La data de 22.08.

2012, între LVM, în calitate de proprietar, și GMS, în calitate de chiriaș, a fost încheiat
contractul de închiriere nr. 245 având ca obiect o suprafață unde urma să opereze un restaurant/o cafenea
(„Contractul”).

Contractul a fost încheiat pe o durată inițială de 5 ani, fiind modificat prin două acte adiționale.

Prin actul adițional nr. 2 s-a prelungit durata Contractului, până la data de 05.10.2022. În considerarea
continuării colaborării, LVM a acordat chiriașului și o scutire de la plata chiriei pentru o perioada de 5
luni. Dreptul a fost acordat sub condiția (rezolutorie) de a nu înceta Contractul anterior expirării noului
termen, din culpa chiriașului.

La data de 15.04.2019 a fost încheiat contractul de cesiune prin care Contractul a fost cesionat către un
nou chiriaș, Tratoria H, care urma să opereze un restaurant.

Potrivit art. 1.2. din Contractul de cesiune, Tratoria H și-a asumat obligația de a respecta Contractul ca și
cum ar fi fost parte de la bun început în acest raport.

O perioadă de timp relațiile dintre părți s-au desfășurat firesc. Mai mult, atât GMS, cât și Tratoria H, în
anul 2019, au putut folosi terasa pusă la dispoziție de către LVM, deși Contractul nu acoperea această
suprafață. Folosința a fost asigurată fără a plăti o sumă de bani suplimentară către LVM.

Ulterior, la începutul anului 2020, Tratoria H a devenit interesată de încetarea raportului contractual,
context în care a inițiat negocierile pentru semnarea unui acord.

LVM a fost de acord cu încetarea amiabilă, propunând contravaloarea a 6 luni de chirie. La data de
13.01.2020, LVM a transmis către Tratoria H acordul de încetare.

La data de 16.02.2020, Tratoria H a revenit cu un e-mail, solicitând modificarea acordului de încetare, în

sensul diminuării sumelor datorate (de la 6 luni de chirie la 3 luni de chirie).

Reprezentantul LVM a revenit cu un e-mail către Tratoria H, prin care a reiterat varianta acceptării
încetării anticipate a Contractului (la propunerea chiriașului) corelată cu obligația Tratoria H de a plăti cu
contravaloarea a 6 luni de chirie.

Ulterior acestui răspuns, Tratoria H a sistat discuțiile privind încetarea anticipată a Contractului. Nu a
existat vreo contra-ofertă transmisă față de ultima propunere LVM și niciun răspuns față de aceasta.

La data de 20.03.2020, Tratoria H a transmis Societății o notificare prin care menționa faptul că și-a
suspendat activitatea, în contextul pandemiei, invocând forța majoră, solicitând și suspendarea obligației
de plată a chiriei.

La data de 13.04.2020, Tratoria H a comunicat LVM avizul de existență a cazului de forță majoră,
eliberat de Camera de Comerț și Industrie a României, precum și un certificat pentru situații de urgență
Tip 1. Documentele de mai sus au fost transmise fără vreo explicație din partea chiriașului.

La data de 28.04.2020, Tratoria H a formulat o notificare, solicitând recalcularea facturii de chirie pentru
luna martie 2020 și anularea facturilor de chirie și taxă de servicii pentru lunile aprilie și mai 2020,
invocând că forța majoră ar fi atras suspendarea obligațiilor de plată ce îi reveneau.
La începutul lunii mai 2020, LVM a transmis către Tratoria H un răspuns la notificările de mai sus,
punctând, în esență, următoarele:

− LVM este deschis la discuții și dispus să găsească soluții pentru a răspunde nevoilor chiriașilor în
această perioadă fără precedent, în spiritul parteneriatului contractual;

− LVM consideră că nu se poate invoca exonerarea de răspundere în privința obligațiilor de plată a unor
sume de bani;

Prin notificarea din data de 28.05.2020, Tratoria H a revenit cu o adresă și a susținut că ar fi „apărat în
virtutea forței majore, nu de îndeplinirea obligației in sine, ci de răspunderea subsecventă pentru
neîndeplinirea obligației”.

LVM i-a transmis Tratoriei H o notificare în data de 29.05.2020, prin care i-a pus în vedere achitarea
debitelor restante (ce însumau la momentul respectiv 92.000 lei), în caz contrar urmând a fi executată
scrisoarea de garanție bancară.

