VALOAREA OR IUNDE ESTE EA

Nr. 15
Q2

06.2017

Revist publicat de ctre ANEVAR Asociaia Naional a Evaluatorilor Autorizai din Romnia

Cele mai bune practici

n evaluare

S tandardele de evaluare
- ntre Lege i frdeLege
Daniel Manae 6

T estul valorii de pia

Adrian Vascu 10

N OI i standardele noi
Radu Clin Timbu 18
www.facebook.com/ANEVAR.oficial
www.linkedin.com/company/anevar
https://twitter.com/AnevarRomania
 CUPRINS
05 Editorial
De RALUCA LICARU
06 Standardele de evaluare - ntre Lege
i frdeLege
Am participat odat, ca invitat, la unul din programele
de training ale prestigioasei asociaii profesionale a eva-
luatorilor de afaceri din Statele Unite American Society
of Appraisers.
De DANIEL MANAE
10 Testul valorii de pia
Noiunea de valoare de pia, cunoscut de ctre speci-
aliti drept un tip de valoare, a devenit parte din voca-
bularul nostru profesional dup anul 1990.
De ADRIAN VASCU
18 NOI i standardele noi
Cnd vorbim de STANDARDE, de EVALUARE A BU-
NURILOR n spea noastr, cei mai puin avizai n do-
meniu s-ar atepta la formule, calcule, dimensionri,
materiale, amd
De RADU CLIN TIMBU
24 Dosarul de lucru al misiunii de evaluare
obligaie sau instrument de protecie?
n ultimii ani, profesia de evaluator a fost lefuit prin
numeroase schimbri, provenite din modificarea regle-
mentrilor care guverneaz profesia pe plan naional...
De ANCA BNDEA
28 Colaborare ANEVAR
Asociaii internaionale de profil
Interviu cu Daniel Manae, Preedinte ANEVAR.
De RALUCA LICARU
30 Ageniile de reglementare i societatea n
ansamblul su susin nevoia unui standard
nalt i uniform al evalurii ntreprinderilor
Interviu cu Edwina Tam, Preedinte al Consiliului
Director al iiBV.
De RALUCA LICARU
32 Raport de analiz statistic a Bazei
Imobiliare de Garanii (BIG)
40 Profesorul Nick French prezint arta
evalurii proprietii imobiliare
Evaluarea nu este o tiin! Dei poate utiliza tehnici
cantitative pentru estimarea valorii, evaluarea este de
fapt un proces euristic
De NICK FRENCH
44 Regatul Unit: un exit dificil pentru
proprietatea imobiliar? Brexit-ul are
implicaii asupra proprietii imobiliare.
Poate c Regatul Unit ar trebui s se inspire
din relaiile Canadei cu UE, scrie Michael
MacBrien
Multe dintre libertile i privilegiile legate de statutul
de membru al UE nu sunt recunoscute ca atare de pro-
fesionitii din domeniul imobiliar
De MICHAEL MACBRIEN
48 Navigaia implic riscuri i provocri
similare celor din via
Interviu cu Laureniu Stan - Vicepreedinte ANEVAR
De RALUCA LICARU
50 Pe un teren mai puin cunoscut
Evaluarea proprietii imobiliare concesionate poate re-
prezenta o misiune complex, ns vine i cu multe sa-
tisfacii pentru evaluatorii crora le plac
De PETER HAAPANIEMI
54 Evenimente
60 Informaii corelate cu evaluarea proprietilor
imobiliare i cu evaluarea ntreprinderii
Continum s prezentm i n acest numr al revistei Va-
loarea, oriunde este ea setul de informaii de pia utile att
evaluatorilor, ct i utilizatorilor rapoartelor de evaluare.
70 Numr de rapoarte de evaluare i numr de
cldiri introduse n BIF Baza de Informaii
Fiscale
VALOAREA | Q2 2017 3
 Descrcai revista Valoarea,
oriunde este ea, numrul
15, gratuit, pentru tablete i
smartphone, din App Store
i Google Play. O gsii sub
denumirea REVISTA VALOAREA.

Adresa redaciei: Strada Scrltescu nr. 7, Sector 1, Bucureti, 011158

Tel.: +40 21 315 65 64; +40 21 315 65 05 Fax: +40 21 311 13 40 E-mail: anevar@anevar.ro

Publisher: Coordonator proiect: Advertising Sales: Fotografii:

ANEVAR Raluca licaru Raluca licaru Timi licaru;
tel.: 0722 53 44 90 Dreamstime.com
Redacia:
raluca.slicaru@anevar.ro
ANEVAR DTP:
Cu sprijinul IROVAL www.dtpdesign.ro
ISSN 2344 6250
TIPRIT LA ARTPRINT
ISSN- L 2344 6250
Sunt interzise reproducerea, arhivarea sau transmiterea n orice form sau prin orice mijlocelectronic, mecanic, prin fotocopiere saunregistrareaconinutului acestei publicaii, integral sau parial, fr acordul prealabil scris al ANEVAR.
Punctele de vedere exprimate n revista Valoarea, oriunde este ea reprezint opinia autorilor i nu angajeaz ANEVAR. Punctul de vedere oficial al ANEVAR se exprim n documente adoptate i aprobate de ctre organele sale de conducere. ANEVAR
nu i asum responsabilitatea, nu recomand i nu garanteaz pentru produsele i/sau serviciile promovate n revista Valoarea, oriunde este ea. ANEVAR nu garanteaz corectitudinea datelor i informaiilor prezentate, chiar dac acestea au fcut
obiectul unui proces riguros de verificare. Revista Valoarea, oriunde este ea are scopuri educative i de informare, ns ANEVAR prin intermediul acestei publicaii nu furnizeaz servicii de consultan n domeniile: evaluare, contabilitate sau juridic.
 EDITORIAL

Dragii mei,
A
legerea temei generale a acestei ediii a revistei
Valoarea, oriunde este ea a venit firesc, dup intrarea
n vigoare la 1 mai a Standardelor de evaluare a
bunurilor 2017, adoptate de ANEVAR. Majoritatea
articolelor fac referire la diverse aspecte strns legate
de importana i obligativitatea respectrii acestor standarde de
ctre toi cei implicai n procesul de evaluare din Romnia. Cele
mai bune practici n evaluare, pe care le regsii n acest volum
i care cuprind standarde preluate din cele internaionale (IVS),
dar i europene (EVS) i adaptate realitii economice autohtone,
reprezint o garanie a calitii rapoartelor de evaluare. De
altfel, odat cu intrarea n vigoare a OG 24/2011, respectarea
RALUCA LICARU, standardelor a devenit obligatorie prin lege, pentru ntreaga
Editor coordonator
activitate de evaluare din Romnia. Pentru ca toi cei implicai s
aib acces facil i gratuit la ntreaga colecie a Standardelor editate
de Asociaie de-a lungul timpului, aceasta este disponibil pe
site-ul nostru www.anevar.ro, mpreun cu datele de valabilitate
ale acestora, n seciunea dedicat Standardelor.
Astfel, Daniel Manae, preedinte ANEVAR, semneaz un
material despre evalurile din cadrul unor expertize judiciare.
Autorul pune accent pe respectarea standardelor de evaluare
n orice situaie ce presupune estimarea valorii unui bun i, n
acelai timp, ncheie articolul cu dou propuneri constructive
de soluii.
Adrian Vascu, preedinte ANEVAR 2014-2015, autorul
nostru nelipsit, v propune un test al valorii de pia, extrem
de util pentru membrii notri dar i pentru autoriti pentru
a nelege mecanismele acestui tip de evaluare i care sunt cele
mai credibile surse de informaii pentru rapoartele de evaluare a
proprietii imobiliare.
Ali autori care au rspuns cu amabilitate cererii noastre de a
vorbi despre standarde i prevederile acestora sunt Radu Clin
Timbu, membru al Comisiei de Etic i Disciplin ANEVAR i
Anca Bndea, membru al Comisiei de Verificare i Monitorizare
ANEVAR. Articolele lor sunt disponibile n paginile 18 i 24.
V invitm s rsfoii paginile n care v prezentm raportul
din BIG, cteva statistici din BIF, realizate dup ncheierea
perioadei de depunere a declaraiilor fiscale pentru anul 2016,
dar i pe cele cu evenimentele noastre desfurate n ultimele trei
luni i cele zece pagini cu informaiile din pia. De asemenea,
revista conine i trei materiale traduse din publicaiile: European
Valuer Journal (TEGoVA) i Valuation Magazine, editat de
Appraisal Institute.
Nu uitai s ne scriei pe adresa de e-mail valoarea@anevar.ro!
V amintim i faptul c revista poate fi descrcat n format PDF
de pe site-ul nostru i din aplicaia gratuit REVISTA VALOAREA,
pentru Android i iOS.
Pe curnd!

VALOAREA | Q2 2017 5
 Standardele de evaluare
- ntre Lege i frdeLege
Cnd pretindem suveranitatea legii, nseamn c pretindem ca mpreun
cu legile s domneasc raiunea.
Aristotel
A
m participat odat, ca invitat, la unul din
programele de training ale prestigioasei
asociaii profesionale a evaluatorilor de afa-
ceri din Statele Unite American Society of
Appraisers. Dezbaterea era sub forma unui
proces n care era incriminat un raport de
evaluare, distribuit n prealabil audienei. Toate discu-
iile i raionamentele au fost circumscrise unui singur
subiect: era sau nu raportul conform cu standardele de
evaluare relevante1?
Exerciiul a ncercat s rspund ntrebrii generale
Sunt standardele de evaluare opionale?. Aceast topic
este, dup cum vedei, la fel de actual att n Noul Con-
tinent, ct i n Btrna Europ.
Importana pe care o acordau dnii evenimentului
era una deosebit, avnd n vedere c nsui preedintele formularea:
n exerciiu la acea dat juca rolul expertului care apra
conformitatea lucrrii, iar ali foti preedini interpretau
celelalte personaje (evaluatorul, juriul comisiei de etic,
verificatorul etc.).
Concluzia, una singur, viza transformarea ntreb-
rii ntr-o afirmaie concomitent cu nlocuirea cuvntului
opionale cu obligatorii.
Nimic spectaculos pn aici. Ceea ce ne intereseaz
ns sunt argumentele.
Evaluatorii romni cunosc foarte bine formularea:
Standardele de evaluare reprezint cele mai bune prac-
tici ca motivaie suprem pentru aplicarea lor. De ce?
Pentru c dac foloseti cele mai bune practici ale unei
profesii, atunci ai premisa cea mai favorabil unui rezul-
6 VALOAREA
DANIEL MANAE,
Preedinte ANEVAR, MAA, MRICS, REV
tat obiectiv. Ceea ce este n interesul
Evaluatorii tuturor prilor: client, destinatar,
romni cunosc evaluator i, dac este cazul, intere-
foarte bine sul public.
Acestea fiind spuse, s precizez
Standardele c pe masa preedintelui Asociaiei
de evaluare ajung sesizri privind expertize judi-
reprezint ciare care implic evaluri ale unor
bunuri n care metodologia folosit
cele mai bune
este neconform cu standardele de
practici ca
evaluare.
motivaie
Chiar dac obiectivele stabilite de
suprem pentru
instan specific expres c experti-
aplicarea lor.
za trebuie s fie conform cu stan-
dardele de evaluare. Chiar dac n
aceste expertize se menioneaz, cu
subiect i predicat (!), c expertul a
respectat standardele de evaluare, n
realitate nici pomeneal de aa ceva.
Cum aa?
Simplu. Sunt unii, ce-i drept puini, pentru care sintag-
ma cele mai bune practici nu nseamn chiar nimic, pe
primul plan avnd resorturi mult mai prozaice cum ar fi:
Aa facem noi! deci aa e bine;
Standardele m-ar ndeprta de rezultatul care mi-a
fost cerut;
Pi, le-a aplica dar nu tiu cum s-o fac;
Standardele de evaluare? Ce-s, mi, i alea?
Ca s fiu specific, o s m refer la cea mai frecvent
nclcare a standardelor semnalat ANEVAR: metoda bo-
nitrii n evaluarea terenurilor. Metoda comparaiei prin
bonitare are ca baz de pornire Decizia Primriei munici-
piului Bucureti (PMB) nr. 79/04.02.1992, completat prin
Dispoziia PMB nr. 421/1992 i modificat prin Dispozii-
ile PMB nr. 191/1993 i 827/1994. Aceast colecie de deci-
zii ale unei primrii din Romnia nu este conform cu ni-
cio colecie de standarde de evaluare, fie acestea naionale
(SEV), europene (EVS) sau internaionale (IVS). Utilizarea
acestei aa-zise metode de evaluare poate denatura sem-
nificativ mrimea valorii estimate, putnd cauza prejudicii
importante prilor n litigiu, inclusiv interesului public.
Vorbim, deci, nu de aplicarea incorect sau incomplet
a unei metodologii de evaluare con-
forme cu standardele de evaluare, ci
de aplicarea unei metodologii necon-
forme cu standardele. n primul caz
este o eroare de judecat sau de aten-
ie. n al doilea caz avem o nclcare
direct a standardelor de evaluare i a
legislaiei incidente, ceea ce este mult
mai grav.
Vorbim, deci, O s v (m) ntrebai, uor revol-
nu de aplicarea tai, cine sunt cei ce se abat de la etica
incorect sau i deontologia unei profesii. Rspun-
incomplet a sul ns nu este unul simplu. Prezint
unei metodologii aspecte delicate care in de subiecte
de evaluare tabu, cum ar fi caracterul incomplet
conforme cu al cadrului legal, (in)competena sau
standardele de profilul (i)moral al expertului.
Dac mai adugm i faptul c ex-
evaluare, ci de
pertizele judiciare au un impact mult
aplicarea unei
mai puternic dect evalurile uzuale
metodologii
prin prisma posibilelor consecine de
neconforme cu
natur civil sau penal, dup caz, cu
standardele.
att mai mult ne punem ntrebarea:
Cum se poate ca o evaluare
dintr-o expertiz judiciar
s nu respecte Legea prin
neconformarea la standardele de
evaluare?
VALOAREA | Q2 2017 7
 Ne-am ntrebat i noi, n Consiliul director al Asociai-
ei, dar nu am putut dect s constatm cu surprindere c
se poate, dovada fiind sesizrile de care aminteam mai sus.
Dezbatem n continuare aceast problem spinoas,
care nu e doar a unei profesii liberale ci, prin impactul
asupra prilor n litigiu, se extinde asupra societii i
interesului public. Vom analiza n acest scop un aspect
cheie: de ce trebuie o evaluare dintr-o expertiz judiciar
s respecte standardele de evaluare relevante?
Pentru a clarifica acest aspect facem raionamentul
urmtor:
Prin evaluare, n legislaia din Romnia, se nelege liberale ci, prin
activitatea de estimare a valorii, materializat prin-
tr-un nscris, denumit raport de evaluare, realizat n
conformitate cu standardele specifice acestei activiti
i cu deontologia profesional, de ctre un evaluator
autorizat.
Avem astfel, pe de o parte, circa 4.200 de evaluatori,
membri titulari ai ANEVAR, care, conform eticii
profesionale, n orice raport de evaluare pe care l re-
alizeaz trebuie s respecte standardele de evaluare
relevante.
Pe de alt parte, avem un grup mai redus, de experi
judiciari, dintre care unii fac parte din Asociaie, iar
alii nu fac parte, i care n expertizele lor evalueaz
aceleai bunuri, la aceeai dat. Orice proces paralel
de estimare a valorii care urmrete compararea cu
valoarea iniial trebuie ns s fie bazat pe aceleai
reguli.
8 VALOAREA
n caz contrar ar fi un nonsens
economic i juridic, care poate crea
prejudicii semnificative prilor im-
plicate, inclusiv interesului public.
S presupunem c un evaluator
Dezbatem
estimeaz la aceeai dat valoarea de
n continuare
pia a unui teren printr-o evaluare
aceast proble-
pentru garantarea mprumutului i,
m spinoas,
printr-o expertiz judiciar ntr-un
care nu e doar litigiu. Este evident, potrivit logicii
a unei profesii economice i logicii bunului sim, c
cele dou valori de pia trebuie s
impactul asupra fie egale. Nu exist niciun argument
prilor n economic sau juridic pentru care
litigiu, se extinde cele dou valori de pia estimate la
asupra societii aceeai dat pentru acelai subiect de
i interesului ctre acelai evaluator s nu fie egale.
public. Vom
analiza n acest Doar dac...
scop un aspect S presupunem c instrumentul
cheie: de ce tre- de evaluare este un binoclu prin care
buie o evaluare evaluatorul privete la mrimea va-
dintr-o expertiz lorii de pia a subiectului. Binoclul
judiciar s res- nu reprezint altceva dect metodo-
pecte standar- logia de evaluare. n primul caz legea
dele de evaluare i impune s foloseasc un binoclu
relevante? reglat pe metodologia promovat de
standardele de evaluare relevante la
data raportului de evaluare. Rezult
c, privind prin acest binoclu, evalu-
atorul observ o anumit valoare de
pia. Corect. Conform cu stan-
dardele de evaluare.

Dac pentru al doilea scop folosete un binoclu re-
glat diferit, pe cine tie ce metodologie neconform cu
standardele de evaluare relevante, cum ar fi de exemplu
metoda bonitrii, evaluatorul va observa alt valoare de
pia. Incorect. Neconform cu standardele de evaluare.
Mai concret, n estimarea valorii de pia a unui teren,
binoclul trebuie reglat pe cele ase metode de evaluare
conforme cu standardele (comparaia direct, extracia,
alocarea, metoda rezidual, capitalizarea rentei funcia-
re, analiza parcelrii i dezvoltrii). Din acest reglaj brut
1-6, evaluatorul va selecta reglajul fin, respectiv una sau
dou dintre metode, cele mai adecvate scopului i in-
formaiilor deinute. Reglarea sa pe metoda bonitrii va
conduce la o mrime diferit a valorii de pia estimate
pentru acelai teren la aceeai dat a evalurii, ceea ce
este inacceptabil.
Estimarea valorii bunurilor trebuie fcut printr-un
binoclu reglat n mod similar, indiferent dac evaluarea
este sau nu parte a unei expertize judiciare.
Asociaia are prghia disciplinar de rspundere pro-
fesional pentru eventualele derapaje de la prevederile
standardelor de evaluare, comise de membrii si care au
i calitatea de experi judiciari.
n schimb, n cazul experilor judiciari care nu sunt
membri ANEVAR, nu exist prghii profesionale de co-
recie eficiente. Mai mult, nu se cunosc nici programe de
pregtire continu n domeniul standardelor de evaluare
a bunurilor aplicabile n Romnia care s fie la dispoziia
experilor judiciari care nu sunt membri ai Asociaiei.
n loc de concluzii
propunem Soluii
Interesul public ar impune soluio-
narea acestor aspecte printr-o coope-
rare efectiv ntre Asociaie, complet
deschis n acest sens i structura de
coordonare a experilor judiciari, care
ine de Ministerul Justiiei. Vedem cel
puin dou direcii de aciune:
implicarea ANEVAR n programul
de pregtirea continu a experilor
judiciari n domeniul standardelor
i metodologiei de evaluare;
rspunderea profesional extins
a experilor judiciari la semnala-
rea motivat a Asociaiei.
n cazul primei direcii benefi-
ciile sunt evidente i nu necesit o
detaliere. Calitatea de excelen n
furnizarea de educaie n domeniul
evalurii a ANEVAR este notorie
iar recunoaterea una internaiona-
l. Folosirea Asociaiei n domeniul
Asociaia pregtirii continue a experilor judi-
are prghia ciari n domeniul evalurii bunuri-
disciplinar de lor nu poate nsemna dect un ctig
rspundere pentru toate prile implicate i ser-
profesional vete fr ndoial interesul public.
n al doilea caz ne referim la cre-
pentru eventu-
area unui canal efectiv de rspunde-
alele derapaje
re profesional a expertului judiciar
de la prevederile
la sesizarea Asociaiei n baza unor
standardelor de
motivaii ntemeiate, cum ar fi un
evaluare, comi- comportament lipsit de etic sau uti-
se de membrii lizarea unor metode de evaluare ne-
si care au i conforme cu standardele de evaluare.
calitatea de ntre Lege i frdeLege, n evalu-
experi judiciari. area bunurilor din Romnia, unicul
reglaj acceptabil este calibrarea pe
Standardele de evaluare a bunurilor
adoptate de Asociaie. Acestea sunt
conforme cu Standardele Internai-
onale de Evaluare (IVS), coninnd
inclusiv cteva Standarde Europene
de Evaluare (EVS) i fiind adaptate
specificului naional.
1 Uzual, standardele de evaluare valabile la data
raportului de evaluare.
VALOAREA | Q2 2017 9
 Testul valorii de pia
N
oiunea de valoare de pia,
cunoscut de ctre specialiti
drept un tip de valoare, a de-
venit parte din vocabularul nostru pro-
fesional dup anul 1990. Pn atunci,
neexistnd o pia liber, nu a existat
nici valoare de pia. tim c surogatul
numit valoare de circulaie s-a men-
inut n mentalul general mult vreme,
nc nefiind cu totul eradicat, nici din
acte normative, nici din documentele
emise, n special, n zona justiiei.
Ce a neles toat lumea este c, indiferent dac i se
mai spune valoare de circulaie, tot la valoarea de pia
se refer.
Dac valoarea de circulaie avea o oarecare legtur
cu circulaia (probabil a mrfurilor, ca impozitul cu ace-
lai nume care a devenit ulterior TVA), valoarea de pia
ar trebui s aib o legtur cu piaa.
Dar ce reprezint piaa n contextul acestei noiuni?
Piaa
Conform standardelor de evaluare:
O pia este un mediu n care se tranzacioneaz bu-
nurile i serviciile, ntre cumprtori i vnztori, prin-
tr-un mecanism al preului. Conceptul de pia presupune
c bunurile sau serviciile se pot comercializa fr restricii
ntre cumprtori i vnztori. Fiecare parte va reaciona
la raporturile dintre cerere i ofert i la ali factori de sta-
bilire a preului, precum i la propria ei nelegere a utilit-
ii relative a bunurilor sau serviciilor i la nevoile i dorin-
ele individuale. Art. 10 SEV 100 Cadrul general.
Din definiia de mai sus rezult c, pe lng existena
10 VALOAREA
ADRIAN VASCU,
Preedinte ANEVAR 2014-2015,
Senior Partner Veridio
unui bun sau a unui serviciu, exist o
pia doar dac au aprut vnztorii
i cumprtorii care pot comercializa
aceste bunuri sau servicii, fr restricii.
Din cauza diferitelor imperfeci-
uni, pieele funcioneaz rareori per-
fect, cu un echilibru constant ntre
ofert i cerere i cu un nivel constant
de activitate. Imperfeciunile obinui-
te ale pieei se refer la fluctuaii ale
ofertei, la creteri sau diminuri bru-
te ale cererii sau la asimetria infor-
maiilor deinute de participanii de
pe pia. Deoarece participanii de pe
pia reacioneaz la aceste imperfec-
iuni este posibil, la un moment dat,
ca o pia s se adapteze la orice mo-
dificare care a cauzat dezechilibrul. O
evaluare care are ca obiectiv estimarea
celui mai probabil pre de pia trebu-
ie s reflecte condiiile de pe piaa re-
levant, existente la data evalurii, i
nu un pre corectat sau atenuat, bazat
pe o presupus refacere a echilibrului
Art. 14 SEV 100 Cadrul general
 Articolul 14 amintete faptul c pieele
reacioneaz rareori perfect, prin perfeci-
une nelegndu-se echilibrul constant
dintre cerere i ofert i un nivel con-
stant de activitate. Astfel, cnd eva-
luatorului i se solicit s estime-
ze valoarea de pia, acesta,
precum i clienii i utili-
zatorii desemnai, trebuie
s in seama de aceste ca-
racteristici ale pieei. De
fapt acest mediu imperfect
este cel din care evaluato-
rul i culege informaiile
necesare estimrii valorii
de pia.
Dar ce reprezint valoa-
rea de pia dincolo de defi-
niia care exist n standardele
de evaluare i care este prelu-
at n toate rapoartele de eva-
luare i de cele mai multe ori n
legislaie, atunci cnd se face refe- vnzare i de lease-
rire la estimarea valorii unui bun? back, contraprestaii
sau concesii speciale acordate
Valoarea de pia de orice persoan asociat cu
Tot conform standardelor de eva- vnzarea, precum i orice element
luare, cele transcrise cu italic mai jos, al valorii speciale;
reprezint aspectele care definesc valoa-
rea de pia. b. un activ ar putea fi schimbat se
Valoarea de pia este suma estimat refer la faptul c valoarea unui
pentru care un activ sau o datorie ar putea activ este mai degrab o sum
fi schimbat() la data evalurii, ntre un cumprtor ho- de bani estimat dect o sum
trt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie neprti- de bani predeterminat sau un
nitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au pre efectiv curent de vnzare.
acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr Este preul dintr-o tranzacie
constrngere. care ntrunete toate elementele
Definiia valorii de pia se aplic n conformitate cu coninute n definiia valorii de
urmtorul cadru conceptual: pia la data evalurii;

a. suma estimat se refer la un pre exprimat n uniti c. la data evalurii cere ca

monetare, pltibile pentru activ, ntr-o tranzacie
neprtinitoare de pia. Valoarea de pia este preul
cel mai probabil care se poate obine n mod rezonabil
pe pia, la data evalurii, n conformitate cu definiia
valorii de pia. Acesta este cel mai bun pre obtenabil
n mod rezonabil de ctre vnztor i cel mai avantajos
pre obtenabil n mod rezonabil de ctre cumprtor.
Aceast estimare exclude, n mod explicit, un pre
estimat, majorat sau micorat de clauze sau de situaii
speciale, cum ar fi o finanare atipic, operaiuni de
valoarea s fie specific unui
moment, adic la o anumit dat.
Deoarece pieele i condiiile de
pia se pot modifica, valoarea
estimat poate s fie incorect sau
necorespunztoare pentru o alt
dat. Mrimea valorii va reflecta
starea i circumstanele pieei, aa
cum sunt ele la data evalurii, i
nu cele aferente oricrei alte date;

