Noiuni privind evidena i publicitatea imobiliar

I. Noiuni introductive. Una dintre prioritile Romniei n noile condiii ale

economiei de pia este dezvoltarea unei piee libere a proprietilor imobiliare. Statul
este ns interesat de cunoaterea situaiei bunurilor imobile pentru a cror transmitere
ori deinere percepe taxe i impozite, care constituie o important surs de venituri ale
bugetului public. De aceea, statul trebuie s recurg la diferite procedee prin care
proprietarii i posesorii de imobile s fie obligai la ndeplinirea anumitor formaliti de
eviden i publicitate.
Publicitatea imobiliar are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i
faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeai localitate. Ea se efectueaz, la
nivelul nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale (comun, ora sau municipiu,
jude), prin oficiile teritoriale de cadastru i publicitate imobiliar, aflate n
subordinea Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar.
Scopul activitii de publicitate imobiliar este de a asigura accesul liber, cu
uurin i n timp util, al tuturor celor interesai la informaiile n legtur cu situaia
juridic a imobilelor. Publicitatea imobiliar se ntemeiaz pe sistemul de eviden al
cadastrului general, care este un sistem unitar i obligatoriu de eviden tehnic,
economic i juridic prin care se realizeaz identificarea, nregistrarea i
reprezentarea pe hri i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte
bunuri imobile de pe ntreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietari.

II. Aspecte generale privind sistemele de eviden i publicitate imobiliar

existente n Romnia. Pn la intrarea n vigoare a Legii nr. 7/1996, n Romnia au
existat dou sisteme de nregistrare a bunurilor imobile:
1. Sistemul de publicitate al registrelor de transcripiuni i inscripiuni, denumit
i sistemul publicitii personale aplicat n Muntenia, Moldova, Oltenia i Dobrogea;
2. Sistemul crilor funciare denumit i sistemul publicitii reale, aplicat n
Transilvania i nordul Moldovei.
Sistemul de transcripiuni i inscripiuni reprezint o modalitate de organizare a
34

publicitii drepturilor reale imobiliare, presupunnd evidenierea actelor juridice

ncheiate n legtur cu imobilele, n scopul de a face acele acte opozabile terilor.
Acest sistem se compunea din:
a) registrul de transcripiuni, care servea la transcrierea:
- actelor translative de proprietate ntre vii sau a actelor constitutive de alte
drepturi reale imobiliare;
- ordonanelor de adjudecare;
- actelor de expropriere pentru cauz de utilitate public;
- renunrilor la drepturile reale transcrise;
- hotrrilor judectoreti care constat existena unui drept real imobiliar;
- cesiunilor de venituri pe un termen mai mare de 2 ani;
- contractelor de locaiune imobiliar cu durata mai mare de 3 ani.
b) registrul de inscripiuni, n care se nscriau ipotecile i privilegiile
imobiliare, cu excepia privilegiului vnztorului de imobil, care se transcrie n
registrul de transcripiuni.
Sistemul de transcripiuni i inscripiuni este un sistem personal de publicitate,
ntruct evidena se ine pe numele persoanelor beneficiare ale transcripiunii i
inscripiunii.
Acest sistem de publicitate prezenta urmtoarele inconveniente:
a) asigura numai o publicitate parial, deoarece n registrul de transcripiuni nu
se evideniau:
- transmisiunile pentru cauz de moarte;
- hotrrile judectoreti ce declar desfiinarea unui act juridic;
- mprirea unui bun indiviz, cnd imobilul cade n lotul unui coprta.
b) transcrierea sau nscrierea are ca efect numai ncunotiinarea terilor cu
privire la un drept, dar nu constituie o dovad suficient despre existena acelui
drept i nici o garanie a valabilitii lui.
c) terul dobnditor nu poate s cunoasc situaia exact a imobilului i este
expus, timp de 30 de ani, s fie evins din imobilul dobndit, fie din cauza unor vicii ale
actelor de dobndire anterioare titlului su, fie datorit unor sarcini pe care nu le-a putut
35

cunoate.
d) notarul public nu era obligat s verifice legalitatea i valabilitatea actului
nregistrat, ceea ce este de natur s creeze ndoieli n legtur cu valabilitatea
acestui act.
e) datorit caracterului personal al publicitii - decurgnd din faptul c
nregistrarea se fcea nu pe imobile, ci pe numele proprietarilor - cercetarea registrelor
era deosebit de incomod, determinarea adevratului proprietar al imobilului, pe baza
registrelor, fiind extrem de dificil.
Efectul principal al transcrierii este acela c actul juridic translativ de
proprietate devine opozabil fa de teri.
Este necesar ns, ndeplinirea urmtoarelor condiii:
- terul s fi dobndit el nsui un drept real de la acelai autor, cu privire la
acelai bun imobil;
- dreptul real s fi fost supus transcrierii sau nscrierii;
- formalitatea nscrierii sau transcrierii s fi fost nfptuit de ctre cel ce se opune
actului subdobnditorului (terului).
n cazul n care nu sunt ndeplinite aceste ultime dou condiii, o persoan nu
poate invoca inopozabilitatea actului ncheiat de ctre un alt dobnditor (ter) n
privina aceluiai imobil, pentru motivul c acest act nu a fost transcris.
Sfera noiunii de ter este mai larg atunci cnd se raporteaz la actele
translative cu titlu gratuit, cum ar fi donaiile. Astfel, lipsa transcrierii va putea fi
invocat de ctre orice persoan interesat, inclusiv de ctre creditorii chirografari sau
legatarii donatorului.
n sistemul de publicitate al registrelor de transcripiuni i inscripiuni se aplica,
deci, principiul potrivit cruia dreptul celui ce-1 transcrie mai nti este mai puternic
dect drepturile altor dobnditori, chiar dac actul su a fost ncheiat mai n urm.
Prin Legea cadastrului i publicitii imobiliare s-a renunat la sistemul de
inscriptiuni i transcripiuni, generalizndu-se sistemul crilor funciare pe ntreg
teritoriul rii. Crile funciare constituie un sistem real de publicitate, ntruct se
ntemeiaz pe identitatea topografic a imobilelor, aa cum rezult din evidena
36

