Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Adrian Stoica - Drepr Civil. DR Reale
Adrian Stoica - Drepr Civil. DR Reale
Drepturi reale |1
Adrian STOICA
Copyright © 2014
Editura Pro Universitaria
Drept civil. Drepturi reale |2
1.1. Noţiune
Drept civil. Drepturi reale |3
Noul1 Cod civil, schimbă într-o oarecare măsură linia impusă de
Vechiul Cod civil, instituţiei patrimoniului2. Chiar dacă numeroase texte
legale fac referire la această noţiune, putem observa cu mare uşurinţă că
actuale norme de drept material determină cu titlu novator şi alte noţiuni
care au corespondenţă cu instituţia patrimoniului. În acest sens, de la
început putem discuta despre noţiunea de „mase patrimoniale” sau de
ceea ce înseamnă procedura de „transfer intrapatrimonial”.
Întorcându-ne la prezentarea noţiunii de patrimoniu, cu titlu de
exemplificativ am putea aminti că dispoziţiile art. 31 NCC, regle-
1
Cu excepţia actualului Cod civil, de-a lungul vremii România a beneficiat de
alte trei codificări civile de referinţă şi anume:
a) Codul Calimach a fost a fost considerat codul civil al Moldovei, alcătuit
de Christian Flechtenmacher şi Anania Cuzanos, cu ajutorul lui Andronache Donici,
Damaschin Bojincă şi al altor jurişti, la iniţiativa domnitorului Scarlat Callimachi
(Calimach), care l-a promulgat în anul 1817. Acest cod mai este denumit şi Codica
Ţivilă a Moldovei. La promulgare, codul era scris în limba greacă. Aplicarea lui a
devenit mai consecventă abia după 1833, când s-a definitivat, prin traducere,
redactarea în limba română a codului, de către Christian Flechtenmacher şi
Damaschin Bojincă, începută odată cu cea greacă. La alcătuira acestui cod s-a
urmărit să se îmbine dreptul local, bazat pe obiceiul pământului, cu dreptul bizantin
(bazilicalele sau legiuiriile împărăteşti), folosindu-se totodată în fapt, ca model
principal, codul civil francez de la 1804 şi codul civil austriac de la 1811;
b) Legiuirea Caradja este primul cod de legi al Tării Româneşti fiind
promulgat în anul 1818 pe vremea domniei domnitorului fanariot Ioan Gheorghe
Caragea (1812-1818). Prin acesta se stabileau noi taxe feudale pentru ţărani, anumite
dispoziţii privitoare la bunuri, dar şi dispoziţii potrivit cărora, femeile erau excluse
din viaţa politică;
c) Codul civil al României a fost elaborat în anul 1864, după modelul
Codului civil francez din 1804, luându-se în considerare şi modificările aduse între
timp acestui cod, precum şi proiectul de cod civil italian, legea franceză asupra
transcripţiei din 23 martie 1853, legea ipotecară belgiană din 10 decembrie 1851,
dispoziţii din vechiul drept românesc. Codul civil român a fost promulgat în anul
1864 şi a intrat în vigoare din 1 decembrie 1865. De la acea dată Codul Calimach
aplicat până atunci în Moldova şi Legiuirea Caradja din Ţara Românească, celelalte
legi civile, ordonanţe domneşti şi instrucţiuni ministeriale au fost abrogate.
2
Pentru mai multe amănunte referitoare la această instituţie, a se vedea : O.
Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale,
Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2008, pp.8-20 ; G. Boroi, C. A. Anghelescu, B. Nazat, Curs
de drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2013, pp. 1-7.
Drept civil. Drepturi reale |4
mentează la alin.(1) faptul că, „Orice persoană fizică sau persoană
juridică este titulara unui patrimoniu”, art.33 reglementează” Patri-
moniul profesional individual”, art.214 separarea patrimoniilor în cazul
persoanelor juridice, art.317 independenţa patrimonială a soţilor, art.500
independenţa patrimonială în cadrul instituţiei Autorităţii părinteşti, etc.
În accepţiune curentă prin patrimoniu se înţelege averea sau avuţia
unei persoane. În sens mai larg(lato sensu), se vorbeşte despre
patrimoniul public( de exemplu, Legea1 apelor nr.107 din 1996, în art.1
alin.2), ori în alte situaţii de patrimoniu cultural care include bunurile
culturale ale unei naţiuni ca, operele de artă, monumentele, etc. Se mai
poate vorbi de asemenea şi de un patrimoniu geografic(solul), de un
patrimoniu biologic(flora şi fauna) ori de un patrimoniu lingvistic.
Însă, pe noi ne interesează sensul tehnic, juridic al acestei noţiuni.
Cuvântul patrimoniu, provine din latinescul patrimonium, acest cuvânt
derivând de la pater famillias, care era proprietarul întregii averi
familiale. Noţiunea avea şi un caracter real pentru că desemna bunurile
unei familii, bunuri care se transmiteau din tată în fiu. Juriştii romani nu
au definit patrimoniul şi ce era curios, nu au simţit nevoia de a grupa
drepturile şi obligaţiile într-un tot unic pe timpul vieţii unei persoane, ci
la încetarea ei din viaţă, la moştenire(hereditas).
Pentru a ne întoarce la sensul contemporan al noţiunii de patri-
moniu, este necesar să anticipăm distincţiile sau clasificarea drepturilor
patrimoniale, deoarece, patrimoniul după cum vom observa se referă
exclusiv la sfera drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale. Astfel, drepturile
şi obligaţiile unei persoane pot să poarte asupra unor bunuri determinate
considerate ut singuli faţă de celelalte drepturi şi obligaţii ale aceluiaşi
subiect de drept. După cum veţi observa pe parcursul studierii materiei,
sub acest aspect am calificat drepturile reale şi de creanţă, mobiliare şi
1
Legea nr. 107/1996- Legea apelor(publicată în M. Of. Nr. 244 din 8
octombrie 1996) a fost completată şi modificată prin numeroase acte normative.
Printre ultimele acte normative modificatoare, putem aminti: Ordonanţa de urgenţă a
Guvernului nr. 71/2011, publicată în M. Of. nr. 637 din 6 septembrie 2011;
Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 64/2011, publicată în M. Of. nr. 461 din 30
iunie 2011; Legea nr. 146/2010 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a
Guvernului nr.3/2010, publicată în M. Of. nr. 497 din 19 iulie 2010; etc.
Drept civil. Drepturi reale |5
imobiliare, corporale şi incorporale. Dar de altă parte, drepturile şi
obligaţiile pot să poarte asupra unui ansamblu de bunuri, adică asupra
unei universalităţi.
Tradiţional, se distinge între universalitatea de drept(de jure)
patrimoniul şi diverse universalităţi de fapt(de facto). După cum vom
studia, această ultimă universalitate reprezintă o grupare de bunuri
mai mult sau mai puţin omogene care prin voinţa proprietarului este
considerată şi tratată ca bun unic( de exemplu, fondul de comerţ care
constituie un ansamblu de bunuri mobile şi imobile, corporale sau
incorporale în scopul atragerii clientelei şi obţinerii de profit, etc).
Universalităţile de fapt nu înglobează totalitatea drepturilor şi obli-
gaţiilor unei persoane, ele fiind considerate ca părţi dintr-un patri-
moniu, sau într-un alt termen prezentat de către doctrină 1, ca ‚sub-
patrimoniu’, deoarece nu cuprinde totalitatea activului şi un pasivului.
În cadrul universalităţilor de fapt, putem include şi masele patri-
moniale, şi implicit patrimoniile de afectaţiune, ştiut fiind faptul că
potrivit noilor dispoziţii, patrimoniul poate face obiectul unei diviziuni
sau a unei afectaţiuni [art.31 alin.(2) NCC].
Aşa cum am mai amintit, singura universalitate de jure(de drept)
admisă în dreptul nostru, este cea care se numeşte patrimoniu. În
consecinţă, literatura noastră juridică a definit prin numeroase fraze
noţiunea de patrimoniu, dar vă prezint două dintre cele mai sugestive:
a) patrimoniul reprezintă totalitatea drepturilor şi obligaţiilor
patrimoniale aparţinând unei persoane fizice sau juridice determinate,
privite ca o sumă de valori active şi pasive, strâns legate între ele;
b) patrimoniul reprezintă totalitatea drepturilor şi obligaţiilor care
au valoare economică, aparţinând unei persoane.
Este foarte important este de subliniat faptul că bunurile nu intră în
definiţia patrimoniului, deoarece în concepţia Noului Cod civil, lucru-
rile, corporale sau necorporale, constituie obiectul unui drept patri-
monial (art. 535). S-a observat îndreptăţit că, dacă în patrimoniu ar fi
incluse alături de drepturile patrimoniale şi bunurile care formează
obiectul acestora, s-ar ajunge la o dublare a valorii economice ceea ce ar
denatura raportul activ-pasiv.
1
A se vedea, O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit., p.2.
Drept civil. Drepturi reale |6
Din cuprinsul definiţiilor patrimoniului se pot desprinde următoarele
principii esenţiale:
a) patrimoniul este compus dintr-un activ şi un pasiv, însemnând că
drepturile au acelaşi titular iar bunurile reunite acelaşi proprietar.
Coeziunea acestui ansamblu este fungibilitatea elementului activ şi a
elementului pasiv;
b) drepturile care-l compun sunt patrimoniale, evaluabile în bani.
De aceea când spunem patrimoniu, spunem implicit pecuniar, de unde
rezultă că cele care nu au o asemenea expresie vor rămâne prin natura lor
în afara patrimoniului-de aceea ele sunt numite drepturi extrapatri-
moniale sau nepatrimoniale.
c) patrimoniul este distinct de bunurile care îl compun la un moment
dat. El există indiferent de schimbările şi modificările care se produc cu
drepturile şi obligaţiile care-i alcătuiesc conţinutul.
1
O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit., pp. 43-47.
Drept civil. Drepturi reale | 23
Obligaţiile propter rem sunt îndatoriri pozitive (de a face) sau
negative (de a nu face) care decurg din stăpânirea unui bun şi obligă
numai în legătură cu acele bunuri pe titularii drepturilor reale asupra
lor. Aceste obligaţii se transmit oricăror deţinători ai bunului, odată cu
acesta. Obligaţiile propter rem sunt de două categorii: legale (cele
prevăzute de art. 17 din Legea nr.407/2006 privind vânătoarea şi
protecţia fondului cinegetic, obligaţia de grăniţuire reglementată de art.
560 NCC, obligaţia de a contribui la cheltuielile de întreţinere şi
construire a zidului comun prevăzută de art. 663 NCC, precum şi
obligaţiile reglementate de Noul Cod Civil ca fiind servituţii de a nu
construi, cele de trecere, etc)şiconvenţionale (care se nasc prin acordul
părţilor, cum ar fi obligaţia reglementată de art. 759 Noul Codul civ. prin
care proprietarul unui fond aservit se obligă să asigure uzul şi utilitatea
fondului dominant).
Obligaţiile scriptae in rem corespund unor drepturi de creanţă, dar
sunt intrinsec legate de stăpânirea unor bunuri de către altă persoană
decât proprietarul sau titularul unui drept real asupra acelor lucruri.
Potrivit art.1.812 din NCC, cel care dobândeşte proprietatea unui imobil
închiriat este obligat să respecte contractul de locaţiune încheiat de
proprietarul anterior chiar şi după ce locatarului i s-a notificat înstrăi-
narea, pentru un termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi
aplicat notificării denunţării contractului. După cum se vedea,
proprietarul actual, terţ faţă de contractul încheiat anterior, este obligat să
respecte drepturile şi obligaţiile izvorâte din acest contract în baza unei
obligaţii scriptae in rem.
2.2. Drepturile de creanţă. Definiţie
3. Despre bunuri
3.1. Noţiunea şi definiţia bunurilor
Legătura dintre persoane şi bunuri a fost din cele mai vechi timpuri
una, naturală firească, deoarece omul a fost cel care a dat utilitate sau
sens economic lucrurilor. De aceea şi Noul Cod civil consacră o
importanţă normativă deosebită bunurilor, în Cartea a III-a, intitulată
‚Despre bunuri’(art.535-550).
1
O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit., p. 36.
Drept civil. Drepturi reale | 25
Deoarece lucrurile sunt utile omului producându-i acestuia
avantaje, ele sunt denumite în drept, bunuri. Dacă, lucrurile în general
sunt considerate bunuri, totuşi putem particulariza prin aceea că nu toate
lucrurile sunt bunuri, pe motiv că nu toate lucrurile pot fi
apropriate(adică a face ca un lucru să fie potrivit pentru un anumit scop);
sunt lucruri care prin natura lor nu pot fi apropriate(deoarece sunt bunuri
comune- res communes) cum ar fi: lumina, aerul, marea, zăpada, etc.
Aceste bunuri pot fi folosite de către persoane în comun, adică au o
utilitate comună însă, din punct de vedere juridic nu pot fi privite ca
bunuri.
Noţiunea de bunuri, este consacrată de prevederile art.535 din
NCC, în sensul că: „Sunt bunuri lucrurile, corporale sau necorporale,
care constituie obiectul unui drept patrimonial”.
În sens economic, prin bun se înţelege orice lucru care este util. În
sens juridic, termenul de bun are două accepţiuni. În sens restrâns,
stricto sensu: sunt bunuri, lucrurile corporale sau necorporale, care pot
face obiectul unor drepturi şi obligaţii patrimoniale; în acest sens este
preferabil de a se folosi termenul de lucru. În sens mai large, lato sensu:
prin bunuri vom înţelege nu numai lucrurile corporale sau necorporale
ca obiecte ale drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale, dar şi drepturilor
patrimoniale precum şi acţiunile referitoare la bunuri în accepţiunea
restrânsă.