VALOAREA | Q2 2017 11
d. ntre un cumprtor hotrt se refer la un
cumprtor care este motivat, dar nu i obligat s
cumpere. Acest cumprtor nu este nici nerbdtor,
nici decis s cumpere la orice pre. De asemenea,
acest cumprtor este unul care achiziioneaz n
conformitate mai degrab cu realitile pieei curente i
cu ateptrile pieei curente dect cu cele ale unei piee
imaginare sau ipotetice, a crei existen nu poate fi
demonstrat sau anticipat. Cumprtorul ipotetic nu
ar plti un pre mai mare dect preul cerut pe pia.
Proprietarul curent este inclus ntre cei care formeaz
piaa;
e. i un vnztor hotrt nu este nici un vnztor
nerbdtor, nici un vnztor forat s vnd la orice
pre, nici unul pregtit pentru a vinde la un pre
care este considerat a fi nerezonabil pe piaa curent.
Vnztorul hotrt este motivat s vnd activul,
n condiiile pieei, la cel mai bun pre accesibil pe
piaa liber, dup un marketing adecvat, oricare ar
fi acel pre. Circumstanele faptice ale proprietarului
curent nu fac parte din aceste consideraii, deoarece
vnztorul hotrt este un proprietar ipotetic;
f. ntr-o tranzacie neprtinitoare se refer la o
tranzacie care are loc ntre pri care nu au o relaie
deosebit sau special, de exemplu, ntre compania
mam i companiile sucursale sau ntre proprietar
i chiria, care ar face ca nivelul preului s nu fie
caracteristic pentru pia, sau s fie majorat prin
includerea unui element al valorii speciale. Tranzacia
la valoarea de pia se presupune c are loc ntre pri
fr o legtur ntre ele, fiecare acionnd n mod
independent;
g. dup un marketing adecvat nseamn c activul ar
fi expus pe pia n modul cel mai adecvat pentru a se
efectua cedarea lui la cel mai bun pre obtenabil n mod
rezonabil, n conformitate cu definiia valorii de pia.
Metoda de vnzare este considerat a fi acea metod
prin care se obine cel mai bun pre pe piaa la care
vnztorul are acces. Durata timpului de expunere pe
pia nu este o perioad fix, ci va varia n funcie de
tipul activului i de condiiile pieei. Singurul criteriu
este acela c trebuie s fi existat suficient timp pentru
ca activul s fie adus n atenia unui numr adecvat
de participani de pe pia. Perioada de expunere este
situat nainte de data evalurii;
h. n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, te cerinele din definiia valorii de
prudent presupune c att cumprtorul hotrt, ct i pia.
12 VALOAREA
vnztorul hotrt sunt informai,
de o manier rezonabil, despre
natura i caracteristicile activului,
despre utilizrile curente i cele
poteniale ale acestuia, precum
i despre starea n care se afl
piaa la data evalurii. Se mai
presupune c fiecare parte
utilizeaz acele cunotine n mod
prudent, pentru a cuta preul
cel mai favorabil corespunztor
poziiei lor ocupate n tranzacie.
Prudena se apreciaz prin
referire la situaia pieei de la data
evalurii i nelund n considerare
eventualele informaii ulterioare
acestei date. De exemplu, nu
este neaprat imprudent ca un
vnztor s vnd activele pe o
pia cu preturi n scdere, la
un pre care este mai mic dect
preurile de pia anterioare. n
astfel de cazuri, valabile i pentru
alte schimburi de pe pieele care
nregistreaz modificri ale
preurilor, cumprtorul sau
vnztorul prudent va aciona
n conformitate cu cele mai bune
informaii de pia, disponibile la
data evalurii;
i. i fr constrngere stabilete
faptul c fiecare parte este
motivat s fac tranzacia, dar
niciuna nu este nici forat, nici
obligat n mod nejustificat s o
fac.
Simplu spus, o valoare de pia
exist atunci cnd sunt ndeplinite
toate condiiile prevzute de stan-
dardele de evaluare, citate anterior.
Adic, atunci cnd un evaluator
estimeaz valoarea de pia, trebuie
s obin un rezultat care s respecte
cerinele de mai sus.
De asemenea, cnd legiuitorul
face referire la valoarea de pia, de
fapt i cere evaluatorului s respec-
 Care sunt informaiile
pe care le utilizeaz
evaluatorii?
n cartea Evaluarea proprietilor
imobiliare, ediia a XIII-a, considerat
biblia evalurii proprietilor imo-
biliare, editat de Appraisal Institute
din SUA i tradus de ctre ANEVAR,
sunt precizate urmtoarele aspecte re-
feritoare la abordarea prin pia:
n abordarea prin comparaia di-
rect se formeaz o opinie asupra
valorii de pia n urma comparrii
proprietilor similare cu proprietatea
subiect, proprieti vndute recent,
oferite spre vnzare sau care sunt n
faz de contractare, adic acelea pen-
tru care au fost fcute recent oferte de
cumprare i s-a pltit un avans. O
premis important a abordrii prin
comparaia direct este faptul c o
valoare de pia a proprietii poate fi
susinut prin studierea reaciilor pie-
ei fa de proprietile comparabile i
competitive. (Capitolul 13)
Aa cum este cunoscut deja, sur-
Dac ar fi s le sintetizez, aceste cerine sele de informaii n abordarea prin
sunt urmtoarele: pia pot proveni din vnzri recen-
Avnd n vedere c n cadrul evalurii, abordarea te sau din oferte de vnzare ale unor
prin pia este una dintre principalele abordri, care con- proprieti similare. Sau altfel spus,
form denumirii ar trebui s conduc la valoarea de pia, din tranzacii i/sau oferte. Exist o
aceasta poate fi aplicat doar pe baza informaiilor colec- ordine de prioritate a acestora? Adi-
tate de ctre evaluatori. c mai nti tranzaciile i apoi ofer-
Aadar, pentru ca rezultatul evalurii s fie valoarea tele sau invers?
de pia adic valoarea care corespunde cerinelor din Rspunsul la aceast ntrebare
tabelul de mai sus, trebuie ca i informaiile pe care se poate rezulta dac analizm urm-
bazeaz evaluatorii s respecte aceleai cerine. toarele aspecte:

Tabelul 1
Nr. crt. Cerina obligatorie din definiia valorii de pia
1 Clauze sau situaii speciale
2 Data efectiv a valabilitii preului
3 Cumprtor hotrt
4 Vnztor hotrt
5 Tranzacie neprtinitoare
6 Marketing adecvat
7 Cerina de aciune n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere

VALOAREA | Q2 2017 13
1. Primele dou etape din
abordarea prin pia sunt:
a. Se analizeaz informaiile de pe
piaa concurenial referitoare
la proprietile similare cu
proprietatea subiect, care au
fost vndute recent, sunt oferite
la vnzare sau se afl sub un
contract.
b. Se verific informaiile pentru
a vedea acurateea acestora i
dac reflect tranzacii de pia
neprtinitoare. Verificarea poate
duce la solicitarea unor informaii
suplimentare despre proprietate
i pia, astfel nct comparaiile din biblia
s fie credibile.
2. Care este disponibilitatea accesului
la informaiile din contractele de
vnzare cumprare i la detaliile
aferente tranzaciei.
3. Care este disponibilitatea accesului
la ofertele de vnzare cumprare i
la detaliile referitoare la datele din
oferte.
Prin urmare, rspunsul la ntre-
barea referitoare la prioriti depinde
de accesul la informaii precum i la
posibilitatea de verificare a acestora.
Urmrind logica de pn acum a
articolului, a trage o concluzie par-
ial, spunnd c pentru estimarea
valorii de pia prin abordarea prin
pia, informaiile utilizate, indife-
rent c sunt provenite din tranzacii
sau oferte, trebuie s respecte cerin-
ele din definiia valorii de pia sin-
tetizate n tabelul 1.
Dac aceste cerine nu sunt res-
pectate, informaiile nu pot fi utilizate,
de aceea nainte de a trage concluzia
care sunt informaiile adecvate (tran-
zaciile sau ofertele) va trebui s fie
aplicat testul valorii de pia , adi-
c modalitatea n care sunt respectate
cele 7 cerine din tabelul de mai sus.
14 VALOAREA
Aplicare testului o voi preciza ntr-un capitol urmtor,
dar nu nainte de a face cteva consideraii referitoare la
tranzaciile i ofertele de proprieti imobiliare din Ro-
mnia i la posibilitatea de accesare a acestora de ctre
evaluatori i de ctre utilizatorii serviciilor de evaluare.
Este la fel de important de precizat c, dac definiia
abordrii prin pia prezentat mai sus i preluat din
biblia american este universal valabil, modalitatea
Este la fel de de aplicare este specific fiecrei ri datorit particulari-
tilor referitoare la accesul la informaii. Precizrile din
important de
manuale sau standarde, care au fost i sunt aplicate n
precizat c,
Romnia prin traducere din variantele originale, nu pot
dac definiia
fi interpretate fr a fi raportate la particularitile realit-
abordrii
ii pieei pe care se afl bunurile pentru care se estimeaz
prin pia valoarea de pia. Interpretarea trebuie s fie cea general
prezentat mai acceptat de ctre profesionitii n domeniu.
sus i preluat
Tranzaciile imobiliare
american Au reprezentat o fata morgana. Sunt foarte multe de
este universal spus despre aceste informaii, dar pentru economia de
valabil, spaiu din acest articol, m voi limita la concluzii cunos-
modalitatea de cute i general acceptate. Astfel:
aplicare este
specific fiecrei Nu au fost la dispoziia evaluatorului i a utilizatorilor
ri datorit desemnai informaii publice care s permit utilizarea
particularitilor comparabilelor provenite din tranzacii.
referitoare la
accesul la Atitudinea vnztorilor i cumprtorilor a fost de
informaii. a nu declara preurile real pltite, din raiuni fiscale.
Preurile din contractele de vnzare cumprare au
fost influenate de cifrele coninute de expertizele
notariale (sau grila notarilor) i nu au respectat
ntotdeauna sumele de bani pltite de cumprtori i
ncasate de ctre vnztori.
Nu exist baze de date n care aceste informaii
s fie consemnate i nici nu exist un proiect
concret n derulare aplicabil la nivel naional pentru
consemnarea acestor informaii.
Solicitrile adresate agenilor imobiliari sau notarilor
privind preurile din contracte erau i nc sunt
tratate cu refuz.
Tendina din ultimii ani este de reducere a
denaturrilor din contractele de vnzare cumprare
avnd n vedere att legislaia privind tranzaciile n
numerar, ct i legislaia referitoare la combaterea
splrii banilor, precum i datorit schimbrilor din
Codul Fiscal referitoare la sumele asupra crora se
 aplic taxele din tranzacii i care
nu mai sunt influenate direct de
expertizele notariale.
Trendul este unul ncurajator, dar
schimbarea este una profund, i-
nnd att de mentaliti, ct i de
legislaie i cred c va mai dura un
timp pn cnd vom putea spune c
preurile consemnate n contractele
de vnzare cumprare, n ipoteza n
care ar fi accesibile publicului, re-
prezint sumele reale pltite de ctre
cumprtori.
Altfel spus, dac prin absurd, n-
cepnd de mine, ar fi accesibile
toate informaiile privind tranzaci-
ile imobiliare, nu cred c utilizarea
preurilor coninute de acestea ar
conduce la a trece testul valorii de
pia, respectiv la a obine valori de
pia.
Ofertele imobiliare
Au aprut i s-au transformat n
informaii accesibile publicului
odat cu apariia i utilizarea pe
scar larg a internetului;
Pn n urm cu 2-3 ani,
odat cu apariia ghidurilor
de evaluare, ca o completare a
standardelor internaionale de
evaluare, nu exista o practic a
verificrii telefonice sau chiar
fizice a informaiilor din oferte;
Aplicaiile puse la dispoziie
de ctre oficiul de cadastru
precum i softurile care permit
vizualizarea proprietilor au
condus la schimbarea atitudinii
evaluatorilor;
Evoluia tehnologiei a
determinat ca att vnztorii,
cat i cumprtorii, precum i
investitori privai s pun la
dispoziie informaii ct mai
detaliate privind proprietile
aflate n stadiu de vnzare.
Nivelul de credibilitate a informaiilor din oferte a
crescut foarte mult n ultimii ani i, implicit, calitatea ge-
neral a rapoartelor de evaluare.
Ce trebuie reinut este c piaa evalurii n Romnia
s-a bazat, n toi anii de la nfiinarea acesteia, pe oferte i
acest lucru se ntmpl i astzi. Iar a realiza un raport de
evaluare, doar utiliznd oferte, este n strict concordan
cu standardele de evaluare i cu realitile din Romnia.
Ce trebuie Un argument n plus l reprezint i testul valorii de
pia pe care vi-l prezint n cele ce urmeaz i pe care l-am
reinut este c
analizat pornind de la afirmaia destul de abstract cum c:
piaa evalurii
se poate obine valoarea de pia dac sunt ndeplinite toate
n Romnia s-a
condiiile din definiia valorii de pia. O afirmaie corect
bazat, n toi anii
dar greu de digerat i de aceea rmas la stadiul de truism.
de la nfiinarea
Pentru c tot am prezentat anterior ce nseamn definiia va-
acesteia, pe lorii de pia i care sunt cerinele coninute de aceasta, am
oferte i acest aprofundat analiza acestei afirmaii i am propus acest test.
lucru se ntm-
pl i astzi. Aplicarea testului
Iar a realiza n esen testul valorii de pia reprezint o analiz
un raport de pe care evaluatorii ar trebui s o realizeze pentru fiecare
evaluare, doar dintre proprietile comparabile i care trebuie s aib
utiliznd oferte, urmtorul rspuns corect, pentru ca respectiva compa-
este n strict rabil s fie adecvat pentru estimarea valorii de pia.
concordan Rspunsurile corecte trebuie nelese n corelaie cu
cu standardele descrierea de la punctele (a)-(i) de mai sus, preluate din
de evaluare i standardele de evaluare, referitoare la explicaiile aferente
cu realitile din valorii de pia.
Romnia. Care sunt variantele cele mai probabile de rspuns n
cazul utilizrii unor tranzacii sau a unor oferte.
1. Clauze sau situaii speciale Aceast cerin urmrete
identificarea existentei unui pre estimat, majorat sau
micorat de clauze sau de situaii speciale, cum ar fi
o finanare atipic, operaiuni de vnzare i de lease-
back, contraprestaii sau concesii speciale acordate de
orice persoan asociat cu vnzarea, precum i orice
element al valorii speciale.
- Utilizare tranzacii Este foarte dificil s fie cunoscute
aceste informaii doar prin intrarea n posesia
unui document de vnzare cumprare. n aceast
categorie a clauzelor sau situaiilor speciale intr i
preurile prevzute n contracte care au fost preluate
din expertizele notariale. Dac nu sunt cunoscute
detalii ale tranzaciei obinute de la vnztori sau
cumprtori, cel mai probabil rspunsul la aceast
cerin va fi dificil s fie rspunsul corect.
- Utilizare oferte Atta vreme ct se ia n calcul
preul de ofert confirmat de ctre vnztor este
foarte probabil ca acesta s nu fie afectat de clauze sau
situaii speciale.
VALOAREA | Q2 2017 15
2. Data efectiv a valabilitii preului Reprezint hotrt este motivat s vnd
cerina ca mrimea valorii s reflecte starea i activul, n condiiile pieei, la cel
circumstanele pieei, aa cum sunt ele la data evalurii mai bun pre accesibil pe piaa
i nu cele aferente oricrei alte date. liber, dup un marketing adecvat,
- Utilizare tranzacii Dei n contractul de vnzare oricare ar fi acel pre.
cumprare apare data ncheierii contractului, aceasta - Utilizare tranzacii Aceast
nu reprezint o garanie c preul nu era unul negociat informaie nu poate fi cunoscut
cu mai mult vreme n urm. Respectarea acestei i nu se poate rspunde testului
cerine a testului i solicit evaluatorului s se informeze dect dac poate fi contactat
care a fost evoluia stabilirii preului i dac acesta era Data efectiv a vnztorul sau dac martori
valabil n condiiile pieei de la data evalurii. valabilitii preu- ai tranzaciei: notari, ageni
- Utilizare oferte Dei se presupune c ofertele sunt lui Reprezint imobiliari, avocai, executori
valabile la data evalurii este necesar ca evaluatorul cerina ca m- judecatoreti, implicai la data
s analizeze i s caute informaii privind vechimea rimea valorii s tranzaciei, furnizeaz detalii
ofertei i implicit a preului i cnd a fost ultima reflecte starea i despre atitudinea vnztorului.
actualizare realizat de ctre vnztor. Bazele de date circumstanele - Utilizare oferte Pornete de
cu ofertele pot furniza n general aceasta informaie. pieei, aa cum la presupunerea rezonabil c
sunt ele la data atitudinea vnztorului este cea
3. Cumprtor hotrt Un cumprtor care este de vnztor hotrt n condiiile
evalurii i nu
motivat, dar nu i obligat s cumpere. Acest cumprtor n care oferta de vnzare ar
cele aferente
este unul care achiziioneaz n conformitate mai trebui s permit contactul
oricrei alte
degrab cu realitile pieei curente i cu ateptrile cu vnztorul i preluarea
date.
pieei curente dect cu cele ale unei piee imaginare informaiilor necesare.
sau ipotetice.
- Utilizare tranzacii Aceast informaie nu poate fi 5. Tranzacie neprtinitoare Se
cunoscut i nu se poate rspunde testului dect dac refer la o tranzacie care are
poate fi contactat cumprtorul sau dac martori loc ntre pri care nu au o
ai tranzaciei: notari, ageni imobiliari, avocai, relaie deosebit sau special, de
executori judecatoreti, implicai la data tranzaciei, exemplu, ntre compania mam
furnizeaz detalii despre atitudinea cumprtorului. i companiile sucursale sau ntre
- Utilizare oferte Pornete de la presupunerea proprietar i chiria, sau ntre
rezonabil c atitudinea cumprtorului va fi una persoane din aceeai familie care
motivat n condiiile pieei i nu exist premise ar face ca nivelul preului s nu
generale c utiliznd o ofert s-ar presupune c n fie caracteristic pentru pia.
tranzacie nu va fi implicat un cumprtor hotrt. Tranzacia la valoarea de pia se
presupune c are loc ntre pri
4. Vnztor hotrt Nu este nici un vnztor nerbdtor, fr o legtur ntre ele, fiecare
nici un vnztor forat s vnd la orice pre. Vnztorul acionnd n mod independent.

Tabelul 2 Testul valorii de pia

Nr.crt. Cerina obligatorie din definiia valorii de pia Rspuns corect
1 Clauze sau situaii speciale Nu
2 Data efectiv a valabilitii preului Data evalurii
3 Cumprtor hotrt Da
4 Vnztor hotrt Da
5 Tranzacie neprtinitoare Da
6 Marketing adecvat Da
7 Cerina de aciune n cunotin de cauz, prudent i fr constrngeri Da

16 VALOAREA
- Utilizare tranzacii n unele situaii informaia - Utilizare oferte Aspectele
privind legtura dintre prile afiliate este mai uor de din aceast ultim cerin pot
verificat (dac sunt firme din acelai grup, sau chiria i fi verificate cu vnztorul, iar
proprietar sau dac persoanele vnztor i cumprtor presupunerea c i cumprtorul
au acelai nume). n celelalte situaii este nevoie de o le va respecta este una rezonabil
informaie suplimentar primit de la oricare dintre cu un grad foarte ridicat de
parile implicate direct sau indirect n tranzacie i care ndeplinire.
s certifice acest lucru. Confirmarea oricrei astfel de Dup cum
legturi transform tranzacia ntr-una prtinitoare spuneam, Dup cum se observ, n utiliza-
care nu poate fi utilizat n estimarea valorii de pia. propun rea tranzaciilor este foarte dificil de
- Utilizare oferte Atta vreme ct informaia de realizarea justificat c testul valorii de pia a
pornire este preul de ofert, fr a fi cunoscut acestui test, trecut. Afirm chiar c utilizarea tran-
cumprtorul, care se presupune c este unul hotrt respectiv a zaciilor nu a condus i nu conduce
i independent de vnztor, este destul de facil de rspunde la estimarea valorii de pia dect cu
considerat c ofertele ndeplinesc aceast cerin. afirmativ foarte mici excepii, care trebuie jus-
tificate adecvat.
la cele 7
6. Marketing adecvat nseamn c activul ar fi expus
ntrebri, pentru Concluzii
pe pia n modul cel mai adecvat pentru a se efectua
fiecare dintre
cedarea lui la cel mai bun pre obtenabil n mod Dup cum spuneam, propun re-
comparabilele
rezonabil, n conformitate cu definiia valorii de pia. alizarea acestui test, respectiv a rs-
care vor fi
- Utilizare tranzacii Din nou, aceast informaie punde afirmativ la cele 7 ntrebri,
poate fi obinut doar dac se cunosc circumstanele utilizate n pentru fiecare dintre comparabilele
n care s-a realizat tranzacia, adic nu se utilizeaz raportul de care vor fi utilizate n raportul de
doar informaiile existente n contractul de vnzare evaluare, atunci evaluare, atunci cnd termenii de
cumprare, ci se obine confirmarea tuturor celorlalte cnd termenii referin conin estimarea valorii de
informaii necesare privitoare la expunerea pe pia de referin pia.
a obiectului tranzaciei, din dialogul cu persoane conin estimarea Testul este trecut dac fiecreia
implicate direct n tranzacie. valorii de pia. dintre ntrebri i revine rspunsul
- Utilizare oferte Existena ofertei presupune c din tabelul 2.
primul pas privind un marketing adecvat s-a realizat Un singur rspuns incorect va
dac aceast informaie se gsete ntr-o surs face neutilizabil comparabila re-
accesibil publicului i verificabil i nu este un spectiv pentru estimarea valorii de
anun postat de exemplu doar la sediul unui executor pia.
judectoresc.
Cred c analiza
7. Cerina de aciune n cunotin de cauz, prudent de mai sus reprezint:
i fr constrngere 1. O demonstraie a faptului c
- Presupune c att cumprtorul hotrt, ct i utilizarea n ultimii 25 de ani a
vnztorul hotrt sunt informai, de o manier ofertelor de vnzare cumprare
rezonabil, despre natura i caracteristicile activului, n evaluare a fost decizia corect,
despre utilizrile curente i cele poteniale ale acestuia, adic singura care putea fi aplicat
precum i despre starea n care se afl piaa la data pentru estimarea valorii de pia.
evalurii. Se mai presupune c fiecare parte este
motivat s fac tranzacia, dar niciuna nu este nici 2. Apariia unui nou instrument
forat, nici obligat n mod nejustificat s o fac. la ndemna evaluatorului n a
- Utilizare tranzacii Aceste cerine reclam iar face o analiz suplimentar n
ca detaliile din spatele contractului de vnzare selectarea comparabilelor.
cumprare sa fie cunoscute i transform n foarte
dificil utilizarea contractului de vnzare cumprare, Viitorul va dovedi dac aceast a
doar ca nscris, n a valida prin comparaie estimarea doua concluzie i va gsi utilitatea
unei valori de pia. practic.

