Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Drept Civil Drepturi Reale - Anul II - Sem.i.d.tudurache
Drept Civil Drepturi Reale - Anul II - Sem.i.d.tudurache
FACULTATEA DE DREPT
DREPT CIVIL
PARTEA I - DREPTURILE REALE
2008
CUPRINS
TEMA I PATRIMONIUL ....................................................................... 3
1. Noiunea de patrimoniu ...................................................................... 3
2. Caracterele patrimoniului ................................................................... 4
3. Funciile patrimoniului ....................................................................... 6
4. Teoriile despre patrimoniu ................................................................. 9
TEMA A II-A - POSESIA...................................................................... 12
1. Noiunea i elementele posesiei........................................................ 12
2. Dobndirea i pierderea posesiei ...................................................... 14
3. Calitile i viciile posesiei............................................................... 16
4. Efectele posesiei ............................................................................... 19
TEMA A III-A - TEORIA GENERAL A DREPTULUI................ 23
DE PROPRIETATE ................................................................................ 23
1. Definiia i coninutul dreptului de proprietate ................................ 24
2. Dreptul de proprietate public .......................................................... 27
3. Moduri de dobndire a dreptului de proprietate de ctre stat........... 31
4. Regimul juridic al terenurilor i construciilor ................................. 33
1. Generaliti ....................................................................................... 41
2. Proprietatea anulabil ....................................................................... 41
3. Proprietatea rezolubil...................................................................... 42
4. Proprietatea comun ........................................................................ 43
TEMA A V-A - DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI.................... 49
DE PROPRIETATE ................................................................................. 49
1. Dreptul de uzufruct........................................................................... 50
2. Dreptul de uz i de abitaie ............................................................... 55
3. Dreptul de servitute .......................................................................... 56
4. Dreptul de superficie ........................................................................ 60
TEMA A VI-A - MODURILE DE DOBNDIRE A DREPTULUI...... 62
DE PROPRIETATE ................................................................................. 62
1. Noiune, enumerare i clasificare ..................................................... 62
2. Convenia sau contractul .................................................................. 64
3. Uzucapiunea sau prescripia achizitiv............................................. 65
4. Accesiunea sau ncorporaiunea ....................................................... 69
5. Hotrrea judectoreasc ................................................................... 72
6. Tradiiunea........................................................................................ 72
7. Ocupaiunea...................................................................................... 73
TEMA A VII-A - APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE .... 73
1. Generaliti cu privire la mijloacele de aprare a dreptului de
proprietate............................................................................................. 73
2. Aciunea n revendicare .................................................................... 74
3. Aciunea n revendicare imobiliar................................................... 75
4. Aciunea n revendicare mobiliar.................................................... 76
TEMA A VIII-A - PUBLICITATEA IMOBILIAR............................. 78
1. Noiunea i obiectivele publicitii imobiliare ................................. 78
2. Sistemul registrului de transcripiuni i inscripiuni......................... 79
3. Sistemul crii funciare potrivit Legii nr. 115/1938 ......................... 80
4. Sistemul crii funciare potrivit Legii nr. 7/1996 ............................. 86
TEMA I PATRIMONIUL
1. Noiunea de patrimoniu.
2. Caracterele juridice ale patrimoniului.
3. Funciile patrimoniului.
4. Teorii cu privire la patrimoniu.
1. Noiunea de patrimoniu
Termenul de patrimoniu poate fi ntlnit n diferite acte normative; de
exemplu, textele Decretului nr. 31/1954 privind persoanele fizice i juridice i ale
O.G. nr. 26/2000 cu privire la asociaii i fundaii. Astfel, printre condiiile de fond
sau elementele constitutive ale oricrei persoane juridice, dispoziiile art. 26 lit. e) din
Decretul nr. 31/1954 prevd constituirea sau existena unui patrimoniu propriu i
autonom, iar prevederile art. 6 alin. (2) lit. f) din O.G. nr. 26/2000 prevd
necesitatea existenei unui patrimoniu iniial al asociaiei. De asemenea, termenul
mai este folosit de legiuitorul romn n aceleai acte normative, n textele referitoare
la reorganizarea, dizolvarea i lichidarea persoanelor juridice.
Termenul de patrimoniu este utilizat expres i n unele dispoziii ale Codului
civil romn referitoare la separaia de patrimonii pe care o pot solicita creditorii unei
succesiuni i legatarii cu titlu particular, dac legatul are ca obiect o sum de bani,
pentru a opri confuziunea sau unirea patrimoniului succesoral cu patrimoniul propriu
al motenitorului cu vocaie universal. Procednd astfel, ei vor avea dreptul de a fi
pltii din valoarea activului succesoral, fr a fi obligai s suporte concursul
creditorilor proprii ai motenitorului, ceea ce ar avea loc dac s-ar realiza
confunziunea celor dou patrimonii.
Drepturile i obligaiile subiectelor de drept civil sunt susceptibile de diverse
clasificri n funcie de anumite criterii. Una din cele mai importante clasificri este n
drepturi i obligaii patrimoniale i drepturi i obligaii nepatrimoniale. Drepturile i
obligaiile patrimoniale sunt acelea care au un coninut economic, adic pot fi
evaluate n bani. Dimpotriv, drepturile i obligaiile nepatrimoniale sunt lipsite de
valoare economic i, deci, nu pot fi evaluate n bani.
Termenul de patrimoniu se circumscrie exclusiv sferei drepturilor i
obligaiilor patrimoniale. Drepturile i obligaiile patrimoniale ale unei persoane pot fi
abordate n dou moduri. n primul rnd, fiecare drept i fiecare obligaie aparinnd
unui subiect de drept civil poate fi analizat sau analizat de sine stttor, separat, n
propria sa individualitate, fcnd abstracie de orice legtur cu celelalte drepturi i
obligaii ale aceleiai persoane, adic ut singuli.
Pentru nelegerea i definirea noiunii de patrimoniu ne intereseaz ns cel
de-al doilea mod de abordare. Astfel, drepturile i obligaiile patrimoniale pot fi
privite globalist, ca o totalitate sau universalitate juridic aparinnd unei persoane,
nici pasiv propriu. n cazul nstrinrii bunurilor din universalitatea de fapt, obligaiile
nscute n legtur cu acestea, rmn fixate n patrimoniul nstrintorului; altfel spus,
universalitatea de fapt nu permite o transmisiune cu titlu universal.
Bunurile care compun universalitatea de fapt nu sunt distincte de
universalitate. Aa se explic faptul c prin nstrinarea sau pieirea lor, universalitatea
de fapt dispare.
B. Numai persoanele pot avea un patrimoniu, deoarece numai ele pot avea
drepturi i obligaii.
C. Orice persoan are un patrimoniu. Existena unei persoane este de
neconceput fr un patrimoniu. Afirmaia este valabil att pentru persoanele fizice,
ct i pentru persoanele juridice. Fiind subiecte de drept, ele au n mod necesar
drepturi i obligaii.
Tot astfel, ntr-o relaie invers, existena patrimoniului nu poate fi conceput
fr un titular. Or, patrimoniul fiind alctuit din drepturi i obligaii, el aparine, fr
ndoial, unei persoane.
Coninutul real al patrimoniului nu prezint importan, deoarece el este o
universalitate caracterizat prin potenialitate. Persoanele juridice i persoanele fizice au
aptitudinea permanent de a dobndi drepturi i obligaii. Fiind o vocaie, o potenialitate,
patrimoniul, chiar i atunci cnd o persoan nu are nici o avere, ea are totui un
patrimoniu. Nu exist persoan care s nu aib un minim de bunuri sau de drepturi.
Patrimoniul este strns legat de persoana creia i aparine, atta timp ct ea
exist ca subiect de drept civil. Astfel, n ce privete persoanele fizice, dei pot nstrina
un drept i, uneori, chiar i o obligaie, privite ut singuli, ele nu pot transmite altei
persoane, prin acte ntre vii, ntregul lor patrimoniu. El va transmite numai pentru cauz
de moarte, prin succesiune, n momentul ncetrii din via a titularului su.
Transmisiunea ntregului patrimoniu al persoanelor juridice are loc doar n
cazul ncetrii lor n urma reorganizrii prin comasare i prin divizare total. n cursul
existenei persoanelor juridice este posibil transmisiunea unei cote-pri din
patrimoniu n cazul reorganizrii lor, pe calea divizrii pariale sau desprinderii, ctre
o persoan juridic existent sau care astfel se nfiineaz.
D. Unicitatea patrimoniului. O persoan nu poate avea dect un singur
patrimoniu. O persoan nu poate fi titular a mai multor patrimonii.
E. Divizibilitatea patrimoniului. Dei unic, patrimoniul nu este n mod
necesar unitar sau indivizibil. Dimpotriv, el este divizibil n dou sau mai multe
grupe sau mase de drepturi i obligaii, fiecare avnd o anume destinaie i afectaiune
i, pe cale de consecin, un regim juridic distinct i determinat.
n ce privete persoanele fizice, divizibilitatea patrimoniului este justificat i
prevzut de lege n cazul soilor. Astfel, art. 30 C. fam. Reglementeaz comunitatea
matrimonial. Aadar, patrimoniul unei persoane cstorite este divizat n: masa sau
grupa drepturilor i obligaiilor proprii i masa sau grupa drepturilor i obligaiilor
comune, fiecare avnd un regim juridic propriu. Dup urmrirea bunurilor proprii
prevzute de art. 31 C. fam., n msura necesar realizrii drepturilor lor de crean,
creditorii vor putea cere mprirea bunurilor comune. Bunurile atribuite prin
5
mprire fiecrui so, n acest caz, devin bunuri proprii. Dimpotriv, creditorii comuni
ai soilor pot urmri, n primul rnd, bunurile sau drepturile comune i, numai dup
aceea, au dreptul s urmreasc i bunurile proprii, n cazul n care nu i-au putut
realiza integral creanele.
La baza divizibilitii patrimoniului pot sta i alte raiuni, cum ar fi aprarea
intereselor i realizarea drepturilor creditorilor unei succesiuni sau ale unor motenitori.
Toate cazurile de diviziune a patrimoniului sunt reglementate de lege. n
cadrul unui patrimoniu, nu pot exista mase patrimoniale cu regim diferit fr o
prevedere expres a legii.
3. Funciile patrimoniului
Construcia patrimoniului ca entitate juridic distinct, de sine stttoare, nu
a fost i nu este un scop n sine. Dimpotriv, noiunea prezint o deosebit importan
practic, deoarece patrimoniul ndeplinete trei funcii: gajul general al creditorilor;
explic i face posibil subrogaia real cu titlu universal; face posibil transmisiunea
universal i cu titlu universal a drepturilor i obligaiilor.
1) Gajul general al creditorilor. Patrimoniul constituie singura garanie
general a tuturor creditorilor titularului su. Cu alte cuvinte, debitorul rspunde fa
de creditorii si pentru ndeplinirea obligaiilor pe care le are, cu ntregul patrimoniu.
Aceast funcie este consacrat expres n art. 1718 Cod civil, unde se dispune:
Oricine este obligat personal este inut de a ndeplini ndatoririle sale cu toate
bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Aadar, patrimoniul debitorului
are, printre altele, funcia de garanie comun i proporional a tuturor creditorilor.
Expresia de gaj general nu are nimic comun i nu se confund cu dreptul de
gaj, garanie special a creditorilor gajiti. Dreptul de gaj este un drept real accesoriu
dreptului de crean, ce confer titularului prerogative speciale n raport cu acelea
recunoscute oricrui creditor, i anume: atributul de urmrire i atributul de preferin.
Denumirea de gaj general ne sugereaz c, n realitate, nu este vorba de gaj
propriu-zis, ci dreptul creditorului de a urmri oricare din bunurile ce se afl n
patrimoniul debitorului pentru a-i realiza creanele, fr a-l putea opri s le
nstrineze. Explicaia rezid n mprejurarea c dreptul de gaj nu are ca obiect bunuri
individual determinate i nu duce la deposedarea debitorului de bunurile sale. El
poart asupra ntregului patrimoniu, ca universalitate. De aceea, schimbrile care au
loc n coninutul patrimoniului, nu afecteaz existena gajului general, chiar dac l
micoreaz, iar actele de nstrinare ncheiate de debitor cu privire la bunurile sale,
fr fraud, sunt opozabile creditorilor, care nu au dreptul s le urmreasc n
patrimoniul terilor. Aadar, debitorul pstreaz posesia bunurilor pe care le are n
patrimoniu, precum i dreptul s le nstrineze ori s dobndeasc altele. Pe cale de
consecin, creditorul va putea urmri doar bunurile existente n patrimoniul
debitorului n momentul executrii silite i bunurile ce vor intra ntre timp, n acelai
patrimoniu, pn la realizarea integral a dreptului de crean.
ntre gajul general al creditorilor i divizibilitatea patrimoniului exist o
strns interdependen. Ori de cte ori patrimoniul unei persoane este divizat n dou
6
sau mai multe grupe de drepturi i obligaii, creditorii si pot urmri numai acele
bunuri care fac parte din grupa sau masa patrimonial n legtur cu care s-au nscut
creanele lor. Chiar aa fiind, gajul este i rmne general, deoarece poart asupra
unei ntregi grupe patrimoniale, i este, n acelai timp, specializat, fiindc se
limiteaz doar la activul patrimonial din acea grup. Are loc aa numita specializare a
gajului general al creditorilor.
2) Subrogaia real cu titlu universal. Cuvntul subrogaie nseamn nlocuire.
n dreptul civil, subrogaia este dou feluri: personal i real.