Bunul se detaşează de lucru dacă îndeplineşte două condiţii: să fie
util omului şi să fie apropriabil sub forma drepturilor patrimoniale. Deci
bunul reprezintă un lucru util sau o valoare economică care poate deveni
obiect al dreptului patrimonial. Dar bunul nu se poate confunda cu
dreptul patrimonial, pentru că îi este doar obiect al acestuia.
În raport cu cele dezvoltate, dar şi potrivit noţiunii consacrate în
Noul Cod civil, putem defini bunul ca fiind, acea valoare economică ce
este utilă omului şi este susceptibilă de apropriere sub forma drepturilor
patrimoniale.
1
O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit., pp. 86-91.
Drept civil. Drepturi reale | 28
este denumit art. 542, „Regulile aplicabile drepturilor purtând asupra
bunurilor”. Aceste reguli, au importanţă după cum vom vedea pentru,
drepturile reale, drepturile de creanţă şi pentru acţiunile în justiţie.
• Dreptul real. Acesta poate fi privit separat de bunul la care se
aplică pentru a fi considerat el însuşi un bun, numai în privinţa
dezmembrămintelor dreptului de proprietate(de exemplu, dreptul de a
percepe pe durata vieţii veniturile rezultate dintr-un uzufruct, este un
bun). Acest exerciţiu juridic, nu este valabil în ceea ce priveşte dreptul de
proprietate care, fiind un drept real total, absoarbe toate utilităţile lucrului
şi se confundă cu acesta. Dreptul de proprietate este singurul drept real
care se identifică cu obiectul său. De aceea o persoană care are un drept
de abitaţie asupra unei clădiri nu va spune ‚clădirea mea’ ci va spune:
‚clădirea asupra căreia am un drept de abitaţie’. În consecinţă, putem
distinge în acest mod dreptul necorporal, de clădire care este obiectul său
material.
Dacă dreptul real se aplică asupra unui bun imobil, acesta va fi un
bun imobil(prin obiectul la care se aplică), iar dacă dreptul se aplică
asupra unui mobil, în mod similar va fi bun mobil.
• Dreptul de creanţă. În situaţia în care creditorul, poate cere
debitorului său un anumit bun, atunci acest drept reprezintă un bun. Dacă
obiectul său va fi imobiliar, dreptul de creanţă va avea un caracter
imobiliar(sunt cazuri rare deoarece cumpărătorul devine proprietar
imediat). Per a contrario, creanţele vor avea un caracter mobiliar dacă
obiectul lor este mobiliar. În această categorie putem include, în primul
rând, creanţele care tind să realizeze transferul proprietăţii unui bun
mobil în natură.
Domeniul de aplicare al drepturilor de creanţă este aproape infinit
deoarece, lucrurile sunt convertibile în bani. Din punct de vedere
didactic, am putea oferi câteva exemple şi anume: creanţele de
servicii( pot fi obligaţii de a face sau a nu face, cu o natură mobiliară
deoarece, în caz de neexecutare se transformă în obligaţii de sume de
bani); dreptul la închiriere al locatarului(în ciuda aparenţei, are un
caracter mobiliar deoarece stabileşte o serie de obligaţii în sarcina celui
Drept civil. Drepturi reale | 29
care închiriază); restul de preţ din vânzarea unui imobil(chiar dacă
obiectul vânzării a fost un imobil, restul de preţ reprezintă o creanţă
mobiliară); etc.
• Acţiunea în justiţie. În contextul materiei noastre, acţiunea în
justiţie poate fi considerată ca acel mijloc juridic sau procesual pe care o
persoană îl are la îndemână, pentru a-şi apăra un drept în justiţie.
Acţiunile sunt clasificate1 în funcţie de drepturile a căror menire o
au să le apere, dar să le şi valorifice. În acest sens, acţiunea în justiţie prin
care o persoană cere instanţei, împotriva opoziţiilor altora, respectarea
dreptului său asupra unui bun, este ea însăşi un bun(de exemplu, acţiunea
în revendicare). Într-o oarecare măsură, această acţiune ar putea înlocui
bunul în patrimoniul proprietarului, cu condiţia ca instanţa să-i
recunoască în mod definitiv dreptul de proprietate asupra acelui bun. Ea
va fi imobiliară dacă bunul revendicat este un imobil şi mobiliară dacă
bunul revendicat este un bun mobil. Aceeaşi discuţie o putem avea şi în
cazul în care obiectul acţiunii îl constituie returnarea unei sume de bani.
Această acţiune va avea întotdeauna un caracter mobiliar.
Oricum, în toate cazurile şi indiferent de obiectul la care se
referă(mobil sau imobil), o acţiune în justiţie trebuie să fie admisă în
mod definitiv de către instanţele de judecată pentru că odată cu aceasta,
dreptul persoanei va fi recunoscut şi valorificat. Această recunoaştere şi
valorificare a dreptului, însă nu poate avea loc în cazul în care acţiunea în
justiţie va fi respinsă de către instanţa de judecată.
Bunurile mobile conform art. 539 din Noul Cod civil, sunt:
acele bunuri pe care legea nu le consideră imobile;
undele electromagnetice sau asimilate acestora, produse în condiţiile
legii;
energia de orice fel produsă, în condiţiile legii, de orice persoană
şi pusă în serviciul său, indiferent de natura mobiliară sau imobiliară a
sursei acesteia.
În egală măsură, potrivit art. 540 din Noul Cod civil, sunt bunuri
mobile prin anticipaţie:
bogăţiile de orice natură ale solului şi subsolului;
fructele neculese încă;
De asemenea, devin bunuri mobile prin anticipaţie, plantaţiile şi
construcţiile încorporate în sol, atunci când, prin voinţa părţilor, sunt
privite în natura lor individuală în vederea detaşării lor.
3. 5. Produsele bunurilor
În sens larg, această noţiune poate fi considerată o ipostază a
raportului dintre principal şi accesoriu. Cu titlu exemplificativ, potrivit
art. 547 din NCC: ‚Produsele bunurilor sunt fructele şi productele’.
Conform prevederilor art. 548 din NCC, rezultă faptul că unele
bunuri produc în mod periodic fructe1(în sens juridic), fără consumarea
substanţei lor(de exemplu, terenul agricol care dă anual o recoltă sau o
casă care este închiriată). Există însă şi bunuri care nu produc niciun
venit, denumite bunuri sterile(de exemplu: bijuteriile, lingourile de aur,
etc.).
Aşadar, fructul, în sensul art. 548 NCC, reprezintă acel produs
care derivă din folosirea unui bun principal, fără ca substanţa acestuia
să se diminueze(teren, pomi, capital, etc.). Textul amintit, în conţinutul
1
O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit., pp.101-102;
Drept civil. Drepturi reale | 37
alineatului (1), clasifică fructele în trei categorii şi anume: fructe
naturale; fructe industriale; fructe civile.
Fructele naturale sunt produsele directe şi periodice ale unui bun,
obţinute fără intervenţia omului(ex. ciupercile, fructele copacilor,
capitalul, sporul animalelor, etc).
Fructele industriale sunt produsele directe şi periodice ale unui bun,
obţinute ca rezultat a activităţii sau intervenţiei omului (legumele
obţinute prin cultură şi orice recoltă).
Fructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea bunului de către
o altă persoană în virtutea unui act juridic. Aceste fructe pot proveni din:
chirii, arenzi, dobânzi, dividende, etc.
În continuare, art. 549 NCC reglementează „Productele” bunurilor.
Putem reţine că acestea reprezintă produsele obţinute dintr-un bun cu
consumarea sau diminuarea substanţei acestuia. Productul presupune
consumarea substanţei şi este produs de bunul principal la intervale
neregulate; el nu se mai reproduce. De exemplu, pietrele desprinse
episodic dintr-o carieră neexploatată sau, arborii tăiaţi izolat. Aceste
bunuri odată separate de fond nu se vor mai reproduce. Fructul se
distinge de product deoarece el este produs în mod periodic şi
diminuează substanţa.
Drept civil. Drepturi reale | 38
1
Pentru mai multe amănunte referitoare la proprietate, a se vedea: O.
Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. pp. 107 -364; G. Boroi, C. A. Anghelescu, B. Nazat,
op.cit., pp. 10-62.
2
O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. pp. 107.
Drept civil. Drepturi reale | 39
La începutul acestei secţiuni, vom analiza noţiunea de proprietate,
dar şi cea legată de dreptul de proprietate, după aceea, vom studia
definiţia şi formele proprietăţii aşa cum sunt prezentate de Noul Cod
civil.
1
O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. p. 229; G. Boroi, C. A. Anghelescu, B.
Nazat, op.cit., p.11.
Drept civil. Drepturi reale | 41
condiţiile legii, este susceptibil de modalităţi şi dezmembrăminte, după
caz.
Dreptul de proprietate privată poate fi dobândit prin convenţie,
moştenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efecte al
posesiei de bună-credinţă în cazul bunurilor mobile şi al fructelor, prin
ocupaţiune, tradiţiune, precum şi prin hotărâre judecătorească, când
obiectul său se referă la recunoaşterea unui drept de proprietate, ori prin
efectul unui act administrativ(art. 557 NCC).
Dreptul de proprietate privată se stinge prin pierirea bunului,
abandon şi în condiţiile legii prin expropriere sau confiscare(art. 562
NCC).
Definiţia dreptului de proprietate publică este prezentată în
conţinutul art. 858 din NCC, care stabileşte că: „Proprietatea publică
este dreptul de proprietate ce aparţine statului sau unei unităţi
administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin
declaraţia legii, sunt de uz ori de interes public, cu condiţia să fie
dobândite prin unul din modurile prevăzute de lege”.
Dreptul de proprietate publică poate fi dobândit prin achiziţie
publică ori expropriere pentru cauză de utilitate publică, efectuate în
condiţiile legii, donaţie sau legat, acceptate în condiţiile legii, prin
convenţie cu titlu oneros, prin transferul unui bun din domeniul privat în
cel public, sau prin alte moduri stabilite de lege(art. 863 NCC).
Dreptul de proprietate publică se stinge dacă bunul a pierit, sau
dacă a fost trecut în domeniul privat dacă a încetat uzul sau interesul
public, cu respectarea condiţiilor prevăzute de lege.
1
O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. pp. 255-260; G. Boroi, C. A. Anghelescu,
B. Nazat, op.cit., pp.12-37.
Drept civil. Drepturi reale | 43
lege nr. 66/1990 privind organizarea şi funcţionarea cooperativelor
meşteşugăreşti), asociaţiile şi fundaţiile(O.G. nr. 26/2000 cu privire la
asociaţii şi fundaţii care a abrogat expres Legea nr. 21/1924 pentru
persoanele juridice), cultele religioase(Decretul nr. 177/1948 privind
regimul cultelor religioase). De dată recentă a apărut un nou subiect de
drept: grupul de interes economic(Legea nr. 161/2003).
Obiectul dreptului de proprietate privată. Aici, trebuie deosebit
între persoana fizică şi persoana juridică. Regula este că o persoană fizică
poate avea în proprietate orice bun mobil sau imobil mai puţin bunurile
care fac parte din domeniul public. Dacă actualmente o persoană fizică
poate avea un număr nelimitate de construcţii, în ce priveşte terenul,
acesta este limitat în unele cazuri. Astfel potrivit Legii nr. 18/1991,
constituirea sau reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor
poate fi făcută, de regulă, pentru suprafeţe minime şi maxime, în funcţie
de zona în care se află terenul retrocedat.
De exemplu, în conformitate cu art. 42 din această lege, (1) în
localităţile cu deficit de teren, în care terenurile foştilor proprietari se află
în proprietatea statului şi aceştia nu optează pentru acţiuni in condiţiile
art. 37 din acelaşi act normativ şi nu li se pot atribui lor sau moşte-
nitorilor suprafaţa minima prevăzută de prezenta lege, comisiile judeţene
vor hotărî atribuirea unei suprafeţe de 5.000 mp de familie, în echivalent
arabil, la cerere, din terenurile proprietatea statului.
Însă, trebuie reţinut faptul că persoanele fizice pot dispune liber de
dreptul lor de proprietate, inclusiv prin crearea unor dezmembrăminte.
Clădirile pot fi închiriate iar terenurile arendate, după bunul plac.
În ce priveşte dreptul de proprietate privată al persoanelor juridice
cum ar fi societăţile comerciale, regimul lor este reglementat de Legea
nr. 31/1990 privind societăţile comercial, modificată, cu precizarea că
acestea sunt proprietare asupra patrimoniului lor.
1
O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. pp. 160-165; G. Boroi, C. A. Anghelescu,
B. Nazat, op.cit., pp.16-18.
Drept civil. Drepturi reale | 45
deoarece el este dreptul cel mai complet dintre toate celelalte drepturi
reale. El conferă titularului său totalitatea prerogativelor, adică posesia,
folosinţa şi dispoziţia. Din punct de vedere fonetic, absolut înseamnă
nelimitat. De aceea, legiuitorul civil a consacrat acest caracter dreptului
de proprietate în ideea că proprietarul nu poate fi subiectul nici unei
restricţii, nici din partea persoanelor fizice şi nici chiar din partea
statului. Însă acest caracter stabileşte doar o regulă generală are, aşa cum
vom observa, are şi anumite excepţii.
În acest sens, absolutismul proprietăţii afirmat de art. 555 NCC este
considerat unul relativ, deoarece este dezminţit de textul invocat care
adaugă:’în limitele prevăzute de lege’. Oricum, această dispoziţie nu
este o noutate fiind menţionată şi în vechiul art. 480 din Codul civil de la
1865. De aceea, pare puţin contradictoriu să începi prin a spune că
dreptul de proprietate este absolut şi în continuare să adaugi că acest
caracter suferă limitări prin lege. În acest sens, pretinsa proprietate
absolută poate fi mai degrabă una iluzorie şi limitată la dispoziţiile legii.