VALOAREA | Q2 2017 17
NOI i standardele noi
Standard versus STAS
Cnd vorbim de STANDARDE,
de EVALUARE A BUNURILOR n
spea noastr, cei mai puin avizai
n domeniu s-ar atepta la formu-
le, calcule, dimensionri, materiale,
amd.; Aceast ateptare este cu att
mai mare cu ct n unele aa-zise
evaluri unii (autointitulai experi
ai valorii) preiau nite ncadrri din
anumite tabele predefinite (unele ad-
ministrative sau altele provenite din
reglementri nonpia din perioada
economiei cu planificare central) pe
care le actualizeaz matematic, avnd
pretenia (inducnd n eroare, cum)
c le atribuie astfel valori (de i) ntr-o
economie de pia.
Este evident c standardele de
evaluare a bunurilor nu admit o ast-
fel de tratare superficial, neadecva-
t i bagatelizat a evalurii i dei se
numesc altfel (nu rapoarte de evalu-
are), rezultatele acelor lucrri (ce
transmit, totui o opinie valoric) nu
trebuie nelese cum c respect stan-
dardele elaborate n urma experien-
ei multor generaii. Asta chiar dac
unele dintre ele, pentru a avea credi-
bilitate mai mare, induc n eroare des-
tinatarii/ utilizatorii i, declarativ, fac
trimitere la Standardele de evaluare,
pe care n realitate nu numai c nu le
18 VALOAREA
respect, dar le i contrazic flagrant.
Dar nu spre aceast situaie do-
rim s ne ndreptm acum, mai ales
c prin Ediia 2017 a Standardelor de
evaluare a bunurilor se definete clar
obligativitatea respectrii lor n toat
activitatea de evaluare desfurat n
Romnia.
n cele ce urmeaz, m-am oprit
la Standarde tocmai pentru calitatea
lor de CEA MAI BUN PRACTIC
PROFESIONAL, definind unele ce-
rine i realiti din sfera interaciunii
evaluator-utilizatori desemnai (de-
finit doar pe cteva dintre situaii).
O radiografie a realitii a generat
cele de mai jos.
NOI i bancherii
Desigur, setul de date necesar s
fie pus la dispoziia evaluatorului de
ctre finanator era cunoscut. Sindro-
mul Cere tu suplimentar, Evaluato-
rule, tot ceea ce crezi de cuviin...
este i va fi prezent (dei constituie o
deviere de la standardul care define-
te clar c: SETUL DE DOCUMENTE
necesare elaborrii raportului de eva-
luare va fi pus la dispoziia evaluato-
rului de ctre finanator), acceptat ta-
cit (de finanator, c doar Merge i
aa!, dar i de evaluatorul resemnat,
c doarAsta este, ce pot s fac?-
constatnd, de fapt, c ambele poziii
RADU CLIN TIMBU,
MAA, EPI, EBM, EI, VE, Director EUROEVAL
sunt ncetenite n mentalitatea co-
vritoare a societii actuale.
Situaia devine problematic, ns,
n momentul n care presiunea tim-
pului este mare (de cele mai multe ori
nefiind respectat Ghidul i impu-
nndu-ni-se TERMENE mai strnse
dect cel minim, clar definit: 3 ZILE
LUCRTOARE de la data primirii
tuturor documentelor necesare ela-
borrii acestuia i realizarea inspeci-
ei proprietii). Paradoxul este c, la
licitaii/ oferte, ca s par mai opera-
tivi i mai rentabili, chiar unii dintre
evaluatori se angajeaz s ntocmeas-
c lucrri n termene mai scurte i la
tarife mai mici dect cele pe care, n
discuiile dintre NOI, le considerm
prea mici. Este vina solicitantului c
va cere i altor evaluatori alinierea
la colegul care poate? Poi invoca
Standardele/ Ghidul n faa presiunii
bncii? Teoretic da, dar practic Nu,
pentru c n minutul urmtor te n-
treab: Colegul tu, cum poate? i
atunci ce rspuns ai? (Poi s spui
c acel coleg era un oportunist? Nu
poi, i, de obicei, tu eti cel rezonabil
i taci. Pe de alt parte, statisticile
vor arat c tu vei avea mai puine n-
trzieri dect cel autointitulat super
rapid, dar pn ca ceilali s constate
aceasta, trebuie s ai posibilitatea s-o
demonstrezi, deci s te aliniezi cerin-
elor ce foreaz termenele). Este vina
utilizatorilor sau a noastr?
Poate pare c nu ar fi necesar,
dar totui este musai de scris negru
pe alb (ntr-o societate ca a noastr)
precizarea legat de conformitatea cu
Standarde a situaiei de utilizare ca
i comparabile (parial sau exclusi-
v) a OFERTELOR DE PIA. De
fapt, dac analizm poziia istoric i
prezent a bncilor, chiar din rndul
lor s-a ridicat (impus) obligativitatea
de a utiliza oferte competitive, curen-
te, verificabile pentru a evita situaia
de a ne baza pe tranzaciile decla-
rate (elegant spus, de privit cu re-
zerve). O alt meteahn a societii
sau a legislaiei, fiind de notorietate
c aceast declarare urmrete, de
cele mai mult ori, optimizarea taxe-
lor i fiscalitii (i totui aceste date i evident despre diferenierea ntre scris i asumat rspunderea, cei de
sunt preluate ca reale i declarate ca standardele de predare definite de la Vnzri vor fi, probabil, mai pru-
baz de raportare pentru statistici antecontracte, amd. Scriptic o deni, urmndu-i pe cei de la Risc.
oficiale administrative. n plus, chiar valoare de pia actual, n fapt cu Oricum, nemulumii, cei cu target,
i real declarate tranzaciile, ce rele- relevan nul, de fapt o dezinfor- vor arta ntotdeauna cu degetul ctre
van are o nregistrare de azi, RA- mare, la data prezenei. Deci utiliza- evaluator, mai ales c nu pot aplica
PORTAT SCRIPTIC ca valoare de rea ofertelor nu este, n nici un caz, total eronata (nchipuita) lor axiom
pia actual, cnd ea este de fapt o noutate. cum c: Clientul bun are i garania
doar actul juridic final (la ntabulare Bun precizarea normal i logic, cea mai bun (valoroas, mai vanda-
i transfer de proprietate) al unei pli dar bine c este i scris (ntr-o fug bil, stabil, etc.. ).
anticipate totale sau pariale? Tocmai de rspundere i de pasare a respon- Precizarea SURSEI dimensiunilor
NOI suntem cei care tim s facem sabilitii manifestat la nivel de soci- preluate n calcul i trimiterea la do-
ajustrile necesare pentru condiii de etate) legat de comunicarea, genera- cumente emise de persoane autori-
finanare, pentru motivaia prilor rea i RESPONSABILITATEA pentru zate este bine-venit i necesar. Este
sau altele legate de sfera tranzaciei. situaia juridic i ipotezele speciale. benefic i meniunea (chiar dac
Asta, aa, grosier analiznd, ca s nu Asta ca s nu rmn lucrurile in- aveam trecut i la ipoteze): Calitatea
mai analizm eventuale compensri terpretabile (dei din instruciunile de evaluator autorizat nu ofer com-
sau vnzri ntre pri strict defini- venite de la finanatori era clar c se petene n domeniul msurrii supra-
te, implicate n dezvoltarea proiecte- consider cunoscute i nsuite de feelor. De fapt, trimiterea la sursa
lor, sau despre penalitile percepute acetia). Dar cnd trebuie dat n autorizat, este o cerin ce ar trebui

VALOAREA | Q2 2017 19
s redefineasc protocolul de lucru,
n sensul c o eventual necorela-
re msurtori autorizate vs. Car-
te Funciar, ar trebui remarcat din
start, nc de la demararea procesului
de cunoatere prealabil a garaniei
propuse de client. Dar analiza do-
cumentelor este deseori srit de
finanator i lsat n seama evalua-
torului. Tot NOI va trebui s anali-
zm, informm i s cerem clarificri
i/sau instruciuni de la utilizatorul
desemnat.
Cu siguran, de mai mut timp,
bncile trebuiau s-i alinieze nor-
mele i procedurile la standarde i
consultndu-i evaluatorii interni sau
auditorii i consultanii avizai, s n-
eleag cerinele, posibilitile, com-
petenele i riscurile legate de evalu-
are. i dac nu o facNOI ce putere
avem? Vom aciona exact cum facem
acum la PRESIUNILE (pseudo) ban-
cherilor. Ne retragem, dei standardul
chiar ne indica s ne adresm efului
ierarhic superior. Poate unii au avut
tria s o fac n 2009-2010 dup c-
derea pieei, pentru c atunci din n-
elegere i de fric unii target-iti s-au
linitit. Acum ns, o parte dintre ei
i muli alii recent aprui, ns cu guvernat de alte standarde specifice),
inere redus de minte, fac aceleai
presiuni. De urmrit cnd apare, din
nou, situaia pe care Riscul este vigi-
lent s o aib n vedere i sub control.
S nu nelegem presiunea doar la
valoare, tiind c i transmiterea n
raport (obligatoriu prin standard) a
unor fraze/ constatri, ne este imputa-
t, cum c ar fi cauza de neacordare a
creditelor. La urma urmei, avem de-a
face cu o necunoatere a principiilor
bancare pentru c prima garan-
ie este posibilitatea de rambursare
(dup analiza bonitii), iar garania
evaluat este cea la care se apeleaz
doar dac apar situaii problemati-
ce, adic incapacitatea de returnare.
Sigur, deviem de la buna practic n
evaluare nspre cea de finanare i nu
acesta este rolul materialului.
20 VALOAREA
Trebuia s fim deja obinuii, mai care, este aceea logic i normal c,
ales c standardele ne precizeaz n dac un raport de verificare nu este
ultimele ediii, faptul c NOI trebuie destinat exclusiv pentru uzul intern
s furnizm toate aspectele cunos- al finanatorului, atunci VERIFICA-
cute legate de particularitile i ris- REA va trebui realizat de un evalu-
curile dreptului evaluat considerat i ator cu specializarea VE. Astfel, deja
garantat, astfel nct finanatorul (i nu numai c ar trebui s nu mai apar
numai el) s ia, n cunotin de cau- cei care i dau cu prerea (de obi-
z, decizia de introducere a activului cei dac nu le convine valoarea), dei
n patrimoniul de garanii. FINAN- nu tiu evaluare, ci, mai mult chiar, i
ATORUL STABILETE (i i asu- dintre cei care au calitatea de evalua-
m responsabilitatea) dac BUNUL tor, n funcie de scopul i fructifica-
este oferit ca garanie. nc mai exist rea verificrii, vor trebui s aib com-
bnci care cer evaluatorului extern petena s o elaboreze (n extern).
o validare/ asumare a vocaiei, dar
i unii evaluatori care in, din pro- NOI i tranzaciile echitabile
prie iniiativ, s califice ei dac o La cele mai multe rapoarte n lu-
(un activ pentru) garanie este bun cru, actualizarea coninutului la stan-
sau nu. Clar de evitat, aceste situaii dardele noi cu privire la valoarea de
sunt tipice i au propriile vorbe din pia a adus completarea cu trimite-
popor: prima fuga de rspundere rea la SEV 104 - Tipuri ale valorii.
a finanatorului, cea de-a doua ne Aparent un standard cu totul nou
dm cu prerea dei nu este treaba pentru unii. Pentru alii, din con-
noastr. tr, unul vechi reaezat, care certific,
Este normal c: un raport elaborat ns, modul de tratare a unei evaluri
pentru ALT SCOP (raportare finan- n funcie de termenii de referin i
ciar, asigurare etc.) nu poate fi uti- scopul evalurii. Evident c acestea au
lizat n vederea garantrii mprumu- stat i n trecut, la baza seleciei meto-
tului. Dar pentru c, aa este la noi, dologiei adecvate, definirea ipotezelor
pentru deintorul raportului (dei de lucru, a selectrii i ajustrii infor-
maiilor de intrare i la ataarea n final
este mai simplu i mai ieftin s utili- a valorii adecvate speei. Eram deja
zeze raportul la orice, nu rareori ne- pregtii de standarde, prin definiii
am trezit cu raportul fructificat ilogic ale valorii de pia i ale celorlalte
pentru garantare. Oricum, era pe rs- tipuri, prin exemple de ipoteze i ipo-
punderea finanatorului i nu avea re- teze speciale, prin cerina de exercita-
cipisa BIG, dar este bine c st i scris. re obiectiv a raionamentului pentru
Poate era benefic (chiar dac se aplicare adaptat la situaiile specifice.
deduce, n ansamblu) s apar i in- Totui, pentru aceia dintre NOI
vers: raportul n scopul garantrii nu care, eventual, nelegeau vechea va-
este destinat altor scopuri (mai ales loare just doar ca unic ataare la
pentru asigurare, aa cum l folosesc raportarea financiar pare o noutate
ilegal i impropriu majoritatea finan- VALOAREA ECHITABIL, dei i
atorilor). Nu este o noutate, dar este, standardele anterioare dezvoltau su-
totui, o situaie anormal (evident c biectul justeii pentru ambele pr-
este o alt normalitate romneasc, i identificare, lund n considerare
c doar: De ce s mai faci o alt eva- avantajele sau dezavantajele fiecruia
luare i pentru asigurare?). i chiar ddeau exemple de utilizare
Precizarea ce poate fi expus aici, a valorii juste.
n cazul evalurii pentru garantare, Introducerea echitabilului poa-
dei ea vine din standardul de verifi- te, deci, s elimine confuzii, dei n

cazul evaluatorilor autorizai nu ar
prea fi trebuit s existe astfel de inter-
pretri, standardele fiind suficient de
relevante i pn acum.
Pe de alt parte, aportul detalieri-
lor scrise sunt un ctig, mai ales prin
comentariile legate de prile impli-
cate n tranzacie i despre forma
tranzaciei i data acesteia. Pentru
cei care , au analizat i pn acum i
interpretat definiiile i suprapunerea
lor peste speele de evaluare tratate n
timp este o certificare a raionamen-
tului trecut, dar pentru alii ar putea
s par o schimbare major.
Din nou mediul legislativ, admi-
nistrativ i chiar i cele economic
(dominat de celelalte dou) sunt r-
mase n urm. Se bate moned de
ctre solicitani pe valoarea de pia-
. Aceasta se cere a fi ataat i unor
situaii concrete n care speele nu
ndeplinesc definiia valorii de pia,
iar contextul atarii valorii impune
clar (i chiar i termenii de referin
fac precizrile cum c) se vor lua n
considerare i aspecte care n mod
normal (pe o pia deschis i con-
curenial) nu s-ar ntmpla. Aici
consider c este o scpare a noastr,
pentru c nu am evideniat situaiile
atipice i nonpia, care trebuiau ex-
NOI i practicienii
n insolven
Nu ar trebui s reprezinte o nou-
tate principiile exprimate n proaspt
introdusa valoare de lichidare. Este
bine-venit prin definirea celor dou
ipoteze de vnzare ordonat, respec-
tiv forat.
Desigur, au fost cerute valori de
lichidare i cnd acest tip de valoarea
nu era cuprins n standard. i sunt
multe rapoartele noastre care au avut
ca i concluzii valori de lichidare
(astfel cerute de solicitani), dei acela
nu era un tip de valoare definit la data
elaborrii. Unii au fcut trimiteri la
standarde, la premisa continurii ac-
tivitii, la cea de lichidare la vnzri
plicate mai ales celor care nu au nicio ordonate sau forate, corelat cu inten-
aplecare spre cunoatere i s-au pla- ia de fructificare a raportului n ca-
fonat n completarea de formulare drul procedurii. Mai mult sau mai pu-
tipizate. Alt parte a clienilor notri, in, termenii de referin cuprindeau,
ns, au deja percepia speei (nele- dezvoltau i explicau cerinele exprese
gnd devierea de la pia i intere- ale practicienilor n insolven.
sul unor pri identificate) chiar dac n acest context, un mare pas na-
nu neaprat o ncadreaz n definiii inte pentru evaluatori este i definirea
i standarde. Din pcate speele ati- premiselor valorii, nu neaprat prin
pice, cel mai des ntlnite, nu sunt la CMBU i utilizarea curent, ct mai
ei, ci n sfera celorlali, de unde nu va ales la Vnzarea ordonat i cea for-
aprea sclipirea i/ sau iniiativa de at. Asta nu pentru c instrumente-
nelegere a specificitii i alinierea le anterioare nu ar fi acoperit scopul
valorilor ataabile lor la standarde. raportului i fructificarea valorii, ci
NOI va trebui s educm utilizato- pentru c, n general, lichidatorii aso-
rii prin prisma tipurilor de valori, a ciau Valoarea de lichidare (termen
ipotezelor fundamentale a difereni- ce descrie situaia de vnzare n mod
erilor de scopuri, premise amd. Pe individual, de obicei n urma nchide-
de alt parte eram deja obligai de rii activitii) direct cu o vnzare for-
standarde s formulm termenii de at (fr a exista motive pentru care
referin ntr-o manier clar, care s activele s nu poat fi lichidate prin-
nu induc n eroare un utilizator de- tr-o vnzare ordonat, deci n urma
semnat. Mai mult, ei trebuiau preci- unei comercializri adecvate). Era o
zai n scris, consemnai ntr-un do- eroare (sau inconsisten) n cerina
cument contractual, agreai deci cu solicitantului ce putea uor s fie pus
clientul (Respectarea acestei cerine pe seama evaluatorului, mai ales dac,
este primul pas pe care trebuie s-l n baza raportului, bunurile ar fi fost
facem nainte de a cere utilizatorilor valorificate mai puin transparent.
s cunoasc diferenele. Odat expli- Desigur, cine a rsfoit standardele
cate, nelese i nsuite de acetia, ne mai vechi (n care, n unele ediii, prin-
vom apropia de un limbaj comun n cipiile au fost exprimate i mai pe larg)
contextul evalurii.) nu a lsat terminologia la o superficial
VALOAREA | Q2 2017 21
interpretare i i-au amintit din istoric
de valoarea de pia n ipoteza conti-
nuitii activitii, valoarea de pia
pentru lichidarea activelor i c o
vnzare forat reprezint o descriere
a situaiei n care are loc schimbul, deci
nu un tip de valorii (ceea ce este definit
similar i acum).
Pe de alt parte, noile precizri
ale standardului (SEV 104) nu ar tre-
bui s fie o noutate (alta dect mo-
dul de transmitere) absolut mcar
pentru evaluarea bunurilor mobile,
att prin prisma standardului, ct i
a cursului de formare. Aveam for-
mat gndirea cu difereniere pentru
lichidare ordonat, lichidare forat,
lichidare pe amplasament, lichidare
cu licitaie de vnzare pentru ntrea-
ga entitate, sau din contr, ca vnzare
bucat cu bucat. i exemplele mai
pot continua, inclusiv pn la defi-
nirea pieei specifice de la lichidare,
definit n literatura internaional
de specialitate, dar inexistent la noi
n MEDIUL ECONOMIC ROM-
NESC; Nici mcar ca i mecanism,
deci ce pretenii s mai avem pentru
raportare de astfel de tranzacii?
Totodat, analiznd domeniul su-
biect, trimiterile standardului nou la
forma presupusei tranzacii i pr-
ile implicate nu ar trebui s par o
noutate (nici chiar prin defalcarea
lor), mai ales c ne-am ntlnit pn
acum cu precizri de genul bunurile
vor fi vndute: n bloc - ca ansamblu
n stare de funcionare, pe subansam-
ble individual (de sine stttor) func-
ionale, sau individual (bucat cu bu-
cat), precum i specificaii cum sunt:
metoda de vnzare poate fi: licitaie
public, negociere direct sau o com-
binaie a celor dou.
Nimic special, deci, dar DEZVOL-
TAREA din SEV 104 vine s defineas-
c i pentru utilizatorii de rapoarte c:
a cere (simplist) o valoare, nu este
suficient, iar a cunoate/ preciza cum
se ataeaz/ fructific aceasta este de-
finitoriu. Probabil se va mai diminua
22 VALOAREA
numrul de comentatori care susin
c valoarea este mare sau mic (n Era evident acest lucru, c doar, ca i
funcie de propria percepie subiecti-
v i, mai grav, n funcie de interesul
direct legat de subiect). Acest aspect
poate fi extrapolat inclusiv ca o con-
cluzie final a prezentului material.
Principiile i raionamentele ex-
puse n standarde i manuale sunt re-
zonabile i aplicabile ntr-o economie
de pia, dar PARTICULARITILE
PIEEI INTERNE pe care ne des-
furm activitatea impune s avem
mai mult atenie i un plus de efort
n explicitarea termenilor de referin.
Astfel ne vom asigura c vom exerci-
ta un raionament obiectiv, corelat cu
scopul evalurii, tipul valorii i orice pentru un raport de evaluare de acti-
alte ipoteze aplicabile n evaluare, de-
scrise i explicitate, suficient nct s
fie nelese de utilizatorii desemnai domenii ale cror reguli i specificita-
(nu neaprat edificai cu semnificaia
standardelor, sau uneori afind o ne-
cunoatere, dar speculnd n favoarea
sa orice aspect interpretabil).
NOI, verificatorii
(adic ntre NOI ntre NOI)
Titlul putea s fie i Pentru NOI,
fiindc este normal c poi verifica
rapoarte numai dac deii specializa-
rea VE.
Absolut normal, ab initio ncet-
enit n rndul evaluatorilor i eva-
luatorilor verificatori, dar i n sfera
consultanei, c s putem verifica un
raport numai dac la data lui des-
furam deja activitate de evaluare.
VERIFICATOR ai i tu propria certi-
ficare i i declari COMPETENELE
REALE. Nu este ru c este scris i
aceast regul de bun sim n afaceri
i subneleas, mai ales ntr-o soci-
etate n care, deseori, persoane care
n-au nicio legtur cu sfera activitii,
coordoneaz i/ sau verific un anu-
mit domeniu (acetia se altur celor
care i nva pe alii exact ceea ce ei
nu au fcut practic niciodat).
Mai mult, chiar dac nu este scris,
cred c exist decena ca un verifi-
cator s i decline competena cnd
primete o comand de verificare
ve pe care el nu le evaluase la data de
referin a evalurii i nici pe zone/
te nu le cunotea la acel moment.
Ct despre GURA LUMII (din
nou specific romnesc) s nu ui-
tm c exact aceia care spuneau de
pia c o s creasc, o s creasc.,
imediat dup schimbarea echilibru-
lui au nceput s strige o s scad, o
s scad., acoperindu-i vocal i ca
prezen tocmai pe cei care din timp
atrgeau atenia despre riscurile unei
scderi a pieei. i cum, n socie-
tatea noastr, reclama i vorba goa-
l bate documentarul i expunerile
profesioniste, muli participani de
pe pia au fost pclii. (Poate inten-
ionat, dar vorba zboar...)
 Nu degeaba sunt romneti ex-
presiile tiam eu c acesta este rs-
punsul, sau Dac eu eram n locu-
lul lui i concluziile Vitejii dup
rzboi se arat. Special pentru chibii
este scris c nu se vor lua n consi-
derare informaii/ evenimente care
au loc dup data evalurii, pentru c
pentru restul este evident c infor-
maii care nu erau disponibile evalu-
atorului nu avea cum s le introduc
n raionament.
Tot n nota normalitii este i de-
finirea ca sfer a verificrii a oricrui
tip de raport, denumit sau nu ca atare,
dar care are ca obiectiv final estimarea
unei valori, i de neles i o lucrare
care are ca rezultat certificarea sau
combaterea unei opinii din alt raport.
Dat fiind esena obiectivului simplu,
dar mai ales a celui extins, evaluatorii
sunt contieni c i rapoartele de
verificare pot fi, la rndul lor, verifica-
te. i asta n spiritul i pentru bun le elabora.
dreptate. i prin asta se nelege nor-
malitatea. Adic s se analizeze obiec-
tiv conformitatea i valoarea (dac
este obiectiv extins), ci nu s susin
partea/ ateptrile solicitantului veri-
ficrii, care are punctul lui de vedere
bazat pe propriile interese.
Noutatea scris, dar, n fapt, nor-
malitate demult ncetenit n me-
diu elaboratorilor i utilizatorilor de
evaluare este aspectul impropriu de
definire, din start, ca fiind o neres-
pectare a standardelor situaia com-
parativ a unei opinii diferite (evi-
dent cu aceiai termeni de referin,
ca s existe aceeai balan) a verifi-
crii cu obiectiv extins fa de rapor-
tul verificat. Se face trimitere la un
interval de 20%, care n unele situ-
aii poate fi +/-10% fa de o cotaie
medie (iar calibrarea de finee sus/
jos s fi fost fcut chiar din termeni
de referin aparent identici, sau de
la informaii de pia disponibile
puin transparente). Evident c nici
dac apar diferene mai mari NU NE
PUTEM ANTEPRONUNA FR
ARGUMENTELE cerute i definite fapt, reprezint NORMALITATEA
de standard. dintr-o economie de pia, conside-
De altfel, chiar i ntre participan- rat liber i transparent. Evaluatorii
ii de pe pia apar viziuni diferite se raporteaz, ns, la o SPECIFIC
legate de perceperea unei valori de PIA (recent istoric i de actuali-
pia, evidente prin modul de per- tate) romneasc pe care o cunoa-
cepere a raritii i utilitii, regsite tem toi cei implicai n evaluare, sau
prin dorina susinut de puterea de aplecai spre cunoatere. Unii nu vor
cumprare real existent. Dac tran- s o recunoasc, dar evidenele sunt
zaciei poteniale i se ataeaz situaii clare: lipsa transparen, nerespectare
de ncadrare n valoare subiectiv, cerine, deviere de la legislaie, dero-
sau echitabil, viziunile sunt i mai gri, incoerene, lips predictibilitate,
personalizate. dezinformri, statistici eronate, po-
veti - nu fapte, teorie - nu practic,
NOI, standardele studii i proiecte - nu lucrri, amd..
i vremurile (Situaia devine foarte greu de cnt-
Salutar decizia autoritii com- rit atunci cnd evidenele sunt igno-
petente de a publica pe site Istoricul rate (intenionat sau nu) mai ales de
standardelor de evaluare, inclusiv cu ctre contestatarii rapoartelor, care,
posibilitatea de a fi preluate de publi- n funcie de situaie, sunt ori neavi-
cul larg chiar n form electronic, n zai, ori focusai pe o anumit conclu-
interesul public, nu numai n cadrul zie doar lor favorabil).
asociaiei care a depus eforturile de a Multe situaii i spee sunt atipice
pentru cei ce au elaborat i armonizat
Urmrirea n istoric (de peste 20 standardele la nivel mondial, dar pen-
de ani) a acestor standarde evi- tru SPECIFICITATEA ROMNIEI
deniaz intenia reuit ca ele s sunt tipice. Aceasta este realitatea n
fie ADECVATE att SPECIFICULUI care NOI suntem, de fapt, obligai s
NAIONAL, ct i CERINELOR profesm, s respectm standardele,
PROFESIONALE de claritate i de codul de etic i statutul social impus
realism n aplicare. de importana produsului elaborat.
Este evident, real nu la nivel de-
clarativ, ancorarea n realitile rom- NOI vom merge nainte.
neti, dar i alinierea la practica i ex- i contrar specificitii pieei
periena european i internaional. pe care lucrm, NOI vom contribui
Ce nu se vede este acea transparena la consolidarea normalitii prin n-
decizional de pe parcurs i efortul de cercarea (aparent simpl) de a fi la
mbuntire continu. nivelul cerut de Standardele ce sunt
Pe de alt parte, n cele de mai sus, mult mai coerente i mai avansate
am reliefat i realitatea de netiin dect vremurile pe care le trim.
sau PERCEPERE ERONAT a stan- Asta dac nu ni se cere supli-
dardelor de ctre UTILIZATORII mentar i REDUCEREA TERME-
desemnai, evidenierea unor situaii NELOR i TARIFELOR, pentru c
concrete i chiar a unor disfuncio- odat cobornd sub pragul decenei,
naliti, toate cu efect negativ asupra ne va fi mult mai rentabil s ngro-
activitii noastre (din pcate, impu- m rndurile celor care comenteaz
tabile nou, deseori chiar gratuit, sau despre alii, dar cnd sunt pui ei s
drept ap ispitor). fac ceva, habar nu au. Dei, obinu-
De apreciat este i EFORTUL ii cu greul i tiind ceea ce facem, nu
EVALUATORILOR autorizai de acolo ne este locul. Aa c VOM
ALINIERE la standardele care, de CONTINUA.
VALOAREA | Q2 2017 23
 Dosarul de lucru al misiunii
de evaluare obligaie sau
instrument de protecie?

n ultimii ani, profesia de evaluator a fost lefuit prin numeroase

schimbri, provenite din modificarea reglementrilor care guverneaz
profesia pe plan naional, creterea complexitii cadrului economico-
financiar n care activeaz utilizatorii serviciilor de evaluare i
modificrile pe plan internaional ale standardelor de evaluare.

