D 2 Drept Civil Drepturi Reale Jora Cristian PDF

Prof.univ.dr.
CRISTIAN JORA
Drept civil. Drepturi reale

Manual de studiu individual
Bucureşti
2016
CUPRINS
Introducere
Unitatea de învăţare 1
Patrimoniul
Drepturile patrimoniale
Posesia şi efectele sale
Dreptul de proprietate
Dreptul de proprietate. Continuare
Circulaţia juridică a terenurilor şi a construcţiilor
Modalităţile juridice ale dreptului de proprietate
Modalităţile juridice ale dreptului de proprietate. Continuare
Îngrădirile şi restricţiile dreptului de proprietate privată
Apărarea dreptului de proprietate
Modurile de dobândire a dreptului de proprietate
Dezmembrămintele dreptului de proprietate
Dezmembrămintele dreptului de proprietate. Continuare
Publicitatea imobiliară
Introducere
Obiectivele cursului : Cunoscut fiind că una dintre cele mai importante instituţii
de drept civil o constituie dreptul de proprietate, studiul materiei drepturilor reale
pune în centrul său analiza amplă ştiinţifică a noţiunii economice de proprietate,
dar, mai cu seamă, a instituţiei juridice a deptului de proprietate, instituţie care are
rolul de a caracteriza toate orânduireile sociale.
Competenţe conferite : Cursul urmăreşte să faciliteze cunoaşterea şi însuşirea

reglementărilor juridice, a instituţiilor şi conceptelor, a aspectelor din teorie şi din
practica judiciară cu privire la drepturile reale şi însuşirea aspectelor din practica
judiciară cu privire la constituirea, dobândirea, exercitarea şi stingerea drepturilor
reale şi a drepturilor de creanţă şi apărarea acestora prin mijloace de drept civil.
Explicare şi interpretare : Este necesară explicarea şi interpretarea mai multor

texte din noul Cod civil, care aduc elemente şi concepte noi sau introduc noi
reglementări cu privire la instituţii juridice din domeniul drepturilor reale.
Instrumental aplicative : Scopul cursului este acela de a permite şi facilita

studenţilor aprofundarea studiului dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi
reale principale sub aspectul modurilor de dobândire, a regimului juridic al
circulaţiei unor categorii de bunuri, analiza dezmembrămintelor dreptului de
proprietate, restricţiilor şi îngrădirilor modului de exercitare a dreptului de
proprietate.
Sunt studiate importante instituţii juridice, cum ar fi patrimoniul, posesia,
ca stare de fapt, cu importante consecinţe juridice, modalităţile dreptului de
proprietate, mijloacele de apărare a dreptului de proprietate şi a celorlalte
drepturi reale, publicitatea imobiliară, instituţii cu largă aplicabilitate practică şi cu
importante consecinţe în plan teoretic.
De o importanţă practică deosebită se bucură, în cadrul studiului, analiza
regimului juridic al circulaţiei terenurilor şi a regimului juridic al circulaţiei
construcţiilor.
Menţionăm că toate aceste teme de învăţare nu constituie ele însele un
curs universitar, nu reprezintă comunicarea exhaustivă a informaţiilor necesare
pentru înţelegerea, învăţarea şi aprofundarea cursului, ci reprezintă doar nişte
jaloane de început, de la care trebuie să pornească învăţarea şi aprofundarea
noţiunilor, conceptelor şi instituţiilor de drept civil din materia drepturilor reale.
Pentru susţinerea examenului nu este suficientă numai parcurgerea
elementelor prevăzute în prezenta sinteză.
Resurse şi mijloace de lucru

Studentull beneficiază de cursuri scrise în materia drepturilor reale,
culegeri de speţe şi teste grilă pentru autoevaluarea cunoştinţelor, astfel încât
prezentele sinteze nu au decât rolul de a fixa unele elemente de cunoaştere, dar
nu reprezintă o tratare exhaustivă a materiei drepturilor reale.
Structura cursului : cursul este format din 14 unităţi de învăţare, după cum
urmează :
Patrimoniul
Modalităţile juridice ale dreptului de proprietate
Modalităţile juridice ale dreptului de proprietate. Continuare
Îngrădirile şi restricţiile dreptului de proprietate privată
Bibliografie :
- C. Jora, Drept civil. Drepturile reale, Edit. Universul Juridic, Bucureşti,
2012;
- B. Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit Universul Juridic,
Bucureşti, 2011;
- M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, Edit.
Universul Juridic, Bucureşti, 2011;
- Szilard Sztranyiczki, Drept civil. Drepturile reale principale conform noului
Cod civil, Edit. C.H. Beck, Bucureşti, 2012;
- G. Boroi, L. Stănciulescu, Instituţii de drept civil, Edit. Hamangiu,
Bucureşti, 2012;
- C. Bîrsan, Drept civil. Drepturile reale principale în reglementarea noului
Cod civil, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- G. Boroi, C.A. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale
principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013;
- V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediţia 2, Ed. C.H. Beck,
Bucureşti, 2013.
Metoda de evaluare : examen scris
Unitatea de învăţare 1 Patrimoniul
1.1. Reglementări legale şi noţiunea de patrimoniu

1.2. Teorii cu privire la patrimoniu
1.3. Caracterele juridice ale patrimoniului
1.4. Funcţiile patrimoniului
1.1. Reglementări legale şi noţiunea de patrimoniu
Drepturile şi obligaţiile patrimoniale sunt cele care au un conţinut economic,

deci pot fi evaluate în bani. Deosebit de acestea, drepturile şi obligaţiile
nepatrimoniale nu au o valoare economică şi, datorită acestui fapt, nu au
posibilitatea de a fi evaluate în bani.
Noţiunea de patrimoniu, în sensul acestuia, precis şi concret, pe care îl
foloseşte dreptul civil, este raportată exclusiv la sfera drepturilor şi obligaţiilor
patrimoniale.
Discutând despre patrimoniu, se observă că drepturile subiective
patrimoniale şi obligaţiile patrimoniale corelative pot să fie tratate, abordate,
fiecare în mod separat, deci luate ut singuli, în propria lor individualitate, făcând
abstracţie de celelalte drepturi şi obligaţii ale persoanei respective.
Dar drepturile subiective patrimoniale şi obligaţiile corelative patrimoniale
pot să fie privite în totalitatea lor, adică pot să fie privite ca o universalitate
juridică.
De esenţa patrimoniului este existenţa unui ansamblu, a unei totalităţi, a
unei universalităţi, a unei globalităţi, deci este vorba despre un complex de
bunuri care trebuie să aibă o interferenţă, o puternică legătură interioară.
Noul Cod Civil foloseşte noţiunea de patrimoniu în mai multe texte, mai cu
seamă în materia dreptului succesoral. Bunăoară, conform prevederilor art. 1114
alin. (2), moştenitorii legali şi legatarii universali sau cu titlu universal răspund
pentru datoriile şi sarcinile moştenirii numai cu bunurile din patrimoniul
succesoral, proporţional cu cota ce revine fiecăruia, legiuitorul instituind, ca
principiu, acceptarea moştenirii numai sub beneficiu de inventar. De asemenea,
în cazul acceptării forţate a moştenirii, conform prevederilor art. 1119,
moştenitorul care a sustras sau a ascuns cu rea-credinţă, bunuri din patrimoniul
succesorat sau a ascuns o donaţie supusă raportului ori reducţiunii este
considerat că a acceptat moştenirea, chiar dacă anterior renunţase la aceasta şi
nu va avea niciun drept cu privire la bunurile sustrase sau ascunse şi, după caz,
este obligat să raporteze sau să reducă donaţia ascunsă fără a participa la
distribuirea bunului donat. Cu toate acestea, asemenea moştenitor are obligaţia
să plătească datoriile şi sarcinile moştenirii proporţional cu cota din moştenire,
inclusiv cu propriile bunuri.
De asemenea, în conformitate cu reglementările art. 1130 din noul Cod
civil, moştenitorul cu vocaţie succesorală sau cu titlu universal poate obţine
oricând recunoaşterea calităţii sale de moştenitor contra oricărei persoane care
pretinde că se întemeiază pe titlu de moştenitor şi posedă toate sau numai o
parte din bunurile din patrimoniul succesoral. Textul următor, art. 1131 alin. (1)
din acelaşi Cod, prevede că recunoaşterea calităţii de moştenitor îl obligă pe
deţinătorul fără titlu al bunurilor din patrimoniul succesoral la restituirea acestor
bunuri, cu aplicarea regulilor stabilite la art. 1635-1649.
Art. 1133 din noul Cod civil prevede că certificatul de moştenitor face
dovada calităţii de moştenitor, legal sau testamentar, şi dovada dreptului de
proprietate al moştenitorilor acceptanţi asupra bunurilor din masa succesorală,
iar în vederea stabilirii componenţei patrimoniului succesoral, notarul public
trebuie să procedeze, mai întâi, la lichidarea regimului matrimonial.
În conformitate cu dispoziţiile art. 1137 din noul Cod civil, dacă în termen de
un an şi 6 luni de la deschiderea moştenirii nu s-a înfăţişat niciun succesibil,
notarul, la cererea oricărei persoane interesate, trebuie să îi someze pe toţi
succesibilii, printr-o publicaţie făcută la locul deschiderii moştenirii, la locul unde
se află imobilele din patrimoniul succesoral, precum şi într-un ziar de largă
circulaţie, pe cheltuiala moştenirii, să se înfăţişeze la biroul său în termen de cel
mult două luni de la publicare şi dacă niciun succesibil nu se prezintă în termenul
fixat în publicaţie, notarul va constata că moştenirea este vacantă.
Art. 1139 din noul Cod civil, reglementând intrarea în stăpânirea moştenirii
vacante şi răspunderea pentru pasiv, prevede, la alin. (2), că comuna, oraşul
sau, după caz, municipiul suportă pasivul moştenirii vacante numai în limita
valorii bunurilor din patrimoniul succesoral. Tot astfel, la art. 1153 alin. (2), teza a
II-a din acelaşi Cod, reglementând evaluarea bunului în cazul raportului prin
echivalent, legiuitorul prevede că dacă devalorizarea bunului intrat în patrimoniu
era inevitabilă la data dobândirii, în virtutea naturii sale, înlocuirea bunului nu
este luată în considerare.
Reglementând garanţia comună a creditorilor, adică gajul general al
creditorilor chirografari, una dintre funcţiile patrimoniului, legiuitorul, la art. 2324
alin. (1) din noul Cod civil prevede că cel care este obligat personal răspunde cu
toate bunurile sale, mobile şi imobile, prezente şi viitoare şi acestea servesc
drept garanţie comună a creditorilor săi. Acest text de lege se referă la bunurile
mobile şi imobile, prezente şi viitoare, constituind dreptul de gaj general al
creditorilor chirografari. Aceşti creditori au dreptul, în situaţia în care debitorul lor
nu-şi îndeplineşte obligaţia, să urmărească toate bunurile debitorului, deci au
posibilitatea să urmărească întregul patrimoniu al acestuia. Este situaţia
cunoscută pe care o denumim gajul general al creditorilor chirografari. În acest
ultim exemplu, legiuitorul a avut în vedere bunurile prezente şi viitoare, toate
aceste bunuri garantând obligaţiile asumate de debitor, având în vedere deci,
altfel spus, totalitatea bunurilor debitorului, deci universalitatea acestor bunuri
privite ca atare. Debitorul are posibilitatea de a dispune în mod liber de bunurile
care compun patrimoniul său. Poate să mărească activul, să micşoreze pasivul
sau invers, neputând fi îngrădit în asemenea prerogative. Este de observat că, în
situaţia în care se ajunge la scadenţă şi debitorul nu are posibilitatea să execute
obligaţia asumată, creditorului i se recunoaşte dreptul de a urmări orice bun care
se găseşte în patrimoniul debitorului său, neinteresând dacă acest bun exista
sau nu exista în patrimoniul debitorului la momentul asumării obligaţiei.
În conformitate cu reglementările legale menţionate creditorul poate să
urmărească patrimoniul debitorului aşa cum acest patrimoniu se va găsi la
momentul declanşării urmăririi, indiferent dacă bunurile existau la momentul
asumării obligaţiei, ori dacă bunurile care se găsesc în patrimoniu au fost
dobândite după momentul asumării obligaţiei respective. Creditorul nu are
posibilitatea urmăririi bunurilor ce au părăsit patrimoniul, în momentul la care el a
început executarea.
Putem spune că acest gaj general al creditorilor chirografari îl constituie
patrimoniul debitorilor. Observăm că legiuitorul a folosit noţiunea de patrimoniu,
explicând, pe această cale, dreptul de gaj general al creditorilor chirografari.
Vom mai întâlni noţiunea de patrimoniu şi în cazul reglementărilor conţinute
de noul Cod civil la art. 187, atunci când prevede care sunt elementele
constitutive ale persoanei juridice, enumerând printre elementele necesare
constitutive ale persoanei juridice şi existenţa unui patrimoniu propriu.
Există şi alte reglementări în cuprinsul noului Cod civil, unde legiuitorul face
aplicaţia noţiunii de patrimoniu.
Ordonanţa Guvernului nr. 26/2000, spre exemplu, reglementează la art. 16,
că actul constitutiv al fundaţiei trebuie să indice patrimoniul iniţial al fundaţiei.
La fel sunt şi reglementările conţinute de Legea nr. 31/1990. Legiuitorul
face referire la noţiunea de patrimoniu al societăţilor comerciale în mai multe
texte.
Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea unităţilor economice de stat ca
regii autonome şi societăţi comerciale, foloseşte noţiunea de patrimoniu în mai
multe texte, anume la art. 4, alin. (1) se arată că, prin actul de înfiinţare a regiei
autonome, trebuie să se stabilească obiectul de activitate, patrimoniul,
denumirea şi sediul principal. Art. 5 alin. (1) din acelaşi act normativ arată că
regia autonomă este proprietara bunurilor din patrimoniul acesteia. Al doilea
alineat al aceluiaşi articol prevede că exercitându-şi dreptul de proprietate, regia
autonomă posedă, foloseşte şi dispune în mod autonom, de bunurile pe care le
are în patrimoniu sau le culege fructele, pentru realizarea scopului pentru care a
fost constituită.
Sub aspect juridic, patrimoniul reprezintă totalitatea drepturilor şi obligaţiilor
care au un conţinut economic, care sunt evaluabile în bani, care aparţin unei
anumite persoane. Deci, patrimoniul conţine toate drepturile unei persoane,
drepturi evaluabile în bani. La fel şi obligaţiile corelative acestora.
În acest sens vom aminti prevederile art. 31 din noul Cod civil, în
conformitate cu care orice persoană fizică sau persoană juridică – adică, am
spune noi, orice subiect de drept civil – este titulară a unui patrimoniu care include
toate drepturile şi datoriile ce pot fi evaluate în bani şi aparţin acesteia.
În conţinutul patrimoniului, drepturile şi obligaţiile cu caracter economic se
află într-o strânsă corelare. Drepturile formează activul patrimonial, iar obligaţiile
formează pasivul patrimonial.
Patrimoniul cuprinde, astfel cum precizam, activul şi pasivul. Activul
patrimoniului este compus din toate drepturile care au valoare economică,
exprimabilă în bani. Aici pot fi incluse dreptul de proprietate, alte drepturi reale şi
pot să fie incluse, de asemenea, drepturi de creanţă.
În ce priveşte pasivul patrimonial, acesta conţine datoriile şi obligaţiile care
au un conţinut economic, conţinut exprimabil în bani, pe care le are o anumită
persoană. Pasivul poate fi format din obligaţia de a da (a transmite sau a
constitui un drept real), poate să constea în obligaţia de a face (de a efectua o
anumită prestaţie pozitivă, obligaţie pe care şi-a luat-o debitorul raportului juridic
obligaţional) sau poate să constea în obligaţia de a nu face ceva ceea ce
debitorul ar fi putut face înainte de a încheia raportul juridic obligaţional respectiv.
În final, putem spune că patrimoniul reprezintă totalitatea drepturilor şi
obligaţiilor patrimoniale, cu un conţinut economic evaluabil în bani, care aparţin
unui subiect de drept (persoană fizică sau persoană juridică), drepturi şi obligaţii
care sunt privite ca activ şi pasiv şi care se găsesc într-o permanentă
interdependenţă şi conexiune.
1.2. Teorii cu privire la patrimoniu

Au existat două teorii cu privire la patrimoniu.
Teoria personalistă a patrimoniului (teoria patrimoniului personalitate) a fost
elaborată în Franţa în secolul al XIX-lea şi conform acestei teorii, între persoană
şi patrimoniu există o strânsă legătură, astfel încât patrimoniul capătă caracterele
esenţiale ale personalităţii titularului, devenind astfel indivizibil şi inalienabil.
În cuprinsul acestei teorii se conferă patrimoniului mai multe caractere
juridice, după cum urmează:
- numai persoanele pot să aibă un patrimoniu, deoarece drepturile
subiective civile nu pot să existe în afara persoanei şi nici patrimoniul nu poate fi
desprins, separat de o persoană;
- orice persoană, în mod obligatoriu, are un patrimoniu (prin aceasta trebuie
să înţelegem existenţa unor bunuri, a unor drepturi şi obligaţii, dar şi aptitudinea
de a avea asemenea drepturi şi obligaţii);
- o persoană poate avea un singur patrimoniu, acesta fiind indivizibil;
- patrimoniul nu poate fi despărţit de persoană, atâta vreme cât persoana
este în viaţă; patrimoniul poate fi transmis numai prin acte mortis causa către
succesorii universali sau cu titlu universal, însă unele componente ale
patrimoniului pot fi transmise cu titlu particular şi în timpul vieţii titularului.
Această teorie a constituit suport pentru promovarea intereselor economice
exercitate în Apusul Europei la sfârşitul secolului al XIX-lea.
În acele condiţii economice, teoria patrimoniului-personalitate a început să
constituie o frână în calea circulaţiei libere a capitalului. Pentru acest motiv, în
dreptul francez, au început să fie constituite diverse procedee, pe baza cărora să
se ocolească principiul indivizibilităţii patrimoniului.
Astfel a apărut teoria patrimoniului de afectaţiune (teoria patrimoniului scop)
În cadrul acestei teorii se susţine existenţa patrimoniului, ca universalitate
de drepturi şi obligaţii, independent că aparţine sau nu unei persoane. Ideea că
numai persoanele pot avea un patrimoniu - s-a spus - nu este exactă, pentru că
patrimoniul poate exista de fiecare dată când anumite bunuri sunt afectate unui
anume scop, fără ca pentru existenţa scopului respectiv să fie necesară
constituirea unei persoane juridice.
Noţiunea de personalitate juridică şi aceea de patrimoniu sunt noţiuni
separate.
Personalitatea juridică este inconfundabilă cu patrimoniul, care trebuie să
rămână o universalitate de drepturi şi obligaţii cu o anume afectaţiune, adică
afectate unui scop comun.
În cadrul acestei demonstraţii juridice, una şi aceeaşi persoană poate avea
două sau mai multe patrimonii, anume patrimoniul general şi mai multe patrimonii
speciale.
Existenţa fiecărui patrimoniu este legată de afectaţiunea pe care persoana
o dă unei anumite mase de bunuri.
Conform teoriei patrimoniului scop nu mai poate fi reţinută ideea că numai
persoanele pot avea un patrimoniu. Personalitatea juridică şi patrimoniul trebuie
să fie separate, iar o persoană poate avea mai multe patrimonii sau mai multe
fracţiuni de patrimonii care sunt afectate anumitor scopuri.
Nu se recunoaşte patrimoniului caracterul inseparabilităţii de persoană.
Putem observa, conform acestei teorii, că unitatea drepturilor şi obligaţiilor
nu depinde de apartenenţa acestora la o anumită persoană, ci depinde de un
scop sau de o afectaţiune acordată.
S-a precizat că, în cazul divizării patrimoniului în patrimonii de afectaţiune,
acestea prezintă caracterele unei universalităţi juridice, destinate unor scopuri
determinate şi, în acest caz, nu mai funcţionează, ca în cazul maselor
patrimoniale, comunicarea dintre ele, patrimoniile de afectaţiune fiind autonome.
Întrucât nu mai este vorba despre existenţa unui patrimoniu unic, ci de mai multe
patrimonii autonome, care sunt destinate unor scopuri diferite, nu mai există o
comunicare între acestea, cum este cea dintre masele de drepturi şi obligaţii care
divizează patrimoniul, dar care nu afectează unicitatea acestuia.
Teoria permite unui investitor să participe cu acţiuni sau cu părţi sociale la
mai multe societăţi comerciale, în cadrul fiecăreia dintre acestea răspunderea
fiind limitată la cuantumul capitalului afectat activităţii societăţii respective.
1.3. Caracterele juridice ale patrimoniului.

În primul rând, patrimoniul constituie o universalitate juridică. Acest caracter
rezultă din definiţia dată patrimoniului, ţinând seama de faptul că acesta
reprezintă o masă de drepturi şi de obligaţii ce aparţin unei persoane.
Analizând acest caracter juridic, trebuie precizat că patrimoniul, ca masă de
bunuri, de drepturi şi obligaţii, aflate într-o strânsă corelaţie şi cu acelaşi regim
juridic, constituie o universalitate şi - de asemenea - tot cu prilejul acestei discuţii
trebuie observat că drepturile şi obligaţiile din cuprinsul patrimoniului sunt diferite
de universalitate. De aici rezultă că schimbările care se produc în interiorul
patrimoniului nu sunt de natură să influenţeze identitatea universalităţii, pentru că
bunurile sunt cuprinse în universalitate numai în ce priveşte cuantumul valorii lor
băneşti.
Constituind o universalitate juridică, patrimoniul se menţine ca atare pe
perioada cât titularul este în viaţă, ba chiar şi după momentul morţii acestuia,
până când patrimoniul trece la moştenitorii universali sau cu titlu universal.
Patrimoniul este o universalitate juridică care există independent de voinţa
proprietarului.
Există o diferenţă vădită între universalitatea de fapt şi universalitatea de
drept.
Universalitatea de fapt a fost definită de noul Cod civil la art. 541, aceasta
reprezentând ansamblul bunurilor care aparţin aceleiaşi persoane şi au o
destinaţie comună stabilită prin voinţa acesteia sau prin lege, iar bunurile care
alcătuiesc universalitatea de fapt pot, împreună sau separat, să facă obiectul
unor acte sau raporturi juridice distincte.
Un alt caracter al patrimoniului are în vedere aceea că orice persoană are
un patrimoniu.
Pentru a participa la raporturile juridice de drept civil, este necesar ca
subiectul de drept, persoană fizică sau juridică, să aibă un patrimoniu. Art. 31
alin. 1 din noul Cod civil prevede expres că „orice persoană fizică sau persoană
juridică este titulară a unui patrimoniu...”
Este cunoscut că patrimoniul este format din drepturile şi obligaţiile
prezente, care au un caracter economic, dar şi din cele viitoare. Patrimoniul
reprezintă o vocaţie, o potenţialitate.
Numai persoanele au un patrimoniu, ceea ce înlătură posibilitatea existenţei
unui patrimoniu fără titular şi, de asemenea, orice persoană are un patrimoniu.
Un alt caracter juridic al patrimoniului are în vedere aceea că o persoană
fizică sau juridică nu poate avea decât un singur patrimoniu. Este vorba despre
unicitatea patrimoniului.Nu are importanţă cuantumul, întinderea drepturilor şi
obligaţiilor care ar fi incluse într-un patrimoniu.
Nu este posibil ca un subiect de drept să fie titular a mai multor patrimonii.
Amintim, de asemenea şi caracterul inalienabilităţii patrimoniului, în sensul
că acesta este strâns legat de persoană şi nu poate fi despărţit de aceasta, atâta
vreme cât există, cât constituie un subiect de drept. Acest lucru nu înseamnă,
însă, că unei persoane fizice sau juridice îi este interzis să transmită prin acte
între vii drepturi din patrimoniul său. Transmiterea unuia sau unora dintre drepturi
este posibilă, interzicându-se însă, transmiterea întregului patrimoniu, ca
universalitate juridică, prin acte între vii, în cazul persoanelor fizice.
Toate transmisiunile între vii operează numai cu titlu particular. Rezultă că
pot fi transmise, între vii, în parte, componentele unui patrimoniu, interzicându-se
transmiterea întregului patrimoniu. Acesta poate fi despărţit de persoana fizică
numai în situaţia morţii acesteia. Pe această cale operează o transmisiune
patrimonială pentru cauză de moarte, transmiţându-se întregul patrimoniu al
persoanei decedate, către unul sau către mai mulţi moştenitori, fiind, deci, o
transmisiune mortis causa universală ori o transmisiune mortis causa cu titlu
universal.
În situaţia persoanelor juridice, transmisiunea întregului patrimoniu are loc
în cazul încetării acestora, ca urmare a reorganizării prin fuziune şi prin divizare
totală. Persoanele juridice au posibilitatea, de asemenea, să transmită cote-părţi
din patrimoniul lor în cazul reorganizării, prin divizare parţială către o altă
persoană juridică care fiinţează ori care ia naştere pe această cale (conform
prevederilor art. 232 – 243 din noul Cod civil).
Deşi patrimoniul se caracterizează prin existenţa drepturilor şi obligaţiilor cu
conţinut evaluabil în bani, s-a apreciat că, în cazul decesului persoanei fizice, se
transmit numai drepturile şi obligaţiile defunctului, însă obiectul transmisiunii nu
este patrimoniul, ci doar totalitatea drepturilor şi obligaţiilor existente în
patrimoniu la momentul decesului, iar ideea de transmisiune universală sau cu
titlu universal este numai parţial corectă, întrucât nu se transmite patrimoniul,
care se caracterizează prin permanenţă şi continuitate pe durata existenţei
persoanei titularului său.
În fine mai amintim şi divizibilitatea patrimoniului. Deşi patrimoniul este unic,
aceasta nu conduce la ideea indivizibilităţii patrimoniului, în sensul că toate
elementele conţinute în acesta ar avea acelaşi regim juridic.
Patrimoniul este divizibil în mai multe mase sau grupe de drepturi şi
obligaţii, fiecare dintre acestea având o destinaţie sau o afectaţiune specială şi,
deci, având regim juridic distinct.
În acest sens, art. 31 alin. (2) din noul Cod civil prevede că patrimoniul face
obiectul unei diviziuni sau unei afectaţiuni numai în cazurile şi în condiţiile pe
care le prevede legea, putând exista, conform preverilor alin. (3) al aceluiaşi
articol, patrimonii de afectaţiune, care sunt mase patrimoniale fiduciare, cele
afectate exercitării unei profesii autorizate şi alte patrimonii determinate potrivit
legii.
În cazul bunurilor soţilor, în cadrul regimului comunităţii legale, reglementat
la art. 339-359 din noul Cod civil, legiuitorul distinge între bunurile comune ale
soţilor (art. 339 – bunurile dobândite în timpul regimului comunităţii legale de
oricare dintre soţi) şi bunurile proprii (art. 340 – bunurile dobândite prin moştenire
legală, legat sau donaţie, cu excepţia cazului în care dispunătorul a prevăzut, în
mod expres, că ele vor fi comune, bunurile de uz personal, bunurile destinate
exercitării profesiei unuia dintre soţi, dacă nu sunt elemente ale unui fond de
comerţ care face parte din comunitatea de bunuri, drepturile patrimoniale de
proprietate intelectuală asupra creaţiilor şi asupra semnelor distinctive
înregistrate, bunurile dobândite cu titlu de premiu sau recompensă, manuscrisele
ştiinţifice sau literare, schiţele şi proiectele artistice, proiectele de invenţii şi alte
asemenea bunuri, indemnizaţia de asigurare şi despăgubirile pentru orice
prejudiciu material sau moral adus unuia dintre soţi, bunurile, sumele de bani sau
orice valori care înlocuiesc un bun propriu, precum şi bunul dobândit în schimbul
acestora şi fructele bunurilor proprii).
Bunurile proprii şi bunurile comune au regimuri juridice diferite.
Creditorii bunurilor proprii, deci creditorii personali ai soţilor, îi pot urmări pe
aceştia numai în legătură cu bunurile proprii, adică în legătură cu bunurile în
raport de care a luat naştere creanţa. În cazul în care bunurile respective sunt
insuficiente spre a satisface întinderea creanţei, creditorul are posibilitatea să
ceară împărţirea bunurilor comune ale soţilor şi, în urma partajului, partea din
bunurile comune va deveni bun propriu al soţului debitor şi ca atare, creditorul
interesat are posibilitatea să urmărească aceste bunuri pentru că ele şi-au
schimbat natura juridică, devenind, din bunuri comune, bunuri proprii ale unuia
dintre soţi.
În cazul creditorilor care au o creanţă împotriva bunurilor comune ale
soţilor, aceştia pot urmări numai acele bunuri şi numai în situaţia în care nu se
pot îndestula pe măsura creanţei din bunurile comune, au posibilitatea să
urmărească şi bunurile proprii.
În conformitate cu prevederile art. 353 din noul Cod civil, bunurile comune
nu pot fi urmărite de creditorii personali ai unuia dintre soţi, însă, după urmărirea
bunurilor proprii ale soţului debitor, creditorul său personal poate cere partajul
bunurilor comune, numai în măsura necesară pentru acoperirea creanţei sale şi
bunurile astfel împărţite devin bunuri proprii.
Art. 2324 alin. (3) din noul Cod civil prevede că creditorii ale cător creanţe
s-au născut în legătură cu o anumită diviziune a patrimoniului, autorizată de lege,
trebuie să urmărească mai întâi bunurile care fac obiectul acelei mase
patrimoniale, iar numai dacă acestea nu sunt suficiente pentru satisfacerea
creanţelor, pot fi urmărite şi celelalte bunuri ale debitorului.
Mai trebuie să amintim şi prevederile art. 33 din noul Cod civil, conform cu
care constituirea masei patrimoniale afectate exercitării în mod individual a unei
profesii autorizate se stabileşte prin actul încheiat de titular, cu respectarea
condiţiilor de formă şi de publicitate prevăzute de lege, cu precizarea că, în
conformitate cu prevederile art. 2324 alin. ultim, bunurile care fac obiectul unei
diviziuni a patrimoniului afectate exerciţiului unei profesii autorizate de lege pot fi
urmărite numai de creditorii ale cător creanţe s-au născut în legătură cu profesia
respectivă şi aceşti creditori nu au posibilitatea să urmărească celelalte bunuri
ale debitorului.
1.4. Funcţiile patrimoniului

Patrimoniul îndeplineşte trei funcţii:
- patrimoniul constituie gajul general al creditorilor chirografari;
- patrimoniul explică şi permite subrogaţia reală cu titlu universal;
- patrimoniul explică şi permite transmisiunea universală şi transmisiunea
cu titlu universal.
Discutăm succint aceste funcţii ale patrimoniului.
Cu privire la gajul general al creditorilor chirografari trebuie să pornim de la
dispoziţiile art. 2324 alin. (1) din noul Cod civil, text care prevede că orice
persoană care este obligată este ţinută să-şi exercite obligaţiile cu toate bunurile
sale mobile şi imobile, prezente şi viitoare. Din acest text înţelegem că legiuitorul
instituie un drept de gaj general al creditorilor asupra întregului patrimoniu al
debitorului, patrimoniu care are funcţia de a garanta creanţele tuturor creditorilor.
Patrimoniul constituie o garanţie generală a tuturor creditorilor şi debitorul
răspunde faţă de creditori pentru întinderea obligaţiilor cu toate bunurile care se
găsesc în patrimoniul său, bunuri actuale sau bunuri viitoare.
Creditorii chirografari au ca garanţie întregul patrimoniu al debitorului, care
constituie gajul general, deci totalitatea bunurilor debitorului, astfel cum ele se
vor găsi la momentul executării silite, neavând importanţă ce modificări se
produc în cuprinsul patrimoniului, din momentul naşterii creanţei şi până în
momentul executării acesteia.
Acest lucru înseamnă că debitorul, titularul patrimoniului, are dreptul să facă
orice operaţiune doreşte cu bunurile din patrimoniu, deci le poate înstrăina, poate
să dobândească alte bunuri, neavând o interdicţie în acest sens, datorită faptului
că există acel gaj general.
Creditorii nu au posibilitatea să urmărească bunurile viitoare decât în
măsura în care aceste bunuri devin prezente, adică intră în patrimoniul
debitorului; creditorii, deci, nu au posibilitatea să urmărească nici bunurile care
nu au intrat încă în patrimoniul debitorului şi nici pe acelea care au ieşit din
patrimoniul său la momentul înstrăinării, întrucât nu există un drept individualizat
al creditorilor asupra fiecărui bun privit ut singuli, ci numai un drept asupra
întregului patrimoniu, în universalitatea acestuia.
La scadenţă, în cazul neexecutării obligaţiei de către debitor, creditorul
poate să urmărească oricare bun care se găseşte în patrimoniul debitorului, bun
care există la data urmării, indiferent că bunul era sau nu era în patrimoniului
debitorului la momentul naşterii obligaţiei. Bunurile care nu se aflau în patrimoniu
la momentul naşterii obligaţiei, dar care se găsesc în patrimoniu la data urmării,
pot să fie urmărite, ele încadrându-se în ipoteza stabilită prin dispoziţiile art. 2324
alin. (1) din noul Cod civil.
Există o strânsă interdependenţă între gajul general al creditorilor
chirografari şi indivizibilitatea patrimoniului. Dacă patrimoniul este divizat în mai
multe mase de bunuri, atunci creditorii pot urmări numai bunurile care constituie
masa în legătură cu care a luat naştere creanţa. Într-o asemenea situaţie, acest
gaj rămâne un gaj general pentru că poartă asupra întregii categorii, grupe, mase
din patrimoniu şi este specializat, pentru că se limitează numai la elementul activ
al părţii din patrimoniu care constituie grupa respectivă. Este situaţia ce se poate
desprinde din specializarea gajului general al creditorilor chirografari, atunci când
aceştia sunt creditori comuni ai soţilor şi, deci, pot urmări numai bunurile comune
ale acestora, iar creditorii personali ai soţilor pot urmări numai bunurile proprii ale
soţului debitor. În acest sens, alin. (3) al art. 2324 prevede că creditorii ale cător
creanţe s-au născut în legătură cu o anumită diviziune a patrimoniului, autorizată
de lege, trebuie să urmărească mai întâi bunurile care fac obiectul acelei mase
patrimoniale, iar numai dacă acestea nu sunt suficiente pentru satisfacerea
creanţelor, pot fi urmărite şi celelalte bunuri ale debitorului.
A doua funcţie a patrimoniului o reprezintă subrogaţia reală cu titlu
universal.
Subrogaţia este universală sau cu titlu universal atunci când se produce în
cadrul unui patrimoniu. Când subrogaţia priveşte un bun determinat, ut singuli,
atunci va fi o subrogaţie cu titlu particular.
În cazul în care în cuprinsul unui patrimoniu bunul este înlocuit cu alt bun,
substituirea respectivă este o subrogaţie reală, universală sau - după caz - cu
titlu universal.
În cazul înstrăinării unui bun, locul acestuia în cuprinsul patrimoniului este
luat, fie de preţul primit, dacă ne găsim în prezenţa unui contract de vânzare, fie,
spre exemplu, în prezenţa altui bun, atunci când este vorba despre un contact de
schimb.
Valorile nou intrate în patrimoniu vor avea acelaşi regim juridic ca şi valorile
înlocuite, în conformitate cu principiul care rezultă din adagiul in judiciis
universalibus, pretium succedit loco rei et res loco pretii.
Subrogaţia reală cu titlu universal trebuie să fie privită corelat cu
divizibilitatea patrimoniului.
Subrogaţia reală este subordonată divizibilităţii patrimoniului, pe această
cale asigurându-se destinaţia fiecărei mase de bunuri.
Subrogaţia reală - universală - se produce în interiorul fiecărei mase de
bunuri din patrimoniu, pe această cale asigurându-se destinaţia bunurilor
respective şi, de asemenea, constituind o barieră în sensul grupării bunurilor
dintr-o masă în alta. Exemplul care se poate lua în acest sens îl reprezintă
reglementarea art. 340 alin. (1) lit. g din noul Cod civil, cu privire la bunurile
proprii ale soţilor, în cadrul regimului matrimonial al comunităţii legale, în sensul
că dacă se înstrăinează un bun propriu al unuia dintre soţi, atunci bunul care
este procurat cu banii primiţi intră în masa bunurilor proprii.
Tot astfel, dacă se înstrăinează un bun comun, atunci valoarea de înlocuire
a bunului comun va fi considerată ca făcând parte din masa bunurilor comune
(art. 339 din noul Cod civil).
Din punct de vedere practic, această funcţie a patrimoniului, care este
subrogaţia reală cu titlu universal, se evidenţiază şi în cazul împărţirii unui
patrimoniu şi atunci când este în discuţie problema restituirii unui patrimoniu de
către moştenitorii aparenţi.
În cazul restituirii unui patrimoniu, dacă ne aflăm în prezenţa anulării
hotărârii judecătoreşti declarative de moarte a unei persoane, patrimoniul care a
aparţinut acesteia trebuie să fie restituit. În cazul în care prezumtivul moştenitor a
înstrăinat unele bunuri, atunci preţul primit se subrogă bunurilor înstrăinate,
asigurând plenitudinea patrimoniului ce se cere a fi restituit. Sunt incidente
dispoziţiile art. 54 alin. (2) din noul Cod civil.
În fine, ultima dintre funcţiile patrimoniului o reprezintă transmisiunea
universală sau cu titlu universal.
Noţiunea de patrimoniu explică situaţiile privind transmisiunile în cazul
decesului persoanei fizice şi în cazul reorganizării persoanei juridice. În acest
sens, toate drepturile şi obligaţiile care au aparţinut subiectului de drept respectiv
se transmit ca universalitate.
Transmisiunea este universală când întreg patrimoniul se transmite unui
singur succesor ori este cu titlu universal, atunci când patrimoniul se transmite în
mod fracţionat la mai mulţi succesori.
Transmisiunea este cu titlu particular când se transmite unul sau se
transmit mai multe bunuri determinate.
Succesorilor universali şi succesorilor cu titlu particular li se transmit activul
şi pasivul. Între cele două feluri de transmisiune, universală şi cu titlu universal,
nu există o diferenţă de regim juridic, ci există numai o diferenţă cantitativă.
Între transmisiunea universală şi transmisiune cu titlu universal există numai
o diferenţă de ordin cantitativ, transmiţându-se elemente de activ şi elemente de
pasiv patrimonial, cu păstrarea proporţiei dintre acestea.
Întrebări de control şi teme de dezbatere

1. Definiţi şi explicaţi noţiunea de patrimoniu din punct de vedere
juridic şi din punct de vedere economic.
2. Expuneţi teoriile cu privire la patrimoniu şi condiţiile economico-
juridice de elaborare a acestora.
3. Explicaţi funcţiile patrimoniului
4. Explicaţi care este diferenţa dintre patrimoniu, ca universalitate
juridică şi fondul de comerţ, ca universalitate de fapt
2.1. Drepturile reale şi drepturile de creanţă

2.2.Obligaţiile reale
2.3. Clasificarea drepturilor reale
2.4.Fiducia
2.6. Administrarea bunurilor altuia
2.1. Drepturile reale şi drepturile de creanţă

Dreptul real este un drept subiectiv civil patrimonial în virtutea căruia
titularul acestuia poate să-şi exercite atributele asupra unui bun determinat, în
mod direct, nemijlocit, fără a fi necesară, în acest scop, intervenţia altei
persoane.
Tuturor celorlalte persoane le incumbă obligaţia de a nu face nimic de
natură să-l stânjenească pe titularul dreptului în exerciţiul prerogativelor ce-i sunt
conferite; este, deci, o obligaţie de abţinere, este o obligaţie generală negativă de
a nu face.
1. Drepturile reale implică existenţa unui subiect activ determinat şi a unui
subiect pasiv nedeterminat, care are obligaţia generală negativă, de a nu face
nimic de natură să-l stânjenească pe titularul dreptului în exerciţiul prerogativelor
care sunt recunoscute acestui drept.
Drepturile reale sunt drepturi absolute, opozabile erga omnes, însă ele se
deosebesc de alte drepturi absolute. Caracteristic pentru drepturile reale este că
ele au un conţinut economic, un conţinut evaluabil în bani, deci sunt drepturi
patrimoniale.
2. Drepturile reale implică existenţa unor acte de stăpânire cu privire la bun
şi această stăpânire este opusă terţilor care au obligaţia de a nu-l stânjeni pe
titular în exercitarea dreptului său, deci este vorba despre o obligaţie generală
negativă a tuturor persoanelor, altele decât titularul dreptului real.
3. Drepturile reale implică exercitare unor acte materiale de folosinţă care
se caracterizează prin posesie. Drepturile reale au un caracter perpetuu, precum
dreptul de proprietate sau au o durată limitată la viaţa beneficiarului.
4. Drepturile reale prezintă efecte speciale, ca urmare a caracterului lor
absolut; ne referim la dreptul de urmărire şi la dreptul de preferinţă.
Dreptul de urmărire reprezintă o posibilitate recunoscută titularului dreptului
real de a pretinde bunul de la orice persoană la care acesta s-ar afla, din mâinile
oricărui deţinător al bunului respectiv. Aceasta înseamnă că titularul dreptului
real îl poate urmări în mâinile oricui s-ar găsi.
În ce priveşte dreptul de preferinţă, acesta constă în posibilitatea conferită
de dreptul real titularului, de a avea prioritate faţă de orice alt drept, ce creează
posibilitatea acestuia de a-şi satisface dreptul real înaintea altor drepturi, în aşa
fel încât titularii de drepturi reale nu suportă concursul creditorilor chirografari,
putând fi plătiţi înaintea acestora cu privire la bunurile faţă de care există un
drept real. Acest drept de a fi plătiţi în mod privilegiat, pe care îl conferă
drepturile reale, este denumit în doctrina juridică drept de preferinţă.
5. Drepturile reale sunt prevăzute de lege şi sunt limitate ca număr,
neexistând posibilitatea subiectelor de drept civil de a crea, prin voinţa lor, alte
tipuri de drepturi reale.
6. Drepturile reale sunt apărate prin acţiunile reale (acţiunea în revendicare,
acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea confesorie, acţiunea negatorie, acţiunea
în grăniţuire - ca acţiuni petitorii - şi prin acţiunile posesorii).
Dreptul de creanţă este un drept subiectiv civil în baza căruia titularul, adică
subiectul activ (care poartă denumirea de creditor) poate să ceară subiectului
pasiv determinat (care poartă denumirea de debitor), să dea, să facă sau să nu
facă ceva.
Observăm că în cadrul dreptului de creanţă se evidenţiază un raport juridic
între un subiect activ (creditorul), determinat şi un subiect pasiv (debitorul), la fel,
determinat. Deosebit de dreptul real, care este un drept absolut, dreptul de
creanţă este un drept relativ.
1. În cadrul dreptului de creanţă subiectul activ (creditorul) şi subiectul pasiv
(debitorul) sunt cunoscute, determinate, la momentul naşterii raportului juridic.
2. Obligaţia debitorului poate consta dintr-o prestaţie pozitivă, adică de a da
sau de a face şi o prestaţie negativă, a nu face ceva ce înainte de încheierea
raportului juridic de creanţă ar fi putut să facă. Obligaţia negativă este
cuantificată într-un raport patrimonial, respectiv, este un drept care se regăseşte
în patrimoniul creditorului şi o obligaţie negativă corelativă care se regăseşte în
patrimoniul debitorului. Dreptul constituie un element de activ, iar obligaţia, în
cadrul patrimoniului debitorului, este un element al pasivului.
3. Drepturile de creanţă sunt drepturi limitate în timp, întrucât creditorul are
posibilitatea să solicite de la debitor îndeplinirea obligaţiei corelative numai o
anumită perioadă de timp.
4. Dreptul de creanţă nu dă dreptul la exercitarea dreptului de urmărire şi a
dreptului de preferinţă, ca în cazul drepturilor reale, întrucât dreptul de creanţă
este un drept relativ.
5. Drepturile de creanţă sunt nelimitate numeric, ele pot izvorî din acte
juridice sau din fapte juridice şi pot constitui o creaţie a părţilor raportului juridic.
6. Drepturile de creanţă sunt apărate de acţiunile personale, care sunt de
competenţa instanţei de la domiciliul debitorului, ca regulă generală.
2.2. Obligaţiile reale

Acestea reprezintă o categorie juridică intermediară între drepturile reale şi
drepturile de creanţă.
Obligaţiile reale constau în anumite îndatoriri pe care le stabileşte legea sau
pe care le stabilesc părţile, prin contract, a căror existenţă este determinată de
faptul stăpânirii unui bun. Caracteristica acestor obligaţii este aceea că au o
opozabilitate mai mare decât drepturile de creanţă, dar mai restrânsă decât
drepturile reale.
Obligaţiile reale sunt obligaţiile scriptae in rem (obligaţii opozabile şi terţilor)
şi obligaţii propter in rem (obligaţii reale de a face).
Obligaţiile reale de a face reprezintă îndatoriri sau sarcini care rezultă din
stăpânirea anumitor bunuri şi care obligă numai în legătură cu bunurile
respective, fiind accesorii ale stăpânirii unui anumit bun şi se transmit o dată cu
bunul respectiv, fără a fi necesară vreo formalitate specială, precum îndeplinirea
formelor de publicitate imobiliară.
Obligaţia propter rem revine atât titularului unui drept real, cât şi posesorului
sau unui simplu detentor precar al lucrului, în raport de voinţa legiuitorului, fiind
opozabilă nu numai deţinătorului actual al bunului, ci şi deţinătorilor ulteriori şi
succesivi.
Obligaţiile propter rem pot fi legale sau convenţionale. Cele legale sunt
obligaţii propter rem prevăzute expres de reglementările legii, cum ar fi, spre
exemplu art. 74 şi următoarele din Legea fondului funciar nr. 18/1991, care
reglementează obligaţii în sarcina deţinătorilor de terenuri agricole, anume
obligaţia de a cultiva terenurile, obligaţia de a asigura protecţia solului, obligaţia
de a pune la dispoziţie terenurile ce se găsesc în perimetrele de ameliorare
pentru aplicarea măsurilor şi executarea lucrărilor pentru reluarea capacităţii de
producţie a acestor terenuri.
Ordonanţa de urgenţă nr. 195/2005 privind protecţia mediului prevede, la
art. 68, că deţinătorii de terenuri, cu orice titlu, precum şi orice persoană fizică
sau juridică, dacă desfăşoară o activitate pe un teren, fără a avea un titlu juridic,
au obligaţia de a preveni, pe baza reglementărilor în domeniu, deteriorarea
calităţii mediului ecologic, de a asigura luarea măsurilor de salubrizare a
terenurilor neocupate productiv sau funcţional, în special a acelora situate de-a
lungul căilor de comunicaţii rutiere, feroviare şi de navigaţie şi de a respecta
orice alte obligaţii prevăzute de reglementările legale în domeniu.
Mai amintim ca obligaţii propter rem de natură administrativă şi
reglementările art. 64, 69, 70, 90 din Legea nr. 46/2008 (Codul silvic) şi acelea
ale art. 59 alin. (2), 68 alin. (1) din Legea apelor nr. 107/1996.
În cadrul obligaţiilor propter rem de natură administrativă sunt incluse şi
aşa-numitele servituţi administrative, precum reglementează Legea nr. 407/2006
a vânătorii şi protecţiei fondului cinegetic, la art. 15 alin. (8) (proprietarii şi
deţinătorii de terenuri cu orice titlu, precum şi executanţii de lucrări de orice
natură pe terenurile din fondurile de vânătoare sunt obligaţi să ia măsurile
prevăzute de lege pentru protecţia faunei cinegetice şi a mediului său de viaţă şi
răspund pentru pagubele pe care le produc acestora prin acţiuni ilicite săvârşite
cu intenţie sau din culpă).
În cazul obligaţiilor propter rem convenţionale, acestea rezultă din convenţia
părţilor. Spre exemplu, asemenea obligaţie poate fi aceea pe care şi-o asumă
proprietarul fondului aservit în momentul constituirii unei servituţi de trecere, de a
efectua lucrările necesare pentru exerciţiul servituţii respective.
Obligaţia aceasta se transmite împreună cu fondul aservit la toţi
dobânditorii, fără a fi necesară încheierea unei noi convenţii.
Obligaţiile opozabile şi terţilor (scriptae in rem) corespund unor drepturi de
creanţă, fiind strâns legate de stăpânirea unor bunuri imobile, de către o altă
persoană, alta decât proprietarul acestora. În acest sens se poate lua ca
exemplu reglementarea de la art. 1811 din noul Cod civil, în conformitate cu care
dacă bunul dat în locaţiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil
dobânditorului, în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locaţiunea a
fost notată în cartea funciară, în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară,
dacă data certă a locaţiunii este anterioară datei certe a înstrăinării, în cazul
mobilelor supuse unor formalităţi de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit aceste
formalităţi şi în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se
afla în folosinţa locatarului. Deşi proprietarul actual al bunului este un terţ în
raport cu părţile contractului de locaţiune, totuşi această obligaţie îi este
opozabilă.
2.3. Clasificarea drepturilor reale

În literatura juridică, clasificarea drepturilor reale are în vedere două criterii,
anume natura bunurilor care constituie obiectul acestora şi - celălalt criteriu -
după cum au sau nu o independenţă de sine stătătoare. Vom discuta pe rând
aceste clasificări.
După natura bunurilor care constituie obiectul acestora, drepturile reale pot
fi drepturi reale mobiliare şi drepturi reale imobiliare.
Drepturile reale mobiliare au ca obiect bunuri mobile, corporale sau
incorporale, iar drepturile reale imobiliare au ca obiect bunuri imobile.
Importanţa clasificării constă în regimul juridic diferit aplicabil celor două
categorii de drepturi.
După cum au sau nu o existenţă de sine stătătoare, vom deosebi drepturi
reale principale şi drepturi reale accesorii.
Drepturile reale principale sunt acele drepturi reale care au o existenţă de
sine stătătoare, independentă, raportat la alte drepturi, fie reale, fie de creanţă.
Dintre acestea, cel mai important este dreptul de proprietate.
Noul Cod civil reglementează – la art. 551 - următoarele drepturi reale:
dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz,
dreptul de abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de administrare, dreptul de
concesiune, dreptul de folosinţă (acestea constituind drepturi reale principale),
drepturile reale de garanţie (care sunt drepturi reale accesorii) şi alte drepturi
cărora legea le recunoaşte un asemenea caracter.
Drepturile reale accesorii sunt dreptul de gaj (amanetul), dreptul de ipotecă,
privilegiile şi dreptul de retenţie.
Dreptul de gaj este o garanţie reală mobiliară care se constituie prin
deposedarea debitorului de bunul grevat, conferind titularului acestuia un drept
de urmărire şi un drept de preferinţă (art. 2480 -2494 din noul Cod civil).
Dreptul de ipotecă este un drept real constituit asupra unuia sau mai multor
bunuri mobile sau imobile determinate, care reprezintă proprietatea altei
persoane, constituindu-se fără deposedare, care îi conferă titularului, care poartă
denumirea de creditor ipotecar, posibilitatea urmăririi bunului în mâinile oricui s-
ar afla acesta şi de a fi plătit cu prioritate din preţul bunului respectiv
(reglementarea o regăsimla art. 2343 – 2479 din noul Cod civil).
Privilegiile reprezintă drepturile reale aparţinând unor creditori care prin
natura creanţelor lor au posibilitatea să fie plătiţi înainte, cu prioritate, din
valoarea unor bunuri determinate care aparţin debitorului, chiar şi faţă de
creditorii ipotecari posteriori (art. 2333 – 2342 din noul Cod civil).
Dreptul de retenţie este un drept real care conferă posibilitatea creditorului,
care este, în acelaşi timp şi debitor al obligaţiei de restituire sau de predare a
bunului respectiv către altcineva, de a reţine bunul şi de a refuza să îl restituie
până la momentul la care debitorul, creditor al lucrului respectiv, îşi va executa
obligaţia care a luat naştere în legătură cu bunul în cauză, putându-se stabili,
prin lege şi alte situaţii în care o persoană poate exercita un drept de retenţie.
Reglementarea o regăsin la art. 2495 – 2499 din noul Cod civil.
Obligaţia aceasta poate consta în cheltuieli privind păstrarea, conservarea,
întreţinerea sau îmbunătăţirile aduse bunului respectiv.
2.4. Fiducia
Fiducia este reglementată în noul Cod civil la art. 773 – 791.

Fiducia reprezintă o operaţiune juridică în cadrul căreia unul sau mai mulţi
constituitori transferă drepturi reale, drepturi de creanţă, garanţii sau alte drepturi
patrimoniale ori un ansamblu de drepturi patrimoniale, prezente sau viitoare,
către unul sau mai mulţi fiduciari care le exercită pentru îndeplinirea unui scop
determinat, în folosul unuia sau mai multor beneficiari şi asemenea drepturi
constituie o masă patrimonială autonomă, distinctă de celelalte drepturi şi
obligaţii din patrimoniile fiduciarilor.
Fiducia poate lua naştere fie prin lege, fie prin contract, care trebuie să
îmbrace forma autentică ad validitatem.
Părţile contractului de fiducie sunt constituitorul şi beneficiarul. Constituitor
poate fi orice persoană fizică sau juridică, pe când, în privinţa fiduciarului, art.
776 alin. (2) şi (3) din noul Cod civil instituie condiţii speciale.
Pot avea calitatea de fiduciari instituţiile de credit, societăţile de investiţii şi
de administrare a investiţiilor, societăţile de servicii de investiţii financiare,
societăţile de asigurare şi de reasigurare legal înfiinţate, notarii publici şi avocaţii,
indiferent de forma de exercitare a profesiei, enumerarea pe care o face legea
fiind limitativă.
Beneficiarul fiduciei poate fi constituitorul, fiduciarul sau o terţă persoană,
dar beneficiarul nu are calitatea de parte în contractul de fiducie.
Dacă nu există o stipulaţie contrară, constituitorul fiduciei este în măsură să
desemneze un terţ care să îi reprezinte interesele în executarea contractului şi
care să îi exercite drepturile care au luat naştere din contractul de fiducie.
Contractul de fiducie trebuie să cuprindă obligatoriu drepturile reale,
drepturile de creanţă, garanţiile şi orice alte dreptrui patrimoniale transferate,
durata transferului, care nu poate depăşi 33 de ani, începând de la data încheierii
contractului, identitatea constituitorului sau, după caz, a constituitorilor,
identitatea fiduciarului sau, după caz, a fiduciarilor, identitatea beneficiarului sau,
după caz, a beneficiarilor sau elementele necesare pentru determinarea
acestora, scopul fiduciei şi întinderea puterilor de administrare şi de dispoziţie ale
fiduciarului ori, după caz, ale fiduciarilor.
Durata maximă a contractului de fiducie este stabilită la 33 de ani, fără ca
legiuitorul să prevadă şi posibilitatea de prelungire a efectelor acestui contract
dincolo de termenul stabilit la art. 779 alin. (1) lit. b din noul Cod civil.
Lipsa oricăruia dintre elementele menţionate la art. 779 alin. (1) din noul
Cod civil atrage sancţiunea nulităţii absolute a contractului de fiducie.
O altă cerinţă de fond, obligatorie instituită de lege o reprezintă
înregistrarea contractului de fiducie şi a modificărilor aduse acestuia, la organul
fiscal competent să administreze sumele datorate de fiduciar bugetului general
consolidat al statului. Obligaţia efectuării înregistrării revine fiduciarului, care
trebuie să depună diligenţele pentru înregistratea contractului în termen de o
lună de la data încheierii contractului sau, după caz, în termen de o lună de la
data modificării acestuia. Neîndeplinirea obligaţiei statuate la art. 780 alin. (1) din
noul Cod civil se sancţionează cu nulitatea absolută a contractului de fiducie.
În scopul opozabilităţii faţă de terţi, contractul de fiducie trebuie înscris în
Arhiva Electronică de Garanţii Mobiliare, iar neîndeplinirea unei asemenea
cerinţe conduce la inopozabilitatea contractului de fiducie în raport cu terţii.
Contractul de fiducie trebuie să cuprindă condiţiile în care fiduciarul dă
socoteală, răspunde în faţa constuitorului cu privire la modul de îndeplinire a
obligaţiilor sale.
De asemenea, conform clauzelor contractului de fiducie, fiduciarul este
ţinut să dea socoteală, atât beneficiarului, cât şi reprezentantului constituitorului,
la solicitarea acestora, rezultând, deci, că fiduciarul trebuie să dea socoteală
constituitorului conform clauzelor contractuale, oricând, la solicitarea
constituitorului, pe când, în raporturile cu beneficiarul şi cu reprezentantul
constituitorului, fiduciarul trebuie să dea socoteală numai la intervalele prevăzute
în contract.
Cauzele de încetare a contractului de fiducie sunt prevăzute la art. 790 din
noul Cod civil. Astfel, contractul de fiducie încetează :
- prin împlinirea termenului;
- prin realizarea scopului urmărit, când acesta intervine înainte de
împlinirea termenului;
- în cazul în care toţi beneficiarii renunţă la fiducie, iar în cuprinsul
contractului nu s-a precizat cum vor continua raporturile fiduciare; trebuie reţinut
că declaraţiile de renunţare sunt supuse aceloraşi formalităţi de înregistrare ca şi
contractul de fiducie, iar încetarea operează la momentul finalizării formalităţilor
de înregistrare pentru ultima declaraţie de renunţare;
- în momentul în care s-a dispus deschiderea procedurii insolvenţei
împotriva fiduciarului;
- în momentul în care se produc efectele reorganizării persoanei juridice.
Se recunoaşte încetarea contractului de fiducie şi atunci când acesta se
desfiinţează prin hotărâre judecătorească de admitere a acţiunii formulate de
ceilalţi creditori ai constituitorului care nu au o garanţie reală asupra bunurilor
acestuia (conform art. 786 alin. 1, teza I din noul Cod civil) şi în cazul revocării
contractului de către părţi, cu acordul beneficiarului sau, dacă acesta refuză să-şi
dea acordul, cu autorizarea instanţei judecătoreşti (conform art. 789 alin. 2 din
noul Cod civil).
Urmare încetării contractului de fiducie, masa patrimonială fiduciară existentă
în acel moment se transferă la beneficiar, iar în absenţa acestuia, se transferă la
constituitor.
2.5. Administrarea bunurilor altuia

Reglementarea legală a instituţiei administrării bunurilor altuia o regăsim în
noul Cod civil, Titlul V din Cartea a III-a „Despre bunuri”, la art. 792 – 857.
Administrarea bunurilor altuia constituie o operaţiune juridică în cadrul
căreia un administrator persoană fizică, urmare împuternicirii primite,
administrează un bun, mai multe bunuri privite ut singuli, o masă patrimonială
sau un patrimoniu care nu îi aparţine.
Formele de administrare reglementate de noul Cod civil sunt administrarea
simplă şi administrarea deplină.
În cazul administrării simple, persoana împuternicită cu administrarea
trebuie să efectueze toate actele necesare în scopul conservării bunurilor şi
actele utile în scopul folosirii bunurilor conform destinaţiei obişnuite a acestora.
Astfel, cel împuternicit cu administrarea simplă are obligaţia de a culege
fructele bunurilor, de a exercita drepturile aferente administrării acestora, de a
încasa creanţele administrate şi de a elibera chitanţele corespunzătoare, de a
exercita drepturile aferente valorilor mobiliare aflate în administrarea sa şi
dreptul de vot, de conversie şi de răscumpărare.
Cel împuternicit cu administrarea simplă mai are şi obligaţia de a continua
modul de folosire sau de exploatare a bunurilor frugifere, fără a schimba
destinaţia acestora, excepţie făcând cazul în care este autorizat de beneficiar, ori
atunci când acesta nu o poate face, cu autorizarea instanţei judecătoreşti.
Administratorului îi mai revine obligaţia de a investi sumele de bani aflate în
administrarea sa, acesta fiind abilitat să modifice investiţiile efectuate anterior
dobândirii calităţii sale sau efectuate de el însuşi în calitate de administrator.
Cu privire la actele de dispoziţie, dacă administrarea are ca obiect un bun
individual determinat, administratorul poate înstrăina cu titlu oneros bunul sau îl
poate greva cu o garanţie reală, numai cu autorizarea beneficiarului, sau în caz
de împiedicare a acestuia ori dacă acesta nu a fost încă determinat, cu
autorizarea instanţei judecătoreşti, cu excepţia bunurilor supuse pericolului
deprecierii sau pieirii imediate, pentru care nu este necesară asemenea
autorizare.
Tot cu privire la actele de dispoziţie, atunci când administrarea are ca obiect
o masă patrimonială sau un patrimoniu, administratorul are dreptul de a înstrăina
un bun individual determinat sau îl poate greva cu o garanţie reală, dacă este
necesar pentru administrarea universalităţii, iar în celelalte cazuri, o poate face
numai cu autorizarea prealabilă a beneficiarului sau, după caz, a instanţei
judecătoreşti.
În lipsa autorizaţiei necesare pentru afectuarea actelor de dispoziţie, dacă
actul încheiat în asemenea condiţii dă naştere unor prejudicii, se naşte în sarcina
administratorului obligaţia de a le repara integral şi aceasta constituie un motiv
de înlocuire a sa.
În cazul administrării depline, persoana împuternicită cu administrarea are
obligaţia de a conserva şi de a exploata în mod profitabil bunurile, de a spori
patrimoniul sau de a realiza afectaţiunea masei patrimoniale, în măsura în care
aceasta este în interesul beneficiarului.
În scopul aducerii la îndeplinire a obligaţiilor ce-i revin, administratorului i se
recunoaşte posibilitatea de a înstrăina, cu titlu oneros bunurile sau de a le greva
cu un drept ori de a le schimba destinaţia şi de a efectua orice alte acte necesare
sau utile, inclusiv orice formă de investiţie.
Administratorul bunurilor altuia trebuie să acţioneze numai în limitele
puterilor care i-au fost conferite şi trebuie să respecte obligaţiile ce rezultă din
dispoziţiile legale incidente, din actul constitutiv sau din înţelegerea ulterioară a
părţilor şi acesta nu va fi ţinut răspunzător pentru pieirea cauzată de forţa majoră,
vechimea sau natura perisabilă a bunurilor sau de folosirea obişnuită şi
autorizată a acestora. Legea prevede, la art. 812 din noul Cod civil, un sistem de
atenuare a răspunderii administratorului, în sensul că, în aprecierea limitelor
răspunderii sale şi a eventualelor despăgubiri pe care le datorează, instanţa
judecătorească este în drept să reducă întinderea acestora, ţinând cont de
circumstanţele asumării administrării sau, dacă este cazul, de caracterul gratuit
al serviciului administratorului.
Obligaţiile administratorului în raport cu beneficiarul se materializează în
următoarele aspecte :
- obligaţia de diligenţă, onestitate şi loialitate, în sensul că administratorul
trebuie să acţioneze cu diligenţa unui bun proprietar în administrarea bunurilor
sale (bonus pater familias) şi să acţioneze cu onestitate şi loialitate pentru
realizarea optimă a intereselor beneficiarului sau a scopului urmărit;
- obligaţia de a evita conflictul de interese, în sensul că administratorul nu
îşi poate exercita atribuţiile în interesul său propriu sau al unei terţe persoane,
fiind obligat să evite apariţia unui conflict între interesul său propriu şi obligaţiile
care îi revin în această calitate; dacă administratorul are şi calitatea de
beneficiar, trebuie să-şi exercite atribuţiile în interesul comun al tuturor
beneficiarilor, acordând tratament egal interesului său cu acela al celorlalţi
beneficiari.
- obligaţia de a nu dobândi drepturi în legătură cu bunurile administrate,
care se materializează în aceea că în timpul exercitării calităţii sale,
administratorul nu poate deveni parte la contracte având ca obiect bunurile
administrate şi nici nu poate dobândi drepturi asupra bunurilor respective sau
împotriva beneficiarului (cu excepţia acelora dobândite prin succesiune); ne
întrebăm dacă legiuitorul se referă în art. 806 alin. (1) din noul Cod civil, atât la
moştenirea legală cât şi la cea testamentară şi înclinăm să credem că excepţia
priveşte numai succesiunea legală.
Actele juridice menţionate la alin. (1) al art. 806 din noul Cod civil vor
putea fi, totuşi, încheiate de către administrator, dacă acesta va avea
împuternicirea expresă a beneficiarului sau, în caz de împiedicare a
beneficiarului sau dacă acesta nu a fost încă determinat, cu împuternicirea
instanţei judecătoreşti.
- obligaţia de a respecta separaţia bunurilor administrate, în sensul că
administratorul trebuie să ţină o evidenţă a bunurilor sale proprii, distinctă de
aceea abunurilor preluate în administrare, obligaţie care subzistă şi atunci când,
la preluarea bunurilor beneficiarului, nu a fost întocmit un inventar;
- obligaţia de a nu folosi bunurile administrate în interes propriu, în sensul
că, în absenţa acordului beneficiarului sau a împuternicirii conferite de lege, prin
actul constitutiv sau prin înţelegerea ulterioară a părţilor, administratorului îi
revine asemenea obligaţie, acesta având şi obligaţia de a nu folosi în avantajul
său datele sau informaţiile la care are acces în calitatea sa;
- obligaţia administratorului de a nu dispune cu titlu gratuit de bunurile sau
drepturile care îi sunt încredinţate, excepţie făcând cazul în care interesul unei
bune administrări o impune;
- obligaţia de imparţialitate, în sensul că, dacă există mai mulţi beneficiari,
concomitenţi sau succesivi, administratorul este ţinut să acţioneze cu
imparţialitate, ţinând cont de drepturile şi interesele fiecăruia dintre aceştia.
Mai trebuie să semnalăm şi dreptul, de această dată, al administratorului de
a sta în justiţie pentru orice cerere sau acţiune având ca obiect bunurile
administrate.
În privinţa răspunderii personale a administratorului, vom preciza că atunci
când acesta îşi asumă obligaţii în limitele puterilor conferite, în numele
beneficiarului sau al fiduciarului, pentru masa patrimonială fiduciară, nu va fi ţinut
răspunzător personal în raporturile cu terţii contractanţi, însă va fi răspunzător
personal faţă de terţii cu care contractează atunci când se obligă în nume
propriu, sub rezerva drepturilor reţinute de aceştia împotriva beneficiarului sau,
după caz, a fiduciarului, pentru masa patrimonială fiduciară.
Cât priveşte angajarea răspunderii personale a administratorului în cazul
depăşirii puterilor conferite, acesta va fi ţinut să răspundă personal faţă de terţii
cu care a contractat, în măsura în care aceştia nu au cunoscut că administratorul
a depăşit puterile sau că beneficiarul nu a ratificat în mod expres sau tacit actul
încheiat de administrator cu depăşirea puterilor conferite.
Plafonarea nivelului răspunderii beneficiarului în raport cu terţii are în
vedere aceea că beneficiarul răspunde faţă de terţi pentru prejudiciile cauzate în
mod culpabil de către administrator în exercitarea atribuţiilor sale numai până la
concurenţa câştigului obţinut şi asemenea dispoziţii legale sunt aplicabile şi în
cazul masei patrimoniale fiduciare.
Cauzele de încetare a administrării, reglementate la art. 846 din noul Cod
civil, sunt următoarele:
- stingerea dreptului beneficiarului asupra bunurilor administrate;
- expirarea termenului sau împlinirea condiţiei stipulate în actul constitutiv;
- îndeplinirea scopului administrării sau încetarea cauzei care a dat naştere
administrării;
- denunţarea de către beneficiar a actului de desemnare, urmare a solicitătii
comunicate administratorului, de a restitui bunurile;
- înlocuirea administratorului de către beneficiar sau de către instanţa
judecătorească, la cererea altei persoane interesate;
- decesul, punerea sub interdicţie judecătorească, renunţarea
administratorului ori supunerea acestuia la procedura insolvenţei;
- punerea sub interdicţie judecătorească a beneficiarului sau supunerea
acestuia la procedura insolvenţei, în măsura în care aceasta afectează bunurile
administrate.
La momentul încetării raporturilor de administrare, administratorului îi
revine obligaţia de a prezenta o dare de seamă finală beneficiarului sau, dacă
este cazul, administratorului înlocuitor sau celorlalţi administratori, iar dacă
raporturile de administrare încetează simultan cu mai mulţi administratori, trebuie
să prezinte împreună o singură dare de seamă finală, excepţie făcând situaţia în
care atribuţiile acestora sunt separate.
Dacă darea de seamă este acceptată de către beneficiar, această
acceptare este de natură să-l descarce pe administrator.
Dacă darea de seamă prezentată de administrator nu este acceptată de
beneficiari, el se poate adresa instanţei judecătoreşti solicitând încuviinţarea
descărcării de gestiune.
Administratorul are obligaţia de a preda bunurile administrate la locul unde
acestea se găsesc şi are obligaţia de a preda tot ce a primit în exercitarea
atribuţiilor sale, chiar dacă plata primită de la terţ este nedatorată beneficiarului
sau, după caz, fiduciarului, pentru masa patrimonială fiduciară.
De asemenea, are obligaţia de a restitui orice profit sau alt avantaj
patrimonial realizat în folos personal prin utilizarea, fără permisiune, a datelor şi
informaţiilor obţinute urmare exercitării calităţii de administrator.
În cazul utilizării, fără permisiune, a unui bun, administratorul are obligaţia
de a-l indemniza pe beneficiar sau, dacă este cazul, pe fiduciar, în contul masei
patrimoniale fiduciare, cu echivalentul folosinţei acelui bun.

