Sunteți pe pagina 1din 12

5.01.

2016
Cursul 11
Publicitatea imobiliara

Securitatea juridica => securitatea drepturilor patrimoniale:


Statica ocrotirea drepturilor existente
Dinamica ocrotirea modurilor de dobandire a drepturilor
De regula, intre acestea exista complementaritate. Uneori, insa, se creeaza un conflict,
aparand o contradictie intre dreptul patrimonial si aparenta sa, adica intre adevaratul titular al
dreptului patrimonial si cel care doar se manifesta ca titular, de cele mai multe ori pe baza
unui mod de dobandire nevalabil, deci fara a avea in realitate aceasta calitate.
Important este ca acest conflict sa fie prevenit, cea mai importanta metoda folosita
fiind publicitatea imobiliara.
Publicitatea imobiliar = mecanismul juridic prin care se reglementeaz modul de
aducere la cunotina publicului a actelor juridice si a faptelor juridice in sens restrans avnd
ca obiect un bun imobil, cu scopul realizarii securitatii juridice
Reglementarea: o gsim n Codul civil n cartea a III-a dispoziii de drept material,
Legea 7/1996 dispoziii cu privire la normele de drept procedural care in de nscrierile n
cartea funciar.
Funcii pot s difere de la un sistem la altul:
1) Funcie de informare/declarativa informarea tertilor pentru a-si modela
comportamentul
Nu conditioneaza nasterea/consolidarea drepturilor reale, care se nasc si produc efecte
intre parti si fata de terti si fara indeplinirea formalitatilor de publicitate.
2) Funcie de opozabilitate fata de terti - mai mult de o simpla aducere la cunotin: n lipsa
respectrii acestei nscrieri dreptul real nu se consolideaza pentru ca nu se naste
opozabilitatea erga omnes.
Functia de informare este absorbita de functia de opozabilitate fata de terti.
3) Funcia constitutiv sau translativ de drepturi reale aceasta presupune c, fr
nscirerea n CF, dreptul real nu se transmite/constituie. Transmiterea are loc nu la
momentul semnrii actului, ci la momentul nscrierii. Pana la inscriere, partile sunt legate
numai de drepturi de creanta care au ca obiect prestatii succesive in vederea
transmiterii/constituirii.
Functia de informare este, de asemenea, absorbita de functia constitutiva saau translativa.
Primele 3 functii sunt fundamentale si alternativa (nu pot coexista unele cu
altele), dar pot coexista cu functiile urmatoare, care sunt complementare.
4) Funcia achizitiv - se refera la posibilitatea unui ter de a dobndi dreptul de proprietate,
dei nu a cumprat de la adevratul proprietar. Dac a trecut termenul prevzut de lege,
terul dobndete dreptul de proprietate, ca efect al funciei achizitive uzucapiunea
tabulara
5) Funcia de mijloc de prob persoana nscris n CF se bucur de prezumia c ea este
titulara acelui drept, iar, simetric, daca un drept a fost radiat in CF, se prezuma ca el nu
exista art. 900 alin. 1 ai 2.

1
6) Funcia de soluionare a conflictelor ntre dobnditorii succesivi ai aceluiai drept real
imobiliar cel care beneficiaza de aceste formalitati va fi preferat in raport cu cei care nu
le-au indeplinit/ le-au indeplinit la o data ulterioara

