PLAN DE AFACERI

- SC DEVELOPMENT S.R.L. -

DISCIPLINA: MANAGEMENTUL INTREPRINDERILOR MICI SI MIJLOCII

BUCUR ELENA – MANAGEMENT ID AN 3
GRUPA
CUPRINS
1. Sinteza planului de afaceri........................................................................................................3
1.1 Prezentarea intreprinderii.......................................................................................................3
1.2. Misiune ..................................................................................................................................3
1.3. Domeniul de activitate...........................................................................................................3
1.4. Obiective................................................................................................................................3
2. Serviciile firmei.........................................................................................................................5
2.1. Amplasament ........................................................................................................................5
2.2 durata activitatii avute in vedere............................................................................................5
2.3. Impact economic................................................................................................................... 5
2.4. Investitia................................................................................................................................6
2.5.structura organizatorica........................................................................................................7
2.6. Proiectia activitatii financiare.............................................................................................7
2.7. Efectele fiscale ale investitiei...............................................................................................9
2.8. Nevoile estimate de forta de munca ...................................................................................10
3. Programul de marketing si planul de vanzari ......................................................................10
3.1. Analiza de piata..................................................................................................................10
3.2. Clienti potentiali.................................................................................................................11
3.3. Reteaua de distributie.........................................................................................................11
3.4. Impactul de mediu..............................................................................................................12
3.5. Surse de finantare...............................................................................................................12

2
1. SINTEZA PLANULUI DE AFACERI
1.1 PREZENTAREA INTREPRINDERII

S.C. DEVELOPMENT SRL este o societatea comercială, din punctul de vedere al

formei, se doreşte a fi „Societate cu răspundere limitată” – SRL;
Asociat unic al societatii : Bucur Elena

Durata de activitate a societatii este nelimitata incepand cu data inmatricularii

acesteia la Oficiul Registrului Comertului Bucuresti.

Sediul social al societatii este in Bucuresti, str. Pieptanari nr 80.

1.2. MISIUNE

Misiunea firmei este de a deveni un partener de incredere si lunga durata pentru

clientii sai, oferindu-le servicii la standarde de calitate deosebite in domeniul in
care isi desfasoara activitatea. De asemenea firma isi doreste sa isi diversifice
aria produselor oferite.

Prin activitatea desfasurata, imi propun sa devina o firma etalon pe piata

romaneasca, pe linia dezvoltarii si promovarii sectorului imobiliar; acest
deziderat il vor realiza atat pe linia aporturilor de capital cat si pe linia investitiilor
viitoare care se vor din reinvestirea profitului precum si alte surse pe care le vom
aratain cadrul acestui plan de afaceri. In viitorul apropiat se vor orienta si spre alte
sectoare ale pietei imobiliare in functie de oportunitatile pietei.

1.3. DOMENIUL DE ACTIVITATE

Obiectul principal de activitate la data infiintarii a fost “ activitati imobiliare cu

bunuri proprii” cod CAEN 701, avand ca obiect principal „Cumpararea si
dezvoltarea de buburi imobiliare proprii”- clasa CAEN 7012. Societatea are in
prezent acelasi obiect de activitate.

1.4. OBIECTIVE

Prin investitiile realizate, societatea vizeaza realizarea urmatorului obiectiv.

Obiectiv Principal: dezvoltarea activitatii existente de promovare si dezvoltare

imobiliara, cumpararea si vanzarea de bunuri imobiliare proprii.
3
In vederea realizarii obiectivului societatea intentioneaza sa intreprinda
urmatoarele actiuni:

- construirea unui complex rezidential pe terenul achizitionat;

- achizitionarea de tehnologie necesara realizarii proiectului sus-mentionat;
- achizitionarea altor proprietati imobiliare – teren;
- reinvestirea profitului si a amortizarii pentru dezvoltarea activitatii, dar si pe
termen mediu pentru realizarea obiectivului

