Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
NOTE DE CURS
DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ
(Ciclul I)
AUTOR:
Natalia Chibac
mg. în drept, lector superior
CHIŞINĂU – 2013
1
TEMA.1
Consideraţii generale privind dreptul locativ. Legislaţia naţională cu privire la
condominium.
Tezele principale:
1. Noţiunea de drept locativ.
2. Obiectul de reglementare a dreptului locativ.
3. Principiile de reglementare juridică a raporturilor locative în Republica Moldova.
4. Izvoarele dreptului locativ. Fondurile locative.
5. Noţiuni generale cu privire la condominium. Statutul juridic al condominiumului.
Statutul juridic al Asociaţiei de locatari în condominium. Raporturi de proprietate în
condominium şi Asociaţiei de locatari în condominium.
6. Problemele Dreptului locativ la etapa actuală.
2
2. Obiectul de reglementare a dreptului locativ
Dreptul locativ are ca obiect de reglementare un complex de relaţii sociale, apărute în
privinţa locuinţei, denumite raporturi locative. În legărură cu acest fapt apare necesitatea de a
defini şi a dezvălui conţinutul “raporturilor locative”. În literatura de specialitae au fost expuse
mai multe opinii în acest sens.
Pînă la adoptarea Codului locativ raporturile locative erau reglementate de dreptul civil şi
calificate ca raporturi civile ce ţin de folosirea spaţiului locativ. Alţi autori considerau, că
raporturile locative sunt raporturile apărute în procesul satisfacerii necesităţilor locative ale
persoanei, şi anume - raporturile ce apar în procesul acordării şi folosirii locuinţei.
După codificarea legislaţiei locative raporturile locative au dobîndit o accepţiune largă, fiind
definite ca relaţii sociale apărute în procesul acordării şi folosirii locuinţei, administării şi
expoatării a fondului locativ. Raporturile sociale, denumite locative, se caracterizează prin faptul
că apar în privinţa unei încăperi destinată pentru trai şi inclusă, în oridnea stabilită, în cadrul
fondului locativ.
Conceptul “raporturi locative” cuprinde în prezent un cerc larg de relaţii sociale. Astfel,
obiectul de reglemenatare a dreptului locativ este format din relaţii ce ţin de administrarea
fondului locativ; evidenţa locativă şi acordarea încăperilor; folosirea spaţiului locativ în bază de
contractului sau în baza altui temei legal; exploatarea, întreţinerea şi asigurarea integrităţii
încăperilor de locuit.
Obiectul material al raportuilor locative este încăperea de locuit. Specific este faptul că
încăperea, în calitate de bun material, deseori apare numai după apariţia şi dezvoltarea
raporturilor locative. Atunci, cînd persoana se află la evidenţa locativă, obiectul raportului
locativ este încăperea pe care persoana urmează să o primească. Această încăpere nu este
individualizată, deoarece necesităţile locative ale solicitantului se pot mări ca urmare a creşterii
numărului memrbilor familiei sale. În aceste sutiaţii obiectul raportului locativ se
individualizează numai la etapa acordării încăperii. Obiectul rapootului locativ este determinat la
momentul apariţiei acestuia, atunci cînd se închiriază o locuinţă din fondul privat sau se
subînchiriază o locuinţă din fondul de stat.
Competenţa subiectivă a raporturilor locative este specifică. Pe de o parte ca subiect apare
proprietarul locuinţei, iar în cazul fonsului de stat – organele locative, iar pe de altă parte
persoana fizică, care are nevoie de locuinţă, precum şi membrii familiei acesteia. Competenţa
subiectivă a raportuirlor locative este foarte dinamică, deoarece locuinţa, de regulă, nu se
foloseşte de o singură persoană, ci de familie, membrii căreia au drepturi egale cu chiriaşul.
Astfel, chiriaşul, în calitate de subiect formal al raportului locativ, poate fi înlocuit de către un
membru al familiei sale la orice etapă de dezvoltare a raporturilor locative.
Raporturile locative pot fi convenţional împărţite în următoarele grupe:
- raporturile ce ţin de folosirea spaţiului locativ în baza contractului de închiriere a locuinţie
sau în baza altui titlu (calitate de membru al CCL). Aceste raporturi formează nucleu
raporturilor locative, deoarece în cadrul loc se satisfac necesităţile locative ale persoanei.
Raporturile de folosire a spaţiului locativ neomogene şi pot şi împărţite în căteva subgrupe şi
anume: a) raportuirle apărute în legătură cu acordarea locuinţei ce urmează a fi folosită în baza
contracrtului de închirierea a locuinţei; b) raportuirle de folosire a locuinţei în baza calităţii de
membru al CCL lui; c) raportuirle de subînchirierea a locuinţei.
- raporturile ce ţin de asigurarea persoanelor cu spaţiul locativ, şi anume: evidenţa locativă şi
acordarea locuinţelor din fondul de stat. Raporturile locative de acest gen sunt reglemenate
de norme de natură administrativă, iar în unele cazuri şi de cele civile (cînd se acordă o
locuinţă membrului CCL –lui).;
- raporturile locative ce ţin de folosirea încăîperilor de serviciu şi a căminelor. Aceste raporturi
sunt evidenţiate într-un grup aparte, deoarece în cadrul lor are loc folosirea temporară a
încăperilor;
- raporturile locative ce apar în domeniul administrării, ecploatării, intreţinerii locuinţelor;
- raporturile locative ce ţin de deserviraea locatin-comunală a peroanelor –asigurarea caselor
de locuit cu apă, energie tehnică, electrică etc.
3
În final definim raporturile locative ca fiind relaţii sociale reglemenate de normele dreptului
locativ, ce apar în procesul asigurării persoanelor cu încăperilor de locuit şi folosirea lor.
4
expolatare a locuinţelor, întreţinere a blocurilor locative şi teritoriilor aferente adoptate
prin HG din 21 decembrie 1998 /MO, 1999, nr.3-4/.
Potrivit art.4 CL, casele de locuit, precum şi încăperile de locuit din alte clădiri, aflate pe
teritoriul RM formează fondul de locuinţe. Fondul locativ este o totalitate de încăperi de locuit,
indiferent de tipul de proprietate, inclusiv case de locuit, case specializate (cămine), apartamente,
încăperi de serviciu şi alte încăperi utile pentru trai.
Toate încăperile de locuit pot fi înpărţite în mai multe fonduri locative, în dependenţă de mai
multe criterii – partenenţă, regimul juridic, destinaţie. Potrivit art.5 al CL fondul locativ este
format din:
a) fondul locativ de stat;
b) fondul locativ obştesc;
c) fondul locativ cooperatist;
d) fondul locativ individual.
Trebuie de menţionat că clasificarea respectivă necesită rectificare, deoarece a fost făcută
pînă la adoptarea Constituţiei şi Legii cu privire la proprietate. Astfel, nu este ireproşabilă din
punct de vedere juridic evidenţierea fondului obştesc de rînd cu cel privat, care în esenţă este o
varietate a fondului privat, deoarece se află în proprietatea privată a organizaţiilor obşteşti.
Totodată, fiecare din fondurile sus-menţionate pot fi împărţite în subfonduri locative cu
regim juridic deosebit. În cadrul fondului privat putem evidenţia: a) fondul ce se află în
proprietatea persoanelor fizice; b) fondul ce se află în proprietatea persoanelor juridice.
În prezent capătă importanţă clasificarea fondurilor locative în dependenţă de destinaţia
locuinţelor. În acest sens deosebim: a) fondul locativ social – care cuprinde llocuinţe care se
atribuie, cu chirie subvenţională de stat, unor peroane sau familii a căror situaţie familială nu le
permite satisfacerea necesităţilor locatite în condiţiile pieţii; b) fondul locativ cu destinaţie
specială – care este închiriat în scopul obţinerii de profit; c) fondul locativ de serviciu – care
cuprinde locuinţele destinate funcţionarilor publici, angajaţilor unor agenţii economice şi care se
acordă în condiţiile contractului de muncă.
Legea nu interzice trecerea încăperilor dintr-un fond locativ în altul. Această trecere nu
trebuie să lezeze drepturile locative ale persoanelor care locuiesc în încăperile resopective.
Astfel, privatizarea apartamentelor nu duce la stingerea dreptului de folosinţă a aprtamentului,
drept ce aparţine persoanelor care nu au participat la privtizare.
Caracterizăm fiecare fond.
Foncul locativ individual, demunit în prezent şi privat, include casele de locuit şi
aprtamentele aflate în proprietatea personală a cetăţenilor (art.5 CLRM), precum şi cele ce
aparţin persoanelor juridice. În ultimii ani componenţa fondului privat s-a extins considerabil,
aceasta incluzînd – case individuale construite sau procurate; apartamente privatizate sau
procurate; apartamentele aflate în casele CCL-lui, dacă membrii acestuia au plătit integral cota
de participare. Potrivit legislaţiei în vigoare al locuinţelor din fondul privat por fi societăţile
comerciale şi necomerciale, organizaţiile obşteşti şi religioase.
Fondul locativ de stat – cuprinde totalitatea încăperilor de locuit ce se află în proprietatea
statului. Potrivit art. 6 CL, fondul locativ de stat cuprinde încăperile ce se află în administrarea
autorităţilor publice locale (fondul locativ al autorităţilor publice locale) şi încăperile ce se află în
administrarea ministerelor şi departamentelor (fondul locativ departamental). Casele din cadrul
fondului departamental se află în administratea operativă sau gestiunea economică a
întrepriderilor şi instituţiile de stat. Încăperile din cadrul fondului departamental sunt destinate
pentru asigurarea cu spaţiul locativ a angajaţilor întreprinderilor de stat, autorităţilor publice
centrale, iar cele din fondul autorităţilor publice locale au ca scop satisfacerea necesităţilor
locative ale populeţiei din acest teriotiru.
Fondul locativ obştesc cuprinde casele de locuit şi încăperile de locuit siptuate îna lte
clădiri, care aparţin organizaţiilor obşteşti, cooperatiste, comitetelor sindicale, destinate pentru
asigurarea cu spaţiul locativ a angajaţilor acestor organizaţii. Regimul juridic al fondului obştesc
este identic cu cel al fondului locativ de stat. Aceasta se explică prin faptul, că pînă la 90%
locuinţe din cadrul fondului obştesc erau administrate nu de proprietari, ci de organele de stat.
5
Bineînţeles, că această stare nu mai corespunde exigenţilor timpului şi lezează dreptul de
proprietate al organizaţiilor obşteşti.
Fondul locativ cooperatist include casele de locuit ce se află în proprietatea CCL-lui.
Regimul juridic spevific al acesui fond este condiţionat de faptul, că folosirea încăperii
cooperatiste ţine de calitatea de membru al cooperativei. Încăperile cooperatiste se acordă în
exclusivitate membrilor cooperativei şi familiei lor.
Bibliografia:
1. Codul cu privire la locuinţe, aprobat de Parlamentul Republicii Moldova la 3 iunie
1983 şi intrat în vigoare de la 1 octombrie 1983.
2. Hotărâre cu privire la aprobarea Planului de acţiuni pentru remedierea situaţiei în
domeniul construcţiei de locuinţe pe anii 2011-2012 nr.411 din 09.06.2011,
Monitorul Oficial nr.99-101/474 din 17.06.2011.
3. Hotărârea Guvernului Republicii Moldova cu privire la încheierea lucrărilor de
construcţie la blocurile locative nefinalizate nr.366 din 06.04.98, Monitorul Oficial
al Republicii Moldova nr.56-59/381 din 25.06.1998
4. Legea privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie nr. 163 din 09.07.2010,
Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.155-158/549 din 03.09.2010
5. Legea Republicii România nr.114 din 11 octombrie 1996 Legea locuinţei, Textul
actului act republicat în Monitorul Oficial nr.393/31 decembrie 1997
6. Proiectul Legii cu privire la locuinţe
7. Legea Republicii Moldova cu privire la privatizarea fondului de locuinţe din 10
martie 1993
8. Legea RM cu privire la condominiului în fondul locativ din 30 martie 2000
Tema 2.
Folosirea locuinţelor în casele fondului de stat.
8
Tezele principale:
1. Temeiul instalării în locuinţă. Importanţa juridică a ordinului de repartiţie. Temeiul şi
consecinţele declarării nulităţii ordinului de repartiţie.
2. Noţiunea de contract de închiriere a spaţiului locativ în casele fondului de stat.
Obiectul contractului de închiriere. Subiectele raportului juridic locativ.
3. Menţinerea spaţiului locativ după chiriaşi şi membrii familiei care lipsesc temporar.
Rezervarea încăperilor de locuit.
4. Drepturile şi obligaţiile părţilor.
5. Modificarea contractului de închiriere a spaţiului locativ. Rezilierea contractului de
închiriere. Consecinţele rezilierii.
6. Problemele actuale în domeniu.
9
Reieşind din noţiunea dată contractul de închiriere a spaţiului locativ este un contract
bilateral, consensual şi oneros.
După natura juridică contractul de închiriere a spaţiului locativ are multe tangenţe cu
contractul de închiriere a bunurilor - obiectul contractului sînt lucrurile determinate prin
caractere individuale şi necomsumptibile, bunurlle se transmit în folosinţă temporară şi pentru
plată, mai există şi alte momente comune. În acelaşi timp în literatura juridică contractul de
închiriere a spaţiului locativ este recunoscut ca un contract jurudico-civil de sine stătător. Ca
dovadă a sinestătorniciei sale servesc următoarele circumstanţe: este reglementat de acte
normative speciale, obiectul special al contractului - spaţiul de locuit, se acordă pentru scopuri
strict determinate - locuinţă, prezenţa unor drepturi şi obligaţii ale părţilor ce-i sînt caracteristice
de exemplu, dreptul la schimbul spaţiului locativ, rezervarea lui, păstrarea dreptului asupra
spaţiului locativ în caz de lipsă temporară, regulile speciale de modificare şi reziliere a
condiţiilor contractului şi alte particularităţi.
Izvoarele reglementării juridice a contractului de închiriere a spaţiului locativ sînt
următoarele acte normative: Codul cu privire la locuinţe al Republicii Moldova, adoptat la 3
iunie 1983 care a intrat în vigoare la 1 octombrie 1983, Regulamentul cu privire la modul de
acordare a încăperilor de locuit în Republica Moldova aprobat prin hotărîrea Guvernului şi a
Consiliului Republican al Sindicatelor din Moldova din 25 noiembrie 1987 (Regulamentul nr.
405), Concepţia locativă naţională aprobată prin Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova din 5
august 1994, la fel şi hotărîrea Plenului Curţii Supreme de Justiţie a Republicii Moldova din 20
decembrie 1999 "Despre practica aplicării de către instanţele judecătoreşti a unor dispoziţii ale
Codului cu privire la locuinţe".
Locuinţa de rînd cu produsele alimentare şi îmbrăcămintea reprezintă necestatea
primordială a omului în fiecare societate. Fără satisfacerea acestei necesităţi este imposibilă viaţa
şi activitatea eficace a oamenilor. Formele de satisfacere a necesităţii asigurării cu spaţiul locativ
sînt: dobîndirea locuinţei în proprietate, încheierea contractului de închiriere a spaţiului locativ
cu proprietarul locuinţei sau cu posesorul ei, dobîndirea de către cetăţeni a dreptului de folosinţă
a apartamentelor în cazele cooperativelor de locuinţe sau de construcţie a locuinţelor în calitate
de membru a acestor cooperative, încheierea contractului de înstrăinare a casei de locuit cu
condiţia întreţinerii pe viaţă, la fel şi acordarea gratuită a locuinţelor unor categorii de cetăţeni
pentru folosirea pe viaţă , de exemplu, în casele de stat pentru bătrîni şi invalizi şi alte forme.
Astfel, la momentul actual, mai ales în localităţile urbane, contractul de închiriere a spaţiului
locativ rămîne a fi o formă de satisfacere a unuia din necesităţile de consum, care determină
condiţiile existenţei omului. În primul rînd se referă la păturile vulnerabile, cărora statul le
garantează acordarea în folosinţă fără termen d spaţiului locativ din fondurile locative de stat şi
obştesc.
3. Menţinerea spaţiului locativ după chiriaşi şi membrii familiei care lipsesc temporar.
Rezervarea încăperilor de locuit.
Persoanele care se află la evidenţa locativă îşi menţin dreptul de a se afla în lista ordinii de
succesiune pînă la acordarea încăperii de locuit şi excluderea lor din liste. Există situaţii în care,
deşi au decăzut condiţiile necesare pentru aflarea la evidenţă, persoanle nu sunt excluse din lista
ordinii de succesiune, deoarece intervine instituţia menţinerii dreptului de a se afla la evidenţă.