1. Faceţi o analiză comparativă între drepturile reale şi drepturile de
creanţă
2. Explicaţi ce reprezintă obligaţiile reale
3. Explicaţi ce reprezintă fiducia şi cum funcţionează.
4. Explicaţi ce reprezintă administrarea bunurilor altuia.
3.1. Noţiunea şi elementele posesiei

3.2. Teorii cu privire la posesie
3.3. Dobândirea şi pierderea posesiei
3.4. Calităţile şi viciile posesiei
3.5. Efectele posesiei
3.1. Noţiunea şi elementele posesiei

Cu privire la instituţia posesiei, sediul materiei îl găsim în noul Cod civil,
Cartea a III-a, Titlul VIII, art. 916 – 952.
Posesia reprezintă exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de
proprietate asupra unui bun de către persoana care îl stăpâneşte şi care se
comportă ca un proprietar, iar reglementările legale în materia posesiei sunt
aplicabile şi în privinţa posesorului care se comportă ca titular al altui drept real,
excepţie făcând drepturire reale de garanţie.
Posesia este o stare de fapt, exercitarea unei puteri de fapt, care dă
naştere unor efecte juridice, permiţând posesorului să se comporte faţă de lucru
ca şi când ar fi adevăratul titular al dreptului real, exercitând stăpânirea materială
sau exercitarea unei puteri de fapt asupra lucrului, având intenţia şi voinţa de a
se comporta ca şi titular al dreptului real respectiv.
Posesia ca stare de fapt nu poate fi asimilată unui drept şi este diferită de
efectele juridice la care dă naştere.
Asupra bunurilor corporale, stăpânirea reuneşte elementele animus şi
corpus, iar asupra bunurilor incorporale stăpânirea se limitează numai la
elementul intenţional, volitiv, animus.
Este cunoscut că numai bunurile individual determinate pot constitui obiect
al posesiei, iar bunurile de gen pot fi posedate numai după individualizarea
acestora prin orice formă de individualizare (numărare, măsurare, cântărire etc.)
Elementul corpus reprezintă stăpânirea materială a bunului, efectuarea de
acte materiale de deţinere şi de folosire a lucrului. Ca regulă generală,
exercitarea elementului corpus implică un contact nemijlocit cu lucrul deţinerea
acestuia, săvârşind acte juridice privind dreptul real (comodat, locaţiune,
depozit).
Stăpânirea materială implică şi exercitarea altor drepturi reale cu privire la
bun, altele decât dreptul de proprietate, întrucât toate drepturile reale sunt
susceptibile de posesie.
Elementul psihologic, internaţional, volitiv denumit animus reprezintă
intenţia sau voinţa posesorului de a exercita stăpânirea lucrului, de a se
comporta cu privire la bunul în cauză ca şi proprietar al acestuia sau ca şi titular
al altui drept real. Elementul animus se mai numeşte şi animus domini sau
animus rem sibi habendi sau animus possidendi.
Caracterele juridice ale posesiei sunt următoarele:
– posesia se bazează pe intenţia de a poseda pentru sine; în lipsa
elementului intenţional animus ne aflăm în prezenţa unei detenţii precare şi nu a
posesiei;
– posesia este aplicabilă numai în materia drepturilor reale, fără a fi extinsă
şi asupra drepturilor de creanţă ; tot astfel, posesia nu se poate exercita asupra
universalităţilor juridice (moştenirea) sau asupra universalităţilor de fapt (fonduri
de comerţ).
- posesia este susceptibilă de a conduce la dobândirea unui drept de
proprietate sau a altui drept real.
3.2. Teorii cu privire la posesie

În literatura juridică au fost concepute şi argumentate două teorii cu privire
la posesie, astfel :
– Teoria subiectivă, promovată de Savigny, care acordă prioritate
elementului subiectiv, psihologic, volitiv, asupra elementului material, corpus. Se
consideră că în analiza posesiei, elementul primordial, determinat, îl reprezintă
voinţa de a poseda, în lipsa acestui element, simplul corpus reprezentând
detenţia precară şi nu posesie, iar titularul nu va avea animus domini sau animus
possidendi, ci animus detinendi, care ar corespunde unei detenţii precare.
Voinţa de a poseda este determinantă în această teorie, Savigny clasificând
posesorii şi detentorii precari în patru categorii:
- adevăraţii proprietari şi persoanele care, cu bună-credinţă sau cu rea-
credinţă se consideră şi se comportă ca proprietari;
- titularii dezmembrămintelor dreptului de proprietate, aceştia exercitând
asupra lucrurilor numai o quasi possessio;
- persoanele ce deţin lucrurile în temeiul unor legături contractuale, pentru
realizarea propriului interes;
- persoanele care exercită posesia nomine alieno (mandatarul, depozitarul,
comodatarul).
– Teoria obiectivă, promovată de Jhering, care a combătut teoria subiectivă,
susţinând că elementul material corpus primează asupra elementului intenţional,
ultimul fiind considerat inclus în elementul material.
În cadrul teoriei ce analizăm se consideră că elementul intenţional apare
distinct de elementul material numai accidental.
Ihering a considerat că posesia, ca putere fizică asupra unui lucru, este
totuşi un drept, iar nu o stare de fapt, pornind de la ideea că drepturile sunt
interese protejate juridic şi fiecare drept are un element material (un interes) şi un
element formal (protecţia juridică). Acesta a considerat că, atâta vreme cât
posesia cuprinde un interes incontestabil privind utilizarea economică a bunului,
iar asemenea interes este protejat juridic, atunci posesia este un drept.
Chiar şi detenţia precară presupune existenţa unui element psihologic,
alături de elementul material, însă acest element psihologic nu este animus
possidendi, ci animus detinendi, care înseamnă că detentorul precar nu
stăpâneşte lucrul pentru sine, ci pentru persoana care i l-a încredinţat, fiind
posibil ca aceeaşi persoană să aibă şi calitatea de posesor, şi pe aceea de
detentor precar.
3.3. Dobândirea şi pierderea posesiei

Posesia se dobândeşte prin reunirea celor două elemente, animus şi
corpus, care aparţin aceleiaşi persoane.
Elementul material, corpus se dobândeşte printr-un fapt unilateral al
posesorului care constă în exercitarea actelor materiale de deţinere şi folosinţă a
unui lucru care nu a aparţinut nimănui, urmare a unei activităţi al cărui rezultat să
fie intenţia de a se comporta ca stăpân al lucrului.
Elementul material al posesiei se mai poate dobândi şi prin predarea
lucrului de către fostul posesor sau transmiterea mortis causa a acestuia.
Cu privire la elementul animus, element de natură psihică, intenţională,
acesta trebuie să existe direct şi nemijlocit în persoana posesorului. Acesta se
dobândeşte în momentul în care detentorul bunului îşi manifesta voinţa în sensul
de a reţine bunul pentru sine prin săvârşirea de acte care să nu lase îndoială cu
privire la intenţia sa.
Elementul psihologic, volitiv nu se poate dobândi şi exercita prin altul, decât
excepţional, în cazul persoanelor lipsite de capacitate de exerciţiu, care
dobândesc şi exercită elementul psihologic, animus, prin intermediul
reprezentanţilor legali.
Posesia se poate pierde fie prin pierderea ambelor elemente constitutive,
fie prin pierderea unuia dintre acestea.
Prin pierderea simultană a elementelor animus şi corpus posesia se pierde
atunci când posesorul înstrăinează şi predă dobânditorului bunul posedat ori prin
abandonarea bunului.
Conform prevederilor art. 921 din noul Cod civil, posesia încetează prin
pierderea simultană a elementelor animus şi corpus în cazul înstrăinării bunului,
în cazul abandonării bunului imobil sau înscrierii în cartea funciară a declaraţiei
de renunţare la dreptul de proprietate asupra unui bun imobil, în cazul pieirii
bunului, în cazul trecerii bunului în proprietate publică şi în cazul înscrierii
dreptului de proprietate al comunei, oraşului sau municipiului, conform
dispoziţiilor art. 889 alin. (2) din acelaşi Cod.
Prin pierderea elementului material se pierde posesia când bunul intră în
stăpânirea altei persoane fizice fără voia posesorului sau când acesta din urmă
pierde bunul.
Având în vedere prevederile art. 921 lit. g din noul Cod civil, posesia
încetează prin deposedare, dacă posesorul rămâne lipsit de posesia bunului mai
mult de un an.
Pierderea elementului psihologic, animus, se întâlneşte mai rar, cum ar fi în
situaţia vânzătorului care transmite cumpărătorului dreptul de proprietate, însă
mai păstrează bunul o perioadă de timp după momentul transmisiunii dreptului.
În acest caz posesia vânzătorului va fi exercitată în numele şi pe seama
cumpărătorului, cel puţin teoretic, deoarece practic vânzătorul a devenit, din
momentul transmisiunii dreptului de proprietate asupra lucrului, un simplu
detentor precar. Operaţiunea juridică poartă denumirea de constitut posesoriu. În
acest caz facem aplicaţia articolului 921 lit. a din noul Cod civil, în conformitate
cu care posesia încetează prin transformarea sa în detenţie precară.
Dovada posesiei implică dovedirea ambelor elemente, animus şi corpus.
Elementul corpus se poate dovedi prin orice mijloc de probă, întrucât este
un fapt material, iar elementul animus, psihologic, fiind mai dificil de dovedit, sunt
folosite prezumţiile legale. Noul Cod civil reglementează prezumţia de posesie şi
prezumţia de proprietate la art. 919.
3.4. Calităţile şi viciile posesiei

Posesia trebuie să se caracterizeze prin existenţa celor două elemente,
animus şi corpus, însă, pentru a produce efecte juridice, aceasta trebuie să fie o
posesie utilă, astfel cum prevede art. 922 alin. (1) din noul Cod civil.Fără a
enumera calităţile pe care trebuie să le îndeplinească posesia, noul Cod civil, la
art. 922 alin. (2) teza I prevede că posesia nu este utilă, adică este o posesie
viciată, dacă este discontinuă, tulburată sau clandestină, reglementând şi
prezumţia relativă a existenţei unei posesii utile, în teza a II-a.
Cu privire la caracterul neechivoc al posesiei, doctrina juridică şi practica
judiciară au menţionat ca şi calitate a posesiei neechivocul sau lipsa de echivoc,
deşi această calitate a posesiei a fost, chiar criticată, considerându-se a fi inutilă.
Nici Codul civil român de la 1864 şi nici noul Cod civil, în ciuda discuţiilor din
doctrină, nu reglementează lipsa echivocului, ca şi calitate a posesiei şi,
corelativ, viciul echivocului.
Calităţile posesiei, conform dispoziţiilor noului Cod civil, sunt continuă,
netulburată şi publică, lipsa oricăreia dintre aceste calităţi constituind un viciu al
posesiei.
Posesia este paşnică atunci când este lipsită de violenţă materială sau
morală în perceperea şi durata cursului acesteia, iar posesia nu încetează a fi
publică şi nu devine clandestină decât atunci când posesorul ascunde actele
materiale de posesie efectuate, persoanelor care ar fi interesate să le cunoască.
Acest viciu al posesiei se considera că avea un caracter relativ şi temporar,
deoarece posesie echivocă se transformă în posesie utilă în momentul în care
există convingerea că posesorul are şi elementul psihologic, animus.
Exercitarea posesiei trebuie să aibă un caracter de continuitate, adică
actele de posesie trebuie să se exercite la intervale normale de timp, fără
intervale exagerat de mari, în raport de natura bunului sau exerciţiului dreptului
care constituie obiectul posesiei.
Conform dispoziţiilor art. 923 din nou Cod civil posesia este discontinuă
atunci când posesorul o exercită cu intervale anormale în raport de natura
bunului.
Caracterele juridice ale viciului discontinuitate sunt: viciu absolut, viciu
temporar şi viciu aplicabil numai bunurilor imobile, deoarece pentru bunurile
mobile se aplică regula statuată la art. 935 – 937 din noul Cod civil, în
conformitate cu care posesia de bună credinţă asupra unui bun mobil valorează
titlu de proprietate.
Ca viciu absolut, acesta poate fi invocat de orice persoană care are interes
ca posesia să nu fie utilă, pentru a nu-şi produce efectele, astfel cum prevede
art. 926 alin. (1) din noul Cod civil.
Apoi, discontinuitatea are un caracter temporar, întrucât durează până când
actele de stăpânire capătă un caracter regulat şi normal. Conform prevederilor
art. 927 din noul Cod civil, posesia viciată devine posesie utilă îndată ce viciul
încetează.
În fine, discontinuitatea este specifică doar bunurilor imobile, întrucât pentru
bunurile mobile există regula statuată la art. 935 – 937 din noul Cod civil.
Conform dispoziţiilor art. 924 din noul Cod civil, posesia este tulburată atâta
timp cât este dobândită sau conservată prin acte de violenţă, fizică sau morală,
care nu au fost provocate de altă persoană. Deci, posesia trebuie să fie paşnică,
netulburată şi viciul violenţei va afecta posesia atât când aceasta a fost
dobândită prin violenţă, cât şi atunci când aceasta a fost menţinută, conservată
prin violenţă. Rezultă că ne aflăm în prezenţa unei posesii viciate atât atunci
când a început, cât şi atunci când s-a conservatat prin mijloace violente, dar nu şi
când asupra acesteia a fost exercitată violenţa.
Violenţa este un viciu relativ, temporar şi o putem întâlni atât la bunurile
imobile, cât şi la cele mobile. Conform prevederilor art. 927 din noul Cod civil,
posesia viciată devine utilă îndată ce viciul încetează.
Ca şi viciu relativ, aceasta poate fi invocată numai de persoana împotriva
căreia a fost exercitată, iar faţă de celelalte persoane posesia nu este alterată
prin violenţă, conform dispoziţiilor art. 926 alin. 2 din noul Cod civil. Violenţa este
un viciu temporar pentru că la momentul încetării acesteia posesia devine utilă.
În fine, putem întâlni acest viciu şi la bunurile mobile şi la cele imobile.
Pentru a fi utilă, posesia trebuie să fie publică, adică să fie exercitată public,
iar conform dispoziţiilor art. 925 din noul Cod civil, ne aflăm în prezenţa unei
posesii clandestine când titularul o exercită astfel încât nu poate fi cunoscută,
adică în ascuns de adversarul său, acestuia din urmă fiindu-i imposibil să aibă
cunoştinţă de această stare de fapt.
Clandestinitatea este un viciu temporar, relativ şi de regulă, o întâlnim la
bunurile mobile. Clandestinitatea este viciu temporar, deoarece încetează în
momentul în care posesia a devenit publică (conform prevederilor art. 927 din
noul Cod civil, posesia viciată devine utilă îndată ce viciul încetează).
Aceasta este un viciu relativ, deoarece poate fi invocat numai de către
persoana faţă de care posesia a fost exercitată în ascuns (art. 926 alin. 2 din
noul Cod civil prevede că numai persoana faţă de care posesia este tulburată
sau clandestină poate invoca aceste vicii).
Clandestinitatea se întâlneşte în cazul bunurilor mobile şi, mai rar, şi în
cazul bunurilor imobile (cum ar fi efectuarea de pivniţe, galerii etc. sub
proprietatea unui vecin).
Trebuie luată în discuţie şi problema precarităţii posesiei.
Deşi şi posesorul şi detentorul precar exercită o stăpânire materială asupra
unui bun, având atât unul, cât şi celălalt elementul corpus, elementul material,
aceştia se deosebesc prin aceea că posesorul are elementul psihologic animus,
pe când detentorul precar nu deţine lucrul cu intenţie de a se comporta ca titular
al unui drept real, ci deţine lucrul pentru altul şi nu pentru sine. Detentorul precar
nu are animus domini ori animus rem sibi habendi, având calitatea de detentori
precari locatarul, depozitarul, comodatarul, creditorul gajist, uzufructuarul,
uzuarul, coproprietarul pentru totalitatea lucrului aflat în indiviziune,
administratorul bunurilor altuia, persoanele care deţin lucrul cu îngăduinţa
proprietarului şi orice altă persoană care deţine lucrul în baza unui contract.
Se consideră că uzufructuarul, uzuarul, titularul dreptului de abitaţie, acela
al dreptului de servitute sunt posesori în limitele conferite de acest drept, însă au
calitatea de detentori precari cu privire la dreptul de proprietate care aparţine
titularului acestui drept.
Mai au calitatea de detentori precari şi cărăuşul, pentru marfa primită la
transport, tutorii, cu privire la bunurile acelora aflaţi sub ocrotirea lor, vânzătorul
care nu predă lucrul vândut, acela care execută o lucrare şi nu o predă
beneficiarului, constructorul de rea credinţă în cazul accensiunii imobiliare artificiale,
beneficiarul unui antecontract de vânzare care a dobândit stăpânirea bunului pe
care, în viitor, urmează să-l cumpere.
Noul Cod civil, la art. 918 alin. (1) arată cazurile care nu constiruie posesie.
Deşi exercită numai o detenţie precară, în cazurile şi în condiţiile prevăzute
de lege, detentorul precar – asfel cum prevede alin. (2) al art. 918 din noul Cod
civil – poate invoca efectele care sunt recunoscute posesiei.
Art. 919 alin. (2) din noul Cod civil prevede că odată dovedită, detenţia
precară este prezumată că se menţine, până la proba intervertirii sale, prezumţia
fiind relativă, se poate face proba transformării detenţiei precare în posesie.
Intervertirea precarităţii înseamnă schimbarea detenţiei precare în posesie.
Intervertirea precarităţii în posesie este posibilă numai dacă manifestarea
de voinţă a detentorului precar în sensul transformării elementului animus
detinendi în animus possidendi este însoţită şi de un alt fapt juridic în sens larg,
adică de un act juridic încheiat cu un terţ sau un fapt juridic în sens restrâns.
Art. 920 din noul Cod civil reglementează trei moduri de transformare a
detenţiei precare în posesie, la care ne vom referi în continuare.
a. Când detentorul precar al unui bun încheie cu bună-credinţă un act
translativ de proprietate cu titlu particular cu altă persoană, decât proprietarul
bunului. Sunt incidente dispoziţiile art. 920 alin. (1) lit. a din noul Cod civil.
De exemplu, locatarul cumpără imobilul pe care îl deţine cu titlu de
închiriere, de la o persoană pe care o consideră a fi adevăratul proprietar al
imobilului. Din momentul cumpărării imobilului, dacă cumpărătorul a fost de
bună-credinţă şi nu a ştiut că a dobândit de la un nondominus, se produce
transformarea detenţiei precare în posesie, titlul posesiei fiind intervertit.
b. Când detentorul precar al bunului săvârşeşte împotriva posesorului acte
de rezistenţă neechivoce în privinţa intenţiei sale de a începe să se comporte ca
un proprietar şi intervertirea nu se produce înainte de împlinirea termenului
prevăzut pentru restituirea bunului. Sunt incidente dispoziţiile art. 920 alin. (1) lit.
b din noul Cod civil.
Pentru a ne afla în prezenţa acestui caz de intervertire a precarităţii trebuie
să se manifeste voinţa de a poseda în contra voinţei autorului său prin acte de
rezistenţă care să dea naştere unui conflict între detentorul precar şi proprietarul
lucrului, conflict care poate fi refuzul depozitarului de a restitui bunul primit în
depozit, al comodatarului de a restitui bunul împrumutat ori al chiriaşului de a
plăti chiria, susţinând că este proprietar.
Prin acte de rezistenţă înţelegem toate acele acte care exprimă un conflict
între detentorul precar şi acela de la care deţine bunul în legătură cu schimbarea
atitudinii subiective a detentorului care începe să se comporte ca un titular al
dreptului de proprietate sau al altui drept real.
c. Când detentorul precar înstrăinează bunul, printr-un act translativ de
proprietate cu titlu particular, cu condiţia ca dobânditorul să fie de bună credinţă.
Sunt incidente dispoziţiile art. 920 alin. (1) lit. c din noul Cod civil.
De exemplu, un chiriaş, care se consideră a fi proprietar, înstrăinează cu
titlu oneros, bunul către o terţă persoană de bună credinţă, care îl consideră pe
chiriaş, proprietar al lucrului.
Terţul dobânditor de bună-credinţă începe să posede pentru sine,
considerându-se că are posesia utilă asupra bunului. Acesta nu va avea obligaţia
de restituire a lucrului, obligaţie pe care o avea detentorul precar de la care a
dobândit lucrul.
3.5. Efectele posesiei
În ciuda faptului că posesia reprezintă numai o stare de fapt, aceasta
produce totuşi, efecte juridice. Astfel, conform noului Cod civil efectele posesiei
sunt următoarele: 1. posesia crează prezumţia de proprietate (art. 919 alin. 3); 2.
uzucapiunea imobiliară (art.930 – 934); 3. dobândirea proprietăţii mobiliare prin
posesia de bună credinţă (art. 935 – 940); 4. ocupaţiunea (art. 941 – 947); 5.
dobândirea fructelor prin posesia de bună-credinţă (art. 948).
Vom analiza, în cele ce urmează, unele dintre efectele posesiei, anume
prezumţia de proprietate şi dobândirea fructelor prin posesia de bună credinţă,
celelalte efecte urmând a fi studiate în alte părţi ale cursului acestuia.
Posesia creează o prezumţie de proprietate în favoarea posesorului,
deoarece în majoritatea situaţiilor posesia este conformă dreptului şi în acest
sens este şi reglementarea art. 919 alin. (3) din noul Cod civil, conform cu care
până la proba contrară, posesorul este considerat proprietar, cu excepţia
imobilelor înscrise în cartea funciară. Ne aflăm, aici, în prezenţa unei prezumţii
relative, juris tantum.
Dacă posesia se exercită asupra unui bun mobil corporal, ne vom afla în
prezenţa unei prezumţii absolute juris et de jure de proprietate, astfel cum
reglementează legiuitorul la art. 935 – 938 din noul Cod civil (posesiunea de bună-
credinţă asupra bunurilor mobile valorează titlu de proprietate). În acest caz, acela
care exercită posesia este considerat şi proprietar al bunului mobil şi dacă cineva
tăgăduieşte calitatea sa de proprietar, are obligaţia de a proba contrariul.
Deosebit de prezumţia absolută în materie bunurilor mobile, la bunurile
imobile ne găsim în prezenţa unei prezumţii relative, permiţând aceluia care se
pretinde proprietar să răstoarne asemenea prezumţie.
Un alt efect al posesiei îl reprezintă dobândirea fructelor de către posesorul
ede bună-credinţă. Astfel cum prevede art. 547 din noul Cod civil, produsele
bunurilor sunt fructele şi productele. Fructele reprezintă acele produse care derivă
din folosirea unui bun, fără a diminua substanţa acestuia, adică tot ceea ce produce
un bun, cu caracter de periodicitate, fără ca prin perceperea acestora să se altereze
substanţa bunului, astfel cum prevede art. 548 alin. (1), teza I din noul Cod civil.
Acestea pot fi fructe naturale, fructe industriale şi fructe civile.
Fructele naturale reprezintă produsele directe şi periodice ale unui bun, care
se obţin fără intervenţia omului, legiuitorurul, la art. 548 alin. (2) din noul Cod civil,
exemplificând cu acelea pe care pământul le produce de la sine, producţia şi sporul
animalelor, iar conform prevederilor alin. (3) al aceluiaşi articol, fructele industriale
reprezintă tot produsele directe şi periodice ale unui bun, dar obţinute ca rezultat al
intervenţiei omului, legiuitorul exemplificând cu recoltele de orice fel.
În fine, fructele civile reprezintă veniturile rezultate din folosirea bunului de
către o altă persoană în virtutea unui act juridic, legiuitorul exemplificând, la alin. (4)
al art. 548 din noul Cod civil, cu chiriile, dobânzile, arenzile, venitul rentelor şi
dividendele.
Deosebit de fructe, productele reprezintă produsele obţinute dintr-un bun, care
îi consumă sau îi diminuează substanţa, legiuitorul exemplificând, la art. 549 din
noul Cod civil, cu copacii unei păduri sau piatra dintr-o carieră.
Atât fructele, cât şi productele, se cuvin proprietarului, dacă prin lege nu se
prevede altfel, astfel cum prevede art. 550 alin. (1) din noul Cod civil, iar temeiul
juridic al dobândirii fructelor de către proprietarul bunului îl constituie atributul
fructus, jus fruendi, ca şi component al atributelor dreptului de proprietate.
Cu privire la condiţiile dobândirii fructelor de către posesorul de bună credinţă,
sunt incidente prevederile art. 948 din noul Cod civil.
Legiuitorul instituie regula potrivit căreia posesorul de bună-credinţă
dobândeşte dreptul de proprietate asupra bunului posedat şi în acest fel proprietarul,
căruia îi revenea dreptul de a culege fructele, conform atributului jus fruendi al
dreptului de proprietate, nu mai poate solicita restituirea acestora. Deci, de la regula
în conformitate cu care fructele se cuvin proprietarului, legiuitorul a reglementat,
la art. 948 din noul Cod civil, o excepţie, anume posesorul de bună-credinţă
dobândeşte dreptul de proprietate asupra fructelor bunului posedat.
Cu privire la momentul la care trebuie să existe buna-credinţă, posesorul
trebuie să manifeste bună-credinţă la data perceperii fructelor, adică la data
fiecărie perceperi a acestora. În lipsa bunei-credinţe, posesorului îi revine
obligaţia de a restitui fructele pe care le-a cules sau contravaloarea acestora,
dacă acestea au fost consumate sau înstrăinate ori dacă, din neglijenţa sa, din
lipsa de interes manifestată, a omis să le culeagă.
Referitor la fructele civile care au fost culese anticipat, conform prevederilor
art. 948 alin. (2) teza a II-a din noul Cod civil, acestea revin în proprietate
posesorului, cu condiţia ca buna sa credinţă să se menţină la data scadenţei
acestora.
Cu privire la fructele produse de imobilele înscrise în cartea funciară, buna-
credinţă se apreciază în raport cu condiţiile cerute terţilor dobânditori pentru a
respinge acţiunea în rectificare, conform dispoziţiilor alin. (3) al art. 948 din noul
Cod civil. În celelalte cazuri, adică atunci când este vorba despre fructele
produse de bunurile imobile care nu sunt înscrise în cartea funciară ori de bunuri
mobile, posesorul este considerat de bună credinţă atunci când are convingerea
că este proprietarul bunului în temeiul unui act translativ de proprietate ale cărui
cauze de ineficacitate nu le cunoaşte şi nici nu ar trebui, după împrejurări, să le
cunoască.
Proprietarul are obligaţia de a plăti posesorului de rea-credinţă toate
cheltuielile necesare pe care acesta le-a făcut cu lucrul, precum şi cheltuielile pe
care le-a făcut pentru culegerea fructelor. Dacă aceste cheltuieli nu ar fi restituite de
către proprietar, posesorului de rea-credinţă, am asista la o îmbogăţire fără justă
cauză a proprietarului, în dauna posesorului de rea-credinţă. Până la restituirea
acestor cheltuieli posesorul are un drept de retenţie asupra fructelor.
Trebuie să luăm în discuţie şi apărarea poseriei prin acţiunile posesorii.
Acţiunile posesorii sunt acţiuni în justiţie prin care posesorul îşi apără
posesia, ca stare de fapt, împotriva încălcărilor şi tulburărilor care îi sunt aduse,
pentru a menţine această stare sau pentru a redobândi posesia, atunci când
aceasta a fost pierdută.
Reglementarea acţiunilor posesorii se află în noul Cod civil art. 949 - 952 legea
distingând acţiunea posesorie generală (în complângere), acţiunea posesorie
specială (în reintegrare sau reintegranda) şi acţiunea privind luarea măsurilor pentru
conservarea bunului posedat.
Acţiunile posesorii prezintă următoarele caractere juridice :
a. Acţiunile posesorii sunt acţiuni reale, apără posesia şi indirect apără
drepturile reale cărora aceasta le corespunde şi pot fi introduse împotriva
oricăror persoane care tulbură exercitarea posesiei sau care îl deposedează pe
posesor de bunul asupra căruia exercită starea de fapt. Acţiunile posesorii nu
pun în discuţie existenţa dreptului real, rezumându-se exclusiv la posesie, ca
stare de fapt, care poate fi conformă dreptului sau contrară dreptului. Conform
prevederilor art. 950 alin. (1) din noul Cod civil, acţiunile posesorii pot fi
introduse şi împotriva proprietarului bunului, atunci când acesta fie tulbură modul
normal de exercitare a posesiei de către posesor, fie îl deposedează de bunul
respectiv, însă nu pot fi introduse împotriva persoanei faţă de care există
obligaţia de restituire a bunului (alin. 2 al art. 950).
b. Acţiunile posesorii sunt acţiuni imobiliare, putând fi exercitate numai
pentru apărarea posesiei asupra bunurilor imobile.
În materie mobiliară, conform dispoziţiilor art. 935 din noul Cod civil, oricine
se află la un moment dat în posesia unui bun mobil este prezumat că are un titlu
de dobândire a dreptului de proprietate asupra bunului, astfel încât posesia se
confundă cu proprietatea, posesoriul se confundă cu petitoriul. Pentru apărarea
drepturilor reale pot fi folosite numai acţiunile petitorii.
c. Prin acţiunile posesorii se apără numai posesia ca stare de fapt, nu şi
dreptul real, deosebindu-se de acţiunile petitorii prin intermediul cărora se apără
drepturile reale.
d. Acţiunile posesorii pot fi exercitate timp de un an din momentul tulburării
posesiei sau deposedării.
Deosebim trei categorii de acţiuni posesorii.
Acţiunea posesorie generală sau în complângere poate fi folosită pentru a
face să înceteze orice tulburare adusă posesiei, mai puţin în cazul în care
tulburarea posesiei s-a făcut prin violenţă.
Exercitarea acestei acţiuni în justiţie necesită îndeplinirea următoarelor
condiţii:
a. Să nu fi trecut nu au de la tulburarea sau deposedarea. Acest termen se
calculează de la primul act de tulburare. Tulburările pot fi de fapt sau de drept.
Art. 951 alin. (1) din noul Cod civil prevede că acela care a posedat un bun cel
puţin un an poate solicita instanţei de judecată prevenirea sau înlăturarea
oricărei tulburări a posesiei sale ori, atunci când este cazul, restituirea bunului.
b. Înainte de deposedare sau de tulburarea adusă posesiei, reclamantul
trebuie să dovedească că a posedat bunul cel puţin un an.
c. Posesia reclamantului trebuie să fie utilă şi neviciată, respectând
condiţiile stabilite de art. 922 alin. 2 din noul Cod civil.
Acţiunea posesorie specială, în reintegrare sau reintegranda poate fi
folosită de către posesorul a cărui posesie a fost tulburată sau care a fost
deposedat prin mijloace violente. Art. 951 alin. (2) din noul Cod civil prevede că
dacă tulburarea sau deposedarea este violentă, acţiunea posesorie poate fi
introdusă şi de cel care exercită o posesie viciată, indiferent de durata posesiei
sale.
Violenţa reprezintă orice faptă contrară ordinii juridice şi bunelor raporturi în
societate, care implică rezistenţă din partea adversarului şi care tinde la
deposedarea posesorului.
Doctrina juridică recunoaşte şi grupează în trei categorii faptele care
justifică introducerea unei acţiuni posesorii în reintegrare : acte de ocupare a
unui imobil fără permisiunea posesorului, acte de obstrucţie, prin care o
persoană îl împiedică pe posesor să stăpânească imobilul (precum clădirea unui
gard sau a unui zid în calea posesorului) şi acte de distrugere, precum
dărâmarea unui zid despărţitor ori distrugerea recoltei situate pe terenul
posesorului.
Deoarece această acţiune în justiţie are un caracter special, de urgenţă,
conform dispoziţiilor art. 951 alin. (2) din noul Cod civil, este necesar să respecte
o singură condiţie, anume să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare.
Acţiunile posesorii pot fi exercitate de orice posesor al bunului, chiar şi
atunci când acesta este şi proprietar sau titular al altui drept real cu privire la
bunul respectiv.
Dacă sunt întrunite condiţiile cerute de lege, oricare dintre acţiunile
posesorii pot fi introduse şi de către detentorul precar, acesta fiind obligat să
dovedească şi titlul în baza căruia deţine bunul.
Acţiunile posesorii pot fi formulate de titularii dreptului de servitute, în cazul
servituţilor continue şi aparente.
Dacă posesorul, care este şi titular al dreptului real cu care posesia este
conformă, formulează, pentru a-şi apăra posesia, o acţiune posesorie care îi este
respinsă, acesta are deschisă calea unei acţiuni petitorii (acţiune în revendicare
sau altă acţiune care apără drepturile reale), întrucât hotărârea judecătorească
pronunţată în posesoriu nu are autoritate de lucru judecat în petitoriu.
Luarea măsurilor pentru conservarea bunului posedat permite folosirea
celei de-a treia categorii de acţiuni posesorii.
Prin adoptarea noului Cod civil, legiuitorul a reglementat expres, la art. 952,
posibilitatea luării măsurilor pentru conservarea bunului posedat.
Suntem în prezenţa unor mijloace procesuale puse la dispoziţia posesorului
în scopul prevenirii producerii unor tulburări şi pentru a evita un pericol de
distrugere sau de deposedare a bunului posedat.
Pentru formularea unei asemenea acţiuni sunt necesare următoarele
condiţii :
- să existe motive temeinice să se considere că bunul posedat poate fi
distrus sau deteriorat de un lucru care se află în posesia altei persoane sau ca
urmare a unor lucrări, legiuitorul amintind, cu titlu de exemplu, ridicarea unei
construcţii, tăierea unor arbori ori efectuarea unor săpături pe fondul învecinat
(art. 952 alin. 1 din noul Cod civil);
- obiectul acţiunii trebuie să constea în luarea măsurilor necesare pentru
evitarea pericolului sau, dacă este cazul, încetarea lucrărilor, astfel cum prevede
ultima parte a alin. (1) a art. 952 din noul Cod civil.
Până la soluţionarea cererii, posesorii sau, după caz, pârâtul, pot fi obligaţi
la plata unei cauţiuni, al cărei cuantum este lăsat la aprecierea instanţei, numai
în situaţiile următoare :
- dacă instanţa dispune, în mod provizoriu, deplasarea lucrului sau
încetarea lucrărilor, atunci cauţiunea se stabileşte în sarcina posesorului, cu
scopul de a se putea repara prejudiciul care s-a cauzat pârâtului prin asemenea
măsură;
- dacă instanţa încuviinţează menţinerea lucrului în starea actuală sau
continuarea lucrărilor, cauţiunea se stabileşte în sarcina pârâtului astfel încât să
se asigure posesorului sumele necesare pentru restabilirea situaţiei anterioare.
În fiecare dintre aceste două situaţii legiuitorul a fost preocupat de
reglementarea unor măsuri care să protejeze, cupă caz, fie interesele pârâtului
constructor, fie acelea ale posesorului reclamant.
Astfel, dacă instanţa dispune deplasarea lucrului sau încetarea lucrărilor şi
se dovedeşte că cererea a fost neîntemeiată şi măsura a produs prejudicii
pârâtului, atunci se asigură posibilitatea reparării acelor prejudicii.
Dacă instanţa încuviinţează menţinerea lucrului în starea actuală sau
continuarea lucrărilor şi se dovedeşte că, totuşi, cererea posesorului reclamant a
fost întemeiată şi că acesta a suferit prejudicii, atunci se asigură posibilitatea
reparării acelor prejudicii.

1. Explicaţi noţiunea şi elementele posesiei
2. Explicaţi distincţia dintre posesie şi detenţia precară
3. Explicaţi distincţia dintre acţiunile posesorii şi acţiunile petitorii
4. Explicaţi ce este intervertirea precarităţii şi cum funcţionează
aceasta în cele trei cazuri reglementate de lege
5. Arătaţi care sunt viciile posesiei, caracterele juridice ale acestora şi
exemplificaţi
6. Explicaţi cele trei tipuri de acţiuni posesorii reglementate în noul Cod
civil
7. Explicaţi ce este lipsa de echivoc şi, corelativ, echivocul
4.1. Definiţia dreptului de proprietate

4.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
4.3. Atributele dreptului de proprietate
4.4. Formele dreptului de proprietate
4.5. Cadrul legal al proprietăţii publice
4.6. Domeniul public
4.7. Exercitarea drepturilor asupra domeniului public
4.1. Definiţia dreptului de proprietate

Încercând să definim dreptul de proprietate, constatăm că acesta este un
drept subiectiv civil care conferă titularului dreptul de a întrebuinţa, de a folosi şi
de a dispune de un lucru în mod exclusiv, perpetuu, cu respectarea
reglementărilor legale şi în cadrul determinat de lege, unde trebuie să includem
şi limitele legale acea exercitării acestui drept. Dreptul de proprietate este un
drept real, el permite aproprierea unui lucru, în sensul că titularul poate să
posede, să folosească şi să dispună de un lucru, conform naturii lucrului,
conform destinaţiei acestuia, în cadrul legal şi cu respectarea reglementărilor
existente.
Dreptul de proprietate este cel mai important şi mai amplu drept real, care
absoarbe toate utilităţile bunului şi nu are ca limită decât bunul însuşi, fiind un
drept complet şi total, deoarece titularul are toate puterile asupra bunului său.
Astfel cum prevede art. 553 alin. (1) din noul Cod civil, constituie obiect al
dreptului de proprietate privată toate bunurile de uz sau de interes privat
aparţinând persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat sau de drept
public, inclusiv bunurile care alcătuiesc domeniul privat al satatului şi al unităţilor
administrativ-teritoriale, incluzându-se aici – conform alin. (2) - şi moştenirile
vacante, astfel constatate prin certificat de vacanţă succesorală, care intră în
domeniul privat al comunulor, oraşelor sau municipiilor, după caz.
Au calitatea de titulari ai dreptului de proprietate privată toate subiectele de
drept civil, fie individuale, fie colective.
4.2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
1.Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate permite titularulului să
exercite singur toate atributele dreptului de proprietate, excluzând participarea
tuturor celorlalte persoane şi fără a fi necesar concursul acestora pentru
exercitarea deplină a atributelor acestui drept.
Titularul dreptului de proprietate este singura persoană abilitată să exercite
toate atributele conferite de dreptul respectiv.
Atributele recunoscute acestui drept sunt independente de puterile oricărei
alte persoane asupra bunului respectiv, cu excepţia cazurilor când proprietatea
este dezmembrată.
În situaţia dezmembrării proprietăţii unele atribute sunt exercitate de către o
altă persoană care exercită un alt drept real principal derivat din dreptul de
proprietate.
2.Dreptul de proprietate are un caracter absolut şi inviolabil, deoarece este
recunoscut titularului în raporturile acestuia cu toate celelalte persoane care au
obligaţia să nu facă nimic de natură a-l stânjeni în exerciţiul prerogativelor
recunoscute dreptului său.
Dreptul de proprietate este opozabil tuturor, erga omnes, aşa cum sunt
toate drepturile reale, şi este nelimitat, neîngrădit în conţinutul său.
În condiţiile actuale, atât art. 555 alin. (1), cât şi art. 556 din noul Cod civil
reglementează posibilitatea limitării exerciţiului dreptului de proprietate.
Protecţia juridică a dreptului de proprietate se regăseşte nu numai în dreptul
intern, ci şi în convenţiile internaţionale. Astfel, declaraţi Universală a Drepturilor
Omului din 10 septembrie 1948 prevede, la art. 17, că orice persoană, singură
sau în colectivitate, are dreptul la proprietate şi nimeni nu poate fi privat în mod
arbitrar de proprietatea sa.
De asemenea, Protocolul adiţional din 20 martie 1952 la Convenţia
Europeană a Drepturilor Omului din noiembrie 1950 statuează, la art. 1, că orice
persoană fizică sau morală are dreptul la respectare bunurilor sale şi nimeni nu
poate fi privat de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică, în
condiţiile prevăzute de lege şi conform principiilor generale ale dreptului
internaţional.
Cu privire la cel din urmă text menţionat, Curtea Europeană a Drepturilor
Omului a statuat că acesta conţine o normă cu caracter general, care enunţă
principiul respectării proprietăţii, o altă normă care are în vedere că privare de
proprietate nu se poate face decât în anumite condiţii şi o a treia normă, care
recunoaşte dreptul statelor contractante de a reglementa modul de utilizare a
bunurilor de către titularul dreptului de proprietate conform interesului social.
Inviolabilitatea dreptului de proprietate vine să întărească caracterul absolut
al acestuia.
Conform reglementărilor art. 136 pct. 5 din Constituţia României revizuită,
proprietatea privată este - în condiţiile legii organice - inviolabilă, deci dreptul de
proprietate nu poate să fie încălcat de către nimeni.
Există, însă, excepţii de la acest principiu.
O primă excepţie o constituie aceea că bunurile imobile aflate în proprietate
privată pot fi expropriate pentru cauză de utilitate publică.
În acest sens, art. 44 pct. 3 din Constituţia României revizuită, arată că
nimeni nu poate fi expropriat decât pentru cauză de utilitate publică, stabilită
conform legii cu o dreaptă şi prealabilă despăgubire; conform art. 44 pct. 3 sunt
interzise naţionalizarea sau orice alte măsuri de trecere silită în proprietatea
publică a unor bunuri pe baza apartenenţei sociale, etnice, religioase, politice
sau de altă natură discriminatorie a titularilor. Art. 562 alin. (3) din noul Cod civil
arată că exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică
stabilită potrivit legii, cu justă şi prealabilă despăgubire, fixată de comun acord
între proprietar şi expropriator, iar în caz de divergenţă asupra cuantumului
despăgubirilor, acesta se stabileşte pe cale judecătorească.
Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică
reglementează căror imobile le sunt aplicabile dispoziţiile sale, defineşte utilitatea
publică, arată procedura declarării acesteia, stabilirea despăgubirilor, punerea în
posesie a expropriatului, retrocedarea imobilelor expropriate.
O a doua excepţie de la caracterul absolut şi inviolabil al dreptului de
proprietate o reprezintă reglementările din art. 44 pct. 5 din Constituţia României
revizuită, în sensul că atunci când sunt necesare lucrări de interes general,
autoritatea publică are dreptul de a folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare
cu obligaţia corelativă de a-l despăgubi pe proprietar pentru daunele care au fost
cauzate solului, plantaţiilor sau construcţiilor şi pentru orice alte daune care sunt
imputabile autorităţii respective.
Despăgubirile sunt stabilite de acord cu proprietarul, iar în cazul în care
părţile nu se înţeleg, vor decide instanţele judecătoreşti, conform art. 44 pct. 6
din Constituţia României, revizuită.
3.Prin perpetuitatea dreptului de proprietate trebuie să înţelegem că în caz
de înstrăinare, dreptul de proprietate reapare în patrimoniul dobânditorului, că
dreptul de proprietate nu se pierde, nu dispare prin moartea titularului său şi că
dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz din partea titularului.
Dreptul de proprietate poate să fie transmis atât prin acte între vii, cât şi
pentru cauză de moarte.
Transmisibilitatea acestuia nu contravine caracterului perpetuu şi se
realizează prin trecerea bunului dintr-un patrimoniu în altul fără să existe
modificări ale dreptului de proprietate.
Caracterul perpetuu al dreptului nu se pierde chiar dacă natura şi conţinutul
dreptului se schimbă prin trecerea lucrului de la o persoană la alta.
4.3. Atributele dreptului de proprietate

1. Atributul posesiei presupune exercitarea de către titularul dreptului de
proprietate a unei stăpâniri efective cu privire la bun în materialitatea sa, direct,
nemijlocit, prin putere proprie şi în interesul său propriu sau posibilitatea de a
consimţi ca stăpânirea să fie exercitată în numele şi în interesul său de către altă
persoană.
Posesia, ca prerogativă a dreptului de proprietate nu trebuie confundată cu
starea de fapt a aproprierii şi stăpânirii unui bun, ci reprezintă exprimarea
intelectuală a îndreptăţirii aproprierii şi stăpânirii, fiind, deci, un element de drept
şi nu de fapt, iar manifestarea exterioară a acestui element juridic, nu acoperă
întreaga arie a posesiei ca stare de fapt.
2. Atributul folosinţei desemnează facultatea recunoscută proprietarului de
a folosi bunul în interes propriu, dobândind, în acest fel, în proprietate, fructele şi
productele pe care le poate obţine de la bunul respectiv.
După cum reglementează art. 547 din noul Cod civil, produsele bunurilor sunt
fructele şi productele. Fructele reprezintă acele produse care derivă din folosirea
unui bun, fără a diminua substanţa acestuia, adică tot ceea ce produce un bun, cu
caracter de periodicitate, fără ca prin perceperea acestora să se altereze substanţa
bunului, astfel cum prevede art. 548 alin. (1), teza I din noul Cod civil, fructele
putând fi naturale, industriale şi civile.
Deosebit de fructe, productele reprezintă produsele obţinute dintr-un bun, care
îi consumă sau îi diminuează substanţa, legiuitorul exemplificând, la art. 549 din
noul Cod civil, cu copacii unei păduri sau piatra dintr-o carieră.
3. Atributul dispoziţiei reprezintă o prerogativă recunoscută proprietarului de
a putea înstrăina bunul sau de a avea posibilitatea constituirii asupra acestuia a
drepturilor reale în favoarea altor persoane.
Dreptul de dispoziţie are în vedere şi dispoziţia materială, adică în privinţa
substanţei bunului, proprietarul putându-l transforma, distruge sau consuma, cu
respectarea reglementărilor legale incidente.
Jus abutendi este un atribut al dreptului de proprietate, cuprinzând
atributele distinctive ale dreptului, atribute de care dreptul de proprietate nu poate
fi lipsit.
Proprietarul are posibilitatea să-şi înstrăineze jus fruendi şi jus utendi, fără
să piardă puterile asupra bunului, însă nu poate înstrăina jus abutendi, deoarece
va pierde, în acest caz, însuşi dreptul de proprietate.
4.4. Formele dreptului de proprietate
După subiectele dreptului de proprietate deosebim drept de proprietate
aparţinând persoanelor fizice şi drept de proprietate aparţinând persoanelor
juridice.
După modul de dobândire vom deosebi:
- drept de proprietate dobândit prin acte juridice şi drept de proprietate
dobândit prin fapte juridice;
- drept de proprietate dobândit prin acte între vii şi drept de proprietate
dobândit prin acte pentru cauză de moarte;
- drept de proprietate originară (dobândit prin modurile originare de
dobândire a dreptului de proprietate) şi drept de proprietate derivată (dobândit
prin modurile de dobândire derivate).
După regimul juridic aplicabil deosebim:
- drept de proprietate publică;
- drept de proprietate privată;
După titular, proprietatea poate să fie publică şi privată.
4.5. Cadrul legal al proprietăţii publice

Proprietatea publică este acea proprietate care aparţine statului sau
unităţilor administrativ-teritoriale şi care poartă asupra unor bunuri care, prin
natura lor sau printr-o dispoziţie specială a legii, sunt de uz sau de interes public.
În condiţiile în care există cele două forme ale dreptului de proprietate,
proprietate publică şi proprietate privată, trebuie să admitem că în cadrul
proprietăţii publice există bunuri care fac parte din domeniul public şi bunuri care
aparţin proprietăţii private (termenul consacrat fiind acela de domeniu privat).
Atât bunurile din domeniul public, cât şi acelea care formează proprietate privată
(adică domeniul privat) pot avea ca titulari statul şi unităţile administrativ-
teritoriale.
Numai statul şi unităţile administrativ-teritoriale pot avea calitatea de titulari
ai dreptului de proprietate publică, astfel cum prevede art. 136 alin. (2) din Legea
fundamentală şi art. 858 din Codul civil, astfel încât niciun alt subiect de drept
civil nu poate fi titular al dreptului de proprietate publică.
Bunurile care constituie obiectul dreptului de proprietate publică formează
domeniul public, care poate să fie de interes naţional, de interes judeţean sau de
interes local, astfel cum prevede art. 860 alin. (1) şi (2) din Codul civil.
Tot proprietate a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale sunt
anumite bunuri, care, însă, sunt de domeniul privat al proprietăţii publice,
asemenea bunuri constituind proprietate privată a statului şi a unităţilor
administrativ-teritoriale.
Bunurile domeniale reprezintă bunuri mobile sau imobile proprietate a
statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, asupra cărora persoanele juridice
amintite exercită un drept de proprietate publică sau un drept de proprietate
privată, iar noţiunea de bunuri domeniale este definită în raport de două criterii şi
anume, în primul rând, asemenea bunuri sunt obiectul dreptului de proprietate
publică sau privată şi în al doilea rând, asupra acestora exercită dreptul de
proprietate numai statul sau unităţile administrativ-teritoriale.
În afara reglementărilor constituţionale, regimul juridic al proprietăţii publice
îl regăsim în următoarele acte normative:
- Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică;
- Codul civil, art. 858 – 875 (Titlul IV Proprietatea publică);
- Legea fondului funciar nr. 18/1991;
- Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice locale;
- Legea nr. 238/2004 a petrolului;
- Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 105/2001 privind frontiera de stat a
României;
- Legea apelor nr. 107/1996;
- Legea nr. 17/1990 privind regimul juridic al apelor maritime interioare, al
mării teritoriale, al zonei contigue şi al zonei economice exclusive ale României;
- Legea nr. 46/2008 Codul silvic;
- Ordonanţa Guvernului nr. 43/1997, privind regimul juridic al drumurilor;
- Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică;
- Hotărârea Guvernului nr. 841/1995 privind modurile de transmitere fără
plată şi de valorificare a bunurilor aparţinând instituţiilor publice.
Există şi alte reglementări speciale în materia dreptului de proprietate
publică.
4.6.Domeniul public
Domeniul public a fost considerat un ansamblu de bunuri supuse unui regim
juridic de drept administrativ, dominat de principiul inalienabilităţii şi de un regim
de protecţie specială, reprezentând ansamblul bunurilor colectivităţilor publice şi
stabilimentelor publice care sunt puse la dispoziţia directă a publicului care le
foloseşte sau sunt afectate unui serviciu public prin natura lor sau prin amenajări
speciale, adaptându-se exclusiv sau esenţial scopului particular al acestor
servicii.
Bunurile care formează obiectul dreptului de proprietate publică alcătuiesc
domeniul public şi poartă denumirea de bunuri domeniale, deosebit de celelalte
bunuri care constituie domeniul civil şi care aparţin particularilor.
Cu privire la bunurile domeniale, vom distinge între domeniul public şi
domeniul privat, domeniul public putând fi de interes naţional (al statului), de
interes judeţean sau de interes local (al unităţilor administrativ teritoriale).
În conformitate cu prevederile art. 859 alin. (1) din Codul civil, constituie
obiect exclusiv al proprietăţii publice bogăţiile de interes public ale subsolului,
spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional,
plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului
continental şi alte bunuri stabilite prin lege organică.
Legea administraţiei publice locale nr. 215/2001 face precizarea că,
comunele, oraşele şi judeţele sunt persoane juridic de drept public, cu patrimoniu
propriu şi deplină capacitate juridică (art. 21 alin. 1). Autorităţile administraţiei
publice locale administrează sau dispun - după caz - de resursele financiare şi
de bunurile proprietate publică sau privată ale comunelor, oraşelor şi judeţelor,
conform principiului autonomiei locale, precizează Legea, la art. 10.
Consiliile locale şi consiliile judeţene - conform art. 17 din Legea nr.
215/2001 - pot hotărî cu privire la participarea cu capital sau bunuri, în numele şi
în interesul colectivităţilor locale pe care le reprezintă, la constituirea de societăţi
comerciale sau la înfiinţarea, funcţionarea şi dezvoltarea unor organisme
prestatoare de servicii publice şi de utilitate publică de interes local sau judeţean.
Pentru exercitarea atribuţiilor ce le revin, consiliile locale adoptă hotărâri, cu
votul majorităţii membrilor prezenţi, cu excepţia cazurilor în care legea sau
regulamentul de organizare şi funcţionare cer o altă majoritate.
În concepţia legiuitorului consiliul judeţean reprezintă autoritatea
administraţiei publice locale, constituită la nivel judeţean, pentru coordonarea
activităţii consiliilor comunale, orăşeneşti şi municipale, pentru realizarea
serviciilor publice de interes judeţean (art. 87) care, printre altele, gestionează
patrimoniul judeţului (art. 91, alin. 1, lit. c), hotărăşte darea în administrare,
concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate publică a judeţului sau, după
caz, a serviciilor publice de interes judeţean, hotărăşte cu privire la vânzarea,
concesionarea şi închirierea bunurilor proprietate privată a judeţului (art. 91 alin.
3, lit. a şi b).
Legea nr. 215/2001, la art. 119, arată că reprezintă patrimoniu al unităţii
administrativ-teritoriale bunurile mobile şi imobile care aparţin domeniului public
al unităţii administrativ-teritoriale, domeniul privat al acesteia, precum şi
drepturile şi obligaţiile cu caracter patrimonial.
Aparţin domeniului public de interes local sau judeţean bunurile care,
potrivit legii sau naturii lor, sunt de uz sau de interes public şi nu sunt declarate
prin lege de uz sau de interes public naţional, conform art.120 alin. (1) din lege,
care, la alin. (2), precizează că bunurile din domeniul public sunt inalienabile,
imprescriptibile şi insesizabile, iar acelea din domeniul privat sunt supuse
dispoziţiilor legale de drept comun dacă legea nu dispune altfel.
Mai precizăm că, în conformitate cu dispoziţiile art. 123, consiliile locale şi
consiliile judeţene hotărăsc ca bunurile din domeniul public sau privat, de interes
local sau judeţean, să fie date în administrarea regiilor autonome şi instituţiilor
publice, să fie concesionate sau închiriate şi mai hotărăsc cu privire la
cumpărarea unor bunuri sau la vânzarea bunurilor care fac parte din domeniul
privat de interes local sau judeţean.
Legea administraţiei publice locale, la art. 124 reglementează dreptul
consiliilor locale şi a celor judeţene de a da în folosinţă gratuită, pe termen limitat,
bunuri mobile şi imobile proprietate publică sau privată, locală sau judeţeană,
persoanelor juridice fără scop lucrativ, care desfăşoară activitate de binefacere
sau de utilitate publică ori serviciilor publice.
Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică arată că dreptul de
proprietate publică aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, aceste
persoane juridice exercitând posesia, folosinţa şi dispoziţia asupra bunurilor care
formează domeniul public.
Art. 3 al Legii arată că domeniul public este format din bunurile prevăzute în
art. 136 alin.(3) din Constituţia României revizuită, din bunurile stabilite în Anexa
la această lege şi din orice bunuri care, potrivit legii, sau prin natura lor sunt de
uz sau de interes public şi sunt dobândite de stat sau de unităţile administrativ-
teritoriale prin modurile prevăzute de lege.
Alineatele (2) şi respectiv (3), ale art. 3 din Legea nr. 213/1998 arată care
sunt bunurile ce formează domeniul public al statului şi, respectiv, domeniul
public al judeţelor. În alin. (4) al aceluiaşi articol se arată că domeniul public al
comunelor, oraşelor şi municipiilor este alcătuit din anumite bunuri prevăzute
expres de Lege la punctul 3 din Anexă şi din alte bunuri de uz sau de interes
public local, declarate ca atare prin hotărâre a consiliului local, dacă nu sunt prin
lege, declarate de uz de interes public naţional sau judeţean.
Deosebit de aceste reglementări, art. 4 al Legii vorbeşte expres despre
domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale, precizând că
acesta este compus din bunurile aflate în proprietatea subiectelor de drept
amintite, bunuri altele decât cele care fac parte din domeniul public. Asupra
acestor bunuri statul sau unităţile administrativ-teritoriale au un drept de
proprietate privată.
Constituţia României, republicată, statuează în cuprinsul art. 136 alin. (1),
în sensul că proprietatea este publică sau privată.
Elementele regimului juridic aplicabil proprietăţii private sunt conturate în
cuprinsul art. 44 şi în alineatul final al art. 136 din Legea fundamentală.
Astfel, în conformitate cu prevederile art. 44 din Constituţia României,
revizuită, dreptul de proprietate, precum şi creanţele asupra statului sunt
garantate. Conţinutul şi limitele acestor drepturi sunt stabilite prin lege.
Proprietatea privată, potrivit dispoziţiilor art. 136 alin. (5) al Legii
fundamentale, este inviolabilă, în condiţiile legii organice.
Proprietatea privată, spre deosebire de proprietatea publică, nu este
exclusivă şi limitată. În calitate de titulari ai acesteia pot apărea, în egală măsură,
persoanele fizice sau persoanele juridice de drept privat.
Proprietatea publică este garantată şi ocrotită prin lege şi aparţine statului
sau unităţilor administrativ-teritoriale.
Bunurile proprietate publică sunt inalienabile. În condiţiile legii organice,
ele pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi
concesionate ori închiriate; de asemenea, ele pot fi date în folosinţă gratuită
instituţiilor de utilitate publică.
Din interpretarea dispoziţiilor Legii fundamentale, rezultă că proprietatea
privată reprezintă regula, iar proprietatea publică excepţia. Aşadar, proprietatea
care nu este publică este privată, o altă formă a dreptului de proprietate nefiind
recunoscută.
Potrivit dispoziţiilor Legii nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică,
cu modificările ulterioare, dreptul de proprietate publică aparţine statului sau
unităţilor administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau prin
natura lor, sunt de uz public sau de interes public.
Domeniul public – conform dispoziţiilor art. 3 alin. (1) din Legea nr.
213/1998 - este alcătuit din bunurile prevăzute de art. 136 din Constituţie, din
cele stabilite în anexa la Legea nr. 213/1998 şi din orice alte bunuri care, potrivit
legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public şi sunt dobândite de stat
sau de unităţile administrativ-teritoriale prin modurile prevăzute de lege.
Bunurile proprietate publică sunt scoase din comerţ numai cât timp aparţin
domeniului public. Odată cu dezafectarea bunului din proprietate publică şi
trecerea lui în domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale,
prin decizia autorităţii competente, în condiţiile legii, bunul va urma regimul juridic
căruia îi este supus acel domeniu, aşa încât va putea fi înstrăinat, de asemenea
în condiţiile legii.
Conform prevederilor art. 3 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 privind
bunurile proprietate publică, domeniul public este alcătuit din bunurile prevăzute
de Constituţie, de cele stabilite prin anexa care face parte integrantă din lege şi
din orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de
interes public şi sunt dobândite de stat sau de unităţile administrativ – teritoriale
prin modurile prevăzute de lege.
De asemenea, trebuie făcută distincţia între domeniul public al statului şi
domeniul public al unităţilor administrativ-teritoriale.
Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 3 alin. (2)-(4) din Legea nr. 213/1998,
domeniu public al statului este alcătuit din bunurile prevăzute în Constituţie, de
cele prevăzute la pct. I din anexă, precum şi din alte bunuri de uz sau de interes
public naţional, declarate ca atare prin lege.
Domeniul public al judeţelor este alcătuit din bunurile prevăzute la pct. II
din anexă şi din alte bunuri de uz sau de interes public judeţean, declarate ca
atare prin hotărâre a consiliului judeţean, dacă nu sunt declarate prin lege de uz
sau de interes public naţional.
Domeniul public al comunelor, al oraşelor şi al municipiilor este alcătuit din
bunurile prevăzute la pct. III din anexă şi din alte bunuri de uz sau de interes
local, declarate ca atare prin hotărâre a consiliului local, dacă nu sunt declarate
prin lege bunuri de uz sau de interes public naţional ori judeţean.
Enumerarea din anexa legii nu este exhaustivă, ci numai exemplificativă.
Art. 858 din Codul civil prevede că se exercită dreptul de proprietate
publică asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraţia legii sunt de uz
ori de interes public, punând condiţia ca asemenea bunuri să fie dobândite prin
unul dintre modurile prevăzute de lege.
Trecerea bunurilor din domeniul public al statului în domeniul public al
unităţilor administrativ-teritoriale sau din domeniul public al acestora din urmă în
domeniul public al statului se poate realiza potrivit procedurii reglementate de art.
9 şi 10 din Legea nr. 213/1998.
Hotărârea de trecere a bunului din domeniul public în domeniul privat
poate fi atacată, în condiţiile legii, la instanţa de contencios administrativ
competentă.
În condiţiile art. 860 alin. (3), teza I din Codul civil, bunurile care constituie
obiect exclusiv al proprietăţii publice a statului sau a unităţilor administrativ-
teritoriale potrivit unei legi organice nu pot fi trecute din domeniul public al statului
în domeniul unităţii administrativ-teritoriale sau invers, decât ca urmare a
modificării legii organice. Conform tezei a II-a a alin. (3) al aceluiaşi articol, în
celelalte cazuri, trecerea unui bun din domeniul public al statului în domeniul
public al unităţii administrativ-teritoriale şi invers se poate face în condiţiile legii.
4.7. Exercitarea drepturilor asupra domeniului public

Exercitând dreptul de proprietate publică, statul şi unităţile administrativ-
teritoriale au calitatea atât de subiecte de drept privat, cât şi calitatea de subiecte
de drept public, cele două calităţi manifestându-se concomitent, în anumite
situaţii, deoarece regimul juridic al dreptului de proprietate publică constituie o
sinteză inseparabilă de elemente de drept public şi de drept privat.
Exercitarea atributelor dreptului de proprietate publică se face direct prin
unităţile administrativ-teritoriale, prin intermediul consiliilor locale sau consiliilor
judeţene ori Consiliului General al Municipiului Bucureşti, atunci când asupra
bunurilor din domeniul public nu s-au constituit drepturi reale specifice sau dacă
asemenea bunuri nu au fost închiriate ori se exercită direct de către stat prin
Ministerul Finanţelor Publice. În condiţiile art. 223 alin. (1) din noul Cod civil, în
raporturile civile în care se prezintă în mod nemijlocit, în nume propriu, ca titular
de drepturi şi obligaţii, statul participă prin Ministerul Finanţelor Publice, afară de
cazul în care legea stabileşte un alt organ în acest sens, iar conform alin. 2 al
aceluiaşi articol, dispoziţiile menţionate sunt aplicabile în mod corespunzător şi
unităţilor administrativ – teritoriale care participă la raporturile civile în nume
propriu, prin organele prevăzute de lege.
În situaţiile în care bunul în litigiu nu face parte din domeniul public al
statului, calitatea de pârât nu o poate avea decât unitatea administrativ-
teritorială, care, conform reglementărilor Legii nr. 215/2001, are un patrimoniu,
din care face parte bunul respectiv sau orice altă persoană juridică, dacă aceasta
invocă un drept asupra bunului respectiv.
Exercitarea atributelor asupra bunurilor din domeniul public se poate face şi
în mod indirect de către unităţile administrativ teritoriale, în conformitate cu
prevederile art. 136 alin. (4) din Constituţia României republicată şi în baza
prevederilor Legii nr. 215/2001 şi ale Legii nr. 213/1998, sens în care ne referim
la constituirea dreptului de administrare, a dreptului de concesiune, închirierea
sau constituirea dreptului de folosinţă cu titlu gratuit a bunurilor proprietate
publică.
Statul şi unităţile administrativ-teritoriale nu au posibilitatea să înstrăineze
bunurile din domeniul public, deoarece în conformitate cu punctul 4 al art.136 din
Constituţia României revizuită şi cu prevederile art. 861 alin. (1) din Codul civil,
bunurile ce constituie proprietate publică sunt inalienabile.
Aceste bunuri pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituţiilor
publice sau pot fi concesionate ori închiriate, în condiţiile legii organice. Bunurile
proprietate publică pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică.
Această modalitate de exercitare a drepturilor asupra domeniului public vine
să acopere reglementările, deja existente, ale art. 17 din Legea nr. 213/1998 şi
ale art. 123 din Legea nr. 215/2001. Asemenea bunuri pot fi date în
administrarea regiilor autonome, a prefecturilor, autorităţilor publice centrale şi
locale, a altor instituţii publice de interes naţional, judeţean sau local.
Statul sau - după caz - unităţile administrativ-teritoriale exercită
prerogativele recunoscute dreptului de proprietate, adică posesia, folosinţa şi
dispoziţia, asupra bunurilor care formează domeniul public, însă cu limitele
prevăzute de lege.
Exercitând dreptul de proprietate asupra bunurilor din domeniul public,
statul sau unităţile administrativ-teritoriale pot să treacă bunuri din domeniul
privat al statului sau al acestora în domeniul public, prin hotărâre a Guvernului, a
consiliului judeţean, respectiv, a consiliului local.
Conform art. 8 alin. (3) din Legea nr. 213/1998, trecerea în domeniul public
a unor bunuri din patrimoniul societăţilor comerciale la care statul sau unităţile
administrativ-teritoriale au calitatea de acţionar, se poate face numai cu plată şi
cu acordul adunării generale a acţionarilor societăţii comerciale în cauză. Dacă
lipseşte un asemenea acord, bunurile societăţii comerciale pot fi trecute în
domeniul public numai prin procedura exproprierii pentru cauză de utilitate
publică şi după o justă şi prealabilă despăgubire.
La cererea consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General al
municipiului Bucureşti sau a consiliului local, sau prin hotărâre a Guvernului,
există posibilitatea trecerii unui bun din domeniul public al statului, în domeniul
public al unei unităţi administrativ-teritoriale.
Trecerea unui bun din domeniul public al unei unităţi administrativ-
teritoriale, în domeniul public al statului se poate face la cererea Guvernului, prin
hotărâre a consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General al municipiului
Bucureşti sau a consiliului local.
Dacă bunul care constituie obiect al dreptului de proprietate publică a pierit
ori a fost trecut în domeniul privat, atunci încetează şi dreptul de proprietate
publică.
Transferul unui bun prin dezafectare din domeniul public în domeniul privat
nu înseamnă că bunul respectiv poate fi vândut imediat, oricui şi indiferent pentru
ce motiv, ci trebuie să fie urmărit un scop, o anumită finalitate specifică, cu
caracter domenial, şi anume satisfacerea unui interes public.
Trecerea din domeniul public în domeniul privat se poate face prin hotărâre
a Guvernului, a consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General al
Municipiului Bucureşti, sau a consiliului local, dacă prin Constituţie sau prin altă
lege nu se dispune altfel.
Trebuie reţinută reglementarea art. 860 alin. (3) din Codul civil, în cadrul
căreia legiuitorul face distincţie între regimul juridic al bunurilor care formează
obiectul exclusiv al proprietăţii publice a statului sau a unităţilor administrativ-
teritoriale potrivit unei legi organice, care nu pot fi trecute din domeniul public al
statului în domeniul public al unităţii administrativ-teritoriale sau invers decât ca
urmare a modificării legii organice şi celelalte cazuri, în care trecerea unui bun
din domeniul public al statului în domeniul public al unităţii administrativ –
teritoriale şi invers se face în condiţiile legii.
Bunurile din domeniul public pot fi date în administrarea regiilor autonome,
a prefecturilor, a autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale, a altor
instituţii publice de interes naţional, judeţean sau local şi aceasta se realizează
prin hotărâre a Guvernului sau a consiliului judeţean, respectiv a Consiliului
general al municipiului Bucureşti, sau a consiliului local.
Cei care se bucură de acest drept de administrare posedă, folosesc şi
dispun de bun în condiţiile actului prin care le-a fost dat bunul în administrare.
Există posibilitatea revocării dreptului de administrare, atunci când titularii
acestuia nu-şi exercită drepturile şi nu-şi execută obligaţiile ce rezultă din actul
de transmitere.
De asemenea, bunurile din domeniul public pot fi concesionate sau
închiriate regiilor autonome, prefecturilor, autorităţilor administraţiei publice
centrale şi locale şi altor instituţii de interes naţional, judeţean sau local.
Prin hotărâre a Guvernului, a consiliului judeţean, respectiv a Consiliului
General al municipiului Bucureşti sau a consiliului local, pot fi închiriate bunuri
proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, iar contractul
de închiriere va cuprinde clauze de natură să asigure exploatarea bunului
închiriat conform specificului său. Contractul se poate încheia cu orice persoană
fizică sau juridică, română sau străină, de către titularul dreptului de proprietate
sau de către titularul dreptului de administrare.
În ce priveşte concesionarea sau închirierea bunurilor proprietate publică,
aceasta se face numai prin licitaţie publică, iar sumele încasate din închirierea
sau concesionarea bunurilor proprietate publică se fac venit la bugetul de stat
sau, după caz, la bugetele locale.
Dacă contractul de închiriere este încheiat de titularul dreptului de
administrare, acesta din urmă are dreptul să încaseze o cotă-parte între 20-50%
din chirie, stabilită prin hotărâre a Guvernului, a consiliului judeţean, respectiv a
Consiliului General al municipiului Bucureşti sau a consiliului local, prin care s-a
aprobat închirierea.
Conform art. 17 din Legea nr. 213/1998, este recunoscut statului şi unităţilor
administrativ-teritoriale dreptul de a da în folosinţă gratuită unele imobile din
patrimoniul lor, pe termen limitat, persoanelor juridice fără scop lucrativ care
desfăşoară activitate de binefacere sau de utilitate publică sau serviciilor publice.
Statul şi unităţile administrativ-teritoriale pot folosi acţiunile în justiţie pe
care le are orice proprietar pentru apărarea bunurilor din domeniul public. Astfel,
pot utiliza acţiunea în revendicare sau acţiunile posesorii.
În litigiile privitoare la dreptul de administrare, titularul acestui drept poate
să stea numai în nume propriu.
În litigiile privind dreptul de proprietate asupra bunului, titularul dreptului de
administrare este obligat să arate cine este titularul dreptului de proprietate.
Titularul dreptului de administrare este răspunzător pentru prejudiciile
cauzate de neîndeplinirea unei asemenea obligaţii, neîndeplinire care poate să
atragă şi revocarea dreptului de administrare. În asemenea litigii statul este
reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice, iar unităţile administrativ-teritoriale,
de consiliile judeţene sau respectiv, de Consiliul General al municipiului
Bucureşti sau de consiliile locale, care dau mandat scris, în fiecare caz,
preşedintelui consiliului judeţean sau primarului. Acesta, la rândul său, poate să
desemneze alt funcţionar de stat sau un avocat care să-l reprezinte în faţa
instanţei.
Dispoziţiile menţionate, conform art. 12 alin. ultim din Legea nr. 213/1998,
sunt aplicabile şi în litigiile privind dreptul de concesiune, închiriere sau la dreptul
de proprietate asupra bunurilor concesionate sau închiriate.
Abordând problema exercitării dreptului de propritate asupra domeniului
public, trebuie să avem în vedere şi corelarea prevederilor art. 554 alin. (2) din
Codul civil, conform cărora dacă prin lege nu se prevede altfel, dispoziţiile legale
aplicabile dreptului de proprietate privată se aplică şi dreptului de proprietate
publică, numai în măsura în care sunt compatibile cu acesta din urmă, cu
prevederile art. 862 alin. (1) din Codul civil, care prevăd că dreptul de proprietate
publică este susceptibil de orice limite reglementate de lege sau de Codul civil
pentru dreptul de proprietate privată, însă, în măsura în care acestea sunt
compatibile cu uzul sau interesul public căruia îi sunt destinate bunurile afectate.
Din asemenea reglementare am putea înţelege că legiuitorul a urmărit, în
măsura în care este posibil, o apropiere între regimul juridic aplicabil proprietăţii
publice şi acela aplicabil proprietăţii private, atunci când, aplicând reglementările
incidente în materia proprietăţii private, acestea nu ar fi de natură să impieteze
asupra uzului sau interesului public căruia îi sunt destinate bunurile proprietate
publică.
Respectând permanent uzul sau interesul public, dreptului de proprietate
publică îi sunt aplicabile chiar şi limitele legale aplicabile proprietăţii private.

