CONTRACTUL DE LOCATIUNE

Locaţiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se obligă să asigure celeilalte părţi,
numite locatar, folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie.
Chiria poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau prestaţii. Când locaţiunea are ca
obiect bunuri imobile şi/sau bunuri mobile, ea se numeşte închiriere. Dacă bunurile sunt agricole,
atunci locaţiunea se numeşte arendare.

Durata locaţiunii

Durata maximă a locaţiunii este de 49 de ani. Dacă părţile stipulează un termen mai lung, acesta se
reduce de drept la 49 de ani.

Dacă în contract părţile nu au arătat durata locaţiunii, fără a-şi fi dorit să contracteze pe o durată
nedeterminată, în lipsa uzanţelor, locaţiunea se consideră încheiată:

a) pentru un an, în cazul locuinţelor nemobilate sau spaţiilor pentru exercitarea activităţii unui
profesionist;

b) pe durata corespunzătoare unităţii de timp pentru care s-a calculat chiria, în cazul bunurilor
mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;

c) pe durata locaţiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziţia locatarului pentru
folosinţa unui imobil.

Caracterele juridice ale contractului de locatiune

1. Locatiunea este un contract cu titlu oneros, in care ambele parti contractante urmaresc un
interes propriu patrimonial. In opozitie cu imprumutul de folosinta (comodat), care este un contract
esentialmente gratuit, locatiunea este dimpotriva, prin definitie (esentialmente) cu titlu oneros.Daca
folosinta unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locatiune, dar poate fi valabil
ca un imprumut de folosinta, daca lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) si daca sunt
indeplinite si celelalte conditii de validitate.

2. Locatiunea este un contract comutativ, in care existenta si intinderea obligatiilor nu depinde

de hazard si deci nu exista sanse de castig si pierdere pentru parti.

3. Locatiunea este un contract consensual, care se incheie prin acordul - fie si tacit al partilor,
fara vreo formalitate.
 In ceea ce priveste insa proba contractului de locatiune, daca nu este constatat printr-un
inscris, prezinta oarecare greutati, fiind supus unui sistem mai riguros de dovada decat celelalte
contracte. In aceasta privinta, legea distinge intre urmatoarele situatii:

a) Daca nu s-a inceput executarea contractului incheiat verbal si una dintre parti neaga
existenta lui, dovada cu martori nu este admisa oricat de mic ar fi pretul (chiria) (art. 1416 C.civ.) si
chiar daca ar exista un inceput de dovada scrisa.

b) Daca contractul incheiat verbal este in curs de executare (ceea ce poate fi probat - in caz de
executare contestata - cu inceput de dovada scrisa completata cu martori si prezumtii, iar nu prin
simplul fapt al detinerii lucrului) si in lipsa de chitanta exista o contestatie asupra pretului, locatarul
(daca nu este de acord cu cel pretins de locator) poate provoca o expertiza pentru stabilirea pretului,
iar cheltuielile expertizei cad in sarcina lui daca evaluarea facuta de expert intrece pretul pe care el
l-a aratat (art. 1417C.civ.).

Daca litigiul priveste alte elemente ale contractului decat pretul (de exemplu, consimtamantul
locatorului la schimbarea destinatiei bunului), se aplica regulile gcnerale din materia de probe; in
privinta termenului insa, legea face trimitere la obiceiul locului si stabileste cateva prezumtii
relative (art. 1450-1452 C.civ.).

4. Locatiunea este un contract cu executare succesiva, in timp. Elemen-tul "timp"' este de

esenta locatiunii. Locatorul asigura folosinta lucrului pana la incetarea locatiunii, iar pretul este
calculat dupa durata folosintei si timpul se are in vedere chiar daca pretul s-a fixat in mod global.

In ceea ce priveste durata contractului, ea poate fi si nedeterminata, dar nu poate fi perpetua,

vesnica. Locatiunile ereditare (concesiunile perpetue de folosinta imobiliara) cunoscute in vechiul
drept sub denumirea de emfiteuze ori embatic (besman) sunt prohibite de lege (art. 1415 C.civ.). In
principiu, durata contractului se stabileste liber, prin consimtamantul partilor. In anume domenii
insa, legiuitorul intervine prin prorogari legale.

