Tema 3.

Finanţarea
proiectelor investiţionale în
construcţii
1. Bunurile imobiliare - obiect al investiţiilor
în construcţii.
2. Creditul ipotecar – sursă alternativă de
finanţare a proiectelor investiţionale în
construcţii.
3. Finanţarea proiectelor investiţionale în
construcţii prin intermediul operaţiunilor de
leasing.
 Potrivit art.288 al Codului Civil, la categoria de bunuri imobile se
raportă terenurile, porţiunile de subsol, obiectele acvatice separate,
plantaţiile prinse de rădăcini, clădirile, construcţiile şi orice alte
lucrări legate solid de pământ, precum şi tot ceea ce, în mod natural
sau artificial, este încorporat durabil în acestea, adică bunurile a
căror deplasare nu este posibilă fără a se cauza prejudicii
considerabile destinaţiei lor.
Particularităţile bunurilor imobiliare ca obiect al
investiţiilor în construcţii:
a)Imobilitatea;
b)Eterogenitatea;
c)Posibilitate limitată de substituire;
d)Durata procesului de dezvoltare a produsului;
e)Durata ciclului de viată;
f)Volumul ridicat al investiţiei;
g)Mărimea costurilor de tranzacţionare.
 Avantajele investiţiilor imobiliare în
comparaţie cu investiţiile în hârtii de
valoare
Plata dividendelor aferente acţiunilor se efectuează
trimestrial, pe când posesia imobilului îi asigură
investitorului fluxuri financiare frecvente (de exemplu, în
cazul arendei);
Fluxul de venituri generate de investiţia în imobil este mai
puţin dinamic şi mai mult stabil decât fluxul de venituri ai
corporaţiei, în structura capitalului căreia predomina
capitalul împrumutat;
Nivelul de profitabilitate a acţiunilor este mai redus celui
aferent operaţiunilor din domeniul imobiliar;
Investiţiile imobiliare au un grad mai superior de
securitate şi de posibilitate a controlului din partea
investitorului sau beneficiarului.
 Piaţa bunurilor imobiliare reprezintă totalitatea
relaţiilor ce apar în cadrul tranzacţiilor cu obiectele
imobiliare, şi anume: vânzarea-cumpărarea
imobilului, ipoteca, arendarea spaţiilor ş.a.

Participanţi ai pieţei imobiliare pot fi:

a)Organele publice centrale şi locale – pentru utilizare
proprie, investiţie de capital, asigurarea cu spaţii locative
a păturilor vulnerabile;
b)Instituţiile financiare (companii de asigurări, fonduri
imobiliare, societăţi de leasing, societăţi de construcţii
etc.) – utilizare proprie, investiţie de capital, investiţie
directă;
c)Investitorii privaţi - utilizare proprie, investiţie de
capital
Ponderea lucrărilor de construcţii-montaj în
PIB

4 4,9
3 3,5 3,6
3,5 3,3
3,4 3,3 3,3 %
2

0
2008 2009 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Numărul organizaţiilor de construcţii, pe forme
de proprietate

 
2014 2015 2016 2017 2018

Total 1 304 1 362 1 330 1 650 1 587

din care:

Publică 12 12 14 12 7

Privată 1 241 1 291 1 256 1 562 1 525

Mixtă (publică şi privată), fără participare 21 24 21 18 11

străină

Străină 15 17 20 35 22

A întreprinderilor mixte 15 18 19 23 22
 Principalii indicatori ai activității investiționale

 Mln. lei 2014 2015 2016 2017 2018

Investiţii în active materiale pe
termen lung 21 158,5 21 123,3 19 664,1 23 498,3 27 464,7
Punerea în funcţiune a
mijloacelor fixe 19 111,5 18 942,9 19 077,2 23 228,9 23 692,6

