I.

Analiza pietei
1. Scurta prezentare a Regiunii Vest si a municipiului Timisoara

Regiunea Vest este una din cele opt regiuni administrativ-teritoriale din Romania, fiind constituita prin
asocierea judetelor Arad, Caras-Severin, Hunedoara si Timis. Istoric vorbind, regiunea cuprinde provincia
Banatului (respectiv judetele Arad, Timis si Caras-Severin), provincie istorica romaneasca cu o dezvoltare
economica timpurie si mai puternica in comparatie cu alte provincii din tara. De asemenea, Regiunea
Vest cuprinde tinutul vechii Dacii, cu capitala la Sarmizegetusa, care in prezent se suprapune judetului
Hunedoara.



Regiunea Vest face parte din Euroregiunea Dunare - Cris - Mures - Tisa (DCMT), care este formata din
cele patru judete ale Regiunii Vest, trei comitate din Ungaria (Bacs-Kiskun, Bekes si Csongrd) si
regiunea autonoma Voivodina din Serbia. Euroregiunea a fost infiintata in 1997 pe baza unui protocol de
colaborare semnat de catre reprezentantii autoritatilor locale din cadrul regiunilor componente. Acel
protocol semnat in 1997 s-a dovedit a fi un suport puternic pentru aparitia primelor institutii frontaliere si
dezvoltarea unor relatii cat mai intense intre administratiile aflate de o parte si de alta a granitelor.
Regiunea Vest avea in anul 2008 o populatie totala de 1.925.377 locuitori si o densitate a populatiei de
60,10 locuitori/km
2
, cu mult sub media nationala de 90,50 locuitori/km
2
. Populatia Regiunii Vest se
caracterizeaza prin diversitate etnica, aici convietuind, alaturi de romani, comunitati de maghiari, germani,
rromi, sarbi, slovaci, italieni, bulgari, ucrainieni, etc. Grupul minoritatilor care traiesc in Regiunea Vest
reprezenta la recensamantul din anul 2002, 11,70% din populatia regiunii. Din punct de vedere al
distributiei populatiei pe cele doua medii de rezidenta, se remarca o preponderenta a populatiei din
mediul urban, Regiunea Vest avand in anul 2009 un grad de urbanizare a populatiei (63,10% populatie
urbana) mai mare decat media nationala (55,20%).

Timisoara este resedinta si cel mai mare oras al judetului Timis. In anul 2009, avand 312.113 locuitori,
era al treilea oras ca populatie din Romania.



Atestare documentara: 1212/1266
Suprafata: Municipiu: 130,50 km
2

Metropolitana: 1.070,40 km
2

Clima: La fel ca toata Romania, Timisoara are un climat temperat-
continental. Temperatura medie anuala este de 11,1C, cu
influente climatice ale maselor de aer submediteraneene si
oceanice.
Premierele Timisoarei
1718 atestarea fabricii de bere, cea mai veche de pe teritoriul actual al Romaniei;
1728 - inceputul canalizarii Begai, cel mai vechi canal navigabil de pe teritoriul actual al
Romaniei;
1745 constructia Spitalului Municipal;
1760 primul oras al monarhiei cu strazile iluminate cu lampi;
1771 primului ziar care a aparut pe teritoriul actual al Romaniei si totodata primul ziar german
din sud-estul Europei: Temeswarer Nachrichten;
1823-1826 - Janos Bolyai, servind la garnizoana din Timisoara, lucra la elaborarea geometriei
neeuclidiene
1854 primul serviciu telegrafic intr-un oras al Romaniei de azi;
1855 primul oras al monarhiei habsburgice cu strazile iluminate cu gaz;
1881 prima retea de telefonie de pe teritoriul actual al Romaniei;
1884 primul oras din Europa continentala cu strazile iluminate electric cu 731 de lampi;
1886 prima statie de salvare din Ungaria si Romania;
1889 primul meci de fotbal european din Romania;
1895 prima strada asfaltata de pe teritoriul de azi al Romaniei;
1897 primele proiectii cinematografice pe teritoriul actual al tarii noastre;
1899 primul tramvai electric intr-un oras din Romania de azi;
1953 singurul oras european cu trei teatre de stat in romana, maghiara si germana;
1989 pornirea revolutiei romane contra regimului comunist.

Populatia

La recensamantul din 2002 populatia stabila a orasului a fost de 317.660 de locuitori, cu o tendinta
negativa, iar densitatea populatiei de 2.622 locuitori/km. Conform ultimului comunicat al Institutului
National de Statistica, in anul 2009, orasul avea o populatie de 312.113 locuitori si 365.545 locuitori in
zona metropolitana. Din totalul populatiei 85,52% sunt romani. Cele mai importante comunitati etnice sunt
cele maghiare (aproximativ 7,5%), germane (2,25%) si sarbe. De remarcat este ca la Timisoara in ultimii
ani, datorita cresterii economice a aparut si o importanta comunitate de oameni de afaceri, care insa nu
figureaza in statisticile oficiale. Dintre acestia se remarca in primul rand italienii, cei mai numerosi
investitori straini prezenti aici. Alte doua comunitati in crestere sunt cea slovaca si ucraineana, care
beneficiaza si de predare in limba materna.