Subrogaia personal const n nlocuirea unuia dintre subiectele raportului
juridic de obligaii civile cu o alt persoan. Analiza acestei operaii juridice are loc la
materia Teoria general a obligaiilor civile (de exemplu, subrogaia n drepturile
creditorului prin plata creanei).
Subrogaia real este nlocuirea unei valori cu alt valoare, a unui lucru cu alt
lucru i poate fi: subrogaie real cu titlu universal i subrogaie real cu titlu particular.
A. Subrogaia real cu titlu universal nseamn nlocuirea automat a unei
valori cu alt valoare, n cuprinsul unui patrimoniu. Subrogaia este cu titlu universal,
deoarece suntem n prezena nlocuirii unei valori cu alt valoare, fcnd abstracie de
individualitatea lucrului care iese i a celui care intr, n locul su, ntr-un anumit
patrimoniu. Ea se produce automat, fr ca o dispoziie a legii s o prevad expres.
Explicaia rezid n faptul c patrimoniul este o universalitate juridic, drepturile i
obligaiile din coninutul su nefiind privite ut singuli, ci mpreun, ca valori legate
ntre ele, susceptibile de nlocuire cu alte valori, fr ca nlocuirea s afecteze
existena acestuia.
Valorile de nlocuire, nou intrate n patrimoniu, vor avea regimul juridic al
valorilor nlocuite.
Subrogaia real cu titlu universal este n strns legtur cu gajul general al
creditorilor. Avnd n vedere c debitorul i poate nstrina bunurile pe care le are n
patrimoniu, ele nefiind indisponibilizate, subrogaia real cu titlu universal asigur
coninutul gajului general, valoarea bunului nstrinat fiind nlocuit cu valoarea
primit n schimb. n urma subrogaiei, creditorii pot urmri bunul concret existent n
patrimoniul debitorului lor la data urmririi.
Subrogaia real cu titlu universal este subordonat divizibilitii
patrimoniului. Astfel, n cazul unui patrimoniu divizat, nlocuirea valorii ieite cu
valoarea primit n schimb se produce n cadrul acelai mase patrimoniale. n acest
fel, se asigur meninerea fiecrei grupe de bunuri. Astfel, valoarea de nlocuire a
unui bun comun al soilor intr n masa bunurilor comune, iar valoarea de nlocuire a
unui bun propriu al unuia dintre soi va intra n grupa bunurilor proprii ale acestuia.
Importana practic a subrogaiei cu titlu universal se relev i n cazul
mpririi unui patrimoniu, precum i atunci cnd se pune problema restituirii unui
patrimoniu de ctre moteniorii apareni. Aa, de pild, n cazul sistrii indiviziunii, n
ipoteza n care bunurile ce intr n alctuirea ei sau unele dintre ele nu pot fi mprite n
natur, se recurge la procedeul nstrinrii lor, iar sumele de bani obinute n acest fel,
fiind prin excelen divizibile, iau locul bunurilor nstrinate n patrimoniul respectiv.
7
Dup cum este cunoscut, unul din efectele anulrii hotrrii judectoreti
declarativ de moarte a unei persoane este restituirea patrimoniului acelei persoane de
ctre motenitori si prezumtivi. Dac ns, ntre timp, motenitorii prezumtivi au
nstrinat o parte a bunurilor din acel patrimoniu, cu titlu oneros, unor teri de buncredin, actele de nstrinare vor rmne valabile, neputnd fi anulate sau revocate.
Locul bunurilor n patrimoniul de restituit, este luat de sumele de bani primite de ctre
succesorul prezumtiv de la terii dobnditori.
B. Subrogaia real cu titlu patricular. Subrogaia real cu titlu patricular
const n nlocuirea unui bun individual determinat, cu un alt bun individual
determinat, privite izolat ut singuli. n cazul subrogaiei reale cu titlu particular, la
nlocuirea bunurilor care ies din patrimoniu cu cele care intr, se ia n considerare
regimul juridic special pe care l au bunurile care prsesc patrimoniul; adic se are n
vedere o situaie special a acestor bunuri, astfel c bunurile care intr n patrimoniu
preiau exact aceeai situaie juridic.
Spre deosebire de subrogaia real cu titlu universal, nefiind vorba de simpla
nclouire a unei valori cu alt valoare n cuprinsul unui patrimoniu, subrogaia real
cu titlu particular poate exista numai dac este prevzut expres de lege. nseamn c
ea nu opereaz automat.
Exist dou cazuri reglementate de lege:
a) art. 1721 Cod civil prevede: Cnd un imobil, recolte, sau alte bunuri
mobile vor fi asigurate n contra incendiului sau n contra oricrui alt caz fortuit,
suma ce se va datora de ctre asigurator va trebui, dac nu va fi cheltuit n
reparaia obiectului asigurat, s fie afectat la plata creanelor privilegiate i
ipotecate, dup rangul fiecreia din ele.
Asemenea se va urma i cu orice despgubire va fi datorat de ctre o a
treia persoan pentru pierderea total sau deteriorarea obiectului nsrcinat de un
privilegiu sau ipotec.
Din analiza acestui text, rezult c n situaia n care un bun ipotecat, gajat
sau grevat de un privilegiu special a fost distrus sau deteriorat de un caz asigurat sau
printr-o fapt ilicit, ipoteca, gajul sau privilegiul special se strmut de drept asupra
sumei de bani primit sau cuvenit cu titlu de ndemnizaie de asigurare sau, dup caz,
asupra despgubirii primit de la sau datorit de autorul prejudiciului.
Acest caz de subrogaie real cu titlu particular este prevzut de lege n vederea
aprrii intereselor creditorilor cu garanii reale. Aceasta pentru motivul c orice drept
real se stinge prin distrugerea sau pieirea bunului care face obiectul su. Aadar, dac un
bun ipotecat, gajat sau grevat de privilegiu special pierea sau este distrus, dreptul real
accesoriu se stinge. Ar urma astfel ca creditorul ipotecar, gajist sau privilegiat s fie
prejudiciat, intrnd n categoria creditorilor chirografari, prin stingerea garaniei sale
reale. El ar fi lipsit de atributele de urmrire i preferin, fiind ameninat de concursul
celorlali creditori i de o eventual insolvabilitate a debitorului.
Art. 1721 Cod civil cuprinde o norm de protecie pentru creditorii din
aceast categorie, n care se prevede c garania real nu se stinge, ci este strmutat
de drept asupra indemnizaiei de asigurare sau despgubirii, dup caz, ceea ce
8
nseamn c creditorul ipotecar, gajist sau privilegiu special are posibilitatea de a cere
s i s plteasc creana din suma cuvenit proprietarului acelui bun. Astfel, nu este
pus n situaia riscant de a suporta concursul celorlali creditori ai debitorului su; i
b) art. 28 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de
utilitate public, dispune c dreptul de ipotec i privilegiul special imobiliar care
greveaz un imobil expropriat se strmut de drept asupra despgubirilor stabilite
potrivit procedurii i n condiiile prevzute de aceast lege.
3) Transmisiunea universal i cu titlu universal. Transmisiunea
universal i cu titlu universal const n transmiterea de la o persoan la alta a unui
patrimoniu n ntregul su ori, dup caz, a unei cote pri sau fraciuni matematice
dintr-un patrimoniu. n lipsa conceputului de patrimoniu ca entitate juridic distinct,
asemenea transmisiuni ar fi imposibil de explicat.
Transmisiunea universal intervine atunci cnd se transmite ntregul
patrimoniu, nefracionat de la o persoan la persoan. Astfel, n cazul decesului unei
persoane, ntregul patrimoniu succesoral poate fi cules n totalitate de un singur
motenitor care are vocaie universal legal sau testamentar. De asemenea,
transmisiunea universal intervine i n situaia reorganizrii persoanelor juridice prin
absorbie sau fuziune, cnd ntregul patrimoniu al persoanei juridice absorbite este
preluat de persoana juridic absorbant sau, dup caz, patrimoniile persoanelor juridice
care fuzioneaz se transmit la persoana juridic ce se nfiineaz cu acest prilej.
Transmisiunea cu titlu universal const n transmisiunea fracionat a
ntregului patrimoniu al unei persoane la dou sau mai multe persoane sau n
desprinderea unei pri dintr-un patrimoniu pentru a reveni altei persoane. n cazul
persoanelor fizice, transmisiunea cu titlu universal are loc numai la decesul lor, n
situaia cnd patrimoniul succesoral este dobndit pe cote-pri de ctre doi sau mai
muli motenitori legali sau testamentari cu vocaie universal. Este ntlnit i la
persoanele juridice cu prilejul reorganizrii lor prin divizare total sau parial.
ntre cele dou feluri de transmisiune a patrimoniului nu exist deosebire sub
aspect calitativ. n ambele cazuri, obiectul transmisiunii este patrimoniul sau o
fraciune dintr-un patrimoniu, adic o universalitate sau cot-parte dintr-o
universalitate, alctuit din activ i pasiv. Ele se deosebesc exclusiv din punct de
vedere cantitativ sau valoric. Prin transmisiune universal se dobndete totalitatea
valorilor active i pasive care alctuiesc ntreg patrimoniu, iar transmisiunea cu titlu
universal se dobndete doar o fraciune, o cot-parte matematic din aceste valori.
4. Teoriile despre patrimoniu
Explicarea noiunii de patrimoniu i a caracterelor care l definesc i
particularizeaz ca entitate juridic distinct a constituit o preocupare a literaturii de
specialitate. Evoluia concepiilor despre patrimoniu a fost strns legat de fazele i
etapele de dezvoltare a societii omeneti moderne i contemporane. Dou teorii sau
concepii au fost reinute de doctrina juridic: teoria personalist a patrimoniului sau
patrimoniul-personalitate i teoria patrimoniului-scop sau de afectaiune. Acestora li
se adaug o a treia teorie, cunoscut sub denumirea de teoria mixt sau eclectic.
9
12
dei stpnete material lucrul are corpus -, el o face sub nume de chiria i nu de
proprietar sau titular al unui alt drept real. Aceast operaie juridic poart de
constitut posesor.
Dovada posesiei. Pentru a dovedi existena posesiei, este necesar s fie
dovedit existena celor dou elemente. Elementul material, obiectul al posesiei este
uor de dovedit prin orice mijloc de prob. Dimpotriv, proba elementului psihologic,
intenional este mult mai dificil. De aceea, legea a instituit dou prezumii legale care
se completeaz reciproc:
a) prezumia de neprecaritate, dedus din elementul material al posesiei.
Astfel, art. 1854 Cod civil, prevede: posesorul este presupus c posed pentru sine,
sub nume de proprietar, dac nu este probat ca a nceput a poseda pentru altul.
Simpla dovad a faptului material al stpnirii unui lucru, atrage calificarea acestei
stri ca fiind posesie sub nume de proprietar; i
b) prezumia de neintervertire de titlu, reglementat de dispoziiile art. 1855
din Codul civil, n conformitate cu care cnd posesorul a nceput a poseda pentru
altul, se presupune c a conservat aceast calitate, dac nu este prob contrarie. Proba
contrarie acestei prezumii const tocmai n demonstrarea mprejurrii c a avut loc
intrevertirea deteniei n posesie.
3. Calitile i viciile posesiei
Calitile posesiei. Posesia unui bun exist din momentul n care sunt
ntrunite cele dou elemente: corpus i animus. Dar pentru a produce efectele sale
juridice, posesia trebuie s fie util. i ca s fie util, posesia este necesar s
ndeplineasc anumite caliti. Aceste caliti sunt prevzute de art. 1847 Cod civil,
unde se dispune: Ca s se poat prescrie, se cere o posesie continu, nentrerupt,
netulburat, public i sub nume de proprietar... Alturi de aceste caliti, literatura
de specialitate i practica judiciar apreciaz c, pentru a fi util, posesia trebuie s
mai aib o calitate, s fie neechivoc.
Art. 1847 Cod civil, prevede, printre altele, ca posesia s fie nentrerupt
i sub nume de proprietar. n literatur s-a considerat c acestea nu ar constitui
caliti ale posesiei, a cror lips s o vicieze. S-a susinut c ntreruperea posesiei are
ca efect nlturarea oricror efecte ale acesteia i c odat cu ntreruperea, dispare sau
nceteaz nsi posesia. De asemenea, s-a considerat c faptul c o posesie nu se
exercit sub nume de proprietar sau de titular al unui alt drept real, ar nseamna c
este vorba de o simpl detenie precar. Cel care stpnete bunul nu are elementul
psihologic al posesiei, adic animus domini sau animus sibi habendi, astfel c
detenia precar a fost considerat mai mult dect un viciu al posesiei. S-a spus c este
lipsa sau absena nsi a posesiei.
Viciile posesiei. Enumerare. Viciile posesiei sunt reversul sau situaiile
inverse ale calitilor sale. Viciile posesiei sunt: discontinuitatea, ntreruperea,
violena, clandestinitatea, precaritatea i echivocul.
16
18
posesorul este prezumat a fi proprietarul bunului care-l posed. De altfel, n acest sens,
art. 1854 Cod civil prevede: posesorul este presupus c posed pentru sine, sub nume
de proprietar, dac nu este prob c a nceput a poseda pentru altul. Beneficiind de
aceast prezumie, n caz de litigiu, posesorul bunului care este chemat n judecat, nu
este inut s aduc i alte probe pentru a dovedi c este proprietarul acelui bun. Revine
reclamantului sarcina de a demonstra c este titularul unui drept de proprietate; n cazul
n care reclamantul nu face aceast dovad i nu rstoarn prezumia de proprietate ce
opereaz n favoarea prtului-posesor, aciunea va fi respins.
