Capitolul 2: Notiuni elementare privind planurile urbanistice

n cadrul Compartimentului Urbanism i Amenajarea Teritoriului se realizeaz planificarea urban cu strategiile adoptate, realizate n baza unor documentaii de urbanism, ca studii de fundamentare, de oportunitate, studii de amplasamente, planuri urbanistice de detaliu, planuri urbanistice zonale, planul urbanistic general i plan amenajare teritoriu administrativ cu regulamente de urbanism aferente. Tot la nivelul planificrii urbane se decid terenurile care devin teritorii intravilane, se fac propuneri i rapoarte de specialitate privind zonificarea municipiului, se fac propuneri n vederea stabilirii patrimoniului imobiliar al societilor comerciale cu capital majoritar de stat, precum i propuneri privind darea n proprietate a terenurilor din intravilan n baza Legii Fondului Funciar. ceste planuri urbanistice au ca scop nu doar autorizarea e!ecutrii lucrrilor de construcii ci i protejarea, conservarea i restaurarea mediului nconjurtor "at#t cel natural c#t i cel construit ca monumentele istorice i de ar$itectur, precum i cele ar$eologice%. Tot n cadrul acestui birou se ntocmesc certificate de urbanism "n vederea construirii i micrii imobiliare% n str#ns concordan cu planurile urbanistice aprobate i se stabilesc avizele necesare eliberrii autorizaiei de construire. & n cadrul Compartimentului Autorizaii Construcii se ntocmesc i se elibereaz autorizaii de construire'desfiinare. 2.1. Clasificarea planurilor urbanistice si continutul acestora

Planurile de urbanism sunt: & planul urbanistic general "(.).*.%+ & planul urbanistic zonal "(.).,.%+ & planul urbanistic de detaliu "(.).-.%. 2.2.1 Planul urbanistic general

(lanul urbanistic general este documentaia care stabilete obiectivele, aciunile i msurile de dezvoltare pentru o localitate e!istent sau viitoare pe o perioad determinat, pe baza analizei situaiei e!istente.

.l se ntocmete pentru ntreg teritoriul localitii i pentru toate teritoriile necesare n mod direct e!istenei i dezvoltrii acesteia. (lanul urbanistic general cuprinde o component directoare i o component reglementatoare. /omponenta directoare cuprinde prevederi ce se refer la0 direciile principale de dezvoltare n teritoriu a localitii+ sc$ema sistemului major de circulaie al localitii+ sc$ema sistemului major de reele te$nico&edilitare+ zonele pentru care se impun elaborarea de planuri urbanistice zonale+ stabilirea zonelor n care se preconizeaz desfurarea operaiunilor urbanistice majore.

/omponenta reglementatoare din cadrul (lanului urbanistic general cuprinde prevederi ce se refer la0 delimitarea intravilanului localitii+ delimitarea zonei centrale a localitii+ delimitarea zonelor funcionale+ stabilirea i delimitarea zonelor construibile+ stabilirea i delimitarea zonelor cu interdicie temporar sau permanenta de construire+ stabilirea regimului de construire cuprinz#nd0 aliniamentele, regimul de nlime, indici de control "procentul de ocupare a terenului i coeficientul de utilizare a terenului%+ delimitarea zonelor n care se preconizeaz realizarea de lucrri de utilitate public sau n care se instituie dreptul de preemiune al autoritilor administraiei publice locale asupra bunurilor imobile, asupra crora vom reveni+ stabilirea traseului i a caracteristicilor cilor de circulaie, ce trebuie meninute, modificate sau create+

stabilirea modului de dezvoltare a sistemului de reele te$nico&edilitare prin care se asigur buna servire a populaiei i a agenilor economici cu servicii de0 alimentare cu ap i canalizare, producerea i distribuia energiei termice i electrice, asigurarea posturilor telefonice, drumuri i strzi i transportul urban de cltori+ delimitarea zonelor protejate+ delimitarea tuturor zonelor n care se preconizeaz desfurarea de operaiuni urbanistice.