Economie

Timisoara s-a afirmat ca puternic centru economic in secolul XVIII, o data cu instalarea administratiei
habsburgice. Colonizarea cu svabi, diversitatea etnica si religioasa, reconstructia cetatii, dar si sistemul
legislativ favorabil proprietatii private, au determinat formarea unui puternic tesut de mestesugari si
comercianti. Acest tesut de mestesugari a constituit pentru mai bine de 200 de ani secretul dezvoltarii
economice de aici. Cand Revolutia industriala a inceput sa se manifeste, Timisoara prezenta toate
conditiile favorabile pentru adoptarea ei. Rand pe rand au fost introduse cele mai moderne inovatii ale
vremii. Micile ateliere mestesugaresti au lasat locul industriei mici si mijlocii. Un al doilea atu important l-a
constituit Canalul Bega. Acesta a constituit un avantaj competitiv necesar dezvoltarii comertului,
permitand traficul de marfuri pe apa, legatura pe Dunare si comertul atat cu Europa, cat si cu restul lumii,
prin porturile de la Marea Neagra. In 1857, la Timisoara a ajuns si calea ferata, completand astfel toate
premisele necesare dezvoltarii economiei industriale moderne. Insa acest model economic specific,
dezvoltat in mod organic de-a lungul a aproape 250 de ani, a luat fine in 1948 odata cu nationalizarea,
suprimarea proprietatii individuale si instaurarea economiei de stat planificate. Timisoara a fost succesiv
masiv industrializata, urmarind insa criterii diferite de dezvoltarea precedenta. Au fost creati colosi
industriali in diverse domenii, in special in domeniile industriei chimice si mecanice, colosi a caror forta de
munca a fost furnizata prin migrarea masiva a populatiei rurale din zona si din restul tarii.
Dupa caderea regimului comunist, in ciuda declinului unor ramuri economice traditionale, inlocuite de noi
ramuri moderne, sectorul industrial din Timisoara continua sa furnizeze peste 3% din productia industriala
nationala. Caracteristic economiilor de piata avansate, sectorul serviciilor acopera un procent tot mai
mare din economia timisoreana.
In ultimii ani, Timisoara a cunoscut o crestere economica semnificativa, datorata investitiilor straine, in
special in sectoare de inalta tehnologie. Intr-un articol din 2005, revista franceza L'Expansion a numit
Timisoara "vitrina economica a Romaniei", referindu-se la numarul mare de de investitii straine,
considerate ca o "a doua revolutie" prin care orasul trece.
Capitalul strain investit la Timisoara provine in special din tari precum Germania, Italia sau Statele Unite.
Printre cele mai mari companii stabilite aici se numara producatorul de anvelope Continental, compania
americana Solectron (telefonie mobila, aparatura electronica), Draxlmaier (componente auto pentru
BMW), Linde Gas (gaze tehnice), Procter & Gamble (detergenti), Nestl (napolitane).

Transport

Pe planul infrastructurii de transport Timisoara este un nod feroviar in centrul celei mai dense retele de
cai ferate din Romania, fapt care permite multiple legaturi cu localitatile din judet. Acestea permit orasului
un important aflux de forta de munca din toate colturile judetului. Principala gara de calatori este
Timisoara Nord, construita in 1857. Alte statii, importante pentru transportul local, sunt: Timisoara Est,
Timisoara Vest, Timisoara Sud. De la Timisoara exista legaturi internationale directe spre Belgrad,
Budapesta, Viena si Mnchen.
Transportul auto a cunoscut o adevarata explozie dupa 1990, astfel ca in 2003, gradul de motorizare
inregistrat la Timisoara era cel mai mare din Romania, cu 361 de autovehicule la 1.000 de locuitori, in
comparatie cu doar 315 inregistrate in capitala. Din acest motiv, traficul a devenit una dintre problemele
cele mai importante cu care se confrunta orasul, infrastructura existenta nefiind capabila sa suporte
valorile ridicate ale traficului. Reteaua de drumuri din interiorul municipiului are o lungime de 574 km si
ocupa o suprafata de 603 de ha.
Transportul public este asigurat de 11 linii de tramvaie, a caror trasee au o lungime totala de 134,30 de
km; 11 de linii urbane de autobuz (cu un total de 118,70 de km), 7 linii curse conventie de autobuz in
lungime de 278 km si 8 linii de troleibuz (cu un total de 70,46 de km); 8 companii de taxi.
O importanta deosebita o are transportul aerian. Timisoara dispune de Aeroportul International Traian
Vuia, al doilea ca marime din Romania, aici fiind amplasata a doua companie aeriana ca marime din
Romania, Carpatair, aeroportul avand zeci de legaturi aeriene in intreaga Europa.

2. Piata spatiilor pentru birouri
2.1. Piata tinta. Clienti existenti si potentiali

Piata tinta, clientii carora li se adreseaza structura de sprijinire a afacerilor descrisa in acest plan, este
reprezentata de intreprinderi active, atat IMM, clasificate in micro (sub 10 salariati), mici (intre 10 si 49
salariati) si mijlocii (intre 50 si 249 salatiari) conform legislatiei din Romania, cat si intreprinderi mari (cu
250 de angajati si peste), care isi au sediul sau puncte de lucru in judetul Timis. Aceste intreprinderi pot
activa in diverse sectoare economice: comert, servicii si partea administrativa a intreprinderilor care
activeaza in industrie si constructii. Sunt vizate in principal serviciile de suport (backoffice), servicii de
outsourcing si segmentul de birouri atasat dezvoltarilor industriale ale intreprinderilor.

In urma definirii si caracterizarii pietei tinta, urmeaza analiza cantitativa a acesteia pentru a stabili
potentialul existent. Astfel, va fi prezentata o scurta incadrare la nivel regional a activitatii intreprinderilor
din judetul Timis si o descriere detaliata a acestora.
In anul 2009, in Regiunea Vest isi desfasurau activitatea 41.818 firme in industrie, constructii si servicii,
reprezentand aproape 10% din totalul intreprinderilor din Romania.


In functie de clasele de marime, in Regiunea Vest se regasesc 9% dintre micro intreprinderile din tara,
10% din intreprinderile mici, 11% din intreprinderile mijlocii si 10% din marile intreprinderi din Romania.


In comparatie cu celelalte regiuni din Romania, din punctul de vedere al numarului de intreprinderi,
Regiunea Vest se afla pe penultimul loc (cca. 10% din intreprinderile din tara), explicatia acestui fapt
rezidand in dimensiunile mai mici ale Regiunii Vest comparativ cu celelalte regiuni.

11%
12%
10%
8%
10%
14%
12%
23%
Nord Est Sud Est Sud Sud Vest Vest Nord Vest Centru Bucuresti
Nord Est Sud Est Sud Sud Vest Vest Nord Vest Centru Bucuresti
Mari 247 234 270 194 224 244 315 426
Mijlocii 1,107 1,178 1,136 657 1,077 1,293 1,365 2,099
Mici 4,950 4,856 4,328 2,756 4,294 5,913 5,619 8,745
Micro 43,021 46,987 40,500 29,568 36,223 53,623 47,555 91,864
Total 49,325 53,255 46,234 33,175 41,818 61,073 54,854 103,134
-
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
-
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
Mari
Mijlocii
Mici
Micro
Total
In ceea ce priveste distributia intreprinderilor pe clase de marime, la fel ca in toata tara, si in Regiunea
Vest micro intreprinderile sunt predominante, detinand o pondere de 87% din totalul intreprinderilor din
Regiunea Vest. Intreprinderile mici reprezinta 10% din numarul total al intreprinderilor din regiune,
intreprinderile mijlocii 3%, iar cele mari 1%.