I
ndiferent de proveniena acestor schim-
bri, ne confruntm cu ele zi de zi, fapt
pe care l resimim n complexitatea
Standardele muncii de evaluator i cel mai adesea n
de evaluare, partea de documentare a muncii noastre.
Standardele de evaluare, principala re-
principala referin ferin a evaluatorului din Romnia, re-
a evaluatorului din prezint unul dintre factorii care genereaz
obligaii profesionale pentru noi, ca evalua-
Romnia, reprezint
tori. n SEV 102 Implementare ntlnim Membru al Comisiei de Verificare i Monitorizare
unul dintre factorii care la articolul 9 un paragraf sintetic intitulat
Dosarul de lucru:
genereaz obligaii Trebuie pstrat un dosar de lucru al ac-
profesionale pentru tivitii desfurate pe parcursul evalurii,
pe o durat de timp rezonabil, avndu-se
noi, ca evaluatori. n vedere cerinele legale sau de reglemen-
tare. n funcie de cerine, acest dosar va in-
clude datele cheie de intrare, toate calculele,
documentarea i analizele relevante pentru
concluzia final, precum i o copie a oricrui
raport preliminar sau final predat clientului.
Realizarea unui raport de evaluare n
conformitate cu Standardele de evaluare a
bunurilor - ediia 2017 include numeroase
alte referiri privind documentarea datelor
de intrare ale evalurii, regsite n standar-
dele specifice privind bunurile imobile, bu-
nurile mobile, ntreprinderile, activele ne-
ANCA BNDEA,
ANEVAR, Senior Manager Veridio
corporale sau instrumentele financiare.
Pe lng standarde, ne conformm Co-
dului de etic al profesiei i legislaiei naio-
nale, n msura n care reglementeaz acti-
vitatea noastr ca ageni economici. Astfel,
premergtor acceptrii unui client, este ne-
cesar, de asemenea, clasificarea clientului
n funcie de risc, avnd n vedere obligaiile
rezultate din Legea nr. 656/2002 pentru pre-
venirea i sancionarea splrii banilor.
n plus, n vederea acceptrii i desfu-
rrii unei misiuni de evaluare, prevederile
Codului de etic specific necesitatea inde-
pendenei, certificrii i competenei evalua-
torului, precum i existena resurselor dispo-
nibile pentru realizarea misiunii de evaluare.

24 VALOAREA
 Raportul de activitate anual depus de b. Termenii de referin ai evalurii n
ctre evaluatori conform Regulamentului conformitate cu SEV 101 Termenii
Comisiei de Verificare i Monitorizare a de referin ai evalurii Avnd n minte
ANEVAR reprezint o alt obligaie a profe- c. Informaii necesare obinute de la client reglementrile
siei, la baza creia se afl o baz de date cen- pentru realizarea raportului de evaluare
tralizat cu toate misiunile de evaluare reali- d. Limitri privind informaiile puse la care guverneaz
zate de fiecare dintre noi n decursul unui an. dispoziie de ctre client (dac este cazul) profesia de evaluator,
Avnd n minte reglementrile care gu- e. Onorariul i termenele de plat
verneaz profesia de evaluator, precum i f. Termenul de finalizare a raportului de precum i obligaiile
obligaiile profesionale care deriv din aces- evaluare profesionale care
tea, conturm n continuare un posibil con- g. Declararea meninerii confidenialitii
inut al dosarului de lucru la care fac referi- informaiilor primite de la client
deriv din acestea,
re standardele de evaluare n vigoare, prin 2. nregistrarea ntr-o baz de date/list a conturm n
prisma cerinelor actuale din Romnia. contractului/comenzii, care s conin
cel puin urmtoarele informaii:
continuare un posibil
Dosarul de lucru al a. Data semnrii contractului coninut al dosarului
misiunii de evaluare b. Clientul/utilizatorii desemnai/
persoanele care au acces la raportul
de lucru la care fac
I. Seciune administrativ de evaluare referire standardele de
1. Contractul/comanda pentru prestri c. Subiectul evalurii clasificare pe tip
servicii de evaluare sau alt tip de de evaluare
evaluare n vigoare,
document, sub semntura clientului/ d. Scopul evalurii prin prisma cerinelor
utilizatorului desemnat, care s conin e. Referina contractului pentru prestri
actuale din Romnia.
cel puin urmtoarele informaii: servicii de evaluare sau, dup caz,
a. Datele de identificare ale evaluatorului referina comenzii sau a numirii
i clientului evaluatorului etc.

VALOAREA | Q2 2017 25
 f. Onorariul
g. Clasificarea clientului n funcie
de risc, avnd n vedere obligaiile
rezultate din Legea nr. 656/2002
pentru prevenirea i sancionarea
splrii banilor (risc mic, mediu,
ridicat)
h. Confirmarea independenei, certificrii
i competenei evaluatorului, con-
firmarea existenei resurselor dispo-
nibile pentru realizarea misiunii de
evaluare
i. Confirmarea verificrii interne a
raportului de evaluare, n baza unui
sistem intern de asigurare a calitii
(dimensionat corespunztor n funcie
de activitatea evaluatorului)
3. Corespondena referitoare la misiunea
evalurii e-mail-uri, documente
transmise prin fax sau prin pot
(dac este cazul)
4. Factura/facturile fiscale emise n
conformitate cu contractul/comanda
pentru prestarea serviciilor de evaluare
II. Informaii primite de la client
Documente pentru identificarea,
descrierea i analiza obiectului
evalurii i a drepturilor de proprietate,
de exemplu:
a. EPI: acte i nscrisuri doveditoare
ale dreptului de proprietate deinut,
extrase de carte funciar, documentaii
cadastrale, coordonate geografice,
certificate de urbanism, autorizaii de
construire, procese verbale de recepie,
contracte de concesionare/nchiriere,
registre de mijloace fixe etc.;
b. EBM: identificare prin marca
de fabric, codul modelului sau a
seriei; acte i nscrisuri doveditoare
ale dreptului de proprietate
deinut, facturi, procese verbale
de recepie; documente de
26 VALOAREA
identificare a accesoriilor sau activelor
necorporale de natur tehnologic,
contracte de leasing sau nchiriere,
registre de mijloace fixe etc.;
c. EI: documentele oficiale de autorizare
a activitilor, acte constitutive, extrase
de la Registrul Comerului, situaii
financiare, balane de verificare, detalii
analitice le conturilor contabile, bugete
de venituri i cheltuieli, rapoarte ale
administratorilor, rapoarte de audit,
orice alte documente specifice care pot
servi scopului evalurii etc.;
d. EIF: contractul care st la baza
respectivului activ financiar, informaii
privind randamentul activului
financiar, istoric de tranzacionare
(dac exist), orice alte documente
specifice care pot servi scopului
evalurii etc;
e. VE: raportul de evaluare ce urmeaz a
fi verificat, documente care au stat la
baza raportului de evaluare verificat
(dac este posibil) etc.
III. Prelucrri i analize evaluator
1. Documentarea, n baza unor
nregistrri din surse de informaii
reale, adecvate i credibile, de exemplu:
a. EPI: elemente rezultate din analiza
pieelor specifice, elemente de
fundamentare a CMBU (dac este
cazul), ncadrarea n zon, print-
screen-uri sau alte surse de informaii
privind proprietile comparabile,
date de intrare legate de veniturile
i cheltuielile aferente proprietii
imobiliare, date sau studii de pia
privind estimarea ratei de capitalizare/
actualizare i a gradelor de ocupare,
surse de informaii sau mod de
estimare pentru costurile de nou i
deprecierile utilizate etc.
b. EBM: elemente rezultate din cercetarea
condiiilor pieei specifice, date relevante
 de pe pieele primare i secundare
specifice, documentarea comparabilelor,
informaii legate de venituri i cheltuieli,
date privind costul de nou i deprecierile
utilizate etc.
c. EI: analiza ratelor de rentabilitate
a ntreprinderii subiect i a celor
comparabile, elemente rezultate
din analiza pieei specifice, analize
economice i articole de specialitate
privind sectorul ntreprinderii subiect,
documentarea privind estimarea ratei
de actualizare i sursele de informaii
utilizate, documentarea privind ratele
de cretere utilizate etc.
d. EIF: analiza ratelor de dobnd de
referin pentru obiectul contractului,
inclusiv rate forward, dar i a cotaiilor
de pia pentru activul suport,
elemente rezultate din analiza pieei
specifice, fundamentarea ipotezelor
care stau la baza veniturilor i
cheltuielilor previzionate, analize
economice, articole de specialitate etc.
e. VE: fia de verificare a raportului de
evaluare verificat; n cazul obiectivului
extins, elementele specifice tipului de
proprietate i pieei specifice incluse n
raportul de evaluare verificat etc.
2. Fiiere de calcul ale evaluatorului
(analize relevante pentru concluzia
final);
3. Orice alte documente, nscrisuri,
analize relevante pentru fundamentarea
concluziilor evalurii, de exemplu date
de intrare i documentaii fotografice
obinute n baza inspeciei n teren,
dac este cazul.
IV. Raportul de evaluare n forma
preliminar i n forma final
furnizat clientului
Desigur, n funcie de termenii de
referin ai evalurii, coninutul dosaru-
lui de lucru poate s difere semnificativ.
Derogrile de la documentarea evalurii,
dac este cazul, se vor include n seci-
unea specific alocat termenilor de re-
ferin, consemnai i acceptai de ctre evaluatorului, ntr-un mediu profesional
client n scris.
Documentarea realizat pe durata
unei evaluri trebuie s fie adecvat sco-
pului evalurii i tipului valorii la care se
va raporta. Foarte important de reinut
este faptul c volumul de informaii nece-
sar va fi determinat, n fiecare caz, de rai-
onamentul profesional al evaluatorului i
adecvat scopului evalurii.
De asemenea, din motive de ordin
practic, documentarea oricrei evaluri Indiferent de limitrile
nu poate fi exhaustiv, i de aceea este in- inerente ale timpului
dicat s se stabileasc limitrile extinderii
documentrii evaluatorului, limitri con- disponibil i ale
semnate n termenii de referin ai eva- surselor de informaii
lurii i n contractul de prestri servicii.
Aceste limitri sunt menite s ne proteje- la ndemn pentru
ze, tocmai prin menionarea n scris a fap- a realiza o evaluare,
tului c documentarea nu este exhaustiv,
ci considerat suficient i adecvat sco- rmne n sarcina
pului evalurii i tipului valorii estimate. noastr s analizm
Indiferent de limitrile inerente ale
timpului disponibil i ale surselor de in- dac informaiile
formaii la ndemn pentru a realiza o pe care le utilizm
evaluare, rmne n sarcina noastr s
analizm dac informaiile pe care le uti- sunt credibile i
lizm sunt credibile i ne putem baza pe ne putem baza pe
ele fr a afecta concluzia asupra valorii,
concluzie care reprezint responsabilita- ele fr a afecta
tea noastr ca membri ai acestei profesii. concluzia asupra
Nu pot s nu observ c n aceste zile
responsabilitatea noastr este n cretere, valorii, concluzie
din pcate nu direct proporional cu ono- care reprezint
rariile, iar noi rspundem nu doar n faa
clienilor notri persoane fizice sau juridi- responsabilitatea
ce, dar i a instituiilor financiar-bancare, noastr ca membri
a auditorilor, a instanelor de judecat, a
practicienilor n insolven etc. ai acestei profesii.
Cred c pstrarea unui dosar de lucru
a reprezentat pentru mult timp o opiune
provenit din diligena acelor evaluatori
care au dorit s i organizeze n mod co-
respunztor activitatea i s i documen-
teze n mod adecvat munca. Azi ns, pe
msur ce reglementarea profesiei s-a
aliniat cu rigorile ntlnite la nivel inter-
naional n majoritatea profesiilor libera-
le, dosarul de lucru a devenit deopotriv
o obligaie i un instrument de protecie a
ncercat de tot mai multe presiuni.
VALOAREA | Q2 2017 27
 Interviu
Colaborare ANEVAR
Asociaii internaionale de profil
Interviu cu Daniel Manae, Preedinte ANEVAR
Un interviu de Raluca licaru
Ce ne putei spune
despre aderarea
recent a ANEVAR la
International Institute of
Business Valuers (iiBV)?
ANEVAR a devenit membru al
iiBV n luna iunie a acestui an. Acest
institut este lider n furnizarea de
educaie global n domeniul evalu-
rii de ntreprinderi. iiBV este o orga-
nizaie umbrel a asociaiilor care au
membri ce dein specializarea Eva-
luarea ntreprinderii. Printre obiec-
tivele strategice ale iiBV, pe care le-
am regsit n statutul lor, amintesc:
educaia relevant internaional n
domeniul evalurii de ntreprinderi,
schimbul de informaii profesionale
n scopul mbuntirii acestei spe- Organizaiei Europene a Asociaii-
cializri, promovarea standardelor
i principiilor de etic profesiona-
l i protejarea interesului public.
Voi reprezenta, de altfel, Asociaia n
board-ul iiBV i voi promova intern
cele mai bune practici ntlnite acolo.
Accentul pe care l punem n
aceast perioad este pe colaborarea
cu alte organisme de profil i recu-
noaterea pe plan internaional. Ur-
mrim s sporim calitatea procesului
28 VALOAREA
de evaluare i s ne alturm corului
de voci relevante pe plan global n
domeniul evalurilor de afaceri, in-
clusiv al evalurilor pentru piaa de
capital.
Ce reprezentare are
ANEVAR la nivelul diver-
selor organisme inter-
naionale din domeniul
evalurii? Cum vedei
colaborarea cu acestea?
ANEVAR este reprezentat de c-
tre dl. Gheorghe Bdescu, preedin-
te fondator al ANEVAR, n board-
ul Comitetului Internaional pentru
Recunoaterea Standardelor i a Sta-
tutului de Membru (IVSC).
ANEVAR mai este reprezenta-
t i n diverse comisii din cadrul
lor de Evaluatori (TEGoVA) de c-
tre doamna Dana Ababei, prim-vi-
cepreedinte ANEVAR n Comisia
European pentru Metodologia i
Practica Evalurii, de ctre doamna
Anamaria Ciobanu, fost membru n
Consiliul director ANEVAR n Co-
misia pentru Standardele Europene
de Evaluare i de ctre mine n Co-
misa de Recunoatere a Evaluatori-
lor Europeni.
n cadrul Asociaiei Mondi-
ale a Organizaiilor de Evaluatori
(WAVO) avem un alt reprezentant,
pe domnul Adrian Crivii, preedinte
ANEVAR 2002-2003.
Faptul c participm la toate aces-
te grupuri de lucru formate din echi-
pe de evaluatori din ntreaga lume
nu poate fi dect benefic pentru Aso-
ciaie i pentru dezvoltarea profesiei
de evaluator n Romnia. Experiena
acumulat prin implicarea n Comi-
siile mai sus menionate este restitu-
it membrilor Asociaiei printr-un
plus de valoare adugat pregtirii
profesionale pe care o asigurm.
tim c Asociaia este pre-
ocupat de pregtirea
profesional a membrilor
la nivel de excelen i, n
acest scop, susine parti-
ciparea specialitilor si
la cele mai importante
evenimente internaiona-
le de evaluare. Care a fost
agenda din acest an? Ai
avut i prezentri ANEVAR
la aceste evenimente?
Voi aminti n primul rnd de
Conferina Internaional de Eva-
luri Imobiliare organizat n co-
 Interviu
mun de ctre Appraisal Institute of
USA i Appraisal Institute of Canada
la Ottawa, n perioada 8-11 iunie.
ANEVAR a susinut panelul dedicat
rilor din Europa alturi de speci-
aliti din Polonia, Grecia i Austria.
Domnul Adrian Vascu, preedinte
ANEVAR 2014-2015, a avut prezen-
tarea Appraisal Review - Overview
North America and Europe. n alt
ordine de idei, am iniiat contacte de
colaborare cu organizaia canadian
a evaluatorilor imobiliari pe teme de
materiale de training i articole pen-
tru revista bilingv a ANEVAR Va-
luation Journal.
Un alt eveniment internaional la
care ANEVAR a participat cu dou
prezentri a fost conferina organiza-
t de WAVO HypZert, la Berlin, n
perioada 15-16 iunie a.c. Prima a fost
susinut de domnul Adrian Crivii,
preedinte ANEVAR 2002-2003 i a
doua de domnul Adrian Vascu, pre-
edinte ANEVAR 2014-2015.
Vedem c ANEVAR este prezent
la aceste evenimente nu numai pa-
siv, ci i cu prezentri. Putem spune
deci c opinia noastr vizavi de une-
le subiecte fierbini n evaluare este
important pentru organizatori, iar
politica noastr intern este observa-
t cu interes de acetia. Contactul cu
alte asociaii este crucial pentru m-
buntirea viziunii noastre interne
asupra profesiei.
ANEVAR i-a asumat de
civa ani rolul de lider
regional n evaluare.
Cum onoreaz Asociaia
acest rol i care este
feedback-ul extern?
Am onorat, de-a lungul timpului,
invitaii diverse de a susine semina-
rii de pregtire profesional pentru
membrii unor asociaii profesionale
din diverse ri din Europa Central
i de Sud Est. Cel mai prolific am-
basador al ANEVAR n domeniul
pregtirii profesionale externe este
domnul Gheorghe Bdescu, pree-
dintele fondator al ANEVAR. Cte-
va spicuiri din agenda sa din ultimii
trei ani:
Georgia:
2017, Conferina de evaluare cu
prezentarea Evaluarea n tranzi-
ia ctre economia de pia;
2015, Conferina de evaluare cu
prezentarea Punte ntre evaluarea
ntreprinderilor i evaluarea pro-
prietii imobiliare;
Serbia:
2016, Seminare cu temele: Eva-
luarea depozitelor subterane de
gaze, Evaluarea proprietilor gu-
vernamentale, Evaluarea fermelor
cu suprafee mari;
2015 Seminar: Ajustarea multipli-
catorilor n abordarea prin pia a
evalurii ntreprinderilor;
Bulgaria
Sofia, 2016, Seminar: Etica n
evaluare;
Varna, 2015, Seminare: Evaluarea
proprietilor n curs de construire
si generatoare de afaceri, Optimi-
zarea structurii cldirilor comerci-
ale de tip mega mall;
Macedonia, 2016, Seminar: Eva-
luarea proprietilor n curs de
construire;
Albania, 2016, Seminar: Evalua-
rea proprietilor generatoare de
afaceri.
Alte programe de pregtire exter-
ne susinute de ANEVAR:
Republica Moldova
2017, program de schimb de expe-
rien privind Baza de informaii
pentru garantare, susinut de doam-
na Dana Ababei, prim-vicepree-
dinte ANEVAR, domnul Adrian
Vascu, preedinte ANEVAR 2014-
2015 i de mine, la solicitarea Aso-
ciaiei Bncilor din Republica Mol-
dova i a Asociaiei Evaluatorilor
din Republica Moldova.
2016, Evaluarea pentru piaa de ca-
pital, program de pregtire profe-
sional susinut de domnul Adrian
Vascu i de mine la solicitarea Co-
misiei Naionale a Pieei Financia-
re din Republica Moldova.
Participanii au recunoscut cali-
tatea informaiilor transmise de lec-
torii notri, iar colaborarea i schim-
bul de experien sunt i n prezent
n plin desfurare.
Varianta n limba englez a Stan-
dardelor de evaluare a bunurilor,
elaborat de ANEVAR, este folosit
ca model de profesioniti din ri n
curs de dezvoltare.
Parte din ceea ce ctigm noi
din participrile la comisiile i eveni-
mentele mari organizate n toat lu-
mea este transmis i altor colegi eva-
luatori din rile din estul i sud-estul
Europei, asigurndu-se astfel un cir-
cuit permanent al informaiilor.
VALOAREA | Q2 2017 29
 Interviu
Ageniile de reglementare i societatea n
ansamblul su susin nevoia unui standard
nalt i uniform al evalurii ntreprinderilor
Interviu cu Edwina Tam, Preedinte al Consiliului Director
al iiBV i Preedinte al Comisiei pentru Educaie al iiBV
Un interviu de Raluca licaru
E
dwina Tam este i par-
tener n cadrul departa-
mentului de Servicii de
Consiliere n Evaluare
(Valuation Advisory Ser-
vices) al biroului Deloitte
din Hong Kong, specializarea sa fi-
ind evaluarea ntreprinderii i a ac-
tivelor necorporale i reorganizarea
ntreprinderilor, reorganizarea fisca-
l i asistena n situaia unor litigii. Edwina Tam,
Dna. Tam este n prezent membru al
Echipei operative APEC/IVSC pri-
vind mbuntirea activitilor de Director al iiBV
evaluare din regiunea APEC (Re-
giunea de Cooperare Asia-Pacific).
Calificrile sale sunt: Chartered Pro-
fessional Accountant/ Chartered Ac-
countant (Chartered Professional
Accountants Canada), Chartered
Business Valuator (Canadian Insti-
tute of Chartered Business Valua-
tors) i Accredited Senior Appraiser
in Business Valuation (American So-
ciety of Appraisers).
n luna iunie, ANEVAR a devenit
membru al International Institute of
Business Valuers (iiBV), un prestigi-
os institut din Canada ce organizea-
z cursuri recunoscute pe plan inter-
naional de specializare n evaluarea
ntreprinderilor.
30 VALOAREA
Cui se adreseaz cursurile
organizate de iiBV?
iiBV ofer un program complet de cursuri de educaie
profesional adresate evaluatorilor care lucreaz sau care
ar dori s lucreze n domeniul evalurii ntreprinderii.
Cursurile de baz oferite de iiBV (de la iiBV 101 la iiBV
105) pot conduce la obinerea calificrilor ASA, CVB sau
Taqeem, dac un candidat opteaz pentru acreditare.
Ce structur au aceste cursuri i la ce
interval sunt revizuite i inaugurate
alte cursuri, cu tematic nou?
Preedinte
al Consiliului Cursurile noastre de baz sunt organizate n prezent
n sala de curs, dureaz trei zile i sunt urmate de un
i Preedinte al examen. Cursurile sunt actualizate continuu, pentru a
Comisiei pentru
include astfel subiecte relevante la nivel regional i ulti-
Educaie al iiBV
mele evoluii ale profesiei. Mai mult dect att, pregtim
totodat i cursuri de evaluare online pe un anumit su-
biect, destinate evaluatorilor interesai s studieze subiec-
te avansate sau s aprofundeze un anumit subiect pentru
a obine credite de formare profesional continu (CPE).
Cursurile cu privire la standarde, iiBV 201, sunt acum
disponibile online i ne ateptm ca peste cteva luni s
lansm o alt serie de cursuri.
Ci membri are n acest moment iiBV?
n prezent iiBV are 5 membri, inclusiv Canadian In-
stitute of Chartered Business Valuators (CICBV), China
Appraisal Society (CAS), Saudi Authority of Accredited
Valuers (TAQEEM), National Association of Valuers of
Serbia (NAVS) i cel mai nou membru, Asociaia Nai-
 Interviu
onal a Evaluatorilor Autorizai din
Romnia (ANEVAR). n plus, iiBV
a format o alian strategic cu Bu-
siness Valuation Resources (BVR),
cu scopul de a elabora i distribui
cursuri de evaluare pretutindeni n
lume.
Care sunt principalele
beneficii ale membrilor
iiBV, pe care le
putei evidenia?
Misiunea iiBV este aceea de a
fi liderul unui program de educa-
ie profesional n evaluare de talie
mondial i la cel mai nalt standard.
Beneficiile membrilor iiBV includ
accesul la materiale educaionale de
cea mai nalt calitate, elaborate de
un colectiv de evaluatori activi, cu
o vast experien n misiuni inter-
naionale de evaluare, participarea
la o reea global a profesiei de eva-
luare i posibilitatea de a fi informat
cu privire la problemele i tendinele
din evaluare la nivel global, precum
i accesul la materialele educaionale
la un pre redus.
Care sunt principalele
activiti ale
Institutului, exceptnd,
desigur, cursurile?
Pe lng actualizarea continu
i mbogirea cursurilor noastre de
baz, precum i a cursurilor de edu-
caie continu, ncheiem parteneria-
te cu membrii notri pentru a spri-
jini organizaiile evaluatorilor s-i
actualizeze programa de formare. n
plus, sprijinim organizaiile profesi-
onale s-i dezvolte o structur orga-
nizaional adecvat, putnd astfel s noti. Deinnd aceast acreditare,
asigure membrilor lor ndeplinirea
standardelor tehnice i etice impuse
de profesie la nivel global.
O asociaie membr
poate contribui
la organizarea
cursurilor de business
valuation ale iiBV?
Conlucrm cu toate organizaiile
membre pentru a organiza cursuri.
Furnizm toate informaiile i ma-
terialele de curs necesare pentru a
oferi un curs de cea mai bun calita-
te. Membrii notri rspund de mar-
keting, nregistrare i logistica cerut
de organizarea cursului.
Ce presupune obinerea
acreditrii iiBV?
n 2016, iiBV a publicat un docu-
ment cu privire la stabilirea unei ca-
lificri n evaluarea ntreprinderii la
nivel global. n prezent, revizuim im-
plementarea acestui tip de acreditare
de ctre iiBV, rolul iiBV fiind acela de
a acredita programul de educaie i
experien profesional a membrilor
formeaz companii internaionale cu
membrii iiBV ar putea oferi o califi-
care internaional evaluatorilor din
asociaie care au parcurs un curs su-
plimentar avnd ca subiect evaluarea
ntreprinderilor internaionale, cu un
grad mare de complexitate.
Cine sunt instructorii care
predau cursurile iiBV?
Toi instructorii notri sunt eva-
luatori practicieni respectai, care
neleg complexitatea pieei actuale
i predau cursuri din pasiune. V
rugm s vizitai pagina noastr de
internet pentru mai multe detalii:
http://iibv.org/instructors/
Ct de important
este n ochii clienilor
acreditarea iiBV?
Echipa operativ iiBV privind
calificarea internaional a ajuns la
concluzia c, din cauza complexitii
din ce n ce mai mari a companii-
lor internaionale, ageniile de regle-
mentare i societatea n ansamblul
su susin nevoia unui standard nalt
i uniform al evalurii ntreprinde-
rilor. Deoarece guvernele vnd so-
cieti cu capital de stat i acionarii
capital complex, avnd n compo-
nena lor mai multe monede, evalu-
atorii de ntreprinderi trebuie s-i
mbunteasc cunotinele privind
aceste aspecte i s respecte cele mai
nalte standarde de etic.
VALOAREA | Q2 2017 31
 Raport de analiz statistic
a Bazei Imobiliare de Garanii (BIG)
Q1 2017