1. Definiţi dreptul de proprietate
2. Prezentaţi şi explicaţi caracterele juridice ale dreptului de proprietate
3. Prezentaţi formele dreptului de proprietate în România
4. Arătaţi care sunt bunurile din domeniul public şi cine sunt titularii
dreptului de proprietate asupra bunurilor din domeniul public
5.1. Distincţia dintre domeniul public şi domeniul privat

5.2. Regimul juridic al proprietăţii publice
5.3. Drepturile reale corespunzătoare proprietăţii publice
5.4. Domeniul privat
5.5. Stingerea dreptului de proprietate publică
5.6. Apărarea dreptului de proprietate publică
5.1. Distincţia dintre domeniul public şi domeniul privat

Au fost propuse mai multe criterii pentru a se face distincţie între domeniul
public şi domeniul privat, fiecare dintre acestea având importanţa şi ponderea sa
în abordarea problemei acestei distincţii.
Dispoziţiile actelor normative care reglementează regimul juridic al
domeniului public şi regimul juridic al domeniului privat permit evidenţierea şi
analiza criteriilor de distincţie dintre domeniul public şi domeniul privat, pornind
de la prevederile Legii fundamentale.
Un prim criteriu are în vedere destinaţia bunurilor, în sensul afectaţiunii
acestora unui serviciu public, ceea ce ar determina calificarea bunurilor ca fiind
din domeniul public.
Astfel, s-a considerat că bunurile de uz public sunt acelea la a căror
utilizare au acces toţi membrii comunităţii, indiferent care ar fi momentul şi durata
acestei utilizări, iar bunurile de interes public sunt acelea care, deşi nu sunt
accesibile uzului public, totuşi sunt afectate funcţionării serviciilor publice, fiind
destinate să realizeze în mod direct un interes naţional sau local.
Criteriul afectaţiunii bunului a fost considerat prea vast, deoarece ar avea
ca urmare includerea în domeniul public a multor categorii de bunuri, atunci când
asemenea bunuri ar fi utilizate în scopul desfăşurării unui serviciu public şi,
astfel, a fost propus criteriul afectaţiunii bunului la uzul direct al publicului, criteriu
care - de această dată - a fost pus în discuţie şi supus criticii cu motivarea că ar
restrânge excesiv categoriile de bunuri care sunt incluse în domeniul public.
Deşi criteriul de bază care serveşte la stabilirea apartenenţei unui bun la
domeniul public îl reprezintă afectaţiunea bunului, astfel cum rezultă din voinţa
legiuitorului exprimată în modul de redactare a mai multor acte normative, nu
putem exclude nici criteriul naturii bunului, în sensul că anumite bunuri, datorită
naturii acestora nu pot să aparţină particularilor.
În conformitate cu acest criteriu, ar trebui ca toate bunurile care sunt
susceptibile de apropriere ca drept de proprietate să aparţină numai domeniului
privat.
În acest sens, art. 4 alin. (1) şi alin. (5) din Legea nr. 18/1991 a fondului
funciar, republicată, reglementează că terenurile prin natura lor sunt de domeniul
public sau de domeniul privat.
Cu privire la acest criteriu de delimitare a bunurilor din domeniul public în
raport de acelea din domeniul privat, se poate observa că există anumite bunuri
care, deşi sunt de domeniul public, ca natură, sunt susceptibile de a fi proprietate
privată.
Actualul cadru legal face distincţia între domeniul public al statului şi
domeniul public al unităţilor administrativ-teritoriale, în sensul că bunurile de uz
sau de interes public judeţean sau local aparţin domeniului public al unei unităţi
administrativ-teritoriale numai dacă legea nu le-a declarat bunuri de uz sau de
interes public naţional, conform prevederilor art. 3 alin. (3) şi (4) din Legea nr.
213/1998 şi conform prevederilor art. 120 alin. (1) din Legea nr. 215/2001.
Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, modificată şi republicată, în art. (4)
ultimul alineat arată că terenurile din domeniul public sunt acelea afectate unei
utilităţi publice. Legea fondului funciar face referire la terenuri, acestea
constituind obiectul său de reglementare.
În conformitate cu reglementările Legii nr. 213/1998, domeniul public este
format din bunurile menţionate în Anexă şi din oricare alte bunuri, care potrivit
legii sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public (sunt reglementările art.
3 alin. (1-4).
Codul civil, la art. 858, prevede că proprietatea publică se exercită asupra
bunurilor care, prin natura lor sau prin declaraţia legii sunt de uz ori de interes
public, punând condiţia ca asemenea bunuri să fie dobândite prin unul dintre
modurile prevăzute de lege.
5.2. Regimul juridic al proprietăţii publice

Prerogativele recunoscute dreptului de proprietate publică prezintă unele
particularităţi.
În primul rând, bunurile din domeniul public sunt inalienabile. În acest sens,
art. 136 pct. 4 din Constituţia revizuită prevede aceasta ca o consecinţă a faptului
că aceste bunuri pot constitui exclusiv obiectul proprietăţii publice.
Conform textului constituţional menţionat, bunurile proprietate publică pot fi
date în administrare regiilor autonome sau instituţiilor publice, ori pot fi
concesionate ori închiriate, în condiţiile legii organice. Asemenea bunuri pot fi
date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică.
Art. 861 alin. (1) din Codul civil prevede că bunurile proprietate publică sunt
inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile.
Tot astfel, resursele de petrol care constituie proprietate publică aparţin
statului şi pot fi puse în valoare prin concesionarea operaţiunilor petroliere prin
acord petrolier, conform prevederilor art. 30 şi următoarele din Legea petrolului
nr. 238/2004.
Legea administraţiei publice locale nr. 215/2001, la art. 120, alin. (2),
reglementează că bunurile din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile
şi insesizabile. Consiliile locale sau consiliile judeţene hotărăsc ca bunurile care
aparţin domeniului public sau privat, de interes local sau judeţean, să fie date în
administrarea regiilor autonome sau instituţiilor publice, să fie concesionate sau
închiriate, reglementează art. 123 alin. (1) din Lege, iar la alin. (2) se prevede că
vânzarea, concesionarea şi închirierea se fac prin licitaţie publică, organizată în
condiţiile legii.
Consiliile locale şi consiliile judeţene pot da în folosinţă gratuită pe termen
limitat, bunuri mobile şi imobile proprietate publică sau privată locală ori
judeţeană, persoanelor juridice fără scop lucrativ, care desfăşoară activitate de
binefacere sau de utilitate publică ori serviciilor publice, astfel cum
reglementează art. 124 din Legea nr. 215/2001.
Legea nr. 215/2001 arată că bunurile care fac parte din domeniul privat sunt
supuse dispoziţiilor de drept comun, dacă prin lege nu se prevede altfel (art. 121
alin. 2).
Consiliile locale hotărăsc cu privire la vânzarea, concesionarea sau
închirierea bunurilor proprietate privată a comunei sau oraşului, iar consiliile
locale şi consiliile judeţene hotărăsc ca bunurile care aparţin domeniului public
sau privat de interes local sau judeţean să fie date în administrarea regiilor
autonome şi instituţiilor publice, să fie concesionate sau închiriate, putând hotărî
şi cu privire la cumpărarea unor bunuri care fac parte din domeniul privat de
interes local sau judeţean.
În condiţiile art. 121 alin. (3) din Legea nr. 215/2001, donaţiile şi legatele cu
sarcini pot fi acceptate numai cu aprobarea consiliului local sau, după caz, a
consiliului judeţean, cu votul majorităţii consilierilor locali sau judeţeni în funcţie.
Astfel cum precizam, bunurile din domeniul public pot fi date în administrare
regiilor autonome, prefecturilor, autorităţilor administraţiei publice centrale şi
locale, instituţiilor publice de interes naţional, judeţean sau local. Ele pot – de
asemenea – să fie închiriate, concesionate sau date în folosinţă gratuită pe
termen limitat persoanelor juridice fără scop patrimonial, lucrativ, care
desfăşoară activităţi de binefacere sau de utilitate publică sau serviciilor publice.
Legea nr. 213/1998 reglementează că bunurile din domeniul public sunt
inalienabile, neputând fi înstrăinate, ci numai date în administrare, concesionate
sau închiriate.
Caracterul inalienabil al bunurilor din domeniul public nu este înfrânt de
posibilitatea legală de a transfera bunul din domeniul public în domeniul privat,
care se face prin acte administrative.
În conformitate cu prevederile art. 10 alin. (2) din Legea nr. 213/1998
trecerea din domeniul public în domeniul privat se face fie prin hotărâre a
Guvernului, a consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General al Municipiului
Bucureşti sau a consiliului local, dacă prin Constituţie sau prin lege nu se
dispune altfel, fiind posibilă şi trecerea din domeniul public al unei unităţi
administrativ-teritoriale în domeniul public al statului sau din domeniul public al
statului în domeniul public al unei unităţi administrativ-teritoriale, în condiţiile art.
9 din Legea nr. 213/1998.
Dacă stingerea dreptului de proprietate rezultă chiar şi din modificările
survenite din cauze naturale, cum ar fi distrugerea cordonului litoral care separă
marea de un lac, încorporându-l pe acesta în domeniul public, atunci când natura
reface ceea ce a desfăcut, dreptul de proprietate reînvie, oricât de lungă ar fi
durat de timp scursă.
În al doilea rând, bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile, astfel încât
nu se pot dobândi pe calea prescripţiei achizitive, nici pe calea posesiei de bună-
credinţă, în cazul bunurilor mobile corporale, conform reglementărilor art. 935 – 937
din Codul civil .
În acest sens se referă şi Legea nr. 18/1991 a fondului funciar, modificată şi
republicată, la art. 5 alin. (2).
Codul civil, după ce la art. 861 alin. (1) consacră principiul
imprescriptibilităţii bunurilor proprietate publică, la alin. (2) precizează expres că
proprietatea asupra acestor bunuri nu se stinge prin neuz şi nu poate fi dobândită
de terţi prin uzucapiune sau, după caz, prin posesia de bună-credinţă asupra
bunurilor mobile.
Imprescriptibilitatea constituie un corolar al inalienabilităţii bunurilor din
domeniul public, întrucât acestea pot să constituie numai obiect al proprietăţii
publice.
De asemenea, bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile extinctiv,
adică oricât timp ar trece de la deposedarea titularilor acestora, acţiunea în
revendicare nu se prescrie, neputând fi paralizată pe nici o cale; deci, ele pot fi
oricând revendicate, fără a se putea opune prescripţia extinctivă, prescripţia
achizitivă, sau dobândirea cu bună-credinţă a bunurilor mobile conform art. 935-
937 din Codul civil.
Întrucât asemenea bunuri sunt imprescriptibile extinctiv, acţiunea în
revendicare a unui bun propritate publică poate fi oricând exercitată, fiind
imprescriptibilă extinctiv chiar şi în situaţiile de excepţie în care acţiunea în
revendicare a unui bun proprietate privată ar fi supusă prescripţiei extinctive sau
unui termen de decădere.
Bunurile din domeniul privat sunt prescriptibile, putând fi dobândite prin
prescripţie achizitivă ori prin posesie de bună-credinţă, pentru bunurile mobile în
condiţiile art. 935 - 937 din Codul civil.
Bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile extinctiv.
În al treilea rând, bunurile proprietate publică sunt insesizabile, adică nu pot
fi urmărite pe calea executării silite, întrucât titularii dreptului de proprietate
publică sunt solvabili şi nu se ajunge la înstrăinarea bunurilor acestora prin
procedura executării silite. În acest sens, art. 861 alin. (1) din Codul civil instituie
caracterul insesizabil al bunurilor proprietate publică, astfel încât asemenea
bunuri nu pot fi urmărite de către creditorii statului şi ai unităţilor administrativ-
teritoriale.
În al patrulea rând, dreptul de proprietate publică este susceptibil de orice
limite reglementate de dispoziţiile legale pentru dreptul de proprietate privată,
însă numai în măsura în care acestea sunt compatibile cu uzul sau interesul
public căruia îi sunt destinate bunurile afectate (art. 862 alin. 1 Cod civil).
Alin. (2) al art. 862 din Codul civil prevede că incompatibilitatea se constată
prin acordul dintre titularul proprietăţii publice şi persoana interesată sau, în caz
de divergenţă, pe cale judecătorească şi în aceste cazuri persoana interesată
are dreptul la o justă şi promptă despăgubire din partea titularului proprietăţii
publice (art. 862 alin. 3 Cod civil). Aceste texte din Codul civil trebuie privite
corelate cu reglementările art. 554 alin. (2) din acelaşi Cod, în conformiate cu
care dacă prin lege nu se prevede altfel, reglementările legale în materia
dreptului de proprietate privată se aplică şi dreptului de proprietate publică,
numai în măsura în care sunt compatibile cu acesta din urmă. Se observă că
legiuitorul a fost preocupat să extindă, atât cât este posibil, sfera reglementărilor
în materia proprietăţii private şi asupra proprietăţii publice, preocupat fiind,
totodată, ca în cazul limitelor şi restricţiilor dreptului de proprietate privată,
aplicate proprietăţii publice, să nu se aducă atingere uzului sau interesului public
căruia îi sunt destinate bunurile proprietate publică.
În ultimul rând, referitor la formalităţile de publicitate imobiliară, conform
prevederilor art. 46 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea
imobiliară, modificată, imobilele ce aparţin domeniului public şi domeniului privat
al statului sau, după caz, al unităţii administrativ-teritoriale se înscriu în cărţi
funciare speciale ale unităţii administrativ-teritoriale pe care sunt situate, cu
excepţiile prevăzute de lege. Aceste cărţi funciare speciale se ţin de către
birourile teritoriale ale oficiului de cadastru şi publicitate imobiliară.
5.3. Drepturile reale corespunzătoare proprietăţii publice

Drepturile reale corespunzătoare proprietăţii publice sunt dreptul de
administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă cu titlu gratuit,
reglementarea fiind la art. 866 – 875 din Codul civil.
Dreptul de administrare a fost definit ca drept real principal, având caracter
imobiliar, imprescriptibil şi insesizabil, constituit cu titlu gratuit asupra unui bun
din domeniul public având ca titulari regii autonome şi instituţii publice, care îi
conferă titularului său posesia, folosinţa şi dispoziţia în conformitate cu actul
constitutiv.
Reglementările legale privind dreptul de administrare pornesc de la
prevederile art. 136 alin. (4) din Constituţia României, republicată, în conformitate
cu care bunurile proprietate publică sunt inalienabile, însă pot fi date în
administrare regiilor autonome şi instituţiilor publice, continuând cu prevederile
art. 123 alin. (1) din Legea nr. 215/2001, în conformitate cu care consiliile locale
şi consiliile judeţene hotărăsc ca bunurile din domeniul public sau din domeniul
privat, de interes local sau judeţean, să fie date în administrare regiilor autonome
sau instituţiilor publice.
Codul civil reglementează dreptul de administrare la art. 867 – 870.
Dreptul de administrare mai este reglementat şi prin Ordonanţa Guvernului
nr. 15/1993 şi prin Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 30/1997.
Titulare ale drepturi de administrare sunt regiile autonome şi autorităţi ale
administraţiei publice centrale sau locale şi alte instituţii publice de interes
naţional, judeţean ori local, astfel cum dispune art. 868 alin. (1) din Codul civil,
acestea acţionând atât în calitate de subiecte de drept public, cât şi în calitate de
subiecte de drept privat, în funcţie de natura raporturilor juridice.
Dreptul de administrare se constituie prin hotărâre a Guvernului sau a
consiliului judeţean ori a Consiliului general al municipiului Bucureşti sau a
consiliului local.
Dreptul de administrare este inalienabil, insesizabil şi imprescriptibil.
Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia
prevede, la art. 12 alin. (3), că titularii dreptului de administrare pot să posede, să
folosească şi să dispună de bunurile primite în administrare, în condiţiile actelor
prin care asemenea bunuri au fost date în administrare.
Alin. (2) al art. 868 din Codul civil prevede că titularii dreptului de
administrare pot folosi şi dispune de bunurile date în administrare în condiţiile
legii şi, dacă este cazul, în condiţiile stabilite prin actul de constituire.
Prerogativele dreptului de administrare sunt diferite de acelea ale dreptului
de proprietate publică, astfel posesia constituind numai expresia juridică a
stăpânirii şi nu a aproprierii bunului.
Regiile autonome şi instituţiile publice au şi o dispoziţie materială asupra
bunurilor, aceasta recunoscându-li-se în anumite limite, determinate de
exploatarea bunurilor conform destinaţiei lor.
Titularii dreptului de administrare exercită folosinţa bunurilor pe care le-au
primit în administrare în funcţie de destinaţia bunurilor şi de condiţiile menţionate
în actul de administrare, în raport de specificul bunurilor.
Fructele bunurilor date în administrare pot fi utilizate pentru acoperirea
cheltuielilor şi pentru desfăşurarea activităţii regiilor autonome şi trebuie vărsate
la buget de către instituţiile publice.
Titularii dreptului de administrare exercită numai dispoziţia materială a
bunurilor.
Dreptul de administrare încetează o dată cu încetarea dreptului de
proprietate publică sau prin actul de revocare al organului care a constituit acest
drept, în condiţiile legii şi dacă interesul public o impune, astfel cum prevede art.
Un alt mod de încetare a dreptului de administrare este reprezentat de
trecerea bunului în administrarea altei persoane juridice sau în cazul redistribuirii
bunurilor între regiile autonome sau între instituţiile publice.
Dreptul de administrare al regiilor autonome sau al instituţiilor publice mai
poate să înceteze fie prin reorganizarea sau desfiinţarea acestor persoane
juridice, fie prin trecerea unor bunuri din domeniul public în domeniul privat, prin
hotărâre a Guvernului, a consiliului judeţean, a Consiliului General al Municipiului
Bucureşti sau a consiliului local, în condiţiile reglementate de art. 10 alin. (2) din
Legea nr. 213/1998.
Ca regulă generală, dreptul de administrare ia fiinţă prin acte juridice de
drept administrativ, existând, deci, raporturi juridice de subordonare specifice,
însă, în raporturile de drept privat, dreptul de administrare este opozabil erga
omnes, întrucât este un drept real, care poate fi apărat prin mijloace de drept
civil. Dreptul de administrare a bunurilor proprietate publică are o natură juridică
mixtă, administrativă şi civilă, din care rezultă consecinţe practice importante..
În ce priveşte apărarea în justiţie a dreptului de administrare, aceasta revine
titularului dreptului, care poate exercita acţiunea confesorie, conform dispoziţiilor
art. 870 Cod civil, raportat la art. 696 alin. (1) din acelaşi Cod, împotriva oricui ar
încălca prerogativele recunoscute titularului acestui drept, asemenea acţiune
putând fi formulată inclusiv împotriva titularului dreptului de proprietate publică.
Dreptul de concesiune reprezintă un drept real principal inalienabil,
imprescriptibil şi insesizabil constituit cu titlu oneros în baza unui contract de
concesiune încheiat între o autoritate publică şi un subiect de drept privat
(persoană fizică sau juridică) cu privire la un bun din domeniul public, conferind
titularului posesia, folosinţa şi dispoziţia, conform obligaţiilor care rezultă din
contractul încheiat, pe o perioadă determinată de timp.
Cadrul legal îl reprezintă dispoziţiile constituţionale ale art. 136 pct. 4,
precum şi reglementările Ordonanţei de urgenţă a Guvernului 54/2006 privind
regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publică şi acelea ale
Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de
achiziţie publică, a contractelor de concesiune de lucrări publice şi a contractelor
de concesiune de servicii.
Codul civil reglementează contractul de concesiune la art. 871 – 873.
Contractul de concesiune de bunuri proprietate publică se încheie în formă
scrisă şi prin acesta o autoritate publică, denumită concedent, transmite, pentru o
perioadă determinată, unei alte persoane, denumită concesionar, care
acţionează pe riscul şi răspunderea sa, obligaţia de exploatare a unui bun
proprietate publică, în schimbul unei redevenţe.
Obiectul contractului de concesiune îl reprezintă bunurile proprietate publică
a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, iar redevenţa obţinută constituie
venit la bugetul de stat sau la bugetele locale.
Calitate de concedent o pot avea ministerele sau alte organe de specialitate
ale administraţiei publice centrale, pentru bunurile proprietate publică a statului şi
consiliile judeţene, consiliile locale, Consiliul General al Municipiului Bucureşti
sau instituţiile publice de interes local, pentru bunurile proprietate publică a
judeţului, oraşului sau comunei, iar calitatea de concesionar o poate avea orice
persoană fizică sau juridică, română sau străină.
Contractul de concesiune este încheiat în conformitate cu legea română,
indiferent de naţionalitatea sau cetăţenia concesionarului, pentru o durată de cel
mult 49 de ani, durata concesiunii stabilindu-se de către concedent pe baza
studiului de oportunitate. Contractul poate fi prelungit pentru o perioadă egală cu
cel mult jumătate din durata iniţială.
Iniţiativa concesionării are la bază efectuarea unui studiu de oportunitate,
iar concedentul este obligat ca, într-un termen de 30 de zile de la însuşirea
propunerii de concesionare formulate de orice persoană interesată, să
procedeze la întocmirea studiului de oportunitate.
Concesionarea se aprobă prin hotărâre a Guvernului, a consiliilor locale,
judeţene sau a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, după caz.
Ofertantul are obligaţia de a elabora oferta în conformitate cu prevederile
documentaţiei de atribuire, aceasta având caracter obligatoriu, din punct de
vedere al conţinutului, pe toată durata de valabilitate stabilită de concedent.
Criteriul de atribuire a contractului de concesiune îl constituie cel mai mare
nivel al redevenţei, însă concedentul poate avea în vedere şi alte criterii, cum ar
fi capacitatea economico-financiară a ofertanţilor, protecţia mediului, condiţii
specifice impuse de natura bunului concesionat.
Contractul de concesiune cuprinde clauzele prevăzute în caietul de sarcini
şi clauzele convenite de părţile contractante, în completarea acelora din caietul
de sarcini, conţinând şi interdicţia, pentru concesionar, de a subconcesiona unei
alte persoane obiectul concesiunii, cu excepţia situaţiei în care
subconcesionarea este permisă.
Contractul de concesiune trebuie să cuprindă şi clauze contractuale
referitoare la împărţirea responsabilităţilor de mediu între concedent şi
concesionar, precum şi să precizeze în mod distinct categoriile de bunuri care
vor fi utilizate de concesionar în derularea concesiunii, anume bunurile de retur,
care revin gratuit şi libere de orice sarcini concedentului la încetarea contractului
de concesiune (bunurile care au făcut obiectul concesiunii) şi bunurile proprii
care la încetarea contractului de concesiune rămân în proprietatea
concesionarului (bunurile care au aparţinut concesionarului şi au fost utilizate de
acesta pe durata concesiunii).
Concesionarul are dreptul şi obligaţia de a exploata bunul primit în
concesiune, în schimbul unei redevenţe şi pentru o durată determinată, cu
respectarea condiţiilor prevăzute de lege şi a contractului de concesiune (art. 871
alin. 1 din Codul civil).
În ce priveşte exercitarea dreptului de concesiune, se recunoaşte dreptul
concesionarului de a efectua orice acte materiale sau juridice necesare pentru
asigurarea exploatării bunului. Trebuie precizat, totuşi, că acesta nu are şi
posibilitatea de a înstrăina şi nici greva bunul dat în concesiune ori bunurile
destinate sau rezultate din realizarea concesiunii şi care, potrivit legii sau actului
constitutiv, trebuie să fie predate concedentului la încetarea concesiunii, astfel
cum prevede art. 872 alin. (1) teza a II-a din Codul civil.
Concesionarului i se recunoaşte dreptul de a culege fructele bunului dat în
concesiune şi, într-o anumită măsură, astfel cum rezultă din dispoziţiile legale şi
din actul de constituire şi productele acestuia.
Există posibilitatea legală de modificare unilaterală a părţii reglementare a
contractului de concesiune, de către concedent, din motive excepţionale legate
de interesul naţional sau local, după caz, iar dacă asemenea modificare este de
natură să aducă un prejudiciu concesionarului, acesta este în drept să primească
o justă despăgubire.
Contractul de concesiune îşi încetează efectele la expirarea perioadei
stabilite, în cazul în care interesul naţional sau local o impune, prin denunţarea
unilaterală de către concedent, cu plata unei juste şi prealabile despăgubiri în
sarcina acestuia, în cazul nerespectării obligaţiilor contractuale de către
concesionar, prin reziliere de către concedent, cu plata unei despăgubiri în
sarcina concedentului, la dispariţia bunului concesionat din cauză de forţă majoră
sau în cazul imposibilităţii obiective a concesionarului de a-l exploata, prin
renunţare, fără plata unei despăgubiri.
La încetarea contractului de concesiune, concesionarul este obligat să
restituie, în deplină proprietate, liber de orice sarcină, bunul concesionat şi
investiţiile pe care le-a realizat.
Sumele reprezentând redevenţa sunt utilizate numai pentru întreţinerea,
repararea, reabilitarea, modernizarea şi/sau dezvoltarea bunurilor proprietate
publică, bunuri care au făcut obiectul concesionării.
În ce priveşte apărarea în justiţie a dreptului de concesiune, aceasta revine
titularului dreptului, care poate exercita acţiunea confesorie, conform dispoziţiilor
art. 873 Cod civil, raportat la art. 696 alin. (1) din acelaşi Cod, împotriva oricui ar
încălca prerogativele recunoscute titularului acestui drept. Acţiunea confesorie
poate fi formulată inclusiv împotriva titularului dreptului de proprietate publică.
În fine, dreptul de folosinţă cu titlu gratuit constituie un drept real principal,
inalienabil, insesizabil şi imprescriptibil care este constituit de către autoritatea
competentă asupra unui bun din domeniul public, în scopul exercitării dreptului
de proprietate publică, având ca titular o persoană juridică de drept privat de
utilitate publică şi care conferă titularului atributele posesiei, folosinţei şi
dispoziţiei, obligând la respectarea îndatoririlor stabilite în actul de constituire.
În conformitate cu prevederile art. 136 pct. 4 din Constituţia României,
republicată, bunurile proprietate publică pot fi date în folosinţă gratuită instituţiilor
de utilitate publică. Statul şi unităţile administrativ-teritoriale au dreptul de a da
imobile din patrimoniul lor în folosinţă gratuită, pe termen limitat, persoanelor
juridic fără scop lucrativ care desfăşoară activitate de binefacere sau de utilitate
publică sau serviciilor publice, conform dispoziţiilor art. 17 din Legea nr.
213/1998.
Dreptul de folosinţă cu titlu gratuit este reglementat la art. 874 – 875 din
Codul civil. Dreptul de folosinţă cu titlu gratuit se constituie şi încetează ca şi
dreptul de administrare (art. 874 alin. 3 Cod civil).
Dreptul de folosinţă asupra bunurilor proprietate publică se acordă cu titlu
gratuit, pentru o perioadă limitată de timp, în favoarea persoanelor juridice fără
scop lucrativ care desfăşoară activitate de utilitate publică sau serviciilor publice.
Conform reglementărilor art. 124 din Legea nr. 215/2001, consiliile locale şi
cele judeţene pot da în folosinţă gratuită pe termen limitat bunuri proprietate
publică sau privată, persoanelor juridice fără scop lucrativ, care desfăşoară
activitate de binefacere sau de utilitate publică sau serviciilor publice.
Asemenea drept se poate constitui atât asupra bunurilor mobile, cât şi
asupra bunurilor imobile.
După adoptarea noului Cod civil, în conformitate cu prevederile art. 874
alin. (1), titulare ale dreptului de folosinţă cu titlu gratuit sunt instituţiile de utilitate
publică.
Dreptul de folosinţă gratuită asupra bunurilor proprietate publică se
constituie fie prin hotărâre a Guvernului sau a consiliului judeţean ori a Consiliului
General al Municipiului Bucureşti, fie a consiliului local şi are caracter inalienabil,
imprescriptibil şi insesizabil, precum şi un caracter temporar.
Dreptul de folosinţă cu titlu gratuit conferă titularului său posibilitatea
exercitării posesiei în calitate de titular al acestui drept şi posibilitatea de a culege
fructele bunului posedat, însă, cu precizarea că, în lipsa unor dispoziţii contrare,
titularul acestui drept nu beneficiază de fructele civile ale bunului, astfel cum
dispun art. 874 alin. (2) din Codul civil.
În privinţa dreptului de dispoziţie, titularii dreptului de folosinţă gratuită pot
exercita dispoziţia materială.
În opinia noastră actul de constituire a dreptului de folosinţă gratuită este un
act administrativ.
În ce priveşte apărarea în justiţie a dreptului de folosinţă cu titlu gratuit,
aceasta revine titularului dreptului, care poate exercita acţiunea confesorie,
conform dispoziţiilor art. 875 Cod civil, raportat la art. 696 alin. 1 din acelaşi Cod,
împotriva oricui ar încălca prerogativele recunoscute titularului acestui drept,
inclusiv împotriva titularului dreptului de proprietate publică.
5.4. Domeniul privat

Toate bunurile proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale
care nu aparţin domeniului public, formează proprietatea privată a statului,
respectiv a unităţilor administrativ-teritoriale. Sfera acestor bunuri depinde de
întinderea domeniului public.
Dreptul de proprietate cu privire la bunurile din domeniul privat cuprinde
prerogativele usus, fructus şi abusus.
Bunurile din domeniul privat pot să fie concesionate, închiriate sau date în
locaţie de gestiune, conform legii.
Conform dispoziţiilor art. 136 punct 5 din Constituţia României revizuită,
proprietatea privată este inviolabilă, în condiţiile legii organice.
5.5. Stingerea dreptului de proprietate publică

Conform prevederilor art. 864 din Codul civil, dreptul de proprietate publică
se stinge atunci când bunul asupra căruia poartă a pierit sau a fost trecut în
domeniul privat ori dacă a încetat uzul sau interesul public, cu respectarea
condiţiilor prevăzute de lege.
Trecerea unui bun din domeniul public în domeniul privat se poate face prin
hotărâre a Guvernului, a consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General al
Municipiului Bucureşti, sau a consiliului local, dacă prin Constituţie sau prin altă
lege nu se dispune altfel.
Dacă un bun a devenit proprietate publică în temeiul legii, în accepţiunea
acesteia în sens restrâns, ca act normativ emis de Parlament, trecerea acestuia
în domeniul privat necesită un act normativ care să aibă cel puţin aceeaşi forţă
juridică.
5.6. Apărarea dreptului de proprietate publică

Obligaţia de a apăra în justiţie dreptul de proprietate publică revine
titularului acestuia.
Titularilor drepturilor corespunzătoare proprietăţii publice (titularul dreptului
de administrare, titularul dreptului de concesiune şi titularul dreptului de folosinţă
cu titlu gratuit) le revine, în primul rând, obligaţia de a-l informa pe titularul
dreptului de proprietate cu privire la orice tulburare adusă dreptului de proprietate
publică şi, în al doilea rând, obligaţia de a-l introduce în proces pe titularul
dreptului de proprietate publică, în condiţiile reglementate de Codul de procedură
civilă.
Sunt aplicabile în mod corespunzător reglementările privind acţiunea în
revendicare, prevăzute de art. 563 Cod civil, astfel cum dispune art. 865 alin. (3)
din acelaşi Cod.

1.Arătaţi în ce constă distincţia dintre domeniul public şi domeniul
privat
2. Precizaţi care este regimul juridic al domeniului public şi care este
regimul juridic al domeniului privat
3. Prezentaţi drepturile reale corespunzătoare proprietăţii publice
4. Arătaţi din ce este format domeniul privat
5. Explicaţi ce reprezintă dreptul de administrare şi care sunt
caracterele juridice ale acestuia
6. Explicaţi ce reprezintă dreptul de concesiune şi care sunt caracterele
juridice ale acestuia
6.1. Circulaţia juridică a terenurilor conform reglementărilor Codului civil
6.2. Circulaţia juridică a terenurilor din fondul forestier
6.3. Dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către
cetăţenii străini, apatrizi şi de către persoanele juridice străine
6.4. Circulaţia juridică a construcţiilor
6.1.Circulaţia juridică a terenurilor conform reglementărilor Codului civil

Conform reglementărilor Codului civil, terenurile proprietate privată,
indiferent de titular, sunt în circuitul civil general, de unde rezultă că acestea pot
fi înstrăinate şi, respectiv, dobândite, prin modurile generale de transmisiune şi
de dobândire reglementate de lege. Referindu-ne la titularii dreptului de
proprietate privată, avem în vedere persoane fizice, persoane juridice de drept
privat, statul, unităţile administrativ-teritoriale.
Asupra terenurilor proprietate privată pot fi constituite dezmembrăminte –
uz, uzufruct, abitaţie, servitute şi superficie – şi garanţii reale – ipotecă imobiliară,
privilegii imobiliare.
Referitor la problema de formă a actelor juridice de înstrăinare a
terenurilor trebuie să facem unele precizări.
Astfel, conform dispoziţiilor legale (art. 876 alin. 3 din Codul civil) prin
imobil înţelegem una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de
categoria de folosinţă, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar,
situate pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale şi care sunt identificate
printr-un număr cadastral unic.
Conform prevederilor art. 877 din Codul civil, drepturile imobiliare înscrise
în cartea funciară sunt drepturi tabulare şi acestea se dobândesc, se modifică şi
se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară.
Obiect al drepturilor tabulare îl constituie imobilul, astfel determinat prin
definiţia menţionată dată de Codul civil, care, după înscrierea în cartea funciară
nu mai poate fi modificat decât cu respectarea regulilor de carte funciară,
deoarece drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se
dobândesc numai prin înscriere în cartea funciară, pe baza actului sau faptului
care a justificat înscrierea şi se pierd sau se sting numai prin radierea din cartea
funciară, cu consimţământul titularului dat prin act autentic notarial. Însă, acest
consimţământ nu este necesar dacă dreptul se stinge prin împlinirea termenului
arătat în înscriere sau prin decesul titularului persoană fizică ori prin încetarea
existenţei titularului persoană juridică.
Hotărârea judecătorească definitivă sau – în cazurile arătate de lege –
actul autorităţii administrative, sunt de natură să înlocuiască acordul de voinţă
sau – după caz – consimţământul titularului (art. 885 alin. 4 Cod civil ).
Înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic
notarial, a hotărârii judecătoreşti rămasă definitivă, a certificatului de moştenitor
sau în baza unui alt act emis de autorităţile administrative, dacă legea prevede
aceasta.
De asemenea, în conformitate cu prevederile art. 54 din Legea nr. 7/1996
a cadastrului şi publicităţii imobiliare, republicată, cu modificările şi completările
ulterioare, notarul public care a întocmit un act prin care se transmite, se
modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar are obligaţia de a
cere din oficiu înscrierea în cartea funciară şi trebuie să transmită cererea de
înscriere a actului respectiv în ziua întocmirii acestuia sau cel mai târziu a doua
zi, la biroul teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară în a cărui rază de
activitate se află imobilul şi cu privire la aceasta trebuie să se facă menţiune
expresă în cuprinsul actului, sau după caz, al certificatului de moştenitor.
De asemenea, mai precizăm că la autentificarea actelor prin care se
transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar, notarul
public are obligaţia de a solicita un extras de carte funciară pentru autentificare,
care este valabil timp de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii sau,
după caz, un certificat de sarcini.
6.2. Circulaţia juridică a terenurilor din fondul forestier

Legea nr. 46/2008 (Codul silvic) reglementează, la art. 34 alin. (1), că
terenurile forestiere proprietate publică a statului nu fac obiectul constituirii
dreptului de proprietate sau vreunui dezmembrământ al acestuia.
Art. 35 din actualul Cod silvic prevede că reducerea suprafeţei fondului
forestier naţional este interzisă, însă, excepţional, în temeiul art. 36 din acelaşi
Cod, este permisă reducerea suprafeţei fondului forestier naţional prin scoatere
definitivă, pentru realizarea obiectivelor de interes naţional, declarate de utilitate
publică, în condiţiile legii şi la cerere, solicitantul terenului pe care urmează a fi
realizate obiectivele respective poate compensa suprafaţa ocupată cu terenuri
echivalente ca suprafaţă şi bonitate, caz în care nu se mai plăteşte
contravaloarea terenului scos din fondul forestier naţional, dar se achită anticipat
celelalte obligaţii băneşti.
Compensarea menţionată se realizează în echivalenţă valorică, în
condiţiile în care suprafaţa terenului dat în compensare nu poate fi mai mică
decât suprafaţa terenului care face obiectul scoaterii din fondul forestier.
Pot fi scoase definitiv din fondul forestier naţional, doar cu condiţia
compensării acestora, fără reducerea suprafeţei fondului forestier şi cu plata
anticipată a obligaţiilor băneşti, numai terenurile necesare realizării sau extinderii
următoarelor categorii de obiective: necesare explorării şi exploatării resurselor
minerale, cum ar fi cărbuni, roci utile, agregate minerale, minereuri, ape
minerale, surse de energie alternativă, petrol şi gaze naturale; necesare pentru
structuri de primire turistică cu funcţiuni de cazare turistică, unităţi de cult,
obiective sociale, sportive şi medicale, construcţii hidrotehnice de interes local (în
înţelesul legii, categoria obiective sociale nu include locuinţele individuale şi
ansamblurile rezidenţiale edificate în fondul forestier proprietate publică); pentru
locuinţe sau case de vacanţă, numai în fondul forestier proprietate privată a
persoanelor fizice şi juridice; pentru obiective instalate în fondul forestier înainte
de anul 1990, cuprinse în amenajamentele silvice în vigoare la data de 1 ianuarie
1990, la categoria „ocupaţii şi litigii“; pentru reţele de surse de apă potabilă şi
canalizare, reţele şi sisteme de comunicaţii, precum şi drumuri de interes
judeţean şi local; pentru repararea şi întreţinerea reţelelor de transport petrol,
gaze naturale şi energie electrică.
Compensarea se realizează fizic cu un teren care are de cinci ori valoarea
terenului care se scoate definitive din fondul forestier, iar suprafaţa terenului dat
în compensare nu poate fi mai mică decât de trei ori suprafaţa terenului care face
obiectul scoaterii din fondul forestier. Terenurile cu care se realizează
compensarea trebuie să fie numai din afara fondului forestier naţional, dar
limitrofe acestuia, apte de a fi împădurite, iar în situaţia în care suprafaţa minimă
a unui teren cu care se realizează compensarea este mai mare de 20 ha, acesta
poate să nu fie limitrof fondului forestier, dar trebuie să fie compact, însă nu se
poate realiza compensarea cu terenuri situate în zona alpină şi subalpină şi
pentru aceste terenuri sunt obligatorii înscrierea în amenajamentele silvice şi
asigurarea administrării sau serviciilor silvice în termen de 30 de zile de la data
aprobării scoaterii definitive din fondul forestier, precum şi împădurirea în
maximum două sezoane de vegetaţie.
Legea nu admite compensarea cu terenuri limitrofe perdelelor forestiere
de protecţie, iar în judeţele în care suprafaţa fondului forestier este sub 16% din
suprafaţa judeţului, compensarea se realizează numai cu terenuri din cadrul
aceluiaşi judeţ.
Trebuie precizat că terenurile scoase definitiv din fondul forestier şi
terenurile primite în compensare dobândesc situaţia juridică a terenurilor pe care
le înlocuiesc.
Terenurile scoase definitiv din fondul forestier naţional devin proprietatea
beneficiarului în momentul efectuării operaţiunii de predare-primire şi dobândesc
destinaţia pe care acesta a solicitat-o şi care i-a fost aprobată.
Nu pot fi scoase definitiv din fondul forestier naţional terenurile aflate în
perimetrul fâşiei de protecţie a frontierei de stat, care fac parte din domeniul
public şi care, prin natura lor, sunt destinate protecţiei şi întreţinerii liniei de
frontieră.
Schimbarea destinaţiei obiectivului construit pe terenul care a făcut
obiectul scoaterii definitive din fondul forestier naţional mai devreme de 5 ani
determină abrogarea ordinului ministrului sau hotărârii Guvernului de aprobare şi
are ca efect aducerea la starea iniţială a terenului scos din fondul forestier, pe
cheltuiala beneficiarului aprobării.
Pentru realizarea schimbului de terenuri în situaţiile în care unul dintre
terenuri este proprietate publică a statului, schimbul trebuie să îndeplinească cel
puţin una dintre următoarele condiţii:
a) să conducă la eliminarea de enclave din fondul forestier proprietate
publică a statului;
b) să determine comasarea terenurilor forestiere proprietate publică a
statului;
c) să asigure majorarea suprafeţelor împădurite din zonele deficitare în
păduri.
Schimbul de terenuri se iniţiază de administratorul pădurilor proprietate
publică a statului şi se aprobă prin ordin al conducătorului autorităţii publice
centrale care răspunde de silvicultură.
Schimbul de terenuri se poate realiza numai în cadrul aceluiaşi judeţ, cu
excepţia cazurilor în care intră în fondul forestier terenuri cu destinaţie agricolă
din zonele deficitare în păduri.
Schimbarea categoriei de folosinţă silvică a terenurilor cu destinaţie
forestieră, pe perioada de aplicare a amenajamentului silvic, în altă categorie de
folosinţă silvică se aprobă prin ordin al conducătorului autorităţii publice centrale
care răspunde de silvicultură.
Schimbarea categoriei de folosinţă silvică a terenurilor cu destinaţie
forestieră de la folosinţa "pădure", la altă categorie de folosinţă silvică, se face cu
plata unei taxe echivalente cu taxa de scoatere definitivă din fondul forestier,
care se virează în fondul de ameliorare a fondului funciar cu destinaţie silvică, cu
excepţia terenurilor destinate construcţiei de drumuri forestiere, înfiinţării de
pepiniere silvice, constituirii culoarului de frontieră şi fâşiei de protecţie a
frontierei de stat, precum şi cele destinate realizării unor obiective din cadrul
Sistemului Integrat de Securizare a Frontierei de Stat.
6.3. Dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către

cetăţenii străini, apatrizi şi de către persoanele juridice străine
Trebuie să pornim de la dispoziţiile art. 44 alin. (2), teza a II-a din
Constituţia României, în conformitate cu care cetăţenii străini şi apatrizii pot
dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile
rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate
internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate şi prin
moştenire legală.
Legea specială o reprezintă Legea nr. 312/2005 privind dobândirea
dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi
apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine.
Dispoziţiile acestui act normativ sunt aplicabile în cazul dobândirii
dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi de către
apatrizi prin acte între vii. Legea nu reglementează dobândirea dreptului de
proprietate pe cale succesorală, astfel încât, în tăcerea legii, înţelegem că prin
moştenire legală nu sunt instituite restricţii în ce priveşte dobândirea dreptului de
proprietate funciară de către cetăţeni străini şi apatrizi, deci aceştia pot dobândi
necondiţionat dreptul de proprietate funciară prin acest mod de dobândire a
drepturilor reale.
Discuţia pe care dorim să o facem va trebui să înceapă cu definiţia pe
care legiuitorul o dă unor termeni cu care acesta va opera în cuprinsul legii.
Astfel, legea arată că vom înţelege prin stat membru orice stat membru al
Uniunii Europene sau al Spaţiului Economic European, iar prin stat terţ trebuie să
înţelegem orice alt stat, altul decât statele membre.
Legea mai defineşte şi noţiunea de rezident, fiind vorba despre străinul
care are drept de rezidenţă pe teritoriul României sau de persoana juridică
străină care are cel puţin un sediu secundar pe teritoriul României, în condiţiile
legii.
În legătură cu explicarea noţiunii de rezident, legea permite unei persoane
juridice străine să aibă un sediu secundar pe teritoriul României.
Sediul reprezintă, pentru persoana juridică, ceea ce este domiciliul pentru
persoana fizică, adică un atribut de identificare, drept personal nepatrimonial,
locul de identificate în spaţiu a acesteia, iar într-o clasificare, în raport de
ponderea sa în volumul persoanei juridice, se distinge între sediul principal şi
sediul secundar, acesta din urmă fiind locul în care persoana juridică îşi
desfăşoară o parte a activităţii, o activitate secundară.
Noţiunea de sediu secundar nu era consacrată in terminis de legea
română înainte de intrarea în vigoare a noului Cod civil, existând posibilitatea de
a considera că ne aflăm în prezenţa unui asemenea sediu secundar acolo unde
persoana juridică îşi desfăşura o parte a activităţii sale. Poate că, nu lipsit de
importanţă ar fi fost ca legiuitorul să definească sediul secundar, mai cu seamă,
având în vedere că discuţia se făcea în legătură cu o persoană juridică
constituită în conformitate cu legislaţia unei ţări membre a Uniunii Europene sau
a Spaţiului Economic European. Rezultă că înainte de intrarea în vigoare a
noului Cod civil legiuitorul, atunci când a adoptat Legea nr. 312/2005, a utilizat
noţiunea de domiciliu secundar, care nu era consacrală legislativ, însă care era
acceptată de o parte a doctrinei de specialitate.
Ulterior, după adoptarea noului Cod civil, art. 227 prevede că sediul
persoanei juridice se stabileşte potrivit actului de constituire sau statutului, iar în
funcţie de obiectul de activitate, se recunoaşte persoanei juridice posibilitatea de
a avea mai multe sedii cu caracter secundar pentru sucursale, reprezentanţe
teritoriale şi puncte de lucru, recunoscânu-se persoanei juridice şi posibilitatea
de a avea un sediu ales (aşa cum este recunoscută şi posibilitatea persoanei
fizice de a avea un domiciliu ales, în condiţiile art. 97 din noul Cod civil).
Un alt termen pe care legea îl defineşte, dar care poate da naştere unor
discuţii este acela de fermier care desfăşoară activităţi independente. În înţelesul
legii, o asemenea persoană este orice persoană fizică care desfăşoară activitate
agricolă sau silvică, urmărind obţinerea de produse agricole vegetale sau
animale şi activitate de depozitare şi prelucrare a produselor obţinute din
activitatea proprie sau care desfăşoară o activitate în vederea realizării de
produse lemnoase şi nelemnoase ale fondului forestier.
În cele ce urmează vom analiza şi posibilităţile conferite de legiuitor unui
asemenea fermier, care beneficiază de o situaţie privilegiată, de a dobândi
dreptului de proprietate funciară în România.
În conformitate cu prevederile art. 3 al legii, este permis cetăţenilor
statelor membre ale Uniunii Europene sau ale Spaţiului Economic European şi
apatrizilor cu domiciliul în aceste stat sau în România, precum şi persoanelor
juridice constituite în conformitate cu legislaţia unui stat membru al Uniunii
Europene sau al Spaţiului Economic European să dobândească dreptul de
proprietate asupra terenurilor în România în aceleaşi condiţii cu cele prevăzute
de lege pentru cetăţenii români şi pentru persoanele juridice române.
Se poate observa că, de principiu, legea prevede o asemenea posibilitate,
pentru ca, în reglementările ce urmează, să facă anumite distincţii, pe care le
vom discuta.
Cetăţenii statelor membre ale Uniunii Europene sau ale Spaţiului
Economic European nerezidenţi în România, apatrizii nerezidenţi în România,
însă cu domiciliul într-un stat membru al Uniunii Europene sau al Spaţiului
Economic European şi persoanele juridice nerezidente, însă constituite conform
legislaţiei unui stat membru al Uniunii Europene sau al Spaţiului Economic
European pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România
pentru reşedinţe secundare sau, respectiv pentru sedii secundare, la împlinirea
unui termen de 5 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.
În privinţa domiciliului, art. 13 din Decretul nr. 31/1954 prevedea că acesta
este acolo unde persoana fizică are locuinţa statornică sau principală, iar
conform art. 25 alin. (1) din Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 97/2005
privind evidenţa, domiciliul, reşedinţa şi actele de identitate ale cetăţenilor
români, domiciliul unei persoane fizice era la adresa unde ea îşi are locuinţa
statornică.
Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind
Codul civil a abrogat expres Decretul 31/1954 şi a modificat prevederile art. 26
alin. (1) şi art. 29 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 97/2005 privind
evidenţa, domiciliul, reşedinţa şi actele de identitate ale cetăţenilor români,
prevăzând că domiciliul persoanei fizice este acolo unde aceasta declară că are
locuinţa principală.
Art. 29 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 97/2005, astfel cum a
fost modificat prin prevederile Legii nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii
nr. 287/2009 privind Codul civil, dispune că reşedinţa este acolo unde persoana
fizică declară că are locuinţa secundară, alta decât cea de domiciliu.
Noul Cod civil, la art. 87, definind domiciliul, arată că acesta este acolo
unde persoana fizică declară că îşi are locuinţa principală.
În privinţa reşedinţei, nici reglementările în vigoare înaintea intrării în
vigoare a noului Cod civil şi nici prevederile art. 90 şi 91 ale acestuia nu permit
existenţa mai multor reşedinţe.
Reşedinţa – art. 90 alin. (1) din noul Cod civil foloseşte singularul – este
considerată domiciliu, când acesta nu este cunoscut. Tot singularul îl foloseşte
legiuitorul şi la alin. (2) ala celuiaşi articol, prevăzând că în lipsă de reşedinţă,
persoana fizică este considerată că domiciliază la locul ultimului domiciliu, iar
dacă acesta nu se cunoaşte, la locul unde acea persoană se găseşte. Tot astfel,
în cele trei alineate ale art. 91 se foloseşte numai singularul, rezultând fără dubii
că şi în reglementarea noului Cod civil persoana fizică nu poate avea decât o
singură reşedinţă, fiind exclusă posibilitatea de a avea reşedinţe secundare.
De altfel, art. 25 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 97/2005
prevede expes, la art. 25 alin. (2) că cetăţenii români au dreptul să-şi stabilească
sau să-şi schimbe, în mod liber, domiciliul ori reşedinţa, cu excepţia cazurilor
expres prevăzute de lege, iar la alin. (3) prevede că cetăţenii români nu pot avea
în acelaşi timp decât un singur domiciliu şi/sau o singură reşedinţă, iar în cazul în
care aceştia deţin mai multe locuinţe, îşi pot stabili domiciliul sau reşedinţa în
oricare dintre ele.
Rezultă că reşedinţa este locul unde persoana are locuinţa vremelnică,
temporară sau secundară, aceasta fiind definită ca un atribut de identificare în
spaţiu a persoanei fizice, prin indicarea locuinţei vremelnice ori temporare.
Analizând aceste reglementări legale ar rezulta că posibilitatea existenţei
mai multor reşedinţe este recunoscută numai cetăţenilor statelor membre ale
Uniunii Europene sau ale Spaţiului Economic European nerezidenţi în România,
apatrizilor nerezidenţi în România, însă cu domiciliul într-un stat membru al
Uniunii Europene sau al Spaţiului Economic European.
În legătură cu reglementarea de la art. 4 din Legea nr. 312/2005, credem
că legiuitorul ar fi putut să stabilească o anumită suprafaţă, destul de limitată, în
scopul constituirii unor asemenea reşedinţe şi, respectiv sedii secundare, astfel
cum le denumeşte legiuitorul.
Legiuitorul a permis dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor
agricole, asupra pădurilor şi terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7
ani de la data aderării României la Uniunea Europeană de către cetăţenii unui
stat membru al Uniunii Europene sau al Spoaţiului Economic European, de către
apatrizii cu domiciliul într-un stat membru sau în România şi de către persoanele
juridice constituite conform legislaţiei unui stat membru al Uniunii Europene sau
al Spaţiului Economic European.
Din reglementarea menţionată rezultă că după scurgerea unui termen de
7 ani din momnetul aderării României la Uniunea Europeană pot fi dobândite fără
nici un fel de restricţii terenuri agricole şi forestiere de către aceste subiecte de
drept.
Asemenea dispoziţii legale nu sunt aplicabile fermierilor care desfăşoară
activităţi independente – astfel cum îi denumeşte şi îi defineşte legea - şi care pot
fi cetăţeni ai unui stat membru al Uniunii Europene sau ai unui stat din Spaţiul
Economic European sau apatrizi cu domiciliul într-un asemenea stat, care îşi
stabilesc reşedinţa în România sau apatrizi cu domiciliul în România.
Rezultă că fermierii care desfăşoară activităţi independente pot să
dobândească terenuri agricole, păduri şi terenuri forestiere deîndată ce România
a aderat la Uniunea Europeană, fără vreo restricţie sau limitare în ceea ce
priveşte suprafaţa sau termenul de la care dreptul de proprietate poate fi
dobândit.
Legiuitorul ar fi trebuit să se asigure că această categorie de subiecte de
drept, fermierii care desfăşoară activităţi independente, se va ocupa exclusiv de
agricultură, zootehnie şi silvicultură şi va desfăşura activităţile pe care le prevede
legiuitorul în definiţia legală, definiţie care pune în discuţie chiar calitatea acestor
fermieri, pe care ne-a fost greu să-i calificăm ca fiind comercianţi, în sensul
Codicelui de comerţ din 1887 (Codul comercial român abrogat parţial prin Legea
nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil),
dar pe care trebuie să-i calificăm ca profesionişti, în condiţiile reglementărilor art.
3 din noul Cod civil.
În cazul prevăzut de Legea nr. 312/2005 poate că perioada ar fi trbuit să
fie mai scurtă, eventual o indisponibilizare legală de numai 5 ani şi atunci ar fi
existat siguranţa că acela care investeşte în terenuri agricole, păduri şi terenuri
forestiere, le va folosi efectiv pentru agricultură sau, respectiv silvicultură şi nu în
scopuri comerciale. Este mai greu să acceptăm că un investitor ar dori să
dobândească în proprietate asemenea terenuri şi timp de 5 ani să le păstreze,
pentru ca abia apoi să le poată vinde.
Calitatea de fermier care desfăşoară activităţi independente poate fi
dovedită – conform dispoziţiilor legale – cu documentele emise sau eliberate de
autorităţile competente din statul membru al Uniunii Europene sau al Spaţiului
Economic European, pentru cetăţenii statelor membre sau apatrizii cu domiciliul
în statele membre sau de autorităţile competente din statul de provenienţă pentru
apatrizii cu domiciliul într-un stat membru al Uniunii Europene sau al Spaţiului
Economic European.
În privinţa apatrizilor care au domiciliul în România, aceştia pot face
dovada calităţii de fermier care desfăşoară activităţi independente cu atestatul
eliberat de Ministerul Agriculturii şi Dezvoltării Rurale.
În ce priveşte posibilitatea apatrizilor cu domiciliul într-un stat membru al
Uniunii Europene sau al Spaţiului Economic European de a dovedi calitatea de
fermier care desfăşoară activităţi independente cu documentele eliberate de
autorităţile competente din statul de provenienţă, avem unele obiecţii.
La alin. (4) al art. 5 al Legii, legiuitorul prevede că fermierii care
desfăşoară activităţi independente dobândesc dreptul de proprietate asupra
terenurilor agricole, pădurior şi terenurilor forestiere în aceleaşi condiţii cu cele
aplicabile cetăţenilor români, de la data aderării României la Uniunea Europeană.
Asemenea persoane, dobândind dreptul de proprietate asupra terenurilor
agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere, nu pot schimba destinaţia acestora pe
durata perioadei de tranziţie.
În fine, legiuitorul a fost preocupat şi de reglementarea modului de
dobândire a deptului de proprietate asupra terenurilor de către cetăţenii străini,
de către apatrizii şi de către persoanele juridice aparţinând altor state, altele
decât acelea din Uniunea Europeană sau din Spaţiul Economic European.
Astfel, aceste persoane pot dobândi dreptul de proprietate asupra
terenurilor în condiţiile rezultând din tratatele internaţionale, pe bază de
reciprocitate, însă nu pot dobândi dreptul de proprietate funciară în condiţii mai
favorabile decât acelea în care o pot face cetăţenii unui stat membru al Uniunii
Europene sau al Spaţiului Economic European şi de către persoanele juridice
constituite conform legislaţiei unui stat membru al Uniunii Europene sau al
Spaţiului Economic European.
Este firească o asemenea interdicţie, întrucât legislaţia română urmăreşte
protecţia drepturilor cetăţenilor Uniunii Europene şi aceştia trebuie să se bucure
de condiţii mai avantajoase în ce priveşte dobândirea dreptului de proprietate
asupra terenurilor în România, decât cetăţenii altor state, altele decât acelea din
Uniunea Europeană sau din Spaţiul Economic European.
6.4. Circulaţia juridică a construcţiilor

Regimul juridic al circulaţiei construcţiilor este reglementat prin noul Cod
civil, Decretul-lege nr. 61/1990, privind vânzarea de locuinţe din fondurile satului
către populaţie, Legea nr. 85/1992 pentru vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă
destinaţie, construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice
sau bugetare de stat, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor
de construcţii, cu modificările ulterioare, Legea nr. 10/1995 privind calitatea în
construcţii, Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul,
Legea nr. 114/1996 a locuinţei, Legea nr. 422/2001 privind protejarea
monumentelor istorice republicată, Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar
pentru investiţii imobiliare, Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei
juridice a unor imobile trecute în proprietatea statului.
Persoanele fizice îndreptăţite pot dobândi spaţii de locuit sau spaţii cu altă
destinaţie conform reglementărilor din Decretul –Lege nr. 61/1990, cu
modificările survenite şi Legii nr. 85/1992, cu modificările survenite (republicată
în M. Of. nr. 264 din 15 iulie 1998). Dobândirea dreptului de proprietate se
realizează prin vânzare, în condiţiile prevăzute de lege.
Pot fi vândute către persoanele îndreptăţite să le cumpere locuinţele
construite din fondurile unităţilor bugetare de stat, cu excepţiile reglementate în
actele normative, locuinţele care înainte de 6 martie 1945 au aparţinut instituţiilor
de stat, regiilor autonome, societăţilor comerciale cu capital de stat, mixt, privat,
care nu mai există după acea dată sau care au devenit pe cale de reorganizare,
unităţi economice sau bugetare, locuinţele finanţate din fondurile statului în curs
de executare nerepartizate până la intrarea în vigoare a Legii nr. 85/1992,
construcţii încă neterminate, prin vânzare pe apartamente, pe paliere, pe scări,
pe tronsoane de clădiri sau clădirile în întregime, pe cale de licitaţie publică.
Spaţiile destinate activităţii de comerţ, de prestări servicii, de mică industrie, toate
în construcţiile în curs de execuţie, proprietate a regiilor autonome specializate în
administrarea locuinţelor sau organelor locale ale administraţie publice pot fi
înstrăinate, tot prin licitaţie. Aceste locuinţe pot să fie cumpărate de către
persoanele care le ocupă în calitate de chiriaşi.
Conform reglementărilor legale nu se vând locuinţele de intervenţie.
Au dreptul de a cumpăra locuinţele construite din fondurile unităţilor
economice de stat sau bugetare ale statului şi persoanele care le ocupă în
calitatea de chiriaşi, care nu mai sunt angajaţii unităţilor proprietare.
Conform reglementarilor Decretului-lege nr. 61/1990, o dată cu locuinţa se
transmite cumpărătorului acesteia un drept de folosinţă asupra terenului aferent
pe durata existenţei construcţiei, drept de folosinţă care a fost transformat, prin
dispoziţiile Legii nr. 18/1991, modificată şi republicată, în drept de proprietate, la
cererea proprietarilor construcţiilor.
Vânzarea-cumpărarea se realizează prin obţinerea de credite, cu sprijinul
statului, iar contractul de vânzare-cumpărare, procesul verbal de predare-primire
a locuinţei şi, dacă este cazul, contractul de împrumut, fac dovada dreptului de
proprietate asupra locuinţei.
Conform Decretului-lege nr. 61/1990, în caz de înstrăinare a locuinţei prin
acte între vii sau pe calea unei transmisiuni succesorale, dobânditorul va prelua
toate drepturile şi obligaţiile rezultate din contractul de împrumut sau din
contractul de vânzare-cumpărare, precum şi dreptul de proprietatea asupra
terenului aferent construcţiei. Prin dispoziţiile legii se instituie un drept de
proprietate comună pe cote părţi forţată şi perpetuă, asupra părţilor, dotărilor şi
instalaţiilor de folosinţă şi utilitate comună.
Prin reglementările Decretului-lege nr.61/1990 nu se face nici o referire cu
privire la posibilitatea dobândirii dreptul de proprietate cu privire la mai multe
locuinţe. În tăcerea legii rezultă că persoanele fizice pot dobândi mai multe
locuinţe proprietate privată.
Legea nr. 190/1999 privind creditul imobiliar pentru investiţii imobiliare
instituie, la art. 5, necesitatea unui acord (a unei autorizări) scris al creditorului
ipotecar pentru înstrăinarea imobilului, până la rambursarea integrală a creditului
ipotecar pentru investiţii imobiliare şi acest acord este necesar în legătură cu
fiecare înstrăinare determinată.
Actele încheiate cu nerespectarea acestor reglementări se sancţionează cu
nulitatea absolută şi la înscrierea ipotecii aferente unui credit ipotecar pentru
investiţii imobiliare, biroul de carte funciară are obligaţia de a nota din oficiu
această interdicţie de înstrăinare.
Mai amintim că Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor
istorice, republicată, la art. 4, alin. (4) – (9) instituie un drept de preempţiune în
favoarea statului pentru dobândirea clădirilor monumente istorice.
Astfel, monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor fizice sau
juridice de drept privat pot fi vândute numai în condiţiile exercitării dreptului de
preemţiune al statului român, prin Ministerul Culturii şi Cultelor, pentru
monumentele istorice clasate în grupa A, sau prin serviciile publice
deconcentrate ale Ministerului Culturii şi Cultelor, pentru monumentele istorice
clasate în grupa B, ori al unităţilor administrativ-teritoriale, după caz, potrivit
prezentei legi, sub sancţiunea nulităţii absolute a vânzării.
Proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, care intenţionează
să vândă monumente istorice, au obligaţia de a transmite serviciilor publice
deconcentrate ale Ministerului Culturii şi Cultelor înştiinţarea privind intenţia de
vânzare, însoţită de documentaţia stabilită prin ordin al ministrului culturii şi
cultelor, iar aceste servicii descentralizate trebuie să transmită Ministerului
Culturii şi Cultelor înştiinţarea, documentaţia şi propunerea de răspuns, în termen
de 5 zile lucrătoare de la primirea acestora.
În privinţa termenului de exercitare a dreptului de preemţiune al statului,
acesta este de maximum 25 de zile de la data înregistrării înştiinţării,
documentaţiei şi a propunerii de răspuns la Ministerul Culturii şi Cultelor sau,
după caz, la serviciile publice deconcentrate ale acestui minister, iar titularii
dreptului de preemţiune trebuie să prevadă în bugetul propriu sumele necesare
destinate exercitării dreptului de preemţiune, cu precizarea că valoarea de
achiziţionare se negociază cu vânzătorul.
În cazul în care Ministerul Culturii şi Cultelor sau serviciile publice
deconcentrate ale acestui minister nu îşi exercită dreptul de preemţiune în
termenul legal, acest drept se transferă autorităţilor publice locale, care îl pot
exercita în maximum 15 zile.
Comunicările privind neexercitarea dreptului de preemţiune au termen de
valabilitate pentru întregul an calendaristic în care au fost emise, inclusiv pentru
situaţiile în care monumentul istoric este vândut de mai multe ori.
În finalul acestui secţiuni putem preciza că circulaţia juridică a imobilelor
construcţii, partajul construcţiilor, precum şi partajul terenurilor, indiferent că
acestea din urmă sunt cu sau fără construcţii, ca regulă generală, nu mai
necesită eliberarea unei autorizaţii administrative. De la această regulă am
prezentat unele excepţii.
Precizăm că în conformitate cu prevederile art. 876 alin. (3) din Codul civil,
în înţelesul legii, imobilul este reprezentat de una sau mai multe parcele de teren
alăturate, indiferent de categoria de folosinţă, cu sau fără construcţii, aparţinând
aceuiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale şi care
sunt identificate printr-un număr cadastral unic. Sub rezerva unor dispoziţii legale
contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se
dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea acestora în
cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea (art. 885
alin. 1 Cod civil).
În conformitate cu prevederile art. 885 alin. (2), teza a II-a din Codul civil,
drepturile reale se pierd sau se sting numai prin radierea acestora din cartea
funciară, cu consimţământul titularului dat prin înscris autentic notarial.
Aceste dispoziţii legale trebuie corelate cu prevederile art. 1244 din Codul
civil, în conformitate cu care, în afara altor cazuri prevăzute de lege, convenţiile
prin care se strămută sau se constituie drepturi reale care urmează să fie
înscrise în cartea funciară trebuie să fie încheiate prin înscris autentic ad
validitatem, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului respectiv.
Mai precizăm că subiectele de drept civil – persoane fizice şi persoane
juridice – străine pot dobândi, fără nicio restricţie, dreptul de proprietate privată
asupra construcţiilor în România.