Indicatorul care arata nivelul de dezvoltare al mediului antreprenorial din punct de vedere calitatativ il
reprezinta densitatea intreprinderilor. Densitatea intreprinderilor in Regiunea Vest este de 21,66
intreprinderi/1.000 locuitori, fiind peste media nationala de 20.48 intreprinderi/1000 locuitori. Rezulta ca,
desi numeric in Regiunea Vest se regasesc doar 10% din intreprinderile active din tara, numarul de
intreprinderi din regiune care revine la 1.000 de locuitori este superior mediei nationale, fapt ce releva un
mediu antreprenorial dinamic si astfel o cerere crescuta pentru spatii de birouri.

In interiorul Regiunii Vest se inregistreaza o puternica diferentiere in ceea ce priveste repartizarea
intreprinderilor, in sensul polarizarii dezvoltarii in anumite zone. Din punct de vedere al concentrarii
intreprinderilor din Regiunea Vest pe judetele componente, in anul 2009, in judetul Timis se afla 43%
dintre acestea, in judetul Arad 24%, in Hunedoara 22%, pe ultimul loc aflandu-se judetul Caras-Severin
cu doar 11% din intreprinderile active din regiune.

Se remarca asadar faptul ca aproape jumatate din intreprinderile din regiune isi desfasoara activitatea in
judetul Timis, acestea gavitand in special in jurul polului de crestere Timisoara, unde este concentrata
cea mai mare parte din activitatea economica din regiune.

La fel ca si pe ansamblul regiunii, la nivel de judet, microintreprinderiIe au ponderea cea mai ridicata din
numarul total al intreprinderilor, anume 86,64% in judetul Timis:

Din numarul total al intreprinderilor active in judetul Timis, cea mai mare pondere o detin intreprinderile
care activeaza in domeniul comertului cu ridicata, cu amanuntul, reparatii si intretinere auto si moto, cu
peste 40% din numarul total de intreprinderi din judetul Timis, dupa cum este prezentat in tabelul de mai
jos:

Nr. Activitati Regiunea Vest Timis
1 Industrie extractiva 128 23
2 Industrie prelucratoare 5,938 2,297
3 Energie electrica si termica, gaze si apa 67 14
Micro
86.64%
Mici
10.29%
Mijlocii
2.58%
Mari
0.50%
TIMI
4 Constructii 3,544 1,586
5 Comert cu ridicata, cu amanuntul, reparatii si intretinere auto si moto 18,825 7,972
6 Hoteluri si restaurante 2,079 785
7 Transport, depozitare si comunicatii 2,786 818
8 Tranzactii imobiliare, inchirieri si activitati de servicii 6,507 3,655
9 Alte activitati de servicii colective, sociale si personale 985 469
10 Invatamant 75 29
11 Sanatate si asistenta sociala 884 329
TOTAL 41,818 17,977


2.2. Analiza si prognoza cererii pentru spatii de productie / prestare servicii in cadrul unei
structuri de sprijinire a afacerilor, in zona vizata

Piata spatiilor de birouri din orasele secundare incepe sa se dezvolte treptat si, la fel ca in capitala,
trendul este dat de companiile multinationale, care gasesc in Timisoara, Cluj-Napoca sau Brasov spatii
de calitate, la costuri mai mici fata de Bucuresti. Printre orasele competitive pe piata spatiilor de birouri
din tara se numara: Timisoara, Cluj-Napoca, Iasi, Brasov, Pitesti. Ele au fost in principal cautate pentru
serviciile de suport (backoffice), servicii de outsourcing si pentru segmentul de birouri atasat dezvoltarilor
industriale.

Dificultatile economice au afectat piata imobiliara in ansamblu, insa efectele acestora au variat in functie
de gradul de dezvoltare al fiecarui segment. Piata spatiilor de birouri a fost cel mai putin afectata
comparativ cu celelalte segmente, insa anumite caracteristici ale evolutiei sale din perioada 2006-2008,
cum ar fi cresterea exponentiala a chiriilor, suprafata mare de spatii de birouri finalizate comparativ cu
capacitatea de absorbtie a pietei, structura de finantare folosita, precum si nivelul costurilor de constructie
au amplificat efectele crizei.

Avand in vedere faptul ca oferta are un timp de ajustare mai indelungat la noile realitati ale pietei, stocul
de noi spatii de birouri a crescut in 2009 chiar si in conditiile unei diminuari a cererii. Concentrarea
temporara a livrarii de noi spatii, care a contribuit la cresterea ofertei cu aproximativ 3.000 mp (suprafata
construita) este rezultatul optimismului de care au dat dovada dezvoltatorii in anii de boom al pietei
imobiliare, cand dezechilibrul puternic dintre oferta si cerere a determinat initierea unor proiecte de birouri
de amploare. In primul trimestru din 2010 s-a inregistrat aceeasi tendinta de crestere a stocului, iar pana
la sfarsitul anului cresterea stocului va atinge aproximativ 8.000 mp, stocul estimativ de spatii de birouri
clasa A si B ajungand la 53.000 mp.


*estimativ
Stocul de birouri clasa A si B

Suprafata de birouri finalizata in 2009 a fost cu 50% mai mare fata de cea livrata in 2008, in timp ce
cresterea estimata pentru anul 2010 este semnificativa, de peste 150%, in special datorita proiectului City
Business Center ce ar urma sa fie finalizat la sfarsitul acestui an. Pentru al doilea an consecutiv structura
stocului nou adaugat a fost dominata de cladirile de birouri clasa A.

Spre deosebire de Bucuresti, unde evolutia ratei de neocupare pentru spatiile clasa A in 2009 a
inregistrat o crestere de la 4,5% la inceputul trimestrului 1 pana la 15,5% la sfarsitul anului 2009, in
Timisoara rata de neocupare pentru spatiile clasa A se situeaza in anul 2009 la 4,5%, in timp ce
estimarea pentru 2010 este o rata de neocupare de 5%. In ceea ce priveste rata totala de neocupare,
aceasta este semnificativ mai crescuta, dupa cum reiese din graficul urmator.