Volumul lucrărilor în antrepriză 8 707,4 8 212,8 8 200,0 9 100,1 11 356,4

 Investiții în active materiale pe termen lung,
pe surse de finanțare
Mln. lei  2014 2015 2016 2017 2018
Investiţii în active materiale pe termen lung
– total 21 158,5 21 123,3 19 664,1 23 498,3 27 464,7
din care, finanţate din contul:
bugetului de stat 2 274,7 1 717,9 932,6 1 458,0 2 883,5
bugetelor unităţilor administrativ-
teritoriale 1 077,2 948,4 898,7 1 283,7 1 510,4
mijloacelor proprii 12 072,2 13 069,2 13 176,7 15 356,3 16 792,7
surselor din străinătate 1 267,7 1 492,2 1 420,5 1 489,0 1 439,0
altor surse 4 466,7 3 895,6 3 235,6 3 911,3 4 839,1
 Investiții în active materiale pe termen lung pe
forme de proprietate
Mln. lei  2014 2015 2016 2017 2018

Investiţii în active materiale pe termen lung – total 21 158,5 21 123,3 19 664,1 23 498,3 27 464,7
din care:
Publică 7 519,2 6 769,9 5 460,3 7 057,5 8 834,4
Privată 10 198,5 10 335,5 9 776,1 11 655,9 12 930,1
Mixtă (publică şi privată), fără participare străină 179,0 144,5 83,7 98,3 85,3
Străină 1 499,4 1 789,3 2 334,3 2 415,1 2 807,2
A întreprinderilor mixte 1 762,4 2 084,1 2 009,7 2 271,5 2 807,7

%  2014 2015 2016 2017 2018

Investiţii în active materiale pe termen lung – total 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
din care:
Publică 35,5 32,0 27,8 30,0 32,2
Privată 48,2 48,9 49,7 49,6 47,1
Mixtă (publică şi privată), fără participare străină
0,9 0,7 0,4 0,4 0,3
Străină 7,1 8,5 11,9 10,3 10,2
A întreprinderilor mixte 8,3 9,9 10,2 9,7 10,2
 Investiții în active materiale pe termen lung pe
activități economice, %
Total 2015 2016 2017 2018
din care: 100 100 100 100
Agricultură, silvicultură şi pescuit 8,5 9,8 9,8 10,0
Industria extractivă 0,3 0,4 0,2 0,4
Industria 12,0 12,7 13,3 13,0
Producţia şi furnizarea de energie electrică şi termică, gaze, apă
caldă şi aer condiţionat 3,3 6,1 5,0 5,4
Distribuţia apei; salubritate, gestionarea deşeurilor, activităţi de
decontaminare 3,8 3,1 2,2 0,5
Construcţii 8,5 8,7 15,2 13,6
Comerţ cu ridicata şi cu amănuntul; întreţinerea şi repararea
autovehiculelor şi a motocicletelor 13,5 12,1 11,3 11,4
Transport şi depozitare 4,9 6,0 5,7 5,5
Activităţi de cazare şi alimentaţie publică 2,3 1,7 0,7 0,8
Informaţii şi comunicaţii 8,3 6,9 6,1 6,5
Activităţi financiare şi de asigurări 2,0 2,5 2,1 2,4
Tranzacţii imobiliare 15,1 17,0 4,5 4,2
Activităţi profesionale, ştiinţifice şi tehnice 0,7 0,8 1,1 1,0
Activităţi de servicii administrative şi activităţi de servicii suport 0,3 0,4 1,6 0,7
Administraţie publică şi apărare; asigurări sociale obligatorii 3,3 3,9 15,8 19,6
Învăţământ 3,5 3,9 2,6 1,8
Sănătate şi asistenţă socială 7,9 2,3 1,9 2,6
Artă, activităţi de recreere şi de agrement 1,2 1,1 0,5 0,4
Alte activităţi de servicii 0,6 0,6 0,4 0,2
 Darea în exploatare a clădirilor

