EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE CLĂDIRI, CONSTRUCŢII

SPECIALE sI MIJLOACELE FIXE GRUPA II-VI

CAPITOLUL I - GENERALITĂŢI

Evaluarea mijloacelor fixe este necesar a fi efectuata atunci când într-o economie de
tranzitie la economia de piata, fenomenul inflatio 919j91j nist modifica controlat, sau de mai
multe ori necontrolat valoarea acestora. Agentii economici imobilizeaza capital în active
corporale care sunt supuse deprecierii prin utilizare în timp.

Activele corporale aferente capitalului imobilizat se împart în 2 categorii si anume:

-a/ terenurile, inclusiv investitiile pentru amenajarea lor

-b/ mijloacele fixe*

*Mijloacele fixe sunt considerate obiectele, sau grupul de obiecte care :

1./ au o valoare de intrare mai mare de 15.000.000 lei

2./ au o durata normala de utilizare de minim 2 ani

H.G.R. 2.139 /2005 ( publicata în Monitorul Oficial 46 ianuarie 2005 ) prezinta

clasificarea în 3 grupe principale si anume :

1- Grupa 1 Cladiri si constructii speciale

2- Grupa 2 Echipamente tehnologice ( masini si instalatii de lucru );

Aparate si instalatii de masura, control si reglare ;

Mijloace de transport ;

Animale si plantatii

3- Grupa 3 Mobilier, aparatura birotica, echipamente de protectie a valorilor

umane si materiale si alte active corporale.

Prin noua abordare s-a apreciat ca se impune o apropiere de clasificarea mijloacelor fixe
promovata pe plan mondial, adica de reducere a numarului de grupe pentru o operare cât mai
usoara a amortizarii.

De asemenea, H.G.R 2.139 a anulat drept criteriu de clasificare natura materialului din
care s-a realizat activul, aplicându-se criteriul de performanta care stabileste ca un activ trebuie
sa îndeplineasca o anumita functiune pe o anumita durata de functionare indiferent de naura
materialului.
 De asemenea în noul s-a anulat criteriul de selectare functie de material pentru conditii
speciale generice de mediu normal sau agresiv, trecându-se la durate de functionare diferentiate
pentru constructiile din mediu agresiv ( alimentara, materiale de constructii, metalurgica, si
chimica ).

O noutate o constituie si posibilitatea pe care o are consiliul de administratie de a reduce

sau majora cu 20 % durata de viata a activului functie de situatia concreta a acestuia. Doar
mentinerea peste durata de viata legala a mijloacelor fixe care pot crea prejudicii asupra
sanatatii si mediului impune aprobari si avize de la organismele nationale de atestare.

În privinta evaluarii terenurilor care trec din adinistrarea statului în proprietatea

societatilor comerciale, prezentam elementele de baza din H.G.R. 834 / 1991 ( publicata în
Monitorul Oficial nr. 54 din febr.1992 ), hotarâre care impune o abordare unitara pentru
întocmirea documentatiei care sta la baza obtinerii certificatului de proprietate asupra terenului.
Valorile riesite din formulele de calcul au fost folosite doar pentru înscrierea în contabilitate.

Pentru terenurile din administrarea primariilor, care sunt scoase la licitatie în vederea
concesionarii s-au asocierii, s-a considerat ca trebuie aplicata Decizia 79 / 1992 a C.P.M.B
decizie care a fost preluata si de alte orase ale tarii. Aceasta evaluare presupune din partea
evaluatorului cunoasterea zonarii teritoriale din localitate, precum si preturile propuse aferente
acestor zone. Acest mod de evaluare este acceptat pentru stabilirea unui pret tehnic, impozitare
sau închiriere,etc. Nu reprezinta niciodata valoare de piata

Pentru terenurile agricole, care trec din proprietatea statului catre alta proprietate a
statului, pe care se fac culturi de paioase, modalitatea de abordare a evaluarii presupune
selectarea informatiilor tehnice promovate de Legea 18/ 1991 sI Legea 16 / 1994 ( Legea
Arendei ).

Pentru aceste 3 situatii valorile pentru 1mp de teren se vor considera valori contabile
sau tehnice si niciodata nu pot fi considerate valori de piata.

Pentru abordarea evaluarii mijloacelor fixe, suportul de curs va prezenta

pasii pe care evaluatorul trebuie sa-i respecte la elaborarea raportului de evaluare patrimoniala,
astfel încât acesta sa fie complet, justificat si explicit. Vor fi prezentate metode de calcul pentru
stabilirea valorilor de înlocuire, criterii de abordare a deprecierii sau a uzurii efective, de
continut al descrierii cladirilor sau de prezentare a memoriului de evaluare patrimoniala.

Cursul asigura si un rezumat al Standardelor de Evaluare Patrimoniala, cu acele criterii

de selectie a practicii de raportare pentru proprietatile supuse tranzactiilor imobiliare. Se impune
deasemnea a fi prezentate câteva dintre elementele codului deontologic al evaluatorului în
lumina respectarii acestor standarde profesionale Europene.

EVALUAREA TERENURILOR PENTRU ÎNREGISTRARE

CONTABILA SAU TEHNICA

 Terenurile din intravilan sau extravilan se supun evalurii fie ca acestea sunt terenuri
libere fie ca sunt ocupate de cladiri sau alte constructii, agricole sau ocupate cu plantatii.

Terenul are valoare pentru ca el are utilitate ca amplasament pentru constructii, de

recreere, de cultivare agricola sau de suport al cailor de comunicatii.

În literatura de specialitate din tara avem 3 metode bazate pe formule de calcul al

pretului terenului si aceste metode sunt :

A./ Metoda de evaluare conform cu H.G.R. 834 / 1991

B./ Metoda de evaluare pe baza Decizie 79/II/1992 a CPMB

C./ Evaluarea terenurilor agricole

Evaluarea terenurilor care apartin societatilor comerciale cu capital majoritar de stat se

face folosind criteriile din H.G.R. 834 / 1991 ( publicat in M.O .54 /1992 ), evaluare care se
face în scopul dobândirii certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra
terenului si înscrierea acestor valori în contabilitate ( cont 2112 ).În prezenta expunere vom
puncta elementele ce reprezinta interes in evaluarea propriuzisa a terenului. Documentatia de
evaluare contine 2 piese principale

1./ piesele desenate ale documentatiei de evaluare

2./ piesele scrise care cuprind evaluarea propriuzisa

PIESELE DESENATE

Planurile obligatorii ce se ataseaza sunt :

a./ planul de încadrare în zona a incintei, sau incintelor societatii

comerciale si se întocmesc la scara 1: 10.000 pâna la scara 1: 100.000 functie de marimea

incintei si cuprind caile de comunicatii, principalele retele edilitare si vecinatatile

b./ planurile topografice cu situatia planimetrica a incintei

societatii

întocmite la scara 1:500 pâna la scara 1: 2.000. Aceste planuri au forma patrate

sau dreptunghiulare si nu trebuie sa depaseasca dimensiunile 80/65 cm.si cuprind în

mod obligatoriu urmatoarele: împrejmuirile incintei, cladirile, retelele edilitare, caile de

transport, terenurile libere, elementele hidrografice. Sunt precizate:
 Sc- suprafata construita ce reprezinta proiectia la sol a conturului exterior al cladirii

Sr- suprafata retelelor edilitare si reprezinta suma suprafetelor de retele exterioare

amplasate subteran si suprateran

St- suprafata retelelor de transport ce reprezinta drumuri, cai ferate navale, aeriene,
tunele, parcari, poduri

Sl- suprafetele libere, adica altele decât cele mentionate mai sus -exemplu fiind spatiile
verzi

În anexa suportului de curs este prezentat un plan de incinta întocmit conform

metodologiei H.G.R.834 /1991

PIESELE SCRISE

Piesele srise privind evaluarea propriuzisa porneste de la urmatoarea formula :

Vt = V b x ( 1 + N )

în care :

Vt = valoarea terenului

Vb = valoarea de baza determinata pe baza pretului de 495 lei/mp Aceasta

valoare s-a determinat pornindu-se de la pretul de 5 lei/mp x 99 ani perioada de concesionare.
La aplicarea H.G.R. 500/1994 pretul de 495 lei /mp se multiplica cu coeficientul 8,873, iar
pentru reactualizarea contabila conforma cu H.G.R. 983-1999 coeficientul de reactualizare este
7, 352

( 1 + N ) reprezinta coeficientul de corectie a pretului de baza a terenului, în care

N reprezinta suma coeficientilor pe baza criteriilor de localizare.

Criteriile pentru care N se poate selecta sunt :

1./ Categoria localitatii 2./ Amplasarea terenului 3./ Functiile economice si

caracterisiticele sociale ale localitatii 4./ Pozitia terenului fata de accesul la retelele de
transport -5./ Echiparea tehnico-edilitara a zonei în care se afla terenul 6./ Caracteristicele
geotehnice ale terenului 7./ Restrictii de folosire a terenului conform planului
urbanistic 8. / Terenuri poluate cu reziduuri

Valoare a terenului se va inregistra în patrimoniul societatilor comerciale în contul activ

212 ,, alte fonduri “ În anexele prezentului suport de curs este atasata un exemplu de plan
cadastral de incinta, în care sunt promovate informatii privitoare la abordarea analizelor privind
suprafetele mentionate în expunerea teoretica.
 METODA CONF. DECIZIEI 79 /II/ 1992

Metoda a fost propusa în anul 1992 de catre primaria municipiului Bucuresti pentru
stabilirea unui pret de concesionare a terenurilor destinate constructiei pentru o perioada de 49
ani. Punctul 1 al deciziei nr. 79 aproba metoda de calcul si formula din anexa 1. Aceasta este:

P = ( A + S + D + T + Tf + E + G ) x M x F x H x U

unde A = amplasamentul conform zonificarii din municipiu

S = instalatii sanitare apa-canal M = marimea terenului

D = drumuri F = natura terenului de fundare

T = termoficare H = regimul de înaltime

Tf = telefonie U = utilizare

E = electricitate G = gaze

Pentru fiecare dintre acesti parametrii sunt stabilite valori în lei, coeficienti sau

procente care asigura valoarea corecta dupa localizarea terenului în cadrul localitatii.

Voi prezenta mai jos câtiva dintre acesti parametrii pentru a se putea opera pe exemple
de evaluare ( Valoarea lui A este data pentru anul 1992 )

A zona ,,0 “ 18.000 lei/mp zona I - 14.000 lei/mp zona II - 10.800 lei /mp

D 16,7 % din A drum asfaltat ,betonat 9,14 % drum pietruit

S 16,7 % retele la gard ; 14,20 % retele la 100 m ; 11,7 % pana la 200 m

T 16,7 % retea la gard ; 13,7 % retele la 100m ; 10,63 % pana la 200 m

Tf 3,4 % la gard ; 2,86 % pana la 100 m ; 2,31 % pana la 200 m

E 6,7 % la gard ; 5,63 % pana la 100 m ; 4,56 % pana la 200 m

G 6,7 % la gard ; 5,63 % pana la 100 m ; 4,56 % pana la 200 m

M 1,0 suprafata < 300 mp 1,05 suprafata 300-500 mp 1,25 supr> 10.000

F 1,0 teren bun fundare 0,85 teren macroporic 0,5 terenuri cu umpluturi
 H 1,0 pentru P+1-3 E ; 1,25 pentru P+4-6 E ; 1,40 pentru P+7-12 E

U 3= cladiri comerciale, hotel, birouri, mica industrie 2 blocuri locuinte

1 vile 0,5 pentru activitati non profit, caracter social cultural, umanitar

Aceasta formula a fost îmbunatatita în anul 1998 de catre specialisti din cadrul

Corpului Expertilor Tehnici si publicata în buletinul nr. 46 /1998, dar incorect apreciata ca fiind
formula care stabileste valoarea de piata pentru terenuri.

EVALUAREA TERENURILOR AGRICOLE

Evaluarea terenurilor agricole care sunt în patrimoniul societatilor comerciale cu capital

majoritar de stat si au profil agricol se bazeaza pe o analiza care se face pornind de la analiza
calitatii terenului agricol pe clase de fertilitate si dupa modalitatea de acces la aceste terenuri
agricole pentru lucrarile de araturi si pentru strânsul recoltei.În scopul analizei corecte a
conditiilor mentionate mai sus face recomandarea ca analiza fertilitatii solului pentru terenurile
agricole sa se preia de la Institutele Pedologice din teritoriu. Acestea sunt informatiile date de
Legea 16/1994 -Legea Arendarii. Aceasta lege considera ca potentialul de productie al
terenurilor agricole se clasifica în functie de sol pe baza normelor de bonitare naturala pentru
terenul arabil în 5 clase de fertilitate:

Clasa I-a ( 81-100 puncte ) - pentru terenurile cu soluri foarte fertile, profunde, cu
textura mijlocie, permeabile, neafectate de fenomene de degradare si aflate pe suprafete plane
sau forte slab înclinate.

Clasa a II-a ( 61-80 puncte ) - terenuri cu soluri foarte fertile, profunde, cu textura
mijlocie sau mijlociu-fina, cu permeabilitate buna sau mijlocie-mica, slab afectate de fenomene
de degradare si aflate pe suprafete plane sau slab înclinate.

Clasa a III-a (41-60 puncte) - terenuri cu soluri mijlociu fertile, profunde sau moderat
profunde, cu textura mijlocie, mijlociu-grosiera sau fina, moderat afectate de fenomene de
degradare, situate pe suprafete plane sau mijlociu înclinate.

