Evaluarea bunurilor imobile.

Evaluarea bunurilor imobile

Cursul nr. 1
Notiuni introductive privind evaluarea
Un imobil = lucru imobil (nemiscator) = este un lucru care in mod natural si uneori prin vointa omului nu poate fi
stramutat dintr-un loc in altul (pamantul, cladirile de orice fel, recolta neculeasa etc).Conceptul de evaluare" este utilizat cu
intelesul de activitate profesionista prin care se realizeaza determinarea valorii de schimb a unui bun imobil. Aceasta valoare
este stabilita tinand cont de trasaturile caracteristice ale bunului imobil si de relatiile lui cu exteriorul, examinate concomitent la
data evaluarii si in raport cu mediul economico-financiar existent. valuarea nu duce la fixarea pretului, ci contribuie la
delimitarea domeniului de ne!ociere dintre vanzator si cumparator.
PROPRIETTE I!O"I#IR$ %REPTU# %E PROPRIETTE !O"I#IR &I "UNURI#E !O"I#E
"roprietatea imobiliara inseamna pamantul, cladirile si alte imbunatatiri le!ate de acesta, ca bun corporal.
"roprietatea imobiliara este imobila si corporala. a include urmatoarele elemente corporale#
- "amantul$
- %oate cele ce sunt componente naturale ale acestuia, cum sunt copacii sau mineralele$
- %oate cele ce sunt adau!ate acestuia de oameni, cum sunt cladirile si amena&arile.
Pamantul
ste cea mai importanta componenta a proprietatii imobiliare . "amantul constituie baza activitatii sociale si economice
a oamenilor. 'iind indispensabil vietii oricarei societati, el este studiat de mai multe discipline$ cum sunt dreptul, economia,
sociolo!ia si !eo!rafia, fiecare din ele dand proprietatii funciare o acceptiune usor diferita de celelalte. "amantul ... cuprinde nu
numai terenul sau solul, ci si tot ce tine de acesta, fie de la natura, cum sunt pomii si ve!etatia, fie realizat de mana omului, cum
sunt casele si alte constructii. Cuprinde nu numai suprafata acestuia, ci si tot ce se !aseste dedesubtul sau deasupra acestuia.
Astfel ca, in teoria &uridica, suprafata pamantului este doar o parte dintr-o piramida rasturnata al carei varf se !aseste in centrul
"amantului si care strapun!e suprafata pamantului prin punctele ce marcheaza conturul terenului respectiv, continuand pana la
ceruri.
"amantul poate fi folosit pentru diferite scopuri# a!ricultura$ comert$ industrie$ locuire$ recreere.
Trasaturi de'initorii ale pamantului(
- 'iecare parcela de teren este unica din punctul de vedere al pozitiei si al alcatuirii$
- "amantul este imobil, din punct de vedere fizic$
- "amantul este un bun de folosinta indelun!ata$
- (ntinderea lui este limitata fizic$
- ste util oamenilor.
%i'erentele dintre proprietatea imobiliara$ bunurile mobile si accesoriile comerciale
Proprietatea imobiliara
Caracteristici
- )biectele care au fost instalate sau adau!ate terenului sau cladirii cu titlu permanent.
- %oate imbunatatirile aduse unei proprietati imobiliare au fost la un moment dat bunuri mobile.
- )data adau!ate terenului, ele devin proprietate imobiliara.
xemple
- "amantul
- Cladirile de orice fel, inclusiv intreprinderile
- *otarile (instalatiile de alimentare cu apa, canalizare, ener!ie electrica, incalzire, aer conditionat) din
cladiri
"unurile mobile
Caracteristici + sunt elemente mobile care nu sunt adau!ate ca titlu permanent la proprietatea imobiliara sau care nu
fac parte din aceasta si care nu poarta in ele drepturi de proprietate imobiliara.
xemple
- ,obilierul si amena&arile care nu fac parte din structura bunului imobil (fri!idere, rafturi detasabile, birouri, scaune etc)
- -afturile de carti sau, de exemplu, storurile la ferestre montate de chirias si care, in baza contract ului de inchiriere, pot
fi demontate la expirarea acestuia
ccesorii comerciale
Caracteristici -spre deosebire de dotari, pe care le!ea le considera ca facand parte din proprietatea imobiliara,
accesoriile comerciale nu sunt considerate proprietate imobiliara si nu poarta drepturi de proprietate imobiliara. le constituie
bunuri mobile, indiferent cum au fost adau!ate, si urmeaza a fi luate de chirias la expirarea contractului, cu exceptia celor
pentru care contractul prevede renuntarea la acest drept.
xemple
- .epareurile de restaurant
- "ompele de la statiile de benzina
- -ezervoarele
- Aparatele de !imnastica dintr-o sala de sport
- (nstalatiile de apa, canal, incalzire si aerisire dintr-o cladire industriala
- chipamentele industriale ca# furtunuri de aer, conducte de apa, cai de rulare pentru macarale, cabluri
transportoare
NOTIUNI )ENER#E %E&PRE PRCTIC E*#URII
1
(n societatea complexa a zilelor noastre, notiunile de evaluare si evaluator pot capata diverse intelesuri. ste bine sa
folosim corect aceste notiuni si sai diferentiem pe cei implicati in procesul de evaluare.