Obiectivul primar al societatii este constrirea unui complex de locuinte in

localitatea Otopeni, judetul Ilfov. Pentru realizarea acestui proiect, societatea a
achizitionat deja terenul pe care se vor construi locuintele. Suprafata de teren pe
care va fi amplasat complexul rezidential este de 24.399 mp pentru care s-a
investit deja suma de 355.157 euro. Astfel:

 prin contractul de vanzare-cumparare societatea comerciala DEVELOPMENT

a achizitionat terenuri in suptafata totala de 11.197,75 mp pentru care a platit
suma de 664.200 RON echivalent a 162.357 euro; (vezi anexa)
 prin contractul de vanzare-cumparare, societatea comerciala
DEVELOPMENT a achizitionat terenuri in suptafata totala de 11.367,65 mp
pentru care a platit suma de 674.400 RON echivalent a 165.300 euro; (vezi
anexa)
 prin contractul de vanzare-cumparare, societatea comerciala
DEVELOPMENT a achizitionat terenuri in suptafata totala de 1.900 mp
pentru care a platit suma de 112.500 RON echivalent a 27.500 euro (vezi
anexa)

S.C DEVELOPMENT SRL va construi trei tipuri de locuinte, cu dimensiuni

diferite ce vor fi oferite spre cumparare publicului. Dupa cum se poate observa din
tabelul de mai jos, societatea intentioneaza sa construiasca atat spatii locative ce
se adreseaza categorilor instarite ale populatiei cat si spatii locative pentru cei cu
venituri medii.

Nr. Suprafata Cladire Suprafata Teren (mp) Nr. loturi

curent (mp)
1 300-350 1000 6
2 250-300 750 7
3 200-250 20
4
 500

2. SERVICIILE FIRMEI

2.1. AMPLASAMENT

Terenurile achizitionate de societatea noastra sunt situate in localitatea Otopeni,

judetul Ilfov. Terenurile sunt foarte bine situate in cadrul localitatii Otopeni,
avand un acces facil, fiind de asemenea intr-o zona apropiata de locatia unde se
doreste a se construi noua magistrala subterana.

2.2 DURATA ACTIVITATII AVUTE IN VEDERE

Societatea functioneaza pe baza principiului continuitatii activitatii, avand durata

de viata nedeterminata. Investitia avuta in vedere urmeaza sa se deruleze, dupa
cum am aratat mai inainte pe o perioada cuprinsa toamna 2018 - mijlocul anului
2020 astfel:

5
2.3. IMPACT ECONOMIC

Activitatea desfasurata este benefica economiei nationale avand in vedere ca prin

acrivitatile desfasurate se aduc in tara importante sume in valuta, sumele
preconizate pentru investi sunt peste cifra de 4.000.000 euro si in nu in ultimul
rand societatea va ivesti in domeniul locuintelor destinate publicului larg – sector
care asa cum se stie a fost neglijat atat de catre stat cat si de catre investitorii
privati in perioada postdecembrista.

Prin realizarea complexului rezidential statul roman va incasa atat taxa pe

valoarea adugata cat si ulterior, dupa ce societatea va vinde imobilele statul va
incasa anual impozitul pe locuintele construite de catre societatea noastra.

Totodata in procesul cunstruirii locuintelor cat si in procesul post vanzare vor fi

angrenati cati mai multi agenti economici interni, crescand astfel numarul
persoanelor implicate in aceasta activitate.

Efectele economice ale investitiilor vor avea si rezultate benefice asupra cresterii
taxelor/ impozitelor varsate la bugete (bugetul de stat, bugetul asigurarilor sociale,
bugetul asigurarilor sociale de sanatate, bugetele speciale si bugetele locale) dupa
cum urmeaza:
- impozit pe profit si taxa pe valoare adaugata ca urmare a instrainarii
locuintelor construite;
- taxe si contributii salariale datorate angajarii fortei de munca suplimentare;
- taxe locale (impozit pe cladiri si terenuri, taxa auto) aferente activitatii;

Nu trebuie uitat impactul asupra ocuparii fortei de munca/ somajului. Indeplnirea

obiectivului (dupa cum va fi indicat si in cadrul sectiunii IV) va avea efecte
benefice asupra reducerii ratei somajului zonal prin anagajarea de forta de munca
suplimentara. Societatea se va stradui sa asigure angajarea cu precadere din randul
somerilor.