Clasa a IV-a (21-40 puncte) - terenuri cu soluri slab fertile, cu textura variata, puternic
afectate de fenomene de degradare.

Clasa a V-a (1-20 puncte) - terenuri cu soluri foarte slab fertile, improprii pentru
folosinta arabila, foarte puternic afectate de fenomene de degradare.

Fiecare clasa de calitate a terenului se împarte în 3 categorii, în functie de gruparea

parcelelor, forma si obstacole, distanta fata de centrul de localitate, de centrul de depozitare si
valorificare a produselor, de calitatea drumurilor si de alti factori, dupa cum urmeaza:
 Categoria A - terenuri cu sol uniform, cu forme si dimensiuni optime pentru mecanizare,
grupate, drumuri foarte bune, acces usor si distanta mica de centrul de localitate, de centrul de
depozitare si valorificare sau gara.

Categoria B - terenuri cu sol moderat, uniform, cu forme si dimensiuni ce asigura

conditii medii de mecanizare, moderat grupate, acces mediu, cu drumuri întretinute.

Categoria C - terenuri cu sol neuniform, cu forme si dimensiuni ce au conditii diferite de

mecanizare, dispersate, drumuri necorespunzatoare si la distante mari fata de centrul de
localitate sau gara.

Clasele de fertilitate ale solului sunt stabilite de catre institutele pedologice din judet, iar
categoriile de teren sunt stabilite de evaluator.

În anexele Legii 16/1994 sunt stabiliti si coeficienti de bonitare functie de tipul culturilor
agricole precum si coeficienti de convertibilitate pentru tipurile de produse si grâu ca produs de
referinta. În Legea 18 sunt trecute preturi pentru tipurile de terenurile agricole .

METODE DE PIAŢĂ PENTRU EVALUAREA TERENURILOR

Pentru terenuri, prezentam 6 metode de evaluare bazate pe principii de piata,la care suma
estimata de evaluator reprezinta o opinie bazata pe informatiile la zi pentru tranzactiile efectuate
pentru terenurile considerate libere sau ocupate de cladiri. Aceste informatii precum si tehnica
de evaluare va fi sustinuta de exemple de astfel de evaluari.

Se vor prezenta 6 procedee de evaluare :

1./ Metoda comparatiei directe

2./ Proportiei

3./ Extractiei

4./ Parcelarii

5./ Tehnica reziduala

6./ Capitalizarii rentei de baza

Metoda comparatiei directe

Se utilizeaza evaluarea terenului liber sau care se considera liber pentru scopul

evaluarii. Metoda este cea mai utilizata si preferabila când exista date comparabile.

Prin aceasta metoda informatiile ce se fac pentru loturile similare sunt analizate, comparate si
corectate functie de asemanari si de diferentieri. Elementele de comparatie sunt :1./ drepturile de
proprietate 2./ restrictiile legale 3./ conditiile pietii ( data vânzarii )4./ localizarea 5./
caracteristicele fizice ( vom reveni asupra lor ) 6./ utilitatile disponibile 7./zonarea 8./ cea mai
buna utilizare.

Pentru caracteristicele fizice avem în vedere: suprafata, forma, lungimea la fatada,

topografia, localizarea si vederea.

Pentru evaluare este indicat sa se coreleze rezultatele a 2 sau mai multe comparatii.
Pentru ca preturile s-au schimbat relativ mult din 1990-1992 încoace, loturile de teren
comparabile trebuie sa fie alese cu date cât mai recente.În sistemul acesta de evaluare a
terenurilor este importanta baza de date privitoare la aceste tranzactii. Uneori evaluatorul este
obligat sa aleaga informatiile despre tranzactii între proprietati situate în apropierea subiectului,
dar încheiate cu mult timp în urma si tranzactii recente cu terenuri situate în aprpriere dar cu o
suprafata mult mai mare.De asemenea este cunoscut ca exista tendinta ca pretul terenului sa
scada. Se subîntelege ca este logic sa se selecteze terenuri cu suprafete cât mai apropiate în
suprafata sI cât mai recent tranzactionate astfel ca evaluarea sa fie apreciata ca foarte corecta.
Zonarea este unul dintre criterii si este recomandat sa se aleaga amplasamente din aceiasi
zona.cu terenul subiect.

Informatiile directe se pot obtine cu partile implicate în tranzactii, cu avocati, notari,

agenti imobiliari. Preturile de analiza este ideal sa reprezinte, pentru terenurile în discutie,
preturi tranzactionate, iar daca acest lucru este dificil se pot lua în consideratie preturile
nenegociate. Pentru corectiile ce se impun asupra preturilor se recomanda ca acestea sa fie
facute functie de datele disponibile ( calitatea lor) si sa fie exprimate în moneda sau în procente.
Se propune sa se înceapa cu aceste corectii de la dreptul de proprietate, conditiile pietii apoi cu
cele referitoare la localizare si caracteristicele fizice.

Este necesar sa avem în vedere în analiza terenurilor libere supuse tranzactiilor si

aspectul legat de cea mai buna utilizare deoarece pot fi identificate utilizari care creaza valoare
si evaluatorul poate începe selectia proprietatii comparabile si apoi se estimeaza valoarea
terenului.

Ca regula generala, cu cât sunt mai mici si mai putine deosebirile între subiect si
terenurile comparabile cu atât este mai mare precizia si posibilitatea de a pronunta valori
corecte.Toate corectiile trebuie prezentate într-o forma logica si usor de înteles.

În anexa suportului de curs este prezentat un exemplu de evaluare a terenului prin metoda
comparatiei directe folosind procedeul comparatiei pe perechi de date.

În anexele atasate prezentului suport de curs este explicat principiul analizei pe principilu
perechilor de date un caz de evaluare a terenului folosind aceasta metoda.

În anexele acestui suport de curs va este prezentat un model de evaluare prin metoda
procedeului bazat pe perechi de date.

Metoda proportiei
 În localitatile urbane dezvoltate se gasesc foarte rar amplasamente libere si valoarea lor
nu poate fi estimata prin comparatie directa motiv pentru care se foloseste metoda proportiei.
Metoda este bazata pe principiul echilibrului si pe conceptul contributiei, adica între diferite
componente ale proprietatii exista o proportie adecvata si nici una nu conduce la o disproportie
in raportul teren / cladire / proprietate. Se fac analize pe tipuri de proprietati si localizari între
care se stabileste un raport tipic. Metoda nu da o valoare determinanta proprietatii dar poate fi
folosita când este insuficient numarul de tranzactii de terenuri libere comparabile. Aprecierea
prin aceasta metoda este grosiera pentru ca se pot ridica ( sau exista ) cladiri mai scumpe sau
mai ieftine pe loturi de teren de valoare egala.

Metoda extractiei

Metoda este o varianta a metodei proportiei, mai simpla, întrucât din valoarea

proprietatii se scade contributia constructiei evaluata prin costuri depreciate.

Analiza se face deasemenea pe baza unor date legate de localizarea proprietatilor de

implicarea unui specialist în evaluarea cladirilor. Valoarea data pentru teren prin metoda
extractiei poate fi utilizata pentru comparatie cu preturile pentru terenurile libere si se pot
considera drept parametrii normalizati mai mult decât valori absolute.

Metoda parcelarii

Metoda se refera la terenurile libere cu suprafete mari sau foarte mari pentru care analiza
celei mai bune utilizari propune ca prin parcelare sa se obtina terenuri obtime pentru cladiri
rezidentiale într-o combinatie favorabila. O astfel de analiza se face prin dimensionarea loturilor
din punct de vedere fizic, legal si economic si în primul rând sa îndeplineasca cerintele pietii
locale.

În aceasta metoda este necesara implicarea unor persoane de specialitate privind

dezvoltarea proprietatilor imobiliare si în acelasi timp sa se asigure ca poate gasi prin analogie o
parcelare pentru extragerea de informatii. În cele mai multe cazuri se face apoi o analiza
comparativa cu loturile deja construite. Pentru loturile construite se vor scadea costurile directe
si indirecte aferente dezvoltarii imobiliare, marketingului si vânzarii proprietatilor construite pe
loturi. Aceste costuri ar putea cuprinde si cheltuielile de eliberare, nivelare si finisare a
terenului, de construire a strazilor, trotuarelor si a retelelor edilitare. Se vor lua în consideratie si
taxele, primele de asigurare, onorariile, comisioanelor si cheltuielile de publicitate. Se vor
deduce sumele reprezentând fructificarea capitalului investit pe perioada de dezvoltare si
profitul antreprenorului. Se obtin veniturile generate prin vânzarea proprietatilor din care se
extrag valorile aferente constructiilor obtinându-se valorile aferente numai terenului. Pentru
comparatie aceste fluxuri vor fi actualizate cu o rata de actualizare care tine totuti cont de riscul
aferent dezvoltarii.

Metoda parcelarii se utilizeaza si în studiile de fezabilitate si în zonele unde sunt putine

tranzactii comparabile. Precizia metodei este determinata de precizia ratei de actualizare, a ratei
de actualizare, a ratei de absorbtie a costurilor indirecte si pentru servicii. În anexa suportului de
curs va este prezentat un exemplu de analiza.
 Metoda reziduala

Metoda se utilizeaza acolo unde nu sunt disponibile date referitoare la laturi similare de
teren liber. Exista informatii privitor la teren mâna de lucru si capital de investit si se pot
cunoaste cu precizie urmatoarele :

a./ valoarea cladirilor este cunoscuta sau se poate estima cu mare precizie

b./ venitul net anual generat de proprietate se poate estima cu precizie

c./ se pot extrage de pe piata ratele de capitalizare separat pentru cladiri si teren Cladirile
se vor estima în conditiile celei mai bune utilizari, sunt noi si nu au deprecieri functionale si
fizice. Pentru a se deduce valoarea terenului se procedeaza în primul rând la determina valoarea
constructiei ( existenta sau ipotetica).Apoi se va determina sau estima venitul net obtinut din
exploatare, chirie si cheltuielile de operare estimate la data evaluarii .

Se determina ce parte din venituri se atribuie cladirii si se obtin veniturile pentru teren
pentru perioada de un an. Acest venit se capitalizeaza cu o rata de capitalizare obtinuta de pe
piata imobiliara si se obtine valoarea terenului.

Metoda capitalizarii rentei de baza

Pentru folosirea acestei metode este util sa se cunoasca informatii de pe piata închirierilor
imobiliare Renta de baza este marimea platita pentru dreptul de utilizare si ocupare a terenului
în conformitate cu regulile de închiriere a terenului

Daca renta curenta corespunde cu cea de piata atunci valoarea obtinuta prin capitalizarea
cu o rata de pe piata este echivalenta cu valorea de piata. În cazuri în care aceasta nu corespunde
cu conditiile contractuale sunt necesare corectii.

Renta poate avea diferite clauze de escaladare si de plata si în acest caz trebuie reflectate în
renta de baza.

EVALUAREA CLĂDIRILOR

Întrucât cursul de evaluare trebuie sa promoveze si modalitatea de abordare a evaluarii

de active, s-a impus necesitatea prezentarii cladirilor de toate tipurile, structura, finisajul si
instalatiile functionale. Sunt prezentate notiunile de baza despre infrastructura si suprastructura
cladirilor, despre finisajul interior sI exterior, despre instalatiile functionale sI pentru fiecare
dintre acestea informatii asupra modalitatii de apreciere a uzurii.

Cladirile ce se supun evaluarii sunt împartite conform H.G.R. 964 /1998 în 9 categorii,
functie de activitatea ce se desfasoara în ea. Vom metiona ca acestea sunt:

1.1. CLĂDIRI INDUSTRIALE

 1.2. CLĂDIRI AGRICOLE

1.3. CLĂDIRI PENTRU TRANSPORTURI POsTĂ sI

TELECOMUNICAŢII

1.4. CONSTRUCŢII HIDROTEHNICE

1.5 CLĂDIRI PENTRU AFACERI, COMERŢ, DEPOZITARE

1.6. CLĂDIRI DE LOCUIT sI CL. SOCIAL - CULTURALE

1.7. CONSTRUCŢII PENTRU TRANSPORTUL ENERGIEI

ELECTRICE

1.8. CONSTRUCŢII PENTRU ALIMENTARE CU APĂ, CANALIZARE sI

ÎMBUNĂTĂŢIRI FUNCIARE

1.9 CONSTRUCŢII PENTRU TRANSPORTUL sI DISTRIBUŢIA

PETROLULUI, GAZELOR, LICHIDELOR INDUSTRIALE, AERULUI

COMPRIMAT sI

PENTRU TERMOFICARE

Standardele Europene de Evaluare promoveaza practica raportarii proprietatilor în

scopul elaborarii documentelor financiare sau alte scopuri comerciale în patru categorii
principale dupa cum urmeaza:

A Ocupate de proprietar -destinate a fi utilizate în afacere;

B Ca investitie -cu scopul de a genera venit sau câstig de capital ;

C În surplus fata de necesitatile de exploatare a afacerii

D Plasamente sau proprietasi pentru vânzare, detinute ca stocuri siînregistrate ca

active circulante.

În finalul expunerii metodelor de evaluare care se folosesc pentru evaluarea cladirilor sau
a constructiilor speciale, dupa o prezentare a practicii de prelucrare a informatiilor, a modului de
finalizare printr-un raport de evaluare vom da amanunte legat de practica raportarii pentru
fiecare dintre aceste patru cazuri prezentate mai sus.