Potrivit p.27 Reg.405, dreptul de a se afla la evidenţa celor ce au nevoie de îmbunătăţirea
condiţiilor de trai se menţine:
1. pentru persoanele care lipsesc temporar, în perioada în care li se menţibne dreptul de folosire
a încăperii de locuit;
2. în caz de trecere la o funcţie electivă în localitatea respectivă;
3. în caz de ieşire la pensie;
4. în cazl cînd după luarea la evidenţa s-a acordat un loc în cămin sau o locuinţă de serviciu;
5. în cazul încorporării la serviciul militar în termen, în decursul întregii perioade de
încorporare;
10
6. în cazzul plecării temporare de la locul de trai permanent în virtutea condiţiilor şi a
caracterului muncii ori în legătură cu studiile – în decursul întregii perioade de îndeplinire a
muncii sau de studii;
7. în cazul arestării în decursul întregii perioade de aflare sub arest;
8. în cazul aflării într-o instituţie curativ-preventivă sau la un preventoriu tratament – pentru
întreaga perioadă de aflare în aceaste instituţii;
9. pentru membrii familiei, în cazul de deces a persoanei aflate la evidenţă locativă, dacă există
temeiuri de a considera că familia acesteia are nevoie de îmbinătăţirea condiţiilor locative.
Dreptul de a se afla la evidenţă locativă se menţine la fostul loc de muncă- pînă la sfîrşitul
anului:
- în caz de transferare la lucru la o altă întreprindere din localitatea respectivă;
- în caz de concediere ca urmare a reducerii statelor;
- în caz de neprezentare la lucru din cauza încapacităţii temporare de muncă;
- în caz de concediere în legătură cu reîncadrarea în serviciu a lucrătorului, care îndeplinea
anterior această muncă.
Dacă persoana ce se afla la evidenţă a plecat la un alt loc de trai permanent ori s-a concediat
de la lucru, în locul ei la evidenţă se ia unul din membri majori ai familiei acestuia, dacă nu au
dispărut temeiurile pentru a considera că această familie are nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor
de trai.
12
În acelaşi timp Plenul Curţii Supreme a atras atenţia judecăţilor asupra faptului, că
transmiterea încăperilor de locuit concrete în folosinţa chiriaşului şi a membrilor familiei lui în
casele fondului locativ de stat şi obştesc şi privarea altor membri ai familiei de dreptul de a se
folosi de aceste încăperi /stabilirea ordinuloui de folosire, utilizare/ fără modificarea contractului
de închiriere a încăperii de locuit nu este prevăzută de legislaţia în vigoare /p.24/.
În aşa mod, hotărîrea citată a Plenului Curţii Supreme de Justiţie a Republicii Moldova a
recunoscut ilegală practica, care s-a stabilit în activitatea instanţelor judiciare la examinarea
litigiilor cu privire la determinarea modului de folosire a spaţiilor locative fără împărţirea lor. În
acelaşi timp această practică a fost stopată. Conform regulei generale, litigiile apărute în legătură
cu modificarea contractului de închiriere a spaţiului locativ se soluţionează în ordine judiciară.
Regula despre împărţirea încăperii de locuit, stabilită de art. 89 CL RM nu se aplică faţă
de încăperile de locuit în casele întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor a celor mai
importante ramuri a economiei naţionale, dacă muncitorii şi slujbaşii ce l-au primit au întrerupt
relaţiile de muncă cu organizaţiile date la dorinţa personală, fără motive întemeiate sau pentru
încălcarea disciplinei de muncă, sau pentru săvîrşirea unei infrecţiuni, în afara cazurilor acordării
apartamentului cetăţeanului, care nu se afla în relaţii de muncă sau eliberarea din lucru din alte
motive.
În rezultatul împărţirii spaţiului de locuit: apatamentele destinate şi ocupate de o singură
familie se transformă în apartamente comunale şi cu persoana care a înaintat cererea se încheie în
contract separat de închiriere a spaţiului locativ.
2. Modificarea contractului în cazul unirii chiriaşilor într-o singură familie. Articolul 90
CL RM stabileşte, că cetăţenii care locuiesc într-un singur apartament şi se folosesc de încăperile
de locuit în baza contractelor aparte de închiriere, în cazul unirii într-o singură familie, sînt în
drept să ceară încheierea cu careva dintre un contract de închiriere pentru toate încăperile, pe
care ei le ocupă. După cum reiese din conţinutul acestei norme, condiţiile modificării
contractului în baza acestui temei sînt: domicilierea a cîtorva chiriaşi în locuinţa comunală în
baza contractelor aparte de închiriere; unirea lor într-o singură familie. Deci, de dreptul stabilit în
art. 90 CL RM se pot folosi numai chiriaşi care domiciliază într-un sngur apartament, deaceea
cetăţenii care locuiesc în case diferite, sau în apartamente diferite a unei şi aceeaşi case, nu pot
cere încheierea cu ei a unui singur contract de nchiriere a spaţiului locativ.
Pentru încheierea unui conract unic, desigur, este necesar consimţămîntul membrilor
familiei chiriaşului, deoarece în cazul dat merge vorba despre crearea unei familii noi, care,
evident, este imposibilă fără acordul tuturor membrilor majori ce se unesc într-o familie, dacă ei
îşi păstrează dreptul la spaţiul locativ.
După părerea noastră la determinarea cercului de persoane, ce se unesc într-o singură
familie, trebuie să reieşim din regulile art.55 CL RM /în care sînt determinate categoriile
persoanelor, care pot fi membri ai familiei chiriaşului/. Deaceea, greşit ar fi să socotim, că a cere
încheierea unui singur contract de închiriere a spaţiului locativ pot numai acei chiriaşi, care au
creat o familie prin căsătorie. Crearea familiei din punct de vedere al dreptului locatv, conform
art.55 CL RM este posibilă şi pe alte căi, de exemplu, unirea într-o singură familie a rudelor
apropiate, care locuiesc într-un apartament. Mai multca atît, după părerea noastră, este posibilă
unirea într-o singură familie nu numai a persoanelor legate între ele prin relaţii de rudenie şi
comunitate, dar şi a persoanelor care nu au legături de rudenie. În prezent acest lucru este
deosebit de important. Să ne imaginăm o astfel de situaţie: în două sau chiar trei camere a unui
apartament comunal în baza contractelor aparte locuiesc cîteva femei în vîrstă, bolnave, care au
în camerele sale televizoarele, frigiderile, maşinile de spălat, plitele cu gaz ş.a. ale sale şi fiecare
pregăteşte pentru sine separat. În condiţiile deloc uşoare ale tranziţiei la relaţiile de piaţă,
inflaţiei, scumpirii roduselor alimentare, pensiilor mici, ele primesc hotărîrea de a se uni într-o
singură familie pentru ducerea gospodăriei comune, a bugetului comun, pentru acordarea
ajutorului şi grijei uneia faţă de ata, realizării unor obiecte care sînt în plus /televizoare, frigidere/
şi mărirea bugetului familiei.
Consecinţele unei asemenea modificări ale contractului sînt: apartamentulcomunal devine
apartament în care domiciliază o singură familie în baza unui singur contract de închiriere a
spaţiului locativ.
13
Legea /p.II art.90 CL RM/ la fel stabileşte că refuzul locatorului de a încheia un singur
contract de închiriere poate fi contestat în ordine judiciară.
3. Modificarea contractului de închiriere a spaţiului locativ în urma recunoaşterii în
calitate de chiriaş a altui membru al familiei.
Articolul 91 CL RM stabileşte, că membrul major al familiei chiriaşul, poate cu
consimţămîntul chiriaşului şi a celorlalţi membri ai familiei care locuiesc împreună cu el cere
recunoaşterea lui în calitate de chiriaşîn conformitate cu contractul de închiriere a spaţiului
locativ semnat anterior, în locul chiriaşului iniţial. În acest mod cum este stabilit în lege această
normă juridică în practică nu se aplică, dar nu avem temeiuri s-o considerăm normă moartă
(neaplicabilă), deoarece în viaţa de toate zilele ea se aplică foarte des dar într-un singur caz - în
cazul decesului chiriaşului iniţial.
Anume aceasta este destinaţia de bază a art.91 CL RM.
Regula expusă mai sus nu se referă la încăperile de locuit în casele întreprinderilor,
instituţiilor, organizaţiilor a celor mai importante ramuri a economiei naţionale cu unele excepţii
/vezi p.II art.91 CL RM/.
După părerea noastră, regula stabilită de art.91 CL RM, trebuie să se aplice în cel puţin
două cazuri: în cazul acordării spaţiului de locuit persoanelor,ce stau la evidenţa locativă la
aprpierea rîndului cu condiţia, că în spaţiul locativ acordat s-a transferat nu toată familie /de
exemplu, în încăperea de locuit nouă se transferă părinţii şi copii minori, dar unul din copiii ce au
atins vţrsta majoratului şi este căsătorit rămîne în spaţiul de locuit anterior şi contractul se
reoformează pe numele lui/. Cazul al doilea: dacă în baza art.63 CL RM chiriaşul a lipsit fără
motive întemeiate în încăperea de locuit ocupată mai mult de şase luni şi în ordine judiciară este
recunoscut că şi-a pierdut dreptul la spaţiul locativ. În principiu art.91 CL RM poate fi aplicat şi
în alte cazuri, de exemplu, dacă chiriaşul încăperii de locuit, divorţînd sau chiar păstrînd
legăturile de căsătorie se scoate de la evidenţă şi se transferă cu traiul permanent într-o altă
localitate sau peste hotare. Mai departe, dacă pentru încălcarea sistematică a regulilor de
convieţuire, care fac imposibilă convieţuirea într-un singur apartament sau casă, chiriaşul vinovat
în aceasta, cu respectarea nemijlocită a cerinţelor art.102 CL RM, este evacuat din încăperea de
locuit ocupată. În aceste cazuri, pentru preîntîmpinarea instabilităţii raporturilor de drept locativ,
contractul de închiriere a spaţiului locativ trebuie să fie reoformat pe numele unuia din
persoanele care au atins vîrsta majoratului şi a rămas să domicilieze în apartamentul din care a
plecat chiriaşul.
4. Modificarea contractului de închiriere a spaţiului de locuit la cererea chiriaşului, care s-
a folosit de dreptul alegerii vecinului. Confrm art.76 CL RM chiriaşul, care se foloseşte de un
apartament separat, poate interveni cu cererea pe lîngă organele autoadministrării locale,
întreprindere, instituţie, organizaţie /în dependenţă de apartenenţa casei de locuit/ de instalare în
camera izolată excedentară la alegerea sa a altor cetăţeni, ce sînt luaţi la evidenţa celor care au
nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor de locuit. Deci, pentru modificarea contractului în baza
acestui temei sînt necesare următoarele condiţii: ca iniţiativa să provină de la chiriaş, care se
foloseşte de un apartament separat, ce el să aibă în folosinţă spaţiul locativ excedentar în forma
unei camere izolate şi ca pretendentul, care l-a ales chiriaşul, să fie luat la evidenţa locativă.
Consecinţele unei astfel de modificări a contractului sînt expres determinate de lege /art.76
CL RM/, care ndică, că în cazul satisfacerii demersului în privinţa persoanelor indicate /se are în
vedere pretendenţii/ se încheie un contract aparte de închiriere a spaţiului de locuit. În aşa mod,
apartamentul, în care locuiesc o singură familie se transformă în locuinţă comunală.
5. Modificarea contractului în urma retragerii spaţiului de locuit, folosit pentru obţinerea
veniturilor neprovenite din muncă.
Conform art. 80 CL RM dacă chiriaşul sistematic dă în subchirie spaţiul locativ cu scopul
obţinerii veniturilor neprovenite din muncă, spaţiul locativ izolat, dat în subchirie poate fi retras
în ordine judciară, iar sumele primite în mod ilicit pot fi incasate spre a fi trecute la venitul
statului. Norma dată se aplică ca sancţiune penru încălcarea legislaţiei locative.
Pentru modificarea contractului în baza temeiului dat sînt necesare următoarele condiţii:
predarea sistematică a spaţiului locativ în subchirie; scopul predării - primireaveniturilor
14
neprovenite din muncă; obiect al contractului de subchirie este o încăpere izolată; prezenţa
hotărîrii judecăţii despre retragerea spaţiului de locuit, folosit în scopuri ilegale.
Consecinţele modificării: conform hotărîrii judecăţii are loc retragerea spaţiului locativ-
izolat, după care organele corespunzătoare competente /în dependenţă de apartenenţa spaţiului de
locuit/ acordă încăperea de locuit dată altor persoane, ce stau la evidenţa locativă, adică
apartamentul devine comunal.
În practică modificarea contractului de închiriere a spaţiului locativ în baza temeiurilor
prevăzute de articoul 80 CL RM şi art.76 CL RM, se aplică farte rar, dar păstrarea acestor norme
în viitor ni se pare a fi un lucru binevenit.
În acelaşi timp ar fi bnevenit să menţionăm şi alt moment. După părerea noastră
judecătoriile nu trebuie să satisfacă acţiunile despre preluarea spaţiului locativ izolat, folosit
pentru obţinerea veniturilor neprovenite din muncă în acele cazuri, cînd astfel de hotărîri pot
aduce după sine încălcarea drepturilor locative ale persoanelor, care au dreptul la încăperea de
locuit retrasă. De exemplu, într-un apartament cu două camere, izolate, locuiesc tata şi fiica. În
legătură cu înscrierea fiicei într-o instituţie de învăţămînt, tata sistematic preda în subchirie
camera izolată a fiicei, obţinînd venituri neprovenite din muncă. Deoarece, după fiică, conform
art.63 CL RM, se menţine dreptul la încăperea de locuit, judecata în acest caz trebuie să perceapă
în folosul statului numai sumele neprovenite din muncă pe care l-au prmit chiriaşul. Retragerea
încăperii de locuit a fiicei va atrage după sine încălcări esenţiale ale drepturilor locative ale ei. Ea
nu poate duce răspundere pentru acţiunile ilegale ale tatălui. Mai mult ca atît, legea oferă
judecăţii dreptul să nu retragă spaţiul locativ, deoarece în însăşi textul legii este scris cuvîntul
"poate", dar nu trebuie sau este obligată.
6. Modificarea contractului de închiriere a spaţiuluo locativ în baza temeiurilor eliberării
în apartamentul ocupat a încăperilor de locuit. Legea /art.49 CL RM/ stableşte, că dacă în
apartamentul, în care domiciliază doi sau mai mulţi chiriaşi s-a eliberat o cameră neizolată de alt
spaţiu locativ, atunci ea se transmite chiriaşului, care ocupă încăperea alăturată.
Dacă în apartament s-a eliberat o cameră izolată, ea trebuie să fie ocupată de chiriaşul, luat
la evidenţa pentru îmbunătăţirea condiţiilor de trai sau care are dreptul să fie luat la evidenţă. În
lipsa unor astfel de cetăţeni încăperea de locuit eliberată va fi populată în ordine generală. Astfel
legea permite posibilitatea modificării contractului în baza acestei temei în dependenţă de faptul,
că s-a eliberat camera contiguă sau izolată. În cazul eliberării camerei contiguă ea în toate
cazurile, indiferent de careva condiţii, se transmite în folosinţa chiriaşului, care ocupă canera
alăturată. Cu toate aceste se respectă cerinţele legii despre obiectul contractului de închiriere a
spaţiului locativ /art.54 CL RM/, adică cerinţa despre aceea că nu poate fi obiect al contractului o
cameră, legată cu o altă cameră prin intrare comună /cameră contiguă/.
Altă situaţie se poate crea în cazul eliberării în apartament a unei camere izolate. Pentru
întărirea ei după chriaşul, care locuia în cameră sînt necesare următoarele condiţii: domicilierea
în apartamentul comunal, aflarea pretendentului la încăperea de locuit eliberată la evidenţa
locativă sau prezenţa dreptului de a sta la o astfel de evidenţă, şi evident, eliberarea camerei
izlate în apartamentul comunal dat.
Consecinţele modificării contractului în baza acestei teme: apartamentul încetează să fie
comunal, iar dacă în apartament locuiesc mai mult de doi chiriaşi, atunci unul din ei îşi
îmbunătăţeşte condiţiile sale de trai.
Pentru clarificarea mai detaliată a esenţei normelor, stabilite în art.49 CL RM, este necesar
după părerea noastră din nou să apelăm la Hotărîrea Planului Judecătoriei Supreme a fostei
URSS p.16 în care se indică, că dacă spaţiul locativ este transmis unuia din chiriaşi ce locuieşte
în apartament, acest lucru nu-i privează pe ceilalţi chiriaşi de dreptul să contesteze în ordine
judiciară eliberarea bonului de repartiţie şi să ceară acordarea spaţiului de locuit acestor chiriaşi.
Nu pot fi satisfăcute cerinţele despre transmiterea spaţiului de locuit persoanelor, care
intenţionat şi-au înrăutăţit pînă la aceasta condiţiile sale de trai, de exemplu, prin schimb,
împărţirea încăperilor de locuit. În acest mod, litigiul cu privire la dreptul preferenţial asupra
camerei izolate eliberate în apartamentul comunal, apărut între cîţiva chiriaşi care pretind la el,
se soluţionează de către judecată.
15
Plenul Curţii Supreme de Justiţie în Hotărîrea sa din 20 decembie 1999 a explicat de
asemenea, că regulile art.49 Cl alRM nu pot fi aplicare la încăperile de serviciu, de aceea
chiriaşul încăperii de serviciu nu are drept să pretindă la încăperea izolată de serviciu ce s-a
eliberat în acelaşi apartament (p.6).