Activitatea practica de evaluare cuprinde trei componente#
/) valuarea
0) Consultanta
1) 2erificarea evaluarii
Aplicarea procedurilor de evaluare si raportul care contine concluziile evaluatorului trebuie sa se !hideze dupa natura
serviciului solicitat, respectiv dupa scopul si destinatia acestuia. "entru a evita confuziile, este bine ca atat clientul cat si
evaluatorul sa convina de la inceput asupra sferei de cuprindere a muncii acestuia.
Evaluarea
*efinitie# ) opinie asupra valorii, cu caracter oficial, elaborate pe baza unui contract cu clientul, pe care se pot baza
partile identificate si pentru care evaluatorul isi asuma raspunderea.
Caracteristici# valuarea presupune cercetarea selectiva a pietelor relevante, asamblarea datelor concludente, folosirea
metodelor analitice corespunzatoare, ca si aplicarea cunostintelor, experientei si rationamentelor profesionale in scopul !asirii
celei mai potrivite solutii la o problema de evaluare. valuatorul pune la dispozitia clientului o opinie asupra valorii unei
proprietati imobiliare, opinie care reflecta toate realitatile pertinente de pe piata
xemple
- ) opinie asupra valorii de piata a unei proprietati alodiale (bun in proprietate absoluta), a unei
proprietati inchiriate, a unui drept de folosinta in scopul conservarii, ca a oricaror fel de bunuri sau drepturi (pentru a
a&uta la luarea unei decizii cu privire la ipotecare, cumparare sau vanzare)
- ) opinie asupra valorii de investitie sau a unui alt tip de valoare, definita in mod corespunzator, pe care
o are un drept de proprietate imobiliara la o anumita data (in scopul incheierii unei asi!urari, al reamplasarii, al
contestarii impozitului pe proprietate etc.)
Consultanta
*efinitie# Actul sau procesul de furnizare a unor informatii sau de analiza a datelor referitoare la o proprietate imobiliara,
ca si recomandarile sau concluziile asupra unor diverse alte aspecte le!ate de proprietatea imobiliara, altele decat cele
destinate evaluarii.
Caracteristici# .e studiaza activitatea curenta de piata si datele existente pentru a tra!e o concluzie care nu urmareste
in mod obli!atoriu indicarea unei valori. valuatorul emite o opinie asupra valorii in cadrul obli!atiilor sale de consultant numai
ca element component al procesului prin care acesta raspunde cu privire la alte aspecte imobiliare, cum ar fi acela al fezabilitatii
economice pe care o are o anumita utilizare pentru o proprietate imobiliara.
xemple
- .tudiile de fezabilitate economica
- Aspectele comerciale sau investitionale ale unor proiecte de amena&ari propuse sau existente
- .tudiile de utilizare a terenurilor
- .tudiile de cerere si oferta (de piata)
- Analize ale capacitatii de absorbtie
*eri'icarea evaluarii
*efinite# Actul sau procesul de elaborare si de comunicare a unei opinii asupra calitatii lucrarii de evaluare intocmite de
un alt evaluator
Caracteristici# "rocedurile de verificare al unui raport de evaluare pot fi asemanate controlului de calitate sau auditului
financiar. 3n evaluator verificator examineaza rapoartele altor evaluatori pentru a stabili masura in care concluziile lor
corespund datelor luate in calcul sau altor informatii cunoscute.
xemple
- 2erificarea de teren
- 2erificarea de birou
- valuarea bunurilor imobilevaluarea bunurilor imobile
Cursul nr. +
Ce este valoarea, %e'inirea cate-oriilor de valoare
%i'erentele dintre pret$ cost si valoare
"retul = suma pe care este de acord sa o plateasca un anume cumparator si pe care o accepta un anume vanzator, in
conditiile specifice tranzactiei dintre cei doi. )data hotarat, pretul devine pret de vanzare sau de tranzactionare, adica un fapt
implinit, care presupune un schimb.
Costurile = se identifica cu faza de proiect la care se refera, de exemplu, costul efectiv de constructie sau costurile
totale de amena&are.
Costul de constructie include, de obicei, costurile directe cu mana de lucru si cu materialele, ca si costurile indirecte.
Costul de dezvoltare a unei proprietati imobiliare este costul !eneral de realizare a acesteia, inclusiv terenul, precum si costurile
de aducere a acesteia in stare de functionare efectiva.
Cheltuielile conexe proprietatii imobiliare sunt determinate de preturile bunurilor si serviciilor de pe pietele concurentiale.
*e exemplu, costurile materialelor pentru invelitori, zidarie, arhitectura si schelele de inchiriat sunt determinate de interactiunea
dintre cererea si oferta din anumite zone.
2
2aloarea poate avea multe intelesuri in activitatea de evaluare imobiliara. "e piata, valoarea este considerata ca fiind
anticiparea unui beneficiu ce ar putea fi obtinut in viitor. *ar fiindca valoarea se schimba odata cu timpul, un raport de evaluare
va exprima intotdeauna valoarea la un moment dat.
2aloarea la un moment dat reprezinta echivalentul in bani al unei proprietati, al unui bun sau al unui serviciu, atat din
punctul de vedere al cumparatorului, cat si al vanzatorului.
"entru a evita confuzia, evaluatorii nu folosesc cuvantul valoare de unul sin!ur, ci in combinatii care il particularizeaza#
valoare de piata, valoare de utilizare, valoare de investitie, valoare de impozitare, alte tipuri de valoare etc.
