laşi, Str. Lacului, Nr.5, Tel.

0745454543
Reg.Com. J22/1730/2012, CUI 30757231
ROOS ING B 0000999905379665, ING Bank

Nr. înreg: 16/11.06.2022

ESTIMARE
VALOARE DE PIAȚĂ
vă
v proprietate imobiliară rezidențială
— teren —

Sat Osoi, Com. Comarna, Jud. lași

BENEFICIAR:
HRINCU ELENA

PROPRIETAR:
HRINCU ELENA — bun propriu

EVALUATOR AUTORIZAT,

- lunie 2022-

Datele, informaţiile şi conţi nu tul prezentei estimări sunt confidenţiale şinu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate şinuvorfi transmise
unor terţi fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului și al beneficiarului.
 a
[ Teren intravilan situat în Sat Osoi, Com. Comarna, Jud. Iaşi]

REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE ŞI AL CONCLUZIILOR IMPORTANTE

(SINTEZA ESTIMĂRII)
Obiectul estimării
Prezent a lucrare are ca obiect estimarea valorii de piaţă a terenului, în suprafață totală de
1.800 mp format din 3(trei) parcele, parcela 1(1354, 1355), în suprafață de 400 mp, categora de folosință "curți-
construcții", parcela 1(1356), în suprafață de 400 mp, categora de folosință "arabil” și parcela 1(1357), în
suprafață de 1.000 mp, categora de folosință Vii”, amplasat în tarlaua 24, pe care se află amplasate construcțiile:
casă de locuit cu suprafața construită la sol de 55 mp și magazie cusuprafațaconstruitălasolde 8 mp, situat
în intravilan Sat Osoi, Com. Comarna, Jud. lași, proprietatea HRINCU ELENA — bun propriu.

Data estimării
Data estimării: 11.06.2022
Curs valutar 1 EURO= 4,9432 RON (la data estimării)

Tipul proprietăţii
Pr o prietatea ce constituie subiectul aceste i estimări esteo proprietate rezidenţială — teren intravilan.

Scopul estimării
Scopul estimării este informare în vederea vânzării.
Utiliz a rea acestei estimări este pentru cunoașterea valorii de piaţă a proprietăţii în vederea informării,
pentru vânzare.

Metodaltehnicile altermnative de evaluare utilizate:

Metod a de evaluare utilizată pentru a estima valoarea de piață a proprietăţii imobiliare:
= Metoda comparație directe.

Definiţia valorii de piaţă

„Val o ar ea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data
evaluării, între un cumprarător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing
a de cvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent şi fără constrângere.” (cf. SEV)

Cea mai bună utilizare

Ce a mai bună utilizare a proprietăţii imobiliare subiect este cea actuală, respectiv, teren liber.

Rezultatul estimării
Valoarea obţinută în urma aplicării metodei de evaluare este:

Metoda comparaţiei directe 25.200 124.569

*valoarea nu conține TVA

Opinia evaluatorului
Având în vedere cele de mai sus, în opinia mea, valoare de piaţă pentru proprietatea de evaluat la data
de 11.06.2022, este cea obținută prin metoda comparaţiei directe care se bazează pe date de piaţă și anume
25.200 EURO, respectiv 124.569 RON (fără TVA).
Evaluator autorizat — EPI
AXA EVAI VĂRI SRL

Evaluator autorizat — EPI

ALEXA CONSTANTIN

& a mp ; Mos E
: & a mp ; ierti N
N& a mp ;R
RON
& a mp ; Rr as Pr =
 a
[ Teren intravilan situat în Sat Osoi, Com. Comarna, Jud. Iaşi]

I. TERMENII DE REFERINȚĂ Al ESTIMĂRII

I. T
1.1. PREZENTAREA EVALUATORULUI

„AXA EVALUĂRI“ SRL - l a și, membru corporativ ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor
Autorizaţi din România), autorizaţie Nr. 0318, are ca obiect de activitate:
-activități de consultanță pentru afaceri și management;
-evaluări de proprietăți imobiliare și de bunuri mobile.
Date de identificare:
- adresa:
Str. Lacului nr. 5 — Mun. lași, România
0745454543
- telafon:
- e-mail:
contact(Qaxaevaluari.ro
- web-site:
www.axaevaluari.ro
J22/1730/2012
- Nr. ORC:
30757231
- CUI:
- cont bancar: RO05INGB0000999905379665
ING Bank
- banca:

1.2. PREZENTAREA CLIENTULUI

Date generale
Prezentul raport de evaluare se adresează:

CNP: 2550514227788
HRINCU ELENA
Domiciliul: Mun. lași, B-dul Nicolae lorga nr. 45, Bl. P6, Sc. B, Et. 2, Ap. 11, Jud. lași,
în calitate de beneficiar.

Il PREZENTAREA DATELOR
Il. P
2.1. IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE SUBIECT

Prezenta estimare a valorii de piață are ca obiect evaluarea dreptului de proprietatea supra proprietăţii
imobiliare, teren, în suprafață totală de 1.800 mp format din 3(trei) parcele, parcela 1(1354, 1355), însuprafață
de 400 mp, categora de folosință "curți-construcții", parcela 1(1356), în suprafață de400mp,categorade
folosință "arabil" și parcela 1(1357), în suprafață de 1.000 mp, categora defolosință 'vii”, amplasat în tarlaua 24,
pe care se află a mp la sate construcțiile: casă de locuit cu suprafața construită la sol de 55 mp și magazie cu
suprafața construită la sol de 8 mp, situat în intravilan Sat Osoi, Com. Comarna, Jud. lași, proprietatea
HRINCU ELENA — bun propriu.

2.2. DESCRIEREA JURIDICĂ

Imobilul, teren, în suprafață totală de 1.800 mp format din 3(trei) parcele, parcela 1(1354, 1355), în
suprafață de 400 mp, categora de folosință "curți-construcții”, parcela 1(1356), în suprafațăde400mp,categora
de folosință "arabil" și parcela 1(1357), în suprafață de 1.000 mp, categora defolosință vii”, amplasat în tarlaua
24, pe care se află a mp la sate construcțiile: casă de locuit cu suprafața construită la sol de 55 mp și magazie cu
suprafața construită la sol de 8 mp (autodemolată), situat în intravilan Sat Osoi, Com. Comarna, Jud. lași,
neintabulat, proprietatea HRINCU ELENA — bun propriu, conform:

Y certificat de legatar nr. 4 din 17.01.2022 emis în cadrul Biroului Notarial Public Blaj-Avram Liliana și
Asociatele, cu sediul în Mun. lași, dosar nr. 138/2022 Cameara Notarilor Publici lași.
> contract de vânzare cumpărare aut. sub nr. 22/01.11.2000 în cadrul BNP Ciubotariu Gabriela
Florentina, cu sediul în Sat Osoi, Com. Comarna, Jud. lași (dobânditor: FRUNZĂ ION);
> testament aut. sub nr. 23/01.11.2000 în cadrul BNP Ciubotariu Gabriela Florentina, cu sediul înZ
Sat Osoi, Com. Comarna, Jud. lași (testator: FRUNZĂ ION);
> certificat de deces nr. 53 din 15.07.2010 eliberat de către Primăria Comunei Comarna, Jud. lași
la data de 16.12.2021 (decedat: FRUNZĂ ION).
[Teren intravilan situat în Sat Osoi, Com. Comarna, Jud. Iaşi]
a
2.3. DATE DESPRE ZONĂ, ORAŞ, VECINĂTĂŢI ŞI AMPLASARE

I m obilul se a flă amp la sat în zona centrală a localității Osoi, la cca. 500 m sud-est de sediul Poliției din sat
și la aprox. 400 m est de DN 28 - șoseaua lași — Osoi — vama Albița, în stânga șoselei în sensul de mers dinspre
l a și înspre Huși, pe partea dreaptă a drumului sătesc la care are deschidere, în sensul de deplasare nord - sud.
Zona este una rezidențială, cu case de locuit.