De aceea, caracterul ‚absolut’ nu trebuie înţeles ca fără limite,
deoarece proprietatea privată suferă nenumărate îngrădiri. Cu alte
cuvinte, s-a spus că dreptul de proprietate fiind un drept social, conţine el
însuşi nucleul propriei limitări. Pe de altă parte, putem reţine că el este
absolut, pentru că este opozabil tuturor (erga omnes). Aceasta opoz-
abilitate, face ca în cazul în care bunul ajunge în detenţia sau posesia
nelegitimă a altei persoane, proprietarul are dreptul să-l revendice prin
acţiunea în revendicare. Caracterul absolut al dreptului de proprietate îi
conferă acestuia dreptul de urmărire şi de preferinţă.
Or, proprietatea poate fi o libertate recunoscută titularului său
deoarece, din interpretarea art. 555 NCC rezultă că acesta întrebuinţează,
foloseşte şi dispune de un bun în cadrul acestor limite legale. În opoziţie
cu dreptul de proprietate, titularul oricărui alt drept real nu poate face
decât ceea ce i s-a acordat în mod expres să facă(de exemplu, abitaţia,
uzufructul, etc.).
c) Dreptul de proprietate este un drept perpetuu.
Perpetuitatea dreptului de proprietate ilustrează acea trăsătură a
dreptului de proprietate privată prin faptul că el durează atâta timp cât
există şi bunul şi nu se pierde prin neuz. Cu certitudine, această trăsătură
Drept civil. Drepturi reale | 46
este necesară dreptului de proprietate privată deoarece, el nu poate fi
numai exclusiv ci şi perpetuu.
Proprietatea este perpetuă în trei sensuri:
sub aspectul ereditar;
sub aspectul imprescriptibilităţii;
sub aspectul inviolabilităţii.
Ce trebuie să înţelegem prin sensul perpetuităţii ereditare a
proprietăţii? În primul rând, proprietatea nu este viageră întrucât, ea nu se
stinge odată cu moartea titularului său. Proprietatea trece moştenitorilor
pe care autorul(de cujus) i-a desemnat prin testamentul său, în lipsa unui
asemenea act, celor pe care legea îi cheamă să-i succeadă. Prin
intermediul acestei proceduri se efectuează o transmitere, o perpetuare a
dreptului de proprietate de la autor( de cujus), la moştenitori.
Din cel de-al doilea sens, proprietatea este numită perpetuă
pentru că ea nu este susceptibilă de a se pierde prin neuz, prin
nefolosinţă [art. 562 alin. (1) NCC]. Proprietarul care din diverse
motive este împiedicat să-şi exercite dreptul, nu îl pierde pentru că el
sau moştenitorii săi, chiar după o perioadă îndelungată, pot să
revendice proprietatea. Dreptul de proprietate nu se stinge în caz de
neexercitare, prin efectul prescripţiei1 extinctive.
Regula este că acţiunea în revendicare a dreptului de proprietate
este imprescriptibilă. Această regulă, nu înseamnă că proprietarul care
nu şi-a exercitat dreptul timp de 20 de ani poate întotdeauna să revendice
acel bunul deoarece, în acest interval, o terţă persoană ar putea exercita
posesia şi să devină proprietar prin uzucapiune(prescripţia achizitivă).
În consecinţă, în acest caz, acţiunea în revendicare a proprietarului
poate rămâne fără obiect, în faţa uzucapiunii intervenite. Pentru a reţine
mai bine acest sens, trebuie avut în vedere faptul că principiul impre-
scriptibilităţii dreptului de proprietate privată nu prezintă interes practic,
decât în cazul în care nicio persoană nu poate demonstra intervenţia
uzucapiunii(prescripţia achizitivă). Acest principiu nu se aplică nici din
punctul de vedere al reconstituirii dreptului de proprietate privată în
1
Pentru o cercetare mai amănunţită privind instituţia prescripţiei, a se vedea,
M. Nicolae, Tratat de prescripţie extinctivă, Ed. Universul Juridic, Bucureşti, 2010.
Drept civil. Drepturi reale | 47
temeiul Legii nr. 10/2000 privind regimul juridic al imobilelor preluate
abuziv, modificată sau al Legii fondului funciar nr. 18/1991, republicată,
deoarece prin perpetuitate, i se poate recunoaşte dreptul unui titular
deposedat în mod abuziv de vechiul regim comunist. De aceea, în toate
cazurile de acest gen, proprietarul este preferat statului.
Dintr-un ultim sens, proprietatea este perpetuă şi pentru că ea este,
în principiu, inviolabilă. Dispoziţiile art. 136 alin.(5) din Constituţie
statuează că: ‚Proprietatea privată este, inviolabilă, în condiţiile legii
organice’. Prin prisma acestui sens, putem presupune că proprietatea nu
poate fi cedată prin forţă[art. 562 alin.(3) NCC]. După cum vom
remarca, prin prisma atributului dispoziţiei, dreptul de proprietate este
transmisibil1 prin acte între vii (inter vivos) şi în mod obligatoriu,
proprietatea se va transmite şi pentru cauză de moarte.
De asemenea, acest caracter al perpetuităţii dreptului de proprietate
privată are incidenţă chiar şi în cazul abandonului unui bun( de exemplu,
abandonul unui vehicul potrivit Legii nr. 421/2002).
1
O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. p. 165; G. Boroi, C. A. Anghelescu, B.
Nazat, op.cit., p.18.
Drept civil. Drepturi reale | 48
propriu, fie unei alte persoane care îl exercită cu acordul proprieterului în
numele şi interesul acestuia.
Doctrina1 ilustrează usus în beneficiul proprietarului, ca fiind
contactul direct cu obiectul apropriat, puterea de a se servi personal de
lucrul său după destinaţia acestuia. Utilizarea unei clădiri de către
proprietar, constă în faptul de a o locui el însuşi. Utilizarea sau uzul este
ca o alternativă a folosinţei. Deoarece reprezintă o opţiune, dreptul de
utilizare include pentru proprietar şi dreptul de a nu se servi de lucrul său
după bunul plac(de exemplu, dintr-un cal de tracţiune, stăpânul său îl
poate face cal de curse).
De aceea, uzul, reprezintă mijlocul indispensabil fiecărui proprietar
pentru a realiza scopul său, adică utilizarea economică a proprietăţii sale.
Această alternativă a folosinţei se va referi întotdeauna la un bun
neexploatat.
1
O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. p. 167.
Drept civil. Drepturi reale | 49
De asemenea, dreptul de folosinţă priveşte şi dreptul de a păstra sau
consuma fructele percepute, după bunul plac al proprietarului. Aceasta
poate fi făcută printr-un un act material de consumare sau de un act
juridic de înstrăinare întrucât, titularul folosinţei nu trebuie să dea
explicaţii cu privire la modul de utilizare a veniturilor obţinute, decât în
cazurile prevăzute de lege.
1
A fost publicată în M. Of. al României, Partea I, nr. 178 din 12 martie 2014.
Drept civil. Drepturi reale | 58
cetăţenii şi persoanele juridice aparţinând unui stat membru al
UE sau statelor care sunt parte la Acordul privind Spaţiul Economic
European (ASEE) sau la Confederaţia Elveţiană, pot achiziţiona astfel
de terenuri în condiţii de reciprocitate;
cetăţenii unui stat terţ şi apatridul cu domiciliul într-un stat terţ,
precum şi persoanele juridice având naţionalitatea unui stat terţ pot
dobândi drept de proprietate asupra acestor terenuri în condiţiile
reglementate prin tratatele internaţionale, pe bază de reciprocitate, dar şi
în condiţiile acestei legi;
obţinerea unui aviz special din partea Ministerului Apărării
Naţionale eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuţii în
domeniul siguranţei naţionale când se pune în discuţie vânzarea-
cumpărarea unui teren agricol situat în extravilan aflat pe o adâncime de
30 km faţă de frontiera de stat şi ţărmul Mării Negre, precum şi cele de
până la 2.400 m faţă de obiectivele speciale; sau din partea Ministerului
Culturii, respectiv a serviciilor publice deconcentrate în cazul în care se
pune în discuţie vânzarea-cumpărarea unui teren agricol situat în
extravilan pe care sunt situate situri arheologice;
operaţiunea de vânzare-cumpărare a unor astfel de terenuri, se
face cu respectarea dreptului de preemţiune în următoarea ordine:
coproprietarii; arendaşii; proprietarii vecini; statul român prin Agenţia
Domeniilor Statului;
potrivit art. 6 din lege, Primăria în raza căreia se află acest bun
imobil are următoarele obligaţii: în termen de o zi de la înregistrarea
cererii privind vânzarea-cumpărarea unui teren agricol să afişeze timp
de 30 de zile oferta de vânzare depusă de vânzător, la sediul său sau pe
pagina de internet; în termen de 3 zile de la înregistrarea cererii
vânzătorului să transmită Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale
şi structurilor teritoriale ale acestuia, un dosar care să cuprindă lista
preemptorilor, respectiv copiile cererii de afişare şi a ofertei de vânzare;
acelaşi text de lege, impune şi Ministerului Agriculturii şi
Dezvoltării Rurale, precum şi structurilor teritoriale ale acestuia,
obligaţia ca în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea dosarului
Drept civil. Drepturi reale | 59
transmis de Primărie, să afişeze pe site-urile oferta de vânzare, timp de
15 zile.
Pentru a fi valabilă operaţiunea de vânzare-cumpărare a terenurilor
agricole situate în extravilan, aceasta trebuie să respecte condiţiile de
fond şi de formă prevăzute de NCC, dar şi a dreptului de preemţiune
recunoscut persoanelor mai sus amintite. Singura excepţie reglementată
de lege, va fi cazul în care vom fi în prezenţa unei vânzări-cumpărări a
unui teren agricol extravilan, pe care sunt situate situri arheologice
clasate. În această situaţie, vânzarea-cumpărarea se va face potrivit Legii
nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată.
1
O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. pp.231-251; G. Boroi, C. A. Anghelescu,
B. Nazat, op.cit., pp.40-62.
Drept civil. Drepturi reale | 60
Obiectul dreptului de proprietate publică este reglementat de NCC,
dar şi de dispoziţiile speciale ale Legii nr. 213/1998 privind proprietatea
publică.
Astfel, potrivit art. 859 din NCC, obiect exclusiv al proprietăţii
publice îl constituie:
- bogăţiile de interes public ale subsolului;
- spaţiul aerian;
- apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional;
- plajele;
- marea teritorială;
- resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului con-
tinental;
- alte bunuri stabilite prin lege organică.
Legea organică, nr.213/1998 privind proprietatea publică şi regimul
juridic al acesteia, în art.3 prevede că: „domeniul public este alcătuit din
bunurile prevăzute de art.136 alin.3 din Constituţie, din cele stabilite prin
Anexa care face parte integrantă din prezenta lege şi orice bunuri care,
potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public şi sunt
dobândite de stat sau de unităţile administrativ-teritoriale prin modurile
prevăzute de lege’.
Trebuie să precizăm că anexa acestei legi enumeră bunurile care fac
parte din: a) domeniul public al statului; b) domeniul public judeţean; c)
domeniul public local(comune, oraşe, municipii).
Din categoria bunurilor de uz public, fac parte acele bunuri care
prin natura lor sunt de folosinţă generală adică: pieţele, podurile,
parcurile publice, etc; iar din cea a bunurilor de interes public, acele
bunuri care prin natura lor sunt destinate pentru a fi folosite sau
exploatate în cadrul unui serviciu public precum: căile ferate, reţelele de
distribuire a energiei electrice, clădirile instituţiilor publice, etc.
Desigur, bunurile exemplificate trebuie să fi intrat în proprietatea
statului cu respectarea prevederilor legale în vigoare la data dobândirii
lor, excepţie făcând numai bunurile care potrivit art.136 alin.(3) din
Constituţie fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice. Aceste bunuri
sunt: ’bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu
Drept civil. Drepturi reale | 61
potenţialul energetic valorificabil, de interes naţional, plajele, marea
teritorială, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului
continental, precum şi alte bunuri stabilite de legea organică’. Legea
organică la care se referă textul este Legea nr. 213/1998 privind
proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia.
Noţiunea de domeniu public naţional, judeţean şi local nu este
reglementată doar de dispoziţiile legii speciale nr. 213/1998 ci şi de art.
860 din NCC. Acest text, face referire în alineatul (1) la faptul că,
bunurile proprietate publică fac parte din domeniul public naţional,
judeţean sau, după caz, local.
Delimitarea dintre domeniul public naţional, judeţean şi cel local se
face potrivit dispoziţiilor legale speciale. De asemenea, bunurile care
formează obiectul exclusiv al proprietăţii publice a statului sau a
unităţilor administrativ-teritoriale potrivit legii speciale(Legii nr.
213/1998), nu pot fi trecute din domeniul public al statului în domeniul
public al unităţii administrativ-teritoriale sau invers decât ca urmare a
modificării legii organice respective. În celelalte cazuri, adică, pentru
bunurile care nu sunt prevăzute în mod expres în dispoziţiile legii
speciale, trecerea unui bun din domeniul public al statului în domeniul
public al unităţii administrativ-teritoriale şi invers se face în condiţiile
legii( prin Hotărâre de Guvern pentru bunurile aflate în domeniul public
al statului, respectiv prin hotărârea Consiliului Local sau, după caz, a
Consiliului Judeţean, pentru bunurile aflate în domeniul public al unităţii
administrativ-teritoriale).