Tipologia sistemelor de publicitate imobiliar


Criteriul functiei fundamentale:
a) Sisteme care asigur doar informarea - ! ineficient
b) Sisteme care asigur doar opozabilitatea fata de terti
Ex. sistemul reglementat de Legea 7/1996 nainte de intrarea n vigoare a NCC
! in principal, este vorba despre cele dobandite prin contracte, in cazul carora apare un
conflict intre:
Opozabilitatea erga omnes a drepturilor reale opozabilitatea fata de terti poate sa
depinda de indeplinirea unor formalitati de publicitate
Principiul relativitatii efectelor actului juridic opozabilitatea intre parti principiul
fortei obligatorii
Cand este vorba de un act juridic translativ/constitutiv de drepturi reale, fara a se asigura
opozabilitatea erga omnes, dreptul real este imperfect.
Problema se pune, deci, intre momentul dobandirii dreptului real prin act juridic si
indeplinirea formalitatilor de publicitate, interval in cursul caruia dreptul este imperfect.
Asigurarea opozabilitatii duce la consolidarea dreptului.
c) Sisteme de transmitere sau constituire a drepturilor reale cele mai coerente din
momentul dobandirii/constituirii sale, dreptul are forta juridica deplina si este opozabil
atat fata de parti, cat si fata de terti
Criteriul modului de alctuire a registrelor de publicitate:
a) Sisteme personale se au in vedere persoanele: criticabile (neunitare, nesigure) ex.
registrul de transcripiuni i inscripiuni (exista o foaie fcut pe persoan, nu pe imobil)
b) Sisteme reale se au in vedere imobilele ex. Decretul 115/1938 exista o foaie n care
erau trecute imobilele
Sistemul prezent este un sistem real, iar momentan asigura doar opozabilitatea fata de
terti.

Istoricul sistemelor de publicitate n Romnia


Prima dat am avut un sistem personal al registrelor de transcripiuni i inscrip iuni
aplicat in Vechiul Regat. Aceste registre erau inute de notariatele de stat, iar acest sistem de
publicitate a fost mprumutat din Frana, unde se aplic n continuare.
n paralel, a existat Decretul 115/1938, cu aplicare n Banat, Transilvania si Bucovina.
Era de inspiraie austriac i german. Aveam o carte funciar a fiecrui imobil (sistem real) i
un efect constitutiv al nscrierilor n CF. Acest lucru a fost posibil dup ce s-a fcut cadastrul
general al fiecrei regiuni.
Aceste modaliti de asigurare a publicitii au funcionat pn la momentul la care s-a
adoptat Legea 7/1996. Scopul ei era acela de a pregti terenul pentru un sistem constitutiv de
drepturi, cel pe care l avem astzi. Trebuia s se suspende efectul constitutiv al Decretului
lege, nscrierile n CF avnd din 1996 i pn n prezent doar un rol de opozabilitate (tot real).

Sistemul noului cod civil

2
Un sistem real n care s-a reglementat efectul constitutiv prin dispoziiile art. 885, care
nu sunt de imediat aplicare, pentru c dispoziiile art. 56 din LPA amn intrarea lor n
vigoare pn la momentul n care se vor finaliza lucrrile de cadastru si se vor deschide carti
funciare pentru toate imobilele.
O alt modalitate de constrngere care a fost gndit sub imperiul Legii 7/1996 este
reglementarea obligaiei notarului de a deschide CF imobilului i de a nscrie actul juridic n
acea carte ori de cte ori se dorete ncheierea unui contract care are ca obiect un drept real
(doar dup ce ai fcut lucrrile de cadastru v va nscrie actul juridic).
In L. 7/1996 s-a optat pentru reglementarea unitara a doua sisteme diferite, dar
complementare: sistemul cadastrului general si sistemul de publicitate imobiliara, primul fiind
fundamentul tehnic al celui de-al doilea.

Regimul juridic general al cadastrului si al publicitatii imobiliare

Obstacole care impiedica finalizarea lucrarilor de cadastru:


1. Eforturile financiare ale proprietarilor in prezent, caracter gratuit finantate de stat
2. Multe imobile sunt stapanite fara ca posesorii lor sa detina inscrisurile doveditoare ale
titlurilor lor de proprietate sau nu s-au facut dezbaterile succesorale ale proprietarilor
aparenti defuncti:
Programul national de cadastru si de CF
A. procedura speciala pentru inscrierea in CF ca proprietari a posesorilor carora nu
le este contestata aceasta calitate (pe baza certificatului emis de notar) sau
B. pentru notarea posesiei faptice in favoarea posesorilor a caror calitate de
proprietari este contestata sau cu privire la care notarul a refuzat sa emita certificat
de inscriere (se noteaza si actele doveditoare)
Ulterior notarii posesiei faptice, dreptul de proprietate va putea fi intabulat:
a. Din oficiu T=5 ani de la notarea posesiei ( daca nu a fost notat un litigiu
care sa o conteste)
b. La cerere act de proprietate/certificat de mostenitor/hotarare
judecatoreasca irevocabila
!Daca nu pot fi identificati proprietarii/posesorii => dreptul de proprietate se inscrie
provizoriu in favoare unitatii administrativ-teritoriale ramane deschisa posibilitatea
intabularii de catre proprietar.
Entitatile de baza
Imobilul
Proprietarul