Conform art.48 CL RM încăperile de locuit, eliberate în casele transmise întreprinderile,
instituţiile, organizaţiile de stat organelor autoadministrării locale, la fel şi încăperile elberate în
casele, construite cu participarea cotei părţi a întreprinderilor, instituţiilor, organizaţiilor se
populează, în primul rînd, de lucrătorii care au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor de locuit ale
acestor întreprinderi, organizaţii, instituţii. Modul indicat de populare se aplică independent de
timpul sfîrşirii sau predării în exploatare a casei de locuit.
Regmentînd rezilierea raporturilor de drept locative în casele fondului locativ de stat şi
obştesc, legislatorul delimitează noţiunile "desfacerea contractului de închiriere a încăperii de
locuit" (art. 92,93 CL RM) şi "evacuarea din încăperile de locuit" (art.94 şi altele a CL RM).
Rezilierea contractului de închiriere a spaţiului de locuit se consideră încetarea acelui
temei juridic, din care reiese dreptul chiriaşului şi a membrilor familiei lui la folosirea încăperilor
de locuit şi a altor drepturi, determinate de contract. Evacuarea cetăţenilor în majoritatea
cazurilor este o urmare a rezilierii contractului de închiriere a spaţiului locativ, adică o
consecinţă a încetării acţiunii temeiului de folosire a spaţiului locativ.
Rezilierea raportului de drept ocativ este posibilă atît la iniţiativa chiriaşului şi a membrilor
familiei sale, cît şi a locatorului. Cu toate acestea legislatorul oferă chiriaşului şi membrilor
familiei sale drepturi largi, neîngrădite, în ceea ce priveşte rezilierea contractului de nchiriere a
încăperii de locuit. Astfel, conform art.92 CL RM chiriaşul încăperii de locuit este în drept, cu
consimţămîntul membrilor familiei, să desfacă oricînd contractul de închiriere. În acest mod
chiriaşului i se oferă libertate deplină la capitolul rezilierii contractului Drepturile lui în această
privinţă, în esenţă, nu sînt limitate de nimeni şi de nimic.
Legea (p.II art.92 CL RM) la fel stabileşte, că în cazul plecării chiriaşului şi a membrilor
familiei lui cu domiciliul permanent într-un alt centru populat sau în cazul mutării într-o altă
încăpere de locuit din acelaşi centru populat, contractul de închiriere a încăperii de locuit se
consideră desfăcut din ziua plecării sau a mutării. În p.23 al Hotărîrii Plenului Curţii Supreme de
Justiţie din 20 decembrie 1999 se menţionează de asemenea, că la aplicarea acestei norme
instanţa judiciară urmează a lua în consideraţie probele care atestă intenţia chiriaşului de a
întrerupe relaţiile contractuale.
Legea prevede încă un caz de reziliere automată a contractului de închiriere a spaţiului
locativ. Astfel, în conformitate cu p.IV art.63 CL RM în cazul condamnării chiriaşului la
privaţiune de libertate pe un termen mai mare de 6 luni, dacă în încăperea de locuit n-au rămas să
locuiască membrii familiei lui, atunci contractul de închiriere a încăperii de locuit se consideră
desfăcut din momentul executării sentinţei. După părerea noastră această normă trebuie să fie
exclusă din lege, deoarece ea este una din cauzele săvîrşirii unor noi infracţiuni. Să ne închipuim
un asemenea caz: o persoană în baza unui temei legitim a primit un apartament cu o cameră, iar
mai apoi a săvîrşit-o infracţiune, pentru care a fost condamnat, de exemplu, la privaţiune de
libertate cu termen de 1 an de zile. Din momentul executării sentinţei contractul se socoate
reziliat şi apartamentul i se retrage. Ce-i rămîne de făcut lui după un an de zile după ispăşirea
pedepsei? Devenind hoinar, neavînd nici viză de reşedinţă, nici loc de lucru, nici acoperiş de
asupra capului, lui nu-i rămîne decît să săvîrşească noi acţiuni ilegale.
Raportul de drept locativ de închiriere poate la fel să fie reziliat în legătură cu pieirea
obiectului contractului de închiriere a spaţiului locativ, decesul chiriaşului, dacă el a trăit fără
familie.
Asigurînd temeinicia, stabilitatea raporturilor de drept locativ legea conţine un şir de
norme, menite să garanteze cetăţenilor realizarea drepturilor sale locative. Aceasta se manifestă
mai întîi de toate prin aceea, că legea apără cetăţenii de evacuarea neîntemeaă din apartamentele
ocupate. Astfel, art.10 CL RM stabileşte că nimeni nu poate fi evacuat din încăperea de locuit
ocupată sau limitată în dreptul de a flosi încăperea de locuit decît numai în temeiul şi în modul
prevăzut de lege.
16
Referitor la rezilierea contractului de închiriere a spaţiului locativ art.93 CL RM stabileşte,
că contractul de închiriere a încăperii de locuit în casele fondului de stat şi obştesc de locuinţe
poate fi desfăcut, la cererea celui care a dat-o în chirie în temeiurile stabilite de lege şi numai pe
cale judiciară, cu excepţia cazurilor de evacuare din casele, ce sînt în pericol de a se nărui.
Astfel, drepturile locatorului la reziliera contractului strict sînt delimitate de lege, adică nu poate
fi vorba de o careva libertate la rezilierea contractului în orice timp şi la voinţa locatorului.
Astfel, conform regulei generale, contractul de închiriere a încăperii de locuit la iniţiativa
locatorului poate fi reziliat în ordine judiciară, care este după natura sa mai democratică şi este
chemată să protejeze, îngrădească cetăţenii de samovolnicia, incompetenţa cinovnicilor, care se
ocupă cu problemele locative. Excepţie din această regulă generală constituie numai faptul dacă
casa este în pericol de a se nărui, atunci persoanele care locuiesc în ea, trebuie să fie evacuaţi
într-un mod simplificat, pe cale administrativă, cu sancţiunea procurorului.
Articolul 94 CL RM permite la fel evacuarea pe calea administrativă a persoanelor, care
au ocupat fără autorizaţie încăperea de locuit, dar în acest caz merge vorba despre
preîntîmpinarea încălcării de lege, dar nu despre încetarea relaţiilor contractuale, deoarece ele
nici n-au existat. Aici este cazul de menţionat că această regulă contravine normelor
constituţionale generale cu privire la drepturile şi libertăţile cetăţenilor. Din aceste considerente
Plenul Curţii Supreme de Justiţie din 20 decembrie 1999 a dat în această privinţă următoarele
explicaţii: “evacuarea din încăperea de locuit, indiferent de apartenenţa şi tipul fondului de
locuinţe se admite numai în temeiurile stabilite de lege prin hotărîrea instanţei de judecată.
Evacuarea pe cale administrativă cu sancţia procurorului prevăzută alin. 2 al art.94 CL RM
contravine Constituţiei, deoarece în asemenea caz partea interesată este lipsită de dreptul de a-şi
apăra drepturile şi interesele în instanţa judiciară.
Evacuarea persoanelor care au ocupat fără autorizaţie încăperea de locuit sau locuiesc în
case ce sunt în pericol de ase nărui poate avea loc numai pe cale judiciară.”(p.13)
Ultimul punc în această problemă a fost pus de Legea RM din 12 iulie 2002 prin care
prevederile legii cu privire la avacuarea administrativă au fost abrogate.
Legea, însă, nu aminteşte modul al treilea, binevol de reziliere a contractului de închiriere
a spaţiului locativ, care necătînd la aceasta foarte des se întîlneşte în practică. De exemplu, casa
urmează a fi demolată şi organizaţia, cărei i se acordă lotul de pămînt pentru noua construcţie,
acordă cetăţenilor care domiciliază în casa care urmează a fi demolată, apartamente
bineamenajate, care-i satisfac la toţi parametrii /raionul, etajul, mărimea, prezenţa serviciilor
comunale ş.a./.
În acest caz cetăţenii, primind bonul de repartiţie eliberează încăperile de locuit, care
urmează a fi demolate, şi binevol, fără judecată, se instalează în apartamentele noi. După părerea
noastră şi modul binevol de reziliere a contractului de iniţiativa locatorului trebuie să fie
prevăzut de lege.
După cum s-a menţionat, rezilierea contractului la iniţiitiva locatorului este posibilă numai
în baza temeiurilor, stabilite de lege. Ele sînt: efectuarea reparaţiei capitale în rezultatul căreia
încăperea de locuit ocupată nu mai poate fi menţinută sau suprafaţa ei se va mări sau micşora
simţitor (art.87 CL RM); casa în care se află încăperea de locuit urmează să fie demolată; casa
(încăperea de locuit) este în pericol de a se nărui, casa (încăperea de locuit) urmează să fie
reamenajată într-o casă nelocuibilă (art. 95 CRL RM); eliberarea din serviciul militar activ în
retragere sau în rezervă a ofiţerilor, plutonierilor, micimanilor, militarilor reangajaţi, care
locuiesc în orăşelele militare (art.98 CL RM); eliberarea muncitorilor şi slujbaşilor care
domiciliază în casele departamentale ale întreprinderilor, instituţiilor, organizaţiilor ale celor mai
importante ramuri ale economiei naţionale, din propria iniţiativă fără motive întemeiate sau care
au fost cncediaţi pentru încălcarea disciplinei de muncă ori pentruu săvîrşirea unei infracţiuni
(art.100 CL RM); privarea de drepturi părinteşti, dacă ei locuiesc împreună cu copiii; înlăturarea
părinţilor-educatori de la educarea în continuare a copiilor (art.100 CL RM); distrugerea
sistematică sau deteriorarea încăperilor de locuit, sau n-o folosesc după destinaţie, ori dacă prin
încălcarea regulilor de conveţuire fac imposibilă pentru alţii convieţuirea cu dînşii în acelaşi
apartament sau aceeaşi casă, iar măsurile de prevenire şi de înrîurire publică n-au dat nici un
17
rezultat (art. 102 CL RM); dacă chiriaşul şi membrii familiei lui nu s-au reîntors în încăperea de
locuit rezervată în decurs de 6 luni de la expirarea termenului de rezervare (art.65 CL RM).
Cererile locatorului despre evacuarea chiriaşului şi a membrilor familiei lui din casele
fondului de stat şi obştesc de locuinţe în baza altor temeiuri, neprevăzute de lege sînt ilegale şi
nu pot fi puse la baza încetării contractului de închiriere a spaţiului de locuit şi evacuării.
O garanţie importantă a exercitării de către cetăţeni a drepturilor sale locative reprezintă
regula legii despre faptul, cetăţenilor care sînt evacuaţi din încăperile de locuit, li se acordă un alt
spaţiu de locuit, cu excepţia cazurilor prevăzute de art.102 CL RM. În acest fel consecinţele
rezilierii contractului de închiriere a spaţiului locativ pot fi de două feluri: evacuarea cu
acordarea altui spaţiu de locuit şi fără acordarea acestuia. Ultima are loc în cazurile prevăzute de
art 102 CL RM, adică cînd au loc încălcări ale legii din partea chiriaşului şi a membrilor familiei
lui. Deci, regula generală cu privire la rezilierea raporturilor de drept locative într-un spaţiu
locativ concret, reprezintă asigurarea persoanelor evacuate cu alte spaţii de locuit.
O regulă foarte importantă în acest sens pentru practica judiciară a fost stabilită de Plenul
Curţii Supreme de Justiţie în Hotărîrea sa din 20 decembrie 1999. Astfel, în p.3 al aceste hotărîri
se menţionează , că “primind cererea de chemare în judecată a administraţiei publice locale, a
întreprinderii, instituţiei, organizaţiei despre evacuarea cetăţenilor în baza prevăzută de lege,
inclusiv şi recunoaşterea nevalabilităţii bonului de repartiţie, cu acordarea unei încăperi locative
amenajate sau a altei încăperi, judecătorul este obligat că verifice dacă în cerere este indicată o
încăpere locativă concretă şi liberă, care i se distribuie celui ce este evacuat.
În cazul în care nu există o asemenea indicaţie, judecătorul, în conformitate cu art. 132
CPC RM nu v-a da curs cererii şi v-a propune reclamantului să corecteze deficienţile din cerere,
acordîndu-i pentru aceasta termenul necesar. În cazul în care nu se execută cerinţele
judecătorului cererea se consideră nedepusă şi se restituie reclamantului.
Dacă cauza este intentată, judecătorul nu are dreptul su nu-i dea curs întrucît aceasta
contravine cerinţelor art. 132 CPC RM”.
După părerea noastră această regulă stabilită de Curtea Supremă de Justiţie a RM
reprezintă o garanţie esenţială pentru cetăţeni în ce priveşte realizarea dreptruilor locative.
Asigurarea cetăţenilor evacuaţi din alte încăperi de locuit nu reprezintă, însă, unica
garanţie a exercitării drepturilor sale locative. O altă garanţie importantă este stabilirea de către
lege a cerinţei, căreia trebuie să corespundă spaţiul locativ, acordat din nou. Conform regulei
generale, încăperile de locuit acordate trebuie să corespundă cerinţelor calitative şi cantitative,
prevăzute de lege. Astfel art.99 CL RM stableşte că încăperea de locuit, acordată cetăţenilor în
legătură cu evacuarea, trebuie să fie o încăpere amenajată şi să corespundă cerinţelor articolelor
42-44 CL RM. După cum a fost menţionat art.42 CL RM stabileşte mărimea normei spaţiului
locativ, adică cerinţele cantitative.
La acordarea încăperilor de locuit în conformitate cu art.44 CL RM nu se admite instalarea
într-o cameră a persoanelor de sexe diferite în vîrstă de peste nouă ani, cu excepţia soţilor.
Încăperea de locuit se acordă, ţinîndu-se seama de starea sănătăţii, cetăţeanului, iar în
limita posibilităţilor - la locul lui de muncă, precum şi de alte împrejurări ce merită atenţie.
Invalizilor, bătrînilor, celor ce suferă de boli cardiovasculare şi de alte boli grave încăperile
de locuit li se acordă, de regulă, la etaje de jos sau în case cu ascensor.
La stabilirea mărimii încăperii de locuit ce se acordă, se ţine seama de faptul dacă în
familie este o femeie gravidă.
Cerinţele calitative înaintate faţă de încăperea de locuit acordată, sînt stabiliţi în art.43 CL
RM în care se indică că încăerea de locuit, acordată cetăţenilor pentru domiciliere, trebuie să fie
amenajată potrivit condiţiilor existente în centrul populat respectiv, să corespundă cerinţelor
sanitare şi tehnice. Încăperile de locuit acordate, trebuie să se afle în raza centrului populat
respectiv.
Nu se permite instalarea cetăţenilor în încăperile eliberate din casele avariate, din
subsoluri, barăci şi alte construcţii neadaptate pentru domiciliere, precum şi în casele, care
urmează să fie demolate sau trecute în categoria celor nelocuibile. Astfel, încăperile de locuit
acordate trebuie să se afle în casele de tip capital, construite în baza proiectului de tip ca
18
locuibilă sau reparată capital şi reamenajată în încăperi de locuit destinată domicilierii
permanente a cetăţenilor.
Din regula generală este numa o excepţie, stabilită de articolul 100 CL RM. Astfel, în caz de
reziliere a contractului de închiriere a spaţiului locativ în baza temeiurilor stabilite de art.100 C
RM, spaţiul locativ acordat, conform art.101 CL RM trebuie să corespundă cerinţelor sanitare şi
tehnice şi să se afle în raza localităţii respective. După cum vedem lipseşte una dn cerinţele
esenţiale - amenajarea. Dacă n-ar fi o astfel de excepţie, atunci legea şi-ar pierde logica sa.
Articolul 100 CL RM stabilete temeiuri speciale de reziliere a raporturilor de drept locative, de
exemplu, pentru încălcarea disciplnei de muncă. Care ar fi sensul evacuării persoanei ce a
încălcat ce rea-credinţă disciplna de muncă, din apartamentul cu toate comodităţile şi apoi
instalarea lui într-o astfel de încăpere? Este un absurd şi numai. Deaceea legea stabileşte /în
scopuri de profilaxie, acţiuni asupra persoanei care a încălcat disciplna de muncă, posibil şi-n
alte scopuri/, că în cazurle, prevăzute de art.100 CL RM, evacuarea are loc cu acordarea unei alte
încăperi de locuit mai puţin amenajate. {i prin aceasta, după părerea noastră, legislatorul şi-a
manifestat umanitatea sa faţă de persoanele evacuate - ei nu sînt evacuaţi fără acordarea unui nou
spaţiu de locuit, cum se făcea pînă la 1 ianuarie 1992 /cînd au intrat în vigoare Bazele legisaţiei
locative a fostei URSS şi a republicilor unionale/. În acest mod, persoanele care au încălcat
disciplina de muncă sînt pedepsite după merite, prin lipsirea lor de spaţiu locativ amenajat, dar ei
nu sînt lipsiţi de dreptul la locuinţă în genere.