0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010*
mii mp

*estimativ
Evolutia ratelor de neocupare


Evolutia pietei din perioada 2007-2008, cand chiriasii erau nevoiti sa incheie tranzactii de pre-inchiriere
din cauza lipsei acute de spatii de birouri, continua sa influenteze in prezent structura ofertei. Anul 2009 a
coincis cu finalizarea unor proiecte cu grad ridicat de preinchiriere si implicit a determinat eliberarea
spatiilor ocupate anterior de catre chiriasi. In general acestea sunt spatii situate in cladiri de calitate
medie, care ofera oportunitati pentru chiriasii ce doresc sa aplice politici de eficientizare a costurilor,
punand mai putin accent pe imaginea comerciala.

Principalul motor al cererii pentru 2009 l-au constituit relocarile chiriasilor. Relocarile au avut ca scop fie
obtinerea unor costuri de ocupare mult mai reduse decat cele inregistrate anterior, fie ocuparea unui
spatiu localizat intr-o zona mai buna si cu standarde calitative inalte, fara a fi nevoiti sa isi majoreze
costurile de ocupare. Activitatea de inchiriere a fost sustinuta de companiile din domeniile financiar,
industrial si al serviciilor de consultanta in afaceri.
Totusi, relocarea este ultima solutie considerata de chiriasi deoarece prin negocieri acestia obtin
reducerea costurilor de ocupare la un nivel comparativ cu optiunile care exista pe piata fara a mai suporta
costuri de relocare sau perturbari in desfasurarea activitatii. Chiriasii care se aflau la sfarsitul perioadei
contractuale sau plateau o chirie mult mai mare decat chiriile curente ale pietei au preferat sa
renegocieze contractele.

Companiile doresc sa inchirieze birouri pentru perioade de maxim 3-5 ani, perioada considerata optima
atat de chiriasi cat si de proprietari. Chiriasii prefera sa inchirieze spatii de birouri pentru perioade mai
scurte comparativ cu ceilalti ani din cauza incertitudinilor legate de evolutia pietei proprii in timp ce
proprietarii mizeaza pe o revenire a pietei in termen mediu si prefera sa nu inchirieze spatii pentru o
perioada indelungata la un nivel al chiriilor scazut comparativ cu ceilalti ani.

Din cauza presiunii chiriasilor care au beneficiat de conditiile favorabile ale pietei imobiliare, tendinta
generala a chiriilor in 2009 a fost de scadere comparativ cu 2008, in Timisoara inregistrandu-se cea mai
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
25.0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010*
Rata totala de neocupare Rata de neocupare clasa A
mica scadere fata de restul oraselor din tara, de 20%. In actualele conditii economice nivelurile chiriei de
la inceputul anului 2009 erau dificil de suportat de chiriasi, fiind necesare ajustari care sa reflecte
deteriorarea fundamentelor pietei spatii lor de birouri.

Dupa o scadere accentuata a chiriilor in primul semestru din 2009, a doua parte a anului a marcat o
scadere mai temperata a acestora. Astfel la sfarsitul anului, nivelul mediu al chiriei solicitate pentru
birourile de clasa A situate in centrul orasului a variat intre 15-17 Euro/mp/luna, in timp ce pentru cladirile
vechi cu standarde medii, nivelul chiriei variaza intre 13-15 Euro/mp/luna. Pentru proprietatile de clasa B
situate in zone atractive chiriile s-au situat intre 10-12 Euro/mp/luna. Cladiri cu standarde de calitate inalte
aflate in zonele descentralizate si periferice cu grad de acoperire redus al retelei de transport
inregistreaza cea mai ridicata presiune asupra chiriilor in sensul reducerii. In aceste zone chiriile solicitate
variaza intre 7-9 Euro/mp/luna.

In graficul de mai jos este prezentata evolutia anuala medie a chiriilor pentru cladirile clasa A si clasa B
pe perioada 2001 2010.


*estimativ
Evolutia chiriilor

Perioada standard pentru contractele de inchiriere incheiate in 2009 a fost de 3 si 5 ani. Perioadele de 5
ani sunt comune pentru chiriasii mari care doresc sa inchirieze spatii in cladirile de calitate aflate in zone
atractive. Acesti chiriasi beneficiaza de stimulente substantiale din partea proprietarilor, cum ar fi
perioade libere de chirie si amenajarea spatiilor.

Costurile de intretinere pentru birourile de clasa A variaza intre 3.54.5 Euro/mp/luna. In cazul cladirilor
de clasa B costurile de intretinere variaza intre 2.5-3.5 Euro/mp/luna.

Comparativ cu 2009, aul 2010 nu va aduce modificari semnificative in ceea ce priveste nivelul cererii in
conditiile unui reviriment economic nesemnificativ. Avand in vedere ca in 2010 este propusa spre
finalizare o suprafata de aproximativ 8.000 mp, rata de neocupare va inregistra o usoara crestere
comparativ cu anul precedent, mentinand conditii favorabile pentru chiriasi. Totusi, aproximativ 65% din
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
25.0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010*
Clasa A Clasa B
suprafata propusa era preinchiriata la inceputul anului 2010, ceea ce conduce la concluzia ca puterea de
absorbtie a pietei timisoareane nu a atins inca cotele maxime.

Rata mica de neocupare inregistrata in Timisoara pentru spatiile de birouri clasa A, mediul antreprenorial
dinamic, numarul inca mare de societati care isi au sediile in apartamente din cladiri vechi din centrul
istoric precum si tendinta de deconcentrare a mediului de afaceri din capitala catre restul oraselor indica
faptul ca piata timisoreana a imobilelor pentru birouri destinate inchirierii nu a ajuns inca la maturitate.
Astfel, pentru un plus de imagine sau pentru nevoia de mai mult spatiu la standarde inalte, tot mai multe
companii cu sedii in Timisoara opteaza pentru un spatiu intr-o cladire de birouri. Toate acestea,
coroborate cu lipsa spatiilor pentru parcare si cu intentia autoritatilor de a transforma, intr-un viitor nu
foarte indepartat, zona centrala istorica in zona pietonala, vor duce la relocari de sedii in asemenea
centre de afaceri.