Puncte de interes:
- Unități comerciale: magazine situate în apropiere, aprovizionate cu mărfuri de bună calitate;
- Unități medicale: cabinete medicale individuale.

Acces: drum sătesc (pietruit).

—
_
d
_
Localitatea Osoi, Com. Comarna, Jud. lași - hartă de ansamblu cu date de poziționare
 E
[ Teren intravilan situat în Sat Osoi, Com. Comarna, Jud. Iaşi]

2.4. INFORMATII DESPRE AMPLASAMENT

Terenul are acces direct (auto și pietonal) la drumul sătesc, drum pietruit, este amenajat, îngrădit, plat,
fără denivelări și are o formă regulată (dreptunhiulară).
Dimensiuni: L=50 ml, 1=36 ml.
Dechi de rea terenului este (doar) în partea de est, la drumul sătesc, de 36 ml.
Pe teren există o construcție — casă de locu it, cu 2 (două) camere, bucătărie și paravan, destul de
de gr a dată -— fizic, locuibilă, construită din vălătuci, acoperită cu țiglă având suprafața de 55 mp; conforn acte, a
mai fost o construcție anexă — magazie, construită din vălătuci, acoperită cu țiglă, cu suprafața de 8 mp care,
conforn declarațiilor proprietarului, s-a autodemolat. Construcția principală și construcția anexă, nu fac obiectul
prezentei estimări.

Utilităţi: curent electric (pe proprietate), apa curentă (la limita proprietății) — fântână (peproprietate),
gaz metan (la limita proprietății).

eE
aE eE
pE
E
[Teren intravilan situat în Sat Osoi, Com. Comarna, Jud. Iaşi]
6
3. EVALUAREA TERENULUI

3.1. Metoda comparației directă

Met o da comparației directe reprezintă o analiză prin care, valoarea de piață este estimată prin compararea
proprietăți i imobiliare cu proprietăți similare care au fost recent vândute, sunt propuse pentru vânzare ori sunt
contractate.
Analiza comparativă se poate realiza pe criterii cantitative - analiza pe perechi de date, saulși pecriterii
Calitative - analiza comparațiilor relative.

ANALIZA COMPARAȚIEI DIRECTE

Prezentarea ofertelor de vanzare comparabile:

= Valorile comparabilelor au fost preluate din următoarele surse:

Comparabila 1:

romimo.ro d Contumeu SP Povonle sgerti

[Teren intravilan situat în Sat Osoi, Com. Comarna, Jud. Iaşi]
m
Specificatii

Suprafata terenului 1100,0m? Front stradal 3

Descriere

Vand teren intravilan 1100 m2 la drum asfaltat cu toate utilitatile la poarta. Ideal pentru constructie casa. Locatia este centru satului Osoi jud. IASI
 [Teren intravilan situat în Sat Osoi, Com. Comarna, Jud. Iaşi]
a
Teren intravilan osoi iasi
lasi, Osoi (Comarna) 9 Inchide harta
(7 Restaurante [] Spitale [] Invatamant [) Supermarket
a

“
Blserlca Osoi

”
Teren de spoi
050

os) A
o
A

: 15 €/mp, 1.100 mp, Osoi — zona centrală; acces drum asfaltat;

/p — ţi: curent electric, apă curentă, gaz metan — la poartă.

Sursa: https://'www.romimo.ro/anunturi/imobiliare/de-vanzare/terenuri/teren-intravilan/anunt/teren-intravilan-osoi-
jasi/qf93e30dgg7d76f6eh5q94de35dgh032.html
[Teren intravilan situat în Sat Osoi, Com. Comarna, Jud. Iaşi]
=
Comparabila 2:

friatry latre i
-

00€

More

d
March 20

oxro

Suprafata teren (m*): 2100 m* Tip proprietate: teren intravilan Descriere anunt
Teren liber, amplasat in z o na locuinte individuale si colective mici Trenul este degrevat de sarcini, are o
suprafata de 2100 mp cu desch idere de6&8mi si 33m adancime. Beneficiaza de utilitatile
apa.lumina gaz. Pentru mai multe detalii si izionari, va stau la dispozitie!