2aloarea de piata este suma estimata pentru care proprietatea va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator
decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de mar4etin! corespunzatoare, in
care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constran!ere.
2aloarea de piata este tipul de valoare cel mai des solicitat unui evaluator. (n orice raport de evaluare, prin care se
concretizeaza procesul de evaluare, trebuie data definitia valorii de piata, daca scopul evaluarii este estimarea acestui tip de
valoare.
(n afara de valoarea de piata sunt prezentate, definite si comentate un numar de /5 tipuri de valoare (numite si baze de
evaluare)#
/. valoare de utilizare
0. valoare de investitie sau subiectiva
1. valoarea de exploatare continua
6. valoarea de asi!urare
7. valoarea de impozitare sau de impunere
8. valoarea de recuperare
9. valoarea de lichidare sau de vanzare fortata
:. valoarea speciala
;.2aloarea din fuziune
/5. valoare de !arantare a creditului ipotecar
/. 2aloarea de utilizare = 2aloarea pe care o anumita proprietate o are pentru o utilizare specifica si pentru un anumit
utilizator si de aceea nu este in relatie cu piata. Acest tip de valoare se refera strict la utilitatea pe care o are o anumita
proprietate, fara a avea in vedere cea mai buna utilizare a proprietatii sau suma de bani care ar putea fi obtinuta in urma
vanzarii sale.
0. 2aloare de investitie sau subiectiva = este valoarea proprietatii pentru un anumit investitor sau pentru o cate!orie de
investitori sau pentru obiective (scopuri) de investitii identificate. a se deosebeste de valoarea de piata, desi ambele pot fi,
uneori, e!ale. *aca investitia pe care o urmareste investitorul este intalnita pe piata actuala, atunci valoarea de investitie va fi
aceeasi cu valoarea de piata. 2aloarea de investitie este pretul pe care un investitor este dispus sa il plateasca pentru o
investitie avand in vedere capacitatea presupusa a acesteia de a-i satisface acestuia dorintele, nevoile sau obiectivele de
investitie.
1. 2aloarea de exploatare continua = 2aloarea unei intreprinderi in ansamblul ei. Conceptul presupune evaluarea unei
proprietati care-si va continua activitatea si a carei valoare de exploatare continua poate fi alocata pe partile sale componente,
reflectand astfel contributia acestora la valoarea totala$ dar valoarea unei componente, astfel determinata, nu reflecta valoarea
ei de piata (a componentei). Ca urmare, conceptul de valoare de exploatare continua poate fi aplicat numai pentru proprietatea
care reprezinta o parte a unei intreprinderi.
6. 2aloarea de asi!urare. 2aloarea proprietatii data de unele definitii continute intr-o polita sau contract de asi!urare.
7. 2aloare de impozitare, de impunere sau valoarea impozabila este o valoare care se bazeaza pe definitiile continute in
le!ile ce se refera la evaluarea, aprecierea si<sau impozitarea proprietatii.
8. 2aloarea de recuperare =valoarea unei proprietati, cu exceptia terenului, data mai de!raba de valorile materialelor pe
care le contine decat de continuarea utilizarii, fara a necesita reparatii sau adaptari speciale.
9. 2aloarea de lichidare sau valoarea de vanzare fortata. .uma care ar putea fi primita, in mod rezonabil, din vanzarea
unei proprietati, intr-o perioada de timp prea scurta pentru a fi conforma cu perioada de comercializare necesara, specificata in
definitia valorii de piata. (n unele tari, valoarea de vanzare fortata, poate implica, de asemenea, un vanzator obli!at sa vanda si
un cumparator sau niste cumparatori care cumpara, fiind constienti de dezavanta&ul vanzatorului.
:. 2aloare speciala. ste un termen le!at de un element extraordinar al valorii, mai mare decat valoarea de piata.
2aloarea speciala poate proveni, de exemplu, ca urmare a asocierii fizice, functionale sau economice a proprietatii cu oricare
alta proprietate, de exemplu cu una invecinata. ste un supliment de valoare care poate fi aplicabil unui anumit proprietar sau
utilizator, sau unui potential cumparator sau utilizator al proprietatii mai de!raba decat pietei in !eneral$ cu alte cuvinte, valoarea
speciala este aplicabila numai unui cumparator cu interese speciale.
;.2aloarea din fuziune, adica valoarea suplimentara rezultata din contopirea a doua sau mai multe participatii la
proprietate, reprezinta o forma particulara a valorii speciale.
/5.2aloarea de !arantare a creditului ipotecar. 2aloarea proprietatii deterrninata de un evaluator, printr-o estimare
prudenta a vandabilitatii viitoare a proprietatii, prin luarea in considerare a aspectelor mentenabile pe termen lun! ale
proprietatii, conditiilor normale si locale pe piata, utilizarii curente si utilizarilor alternative adecvate ale proprietatii. =a estimarea
valorii de !arantare a creditului ipotecar nu vor fi luate in considerare elementele speculative.
.actorii care in'luentea/a valoarea
2aloarea este extrinseca bunului sau serviciului la care se refera$ ea este creata in mintea persoanelor care constituie
piata. -elatiile care creeaza valoarea sunt complexe si valoarea se schimba cand se schimba factorii ce influenteaza
valoarea. *e re!ula sunt factori economici interdependenti care creeaza valoarea#
- utilitatea
3
- raritatea
- dorinta
- puterea efectiva de cumparare.