De asemenea, indeplinirea obiectivului societatii, inseamna totodata si o crestere a

profitabilitatii. In acest mod nivelul general de trai al viitorilor cumparatori va fi
evident in crestere, lucru ce se va reflecta inprosperitate a zonei. Impactul social
este mai mult decat evident aceasta fiind modalitatea prin care se poate asigura
dezvoltarea o dezvolatare economica zonala.

2.4. INVESTITIA

Pentru realizarea proiectului - dar strict costuri cu efectuarea constructiilor

societatea noastra estimeaza un cost de circa 580-650 de Euro pe metru patrat
6
construit. Avand in vedere suprafata totala ce se doreste a fi construita societatea
prognozeaza o investitie cuprinsa intre 4.379.000 si 5.336.000 Euro. ( Invederam
faprul ca aceasta calculatie cuprinde costurile cu obtinerea autorizatilor de
constructie, proiectul de constructie, racordarea la sistemele centralizate de
utilitati, instalatii electrice si sanitare.

Dupa cum se poate observa si din marja destul de mare apreciere, costurile noastre
vor depinde foarte mult de preturile furnizorilor nostri, precum si de calitatea
serviciilor pe care le vom contracta. Avem in vedere si faptul ca datorita
suprafetei mari pe care o vom construi vom reusi sa incheiem contracte cu
furnizorii nostri care sa reflecte obtinerea de discount-uri.

2.5.STRUCTURA ORGANIZATORICA

a. Conducere: 2 administratori
1 director (din 2018)
b. Contabilitate:
- contabilitate analitica si sintetica: 1
c. Executie:
- paznici: 2
- achizitor:2
- responsabili de proict:3
- promoter; 1

Va rugam sa luati in considerare faptul ca numarul persoanelor prevazute mai sus

este reprezentat din personal angajat exclusiv cu carte de munca si cu norma
intreaga. Firma ce va fi selectata ca si constructor va realiza proiectul imobiliar
prin poersonal propriu. Deci practic numarul angajatilor ce vor partica la acest
proiect va fi mult mai mare.

Avand in vedere ca personalul ce urmeaza a fi angajat va fi deja calificat si li se

vor solicita certificate de pregatire profesionala in domeniu (calificare), nevoile de
formare de personal nu se vor concretiza in cazul societatii.

Societatea pune la dispozitia salariatilor sai echipamentul de lucru si de protectie

necesar desfasurarii in conditii normale a activitatii.

2.6. PROIECTIA ACTIVITATII FINANCIARE

Proiectia este realizata in lei nominali utilizand anumite previziuni prezentate mai
jos ale inflatiei si devalorizarii.
7
 2018 2019 2020 2021

1 Venituri estimate (ron) 1.680.000* 8.820.000 10.500.000 4.200.000

2 Cheltuieli estimate (ron) 2.352.000 6.048.000 8.400.000 **

3 Profit brut estimat (ron) 282.240* 1.481.760 1.058.400 705.600

*In anul 2018 veniturile si profitul brut sunt calculate la o vanzare estimata
exclusiv pe semnarea de precontracte de vanzare cumparare (deci inainte de
construirea efectiva.)
** In anul 2021 apreciem cheltuielile ca fiind exclusiv cu activitati de promovare.
Rationamentul pentru care nu au mai fost trecute in prezenta calculatie se
datoreaza faptului ca activitatea de promovare si popularizare a proiectului va
di concertata pe anii 2018-2020, si foatre putin in anul 2021.

