Proiect Evaluare Praporgescu Petre

Universitatea IRECSON
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar
SINTEZA PROIECTULUI Proiectul de absolvire are ca tem estimarea valorii de pia a proprietii rezideniale situate n municipiul Turnu Mgurele, str. Crinului nr. 4 !reptul de evaluat" dreptul ntreg de proprietate al imobilului deinut de o persoan fizic. #copul evalurii" vnzarea pe piaa liber !ata evalurii" $ octombrie 2003 Curs de re%erin &'(" 1 US ! 32."#2 lei Pentru determinarea valorii de pia au %ost %olosite urmtoarele abordri" o )bordare prin metoda comparaiilor directe* o )bordare prin metoda costurilor* o )bordare prin metoda de randament +capitalizarea veniturilor, Proiectul de absolvire este structurat pe $ capitole, dup cum urmeaz" Capitolul 1 Prezentarea temei, datelor generale privind proprietarul, amplasarea n zon -i delimitarea proprietii imobiliare, sursele de in%ormare. .a elaborarea lucrrii au %ost utilizate date, in%ormaii de ncredere culese de la proprietar, vecini, agenii imobiliare -i persoane care au tranzacionat proprieti imobiliare n perioada anterioar precum -i metodologii recomandate de ANEVAR, cuprinse n cursul Evaluarea !i "inanarea proprietilor imo#iliare$ % Capitolul & (ealizeaz o analiz a pieii imobiliare globale n municipiul Turnu Mgurele, di%ereniat pe cele trei zone urbanistice, zona central +/ra-, -i celelalte dou zone adiacente /daia -i Mgurele. )naliza pieii imobiliare cuprinde baza economic, o%erta competitiv, analiza cererii ec0ilibrul pieii -i piaa terenurilor. )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.4
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar 2ste realizat un studiu al nivelului socio5economic ale celor trei zone principale prin prisma nivelului impozitelor -i ta6elor locale percepute de Consiliul .ocal Turnu Mgurele -i nivelul plilor n momentul actual si un studiu demogra%ic pe ansamblu municipiu. Capitolul ' Prezint descrierea proprietii imobiliare +teren construcii,, aspecte 7uridice legate de proprietate. -i
Capitolul ( )nalizeaz )ea mai #un utili*are a proprietii imo#iliare. #unt prezentate criteriile analizei -i condiiile avute n vedere la e%ectuarea acesteia. !in analiza e%ectuat a rezultat c cea mai bun utilizare a proprietii imobiliare teren + )on,tru)ii studiate, este cea actual 8 lo)uin re*idenial% Capitolul Prezint evaluarea proprietii imo#iliare% 9alorile rezultate prin metodele menionate sunt urmtoarele" $etoda folosit Metoda comparaiei directe Metoda costurilor Metoda capitalizrii veniturilor Capitolul . Prezint concluziile prin anali*a !i re)on)ilierea re*ultatelor o#inute/ valoarea de pia e,timat la data de 1 o)tom#rie &00' !i propu, pentru v1n*area proprietii imo#iliare e,te )ea re*ultat prin metoda )omparaiilor dire)te2 re,pe)tiv 333333333 mil% lei% Capitolul 4 Prezint ,tudiul de "inanare al proprietii imo#iliare2 care cuprinde sc0ema de %inanare -i analiza e%icienei acesteia. #5a constatat ca cca. 405 din valoarea proprietii se %inaneaz din surse proprii iar restul dee cca. '05 dintr5un mprumut bancar. Condiiile luate n considerare au %ost" )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.: %ezultat n $&'. '(& %ezultat n US
Credit cu rambursare constant -i dob;nd la sold* !urata de rambursare" < ani* (ata real a dob;nzii" 4:= pe an* Modul de rambursare" pli posticipate la unitatea de timp. )naliza de e%icien a %inanrii demonstreaz ca aceasta '3 este avanta7oas n condiiile prezentate. 9)./(>.2 /&?>'3T2 P(>' M/!2.2.2 !2 29).3)(2 3T>.>@)T2 $etoda folosit pentru )aloare n )aloare n evaluare $&'. '(& US Metoda comparaiei directe Metoda costurilor Metoda capitalizrii veniturilor
CUPRINS Pagina C)P>T/.3. > 8 P(2@2'T)(2 12'2().A 4.4. #peci%icaia BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB.. )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 temei 4 Pag.C
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar 4.:. !ate generale privind dreptul de proprietateBBBBBBBBBB : 4.C. !elimitarea proprietii imobiliareBBBBBBBBBBBBBBB.. C 4.4. )mplasarea n zonBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB. 4.<. #urse de in%ormareBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB.. 4. . >poteze -i condiii restrictiveBBBBBBBBBBBBBBBBBB.. 4 C)P>T/.3. >> 8 )').>@) P>2?2> >M/&>.>)(2 :.4. Piaa speci%ic BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB 4 :.:. /%erta competitivBBBBBBBBBBBB. BBBBBBBBBBB.. : :.C. )naliza cereriiBBBBBBBB.. BBBBBBBBBBBBBBBBBB C :.4. 2c0ilibrul pieei. (aportul cerere5 o%ertBBBBBBBBBBBB B 4< :.< Piaa terenurilor n zona adiacent oraBBBBBBBBBBBB.. 4 :. #tudiu socio5economic cu a7utorul datelor statistice BBBBBB.. 66 :.$ )naliza pieei imobiliare cu a7utorul sonda7ului BBBBBBBBB. << C)P>T/.3. >>> 8 !2#C(>2(2) P(/P(>2TA?>> >M/&>.>)(2 C.4. #ituaia 7uridic BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB. 44 C.:. Teren BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB $$ C.C. ConstruciiBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB. . << C)P>T/.3. >9 8 C2) M)> &3'A 3T>.>@)(2 ) P(/P(>2TA?>> >M/&>.>)(2 4.4. )naliza celei mai bune utilizri +CM&3, BBBBBBBBBBBBB. 44 C)P>T/.3. 9 8 29).3)(2) P(/P(>2TA?>> >M/&>.>)(2 )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.4
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar <.4. )bordare prin metoda costurilor BBBBBBBBBBBBBBBB $$ <.:.4. 2stimarea costului de reconstrucie D nlocuire a cldirii B. << <.:.:. 2stimarea valorii terenului BBBBBBBBBBBBBBBB << <.:. )bordare prin metoda comparaiei directeBBBBBBB.. BBB 44 <.:.4. 1rila de comparaie BBBBBBBBBBBBBBBBBB.. << <.:.:. 2valuarea terenului BBBBBBBBBBBBBBBBBB.. << <.C. Metode de randament. Metoda capitalizrii veniturilor BBBBB. << C)P>T/.3. 9> 8 C/'C.3@>> 8 (2C/'C>.>2(2) 9)./(>./( C)P>T/.3. 9>> 8 #T3!>3. !2 E>')'?)(2 $.4. !eciziile de BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB.. $.:. Politicile -i practicile de BBBBBBBBBBBBBBBB. $.C. (iscurile de BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB.. $.4. Prote7area la BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB $.<. Einanarea proprietii BBBBBBBBBBBBBBBB. %inanare << creditare $$ creditare << risc << imobiliare <<
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3
Pag.<
CAPITOLUL I PREZENTARE 6ENERAL7