În plus, s-a menționat faptul că Tratoria H a încălcat prin conduita sa art. 4.1. din Contract, ceea ce dădea
dreptul LVM la rezilierea unilaterală a Contractului.

Art. 4.1 din Contract avea următoarea formulare: „prezentul Contract poate fi reziliat de oricare Parte prin
trimiterea către cealaltă parte a unei notificări scrise în termen de 15 zile în caz de încălcare majoră de
către cealaltă parte a obligațiilor asumate de aceasta conform prevederilor prezentului Contract. Partea
care invocă o încălcare contractuală trebuje să trimită mai întâi părții în culpă o notificare de încălcare
care să prevadă un termen de 15 zile pentru remediere și, în cazul în care respectiva încălcare nu este
remediată în termenul de remediere, acea Parte poate rezilia prezentul Contract printr-o notificare de
reziliere trimisă Părții în culpă conform prevederilor prezentei Clauze. În cazul în care există prevederi
speciale privind rezilierea, părțile care au dreptul să rezilieze Contractul vor respecta acele prevederi”.

Tratoria H nu a oferit niciun răspuns și nu a efectuat plata debitelor restante, motiv pentru care, la data de
22.06.2020, LVM a emis o nouă notificare, indicând faptul că a executat scrisoarea de garanție, în
conformitate cu prevederile contractuale; totodată, s-a solicitat chiriașului să procedeze la restabilirea
garanției la suma inițială nu mai târziu de expirarea a 14 zile, în caz contrar LVM având dreptul să
rezilieze unilateral Contractul.

Tot la data de 22.06.2020, LVM a formulat un răspuns la notificarea Tratoria H din data de 28.05.2020,
respingând poziția chiriașului și indicând că notificarea acestuia nu explică modul în care ar putea fi
exonerat de obligațiile sale de plată din motive de forță majoră.

Această ultimă notificare a LVM a rămas fără răspuns, context în care LVM a emis o nouă notificare de
plată, la data de 22.07.2020, solicitând Tratoria H să plătească debitul restant de la acel moment, de
66.614,88 lei, și indicând (din nou) că neconformarea dă dreptul LVM să rezilieze unilateral Contractul.
La data de 03.08.2020, Tratoria H a emis o notificare privind rezilierea Contractului, invocând art. 15.1.
din Contract.

Art. 15.1 din cadrul Contractului: „forța majoră înseamnă orice eveniment imprevizibil și insurmontabil
care nu poate fi control în mod rezonabil de niciuna dintre Părți, care se produce independent de oricare
dintre Părți și al cărei rezultat Partea respectivă nu l-ar fi putut în mod rezonabil evita și care împiedică, în
tot sau în parte, o Parte de la executarea obligațiilor sale în baza Contractului. Niciuna dintre Părți nu va fi
răspunzătoare pentru neexecutarea sau executarea cu întârziere a oricărei prevederi a prezentului Contract
în cazul în care executarea ar fi împiedicată, restricționată sau întârziată de un eveniment care este
rezultatul Forței Majore. În cazul unui asemenea eveniment, Părții afectate i se va solicita de îndată să
notifice cealaltă Parte în consecință cu privire la durata preconizată și să informeze cealaltă Parte cu
privire la demersurile întreprinse sau un remediu luat în considerare sau să limiteze efectele
evenimentului de Forță Majoră. În cazul în care durata evenimentului de Forță Majoră depășește 90 de
zile, oricare dintre Părți va avea dreptul de a trimite o notificare de reziliere a prezentului Contract
celeilalte Părți fără a datora o despăgubire celeilalte Părți”.

LVM a transmis la data de 11.08.2020 un răspuns la notificare, explicând lipsa totală de fundament a
acesteia. Tratoria H a fost deci invitată să-și execute obligațiile care îi reveneau.

La data de 11.09.2020, Tratoria H a primit notificarea de reziliere a LVM care se referea la următoarele
obligațiile încălcate de chiriaș:

- plata debitelor restante și reîntregirea garanției, ceea ce dădea dreptul LVM la rezilierea unilaterală a
Contractului;

- cea privind durata contractului (până la 05 octombrie 2022 – conform actului adițional nr. 2 la Contract),
care impunea Tratoria H sa desfășoare activitate în spațiu în mod continuu și activ, pe întreaga durată
contractuală.