Pornind de la acestea, previzionam ca stocul spatiilor pentru birouri clasa A si B va creste pana in anul
2016 la un nivel de 105 mii mp, estimat de specialisti ca fiind potentialul de dezvoltare a municipiului
Timisoara, iar rata de neocupare a spatiilor clasa A va ajunge pana in acelasi an de la nivelul actual de
5% la o valoare situata la mai putin de 2%, dupa cum este prezentat si in graficul urmator.


Evolutia stocului spatiilor de birouri clasa A si B si rata de neocupare pentru spatiile clasa A

2.3. Concurenta existenta pe piata. Puncte tari si puncte slabe ale competitorilor

Mediul concurential al pietei timisorene este prezentat detaliat in cele ce urmeaza, analizand punctele tari
si punctele slabe ale principalilor competitori.

MODATIM Investment

ModaTim Investment are in vedere constructia a 5 cladiri pentru inchiriat (aproximativ 7.000 mp/cladire).
Intregul proiect al ModaTim Investment, City Business Centre, are in vedere ridicarea unui numar de cinci
cladiri de birouri in zona centrala a orasului. Ultimul imobil va fi ridicat pana in prima jumatate a lui 2011.
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
6.0%
0.0
20.0
40.0
60.0
80.0
100.0
120.0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Stocul de birouri clasa A si B - mii mp Rata de neocupare clasa A
City Business Centre va oferi in total 35.000 de
metri patrati pentru birouri, 10.000 de metri patrati
pentru servicii si comert si 650 de locuri de
parcare. Primele doua deja sunt finalizate, al
treilea in constructie, iar cel de-al patrulea si cel
de-al cincilea la nivel de proiect. Primul imobil cu
sedii de firme a fost inaugurat in octombrie 2007 si
este ocupat in proportie de 100%. Printre chiriasi
se numara companiile IBM, Vodafone, Investkredit
Bank, Alcatel-Lucent, Carpatair,
PriceWaterhouseCoopers.



Dezvoltatorul complexului de birouri City Business
Center din Timisoara a contractat la inceputul
anului 2010 recent un credit de 7.600.000 Euro de la Banca Comerciala Romana. Finantarea este
destinata constructiei unei cladiri de birouri de clasa A avand o suprafata construita de 14.350 mp. Noua
cladire a ansamblului City Business Center va avea o suprafata inchiriabila de 9.500 mp, din care 2.000
mp vor fi alocati spatiilor comerciale si serviciilor, oferind chiriasilor si 150 locuri de parcare.
Wipro Romania va fi chiriasul principal in cea de a 3-a cladire, contractand un spatiu de circa 4.500 mp,
iar suprafata total inchiriata la ora actuala depaseste 65%. Cladirea se afla deja intr-un stadiu avansat de
constructie, darea in folosinta a cladirii fiind programata pentru trimestrul IV 2010.

Puncte tari Puncte slabe

Locatie centrala Chirii ridicate, pornind de la 20 Eur/mp
Renume bun la nivel local si promovare
sustinuta
Spatii de birouri de minim 100 mp, ceea
ce duce la excluderea unui numar mare
de clienti
Facilitati de calitate superioara Zona cu trafic foarte aglomerat, greu de
accesat la orele de varf



AGN Business Centre

AGN Business Centre este amplasat la 200 de metri de Zona 0 a orasului si in apropierea centrului
comercial Iulius Mall si a Centrului Bancar. AGN Business Centre are o suprafata totala de 7.900 mp si o
suprafata utila de 5.500 metri patrati, cladirea va reuni sub un singur acoperis sedii bancare, servicii, un
restaurant de lux situat la primul etaj, precum si zone de relaxare oferite de terasele situate la nivelul
etajului 7.

AGN Business Centre se adreseaza firmelor de renume de pe piata
nationala si internationala. Cladirea AGN Business Centre, in regim de
inaltime P+8E, ofera facilitati de lux, dintre care mentionam sistemul de
parcare Parklift cu platforma mobila.

In acest moment, aproximativ 50% din cladire este inchiriat catre Bosch
Romania si OEI.


Puncte tari Puncte slabe

Locatie centrala, foarte
apropiata de Iulius Mall
Chirii ridicate, pornind de la
20 Eur/mp
Accesibilitate foarte buna,
atat cu autoturismul, cat si
cu mijloacele de transport in
comun
Flexibilitate redusa din
punct de vedere al
suprafetelor pentru spatiile
de inchiriat, ceea ce duce
la excluderea unui numar
mare de clienti, chiria
lunara pentru un spatiu de
birou atingand valori
semnificative
Servicii de calitate
superioara
Zona cu trafic foarte
aglomerat, cu acces dificil
in special la orele de varf


BLUE SYS Business Center

Cladirea detine o suprafata inchiriabila de 1.000 mp si este situata in partea de vest a orasului, pe
bulevardul Stefan cel Mare. Aproape de locatia Blue Sys Business Center se afla patru dintre cele mai
importante drumuri de acces din Timisoara: B-dul Stefan cel Mare, B-dul Eroilor de la Tisa. Str. O. Iosif si
Calea Buziasului.
Blue Sys Business Center este situat la aproximativ 2.5 km de Catedrala Metropolitana, 2 km de Centrul
Bancar si la 5 km de Aeroportul International Traian Vuia. Centrul este compus din doua corpuri de
cladire si are o structura flexibila de spatii pentru showroom-uri si birouri, avand trei usi de acces.



Puncte tari Puncte slabe

Pretul chiriei la nivel acceptabil Desi relativ usor accesibila, locatia nu
este foarte atractiva, cladirea fiind situata
intr-o zona industriala
Costuri de intretinere incluse in pretul
lunar al chiriei, neexistand fluctuatii
sezoniere a costurilor pentru spatiu
Servicii de calitate mai scazuta
comparativ cu restul cladirilor din
Timisoara
Accesibilitate buna dinspre aeroport Spatiu limitat de parcare


Infotim Business Center

Infotim Business Center este un centru de afaceri de 3.750 mp suprafata utila si a fost realizat prin
reabilitarea si renovarea unei cladiri existente pe bulevardul G. Dima in zona Cetate, oferind spatii
moderne cu finisaje de clasa A. Imobilul este alcatuit din doua corpuri: unul compus din 6 nivele
(D+P+4E) si unul compus din 2 nivele (D+P).