Spre deosebire de contractul de vanzare-cumparare, locatiunea nu transmite dreptul de

proprietate, ci numai dreptul de folosinta temporara a lucrului inchiriat. Astfel fiind, riscul pieirii
fortuite, este suportat de locator.

Conditiile de validitate ale contractului de locatiune

A. Capacitatea partilor

Capacitatea de exercitiu. Titlul locatorului. Atat locatarul cat si locatorul trebuie sa aiba
capacitatea, respectiv, sa indeplineasca conditiile cerute pentru a face acte de administrare, caci
locatiunea este, in principiu, un act de administrare'.

In cazul imobilelor insa, daca durata locatiunii depaseste termenul de 5 ani, este considerata
de lege ca act de dispozitie si, in consecinta, partile trebuie sa aiba capacitatea, respectiv sa
indeplineasca conditiile cerute de lege pentru a face acte de dispozitie (art. 1419 comb. cu art. 1268
C.civ.) in caz contrar, durata locatiuni rcducandu-se la 5 ani, dar numai la cererea partii incapabile.
 Dat fiind faptul ca locatiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate sa nu fie
proprietarul lucrului dat in locatiune. Astfel, un uzufructuar (art. 534 C.civ.) sau un locatar (art.1268
C.civ.) poate inchiria valabil bunul detinut cu titlu de uzufruct sau de locatiune. Bineinteles, in cazul
inchirierii lucrului altuia de catre o persoana care nu are asupra lucrului un drept opozabil fata de
proprietar, drept care sa-i confere posibilitatea inchirierii (de exemplu, este numai posesor de buna
sau rea-credinta), proprietarul nu va fi obligat sa respecte locatiunea, acest contract fiind pentru el
res inter alios acta. Numai daca locatorul a fost un proprietar aparent (de exemplu, un mostenitor
aparent), contractul poate produce efecte fata de adevaratul proprietar . Pe de alta parte, proprietarul
nu poate fi locatarul propriului sau lucru (neque pignus, neque depositum, neque locatio rei suae
consistere potest), cu exceptia cazului cand nu are prerogativa folosintei (de exemplu, este nud
proprietar sau a adus ca aport social in societate folosinta unui lucru).

In sfarsit, daca un coindivizar (care nu este aparent proprietar exclusiv) inchiriaza bunul aflat
in indiviziune, se aplica regulile care guverneaza vanzarea de catre unul dintre coproprietari ori
teoria mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri.

B. Obiectul contractului

1. Lucrul inchiriat - total sau partial - poate fi un lucru mobil sau imobil, corporal sau
incorporal (de exemplu, dreptul de proprietate industriala), dar in toate cazurile cu conditia sa nu se
distruga sau sa nu se consume prin folosinta conform destinatiei dupa natura obiectului sau conform
destinatiei stabilita prin acordul partilor. Inseamna ca obiectul locatiunii il formeaza lucruri
nefungibile (individual determinate) dupa natura lor sau dupa vointa partilor. Un lucru viitor poate
forma obiectul contractului, cu exceptia bunurilor dintr-o mostenire nedeschisa (art. 965 C.civ.). In
caz de nerealizare a lucrului viitor se va angaja raspunderea locatorului potrivit regulilor generale.

Evident, locatiunea nu poate avea ca obiect o persoana. Daca se inchiriaza un lucru cu

personalul de deservire (de exemplu, un autovehicul cu sofer), contractul este mixt: locatiune in
privinta lucrului si prestare de servicii in privinta personalului de deservire.

1. Pretul pe care locatarul il plateste in schimbul folosintei lucrului se numeste chirie. Chiria
se fixeaza in raport cu durata contractului, fie global fie, pe unitati de timp (ziua, luna, anul etc.) si
se plateste la termene stipulate, de regula in mod succesiv.

Chiria trebuie sa fie determinata in momentul incheierii contractului. Dar ea poate fi

determinabila, de exemplu, lasata la aprecierea unui tert (ales de catre parti sau de catre persoana
desemnata de parti) sau sa reprezinte un procent din beneficiul realizat de locatar (variabil).

Sub sanctiunea nulitatii, chiria trebuie sa fie sincera si serioasa. Daca chiria a fost prevazuta
fictiv sau lucrul a fost inchiriat in schimbul unei sume derizorii, contractul nu mai este o locatiune,
ci un comodat, daca conditiile de validitate ale acestui contract sunt indeplinite si lucrul a fost
predat (comodatul fiind un contract real).

