Acum practic moara şi silozurile sunt complet refăcute, iar
spaţiile de producţie au fost reamenajate pentru a satisface cerinţele standardelor de calitate şi
igienă.
S.C. Morărit și Panificație S.A. Roman își are această denumire din 1991. Unitatea este
amplasată în municipiu Roman, Județul Neamț, în partea de sud-vest a acestuia pe strada
Magurei nr. 3. Are o suprafață totală de 27 962 mp, din care suprafața construită ocupă 8 934
mp, căile de acces și edilitare cuprind 10 711 mp, iar spațiile verzi se intend pe 7 632 mp.
Dreptul de proprietate asupra terenului este atestat de Certificatul seria M07 nr.
0336/12.09.1997. Potrivit Certificatului de urbanism nr. 54/18.02.2000 amplasamentul este în
unitatea teritorială nr. 8, sub zona funcțională I unității de producție industrial, deci se găsește în
zona industrială și plecând de la prevederile Ordinului 756/1997 al MAPPM se afirmă că terenul
are o folosință mai puțin sensibilă.
Unitatea se învecinează după cum urmează:
- Nord: S.C. SOMACO S.A.
- Vest: Groapa balastieră cu resturi de betoane și S.C. ADNANA S.R.L.
- Est: str. Măgurei și vis-à-vis S.C. ROMER S.A.
În apropierea amplasamentului se află:
- Biserica Lipovenească – 200 m SE
- Gara Roman – 300 m NE
- Primăria Roman – 700 m SE
- Râul Moldova – 800 m S
- Parcul și Cimitirul Roman – 500 m NE

24
 2.1.2. Organizarea societății

Forma juridică a societății: este persoană juridică română având formă juridică de
societate pe acțiuni, care-și desfășoară activitatea în prevederile statutului societății și cu legile
române existente în vigoare.
Sediul societatii: Romania, Loc. Roman, Strada Măgurei, nr. 3
Societatea este privatizată potrivit legii 58/1991 privind privatizarea societăților
comerciale, numărul de înmatriculare la Oficiul Registrului Comerțului este J27/86/1991 ,
precum și celelalte coduri de înregistrare
Durata societății: este nelimitată
Capitalul social integral vărsat: 456 060,20 lei
Cifra de afaceri (lei): 8 834 542 lei
Conform actului constitutiv societatea este administrată de un Consiliu de administratie
format din 5 membri, care au calitatea de administratori
Obiect de activitate: fabricarea produselor de morărit (cod CAEN 1061) și fabricarea
produselor de panificație (cod CAEN 1071)

Structura organizatorică
Structura organizatorică a SC Morărit panificație SA reprezintă ansamblul
persoanelor și subdiviziunilor organizatorice astfel constituite încât să asigure condițiile realizării
obiectivelor previzionate.
La nivel central, structura organizatorică se prezintă astfel:

25
 AGA

Directorul Comisia de Consiliul de

general Cenzori administraţie

Directorul Directorul Directorul

Economic Comercial Tehnic

Departamentul
Tehnolog
financiar- Şef secţie
producţie
contabil

Angajaţi

- Adunarea Generală a Acționarilor – se convoacă o dată pe an iar în cazuri extraordinare,

la cerea consiliului de administrație sau a acționarilor. Principalele atribuții ale AGA
sunt:
 aproăa bugetul de venituri și cheltuieli;
 aprobă bilanțul contabil și contul de profit și pierdere;
 aprobă listele pentru investiții;
 hotărăște cu privire la creșterea sau scăderea capitalului social.
- Consiliul de administrație – se întrunește o dată pe lună. Este condus de Directorul
General al firmei, numit Președinte al consiliului de administrație și este format din
reprezentanți ai acționarilor. Principala atribuție este de a delega un Comitet de Direcție
care trebuie să prezinte (și totodată poate revoca) Registrul de debitări la fiecare ședință
a consiliului de administrație.
- Comisia de Cenzori – formată din 3 persoane din care cel puțin una trebuie să fie
contabil autorizat sau expert contabil, are rolul de a asigură controlul financiar al
întreprinderii.
- Directorul General – este președintele consiliului de administrație și primește rapoarte
zilnice de la directorii executivi.
- Directorii executivi – conduc și controlează toate compartamentele operative ale
întreprinderii. În cadrul societății există urmatorii directori:
 Director Economic – conduce și organizează activitatea financiar-contabilă;
 Director Comercial – conduce activitatea de desfacere și aprovizionare a
societății;
 Director Tehnic – conduce, controlează și organizează activitatea de producție.

26
 2.1.3. Descrierea compartimentului financiar-contabil

Departamentul financiar-contabil asigură buna organizare și desfășurarea activității

financiar-contabile conform prevederilor legale. Totodată asigură întocmirea documentelor de
planificare financiară potrivit metodologiei în vigoare, în colaborare cu șefii serviciilor,
birourilor și compartimentelor din cadrul instituției, urm㠃rind utilizarea eficient㠃 a mijloacelor
financiare puse la dispoziție.
Departamentul financiar-contabil asigurムplata integralムși la timp a drepturilor
bănesti ale personalului și dispune sau propune măsuri, potrivit legii, pentru soluționarea
cererilor, reclamațiilor și sesizărilor referitoare la calcularea și plata acestora. De asemenea
urmăreste vărsarea, la termen și în cuantumurile stabilite, a sumelor ce constituie venituri
bugetare ori obligații către alte persoane fizice și juridice. O altă funcție a acestui departament
este de a urmări execuția contractelor comerciale semnate de instituție, la termenele și în
condițiile contractuale stabilite. În funcțiile departamentului financiar-contabil mai intră și
asigurarea, întocmirea și păstrarea documentelor contabile și justificative, exercitarea controlului
financiar preventiv și a celui ierarhic și. la sfârșitul exercițiului, întocmirea situațiilor finale.

2.2. Studiu de caz privind evaluarea societății SC Morărit și Panificație

SA aflată în proces de lichidare

2.2.1. Etapele evaluării societății SC Morărit și Panificație SA aflată în proces de lichidare

Deoarece SC Morărit și Panificație SA nu a dat randament în ultimii 3 ani, iar contul de

profit și pierdere a indicat pierdere în ultimii 2 ani, Adunarea Generală a Acționarilor din data de
25 martie 2015 a hotărât lichidarea societății și vânzarea tuturor activelor. În momentul luării
acestei decizii se oprește producția și începe lichidarea de stoc, astfel materiile prime devenind
mărfuri.
Pentru evaluarea patrimoniului s-a apelat la firma de evaluare SC EvalCorp SRL.
Etapele evaluării sunt:
Identificarea obiectului evaluării
Activele societății SC Morărit și Panificație SA, aflată în proces de lichidare sunt:
 Teren cu spații verzi și căi de acces din strada Magurei nr. 3 în suprafață totală
de 15 133 mp ;
 Imobil spațiu birouri în suprafață de 310 mp;
 Imobil spațiu depozitare în suprafață de 2900 mp;
27
  Clădire fabrică în suprafață de 4188 mp;
 Clădire Moară în suprafață de 3055 mp;
 Garaje în suprafață de 600 mp;
 Siloz 1 în suprafață de 558 mp;
 Siloz 2 în suprafață de 533 mp;
 Mărfuri;
 Produse finite;
1. Scopul evaluării
Scopul acestei evaluări este estimarea valorilor de piață și a valorilor de lichidare în
conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR 2012, adoptate de Asociația Națională a
Evaluatorilor Autorizați din România (ANEVAR) compuse din ediția 2011 a Standardelor
Internaționale de Evaluare (IVS 2011) la care se adaugă Ghidurile de Evaluare (GE) și Ghidurile
Metodologice de Evaluare ANEVAR (GME), ediția 2012, Glosarul IVS 2011 și Abordarea
metodologică a unor definiții și termeni din IVS 2011 în interpretarea ANEVAR în vederea
informării Clientului. Standardele internaționale de evaluare IVS, ediția 2011 aplicate în acest
raport de evaluare sunt: IVS - Cadru general; IVS 101 - Sfera misiunii de evaluare; IVS 102 -
Implementare; IVS 103 - Raportarea evaluării; IVS - 200 AŽîntreprinderii și participații la
întreprinderi; IVS 220 - Imobilizări corporale mobile; IVS 230 - Drepturi asupra proprietății
imobiliare.
Clientul și destinatarul lucrării
Clientul sau proprietarul este SC Morărit și Panificație SA, cu sediul social în Roman pe
strada Măgurei nr. 3, Județul Neamț având CUI 2053818 si J J27/86/1991 și Beneficiarul este
SC EvalCorp SRL în calitate de evaluator cu sediul în București pe strada Învingatorilor nr. 29,
sector 3.
2. Data evaluării
Prezentul raport a fost întocmit pentru data de 29.04.2015. Data evaluării este de
29.04.2015
3. Inspecția
Inspecția a fost efectuată de Dl. Andronache C. Marius a“€ evaluator, împreună cu
reprezentantul SC Morărit și Panificație SA, societate în lichidare la data de 29.04.2015 -
proprietățile imobiliare.

28
 2.2.2. Evaluarea propriu-zisă a societăţii S.C. Morărit și Panificație S.A. aflată
în proces de lichidare