A. STATISTICI GENERALE PE TIPURI I SUBTIPURI

DE PROPRIETI IMOBILIARE
1. Rapoarte de evaluare introduse distribuie pe tipuri de proprieti imobiliare

Sum valori
Tip
de pia
Procentaj Numr Procentaj Sum valori de pia - (milioane )
proprietate valoric (%) rapoarte cantitativ (%)
(milioane )1 Tipuri de proprieti
Comercial 1.993,00 35,88 2.483 8,95

Rezidenial 1.603,62 28,87 20.965 75,55

Industrial 1.030,06 18,55 1.681 6,06

Teren 406,26 7,31 2.162 7,79

Agricol 197,90 3,56 201 0,72

Alte tipuri 173,46 3,12 48 0,17

Mixt 149,84 2,70 209 0,75

Total 5.554,15 100,00 27.749 100,00

1
Ordine descresctoare a sumei valorilor de pia

2. Rapoarte de evaluare introduse distribuie pe judee i Bucureti

Distribuie rapoarte de evaluare

Distribuie rapoarte de evaluare - Judee - Sectoare Bucureti

32 VALOAREA
 3. Rapoarte de evaluare introduse
distribuie pe subtipuri de proprieti imobiliare
a. Proprieti de tip rezidenial
Sum valori de Procentaj Numr Procentaj
Tip proprietate Subtip proprietate
pia (milioane ) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Apartament n bloc 809,44 50,48 15.617 74,49

Cas cu teren 510,41 31,83 4.569 21,79

Rezidenial Ansamblu rezidenial 122,01 7,61 28 0,13

Bloc de apartamente 110,00 6,86 59 0,28

Apartament n cas 51,75 3,23 692 3,30

Total 1.603,62 100,00 20.965 100,00

Sum valori de pia (milioane ) Sum valori de pia (milioane )

Proprieti rezideniale Proprieti comerciale

b. Proprieti de tip comercial

Sum valori de pia Procentaj Numr Procentaj

Tip proprietate Subtip proprietate
(milioane ) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Spaiu comercial - cldire independent 1.042,30 52,30 954 38,42

Spaiu de birouri - cldire independent 443,20 22,24 294 11,84

Unitate cazare 318,35 15,97 179 7,21

Comercial
Spaiu comercial - parte dintr-o cldire 125,50 6,30 888 35,76

Spaiu de birouri - parte dintr-o cldire 47,00 2,36 162 6,52

Spaiu de agrement 16,64 0,83 6 0,24

Total 1.993.00 100,00 2.483 100,00

VALOAREA | Q2 2017 33
 c. Proprieti de tip industrial
Sum valori de pia Procentaj valoric
Tip proprietate Subtip proprietate Numr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
(milioane ) (%)
Spaiu de depozitare i logistic 531,08 51,56 787 46,82
Industrial
Spaiu de producie 498,98 48,44 894 53,18

Total 1.030,06 100,00 1.681 100,00

Sum valori de pia (milioane ) Sum valori de pia (milioane ) - Proprieti agricole
Proprieti industriale

d. Proprieti de tip agricol

Sum valori de pia
Tip proprietate Subtip proprietate Procentaj valoric (%) Numr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
(milioane )

Ferm zootehnic 93,22 47,10 90 44,78

Siloz 30,40 15,36 25 12,44
Ferm avicol 29,44 14,87 30 14,93
Abator 11,75 5,94 5 2,49
Moar 10,74 5,43 6 2,99
Ferma agricol de cultur 8,00 4,04 33 16,42
Agricol
FNC 7,61 3,85 6 2,99
Livad 5,03 2,54 2 1,00
Ferm piscicol 1,40 0,71 1 0,50
Ser legumicol / floricol 0,16 0,08 2 1,00
Cram/ Centru de vinificaie 0,16 0,08 1 0,50
Staiune de cercetare 0,00 0,00 0 0,00

Total 197,90 100,00 201 100,00

e. Proprieti de tip mixt

Sum valori de pia Procentaj Numr Procentaj
Tip proprietate Subtip proprietate
(milioane ) valoric (%) rapoarte cantitativ (%)

Proprietate multifuncional (mai mult de dou utilizri) 65,95 44,01 121 57,89

Spaiu de producie i depozitare 32,99 22,02 40 19,14

Mixt Bloc de apartamente cu spaii comerciale (retail) 32,83 21,91 9 4,31

Spaii comerciale i birouri 17,04 11,37 34 16,27

Spaii de birouri cu spaii comerciale (retail) 1,04 0,69 5 2,39

Total 149,84 100,00 209 100,00

34 VALOAREA
 Sum valori de pia Sum valori de pia
(milioane ) Proprieti mixte (milioane ) Terenuri

f. Proprieti de tip teren

Sum valori de pia
Tip proprietate Subtip proprietate Procentaj valoric (%) Numr rapoarte Procentaj cantitativ (%)
(milioane )

Intravilan construcii 247,86 61,01 1.052 48,66

Cu destinaie agricol 57,85 14,24 322 14,89
Intravilan arabil 50,90 12,53 350 16,19
Teren Extravilan 48,29 11,89 431 19,94
Cu destinaie special 0,82 0,20 5 0,23
Cu destinaie forestier 0,56 0,14 2 0,09
Aflat permanent sub ape 0,00 0,00 0 0,00
Total 406,26 100,00 2.162 100,00

g. Alte tipuri de proprieti

Sum valori de pia Procentaj valoric Procentaj cantitativ
Tip proprietate Subtip proprietate Numr rapoarte
(milioane ) (%) (%)

Central electric fotovoltaic 121,31 69,94 15 31,25

Central hidroelectric 25,17 14,51 7 14,58

Alte tipuri
Central electric eolian 17,34 10,00 2 4,17

Staie distribuie carburani 9,64 5,56 24 50,00

Total 173,46 100,00 48 100,00

Sum valori de pia (milioane ) - Alte tipuri de proprieti

VALOAREA | Q2 2017 35
 B. INDICATORI STATISTICI PE TIPURI DE PROPRIETI IMOBILIARE
Pentru calculul valorii de pia/mp pe tip i subtip de proprietate, pe sectoare ale municipiului Bucureti,
respectiv pe orae sau pe judee, se utilizeaz mediana valorilor din seria de date analizat.
a. Proprieti de tip rezidenial
Valori de pia (/ mp) Municipii/ orae
Municipiu/ ora Subtip proprietate Valoare de pia (/ mp)
Alba Iulia Apartament n bloc 705
Alexandria Apartament n bloc 571
Apartament n bloc 688
Arad Apartament n cas 580
Cas cu teren 620
Bacu Apartament n bloc 698
Apartament n bloc 690
Baia Mare
Cas cu teren 548
Bistria Apartament n bloc 624
Botoani Apartament n bloc 649
Apartament n bloc 884
Braov Apartament n cas 920
Cas cu teren 833
Brila Apartament n bloc 612
Apartament n bloc 1.070
Bucureti
Apartament n cas 1.033
Buzu Apartament n bloc 698
Clrai Apartament n bloc 555
Apartament n bloc 1.209
Cluj-Napoca
Cas cu teren 1.107
Constana Apartament n bloc 937
Craiova Apartament n bloc 860
Deva Apartament n bloc 639
Drobeta-Turnu Severin Apartament n bloc 500
Focani Apartament n bloc 642
Apartament n bloc 702
Galai
Cas cu teren 777
Giurgiu Apartament n bloc 454
Apartament n bloc 895
Iai
Cas cu teren 780
Apartament n bloc 737
Oradea
Cas cu teren 642
Piatra-Neam Apartament n bloc 650
Piteti Apartament n bloc 831
Apartament n bloc 795
Ploieti
Cas cu teren 711
Rmnicu Vlcea Apartament n bloc 643
Reia Apartament n bloc 499
Apartament n bloc 571
Satu Mare
Cas cu teren 556

36 VALOAREA
 Municipiu/ ora Subtip proprietate Valoare de pia (/ mp)
Sfntu Gheorghe Apartament n bloc 483
Apartament n bloc 795
Sibiu Apartament n cas 850
Cas cu teren 775
Slatina Apartament n bloc 677
Slobozia Apartament n bloc 623
Suceava Apartament n bloc 724
Trgovite Apartament n bloc 565
Trgu Jiu Apartament n bloc 756
Apartament n bloc 820
Trgu Mure
Cas cu teren 855
Apartament n bloc 999
Timioara Apartament n cas 864
Cas cu teren 945
Tulcea Apartament n bloc 753
Vaslui Apartament n bloc 614
Zalu Apartament n bloc 550

Valori de pia (/ mp) Municipii/ orae

Apartament n bloc Top 10 valoare de pia/ mp Valoare de pia /mp - Apartament n bloc
Nr. crt. Municipiu/ Ora Valoare de pia (/ mp)
1 Cluj-Napoca 1.209
2 Bucureti 1.070
3 Timioara 999
4 Constana 937
5 Iai 895
6 Braov 884
7 Craiova 860
8 Piteti 831
9 Trgu Mure 820
10 Sibiu 795

Cas cu teren Top 10 valoare de pia/ mp Apartament n cas Top valoare de pia/ mp

Nr. crt. Municipiu/ Ora Valoare de pia (/ mp) Nr. crt. Municipiu/ Ora Valoare de pia (/ mp)
1 Cluj-Napoca 1.107
1 Bucureti 1.033
2 Timioara 945
3 Trgu Mure 855
2 Braov 920
4 Braov 833
5 Iai 780 3 Timioara 864
6 Galai 777
7 Sibiu 775 4 Sibiu 850

8 Ploieti 711
5 Arad 580
9 Oradea 642
10 Arad 620

VALOAREA | Q2 2017 37
 Valoare de pia/ mp - Cas cu teren Valoare de pia/ mp - Apartament n cas

Valori de pia (/ mp) Sectoare Bucureti

Sector Bucureti Subtip proprietate Valoare de pia (/ mp)

Apartament n bloc 1.362

Sector 1
Cas cu teren 1.245

Sector 2 Apartament n bloc 1.078

Apartament n bloc 1.101

Sector 3
Cas cu teren 1.024

Sector 4 Apartament n bloc 995

Sector 5 Apartament n bloc 962

Sector 6 Apartament n bloc 1.040

Apartament n bloc Top valoare de pia Valoare de pia - Apartament n bloc

Nr. crt. Sector Bucureti Valoare de pia (/ mp)

1 Sector 1 1.362

2 Sector 3 1.101

3 Sector 2 1.078

4 Sector 6 1.040

5 Sector 4 995

6 Sector 5 962

38 VALOAREA
 b. PROPRIETI DE TIP COMERCIAL
Valori de pia (/ mp) Municipii/ orae

Spaiu comercial - parte dintr-o cldire

Nr. crt. Municipiu/ Ora Valoare de pia (/ mp)

1 Cluj-Napoca 1.262

2 Iai 929

c. PROPRIETI DE TIP INDUSTRIAL

Valori de pia (/ mp) Judee

Spaiu de producie
Nr. crt. Jude Valoare de pia (/ mp)

1 Ilfov 304

d. TEREN
Valori de pia (/ mp) Judee

Extravilan
Nr. crt. Jude Valoare de pia (/ mp)

1 Clrai 0,51

2 Constana 0,49

Cu destinaie agricol
Nr. crt. Jude Valoare de pia (/ mp)

1 Timi 0,52

2 Ialomia 0,50

3 Constana 0,48

VALOAREA | Q2 2017 39
European Valuer Journal

Profesorul Nick French

prezint arta evalurii
proprietii imobiliare

E
valuarea nu este o tiin! Dei au fost vndute/nchiriate recent. Aces-
poate utiliza tehnici cantitative te proprieti comparabile reprezint
Evaluarea nu este pentru estimarea valorii, evalua- principala arm din arsenalul evaluato-
rea este de fapt un proces euristic prin rului. Cu ct proprietile comparabile
o tiin! Dei care se identific i se cuantific preul sunt de mai bun calitate, din perspecti-
poate utiliza tehnici de pia n lipsa unei tranzacii sau a va momentului tranzaciei, a localizrii
unui contract de nchiriere concret. Ast- i a drepturilor legale, cu att va exista o
cantitative pentru fel, atunci cnd utilizm valoarea chiriei relaie mai bun ntre preurile propri-
estimarea valorii, sau valoarea capitalului pentru estima- etilor. n mod ideal, evaluatorul se va
rea valorii unei proprieti imobiliare, bizui pe un set de proprieti compara-
evaluarea este de fapt neaflm de fapt n faa ntrebrii ct ar bile i, valorificnd cunotinele despre
un proces euristic fi dispui s plteasc pentru proprieta- pia pe care le deine, va determina o
tea subiect chiriaii i investitorii? valoare adecvat pe baza informaiilor
prin care se identific disponibile.
i se cuantific preul Evaluarea se bazeaz n primul rnd
pe comparaie. Teza principal este ace- Dei cea mai recent ediie a Stan-
de pia n lipsa ea conform creia cumprtorul/chiri- dardelor Europene de Evaluare (EVS
unei tranzacii sau aul va plti acelai pre ca i ali parti- 2016) nu sugereaz modelul de evalu-
cipanii pe pia pentru a cumpra sau are care ar trebui adoptat de evaluator,
a unui contract de a nchiria o proprietate imobiliar ase- Documentul tehnic 5 (EVIP 5) discut
nchiriere concret. mntoare. Astfel, evaluatorul utilizeaz abordrile i metodele disponibile eva-
aceast relaie pentru a determina pre- luatorului i ofer detalii clare i utile cu
ul/chiria prin comparaia dintre pro- privire la procesul care ar trebui urmat
prietile asemntoare de pe pia care n evaluare. EVS 2016 este un document

40 VALOAREA
 European Valuer Journal

cu privire la asigurarea calitii. Ar tre- Valoarea de investiie reprezint va-

bui privit ca un punct de pornire i tra- loarea unei proprieti imobiliare pentru
tat ca o biblie a evalurii. o anumit parte, n scopul unei anumite
investiii, al ocuprii sale de ctre propri-
Dac evaluarea se bazeaz pe valoa- etarul acesteia sau pentru anumite sco-
rea de pia, evaluatorul va ncerca s puri de exploatare.
estimeze preul la care s-ar vinde pro-
prietatea subiect la data evalurii. ntre-
barea dificil este urmtoarea: cum rea-
lizeaz evaluatorul acest lucru? Aici este
punctul de convergen dintre tiin,
art i proces. Pentru a determina preul
proprietii subiect, evaluatorul trebu- Nick French este
ie s cntreasc preul pltit recent pe profesor la Facultatea
pia pentru proprieti asemntoa-
re din aceeai zon. Aceste proprieti de Urbanism (School
comparabile sunt ca un fel de indicatoa- of Built Environment)
re ale preului probabil al proprietii
subiect. Deoarece aceste indicatoare nu din cadrul Universitii
sunt nici definitive nici infailibile, este Oxford Brookes.
necesar s fie interpretate. Aici intervi-
ne arta evalurii determinarea datelor Acesta poate fi ilustrat printr-o ana-
de pornire adecvate pentru modelul de liz foarte simpl a ofertelor de pe pia
evaluare, iar aici vorbim despre tiina (n cadrul unei licitaii). S presupunem
evalurii. Cele dou formeaz mpreun c proprietatea imobiliar este pus
un proces. n vnzare i c piaa este format din
52 de participani. Fiecare dintre aceti
Preul, valoarea i participani estimeaz valoarea proprie-
valoarea de investiie tii din perspectiva proprie. Unii dintre
participani au convingerea c activul
Pentru a nelege pe deplin acest respectiv este exact ceea ce le trebuie i
punct de vedere, este important s ne- sunt dispui s ofere o sum mai mare.
legem diferena dintre pre, valoare Alii nu doresc deloc proprietatea re-
i valoare de investiie. n limbajul spectiv i oferta lor va fi zero sau o
uzual acestea pot fi sinonime. ns n sum mic. Dac analizm ofertele, ob-
evaluare i din punctul de vedere al de- servm un anumit tipar (vezi Tabelul 1
finiiei lor ca termeni economici, sunt de mai jos). O parte dintre participani
concepte distincte i separate. Preul vor oferi sume mici, majoritatea ofer 10
este the observable point of exchage , n vreme ce o singur persoan ofer
whereas the EVS definitions for value 20 . Fiecare dintre oferte reflect felul
and worth are as follows; n care o persoan calculeaz valoa-
rea, ns o vnzare pe piaa liber nu se
Valoarea de pia reprezint suma materializeaz n zona unde se concen-
estimat pentru care o proprietate imo- treaz majoritatea ofertelor, ci la punctul
biliar ar putea fi schimbat la data maxim, adic coincide cu oferta persoa-
evalurii, ntre un cumprtor decis i nei care a avut viziunea cea mai ndrz-
un vnztor hotrt, ntr-o tranzac- nea cu privire la piaa proprietii re-
ie neprtinitoare, dup un marketing spective. Cel care este dispus s ofere 20
adecvat i n care prile au acionat este ncredinat c att valoreaz pro-
n cunotin de cauz, prudent i fr prietatea pentru el. Faptul c ali juctori
constrngere. din pia nu mprtesc aceeai viziune

VALOAREA | Q2 2017 41
European Valuer Journal

0 2 4 6 8

Numrul de oferte 1 2 4 6 8

10 12 14 16 18 20

10 8 6 4 2 1

Tabelul 1 preul de pia: numrul ofertelor

nu afecteaz preul de vnzare din ziua Persoana care a oferit 20 are n

Prin urmare, o respectiv. Este ns posibil ca modul n
evaluare ar trebui s care vd lucrurile s influeneze gndi-
rea noastr cu privire la valoarea pro-
fie o ncercare de a prietii la o dat ulterioar.
reflecta modul n care
Din tabelul 1, vedem c unei persoa-
cumprtorii de pe o
ne nu i-a plcut deloc proprietatea i
anumit pia ncearc c a oferit zero. Majoritatea au apreci-
at c proprietatea valoreaz 10 i cele
s estimeze valoarea
mai multe dintre oferte se concentreaz
unei proprieti i la acest nivel. Cu toate acestea, preul
este determinat de oferta cea mai mare,
s identifice care
de 20 . Grafic, comportamentul pieei
ar putea fi cea mai este reprezentat de o curb normal a
lui Gauss, iar vnzarea este determinat
mare i cea mai bun
de punctul ei maxim de pe axa x. Vezi
ofert probabil. Figura 1 de mai jos.
mod evident cea mai optimist viziune
despre rezultatele pe care proprietatea
le va genera n viitor. Doar atunci cnd
va privi napoi, va putea s-i dea sea-
ma dac a avut sau nu o viziune corect.
Prin urmare, o evaluare ar trebui s fie
o ncercare de a reflecta modul n care
cumprtorii de pe o anumit pia n-
cearc s estimeze valoarea unei propri-
eti i s identifice care ar putea fi cea
mai mare i cea mai bun ofert pro-
babil. Tocmai acea ofert, nu viziunea
consensual, va determina valoarea de
pia a proprietii. Evaluatorul are ast-
fel o sarcin foarte dificil, deoarece nu
numai c ncearc s identifice partici-
pantul pe pia care ofer cel mai mult n