1
Pentru mai multe amănunte privind modalităţile juridice ale dreptului de
proprieate privată, a se vedea : O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. pp.290-364; G.
Boroi, C. A. Anghelescu, B. Nazat, op.cit., pp.63-94.
Drept civil. Drepturi reale | 75
Din punct de vedere didactic, putem reţine că modalităţile dreptului
de proprietate privată sunt:
a) Proprietatea comună cu variantele ei:
- Proprietatea comună pe cote-părţi, care la rândul ei poate fi:
coproprietatea sau proprietatea obişnuită sau temporară şi copro-
prietatea sau proprietateaforţată şi perpetuă;
- Proprietatea comună în devălmăşie;
b) Proprietatea rezolubilă sau condiţională;
c) Proprietatea anulabilă;
d) Proprietatea periodică.
Având în vedere aceste modalităţi ale dreptului de proprietate
privată, în cele ce urmează vom încerca o succintă analiză a fiecăreia
dintre ele.
b) Proprietatea în devălmăşie .
De asemenea, în cadrul formelor proprietăţii comune am mai putea
aminti şi despre proprietatea periodică, care, în teorie mai este denumită
şi proprietatea partajabilă în timp. Întrucât această formă a proprietăţii
comune are pentru prima oară o reglementare normativă în Codul civil şi
mai mult decât atât, câteva particularităţi specifice, am considerat util ca
prezentarea teoretică să fie făcut distinct de celelalte forme ale
proprietăţii comune, în ultima secţiune a acestui capitol.
1
A fost adoptat prin Legea nr. 134/2010, publicată în M. Of. nr. 485 din 15 iulie
2010 şi republicat în temeiul art. 80 din Legea de punere în aplicare nr. 76/2012,
publicată în M. Of. nr. 365 din 30 mai 2012. Ultima modificare a Legii nr. 134/2010
privind Noul Cod de procedură civilă, a avut loc prin Legea nr. 138 /15 octombrie
2014, publicată în M. Of. Nr.753/16.10.2014. Noul Cod de procedură civilă a fost
republicat în M. Of. nr. 545 din 3 august 2012 şi va fi denumit în continuare breviatis
causa, NCPC. A intrat în vigoare prin dispoziţiile O.U.G. nr. 4/2013 privind
modificarea Legii nr. 76/2012 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 134/2010 privind
Codul de procedură civilă, precum şi pentru modificarea şi completarea unor acte
normative conexe, publicată în M. Of. nr. 68 din 31 ianuarie 2013.
Drept civil. Drepturi reale | 86
efectuat prin bună învoială numai cu autorizarea instanţei de tutelă
prevăzute de art. 107 NCC şi dacă este cazul, a ocrotitorului legal
(părinte, tutore sau curator special).
Partajul pe cale judecătorească(judiciar) se realizează prin urmă-
toarele modalităţi:
a) prin partajarea în natură a bunului sau bunurilor;
b) prin atribuirea bunului comun în proprietatea exclusivă a unuia
dintre copărtaşi. Atribuirea bunului se face numai cu acordul
copărtaşului, iar dacă acesta acceptă, va fi obligat la plata unei sulte către
ceilalţi copărtaşi.
c) prin vânzarea bunului şi împărţirea echivalentului bănesc.
Această modalitate se realizează când bunul comun nu este dorit de nici
unul dintre copărtaşi. Instanţa de judecată va dispune vânzarea lui
stabilind totodată dacă vânzarea se va face de părţi prin bună învoială ori
de către executorul judecătoresc.
Efectele partajului(art. 679 NCC). Împărţeala are caracter decla-
rativ de drepturi şi nu translativ de drepturi. Din caracterul declarativ
decurge consecinţa că fiecare copărtaş este considerat proprietar exclusiv
în mod retroactiv, adică de când s-a născut coproprietatea, adică de la
data stabilită în actul de partaj, în cazul împărţelii voluntare, sau, după
caz, de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti. În cazul
imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de
partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă
definitivă, au fost înscrise în Cartea funciară.
Desfiinţarea partajului(art. 684 NCC). Partajului prin buna învoială
(conveţional) poate fi desfiinţat pentru cauze de nulitate1 absolută sau de
1
Potrivit art. 1.247 din NCC privind nulitatea absolută:
„(1) Este nul contractul încheiat cu încălcarea unei dispoziţii legale instituite
pentru ocrotirea unui interes general:
(2) Nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană interesată, pe cale de
acţiune sau de excepţie.
(3) Instanţa este obligată să invoce din oficiu nulitatea absolută.
(4) Contractul lovit de nulitate absolută nu este susceptibil de confirmare decât
în cazurile prevăzute de lege.”
Drept civil. Drepturi reale | 87
nulitate2 relativă, practic pentru cauze similare contractelor,dar şi prin
intermediul rezoluţiunii/rezilierii potrivit art. 1.516 alin. (2) pct. 2 NCC.
De asemenea, este util să reţinem faptul că, partajul făcut fără parti-
ciparea tuturor coproprietarilor este lovit de nulitate absolută.
În cazul în care partajul a fost efectuat pe cale judecătorească,
hotărârea judecătorească pronunţată, va putea fi desfiinţată doar pe calea
revizuirii şi numai pentru motivele arătate în dispoziţiile art. 509 din
NCPC.
4. Proprietatea rezolubilă şi proprietatea anulabilă
B) Proprietatea anulabilă
Proprietatea anulabilă reprezintă acea modalitate juridică a dreptului
de proprietate care apare în situaţia în care transferul proprietăţii se face
în temeiul unui act lovit de nulitate relativă (anulabil).
Dacă acţiunea în anulare a dreptului de proprietate este admisă,
dreptul dobânditorului va fi desfiinţat retroactiv. În cazul în care actul
translativ anulabil a fost confirmat, dreptul de proprietate al dobân-
ditorului va fi consolidat. Trebuie subliniat că efectul retroactiv al
anulării actului translativ se referă nu numai la părţile actului ci şi la
raporturile cu terţii.
Elementele de apropriere cu proprietatea rezolubilă constau în aceea
că, pe de o parte, proprietatea dobânditorului este incertă timp de 3
ani(termenul general de prescripţie prevăzut de art. 2.517 NCC), iar pe
de altă parte, efectul anulării este retroactiv(ex tunc).
5. Proprietatea periodică
Prezentarea acestui tip de proprietate comună poate începe cu
următorul exemplu: un student şi un avocat, cumpără în comun un
apartament pe litoralul Mării Negre; primul va locui zece luni dintr-un
an pentru a urma cursurile, cel de-al doilea două luni, pentru a se
odihni.
În concepţia legiuitorului Noului Cod civil(art.687-692), această
modalitate a dreptului de proprietate trebuie să se bucure de o
reglementare individuală. Articolul 687 NCC, stabileşte faptul că, poate
fi considerată proprietate periodică situaţia în care, ori de câte ori mai
multe persoane exercită succesiv şi repetitiv atributul folosinţei dreptului
de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, în intervale de timp
determinate, egale sau inegale.
Drept civil. Drepturi reale | 90
Obiectul proprietăţii periodice îl poate constitui orice bun mobil sau
imobil, fiind considerată şi o variantă a proprietăţii comune De
asemenea, după cum am observat această modalitate a dreptului de
proprietate prrivată, este inclusă în cadrul coproprietăţii forţate, deoarece,
există ori de câte ori mai multe persoane exercită succesiv prerogativele
dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, în intervale de
timp determinate, egale sau inegale.
Această formă de proprietate comună se naşte în temeiul unui act
juridic(art. 688 NCC), iar referitor la actele de dispoziţie, orice
coproprietar va putea încheia(pentru intervalul său de timp) acte de
vânzare- cumpărare, închiriere, ipotecare(art. 689 NCC). Orice alt act de
dispoziţie sau de închiriere care priveşte un alt interval de timp, vor fi
lovite de nulitate relativă.
Obligaţia de despăgubire şi excluderea. Dacă unul dintre copro-
prietari va tulbura în mod grav exercitarea proprietăţii periodice, acesta
va putea fi obligat la plata unor despăgubiri sau va putea fi exclus prin
hotărâre judecătorească, la cererea coproprietarului vătămat, cu
respectarea procedurii stabilite de dispoziţiile art. 691 NCC.
Încetarea proprietăţii periodice. Acest tip de proprietate comună
va înceta, prin radiere din cartea funciară în temeiul dobândirii de către o
singură persoană a tuturor cotelor-părţi din dreptul de proprietate
periodică, precum şi în alte cazuri determinate de lege(art. 692 NCC).
Drept civil. Drepturi reale | 91
1
Pentru mai multe amănunte referitoare la această materie, a se vedea: O.
Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. pp. 422-463; G. Boroi, C. A. Anghelescu, B. Nazat,
op.cit., pp. 96-127.
2
Acest document internaţional a fost adoptat prin Rezoluţia 217 A, din 10
decembrie 1948 de către Adunarea Generală a ţărilor membre ale Organizaţiei
Naţiunilor Unite(O.N.U.).
Drept civil. Drepturi reale | 92
De asemenea, o veritabilă protecţie este reglementatăşi în
conţinutul art. 1, alin.(1), din Protocolul l la Conventia 1 Europeana a
Drepturilor Omului, care prevede că orice persoană fizică sau juridică are
dreptul de a-i fi protejate bunurile sale. Nimeni nu poate fi privat de
proprietatea sa, decât pentru cauză de utilitate publica şi în condiţiile
prevăzute de lege şi de principiile generale de drept internaţional.
Afirmăm că acest text, reprezintă o veritabilă protecţie a dreptului de
proprietate privată, deoarece există şi posibilitatea sancţionării
nerespectării prevederilor de către statele semnatare ale Convenţiei, prin
cererile adresate Curţii2 Europene a Drepturilor Omului, de diferite
persoane care se consideră prejudiciate.
Chiar dacă există garanţii ale dreptului de proprietate în diverse
ramuri ale dreptului, cele mai multe se regăsesc în dreptul civil şi în
dreptul procesual civil. Din punctul de vedere al doctrinei dreptului civil,
mijloacele de apărare a dreptului de proprietate privată şi a celorlalte
drepturi reale au fost definite ca fiind, totalitatea acţiunilor în justiţie
prin care titularul dreptului de proprietate sau a altui drept real, solicită
instanţei de judecată, să pronunţe o hotărâre în scopul de a înlătura
orice atingere sau încălcare aduse acestor drepturi, de către diferite
subiecte de drept.
Aceste mijloace de apărare a dreptului de proprietate privată sau a
celorlalte drepturi reale, creează ceea ce numit o protecţie a proprietăţii
sau a celorlalte drepturi reale, împotriva terţilor şi implică două ipostaze:
a) protecţia împotriva atingerilor materiale aduse proprietăţii
private sau a celorlalte drepturi reale(care vizează nu însuşi dreptul de
proprietate ci doar bunul corporal care este obiectul dreptului de
proprietate privată sau a unui alt drept real(degradări, distrugeri,
deteriorări materiale, etc);
1
A fost semnată la Roma, la data de 4 noiembrie 1950 de către reprezentanţii
statelor membre ale Consiliului Europei şi a intrat în vigoare la 3 septembrie 1953.
România a ratificat această Convenţie, la data de 20 iunie 1994.
2
Curtea Europeană a Drepturilor Omului, cu sediul la Strasbourg, Franţa,
numită informal "Curtea de la Strasbourg" sau "Instanţa europeană supremă", a fost
creată în anul 1959 pentru sistematizarea procedurii plângerilor în materia drepturilor
omului provenite din statele membre ale Consiliului Europei. Misiunea Curţii este să
vegheze la respectarea prevederilor Convenţiei Europene a Drepturilor Omului şi a
Protocoalelor suplimentare de către statele semnatare.
Drept civil. Drepturi reale | 93
b) protecţia împotriva atingerilor juridice aduse proprietăţii
private sau a celorlalte drepturi reale (acestea sunt îndreptate
împotriva dreptului de proprietate privată sau a unui alt drept real şi pot
fi însoţite uneori de o atingere materială, fiind de fapt o intenţie posesivă
rezultată dintr-o pretenţie la dreptul de proprietate sau la un anume drept
real - animus domini).
Mijloacele procesuale de apărare a dreptului de proprietate privată
sau a celorlalte drepturi reale, au fost grupate în două mari categorii:
a) mijloacele procesuale directe, realizate prin intermediul aşa
numitelor acţiuni reale, adică, acţiunile petitorii şi acţiunile posesorii.
• acţiunile petitorii sunt acele acţiuni prin care reclamantul cere
instanţei de judecată să statueze că el este titularul dreptului de
proprietate sau al altui drept real cu privire la un bun(acţiunea în
revendicare, acţiunea în grăniţuire, acţiunea negatorie, acţiunea confe-
sorie şi acţiunea în prestaţie tabulară).
• acţiunile posesorii sunt acţiunile în justiţie prin care reclamantul
solicită apărarea posesiei sale ca simplă stare de fapt, împotriva oricărei
tulburări, după caz, fie pentru a o menţine, fie pentru a o redobândi dacă
a pierdut-o (acţiunea generală sau în complângere şi acţiunea specială
sau în reintegrare).
b) mijloace procesuale indirecte, realizate prin intermediul acţiu-
nilor în justiţie întemeiate pe drepturile de creanţă (acţiunile în
executarea contractelor, în răspundere contractuală, în restituirea plăţii
nedatorate, etc.).
1
Despre o cerere, prin care se solicită unei instanţe recunoaşterea proprietăţii
sau a unui alt drept. (fr. pétitoire,lat. petitorius).