Valoarea de lichidare/ vânzare forțată

Termenul „vânzare forțată” se utilizează deseori în situațiile când un vânzător este
constrâns să vândă și, în consecință, nu are la dispoziție o perioadă de marketing adecvată. Prețul
care ar putea fi obținut în aceste situații depinde de natura presiunii asupra vânzătorului și de
motivele pentru care nu poate să aibă la dispoziție o perioadă de marketing adecvată. De
asemenea, acesta ar putea reflecta consecințele asupra vânzătorului cauzate de imposibilitatea de
a vinde în perioada disponibilă. Cu excepția cazului când natura presiunii și motivul
constrângerilor asupra vânzătorului sunt cunoscute, prețul obtenabil într-o vânzare forțată nu
poate fi estimat în mod realist. Prețul pe care un vânzător îl va accepta într-o vânzare forțată va
reflecta mai degrabă situațiile lui speciale, decât cele ale vânzătorului ipotetic hotărât, din
definiția valorii de piață. Prețul obtenabil într-o vânzare forțată are numai întâmplător o legătură
cu valoarea de piață sau cu orice alte tipuri ale valorii. O „vanzare fortata” este o descriere a
situației în care are loc schimbul și nu un tip al valorii distinct. Ipoteze având în vedere situația
proprietarului (lichidare) și eventuală necesitate de valorificare într-un timp nu foarte limitat,
evaluatorul a considerat că valoarea de lichidare într-un interval de 3-6 luni este redusă în
comparație cu valoarea de piață cu 5%. Mărfurile vor fi vândute la prețul de achiziție iar
produsele finite la prețul de vânzare.
Baza evaluării realizate este valoarea de piață așa cum a fost ea definită anterior.
Pentru determinarea acestei valori a fost aplicată metoda comparației de piață a vânzărilor. Prin
aplicarea acestor metode s-au obținut o serie de valori, care au fost interpretate de către evaluator
și prin reconcilierea lor s-a format opinia evaluatorului privind valoarea de piață.
Etapele parcurse:
1) Documentarea, pe baza unei liste furnizate de către client;
2) Inspecția activelor, a amplasamentului și a zonei;
3) Stabilirea limitelor și ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului;
4) Selectarea tipului de valoare estimate;
5) Analiza tuturor informațiilor culese și interpretarea rezultatelor din punct de
vedere al evaluării;
6) Aplicarea metodelor de evaluare considerate adecvate pentru determinarea valorii
proprietăților și bunurilor;
7) Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările și
metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR.
29
 Metoda comparațiilor de piață utilizează analiza comparativă: estimarea valorii de
piață se face prin analizarea pieței pentru a găsi proprietăți similare și compararea acestor
proprietăți cu subiectul evaluării. Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a
unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile unor proprietăți comparabile.
Analiza comparativă se bazează pe asemănările și diferențele între proprietăți care influențează
valoarea. Aplicarea acestei metode a fost facilitată de informațiile furnizate de agenții imobiliare,
siteuri web specializate și publicații locale, care prezintă informații privind oferte de proprietăți
imobiliare comparabile.
Deprecierea reprezintă pierderea de valoare din mai multe motive, incluzând factori
de natură fizică, funcțională, de exploatare și depreciere economică. Deprecierea poate fi
recuperabilă sau nerecuperabilă. Forme de depreciere considerate pentru calculul CIN (costul de
înlocuire net) sunt:
1. Uzura fizică: reprezintă pierderea de valoare sau de utilitate a unei activ cauzată
de utilizare, trecerea normală a timpului sau de deteriorări, expunere la diverși
agenți atmosferici, etc.;
2. Uzura funcțională: Reprezintă pierderea în valoare sau de utilitate a unei
proprietăți, cauzată de ineficiențe sau neadecvari în însăși calitatea proprietății
când aceasta este comparată cu o proprietate înlocuitoare mai eficientă și/sau mai
puțin costisitoare, pe care tehnologia modernă a dezvoltat-o;
3. Uzura externă: Reprezintă pierderea în valoare sau de utilitate a unei proprietăți
cauzată de factori externi proprietății (cum ar fi prețuri majorate la materii prime,
manoperă ori utilități fără o creștere în prețul produsului), scăderea cererii pentru
un produs, ascuțirea concurenței, reglementări restrictive guvernamentale, inflație,
etc.
Factorii pozitivi care afectează vandabilitatea sunt:
- localizare într-o zonă bună cu acces ușor și infrastructură dezvoltată;
- deschidere la centura Romanului, foarte aproape de drumurile naționale și europene;
- existența utilităților la toate clădirile proprietății evaluate;
- proprietatea are record la calea ferată;
Un factor negativ, care ar putea afecta vandabilitatea, este încadrarea proprietăților în
segmentul industrial, unul dintre cele mai afectate segmente ale pieței imobiliare de către criza
economică.
Prezentarea generală a proprietății care urmează a fi evaluată:

30
Proprietatea este situată pe strada Măgurei nr. 3 și are o suprafață totală de 27 962 mp din care:
 Teren cu spații verzi și căi de acces din strada Măgurei nr. 3 în suprafață
totală de 15 133 mp ;
 Imobil spațiu birouri în suprafață de 310 mp;
 Imobil spațiu depozitare în suprafață 2900 mp;
 Clădire fabrică în suprafață de 4188 mp;
 Clădire moară în suprafață de 3055 mp;
 Clădire garaje în suprafață de 600 mp;
 Siloz 1 în suprafață de 558 mp;
 Siloz 2 în suprafață de 533 mp;
Alte active:
 Produse finite;
 Marfuri;
Suprafața totală este de 27 962 mp din care terenul cu spații verzi și căi de acces are
suprafața de 15 133 mp conform actelor de proprietate și măsurătorilor cadastrale. Terenul are o
formă neregulată(aproximativ trapeizala) cu o tipografie plană. Are că utilități curent electric,
branșare la rețeaua de apă și canalizare a orașului, gaze și internet și cablu TV.
Așa cum am menționat anterior, pe amplasament sunt edificate șapte construcții după
cum urmează:
C1: Clădire birouri cu structură de rezistentă din beton armat, planșee din beton armat
și închideri din cărămidă. Pereții sunt tencuiți, gletuiti și zugrăviți iar în zonă grupurilor sanitare
pereții sunt placați cu faianță. Pardoselile sunt din parchet lamelar și gresie. Tâmplăria la ferestre
este din PCV cu geam termopan și glaf din marmură și uși celular furniruite la interior precum și
uși din PVC. Acoperișul are șarpantă din lemn și este acoperit cu țiglă clasică.
Compartimentarile sunt din rigips. Încălzirea este realizată cu centrală termică pe gaz. Pe fațadă
sunt amplasate aparate de aer-condiționat. Anul construcției este 1992.

31
 C2: Imobil spațiu depozitare cu structură de rezistentă din zidărie portantă și structură
pe cadre de beton armat și compartimentari din rigips, planșee din beton armat. Construcția
prezintă trei rampe de acces. Birourile sunt compartimentate cu rigips, pereții fiind zugrăviți.
tâmplăria la ferestre este din PVC cu geam termopan și uși din PVC. Pardoselile sunt din beton.
Încălzirea se realizează cu centrală termică pe gaz și pe fațadă sunt amplasate aparate de aer-
condiționat. A doua secțiune are structură de rezistentă din chesoane din beton, uși industriale.
Pardoseliile sunt din gresie și beton. Anul construcției este 1983.
C3: Clădire fabrică cu structură de rezistentă din beton armat și chesoane de
beton.Tersasa este necirculabila iar învelitoarea este din covor bituminos. Atelier producție
format din atelier, depozit, vestiar dublu, 2 grupuri sanitare. Tâmplăria la ferestre este din PVC
cu geam termopan iar ușile sunt de tip industrial la exterior și din PVC la interior. Pereții sunt
tencuiți, gletuiti și zugrăviți. Pardoseliile sunt din gresie în zona grupurilor sanitare, vestiar iar în
rest din beton. Încălzirea se face cu centrală termică pe gaz. Anul construcției este 1951,
consolidată în 1977.
C4: Clădire Moară cu structură de rezistență din beton armat și chesoane de beton.
Atelier morărit format din atelier, depozit, 2 grupuri sanitare. Tâmplăria la ferestre este din PVC
cu geam termopan iar ușile sunt de tip industrial la exterior și din PVC la interior. Pereții sunt
tencuiți, gletuiti și zugrăviți. Pardoseliile sunt din gresie în zona grupurilor sanitare, iar în rest
din beton. Încălzirea se face cu centrală termică pe gaz. Anul construcției este 1949, consolidată
în 1977.
C5: Clădire garaje cu structură de rezistentă din beton armat. Tâmplăria la ferestre
este din PVC cu geamuri de lemn iar ușile sunt de tip industrial. Pereții sunt tencuiți, gletuiti și
zugrăviți. Pardoselile sunt din beton. Clădirea nu dispune de încălzire. Anul construcției este
1998.
C6: Siloz 1 cu structură de rezistentă din beton armat. Clădirea este circulară. Pereții
prezintă finisaje medii pe exterior. Accesul în interiorul silozului se face pe o scară metalică.
Înălțimea clădirii este de 8,5 metri. Anul construcției este 1960.
C7: Siloz 2 cu structură de rezistență din beton armat. Clădirea este circulară. Pereții
prezintă finisaje medii pe exterior. Accesul în interiorul silozului se face pe o scară metalică.
Înăltimea clădirii este de 8,5 metri. Anul construcției este 1961.

C8: Materiile prime sunt formate din:

- Făină– 200 kg la preț de achiziție de 2 lei/kg;
- Ulei – 50 litri la preț de achiziție de 3 lei/litru;
- Margarină – 10 kg la preț de achiziție de 4 lei/kg;
32
 - Lapte – 30 de litri la preț de achiziție de 2 lei/litru;
- Brânză dulce – 12 kg la preț de achiziție de 9 lei/kg;
- Dulcețuri – 35 kg la preț de achiziție de 3 lei/kg;
- Zahăr – 100 kg la preț de achiziție de 2,5 lei/kg;
- Sare – 10 kg la preț de achiziție de 1,2 lei/kg;
C9. Produsele finite sunt formate din:
- Pâine – 50 de bucati la preț de vânzare de 1,6 lei/buc;
- Covrigi – 100 de bucati la preț de vânzare de 0,6 lei/buc;
- Tărâțe – 50 de kg la preț de vânzare de 1,5 lei/kg;
- Tăiței – 14 kg la preț de vânzare 5 lei/kg;
- Covrigei – 40 de pungi de 250 gr la preț de vânzare de 8 lei/kg;
C10. Materiale de natura obiectelor de inventar.
C11. Mijloace fixe (mobilier și aparatură birotică).

Inspecția a fost efectuată pe data de 29.04.2015 împreună cu reprezentantul SC

Morărit și Panificație SA, societate în lichidare. Cu această ocazie, evaluatorul a inspectat
clădirile atât pe interior cât și pe exterior. La inspecție s-au constatat următoarele:
- Construcțiile de pe teren se află într-o stare relativ bună; nu prezintă un grad mare
de deteriorare fizică.
- Pe teren se află o suprafață betonată de 8.934 mp. Există un gard din elemente de
beton prefabricat cu o lungime de 359,80 ml și o înălțime de 2,5 m.
Pe baza amplasamentului și analizând caracteristicile proprietăților subiect se
estimează că o utilizare comercială ar fi cea mai bună utilizare. Evaluarea nu se face în ipoteza
celei mai bune utilizări ci în ipoteza utilizării actuale.
Pentru evaluarea terenului considerat liber s-a utilizat metoda comparațiilor de
piață. Premisa majoră a metodei este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare este
în relație directă cu prețurile unor proprietăți comparabile. Analiza comparativă se bazează pe
asemănările și diferențele între proprietăți care influențează valoarea. Pentru evaluarea terenului
s-au folosit următoarele comparabilele enumerate în Anexa 1.
Având în vedere caracteristicile fizice ale terenului de evaluat, s-a estimat o valoare
de piață de 59 020 euro adică 3,9 euro/mp. Calculul valorii de piață se află în Anexa 2.
Pentru subiectul evaluării CIB a fost estimat individual astfel:
- Pentru C1 - clădire birouri la valoarea de 90 430 euro adică 292 euro/mp. Calculul
valorii se găsește în Anexa 3;

33
 - Pentru C2 - imobil spațiu depozitare la valoarea de 71 910 euro adică 25
euro/mp.Calculul valorii se găsește în Anexa 4;
- Pentru C3 - clădire fabrică la valoarea de 87 290 euro adică 21 euro/mp. Calculul
valorii se găsește în Anexa 5;
- Pentru C4 - clădire moară la valoarea de 79 700 euro adică 26 euro/mp. Calculul
valorii se găsește în Anexa 6;
- Pentru C5 - clădire garaje la valoarea de 39 070 euro adică 65 euro/mp. Calculul
valorii se găsește în Anexa 7;
- Pentru C6 - siloz 1 la valoarea de 4960 euro adică 9 euro/mp. Calculul valorii se
găsește în Anexa 8;
- Pentru C7 - siloz 2 la valoarea de 4960 euro adică 9 euro/mp. Calculul valorii se
găsește în Anexa 9;
2.2.3. Întocmirea raportului de evaluare

Având în vedere abordările aplicate s-au obținut mai multe valori care au stat la baza
stabilirii valorii finale. Criteriile pentru estimare finală a valorii, fundamentată și semnificativă,
sunt: adecvarea, precizia și cantitatea de informații.
Adecvarea:
Prin acest criteriu, se analizează cât de pertinentă este fiecare metodă în concordanță cu
scopul și utilizarea evaluării. Adecvarea unei metode, de regulă, se referă direct la tipul
proprietății evaluate și viabilitatea pieței specifice. Deși estimarea finală a valorii este bazată pe
metodele care sunt cele mai aplicabile, opinia finală nu este în mod necesar identică cu valoarea
obținută prin metoda cea mai aplicabilă.
Precizia:
Precizia unei evaluări este măsurată de încrederea în corectitudinea datelor, de calculele
efectuate și de corecțiile aduse prețurilor de vânzare a proprietăților comparabile. Numărul de
proprietăți comparabile, numărul de corecții și corecțiile absolute și nete, reflectă precizia
relativă a unei anumite aplicații a metodei. De regulă, corecția totală netă este un indicator mai
nesigur pentru precizie și nu se poate conta pe faptul că impreciziile în corecțiile pozitive și
negative se compensează.