1.1. Specificaia temei Proiectul are un )ara)ter dida)ti), el urmrind o analiz c;t mai comple6 a proprietii imobiliare evaluate, utiliz;nd metodele de evaluare studiate n cadrul cursului, av;nd ca ,)op "inal 8 e,timarea valorii de pia 9n vederea v1n*rii% O#ie)tul evalurii /biectul evalurii l constituie proprietatea imobiliar +teren F construcie, situat n zona de est a municipiului Turnu Mgurele, str. Crinului, nr. 4 , proprietatea unei persoane %izice. Proprietatea imo#iliar se compune din" - teren intravilan, cu o supra%a total, ST: '&; mp. - )on,tru)ie, cu regim de nlime Parter -i o supra%a construit SC: ;0 mp% Proprietatea imo#iliar are in prezent "un)iunea de lo)uin a proprietarului.
Pag.
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar S)opul !i utili*area evalurii #copul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de pia a proprietii imobiliare n vederea v;nzrii. Pentru orice alt scop dec;t cel declarat mai sus, proprietatea imobiliar poate avea o valoare di%erit. <e"iniia valorii de pia Con%orm #tandardului #29 4.GC, art. C.4. valoarea de pia reprezint suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi schimbat la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie echilibrat, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte acioneaz n cunotin de cauz, prudent i fr constrngeri <ata evalurii/ 4 o)t% &00'2 1 US< : '&%4.& Lei =ROL> 1 Euro : ';%.0; Lei =ROL> Evaluarea este realizat n con%ormitate cu legislaia n vigoare, cu standardele internaionale promovate de T21/9), cu respectarea #tandardelor de 2valuare +2.9.#., -i a #tandardelor )'29)( +#.2.9.,. E,timarea valorii de pia ,?a ")ut prin re)on)ilierea re*ultatelor o#inute 9n urma apli)rii metodelor de evaluare% 2stimarea valorii de pia se aplic proprietii considerat 9n 9ntre@ime +cldiri* construcii speciale* teren , -i nu se poate aplica prin divizarea valorii obinute pentru elemente constitutive ale proprietii. O#ie)tivele urmrite n cadrul proiectului" )naliza pieei imobiliare* #tabilirea dreptului de proprietate* #tudierea celei mai bune utilizri a proprietii imobiliare* 2stimarea valorii de pia a proprietii imobiliare, %olosind metodele consacrate n evaluri* 2laborarea studiului de %inanare.
Pentru atingerea obiectivelor menionate au %ost parcurse urmtoarele etape" !ocumentarea e%ectuat n intervalul de timp G4.4G.:GGC 8 G<.4G.:GGC* >nspecia direct a proprietii imobiliare 8 n zilele de 4, :, C, -i 4 oct.:GGC 8 s5a %cut integral pentru ntreaga proprietate* )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.$
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar #olicitarea -i obinerea de la proprietar a in%ormaiilor legate de proprietatea imobiliar +perioada de realizare a lucrrilor de construcie, modul de comportare n timp, modul de e6ploatare, reparaiile -i mbuntirile e%ectuate,. #tudierea bazei economice -i sociale* #electarea, veri%icarea, prelucrarea -i sintetizarea in%ormaiilor obinute pe pia 8 analiza pieei imobiliare* #tudierea dreptului de proprietate* !escrierea proprietii imobiliare* 2valuarea prin metodele studiate n cadrul cursului* )nalizarea -i reconcilierea rezultatelor, %ormularea eventualelor rezerve* /pinia evaluatorului asupra rezultatelor evalurii* #tudierea posibilitilor de %inanare n actuala con7unctur economic* 2laborarea studiului de %inanare a proprietii imobiliare* (edactarea proiectului +(aportului de evaluare,. .a elaborarea proiectului au %ost %olosite datele -i in%ormaiile obinute din e6punerile lectorilor, din materialele didactice primite, din consultaiile legate de proiect precum -i in%ormaii obinute prin intermediul internetului. Aene"i)iarul lu)rrii 8 Clau*e limitative Aene"i)iarul pre*entei lu)rrii e,te Comi,ia de eBaminare IRECSON2 neput1nd "i pre*entat unei alte pri "r a)ordul ,)ri, al evaluatorului% Raportul a "o,t 9nto)mit 9n dou eBemplare2 unul "iind 9nm1nat Comi,iei de eBaminare !i )ellalt aparin1nd evaluatorului%
Raportul a "o,t 9nto)mit 9n urmtoarele ipote*e/ - >n%ormaiile %urnizate sunt considerate a %i autentice* - Toate documentaiile te0nice se presupune a %i corecte* - #e presupune c nu e6ist aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietii ce ar avea ca e%ect o modi%icare a valorii imobilului. Evaluatorul/ dipl% in@% PRAPOR6ESCU PETRE de pro%esie inginer constructor, absolvent al cursului >(2C#/' 2valuarea proprietilor imobiliare )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.H
cu domiciliul stabil n municipiul Turnu Mgurele, str. Mircea 9od, nr. <I, Teleorman 1.2. Date generale privind dreptul de proprietate La data evalurii, proprietatea imobiliar rezidenial, situat n municipiul Turnu Mgurele, str. Crinului, nr. 4 , se a%l n proprietatea unei persoane %izice, dreptul de proprietate %iind )omplet. Con%orm declaraiei proprietarului, asupra proprietii nu greveaz nici un %el de sarcini sau servituii -i nu s5au constituit garanii bancare sau ipoteci, care s limiteze dreptul de proprietate. Jn cazul v;nzrii, dreptul de proprietate poate %i trans%erat integral. Toate a)e,te in"ormaii au "o,t )on,iderate )redi#ile !i )ore)te2 9n )on"ormitate )u a)tele Curidi)e deinute% 1.3. Delimitarea proprietii imobiliare Proprietatea imo#iliar ce %ace obiectul acestui proiect ,e )ompune din )ldire de lo)uit parter2 @araC !i alee #etonat$2 "iind ,ituat 9n muni)ipiul Turnu D@urele2 ,tr% Crinului nr% (.% Cldirea are urmtorii indici constructivi" o #upra%aa construit, #cKHG mp + :4,4 =, o #upra%aa des%-urat, #dKHG mp o #upra%aa util, #uK mp o #upra%aa locuibil, #locK<G mp Proprietatea @*duie!te )a e)Eipament 0idro%orul, ntruc;t deine o instalaie proprie de pompare a apei. Terenul a"erent )on,tru)iei are o supra%a total, #TK C:H mp, din care supra%aa liber, #.K:4H mp +$<, =,. FmpreCmuire perimetral2 pe trei laturi, cea de5a patra latur %iind nc0is de cldirea vecin. / parte din inc0idere este realizat de gara7. Prezentarea general a proprietii imobiliare %ace obiectul cap.>>>. 1.4. Amplasarea n zon Proprietatea imo#iliar este ampla,at 9n partea de e,t a *onei A$ )on"orm PU6 al muni)ipiului Turnu D@urele%
Pag.I
Jn continuare individuali*are/ #trada Crinului este o arter secundar, as%altat, dotat cu reea de ap, canal, electricitate -i tele%on, reea de gaze care nu este %uncional la data evalurii, zon verde evideniat prin ronturi de %lori la strad n %aa proprietilor, pomi diver-i ntr5un numr mare -i a7un-i la maturitate, trotuar pietonal, drum de circulaie pentru autoturisme pe dou sensuri cu o lrgime de cca.4 m pe sens, strada nu este obturat de ma-ini parcate ntruc;t ma7oritatea proprietilor sunt dotate cu gara7. @ona este sistematizat -i se constituie ntr5un microcartier rezindenial lini-tit, cu case vec0i n ma7oritate renovate -i consolidate, toate de tip parter cu stil ar0itectonic nede%init a%late ntr5o stare te0nic bun din estimarea vizual asupra zonei nvecinate -i %aadelor acestora. Populaia din zon este stabil, %iind %ormat n ma7oritate din proprietari. >n%ormaii de 3(&)'>#M 'u au %ost %cute cercetri asupra restriciilor de urbanism -i s5a considerat c dezvoltrile ulterioare pot %i %cute n acelea-i condiii cu cele actuale* Jn absena unor in%ormaii contrare, evaluarea s5a %cut n ipoteza c proprietatea nu este a%ectat de proiecte cum ar %i lrgirea strzilor sau e6propriere* 2valuarea s5a %cut presupun;nd c aceast cldire a %ost construit n con%ormitate cu autorizaia de construire -i este ocupat -i %olosit %r nclcarea prevederilor legale. >n%ormaii de mediu 8 T2(2' L> C/'T)M>'A(> #5au investigat stabilitatea -i caracteristicile geologice ale terenului -i evaluarea a %ost %cut consider;nd c terenul ndepline-te toate condiiile necesare pentru construirea unei cldiri similare celei analizate* 2valuatorul nu a realizat investigaii sau teste -i nu a primit in%ormaii sau date privind poluarea sau contaminarea terenului -i a apei %reatice. Prin urmare, evaluarea a %ost realizat nelu;nd n considerare aceste aspecte care ar putea a%ecta valoarea proprietii* )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.4G
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar se prezint c;teva in%ormaii pentru
#e consemneaz %aptul c la sediul Primriei municipiului Turnu Mgurele se a%l amplasat un dispozitiv de urmrire -i control al calitii aerului care monitorizeaz un numr %oarte mare de parametri ai aerului din zon printre care se amintesc" nivelul de ozon, nivelul de dio6id de carbon, nivelul de amoniac, viteza v;ntului, temperatura aerului, umiditatea relativ, precum -i ali parametri importani ai aerului. 1. . Surse de informare Evaluarea se bazeaz at;t pe in%ormaiile primite din partea proprietarului imobilului, c;t -i din investigaii diverse" #ocietile de construcii care au e%ectuat unele lucrri de construcii monta7 n zon* #ocieti ce comercializeaz materiale de construcii* Proprietari care au v;ndut sau cumprat pe piaa liber proprieti, terenuri libere sau construite. C0iria-i din zon, pentru a%larea nivelului c0iriilor precum -i c0iriile practicate pentru spaii comerciale situate n ncperi cu destinaie iniial de spaii de locuit, ulterior reamena7ate. Pentru realizarea lucrrii au %ost consultate urmtoarele documente" Certi%icatul de urbanism nr. MMM D MMMMMMMMMMMM -i )utorizaia de Construire nr. MMMMM D MMMMMMMMMM pentru realizarea lucrrii* !ocumente de atestare a titlului de proprietate pentru teren* Memoriul te0nic pe specialiti al proiectului* Planul topogra%ic al zonei* #c0iele -i planurile construciei, ane6ate la Cartea te0nic a construciei. .a baza elaborrii prezentului raport au stat datele -i in%ormaiile %urnizate de " Comisia 'aional de statistic 8 prin buletinele emise* !irecia Te0nica, #erviciul de 3rbanism -i )mena7area Teritoriului din cadrul Primriei Turnu Mgurele* #erviciul >mpozite -i Ta6e .ocale din cadrul Primriei Turnu Mgurele* )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.44
Presa 7udeean, +nu e6ista publicaii locale cu in%ormaii imobiliare,* 9;nztori sau cumprtori de imobile despre tranzacii similare recente* Publicitatea imobiliar de pe cele dou posturi de cablu T9 locale" C/'N #)T T9 -i T9O. (evistele de specialitate" &ursa Construciilor, Tribuna Construciilor* #ite5uri de pe internet" PPP.insse.ro 5 privind in%laia, PPP.z%.ro 5 ziarul %inanciar, PPP.capital.ro , PPP.eurisQo.ro , PPP.irecson.ro , PPP.4asig.ro , PPP.bnrro.ro 8 piaa asigurrilor, legislaie, etc* .ucrri diverse editate de M)T(>R (/M 8 &ucure-ti +cataloage de evaluare rapid,* >nspecia proprietilor n scopul evalurii 8 ing. C/('2.>3 LCS>/P3, 2ditura >(/9)., :GG: +&iblioteca )'29)(,* Cldiri, #isteme5subsisteme constructive 8 pro%. univ. dr. ing. Constantin Pe-ti-anu -i ing. Corneliu Lc0iopu, 2ditura >(/9)., :GG: +&iblioteca )'29)(,* 2valuarea proprietii imobiliare 8 2ditura >(/9). /&#." #5a considerat c toate in%ormaiile obinute sunt corecte -i complete* >n%ormaiile cu grad sczut de credibilitate au %ost eliminate* 'u au %ost luate n calcul ta6ele ce decurg din v;nzarea sau dezvoltarea proprietii* Toate valorile numerice e6primate n acest raport au %ost calculate %r T9)* 'u s5au inspectat acele pri ascunse, care sunt acoperite sau inaccesibile, n procesul de evaluare s5a considerat c acestea sunt realizate n condiii normale de proiect* 'u s5a investigat prezena sau absena substanelor nocive prezente n unele materiale de construcii* 2valuarea a %ost realizat consider;nd c nu e6ist pierderi de valoare din cauza acestor de%iciene. 1.!. "poteze #i condiii restrictive )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.4:
)t;t selectarea metodelor de evaluare c;t -i modalitile de aplicare s5au %cut av;nd n vedere statutul actual al proprietii supuse evalurii, ast%el nc;t valorile estimate s conduc la o valoare c;t mai apropiat de cea la care va %i nc0eiat tranzacia* .a elaborarea lucrrii au %ost luai n considerare toi %actorii care au in%luen asupra valorii, ne%iind omis deliberat nici un %el de in%ormaie. <up )uno!tina evaluatorului toate in"ormaiile ,unt )ore)teG >mobilul a %ost vizionat -i inspectat personal de ctre evaluator* 2valuatorul a prezentat n raport elemente descriptive, sc0ie, %otogra%ii ale imobilului, pentru a da o imagine c;t mai complet asupra dimensiunilor -i strii acestuia -i a a7uta pe client n aprecieri cantitative -i calitative* 2valuatorul nu va %i %cut responsabil pentru aspecte de natur 7uridic ale terenului sau ale patrimoniului prilor a%late n tranzacie, evaluatorul a presupus c titlul de proprietate asupra imobilului este valabil -i nu e6ist sarcini asupra acestuia la data evalurii* 2valuatorul nu va %i %cut rspunztor pentru e6istena unor vicii ascunse privind construciile -iDsau %actorii de mediu care ar putea in%luena valoarea, evaluatorul neav;nd competenele necesare -i prin urmare nu poate da nici o garanie re%eritoare la starea te0nic sau economic a imobilului* 2valuatorul nu a e%ectuat o e6pertiz te0nic de detaliu -i nici nu a inspectat acele pri ale construciilor care sunt acoperite sau inaccesibile* 2valuatorul a obinut in%ormaii, estimri -i opinii ca au %ost evideniate n raportul de evaluare, de la surse pe care el le consider credibile -i nu -i asum nici o responsabilitate n privina corectitudinii datelor %urnizate de client -i tere persoane* 2valuatorul a presupus c imobilul de evaluat se con%ormeaz restriciilor urbanistice zonale* 2valuatorul nu are nici un interes n prezent sau anticipat cu v;nztorul sau cumprtorul -i nici o alt legtur cu prile interesate n tranzacii* 2valuatorul -i asum ntreaga responsabilitate pentru opiniile e6primate n prezentul raport de evaluare.
Pag.4C
CAPITOLUL II ANALIZA PIEHEI IDOAILIARE
2.1. $iaa specific Piaa este mediul n care bunurile, mr%urile -i serviciile sunt sc0imbate ntre cumprtori -i v;nztori, prin mecanismul preului +con%orm #29 4.G ,* Piaa imobiliar se re%er la tranzacii imobiliare. Jn (om;nia este vizibil o tendin de mani%estare a unei piee imobiliare. !e-i e6ist un potenial imobiliar naional, percepia )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.44
general
este
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar cea a unei piee ntr5o %az incipient,
determinat de %actori cum sunt" >nsu%icient nelegere a rolului pieei imobiliare n dezvoltarea economico social general* .ipsa unui sistem legislativ coerent -i su%icient n domeniul dezvoltrii imobiliare naionale, lipsa unor %oruri imobiliare la scar local, regional sau naional* .ipsa cantitativ -i mai ales calitativ a unor produse rom;ne-ti la standarde internaionale -i e%orturile de aliniere la standardele internaionale de evaluare* Mani%estarea di%erit a intereselor pro%esioni-tilor c0emai s dea sens -i s pun n mi-care un mecanism unic, a%iliat principiilor internaionale n evaluare* / insu%icient adecvare a nivelului pro%esional la cerinele unei piee imobiliare active -i dinamice, cu re%lectarea n calitatea sczut a interlocutorilor -i numrul redus de proiecte imobiliare n %aa partenerilor poteniali. Pentru a deine o pia imo#iliar ,pe)i"i), trebuie e6aminai urmtorii %actori" Tipul proprietii/ rezideniale, comerciale, administrative, industriale etc.* Cara)teri,ti)ile proprietii/ gradul de ocupare, baza de clieni, calitatea construciei, designul -i avanta7ele, vecinti, etc* Aria pieei/ de%init geogra%ic* Proprieti e)Eivalente di,poni#ile/ proprieti cu o atractivitate egal, la concuren cu cea analizat n aria pieei* )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.4<
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar )omplementare/ pia !i )uprinde alte at1t proprieti proprietatea !i
Proprieti Se@mentul anali*at de )1t
imobiliare complementare celei analizate* proprietile )ompetitive
)omplementare% 2.2. Studiul de pia pentru municipiul %urnu &gurele &%&%1% <e,)rierea ariei *onale Turnu D@urele at fiind natura lucrrii +i specificul deosebit al pieei imobiliare din zona municipiului ,urnu $gurele se impune o prezentare succint a tot ce nseamn zona ,urnu $gurele si a mpre-urimilor* cu influen asupra pieei imobiliare +i condiiilor e.terne ale proprietilor din zon. Municipiul Turnu Mgurele este o localitate situat n sudul (om;niei, n sud5vestul 7udeului Teleorman, n apropierea con%luenei /ltului cu !unrea. !in punct de vedere geogra%ic, acest perimetru se ncadreaz n marea unitate C;mpia (om;n Central 5 subunitatea C;mpia &urnasului. .imitele administrative ale teritoriului sunt reprezentate de" 5 la '5'9 5 comuna .ia* 5 la 2 5 comuna Ciuperceni* 5 la # 5 %luviul !unarea +< Qm distan,* 5 la 9 8 comuna >zlaz. Pe celalalt mal al !unrii, n tara vecin, &ulgaria, se a%la ora-ul 'iQopol.
Pag.4
Pag.4$
/ra-ul, azi municipiul, Turnu Mgurele a luat %iin n secolul trecut, mai precis in anul 4HC , prin edict domnesc, la mic distan de cetatea Turnu, cunoscuta si sub numele de 'icopolul Mic, cetate ce supraveg0ea unul din principalele locuri de trecere peste !unre 5 9adul Turnu, pe unde intrau, de regul, ostile otomane n ara noastr. Jn trecut, pe acest loc s5a a%lat -i un castru roman, Turris. 2dictul domnesc de n%iinare a %ost emis de domnitorul )le6andru 10ica +4HC4 5 4H4:,, voievod al Munteniei, urmare a unei 7albe primite de la negutorii din ora-ul #latina, care voiau ora-5port la !unre. Jn acea perioada zona era ncorporata 7udeului /lt, cu capitala la #latina, iar, ca urmare a reorganizrii teritoriale, noul ora- Turnu trebuia s devin capitala 7udeului Teleorman. >n timp, ora-ul se dezvolt av;nd ca principale activiti agricultura, mica industrie, industria u-oar 8 pani%icaie -i con%ecii te6tile, industria construciilor -i nu n ultimul r;nd comerul. !up organizarea teritorial din anul 4I H, ora-ul Turnu Mgurele devine primul municipiu al 7udeului si ncorporeaz si comunele suburbane .ia, Ciuperceni -i >slaz. !up (evoluia din 4IHI, con%orm principiului autonomiei locale, comunele incorporate devin autonome, desi populatia are o pondere insemnata in activitatea economico5social5culturala a municipiului. Mor%ologia Mor%ologia zonei o %ormeaza terasele si luncile !unarii si /ltului. /rasul s5a dezvoltat pe terasa superioara a !unarii si are o latime de )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.4H
:5< Qm. .unca !unarii, cu o latime de :5<Qm, se prezinta cu o usoara inclinare '5#. Trecerea de la terasa la lunca se %ace prin intermediul unei pante de racord +%aleza,. )ceasta %aleza se prezint ca un teren stabil, av;nd cotele cuprinse intre CH m in vest si CG m in est, pe terasa, si cote cuprinse intre :< m si :: m, in lunca. Eenomenele cele mai dezvoltate in lungul %alezei sunt cele de eroziune prin antrenarea pra%urilor loessoide din care este constituita %aleza* prin eroziune s5au %ormat santuri cu aspect de ravene. 1eologia @ona municipiului Turnu Magurele %ace parte din marea unitate structurala cunoscuta sub denumirea de Plat%orma moesica. Terasa !unarii, cunoscuta sub numele de Tterasa MagureleT, este constituita din urmatoarele %ormatiuni" 5 in baza, argile marnoase cenusii cu intercalatii nisipoase de varsta levantina* 5 nisipuri si pietrisuri de varsta cuaternara, cunoscute in literartura de specialitate ca T#trate de EratestiT* 5 in partea superioara, depozitele loessoide galbui depuse direct peste nisipuri. Sidrologia si 0idrogeologia #ub aspect 0idrogra%ic, municipiul Turnu Magurele este situat in bazinul !unarii, pe malul stang al acesteia, intre Qm 4.$<G54.HGG, in apropierea varsarii /ltului in %luviu. !ebitul mediu multianual al %luviului in zona orasului a7unge la C.:$G mcDs. !ebitul total captat din subteran in bazinul 0idrogra%ic /lt insumeaza circa 4G,$ mcDs. Cotele absolute la care se gaseste nivelul 0idrostatic +:45:C m, evidentiate prin %ora7e, indica e6istenta unei singure panze %reatice +variatiile sezoniere ale acesteia sunt de circa 4 m,. Clima @ona municipiului se incadreaza intr5un climat temperat continental, speci%ic campiei sudice a tarii. Climatul se caracterizeaza prin valori ridicate ale bilantului radiativ si caloric, amplitudini mari ale temperaturii aerului, cantitati relativ reduse de precipitatii, cu ploi torentiale vara si perioade de seceta in tot timpul anului. Media anuala a temperaturii aerului, inregistrata la statia meteorologica Turnu Magurele, este de 44,$ gr C. Media anuala a precipitatiilor este de <C4 mm. !irectiile predominante ale vantului in aceasta zona sunt cele din est si vest. #olul )semanator teritoriului 7udetului Teleorman, in zona municipiului se )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.4I
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar intalnesc soluri zonale, %ormate in conditii bioclimaterice speci%ice, soluri intrazonale, determinate de modi%icarea locala a conditiilor de roca, relie%, umezeala cat si soluri azonale. #oluri zonale" 5 cernoziomuri %reatic5umede* 5 soluri argilo5iluvionare brun5roscate* 5 soluri argilo5iluvionare podzolite* 5 soluri de lunca* 5 soluri salinizate. Elora si %auna >nca din secolul trecut, in intregul 7udet, s5a procedat la destelenirea si despadurirea masiva a terenurilor, din care cauza aspectul natural al vegetatiei nu s5a pastrat decat insular, iar evolutia acesteia a %ost catre stepizare. 9egetatia arborescenta este saraca, mai bine reprezentat %iind stratul de arbusti, prin g0erg0inar, lemn cainesc, maces, porumbar, corn, soc, etc., iar cel ierbos prin laptele cainelui, pastita, mierea ursului, etc. Pa7istele stepice sunt puternic degradate datorita pasunatului intensiv, dintre ierburi dominand paiusul, negara, barboasa, cimbrisorul, pirul gros si %iruta cu bulbi. Cele mai %recvent intalnite animale sunt iepurii, vulpile, viezurii, popandaii, 0arciogii si soarecii de camp. !intre pasari amintim corvideea +cioara, stancuta, coto%ana,, cucul, privig0etoarea si diverse specii de silvii. !in !unare, alaturi de crap se pescuiesc si cateva specii de pesti migratori, de valoare economica mare, precum scrumbia de !unare, nisetrul, pastruga. >n%rastructura !ate de sinteza" 5 #upra%ata teritoriului administrativ 5 I.CH: 0a* 5 #upra%ata agricola 5 .IH4 0a* 5 #upra%ata intravilan 5 4.4:C 0a* 5 #upra%ata ocupata de constructii +inclusiv curti si gradini, 5 4.:$< 0a* 5 1ospodarii 5 44.CI , din care H. GG conectate la reteaua de apa curenta* 5 )rie locuibila 5 C$G.GGG mp* Principalele zone %uncionale ale ora-ului" 5 zona de productie si depozitare +industrie, agricultura,* 5 zona de locuit +unitatile teritoriale de re%erinta cu subunitatile lor,* 5 zona dotarilor* 5 zona spatiilor plantate* )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.:G
5 circulatia rutiera ma7ora. @ona de productie si depozitare este concentrata in doua plat%orme principale" 5 combinatul de ingrasaminte c0imice #.C. TT3('3T #.). 5 plat%orma denumita TportT si situata la C Qm distanta de oras, pe malul !unarii* 5 cea de5a doua plat%orma este situata in est, incluzand industria alimentara si depozite. @ona de locuit ocupa cea mai mare parte din teritoriul municipiului si se caracterizeaza prin" 5 e6istenta unei intinse supra%ete ocupata cu locuinte de valoare mediocra, ce imbraca nucleul central al orasului* 5 e6istenta celor doua tentacule, %oste localitati rurale, alipite municipiului, cu locuinte de tip rural si semiurban. (aportat la conditiile de clima e6cesiva a municipiului, spatiile verzi sunt total insu%iciente. Cerintele legate de acestea sunt intreprinderea unor actiuni de realizare de noi spatii plantate, cat si zone de agrement. >n municipiu se poate a7unge %olosind unul dintre urmatoarele drumuri +as%altate si de calitate buna," 5 !' <: )le6andria 5 Turnu Magurele* 5 !' C4 ) @imnicea 5 Turnu Magurele* 5 !' <4 Corabia 5 Turnu Magurele* 5 !' < ) (osiori 5 Turnu Magurele* 5 !U <4 #latina 5 Turnu Magurele. >n zona municipiului sunt $< Qm sosele, din care C<,I Qm de sosea as%altat si CI,4 Qm neas%altate, si circa 4H$ Qm de drumuri agricole. Principalele institutii social5culturale care %unctioneaza la nivelul municipiului" 5 #pitalul municipal* 5 Policlinica municipala* 5 .iceul de matematica5%izica 3nirea* 5 1rupul scolar 15ral !avid Praporgescu* 5 .iceul teoretic Marin Preda* 5 .iceul #%. Saralambie* 5 4 scoli generale* 5 < gradinite, plus una privat* 5 Muzeul de arta* 5 Casa de cultura cu <GG de locuri* 5 : cinematogra%e +TTurrisT si TElacaraT, cu 4GG de locuri* 5 &iblioteca municipala* 5 #tadion municipal cu peste <.GGG de locuri si baza sportiva amena7ata* 5 Casa de a7utor social* 5 Casa de pensii* )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.:4
5 Cantina de a7utor social* 5 Centrul de distributie a %ortei de munca. 2conomia )ctivitatea economica industriala a municipiului s5a concentrat in 7urul industriei c0imice, a productiei de ingrasaminte c0imice, %abricate de catre #.C. TTurnuT #.)., sperantele de renastere ale orasului legandu5 se de revitalizarea acestei industrii +pe plan national si local,, a%lata in prezent intr5un puternic declin cauzat de prabusirea pe termen lung a preturilor la ingrasaminte c0imice pe plan mondial, corelata cu sistarea oricaror subventii de la buget, si marirea preturilor interne la curent si gaz metan. Ca o solutie de iesire din criza se spera atragerea interesului altor investitori, romani sau straini +s5a incercat si un parteneriat cu #.C. T/ltc0imT #.). pentru penetrarea pietelor de des%acere ale acesteia, dar %ara mare succes,, pentru aceasta activitate. Ca alte activitati economice, mentionam" 5 valori%icarea cenuselor piritice 5 in cadrul 3.9.C.P. +3zina de 9alori%icare a Cenuselor Piritice,* aceasta activitate este %inantata printr5un %ond special prevazut in bugetul statului %iind bene%ica pentru conservarea mediului incon7urator* !in pacate, din cauza bloca7elor %inanciare si a di%eritelor discontinuitati ale %lu6ului de alimentare cu materii prime si materiale, aceasta intreprindere are o activitate TsezonieraT, de obicei in timpul verii. 5 productia de masini si motoare electrice 5 la #.C. T2lectroturrisT #.)., intreprindere construita in anii din urma ai regimului comunist, avand initial pro%il de constructii utila7e pentru industria c0imica* 5 productia de tricota7e 5 #.C. T>mperialT #.)., intreprindere relativ noua si cu utila7e relativ moderne, dar care niciodata nu a putut realiza pro%it, atat din cauza slabei calitati a materiilor prime si a materialelor si a proastei aprovizionari cu acestea, cat si din cauza slabei calitati a produsului %init si a unei politici de piata dezastruoase* >n ultimii ani a e6istat o colaborare +printr5o sectie speciala, cu o %irma italiana, produsele %inite rezultate %iind e6portate de aceasta din urma. 5 productia de conserve din carne, legume si %ructe 5 la #.C. TConservturrisT #.).* 5 productie pani%icatie* 5 productie de mobilier* 5 activitati de constructii civile si industriale* 5 productie de legume, cereale si plante te0nice. >n general, toate activitatile mentionate aici se a%la in declin, in principal din cauza bloca7ului %inanciar e6istent in toata economia romaneasca, a pretului mare de productie si a lipsei pietelor de )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.::
des%acere adecvate. !e remarcat, in cazul #.C. TTurnuT #.). ca productia de ingrasaminte c0imice este o activitate puternic poluanta, cu consecinte din cele mai grave asupra mediului si a populatiei, un studiu de specialitate realizat in anul 4II< recomandand masuri drastice pentru reducerea e%ectelor acesteia. Ponderea %irmelor mici in activitatea economica a municipiului este redusa, numarul anga7atilor acestora %iind negli7abil. )ceste %irme sunt orientate, in ma7oritate, catre activitatea de comert. Ca servicii, municipiul Turnu Magurele o%era" 5 des%acere de mar%uri alimentare si nealimentare catre populatie 5 prin #.C. TTurrisT #.). +cu capital de stat,, #.C. T!aciaT #.)., precum si printr5o multitudine de mici %irme particulare +tarabe, tonete, magazine,* 5 gospodarie comunala 5 printr5un serviciu specializat din cadrul primariei* 5 posta si telecomunicatii 5 prin Posta (omana si T(omtelecomT* 5 activitati notariale si de asistenta 7uridica* 5 activitati bancare* 5 reparatii obiecte de uz casnic* 5 reparatii auto* 5 administratia pietei 5 printr5un serviciu specializat din cadrul primariei. #ituatia economica din agricultura se poate rezuma amintind de e6istenta %ermelor apartinand #.C. TConservturrisT #.)., a asociatiilor agricole si a micilor %ermieri. >n municipiu e6ista si o intreprindere de prestari servicii pentru agricultura, #.C. T)gromecT #.). )gricultura se realizeaza pe cele .IH4 0a teren agricol din totalul de I.CH: 0a ce reprezinta supra%ata teritoriului administrativ al municipiului, restul %iind teren intravilan +4.4:C 0a, si zona industriala +4.:$< 0a,. !e mentionat ca peste 4.GGG 0a de teren sunt amena7ate in sistemul de irigatie local si in marele sistem /lt5Calmatui. !e asemenea, agricultura dispune de %orta de munca, personal te0nic ingineresc in specialitate si posibilitate de aprovizionare locala cu ingrasaminte c0imice. Populatia si piata muncii !ate statistice la nivelul anului :GG: 5 populatia totala 5 C$.4:: locuitori, din care" 5 4H.: 4 barbati* )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.:C
5 4H.H 4 %emei* 5 populatia pe grupe de varsta" 5 4 5 4G ani 5 C.C<4* 5 4454H ani 5 4.4HC* 5 4I5CG ani 5 I.H$C* 5 C454G ani 5 $. H<* 5 445<G ani 5 C.CGG* 5 <45 G ani 5 4.4GG* 5 peste G ani 5 4.CCG* 5 populatia ocupata 5 :4.C4I, din care" 5 in agricultura 5 4:.4:G* 5 in industrie si servicii 5 H.G4I* 5 alte institutii +invatamant, sanatate, etc., 5 :.4<G. !in totalul de 4:.4:G de persoane ce lucreaza in agricultura, avem" 5 4.4<G 5 in zoote0nie* 5 44.G$G 5 in cultura mare, legumicultura si viticultura. >n industrie" 5 industria c0imica 5 :.HGG* 5 motoare electrice 5 4.GGG* 5 con%ectii te6tile 5 $GG +in ma7oritate %emei,* 5 mobila 5 4GG* 5 conserve 5 GG* 5 transporturi 5 4:G* 5 constructii 5 C:I* 5 pani%icatie si morarit 5 :HG* 5 des%acere mar%uri 5 4.<:G. )lte" 5 banci si cooperative 5 ::G* 5 administratie publica si unitati sub autoritate 5 GG* 5 invatamant, sanatate, cultura, arta 5 4.CCG. Procentul populatiei cu pregatire medie si superioara este de <=. (ata soma7ului 5 44,<H* Posibilitati de a%aceri #e poate intra in relatii de a%aceri pentru dezvoltarea si modernizarea bazei te0nico5materiale din patrimoniul agentilor economici si institutiilor la nivelul localitatii, ast%el" 5 posibilitate de in%iintare de unitati de productie si unitati de prestari servicii noi* 5 realizarea si valori%icarea in comun a productiilor industriale, agricole, dezvoltarea activitatii de turism* 5 participarea la realizarea unor obiective de interes local si regional, cum ar %i" realizarea in%rastructurii de trecere a %rontierei in punctul )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.:4
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar Turnu Magurele 5 'iQopole, %eribot si pod de trecere peste !unare, amena7are zona liber pe :: 0a, amena7area malului !unarii ca zona de agrement si activitati sportive. Caracteristicile investiiei locale, capabile s atrag investitori auto0toni -i strini -i s duc la ntrirea pieei imobiliare, sunt" Pentru obiectivul Punct trecere %rontier cu bacul, Turnu Mgurele +(om;nia, 'icopol +&ulgaria,, o 9aloarea investiiei K 4,4 mil 2uro. o #urse de %inanare locale K 4,: mil 2uro o Eonduri PS)(2 K C,C mil 2uro Pentru obiectivul Parc industrial Turnu Mgurele, o 9aloarea investiiei K 4,I mil 2uro. o #urse de %inanare locale K G,I mil 2uro o &uget de stat K 4,G mil 2uro o Eonduri PS)(2 K C,G mil 2uro Pentru obiectivul )mena7area 0idroenergetic a r;ului /lt pe sectorul >zbiceni5>zlaz Turnu Mgurele, o 9aloarea investiiei K 44$,4$ mil 2uro. Einanare din surse proprii ale societii Sidroelectrica, credite bancare, )lte %onduri legal constituite n acest scop. !is%unctionaliti )ctualmente, in municipiu e6ista o serie de dis%unctionaliti, dintre care mentionm" 5 disproportia dintre con%ortul urban al zonei centrale si cel al zonelor peri%erice, atat in ceea ce priveste starea %ondului construit, cat si al ec0iparii edilitare si dotarii cu institutii si servicii publice* 5 lipsa, in cadrul intravilanului actual, unor terenuri libere pentru amplasarea locuintelor individuale* 5 lipsa spatiilor verzi publice de %olosinta imediata, aspect grav ca urmare a conditiilor e6cesive de clima ale Campiei (omane* 5 ine6istenta unor solutii optime de traversare a caii %erate de catre )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.:<
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar tra%icul auto, in special in partile de '52 si #52 ale municipiului, pentru realizarea de legaturi lesnicioase intre drumurile publice din e6travilan, pe de o parte, si zona estica, cu restul localitatii si, mai departe, cu combinatul de ingrasaminte c0imice, pe de alta parte. Puncte tari 5 supra%ete agricole in mare parte irigate, apte pentru culturi agricole diversi%icate* 5 o calitate a solului care poate permite o productie agricola mai mare si mai diversi%icata* 5 materii prime agricole disponibile +in special grau si porumb,* 5 aprovizionare %acila cu ingrasaminte c0imice* 5 %acilitati in privinta transportului prin %olosirea cailor rutiere mentionate si a !unarii +in special pentru e6port,* 5 potential calitativ su%icient de %orta de munca* 5 e6istenta unei unitati de prelucrare pentru legume si %ructe +#.C. TConservturrisT #.).,. 5 e6istenta unei plat%orme industriala puternica si diversi%icata* 5 industria de ingrasaminte c0imice poate renaste, prin rete0nologizare, tinand cont si de %aptul ca in /ccident este o industrie pro0ibita +poluanta,* 5 producerea motoarelor electrice +la T2lectroturrisT, poate cunoaste un nou avant prin e6tinderea catre piata motoarelor de putere mica si %oarte mica pentru aparatura electrocasnica +%rigidere, masini de spalat, si electronica +caseto%oane, video, si a motoarelor speciale +pas cu pas, etc.,* 5 amplasarea langa !unare, %apt ce poate duce la dezvoltarea comertului* 5 e6istenta, in toate domeniile, a unui personal cali%icat* Puncte slabe 5 probleme structurale importante ale %irmelor private si ale intreprinderilor de stat si mi6te, din toate domeniile* 5 incapacitate a intreprinderilor de utilizare a potentialului de des%acere, din cauza problemelor %inanciare importante, ec0ipamente vec0i, produse neadaptate, slabiciuni in management* 5 putere de cumparare scazuta a populatiei* 5 structura slaba de >MM5uri private in industria alimentara si servicii* 5 lipsa unui pod peste !unare* 5 lipsa de %acilitati de recreere si de zone verzi* )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.:
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar 5 grad scazut de educatie economica* 5 poluare +n principal #.C. TTurnuT #.).,. &%&%&% Cara)teri,ti)i ,o)io?e)onomi)i !i demo@ra"i)i )u in"luen 9n piaa imo#iliar din Turnu D@urele% Pentru a determina -i a scoate n eviden %actori calitativi cu in%luen n analiza pieii imobiliare am e%ectuat n cele ce urmeaz un studiu calitativ al %actorului uman din municipiul Turnu Mgurele prin prisma plilor impozitelor pe cldiri -i terenuri n cele trei cartiere ale municipiului" /ra-, /daia -i Mgurele.
(ezultatele, cuanti%icate n procente -i e6primate prin gra%ice evideniaz calitatea %actorului uman cu in%luen n determinarea valorii proprietii la capitolul %actori e6terni. )st%el se pot determina zonele unde tendina proprietarilor de a5-i respecta datoria ceteneasc de plat a impozitului este mai bun, calitatea oamenilor grupai pe cartiere -i nu n ultimul r;nd tendina de evoluie spre modernizare a cartierelor. !atele de intrare au %ost structurate pe domeniile cldiri -i terenuri analiz;ndu5se nivelul datoriilor populaiei, debite curente, debite restante, -i nivelul plilor pentru aceste debite, toate acestea separate pentru cele trei cartiere. Jn %inal s5a determinat procentul plilor, din analiza di%erenei dintre acestea rezult;nd observaii de natur calitativ despre puterea %inanciar, mentalitatea de a plti impozite sau de a ac0ita datorii restante. Jntre aceste trei cartiere, dou 8 /daia -i Mgurele, sunt similare din punct de vedere imobiliar, structura proprietilor %iind n ntregime case la curte -i terenuri, imobilele av;nd regim de nlime )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.:$
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar predominant parter cu procent mai mare a cldirilor PF42 n cartierul /daia, unde preul de pia al terenului este mai ridicat dec;t n Mgurele. Jn ceea ce prive-te cartierul ora!, acesta se poate mpri n - ,u#*one imobiliare" Catanga, Centru, @one case ora-, case zona >>>5la peri%eria ora-ului, case %r nici un con%ort, @ona 9ile+blocuri,5Eoi-or5str.Pompieri5str.9ictoriei. >nterpretarea rezultatelor studiului -i a gra%icelor obinute" in;nd cont de %aptul c n momentul e%ecturii tranzaciei imobiliare, din punct de vedere 7uridic se pune condiia ac0itrii la zi a datoriilor proprietii ctre bugetul local, proprietile care sunt la zi cu impozitul pe cldiri -i terenuri au o probabilitate mai mare de tranzacie. Proprietile care sunt %recvent tranzacionate sau care se anticipeaz a %i tranzacionate sunt pregtite +readV %or sale, din punct de vedere %iscal, adic -i a-teapt eventualii cumprtori cu impozitele ac0itate la zi* Proprietile care au impozite ac0itate la zi sunt mai pregtite pentru tranzacii prin respectarea principiilor de pia, v;nztorii %iind mai 0otr;i n e%ectuarea tranzaciei. 3rmrind valorile restanelor la impozite pentru cele trei cartiere se observ c e6ist o tendin pozitiv n plata acestora n %runtea pltitorilor de restane si deci cu dorina de a intra n normalitate %iscal se a%la cartierul odaia. !e aici se deduce %aptul c proprietarii din cartierul odaia pot avea o mentalitate mai corect din punct de vedere %iscal. !esigur, )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.:H
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar vorbim de o ma7oritate de proprietari aparin;nd cartierului respectiv* analiza datelor nu se aplic pentru comparaii ntre subzone sau proprieti individuale datele de intrare ale analizei %iind obinute e6clusiv pentru cele trei mari cartiere. !in valorile determinate se poate deduce c de-i e6ist di%erene interpretabile ntre aceste cartiere, aceste prezint -i un aspect pozitiv n sensul c di%erenele sunt comparabile -i apropiate semn ca populaia are o structur apro6imativ omogen. Privind tabloul %recvenei plilor e%ectuate ctre bugetul local se observ c terenurile din cartierul odaia sunt cele mai ac0itate terenuri. !in analiza pieii imobiliare a reie-it c n acest cartier terenurile sunt mai tranzacionate iar n ora-, cldirile sunt n topul proprietilor ac0itate* Erecvena plilor scoate la iveal si un alt aspect. Proprietarii din cartierele cu %recven mai mare n ceea ce prive-te plata impozitelor dovedesc o situaie %inanciar mai bun sau un interes mai crescut n respectarea datorie cetene-ti -i legale de a plti impozite. !in tabelul dinamica populaiei se observ c numrul nscuilor este n scdere continu ncep;nd cu anul 4IIG, n acest an numrul acestora apropiindu5se de numrul deceselor. 'umrul cstoriilor este de asemenea in u-oar scdere, de aici put;nd reie-ii in%ormaia c n anii urmtori nevoia de locuine pentru tinerii cstorii va %i mai mic deci o cerere mai mic a proprietilor. !e asemenea din comparaia numrului na-terilor cu cel al cstoriilor se deduce %aptul c pe viitor, populaia ora-ului se va mic-ora -i pe %ondul u-oarei cre-teri a ratei deceselor.
Pag.:I
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar !esigur, aceasta analiz este %cut pe baza unor date de o
anumit specialitate si deci o%er in%ormaii dintr5un anumit zon de analiz, cu precdere din zona %iscal. !atele prezente n analiz au o mar7 de eroare de apro6imativ :=, controlat prin selecia datelor de intrare. &%&%'% <e,)rierea pieei imo#iliare din muni)ipiul Turnu D@urele Piaa imobiliar din municipiul Turnu Mgurele este considerat o pia dezvoltat din punct de vedere al tranzaciilor -i al nivelului investiiilor din 7udeul Teleorman. Municipiul Turnu Mgurele dispune de toate sectoarele de activitate, dintre care spaiile de locuit -i terenurile libere sau pregtite pentru a %i libere sunt cele mai tranzacionate dup care ar urma n ordinea interesului pieei, spaiile comerciale* )ctivitatea imobiliar este n continu cre-tere a tranzaciilor pe %ondul aportului de capital strin ntruc;t o important %or de munc lucreaz n strintate, investind n proprieti rezideniale -i moderniz;ndu5le la ntoarcerea n ar. )ceast activitate imobiliar are o %luctuaie ntr5o mic msur legat de sc0imbarea anotimpurilor, n sensul c spre apropierea de anotimpul rece, proprietile rezideniale cas la curte sunt mai cutate dec;t apartamentele n bloc. @onele comerciale -i de a%aceri ale ora-ului sunt rsp;ndite pe tot teritoriul municipiului ns cu o concentrare mai mare spre centrul orasului, pe l;ng Primrie, bnci, parcuri. )ceasta %ace ca nevoile de aprovizionare cu materiale, alimente -i alte diverse produse solicitate de populaie s %ie satis%cute. )ccelerarea privatizrii spaiilor comerciale -i )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.CG
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar industriale precum si tendina de a cre-te spatiile disponibile pentru concesionri din domeniul privat al municipiului este un semn pozitiv al dezvoltrii acestor sectoare -i al cre-terii nivelului de trai al populaiei*
Construciile cu caracter speculativ sunt relativ numeroase ndeosebi n categoria proprietilor rezideniale ns o piaa liber are un mecanism de autoreglare iar libera comunicare ntre populaie -i buna documentare de care dau dovad participanii la tranzacii imobiliare %ace ca tendina speculativ a tranzaciilor imobiliare s %ie amortizat* Tranzaciile tot mai crescute cu proprieti imobiliare au ca motiv -i ncrederea populaiei n aceste investiii -i c, cre-terea n valoarea acestora dep-e-te dob;nzile -i coe%icienii de risc de pe piaa de capital* >nvestitorii strini sunt %irme grece-ti, italiene-ti, engleze dar -i de alte origini, cu interes %oarte mare din partea acestora n domeniul industriei u-oare, con%eciilor te6tile, unde activeaz cel puin $ %irme n acest domeniu cu un volum semni%icativ de anga7ai* #paiile industriale dein proporia -i cea mai de mic de construcii tranzacionate implicit construcii
speculative, ns tendina este de a se cre-te volumul acestor tranzacii prin prisma dezvoltrii industriale regionale, prin proiecte de interes local -i 7udeean* / dovad n sensul intensi%icrii viitoare a tranzaciilor imobiliare st dezvoltarea urbanistic, e6tinderea limitei intravilanului, aportul n supra%a de teren liber a intravilanului, terenuri oportune construciei de locuine, proiectelor de construire de locuine* )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.C4
Tot n spri7inul dezvoltrii urbane st %aptul c n prezent se contruiesc un numr de -ase blocuri de locuine #FPFC2, pentru tineri, din %onduri )'., lu;nd na-tere un ntreg cartier de locuine. Cererea de cumprare pentru spaii de locuit provine n special de la tinerii cstorii care neleg c o %amilie nou trebuie s se dezvolte n cas nou, spri7inii %iind de bncile comerciale prin politicile proprii de acordare a creditului ipotecar, dar -i de ctre cuplurile cstorite n anii trecui ns pentru care nu a e6istat la acea vreme %ondul de spaii locative* / alt surs de spaii locativ care poate intra n circuitul civil poate proveni de la persoanele de v;rsta a :5a care, nc n putere, se retrag la ar, n zonele adiacente municipiului, acolo unde 5-i au rdcinile genealogice* (eprezentarea ageniilor imobiliar este nul, ca modalitate de publicitate imobiliar e6ist;nd doar publicitatea prin posturile ca cablu T9, a%i-are pe panouri publicitare sau publicitatea verbal. >ntermedierea are n acest conte6t o pondere %oarte mic. )ceast pia imobiliar, prin lipsa ageniilor imobiliar duce la o nevoie de pruden mai mare din partea participanilor la tranzacii, de o pregtire mai temeinic n vederea nc0eierii tranzaciei, de un e%ort mai susinut al subiecilor negocierii. )ceasta %ace ca importana evaluatorului s %ie mai mare ntruc;t el, prin lucrarea de evaluare elaborat vine n spri7inul nc0eierii unei tranzacii transparente n urma creia v;nztorul -i cumprtorul deopotriv, simt c au %cut o tranzacie pro%itabil*
Pag.C:
#paiile pentru locuit -i cele comerciale vor rm;ne -i pentru urmtorii ani principalele surse de tranzacionare. Cererea pentru spaiile comerciale va continua s vin din partea %irmelor n dezvoltare sau nou n%iinate ca urmare a dezvoltrii economice a regiunii de sud a 7udeului Teleorman prin atragerea de %onduri bugetare -i e6trabugetare dar -i %onduri PS)(2, #)P)(! sau alt provenien iar spaiile de locuit vor sta n atenia populaiei care caut s5-i creasc nivelul de trai prin dezvoltarea unor locuine uni%amiliale* Jn ceea ce prive-te o%erta de spaii de nc0iriat este bogat n special n apartamente de bloc, ns cererea este sub nivelul o%ertei. )ceasta cerere sczut este datorat scderii numrului de elevi provinciali la -colile pro%esionale sau de ucenici, sau de scderea numrului de muncitori din a%ara localitii deoarece %irmele pre%er s anga7eze %or de munc local spre scderea c0eltuielilor diverse +cum ar %i cele de transport,* !e-i pentru evaluare a %ost aleas o proprietate rezidenial din cartierul de est cu regim de nlime Parter, uni%amiliar, acestei proprieti i se aplic acelea-i raiuni de evaluare ca celorlalte cartiere de locuine. 2.3. 'ferta competitiv - inventarul proprietilor competitive e6istente - a proprietilor n construcie, - a proprietilor plani%icate ce au obinut autorizaie de construcie, - si a proprietilor n stare de proprieti
Pag.CC
- #e apreciaz proprietatea analizat -i cele n competiie n %uncie de atributele -i de avanta7ele care reprezint pentru locuine, avanta7e competitive. /%erta de v;nzare de locuine individuale este sub nivelul cererii, asta nsemn;nd o pia n crestere. /%erta de terenuri este redus n centrul ora-ului, cresc;nd spre peri%erie -i cu pondere mai mare n zona caselor, de remarcat este preocuparea Consiliului .ocal de a modi%ica limita intravilanului n scopul descoperirii de terenuri pentru locuine n special pentru construirea cu %onduri )'.. /%erta de spaii comerciale este n scdere, cererea acestora este continu, n%iin;ndu5se tot mai multe %irme, acestea au nevoie de spaii comerciale sau birouri si pentru a se e6tinde. Pe plan local nu e6ist antreprenori care s preia sarcina construirii n regim propriu de centre comerciale si apoi de nc0iriere a acestora -i pentru %aptul c nc mai sunt spaii comerciale aparin;nd %ostelor organizaii de stat ulterior privatizate prin diverse metode care nu au %ost corect %olosite sau c0iar deloc. )ceste spaii %ac obiectul multor tranzacii sau ale unor tranzacii multiple p;n c;nd piaa le va da utilizarea corect. .ipsa unor studii de %ezabilitate -i a analizei celei mai bune utilizri pentru multe din acestea a condus la utilizarea incorecta -i la ine%iciena lor -i n %inal, n unele cazuri, la oprirea utilizrii -i c0iar deprecierea acestora n anumite con7uncturi. 26ist n prezent un segment de pia reprezentat de rom;nii care muncesc sau au muncit n strinatate -i care investesc n proprieti imobiliare la ntoarcerea n ar. )ceste cazuri nu sunt puine, c0iar dac este greu de apreciat ponderea lor pe piaa imobiliar, aceasta %iind in%luenat pozitiv ntruc;t puterea %inanciar a acestora duce la o pia mai activ. )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.C4
PREZENTAREA CODPARAAILELOR PENTRU PROPRIETATEA IDOAILIAR7 Jntruc;t nu e6ist o diversitate de proprieti aceste 5-i gsesc u-r comparabile n cazul unei evaluri. Jncadrarea -i localizarea pe 0arta municipiului a proprietii de evaluat -i a proprietilor comparabile sunt prezentate n ane6ele la prezentul raport. !atele de pia ale proprietilor imobiliare comparabile, tranzacionate sau o%erite spre v;nzare sunt prezentate n capitolul 9, ast%el" >mobile" teren -i construcii +%i-ele )5C, 8 cap. <.4. >mobile" teren liber +%i-ele 45C, 8 cap. <.:.4.:. 2.4. Analiza cererii 2. . (c)ilibrul pieei. *aportul cerere+ofert 2.!. $iaa terenurilor n zona adiacent ora# 2.,. Studiu socio+economic cu a-utorul datelor statistice 2... Analiza pieei imobiliare cu a-utorul sonda-ului Pentru culegerea datelor -i in%ormaiilor re%eritoare la proprieti imobiliare s5a %olosit -i metoda sonda7ului.
Pag.C<
CAPITOLUL III
<ESCRIEREA PROPRIET7HII IDOAILIARE
'%1 Situaia Curidi) Lo)ali*are% <e,)rierea *onei o o Proprietatea imobiliar n cauz este situat n municipiul Turnu Mgurele, strada Crinului nr. 4 . 2ste amplasat n partea de #52 a zonei ora-, la o distan mic de centrul ora-ului, ntr5un cartier lini-tit de case de locuit, n vecintatea unui mic cartier de blocuri situat pe strada 9ictoriei n continuarea strzii pe care se a%l imobilul evaluat. o Jn vecintatea proprietii, cea mai important arter de circulaie este strada 9lad ?epe-, a treia n municipiul pe treapta avanta7elor economice pe care le aduce o posibil utilizare n scop comercial a terenului -i unde se regsesc o serie de mici magazine -i depozite alimentare care aprovizioneaz cartierul. )cest lucru reprezint un avanta7 pentru gospodriile a%late n zon. o Ca utiliti sociale n cartier se pot aminti .iceul #%. Saralambie cu clasele 95R -i postliceal, #pitalul Municipal, )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.C
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar Poliie, Primria municipiului, Cinematogra%ul Turris, Magazinul !/M/, >nternet ca%e, (estaurantul Modern, )dministraia Einanciar, Parcul central, Sotelul Turris, aceste obiective a%l;ndu5se n imediata apropiere a centrului orasului la mic distan de locuina evaluat.
/ particularitate a municipiului este lipsa mi7loacelor de transport n comun deoarece supra%aa este mic iar organizarea social, economic -i cultural este distribuit relativ la tot domeniul municipiului, n %iecare cartier e6ist;nd -coli, grdinie sau magazine. !istana dintre proprietatea analizat -i principalele obiective din ora- este de ma6im 4< minute. A,pe)te le@ale
o >mobilul n cauz este n deplin proprietate a unei persoane %izice, dreptul de proprietate %iind )omplet% o Con"orm titlului de proprietate a terenului prezentat n copie la capitolul )ne6e, rezult c proprietatea este deinut 9n eB)lu,ivitate2 %iind %ormat din teren intravilan )u o ,upra"a total de '&; mp !i o )on,tru)ie 9n ,upra"a )on,truit de ;0 mp% o Con%orm declaraiei proprietarului, asupra proprietii nu greveaz nici un %el de sarcini sau servitui -i nu s5au constituit garanii bancare sau ipoteci care s limiteze dreptul de proprietate. o Construcia este realizat n anul 4IIC, proprietarul a e%ectuat lucrrile de construcie con%orm proiectului te0nic -i )utorizatiei de construire nr. <4D4IIC ns nu a putut pune la dispoziie o copie a acestuia ns n ar0iva Primriei Turnu Mgurele 8 #erviciul 3rbanism se poate regsi acest document. )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.C$
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar o Con%orm clasi%icrii 8 n %uncie de destinaie, cldirea a%erent proprietii imobiliare n cauz are atributele cldiri rezideniale, construcie civil de locuit, %iind utilizat n acest scop. In,pe)ia imo#ilului o 2ste o activitate %oarte important, premergtoare activitii de evaluare propriu5zis. o #5a e%ectuat at;t in,pe)ia terenului c;t -i a )ldirilor -i )on,tru)iilor aneBe e6istente pe proprietate, con%orm listei inspeciei din ane6a la acest raport. o .ocalizarea -i orientarea casei pe lot nu este tipic proprietilor rezideniale dar d na-tere unor zone ce corespund necesitilor zilnice cu supra%ee optime. Casa rezidenial este orientat bine n raport cu soarele, av;nd natura de partea ei tot timpul anului, nc;t principalele camere primesc lumina natural la un ung0i al soarelui bun, este situat pe partea dreapt a lotului de teren, latura opus %iind ocupat de gara7 si o mic gradini, ntre aceste laturi se regse-te zona de circulaie -i zona activ. @ona de recreere se a%l pe terenul liber din %aa proprietii, construcia %iind edi%icat pe latura scurt a proprietii av;nd n %a ntreaga supra%a liber a terenului. o >nspecia cldirilor s5a %cut prin veri%icarea tuturor elementelor, cota terenului amena7at p;n la coama acoperi-ului. o !esignul interior al cdirii de locuit este unul obi-nuit al caselor din municipiu -i din zon n stil vagon dar cu 0oluri la intrrile n camere, %c;nd ast%el posibil utilizarea individual )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.CH
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar camerelor de locuit. Eiind o proprietate la curte, are o zona de petrecere a timpului liber at;t n aer liber c;t -i n interiorul construciei n su%ragerie. '%& Teren <e,)rierea terenului o Terenul n cauz este situat n intravilanul localitii Turnu Mgurele, n partea de '59, con%orm zonrii terenurilor situate n perimetrul municipiului, considerat zona C datorit deprtrii %a de centrul urbanistic al municipiului. o Terenul are ie,ire dire)t la strad. o #upra%aa total este #TK C:H mp, supra%a con%orm Titlului de proprietate nr. G4G44 4D:<.GH.4II$, rezultat -i din msurtori cadastrale e%ectuate de persoan autorizat documentele gsindu5se n copii n ane6a la acest raport. o Eorma n plan a terenului n cauz este apro6imativ dreptung0iular, cu latura mare paralel cu strada Crinului, %iind orientat spre #. 'ivelul terenului este la nivelul carosabilului, %r pant. o !imensiunile n plan ale terenului n cauz sunt" !esc0idere la strad " :G,<G m )d;ncimea " 4 ,GG m (ezult" o #upra%aa, # +msurtori cadastrale, K C:H mp o (aportul laturilor +desc0idere la stradDad;ncime, CD4
Pag.CI
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar Con%orm Planului de situaie prezentat n
capitolul )ne6e, terenul n cauz are urmtoarea ,tru)tur" Supra"a mp 5 Construit, #cK #!, din care HG,GG :4,4G #upra%a construit locuin, <G,GG 4<,:4 )%erent reelelor, #r G G #./C )%erent cilor de transport, 4GG,GG CG,4H .iber, spaii 44H,GG 4<,4: trotuare, #t verzi, #l Total, #T '&;200 100200 NOTAI> 4. supra%aa a%erent cilor de transport este e6ecutat din beton rutier peste pava7 din bolovani de r;u, %orm;nd ast%el din aleea pentru acces pietonal -i pava7ul de protecie n %aa construciei. :. supra%aa liber este %ormat grdini n %aa casei, teren cu gazon si zon verde de recreere. C. Jn spatele construciei, pe lungimea acesteia, este o aleea betonat n pant u-oar, pentru protecia construciei n lime de <G cm. Indi)atorii )ara)teri,ti)i ai terenului 9n )au* ,unt/ 1% Pro)entul de o)upare a terenului2 POT POT 5 : S)+Sr+StJST : -(2;; 5 &% Coe"i)ientul de utili*are a terenului2 CUT CUT : S< J ST : &(2'K 5 Utiliti pe teren% Tipul ,upra"eei
Pag.4G
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar 4. Terenul n cauz este racordat la urmtoarele utiliti te0nico edilitare, poziionate la gard" alimentare ap, canalizare, energie electric, tele%on, cablu T9. :. terenul are acces indirect la o strad sistematizat superior +strada 9lad ?epe-,, strada la care terenul are acces direct %iind as%altat, cu pant de scurgere pentru apele pluviale, -i canalizare stradal, %c;nd practicabil artera rutier n orice condiii de vreme. C. )spectul urbanistic -i estetic al imobilelor vecine este %avorabil, case de locuit tip vil P sau PFM -i n care stilul ar0itectonic modern. @onele verzi sunt dese ndeosebi prin prezena pomilor, locatarii din zon sunt de calitate %iind n totalitate proprietari ai imobilelor. 4. !in discuiile purtate cu proprietarul -i din in%ormaiile culese, rezult c nu e6ist probleme de mediu -i nu au %ost observai %actori poluani ai solului valoarea proprietii ne%iind in%luenat de scest %actor. <. Terenul de %undare este ncadrat n categoria teren loesoid de %undare ce se preteaz la ridicarea de construcii cu respectarea msurilor de %undare -i calcului terenului de %undare. P;nza %reatic se a%l la o ad;ncime de 4< m iar terenul nu este strbtut de nici un curs de ap. . 1radul seimic al zonei este $,< 5 zona ! seimic. $. (egimul de nime construibil al zonei este #FPF2FM. H. Terenul evaluat este ocupat cu construcii ce nu necesit deza%ectri. Jn concluzie, se poate aprecia c poziia terenului n cauz este %oarte avanta7oas pentru dezvoltri rezideniale dar -i pentru spaii comerciale a-a cum rezult din analize celei mai bune utilizri.
Pag.44
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar Jn continuare se prezint Ei-a te0nic a terenului. LIMA TENNIC7 E TERENULUI
4. Proprietar :. #upra%aa
Persoan %izic +n e6clusivitate5con%orm actelor 7uridice, #TK C:H,GG mp #CK HG,GG mp #!K HG,GG mp SstreasinK :.HG m
!imensiuni C. )mplasament 4. Categorie +(ang, localitate
SC/)MAK 4.HG m >ntravilanul municipiului Turnu Mgurele, str. Crinului, nr. 4 Con%orm /rdonantei C D:GG: privind impozitele locale, s5au stabilit rangurile localitilor, municipiul Turnu Mgurele %iind localitate de rang >>. @ona ), con%orm /rdonantei C D:GG: privind impozitele locale -i Sotr;rii Consiliului .ocal nr. 4 GD:Gdec:GG:.
<. @ona
. Poziionare %a de utiliti te0nico5 edilitare $. Tip drum la care are acces H. !imensiuni n plan
.a gard" ap, canal, energie electric, tele%on, cablu T9
)cces direct la strad principal, as%altat. !esc0idere la strad " :G,< )d;ncime" 4 ,GG (aport laturi" apro6imativ CD4 !reptung0iular (egim de construire mic -i mediu de nlime
I. Eorma n plan 4G. (estricii de %olosire con%orm planului urbanistic 44. #upra%aa adecvat 8 utilizarea
@ona ) adecvat construirii de locuine uni%amiliale -i rezideniale de odi0n -i recreere. .oturile de teren din zon sunt similare ca mrime a supra%eei ma6im <GG mp %iind o zon lini-tit.
Pag.4:

Eoarte %avorabil
4:. )spectul urbanistic -i estetic +imobile vecine, calitate locatari, 4C. Poluare
(aportat la situaia de ansamblu a polurii mediului datorit Combinatului de Jngr-minte C0imice #C Turnu #), nivelul polurii este sub limitele admise, con%orm cu datele o%erite de Centrul de Monitorizare a Calitii Mediului Turnu Mgurele 8 vezi )ne6a.
44. Pondere supra%a teren construibil 4<. 'atura teren 4 . 1rad seismic al zonei 4$. (egimul de nlime construibil 4H. #tare teren 4I. (estricii :G. 3tilizare
PF2FM /cupat cu construcii ce nu necesit deza%ectri, terenul este plan -i amena7at n ntregime. 'u este cazul Cartier de locuine P sau PFM, proprieti vecine cu grad sczut de aglomerare. Prezent " :4,CI = cu posibilitate de cre-tere
Teren normal de %undare ce nu necesit msuri speciale @ona ! seimic, 1rad $,<
'%' Con,tru)ii pe proprietatea evaluat Construciile sunt de tipul cldire o Cldire cu destinaia de locuit, #cK HG,GG mp >mpre7muiri" o Jmpre7muire din gard metalic la %aada, cu u- pentru acces pietonal -i poart de intrare pentru autoturisme* o Jmpre7muire din gard de lemn pe o lungime de 4: m n %aa proprietii ce delimiteaz proprietatea )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.4C
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar la partea de E,t2 pe restul de 4m %iind amplasat gara7ul*
o Jmpre7muirea din gard de lemn pe o lungime de 4< m pe latura paralel cu %aada, restul de <,<m reprezent;nd < m laime cldire -i G,< m spaiu n spatele cldirii. o Jmpre7muirea la partea de Nord +n spatele cldirii, este realizat de pe ntreaga lungime de 4 m cu gard de plas de s;rm susinut de st;lpi din eav. ArEite)tur o Cldirea cu %unciunea de locuin are stilul ar0itectonic al cldirilor realizate n perioada postbelic, camerele sunt alturate, dormitoarele n numr de dou, alterneaz cu camera de zi -i cu baia +dormitor5camera de zi5baiaF0ol5 dormitor,. Lun)iune o Cldirea a %ost proiectat pentru %olosina unei %amilii, cu dormitor, baie, buctrie 0ol -i camera de zi. 1radul de %inisare la interior -i e6terior este mediu. Ampla,are o /rientarea cldirii de locuit este cu %erestrele cte sud, obin;ndu5se o %oarte bun iluminare natural, av;nd o orientare a terenului spre 2 cu zona public , zona de servicii -i zona verde situate n %aa construciei, zona intim este
Pag.44
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar delimitat -i u-or mascat la o distan de 4G m de %aad printr5un gard verde.
o Cldirea are %orm dreptung0iular, este amplasat la o distan de G,< m de 0otarul din partea de 'ord, permi;nd realizarea unui trotuar ce o mpre7muie-te -i prote7eaz construcia la baz. A))e,ul 9n )ldire o )ccesul n cldire se realizeaz pe o intrare principal n 0ol apoi n su%ragerie -i dormitoare. o )ccesul n 0olul de intrare este situat la o cot mai nalt dec;t cea a terenului amena7at prin intermediul unei scri cu trei trepte. Anul )on,truirii o Cldirea este construit n anul 4IIC, cu materiale, te0nologia de construire -i n con%ormitate cu standardele din acea perioad. Re@im de 9nlime o Cldirea are acela-i regim de nlime ca -i celelalte cldiri din zon, %iind puine la numr cele care au mansard sau eta7 datorit spaiului e6cedentar pentru construit, av;nd o nlime total de -210m +4,HGm la coam plus G,CGm dep-irea co-urilor de %um,. (egimul de nlime este Parter% Cara)teri,ti)i dimen,ionale o Jnlimea util :,G m o Jnlimea de nivel :,4G m o Jnlimea la strea-in :,HG m )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.4<
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar o >nlimea la coam 4,HG