Deocamdata este neceasara abordarea metodelor de evaluare patrimoniala a cladirilor

indiferent de clasificarea lor abordata de H.G.R. 2.139/2005. Abordarea acestora presupune ca
datele primare, verificarile, prelucrarea si finalizarea sa fie efectuata de o persoana pregatita
special în acest scop.

Pentru evaluarea cladirilor putem folosi mai multe metode de evaluare care sa

permita obtinerea unor valori cât mai precise, capabile sa reprezinte valoric situatia reala din
teren la data evaluarii. Aceste metode pe care le putem folosi sunt :

A./ Metoda costurilor

1./ metoda costurilor depreciate

2./ metoda costurilor de reconstructie / reconstruire

3./ metoda costurilor de inlocuire

4./ metoda costurilor segregate

5./ metoda costurilor folosind preturile barem

B./ Metoda indiciala

1./ aplicatii restrânse, la apartamente sau proiecte tip

Functie de importanta, marimea si cantitatile de informatii pe care evaluatorul le preia din

lista mijloacelor fixe a societatii pentru care face evaluarea se pot folosi oricare dintre aceste
metode, dar important este calitatea raspunsului pe care îl oferi beneficiarului lucrarii. Pentru
corectitudinea operatiei de evaluare a cladirilor este necesar sa fie respectate 5 etape distincte
în procesul evaluarii si anume:

1./ Verificarea situatiei scriptice a societatii reale din teren

2./ Verificarea situatiei reale din teren

3./ Evaluarea propriuzisa

4./Prezentarea datelor evaluate si descrierea mijloecelor fixe cladiri si constructii

speciale.

5./ Memoriu de evaluare

1./ Verificarea situatiei scriptice.

Aceasta operatie se efectueaza de catre specialistul în evaluarea cladirilor, inginer

constructor, care ajuns la sediul societatii solicita lista mijloacelor fixe grupa I-a din balanta
mijloacelor fixe. Preia aceasta lista si solicita deasemenea planul incintei, în copie, planuri
întocmite la H.G.R. 834/1991 dupa care împreuna cu o persoana desemnata de conducere
efectueaza verificarea situatiei în teren.

2./ Verificarea situatiei reale din teren.

Sunt verificate pe rând toate cladirile din incinta pe baza numerelor de inventar înscrise
în lista si eventual a celor gasite în teren pentru care nu exista numar de inventar. Este posibil
ca aceste cladiri sa fie înscrise pe o lista a mijloacelor fixe cladiri amortizate în functiune sau sa
nu fie înregistrate pur si simplu.

Obligatoriu aceste cladiri fara numar de inventar gasite în teren se vor evalua la stadiul
fizic la care se gaseste la data verificarii. Operatiunea de verificare impune analiza sistemului
constructiv al cladirii, anul punerii în functiune, finisajul interior si exterior precum si instalatiile
functionale existente în cladire. La verificarea instalatiilor se va consulta si lista de mijloace fixe
constructii speciale, pentru a verifica înscrierea separata pe numere de inventar a instalatiilor
tehnologice. În cazul în care ele sunt înscrise corect la grupa I-a se vor analiza pe numarul de
inventar gasit, iar în caz contrar se solicita planuri sau se întocmesc relevee pentru fiecare dintre
acestea întrucât va fi necesara evaluarea lor separata de cladire.

În acest caz se vor propune numere de inventar noi, cu folosirea codului de încadrare
asemanator celui din H.G.R. 964 /1998. Durata de viata scriptica si fizica a mijloacelor fixe
constructii speciale este mai redusa decât a cladirilor, au valori importante si ceea ce este mai
important ca înlocuirea lor se poate face pe investitii si nu pe productie cum s-ar impune daca ar
ramâne înregistrate la cladiri.

Sunt situatii frecvente în care cladirile inventariate au anul real de punere în functiune
( P.I.F. )diferit de cel înscris în actele contabile fie datorita preluarii de la o alta societate dupa
ce au functionat o anumita perioada de timp, fie datorita nationalizarii ( 1948 ), fie datorita lipsei
de informatii. Inginerul constructor evaluator are obligatia sa tina cont de aceste date la analiza
gradului de uzura fizica real estimat. Verificarea tuturor mijloacelor fixe cladiri si constructii
speciale este corect sa se încheie cu o discutie în cadrul societatii în care sa se lamureasca
diferentele între listele mijloacelor fixe din balanta si situatia reala din teren, anii în care pentru
o serie de mijloace fixe sau efectuat remedieri importante.

Se vor solicita pentru cladirile importante planurile de executie existente la cartea

tehnica, relevee pentru modificarile sau amenajarile efectuate, planuri de retele apa-canal, retele
de instalatii electrice de forta si retele tehnologice exterioare.

Dupa finalizarea etapei de verificare a situatiei reale din teren se poate trece la etapa de
evaluare propriu-zisa.

3./ Evaluarea propriu-zisa

Pentru fiecare dintre mijlocele fixe grupa I-a cladiri se alege metoda de evaluare si se
determina valorile de înlocuire ( de nou ) pentru data la care s-a convenit cu beneficiarul
raportului de evaluare. Se recomanda folosirea metodei costurilor de reconstructie sau segregate
pentru cladirile cu suprafete mari si pentru care exista planuri de executie, metoda costurilor
pornindu-se de la preturile barem pentru cladirile de mai mica importanta

Pentru informatiile necesare obtinerii valorilor de înlocuire ( de nou ) prin metoda

costurilor se vor studia Indicatoarele Republicane de consum pentru lucrarile de constructii,
cunoscute sub denumirea indicatoarelor C ; Ts ; E ; I ; S ; Tf ; Ac ; Iz ; M ; V ; D etc.
publicate de catre I.N.C.E.R.C. Deasemenea pentru structura devizelor pe categorii de lucrari
este necesar sa fie consultate Normativele P187 /1987, C 140/1987 , I 18 / 1984 etc.

Aceasta propunere este facuta în ideea ca precizia determinarii valorii de înlocuire

folosind preturile barem este mai mica, iar în cazul suprafetelor mari de cladirii valorile sunt
deformate substantial.

Operatia de determinare a gradului de uzura fizica real estimat este legata de

informatiile date de vechimea cladirii, mediul normal sau agresiv în care se gaseste cladirea
gradul de întretinere, dimensiunile agabaritice ale cladirii precum si de zona seismica la care a
fost proiectata cladirea si zona seismica în care se gaseste acum.

În literatura de specialitate, în standardele internationale, denumirea gradului de uzura

fizica real estimat este înlocuita de cuvântul depreciere sau uzura efectiva.

Primele informatii legate de acesti coeficienti de uzura fizica se pot prelua din
Normativul P135 / 1995, care coeficientii de uzura sunt prezentati pe cod asemanator cu cei
din Legea 15/1994. Preluate primele informatii despre uzura fizica a cladirii pentru durata de
viata scursa de la punerea în functiune si pâna în prezent, acestia se pot corecta de evaluator
functie de toti ceilalti factori pe care i-am mentionat mai sus. Stabilirea deprecierii pentru
fiecare dintre cladiri este o operatie de mare responsabilitate, are si un grad de subiectivitate si
din acest motiv trebuiesc gasite toate argumentele pentru cazul în care acest grad de uzura sufera
modificari importante fata de normativ.

În acest sens sens aplicarea Normativelor sus mentionate se va face în stricta

concordanta cu starea de fapt din teren, constatata si consemnata detaliat în foi de lucru.
Aprecierea cladirilor porneste de la structura de rezistenta, configuratia acesteia functie de
gradul seismic al zonei, de regimul de înaltime si de existenta sau nu a subsolului. Pentru finisaj
se fac aprecieri asupra finisajului peretilor cladirii, asupra pardoselilor, tâmplariei si a invelitorii.
Se fac aprecieri asupra instalatiilor functionale ale cladirii, asupra modului în care a fost
întretinuta cladirea, precum si asupra tipului de materiale folosite la aceste finisaje. Fac referire
la duratele de viata fizica ale materialelor care participa la aceste finisaje. Ca exemplu as aprecia
ca una este sa ai o pardoseala din covor pvc cu durata de 8-10 ani durata de viata si alta este sa
ai o pardoseala din parchet de stejar cu durata de viata fizica de 60 ani.

Operatia de modificare a valorilor de înlocuire cu ajutorul coeficientilor de uzura fizica

real estimati conduce la obtinerea pentru fiecare dintre cladirile evaluate la determinarea
valorilor ramase actualizate pentru data la care s-a efectuat evaluarea acestor mijloace fixe.

Valorile ramase actualizate vor fi detaliat înscrise în foi de lucru, întocmite separat pentru
terenuri, separat pentru cladiri cuprinzând toate datele de identificare necesare ( nr. inventar,
denumire, valoare contabila, uzura -valoarea ramasa ; eventual plan de situatie) Foile de lucru
astfel întocmite în termenul prevazut vor fi predate colaboratorilor din echipa care determina ,,
bilantul economic “ respectiv activul net contabil corijat.

4./ Prezentarea datelor evaluate si descrierea mijloacelor fixe cladiri si constructii

speciale

Dupa finalizarea evaluarii tuturor mijloacelor fixe cladiri si constructii speciale, se

impune prezentarea sumara a cladirilor din punct de vedere al sistemului constructiv, al
finisajului interior si exterior precum si elemente despre instalatiile functionale ale cladirii.
Orice apreciere suplimentara este totdeauna bine venita, iar transmitrea de date ale
dimensiunilor, suprafetelor, gradului de utilizare si aprecierea uzurii efective face parte din
continutul obligatoriu al raportului. Daca aceste informatii vor fi sustinute si de fotografii color
explicative, calitatea informatiilor transmise beneficiarului lucrarii va apreciata ca superioara. În
toate rapoartele de evaluare efectuate se impune ca în capitolul de descriere a cladirilor sa se
mentioneze aprecierea evaluatorului privind stabilitatea structurii, supradimensionarile cladirilor
pentru functiunile pe care le îndeplinesc, functiunile conforme procesului tehnologic, precum si
uzura fizica si gradul de întretinere.

5./ Memoriu de evaluare.

Ultima piesa a raportului de evaluare patrimoniala este Memoriu de evaluare propriuzis,

unde evaluatorul prezinta concluziile, apreciaza corectitudinea balantei mijloacelor fixe preluate
de la societatea comerciala, prezinta cladirile la care este necesar sa fie calculata si deprecierea
functionala ( uzura morala ). Orice informatie legata de surplusuri sau scapari ale balantei de
mijloace fixe este binevenita.

C./ Metoda indiciala

Metoda se poate aplica foarte bine în cazul cladirilor de locuit care au fost construite pe
baza pretului ferm dat de H.C.M. 256 /1984. În acest caz pretul de construire pentru 1 mp de
suprafata desfasurata construita a fost decis de regimul de înaltime al blocului de locuinte,de
gradul de seismicitate al zonei în care este construit blocul, de etajul la care se afla
apartamentul. Coeficientii de reactualizare elaborati de M.L.A.P.T. sunt aceia care aduc la zi
valoarea de înlocuire pentru cazul în cauza.

Procurarea acestor indici de reactualizare se recomanda a fi preluati din publicatiile

lunare ale I.N.C.E.R.C., din Buletinul Informativ al Corpului Expertilor Tehnici ce apare lunar.
Aceste evaluari se pot face si pentru o serie de cladiri de mica importanta, realizate pe baza de
proiecte tip. Aceste ultime metode de evaluare se pot aplica în conditiile în care exista o baza
de date apreciabila, cu tipuri diversificate de structuri cu localizari pe zone de seismice.
Corectiile ce se impun de la caz la caz sunt obligatorii pentru ca subiectul ce se evalueaza prin
aceasta metoda sa permita obtinerea unor date sigure.
 În metodele prezentate mai sus nu au fost prezentate elementele de tehnica evaluarii
pentru obtinerea valorilor de înlocuire prin metoda costurilor, datorita gradului de specializare
ridicat. Totusi în anexele suportului de curs sunt atasate exemple prin care sunt promovate
metodele de obtinere a valorilor de înlocuire.

EVALUAREA CONSTRUCŢIILOR SPECIALE

Evaluarea constructiilor speciale se face pe aceleasi principii cu ale cladirilor, cu

mentiunea ca avem structurate aceste constructii pe coduri asemanatoare celor de la cladirile din
societate, pe baza profilului de activitate.Le vom prezenta pentru a fi posibila codificarea.

1.1.3. - 1.1.15. Constructii speciale industriale

1.2.3. - 1.1.10 Constructii speciale agricole

1.3.2. - 1.3.24 Constructii pt.transporturi posta si telecomunicatii

1.4.1. - 1.4.6. Constructii hidrotehnice

1.5.4. - 1.5.11. Constructii pentru afaceri comert si depozitare

1.6.3. - 1.6.6. Constructii speciale pentru locuinte si social culturale

1.7.1. - 1.7.2. Constructii pentru transportul energiei electrice

1.8.1.- 1.8.14. Constructii pentru alimentarea cu apa, canalizare sI îmbunatatiri funciare

1.9.1. - 1.9.3. Constructii pentru transportul si distributia petrolului, gazelor, lichidelor

industriale, aer comprimat si pentru termoficare.