19
Tema 3.
Folosirea locuinţelor din fondul privat de locuinţe
Tezele principale:
1. Drepturile şi obligaţiile proprietarului şi ale memrilor familiei acestuia.
2. Contractul de închirierea a locuinţelor din fondul privat de locuinţe.
3. Acordarea locuinţei în cazul retragerii casei pentru necesităţile statului.
4. Privatizarea – temei de apariţie a dreptului de proprietate asupra locuinţei.
5. Probleme actuale şi soluţionarea în spaţiul locativ privat
20
limitat sau nelimitat, iar locatarul îşi asumă obligaţia să folosească acest spaţiu locativ conform
destinaţiei şi să achite chiria (art-67 proiect CL).
Contractul de închiriere a locuinţelor din fondul privat se caracterizează prin faptul că se
încheie prin realizarea acordului părţilor asupra tuturor condiţiilor esenţiale. În acest caz legea nu
cere respectarea unor condiţii, ce se referă la evidenţa locativî şi acordarea încăperilor. Normele
ce reglementează contractul de închieriere a spaţiului locativ din fondul privat, sunt norme
dispozitive, părţile contractului stabilind prin negociere condiţiile contractuilui.
În calitate de locator apar persoanele fizice şi juridice, proprietari al locuinţelor, iar în
calitate de chiriaş – persoane fizice. În contract trebuie de menţionat persoanele, care vor folosi
locuinţa de rînd cu chiriaşul (membrii familiei lui). Membrii familiei chiriaşului au dreptul de a
folosi spaţiul locativ ca şi chiriaşul. Persoanele juridice dobîndesc folosinţa locuinţelor din
fondul privat în baza contractului de arendă.
Obiect al contractului de închieire a spaţiului locativ este o încăpere izolată sau neizolată,
destinată pentru domiciliere permanentă – apartament, casă de locuit, o parte din ea. În acest
caz legea nu înaintează careva cerinţe cantitative şi calitative faţă de obiectul contractului. Nu se
cere ca locuinţa închiriată să fie amenajată potrivit cerinţelor existente în localitatea respectivă.
Contractul de închirierea a locuinţei din fondul privat trebuie încheiat în forma simplă
scrisă. Dacă contractul se încheie pe un termen mai mare de 3 ani, el urmează a fi înregistrat la
organele cadastrale teritoriale. Constratul de închierierea a locuinţelor din fondul privat se
încheie pe un anumit termen sau fără termen, la acordul păţilor.
Plata pentru folosirea încăperii, precum şi termenul de achitare a ei se stabileşte la acordul
părţilor. Dacă în contract nu s-a prevăzut altceva, plata pentru serviciile comunale se achită
separat de chirie (art.133 CL).
Locatorul este obligat să pună la pună la dispoziţia chiriaşului încăperea de locuit liberă şi
utilă petnru trai. În timpul valabilităţii contractului locatorului este obligat să asigure exploatarea
casei de locuit, în care se află încăperea închiriată. El este obligat să facă la timp reparaţia
capitală a casei, să asigure funcţionarea neîntreruptă a instalaţiilor tehnico-sanitare, întreţinerea
cuvenită a spaţiilor de uz comun şi a terenului aferent (art.147 CL). În cazul în care locatorulşp
nu face reparaţia încăperii, chiriaşul are dreptul de a o efectua personal, pe contul locatorului,
dacă acesta are caracter urgent.
Chiriaşul este obligat să folosească locuinţa după destinaţie, s-o păstreze în bune condiţii, să
respecte regulile de întreţinere a casei şi a terenului aferent. Chiriaşului se interzice să facă
replanificarea şi reamenajarea încăperii de locuit fără acordul locatorului. Chiriaşul este obligat
să achite la timp plăţile de chirie. Dacă contractul nu prevede altceva, chiriaşul este obligat să
plătească şi serviciile comunale.
Potrivit art.148 CL, chiriaşul este obligat să facă reparaţia curentă a încăperii de locuit pe
contul propriu, iar după încetarea contractului s-o predea în ordinea stabilită.
Chiriaşul are dreptul să instaleze în încăperea ocupată pe copiii săi minori fără acordul
locatorului. Dacă chiriaşul ocupă o încăpere izolată, el are dreptul, cu consimţămîntul membrilor
familiei sale, să instaleze pe soţul şi pe părinţii săi inapţi de muncă. Instalarea altor persoane se
admite numai cu consimţămîntul locatorului (art.134 CL).
Chiriaşul are dreptul, cu consimţămîntul locatorului, să schimbe încăperea de locuit ocupată
cu încăperea de locuit ocupată de un alt chiriaş din aceeaşi casă sau din altă casă proprietate
privată, transmiţăndu-se reciproc drepturile şi obligaţiile, potrivit contractelor de închiriere.
Pentru efectuarea schimbului este necesar consimţămîntul în scris al membtirlor majori ai
familiei chiriaşului, inclusiv a celor ce lipsesc temporar, dar care îşi menţin dreptul de folosire a
locuinţei. Refuzul locatorului de a da consimţămîntul pentru efectuarea schimbului nu poate fi
ataca5t de cale judiciară (art.136 CL).
Chiriaşului şi membrilor familiei lui li se menţine dreptul de folosire a locuinţei dacă lipsesc
pe un termen de 6 luni sau un termen mai mare în cazurile prevăzute de art.63 CL.
Modificarea şi rezilierea contractului.
Potrivit regulii generale, contractul de închiriere a spaţiului locativ din fondul privat poate fi
modificat la acordul părţilor, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege, cînd contractul poate fi
21
modificat unilateral, din iniţiativa unei părţi (art.135 CL). Contractul de modifică unilateral în
următoarele cazuri:
1. cănd chiriaşul, potrivit art.134 CL, instalează alte persoanel în locuinţa ocupată, fără acordul
locatorului;
2. contractul se modifică şi în cazul decesului chiriaşului, deaorece locatorul este obligat să
încheie contract, pe termenul rămas, cu unul din membrii majori ai familiei decedatului, care
a locuit în această încăpere.
În cazul în care dreptul de proprietate asupra casei, în care se află încăperea închiriată, trece
la o altă persoană, contractul de închirieire rămîne în vigoare pînă la expirarea termenului indicat
în el (art.141 CL).
Modificarea ce priveşete obiectul contractzului are loc în cazul efectuării reparaţiei capilate a
casei. Potrivit art.137 CL, dacă este necesar să se facă reparaţie capitală a casei şi dacă reparaţia
nu poate fi făcută fără evacuarea persoanelor ce locuiesc în această casă, locatorul este în drept
că ceară evacuarea chiriaşului. Locatorul nu este obligat să-i acorde chiriaşului o altă locuinţă pe
timpul reparaţiei capitale. După terminarea reparaţiei locatorul este obligat să-i acorde chiriaşului
încăperea pe care a ocupat-o mai înainte sau o altă încăpere, cu excepţia cazurilor cînd încăperea
ocupată de chiriaş nu se va păstra.
Conform art.139 CL, chiriaşul are dreptul în orice moment să rezilieze contractul de
închieire, nefiind obligat să-l notifice în prealabil pe locator şi să-i repare prejudiciul cauzat.
Contractul de închiriere încetează odată cu expirarea termenului pwentru care s-a încheiat. După
expirarea termenului, chiriaşul are dreptul la prelungirea contractului.
Locatorul are dreptul să refuze prelungirea contractului, prevenindu-l despre aceasta pe
chiriaş cu 3 luni înainte de expirarea termenului, dacă încăperea este necesară pentru
domicilierea sa şi domicilierea membrilor familiei sale, precum şi-n cazul neîndeplinirii
sistematice de către chiriaş a obligaţiilor contractuale (art.138 CL). Chiriaşul nu are dreptul să
ceară prelungirea contractului, dacă contractul a fost încheiat pe un termen mai mare de un an cu
angajamentul de a elibera încăperea la expirarea termenului.
Dacă contractul a fpst încheiat pe termen nedeterminat, locatorul are dreptul să ceară
rezilierea lui pe cale judiciară, dacă încăperea închiriată este necesară pentru domicilierea sa şi
domicilierea membrilor familiei sale. Despre desfacerea contractului chiriaşul trebuie să fie
înştiinţat cu 3 luni înainte.
Locatorul are dreptul să ceară rezilierea contractului, dacă chiriaşul sistematic nu plăteşte
chiria şi serviciile comunale.
Contractul poate fi reziliat, iar chiriaşul evacuat în cazurile prevăzute de art.102, alin1 CL,
dacă sisitematic distruge sau deteriorează încăperea, nu o foloseşte potrivit destinaţiei sau dacă
prin încălcarea regulilor de conveţuire socială face imposibilă pentru alţii domicilierea în această
locuinţă sau casă.
22
acestor case, la dorinţa lor, fie li se plăteşte costul caselor, construcţiilor şi instalaţiilor demolate,
fie li se acordă dreptul de a folosi materialele rezultate din demolarea acestora.
Potrivit art.9, alin4 Legea exproprierii, în cazul exproprieirii de locuinţă, proprietarului i se
propune în porprietate o altă locuinţă. Dacă costul locuinţei propuse este mai muc decăt cel al
locuinţei ecpropriate, proprietarului i se va plăti diferenţa de preţuri.
La dorinţa proprietarului, autorităţile publice locale cor asigura posibilitatea de a se înscrie cu
prioritate într-o cooperativă şi de a primi apartament.
În cazul demolării casei, dreptul la acordarea spaţiului locativ îl au proprietarii şi membrii
familieii acestora, inclusiv şi cel care lipsesc temporar, dar cărora li se păstrează locvuinţa,
potrivit art.63 CL. În procesul soluţionării litigiilor de această natură, instanţele de judecată
trebuie să stabilească componenţa reală a familiei proprietarului, raporturile dintre proprietar şi
membrii familiie lui, aplicînd prevederile art.55 CL.
Potrivit p.13 Hot.PCSJ foştii membrii ai familiei proprietarului au dreptul ăs ceară acordarea
unui apartament separat, dacă ei ocupau în casa demilată odăi sau o odaie separată.
Chiriaşilor locuinţelor proprietate privată, se urmează a fi demolate, li se acordă o altă
locuinţă, dacă contractul de închiriere a fost încheiat pînă la adoptarea hotărîrii cu privire la
exproprierea şi dacă casa demolată este pentru ei unicul loc de trai.
Încăperile de locuit acordate persoanelor evacuate din casele ce urmează a fi demolate trebui
să corespundă prevederilor art.42-44 CL. Aceste încăperi trebuie să fie amenajate potrivit
cerinţelor existenţe în localitatea respectivă, să corespundă cerinţelor tehnice şi sanitare.
Încăperile de locuit acordate persoanelor evacuate din casele construite fără autorizaţie şi care
sunt supuse demolării, trebuie să corespundă cerinţelor tehnice şi sanitare, nefiind însă
amenajate. (p.10 Hot. PCSJ).
După cantitate încăperea acordastă trebuie să asigure căte 9 m.p. pentru fiecare persoană, dar
nu mai puţin de 8 m.p. Dacă proprietarul sau unul din membrii familiei lui au dreptul la spaţiul
locativ suplimentar, locuinţa se acordă ţinînd cont şi de acest drept. După numărul de camere
locuinţa acordată trebuiă să corespundă celei demolate, dacă acest lucuru nu va crea spaţiu
locativ excedentar. Numărul odăilor şi suprafaţa spaţiului locativ se va determina fără a se lua în
consideraţie încăperile construite fără autorizaţie.
Dacă se demolează o casă ce se află în proprietatea comună a două sau mai multe persoane,
care fomează familii distinate în sens locativ, fircare coproprietar are dreptul să primească o
locuinţă separată şi despăgubilire, proporţional cu cota-parte cei revine.
Persoanele care nu au primit despăgubire pentru casele şi construcţiile demolate, au dreptulo
să privatizeze gratuit încăperile acordate din fonful de stat.
La dorinţa proprietarilor, casele de locuit şi construcţiile, care urmează a fi demilate, pot fi
mutate sau restabilite în alt loc (art.144 CL). Dacă proprietarul declară că doreşte să permute
casa cu mijloacele proprii şi pe cont propriu, instanţa va acorda un interval de timp organelor
competitive pentru repartizarea unui teren (p.4 Hot. PCSJ).
Privatizarea constituie unul din modurile de trecere a locuinţelor din fondulde stat în cel
privat. Privatizarea este definită ca fiind înstrăinarea sau transmiterea gratuită a fondului de
locuinţe ce aparţine statului sau organizaţiilor obşteşti, în proprietatea cetăţenilor, pentru
satisfacerea necesităţilor locative.
Potrivit art.2 Legii_ privatizarea fondului de locuinţe se efectuează pe baza liberului
consimţămînt, contdea bonuri patrimoniale şi mijloace băneţti, cît şi cu titlu gratuit.
Participanţii privatizării sunt chiriaţii şi membrii familiie lui, pe de o parte, şi agenţiile
teritoriale ale Departamentului privatizării şi administărrii proprietăţii de stat, pe de altă parte.
Organul care reprezintă interesele Departamentului sunt Comisiile de privatizare a fondului
locativ (vezi anexa nr.1 la Legea privatizării fondului de locuinţe). Comisia efectuează munca
23
organizatorică şi practică în vederea privatizării locuinţelor din fondul de stat, pregăteşte decizii
şi le prezintă spre aprobare agenţiei teritoriale a Departamentului.
O familie poate primi gratuit în porprietate o singură locuinţă. Dacă cetăţenii au participat la
privatizarea unei locuinţe, ulterior ei pot privatiza o altă locuinţă, achitînd integral costul acesteia
la preţul comercial stabilit de Guvern (alin.4, art.5 Legea). Se permite privatizarea locuinţelor de
stat şi în cazul în care cetîţenii au în proprietate privată o altă locuinţă provenită nu în rezultatul
privatizării.
Cumpărarea sau primire cu titlu gratuir a locuinţei se face cu acordul tuturor membrilor
majori ai familiei, care locuiesc în această încăpere. Nu se admite contestare pe cale judiciară a
refuzului membrului major a familiei chiriaşului de a da consimţămîntul la privatizarea locuinţei
(p.4 Hot.Plen).
Privatizarea apartamentului în care locuiesc copii minori orfani se face de tutore în numele
lor, în baza autorităţii scrise de autorităţile tutelare.
Obiect al privatizării sunt încăperile de locuit din casele fondului de stat, ocupate de
persoane în baza contractului de închiriere. În prezent se admite şi privatizarea apartamentelor
nefinisate. În cazul în care finisarea construcţiei apartamentelor s-a efectuat din costul
mijloacelor proprii ale persoanei fizice, costul apartamentului se micşorează conform ponderii
elementelor constructive restabilite, reparate sdau construite (ali.2, art 9 Legea).
Nu pot fi privatizate locuinţele, care se află în orăşelele militare de tip închis, căminele,
locuinţele de serviciu (ai căror locatari au lucrat mai puţin de 10 ani la unitatea respectivă),
locuinţele avariate şi ireparabile, casele ce urmează a fi demolate (alin2, art.5 Legea). Prin
derogare de la prevederile ce se referă la privatizarea căminelor, se admite privatizarea
încăperilor de locuit în căminele de tip cameră (cu excepţia căminelor instituţiilor de învăţămînt
(neconstituţională?), căminele aflate la balanţa instituţiilor de ocrotire a sănătăţii şi a căminelor
de tip par-loc) cu condiţia că cel puţin 60% din locatari la adunarea generală şi-au exprimat în
scris dorinţa de a le privatiza. În acest caz, persoanele împuternicite de adunare, în termen de o
lună după convocarea ei, sunt obligaţi să prezinte comisiei pentru privatizare documentele
necesare pentru toţi locatarii, care doresc să privatizeze locuinţa de cămin.
Persoanele care doresc să cumpere sau să primească cu titlu gratuit locuinţa, depun cereri
scrise la Agenţia teritorială, care prin intermediului comisiilor de privatizare sunt obligate în
termen de 2 luni să stabilească costul locuinţei şi să adopte decizia respectivă. Decizia respectivă
este temei pentru încheierea contractzului de vînzare-cumpărare, transmitere-primire a locuinţei
în proprietate privată. Contractul în cauză se încheie cu unul din soţi, cu acordul în scris al
membrilor majori ai familieii, care locuiesc împreună. Contractul de vînzare-cumpărare,
transmiter-primire se autentifică notarial şi se înregistrează la organele cadastrale teritoriale.
După încheierea contractului, locuinţele privatizare se includ în fondul privat de locuinţe.
Locuinţa privatizată devine proprietate comună a chiriaşului şi a membrilor familiei lui.
Înstrăinarea ulterioară a apartamentului privatizat se face cu consimţămîntul în scris al tuturor
membrilor majori ai familiei, care locuiesc în această încăpere şi au participat la privatizarea ei
(alin.2, art.12 Legea). Refuzul unui membru major al familiei, care a participat la privatizare, de
a da consimţămîntul în scris la înstrăinarea apartamentului, nu poate fi atacat pe cale judiciară.