o #upra%aa util #3K HG,GG mp ,GG mp o #upra%aa construit este egal cu cea des%-urat, de
Cldirea are urmtoarele ,upra"ee utile !i de,tinaii pe 9n)peri/ =Ve,t>

&uctrie #uK4 ,GG mp
#u%ragerie #uK4 ,GG mp Sol #K :,$H mp &aie #K<,<G mp
!ormitor #uK4<,GG mp
Laad =E,t> Stru)tura de re*i,ten !etaliile despre structur au %ost prezentate de constructorul care a realizat aceast cldire, planurile de construcie ne%iind puse la dispoziie de proprietar ntruc;t nu le mai deine. o In"ra,tru)tura Lundaiile sub ziduri sunt continue din beton ciclopian de la cota 84,4G pan cota 8G,:< de unde )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.4
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar ncep cuzineii care au o nlime de CG cm pentru o parte de cldire -i $G cm pentru partea de cldire care este mai nalt. !e asemenea, %undaiile sub zidurile interioare sunt sub %orma de cuzinei cu aceea-i dimensiune ca -i cea de sub zidurile e6terioare. Pe nlimea cuzinetului, in%rastructura este izolat igni%ug mpotriva apei cu amors de bitum cu un strat de carton as%altat -i prote7at cu o zidrie de crmid de $,<cm. !in observaiile de la %aa locului se observ c trotuarul care mpre7muie-te construcia este n per%ect stare ne%iind gsite urme de in%iltraii ctre in%rastructur. o Supra,tru)tura Supra,tru)tura este realizat din crmid &C), cu st;lpi din beton armat -i centuri. Stru)tura *idurilor e6terioare are o grosime de <G cm iar a zidurilor interioare de CG cm. @idria e6terioar a %ost armat cu plas de s;rm cu oc0iuri ptrate +#T'& 4 cu oc0iuri 4G64G,. !istana ntre a6ele principale ale cldirii este de 4,HG m iar ntre a6ele secundare urmtoarele distane" 4,:Gm* 4,:Gm* 4,:Gm* Plan!eele sunt cu grinzi din lemn, proprietarul a ales aceast soluie %iind mai ie%tin, pentru a compensa costul mai ridicat al pereilor -i al %inisa7elor, totodat realizarea plan-eului cu grinzi din lemn a necesitat un timp mai mic de realizare. Peste plan-eu s5a mai continuat cu dou r;nduri de crmid plin presat mrindu5se ast%el nlimea la
Pag.4$
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar stra-in. A)operi!ul este realizat din -arpant de lemn cu dou pante. Toate elementele de lemn ale -arpantei sunt ancorate prin legturi de armtura st;lpilor -i de centurile zidriei interioare. o Anvelopa Fn)Eiderile e,terioare !i )ompartimentrile sunt e6ecutate din zidrie de crmid. Jnvelitoarea este realizat din tabl. T;mplria e6terioar este realizat din lemn iar u-ile esterioare sunt din lemn masiv cu oc0iuri de geam. T;mplria interioar este din lemn cu di%erite modele de mbinri si geam n dou %oi, toate u-ile interioare -i e6terioare sunt vopsite. o Lini,aCele Lini,aCele eBterioare constau din tencuial di-cuit mare apoi stropi de ciment dup care stropeal cu culoare cu var -i aracet iar pe marginile cldirii -i la ciubuc, vopsea lavabil alb. .a partea de 7os a structurii, soclul, este vopsit igni%ug cu soluie de bitum cu motorin. Lini,aCele interioare sunt cu tencuieli %in dri-cuite apoi vopsea lavabil, %iecare camer av;nd c;te o culoare speci%ic destinaiei 8 dormitor sau camer de zi o Pardo,eli o Perei o Tavane o S)rile
In,talaii )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.4H
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar o Sanitare o In)l*ire o Ele)tri)e o Comuni)aii
Starea teEni) a )ldirii <e"e)te de)larate de proprietar LIMA TENNIC7 A CL7<IRII 4. Proprietar :. Eunciune D clasa de calitate C. )n construire 4. #upra%aa
Cldire rezidenial 4IIC #TK C:H,GG mp #CldiriK HG,GG mp #TrotuarK 4GG mp #!K HG,GG mp Persoan %izic +n e6clusivitate5con%orm actelor 7uridice,
!imensiuni
#3K
,GG mp
#./CK <G,GG mp 03K:, G m SstreasinK C,GG m
<. 'umr nivele . #tructura de rezisten
SC/)MAK 4.HG m Parter - zidrie de crmid plin presat, structur portant cu st;lpi, lamele, grinzi -i centuri de beton armat, %undaii continue sub ziduri din beton simplu si cuzinet din beton armat, plan-ee de lemn peste parter, -arpant din lemn, nvelitoare din tabl. %inisa7 mediu 8 tencuial e6terioar n stropi de ciment cu soclu dri-cuit -i vopsit, tencuial interioare cu mortar de
$. Einisa7e D Jnc0ideri -i compartimentri
Pag.4I

ciment, gletuite, zugrveli interioare cu vopsea lavabil pe perei -i var pe tavan, pardoseli" du-umea n camere -i mozaic simplu n marc0ize. t;mplrie interioar -i e6terioar din lemn, vopsit, u-i de intrare din lemn masiv de ste7ar scar din beton simplu cu C trepte la intrarea n cas cu pervazuri n lateral #anitare" ap din reaea public -i instalaie proprie de 0idro%or, &aie, WC, buctrie, Jnclzire cu sobe de teracot cu combustibil solid 2lectrice" iluminat -i prize de ::G 9 Comunicaii" post tele%onic, cablu T9 #tructura de rezisten" complet terminat, cu toate lucrrile de %inisa7 necesare, stare te0nic bun, cu uzur corespunztoare vec0imii, zona activ betonat. )nvelopa" stare te0nic bun, cu uzur corespunztoare vec0imii, Einisa7e interioare -i e6terioare %r uzur >nstalaii %r uzur -
H. >nstalaii D utiliti
I. #tare te0nic
Pag.<G
CAPITOLUL IV
Anali*a Celei Dai Aune Utili*ri =C%D%A%U%>
(%1% <e"iniie !i )riterii de anali*OOOOOOOOO%% -(%&% Cea mai #un utili*are a terenului )on,iderat )a "iind li#erOOOOOOOOOOOOO -(%'% Cea mai #un utili*are a terenului )on,truitOO%% --
Pag.<4
(%1% <e"iniie !i )riterii de anali* Cea mai bun utilizare poate %i de%init ast%el" Utilizarea rezonabil*
probabil +i legal a unui teren liber sau construit care este fizic posibil* fundamentat adecvat* fezabil financiar +i are ca rezultat cea mai mare valoare .
Criteriile ce stau la baza analizei CM&3 sunt, dealt%el, cele rezultate din de%iniia acesteia"
4. :. C. 4. 3tilizarea 3tilizarea 3tilizarea 3tilizarea s s s s %ie %ie %ie %ie legal permisibil +admisibil legal,* %izic posibil* %ezabil %inanciar* ma6im productiv*
(%&% Cea mai #un utili*are a terenului )on,iderat )a "iind li#er

Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber presupune c terenul este liber sau poate %i eliberat prin demolarea construciilor. Jn aceast ipotez pot %i identi%icate utilizri care creeaz valoare. S)opul anali*ei )elei mai #une utili*ri/ Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber trebuie s -in cont de utilizarea actual -i de toate utilizrile poteniale. 9aloarea terenului este dat de utilizarea potenial -i nu de cea actual
(%&% Cea mai #un utili*are a terenului )on,truit

Cea mai bun utilizare a terenului construit este legat de utilizarea ce ar trebui dat proprietii prin construciile ce5i aparin, lu;nd n considerare -i eventualele modernizri sau renovri . S)opul anali*ei )elei mai #une utili*ri a terenului )on,truit/ 3nul din scopurile analizei celei mai bune utilizare a terenului construit este identi%icarea utilizrii proprietii care va asigura cea mai nalt %ructi%icare a capitalului investit.
9ariantele avute n vedere n analiza celei mai bune utilizri a terenului construit sunt urmtoarele" ). 3tilizarea proprietii imobiliare cu destinaia de locuin uni%amilial, n scopul nc0irierii" i. )mplasarea ntr5o zon lini-tit, pe o strad unde sunt numai cldiri rezideniale, pe o strad pe ca nu circul mi7loace de transport de mare tona7 -i deci o strad lini-tit* )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.<:
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar ii. Curtea +supra%aa de teren liber, este adecvat pentru utilizri n scop recreativ, cu spaiu de parcare, spaiu verde -i un spaiu pentru diverse alte activiti* iii. #upra%eele utile -i interioarele sunt proiectate pentru o cldire rezidenial ceea ce nu implic modi%icri n cazul utilizrii ca si cldire de locuit permi;nd o nc0iriere imediat* iv. Jn cazul utilizrii ca si proprietate rezidenial, amplasarea ntr5o zon activ comercial %aciliteaz aprovizionarea gospodriei.
&. 3tilizarea proprietii n scopul nc0irierii ca spaiu cu destinaie comercial, de a%acere" i. Prezint un resc de clientel redus av;nd n vedere numrul mare de centre comerciale din zon* ii. Pentru o asemenea utilizare, cldirea necesit reamena7are +cost de conversie,-i nu poate %i %olosit la ntreaga capacitate +supra%a util,* iii. Jnc0irierea se poate %ace numai dup e%ectuarea acestor c0eltuieli de conversie, inclusiv re%acerea %inisa7elor interioare -i e6terioare pentru a i se da un aspect de cldire comercial* Principalele elemente utilizate n aplicarea metodei capitalizrii veniturilor sunt con%orm tabelului urmtor" 'r . cr t
4 : C 4 < $
!estinaie +3#!Dan,
9enit brut potenial +9&P, 9enit brut e%ectiv +9&2, C0eltuieli +C0, 9enit net e%ectiv +9'2, (ata de capitalizare, c 9aloare capitalizat +9'2Dc, Costul conversiei ). locuin rezidenial uni%amilial C4 H,G : :<,G 4 <,< :<<4,4 4:= :4: : G &. Comercial 8 de a%aceri 4$<: CHHH 4 <,< C$:C 4C,H= : I$H 4H 4
9aloare proprietate
:4.: :
::.44$
C/'C.3@>2 Ea de cele menionate, n opinia evaluatorului, cea mai bun utilizare a proprietii imobiliare de evaluat este cea comercial. )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.<C
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar )ceasta reprezint o estimare a evaluatorului. Concluziile de%initive se pot cunoa-te numai n urma elaborrii unui studiu de %ezabilitate. Pentru a obine valoarea imobilului analizat, n ipoteza celei mai bune utilizri a proprietii se determin valoarea ntregii proprieti printr5o metod de randament " metoda capitalizrii veniturilor. 9aloarea de randament e6prim valoarea de pia curent a proprietii imobiliare +teren F construcie,, presupun;nd c aceasta este n stare de %uncionare -i realizeaz venituri din c0irii. Metoda se bazeaz pe capacitatea cldirii de a produce bene%icii prin nc0irierea acesteia, tin;nd cont de caracteristicile sale " amplasament, dotri te0nico5edilitare, etc. Jn prezentul raport, au %ost analizate deci posibilitatea e6ploatrii imobilului n : situaii" ). #ituaia e6istent 8 locuin rezidenial, ce ar putea %i nc0iriat pentru o valoare a c0iriei de 4 3#!Dmp #uDlun* &. #paiu cu destinaie comercial 8 de a%aceri, ce ar putea %i nc0iriat n urma unor trans%ormri -i modi%icri, pentru o valoare a c0iriei de 3#!Dmp #uDlun. C).C3.3. 9)./(>./( 9)(>)'T) ) 8 locuin rezidenial" Principalele elemente utilizate n aplicarea metodei capitalizrii veniturilor sunt con%orm tabelului urmtor" 9enitul brut potenial, 9&P, va %i n aceste condiii pentru cele : situaii"
#e consider c nu se nc0iriaz ntreaga supra%a util, proprietarul pstr;nd nc0is o supra%a de 4: mp, de asemenea pierderile datorate nt;rzierii plii c0iriei se consider zero ntruc;t e6ist un contract de nc0iriere -i plata c0iriei se %ace n avans" 9&P)K4 3#!Dmp #uDlun 6 mp 6 4: luniDanKC.4 H 3#!Dan
9enitul brut e%ectiv,

9&2)K9&P) 8 pierderi prin neocupare -i nt;rzieri n plata c0iriei 1rad de neocupare K 4:D$G K 4$,44= 9&2)KC.4 H 3#! 8 C.4 H 6 4$,44= K :. :< 3#!Dan
C0eltuielile care se suport din venituri sunt" >mpozitul pe cldiri" pltit de proprietar"
4.:GG.GGG lei D cldire, con%orm e6trasului de la secia %inanciar, trans%ormat n 3#! la cursul din data evalurii, rezult " 4.:GG.GGG lei D C:.$ : leiD3#! K C , 3#! Dan >mpozitul pe teren" +4IGG leiDmp teren liber con%orm /rdonanei 1uvernului nr. C D:GG: privind nivelul impozitelor -i ta6elor pe anul :GGC,, con%orm e6trasului %iscal, 4.IGG leiDmp 6 :4H mp teren liber K 4.:4<.:GG leiDan , reprezent;nd 4.:4<.:GG lei D C:.$ : leiD3#! K C$ 3#! Dan
Pag.<4
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar C0eltuieli totale reprezent;nd consum ap, canal, electric, gunoi, c0eltuieli cu reparaii curente stau n sarcina c0iria-ului, con%orm contractului de nc0iriere. 9enitul net e%ectiv, 9'2, respectiv suma ce rm;ne la dispoziia proprietarului n urma e6ploatrii proprietii sale imobiliare prin nc0iriere, se obine prin deducerea din venitul brut e%ectiv a c0eltuielilor suportate de proprietar
9'2K9&25C0eltuieli (ezult" 9'2)K:. :< 3#!Dan 8 +C , FC$, 3#!DanK:<<4,4 3#!Dan (ata de capitalizare a veniturilor pentru o proprietate imobiliar, con%orm pieei locale este de 4:= n condiiile unei piee sczute a nc0irierilor n acest ora-.
C).C3.3. 9)./(>./( 9)(>)'T) & 8 spaiu comercial" 9enitul brut potenial, 9&P, va %i" 9&P&K 3#!Dmp #uDlun 6 mp 6 4: luniDanK4.$<: 3#!Dan 9enitul brut e%ectiv, 9&2K9&P 8 pierderi prin neocupare -i nt;rzieri n plata c0iriei Pierderi prin neocupareK4:mp 6 3#!Dmp #uDlun 6 4: luniK H 4 3#!Dan Pierderi datorate nt;rzierilorK G 3#!Dan 9&2K4.$<: 3#!Dan 8 H 4 3#!Dan K C.HHH 3#!Dan C0eltuielile care se suport din venituri sunt" >mpozitul pe cldiri" calculat n ipoteza n care proprietar este persoan %izic -i e6ist un contract de nc0iriere ntre proprietar -i persoana %izic care des%-oar activitatea comercial" 4.:GG.GGG lei D cldire, con%orm e6trasului de la secia %inanciar, trans%ormat n 3#! rezult " 4.:GG.GGG lei 6 C:.$ : leiD3#! K C , 3#! Dan >mpozitul pe teren" +4IGG leiDmp teren liber con%orm
/rdonanei 1uvernului nr. C D:GG: privind nivelul impozitelor -i ta6elor pe anul :GGC,, con%orm e6trasului %iscal, 4.IGG leiDmp 6 :4H mp teren liber K 4.:4<.:GG leiDan , reprezent;nd 4.:4<.:GG lei D C:.$ : leiD3#! K C$ 3#! Dan
C0eltuieli totale reprezent;nd consum ap, canal, electric, gunoi, c0eltuieli cu reparaii curente, etc, stau n sarcina c0iria-ului, con%orm contractului de nc0iriere. 9'2K9&25C0eltuieli )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.<<
(ezult" 9'2&KC.HHH 3#!Dan 8 +C , FC$, 3#!DanK C.$:C 3#!Dan

!eterminarea ratei de capitalizare %olosind date de pia. Preul unei construcii cu speci%ic comercial, tranzacie e%ectuat n zona proprietii evaluate, 4.4GG mil. lei, iar venitul net estimat din studiul de %ezabilitate pentru activitate de comer alimentar, in%ormaie credibil %urnizat de proprietarul centrului comercial este de 4IG mil lei. +Jn condiii normale de e6ploatare a proprietii comerciale -i management de calitate,. (ezult o rata de capitalizare a veniturilor pentru respectiva cldire comercial, con%orm analizei pieii, de " cK 9'2DPre cK+4IG mil. lei D 4.4GG mil. lei, 6 4GG K 4C,H = Pentru lucrrile de conversie necesare se estimeaz un cost de cca. <.44< 3#!, determinat ast%el" - catalog 4:GD4I <D%i-a $" instalaii de condiionare a aerului" C G leiDmp supra%aa cu aer condiionat +#locuibil, +se condiioneaz dou camere cu supra%aa util de C: mp,. C G leiDmp 6 C: mp K 44.<:G lei - Coe%icient de actualizare +:,$4< 6 <GIC,IC, 6 C:.$ :DCC.4C< K 4CH:<,4 - 9aloare actualizat" 44.<:G lei 6 4CH:<,4 K 4<I.: H. GH lei + 4.H 4 3#!,
Pag.<
CAPITOLUL V
EVALUAREA PROPRIET7HII IDOAILIARE LOLOSIN< CELE TREI AAOR<7RI
-%1% A#ordare prin metoda )omparaiei dire)te -%1%1% Pentru terenul )on,iderat )a "iind li#er -%1%&% Pentru terenul )u )on,tru)ie -%&% A#ordare prin )o,turi -%&%1% E,timarea valorii terenului prin metoda )omparaiei dire)te -%&%&% E,timarea )o,tului de 9nlo)uire al )ldirii )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.<$
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar -%&%'% E,timarea depre)ierii )umulate
-%'% A#ordare prin metode de randament
-%1% A#ordare prin metoda )omparaiei dire)te Metoda comparaiei directe este aplicabil la toate tipurile de proprieti imobiliare c;nd e6ist su%iciente tranzacii recente, cu date sigure, care s indice caracteristicile valorii sau tendinei de pe pia. Pentru asigurarea credibilitii concluziilor rezultate din aplicarea metodei comparaiei directe, evaluatorul a veri%icat datele de pia obinute -i a con%runtat unele date pentru eliminarea erorilor. #5au cercetat cu atenie preurile, drepturile de proprietate transmise, condiiile de %inanare, motivaia v;nztorilor -i cumprtorilor -i data e%ecturii tranzaciilor. #5a analizat n detalii %iecare amplasament, starea %izic -i %uncional -i caracteristicile economice. .imitele geogra%ice ale zonei includ -i zona adiacent, 5 centrul ora-ului, n vecintatea creia se a%l proprietatea evaluat. Tot n aceast zon se a%l -i proprietile comparabile, gsite cu u-urin datorit pieei active imobiliare n aceast zon. Procedura de evaluare const n" Cercetarea pieei -i obinerea in%ormaiilor despre tranzacii de proprieti imobiliare similare cu proprietatea evaluat n ceea ce prive-te tipul de proprietate, data v;nzrii, dimensiunile, localizarea -i zonarea* )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.<H
9eri%icarea in%ormaiilor c datele obinute sunt reale -i corecte -i c tranzaciile au %ost obiective* )legerea unor criterii de comparaie relevante -i elaborarea unei analize comparative pe %iecare criteriu* Compararea proprietilor comparabile cu proprietatea evaluat, utiliz;nd elemente de comparaie -i a7ustarea adecvat a preului de v;nzare a %iecrei proprieti comparabile sau, dac nu e posibil compararea, se trece la eliminarea din categoria comparabilelor. )naliza rezultatelor evalurii -i stabilirea unei valori sau o mar7 de valori indicat n cazul unei piee dinamice. /naliza comparativ este termenul general %olosit pentru a identi%ica procesul ce utilizeaz %ie analiza pe perec0i de date 8 metod aleas n cazul de %a, %ie analiza comparaiilor relative. 0rocesul analitic are patru etape1 4. >denti%icarea elementelor de comparaie ce a%ecteaz valoarea tipului de proprietate evaluat* :. Compararea atributelor %iecrei proprieti comparabile cu cele ale proprietii evaluate -i aprecierea di%erenelor pentru %iecare element de comparaie +cantitativ -i calitativ,. 26plicarea coreciilor. C. /binerea coreciei nete pentru %iecare tranzacie comparabil -i aplicarea ei asupra preului* 4. 2%ectuarea unei comparaii globale a proprietilor comparabile corectate sau clasi%icate -i e6tragerea unei singure valori din gama de valori rezultat. <.4.4. )bordarea prin metoda comparaiei directe pentru determinarea valorii terenului considerat liber. )u %ost analizate preurile -i in%ormaiile re%eritoare la terenuri similare, libere, comparate -i corectate n %uncie de asemnri -i deosebiri. !in analiza pieei imobiliare rezult c amplasamentul terenului de evaluat este ntr5o zon preponderent rezidenial. /%erta de terenuri este rar, cererea dep-ind o%erta. 2valuatorul a avut in%ormaii privind tranzacii cu terenuri comparabile n zona n care este amplasat terenul de evaluat.
Pag.<I
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar )u %ost %olosite drept comparabile, proprieti imobiliare tranzacionate. descrierea acestora este prezentat n cadrul acestui capitol, n %i-ele te0nice nr. 4, : -i C.
LIMA TENNIC7 NR% 1 4. :. C. 4. <. . $. H. I. )dresa Pre v;nzare #upra%aa /%ertare D tranzacie !ata tranzacionrii Eront stradal (aport dimensiuni (estricii urbanistice 3tiliti #tr. Crinului, nr. I 4G mil. lei 4HG mp Tranzacie 4 oct. :GGC 4 mp 4 m 6 CGm X (egim nlime PF2FM )p, canalizare, electricitate, tele%on, cablu T9
LIMA TENNIC7 NR% & 4. :. C. 4. )dresa Pre v;nzare #upra%aa /%ertare D tranzacie #tr. 9lad Tepe-, nr. 4G 4 ,H mil. <:G mp Tranzacie Pag. G
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar 4< sept :GGC :G :Gm 6 : m 4D< (egim nlime PF2FM )p, canalizare, electricitate, tele%on, cablu T9
<. . $. H. I.
!ata tranzacionrii Eront stradal (aport dimensiuni (estricii urbanistice 3tiliti
LIMA TENNIC7 NR% ' 4. :. C. 4. <. . $. H. I. )dresa Pre v;nzare #upra%aa /%ertare D tranzacie !ata tranzacionrii Eront stradal (aport dimensiuni (estricii urbanistice 3tiliti #tr. /ituz, nr. 4 CG mil. lei 4GG mp tranzacie 4 august :GGC :G m :Gm 6 :Gm 4D4 (egim nlime PF2FM )p, canalizare, electricitate, tele%on.
Tabel pentru evaluarea terenului

Nr. crt. Coefic. Terenul Terenuri comparabile corecie de A B C utilizai evaluat str.Crinului str.V.Tepe str.Oituz Pre tranzacionat (mil. lei) 144000 161200 116000 Suprafa teren (mp) 2! 4!0 "20 400 Pre unitar (lei#mp) 00.000 10.000 2$0.000 p#n la Existena reelei e !aze la !ar la !ar la !ar 1$$ % 1 " Corecie 1&.'( 1&.'( 1&.'( 1).*( Existena reelei e p#n la +ntre *$$ i la !ar la !ar 1$$ % ,$$% T * ter%oficare Corecie &.'( ,.&-( -.-,( &.'( p#n la Existena reelei e telefon la !ar la !ar la !ar 1$$ % Tf Corecie -.)( *..&( -.)( -.)( pe col /i%ensiuni0 for%e i orientare foarte foarte foarte ) -C415 a terenului fa2ora3il fa2ora3il fa2ora3il 1 co%ercial Corecie ,.$( 1$.$( ,.$( ,.$( , Poluare sonor i rutier nu nu a a P Corecie $.$( $.$( -,.$( -,.$( %uma coef. de corecie --.-6( ..-,( '.,$( Corecia de pre &mii lei' -1$.1'$ *,..., *1.',$ (re corectat &mii lei#mp' 2!$.! 0 ".!!" 11.)"0 Element de comparaie
Pag. 4
Modelul de calcul este urmtorul. Eiecrei proprieti comparabile i se aduce o corecie a preului unitar tranzacionat. Preul corectat este" PcD3MKPre tranzacionatD3M 6 suma coe%. de corecie datorai elementelor de comparaie Calculul sumei coe%icienior de corecie pentru comparabila )" #uma coe%. corecie 4G=, #uma coe%. corecie ) K 5C,CI= )cesta se aplic preului unitar tranzacionat -i rezult corecia de pre" Corecia de pre, ) K 5C,CI= 6 4C4,:<G mii lei K 54,44I mii lei care este negativ, deci preul unitar corectat datorit condiiilor comparative este mai mic dec;t preul unitar de baz, cu 4.44I.GGG lei )v;nd n vedere c e6ist o pia activ -i n zon s.au tranzacionat recent terenuri, s5a apreciat c rezultatul obinut are un grad de precizie ridicat.
)
K + ,$=5<, =,F+C,4=5:,H =,F+<=5
Pag. :
E>L) T2S'>CA 8 proprietate comparabil A$

4. !repturi de proprietate transmise :. )dresa C. .ocalizare 4. 1rad de ocupare <. (egim de nlime . #upra%aa construit $. #upra%aa des%-urat H. #upra%aa util I. #upra%a total teren 4G. #upra%a teren liber 44. !esc0idere 4:. )d;ncime 4C. 9ec0ime cldire 44. #tare te0nic cldire 4<. 1rad de %inisare 4 . 'umr camere 4$. 'umr instalaii sanitare 4H. 4I. :G. :4. ::. :C. :4. :<. : . :$. :H. :I. CG. Central termic proprie 2c0ipamente speciale )cces auto .oc parcare 1ara7 Pre v;nzare !ata v;nzrii Condiii de %inanare Condiii de v;nzare Pre 3#!Dmp #! Pre 3#!Dmp #u C0irii n zon Pre teren n zon >ntegral #trada Crinului nr.4 Cartier /ra-, zon lini-tit 4GG= Parter H ,GG mp H ,GG mp ,GG mp 4GG,GG mp C44,GG mp 4 ,GG m :<,GG m 4< ani Eoarte bun Mediu C camere, 4 dormitor, 4 su%ragerie 4 baie +cad, WC, ma-in de splat,c0iuvet,, 4 buctrie +c0iuvet, 'u >nstalaie de 0idro%or !a !a 'u CG mil. lei $ sept. :GGC .a pia independent $.C:<.<H4 leiD mp ::4 3#!Dmp I.<4<.4<4 leiD mp :I4 3#!Dmp 4 3#!Dmp 4:$ miiDmp C,H$ 3#!Dmp
Pag. C
E>L) T2S'>CA 8 proprietate comparabil A$