Pretul se fixeaza, de regula, in bani. Dar - spre deosebire de vanzare -contractul ramane
locatiune chiar daca chiria s-a fixat sub forma unei alte prestatii (de exemplu, cota-parte din fructe
sau prestari de servicii). Regulile locatiunii sunt aplicabile si in cazul in care folosinta unui lucru se
transmite in schimbul folosintei unui alt lucru. Cu ajutorul regulilor care guverneaza contractul de
schimb nu pot fi solutionate problemele juridice ale schimbului de drepturi de folosinta.

Obligatiile locatorului

1. Notiuni generale. Toate obligatiile locatorului decurg din principiul ca el trebuie sa asigure
locatarului folosinta lucrului in tot timpul locatiunii (obligatie de a face) . Pentru a asigura folosinta
lucrului, locatorul este obligat sa predea si sa mentina lucrul in stare de intrebuintare si sa-l
garanteze pe locatar de tulburarile provenite din propria sa fapta, de la terti si din viciile lucrului.

2. Obligatia de predare. Predarea (art. 1420 pct.1) lucrului dat in locatiune se poate cere la
termenul convenit de parti (imediat daca nu s-a prevazut un termen) si - in lipsa de stipulatie
contrara - la locul unde se gasea lucrul in momentul contractarii si cu cheltuiala locatorului. In caz
de nerespectare a acestei obligatii, locatarul se poate adresa justitiei, cerand predarea silita (daca nu
prefera sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutare sau nu se multumeste cu invocarea
exceptiei de neexecutare), iar instanta il poate obliga pe locator si la plata de daune-interese, potrivit

3. Obligatia efectuarii reparatiilor. Locatorul trebuie sa mentina lucrul in stare de a servi la

intrebuintarea pentru care a fost inchiriat (art. 1420 pct.2 si 1421 alin.2 C.civ.). Pentru aceasta,
locatorul trebuie sa efectueze reparatiile necesare in tot timpul locatiunii, daca in cursul ei bunul are
nevoie de asemenea reparatii (reparatii capitale, degradari provenind din uzul normal al lucrului sau
cauzate fortuit, inclusiv viciile de constructie si la parti comune ale imobilului folosite de mai multi
locatari). Locatorul nu trebuie sa efectueze reparatiile numite "locative", care - din mornentul
predarii - sunt in sarcina locatarului.

Obligatia efectuarii reparatiilor nu inseamna ca locatorul trebuie sa reconstruiasca imobilul

care "a pierit in total sau s-a facut netrebnic spre obisnuita intrebuintare" (art. 1439), in acest caz
incetand contractul.

Daca locatorul nu efectueaza reparatiile necesare in cursul locatiunii, locatarul poate cere
justitiei: fie obligarea lui sub sanctiunea platii de daune cominatorii, fie autorizarea de a le efectua
in contul locatorului (art. 1077 C.civ.), retinand cheltuielile efectuate din chirie; fie rezilierea
contractului (art. 1020-1021 si art. 1439 alin.2 C.civ.). Se admite ca, in caz de urgenta, reparatiile
pot fi efectuate si fara autorizarea justitiei.

4. Obligatia de garantie (art. 1420 pct.3. C.civ.) de care este tinut locatorul se aseamana cu
obligatia de garantie a vanzatorului, cu deosebirea ca in caz de vanzare dreptul transmis si garantat
este proprietatea, iar in caz de locatiune dreptul transmis si garantat este folosinta linistita si utila.

In virtutea obligatiei de garantie, locatorul raspunde de tulburarile provenite: 1) din propria sa

fapta, 2) de la terti si 3) din viciile lucrului, daca prin aceste tulburari se aduce o atingere serioasa
folosintei.

a) Locatorul este obligat sa se abtina de la orice fapt personal, care ar avea drept consecinta
tulburarea locatarului in folosinta lucrului, tulburare de fapt sau de drept. Astfel, art. 1424 C.civ.
dispune ca locatorul "nu poate in cursul locatiunii sa schimbe forma lucrului inchiriat", fie direct
prin transformarea materiala a lucrului, fie indirect prin schimbarea destinatiei. Daca locatorul nu
respecta aceasta obligatie, locatarul poate cere prin justitie oprirea sau distrugerea schimbarilor.

