Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
2016
Cursul 11
Publicitatea imobiliara
1
6) Funcia de soluionare a conflictelor ntre dobnditorii succesivi ai aceluiai drept real
imobiliar cel care beneficiaza de aceste formalitati va fi preferat in raport cu cei care nu
le-au indeplinit/ le-au indeplinit la o data ulterioara
2
Un sistem real n care s-a reglementat efectul constitutiv prin dispoziiile art. 885, care
nu sunt de imediat aplicare, pentru c dispoziiile art. 56 din LPA amn intrarea lor n
vigoare pn la momentul n care se vor finaliza lucrrile de cadastru si se vor deschide carti
funciare pentru toate imobilele.
O alt modalitate de constrngere care a fost gndit sub imperiul Legii 7/1996 este
reglementarea obligaiei notarului de a deschide CF imobilului i de a nscrie actul juridic n
acea carte ori de cte ori se dorete ncheierea unui contract care are ca obiect un drept real
(doar dup ce ai fcut lucrrile de cadastru v va nscrie actul juridic).
In L. 7/1996 s-a optat pentru reglementarea unitara a doua sisteme diferite, dar
complementare: sistemul cadastrului general si sistemul de publicitate imobiliara, primul fiind
fundamentul tehnic al celui de-al doilea.
3
Imobilul = unitatea materiala fundamentala a sistemului de publicitate imobiliara
= terenul cu sau fara constructii de pe teritoriul unei unitati administrativ-
teritoriale apartinand unuia sau mai multor proprietari, care se indentifica
printr-un numar cadastral unic
Fiecare imobil este inscris distinct intr-o CF proprie.
Configuratia imobilului poate varia alipiri/dezlipiri (art. 879, 880). Privesc imobile
aflate in patrimoniul aceluiasi proprietar, neavand loc un transfer de proprietate. In cazul
imobilelor grevate cu sarcini, este necesar acordul beneficiarului lor, dar refuzul abuziv poate
fi cenzurat de instanta. Imobilele rezultate se vor transcrie in CF noi si vechile CF se vor
inchide.
Daca pe un teren s-a inaltat o constructie cu mai multe unitati locative (condominiu)
notiunea de imobil are 2 sensuri:
SL terenul + toata constructia
SR fiecare unitate locativa
Se intocmesc 2 carti funciare: una pentru condominiu si una pentru fiecare unitate
locativa.
3. Principiul neutralitii/disponibilitatii
Inscrierile nu se fac din oficiu.
nclcarea acestui principiu va atrage nulitatea nscrierii n CF.
Inscrierile se pot realiza din oficiu numai cnd acest lucru este prevzut de lege: cnd
se refac crile funciare distruse sau pierdute, precum i, de principiu, n cazul privilegiilor i
ipotecilor legale. n practic, registratorii refuz s fac aceste nscrieri.
5
Inscrierile se fac la cererea persoanei indreptatite, a reprezentantului legal sau la
cererea creditorilor, pe calea actiunii oblice.
Exceptii efectul inscrierii se produce in raport cu alta data, stabilita de lege sau de
instanta:
a) Art. 887 Modurile prevazute de lege prin care drepturile reale se dobandesc fara
inscriere
b) Art. 892 cel indreptatit sa isncrie un drept real in folosul sau poate cere radierea din CF a
unui drept concurent sau acordarea unui rang preferential fata de isncrierea unei alte
persoane daca: actul juridic in temeiul caruia se inscrie e anterior celui al tertului, au un
autor comun si tertul l-a impieducat prin violenta/viclenie sa se inscrie in CF
6
Si daca violenta a provenit de la alta persoana, iar tertul a cunsocut/trebuia sa cunoasca
aceasta imprejurare.
c) Art. 2334 privilegiile sunt opozabile fr nscriere n CF. Putem s avem un creditor
privilegiat care s se bucure de prioritate fr s fie nscris n CF. Prioritatea rezult de
lege.
7
8. Principiul efectului constitutiv/ translativ si principiul opozabilitatii fata de terti
Art. 885 principiul efectului constitutiv: drepturile reale asupra imobilelor cuprinse
in CF se dobandesc, atat intre parti, cat si fata de terti, numai prin inscrierea lor in CF.
Pana la inscrierea in CF, actul juridic produce efecte intre parti, dar nu in materia
constituirii/transmiterii de drepturi reale imobiliare, ci in materia obligatiilor.
Exceptie 887 alin. 1 modurile de dobandire care nu necesita inscrierea in CF.
Pentru a se dispune de ele, este necesara inscrierea. Daca nu se face, actele juridice nu sunt
nule, ci vor produce efecte numai in sfera raporturilor obligationale => nu constituie/transmit
drepturi reale.
In practica, art 56 LPA avand in vedere ca nu s-au finalizat lucrarile de cadastru,
efectul constitutiv a fost amanat, in prezent aplicandu-se principiul opozabilitatii fata de terti.
Tert orice persoana care a dobandit un drept asupra aceluiasi imobil si a facut,
anterior, de regula, inscrierea in CF
Pentru a produce efecte fata de terti, actul juridic trebuie sa fie inscris in CF.
Fara de cei care nu justifica un drept, dreptul real supus intabularii produce efecte in
momentul dobandirii lui (la fel ca si pentru parti).