Prezumia de proprietate ce opereaz n favoarea posesorului poate fi
absolut sau relativ. Astfel, atunci cnd se exercit, cu bun-credin, asupra unui
bun mobil, n favoarea posesorului opereaz o prezumie absolut juris et de jure de
proprietate. Art. 1909 Cod civil, n sintez, prevede c posesia de bun-credin
asupra unui bun mobil valoareaz titlu de proprietate.
n cazul bunurilor imobile, prezumia de proprietate este relativ sau juris
tatum, deoarece poate fi rsturnat prin prob contrar.
Prezumia de proprietate nceteaz s opereze n toate situaiile n care se face
dovada c posesorul este de rea-credin.
Posesorul de bun-credin dobndete n proprietate fructele bunului pe
care l posed. Prin fructe nelegem produsele periodice ale unui bun, prin a cror
obinere i percepere nu se altereaz sau consum substana bunului respectiv.
Fructele pot fi: naturale, industriale i civile. n conformitate cu art. 483 Cod civil,
fructele, indiferent de categoria din care fac parte, se cuvin proprietarului bunului
frugifer. Dreptul proprietarului de a culege fructele n proprietate constituie un
element al atributului de folosin care intr n alctuirea coninutului juridic al
dreptului de proprietate.
De la regula c fructele se cuvin proprietarului exist o singur excepie.
Astfel, art. 485 Cod civil prevede c posesorul de bun-credin dobndete n
proprietate fructele produse de bunul care-l posed. Potrivit art. 486 Cod civil, este
posesor de bun credin acela care posed ca proprietar n puterea unui titlu
translativ de proprietate, ale crei vicii nu-i sunt cunoscute. Deci, componentele
bunei-credine sunt: existena titlului i necunoaterea de ctre dobnditorul bunului
frugifer a viciilor acestuia.
Rezult c pentru ca posesorul s poat culege fructele n proprietate, este
necesar o singur condiie i anume s fie de bun-credin. Titlul ce se invoc de
ctre posesor nu este un element separat de buna-credin, ci intrinsec acesteia, de
natur a o justifica. De aceea, titlul nu trebuie, aa cum prevede textul art. 486 Cod
civil, s fie neaprat translativ de proprietate. El poate fi i un titlu declarativ de
drepturi; ceea ce conteaz este ca posesorul s aib convingerea ferm, lipsit de
orice ndoial, c are un titlu ce-i d dreptul la perceperea fructelor. Justul titlu poate
fi: a) titlul de dobndire de la un neproprietar; b) titlul lovit de nulitate (considerm c
poate fi vorba doar de nulitatea relativ nu i de nulitatea absolut) i c) titlul putativ
(un act juridic ce nu exist n realitate, ci doar n convingerea posesorului, convingere
care i este creat de elemente obiective a cror dovad poate fi efectuat de
20
fie dovedit o stare de drept, prob care, aa cum vom vedea, este foarte dificil,
aproape imposibil.
Dup cum s-a artat, aciunea posesorie i are justificarea, n primul rnd, n
faptul c, de cele mai multe ori, posesia corespunde unei stri de drept. Aprnd
posesia ca stare de fapt, n ultim instan, se apr nsui dreptul de proprietate sau
alt drept real asupra bunului. De asemenea, aprarea posesiei mpotriva oricrei
tulburri, chiar din partea adevratului proprietar, se justific i prin aceea c ntr-o
ordine juridic ca a noastr, nici unei persoane nu-i este permis, indiferent de motive,
s-i fac dreptate singur. Pentru aceasta trebuie s solicite concursul organelor de
stat competente.
Aciunile posesorii sunt aciuni reale deoarece pot fi introduse mpotriva
oricrei persoane care, prin faptele sale, tulbur exercitarea panic a posesiei sau l-a
deposedat pe posesor de bunul su. De aemenea, aciunile posesorii sunt aciuni
imobiliare. Prin urmare, ele pot fi exercitate numai pentru aprarea posesiei asupra
imobilelor. n materie mobiliar, potrivit art. 1909 Cod civil, posesia de bun-credin
echivalnd cu titlul de proprietate, posesorul este ntotdeauna i proprietarul bunului
mobil. Se spune c posesoriul se confund cu petitoriul. Astfel c pentru aprarea
dreptului de proprietate vor putea fi utilizate numai aciunile petitorii, ndeosebi
aciunea n revendicare.
Aciunile posesorii sunt reglementate n art. 674-676 din Codul de procedur
civil. Aceste texte reglemeneaz dou aciuni posesorii: aciunea posesorie general,
denumit n complngere, i aciunea posesorie special sau n reintegrare (reintegranda).
A. Aciunea posesorie general sau n complngere. Aciunea posesorie
general poate fi denumit de drept comun, deoarece este folosit pentru a face s
nceteze orice tulburare a posesiei, cu excepia cazului cnd posesorul este tulburat ori
deposedat prin violen.
Tulburrile n posesie pot fi de fapt sau de drept. Tulburarea de fapt const n
orice act material prin care se ncalc posesia bunului, cum ar fi actele de trecere pe
terenul vecinului, fr a avea n acest sens un drept de servitute. Tulburarea de drept
const ntr-un act judiciar sau extrajudiciar prin care o persoan are o pretenie
contrar posesiei unei alte persoane, cum ar fi somaia pe care o ter persoan o
trimite unui chiria cruia i pune n vedere s-i plteasc lui chiria, deoarece el este
proprietarul bunului nchiriat i nu locatorul.
Art. 674 din Codul de procedur civil prevde c pentru exercitarea aciunii
posesorii generale trebuie s fie ntrunite trei condiii:
a) s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare;
b) reclamantul s probeze c a posedat bunul cel puin un an, nainte de
data tulburrii sau deposedrii;
c) posesia reclamantului s fie util, adic neviciat.
B. Aciunea posesorie special sau n reintegrare. Aciunea special poate fi
utilizat pentru aprarea posesiei numai atunci cnd tulburarea sau deposedarea are
loc prin violen.
22
23
observm c sunt numeroase situaiile cnd o parte a acestor atribute sau chiar toate
sunt exercitate de o alt persoan dect proprietarul, de regul, pe temeiul unui drept
real, derivat din dreptul de proprietate. Aa, de pild, uzufructuarul are recunoscute
asupra bunului aflat n uzufruct atributele de posesie i folosin. i mai mult,
superficiarul poate exercita atributele de posesie, folosin i n anumite limite chiar i
atributele de dispoziie material i juridic. De asemenea, dreptul real de
administrare exercit cvasitotalitatea atributelor dreptului de proprietate public
asupra bunurilor din domeniul public ncredinate lor de autoritate component.
Aceasta este motivul pentru care n mod legitim se pune ntrebarea prin ce se
deosebete proprietarul de alte persoane care exercit unele sau quasitotalitatea atributelor
ce alctuiesc coninutul juridic al dreptului de proprietate? Rspunsul a fost dat n literatura
de specialitate. Astfel, spre deosebire de titularii altor drepturi subiective asupra aceluiai
bun, proprietarul exercitat atributele juridice ale dreptului de proprietate n putere proprie
i interes propriu. Numai astfel poate fi determinat poziia specific a proprietarului n
raport cu situaia oricrei alte persoane care exercit prerogativele proprietii pe temeiul
altor drepturi subiective asupra unuia i aceluiai bun.
Proprietarul exercit atributele dreptului su ntotdeauna n putere proprie,
nefiind subordonat nimnui, dect legii. Toate celelalte persoane, altele dect
proprietarul, exercit aceste atribute, att n puterea legii, ct i mai ales n puterea
proprietarului care le-a constituit dreptul subiectiv ce le aparine asupra bunurilor sale.
Deci puterea oricrui alt titular de drepturi este limitat, nu numai de dreptul obiectiv,
ci de voina proprietarului care, recunoscndu-i altuia anumite atribute asupra unui
bun ce-i aparine, i le concretiaz i le stabilete limitele prin contract sau testament.
Putem spune c aceste persoane exercit atributele ce le-au fost conferite n puterea
transmis de proprietar i nicidecum n putere proprie.
n al doilea rnd, proprietarul exercit atributele dreptului de proprietate n
interesul su propriu. Fr ndoial ns c i titularii altor drepturi subiective, reale
sau de crean, prin exercitarea acestor atribute, urmresc realizarea unor interese
proprii. Astfel, existena dreptului lor nu ar avea nici o raiune. Totui proprietarul se
deosebete prin aceea c este singurul subiect de drept care exercit, direct sau
indirect, (prin alte persoane), plenitudinea atributelor proprietii, n ultim instan,
n propriul su interes.
Avnd n vedere coninutul su juridic i poziia specific a proprietarului,
dreptul de proprietate poate fi defint, ntr-o formulare corespunztoare, ca fiind acel
drept real care confer titularului atributele de posesie, folosin i dispoziie asupra
unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita n plenitudinea lor, n putere
proprie i n interesul su propriu, cu respectarea normelor juridice n vigoare.
Atributele dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate este dreptul real
cel mai deplin, deoarece este singurul drept subiectiv care confer titularului su trei
atribute: posesia, folosina i dispoziia.
Posesia const n posiblitatea proprietarului de a stpni bunul ce-i aparine
n materialitatea sa, comportndu-se fa de toi ceilali ca fiind titularul dreptului de
proprietate. Posesia poate fi exercitat de ctre proprietar n mod nemijlocit sau de
25
dup revizuire), din cele stabilite n anexa la menionata lege i din orice alte bunuri
care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public i sunt dobndite
de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile prevzute de lege.
Dup titular, domeniul public este:
- de interes naional cnd aparine statului; i
- de interes local cnd aparine unitilor administrativ-teritoriale.
2. Caracterele proprietii publice
1) Proprietatea public este inalienabil - art. 136 alin. 4 din Constituia
revizuit i art. 11 alin. 1 lit. a) din Legea nr. 213/1998 - bunurile sunt scoase din
circuitul civil, astfel c nu pot fi instrinate; ele sunt numai puse n valoare prin darea
n administrare regiilor autonome ori instituiilor publice sau pot fi concesionate ori
nchiriate.
Asupra bunurilor din domeniul public pot fi exercitate servitui legale i
servitui naturale dat fiind c acestea decurg din raporturile de vecintate i
reprezint ngrdiri ale dreptului de proprietate pentru a permite exercitarea dreptului
de proprietate de ctre titularii fondurilor vecine. n conformitate cu prevederile art.
13 din Legea nr. 213/1998, servituile pot fi constituite numai dac sunt compatibile
cu uzul sau interesul public. De asemenea, servituile constituite anterior intrrii
bunurilor n domeniul public sunt meninute numai dac ndeplinesc aceast condiie.
A existat o controvers n privina servituilor prin fapta omului. Considerm
c de la data adoptrii Legii nr. 213/1998, nu mai poate fi loc de discuie, dat fiind c
legea nu distinge ntre felul servituilor care pot fi meninute, impunnd doar condiia
compatibilitii cu uzul sau interesul public.
2) Proprietatea public este insesizabil - art. 11 alin. 1 lit. b) din Legea nr.
213/1998 - bunurile din domeniul public nu pot fi supuse executrii silite i asupra
lor nu se pot constitui garanii reale.
n acelai sens, sunt dispoziiile art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 i ale art.
122 alin. (2) din Legea nr. 215/2001.
3) Proprietatea public este imprescriptibil - att extinctiv ct i achizitiv.
Potrivit art. 11 alin. 1 lit. c) din Legea nr. 213/1998, bunurile din domeniul public nu
pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de
bun-credin asupra bunurilor mobile.
n acelai sens, sunt dispoziiile art. 1844 din Codul civil, ale art. 5 alin. 2 din
Legea nr. 18/1991 i ale art. 122 alin. (2) din Legea nr. 215/2001.
n scopul protejrii proprietii publice i de a-i fi conservate aceste
caractere, prin dispoziiile alineatului 2 al articolului 11 din Legea nr. 213/1998, sunt
declarate nule actele ncheiate cu nclcarea prevederilor alineatului 1.
3. Criteriile propuse de literatura juridic pentru determinarea bunurilor din
domeniul public
Chestiunea este subiect de controvers. Au fost exprimate urmtoarele
opinii:
28
29
Domeniul public al statului - art. 3 alin. 2 - bunurile prevzute la art. 135 alin. 4
din Constituie (actualul art. 136 alin. 3), bunurile prevzute la pct. I din anex, precum
i din alte bunuri de uz sau de interes public naional, declarate ca atare prin lege.
Domeniul public al judeelor - art. 3 alin. 3 - bunurile prevzute la pct. II din
anex i din alte bunuri de uz sau de interes public judeean, declarate ca atare prin
hotrre a consiliului judeean, dac nu sunt declarate prin lege bunur de uz sau
interes public naional. Domeniul public al comunelor, oraelor i al municipiilor art. 3 alin. 4 - bunurile prevzute la pct. III din anex i din alte bunuri de uz sau de
interes public local, declarate ca atare prin hotrre a consiliului local, dac nu sunt
declarate prin lege bunuri de uz sau de interes public naional ori judeean.
6. Exerciiul dreptului de proprietate public
Potrivit art. 136 alin. 4 din Constituie i al art. 12 din Legea nr. 213/1998,
bunurile din domeniul public pot fi date, dup caz, n administrarea regiilor
autonome, a prefecturilor, a autoritilor administraiei publice centrale i locale, a
altor instituii publice de interes naional, judeean sau local.
Darea n administrare se realizeaz, dup caz, prin hotrre a Guvernului, a
consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureti, ori a
consiliului local (art. 13).