4. !repturi de proprietate transmise :. )dresa C. .ocalizare 4. 1rad de ocupare <. (egim de nlime . #upra%aa construit $. #upra%aa des%-urat H. #upra%aa util I. #upra%a total teren 4G. #upra%a teren liber 44. !esc0idere 4:. )d;ncime 4C. 9ec0ime cldire 44. #tare te0nic cldire 4<. 1rad de %inisare 4 . 'umr camere 4$. 'umr instalaii sanitare 4H. 4I. :G. :4. ::. :C. :4. :<. : . :$. :H. :I. CG. Central termic proprie 2c0ipamente speciale )cces auto .oc parcare 1ara7 Pre v;nzare !ata v;nzrii Condiii de %inanare Condiii de v;nzare Pre 3#!Dmp #! Pre 3#!Dmp #u C0irii n zon Pre teren n zon >ntegral #trada Crinului nr.4G Cartier /ra-, zon lini-tit $G= Parter HG,GG mp HG,GG mp ,GG mp 4<G,GG mp C$G,GG mp 4<,GG m CG,GG m 4< ani Eoarte bun Mediu 4 camere, : dormitoare 4 baie +cad, WC, bideu, ma-in de splat, c0iuvet,, 4 buctrie +c0iuvet, 'u 'u !a !a !a 4G mil. lei < sept :GGC +5 4 lun , .a pia independent $. :<.GGG lei Dmp :CC 3#!Dmp I.:4:.4:4 lei Dmp :H: 3#!Dmp 4 3#!Dmp 4:$ miiDmp C,H$ 3#!Dmp
Pag. 4
E>L) T2S'>CA 8 proprietate comparabil C$

4. !repturi de proprietate transmise :. )dresa C. .ocalizare 4. 1rad de ocupare <. (egim de nlime . #upra%aa construit $. #upra%aa des%-urat H. #upra%aa util I. #upra%a total teren 4G. #upra%a teren liber 44. !esc0idere 4:. )d;ncime 4C. 9ec0ime cldire 44. #tare te0nic cldire 4<. 1rad de %inisare 4 . 'umr camere 4$. 'umr instalaii sanitare 4H. 4I. :G. :4. ::. :C. :4. :<. : . :$. :H. :I. CG. Central termic proprie 2c0ipamente speciale )cces auto .oc parcare 1ara7 Pre v;nzare !ata v;nzrii Condiii de %inanare Condiii de v;nzare Pre 3#!Dmp #! Pre 3#!Dmp #u C0irii n zon Pre teren n zon >ntegral #trada 9lad ?epe- nr. :4 Cartier /ra-, zon lini-tit 4GG= Parter 4:G,GG mp 4:G,GG mp 4GG,GG mp <GG,GG mp CHG,GG mp :G,GG m :<,GG m $ ani Eoarte bun Mediu < camere, : dormitoare 4 baie +cad, WC, bideu, ma-in de splat,c0iuvet,, 4 buctrie +c0iuvet, 'u >nstalaie de climatizare !a !a 'u G mil. lei < aug. :GGC +5: luni, #ub pia >ndependent <.<GG.GGG lei Dmp 4 H 3#!Dmp . GG.GGG lei Dmp :G4 3#!Dmp 4,< 3#!Dmp 4C4 miiDmp 4,GG 3#!Dmp
Pag. <
E>L) T2S'>CA 8 proprietate comparabil <$

4. !repturi de proprietate transmise :. )dresa C. .ocalizare 4. 1rad de ocupare <. (egim de nlime . #upra%aa construit $. #upra%aa des%-urat H. #upra%aa util I. #upra%a total teren 4G. #upra%a teren liber 44. !esc0idere 4:. )d;ncime 4C. 9ec0ime cldire 44. #tare te0nic cldire 4<. 1rad de %inisare 4 . 'umr camere 4$. 'umr instalaii sanitare 4H. 4I. :G. :4. ::. :C. :4. :<. : . :$. :H. :I. CG. Central termic proprie 2c0ipamente speciale )cces auto .oc parcare 1ara7 Pre v;nzare !ata v;nzrii Condiii de %inanare Condiii de v;nzare Pre 3#!Dmp #! Pre 3#!Dmp #u C0irii n zon Pre teren n zon >ntegral #trada /ituz nr. 4G Cartier /ra-, zon lini-tit 4GG= Parter H:,GG mp H:,GG mp ,GG mp 4C:,GG mp C:4,GG mp 4:,GG m C ,GG m $ ani Eoarte bun Mediu 4 camere, : dormitoare 4 baie +cad, WC, bideu, ma-in de splat,c0iuvet,, 4 buctrie +c0iuvet, 'u >nstalaie de 0idro%or !a !a 'u <HG mil. lei 4 oct. :GG: +54 an, .a pia independent $.G$C.4$4 leiDmp :4 3#!Dmp H.$H$.H$I leiDmp : H 3#!Dmp 4 3#!Dmp 4CG milDmp 4,GG 3#!Dmp
Pag.
6RILA <ATELOR <E PIAH7 8 PROPRIET7HI IDOAILIARE REZI<ENHIALE anali*a datelor pe pere)Ei
Proprietat ea de analizat
7r. Crt.
Element de )omparaie
Proprietatea )ompara#il
8 str. Crinului0 nr.)& 6 0 inte!ral $ &-$ la pia $ &-$ in epen ent $ &-$ - 1 lun $( 1 str. Crinului0 nr. )$ 610 inte!ral $ &1$ la pia $ &1$ in epen ent $ &1$ - 1 lun $( C str. Vla 9epe0 nr. *) 660 inte!ral $ &&$ su3 pia -*$ &)$ in epen ent $ &)$ - * luni $( / str. Oituz0 nr. 1$ "!0 inte!ral $ ,.$ la pia $ ,.$ in epen ent $ ,.$ - 1 an 1$(
1 *
&
adresele proprietilor Pre de v1n*are <rept de proprietate tran,mi, inte!ral Corecie pentru drept de propr. transmis Pre corectat +3#!, Condiii de "inanare Corecie pentru condiii de %inanare Pre corectat +3#!, Condiii de v1n*are in epen ent Corecie pentru condiii de v;nzare Pre corectat +3#!, Condiiile pieei 1-Oct Corecie pentru condiiile pieei Pre corectat +3#!, Lo)ali*are Corecie pentru localizare
630
si%ilar $
610
si%ilar $
640
%ai 3un --$
638
%ai 3un --$
Pag. $