1. Explicaţi cum se realizează circulaţia juridică a terenurilor conform
reglementărilor noului Cod civil.
2. Explicaţi cum se realizează circulaţia juridică a terenurilor forestier.
3. Explicaţi în ce condiţii au posibilitatea de a dobâni dreptul de
proprietate funciară în România cetăţenii străini, apatrizii şi
persoanele juridice străine.
4. Explicaţi cum se realizează circulaţia juridică a construcţiior.
Modalităţile dreptului de proprietate
7.1. Probleme generale

7.2. Dreptul de proprietate rezolubilă sau revocabilă
7.3. Dreptul de proprietate anulabilă

Modalităţile dreptului de proprietate sunt proprietatea rezolubilă,
proprietatea anulabilă şi proprietatea comună (care poate fi proprietate comună
pe cote-părţi şi proprietate comună în devălmăşie).
7.2. Dreptul de proprietate rezolubilă sau revocabilă

Dreptul de proprietate rezolubilă sau revocabilă se caracterizează prin
aceea că existenţa dreptului în patrimoniul dobânditorului este nesigură, dreptul
putând fi desfiinţat, pe această cale reîntorcându-se în patrimoniul
înstrăinătorului, în cele mai multe situaţii.
Menţinerea dreptului de proprietate în patrimoniul titularului actual este
condiţionată de realizarea sau nerealizarea unui eveniment.
În conformitate cu dispoziţiile art. 1401 alin. (1) din Codul civil, condiţia este
rezolutorie atunci când îndeplinirea acesteia determină desfiinţarea obligaţiei,
alin. (2) prevăzând că până la proba contrară, condiţia se prezumă a fi
rezolutorie ori de câte ori scadenţa obligaţiilor principale precedă momentul la
care condiţia s-ar putea îndeplini. Deci, condiţia rezolutorie este aceea care
supune desfiinţarea obligaţiei unui eveniment viitor şi incert. Aceasta nu
suspendă executarea obligaţiei, ci numai obligă pe creditor a restitui ceea ce a
primit, în cazul îndeplinirii evenimentului cu valoare de condiţie.
Art. 1407 alin. (1), teza I din Codul civil prevede că atunci când condiţia
rezolutorie produce efecte retroactive, în caz de îndeplinire, fiecare dintre părţi
este obligată să restituie celeilalte prestaţiile pe care le-a primit în temeiul
obligaţiei, ca şi cum aceasta nu ar fi existat niciodată
Specificul proprietăţii rezolubile sau revocabile constă în aceea că are o
existenţă nesigură, acesasta putând să dispară în cazul îndeplinirii condiţiei
rezolutorii sau suspensive. În consecinţă, actele juridice încheiate de proprietarul
sub condiţie rezolutorie, dacă această condiţie se îndeplineşte, urmează să fie
desfiinţate, ţinând seama de principiile resoluto jure dantis, resolvitur jus
accipientis, nemo dat quod non habet sau nemo plus juris ad allium transffere
potest, quam ipse habet.
Când dobânditorul unui bun este proprietar sub condiţie rezolutorie,
transmiţătorul este proprietar sub condiţie suspensivă asupra aceluiaşi bun şi
invers.
Deci, condiţia rezolutorie, cu privire la dobânditor, are, în privinţa
transmiţătorului, efectele condiţiei suspensive.
Bunul transmis sub condiţie rezolutorie aparţine concomitent la două
persoane, dobânditorul, proprietar sub condiţie rezolutorie şi transmiţătorul,
proprietar sub condiţie suspensivă.
Dobânditorul este proprietarul actual şi provizoriu, întrucât dreptul acestuia
este sub condiţie rezolutorie, iar transmiţătorul are posibilitatea de a deveni
proprietarul bunului atunci când se realizează condiţia suspensivă.
Există mai multe situaţii în care ne aflăm în prezenţa dreptului de
proprietate rezolubilă sau revocabilă, astfel :
1. În cazul donaţiilor dintre soţi, care conform art. 1031 din Codul civil, sunt
revocabile numai în timpul căsătoriei, soţul care are calitatea de donator are
posibilitatea, oricând, în timpul căsătoriei, să revoce unilateral donaţia făcută
celuilalt soţ; deci dreptul de proprietate dobândit de soţul donatar este dependent
de revocarea sau nu a donaţiei de către celălalt soţ, donator.
2. În situaţia transmisiunii dreptului de proprietate printr-un act juridic sub
condiţie rezolutorie, existenţa dreptului dobânditorului este dependentă de
realizarea sau nerealizarea condiţiei rezolutorii. Art. 1399 din Codul civil prevede
că este afectată de condiţie obligaţia a cărei eficacitate sau desfiinţare depinde
de un eveniment viitor şi nesigur, legiuitorul precizând că ne aflăm în prezenţa
condiţiei suspensive atunci când de îndeplinirea sa depinde eficacitatea obligaţiei
(art. 1400 Cod civil) şi ne aflăm în prezenţa condiţiei rezolutorii atunci când
îndeplinirea acesteia determină desfiinţarea obligaţiei şi până la proba contrară,
condiţia se prezumă a fi rezolutorie ori de câte ori scadenţa obligaţiilor principale
precedă momentul în care condiţia s-ar putea îndeplini (art. 1401 Cod civil).
3. În cazul în care o persoană construieşte pe terenul proprietatea altei
persoane, proprietarul terenului poate deveni şi proprietar al construcţiei în
condiţiile art. 581 - 582 din Codul civil, pe calea accesiunii imobiliare artificiale.
Astfel, în primul rând, trebuie să amintim concepţia legiuitorului cu privire la
buna-credinţă a autorului lucrării. Art. 586 Cod civil prevede că autorul lucrării
este considerat de bună credinţă dacă se întemeiază fie pe cuprinsul cărţii
funciare, în care, la data realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului,
fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară, dacă, şi într-un
caz şi în celălalt, nu rezultă din cartea funciară şi nici nu a cunoscut pe nicio altă
cale viciul titlului său. Însă, nu poate invoca buna credinţă acela care
construieşte în lipsa sau cu nerespectarea autorizaţiilor cerute de lege. Aceste
reglementări sunt aplicabile şi în cazul în care autorul lucrării se întemeiază pe
un drept de superficie sau pe orice alt drept real care îi permite, realizând o
lucrare asupra imobilului altuia, să devină proprietar ala acestei lucrări.
În al doilea rând, atunci când autorul lucrării autonome cu caracter durabil
asupra imobilului altuia este de bună-credinţă, proprietarul imobilului are două
posibilităţi :
- fie să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca
proprietar al lucrării, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie valoarea
materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea
lucrării;
- fie să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de
circulaţie, pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat (art. 581
Cod civil).
În al treilea rând, atunci când autorul lucrării autonome cu caracter durabil
asupra imobilului altuia este de rea-credinţă, proprietarul imobilului are trei
posibilităţi :
- fie să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca
proprietar al lucrării, cu plata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din
valoarea materialelor şi a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului;
- fie să ceară instanţei obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia;
- fie, în sfârşit, să ceară instanţei obligarea autorului lucrării să cumpere
imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar
fi efectuat.
Până în momentul la care proprietarul terenului îşi manifestă voinţa, în
sensul de a deveni şi proprietar al construcţiei, plantaţiei sau lucrării efectuate,
cel care a ridicat construcţia, lucrarea sau a efectuat plantaţia exercită un drept
de proprietate supus desfiinţării, cu caracter retroactiv, în funcţie de voinţa
proprietarului terenului.
Din momentul ridicării construcţiei şi până în momentul exprimării opţiuni de
către proprietarul terenului, constructorul are asupra lucrărilor edificate un drept
de proprietate. Singura posibilitate de a proteja şi drepturile constructorului şi pe
cele ale proprietarului terenului este de a-l considera pe constructor ca proprietar
prezumat al construcţiei ridicate, până în momentul în care proprietarul terenului
îşi manifestă expres voinţa de a păstra construcţia.
4. Şi vânzarea cu pact de răscumpărare a fost calificată ca fiind o vânzare
sub condiţie rezolutorie, pur potestativă, întrucât realizarea evenimentului cu
valoare de condiţie depinde exclusiv de voinţa vânzătorului. Efectele constau în
aceea că, în urma realizării acordului de voinţă, cumpărătorul devine proprietar
sub condiţie rezolutorie, iar vânzătorul îşi păstrează facultatea de răscumpărare,
având, deci, în patrimoniu, un drept de creanţă.
Exercitarea dreptului de răscumpărare ar reprezenta o manifestare
unilaterală de voinţă, un act unilateral de dispoziţie a cărui exercitare irevocabilă
răspunde nevoii de realizare a siguranţei circuitului civil.
Vânzătorul poate renunţa la facultatea de răscumpărare în mod expres sau
implicit, dar neechivoc, după cum poate retracta renunţarea atâta timp cât nu a
fost acceptată.
Efectele exercitării acestui drept constau în aceea că bunul revine în
proprietatea vânzătorului, corelativ cu naşterea în patrimoniul cumpărătorului a
unui drept de creanţă privind preţul răscumpărării, cheltuielile contractului şi
cheltuielile necesare şi utile, eventual cu recunoaşterea unui drept de retenţie al
cumpărătorului asupra bunului.
Codul civil reglementează vânzarea cu opţiune de răscumpărare la art.
1758 – 1762. Astfel, aceasta reprezintă o vânzare afectată de condiţie rezolutorie
prin care vânzătorul îşi rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul
transmis cumpărătorului, însă opţiunea de răscumpărare nu poate fi stipulată
pentru un termen mai mare de 5 ani, iar atunci când s-a stipulat un termen mai
mare, acesta se reduce de drept la 5 ani (art. 1758 Cod civil).
Art. 1760 alin. (1) din Codul civil prevede că efectele vânzării cu opţiune de
răscumpărare se stabilesc potrivit dispoziţiilor privitoare la condiţia rezolutorie,
care se aplică în mod corespunzător.
Cu privire la efectele proprietăţii rezolubile vom deosebi următoarele cazuri:
1. Până la realizarea condiţiei, pendente conditione, dobânditorul bunului
sub condiţie rezolutorie poate exercita toate prerogativele unui proprietar pur şi
simplu; întrucât condiţia rezolutorie, înainte de a se îndeplini, nu afectează
existenţa şi efectele dreptului, cu toate atributele sale. În acest sens, este
recunoscut dobânditorului sub condiţie rezolutorie dreptul de a efectua, cu privire
la bun, acte de administrare şi acte de dispoziţie. Acesta poate să transmită, pe
cale succesorală, dreptul de proprietate, însă tot cu caracter rezolubil.
Actele de dispoziţie efectuate de dobânditorul bunului sub condiţie
rezolutorie sunt rezolubile în baza principiului consacrat prin adagiul nemo plus
juris ad alium transferre potest quam ipse habet. Transmiţătorul bunului poate
dispune de acesta, îl poate înstrăina, însă sub condiţie suspensivă, adică
înstrăinarea se realizează dacă se îndeplineşte condiţia menţionată. Dreptul
acestei persoane se poate transmite pe cale succesorală, tot sub condiţie
suspensivă.
Proprietarul sub o asemenea condiţie are posibilitatea de a efectua acte de
conservare.
2. Atunci când condiţia se realizează, eveniente conditione, dreptul
dobânditorului se desfiinţează retroactiv, ca şi cum nu ar fi existat niciodată, iar
transmiţătorul redevine proprietar pur şi simplu asupra bunului, ca şi cum
niciodată nu ar fi înstrăinat bunul în cauză.
Toate drepturile consimţite de către dobânditor asupra bunului, precum şi
toate înstrăinările efectuate de către acesta către terţi îşi încetează efectele,
aceştia din urmă având de suferit consecinţele desfiinţării retroactive. Deci,
efectul retroactiv al condiţiei se produce cu privire la actele de dispoziţie, care
sunt desfiiţate, potrivit principiului consacrat prin adagiul resoluto jure dantis,
resolvitur jus accipientis.
Pe de altă parte, actele de administrare vor rămâne valabile în cazul
realizării condiţiei rezolutorii.
Se susţine că proprietarul sub condiţie rezolutorie, în ce priveşte actele de
administrare, este considerat ca mandatar al celuilalt proprietar.
În privinţa fructelor dobândite, percepute, ele rămân dobândite, întrucât
perceperea acestora are valoarea unui act de administrare.
Proprietarul sub condiţie rezolutorie are aceleaşi drepturi ca posesorul de
bună-credinţă, căruia art. 485 din Codul civil îi dă dreptul la fructele percepute.
În privinţa hotărârilor judecătoreşti pronunţate împotriva proprietarului sub
condiţie rezolutorie pendente conditione, acestea nu sunt opozabile proprietarului
sub condiţie suspensivă, întrucât este aplicabil principiul relativităţii efectelor
lucrului judecat.
Pe de altă parte, hotărârile judecătoreşti pronunţate în favoarea proprietarului
sub condiţie rezolutorie împotriva terţilor folosesc proprietarului sub condiţie
suspensivă pentru că, prin realizarea condiţiei, acesta din urmă devine creditorul
fostului dobânditor şi, deci, poate invoca drepturile acestuia în baza art. 974 din
Codul civil.
3. Deficiente conditione, în situaţia în care condiţia rezolutorie nu se
realizează, dreptul proprietarului sub condiţie rezolutorie se consolidează cu
efect retroactiv, fiind considerat pur şi simplu din momentul în care s-a născut; în
acest caz actele efectuate pendente conditione devin definitiv valabile şi
drepturile în favoarea terţilor se consolidează, de asemenea, cu efect retroactiv.
Pe de altă parte, transmiţătorul, proprietar sub condiţie suspensivă, pierde
dreptul, cu efect retroactiv şi pe cale de consecinţă, toate actele efectuate de
către acesta pendente conditione sunt şi ele desfiinţate, tot cu efect retroactiv.
7.3. Dreptul de proprietate anulabilă

Dreptul de proprietate care este dobândit printr-un act juridic translativ de
proprietate anulabil constituie dreptul de proprietate anulabilă.
Până la acoperirea, confirmarea nulităţii relative a actului juridic respectiv,
până la expirarea termenului de prescripţie a dreptului la acţiune în sens material
privind anularea, dreptul de proprietate al dobânditorului are un caracter nesigur.
Dreptul acesta poate să fie desfiinţat, prin admiterea de către instanţa
judecătorească a unei acţiuni în anulare, formulată de una din persoanele care o
pot exercita în interiorul termenului de prescripţie extinctivă.
Atunci când actul juridic este confirmat expres sau tacit, sau când se
împlineşte termenul de prescripţie a dreptului la acţiune în sens material, ne
aflăm în prezenţa unui drept de proprietate al dobânditorului consolidat în mod
ireversibil; în această situaţie, proprietarul, titularul dreptului, devine proprietar
pur şi simplu.
Efectul anulării actului translativ de proprietate se produce retroactiv atât în
raporturile dintre părţi, cât şi faţă de terţele persoane, având în vedere principiul
resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis.
Prin confirmare, actul translativ de proprietate anulabil devine un act valabil, iar
partea care l-a confirmat nu mai are posibilitatea solicitării anulării acestuia şi nici nu
poate să opună celeilalte părţi nulitatea actului respectiv. Deci, nulitatea relativă a
actului nu mai poate fi invocată nici pe cale de acţiune, nici pe cale de excepţie.
În această materie, terţii sunt persoanele care au dobândit, în perioada
dintre încheierea actului translativ de proprietate anulabil şi confirmarea acestuia,
anumite drepturi şi care ar fi prejudiciate prin confirmarea nulităţii.
Validarea contractului este reglementată la art. 1261 – 1265 din Codul civil.
Astfe, un contract care este afectat de o cauză de nulitate se consideră validat
atunci când nulitatea este acoperită şi nulitatea poate fi acoperită prin confirmare
sau prin alte moduri anume prevăzute de lege.
Este posibilă confirmarea unui contract anulabil cu condiţia ca aceasta să
rezulte din voinţa expresă sau tacită de a renunţa la dreptul de a invoca nulitatea,
însă voinţa de a renunţa trebuie să fie certă.
Pentru a putea fi confirmat, un contract anulabil trebuie să întrunească
condiţiile de validitate la momentul confirmării sale.
Persoana care poate invoca nulitatea este în măsură să confirme contractul
numai cunoscând cauza de nulitate. În caz de violenţă, contractul poate fi
confirmat numai după încetarea violenţei.
În cazul unui minor, persoana abilitată legal să încuviinţeze actele minorului
are posibilitatea – acţionând în numele şi în interesul minorului – să ceară
anularea contractului făcut fără încuviinţarea sa sau să confirme contractul, când
această încuviinţare era suficientă pentru încheierea valabilă a contractului (art.
1263 alin. 4 Cod civil). Aceste reglementări prevăzute de lege sunt aplicabile şi în
situaţia în care este vorba despre acte încheiate fără autorizarea instanţei de
tutelă.
Legiuitorul a permis confirmarea implicită prin executarea în mod voluntar a
obligaţiei la data la care obligaţia putea fi valabil confirmată de partea interesată.
De asemenea, prin art. 1263 alin. (6) din Codul civil se prevede posibilitatea
confirmării implicite prin executarea în mod voluntar a obligaţiei la data la care
contractul putea fi confirmat în mod valabil, iar persoana interesată poate solicita
confirmarea prin intermediul unei notificări în termen de de 6 luni, legiuitorul
prevăzând sancţiunea decăderii din dreptul de a cere anularea contractului,
atunci când persoana care avea dreptul de confirmare sau de exercitare a
acţiunii în anulare nu a ales una dintre cele două posibilităţi puse la dispoziţie de
lege.
Urmare confirmării unui contract translativ de proprietate, dreptul de
proprietate anulabil până atunci devine un drept pur şi simplu din momentul
încheierii contractului.
Confirmarea produce efecte din momentul încheierii contractului şi are ca
efect renunţarea la mijloacele şi excepţiile care puteau fi opuse, sub rezerva,
însă, a drepturilor dobândite şi conservate de terţii de bună credinţă.
Atunci când fiecare dintre părţi poate invoca nulitatea contractului sau mai
multe părţi o pot invoca împotriva alteia, confirmarea făcută de una dintre părţi nu
împiedică invocarea nulităţii de către celelalte părţi.
În fine, confirmarea unui contract anulabil pentru vicierea consimţământului
prin dol sau prin violenţă nu este de natură să împiedice şi renunţarea la dreptul
de a cere daune interese.

1.Prin ce se caracterizează modalităţile juridice ale dreptului de proprietate
2.Explicaţi ce este proprietatea rezolubilă sau revocabilă
3. Explicaţi ce este proprietatea anulabilă
4. Efectuaţi o analiză comparativă între dreptul de proprietate pură şi
simplă şi dreptul de proprietate rezolubilă
simplă şi dreptul de proprietate anulabilă
Modalităţile dreptului de proprietate. Continuare
8.1. Dreptul de proprietate comună. Probleme generale

8.2. Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi
8.3. Dreptul de proprietate comună în devălmăşie
8.1. Dreptul de proprietate comună. Probleme generale

În situaţia proprietăţii comune, prerogativele dreptului de proprietate aparţin
împreună şi concomitent mai multor titulari.
Formele proprietăţii comune, astfel cum prevede art. 632 din Codul civil,
sunt proprietatea pe cote-părţi (coproprietatea), care poate fi obişnuită sau
forţată (aceasta din urmă nu poate înceta prin partaj judiciar) şi proprietatea în
devălmăşie (devălmăşia).
Legea mai instituie şi o prezumţie relativă, iuris tantum, la art. 633 Cod civil,
anume, dacă bunul este stăpânit în comun, coproprietatea se prezumă, până la
proba contrară.
8.2. Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi (coproprietatea)

Proprietatea comună pe cote-părţi implică existenţa a doi sau mai mulţi
titulari ai dreptului care poartă asupra aceluiaşi bun, iar dreptul de proprietate al
fiecăruia este determinat în mod abstract sub forma unei fracţii matematice,
procentuale, bunul rămânând nedivizat în materialitatea sa.
Dreptul fiecărui coproprietar este concurent, se întâlneşte cu drepturile
celorlalţi coproprietari în fiecare particulă din bunul respectiv. Rezultă că niciun
proprietar nu este titular exclusiv asupra unei fracţiuni materiale din bun şi bunul
nu este divizat în raport de drepturile fiecăruia.
Mai rezultă că fiecare coproprietar este titularul exclusiv doar asupra unei
cote-parţi ideale şi abstracte din dreptul de proprietate, dreptul fiind fracţionat şi
nu bunul.
În reglementarea actuală, proprietatea comună face obiect de reglementare
al Capitolelor IV şi V ale Titlului II Proprietatea privată din Cartea a III - a Despre
bunuri (art. 631 – 692) din noul Cod civil.
Cu privire la proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită, vom preciza cele
ce urmează. Cel mai adesea, dreptul de proprietate comună pe cote-părţi se
naşte din succesiune. Pe această cale, dreptul de proprietate exclusivă care
aparţinea lui decujus asupra unui bun sau asupra unei mase de bunuri este
înlocuit, în cazul existenţei mai multor moştenitori, cu dreptul de proprietate
comună pe cote-părţi, dreptul fiecărui moştenitor fiind stabilit printr-o cotă
matematică, abstractă, cu privire la bunurile care compun masa succesorală. Un
alt mod prin care poate lua naştere dreptul de proprietate comună pe cote-părţi îl
constituie convenţia, atunci când dreptul asupra bunului este dobândit de două
sau mai multe persoane.
De asemenea, proprietatea comună pe cote-părţi poate fi dobândită prin
coposesie prelungită asupra unui bun în condiţiile prevăzute de lege, pentru a
dobândi dreptul de proprietate pe calea prescripţiei achizitive.
Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi poate lua naştere prin
construirea de către mai multe persoane pe terenul proprietatea unuia sau mai
multor proprietari. În acest fel, se dobândeşte dreptul de proprietate comună pe
cote-părţi asupra imobilului construit, iar cota-parte a fiecăruia dintre coproprietari
este determinată de contribuţia avută la realizarea construcţiei.
Pe calea ocupaţiunii, în ipoteza în care mai multe persoane şi-au exercitat
concomitent dreptul de dobândire asupra unui bun, se poate naşte proprietatea
comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară.
În cazul desfacerii căsătoriei sau la încetarea acesteia, proprietatea
comună devălmaşă a soţilor cu privire la bunurile comune se transformă în
proprietate comună pe cote-părţi, urmând ca apoi aceasta să fie supusă
partajului. Ne referim la regimul comunităţii legale, în cadrul căruia bunurile
dobândite în timpul regimului comunităţii legale de oricare dintre soţi sunt, din
momentul dobândirii acestora, bunuri comune în devălmăşie ale soţilor (art. 339
din Codul civil). De asemenea, poate exista proprietate comună devălmaşă a
soţilor şi în cadrul regimului comunităţii convenţionale, reglementat la art. 366 –
Această modalitate a dreptului de proprietate are un caracter esenţialmente
temporar, în sensul că oricare dintre titularii dreptului de proprietate poate să
ceară încetarea coproprietăţii prin partaj (împărţeală), fără a fi excluse şi alte
moduri de încetare a proprietăţii comune pe cote-părţi obişnuite.
În ce priveşte exercitarea dreptului de proprietate comună pe cote-părţi
obişnuită, vom evidenţia, mai întâi, drepturile coproprietarilor asupra bunului în
materialitatea sa.
Noul Cod civil reglementează coproprietatea obişnuită la art. 634 – 645.
Sub acest aspect, se impune a fi făcută distincţia dintre drepturile
coproprietarilor asupra bunului în materialitatea sa (ştiut fiind că nici unul dintre
coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei părţi determinate din bun) şi
drepturile coproprietarilor asupra cotei-părţi ideale şi abstracte din dreptul de
proprietate.
Dacă fiecare coproprietar poate dispune în mod liber de cota sa parte din
dreptul de proprietate asupra bunului, cotă-parte care îi aparţine în mod exclusiv,
în privinţa exercitării atributelor dreptului de proprietate asupra bunului în
materialitatea sa trebuie analizată, pe de o parte, situaţia actelor materiale şi, pe
de altă parte, aceea a actelor juridice.
În cazul acestora din urmă, deosebim după cum suntem în prezenţa unor
acte de conservare şi de administrare sau a unor acte de dispoziţie.
De principiu, conform prevederilor art. 635 din Codul civil, coproprietarii
împart beneficiile şi suportă sarcinile coproprietăţii proporţional cu cota- parte din
drept ce revine fiecăruia dintre aceştia.
Actele materiale constau în acte de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra
bunului comun. Coposesia dă dreptul fiecărui coproprietar de a stăpâni
materialmente bunul în acelaşi timp cu ceilalţi copărtaşi.
Acela dintre coproprietari care este exclus de la exerciţiul posesiei sau
tulburat în posesia sa de către ceilalţi coproprietari, poate folosi împotriva
acestora acţiunile posesorii.
Exercitarea posesiei de către unul singur dintre coproprietari asupra bunului
comun, nu constituie o posesie utilă, de natură să conducă la dobândirea
dreptului de proprietate pe calea prescripţiei achizitive.
Coproprietarul posesor exclusiv al bunului are posibilitatea să invoce
dobândirea pe cale de uzucapiune, dacă sunt întrunite condiţiile legale pentru a
deveni proprietar exclusiv al bunului respectiv.
Pentru ca fiecare coproprietar să poată exercita folosinţa materială a
bunului, este necesar ca acesta să respecte două reguli şi anume:
- să nu schimbe destinaţia şi modul de utilizare a bunului respectiv;
- să nu împiedice exerciţiul simultan şi concurent al folosinţei asupra bunului
din partea celorlalţi coproprietari.
Astfel, conform prevederilor art. 636 din Codul civil, fiecare dintre
coproprietari are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă
destinaţia şi nu aduce atingere drepturilor celorlalţi coproprietari. În măsura în
care unul dintre coproprietari, împotriva voinţei celorlalţi, exercită o folosinţă
exclusivă asupra bunului comun, acesta poate fi obligat la despăgubiri, constând
în contravaloarea lipsei de folosinţă a bunului comun de care au fost privaţi
ceilalţi coproprietari.
Conform prevederilor art. 639 din Codul civil, modul de folosire a bunului
comun se stabileşte prin acordul coproprietarilor, iar atunci când aceştia nu se
înţeleg, prin hotărâre judecătorească. Se observă că legiuitorul a introdus regula
unanimităţii, iar atunci când coproprietarii nu se pot înţelege cu privire la modul
de folosire a bunului comun trebuie să apeleze la instanţa judecătorească, care
trebuie să dispună, prin hotărâre, modul de exercitare a folosinţei.
În situaţia în care coproprietarii nu se înţeleg în ce priveşte folosinţa
materială a bunului comun, există posibilitatea să decidă instanţa de judecată, în
soluţionarea cererii unuia dintre coproprietari privind realizarea unui partaj de
folosinţă.
Partajul de folosinţă nu trebuie confundat cu partajul dreptului de proprietate
comună pe cote-părţi obişnuită, care conduce chiar la încetarea acestei stări.
Spre exemplu, în practica judiciară au fost pronunţate soluţii de partajare a
folosinţei cu privire la podul comun, curtea comună ş.a.
Fructele bunului se cuvin coproprietarilor în proporţie cu cota-parte a
fiecăruia asupra bunului respectiv, astfel cum prevede art. 637 din Codul civil.
Dacă în cazul fructelor naturale sau industriale există, până la împărţeală,
un drept de proprietate comună pe cote-părţi la fel ca şi asupra bunului
producător de fructe, în ceea ce priveşte fructele civile, acestea se culeg de
coproprietarul bunului frugifer, fără a se mai pune problema împărţirii lor.
Productele bunului revin fiecărui coproprietar în limita cotei-părţi din dreptul
de proprietate.
Fructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun însuşite de un
coproprietar fac parte din masa partajabilă, cât timp acestea nu au fost
consumate sau înstrăinate sau nu au pierit şi pot fi identificate distinct. Dacă
asemenea fructe au fost consumate, înstrăinate sau au pierit, coproprietarul
interesat are dreptul la despăgubiri, excepţie făcând situaţia în care fructele au
pierit în mod fortuit.
În baza prevederilor art. 638 alin. (2) teza ultimă din Codul civil, dreptul la
acţiune în despăgubiri este supus prescripţiei, conform dreptului comun, adică
termenul de 3 ani, astfel cum prevede art. 2517 Cod civil.
Tot astfel, conform prevederilor alin. (3) al aceluiaşi articol, dreptul de a
solicita fructele civile ale bunului comun însuşite de către unul dintre coproprietari
este prescriptibil tot în termenul general de prescripţie de 3 ani.
În ce priveşte dispoziţia materială asupra bunului comun, aceasta poate fi
exercitată cu consimţământul tuturor coproprietarilor, potrivit regulii unanimităţii,
la care ne-am referit.
Nici unul dintre coproprietari nu are posibilitatea să execute lucrări de
transformare, modificare, renovare sau orice alte lucrări menite să schimbe
destinaţia bunului decât cu acordul tuturor celorlalţi coproprietar
În privinţa actelor juridice, şi acestea sunt supuse regulii unanimităţii.
Datorită specificului proprietăţii comune, actele juridice care se încheie cu
privire la bunul comun în materialitatea sa ori asupra unor părţi determinate din
asemenea bunuri, sunt guvernate de regula amintită.
Astfel, cu privire la actele de conservare, fiecare dintre coproprietari poate
să facă astfel de acte cu privire la bunul comun, fără acordul celorlalţi
coproprietari (art. 640 Cod civil). Asemenea acte sunt de natură să folosească
tuturor coproprietarilor, iar opoziţia unuia sau mai multora dintre aceştia ar fi de
natură să aducă prejudicii bunului comun şi să nesocotească interesele
economice ale celorlalţi, ceea ce l-a determinat pe legiuitor să reglementeze
posibilitatea efectuării unor asemenea acte de către unul singur dintre
coproprietari, fără a fi necesar să se mai respecte regula unanimităţii.
În cazul actelor de administrare, cum ar fi încheierea sau denunţarea unor
contracte de locaţiune, cesiunile de venituri imobiliare şi alte asemenea acte, cu
privire la bunul comun, pentru încheierea acestora este necesar să existe
acordul coproprietarilor care deţin majoritatea cotelor-părţi şi astfel, vom observa
că legiuitorul, la art. 641 alin. (1) Cod civil – a înlocuit regula unanimităţii, cu
aceea a majorităţii.
În privinţa actelor de dispoziţie, în conformitate cu prevederile art. 641 alin.
(4) din Codul civil, orice asemenea acte cu privire la bunul comun, actele de
folosinţă cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiate pe
termen mai mare de trei ani şi actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea
bunului, toate acestea nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor,
legiuitorul precizând că orice act juridic cu titlu gratuit trebuie să fie considerat act
de dispoziţie. Observăm că aici legiuitorul revine la regula unanimităţii.
În cazul în care regulile privind actele de conservare, de administrare şi de
dispoziţie prevăzute de legiuitor la art. 641 din Codul civil sunt nesocotite, actele
juridice astfel încheiate se sancţionează cu inopozabilitatea în raport cu acela
dintre coproprietari care nu a consimţit nici expres şi nici tacit, la încheierea unor
asemenea acte (art. 642 alin. 2 cod civil).
De asemenea, alin. (3) prevede posibilitatea coproprietarului vătămat,
înainte de partajul bunului comun, să exercite acţiunile posesorii împotriva
terţului care ar fi intrat în posesia bunului comun în urma încheierii unui
asemenea act şi în acest caz restituirea posesiei bunului se face în folosul tuturor
coproprietarilor, cu obligarea la plata de daune-interese, atunci când este cazul,
de către aceia care au participat la încheierea actului.
Legiuitorul creator al noului Cod civil a fost preocupat de alinierea
dispoziţiilor naţionale la practica Curţii europene a drepturilor omului, prevăzând,
la art. 643 alin. (1), că fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, indiferent
de calitatea procesuală, în orice acţiune privitoare la coproprietate, subliniind
expres „...inclusiv în cazul acţiunii în revendicare”.
Oricare dintre coproprietari are posibilitatea să ceară remedierea
degradărilor cauzate bunului comun sau să solicite plata de despăgubiri de la
autorul acestor degradări, conform reglementărilor din cadrul răspunderii civile
delictuale, fără să existe consimţământul celorlalţi coproprietari.
Prin prevederile art. 644 din Codul civil legiuitorul a permis derogarea de la
dispoziţiile art. 635, privind repartizarea beneficiilor şi sarcinilor între
coproprietari, de la dispoziţiile art. 636, privind exercitarea în comun a dreptului
de folosinţă, de la dispoziţiile art. 641, privind actele de administrare şi de
dispoziţie, de la dispoziţiile art. 642 alin. (1), privind sancţiunile aplicabile pentru
nerespectarea regulilor prevăzute la art. 641, prevăzând posibilitatea încheierii
unui contract de administrare a coproprietăţii încheiat cu acordul tuturor
coproprietarilor. Administrarea bunului comun sau bunurilor comune poate fi
realizată de o persoană fizică sau juridică, alta decât coproprietarii sau de unul
dintre aceştia.
Denunţarea unilaterală a contractului de administrare a bunului comun de
către unul dintre coproprietari are ca urmare încetarea efectelor acelui contract şi
aplicarea regulilor prevăzute de lege pentru coproprietatea obişnuită.
Dacă printre bunurile asupra cărora se exercită dreptul de coproprietate
obişnuită se găsesc şi bunuri imobile, contractele de administrare a coproprietăţii
şi declaraţiile de denunţare a acestor contracte trebuie să fie notate în cartea
funciară, la cererea oricăruia dintre coproprietari.
În privinţa drepturilor coproprietarilor asupra cotei-părţi ideale din dreptul de
proprietate reţinem că deoarece fiecare coproprietar are un drept exclusiv de
proprietate asupra cotei-părţi ideale din dreptul de proprietate, poate înstrăina
această cotă-parte sau o poate greva, fără a fi necesar consimţământul celorlalţi
coproprietari.
În cazul înstrăinării cotei-părţi ideale din dreptul de proprietate, dobânditorul
va lua locul coproprietarului, având aceleaşi drepturi şi obligaţii.
Cu privire la bligaţiile coproprietarilor referitoare la bunul comun, se cuvine
să amintim cele ce urmează.
Toţi coproprietarii au obligaţia de a contribui la acoperirea cheltuielilor şi
datoriilor care se nasc din întrebuinţarea, conservarea şi administrarea bunului
comun, proporţional cu cota-parte ideală, matematică, abstractă a fiecăruia.
Întrucât coproprietatea obişnuită reprezintă o stare temporară, aceasta
încetează prin partaj, fără însă ca împărţeala să fie singurul mod de sistare a sa.
Reglementarea legală a partajului o regăsin la art. 669 - 686 Cod civil.
Coproprietatea poate să înceteze, în primul rând, prin dobândirea tuturor
cotelor-părţi ale coproprietarilor, de către unul singur dintre aceştia, prin
cumpărare, prin succesiune, prin donaţie.
În al doilea rând, coproprietatea poate să înceteze, atunci când toţi
coproprietarii înstrăinează cotele-părţi unei terţe persoane care devine proprietar
pur şi simplu, exclusiv asupra bunului în cauză.
În al treilea rând, coproprietatea încetează prin pieirea totală a bunului sau
prin exproprierea acestuia.
În al patrulea rând, coproprietatea încetează prin partaj (împărţeală), care
reprezintă modul specific de încetare a coproprietăţii.
Împărţeala reprezintă operaţiunea juridică prin care încetează starea de
coproprietate sau de indiviziune, bunul sau bunurile stăpânite pe cote-părţi fiind
împărţite în materialitatea lor între coproprietari. Pe această cale, fiecare dintre
coproprietari devine proprietar exclusiv asupra unei părţi determinate din bun sau
asupra unor bunuri dintre cele care constituie obiectul dreptului de proprietate
comună, drept care se transformă într-un drept de proprietate exclusivă.
Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă de partaj imobiliar,
declarativă de drepturi, constituie titlu apt de intabulare, în virtutea căruia titularul
dreptului declarat în instanţă poate să solicite înscrierea în cartea funciară a
dreptului său de proprietate astfel dobândit.
Cu privire la partajarea fructelor bunului comun, se impune a fi avut în
vedere regimul juridic al diferitelor categorii de fructe.
Fructele civile, chirii, dobânzi, arenzi, sunt sume de bani care se cuvin
proprietarilor, drepturi de creanţă în privinţa cărora şi dreptul de a solicita partajul
este prescriptibil sub aspect extinctiv, în termenul general de prescripţie prevăzut de
art. 2517 Cod civil, respectiv trei ani.
Privind fructele industriale şi fructele naturale, atâta vreme cât acestea
există în materialitatea lor, acţiunea pentru aducerea la masa de împărţit este
imprescriptibilă extinctiv, fiind vorba despre o acţiune în revendicare.
Atunci când fructele industriale şi naturale nu mai există în materialitatea
lor, este vorba despre existenţa - de această dată - a unui drept de creanţă, iar
acţiunea pentru valorificarea acestuia este prescriptibilă în termenul general de
prescripţie de 3 ani.
Partajul poate fi convenţional, adică efectuat prin bună învoială sau judiciar,
adică urmare a înaintării unei acţiuni în partaj instanţei judecătoreşti, conform
prevederilor art. 670 Cod civil. Partajul judiciar va fi necesar întotdeauna când
coproprietarii nu se înţeleg cu privire la modul de împărţire a bunului sau
bunurilor
În cazul partajului voluntar fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv
al bunurilor sau, după caz, al sumelor de bani care i-au fost atribuite numai cu
începere de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data
încheierii actului, în cazul partajului voluntar sau, după caz, de la data rămânerii
definitive a hotărârii judecătoreşti.
Dacă bunurile supuse partajului sunt bunuri imobile, efectele juridice ale
partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică ad
validitatem sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost
înscrise în cartea funciară.
Pe cale de excepţie, însă, partajul poate fi cerut şi în cazul părţilor comune
din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente (care aparţin unor proprietari
diferiţi), atunci când aceste părţi încetează de a mai fi destinate folosinţei
comune.
La alin. (3) al art. 671 Cod civil se precizează că partajul este posibil numai
prin bună învoială (adică partaj convenţional) în cazul proprietăţii periodice şi în
celelate cazuri de coproprietate forţată.
În privinţa partajului bunurilor proprietate comună pe cote-părţi, titularii
dreptului au posibilitatea de a stabili, pe cale de convenţie, suspendarea
partajului pentru o perioadă de cel mult 5 ani şi, desigur, dacă este vorba despre
imobile, asemenea convenţii trebuie încheiate în formă autentică ad validitatem
şi trebuie să se supună formalităţilor de publicitate imobiliară.
În condiţiile art. 673 Cod civil, dacă instanţa judecătorească sesizată, de
către un coproprietar, cu o cerere de partaj, constată că pronunţarea partajului
este de natură să aducă grave prejudicii intereselor celorlalţi coproprietari, poate
suspenda pronunţarea partajului pentru cel mult un an, iar dacă pericolul acestor
prejudicii este înlăturat înainte de împlinirea termenului, la cererea părţii
interesate, poate reveni asupra măsurii dispuse.
Sunt instituite condiţii speciale cu privire la capacitatea de exerciţiu, în
sensul că atunci când unul dintre coproprietari este lipsit de capacitatea de
exerciţiu sau are capacitatea de exerciţiu restrânsă, efectuarea partajului
voluntar este condiţionată de autorizarea instanţei de tutelă şi, dacă este cazul, a
ocrotitorului legal.
Folosinţa exclusivă a bunului de către unul singur dintre coproprietari nu
împiedică efectuarea partajului, excepţie făcând cazul în care unul dintre
copropritari a dobândit dreptul de proprietate exclusivă urmare uzucapiunii şi
când nu se mai pune problema partajului, deoarece în acest caz a intervenit
transformarea detenţiei precare în posesie.
Legiuitorul a instituit unele reguli cu privire la partaj, la art. 676 Cod civil.
Astfel, din formularea legiuitorului rezultă că regula este aceea că partajul
bunurilor comune se face în natură. Aceasta este cea mai importantă modalitate
de împărţire, fiind considerată ca principiu în materia partajului.
În cazul în care bunul este indivizibil sau nu este comod partajabil în natură,
fie se atribuie întregul bun unuia sau mai multor coproprietari, la solicitarea
acestora, cu obligarea la plata unei sulte, fie se vinde bunul, în modul stabilit de
către coproprietari şi se împarte preţul obţinut, în raport cu cota-parte din drept
deţinută de fiecare dintre coproprietari. Dacă coproprietarii nu se înţeleg cu
privire la modul de efectuare a vânzării bunului comun, atunci regula stabilită de
către legiuitor este accea că bunul se vinde la licitabie publică, în condiţiile legii.
Atunci când instanţa judecătorească constată că bunul proprietate comună nu
poate fi împărţit în mod concret în natură, fiind indivizibil şi trebuie să pună capăt
coproprietăţii prin atribuirea bunului unuia dintre coproprietari, va decide în acest
sens, urmând ca restul coproprietarilor să primească echivalentul în bani a valorii
cotelor-părţi pe care le deţin.
Cu referire la datoriile care au luat naştere cu privire la bunul comun, în
condiţiile art. 677 Cod civil, oricare dintre coproprietari este în măsură să solicite
stingerea datoriilor născute în legătură cu coproprietatea şi care sunt ori devin
scadente în cursul anului în care are loc partajul, iar suma necesară pentru
stingerea obligaţiilor se preia, în lipsă de stipulaţie contrară, din preţul vânzării
bunului comun cu ocazia partajului şi este suportată de către coproprietari
proporţional cu cota- parte a fiecăruia.
Legiuitorul a stabilit reguli cu privire la executarea silită privitoare la bunul
comun. Astfel, în mod expres legiuitorul a prevăzut posibilitatea creditorilor unui
coproprietar de a urmări cota-parte a acestuia din dreptul asupra bunului comun
sau de a cere instanţei împărţirea bunului şi în acest din urmă caz urmărirea se
face asupra părţii de bun sau asupra sumei de bani care se cuvine debitorului,
urmare partajului.
Dacă se pune problema unei vânzări silite a unei cote-părţi din dreptul de
proprietate asupra unui bun, executorului judecătoresc îi revine obligaţia de a-i
notifica pe ceilalţi coproprietari, precizându-le ora şi locul licitaţiei. Aici legiuitorul
a instituit un drept de preemţiune în favoarea coproprietarilor, care le permite
acestora să dobândească dreptul asupra cotei-părţi din dreptul de proprietate
asupra bunului supus vânzării silite, la preţ egal. S-ar putea ridica problema
modului de exercitare a dreptului de preemţiune menţionat în cazul în care la preţ
egal, mai mulţi coproprietari îşi manifestă intenţia de a cumpăra cota-parte a
coproprietarului debitor. Credem că aceştia sunt îndreptăţiţi să dobândească o
cotă-parte din cota-parte care se vinde silit, rămânând în continuare în stare de
coproprietate.
Conform alin. (3) al art. 678 Cod civil, creditorii care au un drept de garanţie
asupra bunului comun sau aceia a căror creanţă s-a născut în legătură cu
conservarea sau administrarea acestuia, au dreptul de a urmări silit bunul, în
mâinile oricui s-ar găsi acesta, fie înainte de partaj, fie după împărţirea bunului
comun.
Coproprietarilor le este recunoscută posibilitatea de a încheia convenţii cu
privire la suspendarea partajului, însă acestea pot fi opuse creditorilor numai
dacă, înainte de naşterea creanţelor acestora, convenţiile au dobândit dată certă,
în cazul bunurilor mobile sau aceste convenţii au fost autentificate, în cazul
bunurilor imobile şi au fost îndeplinte formalităţile legale de publicitate.
Conform prevederilor art. 679 alin. (1) Cod civil, creditorii personali ai unui
coproprietar pot interveni, pe cheltuiala lor, în partajul cerut de coproprietari sau
de alt creditor, dar nu pot ataca un partaj efectuat, dacât dacă s-a făcut în lipsa
lor şi fără să se ţină seama de opoziţia pe care au făcut-o ori dacă partajul a fost
simulat sau dacă s-a făcut astfel încât creditorii nu au putut interveni în proces.
Aceste reglementări legale sunt aplicabile şi în cazul creditorilor care au un drept
de garanţie asupra bunului comun şi în cazul acelora a căror creanţă s-a născut
în legătură cu conservarea sau administrarea bunului respectiv.
Legea recunoaşte valabilitatea actelor juridice încheiate de către un
coproprietar cu privire la bunul comun şi acestea sunt opozabile aceluia care i-a
fost atribuit bunul în urma partajului. Tot astfel, garanţiile care au fost constituite
de către un coproprietar asupra cotei sale părţi se strămută asupra bunului care
i-a fost atribuit sau, după caz, a sumelor de bani care i-au fost atribuite urmare
partajului.
Un singur coproprietar nu are posibilitatea de a încheia singur, fără acordul
unanim al celorlalţi coproprietari, nici acte de dispoziţie, prin care să înstrăineze
sau să greveze întregul bun sau o parte materială determinată din acesta.
Coproprietarii îşi datorează garanţie pentru evicţiune şi vicii ascunse în
limita cotelor-părţi, aplicându-se reglementările legale în materia garanţiei
vânzătorului. Fiecare coproprietar are obligaţia de a-l despăgubi pe
coproprietarul prejudiciat urmare survenirii evicţiunii sau viciului ascuns, iar
atunci când unul dintre coproprietari este insolvabil, partea datorată de acesta se
suportă, proporţional de către ceilalţi coproprietari, dar şi de către coproprietarul
prejudiciat.
În cazul în care prejudiciul este urmarea faptei săvârşite de un alt
coproprietar, precum şi atunci când coproprietarii au fost scutiţi prin actul de
partaj, acestora nu le mai revine obligaţia de garanţie.
Convenţia de partaj este necesar să îndeplinească toate condiţiile de
valabilitate ale actului juridic civil. Contractul de partaj nu este supus vreunei
formalităţi speciale, deci este un act consensual, de unde rezultă că poate fi
încheiat în orice formă dorită de părţi, fiind valabil chiar şi în formă verbală. Ne
referim la negotium sau negotium juris şi nu la instrumentum sau instrumentum
probationis.
Sub aspectul probei, este necesară respectarea existenţa formei scrise
numai ad probationem , iar nu pentru validitatea actului în cauză.
În privinţa posibilităţii de a desfiinţa partajul, dacă acesta este convenţional,
conform art. 684 alin. (1) Cod civil, este susceptibil de desfiinţare pentru aceleaşi
cauze ca şi contractele. Însă, nu are posibilitatea de a invoca nulitatea relativă a
partajului convenţional coproprietarul care, deşi a cunoscut cauza de nulitate, a
înstrăinat în tot sau în parte bunurile atribuite (art. 685 Cod civil). În acest din
urmă caz, înstrăinarea bunurilor atribuite are valoare de confirmare a nulităţii
relative.
De asemenea, pentru încheierea valabilă a convenţiei de partaj, este
necesar ca toţi coproprietarii/coindivizarii să fie prezenţi şi să consimtă cu privire
la împărţeala bunurilor. În cazul efectuării partajului fără participarea tuturor
coproprietarilor, acesta este sancţionat cu nulitatea absolută.
Noul Cod civil prevede expres sancţiunea nulităţii absolute atunci când
partajul este efectuat fără participarea tuturor coproprietarilor.
Cu privire la coproprietatea comună pe cote-părţi forţată, vom preciza cele
ce urmează. Coproprietatea forţată se menţine independent de voinţa
coproprietarilor şi este determinată de destinaţia deosebită a bunului respectiv.
Aceasta are ca obiect un bun sau mai multe bunuri, care datorită naturii lor pot şi
sunt folosite în mod permanent de doi sau mai mulţi proprietari, bunuri care nu
pot să fie împărţite, existând şi anumite excepţii prevăzute de noul Cod civil.
În concepţia clasică, această formă a proprietăţii comune a fost
caracterizată prin aceea că bunurile asupra cărora se exercită sunt accesorii faţă
de alte bunuri considerate principale şi care sunt proprietate exclusivă a fiecărui
coproprietar.
Această coproprietate este forţată pentru că există şi se menţine
independent, în afara voinţei coproprietarilor şi a fost consierată perpetuă
datorită scopului sau destinaţiei permanente căreia îi sunt afectate bunurile
asupra cărora poartă. Acum legiuitorul a renunţat la a o denumi perpetuă, mai
mult, permiţând şi posibilitatea ca anumite bunuri proprietate comună pe cote-
părţi forţată, să fie partajate.
Cota-parte din drept are caracter accesoriu, în sensul că se poate înstrăina
numai odată cu înstrăinarea bunului principal faţă de care aceasta are caracter
accesoriu. Conform principiului accesorium sequitur principale, situaţia juridică a
dreptului de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă o urmează pe
aceea a dreptului de proprietate purtând asupra bunului principal.
În acest sens, coproprietarii nu pot solicita partajarea bunului comun,
accesoriu necesar al bunului principal, bun care constituie obiectul dreptului de
proprietate exclusivă al fiecăruia dintre coproprietari, cu excepţiile prevăzute de
lege. Cu toate acestea, practica judiciară a admis partajul folosinţei unor bunuri
proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă, cum ar fi, spre exemplu,
curtea unui imobil sau podul acestuia.
În privinţa regimul juridic general al coproprietăţii forţate, acesta este
reglementat la art. 647 Cod civil.
Art. 646 Cod civil enumeră cazurile de coproprietate forţată, anume :
- bunurile prevăzute la art. 649, 687 şi 1141 din Codul civil;
- bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile
vecine, situate pe linia de hotar între acestea, cum ar fi potecile,
fântânile, drumurile şi izvoarele;
- bunurile comune afectate utilizării a două sau mai multe fonduri, cum ar
fi o centrală termică sau alte instalaţii care deservesc două sau mai
multe clădiri, un drum comun într-un cartier de locuinţe sau alte
asemenea bunuri;
- orice alt bun comun prevăzut de lege.
Fiecare coproprietar poate folosi bunul comun ca un adevărat proprietar,
existând însă anumite limite, după cum urmează:
1. să nu aducă atingere drepturilor simultane şi concurente de aceeaşi
natură, egale, reciproce ale celorlalţi coproprietari;
2. folosinţa trebuie să se înfăptuiască numai în sensul utilizării fondului
căruia i-a fost afectat bunul comun accesoriu. Un coproprietar nu are dreptul de
dispoziţie decât cu privire la cota-parte abstractă şi nu poate transforma modul de
folosinţă al bunului comun sau nu poate efectua acte de administrare nici chiar în
folosul coproprietarilor, decât cu acordul tuturor acestora.
Un coproprietar nu poate încheia acte de dispoziţie prin care să înstrăineze
bunul comun; înstrăinarea bunului proprietate exclusivă conduce, automat, la
transmiterea către dobânditor a dreptului de proprietate comună pe cote-părţi
forţată şi perpetuă, ca drept accesoriu.
Deci, fiecare coproprietar poate să înstrăineze bunul principal, fără
consimţământul celorlalţi coproprietari şi, pe cale de consecinţă, şi dreptul de
proprietate comună pe cote-părţi asupra bunului accesoriu.
Coproprietarii au obligaţia să suporte cheltuielile de întreţinere, folosinţă,
reparaţii, conservare a bunului comunproporţional cu cota parte din drept care
revine fiecărui coproprietar. Când bunul are caracter accesoriu, dacă nu există o
convenţie contrară, cota-parte din drept a fiecărui coproprietar se stabileşte în
funcţie de întinderea bunului principal (art. 647 alin. 3, ultima teză).
Întinderea acestei obligaţii este în raport cu partea fiecăruia sau cu
valoarea, cu întinderea bunului principal pentru a cărui utilitate este destinat, ca
accesoriu, bunul asupra căruia se constituie dreptul de proprietate comună pe
cote-părţi forţată şi perpetuă.
Vom proceda la o analiză a categoriilor de bunuri pe care le reglementează
art.646 din Codul civil, acelea care reprezintă coproprietate forţată.
În primul rând, avem în vedere proprietatea comună pe cote-părţi forţată
asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente.
În actuala reglementare sediul materiei îl găsim în art. 648 – 659 din
Codul civil, în Legea nr. 50/1991, modificată şi republicată, în Decretul - Lege nr.
61/1990, în Legea nr. 85/1995, în Legea locuinţei nr. 114/1996, în Legea nr.
230/2007 privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi în
Hotărârea Guvernului nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de
aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea
asociaţiilor de proprietari.
Conform prevederilor art. 648 din Codul civil, constituie obiect al
coproprietăţii forţate din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente acele părţi
din clădire care sunt destinate folosirii spaţiilor cu destinaţie de locuinţă sau cu
altă destinaţie aparţinând unor proprietari diferiţi. Aceste părţi din clădire nu pot fi
folosite decât în comun, constituie obiect al dreptului de coproprietate forţată şi
sunt bunuri accesorii în raport cu spaţiile locative.
Reprezintă asemenea părţi comune, dacă prin lege sau prin act juridic nu
se prevede altfel, terenul pe care se află clădirea (compus din suprafaţa
construită şi neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei,
pentru a asigura exploatarea normală a acesteia), fundaţia, curtea interioară,
structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţiturile dintre
proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor,
holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă,
centralele termice proprii şi ascensoarele, instalaţiile de apă şi canalizare,
electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord
până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele
pluviale, paratrăsnetele, antenele colective şi alte asemenea părţi şi alte bunuri
care, potrivit legii sau voinţei părţilor sunt de folosinţă comună. Conform
prevedrilor art. 649 alin. (2) din Codul civil, coşurile de fum şi de aerisire, spaţiile
pentru spălătorii şi uscătorii sunt considerate părţi comune exclusiv pentru
coproprietarii care folosesc aceste utilităţi în conformitate cu proiectul clădirii.
Conform Legii nr. 230/2007, proprietatea comună este formată din toate
părţile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spaţii cu altă destinaţie
decât aceea de locuinţă, iar proprietatea comună aferentă tronsoanelor sau
scărilor care nu poate fi delimitată reprezintă cel puţin o instalaţie pe verticală
care alimentează în comun tronsoane ori scări sau părţi de construcţie comune
tronsoanelor ori scărilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic
ca poziţie şi suprafaţă.
Cota-parte indiviză o constituie cota-parte de proprietate care îi revine
fiecărei proprietăţi individuale din proprietatea comună şi este egală cu raportul
dintre suprafaţa utilă a proprietăţii individuale şi totalul suprafeţelor utile ale
tuturor proprietăţilor individuale.
Decretul - lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţe construite din
fondul statului către populaţie, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării
lucrărilor de construcţii şi Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinţe şi spaţii
cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor
economice sau bugetare către populaţie statuează, în cazul în care într-o clădire
există mai multe apartamente sau spaţii cu altă destinaţie, având proprietari
diferiţi, că o dată cu dreptul de proprietate asupra acestor apartamente se
transmite şi dreptul de proprietate pe cote-părţi, forţată şi perpetuă privind
construcţiile, instalaţiile, dotările care datorită naturii lor sunt folosite în comun.
Legea permite atribuirea în folosinţă exclusivă a părţilor comune
coproprietarilor numai cu condiţia ca prin aceasta să nu fie lezate drepturile
celorlalţi coproprietari. O asemenea măsură se poate dispune numai printr-o
decizie de atribuire în folosinţă exclusivă cu o majoritate de două treimi din
numărul coproprietarilor şi al cotelor-părţi, iar în clădirile unde sunt constituite
asociaţii de proprietari, asemenea decizie trebuie să fie adoptată de către
adunarea generală, cu aceeaşi majoritate.
Asociaţia de proprietari reprezintă o formă de asociere autonomă şi
nonprofit a majorităţii proprietarilor dintr-un condominiu şi are drept scop
administrarea şi gestiunea proprietăţii comune care, pe lângă drepturi, impune
obligaţii pentru toţi proprietarii.
Asociaţia de proprietari se înfiinţează prin acord scris a cel puţin jumătate
plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie
decât aceea de locuinţă, din cadrul unei clădiri, iar în clădirile de locuinţe cu mai
multe tronsoane sau scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe fiecare
tronson ori scară în parte numai în condiţiile în care nu există o proprietate
comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată.
După înfiinţarea asociaţiei de proprietari, aceasta se identifică prin
denumire, adresa condominiului, încheierea judecătorului delegat sau orice alt
document legal acordat la înfiinţare şi prin codul de identificare fiscală a
asociaţiei, iar actele care emană de la asociaţiile de proprietari trebuie să
cuprindă atributele de identificare.
Conform art. 659 Cod civil, în cazul clădirilor cu mai multe etaje sau
apartamente ori în cazul ansamblurilor rezidenţiale formate din locuinţe
individuale, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care există proprietăţi comune
sau proprietăţi individuale, se constituie asociaţii de proprietari, care se
organizează şi funcţionează în conformitate cu dispoziţiile legale.
În privinţa actelor juridice privind cotele-părţi, înstrăinarea sau ipotecarea
acestora nu se poate face decât odată cu dreptul asupra spaţiului care constituie
bunul principal, întrucât cota-parte din dreptul de proprietate asupra părţilor
comune are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra
spaţiului din clădire care reprezintă bunul principal (art. 651 Cod civil).
Corelat cu această reglementare, trebuie subliniat că, dacă nu există
stipulaţie contrară cuprinsă în titlurile de proprietate, cotele-părţi se stabilesc prin
raportarea suprafeţei utile a fiecărui spaţiu locativ la totalul suprafeţei utile a
spaţiilor locative din clădire.
Legea reglementează drepturile şi obligaţiile coproprietarilor la art. 653-
658 Cod civil.
Cota-parte indiviză de proprietate din proprietatea comună a fiecărui
proprietar este înscrisă în acordul de asociere.
Conform art. 654 Cod civil, în lipsa unor prevederi legale sau înţelegeri
contrare, fiecare coproprietar suportă cheltuielile legate de întreţinerea,
repararea şi exploatarea părţilor comune, în proporţie cu cota sa parte, însă,
cheltuielile legate de părţile comune folosite exclusiv de către unii dintre
coproprietari cad în sarcina acestora din urmă.
Preocupat find de modul în care se poate exercita dreptul de proprietate
comună forţată şi perpetuă, legiuitorul a reglementat şi obligaţia de a permite
accesul în spaţiile care constituie bunurile principale (art. 656 Cod civil). Astfel,
coproprietarilor le revine obligaţia de a permite accesul în spaţiile care constituie
bunuri principale, în scopul efectuării lucrărilor necesare conservării clădirii şi
întreţinerii părţilor comune, iar în măsura în care îndeplinirea unei asemenea
obligaţii este ne natură să le cauzeze prejudicii, aceştia sunt despăgubiţi de către
asociaţia de proprietari sau, după caz, de către proprietarul în interesul căruia au
fost efectuate lucrările respective.
Distrugerea clădirii în care există spaţii cu destinaţie de locuinţă sau spaţii
cu altă destinaţie şi părţi comune aferente acestora dă naştere unor efecte
deosebite. Astfel, atunci când clădirea a fost distrusă în întregime sau într-o
proporţie mai mare de jumătate din valoarea acesteia, orice proprietar are
posibilitatea de a solicita vânzarea la licitaţie publică a terenului şi a materialelor
de construcţie care au rezultat, dacă nu există o înţelegere contrară cu privire la
producerea unui asemenea eveniment.
În cazul în care distrugerea nu depăşeşte jumătate din valoarea clădirii,
proprietarii trebuie să contribuie la refacerea părţilor comune, iar dacă unul sau
mai mulţi dintre coproprietari fie refuză, fie nu pot participa la refacere, aceştia au
obligaţia de a ceda celorlalţi coproprietari cotele lor părţi din dreptul de
proprietate.
Încetarea destinaţiei folosinţei comune a unor bunuri proprietate comună pe
cote-părţi forţată conduce la încetarea acestei forme de coproprietate.
Bunurile asupra cărora nu se mai exercită coproprietatea forţată, devin
bunuri coproprietate obişnuită şi temporară, însă înstrăinarea sau ipotecarea
unor asemenea bunuri nu se poate face decât cu acordul unei majorităţi de două
treimi din numărul coproprietarilor.
Coproprietarii care nu au fost de acord cu încetarea destinaţiei folosinţei
comune a bunurilor ori care s-au opus la înstrăinare sau ipotecare au dreptul la o
despăgubire determinată fie convenţional, fie prin hotărâre judecătorească.
Legea impune obligativitatea înscrierii în cartea funciară pe baza
documentaţiei cadastrale a imobilului sau a părţii din imobil care rezultă din
încetarea destinaţiei folosinţei comune (art. 658 alin. ultim Cod civil).
În al doilea rând avem în vedere proprietatea comună pe cote-părţi forţată
asupra despărţiturilor dintre două imobile.
Despărţiturile comune sunt şanţul, zidul, gardul care separă două proprietăţi
vecine, sediul materiei găsindu-se în Codul civil, de la art. 660 – 666.
În privinţa despărţiturilor dintre două fonduri care aparţin unor coproprietari
diferiţi, legiuitorul a avut în vedere zidul, şanţul şi orice altă despărţitură ce se
prezumă a fi în proprietate comună a vecinilor, dacă nu rezultă contrariul din titlul
de proprietate, dintr-un semn de necomunitate sau dacă proprietatea comună nu
a devenit proprietate exclusivă prin uzucapiune.
Legiuitorul a fost preocupat de evidenţierea situaţiilor în care există semne
de necomunitate, anume, atunci când culmea zidului este dreaptă şi
perpendiculară spre un fond şi înclinată spre celălalt fond, zidul fiind prezumat a
fi în proprietatea exclusivă a proprietarului fondului către care este înclinată
coama zidului.
În cazul şanţului, există semn de necomunitate când pământul este aruncat
ori înălţat exclusiv pe o parte a şanţului, şanţul fiind prezumat a fi proprietatea
exclusivă a proprietarului fondului pe care este aruncat pământul, considerându-
se a fi semne de necomunitate orice alte semne care fac să se prezume că zidul
a fost construit exclusiv de unul dintre proprietari. Toate aceste prezumţii sunt
iuris tantum, relative, putându-se dovedi contrariul.
Astfel, conform reglementării de la art. 662 alin. (1) Cod civil, oricare dintre
vecini are posibilitatea de a-i obliga pe proprietarii fondurilor învecinate să
contribuie la construirea unei despărţituri comune. Din această reglementare
înţelegem că, atunci când între două fonduri care aparţin unor proprietari diferiţi
nu există o despărţitură comună – şanţ, zid, gard – şi unul dintre proprietari
doreşte să construiască o asemenea despărţitură, poate solicita celuilalt
proprietar vecin să contribuie la construirea acesteia. În această situaţie, dacă
proprietarul vecin refuză, poate fi acţionat în judecată, solicitându-i-se să
contribuie la construirea despărţiturii comune.
În al treilea rând, avem în vedere dreptului de proprietate periodică, care
este reglementat la art. 687 – 692 Cod civil. Legiuitorul o consideră unul dintre
cazurile de coproprietate forţată, determinând-o astfel la art. 646 pct. 1.
Conform concepţiei legiuitorului creator al noului Cod civil, proprietatea
periodică constituie o formă de existenţă a proprietăţii comune pe cote-părţi
forţate, constând în exercitarea de către mai multe persoane, în mod succesiv şi
repetitiv a dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, în intervale
de timp egale sau inegale, aceasta avându-şi temeiul într-un act juridic, cu
aplicarea dispoziţiilor în materie de carte funciară, atunci când este cazul.
Dreptul de proprietate periodică se poate dobândi prin convenţie (acesta
fiind şi modul principal de dobândire), prin succesiune, sau chiar prin
uzucapiune, atunci când posesia prelungită este exercitată în condiţii care să fie
de natură a conduce la dobândirea dreptului de proprietate periodică, iar nu a
dreptului de proprietate pur şi simplu asupra bunului. În această din urmă
ipoteză, este de presupus că şi în privinţa celorlalte perioade, exercitarea
dreptului de proprietate, sau, după caz, posesia ca stare de fapt se
caracterizează prin aceeaşi secvenţialitate, succesivitate şi repetitivitate.
Aşadar, dreptul de proprietate periodică s-ar putea dobândi prin prescripţie
achizitivă în cazul în care mai mulţi posesori ai unui imobil ar exercita asupra
bunului o posesie utilă în perioada cerută de lege pentru a prescrie, dacă se face
dovada că animus possidendi corespunde în persoana fiecăruia dintre aceştia
unei asemenea modalităţi juridice.
Este posibil ca părţile contractante să convină construirea sau
confecţionarea unui bun asupra căruia să dobândească un drept de proprietate
periodică, după cum acordul acestora poate privi dobândirea unui drept de
proprietate periodică asupra unui bun preexistent achiziţionat în comun.
Totodată, dreptul de proprietate periodică poate fi dobândit prin acte juridice
cu titlu gratuit - liberalităţi ori prin legat, atunci când testatorul îşi exprimă voinţa
în acest sens.
În toate situaţiile în care se pune problema dobândirii dreptului de
proprietate periodică asupra unor bunuri imobile prin acte între vii trebuie
respectate dispoziţiile legale în materie de carte funciară.
Calitatea de titular al dreptului de proprietate periodică conferă posibilitatea
folosirii bunului comun o anume perioadă din decursul anului, întotdeauna
aceeaşi şi pentru acea perioadă de timp oricare coproprietar poate încheia acte
juridice cu privire la bun, cum ar fi vânzarea, ipotecarea, donaţia, închirierea. La
finele perioadei sale de folosinţă are obligaţia de a preda, spre folosinţă, bunul
comun, următorului coproprietar, conform perioadei de timp în care acesta a
dobîndit dreptul de proprietate periodică.
Însă, actele de administrare sau de dispoziţie privind cota-parte din dreptul
de proprietate aferentă unui alt interval de timp sunt inopozabile titularului cotei-
părţi respective.
Dreptul în discuţie conferă fiecăruia dintre titulari posibilitatea de a dispune
de toate puterile asupra bunului, de a exercita atributele posesiei, folosinţei şi
dispoziţiei, dar cu anumite particularităţi, decurgând din destinaţia bunului, care
face ca interesul colectiv să primeze. Totuşi, nu se poate considera că, în afara
intervalului de timp ce îi revine, titularului nu îi mai este recunoscută nici o
prerogativă cu privire la bun ori că nu mai are nici un fel de obligaţie.
Drepturile cotitularilor nu se întâlnesc, în fiecare moment, asupra fiecărei
particule din bunul privit în materialitatea sa, ca în cazul coproprietăţii.
Dimpotrivă, dreptul fiecăruia dintre ei, purtând asupra aceluiaşi bun, se exercită
în mod individual şi independent, în putere proprie în perioada alocată, fără
concursul vreunei alte persoane, dar cu limitele impuse de afectaţiunea bunului,
într-o manieră care să nu aducă atingere dreptului celorlalţi titulari.
În cazul dreptului de proprietate periodică, posesia se exercită într-un
mod specific, titularul dreptului neaflându-se într-un contact permanent cu lucrul,
pe care îl stăpâneşte direct, nemijlocit, numai în intervalele de timp ce i-au fost
alocate, deci în mod consecutiv, repetitiv şi pentru o perioadă determinată sau
determinabilă din an.
La încetarea intervalului de timp alocat, folosinţa este predată titularului
căruia îi este alocat următorul interval într-o stare care să permită în mod real
exercitarea dreptului acestuia. Prin urmare, fiecare dintre titulari are obligaţia de
a conserva substanţa bunului, natura şi destinaţia acestuia.
Exercitarea atributului folosinţei în cazul dreptului de proprietate periodică
presupune administrarea imobilului în ansamblul său, pe întreg parcursul anului,
iar nu numai în intervalul de timp determinat sau determinabil din an alocat
fiecărui titular.
Fiecare titular va încheia toate actele de conservare cu privire la bunul
comun, astfel încât să nu împiedice sau să îngreuneze exercitare drepturilor
celorlalţi titulari.
La art. 689 alin. (2), teza ultimă din Codul civil se prevede expres că sunt
aplicabile reglementările art. 642 alin. (2) şi ale art. 643 din Codul civil.
În raporturile cu terţii cocontractanţi de bună-credinţă, actele de
administrare sau de dispoziţie privind cota-parte din dreptul de proprietate
aferentă altui interval de timp sunt anulabile.
În privinţa actelor de administrare sau de dispoziţie, care sunt de natură să
conducă la consumarea, în tot sau în parte, a substanţei lucrului, acestea pot fi
încheiat numai cu acordul celorlalţi coproprietari (art. 690 alin. 2 Cod civil). Se
observă că în privinţa acestor acte, legiuitorul a introdus regula unanimităţii.
În intervalul de timp ce îi revine, oricare dintre titularii dreptului de
proprietate periodică poate culege fructele bunului, fie ele naturale, industriale
sau civile, conform înţelegerii părţilor.
Pentru administrarea coproprietăţii, în cazul proprietăţii periodice,
coproprietarilor le este permis să încheie un contract de administrare în condiţiile
art. 644 din Codul civil. Titularii dreptului de proprietate periodică pot încheia un
contract de administrare cu privire la bunul asupra căruia poartă dreptul lor şi pot
conveni asupra unor regulamente sau statute ale imobilului. Administratorul
poate fi o persoană fizică sau o societate comercială specializată în întreţinerea
imobilelor.
Încălcarea obligaţiilor stabilite de lege are ca urmare obligarea
coproprietarului care a nesocotit reglementările legale, producând celorlalţi
coproprietari prejudicii, obligarea acestuia la plata de despăgubiri.
Atunci când unul dintre coproprietari tulbură grav exercitarea dreptului de
proprietate periodică de către ceilalţi titulari, acesta poate fi exclus, la solicitarea
coproprietarului sau coproprietarilor vătămaţi, prin hotărâre judecătorească.
Procedura excluderii unui coproprietar este reglementată de lege (art. 691
alin. 2 – 6 Cod civil) şi în legătură cu aceasta sunt necesare precizări.
Excluderea poate fi dispusă numai dacă unul dintre ceilalţi coproprietari sau
un terţ cumpără cota-parte a celui exclus. Rezultă că în cazul în care niciunul
dintre coproprietari nu doreşte să o cumpere şi nici nu se găseşte un terţ care să
o cumpere, atunci coproprietarul care tulbură grav exercitarea proprietăţii
periodice nu poate fi exclus.
Legea prevede obligativitatea pronunţării, mai întâi, a unei încheieri de
admitere în principiu a cererii de excludere, prin care se stabileşte că sunt
îndeplinite condiţiile excluderii. Această încheiere poate fi atacată cu recurs pe
cale separată.
După ce încheierea de admitere în principiu a rămas definitivă, dacă nu
intervine înţelegerea părţilor cu privire la preţul vânzării dreptului coproprietarului
exclus, instanţa stabileşte preţul vânzării în baza unei expertize şi după
consemnarea preţului la banca stabilită de instanţă, se pronunţă hotărârea care
ţine loc de contract de vânzare.
După ce hotărârea care ţine loc de contract de vânzare a rămas definitivă,
dobânditorul cotei-părţi din proprietatea periodică îşi poate înscrie dreptul în
cartea funciară, iar transmiţătorul dreptului poate ridica suma consemnată la
banca stabilită de instanţă.
Cu privire la încetarea proprietăţii periodice, în conformitate cu prevederile
art. 692 din Codul civil, aceasta încetează prin radierea din cartea funciară în
temeiul dobândirii de către o singură persoană (sau de către mai multe
persoane) a tuturor cotelor-părţi din dreptul de proprietate periodică şi în alte
cazuri prevăzute de lege.
În cazul în care obiect al dreptului de proprietate periodică îl constituie
bunuri mobile, stingerea şi, respectiv, dobândirea dreptului de proprietate se
poate face prin toate modurile prevăzute de legea civilă.
Şi în privinţa bunurilor imobile, cu respecatrea regulilor stabilite în materie
de carte funciară, este posibilă dobândirea dreptului de proprietate periodică, prin
modurile generale de dobândire a dreptului de proprietate prevăzute de lege.
Oricare dintre titulari va putea transmite numai dreptul său, ce se exercită
într-o perioadă determinată sau determinabilă din an, iar nu un drept de
proprietate exclusivă asupra bunului şi nici un drept de proprietate periodică
aferent unei alte perioade.
Dobânditorii subsecvenţi vor avea aceleaşi drepturi, dar şi aceleaşi obligaţii
ca şi autorii lor.
Prin raportare la o anumită perioadă de timp, dreptul asupra bunului nu
este divizat. Din această perspectivă, el nu are caracter concursual. Există mai
mulţi titulari ai dreptului numai dacă ne raportăm la ansamblul perioadelor
corespunzătoare unui an calendaristic.
În al patrulea rând, ca formă a coproprietăţii forţate, amintim proprietatea
comună pe cote-părţi forţată asupra amintirilor de familie, fiind incidente
dispoziţiile art. 1141 – 1142 Cod civil.
Asemenea bunuri, precum cele care „...au aparţinut membrilor familiei şi
stau mărturie istoriei acesteia”, nu erau reglementate in terminis de legislaţia
anterioară, fiind, însă, recunoscute ca obiect al dreptrului de coproprietate forţată
de o parte a doctrinei şi este vorba despre corespondenţa purtată de membrii
familiei, arhivele familiale, decoraţiile, armele de colecţie, portretele de familie,
documentele şi orice bunuri cu semnificaţie morală deosebită pentru o familie.
Observăm că este vorba despre bunuri cu o valoare sentimentală şi nu
neapărat cu o valoare materială. Interesul coproprietarilor este şi mai mare atunci
când asemenea bunuri au şi o valoare de circulaţie deosebită (cum ar fi, spre
exemplu, portrete de familie realizate de autori celebri, colecţii valoroase de
documente, de arme sau decoraţii şi medalii).
În fine, mai trebuie să amintim proprietatea comună pe cote-părţi forţată
asupra bunurilor comune necesare sau utile pentru folosinţa a două imobile
vecine, situate pe linia de hotar între acestea.
Este vorba despre fântâni, drumuri, poteci, izvoare care sunt situate pe linia
despărţitoare dintre două proprietăţi şi sunt considerate proprietate comună pe
cote-părţi forţată a ambilor proprietari. Asemenea bunuri constituie obiect al
dreptului de proprietate comună pentru că sunt necesare folosirii celor două
imobile învecinate.
Atunci când asemenea bunuri se află situate doar pe unul dintre fonduri,
însă servesc şi pentru utilitatea altui fond, suntem în prezenţa unei servituţi, iar
nu în cazul unei proprietăţi comune pe cote-părţi forţate şi perpetue.
8.3. Dreptul de proprietate comună în devălmăşie