Dat fiind faptul ca locatorul trebuie sa intretina lucrul in buna stare in tot cursul locatiunii, el
nu va raspunde pentru stanjenirea folosintei locatarului, adusa prin efectuarea reparatiilor, chiar
daca va fi lipsit in parte de folosinta lucrului. Legea obliga pe locatar sa suporte tulburarea ce-i
provoaca reparatiile facute de locator. Insa reparatiile trebuie sa aiba caracter urgent, neputand fi
amanate pana la incetarea contractului. Pe de alta parte, legea dispune ca reparatiile sa fie facute in
cel mult 40 de zile. Daca reparatiile nu se efectueaza in acest interval de timp, atunci locatarul are
dreptul sa ceara o scadere de chirie proportionala cu lipsa partiala a folosintei. Iar daca reparatiile
sunt de asa natura incat locatarul pierde folosinta totala a lucrului, atunci el (nu si locatorul) poate
cere rezilierea contractului, chiar daca pierderea folosintei n-ar intrece 40 de zile(art. 1425 C.civ.).

c) Viciile. Locatorul este garant pentru viciile (defectele, stricaciunile) ascunse ale lucrului
care ii impiedica intrebuintarea (art.1422 C.civ.), de exemplu, existenta de insecte, starea
necorespunzatoare a cosurilor, infiltratii de apa sau alte defecte de constlructie. Practica
judecatoreasca stabileste raspunderea locatorului chiar daca lucrul nu este cu desavarsirc impropriu
folosintei, dar viciile ascunse micsoreaza atat de mult posibilitatea de folosinta incat se poate
prezuma ca, in cunostinta de cauza, locatarul n-ar fi inchiriat sau ar fi platit un pret mai redus
(locatorul nu raspunde insa pentru vicii care fac mai putin comoda folosinta). Gravitatea viciilor se
apreciaza de instanta.

Locatarul raspunde chiar daca a fost de buna credinta la incheierea contractului (nu a cunoscut
viciile) si indiferent daca viciile existau in momentul incheierii contractului sau provin din cauze
ulterioare, deoarece obligatia locatorului de a asigura folosinta lucrului este succesiva (spre
deosebire de obligatia de garantie a vanzatorului care raspunde numai de viciile existente in
momentul vanzarii).

In cazul descoperirii viciilor ascunse, potrivit regulilor generale aplicabile contractelor

sinalagmatice, locatarul poate cere o reducere prportionala din pret sau rezilierea contractului cu
daune interese pentru pagubele suferite din cauza viciilor (art. 1422 alin.2 C.civ). Daunele interese
se acorda chiar daca locatorul n-a cunoscut viciile lucrului. Totusi, exista deosebire intre locatorul
de buna-credinta, care raspunde numai de daunele ce au putut fi prevazute la incheierea contractului
(art.1085 C.civ) si locatorul de rea-credinta care raspunde si de daunele imprevizibile.

Daca viciile se datoresc cazului fortuit sau fortei majore intervenite in timpul locatiunii,
locatarul poate cere o reducere proportionala din pret sau rezilierea contractului, dar fara daune
interese, caci este vorba de o cauza straina care nu poate fi imputata locatorului.

d) Modificarea obligatiei de garantie. Deoarece nu este reglementata prin norme imperative,

obligfatia de garantie pentru evictiune si vicii ascunse poate fi modificata prin conventia dintre
parti; agravata (de exemplu, si pentru vicii care fac mai putin comoda folosinta) sau, dimpotriva,
limitata ori inlaturata.
 Limitarea sau inlaturarea garantiei produce efecte nuami daca locatarul este de buna-credinta
(fraus omnia corrumpit), de exemplu, nu a cunoscut viciile sau tulburarea locatarului nu se
datoreaza faptelor sau actelor savarsite de el (art.1339 C.civ). Pe de alta parte, consideram ca
inlaturarea obligatiei de garantie exonereaza pe locator de plata daunelor-interese, dar nu-l pune la
adapost de rezilierea, totala sau partiala, a contractului; in masura in care folosinta nu poate fi
asigurata, incasarea pentru viitor a chiriei ar fi lipsita de cauza.