Obiective => Functii:


Tehnica identificarea, descrierea, masurarea imobilelor
Juridica identificarea proprietarilor/posesorilor si asigurarea publicitatii imobiliare
Economica furnizarea datelor pentru stabilirea impozitelor si taxelor

Cartea funciar (art. 876-915)

3
Imobilul = unitatea materiala fundamentala a sistemului de publicitate imobiliara
= terenul cu sau fara constructii de pe teritoriul unei unitati administrativ-
teritoriale apartinand unuia sau mai multor proprietari, care se indentifica
printr-un numar cadastral unic
Fiecare imobil este inscris distinct intr-o CF proprie.
Configuratia imobilului poate varia alipiri/dezlipiri (art. 879, 880). Privesc imobile
aflate in patrimoniul aceluiasi proprietar, neavand loc un transfer de proprietate. In cazul
imobilelor grevate cu sarcini, este necesar acordul beneficiarului lor, dar refuzul abuziv poate
fi cenzurat de instanta. Imobilele rezultate se vor transcrie in CF noi si vechile CF se vor
inchide.
Daca pe un teren s-a inaltat o constructie cu mai multe unitati locative (condominiu)
notiunea de imobil are 2 sensuri:
SL terenul + toata constructia
SR fiecare unitate locativa
Se intocmesc 2 carti funciare: una pentru condominiu si una pentru fiecare unitate
locativa.

Cartea funciara = un registru de publicitate imobiliar n care se nscriu actele i


faptele juridice referitoare la un singur imobil.
CF in SR= inscris autentic si public => drepturile reale care au ca obiect bunuri si alte
drepturi, fapte sau raporturi juridice care au legatura cu imobilele (art. 876)
CF in SL = si documentele de intregire (ex.inscrisurile pe baza carora se face inscrierea)
Registrul cadastral = ansamblul CF al comunitatii locale
Structura crii funciare
Are 3 pri + titlu (numarul CF si localitatea):
1) Descriere a imobilului
2) nscrieri privind dreptul de proprietate i alte drepturi reale
3) nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de proprietate, drepturile reale de
garanie i alte sarcini care greveaz un imobil
Scopul si obiectul CF: art. 876 descrie imobilele si arata drepturile reale ce au ca
obiect aceste bunuri; pot fi inscrise si alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, daca au
legatura cu imobilele cuprinse in CF
Drepturile tabulare: art. 877 drepturile reale imobiliare nscrise n CF (odat ce un
drept real a fost nscris n CF va purta i aceast denumire de drept tabular)
Obiectul drepturilor tabulare imobilul art. 878 raportat la art. 876 alin. (3)
Particularitate se refer doar la o parcel de teren. Imobilul n CF este suprafa a de
teren pe care o deine o anumit persoan n proprietate. Construcia nu este vzut ca un
imobil de sine stttor.

Principiile crii funciare

1. Principiul publicitii integrale


4
Ce se inscrie in CF?
Sistemul tinde sa fie complet sa ofere o imagine cat mai aproape de realitate cu
privire la imobilele intabulate.
Se deduce din art. 876 i presupune c toate drepturile reale imobiliare, principale i
accesorii se nscriu n CF, precum i toate acele fapte sau raporturi juridice care au legtur cu
imobilul.
Excepii art. 887 = drepturile reale se dobndesc fr nscriere n Cf cnd provin din
motenire, accesiune natural, vnzare silit, expropriere. Avem aceste excepii deoarece se
presupune c aceste fapte n sine beneficiaz de suficient publicitate i c nu ar mai fi nevoie
s fie aduse la cunotin terilor.
Aceasta excepie de la regul se va ntoarce la regul atunci cnd proprietarul dreptului
de proprietate va vrea s nstrineze sau s dispun de bun: notarul transmite la CF o copie a
certificatului de mostenitor alin. (3) art. 887.
=> Pana la inscrierea in CF, drepturile reale dobandite prin aceste moduri nu pot face
obiectul unor acte juridice de dispozitie, sub sanctiunea inopozabilitatii fata de terti.
Corolarul libera cercetare a cuprinsului oricarei CF, independent de justificarea unui
interes (art. 883) => nimeni nu va putea invoca necunoasterea continutului CF.