Dreptul de proprietate comună în devălmăşie reprezintă o formă a dreptului
de proprietate comună, care se caracterizează prin aceea că titularii nu au
determinată o cotă parte ideală matematică din dreptul de proprietate asupra
bunurilor care sunt nefracţionate în materialitatea lor.
Un caz de proprietate comună în devălmăşie l-a constituit acela al bunurilor
dobândite de către soţi în temeiul Codului familiei, act normativ abrogat prin
Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul
civil.
Conform reglementărilor noului Cod civil, soţii pot încheia o convenţie
matrimonială, prin care să aleagă un alt regim juridic decât acela al comunităţii
legale (art. 329 Cod civil).
Regimul comunităţii de bunuri al soţilor poate înbrăca fie regimul comunităţii
legale, fie regimul separaţiei de bunuri, fie regimul comunităţii convenţionale.
În cadrul regimului comunităţii legale, conform prevederilor art. 339 Cod
civil, bunurile dobândite în timpul acestui regim matrimonial de oricare dintre soţi
sunt, de la data dobândirii acestora, bunuri comune în devălmăşie ale soţilor.
Poate exista drept de proprietate comună în devălmăşie şi în cadrul regimului
comunităţii convenţionale, reglementat la art. 366 – 368 Cod civil.
Conform regimului comunităţii legale, calitatea de bun comun nu trebuie să
fie dovedită (art. 343 alin. 1 Cod civil), iar conform prevederilor alin. (3) al
aceluiaşi articol, pentru bunurile mobile dobândite anterior căsătoriei, înainte de
încheierea acesteia se întocmeşte un inventar de către notarul public sau sub
semnătură privată, dacă părţile convin astfel şi în lipsa inventarului, se prezumă,
până la proba contrară, că bunurile sunt comune.
Fiecare soţ are dreptul de a folosi bunul comun fără consimţământul
celuilalt soţ, însă schimbarea destinaţiei bunului comun nu se poate face decât
prin acordul soţilor.
Fiecare dintre soţi poate încheia singur şi acte de conservare şi acte de
administrare cu privire la bunurile comune şi poate încheia acte de dobândire a
bunurilor proprietate comună devălmaşă. În cazul în care interesele legate de
comunitatea de bunuri au fost prejudiciate printr-un act juridic, soţul care nu a
participat la încheierea actului este în măsură să solicite daune-interese de la
celălalt soţ, fără a afecta drepturile dobândite de terţii de bună-credinţă.
În privinţa actelor de înstrăinare sau de grevare cu drepturi reale având ca
obiect bunurile comune, acestea nu pot fi încheiate decât cu acordul ambilor soţi,
excepţie făcând darurile obişnuite (art. 346 alin. 1 şi 3 din Codul civil). Totuşi,
oricare dintre soţi poate dispune singur, cu titlu oneros de bunurile mobile
comune a căror înstrăinare nu este supusă anumitor formalităţi de publicitate.
Actul încheiat fără consimţământul expres al celuilalt soţ, atunci când
asemenea consimţământ este necesar conform dispoziţiilor legale, este lovit de
nulitate relativă.
Bunurile comune pot constitui obiectul unui aport la societăţi, asociaţii sau
fundaţii conform regimului juridic stabilit la art. 348 – 349 Cod civil.
Fiecare soţ poate dispune prin legat de partea ce i s-ar cuveni, LA încetarea
căsătoriei, din comunitatea de bunuri (art. 350 Cod civil).
Legea reglementează şi regimul juridic al datoriilor comune ale soţilor şi
răspunderea subsidiară pentru acestea (art. 351-352 Cod civil) şi modul de
urmărire a bunurilor comune şi a veniturilor din profesie (art. 353 – 354 Cod civil).
La încetarea comunităţii, aceasta se lichidează fie prin hotărâre
judecătorească, fie prin act autentic notarial, iar până la finalizarea lichidării,
comunitatea subzistă în privinţa bunurilor şi în privinţa obligaţiilor (art. 355 alin. 1
şi 2 Cod civil).
Dacă regimul comunităţii de bunuri încetează prin desfacerea căsătoriei,
foştii soţi rămân coproprietari exercitând un drept de proprietate comună în
devălmăşie asupra bunurilor comune, până la stabilirea cotei-părţi ce revine
fiecăruia.
Astfel, în ce priveşte lichidarea comunităţii, fiecare dintre soţi va prelua
bunurile sale proprii, apoi se vor partaja bunurile comune, în funcţie de cota-parte
ce revine fiecărui soţ, pe baza contribuţiei sale la dobândirea bunurilor comune şi
la îndeplinirea obligaţiilor comune. Conform art. 357 alin. (2), teza a doua Cod
civil, până la proba contrară se prezumă că soţii au avut o contribuţie egală.
Legea permite şi partajul total sau parţial al bunurilor proprietate comună
devălmaşă în timpul regimului comunităţii, prin act încheiat în formă autentică
notarială ad validitatem sau pe cale judecătorească, atunci când soţii nu se
înţeleg, astfel încât bunurile atribuite fiecărui soţ prin partaj devin bunuri proprii,
iar bunurile neîmpărţite rămân bunuri comune (art. 358 alin. 1 şi 3 Cod civil).
Deşi toate bunurile comune au fost împărţite în timpul regimului comunităţii,
acesta nu încetează decât în condiţiile legii, astfel încât bunurile care ulterior vor
fi dobândite de oricare dintre soţi, ca bunuri comune, vor fi supuse, în continuare
regimului juridic al comunităţii.

1. Arătaţi care sunt cazurile de proprietate comună pe cote părţi forţată
2. Explicaţi ce este proprietatea periodică
3. Explicaţi ce reprezintă proprietatea comună în devălmăşie
4. Efectuaţi o analiză comparativă a proprietăţii comune pe cote părţi şi a
proprietăţii comune în devălmăşie
simplă şi dreptul de proprietate periodică
Îngrădirile şi restricţiile dreptului de proprietate
9.1.Probleme generale
9.2. Restricţii ale dreptului de proprietate stabilite prin lege
9.3. Limite ale dreptului de proprietate stabilite pe cale convenţională
9.4.Limite ale dreptului de proprietate stabilite pe cale judecătorească
9.5.Exproprierea pentru cauză de utilitate publică

Art. 555 alin. (1) din noul Cod civil, reglementând conţinutul dreptului de
proprietate privată, statuează că aceasta reprezintă dreptul titularului de a
poseda, de a folosi şi de a dispune de un bun în mod exclusiv, absolut şi
perpetuu, însă, în limitele stabilite de lege, pentru ca la art. 556 alin. (1) să
prevadă expres că dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale
ale obiectului său şi acestea sunt limitele corporale ale bunului care formează
obiectul dreptului de proprietate, cu îngrădirile stabilite de lege.
Legiuitorul consacră, la art. 556 alin. (2 ) Cod civil, posibilitatea ca prin lege
să fie duse limitări ale exerciţiului dreptului de proprietate, pentru ca, la alin. (3)
să prevadă şi posibilitatea limitării exerciţiului deptului de proprietate şi prin
voinţa proprietarului, cu excepţiile prevăzute de lege.
Limitele juridice ale dreptului de proprietate privată sunt reglementate în
Codul civil, Capitolul III din Titlul II al Cărţii a III-a Despre bunuri, art. 602 – 630.
De asemenea, în conformitate cu prevederile art. 559 Cod civil, proprietatea
terenului se întinde şi asupra subsolului şi spaţiului de deasupra terenului, însă
cu respectarea limitelor stabilite de lege. Astfel fiind, este rescunoscut dreptul
proprietarului de a face, deasupra şi în subsolul terenului, toate construcţiile,
plantaţiile şi lucrările pe care le doreşte, în afară de excepţiile stabilite de lege şi
poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce, fiind ţinut să
respecte, în condiţiile şi în limitele determinate de lege, drepturile terţilor asupra
resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor şi apelor subterane, lucrărilor şi
instalaţiilor subterane şi altora asemenea.
În sfârşit, conform alin. (3) al art 559 Cod civil, apele de suprafaţă şi albiile
acestora aparţin proprietarului terenului pe care se formează sau curg, în
condiţiile prevăzute de lege, iar proprietarul unui teren are dreptul de a apropria
şi de a utiliza, în condiţiile legii, apa izvoarelor şi a lacurilor aflate pe terenul
respectiv, apa freatică şi apele pluviale.
9.2. Restricţii ale dreptului de proprietate stabilite prin lege

Se cuvine să începem cu restricţiile în interes public. Restricţiile dreptului de
proprietate stabilite pe cale legală pot să fie în interes public sau în interes privat.
Conform art. 602 alin. (1) Cod civil, legea poate limita exercitarea dreptului de
proprietate fie în interes public, fie în interes privat.
Acele limitări sau restricţii în interes public au în vedere îngrădiri de interes
edilitar, cum ar fi unele din reglementările din Legea nr. 50/1991 privind
autorizarea executării lucrărilor de construcţii, modificată şi republicată, îngrădiri
de interes economic general, îngrădiri aduse dreptului de proprietate în interesul
sistemului de apărare naţională, cum ar fi constituirea de zone militare, de
protecţie a unor obiective strategice, a porturilor, aeroporturilor, a altor obiective,
îngrădiri privind salubritatea şi sănătatea publică, restricţii şi îngrădiri în interes
istoric, cultural, arhitectonic şi îngrădiri în interesul unor monopoluri ale statului.
De asemenea, art. 603 Cod civil prevede că dreptul de proprietate obligă la
respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi,
precum şi la respectarea celorlalte sarcini care revin proprietarului conform
dispoziţiilor legale sau obiceiului. În acest text legiuitorul s-a referit atât la restricţii
ale dreptului de proprietate în interes public, cât şi privat.
Determinarea legală a unei limite sub care proprietatea forestieră nu poate
fi divizată este conformă reglementărilor constituţionale de la art. 44 alin. (7),
potrivit cu care proprietarul are obligaţia să respecte şi sarcinile privind protecţia
mediului, acestea constituind limitări ale dreptului de proprietate.
Cu privire la restricţiile în interes privat, avem în vedere că legiuitorul, la
art. 603 Cod civil reglementează necesitatea exercitării dreptului de proprietate
astfel încât să se permită asigurarea bunei vecinătăţi şi a celorlalte sarcini care,
conform legii sau obiceiului locului, revin proprietarului şi le vom analiza.
Cu privire la reglementările privind folosinţa apelor, aceste limite juridice
ale dreptului de proprietate privată sunt reglementate la art. 604 – 610 Cod civil.
1. Astfel, proprietarul fondului inferior are obligaţia de a nu efectua niciun
fel de lucrări, de natură să împiedice curgerea firească a apelor provenind de pe
fondul superior, însă, atunci când prin curgerea normală a apelor de pe fondul
superior s-ar cauza prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia este în
măsură să solicite încuviinţarea instanţei judecătoreşti pentru a efectua pe fondul
proprietatea sa anumite lucrări de natură să schimbe direcţia apelor, iar toate
cheltuielile ocazionate de efectuarea lucrărilor respective cad în sarcina sa.
Corelativ obligaţiei ce revine proprietarului fondului inferior, proprietarul
fondului superior nu poate efectua lucrări care să privească modul de curgere a
apelor de pe fondul său, atunci când acestea ar avea ca urmare agravarea
situaţiei fondului inferior.
2. Art. 605 Cod civil prevede obligaţia proprietarului fondului inferior de a
nu împiedica curgerea provocată a apelor de către proprietarul fondului superior
sau de alte persoane, cum ar fi cazul apelor care ţâşnesc de pe fondul superior
datorită unor lucrări subterane pe care le întreprinde proprietarul acestuia, al
apelor provenite din secarea terenurilor mlăştinoase, al apelor folosite în scop
casnic, agricol, industrial, sub condiţia ca această curgere provocată să
preceadă vărsarea într-un curs de apă sau într-un şanţ. Este vorba despre
instituirea condiţiei ca apele la care face referire legiuitorul să se verse întrun
şanţ sau într-un curs de apă şi după aceea să ajungă pe fondul inferior.
Corelativ acestei obligaţii a proprietarului fondului inferior, proprietarul
fondului superior este obligat să aleagă calea şi mijloacele de scurgere de natură
să aducă prejudicii cât mai mici fondului inferior, cu obligaţia de a plăti o justă şi
prealabilă despăgubire proprietarului fondului inferior. Este vorba despre
acoperirea întregului prejudiciu adus fondului inferior.
Pe cale de excepţie, când pe fondul inferior se află o construcţie,
împreună cu curtea şi grădina aferentă sau un cimitir, proprietarul fondului
inferior nu mai este ţinut de a respecta obligaţia statuată la art. 605 alin. (1) Cod
civil.
3. Art. 606 Cod civil instituie dreptul proprietarului care vrea să folosească
pentru irigarea terenului său apele naturale şi artificiale de a face pe terenul
riveranului opus lucrările necesare pentru captarea apei.
Pentru ca proprietarul terenului care urmeazăsă fie irigat să poată efectua
lucrările de captare a apei este necesar să suporte cheltuielile ocazionate de
efectuarea unor asemenea lucrări şi să respecte cerinţele instituite de lege la art.
605 alin. (2) şi (3), adică să aducă prejudicii minime proprietarului fondului
riveran prin efectuarea lucrărilor necesare şi să îl despăgubească pe proprietarul
fondului riveran, conform prevederilor art. 605 alin. (2) Cod civil.
În aceleaşi condiţii statuate de art. 605 alin. (3) Cod civil, adică dacă pe
fondul riveran se află o construcţie, împreună cu grădina şi curtea aferentă sau
un cimitir, sunt inaplicabile reglementările legale privind interzicerea împiedicării
efectuării lucrărilor pentru irigarea terenului.
4. Art. 607 Cod civil reglementează obligaţia proprietarului căruia apa îi
prisoseşte pentru necesităţile curente, să ofere surplusul său de apă
proprietarului care nu şi-ar putea procura apa necesară pentru fondul său, decât
cu o cheltuială excesivă. În acest caz, proprietarul căruia i se oferă apa spre
folosinţă, are obligaţia de a plăti celui care îi pune apa la dispoziţie o justă şi
prealabilă compensaţie.
În cazul în care proprietarul căruia îi prisoseşte apa ar refuza furnizarea
acesteia sub cuvânt că aceasta i-ar fi necesară pentru alte activităţi, altele decât
satisfacere nevoilor curente, nu poate fi exonerat de obligaţia de a oferi apa
proprietarului aflat în nevoie, însă, acesta din urmă trebuie să-i acorde o
despăgubire suplimentară.
5. Cu privire la folosirea izvoarelor, sunt incidente prevederile art. 608 –
609 Cod civil.
Astfel, legea instituie dreptul proprietarului fondului pe care se află un
izvor de a-i da orice întrebuinţare doreşte acestuia, cu condiţia de a nu aduce
atingere drepturilor dobândite de către proprietarul fondului inferior.
Cu toate acestea, proprietarul fondului pe care se află izvorul nu-i poate
schimba cursul, dacă aceasta ar avea ca urmare lipsirea locuitorilor unei localităţi
de apa necesară pentru satisfacerea nevoilor curente.
Drepturile proprietarului fondului pe care se află izvorul sunt protejate de
legiuitor, prin instituirea regulilor de la art. 609 Cod civil. Astfel, proprietarul
fondului pe care se găseşte izvorul poate solicita a i se plăti repararea
prejudiciilor cauzate de persoana care, urmare efectuării lucrărilor respective, fie
a secat, fie a micşorat, fie a alterat apele acelui izvor.
Dacă situaţia de fapt permite aceasta, proprietarul fondului pe care se
găseşte izvorul poate solicita restabilirea situaţiei anterioare, dacă apa este
indispensabilă exploatării fondului său.
În cazul în care izvorul se întinde pe două fonduri învecinate, proprietarii
acestora sunt îndreptăţiţi să pretindă plata reparaţiilor cauzate şi, dacă este
cazul, restabilirea situaţiei anterioare, atunci când apa era indispensabilă
exploatării celor două fonduri.
Reglementările Codului civil, în materia folosirii apelor, astfel cum prevede
art. 610, se completează cu reglementările speciale în materia regimului apelor şi
este vorba despre reglementările din Legea nr. 107/1996 a apelor.
În privinţa reglementărilor privind picătura streaşinii şi privind distanţa şi
lucrările intermediare pentru construcţii, lucrări şi plantaţii, vom preciza cele ce
urmează.
Cu privire la restricţiile menţionate, sunt incidente reglemenările art. 611 –
613 Cod civil.
1. Astfel, din reglementările art. 611 Cod civil rezultă obligaţia
proprietarului unei construcţii de a construi streaşina casei sale asfel încât apa
pluvială să nu se scurgă pe fondul proprietarului vecin.
2. În privinţa construcţiilor, lucrărilor sau plantaţiilor, acestea pot fi
realizatede către proprietarul fondului numai rerspectând distanţa minimă de 60
centimetri faţă de linia de hoatr dintre două proprietăţi, dacă din lege sau din
regulamentele de urbanism nu se prevede altfel, cu condiţia ca să nu se aducă
atingere drepturilor proprietarului vecin.
Art. 612 teza a II-a din Codul civil permite o derogarea de la distanţa
minimă, prin acordul părţilor, care trebuie să fie exprimat prin înscris autentic.
3. În primul rând, distanţa la care pot fi plantaţi arborii, în raport de linia de
hotar, trebuie să respecte dispoziţiile legale, acelea prevăzute în regulamentul de
urbanism sau conform obiceiului locului.
În al doilea rând, în lipsa unor dispoziţii legale sau cuprinse în
regulamentul de urbanism ori în lipsa unui obicei al locului, arborii trebuie să fie
sădiţi la o distanţă de cel puţin doi metri de linia de hotar, excepţie făcând arborii
mai mici de doi metri, plantaţiile şi gardurile vii.
Nerespectarea distanţei la care am făcut referire atrage posibilitatea
proprietarului vecin de a solicita fie scoaterea, fie tăierea arborilor, plantaţiilor ori
gardurilor vii la înălţimea cuvenită, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care
acestea sunt ridicate.
De asemenea, proprietarul fondului peste care se întind rădăcinile sau
ramurile arborilor aparţinând proprietarului vecin este abilitat de lege să le taie el
însuşi, iar fructele arborilor care cad în mod natural pe fondul său şi le poate
însuşi.
Vederea pe proprietatea vecinului este reglementată la art. 614 – 616 Cod
civil.
Conform prevederilor art. 614 Cod civil, nu este permis să se facă
fereastră sau deschidere în zidul comun, decât cu acordul coproprietarilor.
Legea instituie obligativitatea păstrării unei distanţe minime de doi metri
între fondul îngrădit sau neîngrădit al proprietarului vecin şi fereastra pentru
vedere, balconul sau alte lucrări care ar fi orientate către fondul acestuia, iar
când este vorba despre fereastra pentru vedere, balconul sau alte asemenea
lucrări, care sunt neparalele cu linia de hotar spre fondul proprietarului vecin,
trebuie să respecte o distanţă de cel puţin un metru.
Legea conferă şi criteriul de determinare a punctului de unde se
calculează distanţele pe care le reglementează, anume, punctul cel mai apropiat
de linia de hotar, existent pe faţa zidului în care s-a deschis vederea sau, după
caz, pe linia exterioară a balconului, până la linia de hotar. În cazul lucrărilor
neparalele, distanţa se măsoară tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat
al lucrării de linia de hotar şi până la această linie.
Este permisă deschiderea de ferestre pentru iluminat la distanţe mai mici
decât cele menţionate, de linia de hotar dintre proprietăţi, dacă acestea sunt
construite în aşa fel încât să împiedice vederea spre fondul învecinat.
Reglementări privind dreptul de trecere regăsim la art. 617 – 620 Cod civil,
texte de lege care sunt subsumate secţiunii limitelor juridice ale dreptului de
proprietate.
Proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publică îşi poate
exercita dreptul de a trece pe fondul vecinului său, în scopul exploatării propriului
fond. Exercitarea acestui drept trebuie să se facă în aşa fel încât să aducă o
minimă stânjenire dreptului de proprietate asupra fondului care are acces la
calea publică, iar atunci când mai multe fonduri vecine au acces la calea publică,
trecerea trebuie să se exercite pe fondul căruia i s-ar aduce cele mai puţine
prejudicii.
Conform prevederilor art. 617 alin. (3) Cod civil, dreptul de trecere este
imprescriptibil şi acesta se stinge atunci când fondul dominant dobândeşte un alt
acces la calea publică.
În situaţia în care lipsa accesului la calea publică este urmare a încheierii
unui contract de vânzare, de schimb, de partaj sau a unui alt act juridic, dreptul
de trecere la calea publică nu poate fi cerut decât acelora care au dobândit
partea de teren pe care, anterior, se făcea trecerea către cale publică. Dacă,
însă, lipsa de trecere este imputabilă proprietarului care pretinde a i se permite
trecerea, o asemenea trecere nu poate fi stabilită decât cu consimţământul
proprietarului fondului care are acces la calea publică, proprietarul căruia i se
acceptă trecerea fiind obligat la plata dublului despăgubirii, în condiţiile art. 618
alin. (2) Cod civil.
Modul de exercitare şi întinderea dreptului de trecere se determină fie prin
convenţia părţilor, fie prin hotărâre judecătorească, fie print-o folosinţă continuă
timp de zece ani.
Termenul de prescripţie pentru dreptul la acţiunea în despăgubire pe care o
are proprietarul fondului aservit împotriva proprietarul fondului dominant începe
să curgă din momentul stabilirii dreptului de trecere, iar în cazul în care încetează
dreptul de trecere, proprietarul fondului aservit este obligat să să restituie
despăgibirea încasată, cu deducerea pagubei suferite în raport cu calcularea
duratei efective a dreptului de trecere.
Legiuitorul a stabilit şi alte limite juridice ale dreptului de proprietate, la art.
621 – 625 Cod civil.
1. Avem în vedere dreptul de trecere pentru utilităţi, reglementat la art. 621
Cod civil. Astfel, proprietarului îi revine obligaţia de a permite trecerea prin fondul
său a reţelelor edilitare care deservesc fonduri învecinate sau din aceeaşi zonă,
cum ar fi conducte de apă, de gaz sau altele asemenea, a canalurilor şi a
cablurilor electrice, subterane sau aeriene sau a oricăror instalaţii sau materiale
cu acelaşi scop, însă asemenea obligaţie subzistă numai pentru situaţia în care
trecerea prin altă parte ar fi imposibilă, periculoasă sau foarte costisitoare.
Rezultă că atunci când este posibilă trecerea prin altă parte şi aceasta nu este
periculoasă sau foarte costisitoare, atunci proprietarul fondului care are nevoie
de instalarea acestor utilităţi nu poate solicita să i se permită trecerea prin fondul
învecinat.
În cazul exercitării dreptului de terecre pentru utilităţi, proprietarul fondului
prin care se exercită trecerea are dreptul la plata unei despăgubiri juste, iar dacă
este vorba despre utilităţi noi, atunci despăgubirea trebuie să fie şi prealabilă.
2. Dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări este reglementat la art.
622 Cod civil, în sensul că proprietarul are obligaţia de a permite folosirea
fondului său pentru efectuarea unor lucrări necesare fondului învecinat şi accesul
vecinului pe terenul său pentru tăierea crengilor şi culegerea fructelor, în
schimbul unei despăgubiri, însă, în condiţiile art. 621 alin. (2) Cod civil, obligaţia
subzistă numai pentru situaţia în care trecerea prin altă parte ar fi imposibilă,
periculoasă sau foarte costisitoare.
3. Dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie este reglementat la art.
623 Cod civil. Astfel, proprietarul unui fond nu poate împiedica accesul altei
persoane pentru a redobândi posesia unui bun ajuns întâmplător pe acel fond, cu
condiţia de a fi fost înştiinţat în prealabil. În toate situaţiile, proprietarul fondului
este îndreptăţit la o justă despăgubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea
în posesie şi pentru prejudiciile pe care bunul le-a cauzat fondului.
4. Conform prevederilor art. 624 Cod civil, atunci când o persoană a folosit
sau a distrus un bun al altei persoane în scopul de a se apăra pe sine ori pe altă
persoană de un pericol iminent, proprietarul bunului are dreptul să ceară o
despăgubire echitabilă numai de la cel care a fost salvat, însă, nu poate pretinde
nici o despăgubire proprietarul care a provocat sau care a favorizat apariţia
pericolului.
9.3. Restricţii ale dreptului de proprietate stabilite pe cale convenţională

Noul Cod civil reglementează limitele convenţionale ale dreptului de
prorietate la art. 626 – 629.
Astfel, cu condiţia de a nu încălca ordinea publică şi bunele moravuri,
proprietarul poate consimţi la limitarea prin acte juridice a exerciţiului dreptului de
proprietate.
Art. 627 Cod civil prevede că prin convenţie sau testament (deci, prin act
juridic) se poate interzice înstrăinarea unui bun, cu respectarea a două condiţii :
- durata să nu fie mai mare de 49 de ani, termenul începând să curgă de la
data dobândirii bunului;
- să existe un interes serios şi legitim.
Cu toate acestea, dobânditorul poate fi autorizat de instanţă să dispună,
totuşi, de bun, atunci când interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a
bunului a dispărut, sau, dacă acesta nu a dispărut, dar a intervenit un interes
superior, care impune încălcarea obligaţiei de inalienabilitate.
De asemenea, nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract
conduce la nulitatea întregului contract, dacă aceasta a fost determinantă la
încheierea contractului, în contractele cu titlu oneros, caracterul determinant fiind
prezumat de lege, până la proba contrară.
Legea reglementează şi condiţiile de opozabilitate privind clauza de
inalienabilitate. Astfel, asemenea clauză nu poate fi invocată împotriva
dobânditorilor bunului sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat să nu
înstrăineze, decât dacă este valabilă şi îndeplineşte condiţiile de opozabilitate,
adică să fie supusă formalităţilor de publicitate cerute de lege, atunci când este
cazul.
Atunci când clauza de inalienabilitate priveşte bunuri mobile, sunt aplicabile
regulile speciale în materia dobândirii dreptului de proprietate prin posesia de
bună-credinţă.
Conform prevederilor art. 628 alin. (4) Cod civil, când clauza de
inalienabilitate a fost prevăzută într-un contract cu titlu gratuit, aceasta este
opozabilă şi creditorilor anteriori ai dobânditorului.
Neîndeplinirea condiţiilor de inopozabilitate nu îl lipseşte pe beneficiarul
clauzei de inalienabilitate de dreptul de a pretinde plata de daune-interese de la
proprietarul care nu îndeplineşte asemenea obligaţie.
Sancţiunile privind nerespectarea clauzei de inalienabilitate sunt
reglementate la art. 629 Cod civil şi acestea sunt :
- rezoluţiunea contractului cerută de înstrăinătorul bunului, care are de
suferit urmare a nerespectării acesteia, în situaţia încălcării acestei
clauze de către dobânditor;
- anularea actului de înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea
clauzei de inalienabilitate, solicitată fie de transmiţătorul bunului în
favoarea căruia s-a stipulat clauza, fie de către terţul în favoarea
căruia aceasta a fost stipulată.
Conform prevederilor art. 629 alin. ultim Cod civil, nu pot fi supuse urmăririi
bunurile pentru care s-a stipulat inalienabilitatea, atâta timp cât clauza produce
efecte, dacă prin lege nu se prevede altfel.
9.4. Restricţii ale dreptului de proprietate stabilite pe cale judecătorească

Noul Cod civil reglementează limitele judiciare la art. 630.
Astfel, în primul rând, atunci când proprietarul prin exercitarea dreptului său
cauzează inconveniente mai mari decât cele normale în relaţiile de vecinătate,
având în vedere considerente de echitate, instanţa poate să îl oblige la
despăgubiri în folosul celui vătămat şi, dacă este posibil, la restabilirea situaţiei
anterioare.
În al doilea rând, dacă prejudiciul cauzat este unul minor, în raport cu
necesitatea sau utilitatea desfăşurării activităţii prejudiciabile de către proprietar,
instanţa poate încuviinţa desfăşurarea acelei activităţi, persoana prejudiciată
având dreptul la despăgubiri.
În al treilea rând, în cazul în care prejudiciul este iminent sau foarte
probabil, instanţa poate să încuviinţeze, prin ordonanţă preşedinţială, măsurile
necesare pentru prevenirea pagubei.
9.5. Exproprierea pentru cauză de utilitate publică
Articolul 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia europeană a drepturilor omului
conţine principiul protecţiei dreptului de proprietate, principiul posibilităţii privării
de proprietate pentru cauză de utilitate publică şi principiul exercitării dreptului de
proprietate în conformitate cu interesul general.
Exproprierea pentru cauză de utilitate publică este o restricţie adusă
dreptului de proprietate sau o restricţie inclusă în gama intereselor economice şi
sociale generale şi intereselor domeniului public, este o măsură care determină
stingerea dreptului de proprietate privată, reprezintă o excepţie de la caracterul
perpetuu al proprietăţii şi, în fine, reprezintă transformarea calitativă a proprietăţii,
din proprietate privată în proprietate publică.
Exproprierea reprezintă un act de putere publică, prin intermediul căruia se
dobândeşte forţat proprietatea privată în condiţiile necesităţii realizării unei lucrări
de utilitate publică, plătindu-se o justă şi prealabilă despăgubire.
Utilitatea publică este aceea care îşi subordonează caracterul inviolabil al
dreptului de proprietate.
În materia exproprierii pentru cauză de utilitate publică reglementarea
legală porneşte de la textul Constituţiei, modificate şi revizuite, art. 44 alin. (3) şi
(6), continuând cu reglementările art. 555, 556, 559, 562 alin. (3), 602 Cod civil,
cu acelea ale Legii nr. 33/1994 primind exproprierea pentru cauză de utilitate
publică şi cu acelea ale Hotărârii Guvernului nr. 583/1994 de aprobare a
Regulamentului privind procedura de lucru a comisiilor pentru efectuarea
cercetării prealabile în vederea declarării utilităţii publice pentru lucrări de interes
naţional sau de interes local.
Există şi alte reglementări legale cu incidenţă asupra exproprierii pentru
cauză de utilitate publică, precum Legea fondului funciar nr. 18/1991, modificată
şi republicată (art. 83 alin. 4), Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării
lucrărilor de construcţii, modificată, Legea petrolului nr. 238/2004, Legea nr.
138/2004 a îmbunătăţirilor funciare, Legea apelor nr. 107/1996 (art. 29),
Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 149/2002 privind unele măsuri pentru
finanţarea construcţiilor începute înainte de data de 1 ianuarie 1990 şi
neterminate până la data de 1 iulie 2002, Legea nr. 255/2010 privind
exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective
de interes naţional, judeţean şi local, Hotărârea Guvernului nr. 53/2011 pentru
aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 255/2010 privind
exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective
de interes naţional, judeţean şi local.
În privinţa obiectului exproprierii, pot să fie expropriate bunurile imobile
proprietate a persoanelor fizice sau persoanelor juridice şi cele aflate în
proprietate privată a unităţilor administrativ teritoriale. Per a contrario, nu pot fi
expropriate bunurile imobile proprietate publică care datorită naturii, destinaţiei,
afectaţiunii acestora sunt subordonate unei utilităţi publice printr-un act de putere
al autorităţii competente şi nu sunt supuse acestei măsuri nici lucrurile imobile
aflate în proprietatea privată a statului, deoarece acesta are dreptul să afecteze
utilităţii publice oricare dintre bunurile imobile pe care le are în proprietate
privată.
Imobilele proprietate privată aparţinând unităţilor administrativ-teritoriale pot fi
expropriate atunci când utilitatea publică este de interes naţional.
Cu privire la procedura exproprierii, prin cesiune amiabilă poate fi înlăturată
aceasta şi părţile pot conveni o altă modalitate de transfer a dreptului de
proprietate privată asupra imobilelor, în proprietate publică. Cesiunea amiabilă
poate să intervină în orice fază a procedurii de expropriere, până în momentul
soluţionării cererii de expropriere de către instanţă. În unele situaţii părţile pot să
convină numai cu privire la modalităţile de transfer cu titlu oneros asupra bunului,
însă nu şi asupra naturii şi întinderii despăgubirilor pe care urmează să le
primească proprietarul, situaţie în care instanţa judecătorească ia act de
înţelegerea părţilor şi stabileşte întinderea despăgubirilor sau echivalentul în
natură cuvenit proprietarului.
Procedura exproprierii cuprinde următoarele etape: utilitatea publică şi
declararea acesteia, măsuri premergătoare exproprierii (etapa administrativă) şi
exproprierea şi stabilirea despăgubirilor (etapa judiciară). Vom discuta pe rând
aceste etape.
În legătură cu utilitatea publică şi declararea acesteia, legea prevede că
exproprierea poate fi hotărâtă de instanţele judecătoreşti numai în urma
declarării utilităţii publice în condiţiile legii. Aceasta se declară pentru interes
naţional sau pentru interes local.
Utilitatea publică se declară de guvern, pentru lucrările de interes naţional şi
de consiliile judeţene sau consiliul local al municipiului Bucureşti, pentru lucrările
de interes local.
În cazul situaţiilor speciale, pe care legea le prevede, utilitatea publică se
declară pentru fiecare caz în parte, prin lege.
Pentru a se declara utilitatea publică este necesară o cercetare prealabilă,
efectuată de comisii numite de guvern, pentru lucrările de interes naţional şi de
către delegaţia permanentă a consiliului judeţean sau de primarul general al
municipiului Bucureşti, pentru lucrările de interes local.
În urma cercetării prealabile se întocmeşte un proces-verbal care se
înaintează guvernului sau, după caz, consiliului judeţean respectiv, consiliului
local al municipiului Bucureşti.
Guvernul, consiliul judeţean ori consiliul local al municipiului Bucureşti
adoptă actul de declaraţie a utilităţii publice, care se aduce la cunoştinţa publică
prin afişarea la sediul consiliului local în a cărui rază se găseşte imobilul şi prin
publicarea în Monitorul Oficial, când este vorba de utilitate publică de interes
naţional sau prin publicarea în presa locală, când este vorba despre utilitatea
publică de interes local.
Nu vor fi publicate actele prin care se declară utilitatea publică, pentru
lucrări privind apărarea ţării şi siguranţa naţională.
A doua etapă o reprezintă măsurile premergătoare exproprierii. În cadrul
acesteia, expropriatorul întocmeşte planurile imobilelor expropriate, indicând
numele proprietarilor şi ofertele de despăgubiri. Acestea se depun la consiliul
local al localităţii unde sunt situate imobilele, pentru consultarea de către
persoanele interesate. Publicitatea acestora nu se aplică în cazul documentaţiei
cu privire la lucrările referitoare la apărarea ţării şi siguranţa naţională, cazuri în
care se depune numai oferta de despăgubiri.
Procesul-verbal care încheie cercetarea prealabilă declarării utilităţii publice
şi propunerile de expropriere se notifică titularilor drepturilor reale asupra
imobilelor, în 15 zile de la publicare, pentru ca aceste persoane să poată formula
întâmpinarea împotriva actelor în termen de 45 de zile din momentul primirii
notificării. Întâmpinarea trebuie să se depună la primarul localităţii unde se află
imobilul expropriat şi trebuie să se soluţioneze în termen de 30 de zile de către o
comisie formată în conformitate cu dispoziţiile legale. Ca urmare a deliberării,
comisia poate accepta soluţia expropriatorului sau o poate respinge. În acest
sens, adoptă o hotărâre motivată, care se comunică părţilor în termen de 15 zile
din momentul adoptării. Dacă părţile se înţeleg în această fază, atunci comisia
consemnează acestora, iar atunci când comisia respinge propunerile
expropriatorului, acesta poate să revină cu noi propuneri, refăcând planurile şi
documentaţia şi reluând procedura.
Hotărârea comisiei poate fi atacată cu contestaţie de către expropriator, de
către proprietar, de către titularii altor drepturi reale asupra imobilului supus
exproprierii, în termen de 15 zile din momentul comunicării. Instanţa competentă
este curtea de apel în raza căreia se află imobilul, cauza soluţionându-se
conform procedurii stabilite de Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004
cu modificările ulterioare.
Cea de-a treia etapă o reprezintă exproprierea şi stabilirea despăgubirilor.
Cererile privind exproprierea sunt de competenţa tribunalelor în raza cărora se
găseşte imobilul propus exproprierii.
În cadrul acestei etape instanţa judecătorească verifică dacă sunt întrunite
condiţiile legale pentru expropriere şi stabileşte despăgubirile. Aceasta nu poate
intra în problemele de fond privind exproprierea. Pe cale de excepţie, atunci când
expropriatorul solicită numai exproprierea unei părţi din teren sau din construcţie, iar
proprietarul solicită instanţei exproprierea totală, instanţa poate aprecia referitor la
situaţia reală, dacă este posibil o expropriere parţială, iar în cazul contrar, dispune
exproprierea totală.
Dacă părţile se învoiesc cu privire la expropriere şi la cuantumul
despăgubirilor, instanţa judecătorească ia act de învoială şi pronunţă o hotărâre,
iar atunci când părţile se învoiesc numai cu privire la expropriere, dar nu şi cu
privire la cuantumul despăgubirilor, instanţa este ceea care stabileşte cuantumul
respectiv.
Despăgubirile cuvenite proprietarului vor fi evaluate separat de acelea
cuvenite titularilor altor drepturi reale ori altor persoane îndreptăţite.
Modul de plată a despăgubirilor se determină de către instanţa
judecătorească. Aceasta stabileşte termenul de plată în aşa fel încât să nu
depăşească termenul de 30 de zile din momentul rămânerii definitive a hotărârii
judecătoreşti.
Printr-o încheiere a instanţei prin care se constată îndeplinirea obligaţiilor
privind despăgubirea se dispune eliberarea titlului executor şi punerea în posesie
a expropriatorului.
Dacă exproprierea are ca obiect terenuri pe care există plantaţii, punerea în
posesie a expropriatorului asupra acestora operează după ce recolta a fost
culeasă, cu excepţia cazurilor când valoarea recoltelor neculese a fost inclusă în
cuantumul despăgubirilor.
În caz de extremă urgenţă, datorită unor lucrări privind apărarea naţională,
ordinea publică şi siguranţa naţională sau în cazul de calamităţi naturale, instanţa
are posibilitatea să dispună punerea de îndată a expropriatului în posesie, cu
obligaţia acestuia de a consemna despăgubirile în termen de 30 de zile pe
numele celor expropriaţi.
Ca urmare a exproprierii, imobilul expropriat trece din proprietatea privată,
în proprietatea publică ca urmare a unei hotărâri judecătoreşti, acesta fiind liber
de orice sarcini.
Drepturile reale principale, uz, uzufruct, abitaţie, superficie şi orice drepturi
reale, precum şi atribuirea în folosinţă se sting la momentul exproprierii, iar
titularii acestora au dreptul la despăgubiri.
Orice locaţiune constituită asupra bunului imobil expropriat încetează la
data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti de expropriere, iar dacă se
expropriază clădiri cu destinaţie de locuinţă exproprierea proprietarilor şi
evacuarea chiriaşilor se poate face numai după ce expropriatorul asigură spaţiu
de locuit la cererea persoanelor menţionate.
Problematica spaţiului de locuit pentru aceste persoane trebuie să fie
menţionată şi soluţionată în hotărârea judecătorească de expropriere, iar cu
prilejul stabilirii despăgubirilor trebuie să se aibă în vedere şi prejudiciul suferit de
proprietar sau de chiriaşi datorită mutării din imobilul expropriat.
Dacă imobilul expropriat se oferă spre închiriere înainte de utilizarea
acestuia în raport de scopul pentru care a fost expropriat, iar expropriatul se află
în situaţia de a-l putea utiliza, el are dreptul de a lua cu chirie prioritar bunul
respectiv.
În cazul în care imobilele expropriate nu au fost utilizate timp de un an
pentru scopul în vederea căruia au fost expropriate, adică nu au fost executate
lucrările de interes public şi nici nu s-a făcut o nouă declaraţie de utilitate publică,
atunci foştii proprietari au dreptul să solicite retrocedarea imobilelor respective. În
acest caz, foştii proprietari trebuie să fie notificaţi la adresa iniţială comunicată
expropriatorului în vederea plăţii despăgubirii. Cererea de retrocedare se
adresează tribunalului, în termenul general de prescripţie, acesta începând să
curgă de la data notificării.
Instanţa învestită cu soluţionarea cauzei verifică temeiurile cererii şi dispune
retrocedarea, iar preţul imobilului se stabileşte ca şi în cazul exproprierii, fără a
putea depăşi despăgubirea actualizată.
Dacă lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat, iar
expropriatorul doreşte să înstrăineze imobilului expropriat, fostul proprietar are
un drept de prioritate la dobândirea imobilului.
În privinţa preţului dobândirii, acesta nu poate fi mai mare decât
despăgubirea primită actualizată.
Expropriatorul îl va notifica pe fostul proprietar în condiţiile art. 35 din Legea
nr. 33/1994, modificată, iar dacă acesta nu doreşte să cumpere sau nu
formulează un răspuns în termen de două luni de la primirea notificării, atunci
imobilul poate fi înstrăinat în mod liber.
Dacă dreptul prioritar de dobândire este încălcat, fostul proprietar se poate
substitui în drepturile cumpărătorului, plătind acestuia preţul şi cheltuielile
ocazionate de vânzare. Dreptul de substituire se exercită în termen de două luni
de la data comunicării încheierii prin care s-a dispus înscrierea în cartea funciară
în folosul cumpărătorului.
Astfel fiind, fostul proprietar preia locul cumpărătorului, substituindu-se
acestuia în toate drepturile şi obligaţiile născute din contractul încheiat cu
încălcarea dreptului prioritar de dobândire.
Sunt aplicabile dispoziţiile legale privind oferta de plată urmată de
consemnaţiune, iar procesul-verbat încheiat de executorul judecătoresc pentru a
constata primirea plăţii de către terţul cumpărător sau, după caz, încheierea
executorului judecătoresc de constatare a consemnării plăţii preţului de către
terţul cumpărător rămasă definitivă, ţine loc de titlu de proprietate, fiind aplicabile
dispoziţiile legale în materie de carte funciară.

1. Explicaţi noţiunea dreptului de proprietate, corelat cu posibilitatea de
a îngrădi acest drept
2. Explicaţiare sunt restricţiile dreptului e proprietate stabilite prin lege
3. Explicaţi în ce constau restricţiile dreptului de proprietate stabilite pe
cale judecătorească
4. Explicaţi în ce constau restricţiile dreptului de proprietate stabilite pe
cale convenţională
5. Explicaţi ce este exproprierea pentru cauză de utilitate publică

10.2. Mijloace juridice indirecte sau nespecifice de apărare a dreptului de
proprietate
10.3. Mijloace juridice directe sau specifice de apărare a dreptului de
proprietate
10.3.1. Acţiunile posesorii
10.3.2. Acţiunile petitorii
10.3.3. Acţiunea în revendicare imobiliară
10.3.4. Acţiunea în revendicare mobiliară

Mijloacele juridice de apărare a drepturilor reale principale se clasifică în
mijloace directe, specifice şi mijloace indirecte, nespecifice.
Mijloacele specifice îşi găsesc temeiul în mod direct şi nemijlocit în dreptul
real sau în faptul posesiei şi urmăresc apărarea exclusivă a acestui drept.
Mijloacele specifice de apărare a dreptului de proprietate constituie acţiuni
în justiţie care permit titularului dreptul de proprietate înlăturarea atingerilor
aduse acestui drept şi asigurarea exercitării sale în condiţii normale.
10.2. Mijloace juridice indirecte sau nespecifice de apărare a dreptului de

proprietate
Mijloacele indirecte sau nespecifice de apărare a dreptului de proprietate şi
a celorlalte drepturi reale nu se întemeiază direct şi nemijlocit pe asemenea
drepturi, ci se întemeiază pe drepturi de creanţă, urmărind realizarea acestora.
Asemenea acţiuni în justiţie sunt acţiunea întemeiată pe îmbogăţirea fără justă
cauză, acţiunea în restituirea plăţii nedatorate, acţiunile pentru executarea
contractelor, acţiunile în repararea prejudiciilor cauzate.
10.3. Mijloace juridice directe sau specifice

Mijloacele juridice directe sau specifice de apărare a dreptului de
proprietate sunt acţiuni în justiţie care se întemeiază direct pe un drept real, sau
pe posesia, unui bun imobil. Sunt mijloace specifice de apărare a dreptului de
proprietate acţiunile petitorii şi acţiunile posesorii.
10.3.1. Acţiunile posesorii
Acţiunile posesorii constituie acţiuni reale în justiţie, care apără posesia ca

stare de fapt - fără să intereseze cui aparţine dreptul de proprietate sau alt drept
real - urmărind înlăturarea oricărei tulburări aduse acesteia sau menţinerea
posesiei ori redobândirea posesiei care a fost pierdută.
Întrucât, de cele mai multe ori, posesia corespunde dreptului real pretins,
prin apărarea posesiei este protejat însuşi dreptul de proprietate sau alt drept
real căruia îi corespunde posesia ca element de drept.
Sub aspect probator, acţiunile posesorii prezintă importante avantaje prin
raportare la acţiunile petitorii, în sensul că, în cadrul acestora, trebuie dovedită
numai starea de fapt, iar nu şi dreptul real, a cărui existenţă nu este pusă în
discuţie.
Acţiunile posesorii sunt acţiuni reale imobiliare.
Caracterul real al acţiunilor posesorii constă în aceea că astfel de acţiuni
pot fi formulate împotriva oricărei persoane care a tulburat posesia altuia sau l-a
deposedat de bun pe posesor.
10.3.2. Acţiunile petitorii

Acţiunile petitorii sunt acele acţiuni în justiţie cu ajutorul cărora se apără
dreptul de proprietate sau un alt drept real, reclamantul solicitând instanţei
judecătoreşti să stabilească dacă este titularul dreptului de proprietate sau altui
drept real asupra unui bun, fiind recunoscute ca acţiuni petitorii acţiunea în
revendicare, acţiunea în grăniţuire, acţiunea negatorie, acţiunea confesorie şi
acţiunea în prestaţie tabulară.
Acţiunea în grăniţuire este reglementată de dispoziţiile art. 560 Cod civil, în
conformitate cu care proprietarii terenurilor învecinate sunt obligaţi să contribuie
la grăniţuire prin reconstituirea hotarului şi fixarea semnelor corespunzătoare,
suportând cheltuielile ocazionate de aceasta în mod egal.
Operaţiunea de grăniţuire constituie o delimitare, folosind semne exterioare,
a două proprietăţi vecine, care aparţin unor titulari diferiţi şi această operaţiune
se poate efectua fie pe cale amiabilă, fie prin acţiune în justiţie.
Grăniţuirea, raportat la titularii dreptului real asupra celor două fonduri
vecine, constituie o obligaţie reală de a face (propter rem), iar din punctul de
vedere al aceluia care o solicită, reprezintă un atribut al dreptului real, iar
acţiunea în grăniţuire constituie o acţiune în justiţie reală, petitorie, imobiliară,
prin care reclamantul solicită instanţei judecătoreşti să determine prin semne
exterioare întinderea dintre două fonduri învecinate atunci când această întindere
este cunoscută şi nu se contestă limitele fondurilor.
Acţiunea în grăniţuire este o acţiune petitorie deoarece are ca scop
delimitarea proprietăţilor limitrofe, astfel încât, pentru a fi admisă o acţiune în
grăniţuire, este necesar ca fondurile să fie învecinate şi să aparţină unor
proprietari diferiţi.
Deşi acţiunea în grăniţuire este diferită de acţiunea în revendicare, totuşi,
dacă în cadrul unei astfel de acţiuni se pune în discuţie şi dreptul asupra unei
părţi din fondul vecin, considerată a fi stăpânită fără drept de către pârât, aceasta
implică şi o revendicare, ceea ce impune obligaţia reclamantului de a proba în
faţa instanţei dreptul său de proprietate. Acţiunea în grăniţuire este imobiliară şi
petitorie, astfel cum am arătat, şi are caracter imprescriptibil.
Hotărârea judecătorească prin care se soluţionează o acţiune în grăniţuire
produce efecte în privinţa delimitării fondurilor învecinate, dar nu şi cu privire la
dreptul de proprietate asupra imobilelor.
Conform prevederilor art. 643 alin. (3) Cod civil, acţiunea în grăniţuire poate
fi introdusă şi de către un singur coproprietar, însă nu poate fi introdusă împotriva
unui alt coproprietar.
Acţiunea negatorie este reglementată la art. 564 Cod civil şi constituie o
acţiune în justiţie prin care reclamantul solicită instanţei judecătoreşti să pronunţe
o hotărâre prin care să statueze că pârâtul nu este titularul unui drept real (uz,
uzufruct, abitaţie, servitute, superficie) asupra bunului proprietatea sa şi să
dispună obligarea pârâtului să înceteze exercitarea acelui drept.
Aşadar, acţiunea negatorie este acea acţiune prin care reclamantul
contestă legitimitatea puterilor exercitate de altul asupra bunului, neagă existenţa
dreptului de superficie, de uzufruct, de uz, de abitaţie ori de servitute pretins de
pârât şi solicită încetarea exerciţiului nelegitim de către o altă persoană a unui
drept real principal derivat asupra bunului.
Acţiunea negatorie este o acţiune reală, în sensul că pune în discuţie
existenţa dreptului real al pârâtului, petitorie şi imprescriptibilă.
Acţiunea confesorie este reglementată în Codul civil, la art. 696, 705, 754 şi
757. Astfel, conform prevederilor art. 696 alin. (1) Cod civil, acţiunea confesorie
de superficie poate fi intentată împotriva oricărei persoane care împiedică
exerciţiul dreptului, chiar şi împotriva proprietarului terenului.
Art. 705 Cod civil prevede că aceste dispoziţii legale sunt aplicabile şi în
cazul dreprului de uzufruct, reglementând, în acest mod şi acţiunea confesorie
de uzufruct.
Conform art. 754 Cod civil, şi dreptul de uz şi dreptul de abitaţie sunt
apărate de acţiuni confesorii. În fine, dreptul de servitute, conform prevederilor
art. 757 Cod civil, este apărat tot prin acţiune confesorie.
Acţiunea confesorie constituie o acţiune în justiţie prin care reclamantul
solicită instanţei judecătoreşti să pronunţe o hotărâre prin care să stabilească
dacă este titularul unui drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate
(uzufruct, uz, abitaţie, servitute, superficie) asupra bunului altcuiva şi să dispună
obligarea pârâtului să-i permită exercitarea respectului drept real.
Prin acţiunea confesorie se urmăreşte, deci, apărarea dezmembrămintelor
dreptului de proprietate privată.
Acţiunea confesorie prin care se urmăreşte apărare dreptului de uzufruct, a
dreptului de uz sau de abitaţie şi a dreptului de servitute este prescriptibilă în
termenele speciale de prescripţie prevăzute de lege, spre deosebire de acţiunea
confesorie care tinde la apărarea unui drept de superficie, care este
imprescriptibilă extinctiv. În această din urmă situaţie, imprescriptibilitatea îşi
găseşte justificarea în împrejurarea că dreptul de superficie presupune nu numai
un drept de folosinţă asupra terenului, ci şi un drept de proprietate asupra
construcţiei, plantaţiei sau lucrării, iar acţiune în revendicare imobiliară este
imprescriptibilă extinctiv.
Cu privire la acţiunea în prestaţie tabulară, trebuie reţinut că în condiţiile
noului Cod civil, acţiunile de carte funciară sunt acţiunea în prestaţie tabulară,
acţiunea în justificare tabulară şi acţiunea în rectificare tabulară. Acţiunea în
prestaţie tabulară este reglementată la art. 896 – 897 Cod civil şi constituie
acţiunea prin care, atunci când cel obligat să transmită, să constituie ori să
modifice în folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu îşi execută obligaţiile
necesare pentru înscrierea în cartea funciară, dobânditorul potenţial al unui drept
real tabular solicită instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea în cartea
funciară a dreptului tabular în cauză.
Acţiunea în revendicare este o acţiune reală, petitorie pe care o
formulează reclamantul-proprietar, care a pierdut posesia unui bun, solicitând
instanţei judecătoreşti să-i recunoască dreptul de proprietate asupra bunului şi să
dispună restituirea bunului de la cel care îl stăpâneşte fără drept.
Acţiunea în revendicare este reglementată la art. 563, 565 şi 566 Cod civil.
Astfel, proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la
altă persoană care îl deţine fără drept, dacă este cazul, şi cu plata de
despăgubiri. Alin. (2) al art. 563 Cod civil instituie caracterul imprescriptibil al
acţiunii în revendicare, cu excepţia cazurilor în care se dispune altfel prin lege.
Dreptul de proprietate dobândit cu bună credinţă este recunoscut, în
condiţiile legiii, iar hotărârea judecătorească prin care s-a admis acţiunea în
revendicare este opozabilă şi poate fi executată şi împotriva terţului dobânditor,
în condiţiile Codului de procedură civilă.
Sunt recunoscute acţiunii în revendicare caracterul real, caracterul petitoriu,
la care unii autori adaugă şi caracterul imprescriptibil. O condiţie cerută pentru
succesul acţiunii în revendicare este ca aceasta să fie introdusă împotriva celui
care deţine lucrul, întrucât, printr-o astfel de acţiune, se urmăreşte restituirea
lucrului.
Acţiunea în revendicare pune în discuţie, în cadrul procesului, însăşi
existenţa dreptului de proprietate asupra bunului, sarcina probei dreptului
revenind reclamantului. Caracterul petitoriu al acţiunii în revendicare o
deosebeşte de acţiunile posesorii.
Caracterul real al acţiunii în revendicare o deosebeşte de acţiunile
personale, acestea din urmă întemeindu-se pe drepturi de creanţă, motiv pentru
care sunt admisibile numai împotriva debitorului.
Acţiunea în revendicare este imprescriptibilă, în sensul că oricât de
îndelungat ar fi intervalul de timp în care nu ar fi exercitată, dreptul la acţiune nu
se stinge, întrucât dreptul de proprietate este un drept perpetuu şi trebuie să
beneficieze, pe toată durata existenţei lui, de un mijloc specific de apărare, care
este tocmai acţiunea în revendicare. Totuşi, aceasta poate fi paralizată prin
invocarea uzucapiunii, atât pe cale de acţiune, cât şi pe cale de excepţie.
Acţiunea în revendicare se stinge odată cu stingerea dreptului de
proprietate pe care îl apără.
Art. 563 alin. (2) Cod civil prevede că dreptul la acţiunea în revendicare este
imprescriptibil, cu excepţia cazurilor în care prin lege se dispune altfel.
Conform alin. (1) al art. 643 Cod civil, fiecare coproprietar poate sta singur
în justiţie, indiferent de calitatea procesuală, în orice acţiune privitoare la
coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii în revendicare, iar conform alin. (3) al
aceluiaşi articol, când acţiunea nu este introdusă de toţi coproprietarii, pârâtul
poate cere instanţei introducerea în cauză a celorlalţi coproprietari în calitate de
reclamanţi, în temeiul şi condiţiile prevăzute de Codul de procedură civilă pentru
chemarea în judecată a altor persoane.
10.3.3. Acţiunea în revendicare imobiliară

Studierea regimului juridic al acţiunii în revendicare imobiliare implică
analiza unor aspecte privind proba dreptului de proprietate, imprescriptibilitatea
acţiunii şi efectele produse.
În cazul acţiunii în revendicare, reclamantul trebuie să dovedească dreptul
său de proprietate asupra bunului, aplicându-se regula statuată prin adagiul actor
incumbit probatio.
Pârâtul se află în posesie bunului şi are o poziţie privilegiată, în favoarea
acestuia operând prezumţie de proprietate, iar după ce reclamantul probează
existenţa dreptului său, pârâtul este acela care are obligaţia de a produce dovezi
în favoarea susţinerilor sale.
În condiţiile noului Cod civil, dovada dreptului de proprietate se face cu
extrasul de carte funciară şi, sub acest aspect, lucrurile trebuie să fie clare.
Înaintea adoptării noului Cod civil, în sistemul de publicitate persoanlă (al
registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare) au existat probleme dificile
cu privire la proba dreptului de proprietate.
În materia drepturilor reale principale regula este imprescriptibilitatea, iar
prescriptibilitatea este excepţia.
Caracterul imprescriptibil al acţiunii în revendicare imobiliară cunoaşte
excepţia stabilită la art. 520 Cod procedură civilă, cu modificările şi completările
ulterioare, în conformitate cu care „orice cerere de evicţiune, totală sau parţială,
privind imobilul adjudecat este stinsă, dacă imobilul adjudecat era înscris în
cartea funciară şi dacă, de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de
dobânditorul anterior al dreptului înscris în folosul terţului adjudecatar, au trecut
cel puţin 3 ani.
În cazul imobilelor înscrise pentru prima dată în cartea funciară, în temeiul
actului de adjudecare, cererea de evicţiune se va prescrie în termen de 3 ani de
la data înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară. Această prescripţie
curge şi împotriva dispăruţilor, minorilor şi persoanelor puse sub interdicţie.”
O altă excepţie este cea prevăzută de art. 572 din Codul civil, care
reglementând avulsiunea, ca formă a accesiunii imobiliare naturale, prevede că
proprietarul terenului de la care o apă curgătoare a smuls brusc o porţiune de
mal din teren, alipind-o la terenul altui proprietar riveran, nu pierde dreptul de
proprietate asupra părţii desprinse dacă o revendică în termen de un an de la
data faptului.
Conform art. 563 alin. (4) Cod civil, hotărârea judecătorească prin care s-a
admis acţiunea în revendicare este opozabilă şi poate fi executată şi împotriva
terţului dobânditor, în condiţiile Codului de procedură civilă.
Vom avea în vedere şi dispoziţiile art. 566 alin. (1) Cod civil, în conformitate
cu care, urmare admiterii acţiunii în revendicare, pârâtul este obligat să restituie
bunul sau să plătească despăgubiri atunci când bunul a pierit din culpa sa sau
când a fost înstrăinat, în aceleaşi condiţii pârâtul fiind obligat să restituie şi
productele sau contravaloarea acestora. Evaluarea despăgubirilor se va face, în
toate situaţiile, raportat la momentul restituirii.
În privinţa fructelor rezultate de la bunul revendicat, posesorul de bună-
credinţă păstrează fructele percepute până la momentul introducerii acţiunii în
revendicare, fără a prezenta interes dacă acestea sunt naturale, industriale sau
civile, iar pe cele percepute după această dată le restituie proprietarului.
În situaţia în care bunul a pierit fortuit, posesorul de rea-credinţă va restitui
valoarea acestuia, dacă nu dovedeşte că bunul ar fi pierit şi la proprietar, precum
şi fructele încasate sau percepute, sau contravaloarea lor, dacă le-a consumat,
nu le-a perceput din neglijenţă ori dacă le-a lăsat să se piardă. El va fi îndreptăţit
să reţină cheltuielile făcute cu întreţinerea bunului şi acelea făcute în scopul
culegerii fructelor.
Conform prevederilor art. 566 alin. (2) Cod civil, posesorul de rea-credinţă
sau detentorul precar, urmare admiterii acţiunii în revendicare, vor fi obligaţi şi la
restituirea fructelor produse de bun, până în momentul înapoierii acestuia către
proprietar.
Este firesc, astfel cum dispune alin. (3) al articolului amintit, ca proprietarul
să fie obligat să restituie posesorului care a pierdut în acţiunea în revendicare,
cheltuielile necasare pe care acesta din urmă le-a făcut.
Cheltuielile utile se restituie în limita sportului de valoare, dacă prin lege nu
se dispune altfel (art. 566 alin. 4 Cod civil), iar proprietarul poate fi obligat şi la
restituirea cheltuielilor necesare pentru producerea şi culegerea fructelor sau a
productelor (art. 566 alin. 5 Cod civil).
În privinţa cheltuielilor voluptuare, proprietarul nu are obligaţia să le
acopere, însă posesorul este în drept să-şi însuşească lucrările efectuate cu
aceste cheltuieli, cu condiţia ca prin aceasta, bunul să nu se deterioreze (art. 566
alin. 8 Cod civil). Atunci când cheltuielile se concretizează într-o lucrare nouă,
astfel cum dispune alineatul ultim al art. 566 Cod civil, sunt incidente prevederile
legale în materia accesiunii imobiliare artificiale.
Se instituie un drept de retenţie în favoarea pârâtului, asupra produselor,
până la restiituirea cheltuielilor necesare pentru producerea şi culegerea
acestora, excepţie făcând situaţia în care proprietarul furnizează pârâtului o
garanţie suficientă. Asemenea drept de retenţie nu poate fi exercitat asupra
bunului frugifer sau atunci când intrarea în stăpânirea materială a bunului s-a
făcut prin violenţă sau fraudă ori atunci când produsele sunt bunuri perisabile ori
sunt supuse, urmare trecerii unei perioade scurte de timp, unei scăderi
semnificative a valorii acestora.
10.3.4. Acţiunea în revendicare mobiliară