Titularul dreptului de administrare poate s posede, s foloseasc bunul i
s dispun de acesta, n condiiile actului prin care i-a fost dat bunul n administrare.
n litigiile privitoare la dreptul de administrare, n instan, titularul acestui
drept va sta n nume propriu.
n litigiile referitoare la dreptul de proprietate, va face artarea titularului
dreptului sub sanciunea rspunderii pentru prejudiciile cauzate prin nendeplinirea
acestei obligaiii a revocrii dreptului de administrare. n aceste litigii, statul este
reprezentat de ctre Ministerul Finanelor, iar unitile administrativ teritoriale, dup
caz, de ctre consiliul judeean, Consiliul General al Municipiului Bucureti sau
consiliul local, care vor da mandat preedintelui consiliului judeean ori primarului.
Acetia pot da mandat altui funcionar publicsau pot angaja un avocat.
Bunurile din domeniul public pot fi nchiriate n baza hotrrii organelor
menionate la art. 13, sau concesionate n condiiile Legii nr. 219/1998 (M.Of. nr.
459/30.11.1998), prin licitaie public.
Sumele ncasate din nchirierea sau din concesionarea bunurilor proprietate
public se fac, dup caz, venit la bugetul de stat sau la bugetele locale. n cazul n
care contractul de nchiriere este ncheiat de ctre titularul dreptului de administrare,
din chiria ncasat, acestuia i revine o cot de 20-50 % stabilit prin hotrrea
organelor menionate la art. 13.
n conformitate cu prevederile art. 17 din Legea nr. 213/1998, statul i
unitile administrativ-teritoriale pot acorda bunuri din domeniul public n folosin
gratuit, pe termen limitat, persoanelor juridice fr scop lucrativ, care desfoar
activiti de binefacere sau de utilitate public ori serviciilor publice.
30
33
ntr-o alt opinie s-a apreciat c ntregul teren trebuia s treac n proprietatea
statului, dup care, era atribuit n folosin sau/i nchiriat pentru locuin, iar
diferena de teren era nchiriat ori atribuit n folosin sau ca loc de cas.
Au fost numeroase cazuri n care diferenele de teren au fost lsate fr nici
un titlu n stpnirea dobnditorilor construciei. Aceasta a fost practica organelor
administrative n majoritatea situaiilor.
Au existat i excepii de la regula interzicerii nstrinrii terenurilor prin acte
juridice. Astfel:
- Prin art. 5 din Statutul Cooperativei Agricole de Producie se prevedea
acordarea cu plat a unor terenuri n suprafa de cel mult 800 mp., suprafa care a
fost redus ulterior la 250 mp. pentru construirea de locuine i anexe gospodreti;
- n Decretul nr. 112/1958 se prevedea, n mod excepional, c productorii
agricoli particulari din zonele necooperatiste puteau transmite copiilor lor o parte din
terenurile agricole pe care le aveau n proprietate, dac acetia locuiau sau urmau s-i
stabileasc domiciliul n acea comun, i asumau obligaia cultivrii lor n bune
condiii, de a obine produciile din planurile de cultur i de cretere a animalelor i
de a contracta i preda la fondul de aprovizionare i la fondul de stat cantitile de
produse potrivit legii.
n art. 31 din Legea nr. 58/1974 se arta c mpreala ntre motenitori a
terenurilor, precum i nstrinarea construciilor prevzute de art. 30, se putea face
numai prin nscris autentic, pe baza autorizaiei date, dup caz, de ctre comitetele,
respectiv birourile executive ale Consiliilor populare comunale, oreneti sau
municipale, cu respectarea normelor de sistematizare.
n art. 32 din Legea nr. 58/1974 se arta c orice nstrinare sau mpreal
fcut cu nclcarea prevederilor art. 30 i art. 31 era nul de drept.
n opinia noastr, considerm c prin intrarea n vigoare a Legii nr. 58/1974
au fost abrogate dispoziiile art. 11 din Decretul nr. 1958.
Reglementarea din 1990 cu privire la terenuri. n ianuarie 1990 a fost adoptat
Decretul-Lege nr. 42. Prin art. 4 s-a majorat ntinderea lotului n folosin la 5000
mp., de acest lot putnd beneficia i persoanele care doresc s se ntoarc la sat i s
devin membrii cooperatori.
Prin art. 8 s-a declarat proprietate deplin asupra terenului aferent casei de locuit
i al anexelor gospodreti, precum i a curii i grdinii din jurul acestoa, stabilind c
aceast propruetate cumulat cu lotul n folosin s nu depeasc 6000 mp.
Prin Legea nr. 9/1990 publicat n Monitorul Oficial nr 95 din 1 august
1990 se arta c pn la adoptarea unei noi reglementri legale privind regimul
fondului funciar s-a interzis nstrinarea prin acte ntre vii a terenurilor de orice fel
situate nuntrul sau nafara localitilor, exceptndu-se terenurile aferente
construciilor care se nstrinau, inclusiv curtea n suprafa de cel mul 1000 mp.
Reglementarea din 1991. n anul 1991 a fost adoptat Legea nr. 18, prin care
se realiza, n principal, stabilirea dreptului de proprietate prin reconstituirea sau
constituirea acestuia.
35
Art. 46 din Legea nr. 18/1991, devenit articolul 67 n urma republicrii legii n
anul 1998, actual abrogat, a impus forma autentic cu privire la nstrinarea terenurilor.
Prin acte juridice, proprietatea dobnditorului nu putea depi 100 ha teren agricol n
echivalent arabil de familie, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare.
Prin art. 47 ulterior abrogat s-a statornicit interdicia de dobndire prin
acte ntre vii i obligaia de ntrinare n termen de un an a terenurilor n cazul
dobndirii prin motenire de ctre persoanele fizice care nu au cetenie romn i
persoanele juridice care nu au naionalitate romn i sediu n Romnia. Acest articol
a fost modificat prin art. 41 alin. 2 din Constituie.
n art. 48 din Legea nr. 18/1991 ulterior abrogat s-a stabilit dreptul de
preemiune n favoarea coproprietarilor, proprietarilor vecini i statului, n cazul
terenurilor agricole din extravilan.
La 2 martie 1998, a intrat n vigoare Legea nr. 54 privind circulaia juridic a
terenurilor. S-a abrogat seciunea privind circulaia juridic a terenurilor (art. 66-69
din Legea nr. 18/1991, republicat). Potrivit Legii nr. 54/1998, schimbul i actele de
nstrinare ntre vii trebuia fcute n form autentic.
n cazul dobndirii prin acte juridice ntre vii, proprietatea funciar a
dobnditorului nu putea depi 200 ha teren agricol n echivalent arabil de familie.
Prin noiunea familie, n sensul menionatei legi, se nelegea soii i copiii
necstorii, dac gospodreau mpreun cu prinii lor. nclcarea acestor prevederi
era sancionat cu reduciunea actului juridic pn la limita suprafeei legale.
Potrivit art. 3 din Legea nr. 54/1998, cetenii strini, apatrizii i persoanele
juridice strine nu puteau dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor.
Prevederile art. 23 din O.U.G. nr. 31/1997 privind investiiile strine, au
stabilit c societile comerciale constituite n Romnia cu participare de capital strin
puteau dobndi proprietatea terenurilor.
Art. 5 din Legea 54/1998 arta c vnzarea terenurilor agricole din extravilan se
putea face cu respectarea dreptului de preemiune al coproprietarilor, proprietarilor vecini
i al arendailor, exprimat prin intermediul secretarului unitii administrativ-teritoriale.
Potrivit art. 15 din Legea nr. 54/1998, au fost interzise nstrinrile de orice
form a terenurilor cu privire la titlul crora existau litigii la instanele de judecat pe tot
timpul soluionrii acestor litigii, sub sanciunea nulitii. S-a reglementat posibilitatea
efecturii opoziiei de nstrinare, care se nregistra la Biroul de Publicitate Imobiliar.
Reglementarea din 2005. Printre schimbrile produse n legislaia rii
noastre prin adoptarea Legii nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i
justiiei, precum i unele msuri adiacente, se numr modificarea Legii nr. 7/1996 a
cadastrului i publicitii imobiliare, cu modificrile i completrile ulterioare, precum
i abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor.
Precizarea expres a impunerii formei actului autentic pentru constituirea de
drepturi reale asupra terenurilor. n conformitate cu prevederile articolului 2
alineatul (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, Terenurile cu sau fr construcii,
situate n intravilan i extravilan, indiferent de destinaia sau de ntinderea lor, pot fi
36
nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form autentic, sub
sanciunea nulitii absolute.
Potrivit alineatului (2) al aceluiai articol, n cazul n care prin acte juridice
ntre vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fr construcie,
indiferent de destinaia sau ntinderea acestora, dispoziiile alin. (1) se aplic n mod
corespunztor. Precizarea expres a impunerii formei actului autentic pentru
constituirea de drepturi reale asupra terenurilor, este de natur s nlture orice
controvers cu privire la mprejurarea dac este sau nu necesar aceast form a
actului juridic, atunci cnd se constituie ori se transmit dezmembrminte ale dreptului
de proprietate asupra terenurilor.
Sub imperiul Legii nr. 18/1991 i al Legii nr. 54/1998, fa de redactarea
textelor legale care prevedeau necesitatea formei autentice, s-a susinut opinia potrivit
creia forma autentic ar fi fost necesar numai n cazul transferului dreptului de
proprietate asupra terenurilor, iar c n situaia constituirii ori trasmiterii unui drept de
superficie nu ar fi fost necesar.
Eliminarea dreptului de preemiune. Prin abrogarea Legii nr. 54/1998
privind circulaia juridic a terenurilor, n condiiile n care Legea nr. 247/2005 Titlul
X nu se face nici o precizare cu privire la dreptul de preemiune, situaie n care se
trage concluzia potrivit creia dreptul de preemiune n privina terenurilor de orice fel
este desfiinat. Se recunoate astfel, dreptul de dispoziie deplin asupra imobilelor.
Crearea de faciliti pentru realizarea anumitor operaiuni de nstrinare a
terenurilor. Dac dreptul de preemiune a fost nlturat, n schimb, prin dispoziiile
art. 6 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, au fost create o serie de mijloace prin care se
nlesnete ncheierea actelor juridice de nstrinare n scopul comasrii parcelelor i
loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care s
cuprind suprafee continue, indiferent de destinaia lor, precum i nstrinrile
efectuate de ctre persoanele ndreptite s obin renta viager agricol.
Aceste nstrinri pot fi efectuate i pe baza schielor care au stat la baza
titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicrii legilor fondului funciar i sunt scutite
de taxa de timbru i de timbrul judiciar.
nlturarea limitrii dreptului de a dobndi terenuri prin acte juridice. Prin
abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, n condiiile n
care Legea nr. 247/2005 Titlul X nu se face nici o precizare cu privire la limita
suprafeei de teren ce poate fi dobndit prin acte juridice, concluzia este c nu mai
exist nici o restricie n privina ntinderii dreptului de proprietate asupra terenurilor,
indifent de modul de dobndire.
Articolul 2 alin. (2) din Legea nr. 54/1998 prevedea c n cazul dobndirii
prin acte juridice ntre vii, proprietatea funciar a dobnditorului nu poate depi
200 ha teren agricol n echivalent arabil, de familie.
Limitarea cauzelor care mpiedic nstrinarea terenurilor. Spre deosebire
de dispoziiile Legii nr. 54/1998, actuala reglementare urmrete restrngerea
categoriilor de litigii care au drept efect interzicerea nstrinrii terenurilor. Dac
potrivit dispoziiilor articolului 15 din Legea nr. 54/1998, erau interzise nstrinrile,
37
sub orice form, a terenurilor cu privire la titlul crora exist litigii la instanele
judectoreti, pe tot timpul soluionrii acestor litigii, prin dispoziiile articolului 4 al
Titlului X al Legii nr. 247/2005, se proclam principiul liberei circulaii a terenurilor,
chiar dac drepturile asupra acestora fac obiectul unor litigii. Numai cu titlu de
excepie, n cazul anumitor litigii, se mpiedic nstrinarea imobilelor.
Astfel, cu excepia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate
privat i legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existena
unui litigiu privitor la un teren cu sau fr construcii nu mpiedic nstrinarea
acestuia i nici constituirea altor drepturi reale sau de crean, dup caz.
Din interpretarea textului legal amintit, reiese c orice litigii referitoare la
validitatea titlului de proprietate (dac este altul dect unul emis conform legilor fondului
funciar) nu mpiedic circulaia juridic a imobilelor, fie c este vorba de transmiterea ori
constituirea de drepturi reale sau de constituirea unor drepturi de crean.
Reglementarea aciunii prin care instana s pronune o hotrre care s
in loc de contract de vnzare-cumprare. Dup mai bine de 14 ani, exist din nou o
reglementare expres a sanciunii antecontractului de vnzare-cumprare.
Dispoziiile articolului 5 alineatul (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, arat
c n situaia n care dup ncheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fr
construcii, una dintre pri refuz ulterior s ncheie contractul, partea care i-a
ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent care poate pronuna o hotrre
care s in loc de contract.
Existena acestei prevederi legale este de natur s nlture discuiile cu privire la
admisibilitatea aciunii n justiie pentru pronunarea unei hotrri care s in loc de
contract de vnzare-cumprare. Se observ, pe de alt parte, c textul este mult mai precis
i mai puin exigent dect reglementarea articolului 12 a Decretului nr. 144/1958.
Situaia strinilor i apatrizilor dup revizuirea Constituiei i aderarea
Romniei la Uniunea European. n conformitate cu prevederile articolului 44
alineatul (2) din Constituia Romniei revizuit, ...Cetenii strini i apatrizii pot
dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile
rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate
internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile
prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal.