Figura 1 stabilirea
preului de pia

42 VALOAREA
 European Valuer Journal
prezent, ci i nivelul ofertei acestuia. Nu
putem vorbi aici despre o tiin exact
i astfel, pn la momentul concreti-
zrii tranzaciei, trebuie s reinem c
valoarea respectiv este cea mai bun
estimare a preului real din momentul
finalizrii tranzaciei. Modelul adoptat
la determinarea preului de pia ar
trebui s oglindeasc procesul parcurs
de investitorii/juctorii din pia.
Exemplul de mai sus ilustreaz fap-
tul c, n situaii normale, proprietile
imobiliare se vnd la preul cel mai mare
oferit ntr-un anumit moment. Cu toate
acestea, evaluatorii nu ajung s dispun
de aceste informaii dect dup finali-
zarea tranzaciei, fiind astfel necesar s
analizeze vnzrile din trecut (propri-
eti comparabile) pentru a calibra in-
formaiile extrase din pia. Este vital
ca evaluatorii s neleag modul n care
funcioneaz economia local, s le fie
permis s interpreteze informaiile dis-
ponibile i s estimeze astfel preul ct
mai bine cu putin. Pe o pia n apre-
ciere valorile vor fi n cretere fa de
preurile observabile, n vreme ce aceste
valori vor scdea pe o pia care se de-
preciaz. Evaluatorii se vor baza pe cel
mai recent set de proprieti comparabi- Preluat / tradus
le, ns vor ajusta valoarea conform pro- cu permisiunea TEGoVA
Acest articol a fost preluat din ediia din
priilor observaii cu privire la atitudinea luna aprilie a publicaiei European Valuer
curent din pia. Journal, editat de TEGoVA
VALOAREA | Q2 2017 43
European Valuer Journal
Regatul Unit: un exit dificil pentru proprietatea
imobiliar? Brexit-ul are implicaii asupra proprietii
imobiliare. Poate c Regatul Unit ar trebui s se inspire
din relaiile Canadei cu UE, scrie Michael MacBrien
M
ulte dintre libertile i privile-
giile legate de statutul de mem-
Piaa intern a UE bru al UE nu sunt recunoscute
este fundamentat ca atare de profesionitii din domeniul
imobiliar, ci sunt luate drept un lucru
pe patru liberti garantat, ntr-o economie deschis i calificrile din ara de origine. Cea de-a
libera circulaie global. Ieirea din UE nseamn c treia faciliteaz libera circulaie a mate-
multe dintre libertile de baz ale in-
a capitalului, a vestiiilor i serviciilor imobiliare vor
serviciilor, a mrfurilor lua sfrit sau mcar c vor depinde de
decizia fiecrei ri. Este posibil ca UE i
i a persoanelor. Regatul Unit s negocieze un tratat care
s contrabalanseze parial aceste efecte.
Piaa intern a UE este fundamen-
tat pe patru liberti libera circulaie
a capitalului, a serviciilor, a mrfurilor
i a persoanelor. Toate patru sunt vita-
le pentru proprietatea imobiliar. Pri-
ma dintre ele garanteaz libertatea de
a cumpra i de a vinde o proprietate
imobiliar oriunde n UE, fr niciun
44 VALOAREA
fel de opreliti. Cea de-a doua le per-
mite celor care i exercit profesia n
domeniul imobiliar s practice aceast
profesie oriunde n UE, fr a avea nea-
prat un punct de lucru n alt ar, cu
rialelor de construcie, iar cea de-a patra
creeaz o pia a muncii liber n dome-
niul construciilor, reglementat de ca-
drul legal al drepturilor lucrtorilor din
UE. Ieirea din UE reprezint sfritul
tuturor acestor lucruri.
Fr ndoial c libera circulaie a
capitalului, n sensul su cel mai larg i
general acceptat, va rmne neschim-
bat, ns ne putem atepta la o crete-
re semnificativ a obstacolelor din ca-
lea proprietii imobiliare de investiie.
Dac ne gndim la achiziia proprietii
imobiliare, este suficient s vedem cum
 European Valuer Journal
pot dispune cetenii australieni sau
chinezi de proprietile imobiliare de
investiie pe care le dein n strintate,
sau s ne uitm la alte ri care permit
intrarea investitorilor, ns nu i ieirea
lor. Lsai s ia hotrri de capul lor, eu-
ropenii n-ar trebui s fie altfel.
Istoria UE este o lung serie de n-
cercri de a ridica bariere n calea pro-
prietii imobiliare de investiie - dorin-
a de a controla achiziia terenurilor i
cldirilor de ctre strini fiind un reflex
naionalist fundamental. Fiecare astfel
de ncercare a fost oprit de Comisia
European uneori la cererea European
Property Federation (EPF) sau a fost
casat de Curtea de Justiie a Uniunii
Europene (CJUE).
Cu o singur excepie. Danezii au i-
nut pe loc Tratatul de la Maastricht pn
cnd nu i s-a adugat un protocol care s
permit Danemarcei un drept de control
permanent asupra achiziiei unor ree-
dine de vacan de ctre ali ceteni
dect cei danezi. ns aceasta a fost o
situaie cu totul excepional ntr-o uni-
une care altfel reprezint o singur pia
vast pentru cetenii i companiile eu-
ropene, n vreme ce investitorii din afara
Europei pot fi supui unor restricii ab-
solut arbitrare, justificate de decizii care
nu pot fi contracarate fr intervenia
Comisiei Europene sau a CJEU.
Este posibil ca cel mai mare obstacol
din calea proprietii de investiie s fie
unul indirect, inclus n panoplia de m-
suri de ngrdire a liberei circulaii a
serviciilor. Restriciile directe ale acce-
sului la proprietatea imobiliar sunt
adesea un ingredient din cocktail-ul cla-
sic de ngrdiri, cum ar fi cerina de a
deine calificrile locale, sau a unei li-
cene de funcionare, sau cerina de a
nfiina o asociaie n participaiune cu
un partener local, sau ngrdiri ale for-
mei legale de funcionare a unei firme
prestatoare de servicii, sau stabilirea
unui plafon de prezen a companiilor
strine ntr-un anumit sector economic,
sau testele de necesitate economic, lu-
cruri care au durat decenii ntregi, pn
cnd s-a reuit nlturarea lor prin drep-
tul i jurisprudena european.
Michael MacBrien
este consilier
TEGoVA, director
general al EPF i
partener fondator
al firmei MacBrien
Cuper Isnard.
i achiziiile publice vor trece prin-
tr-un vast proces de schimbare. Potrivit
legislaiei europene, administraiile na-
ionale i locale trebuie s lanseze pro-
ceduri de achiziie pan-europene pentru
proiectele care deseori prezint un inte-
res direct pentru antreprenori, dezvol-
tatori, arhiteci, ingineri i consultanii
din domeniul urbanismului. Adminis-
traiile din Europa continental nu vor
mai fi obligate s analizeze ofertele de-
puse de companiile cu sediul n Regatul
Unit i, invers, guvernul britanic va pu-
tea s rezerve contractele pentru cete-
nii proprii, aa cum s-a mai ntmplat
cndva n Anglia, ns fr succes, cu
defunctele scheme de parteneriat pen-
tru conversia terenurilor dezafectate.
Comerul liber, fr bariere tarifare,
cu materiale de construcie i echipa-
mente de interior se oprete la frontie-
VALOAREA | Q2 2017 45
European Valuer Journal
ra UE, ns regulile OMC cu privire la
astfel de produse pot fi suficiente pentru
a le nltura. Problema mai mare sunt
ns barierele netarifare. n zilele noas-
tre, aceste bariere nu mai apar cu scopul
definit de a apra pieele prin mecanis-
mul unor norme necesare n faa unor
Sfritul liberei presupuse ameninri la adresa snt-
circulaii a persoanelor ii, siguranei sau mediului; reglemen-
trile naionale creeaz obstacole doar
ar putea avea un prin simplul fapt c sunt diferite. Cu
efect pozitiv asupra alte cuvinte, rile cu niveluri compa-
rabile de protecie a consumatorului i
sectorului imobiliar a mediului creeaz obstacole doar prin
din Regatul Unit. simplul fapt c adopt legi diferite. UE
nltur aceste diferene, prin armoni-
zarea legislaiei fundamentale i recu-
noaterea reciproc a restului corpusu-
lui de norme, coroborate cu controlul
exercitat asupra productorului n ara
de origine. i acestea se ncheie odat cu
ieirea din uniune. Firmele de construc-
ii i clienii lor vor trebui s ia n calcul
costuri mai mari pentru elementele de
baz ale industriei imobiliare.
Sfritul liberei circulaii a persoane-
lor ar putea avea un efect pozitiv asupra
sectorului imobiliar din Regatul Unit.
Se vor putea angaja lucrtori fr s li se
mai acorde beneficiile care erau asigu-
rate prin legislaia UE i fr a mai avea
dreptul de a-i prelungi ederea n ar
pentru a-i cuta altceva de lucru.
O soluie parial,
de tipul acordului cu
Canada
Statutul de membru al Spaiului Eco-
nomic European (SEE) ar asigura Rega-
tului Unit pstrarea n ntregime a celor
patru liberti, ns cu un pre: accep-
tarea tuturor libertilor, inclusiv libera
circulaie a persoanelor; plata unei con-
tribuii de la buget, aproape echivalent
46 VALOAREA
cu costul reprezentat de statutul de stat
membru al UE, ns n absena multora
dintre fondurile de care ar putea bene-
ficia; transpunerea noii legislaii a UE
n legislaia britanic, fr a avea nicio
putere sau vreun drept de vot la elabo-
rarea acestei legislaii. Toate acestea vor
fi supuse judecii Curii Europene, care
ns nu va avea niciun judector brita-
nic. Piaa intern nu este static, orice
evoluii suplimentare vor fi impuse i n
spaiul SEE.
Acordul Economic i Comercial
Complet (CETA) dintre Canada i UE
este relevant pentru acest subiect. Este
un acord foarte complex, de a doua
generaie, care transform Canada n
ara care se afl n cea mai strns re-
laie cu UE. Prevederile sale limitate cu
privire la libera circulaie a persoanelor
ar fi acceptabile pentru Regatul Unit, iar
multe dintre prevederile din coninutul
su sunt relevante pentru proprietatea
imobiliar. Nu reprezint ns un tipar
pentru relaiile dintre Regatul Unit i
UE, deoarece nu este un instrument
universal. Este un tratat detaliat i com-
plex, special conceput pentru Canada i
UE, care reflect nou ani de negocieri
dure, inclusiv micile disensiuni de la fi-
nal. Ar trebui totui s fie relativ simplu
ca acest acord s fie adaptat la Regatul
Unit, ar care n momentul de fa este
complet sincronizat cu piaa intern.
Libertatea de a investi n proprieta-
tea imobiliar face obiectul unei pre-
vederi speciale din CETA. Aceast pre-
vedere exclude explicit limitarea valorii
totale a tranzaciilor sau bunurilor imo-
bile. Nu se poate compara cu scutul so-
lid de protecie oferit de UE, fondurile
de investiii care funcioneaz n afara
Canadei neavnd un paaport UE,
ns reprezint o garanie important.
 European Valuer Journal
n timpul negocierilor acordului
CETA, Canada a trecut UE pe lista ne-
gativ a serviciilor, ceea ce nseamn c
prevederile coninute n tratat acoper
toate serviciile care nu sunt excluse n
mod explicit. Nu se exclude niciun tip
de serviciu legat de proprietatea imobi-
liar. CETA nu garanteaz dect echiva-
lentul tratamentului naional, n vreme
ce legislaia european le permite furni-
zorilor de servicii s funcioneze n ara
gazd pe baza oricror reguli din ara de
origine care nu au fost armonizate la ni-
velul Uniunii Europene. Potrivit CETA,
oricare dintre pri este nc liber s
solicite o licen, afilierea la o organiza-
ie profesional sau un agent local, dar
este totui mai bine dect nimic.
CETA confer organizaiilor profe-
sionale din Canada i Europa dreptul
de recunoatere reciproc a calificri-
lor, prin care ambele pri i pot exer-
cita liber profesia de ambele pri ale
Oceanului Atlantic.
ntr-un exemplu relevant pentru do-
meniul imobiliar, TEGoVA i Appraisal
Institute of Canada, organizaie afiliat
la TEGoVA, deja i-au recunoscut reci-
proc standardele de evaluare i calificri-
le, ceea ce nu ar fi fost posibil fr CETA.
TEGoVA i membrii si din Regatul
Unit ar putea face mpreun un exerci-
iu asemntor, care ar pstra n mare
msur libertatea de a presta servicii de
evaluare, ntre UE i Regatul Unit.
n privina liberei circulaii a mr-
furilor, materialele de construcie din
Canada pot s foloseasc marca de con-
formitate CE, care le poate fi acordat de
ctre organisme canadiene de certificare
recunoscute de UE i invers. Un acord
similar ntre UE i Regatul Unit ar putea
pstra libera circulaie a produselor ne-
cesare n sectorul construciilor.
Potrivit CETA, libera circulaie a
persoanelor este limitat la personalul
angajat de societi, atunci cnd prezen-
a angajailor este considerat necesar
pentru a finaliza un proiect sau pentru
a furniza servicii dup vnzarea unor
bunuri (after-sales). Regatul Unit ar pu- ntr-un exemplu
tea gsi soluia acceptabil, mai ales c relevant pentru
s-ar putea dovedi esenial pentru sec-
torul de construcii sau dezvoltarea unei domeniul imobiliar,
companii care are nevoie s-i transfe- TEGoVA i Appraisal
re personalul n scopul finalizrii unui
proiect. Institute of Canada,
organizaie afiliat la
Una dintre realizrile remarcabile
din tratatul CETA att din perspecti- TEGoVA, deja i-au
va mrfurilor, ct i a serviciilor este o recunoscut reciproc
procedur complicat numit coope-
rare de reglementare, care d dreptul standardele de
Comisiei Europene, guvernului cana- evaluare i calificrile,
dian i prilor europene i canadiene
care dein un interes economic i social, ceea ce nu ar fi fost
s se aplece asupra etapelor iniiale din posibil fr CETA.
elaborarea politicilor, evitnd astfel s
se creeze obstacole inutile i accidentale
n calea comerului. Transferat la rela-
ia UE - Regatul Unit, aceast abordare
ar putea reprezenta un mod de lucru
promitor, care s asigure, n cele din
urm, un minim de friciune n indus-
tria imobiliar.
Organizaiile britanice care au o le-
gtur cu proprietatea imobiliar, in-
diferent de tipul acestora, vor trebui s
se ralieze n jurul chestiunii accesului.
Vor trebui s valorifice afilierea lor la
federaiile europene din sfera construc-
iilor, a investiiilor i serviciilor pentru
a menine industria imobiliar britani-
c i cea din UE ct mai permeabile cu
putin.
Preluat / tradus
cu permisiunea TEGoVA
Acest articol a fost iniial publicat n Acest articol a fost preluat din ediia din
luna aprilie a publicaiei European Valuer
numrul din ianuarie/februarie al revis- Journal, editat de TEGoVA
tei IPE Real Estate.
VALOAREA | Q2 2017 47
 Hobby
Navigaia implic riscuri
i provocri similare celor din via
Interviu cu Laureniu Stan - Vicepreedinte ANEVAR,
Senior Partner FairValue Consulting
Un interviu de Raluca licaru
Cum ai nceput
acest sport i cnd?
Un bun prieten practic navigaia
pe mare de ani buni i mi-a tot propus
s mergem mpreun ntr-o excursie
de o zi pe Marea Neagr, s vd cum
e. Acum doi ani am reuit s rup o zi
n timpul sptmnii i am dat curs
propunerii lui. A fost o zi ploioas i
friguroas de aprilie dar nu regret ni-
ciun moment petrecut atunci pe barc.
Ai ncercat i
alte sporturi?
Nu sunt o persoan activ, ba chiar
dimpotriv, sunt comod i cu greu m
las convins s fac micare. Am ncercat
diverse activiti: tenis de cmp, squ-
ash sau mersul cu bicicleta, dar nu am
fost consecvent. Ce m atrage la sai-
ling este faptul c nu l percep ca pe un
sport, ci mai degrab ca pe un stil de
via i un mod de a iei din rutin. i verit mai trziu.
mi-am dat seama c nu este un hobby
foarte costisitor, aa cum am crezut
iniial. Nu trebuie s deii o barc pen-
tru a te bucura de o excursie pe mare.
Unde ai navigat i
pe ce tip de barc?
48 VALOAREA
Pn acum am navigat pe Marea
Neagr i pe Marea Egee, ntre insu-
lele greceti, pe brci cu vele de 12-
14 m lungime, printre care Beneteau
Oceanis, Beneteau Clipper sau Elan
Impression.
Ce v-au nvat n desprirea de stabilitatea uscatului
prima or de instruire?
n prima edin de curs s-a insistat Ai gsit vreo legtur/
pe cteva cuvinte cheie: pasiune, plce-
re, aventur, risc, pruden, responsa-
bilitate. Navigaia devine foarte rapid
o pasiune, un hobby, ns implic nu-
meroase riscuri i necesit pruden,
maturitate i responsabilitate fa de
cei care i sunt alturi pe barc i fa
de propria persoan. Mi-a rmas nti-
prit n minte un sfat al lectorului din
prima zi: Singura diferen ntre un
bun nottor i unul mai puin bun
este c cel din urm sufer mai puin.
Aa c ncercai s rmnei pe barc! Fiecare membru al echipajului are un
Am bnuit atunci c nu este chiar o
joac de copii i bnuiala mi s-a ade-
Racing sau cruising?
Nu am participat nc la o ntrece-
re, deci nu pot face o comparaie rea-
list ntre racing i cruising. Am auzit
ns c experiena unei regate este de
neuitat. Pentru a participa ai nevoie de
mult experien i ndemnare i sunt
contient c nu sunt nc pregtit.
Sper s am ocazia s navighez ct
mai mult pe brci de cruising. mi
plac linitea i libertatea pe care le simt
atunci cnd plutesc pe mare i cred c
este benefic din cnd n cnd.
asemnare ntre
navigaie i evaluare?
Da, sunt multe asemnri ntre na-
vigaie i evaluare. Poate c de aceea
mi i place aa de mult.
Navigaia, ca i evaluarea, este o
activitate care nu-i d voie s te plicti-
seti. Apar tot timpul situaii neprev-
zute care te solicit i i impun s g-
seti soluii ntr-un timp relativ scurt.
Navigaia este un sport de echip.
rol bine definit pe barc, stabilit de
ctre cpitan nainte de prsirea por-
tului. Dac unul dintre marinari nu
i ndeplinete atribuiile, poate pune
n pericol ntreg echipajul. Cpitanul
este responsabil pentru fiecare mem-
bru al echipajului i trebuie s ia toate
msurile de siguran. i n evaluare ar
trebui s se lucreze mai mult n echi-
p, mai ales n proiectele complexe.
 Hobby
Astfel, coordonatorul proiectului va
alege evaluatorii potrivii n funcie
de competenele acestora i se va asi-
gura c evaluarea va fi dus la bun
sfrit i cu riscuri minime.
O alt asemnare pe care am ob-
servat-o este faptul c ambele activiti
sunt guvernate de anumite reguli i ne-
cesit autorizare prealabil a celor care
doresc s practice.
n navigaie, dac deii carnet de
conductor de ambarcaiune de agre-
ment categoria C, poi conduce o bar-
c de agrement pe ape maritime pn
la cel mult 6 mile marine de coast.
Dac ns deii carnet categoria B, poi
conduce o barc de agrement pe ape
maritime pn la maximum 12 mile
marine n larg. Pentru a conduce o
barc pe ape interioare (ruri, lacuri,
Delta Dunrii), trebuie s deii catego-
ria D, iar categoria A i confer drep-
tul de a conduce ambarcaiuni n orice
tip de ape, fr restricii de distan.
n evaluare, dac deii specializarea
EPI, poi evalua doar bunuri imobi-
le. Pentru celelalte tipuri de bunuri ai
nevoie de alte specializri (de exemplu
EBM), care se pot obine prin parcur-
gerea unei perioade de formare profe-
sional teoretic i practic, finalizat
cu un examen. Mergnd mai departe
cu comparaia, limitele de distan fa
de coast ar putea fi asimilate cu anu-
mite trepte de competen n evaluare.
De exemplu, pot fi evaluatori de bunuri
imobile cu competene n evaluarea
proprietilor imobiliare rezideniale,
evaluatori de proprieti rezideniale i
comerciale, precum i evaluatori cate-
goria A, care sunt competeni s evalu-
eze orice tip de bun imobil.
n cazul navigaiei, competenele
sunt clar delimitate i impuse de ca-
tegoriile de autorizare. Competenele
n evaluare nu sunt nc definite clar,
ns cred c este de datoria noastr s
ne analizm activitatea i s ne axm
pe ceea ce tim s facem foarte bine.
Este spre binele nostru s cunoatem
limitele pn la care putem naviga
pe apele din ce n ce mai nvolburate
ale evalurii.
Cu ce poi s
compari riscurile i
provocrile pe care le
presupune navigaia?
Navigaia implic riscuri i pro-
vocri similare celor din via. O zi
obinuit poate ncepe foarte bine, cu
soare i vreme frumoas, dar n orice
moment se poate strni o furtun.
Navigaia este destul de imprevizi-
bil deoarece depinde de muli factori,
mai ales de vreme. Riscurile se pot
ns reduce prin pregtirea prealabi-
l temeinic a misiunii, verificarea
tehnic a brcii, alegerea membrilor
echipei i stabilirea rolurilor i respon-
sabilitilor n funcie de experiena i
aptitudinile fiecruia, precum i adop-
tarea unor msuri de prevenie. Pentru
a ajunge la rm n siguran trebuie
s-i adaptezi aciunile n funcie de
particularitile mediului nconjurtor.
Ce zici? Seamn cumva cu
evaluarea?
Ce simi cnd nu mai ai
pmntul sub picioare
pentru o perioad
mai lung de timp?
La plecarea din port am o uoar
senzaie de nesiguran creat de des-
prirea de uscat, sentiment nlocuit
rapid de dorina de aventur. Odat
ieit pe mare i ajuns n larg, privind
rmul de la distan, descopr un uni-
vers nou, m detaez de grijile de zi cu
zi. ncep s simt libertatea.
VALOAREA | Q2 2017 49
 Pe un teren mai
puin cunoscut
Evaluarea proprietii imobiliare concesionate poate reprezenta o misi-
une complex, ns vine i cu multe satisfacii pentru evaluatorii crora
le plac provocrile i care tiu s valorifice resurse limitate
Proprietatea imobiliar concesionat
exist de mult vreme de fapt din epo-
ca feudal, spune Trevor Hubbard, MAI,
SRA, evaluator principal n cadrul biro-
Peter Haapaniemi este
ului Marinei Statelor Unite ale Americii
autor independent din din San Diego. n vremurile de atunci, ex-
plic el, proprietarul pmnturilor era re-
zona metropolitan
gele, iar aristocraia local (marii propri-
a oraului Detroit etari de pmnt) administra proprietatea.
Aristocraii concesionau pmntul celor
care cultivau cmpurile sau exploatau un
atelier, dup care colectau banii n numele
regelui, spune Trevor. Conceptul exist
de cnd lumea, ns de obicei nu este foar-
te bine neles.
Turnul One World Trade Center din
Manhattan, de exemplu, este principala
construcie din complexul World Tra-
de Center ridicat pe terenul concesionat
de Autoritatea Portuar din New York i
New Jersey.
n contractele de concesiune din zilele
noastre, proprietarul concesioneaz tere-
nul pe o perioad lung, de obicei de mai
multe decenii. Concesionarul, de regul
un dezvoltator al proprietii imobiliare,
ridic pe terenul respectiv o construc-
ie. Astfel, concesionarul este proprietarul
cldirii ns nu i al terenului pe care este
construit. Deoarece, prin natura sa, con-
50 VALOAREA
cesiunea presupune o durat ndelungat,
proprietatea imobiliar concesionat este
de regul reevaluat la anumite intervale
de timp, pe toat durata concesiunii.
Dei reprezint cumva o pia de ni,
evaluarea proprietii imobiliare conce-
sionate vine cu oportuniti substaniale
pentru evaluatori. Cunotinele acumulate
pot furniza datele de pornire pentru etapa
iniial a concesiunii, apoi pentru renego-
cierea concesiunii i pentru soluionarea
dezacordurilor n procedura de arbitraj.
Evaluarea proprietii concesionate
prezint ns provocri speciale potrivit
lui Hubbard, aproximativ jumtate dintre
evalurile proprietii concesionate care
au ajuns la el, au trebuit revizuite. Proble-
ma nu vine ns de la evaluatori. Aa cum
explic Hubbard, evaluarea proprietii
imobiliare concesionate este complex i
lipsesc informaiile formale, de bun cali-
tate, care s fundamenteze valoarea.
De ce concesiunea?
Pentru proprietarul de teren, conce-
siunea poate fi o alternativ atrgtoare,
deoarece are avantajul de a furniza un
flux de numerar pe termen lung, cu risc
redus, n paralel cu pstrarea proprietii.
Avantajul pentru concesionar este accesul
la un teren care altfel ar fi indisponibil.
Anumite terenuri valoroase fac parte din
proprietatea public, de exemplu, i nu
pot fi scoase pe pia. Aproape toate te-
renurile cu deschidere la ocean din zona
Golfului San Diego aparin Districtului
Portuar Unificat din San Diego, care nu
are ns dreptul s vnd terenul, spu-
ne Hubbard. Districtul pune n schimb
la dispoziie aceste proprieti imobiliare
din categoria premium prin contracte de
concesiune. Acelai lucru se ntmpl i n
cazul Autoritii Portuare din New York i
New Jersey, proprietarul terenului conce-
sionat ctre dezvoltatorii proprietii imo-
biliare din complexul World Trade Center
din Manhattan.
Concesiunea proprietii imobiliare
reprezint adesea soluia la care apelea-
z lanurile de magazine, atunci cnd au
nevoie de o locaie ns nu doresc s des-
foare activiti n sectorul imobiliar. S gic Solutions din Walnut Creek, Califor-
lum ca exemplu cldirile cu un sigur chi-
ria din centrul oraului, McDonald, Au-
toZone, etc., spune Hubbard. Aproape
toate farmaciile din lanul Walgreen din
acea zon sunt proprieti imobiliare con-
cesionate, pentru c Walgreen nu dorete
s dein terenuri.
Deseori evaluatorii vin n contact cu
proprietatea imobiliar concesionat la
mult timp dup ncheierea contractului
de concesiune, de exemplu atunci cnd
clauzele contractului de concesiune im-
pun reevaluarea proprietii imobiliare
dup 10, 20 sau 50 de ani, sau atunci cnd
are loc o vnzare sau alt tip de tranzacie.
Evaluatorului i se poate solicita o opinie
asupra valorii dreptului de proprietate
afectat de locaiune sau a dreptului de fo-
losin a chiriaului potrivit termenilor
din contractul de concesiune, sau pe baza
chiriei de pia pentru teren.
n situaia ideal, contractul nsui
ar trebui s-l ndrume pe evaluator i s Concesiunea
conin negru pe alb abordarea pe care proprietii imobiliare
evaluatorul trebuie s o utilizeze la data
evalurii terenului n scopul recalculrii reprezint adesea
chiriei, ns lucrurile stau altfel n reali- soluia la care
tate. Deseori evaluatorii se confrunt cu
provocarea de a ncerca s neleag lim-
apeleaz lanurile de
bajul unui raport de reevaluare ntocmit magazine, atunci cnd
poate cu 25 de ani n urm de juriti spe-
cializai n proprietatea imobiliar, care
au nevoie de o locaie
se poate s fi avut sau s nu fi avut alturi ns nu doresc s
de ei un evaluator, spune Gary DeWeese,
MAI, director al firmei Real Estate Strate-
desfoare activiti
n sectorul imobiliar.
nia. Urmare a acestui fapt, limbajul poate
fi derutant, vag sau contradictoriu, sau
inexistent, pur i simplu.
De exemplu, sunt contracte de conce-
siune care pot s prevad numai faptul c
terenul va fi evaluat peste 25 de ani, cnd
ambele pri vor apela la un evaluator.
Terenul va trebui evaluat atunci potrivit
celei mai bune utilizri de la acea dat,
sau pe baza amenajrilor existente?, n-
treab DeWeese. Cele dou ipoteze sunt
radical diferite i pe baza lor evaluatorul
va obine dou opinii diferite asupra valo-
rii. Pentru a rezolva dilema, s-ar putea s
VALOAREA | Q2 2017 51