  2014 2015 2016 2017 2018

Numărul clădirilor – total 1 933 1 893 1 674 1 572 2 067

din care:

cu destinaţie rezidenţială 1 613 1 624 1 348 1 098 1 610

cu destinaţie nerezidenţială 320 269 326 474 457

Volumul total al construcţiei clădirilor, mii m 3 2 716,3 3 351,0 2 961,7 4 900,7 3 592,9

din care:

cu destinaţie rezidenţială 1 802,5 2 428,0 1 902,3 2 883,5 2 112,8

cu destinaţie nerezidenţială 913,8 923,0 1 059,4 2 017,2 1 480,1

Suprafaţa totală a clădirilor, mii m 2 775,6 860,5 821,5 1 145,8 907,4

din care:

cu destinaţie rezidenţială 542,4 638,8 571,6 744,3 582,7

cu destinaţie nerezidenţială 233,2 221,7 249,9 401,5 324,7

 Darea în exploatare a locuințelor, pe forme de
proprietate, mii m² de suprafață totală

  2014 2015 2016 2017 2018

În localităţile urbane şi rurale – total 497,3 609,7 515,5 700,4 551,4

din care:

Publică 3,2 – 7,7 – 7,8

Privată 457,0 598,8 491,3 641,5 493,4

Mixtă (publică şi privată), fără participare străină – – – – –

Străină 24,3 7,0 4,7 16,8 24,1

A întreprinderilor mixte 12,9 3,9 11,8 42,1 26,1

În localităţi rurale – total 85,4 93,7 80,8 53,1 85,7

din care:

Publică – – – – –

Privată 85,4 93,7 80,8 53,1 85,7

 Valoarea lucrărilor de construcții în profil
teritorial, mln. lei

  2014 2015 2016 2017 2018

8 707,4 8 212,8 8 200,0 9 100,1 11 356,4
Total
Municipiul Chişinău 6 249,5 6 150,8 6 261,0 6 452,7 8 016,0

Nord 893,7 736,0 632,1 848,1 1 125,0

Centru 1 117,2 894,4 877,8 1 229,0 1 457,8

Sud 271,4 260,2 266,4 378,2 487,4

UTA Găgăuzia 175,7 171,4 162,8 192,2 270,3

Indicii preţurilor în construcţii

110

109
109,9
108 108,7

107 108,3 108,2

108 %
107,1
106
106,1
105

104
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Noţiunea de ipotecă a apă rut pentru prima dată în
secolul VI î.e.n. în Grecia, semnificâ nd suport,
stâ lp, pilon, sprijin.
Evoluţii istorice:

sec. VI î.e.n. – Grecia;

sec. II î.e.n. – Grecia;
sec. I e.n. – Imperiul Roman.

În condiţiile actuale, ipoteca este actul prin care

debitorul acordă creditorului dreptul asupra unui
imobil, fă ră deposedare. Este examinată drept o
modalitate de garanţie reală în vederea prevenirii
riscului de creditare.
 Elementele specifice creditului ipotecar
Reprezintă un credit garantat cu proprietă ţi imobiliare
sub forma clă dirilor sau de natura terenurilor;
Cunoaşte mai multe forme şi are o amploare deosebită în
ţă rile dezvoltate: credit ipotecar cu dobâ ndă variabilă ;
credit ipotecar cu rambursare progresivă (cu reduceri ale
anuită ţilor, mai mari la începutul perioadei de rambursare);
credit ipotecar inversat purtă tor de anuită ţi (caz în care
împrumutatul aduce proprietarului un venit regulat);
Permite mobilizarea capitalurilor disponibile pe termen
lung;
Prin intermediul titlurilor de ipotecă sunt finanţate
aproximativ 60% din locuinţele familiilor;
În calitate de participanţi, pe aceasta piaţă apar societă ţile
de asigură ri, bă ncile comerciale, bă ncile mutuale, ceea ce
dovedeşte un interes sporit al investitorilor.
 Avantajele creditului ipotecar
Posibilitatea de a renegocia condiţiile creditului sunt mult mai lejere
 de regulă băncile comerciale sunt mult mai receptive în restructurarea
creditelor ipotecare pentru persoanele ce nu îşi pot achita toate
obligaţiile. Clienţii au posibilitatea să schimbe condiţiile contractuale
numai în perioada maximă de 30 de zile restante, pentru oricare
modifică ri în contractul de credit fiind achitat un comision fix, fie o cotă
parte din suma totală al creditului.