Ca urmare a aspectelor prezentate, Tratoria H a formulat o cerere de chemare în judecată prin care solicită
instanței:

(i) „să dispuneți încetarea Contractului de închiriere [..], începând cu data de 07.08.2020, în
temeiul art. 15.1. teza finală din Contractul de închiriere din data de 22.08.2012”;
(ii) „să constatați că subscrisa este exonerată de la îndeplinirea obligației de plată a chiriei precum
și a tuturor celorlalte taxe de servicii, astfel cum acestea au fost asumate în temeiul
Contractului de închiriere din 22.08.2012, începând cu data de 19.03.2020 și până la data
încetării acestuia în condițiile art. 15.1 teza finală, raportat la prevederile art. 1351 alin. (1)
Cod civil”;
(iii) „să dispună obligarea LVM la restituirea sumei de 83.397,77 lei reprezentând contravaloarea
garanției de bună execuție”;
(iv) „să dispună obligarea LVM la restituirea sumei de 11.700 lei, reprezentând contravaloarea
diferenței de chirie achitată pentru perioada cuprinsă între 19.03.2020 și 31.03.2020”.

Ca urmare a acestei cereri de chemare în judecată, LVM a formulat o cerere reconvențională prin care
solicită:

(i) constatarea nulității notificării de reziliere emisă de Tratoria H la data de 03.08.2020;

(ii) obligarea Tratoria H la despăgubiri ca urmare a rezilierii abuzive.

Sentinta civila nr. 4968/2021 din 10-mai-2021, Judecatoria Bucuresti Sectorul 2, actiune in constatare
(Litigii cu profesionistii)
Cu privire la rezilierea contractului, sub un prim aspect, considerăm că situația în care s-a regăsit Tratoria
H la data de 20 martie 2020 nu constiutie un caz de forță majoră.

În primul rând, din interpretarea art. 1351 C.civil., forţa majoră desemnează acel fapt ori situaţie,
intervenit dintr-o cauză exterioară, care constituie un obstacol imprevizibil şi de neînlăturat în executarea
obligaţiei asumate. În Ordonanță Militară nr. 1 din 17 martie 2020 privind unele măsuri de primă urgență
care privesc aglomerările de persoane și circulația transfrontalieră a unor bunuri, emisă ca urmare a
instaurării stării de urgență în România, pe lângă interdicții, se oferă un remediu sau o cale de limitare a
consecințelor în domeniul în care activează și reclamanta, pe care ar fi putut cel puțin să îl prevadă, dacă
ar fi fost de bună-credință. Astfel, Ordonanța instituie:

(1) Se suspendă activitatea de servire și consum al produselor alimentare și băuturilor alcoolice și

nealcoolice, organizată de restaurante, hoteluri, cafenele sau alte localuri publice, în spațiile destinate
acestui scop din interiorul sau exteriorul locației.

(2) Este permisă organizarea, de către entitățile prevăzute la alin. (1), a activităților de comercializare a
produselor alimentare și băuturilor alcoolice și nealcoolice, care nu presupun rămânerea clienților în
spațiile destinate acestui scop, precum cele de tip „drive-in“, „room-service“ sau livrare la client.

Astfel, observăm că există un caz de forță majoră în raportul cu clienții, prin imposibilitatea acestora de a
rămâne în spațiul destinat serivirii. Însă, în raport cu închirierea spațilui, nu poate fi vorba de forță majoră,
din moment ce accesul chiriașilor este permis și neîngrădit pentru activități de comercializare în alt mod.

În al doilea rând, ca urmare a emiterii din 21 martie 2020 a Ordonanței de urgenta 29/2020 privind unele
măsuri economice şi fiscal-bugetare, s-au stabilit anumite criterii clare de invocare sau prezumare a fortei
majore, dar și o prevedere specială în privința chiriilor.

Astfel, conform art. X (zece) alin. (1), pe durata stării de urgenţă, întreprinderile mici şi mijlocii, în care
se încadrează și Tratoria H, beneficiază de amânarea la plată pentru serviciile de utilităţi, precum şi de
amânarea la plată a chiriei pentru imobilul cu destinaţie de sediu social şi de sedii secundare. Mai mult,
conform art. (2), legiuitorul exceptează contractele prevăzute anterior, deci și cel de locațiune, de la
posibilitatea invocării forței majore.