Drept civil. Drepturi reale | 96
Dacă persoana care pretinde că este proprietar, are poziţia
procesuală de reclamant într-o acţiune în revendicare, în schimb, în
acţiunea confesorie, poziţia procesuală de reclamant este deţinută fie de
proprietar, fie de altă persoană care contestă existenţa altui drept real în
favoarea reclamantului.
Spre deosebire de acţiunea în revendicare, care, în principiu, este
imprescriptibilă extinctiv, acţiunea confesorie(cu excepţia celei înte-
meiate pe dreptul de superficie care de asemenea este imprescriptibilă),
se prescrie într-un termen limitat( 30 de ani sau în termenul de constituire
a uzufructului).
1
I. Leş, op.cit., pp. 119; V. M. Ciobanu, T. Briciu, C. C. Dinu, op.cit., pp.126.
Drept civil. Drepturi reale | 98
proprietate,fostul proprietar va putea invoca, inclusiv pe cale incidentală
în cadrul acţiunii în revendicare, nevalabilitatea dobândirii dreptuluide
proprietate de către terţa persoană.
În raporturile dintre coproprietari nu poate fifolosită acţiunea în
revendicare, titularii având drepturi simultane şi concurente asupra
bunului proprietate comună, niciunul neavândvreun drept exclusiv până
la efectuarea partajului.
Pentru ipoteza revendicării unui bun proprietate comunăpe cote-
părţi, calitatea procesuală activă aparţine în principiu,tuturor titularilor
dreptului de proprietate comună, deci acţiunea în revendicare a bunului
proprietate comună deţinut de o terţă persoană trebuie introdusă de toţi
coproprietarii. Totuşi, se poate recunoaşte calitatea procesuală de a
revendicabunul comun doar unuia dintre coproprietari, dacă acesta face
dovada că a fost în imposibilitate dea obţine consinţământul tuturor,
inclusiv atunci când unul dintre titulari nu este de acord cu introducerea
acţiunii.
Pentru ipoteza revendicării unui bun proprietate comună în
devălmăşie, trebuie distins după cumbunul revendicat este mobil sau
imobil.Acţiunea în revendicarea unui bun mobil, proprietate în
devălmăşie poate fi introdusă numai de către unul dintre soţi, fără
acordul expres al celuilalt întrucât se aplică prezumţia de mandat
tacitreciproc; în schimb , această prezumţie nu se mai aplică în cazul
acţiunii în revendicare a unui bun imobil proprietate comună asoţilor,
deci o asemenea acţiune trebuie introdusă de ambii soţi.
c) Posesie contra posesie. Dacă nici una dintre părţi nu are titlu şi
nu poate face dovada uzucapiunii, trebuie să se dea câştig de cauză
posesorului iar dacă ambele părţi au avut succesiv posesia bunului, se
compară cele două posesii şi va câştiga acela care dovedeşte o posesie
caracterizată(mai îndelungată, neviciată, de bună-credinţă, etc.).
Faţă de aceste aspecte trebuiesc făcute următoarele precizări:
- prin titlul de proprietate, se înţeleg atât actele translative de
proprietate(vânzare, donaţie, testament, schimb, etc.), cât şi cele
declarative(hotărârea judecătorească, actul de partaj voluntar, tranzacţia,
etc.);
- posesia poate fi posesia actuală a pârâtului sau posesia anterioară,
pierdută a reclamantului. Ea poate fi mai mult sau mai puţin
caracterizată, ceea ce depinde de durata sa şi de calităţile sale şi de
asemenea de orice prezumţii de fapt care pot sprijini(adeverinţe privind
plata impozitului, situaţia cadastrală, etc.).
1. Generalităţi
1
O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. pp. 466-594; G. Boroi, C. A. Anghelescu,
B. Nazat, op.cit., pp.130-160.
Drept civil. Drepturi reale | 107
mâinile proprietarului, sau dezmembrat sau eterogen, când acestea sunt
dispersate între diverşi titulari ai drepturilor dezmembrate.
Aşa cum am mai amintit, dreptul de proprietate este prototipul
drepturilor reale, este dreptul real cel mai deplin pentru că conferă
proprietarului suma celor trei atribute: posesia(usus), folosinţa(fructus) şi
dispoziţia(abusus). Dar, există şi situaţii când unele din aceste atribute
sunt desprinse din dreptul de proprietarului pentru a se bucura de ele alte
persoane. Această desprindere sau dezmembrare a dreptului de
proprietate privată în alte drepturi reale în favoarea unei persoane, poartă
denumirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate privată.
Amintim faptul că, proprietatea publică are drepturi reale corespun-
zătoare (dreptul de administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de
folosinţă cu titlu gratuit), care au fost prezentate în secţiunile anterioare.
Aşadar, dezmembrămintele dreptului de proprietate privată sunt
drepturile reale rezultate prin desprinderea ori limitarea unor atribute
din conţinutul dreptului de proprietate asupra bunurilor. Ele sunt
opozabile atât terţilor cât şi proprietarului.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată sunt: dreptul de
superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul
de servitute, dreptul de superficie. Aceste dezmembrăminte pot fi
constituite numai pentru bunurile proprietate privată, nu şi pentru cele
care fac obiectul proprietăţii publice.
2. Dreptul de superficie
1
Este persoana titulara unui drept de proprietate, care nu se bucura (vremelnic)
de uzufructul ei( este titularul unui singur atribut aflat în componenţa dreptului de
proprietate, în acest caz, cu abusus).
Drept civil. Drepturi reale | 109
operaţiune se poate face şi în favoarea unui terţ pe baza cesiunii dreptului
de a invoca accesiunea.
Privitor la termenul dreptului de superficie, trebuie să reţinem că,
potrivit art. 694 din NCC, acesta poate avea o durată de cel mult 99 de
ani. La împlinirea acestui termen, dreptul de superficie poate fi reînoit.
De asemenea, în privinţa evaluării prestaţiei superficiaruluitrebuie
să reţinem următoarele aspecte deosebit de importante. În primul rând,
dreptul de superficie poate fi constituit prin acte juridice gratuite sau
oneroase. Dacă superficiaa fost constituită printr-un titlu oneros,
superficiarul va datora, sub formă de rate lunare, o sumă egală cu chiria
stabilită de preţul zonei, în favoarea proprietarului terenului. Dacă
această sumă nu a fost stabilită la momentul încheierii actului constitutiv,
în conţinutul acestuia, iar părţile(superficiarul şi proprietarul terenului)
nu se înţeleg, suma pe care o va datora superficiarul către proprietarul
terenului va fi stabilită de către instanţa de judecată.
3. Dreptul de uzufruct
3. 1. Domeniul de aplicare şi definitia uzufructului
4. Dreptul de uz şi de abitaţie
4. 1. Noţiuni introductive
5. Dreptul de servitute
1
Potrivit dispoziţiilor art. 772 din NCC, răscumpărarea servituţii de trecere,
poate fi considerată o instituţie novatoare, implementată de legiuitorul de drept
material în noile norme civile. Servitutea de trecere va putea fi răscumpărată de
proprietarul fondului aservit dacă există o disproporţie vădită între utilitatea de care
beneficiază fondul dominant şi inconvenientele sau deprecierea provocată fondului
aservit. În caz de neînţelegere între părţi, instanţa poate suplini consimţământul
proprietarului fondului dominant. La stabilirea preţului de răscumpărare, instanţa de
Drept civil. Drepturi reale | 122
de proprietarul fondului aservit dacă există o disproporţie vădită între
utilitatea care o procură fondului dominant şi inconvenientele sau
deprecierea provocată fondului aservit;
c) servitutea este perpetuă, întrucât ea există atâta timp cât există
cele două fonduri, dar şi situaţia care a determinat constituirea ei. Sub
condiţia notării în cartea funciară,servitutea constituită se transmite
dobânditorilor subsecvenţi ai fondului aservit[art. 759 alin.(2) NCC].
Desfiinţarea ei este posibilă, deoarece servituţile sunt create prin voinţa
proprietarilor, iar ceea ce a fost creat prin voinţă, poate fi desfiinţat tot
prin voinţă. Perpetuitatea servituţii, rezultă din caracterul său accesoriu,
în sensul că ea este legată de fondul dominant fiind, în principiu,
perpetuă ca şi acest fond;
d) servitutea este indivizibilă, ceea ce înseamnă că de ea se bucură
întregul fond dominant şi grevează în întregime fondul aservit. Dacă
bunul imobil respectiv ar aparţine mai multor proprietari(coproprietate),
servitutea nu se poate constitui asupra acelui bun decât cu consim-
ţământul unanim al titularilor. Dacă fondul dominant se împarte,
servitutea va putea fi exercitată pentru folosinţa şi utilitatea fiecărei părţi,
fără ca situaţia fondului aservit să poată fi agravată. Dacă fondul aservit
se împarte, servitutea se poate exercita, pentru uzul şi folosinţa fondului
dominant, pe toate părţile rezultate din împărţire;
e) servitutea este inalienabilă, deoarece nu poate fi înstrăinată,
urmărită sau ipotecată independent de fondul al cărui accesoriu este, ea
transmiţându-se o dată cu fondul. În consecinţă, nu este posibil ca o
servitute să fie vândută, sechestrată sau ipotecată.
Referitor la termenul servituţilor, dispoziţiile Noului Cod civil nu
prevăd o durată imperativă de exercitarea a lor însă, limita de timp, poate
fi menţionată de către părţi în actul de constituire. Chiar şi dispoziţiile
art. 770 alin.(1) lit. c) din NCC, prevăd că una din cauzele de stingere a
servituţilor poate fi şi „ajungerea la termen”.
5. 4. Stingerea servituţilor
1
Pentru mai multe amănunte teoretice privind instituţia posesiei, a se vedea : O.
Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. pp. 371-416; G. Boroi, C. A. Anghelescu, B. Nazat,
op.cit., pp.185-202.
2
Dreptul pretorian era un ansamblu de norme autonome, distinct de dreptul
civil, el aându-şi sursa în edictul pretorului. Edictul emis de pretor, sau edictum
perpetuum cum era cunoscut în dreptul roman, stabilea regulile de procedură pe care
acesta intenţiona să le urmeze pe parcursul unui an, cât urma să se afle în funcţie şi
de asemenea, definea condiţiile în care pretorul îşi va exercita puterile pentru a
acorda diverse acţiuni. Pentru mai multe amănunte, a se vedea, A. Berger,
Encyclopedic Dictionary of Roman Law, Philadelphia, The American Philosophical
Society, 1953, p.529.
Drept civil. Drepturi reale | 128
Abia în secolul al XIX-lea, s-au conturat cele două teorii celebre
asupra posesiei: cea subiectivă1, a lui Savigny, şi cea obiectivă2, a lui
Ihering.
În actualul drept civil, prevederile art.916 alin.(1) din Noul Cod
civil românesc, definesc posesia astfel:’Posesia este exercitarea în fapt a
prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de către
persoana care îl stăpâneşte şi care se comportă ca un proprietar’.
Încă din conţinutul definiţiei, putem reţine faptul că posesia este o
stare de fapt, nu o stare de drept, deoarece există independent de
dispoziţiile legale care se referă la dobândirea sau stingerea drepturilor şi
în consecinţă aceasta nu poate face obiectul unei transmisiuni( de
exemplu, stăpânirea în fapt a unei case, a unui automobil, exercitarea în
fapt al unui drept de uzufruct, servitute, etc).
Având în vedere cele câteva consideraţii istorice, dar şi actuala
definiţie dată de Noul Cod civil, în rândurile următoare vom ilustra
instituţia posesiei cu cele mai importante elemente caracteristice ale sale
din punct de vedere teoretic, urmând a face totodată şi unele scurte
referiri la exemple practice. După evocarea acestor elemente, în mod cert
vom ajunge la concluzia că posesia reprezintă cea mai importantă stare
de fapt sau mai bine spus, cea mai spectaculoasă aparenţă de proprietate
recunoscută şi reglementată de normele civile în interesul unei persoane
pe care aceasta o poate purta asupra unui bun mobil sau imobil.
Această stare de fapt sau aparenţă de proprietate pe care o creează,
justifică ocrotirea juridică a posesiei care se relevă prin intermediul
numeroaselor efecte juridice produse, cum ar fi: posesia de bună-credinţă
1
În viziunea lui Savigny, elementul fundamental al posesiei este reprezentat de
voinţa posesorului de a se comporta ca un proprietar, chiar dacã în realitate el nu
este şi nici nu poate fi proprietar. În concepţia juristului menţionat, posesia nu poate
exista în lipsa elementului corpus, dar cu toate acestea elementul fundamental este
animus.
2
În viziunea teoriei obiective, susţinutã de juristul Ihering, elementul material
are preferinţã faţã de cel intenţional. În viziunea acestei teorii, voinţa de a poseda
trebuie prezumatã atunci când o persoanã îndeplineşte acte materiale de
stãpânire pentru sine. Voinţa de a poseda nu era indiferentã pentru Ihering, însã ea
este cuprinsã în elementul material şi poate constitui un element separat numai în
mod accidental sub forma diferitelor causae detentionis, în vederea transformãrii
posesiei în detenţie.
Drept civil. Drepturi reale | 129
valorează proprietate în materia bunurilor mobile (art. 935-940 NCC)
sau, dobândirea dreptului de proprietate privată asupra unui imobil prin
uzucapiune(art. 930-934 NCC), ori, dobândirea în proprietate a fructelor
bunului frugifer de către posesorul de bună-credinţă (de exemplu,
art. 948 NCC) şi nu în ultimul rând, protejarea posesiei prin inter -
mediul acţiunilor posesorii(art. 949-952 NCC).