2. Principiul relativitii al nscrierilor n Cf/Continuitatii inscrierilor in CF


Impotriva cui se face inscrierea?
Inscrierea se face mpotriva celui care este nscris (succesorul tabular impotriva
antecesorului tabular).
Se asigura caracterul neintrerupt al lantului de dobanditori.
Se reduce astfel riscul ca succesorul tabular sa dobandeasca de la un non domis.
Sanctiunea nulitatea absoluta.
Exceptii de la relativitate:
i. Lant de cedari succesive fara inscriere in CF ultimul dobanditor trebuie sa ceara,
odata cu inscrierea dreptului sau, inscrierea dobandirilor succesive (art. 894) ex. s-a
vndut acelai bun mai multor persoane, pentru ca ultimul dobnditor s fie nscris n
CF: el trebuie s solicite nscrierea autorilor si
ii. Chiar si dupa inscrierea dreptului mostenitorului se pot face insrieri intemeiate pe
obligatiile defunctului, daca acestea incumba si mostenitorului
iii. Inscrierea se poate face si impotriva aceluia care inainte de a fi inscris si-a grevat
dreptul, daca se cer deodata. Dac suntem n situaia n care, pentru ca cineva s
dobndeasc bunul a ncheiat un contract de mprumut i un contract de ipotec,
creditorul ipotecar i va putea nscrie dreptul de ipotec numai odat cu nscrierea
dreptului de proprietate pe care i-l nscrie debitorul su.

3. Principiul neutralitii/disponibilitatii
Inscrierile nu se fac din oficiu.
nclcarea acestui principiu va atrage nulitatea nscrierii n CF.
Inscrierile se pot realiza din oficiu numai cnd acest lucru este prevzut de lege: cnd
se refac crile funciare distruse sau pierdute, precum i, de principiu, n cazul privilegiilor i
ipotecilor legale. n practic, registratorii refuz s fac aceste nscrieri.

5
Inscrierile se fac la cererea persoanei indreptatite, a reprezentantului legal sau la
cererea creditorilor, pe calea actiunii oblice.

4. Principiul legalitii nscrierilor


Publicitatea :
Garantarea existentei si valabilitatii drepturilor
Protejarea tertilor
Doua dimensiuni:
Legalitate formal numai cu privire la actele i faptele juridice pentru care legea permite
acest lucru, respectnd condiiile i procedura stabilit de lege
Legalitate material registratorul este obligat s cerceteze dac sunt ndeplinite
condiiile de fond i de form ale actului sau faptului juridic supus nscrierii, precum i
cuprinsul CF pentru a detecta eventuale obstacole care ar impiedica inscrierea

5. Principiul specialitatii inscrierilor inscrierile trebuie sa fie precise si complete, sa


nu existe dubii

6. Principiul prioritii nscrierilor


art. 891 Qui prior tempore potior iure: i se da prioritate primului inscris va fi
considerat proprietar sau va avea rang preferential in raport cu ceilalti dobanditori.
De ce i se d prioritate primului nscris?
Primul ajunge s fac opozabil dreptul su de proprietate celorlal i. n aceste condi ii,
cel de-al doilea venit este inut s respecte realitatea astfel ancorat, lui fiindu-i opozabil
contractul ncheiat ntre vnztor i cel nscris n CF, n timp ce celui nscris n CF nu i este
opozabil contractul dintre vnztor i cellalt. El nefiind nscris n CF, cel nscris nu avea de
unde s tie de ncheierea lui. De aceea, lui i se consolideaz proprietatea.
Acest principiu contribuie la securitatea dinamica.
Se tine cont de data inregistrarii cererii de inscriere in CF (odata cu efectul constitutiv
aceasta data va coincide cu data dobandirii dreptului tabular).
Modul de sanctionare a cererilor de inscriere concurente difera in functie de natura
drepturilor tabulare:
Drepturile care se exclud reciproc drepturile reale va fi respinsa orice cerere
ulterioara primei cereri
Drepturile care pot coexista (ex. ipoteci) - inscriere va fi admisa, dar drepturile
concurente vor avea ranguri diferite ( art. 890)