fie nevoie ca evaluatorul s se consulte cu
consilierii juridici ai clientului. Desigur c
fiecare dintre pri va alege abordarea care
o avantajeaz, iar diferenele pot sfri la
tribunalul de arbitraj sau n instan.
Evaluatorii se pot lovi de dificulti
deoarece evaluarea proprietii imobi-
liare concesionate nseamn mai mult
dect estimarea valorii terenului, expli-
c Hubbard. Prin urmare, cnd mergi
s inspectezi o proprietate concesionat,
proprietatea subiect nu este nici terenul,
nici cldirea. Evaluezi literalmente un
contract. Trebuie s iei n considerare toa-
te elementele concesiunii i felul n care
acestea influeneaz valoarea respectiv.
S iei n calcul toate aceste variabile este
ca i cum ai juca ah 3-D, adaug el.
Pentru terenurile premium care nu se
pot vinde, cum ar fi proprietile cu des-
chidere la ocean deinute de Districtul
Portuar Unificat, valoarea st n valoarea
proprietii imobiliare concesionate.
52 VALOAREA
Capcane comune
Complexitatea intrinsec a contracte-
lor de concesiune le face greu de neles,
spune DeWeese. Adesea se ntind pe sute
de pagini. Iar paginile ne furnizeaz multe
elemente pe care trebuie s le lum n con-
siderare. De exemplu, unele contracte sti-
puleaz plata unei pri din venitul generat
de concesionar, care poate fi dezvoltatorul
cldirii. Ar putea fi vorba de chiria brut
sau de venitul net generat de proprietate,
sau o parte din fluxul de numerar generat
de proprietatea imobiliar dup ce se scade
serviciul datoriei, nainte sau dup recupe-
rarea investiiei de ctre concesionar, pe
baza costurilor de amenajare a propriet-
ii sau a capitalului investit n proprietate,
explic acesta. O alt posibilitate: conce-
dentul s primeasc o parte din venitul net
generat de proprietatea imobiliar, n cazul
n care dezvoltatorul apeleaz la refinana-
re pentru a obine numerar, sau o prim de
transfer, dac dezvoltatorul i nstrineaz
dreptul de proprietate.
Evaluatorul trebuie s cunoasc dac
aceste beneficii financiare sunt sau nu
subordonate plii datoriei ctre un cre-
ditor, spune DeWeese. Toate acestea re-
prezint beneficii viitoare la care are drep-
tul proprietarul terenului, iar dac acesta
dorete s-i vnd dreptul de proprie-
tate, aceste beneficii sunt incluse n ceea
ce ar primi cumprtorul. Prin urmare,
trebuie s se determine si apoi s se actu-
alizeze valoarea tuturor acestor elemente,
inclusiv valoarea terminal a terenului i
a amenajrilor. Poate fi o adevrat pro-
vocare s se estimeze valoarea viitoare a
tuturor acestor componente, care pot fi
constante sau pot aprea cu o anumit rit-
micitate, la intervale mari de timp.
Exist o serie de detalii aparent simple,
care pot complica lucrurile, spune Chris
Ponsar, MAI, SRA, de la firma Ponsar Va-
luation din Honolulu. S lum exemplul
unui restaurant fast-food care mai are 10
ani din perioada de concesiune i un alt
restaurant, pe partea opus a strzii, ase-
mntor prin caracteristicile fizice, ns
care mai are numai cinci ani dintr-o peri-
oad de concesiune de 10 ani. n general,
se pltete mai puin pentru o proprietate
imobiliar care mai are doar cinci ani r-
mai din perioada de nchiriere, deoarece
cheltuielile viitoare cu chiria sunt afecta-
te de incertitudine, spune acesta. Prin
urmare, chiar i atunci cnd avem dou
proprieti nvecinate, valoarea drepturi-
lor de proprietate evaluate poate s difere
destul de mult.
ntre timp, spune Hubbard, evalua-
torul trebuie s se gndeasc la felul n
care valoarea este afectat de dreptul de
preemiune al chiriaului, n cazul n care
proprietarul terenului dorete s-l nstr-
ineze. ntr-o astfel de situaie, cumpr-
torii poteniali s-ar putea s nu doreasc
s fac efortul s depun o ofert, care ar
putea fi uor nlturat de oferta chiria-
ului, ceea ce restrnge foarte mult piaa
proprietii respective.
Analiza proprietilor comparabile,
vndute sau renegociate recent poate fi
util evaluatorului la soluionarea acestor
aspecte complexe. ns nici acest exerciiu
nu este neaprat simplu, deoarece con-
tractele de concesiune folosesc adesea un
limbaj diferit. Potrivit lui Ponsar, exemplul
clasic de terenuri comparabile presupune
s identificm vnzrile unor terenuri
din locaii asemntoare i care sunt ase-
mntoare fizic cu proprietatea subiect,
ceea ce poate fi suficient. n cazul concesi-
unii ns, avem mult mai multe lucruri de
fcut pentru a determina dac i termenii
concesiunii se aseamn suficient de mult
pentru a fi comparabili. Contracte de
concesiune diferite pot stipula, de exem-
plu, chirii diferite, care se vor recalcula sau
ncheia la momente diferite, sau pot folosi
un anumit limbaj pentru densitate sau uti-
lizare. Din experiena pe care am acumu-
lat-o n evaluarea proprietii imobiliare
concesionate din Hawaii, este aproape im-
posibil s gseti dou drepturi de propri-
etate absolut identice, spune acesta.
Determinarea ratei de capitalizare
pentru metoda comparaiei poate fi la fel
de dificil. Motivul este acela c piaa ne
ofer tranzacii relativ limitate, iar con-
tractele de concesiune pot fi caracteris-
tice unui anumit concesionar sau locaii.
Comparaia ratelor de capitalizare re-
prezint prima metod de evaluare a pro-
prietii imobiliare concesionate, adaug
Hubbard. ns aceste rate de capitalizare
trebuie analizate. De exemplu, dac eva-
luatorul are ase rate de capitalizare, de la
4% la 6%, nu poate utiliza media aritme-
tic a acestor rate. Evaluatorul trebuie s Analiza proprietilor
studieze, n schimb, detaliile contractelor comparabile, vndute
de nchiriere implicate. Este necesar s
extragi toate cauzele care au generat di- sau renegociate
ferenele, adaug Ponsar. Poate un con- recent poate fi util
cesionar avea credibilitate, iar altul nu.
Poate unul pltete o chirie cu mult sub evaluatorului la
nivelul pieei. Evaluatorul trebuie s ia n soluionarea acestor
considerare toate aceste aspecte i s le
nscrie n raport, astfel nct clientul s aspecte complexe.
poat nelege metodologia.
n cutarea ghidurilor
Potrivit lui Ponsar, la evaluarea pro-
prietii imobiliare concesionate, evalua-
torii trebuie s adauge la abordrile tra-
diionale propriul raionament i propria
experien. Adesea se confrunt cu un
mediu srac n date, unde trebuie s-i
foloseasc raionamentul i s adapteze
datele disponibile. n astfel de situaii,
evaluatorul poate face apel la logic i la
cursurile de formare.
Evaluatorii interesai de evaluarea pro-
prietii imobiliare concesionate i dau
seama c au multe de nvat, dar c nu au
la dispoziie prea multe resurse. Hubbard
observ c dei aspectele juridice benefi-
ciaz de materiale destul de numeroase,
lipsa informaiilor practice genereaz la-
cune n cunotinele evaluatorilor. Ponsar Preluat / tradus
crede c peste tot n ar sunt necesare cu permisiune.
cursuri autentice pe acest subiect, revizu- Acest text a fost publicat iniial n limba
englez. ANEVAR a tradus textul n limba
ite de experi. romn i este singurul responsabil pentru
Pn atunci, evaluatorii interesai de acurateea acestei traduceri.
Copyright Appraisal Institute 2013 de
proprietatea imobiliar concesionat tre- ctre Appraisal Institute. Toate drepturile
buie s caute informaii n materialele de rezervate.
Textul original a fost publicat pentru
natur juridic i n evalurile efectuate utilizare n Statele Unite n conformitate
cu legislaia, reglementrile i standardele
anterior i s apeleze la specialitii i cole- de bun practic n evalurile din Statele
gii cu experien n evaluarea proprietii Unite. Definiiile, metodologiile i conceptele
din acest text tradus pot fi sau nu pot fi
imobiliare concesionate. Dup prerea lui aplicabile n Romnia. Appraisal Institute
Hubbard, deocamdat totul ine de pre- i declin n mod expres orice rspundere
pentru orice pierderi sau daune care pot
gtirea proprie. aprea din utilizarea textului tradus.
VALOAREA | Q2 2017 53
 EVENIMENTE

Conferina Naional ANEVAR

7 aprilie 2017 - Bucureti

n data de 7 aprilie, la Bucureti, Hotel

Marshal Garden, s-au desfurat lucrrile
Conferinei Naionale a Asociaiei Naio-
nale a Evaluatorilor Autorizai din Rom-
nia (ANEVAR). Potrivit ordinii de zi, conferin-
a a debutat cu o serie de mesaje adresate
de ctre invitai participanilor. A urmat pre-
zentarea raportului de activitate ANEVAR,
susinut de preedintele Asociaiei, Daniel
Manae. n continuare au fost supuse ateni-
ei i aprobrii participanilor documente re-
feritoare la activitatea economico-financiar
a ANEVAR pentru anii 2016 i 2017, structu- Daniel Manae, Preedinte ANEVAR

ra Standardelor de evaluare a bunurilor -

ediia 2017, cu intrare n vigoare la data de 1
mai 2017 i raportul de activitate a Comisiei
de Etic i Disciplin. Modificrile coninutu-
lui noii ediii a Standardelor au fost detaliate
de Daniel Manae, preedinte ANEVAR i de
Adrian Vascu, preedinte ANEVAR n perioa-
da 2014-2015. Accesul la acest eveniment
s-a fcut exclusiv pe baza listei cu invitai i
a celei cu delegaii alei n cadrul Adunrilor
Generale ale Filialelor Asociaiei, desfura-
te n perioada 24 februarie - 23 martie 2017. Adrian Vascu, Preedinte ANEVAR 2014-2015

54 VALOAREA
 EVENIMENTE

Dan Manolescu, Preedinte CCF Niculae Blan, Preedinte UNPIR

Gabriel Radu, Preedinte CAFR Emilia Iordache, Ministerul Finanelor Publice

Nicolae Miric, UPLR tefan Dina, ARB

Silviu Ttaru, ANABI Adrian Popa-Bochi, trezorier ANEVAR

Olga Jalob, Preedinte CED - ANEVAR Florin Dobre, Preedinte Executiv CECCAR

VALOAREA | Q2 2017 55
 EVENIMENTE

Conferina Evaluarea pentru piaa de

capital din Romnia
11 mai 2017 - ASE Bucureti

Cea de-a 15-a ediie a con-
ferinei Evaluarea pentru
piaa de capital din Rom-
nia, organizat n colaborare
cu Academia de Studii Eco-
nomice Bucureti a avut loc
n data de 11 mai 2017, la
ASE Bucureti - Aula Mag-
na. n cadrul conferinei a
fost anunat un parteneriat
ntre ASE, Ziarul Financar i
ANEVAR prin care studen-
ii i profesorii Academiei de
Studii Economice din Bucu-
reti vor avea acces gratuit la
ZF Corporate, un instrument
util pentru cercetare, pregti-
rea profesional i obinerea
unor informaii detaliate din
mediul de business. Lansarea
proiectului a avut loc n ca-
drul conferinei organizat de
ANEVAR la ASE, n data de
11 mai, n prezena jurnalistu-
lui Sorin Pslaru.
Speakerii conferinei au
fost:
Gheorghe BDESCU
- Preedinte ANEVAR 1992-
2001 | Fondator CMF Con-
sulting S.A.
Daniel MANAE - Pree-
dinte ANEVAR
Ion ANGHEL - Preedin-
te ANEVAR 2006-2007 |
Prof. univ. dr. ASE Bucu-
reti, Director Departa-
ment Analiz i Evaluare
Economico-Financiar;
Mihai CRUNTU - ef De-
partament Analiz pe Piaa
de Capital BCR

Daniel Manae, Preedinte ANEVAR

56 VALOAREA
 EVENIMENTE

Sorin Pslaru, Ziarul Financiar

Mihai CRUNTU, ef Departament Analiz pe Piaa de Capital BCR Radu Toia - ASF

Gheorghe Bdescu, Preedinte ANEVAR 1992-2001,

Fondator CMF Consulting S.A. Ion Anghel, Preedinte ANEVAR 2006-2007, Prof. univ. dr. ASE

VALOAREA | Q2 2017 57
 EVENIMENTE
Conferina Teme actuale n evaluare
Conferina itinerant Teme
actuale n evaluare, a avut loc
anul acesta n data de 20 mai
2017, la Hotel Delta din Tulcea.
n cadrul evenimentului au
fost prezentate att o parte din
cele mai apreciate teme abor-
date n conferinele din ultimii
ani, precum i teme noi, de in-
teres pentru evaluatori, precum:
Etica n evaluare sau oportu-
nitatea de a gestiona adec-
vat riscurile profesiei
Daniel Manae, Preedinte ANEVAR
Mihail Bojinc - Preedinte ANEVAR
2004-2005, Membru CED - ANEVAR
58 VALOAREA
Tulcea, 20 mai 2017
Evaluarea n procedura de
insolven - Abordarea con-
form Standardelor de evalua-
re a bunurilor 2017
Evaluarea proprietii imobi-
liare n litigiu
Evaluarea pentru impozitare
hal cu multiple construcii
anexe n interior
Evaluarea bunurilor culturale
Speakerii conferinei au fost:
Daniel MANAE - Preedinte
ANEVAR
Cristian Gavril - Fondator
SINEVA EVALUARI ART SRL
Mihail BOJINC - Preedinte
ANEVAR 2004-2005 | Mem-
bru Comisia de Etic i Dis-
ciplin ANEVAR
Adrian NICOLESCU Evalua-
tor independent
Olga JALOB - Preedinte
Comisia de Etic i Discipli-
n ANEVAR
Cristian GAVRIL Fonda-
tor SINEVA EVALUARI ART
SRL
Olga Jalob, Preedinte CED - ANEVAR
Adrian Nicolescu Evaluator independent
 EVENIMENTE
Proiectul VARVET
Richard Taylor, Institutul pentru studiul
veniturilor, rating i evaluare, Londra
La Tulcea, n data de 20 mai
a avut loc un eveniment n care
Richard Taylor (Institutul pentru
studiul veniturilor, rating i eva-
luare, Londra) a prezentat pro-
iectul VARVET. La diseminarea
proiectului au participat mem-
bri ANEVAR, dar i ceteni
strini, interesai de profesia de
evaluator i accesul la informa-
iile specifice acesteia.
Gala Premiilor UNITER
Ediia din 2017 a Galei Pre-
miilor UNITER a fost gzduit
de Teatrul Naional Mihai Emi-
nescu din Timioara, n data
de 8 mai. Preedintele ANE-
VAR, Daniel Manae a nmnat
Alte evenimente
premiul pentru Cel mai bun
spectacol de teatru radiofonic
dnei. Ilinca Stihi, autoarea sce-
nariului i regiei piesei Biblia
Neagr a lui William Blake, o
producie a Societii Romne
de Radiodifuziune.
Premiul acordat
Asociaiei de revista
Legal Magazin
n cadrul primei ediii a Galei
Legal Magazin, gzduit de Insti-
tutul Cultural Romn n data de
25 mai 2017, ANEVAR a primit
Premiul pentru contribuia la dez-
voltarea profesiei de evaluator
autorizat i a profesiilor liberale.
Diploma de excelen a fost n-
mnat de organizatori preedin-
telui Asociaiei, Daniel Manae.
Gala Profesionitilor
n Imobiliare premiul
de excelen acordat
ANEVAR
ANEVAR a primit Premiul pen-
tru excelen n dezvoltarea pro-
fesiei de evaluator, n cadrul Ga-
lei Profesionitilor n Imobiliare,
organizat de Imobiliare.ro n
data de 24 martie 2017, la hotel
Hilton. Premiul a fost primit de
reprezentanii Asociaiei: Daniel
Manae - preedinte, Dana Aba-
bei - prim-vicepreedinte i Lau-
reniu Stan - vicepreedinte.
International
Valuation Conference,
Ottawa 9 iunie
n data de 9 iunie, Appraisal
Institute SUA i Appraisal In-
stitute Canada au organizat la
Ottawa, Canada, o conferin cu
participare internaional, n ca-
drul crea au fost abordate teme
din domeniul evalurii, relevan-
te pentru pieele de real-estate
din ntreaga lume. Adrian Vascu,
preedinte ANEVAR 2014-2015
a susinut cu ocazia acestui eve-
niment o prezentare intitulat
Appraisal Review - Overview
North America and Europe.
VALOAREA | Q2 2017 59
 INFORMAII DIN PIA
Informaii corelate cu evaluarea proprietilor
imobiliare i cu evaluarea ntreprinderii
C
ontinum s prezentm i
n acest numr al revistei
Valoarea, oriunde este ea
setul de informaii de pia
utile att evaluatorilor, ct i
utilizatorilor rapoartelor de
evaluare. Prezentarea are dou pri.
Prima parte este legat de informa-
ii corelate cu evaluarea proprietilor
imobiliare iar partea a doua este lega-
t de informaii corelate cu evaluarea
ntreprinderii.
Vor fi prezentate sursele de informa-
ii n fiecare caz n parte, astfel nct
evaluatorii care vor utiliza aceste in-
formaii s citeze concret n raportul
de evaluare sursa pe care au utilizat-o.
Facem precizarea c aceste informaii
sunt asumate de ctre furnizorii aces-
tora, singurii care pot fi citai n rapoar-
tele de evaluare. Altfel spus, sursa de
informaii care trebuie citat nu este
revista Valoarea, oriunde este ea, ci
sursa este furnizorul informaiei.
Gsii mai jos premisele avute n vede-
re la prezentarea informaiilor privind
spaiile de birouri, centrele comerciale
i spaiile industriale. Informaiile din
tabelele anexate trebuie interpretate
strict n corelaie cu aceste premise.
n cazul informaiilor referitoare la pia-
a imobiliar, pentru localitile la care
nu se fac referiri n coninutul tabelelor
anexate, unde foarte probabil volumul
tranzaciilor imobiliare este mai redus,
evaluatorii vor avea n vedere infor-
maiile locale i le vor corela cu datele
din tabelele de mai jos. De exemplu,
nivelul ratelor de capitalizare nu poa-
te fi mai mic dect valorile minime ale
ratelor prezentate n aceste tabele, cel
mai probabil situndu-se n jurul nive-
lului superior al intervalelor referitoare
la aceste rate.
60 VALOAREA
Capitolul 1: Premise i Definiii
1. BIROURI
Colliers: Pentru piaa din Bucureti, informaiile
se bazeaz pe cldirile de birouri de Clasa A din
punctul de vedere al calitii cldirii, indiferent
de locaie i care au mai mult de 3.000 mp
nchiriabili.
DTZ: Pentru piaa de birouri, att din Bucureti,
ct i din ar, informaiile sunt despre cldirile
cu cele mai bune specificaii tehnice, unde s-a
raportat cea mai mare chirie obtenabil.
Knight Frank: Pentru piaa din Bucureti,
informaiile se bazeaz pe cldirile de birouri de
Clasa A din punctul de vedere al calitii cldirii,
indiferent de locaie i care au mai mult de 2.000
mp suprafa nchiriabil.
JLL: Pentru piaa de birouri, s-a raportat cea mai
mare chirie obtenabil, n cea mai bun cldire
din tipul de locaie, n condiii de pia.
CBRE: S-a raportat Chiria prime, care reprezint
chiria de pia care poate fi obinut pentru o uni-
tate de dimensiuni standard (n concordan cu ce-
rerea pentru fiecare pia n parte - 1.000 mp pen-
tru birouri), de cea mai bun calitate i n cea mai
bun locaie din pia, la data raportrii. Chiria
prime ar trebui s reflecte nivelul la care tranzac-
iile relevante sunt finalizate n pia la momentul
respectiv, dar nu trebuie s fie identice cu oricare
dintre ele, n special n cazul n care nivelul tran-
zaciilor este limitat sau exist doar cteva oferte.
n cazul oraelor primare, informaiile se bazeaz
pe cldirile de birouri moderne din fiecare ora,
indiferent de locaie. n timp ce Timioara, Cluj-
Napoca, Iai i Braov ofer i cldiri moderne de
birouri, n Constana, oferta de cldiri de birouri
este compus din spaii de calitate slab.
n cazul oraelor secundare, informaiile se bazeaz
pe cldirile de birouri moderne din fiecare ora,
indiferent de locaie.
 INFORMAII DIN PIA
Colliers, Knight Frank, JLL,
DTZ: Chiriile raportate sunt de
tip triplu net - toate cheltuielile
sunt suportate de ctre
chiria (impozitele, utilitile
i reparaiile sau cheltuielile
aferente spaiilor comune i
alte cheltuieli necesare pentru
meninerea i exploatarea
proprietii nchiriate).
Acestea pot fi pltite de ctre
proprietar, dar sunt refacturate
chiriailor prin service charge
(incluznd, dar fr a fi limitate
la, categoriile listate mai sus).
Nota bene: cheltuielile de capital
rmn n sarcina proprietarului.
Colliers, Knight Frank, JLL,
DTZ, Darian: Chiriile raportate
sunt de tip contractual, astfel nu
se iau n considerare facilitile
acordate de ctre proprietar (luni
de chirie gratuit, contribuia
proprietarului la amenajarea
spaiului).
CBRE: Chiriile raportate sunt
brute, urmnd s se analizeze
ct se recupereaz prin service
charge i totalul facilitilor
(luni fr chirie, contribuia
proprietarului la amenajarea
spaiului).
Pentru piaa de birouri din
Bucureti, intervalele de chirii au
fost estimate astfel:
Ratele de capitalizare raportate
se refer la produse primare, respec-
Locaie central
semicentral
periferic
tiv la cel mai bun randament (cea
mai mic rat) estimat a fi obtenabil
pentru o proprietate de tip birouri
de cea mai bun calitate, n cea mai
bun locaie din pia, nchiriat la
nivelul chiriei de pia, cu chiriai de
prim clas.
Ratele de capitalizare raportate
nu iau n considerare niciun cost
de realizare a tranzaciei, sau im-
pozit aferent, ci reflect preul
raportat.
Estimrile ratelor de capitalizare
sunt bazate att pe tranzaciile
nchise n ultimii ani, ct i pe
negocierile avansate.
Rata de capitalizare este
estimat ca fiind raportul dintre
Venitul Net din Exploatare
(dup deducerea din Venitul
Brut Potenial a cheltuielilor
de exploatare i a pierderilor
cauzate de gradul de neocupare)
i preul de tranzacionare/
preuri negociate.
n cazul oraelor primare, doar
cldirile moderne sunt atractive
pentru investitori. Rata de capi-
talizare pentru aceste produse a
fost estimat avnd n vedere a-
teptrile investitorilor care ar fi
interesai de achiziia unor astfel
de proprieti n oraele analiza-
te, precum i tranzaciile nregis-
trate n ultimii ani.
n cazul oraelor secundare, au
fost destul de puine tranzacii
Piaa Victoriei
Floreasca, Barbu Vcrescu,
Piaa Presei, Politehnica, Lujerului
Bneasa, Pcii, Pipera
transparente n ultimii ani,
prin urmare este dificil de
estimat o rat de capitalizare
pentru acestea.
2. CENTRE COMERCIALE
Pentru estimarea de chirii i rate
de capitalizare, au fost luate n
considerare centrele comerciale
care ofer o galerie comercial
de cel puin 5.000 mp i o ancor
alimentar (supermarket sau
hipermarket).
Colliers: Att pentru Bucureti,
ct i pentru oraele principale
din ar, centrele comerciale au
fost mprite n dou catego-
rii (produse primare i secun-
dare) n funcie de performana
acestora.
JLL: Att pentru Bucureti, ct
i pentru oraele principale din
ar, s-au luat n considerare
doar produsele primare.
DTZ: Pentru Bucureti i oraele
principale din ar s-au luat
n considerare doar produsele
moderne (minim 5.000 de mp
suprafaa nchiriabil, unde
suprafaa supermarketului/
hipermarketului nu depete
suprafaa galeriei comerciale).
Chiriile estimate sunt de tip
triplu net - toate cheltuielile
sunt suportate de ctre
chiria (impozitele, utilitile
i reparaiile sau cheltuielile
aferente spaiilor comune i
alte cheltuieli cerute pentru
meninerea i exploatarea
proprietii nchiriate). Acestea
pot fi pltite de ctre proprietar,
dar sunt refacturate chiriailor
prin service charge (incluznd,
dar fr a fi limitate la,
categoriile listate mai sus).
VALOAREA | Q2 2017 61
 INFORMAII DIN PIA
Nota bene: cheltuielile de capital
rmn n sarcina proprietarului.
Chiriile raportate sunt de tip
contractual, astfel nu se iau n
considerare facilitile acordate
de ctre proprietar (luni de
chirie gratuit, contribuia
proprietarului la amenajarea
spaiului).
Chiriile estimate pentru centre
comerciale reprezint chirii
medii pentru spaii de 100 mp
amplasate la parter, ocupate
de magazine de mod. Aceste
valori nu sunt suficiente pentru
a estima chiria medie pentru un
centru comercial.
De asemenea, este important s
se in cont de faptul c aceste
chirii variaz mult de la ora la
ora n funcie de: puterea de
cumprare existent, competiia
i vadul comercial pentru fiecare
centru comercial n parte.
Ratele de capitalizare raportate se
refer la produse primare, respec-
tiv la cel mai bun randament (cea
mai mic rat) estimat a fi obtena-
bil pentru o proprietate de tip co-
mercial de cea mai bun calitate,
n cea mai bun locaie din pia,
nchiriat la nivelul chiriei de pia-
, cu chiriai de prim clas.
Ratele de capitalizare raportate
nu iau n considerare niciun cost
de realizare a tranzaciei, sau
impozit aferent, ci reflect preul
raportat.
Rata de capitalizare este
estimat ca fiind raportul dintre
Venitul Net din Exploatare
(dup deducerea din Venitul
Brut Potenial a cheltuielilor
de exploatare i a pierderilor
cauzate de gradul de neocupare)
62 VALOAREA
i preul de tranzacionare/
preuri negociate.
Pentru Bucureti, dat fiind c
nu au fost tranzacii clasice de
investiii cu produse primare,
ratele de capitalizare au fost
estimate lund n calcul att
ateptrile vnztorilor, ct i
cele ale investitorilor care ar fi
interesai s cumpere un astfel
de produs, precum i tranzacii
din regiune (Europa Central i
de Est), n orae comparabile.
Att pentru oraele primare,
ct i pentru oraele secundare,
ratele de capitalizare au
fost estimate pornind de la
tranzaciile nchise n ultimii
ani, precum i avnd n vedere
ateptrile vnztorilor i Att pentru Bucureti, ct i
cumprtorilor poteniali.
3. SPAII INDUSTRIALE
Au fost luate n calcul doar
spaiile logistice de calitate
din Bucureti i din oraele
menionate.
Chiriile estimate sunt de tip
triplu net - toate cheltuielile
sunt suportate de ctre
chiria (impozitele, utilitile
i reparaiile sau cheltuielile
aferente spaiilor comune i
alte cheltuieli cerute pentru
meninerea i exploatarea
proprietii nchiriate).
Acestea pot fi pltite de ctre
proprietar, dar sunt refacturate
chiriailor prin service charge
(incluznd, dar fr a fi limitate
la, categoriile listate mai sus).
Nota bene: cheltuielile de capital
rmn n sarcina proprietarului.
Chiriile raportate sunt de tip
contractual, astfel nu se iau n
considerare facilitile acordate
de ctre proprietar (luni de chi-
rie gratuit, contribuia proprie-
tarului la amenajarea spaiului).
Ratele de capitalizare raportate
se refer la produse primare,
respectiv la cel mai bun
randament (cea mai mic rat)
estimat a fi obtenabil pentru o
proprietate de tip industrial de
cea mai bun calitate, n cea mai
bun locaie din pia, nchiriat
la nivelul chiriei de pia, cu
chiriai de prim clas.
Ratele de capitalizare raportate
nu iau n considerare niciun cost
de realizare a tranzaciei, sau
impozit aferent, ci reflect preul
raportat.
pentru oraele din ar, ratele
de capitalizare au fost estimate
innd cont de ateptrile
vnztorilor i ale investitorilor
care ar fi interesai s
achiziioneze asemenea produse,
precum i de tranzaciile din
regiune (Europa Central i de
Est), n orae comparabile.
Rata de capitalizare este
estimat ca fiind raportul dintre
Venitul Net din Exploatare
(dup deducerea din Venitul
Brut Potenial a cheltuielilor
de exploatare i a pierderilor
cauzate de gradul de neocupare)
i preul de tranzacionare/
preuri negociate.
Colliers: n cazul urmtoarelor
orae (Constana, Iai i Cluj-
Napoca), spaiile industriale de
calitate existente sunt limitate.
Chiriile specificate pentru aceste
orae sunt valabile pentru soluii
built-to-suit.
Urmeaz tabele cu date la Q1 2017:
 INFORMAII DIN PIA