Obligatiile locatarului

1. Obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar si potrivit destinatiei. Conform art.

1429 alin.1 C.civ, locatarul trebuie sa intrebuinteze lucrul inchiriat ca un bun proprietar (culpa fiind
apreciata dupa tipul abstract al omului diligent si prudent - culpa levis in abstracto) si numai la
destinatia determinata prin contract, iar in lipsa de stipulatie speciala, la destinatia prezumata dupa
circumstante (natura lucrului, destinatia sa anterioara etc.). De exemplu, o casa de locuit nu va putea
fi folosita pentru exercitarea comertului sau pentru instalarea sediului unui partid politic. In schimb,
daca nu s-a prevazut altfel in contract, consideram ca locatarul poate sa exercite o profesiune
liberala (de exemplu, avocat) sau chiar o meseria (de exemplu, croitor), cu conditia sa nu schimbe
destinatia imobilului (de exemplu, atelier mecanic). Simpla venire a clientelei nu are semnificatia
schimbarii destinatiei. Daca in contract se mentioneaza profesiunea locatarului, se poate prezuma
acordul locatorului pentru exercitarea acelei profesii.

Daca locatarul nu intrebuinteaza lucrul - total sau partial - potrivit destinatiei sau efectueaza
transformari neautorizate, locatorul va putea cere repunerea lucrului in stare anterioara sau
rezilierea contractului cu daune-interese. Sunt insa permise lucrarile de mica insemnatate care nu
schimba destinatia lucrului, de exemplu, instalarea telefonului sau a antenei de televizor,
introducerea luminii electrice, a gazelor sau a apei. Locatorul are in schimb dreptul de a cere, la
incetarea locatiunii, repunerea lucrului in starea initiala; iar daca nu o cere locatarul are dreptul la
despagubiri pentru imbunatatirile aduse lucrului.

Obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun proprietar implica obligatia de a intretine lucrul in

tot timpul locatiunii in stare de intrebuintare astfel cum a fost predat. De aici obligatia locatarului de
a efectua reparatiile mici (numite locative, de simpla intretinere), spre deosebire de reparatiile
capitale si repararea degradarilor provenind din uzul normal al lucrului care sunt in sarcina
locatorului. (Enumerarea reparatiilor locative din art.1447-1449 C.civ. nu sunt limitatieve).
Reparatiile - indiferent de natura lor (chiar daca sunt locative) - nu cad in sarcina locatarului daca au
fost cauzate prin vechime su forta majora (art.1448 C.civ.) ori caz fortuit si bineinteles, din culpa
locatorului, inclusiv viciile de constructie. Sarcina probei incumba locatarului. Daca degradarea
lucrului se datoreaza culpei locatarului, el va fi obligat sa faca reparatiile pe cheltuiala sa, chia daca
nu sunt locative. Tot astfel, daca intarzierea in efectuarea reparatiilorlocative provoaca stricaciuni
mai importante, locatarul este obligat sa faca reparatiile necesare.

Locatarul raspunde de asemenea, de stricaciunile si pierderile provocate de persoanele familiei

sale sau de sublocatar (art. 1434 C.civ.), prin "persoanele familiei" intelegandu-se nu numai membri
prpriu-zisi ai familiei, dar si toate persoanele introduse de el in imobil (prepusi, persoane tolerate,
vizitatori etc).
 Toate reparatiile privind partile comune folosite de mai multi locatari sunt in sarcina
proprietarului, daca nu se dovedeste ca stricaciunile sunt cauzate de unul dintre ei, de persoanele
familiei sau de sublocatari.

Daca locatarul nu efectueaza reparatiile locative, locatorul poate cere daune-interese, dar
numai la incetarea locatiunii, caci incovenientele lipsei de intretinere sunt suportate de locatar. Daca
insa neefectuarea reparatiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea lucrului dat in
locatiune, locatorul poate actiona in cursul locatiunii, cerand efectuarea reparatiilor in contul
locatarului sau rezilierea contractului, potrivit regulilor generale.