Location

lasi,Osoi
 [Teren intravilan situat în Sat Osoi, Com. Comarna, Jud. Iaşi]

Pret: 16 €/mp, 2.100 mp, Osoi — zonă periferică; deschidere: 68 ml; acces drum pietruit;
utilități: apă curentă, curent electric, gaz metan.
Sursa: https://flatfy.ro/en/realty/78759973
[Teren intravilan situat în Sat Osoi, Com. Comarna, Jud. Iaşi]
IL
Comparabila 3:

| Zota Dragos
Agentie
0753 950 950

resat de aceasta proprietate drib

e si as do ri sa obtin mai multe ino
a drib informatii inainte de a efectua o vizita.
Multumesc!

mun

=
în Online Services SRL (Storia mult

CE
20500 euro Teren TOMESTI-OSOI la DN 1300 mp intravilan 20500 €
Q lasi (judet), Osoi 16€/m?

Rata estimata: Avans: Perioada imprumutului: Foloseste calculatorul de

446 RON /luna 15.221 RON (15%) 30 ani credite

Prezentare generala

& a mp ;%, Suprafata 1.300 m? Tip teren cere informatii

Inclinatie cere informatii Siguranta cere informatii

Vizionare la distanta cere informatii A Tip vanzator agentie

Descriere anunt

Teren TOMESTI-OSOI la DN , intravilan, suprafata 1300 mp, deschidere laDN 27 ml, zona de case, utilitati
(curent,apa), pretabil pentru case vile. Pretul este de 20.500 euro.
[Teren intravilan situat în Sat Osoi, Com. Comarna, Jud. Iaşi]

Hartă

Google
[Teren intravilan situat în Sat Osoi, Com. Comarna, Jud. Iaşi]
13
Pret: 16 €/mp, 1.300 mp, Osoi — zonă mediană; deschidere: 27 ml la DN; acces drum asfaltat;
utilități: curent electric, apă curentă.

Sursa:

Amplasare comparabile:

S- a u analizat proprietațile comparabile pentru a determina dacă acestea au caracteristici inferioare,

superioare sau similare față de proprietatea analizată. Trebuie precizat că prețurile terenurilor din zona analizată
sunt influențate în principal de amplasamentul în zonă, calea de acces, utilităţile și amenajările de care dispun
acestea, etc.
Din analiza o fertelor de terenuri comparabile situate în zona analizată, prețurile de ofertă, ce includ și o
marjă de negociere de cca. 10%, funcție de disponibilitatea ofertantului dea aștepta un timp mai scurt s au mai
în de lungat până la momentul tranzacţiei, variază între 13,39 EURO/mp și 15,75 EURO/mp, funcţie de
amplasamentul în zonă, calea de acces, utilităţile și amenajările de care dispune aceasta, etc.
[ Teren intravilan situat în Sat Osoi, Com. Comarna, Jud. Iaşi]