cadastrului general al fiecrui jude. Spre deosebire de sistemul de transcripiuni i

inscripiuni, sistemul de carte funciar ofer avantajul unei evidene complete i
exacte a imobilelor din fiecare localitate.
III. Cadastrul general - noiune, obiective, funcii. Cadastrul general este
sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic a tuturor
imobilelor de pe ntreg teritoriul rii (art. 1 din Legea nr. 7/1996, republicat n M.
Of. nr. 201/2006).
Potrivit art. 3 al Legii 7/1996, se nfiineaz Agenia Naional de Cadastru i
Publicitate Imobiliar, ca instituie public cu personalitate juridic, unica autoritate
n domeniu, aflat n subordinea Ministerului Administraiei i Internelor, prin
reorganizarea Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie i preluarea
activitii privind publicitatea imobiliar de la Ministerul Justiiei
Cadastrul general se organizeaz la nivelul fiecrei uniti administrativteritoriale: comun, ora, (municipiu), jude, prin oficiile teritoriale de cadastru i
publicitate imobiliar i la nivelul ntregii ri.
Prin sistemul de cadastru general se realizeaz urmtoarele obiective:
a) identificarea, nregistrarea i descrierea n documentele cadastrale, a
bunurilor imobile prin natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i planuri
cadastrale, precum i stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali
de alte bunuri imobile, n vederea nscierii n cartea funciar;
c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea
corect i echitabil a obligaiilor fiscale ale contribuabililor, la solicitarea organismelor
abilitate.
Cadastrul general ndeplinete trei funcii:
a) funcia tehnic, realizat prin determinarea, pe baz de msurtori, a
poziiei, configuraiei i mrimii suprafeelor terenurilor pe destinaii, categorii de
folosin i pe proprietari, precum i ale construciilor;
b) funcia economic, prin evidenierea destinaiei i categoriilor de
37

folosin a parcelelor, precum i a elementelor necesare stabilirii valorii

economice a bunurilor imobile, n vederea impozitrii;
c) funcia juridic, realizat prin identificarea proprietarilor pe baza
actului de proprietate i nscrierea lor n cartea funciar.
La nivelul unitilor administrativ-teritoriale (comun, ora i municipiu),
lucrrile tehnice de cadastru constau n:
- stabilirea, potrivit legii, i marcarea pe teren prin borne a hotarelor
unitilor administrativ-teritoriale respective;
- marcarea pe teren prin borne a limitei intravilanului localitilor, potrivit
legii;
- identificarea bunurilor imobile pe baza actelor de proprietate sau, n lipsa
acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar;
- msurarea tuturor parcelelor de teren din cuprinsul fiecrei uniti
administrativ-teritoriale, specificndu-se destinaia, categoria de folosin i
proprietarul sau, dup caz, posesorul acestora;
- pentru terenurile ocupate de construcii, curi, precum i pentru
terenurile cu alte destinaii, situate n intravilan sau extravilan, se vor specifica,
pe baza datelor furnizate de cadastrele de specialitate, categoriile de folosin a
terenurilor, ncadrarea acestora pe zone n cadrul localitii, respectiv pe clase
de calitate;
- nregistrarea litigiilor de hotare, n cazul nenelegerilor ntre proprietari i
(sau) posesorii nvecinai.
Cadastrul general cuprinde urmtoarele documente tehnice principale:
- registrul cadastral al parcelelor;
- indexul alfabetic al proprietarilor i domiciliul acestora;
- registrul cadastral al proprietarilor;
- registrul corpurilor de proprietate;
- fia centralizatoare, partida cadastral pe proprietari i pe categorii de
folosin;
38

- planul cadastral.
Planul cadastral conine reprezentarea grafic a datelor din registrele
cadastrale, referitoare la terenurile i construciile din cadrul unitilor
administrativ-teritoriale.

Crile funciare
I. Noiune, obiect, funcii. Crile funciare constituie un sistem de publicitate
care se ntemeiaz pe identitatea topografic a imobilelor i reflect toate modificrile
care intervin

n situaia material i juridic a imobilelor. Crile funciare reprezint,

totodat, un sistem de eviden complet, deoarece oglindesc toate transmisiunile i

constituirile de drepturi reale n legtur cu imobilul respectiv, chiar i unele drepturi
personale, fapte sau alte raporturi juridice referitoare la bunurile imobile.
Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar se numesc drepturi
tabulare, iar nscrierile care se refer la aceste drepturi alctuiesc starea tabular".
Sistemul crilor funciare ndeplinete urmtoarele funcii:
a) prin acest sistem de publicitate se obine o eviden foarte clar a fiecrui
imobil, de la intrarea bunului n circuitul civil, opernd i cuprinznd fiecare modificare
n situaia material ori juridic a acestuia. Astfel, dac o anumit suprafa a fost
reparcelat, deci micorat, ori printr-o alipire suprafaa a devenit mai mare, aceste
operaiuni sunt nscrise n cartea funciar. De asemenea, dac asupra imobilului sau transmis ori s-au constituit drepturi, studiind cartea funciar vom putea ti care
sunt titularii acestor drepturi, precum i natura operaiunilor juridice ncheiate.
b) prin crile funciare se asigur realizarea elementelor necesare cerute de lege
pentru constituirea, strmutarea, modificarea i stingerea drepturilor reale imobiliare
care nu pot fi dobndite, modificate, transmise sau stinse frca aceste operaiuni s
fie evideniate n crile funciare respective.
De asemenea, legea prevede obligativitatea nscrierii unor drepturi personale,
fapte i raporturi juridice n legtur cu drepturile nscrise n cartea funciar, pentru a
putea deveni opozabile terelor persoane. Obiectul crilor funciare l constituie
39