2. Plata chiriei. Conform art. 1429 C.civ. locatarul trebuie sa plteasca pretul locatiunii la
termenele stipulate. In lipsa de stipulatie contrara, plata se face la domiciliul debitorului (fiind
cherabile, iar nu portabila) si in caz de pluralitate de locatari obligatia este conjuncta (divizibila)
daca solidaritatea sau indivizibilitatea nu rezulta din contract. In caz de neexecutare, locatorul poate
cere executare silita sau rezilierea contractului in privinta locatarului neplatnic, beneficiind si de
privilegiul locatorului de imobile asupra mobilelor locatarului (art. 1730 pct. 1 C.civ.). Iar daca
chiria urma sa fie platita cu anticipatie si lucrul nu s-a predat, locatorul poate invoca exceptia de
neexecutare (exceptio non adimpleti contractus).

Chitantele de plata a chiriei sunt opzabile tertilor chiar daca nu au data certa, iar chitantele
date fara rezerva fac sa se prezume plata pentru termenele anterioare. In schimb, cesiunea sau
chitanta de plata a chiriei cu anticipatie pe timp mai mare de 3 ani este supusa publicitatii imobiliare
( art. 1394 C.civ. si art. 21 lit. C din Legea nr. 7/1996).

Daca lucrul dat in locatiune a fost vandut si noul proprietar nu-l incunostiinteaza pe locatar,
plata facuta vechiului proprietar este valabila.

3. Restituirea lucrului. Dupa incetarea locatiunii locatarul trebuie sa restituie lucrul in starea in
care a fost predat conform inventarului facut.prin inventar trebuie sa se inteleaga orice act de
constatare a starii in care s-a aflat lucrul la predare. In lipsa de inventar prezumtia este ca locatarul a
primit lucrul in buna stare. Prezumtia fiind relativa poate fi combatuta de locatar prin dovada
contrara (art.1431 si 1432 comb. cu art.1421 alin.1 C.civ.).

Restituirea lucrului poate fi ceruta de locator printr-o actiune personala (ex. contructu), sau
printr-o actiune in revendicare (daca are calitatea de proprietar). Actiunile posesorii nu pot fi
exercitate impotriva unui detentor precar (decat daca detentiunea locatarului a lost intervertita intr-o
posesiune utila).

Locatarul nu raspunde de pieirea sau detcriorarea lucrului din cauza vechimii, fortei majore
sau cazului fortuit. Dovada incumba, potrivit regulilor generale, locatarului (art.1431, 1434 C.civ.).
Evident, locatarul nu raspunde nici de uzura normala a lucrului.

Daca locatarul a facut lucrari de constructii sau plantatii, ele devin prin accesiune proprietatea
locatorului - dar fara dreptul de a cere modificarea chiriei daca nu a rambursat cheltuielile - iar la
restituire raporturile dintre parti - in lipsa de conventie - vor fi solutionate potrivit art. 494 C.civ.,
locatarul fiind considerat de rea-credinta, intrucat este un detentor precar.
 Incetarea locatiunii

1. Cauze de incetare. Pe langa acordul de vointa al partilor (rezilierea conventionala),

contractul de locatiune inceteaza prin: a) denuntarea unilaterala; b) expirarea termenului; c)
rezilierea contractului pentru neexecutare; d) pieirea lucrului; e) desfiintarea (desfacerea) titlului
locatorului; f) in anumite conditii si prin efectul instrainarii, prin acte intre vii cu titlu particular, a
lucrului dat in locatiune.

In ceea ce priveste transmisiunea mortis causa a lucrului dat in locatiune, nici moartea
locatorului si nici aceea a locatarului nu atrage dupa sine incetarea contractului (art. 1440 C.civ.).
Rezulta ca drepturile si obligatiile trec asupra mostenitorilor (legali sau legatari universali, cu titlu
universal ori cu titlu particular), potrivit regulilor generale in materie de obligatii patrimoniale care
nu sunt contractate intuitu personae, ori cu caracter viager, cu exceptia cazului cand partile s-au
inteles altfel (de exemplu, prin stabilirea termenului locatiunii in functie de moartea locatorului) sau
daca mostenitorul uneia dintre parti (decedate) este cealalta parte, caz in care obligatiile reciproce se
sting prin confuziune, total (art.1154 C.civ.) sau partial (de exemplu, in caz de pluralitate de parti
obligate solidar - art.1048 C.civ.).

2. Denuntarea unilaterala. Daca partile sau legea n-au determinat durata locatiunii, contractul
ia sfarsit prin denuntarea unilaterala de catre oricare dintre parti, cu conditia respectarii termenului
de preaviz (art. 1436alin.2C.civ.).