În cele mai multe cazuri de evaluare numarul pozitiilor din lista grupei II-a pentru
cladirile de tip industrial sunt foarte numeroase si de cele mai multe ori foarte greu de
indentificat pe numere de inventar in cazul retelelor tehnologice, apa-canal si transport de
energie electrica. Din practica evaluarii se cunoaste ca pentru foarte putine dintre numerele de
inventar se cunosc aspectele fizice ale fiecaruia dintre ele si deci este dificil de evaluat luându-
se în analiza fiecare numar de inventar separat. În cazurile concrete de evaluare pentru situatii
de multiple numere de inventar înscrise în balanta de mijloace fixe se propune evaluarea globala
pentru acelasi tip de retea tehnologica existenta în incinta. Determinarea valorii de înlocuire
pentru aceasta evaluare globala se efectuaeaza având la baza planul de retele din care se extrag
lungimile pe diametre ale conductelor. Se efectueaza evaluarea întregii retele si apoi se obtine
determinarea valorilor de înlocuire pe fiecare numar de inventar pe principiul raportului dintre
valorile de înlocuire contabileactualizate ( la H.G.R.500 /1993 ) pe numar de inventar si
valoarea de înlocuire totala însumata pentru toate numerele de inventar. Valoarea astfel obtinuta
se va multiplica cu rezultatul evaluarii întregii retele obtinut prin metoda costurilor si se v-a
obtine astfel valoarea de înlocuire pentru acel numar de inventar. Pe acelasi principiu se va
obtine si restul valorilor de înlocuire. Functie de anul de punere în functiune, de gradul de
întretinere si de mediul normal sau agresiv în care se gaseste reteaua si preluând primele date
din Normativul P135/1995 se vor aplica, in procente, uzurile fizice real estimate pentru fiecare
dintre numere de inventar. Multiplicarea valorii de înlocuire cu uzura fizica exprimata în
procente va conduce la determinarea valorii ramase actualizate pentru

acel numar de inventar. Acelasi principiu se folosette si pentru celelalte numere de inventar, iar
însumarea valorilor ramase va determina valorea ramasa actualizata pentru data la care se face
evaluarea.

Prin folosirea tehnicii de calcul în evaluarea mijloacelor fixe aceasta solutie este foarte
rapida si precisa, cu conditia preciziei cu care se determina valoarea de înlocuire.

Vom prezenta un exemplu în care sa fie exprimata aceasta metod de analiza

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
------------

Nr. Nr. inv. Denumire mijloc fix An/Luna Val .inventar Val. inlocuire Grad
Val. ramasa

( contabila ) reactualizata uz.fiz. actualizata

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
------------

1. 200064 Retele termice A25-A26 1984/10 42139 849* 127.512527 ** 54 %

58.655.762

2. 200113 Retele termice A19-H4 1985/7 119148680 360.536.397 50 %

180.268.198

3. 200145 Termice B10-A17 -G2 1987/11 33586112 101.629.458 31 %

70.124.326

------ ,, ------ -------.. ----- 10. 200238

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
------------

792.687.686 * 2.398.622.983.
1.941.270.606

Exemplul - se va face cu nr.de inventar 200064 la care valoarea de inlocuire contabila

este de:
 42.139.849

------------------ = 0,0532 apoi 2.398.622.983 x 0,0519 = 127.512.527 **

792.687.686

Obtinerea informatiilor privitor la gradul de uzura fizica pentru mijloacele fixe de tip
constructii speciale se preiau din cadrul Normativului P135/1995 unde duratele de viata fizica
precum si uzurile fizice pentru duratele de timp scurse de la punerea în functiune sunt selectate
pe baza codurilor de recunoastere a mijloacelor fixe existente în Legea 15 / 1994. Este important
sa se retina selectarea facuta pe baza criteriilor de de repartizare pe coduri. Pentru HGR 964 /
1998 se vor asimila codurile constructiilor speciale cu codurile echivalente din Legea 15- 1994.

Este totusi neceasr sa mentionez ca pentru multe dintre mijloacele fixe constructii
speciale avem coduri care se pot confunda ( ex. 2.5.8.2. -rezervoare din beton armat ) cu
rezervoarele de depozitare apa din beton -cod 2.7.18. sau avem coduri la care uzura fizica se
apreciaza în 2 pozitii ( ex. cod 2.4.1.1.1./Legea 15/1994 ) are în Normativul P135/1995 2 pozitii
adica infrastructura si suprastructura caii ferate.

Este deasemeni bine sa mentionam ca evaluarile mijloacelor fixe grupa I-a necesita
multa incisivitate din partea evaluatorilor deoarece într-o serie de cazuri ele nu sunt
inventariate, sunt în teren si este obligatoriu ca acestea sa fie separate si evaluate separat.

Se gasesc situatii în care s-a impus aprecierea unei uzuri totale pentru mijloace fixe
precum retele apa-canal, castele de apa sau silozuri care nu functioneaza fiind defecte cu toate
ca durata de viata scriptica nu s-a consumat.

Aprecierea uzurii fizice real estimate este în cazul mijloacelor fixe grupa I-a, constructii
speciale este asociata cu analiza comparativa care trebuie facuta între conditiile STAS de
calitate a lucrarilor si ceea ce se executa in fapt, când din conditii cunoscute de termene si mâna
de lucru necalificata se receptionau lucrari de foarte slaba calitate. Se impune deci ca
evaluatorul sa fie în posesia informatiilor privitoare la conditiile minime de acceptare ale
receptiei unor astfel de lucrari. La anumite tipuri de constructii speciale se poate aprecia ca
dezvoltarea tehnologiilor impune analiza situatiei existente în teren si sub aspectul uzurii
morale.

Evaluatorul va lua în consideratie natura mijlocului fix ce este supus evaluarii, conditiile
de mediu, tehnologia anilor în care se face evaluarea si apreciaza, cu justificarea acestei
aprecieri în foi de lucru speciale uzura suplimentara ce se impune.

PREZENTAREA sI INSPECŢIA CLĂDIRILOR SUPUSE

EVALUĂRII
 Acest capitol al cursului s-a impus dat fiind dorinta noastra a C..E.C.C.A.R. de a da
posibilitatea absolventului sa aiba capacitatea de întocmi un raport de evaluare pentru un activ.
Continutul raportului de evaluare pentru active

( proprietati ) impune un capitol obligatoriu de descriere a cladirii, ca parte posibila a unei

proprietati.

În literatura de specialitate termenul ,, activ ,, a fost adoptat pentru a reflecta accentul

pus în standardele de evaluare pe documentele financiare. Se poate totusi ca evalatorul sa
înlocuiasca termenul activ cu termenul ,,proprietate ,, ca termen substitut cuvântului activ.

Vom da informatii despre structura de rezistenta a cladirilor pentru orice fel de functiuni,
despre finisajul interior si exterior, despre terase si învelitori, despre instalatiile functionale ale
cladirilor.

STRUCTURA DE REZISTENŢĂ

Cladirile asigura protectia oamenilor care desfasoara activitati socio-profesionale, asigura

protectia utilajelor care participa la procesele de fabricatie, sunt pentru evaluatori mijloace fixe
care împreuna cu terenurile realizeaza o proprietate, dar singura realizeaza doar un bun.

Functie de scopurile pentru care sunt executate cladirile, structura de rezistenta are
diferite forme, cunoscute sub denumirile :

1.-structura pe zidarie portanta

2.-structura pe cadre din beton armat sau metal

3.-structura pe diafragme din beton armat

4.-structuri mixte

Pentru fiecare dintre aceste tipuri de structuri vom prezenta informatii suficiente astfel ca
evaluatorul sa aiba posibilitatea sa recunoasca, în urma verificarii din teren, care tip de structura
este specifica cladirii supusa evaluarii.

Structura pe zidarie portanta

Structura pe zidarie portanta este structura care asigura stabilitatea cladirii având ca
elemente zidariile de închidere si de compartimentare cu grosiuea mai mare de 24 cm grosime.
Grosimea zidurilor poate ajunge pâna la 75 cm grosime.

Cladirile construite pe acest sistem au inertie termica importanta, o sensibilitate redusa

fata de diferentele de temperatura noapte-zi.

Aceste tipuri de cladiri au si o buna izolare fonica fata de zgomotele exterioare provenite
din afara si din interiorul cladirii
 Structura de rezistenta este rigida, elementele structurale au stabilitate considerabila

Durata de viata a materialelor este forte mare sau mare, implicit durata de viata a cladirii
este mare.

Structura pe cadre

Structura pe cadre din beton armat, beton armat prefabricat, sau pe cadre din profile
metalice la care elementele structurale sunt stâlpii si grinzile care permit închideri cu zidarie de
diferite grosimi, care au mai multe deschideri si mai multe travei. Din punct de vedere al
regimului de înaltime cladirile cu structura pe cadre poate fi clasificata în 2 categorii importante
functional.

cladiri pe cadre cu regim de înaltime parter

cladiri pe cadre cu regim etajat.

Cladirile care au conceput un astfel de sistem constructiv, asigura flexibilitate în

compartimentarea interioara.

Durata de viata a materialelor este mare asigurându-se stabilitatea atunci când sectiunile
elementelor structurale stâlpi si grinzi corespund încarcarilor permanente si din sarcini
dinamice.

Atunci când regimul de înaltime este mare, pentru aceste tipuri de cladiri se impun
conditii severe pentru ca în zonele seismice sa fie îndeplinite conditiile de rigiditate care sa
micsoreze deplasarea la vârful cladirii.

Este important sa fie cunoscut ca majoritatea cladirilor de tip industrial au structura pe

cadre cu regim de înaltime parter cu una sau mai multe deschideri.

Structura pe diafragme

Cladirile de acest sistem constructiv, au peretii structurali realizati din beton armat
dispusi în 2 sisteme si anume :

sistem de diafragme dispuse în sistem fagure

sistem de diafragme dispuse în sistem celular.

Sistemul de diafragme dispuse fagure presupune ca toti peretii dintre camere sunt
realizati din beton armat, cu exceptia peretilor de compartimentare situati între 2 diafragme
adiacente.
 Sistemul de diafragme dispuse în sistem celular presupune ca peretii dintre apartamente
sunt din beton armat, în rest peretii de compartimentare sunt realizati din pereti usori,
autoportanti.

Industrializarea a impus sistemul constructiv al diafragmelor de beton armat prefabricat,

multe dintre cladirile de tip bloc de locuinte cu regim de înaltime P+4E si P+8 E.

Din punct de vedere al stabilitatii, structura de rezistenta pe diafragme din beton armat
este considerata foarte sigura la actiunile seismice.

Structura pe diafragme are ca inconvenient inflexibilitatea compartimentarii.

Structura mixta

Pentru unele tipuri de cladiri, datorita functiunilor impuse prin proiectare, se regasesc
sisteme constructive considerate ca structuri mixte cum ar fi :

zidarie portanta cu cadre din beton armat

cadre din beton armat cu diafragme din beton armat.

Pentru multe dintre cladirile de tip rezidential structura de rezistenta mixta este aceea
care asigura confortul si functiunile cele mai sigure.

Structura de rezistenta pentru blocurile de locuinte foarte înalte a impus sistemul

constuctiv cu diafragme din beton armat monolit ca un nucleu central si stâlpi cu grinzi pe
exteriorul acestui nucleu de diafragme.

Deasemenea cladirile de birouri au conceput un astfel de sistem constructiv, dat fiind

posibilitatea flexibilitatii zonelor de birouri.

Structura de rezistenta se poate împarti la rândul sau în 2 categorii si anume :

infrastructura cladirii

suprastructura cladirii

Infrastructura cladirilor este totdeauna acea parte a cladirii care se gaseste sub cota +-
0,00 si este cunoscuta deobicei sub denumirea de fundatie a cladirii. Cladirile pot avea subsol,
cu pereti din beton , beton armat sau caramida, dar sub acesti pereti de subsol se gasesc
fundatiile cladirii.

FUNDAŢII
 Fundatiile au rolul de a transmite încarcarile cladirii asupra terenului. Pentru îndeplinirea
acestei functiuni ele trebuie sa repartizeze încarcarile terenului, care trebuie sa aiba suficienta
rezistenta pentru a suporta presiunile corespunzatoare, iar deformatiile sunt acceptabile pentru
stabilitatea cladirii.

Fundatiile de sub cladiri sunt fundatii directe, iar prin aceasta se înteleg lucrarile
efectuate sub nivelul terenului pentru executarea corpului fundatiei care reazema direct pe patul
de fundatie.

La alegerea sistemului de fundare, a adâncimilor de fundare, a materialelor sI izolatiilor,

se va tine seama de urmatoarele:

a- conditiile de seismicitate a regiunii;

b- natura terenului de fundatie, adâncime, stratificatie, presiune admisibila,

compresibilitate;

c- conditiile hidrologice ale terenului,apele subterane si cele de suprafata, posibilitatile

patrunderii acestora la fundatii, variatia sezoniera a nivelului apelor subterane;

d- caracteristicile structurii de rezistenta a constructiei ;

e- particularitatile functionale ale constructiei care pot influenta comportarea fundatiilor ;

f- conditiile locale care în unele cazuri determina materialele ce trebuie folosite în

fundatii ;

În cazurile terenurilor macroporice, sensibile la înmuiere, sau al pamânturilor argiloase

cu contractii mari se vor prevedea obligatoriu masurile si detaliile suplimentare speciale pentru
aceste cazuri.

Fundatiile unei cladiri se pot clasifica dupa cum urmeaza :

1./ fundatii continui sub ziduri

2./ fundatii izolate

3./ fundatii de tip radier general

4./ fundatii pe piloti

Fundatiile continui din beton armat se promoveaza de catre proiectant atunci când terenul
are presiunea admisibila de calcul pentru sarcini fundamentale de calcul si prin armarea talpii de
fundare se va limita latimea acesteia. Asezarea armaturii pentru fundatie se face pe suprafata
unui beton de egalizare de 3-5 cm grosime.
 Fundatiile cladirilor cu subsol sunt dimensionate din punct de vedere al adâncimii
subsolului, gradului de seismicitate si al naturii terenului de fundare.