imobilele, adic terenurile de orice fel, precum i bunurile ncorporate lor, fie n mod
natural, fie artificial.
II. Entitile de baz ale evidenei cadastrale i publicitii imobiliare. Potrivit
art. 1 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, entitile de baz ale evidenei cadastrale i de
publicitate imobiliar care trebuie s se regseasc i n crile funciare sunt
urmtoarele: parcela, construcia i proprietarul.
Parcela reprezint un imobil cu sau fr construcii, determinat n hrile
topografice i individualizat printr-un numr cadastral. Terenul este, deci, entitatea
principal, iar construcia este entitatea accesorie.
Una sau mai multe parcele alipite, de pe teritoriul unei localiti, aparinnd
aceluiai proprietar, formeaz corpul de proprietate care se nscrie n cartea
funciar, iar mai multe corpuri de proprietate de pe teritoriul aceleiai localiti,
aparinnd unui proprietar, formeaz partida sa cadastral care se nscrie n aceeai
carte funciar.
Construcia reprezint imobilul realizat prin edificare care se nscrie n aceeai
carte funciar n care se nscrie terenul pe care aceasta a fost realizat. Pentru
nscrierea n cartea funciar nu are relevan destinaia construciei, ns aceasta se
va meniona n cartea funciar. nscrierea unei construcii n cartea funciar se va
realiza numai dac se face dovada existenei sale materiale i a dreptului solicitantului asupra acelei construcii. Proprietarul imobilului poate fi o persoan fizic sau
o persoan juridic privat sau de drept public.
Corpul de proprietate reprezint un ntreg, o unitate distinct din punct de
vedere juridic. n consecin, dreptul de proprietate asupra acestui corp funciar se
refer la ntreg, fie c aparine unei persoane, fie mai multora, n aceast din urm
situaie trebuind s fie artate cotele fiecruia. n caz contrar, se va considera c
dreptul de proprietate aparine acestor persoane, simultan i concurent, asupra
ntregului corp funciar nefracionat n materialitatea sa. Atunci cnd fiecare dintre
coproprietari are o anumit cot parte determinat, dar aceasta nu este egal cu a
celorlali, se va arta proporia fiecruia fa de ntreg, spre exemplu o treime, o
40

cincime etc. Fiecare corp funciar alctuit prin unirea mai multor parcele se va arta
printr-un numr roman. Dac se nscriu n aceeai carte funciar parcelele care nu se
vor uni la corpul funciar se va pune semnul crucii, iar toate celelalte parcele
nscrise dup acest semn vor fi considerate corpuri funciare independente.
Modificrile corpului funciar, aa cum prevede art. 42 din Legea nr.
7/1996, pot avea loc fie prin alipiri, fie prin dezlipiri. Alipirea este operaiunea prin
care mai multe parcele se unesc pentru a constitui un singur corp funciar, dar poate
avea loc i prin mrirea suprafeei unui corp funciar sau a unei parcele. Astfel, corpul
de proprietate consti-tuit prin nscrierile n cartea funciar se va putea modifica prin
alipiri, dac mai multe parcele se unesc ntr-un singur corp sau dac se adaug o
nou parcel la un corp de proprietate ori se mrete ntinderea unei parcele. n
cazul n care se unesc dou sau mai multe parcele ntr-o singur parcel, acestea
trebuie s fie situate una lng alta.
Dezlipirea reprezint operaiunea prin care un corp funciar sau o parcel devin
mai mici, prin desprinderea unei parcele de la corpul funciar sau mprirea unei
parcele n mai multe pri independente. Astfel, corpul de proprietate se modific i
prin dezlipiri, dac se desparte o parcel de un corp sau se micoreaz ntinderea
unei parcele.

III. Cuprinsul crii funciare. Cartea funciar este alctuit din titlu (compus
din numrul ei i denumirea localitii n care este situat imobilul) i din trei pri.
Titlul crii funciare al parcelei pe care s-au constituit drepturi de superficie sau
concesiune va cuprinde i meniunea acestui drept.
Foile crii funciare se numeroteaz pe fiecare localitate, ncepnd cu numrul 1
pn la ultimul numr necesar, fr separare pe ani. Cnd se d urmtorul numr, se
are n vedere ultimul numr dat crii funciare de pe lista ce se ine pentru fiecare
localitate.
Potrivit art, 19 din Legea nr. 7/1996 cartea funciar are 3 pri. Partea I, denumit i
Foaia de avere, cuprinde:
41

a) descrierea imobilului cu indicarea numrului de ordine (adic I+1...) i a

numrului cadastral dat parcelei (de exemplu: 100, dup planul de identificare a
imobilelor). Fiecare imobil are un numr cadastral. Dac intervin dezmembrri sau
alipiri de parcele, imobilul poate avea mai multe numere cadastrale, dar sub acelai
numr de ordine;
b) suprafaa terenului, categoria de folosin i, dup caz, construciile;
c) amplasamentul i vecintile.
Meniunile privind terenul i categoria de folosin sunt cele uzitate n lucrrile de
cadastru ca, de exemplu: teren cu construcii (care se descriu, de exemplu: cas,
parter i etaj din crmid, grajd i ur etc); terenuri agricole arabile, puni,
fnee, vii i livezi etc; terenuri neagricole (pduri, plantaii forestiere, terenuri cu ape
i stuf etc); terenuri neproductive (drumuri, ci ferate, aerodromuri, construcii
industriale etc). Suprafaa terenului se exprim n unitile de msur legale
actuale: ha, mp, n care se vor transforma denumirile anterioare: jugre,
stnjeni, pogoane, prjini, ocoale etc.
n localizarea amplasamentului se aplic repere de la cea mai larg
modalitate de situare, la cea mai detaliat, respectiv strada i numrul.
Indicarea vecintilor este necesar ndeosebi n regiunile care nu au avut cri
funciare.
Partea a II-a, denumit i Foaia de proprietate, se refer la nscrierile privind
dreptul de proprietate i documentele pe care se ntemeiaz i are 4 rubrici:
numrul curent, numele i prenumele proprietarului, operaiunea nregistrat i
observaii. n antet se menioneaz numrul crii funciare, ca pe foaia I.
a) Numele proprietarului se scrie n aa fel, nct s se elimine orice
dubiu cu privire la identitatea acestuia. Dac este persoan fizic, se scrie
numele, prenumele su i al prinilor i, cnd este cazul, i porecla, iar dac
este persoan juridic, se scrie denumirea i sediul acesteia.
b) Rubrica a doua cuprinde:
- menionarea modalitilor de dobndire a proprietii certificate de acte
juridice corespunztoare (vnzare-cumprare, donaie, schimb etc.) Aceste acte
42