Aceste prevederi sunt condiționate însă de obținerea unor documente care să dovedească întreruperea
totală sau parțială a activității, cum este certificatul de situaţie de urgenţă emis de Ministerul Economiei,
Energiei şi Mediului de Afaceri. Astfel, până la prezentarea unor astfel de certificate, Tratoria H nu este
în măsură să invoce forța majoră.

Admitem că la data de 13.04.2020, Tratoria H a comunicat LVM avizul de existență a cazului de forță
majoră, eliberat de Camera de Comerț și Industrie a României, precum și un certificat pentru situații de
urgență Tip 1, dar considerăm că, în continuare, nu poate fi cazul unei forțe majore in ceea ce priveste
contractul de inchiriere a spatiului detinut de LVM

Cu privire la avizul de forță majoră emis de CCIR, Curtea de Apel Bucureşti in Sentinţa civila nr.
4475/03.07.2012 a statuat că „Avizul este o părere, iar conform dispoziţiilor legii, C.C.I.R. nu stabileşte
definitiv existenta forţei majore și a efectelor acesteia asupra obligațiilor comerciale interne și
internaţionale, ci doar avizează aceste aspecte”, iar potrivit chiar CCIR1, din jurisprudenţei în materie,
precum şi din practica Curţii de Arbitraj Comercial Internaţional de pe lângă aceasta, este la latitudinea
părţii care se consideră prejudiciată să ia sau nu în considerare motivele şi dovezile (între care şi avizul
de forţă majoră emis de CCIR) prezentate de partenerul contractual în culpă, pentru justificarea
neîndeplinirii obligaţiilor.

1
https://ccir.ro/2020/03/25/precizari-privind-avizarea-existentei-cazurilor-de-forta-majora-si-influenta-acestora-asupra-
executarii-obligatiilor-comerciantilor-atributie-legala-ccir-si-camerelor-judetene/
Cu privire la certificatul pentru situații de urgență, acesta poate fi folosit în relaţiile cu instituţiile publice
şi în relaţiile comerciale, pentru obţinerea de facilitaţi sau măsuri de sprijin, dar nu atestă existenţa unei
situaţii de forţă majoră care exonerează solicitantul de răspundere într-un anumit raport contractual. Deci
respectivul certificat este doar o dovadă a faptului că s-a încetat total sau parțial activitatea și că se poate
cere amânarea la plata chieriei sau a altor măsuri, cum este în cazul nostru, nu și încetarea obligației de
plată a acesteia.

În al treilea rând, chiar dacă am admite o prezumție de forță majoră, cum este stipulată la alin. (3) din
Ordonanță, observăm că aceasta este răsturnată de conduita avută de reclamantă. Din interpretarea alin.
(2) din ordonanță, considerăm că forța majoră poate fi invocată drept ultim remediu și numai în situația în
care s-a făcut dovada, prin orice mijloc de probă, că s-a încercat salvarea contractului prin renegocierea
acestuia, pentru adaptarea clauzelor contractuale la condițiile excepționale generate de starea de urgență.
Observăm că, înainte de pandemie, exista deja dorința din partea Tratoria de înceta contractul, fiind
purtate chiar negocieri de a ajunge la un acord de încetare. Ulterior, după suspendarea negocierilor și
declararea pandemiei pe teritoriul României, Tratoria H a notificat direct solicitatea suspendării
obligațiilor și a anulării facturilor de chirie emise ulterior, fără însă a propune renegocierea. Observăm
astfel că intenția nu a fost de a salva contractul, ci de a ajunge în situația prevăzută de art. 15 din contract,
pentru a-l putea rezilia.

Având în vedere toate acestea, sub un prim aspect considerăm că nu ne aflăm într-un caz de forță majoră,
astfel că nu pot fi aplicate prevederile art. 15 din Contract.

Sub un al doilea aspect, în ipoteza în care am admite existența forței majore, observăm că rezilierea
contractului este nulă, nefiind respectate condițiile impuse de art. 15.1 din Contract.

În primul rând, considerăm că principalul efect imediat şi constant al cazului de forţă majoră, când există,
este de a scuti pe debitor de a plăti daune-interese pentru obligațiile neîndeplinite sau eventuale întârzieri,
și nu exonerarea de plată a acestora. Astfel, Tratoria H este în continuare răspunzătoare să plătească chiria
până la rezilierea contractului, având beneficiul că nu va acea costuri suplimentare.