Exceptii efectul inscrierii se produce in raport cu alta data, stabilita de lege sau de
instanta:
a) Art. 887 Modurile prevazute de lege prin care drepturile reale se dobandesc fara
inscriere
b) Art. 892 cel indreptatit sa isncrie un drept real in folosul sau poate cere radierea din CF a
unui drept concurent sau acordarea unui rang preferential fata de isncrierea unei alte
persoane daca: actul juridic in temeiul caruia se inscrie e anterior celui al tertului, au un
autor comun si tertul l-a impieducat prin violenta/viclenie sa se inscrie in CF

6
Si daca violenta a provenit de la alta persoana, iar tertul a cunsocut/trebuia sa cunoasca
aceasta imprejurare.
c) Art. 2334 privilegiile sunt opozabile fr nscriere n CF. Putem s avem un creditor
privilegiat care s se bucure de prioritate fr s fie nscris n CF. Prioritatea rezult de
lege.

7. Principiul publicitii materiale


Pleac de la o prezumiile stabilit de art. 900 forta probanta a inscrierilor:
daca in CF s-a inscris un drept real in favoarea unei persoane, se prezuma ca e titulara
dreptului
daca un drept real s-a radiat din CF, se prezuma ca acel drept nu exista.
Dovada contrar se poate face doar n cazurile prevzute la art. 887, precum i pe calea
aciunii n rectificare. Atta timp ct nu exist o rectificare a CF i nici nu sunt ntr-un astfel
de caz de excepie, prezumia va fi c cel nscris n CF este titularul dreptului respectiv.
Principiul publicitatii materiale (art. 901) consolideaza aceste prezumtii prin
consacrarea functiei achizitiva a sistemului de publicitate intemeiat pe CF.
Se aplica numai drepturilor tabulare dobandite prin act juridic cu titlu oneros, inscris in
CF, si poate fi invocat numai de tertul subdobanditor de buna-credinta, cu titlu particular si
oneros => minim 3 inscrieri in favoarea unor titulari diferiti:
A incris valabil (79 LPA) B inscriere inexacta (aparenta ca e titular) C (inscris in CF)
A apare ca proprietar. A i vinde lui B. B i vinde lui C. suntem n situaia n care, dintr-
un anumit motiv, se desfiineaz contractul dintre A i B. Astfel, nseamn c C nu a dobndit
proprietatea, deoarece pentru a dobndi proprietatea n temeiul unei convenii, transmitatorul
trebuie s fi avut calitatea de proprietar.
Art. 901 spune c A va avea posibilitatea s l radieze pe B din cartea funciar, ns nu
va putea radia dreptul lui C, acesta, in urma radierii lui B, rmnnd proprietar fa de to i
ceilali teri, adic i fa de A, care nu va putea redobndi stpnirea material a bunului
printr-o aciune n revendicare.
Buna-credinta la data inregistrarii cererii de inscriere a lui C, nu a fost inregistrata
nicio actiune prin care se contesta cuprinsul CF, din cuprinsul CF nu rezulta nicio cauza care
sa justifice rectificare in favoarea altei persoane, nu a cunoscut pe nicio alta cale inexactitatea
cuprinsului CF.
A mai poate introduce o aciune n rectificare mpotriva lui C. Prin urmare, va fi vorba
de cauzele i condiiile n care se poate introduce o aciune n rectificare mpotriva ter ului
dobnditor : art. 908 i 909.
!Este posibila aplicarea principiului si dobanditorului cu titlu gratuit, dar difera
termenul de introducere a actiunii in rectificare:
termen de 5 ani de la inregistrarea cererii de inscriere, n cazul act juridic cu titlu gratuit
(909 alin. 2)
termen de 3 ani n cazul unui act juridic cu titlu oneros (909 alin3)
termen de 1 an in cazul actului juridic cu titlu oneros, daca este necesara comunicarea
Vorbim de B ca dobnditor nemijlocit. Ne vom raporta ntotdeauna la A ca persoana
interesat s introduc aciunea n rectificare. ! termen de decadere