juridice pot fi autentice (notariale), sub semntur privat, hotrri

judectoreti, acte administrative;
- transmiterea proprietii, modificarea sau stingerea dreptului asupra
ntregului corp de proprietate sub forma proprietii exclusive, comune n
devlmie sau indivize;
- servituile stabilite n favoarea imobilului;
- faptele juridice care determin apariia, modificarea sau stingerea
drepturilor reale, drepturile personale sau alte raporturi juridice, aciunile
referitoare la proprietate;
- orice ndreptri sau nsemnri cu referire la titlu, partea I sau a II-a a
crii funciare.
Partea a III-a, denumit i Foaia de sarcini, se refer la:
a) dezmernbrmintele dreptului de proprietate: uzufruct, uz, abitaie,
concesiune, servituile n defavoarea imobilului, superficie i sarcini (ipoteci,
privilegii). Superficia se nscrie asupra parcelei sau, dup caz, asupra ntregului
corp de proprietate;
b) faptele juridice, drepturile personale, precum i aciunile privitoare
la drepturile reale nscrise n aceast parte;
c) urmririle imobiliare (sechestrul) sau a veniturilor imobilului;
d) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la
nscrierile fcute n aceast parte. Aceast parte a crii funciare cuprinde trei
rubrici: numrul curent, cuprinsul (inclusiv valoarea) i observaii, iar n antet se
menioneaz cele nscrise pe celelalte foi.
IV. Principiile fundamentale ale crilor funciare. La baza regimului juridic al
crilor funciare stau anumite reguli fundamentale, cu valoare de principii. Cele
mai multe dintre aceste principii, instituite prin Decretul-lege nr. 115/1938, au
fost pstrate i de Legea nr. 7/1996.
1) Principiul consensului. Potrivit regulilor dreptului civil, constituirea,
modificarea, transmiterea sau stingerea drepturilor reale are loc prin declaraia
43

de voin a titularului dreptului i, respectiv, prin acordul dintre acesta i cel n

favoarea cruia se constituie sau se strmut dreptul. Decretul-lege nr. 115/1938
reproducea dispoziiile Codului civil referitoare la valabilitatea conveniilor
prevznd c pentru constituirea, transmiterea i stingerea drepturilor reale n
regim de carte funciar este necesar s existe un acord de voin ntre cel care d
i cel care primete dreptul. De asemenea, drepturile reale nu se pot radia din
cartea funciar, dect fie n temeiul consimmntului de radiere exprimat de
titularul dreptului, fie prin moartea titularului sau mplinirea termenului artat
n nscrierea respectiv, dar radierea nu va afecta drepturile constituite n
favoarea terelor persoane.
Potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, nscrierea n cartea funciar
a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale se face pe baza actului
prin care acestea s-au constituit ori s-au transmis, n mod valabil. Aceste din
urm dispoziii legale nu trebuie s ne duc la concluzia greit potrivit creia
la baza regimului juridic al noilor cri funciare nu se mai afl principiul
consensului, ntruct nsui actul de constituire sau transmitere a drepturilor
reale imobiliare reprezint un acord de vo-in al prilor acelui act juridic. Acest
acord de voin al prilor actului juridic repre-zint, totodat, consimmntul
lor implicit la nscrierea n cartea funciar a dreptului real imobiliar transmis.
De altfel, nsi Legea nr. 7/1996 prevede implicit, n art. 48 alin. (1), c
registratorul este obligat s verifice ndeplinirea cerinelor de valabilitate a
actului juridic pe baza cruia se solicit nscrierea n cartea funciar a dreptului
real imobiliar, deci, inclusiv existena consimmntului prilor (n msura n
care aceasta este posibil).
De la principiul consensului, se prevd urmtoarele excepii:
- radierea nscrierii unui drept real imobiliar se va face n temeiul actului
care exprim consimmntul titularului la stingerea lui;
- radierea nscrierii drepturilor care se sting la mplinirea termenului
menionat n nscriere;
- radierea drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor;
44