Detalierea cheltuielilor pe anul 2018-2019

Octombrie 2018 - Martie 2019

i. Cheltuieli cu proiectarea prezentei investitii ( se va semna contractul cu firma

de arhitectura care va sigura proiectarea ansamblului rezidential)

perioada suma estimata

septembrie 2018 280.000 ron

ii. Cheltuieli cu obtinerea autorizatilor necesare construirii (PUG, PUZ, diverse

autorizatii - societatea se va ocupa direct sau va delega firma de arhitectura pentru
aceasta activitate.)

perioada suma estimata

septembrie 2018 59.000 ron

iii. Selectionarea firmei/firmelor constructoare

perioada octombrie- 2018

8
iv. Selectionarea si semnarea contractului cu o firma de specialitate care se va
ocupa de popularizarea si publicitatea proiectului imobiliar - afisare urbana,
spoturi radio-televizate, popularizare in presa scrisa de specialitate, etc.

perioada suma estimata

octombrie 2018 70.000 ron

v. Cheltuieli cu organizarea santierului, semnarea contractelor de utilitati,

parcelarea, achizitionarea echipamentelor necesare, angajarea personal, inceperea
constructilor la un numar de 12 locuinte.

perioada - noiembrie 2018 - martie 2019

suma estimata - 463.000 ron

2.7. EFECTELE FISCALE ALE INVESTITIEI

Taxe si impozite 2018 2019 2020 2021

- impozit pe profit (ron) 45158 237081 169344 112896
- taxe locale * * * *
- impozit pe dividende reinvestit reinvestit reinvestit reinvestit

* taxele catre bugetul local se vor - pentru activitatea de autorizare a

constructiilor in cuantumul prevazut de catre decizile consilului local;

Efectele fiscale ale investitiei de fata constau in cresterea taxelor pe care

societatea le va plati la bugetul de stat, bugetul asigurarilor sociale, bugetul
asigurarilor sociale de sanatate, bugetele speciale.

9
2.8. NEVOILE ESTIMATE DE FORTA DE MUNCA

Numar de personal

Se apreciaza ca dezvoltarea activitatii in urma investitiilor realizate va conduce la

cresterea numarului de personal. Astfel consideram ca este necesar un numar de
cel putin 10 (zece) persoane - angajate ale societatii noastre care sa deserveasca
nevoile unui astfel de proiect. Nevoia de personal poate fi mare o data cu cresterea
afacerii.

Structura de personal

Structura de personal se va prezenta astfel:

Personal La La La 2020 2021

31.12.2018 30.06.2019 31.12.2019 (mediu) (mediu)
Productivi 2 5 9 10 6
TESA - - - - -
Total 2 5 9 10 6

10
3. PROGRAMUL DE MARKETING SI PLANUL DE VANZARI

3.1. ANALIZA DE PIATA

Segmentul de piata tintit

Tocmai pentru a viza un public tinta cat mai variat societatea noastra isi propune
sa construiasca un ansamblu rezidential ce va cuprinde trei tipuri de locuinte
individuale.

Primele, avand un teren in suprafata de 1000 mp si 350 suprafata construita se vor

adresa evident acelui segment de populatie instarita, ce obtin venituri peste media
salariului net din Romania. Sunt vizati in primul rand acele persoane care isi
doresc si isi si permit in acelasi timp o vila departe de zgomotul si de poluarea
Bucurestiului.

Ultimul segment de locuinte individuale este acela format din 500 mp de teren si
250 mp suprafata construita. Pretul acestor case va fi cel mai scazut dintre toate
avand in vedere faptul ca si suprafata terenului si cea construita este redusa.

Luand in cosiderare faptul ca societatea noastra va construi locuinte individuale

ce se vor vinde alaturi de loturi de teren, segmentul de piata caruia i se adreseaza
nu este format dintr-un singur filon, ci avem in vedere un spectru mai larg.

De asemenea, multi clienti sunt destul de sensitivi la tarifele practicate. Societatea

practica tarife moderate in stransa corelare cu produsele oferite in segmentul de
piata vizat.
Din acest motiv putem aprecia ca societatea se adreseaza segmentului clientilor
pret-senzitivi.

De asemenea un avantaj extrem de important il constituie deja formarea unei

clientele stabile. In acest fel societatea si-a atras o serie de clienti oarecum captivi.
Nu trebuie ignorat faptul ca o data cu aderarea Romaniei la Uniunea Europeana,
cetatenilor statelor membre li se va permite sa achizitioneze terenuri - binenteles
si cu cladiri iar asezarea in apropierea aeroportului este un factor favorizant pentru
atragerea clientilor straini care au interese internationale.