-ocumentaia care st la baza (lanului urbanistic general cuprinde, de asemenea, piese scrise i piese desenate. (iesele desenate cuprind planuri topografice, cartograme i sc$eme elaborate n dou stadii de analiz0 situaia e!istent i disfuncionalitile constatate, cu determinarea prioritilor rezultate+ reglementari privind stabilirea obiectivelor de utilitate public. (iesele scrise constau n memoriul de sintez i memoriul general. 1emoriul de sinteza cuprinde tratarea principalelor probleme rezultate din memoriul general, pe baza analizei evoluiei localitii i a situaiei e!istente, cu evidenierea disfuncionalitilor, opiunilor i msurilor ce se impun. 1emoriul general cuprinde tratarea n detaliu a fiecrui capitol din cadrul celor dou componente ale (lanului urbanistic general, prezentate mai sus, av#nd n vedere0 situaia e!istent cu evoluia disfuncionalitilor n cadrul localitii+ evoluia posibila i prioritile stabilite+ msurile propuse cu e!plicitarea reglementrilor privind destinaia tuturor terenurilor din localitate i regimul de construire pe aceste terenuri+ obiectivele de utilitate public.

2n funcie de mrimea localitii, de comple!itatea i specificul diferitelor funciuni, analiza va fi mai mult sau mai puin detaliat, baz#ndu&se, atunci c#nd este necesar, pe rezultatele unor studii i cercetri de specialitate. (lanul urbanistic general se aprob de consiliile locale interesate cu e!cepia planului pentru staiunile balneoclimaterice i turistice care se aprob de consiliile judeene. vizarea (lanului urbanistic general se face astfel0

planul pentru ora i sat se avizeaz de ctre organismele teritoriale interesate. planul pentru municipiu se avizeaz de 1inisterul Lucrrilor (ublice i amenajrii Teritoriului i organismele teritoriale interesate+ planul pentru municipiul 3ucureti se avizeaz de 1inisterul Lucrrilor (ublice i menajrii Teritoriului i organismele centrale interesate+ planul pentru staiunile balneoclimaterice i turistice se avizeaz de ctre 1inisterul Lucrrilor (ublice i menajrii Teritoriului, genia 4aional de Turism i 1inisterul 5ntii.

2.2.2. Planul urbanistic zonal (lanul urbanistic zonal este documentaia care se refer la o zon dintr&o localitate actual sau viitoare, prin care se analizeaz situaia e!istent i se precizeaz toate elementele urbanistice necesare eliberrii certificatelor de urbanism i autorizaiilor de construire. (lanul urbanistic zonal se ntocmete, deci, pentru o parte din teritoriul unei localiti ce particip sau se preconizeaz s participe la funcionarea i dezvoltarea unei localiti..laborarea (lanului urbanistic zonal poate fi determinat de intenia realizrii unui obiectiv sau a unui ansamblu de obiective care determin o influen deosebit din punct de vedere urbanistic ntr&o zon mai e!tins, care nu se suprapune neaprat cu zonele i subzonele stabilite prin planul urbanistic general. /oninutul (lanului urbanistic zonal aprofundeaz prevederile (lanului urbanistic general pentru zona studiat, cu elemente suplimentare, necesare realizrii construciilor i amenajrilor solicitate.(lanul urbanistic zonal cuprinde o component directoare care grupeaz toate prevederile directoare din cadrul planului i o component reglementatoare care grupeaz toate prevederile reglementatoare din cadrul acestui plan. /omponenta reglementatoare a (lanului urbanistic zonal cuprinde aceleai prevederi ca i componenta reglementatoare a (lanului urbanistic general, adaptate la teritoriul zonei cu e!cepia celor privind 6delimitarea intravilanului localitii7 i 6delimitarea zonei centrale a localitii7 ./omponenta reglementatoare a (lanului urbanistic zonal poate cuprinde i prevederi privind aspectul e!terior al construciilor i modul de rezolvare al amenajrilor din jurul acestora, dac elaboratorul planului decide c acestea sunt necesare.