&& && $ && $ 1$$ -1$ 1$$ -1$
Arie util =mp> Corecie pentru arie util
'
6araC
nu
nu $
a -*$ co%plet $ %e iu $ si%ilar $ eose3it e fa2ora3il $ co%ercial $ -*$ --.*.( *$.$ -.*.(
nu $ co%plet $ %e iu $ si%ilar $ eose3it e fa2ora3il $ co%ercial $ -&$ -6.$6( &$.$ 6.$6(
nu $ fara telefon * %e iu $ si%ilar $ eose3it e fa2ora3il $ co%ercial $ --. -&.,,( )*.$ '.*)(
Corecie gara7 Utiliti 5 Prezena reelei de . tele%onie Corecie utiliti 6 Lini,aC Interior ? )on"ort Corecie %inisa7 interior 1$ Lini,aC EBterior Corecie %inisa7 e6terior
11
co%plet
fr telefon * %e iu $ si%ilar $ eose3it e fa2ora3il $
Ve)inti
eose3it e fa2ora3il
Corecie vecinti 1* Utili*are =CDAU> Corecie utilizare +CM&3, CORECHIE TOTAL7 NET7 +mil.lei, Core)ie total net =5pre> CORECHIE TOTAL7 ARUT7 +mil.lei, )ore)ie total #rut =5pre>
co%ercial
co%ercial $ * $.-*( *.$ $.-*(
Pag. H
Corecia pentru condiiile de finanare se %ace pe baza datelor %urnizate de v;nztori -i cumprtor -i se estimeaz avanta7ul obinut de cumprtor prin estimarea cre-terii c0iriilor n zon cu cel puin C=, reprezent;nd un c;-tig net n valoare de :G mil. lei, pe baza unui studiu de %ezabilitate e%ectuat -i prezentat de cumprtorul prorietii C. Corecia pentru condiiile pieii de 4G= aplicat proprietii ! se datoreaz interpretrii sonda7ului e%ectuat n zona proprietii evaluate -i a proprietii comparabile ! din care reiese %aptul c piaa imobiliar n zona respectiv a devenit mai activ, %iind n centrul interesului pentru potenialii cumprtori. 3rmare a coreciei datorate condiiilor pieii, rezult un pre corectat de baz, la care se aplic urmtoarele corecii" .ocalizare* ntre proprietile & -i C, avem o di%eren de pre de CG mil. lei, care se 7usti%ic prin di%erena de localizare mai bun a proprietii C creia i se aplic o corecie de minus CG mil.lei* )rie util* corecia de aurie util se aplic proprietii comparabile C din di%erena de pre dintre ) -i C, adic 4G5 CGK4Gmil.lei care se poate datora di%erenei de arie util dintre cele dou proprieti comparabile* 1ara7* Pentru corecia de gara7 se analizeaz comparabilele ) -i &, care se di%ereniaz prin pre -i e6istena gara7ului. !eci di%erena de pre de :G mil. lei poate %i pus pe seama gara7ului -i se aplic proprietii & o corecie negativ. (eea de tele%onie* Pentru corecia datorat reelei de tele%onie, comparm proprietile C -i ! care nu au avut p;n acum di%erene de utiliti -i di%erena de pre de : mil. lei ntre ele poate %i datorat prezenei reelei de tele%onie. 9ecinti* nu avem corecii de pre la acest element de comparaie ntruc;t condiiile ntre comparabile sunt similare. Pentru a a7unge la o valoare, s5a calculat" suma valorilor absolute a coreciilor +valoare brut,, -i suma algebric a coreciilor +valoare net,, )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag. I
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar dup cum urmeaz" Pentru )" Corecia total net K: mil. lei Corecia total net +=, K +: mil. leiD CG mil.lei, 6 4GGKG,C:= Corecia total brut K )&#+:, K:K: mil. lei Corecia total brut +=, K G,C:= Pentru &" Corecia total net K 5:G mil. lei Corecia total net +=, K +5:G mil. leiD 4G mil.lei, 6 4GGK 5C,:H= Corecia total brut K )&#+5:G,K5:GK:G mil. lei Corecia total brut +=, K G,C:= Pentru C" Corecia total net K +5:G,F+5CG,F+54G, K 5 G mil.lei Corecia total net +=, K +5 G mil. leiD G mil.lei, 6 4GGK 5I,GI= Corecia total brut K 5:GF5CGF54G K G mil.lei Corecia total brut +=, K I,GI= Pentru !" Corecie total net K +5CG,F+54G,F+F:, K 5CH mil. lei Corecia total net +=, K+4: mil. leiD<HG mil.lei, 6 4GGK 5 ,<<= Corecia total brut K 5CGF54GF:K 4: mil. lei Corecia total brut +=, K $,:4= Proprietile comparabile care necesit corecii mai puine vor avea pondere mai mare. Proprietatea comparabil a crei sume a coreciilor #rute este minim d valoarea proprietii evaluate. CONCLUZIA/ Valoarea de pia determinat prin metoda )omparaiei dire)te e,te V : .'0%000 mii lei
E,timarea )o,tului de re)on,tru)ieJ9nlo)uire a )ldirii 2stimarea valorii de pia prin metoda costului se bazeaz pe comparaia costului de construire a unei proprieti cu valoarea proprietii e.istente. Metoda re%lect %aptul c participanii pe pia recunosc relaia dintre )o,t -i valoare% )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.$G
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar Eundamental pentru metoda costului este principiul substituiei, care arat c nici un comprtor prudent nu va plti pentru o proprietate imobiliar un pre mai mare dec;t costul necesar pentru a obine imediat un teren -i a construi o cldire, cu o utilitate -i atractivitate similar. Metoda costului poate %i aplicat pentru estimarea valorii de pia pentru" Construcii noi sau relativ noi, care reprezint de regul -i cea mai bun utilizare. Construcii cu vec0ime mare dac e6ist date su%iciente pentru estimarea corect a deprecierii. Construcii cu destinaii speciale, care se tranzacioneaz rar. !e%iniii" 2ostul de nlocuire reprezint costul estimat pentru a construi, la preurile curente la data evalurii, o cldire cu utilitate ec0ivalent celei de evaluat, %olosind materiale moderne, normative -i planuri actualizate. 2ostul de reconstrucie este costul estimat pentru a construi la preurile curente de la data evalurii, o copie, o replic a cldirii evaluate, %olosind acelea-i materiale, normative de construcie, ar0itectur, planuri, calitate, nglob;nd toate de%icienele, supradimensionrile -i deprecierea cldirii evaluate. M2T/!) 9)./(>> !2 C)T)./1 5 metoda comparaiilor unitare 5 Principala metod de estimare a costului este metoda costului unitar de barem, bazat pe utilizarea cataloagelor de reevaluare ntocmite n 4I < de ctre Comisia Central pentru >nventarierea Eondurilor Ei6e. Metoda %olose-te preurile unitare +i coeficienii de corecie prevzui n aceste cataloage, con%orm caracteristicilor te0nico5constructive, de dotare a obiectelor %a de cele standard normate. 0reurile de barem iau n considerare dimensiunile generice ale obiectului, destinaia, caracteristicile proprii, dotrile normale -i speciale. 0recizia valorii obinute este condiionat de acurateea cu care modelul +reproducerea, corespunde situaiei reale a construciei. Con%orm metodei valorii de nlocuire, valoarea rmas a construciilor este evaluat ca valoare de nlocuire )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.$4
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar unitar corectat a suprafeei desfsurate* depreciate cu uzura constatat, previzibil. )aloarea de nlocuire unitar se evalueaz prin actualizarea unei valori de baz corectate +de catalog,, printr5o metodologie aprobat cu /rdinul M.P)T nr. C:D4II<. )t;t valorile de baz c;t -i coe%icienii de actualizare au urmtoarele surse o%iciale" o Cataloagele pentru inventarierea -i reevaluarea %ondurilor %i6e +preuri 4I <,* o #etul de indici de actualizare recomandai de Corpul 26perilor Te0nici +C2T, prin &uletinele >n%ormative (.pertiza te3nic . Jn prezentul (aport, valoarea de nlocuire a %ost stabilit prin aplicarea preurilor de barem +de baz, -i a coreciilor din" o Catalogul nr. 4:4 8 Cldiri de locuit , %i-a nr. 4& 8 Cldire de locuit individual -i o Catalogul nr. 4:G 8 Cldiri comerciale, %i-ele nr. 4CD44 8 Cas de odi0n 9aloarea de nlocuire total +pentru supra%aa des%-urat, se actualizeaz cu un coe%icient +corelat cu domeniul de aplicare din catalogul utilizat, stabilit de C2T -i publicat n &uletinul >n%ormativ (.pertiza te3nic nr. H:D)ugust :GGC. se corecteaz cu deprecierea cumulat total, calculat con%orm pct. <.:.C. Jn continuare se va determina valoarea prin metoda costului pentru cldirea amplasat pe proprietatea evaluat. 2valuarea prin metoda valorii de nlocuire s5a e%ectuat pentru un model de catalog cu urmtoarele caracteristici" dimensionale o supra%aa construit, #cKHG mp o supra%aa des%-urat, #dKHG mp te0nice o con%orm %i-ei de prezentare a cldirii +pag. 66 , 2valuarea s5a e%ectuat con%orm Catalogului nr. 4:4, %i-a 4& Pag.$:
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar 1% O#ie)tul/ /ldire de locuit individual &% <ate )on,tru)tive/ 4. Componena" Cldire parter cu perei din zidrie de crmid, acoperit cu tabl. :. !imensiuni" Construcia Parter .ungimea 4 ,Gm .imea <,Gm Jnlimea 4,Hm C. 4. <. . Partea de construcie* >nstalaii electrice de iluminat -i cureni slabi* >nstalaii sanitare la baie -i buctrie* >nstalaii de 0idro%or*
'% Sta#ilirea elementelor de )al)ul 4. #upra%aa des%-urat parter +)d, )dK 4 ,G 6 <,G K HG mp HG mp )d (% Cal)ulul valorii de 9nlo)uire la nivel 01%01%1K.4. Valoarea unitar +con%orm %i-ei 4&, 4.4.4. Cldire de locuit individual, izolat, cuplat, n-iruit, n mediul urban, cu nlimea medie de :,HG m -i mai mult. Einisa7 mediu +tabel 4.:.4., $G< leiD mp )d 4.4.:. >nstalaii electrice Einisa7 mediu +tabel 4.:.4., :C leiD mp )d 4.4.C. >nstalaii sanitare Einisa7 superior+tabel 4.:.4., $: leiD mp )d Total construcii F instalaii HGG leiD mp )d -% Termeni de )ore)ie <.4.4. Jnlimea ncperii 8 0K:, Gm G,IH coe%. adimensional =termenul de corecie se nmule-te cu indicatorii valorii de nlocuire> .% Coe"i)ieni de )ore)ie .4.4. Jnvelitoare din tabl F4< leiDmp )d .4.:. #taie proprie 0idro%or F:$ leiDmp )d )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.$C
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar .4.C. Pentru soclu cu 0Y G,H4m F:C leiDmp )d Total coe%icieni de corecie F < leiDmp )d
9aloarea total de baz " HGG leiDmp )d 6 HGmp )d K 4.GGG lei 9aloare total de baz, corectat cu termenul de corecie 4.GGG lei 6 G,IH K :.$:G lei Corecia valorii totale de baz < leiDmp )d 6 HG mp )d K <.:GG lei 9aloarea de nlocuire total, corectat +nivel preuri G4.G4.4I <, :.$:G lei F <.:GG lei K $.I:G lei 9aloarea de nlocuire total +nivel preuri G4.G$.4IH:, corespunztor aprobrii cataloagelor de preuri unitare pe articole de deviz,, con%orm instruciunilor de %olosire a Catalogului de reevaluare nr. 4:4" $.I:G lei 6 :,$4< K 4H .44G,4 lei Pentru aducerea valorii de nlocuire la nivel )ugust :GGC se %olosesc coe%icienii comunicai de C2T prin &uletin nr. H:D:GGC, aK<GIC,IC pentru cldiri cu perei din crmid bK44: ,GH pentru cldiri cu perei subiri din crmid cKCGG<,44H pentru cldiri cu perei din c0ilpici, paiant, etc 4 3#!KCC.4C< lei la data aprobrii coe%icienilor 4 3#!KC:.$ : lei la data evalurii #e va %olosi coe%icientul a cu valoarea <GIC,IC Coe%icientul de actualizare a indicelui cu dolarul C:.$ :DCC.4C< K G,IHH 4H .44G,4 lei 6 <GIC,IC 6 G.IHH K ICH.C4$.$$< lei (otund K ICH.C4H.GGG lei +valoare cu T9), Valoare "r TVA/ ICH.C4H.GGG lei D 4,4I K $HH.<G:.<:4 lei Rotund/ : 4;;%-0' mii lei E,timarea depre)ierii )umulate !eprecierea este o pierdere de valoare %a de costul de nou datorat unor cauze %izice %uncionale sau e6terne. !eprecierea este de %apt di%erena ntre costul de reconstrucie sau de nlocuire a construciei +cldirii, -i valoarea ei de pia. #tructura de rezisten a cldirii se prezint ntr5o stare te0nic bun, corespunztoare vec0imii de cca. 4G ani. )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.$4
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar Cele cinci tipuri de uzur care pot a%ecta cldirea sunt" uzura %izic recuperabil* se estimeaz n cazul elementelor ce necesit reparaii la data evalurii, cuanti%ic;ndu5se prin costul de readucere a elementului analizat la starea normal. uzura %izic nerecuperabil pentru elemente cu via scurt via lung se re%er la elementele deteriorate %izic, care din di%erite motive nu pot %i corectate n prezent 8 se aplic la di%erena dintre costul de nlocuireDreconstrucie -i costul de eliminare a uzurii %izice recuperabile +se aplic pentru elemente cu via scurt, respectiv pentru elemente cu via lung, neadecvarea %uncional recuperabil* reprezint o pierdere n valoare datorit de%icienelor de concepie sau proiectare a cldirii, de sc0imbrile n timp re%eritoare la aspectul cldirii, materialele sau standardele de construcii. neadecvarea %uncional nerecuperabil sau supradimensionri din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaiilor -i ec0ipamentelor ata-ate,* acest element poate s nu %ie inclus n costul de nou de-i ar trebui s %ie, sau este inclus de-i nu ar trebui. deprecierea e6tern +ce poate %i -i temporar, 8 poate %i temporar. Presupune diminuarea unei cldiri datorit unor in%luene negative din mediul e6tern al cldirii* de obicei este nerecuperabil. !urata de via economic este perioada de timp n care construcia contribuie la valoarea proprietii imobiliare. Cost de reconstrucie. 3zura %izic recuperabil. Cost de Cost de nlocuire eliminare @ugrveli 4.C4 $.C G Total uzur %izic recuperabil 4%'.0 +Mii lei, 9aloare rmas G
Pag.$<
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar Con%orm calculului urmtor" #e consider ca la data evalurii se re%ac zugrvelile interioare -i e6terioare. Calculul costului de eliminare" Calculul supra%eelor interioare" >nterior 8 plin" 4,G< ml 6 : F C,$G ml 6 : K 4<,<G ml 4,C< ml 6 4 F C,$G ml 6 4 K C:,:G ml 4,4< ml 6 : F C,$G ml 6 : K 4$, H ml Total K <,CH ml 6 :, G m +0 util, 4$G,GG mp interior plin >nterior 8 goluri" 1oluri u-i +: 6 C 6 :,GGm 6 G,IGm, F +4,<Gm 6 :,GGm, K 4C,HG mp 1oluri %erestre < 6 4,<m 6 4,<m K 44,:< mp Total goluri la interior K :<,G< mp #upra%aa perei interior K 4$G,GG mp 8 :<,G< mp K 1((2K- mp Calculul supra%eelor e6terioare" Perimetrul e6terior" 4 m 6 4,CG m K 4G, G ml 6 >nlimea la -treasin K C,GG m 4:4,H mp #upra%aa de goluri la e6terior +4,< m 6 :,GGm, F +< 6 4,<m 6 4,<m, K 44,:< mp #upra%aa perei la e6terior K 4:4,HG mp 8 44,:< mp K 1042-- mp Calculul costului de reparaii a zugrvelilor interioare -i e6terioare" Con%orm Catalog in%ormativ simpli%icat de preuri pe articole de deviz actualizate, pentru lucrri de mic construcie, reparaii -i trans%ormri, n sectorul privat 8 ediia Mai :GGC +4 3#!KC4.4GG lei, )rticol :I4" @ugrveli superioare interioare n pra% de mtase, o6id de zinc sau n desene cu rola, n trei straturi 444,I< mp 6 44.44G leiDmp K .444.<$H lei )rticol :IC" @ugrveli simple e6terioare cu lapte de var sau n culori de ap, e6ecutate n dou straturi 4G$,<< mp 6 44.4GG leiDmp K 4.:: .G$G lei $. $. 4H lei )ctualizarea cu rata de sc0imb a dolarului la data evalurii" C:$ : D C44GG K G,I Cost de eliminare actualizat K $. . 4H lei 6 G,I K $.C<I.IH: (otund K $.C G mii lei )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.$
Cost de reconstrucie. U*ur "i*i) nere)upera#il% Elemente )u via ,)urt% +cost de nlocuire de nou K $ H.IH: mii lei, + mii lei ,
Pondere Cost de din costul reconstruc de nou ie rmas 9;rsta scriptic n ani !urata de via %izic, ani (aport aplicat la cost 3zur %izic nerecup .
Jnvelitoare Pardoseli Tavane @ugrveli >nstalaii ap F instalaie proprie >nstalaii electrice Total
:= :, = :,4 = := 4,< =
4<CHG 4III4 4H4< G 4<CHG 44<C< HG.$4<
4G < 4G 'ou 4G I
4< 4G 4< < :< 4G
4GD4< <D4G 4GD4< G 4GD:< ID4G
4G:<C III$ 4:CG4 G 4<: 4GCH: (K%0; ;
U*ura "i*i) nere)upera#il 8 elemente cu via lung + mii lei , Valoare
Pag.$$
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar $ H.IH: 5G 5 HG.$4< HH.:C$
Cost de reconstrucie minus costul de reconstrucie pentru" o 2lemente %izice recuperabile o 2lemente %izice nerecuperabile cu via scurt Cost reconstrucie elemente cu via lung 9;rsta scriptic" 4G ani !urata de via %izic" 4GG ani (aportul aplicat" +4GD4GG, TOTAL u*ur "i*i) re)upera#il a elementelor )u via lun@
R G,4 .;%;&(
Cost de nlocuire. Neade)vare "un)ional re)upera#il. <e"i)ien )e ne)e,it adu@iri . + mii lei , Cost instalare bideu n grup sanitar pe structura 4$.GGG e6istent Minus cost instalare bideu pe structura e6istent, $.<GG dac structura s5ar %i construit din nou, la data evalurii Pierderea 9n valoare K%-00 Cost de nlocuire. Neade)vare "un)ional re)upera#il% <e"i)iene )e ne)e,it 9nlo)uiri ,au moderni*ri% + mii lei , Cost al u-ii principale inclus n estimarea de cost 4.<GG Minus uzura %izic de7a aplicat 5 $<G Minus valoarea rmas 5 C<G Plus costul de demontare F <GG Plus costul de montare din nou a u-ii principale din metal, F $.<GG Pierderea 9n valoare ;%(00 Cost de nlocuire% Neade)vri "un)ionale re)upera#ile Supradimen,ionri. 'eadecvarea %uncional recuperabil este o pierdere n valoare din cauza de%icienelor de concepie sau proiectare a cldirii. Poate %i cauzat -i de sc0imbrile n timp re%eritoare la aspectul cldirii, materiale sau standarde de construcie +grad seismic, izolaie termic,. )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.$H
'u este cazul. Cost de nlocuire. Neade)vri "un)ionale nere)upera#ile <e"i)iene% 'eadecvarea %uncional nerecuperabil poate %i cauzat de o de%icien sau de supradimensionare. Pot %i implicate dou tipuri de de%iciene" un element neinclus n costul de nou, dar ar trebui inclus sau un element inclus n costul de nou, dar nu ar trebui inclus. 'u este cazul. Cost de nlocuire. Neade)vri "un)ionale nere)upera#ile Supradimen,ionri% 'u este cazul. Cost de nlocuire. <epre)iere eBtern #e calculeaz 9'2> pentru o proprietate similar situat n cele mai bune condiii din zona adiacent proprietii de evaluat -i 9'2P pentru proprietatea de evaluat. #e calculeaz pierderea de 9'2 datorat condiiilor proprietii evaluate. Pentru proprietatea evaluat, n condiiile CM&3 +vezi capitolul de analiza CM&3,, rata de capitalizare este de 4C,H= -i 9'2PK C.$:C 3#!Dan. Pentru o proprietatea comparabil care nu mai are nevoie de costuri de conversie, -i la care valoarea c0iriei de pia este $ 3#!Dmp, 9'2 C K 4C44 3#! D an Pierderea de venit este de 4.C44 8 C.$:C K :4 3#! Pierderea de venit este alocat o parte terenului, o alt parte construciei. Calculez 9'2 atribuit terenului liber n supra%a de C:H mp. 9aloare teren liber K :IG mii leiDmp I<.4:G.GGG leiDtotal teren liber :IGC 3#! 9&P teren liber K C:H mp 6 4.< 3#!Dmp K 4I: 3#! Dteren #e consider :G= grad de neocupare materializat printr5o scdere a venitului de $I 3#!Dan, -i urmtoarele c0eltuieli" 5 impozitul pe teren" )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.$I
4.IGG leiDmp 6 C:H mp K 4. G$.:GG leiDan 4I 3#! Dan 5 c0eltuieli cu ntreinerea +salubrizare, paz, ntreinere, de C= din valoare, rezult;nd 4,<= 6 I<.4:G.GGG lei K 4.4: .HGG leiDan 4C 3#!Dan 9'2 K 9&2 teren liber 8 c0eltuieli K 4I: 8 + $I F 4I F 4C , K C:4 3#! D an +Calculul ratei de capitalizare pentru terenul liber" c K 9'2 D 9aloare K C:4 3#! D :IGC 3#! K 44 =, !eci 9'2 atribuit cldirii este 9'2 cldire K 9'2 proprietate 8 9'2 teren 9'2 cldire K C$:C 8 C:4 K C4G: 3#! (eprezent;nd I4 = din total 9'2 a%erent proprietii imobiliare. !eci pierderea de venit atribuit cldirii este + 9'2 propr. %r deprecieri 8 9'2 proprietatea mea , 6 I4 =K +4C44 3#! 8 C$:C 3#!, 6 I4 = K :4 3#! 6 I4 = K < < 3#! Capitaliz;nd pierderea de pro%it atribuit cldirii, rezult !epreciere e6tern K < < 3#! D 4C,H= K 4GI4 3#! pierdere n valoare atribuit cldirii. >n lei, 4GI4 3#! 6 C:$ : lei D 3#! K 4C4.4:$. :H lei (otund, 1'(%1&;%000 lei
!2P(2C>2(2 C3M3.)TA + mii lei , Valoare )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.HG
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar 4.;%K;& $.C G 4I.GHH H.H:4 124.2"2 I.<GG H.4GG G 1".500 G G 0 136.127 &44%'00 4I4. H: I<.4:G -;.%;0& -;.%;0&
Total cost de nlocuire minus " !epreciere e6tern" o 3zura %izic recuperabil o 3zura %izic nerecuperabil elemente cu via scurt o 3zura %izic nerecuperabil elemente cu via lung #3&T/T). 'eadecvri %uncionale recuperabile" o !e%iciene ce necesit adugiri o !e%iciene ce necesit nlocuiri o #upradimensionri #3&T/T). 'eadecvri %uncionale nerecuperabile" o !e%iciene o #upradimensionri #3&T/T). !epreciere e6tern Total depre)iere )umulat 9aloarea rmas a cldirii 9aloarea terenului Valoarea proprietii imo#iliare Valoarea rma, a)tuali*at
A#ordare prin metode de randament Jn prezentul capitol se va determina valoarea proprietii imobiliare +teren -i construcie, prin metoda capitalizrii directe a veniturilor. Metodele de randament reprezint una dintre cele trei categorii mari de abordri ale evalurii unei proprieti imobiliare, considerat ca o investiie generatoare de venituri. Potenialii cumprtori nu sunt ocupanii proprietii, cu sunt investitori interesai de veniturile realizate din e6ploatarea proprietii -i nu de avanta7ele deinerii acesteia. )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.H4
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar 9aloarea de randament e6prim valoarea de pia a proprietii imobiliare n ntregul ei +teren F construcii,, presupun;nd c aceasta este n per%ect stare -i realizeaz venituri din c0irii. Jntruc;t valoarea rezult din a-teptri legate de c;-tigurile care pot %i obinute n viitor, valoarea este de%init ca suma prezent a dreptului de a obine c;-tiguri n viitor. Principiile care stau la baza evalurii sunt urmtoarele" Metoda de randament prezentat ncearc s previzioneze %lu6urile viitoare -i s determine valoarea prezent a acestora. )ceasta implic pe de o parte anticiparea %lu6urilor viitoare -i pe de alt parte selectarea unei rate de actualizareDcapitalizare, care re%lect implicit modelul de evoluie sau sc0imbarea anticipat n evoluia n evoluia veniturilor. Cu c;t e6ist mai mult incertitudine asupra evoluiei variabilelor, cu at;t mai riscant este investiia n proprietatea respectiv. >nvestitorii se a-teapt s c;-tige venituri mari, s realizeze un randament superior n cazul investiiei cu grad mai ridicat de risc. )ceast relaie trebuie s se regseasc n mrimea selectat a ratei de actualizare sau de capitalizare. Principiul cererii -i o%ertei. )tunci c;nd cererea pentru un anumit tip de spaiu dep-e-te o%erta e6istent, proprietarii au posibilitatea s mreasc c0iriile. 1radul de ocupare a spaiilor cre-te iar cei ce se ocup de dezvoltarea imobiliar consider c este pro%itabil s construiasc noi spaii. 9aloarea proprietii imobiliare cre-te p;n c;nd cererea -i o%erta se a%l n ec0ilibru. Pe de alt parte, c;nd cererea pentru spaii este in%erioar o%ertei e6istente, c0iriile scad, gradul de ocupare scade. Prin urmare, evaluarea trebuie s in seama de cererea pentru tipul particular de proprietate, in%luena cererii asupra o%ertei, atunci c;nd se estimeaz %lu6urile viitoare -i randamentul capitalului. Principiul substituiei este un principiu care rezult din %uncionarea pieei, care %urnizeaz elemente pentru estimarea veniturilor -i c0eltuielilor generate de proprietate, pentru alegerea unei rate de actualizareDcapitalizare adecvate proprietii evaluate. Poate %i utilizat -i pentru testarea validitii metodelor )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.H:
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar de randament -i a nivelului de ncredere a ipotezelor -i a datelor %olosite n aplicarea acestor metode. Principiul ec0ilibrului are o semni%icaie deosebit la aplicarea metodei de randament. 3n ec0ilibru corespunztor ntre tipul proprietii -i amplasamentul su creeaz -i menine valoarea* un dezec0ilibru n ceea ce prive-te utilizarea e%icient a unei proprieti poate conduce la un declin al valorii.
Eactorii e6terni cum ar %i poluarea, mpre7urimile respingtoare pot avea o in%luen negativ asupra valorii proprietii. Metoda %olosit n abordarea metodei de randament este, &etoda capitalizrii veniturilor 'a aplicarea acestei metode se va apela la scenariul n care proprietarul 8investitorul9 +i propune obinerea de venituri numai din e.ploatarea spaiului prin nc3irieri. Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea direct %olose-te date din tranzacii recente din care se selecteaz rata de capitalizare, prin urmare re%lect un mediu al investitorilor. Eormula de baz pentru determinarea valorii proprietii imobiliare este" )aloare ! )enitul :et din (.ploatare 8):(9;%ata de capitalizare8c9. Capitalizarea direct este o metod %olosit pentru trans%ormarea nivelului net a-teptat, ntr5un indicator de valoare a proprietii. Trans%ormarea se %ace %ie prin divizarea c;-tigului estimat printr5o rat de capitalizare, %ie printr5un %actor corespunztor de multiplicare +inversul ratei de capitalizare,. Principalele elemente utilizate n aplicarea acestei metode sunt" o 9enitul brut potenial +9&P, anual o 9enitul brut e%ectiv +9&2, anual o 9enitul net e%ectiv +9'2, anual o (ata de capitalizare +c, a veniturilor nete o 2%ective disponibile pentru proprietar Pentru determinarea valorii prin metoda capitalizrii veniturilor se parcurg urmtoarele etape" )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.HC
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar 2stimarea veniturilor +brut -i net, anuale 8 prin estimarea veniturilor anuale obinute din nc0irierea imobilului. 'ivelul c0iriei estimate ine seama de caracteristicile proprietii +amplasament, dotri te0nico5edilitare, stare te0nico5 %uncional, -i de preurile negociate n condiii relativ asemntoare +nivelul c0iriei se determin analiz;nd nivelul c0iriilor obinute,. Jn tabelul urmtor se prezint stabilirea c0iriei prin metoda comparaiei directe. 2stimarea venitului #rut potenial% Venitul #rut potenial +9&P, reprezint venitul total generat de proprietatea imobiliar n condiii de utilizare ma6im +grad de utilizare integral,, nainte de scderea c0eltuielilor operaionale. 2stimarea venitului brut anual nseamn s se aprecieze cantitatea, calitatea -i durata veniturilor previzionate* o Cantitatea, reprezint mrimea veniturilor nete ce se pot obine* o Calitatea, reprezint probabilitatea de a %i obinut ntr5adevr veniturile previzionate, iar o !urata, reprezint perioada n care se prevede obinerea veniturilor. )cest indicator poate %i la nivelul c0iriei +venit sub %orm de c0irie, practicate n mod curent la data evalurii, stabilt prin tema proiectului. )st%el, pentru proprietatea n cauz" 9&P K < 3#!DmpDlun 6 mp 6 4: luni KC.I G 3#!Dan 2stimarea venitului #rut e"e)tiv =VAE>. Venitul #rut e"e)tiv2 se obine prin scderea pierderilor de c0irie din cauza neocuprii integrale -i din cauza neplii sau nt;rzierii la plat a c0iriei. #paiu neocupat K 4C mp. 'eocupare :G= #nc0iriat K G,H 6 #util ?in;nd seama de condiiile speci%ice pentru imobilul n cauz, 9&2 K C4 H 3#! 6 G,H K C.4 H 3#! 9&2 K 9&P K C.4 H 3#!Dan +4GC.$IG.G4 lei, Prin studiul de %ezabilitate, investitorul a prevzut posibilitatea de plat a unor penaliti de nt;rziere +pentru c0irii, impozite, etc,, la nivelul de 4GG 3#!Dan. )ceste date sunt preluate n cele ce urmeaz. C0eltuielile care se suport din venituri sunt" )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.H4
>mpozitul pe cldiri, Pentru calculul impozitului pe cldiri, con%orm urmtoarelor prevederi legale" /rdonanei C D:GG: republicat, din CG ianuarie :GG:, privind impozitele -i ta6ele locale , a Sotr;rii nr. < 4 din :4 mai :GGC privind modi%icarea -i completarea 'ormelor metodologice pentru aplicarea /rdonanei 1uvernului nr. C D:GG: privind impozitele -i ta6ele locale, aprobate prin Sotr;rea 1uvernului nr. 4:$HD:GG: precum -i a prevederilor Sotr;rii Consiliului .ocal , SC. nr. 4 G din :G dec. :GG: privind nivelul impozitelor -i ta6elor locale aplicabile n anul %iscal :GGC n municipiul Turnu Mgurele, nivelul impozitului pe cldiri re calculeaz prin aplicarea cotei de 4,<= din valoarea de inventar a cldirii din evidena contabil, con%orm &ilanului Contabil la s%;rsitul semestrului >. #e consider valoarea construciei la 4I4, H: mil. lei. >mpozitul pe cldiri va %i " 4I4. H:.GGG lei 6 4,<=Dan K $.C$<.:CG leiDan ::< 3#! >mpozitul pe teren, con%orm acelora-i prevederi n materie de impozite, va %i" 4.IGG lei DmpDan 6 +C:H mp 8 HG mp,teren liberK4.:4<.:GG leiDan C$ 3#!D)' Prima de asigurare, se consider la 4= din valoarea construciei, adic" 4=Dan 6 4I4. H:.GGG lei K 4.I4 .H:G leiDan 4<G 3#!Dan Management, se consider un management per%ormant, realizat cu c0eltuieli minime, care nu se iau n considerare n prezentul studiu. .ucrri pentru meninerea capacitii de e6ploatare, care se ridic la o valoare de C 3#!Dlun, din studiul de %ezabilitate prezentat de investitor. (ezult" C 3#! 6 4: luni K C 3#!Dan Jnsum;nd aceste c0eltuieli, rezult o valoare de C0eltuieli K4GG 3#!F::< 3#!FC$ 3#!F4<G 3#!FC 3#! )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.H<
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar C0eltuieli K <4H 3#! +4$.I<C.<$ lei, Jn mod curent, pe piaa local se nc0eie contracte cu c0irie %i6, contracte care prevd modul n care sunt repartizate ntre proprietar -i c0iria- c0eltuielile de e6ploatare dup cum urmeaz" (epartiie c0eltuieli de e6ploatare Proprietar D C0iriaProprietar Proprietar Proprietar Proprietarul urmre-te periodic modul cum este e6ploatat proprietate -i respectarea condiiilor contractuale C0iriaC0iriaProprietar
C0eltuieli de e6ploatare E>R2