5. Dovada posesiei
Chiar dacă posesia este o stare de fapt, aceasta poate produce efecte
juridice considerabile. Astfel, faţă de existenţa celor două elemente
(corpus şi animus), posesia trebuie să mai fie şi utilă, adică neviciată.
Posesia poate fi utilă, atunci când îndeplineşte anumite calităţi contrare
celor prevăzute de dispoziţiile art. 922-927 NCC şi anume: să fie,
continuă, netulburată şi publică. Odată îndeplinite aceste calităţi, alături
de existenţa celor două elemente învăţate, posesia îşi va produce efectele
juridice specifice, inclusiv dobândirea proprietăţii prin uzucapiune
(prescripţie achizitivă).
Viciile posesiei, reprezintă reversul calităţilor sale şi ele sunt:
discontinuitatea, violenţa şi clandestinitatea. Dacă una din acestea
există, posesia este considerată a fi viciată şi în consecinţă nu va putea
produce efectele juridice scontate. De aceea, pentru o mai bună
înţelegere a acestor vicii ale posesiei, vom trece la examinarea lor în mod
individual.
1
Neinversare; în această situaţie este vorba despre posedarea în temeiul unui
titlu pentru o altă persoană, pe o perioadă de timp, când acest posesor şi-a conservat
această calitate dobândită, nu a încercat să se poarte ca şi proprietar, adică el a rămas
un detentor precar şi se va comporta ca atare.
Drept civil. Drepturi reale | 139
a) Discontinuitatea posesiei. Conform art.923 NCC: ’Posesia este
discontinuă atâta timp cât posesorulo exercită cu intermitenţe anormale
în raport cu natura bunului’. Textul citat, stcoate în evidenţă faptul că
acest viciu va exista ori de câte ori faptele şi actele materiale se vor
exercita la intervale mai mari decât este normal. Posesorul nu trebuie
însă să se afle în contact permanent cu bunul pentru ca posesia să fie
continuă deci utilă, altfel spus întreruperile pasagere nu antrenează viciul
discontinuităţii. Discontinuitatea apare în cazul în care posesia este
exercitată la intervalle foarte mari de timp. Cu titlu de exemplu, am putea
aminti despre cazul în care posesia continuă asupra unui teren poate
exista atunci când, la intervale diferite, se fac asupra sa lucrările specifice
pentru obţinerea recoltelor. Discontinuitatea ar apărea în caul în care
aceste lucrări nu sunt efectuate într-o perioadă anormală de timp.De
aceea, am putea reţine următoarele trăsături specifice discontinuităţii. în
sensul că este:
• un viciu absolut, deoarece ea poate fi invocată de orice persoană
interesată să anihileze efectele posesiei[art.926 alin.(1) din NCC];
• un viciu temporar pentru că încetează dacă posesorul începe o
posesie utilă(art.927 NCC).
b) Violenţa. Pentru a fi utilă, posesia trebuie să fie începută,
menţinută sau conservată în mod paşnic, fără violenţă. În acest sens,
dispoziţiile art.924 din NCC statuează că: ’Posesia este tulburată atâta
timp cât este dobândită sau conservată prin acte de violenţă, fizică sau
morală, care nu au fost provocate de o altă persoană’. Viciul violenţei
se aplică atât în materia bunurilor imobile cât şi în cea a mobilelor.
Faţă de aceste aspecte, putem prezenta următoarele caracterele
juridice specifice viciului violenţei:
• este un viciu temporar, pentru că odată încetată violenţa posesia
utilă reîncepe;
• este un viciu relativ, deoarece produce efecte numai între părţile
dintre care a intervenit. De aceea el a poate fi invocat numai de persoana
împotriva căreia s-a manifestat violenţa[art. 926 alin.(2) NCC].
c) Clandestinitatea. Referitor la viciul clandestinităţii, prevederile
art.925 NCC statuează că:”Posesia este clandestină, dacă seexercită
Drept civil. Drepturi reale | 140
astfel încât nu poate fi cunoscută”. În această situaţie, putem afirma
faptul că, posesorul a avut intenţia de disimulare1. Clandestinitatea este
un viciu relativ şi temporar. Doctrina scoate în evidenţă faptul că este
relativă, deoarece nu există decât cu privire la anumite persoane, acestea
fiind singurele îndreptăţite să le invoce şi este temporară, fiindcă
încetează imediat ce posesia a devenit publică.
După cum am mai arătat, ca posesia să producă efecte juridice, în
plus faţă de existenţa celor două elemente (corpus şi animus), ea trebuie
să fie utilă, adică neviciată. De aceea, viciile mai sus enunţate în
perioada exercitării posesiei pot înceta şi din acel moment, posesia
redevine utilă. În acest sens, prevederile art. 927 din NCC, stabilesc
faptul că: ”posesia viciată devină utilă îndată ce viciul încetează”.
7. Efectele posesiei
1
A ascunde adevărata faţă a situaţiei.
Drept civil. Drepturi reale | 141
D. posesia exercitată în termenul şi în condiţiile prevăzute de lege
conduce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.
În consecinţă, vom trata individual efectele posesie, tocmai pentru a
înţelege mai bine rolul acesteia atât din punct de vedere teoretic, cât şi
din cel practic.
A. Posesia creează o prezumţie de proprietate în favoarea
posesorului. Acest efect are loc întrucât, posesia creează o aparenţă în
favoarea posesorului că ar fi şi proprietarul bunului [art.919 alin.(2)
NCC]. Această aparenţă, potrivit legii este valabilă până la proba
contrară, posesorul este prezumat a fi proprietarul bunului pe care îl
posedă. Această prezumţie de proprietate este una relativă(juris tantum)
deoarece ea poate fi răsturnată prin proba contrarie şi este operantă atât
în cazul bunurilor imobile, cât şi în cazul bunurilor mobile. Beneficiarul
prezumţiei de proprietate, adică posesorul bunului respectiv, are
avantajul că în cazul unui litigiu este scutit de a aduce probe în sprijinul
dreptului său, avantaj care însă este limitat deoarece, pentru a răsturna
situaţia, reclamantul poate să demonstreze existenţa unui viciu care
afectează posesia .
Prezumţia de proprietate încetează să mai opereze în situaţia în care
se face dovada că posesorul este de rea credinţă;
1. Precizări prealabile
În sens larg, prin moduri de dobândire a dreptului de proprietate sau a dezmembrămintelor acestuia
trebuie să înţelegem, totalitatea mijloacelor juridice prin care se poate dobândi dreptul de proprietate
privată sau dezmembrăminte ale acestuia.
Aceste moduri de dobândire a dreptului de proprietate privată sau ale dezmembrămintelor acestuia
sunt:
a) convenţia sau contractul translativ sau constitutiv de drepturi reale;
b) succesiunea legală şi cea testamentară;
c) accesiunea;
d) posesia de bună-credinţă(pentru dobândirea unor bunuri mobile);
e) uzucapiunea(pentru bunurile imobile sau mobile);
f) dobândirea fructelor de către posesorul de bună-credinţă;
g) ocupaţiunea(pentru bunurile mobile);
h) hotărârea judecătorească constitutivă de drepturi.
Dintre toate aceste moduri, ne vom opri doar la studierea accesiunii, hotărârii judecătoreşti
constitutive de drepturi, a uzucapiunii şi ocupaţiunii, deoarece în practică, sunt considerate cele mai
importante operaţiuni de dobândire a dreptului de proprietate privată sau ale dezmembrămintelor acestuia.
În cazul proprietăţii publice, operează moduri specifice de dobândire: exproprierea pentru cauză de
utilitate publică, achiziţiile publice(O.U.G. nr. 34/2006, modificata) sau trecerea unor bunuri din domeniul
privat al statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, în domeniul public al acestora pentru cauză de
utilitate publică.
Considerat ca fiind cel mai spectaculos mod de dobândire a dreptului de proprietate, accesiunea sau
incorporaţiunea, păstrează acceaşi importanţă şi în dispoziţiile NCC. De aceea, pentru o mai bună
înţelegere a materiei, am considerat util să prezentăm definiţia acestui mod de dobândire a dreptului de
proprietate, iar prin clasificare, să ilustrăm tipurile de accesiune reglementate de actualele dispoziţii civile.
Accesiunea sau incorporaţiunea poate fi definită ca fiind, încorporarea sau unirea unui lucru cu un
alt lucru fiecare având proprietari diferiţi. De asemenea, accesiunea se poateclasifica în funcţie de obiectul
ei şi anume:
1. accesiunea imobiliară [care la rândul său poate fi, naturală(A) şi artificială (B)];
2. accesiunea mobiliară.
Reglementarea legală a acestui mijloc juridic de dobândire a dreptului de proprietate privată, este
prevăzută de către Noul Cod civil, în dispoziţiile art. 567-601. Trebuie să facem precizarea că prin
intermediul accesiunii, se poate dobândi numai dreptul de proprietate privată asupra unui bun, mobil sau
imobil, nu şi vreun dezmembrământ al acestuia.
1. Accesiunea imobiliară. După denumirea sa, accesiunea imobiliară(art. 569-597 NCC) nu poate
avea ca obiect decât un bun imobil, cu o singură excepţie, în cazul accesiunii naturale asupra
animalelor(art. 576 NCC). La rândul său, accesiunea imobiliară poate fi împărţită în accesiune imobiliară
naturală(A) şi accesiunea imobiliară artificială(B).
1
Pentru mai multe amănunte referitoare la această aterie, a se vedea: O. Ungureanu, C. Munteanu, op.cit. pp. 598-660;
G. Boroi, C. A. Anghelescu, B. Nazat, op.cit., pp.204-238.
Drept civil. Drepturi reale | 146
A) Accesiunea imobiliară naturală. Accesiunea imobiliară naturală, constă în unirea sau încorpo-
rarea în mod natural a două bunuri având proprietari diferiţi, dintre care cel puţin bunul principal este
imobil. Principiul general care domină textele Noului Cod civil în materia accesiunii imobiliare naturale
este acela că pământul se consideră întotdeauna ca unlucru principal. Singura excepţie a principiului
enunţat o reprezintă, aşa cum am mai amintit, accesiunea naturală asupra animalelor.
Revenind, vă prezentăm cele două cazuri de accesiune imobiliară naturală care la rândul lor creează
anumite situaţii juridice care şi acestea la rândul lor, pot reprezenta modalităţi de dobândire a dreptului de
proprietate şi anume: accesiunea pământurilor depuse sau create de ape(a) şi accesiunea naturală
asupraanimalelor(b).
a) Accesiunea pământurilor depuse sau create de ape. Este acea formă de accesiune ce ia naştere în
următoarele cazuri reglementate de lege: aluviunea(art. 569 NCC); avulsiunea(art. 572 NCC); albiile
râurilor, insulele şi prundişurile(art. 573 NCC).
• Aluviunea. Constă în adăugirile de teren care se formează treptat, în timp, fără intervenţia omului,
pe malurile apelor curgătoare. Aluviunile sunt reglementate de art. 569 din Noul Cod civ.
Aceste creşteri de pământ rezultate din depunerea de către apele curgătoare pe unul din maluri,
aparţin, după cum prevede art. 569 NCC, proprietarului riveran pe fondul căruia s-au depus, indiferent de
natura cursului de apă, dacă ele s-au format în mod treptat.
Însă, aceste creşteri de pământ pot rezulta şi din retragerea apelor, în timp, de la un mal la altul. Astfel,
potrivit art. 570 din NCC: Proprietarul fondului riveran dobândeşte, de asemenea, terenul lăsat de apele
curgătoare care s-au retras treptat de la ţărmul respectiv.
• Avulsiunea. Constă în ruperea bruscă a unei bucăţi de pământ dintr-o proprietate şi alipirea ei de
apa curgătoare la altă proprietate riverană (art. 572 NCC).
Prin urmare, spre deosebire de aluviune, care presupune o creştere progresivă a terenului, prin
adăugarea în timp de pământ, nisip etc., avulsiunea presupune ruperea dintr-o dată a unei bucăţi compacte
de pământ dintr-un fond riveran aparţinând altei persoane, care se alipeşte altui fond riveran situat în aval,
aparţinând altui proprietar.
Proprietarul terenului de la care s-a smuls suprafaţa de teren o va putea însă revendica în termen de
un an, dată până la care proprietarul fondului la care s-a alipit nu dobândeşte proprietatea asupra sa. Dacă
însă nu a fost revendicată în termenul de un an prevăzut de art. 572 NCC, porţiunea de teren alipită devine
proprietatea fondului la care s-a adăugat.
În situaţia în care bucata de teren smulsă aparţine domeniului public, nu va putea opera accesiunea
imobiliară naturală întrucât acţiunea în revendicare a imobilelor ce fac parte din domeniul public este
imprescriptibilă, astfel încât titularul va putea să-şi revendice oricând bucata de pământ.
• Albiile râurilor,insulele şi prundişurile. Dispoziţiile art. 573-575 NCC, reglementează situaţia insu-
lelor şi prundişurilor formate de cursurile de apă. Ele sunt o formă a accesiunii imobiliare naturale
constând în întinderile de uscat rezultate din retragerea apelor, râurilor neplutitoare şi nenavigabile.
Potrivit art. 573 alin.(2) NCC: „Insulele şi prundişirile care nu sunt în legătură cu terenurile având
malul la niveliul mediu al apei revin proprietarului albiei”. De asemenea, în continuare ultimul alineat al
textului amintit stabileşte faptul că, „dacă insula aparţine proprietarilor riverani şi trece peste jumătatea
apei, fiecare dintre ei are dreptul de proprietate asupra părţii de insulă ce se întinde spre el pornind de la
jumătatea apei”. Această din urmă dispoziţie, face ca proprietatea asupra acelui teren să revină indiferent
cine este titularul dreptului de proprietate a părţii riverane adică, persoane fizice, juridice, sau statul.
b) Accesiunea naturală asupra animalelor. Este reglementată de art.576 NCC şi reprezintă acele
situaţii în care animale domestice trec sau rămân pe un fond, proprietatea unei persoane.