-ocumentaia care st la baza (lanului urbanistic zonal este format de asemenea, din piese scrise i piese desenate, aa cum au fost prezentate la celelalte categorii de planuri. (lanul urbanistic zonal este aprobat de consiliile locale interesate, cu e!cepia planurilor privind zonele protejate i aezrile de vacana care se aprob ntotdeauna de ctre consiliile judeene sau al municipiului 3ucureti. vizarea (lanului urbanistic zonal se face astfel0 pentru zona central a municipiului 3ucureti, avizarea se face de ctre 1inisterul Lucrrilor (ublice i amenajrii Teritoriului i organismele centrale interesate+ pentru zona central a municipiului i orice alte zone din municipii, dac nu a fost stabilit zona central a acestora, avizarea se face de 1inisterul Lucrrilor (ublice i menajrii Teritoriului i organismele teritoriale interesate+ pentru zonele protejate i aezrile de vacan, avizarea se face de ctre 1inisterul Lucrrilor (ublice i menajrii Teritoriului i organismele centrale i teritoriale interesate+ pentru zona central a oraului, satului sau alte zone funcionale din localiti, avizarea se face de ctre organismele teritoriale interesate.

2.2.2. Planul urbanistic de detaliu (lanul urbanistic de detaliu este documentaia prin care se stabilesc condiiile de amplasare i e!ecutare pe un anumit teren a uneia sau mai multor construcii cu destinaie precizata. ceasta documentaie se ntocmete numai pe baza unui plan urbanistic de baza aprobat. utoritile administraiei publice locale au competena de a decide asupra necesitaii elaborrii unui plan urbanistic de detaliu i comunic aceasta persoanelor fizice i juridice interesate, prin intermediul certificatului de urbanism. (lanul urbanistic de detaliu cuprinde reglementrile rezultate din concepia general de urbanism i ar$itectur, cu privire 2a amplasarea i ncadrarea n zona a construciilor i amenajrilor e!terioare aferente. 2n cadrul (lanului urbanistic de detaliu se includ date referitoare la dimensionarea, funcionalitatea i aspectul ar$itectural al

construciilor prevzute, precum i la determinarea mrimii i limitelor zonei studiate ce stau 2a baza ntocmirii documentaiilor pentru obinerea autorizaiei de construire. /oninutul documentaiei, care st la baza (lanului urbanistic de detaliu este similar cu cel al celorlalte planuri descrise mai sus. 1emoriul va cuprinde justificarea detalierii zonei studiate, ncadrarea acesteia n (lanul urbanistic general sau (lanul urbanistic zonal, iar n lipsa acestora n localitate sau n teritoriu. 5e va trata situaia e!istent a cldirilor i amenajailor din teritoriul studiat, precum i reglementrile i servituile stabilite. n memoriu se vor face referiri la condiiile geote$nice ale terenului, la cile de comunicaie, ec$ipamentele i reelele necesare de ap, canalizare, electrice, termice, gaze. telefonice, televiziune etc., la protecia mediului natural i construit, la probleme de peisagistic etc. (iesele desenate se refer la0 situaia e!istent0 se prezint pe planul topografic situaia regimului juridic, economic i te$nic al terenului i construciilor. reglementri care cuprind delimitarea strict a suprafeelor destinate construciilor i amenajrilor e!terioare aferente, destinaia i capacitatea construciilor, funcionarea ansamblului, poziia fa de domeniul public, regimul te$nic i juridic rezultat+ ec$iparea te$nico&edilitar evideniindu&se0 asigurarea utilitilor, brana& mentele la reelele publice, msurile de protecie a mediului, de protecie sanitara, de prevenire i stingere a incendiilor.

2n cazul amplasamentelor situate n zone protejate, se vor preciza prescripiile corespunztoare din regulamentul acestora i modul de respectare a condiiilor stabilite prin avizul emis de organismele de specialitate, potrivit legii. (lanul urbanistic de detaliu se avizeaz i se aprob dup cum urmeaz0 n cazul investiiilor din competena de aprobare a *uvernului, a altor organe ale administraiei centrale i cele care se amplaseaz n zone protejate, planul se avizeaz de 1inisterul Lucrrilor (ublice i menajrii Teritoriului i organismele centrale i teritoriale interesate i se aprob de consiliul judeean. n cazul investiiilor din competena de aprobare a organelor locale, planul se avizeaz de ctre organismele teritoriale i se aprob de consiliile locale.