Aceste fundatii sunt completate cu materiale hidroizolante si de protectie astfel încât sa

fie realizata hidroizolarea acestor pereti. Pentru structurile concepute pe zidarie portanta la care
sunt prevazuti stâlpisori din beton armat, fundatiile subsolului au centuri la baza soclurilor si în
fundatii.

Deseori problema etansarii subsolului poate fi promovata si cu ajutorul drenajului

perimetral dirijat spre exteriorul incintei proprietatii.

Alegerea tipului de fundare depinde de încarcarea data de cladire, de calitatea terenului,

precum si de dorinta viitorului proprietar de a avea subsol sau nu.

Pentru o informare prealabila asupra calitatii terenului de fundare se poate apela la

proprietarii cladirilor învecinate, care ne pot comunica asupra eventualelor dificultati avute
atunci când s-au executat fundatiile cladirii în care locuiesc.

Se preiau deobicei informatii privitoare la presiunea admisibila la nivelul temperaturii

minime de înghet, asupra nivelului pânzei de apa freatica, a caracterului agresiv al acestei ape.

Ca definitie tehnica prin adâncime minima de înghet se întelege nivelul cel mai coborât al
izotermei 0 °C. Adâncimile de înghet din România variaza între 70 cm si 110 cm fata de cota
terenului natural.

Prin prezentarea mai jos a hartii României având zonate adâncimile se vor putea prelua
primele informatii legate de aceste obligatii tehnice.

Adâncimea de înghet

Daca prin conditiile tehnice fixate pentru beton, apa rezulta a fi agresiva, trebuiesc luate masuri
speciale care se stabilesc de la caz la caz cum ar fi:

*hidroizolatii

*marirea sectiunii elementelor fata de calculele de rezistenta.

Fundatiile izolate sunt executate întotdeauna sub stâlpii de rezistenta a cladirii, cu

dimensiunile calculate astfel încât sa poata prelua încarcarile date de stâlpul în cauza. Pentru
fundatiile izolate avem 3 tipuri distincte si anume:

fundatie izolata bloc si cuzinet

fundatie izolata bloc armat - talpa rigida

fundatie izolata tip pahar- pt. stâlpii prefabricati.

 Fundatiile izolate sunt în majoritatea cazurilor fundatii capabile sa preia eforturile
transmise terenului prin intermediul structurii stâlpului, au armare constructiv alcatuita sau
armatura calculata pentru cazul în care sunt posibile aparitii ale unor zone întinse pe aceasta
talpa.

Pentru fundatiile cladirilor cu subsol, la care terenul de fundare este compresibil,

dimensiunile grinzilor continui de fundare pot fi înlocuite cu fundatii de tip radier general.
Aceste fundatii de tip radier general au grosimea variind de la 35 cm pâna la 1,2 m . Fundatia de
tip radier general este realizata cu armare pe doua directii, cu pozarea armaturii la partea
inferioara si superioara a radierului.

Fundatiile speciale sunt cele proiectate si executate pentru cazul în care terenul este
dificil pentru fundare si se impune executarea de piloti prefabricati batuti în teren pâna la
atingerea terenului bun de fundare. Acest gen de fundatii se numesc fundatii pe piloti si pot fi
sub fundatii de tip izolat sau fundatii de tip radier general.

SUPRASTRUCTURA CLĂDIRILOR

Structuri pe zidarie portanta

Pentru cladirile de locuit de tip unifamilial ( rezidentiale ), sistemul structural cel mai
raspândit este acel cunoscut sub denumirea de ,, structura pe zidarie portanta,, care poate fi
conceput si dimensionat pentru structuri cu subsol sau fara, cu etaj sau fara etaj, pentru gradele
de intensitate seismica 6,7,8 si 9.( scara Mercalli )

Prevederile generale de alcatuire, de calcul si de executie sunt promovate în Normativul

P2-1985 pentru materiale precum caramizile pline, cu goluri, blocuri ceramice, blocuri din beton
celular autoclavizat.

Având în vedere importanta deosebita de asigurare a stabilitatii cladirii, structurile pe

zidarie portanta sunt de natura structurilor spatiale, cu pereti dispusi dupa forme geometrice
regulate

Pentru peretii portanti functie de rolul pe care-l îndeplinesc în cladire ei se împart în :

Pereti structurali portanti, în sensul ca acestia pot prelua sarcini verticale si orizontale ;

Pereti structurali de contravântuire în sensul ca pot prelua doar sarcinile orizontale sI

greutatea lor proprie ;

Pereti nestructurali care îndeplinesc rolul de compartimentare, greutatea lor fiind

preluata de plansee si de peretii portanti.

Structuri pe cadre din beton armat sau metal

 Aceste sisteme structurale sunt copuse dintr-un ansamblu de bare verticale si orizontale
( numite stâlpi si grinzi ), îmbinate rigid în noduri pe cele doua directii ortogonale corespunzator
axelor principale ale constructiei.

La aceste tipuri de structuri peretii au rolul de închidere si de compartimentare, asigura

prin grosimea lor izolarea fonica si termica. Acest gen de structuri dispune de lubertatea de
alegere a distributiei peretilor interiori. Planseele din beton armat reazema pe riglele cadrelor si
pot avea diferite grosimi. Aceste sistem constructiv este folosit pentru un regim de înaltime de
4-10 etaje.

Odata cu modificarile aparute în harta zonelor de seismicitate a tarii, sistemul constructiv

pe cadre din beton armat capata atentie sporita în analiza evaluatorului doar atunci când s-au
petrecut modificari însemnate de calcul la sarcini dinamice. Acest aspect va fi tratat ca
depreciere suplimentara în cazurile trecerii structurii la un grad superior de calcul al stabilitatii.

Structuri pe diafragme din beton armat

Structurile din beton armat pe diafragme se împart în 2 categorii, functie de modul în care
sunt dispuse si anume:

1./ diafragme din beton armat dispuse în sistem fagure

2./ diafragme din beton armat dispuse în sistem celular

Deasemenea se poate face o clasificare pe baza sistemului constructiv folosit la

executarea cladirilor cu structuri pe diafragme si anume:

1./ diafragme din beton armat executate monolit în cofraje

2./ diafragme din beton armat prefabricate

Executarea cladirilor folosind diafragmele din beton armat este indicata pentru zonele de
intensitate seismica mare, care împreuna cu diafragmele orizontale

( planseele ) realizeaza un sistem spatial rigid.

Acest sistem constructiv este un sistem avantajos din punct de vedere tehnico-economic,
la cladirile cu un numar mare de nivele, la care cerintele functionale permit o distributie identica
a peretilor portanti la toate etajele.

Structuri mixte din beton armat

Structurile mixte se realizeaza la cladirile pe zidarie portanta, unde la camerele cu

deschidere mare se impune prezenta unui stâlp pe care reazema grinzi din beton armat. Este
deasemenea considerat ca structura mixta cladirea care are un nucleu central pe diafragme din
beton armat, iar perimetral clîdirea are structura realizata pe cadre din beton armat monolit.

Structura mixta este si acea structura la care parterul cladirii este un parter pe cadre din
beton armat monolit, iar etajele au conceputa o structura pe diafragme din beton armat dispuse
în sistem celular sau dispuse în sistem fagure.

Pentru parterul acestor cladiri, functiunile cladirii sunt realizate mai usor dat fiind
elasticitatea cu care se pot realiza compartimentarile.

Analiza efectuata de evaluator privitor la modul în care este alcatuita infra si

suprastructura unei cladiri se va descrie în partea de prezentare a activului.

INSPECŢIA STRUCTURILOR DE REZISTENŢĂ

Inspetia structurilor poate pune în evidenta trei tipuri de defectiuni functie de costurile ce
se pot implica pentru remediere:

defecte estetice

defecte functionale

defecte de stabilitate

Pentru inspectorul de cladiri este necesar sa fie prezentata o clasificare a avariilor

structurale.

1./ Avarii superficiale, care pot fi apreciate ca fisurile fine, usor de rectificat prin
reparatii minore sau care produc înclinarea, sau umflarea unora dintre elementele structurale.

2./ Avarie problematica superficiala, care poate fi apreciata ca deschidere în

continuare a fisurilor de la prima etapa, crapaturile existente devenind mai proeminente si apar
noi fisuri.

3./ Avarie problematica, apare o îngrijorare, iar stabilitatea cladirii este pusa la
îndoiala. Se apreciaza ca structura pare vulnerabila.

4./ Avarie serioasa, presupune ca se impun masuri de evitare a unei eventuale

prabusiri, integritatea si stabilitatea strucutrala prezinta un risc ridicat ,I se pune problema
sigurantei pentru locatari.

5./ Prabusirea, este sitatia în care cladirea se poate prabusi în orice moment, fiind
necesar un program de reconstructie.

FINISAJUL INTERIOR sI EXTERIOR

 Cladirile, indiferent de destinatia pe care o au, sunt finisate la interior si la exterior pentru
a permite celor care o folosesc sa-si desfasoare activitatea de zi cu zi.

O clasificare a finisajelor se poate concepe având la baza elementele cladirii si anume:

peretii interiori si exteriori

tavanele

pardoselile

tâmplaria

sarpanta cu învelitoarea

terasa

TENCUIELI INTERIOARE sI EXTERIOARE

LA PEREŢI sI TAVANE

Pentru peretii interiori si exteriori finisajul implica în primul rând executarea lucrarilor de ten
executate

cu scopul asigurarii planeitatii peretilor executati din zidarie sau din beton. Aceasta activitate implica trei
succesive

cunoscute tehnic sub numele de sprit, grund si tinci, iar grosimea medie trebuie sa fie de circa 2 cm. Materialu

care se executa aceasta operatiune se numeste mortar si pentru ca se fabrica în consistente diferite da
cantitatii variabile

de ciment se recunosc dupa titulatura M10-T ; M25-T ; M50-T si M100-T.

În cazul în care pe suprafata peretilor se vor executa placaje ceramice sau placaje cu
lambriuri tencuiala poate fi executata doar prin aplicarea a doua straturi succesive si anume sprit
si grund.

Daca finisajul interior este umed atunci dupa aplicarea tinciului, la 24 ore, sa se execute o
gletuire cu var pentru cazul zugravelilor executate în culori de apa si cu glet de ipsos în cazul în
care peretele va fi vopsit.

Zugravelile interioare la pereti se clasifica în trei categorii functie de calitate si anume :

 zugraveli inferioare, zugraveli obisnuite, zugraveli superioare. Spoielile se pot considera zugraveli inferio
zugravelile

în culori de apa cu aplicare a 2 mâni de var, huma în amestec cu coloranti se pot aprecia ca obisnuite, iar cel

aplicarea de coloranti în modele, calcio-vechio, strop sunt de tip superior.

Tot în categoria de finisaje superioare la pereti se introduc si placajele cu faianta, gresie,

lambriuri, marmora.

La exterior tencuielile se din mortar de consitenta superioara mortarului de la tencuielile

interioare si anume M50-T sau M100-T.

Tencuielile exterioare sunt executate în grosime medie de 2,5 cm si se clasifica functie de

calitate în tencuieli obisnuite si superioare. Ca si tencuieli obisnuite se recunosc tencuielile de
fatada driscuite zugravite în culori de apa, vinace, acrilice, tencuielile de fatada cu finisajul
realizat cu praf de piatra si ciment alb aplicat strop sau driscuit. Ca si tencuieli exterioare
superioare se pot aprecia cele executate cu terasit, similipiatra simplu sau în asize si placajele de
ceramica sau marmora. Pe fatada cladirilor pot fi executate si profile sau ancadramente florare
în zona ferestrelor si a aticului.

Din punct de vedere al aprecierii duratei de viata fizica tencuielile interioare rezista circa
70 ani si poate ajunge pâna la 100 ani. Tencuielile exterioare driscuite sau stropite din var
ciment au durata de viata de circa 20 ani, tencuielile din praf de piatra 40-50 ani , tencuielile din
similipiatra, terasit, placaje ceramice, marmora de circa 70-100 ani.

Ca durate de viata zugravelile la pereti si tavane se apreciaza la 3-6ani, tapetele 9 ani,

placajele de faianta si lambriurile 25- 30 ani, iar cele cu marmora 70-100 ani.

Evaluatorul poate aprecia uzura efectiva functie de gradul de întretinere si de mediul

normal sau agresiv al încaperii.

PARDOSELI

Pardoselile unei cladirii se clasifica în 2 categorii distincte în :

1./ pardoseli calde

2./ pardoseli reci

aceasta clasificare este data de senzatia pe care o da pardoseala piciorului gol ce calca pe
aceasta.

Functie de tipul materialului folosit pardoselile calde sunt:

pardoseli din covor p.v.c. pe suport textil

 pardoseli din mocheta

pardoseli din parchet

iar pardoselile reci sunt :

pardoseli sclivisite sau rolate

pardoseli din covor pvc fara suport textil

pardoseli mozaicate, sau placi mozaicate

pardoseli din mozaic venetian

pardoseli din gresie

pardoseli din marmora

Pardoselile reci sau calde existente într-o cladire se diferentiaza prin costurile diferite
care le implica, apreciere a calitatii materialelor si implicit a duratei de viata de la care se
porneste în aprecierea uzurii efective.