Cantitatea informațiilor
Adecvarea și precizia influențează calitatea și relevanța rezultatelor unei metode.
Ambele criterii trebuie studiate în raport cu cantitatea informațiilor evidențiate de o anumită
34
tranzacție comparabilă sau de o anumită metodă. Chiar și datele care îndeplinesc criteriile de
adecvare și precizie pot fi contestate dacă nu se fundamentează pe suficiente informații. În
termeni statistici, intervalul de încredere în care va fi valoarea reală, va fi îngustat de informațiile
suplimentare disponibile.
Valorile finale
Valoare de Valoare de Valoare de Valoare de
Descriere
piaţă piață lichidare lichidare
în euro în lei în euro în lei
1. Teren 59020 259611.27 56069 246630.71
90430 397774.44 85908.5 377885.72
2. Clădire birouri

3. Imobil 71910 316310.52 68314.5 300494.99

spaţiu
depozitare
4. Clădire fabrică 87290 383962.52 82925.5 364764.40
5. Clădire Moară 79700 350576.39 75715 333047.57
6. Clădire garaje 39070 171857.21 37116.5 163264.35
7.Siloz 1 4960 21817.55 4712 20726.67
8. Siloz 2 4960 21817.55 4712 20726.67
9. Mărfuri - 1125.00 - 1125.00

10.
Produse - 365.00 - 365.00
finite
Total 437340 1925217.46 415473 1829031.085

Note:
 Valorile au fost calculate la cursul valutar al zilei de 29.04.2015
1 eur = 4,3987 RON
 Valorile conţin TVA (24%)

35
 CAPITOLUL 3.ORGANIZAREA CONTABILITĂŢII SOCIETĂŢII S.C. Morărit și
Panificație S.A. AFLATĂ ÎN PROCES DE LICHIDARE

3.1. Organizarea contabilităţii în interiorul societăţii

S.C.Morărit și Panificație.SA

Contabilitatea societăţii este organizată în compartiment distinct comform

prevederilor Legii contabilităţii nr. 82/1999 republicată cu modificările şi completările ulterioare.
Organizarea şi conducerea contabilităţii se face cu respectarea art. 10(2) din Legea nr.
82/1999 republicată şi a prevederilor Ordinului M.F.P. nr 2861/2009, actualizat.
În cadrul departamentului financiar-contabil activează 3 contabili autorizați și un expert
contabil, care are și funcția de director economic.
Societatea conduce registrele obligatorii în corelare cu prevederile normelor contabile
aplicate persoanelor care utilizează sisteme informatice de prelucrare automată a datelor.
Operaţiunile economico-financiare privind exerciţiul încheiat sunt consemnate în
documente justificative, întocmite în momentul efectuării acestora şi înregistrate în contabilitatea
societăţii.
Bilanţul contabil este întocmit în baza Registrului Cartea Mare şi a balanţei sintetice de
verificare, document ce este utilizat pentru verificarea soldurilor costurilor din bilanţurile
întocmite cât şi pentru verificarea veniturile şi cheltuielilor înscrie în situaţiile Contului de profit
şi pierdere.

3.2. Etapele lichidării propriu-zise

Dizolvarea și lichidarea societăților comerciale sunt reglementate de articolele 227-237

respectiv de articolele 252-270 din Legea 31/1990 republicată în 2004 cu modificările și
completările ulterioare .
Etapele lichidării propriu-zise sunt:
 Inventarierea și evaluarea activelor și pasivelor ale entităților care urmează a fi
lichidate în coformitate cu prevederile legale;
 Întocmirea situațiilor financiare;
 Stabilirea operațiunilor ce trebuie efectuate de către lichidator în numele societății
hotărâtă de AGA;
 Valorificarea elementelor de activ prin vânzarea și încasarea creanțelor;

36
  Stingerea datoriilor față de bugetul de stat, bugetul de asigurări sociale și alte
obligații;
 Stabilirea rezultatului lichidării;
 Plata impozitelor pe profit și dividende;
 Întocmirea bilanțului de partaj și efectuarea lui propriu-zisă;
Partajul reprezintă distribuirea activului net între acționari, rezultat în urma lichidării.

3.3. Operaţiile contabile aferente procesului de lichidare

În ceea ce privește contabilitatea întreprinderii în cazul lichidării, aceasta prezintă

urmatoarele trăsături:
- se efectuează trecerea de la principiul continuității activității la principiul lichidării, și
anume dispare diferențierea dintre activele circulante și cele imobilizate, datoriile pe
termen scurt și cele pe termen lung iar costul istoric va fi înlocuit de valoarea de
lichidare
- se utilizează conturi distincte pentru reflectarea rezultatului
 6871 Cheltuieli de lichidare;
 6785 Valoarea contabilă a activelor lichidate;
 7781 Venituri din operații de lichidare;
 7785 Venituri din realizarea activelor;
- operatiile de lichidare se țin în totalitate în interiorul întreprinderii aflate în lichidare
Bilanțul inițial, în urma evaluării patrimoniului
Denumirea Elementului Sume
A. Active imobilizate 1.827.906
B. Active circulante 1.125
Casa și conturi la bănci 190.036
Active circulante totale 1.829.031
C. Cheltuieli în avans -
D. Datorii care trebuiesc plătite în mai puțin de un an 105.000
E. Active circulante nete/Datorii curente (B+C-D-I) -
F. Total Active- Datorii curente (A+E) 1.827.906
G. Datorii care trebuiesc plătite în mai mult de un an -
H. Provizioane -
I. Venituri în avans -

37
J. Capital și reserve
Capital subscris vărsat 456.060
Rezerve 5000
Rezerve din reevaluare -
Profit și pierdere -
K. Capitaluri - Total 461060

3.3.1. Operaţiile contabile aferente vânzării stocurilor si materialelor

de natura obiectelor de inventar

a) Se inregistreaza transferul materiilor prime in gestiunea marfurilor:

371 Mărfuri = 301 Materii prime 1.125 lei

b) Înregistrarea vânzării stocurilor la data de 02.05.2015 pe baza facturii nr. 410:

4111 Clienți = % 1.125 lei
707 Venituri din vânzarea 908 lei
mărfurilor
4427 TVA colectată 217 lei

c) Înregistrarea descărcării gestiunii la data de 02.05.2015:

607 Cheltuieli privind mărfurile = 371 Mărfuri 1.125 lei

d) Înregistrarea încasarii banilor de la clienți la data de 04.05.2015 pe baza OP nr.

129:
5311 Casa în lei = 4111 Clienți 1.125 lei

e) Înregistrarea vânzării materialelor de natura obiectelor de inventar la data de

03.05.2015 pe baza facturii nr. 761:
4111 Clienți = % 12.400 lei
703 Venituri din vânzarea 10.000 lei
produselor reziduale
4427 TVA Colectată 2.400 lei

f) Înregistrarea încasării creanței aferente vânzării materialelor de natura obiectelor

de inventar la data de 06.05.2015 pe baza BO nr. 9925 :
5121 Conturi la bănci în lei = 4111 Clienți 12.400 lei

38
 g) Închiderea conturilor de venituri și cheltuieli:
121 Profit și pierdere = 607 Cheltuieli privind mărfurile 1.125 lei
703 Venituri din vânzarea = 121 Profit și pierdere 10.000
produselor reziduale

3.3.2. Evaluarea bunurilor, vânzarea şi încasarea creanţelor

În urma finalizării lichidării de stoc, se trece la vânzarea clădirilor si terenurilor.

a) Înregistrarea plății onorariului lichidatorului la data de 30.04.2015 conform

facturii nr. 629:
628 Alte cheltuieli cu serviciile = 5121 Conturi la bănci în 2.000 lei
executate de terți lei

b) Înregistrarea cheltuielilor cu evaluarea pe baza facturii nr. 1008:

614 Cheltuieli cu studiile și = 5121 Conturi la bănci în lei 10.990 lei
cercetările

c) Se înregistrează vânzarea la data de 05.05.2015 a mobilierului si a aparaturii de

birou conform facturii nr. 4400:
461 Debitori diverși = % 16.306 lei
7583 Venituri din vânzarea 13.150 lei
activelor și alte operațiuni de
capital
4427 TVA Colectată 3.156 lei

d) Descărcarea gestiunii la data de 05.05.2015 :

% = 214 Mobilier, aparatură 16.306 lei
2814 Amortizări privind birotică, echipamente de 14.000 lei
imobilizările corporale protecție a valorilor umane și
6583 Cheltuieli privind activele materiale și alte active 2.306 lei
cedate și alte operațiuni de capital corporale

După evaluarea patrimoniului și plata onororariului aferent acesteia, se încearcă

vânzarea întreg patrimoniului negasindu-se niciun client. Se hotărăște vânzarea separată.

e) Înregistrarea în contabilitatea societății la data de 04.05.2015 vânzarea silozurilor

conform contracului de vânzare-cumpărare:
461 Debitori diverși = % 41.453 lei
39
 7583 Venituri din vânzarea 33.430 lei
activelor și alte operațiuni de
capital
4427 TVA Colectată 8.023 lei

f) Încasarea creanței în urma vânzării silozurilor conform extrasului de cont nr.