Pentru detalierea condiiilor de dobndire a dreptului de proprietate de ctre
strini i apatrizi n temeiul dispoziiei constituionale citate, precum i a Tratatului
privind aderarea Romniei la Uniunea European, ratificat prin Legea nr. 157/2005,
publicat n M. Of. nr. 465 din 1 iunie 2005, a fost adoptat Legea nr. 312/2005
privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre
cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine, publicat n
M. Of. nr. 1008 din 14 noiembrie 2005.
Din perspectiva acestor reglementri, exist dou categorii de persoane:
a) persoanele fizice i persoanele juridice din statele membre (statele Uniunii
Europene, Islanda, Lichtenstein i Norvegia), adic cetenii statelor membre,
38
39
40
41
43
44
Partajul voluntar este posibil atunci cnd sunt prezeni toi coprtaii, iar
acetia au capacitate deplin de exerciiu; este posibil partajul judiciar i n cazul unor
coprtai prezeni dar incapabili ori cu capacitate de exerciiu restrns, ns, numai
cu asigurarea reprezentrii legale, respectiv a ncuviinrii din partea ocrotitorului
legal, i a autorizrii autoritii tutelare.
Dac, fiind prezeni, coprtaii nu se neleg, ori lipsete cel puin unul dintre
ei sau ntre coprtai fiind unii lipsii de capacitate de exerciiu ori cu capacitate de
exerciiu restrns, nu sunt realizate condiiile de complinire a lipsei de capacitate,
respectiv de completare a capacitii de exerciiu restrns, trebuie s se recurg la
procedura partajului judiciar.
Procedura mprelii judiciare este reglementat de Codul de procedur
civil n Capitolul VII1 din Cartea a VI-a, n cadrul articolelor 6731-67314.
Procedura de judecat a partajului comport dou faze: a) admiterea n
principiu a cererii de ieire din indiviziune, care se rezolv printr-o ncheiere de
admitere n principiu; i b) desvrirea mprelii. n practic, instanele nu
pronun ntotdeauna ncheierea de admitere n principiu. Aceast practic este
posibil n cazurile n care partajul nu ridic probleme deosebite. ncheierea de
admitere n principiu va trebui dat ori de cte ori mprirea bunurilor implic
soluionarea unor probleme mai complexe i mai complicate privind stabilirea masei
bunurilor comune, determinarea cotei-pri ce revine fiecrui coprta, formarea
loturilor etc.
ncheierea de admitere n principiu a partajului este reglementat de
dispoziiile art. 6735-6738 din Codul de procedur civil. n articolul 6735 C. proc.
civ., sunt artate elementele pe care instana trebuie s le stabileasc instana n
vederea efecturii mprelii: bunurile supuse mprelii, calitate de coproprietar, cotaparte ce se cuvine fiecruia i creanele nscute din starea de proprietate comun pe
care coproprietarii le au unii fa de alii. Dac se mparte o motenire, instana va mai
stabili datoriile transmise prin motenire, datoriile i creanele comotenitorilor fa de
defunct, precum i sarcinile motenirii.
Dispoziiile articolului 6736 arat: Dac pentru formarea loturilor sunt
necesare operaii de msurtoare, evaluare i altele asemenea, pentru care instana
nu are date suficiente, ea va da o ncheiere prin care va stabili elementele artate la
art. 6735 alin. 1, ntocmind n mod corespunztor minuta prevzut de art. 258....
n conformitate cu prevederile art. 6738 C. pr. civ., astfel cum au fost
modificate prin Legea nr. 219/2005, ncheierea de admitere n principiu poate fi
atacat cu apel sau, dup caz, cu recurs odat cu fondul, fiind supus acelorai ci de
atac ca i hotrrea dat asupra fondului procesului.
Apreciem c era mai potrivit soluia adoptat anterior Legii nr. 219/2005, n
conformitate cu care ncheierea de admitere n principiu putea fi atacat separat cu
apel, pn la pronunarea hotrrii de partaj, dac apelul privea stabilirea calitii de
coproprietar, cota-pare ce se cuvine fiecruia ori masa bunurilor supuse mprelii.
Dac sub aspectul elementelor specificate mai sus, ncheierea de admitere n principiu
nu era atacat cu apel, ele nu mai puteau fi supuse apelului o dat cu hotrrea asupra
45
46
cauza eviciunii este anterioar mprelii, ceilali coprtai sunt inui s-l
despgubeasc. Este vorba de o situaie n care autorul coprtailor nu ar fi fost
veritabilul titular al dreptului, astfel c este firesc ca mpreala s fie refcut cu
excluderea de la masa de mprit a bunului cu privire la care s-a produs eviciunea
din partea terului, pentru a se restabili echivalena loturilor coprtailor.
Pentru ncasarea sultei i a daunelor rezultnd din obligaia de garanie a
coprtailor, coprtaii creditori se bucur de privilegiul coprtailor, care este un
privilegiu special. Acest privilegiu se exercit asupra bunurilor pe care coprtaii
debitori le-au obinut la partaj. Pentru conservarea privilegiului asupra bunurilor
imobile, n conformitate cu prevederile art. 1741 din Codul civil, acesta trebuie
nregistrat n registrul de publicitate imobiliar (n prezent, este vorba de Partea a III-a
a crii funciare) n termen de 60 de zile de la data actului de mpreal (data actului
de partaj voluntar sau data rmnerii irevocabile a hotrrii de partaj). Nici o ipotec
i nici un alt drept real constituit asupra imobilului n interiorul acestui termen, nu
sunt opozabile coprtaului titular al privilegiului care efectueaz formalitea de
publicitate imobiliar n termen.
Intervenia creditorilor la partaj are efect de poprire. n consecin, prin
efectul participrii creditorilor la mpreal, partea ce revine debitorului la partaj este
poprit n folosul creditorilor intervenieni (indiferent c este vorba de bunuri
materiale ori de sulta n bani datorat de ctre ceilali coprtai). Pn la plata creanei
ctre creditorul intervenient, nici o predare de bunuri i nici o plat fcut de ctre un
coprta (debitor al bunurilor ori al sultei), nu este opozabil creditorului intervenient.
Proprietatea comun pe cote-pri forat i perpetu. Aceasta are ca obiect
bunurile care prin natura sau destinaia lor sunt folosite de mai muli coproprietari,
fiindc sunt accesorii ale unor bunuri ce se afl n proprietate exclusiv.
Coproprietarii pot exercita toi acte de folosin asupra bunurilor ce formeaz
obiectul drepturilor de proprietate pe cote-pri forate i perpetue, cu respectarea
urmtoarelor limite:
- folosina s nu aduc atingere dreptului egal i reciproc al celorlali coproprietari;
- folosina trebuie exercitat numai n interesul utilizrii fondului cruia i-a fost
afectat bunului comun accesoriu.
Cazuri de proprietate comun pe cote-pri forat i perpetu:
a) proprietatea asupra prilor comune din cldirile cu mai multe locuine sau alte
spaii dect locuinele, ce aparin unor proprietari diferii;
b) coproprietarii lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou fonduri
nvecinate (drumuri, poteci, fntni care servesc pentru folosirea a dou imobile
nvecinate, n msura n care se afl chiar pe linia de despritoare dintre cele dou
proprieti);
c) despriturile comune, adic zidul comun, anul comun sau gardul comun.
ncetarea coproprietii are loc n urmtoarele situaii:
- prin dispariia imobilului;
- atunci cnd prin convenie, uzucapiune, succesiune, fondurile principale
devin proprietatea unui singur titular;
48
- prin expropriere.
n mod excepional proprietatea comun pe cote pri forat i perpetu
poate nceta prin partaj.
Proprietatea comun n devlmie. n cazul acestei forme de proprietate comun,
coproprietarii nu-i cunosc ntinderea cotei-pri din dreptul de proprietate, acest lucru
avnd loc, eventual, numai n cazul lichidrii coproprietii.
n prezent, singurul caz de proprietate comun n devlmie este
proprietatea comun a soilor. n dreptul romnesc a mai existat proprietatea
devlma a obtilor steti.
Dreptul de proprietate comun devlma a soilor este de natur legal i i
are temeiul n comunitatea de bunuri a soilor. Bunurile dobndite de oricare dintre
soi n timpul cstoriei sunt de la data dobndirii lor, bunuri comune ale soilor.
Exercitarea dreptului de proprietate de ctre soi const n faptul c acetia
administreaz i folosesc mpreun bunurile comune, dup cum tot mpreun pot
dispune de ele, n conformitate cu prevederile alineatului (1) al articolului 35 din
Codul familiei.
n legtur cu exerciiul dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile ce
fac parte din comunitatea de bunuri a soilor, n conformitate cu prevederile art. 35
alin. (2) teza I din Codul familiei, opereaz mandatul tacit reciproc, adic orice act (de
administrare, de folosin i chiar de dispoziie) poate fi efectuat de ctre un singur
so, prezumndu-se c are i consimmntul celuilalt so, i c l reprezint pe acesta
din urm n respectiva tranzacie. n conformitate cu prevederile art. 35 alin. (2) teza a
II-a din Codul familiei, pentru nstrinarea ori grevarea cu sarcini a bunurilor comune
terenuri i construcii, un so are nevoie i de consimmntul celuilalt so.
Nesocotirea acestei reguli sancioneaz actul de dispoziie cu nulitatea relativ ce
poate fi invocat numai de ctre soul care nu a manifestat consimmntul la
respectiva operaiune juridic.
49
50
Este o ipotez permis de lege, ns, astfel cum s-a artat n literatura de
specialitate, sunt anse mici de a ntlni n practic un asemenea caz, atta timp ct
persoanele ce nu au un drept asupra unui imobil neleg s posede sub nume de
proprietar, iar prin uzucapiune vor dobndi dreptul de proprietate i nu numai un
drezmembrmnt cum este dreptul de uzufruct.
n cazul bunurilor mobile, uzufructul poate fi dobndit prin posesia de buncredin n conformitate cu prev. de art. 1909 Cod civil.
d) Drepturile uzufructuarului:
1) dreptul de a cere predarea n folosin a bunului. n cazul refuzului predrii
bunului, avem la ndemn 2 aciuni: o aciune confesorie de uzufruct
(asemntoare cu aciunea n revendicare), care este o aciune real, ntemeiat pe
nsui dreptul real (termenul de prescriere este de 30 de ani); o aciune
personal, izvort din convenia de constituire a uzufructului (termenul de
prescriere este de 3 ani);
2) dreptul de a se folosi de lucru i de a culege fructele. Se face distincie ntre
fructele naturale i industriale pe de o parte, i fructele civile pe de alt parte;
astfel, fructele naturale i industriale se dobndesc prin percepere, iar n
consecin, fructele care au rmas neculese de proprietar la momentul predrii
uzufructului, vor fi culese de ctre uzufructuar. Fructele civile, pentru c se
dobndesc zi cu zi, se cuvin uzufructuarului de la data constituirii dreptului,
indiferent de data primirii bunului n folosin;
3) dreptul de a ceda beneficiul uzufructului;
4) folosirea aciunii posesorii pentru aprarea uzufructului;
5) dreptul de a dispune de bunurile consumptibile;
6) dreptul de a ipoteca uzufructul imobilelor. Este o ipotez greu de ntlnit n
practic; n primul rnd, creditorii ar fi foarte reticeni de a primi numai o ipotec
a uzufructului, iar n al doilea rnd, interesul dobndirii prin licitaie public a
unui drept de uzufruct poate fi foarte sczut datorit caracterului temporar al
dreptului de uzufruct. Este evident c n urma valorificrii ipotecii asupra
uzufructului, adjudecatarul va dobndi doar exerciiul dreptului de uzufruct
(emolumentul), iar acesta este supus cauzelor i condiiilor de ncetare a
uzufructului care vor rmne operante raportat la persoana uzufructuarului.
Obligaiile uzufructuarului. Obligaiile acestuia sunt mprite n funcie de
momentul intrrii n exerciiul dreptului de uzufruct.
1) obligaii nainte de intrarea n exerciiul dreptului de uzufruct:
a) de a ntocmi un inventar al bunurilor mobile i un proces-verbal de
constatare a strii materiale a imobilelor. n cazul n care uzufructuarul
refuz ntocmirea acestor acte, proprietarul, la rndul su, poate refuza
predarea lucrurilor date n uzufruct. Dac totui, bunurile au fost predate
fr ntocmirea acestor formaliti, se presupune c lucrurile au fost date
n stare bun;
52
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
j)
f) Stingerea uzufructului.
Cauze:
moartea uzufructuarului;
expirarea termenului pentru care a fost constituit
dobndirea de ctre uzufructuar a nudei proprieti (de exemplu, uzufructuarul
motenete pe nudul proprietar);
neuzul trebuie s fie complet i continuu pe durata a 30 de ani;
pieirea total a lucrului;
renunarea uzufructuarului la dreptul su;
uzucapiunea n favoarea unui ter;
abuzul de folosin (nu opereaz de drept). Potrivit art. 558 Cod civil, atunci
cnd uzufructuarul aduce stricciuni lucrului sau l las s se degradeze, nudul
proprietar poate introduce aciune n justiie;
rezolvirea, revocarea sau anularea dreptului aceluia care a constituit uzufructul;
exproprierea imobilului. Potrivit dispoziiilor art. 28 alin. 3 din Legea nr. 33
/1994, privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n momentul trecerii
bunului imobil n domeniul public, dreptul de uzufruct se stinge. Eventual,
uzufructuarul poate primi o just i prealabil despgubire ca urmare a exprorierii
imobilului ce a fcut obiectul uzufructului.
2. Dreptul de uz i de abitaie
Dreptul de uz este dreptul real n virtutea cruia titularul su se poate folosi
de lucru i poate culege fructele numai pentru nevoile lui i ale familiei sale.