Puncte tari Puncte slabe

Locatie centrala Vizibilitate redusa, promovare putin
sustinuta
Accesibilitate buna atat cu autoturismul,
cat si cu mijloacele de transport in comun
Costurile de intretinere nu sunt incluse in
pretul chiriei, ceea ce duce la fluctuatii
sezoniere majore ale costurilor pentru
spatiul inchiriat
Servicii la standarde inalte Numar limitat de locuri de parcare


Tresor Business Center

Tresor Business Center este localizat in zona de nord a orasului. Tresor Business Center detine 3.900
mp si are incorporat subsolul cu 22 de locuri de parcare, parterul si etajul 1 care sunt destinate spatiilor
comerciale (pentru inchiriere) si etajele 2-8 prevazute pentru spatii de birouri. Cladirea de beton si sticla
va dispune de finisaje de calitate superioara.

Puncte tari Puncte slabe

Vizibilitate maxima la intrarea in oras
dinspre Arad
Zona de trafic intens si aglomerat
Locatie usor accesibila atat cu
autoturismul, cat si cu mijloacele de
transport in comun
Numar limitat de locuri de parcare
Servicii de calitate superioara Raport calitate pret


Romcapital Center

Romcapital Center este amplasata in zona centrala a municipiului Timisoara, la cateva sute de metri de
Catedrala Metropolitana ( punctul 0 al municipiului), in vecinatatea Facultatii de Mecanica, intre Piata
Operei si Piata Balcescu.



Cladirea are o suprafata construita de aproximativ 8.500 mp, fiind formata din 3 cladiri P+4, P+4,
respectiv P+1 si parcare de aproximativ 1.000 mp, cu o capacitate de 100 de locuri.

Puncte tari Puncte slabe

Locatie centrala si usor accesibila Costuri ridicate ale chiriei lunare
Vizibilitate si renume bun Spatii de inchiriere de dimensiuni
semnificative, ceea ce exclude o
categorie importanta de potentiali chiriasi
Costuri de intretinere lunare incluse in
pretul chiriei
Zona cu trafic foarte aglomerat

II. Strategia de marketing si de ocupare structurii de sprijinire afacerilor

Strategia de marketing prezentata in
continuare este adaptata unui produs
ce urmeaza a fi lansat pe piata, dar
care se adreseaza unei categorii de
clienti si unei piete in formare, intrucat
dezvoltarea structurilor de sprijinire a
afacerilor este inca in stadiu mediu in
Romania.

Strategia de marketing reprezinta
mijloacele prin care obiectivele de
marketing vor fi atinse. Strategia de
marketing este strans relationata cu
produsul, pretul produsului, promovarea si distributia. In functie de aceste elemente, strategia definita
poate fi defensiva (pentru a evita pierderea de clienti), de extindere (ofera clientilor existenti o varietate
mai mare de produse sau servicii), sau agresiva (atragerea de noi clienti pentru produs).


Matricea Ansoff defineste cel mai bine, principial, incadrarea intr-un anumit nivel de risc a strategiei si
incadreaza si strategia structurii de sprijinire a afacerilor prezentate in acest plan de afaceri nivelul de
risc corespunzator.
Intrucat, in cazul concret al structurii de sprijinire a afacerilor prezentate in acest plan de afaceri,
discutam despre un produs nou intr-o piata existenta, strategia de marketing a trebuit dezvoltata avand
in vedere un grad mediu de risc, rezultat prin coroborarea nivelului de risc scazut al pietei cu nivelul de
risc mediu al produsului.

Cele patru componente principale care stau la baza strategiei de marketing sunt evaluate in continuare
in relatie cu capacitatea de a influenta decizia clientilor tinta, identificati mai sus.

Pretul produsului poate influenta in cea mai mare masura decizia clientului, iar in cazul de fata
reprezinta un risc scazut, datorita nivelului mediu de pret al inchirierii, ce ofera un avantaj competitiv net
fata de concurentii similari.

Calitatea produsului a fost identificata ca avand o influenta relativ importanta in decizia clientului, in
special avand in vedere faptul ca principiul economic de inversa proportionalitate calitate/pret isi
produce efectele si in cazul nostru. Fiind vorba de facilitati si de servicii la standarde inalte oferite de
structura de sprijinire a afacerilor prezentata in acest plan de afaceri, putem sustine ca din punctul de
vedere al calitatii produsului riscul este de asemenea scazut.

Promovarea produsului este de importanta medie, intrucat cea mai importanta variabila de decizie nu
este atat convingerea grupului tinta, cat informarea acestuia cu privire la existenta, beneficiile si
facilitatile oferite de locarea activitatii acestuia in structura de sprijinirea afacerilor. Convingerea
clientului tinta are loc in faza a 2-a a procesului de marketing, dupa ce clientul tinta are posibilitatea de a
compara ofertele existente pe piata. Astfel, promovarea produsului prezinta un risc mediu.

Distributia produsului prezinta de asemenea un grad mediu de risc, aceasta fiind o parghie importanta
a prestarii serviciului, in cazul nostru a incheierii unui act de inchiriere, a stimularii si a atragerii
potentialilor clienti. Deoarece distributia produsului va fi facuta atat direct catre client, prin incheierea
contractelor direct cu clientii, controlul asupra canalului de distributie ii apartine in cea mai mare masura
producatorului. Gradul de risc a fost evaluat drept mediu din cauza specificitatii politicii de distributie in
cazul serviciilor de aceasta natura, unde este necesar ca clientul potential sa se deplaseze la produs,
spre deosebire de bunurile de larg consum, care sunt transportate la consumator. Aceasta diferenta
este foarte importanta si are implicatii in tipul de distributie, in care informatia are un rol vital, potentialii
clienti fiind nevoiti sa descopere produsul in prima faza prin informatii referitoare la acesta, iar ulterior
acestia pot verifica produsul din punct de vedere fizic deplasandu-se in locul in care acesta se afla,
ceea ce presupune un oarecare efort din partea potentialilor clienti.

In urma incadrarii produsului in gradele de risc si a definirii importantei variabilelor, s-a elaborat planul
de actiune pentru ocuparea structurii de sprijinire a afacerilor prezentate in acest plan de afaceri.