Înstrăinarea apartamentelor privatizate în numele copiilor minori poate fi efectuată numai atunic
cînd acestea ating majoratul.
24
Tema 4.
Asigurarea şi folosirea încăperilor de locuit în
casele cooperativelor de construcţie a locuinţelor
Tezele principale:
1. Condiţiile şi modul de constituirea a CCL-lui.
2. Organele de conducere ale CCL-lui
3. Dreptul la obţinerea încăperilor cooperatiste.
4. Drepturile şi obligaţiile CCL-lui.
5. Drepturile şi obligaţiile membrilor CCL-lui.
6. Condiţiile şi modul de efectuare a partajului cotei de participare şi a încăperii
cooperatiste.
7. Moştenirea cotei de participare. Drepturile locative ale membrilor familiei membrului
decedat al cooperativei.
8. Excluderea din CCL şi evacuarea din încăperea cooperatistă.
9. Consecinţele trecerii apartamentului cooperatis în proprietatea membrului cooperativei.
25
Adunarea generală este deliberată dacă participă cel puţin 2/3 din numărul membrilor
cooperativei. Hotărîrile adunării generale se adoptă cu o majoritate simplă de votuir, iar hotărîrile
cu privire la mărimea părţii sociale, a aportului pentru întreţinerea şi exploatarea casei, primire
aşi excluderea din xooperativă, realegerea anticipată a membrilor consiliului de conducere şi a
comisiei de revizie – cu o majoritate de cel puţin 2/3 voturi.
Adunarea generală are următoarele împuterniciri:
1. adoptă statutul cooperativei;
2. primeşte persoane în rîndul membrilor cooperativei şi excludere membrii din cooperativă;
3. aprobă documentaţia de proiect şi deviz pentru construcţia casei;
4. repartizează apartamentele între membrii cooperativei;
5. cu consumţămîntul primăriei acordă permisiunea necesară membrului cooperativei de a-şi
transmite partea sa socială unui membru mejor al familiei;
6. stabileşte mărimea taxei de înscriere şi a aportului pentru întreţinerea, exploatarea şi reparaţia
capitală a casei;
7. alege şi realege membrii consiliului de conducere, preşedintele şi comisia de revizie.
Organul executiv al cooperativei este consiliul de conducere, ales de adunarea generală într-o
componenţă de cel puţin 3 persoane pe un termen de 2 ani. Dacă cooperativa are mai puţin de 12
membri, în locul consiliului se alege un preşedinte al coopetarivei.
Potrivit p.79 Statut, consiliul de conducere are următoarele funcţii:
1. administrează casa şi asigură respectarea statutului cooperativei de către membrii acesteia;
2. asigură rambursarea creditului;
3. prezintă primăriie informaţii despre aprtamentele eliberate din casa cooperativei;
4. asigurarea încasarea de la membrii a taxei de înscriere, a părţii sociale şi a altor plăţi
obligatorii;
5. asigură achita5rea la timp a plăţii pentru serviciile comunale şi alte servicii prestate
cooperativei;
6. organizează exploatarea, întreţinerea şi reparaţia casei de locuit;
7. încheie tranzacţii în numele cooperative;
8. ţine evidenţa membrilor cooperativei, care sunt în drept că primească apartament ce s-a
eliberat în casa cooperatistă.
Comisia de revizie este organul care controlează activiattea financiar-economică a
cooperative. Comisia de revizie include 3 persoane alese la adunarea generală a cooperativei pe
un termen de 2 ani.
27
părţii sociale şi norma locativă, dar nu mai mult de 12 m.p. pentru fiecare persoană, tinîndu-se
seama de dreptul la spaţiul locativ suplimentar (p.50 Statut).
În caz în care suprafaţa loctivă a apartamentului, prevăzută de proiectul-tip, depăşeşte pentru
familia respectivă dimensiunile stabilite, darea în folosinţă se admite cu condiţia că numărul
camerelor nu depăşeşte numărul emmbrilor familiei.
Spaţiul locativ se acordă numai membrilor cooperativei, care şi-au executat obligaţiiloe de
plată a taxei de înscriere şi părţii sociale. Instalarea locatarilor în locuinţele acordate se face în
baza ordinului de repartiţie eliberat de autorităţile publice locale. Refuzul de a elibera ordinul de
repartiţie poate fi atacat pe cale judiciară.
Potrivit p.60 Statut, membrul cooperativei are următoarele drepturi:
1. să locuiească împreună cu familia sa în locuinţa ce i s-a acordat. Membrii familiei
membrului cooperative, care locuiesc împreună cu acesta, au dreptul în ce priveşte
folosirea încăperii;
2. să aleagă şi să fie ales în organele de conducere ale cooperativei;
3. să iasă în orice moment din cooperatică în baza liberului consimţămînt;
4. în prezenţa unor motive întemeiate, cu consimţămînrulş adunării generale şi cel al
autorităţilor publice locale, să transmită partea socială oricărui membru major al familiei,
care locuieşte permanent în acest apartament. Unul din soţi poate transmite partea socială
numai cu consimţămîntuş celuilalt soţ, dacă ea a fost depusă în timpul căsătoriei;
5. să închirieze încăperea ocupată cu consimţămăntul consiliului de conducere;
6. cu consimţămîntul membrilor majori al familiei sale are sdreptul să înstaleze în locuinţa
persoane inapte de m,uncă aflate la întreţinerea sa, precum şi locatari temporari. Pentru
instalarea copiilor minori la părinţi nu se cere un asemenea consimţămînt;
7. cu consimţămîntul membrilor familiei şi cu perimisiunea autorităţilor publice locale, să
scimbe încăperea de locuit ocupată cu o altă încăpere din fondul de stat sau cooperatist,
cu condiţia că persoana ce se instalează în încăperea cooperatistă să fie primită în rîndul
membrilor cooperativei. Dacă nu s-a ajuns la un acord comun asupra schimbului,
persoanan care are dretul aupra unei cote din partea socială, are dreptul să ceară schimbul
forţat;
8. au dreptul preferenţial de a primi un apartament eliberat din casa cooperatistă, dacă se
află la evidenţa locativă. În caz de necesitate egală de îmbunătăţire a condiţiilor locative,
se dă preferinţă membrului cooperativei, care a fost luat mai înainte la evidenţă.
29
8. Excluderea din CCl şi evacuarea din încăperea cooperatistă.
Membrii cooperativei are dreptul în orice moment să iasă din cooperativă, în baza cererii
sale. În caz de ieşire din cooperativă a unuia din soţi, celălalt are dreptul preferenţial de a fi
primit în rîndurile membrilor cooperativei.
Potrivit p.62 Statut, membrul cooperativei poate fi exclus din cooperativă în cazurile:
1. intrării ilegale în cooperativă prin prezentarea unor date ce nu corespund realităţii sau ca
urmare a unor acţiuni ilicite ale persoanelor cu funcţie de răspundere, ce au servit drepe
temei pentru primirea în cooperativă;
2. încălcării sistematice a statutului CCL-lui dau neîndeplinirea hotătîrilor adunării generale;
3. distrugerii sau deteriorării sistematice a încăperilor de locuit sau folosirii ei nu potrivit
destinaţiei;
4. încălcării sistematice a regurilor de conveţuire socială, fapt ce face pentru alţii imposibilă
conveţuirea în acelaţi apartament sau casă, dacă măsurile preventive n-au dat nici un
rezultat;
5. închirierii apartamentului cu încălcarea ordinii stabilite;
6. neachitarea fără motive întemeiate în decurs a 3 luni a plăţilor pentru rambursarea creditului,
pentru reparaţia capitală, pentru serviciile comunale şi exploatarea încăperii;
7. plecării cu domiciul permanen în altă localitate;
8. îmbunătăţirii condiţiilor locative pînă la momentul instalătii în casa construită;
9. eschivării în curs de o lună, după instalarea locatarilor în casă, de a primi ordinul de
repartiţie fără motive întemeiate şi de a se instala în apartamentul cooperatist;
10. privării de drepturile părinteşti, dacă domicilierea împreună cu copiii, în privinţa cărora
părinţii au fost privaţi din drepturile părinteşti, este imposibilă.
Persoana exclusă din cooperativă, urmează a fi evacuată pe cale judiciară împreună cu toţi
membrii familiei sale, în baza acţiunii consiliului de conducere.
Totodată, membrii familiei membrului exclus din coperativă, care locuiesc împreună cu
acesta, îşi pot rezerva dreptul de a folosi apartamentul cooperatist cu condiţia ca unul din ei să
dobîndească calitatea de membru al cooperativei şi să obţină acordul autorităţilor publice locale.
Tema 5.
Noţiunea, importanţa şi formele organizaţionale ale relaţiilor de arendă
Tezele principale:
1. Unele aspecte de ordin terminologic.
2. Premisele economice şi sociale de trecere la relaţii de arendă.
3. Particularităţile şi importanţa relaţiilor de arendă la etapa actuală. Apariţia şi dezvoltarea relaţiilor de
locaţiune.
4. Izvoarele reglementării juridice a relaţiilor de arendă în Republica Moldova.
5. Noţiuni generale a formelor organizaţionale în arendă. Întreprinderea de arendă. Antrepriza de arendă.
Locaţiunea individuală
32
Conform art.1 al Bazelor legislaţiei URSS şi a republicilor unionale „Cu privire
la arendă”, arenda reprezintă posesiunea şi folosinţa temporară, contra plată în bază
de contract, a pământului, altor resurse naturale, a întreprinderilor (uniunilor) şi
altor complexe patrimoniale, la fel şi a altor bunuri necesare arendaşului pentru
desfăşurarea de sine stătător a unei activităţi economice sau de altă natură.
Noţiunea „relaţii de arendă” este formulată şi în art.2 al Legii Nr.861/1992 , unde se menţionează că în
relaţiile de arendă arendaşul, pe bază de contract, posedă şi foloseşte contra plată bunuri ce aparţin persoanei care dă
în arendă.
Iar art.2 al Legii Nr.198/2003 denotă că arenda în agricultură reprezintă darea în posesiune şi folosinţă, pe
bază de contract, pe o durată determinată, contra plată, a terenurilor şi a altor bunuri agricole.
Reieşind din aceste tratări legale ale locaţiunii, putem evidenţia următoarele particularităţi ale raporturilor
de locaţiune la etapa actuală:
1. Relaţiile de locaţiune întotdeauna se bazează pe un contract juridico-civil - contractul de locaţiune, care
determină conţinutul lor şi toată gama drepturilor şi obligaţiilor reciproce ale părţilor.
2. Locaţiunea reprezintă în sine baza legală de posesie şi folosinţă a obiectelor lumii materiale, care
aparţin cu drept de proprietate altor persoane, adică locaţiunea este un temei legal de posesiune şi folosinţă a unor
bunuri străine.
3. Spre deosebire de legislaţia anterioară, când în baza contractului de locaţiune se transmitea numai
dreptul de folosinţă, acum volumul împuternicirilor locatarului a crescut simţitor, căci în prezent se transmite nu
numai dreptul de folosinţă, ci şi de posesiune, ceea ce schimbă esenţial statutul juridico-legal al locatarului.
4. Relaţiile de locaţiune au un caracter temporar, adică raporturile patrimoniale dintre locator şi locatar se
stabilesc pentru o perioadă determinată de timp, de regulă îndelungată. Locaţiunea perpetuă este inadmisibilă,
reieşind din însăşi esenţa acesteia. Dacă admitem că părţile n-au stabilit termenul raporturilor contractuale, atunci
acestea se întrerup după expirarea a 99 de ani.
5. Conform legii, raporturile de locaţiune pot avea numai un conţinut oneros. Majoritatea raporturilor
juridico-civile au un caracter oneros. Dacă în realitate suntem în prezenţa unei transmiteri în posesiune şi folosinţă
gratuită, atunci nu este vorba despre un contract de locaţiune, ci de comodat sau de un contract de împrumut, cum
mai este numit în literatura de specialitate.
6. Deoarece raporturile de locaţiune au un caracter temporar, atunci după expirarea termenului
contractului patrimoniul închiriat trebuie întors proprietarului (sau altei persoane împuternicite), dacă pînă în acest
moment n-a fost răscumpărat. Prin urmare, obiecte ale locaţiunii pot fi numai bunuri individual determinate şi
neconsumptibile.
7. O particularitate importantă a relaţiilor de locaţiune constă în dreptul oferit de legiuitor locatarului
pentru practicarea de sine stătător a unei activităţi economice sau de altă natură. De exemplu: până nu demult numai
persoanele juridice, şi ele într-un număr limitat, puteau folosi bunurile închiriate în scopuri economice. Persoanele
fizice nu aveau un astfel de drept, iar în cazul când se practica aceasta cetăţenii, de regulă, erau traşi la răspundere
penală, deoarece practicau activitate de întreprinzător. Persoanele fizice în trecut puteau închiria numai lucruri
predestinate pentru satisfacerea necesităţilor personale, culturale sau de altă natură.
În prezent toate aceste îngrădiri au fost anulate şi cetăţenii au dreptul de a folosi bunurile închiriate pentru
desfăşurarea unei activităţi de întreprinzător sau de altă natură, atât pentru societate, cât şi pentru sine.
Importanţa şi particularităţile relaţiilor de arendă la etapa actuală.
Modificarea substanţială a naturii juridice a raporturilor de locaţiune, extinderea esenţială a cercului
obiectelor locaţiunii şi a volumului împuternicirilor participanţilor la aceste raporturi au predeterminat şi importanţa
lor crescândă. Pentru locator această importanţă se manifestă în folosirea fondurilor fixe şi circulante, temporar
libere, cât mai efectiv şi raţional. Dacă mai înainte transmiterea în locaţiune a bunurilor nu era stimulată, deoarece
chiria nu putea fi mai mare decât costurile uzurii, în prezent locatorul, pe lângă cheltuielile de exploatare şi costurile
uzurii bunurilor, poate pretinde şi la un venit suplimentar de la bunurile date în chirie. Locaţiunea nu este altceva
decât un instrument, un mijloc, o modalitate de realizare de către proprietar a împuternicirilor sale.
La fel a crescut importanţa relaţiilor de locaţiune la moment şi pentru locatar. Luând anumite bunuri
materiale în posesiune şi folosinţă temporară, locatarul, inclusiv persoana fizică, a obţinut posibilitatea de a
desfăşura o activitate de producere şi de altă natură, adică poate practica activitatea de întreprinzător, de a obţine
venituri etc. Locaţiunea le permite persoanelor fizice, ocupându-se cu activitatea de întreprinzător, să-şi întreţină
familiile sale, să obţină anumite venituri şi, acumulând un capital iniţial, să deschidă o afacere personală. Locaţiunea
le permite să se angajeze la serviciu, să se ocupe cu activitatea sa preferată, să fie utili pentru societate şi familie. Un
exemplu clasic al importanţei locaţiunii îl prezintă situaţia când un şofer, închiriind un microautobus şi lucrând o
perioadă îndelungată, a procurat ulterior un automobil personal cu care a continuat să lucreze, asigurându-şi
bunăstarea familiei sale.
Luând în consideraţie faptul că Republica Moldova a fost o parte componentă a
ex-URSS, e şi normal că istoria dezvoltării sale să fie tipică pentru URSS. Relaţiile
de locaţiune au început să apară încă în anul 1917. Toată perioada sovietică, din
33
punct de vedere a dezvoltării relaţiilor de locaţiune, condiţional poate fi împărţită
în anumite etape. Totodată, trebuie precizat că termenul de „arendă” a apărut cu
mult mai târziu. Un timp îndelungat, până la sfârşitul anilor optzeci, se folosea un
termen cu o conotaţie mai largă - contractul de închiriere a bunurilor. Aşadar, se
pot de evidenţia următoarele etape de apariţie şi dezvoltare a relaţiilor de locaţiune.
Prima etapă ţine de anul 1917, soldat cu biruinţa revoluţiei din octombrie şi schimbarea orânduirii de stat şi
sociale. Odată cu instaurarea puterii sovietice au apărut şi noi relaţii juridice ce se bazau pe normele dreptului civil
al Rusiei ţariste şi care erau reglementate reieşind din condiţiile economice stabilite. Această perioadă ţine de
adoptarea primului Cod civil din 1922, predestinat reglementării raporturilor juridico-civile în condiţiile noii politici
economice. Totodată, normele de drept erau orientate spre crearea unei baze legale ce ar contribui la înviorarea vieţii
economice, punând accentul pe anumite poziţii de egalitate, echivalent-oneroase între părţi.
A doua etapă coincide cu începutul anilor douăzeci - perioada războiului civil şi restabilirii economiei
naţionale după războiul civil şi războiul pentru apărarea patriei. Această perioadă e marcată de dezicerea de la
raporturile juridico-civile orizontale, bazate pe poziţia de egalitate şi trecerea la comunismul militar. Practic, mult
timp au fost reduse la minim raporturile juridico-civile, limitându-se în principiu la convenţiile patrimoniale cu
participarea persoanelor fizice.