Dreptul de uz este un drept strict personal i n consecin, acesta nu poate fi
cedat i nici nchiriat. Nu trebuie fcut confuzie ntre nchirierea dreptului de uz, pe
de-o parte i nchirierea bunurilor ce formeaz obiectul dreptului de uz, pe de alt
parte. Dac nchirierea dreptului de uz este inadmisibil, nchirierea bunurilor este
permis, pentru c este una din modalitile de punere n valoare a bunurilor, prin
producerea de fructe civile.
Dac la uzufruct era permis cedarea beneficiului (emolumentului)
uzufructului, datorit caracterului strict personal al dreptului de uz, n cazul acestuia
nu este admisibil nici o astfel de cesiune.
Modul de constituire, drepturile i obligaiile uzuarului, precum i cauzele de
stingere sunt cele de la dreptul de uzufruct.
Dreptul de abitaie este dreptul real principal, dezmembrmnt al dreptului
de proprietate, n virtutea cruia o persoan poate s locuiasc ntr-un imobil
proprietatea altuia.
Dreptul de abitaie poate fi: convenional sau legal.
Dreptul de abitaie are un caracter personal, el nu poate fi cedat; doar n mod
excepional, se poate nchiria o parte a imobilului care i prisosete titularului
dreptului de abitaie (regula este valabil numai n cazul dreptului de abitaie
constituit prin convenie).
Dreptul de abitaie legal este reglementat de art. 4 din Legea 319/1994 cu
privire la dreptul succesoral al soului supravieuitor, care nu are alt locuin proprie;
pn la efectuarea ieirii din indiviziune i n orice caz cel puin timp de 1 an de la
data ncetrii din via a soului su, are un drept de abitaie asupra casei n care a
locuit, dac acesta face parte din succesiune. Ceilali motenitori cu care soul
supravieuitor vine n concurs, pot solicita restrngerea dreptului de abitaie la o parte
din locuin sau pot s-i ofere o alt locuin n care s se mute.
Dreptul su de abitaie nceteaz dac soul supravieuitor se recstorete
nainte de efectuarea ieirii din indiviziune.
55
58
59
Cauze:
- imposibilitatea material de exercitare a servituii de exemplu, servitutea de trecere
se va stinge atunci cnd se schimb condiiile materiale;
- neuzul: neexercitarea dreptului de servitute complet i continuu timp de 30 de ani;
este aplicabil servituilor constituite prin fapta omului;
- confuziunea: atunci cnd proprietatea celor 2 fonduri aparine aceleiai persoane;
- pieirea fondului aservit;
- expirarea termenului ori ndeplinirea condiiei sub care a sub care au fost constituite
(titlu sau servitui prin fapta omului);
- renunarea la dreptul de servitute (renunarea provine de la titularul fondului
dominant);
- revocarea, rezoluiunea sau anularea dreptului ce a constituit servitutea.
4. Dreptul de superficie
a) Definiie i caractere
Dreptul de superficie reprezint dreptul de proprietate asupra construciei
ori a plantaiei realizate pe terenul altuia i dreptul de folosin al proprietarului
lucrrilor asupra terenului.
Dreptul de superficie reprezint o excepie de la regula accesiunii imobiliare
artificiale. Acesta se nate prin convenia prilor. Constituirea acestuia a fost
influenat de reglementrile restrictive ce au fost adoptate n privina transmiterii
dreptului de proprietate asupra terenurilor.
Dreptul de superficie nu este reglementat direct i expres n Codul civil.
Dreptul de superficie a fost consacrat, pn la urm, de ctre legiuitorul romn, prin
Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare. n art.
11 al acestei legi, dreptul de superficie este enumerat expres printre drepturile reale
imobiliare supuse ntabulrii n cartea funciar. De asemenea, este menionat i n art.
22 din Decretul nr. 167/1958, precum i n dispoziiile art. 19 C. lit. a) din Legea nr.
7/1996, republicat, privind cadastrul i publicitatea imobiliar.
Dreptul de superficie prezint urmtoarele caractere juridice:
- este un drept real imobiliar, avnd ca obiect ntotodeauna un bun mobil,
adic o suprafa de teren;
- este un drept perpetuu, n sensul c exist atta timp ct dureaz
construcia, plantaia sau lucrarea ce se afl n proprietarului altei persoane, dect
proprietarul terenului; el nu se poate stinge prin neexercitare; atunci cnd se constituie
prin act juridic, dreptul de superficie poate fi constituit i pe o durat determinat;
- este un drept imprescriptibil extinctiv; aciunea n revendicare poate fi
introdus oricnd pn la stingerea nsui a dreptului de superficie.
b) Constituirea sau dobndirea dreptului de superficie. Dreptul de
superficie poate fi dobndit prin titlu, uzucapiune sau direct prin lege.
Dobndirea prin uzucapiune are loc n condiiile prevzute de
reglementrile existente n aceast materie.
60
situaii: cnd construcia, plantaia sau lucrarea a pierit sau a fost desfiinat de ctre
superficiar i cnd proprietarul terenului devine, indiferent pe ce cale (convenie,
succesiune, uzucapiune), i proprietar al construciei, plantaiei sau lucrrii respective.
62
63
n forma nscrisului autentic sau, dup caz, n remiterea material a bunului donat. Tot
astfel, terenurile pot fi nstrinate prin acte ntre vii ncheiate n form autentic, n
conformitate cu prevederile art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
Deci, n aceste situaii, contractul se consider ncheiat numai atunci cnd
acordul de voin mbrac forma solemn a nscrisului autentic sau, n cazul darurilor
manuale, atunci cnd are loc remiterea material a bunului de la donator la donatar.
De la principiul potrivit cruia transferul sau constituirea dreptului real
opereaz n momentul nchierii valabile a contractului exist urmtoarele excepii:
a) cnd prin contract s-a stabilit de ctre pri c transferul sau constituirea
dreptului real va avea loc n momentul mplinirii unui termen sau a realizrii unei
condiii suspensive;
b) atunci cnd contractul are ca obiect bunuri viitoare, transferul dreptului
real este amnat pn la data realizrii i predrii lor;
c) n cazul n care contractul are ca obiect bunuri generice, transferul
dreptului de proprietate are loc numai n momentul individualizrii lor prin msurare,
cntrire sau numrare, operaie ce se realizeaz, de regul, odat cu predarea;
d) n sistemul de publicitate imobiliar prin crile funciare care a fost
reglementat de Legea nr. 115/1938, drepturile reale asupra imobilelor se transmiteau
ori se constituiau numai pe data ntabulrii lor, adic a nscrierii n cartea funciar.
3. Uzucapiunea sau prescripia achizitiv
a) Noiune, reglementare i justificare.
Uzucapiunea sau prescripia achizitiv este un mod de dobndire a
proprietii sau a altor drepturi reale cu privire la un lucru, prin posedarea
nentrerupt a acelui lucru n tot timpul fixat de lege.
n sistemul Codului civil romn n vigoare, uzucapiunea este conceput,
alturi de ocupaiune, ca o prob absolut a dreptului de proprietate.
Uzucapiunea se justific din mai multe puncte de vedere:
1) de cele mai multe ori, posesia (stpnirea bunului) corespunde dreptului de
proprietate;
2) stabilitatea i securitatea juridic impun s se recunoasc efectele posesiei;
3) constituie o sanciune mpotriva fostului proprietar, care a neglijat imobilul
fcnd posibil stpnirea lui de ctre un ter.
b) Domeniul de aplicare. Domeniul de aplicare a uzucapiunii se circumscrie
numai la categoria bunurilor imobile.
Pot fi dobndite prin uzucapiune numai bunurile imobile care se afl n
proprietate privat, indiferent c titularul dreptului de proprietate este statul, o unitate
administrativ-teritorial, o regie autonom, societate comercial cu capital de stat,
mixt sau particular ori persoanele fizice.
Nu pot fi dobndite pe aceast cale bunurile imobile care fac parte din
domeniul public naional i din domeniul public local, fiind scoase din circuitul civil
general. Imprescriptibilitatea acestor bunuri este prevzut expres n art. 5 alin. 2 din
65
Legea nr. 18/1991 i art. 11 din Legea nr. 213/1998. De asemenea, art. 1844 Cod
civil, dispune c: Nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, prin natura lor
proprie sau printr-o declaraie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privat, ci sunt
scoase afar din comer. Tot astfel, art. 136, pct. 4 din Constituie prevede:
Bunurile proprietate public sunt inalienabile. n msura n care sunt inalienabile,
bunurile din domeniul public sunt i imprescriptibile.
c) Uzucapiunea n sistemul Codului civil.
Reglementrile Codului civil cu privire la felurile i condiiile uzucapiunii se
aplic numai n acele teritorii n care publicitatea imobiliar s-a realizat, respectiv nc
se realizeaz, cu titlu tranzitoriu, prin registre de transcripii i inscripii.
Pot fi obiect al uzucapiunii numai imobilele existente n circuitul civil.
Uzucapiunea poate fi de dou feluri:
a) uzucapiunea de 30 de ani sau uzucapiunea lung;
b) uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani sau uzucapiunea scurt.
a) Uzucapiunea de 30 de ani. Spre a putea dobndi proprietatea bunului prin
uzucapiunea prelungit, posesorul trebuie s ndeplineasc 2 condiii:
- s existe o posesie de 30 de ani;
- posesia s fie util, adic s nu fie afectat de vreun viciu.
b) Uzucapiunea scurt presupune ndeplinirea urmtoarelor condiii:
- s existe o posesie util;
- posesia util s se ntemeieze pe un just titlu;
- posesia s dureze de la 10 la 20 de ani;
- posesia s fie de bun-credin.
Just titlu este orice act translativ de proprietate care provine de la altcineva
dect proprietarul (de exemplu, vnzare-cumprare, donaie, contract de ntreinere).
Un act nul absolut nu poate constitui just titlu.
Buna-credin a posesorului const n convingerea greit a posesorului c a
dobndit de la adevratul proprietar. Buna-credin trebuie s existe n momentul
intrrii n posesie.
Termenul de 10 pn la 20 de ani se determin pentru fiecare caz n parte, astfel:
- termenul este de 10 ani atunci cnd proprietarul imobilului are domiciliul n
aceeai circumscripie de Curte de apel cu imobilul;
- termenul este de 20 de ani atunci cnd proprietarul imobilului locuiete n raza
teritorial a altei Curi de apel dect cea n care se afl imobilul.
- n cazul n care proprietarul imobilului a locuit parte de timp n aceeai
circumscripie teritorial de Curte de apel cu a imobilului i parte de timp, ntr-o
alt circumscripie, pentru fiecare an de absen din cei 10, se cere s treac 2 ani
ct are domiciliul n circumscripia unei alte curi de apel dect cea a imobilului.
66
e) Jonciunea posesiilor
Regula exprimat de art. 1859 C.civ. este aceea a autonomiei posesiilor, n
sensul c fiecare posesor ncepe n persoana sa o nou posesie.
Prin excepie art. 1860 C.civ. recunoate facultatea jonciunii posesiilor,
adic posesorul actual pentru a opune prescripia achizitiv, poate aduga la timpul
posesiei sale durata de timp a posesorului anterior, durata posesiei autorului su.
Pentru a opera jonciunea posesiilor, trebuie ndeplinite dou condiii:
- s fie o posesie propriu-zis;
- posesorul actual s fie un succesor n drepturi a posesorului anterior (ex.
dobndire prin motenire, printr-un act juridic, etc.).
Se pot ntlni urmtoarele situaii:
a) posesia dobnditorului este de bun-credin i cu just titlu, iar a autorului de
rea-credin. n aceast situaie exist dou posibiliti: de a ncepe o nou
prescripie de la 10 la 20 de ani; de a opera jonciunea posesiilor, situaie n care
va opera uzucapiunea de 30 de ani are interes pentru aceast jonciune a
posesiilor atunci cnd timpul rmas pn la ndeplinirea termenului de 30 de
ani ar fi mai mic dect timpul necesar ndeplinirii uzucapiunii de scurt durat;
b) cnd posesia dobnditorului este de rea-credin, iar cea a autorilor este cu
bun-credin i just titlu, atunci va opera uzucapiunea de 30 de ani,
indiferent c se folosete numai de timpul posesiunii sale ori recurge la
jonciunea posesiilor acest ultim caz se devanseaz termenul de ncepere a
curgerii termenului de prescripie achizitiv;
c) cnd posesia dobnditorului este de aceeai natur cu a autorilor, dup caz,
va opera fie uzucapiunea scurt fie cea de lung durat. Eventuala invocare a
jonciunii posesiilor va devansa termenul de ncepere a curgerii termenului de
prescripie achizitiv.
f) Modul de calcul a termenului este al comutaiei intermediare ziua n
care ncepe prescripia nu se ia n calcul, ns ultima zi se ia n calcul.
g) ntreruperea i suspendarea prescripiei
ntreruperea prescripiei, poate fi: natural i civil.
a) ntreruperea natural a prescripiei achizitive se realizeaz n dou situaii:
- cnd posesorul este i rmne lipsit de folosina lucrului, fie de adevratul
proprietar, fie de o ter persoan timp de 1 an;
- cnd lucrul este declarat imprescriptibil n urma unei transformri legale a
naturii sau destinaiei sale.
b) ntreruperea civil a prescripiei achizitive. Cauzele de ntrerupere au fost
considerate comune cu cele aplicabile la materia prescripiei extinctive:
- recunoaterea dreptului din partea posesorului;
- cererea de chemare n judecat este vorba de aciunea n revendicare,
chiar dac a fost introdus la o instan necompetent;
68
timp rmn la noi, afar numai dac asemenea trecere s-a ocazionat prin fraud sau
artificii. Dobndirea animalelor prin trecerea lor pe pmntul unui proprietar are loc
n virtutea dreptului de accesiune, animalele devenind accesoriile fondului pe care se
afl. Imediat ce animalele slbatice prsesc terenul respectiv, ele nceteaz a mai
aparine proprietarului acelui teren.