1. Analiza gamei de servicii oferite

Structura de sprijinire a afacerilor a carei infiintare si dezvoltare este propusa prin prezentul plan de
afaceri se adreseaza in special IMM-urilor, si va oferi servicii complete de gazduire si desfasurare a
activitatilor de tip administrative.
Structura de sprijinire a afacerilor va oferi pentru inchiriere spatii de birouri pentru IMM-urile care
desfasoara activitati de consultanta, proiectare, profesii liberale, sau IMM-uri cu activitati de productie,
pentru partea administrativa a activitatilor acestora.
Structura de sprijinire a afacerilor va fi amplasata in Timisoara, b-dul Cetatii nr. 5-7-9 si va fi compusa din
4 corpuri distincte, in primele doua fiind localizate spatiile de birouri, sala de conferinta pentru organizari
de seminarii/intalniri/evenimente si sala multifunctionala. Aceste doua corpuri vor fi de asemenea dotate
cu parcaje subterane oferite societatilor care vor fi gazduite in structura de sprijinire a afacerilor. Corpurile
3 si 4 vor fi dedicate exclusiv parcajelor, fiind comcepute in sistem de parcaj subteran, acest lucru fiind
necesar pentru incadrarea in indicatorii de ocupare si utilizare a terenului impusi de autoritatile locale in
faza de urbanism si autorizatie de construire.
Structura de sprijinire a afacerilor Hanover este prevazuta cu toate spatiile accesorii pentru desfasurarea
in conditii optime a activitatilor societatilor gazduite: toalete, parcari, spatii tehnice, etc.
Serviciile oferite intreprinderilor care vor fi gazduite in cadrul structurii de sprijinire a afacerilor sunt:
Servicii de inchiriere a spatiilor de birouri clasa A destinate IMM;
Servicii de inchiriere a salilor de conferinta si multifunctionale pentru IMM-uri locatare sau
nelocatare a structurii de sprijinire a afacerilor;
Servicii de administrare a spatiilor inchiriate, constand in evidenta costurilor comune si
repartizarea acestora in functie de suprafata inchiriata si perioada de inchiriere/functionare, pe
baza lunara. Serviciile vor fi oferite de catre societatea de administrare prin alocarea de personal
specializat pentru aceasta activitate;
Servicii de intretinere a spatiilor comune si inchiriate, intretinerea si verificarea utilajelor si
echipamentelor pentru incalzire, ventilare, instalatii, etc.;
Servicii de catering, ocazional sau permanent, pe baza de contract, prin atragerea unei firma
specializate de profil si gazduirea acesteia in cadrul structurii de sprijinire a afacerilor;
Servicii de curatenie a spatiilor comune si spatiilor proprii ale locatarilor, pe baza de contract cu
firma specializata in acest tip de servicii;
Accesul complet la utilitati pentru locatari: energie electrica, incalzire in sistem centralizat,
ventilare si aer conditionat prin sistem integrat gestionat electronic de un sistem BMS (Building
Management System), internet si telefonie (prin contract cu firma specializata externa);
Servicii de paza permanenta a structurii de sprijinire a afacerilor;
Servicii de parcare pentru firmele locatare si pentru vizitatori, prin amenajarea parcarilor aferente
in cadrul corpurilor 1 si 2 ale structurii de sprijinire a afacerilor, precum si prin constructia de
corpuri dedicate acestei activtati (corpurile 3 si 4).

Se ofera astfel servicii la standarde inalte pentru societatile ce vor fi gazduite in cadrul structurii de
sprijinire a afacerilor, sprijind activitatea economica a acestora si contribuind implicit la dezvoltarea
economica si a investitiilor din zona.

Analizand atat gama de servicii oferite, ce se ridica la un nivel de calitate superior, cat si structura in sine,
putem identifica avantajele competitive majore ale structurii de sprijinire a afacerilor fata de competitorii
sai principali:
Servicii de calitate superioara la un nivel de pret mai scazut decat al competitorilor;
Costurile de intretinere sunt incluse in pretul chiriei, facilitand ocupantilor planificarea bugetara a
costurilor cu spatiul de birouri, neexistand fluctuatii sezoniere a costurilor (de ex. costuri de
incalzire ridicate in perioada de iarna), un avantaj important in special in situatia economica
actuala. Exceptie face taxa lunara de administrare;
Flexibilitate ridicata din punct de vedere al spatiului, birourile fiind concepute modular, pentru a
putea fi compartimentate in functie de nevoile specifice ale fiecarui client;
Sala multifunctionala pentru organizarea diverselor conferinte, seminarii, training-uri si
evenimente similare, disponibila atat pentru locatari, cat si pentru nelocatari, precum si mai multe
sali de dimensiuni medii sau mici pentru desfasurarea intalnirilor de afaceri sau a evenimentelor
de afaceri de amploare mai redusa;
Grad ridicat de confort si de siguranta a ocupantilor prin integrarea sistemului BMS (Building
Management System);
Sistem inovativ de parcare cu platforme mobile.
2. Politica de promovare a structurii de sprijinire a afacerilor si a serviciilor oferite

Politica de promovare a structurii de sprijinire a afacerilor presupune o continua comunicare cu piata, o
permanenta informare a potentialilor clienti asupra serviciilor oferite si a modalitatilor in care acestea pot fi
accesate. In acelasi timp, intreprinderea trebuie ca, pe termen lung, sa receptioneze informatii de la
clienti in vederea imbunatatirii propriei activitati.

Avand in vedere faptul ca politica promotionala a firmei presupune o permanenta si complexa comunicare
a acesteia cu piata pe care actioneaza, comunicare realizata printr-o informare permanenta a clientilor
potentiali prin intermediul unei diversitati de activitati promotionale care au drept scop influentarea
comportamentului clientilor potentiali, se impune concluzia ca ea corespunde numai unei parti a
procesului de comunicare al societatii cu piata, si anume comunicatiei formale, care este centrul strategiei
de marketing.

Pentru a atinge obiectivul privind rata de ocupare a structurii de sprijinire a afacerilor, a fost elaborata
strategia de marketing cu actiunile de promovare corespunzatoare, care vor fi prezentate in cele ce
urmeaza.