Toate considerentele de mai sus conduc la concluzia ca societatea se confrunta cu

o competitie serioasa. De asemenea nu este de asteptat in perioada urmatoare o
schimbare radicala a comportamentului clientilor.

11
3.2. CLIENTI POTENTIALI

In majoritatea lor, clientii societatii sunt reprezentanti atat de catre persoane fizice
romane si straine (dupa 2007) precum si de ce nu persoane juridice

Asa cum am aratat anterior societatea noastra vizeaza de trei tipuri de clienti.

 categoria clientilor cu venituri medii;

 categoria clientilor care au venituri indestulatoare;
 categoria clientilor care au venituri mari.
In ceea ce priveste persoanele fizice, avem in vedere atat populatia locala a zonei
cat si cea din Bucuresti; In ceea ce priveste potentiali clienti persoane juridice,
avem in vedere un spectru mai larg tinand cont de ajustarea legislatiei interne la
normele comunitare dupa 2007.

3.3. RETEAUA DE DISTRIBUTIE

Avand in vedere specificul activitatii de baza care se propune a fi dezvoltata nu se

poate vorbi de retea de distributie in sensul strict al termenului.

Binenteles ca vom contracta societati specializate in popularizarea, promovarea

proiectului nostru imobiliar cat si societati care se vor ocupa de vinderea
produselor nostre finite. Avand in vedere trendul in care se afla piata imobiliara in
momentul actual, nu consideram ca vom avea probleme in a selecta companii care
sa ne acoperere segmentul de distributie.

3.4. IMPACTUL DE MEDIU

In ceea priveste impactul asupra mediului, insasi prin activitatea ce urmeaza a fi

derulata, exista garantii ca mediul inconjurator nu va vea de suferit.

In primul rand, autorizatia de constructie ce va fi eliberata de catre autoritatile

administratiei locale va trebui sa respecte intocmai planul de urbanism general si
planul de urbanism zonal. Pe parcursul desrularii constructilor, proiectul va fi sub
atenta observatie a Inspectoratului de Stat in Constructii, care are printre altele si
atributii de monitorizare sun aspectul poluarii. Activiatea de constructie din cadrul
santierului va trebui sa suporte intocmai dispozitiile legale prevazute de legislatia
constructiilor.

12
Mai mult reglementarile legale in materie impun construirea prin folosirea de
materiale si tehnici moderne care nu dauneaza mediului inconjurator.

Rezultatul activitatii obtinute prin investitiile de baza propuse nu vor produce

efecte daunatoare asupra mediului inconjurator incadrandu-se in categoria celor
mentionate anterior.

3.5. SURSE DE FINANTARE

Investitia in discutie va avea mai multe surse de finantare. Astfel se preconizeaza

ca per total un procent de 20% din valoarea totala a investitiei sa se realizeze prin
autofinantare proiectului. Aceasta presupune ca societatea noastra sa incheie
precontracte de vanzare cumparare(cu incasarea avansului) inainte de finalizarea
constructilor. 50% din valoarea totala a investitiei va fi suportata de catre
administrator iar restul de 30% din sursele de finantare vor fi acoperite din
imprumuturi bancare interne sau externe sustinute cu garanti ale societatii sau ale
asociatilor.

In conditiile in care se dovedeste ca suma pe care am prognozato ca si investitie

nu poate acoperi realizarea obiectivului propus, societatea declara ca va investi
fonduri sulplimentare sau va atrage fonduri de de pe piata romana sau externa
pentru realizarea investitilor descrise in prezentul plan.

Societatea DEVELOPMENT SRL declara ca acest plan de afaceri reprezinta

viziunea managementului firmei asupra dezvoltarii pe termenscurt-mediu, in
momentul de fata. In cazul in care conditiile economico-financiare ale societati se
vor schimba, societatea DEVELOPMENT SRl isi rezerva dreptul de a purta o
politica investitionala in concordanta cu realitatiile viitoare.

13
14