2.2. Regulamentul de urbanism 8egulamentele de urbanism se elaboreaz n funcie de c#mpul de aplicare a acestora. 8egulamentele de urbanism sunt documentaii cu caracter e!clusiv reglementator. cestea sunt0 9. 8egulamentul general de urbanism cuprinde un ansamblu de reglementri privitoare la condiiile de constructibilitate a terenurilor situate n zonele din teritoriul administrativ al localitilor ce nu beneficiaz de planul de amenajare a teritoriului sau de urbanism cu caracter reglementator i de regulamentele aferente. :. 8egulamentul local de urbanism, aferent planurilor de urbanism i amenajarea teritoriului cu caracter reglementator, e!pliciteaz i detaliaz componenta regle& mentatoare a acestora. 8egulamentul general de urbanism se avizeaz de organismele centrale interesate i se aprob de *uvern. 8egulamentul local de urbanism se elaboreaz, de regul, odat cu (lanul urbanistic general sau cu (lanul urbanistic zonal i este aferent acestor planuri. .l se avizeaz de ctre 1inisterul Lucrrilor (ublice i menajrii Teritoriului i se aprob de consiliile locale. (lanul urbanistic general i (lanul urbanistic zonal mpreun cu regulamentele aferente devin, odat cu aprobarea lor, acte de autoritate ale administraiei publice locale. 8egulamentul local aferent planului urbanistic zonal e!plic i detaliaz acest plan sub forma unor prescripii i recomandri, n vederea urmririi aplicrii acestuia. .l cuprinde reguli specifice de urbanism instituite n zona studiat, care pot completa sau detalia regulamentul aferent (lanului urbanistic general cu privire la0 regimul de aliniere al construciilor+ regimul de nlime al construciilor+ stabilirea acceselor la construcii+ modul de organizare ar$itectural & urbanistic a unor artere importante+

condiii de amplasare, dimensionare, renovare sau restaurare a construciilor n cadrul zonelor protejate+ indicii caracteristici privind utilitatea terenurilor "/oeficientul de utilizare a terenului i (rocentul de ocupare a terenului%+ stabilirea utilizrii unor categorii de materiale de construcii i finisaje+ modul de organizare a spaiilor publice0 mobilier urban, reclame, mprejmuiri etc. e!ploatarea utilitilor te$nico&edilitare, servicii urbane necesare+ tipuri de plantaii, specii sau alte caracteristici ale materialului sditor+ alte situaii specifice teritoriului studiat.

8egulamentul aferent (lanului urbanistic zonal va cuprinde un 6caiet de sarcini7 , n care vor fi evideniate categoriile de lucrri prevzute pentru realizarea i punerea n funciune a obiectivelor preconizate. /aietul de sarcini se va ntocmi i pentru planurile urbanistice de detaliu.

2.2. Certificatul de urbanism /ertificatul de urbanism este un act pregtitor emis de autoritile administraiei publice locale prin care se fac cunoscute solicitantului elementele care caracterizeaz regimul juridic, economic i te$nic al unui imobil, stabilite prin evidenele e!istente i documentaiile de urbanism i de amenajare a teritoriului. /ertificatul de urbanism se obine anterior formulrii cererii pentru autorizaia de construire i nu ine loc de aceasta, dar mpreun constituie autorizaiile de urbanism. cesta trebuie s nsoeasc n mod obligatoriu cererea de eliberare a autorizaiei de construire9. (e aceast cale, administraia public local asigur controlul respectrii documentaiilor de urbanism i amenajare a teritoriului n temeiul i cu respectarea crora se elibereaz autorizaia de construire :.

1 2

n conformitate cu art.5 al Legii 50/1991; n conformitate cu art.2 alin2 din Legea nr.50/1991;