Sunt incidente reglementările de la art. 935 – 940 din Codul civil,
texte din care vom distinge mai multe situaţii, anume: 1. cazul
proprietarului care în mod voluntar se desesizează de bunul său mobil,
lăsându-l în mâinile unui detentor precar, care, fiind de rea-credinţă îl
înstrăinează cu titlu oneros unui dobânditor de bună-credinţă; 2. cazul în
care proprietarul pierde bunul mobil sau acesta îi este furat, bunul
ajungând în mâinile unui dobânditor de bună-credinţă; 3. cazul în care
proprietarul se desesizează involuntar de bunul său mobil, iar acela care l-
a găsit se poate afla în situaţiile reglementate la art. 941 şi urm. Cod civil
(ocupaţiunea, ca mod de dobândire a dreptului de proprietate); 4. cazul în
care bunul mobil se găseşte la un hoţ sau la un găsitor (şi aceştia încalcă
prevederile statuate la art. 942 şi urm. din Codul civil) sau la un dobânditor
de rea-credinţă (este cazul în care fie reclamantul a pierdut bunul, fie
acesta i-a fost furat, pârâtul fiind un posesor de rea-credinţă).
Conform dispoziţiilor Codului civil, posesiunea de bună-credinţă
valorează titlu de proprietate. Astfel, art. 937 alin. 1 Cod civil prevede că
persoana care, cu bună-credinţă, încheie cu un neproprietar (nondominus)
un act translativ de proprietate cu titlu oneros, care are ca obiect un bun
mobil, devine proprietarul acelui bun din momentul luării acestuia în
posesie efectivă.
Posesorul unui bun mobil devine proprietarul acestuia prin simpla exercitare
a posesiei ca stare de fapt asupra bunului, posesia constituind un adevărat titlu
de proprietate. În aceste condiţii, acela care, cu bună-credinţă, a dobândit un
bun mobil de la un neproprietar, poate invoca în favoarea sa prezumţia de titlu de
proprietate, acesta reprezentând un mod specific de dobândire a dreptului de
proprietate. Nu este necesar ca acela care invocă posesia de bună-credinţă ca
titlu de proprietate să deţină un instrumentum probationis, deoacece legea
instituie prezumţia de proprietate în favoarea sa, pe această cale ocrotind buna-
credinţă a aceluia care a dobândit bunul, întrucât bunurile mobile corporale
circulă de la mână la mână, fără să fie nevoie de vreo dovadă. Terţul a dobândit
bunul fiind de bună-credinţă şi având în vedere aparenţa de proprietate pe care
proprietarul a creat-o, încredinţând bunul mobil unei anumite persoane şi lipsa de
diligenţă în alegerea persoanei căreia proprietarul i-a încredinţat bunul mobil
trebuie suportată de proprietar şi nu de acela care a dobândit bunul cu bună-
credinţă de la cel care avea aparenţa de proprietar.
Conform dispoziţiilor art. 935 Cod civil, oricine se află la un moment dat în
possia unui bun mobil se prezumă că are un titlu de dobândire a dreptului de
proprietate asupra bunului rerspectiv.
În actualul Cod civil, se recunoaşte posesorului de bună-credinţă un drept de
proprietate asupra bunului mobil, drept care poate fi apărat pe cale de excepţie, fără
a fi necesară trecere vreunui termen.
Legiuitorul a dorit să instituie o prezumţie juris et de jure de proprietate
pentru posesorul de bună-credinţă.
Totuşi, prezumţia de proprietate poate fi fi răsturnată fie atunci când
reclamandul dovedeşte că are titlu de proprietate cu privire la bunul mobil aflat în
posesia pârâtului, dovedind şi titlul precar în baza căruia i-a fost încredinţat bunul
mobil pârâtului, fie când reclamantul dovedeşte că bunul i-a fost furat sau că l-a
pierdut, fie – în sfârşit - atunci când reclamantul dovedeşte că posesia pârâtului
era viciată la momentul introducerii acţiunii în revendicare.
Art. 937 alin. (1) din Codul civil se aplică bunurilor mobile corporale
individual determinate. Totuşi, conform prevederilor art. 940 din Codul civil,
regula conform căreia posesia de bună-credinţă asupra bunurilor mobile
corporale valorează titlu de proprietate se aplică şi titlurilor de valoare la purtător,
deoarece acestea deşi sunt bunuri mobile incorporale, însă sunt susceptibile de
posesie.
Regula art. 937 alin. (1) Cod civil nu se aplică nici bunurilor mobile proprietate
publică şi nici bunurilor mobile corporale care sunt accesorii ale unui imobil, adică
devenite bunuri imobile prin destinaţie dată de proprietar.
Art. 937 alin. (1) din Codul civil se aplică numai terţului dobânditor de bună-
credinţă şi cu titlu oneros, care a dobândit bunul imobil corporal de la un detentor
precar care deţinea bunul de la adevăratul proprietar, acesta din urmă
încredinţându-i-l detentorului precar de bună-voie.
Legiuitorul a avut în vedere situaţia în care adevăratul proprietar, de bună-
voie, a încredinţat un bun mobil corporal (de exemplu, prin contract de depozit,
de închiriere, de comodat) unei terţe persoane, care a devenit, în acel fel,
detentor precar.
Regula de la art. 937 alin. (1) Cod civil recunoaşte terţului dobânditor cu titlu
oneros de bună-credinţă dreptul de proprietate, întrucât, la momentul dobândirii,
acesta era încredinţat că persoana de la care a dobândit bunul avea calitatea de
proprietar şi posesia bunului, atât cu animus, cât şi cu elementul corpus.
În cazul în care terţul dobândeşte bunul mobil de la adevăratul proprietar,
nu mai trebuie să invoce prevederile art. 937 alin. (1) Cod civil, deoarece temeiul
juridic al dobândirii dreptului de proprietate mobiliară îl reprezintă actul juridic pe
care l-a încheiat cu adevăratul proprietar (în acest caz a dobândit bunul de la
verus dominus).
În cazul în care proprietarului bunului acesta i-a fost furat sau dacă l-a
pierdut (deci atunci când nu s-a desesizat de bun prin voinţa sa, ci, mai degrabă
în afara voinţei sale), se vor aplica prevederile legale de la alin. (2) sau, după
caz, ale alin. (3) de la art. 937 Cod civil, dacă bunul se află la acela care l-a
dobândit cu bună-credinţă de la hoţ sau de la găsitor.
Tot astfel, reglementările art. 937 alin. (1) Cod civil nu se aplică atunci când
bunul mobil corporal se află la hoţ sau la găsitor.
Proprietarul poate introduce împotriva detentorului precar fie o acţiune în
revendicare a bunului, fie o acţiune personală, izvorâtă din contractul încheiat,
solicitând restituirea bunului împrumutat, închiriat sau dat în depozit. Acţiunea
personală poate fi introdusă împotriva detentorului precar chiar dacă acesta a
înstrăinat lucrul, acţiunea proprietarului transformându-se într-o acţiune în
despăgubire.
Mai trebuie să amintim şi reglementările art. 1275 din Codul civil, care
reglementează dobândirea dreptului de proprietate în cazul transmisiunii
succesive a unui bun mobil. Astfel, atunci când proprietarul a transmis succesiv
către mai multe persoane dreptul de proprietate asupra unui bun mobil corporal,
acela care a dobândit cu bună-credinţă posesia efectivă a bunului este titular al
dreptului, chiar dacă titlul său are dată ulterioară. Este considerat de bună-
credinţă dobânditorul care, la data intrării în posesie, nu a cunoscut şi nici nu
putea să cunoască obligaţia asumată anterior de înstrăinător, iar atunci când
niciunul dintre dobânditori nu a obţinut posesia efectivă a bunului mobil corporal
şi creanţa fiecăruia de predare a bunului este exigibilă, va fi preferat acela care a
sesizat primul instanţa judecătorească.
În alegătură cu acest din urmă text din Codul civil, în primul rând, credem
că trebuia să-şi găsească locul nu la efectele contractului, ci la secţiunea
rezervată dobândirii proprietăţii mobiliare prin posesia de bună-credinţă.
În al doilea rând, soluţia de la ultimul alineat al art. 1275 Cod civil, care îl
preferă pe acela care a sesizat primul instanţa, nu ni se pare a fi echitabilă. Mai
degrabă credem că primul dintre dobânditorii bunului mobil ar fi trebui să fie
preferat de către legiuitor.
Buna-credinţă trebuie să existe la momentul la care terţul a intrat în posesia
bunului în mod efectiv, chiar dacă actul translativ de proprietate între detentorul
precar şi terţul dobânditor a fost încheiat la o dată anterioară.
Desigur că detentorul precar, sub aspect penal, poate fi cercetat pentru
săvârşirea infracţiunii de abuz de încredere.
Poate invoca dispoziţiile art. 937 alin. 1 Cod civil terţul dobânditor al unui
bun mobil corporal, care este de bună credinţă şi a cărui posesie îndeplineşte
anumite condiţii.
Astfel, posesia trebuie să fie reală, adică să aibă ambele elemente, animus
şi corpus. Nu sunt incidente dispoziţiile textului de lege pe care îl analizăm în
cazul în care terţul dobânditor are numai elementul animus şi încă nu a dobândit
şi stăpânirea materială a bunului.
Posesia trebuie să fie utilă, adică să prezinte calităţile stabilite de lege.
Trebuie să avem în vedere prevederile art. 922 Cod civil, în conformitate cu care,
în afara situaţiilor prevăzute de lege, nu poate produce efecte juridice decât
posesia utilă şi nu ne aflăm în prezenţa unei posesii utile atunci când aceasta
este discontinuă, tulburată sau clandestină (este vorba despre viciile posesiei,
astfel cum acestea sunt reglementate la art. 923 – 927 Cod civil).
În fine, posesia trebuie să fie de bună-credinţă, condiţie care se impune să
fie îndeplinită la momentul intrării efective în posesie a bunului, astfel cum
prevede art. 938 Cod civil. Este considerat de bună-credinţă posesorul care nu a
cunoscut şi nici nu trebuia, după împrejurări, să cunoască, lipsa calităţii de
proprietar a înstrăinătorului.
Dacă ulterior intrării în posesie a bunului dobânditorul a cunoscut că nu a
dobândit bunul de la proprietar, aceste fapt nu înlătură aplicarea reglementărilor
art. 937 alin. (1) Cod civil. Buna-credinţă se prezumă, iar reaua-credinţă trebuie
să fie dovedită, astfel cum prevede art. 14 alin. (2) din Codul civil. Ne aflăm în
prezenţa unei prezumţii legale relative, reclamantul din acţiunea în revendicare
putând dovedi reaua-credinţă a posesorului pârât.
Legiuitorul a dorit să protejeze buna-credinţă a dobânditorului, sacrificând
astfel interesele adevăratului proprietar, întrucât acesta din urmă nu a dovedit
suficientă diligenţă în alegerea persoanei căreia i-a încredinţat bunul său mobil.
În cazul în care bunul mobil a fost pierdut de către proprietar sau bunul i-a
fost furat acestuia, după care hoţul sau găsitorul l-a înstrăinat unui dobânditor de
bună-credinţă, nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 937 alin. (1) Cod civil, ci acelea
ale alin. (2) al aceluiaşi articol, în conformitate cu care bunul pierdut sau furat
poate fi revendicat de la posesorul de bună-credinţă, dacă acţiunea este
formulată în termen de trei ani, termenul fiind calculat de la data la care
proprietarul a pierdut stăpânirea materială a bunului. Pentru a pune capăt
discuţiilor existente cu privire la natura juridică a termenului acestuia (care era tot
de trei ani conform art. 1909 alin. 2 din Codul civil român de la 1864), legiuitorul,
a prevăzut expres, în art. 937 alin. (2), că ne aflăm în prezenţa unui termen de
decădere.
Conform dispoziţiilor art. 937 alin. (2) Cod civil, pentru ca textul legal să-şi
găsească aplicarea, trebuie să ne aflăm în situaţia unui dobânditor de bună-
credinţă, care a dobândit bunul mobil de la hoţ sau găsitor; reglementarea
menţionată nu este aplicabilă atunci când lucrul se găseşte la hoţ sau la găsitor
sau când se găseşte la un dobânditor de rea-credinţă.
Pentru a putea revendica bunul, proprietarul-reclamant trebuie să probeze
că a fost posesorul lucrului, că acesta a ieşit din patrimoniul fără voia sa şi că există
identitate între bunul revendicat şi acela furat sau găsit.
Ca urmare a introducerii acţiunii în termenul de 3 ani prevăzut de lege, dacă
aceasta este admisă, posesorul are obligaţia de a lăsa lucrul în mâinile
proprietarului, fără ca ultimul să-i restituie suma de bani pe care a plătit-o cu titlu
de preţ.
Fostul posesor care, urmare hotărârii judecătoreşti, va trebui să restituie
bunul, are împotriva hoţului sau găsitorului o acţiune în regres, pentru a-şi
recupera suma de bani pierdută.
Legiuitorul a avut în vedere şi protecţia dobânditorului de bună-credinţă în
anumite condiţii speciale. Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 937 alin. (3) din Codul
civil, se acordă o protecţie specială dobânditorului de bună-credinţă, dacă a
cumpărat bunul într-un loc public unde se vând în mod obişnuit bunuri mobile.
Dacă bunul pierdut sau furat a fost cumpărat dintr-un loc ori de la o persoană
care vinde în mod obişnuit bunuri de acelaşi fel sau dacă bunul a fost adjudecat
la o licitaţie publică, iar acţiunea în revendicare a fost introdusă în termenul de
trei ani, posesorul de bună-credinţă poate reţine bunul, până la indemnizarea sa
integrală pentru preţul pu care l-a plătit vânzătorului.
Adevăratul proprietar, după ce a plătit posesorului preţul, are posibilitatea să
formuleze o acţiune în despăgubire împotriva hoţului sau a găsitorului.
Regula statuată la art. 937 alin. (1) şi alin. (2) Cod civil nu se aplică atunci
când dobânditorul bunului mobil este hoţ, găsitor al bunului care nu a respectat
dispoziţiile art. 941 Cod civil sau dobânditor de rea-credinţă, adică cel care
cunoaşte situaţia juridică a bunului, ştiind că acela de la care a dobândit bunul nu
era proprietar.
Calificarea acestor persoane ca fiind de rea-credinţă are în vedere aceea
că persoanele menţionate au dobândit posesia bunului mobil în condiţii din care
nu rezultă că au avut convingerea că dobândesc bunul de la adevăratul
proprietar. În toate aceste situaţii nu se poate pune problema ca posesorul să
invoce necunoaşterea situaţiei juridice a bunului mobil în discuţie (pentru că are
calitatea fie de hoţ, fie de găsitor care nu a respectat prevederile art. 941 Cod
civil, fie de posesor de rea-credinţă).
În cazul în care bunul a fost pierdut sau furat, proprietarul deposedat are la
îndemână acţiunea în revendicare pentru apărarea dreptului de proprietate.
Adevăratul proprietar poate formula, deci, o acţiune în revendicare pentru a
redobândi bunul de la hoţ, găsitor sau dobânditorul de rea-credinţă.
În actuala reglementare a Codului civil, conform prevederilor art. 563 alin.
(2), dreptul la acţiunea în revendicare este imprescriptibil, cu excepţia cazurilor în
care prin lege se dispune altfel, astfel încât, se poate observa că legiuitorul nu
distinge între acţiunea în revendicare mobiliară şi acţiunea în revendicare
imobiliară întemeiată pe dreptul de proprietate privată. Deci, acţiunea în
revendicare a unui bun mobil este imprescriptibilă extinctiv, existând posibilitatea,
însă, pentru posesorul de rea-credinţă să invoce dobândirea dreptului de
proprietate asupra bunului mobil prin uzucapiunea de 10 ani, în condiţiile
reglementate la art. 939 Cod civil.
Cu privire la aspectele privind situaţia găsitorului bunului mobil, astfel cum
sunt acestea sunt reglementate la art. 941 – 947 Cod civil, aceste aspecte au
fost prezentate la secţiunea rezervată ocupaţiunii, ca mod de dobândire a
dreptului de proprietate.
Acţiunea în revendicare a bunurilor proprietate publică, fie că este mobiliară
sau imobiliară, prezintă unele caracteristici speciale.
Acţiunea în revendicare a bunurilor proprietate publică reprezintă acţiunea
prin care reclamantul titular al dreptului de proprietate publică (statul sau unităţile
administrativ-teritoriale), care a pierdut stăpânirea materială a unui bun din
proprietatea publică, cheamă în judecată pe pârâtul care deţine această
stăpânire, solicitând instanţei să-i recunoască dreptul de proprietate publică şi
să-l oblige pe pârât la restituirea stăpânirii materiale a bunului.
În raporturile civile în care se prezintă nemijlocit, în nume proprieu, ca titular
de drepturi şi obligaţii, statul este reprezentat de către Ministerul Finanţelor
Publice, cu excepţia situaţiilor în care legea stabileşte un alt organ în acest sens
(art. 223 alin. 1 Cod civil). Aceste dispoziţii sunt aplicabile şi unităţilor
administrativ-teritoriale care participă la raporturile civile în nume propriu, prin
organele prevăzute de lege.
În litigiile care au ca obiect dreptul de proprietate statul este reprezentat de
Ministerul Finanţelor Publice, iar unităţile administrativ-teritoriale sunt
reprezentate de consiliul judeţean, Consiliul General al municipiului Bucureşti, ori
de consiliile locale; acestea dau mandat scris, în fiecare caz în parte,
preşedintelui consiliului judeţean sau primarului, aceştia din urmă putând
desemna un alt funcţionar de stat sau un avocat care să-i reprezinte în faţa
instanţei - art. 12 alin. (5) din Legea nr. 213/1998, modificată.
Acţiunea în revendicare a unui bun proprietate publică este imprescriptibilă
extinctiv, având în vedere dispoziţiile art. 136 pct. (4) din Constituţia României,
revizuită şi dispoziţiile art. 861 alin. (1) şi ale art. 865 alin. (3) din Codul civil.
Bunurile proprietate publică sunt imprescriptibile şi sub aspect achizitiv, în
sensul că bunurile imobile din domeniul public nu pot fi dobândite prin
uzucapiune, iar bunurile mobile din domeniul public nu pot fi dobândite prin
posesiunea de bună-credinţă, conform prevederilor art. 937 alin. (1) Cod civil,
astfel încât acţiunea în revendicare nu poate fi paralizată.
1. Explicaţi care sunt mijloacele juridice indirecte sau nespecifice de

apărare a dreptului de proprietate
2. Explicaţi în ce constă diferenţa dintre acţiunile posesorii şi acţiunile
petitorii
3. Explicaţi ce este acţiunea în grăniţuire şi care sunt efectele acesteia
4. Arătaţi care sunt efectele admiterii acţiunii în revendicare
5. Enumeraţi şi explicaţi care sunt caracterele juridice ale acţiunii în
revendicare
6. Explicaţi în ce condiţii poate fi invocată dobândirea dreptului de
proprietate mobiliară prin posesia de bună-credinţă
11.2. Legea, ca mod de dobândire a dreptului de proprietate
11.3. Tradiţiunea
11.4. Ocupaţiunea
11.5. Hotărârea judecătorească
11.6. Convenţia
11.7. Accesiunea
11.7.1. Accesiunea imobiliară naturală
11.7.2. Accesiunea imobiliară artificială
11.7.3. Accesiunea mobiliară
11.8. Uzucapiunea
11.8.1. Probleme generale
11.8.2. Uzucapiunea imobiliară extratabulară
11.8.3. Uzucapiunea imobiliară tabulară
11.8.4. Uzucapiunea mobiliară

Art. 557 din Codul civil reglementează modurile de dobândire a dreptului de
proprietate privată, acestea fiind convenţia, moştenirea legală sau testamentară,
accesiunea, uzucapiunea, posesia de bună credinţă în cazul bunurilor mobile şi
al fructelor, ocupaţiunea, tradiţiunea, hotărârea judecătorească, actul
administrativ, înscrierea în cartea funciară, în cazul bunurilor imobile, cu excepţia
cazurilor anume prevăzute de lege.
Conform prevederilor alin. (2) al art. 557 Cod civil, prin lege se pot
reglementa şi alte moduri de dobândire a dreptului de proprietate.
.Modurile de dobândire a dreptului de proprietate pot fi clasificate după mai
multe criterii.
a. După întinderea dobândirii, vom deosebi:
– moduri de dobândire universale (acelea prin care dobânditorul primeşte
întregul patrimoniu al transmiţătorului, cum ar fi succesiunea legală sau
testamentară, dacă există un singur succesor) şi moduri de dobândire cu titlu
universal (acelea prin care dobânditorul primeşte numai o fracţiune din
patrimoniul transmiţătorului, cum ar fi succesiunea legală sau testamentară,
atunci când există mai mulţi succesori care vin la succesiune). Este ştiut că între
dobândirea universală şi cea cu titlu universal nu există o deosebire calitativă, ci
doar cantitativă, în ambele situaţii fiind dobândit atât activul, cât şi pasivul, atât
drepturi, cât şi obligaţii ale autorului.
– moduri de dobândire cu titlu particular, atunci când transmisiunea
cuprinde unul sau mai multe bunuri individual determinate, privite ut singuli (cum
ar fi convenţia, uzucapiunea, accesiunea, tradiţiunea, legatul cu titlu particular).
Cu excepţia moştenirii legale, a legatelor universale şi cu titlu universal, precum
şi a reorganizării şi transformării persoanei juridice, toate celelalte moduri de
dobândire sunt cu titlu particular.
b. După situaţia juridică a bunului la momentul dobândirii, vom deosebi:
– moduri de dobândire originare, care nu necesită o transmisiune juridică a
dreptului de proprietate de la o persoană la alta, deoarece fie bunul nu a
aparţinut nimănui la momentul dobândirii (cazul ocupaţiunii), fie dobândirea
operează în absenţa unui raport juridic între titularul anterior al dreptului şi
dobânditor ori, chiar în situaţia în care un astfel de raport juridic există, el nu este
valabil (cazul uzucapiunii, al dobândirii dreptului de proprietate asupra bunurilor
mobile de către posesorul de bună-credinţă, al dobândirii fructelor de către
posesorul de bună-credinţă).
– moduri de dobândire derivate, adică acelea care presupun un transfer al
dreptului de proprietate de la o persoană la alta (cum ar fi convenţia,
succesiunea, tradiţiunea).
c. după momentul transmisiunii, vom distinge:
- moduri de dobândire inter vivos sau moduri de dobândire între vii, care
produc efecte în timpul vieţii părţilor (convenţia, accesiunea, ocupaţiunea,
uzucapiunea etc.);
- moduri de dobândire mortis causa sau moduri de dobândire pentru cauză
de moarte, care au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate la moartea
aceluia de la care se dobândeşte dreptul (succesiunea legală şi succesiunea
testamentară).
d. După caracterul transmisiunii, vom deosebi:
– moduri de dobândire cu titlu oneros, respectiv acelea prin care
dobânditorul se obligă să efectueze o anumită prestaţie în schimbul dobândirii
dreptului real (cum ar fi convenţia, accesiunea);
– moduri de dobândire cu titlu gratuit, în cazul cărora transmiţătorul înţelege
să procure un folos patrimonial, fără a urmări în schimb obţinerea altui folos
patrimonial, iar dobânditorul nu are nici o obligaţie în schimbul dreptului pe care l-
a dobândit; acesta îşi măreşte patrimoniu, fără să fie obligat la plata unui
echivalent. Pot fi menţionate, cu titlu de exemplu, în acest sens, legatul,
donaţia, succesiunea legală.
11.2. Legea, ca mod de dobândire a dreptului de proprietate

În conformitate cu reglementările noului Cod civil, legea reprezintă un mod
de dobândire a dreptului de proprietate în următoarele cazuri :
– dobândirea fructelor prin posesia de bună-credinţă (art. 948 din Codul
civil);
– dobândirea coproprietăţii zidului comun (art. 665 – 666 Cod civil);
– dobândirea bunurilor mobile corporale prin posesia de bună-credinţă (art.
937 Cod civil).
11.3. Tradiţiunea
Conform reglementărilor art. 1273 alin. (1) Cod civil, drepturile reale se
constituie şi se transmit prin acordul de voinţă al părţilor, chair dacă bunurile nu
au fost predate, dacă acordul poartă asupra unor bunuri determinate sau prin
individualizarea bunurilor, atunci când acordul poartă asupra unor bunuri de gen.
Dacă, în dreptul roman, tradiţiunea, ca mod de dobândire a dreptului de
proprietate, avea o însemnătate deosebită, în dreptul modern, aceasta şi-a
pierdut din importanţă, simplul acord de voinţă fiind suficient pentru a opera
transmisiunea dreptului de proprietate.
Potrivit dispoziţiilor legale în vigoare, tradiţiunea, ca mod de dobândire a
dreptului de proprietate, operează numai în cazul darului manual, adică al acelor
donaţii care au ca obiect bunuri mobile de mai mică importanţă, constituind o
solemnitate care înlocuieşte forma înscrisului autentic.
Aşadar, tradiţiunea ca mod de dobândire a drepturilor reale are o sferă
extrem de restrânsă în dreptul nostru civil.
Conform prevederilor art. 1011 alin. (4) din Codul civil, bunurile mobile
corporale cu o valoare de până la 25.000 lei pot constitui obiectul unui dar
manual, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege, conform voinţei legiuitorului,
darul manual încheindu-se în mod valabil prin acordul de voinţă al părţilor, însoţit
de tradiţiunea bunului.
11.4. Ocupaţiunea
Ocupaţiunea, ca mod de dobândire a dreptului de proprietate, reprezintă
luarea în posesie a unui bun care nu aparţine nimănui (res nullius), dar care este
apropriabil, cu intenţia de a dobândi dreptul de proprietate asupra acestuia.
Ocupaţiunea este reglementată în Codul civil în Cartea a III-a Despre
bunuri, Titlul VIII Posesia, Capitolul III Efectele posesiei, Secţiunea a 4-a, art. 941
– 947.
Ca efect al posesiei, ocupaţiunea permite posesorului unui bun mobil care
nu aparţine nimănui să devină proprietar al acesuia, încă din momentul intrării în
posesie, cu condiţia ca posesia să se exercite în condiţiile legii, adică, putem
spune, că posesia trebuie să fie conformă dreptului şi nu contrară dreptului.
Bunul mobil pierdut continuă să aparţină proprietarului său, astfel cum
prevede alin. (1) al art. 942 din Codul civil, găsitorul bunului având obligaţia, într-
un termen de 10 zile stabilit la alin. (2) al art. 942, să îl restituie proprietarului,
sau atunci când acesta nu este cunoscut, să-l predea organului de poliţie din
localitatea unde a fost găsit.
Bunul trebuie păstrat la organul de poliţie o perioadă de timp de 6 luni,
aplicându-se regulile de la depozitul necesar, iar legea stabileşte şi obligaţia
organului de poliţie de a afişa la sediul său şi pe pagina de internet a unui anunţ
cu privire la bunul pierdut.
Alin. (4) al art. 945 Cod civil face aplicarea ocupaţiunii, ca mod de
dobândire a dreptului de proprietate, precizând că atunci când bunul sau preţul
acestuia nu este pretins de proprietar, lucrul în cauză va fi considerat lucru fără
stăpân şi remis găsitorului, care dobândeşte dreptul de proprietate prin
ocupaţiune. Remiterea bunului se face în baza unui proces-verbal, care
constituie documentul în baza căruia se face proba dreptului de proprietate,
adică reprezintă instrumentum probationis, dovada ocupaţiunii putându-se fece şi
prin alt mijloc de probă.
În fine, ultimul alineat al art. 945 din Cod civil prevede că atunci când
găsitorul refuză să ia bunul sau preţul acestuia, bunul devine proprietate a unităţii
administrativ-teritoriale – comună, oraş, municipiu – pe teritorul căreia a fost
găsit, intrând în domeniul privat.
Sunt interesante şi prevederile art. 946 din Codul civil, cu privire la
drepturile asupra tezaurului găsit.
11.5. Hotărârea judecătorească

Dreptul de proprietate poate fi dobândit prin hotărâre judecătorească, numai
atunci când aceasta are caracter constitutiv sau translativ de drepturi, iar nu şi
prin hotărâri judecătoreşti declarative, care numai constată sau recunosc drepturi
subiective preexistente.
11.6. Convenţia
Cel mai important mod derivat de dobândire a dreptului de proprietate îl
constituie convenţia sau contractul.
Conform dispoziţiilor art. 1166 Cod civil, contractul reprezintă acordul de
voinţe dintre două sau mai multe persoane cu intenţia de a constitui, modifica
sau stinge un raport juridic.
Conform dispoziţiilor art. 1273 din Codul civil, drepturile reale se constituie
şi se transmit prin acordul de voinţă al părţilor, chiar dacă bunurile nu au fost
predate, dacă acest acord poartă asupra unor bunuri determinate sau prin
individualizarea bunurilor, în cazul în care acordul poartă asupra bunurilor de
gen, cu precizarea că, în conformitate cu alin. (3), dispoziţiile în materie de carte
funciară şi acelea speciale referitoare la transferul anumitor categorii de bunuri
mobile rămân aplicabile.
În cazul transmisiunii succesive a bunurilor mobile sunt aplicabile
prevederile art. 1275 Cod civil. Astfel, dacă cineva a transmis succesiv, către mai
multe persoane proprietatea unui bun mobil corporal, acela care a dobândit cu
bună-credinţă posesia efectivă a bunului este titular al dreptului, chiar dacă titlul
acestuia are dată ulterioară, fiind considerat de bună-credinţă dobânditorul care,
la data intrării în posesie, nu a cunoscut şi nici nu putea să cunoască obligaţia
asumată anterior de înstrăinător.
În cazul în care niciunul dintre dobânditori nu a obţinut posesia efectivă a
bunului mobil corporal şi creanţa fiecăruia de predare a bunului este exigibilă,
legea îl preferă pe acela care a sesizat primul instanţa judecătorească.
Totodată, în conformitate cu dispoziţiile art. 1674 din Codul civil, cu excepţia
cazurilor prevăzute de lege sau dacă din voinţa părţilor nu rezultă contrariul,
proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul încheierii
contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă, cu
precizarea că, în cazul strămutării proprietăţii imobilelor, aceasta, în conformitate
cu dispoziţiile art. 1676 Cod civil, este supusă dispoziţiilor de carte funciară.
În privinţa predării bunului imobil, aceasta se face prin punerea bunului la
dispoziţia cumpărătorului, liber de orice bunuri ale vânzătorului (art. 1687 Cod
civil), iar în ce priveşte predarea bunului mobil, aceasta se poate face, fie prin
remiterea materială, fie prin remiterea titlului reprezentativ sau a unui alt
document sau lucru care permite cumpărătorului preluarea bunului în orice
moment (art. 1688 Cod civil).
De asemenea, pentru încheierea valabilă a unor contracte translative de
proprietate se impune, pe lângă realizarea acordului de voinţă al părţilor,
respectarea unor forme solemne.
Astfel, terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan,
indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin
acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii
absolute.
11.7. Accesiunea
Accesiunea reprezintă un mod de dobândire a dreptului de proprietate în
conformitate cu care tot ceea ce se uneşte cu lucrul sau se încorporează într-un
lucru devine proprietatea persoanei căreia îi aparţine lucrul la care s-a făcut
unirea ori, după caz, încorporarea.
Sediul materiei îl găsim în Codul civil, la art. 567 – 601.
Accesiunea constituie un mod de dobândire a proprietăţii care constă în
dreptul proprietarului unui lucru asupra a tot ce produce acel lucru sau, după caz,
asupra a tot ceea ce se uneşte, ca accesoriu, cu lucrul în mod natural sau
artificial.
În conformitate cu dispoziţiile art. 567 Cod civil, prin accesiune, proprietarul
unui bun devine proprietar a tot ce se alipeşte cu bunul sau se încorporează în
acesta, dacă prin lege nu se preve altfel.
Accesiunea a fost clasificată de art. 568 Cod civil, legiuitorul precizând că
aceasta poate fi naturală sau artificială.
În funcţie de bunul principal, accesiunea se înfăţişează ca fiind imobiliară -
care la rândul ei poate fi naturală (aluviunea, avulsiunea, accesiunea albiilor
râurilor, a insulelor şi prundişurilor şi accesiunea naturală asupra animelelor) sau
artificială şi mobiliară.
11.7.1. Accesiunea imobiliară naturală

Această formă a accesiunii constă în unirea sau încorporarea, fără
intervenţia omului, a două lucruri care au proprietari diferiţi. Cazurile de
accesiune imobiliară naturală sunt: aluviunea, avulsiunea, accesiunea albiilor
râurilor, insulelor şi prundişurilor şi accesiunea naturală asupra animalelor.
Reglementarea aluviunii este conţinută de art. 569 – 571 din Codul civil.
În conformitate cu prevederile art. 569 din Cod Civil, adăugirile de teren la
malurile apelor curgătoare revin proprietarului fondului riveran, cu condiţia ca
acestea să se producă treptat. Rezultă că atunci când asemenea adăugiri se fac
dintr-o dată nu ne mai aflăm în cazul aluviunii, ci, mai degrabă a avulsiunii,
reglementată la art. 572 Cod civil.
Proprietarul fondului riveran dobândeşte în proprietate terenul lăsat de
apele curgătoare care s-au retras treptat la ţărmul respectiv, astfel cum prevede
art. 570 Cod civil.
Aluviunea nu operează cu privire la pământurile rămase după retragerea
apelor, lacurilor, iazurilor sau heleşteelor, aceste terenuri rămânând în
proprietatea persoanei căreia i-au aparţinut. De asemenea, aluviunea nu îşi
găseşte aplicarea nici cu privire la malul mării, acesta făcând parte din domeniul
public.
Cod civil reglementează avulsiunea la art. 572 asemănător cu
reglementarea din Cod civil român de la 1864. Este avută în vedere situaţia în
care, urmare a acţiunii unei ape curgătoare este smulsă brusc o porţiune de
teren şi aceasta este alipită la terenul altui proprietar riveran, caz în care acesta
din urmă devine şi proprietar al porţiunii de teren alipite, dacă proprietarul iniţial
nu o revendică în termen de un an de la data faptului.
Spre deosebire de aluviune, în cazul avulsiunii, efectele se produc ca
urmare a ruperii deodată a unei părţi mari de pământ şi care se poate recunoaşte
de fondul unui proprietar şi alipirea la fondul altui proprietar.
Acţiunea în revendicare a fostului proprietar se prescrie în termen de un
an.
Noul Cod civil reglementează accesiunea albiilor râurilor, a insulelor şi a
prundişurilor la art. 573 – 575.
Conform prevederilor art. 573 Cod civil, albiile râurilor aparţin proprietarilor
riverani, excepţie făcând acelea care fac obiectul proprietăţii publice, iar insulele
şi prundurile care nu sunt în legătură cu terenurile având malul la nivelul mediu al
apei, revin proprietarului albiei.
Această soluţie este judicioasă, legiuitorul precizând situaţia juridică a
albiilor râurilor, evident cu reglementarea şi a situaţiei râurilor care fac obiectul
proprietăţii publice.
Conform alin. (3) al art. 573 Cod civil, atunci când insula aparţine
proprietarilor riverani şi trece peste jumătatea apei, fiecare dintre proprietari are
dreptul de proprietate aspura părţii de insulă care se întinde spre el, pornind de
la jumătatea apei.
Când este vorba despre insulele nou formate, urmare a unui nou curs al
unei ape curgătoare, art. 574 Cod civil prevede că dacă noul braţ înconjoară
terenul unui proprietar riveran, acesta din urmă rămâne proprietar asupra insulei
nou formate.
Conform art. 3 alin. (3) din Legea apelor nr. 107/1996, cu modificările şi
completările ulterioare, insulele care nu sunt în legătură cu terenurile cu mal la
nivel mediu al apei, aparţin proprietarului albiei râului.
În conformitate cu dispoziţiile conţinute la art. 575 Cod civil, albia părăsită
de o apă curgătoare care şi-a format un nou curs va primi regimul juridic stabilit
în legea specială, în actuala reglementare, Legea apelor nr. 107/1996, cu
modificările şi completările ulterioare.
Art. 576 Cod civil reglementează accesiunea animalelor.
Cu privire la animalele domestice, dacă acestea sunt rătăcite pe terenul
proprietate a altei persoane, proprietarul terenului devine şi proprietar al
animalelor, dacă proprietarul animalelor nu le revendică în termen de 30 de zile
de la data declaraţiei făcute la primărie de către proprietarul terenului, în
conformitate cu prevederile alin. (1) al articolului amintit.
Atunci când proprietarul animalelor le revendică după o perioadă de timp
situată în intervalul de 30 de zile stabilit de lege, iar proprietarul terenului a făcut
anumite cheltuieli cu privire la hrana şi adăpostirea acestora, proprietarul
animelelor trebuie să suporte aceste cheltuieli, însă legea nu precizează ce se
întâmplă când acesta contestă cuantumul cheltuielilor şi refuză să le plătească.
În conformitate cu prevederile alin. (2) al art. 576 Cod civil, porumbeii,
iepurii, peştii şi alte asemenea animale care trec pe fondul altui proprietar aparţin
acestuia cât timp rămân pe fond, excepţie făcând situaţia în care trecerea a fost
provocată prin fraudă sau prin artificii.
11.7.2. Accesiunea imobiliară artificială

Spre deosebire de accesiunea imobiliară naturală, accesiunea imobiliară
artificială presupune intervenţia omului şi dă naştere unei obligaţii de plată a
despăgubirilor în sarcina proprietarului terenului către acela în detrimentul căruia
s-a produs accesiunea, conform principiului potrivit căruia nimănui nu-i este
permis să-şi mărească patrimoniul în dauna altei persoane.
Dând expresie principiului satuat prin adagiul superficiis solo cedit, art. 577
Cod civil prevede că lucrările (construcţii, plantaţii şi orice lucrări efectuate
asupra unui imobil) revin proprietarului acelui imobil, dacă prin lege sau act
juridic nu se prevede altfel, principiu reluat şi la art. 579 din acelaşi Cod, în
conformitate cu care există prezumţia relativă că orice lucrare făcută de
proprietarul imobilului, este cu cheltuiala sa şi este a acestuia. Legiuitorul a avut
în vedere lucrările (construcţii, plantaţii şi orice alte lucrări) efectuate asupra unui
imobil.
Proba contrară se poate face atunci când s-a constituit un drept de
superficie, când proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate
asupra lucrării noi sau în alte cazuri pe care le prevede legea.
Legiuitorul, la art. 577 alin. (2) Cod civil, a prevăzut că atunci când lucrarea
este realizată de proprietarul imobilului cu materielele sale sau cu materialele
altuia, dreptul de proprietate asupra lucrării ia naştere în favoarea proprietarului
imobilului de la momentul începerii lucrării, pe măsura realizării acesteia, dacă
prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.
În privinţa lucrărilor, astfel cum acestea au fost precizate la art. 577 alin. (1)
Cod civil, legiuitorul – la art. 578 din aceleşi Cod – le clasifică în lucrări autonome
(construcţii, plantaţii şi orice alte lucrări cu caracter de sine stătător, realizate
asupra unui imobil) sau adăugate (care nu au caracter de sine stătător), cu
caracter durabil sau cu caracter provizoriu.
Lucrările autonome reprezintă construcţii, plantaţii şi orice alte lucrări cu
caracter de sine stătător realizate asupra unui imobil, care devin imobile, iar
lucrările adăugate sunt acelea care nu au un caracter de sine stătător şi acestea
din urmă pot fi necesare, utile sau voluptuare.
Cu privire la realizarea unei lucrări adăugate cu caracter durabil asupra
imobilului altuia au fost distinse două situaţii, prima, la art. 580 Cod civil, atunci
când au fost realizate lucrări cu materialele altcuiva pe terenul proprietate a
constructorului, situaţie în care acesta devine şi proprietar al lucrării, caz în care
nu se poate solicita nici obligarea la desfiinţarea lucrării şi nici restituirea
materialelor folosite, proprietarul materialelor având dreptul numai la
contravaloarea acestora şi la repararea oricăror prejudicii cauzate.
Cea de-a doua situaţie are în vedere realizarea de lucrări cu caracter
durabil asupra imobilului altuia, aici legiuitorul distingând între lucrări autonome
cu caracter durabil şi lucrări adăugate cu caracter durabil.
În privinţa lucrărilor autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia, la
art. 581 – 582 Cod civil legiuitorul distinge între situaţia constructorului de bună
credinţă şi situaţia constructorului de rea credinţă.
Explicând concepţia legiuitorului cu privire la buna credinţă, art. 586 din
acelaşi Cod arată că există bună credinţă atunci când constructorul se
întemeiază pe cuprinsul cărţii funciare, în care, în momentul realizării lucrării, era
înscris ca proprietar al imobilului sau pe un mod de dobândire nesupus înscrierii
în cartea funciară, în ambele situaţii, dacă nu rezulta din cartea funciară şi nu a
cunoscut pe nicio altă cale viciul titlului său.
De o mare importanţă este reglementarea alin. (2) a art. 586 Cod civil, care
prevede că în nicio situaţie nu se bucură de prezumţia de constructor de bună
credinţă acela care efectuează o construcţie cu nerespectarea autorizaţiilor
cerute de lege. În acest mod se pune capăt oricărui mod de interpretare cu
privire la constructorul care ar putea invoca buna sa credinţă, însă ar construi în
lipsa unei autorizaţii legale.
Orice constructor care se întemeiază pe un drept de superficie sau pe orice
alt drept care îi permite să realizeze o lucrare asupra imobilului altuia, devenind
proprietar al lucrării, este supus aceloraşi reglementări, în ce priveşte analiza
bunei sale credinţe, ca şi acela care se întemeiază pe un drept de proprietate.
În cazul constructorului de bună credinţă al lucrării autonome cu caracter
durabil, - conform prevederilor art. 581 Cod civil - proprietarul terenului poate
solicita instanţei: 1. fie să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al
lucrării, având dreptul să aleagă între a plăti constructorului valoarea materialelor
şi a manoperei sau 2. de a plăti sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea
lucrării şi 3. să solicite obligarea autorului să cumpere imobilul la valoarea de
circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă nu s-a fi efectuat lucrarea.
Dacă proprietarul terenului doreşte să devină proprietar asupra lucrărilor
executate are opţiunea între a plăti contravaloarea materialelor şi preţul muncii şi
aceea de a plăti sporul de valoare adus imobilului prin efecuarea lucrării, atunci
când deţine mijloacele financiare suficiente şi lucrările edificate îi sunt necesare.
În cazul în care una sau ambele condiţii amintite în urmă nu sunt îndeplinite,
legiuitorul permite proprietarului terenului să solicite obligarea autorului lucrării să
cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă
lucrarea nu s-ar fi efectuat.
În cazul constructorului de rea credinţă al lucrării autonome cu caracter
durabil, - conform prevederilor art. 582 Cod civil - proprietarul terenului poate
solicita instanţei fie 1. să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al
lucrării, cu plata, către constructor, fie a jumătate din valoarea materialelor şi a
manoperei, fie a jumătate din sporul de valoare adus imobilului sau 2. să ceară
obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia ori o ultimă posibilitate, 3. să
ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe
care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
Reglementarea de la art. 582 Cod civil reuşeşte să apere mai bine
drepturile proprietarului terenului, prevăzând posibilitatea acestuia de a solicita
instanţei obligarea constructorului la desfiinţarea acesteia sau plata numai a unei
părţi din contravaloarea materialelor şi a manoperei sau din sporul de valoare
adus imobilului.
În privinţa lucrărilor adăugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia,
sunt incidente dispoziţiile art. 583 – 585 Cod civil, legiuitorul făcând distincţie
între lucrările adăugate necesare, lucrările adăugate utile şi lucrările adăugate
voluptuare.
Referitor la lucrările adăugate necesare, legiuitorul distinge între
constructorul de bună credinţă şi acela de rea credinţă.
În cazul constructorului de bună credinţă, proprietarul imobilului dobândeşte
dreptul de proprietate asupra lucrării adăugate necesare din momentul efectuării
acesteia, cu obligaţia de a plăti autorului lucrărilor cheltuielile rezonabile, chiar şi
în cazul în care imobilul nu mai există. Asemenea lucrări adăugate nu sunt
susceptibile de a fi evidenţiate în cartea funciară şi atunci nu mai este necesar a
opera intabularea acestora şi pentru aceste considerente dreptul de proprietate
asupra acestora se dobândeşte în mod direct la momentul realizării lucrărilor.
În cazul constructorului de rea credinţă al lucrării adăugate necesare, din
suma datorată de propriaterul imobilului (cheltuielile rezonabile) se poate deduce
valoarea fructelor imobilului, diminuată cu costurile necesare obţinerii acestora.
În situaţia lucrărilor adăugate utile, în cazul constructorului de bună
credinţă, proprietarul imobilului devine şi proprietar al lucrării din momentul
efectuării acesteia, având posibilitatea de a alege între plata valorii materialelor şi
a manoperei şi plata sporului de valoare adus imobilului.
În cazul autorului de rea credinţă al lucrării adăugate utile, proprietarul
imobilului poate, fie să devină şi proprietar al lucrării, după caz, cu sau fără
înscriere în cartea funciară, plătind autorului lucrării ori jumătate din valoarea
materialelor şi a manoperei ori jumătate din sporul de valoare adus imobilului, fie
să solicite obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia, cu repunerea
imobilului în starea anterioară şi plata de daune interese.
În fine, art. 585 Cod civil doreşte să reglementeze şi situaţia lucrărilor
adăugate voluptuare, în cazul acestora proprietarul imobilului având dreptul fie
să devină proprietar al lucrării, fără înscrierea în cartea funciară şi fără nicio
obligaţie către autorul de bună credinţă al lucrării, fie să ceară obligarea autorului
de rea credinţă să desfiinţeze lucrarea, cu obligarea de a readuce imobilul în
situaţia anterioară şi de a suporta plata de daune interese. În cazul autorului de
bună credinţă al lucrării se prevede şi posibilitatea acestuia de a ridica lucrările
adăugate voluptuare înainte de restituirea imobilului către proprietar, cu obligaţia
de a aduce imobilul în situaţia anterioară.
Legiuitorul a avut în vedere şi anumite situaţii speciale. Astfel, o situaţie
specială o găsim reglementată la art. 587 Cod civil, situaţie care nu a fost avută
în vedere de legiuitorul român de la 1864. Este vorba despre lucrările realizate
parţial asupra imobilului autorului.
Legiuitorul distinge între constructorul de bună credinţă şi acela de rea
credinţă a unor lucrări autonome cu caracter durabil realizate parţial asupra
imobilului autorului şi parţial pe terenul proprietarului vecin. În cazul în care
lucrarea a fost executată cu bună credinţă, proprietarul vecin poate să ceară
înscrierea într-o nouă carte funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor
asupra imobilului rezultat, incluzând terenul aferent, proporţional cu valoarea
contribuţiei fiecăruia. Aceasta reprezintă unica posibilitate a proprietarului pe al
cărui teren au fost realizate lucrări autonome cu caracter durabil. Rezultă că
proprietarul terenului are obligaţia de a accepta, în acest fel, să devină
coproprietar cu constructorul de bună credinţă asupra construcţiei, dar şi asupra
terenului.
În situaţia în care lucrarea autonomă cu caracter durabil a fost realizată cu
rea credinţă, există opţiunea proprietarului terenului vecin între a cere ridicarea
lucrării de pe teren, cu obligarea autorului lucrării la plata de daune interese şi
între a cere înscrierea în cartea funciară a unui drept de coproprietate al
vecinilor, ţinându-se seama, în stabilirea cotelor părţi, de valoarea terenului
proprietarului vecin şi de jumătate din valoarea contribuţiei autorului lucrării.
Soluţia oferită de legiuitor este, în acest caz, echitabilă, protejând interesele
proprietarului terenului.
Alin. (3) al art. 587 Cod civil prevede că în caz de neînţelegere între părţi,
instanţa judecătorească stabileşte valoarea contribuţiei fiecăreia la imobilul
rezultat, respectiv a cotelor-părţi din dreptul de proprietate.
În toate situaţiile, când este vorba despre dobândirea exclusivă sau pe cote
părţi a dreptului de proprietate, aceasta este condiţionată – conform prevederilor
art. 589 Cod civil – de înscrierea în cartea funciară, care va opera, după caz,
urmare convenţiei părţilor, convenţie ce trebuie să respecte forma autentică ad
validitatem, ori în baza hotărârii judecătoreşti.
În cazul lucrărilor provizorii, astfel cum prevede art. 588 Cod civil, dacă
părţile (proprietarul terenului şi autorul lucrării) nu se înţeleg, constructorul –
indiferent dacă este de bună sau de rea credinţă - are obligaţia de a desfiinţa
lucrările, cu respectarea dispoziţiilor legale în materie (adică obţinerea
autorizaţiei de demolare), iar numai în cazul constructorului de rea credinţă,
acestuia îi revine obligaţia de plată a despăgubirilor pentru prejudiciile cauzate şi
pentru lipsa de folosinţă a terenului.
În cazul realizării lucrărilor – autonome sau adăugate, cu caracter durabil
sau provizoriu – până în momentul încheierii convenţei sau până la data
introducerii cererii de chemare în judecată de către acela îndreptăţit la înscrierea
în cartea funciară, autorului lucrării i se recunoaşte dreptul de a-şi ridica
materialele, oricând, şi astfel nu mai operează accesiunea, conform prevederilor
alin. (1) al art 590 Cod civil. Alin. (2) al art. 590 Cod civil prevede că în cazul
realizării lucrării cu rea-credinţă, autorul acesteia poate fi obligat, dacă este
cazul, la plata de daune-interese.
În ce priveşte exercitarea dreptului autorului lucrării la indemnizaţie, art. 591
Cod civil ne arată că prescripţia dreptului la acţiune al autorului lucrării privind
plata acesteia nu curge cât timp acesta este lăsat de către proprietar să deţină
imobilul.
Chiar dacă dreptul de creanţă al autorului lucrării ia naştere la momentul
rămânerii definitive şi irevocabile a hotărârii judecătoreşti, nu se declanşează
curgerea termenului de prescripţie împotriva sa atâta timp cât proprietarul
imobilului îi permite să deţină imobilul.
Conform. Art. 591 alin. (2) Cod civil, autorul lucrării de bună-credinţă are un
drept de ipotecă legală asupra imobilului pentru plata indemnizaţiei şi poate cere
înscrierea acestuia în baza convenţiei încheiate în formă autentică sau a unei
hotărâri judecătoreşti, conform prevederilor art. 589 Cod civil.
O măsură de protecţie a drepturilor proprietarului terenului o constituie
reglementarea de la art. 592 Cod civil, în conformitate cu care atunci când
proprietarul terenului optează pentru obligarea autorului la cumpărarea
imobilului, iar autorul lucrării şi proprietarul terenului nu se înţeleg pe cale
amiabilă, acesta din urmă se poate adresa instanţei judecătoreşti solicitând atât
detereminarea preţului, cât şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de
contract de vânzare cumpărare. Inspirându-se din reglementări anterioare,
legiuitorul a prevăzut posibilitatea persoanei interesate – proprietarul terenului –
de a solicita pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act
autentic de înstrăinare şi, mai mult şi determinarea preţului din contractul de
vânzare-cumpărare.
Prin alin. (2) al art. 592 Cod civil i se recunoaşte proprietarului iniţial un
drept de ipotecă legală asupra imobilului, în scopul garantării plăţii preţului de
către autorul lucrării.
Reglementând şi situaţia autorului lucrării care execută lucrările cu
materialele altei persoane, la art. 594 Cod civil, legiuitorul a prevăzut că în lipsa
condiţiilor legale pentru dobândirea bunurilor mobile prin posesia de bună
credinţă, acela care realizează o lucrare asupra imobilului altei persoane folosind
materialele unui terţ are obligaţia de a plăti contravaloarea materialelor şi de a
suporta repararea oricăror prejudicii cauzate.
Când autorul lucrării a dobândit cu bună credinţă, posesia asupra
materialelor, întemeindu-şi posesia pe un act translativ de proprietate, cu titlu
oneros, ale cărui vicii nu-i sunt cunoscute, atunci va dobândi dreptul de
proprietate asupra materialelor, fiind incidente dispoziţiile art. 937 Cod civil.
Legiuitorul a dorit să reglementeze şi unele cazuri speciale de accesiune, la
art. 596 Cod civil.
O primă situaţie, conform prevedeilor alin. (1) al acestui articol, are în
vedere pe titularul dreptului de superficie sau a altui drept real asupra imobilului
altuia, care îi permite să dobândească proprietatea asupra lucrării realizate
asupra acelui imobil, în caz de accesiune şi care va avea, în mod corespunzător,
drepturile şi obligaţiile reglementate pentru proprietarul imobilului, cu excepţia
cazului în care s-a prevăzut altfel în momentul constituirii dreptului real. Această
reglementare are în vedere situaţia în care asupra unui imobil există două
drepturi reale principale, anume un drept de nudă proprietate şi un drept de
superficie sau alt drept real dezmembrământ al dreptului de proprietate, caz în
care titularul unor asemenea drepturi reale dobândeşte dreptul de proprietate
asupra lucrării edificate. Dacă un terţ execută o lucrare asupra imobilului, titularul
dreptului de superficie sau al altui drept real, la care face referire art. 596 alin. (1)
Cod civil, va fi beneficiarul accesiunii. Dacă la momentul constituirii dreptului real
la care face referire textul de lege amintit nudul proprietar şi titularul dreptului de
superficie sau al altui drept real au prevăzut altfel, atunci nu va opera ipoteza
prevăzută la alin. (1), prima teză a art. 596.
O a doua situaţie, conform alin. (2) al art. 596 Cod civil, are în vedere cazul
lucrărilor autonome cu caracter durabil efectuate de titularul unui drept real
asupra imobilului altuia care nu îi permite să dobândească dreptul de proprietate
asupra lucrării realizate asupra acelui imobil, situaţie în care sunt aplicabile
prevederile art. 582 Cod civil (adică se aplică regulile statuate în cazul autorului
de rea credinţă a unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra imobilului altei
persoane) şi 587 alin. (2) Cod civil, (adică regulile privind lucrările realizate parţial
asupra imobilului autorului, dacă lucrarea a fost realizată cu rea credinţă). Astfel
fiind, titularul unui drept de uzufruct, uz, abitaţie sau drept real de folosinţă, care
nu îi permit să dobândească dreptul de proprietate asupra lucrării edificate, va
avea regimul juridic al unui constructor de rea credinţă dacă realizează o lucrare
asupra imobilului, lucrare întemeiată pe acel drept.
Alin. (3) al art. 596 Cod civil prevede că pentru lucrările adăugate efectuate
de către titularul unui drept real asupra imobilului altuia, care nu îi permite să
dobândească dreptul de proprietate asupra lucrării realizate asupra acelui imobil,
se aplică prevederile art. 716 Cod civil (fiind vorba despre uzufructuar), în lipsa
unor dispoziţii contrare. Reglementările legale referitoare la lucările şi
îmbunătăţirile făcute de către uzufructual sunt, astfel aplicabile şi în cazul
titularilor altor drepturi reale asupra imobilului altei persoane.
Conform art. 597 Cod civil, lucrările făcute de un detentorul precar sunt
supuse regulilor autorului de rea-credinţă.
11.7.3. Accesiunea mobiliară

Accesiunea mobiliară constituie unirea a două bunuri care aparţin unor
proprietari diferiţi, fără ca între aceştia să existe o convenţie în privinţa bunului
care se obţine; proprietarul bunului considerat a fi mai important devine şi
proprietar al bunului mai puţin important, având obligaţia de despăgubire a celui
din urmă.
In noul Cod civil accesiunea mobiliară este reglementată succint la art. 598-
601.
Bunul mobil care ia naştere cu materialele altuia aparţine aceluia care l-a
confecţionat sau, după caz proprietarului materialelor, având în vedere raportul
dintre manoperă şi valoarea materialelor, stabilit la momentul confecţionării
bunului, iar proprietarul bunului are obligaţia de a plăti despăgubiri egale cu
valoarea manoperei sau, după caz, cu valoarea materialelor, astfel cum dispune
art. 598 Cod civil. Se poate obsrva că legiuitorul – în mod corect – s-a călăuzit
după valoarea cea mai însemnată, fie a materialelor folosite, fie a manoperei
încorporate în bunul realizat.
În cazul egalităţii de valoare sau a unei diferenţe nesemnificative între
valoarea materialelor şi valoarea manoperei, art. 599 Cod civil prevede că bunul
mobil nou creat devine proprietate comună, fiind supus regimului juridic stabilit
pentru asemenea modalitate a dreptului de proprietate. Poate că ar fi fost util ca
legiuitorul să prevadă ce înţelege prin „diferenţă nesemnificativă”, stabilind un
criteriu simplu pentru determinarea acesteia, pentru a nu permite diferite
interpretări de natură să conducă la eventuale litigii între acela care a
confecţionat bunul şi proprietarul materialelor.
Asemenea remarcă se impune, având în vedere că în alte situaţii legiuitorul
a oferit un sistem de determinare a diferenţei, cum ar fi, spre pildă, art. 600 Cod
civil, unde, reglementând unirea a două bunuri mobile având proprietari diferiţi,
legiuitorul prevede că fiecare dintre aceştia poate solicita separarea bunurilor
dacă prin aceasta celălalt proprietar nu ar suferi un prejudiciu mai mare de o
zecime din valoarea bunului său.
Regulile de la art. 598 – 600 Cod civil corespund adjuncţiunii şi
specificaţiunii, astfel cum acestea au fost reglementate în Codul civil de la 1864.
În cazul confuziunii sau amestecului, când separarea bunurilor mobile unite
este imposibilă, legiuitorul trimite la regulile pe care le-a statuat la art. 598-599.
11.8. Uzucapiunea
11.8.1. Probleme generale
Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă constituie un mod de dobândire a
dreptului de proprietate sau a altui drept real asupra unui bun imobil prin posesia
exercitată neîntrerupt în termenul prevăzut de lege şi cu respectarea condiţiilor
legale.
Reglementarea legală a uzucapiunii o găsim în Cartea a III-a Despre
bunuri, Titlul VIII Posesia, Capitolul III Efectele posesiei, art. 928 – 934 şi art.
939.
Ca regulă generală, pot fi dobândite pe calea prescripţiei achizitive numai
drepturile reale principale asupra bunurilor imobile care se găsesc în circuitul
civil. Uzucapiunea este nu numai un mod de dobândire a dreptului de
proprietate, ci şi a celorlalte drepturi reale principale (uzufruct, uz, abitaţie,
superficie, servitute).
Conform prevederilor art. 929 cod civil, nu pot fi uzucapate bunurile care,
înainte sau după intrarea în posesie, au fost declarate bunuri inalienabile.
Posesorul poate dobândi proprietatea asupra bunului posedat sau asupra
fructelor produse de acesta (art. 928 Cod civil).
Tot astfel, conform prevederilor art. 939 Cod civil, acela care posedă bunul
mobil al altuia timp de 10 ani, în alte condiţii decât acelea prevăzute în
Secţiunea a 3-a a Capitolului III din Titlul VIII al Cărţii a III-a din Codul civil (art.
935 – 940), poate dobândi, în temeiul uzucapiunii, dreptul de proprietate.
În noul Cod civil, legiuitorul face distincţie între uzucapiunea tabulară şi
uzucapiunea extratabulară. De asemenea, în lumina noii reglementări, pot fi
dobândite prin uzucapiune şi bunurile mobile.
11.8.2. Uzucapiunea imobiliară extratabulară

Uzucapiunea imobiliară extratabulară este reglementată la art. 930 Cod
civil, care prevede că dreptul de proprietate asupra unui imobil şi
dezmembrămintele acestuia pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul
uzucapiunii, în folosul aceluia care l-a posedat timp de 10 ani, atunci când
proprietarul înscris în cartea funciară a decedat (cazul persoanei fizice) sau şi-a
încetat existenţa (cazul persoanei juridice), a fost înscrisă în cartea funciară
declaraţia de renunţare la proprietate, imobilul nu era înscris în nicio carte
funciară.
Conform alin. (2) al aceluiaşi articol, în toate aceste situaţii uzucapantul
poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea
funciară înainte ca o terţă persoană să-şi fi înregistrat propria cerere de înscriere
a dreptului în folosul său, în baza unei cauze legitime, în cursul teremenului de
uzucapiune sau chiar după împlinirea acestuia.
Analizând dispoziţiile legale menţionate, se pot preciza cele ce urmează :
- propriatarul persoană fizică, intabulat în cartea funciară trebuie să fie
decedat sau proprietarul persoană juridică să-şi fi încetat existenţa
ori să fi renunţat la drept şi declaraţia de renunţare să fie înscrisă în
cartea funciară sau imobilul să nu fie înscris în nicio carte funciară;
- nicio altă persoană fizică sau juridică să nu-şi fi înscris dreptul de
proprietate în cartea funciară în folosul său, pe baza unei cauze
legitime, în cursul sau chair după împlinirea termenului de
uzucapiune;
- să fie o posesie utilă, adică cu animus, corpus şi fără vicii (în
condiţiile arătate la art. 922 – 927 Cod civil);
- durata posesiei să fie de 10 ani şi acest termen nu poate începe să
curgă înainte de moartea proprietarului (persoană fizică) sau înainte
de încetarea existenţei proprietarului (persoană juridică) sau înainte
de înscrierea în cartea funciară a a declaraţiei de renunţare la
dreptul de proprietate;
- uzucapantul să solicite admiterea cererii de înscriere a dreptului său
de proprietate în cartea funciară şi cererea să-i fie admisă.
La momentul împlinirii termenului de uzucapiune, pentru a dobândi dreptul
de proprietate pe această cale, este necesar ca acela care invocă uzucapiunea
să îşi înregistreze cererea de înscriere a dreptului în cartea funciară, în acest fel
manifestându-şi intenţia de a uzucapa şi dobândeşte dreptul respectiv.
11.8.3. Uzucapiunea imobiliară tabulară

În conformitate cu prevederile art. 931 Cod civil, drepturile aceluia care a
fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, fie ca proprietar al unui imobil,
fie ca titular al altui drept real, nu mai pot fi contestate dacă cel înscris cu bună-
credinţă a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de
înscriere, cu condiţia ca posesia sa să nu fie viciată.
Alin. (2) al art. 931 Cod civil precizează că este suficient să existe buna-
credinţă la momentul înregistrării cererii de înscriere şi în momentul intrării în
posesie.
Analizând dispoziţiile legale menţionate, observăm mai multe condiţii,
pentru a opera uzucapiunea imobiliară tabulară, astfel :
- dreptul aceluia care invocă uzucapiunea să fi fost înscris fără cauză
legitimă în cartea funciară;
- acela care invocă uzucapiunea imobiliară tabulară să fi manifestat
bună-credinţă atât în momentul înregistrării cererii de înscriere în
cartea funciară, cât şi în mementul intărrii în posesie;
- acela care invocă uzucapiunea să fi posedat imobilul timp de 5 ani
după momentul înregistrării cererii sale de înscriere;
- posesia sa să fie utilă, adică să aibă animus, corpus şi să fie fără
vicii (în condiţiile arătate la art. 922 – 927 Cod civil).
Dreptul de proprietate se dobândeşte conform titlului care se înscrie în
cartea funciară, momentul dobândirii acestuia reprezentându-l data înregistrării
cererii de înscriere a dreptului în cartea funciară.
Conform prevederilor art. 933 Cod civil, fiecare posesor este considerat că
începe în persoana sa o nouă posesie, indiferent să transmisiunea bunului a
operat cu titlu universal ori cu titlu particular, existând posibilitatea, pentru
posesorul actual, care invocă uzucapiunea, să unească posesia sa cu posesia a
autorului său.
Joncţiunea posesiilor reprezintă unirea, adăugarea la timpul cât actualul
posesor, care invocă uzucapiunea, a posedat bunul, a posesiei exercitate de
către autorul său.
Pentru a opera joncţiunea posesiilor sunt necesare două condiţii:
– să existe o posesie propriu-zisă, deoarece detenţia precară nu poate fi
unită cu posesia;
– acela care invocă joncţiunea posesiilor să fie succesor în drepturi al
autorului său, în sensul că exercită posesia de la autorul său în baza unui raport
juridic; dacă această condiţie nu este îndeplinită, va începe o nouă posesie.
Curgerea termenului uzucapiunii este reglementată la art. 932 şi 934 Cod
civil. Astfel, în cazul uzucapiunii imobiliare extratabulare, dreptul de proprietate
asupra unui imobil şi dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în
temeiul uzucapiunii, în folosul celui care le-a posedat timp de 10 ani, dacă
proprietarul înscris în cartea funciară a decedat sau, după caz, şi-a încetat
existenţa şi termenul nu începe să curgă mai înainte de data decesului sau, după
caz a încetării existenţei juridice a proprietarului, chiar şi atunci când intrarea în
posesie s-a produs la o dată anterioară.
Tot în cazul uzucapiunii imobiliare extratabulare, dreptul de proprietate
asupra unui imobil şi dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în
temeiul uzucapiunii, în folosul celui care le-a posedat timp de 10 ani, dacă a fost
înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate şi termenul
uzucapiunii nu începe să curgă înainte de data înscrierii declaraţiei de renunţare
la proprietate, chiar şi atunci când intrarea în posesie s-a produs la o dată
anterioară.
În situaţia în care survine vreunul dintre viciile posesiei, astfel reglementate
la art. 922 – 927 Cod civil, atunci cursul termenului uzucapiunii se suspendă.
Dispoziţiile legale în materia uzucapiunii, astfel cum prevede art. 934 Cod
civil, se completează cu reglementările legale în materia prescripţiei extinctive.
11.8.4. Uzucapiunea mobiliară

Aceasta este reglementată la art. 939 Cod civil, în sensul că acela care
exercită posesia asupra bunului mobil al altei persoane, timp de 10 ani, în alte
condiţii decât acelea reglementate de legiuitor la Secţiunea a 3-a Dobândirea
proprietăţii mobiliare prin posesia de bună-credinţă din Capitolul III al Titlului VIII
al Cărţii a III-a din Codul civil, poate dobândi dreptul de proprietate asupra
acestui bun pe calea uzucapiunii.
Pentru a opera uzucapiunea mobiliară este necesar să existe o posesie
neviciată, deoarece viciile posesiei suspendă cursul uzucapiunii, care să se
exercite timp de 10 ani, aici putând fi aplicate şi regulile statuate la art. 933 Cod
civil în ce priveşte joncţiunea posesiilor, precum şi dispoziţiile legale în materia
prescripţiei extinctive, la care face timitere expres art. 934 Cod civil.