7
8. Principiul efectului constitutiv/ translativ si principiul opozabilitatii fata de terti
Art. 885 principiul efectului constitutiv: drepturile reale asupra imobilelor cuprinse
in CF se dobandesc, atat intre parti, cat si fata de terti, numai prin inscrierea lor in CF.
Pana la inscrierea in CF, actul juridic produce efecte intre parti, dar nu in materia
constituirii/transmiterii de drepturi reale imobiliare, ci in materia obligatiilor.
Exceptie 887 alin. 1 modurile de dobandire care nu necesita inscrierea in CF.
Pentru a se dispune de ele, este necesara inscrierea. Daca nu se face, actele juridice nu sunt
nule, ci vor produce efecte numai in sfera raporturilor obligationale => nu constituie/transmit
drepturi reale.
In practica, art 56 LPA avand in vedere ca nu s-au finalizat lucrarile de cadastru,
efectul constitutiv a fost amanat, in prezent aplicandu-se principiul opozabilitatii fata de terti.
Tert orice persoana care a dobandit un drept asupra aceluiasi imobil si a facut,
anterior, de regula, inscrierea in CF
Pentru a produce efecte fata de terti, actul juridic trebuie sa fie inscris in CF.
Fara de cei care nu justifica un drept, dreptul real supus intabularii produce efecte in
momentul dobandirii lui (la fel ca si pentru parti).

9. Principiu al rspunderii pentru inerea defectuoas a crii funciare

nscrierile n cartea funciar

CF SL = CF proriu-zisa+documentele intregitoare
CF SR =CF propriu-zisa
Inscrierea in CF:
SL = orice mentiune facuta de un functionar public in CF propriu-zisa sau in documentele
intregitoare
SR = orice mentiune facuta de un functionar public in CF propriu-zisa
Inscrierea in CF se poate realiza doar pe baza unui nscris autentic notarial, a hotararii
judecatoresti ramase definitiv, a certificatului de motenitor sau in baza unui alt act emis de
autoritile administrative. Dac exist consens, vom avea nscrisul autentic notarial, dac nu,
vom avea hotarare judecatoreasca.

Clasificarea inscrierilor
Dupa obiect
Intabulare
Inscriere provizorie
Notare
Dupa continut
Inscriere de ordin juridic (produce efecte juridice)
Propriu-zise dobandirea sau modificarea unui drept real

8
Rectificari radierea, corectarea sau mentionarea oricarei operatiuni susceptibile de
inscrierea in CF
Indreptari ori de cate ori au fost facute erori materiale
Inscrieri de ordin tehnic (are rol descriptiv ex. suprafata, destiantia)
Dupa criteriul justificarii ulterioare
Definitive perfecte nu e necesara justificarea
Provizorii imperfecte/conditionale
Dupa efectele juridice
Cu efect consitutitv
Cu efect de opozabilitate fata de terti
Cu efect de informare pentru terti
Dupa tipul de modificare adusa configuratiei imobilui
Inscrierea CF noua
Transcrierea imobil <= alipiri/dezlipiri pentru care se deschid CF noi

Intabularea, inscrierea provizorie si notarea Art. 881:


- intabularea si inscrierea provizorie au ca obiect numai drepturi tabulare = drepturi reale
imobiliare inscrise in CF (art. 887)
- notarea are ca obiect inscrierea altor drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice in legatura cu
imobilul inscris in CF
- inscrierea provizorie si notarea se fac numai in cazurile anume prevazute de lege
1) Intabularea (art. 890) = inscrierea care are ca obiect drepturi reale imobiliare si care
produce efecte imediate si definitive din momentul inregistrarii cererii de inscriere => nu
e nevoie de o procedura ulterioara ex. vanzarea-cumparare realizat n condiii normale
2) nscrierea provizorie (art. 898) are acelasi obiect, dar diferenta este ca, in momentul
inscrierii, exista o incertitudine cu privire la dreptul real imobiliar care formeaza obiectul.
Astfel, inscrierea provizorie produce efecte sub conditia si in masura justificarii ei. Ex.
dreptul real afectat de o conditie suspensiva/rezolutorie, constructii viitoare (art. 882)
Dreptul va fi considerat a fi dobndit de la momentul nscrierii provizorii.
3) Notarea (art. 876 alin. 2) se pot inscrie si alte drepturi/fapte/raporturi juridice daca au
legatura cu imobilele cuprinse in CF ex. clauza de inalienabilitate, drepturile de crean,
fapte juridice n legtur cu un imobil care nu constituie, modific sau sting un drept real,
antecontractul
Notarea poate sa fie obligatorie/facultativa, sa asigure opozabilitatea sau sa fie
informativa.

Actiunile de carte funciara

Apararea drepturilor reale se poate face:


Direct
Actiunea in revendicare, in baza dreptului de proprietate
Actiunea confesorie, in baza dreptului de uzufruct sau de servitute
Indirect
Prin actiunile de CF
Actiunea in prestiatie tabulara

9
Actiunea in justificare tabulara
Actiunea in rectificare

1. Actiunea in prestatie tabulara


- inscrierea in CF presupune inscrisuri doveditoare, fara de care cererea de isncriere nu paote
fi admisa
a) art. 896 forma generala: impotriva antecesorului tabular care s-a obligat sa
transmita/constituie/modifice altuia un drept real asupra unui imobil si nu isi indeplineste
obligatiile necesare in vederea inscrierii in CF prescriptibila in 3 ani
! daca actiunea e notata in CF, hotararea judecatoreasca de admitere a acesteia se va inscrie,
din oficiu, si impotriva celor care au dobandir un drept tabular dupa notare
b) art. 897 forma speciala: pentru ipoteza in care s-a inscris un alt tert de rea-credinta ca
urmare a refuzului instrainatorului de a pune la dispozitia dobanditorului actele necesare
impotriva tertului dobanditor inscris anterior in CF, daca actul juridic invocat de reclamant
este anterior celui in temeiul caruia a fost inscris tertul dobanditor de rea-credinta la data
incheierii actului prescriptibila in 3 ani

2. Actiunea in justificare tabulara


- inscrierile provizorii sunt conditionate de justificarea ulterioara (art. 899)
- justificarea:
hotararea judecatoreasca definitiva prin care se solutioneaza o actiune de drept comun
consimtamantul persoanei in contra careia s-a facut inscrierea provizorie, dat in forma
autentica - daca persoana refuza sa isi dea consimtamantul, beneficiarul inscrierii
provizorii are actiunea in justificare tabulara
- se aplica art. 896, 897 (prestatie tabulara)
! numai pentru drepturile reale sub conditie suspensiva
- se cere instantei:
sa oblige paratul sa consimta la justificare sau
sa dispuna intabularea
art. 912
dreptul afectat de o conditie suspensiva se va radia din oficiu daca nu se dovedeste
implinirea conditiei 5 ani de la inscriere
conditia rezolutorie se va radia daca nu s-a cerut radierea dreptului inscris sub aceasta
modalitate 10 ani
3. Actiunea in rectificare tabulara
Ipoteze art. 908 alin. 1:
a) inscrierea/incheierea nu e valabila ex. registratorul a trecut in CF un contract de donatie,
desi era vorba de vanzare-cumparare
sau
actul in temeiul caruia a fost facuta inscrierea a fost desfiintat cauze
anterioare/concomitente incheierii sau emiterii lui
b) dreptul inscris a fost gresit calificat
c) nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris ex. revocarea donatiei
pentru ingratitudine, denuntarea contractului, actiunea pauliana, implinirea termenului