A treia etapă se referă la începutul anilor şaizeci, când la 8 decembrie 1961 au fost adoptate Bazele
legislaţiei civile ale URSS şi ale republicilor unionale [4] şi ale codurilor civile ale republicilor unionale. Codul civil
al RSSM a fost adoptat la 26 decembrie 1964 şi a intrat în vigoare la 1 iulie 1965 [5]. În corespundere cu aceste acte
normative contractul de închiriere a bunurilor a obţinut o reglementare destul de detaliată şi relativă aplicare.
Normele de drept consfinţite în aceste acte normative cu unele modificări pot fi aplicate şi în prezent.
A patra etapă de dezvoltare a relaţiilor de locaţiune poate fi corelată cu adoptarea de către Sovietul
Miniştrilor al URSS la 4 octombrie 1965 a Regulamentului întreprinderii de producere socialiste de stat [6]. În
corespundere cu acest act normativ întreprinderile de producere de stat au obţinut o independenţă relativă în ceea ce
priveşte încheierea diferitelor convenţii juridico-civile, printre care şi cele de închiriere a bunurilor.
O importanţă mare pentru contractul de închiriere a bunurilor de uz casnic - o varietate a contractului de
închiriere a bunurilor - a avut-o decizia comună a CC al PCUS şi a Sovietului de Miniştri al URSS de la 2 februarie
1984 „Cu privire la măsurile de lărgire a independenţei economice şi întărire a cointeresării uniunilor de producere
(întreprinderilor) de deservire curentă într-o mai amplă satisfacere a necesităţilor populaţiei în servicii” [7] - a cincia
etapă în dezvoltarea relaţiilor de locaţiune. Agenţilor economici din sistemul deservirii curente le-a fost lărgit
spectrul împuternicirilor de desfăşurare a activităţii economico-productive în sfera deservirii populaţiei.
A şasea etapă ţine de adoptarea la 30 iunie 1987 a Legii URSS „Cu privire la întreprinderea de stat” [8],
unde în art.4 era stipulat că întreprinderea are dreptul de a transmite altor întreprinderi şi organizaţii, de a vinde, a
schimba, de a da în arendă, de a transmite gratuit temporar sau în credit clădiri, construcţii, utilaj, mijloace de
transport, inventar, materie primă şi alte bunuri materiale, la fel şi dreptul de a le scoate de la balanţă, dacă ele sunt
uzate total sau şi-au pierdut utilitatea. În comparaţie cu normele juridice anterioare această lege le conferea
întreprinderilor de stat împuterniciri mai largi în ceea ce priveşte desfăşurarea activităţii economico-productive.
Respectiv, tendinţa generală a normelor de drept se exprima într-o treptată, consecventă mărire a volumului
împuternicirilor subiecţilor de stat. Această tendinţă era caracteristică şi pentru întreprinderile bazate pe altă formă
de proprietate.
Etapele de dezvoltare ale relaţiilor de locaţiune enumerate pot fi atribuite la cele generale, universale ce ţin
de împuternicirile subiecţilor dreptului civil în genere şi a raporturilor de locaţiune în particular.
Schimbări radicale, revoluţionare în raporturile de locaţiune au avut loc în fosta URSS în 1989, când la 7
aprilie a fost adoptat Decretul Prezidiului Sovietului Suprem al URSS „Cu privire la arendă şi relaţiile de arendă”,
iar la 23 noiembrie - Bazele legislaţiei URSS şi a republicilor unionale cu privire la arendă [9]. Principiile de bază
ale relaţiilor de locaţiune la etapa respectivă, consfinţite în acele acte normative, au fost reflectate şi dezvoltate
ulterior în actele normative naţionale.
Pentru Republica Moldova drept moment de răscruce în dezvoltarea relaţiilor de locaţiune a servit anul
1992, când la 14 ianuarie a fost adoptată Legea Republicii Moldova „Cu privire la arendă” Nr.861/1992 (în
continuare Legea Nr.861/1992) [10], care luând în consideraţie realitatea existentă şi abordând cu totul o altă bază,
reglementează tot complexul de relaţii ce ţin de închirierea bunurilor care aparţin cu drept de proprietate altor
subiecţi de drept.
O etapă ulterioară de dezvoltare a raporturilor de locaţiune ţine de Hotărârea Guvernului Republicii
Moldova din 21 mai 1993 prin care au fost adoptate Regulamentul întreprinderii de arendă şi Regulamentul
antreprizei de arendă [11]. Aceste acte normative determină statutul juridico-legal şi volumul împuternicirilor a două
forme organizaţionale a relaţiilor de locaţiune - întreprinderea de arendă şi antrepriza de arendă.
Etapa contemporană de dezvoltare a raporturilor de locaţiune e legată de adoptarea la 6 iunie 2002 a noului
Cod civil al Republicii Moldova şi Legii cu privire la arendă în agricultură din 15 mai 2003 Nr.198/2003 (în
continuare Legea Nr.198/2003) [12]. Aceste acte normative au creat o bază solidă pentru dezvoltarea ulterioară a
raporturilor de locaţiune în Republica Moldova.
34
Rolul primordial printre izvoarele de drept îi revine legii supreme a societăţii şi
statului - Constituţiei Republicii Moldova, care a stabilit principiile şi direcţiile de
bază ale economiei naţionale: dezvoltarea pieţei, a iniţiativei economice libere,
libertatea comerţului şi a activităţii de antreprenoriat, protecţia concurenţei locale,
crearea condiţiilor normale pentru folosinţa tuturor factorilor de producţie (art.9 şi
art.126).
Un loc aparte în sistemul actelor normative îl ocupă şi noul Cod civil al Republicii Moldova în care destul
de clar, consecvent şi pe deplin este determinat conţinutul de bază al contractelor de locaţiune şi arendă.
O reglementare detaliată a relaţiilor de arendă în agricultură găsim în Legea Nr.198/2003.
O anumită importanţă în stabilirea bazei legale a raporturilor de locaţiune au şi alte acte normative, printre
care trebuie evidenţiată Legea Republicii Moldova „Cu privire la proprietate” din 22 ianuarie 1991 [13]; „Cu privire
la privatizare” din 4 iulie 1991 [14]; „Cu privire la antreprenoriat şi întreprinderi” din 2 ianuarie 1992 [15] şi altele.
La crearea şi dezvoltarea bazei legale naţionale o importanţă specifică au actele normative ale fostei URSS.
În afară de cele menţionate mai sus, mai putem la indica următoarele legi: „Cu privire la proprietate în URSS” din 6
martie 1990 [16]; „Cu privire la întreprinderi în URSS” din 4 iunie 1990 [17]; “Cu privire la bazele generale ale
activităţii de antreprenoriat ale cetăţenilor URSS” din 2 aprilie 1991 (18) şi altele. Pe lângă aceasta, normele de
drept ale fostei URSS au servit ca bază pentru crearea actelor normative naţionale, ele prezentând, la fel, un anumit
interes pentru analiza comparativă a normelor de drept în cadrul diferitelor cercetări ştiinţifice.
Aceste acte normative ne oferă posibilitatea să tratăm relaţiile de locaţiune ca un institut al dreptului civil
care reprezintă în sine totalitatea normelor de drept, ce reglementează raporturile de transmitere, posesiune şi
folosinţă a unui patrimoniu, care aparţine cu drept de proprietate unui alt subiect de drept.
35
În baza contractului de arendă şi în conformitate cu decizia adunării generale (conferinţei) a colectivului de
muncă, care a fondat întreprinderea de arendă, locatorul emite ordinul cu privire la reorganizarea întreprinderii de
stat (municipale).
O particularitate a întreprinderii de arendă constituie şi faptul că din momentul înregistrării de stat aceasta
devine succesor al dreptului de posesie şi folosinţă a bunurilor patrimoniale ale întreprinderii de stat (municipale),
luate în arendă, inclusiv a drepturilor de folosire a pământului şi altor resurse naturale. Locatorul poate să-şi asume
pe deplin sau parţial achitarea creditelor luate de întreprinderea ce se reorganizează.
Aceasta a fost o caracterizare succintă a respectivei forme a raporturilor de locaţiune, mai ales că în prezent
întreprinderile de arendă de cele mai multe ori fac parte din domeniul trecutului. Ele şi-au jucat rolul său pozitiv la
începutul anilor 90 şi au fost o formă trecătoare în procesul privatizării patrimoniului de stat. Astfel, la început
întreprinderile de stat (municipale) erau reorganizate în întreprinderi de arendă care ulterior, de regulă deveneau
societăţi pe acţiuni.
Despre evoluţia întreprinderilor de arendă ne pot mărturisi următoarele date: în 1993 erau 543 [19], în
1995 - 673, în 1997 – 149 [20]. În literatura periodică din 1997 se menţionează alte date: erau înregistrate circa 50
de întreprinderi dintre care, practic, activau nu mai mult de zece. În ultimii ani despre întreprinderile de arendă se
vorbeşte şi se scrie tot mai puţin, ceea ce ne dovedeşte faptul dispariţiei treptate a acestei forme a raporturilor de
locaţiune [21].
Antrepriza de arendă. O altă formă organizaţional-juridică a raporturilor de locaţiune, care, la fel, ţine
mai mult de domeniul trecutului, este antrepriza de arendă. În literatura juridică şi economică această formă mai era
numită şi arendă în grup. Ea era caracteristică pentru începutul anilor nouăzeci şi era strâns legată de formarea
întreprinderilor de arendă şi a societăţilor pe acţiuni. O anumită dezvoltare antrepriza de arendă a avut-o în domeniul
agricol.
Această formă organizaţional-juridică a raporturilor de locaţiune nu putea să existe mult, deoarece, după
cum a demonstrat practica, era evident neavantajoasă pentru colectivele de arendă şi destul de atractivă pentru
locatori.
Toate aceste momente negative şi pozitive ale formei respective reies nemijlocit din natura sa juridică,
determinată de către Regulamentul antreprizei de arendă, aprobat prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova din
21 mai 1993.
Conform p.1 al Regulamentului, antrepriza de arendă constituie o formă de organizare a raporturilor de
drept în interiorul unităţii economice (al întreprinderii, organizaţiei, instituţiei, gospodăriei), bazate pe contractul
antreprizei de arendă, încheiat între locator - unitatea economică, şi arendaş - unul sau câţiva cetăţeni care întreţin cu
locatorul relaţii de muncă sau raporturi rezultând din calitatea de membru. În cazul când arendaşi sunt doi sau mai
mulţi cetăţeni, aceştia constituie un colectiv al antreprizei de arendă.
De aici reies următoarele particularităţi ale antreprizei de arendă:
1. Această formă a raporturilor de locaţiune are un caracter strict intern, în limitele unităţii economice,
adică raporturile de locaţiune nu se extind în afara limitelor unităţii structurale a întreprinderii, organizaţiei,
instituţiei, gospodăriei.
2. Chiriaşii se află cu locatorii în raporturi de muncă, sunt angajaţii lor, adică sunt subordonaţi acestora
din urmă. Chiriaşii trebuie să respecte disciplina de muncă şi regimul intern de lucru etc.
3. Din particularitatea precedentă reiese următoarea - locatorul este organizatorul, conducătorul şi
dirijorul întregului proces de producere cu participarea colectivului de muncă, cu unele excepţii prevăzute de
contractul antreprizei de arendă.
4. La baza raporturilor dintre părţi, pe lângă contractul individual de muncă, stă şi contractul antreprizei
de arendă, care reprezintă în sine o noţiune complicată, în esenţă neclară şi destul de limitată în sens juridico-civil.
Acest contract conţine unele elemente neclare şi neprecise, specifice pentru două contracte juridico-civile - de
locaţiune şi antrepriză. Această concluzie determină şi faptul că părţile, intrând în raporturi de locaţiune, rămân în
raporturi de muncă, această dualitate fiind cauza unei stări de nedeterminare.
5. Antrepriza de arendă, indiferent de numărul chiriaşilor ce intră în raporturi contractuale, este de două
feluri: colectivă şi individuală. Deosebiri esenţiale între aceste două feluri ale antreprizei de arendă nu există, natura
lor juridică fiind una şi aceeaşi, însă cu condiţia că chiriaşii se află în raporturi de muncă cu locatorul. Aici trebuie
menţionat că colectivul antreprizei de arendă se poate forma pe baze profesionale (se unesc lucrătorii de aceeaşi
specialitate, profesie) sau familiale (colectivul se formează din una sau mai multe familii).
6. Posibil, cea mai importantă, însă neformulată expres în Regulamentul antreprizei de arendă,
particularitate a acestei forme organizaţional-juridice a raporturilor de locaţiune constă în faptul că rezultatele
muncii colectivului antreprizei de arendă devin proprietate a locatorului. În aceasta constă cel mai controversat
aspect al acestor raporturi. Această teză rezultă din faptul că angajatul „vinde” patronului munca sa şi, respectiv,
rezultatele muncii sale. La această concluzie ajungem interpretând p. 7, alin.(3) al Regulamentului antreprizei de
arendă, conform căruia arendaşul dispune, la discreţia sa, de producţia (lucrările, serviciile) produsă supravolumului
indicat în contract, în cazul când contractul nu prevede alte condiţii. Această teză este susţinută şi de p.18 al
Regulamentului, conform căruia veniturile colectivelor antreprizei de arendă se formează din încasările rămase după
achitarea plăţii de arendă, compensarea cheltuielilor materiale şi altor cheltuieli considerate egale cu acestea, a altor
defalcări prevăzute în contract. Respectiv, achitarea muncii arendaşilor sau chiriaşilor în condiţiile acestei forme a
raporturilor de locaţiune se efectua conform principiului „ceea ce rămâne”. Iată de ce această formă a raporturilor
36
de locaţiune avea un caracter temporar, de trecere. Credem că ea nu a supraveţuit atât din cauze obiective, cât şi
subiective, cu atât mai mult ca atât că baza juridică a acestor raporturi trebuia perfectată.
7. Legislaţia în vigoare mai admite o modalitate a locaţiunii de grup, la baza căreia stă un contract
juridico-civil, adică locaţiunea individuală. Într-un astfel de contract părţile nu se află în raporturi de muncă şi sunt
independente una faţă de alta. Particularităţile şi deosebirile dintre contractul de locaţiune şi contractul antreprizei de
arendă vor fi descrise în paragraful 4.
Locaţiunea individuală. Locaţiunea individuală este de două feluri. În primul rând, ca modalitate a
antreprizei de arendă sau locaţiune individuală în limitele antreprizei de arendă şi, în al doilea rând, ca locaţiune
individuală, bazată pe un contract juridico-civil de locaţiune. Pentru locaţiunea individuală ca modalitate a
antreprizei de arendă sunt caracteristice toate particularităţile studiate în paragraful precedent şi nu e necesar a le
repeta.
În paragraful respectiv vom analiza numai locaţiunea individuală, bazată pe un contract juridico-civil de
locaţiune. Drept bază juridică a acestui contract servesc Legea Nr.861/1992 şi normele Codului civil al Republicii
Moldova.
Particularităţile specifice ale contractului în cauză constau în următoarele:
1. Raporturile dintre părţi sânt reglementate numai de către contractul de locaţiune. Nici un fel de
subordonare, bazată pe un contract individual de muncă, aici nu există.
2. Locatarul este o persoană autonomă, de sine stătătoare şi independentă faţă de locator.
3. Pentru acest contract e caracteristic principiul aflării părţilor pe poziţie de egalitate. Părţile contractante
sânt parteneri egali, a căror drepturi şi obligaţii sânt consfinţite în contract.
4. Locatarul organizează de sine stătător procesul de producere şi conduce cu el cât şi cu alte activităţi în
cadrul raporturilor de locaţiune.
5. Locatarul în corespundere cu contractul poartă responsabilitatea totală şi suportă riscul rezultatelor
nefaste ale muncii sale.
6. O particularitate esenţială a locaţiunii individuale constă în faptul că locatarul este proprietar al
rezultatelor muncii sale şi munca sa nu este plătită după principiul „a ceia ce rămâne”, ca la antrepriza de arendă.
7. Pentru patrimoniul primit în locaţiune locatarul îi achită locatorului un beneficiu sub formă de chirie,
stabilită la acordul părţilor, cu unele excepţii ce se referă la bunurile închiriate ale statului.
Tema 6.
Raporturile patrimoniale în cadrul arendei.
Tezele principale:
1. Obiectul relaţiilor de arendă.
2. Bunurile care nu pot fi obiect al arendei.
3. Relaţiile de proprietate în cadrul arendei.
4. Soarta îmbunătăţirilor aduse bunurilor arendate.
5. Apărarea drepturilor patrimoniale ale participanţilor la raporturile de arendă.
6. Probleme ce pot apărea în raporturile de proprietate.
39
4. Soarta îmbunătăţirilor aduse patrimoniului închiriat
În procesul folosinţei patrimoniului închiriat locatarul din diferite motive îl poate îmbunătăţi. În aceste
acţiuni legiuitorul nu prevede nimic deosebit, însă stabileşte diferite consecinţe în dependenţă de existenţa sau nu a
acordului locatorului pentru îmbunătăţirea bunurilor închiriate. Şi atunci, toate îmbunătăţirile în folosul bunurilor
închiriate pot fi împărţite în două categorii: îmbunătăţiri făcute cu acordul locatorului şi îmbunătăţiri făcute fără
acordul locatorului. La rândul său, acestea, fiecare în parte, pot fi împărţite în două tipuri:
a) îmbunătăţiri care pot fi separate fără a se deteriora bunurile închiriate;
b) îmbunătăţiri care nu pot fi separate fără a se deteriora bunurile închiriate. Se prezumă că
îmbunătăţirile sunt făcute pe contul locatarului.