1. Explicaţi ce este tradiţiunea
2. Explicaţi ce reprezintă ocupaţiunea şi cum se dobândeşte dreptul
de proprietate prin intermediul acesteia
3. Explicaţi cum funcţionează accesiunea imobiliară artificială, ca
mod de dobândire a dreptului de proprietate
4. Arătaţi care sunt cazurile de accesiune imobiliară naturală
5. Efectuaţi o analiză a uzucapiunii imobiliare tabulare şi a
uzucapiunii imobiliare extratabulare

12..2. Dreptul de uzufruct

Definim dezmembrămintele dreptului de proprietate ca drepturi reale
principale exercitate asupra bunurilor altei persoane, drepturi derivate, opozabile
erga omnes, chiar şi proprietarului, drepturi care se constituie prin desprinderea
atributelor din dreptul de proprietate sau prin limitarea unor atribute ale dreptului
de proprietate în conţinutul lor. Existenţa dezmembrămintelor, ca drepturi reale
asupra lucrului altuia, este de natură să limiteze caracterul exclusiv al dreptului
de proprietate.
Analiza definiţiei date noţiunii de dezmembrăminte ale dreptului de
proprietate conduce la concluzia că drepturile reale principale,
dezmembrămintele proprietăţii, sunt opozabile deopotrivă terţilor şi proprietarului,
care nu mai are posibilitatea ca, prin voinţa şi puterea proprie, să modifice sau
să stingă dreptul real respectiv.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt dreptul de uz, dreptul de
uzufruct, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute şi dreptul de superficie.
12.2. Dreptul de uzufruct

În conformitate cu dispoziţiile art. 703 din Codul civil, „uzufructul este
dreptul de a folosi bunul altei persoane şi de a culege fructele acestuia, întocmai
ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa”.
Din definiţia dată dreptului de uzufruct de art. 703 din Codul civil, rezultă că
acesta este un drept real derivat, dezmembrământ al dreptului de proprietate
privată, în virtutea căruia un subiect de drept civil, persoană fizică sau persoană
juridică - denumită uzufructuar - este îndreptăţit să posede şi să folosească un
bun care aparţine unei alte persoane, cu obligaţia de a conserva substanţa
bunului şi de a-i restitui bunul proprietarului la termenul stabilit sau cel mai târziu
la moartea sa, când uzufructuarul este o persoană fizică sau după cel mult 30 de
ani, când uzufructuarul este o persoană juridică.
Dreptul de uzufruct este, deci, un drept real principal derivat,
esenţialmente temporar, reglementat de art. 703 – 748 din Codul civil.
Uzufructul este un dezmembrământ al dreptului de proprietate, deoarece
presupune dezlipirea din conţinutul juridic al dreptului de proprietate a atributelor
jus utendi şi jus fruendi, precum şi constituirea lor într-un drept real care aparţine
unei alte persoane decât proprietarului, numită uzufructuar. Atributul dispoziţiei
rămâne proprietarului lucrului, care păstrează nuda proprietate.
Dreptul de uzufruct ia naşterea prin dezmembrarea dreptului de
proprietate privată, respectiv prin desprinderea atributului folosinţei, cu ambele
elemente care îl caracterizează – usus şi fructus – şi prin divizarea atributului
posesiei, întrucât titularul dezmembrământului are dreptul să stăpânească bunul,
dar nu ca proprietar, ci potrivit dreptului său.
Caracterele juridice ale dreptului de uzufruct sunt următoarele :
În primul rând, dreptul de uzufruct este un drept real principal, un
dezmembrământ al dreptului de proprietate, care se distinge prin modul în care
ia naştere şi prin conţinutul său juridic.
În al doilea rând, ca drept real, dreptul de uzufruct este opozabil erga
omnes şi nu poate fi confundat cu drepturile locatarului asupra bunului închiriat.
Astfel, dacă uzufructul este un drept real, indiferent dacă obiectul său îl
constituie bunurile mobile sau imobile, locaţiunea este un drept de creanţă, chiar
dacă obiectul său îl constituie un bun imobil, întrucât drepturile de creanţă sunt
bunuri mobile prin determinarea legii. De asemenea, faţă de faptul că locaţiunea
izvorăşte dintr-un raport de obligaţii, proprietarului îi revin o serie de îndatoriri, în
timp ce, în cazul uzufructului, proprietarul are în principal o obligaţie negativă, de
a nu face nimic de natură a-l stânjeni pe uzufructuar în exercitarea dreptului său.
Spre deosebire de locatar, care nu are posibilitatea să delase sau să
abandoneze folosinţa bunului, uzufructuarul poate să abandoneze bunul şi
folosinţa acestuia.
Ca drept real, opozabil erga omnes, uzufructul este opozabil chiar şi
proprietarului din al cărui drept s-a constituit.
Uzufructuarul are la îndemână, pentru apărarea dreptului său o acţiune
reală, petitorie specifică, acţiunea confesorie de uzufruct.
În al treilea rând, dreptul de uzufruct este esenţialmente temporar întrucât
se stinge cel mai târziu la moartea uzufructuarului, când acesta este o persoană
fizică, conform art. 708 alin. (1) din Codul civil, iar atunci când uzufructuarul este
o persoană juridică, uzufructul nu poate dura mai mult de 30 de ani, conform art.
708 alin. (2) din Codul civil. În conformitate cu prevederile art. 708 alin. (4) Cod
civil, uzufrcutul constituit până la data la care o altă persoană va ajunge la o
anumită vârstă durează până la acea dată, chiar dacă persoana în cauză ar muri
înainte de a împlini acea vârstă.
Uzufructul poate să fie mobiliar sau imobiliar, în raport de bunurile asupra
cărora acesta a fost constituit.
În al patrulea rând, dreptul de uzufruct este cesibil. Conform prevederilor
art. 714 Cod civil, în absenţa unei prevederi contrare, uzufructuarul are
posibilitatea de a ceda dreptul său unei alte persoane fără acordul nudului
proprietar, cu respectarea dispoziţiilor legale în materie de carte funciară. În
acest caz, uzufructuarul rămâne dator faţă de nudul proprietar numai pentru
obligaţiile născute înainte de cesiune. Până la notificarea cesiunii, uzufructuarul
şi cesionarul răspund solidar
Dintre toate dezmembrămintele dreptului de proprietate, dreptul de
uzufruct este cel mai larg, întrucât conferă titularului nu numai posesia şi
folosinţa, ci şi unele drepturi de dispoziţie. În raport cu titularul dreptului de
proprietate, potrivit unei opinii exprimate în literatura de specialitate juridică,
uzufructuarul ar fi un detentor precar.
În legătură cu conţinutul dreptului de uzufruct, putem preciza că acest
dezmembrământ al dreptului de proprietate este format din atributele usus şi
fructus, ceea ce dă dreptul uzufructuarului să posede bunul şi să culeagă fructele
acestuia.
Deosebit de dreptul de uzufruct exercitat asupra bunului, acela care este
proprietarul bunului respectiv poartă denumirea de nud proprietar şi exercită un
drept de dispoziţie juridică asupra bunului respectiv.
Uzufructul mai poate crea, însă, şi dezavantaje, în sensul că uzufructuarul
se va folosi de bunul respectiv şi, ştiind că dreptul său este temporar, nu se va
preocupa de conservarea bunului, ceea ce va îl prejudicia pe nudul proprietar.
La complinirea dreptului de proprietate, prin adăugarea atributelor usus şi
fructus, nudul proprietar, redevenind proprietar deplin, s-ar putea afla în situaţia
de a se dezinteresa de bunul său şi de a nu efectua cheltuielile necesare.
Toate acestea ar conduce la degradarea bunului şi la diminuarea valorii
sale economice.
În ce priveşte obiectul dreptului de uzufruct, vom constata că uzufructul se
poate constitui asupra oricăror bunuri mobile şi imobile, corporale sau
incorporale, inclusiv o masă patrimonială, o universalitate de fapt sau o cotă-
parte din aceasta.
Conform prevederilor art. 712 din Codul civil uzufructul poate fi constituit şi
asupra unor bunuri consumptibile (bani, grâne, băuturi), situaţie în care
uzufructuarul poate dispune de acestea, astfel încât acesta dobândeşte chiar
dreptul de proprietate asupra bunurilor. Uzufructul constituit asupra unor
asemenea bunuri consumptibile poartă denumirea de cvasiuzufruct,
uzufructuarul fiind obligat de a restitui bunuri de aceeaşi calitate, cantitate şi
valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea lor la data stingerii
uzufructului.
Uzufructul poate avea ca obiect unul sau mai multe bunuri individual
determinate, o fracţiune dintr-o universalitate sau o universalitate, astfel încât se
poate discuta, după caz, de uzufruct cu titlu particular, uzufruct cu titlu universal
sau uzufruct universal. Precizăm că în conformitate cu prevederile art. 707 Cod
civil, uzufructul poartă asupra tuturor accesoriilor bunului dat în uzufruct şi asupra
a tot ce se uneşte sau se încorporează în acesta.
În cazul uzufructului universal şi cu titlu universal, potrivit dispoziţiilor art.
743 alin. (1) şi (2) din Codul civil, dacă uzufructuarul plăteşte datoriile aferente
masei patrimoniale sau părţii din masa patrimonială date în uzufruct, nudul
proprietar trebuie să restituie sumele avansate, la momentul stingerii uzufructului,
fără nicio dobândă, iar dacă nu le plăteşte, nudul proprietar are posibilitatea, fie
să le plătească el însuşi, fie să vândă o parte suficientă din bunurile date în
uzufruct. Atunci când nudul proprietar plăteşte aceste datorii, uzufructuarul
datorează dobânzi pe toată durata uzufructului.
Conform prevederilor art. 743 alin. ultim din Codul civil, legatarul
uzufructului universal ori cu titlu universal are obligaţia de a achita, în proporţie
cu obiectul uzufructului şi fără niciun drept de restituire, legatele cu titlu particular
având ca obiect obligaţii de întreţinere sau, după caz, rente viagere.
Uzufructul se poate constitui şi cu privire la bunuri incorporale ori chiar
asupra unor universalităţi de fapt, cum ar fi fondul de comerţ. Conform
dispoziţiilor art. 745 Cod civil, în lipsa unei stipulaţii contrare, uzufructuarul unui
fond de comerţ nu poate să dispună de bunurile care îl compun, iar atunci când
dispune de acestea are obligaţia de a le înlocui cu altele similare şi de valoare
egală.
Se poate constitui un uzufruct şi asupra creanţelor, conform prevederilor
art. 737 – 738 Cod civil. Uzufructul asupra unei creanţe este opozabil terţilor în
aceleaşi condiţii ca şi cesiunea de creanţă şi cu îndeplinirea formalităţilor de
publicitate prevăzute de lege, iar uzufructuarului i se recunoaşte dreptul de a
încasa capitalul şi de a percepe dobânzile creanţei şi de a îndeplini toate actele
necesare pentru conservarea ori încasarea dobânzilor. Titularul dreptului de
creanţă poate face toate actele de dispoziţie care nu aduc atingere drepturilor
uzufructuarului.
După ce se efectuează plata creanţei, uzufructul continuă asupra
capitalului, uzufructuarul având obligaţia de a-l restitui creditorului la stingerea
uzufructului. Toate cheltuielile şi sarcinile referitoare la dobânzi sunt suportate de
către uzufructuar.
Se poate constitui un drept de uzufruct şi asupra unei rente viagere şi
atunci uzufructuarul are dreptul de a percepe, pe durata uzufructului său,
veniturile dobândite zi cu zi, însă va fi obligat numai la restituire veniturilor
încasate cu anticipaţie (art. 739 Cod civil).
Uzufructul poate avea ca obiect o turmă (art. 736 Cod civil), păduri tinere
(art. 717 Cod civil), păduri înalte (art. 718 Cod civil), livezi (art. 720 Cod civil),
cariere de piatră şi de nisip aflate în exploatare (art. 721 Cod civil), părţile sociale
corespunzătoare unei societăţi comerciale (art. 741 Cod civil).
Terenurile şi construcţiile proprietate privată, aflându-se în circuitul civil, pot
constitui obiect al uzufructului.
Uzufructul constituit asupra bunurilor consumptibile a dobândit, atât în
literatura de specialitate, cât şi în practică, denumirea de cvasiuzufruct şi este
reglementat la art. 712 Cod civil.
Conform art. 704 din Codul civil uzufructul se poate constitui prin act juridic,
uzucapiune sau alte moduri prevăzute de lege, cu respectarea dispoziţiilor legale
în materie de carte funciară. Uzufructul se poate constitui numai în favoarea unei
persoane existente (art. 704 alin. 2 Cod civil).
Constituirea dreptului de uzufruct prin acte juridice se realizează prin acte
juridice translative de drepturi, atât inter vivos, cât şi mortis causa, adică fie prin
convenţie, fie prin testament.
Uzufructul convenţional poate lua naştere prin acte cu titlu oneros sau prin
acte cu titlu gratuit. Această constituire a dreptului de uzufruct poate avea loc fie
în mod direct, fie în mod indirect; în mod direct (per translationem), atunci când
proprietarul înstrăinează usus şi fructus şi îşi păstrează pentru sine nuda
proprietate şi indirect (per deductionem), atunci când proprietarul înstrăinează
nuda proprietate şi reţine pentru el atributele usus şi fructus, adică uzufructul.
Mai există situaţia în care proprietarul actual al bunului înstrăinează posesia
şi folosinţa unei persoane, care va deveni uzufructuar, şi nuda proprietate unei
alte persoane, care va avea calitatea de nud proprietar.
Uzufructul poate fi instituit prin acte juridice fie pur şi simplu, fie prin acte
juridice afectate de termen sau sub condiţie.
Indiferent dacă uzufructul se constituie pe cale de înstrăinare sau de
retenţie, este absolut necesar un act translativ prin care să se transmită fie nuda
proprietate, fie uzufructul.
În toate cazurile, persoana care constituie dreptul de uzufruct trebuie să fie
proprietarul bunului şi să aibă capacitate deplină de exerciţiu.
Uzufructul poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit prin acte juridice care
îmbracă forma contractului de donaţie.
Dreptul de uzufruct se poate constitui şi prin testament. Astfel, testatorul
poate să instituie uzufructul în favoarea unui legatar, moştenitorii legali primind
nuda proprietate sau să lase legatarului nuda proprietate, moştenitorii legali
rămânând cu uzufructul. De asemenea, este posibil ca testatorul să lase unui
legatar nuda proprietate, iar altuia dreptul de uzufruct, în limitele libertăţii sale de
voinţă.
Uzufructul poate fi constituit prin testament şi asupra unei cote-părţi din
moştenire.
Deoarece dreptul de uzufruct este susceptibil de posesie, acesta poate fi
dobândit şi prin uzucapiune, iar în privinţa bunurilor mobile este aplicabilă regula
de la art. 937 Cod civil.
Codul civil reglementează în mod amănunţit, în cuprinsul art. 709 -745,
drepturile şi obligaţiile uzufructuarului şi ale nudului proprietar.
Cu privire la drepturile uzufructuarului vom observa următoarele :
În primul rând, uzufructuarul este îndrituit a avea folosinţa exclusivă a
bunului (art. 709 Cod civil), ceea ce implică exercitarea unei posesii asupra
acestuia. În conţinutul juridic al dreptului real de uzufruct intră atât atributul
posesiei, într-un mod specific acestui dezmembrământ, cât şi atributul folosinţei,
cu cele două componente ale sale, usus şi fructus.
Acţiunea confesorie de uzufruct poate fi îndreptată împotriva oricărei
persoane care împiedică exercitarea dreptului, chiar şi împotriva proprietarului
care a constituit dreptul de uzufruct (art. 705 Cod civil).
Uzufructuarul mai are la dispoziţie o acţiune personală prin care poate cere
proprietarului să-i predea bunul, atunci când uzufructul s-a născut din contract.
Dreptul de uzufruct poate fi apărat şi prin acţiunile posesorii.
În al doilea rând, în exercitarea prerogativelor conferite de dreptul de
uzufruct, uzufructuarul, alături de folosinţa bunului, îi poate culege fructele,
potrivit dispoziţiilor art. 710 – 711 din Codul civil.
Uzufructuarul trebuie să se folosească de bun ca şi proprietarul acestuia, să
nu-i schimbe destinaţia, să conserve substanţa bunului, iar în cazul bunurilor
consumptibile acesta are şi un drept de dispoziţie.
Fructele naturale şi cele industriale sunt dobândite de către uzufructuar prin
percepere, conform art. 710 din Codul civil.
Fructele naturale şi industriale neculese în momentul deschiderii
uzufructului aparţin uzufructuarului, iar acelea neculese în momentul încetării
dreptului de uzufruct se cuvin proprietarului.
În privinţa fructelor civile, acestea se cuvin uzufructuarului proporţional cu
durata uzufructului, dreptul de percepere dobândindu-se zi cu zi, conform art.
711 Cod civil.
Conformându-se dispoziţiilor legale şi folosinţei obişnuite a proprietarului,
uzufructuarul poate să exploateze părţile de păduri înalte care au fost destinate
tăierii regulate, fie că aceste tăieri se fac periodic pe o întindere de pământ
determinată, fie că se fac numai pentru un număr de arbori aleşi pe toată
suprafaţa fondului şi în celelalte cazuri uzufructuarul nu are dreptul de a tăia
arborii înalţi, însă, pentru efectuarea reparaţiilor care cad în sarcina sa, poate
întrebuinţa arborii căzuţi accidental sau poate tăia arborii necesari, având
obligaţia de a constata, în prezenţa nudului proprietar o asemenea trebuinţă (art.
718 Cod civil).
Tot în cadrul dreptului recunoscut uzufructuarului de a folosi bunul şi de a-i
culege fructele, art. 719 Cod civil prevede că acesta poate lua din păduri araci
pentru vii, poate lua produse anuale periodice ale arborilor, cu respectarea
folosinţei obişnuite a proprietarului şi conform dispoziţiilor legale incidente.
În privinţa pomilor fructiferi care se usucă şi a acelora căzuţi accidental, în
baza reglementărilor art. 720 Cod civil, aceştia se cuvin uzufructuarului, cu
îndatorirea de a-i înlocui cu alţii.
Mai semnalăm şi dreptul uzufructuarului de a folosi întocmai ca nudul
proprietar carierele de piatră şi cele de nisip, care se află în exploatare la
constituirea dreptului de uzufruct (art. 721 Cod civil), însă nu are niciun drept
asupra carierelor nedeschise încă şi nici asupra comorilor care s-ar putea
descoperi în timpul uzufructului (art. 722 Cod civil).
De reţinut este că uzufructuarul poate culege fructele bunului, nu şi
productele.
Când uzufructul poartă asupra unor bunuri neconsumptibile, dar care,
totuşi, sunt supuse uzurii normale, uzufructuarul are dreptul de a le folosi ca un
bun proprietar şi conform destinaţeiei acestora şi va fi obligat să le restituie în
starea în care se află la momentul stingerii uzufructului (art. 713 alin. 1 şi 2 Cod
civil). I se mai recunoaşte uzufructuarului şi un drept de a dispune, ca un bun
proprietar, de bunurile care, deşi nu sunt consumptibile, se deteriorează rapid
urmare utilizării, iar la sfârşitul uzufructului este ţinut să restituie nudului
proprietar valoarea pe care ar fi avut-o bunul la acea dată (art. 713 alin. 3 Cod
civil).
În al treilea rând, uzufructuarul are posibilitatea să exercite drepturile sau
atributele ce îi sunt recunoscute în mod direct, prin exploatare directă şi are şi
posibilitatea de a ceda uzufrcutul, conform prevederilor art. 714 Cod civil. Dacă
părţile, la constituirea uzufructului prin act juridic nu au stipulat contrariul,
uzufructuarul poate ceda dreptul de uzufruct altei persoane, fără acordul nudului
proprietar, cu respectarea prevederilor legale în materie de carte funciară. În
acest caz, uzufructuarul rămâne dator în raport cu nudul proprietar numai pentru
obligaţiile născute înainte de cesiune şi până la notificarea cesiunii, uzufructuarul
cedent şi cresionarul fiind ţinuţi să răspundă solidar pentru îndeplinirea tuturor
obligaţiilor faţă de nudul proprietar, iar după notificarea cesiunii, cesionarul este
dator faţă de nudul proprietar pentru toate obligaţiile născute după notificarea
cesiunii şi în acest caz uzufructuarului i se aplică dispoziţiile legale în materia
fideiusiunii. După efectuarea cesiunii, dreptul de uzufruct va continua până la
împlinirea termenului stabilit în actul juridic prin care acest drept a fost constituit
sau până la decesul uzufructuarului iniţial, dacă ne aflăm în prezenţa unui
uzufruct viager.
Cesiunea dreptului de uzufruct poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.
De asemenea, uzufructuarul are dreptul de a închiria sau de a arenda bunul
pe care l-a primit în uzufruct.
În momentul încetării uzufructului, uzufructuarul nu poate pretinde
despăgubiri pentru lucrările adăugate unui bun imobil, excepţie făcând cele
necesare, sau pentru acelea aduse unui bun mobil, chair atunci când prin
acestea s-a sporit valoarea bunului.
Când îmbunătăţirile au fost făcute fără încuviinţarea proprietarului, acesta
este în drept să solicite obligarea uzufructuarului la ridicarea lor şi la readucerea
bunului în starea iniţială.
În cazul lucrărilor necesare adăugate sau pentru celelalte îmbunătăţiri
făcute cu încuviinţarea proprietarului, uzufructuarul poate solicita o indemnizaţie
echitabilă, dacă valoarea bunului a sporit.
În privinţa lucrărilor autonome făcute de uzufructuar asupra unui bun imobil
sunt aplicabile reglementările legale în materia accesiunii imobiliare artificiale.
În al patrulea rând, atunci când uzufructul poartă asupra unor bunuri
consumptibile, uzufructuarul are posibilitatea să dispună de acestea, putându-le
chiar înstrăina, dar are obligaţia de a restitui, la sfârşitul uzufructului, bunuri de
aceeaşi cantitate, calitate, valoare şi preţ. În acest sens sunt reglementările art.
712 Cod civil.
Locaţiunile de imobile încheiate de uzufructuar şi înscrise în cartea funciară
sunt opozabile proprietarului sau moştenitorilor acestuia, după stingerea
uzufructului prin decesul, în cazul persoanei fizice sau încetarea existenţei, în
cazul persoanei juridice, a uzufructuarului, până la împlinirea termenului
acestora, însă fără a depăşi trei ani de la încetarea uzufructului.
Conform prevederilor art. 715 alin. (3) Cod civil, reînnoirile de închirieri de
imobile sau de arendări făcute de uzufructuar şi înscrise în cartea funciară
înainte de expirarea contractelor iniţiale sunt opozabile proprietarului şi
moştenitorilor acestuia pe o perioadă de cel mult şase luni sau, după caz, un an,
dacă la data stingerii uzufructului nu au fost puse în executare, însă locaţiunile
nu pot dura mai mult de trei ani de la data stingerii uzufructului.
Atunci când uzufructul a ajuns la termen şi s-a stins, locaţiunile încetează o
dată cu stingerea dreptului de uzufruct (art. 715 alin. 4 Cod civil).
Însă, contractul de locaţiune care are ca obiect bunuri mobile încetează la
data stingerii uzufructului, fiind aplicabilă regula resoluto jure dantis, resolvitur jus
accipientis.
Uzufructuarul poate arenda sau închiria imobilele, iar la încetarea
uzufructului nudul proprietar va trebui să respecte contractele încheiate, dacă ele
nu depăşesc cadrul unui act de administrare, iar terţul cu care s-a încheiat
contractul a fost de bună-credinţă. Proprietarul poate solicita însă anularea
contractului de locaţiune atunci când a fost încheiat în frauda intereselor sale.
Uzufructuarul nu va putea să facă acte de dispoziţie, respectiv să
înstrăineze bunul care formează obiectul uzufructului, decât în condiţiile art. 713
alin. (3) din Codul civil.
Uzufructuarul va putea să înstrăineze bunurile consumptibile care fac
obiectul uzufructului sau chiar bunurile neconsumptibile sau nefungibile, dacă
există o înţelegere în acest sens între nudul proprietar şi uzufructuar. De
asemenea, uzufructuarul va putea să vândă fructele prinse de rădăcini,
În al cincilea rând, atunci când uzufructul se exercită asupra unor bunuri
incorporale, se recunoaşte uzufructuarului dreptul asupra veniturilor pe care le
produc acţiunile, fondul de comerţ, obligaţiunile, rentele, dreptul de creanţă.
Conform dispoziţiilor art. 738 Cod civil, uzufructuarul are dreptul să
încaseze capitalul şi să perceapă dobânzile creanţelor şi să îndeplinească actele
necesare pentru conservarea şi încasarea dobânzilor, iar titularul dreptului de
creanţă poate face acte de dispoziţie care nu aduc atingere drepturilor
uzufructuarului.
După plata creanţei, uzufructul continuă asupra capitalului, uzufructuarul
având obligaţia de a-l restitui creditorului la stingerea uzufructului.
În cazul uzufructului rentei viagere, uzufructuarului i se recunoaşte dreptul
de a percepe, pe durata uzufructului, veniturile dobândite zi cu zi (art. 739 alin. 1,
teza I Cod civil).
Dreptul de a spori capitalul care face obiectul uzufructului aparţinu nudului
proprietar, iar uzufructuarul are numai dreptul de a exercita uzufructul asupra
bunurilor dobândite în acest mod (art. 740 alin. 1 Cod civil).
În al şaselea rând, hotărârile judecătoreşti obţinute de uzufructuar în
favoarea sa pe tărâm petitoriu sau posesoriu, folosesc şi nudului proprietar, dacă
prin acţiunea formulată s-a urmărit conservarea bunului asupra căruia s-a
constituit uzufructul.
În cazul hotărârilor judecătoreşti pronunţate împotriva uzufructuarului,
acestea nu sunt opozabile nudului proprietar, întrucât drepturile acestuia din
urmă nu pot să fie influenţate în mod negativ prin faptele uzufructuarului.
Deoarece uzufructuarul are dreptul de a exercita, într-o formă specifică,
atributul posesiei, ca element de drept, asupra bunului, uzufructuarul beneficiază
şi de o acţiune personală împotriva nudului proprietar. Bunul asupra căruia
poartă dreptul de uzufruct trebuie predat exact în starea în care se află la
momentul naşterii dreptului.
Acţiunea personală pe care o are uzufructuarul se întemeiază pe faptul că
acesta exercită atât atributul posesiei, cât şi atributul folosinţei, care intră,
ambele, în conţinutul juridic al dreptului său real.
Când uzufructul a fost constituit prin testament, obligaţia de a preda bunul
revine moştenitorilor uzufructuarului.
Totodată, uzufructuarul are la îndemână şi o acţiune personală pentru
predarea bunului.
Uzufructuarul mai poate recurge la o acţiune reală împotriva celui care
posedă bunul – indiferent dacă acesta este nudul proprietar sau un terţ –
respectiv la acţiunea confesorie de uzufruct.
Obligaţiile uzufructuarului sunt fie o manifestare a obligaţiei generale
negative pe care uzufructuarul trebuie să o respecte în raport cu nudul proprietar,
la fel ca toate celelalte persoane care formează subiectul pasiv al raportului
juridic real, fie manifestări ale unor obligaţii care intră în conţinutul unor raporturi
juridice obligaţionale.
Uzufructuarul este ţinut, potrivit legii, a îndeplini unele obligaţii chiar înainte
de a intra în folosinţa bunului.
În primul rând, acestuia îi revine obligaţia de a întocmi un inventar al
bunurilor mobile şi un proces-verbal prin care să constate starea materială a
bunurilor imobile, conform art. 723 din Codul civil. Astfel, uzufructuarul preia
bunurile în starea în care se află la data constituirii uzufructului, însă nu poate
intra în posesia acestora decât după inventarierea bunurilor mobile şi
constatarea stării în care se află imobilele, excepţie făcând cazul în care
uzufructul unui bun mobil este dobândit prin uzucapiune. De precizat că
inventarul trebuie să se întocmească numai în prezenţa nudului proprietar sau
după notificarea acestuia.
Apoi, uzufructuarul mai are obligaţia prealabilă de a constitui o garanţie,
conform prevederilor art. 726 din Codul civil. Sunt scutiţi să depună garanţie
vânzătorul şi donatorul care şi-au rezervat dreptul de uzufruct, iar în cazul în care
uzufructuarul este scutit de garanţie, instanţa poate dispune depunerea unei
garanţii sau luarea unei măsuri conservatorii atunci când uzufructuarul, prin fapta
sa ori prin starea de insolvabilitate în care se află, pune în pericol drepturile
nudului proprietar.
Întârzierea în depunerea garanţiei nu este de natură să afecteze dreptul
uzufructuarului de a percepe fructele care i se cuvin de la data constituirii
uzufructului (art. 728 Cod civil).
Însă, atunci când uzufructuarul nu poate oferi o garanţie, instanţa, la
cererea nudului proprietar, numeşte un administrator al imobilelor şi dispune ca
fructele civile încasate şi sumele ce reprezintă contravaloarea fructelor naturale
şi industriale percepute să fie depuse la o instituţie de credit aleasă de părţi şi
atunci, uzufructuarul încasează numai dobânzile aferente (art. 727 alin. 1 Cod
civil).
Nudul proprietar poate să ceară vânzarea bunurilor care se uzează prin
folosinţă şi depunerea sumelor la o instituţie de credit aleasă de părţi, iar
dobânzile produse revin uzufructuarului. Cu toate acestea, uzufructuarului i se
recunoaşte dreptul de a-i fi lăsate o parte din bunurile mobile necesare folosinţei
sale sau familiei sale, cu obligaţia de a le resttitui la stingerea uzufructului.
În timpul exercitării dreptului de uzufruct, uzufructuarul are obligaţiile la care
ne vom referi în cele ce urmează.
În primul rând, uzufructuarul trebuie să se folosească de bun ca un bun
proprietar, conform art. 713 alin. (1) Cod civil, adică trebuie să manifeste aceeaşi
grijă ca şi însuşi proprietarul, asigurându-se de întreţinerea bunului.
Uzufructuarul are obligaţia de a folosi lucrul ca un bun proprietar, de a face
acte de conservare şi întreţinere a lucrului, de a aduce la cunoştinţa
proprietarului orice tulburare şi uzurpare a dreptului de proprietate, de a suporta
o parte din sarcinile lucrului care face obiectul uzufructului (impozite, cheltuieli
de judecată ocazionate de litigiile născute în legătură cu folosinţa bunului).
În al doilea rând, uzufructuarul trebuie să folosească bunul respectând
destinaţia acestuia dată de nudul proprietar, cu excepţia cazului în care se
asigură o creştere a valorii bunului sau cel puţin, nu se prejudiciază în niciun fel
interesele proprietarului (art. 724 Cod civil).
Corelat cu această obligaţie, conform prevederilor art. 725 Cod civil,
uzufructuarul are obligaţia de a-l despăgubi pe nudul proprietar pentru orice
prejudiciu cauzat prin folosirea necorespunzătoare a bunurilor date în uzufruct
(art. 725 Cod civil).
În cazul distrugerii bunului datorită vechimii sau cazului fortuit, nu ia naştere
obligaţia de reparare nici în sarcina proprietarului şi nici în sarcina
uzufructuarului, astfel cum prevede art. 731 din Codul civil.
Uzufructuarul are obligaţia de a efectua reparaţiile de întreţinere a bunului,
iar reparaţiile mari sunt în sarcina nudului proprietar.
Dacă uzufructuarul nu îşi îndeplineşte obligaţia de conservare, el va
răspunde pentru toate daunele suferite din această cauză de nudul proprietar.
În al treilea rând, nudul proprietar este obligat să suporte sarcinile şi
cheltuielile proprietăţii, astfel cum prevede art. 735 Cod civil, însă, poate exista şi
situaţia în care sarcinile şi cheltuielile proprietarului sunt suportate de către
uzufructuar, caz în care nudul proprietar are obligaţia de a le rambursa, iar dacă
uzufrcutul este cu titlu oneros, nudul proprietar datorează acestuia şi dobânda
legală.
Totuşi, uzufructuarul cu titlu particular nu este obligat la plata datoriilor
pentru care fondul este ipotecat, iar dacă le va plăti, i se recunoaşte o acţiune
împotriva nudului proprietar pentru restituirea acestora (art. 732 Cod civil).
În al patrulea rând, uzufructuarul trebuie să suporte cheltuielile de judecată
ocazionate de litigiile privitoare la folosinţa bunului, iar nudul proprietar va
suporta cheltuielile de judecată relative la proprietate.
Dacă bunul este asigurat, pe durata uzufructului primele de asigurare sunt
plătite de uzufructuar.
În al cincilea rând, uzufructuarul trebuie să aducă deîndată la cunoştinţa
nudului proprietar despre orice uzurpare a fondului şi orice contestare a dreptului
de proprietate, sub sancţiunea obligării la plata de daune-interese (art. 734 Cod
civil). Este vorba despre formularea unei acţiuni în revendicare de către un terţ,
tulburări în folosinţa bunului de către un terţ, formularea unei acţiuni în grăniţuire
de către vecini.
În al şaselea rând, conform prevederilor art. 736 Cod civil, dacă turma dată
în uzufruct a pierit în întregime din cauze neimputabile uzufructuarului, acesta va
fi ţinut să restituie numai pieile sau valoarea acestora, iar atunci când turma nu a
pierit în întregime, uzufructuarul are obligaţia să înlocuiască animalele care au
pierit cu cele de prăsilă.
La încetarea uzufructului, obligaţiile uzufructuarului sunt acelea la care ne
vom referi în continuare.
În primul rând, are obligaţia de a restitui bunul primit în folosinţă. Restituirea
se face în natură şi în starea în care bunul se găsea în momentul naşterii
uzufructului, conform prevederilor art. 713 alin. (2) Cod civil. Dacă, în ciuda
modului normal de folosinţă a bunurilor, acestea s-au deteriorat rapid, la sfârşitul
uzufructului, uzufructuarul va fi ţinut să restituie valoarea pe care au avut-o
bunurile la această dată.
Conform art. 748 alin. (1) din Codul civil, uzufructul se stinge în cazul în
care bunul a fost distrus în întregime dintr-un caz fortuit, iar când acesta a fost
distrus în parte, uzufructul continuă asupra părţii rămase.
În al doilea rând, când uzufructul a avut ca obiect bunuri consumptibile,
uzufructuarul este ţinut să restituie bunuri de aceeaşi cantitate, calitate şi valoare
sau, după caz, echivalentul în bani al acestora la data stingerii uzufructului.
Fiind bunuri determinate generic, pieirea acestora nu îl absolvă pe
uzufructuar de restituire, întrucât genera non pereunt.
În al treilea rând, conform prevederilor art. 716 alin. (2) Cod civil, dacă
lucrările sau îmbunătăţirile aduse unui imobil au fost făcute fără încuviinţarea
proprietarului, acesta poate solicita obligarea uzufructuarului la ridicarea acestora
şi readucerea bunului în starea iniţială.
În privinţa drepturilor nudului proprietar, vom observa că acesta beneficiază
de un drept real asupra bunului, care îi conferă atributul dispoziţiei, ce se
manifestă prin:
- posibilitatea acestuia de a înstrăina bunul care face obiectul uzufructului;
- posibilitatea nudului proprietar de a greva bunul supus uzufructului.
Mai mult, nudul proprietar poate face acte de administrare cu privire la bun,
cu condiţia ca prin acestea să nu îl împiedice pe uzufructuar în exercitarea
dreptului său.
Nudul proprietar are dreptul asupra productelor lucrului, întrucât dreptul de
folosinţă al uzufructuarului conferă acestuia dreptul de a culege numai fructele.
Potrivit dispoziţiilor art. 710 din Codul civil, nudul proprietar are dreptul de a
culege şi fructele naturale şi industriale neculese de uzufructuar la momentul
încetării dreptului său de uzufruct.
Totodată, nudul proprietar are dreptul să încaseze indemnizaţia de
asigurare, dacă se produce distrugerea bunului, în cazul în care nuda proprietate
a fost asigurată şi în acest caz uzufructul va continua dacă aceasta nu este
folosită pentru repararea bunului, conform prevederilor art. 748 alin. (2) teza I din
Codul civil.
Nudul proprietar poate exercita toate acţiunile prin care să-şi apere dreptul,
cum ar fi acţiunea în revendicare, acţiunea în grăniţuire, acţiunea negatorie, dar
şi acţiunile posesorii, în ipoteza în care uzufructuarul a pierdut posesia bunului,
ori acţiunea pentru ieşirea din indiviziune.
Nu în ultimul rând, nudul proprietar poate să folosească împotriva
uzufructuarului o acţiune personală pentru a-l obliga pe acesta să repare
eventualele degradări aduse imobilului care formează obiectul uzufructului, adică
să readucă bunul în starea iniţială, fără a solicita stingerea uzufructului.
Dacă uzufructuarul îşi exercită abuziv dreptul său, aducând stricăciuni
bunului, nudul proprietar poate cere chiar încetarea uzufructului. Conform
prevederilor art. 747 alin. (1) Cod civil, uzufructul poate înceta la cererea nudului
proprietar atunci când uzufructuarul abuzează de folosinţa bunului, îi aduce
stricăciuni sau îl lasă să se degradeze.
Ca drept real, dreptul de uzufruct este opozabil tuturor, inclusiv nudului
proprietar.
În privinţa obligaţiilor nudului proprietar, acesta trebuie să se abţină de la
orice act sau fapt care ar fi de natură să tulbure exerciţiul normal al dreptului de
uzufruct.
Obligaţiile negative ale nudului proprietar constau în următoarele:
1. Obligaţia nudului proprietar de a-l garanta pe uzufructuar pentru
evicţiune, mai ales când uzufructul este cu titlu oneros;
2. Obligaţia nudului proprietar de a se abţine de la orice acţiune sau
inacţiune de natură a-l împiedica pe uzufructuar în exercitarea dreptului său.
În situaţia în care nudul proprietar a micşorat, prin fapta sa, valoarea
uzufructului, acesta va avea îndatorirea de a-l despăgubi pe uzufructuar.
Totodată, se stabileşte în sarcina nudului proprietar şi obligaţia de a-l
garanta pe uzufructuar pentru evicţiune.
O asemenea obligaţie, s-a arătat în doctrină, rezultă din natura uzufructului,
mai cu seamă dacă acesta este constituit cu titlu oneros sau în cuprinsul actului
de constituire se prevede expres o asemenea clauză.
Nudul proprietar are şi obligaţii care intră în conţinutul unor raporturi juridice
obligaţionale şi vom aminti aici obligaţia de a garanta împotriva evicţiunii,
obligaţia de a reconstrui, alături de uzufructuar ceea ce s-a distrus urmare
vechimii sau unui caz fortuit (art. 731 Cod civil), obligaţia de a suporta cheltuielile
şi sarcinile proprietăţii (art. 735 Cod civil), obligaţia de a restitui sumele avansate
de uzufructuarul universal sau cu titlu universal (art. 743 alin. 1 Cod civil).
Nudului proprietar îi revine şi obligaţia de a face reparaţiile mari, capitale ale
bunului ce formează obiectul dreptului de uzufruct, fiind incidente dispoziţiile art.
729 alin. (2) şi (3) din Codul civil
Codul civil reglementează în cuprinsul art. 746 - 748, modurile de stingere a
dreptului de uzufruct, şi anume, moartea uzufructuarului sau, după caz, încetarea
persoanei juridice, ajungerea la termen, consolidarea, atunci când calitatea de
uzufructuar şi de nud proprietar se întrunesc în aceeaşi persoană, renunţarea la
uzufrcut, neuzul timp de 10 ani sau, după caz, timp de doi ani în cazul
uzufructului unei creanţe, prin abuz de folosinţă şi în caz de pieire a bunului.
Din aplicarea principiilor generale de drept, rezultă şi alte moduri,
nespecifice, de stingere a uzufructului, cum ar fi, de exemplu:
- desfiinţarea titlului celui care a constituit uzufructul;
- desfiinţarea actului prin care s-a constituit uzufructul;
- uzucapiunea şi posesia de bună-credinţă a dreptului de proprietate de
către un terţ.
Aşadar, conform Codului civil, uzufructul se stinge în următoarele moduri:
În primul rând, prin moartea uzufructuarului, în cazul uzufructului viager.
Acesta poate dura numai pe timpul vieţii uzufructuarului. Durata dreptului de
uzufruct poate să fie redusă sub durata vieţii uzufructuarului. Este posibil ca
dreptul de uzufruct să se constituie în favoarea mai multor persoane în mod
succesiv, sub condiţia ca toţi beneficiarii dreptului să existe în momentul
constituirii uzufructului.
Uzufructul constituit în favoarea unei persoane juridice este limitat la 30 de
ani.
În al doilea rând, uzufructul se stinge prin ajungerea la termenului pentru
care a fost constituit. Pe cale convenţională părţile pot stabili uzufructul pentru un
anumit termen, acesta fiind termen cert sau incert.
În al treilea rând, uzufructul încetează atunci când asupra aceleiaşi
persoane sunt întrunite ambele calităţi, atât aceea de uzufructuar, cât şi aceea
de nud proprietar, deci, prin consolidare. Persoana în cauză va dobândi dreptul
de proprietate deplin, care îi va conferi exerciţiul celor trei atribute - usus, fructus
şi abusus - şi deci, uzufructul se stinge.
În al patrulea rând, uzufructul se stinge prin renunţarea uzufructuarului la
dreptul său. Renunţarea poate fi expresă sau tacită, cu titlu oneros sau cu titlu
gratuit,
În al cincilea rând, uzufructul se stinge prin neuzul timp de 10 ani sau, după
caz, timp de doi ani în cazul uzufructului unei creanţe.
În al şaselea rând, prin abuzul de folosinţă încetează dreptul de uzufruct,
textul incident fiind art. 747 din Codul civil. Stingerea uzufructului, în această
situaţie se pronunţă de instanţa judecătorească, dacă uzufructuarul exercită o
folosinţă abuzivă asupra bunului, în sensul că, fie îi aduce stricăciuni, fie îl lasă în
nelucrare, ceea ce conduce la degradarea bunului din cauza lipsei de întreţinere.
În cazul unui abuz de folosinţă instanţa poate să dispună fie stingerea
uzufructului, fie preluarea folosinţei bunului de către nudul proprietar, cu obligaţia
acestuia de a plăti uzufructuarului o rentă pe durata uzufructului, iar când bunul
este imobil, instanţa poate dispune înscrierea unei ipoteci în cartea funciară, în
scopul garantării rentei.
Conform art. 747 alin. (2) din Codul civil, creditorii uzufructuarului pot să
intervină în proces, în scopul conservării drepturilor lor şi aceştia se pot angaja
să repare stricăciunile şi pot oferi garanţii pentru viitor.
În al şaptelea rând, uzufructul se poate stinge şi în caz de pieire a bunului.
Astfel, uzufructul se stinge în cazul în care bunul a fost distrus în întregime dintr-
un caz fortuit, iar dacă a fost distrus numai în parte, atunci uzufructul continuă
asupra părţii rămase.
Conform art. 748 alin. (2) Cod civil, în toate cazurile uzufructul continuă
asupra despăgubirilor plătite de terţ sau, după caz, asupra indemnizaţiei de
asigurare, dacă aceasta nu este folosită pentru repararea bunului.
În al optulea rând, uzufructul se stinge prin revocarea, rezolvirea, anularea
titlului prin care s-a constituit dreptul de uzufruct.
În al nouălea rând, uzufructul se stinge prin rezolvirea, revocarea sau
anularea dreptului celui care a constituit uzufructul, având în vedere regula
statuată prin adagiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis. Pe această
cale se desfiinţează şi dreptul de uzufruct care a fost constituit.
În al zecelea rând, uzufructul se stinge ca efect al exproprierii bunului. În
acest sens, există dispoziţiile din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru
cauză de utilitate publică.
Lucrul se restituie de bună voie în starea în care a fost primit de
uzufructuar.
Dacă uzufructuarul refuză restituirea bunului, poate fi obligat la aceasta prin
folosirea de către nudul proprietar a unei acţiuni în revendicare.
Tot astfel, nudul proprietar poate folosi o acţiune personală.

1. Explicaţi noţiunea de dezmembrământ al dreptului de proprietate
2. Explicaţi ce reprezintă dreptul de uzufruct
3. Prezentaţi drepturile şi obligaţiile uzufructuarului
4. Prezentaţi drepturile şi obligaţiile nudului proprietar
5. Explicaţi asupra căror bunuri se poate constitui dreptul de uzufruct
13.1. Dreptul de uz
13.2. Dreptul de abitaţie
13.3. Dreptul de servitute
13.4. Dreptul de superficie
13.5. Dreptul de folosinţă
13.1. Dreptul de uz
Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie, reglementate de art. 749 – 754 şi la
art. 973 din Codul civil, sunt dezmembrăminte ale dreptului de proprietate,
varietăţi ale dreptului de uzufruct.
Exercitarea dreptului de uz şi a dreptului de abitaţie se realizează potrivit
regulilor instituite de lege pentru uzufruct, însă cu unele particularităţi.
Deosebirea faţă de uzufruct a celor două drepturi reale rezidă în aceea că
titularilor lor le sunt recunoscute cele două atribute asupra bunului altuia, dar
numai în limitele satisfacerii nevoilor lor şi ale membrilor familiei.
Aşadar, în cazul acestor dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, nu
este posibilă cesiunea dreptului, admisă în cazul uzufructului şi nici cedarea
emolumentului acestora.
Dreptul de uz este un drept real, esenţialmente temporar, dezmembrământ
al dreptului de proprietate, în virtutea căruia titularul poate exercita atributele
posesiei şi folosinţei asupra unui bun mobil sau imobil, care aparţine altcuiva şi
poate culege fructele naturale şi industriale ale acestui bun pentru nevoile şi
trebuinţele sale şi ale familiei.
Asemenea drept are un caracter strict personal, ceea ce rezultă din
dispoziţiile art. 752 din Codul civil, în sensul că nu poate fi nici cedat, nici închiriat
şi nici arendat. Fructele percepute de către uzuar trebuie să fie folosite pentru
nevoile sale şi ale familiei sale.
În măsura în care bunul produce fructe care exced nevoilor titularului
dreptului de uz şi ale familiei sale, uzuarul nu are nici un drept asupra surplusului
şi nu poate nici să-l înstrăineze pentru a cumpăra alte lucruri de care are nevoie
şi pe care fondul nu le produce.
În măsura în care, prin convenţie, părţile nu stabilesc limitele exercitării
dreptului, acestea sunt cele prevăzute de lege.
Uzuarul are aceleaşi obligaţii ca şi uzufructuarul, respectiv de a întocmi un
act constatator al stării imobilului şi de a da o cauţiune nudului proprietar.
Totodată, uzuarul are obligaţia de a folosi bunul cu diligenţa unui bonus
pater familias şi de a conserva substanţa bunului. Cheltuielile şi reparaţiile de
întreţinere şi de cultură sunt, de asemenea, în sarcina uzuarului.
Întrucât este un dobânditor cu titlu particular, uzuarul nu poate fi obligat să
contribuie la plata datoriilor patrimoniale şi nici a rentelor.
Totuşi, uzuarul poate ceda dreptul său, cu titlu oneros sau gratuit, nudului
proprietar, prin aceasta realizându-se stingerea în mod valabil a uzufructului.
În concluzie, dreptul de uz este supus aceluiaşi regim juridic ca şi dreptul de
uzufruct, dar poate avea ca titular numai o persoană fizică, este strict personal,
iar uzuarul nu poate înstrăina beneficiul sau emolumentul acestuia.
13.2. Dreptul de abitaţie

Dreptul de abitaţie este un dezmembrământ al dreptului de proprietate,
drept real principal derivat, care are ca obiect o casă de locuit. Acesta conferă
titularului dreptului prerogativele posesiei şi folosinţei locuinţei proprietatea altei
persoane, pentru satisfacerea nevoilor sale de locuit şi ale familiei sale.
Aşadar, dreptul de abitaţie este un drept de uz stabilit asupra unei case de
locuit.
Dreptul de abitaţie se constituie şi se stinge urmând aceleaşi reguli ca şi
dreptul de uzufruct.
Dreptul este inalienabil şi insesizabil şi, în principiu, nu poate face obiectul
locaţiunii.
Dreptul de abitaţie se evidenţiază prin aceea că poate avea ca titular numai
o persoană fizică şi i se recunoaşte un caracter personal, în sensul că nu poate fi
exercitat decât în scopul satisfacerii nevoilor de locuit ale titularului şi ale familiei
acestuia, art. 750 Cod civil pevăzând expres că titularul dreptului poate locui în
locuinţa nudului proprietar împreună cu soţul şi copii săi, chiar dacă nu a fost
căsătorit şi nu avea copii la data la care s-a constituit abitaţia, precum şi cu
părinţii ori alte persoane aflate în întreţinere.
Ca şi dreptul de uz, dreptul de abitaţie se constituie în temeiul unui act
juridic sau prin alte moduri prevăzute de lege.
Dacă titularul dreptului de abitaţie sau titularul dreptului de uz, are dreptul
să ocupe întreaga locuinţă sau, espectiv, are dreptul de a culege toate fructele
naturale şi industriale produse de bun, atunci există şi datoria de a plăti toate
cheltuielile de cultură şi reparaţiile de întreţinere întocmai ca şi uzufructuarul (art.
753 alin. 1 Cod civil). Dacă aceştia nu au dreptul de a culege decât o parte din
fructe ori de a ocupa numai o parte din locuinţă, cheltuielile de cultură sau de
întreţinere vor fi suportate proporţional cu acea parte.
Potrivit dispoziţiilor art. 973 din Codul civil soţul supravieţuitor care nu este
titular al niciunui drept real de a folosi o altă locuinţă corespunzătoare nevoilor
sale beneficiază de un drept de abitaţie asupra casei în care a locuit până la data
deschiderii moştenirii, dacă această casă face parte din bunurile moştenirii,
asemenea drept fiind gratuit, inalienabil şi insesizabil.
Condiţiile exercitării dreptului de abitaţie al soţului supravieţuitor sunt
următoarele :
- casa de locuit să facă parte din moştenire;
- soţul supravieţuitor să fi locuit în imobilul respectiv la data deschiderii
succesiunii;
- soţul supravieţuitor să nu aibă o locuinţă proprie şi să nu devină, prin
moştenire, proprietar exclusiv.
Dreptul menţionat se recunoaşte numai temporar soţului supravieţuitor,
până la ieşirea din indiviziune a moştenitorilor, însă cel puţin un an de la decesul
celuilalt soţ.
Atunci când soţul supravieţuitor se recăsătoreşte, dreptul de abitaţie în
favoarea sa încetează, chiar dacă până la recăsătorire nu a operat ieşirea din
indiviziune şi chiar înainte de împlinirea termenului de un an.
Dreptul de abitaţie este gratuit şi personal, în sensul că poate fi instituit
numai în favoarea soţului supravieţuitor; asemenea drept nu poate să fie cedat
altei persoane şi soţul supravieţuitor nu poate să închirieze locuinţa.
În cazul în care locuinţa depăşeşte nevoile sale de locuit există posibilitatea
celorlalţi moştenitori ai soţului decedat să restrângă dreptul de abitaţie al soţului
supravieţuitor sau să procure acestuia o altă locuinţă.
Soţul supravieţuitor nu are obligaţia de a da cauţiune pentru dreptul de
abitaţie.
Potrivit dispoziţiilor art. 754 din Codul civil, dispoziţiile legale privind
drepturile de uz şi de abitaţie se completează, în mod corespunzător, cu acelea
privitoare la uzufruct.
În ceea ce priveşte caracterele juridice ale celor două drepturi reale, se
observă că pot fi identificate atât elemente comune, cât şi diferenţe care
particularizează fiecare drept în parte.
Astfel, ambele sunt varietăţi ale dreptului de uzufruct, titularii ambelor
drepturi au posesia şi folosinţa bunului, culegând fructele industriale şi civile
numai pentru nevoile familiilor lor, ambele au un caracter strict personal,
inalienabil şi insesizabil.
Titularul dreptului de uz nu poate ceda sau închiria dreptul său şi nici
titularul dreptului de abitaţie nu poate închiria imobilul în care locuieşte.
Titularii celor două drepturi reale nu numai că nu pot ceda sau închiria
dreptul lor, dar nici nu îl pot greva cu sarcini reale.
Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie nu pot fi urmărite silit de către creditori.
De asemenea, în timp ce dreptul de uz se stabileşte întotdeauna prin
voinţa omului, dreptul de abitaţie poate lua naştere şi prin efectul legii.
13.3. Dreptul de servitute

Conform art. 755 din Codul civil, servitutea este o sarcină care grevează un
imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar, utilitatea rezultând
din destinaţia economică a fondului dominant sau constă în sporirea confortului
acestuia.
Dreptul de servitute, ca drept real principal, dezmembrământ al dreptului de
proprietate privată, este perpetuu şi indivizibil şi este instituit asupra unui imobil
denumit fond aservit, pentru uzul şi utilitatea unui alt imobil, denumit fond
dominant, cu condiţia ca aceste două imobile să aparţină unor proprietari diferiţi.
Din definiţia dată de legiuitor dreptului de servitute se pot desprinde următoarele
elemente constitutive ale servituţii:
- servitutea este o sarcină impusă unui imobil, numit fond aservit;
- această sarcină este stabilită în folosul unui alt imobil, numit fond
dominant;
- cele două imobile aparţin unor proprietari diferiţi.
Sediul materiei îl găsim în Codul civil, la art. 755 – 772.
Dreptul de servitute prezintă următoarele caractere juridice:
În primul rând, este un drept real principal derivat, asupra bunului altei
persoane, reprezentând un dezmembrământ al dreptului de proprietate.
Ca orice drept real, şi acesta este un drept opozabil erga omnes. Pentru
opozabilitate, este necesară îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară.
În al doilea rând, servitutea se constituie în folosul şi, respectiv, în sarcina
unor bunuri imobile prin natura lor, acestea aparţinând unor proprietari diferiţi.
Dreptul de servitute se constituie în favoarea unui imobil pentru a-i asigura
utilitatea; acest drept nu se constituie în favoarea unei persoane.
Cele două fonduri trebuie să aparţină unor proprietari diferiţi, fără a fi
obligatoriu să fie învecinate.
În al treilea rând, servitutea reprezintă un drept real imobiliar, întrucât se
poate stabili numai cu privire la bunuri imobile.Bunurile asupra cărora se poate
stabili o servitute sunt imobile prin natura lor. Nu sunt susceptibile de servitute
imobilele prin destinaţie sau imobilele prin obiectul la care se aplică.
În al patrulea rând, servitutea este un accesoriu al fondului căruia îi profită,
şi ca atare, urmează soarta fondului. Servitutea nu poate fi despărţită de fond şi
nu reprezintă un drept de sine stătător; ea nu poate fi înstrăinată, urmărită,
ipotecată sau separată de fond, independent de fondul faţă de care are
caracterul de accesoriu.
În al cincilea rând, spre deosebire de celelalte drepturi reale principale
derivate din dreptul de proprietate privată, servitutea are un caracter perpetuu,
care rezultă din caracterul accesoriu al acesteia.
Servitutea se transmite întotdeauna odată cu fondul şi numai împreună cu
el, chiar şi atunci când, în actul translativ de proprietate, nu este inserată o
clauză expresă privind servitutea.
Servitutea nu se stinge prin moartea proprietarului unuia dintre cele două
fonduri, ci se transmite succesorului universal, cu titlu universal sau cu titlu
particular împreună cu dreptul de proprietate asupra fondului dominant ori
aservit, după caz.
În al şaselea rând, servitutea este indivizibilă, în sensul că aceasta
grevează întregul fond aservit şi, totodată, profită întregului fond dominant.
Conform prevederilor art. 769 Cod civil, atunci când fondul dominant se
împarte, servitutea poate fi exercitată pentru uzul şi utilitatea fiecărei părţi, fără ca
situaţia fondului aservit să poată fi agravată, iar atunci când se împarte fondul
aservit, servitutea se poate exercita pentru uzul şi utilitatea fondului dominant, pe
toate părţile rezultate din împărţire, cu condiţia de a nu agrava situaţia fondului
aservit şi a nu produce prejudicii proprietarului fondului aservit prin exercitarea
acesteia.
Prin excepţie, atunci când servitutea este exercitată pentru uzul şi utilitatea
exclusivă a uneia dintre părţile despărţite din fondul dominant sau nu se poate
exercita decât pe una dintre părţile despărţite din fondul aservit, servitutea
asupra celorlalte părţi se stinge.
Clasificarea servituţilor se poate face după mai multe criterii, la care ne vom
referi în cele ce urmează.
După obiect, deosebim servituţi pozitive şi servituţi negative, astfel cum
prevede art. 762 din Codul civil.
Servituţile pozitive sunt acelea prin care proprietarul fondului dominant
exercită o parte din prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului aservit,
conferindu-i proprietarului fondului dominant dreptul de a exercita acte de
folosinţă asupra fondului aservit, spre exemplu servitutea de trecere, servitutea
de a lua apă.
Servituţile negative sunt acelea prin care proprietarul fondului aservit este
obligat să se abţină de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului său de
proprietate, deci care impun proprietarului fondului aservit restricţii în exerciţiul
dreptului de proprietate. În acest sens amintim interdicţia de a clădi sau
interdicţia de a clădi mai sus de o anumită înălţime.
După felul în care se manifestă, deosebim servituţi aparente şi servituţi
neaparente.
Potrivit dispoziţiilor art. 760 alin. (2) din Codul civil, servituţile aparente sunt
acelea care se cunosc prin lucrări exterioare, printr-un semn vizibil de servitute,
precum o uşă, o fereastră, un apeduct, în timp ce servituţile neaparente, conform
alin. (3) al aceluiaşi articol, sunt acelea a căror existenţă nu este atestată de
vreun semn vizibil de servitute, nu au un semn exterior de existenţă, precum
spre exemplu, prohibiţiunea de a construi pe un fond sau de a nu construi decât
până la o înălţime determinată.
Ca servituţi aparente putem aminti servitutea de vedere sau servitutea de
apeduct, iar în privinţa servituţilor neaparente putem aminti servitutea de a nu
construi dincolo de o anumită înălţime sau de a nu construi până la o anumită
distanţă în raport de limita dintre proprietăţi.
După modul de exercitare deosebim servituţi continue şi servituţi
necontinue, acestea fiind reglementate la art. 761 Cod civil.
Servituţile continue sunt acelea al căror exerciţiu este sau poate fi continuu
fără a fi necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de vedere sau
servitutea de a nu construi, iar servituţile necontinue sunt acelea pentru a căror
existenţă este necesar faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de trecere cu
piciorul ori cu mijloace de transport.
Cu respectarea dispoziţiilor legale în materie de carte funciară, servituţile se
pot constitui fie prin act juridic, fie pe cale de uzucapiune.
Prin act juridic pot lua naştere toate categoriile de servituţi, acestea
putându-se constitui fie prin act juridic cu titlu oneros, cât şi cu titlu gratuit, însă
nu pot lua naştere prin act juridic unilateral, cu excepţia testamentului.
Orice servitute poate fi dobândită prin uzucapiune tabulară, deci aceasta
constituie regula generală, iar prin uzucapiune extratabulară pot fi dobândite
numai servituţile pozitive, astfel cum prevede art. 763 Cod civil.
Exercitarea dreptului de servitute este reglementată la art. 765 – 769 din
Codul civil.
Principalul drept al proprietarului fondului dominant este acela de folosire a
servituţii.
În al doilea rând, proprietarul fondului dominant, pentru a-şi exercita dreptul
de servitute, poate să facă toate lucrările necesare, în sensul păstrării acesteia.
Astfel, conform prevederilor art. 765 Cod civil, în lipsa unei prevederi contrare,
proprietarul fondului dominant poate lua toate măsurile şi poate face, pe
cheltuiala sa, toate lucrările necesare în scopul exercitării şi conservării servituţii
respective. Ulterior, în scopul conservării acestor lucrări, proprietarul fondului
dominant şi proprietarul fondului aservit, proporţional cu avantajele pe care le
obţin, trebuie să suporte cheltuielile, în măsura în care lucrările efectuate pentru
exerciţiul servituţii sunt necesare şi profită inclusiv fondului aservit.
În al treilea rând, existenţa unei servituţi presupune acordarea mijloacelor
necesare pentru utilizarea acesteia.
Cu privire la obligaţiile proprietarului fondului dominant, în primul rând,
acesta are obligaţia de a exercita servitutea numai în limitele stabilite prin titlu,
conform art. 635 din Codului civil.
În cazul exercitării dreptului de servitute în afara acestor limite, proprietarul
fondului aservit poate să solicite oprirea executării lucrărilor şi plata de daune-
interese.
În al doilea rând, proprietarul fondului dominant nu poate acţiona în sensul
modificării caracterului servituţii, nu poate schimba locul de exercitare a trecerii
determinat prin actul de constituire a servituţii şi nu poate să utilizeze servitutea
într-un alt scop decât acela pentru care dreptul de servitute i-a fost recunoscut.
În al treilea rând, proprietarul fondului dominant, prin modul în care exercită
servitutea, nu trebuie să agraveze situaţia fondului aservit şi nici să aducă
prejudicii proprietarului fondului aservit (art. 768 Cod civil). Prin modul de
exercitare a servituţii, proprietarul fondului dominant nu trebuie să creeze o
situaţi şi mai grea fondului aservit sau să aducă prejudicii proprietarului acestuia.
În acest sens, conform art. 769 alin. (1) din Codul civil, dacă se împarte fondul
dominant, servitutea poate fi exercitată pentru uzul şi utilitatea fiecărei părţi, însă
în aşa fel încât să nu agraveze situaţia fondului aservit prin exerciţiul servituţii.
Referitot la drepturile proprietarului fondului aservit, în primul rând, acesta
poate să înstrăineze bunul asupra căruia s-a constituit servitutea sau îl poate
greva cu sarcini reale, fără ca, pe această cale, să aducă atingere exerciţiului
dreptului de servitute.
În al doilea rând, în toate cazurile în care cheltuielile lucrărilor necesare
pentru excitarea şi conservarea servituţilor cad în sarcina proprietarului fondului
aservit, pentru păstrarea şi pentru exercitarea acesteia, proprietarul fondului
aservit are posibilitatea să abandoneze fondul la dispoziţia proprietarului fondului
dominant, fie în întregime, fie numai în parte (partea din fondul aservit care este
necesară exercitătii servituţii), astfel cum prevede art. 766 Cod civil.
În al treilea rând, proprietarul fondului aservit are dreptul să solicite
despăgubiri de la proprietarul fondului dominant, acestea putându-se stabili pe
cale amiabilă sau judiciară.
Cu referile la obligaţiile proprietarului fondului aservit, în primul rând, dacă
prin titlu rezultă obligaţia pentru proprietarul fondului aservit de a efectua
cheltuieli pentru păstrarea servituţii, acesta trebuie să respecte obligaţiile, în
sensul efectuării lucrărilor. Conform art. 765 alin. (2) Cod civil, cheltuielile privind
conservarea lucrărilor necesare în scopul exercitării şi conservării servituţii revin
atât proprietarului fondului dominant, cât şi proprietarului fondului aservit,
proporţional cu avantajele pe care le obţin, în măsura în care lucrările efectuate
pentru exerciţiul servituţii sunt nenecesare şi în măsura în care acestea profită şi
fondului aservit. În caz contrar, ele cad numai în sarcina proprietarului fondului
dominant.
În al doilea rând, proprietarul fondului aservit are obligaţia de a nu face
nimic de natură să diminueze fondul servituţilor, deci să se abţină de la orice act
de natură să împiedice, să diminueze exerciţiul dreptului de servitute. Acesta nu
are posibilitatea de a schimba starea locurilor sau strămutarea exercitării
servituţii în alt loc (art. 767 alin. 1, teza a II-a Cod civil).
Proprietarul fondului aservit poate oferi titularului servituţii un alt loc de
exercitare a acestei servituţi, atunci când ar fi prea împovărătoare sau
i-ar aduce piedici în privinţa folosinţei fondului său, deci, dacă există un interes
serios şi legitim, în măsura în care exercitarea servituţii astfel cum a fost
modificată, rămâne la fel de comodă pentru proprietarul fondului dominant.
Cauzele de stingere a servituţilor sunt reglementate la art. 770 din Codul
civil. Servituţile se sting pe cale principală, prin radierea din cartea funciară şi, se
mai sting şi prin prin exproprierea pentru cauză de utilitate publică a fondului
aservit, în conformitate cu prevederile Legii nr. 33/1994 privind exproprierea
pentru cauză de utilitate publică, atunci când servitutea este contrară utilităţii
publice căreia îi este afectat bunul expropriat.
Cu privire la cauzele de stingere a servituţilor pe cale principală, amintim
consolidarea, atunci când ambele fonduri ajung să aibă acelaşi coproprietar.
Vom regăsi confuziunea la toate tipurile de servituţi, ea putându-se realiza fie
atunci când proprietarul fondului dominant dobândeşte şi dreptul de proprietate
asupra fondului aservit, fie când proprietarul fondului aservit dobândeşte
proprietatea fondului dominant, fie, în sfârşit, când un terţ dobândeşte atât
proprietatea fondului dominant, cât şi proprietatea fondului aservit.
Tot pe cale principală se sting servituţile prin renunţarea proprietarului
fondului dominant la dreptul de servitute, prin ajungerea la termen, atunci când
servitutea a fost stabilită pentru o anumită perioadă de timp sau prin
răscumpărarea servituţii de către proprietarul fondului aservit.
În ce priveşte răscumpărarea, legiuitorul a prevăzut un text expres, atunci
când este vorba despre răscumpărarea servituţii de trecere (art.772 Cod civil).
Astfel, servitutea de trecere poate fi răscumpărată de către proprietarul fondului
aservit atunci când există o disproporţie vădită între utilitatea pe care o procură
fondului dominant, în raport cu inconvenientele sau deprecierea pe care trebuie o
suporte fondul aservit. Este vorba, deci, despre o analiză comparativă a utilităţii
pe care o dobândeşte fondul dominant şi a inconvenientelor şi deprecierilor pe
care le suferă fondul aservit şi atunci legiuitorul i-a permis proprietarului fondului
aservit să răscumpere servitutea, dacă între utilitatea dobândită de un fond şi
inconvenientele şi deprecierea suferită de celălalt fond există o vădită
disproporţie.
Dacă părţile nu se înţeleg cu privire la răscumpărare, atunci instanţa poate
suplini consimţământul proprietarului fondului dominant, iar la stabilirea preţului
de răscumpărare, aceasta trebuie să ţină cont de vechimea servituţii şi de
schimbarea valorii celor două fonduri.
O altă cauză de stingere pe cale princiaplă a servituţii o reprezintă
imposibilitatea definitivă de exercitare şi aici trebuie corelate dispoziţiile art. 770
alin. (1) lit. e) din Codul civil, cu art. 769 alin. (3) din acelaşi Cod, în cazul
împărţirii fondului dominant sau a fondului aservit. Astfel, dacă servitutea este
exercitată pentru uzul şi utilitatea exclusivă a uneia dintre părţile despărţite din
fondul dominant ori nu se poate exercita decât pe una dintre părţile despărţite
din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte părţi se stinge.
Un alt caz de stingere a servituţii îl reprezintă neuzul servituţii timp de 10
ani şi acest termen începe să curgă de la ultimul act de exerciţiu al servituţilor
necontinue sau de la data primului act contrar servituţilor continue şi, în fine,
servituţile se sting, pe cale principală, prin dispariţia oricărei utilităţi a acestora şi
de vreme ce a dispărut utilitatea exercitării dreptului de servitute, ca o consecinţă
firească apare şi stingerea servituţii.
În privinţa acţiunilor în justiţie exercitate de proprietarul fondului dominant şi
de proprietarul fondului aservit precizăm cele ce urmează :
În primul rând, proprietarul fondului dominant îşi apără dreptul de servitute
prin acţiunea confesorie de servitute, care poate fi introdusă împotriva
proprietarului fondului aservit şi prin care se valorifică dreptul de servitute. Art.
757 Cod civil prevede expres că servitutea este apărată prin acţiunea confesorie
de servitute, cu aplicarea prevederilor art. 696 alin. (1) Cod civil.
În al doilea rând, atunci când titularul dreptului de servitute este tulburat în
exerciţiul acesteia, poate folosi acţiunile posesorii, prin intermediul acestora
putându-se apăra, numai servituţile continue şi aparente, totuşi, în cazul
servituţilor constituite prin titlu, (acum, prin act juridic) acestea pot fi apărate pe
calea acţiunilor posesorii, chiar şi în cazul în care asemenea servituţi nu sunt
continue şi aparente
13.4. Dreptul de superficie