Prin termenul de preaviz se intelege intervalul de timp dintre manifestarea vointei de a desface
contractul si data la care contractul urmeaza sa inceteze in urma denuntarii. Acest termen de preaviz
poate fi stabilit prin conventia dintre parti, iar in lipsa se stabileste in functie de natura lucrului si
dupa obiceiul locului (art. 1443 C.civ.) si are drept scop ca cealalta parte sa gaseasca un locatar
(daca preavizul a fost dat de locatar) sau un lucru similar pe care sa-l ia in locatiune (daca preavizul
a fost dat de locator).

Manifestarea de vointa de a desface contractul (numita de lege "concediu") este un act

unilateral de vointa si produce efecte chiar daca n-a fost acceptata de partea concediata, care trebuie
sa suporte desfacerea contractului.

Legea nu prevede vreo forma speciala pentru denuntare. Practic, trebuie sa fie facuta in scris,
iar daca partea concediata refuza sa dea o dovada de primire, se face prin intermediul executorilor
judecatoresti. in toate cazurile, "actiunea de chemare in judecata pentru evacuare constituie
manifestarea neechivoca a vointei de denuntare a contractului", termenul de preaviz fiind acoperit
de timpul necesar solutionarii litigiului, asa cum s-a decis, in mod constant, in practica
judecatoreasca .

Dupa expirarea termenului de preaviz locatiunea inceteaza, iar un nou contract poate fi
incheiat numai prin consimtamantul ambelor parti (nu prin simpla renuntare la efectele denuntarii
unilaterale).

3. Expirarea termenului. Daca termenul locatiunii a fost determinat prin conventia partilor sau,
in lipsa clauzei, de lege (art. 1450-1451 C.civ) locatiunea inceteaza de drept (dies pro homine
interpellat) prin simpla trecere a termenului, fara sa mai fie nevoie de o instiintare prealabila (art.
1436alin.1 C.civ.).

Tacita relocatiune (reconductiune). Daca locatarul ramane in folosinta lucrului dupa expirarea
termenului contractual si fara ca locatorul sa-l impiedice (deci cu permisiunea lui), locatiunea se
considera reinnoita prin tacita relocatiune (art.1437 si 1452 C.civ.).

Intrucat tacita relocatiune opereaza un nou contract de locatiune, trebuie sa fie indeplinite
conditiile cerute de lege pentru incheierea contractului, de exemplu, capacitatea partilor
contractante, (insa dovada relocatiunii se poate face - cu martori si prezumtii - prin proba ramanerii
si lasarii locatarului in folosinta lucrului, iar nu prin inscrisul original, fie si autentic, constatator si
doveditor numai al contractului initial ). In caz de pluralitate de parti, reinnoirea tacita poate opera
numai cu consimtamantul tacit al tuturor partilor. De exemplu, daca unul dintre locatori a anuntat
concediul sau unul dintre locatarii care au incheiat contractul ori unul dintre mostenitorii unicului
locatar nu a continuat folosinta lucrului, tacita relocatiune nu poate opera.

Tacita relocatiune - daca n-a fost exclusa printr-o clauza contractuala expresa - poate fi
impiedicata numai prin anuntarea concediului (care in acest caz inseamna nu denuntare, ci
manifestarea vointei de a nu reinnoi contractul desfacut prin efectul expirarii termenului).

Concediul trebuie sa fie anuntat inainte de expirarea termenului prevazut in contract, dar fara
respectarea termenului de preaviz , caci fiecare dintre parti cunostea perioada pentru care contractul
s-a incheiat si putea sa-si gaseasca un alt contractant din timp. Daca s-a anuntat concediul, locatarul
nu poate opune tacita relocatiune chiar daca a continuat sa foloseasca lucrul inchiriat (art.1438
C.civ.), locatorul putand cere restituirea lui precum si daune-interese.

Tacita relocatiune va avea loc in conditiile primului contract (inclusiv cu chiria initiala), dar se
va considera incheiat fara termen (cu exceptia cazurilor cand termenul este aratat de lege). Deci se
prezuma ca partile n-au modificat nimic fata de contractul initial (art. 1437, 1452 C.civ.). Totusi
noua locatiune ia nastere, in lipsa de stipulatie expresa contrara, fara garantiile din contractul initial,
caci garantiile trebuie prevazute expres si nu pot fi prelungite peste termenul stipulat .