Soarta îmbunătăţirilor făcute depinde de existenţa sau lipsa acordului locatorului. În dependenţă de aceasta
legiuitorul a stabilit următoarele: îmbunătăţirile făcute bunurilor cu acordul locatorului la expirarea termenului
contractului sau la desfacerea lui înainte de termen trebuie recompensate de către locator, adică acordul presupune
caracterul oneros al îmbunătăţirilor. Legea prevede dreptul locatarului de a cere achitarea cheltuielilor suportate în
legătură cu îmbunătăţirile făcute şi, dacă el s-a folosit de dreptul său, existând acordul locatorului, atunci acesta din
urmă e obligat să recupereze costul cheltuielilor. Mai există o altă modalitate de recuperare a cheltuielilor
locatarului, ce ţin de îmbunătăţirile făcute bunurilor închiriate - îmbunătăţirile care pot fi separate fără a se pricinui
pagubă bunurilor închiriate pot fi ridicate de către locatar. Totodată, legea stabileşte că această normă este
dispozitivă, adică în contract sau într-o altă normă legală poate fi prevăzută o altă regulă. De exemplu: orice
îmbunătăţire făcută nu se recompensează sau se achită în mărime de 50%, sau poate fi prevăzut altceva dacă există
acordul inserat în contract al ambelor părţi.
În fiecare caz concret prin acordul părţilor trebuie să se ajungă la un numitor comun, deoarece locatorul tot
timpul va tinde ca toate îmbunătăţirile făcute bunurilor închiriate cu acordul lui să rămână în proprietatea sa şi costul
lor să nu fie recompensat. Totodată, interesele locatarului sunt diametral opuse, de aceea în contract trebuie să fie
stabilite condiţii avantajoase pentru ambele părţi, iar în caz contrar se va aplica regula generală, prevăzută de lege.
Dar cu totul alta este soarta îmbunătăţirilor făcute fără acordul locatorului. Dacă aceste îmbunătăţiri pot fi
separate fără a se deteriora patrimoniul închiriat şi locatorul nu este de acord să achite costul lor, atunci ele pot fi
ridicate de către locatar.
Costul îmbunătăţirilor efectuate fără acordul locatorului şi care nu pot fi separate fără a se deteriora
bunurile închiriate nu se recompensează, adică aceste îmbunătăţiri devin proprietate a locatorului conform
art.909,alin.(2) Cod civil al Republicii Moldova.
În principiu, aceleaşi reguli se aplică şi în cazul ridicării pe un teren închiriat a unor clădiri sau altor
construcţii, însă în privinţa celora care au fost construite fără acordul locatorului se aplică o regulă nouă. Astfel,
dacă locatorul nu doreşte să devină proprietar al acestor îmbunătăţiri, atunci el poate cere demolarea lor. În cazul
neexecutării de către locatar a cerinţei respective, locatorul este în drept să le demoleze pe contul locatarului.
40
repartizează teren echivalent în altă parte, totodată, contractul în vigoare la acel moment se modifică cu acordul
comun al părţilor sau efectul lui încetează (art.22,alin.(5) al Legii Nr.861/1992).
Tema 7.
Chiria. Plăţile de arendă.
Tezele principale
1. Natura juridică şi importanţa chiriei şi plăţilor de arendă.
2. Formele chiriei şi plăţilor de arendă şi modul de achitare a lor.
3. Temeiurile juridice de modificare a chiriei şi plăţilor de arendă.
4. Criteriile care influenţează cuantumul plăţii de arendă.
5. Probleme în raporturile de arendă cu privire la plata chiriei.
41
Republicii Moldova Nr.311-XIV din 10 martie 1999 a fost declarată neconstituţională. Curtea Constituţională şi-a
motivat decizia prin faptul că Parlamentul, ca organ reprezentativ superior, nu era în drept să delegheze Guvernului
împuterniciri în privinţa stabilirii cuantumului chiriei pentru închirierea proprietăţii de stat, ca mijloc de venit la
bugetul statului, prin aceasta fiind încălcat art.6 al Constituţiei Republicii Moldova.
Ieşirea din această situaţie a fost găsită, însă nu cea mai optimă, după părerea noastră. Astfel, prin Legea
Republicii Moldova Nr.959 –XIV din 27 aprilie 2000 „Cu privire la completarea art.9 al „Legii cu privire la
arendă”, s-a stabilit: „Pentru bunurile proprietate de stat, modul de determinare a arendei şi tarifele minimale ale
plăţii pentru arendă se determină conform legii bugetului pentru anul curent” [26]. Controversibilitatea acestei
completări constă în faptul că în continuare se încalcă principiul juridico-civil de egalitate a părţilor la stabilirea
mărimii chiriei. Ce-i drept, prin Legea Republicii Moldova Nr.959-XIV din 27 aprilie 2000 s-a făcut o cedare - în
privinţa proprietăţii de stat părţile pot discuta mărimea chiriei, însă aceasta nu poate fi mai mică decât tarifele
minimale, stabilite prin legea bugetului pe anul respectiv.
După părerea noastră, această formulare reiese din faptul că în trecut conducătorii întreprinderilor de stat
abuzau de dreptul său de a stabili de sine stătător mărimea chiriei. Acest comportament uneori întrunea semnele unei
componenţe de infracţiune, care practic era foarte greu de demonstrat, deşi în realitate totul era destul de simplu -
conducătorul întreprinderii de stat se înţelegea cu locatarul despre o plată simbolică, iar diferenţa o împărţeau sau o
utilizau într-un alt mod. În toate cazurile bugetul statului era lipsit de venituri considerabile.
Pentru alţi proprietari, însă, rămâne în vigoare redacţia art.9,alin.(1) al Legii Nr.861/1992,
stabilită prin Legea Republicii Moldova Nr.417-XIII din 29 martie 1995, cu următorul conţinut:
„Arenda şi modul de achitare a ei se stabilesc de către proprietar şi se fixează în contractul de
arendă”. Repetăm, o astfel de modalitate de stabilire a mărimii chiriei nu trebuie să existe. Orice
condiţii ale oricărui contract juridico-civil trebuie să fie stabilite, după părerea noastră, în baza
acordului părţilor, reieşind din cerere şi ofertă. Iar abuzurile funcţionarilor de stat trebuie
curmate prin alte mijloace şi nu prin încălcarea principiului juridico-civil de egalitate a părţilor.
Actualul Cod civil al Republicii Moldova a clarificat problema respectivă. Astfel, conform
art.911 Cod civil, preţul arendei se stabileşte prin acordul părţilor. Aceeaşi regulă se conţine şi în
art.13 al Legii Nr.198/2003. Face excepţie plata de arendă pentru terenurile cu destinaţie agricolă
care fac parte din proprietatea publică. Astfel, conform art.22,alin.(3) al Legii Nr.198/2003, plata
anuală pentru arenda terenurilor agricole proprietate publică constituie cel puţin două procente,
dar nu mai mult de zece procente din preţul normativ al terenului dat în arendă.
4. Criteriile care influenţează cuantumul plăţii de arendă.
La fel, prezintă interes chestiunea referitoare la criteriile ce trebuie luate în considerare la stabilirea
cuantumului chiriei. În trecut, de exemplu, pentru proprietatea statului închiriată, mărimea chiriei nu putea fi mai
mare decât costul uzurii acesteia. În condiţiile economiei de piaţă această regulă nicidecum nu poate fi aplicată,
deoarece este în contradicţie cu natura acestor relaţii. De aceea nu întâmplător în art.8 al Bazelor legislaţiei Uniunii
RSS şi republicilor unionale „Cu privire la arendă” erau stabilite următoarele: „Arenda include costul uzurii
bunurilor arendate. La arenda pământului şi altor resurse naturale gradul de uzură nu se calculează. Mărimea
costului uzurii, inclusă în preţ, se stabileşte în contractul de arendă, reieşind din obligaţiile părţilor contractuale de a
reproduce patrimoniul arendat. Arenda, la fel, poate include şi mijloacele transmise de către arendaş arendatorului la
expirarea contractului pentru repararea bunurilor închiriate. Arenda include o parte din venit, care poate fi obţinut la
folosinţa social-utilă a bunurilor închiriate (procentul de arendă), şi care poate fi stabilit prin contract la un nivel, de
regulă, nu mai mic al procentelor bancare”.
Din această normă de drept se poate deduce că, în condiţiile actuale, în arendă se include costul uzurii
bunurilor, o parte din venit (procentul de arendă) şi mijloacele necesare pentru repararea bunurilor închiriate, adică
cuprinde ceva mai mult, decât ceea ce era prevăzut în fostele norme de drept. Aşadar, proprietarul a fost stimulat, a
apărut interesul de a transmite patrimoniul său în chirie.
Noua legislaţie a Republicii Moldova a făcut corectări esenţiale în procedura de stabilire a mărimii chiriei.
Astfel, conform art.916,alin.(2) Cod civil, elementele în funcţie de care se determină arenda pentru fiecare categorie
de folosinţă a bunului pot fi: suprafaţa terenului, potenţialul de producţie, structura parcelară, relieful şi gradul
posibilităţii de efectuare a mecanizării, posibilităţile de acces, distanţa faţă de locurile de depozitare, industrializare
sau comercializare, starea clădirilor, amenajarea sau alte dotări, gradul de uzură a tehnicii agricole arendate.
Iar conform art.17,alin.(2) al Legii Nr.198/2003, plata pentru arendă se determină în funcţie de suprafaţa
terenului arendat, de bonitate, de relief şi de măsura posibilităţii de a efectua lucrările în mod mecanizat, de alte
caracteristici ale terenului, de valoarea plantaţiilor multianuale amplasate pe el, dar nu va constitui mai puţin de 2 %
pe an din preţul normativ al terenului arendat.
Plata poate fi stabilită pentru toate bunurile închiriate în ansamblu sau pentru fiecare obiect în parte în
natură, în bani sau într-o altă formă. Astfel, conform art.17 al Legii Nr.198/2003, plata pentru arenda terenurilor
agricole se stabileşte în unităţi băneşti, se face în natură, în bani sau în natură şi în bani fie într-o altă formă, potrivit
acordului dintre părţile contractante, şi se efectuează în termenul şi în locul prevăzute în contractul de arendă.
42
Plata în natură pentru arenda terenurilor agricole se stabileşte într-o cantitate determinată de produse
agricole sau într-un procent determinat din volumul producţiei. Produsele cu care se plăteşte arenda se stabilesc de
către părţi în funcţie de specificul activităţii agricole şi de zonă.
Termenul şi locul efectuării plăţii în natură, calitatea produselor se stabilesc de către părţi în contract, în
funcţie de felul produselor şi de specificul obţinerii lor.
În dependenţă de perioadele de achitare, chiria poate fi clasificată în anuală, semianuală, trimestrială şi
lunară. Aceste tipuri de plăţi sunt determinate de termenul contractului şi de obiectul locaţiunii. În agricultură, de
exemplu, plata se achită de regulă, odată în an, în formă naturală, după strângerea roadei. În alte domenii de
activitate chiria se achită lunar, de regulă, la expirarea perioadei respective a raporturilor contractuale. În practică,
însă, există şi excepţii de la această regulă.
Legea stabileşte că plata chiriei poate fi efectuată integral la expirarea termenului stabilit în contractul de
locaţiune. Dacă plata chiriei este stabilită pentru anumite perioade, ea trebuie efectuată la expirarea lor
(art.886alin.(1) Cod civil).
Referindu-ne la forma plăţii, în practică varianta cea mai acceptabilă pentru locator este când chiria se
stabileşte într-o sumă fixă, deoarece în acest caz el este cointeresat în mărirea volumului producţiei sale, ştiind că
mărimea plăţii chiriei va rămâne aceeaşi. Dacă, însă, chiria se stabileşte într-un procent din producţie sau din roada
strânsă, atunci locatarul pierde interesul de a mări volumul, deoarece cu cât mai mult produce, cu atât mai mare va fi
cuantumul chiriei. Această variantă, desigur, este mai convenabilă locatorului.
Raporturile de proprietate între părţi sunt reflectate şi în obligaţiile de plată ale impozitelor. În acest caz
legislaţia Republicii Moldova a recepţionat norma de drept a fostei URSS. Astfel, conform art.9,alin(4) al Legii
Nr.861/1992, pe lângă arendă arendaşul plăteşte impozitele prevăzute de lege, dacă legislaţia sau contractul nu le
atribuie persoanei care dă în arendă. În practică, de exemplu, în sectorul agrar locatarii plătesc, de regulă, impozitul
funciar, de care se ţine cont la achitarea chiriei.
De fapt, în actualul Cod civil nu se menţionează nimic despre plata impozitelor, deoarece aceasta nu este o
prerogativă a normelor dreptului civil. Însă în art.11 al Legii Nr.198/2003, în care e arătat modul de înregistrare a
contractului de arendă la primărie, se indică că în registrul contractelor de arendă se înscriu date privind plătitorul
impozitelor aplicate asupra bunului agricol arendat. În art.16 al aceleiaşi legi se arată că arendaşul este obligat să
achite impozitele şi alte plăţi, prevăzute de legislaţia în vigoare, în cazul când contractul nu prevede altfel.
Tema 8.
Contractul de arendă şi varietăţile lui.
Tezele principale
1. Noţiunea şi importanţa contractului de arendă.
2. Particularităţile contractului de arendă.
3. Pregătirea pentru încheierea contractului. Încheierea contractului.
4. Obiectul contractului de arendă.
5. Cercul subiecţilor contractului de arendă.
6. Termenul şi forma contractului.
7. Conţinutul contractului de arendă.
8. Particularităţile executării contractelor de arendă.
9. Drepturile şi obligaţiile arendatorului.
10. Drepturile şi obligaţiile arendaşului.
11. Modificarea contractului de arendă.
12. Încetarea contractului de arendă.
13. Temeiuri de încetare a relaţiilor contractuale.
14. Temeiuri de reziliere unilaterală a contractului de arendă. Consecinţele încetării raporturilor
contractuale:
a) de ordin patrimonial;
b) de ordin personal.
15. Natura juridică a contractului de subarendă.
16. Condiţiile de încheiere, modificare şi încetare a raporturilor contractuale.
17. Raporturile civile dintre participanţii contractului de subarendă.
18. Răspunderea în contractul de subarendă.
19. Arendarea terenurilor şi a altor resurse naturale.
43
20. Arendarea clădirilor, instalaţiilor şi a altor bunuri imobile.
21. Arendarea mijloacelor de transport, utilajului, tehnicii agricole şi altor bunuri mobile.
22. Arendarea bunurilor - proprietate de stat.
23. Arendarea utilajului tehnic.
24. Arendarea animalelor domestice.
25. Locaţiunea obiectelor de uz casnic şi cultural.
44
mijloacele circulante sunt necesare pentru asigurarea normală a procesului neîntrerupt de producţie şi la crearea
întreprinderii de arendă, şi la încheierea contractului.
După cum a fost menţionat mai sus, conform art.1 al Legii Nr.198/2003, obiecte ale contractului de arendă
pot fi mijloacele fixe şi, după caz, mijloace circulante. Din conţinutul acestei norme putem concluziona că
mijloacele circulante, ca un component al noţiunii de „bunuri agricole” pot apărea în calitate de obiect de sine
stătător al contractului de arendă, deoarece în lege sunt stipulate următoarele: „şi, după caz, mijloace circulante”.
Importanţa contractului de locaţiune constă în următoarele:
1. El este documentul juridic de bază ce reglementează raporturile dintre locator şi locatar.
2. Numai prin contract sunt stabilite drepturile şi obligaţiile părţilor;
3. El reprezintă forma legală de stabilire a unor legături economice în cazul transmiterii patrimoniului în
folosinţă şi posesiune temporară sau numai în folosinţă.
4. Numai în contract este stabilită răspunderea pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a
obligaţiilor.
5. Contractul de locaţiune este un act juridic, ce-i permite proprietarului să-şi lărgească posibilităţile de
folosire economică a patrimoniului.
6. Este un mijloc juridic de folosire cât mai raţională, exploatare a patrimoniului în cazurile când proprietarul
temporar (sau tot timpul) nu foloseşte bunurile sale.
7. Le permite persoanelor fizice şi juridice, folosind un patrimoniu străin, să se ocupe cu activitatea de
antreprenoriat sau cu un alt gen de activitate.
8. Le dă posibilitate locatarilor de a obţine un venit, de a procura bunurile închiriate sau altele în
proprietate, de a-şi lărgi activitatea economică, de a acumula un capital iniţial pentru iniţierea unei afaceri personale.