ANEXA T|
TEREN - ABORDAREA PRIN PIATA - METODA COMPARATIILOR DIRECTE
Teren intravilan în suprafață de 1.800 mp, situat în Sat Osoi, Com. Comarna, Jud. laşi
CRITERIUL si ELEMENTELE
COMPARABILA 1 | COMPARABILA 2 |COMPARABILA 3
SUBIECT SUBIECT COMPARABILA 1 | COMPARABILA 2 |COMPARABILA 3
de COMPARATIE
CRITERIUL DE COMPARATIE: EUR/mp
PRET DE OFERTA EUR/mp 15,00 16,00 16.00
[MARIA DE NEGOCIERE R -10% 1 -10% 1 -10% -10%
PRET OBTENABIL LA VANZARE
ELEMENTE DE COMPARATIE: EUR/mp 13,43 1432 1432
1. DREPTURI DE PROPRIETATE TRANSMISE
Ajustare (% )
Valoarea ajustarii(EUR/mp) Drept absolut Drept alsolut
Pret ajustat (EUR/mp) Drept alsolut Drept absolut
[2. CONDITII DE FINANTARE 0% 0%
Ajustare (% )
Valoarea ajustarii(EUR/mp) 0 0
Pret ajustat (EUR/mp)
3. CONDITII DE VANZARE 13,43 / 1432 / 1432 /
ustare (% ) 3 Numerar / Credit Numerar / Credit
Valoarea ajustarii(EUR/mp) Numerar / Credit Numerar / Credit
Pret ajustat (EUR/mp) 0% 0% 0%
|4. CHELTUIELI IMEDIATE DUPA ACHIZITIONARE
Ajustare (% ) 0 o
Valoarea ajustarii(EUR/mp) 13,43 rr 1432
Pret ajustat (EUR/mp)
5. CONDITII DEPIATA 3 Nepartinitoare Nepartinitoare
Ajustare (% ) Nepartinitoare
Valoarea ajustarii(EUR/mp) 0%
Pret ajustat (EUR/mp) 0
13,43
Teren liber
Teren liber 0%
0
13,43
Tanie 2022
0% 1432
Tunie 2022: 0 Tanie 2022:
13,43 0%
Osoi 0
- centrală - 1432
1432 o Osoi
0%
Osoi - Osoi
|6- LOCALIZARE, VECINATATI 0 - mediană -
- centrală - o - periferică -
13,43 îaa 5%
Ajustare (% ) 10%
Valoarea ajustarii(EUR/mp) 4 întravilan 1
Pret ajustat (EUR/mp) 0% 15,04
7. SITUARE INTRA VILAN/EXTRAVILAN)
justare (% ) 0 întravilan
Valoarea ajustarii(EUR/mp)
Pret ajustat (EUR/mp) întravilan 1 3,43 1 0%
|8. SUPRAFATA (mp)
Ajustare (% ) 4 1.100 0
Valoarea ajustarii(EUR/mp)
Pret ajustat (EUR/mp) 10% 15.04
[ > - CARACTERISTICI ECONOMICE
Ajustare (% ) 1 1300
Valoarea ajustarii(EUR/mp)
Pret ajustat (EUR/mp) 1477 5%
10. UTILIZARE
Ajustare (% ) 1800 DI 1
Valoarea ajustarii(EUR/mp)
Pret ajustat (EUR/mp) 0% 15,79
1. ALTE ELEMENTE TDI
0
0%
1477
0
vezi
TDI 15,79

rezidențial

0
15,79

11-a UMLITATI curent electric, apă, electric n curent electric, apă,

gaz metan curent eaz metan
Ajustare (% ) 2 metan, 0%
5%
Valoarea ajustarii(EUR/mp) 0% o
1
Pret ajustat (EUR/mp) 0 13,39 m
16,58
COCRIDERICI STI 1. DESCHIDEREA 1477 sl 36 8 ml,
deschidere 36 ml 27 ml,
STRADA similar, la drum pietruit
la drum petruit la drum asfaltat
0%
sl la drum asfaltat -5%
Ajustare (% ) 1
Valoarea ajustarii(EUR/mp)
Pret ajustat (EUR/mp) ETE 15,75
11.6. RESTRICTII LEGALE/A VIZE
Ajustare (% ) fră
Valoarea ajustarii(EUR/mp) 0%
Pret final ajustat (EUR/mp) ră
TOTAL AJUSTAREBRUTA 0
[TOTAL AJUSTAREBRUTA
15,75
0 309
21.55%.
1403 1403 16
Pret final ajustat (EUR/mp) 208
TOTAL AJUSTAREBRUTA 26.50%
208
EUR 13
%
[TOTAL AJUSTAREBRUTA
VALOARE AJUSTATA (rotunjit) TSI3 7 Tei 7 mp
EUR/mp [41
la 1 valoarea cu cea mai mica ajustare bruta
Valoarea ado
[Curs valutar la data evaluarii
TSI3 7 Tei 7 mp 6921 LEV mp
124569 LEI
 15
[ Teren intravilan situat în Sat Osoi, Com. Comarna, Jud. Iaşi]

In cadrul acestei analize au fost luate in considerare urmatoarele elemente de comparatie:

- Drepturi de proprietate - nu se impun ajustari acestea fiind similare;