- nscrierea

sau

radierea

drepturilor

reale

imobiliare

pe

baza

hotrrii judectoreti definitive i irevocabile sau a actului administrativ de

autoritate.
Prin decizia administrativ nu poate fi silit nimeni s-i nstrineze
dreptul, dar se poate dispune nscrierea unei ipoteci n favoarea statului. Ct
privete hotrrile judectoreti, acestea nu exclud acordul de voin dintre titularul
iniial i cel subsecvent, ci sunt urmarea unei nenelegeri intervenite ntre acetia dup
ce s-a realizat acordul de voin, ns nainte de intabularea dreptului n favoarea
dobnditorului. Acesta, dac proprietarul iniial refuz s-i pun la dispoziie actele
necesare pentru intabulare, se va adresa instanei judectoreti printr-o aciune n
prestaie tabular.
Acordul de voin dintre pri trebuie s ndeplineasc toate condiiile de fond i
de form necesare pentru tipul de act juridic ncheiat, iar nscrierile efectuate fr
respectarea acestor cerine nu vor fi valabile.
n doctrin s-au mai evideniat i alte situaii n care se vor opera modificri de
carte funciar mpotriva titularului dreptului, deci fr consimmntul acestuia, n
temeiul unor hotrri judectoreti pronunate n anumite litigii. Astfel, dac titularul
dreptului de uzufruct comite abuzuri n exercitarea acestui drept i ntre el i
proprietarul imobilului se va nate un litigiu, iar dac instana va admite aciunea
promovat de proprietar, va dispune prin hotrre judectoreasc radierea dreptului de
uzufruct, chiar dac uzufructuarul s-ar opune. De asemenea, s-a artat c, potrivit art.
22 i 23 din Legea nr. 7/1996, nscrierile n cartea funciar se pot face, de regul,
numai cu consimmntul titularului dreptului real, renunndu-se, deci, la principiul
consensului. Aceste prevederi legale au urmtorul coninut:
a) Art. 22 din Legea nr. 7/1996 prevede c nscrierea unui drept n cartea
funciar se poate face numai mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii, era nscris
ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut, sau mpotriva
aceluia care, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul, dac amndounscrierile se cer
deodat.
45

b) Art. 23 din Legea nr. 7/1996 dispune c, dac mai multe persoane i-au
cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar nscrierile nu s-au
fcut, cel din urm ndreptit va putea cere nscrierea dobndirilor succesive o dat
cu aceea a dreptului su, dovedind prin nscrisuri originale ntreg irul actelor juridice
pe care se ntemeiaz nscrierile".
Din examinarea acestor dispoziii legale reiese c nscrierea n cartea funciar a
unui drept real constituit sau transmis, n mod valabil, se face indiferent de
consimmntul titularului dreptului tabular, nscrierea fcndu-se chiar mpotriva
acestuia. Aceasta nu nseamn, ns c proprietarul tabular nu a consimit, n mod
tacit, la nscrierea n cartea funciar a dreptului real imobiliar n favoarea
dobnditorului o dat cu exprimarea consimmntului su la ncheierea actului
juridic translativ sau constitutiv de drept.
2) Principiul opozabilitii drepturilor reale nscrise n cartea funciar. Potrivit
art. 25 din Legea nr. 7/1996, nscrierile n cartea funciar au rol de publicitate i
opozabilitate fa de teri.
Prin excepie, potrivit art. 26 din Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate
i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr nscrierea n cartea
funciar, cnd sunt dobndite prin urmtoarele moduri:
- succesiune;
- accesiune;
- vnzare silit;
- uzucapiune;
- expropriere;
- hotrri judectoreti;
-

efectul legii, ca de exemplu, mproprietrirea.

i n aceste cazuri, drepturile reale imobiliare trebuie nscrise, n

prealabil, n cartea funciar, dac titularul lor nelege s dispun de ele.
De la principiul opozabilitii nscrierilor n cartea funciar exist anumite
excepii. Astfel, efectul de opozabilitate al nscrierilor din cartea funciar este
inoperant cu referire la:
46

- suprafaa terenului, destinaia, categoria de folosin, valoarea sau alte

asemenea aspecte;
- restriciile aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecintate,
expropriere

sau

prin

prevederile

legale

privind

protecia

ecologic,

sistematizarea localitilor etc.

Din aceste dispoziii legale rezult, de exemplu, c dreptul asupra unui
imobil cu o suprafa mai mare dect cea nscris n cartea funciar este ntru
totul valabil, dup cum dreptul statului dobndit prin expropriere pentru cauz
de utilitate public nu mai poate fi contestat de nici o persoan, chiar dac ar
putea opune un drept al su nscris n cartea funciar (de exemplu, o promisiune
de nstrinare a imobilului n favoarea sa).
3) Principiul publicitii. Opozabilitatea drepturilor reale imobiliare
poate fi asigurat numai prin publicitatea operaiunilor juridice privitoare la
aceste drepturi. Conform principiului publicitii toate operaiunile prin care se
constituie, transmit, modific sau sting drepturile reale imobiliare trebuie nscrise n
cartea funciar, pentru a deveni opozabile terilor i pentru ca titularii drepturilor reale
tabulare s poat dispune de ele. Legea nr. 7/1996 instituie, n art. 30, dou prezumii
legale n domeniul crilor funciare:
a) Un drept real nscris n favoarea unei persoane creeaz prezumia c dreptul
exist n folosul ei;
b) Dac un drept real s-a radiat din cartea funciar, se presupune c acest drept
nu exist.
Aceste prezumii instituite de legile crilor funciare au fost mprumutate din
Codul civil german potrivit cruia: Dac un drept este nscris n favoarea unei
persoane, se presupune c acelei persoane i se cuvine acel drept. Dac n cartea
funciar un drept este radiat, se presupune c acel drept nu mai exist." (art. 891 i
892 din acest cod). Deci, n virtutea principiului publicitii, se consider c ntreg
cuprinsul crii funciare este exact, fiind n concordan cu situaia juridic real. Cu
alte cuvinte, se prezum c starea tabular" corespunde strii de drept material. Ca s
opereze aceast prezumie este necesar s existe, n realitate, concordan ntre
47