9. Pentru societate importanţa contractului se manifestă şi prin faptul că datorită lui sunt implicaţi într-o
activitate de producere mulţi lucrători, având posibilitatea de a-şi întreţine familiile, de a se ocupa cu o activitate
conform profesiei.
46
Cealaltă parte, primind proiectul contractului, trebuie să se expună asupra ofertei prin acceptare sau prin
refuz. La fel, această parte e în drept să prezinte varianta sa a proiectului contractului, adică să propună condiţiile
sale. În cazul respectiv propunerile acestei părţi sunt considerate ca o nouă ofertă.
Acceptarea, de asemenea, trebuie prezentată în formă scrisă şi să se refere la toate condiţiile ofertei.
În fiecare caz concret părţile pot duce tratative suplimentare pentru a ajusta proiectul contractului, tratative
ce trebuie finisate odată cu încheierea convenţiei. În textul contractului pot fi specificate condiţiile speciale,
suplimentar corelate de părţi.
La încheierea contractului de arendă în agricultură poate fi utilizat contractul-model, aprobat prin Hotărârea
Guvernului Republicii Moldova Nr.72 din 30 ianuarie 2004, privind implementarea Legii cu privire la arendă în
agricultură [29].
Divergenţele apărute în vederea contractului pot fi transmise spre examinare instanţei de judecată
competente sau curţii arbitrare, dar cu respectarea unei condiţii obligatorii – acordul ambelor părţi, deoarece
hotărârea instanţei de judecată în ceea ce priveşte redacţia contractului de locaţiune va fi obligatorie pentru ambele
părţi.
47
Conform art.4,alin.1 al Legii Nr.861/1992, arendaşi (locatari) pot fi persoane
fizice şi juridice din Republica Moldova şi din alte state, întreprinderi şi organizaţii
mixte, apatrizii, organizaţiile intenţionale. Mult mai laconic s-a expus legiuitorul
în art.1 al Legii Nr.198/2003, după care arendaşul este persoana şi/sau persoană
juridică, cu domiciliu (sediu) în Republica Moldova, care ia în arendă bunuri
agricole.
Participarea persoanelor fizice şi juridice din alte state, precum şi a apatrizilor,
la închirierea bunurilor de pe teritoriul Republicii Moldova se determină de
legislaţia Republicii Moldova (art.4,alin.2 al Legii Nr.861/1992). Din această
normă reiese că în calitate de chiriaşi poate apare un cerc mai larg de subiecţi de
drept, în comparaţie cu cei ce pot figura ca locatori.
De partea locatorului, cît şi de partea locatarului poate apărea atît o persoană,
cît şi un grup de subiecţi de drept.
Legislaţia în vigoare prevede încă un subiect specific al raporturilor de
locaţiune -sublocatarul. Însă la transmiterea patrimoniului în sublocaţiune trebuie
respectată o condiţie obligatorie - existenţa acordului locatorului. Conform art.18
al Legii Nr.198/2003, contractul de subarendă a terenurilor agricole va conţine
informaţii despre contractul de arendă şi despre consimţămîntul arendatorului, în al
cărui temei a fost încheiat contractul de subarendă. Arendatorul terenurilor agricole
va indica în consimţămîntul său care dintre acestea pot fi date în sub arendă, pe ce
termen şi cu ce scop. Nerespectarea acestor cerinţe poate atrage după sine
consecinţe nefavorabile pentru arendaş - rezilierea înainte de termen a contractului
la cererea arendatorului.
În subchirie poate fi transmis întregul patrimoniu sau numai o parte din el.
Aceasta se determină prin acordul părţilor contractului de sublocaţiune şi a
proprietarului. Prin lege sau contract poate fi prevăzută interdicţia de a subînchiria
anumite bunuri. La transmiterea bunurilor în subchirie trebuie avut în vedere că
natura juridică a contractului de sublocaţiune este, în principiu, analogică
contractului de locaţiune. Însă părţi ale cointractului de sublocaţiune sînt locatarul,
ce apare în calitate de locator a subchiriei, şi sublocatarul. La sublocaţiune
răspunzător în faţa locatorului proprietar al bunurilor închiriate rămîne locatarul,
adică ultimul răspunde atît pentru acţiunile sale, cît şi pentru cele ale
sublocatarului. Pe cînd sublocatarul răspunde numai în faţa locatarului şi nu intră
în raporturi juridice cu proprietarul bunurilor închiriate, o excepţie de la această
regulă fiind stipulată în art.897 CC RM, unde se menţionează că în cazul în care
locatorul nu-şi execută obligaţiile, sublocatarul poate exercita drepturile locatarului
pentru a-l obliga să-şi execute obligaţiile.
Conform art.18,alin.(6) al Legii Nr.198/2003, subarenda ulterioară a terenurilor
agricole nu se admite.
Noul Cod civil admite şi cesiunea locaţiunii care eliberează locatorul anterior
de obligaţii, cu excepţia cazului închirierii unui alt bun decît un imobil de locuit,
dacă părţile au convenit altfel (art.894, alin.(7) CC).
51
tuturor clauzelor esenţiale, nu există nici o necesitate de a le repeta în textul
contractului” [32].
Se consideră facultative acele clauze, care sînt inserate în textul contractului
pentru a le modifica sau completa pe cele neesenţiale [33].
Pentru contractul de locaţiune clauzele neesenţiale şi facultative nu sunt
caracteristice, însă, în principiu, ele pot fi aplicate.
55
Ca temeiuri generale servesc: expirarea termenului contractului, lichidarea unităţii economice, distrugerea
bunului închiriat, deteriorarea sau răscumpărarea lui de către locatar.
Reorganizarea unităţii economice care dă în arendă, precum şi schimbarea proprietarului bunurilor
închiriate nu serveşte drept temei pentru modificarea clauzelor contractului sau rezelierea lui.
Contractul de locaţiune îşi încetează efectele în cazul exproprierii pentru cauză de utilitate publică a
bunului închiriat, precum şi în cazul decesului locatarului - persoană fizică.
Conform regulei generale, desfacerea anticipată a contractului are loc în baza înţelegerii dintre părţi. La
cererea uneia dintre părţi contractul poate fi reziliat în temeiul hotărîrii instanţei judecătoreşti competente în cazul în
care cealaltă parte încalcă clauzele contractului.
Temeiuri speciale de reziliere a contractului de locaţiune de către locator pot apare în cazurile, cînd
locatarul:
- posedă şi foloseşte bunurile arendate în necorespundere cu contractul sau cu destinaţia bunurilor;
- înrăutăţeşte intenţionat sau din imprudenţă starea bunurilor închiriate;
- nu achită plata pe parcursul a trei luni din ziua expirării termenului de plată, dacă contractul nu prevede
altfel;
- nu îndeplineşte obligaţiile contractuale de restabilire integrală şi de reparare a bunurilor închiriate;
- dă în subchirie fără consimţămîntul proprietarului bunurile primite conform contractului;
- foloseşte neraţional bunurile închiriate sau prin mijloace care duc la înrăutăţirea pămîntului şi altor
resurse naturale;
- nu ia măsuri de reproducere a resurselor naturale care are proprietatea de a se restabili;
- nu a folosit timp de un an terenul destinat producţiei agricole şi timp de doi ani terenul destinat
producţiei neagricole.
În afară de aceste temeiuri Legea Nr.198/2003 stabileşte şi altele. De exemplu,
dacă arendaşul nu a înregistrat contractul în termenele prevăzute de lege, refuză să
ia în arendă bunurile agricole stipulate în contract (art.14).
Locatarul, la rândul său, are dreptul de a cere rezilierea contractului dacă:
- persoana care dă în chirie nu-şi îndeplineşte obligaţiile contractuale privind restabilirea integrală şi
repararea bunurilor închiriate, asigurarea tehnico-materială, reînzestrarea tehnică a producţiei şi altele asemenea;
- bunurile închiriate, în virtutea unor circumstanţe pentru care locatarul nu poartă răspundere, ajung într-
o stare inutilizabilă;
- persoana care dă în chirie bunuri nu le-a transmis la timp locatarului.
Locatarul poate să ceară rezilierea contractului în cazul în care el a devenit invalid sau este declarat
incapabil, sau în cazul cînd execută o pedeapsă privativă de libertate pentru săvîrşirea unei infracţiuni sau unei alte
pedepse care exclude posibilitatea executării de mai departe a contractului.
Partea care intenţionează să rezilieze contractul de arendă înştiinţează în scris partea cealaltă cu cel puţin 3
luni înainte de recoltare (art.14,alin.(5) al Legii Nr.198/2003).
Subliniem că în cazul apariţiei temeiurilor de reziliere a contractului partea contractantă este în drept, însă
nicidecum obligată, să se adreseze în instanţa de judecată cu o astfel de cerere.
56
să fie demolate, locatarul este obligat să le demoleze din cont propriu sau să
restituie cheltuielile ce ţin de demolare.
Prin contract pot fi stabilite şi alte clauze privitor la soarta îmbunătăţirilor
făcute bunurilor închiriate.
Conform art.922 Cod civil, dacă rezilierea contractului de arendă a unui teren
agricol are loc pînă la încheierea anului agricol, arendatorul este obligat să
plătească arendaşului valoarea fructelor care, deşi încă neseparate, ar putea fi
separate înainte de sfîrşitul anului în condiţiile unei gospodăriri normale.
Consecinţele de ordin personal se referă la cazurile cînd în calitate de locatar
apare o persoană fizică. Legislaţia în vigoare stabileşte următoarele efecte de ordin
personal:
1. La expirarea termenului contractului de locaţiune locatarul are dreptul
prioritar la încheierea contractului pe un nou termen dacă:
a şi-a onorat anterior obligaţiile contrctuale;
b unul se dă în locaţiune pe un nou termen;
c este de acord cu noile condiţii contractuale stabilite de locator.
2. În cazul în care locatarul, persoană fizică, decedează, succesor ale
drepturilor lui, este unul din membrii familiei sale, care a trăit sau lucrat împreună
cu el, dacă acest membru doreşte să fie locatar. Locatorul nu are voie să refuze
intrarea în drept asupra contractului pe termenul rămas cu excepţia cazurilor cînd
încheierea contractului a fost stipulată de calităţile profesionale ale locatarului
decedat. De exemplu, locatarul decedat, fiind un pictor vestit, închiria o încăpere
nelocuibilă pentru atelierul său. În cazul decesului pictorului membrii familiei lui,
ce nu sînt pictori, nu sînt în drept să pretindă la închirierea ulterioară a acestei
încăperi. Dacă sînt cîţiva pretendenţi din rîndul membrilor familiei celui decedat şi
se iscă un litigiu între ei, problema dreptului prioritar la încheierea contractului se
soluţionează de către instanţa judecătorească, luîndu-se în considerare posibilităţile
reale (capacitatea de muncă, pregătirea profesională şi alte calităţi).
3. Dreptul prioritar la încheierea contractului îl are unul dintre membrii
familiei locatarului care a trăit ori a lucrat împreună cu el în cazurile când:
a locatarul a devenit invalid;
b locatarul e declarat incapabil de către instanţa de judecată;
c locatarul execută o pedeapsă privativă de libertate pentru săvârşirea unei
infracţiuni sau în urma unei alte pedepse care exclude posibilitatea executării de
mai departe a contractului.
59
Structura oricărui contract de locaţiune depinde, în primul rând, de raportul juridic de locaţiune concret.
Conform principiilor generale, cu cât e mai voluminos şi complicat obiectul contractului, cu atât mai multe clauze el
trebuie să conţină. Asupra conţinutului contractului pot influenţa o mulţime de factori, însă în fiecare caz părţile
trebuie să determine şi să stabilească în contract atât clauzele generale, cât şi cele specifice, caracteristice anume
pentru contractul respectiv.
În dependenţă de complexitatea sa contractul de locaţiune poate fi împărţit pe capitole, paragrafe, secţiuni,
puncte. Condiţiile contractului pot fi individualizate şi în alt mod.
În mod obligatoriu orice contract de locaţiune trebuie să conţină următoarele:
- denumirea contractului de locaţiune în care, de obicei, se indică obiectul locaţiunii: de exemplu,
contractul de închiriere a unui automobil, contractul de locaţiune a unui teren, clădiri, construcţii, încăperi
nelocuibile (depozit) etc. Aici, de asemenea, se indică locul şi momentul încheierii contractului;
- părţile contractante, adică subiecţii;
- obiectul contractului şi părţile sale componente;
- scopul şi sarcinile urmărite de părţi la încheierea contractului;
- destinaţia bunurilor închiriate;
- termenul contractului, fiind indicat numaidecât momentul în care contractul intră în vigoare: din
momentul încheierii, transmiterii bunurilor sau din alt moment la acordul părţilor;
- chiria, mărimea şi modul de determinare a ei, termenii de încasare a plăţii şi alte condiţii la acordul
părţilor;
- drepturile şi obligaţiile părţilor;
- obligaţiile părţilor în privinţa efectuării reparaţiei curente şi capitale a patrimoniului închiriat;
- condiţiile de angajare şi mărimea răspunderii părţilor pentru neexecutarea sau executarea
necorespunzătoare a obligaţiilor contractuale;
- împrejurările ce eliberează părţile de răspundere;
- modul de soluţionare a litigiilor;
- temeiurile şi modul de modificare şi reziliere a contractului;
- efectele încetării raporturilor contractuale;
- drepturile şi obligaţiile părţilor în privinţa îmbunătăţirilor făcute;
- rechizitele părţilor;
- oricare alte condiţii la acordul părţilor.
Consecutivitatea clauzelor inserate în contract poate fi diferită şi se stabileşte în
baza acordului părţilor.
În mod special în contract trebuie indicate condiţiile de aplicare la raportul respectiv a unor sau altor norme
de drept.
În caz de necesitate la contract trebuie anexate documentele respective ce atestă dreptul de proprietate a
locatorului asupra patrimoniului închiriat, starea acestui patrimoniu, actele de predare-preluare a obiectului
locaţiunii, permisiunii de efectuare a lucrărilor etc.
Tema 9.
Răspunderea în cadrul contractului de arendă.
Tezele principale
1. Temeiuri generale de survenire a răspunderii.
2. Răspunderea părţilor pentru neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a obligaţiilor contractuale.
3. Sancţiuni.
4. Răspunderea pentru acţiunile terţilor în carul contractului de arendă.
5. Probleme şi soluţionarea lor în temeiul răspunderii.
60
1. Temeiurile generale de survenire a răspunderii
Prin răspundere juridico-civilă se subînţelege o măsură de constrângere de ordin
patrimonial care asigură restabilirea drepturilor lezate şi care se aplică ca
consecinţă pentru cel vinovat în scopul educării şi stimulării unui comportament
cuvenit a acestuia din urmă [35].
Răspunderea juridico-civilă – o sancţiune ce constă în lipsirea persoanei, ce a încălcat legea civilă sau
drepturile şi interesele altor persoane, de patrimoniu fără vreo careva compensare [36].
Pentru angajarea răspunderii juridico-civile în baza contractului de locaţiune trebuie să existe condiţiile
generale cunoscute ale răspunderii civile:
1) fapta ilicită;
2) existenţa unui prejudiciu;
3) legătura cauzală între fapta ilicită şi prejudiciul cauzat;
4) vinovăţia.
O particularitate importantă a contractului de locaţiune constă în faptul că angajarea răspunderii are loc în
cazul existenţei a numai două condiţii – fapta ilicită şi vinovăţia, fără existenţa unui prejudiciu şi, respectiv, a
legăturii cauzale dintre fapta ilicită şi prejudiciul cauzat.
Fapta ilicită în cadrul contractului de locaţiune constă în neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a
obligaţiilor contractuale.
O altă particularitate a răspunderii în cadrului contractului de locaţiune constă în angajarea acesteia
indiferent de forma vinovăţiei persoanei ce a încălcat obligaţiile contractuale. Astfel, în cadrul relaţiilor de locaţiune
pot fi cazuri de încălcare intenţionată, voită a obligaţiilor contractuale sau, deseori, de nerespectare a acestora din
neatenţie sau culpă, însă gradul vinovăţiei nu se ia în consideraţie la stabilirea răspunderii.
Contractului de locaţiune, de asemenea, i se aplică regula generală ce prevede că partea care n-a executat
obligaţia sa contractuală se prezumă ca vinovată de această neexecutare, până când nu va demonstra lipsa vinovăţiei
sale.
În contractul de locaţiune trebuie să fie indicate împrejurările care pot duce la exonerarea de răspundere. În
primul rând acestea sunt împrejurările de forţă majoră. Circumstanţele pot fi diferite şi se stabilesc la acordul
părţilor. Totodată, incompetenţa, neprofesionalismul persoanelor cu funcţii de răspundere, care au întocmit şi
încheiat contractul respectiv, nu pot fi considerate drept cazuri de forţă majoră şi nu pot servi drept temei pentru
exonerarea de răspundere civilă contractuală. Consecinţele nefavorabile ale incompetenţei şi neprofesionalismului
persoanelor cu funcţii de răspundere şi a reprezentaţilor părţilor îl suportă părţile contractante.
62
63