Este de observat c aplicarea dispoziiilor Codului civil referitoare la
accesiunea imobiliar natural au suferit serioase restrngeri ca urmare a unor
reglementri speciale. De exemplu, fondul cinegetic este proprietatea statului.
Dobndirea unor exemplare de animale slbatice de orice persoan poate avea loc numai
n condiiile prevzute de Legea nr. 26/1976 privind economia vnatului i vntoarea.
c) Accesiunea imobiliar artificial (incorporaiunea)
Acest mod de dobndire a proprietii se refer la dobndirea construciilor i
plantaiilor.
Situaii: 1) cnd construcia sau plantaia este fcut de proprietarul terenului cu
materialele altcuiva. Legea prevede c lucrrile devin proprietatea celui care este
proprietarul terenului. Proprietarul terenului are obligaia de a despgubi pe
constructor cu preul materialelor i despgubiri (daune interese);
2) cnd lucrrile sunt fcute de o persoan cu materialele proprii pe terenul altuia.
a) constructorul este de rea-credin. El tie c este terenul altuia. Proprietarul terenului
are un drept de opiune ntre: - de a pstra lucrrile cu obligaia de a plti valoarea
materialelor i preul muncii fr a se lua n considerare sporirea valorii fondului;
- de a obliga pe constructor s-i ridice lucrrile pe cheltuiala sa, eventual cu
obligaia de a plti daune interese.
b) constructorul de bun-credin. Nu tie c realizeaz lucrarea pe terenul altuia sau
are convingerea c el deine un titlu n virtutea cruia i este permis s realizeze
lucrarea pe terenul altuia.
Proprietarul terenului devine proprietarul lucrrilor fr a solicita desfiinarea
lor i are dreptul de a opta numai n privina despgubirilor ce trebuie s le plteasc
celui care a construit, adic ntre: - achitarea contravalorii materialelor i a muncii;
- achitarea sumei egale cu creterea valorii fondului.
d) Accesiunea mobiliar. Are loc unirea a dou bunuri mobile care aparin
la proprietari diferii ori confecionarea sau obinerea unui bun de ctre o persoan,
prin munca sa, folosind materialele altuia.
A. Adjunciunea (art. 504-507). Conform art. 504 Cod civil, adjunciunea
const n unirea a dou bunuri mobile, avnd proprietari diferii, n aa fel nct, dei
formeaz un singur tot, ele pot fi desprite i conservate separat, fr a-i pierde
individualitatea. Aa sunt de pild, o piatr preioas i inelul n care este fixat,
tabloul i rama n care este ncadrat etc. Acest tot, rezultat din celor dou bunuri
mobile, revine, prin accesiune, proprietarului bunului care reprezint partea
principal. Se face astfel aplicaia principiului accessorium sequitur principale.
Art. 505 Cod civil prevede c este considerat principal acela dintre bunuri pentru
71
uzul, ornamentul sau completarea cruia a servit unirea celuilalt bun. Dac nici unul
dintre bunuri nu poate fi privit accesoriu al celuilalt, se consider principal acela care
are o valoare mai mare. n situaia n care ambele au aceeai valoare, va fi considerat
principal bunul al crui volum este cel mai mare.
Proprietarul n favoarea cruia opereaz adjunciunea este obligat a plti
celuilalt preul bunului unit cu bunul su.
B. Specificaiunea (art. 508-510 Cod civil). Specificaiunea const n
confecionarea sau realizarea unui bun nou de ctre o persoan, prin munca sa,
folosind sau prelucrnd un material, o materie prim sau un bun aflat n proprietatea
altuia. De exemplu, un croitor confecioneaz un costum dintr-o stof proprietatea
altuia. Proprietatea bunului astfel obinut revine, dup caz, proprietarul materiei
ntrebuinate sau specificatorului. Astfel, dac valoarea materialului este mai mare
dect preul muncii, bunul realizat revine proprietarului acestuia, cu obligaia de a-l
despgubi pe cel care a depus munca. Dimpotriv, atunci cnd munca are o valoare
mai mare dect materialul suspus prelucrrii, bunul va reveni specificatorului. El este
obligat s plteasc fostului proprietar al materialului preul acestuia.
C. Amestecul sau confuziunea (art. 511-516 Cod civil). Prin confuziune se
nelege unirea a dou sau mai multe bunuri mobile, avnd proprietari diferii, n aa
fel nct i pierd individualitatea, neputnd fi seaparate (dou metale topite mpreun,
reacia a dou substane, amestecul a dou lichide). Dac unul dintre bunuri poate fi
considerat principal, dup anumite criterii, proprietarul su devine, prin accesiune,
proprietar al bunului obinut n urma amestecului, cu obligaia de despgubire. Atunci
cnd nici unul dintre bunurile amestecate nu poate fi considerat principal, bunul astfel
obinut va aparine n coproprietate, pe cote-pri egale.
5. Hotrrea judectoreasc. Hotrrile instanelor de judecat constituie un
mod de dobndire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale numai n cazul
cnd au caracter constitutiv sau atributiv de drepturi. Intr n aceast categorie, de
exemplu, ordonanele de adjudecare, n materia executrii silite potrivit procedurii civile
anterior modificrii i completrii Codului de procedur civil ce au avut loc n anul
2001. De asemenea, hotrrile care in loc de act autentic de nstrinare intr n aceast
categorie (pronunate n temeiul dispoziiilor art. 12 din Decretul nr. 144/1958, precum
i n temeiul dispoziiilor art. 1077 din Codul civil dup abrogarea acestui decret).
6. Tradiiunea. Prin tradiiune se nelege remiterea material sau predarea
bunului de la nstrintor la dobnditor. Un asemenea mod de dobndire a fost preluat
n virtutea ineriei alturi de alte moduri de dobndire ce au fost receptate din dreptul
roman (avulsiune, ocupaiune). Se spune c tradiiunea are o sfer de aplicare foarte
restrns, cum este cazul darurilor manuale. Ea marcheaz transmiterea dreptului de
proprietate i n cazul nstrinrii titlurilor la purttor (obligaiuni CEC, obligaiuni de
stat, aciuni la diferite societi comerciale).
72
73
Aciunile petitorii sunt acele aciuni prin care se solicit instanei de judecat
s stabileasc n mod direct c reclamantul este titularul dreptului de proprietate sau
altui drept real asupra unui bun. Redobndirea posesiei bunului asupra cruia poart
acel drept real este doar un efect accesoriu al admiterii aciunii petitorii. Dintre
aciunile petitorii enumerm: aciunea n revendicare; aciunea n prestaie tabular;
aciunea n grniuire; aciunea negatorie i aciunea confesorie.
Aciunile posesorii sunt acele aciuni prin care se urmrete aprarea posesiei
ca simpl stare de fapt mpotriva oricrei tulburri, fie pentru a o menine, fie
pentru a o redobndi cnd a fost pierdut. Aadar, aciunile posesorii se deosebesc de
cele petitorii deoarece prin ele se apr doar posesia ca stare de fapt, fr a se pune n
discuie existena unui drept real asupra imobilului respectiv. Ele sunt ntotdeauna
aciuni imobiliare.
2. Aciunea n revendicare.
a) Noiune i caractere juridice. Aciunea n revendicare este acea aciune
real prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului su, cere restituirea
acestui bun de la posesorul neproprietar.
Caracterele juridice:
- este o aciune real se ntemeiaz pe dreptul de proprietate i poate fi exercitat
mpotriva oricrei persoane care l ncalc;
- este o aciune petitorie tinde s stabileasc direct existena dreptului de
proprietate al reclamantului. Redobndirea posesiei ca urmare a revendicrii este
numai un efect accesoriu al acestei aciuni;
- este o aciune imprescriptibil din punct de vedere extinctiv. Excepii gsim n
cazul avulsiunii, n cazul bunurilor mobile, precum i n cazul vnzrii la licitaie
public a unui imobil supus executrii silite, cnd aciunea se prescrie n termen de 3
ani de la data nregistrrii cererii de nscriere formulate de dobnditorul anterior al
dreptului nscris n folosul terului adjudecatar. n cazul imobilelor nscrise pentru
prima dat n cartea funciar, n temeiul actului de adjudecare, cererea de eviciune se
va prescrie n termen de 3 ani de la data nscrierii actului de adjudecare n cartea
funciar. Aceast prescripie curge i mpotriva dispruilor, minorilor i persoanelor
puse sub interdicie.
b) Persoanele care pot introduce aciune n revendicare:
- proprietarul exiclusiv al bunului. Un coproprietar nu are aciune nici
mpotriva celorlali coproprietari i nici mpotriva terilor; un singur so nu poate
introduce aciune n revendicare imobiliar.
- toi coproprietarii;
- ambii soi, n privina bunurilor imobile ce fac parte din comunitatea de bunuri.
c) Efectele aciunii n revendicare: n cazul n care aciunea n revendicare este
admis, reclamantului i se recunoate dreptul de proprietate, iar prtul este obligat la
restituirea bunului, de regul n natur, iar dac nu mai este posibil, obligarea de restituire
este nlocuit prin dezdunare. n caz de expropriere, prtul va restitui despgubirea
74
primit. Dac prtul a nstrinat bunul, reclamantul va primi contravaloarea lucrului. Dac
bunul a pierit din caz fortuit sau de for major, iar prtul este de rea-credin,
reclamantul va primi contravaloarea bunului, iar n caz de bun-credin, riscul este n
sarcina reclamantului. Restituirea fructelor: dac prtul a fost posesor de bun-credin, nu
este obligat la restituirea fructelor naturale, industriale i civile, iar dac a fost posesor de
rea-credin, va fi obligat la restituirea tuturor fructelor.
3. Aciunea n revendicare imobiliar
Proba dreptului de proprietate. Regula nscris n art. 1169 C.civ. n
conformitate cu care acela ce face o propunere, adic cel care pretinde ceva naintea
judecii n faa instanei trebuie s o dovedeasc, este aplicabil i n materia
dovedirii dreptului de proprietate n cadrul unei aciuni n revendicare.
n ceea ce privete proba propriu-zis a proprietii imobiliare, ea ntmpin
n dreptul nostru serioase dificulti. Cauze: 1) n numeroase cazuri, n deosebi n
trecut, nu s-au ntocmit nscrisuri; 2) nscrisurile nu sunt nsoite de schie i planuri,
i nu cuprind detalieri n coninutul lor; 3) insuficiena probatorie a titlurilor, dat fiind
c se impune condiia ca titlul s emane de la adevraii proprietari; 4) o alt
insuficien a probei cu nscrisuri decurge din aplicarea principiului relativitii
actelor juridice (pentru nlturarea acestui neajuns, s-a realizat publicitatea imobiliar
prin care efectele constitutive ori translative de drepturi reale ale actului juridic devin
opozabile fa de toi participanii la circuitul civil).
Dovada cert a dreptului de proprietate se face prin moduri originare de
dobndire a dreptului de proprietate, adic prin uzucapiune sau prin ocupaiune.
Principii de dovad i situaii ce se disting n rezolvarea aciunilor n
revendicare n sistemul de publicitate al registrului de transcripiuni i inscripiuni:
1) ambele pri prezint titluri scrise
a) dac nscrisurile provin de la acelai autor are ctig de cauz cel care l-a
transcris mai nti;
b) dac nscrisurile provin de la acelai autor, dar nici una din pri nu a
transcris actul n literatura juridic s-a artat c are ctig de cauz cel
care are actul cu data cea mai veche. Considerm c ntr-o asemena situaie,
ar trebui respins aciunea, dat fiind c reclamantul nu este n msur s
demonstreze c deine un drept de proprietate nu numai valabil inter partes,
dar i opozabil terilor. Atta timp ct dreptul reclamantului nu a devnit
opozabil, nu poate cere obligarea prtului (n favoarea cruia opereaz
prezumia de proprietate izvort din faptul posesiei), s i-l respecte.
c) n cazul testamentelor, are prioritate cel cu data mai nou;
d) dac titlurile provin de la autori diferii, n literatura juridic s-au propus
urmtoarele soluii:
- ctig cel care se afl n posesia lucrului (nu poate fi primit aceast soluie
pentru c ar nsemna ca soluia aciunii n revendicare s fie redus la situaia
posesiei lucrului la momentul introducerii aciunii);
75
- ctig cel care are titlul cu data cea mai veche (nu poate fi primit aceast
soluie, pentru c nu ntotdeauna, cel ce are titlul cu dat mai veche are un titlu
valabil provenit de la adevratul proprietar);
- se compar ntre ele drepturile autorilor de la care provin cele dou titluri,
pentru a stabili cine a dobndit de la adevratul proprietar (constituie soluia ce
mai indicat pentru c se are n vedere verificarea calitii de proprietar).
2) cnd una din pri prezint titlul de proprietate. Dac prezint prtul titlul de
proprietate, atunci aciunea se respinge. Dac prezint reclamantul, n literatura
juridic s-a artat c acesta are ctig de cauz, cu condiia ca titlul s emane de
la un ter i s aib o dat mai veche dect posesia prtului.
3) nici una din pri nu prezint titlu scris i nu poate justifica dobndirea prin
modurile originare (uzucapiune sau ocupaiune). Reclamantul nu face dovada c
el este proprietarul, iar aciunea se va respinge.
n regimul de carte funciar reglementat de Decretul-Lege nr. 115/1938,
principala problem legat de proba dreptului de proprietate o constituie cercetarea
crii funciare a imobilului. Proba dreptului de proprietate fcut prin intermediul
nscrierilor n cartea funciar nu putea fi rsturnat dect prin rectificarea nscrierilor
din cartea funciar ori prin demonstrarea interveniei unui mijloc de dobndire a
proprietii ce opereaz transferul ori constituirea dreptului de proprietate fr
nscriere n cartea funciar.