Imobilul achiziţionat este gajul creditului

 Prin intermediul creditului ipotecar, ipoteca se aplică asupra bunului
viitor, deci există posibilitatea de a ipoteca fie imobilul deja cumpă rat,
fie casa care urmează a fi construită .

Posibilitatea de a cumpăra locuinţa proprie având venituri mici

 Creditele ipotecare sunt foarte eficiente pentru persoanele ce au
venituri mici, dar doresc să devină proprietarii unei locuinţe.
Majoritatea băncilor comerciale permit credite cu plăţi lunare ce
acoperă 70% din venitul lunar al familiei, deci această rată mare lunară
oferă posibilitate mai multor persoane să intre în posesia unui credit
ipotecar. Aceste credite au la bază contractul de muncă a că ror sursă
principală de venit o reprezintă salariul, însă băncile de asemenea pot
accepta alte surse de venit precum ar fi dividendele, dobânda, chiriile
sau veniturile de peste hotare.
 Dezavantajele creditului ipotecar
Creditele ipotecare sunt cele mai scumpe credite de pe piaţa
bancară
 În comparaţie cu celelalte credite oferite de că tre bă ncile
comerciale, creditele imobiliare au cea mai mică rată a dobâ nzii. La
prima vedere creditele ipotecare devin foarte atractive pentru
clienţii ce doresc să devină proprietarii unei locuinţe proprii, însă
realitatea este cu totul altceva. Aceste credite au o mulţime de
comisioane şi costuri suplimentare ascunse ce generează costuri
adă ugă toare. În medie costul creditul ipotecar în Republica Moldova
ajunge pâ nă la 232% din suma împrumutată .
Creditele ipotecare au dobânda nominală flotantă
 Pentru că acest tip de credit este de lungă durată , rata nominală a
dobâ nzii este flotantă . Acest credit este dezavantajat prin faptul că
bă ncile au dreptul să modifice rata dobâ nzii pentru utilizarea
creditului în funcţie de rata de refinanţare a BNM, de rata inflaţiei,
de rata dobâ nzii interbancare sau de evoluţiile pieţii.
Creditul este pe o durată foarte lungă, chiar până la 30 de ani
 Durata enormă a creditului în primul râ nd îl face mai scump, iar în
al doilea râ nd în această perioadă se pot întâ mpla diverse schimbă ri
radicale care vor influenţa asupra posibilită ţii rambursă rii creditului
la timp.
 Modelul clasic (american) de
creditare ipotecară
Hârtii de valori
ipotecare

Agenţii specializate Agenţii specializate Piaţa financiară

în refinanţare în refinanţare
Capital

Banca Banca Banca

Credit Credit Credit Credit

Modelul de creditare ipotecară cu
un nivel (european)

Hârtii de valori
ipotecare
(obligaţii)
Piaţa financiară
Banca Banca
Capital

Credit Credit Credit

Modelul german de creditare ipotecară

Deţinător Deţinător Deţinător Deţinător Deţinător

de capital de capital de capital de capital de capital

Capitalul colectivului

Etapa I Etapa II

Scopul
deţinătorului III Scopul deţinătorului IV=
capitalul colectivului +
% achitat de deţin. III
 Caracteristicele comparative ale
modelelor de creditare ipotecară
Parametrii de comparaţie Modelul german Modelul american

Valoarea resurselor atrase de Mai mică decât valoarea de De piaţă

bancă piaţă

Primirea creditului După faza de economie Deodată după adresarea în

bancă
Forma resurselor antrenate Depozite, economii Hârtiile de valori garantate
prin ipotecă

Susţinerea de baza acordată de Plăţile premiale pe depuneri Garanţiile de stat pe hârtiile

stat de gaj
Forma de bază de reglementare Controlul de către stat Se exercită în cazuri concrete
(reglementare legislativă) de către judecată