10
sau
au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea
d) inscrierea in CF nu mai este in concordanta cu situatia juridica reala a imobilului, din
orice alte motive
Se stabileste situatia juridica reala a imobilului (art. 908 alin. 2):
pe cale amiabila - titularul dreptului inscris are obligatia de a preda persoanei indreptatite
declaratia notariala prin care consimte la rectificare si inscrisurile necesare - cel indreptatit
cere instantei sa dispuna inscrierea in CF suplinirea consimtamantului partii care are
obligatia de a preda inscrisurile (art. 908 alin. 3)
prin hotarare judecatoreasca
Daca titularul dreptului inscris refuza calea amiabiala sau consimte la aceasta, dar
refuza sa predea documentele necesare in acest scop, cel interesat poate introduce o actiune in
rectificare:
concomitent cu actiunea de fond
independent de o actiune de fond
Poate fi introdusa impotriva:
dobanditorului nemijlocit
tertului dobanditor cu titlu gratuit
tertului dobanditor cu titlu oneros, daca este de rea-credinta (art. 908 alin. 4)
Sub rezerva prescriptiei dreptului la actiunea in fond, fata de dobanditorul nemijlocit si
fata de tertul dobanditor cu titlu oneros de rea-credinta, actiunea in rectificare este
imprescriptibila.
Daca actiunea in fond a fost admisa, actiunea in rectificare este imprescriptibila fata de
cei chemati initial in judecata si fata de cei care au dobandit un drept real dupa notarea in CF a
actiunii de fond (art. 909 alin. 1).
Sub prescriptia actiunii in fond, fata de tertul dobanditor cu titlu gratuit (<=
donatie/legat), poate fi introdusa in 5 ani de la inregistrarea cererii de inscriere. Daca s-a
implinit acest termen, dreptul tertului se consolideaza.
Daca observ o cauza de nulitate a actului, trebuie sa verific daca au trecut 3 ani de la inscrierea in CF.
Daca nu au trecut, se poate admite actiunea in rectificare. Daca au trecut, tertul ramane proprietar.
a) si b) - poate fi introdusa si impotriva tertilor dobanditori de buna-credinta cu titlu
oneros (+ contract de ipoteca) in termen de 3 ani de la inregistrarea cererii de inscriere a
acestuia.
! Daca incheierea prin care s-a ordonat inscrierea care face obiectul actiunii in
rectificare a fost comunicata celui indreptatit, termenul va fi de 1 an de la data comunicarii
(art. 909 alin. 3).
Toate acestea sunt termene de decadere (art. 909 alin. 4).
Hotararea judecatoreasca prin care este admisa actiunea este opozabila partilor in
proces, nu aduce insa atingere drepturilor inscrise in folosul altei persoane.

Rectificarea notarii (art. 911) diferente:


1) cazurile de la art. 908 alin. 1 + cand notarea nu este sau a incetat sa fie exacta
2) imprescriptibila

11
Indreptarea erotilor materiale (art. 913) se face la cerere sau din oficiu, fiind aplciabile
art. 909-911.

Modificarea mentiunilor din CF care au ca obiect destinatia/descrierea/suprafata


imobilului intabulat poate fi ceruta oricand de proprieatr (art. 914).

Art. 915 raspunderea delictuala pentru tinerea defectuasa a CF


- cel prejudiciat poate cere obligarea in solidar a oficiului de cadastru si a persoanei
raspunzatoare la plata de despagubiri (daca prejudiciul nu ar fi putut fi inlaturat prin
actiunile prevazute de lege)
- termen de 1 an de la cunoasterea faptului pagubitor (maxim 3 ani de la savarsirea lui)

Alin. (4) = e nevoie prima dat s fac dovada existentei unuia dintre cazurile de la punctele 1-
4. mpotriva dobnditorului nemijlocit pot tot timpul, pentru toate cazurile de la 1-4? Pot s
introduc i mpotriva terilor dobnditori, cu excepia aciunii ntemeiate pe dispoziiile alin.
(1) pct. 3 i 4. Sunt anumite situaii n care terul dobnditor poate s dobndeasc un dr
tabular (Art. 901)
908 alin. (4) din start mi spune c dac sunt ntr-o situaie n care contractul dintre A i B s-a
desfiinat, poate A s introduc aciunea n rectificarea mpotriva lui C, dobnditor de bun
credin? NU. n situaia aceasta, C dobndete dreptul tabular i va avea ctig de cauz ntr-
o aciune n revendicare.

12