- Conditii de finantare — nu se impun ajustari;
- Conditii de vanzare — nu se impun ajustari;
- Cheltuieli imediata dupa achizitionare — nu se impun ajustari
- Conditii de piata — nu se impun ajustari;
- Localizare, vecinatati — din analiza pietei imobiliare, s-a constatat ca sunt importante aspectele legate de
accesul in zona in care se af la amplasat imobilul si vecinatatile acestuia, aspectul civilizat, accesibilitati la
zone comerciale, de agrement si la servicii; astfel s-au aplicat ajustari pozitive comparabilelor 2 si 3, fiecare
dintre acestea fiind amplasate inferior proprietatii evaluate, mai departe de punctele de interes ale localitatii,
de magazine, unitati de invatamant, etc.;
- Situatie ( in travilan/extravilan , categoria de folosinta) — pentru situarea inintravilan/extravilan nu se impun
ajustari;,
- Suprafata de teren : din analiza pietei imobiliare, respectiv discutii cu vanzatori cea u parcele deterencu
suprafete diferite, precum si cu reprezentantii agentiilor imobiliare, s-a constatat ca pretul unitar/mp al
terenurilor creste cu cat suprafata terenului este mai mica, fiind mai vandabil. Tinand cont de suprafata
terenului evaluat, cat si de suprafetele terenurilor comparabile, au fost aplicate ajustari, fie pozitive, fie
negative, proportional fiecarei comparabile, avand în vedere suprafata acesteia;
- Acces — nu se impun ajustari;,
- Destinatia (utilizarea tere nu lui) -nu se impun ajustari;
- Caracteristici economice — nu se impun ajustari;
- Utilizare — nu se impun ajustari;
- Utilitati si amenajari — utilitatile terenului, conform studiului pietei specifice, duce la cresterea valorii
proprietatilor imobiliare, datorita costurilor suplimentare pe care l-ar putea avea un potential cumparator.
S-a aplicat o ajustare pozitiva comparabilei 3, aceasta nebeneficiid de racordare si la reteua de gaz metan;
- Deschidere la strada — s-au aplicat ajustari negative comparabilelor 1 si 3, acestea dispunand de deschidere
directa la cai de acces asfaltate, superioare comparativ cu proprietatea analizata;
- Restrictii legale/avize — nu se impun ajustari.

În urma aplicării metodei a fost aleasă valoarea ajustată a comparabilei 1, deoarece în acest caz,
ajust are a brută totală este cea mai mică şi proprietatea are caracteristici cele mai apropiate cu cele ale
proprietăţii de evaluat.

3.2. Metoda extracției:

Este o v a rianta a meto dei proportiei (alocarii), in care valoarea terenului este extrasa din pretul de
Vanzare al unei proprietatii construite, prin scaderea valorii constructiei, estimata prin metoda costului de inlocuire
net. Valoarea ramasa reprezinta valoarea terenului.
Avand in vedere rezultatele obtinute prin aplicarea metodei comparatiilor directe, pentru exprimarea unei
opinii a supra valorii de piata pentru terenul analizat, si realizarea unui test de coerenta a valorilor rezultate, s-ar fi
aplicat metoda extractiei.
Prin metod a extractiei, valoarea terenului este extrasa din pretul de vanzare a unei proprietati, prin
deducerea valorii contributiei constructiei estimata prin metoda costurilor.
Valoarea ramasa reprezinta valoarea terenului.
Vt= VP - CIB,
 16
[ Teren intravilan situat în Sat Osoi, Com. Comarna, Jud. Iaşi]

în care:
Vt = valoarea terenului liber;
VP = valoarea proprietăţii după realizarea construcţiilor;
CIB = costul de înlocuire brut, sau costul necesar realizării construcţiilor, inclusiv costurile
neces a re amenajării terenului, a realizării reţelelor de utilităţi şi a celor de comunicaţie, precum şi costurile
aferente finanţării investiţiilor.

Pentru estim a rea valorii terenului prin aceasta metoda, se pleaca de la vanzarile pe piata a proprietatilor
de tip teren si case rezidentiale ori detipterensi proprietati nerezidentiale (hale industiale, ferme agricole, etc).