Volumul de creditare Este limitat de volumul Este limitat de solvabilitatea

depozitelor (economiilor) debitorului

Termenul de creditare 8-10 ani 15-30 ani

Suma creditului Până la 45% din valoarea Până la 100% din valoarea
locuinţei locuinţei.
 Structura pieţii imobiliare, %
Segmentele pieţii Municipiul Republica
imobiliare Chişinău Moldova
Piaţa terenurilor neagricole
12.98 6.55
Piaţa imobilului locativ
tipizat 62.05 12.28
Piaţa terenurilor agricole
5.74 66.37
Piaţa caselor individuale
9.51 11.92
Piaţa spaţiilor comerciale
3.99 1.38
Alte bunuri imobile
5.73 1.50
 Preţurile medii de ofertă de pe piaţa
secundară a apartamentelor, euro/m.p.
Denumirea Zona Numărul de odăi
sectorului 1 2 3

Centru Centru 746 721 686

Telecentru 706 642 572
Rîşcani Rîşcani 730 657 582
Rîşcanii de Jos 705 631 549
Poşta Veche 695 618 538
Botanica Botanica 689 654 547
Botanica de Jos 645 602 534
Buiucani Buiucani 683 671 592
Sculeni 691 661 581
Ciocana Ciocana Nouă 655 651 554
Ciocana Veche 637 611 558
Preţurile medii de ofertă ale apartamentelor
de pe piaţa primară, euro/m.p.

Denumirea Zona Numă rul de odă i

sectorului 1 2 3

Centru Centru 684 651 636

Telecentru 599 538 601
Rîşcani Rîşcani 648 613 641
Rîşcanii de Jos 550 575 553
Poşta Veche 557 565 560
Botanica Botanica 594 567 578
Botanica de Jos 564 541 543
Buiucani Buiucani 597 590 572
Sculeni 563 562 540
Ciocana Ciocana Nouă 553 521 455
Ciocana Veche 684 651 636
Preţurile medii de ofertă pentru casele
individuale de locuit, euro/m.p.
Preţurile medii de ofertă pentru bunurile
imobile comerciale, euro/m.p.
Preţurile medii de ofertă pentru bunurile
imobile industriale, euro/m.p.
Performanţele unor ţări în domeniul
creditării ipotecare
Programul de stat "Prima Casă"
Scopul Programului: facilitarea accesului persoanelor fizice la procurarea unei locuinţe
prin contractarea de credite ipotecare garantate parţial de stat. 
Rata maximă a dobânzii anuale a creditelor noi acordate aplicată de către bănci în
perioada 1 iulie – 31 decembrie anul 2019, a constituit 7,0 % anual și este formată din:
1. rata de referință pentru Program publicată de că tre Banca Națională a Moldovei (calculată
ca rata medie ponderată a dobînzilor la depozitele noi atrase în valuta națională cu termenul
de la 6 la 12 luni) – în mă rime de 4,75%.
2. marjă maximă de pînă la 2 puncte procentuale.
3. comisionul de garantare de pînă la 0,25% anual din soldul creditului, sau 0,5% anual din
soldul garanției de stat stabilit de Ministerul Finanțelor.
Solicită rile de acordare a creditului pentru procurarea locuinţei vor fi înaintate direct
creditorilor Programului. 

Lista Băncilor Finanțatoare:

1. BC „MOLDINDCONBANK” SA
2. BC „MOLDOVA-AGROINDBANK” SA
3. BC „VICTORIABANK” SA
4. “MOBIASBANCA – OTP GROUP” S.A.
5. BC „EXIMBANK” SA 
Conceptul de „leasing” provine din termenul englezesc
„lease“ care are sensul de contract, concesiune, drept
şi a închiria, a concesiona.
Potrivit ,,Legii cu privire la leasing’’, leasingul este
definit ca totalitate a raporturilor care iau naştere în
scopul şi în cadrul realizării unui contract de leasing.
Schema simplificată ale operaţiunilor de leasing

Societatea de leasing
Furnizor
(locator)