3tilitatea este abilitatea unui produs de a satisface o cerere, necesitate sau dorinta umana. %oate proprietatile trebuie sa
aiba utilitate pentru chiriasi, proprietari-investitori sau proprietari-ocupanti.
(nfluenta utilitatii asupra valorii depinde de caracteristicile proprietatii imobiliare, cum ar fi# dimensiunea, desi!n-ul,
amplasamentul.
Casti!urile aferente unei proprietati imobiliare rezulta din drepturile de proprietate. -estrictionarea unor drepturi poate
reduce fluxul de casti!uri si deci micsora valoarea. =a fel, o proprietate poate atin!e cea mai mare valoare daca ea poate
realiza le!al cea mai utila functiune. -e!lementarile de mediu, de urbanism si alte limitari pot mari sau diminua valoarea.
-aritatea este o oferta prezenta sau anticipate a unui bun, relativa la cererea pentru el. (n !eneral, daca cererea este
constanta, raritatea unui bun il face mai valoros. %erenul, de exemplu, este in !eneral suficient, dar terenul utilizabil solicitat este
relativ rar si prin urmare are o valoare mai mare. Aerul care are un inalt nivel de utilitate nu are o valoarea economica, deoarece
se !aseste din abundenta,
*orinta este aspiratia cumparatorului de a avea un bun care sa satisfaca o necesitate umana (ex. adapost,
imbracaminte, hrana) sau cerinte individuale dincolo de necesitatile vitale. *orinta, impreuna cu utilitatea si raritatea, trebuie
considerate in relatie cu puterea efectiva de cumparare.
"uterea efectiva de cumparare este abilitatea unei persoane sau a unui !rup de a participa pe piata si anume de a
achizitiona bunuri si servicii cu bani sau echivalent. ) estimare reala a valorii unei proprietati imobiliare cuprinde si o apreciere
reala a posibilitatilor pietei de a plati aceea proprietate.
Evaluarea bunurilor imobileEvaluarea bunurilor imobile
"a/ele evaluarii
.actorii de productie
) proprietate imobiliara ia nastere din combinatia celor patru factori de productie# pamantul , capitalul , munca ,
initiativa antreprenoriala.
Pamantul
"rimul lucru pe care il are in vedere un antreprinzator cand se !andeste la dezvoltarea unei proprietati imobiliare este
costul de achizitie al terenului. Costul de achizitie este costul unui teren viran< neamena&at.
!unca
) alta componenta, munca, in!lobeaza toate costurile directe si indirecte de construire si valorificare a produsului
imobiliar, fie ca teren de sine statator, fie ca teren cu imbunatatiri, fie ca si constructie sau intreprindere.
Costurile directe cuprind nu doar salariile, ci si costul materialelor folosite la lucrarile de constructie.
Costurile indirecte se refera la taxele de autorizare, cheltuieli de comercializare, impozite, cheltuieli administrative,
intretinere dupa finalizarea lucrarii, costul de coordonare si suprave!here a proiectului, si costurile de finanzare care nu sunt
incluse in rata de rambursare platita creditorului in timpul constructiei.
Capitalul
*eoarece dezvoltarea unei proprietati imobiliare este costisitoare, ma&oritatea proiectelor de acest !en includ si un
aran&ament financiar de un fel sau altul, care face ca disponibilitatea capitalului sa devina un element important in ecuatia
proiectului de construire.
Initiativa antreprenoriala
>iciun investitor imobiliar nu se va apuca sa realizeze o proprietate imobiliara fara a calcula mai intai daca si ce
beneficii poate spera sa obtina, in plus fata de recuperarea investitiei.
Cumparatorul unui teren care continua sa il utilizeze ca pana atunci nu creeaza valoare, ci doar o mentine pe cea
existenta, printr-o buna !estiune.
(nvestitorul, pe de alta parte, investeste intr-un proiect imobiliar nu doar capital, ci si timp si pricepere. Ca urmare, el
doreste o recompensa cunoscuta sub denumirea de stimulent antreprenorial sau profit.
nticiparca si sc0imbarea
Anticiparea beneficiilor viitoare creeaza valoare. "e pietele imobiliare, valoarea curenta a unei proprietati nu decur!e,
de obicei, din preturile la care s-a tranzactionat in decursul timpului si nici din costul constructiei, ci mai de!raba din ceea ce
cred participantii de pe piata imobiliara ca ar putea casti!a de pe urma ei, daca ar achizitiona-o. xemplu# =a baza valorii
proprietatilor rezidentiale ocupate de proprietari stau in primul rand avanta&ele viitoare sperate, !radul de confort, precum si
placerea de a detine si de a ocupa locuinta respectiva. (nainte de a fi vanduta, capacitatea ei de a acoperi investitia se masoara
prin aceste insusiri, nu prin incasarea unui venit.
?aza valorii unei proprietati imobiliare !eneratoare de venit este tocmai venitul viitor care se asteapta de la ea. Ca
urmare, evaluatorii imobiliari trebuie sa cunoasca tendintele de pe piata locala si nationala care influenteaza atitudinea
cumparatorilor si vanzatorilor, dar si felul in care vad ei viitorul.