Actiunea de promovare Descriere Perioada Obiective
Anunturi de presa in presa
locala scrisa privind inceperea
implementarii proiectului.
informarea publicului larg
asupra inceperii
implementarii proiectului
Mar 2011
informarea publicului larg
asupra inceperii
implementarii proiectului
Aparitii in presa locala scrisa
pentru promovarea structurii de
sprijinire a afacerilor
3 campanii a cate 3 luni,
mixul de media se va stabili
cu agentia de publicitate
Mar-Apr-Mai 2011
Aug-Sep-Oct 2011
Mar-Apr-Mai 2012
incheierea de 2 contracte de
preinchiriere
Aparitii in presa nationala cu
specific afaceri pentru
promovarea structurii de
sprijinire a afacerilor
3 campanii a cate 3 luni,
mixul de media se va stabili
cu agentia de publicitate
Mar-Apr-Mai 2011
Aug-Sep-Oct 2011
Mar-Apr-Mai 2012
incheierea de 2 contracte de
preinchiriere
Publicitate outdoor pentru
promovarea structurii de
sprijinire a afacerilor
mesh, bannere si postere
amplasate in zona centrala
a orasului
Aug-Sep-Oct 2011
Mar-Apr-Mai 2012
incheierea de 2 contracte de
preinchiriere
amplasare panou temporar
la locatie
Mar 2011-Jun 2012
informarea asupra
proiectului derulat
amplasare placa
permanenta la locatie
Jul 2012
informarea asupra structurii
de sprijinire a afacerilor
postere in aeroportul
Timisoara
Aug-Sep-Oct 2011
Mar-Apr-Mai 2012
incheierea unui contract de
preinchiriere
participare la evenimente,
targuri expozitii de specialitate
participarea la 6 evenimente
de specialitate
Aug-Sep-Oct 2011
Mar-Apr-Mai 2012
incheierea de contracte de
preinchiriere pentru restul
spatiului ramas neocupat
elaborare pagina web a
structurii de sprijinire a
afacerilor
colaborarea cu o agentie de
publicitate pentru crearea si
design-ul paginii de web
Jun-Jul-Aug 2011
informarea publicului larg si
a clientilor potentiali asupra
structurii de afaceri si a
serviciilor oferite in cadrul
acesteia
publicare pagina web a
structurii de sprijinire a
afacerilor, web hosting,
intretinere, actualizare
achizitionare domeniu,
contract cu firma de
intretinere si actualizare
pagina web
Sep 2011
informarea publicului larg si
a clientilor potentiali asupra
structurii de afaceri si a
serviciilor oferite in cadrul
acesteia
Anunt privind proiectul si
rezultatele sale in publicatia
locala cu cea mai mare
audienta
informarea publicului larg
asupra inceperii
implementarii proiectului
Jul 2012
informarea publicului larg si
a clientilor potentiali asupra
structurii de afaceri si a
serviciilor oferite in cadrul
acesteia

3. Politica de pret si metoda de stabilire a preturilor

Pretul reprezinta un element important pentru formarea si influentarea cererii, afectand marimea
segmentului de piata care constituie tinta eforturilor de marketing ale structurii de sprijinire a afacerilor
propuse prin acest plan de afaceri. Dimensionarea pretului este in stransa corelatie cu:
a) cheltuielile aferente structurii de afaceri, insemnand costurile de exploatare, cele de constructie si
cele privind impozitarea;
b) preturile competitorilor;
c) caracteristicile pietei.

Acestea sunt principalele elemente care au fost luate in calcul la metodologia de stabilire a preturilor,
urmarind atingerea obiectivelor legate de rentabilitatea economica si in acord cu elementele definitorii ale
pietei. In baza acestor variabile se propune o pozitionare pe segmentul cu un nivel de pret ridicat,
structura de sprijinirea a afacerilor prezentata in acest plan oferind servicii si facilitati la standarde inalte,
insa la un pret inferior fata de competitorii directi, ceea ce reprezinta un important avantaj competitiv, in
special prin prisma importantei majore pe care o are pretul in decizia de achizitie a clientului.
Pornind de la acestea se propune si o politica de rabaturi, un element de asemenea important in cadrul
politicii de pret. In acest sens se vor oferi reduceri de pret in functie de suprafetele inchiriate si de
perioada contractata, precum si rabaturi pentru clientii care achita factura inainte de termen.

In continuare prezentam preturile in care se va incadra chiria, atat pentru spatiile de birouri, cat si pentru
salile de conferinta din cadrul structurii de sprijinire a afacerilor descrisa in acest plan:


4. Identificarea clientilor potentiali in functie de specificul structurii si de gama de servicii
oferite

Clientii carora li se adreseaza structura de sprijinire a afacerilor descrisa in acest plan, este reprezentata
Pret mediu EUR Taxa de administrare
Spatiu de birouri 13 - 15 EUR / mp / luna 2 EUR / luna
Sala de conferinta 10 - 12 EUR / mp / luna
de intreprinderi active, atat IMM, clasificate in micro (sub 10 salariati), mici (intre 10 si 49 salariati) si
mijlocii (intre 50 si 249 salatiari) conform legislatiei din Romania, cat si intreprinderi mari (cu 250 de
angajati si peste), care isi au sediul sau puncte de lucru in judetul Timis. Aceste intreprinderi pot activa in
diverse sectoare economice: comert, servicii si partea administrativa a intreprinderilor care activeaza in
industrie si constructii. Sunt vizate in principal serviciile de suport (backoffice), servicii de outsourcing si
segmentul de birouri atasat dezvoltarilor industriale ale intreprinderilor.

Grupul tinta fiind definit, clientii vor fi identificati cu ajutorul instrumentelor de marketing prezentate mai
sus, care au fost elaborate in functie de grupul tinta caruia i se adreseaza structura de sprijinire a
afacerilor, a specificului structurii si a gamei de servicii oferite.

5. Accesul structurii la diferitele tipuri de transport
Structura de sprijinire a afacerilor Hanover este localizata in zona centrala a municipiului Timisoara, la
intersectia dintre Bulevardul Cetatii si Calea Bodganestilor.



Accesul rutier se face direct din Bulevardul Cetatii, care este o artera principal a municipiului Timisoara.
Locatia poate fi accesata foarte usor si cu mijloacele de transport in comun, prin imediata apropiere a
locatiei trecand mai multe trasee de mijloace de transposrt in comun, si anume: liniile de tramvai
numerele 4, 10 si 11 si troleibuzul numarul 13, facilitand astfel accesul angajatilor intreprinderilor
gazduite in incinta centrului de sprijinire a afacerilor Hanover.