4. Rezilierea pentru neexecutare. Conform art. 1439 alin.2 C.civ., neexecutarea obligatiilor de
catre una dintre parti da dreptul celeilalte parti de a cere - dupa punerea in intarziere a debitorului -
rezilierea contractului cu daune-interese (art. 1453 C.civ.). Deci, contractul de locatiune urmeaza
regulile generale in materie de contracte sinalagmatice cu executare succesiva (tinandu-se seama,
daca este cazul, si de pactul comisoriu expres stipulat in contract).

Insa nu orice neexecutare da dreptul celeilalte parti de a cere rezilierea contractului.

Neexecutarea trebuie sa fie cu privire la obligatii principale (art. 1439 alin.2 C.civ.) prin violarea
carora se aduce o vatamare celeilalte parti. Astfel, de exemplu, abuzul de folosinta sau schimbarea
destinatiei lucrului (art.1430 C.civ.), neplata chiriei, neefectuarea reparatiilor importante,
descoperirea de vicii ascunse etc.
 Potrivit regulilor generale, instanta nu este obligata sa pronunte rezilierea, putand acorda -
dupa circumstante - termen de gratie (art. 1021 C.civ.). In caz de pact comisoriu expres se vor aplica
regulile in materie.

5. Desfiintarea (desfacerea) titlului locatorului. Daca se desfiinteaza sau se desface titlul

locatorului in baza caruia consimtise la locatiune, se desface si contractul de locatiune, caci
locatorul nu mai este in masura sa asigure locatarului folosinta lucrului. Astfel, de exemplu, daca
titlul proprietarului (locator) este anulat ori rezolvit sau daca este evins printr-o actiune in
revendicare etc. ori daca titlul locatarului principal s-a desfacut prinexpirarea termenului prevazut in
contract si nu mai poate asigura sublocatarului (fata de care el este locator) folosinta lucrului etc.

Exista insa si exceptii de la aceasta regula. Astfel, contractele de locatiune incheiate de

uzufructuar raman valabile pe cel mult 5 ani, in limitele unui act de administrare, chiar daca
uzufructul ar fi incetat (art. 534 combinat cu art. 1268 C.civ.). Raman valabile si contractele
incheiate de tertul dobanditor al imobilului ipotecat, chiar daca el este evins, insa numai daca
contractul de locatiune a fost incheiat cu buna-credinta si cu data certa anterioara transcrierii
comandamentului (art. 493 si 513 C.proc.civ.). In practica judecatoreasca si literatura de specialitate
se mai admite o derogare importanta de la regula incetarii contractului de locatiune, ca urmare a
desfiintarii titlului locatorului. Este vorba de aplicarea teoriei proprietarului (mostenitorului)
aparent, potrivit careia contractul de locatiune (inchiriere) incheiat de proprietarul aparent cu un
locatar de buna-credinta isi pastreaza efectele ca si un contract ce ar fi fost incheiat cu proprietarul
real, si anume, in conditiile dreptului comun (inclusiv art. 1441 C.civ.).

6. Efectele instrainarii lucrului (imobilului) prin acte intre vii. Conform art. 1441 C.civ., daca
locatorul vinde lucrul inchiriat sau arendat, cumparatorul - chiar daca nu s-a obligat in acest sens -
este dator sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare, cu conditia sa fi fost incheiata prin
inscris autentic sau prin inscris sub semnatura privata, dar cu data certa (art.1182 C.civ.) , afara de
cazul cand desfacerea ei din cauza vanzarii s-ar fi prevazut in insusi contractul de locatiune.

Rezulta ca, in lipsa de stipulatie contara, contractul de locatiune cu data certa anterioara
vanzarii-cumpararii cu data certa produce efecte si este opozabil tertului dobanditor in conditiile in
care a fost incheiat si fara modificarile care nu sunt constatate prin inscris cu data certa (de
exemplu, modificarea termenului locatiunii, renuntarea proprietarului la clauza de reziliere in caz de
subinchiriere sau la pactul comisoriu etc.).

BIBLIOGRAFIE

Codul civil intrat in vigoare in 1 octombrie 2011