Beneficiar
(locatar)
 Clasificarea tradiţională ale operaţiunilor de
leasing cuprinde:
a) leasingul financiar, operaţiune care trebuie să
îndeplinească cel puţin una din urmă toarele condiţii:
 riscurile şi beneficiile aferente dreptului de
proprietate asupra bunului, obiect al leasingului, să fie
transferate locatarului la momentul încheierii
contractului de leasing;
 suma ratelor de leasing să reprezinte cel puţin 90%
din valoarea de intrare a bunului dat în leasing;
 contractul de leasing să prevadă expres transferul
dreptului de proprietate asupra bunului obiect al
leasingului că tre locatar la expirarea contractului;
 perioada de leasing să depă şească 75% din durata de
funcţionare utilă a bunului obiect al leasingului;
b) leasingul operaţional, operaţiune care nu
îndeplineşte nici una din condiţiile contractului de
leasing financiar.
Avantajele leasingului faţă de alte surse de
finanţare:
a) Corespunderea operaţiunilor de leasing cu principiul: “nu
proprietatea asupra mijloacelor fixe ci utilizarea lor
efectivă este cea care aduce profit”;
b) Obţinerea în folosinţă a unor echipamente moderne,
performante, care mă resc eficienţa şi volumul afacerii şi
dau posibilitatea extinderii firmei pe noi pieţe cu un minim
de capital investit;
c) Resursele pot fi utilizate eficient, flexibilitatea mare a
firmelor de leasing dâ nd posibilitatea beneficiarului să -şi
eşaloneze graficele de plă ţi după specificul activită ţii sale;
d) Pentru furnizor, leasingul este o metodă de promovare a
vâ nză rilor, de lă rgire a cercului de clienţi şi a ariei de
desfacere;
e) Procedura de obţinere a unei finanţă ri în sistem leasing
este mult mai simplă şi mai accesibilă decâ t în cazul
procedurilor clasice de creditare.
Tipurile de riscuri aferente activităţii de
leasing a locatorului
1. Riscuri cu caracter general, asociate unei
activită ţi de creditare:
a)Riscuri de bonitate;
b)Riscuri cu modificarea dobâ nzilor.
2. Riscuri cu caracter specific leasingului:
a)Riscuri privind obiectul de leasing;
b)Riscuri cu realizarea contractului de
leasing.
 Structura şi dinamica mijloacelor fixe
acordate în leasing, mln. lei
  2015 2016 2017 2018 2019
Mijloace fixe acordate în
leasing - total 1 089,2 1 231,5 1 426,6 1 583,4 1 812,6
mijloace de transport 981,8 1 087,1 1 335,6 1 516,7 1 611,0
maşini şi utilaje 60,5 88,5 54,8 23,9 144,7
clădiri şi construcţii
speciale 28,1 55,4 36,2 26,6 18,3
alte mijloace fixe 18,8 0,5 0,0 16,2 38,6
Mijloacele fixe acordate în leasing după termenul de
achitare, mln. lei
  2015 2016 2017 2018 2019
Mijloace fixe acordate în
leasing cu termen de
achitare - total 1 089,2 1 231,5 1 426,6 1 583,4 1812,6
până la 3 ani 659,6 570,0 631,0 773,4 859,1
de la 3 ani până la 5 ani 401,5 575,5 766,2 728,4 920,3
mai mult de 5 ani 28,1 86,0 29,5 81,6 33,2

Distribuirea mijloacelor fixe după tipul

locatarilor, mln lei
  2015 2016 2017 2018 2019

Mijloace fixe acordate în

leasing - total 1 089,2 1 231,5 1 426,6 1583,4 1812,6

întreprinderilor și
organizațiilor 585,7 676,3 598,6 611,9 846,5
instituțiilor financiare - - - 7,6 5,7
persoanelor fizice 503,4 555,2 828,0 963,9 960,4
După valoarea mijloacelor fixe acordate în leasing în
anul 2018, topul primelor cinci companii de leasing (în
ordine descrescă toare):
SRL "BT Leasing MD"
SRL „Capital Leasing”
SRL "Victoria Leasing"
SA "Total Leasing"
SRL "Finance Leasing Company"

Aceste companii au acordat 83,0% din valoarea totală a

mijloacelor fixe acordate în leasing.