Pardoselile din scândura 20-25 ani, pardoselile din parchet pe dusumea oarba, 25-45 ani,
pardoselile din p.v.c. pe suport textil 10-15 ani, pardoselile din gresie, mozaic sau marmora 70-
100 ani.

Evaluatorul apreciaza aceste durate de viata fizica în baza constatarilor de la inspectia

cladirilor si aprecierii mediului normal sau agresiv.

Tehnologia de executie a pardoselilor este descrisa în manualele de specialitate, va fi

expusa detaliat cursantilor în timpul seminarului si vor fi date elemente de particularitate a
tipului de defectiune specifica fiecarui tip de pardoseala.

TÂMPLĂRIE INTERIOARĂ sI EXTERIOARĂ

Tâmplaria interioara si exterioara pentru cladirile de locuit reprezinta în fapt usile si

ferestrele cladirii, clasificarea putând fi efectuata functie de tipul materialului din care este
confectionata.

Tâmplarie din lemn

* lemn de rasinoase

* lemn de stejar

Tâmplarie de metal
 * tâmplarie din tabla ambutisata sau profile laminate

* tâmplarie de aluminiu

Tâmplarie din diverse materiale

* tâmplarie din p.v.c.

* tâmplarie de beton.

Ferestrele se poate clasifica functie de numarul de canate în :

ferstre cu ochiuri fixe

ferestre cu ochiuri mobile avînd

1 canat

2 canate

3 canate

Usile interioare sau exterioare, indiferent de tipul materialului din care sunt confectionate
se pot clasifica în :

1 canat

2 canate

glisante

tip rulou

Pentru fiecare dintre aceste elemente componente ale unei cladiri se vor prezenta
elementele informative detaliate, precum si elemente informative cu precizari asupra modului în
care evaluatorul apreciaza prin inspectia efectuata gradul de depreciere. În datele tehnice
publicate în decizia 630-1980 se propun urmatoarele durate de viata :

ferestre si usi metalice vopsite la 3ani 70 ani

ferestre si usi de stejar la interior 70 ani

ferestre si usi de brad sau molid la interior 50 ani

ferestre si usi exterioare din stejar 50 ani

ferestre si usi exterioare din brad 40 ani

 luminatoare metalice 35 ani

tâmplarie de mase plastice 35 ani

usi celulare de tip Pipera 15 ani

Pentru cazurile în care evaluatorul constata ca în interiorul cladirii este un mediu agresiv,
aprecierile legate de duratele de viata vor fi strâns legate de gradul de întretinere a acestor
elemente.

TERASĂ, sARPANTĂ sI ÎNVELITORI

Cladirile sunt protejate de intemperii, prin aplicarea la partea superioara a unor sisteme
constructive promovate prin proiectare si care pot fi :

*terase circulabile sau necirculabile

*sarpante si învelitori

Terasele cladirilor sunt executate la nivelul planseului de peste ultimul etaj, cu aplicarea
unor straturi succesive de hidroizolatie care în cele mai frecvente situatii asigura si protectia
termoizolatiei de acoperis.

Terasele de tip necirculabil sunt frecvente la cladirile de tip industrial, la blocurile de

locuinte, cladirile de birouri sau spatii comerciale proiectate cu acest sistem de protectie.

Ca ordine de executie prpunem o descriere a acestor operatiuni, cu stratul de carton

perforat pozat ca bariera de vapori, cu stratul de termoizolatie montat având grosimi variabile
functie de tipul termoizolatiei. Peste stratul de termoizolatie se toarna o sapa de egalizare peste
care se asterne stratul de hidroizolatie alcatuit din 2 straturi de pânza asfaltata ( PA55 ) si 3 de
bitum peste care se pozeaza un stat de carton asfaltat ( CA400 ). Pentru terasele de tip
necirculabil se impune asternerea unui strat de pietris de 5cm grosime, ca protectie împotriva
razelor ultraviolete.

Pentru terasele de tip circulabile, se înlocuieste solutia de pietris cu asezarea pe sapa de

tip M100-T a dalelor din beton mozaicat. Aceleasi straturi de hidroizolatie se pastreaza la aticul
cladirii, protectia racordului la atic realizându-se cu un glaf de tabla zincata, iar pe înaltimea
hidroizolatiei cu mortar fixat pe plasa de rabit.

Pentru cladirile protejate cu sarpanta, se asigura fixarea sarpantei pe planseul ultimului

nivel, pe aceasta montându-se învelitoarea. Învelitorile se pot clasifica în 2 tipuri si anume:

* învelitori de tip usor

învelitoare din tabla zincata;

 învelitoare din azbociment ondulat, sau foi plane

învelitoare din sita ( dranita )

învelitoare din 2-3 straturi de carton asfaltat

învelitori din tabla cutata sau ondulata

* învelitori de tip greu

învelitori din tigla solzi sau profilata

învelitori din olane ceramice

INSTALAŢIILE FUNCŢIONALE sI TEHNOLOGICE

Instalatiile unei cladiri sunt de 2 categorii si anume :

* instalatii functionale

* instalatii tehnologice

Instalatiile functionale sunt acele tipuri de instalatii care au sarcina de a deservi omul, fie
ca acesta se gaseste într-o cladire de locuit fie ca se gaseste într-o cladire în care îsi desfasoara
activitatea profesionala. Vom aprecia pentru instalatiile electrice functionale, instalatiile de
iluminat si prize, instalatia de paratraznet si instalatia de împamântare.

Instalatiile functionale sanitare sunt instalatiile de la baie , bucatarie, instaltia de preluare

a apelor pluviale de pe terasa, înstalatiile de gaze la cladirile de locuit. Instalatia functionala de
încalzire ar fi aceea de la calorifere sau aer cald, ventilatie interioara, gaze la sobe.

Ceea ce este bine de cunoscut si retinut este faptul ca aceste instalatii functionale intra în
pretul cladirii, pe linia evaluarii la mijloacele fixe cladiri.

Instalatiile tehnologice sunt acele tipuri de instalatii care participa la procesul de

productie, sau de servicii. Instalatiile de forta ( 380 V ), instalatiile de abur, lichide frigorifice,
lichide tehnologice, precum si toate alte tipuri de instalatii care îndeplinesc rolul de sursa de
energie sau de transport al materialelor tehnologice se pot încadra în categoria instalatiilor
tehnologice. Acestea este bine si corect sa fie evaluate separat de cladire.

Concluzie:

Evaluatorul trebuie sa stie ca în costul cladirii este cuprins:

costul structurii de rezistenta

costul finisajului interior si exterior

 costul învelitorii sau al terasei

costul instalatiilor functionale

Instalatiile tehnologice se evalueaza de regula separat, doar acceptul beneficiarului

permite adaugarea acestor costuri la costurile cladirii. Trebuie sa fie explicate
beneficiarului dezavantajele cumularii costurilor la pretul cladirii.

CATEGORII DE PROPRIETĂŢI sI METODELE DE EVALUARE

CONFORM STANDARDELOR EUROPENE - EVS

În continuare vom prezenta categoriile de proprietati imobiliare pe baza Standardelor

Europene de Evaluare si deasemenea practica raportarii acestor evaluari pentru fiecare dintre
aceste categorii de proprietati.

A / Proprietatile ocupate de proprietar-destinat a fi utilizate în afacere.

În aceasta categorie de active sunt 2 clase:

1.- Proprietati specializate - Acestea sunt proprietati specializate sI care

nu se vând în mod curent ( daca se vând vreodata ) , decât ca parte a unei afaceri. Exemple am
pute da rafinariile,combinatele chimice,unde cladirea de cele mai multe ori reprezinta un suport
pentru instalatii. Pot fi tratate la fel cladirile care prin localizarea lor,dimensiunile, designul sI
marimea lor nu sunt nici vândute nici închiriate.

2.- Proprietati nespecializate - Acestea includ tipuri normale de cladiri,

cum ar fi magazinele, birourile, fabricile si depozitele care sunt deobicei vândute, sau închiriate
pe piata.

Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de piata pentru teren si
la valoarea de piata pentru utilizarea existenta pentru cladiri. Pentru cladirile specializate
se poate aplica evaluarea prin metoda costului de înlocuire net ( CIN )

B /Proprietatile detinute ca investitii care pot genera venit sau câstig anual

Acestea sunt care sunt detinute pentru scopul de a obtine un venit financiar dintr-o
închiriere normala unei terte parti.

Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de piata. Aceasta se face
atât pentru teren cât si pentru cladiri.

C / Proprietatile în surplus fata de necesitatile de exploatare a afacerii

În aceasta categorie este inclus terenul cu sau fara cladiri, care este în surplus pentru
utilizarile de exploatare ale societatii previzibile în viitor sI, în mod normal, este desinut pentru
a fi vândut.
 Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de piata atât pentru
teren cât sI pentru cladiri.

D / Plasamente sau proprietati pentru vânzare.

Aceste proprietati pot fi cumparate pentru a fi revândute; ca urmare, în bilant nu sunt

clasificate ca active corporale , ci ca active circulante.

Evaluarea pentru aceste tipuri de proprietati nu impun folosirea evaluarii prin

metode de piata.

În evaluarea proprietatilor am evidentiat permanent prezenta terenului si a cladirii.

Standardele EVS promoveaza ideea promovarii unei defalcari pentru teren si cladiri necesara
unei contabilizari separate, pentru analiza deprecierii, deci pentru pregatirea documentelor
financiare. În evaluarea proprietatilor se impune cunoasterea dreptului deplin de proprietate, iar
apoi modelul de abordare care sa prezinte proprietatea reala. Proprietatea reala reprezinta toate
drepturile, beneficiile aferente detinerii unei proprietati fizice imobiliare. Un drept sau un
interes asupra proproietatii imobiliare este si un drept patrimonial.

Pentru o proprietate imobiliara de tip rezidential, valoarea reala este data de satisfactia
pe care o ai datorita intimitatii si a relaxarii în perioada de timp în care locuiesti.

Pentru o proprietate comerciala sau industriala, valorea reala este data de totalitatea
beneficiilor obtinute pentru o perioada de timp determinata.

Abordarea valorii de piata se poate analiza prin trei metode si anume :

1- Metoda costurilor ( metoda surogat ) unde valoarea de piata a proprietatii

este obtinuta prin însumarea valorii de piata a terenului considerat liber si
valoarea cu uzura a cladirii.

2- Metode de randament ( capitalizarea veniturilor sau a actualizarii fluxurilor

viitoare )

3- Metoda comparatiilor, unde valoarea de piata a unei proprietati este

determinata comparând proprietatea supusa evaluarii cu minimul 3 proprietati
asemanatoare din zone apropriate

Întrucât metodele de randament vor fi explicate în celelalte module ale cursului de

evaluare, în acest curs vom

prezenta metoda comparatiei, cu un exemplu de analiza calitativa, ce este capabil sa ofere

valoare de piata unei proprietati analizate comparativ cu alte cinci proprietati.

METODA COMPARAŢIEI DIRECTE

 Metoda comparatiei directe utilizeaza analiza pietii pentru proprietatile similare,
compararea acestora cu proprietatea de evaluat si efectuarea corectiilor asupra preturilor de
vânzare pentru estimarea valorii de piata. Valoarea obtinuta reprezinta o suma estimata pentru
data la care se efectueaza evaluarea, pentru o piata imobiliara existenta la acea data, sau la o
data foarte apropiata.

Metoda comparatiei directe se aplica tipurilor de proprietati imobiliare pentru care exista
suficiente informatii privind tranzactiile.

Prin aplicarea acestei metode se transmit cele mai corecte informatii referitoare la :

* valoarea de piata a proprietatilor imobiliare care nu sunt cumparate în scopul obtinerii

de venituri ( locuinte )

* valoarea unor proprietati comerciale sau industriale exploatate de proprietar.

Evaluatorul va trebui sa parcurga obligatoriu urmatoarele etape:

a/ sa verifice datele de piata obtinute si sa înteleaga motivatiile, comportamentul si

preferintele partilor implicate în tranzactiile imobiliare;

b/ sa analizeze un numar suficient de tranzactii efectuate pe acel tip de proprietate ;

c/ sa accepte informatiile obtinute de la terti cu conditia verificarii acestora ;

d/ sa nu se bazeze doar pe datele statistice fara sa efectueze si o analiza a

comportamentului pietii.

Ca surse de informatii evaluatorul poate folosi date despre tranzactiile încheiate, oferte
oferite prin publicatiile de specialitate, informatii verificabile ale agentiilor imobiliare,
administratorii de blocuri de locuinte, antreprenori de constructii, firme de evaluare din
localitatea în care se gaseste proprietatea. Statistic, evaluatorul selecteaza informatiile functie de
zona geografica, de tipul proprietatii evaluate, de data la care s-a efectuat tranzactia.

Pentru o corecta aplicare a metodei se impun a fi parcurse 5 etape si anume :

I - Cercetarea pietii, etapa în care evaluatorul culege informatii privitoare la

tranzactiile de proprietati imobiliare de acelasi tip cu proprietatea evaluata, cu dimensiuni si
caracteristici fizice cât mai asemanatoare si pe cât posibil cu datele tranzactiei cât mai recente.

II - Verificarea informatiilor, etapa când prin investigatii efectuate la fata locului

si prin discutii purtate cu partile implicate se apreciaza corectitudinea datelor.

III - Analiza comparativa, presupune ca evaluatorul va alege criteriile de

comparatie între proprietati.
 IV-Compararea si corectiile, se efectueaza comparatia cu proprietatea evaluata si
se ajusteazacorespunzator pretul de vânzare al acestora.