(otrivit legii, certificatul de urbanism cuprinde elemente privind regimul juridic, economic i te$nic al construciilor i terenurilor, constituind o decizie care trebuie s fie nsoit de un anumit set de informaii pertinente, care se refer la0 8egimul juridic al imobilului, cu referire la0 situarea terenului n intravilan sau n afara acestuia+ dreptul de proprietate asupra imobilului i servituile care greveaz asupra acestuia+ e!tras din documentaiile de urbanism i amenajare a teritoriului sau din reglementrile aprobate care instituie un regim special asupra imobilului "zone protejate, interdicii temporare sau definitive de construire, zone de interes public%+ 8egimul economic al imobilelor, cu referire la0 folosina actual+ destinaia stabilit prin regulile de urbanism+ reglementrile fiscale specifice localitii sau zonei respective+ 8egimul te$nic al imobilelor, cu referire la0 procentul de ocupare al teritoriului "(;T%+ coeficientul de utilizare al terenului "/)T%+ dimensiunea i suprafeele minime sau ma!ime ale parcelelor+ ec$iparea cu utiliti "ap, canalizare, energie electric, energie termic%+ alinierea terenurilor i construciilor fa de strzile adiacente terenului i distanele construciilor fa de proprietile vecine+ nlimea construciilor i caracteristicile volumetrice ale acestora+ sistemul constructiv i principalele materiale de construcie permise+ nfiarea construciei < e!presivitatea ar$itectural, ec$ilibrul compoziional, finisajele+ modul de realizare al construciilor+ lucrrile cone!e de interes public necesare funcionrii obiectivului.

(rocentul de ocupare al terenului "(;T% indic nivelul de urbanitate, confortul urban, diferenele eventuale de nsorire sau de umbrire =. /a operaiune te$nico&administrativ comple!, eliberarea certificatului de urbanism presupune, n mod succesiv, cererea, instrumentarea acesteia i eliberarea certificatul de urbanism. /ondiiile generale de solicitare se refer la faptul c0 orice cerere de eliberare a unui certificat de urbanism este supus unei ta!e legale+

POT=A /!T"100# unde A e$te aria con$truit% la $ol ; !T e$te $u&rafa'a total% a terenului ; acea$t% formul% $e refer% la utili(area eficient% a terenului. oeficientul de utili(are al terenului ) *T+ &oate fi definit tot &rintr,o formul% de genul *T = A -/!T# unde A - e$te aria con$truit% de$f%.urat% ;

n cerere trebuie precizate elementele de identificare a imobilului fa de care se urmrete cunoaterea regimului de servitui+ ndeplinirea unei serii de alte formaliti administrative. stfel, solicitantul, persoan fizic sau juridic, depune o cerere tipizat la organul competent, nsoit de dovada ac$itrii ta!ei >. ;rganul competent s elibereze certificatul de urbanism este delegaia permanent sau primria, iar n privina instrumentalizrii sale, certificatul se ntocmete pe baza documentaiilor de urbanism i amenajare a teritoriului.

2.3.

Autorizatia de constructive

utorizaia de construire constituie actul de autoritate al administraiei locale pe baza cruia se asigur aplicarea msurilor prevzute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea, temeiul i cu respectarea documentaiilor de urbanism i amenajare a teritoriului. .ste vorba de un control preventiv al utilizrii terenurilor, de e!ercitarea unei puteri speciale de poliie, prin eliberarea unei autorizaii prealabile. /a atare, autorizaia trebuie s asigure respectarea regulilor de urbanism i servituile de utilitate public ce afecteaz utilizarea solului, la care se adaug apoi o serie de e!igene in#nd de calitatea construciilor. /onstatam ca, autorizaia de construire sancioneaz at#t regulile de urbanism, c#t i regulile de construcie. utorizaia de construire urmrete s permit colectivitilor publice asigurarea respectrii unui anumit numr de reguli de ctre constructori, nainte ca acetia s treac la realizarea proiectelor lor. .ste vorba, n special, de regulile privind ocuparea i utilizarea terenurilor i, n mod e!cepional, de reguli te$nice de construcie cu e!cepia regulilor i servituilor de drept privat. utorizaia de construire se elibereaz n temeiul i cu respectarea documentaiei de urbanism i amenajarea teritoriului. (erioada de valabilitate a autorizaiei de construire este intervalul de timp n interiorul creia este obligatorie nceperea lucrrilor de autorizaie
/

Acea$t% ta0% $e calculea(% n func'ie de $u&rafa'a terenului declarat% de $olicitant; n ca(ul n care $e $olicit% certificatul de ur1ani$m &entru mai multe &arcele al%turate# ta0a $e calculea(% n func'ie de $u&rafe'ele cumulate ale tuturor &arcelelor;

cest interval de timp se stabilete de ctre emitentul autorizaiei n funcie de interesul public i de gradul de comple!itate al lucrrii.