Acest mod de accesiune, are incidenţă strictă asupra animalelor, care în situaţia în care rămân sau trec
pe un teren proprietatea unei persoane, iar proprietarul lor nu le revendică în termen de 30 de zile de la data
declaraţiei făcute la primărie de către proprietarul terenului. Acesta din urmă poate dobândi dreptul de
proprietate asupra animalelor proprietatea unei alte persoane care s-au rătăcit pe terenul proprietatea sa,
după trecerea termenului arătat. Excepţiile o fac cazurile în care trecerea animalelor, s-a făcut prin fraudă.
O situaţie aparte este atunci când roiul de albine trece pe terenul altei persoane. Acesta va reveni în
proprietatea persoanei titulare a dreptului asupra terenului dacă, în termen de două zile proprietarul roiului
nu îl urmăreşte sau încetează să îl urmărească.
Drept civil. Drepturi reale | 147
B) Accesiunea imobiliară artificială. Spre deosebire de accesiunea naturală care se realizează fără
intervenţia omului, accesiunea imobiliară artificială se realizează numai prin activitatea omului.
În acest sens, dispoziţiile art. 577 alin.(1) din NCC statuează faptul că: „ Construcţiile, plantaţiile şi
orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act
juridic nu se prevede altfel”.
Aşadar, art. 577 alin.(1) din NCC, instituie o dublă prezumţie potrivit căreia orice construcţie şi
plantaţie făcută pe un fond se prezumă că aparţine proprietarului fondului şi că a fost edificată pe cheltuiala
sa. Această prezumţie nu este însă una absolută, ci este o prezumţie relativă, ce poate fi răsturnată prin
proba contrarie, prin dispoziţiile legii sau ale unui act juridic. Când lucrarea este realizată de proprietarul
imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte în
favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin
dispoziţiile legii sau ale unui act juridic nu se prevede altfel.
Accesiunea artificială are loc numai în ipoteza în care există o încorporare materială, respectiv
materialul mobiliar întrebuinţat îşi pierde individualitatea mobiliară, devenind imobil prin natura sa. În caz
contrar, accesiunea nu va avea loc şi proprietarul materialului va păstra dreptul său.
În acest sens, dispoziţiile art. 578 NCC, prevăd o serie de categorii de lucrări incidente accesiunii
imobiliare artificiale:
d) lucrările autonome, care pot fi numai cu caracter durabil (construcţiile, plantaţiile şi orice alte
lucrări cu caracter de sine stătător asupra unui imobil). În acest caz, am putea distinge între lucările
autonome cu caracter durabil efectuate cu bună-credinţă (art. 581 NCC) şi lucrările autonome cu
caracter durabil efectuate cu rea-credinţă (art. 582 NCC). În cazul primelor, proprietarul imobilul va
avea următoarele drepturi: să ceară instanţei să dispună înscrierea în cartea funciară ca proprietar al
lucrării, plătind autorului, valoarea materialelor şi a manoperei, ori sporul de valoare adus acelui imobil sau,
obligarea autorului să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu
s-ar fi efectuat. În cel de-al doilea caz, proprietarul imobilului va avea ca drepturi: să ceară instanţei să
dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, cu plata, la alegerea sa, către autorul
lucrării, a jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei ori din sporul adus imobilului, ori, să ceară
obligarea autorului la desfiinţarea acesteia, sau să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la
valoarea de circulaţie pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat. Desfiinţarea lucrărilor în
acest din urmă caz, se va face întotdeauna pe cheltuiala autorului, care va fi obligat şi la repararea oricărui
prejudiciu, inclusiv pentru lipsa de folosinţă;
e) lucrările adăugate, care pot fi numai cu caracter durabil. După cum reglementează normele
Noului Cod civil, aceste lucrări pot fi de trei feluri:
• Lucrările necesare reglementate de dispoziţiile art. 583 NCC. Acestea sunt lucrările care atunci
când în lipsa lor, imobilul s-ar deteriora. Dacă aceste lucrări sunt realizate cu bună-credinţă, atunci
proprietarul va achita autorului lor, cheltuielile rezonabile făcute de cel de-al doilea, chiar dacă imobilul nu
mai există. În cazul în care aceste lucrări au fost efectuate cu rea-credinţă, din suma datorată de proprietarul
imobilului, se va deduce valoarea fructelor imobilului diminuată cu costul obţinerii acestora, iar dacă va
exista o diferenţă de suma, aceasta va fi achitată autorului;
• Lucrările utile prevăzute de art. 584 NCC. Aceste lucrări sporesc valoarea economică a imobilului.
Şi în această situaţie, dispoziţiile Noului Cod civil fac diferenţa între lucrările utile efectuate cu bună-
credinţă şi lucrările utile realizate cu rea-credinţă. În primul caz, proprietarul imobilului va deveni
proprietarul lucrării din momentul efectuării acesteia cu plata la alegerea sa: a valorii materialelor şi a
manoperei ori, a sporului de valoare adus imobilului. În cel de-al doilea caz, proprietarul imobilului are
următoarele drepturi: să devină proprietarul lucrării, cu sau fără înscrierea în cartea funciară, după caz,
plătind, la alegerea sa autorului lucrării fie jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei, fie jumătate
din sporul de valoare adus imobilului ori, să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia, cu
repunerea imobilului în situaţia anterioară şi plata la daune interese. În ambele cazuri, când valoarea lucrării
este considerabilă, proprietarul imobilului poate cere obligarea autorului să îl cumpere la valoarea de
circulaţie pe care imobilul ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat;
• Lucrările voluptuare menţionate în conţinutul art. 585 NCC. Acestea sunt făcute pentru simpla
plăcere a celui care le-a realizat, fără a spori valoarea economică a imobilului. În acest caz, proprietarul
imobilului are următoarele drepturi: să devină proprietarul lucrării, fără înscrierea în cartea funciară şi fără
nicio obligaţie către autorul lucrării, fie că acesta a fost de bună ori de rea-credinţă sau să ceară obligarea
Drept civil. Drepturi reale | 148
3. Hotărârea judecătorească
Hotărârea judecătorească1 reprezintă actul final şi de dispoziţie al instanţei de judecată prin care se
soluţionează, cu putere de lucru judecat, litigiul dintre părţi2. Potrivit art. 424 din NCPC, hotărârile
judecătoreşti pot avea denumiri diferite şi anume: sentinţe, decizii sau încheieri.
Hotărârea judecătorească constituie un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi
reale numai atunci când ea are un caracter constitutiv sau atributiv de drepturi. Un astfel de drept
recunoscut de către instanţa de judecată în conţinutul unei hotărâri judecătoreşti, va intra în sfera drepturilor
patrimoniale.
Cu titlu exemplificativ am putea aminti despre: hotărârea judecătorească care ţine loc de act autentic în
cazul în care s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare(suplinirea consimţământului), sau
hotărârea prin care se dispune exproprierea pentru cauză de utilitate publică, etc.
4. Uzucapiunea
1
Pentru un studiu mai amplu asupra instituţiei, a se vedea: I. Leş, op.cit., pp. 651-672; V. M. Ciobanu, T. Briciu, C. C.
Dinu, op.cit., pp.331-341.
2
I. Leş, Sancţiunile procedurale în materie civilă, ediţia a III-a revizuită, Editura Hamangiu, Bucureşti, 2008, p.112.
Drept civil. Drepturi reale | 149
înscrierea având efect constitutiv de drepturi. Prin înscrierea imoblilui în cartea funciară, legiuitorul a
prevăzut şi reglementat, cazul special de uzucapiune tabular, ca mod distinct de dobândire a dreptului de
proprietate asupra unui bun imobil.
Cu referire la sediul materiei, Vechiul Cod civil român intrat în vigoare la 1864, reglementa
uzucapiunea în Cartea a III-a titlul XX, prin dispoziţii care se completau cu unele prevederi ale Decretului
nr. 167/1958 privind prescripţia extinctivă.
În acest moment, Noul Cod civil reglementează uzucapiunea imobiliară în Secţiunea a 2-a, Capitolul
III, Titlul VIII, Cartea a III-a, mai precis în conţinutul art. 930-934 despre „Uzucapiunea imobiliară”, iar
pentru dobândirea unui bunului mobil în temeiul uzucapiunii, trebuie să avem în vedere dispoziţiile art.939,
ce are ca denumire marginală, „Dobândirea bunului mobil în temeiul uzucapiunii”.
Cu referire la prescipţia achizitivă sau uzucapiune, am putea afirma faptul că sistemul Noului Cod
civil, a revoluţionat în totalitate acest mijloc juridic de dobândire a dreptului de proprietate. Noile dispoziţii
de drept material, pe de-o parte condiţii mult mai judicios prezentate de normele legale, iar pe de altă parte
termene mai scurte. Dacă în reglementarea civilă veche, pentru a fi împlinit termenul de prescripţie
achizitivă, posesorul trebuia să aştepte 30 de ani în cazul uzucapiunii de lungă durată sau între 10 până la
20 de ani în cazul uzucapiunii prescurtate,odată cu intrarea în vigoare a Noului Cod civil, aceste termene s-
au scurtat semnificativ.
De aceea, pentru o cât mai bună înţelegere a uzucapiunii trebuie să amintim faptul că potrivit
dispoziţiilor actuale civile este de trei feluri, respectiv:
• uzucapiunea extratabulară, reglementată de prevederile art. 930 NCC;
• uzucapiunea tabulară, reglementată de dispoziţiile art. 931 NCC;
• uzucapiunea mobiliară, prevăzută în conţinutul art. 939 din NCC.
a) Uzucapiunea extratabulară. Pentru ca o persoană să dobândească dreptul de proprietate privată sau
dezmembrămintele ale sale prin uzucapiunea extratabulară, în afara exercitării posesiei tmp de 10 ani,
acesta trebuie să îndeplinească una din următoarelecondiţii impuse de art. 930NCC şi anume:
• proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa;
• a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate;
• imobilul nu era înscris în nicio carte funciară .
Dacă persoana care a exercitat o posesie utilă, se va afla în faţa uneia din aceste condiţii, poate
dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune asupra acelui imobil, numai dacă şi-a înregistrat cererea de
înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a
dreptului în folosul său, pe baza unei clauze legitime, în cursul ori chiar după împlinirea termenului de
uzucapiune.
După cum ştim, pentru a fi utilă, posesia trebuie să fie lipsită de vicii, deci să fie continuă,
netulburată şi publică. Numai dacă pe lângă cele două elemente ale sale – corpus şi animus, posesia
îndeplineşte şi calităţile cerute de lege, ea produce unul din efectele sale principale, şi anume prescripţia
achizitivă(uzucapiunea).
Dacă posesia exercitată este utilă, uzucapiunea se consideră împlinită după trecerea termenului de 10
de ani.
Acest termen se calculează pe zile întregi, astfel că ziua de începere şi cea de împlinire a prescripţiei
nu intră în calcul (art. 2. 553 NCC). Uzucapiunea se consideră împlinită după trecerea celei din urmă zi a
termenului. De asemenea, în cazurile în care proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz,
şi-a încetat existenţa juridică sau a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate,
termenului uzucapiunii nu va curge înainte de aceste evenimente, chair dacă intrarea în posesie s-a produs
la o dată anterioară(art. 932 NCC).
Odată exercitată posesia utilă în perioada de 10 ani prevăzută de lege, prin efectul acesteia se
dobândeşte dreptul de proprietate, aşa cum a fost exercitat asupra bunului, respectiv liber de sarcina unui
uzufruct sau a unei servituţi existente anterior, pentru că posesia utilă s-a exercitat şi împotriva acestor
sarcini care grevau proprietatea ce a fost dobândită prin efectul prescripţiei achizitive. De reţinut faptul că,
viciile posesiei va suspenda cursul uzucapiunii.
Drept civil. Drepturi reale | 151
b) Uzucapiunea tabulară. Dispoziţiile art.931 NCC evocă faptul că o persoană de buna credinţă,
care fără cauză legitimă( adică se află în posesia unui titlu nevalabil) a înscris dreptul său(drept real) în
cartea funciară şi a posedat imobilul timp de 5 ani, după momentul înregistrării cererii de înscriere, poate
dobândi pe calea uzucapiunii tabulare, dreptul de proprietate sau un alt dezmembrământ asupra acelui
bun. Şi în această situaţie, posesia trebuie să nu fie viciată.
Condiţiile esenţiale incidente acestei uzucapiunii sunt:
• posesia să se întemeieze fără cauză legitimă(pe un titlu nevalabil);
• posesia să fie de bună-credinţă;
Condiţia potrivit căreia posesia să se întemeieze fără cauză legitimă (adică pe untitlu nevalabil),
evocă o serie de aspecte teoretice şi practice. Astfel, art.931 alin.(1) din NCC stabileşte prin expresia „fără
cauză legitimă”, ipoteza în care o persoană se află cu bună-credinţă în posesia unui act juridic, translativ de
proprietate precum vânzarea-cumpărarea, donaţia, schimbul, etc., act poate fi contestat din diferite motive
de orice persoană interesată. Acest act juridic pe care trebuie să-l deţină persoana respectivă, trebuie să fie
un just titlu, adică un act juridic translativ de proprietate, dar care a fost încheiat cu o persoană
neproprietară. Justul titlu poate fi considerat totodată, un element fundamental al bunei-credinţe a persoanei
care deţine bunul ce va face obiectul uzucapiunii tabulare.