CF SL = CF proriu-zisa+documentele intregitoare
CF SR =CF propriu-zisa
Inscrierea in CF:
SL = orice mentiune facuta de un functionar public in CF propriu-zisa sau in documentele
intregitoare
SR = orice mentiune facuta de un functionar public in CF propriu-zisa
Inscrierea in CF se poate realiza doar pe baza unui nscris autentic notarial, a hotararii
judecatoresti ramase definitiv, a certificatului de motenitor sau in baza unui alt act emis de
autoritile administrative. Dac exist consens, vom avea nscrisul autentic notarial, dac nu,
vom avea hotarare judecatoreasca.
Clasificarea inscrierilor
Dupa obiect
Intabulare
Inscriere provizorie
Notare
Dupa continut
Inscriere de ordin juridic (produce efecte juridice)
Propriu-zise dobandirea sau modificarea unui drept real
8
Rectificari radierea, corectarea sau mentionarea oricarei operatiuni susceptibile de
inscrierea in CF
Indreptari ori de cate ori au fost facute erori materiale
Inscrieri de ordin tehnic (are rol descriptiv ex. suprafata, destiantia)
Dupa criteriul justificarii ulterioare
Definitive perfecte nu e necesara justificarea
Provizorii imperfecte/conditionale
Dupa efectele juridice
Cu efect consitutitv
Cu efect de opozabilitate fata de terti
Cu efect de informare pentru terti
Dupa tipul de modificare adusa configuratiei imobilui
Inscrierea CF noua
Transcrierea imobil <= alipiri/dezlipiri pentru care se deschid CF noi
9
Actiunea in justificare tabulara
Actiunea in rectificare
10
sau
au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea
d) inscrierea in CF nu mai este in concordanta cu situatia juridica reala a imobilului, din
orice alte motive
Se stabileste situatia juridica reala a imobilului (art. 908 alin. 2):
pe cale amiabila - titularul dreptului inscris are obligatia de a preda persoanei indreptatite
declaratia notariala prin care consimte la rectificare si inscrisurile necesare - cel indreptatit
cere instantei sa dispuna inscrierea in CF suplinirea consimtamantului partii care are
obligatia de a preda inscrisurile (art. 908 alin. 3)
prin hotarare judecatoreasca
Daca titularul dreptului inscris refuza calea amiabiala sau consimte la aceasta, dar
refuza sa predea documentele necesare in acest scop, cel interesat poate introduce o actiune in
rectificare:
concomitent cu actiunea de fond
independent de o actiune de fond
Poate fi introdusa impotriva:
dobanditorului nemijlocit
tertului dobanditor cu titlu gratuit
tertului dobanditor cu titlu oneros, daca este de rea-credinta (art. 908 alin. 4)
Sub rezerva prescriptiei dreptului la actiunea in fond, fata de dobanditorul nemijlocit si
fata de tertul dobanditor cu titlu oneros de rea-credinta, actiunea in rectificare este
imprescriptibila.
Daca actiunea in fond a fost admisa, actiunea in rectificare este imprescriptibila fata de
cei chemati initial in judecata si fata de cei care au dobandit un drept real dupa notarea in CF a
actiunii de fond (art. 909 alin. 1).
Sub prescriptia actiunii in fond, fata de tertul dobanditor cu titlu gratuit (<=
donatie/legat), poate fi introdusa in 5 ani de la inregistrarea cererii de inscriere. Daca s-a
implinit acest termen, dreptul tertului se consolideaza.
Daca observ o cauza de nulitate a actului, trebuie sa verific daca au trecut 3 ani de la inscrierea in CF.
Daca nu au trecut, se poate admite actiunea in rectificare. Daca au trecut, tertul ramane proprietar.
a) si b) - poate fi introdusa si impotriva tertilor dobanditori de buna-credinta cu titlu
oneros (+ contract de ipoteca) in termen de 3 ani de la inregistrarea cererii de inscriere a
acestuia.
! Daca incheierea prin care s-a ordonat inscrierea care face obiectul actiunii in
rectificare a fost comunicata celui indreptatit, termenul va fi de 1 an de la data comunicarii
(art. 909 alin. 3).
Toate acestea sunt termene de decadere (art. 909 alin. 4).
Hotararea judecatoreasca prin care este admisa actiunea este opozabila partilor in
proces, nu aduce insa atingere drepturilor inscrise in folosul altei persoane.
11
Indreptarea erotilor materiale (art. 913) se face la cerere sau din oficiu, fiind aplciabile
art. 909-911.
Alin. (4) = e nevoie prima dat s fac dovada existentei unuia dintre cazurile de la punctele 1-
4. mpotriva dobnditorului nemijlocit pot tot timpul, pentru toate cazurile de la 1-4? Pot s
introduc i mpotriva terilor dobnditori, cu excepia aciunii ntemeiate pe dispoziiile alin.
(1) pct. 3 i 4. Sunt anumite situaii n care terul dobnditor poate s dobndeasc un dr
tabular (Art. 901)
908 alin. (4) din start mi spune c dac sunt ntr-o situaie n care contractul dintre A i B s-a
desfiinat, poate A s introduc aciunea n rectificarea mpotriva lui C, dobnditor de bun
credin? NU. n situaia aceasta, C dobndete dreptul tabular i va avea ctig de cauz ntr-
o aciune n revendicare.
12