.chimbarea poate fi uneori treptata sau !reu de sesizat. "e pietele active, schimbarile se pot produce rapid, cu
proprietati care zilnic apar la vanzare sau se vand. =a schimbari bruste pe piata se poate a&un!e in urma afectarii unor zone
pentru o baza militara sau o uzina, a modificarii le!islatiei fiscale, sau inceperii unei constructii noi.
.chimbarile care au loc in insasi aceste forte determina cererea si oferta de bunuri imobile si, ca efect, valoarea
fiecareia din ele. valuatorii incearca sa intelea!a schimbarile curente de pe piata si sa le anticipeze pe cele viitoare care ar
putea modifica valoarea proprietatilor imobiliare, dar, pentru ca nu intotdeauna se poate prevedea ce schimbare va avea loc, de
multe ori opinia lor asupra valorii poate fi valabila numai pentru o scurta perioada de timp de la data precizata in raportul de
evaluare.
'actorii care influenteaza valoarea proprietatii imobiliare
4
- 'ortele sociale. *intre fortele sociale care ii intereseaza pe evaluatori, cele mai importante sunt cele demo!rafice.
*iversele tipuri de valoare ale proprietatilor imobiliare sunt influentate nu numai de caracteristicile si schimbarile spectrului
demo!rafic, ci si de intrea!a !ama de activitati umane. >umarul total al locuitorilor, compozitia pe !rupe de varsta si sexe,
ritmul de intemeiere si de dezmembrare a !ospodariilor -toate, la un loc, isi pun amprenta pe valoarea proprietatilor
imobiliare. 'ortele sociale se manifesta si prin atitudinea fata de educatie, le!e, ordine si mod de viata.
- 'ortele economice. =a analizarea fortelor economice, trebuie luate in calcul multe caracteristici specifice pietei
respective# )cuparea fortei de munca$ >ivelul salariilor$ xpansiunea industriala$ ?aza economica a re!iunii si a localitatii$
>ivelul preturilor$ Costul si disponibilitatea creditului ipotecar$ (nventarul de terenuri virane si amena&ate$ (mobile in curs de
construire sau in faza de proiect$ -atele de ocupare$ "returile si chiriile la imobilele existente$ Costurile de constructie.
- .tatul . .tatul pune la dispozitie mai multe institutii si servicii necesare, care modifica destinatia terenurilor in unele
locuri. *e aceea, evaluatorii trebuie sa identifice cum influenteaza valoarea proprietatilor imobiliare factori precum# .erviciile
publice de politie, pompieri, serviciile comunale, salubritate si transport$ "arcelarea si sistematizarea zonei, le!islatia
constructiilor, le!islatia sanitara, mai ales acele prevederi care restran! sau favorizeaza utilizarea terenurilor$-e!lementari
fiscale nationale si locale$ =e!islatia speciala, care afecteaza valoarea proprietatii imobiliare in !eneral# le!islatia care apara
dreptul de a lucra pamantul, si de prote&are a padurilor si a terenurilor a!ricole, restrictiile cu privire la forma de proprietate,
cum sunt cele care re!lementeaza blocurile cu apartamente proprietate personala si locuintele in proprietate comuna$
le!islatia de mediu , le!islatia care afecteaza tipurile de credite, conditiile de acreditare si capacitatea de investitie a
institutiilor care acorda credite ipotecare.
- ,ediul . 'ortele de mediu, atat cele naturale, cat si cele umane, care pot fi analizate in cadrul evaluarii proprietatii
imobiliare sunt urmatoarele# Conditiile climatice, respectiv volumul precipitatiilor (ninsori, ploi), temperatura si umiditatea$
%opo!rafia si solul$ xistenta unor substante contaminante, de exemplu azbest, radon, policlorurati$ ?arierele naturale in
calea extinderii ariei construite (rauri, munti, lacuri, oceane, mari)$ -etele de transport primare, inclusiv soselele, caile
ferate, aeroporturile si apele navi!abile de importanta nationala si locala$ .pecificul si atractivitatea vecinatatilor unei
proprietati
"OR%RI IN E*#URE
"OR%RE PRIN CO!PRTIE %IRECT
,etoda comparatiei directe -estimarea valorii de piata se face prin analizarea pietei pentru a !asi proprietati similare,
care se compara apoi cu cea de evaluat. "remiza ma&ora a metodei comparatiei directe este aceea ca valoarea de piata a unei
proprietati imobiliare este @n relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si comparabile. Analiza comparativa se
axeaza pe asemanarile si diferentele @ntre proprietati si tranzactii, care influenteaza valoarea. Acestea ar putea cuprinde
diferentele @n drepturile de proprietate evaluate, motivatia cumparatorilor si a vAnzatorilor, conditiile de finantare, situatia pietei la
momentul vAnzarii, dimensiunile, locatia, caracteristicile fizice si caracteristicile economice, daca proprietatile produc venituri.
Criteriile de comparatie sunt testate fata de datele pietei pentru a determina care elemente sunt sensibile la schimbare si cum
afecteaza ele valoarea.