0822 la data de 04.05.2015:
5121 Conturi la bănci în lei = 461 Debitori diverși 41.453 lei

g) Scoaterea silozurilor din gestiune:

% = 212 Construcții 41.453 lei
6583 Cheltuieli privind activele 5.803 lei
cedate și alte operațiuni de capital
2812 Amortizarea construcțiilor 35.650 lei

h) Vânzarea unei parcele de teren de 3000 mp la preț de lichidare la data de 08.05.2015

conform contractului de vânzare-cumpărare:
461 Debitori diverși = % 51.465 lei
7583 Venituri din vânzarea 41.504 lei
activelor și alte operațiuni de
capital
4427 TVA Colectată 9.961 lei

i) Scoaterea din gestiune a terenului vândut:

6583 Cheltuieli privind activele = 2111 Terenuri 51.465 lei
cedate și alte operațiuni de capital

j) Stingerea creanței în baza extrasului de cont nr. 0824 din data de 13.05.2015:
5121 Conturi la bănci în lei = 461 Debitori diverși 51.465 lei

k) Vânzarea morii și clădirii fabricii pe baza contractului de vânzare-cumpărare la

data de 11.05.2015:
461 Debitori diverși = % 697.811 lei
7583 Venituri din vânzarea 562.750 lei
activelor și alte operațiuni de
capital
4427 TVA Colectată 135.061 lei

l) Scoaterea din gestiune a clădirilor vândute:

% = 212 Construcții 697.811 lei
6583 Cheltuieli privind activele 9.381 lei
cedate și alte operațiuni de capital
2812 Amortizarea construcțiilor 608.430 lei
40
 m) Stingerea creanței generată de vânzarea cladirilor pe baza extrasului de cont nr.
0823 din data de 12.05.2015:
5121 Conturi la bănci în lei = 461 Debitori diverși 697.811 lei

n) Vânzarea cladirii pentru garaje în baza contractului de vânzare-cumpărare din

data de 15.05.2015:
461 Debitori diverși = % 163.264 lei
7583 Venituri din vânzarea 131.665 lei
activelor și alte operațiuni de
capital
4427 TVA Colectată 31.599 lei

o) Descărcarea gestiunii de clădirea vandută:

% = 212 Construcții 163.264 lei
6583 Cheltuieli privind activele 8.264 lei
cedate și alte operațiuni de capital
2812 Amortizarea construcțiilor 155.000 lei

p) Încasarea creanței pe baza extrasului de cont nr. 0825 din data de 16.05.2015:
5121 Conturi la bănci în lei = 461 Debitori diverși 171.857 lei

q) Vânzarea terenului rămas la data de 17.05.2015 pe baza de contract de vânzare-

cumpărare:
461 Debitori diverși = % 195.165 lei
7583 Venituri din vânzarea 157.391 lei
activelor și alte operațiuni de
capital
4427 TVA Colectată 37.774 lei

r) Scoaterea din gestiune a terenului vândut:

6583 Cheltuieli privind activele = 2111 Terenuri 195.165 lei
cedate și alte operațiuni de capital

s) Evidențierea în contabilitate a încasarii unei părți din creanță pe baza extrasului

de cont 0826 la data de 217.05.2015:
5121 Conturi la bănci în lei = 461 Debitori diverși 150.000 lei

41
 t) Înregistrarea vânzării ultimelor clădiri pe baza contractului de vânzare-cumpărare
din data de 20.05.2015:
461 Debitori diverși = % 678.370 lei
7583 Venituri din vânzarea 547.072 lei
activelor și alte operațiuni de
capital
4427 TVA Colectată 131.308 lei

u) Scoaterea clădirilor din gestiune:

% = 212 Construcții 678.370 lei

6583 Cheltuieli privind activele 64.130 lei
cedate și alte operațiuni de capital
2812 Amortizarea construcțiilor 614.260 lei

v) Stingerea creanței pe baza extrasului de cont nr. 0827 din data de 24.05.2015:
5121 Conturi la bănci în lei = 461 Debitori diverși 678.370 lei

Creanța de 45.165 lei aferentă terenului vândut nu a mai fost recuperată. Se trece
așadar acea creanță pe cheltuieli excepționale:
654 Pierderi din creanțe și = 461 Debitori diverși 45.165 lei
debitori diverși

Se face în final regularizarea TVA:

4427 TVA Colectată = 4423 TVA de plată 356.882 lei

Plata TVA-ului:
4423 TVA de plată = 5121 Conturi la bănci în lei 356.882 lei

Închiderea conturilor de venituri și cheltuieli:

121 Profit și pierdere = % 394.669 lei
628 Alte cheltuieli cu serviciile 2.000 lei
executate de terți
614 Cheltuieli cu studiile și 10.990 lei
cercetările
6583 Cheltuieli privind activele 336.514 lei
cedate și alte operațiuni de
capital 45.165 lei
654 Pierderi din creanțe și
debitori diverși
7583 Venituri din vânzarea = 121 Profit și pierdere 1.486.962 lei
activelor și alte operațiuni de

42
 capital

3.3.3. Plata furnizorilor şi achitarea tuturor datoriilor rămase

În urma vânzării patrimoniului întreprinderii și achitării TVA-ului datorat, rămân

1.472.149 lei. În continuare se vor plăti datoriile întreprinderii:

I) Se plătesc salariile datorate angajaților

a) Înregistrarea salariilor brute:
641 Cheltuieli cu salariile = 421 Peronal- salarii datorate 350.000 lei
personalului

b) Înregistrarea datoriilor catre bugetul de stat aferente angajaților:

421 Personal- salarii datorate = % 113.750 lei
444 Impozitul pe venituri de 56.000 lei
natura salariilor
4372 Contribuția personalului 1.750 lei
la fondul de șomaj
4312 Contribuția personalului 36.750 lei
la asigurarile sociale
4314 Contribuția angajaților 19.250 lei
pentru asigurarile sociale de
sanatate

c) Înregistrarea datoriilor către bugetul de stat aferente angajatorului:

6451 Cheltuieli privind = 4311 Contribuția unității la 68.250 lei
contribuția unității la asigurarile asigurarile sociale
sociale
6452 Cheltuieli privind = 4371 Contribuția unității la 7000 lei
contribuția unității pentru ajutorul fondul de șomaj
de șomaj
6453 Cheltuieli privind = 4313 Contribuția angajatorului 21.000 lei
contribuția angajatorului pentru pentru asigurările sociale de
asigurările sociale de sănătate sănătate

d) Plata datoriilor către bugetul de stat:

% = 5121 Conturi la bănci în lei 141.750 lei
4311 Contribuția unității la 68.250 lei
asigurarile sociale
4312 Contribuția personalului la 36.750 lei
asigurarile sociale
4313 Contribuția angajatorului 21.000 lei
43
 pentru asigurările sociale de
sănătate
4314 Contribuția angajaților 19.250 lei
pentru asigurarile sociale de
sanatate
4371 Contribuția unității la fondul 7000 lei
de șomaj
4372 Contribuția personalului la 1.750 lei
fondul de șomaj
444 Impozitul pe venituri de 56.000 lei
natura salariilor

II) Din cei 1.025.899 lei rămași dupa plata datoriilor aferente angajaților, se plătesc
datoriile către furnizori:
a) Pentru furnizorii de produse finite:
% = 5121 Conturi la bănci în lei 11.125 lei
401.Agrana Furnizori 43.150 lei
401.Marsat Furnizori 30.000 lei
401.Kaufland Furnizori 62500 lei

b) Pentru furnizorii de utilități:

% = 5121 Conturi la bănci în lei 17.329 lei
401.E-on Furnizori 8.133 lei
401.Acvaserv Funrizori 5.896 lei
401.UPC Funizori 200 lei
401.Rossal Furnizori 400 lei
401.E-onGaz Furnizori 2700 lei

III) Plata integrală a unui împrumut bancar de 100.000 lei pe 1 an cu dobânda de 5%

666 Cheltuieli privind dobânzile = 5191 Credite bancare pe termen 5000 lei
scurt
5191 Credite bancare pe termen = 5121 Conturi la bănci în lei 105.000 lei
scurt

Închiderea conturilor de cheltuieli:

121 Profit și pierdere
= % 451.250 lei
666 Cheltuieli privind dobânzile 5000 lei
6453 Cheltuieli privind 21.000 lei
contribuția angajatorului pentru
asigurările sociale de sănătate
6452 Cheltuieli privind 7.000 lei
contribuția unității pentru
ajutorul de șomaj
6451 Cheltuieli privind 68.250 lei
contribuția unității la asigurarile
44
 sociale
641 Cheltuieli cu salariile 350.000 lei
personalului

3.4. Distribuirea lichidităţilor rămase către acţionari

După plata integrală a tuturor datoriilor, în contul bancar al întreprinderii au rămas

892.445 lei care urmează a fi distribuiți către acționari.

I) Primul pas către restituirea lichidităților rămase este restituirea capitalului

social integral vărsat în baza extrasului de cont nr. 0829 din data de
30.05.2015:
1012 Capital subscris vărsat = 456 Decontări cu acționarii 456.060 lei
privind capitalul
456 Decontări cu acționarii = 5121 Conturi la bănci 456.060 lei
privind capitalul în lei

II) Decontarea rezervelor legale către acționari:

1061 Rezerve legale = 456 Decontări cu acționarii 5000 lei
privind capitalul

Reținerea impozitului pe profit aferent acestora:

456 Decontări cu acționarii = 441 Impozitul pe profit 800 lei
privind capitalul

III) Distribuirea lichidităților către acționari sub formă de dividende:

a) Plata impozitului pe dividende:

446 Alte impozite, taxe și = 5121 Conturi la bănci în lei 142.791 lei
vărsăminte asimilate

b) Plata dividendelor nete către acționari:

456 Decontări cu acționarii = 5121 Conturi la bănci în lei 749.654 lei
privind capitalul

În urma restituirii tuturor lichidităților, bilanțul final se prezintă astfel:

Denumirea Elementului Sume
A. Active imobilizate -
B. Active circulante -
45
 Casa și conturi la bănci -
Active circulante totale -
C. Cheltuieli în avans -
D. Datorii care trebuiesc plătite în mai puțin de un an -
E. Active circulante nete/Datorii curente (B+C-D-I) -
F. Total Active- Datorii curente (A+E) -
G. Datorii care trebuiesc plătite în mai mult de un an -
H. Provizioane -
I. Venituri în avans -
J. Capital și reserve -
Capital subscris vărsat -
Rezerve -
Rezerve din reevaluare -
Profit și pierdere -
K. Capitaluri - Total -

Regularizarea conturilor 121 și 5121

D 121 C

1.125 10.000
2.000 1.486.962
10.990
336.514
45.165
451.250
SD = 847.044 SC = 1.496.962
SfC = 649.918

46
D 5121 C

Si = 190.036 2.000
12.400 10.990
41.453 356.882
51.465 141.750
697.811 11.125
171.857 17.329
150.000 105.000
678.370 456.060
142.791
749.654