Avand in vedere faptul ca terenurile sunt amplasate in intravilan, piata din zona analizata nu ofera
informatii privind tranzactii/ofere de proprietati construite.

Această metodă nu poate fi aplicată, nefiind adecvată.

3.3. Metoda alocării:

Cunoscuta si ca metoda proportiei, se bazeaza pe principiul echilibrului sipeprincipiul contributiei, care

afirma ca exista un raport tipic sau normal intre valoarea terenului si valoarea constructiei pentru anumite
categorii de proprietatii imobiliare, din anumite localizari.

Aceasta metoda are precizie redusa si se foloseste atunci cand pe piata nu sunt tranzactii
suficiente cu terenuri comparabile. Nu este adecvată.

3.4. Metod a de capitalizare a venitului (capitalizarea rentei funciare):

Se a plică în cazul în care venitul se obţine din cedarea dreptului de folosinţă a terenului, independent de
amenajările de pe acesta (dacă există), în schimbul unei rente sau chirii, deci este un venit independent de
veniturile generabile de construcţiile şi amenajările de pe teren.
Această metodă se aplică pentru evaluarea terenurilor cu destinaţie agricolă, ca şi pentruevaluarea
terenurilor închiriate.
Metoda constă în convertirea rentei funciare (sau chiriei pentru teren) în valoarea terenului, prin aplicarea
unei rate de capitalizare extrasă de pe piaţă.

Metoda poate fi aplicată în condiţiile în care există informaţii de piaţă suficiente asupra nivelurilor
de pia ţă ale rentelor şi chiriilor funciare, precum şia ratelor de capitalizare. Nu este adecvată.

3.5. Metoda parcelării și dezvoltării:

Este o metoda foarte specializata, utila numai in anumite cazuri de evaluarea terenurilor. Este utilizata
pentru evaluarea unui teren liber, avand potential de parcelare si (re)dezvoltare, prin analiza fluxului de numerar
actualizat (analiza DCF).

Este utilizata in evaluarea terenului pentru care parcelarea este cea mai buna utilizare si exista
date de comparatie. In cazul de fata suprafata de teren este mixta (curti-cosntructii, arabil vii), nepretabil
pentru parcelare. Nu este adecvată.
 17
[ Teren intravilan situat în Sat Osoi, Com. Comarna, Jud. Iaşi]

IV. ANALIZA REZULTATELOR ŞI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

V.A
Rezult a tele estimării valorii de piață a imobilului situat în intravilan Sat Osoi, Com. Comarna, Jud. lași,
se prezintă astfel:

Metoda comparaţiei directe 25.200 124.569

*valorile nu conțin TVA

Pentru a naliza rezultatelor s-a procedat la revederea întregii lucrări pentru a putea avea siguranţa că
datele disponibile, metodele analitice, logica şi raţionamentele aplicate, au condus la judecăţi consistente.
Având în ve de re pe de o parte rezultatele obținute prin aplicarea metodei/tehnicilor alternative de
evaluare, relevanța acestora și informațiile de piață care au stat la baza aplicării ei și pe de altă parte scopul
estimării și caracteristicile proprietății imobiliare supuse evaluarii, conform celor trei criterii de apreciere
(a de cvarea metodei, precizia rezultatelor, corectitudinea și cantitatea de informații) în opinia evaluatorului
va loarea de piață estimată pentru proprietatea în discuție va trebui să țină seama devaloarea obținută prin
metoda comparației directe, rezultată pe baza analizei informațiilor unei piețe active. Celelate tehnici alternative
de evaluare a terenului nu sunt susținute de piață și nici adecvate pentru proprietatea subiect.

Având în vedere cele de mai sus, în opinia mea, valoare de piață pentru proprietatea de evaluat este
cea obținută prin metoda comparației directe care se bazează pe date de piață și anume 25.200 EURO,
respectiv 124.569 RON (fără TVA).

AXA EVALUARI SRL Evaluator Autorizat — EPI

ALEXA CONSTANTIN