(n cadrul acestei metode se aplica principiul substitutiei, care arata ca valoarea unei proprietati tinde sa fie data de
pretulce ar fiplatit pentru a achizitiona o proprietate cu utilitate si atractivitate similare, @ntr-un interval de timp rezonabil. Acest
principiu spune ca metoda comparatiei directe este mai putin adecvata daca nu exista pe piata proprietati de substitutie.
valuatorul va analiza @mpre&urimile proprietatii evaluate pentru a identifica influentele externe semnificative si care se
reflecta @n corectiile pe care le face proprietatilor competitive pentru comparabilitate. *oua proprietati imobiliare cu caracteristici
fizice identice pot avea valori de piata mult diferite daca una din proprietati are @mpre&urimi mai putin atractive.
'actori precum# conditiile de iluminat a strazilor, facilitatile de transport, protectie adecvata din partea politiei,
respectarea re!lementarilor municipale, apropierea de centrele comerciale sau de alimentatie publica, trebuie luati @n
considerare de evaluator pentru a determina daca au efect ne!ativ sau pozitiv asupra valorii.
plicabilitatea si limitele metodei
,etoda comparatiei directe este aplicabila la toate tipurile de proprietati imobiliare cAnd exista suficiente tranzactii
recente,cu date si!ure care sa indice caracteristicile valorii sau tendintele de pe piata. *aca numarul de tranzactii este
insuficient, aplicabilitatea metodei este limitata. *e exemplu, metoda comparatiei directe se aplica rareori la proprietati cu
destinatie speciala, pentru ca pe piata (chiar daca este @ntinsa !eo!rafic) se vAnd putin asemenea proprietati. .chimbarea
rapida a conditiilor economice si a le!islatiei pot schimba insa aplicabilitatea metodei comparatiei directe.
"roprietatile imobiliare care !enereaza venituri se achizitioneaza ca investitii, ar din punct de vedere al investitorului
capacitatea de a produce profit este un element esential care influenteaza valoarea proprietatii. ) premisa de baza a abordarii
investitionale este relatia direct proportionala @ntre capacitatea de a !enera profit si valoarea unei proprietati. 3n investitor care
cumpara o proprietate imobiliara care !enereaza venituri schimba @n fapt o suma prezenta de bani pentru dreptul de a primi
cAsti!uri @n viitor. ,etodele de evaluare bazate pe capitalizarea<actualizarea cAsti!urilor constau @n tehnici si formule
matematice folosite de evaluatori pentru analiza capacitatii beneficiare a unei proprietati imobiliare (@n !eneral masoara
cAsti!urile realizate sub forma baneasca), care transforma cAsti!urile viitoare @n valori actualizate.
.1E#E PROCE&U#UI %E E*#URE
Actiunea de evaluare a unei proprietati imobiliare, inclusiv a unei intreprinderi se deruleaza in trei faze succesive#
1. .1 INITI#
. Cunoasterea preliminara are drept scop definirea modalitatilor de abordare a actiunii si discutarea cu factorii de
decizie a aspectelor esentiale.
%rebuie sa se analizeze urmatoarele#
- activitatea si caracterul intreprinderii<proiectului<proprietatii
- natura problemelor prezentate de conducerea intreprinderii, necesare definirii plannin!-ului detaliat si al desfasurarii
actiunii.
5
"rocedeele de lucru constau in principal in pre!atirea intrevederilor cu conducerea intreprinderii prin redactarea in
prealabil a unor chestionare care sa cuprinda intrebarile prin care sa se lamureasca cunoasterea preliminara a intreprinderii.
"entru consemnarea informatiei obtinute in afara raspunsurilor la intrebarile chestionarului se pot utiliza "foi de lucruB
". Pre-atirea actiunii
)biective# inventarierea datelor, documentelor si a sistemelor elementelor patrimoniale, cunoasterea si definirea
particularitatilor sectorului de activitati din care face parte intreprinderea, a riscurilor acesteia si a conditiilor de desfasurare a
actiunii.
,i&loacele de realizare #se vor analiza toate documentele si informarile primite din partea intreprinderii precum si toate
clauzele prevazute in contractul-conventie, incheiat cu intreprinderea si in mod deosebit cu termenele de efectuare si de livrare
a documentelor de evaluare catre beneficiar. .e va realiza plannin!-ul detaliat de desfasurare a actiunii de dia!nostic<evaluare
.e intocmeste plannin!-ul individual al fiecarui consultant ce alcatuieste echipa. "rocedee de lucru# se va intocmi planni!-ul
detaliat care ramane la seful echipei, iar plannin!-urile individuale se inmaneaza sub semnatura fiecarui consultant.
+. .1 %E RE#I1RE
C. %ia-nosticul.
Are drept obiect identificarea punctelor forte si slabe ale intreprinderii in scopul aprecierii rezultatelor realizate si
potentiale.(n cadrul dia!nosticelor sale, consultantul evaluator se va limita numai la a determina punctele forte si slabe, pornind
de la criterii obiective si se va baza pe date cantitative.
(n cadrul dia!nosticului se vor depista#
- concluziile favorabile (oportunitati) oferite de mediul economic incon&urator precum si atuurile -puncte
forte ale proprietatii sau ale intreprinderii si mai ales potentialul promitator de dezvoltare a acesteia$
- concluziile nefavorabile (riscuri sau pericole datorate mediului economic incon&urator, deficientele,
puncte slabe ale intreprinderi)$
'unctiile intreprinderii care fac obiectul dia!nosticului sunt#
- functia &uridica patrimoniala, care asi!ura cadrul le!al al actiunii$
- functia comerciala# cumpara, stocheaza, vinde$
- functia tehnica de productie, prestatii -fabrica, produce, presteaza$
- functia de or!anizare, conducere, personal -or!anizeaza, conduce si !estioneaza personalul.