4. Aciunea n revendicare mobiliar
Regula pe care o formuleaz art. 1909 C.civ. este aceea c, n materia
bunurilor mobile, posesiunea de bun-credin valoreaz titlu de proprietate.
Aa fiind, spre deosebire de revendicarea bunurilor imobile unde posesia
instituie numai o simpl prezumie relativ de proprietate, ce poate fi rsturnat prin
prob contrar, tria deosebit dat posesiei de bunuri mobile care, instituie o
prezumie absolut de proprietate, face ca, n cele mai multe cazuri, revendicarea
bunurilor mobile s devin imposibil.
Aplicarea art. 1909 alin. 1 impune ndeplinirea unor condiii.
n primul rnd, regula amintit se aplic n privina bunurilor mobile care pot fi
posedate, deci, numai a bunurilor mobile corporale, cci numai acestea sunt susceptibile
de deteniunea material. Excepie: bunuri mobile incorporale titlurile la purttor.
O a doua condiie care trebuie ndeplinit de bunul mobil este aceea c el
trebuie privit n mod individual. Art. 1909 alin. 1 C.civ. nu se aplic n privina bunurilor
mobile care formeaz o universalitate; de exemplu nu se aplic unei succesiuni.
Prevederile art. 1909 alin. 1 pot fi invocate numai de terul dobnditor care,
cu bun-credin, dobndete bunul de la un detentor precar cruia adevratul
proprietar i l-a ncredinat de bunvoie.
Atunci cnd actualul deintor al bunului, dobnditor de bun-credin de la
un detentor precar cruia bunul i-a fost ncredinat de adevratul proprietar (de
exemplu: n depozit, cu titlu de mprumut), l-a primit de la detentor cu titlu gratuit
(cum ar fi ca dar manual), nu mai subzist raiunea ca lui s i se consolideze dreptul
76
78
79
care sunt pstrate actele supuse transcrierii, mpreun cu cererile i petiiile care le
nsoesc, n ordinea intrrii lor.
nscrierea se fcea n registrul de inscripiuni i consta n consemnarea sau
reproducerea unor pri sau clauze din actele juridice. Fceau obiect al nscrierii acele
clauze care se refer la privilegiile speciale imobiliare i la ipoteci. De la aceast
regul, fcea excepie privilegiul vnztorului de imobile, care era suspus transcrierii
n registrul de transcripiuni.
Efectul acestor nregistrri este acela de a face opozabil fa de teri, actul
juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale. ntre pri i fa de succesorii lor n
drepturi, actul juridic produce efecte de ndat ce a fost ncheiat, fr a fi necesar
transcrierea sau, dup caz, nscrierea. Lipsa transcrierii sau nscrierii este sancionat
cu inopozabilitatea fa de teri a transmiterii ori constituirii dreptului real.
Sistemul de publicitate prin registrele de transcripiuni i inscripiuni a fost
criticat datorit caracterului personal i incomplet al nregistrrilor:
a) publicitatea drepturilor este parial, deoarece o serie de acte i moduri de
dobndire nu sunt supuse nregistrrii, ceea ce face ca aceste registre s nu
oglindeasc situaia juridic exact a imobilelor. S-a spus c se creeaz nesinguran
asupra proprietarului imobilului;
b) sanciunea nendeplinirii formalitilor de transcriere i nscriere const
doar n inopozabilitatea fa de teri a drepturilor;
c) avnd n vedere c judectorul nu avea obligaia de a cerceta valabilitatea
i legalitatea actului juridic prezentat pentru transcriere sau nscriere i nici existena
dreptului transmitorului, aceste nregistrri au o valoare relativ. Altfel spus, se
aduce la cunotina terilor un anumit act juridic fr a se garanta valabilitatea sa i
existena dreptului dobndit;
e) deoarece nregistrrile se fac pe numele proprietarilor i nu pe imobile, n
individualitatea lor, este foarte greu de cunoscut situaia juridic a fiecrui imobil i
de stabilit cine este adevratul proprietar. Pentru aceasta, trebuie cunoscui toi
proprietarii succesivi ai imobilului i cercetate, la numele lor, transmisiunile fcute i
sarcinile constituite de ctre ei. Verificarea este deosebit de dificil. Omiterea unui
singur proprietar anterior are ca efect o cunoatere eronat a situaiei imobilului de
ctre cel interesat, mai ales, cnd acel proprietar a fcut transmisiuni sau a constituit
sarcini importante.
3. Sistemul crii funciare potrivit Legii nr. 115/1938
Crile funciare constituie un sistem de publicitate real deoarece are la baz
identitatea topografic a imobilelor. Toate nscrierile se fac pe imobile. Fiecare imobil
are propria carte funciar n care sunt evideniate orice schimbri ce intervin n
situaia sa material i juridic. Crile funciare alctuiesc un sistem de publicitate
complet, fiindc realizeaz o publicitate integral a tuturor transmisiunilor i
constituirilor de drepturi reale imobiliare, iar n anumite cazuri expres prevzute de
lege, se nregistreaz fapte sau alte raporturi juridice n legtur cu bunurile imobile.
80
81
legalitatea titlului pe baza cruia a fost solicitat nscrierea n cartea funciar. Dac el
constata c titlul nu era conform cu dispoziiile legale n vigoare, era obligat s refuze
efectuarea nscrierii.
D. Principiul oficialitii. Cererea odat introdus i nregistrat nu poate fi
completat cu date sau nscrisuri noi. Atunci cnd cererea este incomplet sau
nscrisurile pe baza crora se ntemeiaz nu sunt valabile, judectorul o va respinge.
n acelai mod proceda i n situaia n care fa de datele nscrise n cartea funciar,
cererea nu putea fi admis.
E. Principiul prioritii. Potrivit art. 31 din Legea nr. 115/1938, nscrierile n
cartea funciar i produc efectele de la data nregistrrii cererilor de nscriere.
Ordinea nregistrrii cererilor determin sau stabilete rangul nscrierii (qui prior
tempore potior jure). Prin rang tabular se nelege efectul unei nscrieri n raport cu
alte nscrieri din aceeai carte funciar.
F. Principiul relativitii. Conform acestei reguli, nscrierea unui drept se
poate face numai:
a) mpotriva aceluia care la data nregistrrii cererii este nscris ca titular al
dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut;
b) mpotriva aceluia care, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul, dac
ambele nscrieri se cer deodat.
Dac mai multe persoane i-au cedat succesiv, una celeilalte, dreptul de a
dobndi prin nscriere un bun imobiliar, iar nscrierile respective nu s-au fcut,
ultimul dobnditor va putea cere nscrierea tuturor dobndirilor succesive,
concomitent cu aceea a dreptului su, dac dovedete, prin nscrisuri originale, actele
juridice care pot sta la baza acelor nscrieri (art. 20 din Legea nr. 115/1938).
G. Principiul forei probante a nscrierii n cartea funciar. Acest principiu
rezult din economia prevederilor art. 32 i 33 ale Legii nr. 15/1938. Art. 32 instituie
dou prezumii, i anume: dac n cartea funciar s-a nscris un drept real n folosul
unei persoane, se prezum c dreptul exist n folosul ei; dac un drept s-a radiat din
cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist. Suntem n prezena a dou
prezumii legale relative, putnd fi combtute prin prob contrar. Ele se aplic numai
drepturilor reale.
Art. 33 prevede c nscrierile din cartea funciar au o putere doveditoare
absolut n folosul terului care a dobndit un drept real prin act juridic cu titlu oneros
i a fost de bun-credin. Aadar, terul va fi aprat de orice cauz de eviciune
derivnd din titlurile de dobndire anterioare nscrierii dreptului su, cu excepia
situaiei cnd mpotriva sa s-a introdus, n termen legal, o aciune n rectificarea
ntabulrii.
nscrierile n cartea funciar. Art. 5 din Legea nr. 115/1938 prevede c
nscrierile sunt de trei feluri: ntabularea, nscrierea provizorie i notarea.
A. ntabularea. ntabularea este nscrierea prin care se transmite, constituie
sau stinge un drept real cu titlu definitiv de la data nregistrrii cererii de nscriere.
ntabularea este o nscriere definitiv, fr s fie nevoie de vreo justificare ulterioar.
Ea are efect constitutiv de drepturi.
83
85
86
87
89
94
primi numai provizoriu rang egal, urmnd ca prin judecat s se hotrasc asupra
rangului i asupra radierii ncheierii nevalabile.
nscrierile n cartea funciar se efectueaz la cererea prilor interesate, cu
excepia cazurilor n care legea prevede nscrierea din oficiu; cererea de nscriere se
ndreapt la biroul unde se afl cartea funciar n care urmeaz s se fac nscrierea.
Intabularea sau nscrierea provizorie poate fi cerut de orice persoan care,
potrivit nscrisului original, hotrrii judectoreti sau hotrrii autoritii
administrative, urmeaz s strmute, s constituie, s modifice, s dobndeasc sau s
sting un drept tabular.
nscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute:
a) de mandatarul general al celui ndrituit;
b) de oricare dintre titularii aceluiai drept.
Creditorul a crui crean cert i exigibil este dovedit printr-un nscris sau
printr-o hotrre judectoreasc, ori n cazurile anume prevzute de lege printr-o
decizie a autoritii administrative, va putea cere instanei, n numele i n folosul
debitorului su, nscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini.
Debitorul care a pltit valabil creana ipotecar a unui cesionar nenscris n
cartea funciar poate cere radierea ipotecii, dac nfieaz nscrisul original al
cesiunii i chitana doveditoare a plii.
Cererea se rezolv prin pronunarea unei ncheieri fr citarea prilor.
n cazul n care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau
nscrierea provizorie prin ncheiere.
nscrisul trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii:
a) este ncheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;
b) indic numele prilor;
c) individualizeaz imobilul printr-un identificator unic;
d) este nsoit de o traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n limba romn;
e) este nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru
autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului. n
conformitate cu prevederile art. 54 alineatul (1) fraza final din Legea nr. 7/1996,
republicat, pe perioada de valabilitate a extrasului de carte funciar pentru
autentificare, registratorul nu va efectua nici un fel de nscriere n cartea funciar, cu
excepia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul. Potrivit articolului 58 alineatul (3)
din Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de cadastru i publicitate
imobiliar, perioada de valabilitate a extrasului de carte funciar pentru autentificare,
perioad n care cartea funciar este blocat, este de 5 zile lucrtoare (n care se
include i ziua depunerii cererii de eliberare a menionatului extras).
ncheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea
numrului cadastral al imobilului i al crii funciare, precum i a prii crii funciare
n care urmeaz a se face nscrierea. De asemenea, se vor indica poziiile ce au fost
radiate i numele celui n favoarea sau mpotriva cruia s-au fcut nscrierile,
indiferent de felul lor.
97
98
Potrivit art. 34, orice persoan interesat poate cere rectificarea nscrierilor
din cartea funciar, dac printr-o hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil sa constatat c:
1. nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a fost valabil;
2. dreptul nscris a fost greit calificat;
3. nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris sau au
ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea;
4. nscrierea din cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia real
actual a imobilului.
Acestea sunt, deci, cazurile n care se poate promova aciunea n rectificare.
Termenul de promovare a aciunii n rectificare. Regula stabilit de
prevederile art. 35 alin. (1) este aceea c sub rezerva prescripiei dreptului material la
aciunea n fond, aciunea n rectificare este imprescriptibil. Excepii:
- fa de terele persoane care au dobndit cu bun-credin un drept real prin
donaie sau legat, termenul este de 10 ani i curge din ziua cnd s-a nregistrat cererea
lor de nscriere, afar de cazul n care aciunea n fond nu s-a prescris mai nainte;
- aciunea n rectificare, ntemeiat pe nevalabilitatea nscrierii, a titlului ce a
stat la baza acesteia sau pe greita calificare a dreptului nscris, se va putea ndrepta i
mpotriva terelor persoane care i-au nscris un drept real, dobndit cu bun-credin
i prin act juridic cu titlu oneros, bazndu-se pe cuprinsul crii funciare, n termen de
trei ani de la data nregistrrii cererii de nscriere formulat de dobnditorul nemijlocit
al dreptului a crui rectificare se cere, afar de cazul cnd dreptul material la aciunea
de fond nu s-a prescris. Dac aciunea n rectificare a fost nscris n cartea
funciar, hotrrea judectoreasc va fi opozabil i terelor persoane care au
dobndit dreptul dup nscriere.
Hotrrea prin care s-a admis rectificarea unei nscrieri nu va fi opozabil
persoanelor mpotriva crora aciunea nu a fost admis.
BIBLIOGRAFIE
1) Eugeniu Safta-Romano, Dreptul de proprietate privat i public n
Romnia, Editura Graphix, Iai, 1993.
2) Paul Mircea Cosmovici, Drept civil. Drepturi reale, obligaii, legislaie,
Editura ALL, Bucureti, 1994.
3) Liviu Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Ediie
revzut i completat, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2001.
4) Ion Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale,
Editura Actami, Bucureti, 1996.
5) Teodor Smbrian, Drept civil. Moduri originare de dobndire a
proprietii, Editura Europa, Craiova, 1996.
6) Corneliu Brsan, Maria Gai, Mona Maria Pivniceru, Drept civil.
Drepturile reale, Editura Institutul European, Iai, 1997;
99
100