situaia juridic i starea tabular, deoarece persoana care i valorific dreptul nscris
poate suporta consecinele rsturnrii acestei prezumii prin prezentarea unei situaii
juridice reale diferite de cea din cartea funciar. Astfel, cuprinsul crii funciare poate fi
invocat de orice persoan interesat, avnd fora probant a prezumiei legale relative
care opereaz pn la proba contrar. Pentru opozabilitatea dreptului real tabular nu
este nevoie de o alt prob pentru valabilitatea nscrierii formale, ci numai de dovada
nscrierii.
Dac printr-o nscriere simultan sau subsecvent s-a adus vreo restricie
dreptului real, de exemplu, interdicia de nstrinare i grevare, aceasta se va considera
alturat dreptului real.
n ce privete terii de bun-credin care au dobndit drepturi bazndu-se pe o
stare tabular, prezumia c aceasta corespunde realitii devine absolut i exclude
proba contrar. Astfel, dac o persoan i-a nscris ipoteca asupra unui imobil, iar
proprietarul l nstrineaz, dreptul de ipotec rmne neatins i va greva n
continuare imobilul.
O limitare a principiului publicitii (i a prezumiilor) o constituie practica
judectoreasc, ntruct dei instanele nu vor putea contesta starea tabular i
concordana acesteia cu situaia juridic real, au totui drept de apreciere ori de cte
ori intervine un litigiu i poate fi pus n discuie buna-credin.
Prezumiile opereaz n privina tuturor drepturilor reale imobiliare
susceptibile de n-scriere n cartea funciar, precum i n cazul faptelor i raporturilor
juridice care se pot nscrie. Potrivit art. 31 din Legea nr. 7/1996 , cuprinsul crii
funciare se consider exact numai n folosul aceluia care a dobndit un drept real cu
bun-credin prin act juridic cu titlu legal, dac n momentul dobndirii dreptului
n-a fost notat n cartea funciar vreo aciune care s conteste cuprinsul ei, sau
dac din titlul transmitorului i din cuprinsul crii funciare nu reiese vreo
neconcordan ntre aceasta i situaia juridic real. Terul de bun-credin care a
dobndit cu titlu oneros nu se poate, totui, prevala de prezumia instituit de
art. 31 din lege, dac a obinut dreptul n mod ilegal sau dac a ignorat anumite
restricii impuse de lege, chiar dac acestea nu erau nscrise n cartea funciar.
48

De asemenea, nu se pot dobndi drepturi care erau stinse anterior dobndirii,

chiar dac radierea din cartea funciar a fost omis.
Cu toate acestea, partea lezat va putea ataca n justiie actul vicios
numai nuntrul termenului de prescripie, cu excepia nulitii absolute, care
este imprescriptibil i poate fi pornit mpotriva dobnditorului nemijlocit
oricnd.
n doctrin, principiul publicitii este neles sub dou aspecte i anume
acela al publicitii materiale, la care ne-am referit mai sus, precum i al
publicitii formale, prevzut de art. 41 din Legea nr. 7/1996. Acest din urm
aspect vizeaz faptul c orice persoan va putea cerceta cartea funciar i
celelalte evidene care alctuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliar, cu
excepia evidenelor care privesc sigurana naional. De asemenea, titularilor de
drepturi li se vor elibera, la cerere, extrase, certificate sau copii legalizate de pe
crile funciare, cu plata taxelor legale.
Noiunea orice persoan " la care se refer art. 41 din Legea nr. 7/1996
trebuie neleas ntr sensul c interesate de cunoaterea strii tabulare pot fi i
alte persoane dect titularii drepturilor reale nscrise n cartea funciar. De
altfel, terii, ca poteniali subdobnditori, pot lua cunotin de situaia juridic
a unui imobil consultnd, n primul rnd, cartea funciar. Altfel, ei nu ar putea
invoca buna-credin ntr-un eventual litigiu avnd ca obiect anularea sau
nulitatea titlului vnztorului i, pe cale de consecin, caducitatea propriului lor
titlu.
Legea prevede ns c cercetarea crilor funciare i a registrelor de
carte funciar poate fi fcut de ctre cei interesai numai sub supravegherea
conductorului de carte funciar sau a arhivarului.
Din motive de siguran a evidenei de carte funciar, legea prevede c nici
o autoritate nu va putea cere oficiului de cadastru i publicitate imobiliar
trimiterea originalului crii funciare sau a planurilor de identificare a imobilelor.
n cazul atacrii unei nscrieri efectuate n cartea funciar, instana
judectoreasc va putea cere mapa nscrisurilor care au stat la baza nscrierii
49

atacate.
4) Principiul legalitii. ntlnit n doctrin i sub numele de principiul
neutralitii, principiul legalitii este acea regul care oblig oficiul de cadastru i
publicitate imobiliar s se supun numai legii n soluionarea cererilor,
pstrndu-i neutralitatea fa de actele juridice ncheiate de pri, acte a cror
legalitate este inut s o verifice. Nu se vor putea opera nscrieri n cartea funciar
dac acestea se solicit n temeiul unor acte nelegale.
Legea nr. 7/1996 determin procedura pe care trebuie s o urmeze oficiul de
cadastru i publicitate imobiliar de la nregistrarea cererii i pn la soluionarea
acesteia. Pe cerere se va face meniune despre existena sau inexistena vreunei cauze
de mpiedicare a nscrierii.
5) Principiul specialitii. Conform acestei reguli fundamentale, fiecare
operaiune n cartea funciar trebuie s fie precis determinat prin descrierea
nsuirilor caracteristice ale fiecrui imobil, astfel nct s poat fi deosebit de altul.
Detaliile trebuie s se refere att la aspectele tehnice i fizice, ct i la situaia juridic,
la subiectele de drept titulare ale drepturilor tabulare.
nscrierile drepturilor tabulare trebuie s se refere la corpul de proprietate i la
parcelele care intr n alctuirea acestuia. De asemenea, se va indica, atunci cnd
exist o proprietate indiviz, partea indiviz a fiecrui proprietar. Este necesar o
individualizare exact i atunci cnd este vorba de proprietate pe etaje ori pe
apartamente.
Drepturile de uzufruct, uz, abitaie sau servitute se pot nscrie i numai asupra
unei parcele din corpul funciar, dar trebuie ataat o schi din care s reias care
anume dintre parcele. Aceasta spre deosebire de ipoteca nscris pentru o anumit
sum determinat care trebuie s greveze ntregul corp funciar.
6) Principiul prioritii sau al rangului serial. nscrierile n cartea funciar i
produc efectele de la data nregistrrii cererii, dup cum reiese din art. 47 alin. (3) i
(4) din Legea nr. 7/1996. Ordinea nregistrrilor va statornici rangul, dac cererile
respective au fost ncuviinate. Rangul nscrierii este determinat de dat i de ora
nscrierii.
50