V - Alegerea valorii, dupa analiza rezultatelor si stabilirea la o valoare din

intervalul de valori obtinut.

Criteriile si elementele de comparatie

Criteriile

Pretul de vânzare al proprietatilor poate fi exprimat în functie de niste criterii de

comparatie stabilite dupa scopul si natura proprietatii, de exemplu:

apartamentele se analizeaza la pret / mp construit sau pret / camera;

depozitele la pret / mp sau mc;

hotelurile la pret / camera;

restaurantele pret / loc;

casele de locuit la pret/ mp util sau la pretul total de vânzare.

Elementele

Definitie. Elementele de comparatie sunt acele caracteristici ale proprietatilorsi

tranzactiilor imobiliare care determina variatiile preturilor de vânzarepe piata imobiliara.
Elementele de comparatie care vor face corectile preturilor sunt urmatoarele:

1. drepturile de proprietate transmise

2. conditiile de finantare

3. conditiile de vânzare

4. conditiile pietii

5. localizarea

6. caracteristicile fizice

7. caracteristicile economice

8. utilizarea

9. componentele non-imobiliare ale valorii

1. Drepturile de proprietate transmise sunt elemente preliminare pentru evaluator în
parcurgerea procesului de evaluare. În toate cazurile evaluatorul trebuie sa se asigure ca
proprietarul este detinatorul legal si ca este posibila sau nu aceasta transmitere.

2. Conditiile de finantare. La definitia valorii de piata s-a facut afirmatia ca valoarea de piata
se refera la plata în cash facuta integral. Daca chiriasul a obtinut o finantare sub nivelul pietii, el
la cumparare va plati probabil un pret mai mare pentru aceasta proprietate. Este firesc dat fiind
obligatia de a folosi în analiza valorile culese de pe piata pentru mai multe tranzactii încheiate.
Pretul tranzactiei pentru o tranzactie imobiliara poate diferi deci, functie de aranjamentele
financiare stabilite

3. Conditiile de vînzare. Aceasta reflecta motivatia cumparatorului sau a vânzatorului privind

proprietatea care se tranzactioneaza.

4. Conditiile pietii. Aceasta apreciere se refera la evolutia pietei în intervalul de timp scurs între
momentul tranzactionarii si data evaluarii, ( inflatie, comportamentul investitorilor, modificari
legislative, fluctuatiile cererii si ofertei )

5. Localizarea Daca o proprietate difera prea mult în ceea ce priveste amplasarea într-o zona,
ea poate fi eliminata dintre proprietatile comparabile. Cu ale cuvinte se apreciaza corect
localizarea proprietatii într-un cartier, sau între 2 cartiere foarte asemanatoare.

6. Caracteristicile fizice. La evaluarea cladirii comparatia se face referindu-se la diferente între

dimensiunile cladirii, calitatea si aspectul constructiei, materialele de constructie utilizate,
dotarile, vechimea cladirii, starea fizica, compartimentarea interioara, numarul de nivele ale
cladirii, localizarea casei pe lot.

7. Caracteristicile economice. Aici sunt cuprinse toate atributele unei proprietati imobiliare
care pot influenta profitul net cum ar fi : cheltuielile de exploatare, managementul, chiriile
conditiile de închiriere.

8. Utilizarea. Se face analiza comparativa între utilizarea existenta si cea mai buna utilizarea
unei proprietati comparabilesi utilizarea proprietatii de evaluat.

9. Componentele non-imobiliare. Acestea cuprind toate elementele care afecteaza valoarea

unei proprietati, dar nu se constituie în parti componente ale acesteia ( situatia econnomica,
garantiile, etc. )

Tehnica uzuala este aceea de aplicare a metodei comparatiei directe pe principiul

perechilor de date, este o tehnica numita cantitativa si se aplica în evaluarea unei proprietati cu 2
sau mai multe proprietati tranzactionate. Prin acest sistem se stabilesc marimile corectiilor
pentru fiecare dintre elementele supuse analizei comparative. Pentru aceasta , evaluatorul
trebuie sa analizeze o serie de perechi de proprietati comparabile care difera numai sub
aspectul unei singure caracteristici cu proprietatea de evaluat.

Problema se aplica tipurilor de proprietati pentru care exista o piata a tranzactiilor

imobiliare, la noi ar fi spre exemplu o piata a tranzactiilor pentru apartamente, terenuri si spatii
comerciale. Mai rar dar se pot aprecia si proprietatile de tip rezidential cu limitarea unora dintre
informatiile implicate. În anexe este prezentat un exemplu de evaluare pentru cladiri folosind
comparatia relativa.

Analiza s- efectuat pentru cinci proprietati asemanatoare sitate în acelai cartier cu

proprietatea supusa evaluarii, aceste cinci proprietati fiind vândute sau expuse pe piata libera de
transferuri. Dupa analizarea fiecarei proprietati comparativ cu proprietatea supusa evaluarii dupa
criteriile prezentate mai sus, apreciem avantajele sau dezavantajele proprietatilor comparabile,
apoi pentru fiecare dintre ele ne pronuntam ; este inferioara proprietatii supuse evaluarii sau este
superioara. Daca este inferioara atunci pentru a atinge valoarea proprietatii supuse evaluarii se
impune un aport financiar pozitiv. Daca proprietatea comparabila este superioara proprietatii
supuse evaluarii, va trebui sa acceptam ca facem o economie, sau altfel spus proprietatea ar
scadea la pret daca ar fi asemanatoare cu proprietatea supusa evaluarii.

Pentru evaluator se impune aprecierea proprietatii financiar, cu suprafata cunoscuta si

pretul cunoscut. Se va obtine un pret/ mp. pentru fiecare dintre ele. Pretul de piata aferent
proprietatii supuse evaluarii va fi obtinut ca o medie a valorii cele mai ridicate de la proprietatile
cu corectii pozitive cu valoarea ce mai mica din cadrul proprietatilor cu corectii negative.

Pentru aceste analize se pretinde de la evaluator cunoasterea precisa a elementelor de

corectie si starea reala a fiecareia dintre proprietati.

Agentiile imobiliare pot ajuta evaluatorii în cunoasterea acestor date, dar datele despre
cartier sau starea de venit se obtin prin verificari ale zonei.

Tabelul de analiza comparativa se prezinta sub aceasta forma :

Nr. Localizare Apreciere Pret Suprafete Pret / Observatii

proprietate tranzactie mp.
cr. calitativa Teren+cl.
$ $
1 Str. Greaca nr.16 pozitiva 53.000 358 mp. 148,04
2 Str. Gripescu negativa 150.000 780 mp. 192,30

nr. 1
3 Str. Moara Rosie negativa 92.000 490 mp. 187,75
nr.1
4 Str. Suhaia nr.40 negativa 76.000 336 mp. 226,19
Str. soseaua Viilor pozitiva 57.000 402 mp 141,79
nr.34
Pret mediu 167,89
corectie pozitiva /
negativa
Suprafata 416 mp
proprietate
5 Pret proprietate 69.845 $
 EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE GRUPA II-III

Pentru mijloacele fixe grupele 2 - 3, se vor prezenta criterii de abordare a elementelor de

evaluare în ideea obligatiei de a se stabili valoarea de înlocuire a mijlocului fix. Tehnica
folosita, criteriile de apreciere a uzurii fizice si morale sunt formulate astfel încât sa fie posibila
selectarea datelor primare, a duratei de folosire viitoare pe criteriul eficientei mijlocului fix.

Evaluarea mijloacelor fixe ce fac parte din grupele 2-6 au regim de evaluare fata de
metodele de evaluare a mijloacelor fixe cladiri si constructii speciale. Conform H.G.R. 2.139 /
2005 aceste mijloace fixe avem urmatoarea repartizare:

2.1- 2.27 MAsINI, UTILAJE sI INSTALAŢII DE LUCRU

3.1- 3.9. APARATE sI INSTALAŢII DE MĂSURĂ, CONTROL, REGLARE

4.1.-4.7. MIJLOACE DE TRANSPORT

5.1-5.2 ANIMALE sI PLANTAŢII

6.1.- 6.4. UNELTE, DISPOZITIVE, MOBILIER, APARATURĂ BIROTICĂ

Pentru evaluare avem 2 metode distincte de evaluare :

- A./ Metoda informatiilor de piata

- B./ Metoda procedeelor specifice

A./Metoda informatiilor de piata presupune ca numarul mijloacelor fixe este relativ

mic, sau numarul pozitiilor asemenea este relativ mic. Din punct de vedere al preciziei, metoda
se recunoaste a fi cea mai precisa, dat fiind obligatia evaluatorului de a prelua informatiile de la
producatori. În conditiile în care se regasesc preturi diferite pentru un produs cu aceleasi
performante, evaluatorul va alege pe cel mai mic. Acesta va fi trecut ca valoare de înlocuire
pentru mijloacele fixe evalate prin aceasta metoda.

Pentru mijloacele fixe care au fost procurate din import este important sa se extraga
informatiile legate de tara de provenienta, caracteristicile utilajului din cartea tehnica,
informatiile privind denumirea uzinei si localitatea în care se afla amplasata. Pentru precizia
informatiei se poate apela la agentia comerciala a tarii din care provine utilajul respectiv. Aceste
informatii se pot obtine direct prin corespondenta cu aceste agentii comerciale.

Trebuie sa fie cunoscut faptul ca în afara pretului de produs aici sunt incluse taxele
vamale, comisonul importatorului, taxe si impozite ale Guvernului Romaniei, cheltuielile cu
transportul de la frontiera. Evaluarea exclude cheltuielile pentru transportul utilajelor de la vama
pâna la hala de montaj.
 Atentia trebuie îndreptata asupra cheltuielilor efectuate pentru procurarea utilajului si
cheltuielile legate de montajul lui în hala. Evidentierea acestor cheltuieli s-a facut deobicei în
structura devizului general de pe coloana Montaj Utilaj din devizul pe obiect de investitii.
Exista uneori înregistrarea valorii utilajului alaturi de costul fundatiilor acestuia, caz în care se
impune ca aceste fundatii sa fie evaluate si eliminate din valoarea de înlocuire a utilajului.

Trebuie sa fie evaluat doar utilajul, fiind exclus deasemenea costul racordarii acestuia
la instalatia electrica de forta.

B./ Metoda procedeelor specifice presupune 4 sisteme de determinare a

valorilor de înlocuire care sunt cunoscute ca fiind :

1./ Procedeul identificarii

2./ Procedeul similitudinii

3./ Procedeul colerarii

4./ Procedeul actualizarii indiciale a valorilor

Exista doua proceduri în inventarierea si identificarea bunurilor mobile :

macoidentificarea si microidentificarea. Macro-identificarea informatiile culese include
: produsele, data punerii în functiune, eficienta exploatarii,

randamente sau pierderi, consumuri de energie si combustibil, vârsta cronologica sau efectiva,
programul de reparatii, echipamente de control, durata de viata ramasa, mijloace de întretinere.

Micro- identificarea presupune in primul rând identificarea producatorilor de utilaje

identice cu cele supuse evaluarii. Dupa analiza producatorilor i stabilirea utilajelor cu
performante asemanatoare celui supus evaluarii se preia ca valoare de inlocuire. Se preiau
informatii despre marca utilajului sau numele fabricantului, modelul si dimensiunile, seria si
data fabricatiei, capacitatea, dimensiunile fizice, vârsta si starea tehnica.

Procedeul identificarii

La situatia in care avem cel putin 2 preturi pentru acelasi produs, cu furnizori diferiti, cu
randamente asemanatoare, pentru valoarea de înlocuire se va alege presul ce mai mic se alege
cel cu pretul mai mic.

Procedeul similitudinii ( asimilarii ) presupune ca evaluarea se face prin comparatie cu

2 echipamente asemanatoare pentru care se cunosc preturi, apreciind pentru fiecare dintre ele
care sunt plusurile sau minisurile de performante si din analiza comparativa se stabileste cu
aproximatie foarte mica pretul de nou a utilajului supus evaluarii.Aceasta metoda este practicata
indeosebi atunci cand ne gasim in fata unor utilaje din import ,cu fabricant din fostul CAER la
care o serie de produse s-au modificat pe parcursul perioadei de la achizitionare.

Procedeul corelarii este asemanator procedeului similitudinii ,dar

evaluarea se efectueaza pe cel putin 2-3 echipamente asemanatoare. Dat fiind necesitatea de
majorare a sferei de cunoastere avem de multe ori dificultati în cunoasterea pietei de produse
similare dat fiind costurile de obtinere a informatiilor. Acest procedeu este mai putin folosit.

Procedeul actualizarii indiciale a valorilor este metoda cea mai raspandita

deoarece presupune cunoasterea a valorilor la punerea in functiune, verificarea veridicitatii
acestora.Reactualizarea se face prin indici de reactualizare .La HGR 945/1990 ; HGR 26/1992 si
LA HGR 500 /1994 acesti indici au fost dati prin lege cu conditia verificarii pretului pe produs
pe piata de desfacere. Cand aceste preturi de pe piata au fost mai mici deacat valorile de
inlocuire s-au trecut preturile de pe piata.

Dupa HGR 500/1994 indicii de reactualizare nu s-au mai transmis centrralizat

motiv pentru care va recomandam ca surse de informatii indicatorii oficiali de crestere a

preturilor publicati in Buletinele de Statistica.