Ta6e -i impozite pentru proprietate )sigurare )lte ta6e
9)(>)&>.2
Management -i administraie
2lectricitate, ap, canalizare, salubrizare Jnclzire Meninerea capacitii de e6ploatare
Calculul venitului net din eBploatare =VNE> se e%ectueaz prin deducerea din venitul brut e%ectiv a c0eltuielilor de e6ploatare. )ceste c0eltuieli pot %i" 23eltuieli fi.e* care nu se modi%ic cu gradul de ocupare cum ar %i ta6ele pe proprietate -i c0eltuielile cu asigurarea* 23eltuieli variabile* cum ar %i" utiliti, salarii, administraaie, reparaii -i ntreinere dac prin contract nu se prevede a %i recuperate de la c0iria-i* %ezerve pentru reparaii capitale. Tin;nd seama de c0eltuieli, rezult" 9'2K9&2 8 C0eltuieli K C.G H 3#! 8 44H 3#! K :. :G 3#! +H<.HC .44G lei, (otund K H<.HC mii lei
Pag.H
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar Pentru calculul ratei de capitalizare, obinut din venituri realizate din c0irii, s5au selectat proprieti comparabile pe urmtoarele considerente" o Tranzaciile sunt relativ recente, re%lect;nd c;t mai corect condiiile actuale ale pieei* o Proprietile sunt comparabile cu cea evaluat din punct de vedere al localizrii, calitii construciei -i a altor caracteristici* o 9eniturile -i c0eltuielile au %ost estimate av;nd n vedere criterii comune at;t pentru proprietatea evaluat c;t -i pentru cele de comparaie. 2stimarea ratei de capitalizare se %ace prin metoda comparaiei directe, care are la baz o analiz a tranzaciilor recente de proprieti comparabile. Pentru estimarea ratei generale de capitalizare au %ost analizate 4 proprieti, amplasate pe acela-i cvartal cu speci%ic comercial, n zone di%erite. 9enitul net din e6ploatare s5a determinat at;t pentru proprietatea de evaluat, c;t -i pentru cele comparabile, n condiii de %inanare -i de pia similare. Calculul ratei de capitalizare 8 venituri realizate din c0irii speci%icaie )
)mplasament +zona, !ata tranzaciei #upra%aa util +mp, Preul tranzaciei +mii lei, Pre corectat n condiiile pieei +mii lei, 9enit brut e%ectiv+9&2 8 mii lei, C0eltuieli e6ploatare +mii lei, 9enit net din e6ploatare +mii lei, (ata de capitalizare, = ZcK +9'2D Pre corectat, 6 4GG[
Proprietatea imobiliar 8 spaiu comercial & C

Median G$D4GDG: $G Peri%eric ::DG<DGC 4:G
Median G<DG:DGC
Central G4DG$DGC 4GG
44GGGG G 44<GGG G 4<< H< 44 $$ 444GGH 4:.:
H:<GGG H$<GGG 4:4GHH C4:< 44$ 4 1'%(-
44GGGG G 44:<:G G 4HHGGG <H$4 4H:4:I 4:.$H
IIHGGG 44<GGG G 4$:IHC 4HI: 4 HGI4 44. :
Pag.H$
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar )v;nd n vedere c proprietatea +spaiul comercial, & are cele mai multe elemente comune cu proprietatea de evaluat, se va alege rata de )apitali*are, ): 1'2(- 5 #tructura c0eltuielilor C0eltuieli e6ploatare Ei6e
Ta6e proprietate, impozite Ta6e asigurare Management -i administraie +publicitate, c0eltuieli administrative, C0eltuieli ntreinere 2lectricitate Tele%on (eparaii )mena7ri +c0eltuieri pentru organizarea spaiului comercial, pentru aspectul e6terior, etc,
(epartiie c0eltuieli
Proprietar Proprietar C0iria c0. management Proprietar c0eltuieli cu administraia C0iriaC0iriaC0iriaProprietar C0iria-
9ariabile
(ezerve pentru reparaii capitale
'u se prevd reparaii capitale n viitor -i nu se estimeaz aceast valoare.
Pentru proprietatea comparabil &, valorile veniturilor -i ale c0eltuielilor sunt sintetizate n tabelul urmtor"
9enit brut din c0irii +4GG= grad de ocupare, 'eocupare < = 9enit brut e%ectiv C0eltuieli %i6e +ta6e, impozite, C0eltuieli variabile Total c0eltuieli 9enit net din e6ploatare 4:$.4 4 .C$C 4:4.GHH :.<GG mii mii mii mii lei lei lei lei
$:< mii lei C.4:< mii lei 44$. 4 mii lei
Pentru celelalte proprieti comparabile, valorile au %ost obinute de la proprietarii respectivelor centre comerciale. Cu precizarea c reprezint ci%re reale, modul de deducere ale acestor valori sunt considerate con%ideniale. )utorul raportului de evaluare are accepiunea de a %olosi aceste date a-a cum au %ost obinute n %orm %inal invoc;nd principiul concurenei. )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.HH
Calculul c0eltuielilor pentru proprietatea evaluat a %ost e%ectuat anterior -i este sintetizat n tabelul urmtor"
9enit brut din c0irii +4GG= grad de ocupare, +9&P, 'eocupare :G = Penaliti, nt;rzieri la plat 9enit brut e%ectiv +9&2, C0eltuieli %i6e +ta6e, impozite, C0eltuieli variabile Total c0eltuieli 9enit net din e6ploatare +9'2, C.I G 1&K%4'; :<.I4H 4GG 3#! C.:$ C.G H 3#! 100%-1( 44: 3#! 4C.4IH C 3#! 4.4$I 44H 3#! 44. $$ ;-%;'4 mii lei mii lei mii lei mii lei mii lei mii lei mii lei mii lei
Valoarea proprietii/ V : VNEJ) 2 unde 9'2K H<.HC$ mii lei, reprezint venitul net din e6ploatare, -i cK 4C,4< = din analiza anterioar, reprezent;nd rata de capitalizare !e aici, rezult V +mii lei,: =;-%;'4 J 1'2(-> B 100 : .';%1K'2'0; mii lei Rotund V : .';%1K' mii lei
CAPITOLUL VI
Pag.HI
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar CONCLUZII
Prin cele trei abordri %olosite n evaluare proprietii imobiliare au %ost obinute urmtoarele valori de pia" &etoda comparaiei directe / V : .'0%000 mii lei &etoda costurilor 0 V : -;.%;0& mii lei &etoda capitalizrii veniturilor0 V : .';%1K' mii lei
RECONCILIEREA VALORILOR
Pentru re)on)ilierea re*ultatelor s5a procedat la revederea ntregii evaluri pentru a putea avea sigurana c datele disponibile, te0nicile analitice, logica -i raionamentele aplicate, au condus la 7udeci consistente. !atele utilizate sunt autentice, pertinente -i su%iciente, %iind obinute din surse de ncredere si ulterior veri%icate. Jn analiza -i reconcilierea rezultatelor s5au avut n vedere urmtoarele principii" o 9aloarea este o predicie* o 9aloarea este subiectiv* o 2valuarea este o comparare* o !atele primare au caracter de pia +n continu modi%icare, Jn opinia evaluatorului, valoarea de pia estimat" la data de 04%10%&00' pentru proprietatea imobiliar situat n municipiul Turnu D@urele, str. Crinului2 nr% (., este cea determinat prin metoda comparaiei directe, respectiv .'0%000 mii lei2 = e)Eivalentul a 1K%&'0 US< >2 argumentat de %aptul c se bazeaz pe date corecte -i concrete de pia. )ceast valoare este susinut -i de valoarea obinut prin metoda de randament +capitalizarea direct a veniturilor din c0irii,, metod recomandat n condiiile e6istenei datelor cu privire la proprieti nc0iriate n scop comercial. )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.IG
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar !i%erenele de valoare obinute prin cele trei abordri se datoreaz n cazul modelului de estimare %olosind abordarea prin costuri 8 metodei de catalog, datorit apro6imrii proprietii evaluate cu un model de locuin standard -i ulterior %olosind aprecieri n estimarea deprecierilor de valoare, dar -i %olosirii unor indici de actualizare a valorii de catalog de la nivel preuri 4I < la data evalurii. Jn cazul %olosirii abordrii prin metoda capitalizrii veniturilor obinute din c0irii, stabilitii pieei imobiliare -i a c0iriilor practicate dar -i a unui management speci%ic domeniului -i zonei de activitate. 9aloarea de pia obinut prin metoda comparaiei directe este cea mai probabil -i din considerentul c datele comparative e6istente pe pia au o in%luen mai mare n inteniile de tranzacionare. Jn )on)lu*ie, n opinia evaluatorului, valoarea ce poate constitui #a*a de ne@o)iere 9n vederea tran*a)iei este apreciat la V : .'0%000 mii lei Valoarea de pia a imo#ilului ,ituat 9n Duni)ipiul Turnu D@urele2 ,tr% Crinului2 nr% (./ .'0%000 mii lei =1K%&'0 US<>
CAPITOLUL VII
)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.I4
STU<IU <E LINANHARE
Creditul reprezint operaiunea prin care se iau n stp;nire imediat resurse +de regul, sub %orm de capital, n sc0imbul unei promisiuni de rambursare viitoare. Jn mod normal, returnarea acestor resurse se %ace nsoit de plata unr dob;nzi ce remunereaz pe mprumuttor. 4%1% <e)i*iile de "inanare Toate tipurile de decizii privind proprietile imobiliare ating -i aspecte %inanciare importante care pot in%luena decisiv 0ptr;rile ce se iau n acest domeniu. <e)i*iile privind proprietile imo#iliare se pot re%eri la o serie larg de aciuni, dintre care pot %i amintite" construirea, cumprarea, v;nzarea, nc0irierea, mbuntirea, modernizarea -i repararea. Creditul ipote)ar reprezint "orma prin)ipal de "inanare a tran*a)iilor )u proprieti imo#iliare , n care prile sunt implicate +debitorul 5 creditorul, vor lua deciziile cele mai %avorabile lor. )ceste 0otr;ri sunt in%luenate de" o /biectivele ce se sper a %i realizate* o (elaia anticipat ntre bene%iciile -i costurile a%erente proiectului* o 1radul de risc implicat* o )lternativele viabile privind realizarea -i utilizarea. 4%&% Politi)ile !i pra)ti)ile de )reditare
Politi)ile )reditului ipote)ar
Pag.I:
Creditorul susine puncte de vedere care sunt deseori n contradicie cu cele ale celorlali participani ai aran7amentului %inanciar privind proprietatea imobiliar. Inve,titorii2 la r;ndul lor, se pot a%la n divergen datorit poziiilor di%erite pe care le susin n legtur cu modul de %inanare a proprietii imobiliare, poziii care sunt %uncie de interesele proprii. !eciziile -i programele anga7ate pentru realizarea unui proiect de investiii n proprieti imobiliare sunt in%luenate, n general, de modi%icri anticipate care, de regul, se re%er la" Condiiile a%acerii* #ituaia de pe pieele de capital 8 nivelul ratei dob;nzilor* )ctivitatea de pe piaa imobiliar 8 preuri de tranzacionare* Politicile guvernamentale -i cele ale administraiei locale. 4%'% Ri,)urile de )reditare
Jn anali*a de ri,) a creditelor ipotecare se are in vedere cel pu.in aspecte legate de urmtoarele elemente" !ebitorul* Proprietatea* Piaa* .egile -i reglementrile 7uridice* )dministrarea %inanrii. #e pot enumera urmtoarele ri,)uri" (iscul de ma7orare a costului proprietii imobiliare* (iscul modi%icrii ratei dob;nzii -i al puterii de cumprare* (iscul nerealizrii veniturilor ce susin rambursarea* (iscul diminurii valorii garaniilor* (iscuri cu caracter general. 4%(% ProteCarea la ri,)
Pag.IC
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar Ri,)urile proprietilor imo#iliare ar putea %i grupate n riscul proprietii, riscul pieei, riscul 7uridic, riscul administrativ, riscul credit5valoare, riscul mprumutului. .iniile de aprare mpotriva riscurilor se bazeaz pe urmtoarele aciuni ce se pot ntreprinde" mprirea riscului ntre pri* sindicalizarea %inanrii prin asocierea n aciunea de asigurare a %inanrii* asigurarea riscului prin implicarea unor tere persoane specializate, -i trans%erarea riscului prin atragerea unor garanii colaterale. 4%-% LINANHAREA PROPRIET7HII IDOAILIARE
Linanarea implic %olosirea unei game largi de metode -i instrumente pentru a,i@urarea re,ur,elor ne)e,are proie)telor de inve,tiii a proprietilor imo#iliare -i apare ca indispensabil ma7oritii celor care intenioneaz s ac0iziioneze o ast%el de proprietate. )ceast situaie apare 8 indi%erent dac este vorba de o persoan %izic sau 7uridic 8 pentru asigurarea sumei necesare plii proprietii. Jn cele mai multe cazuri acesta va trebui s mprumute o parte sau toate %ondurile ce urmeaz a %i implicate. !e subliniat %aptul c disponibilitatea -i condiiile %inanrii 7oac un rol ma7or n deciziile care a%ecteaz dezvoltarea, tranzacionarea -i utilizarea proprietilor imobiliare. Dodaliti de ram#ur,are a )reditelor pot "i" Credit rambursat cu anuiti* Credit cu rambursare integral la s%;rsitul perioadei de acordare* Credit cu rambursare constant -i dob;nd la sold* Credit inversat purttor de anuiti* Credit rambursabil la scaden prin ncasarea sumelor dintr5un contract de asigurare* Credit cu rambursare %le6ibil. Jn prezentul Raport de evaluare, cunosc;ndu5se valoarea de pia a proprietii imobiliare de 1K%&'0 US<2 ,e propune urmtoarea ,)Eem de "inanare/ )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.I4
AproBimativ 405 din valoarea proprietii ,e "inanea* din ,ur,e proprii2 restul Re,tul2 p1n la 10052 ,e "inanea* din )redit #an)ar )u ram#ur,are )on,tant !i do#1nd la ,old% Pentru acest mod de rambursare a creditului ,e plte!te periodi)2 a-a cum se stabile-te n contract, o ,um )are di"er de la o perioad la alta2 %iind mai mare la nceput -i din ce n ce mai mic spre s%;rsitul rambursrii. )ceast sum cuprinde ram#ur,area )on,tant !i do#1nda calculat la soldul creditului rmas de rambursat. !atele pentru care se ntocme-te @ra"i)ul de ram#ur,are sunt urmtoarele" Valoarea )reditului / .%000 US< <urata de ram#ur,are/ 10 ani Rata real a do#1n*ii/ 1&5 J an Valoarea depo*itului/ 0 US< Dodul de ram#ur,are/ Pli po,ti)ipate la unitatea timp% *raficul de rambur+are a cre itului prezentat +n ta3elul ur%tor: efalcat pe ani este
de
+ 3#! , Perioa a Sol <a%3ursare /o3#n Total (87;) C<E/;T cre it cre it <8T= 1 6000 &$$ '*$ 1-*$ * ) , & ' . 6 1$ TOT8> ,)$$ ).$$ )*$$ -&$$ -$$$ *)$$ 1.$$ 1*$$ &$$ &$$ &$$ &$$ &$$ &$$ &$$ &$$ &$$ &$$ 600 &). ,'& ,$) )-* -&$ *.. *1& 1)) '* $60 1*). 11'& 11$) 1$-* 6&$ ... .1& ')) &'* 6!40
Pag.I<
Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar Jn ipoteza c proprietatea imobiliar va %i nc0iriat pe o perioad de < ani cu o c0irie de C.I G 3#!Dan + < 3#!DmpDlun 6 mp 6 4: luni,, o cre-tere a veniturilor cu := -i o cre-tere a c0eltuielilor de e6ploatare cu 4= , se obine @rila "luBului de numerar a)tuali*at prezentat n tabelul de mai 7os"
Pag.I
6rila "luBului de numerar a)tuali*at

+3#!, Nr. crt 1 * ) , & ' . 6 1$ ,enumire Venituri 3rute C?eltuieli e exploatare /o3#n cre it Venituri nete (poz.1-poz *-poz -) ;%pozit pe 2enit (1.( x poz.)) Profit (poz.) poz.,) <a%3ursare cre it @lux nu%erar (profit-ra%3urs) @actor e acualizare 1A (1Ba)C @lux e nu%erar actualizat (poz.. x poz.6) Anul 1 -$&..$ )). '* *,)..$ ),..& *$.6.) &$$ 1).6.) $...1 1 1 Anul 2 -1*6.) )&,.6 1)) *,16.) ),-., *$&,.6 &$$ 1)&,.6 $.''' 11 $ Anul -161.6 ).).& *1& *)61.) )).., *$)*.6 &$$ 1))*.6 $.&., $!! Anul 4 -*,,.. ,$-.6 *.. *)&-.. ))-., *$*$.) &$$ 1)*$.) $.&$) !") Anul " --*$.6 ,*).1 -&$ *)-&.. )-..& 166..* &$$ 1-6..* $.,-* )44 Anul 6 --.'.,),.1 )-* *)1$.)--.. 16'&.) &$$ 1-'&.) $.)&6 646 Anul ) -),,.1 ,&&.6 ,$) *-.).* )*6.* 16,,.$ &$$ 1-,,.$ $.)1"60 Anul ! -,*).* ,.6., ,'& *-,..& )*).& 16-).1 &$$ 1--).1 $.-&) 4!6 Anul $ Anul 10 -,6).' &1-.1 &). *---., )*$.$ 161-., &$$ 1-1-., $.-*1 422 -&&&., &-'.& '*$ *-$..6 )1,.& 1.6-.&$$ 1*6-.$.*.66
Eormula general de analiza CE este" n 9K
CEO D +4Fa,O , unde "
OK4 9 K valoarea prezent, CE +Cas0 EloP, K Elu6ul de numerar a%erent perioadei O +venitul net din e6ploatare n anul O,, nK numrul perioadelor de deinere +e6ploatare,, aK rata de actualizare, se compune din" - dob;nd %r risc K H= - riscul investiional K 4= - riscul pieei imobiliare K 4,4<=, deci, aK4C,4< +valoare rezultat din capitolul anterior pe baza analizei pieii imobiliare,. Pentru analiza e%icient a %inanrii, se compar suma %lu6urilor actualizate la care se adaug valoarea rezidual actualizat 9ra cu valoarea proprietii 9P , determinat prin evaluare. (ezult" CEQ D +4Fa,Q F 9ra, care poate %i " 5 mai mic dec;t 9P 5 mai mare dec;t 9P
F QK4 C
CEQ D +4Fa,Q K CE4 D +4Fa, F CE: D +4Fa,: F CEC D +4Fa,C
F CE4 D +4Fa,4 F CE< D +4Fa,< F CE D +4Fa, K K4C4CF44CIFIHHFH<$F$44F 4 F< GF4H F4::F Elu6 numerar K 4-&1 US<
Vra K CE D c K C
3#! D 4C,4< K &4&1 US<
CEQ D +4Fa,Q F 9ra K 3#! F 3#! K 3#! QK4
Pag.II
VP K
Jn continuare constat;nd"
1K%&'0 US< se compar cele dou valori,
CEQ D +4Fa,Q F 9ra P ,au Q QK4
9P
$<:4 F :$:4 K 10&(& US< P 1K%&'0 US< !in interpretarea datelor se constat c "inanarea 9n )ondiiile de mai ,u, nu e,te avantaCoa,% 'u se recomand anga7area creditului n condiiile n care se urmre-te recuperarea c0eltuielilor pentru cumprarea casei doar din veniturile aduse din c0irie.
Pag.4GG

Proiect Evaluare Praporgescu Petre

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Proiect Evaluare Praporgescu Petre

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Universitatea IRECSON

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

CAPITOLUL I PREZENTARE 6ENERAL7

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar se prezint c;teva in%ormaii pentru

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

CAPITOLUL II ANALIZA PIEHEI IDOAILIARE

Proprieti Se@mentul anali*at de )1t

imobiliare complementare celei analizate* proprietile )ompetitive

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar Con%orm Planului de situaie prezentat n

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3

!imensiuni C. )mplasament 4. Categorie +(ang, localitate

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar o >nlimea la coam 4,HG

Cldirea are urmtoarele ,upra"ee utile !i de,tinaii pe 9n)peri/ =Ve,t>

#u%ragerie #uK4 ,GG mp Sol #K :,$H mp &aie #K<,<G mp

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3

In,talaii )bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3 Pag.4H

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar o Sanitare o In)l*ire o Ele)tri)e o Comuni)aii

#./CK <G,GG mp 03K:, G m SstreasinK C,GG m

<. 'umr nivele . #tructura de rezisten

$. Einisa7e D Jnc0ideri -i compartimentri

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

(%&% Cea mai #un utili*are a terenului )on,iderat )a "iind li#er

(%&% Cea mai #un utili*are a terenului )on,truit

9enitul brut e%ectiv,

)bsolvent " dipl. ing. Petre, P()P/(12#C3

Proiect de absolvire n profesia de evaluator imobiliar

co%ercial $ * $.-( .$ $.-*(

Uura "ii) nere)upera#il 8 elemente cu via lung + mii lei , Valoare