Dac mai multe cereri au fost depuse deodat la acelai birou de carte funciar,
drepturile de ipotec i privilegiile vor avea acelai rang, iar celelalte drepluri reale
principale, intrnd n concuren, vor primi provizoriu rang egal, urmnd ca prin
judecat s se hotrasc asupra rangului i asupra radierii nscrierii nevalabile. Instana
va hotr care drept va fi nscris mai nti, n funcie de data ncheierii actelor juridice
de dobndire a drepturilor de proprietate sau a altor drepturi reale principale.
Dac mai multe cereri sunt prezentate prin acelai curier sau primite prin pot n
aceeai zi, acestea sunt considerate ca fiind prezentate simultan i vor fi nregistrate cu
aceeai dat i aceeai or.
Potrivit art. 28 din Legea nr. 7/1996, dobnditorul anterior al dreptului de
proprietate sau al altui drept real asupra unui imobil printr-un act juridic poate cere
instanei judectoreti s acorde nscrierii sale rang preferenial fa de nscrierea
efectuat de un dobnditor ulterior cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credin la
data ncheierii actului, dac actele au acelai obiect i provin de la acelai autor.
Dac dobnditorul ulterior a fost de bun-credin i a dobndit cu titlu oneros,
dobnditorul anterior, care i-a nscris mai n urm dreptul n cartea funciar, nu va
putea obine un rang preferenial al nscrierii sale. Dimpotriv, se va menine
nscrierea n cartea funciar a dreptului dobnditorului ulterior care va putea
cere radierea nscrierii efectuat mai n urm a dreptului dobnditorului
anterior. n condiii egale (bun-credin i titlu oneros), va avea for juridic
mai mare nscrierea efectuat mai nainte, fcndu-se aplicarea principiului
prior tempore, potior jure".
Potrivit legii, dobnditorul ulterior este considerat de bun-credin dac
sunt ntrunite cumulativ urmtoarele condiii:
a) dreptul dobndit s fi fost nscris n cartea funciar n favoarea
transmitorului n momentul achiziionrii de ctre subdobnditor;
b)

dreptul s fi fost dobndit prin act juridic cu titlu oneros;

c) n momentul dobndirii dreptului s nu fi fost nscris n cartea

51

funciar vreo aciune prin care se contest cuprinsul ei;

d) dobnditorul s nu fi cunoscut, pe alt cale, anterior sau n momentul
dobndirii dreptului, aceast inexactitate din cuprinsul crii funciare.
Buna-credin nu trebuie dovedit de ctre noul dobnditor ntruct
aceasta se prezum (bona fides presumitur). Deci, dac sunt ndeplinite aceste
condiii legale, buna-credin a noului dobnditor subzist, ns orice
persoan interesat poate face proba contrar.
n concluzie, prin aceste dispoziii legale sunt ocrotite drepturile reale
imobiliare dobndite cu titlu oneros i cu bun-credin.
nregistrarea cererii la biroul de carte funciar confer nscrierii rangul
serial, dar mai muli creditori ipotecari, de exemplu, pot s-i cedeze unul
altuia rangul, fr consimmntul proprietarului tabular al bunului grevat.
Pentru a-i ceda rangul este necesar o convenie n acest sens, ncheiat n
form scris. Efectul conveniei este acela c ipoteca ulterioar va lua locul
unei alte ipoteci, nscris anterior. De asemenea, rangul poate fi schimbat prin
convenia prilor numai pentru ipoteci. Cu alte cuvinte, o astfel de convenie
nu poate fi valabil n cazul altor drepturi tabulare.
7) Principiul oficialitii. Oficiul de cadastru i publicitate imobiliar este
obligat i mputernicit s verifice, din oficiu, legalitatea cererii i a actelor n
baza crora se solicit nscrierea n cartea funciar. Aceast verificare efectuat
din oficiu are menirea de a asigura o mai mare siguran i precizie n privina
tuturor nscrierilor operate n cartea funciar.
Se va cerceta, n primul rnd, dac persoana care a introdus cererea are
calitatea de a solicita nscrierea i dac are capacitatea de a dispune asupra
dreptului n discuie. Apoi se verific dac actul juridic ndeplinete condiiile
de form i de fond necesare pentru operaiunea juridic ncheiat, s nu
cuprind clauze interzise de lege i s conin acordul de voin dintre
nstrintor i dobnditor, materializat n actul juridic prezentat judectorului
52

de carte funciar. Dac registratorul, dup verificare, admite cererea, va trebui

s efectuareze din oficiu nscrieriea n cartea funciar.
Dac se constat c cererea de nscriere n cartea funciar nu
ntrunete condiiile legale, aceasta se va respinge printr-o ncheiere motivat.