SD = 1.993.581 SC = 1.993.581

47
 Concluzii

Lucrarea prezintă evaluarea societății SC Morărit și Panificație SA aflată în proces

de lichidare. Problematica analizată pe parcursul lucrării conduce la conturarea unor concluzii pe
care le putem sintetiza astfel: acțiunile privind lichidarea întreprinderii se întind pe o perioadă
lungă de timp, iar procedura implică utilizarea unui set complet de informații și participarea a
mai multor persoane specializate în domeniul economic.
Pe parcursul lucrării am descris în mod detaliat toate noțiunile teoretice legate de
dizolvarea și lichidarea întreprinderii. Aceste informații au pus bazele studiului de caz efectuat la
finele lucrării. Am stabilit că în scopul de a valorifica fiecare element de patrimoniu, lichidatorul
a dat spre vânzare toate activele unității, pentru a crea disponibilități bănești pentru achitarea
datoriilor rămase. Pentru obținerea unor prețuri cât mai bune se apelează la serviciile unui
evaluator, specializat în aducerea întreprinderii la valoarea pe piață. Această acțiune a fost una
eficientă, dovedit prin faptul că după plata datoriilor, din fondurile obținute în urma lichidării, a
rămas o sumă de bani ce a revenit acționarilor, la final, prin partaj.
În ceea ce privește implicația contabilității în acest process, am ajuns la concluzia că
profesionistul contabil are un rol foarte important în întreprindere, până la desființarea să. Deși
activitatea de producție a încetat din momentul în care entitatea a intrat în procesul de dizolvare,
există totuși operațiuni contabile ce trebuie înregistrate, aferente sfârșitului activității
întreprinderii. Activitatea contabila continua si dupa declararea intreprinderii de a se afla in
pozitia de faliment, deoarece dupa lichidare exista o serie de operatiuni ce trebuie reflectate in
contabilitatea financiara a intreprinderii. In studiul de caz elaborate am stabilit ultimele
tratamente contabile ce obliga entitatea la relatii economico- juridice cu utilizatorii interni si
externi. Fondurile obtinute o data cu vanzarea tuturor activelor au fost inregistrate in conturile de
venituri aferente, si au fost folosite in plata datoriilor fata de salariati, bugetul de asigurari,
furnizori, si bugetul de stat. Diferența pozitivă rămasă în urma achitării datoriilor a fost împărțită
în mod structural către asociați, în funcție de procentajul de acțiuni deținute în unitate.
În ultima parte a lucrării am prezentat eficiența sistemului informatic în întreprindere.
În acest scop am creat un soft informatic cu subiectul „Calculul valorii substanțiale nete” care
calculează Valoarea substanțială netă. Putem afirma faptul că existența unui sistem informatic
bine structurat are un rol fundamental în procesul de lichidare, deoarece ajută la transmiterea
informațiilor într-un mod cât mai scurt, și ajută profesionistul contabil în activitatea pe care o
prestează. Acesta oferă avantajul de a furniza date fixe, fără erori, și ajută la o pastrarea intactă a
informațiilor colectate în trecut.

48
 Concluzia finală este că lichidarea întreprinderii este un proces la fel de important ca
înființarea sa, un proces marcat de complexitate deși ocupă ultima fază din existența unei
întreprinderi.

49
 Anexe

Anexa 1

Comparabila 1: Vând teren de 6300 mp, pe ruta ocolitoare a orașului. Preț cerut: 2 euro/ mp.
Data postării : 14.12.2014. Cod anunț: 2424

50
Comparabila 2: Vând 8400 mp teren spre Piatra Neamț, dupa fabrică.Preț cerut: 2 euro/mp. Data
postarii: 17.08.2014. Cod anunt: 2458

Comparabila 3: Vând teren 11 250 mp în spatele Hypermarket Dedeman Roman.Acces la toate

utilitățile. Drum acces. Prețul este negociabil. Terenul este intravilan, a fost inclus în P U G
Cordun, ideal pentru investiții.Preț cerut: 13 euro/mp. Data postării: 28.11.2014.Cod anunț: 3047

51
 Harta comparabile terenuri:

Anexa 2

COMPARABILE TERENURI
Nr Criterii şi elemente
Teren de evaluat:
crt. de comparaţie:
Comparabila A Comparabila B Comparabila C

Tipul comparabilei oferta oferta oferta

0
Drepturi de
proprietate deplin similare similare similare
1 transmise:

2 Restrictii legale fara restrictii fara restrictii fara restrictii fara restrictii
Conditii de
3 finantare normale similare similare similare

4 Conditii de vanzare normale normale normale normale

5 Condiţiile pietei: iunie 2015 iunie 2015 iunie 2015 iunie 2015
6 Localizare: mun. Roman, mun. Roman, ruta mun. Roman, dupa mun. Roman, in
strada Magurei, ocolitoare, jud. fabrica dinspre spatele
jud. Neamt Neamt mai Piatra Neamt, Kauflandului, jud.
slab plasat jud.Neamt Neamt
mai slab plasata mai bine plasata
Caracteristici fizice
7
a Suprafaţa (mp): 15,133 6,300
8,400 11,250
b Forma, raport front neregulata neregulata neregulata regulata
/ adancime:
c Front stradal - 140 m 90 80 60
aprox :
52
 d Topografie: plan plan plan plan

8 Utilitati (en el / la limita / la la limita / la limita / la limita / la limita / la limita / la limita /

apa / canalizare / limita / la limita / la limita / la limita / la limita / la limita / la limita / la limita /
gaz metan / la limita / nu / nu nu / nu nu / nu nu / nu
termoficare / alte)
Zonare: intravilan intravilan intravilan intravilan
9
Cea ma buna industrial industrial industrial industrial
10 utilizare:
Pret total (EUR) 18,900 25,200 56,250

Pret / mp (EUR) 3.0 3 5.0

Elementul de Proprietatea Comparabila A Comparabila B Comparabila C

COMPARAŢIE subiect
Identificare mun. Roman, mun. Roman, ruta mun. Roman, dupa mun. Roman, in
strada Magurei, ocolitoare, jud. fabrica dinspre spatele
jud. Neamt Neamt mai Piatra Neamt, Kauflandului, jud.
slab plasat jud.Neamt Neamt
mai slab plasata mai bine plasata
Suprafaţa [mp] 15,133 6,300 8,400 11,250

PREŢ VÂNZARE 18,900 € 25,200 € 56,250 €

EUR
Preţul de Vânzare 3.00 € 3.00 € 5.00 €
(EUR/mp) -
criteriul de
comparatie
TIP
0 COMPARABILA
Tip comparabila oferta oferta oferta

Corectie unitara sau -5% -5% -5%

procentuala
Corectie totala -0.15 -0.15 -0.25
pentru tipul
comparabilei
Preţ corectat 2.85 2.85 4.75
(EUR/mp)
DREPTUL DE
1 PROPRIETATE
Drepturi de deplin similare similare similare
proprietate
transmise
Corectia unitara sau 0% 0% 0%
procentuala
Corecţie totala € 0.00 € 0.00 € 0.00
pentru Drepturi de
proprietate
Preţ corectat € 2.85 € 2.85 € 4.75
(EUR/mp)
RESTRICTII
2 LEGALE
Restrictii legale - fara restrictii fara restrictii fara restrictii fara restrictii
coeficienti
urbanistici
Corectia unitara sau 0% 0% 0%
procentuala
Corecţie totala € 0.00 € 0.00 € 0.00
pentru Restrictii

53
 legale
Preţ corectat € 2.85 € 2.85 € 4.75
(EUR/mp)
CONDIŢII DE
3 FINANŢARE
Condiţii de normale similare similare similare
finanţare
Corectia unitara sau 0% 0% 0%
procentuala
Corecţie totala € 0.00 € 0.00 € 0.00
pentru finanţare
Preţ corectat € 2.85 € 2.85 € 4.75
(EUR/mp)
CONDIŢII DE
4 VÂNZARE
Condiţii de vânzare normale normale normale normale

Corectia unitara sau 0% 0% 0%

procentuala
Corecţie totala € 0.00 € 0.00 € 0.00
pentru condiţii de
vânzare
Preţ corectat € 2.85 € 2.85 € 4.75
(EUR/mp)
CONDIŢII DE
5 PIAŢÃ
Condiţii ale pieţei iunie 2015 iunie 2015 iunie 2015 iunie 2015

Corectia unitara sau 0% 0% 0%

procentuala
Corecţie totala € 0.00 € 0.00 € 0.00
pentru condiţii ale
pieţei
Preţ corectat € 2.85 € 2.85 € 4.75
(EUR/mp)
LOCALIZARE
6
Localizare mun. Roman, mun. Roman, ruta mun. Roman, dupa mun. Roman, in
strada Magurei, ocolitoare, jud. fabrica dinspre spatele
jud. Neamt Neamt mai Piatra Neamt, Kauflandului, jud.
slab plasat jud.Neamt Neamt
mai slab plasata mai bine plasata
Corectia unitara sau 15% 20% -25%
procentuala
Corecţie totala € 0.43 € 0.57 -€ 1.19
pentru localizare
Preţ corectat € 3.28 € 3.42 € 3.56
(EUR/mp)
CARACTERISTIC
7 I FIZICE
Marime 15,133 6,300 8,400 11,250
a (dimensiune)
Corectia unitara sau 10% 10% 5%
procentuala
Corecţie totala € 0.33 € 0.34 € 0.18
pentru dimensiuni
Forma neregulata neregulata neregulata regulata
b,c

54
 140 m 90 80 60

Corectia unitara sau 10% 10% 15%

procentuala
Corecţie totala € 0.33 € 0.34 € 0.53
pentru forma
Topografie plan plan plan plan
d
Corectia unitara sau 0% 0% 0%
procentuala
Corecţie totala € 0.00 € 0.00 € 0.00
pentru topografie
(planeitate, alte
aspecte)
UTILITĂŢI
8 DISPONIBILE
Utilitati (en el / la limita / la la limita / la limita / la limita / la limita / la limita / la limita /
apa / canalizare / limita / la limita / la limita / la limita / la limita / la limita / la limita / la limita /
gaz metan / la limita / nu / nu nu / nu nu / nu nu / nu
termoficare / alte)
Corecţie totala € 0.00 € 0.00 € 0.00
pentru utilităţi
disponibile
Preţ corectat € 3.93 € 4.10 € 4.28
(EUR/mp)
ZONAREA
9
Zonarea - destinatia intravilan intravilan intravilan intravilan
legala permisa
Corectie unitara sau 0% 0% 0%
procentuala
Corecţie totala € 0.00 € 0.00 € 0.00
pentru zonare
Preţ corectat € 3.93 € 4.10 € 4.28
(EUR/mp)
CEA MAI BUNA
10 UTILIZARE
Cea mai bunã industrial industrial industrial industrial
utilizare
Corectie unitara sau 0% 0% 0%
procentuala
Corecţie totala € 0.00 € 0.00 € 0.00
pentru Cea mai
bunã utilizare
Preţ corectat € 3.93 € 4.10 € 4.28

Preţ corectat (Eur/mp) € 3.9 € 4.1 € 4.3

(absolut) € 1.08 € 1.25 € 0.48
Corecţie totalã netã
(procentual) 38% 44% 10%
(absolut) € 1.08 € 1.25 € 1.90
Corecţie totalã brutã
(procentual) 38.0% 44.0% 40.0%

Suprafata 15,133.00 mp Curs valutar 4,3987

€ 3.9 EUR/mp Data evaluarii 29.04.2015
Opinie (rotunjit) 59,020 EUR
261,800 RON

55
Anexa 3

1.

56
2.

3.