Cea de-a doua condiţie, posesia să fie de bună-credinţă, se poate realiza atunci când posesorul care nu
cunoştea şi nici nu trebuia, după împrejurări, să cunoască lipsa calităţii de proprietar a înstrăinătorului
bunului respectiv. În mod obligatoriu, buna-credinţă trebuie să existe la data inrării în posesia efectivă a
bunului.
c) Dobândirea proprietăţii mobiliare în temeiul uzucapiunii
Introdusă pentru prima dată în dispoziţiile Noului Cod civil (art.939), dobândirea proprietăţii
mobiliare în temeiul uzucapiunii, poate constitui o operaţiune juridică extrem de utilă dar în acelaşi timp şi
controversată.
Condiţiile pe care uzucapantul trebuie să le îndeplinească pentru a dobândi o proprietate mobiliară în
temeiul uzucapiunii sunt următoarele:
• să exercite o posesie utilă a unui bun mobil timp de 10 ani;
• să-şi înregistreze cererea de dobândire a dreptul de proprietate în cartea funciară, înainte ca o terţă
persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere în folosul său.
Şi în cazul dobândirii proprietăţii mobiliare în temeiul uzucapiunii, viciile posesiei suspendă cursul
uzucapiunii.
Dispoziţiile articolului 933 din NCC, reglementează joncţiunea posesiilor. Noţiunea de joncţiune,
semnifică unirea, alipirea sau legătura posesiilor însă, pe noi ne interesează strict dispoziţia menţionată în
conţinutul alineatului (2) al normei amintite în sensul că, "(…) posesorul actual poate să unească propria
posesie cu aceea a autorului său".
Aşadar, joncţiunea posesiilor constă în adăugarea la termenul posesiei actuale a posesorului, a
timpului cât lucrul a fost posedat de autorul său. Prin autor, în sensul legii, se înţelege cel care, deşi nu era
proprietarul bunului, i l-a transmis uzucapantului, iar nu adevăratul proprietar.
Deşi posibilă totdeauna, joncţiunea posesiilor este însă facultativă, aşa cum reglementează şi textul în
sensul că posesorul actual are de ales între a începe o nouă posesie şi a invoca joncţiunea posesiilor.
În situaţia în care optează pentru joncţiune, posesorul actual va fi obligat să continue posesia autorului
cu toate viciile sau calităţile acesteia, neputând să schimbe în avantajul său, natura posesiei anterioare.
Din punct de vedere didactic trebuie să reţinem că unirea celor două posesii are loc dacă vor fi
îndeplinite următoarele condiţii:
• să fie vorba de o posesie propriu-zisă, şi nu de o detenţie precară;
• cel care invocă joncţiunea să fie un succesor în drepturi al autorului, adică să fi dobândit posesia în
baza unui raport juridic şi nu prin uzurparea posesiei altuia.
4.4. Efectele uzucapiunii
Principalul efect al uzucapiunii este acela că prin împlinirea termenului se naşte dreptul de proprietate
privată al uzucapantului şi concomitent se stinge dreptul de proprietate al fostului proprietar.
Drept civil. Drepturi reale | 152
Uzucapiunea trebuie invocată pe cale de acţiune în justiţie sau pe cale de excepţie într-o acţiune în
justiţie. De aceea, prin simpla împlinire a termenului de prescripţie uzucapantul nu devine în temeiul
dreptului (ipso iure), titularul dreptului uzucapat, ci dobândeşte numai dreptul de a invoca beneficiul
uzucapiunii în faţa instanţei de judecată.
De asemenea, creditorii uzucapantului pot invoca şi ei uzucapiunea pe calea acţiunii oblice1. Dacă
renunţarea s-a făcut în frauda intereselor creditorilor, aceştia au dreptul să solicite revocarea renunţării prin
acţiunea pauliană2.
Însă, este important să reţinem faptul că, uzucapiunea invocată pe calea acţiunii în justiţie, trebuie să
respecte procedura reglementată de dispoziţiile art. 1.049-1.052 NCPC.
5. Ocupaţiunea
Ocupaţiunea sau ocuparea, poate fi definită astfel: modul de dobândire a proprietăţii private care
constă în luarea în posesie a unui bun care nu aparţine cuiva, a unui bun fără stăpân. Trebuie să reţinem
că prin noţiunea de bun fără stăpân, putem înţelege toate bunurile mobile abandonate ori alte bunuri care
nu au un proprietar( de exemplu, animalele sălbatice, peştele şi alte resurse acvative din bazinele piscicole
naturale, fructele de pădure, etc. Acest mijloc de dobândire a dreptului de proprietate privată, este
reglementat de dispoziţiile art. 941-947 din NCC.
Aceasta este forma cea mai primară de a dobândi proprietatea prin luarea în posesie a unui lucru pe
care nimeni nu-l are în proprietate(de exemplu, perla unei scoici aflată într-un peşte mare, puiul unui câine
fără stăpân, etc.). Ocupaţiunea poate fi considerată un mod originar de dobândire a proprietăţii(animo
domini), în sensul că, dobânditorul este primul proprietar care va fi cunoscut.
Ocupaţiunea presupune îndeplinirea cumulativă a două condiţii:
• luarea în posesie a bunului;
• intenţia de a-l face propriu (animus occupandi).
Totuşi, credem că intenţia nu trebuie să fie calificată, aşa cât şi o persoană lipsită de capacitate să fie
beneficiara ocupaţiunii (de exemplu, un minor sau un alienat mintal).
Referitor la acest mod de dobândire a proprietăţii, putem distinge între bunurile fără stăpân(res
nullius) şi drepturile asupra tezaurului găsit (comoara).
a) Bunurile fără stăpân. Noul Cod civil, stabileşte sfera bunurilor fără stapân (res nullius), ca fiind
destul de limitată. Deoarece aceste bunuri nu sunt destinate folosinţei tuturor, în principiu oricine, poate să
pună stăpânire pe ele. Din interpretarea dată art.941 alin.(2) din NCC, rezultă faptul că pot fi considerate
bunuri fără stăpân, bunurile mobile abandonate, precum şi bunurile care prin natura lor, nu au proprietar,
cum sunt animalele sălbatice, peştele şi resursele acvatice vii din bazinele piscicole naturale, fructele de
pădure, ciupercile comestibile din flora spontană, plantele medicinale şi aromatice.
Bunurile abandonate, sunt bunurile mobile pe care proprietarul lor le-a abandonat în mod voluntar,
cu intenţia de a le lăsa să fie dobândite de alte persoane.
Dobândirea proprietăţii lor are loc prin ocupaţiune şi este imediată (de exemplu, obiectele aruncate la
pubela de gunoi), de aceea trebuie să existe voinţă de abandonare a lor din partea proprietarului anterior.
Dar există şi abandonuri prohibite cum ar fi obiectele poluante sau periculoase care au un regim special de
depozitare, sau părăsirea animalelor.
De asemenea, vehiculele fără stăpân sau abandonate au un regim juridic destul de clar, reglementat
prin dispoziţiile Legii nr.421/2002 privind regimul juridic al vehiculelor fără stăpân sau abandonate pe
1
Reprezintă, acel mijloc juridic prin care creditorul chirografar exercită drepturile şi acţiunile patrimoniale ale
debitorului sau atunci când acesta refuză sau neglijează să şi le exercite.
Acţiunea oblică se fondează pe dreptul de gaj general al creditorului, constituie un mijloc preventiv de apărare
împotriva pericolului insolvabilităţii debitorului, şi urmăreşte ca scop conservarea patrimoniului acestuia.
Domeniul de aplicare al acţiunii oblice cuprinde numai drepturile şi acţiunile patrimoniale care sunt în pericol de a se
pierde datorită pasivităţii debitorului.
2
Sau actiunea revocatorie. Este acea actiune prin care creditorul solicită revocarea sau desfiinţarea judiciară a actelor
încheiate de debitor în frauda drepturilor sale. Vizând existenţa acelor acte, acţiunea pauliană este îndreptată împotriva
terţului care a beneficiat de pe urma lor; fundamentul ei juridic faţă de debitor rezidă, pe de o parte, din garanţia comună
oferită de legea civilă creditorului, iar pe de altă parte, în ideea că prin actele frauduloase debitorul comite un delict civil
împotriva creditorului, delict ale cărui consecinţe negative este obligat a le repara. Faţă de terţul beneficiar al actului, dacă
acesta a fost complice la fraudă (deci de rea credinţă), acţiunea pauliană se fondeaza pe regula responsabilităţii delictuale, iar
dacă a fost de bună credinţă, în măsura în care a tras foloase de pe urma actului ce a prejudiciat pe creditor, terţul este ţinut să
suporte consecinţele desfiinţării acelui act pe baza regulei că nimeni nu se poate îmbogăţi pe nedrept in detrimentul altuia.
Drept civil. Drepturi reale | 153
terenuri aparţinând domeniului public sau privat al statului ori al unităţilor administrativ-teritoriale,
modificată. În concepţia dispoziţiilor acestei legi, vehicul fără stăpân, reprezintă vehiculul de orice
categorie, fără plăcuţă de înmatriculare staţionat pe domeniul public sau privat al statului, al cărui proprietar
sau deţinător legal este de necunoscut. În opoziţie, vehiculul abandonat, este acela care se află pe domeniul
public sau privat al statului de cel puţin un an, al cărui proprietar sau deţinător legal este cunoscut, dar
există indicii temeinice(de exemplu, starea de deteriorare a vehicolului) de renunţare din partea unuia dintre
aceştia asupra exercitării drepturilor sale de proprietar.
b)Drepturile asupra tezaurului găsit(comoara). În definiţia dată de Noul Cod civil, tezaurul este,
orice lucru ascuns sau îngropat, chiar involuntar, în privinţa căruia nimeni nu poate dovedi că este
proprietar [art. 946 alin.(1)].
Proprietatea unui tezaur este a aceluia ce l-a găsit în propriul său fond, iar dacă acesta este găsit într-un
imobil sau mobil străin, se împarte pe din două între cel ce l-a descoperit şi proprietarul bunului imobil ori
mobil [art.946 alin.(2) NCC]. Noţiunea de tezaur este legată de noţiunile de uitare şi hazard. Descoperirea
tazaurului nu poate constitui un mod de dobândire a proprietăţii private, decât dacă ea este făcută din
întâmplare de un terţ.
Descoperirile arheologice nu pot avea regimul juridic al tezaurului. Astfel, indiferent de faptul că
aceste bunuri au fost descoperite pe domeniul public al unei autorităţi administrative sau pe cel privat al
unei persoane fizice, vor intra în proprietateapublică a statului(Legea nr.182/2000 privind protejarea
patrimoniului cultural naţional). Persoanele fizice care au descoperitîntâmplător aceste bunuri sunt obligate
să le predea autorităţilor în termen de 72 de ore de la descoperire, având dreptul la o recompensă bănească
de 30% din valoarea bunului, calculată la momentul acordării recompensei, iar în cazul descoperirii unor
bunuri culturale de valoare excepţională se poate acorda şi o bonificaţie de până la 15% din valoarea
bunului(art. 49 din Legea nr. 182/2000).
În materia ocupaţiunii, Noul Cod civil reglementează într-un mod deosebit de judicios despre
proprietatea şi vânzarea bunului găsit sau, după caz, restituirea bunului găsit proprietarului(art. 942-
945).
În acest sens, este util să reţinem faptul că potrivit art. 942 din NCC, bunul pierdut continuă să
aparţină proprietarului său iar găsitorul, este obligat ca în termen de 10 zile, să îl restituie proprietarului
de drept. Dacă acesta din urmă nu poate fi cunoscut, găsitorul are obligaţia să-l predea organului de
poliţie din localitatea în care a fost găsit. Organul de poliţie are obligaţia de a păstra bunul timp de 6
luni, iar în această perioadă va afişa la sediul său şi pe pagina de internet un anunţ privitor la pierderea
bunului, cu menţionarea tuturor elementelor distinctive ale acestuia.
În continuare, art. 943 din NCC, având denumirea marginală, „Proprietatea asupra bunului găsit în
loc public”, statuează faptul că dacă bunul a fost găsit într-un loc public, acesta va fi predat pe baza de
proces-verbal, persoanei care deţine o calitate oficială în cadrul locului respectiv. Această persoană, este
obligată ca în termen de 3 zile de la data preluării bunului, să îl predea, pe bază de proces-verbal
organelor de poliţie din localitate. Tot în termen de 3 zile de la intrarea în posesia a acelui bun, organul de
poliţie, va afişa la sediul său şi pe pagina de internet un anunţ cu privire la pierderea bunului, cu
menţionarea tuturor elementelor distinctive ale acestuia.
Dacă bunul găsit, în ambele cazuri prezentate, datorită împrejurărilor sau a naturii sale nu poate fi
păstrat deoarece prin acesta îşi pierde din valoare, sau procedura de păstrare este prea costisitoare, bunul va
fi vândut la licitaţie publică conform legii(art. 944 NCC). Vânzareala licitaţie publică se va desfăşura
conform Codului de procedură fiscală, de către organele fiscale competente şi în acest caz, drepturile şi
obligaţiile asupra bunului se vor exercita asupra preţului obţinut în urma vânzării.
Restituirea bunului sau a preţului către proprietar, dacă acesta îl pretinde, se va face în termen de 6
luni, nu mai înainte de a se achita cheltuielile legate de păstrarea bunului. Acest termen pentru proprietar,
este un termen de decădere.
Totodată, în cazul bunurilor cu valoare comercială, proprietarul este obligat să plătească găsitorului o
recompensă reprezentând a zecea parte din preţ sau din valoarea din acel moment a bunului.