Metoda se recomanda a fi folosite la echipamentele relativ vechi la care diferentele dintre

metoda indiciala si cele mai precise sunt relativ mici si nu pot modifica prea mult valorile
ramase actualizate.

Investigarea se face de un grup de persoane experimentate si de specialitate si sub toate

aspectele ; stare fizica,performante tehnice,nivel tehnologic,dispensabilitatea de echipament in
procesul de fabricatie. Constatarile fiecaruia dintre specialisti va conduce la o concluzie comuna
privind deprecierea echipamentului la data evaluarii.In functie de nivelul de depreciere constatat
se poate pronunta o perioada de timp, in ani sau in luni, cat ar mai putea functiona acest utilaj.

In acest fel se apreciaza DURe din coloana 6 tabel T-II pg.22 al cartii sus mentionate.
Privitor la aspectul evaluarii mijloacelor fixe se recomanda sa se aiba in vedere prevederile
HGR 909/1997 publicat in M.O. 7 din 4/1998 privind aprobarea Normelor Metodologice de
aplicare a Legii 15/1994 privind amortizarea capitalului imobilizat in active corporale si
necorporale ( modificata si completata prin O.G. 54/1997 care abroga Normele precedente
aprobate prin Ordin M.F. 746/1994 publicate in M.O. nr. 180/994

Aprecierea uzurii se face prin stabilirea numarului de ani sau ani si luni rest de

viata dupa care se stabileste amortizarea lunara pe noua valoare de înlocuire. Aceasta

valoare de înlocuire se multiplica cu numarul de luni propuse ca rest de viata obtinând astfel
valorile ramase actualizate.
 Se va folosi formula de determinare a uzurii utilajului folosindu-se formula:

---------- x 100 = ....... %

a+b

în care :

a reprezinta durata de viata scursa de la punerea în functiune

b reprezinta restul duratei de viata a utilajului

Pentru utilajele neamortizate, dar scoase din functiune pentru diverse motive, valoarea
ramasa actualizata se apreciaza a fi pretul în fier vechi. Se cunoaste ca oricum la amortizare
aceste utilaje se desmembreaza se caseaza si se vând la fier vechi.

În orice situatie evaluatorul trebuie sa verifice fiecare dintre utilajele importante, sa

stabileasca restul duratei de viata si apoi sa determinea valoarea ramasa actualizata.

În anexele suportului de curs este prezentat un exemplu de evaluare pentru un utilaj care
s-a scos la licitatie pentru a fi vândut.

In cazul evaluarii pentru auditul financiar, evaluatorul va determina valoarea de înlocuire

printr-un procedeu sigur, apoi va stabili restul duratei de viata ,, b ,, ca diferenta între durata de
viata scriptica stabilita prin HGR 964 si durata de viata consumata.

STANDARDE DE EVALUARE

Vom trece în rezumat definitii si extrase din cartea ,, Standarde Internationale de

Evaluare,, , cu convingerea ca toti cursantii vor dori sa se alinieze unor concepte Europene, sa
patrunda în lumea evaluarii sustinut de aceste concepte.

Evaluatorul -definitie

Evaluatorul este o persoana responsabila pentru elaborarea si/sau supervizarea

evaluarilor, este o persoana responsabilacare sa poata demonstra ca:

a/ a obtinut o diploma post universitara adecvata si poate demonstra ca si-a mentinut si

sporit cunostintele profesionaleprintr-un program relevant de pregatire continua ;

b/ are suficiente cunostinte si experienta locala în evaluarea activelor, sau obtine asistenta
de la persoanele competenteti cunoscatoare;
 c/ îndeplineste cerintele legale, regulamentare, etice si contractuale legate de lucrare ;

d/ are o asigurare profesionala adecvata cu resposabilitatile asumate;

În cazurile complexe, daca ajunge la concuzia ca-i lipseste experienta necesarapentru

îndeplinirea corespunzatoare a misiunii, evaluatorul trebuie sa-si previna clientul si sa solicite
asistenta profesionala de la specialisti.

Evaluatorul poate fi :

evaluator intern ;

evaluator extern ;

evaluator independent;

Evaluatorul extern este un evaluator care nu are interes financiar semnificativ în

companie-client sau vive-versa, nici direct nici indirect.

Evaluatorul independent este un evaluator extern care, în plus nu a avut în ultimile 24

luni si nu are nici în prezent o relatie pecuniara cu clientul, cu exceptia platii evaluarii si a
declarat în scris orice implicare directa sau indirecta cu proprietatea evaluata.

Alte definitii preluate si necesar a fi prezentate sunt:

Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data
evaluarii, între un cumparator hotarât sa vânda într-o tranzactie libera, dupa un marcketing
adecvat, în care fiecare a trnzactionat în cunpstinta de cauza, prudent si fara constrângere.

Valoarea justa este sum ape care un active ar putea fi schombat sau o datorie decontata,
de buna voie, între doua parti aflate în cunostinta de cauza, în cadrul unei tranzactii cu pretul
determinat obiectiv. ( IAS16, paragraph 16 )

Valoarea amortizabila Costul activului sau o alta valoare substituita costului ( în

situatiile financiare ) din care s-a scazut valoarea reziduala

Valoarea reziduala este valoarea neta pe care o întreprindere estimeaza ca o va obtine

pentru un active la sfârsitul duratei de viata utila a cestuia, dupa deducerea prealabila a
costurilor de cedare estimate ( IAS16, paragraph 16 )

Valoarea de piata pentru utilizarea existenta, este suma estimata pentru care un activ ar
putea fi schimbat la data evaluarii, pe baza ipotezei de continuare a utilizarii actuale, dar
presupunând ca activul este liber/neopcupat, între un cumparator hotarât sa cumperesi un
vânzator hotarâtt sa vânda, într-o tranzactie libera, dupa un marketing adecvat,în care fiecare a
actionat în cunostinta de cauza, prudent si fara constrângere.
 Valoarea de piata pentru utilizarea alternativa, poate fi definita ca fiind valoarea cu cea
mai buna utilizare, alta decât cea prezenta, respectiv cea intentionata sau cea care ar corespunde
unei redezvoltaride catre proprietarul activului, de societatea de dezvoltare imobiliara sau de
catre ocupantul presupus.

Valorile negative apar atunci când activele imobiliare, care constituie subiect al unor
obligatii contractuale , fizice, legale sau financiarew, genereaza un cash flow negativ, real sau
ipotetic, sau necesitalucrari substantiale de remediere. Aceste active devin astfel o datorie sau o
valoare negativa.

Costul de înlocuire net ( CIN ), este o procedura de evaluare folosita în stabilirea valorii
pentru utilizarea existenta în cazul proprietatilor specializate, care se vând foarte rar sau
niciodata, altfel decat parti ale unei afaceri. Aceasta nu este o metoda derivata din piata, desi
unele analize, care stau la baza unor estimari ale valorii de piata , se bazeaza pe date derivate din
analiza CIN al vânzarilor instalatiilor de productie. În absenta unor date de piata, CIN este
adoptat ca substitut al analizei de piata. Prin urmare, este nepotrivita utilizarea CIN pentru
proprietati detinute ca investitii sau care constituie un surplus fata de necesitatile de exploatare
ale companiei.

Pentru stabilirea costului de înlocuire net din costul brut, sau mai bine zis din valoarea de
înlocuire, este de analizat deprecierea care afecteaza activul în stabilirea valorii ramase
actualizate.

Deprecierea, sau marimea uzurii fizice, este o micsorare a valorii rezultata din trecerea
timpului si de utilizarea trecuta si poate fi marimea probabila a costului viitor de utilizare
comparativ cu o cladire moderna substitut.

Deprecierera functionala este o analiza ce presupune adecvarea cadirii pentru utilizarea

curenta si pentru perspectiva continuarii acesteia, sau pentru utilizarea în alte scopuri.

Deprecierea strategica, este analizata ca urmare a unei decizii luate în cadrul afacerii
facând astfel cladirea improprie desfasurarii afacerii. Aceasta sitatie poate afecta partial sau
integral unproces integrant, chiar daca cladirile aracea valoare pentru o alta întrprindere sau
chiar pentru proprietarul actual, daca decizia respectiva nu ar fi fost luata.

Deprecierea legata de reglementarile de mediu, presupune o analiza pentru utilizarea

existenta în contextul reglementarilor actuale sau celor anticipate, la nivel local, national si
supranational, de decrete, directive si / sau de controlul asupra poluarii si de politicile de
administrare a deseurilor.

Durata de viata utila este perioada de timp de-a lungul caruia un activ asteapta sa fie
utilizat de catre o entitate

Evaluari conform IAS16

Atunci când o entitate adopta optiunea de reevaluare pe baza valorii juste, conform IAS16,
activele sunt incluse în bilantul contabil la valoarea justa, dupa cum urmeaza :

a/ Valoarea justa a terenurilor si constructiilor este stabilita de regula pe baza

informatiilor de piata prin evaluarea efectuata, în mod normal , de evaluatori calificati
profesional. Valoarea justa a elementelor de imobilizari corporale este, de regula valoarea de
piata determinata prin evaluare.

b/ În cazul în care informatiile de piata privind valoarea justa a unui element specializat
de imobilizari corporale nu sunt disponibile, iar elementul este rar tranzactionat, cu exceptia
cazului în care face parte din activitatea continua de afaceri, entitatea va trebui sa estimeze
valoarea justa a activului specializat prin abordarea pe venit sau prin abordarea prin costul de
înlocuire net. ( IAS 16, paragraful 33 )

Garantiile pentru credite/ garantii ipotecare

Analiza problemelor de evaluare care privesc garantiile pentru credite constituite din
proprietati imobiliare, care poarta un nivel ridicat de responsabilitate fiduciara, ar trebui sa ia în
considerare scopul evaluarii, evaluarea obiectiva a riscului indus de conditiile detaliate de
acordare a creditului propus, precum si transparenta modului de prezentare a datelor raportului
evaluarii, conjucturii pietei si fluxului de lichiditati. Proprietatile ce se pot constitui ca garantii
de credite sunt:

* Proprietatile detinute ca investitii

* Proprietatile ocupate de proprietar

* Propritatile în dezvoltare

* Proprietatile evaluate pe baza proiectiilor financiare

* Activele epuizabile ( resursele minerale )

Garantiile pentru asigurare

Pentru evaluarile efectuate atunci când sunt în cauza interesele actuale si viitoare ale
detinatorilor de titluri /polite de asigurare si ale investitorilor în combinatii financiare, care
depind total sau partial de vânzarea sau lichidarea activelor imobiliare ca o categorie de
investitiipe pietele de capital, se vor adopta numai procedurile de evaluare bazate pe o evaluare
patrimoniala la data asigurarii.

CODUL ETIC AL EVALUATORULUI

 Codul etic nu are o autoritate oficialalrgala si nuse pretinde sa fie decât un complement la
normele legale, la reglementarile si la corecta practica a organizatiilor nationale care controleaza
sau supravegheaza activitatea evaluatorilor.

Clasificarea

Numai acei practicieni care au participat la un curs de nivel superior si sunt apti sa se
conformeze definitiei evaluatorului de active ar trebui sa angajeze lucrari.

Probitate

Întotdeauna , prima îndatorire a evaluatorilor este de a reprezenta interesele legitime si

etice ale clientilor lor, pe cât sta în putinta, în conformitate cu inalt standard de comportament
profesional fata de alte parti.

Evaluatorii nu vor lucra pentru doua sau mai multe parti în acelasi subiect, în afara
cazului când partile sunt de acord cu aceasta.

Recunoasterea asistentei externe

Evaluatorii vor recunoste orice asistenta externa primita de la alti profesionistisi, în

cazurile normale, ei vor face cunoscut clientului si altor parti interesate despre implicarea
comuna.

Evaluatorii vor trata întotdeauna afaceriler clientului cu discretia adecvata.

Conflicte de interese

Evaluatorii trebuie sa ia toate precautiile rezonabile pentru a fi siguri ca nu pot apare

conflicte între interesele clientilor lor si cele proprii ale evaluatorilor,ale firmei, rudelor ,
asociatilor. Conflictele potentiale trebuie dezvaluiteînainte de acceptarea angajarii lucrarii.
Întotdeauna evaluatorii vor desfasura activitatea lor si a afacerii lor cu onoare, demntitate,
corectitudine, integritate si independenta pentru binele cllientilor lor si al profesiei. Ei îsi vor
reglementa afacerile lor cu clientii si cu alti profesionisti, astfel încât sa promoveze cele mai
înalte standarde de etica, de competenta tehnica si de prestigiu.

Sprijinirea si promulgarea standardelor

Evaluatorii vor sprijini standardele si vor folosi cea mai buna metoda pentru a asigura
adoptarea lor si de a asigura ca evaluarile relevante sunt conforme cu acestea.

BIBLIOGRAFIE

H.G.R. 834 1991 din M. O. 54 - II 1992- evaluarea terenurilor

DECIZIA 79/ 1992 a C.P.M.Bucuresti

Legea 18 /1991 si Legea 16- 1994

Legea 15 / 1995

H.G.R. 964 1998

STANDARDELE EUROPENE DE EVALUARE

MODERN METHODS OF VALUATION - W. BRITTON

THE APPRAISAL OF REAL ESTATE- Appraisal Institute S.U.A.

YOUR HOME INSPECTION -GUIDE William Ventolo

A GUIDE APPRAISING INDUSTRIAL PROPERTY

STANDARDELE INTERNAŢIONALE DE EVALUARE –EDIŢIA 7 2005

LECTOR

ING. sCHIOPU CORNELIU