57
 ABORDAREA PRIN PIATA - PROPRIETATE

Element de comparatie Proprietatea Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3

subiect
Identificare proprietate mun. Roman, mun. Roman, mun. Roman, mun. Roman,
strada Magurei, Bulevardul Bulevardul Strada Aprodu
jud. Neamt Republicii, jud. Nicolae Balcescu, Arbore, jud.
Neamt jud. Neamt Neamt
mai bine plasat mai bine plasat mai bine plasat
Pret vanzare (eur) 130,000 95,000 141,176
Suprafata utila (mp) 310.00 265.00 160.00 517.00
Pret unitar (eur/mp) 491 594 273
0 TIP COMPARABILA
Tip comparabila oferta oferta oferta
Corectie unitara sau procentuala -5% -5% -5%
Corectie totala pentru tipul
comparabilei
-6,500 -4,750 -7,059
Pret de vanzare corectat 123,500 90,250 134,117
1 DREPT DE PROPRIETATE
TRANSMIS
Drept de proprietate transmis integral integral integral integral
Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala drept de proprietate 0 0 0
Pret corectat 123,500 90,250 134,117
2 CONDITII DE FINANTARE
Conditii de finantare normale similare similare similare
Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala conditii de finantare 0 0 0
Pret corectat 123,500 90,250 134,117
3 CONDITII DE VANZARE
Conditii de vanzare normale normale normale normale
Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala conditii de vanzare 0 0 0
Pret corectat 123,500 90,250 134,117
4 CHELTUIELI IMEDIAT
URMATOARE DUPA
CUMPARARE
Cheltuieli imediat urmatoare fara fara fara fara
dupa cumparare - investitii de
adecvare, finalizare, finisare
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala cheltuieli imediat 0 0 0
dupa cumparare
Pret corectat 123,500 90,250 134,117
5 CONDITII DE PIATA
Conditii de piata (timpul ) iunie 2015 iunie 2015 iunie 2015 iunie 2015
Corectie procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala conditii de piata 0 0 0
Pret corectat 123,500 90,250 134,117
6 LOCALIZARE

58
 Localizare mun. Roman, mun. Roman, mun. Roman, mun. Roman,
strada Magurei, Bulevardul Bulevardul Strada Aprodu
jud. Neamt Republicii, jud. Nicolae Balcescu, Arbore, jud.
Neamt jud. Neamt Neamt
mai bine plasat mai bine plasat mai bine plasat

Corectie procentuala -20% -15% -25%

Corectie totala localizare -24,700 -13,538 -33,529
Pret corectat 98,800 76,712 100,588
7 CARACTERISTICI FIZICE
a Suprafata teren (mp) 310 265 160 517
Corectie unitara teren (eur/mp teren) 0 0% 0%
Corectie totala teren (eur) 0 3,000 -15,000
Pret corectat 98,800 79,712 85,588
b Utilitati (en el / apa / canalizare / da / da / da / da / da / da / da / da / da / da / da / da / da / da / da / da /
gaz metan / termoficare oras / aer nu / nu nu / nu nu / nu nu / nu
conditionat / alte)
Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala utilitati 0 0 0
Pret corectat 98,800 79,712 85,588
c Termoficare proprie da da da da
Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala termoficare proprie 0 0 0
Pret corectat 98,800 79,712 85,588
d Finisaje medii medii-superioare inferioare-medii medii
Corectieunitara finisaje -3,500 2,500 0
Pret corectat 95,300 82,212 85,588
e Vechime - an constructie 1992 1987 1987 2000
Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala vechime 0 0 0
Pret coectat 95,300 82,212 85,588
f Aria utila 310.00 265.00 160.00 517.00
Corectie procentuala -10% 10% 5%
Corectie totala arie utila -9,530 8,221 4,279
Pret corectat 85,770 90,433 89,867
g Garaj nu nu nu nu
Corectie totala garaj si anexe 0 0 0
Pret corectat 85,770 90,433 89,867
h Componente non-imobiliare ale nu nu nu nu
valorii
Corectie totala componente non- 0 0 0
imobiliare
Pret corectat 85,770 90,433 89,867
8 CARACTERISTICI ECONOMICE
Caracteristici economice normale normale normale normale
Corectie unitara 0% 0% 0%
Corectie totala caracteristici 0 0 0
economice
Pret corectat 85,770 90,433 89,867
9 ZONARE
Zonare comercial comercial comercial comercial
Corectie unitara 0% 0% 0%
Corectie totala cea mai buna 0 0 0
utilizare
Pret corectat 85,770 90,433 89,867
10 CEA MAI BUNA UTILIZARE
Cea mai buna utilizare comercial comercial comercial comercial
59
 Corectie unitara 0% 0% 0%
Corectie totala cea mai buna 0 0 0
utilizare
Pret corectat 85,770 90,433 89,867
Pret corectat 85,770 90,430 89,870
absolut 37,730 183 44,250
Corecţie totalã netã
procentual 30.6% 0.2% 33.0%
absolut 37,730 27,259 52,808.4
Corecţie totalã brutã
procentual 30.6% 30.2% 39.4%

292 euro / mp Curs Eur/Ron 4.3987

Opinie (rotunjit) 90,430 euro Data 29.04.2015
Abordarea prin PIATA 1,294 ron / mp
401,147 ron

Anexa 4

Comparabila 1: Vand hala industrial cu suprafata utila de 3200 mp in zona Kaufland.Constructia

are structura din cadre din beton armat cu inchideri din zidarie din caramida si a fost data in
folosinta in anul 1990.Terenul afferent are suprafata de 4500 mp dintre care 700 mp sunt
betonati.Cladirea este racordata la toate utilitatile.

Pret: 100.000 euro

Persoana de contact: Costel ilie, tel:0740568642

Comparabila 2: Hala de vanzare in zona Somaco, Roman.Constructia are suprafata utila de 2800
mp si teren afferent de 3900 mp.Ca si structura este alcatuita din cadre din beton armat si panouri
prefabricate la inchideri.Cladirea are toate utilitatile si a fost data in folosinta in anul 1980.

Pret: 94.000 euro

Persoana de contact: Petru Cozma, tel: 0756315698

60
Comparabila 3: Vand constructie de tip hala in Roman, zona colegiului tehnic Petru
Poni.Constructia dateaza din anul 1985 si are suprafata utila de 3000 mp.Ca si structura este
alcatuita din cadre din beton armat si inchideri din zidarie.terenul aferent este de 3000
mp.Cladirea este racordata la toate utilitatile.

Pret: 95.000 euro

Persoana de contact: Dorin Acoboaie, tel: 0755465698

ABORDAREA PRIN PIATA - PROPRIETATE

Element de comparatie Proprietatea subiect Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3

Identificare proprietate mun. Roman, strada mun. Roman, zona mun. Roman, zona halelor mun. Roman, in
Magurei, jud. Neamt Kaufland, jud. Neamt Somaco, jud. Neamt apropierea Colegiului
mai bine plasat mai bine plasat Tehnic Petru Poni , jud.
Neamt mai
bine plasat

Pret vanzare (eur) 100,000 94,000 95,000

Suprafata utila (mp) 2900.00 3200.00 2800.00 3000.00
Pret unitar (eur/mp) 31 34 32
0 TIP COMPARABILA

61
 Tip comparabila oferta oferta oferta
Corectie unitara sau
-5% -5% -5%
procentuala
Corectie totala pentru tipul
-5,000 -4,700 -4,750
comparabilei
Pret de vanzare corectat 95,000 89,300 90,250
1 DREPT DE
PROPRIETATE
TRANSMIS
Drept de proprietate integral integral integral integral
transmis
Corectie unitara sau
0% 0% 0%
procentuala
Corectie totala drept de 0 0 0
proprietate
Pret corectat 95,000 89,300 90,250
2 CONDITII DE
FINANTARE
Conditii de finantare normale similare similare similare
Corectie unitara sau
0% 0% 0%
procentuala
Corectie totala conditii de 0 0 0
finantare
Pret corectat 95,000 89,300 90,250
3 CONDITII DE VANZARE
Conditii de vanzare normale normale normale normale
Corectie unitara sau
0% 0% 0%
procentuala
Corectie totala conditii de 0 0 0
vanzare
Pret corectat 95,000 89,300 90,250
4 CHELTUIELI IMEDIAT
URMATOARE DUPA
CUMPARARE
Cheltuieli imediat fara fara fara fara
urmatoare dupa
cumparare - investitii de
adecvare, finalizare,
finisare
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala cheltuieli 0 0 0
imediat dupa cumparare
Pret corectat 95,000 89,300 90,250
5 CONDITII DE PIATA
Conditii de piata (timpul ) iunie 2015 iunie 2015 iunie 2015 iunie 2015

Corectie procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala conditii de 0 0 0
piata
Pret corectat 95,000 89,300 90,250
6 LOCALIZARE
Localizare mun. Roman, strada mun. Roman, zona mun. Roman, zona halelor mun. Roman, in
Magurei, jud. Neamt Kaufland, jud. Neamt Somaco, jud. Neamt apropierea Colegiului
mai bine plasat mai bine plasat Tehnic Petru Poni , jud.
Neamt mai
bine plasat

Corectie procentuala -15% -15% -15%

Corectie totala localizare -14,250 -13,395 -13,538
Pret corectat 80,750 75,905 76,712

62
7 CARACTERISTICI FIZICE
a Suprafata teren (mp) 2,900 4,500 3,900 3,500
Corectie unitara teren 0 0% 0%
(eur/mp teren)
Corectie totala teren (eur) 0 0 0
Pret corectat 80,750 75,905 76,712
b Utilitati (en el / apa / da / da / da / da / nu / nu da / da / da / da / nu / nu da / da / da / da / nu / nu da / da / da / da / nu / nu
canalizare / gaz metan /
termoficare oras / aer
conditionat / alte)
Corectie unitara sau 0% 0% 0%
procentuala
Corectie totala utilitati 0 0 0
Pret corectat 80,750 75,905 76,712
c Termoficare proprie da da da da
Corectie unitara sau 0% 0% 0%
procentuala
Corectie totala termoficare 0 0 0
proprie
Pret corectat 80,750 75,905 76,712
d Finisaje inferioare-medii inferioare-medii medii medii
Corectieunitara finisaje 0 -4,000 -5,000
Pret corectat 80,750 71,905 71,712
e Vechime - an constructie 1983 1990 1980 1985
Corectie unitara sau -5% 0% 0%
procentuala
Corectie totala vechime -4,038 0 0
Pret coectat 76,712 71,905 71,712
f Aria utila 2,900.00 3,200.00 2,800.00 3,000.00
Corectie procentuala -5% 0% 0%
Corectie totala arie utila -3,836 0 0
Pret corectat 72,876 71,905 71,712
g Garaj nu nu nu nu
Corectie totala garaj si 0 0 0
anexe
Pret corectat 72,876 71,905 71,712
h Componente non- nu nu nu nu
imobiliare ale valorii
Corectie totala 0 0 0
componente non-
imobiliare
Pret corectat 72,876 71,905 71,712
8 CARACTERISTICI
ECONOMICE
Caracteristici economice normale normale normale normale
Corectie unitara 0% 0% 0%
Corectie totala 0 0 0
caracteristici economice
Pret corectat 72,876 71,905 71,712
9 ZONARE
Zonare comercial comercial comercial comercial
Corectie unitara 0% 0% 0%
Corectie totala cea mai 0 0 0
buna utilizare
Pret corectat 72,876 71,905 71,712
10 CEA MAI BUNA
UTILIZARE
Cea mai buna utilizare comercial comercial comercial comercial
Corectie unitara 0% 0% 0%
Corectie totala cea mai 0 0 0
buna utilizare

63
 Pret corectat 72,876 71,905 71,712
Pret corectat 72,880 71,910 71,710
absolut 22,124 17,395 18,538
Corecţie totalã netã
procentual 23.3% 19.5% 20.5%
absolut 22,124 17,395 18,538.0
Corecţie totalã brutã
procentual 23.3% 19.5% 20.5%