- functia financiar-contabila# !asirea de resurse financiare si administrarea lor.
-ezulta#
- dia!nostic &uridic
- dia!nostic comercial
- dia!nostic de productie si exploatare
- dia!nostic de or!anizare, conducere, personal
- dia!nostic financiar + contabil
%. %eterminarea activului net cori2at si a capacitatii bene'iciare.
Aceasta faza cuprinde calcule ce se fac prealabil evaluarii si consta in a determina# activul net cori&at (reevaluat), adica
valoarea patrimoniala a intreprinderii sau a proprietatii imobiliare si capacitatea intreprinderii<proprietatii de a produce beneficii +
un rezultat trecut, dar orientat catre viitor, adica reproductibil. Activul net cori&at impreuna cu capacitatea beneficiara, sunt
considerate componente de baza ale oricarei metode de evaluare.
%.1. !etodolo-ia determinarii activului net cori2at.
Activul reevaluat (cori&at) rezulta din reevaluarea tuturor elementelor de activ (imobilizari C stocuri) tinand seama de
deprecierea monetara, modalitatile de amortizare, evolutia preturilor, utilitatea si alti factori care pot antrena distorsiuni
importante intre bilantul contabil si bilantul economic. Activul net cori&at inseamna activul reevaluat, cori&at, mai putin datoriile.
(nainte de a se proceda la evaluarea propriu-zisa a activului este necesar sa se distin!a elementele necesare exploatarii de
cele nenecesare exploatarii (in afara exploatarii).
lementele de activ in afara exploatarii pot fi# terenuri, constructii, masini si utila&e, titluri de plasament etc.
Activul net de exploatare. Activele fixe cuprind bunuri destinate sa ramana in mod durabil in intreprindere si se compun
din urmatoarele Drupe#
- activele necorporale care cuprind# fondarea societatii$ active intan!ibile (brevete, marci, licente etc)$
cheltuieli de firma.
- activele corporale -constau in terenuri, constructii, masini si utila&e, instalatii, s.a. m. d
%.+. !etodolo-ia determinarii capacitatii bene'iciare.
Capacitatea beneficiara, inseamna aptitudinea unei intreprinderi de a de!a&a un beneficiu dat in viitorul apropiat in
conditii normale, identice cu cele din ultimii ani, daca nici o schimbare semnificativa nu are loc. Capacitatea beneficiara -se
exprima ciclic sub forma de beneficiu net de dividende etc. *eterminarea capacitatii beneficiare presupune trei etape#
- .tudiul rezultatelor trecute -se recomanda sa se faca pe minim trei ani anteriori.
-
xamenul previziunilor -in masura in care exista. Acest examen conduce la doua situatii#
- previziunile sunt credibile pentru ca sunt coerente cu rezultatele trecute desi pot prezenta modificari
care pot fi explicate prin elemente noi ca# decizii luate pentru reducerea costurilor, cresteri ale productivitatii, investitii
noi, volutia pietei, etc$
- previziunile sunt nerealiste -in acest caz previziunile pot sa nu fie retinute pentru evaluare si evaluatorul
trebuie sa le modifice sau sa le refaca. ,ixa&ul elementelor rezultate din primele doua etape in scopul desprinderii
capacitatii beneficiare.
E.Evaluarea propriu3/isa
6
Cuprinde operatiile ce se efectueaza in vederea determinarii unei scari de valori ale intreprinderilor, putand servi ca
baza inceperii unei ne!ocieri.
,etodele clasice de evaluare sunt#
- ,etoda de evaluare patrimoniala$
- ,etoda de evaluare prin contabilitate sau capacitate beneficiara (abordeaza intreprinderea sub aspectul profitabilitatii)$
- ,etoda de evaluare combinata.
.1 CONC#U1II#OR
.. RE%CTRE RPORTU#UI %E E*#URE
Redactarea raportului de evaluare
'orma, dimensiunile si continutul raportului trebuie sa fie @n concordanta cu standardele de evaluare, satina cont de
cerintele clientului si natura misiunii de evaluare. "entru a realiza o protectie a clientului si a asi!ura un nivel profesional
adecvat, A>2A- a elaborat un standard profesional ce recomanda continutul -aportului de evaluare. -aportul de evaluare
este de re!ula un document scris care asi!ura evaluatorului oportunitatea de a fundamenta si explica opiniile si concluziile sale
side a demonstra soliditatea estimarii finale. -aportul este o trecere @n revista a tehnicilor pe care le-a aplicat evaluatorul la
informatiile si faptele colectate @n cadrul procesului de evaluare pentru a a&un!e la opinia sa finala. Cel mai bun raport este
acela care da posibilitatea clientului sa @ntelea!a problema si datele faptice sisa urmareasca lo!ica evaluatorului pAna la
concluzia finala.
Continutul raportului de evaluare
(n conformitate cu standardele internationale de evaluare continutul raportului de evaluare trebuie sa cuprinda @n
principal urmatoarele#fiecare raport de evaluare al unei afaceri trebuie sa atin!a urmatoarele probleme de sine statatoare#
- .emnatura si certificarea.
- (poteze si conditii limitative
- *escrierea lucrarii de evaluare
- *escrierea afacerii.