În al doilea rând, observăm că art. 15.1 din cadrul Contractului instituie obligațiile pe care le are partea
care invocă aceste prevederi. Astfel, partea afectată are obligația să notifice de îndată cealaltă parte cu
privire la durata preconizată și să informeze cu privire la demersurile întreprinse sau un remediu luat în
considerare sau să limiteze efectele evenimentului de forță majoră. Ori, Tratoria H, fie s-a rezumat la a
transmite doar că și-a suspendat activitatea, fie s-a rezumat la a transmite avizul de existență a cazului de
forță majoră și a certificatului pentru situații de urgență, fără vreo explicație, demersuri, remedii sau
propuneri de limitare a consecințelor. Considerăm că această omisiune, coroborată și cu negocierile
suspendate privind acordul de încetare a contractului, demonstrează o rea-credință din partea Tratoriei H,
încălcând astfel dispozițiile art. 1170 din C.civ.

În al treilea rând, este prevăzut că, dacă durata evenimentului de forță majoră depășește 90 de zile, oricare
dintre Părți va avea dreptul de a trimite o notificare de reziliere a prezentului Contract celeilalte Părți fără
a datora o despăgubire celeilalte Părți. Observăm că, începând cu data de 1 iunie, prin Hotararea de
Guvern nr. 26 din 28.05.2020 , s-au dispus măsuri de relaxare care permit deschiderea teraselor.
Cutumiar, Tratoria H a dispus de o terasă, pusă la dispoziție de către LVM, fără însă a fi prevăzută de
contract, corelativ, nefiind percepute chirii. Considerăm că Tratoria H ar fi putut dispune în continuare de
terasă. Din acest motiv, considerăm că de la data intrării în vigoare a hotararii, presupusa situație de forță
majoră a încetat, nefiind împlinit termenul de 90 de zile, indiferent dacă data de la care acesta curge este
20.03.2020 sau 13.04.2020.

Având în vedere toate acestea, dar și jurisprudența în cauze asemănătoare, respectiv Sentinta civila nr.
4968 din 10-mai-2021, Judecatoria Bucuresti Sectorul 2; Decizie nr. 136 din 11-ian-2021, Judecatoria
Oradea; Decizie nr. 1811 din 24-feb-2021, Judecatoria Bucuresti Sectorul 2 și altele, solicităm
respingerea cererii reclamantei și admiterea primului capăt al cererii reconvenționale.
Cu privire la cel de-al doilea capăt de cerere, se cuvin mai multe mențiuni în legătură cu locațiunea.

În primul rând, obligația de plată a chiriei are caracter executoriu, conform art. 1798 C.civ. Astfel că este
considerat titlu executoriu contractul de locațiune. Plata se face fie conform uzanțelor, fie în metodele
stabilite de art. 1797 C.civ., dar de regulă, aceasta se face în avans pentru următoarea lună. Potrivit art.
1817 atunci când, fără justificare, una dintre părţile contractului de locaţiune nu îşi execută obligaţiile
născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a rezilia locaţiunea, cu daune-interese, dacă este
cazul, potrivit legii.

În al doilea rând, conform art. 1778 alin. (3), locaţiunea spaţiilor destinate exercitării activităţii unui
profesionist este supusă prevederilor secțiunii din Codul Civil completate cu dispoziţiile art. 1.824 şi
1.828-1.831. Iar din dispozițiile art. 1831 considerăm că Tratoria are obligația de a plăti chiria până la
eliberarea efectivă, respectiv până la 11.09 când LVM a transmis rezilierea contractului din culpa
chiriașului.

În al treilea rând, constatăm că scutirea de plată a 5 luni oferită în temeiul actelor adiționale s-a desființat,
locațiunea încetând înainte de expirarea noului termen din culpa chiriașului.

În al patrulea rând, Tratoria H este de drept în întârziere, conform art. 1523 alin. (2) lit. d) C. Civ.

În al cincilea rând, prin art. 4.1 considerăm că ne aflăm în prezența unui pact comsioriu în sesnul art. 1553
C.civ, fiind precizat expres faptul că este motiv de reziliere încălcarea obligațiilor asumate, fie că este
vorba de locator sau locatar. Apreciem că LVM a îndeplinit condițiile instituite de art. 4.1 din Contract,
trimițând în repetate rânduri notificări de încălcare, acestea nefiind remediate. Astfel, notificarea de
reziliere a contractului este valabilă și produce efecte.

Având în vedere toate acestea, cosniderăm că în speță sunt aplicabile