25 euro / mp Curs Eur/Ron 4.3987

Opinie (rotunjit) 71,910 euro Data 29.04.2015
Abordarea prin PIATA 109 ron / mp
316,311 ron

Anexa 5
ABORDAREA PRIN PIATA - PROPRIETATE

Element de comparatie Proprietatea subiect Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3

Identificare proprietate
mun. Roman, strada mun. Roman, zona mun. Roman, zona mun. Roman, in
Magurei, jud. Neamt Kaufland, jud. Neamt halelor Somaco, jud. apropierea Colegiului
mai bine plasat Neamt mai Tehnic Petru Poni , jud.
bine plasat Neamt mai
bine plasat

Pret vanzare (eur) 100,000 94,000 95,000

Suprafata utila (mp) 4188.00 3200.00 2800.00 3000.00
Pret unitar (eur/mp) 31 34 32
0 TIP COMPARABILA
Tip comparabila oferta oferta oferta
Corectie unitara sau
-5% -5% -5%
procentuala
Corectie totala pentru tipul
-5,000 -4,700 -4,750
comparabilei
Pret de vanzare corectat 95,000 89,300 90,250
1 DREPT DE
PROPRIETATE
TRANSMIS
Drept de proprietate integral integral integral integral
transmis
Corectie unitara sau
0% 0% 0%
procentuala
Corectie totala drept de 0 0 0
proprietate
Pret corectat 95,000 89,300 90,250
2 CONDITII DE
FINANTARE
Conditii de finantare normale similare similare similare

Corectie unitara sau

0% 0% 0%
procentuala
Corectie totala conditii de 0 0 0
finantare
Pret corectat 95,000 89,300 90,250
3 CONDITII DE VANZARE
Conditii de vanzare normale normale normale normale

Corectie unitara sau

0% 0% 0%
procentuala
Corectie totala conditii de 0 0 0
vanzare
Pret corectat 95,000 89,300 90,250
64
4 CHELTUIELI IMEDIAT
URMATOARE DUPA
CUMPARARE
Cheltuieli imediat fara fara fara fara
urmatoare dupa
cumparare - investitii de
adecvare, finalizare,
finisare

Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala cheltuieli 0 0 0
imediat dupa cumparare
Pret corectat 95,000 89,300 90,250
5 CONDITII DE PIATA
Conditii de piata (timpul ) iunie 2015 iunie 2015 iunie 2015 iunie 2015

Corectie procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala conditii de 0 0 0
piata
Pret corectat 95,000 89,300 90,250
6 LOCALIZARE
Localizare mun. Roman, strada mun. Roman, zona mun. Roman, zona mun. Roman, in
Magurei, jud. Neamt Kaufland, jud. Neamt halelor Somaco, jud. apropierea Colegiului
mai bine plasat Neamt mai Tehnic Petru Poni , jud.
bine plasat Neamt mai
bine plasat

Corectie procentuala -15% -15% -15%

Corectie totala localizare -14,250 -13,395 -13,538
Pret corectat 80,750 75,905 76,712
7 CARACTERISTICI
FIZICE
a Suprafata teren (mp) 4,188 4,500 3,900 3,500

Corectie unitara teren 0 0% 0%

(eur/mp teren)
Corectie totala teren (eur) 0 0 0
Pret corectat 80,750 75,905 76,712
b da / da / da / da / nu / nu da / da / da / da / nu / nu da / da / da / da / nu / nu da / da / da / da / nu / nu

Utilitati (en el / apa /

canalizare / gaz metan /
termoficare oras / aer
conditionat / alte)

Corectie unitara sau 0% 0% 0%

procentuala
Corectie totala utilitati 0 0 0
Pret corectat 80,750 75,905 76,712
c Termoficare proprie da da da da
Corectie unitara sau 0% 0% 0%
procentuala
Corectie totala 0 0 0
termoficare proprie
Pret corectat 80,750 75,905 76,712
d Finisaje medii inferioare-medii medii medii
Corectieunitara finisaje 5,000 0 0
65
 Pret corectat 85,750 75,905 76,712
e Vechime - an constructie 1983 1990 1980 1985
Corectie unitara sau -5% 0% 0%
procentuala
Corectie totala vechime -4,288 0 0
Pret coectat 81,462 75,905 76,712
f Aria utila 4,188.00 3,200.00 2,800.00 3,000.00
Corectie procentuala 10% 15% 10%
Corectie totala arie utila 8,146 11,386 7,671
Pret corectat 89,608 87,291 84,383
g Garaj nu nu nu nu
Corectie totala garaj si 0 0 0
anexe
Pret corectat 89,608 87,291 84,383
h Componente non- nu nu nu nu
imobiliare ale valorii
Corectie totala 0 0 0
componente non-
imobiliare
Pret corectat 89,608 87,291 84,383
8 CARACTERISTICI
ECONOMICE
Caracteristici economice normale normale normale normale

Corectie unitara 0% 0% 0%
Corectie totala 0 0 0
caracteristici economice
Pret corectat 89,608 87,291 84,383
9 ZONARE
Zonare industrial industrial industrial industrial
Corectie unitara 0% 0% 0%
Corectie totala cea mai 0 0 0
buna utilizare
Pret corectat 89,608 87,291 84,383
10 CEA MAI BUNA
UTILIZARE
Cea mai buna utilizare industrial industrial industrial industrial

Corectie unitara 0% 0% 0%
Corectie totala cea mai 0 0 0
buna utilizare
Pret corectat 89,608 87,291 84,383
Pret corectat 89,610 87,290 84,380
absolut 5,392 2,009 5,867
Corecţie totalã netã procentual 5.7% 2.3% 6.5%

absolut 31,684 24,781 21,209.2

Corecţie totalã brutã
procentual 33.4% 27.8% 23.5%

21 euro / mp Curs Eur/Ron 4.3987

Opinie (rotunjit) 87,290 euro Data 29.04.2015
Abordarea prin PIATA 92 ron / mp
383,963 ron

Anexa 6

66
ABORDAREA PRIN PIATA - PROPRIETATE

67
 Element de comparatie Proprietatea subiect Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3
Identificare proprietate mun. Roman, strada mun. Roman, zona mun. Roman, zona mun. Roman, in
Magurei, jud. Neamt Kaufland, jud. Neamt halelor Somaco, jud. apropierea Colegiului
mai bine plasat Neamt mai Tehnic Petru Poni , jud.
bine plasat Neamt mai
bine plasat

Pret vanzare (eur) 100,000 94,000 95,000

Suprafata utila (mp) 3055.00 3200.00 2800.00 3000.00
Pret unitar (eur/mp) 31 34 32
0 TIP COMPARABILA
Tip comparabila oferta oferta oferta

Corectie unitara sau

-5% -5% -5%
procentuala

Corectie totala pentru tipul

-5,000 -4,700 -4,750
comparabilei

Pret de vanzare corectat 95,000 89,300 90,250

1 DREPT DE
PROPRIETATE
TRANSMIS
Drept de proprietate integral integral integral integral
transmis
Corectie unitara sau
0% 0% 0%
procentuala
Corectie totala drept de 0 0 0
proprietate

Pret corectat 95,000 89,300 90,250

2 CONDITII DE
FINANTARE
Conditii de finantare normale similare similare similare
Corectie unitara sau
0% 0% 0%
procentuala
Corectie totala conditii de 0 0 0
finantare
Pret corectat 95,000 89,300 90,250
3 CONDITII DE VANZARE
Conditii de vanzare normale normale normale normale
Corectie unitara sau
0% 0% 0%
procentuala
Corectie totala conditii de 0 0 0
vanzare
Pret corectat 95,000 89,300 90,250
4 CHELTUIELI IMEDIAT
URMATOARE DUPA
CUMPARARE
Cheltuieli imediat fara fara fara fara
urmatoare dupa
cumparare - investitii de
adecvare, finalizare,
finisare
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala cheltuieli 0 0 0
imediat dupa cumparare

Pret corectat 95,000 89,300 90,250

5 CONDITII DE PIATA

68
 Conditii de piata (timpul ) iunie 2015 iunie 2015 iunie 2015 iunie 2015

Corectie procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala conditii de 0 0 0
piata

Pret corectat 95,000 89,300 90,250

6 LOCALIZARE
Localizare mun. Roman, strada mun. Roman, zona mun. Roman, zona mun. Roman, in
Magurei, jud. Neamt Kaufland, jud. Neamt halelor Somaco, jud. apropierea Colegiului
mai bine plasat Neamt mai Tehnic Petru Poni , jud.
bine plasat Neamt mai
bine plasat

Corectie procentuala -15% -15% -15%

Corectie totala localizare -14,250 -13,395 -13,538

Pret corectat 80,750 75,905 76,712

7 CARACTERISTICI
FIZICE
a Suprafata teren (mp) 3,055 4,500 3,900 3,500
Corectie unitara teren 0 0% 0%
(eur/mp teren)

Corectie totala teren (eur) 0 0 0

Pret corectat 80,750 75,905 76,712

b Utilitati (en el / apa / da / da / da / da / nu / nu da / da / da / da / nu / nu da / da / da / da / nu / nu da / da / da / da / nu / nu
canalizare / gaz metan /
termoficare oras / aer
conditionat / alte)
Corectie unitara sau 0% 0% 0%
procentuala

Corectie totala utilitati 0 0 0

Pret corectat 80,750 75,905 76,712

c Termoficare proprie da da da da
Corectie unitara sau 0% 0% 0%
procentuala
Corectie totala 0 0 0
termoficare proprie

Pret corectat 80,750 75,905 76,712

d Finisaje medii inferioare-medii medii medii
Corectieunitara finisaje 5,000 0 0

Pret corectat 85,750 75,905 76,712

e Vechime - an constructie 1977 1990 1980 1985
Corectie unitara sau -10% 0% -5%
procentuala
Corectie totala vechime -8,575 0 -3,836

Pret coectat 77,175 75,905 72,876

f Aria utila 3,055.00 3,200.00 2,800.00 3,000.00
Corectie procentuala 0% 5% 0%

69
 Corectie totala arie utila 0 3,795 0

Pret corectat 77,175 79,700 72,876

g Garaj nu nu nu nu
Corectie totala garaj si 0 0 0
anexe

Pret corectat 77,175 79,700 72,876

h Componente non- nu nu nu nu
imobiliare ale valorii
Corectie totala 0 0 0
componente non-
imobiliare
Pret corectat 77,175 79,700 72,876
8 CARACTERISTICI
ECONOMICE
Caracteristici economice normale normale normale normale
Corectie unitara 0% 0% 0%
Corectie totala 0 0 0
caracteristici economice
Pret corectat 77,175 79,700 72,876
9 ZONARE
Zonare industrial industrial industrial industrial
Corectie unitara 0% 0% 0%
Corectie totala cea mai 0 0 0
buna utilizare

Pret corectat 77,175 79,700 72,876

1 CEA MAI BUNA
0 UTILIZARE
Cea mai buna utilizare industrial industrial industrial industrial
Corectie unitara 0% 0% 0%
Corectie totala cea mai 0 0 0
buna utilizare

Pret corectat 77,175 79,700 72,876

Pret corectat 77,180 79,700 72,880
absolut 17,825 9,600 17,374
Corecţie totalã netã procentual 18.8% 10.8% 19.3%

absolut 27,825 17,190 17,374.0

Corecţie totalã brutã
procentual 29.3% 19.3% 19.3%

26 euro / mp Curs Eur/Ron 4.3987

Opinie (rotunjit) 79,700 euro Data 29.04.2015
Abordarea prin PIATA 115 ron / mp
350,576 ron