- ,etodolo!ia de evaluare
- Confidentialitatea raportului de evaluare.
- *ocumentele si pastrarea lor.
- .emnatura si certificarea.
valuatorul care semneaza raportul de evaluare @si asuma responsabilitatea pentru situatiile incluse @n raportul scris. .e
certifica de asemenea ca nu exista le!atura @ntre tariful practicat de catre evaluator si opinia sa finala privind valoarea.
- (poteze si conditii limitative
valuatorul trebuie sa identifice sursele de date pe care s-a bazat, sa indice daca s-a bazat pe date furnizate de terti si
daca acestea sunt de @ncredere si sa precizeze daca afacut o verificare a acestor date preluate$
Analizele efectuate, opiniile si concluziile limitate numai de ipotezele prevazute si de conditiile limitative, fiind analizate,
opinii si concluzii profesionale obiective si personale ale evaluatorului$
valuatorul trebuie sa precizeze ca el nu are un interes prezent sau viitor @n proprietatea evaluata prin raport, si nu are
un interes personal sau idei preconcepute asupra partilor implicate. *aca exista un interes sau pre&udecata, acesta trebuie sa
fie mentionat$
-aportul trebuie sa contina o stipulare a valabilitatii evaluarii numai pentru data evaluarii indicate si pentru scopul
precizat.
%escrierea lucrarii de evaluare.
.ubiectul dreptului de proprietate supus evaluarii trebuie descris cu claritate.
%rebuie precizate clar#
- data evaluarii# se refera la intervalul de timp @n care s-a realizat evaluarea si la data la care se considera valabile
rezultatele evaluarii (este de obicei data la care s-au luat @n calcul coeficientii de actualizare sau data ultimei raportari
financiare luate @n calcul)$
- tipul de valoare estimatasi definitia acesteia# se defineste tipul valorii estimate @n raport (ex.# valoare de piata, valoare la
lichidare) conform standardului A>2A- utilizat, indicAndu-se si corespondenta cu standardele europene$
- premisele si ipotezele care sunt importante @n stabilirea valorii$
- scopul si utilizarea evaluarii# se vor face referiri la scopul pentru care a fost solicitata
- evaluarea (ex# @n scopul vAnzarii societatii comerciale) si se vor preciza destinatarul si clientul lucrarii (acestia pot fi
diferiti, de exemplu clientul poate fi societatea comerciala @n cauza, iar destinatarul poate fi Adunarea Denerala a
Actionarilor societatii respective)$
- sfera evaluarii# evaluatorul va enumera sintetic ce cuprinde eva-luarea# cladiri, constructii speciale, terenuri, mi&loace
fixe !rupele 1-:, marci, brevete, etc$
- data @ntocmirii raportului.
%escrierea a'acerii.
2or fi introduse elementele din Analiza *ia!nostic.
Conform standardului international de evaluare de afaceri, @n cuprinsul descrierii vor trebui sa se re!aseasca cel putin
urmatoarele aspecte#
- sursele de informatii utilizate (informatii colectate de la reprezentantii societatii, date statistice, planuri topo,
documentatii privind cladiri si utila&e, etc)$
- tipul or!anizatiei (corporatie, parteneriat etc.) -datele extrase din *ia!nosticul &uridic$
- istoric -din prezentare !enerala$
- produsele, serviciile, pietele si clientii -datele extrase din *ia!nosticul comercial$
- sensibilitatea la factori sezonieri sau ciclici -datele extrase din *ia!nosticul comercial$
7
- concurenta-datele extrase din *ia!nosticul comercial$
- activitatile -datele extrase din *ia!nosticul operational$
- furnizorii -datele extrase din *ia!nosticul operational$
- facilitatile, inclusiv activele principale, atAt cele corporale cAt si cele necorporale din *ia!nosticul operational$
- an!a&atii -datele extrase din *ia!nosticul -esurse umane$
- mana!ementul -datele extrase din *ia!nosticul -esurse umane$
- dreptul de proprietate -datele extrase din *ia!nosticul &uridic$
- descrierea !enerala a afacerii$
- tranzactii cu participantii @n afacerea evaluata care au avut loc @n trecut analiza financiara.
!etodolo-ia de evaluare
- trebuie prezentate metodele si abordarile de evaluare folosite si motivele pentru care acestea au fost utilizate$
- trebuie prezentate calculele si lo!ica urmata @n aplicarea unei (unor) metode de evaluare$
- trebuie prezentat modul de obtinere al variabilelor cum ar fi actualizarea, ratele de capitalizare sau coeficientii
multiplicatori ai evaluarii$
- lo!ica si datele care &ustifica utilizarea unor prime sau discount-uri$
- trebuie prezentata lo!ica ce a stat la baza reconcilierii diferitelor valori estimate @ntr-o sin!ura valoare estimata (opinia
evaluatorului).
Con'identialitatea raportului de evaluare.
- >u vor fi furnizate copii ale raportului altcuiva decAt clientului, fara acordul expres al acestuia, cu exceptia cazului @n
care acest lucru este ordonat de instanta sau de o &urisdictie competenta.
%ocumentele si pastrarea lor (
- valuatorul trebuie sa pastreze toate documentele, informatiile si produsul muncii sale (raportul de evaluare) @n mod
adecvat, pe o perioada de timp rezonabila.
8