V. Categorii de nscrieri n cartea funciar. Potrivit legislaiei n materie, exist

trei feluri de nscrieri n cartea funciar i anume: intabularea, nscrierea provizorie i
notarea.
a) Intabularea este acea nscriere cu caracter definitiv a unui drept real imobiliar
n cartea funciar, pe baza actului prin care s-a constituit ori s-a transmis n mod
valabil acel drept. Aadar, sunt supuse intabulrii drepturile reale imobiliare ce fac
obiectul actelor juridice cu titlu definitiv.
Dac potrivit Decretului-lege nr. 115/1938, intabularea avea i efect constitutiv de
drept, n sensul c dreptul real imobiliar lua natere din momentul intabuirii lui n cartea
funciar, dimpotriv, n conformitate cu art. 25 din Legea nr. 7/1996, toate nscrierile
efectuate n cartea funciar, inclusiv intabularea, produc numai dou efecte:
- opozabilitate fa de teri de la data nregistrrii cererii de nscriere;
- determinarea rangului nscrierii n ordinea nregistrrii cererii de nscriere.
Potrivit art. 26 alin. (3) din Legea nr. 7/ 1996 titularii drepturilor reale imobiliare nu
vor putea dispune de ele dect cu condiia nscrierii prealabile a acestor drepturi n
cartea funciar. n consecin, transmiterea drepturilor imobiliare fr respectarea
acestei condiii legale atrage inopozabilitatea drepturilor, astfel dobndite, fa de
teri.
Aceast condiie prealabil pentru opozabilitatea drepturilor reale imobiliare fa
de teri este obligatorie i n cazul statului.
b) nscrierea provizorie, dup cum rezult din nsi denumirea sa, asigur numai
anumite drepturi provizorii care, dac ndeplinesc cerinele prevzute de lege, se pot
consolida sau justifica, iar prin justificare se vor asigura drepturi ca i cele realizate
prin intabulare. Potrivit art. 29 din Legea nr. 7/1996, nscrierea provizorie n cartea
53

funciar se poate solicita n urmtoarele cazuri:

a) cnd dreptul real ce se cere a fi nscris este afectat de o condiie suspensiv;
b) cnd se solicit intabularea unui drept real n temeiul unei hotrri
judectoreti ce nu a rmas irevocabil;
c) dac se dobndete un drept tabular care, anterior, a fost nscris provizoriu;
d) dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori
privilegiul imobiliar;
e) dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care
nu aduc ns atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu fundamenteaz
noi capete de cerere.
nscrierea provizorie are ca efect asigurarea rangului serial al opozabilitii fa de
teri a drepturilor nscrise n cartea funciar. Astfel, potrivit art. 29 alin. (1) din Legea nr.
7/1996, nscrierea provizorie devine opozabil terilor cu rangul determinat de cererea
de nscriere, sub condiia i n msura justificrii ei. Justificarea unei nscrieri provizorii
i ntinde efectul asupra tuturor nscrierilor care s-au fcut condiionat de justificarea
ei.
n mod corespunztor, nejustificarea unei nscrieri provizorii atrage, la cererea
celui interesat, radierea ei i a tuturor nscrierilor care s-au fcut condiionat de
justificarea acesteia. n concret, dac s-a realizat condiia suspensiv i dreptul real
imobiliar a devenit pur i simplu sau dac hotrrea judectoreasc prin care s-a
constituit sau s-a recunoscut un asemenea drept a rmas definitiv i irevocabil,
nscrierea provizorie se va consolida i se va transforma ntr-o veritabil intabulare
opozabil terilor. Dac n perioada cuprins ntre momentul nscrierii
provizorii i pn n momentul justificrii ei, dreptul real imobiliar a fost
transmis unei alte persoane, se va consolida i nscrierea provizorie a
dreptului subdobnditorului, o dat cu justificarea nscrierii provizorii a
dreptului transmitorului.
n caz contrar, cele dou nscrieri provizorii vor fi radiate la cererea
terilor interesai, ntruct nscrierile provizorii nu au caracter de opozabilitate
54

dect sub condiia justificrii lor, iar radierea nscrierii provizorii nejustificare a
dreptului transmitorului atrage i radierea nscrierii provizorii a dreptului
subdobnditorului, potrivit principiilor: accessorium sequitur principalem" i
resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis".
c) Notarea este o nscriere provizorie n cartea funciar a altor raporturi
juridice, a incapacitilor, drepturilor personale, aciunilor i cilor de atac n
justiie, precum i a msurilor de indisponibilizare, n legtur cu imobilele din
cartea funciar. Aadar, se vor putea nota n cartea funciar:
1) incapacitile totale sau pariale de exerciiu ale titularului dreptului
real nscris;
2) instituirea curatelei;
3) modalitile juridice ce afecteaz dreptul nscris n cartea funciar
(termenul i condiia);
4) artarea de raporturi juridice cu o alt persoan de natur s afecteze
regimul juridic al bunului imobil;
5) artarea oricrei aciuni care d caracterul de drept litigios unui
drept real nscris n cartea funciar ca, de exemplu: aciunea n prestaie
tabular, aciunea de ieire din indiviziune, aciunea pentru desfiinarea sau
desfacerea actului juridic pe baza cruia s-a nscris dreptul real n cartea
funciar, aciunea n rectificarea nscrierilor din cartea funciar, aciunea
paulian etc;
6) artarea aciunii pentru anularea hotrrii declarative de moarte a
titularului dreptului real nscris n cartea funciar;
7) artarea situaiilor cnd se face urmrirea silit a imobilelor;
8) interdicia de nstrinare sau grevare a imobilelor, precum i modalitile interdiciei de nstrinare sau grevare;
9) contractul de locaiune sau cesiunea de venituri, dac au fost
55

ncheiate pe o durat mai mare de 3 ani;

10) promisiunea stabilit prin convenie de a ncheia un contract de
nstrinare cu privire la bunul imobil;
11) sechestrul asigurtor i judiciar;
12) schimbarea rangului unei ipoteci;
13) atacarea ncheierii de nscriere n cartea funciar cu apel i recurs;
14) sentina declarativ de faliment;
15) lucrrile de expropriere a imobilului.
Aceast enumerare are caracter exemplificativ, putndu-se nota n
cartea funciar orice alte fapte, drepturi personale sau aciuni a cror notare
este permis de lege. Efectul notrii este acela de informare a terelor persoane,
ceea ce nseamn c raporturile juridice, situaiile i drepturile personale,
precum i aciunile n justiie vor fi opozabile terilor numai dac au fost notate
n cartea funciar.
n caz contrar, persoanele care au dobndit, prin act juridic cu titlu oneros,
drepturi reale imobiliare nscrise n cartea funciar sunt considerate dobnditori
de bun-credin i i pstreaz drepturile astfel dobndite, chiar dac titlul de
proprietate al transmitorului a fost ulterior desfiinat.

56