Anexa 7

ABORDAREA PRIN PIATA - PROPRIETATE

Element de comparatie Proprietatea subiect Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3

70
 Identificare proprietate mun. Roman, strada mun. Roman, zona mun. Roman, zona mun. Roman, in
Magurei, jud. Neamt Kaufland, jud. Neamt halelor Somaco, jud. apropierea Colegiului
mai bine plasat Neamt mai Tehnic Petru Poni , jud.
bine plasat Neamt mai
bine plasat

Pret vanzare (eur) 100,000 94,000 95,000

Suprafata utila (mp) 600.00 3200.00 2800.00 3000.00

Pret unitar (eur/mp) 31 34 32

0 TIP COMPARABILA
Tip comparabila oferta oferta oferta
Corectie unitara sau
-5% -5% -5%
procentuala
Corectie totala pentru tipul
-5,000 -4,700 -4,750
comparabilei

Pret de vanzare corectat 95,000 89,300 90,250

1 DREPT DE
PROPRIETATE
TRANSMIS
Drept de proprietate integral integral integral integral
transmis

Corectie unitara sau

0% 0% 0%
procentuala
Corectie totala drept de 0 0 0
proprietate
Pret corectat 95,000 89,300 90,250
2 CONDITII DE
FINANTARE
Conditii de finantare normale similare similare similare

Corectie unitara sau

0% 0% 0%
procentuala
Corectie totala conditii de 0 0 0
finantare
Pret corectat 95,000 89,300 90,250
3 CONDITII DE VANZARE

Conditii de vanzare normale normale normale normale

Corectie unitara sau

0% 0% 0%
procentuala
Corectie totala conditii de 0 0 0
vanzare
Pret corectat 95,000 89,300 90,250

4 CHELTUIELI IMEDIAT
URMATOARE DUPA
CUMPARARE

71
 Cheltuieli imediat fara fara fara fara
urmatoare dupa
cumparare - investitii de
adecvare, finalizare,
finisare
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala cheltuieli 0 0 0
imediat dupa cumparare
Pret corectat 95,000 89,300 90,250
5 CONDITII DE PIATA
Conditii de piata (timpul ) iunie 2015 iunie 2015 iunie 2015 iunie 2015

Corectie procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala conditii de 0 0 0
piata
Pret corectat 95,000 89,300 90,250
6 LOCALIZARE
Localizare mun. Roman, strada mun. Roman, zona mun. Roman, zona mun. Roman, in
Magurei, jud. Neamt Kaufland, jud. Neamt halelor Somaco, jud. apropierea Colegiului
mai bine plasat Neamt mai Tehnic Petru Poni , jud.
bine plasat Neamt mai
bine plasat

Corectie procentuala -15% -15% -15%

Corectie totala localizare -14,250 -13,395 -13,538
Pret corectat 80,750 75,905 76,712
7 CARACTERISTICI
FIZICE
a Suprafata teren (mp) 600 4,500 3,900 3,500

Corectie unitara teren -25% -20% -20%

(eur/mp teren)
Corectie totala teren (eur) -20,188 -15,181 -15,342
Pret corectat 60,562 60,724 61,370
b da / da / da / nu / nu / nu / da / da / da / da / nu / nu da / da / da / da / nu / nu da / da / da / da / nu / nu

Utilitati (en el / apa /

canalizare / gaz metan /
termoficare oras / aer
conditionat / alte)

Corectie unitara sau -15% -15% -15%

procentuala
Corectie totala utilitati -9,084 -9,109 -9,206
Pret corectat 51,478 51,615 52,164
c Termoficare proprie da da da da
Corectie unitara sau 0% 0% 0%
procentuala
Corectie totala 0 0 0
termoficare proprie
Pret corectat 51,478 51,615 52,164
d Finisaje inferioare-medii inferioare-medii medii medii
Corectieunitara finisaje 0 -2,000 -2,000
Pret corectat 51,478 49,615 50,164
e Vechime - an constructie 1998 1990 1980 1985
Corectie unitara sau 0% 5% 5%
procentuala
Corectie totala vechime 0 2,481 2,508
72
 Pret coectat 51,478 52,096 52,672
f Aria utila 600.00 3,200.00 2,800.00 3,000.00

Corectie procentuala -25% -25% -25%

Corectie totala arie utila -12,870 -13,024 -13,168
Pret corectat 38,609 39,072 39,504
g Garaj nu nu nu nu
Corectie totala garaj si 0 0 0
anexe
Pret corectat 38,609 39,072 39,504
h Componente non- nu nu nu nu
imobiliare ale valorii
Corectie totala 0 0 0
componente non-
imobiliare
Pret corectat 38,609 39,072 39,504
8 CARACTERISTICI
ECONOMICE
Caracteristici economice normale normale normale normale
Corectie unitara 0% 0% 0%
Corectie totala 0 0 0
caracteristici economice
Pret corectat 38,609 39,072 39,504
9 ZONARE
Zonare industrial industrial industrial industrial
Corectie unitara 0% 0% 0%
Corectie totala cea mai 0 0 0
buna utilizare
Pret corectat 38,609 39,072 39,504
1 CEA MAI BUNA
0 UTILIZARE
Cea mai buna utilizare industrial industrial industrial industrial

Corectie unitara 0% 0% 0%
Corectie totala cea mai 0 0 0
buna utilizare
Pret corectat 38,609 39,072 39,504
Pret corectat 38,610 39,070 39,500
absolut 56,392 50,228 50,746
Corecţie totalã netã
procentual 59.4% 56.2% 56.2%
absolut 56,392 55,190 55,762.0
Corecţie totalã brutã
procentual 59.4% 61.8% 61.8%

65 euro / mp Curs Eur/Ron 4.3987

Opinie (rotunjit) 39,070 euro Data 29.04.2015
Abordarea prin PIATA 286 ron / mp
171,857 ron

Anexa 8
Adresă obiectiv : Roman, strada Magurei, nr. 3, Jud. Neamt
Proprietar: SC Morarit si Panificatie SA
Denumire: SILOZ PENTRU DEPOZITARE CEREALE
Utilizare: SILOZ PENTRU DEPOZITARE CEREALE
Data evaluarii: 29.04.2015

73
 Capacitate stocare (tone): cca. 70
Curs valutar la data evaluarii: 4,3987 lei/euro
Coef.
corecti
Capacitat Cost Coef.
Total e Indici de
ea de catalog corectie Cost total
cost distant actualiza
Nr. stocare (euro/to manope (euro)
Denumire / Simbol (euro) a de re
Crt. (tone) na) ra
transp
ort
C=Ax D E G=CxDxE
A B F
B 1.000 1.000 xF
Structura
8,918
1 70.0 127.4 1.000 1.000 1.0125 9,029.5
STRS67T .0
Total 9,029.5
Finisaj
1 FINS67T 70.0 6.2 434.0 1.000 1.000 1.0973 476.2
Total 476.2
Instaltii
electrice
1 INELS67T 70.0 0.2 14.0 1.000 1.000 1.0315 14.4
Total 14.4

TOTAL
COST (CIB)
CU TVA 9,520.1
(EURO)
TOTAL
COST (CIB)
CU TVA 136.0
(EURO/TO
NA)
TOTAL
COST (CIB)
FARA TVA 7,677.5
(EURO)
TOTAL
COST (CIB)
FARA TVA 109.7
(EURO/TO
NA)

Tabel centralizator pentru analiza

deprecierii fizice a clădirii
industriale
Sdc
(mp) = 395.0
Cost
Valoare
de
Denumire Uzura ramasa
Nr. inlocuir
substruct fizica actualiza
Crt. e brut
ura (%) ta
CIB
(euro)
(euro)
Structura
de
1 rezistenta 9,029.5 50% 4,514.7
4 Finisaj 476.2 45% 261.9
Instalatii
5 electrice 14.4 45% 7.9
9,520 5,158.
Total cost cu tva (Euro)
.1 2
Total cost cu tva
(Euro/mp) 24.1 13.1
7,677
Total cost fara tva (Euro) 4,000
.5
Total cost fara tva
(Euro/mp) 19.4 11

74
 DEPRECIERE
0
FUNCTIONALA
DEPRECIERE
ECONOMICA 0
COST DE 4,960 €
INLOCUIRE NET
21 818 lei
AL CONSTRUCTIEI

Anexa 9
Adresă obiectiv : Roman, strada Magurei, nr. 3, Jud. Neamt
Proprietar: SC Morarit si Panificatie SA
Denumire: SILOZ PENTRU DEPOZITARE CEREALE
Utilizare: SILOZ PENTRU DEPOZITARE CEREALE
Data evaluarii: 29.04.2015
Capacitate stocare (tone): cca. 70
Curs valutar la data evaluarii: 4,3987 lei/euro

Coef.
corecti
Capacitat Cost Coef.
Total e Indici de
ea de catalog corectie Cost total
cost distant actualiza
Nr. stocare (euro/to manope (euro)
Denumire / Simbol (euro) a de re
Crt. (tone) na) ra
transp
ort
C=Ax D E G=CxDxE
A B F
B 1.000 1.000 xF
Structura
8,918
1 70.0 127.4 1.000 1.000 1.0125 9,029.5
STRS67T .0
Total 9,029.5
Finisaj
1 FINS67T 70.0 6.2 434.0 1.000 1.000 1.0973 476.2
Total 476.2
Instaltii
electrice
1 INELS67T 70.0 0.2 14.0 1.000 1.000 1.0315 14.4
Total 14.4

TOTAL
COST (CIB)
CU TVA 9,520.1
(EURO)
TOTAL
COST (CIB)
CU TVA 136.0
(EURO/TO
NA)
TOTAL
COST (CIB)
FARA TVA 7,677.5
(EURO)
TOTAL
COST (CIB)
FARA TVA 109.7
(EURO/TO
NA)

75
 Tabel centralizator pentru analiza
deprecierii fizice a clădirii
industriale
Sdc
(mp) = 395.0
Cost
Valoare
de
Denumire Uzura ramasa
Nr. inlocuir
substruct fizica actualiza
Crt. e brut
ura (%) ta
CIB
(euro)
(euro)
Structura
de
1 rezistenta 9,029.5 50% 4,514.7
4 Finisaj 476.2 45% 261.9
Instalatii
5 electrice 14.4 45% 7.9
9,520 5,158.
Total cost cu tva (Euro)
.1 2
Total cost cu tva
(Euro/mp) 24.1 13.1
7,677
Total cost fara tva (Euro) 4,000
.5
Total cost fara tva
(Euro/mp) 19.4 11

DEPRECIERE
0
FUNCŢIONALĂ
DEPRECIERE
ECONOMICĂ 0
COST DE 4,960 €
ÎNLOCUIRE NET
AL 21 818 lei
CONSTRUCŢIEI

În efectuarea calculelor care să determine valorile fiecărei proprietăti, evaluatorul a

utilizat date din volumul “ Costuri de reconstrucţie – costuri de înlocuire”, Cornelia
Şchiopu, Editura Iroval Bucureşti, 2010

76