CBRE Romnia
Orae primare Orae secundare
Segment de pia Bucureti (Iai, Cluj Napoca, Braov, (Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Timioara, Constana) Ploieti, Piteti, Arad)

Spaii de birouri

Prime rent: 18,5

Chirie contractual cldire central: 14.5 -17
11 - 14 9 - 11
clasa A (eur/mp/lun) semicentral: 13.5-16.5
periferie: 10

Iai: 7%
Cluj Napoca: 12%
Rata medie de neocupare (%) 9,5% 13%-15%
Braov: 9,1%
Timioara: 5,6%

Rata de capitalizare (%) * 7,5% 8,75 - 9,25% 9,5%

Centre comerciale

Chirie cerut pentru un spaiu

de 100 mp la parter, moda 60 35 - 40 20 - 25
(eur/mp/lun)

Rata de capitalizare (%) * 7,25% 8,00% 9,00%

Industrial

4 pentru suprafee
Chirie medie clasa A < 10.000 mp 2,60 - 3,50 n funcie de
3 - 4 n funcie de suprafa
(eur/mp/lun) 3,10 - 3,70 pentru suprafee suprafa
> 10.000 mp

Rata medie de neocupare (%) 2,0% 2 - 5% 0 - 10%

Rata de capitalizare (%) * 8,5% 10 - 11% 10,5 - 11,5%

* Rata de capitalizare pentru proprieti prime

VALOAREA | Q2 2017 63
 INFORMAII DIN PIA

Colliers International
Orae primare Orae secundare (Sibiu,
Segment
Indicatori Bucureti (Iai, Cluj Napoca, Braov, Craiova, Trgu Mure, Ploieti,
de pia
Timioara, Constana) Piteti, Arad)

central 16 - 18
Chirie contractual
cldire clasa A semicentral 14 - 16 12 - 14 8 - 12
(eur/mp/lun)
periferic 8 - 13

Timioara, Iai
Rata medie de Sibiu & Trgu
medie pia 10.00% Cluj Napoca n.a. n.a.
Spaii de neocupare (%) Mure
birouri
Braov

produse interes foarte

7.25-7.5%
primare produse limitat din partea
Rata primare n Iai, investitorilor i
8.5% - 9% n.a.
de capitalizare (%) Cluj Napoca, transparen
produse Timioara redus a
8.5% - 9.5%
secundare tranzaciilor

produse produse
Chirie contractual 55 - 70 20 - 40
primare primare
pentru un spaiu de media pe
15 - 20
100 mp la parter, produse produse centrele din ar
moda (eur/mp/lun) 45 - 55 15 - 20
Centre secundare secundare
comerciale
produse
6.5 - 7.25%
Rata primare produse media pe
7.5% - 8% 8% - 9%
de capitalizare (%) produse primare centrele din ar
7.5 - 8%
secundare
Braov,
Timioara,
Chirie contractual < 3,000 mp 3.8 - 4.25 3.5 - 4
Ploieti, Arad, Sibiu, Craiova,
medie clasa A Piteti 3.75 - 4.25
Trgu Mure
(eur/mp/lun)
Constana, Iai,
> 3,000 mp 3.75 - 4.1 3.5 - 4.25
Cluj Napoca
Braov 1%
Spaii
industriale Rata medie Cluj Napoca, Sibiu, Craiova,
medie pia <2% 6-10% n.a.
de neocupare (%) Timioara Trgu Mure

Iai, Constana n.a.

Rata produse Sibiu, Craiova,

medie pia 8.75-9% 9.5%-10% 10-11%
de capitalizare (%) primare Trgu Mure

64 VALOAREA
 INFORMAII DIN PIA

Darian DRS
Orae primare Orae secundare
Segment de pia Bucureti (Iai, Cluj Napoca, Braov, (Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Timioara, Constana) Ploieti, Piteti, Arad)

Spaii de birouri
Sibiu: 7 - 11.5
Iai: 8 - 13
Craiova: 8 - 10 .5
ultracentral: 15 - 18 Cluj Napoca: 14 - 16
Chirie contractual cldire Trgu Mure: 7 - 10
central: 14 - 17 Braov: 10 - 14
clasa A (eur/mp/lun) Ploieti: 8 - 12
semicentral: 12 - 16" Timioara: 12.5 - 16
Piteti: 6 - 11
Constana: 8 - 13
Arad: 8 - 11
Sibiu: 12%
Iai: 10%
Craiova: 10%
Cluj Napoca: 10%
Rata medie Trgu Mure: 10%
14% Braov: 8%
de neocupare (%) Ploieti: 15%
Timioara: 5%
Piteti: 10%
Constana: 15%
Arad: 10%
clasa A: 7.00 - 8.00% clasa A: 8.00 - 9.00% clasa A: 8.50 - 9.50%
Rata de capitalizare (%)
clasa B: 8.00 - 9.00% clasa B: 8.50 - 9.50% clasa B: 9 - 10.00%

Centre comerciale
Sibiu: 12 - 23
Iai: 7 - 12
Chirie cerut, Craiova: 12 - 20
ultracentral: 30 - 60 Cluj Napoca: 15 - 30
pentru un spaiu de 100 Trgu Mure: 7 - 14
central: 25 - 40 Braov: 12 - 20
mp la parter, moda Ploieti: 12 - 17
median si periferic: 15 - 23 Timioara: 15 - 22
(eur/mp/lun) Piteti: 6 - 12
Constana: 10 - 15
Arad: 6 - 11
Artere comerciale principale: Artere comerciale principale: 8.00 Artere comerciale principale:
7.50 - 8.50% - 9.00% 9.00 - 10.00%
Rata de capitalizare (%)
Artere comerciale secundare: Artere comerciale secundare: 9.00 Artere comerciale secundare:
8.50 - 9.50% - 10.00% 9.50 - 10.50%
Industrial

Sibiu: 2.5 - 3.5

Iai: 2.5 - 3.5
Craiova: 2.5 - 4
Cluj Napoca: 3 - 4.5
Chirie medie clasa A Trgu Mure: 2.5 - 3.5
3 - 4.5 Braov: 3 - 4.5
(eur/mp/lun) Ploieti: 3 - 4
Timioara: 3 - 4.5
Piteti: 3 - 4
Constana: 2 - 4.5
Arad: 2.8 - 3.5

Sibiu: 12 - 15%
Iai: 12 - 17%
Craiova: 10 - 15%
Cluj Napoca: 10%
Rata medie Trgu Mure: 12 - 15%
10% Braov: 10 - 15%
de neocupare (%) Ploieti: 10%
Timioara: 10 - 15%
Piteti: 15%
Constana: 12 - 17%
Arad: 15 - 20%
Rata de capitalizare (%) 8.50 - 10.00% 9.75% - 10.50% 10% - 11%

Nota: Ratele de capitalizare considerate n prezenta analiz sunt estimate la nivelul Veniturilor Nete Efective

VALOAREA | Q2 2017 65
 INFORMAII DIN PIA

Cushman & Wakefield Echinox

Orae primare (Iai, Cluj Orae secundare (Sibiu,

Segment de pia Bucureti Napoca, Braov, Timioara, Craiova, Trgu Mure, Ploieti,
Constana) Piteti, Arad)

Spaii de birouri

central: 17 - 18.5
Chirie contractual cldire
semicentral: 12 - 16.5 11 - 15 9 - 11
clasa A (eur/mp/lun)
periferie: 8 - 11

Iai: 7%
Cluj Napoca: 3%
Rata medie de neocupare (%) 9.8% n/a
Braov: 6%
Timioara: 2%

Rata de capitalizare (%) 7.25% 8 - 8.25% 9.25%

Centre comerciale

Chirie cerut, pentru un spaiu

de 100 mp la parter, moda 70 - 80 32 - 35 22 - 27
(eur/mp/lun)

Rata de capitalizare (%) 6.75% 7.25% 8.00%

Industrial

4 pentru suprafee
Chirie medie clasa < 5,000 mp; 3 - 3.95 n funcie de
3.5 - 4 n funcie de suprafa
A (eur/mp/lun) 3.85 - 4 pentru suprafee suprafa
> 5,000 mp

Rata medie de neocupare (%) 3% 3% n/a

Rata de capitalizare (%) 8.75% 9.25% 9.75 - 10%

66 VALOAREA
 INFORMAII DIN PIA

Jones Lang LaSalle

Orae Primare (Iai, Cluj,

Segment de pia Bucureti Orae secundare
Timioara, Braov)

Spaii de birouri

central: 18.5
Chirie contractual cldire
semicentral: 14 16 10 14 9 - 11
de clasa A (eur/mp/lun)
periferie: 10 - 12

Cluj: 5 6%
Iai: 6 7%
Rata medie de neocupare (%) 12.3% Braov: 7 8% n/a
Timioara: 5 6%
Constana: n/a

Rata de capitalizare 7.5% 8.5 9.0% 9.0 9.5%

Spaii comerciale

Chirie cerut pentru un spaiu

de 100 mp la parter, moda 65 - 75 30- 35 20 -25
(eur/mp/lun)

Rata de capitalizare 7.25% 8.00 8.50% 8.50 9.50%

Industrial

3.5 4.1 (suprafee

Chirie medie clasa A < 10,000) 2.8 4.1 n funcie 2.5 3.2 n funcie
(eur/mp/lun) 3 - 3.5 (suprafee de suprafa de suprafa
> 10,000)

Rata medie de neocupare 5% 10% n/a

Rata de capitalizare 8.75% 9.50 10.0% 10.0 11.0%

VALOAREA | Q2 2017 67
 INFORMAII DIN PIA

Knight Frank
Orae primare Orae secundare
Segment de pia Bucureti (Iai, Cluj Napoca, Braov, (Sibiu, Craiova, Trgu Mure,
Timioara, Constana) Ploieti, Piteti, Arad)

Spaii de birouri

central: 16-18.5
Chirie contractual cldire
semicentral: 13-16 10-14 7-11
clasa A (eur/mp/lun)
periferic: 8-11

Iai: 4-6
Rata medie de neocupare (%), Cluj Napoca: 5-6
15% n.a.
media pe pia Braov: 10-12
Timioara: 8-9"

Rata de capitalizare (%),

7.50% 8.5-9% 9.5-10.5%
produse primare

Centre comerciale

Chirie contractual, pentru un

spaiu de 100 mp la parter, 50-60 25-35 20-25
moda (eur/mp/lun)

Rata de capitalizare (%),

7.25% 8.00%-8.50% 9.00%-10.00%
produse primare

Spaii industriale

4-4.2 (suprafee mai 3.8-4 (suprafee mai 3.5-4 (suprafee mai

Chirie contractual clasa A
(eur/mp/lun)
mici de 3.000 mp); mici de 3.000 mp); mici de 3.000 mp);
3.75-4.0 (suprafee ntre 3.5-3.8 (suprafee ntre 3.000 3-3.3 (suprafee ntre 3.000
3.000 si 10.000 mp); si 10.000 mp); si 10.000 mp);
3.3-3.75 (suprafee mai 3-3.5 (suprafee mai mari de 3-3.5 (suprafee mai
mari de 10.000 mp) 10.000 mp) mari de 10.000 mp)

Rata medie de neocupare (%),

5% 10% n.a.
media pe pia

Rata de capitalizare (%),

8.75% 9.5-10.5% 10-11%
produse primare

68 VALOAREA
 INFORMAII DIN PIA
Capitolul 2:
Informaii de pia utile pentru estimarea ratei de actualizare
Evaluarea ntreprinderilor prin
aplicarea metodei fluxurilor de nume-
rar actualizate implic fundamentarea
ratei de actualizare corespunztoare
fluxurilor de numerar previzionate. n
determinarea ratei de actualizare sunt
necesare informaii privind nivelul ra-
tei fr risc, prima de risc de ar i referin cotaiilor CDS (Credit Defa-
alte prime de risc pe care evaluatorul
le consider ca fiind adecvate i le ia
n considerare n calculul acestei rate.
Cel mai adesea, referina privind
nivelul ratei fr risc este reprezentat
de randamentul oferit de obligaiunile
de stat cu rating AAA i cu scaden-
10 ani emise n moneda n care au
fost previzionate fluxurile de numerar.
Randamentul oferit de obligaiunile
de stat romneti ce au un rating BB+
compenseaz investitorii att pentru
valoarea timp a banilor la nivelul co-
respunztor ratei fr risc, ct i pen- cotaia CDS pentru obligaiunile de
tru riscul de neplat la nivelul marjei
de risc de credit rezultat din tranzac-
ii. Ca urmare, dac pentru calculul
ratei de actualizare, se consider c
rata fr risc este reprezentat de ran-
damentul oferit de obligaiunile de stat
YTM RO, 9y, RON 3.75%
Ri 2017, RON 1.60%
YTM RO, 7y, EUR 1.46%
Ri 2017, EUR 1.80%
YTM RO, 7y, USD 3.20%
Ri 2017, USD 2.50%
YTM GER,10y, EUR 0.22%
YTM USA,10y, USD 2.14%
CDS RO, 5y, EUR 0.90%
romneti, nu se recomand luarea n
considerare i a unei prime de risc de
ar. Marja de risc de credit aferent
obligaiunilor de stat romneti poate
fi o referin privind nivelul primei de
risc de ar. Nivelul marjei de risc de
credit poate fi aproximat prin luarea ca
ult Swap instrumente derivate pen-
tru transferul riscului de credit) pen-
tru investiiile n euroobligaiunile de
stat romneti sau diferena existent
ntre randamentele obligaiunilor cu
rating AAA i randamentele obligai-
unilor romneti emise n aceeai mo-
ned i avnd aceeai maturitate.
Pentru a avea o referina privind
nivelul acestor indicatori va prezen-
tm datele privind nivelul randamen-
telor la scaden ale obligaiunilor de
stat romneti, germane i americane,
stat romneti emise n euro cu matu-
ritate 5 ani i rata inflaiei previzionate
pentru anul 2017 pentru RON, Euro
i USD ce au fost colectate din surse
de date publice credibile i sunt vala-
bile la data de 15 iunie 2017.
Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat romneti i rata inflaiei estimat pentru anul 2017
4.00%
3.50%
3.00%
2.50%
2.00%
1.50%
1.00%
0.50%
0.00%
YTM RO, 9y, RON Ri 2017, RON
Series1 3.75% 1.60%
Randamentul la scaden al obligaiunilor de stat germane i americane. CDS Romnia
2.50%
2.00%
1.50%
1.00%
0.50%
0.00%
YTM GER,10y, EUR
Series1 0.22%
Randamentul la scaden al obliga-
iunilor de stat germane emise n Euro
i cu maturitate 10 ani (YTM GER, 10y,
EUR), precum i randamentul la sca-
den al obligaiunilor de stat america-
ne emise n USD i cu maturitate 10 ani
(YTM SUA, 10y, USD) au fost preluate
de pe site-ul Bloomberg. Randamentul
la scaden al obligaiunilor de stat ro-
mneti emise n RON cu maturitate
rmas 9 ani (YTM RO, 9y, RON) a
fost preluat de pe site-ul Bncii Centra-
le Europene. Randamentele la scaden-
ale obligaiunilor de stat romneti
emise n Euro i n USD cu maturitate
rmas 7 ani (YTM RO, 7y, EUR), re-
spectiv (YTM RO, 7y, USD) au fost pre-
luate de pe site-ul Bursei din Frankfurt.
Cotaia CDS corespunztoare
obligaiunilor de stat romneti emi-
se n EUR cu maturitate 5 ani au fost
preluate de pe site-ul Deutsche Bank
Research. Previziunile privind rata
inflaiei (Ri) pentru anul 2017 pentru
lei sunt furnizate de Banca Naiona-
l a Romniei (BNR), pentru Euro i
pentru USD sunt furnizate de Euro-
pean Intelligence Unit (EIU).
YTM RO, 7y, EUR Ri 2017, EUR YTM RO, 7y, USD Ri 2017, USD
1.46% 1.80% 3.20% 2.50%
YTM USA,10y, USD CDS RO, 5y, EUR
2.14% 0.90%
VALOAREA | Q2 2017 69
 Numr de rapoarte de evaluare i numr
de cldiri introduse n BIF Baza de Informaii Fiscale

Statistici generale la 31 martie 2017

n intervalul 1 ianuarie 31 martie (inclusiv) al anului curent au fost nregistrate n BIF de cca. 2 ori mai puine cldiri
dect n anul precedent, 115.831, fa de 245.283 n 2016 i de cca. 3 ori mai puine rapoarte, 44.955, fa de 132.502 n 2016.
Anul trecut au fost nregistrate aproximativ 1,9 cldiri pe raport de evaluare, iar anul acesta cifra a crescut la aproximativ
2,6 cldiri pe raport de evaluare.

1. Numr cldiri i numr rapoarte de evaluare Distribuie pe judee i Bucureti

Procentaj din Procentaj din Procentaj din Procentaj din
Jude/ Numr Jude/ Numr
Numr cldiri total numr total numr Numr cldiri total numr total numr
Bucureti rapoarte Bucureti rapoarte
cldiri (%) rapoarte (%) cldiri (%) rapoarte (%)

Alba 2.356 834 2,0 1,9 Hunedoara 3.129 1.120 2,7 2,5

Arad 3.101 963 2,7 2,1 Ialomia 1.639 603 1,4 1,3

Arge 2.968 1.227 2,6 2,7 Iai 3.265 1.309 2,8 2,9

Bacu 2.809 1.270 2,4 2,8 Ilfov 4.271 1.330 3,7 3,0

Bihor 4.114 1.567 3,6 3,5 Maramure 2.537 1.165 2,2 2,6

Bistria-Nsud 1.329 561 1,1 1,2 Mehedini 1.428 485 1,2 1,1

Botoani 1.210 581 1,0 1,3 Mure 2.903 1.135 2,5 2,5

Brila 2.295 755 2,0 1,7 Neam 1.797 734 1,6 1,6

Braov 4.215 1.551 3,6 3,5 Olt 1.945 724 1,7 1,6

Bucuresti 13.573 5.984 11,7 13,3 Prahova 4.546 1.391 3,9 3,1

Buzu 2.242 859 1,9 1,9 Slaj 1.116 450 1,0 1,0

Clrai 1.535 524 1,3 1,2 Satu Mare 1.829 750 1,6 1,7

Cara-Severin 1.664 556 1,4 1,2 Sibiu 2.971 1.132 2,6 2,5

Cluj 4.455 1.920 3,8 4,3 Suceava 2.981 1.470 2,6 3,3

Constana 4.274 1.847 3,7 4,1 Teleorman 1.842 584 1,6 1,3

Covasna 1.098 459 0,9 1,0 Timi 5.833 1.853 5,0 4,1

Dmbovia 2.374 834 2,0 1,9 Tulcea 1.453 501 1,3 1,1

Dolj 2.900 1.048 2,5 2,3 Vlcea 2.149 817 1,9 1,8

Galai 2.508 1.184 2,2 2,6 Vaslui 1.443 501 1,2 1,1

Giurgiu 1.013 295 0,9 0,7 Vrancea 1.267 663 1,1 1,5

Gorj 1.614 670 1,4 1,5 TOTAL 115.831 44.955 100 % 100 %

Harghita 1.840 751 1,6 1,7

70 VALOAREA
 2. Numr cldiri i numr rapoarte de evaluare Distribuie pe sectoare Bucureti

Procentaj din total Procentaj din total

Sector Bucureti Numr cldiri Numr rapoarte Numr cldiri/ raport
numr cldiri (%) numr rapoarte (%)

Sector 1 3.985 1.641 29,4 27,3 2,4

Sector 2 3.157 1.361 23,3 22,6 2,3

Sector 3 2.221 1.145 16,4 19,0 1,9

Sector 4 1.707 679 12,6 11,3 2,5

Sector 5 878 431 6,5 7,2 2,0

Sector 6 1.625 726 12,0 12,1 2,2

TOTAL 13.573 5.984 100 % 100 % 2,3

3. Numr cldiri i numr rapoarte de evaluare Distribuie pe tip contribuabil (PF, PJ)
ar
Procentaj din total Procentaj din total
Tip contribuabil Numr cldiri Numr rapoarte Numr cldiri/ raport
numr cldiri (%) numr rapoarte (%)

Persoana fizic 13.365 10.470 11,5 23,3 1,3

Persoana juridic 102.466 34.485 88,5 76,7 3,0

TOTAL 115.831 44.955 100 % 100 % 2,6

VALOAREA | Q2 2017 71
 Bucureti
Procentaj din total Procentaj din total
Tip contribuabil Sector Bucureti Numr cldiri Numr rapoarte Numr cldiri/ raport
numr cldiri (%) numr rapoarte (%)
Sector 1 630 510 4,6 8,5 1,2
Sector 2 634 515 4,7 8,6 1,2
Sector 3 548 462 4,0 7,7 1,2
Persoan fizic Sector 4 242 195 1,8 3,3 1,2
Sector 5 164 118 1,2 2,0 1,4
Sector 6 236 201 1,7 3,4 1,2
Subtotal 2.454 2.001 18,1 33,4 1,2
Sector 1 3.355 1.133 24,7 18,9 3,0
Sector 2 2.523 846 18,6 14,1 3,0
Sector 3 1.673 684 12,3 11,4 2,4
Persoan juridic Sector 4 1.465 484 10,8 8,1 3,0
Sector 5 714 311 5,3 5,2 2,3
Sector 6 1.389 525 10,2 8,8 2,6
Subtotal 11.119 3.983 81,9 66,6 2,8
TOTAL 13.573 5.984 100 % 100 % 2,3

4. Numr cldiri i numr rapoarte de evaluare

Distribuie pe categorii de utilizare a cldirilor (R, N, M)

Procentaj din total numr Procentaj din total numr

Categorie utilizare Numr cldiri Numr rapoarte Numr cldiri/ raport
cldiri (%) rapoarte (%)
Mixt 3.507 1.030 3,0 2,3 3,4
Nerezidenial 98.691 38.428 85,2 85,5 2,6
Rezidenial 13.633 5.497 11,8 12,2 2,5
TOTAL 115.831 44.955 100 % 100 % 2,6

72 VALOAREA