Dreptul de superficie este reglementat la art. 693 – 702 din Codul civil şi
acesta reprezintă dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie pe terenul altei
persoane, fie la nivelul solului, fie în subsol şi asupra acelui teren superficiarul
dobândeşte un drept de folosinţă.
Acesta apare ca un dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui
teren numai în cazul edificării de către o altă persoană decât proprietarul
terenului a unor construcţii, lucrări sau plantaţii pe suprafaţa solului sau în
pământ.
În cazul dreptului de superficie se evidenţiază existenţa a două drepturi
care aparţin unor titulari diferiţi, drepturi care poartă asupra unor bunuri imobile.
Este vorba, pe de o parte, despre dreptul de proprietate al superficiarului asupra
construcţiilor, lucrărilor, plantaţiilor şi pe de altă parte despre dreptul de
proprietate asupra terenului, care aparţine altei persoane.
Caracterele juridice ale dreptului de superficie sunt următoarele :
În primul rând, dreptul de superficie este un drept real imobiliar, care are ca
obiect un bun imobil, adică o suprafaţă de teren.
În al doilea rând, dreptul de superficie, astfel cum prevede art. 694 teza I
din Codul civil, este un drept temporar, limitat la cel mult 99 de ani. Desigur că,
acesta poate fi constituit şi pentru o perioadă mai scură de timp. Conform celei
de-a doua teze a art. 694 Cod civil, există posibilitatea reînnoirii dreptului de
superficie la împlinirea termenului de 99 de ani.
În al treilea rând, dreptul de superficie este un drept imprescriptibil, în
sensul că acţiunea în revendicare poate să fie întrebuinţată de către titularul
acestuia până la momentul stingerii dreptului însuşi.
În al patrulea rând, se mai recunoaşte dreptului de superficie caracteristica
de a nu putea înceta pe calea ieşirii din indiviziune, întrucât superficiarul şi
proprietarul terenului nu se găsesc în starea de indiviziune.
În al cincilea rând, dreptul de superficie poate privi toate construcţiile,
lucrările sau plantaţiile de pe un teren sau poate privi numai anumite lucrări,
plantaţii sau construcţii situate pe acest loc.
În conformitate cu prevederile art. 693 alin. (2), (3) şi (4) din noul Cod civil,
dreptul de superficie poate fi dobândit prin următoarele moduri :
- prin act juridic;
- prin uzucapiune;
- prin alt mod prevăzut de lege;
- printr-un act juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis
construcţia unei persoane şi i-a constituit un drept de superficie asupra
terenului;
- printr-un act juridic prin care proprietarul terenului şi al construcţiei a
transmis terenul şi construcţia, separat, către două persoane, chiar dacă
nu s-a stipulat expres constituirea superficie;
- prin renunţarea proprietarului terenului la dreptul de a invoca
accesiunea, în favoarea constructorului;
- prin cesionarea dreptului de a invoca accesiunea în favoarea unei terţe
persoane.
În toate cazurile trebuie respectate dispoziţiile legale în materie de carte
funciară.
Referindu-ne la dobândirea dreptuluide superficie perin act juridic, vom
observa că acest drept se poate dodândi prin act juridic între vii (convenţie) sau
prin act juridic pentru cauză de moarte (testament).
În cazul constituirii dreptului de superficie prin convenţie, este posibil ca
proprietarul terenului să constituie dreptul de superficie în favoarea unei
persoane şi să-şi păstreze nuda proprietate sau invers, să-şi păstreze un drept
de superficie asupra terenului, înstrăinând către o altă persoană nuda
proprietate.
Mai poate exista situaţia în care proprietarul unui teren pe care se găseşte
o construcţie să transmită unei persoane dreptul de proprietate asupra
construcţiei şi să-şi păstreze dreptul de proprietate asupra terenului, constituind,
astfe, în favoarea dobânditotului construcţiei, un drept de superficie asupra
terenului. Tot astfel, proprietarul unui teren pe care se găseşte o construcţie
poate transmite unei persoane dreptul de proprietate asupra construcţiei şi altei
persoane dreptul de proprietate asupra terenului, proprietarul construcţiei
dobândind, în acest mod, un drept de superficie pe terenul pe care aceasta se
găseşte (art. 693 alin. 3 Cod civil). Evident că, în ambele situaţii reglementate de
art. 693 alin. (3) trebuie respectate reglementările în materie de carte funciară.
În cazul constituirii dreptului de superficie prin testament, ca şi în cazurile
discutate cu privire la constituirea dreptului de superficie prin acte între vii,
dispunătoarul are posibilitatea de a institui un legat în favoarea unei persoane,
acesta având ca obiect dreptul de proprietate asupra construcţiei, iar dreptul de
proprietate asupra terenului se va transmite către moştenitorii legali.
Tot astfe, conform prevederilor art. 693 alin. (4), teza a II-a Cod civil,
dobândirea dreptului de superficie se poate înscrie în favoarea unui terţ pe baza
cesiunii dreptului de a invoca accesiunea.
În condiţiile art. 695 din Codul civil, dreptul de superficie se exercită în
limitele şi în condiţiile actului constitutiv şi, atunci când în actul constitutiv nu
există stipulaţii contrare, exercitarea dreptului de superficie este detereminată de
suprafaţa de teren pe care se va executa construcţia, de suprafaţa de teren
necesară exploatării construcţiei sau, dacă este cazul, de suprafaţa de teren
aferentă şi de aceea care este necesară exploatării construcţiei edificate.
Dreptul de superficie conferă titularului acestuia, proprietar al construcţiilor,
lucrărilor şi plantaţiilor, atributele dreptului de proprietate, în sensul că acesta
poate exercita posesia, folosinţa şi dispoziţia, având totodată exerciţiul posesiei
şi folosinţei asupra terenului pe care se află amplasate lucrările, construcţiile şi
plantaţiile. Se recunoaşte, chiar, superficiarului existenţa unui drept de dispoziţie
asupra terenului. Conform prevederilor att. 695 alin. (4) Cod civil, titularul
seperficiei poate dispune în mod liber de dreptul său, şi pe toată durata de
existenţă a construcţiei, dreptul de folosinţă asupra terenului se poate înstrăina
sau ipoteca numai o dată cu dreptul de proprietate asupra construcţiei.
Dobânditorul construcţiei, plantaţiilor sau lucrărilor va deveni şi titular al dreptului
de folosinţă asupra terenului situat sub acestea.
Cunoscut fiind că în baza dispoziţiilor art. 693 alin. (3) Cod civil, superficia
se poate înscrie în cartea funciară şi în temeiul unui act juridic prin care
proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcţia ori a transmis terenul
şi construcţia, în mod separat, către două persoane, chiar dacă nu s-a stipulat
expres constituirea superficiei, titularul dreptului de superficie nu are dreptul de a
modifica structura construcţiei, permiţându-i-se acestuia să o demoleze, însă, cu
condiţia de de a o reconstrui în forma iniţială. Dacă totuşi, superficiarul modifică
structura construcţiei, proprietarul terenului este abilitat ca, în termen de trei ani
să solicite fie încetarea dreptului de superficie, fie repunerea construcţiei în
situaţia anterioară.
Însă, dacă proprietarul terenului alege varianta de a solicita repunerea
construcţiei în situaţia anterioară, termenul de prescripţie stabilit de lege la trei
ani se suspendă până la expirarea duratei superficiei.
Dacă superficia s-a constituit cu titlu oneros, părţile trebuie să prevadă
modalităţile de plată a prestaţiei de către superficiar. Dacă nu a fost prevăzută
modalitatea de plată a prestaţiei, atunci titularul dreptului de superficie are
obligaţia de a plăti, sub formă de rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită pe
piaţa liberă, calculată în raport de mai multe elemente, cum ar fi, natura terenului,
destinaţia construcţiei, zona în care este situat terenul şi orice alte criterii cu
ajutorul cărora poate fi determinată contravaloarea folosinţei, astfel cum prevede
art. 697 alin (1) din Codul civil.
Atunci când părţile nu se înţeleg cu privire la suma ce reprezintă
contravaloarea prestaţiei pe care trebuie să o plătească superficiarul, cuantumul
acesteia se determină pe cale judecătorească.
Apărarea dreptului de superficie se poate face prin acţiunea confesorie de
superficie, care este o acţiune imprescriptibilă şi poate fi îndreptată împotriva
oricărei persoane care împiedică exercitarea dreptului respectiv, chiar şi
împotriva proprietarului terenului, atunci când acesta ar împiedica exercitarea
dreptului de superficie.
Cazurile de încetare a dreptului de superficie sunt reglementate la art. 698
din Codul civil şi conform textului legal menţionat, dreptul de superficie se stinge
prin radierea acestuia din cartea funciară, fie la expirarea termenului pentru care
dreptul a fost constituit, fie prin consolidare, atunci când terenul şi construcţia
revin proprietate a aceleiaşi persoane, fie prin pieirea construcţiei, dacă există
stipulaţie expresă în acest sens, ori în alte cazuri prevăzute de lege.
În situaţia în care dreptul de superficie a fost constituit pentru o durată
determinată şi nu a fost reînnoită acea perioadă, dreptul de superficie se stinge
la împlinirea teremenului.
În cazul încetării dreptului de superficie prin consolidare, sunt aplicabile
dispoziţiile art. 698 lit. (b) din Codul civil. Dreptul de superficie se poate stinge şi
atunci când superficiarul devine şi proprietar al terenului asupra căruia se
exercită dreptul de superficie sau atunci când proprietarul terenului devine şi
proprietar al lucrărilor, construcţiilor sau plantaţiilor.
Deşi dreptul de superficie nu se stinge prin neuz şi, chiar dacă se constituie
pentru o perioadă de 99 de ani, poate fi reînnoit, totuşi acesta durează atâta
vreme cât durează construcţia, plantaţia sau lucrările respective. Prin pieirea
construcţieri, dacă există stipulaţie expresă în acest sens, încetează dreptul de
superficie. Este limpede voinţa legiuitorului de a reglementa acest mod de
stingere a superficiei din cauze independente de voinţa proprietarului terenului şi
de voinţa superficiarului.
Dreptul de superficie se stinge şi atunci când au pierit bunurile, construcţiile,
lucrările sau plantaţiile existente încorporate în sol, fie dintr-un caz fortuit, fie
pentru că au fost desfiinţate, dezafectate de către acela care le-a efectuat.
Un alt caz de încetare a dreptului de superficie îl constituie acela
reglementat la art. 28 alin. (3) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru
cauză de utilitate publică, republicată. Astfel, uzul, uzufructul, abitaţia şi
superficia, precum şi orice alte drepturi reale, cât şi concesionarea şi atribuirea în
folosinţă se sting prin efectul exproprierii, titularii acestora având dreptul la
despăgubiri.
Efectele încetării superficiei sunt reglementate la art. 699 – 701 Cod civil.
Astfel, în cazul expirării termenului, în primul rând, dacă nu există stipulaţie
contrară, proprietarul terenului dobândeşte dreptul de proprietate asupra
construcţiei edificate de către superficiar, pe calea accesiunii, având obligaţia de
a-i plăti fostului superficiar valoarea de circulaţie a acesteia, calculată la data
expirării termenului.
În al doilea rând, atunci când construcţia nu exista la momentul constituirii
dreptului de superficie şi dacă valoarea acesteia este fie egală, fie mai mare
decât aceea a terenului, proprietarul terenului are dreptul de a cere obligarea
constructorului să cumpere terenul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi
avut-o dacă nu ar fi existat construcţia.
În acest caz, constructorul este în drept să refuze cumpărarea terenului
dacă ridică, pe cheltuiala sa, construcţia clădită pe teren, deci dacă o
dezafectează şi o demolează şi dacă repune terenul în situaţia anterioară.
În al treilea rând, dacă nu există o înţelegere contrară între superficiar şi
proprietarul terenului, în momentul încetării dreptului de superficie se sting
dezmembrămintele constituite de către superficiar.
În al patrulea rând, în privinţa ipotecilor care grevează dreptul de superficie,
acestea se strămută de drept asupra sumei primite de la proprietarul terenului
atunci când superficia încetează la expirarea termenului şi proprietarul terenului
dobândeşte dreptul de proprietate asupra construcţiei edificate de superficiar, pe
cale de accesiune.
În al cincilea rând, tot în privinţa ipotecilor care grevează dreptul de
superficie, acestea se extind asupra terenului pe care nu a existat construcţia la
momentul constituirii dreptului de superficie, dacă constructorul a fost obligat să
cumpere terenul la valoarea de circulaţie pe care ar fi avut-o dacă nu ar fi existat
construcţia.
În al şaselea rând, tot în privinţa ipotecilor care grevează dreptul de
superficie, acestea se strămută de drept asupra materialelor, atunci când
constructorul refuză să cumpere terenul şi îşi ridică, pe cheltuiala sa, construcţia
edificată pe teren şi repune terenul în situaţia anterioară.tării superficiei prin
consolidare,
În al şaptelea rând, ipotecile constituite cu privire la teren pe durata
existenţei superficiei nu se extind cu privire la întregul imobil, în cazul încetării
dreptului de superficie prin expirarea teremenului.
În al optulea rând, ipotecile constituite cu privire la teren pe durata
existenţei superficiei se strămută de drept asupra sumei primite de către
proprietarul terenului de la constructorul care a fost obligat să cumpere terenul la
valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă nu ar fi existat construcţia.
În ultimul rând, ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existenţei
superficiei se extind de drept cu privire la întregul teren atunci când constructorul
a refuzat să cumpere terenul şi când şi-a ridicat construcţia clădită pe teren şi a
repus terenul în situaţia anterioară.
În cazul încetării construcţiei prin consolidare, în primul rând, în absenţa
unei stipulaţii contrare, dezmembrămintele care au fost consimţide de către
superficiar se menţin pe durata pentru care au fost constituite, însă nu mai târziu
de împlinire a termenului iniţial al superficiei (art. 700 alin. 1 Cod civil).
În al doilea rând, ipotecile care s-au născut pe durata existenţei superficiei
se menţin, fiecare în funcţie de obiectul asupra cărora s-au constituit (art. 700
alin. 2 Cod civil).
În cazul încetării superficiei prin pieirea construcţiei, în primul rînd,
drepturile reale care au grevat dreptul de superficie se sting, dacă legea nu
prevede altfel (art. 701 alin. 1)
În al doilea rând, ipotecile născute cu privire la nuda proprietate asupra
terenului, pe durata superficiei se menţin asupra dreptului de proprietate
reîntregit (art. 701 alin. 2 Cod civil).
13.5. Dreptul de folosinţă

Conform art. 19, alin. (3) din Legea nr. 18/1991 a fondului funciar,
modificată şi republicată, se pot atribui în folosinţă agricolă, la cerere, până la
5000 m2 în echivalent arabil de familie, personalului de specialitate din serviciile
publice comunale, în perioada în care lucrează în localitate, dacă titularul sau
membrii familiei acestuia nu deţin teren în proprietate în localitatea respectivă.
Dreptul de proprietate asupra unor asemenea terenuri aparţine unităţilor
administrativ-teritoriale respective.
Atribuirea unor asemenea terenuri nu se poate face în cazurile în care în
localitatea respectivă au operat reduceri ale suprafeţelor. (art. 19 alin. 4)
La plecarea din localitate, persoanele care se bucură de asemenea drept
au dreptul la despăgubiri pentru investiţiile pe care le-au făcut, cu
consimţământul prealabil al proprietarului şi dacă asemenea investiţii sunt utile
pentru suprafaţa atribuită. (art. 19 alin. 5)
Rezultă că dreptul de folosinţă reprezintă un drept real, dezmembrământ al
dreptului de proprietate şi poartă asupra unor categorii de terenuri agricole care
sunt în proprietatea comunelor, oraşelor şi municipiilor, asemenea drepturi
constituindu-se în favoarea unor persoane fizice, prin atribuirea în baza unor acte
administrative.
Caracterele juridice ale dreptului real de folosinţă sunt cele la care ne vom
referi în continuare. Este un drept real, este dezmembrământ al dreptului de
proprietate din domeniul privat al comunei, oraşului sau municipiului.
Acest drept real este opozabil erga omnes, ca orice drept real, chiar şi
proprietarului care l-a constituit.
Un asemenea drept se constituie printr-un act administrativ, are caracter
individual, fiind constituit intutituu personale, putând fi constituit numai în
favoarea persoanelor fizice pe care legea le desemnează ca având o calitate
specială, anume aceea de personal de specialitate din serviciile publice.
Asemenea drept conferă titularului posesia şi folosinţa. Posesia corespunde
dreptului real respectiv, este o posesie a dreptului de folosinţă, iar usus, atributul
folosinţei, conferă titularului dreptul de a exploata terenul pentru producţia
agricolă.
Titularul dreptului real de folosinţă are dreptul de a obţine fructele rezultate
din cultivarea pământului.
Asemenea drept real este conceput ca fiind temporar şi încetează la
decesul titularului. Dreptul respectiv poate înceta şi în timpul vieţii titularului,
atunci când acesta îşi pierde calitatea avută în vedere, aceea de specialist din
serviciile comunale sau atunci când părăseşte localitatea respectivă.Dreptul de
folosinţă poate să înceteze şi ca sancţiune, în condiţiile art. 76 din Legea fondului
funciar nr. 18/1991, modificată şi republicată, în sensul că, dacă nu-şi
îndeplinesc obligaţiile, titularii vor fi somaţi conform dispoziţiilor legale, iar dacă
nu dau curs somaţiei de a folosi terenul în scopurile pentru care acesta a fost
acordat, se procedează la retragerea dreptului de folosinţă, în cazul neexercitării
obligaţiei la sfârşitul anului în curs. Retragerea dreptului de folosinţă operează
printr-un act administrativ.
Întrebări de control şi teme de dezbatare

1. Explicaţi ce reprezintă dreptul de uz
2. Explicaţi ce reprezintă dreptul de abitaţie
3. Efectuaţi o analiză comparativă a dreptului de uzufruct, pe de o parte
şi a dreptului de uz şi de abitabie, de cealaltă parte
4. Explicaţi ce reprezintă dreptul de servitute
5. Explicaţi ce reprezintă dreptul de superficie şi cum poate lua naştere
acesta

14.2. Sistemul de publicitate imobiliară reglementat de Legea nr. 71/1996 şi
de Codul civil
14.2.1. Cadastrul general
14.2.2. Conţinutul cărţii funciare
14.2.3. Principiile sistemului de publicitate imobiliară reglementat de
Legea nr. 71/1996 şi de Codul civil
14.2.4. Înscrierile în cartea funciară
14.2.5. Acţiunile privind publicitatea imobiliară

Publicitatea imobiliară constituie un ansamblu de mijloace prevăzute de
lege, prin care se asigura evidenţa, siguranţa, opozabilitatea în raport cu terţii a
actelor juridice prin care se constituiau, se transmiteau ori se stingeau drepturi
reale imobiliare. Conotaţiile publicităţii imobiliare se amplifică prin adoptarea
sistemului cărţilor funciare în reglementarea noului Cod civil.
Chiar dacă actul juridic nu produce efecte faţă de terţi - în sensul că, pe de
o parte, drepturile rezultate din actul juridic nu se nasc în patrimoniul acestora,
iar pe de altă parte terţii nu pot fi obligaţi printr-un act juridic la a cărui încheiere
nu au participat - totuşi aceştia vor avea obligaţia de a respecta existenţa, ca
realitate socială şi juridică, a situaţiilor juridice create prin voinţa părţilor care au
participat la încheierea actului juridic, personal sau prin reprezentant. De aceea,
existenţa acestei situaţii juridice trebuie să fie adusă la cunoştinţa terţilor.
Publicitatea imobiliară reprezintă un sistem de formalităţi stabilit de lege,
formalităţi care trebuie îndeplinite în scopul constituirii şi transmiterii drepturilor
reale care au ca obiect bunuri imobile, pentru asigurarea securităţii cadrului
circulaţiei bunurilor imobile şi a opozabilităţii actelor şi faptelor juridice
constitutive şi translative de drepturi reale imobiliare.
Obiectivele urmărite prin îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară
sunt, în principal, cele la care ne vom referi în continuare.
Prin publicitatea imobiliară se urmăreşte, în primul rând, să se asigure
certitudinea constituirii şi transmisiunii drepturilor reale imobiliare, prin aducerea
la cunoştinţa persoanelor interesate a situaţiei juridice a bunurilor asupra cărora
poartă drepturile reale; pe această cale, se evită transmisiunile succesive, care
urmăresc fraudarea intereselor terţilor. Este vorba despre asigurarea
opozabilităţii faţă de terţi, ceea ce este de natură să confere publicităţii imobiliare
protecţia juridică de care se bucură titularul drepturilor reale imobiliare.
În al doilea rând, se urmăreşte realizarea unei evidenţe ample a bunurilor
imobile, evidenţă tehnică, economică şi juridică, care să permită utilizarea şi
exploatarea eficientă şi identificarea acestor bunuri.
În al treilea rând, se permite organelor statului să exercite o cunoaştere
permanentă a tuturor elementelor necesare constituirii sistemului de impozitare şi
taxare, pentru a evidenţia permanent situaţia juridică a imobilelor.
În al patrulea rând, prin acest sistem sunt ocrotite drepturile persoanelor
care ar dori să dobândească bunuri imobile, întrucât aceste persoane pot verifica
şi se pot informa permanent cu privire la situaţia juridică reală a imobilelor pe
care sunt interesate să le dobândească.
În al cincilea rând, publicitatea imobiliară are şi un rol probatoriu, astfel
cum rezultă din cuprinsul art. 900 Cod civil, text legal potrivit căruia, dacă în
cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că
dreptul există în folosul ei, dacă un drept real s-a radiat din cartea funciară, se
prezumă că acel drept nu există, putându-se face dovada contrară numai în
cazurile prevăzute de art. 887 Cod civil şi pe calea acţiunii în rectificare de carte
funciară.
În condiţiile reglementării sistemului de publicitate în noul Cod civil,
drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât
între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea acestora în cartea funciară,
pe baza actelor sau faptelor care justifică înscrierea, sub rezerva unor
reglementări legale contrare şi se pierd şi se sting numai prin radierea din cartea
funciară, cu consimţământul titularului, dat prin înscris autentic notarial.
Modificarea drepturilor reale imobiliare se face în aceleaşi condiţii.
Evoluţia istorică şi politică a teritoriilor româneşti a influenţat sistemele de
publicitate imobiliară utilizate pe acest teritoriu.
Sunt cunoscute următoarele sisteme de publicitate imobiliară:
– sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, sub
reglementarea Codului civil şi a Codului de procedură civilă, sistem aplicat în
Moldova, Dobrogea, Muntenia, Oltenia;
– sistemul de publicitate al cărţilor funciare reglementat prin Decretul-lege
nr. 115/1938 şi de Decretul nr. 241/1947, cu aplicabilitate în Bucovina,
Transilvania, Crişana şi Banat;
– sistemul intermediar al cărţilor de publicitate funciară, reglementat de
Legea nr. 242/1947 pentru transformarea cărţilor funciar în cărţi de publicitate
funciară, aplicabil în unele localităţi din judeţul Ilfov;
– un sistem intermediar al cărţilor de evidenţă funciară, în reglementarea
Legii nr. 136/1946, sistem ce a luat fiinţă la solicitarea persoanelor interesate din
localităţi din Transilvania, unde cărţile funciare, ca urmare a războiului, au fost
distruse, sustrase sau pierdute.
Cărţile de evidenţă funciară se închid pe măsură ce se întocmesc noi cărţi
funciare sau pe măsură ce se găsesc ori s-au găsit cele originale dispărute.
14.2. Sistemul de publicitate imobiliară reglementat de dispoziţiile Legii nr.

7/1996, modificată şi de dispoziţiile noului Cod civil.
Analiza acestui sistem de publicitate implică abordarea mai multor
probleme, la care ne vom referi în continuare.
14.2.1. Cadastrul general şi funcţiile acestuia
Prin Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, au fost puse
bazele unui sistem real şi unic de publicitate imobiliară, cu aplicabilitate pe întreg
teritoriul ţării, care a înlocuit sistemele paralele de publicitate imobiliară existente
anterior. Acest act normativ a creat, însă, numai premisele necesare pentru
întocmirea cadastrului general şi a noilor cărţi funciare.
Legea nr. 7/1996, modificată şi Codul civil reglementează publicitatea
imobiliară prin sistemul cărţilor funciare. Art. 876 alin. (1) din Codul civil
precizează că scopul şi obiectul cărţilor funciare îl reprezintă descrierea
imobilelor şi arătarea drepturilor reale care au ca obiect aceste imobile, prin
imobil, conform alin (3), înţelegându-se una sau mai multe parcele de teren
alăturate, indiferent de categoria de folosinţă, cu sau fără construcţii, aparţinând
aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale şi care
sunt identificate printr-un număr cadastral. În acelaşi fel este definit imobilul şi de
art. 1 alin. (5) din Legea nr. 7/1996, modificată, iar alin. (6) al aceluiaşi articol
prevede că entităţile de bază ale acestui sitem sunt parcela, construcţia şi
proprietarul.
Cadastrul general şi cartea funciară constituie sistemul unitar şi obligatoriu
de evidenţă tehnică, economică şi juridică, de importanţă naţională a tuturor
imobilelor de pe întregul teritoriu al ţării.
Cadastrul se realizează la nivelul unităţilor administrativ-teritoriale, pe
sectoare cadastrae, sectorul cadastral fiind unitatea de suprafaţă delimitată de
elementele liniare stabile în timp (şosele, ape, canale, diguri, căi ferate), care
cuprinde unul sau mai multe imobile alăturate.
Potrivit dispoziţiilor art. 42 din Legea nr. 7/1996, republicată, proprietarii
unor imobile învecinate, în vederea unui mai bune exploatări a acestora, pot să
le alipească într-un imobil, în baza unei documentaţii cadastrale şi a actului
autentic, întocmite în condiţiile legii.
Un imobil înscris în cartea funciară se poate modifica prin alipiri, dacă mai
multe imobile alăturate se unesc într-un singur imobil sau atunci când se adaugă
o parte dintr-un imobil la un alt imobil sau atunci când se măreşte întinerea
acestuia.
Imobilul înscris în cartea funciară se poate modifica şi prin dezlipiri, atunci
când se desparte o parte din imobil sau dacă se micşorează întinerea acestuia.
Conform art. 879 alin. (5) Cod civil, operaţiunile de modificare a imobilului
înscris în cartea funciară, prin alipiri sau dezlipiri, au caracter material şi nu
implică nici-un transfer de proprietate.
În situaţia aliprii sau dezlipirii, imobilele rezultate se transcriu în cărţi
funciare noi, cu menţionarea noului număr cadastral pentru fiecare imobil, iar
cartea funciară sau,după caz, cărţile funciare vechi se închid şi nu mai pot fi
redeschise pentru alte înscrieri.
Prin parcelă se înţelege suprafaţa de teren cu aceeaşi categorie de
folosinţă.
Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al
fiecărei localităţi alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară
al acestui teritoriu, ce se ţine de către biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial
în a cărui rază teritorială de activitate este situat imobilul respectiv.
Acest registru se întregeşte cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu
registrul cadastral de publicitate imobiliară, indicându-se numărul cadastral al
imobilelor şi numărul de ordine al cărţilor funciare în care sunt înscrise, cu un
index alfabetic al proprietarilor şi cu o mapă în care se păstrează cererile de
înscriere, împreună cu un exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau
faptelor juridice supuse înscrierii.
Sistemul de evidenţă al cadastrului general are, deci, ca finalitate
înscrierea în registrul de publicitate imobiliară.
Cadastrele întocmite la nivelul unităţilor administrativ-teritoriale constituie
baza tehnică a cărţilor funciare, care se întocmesc, se numerotează şi se ţin, aşa
cum am arătat, pe localităţi.
La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale - comune, oraşe, municipii -,
lucrările tehnice de cadastru constau în :
a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unităţii administrativ-teritoriale şi a
limitelor intravilane componente;
b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate
sau, în lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar şi
determinarea formei şi dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecărei
unităţi administrativ-teritoriale;
c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanţelor judecătoreşti;
d) întocmirea documentelor tehnice cadastrale.
Documentele tehnice ale cadastrului se întocmesc la nivelul unităţii
administrativ-teritoriale, pentru fiecare sector cadastral în parte şi evidenţiază
situaţia reală constatată de comisia care a desfăşurat lucrările de specialitate şi
aceste documente sunt planul cadastral, registrul cadastral al imobilelor cuprinse
în planul cadastral şi opisul alfabetic al proprietarilor imobilelor din sectorul
cadastral.
Primarii localităţilor au obligaţia să înştiinţeze deţinătorii imobilelor, în
scris, prin afişare şi prin alte mijloace de publicitate în ce priveşte obligaţiile
acestora, anume să permită accesul specialiştilor pentru executarea lucrărilor de
cadastru, să prezinte actele juridice referitoare la imobile şi să identifice limitele
imobilelor împreună cu echipele care realizează lucrările de specialitate. Dacă
deţinătorii imobilelor nu se prezintă, identificarea limitelor se face în lipsa
acestora.
Documentele tehnice pentru fiecare sector cadastral se afişează, prin grija
oficiului teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară, la primăria unităţii
aadministrativ-teritoriale în cauză, iar titularii sarcinilor înscrise în registrele de
transcripţiuni şi inscripţiuni (ipoteci, privilegii, somaţii, sechestre, litigii şi orice
acte juridice înscrise în registrele de transcripţiuni) trebuie să solicite reînnoirea
înscrierii acestora în cărţile funciare în termen de 30 de zile de la afişare.
În privinţa rectificării documentelor tehnice ale cadastrului, cererile având
asemenea obiect trebuie să fie formulate în termen de 30 de zile de la afişare şi
să fie însoţite de documente doveditoare şi trebuie adresate oficiului teritorial de
cadastru şi publicitate imobiliară, care le soluţionează prin încheiere de carte
funciară, în termen de 30 de zile de la depunere.
Înscrierea în cartea funciară se face din oficiu, după finalizarea lucrărilor
de cadastru pentru fiecare sector cadastral şi după expirarea termenului de
soluţionare a contestaţiilor.
De la data deschiderii cărţilor funciare din oficiu, registrele de transcripţiuni
şi inscripţiuni, cărţile funciare şi orice alte evidenţe de cadastru şi publicitate
imobiliară se înlocuiesc cu planul cadastral şi cu noile cărţi funciare, iar
evidenţele vechi se păstrează la arhiva biroului teritorial de cadastru şi publicitate
imobiliară şi identificarea şi numerotarea imobilelor cuprinse în actele de
proprietate şi planurile anterioare realizării cadastrului şi deschiderii noilor cărţi
funciare îşi pierd valabilitatea.
Cuprinsul cărţilor funciare şi al planului cadastral se dovedeşte cu copia
sau extrasul de carte funciară, iar dovada delimitării unui imobil în raport de alte
imobile se poate face numai cu extrasul din planul cadastral.
Prin sistemul de cadastru general se realizează:
a) identificarea, descrierea şi înregistrarea în documentele cadastrale a
imobilelor prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri
cadastrale, precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deţinători
legali de imobile, în vederea înscrierii în cartea funciară cu caracter definitiv;
c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru
stabilirea corectă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de
organismele abilitate.
Cadastrul general are, conform dispoziţiilor legale, următoarele funcţii:
- Funcţia tehnică, realizată prin determinarea, pe bază de măsurători, a
poziţiei, configuraţiei şi mărimii suprafeţei terenurilor, pe destinaţii, categorii de
folosinţă şi proprietari, precum şi ale construcţiilor;
- Funcţia economică, prin care se evidenţiază destinaţia, categoria de
folosinţă a parcelelor şi elementele necesare stabilirii valorii economice a
bunurilor imobile;
- Funcţia juridică, realizată prin identificarea proprietarului, pe baza actului
de proprietate şi prin publicitatea imobiliară.
Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă al cadastrului
general are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice
referitoare la imobilele din acelaşi teritoriu administrativ şi se realizează de către
oficiile teritoriale pentru imobilele situate în raza de activitate a acestora.
Legea prevede organizarea Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate
Imobiliară, instituţie publică cu personalitate juridică, unica autoritate în domeniu,
în subordinea Guvernului. La nivel judeţean şi al Municipiului Bucureşti se
înfiinţează oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară, instituţii publice cu
personalitate juridică, aflate în subordinea Agenţiei Naţionale de Cadastru şi
Publicitate Imobiliară.
La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale funcţionează birouri de cadastru
şi publicitate imobiliară, fără personalitate juridică, organizate în cadrul oficiilor de
cadastru şi publicitate imobiliară.
Tot în subordinea Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară a
fost înfiinţat Centrul Naţional de Geodezie, Cartografie, Fotogrametrie şi
Teledetecţie, unitate cu personalitate juridică.
Activitatea de publicitate imobiliară în cadrul oficiilor teritoriale este
îndeplinită de registratori de carte funciară, numiţi prin ordin al directorului
general al Agenţiei Naţionale, în urma unui concurs organizat de aceasta.
În cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliară este în
responsabilitatea unui registrator-şef, iar în cadrul birourilor teritoriale, în
responsabilitatea unui registrator coordonator, numiţi prin ordin al directorului
general al Agenţiei Naţionale, în urma unui concurs.
14.2.2. Conţinutul cărţii funciare

Carte funciară a fost definită ca fiind un înscris autentic şi cu caracter
public, care cuprinde descrierea imobilelor şi arătarea drepturilor reale
corespunzătoare, precum şi indicarea, după caz, a drepturilor de creanţă, a
actelor, faptelor sau altor raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise în
carte funciară, fie în scopul dobândirii sau stingerii unor drepturi reale, fie în
vederea opozabilităţii lor faţă de terţi, fie, în sfârşit, numai în scopul informării
altor persoane interesate.
Cartea funciară este formată din titlu şi trei părţi.
Titlul indică numărul şi numele localităţii în care este situat imobilul. Dacă s-
au constituit drepturi de superficie sau de concesiune, titlul cărţii funciare al
parcelei pe care s-au constituit astfel de drepturi va cuprinde şi menţiunea
acestui drept.
Partea I, privind descrierea imobilelor, conţine numărul de ordine şi cel
cadastral al fiecărui imobil, suprafaţa imobilului, destinaţia, categoria de
folosinţă, construcţiile, amplasamentul şi vecinătăţile, observaţii.
Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate, conţine
numele proprietarului, actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de
proprietate, menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept,
strămutările proprietăţii şi modalităţile acesteia, servituţile constituite în folosul
imobilului, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice,
acţiunile privitoare la proprietate, modificări, îndreptări, însemnări cu privire la
titlu, în partea I sau partea a II-a a cărţii funciare.
Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului
de proprietate şi sarcini, cuprinde dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă,
abitaţie, servitute în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare,
locaţiunea şi cesiunea de venituri pe o perioadă mai mare de 3 ani, faptele
juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile
privitoare la drepturile reale înscrise în această parte, sechestrul, urmărirea
imobilului sau a veniturilor acestuia, modificări, îndreptări, însemnări cu privire la
înscrierile făcute în această parte.
14.2.3. Principiile sistemului de publicitate al Legii nr. 7/1996, modificată şi

ale noului Cod civil
Trăsăturile noului sistem de carte funciară se înfăţişează după cum
urmează:
- orice imobil trebuie să fie cuprins într-o carte funciară;
- evidenţa juridică trebuie să se ţină pe imobile şi nu pe persoane;
- cărţile funciare se întocmesc şi se numerotează pe teritoriul administrativ
al fiecărei localităţi;
- cărţile funciare se ţin într-un singur exemplar;
- cărţile funciare se întregesc cu alte documente şi registre, astfel încât să
reflecte situaţia juridică reală a imobilelor;
- cărţile funciare descriu imobilul împreună cu drepturile reale
corespunzătoare şi cu indicarea drepturilor personale, a actelor şi faptelor
juridice sau a altor raporturi juridice aflate în legătură cu imobilul;
- carte funciară asigură opozabilitate faţă de terţi a drepturilor reale
dobândite ori modificate, precum şi a altor acte juridice, fapte juridice sau
raporturi juridice aflate în legătură cu imobilul;
- atât cartea funciară, cât şi documentele cu care aceasta se întregeşte sunt
publice, astfel cum reglementează, în condiţiile actuale, art. 883 din Codul civil;
- la aceste trăsături evidenţiate în doctrina juridică înaintea adoptării noului
Cod civil, trebuie să mai adăugăm şi cea mai importantă dintre acestea,
introdusă prin dispoziţiile noului Cod civil, anume acea că, sub rezerva unor
dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea
funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea
lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea (art.
885 alin. 1 Cod civil) şi, de asemenea,, conform alin. (2) teza I al aceluiaşi articol,
drepturile reale se pierd sau se sting numai prin radierea lor din cartea funciară,
cu consimţământul titularului exprimat prin înscris autentic notarial.
Regimul juridic al cărţilor funciare reglementate de Legea nr. 7/1996,
modificată şi de noul Cod civil, configurează mai multe principii, la care ne vom
referi în cele ce urmează.
Un prim principiu îl constituie publicitatea integrală a înscrierii drepturilor
reale şi al specialităţii înscrierilor. Conform principiului enunţat, publicitatea,
conform Legii nr. 7/1996, modificată şi conform noului Cod civil, are caracter real,
adică evidenţa se ţine pe imobile şi nu pe persoane. Art. 876 Cod civil prevede
că descrierea imobilelor şi arătarea drepturilor reale care au ca obiect aceste
bunuri se operează în cartea funciară, unde, în cazurile prevăzute de lege, pot fi
înscrise şi alte drepturi, fapte sau raporturi juridice, dacă au legătură cu imobilele
care sunt cuprinse în cartea funciară.
Toate informaţiile înscrise în cartea funciară trebuie să fie precise şi clare,
astfel încât să permită tuturor persoanelor interesate, care consultă cartea
funciară, să aibă o imagine completă şi reală cu privire la imobilul care prezintă
interes şi să cunoască toate informaţiile de natură juridică cu privire la acesta.
Pentru un ansamblu condominiu, constituit din mai multe imobile, cu cote-
părţi indivize comune, se deschide o carte funciară colectivă, iar pentru fiecare
imobil, apartament etc. având proprietari diferiţi, se formează câte o carte
funciară individuală.
În al doilea rând, se evidenţiază principiul relativităţii înscrierilor, în
conformitate cu care înscrierea unui drept real se poate efectua numai împotriva
aceluia care, la momentul înregistrării cererii, este înscris ca titular al dreptului
asupra căruia înscrierea urmează a fi făcută şi împotriva aceluia care, înainte de
a fi fost înscris, şi-a grevat dreptul, atunci când amândouă înscrierile se cer
deodată. În acest sens sunt reglementările art. 893 Cod civil.
Principiul menţionat este susceptibil de excepţii. Astfel, o primă excepţie o
reprezintă înscrierea drepturilor reale în cazul actelor juridice succesive. Conform
prevederilor art. 894 Cod civil, în cazul în care un drept supus înscrierii în cartea
funciară a constituit obiectul unor cesiuni succesive fără ca înscrierile să fi fost
efectuate, cel din urmă îndreptăţit nu poate cere înscrierea dreptului în folosul
său decât dacă solicită, odată cu înscrierea acestuia, şi înscrierea dobândirilor
succesive anterioare pe care le va dovedi cu înscrisuri originale sau cu copii
legalizate ale acestora.
De asemenea, o altă excepţie o reprezintă înscrierile întemeiate pe
obligaţiile defunctului. Conform prevederile art. 895 Cod civil înscrierile
întemeiate pe obligaţiile defunctului se pot efectua şi după ce dreptul a fost
înscris pe numele moştenitorului, însă numai în măsura în care moştenitorul este
ţinut în continuare să respecte aceste obligaţii.
Un al treilea principiu al sistemului de publicitate în discuţie îl constituie
principiul legalităţii înscrierilor, principiu care are în vedere exactitatea şi corelaţia
perfectă a informaţiilor conţinute de cartea funciară, cu realitatea juridică.
Principiul legalităţii înscrierii rezultă din dispoziţiile art. 48-49 ale Legii nr.
7/1996, republicată, cu modificările ulterioare.
Astfel, registratorul admite cererea şi dispune intabularea sau înscrierea
provizorie prin încheiere, numai dacă, după verificare, constată că înscrisul
îndeplineşte următoarele condiţii:
a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;
b) cuprinde exact şi complet numele sau denumirea părţilor şi se
menţionează codul numeric personal, numărul de identificare fiscală, codul de
înregistrare fiscală sau codul unic de înregistrare, după caz, atribuit acestora;
c) individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară şi un număr
cadastral sau topografic, după caz;
d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în
limba română;
e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru
autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului;
f) este însoţit de dovada achitării tarifului de publicitate imobiliară, cu
excepţia scutirilor legale.
Dacă se constată că cererea de înscriere în cartea funciară nu întruneşte
condiţiile legale, se va respinge printr-o încheiere motivată. Despre respingerea
cererii se va face menţiune în registrul de intrare, în dreptul înregistrării acesteia,
precum şi în cartea funciară.
Al patrulea principiu al sistemului de publicitate imobiliară reglementat de
Codul civil şi de Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările ulterioare, îl
reprezintă principiul priorităţii înscrierilor în cartea funciară, conform cu care dacă
există mai mulţi prezumtivi titulari ai unui drept tabular asupra aceluiaşi imobil,
drept care rezultă în urma încheierii unor acte cu acelaşi autor, antecesor al
dreptului tabular, este considerat titular al dreptului tabular acela care a îndeplinit
primul formalităţile de publicitate imobiliară.
Deci, primul care solicită înscrierea este şi primul titular al dreptului înscris,
chiar şi în cazul în care titlul său are o dată posterioară titlului altui dobânditor, în
baza principiului statuat prin adagiul qui prior tempore potior jure.
Conform prevederilor art. 890 Cod civil, sub rezerva situaţiilor în care prin
lege nu se prevede altfel, înscrierile în cartea funciară îşi produc efectele de la
data înregistrării cererilor, legiuitorul prevăzând că se va ţine cont de data, ora şi
minutul înregistrării acestora în toate situaţiile în care cererea a fost depusă
personal, prin mandatar ori notar public ori, dacă este cazul, transmisă prin
telefax, poştă electronică sau prin alte mijloace care asigură transmiterea textului
şi confirmarea primirii cererii de înscriere cu toate documentele justificative.
De asemenea, în cazul drepturilor de ipotecă, ordinea înregistrării cererilor
este aceea care determină rangul acestora, iar dacă mai multe cereri s-au primit
în aceeaşi zi prin poştă sau curier, drepturile de ipotecă vor avea acelaşi rang, iar
celelalte drepturi vor dobândi numai provizoriu rang egal, urmând ca instanţa să
se pronunţe, la cererea oricărei persoane interesate, asupra rangului şi, atunci
când este cazul, asupra radieri înscrierii nevalabile.
Dacă două sau mai multe drepturi au primit provizoriu rang egal, este
preferat, indiferent de data certă a titlurilor aflate în concurs, acela care a fost pus
în posesia bunului său sau cel faţă de care debitorul şi-a executat cel dintâi
obligaţiile, cu excepţia drepturilor de ipotecă care au acelaşi rang. Atunci când
niciunul dintre dobânditori nu a fost pus în posesia bunului său sau debitorul nu
şi-a executat obligaţiile faţă de niciunul dintre aceştia, este preverat acela care a
sesizat primul instanţa judecătorească.
În acelaşi mod vor fi rezolvate situaţiile şi atunci când, în aceeaşi zi o cerere
de înscriere a fost depusă ori comunicată în condiţiile reglementate de art. 890
alin. (1) Cod civil, iar alta primită prin curier sau poştă.
Principiul amintit este susceptibil de excepţiile prevăzute de legiuitor în
cuprinsul Codului civil.
Astfel, avem în vedere prevederile art. 887 Cod civil, text care
reglementează dobândirea anumitor drepturi reale fără înscriere în cartea
funciară. Este vorba despre acele dreturi reale care provin din moştenire,
accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică şi
în alte cazuri prevăzute de lege.
Însă, în cazul vânzării silite, dacă urmărirea imobilului nu a fost în prealabil
notată în cartea funciară, drepturile reale dobândite fără înscriere în cartea
funciară nu pot fi opuse terţilor dobânditori de bună-credinţă. Deci, în acest caz,
este necesară înscrierea acestora în cartea funciară.
Tot astfel, dacă este vorba despre drepturi reale dobândite fără înscrierea
în cartea funciară, adică atunci când acestea provin din succesiune, accesiune
naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică sau în alte
cazuri prevăzute de lege, iar titularii drepturilor astfel dobândite vor să dispună
de acestea prin cartea funciară, este necesar, în prealabil să facă înscrierea
drepturilor respective.
O altă excepţie de la principiul în discuţie este stabilită prin prevederile art.
892 Cod civil, care reglementează situaţia terţului dobânditor de rea-credinţă.
Astfel, acela care a fost îndreptăţit, printr-un act juridic încheiat în mod valabil, să
înscrie un drept real în folosul său în cartea funciară, poate cere radierea unui
drept concurent sau acordarea de rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată
de altă persoană, dacă actul juridic în temeiul căruia se solicită radierea sau
acordarea rangului preferenţial este anterior aceluia în baza căruia terţul şi-a
înscris dreptul, dacă dreptul reclamantului şi acela al terţului dobânditor provin de
la un autor comun şi dacă înscrierea dreptului în folosul reclamantului a fost
împiedicată de terţul dobânditor, fie prin violenţă, fie prin viclenie.
De observat că radierea sau acordarea rangului preferenţial poate fi cerută
şi atunci când violenţa sau viclenia a provenit de la o altă persoană, alta decât
terţul dobânditor, dacă acesta din urmă a cunoscut sau, după caz, trebuia să
cunoască această împrejurare, la momentul încheierii contractului în baza căruia
a dobândit dreptul intabulat în folosul său.
Dreptul la acţiune este prescriptibil în termen de 3 ani, calculat de la data
înscrierii de către terţ a dreptului în folosul său.
Un alt principiu al sistemului de publicitate analizat îl constituie principiul
forţei probante a înscrierii, acesta fiind consacrat de art. 900 Cod civil, text care
instituie două prezumţii relative, după cum urmează:
- dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane,
se prezumă că dreptul există în folosul ei.
- dacă un drept real s-a radiat din cartea funciară, se prezumă că acel drept
nu există.
Este posibil a se face dovada contrară numai atunci când este vorba
despre dobândirea unor drepturi reale fără înscriere în cartea funciară în
condiţiile reglementate la art. 887 din Codul civil.
Potrivit dispoziţiilor art. 901 alin. (1) Cod civil, dacă prin lege nu se
prevede altfel, oricine a dobândit cu bună-credinţă un drept real înscris în cartea
funciară, în temeiul unii act juridic cu titlu oneros, este considerat titularul
dreptului înscris în folosul său, chiar şi atunci când, la cererea adevăratului
titular, dreptul autorului său a fost radiat din cartea funciară.
Dobânditorul este considerat de bună-credinţă dacă, la data înregistrării
cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nici o acţiune prin
care se contestă cuprinsul cărţii funciare, dacă din cuprinsul cărţii funciare nu
rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei
persoane şi dacă nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărţii
funciare. Aceste reglementări sunt aplicabile şi terţului care a dobândit cu bună-
credinţă un drept de ipotecă în temeiul unui act juridic încheiat cu titularul de
carte funciară sau cu succesorul în drepturi al acestuia.
În ultimul rând, amintim şi principiul efectului constitutiv sau translativ de
drepturi tabulare, conform căruia este obligatorie înscrierea drepturilor reale
imobiliare în cartea funciară, în conformitate cu actele juridice sau faptele juridice
justificative. Considerăm acest principiu ca fiind cel mai important şi care conferă
sistemului de publicitate al cărţilor funciare o putere şi o importanţă juridică
specială.
Astfel, dacă legea nu prevede altfel, drepturile reale asupra imobilelor
cuprinse în cartea funciară se dobândesc între părţi, dar şi în raport cu terţii,
numai prin înscrierea în cartea funciară, în baza actului sau faptului care justificat
înscrierea, excepţiile fiind acelea reglementate la art. 887 Cod civil, care
reglementează dobândirea unor drepturi reale fără înscriere.
14.2.4. Înscrierile în cartea funciară

În conformitate cu dispoziţiile Codului civil, înscrierile sunt următoarele :
- intabularea drepturilor tabulare;
- înscrierea provizorie;
- notarea unor drepturi, fapte şi raporturi juridice;
- rectificarea înscrierilor în cartea funciară.
În condiţiile art. 885 din noul Cod civil, intabularea constituie o operaţiune
de înscriere în cartea funciară a drepturilor tabulare, care are ca efect
dobândirea, atât între părţi cât şi faţă de terţi, în baza actului juridic sau faptului
juridic care justifică înscrierea, a drepturilor reale imobiliare respective.
Deci, înscrierea în cartea funciară are efect constitutiv sau translativ de
drepturi reale imobiliare, ceea ce conduce la concluzia că numai pe calea
intabulării şi din momentul efectuării acestei operaţiuni se transmite dreptul real
imobiliar din patrimoniul transmiţătorului în acela al dobânditorului.
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale imobiliare se înscriu în
cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod
valabil.
Numai persoana care are calitatea de proprietar şi al cărei drept este înscris
în cartea funciară poate cere dezmembrarea terenului aflat în proprietate.
Modificarea conţinutului unui drept ce grevează un drept real imobiliar se
înscrie, dacă legea nu dispune altfel, potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea
şi stingerea drepturilor reale.
Înscrierea în carea funciară se efectuează în baza unor înscrisuri pe care le
enumeră art. 888 din Codul civil, anume, înscricul autentic notarial, hotărârea
judecătorească rămasă definitivă, certificatul de moştenitor sau un alt act emis
de autorităţile administrative, dacă prin dispoziţiile legale se prevede aceasta.
Din această reglementare rezultă că numai în acest mod se poate face
intabularea în cartea funciară şi numai în baza actelor menţionate.
Renunţarea la dreptul de proprietate se poate face numai printr-o declaraţie
în formă autentică notarială, înregistrată la biroul de cadastru şi publicitate
imobiliară, pentru a se putea înscrie radierea dreptului, conform prevederilor art.
889 alin. (1) Cod civil.
Unităţile administrativ-teritoriale pot solicita înscrierea dreptului de
proprietate în folosul acestora, pe baza hotărârii consiliului local şi cu
respectarea prevederilor legale privind transferul drepturilor reale imobiliare, în
condiţiile în care o altă persoană nu a solicitat înscrierea în temeiul uzucapiunii.
De la regula intabulării în cartea funciară fac excepţie acele drepturi reale
imobiliare care, în baza legii, pot fi dobândite fără înscriere în cartea funciară.
Este vorba despre dreptruile provenind din moştenire, accesiune naturală,
vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică şi alte situaţii pe care
legea le prevede. Însă şi în aceste situaţii, titularii drepturilor dobândite în
modurile arătate nu pot dispune de acestea prin cartea funciară, decât numai
după ce s-a făcut înscrierea.
În situaţia vânzării silite, dacă urmărirea silită a imobilului nu a fost notată în
prealabil în cartea funciară, dreptul cumpărătorului nu este opozabil terţilor
dobânditori de bună.credinţă.
De asemenea, mai precizăm şi că în conformitate cu dispoziţiile art. 894
Cod civil, dacă un drept real imobiliar supus înscrierii în cartea funciară
a făcut obiectul unor cesiuni succesive, fără ca înscrierile să fi fost efectuate,
ultimul dintre dobânditori nu poate efectua înscrierea în cartea funciară a
dreptului real în folosul său, decât numai în condiţiile în care solicită, la momentul
înscrierii acestuia şi înscrierea dobândirilor succesive anterioare.
Înscrierea provizorie urmăreşte trecerea în cartea funciară a drepturilor
reale imobiliare, ca şi în cazul intabulării, însă aceste drepturi tabulare astfel
înscrise au un caracter de incertitudine.
Înscrierea provizorie produce efecte în ce priveşte dobândirea, modificarea
sau stingerea unui drept tabular din momentul înregistrării cererii, sub condiţia şi
măsura justificării acesteia.
Justificarea înscrierii provizorii implică existenţa consimţământului aceluia în
favoarea căruia s-a efectuat înscrierea provizorie, fie în formă autentică, fie în
temeiul unei hotărâri judecătoreşti definitive. Acţiunea în justificare tabulară este
supusă dispoziţiilor conţinute de art. 896 – 897 Cod civil, în ce privieşte acţiunea
în prestaţie tabulară şi efectele acesteia faţă de terţul dobânditor de rea-credinţă.
Dacă este vorba despre înscrierea provizorie a radierii unei ipoteci,
aceasta se face în temeiul hotărârii judecătoreşti definitive sau a
consinţământului creditorului, dat în formă autentică ori a procesului-verbal
întocmit de executorul judecătoresc prin care s-a constatat acceptarea plăţii sau
a încheierii întocmite de executorul judecătoresc, prin care s-a constatat
efectuarea plăţii, încheiere rămasă definitivă.
Mai trebuie amintit că în cazul justificării unei înscrieri provizorii, aceasta
produce efecte asupra tuturor înscrierilor care au fost făcute condiţionat de
justificarea acesteia şi, tot astfel, nejustificarea unei înscrieri provizorii conduce la
radierea sa şi a tuturor celorlalte înscrieri care s-au făcut condiţionat de
justificarea ei.
Poate fi solicitată înscrierea provizorie dacă dreptul real dobândit
grevează o construcţie viitoare, dacă, în temeiul unei hotărâri care nu este încă
definitivă, partea căzută în pretenţii a fost obligată la strămutarea, constituirea
sau stingerea unui drept tabular ori cel care administrează bunurile altei
persoane a fost obligat să dea o garanţie ipotecară, dacă debitorul a consemnat
sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca, dacă se dobândeşte un drept tabular
înscris provizoriu, dacă ambele părţi consimt numai pentru efectuarea unei
înscrieri provizorii ori în alte cazuri prevăzute de lege.
Mai trebuie să amintim şi notarea unor drepturi, fapte şi raporturi juridice
În sistemul noilor cărţi funciare, numai drepturile tabulare, drepturile reale
imobiliare pot face obiectul intabulării sau al înscrierii provizorii, în timp ce
drepturile de creanţă, faptele juridice sau alte raporturi juridice aflate în legătură
cu imobilele cuprinse în carte funciară pot fi doar notate în carte funciară, în
cazurile şi condiţiile prevăzute de lege.
Se urmăreşte, astfel, numai informarea terţilor cu privire la împrejurări
speciale privind titularul dreptului, fapte personale, drepturi personale sau
raporturi juridice care au calitatea de a evidenţia anumite particularităţi în
legătură cu situaţia juridică a bunului imobil.
Drepturile, faptele sau alte raporturi juridice care au legătură cu imobilele
cuprinse în cartea funciară devin opozabile terţilor prin notare, dacă nu se face
dovada că au fost cunoscute pe altă cale, cu execpţia cazului în care, din lege
rezultă că simpla cunoaştere a acestora nu este suficientă pentru a suplini lipsa
de publicitate.
Alin. (2) al art. 902 Cod civil prevede că sunt supuse notării în cartea
funciară punerea sub interdicţie şi ridicarea acestei măsuri; cererea de declarare
a morţii unei persoane fizice, hotărârea judecătorească de declarare a morţii şi
cererea de anulare sau de rectificare a hotărârii judecătoreşti de declarare a
morţii; calitatea de bun comun a unui imobil; convenţia matrimonială, modificarea
sau înlocuirea acesteia; destinaţia unui imobil de locuinţă a familiei; locaţiunea şi
cesiunea de venituri; aportul de folosinţă la capitalul social al unei societăţi;
interdicţia convenţională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris;
vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate; dreptul de a revoca sau
denunţa unilateral contractul; pactul comisoriu şi declaraţia de rezoluţiune sau de
reziliere unilaterală a contractului; antecontractul şi pactul de opţiune; dreptul de
preempţiune născut din convenţii; intenţia de a înstrăina sau de a ipoteca;
schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanţii reale
asupra creanţei ipotecare; deschiderea procedurii insolvenţei, ridicarea dreptului
de administrare al debitorului supus acestei măsuri şi închiderea acestei
proceduri; sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;
acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare şi acţiunea în rectificare;
acţiunile pentru apărarea drepturilor reale înscrise în cartea funciară, acţiunea în
partaj, acţiunile în desfiinţarea actului juridic pentru nulitate, rezoluţiune ori alte
cauze de ineficacitate, acţiunea revocatorie şi orice alte acţiuni privitoare la alte
drepturi, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise; punerea în
mişcare a acţiunii penale pentru o înscriere în cartea funciară săvârşită printr-o
faptă prevăzută de legea penală.
Au calitatea de terţi acele persoane care au dobândit un drept real sau un
alt drept în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară.
De asemenea, cu caracter facultativ, fără ca opozabilitatea faţă de terţi să
depindă de aceste înscrieri, se pot nota în cartea funciară incapacitatea sau
restrângerea, prin efectul legii, a capacităţii de exerciţiu sau de folosinţă,
declaraţia de utilitate publică în vederea exproprierii unui imobil şi orice alte fapte
sau raporturi juridice care au legătură cu imobilul şi care sunt prevăzute în acest
scop de lege.
Mai poate fi notată în cartea funciară intenţia de a înstrăina sau de a
ipoteca, în condiţiile reglementării de la art. 904 Cod civil, cu precizarea că dacă
înstrăinarea sau ipotecarea se realizează în termen de 3 luni de la notarea
intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca, dreptul înscris va avea rangul notării.
Notarea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca îşi pierde efectul prin
trecerea unui termen de 3 luni de la data înregistrării cererii.
De asemenea, conform prevederilor art. 906 Cod civil, se poate nota în
cartea funciară promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de
proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta, dacă
promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul
promisiunii. Tot astfel, se poate nota şi antecontractul în cartea funciară, cu
precizarea că notarea se poate face oricând în termenul stipulat în cuprinsul
acestuia pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui.
Pot face obiectul notărilor în carte funciară:
- raporturile juridice care configurează situaţia juridică personală a titularului
de carte funciară (minoritatea, interdicţia judecătorească, curatela, hotărârile
judecătoreşti declarative de moarte a titularului dreptului tabular etc.);
- drepturile personale şi alte raporturi juridice patrimoniale în legătură cu
imobilul înscris în carte funciară (interdicţia de înstrăinare sau grevare, contractul
de închiriere pe o durată mai mare de 3 ani, cesiunea de venituri pentru o
perioadă mai mare de 3 ani, pactul de preferinţă etc.);
- intenţia de a înstrăina sau de a greva imobilul înscris în cartea funciară;
- îngrădirile legale şi judiciare de înstrăinare sau grevare a imobilului înscris
în carte funciară;
- măsurile de executare silită şi cele asigurătorii asupra imobilului înscris în
carte funciară;
- acţiunile în justiţie în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară (de
exemplu: acţiunile pentru desfiinţarea actului juridic, acţiunea în constatare
simulaţiei actului translativ sau constitutiv de drepturi, acţiunea pauliană,
acţiunea de partaj).
În fine, cu privire la rectificarea înscrierilor în cartea funciară, vom reţine
următoarele :
Este necesară efectuarea rectificărilor înscrierilor în cartea funciară atunci
când înscrierile făcute nu corespund situaţiei juridice reale, iar operaţiunea de
rectificare constă în radierea, îndreptarea sau corectarea oricăror înscrieri
inexacte din cartea funciară.
Proba situaţiei reale a imobilului se face printr-o recunoaştere a titularului
înscrierii a cărei rectificare se solicită, materializată într-o declaraţie în formă
autentică notarială sau printr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunţată
împotriva acestuia, prin care s-a admis acţiunea de fond (acţiunea poate fi în
anulare, în rezoluţiune, în reducţiune sau orice altă acţiune întemeiată pe o
cauză de ineficacitate a actului juridic).
Rectificarea unei intabulări sau a unei înscrieri provizorii poate fi solicitată
de orice persoană interesată, în condiţiile în care înscrierea sau încheierea nu
este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată a fost desfiinţat pentru
cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui
sau atunci când dreptul înscris a fost greşit calificat ori dacă nu mai sunt întrunite
condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în
temeiul căruia s-a făcut înscrierea. Rectificarea intabulării sau înscrierii provizorii
mai poate fi solicitată dacă aceasta nu mai este, din orice alte motive, în
concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului.
Operaţiunea de rectificare a înscrierilor din cartea funciară se poate face fie
pe cale amiabilă, prin declaraţia autentică notarială a titularului dreptului care
urmează a fi radiat sau modificat, fie, în caz de litigiu, prin hotărâre
judecătorească definitivă.
Atunci când dreptul înscris în cartea funciară trebuie rectificat, titularul
acestiuia are obligaţia de a preda persoanei îndreptăţite, alăturat
consimţământului exprimat în formă autentică notarială pentru efectuarea
rectificării, şi înscrisurile necesare. În caz contrar, persoana interesată poate
solicita instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea în cartea funciară, iar
hotărârea judecătorească va suplini consimţământul la înscriere al părţii căreia îi
revine obligaţia de a preda înscrisurile necesare rectificării. Acţiunea în rectificare
poate fi introdusă concomitent sau separat, după ce a fost admisă acţiunea de
fond, dacă este acazul.
În privinţa efectelor acţiunii în rectificare, vom observa că hotărârea de
admitere a acesteia nu poate aduce atingere drepturilor înscrise în folosul
acelora care nu au avut calitatea de părţi în cauză. Însă, atunci când acţiunea în
rectificare a fost notată în cartea funciară, hotărârea judecătorească de admitere
a rectificării se înscrie, din oficiu şi împotriva acelora care au dobândit vreun
drept tabular după notare, care se radiază o dată cu dreptul autorilor lor.
În ce priveşte răspunderea pentru ţinerea defectuoasă a cărţi funciare,
persoana care a fost prejudiciată printr-o faptă săvârşită în păstrarea şi
administrarea cărţii funciare poate cere obligarea, în solidar, la plata
despăgubirilor a oficiului teritorial de cadastru şi publicitate imobiliară de la locul
situării imobilului şi a persoanei răspunzătoare de prejudiciul produs, dacă
prejudciul nu poate fi evitat, total sau parţial urmare exercitării acţiunilor în
justioţie şi a căilor de atac pe care legea le reglementează.
Acţiunea în rapararea prejudiciului trebuie introdusă în cadrul termenului de
prescripţie de un an, calculat de la data la care cel vătămat a cunoscut faptul
păgubitor, dar nu mai târziu de trei luni de la data săvârşirii faptei care a generat
prejudiciul respectiv, iar cursul prescripţiei se suspendă pe perioada exercitării
acţiunilor şi a căilor de atac reglementate de lege pentru înlăturarea efectelor
faptei păgubitoare.
14.2.5. Acţiunile privind publicitatea imobiliară

Conform prevederilor Codului civil există trei acţiuni în justiţie cu privire la
înscrierile în cartea funciară, anume, acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în
justificare tabulară şi acţiunea în rectificare.
Conform dispoziţiilor art. 896 Cod civil, acţiunea în prestaţie tabulară
constituie o acţiune în justiţie pe care o introduce dobânditorul potenţial al unui
drept tabular, împotriva antecesorului tabular care are obligaţia de a constitui, de
a transmite sau modifica un drept tabular şi care nu se comportă în consecinţă,
urmărind obligarea acestuia la îndeplinirea obligaţiilor asumate pentru înscrierea
în cartea funciară a acelui drept tabular. Dreptul la acţiunea în prestaţie tabulară
este imprescriptibil. Reglementarea juridică a acestei acţiuni o găsim la art. 896 –
897 Cod civil.
Dacă acţiunea în prestaţie tabulară a fost notată în cartea funciară, atunci
hotărârea judecătorească se înscrie, din oficiu, şi împotriva acelora care au
dobândit vreun drept tabular după notare.
O formă specială de exercitare a acţiunii în prestaţie tabulară este
reglementată la art. 897 Cod civil, anume, atunci când are în vedere situaţia unui terţ
de rea-credinţă. Astfel, aceasta poate fi introdusă şi împotriva unui terţ dobânditor
înscris anterior în cartea funciară, dacă actul juridic pe care reclamantul îl invocă
este anterior aceluia în temeiul căruia a fost înscris dreptul terţului dobânditor, cu
condiţia ca terţul să fi fost de rea-credinţă la momentul încheierii actului.
Dreptul la acţiune în prestaţie tabulară împotriva unui terţ dobânditor de rea-
credinţă este prescriptibil în termen de trei ani de la data înscrierii dreptului în
folosul său, excepţie făcând cazul în care dreptul la acţiune al reclamantului
împotriva antecesorului tabular s-a prescris mai înainte.
Acţiunea în justificare tabulară reprezintă acţiunea în justiţie pe care o poate
introduce acela care şi-a înscris provizoriu în cartea funciară un drept tabular
care este afectat de o condiţie suspensivă, contra aceluia împotriva căruia s-a
înscris dreptul, în cazul în care acesta din urmă refuză să-şi dea consimţământul
necesar justificării dreptului de către reclamant.
În cadrul acestei acţiuni, reclamantul poate solicita instanţei judecătoreşti să
dispună obligarea aceluia împotriva căruia s-a înscris provizoriu să consimtă la
justificarea înscrierii sau să dispună intabularea dreptului real imobiliar, pe
această cale fiint transformată înscrierea provizorie într-o înscriere definitivă.
Conform prevederilor art. 912 Cod civil, dreptul afectat de o condiţie
suspensivă se radiază din oficiu din cartea funciară, dacă nu se dovedeşte
îndeplinirea condiţiei care afectează dreptul, într-un termen de cinci ani din
momentul înscrierii acestuia.
De asemenea, condiţia rezolutorie se radiază din cartea funciară dacă nu s-
a cerut, în baza acesteia, radierea dreptului înscris sub condiţie rezolutorie, timp
de zece ani din momentul înscrierii.
În fine, mai avem în vedere acţiunea în rectificare tabulară.
În situaţia în care există o neconcordanţă între conţinutul cărţii funciare şi
situaţia juridică reală, există posibilitatea de a se solicita rectificarea acesteia,
constând în radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni,
susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.
Operaţiunea de rectificare a înscrierilor din cartea funciară se poate face pe
cale amiabilă, prin declaraţia autentică notarială a titularului dreptului care
urmează a fi radiat sau modificat sau în caz de litigiu, prin hotărâre
judecătorească definitivă.
Dacă dreptul înscris în cartea funciară trebuie rectificat, titularul acestiuia
are obligaţia de a preda persoanei îndreptăţite, alăturat consimţământului
exprimat în formă autentică notarială pentru efectuarea rectificării, şi înscrisurile
necesare. În caz contrar, persoana interesată se poate adresa instanţei, care va
dispune înscrierea în cartea funciară, iar hotărârea judecătorească va suplini
consimţământul la înscriere al părţii căreia îi revine obligaţia de a preda
înscrisurile necesare rectificării.
Acţiunea în rectificare poate fi introdusă concomitent sau separat, după ce
a fost admisă acţiunea de fond, dacă este acazul.
Hotărârea de admitere a acţiunii în rectificare nu poate aduce atingere
drepturilor înscrise în folosul acelora care nu au avut calitatea de părţi în cauză.
Însă, atunci când acţiunea în rectificare a fost notată în cartea funciară, hotărârea
judecătorească de admitere a rectificării se înscrie, din oficiu şi împotriva acelora
care au dobândit vreun drept tabular după notare, care se radiază o dată cu
dreptul autorilor lor
Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii
oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.
Acţiunea în rectificare poate fi introdusă împotriva aceluia în favoarea
căruia s-a efectuat înscrierea şi împotriva succesorilor săi.
Orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea
funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a
constatat că:
1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost
valabil ori actul în temeiul căruia înscrierea a fost efectuată a fost desfiinţat, în
condiţiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori,
după caz, emiterii acestuia,
2. dreptul înscris a fost greşit calificat;
3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au
încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
5. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia
juridică reală a imobilului.
Cu privire la termenele de exercitare a acţiunii în rectificare sunt aplicabile
dispoziţiile reglementate la art. 909 Cod civil. Astfel, sub rezerva prescripţiei
dreptului la acţiune în fond, acţiunea în rectificare de carte funciară este
imprescriptibilă faţă de dobânditorul nemijlocit şi faţă de terţul care a dobândit cu
rea-credinţă dreptul înscris în folosul său.
În situaţia în care acţiunea în fond introdusă pe cale separată a fost
admisă, atunci acţiunea în rectificare este imprescriptibilă împotriva acelora care
au fost chemaţi în judecată, dar şi împotriva terţilor care au dobândit un drept
real după momentul la care acţiunea de fond a fost notată în cartea funciară.
În privinţa persoanelor care au dobândit cu bună-credinţă un drept real fie
prin donaţie, fie prin legat cu titlu particular, acţiunea în rectificare - sub rezerva
prescripţiei dreptului la acţiunea de fond – trebuie să fie introdusă în termen de
cinci ani, care se calculează de la data înregistrării cererii lor de înscriere.

1.Explicaţi ce reprezintă publicitatea imobiliară
2. Explicaţi ce reprezintă cadastrul general şi care este conţinutul cărţii
funciare
3. Explicaţi care sunt acţiunile de carte funciară
4. Explicaţi care sunt principiile reglementate de Codul civil şi de Legea
nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, republicată, cu
modificările ulterioare

D 2 Drept Civil Drepturi Reale Jora Cristian PDF

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

D 2 Drept Civil Drepturi Reale Jora Cristian PDF

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Prof.univ.dr.

Drept civil. Drepturi reale

Competenţe conferite : Cursul urmăreşte să faciliteze cunoaşterea şi însuşirea

Explicare şi interpretare : Este necesară explicarea şi interpretarea mai multor

Instrumental aplicative : Scopul cursului este acela de a permite şi facilita

Resurse şi mijloace de lucru

Metoda de evaluare : examen scris

Unitatea de învăţare 1 Patrimoniul

1.1. Reglementări legale şi noţiunea de patrimoniu

1.1. Reglementări legale şi noţiunea de patrimoniu

Drepturile şi obligaţiile patrimoniale sunt cele care au un conţinut economic,

1.2. Teorii cu privire la patrimoniu

1.3. Caracterele juridice ale patrimoniului.

1.4. Funcţiile patrimoniului

Întrebări de control şi teme de dezbatere

2.1. Drepturile reale şi drepturile de creanţă

2.1. Drepturile reale şi drepturile de creanţă

2.2. Obligaţiile reale

2.3. Clasificarea drepturilor reale

Fiducia este reglementată în noul Cod civil la art. 773 – 791.

2.5. Administrarea bunurilor altuia

Întrebări de control şi teme de dezbatere

3.1. Noţiunea şi elementele posesiei

3.1. Noţiunea şi elementele posesiei

3.2. Teorii cu privire la posesie

3.3. Dobândirea şi pierderea posesiei

3.4. Calităţile şi viciile posesiei

Întrebări de control şi teme de dezbatere

4.1. Definiţia dreptului de proprietate

4.1. Definiţia dreptului de proprietate

4.3. Atributele dreptului de proprietate

4.5. Cadrul legal al proprietăţii publice

4.7. Exercitarea drepturilor asupra domeniului public

Întrebări de control şi teme de dezbatere

5.1. Distincţia dintre domeniul public şi domeniul privat

5.1. Distincţia dintre domeniul public şi domeniul privat

5.2. Regimul juridic al proprietăţii publice

5.3. Drepturile reale corespunzătoare proprietăţii publice

5.4. Domeniul privat

5.5. Stingerea dreptului de proprietate publică

5.6. Apărarea dreptului de proprietate publică

Întrebări de control şi teme de dezbatere

6.1.Circulaţia juridică a terenurilor conform reglementărilor Codului civil

6.2. Circulaţia juridică a terenurilor din fondul forestier

6.3. Dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către

6.4. Circulaţia juridică a construcţiilor

Întrebări de control şi teme de dezbatere

7.1. Probleme generale

7.1. Probleme generale

7.2. Dreptul de proprietate rezolubilă sau revocabilă

7.3. Dreptul de proprietate anulabilă

Întrebări de control şi teme de dezbatere

8.1. Dreptul de proprietate comună. Probleme generale

8.1. Dreptul de proprietate comună. Probleme generale

8.2. Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi (coproprietatea)

8.3. Dreptul de proprietate comună în devălmăşie

Întrebări de control şi teme de dezbatere

9.1. Probleme generale

9.2. Restricţii ale dreptului de proprietate stabilite prin lege

9.3. Restricţii ale dreptului de proprietate stabilite pe cale convenţională

9.4. Restricţii ale dreptului de proprietate stabilite pe cale judecătorească

Întrebări de control şi teme de dezbatere

10.1. Probleme generale